Chatelainplein 1 Echt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door het vertrek van de Rabobank uit het pand aan het Chatelainplein 1, 3, 3a en 5 is er leegstand ontstaan aan het Chatelainplein in de kern Pey, gemeente Echt-Susteren. Inmiddels staat het pand alweer de nodige jaren leeg, waardoor verpaupering intussen dreigt. Het gebouw is daardoor de afgelopen jaren verpauperd, wat tot overlastsituaties heeft geleid en de leefbaarheid op locatie ten opzichte van de omgeving niet ten goede komt.

Het planvoornemen bestaat om dit voormalige Rabobankpand aan het Chatelainplein in Pey te herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens.

Het planvoornemen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'. De betreffende locatie is in dit bestemmingsplan als 'Kantoor' bestemd en heeft jaren onderkomen geboden aan een bankkantoor met bovenwoningen. Deze functie zal komen te vervallen bij een wijziging van het bestemmingsplan naar een woonbestemming ten behoeve van de appartementen. Aangezien 30 appartementen planologisch-juridisch niet rechtstreeks mogelijk zijn op basis van het huidige bestemmingsplan is (deels) een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 Beschrijving plangebied

Het Chatelainplein is gelegen in stedelijk gebied op de hoek van het Chatelainplein met de Houtstraat in de kern Pey. De locatie is ingesloten tussen een plein aan de voorzijde met parkeerplaats en aan de achterzijde door bestaande bebouwing. Het plangebied is in de huidige situatie reeds bestemd voor diverse functies en bebouwing. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie K, perceelnummers 2874, 3129, 3175, 3386, en 3387.

Luchtfoto met ligging plangebied

Kadastrale percelen plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' (vastgesteld 26 mei 2016). Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor' met bijbehorend bouwvlak. Dit bouwvlak is over de gehele locatie gelegen. Ter plaatse van het bouwvlak geldt qua maatvoeringen een maximum bebouwingspercentage van 100% en een maximum goot-/bouwhoogte van repectievelijk 10,0 meter en 13,5 meter. Dit houdt in dat het gehele perceel bebouwd mag worden tot een maximum goothoogte van 10,0 meter en een maximum bouwhoogte van 13,5 meter. Daarnaast is de locatie gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'milieuzone - roerdalslenk', wat beperkingen oplegt ten aanzien van grondwerkzaamheden.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' met ligging plangebied rood omlijnd

Aanvullend op het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' zijn ook de bestemmingsplannen 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' (vastgesteld 22 september 2016) en 'Deregulering' (vastgesteld 6 november 2019) van kracht. Vanuit het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' is er geen aanvullende regeling van toepassing. Op basis van het bestemmingsplan 'Dereulering' is de gebiedsaanduiding 'overige zone - zone stedelijk gebied' van toepassing. Binnen deze zone zijn aanvullende regels van kracht binnen het bebouwde gebied, waaronder ook onderhavige locatie.

Op basis van de vigerende bestemmingsplannen is de realisatie van de beoogde 30 appartementen qua gebruiks- en bouwmogelijkheden planologisch-juridisch niet mogelijk. Derhalve is herziening van het bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk. Onderhavige toelichting voorziet in de ruimtelijke onderbouwing c.q. verantwoording van het planvoornemen.

1.4 Leeswijzer

In voorliggende toelichting wordt na dit inleidende hoofdstuk in Hoofdstuk 2 het planvoornemen beschreven, waarna in Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleid van de verschillende overheden dat van toepassing is. In Hoofdstuk 4 worden de effecten van het voornemen op de relevante milieu- en omgevingsaspecten getoetst. In Hoofdstuk 5 is de juridische toelichting beschreven. In Hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het planvoornemen aan de orde. Tot slot gaat Hoofdstuk 7 in op de te doorlopen procedure.

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in het kerkdorp Pey dat tegen de kern Echt is aangegroeid, gemeente Echt-Susteren. Het chatelainplein vormt hier het 'centrum' met (gewenste) voorzieningen, in de vorm van kantoor, maatschappelijk en detailhandel, in de plint van de bebouwing, met daarboven appartementen, aan de noord- en oostzijde van het plein. De bebouwing bestaat aan deze zijden uit enerzijds 3 bouwlagen met setback (noordzijde) en 2 bouwlagen met kap, waarin een woonlaag is gerealiseerd (oostzijde). De zuid- en westzijde van het plein wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen in 2 bouwlagen met kap.

Bebouwing noordzijde Chatelainplein met rechts het voormalige pand van de Rabobank

Bebouwing oostzijde Chatelainplein met aan het einde het voormalige pand van de Rabobank

Woningen zuidzijde van het Chatelainplein

Woningen westzijde van het Chatelainplein

Aan de noordzijde van het plangebied is de Houtstraat gelegen. Deze vormt de verbindingsweg voor het doorgaande verkeer enerzijds richting het centrum van Echt en anderzijds richting het aangrenzende buitengebied. Dit is tevens een OV-verbinding met ter hoogte van het Chatelainplein een bushalte. De overige wegen rondom het Chatelainplein en de directe omgeving zijn ontsluitingswegen voor bestemmingsverkeer. Het Chatelainplein zelf heeft deels een verblijfsfunctie en is deels ingericht als parkeervoorziening.

Aanzicht Houtstraat in de richting van de kern Echt

De directe omgeving van het plangebied, met name aan de Houtstraat, bestaat uit een functiemix van bedrijvigheid, kantoorfuncties en wonen. In de richting van de wijk van Schilberg neemt de differentatie van functies toe, als gevolg van vroeger gevoerd beleid. In de richting van het buitengebied zijn overwegend woonfuncties gelegen.

De bebouwing binnen het plangebied zelf betreft het voormalige pand van de Rabobank. Momenteel wordt het pand tijdelijk bewoond (antikraak). Hiervan wordt door de omgeving veel overlast ervaren. Aan de zijde van het Chatelainplain bestaat deze bebouwing uit 2 bouwlagen met kap. Aan de zijde van de Houtstraat (achterzijde) betreft het een 1-laagse bebouwing met een plat dak. Op het 'binnenterrein staan nog enkele bijgebouwen en is verder in gebruik als 'tuin' door de huidige bewoners.

Aanzichten verouderd bankgebouw binnen plangebied

Obliek huidige situatie binnen plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Het planvoornemen bestaat om het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey te slopen en herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). Qua bouwmassa en bouwhoogte sluit de toekomstige bebouwing aan bij de aangrenzende bebouwing en krijgt de hoek een representatieve oriëntatie naar zowel het Chatelainplein als de Houtstraat. Hiermee is sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing van het planvoornemen in relatie tot de directe omgeving.

De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Vanuit functioneel oogpunt is dit een passende functie voor de locatie gezien de centrale ligging. Daarnaast zal de duurzame nieuwbouw een kwaliteitsimpuls geven aan deze centrale plek in het dorp en verder verpaupering als gevolg van de leegstand tegen gaan. Er worden warmtepompen op het dak gerealiseerd. De 30 appartementen zullen geschikt zijn voor diverse doelgroepen. Hiermee wordt voorzien in de grote vraag naar appartementen in Pey. De nieuwe appartementen worden ontsloten via een centrale entree aan de Houtstraat. Op de verdiepingen worden appartementen ontsloten via een galerij aan de achterzijde.

Op het 'binnenterrein', aan de achterzijde van het gebouw, worden een achttal parkeerplaatsen aangelegd in combinatie met een bijgebouw waarin de bergingen voor de appartementen worden gerealiseerd. Deze zijn bereikbaar via een onderdoorgang vanaf het Chatelainplein. Tevens worden nog enkele nader te bepalen groene zones worden gecreëerd. Daarnaast zal er waar mogelijk gebruik gemaakt worden van duurzaam bouwmateriaal. Eveneens zullen er voorbereidingen worden getroffen voor de toekomst inzake het realiseren van voorzieningen met betrekking tot het opwekken van duurzame energie op het dak van de bebouwing. In onderhavig geval zal dit plaatsvinden via warmtepompen, zodat de appartementen gasloos zijn comform de eisen. Ter preventie van eventuele wateroverlast worden maatregelen getroffen, zoals het toepassen van waterdoorlatende verharding. Verder kan het terrein rondom het plangebied zo worden ingericht dat er voldoende groen aanwezig is op - en rondom de nieuwe bebouwing.

Begane grond met onderdoorgang om 'binnenterrein' te bereiken

Verbeelding begane grond (links) en eerste verdieping (rechts)

Verbeelding tweede verdieping (links) en derde verdieping (rechts)

Aanzichten

Impressie planvoornemen

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 janauri 2023 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven.Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

• 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.

Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieu's (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.) Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid, aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herstructurering van het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey van kantoor (Rabobank) naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen, waardoor het woonmilieu in de directe omgeving van het plangebied verbeterd wordt. Het bankgebouw is de afgelopen jaren verpauperd, wat tot overlastsituaties heeft geleid en de leefbaarheid op locatie niet ten goede is gekomen. Door de herstructurering van het verouderde bankgebouw wordt afwenteling voorkomen en komt er een nieuw klimaatbestendig appartementecomplex voor in de plaats. Hiermee is het plan passend binnen de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• 6. verstedelijking in het IJsselmeer;
• 7. defensie;
• 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• 10. Elektriciteitsvoorziening;
• 11. ecologische hoofdstructuur.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Het plangebied is gelegen binnen een gebied waarin het rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Dit betreft het Radarverstoringsgebied. Hierbinnen geldt dat een bouwwerk niet hoger mag zijn dan 114 meter boven N.A.P. Het N.A.P. ter hoogte van de Houtstraat is ongeveer 31 meter + N.A.P. Op locatie mag een bouwwerk van maximaal (114 - 31 =) 83 meter gerealiseerd worden. Met de realisatie van een drielaags appartementencomplex met setback (4e laag) van grofweg 12 meter wordt ruim voldaan aan de eis om niet hoger dan 83 meter te bouwen.

Radarverstoringsgebied

De Barro en het Rarro hebben dan ook geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' (voormalige ladder) opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken.

De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Het planvoornemen bestaat om het Chatelainplein (nummers 1-3-3A en 5) in Pey te herontwikkelen naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens. Middels onderhavig plan worden 30 woningen (appartementen) gerealiseerd, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierom is nadere toetsing aan de motivering duurzame verstedelijking benodigd. Deze wordt hieronder gegeven.

Behoefte

In 2018 is door regio Midden Limburg opdracht gegeven aan Etil om een kwalitatief woonwensen onderzoek (Bijlage 1) uit te voeren. In dit onderzoek is specifiek gekeken naar de behoeften van gemeente Echt-Susteren.

In Echt-Susteren is momenteel sprake van een kwalitatieve mismatisch tussen huur- en koopwoningen. Aangezien het aantal huishoudens in de gemeente vanaf 2018 daalt, zullen per saldo in 2030 ruim 320 woningen minder nodig zijn. Er bestaan echter ook verschillen tussen de kernen binnen de gemeente, in Peij-Slek zal het aantal huishoudens naar verwachting nog toenemen met 70 huishoudens in de periode 2018-2030. Uit een vergelijking tussen de gewenste woningen en de huidige woning die zal worden achtergelaten blijkt dat er een tekort is aan huurwoningen en een overschot aan koopwoningen. Als gekeken wordt naar de kwalitatieve behoefte is er in bepaalde segmenten van de woningmarkt nu ook een tekort. Door de vergrijzing en individualisering van de Nederlandse samenleving neemt het aantal eenpersoonshuishoudens relatief sterk toe ten opzichte van de meerpersoonshuishoudens.

Een groot deel van de woningvoorraad in de gemeente betreft grondgebonden vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen (bijna 67%). Het aandeel appartementen is met 13% beperkt van omvang. Dit is vergelijkbaar met de regio Midden-Limburg (18%), maar beduidend geringer dan de verstedelijkte gemeenten Weert en Roermond (respectievelijk 24% en 32%).

Het planvoornemen richt zich op verschillende doelgroepen o.a. jonge volwassenen, ouderen en zorgbehoevenden. Het prijsniveau dat zal worden nagestreefd is het betaalbare middensegment huur met huurprijzen tussen de € 850,-- en € 900,-- (prijspeil 2023). Het aantal eenpersoonshuishoudens zal de komende jaren in Echt-Susteren toenemen tot 4.590 huishoudens in 2030. Dit is een groei van 430 huishoudens (oftewel +10%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens zal naar verwachting het grootst zijn in Peij-Slek (16%), aldus de prognose van Etil (Bijlage 1).

Volgens het onderzoek van Etil was de verhuisgeneigdheid in 2017 minder dan 26%, maar belangrijker nog; afhankelijk van het aanbod in de woningmarkt. Op basis van Bijlage 2 blijkt dat een groot deel van de inwoners (38%) op zoek is naar een huurwoning waarvan het op een na grootste deel van de mensen (26%) opzoek is naar een appartement. Het middenhuursegment van de woningmarkt staat de laatste jaren sterk in de belangstelling. Het aantal vragers overtreft het aanbod.

Het planvoornemen voorziet in het beter toegankelijk maken van de woningmarkt voor de mensen met een middeninkomen. Dit betreffen met name huishoudens die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen kopen vanwege de gestelde hypotheekeisen. Eveneens voorziet het planvoornemen in de behoefte voor mensen die graag flexibel willen blijven, bijvoorbeeld vanwege hun beroep of contract of ouderen die hun koopwoning willen verkopen om vermogen vrij te maken, maar door hun inkomen of vermogen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door een uitbreiding van de woningvoorraad in het middenhuursegment ontstaat er ook een mogelijkheid om het zogenaamde scheefwonen binnen het huidige aanbod van de sociale huursector terug te dringen.

Samenvattend kan de woningbehoefte ontwikkeling als volgt worden geduid:

• Groei met name in categorie 1- en 2-persoonshuishoudens;
• Grote behoefte aan nultreden/levensloopbestendige woningen;
• Behoefte vaan sociale huur (vooral senioren)
• Behoefte aan huurwoningen in middensegment vrije sector;
• Blijvende behoefte aan duurdere koopwoningen;
• Dreigend overschot aan gewone rijwoningen in de koopsector.

Gelet op bovenstaande kan worden gesteld dat er kwantitatief en kwalitatief behoefte is aan de 30 appartementen in het middensegment (huur) die middels het planvoornemen zijn voorzien.

Binnen of buiten stedelijk gebied

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd:

'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Pey. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI)

De nieuwe Omgevingswet treedt per 1 januari 2023 in werking. De provincie moet dan beschikken over een Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie heeft in dat kader op 1 oktober 2021 de Omgevingsvisie Limburg (hierna: POVl) vastgesteld ter vervanging van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014). De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving worden in de Omgevingsvisie meegenomen. De Omgevingsvisie Limburg is een zelfbindend document en bindt daarmee enkel de Provincie Limburg.

De zoneringen op grond van de kaart 'Limburgse principes' zijn onderdeel van de POVI. In de POVI is onderhavig plangebied gelegen in de 'Landelijke kern'.

Uitsnede Kaart 2: Limburgse Principes

In hoofdstuk 3 van de POVI zijn de Limburgse principes en zoneringen opgenomen. Artikel 3.1 luidt:

De omgevingswet gaat uit van het zoeken naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven, wonen, werken, leren en onze vrije tijd besteden. De Omgevingsvisie is geen blauwdruk voor de toekomst. Bij (nieuwe) ontwikkelingen kunnen nog keuzes worden gemaakt. Daarbij wordt gekozen voor maatwerk en wordt rekening gehouden met het karakter en mogelijkheden van een gebied en de afweging van belangen op lokale schaal. Als afwegingen worden gemaakt, wordt dit gedaan op basis van de onderstaande Limburgse principes:

• Streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving

Er is aandacht voor alle mensen in Limburg en er wordt naar een inclusieve, open en participatieve samenleving gestreefd, waarin iedereen mee kan doen. Nadrukkelijk ook de (sociaal) kwetsbare groepen in de samenleving. Voor alle mensen in Limburg is een gezond en veilig leefklimaat het uitgangspunt. Fysieke opgaven zijn onlosmakelijk verbonden met de sociaaleconomische-, veiligheids- en gezondheidssituatie van de inwoners. Bij ontwikkelingen wordt aan de voorkant rekening gehouden met deze aspecten. Dit betekent ook dat gebieden zodanig worden ingericht en ontsloten dat mensen worden uitgenodigd tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. Dit sluit aan bij het gedachtegoed van Positieve Gezondheid.

• Kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal

Er wordt ruimte geboden aan nieuwe ontwikkelingen of er worden oplossingen gezocht voor maatschappelijke vraagstukken. Het vertrekpunt hierbij is gebieds- en cultuurkenmerken zoals het historisch perspectief, landschap en erfgoed. Het streven is het behoud van deze kenmerken en de identiteit van het gebied. Het resultaat is vaak een gebieds- gerichte aanpak, met ruimte voor maatwerk, die de basis vormt voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers.

• Meer stad, meer land

Limburg kent verstedelijkte en landelijke gebieden. Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. De variatie in gebieden wordt gekoesterd en er wordt ingezet op zowel duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat steden en dorpen compact worden gehouden en stedelijke functies daar concentreren. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. Het landelijke gebieden wordt juist als tegenhanger ontwikkeld van de drukkere stedelijke gebieden.

• Zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden bovengronds én ondergronds

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt nadrukkelijk ingezet op duurzame ontwikkeling. Dit is gericht op sociaal-economische ontwikkeling die tegemoet komt aan de behoeften van de huidige generatie zonder dat vraagstukken worden afgewenteld. Het afwentelen van vraagstukken naar toekomstige generaties, andere regio’s binnen of buiten Limburg en naar specifieke groepen in de samenleving wordt zoveel mogelijk voorkomen. De grondhouding hierbij is: benut kansen en los de problemen van vandaag hier en nu op. Voorkom dat ingrepen resulteren in schade of verontreiniging op een later moment en voorkom dat baten en lasten onevenredig worden verdeeld. In lijn met de Omgevingswet wordt in de Omgevingsvisie uitgegaan van het voorzorgsbeginsel, het beginsel van preventief handelen, het beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron bestreden moeten worden en het beginsel dat de vervuiler betaalt.

Hierbij gaat het ook om een evenwichtige ontwikkeling van mens (people), omgeving (planet) en welvaart (prosperity). In onze afwegingen wordt naast de impact op mens, economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu betrokken. Dit houdt in dat zorgvuldig wordt omgegaan met onze fysieke ruimte en milieuruimte, bovengronds én ondergronds, dat zoveel mogelijk gestreefd wordt naar mogelijkheden voor functiecombinaties (meervoudig ruimtegebruik zowel kwalitatief en kwantitatief, ook in de tijd) en dat bestaande functies zoals infrastructuur, openbaar vervoer, voorzieningen of gebouwen optimaal worden benut.

Dit alles geldt ook voor het omgaan met afvalstoffen en natuurlijke voorraden zoals grondstoffen, fossiele brandstoffen en water. De onnodige vraag wordt terug gedrongen door afvalpreventie en energiebesparing. Er wordt ingezet op hernieuwbare grondstoffen en het sluiten van kringlopen met behulp van een circulaire economie. ER wordt zorgvuldig omgegaan met onze archeologie en geologie.

Het betreft een herontwikkeling van een kantoorlocatie naar een woonlocatie binnen bestaand bebouwd gebied. Hiermee krijgt de locatie een nieuwe passende functie en wordt leegstand en verdere verpaupering voorkomen. Door de meerlaagse bebouwing (3 bouwlagen met setback) is sprake van zuinig ruimtegebruik en wordt voorzien in een duurzaam gebouw. Het planvoornemen bestaat uit de toevoeging van 30 appartementen en betreft een aanzienlijke kwaliteitsverbetering binnen het plangebied en directe omgeving. Het plan sluit aan op de directe omgeving van het plangebied. Hiermee wordt de identiteit van het gebied versterkt. Middels de realisatie van de 30 huurwoningen in het midden segment, wordt iedereen die (net) niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning een eerlijke kans geboden op de woningmarkt, wat het plan inclusief maakt. Dit is in lijn met de Limburgse Principes uit de POVI.

De activiteiten van het planvoornemen passen binnen de provinciale Omgevingsvisie Limburg. Het desbetreffende plangebied is aangemerkt voor de bestemming wonen en leefomgeving binnen de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Limburg

De Omgevingsverordening Limburg 2014 is door de jaren heen via wijzigingsverordeningen diverse malen aangepast. De geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is de actuele versie. Daarin zijn alle wijzigingen doorgevoerd. Deze versie blijft gelden tot het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dan treedt ook de (nieuw) Omgevingsverordening Limburg in werking die op 17 december 2021 is vastgesteld. Hoewel de de Omgevingsverordening Limburg een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers.

Ontwerp Omgevingsverordening Limburg Themakaart Landschap

Het plangebied is op basis van de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg opgenomen in de 'Landelijke kernen'. In de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen voor het toevoegen van woningen aan de planvoorraad. Deze luidden:

De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat:

• a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie;
• b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek;
• c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken;
• d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5;
• e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Voor het planvoornemen geldt dat de behoefte voor de beoogde 30 appartementen (huur) in het midden segment aanwezig is. Dit is reeds toegelicht in paragraaf 3.1.3. en de paragrafen 3.3.1 en 3.3.2. In de onderbouwing van de Ladder is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het plan reeds aangetoond. Tevens is het planvoornemen getoetst aan het regionaal beleid c.q. woningbouwafspraken. Daarnaast is in de exploitaiteovereenkomst vastgelegd dat de woningen binnen 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan moeten zijn gerealiseerd.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg

In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 hebben de gemeenteraden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting vastgelegd op het gebied van wonen. Uitgangspunt is dat Midden-Limburg het verbindend hart is van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van de leefomgeving en daarmee van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen, zeker gezien de huidige woningmarkt, uitdagingen: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. De structuurvisie legt de nadruk op het tegemoet komen aan de groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod. Maar ook de bestaande woningen moeten duurzamer en levensloopbestendiger worden. In deze Structuurvisie wordt ruimte gemaakt om de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment te kunnen realiseren. De ambitie, zoals opgenomen in de Structuurvisie, is hoog. Daarnaast is er aandacht voor transformatie en herstructurering. Doel is het op peil houden van de leefbaarheid in steden en dorpen en een thuis te kunnen bieden aan (toekomstige) inwoners.

In de structuurvisie is de locatie Chatelainplein reeds opgenomen op de planvoorradenlijst Echt-Susteren (1 januari 2021). Voor het plangebied zijn hierin 8 woningen opgenomen. Echter wordt in de visie ten aanzien van Echt-Susteren ook gesteld dat naast woningbouw in de centra van Echt en Susteren ook woningbouw gewenst is binnen de overige kernen van de gemeente. Dit kan door nieuwbouw c.q. herstructurering. Hierbij moet nadrukkelijk gedacht worden aan het opvullen van lege plekken in litten of het herinrichting van rotte plekken, zoals in onderhavige situatie. Hier wordt er voor gezorgd dat panden die hun functie (dreigen te ) verliezen niet leeg blijven staan en verpaupering, Op die manieer wordt de leefbaarbied binnen de kernen op peil gehouden en wordt een thuis geboden voor (toekomstige) inwoners. Met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, starters op de woninbouwmakrt en senioren.

Met het planvoornemen wordt nadrukkelijk voorzien in de herontwikkeling van een zogenaamde rotte plek. Het voormalige pand van de Rabobank staat al sinds lange tijd leeg. Er is sprake van verpaupering en het pand is in gebruik door antikraak, wat voor de nodige overlast zorg in de omgeving. Door de herontwikkeling wordt middels woningbouw wordt de leefbaarheid ter plaatse verbeterd en wordt met de appartementen een thuis geboden voor de (toekomstige) inwoners van Echt-Susteren en Pey in het bijzonder.

Met de realisatie van de woningen wordt voorzien in 22 extra woning boven op de reeds gereserveerde 8 woningen. Dit betroffen 8 grondgebonden woningen welke nu 'omgezet' worden in nultredenappartementen met lift in de prijsklasse midden. Deze huurwoningen zijn geschikt voor een- tot tweepersoonshuishoudens, waardoor jongeren, ouderen en starters in aanmerking komen voor de appartementen en sluiten beter aan op de kwalitatieve behoefte. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg.

3.3.2 Het Oog van Midden-Limburg

De stuurgroep Gebiedsontwikkeling Midden-Limburg (GOML) heeft de uitgangspunten voor de toekomstige regionale samenwerking vastgesteld. Het gebied Midden-Limburg omvat de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert. De eerste stap voor de ontwikkeling van het gebied was het opstellen van een gezamenlijke visie waarin de ambitie van de regio Midden-Limburg voor de komende jaren is opgenomen. Deze Regiovisie 2008-2028 kreeg de naam mee: 'Het oog van Midden-Limburg'. De gebiedsvisie van de Gebiedsontwikkeling Midden-Limburg richt zich op het creëren van Sterke Steden en Vitaal Platteland.

Het platteland in Midden-Limburg ondergaat een transformatie. In de landbouw is sprake van schaalvergroting en een verdere professionalisering. De intensieve landbouw is een vitale, toekomst bestendige economisch tak van formaat. De extensieve landbouw ontwikkelt zich, maar stuit op grenzen van beleid en regelgeving. Nieuwe economische dragers dienen zich aan. Het buitengebied wordt in toenemende mate een 'groene ruimte' waarin de functies wonen, werken, landschap, natuur en recreatie nauw verweven zijn. De transformatie van het platteland vraagt om nieuwe condities (ontsluiting, inpassing, ruimte voor groei). De uitdaging: ervoor zorgen dat de verschillende functies elkaar versterken, zodat de economische vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland behouden blijven.

Echt-Susteren

De gemeente Echt-Susteren vormt een knooppunt en scharnierpositie tussen noord en zuid, maar ook tussen oost en west. Het wordt ook wel de taille van Limburg genoemd. Echt-Susteren is een gemeente die veel kwaliteiten kent: kleine en grote kernen, een stevige economische ontwikkeling en tegelijkertijd veel waardevolle natuur en een aantrekkelijk landschap. Haar scharnierpositie biedt vele kansen.

De kern Echt is een sub-regionale kern, met een sterke centrumfunctie. Het voorzieningenniveau is breed met speciale aandacht voor werken, wonen, winkelen, zorg en ook secundair onderwijs. De verbinding met het omliggend achterland moet goed zijn en er moet ruimte zijn voor de verdere ontwikkeling van het voorzieningenniveau en het economisch potentieel.

Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van Echt in de kern Pey, nabij het 'centrum' van Pey. Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van 30 appartementen. De beoogde woningen dragen bij aan het draagvlak voor en behoud van voorzieningen in de omgeving en passen binnen de actuele behoeften uit de woningmarkt. Het plan past daarmee binnen de uitgangspunten van de regionale visie 'Het oog van Midden-Limburg'.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Echt-Susteren 2025

Algemeen

De gemeenteraad heeft op 18 december 2012 de Structuurvisie Echt-Susteren 2025 vastgesteld. De visie geeft op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting aan voor de hele gemeente. De gemeenteraad moet zich aan deze visie houden en mag er slechts gemotiveerd van afwijken. Voor de inwoner geeft de visie inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden die er zijn in een bepaald gebied. De delen A en B van de structuurvisie geven de hoofdlijnen aan waarbinnen ruimte wordt gelaten aan voorziene, maar vooral ook aan nog niet te voorziene ontwikkelingen. Daarvan zijn de thema's wonen en recreatie & toerisme verder uitgewerkt.

Wonen

Het algemeen beleidsuitgangspunt is dat er in principe geen toevoegingen of vergrotingen plaatsvinden in het buitengebied. In het stedelijk gebied ligt de nadruk op inbreiden, herstructureren en temporiseren met extra inzet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten. Het aantal woningen in Echt-Susteren bedraagt op dit moment ongeveer 15.000. Het merendeel hiervan ligt in het stedelijk gebied, de rest in het buitengebied. De gemeente neemt de regie om de kwaliteit van de woonomgeving, zowel in bestaande woongebieden alsook bij nieuwe projecten, te verbeteren c.q. garanderen. Op die manier blijft de gemeente aantrekkelijk als woongebied en als vestigingsgebied.

Kwantitatief gezien dient in de kleine kernen alleen te worden gebouwd voor de natuurlijke behoefte, en in de grote kernen (Echt en Susteren) is er meer behoefte. Kwalitatief gezien dient er meer voor de huursector te worden gebouwd, en minder voor de koopsector. Met name in het segment duurdere eengezinswoningen moet gereduceerd worden om ruimte te maken voor zorg- en levensloopbestendige nultredenwoningen.

Met het planvoornemen worden 30 levensloopbestendige nultreden woningen in de vorm van appartementen gerealiseerd. De kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan deze woningen is reeds aangetoond in de paragrafen 3.1.3, 3.3.1 en .3.3.2. Middels onderhavig planvoornemen wordt invulling gegeven aan de kaders van de gemeentelijke structuurvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Het is van belang dat het planvoornemen plaatsvindt binnen een goed woon- en leefklimaat en dat de verandering niet leidt tot onevenredige (milieukundige) gevolgen voor bestaande waarden en functies. Dit hoofdstuk gaat hier nader op in. Milieuaspecten mogen niet in de weg staan aan de uitvoerbaarheid van een ontwikkeling.

4.2 Bodem

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Conform de Nota bodembeheer Limburg Noord 2020 - 2029 dit voor een bestemmingswijziging altijd een vooronderzoek conform NEN5725 uitgevoerd te worden. Indien uit dit vooronderzoek blijkt dat het plangebied onverdacht is voor bodemverontreiniging kan de bodemkwaliteitskaart in combinatie met het vooronderzoek als bewijsmiddel dienen.

Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Er is een historisch bodemonderzoek conform NEN 5725 (Nipa, rapportnummer N222661 , d.d. 12 augustus 2022, Bijlage 3) uitgevoerd om de bodemkwaliteit vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder weergegeven.

Uit de resultaten van het historisch bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel Chatelainplein 1 te Echt, kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie K, nummer 2874, blijkt dat uit de bekend geworden historische informatie geen aanleiding bestaat om de locatie als verdachte te beschouwen met betrekking tot de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

4.3 Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenoemde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale geluidsbelasting. De belangrijkste onderwerpen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg en wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen.

Met het planvoornemen worden 30 geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het plangebied is echter niet gelegen in de nabijheid van een spoorweg of een gezoneerd industrieterrein. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de Houtstraat. Daarnaast wordt het Chatelainplein zelf en overige wegen in de omgeving aangemerkt als 30 km wegen. Om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de toekomstige appartementen is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (Aelmans, M222414.001.001/JME, d.d. 14 september 2022, Bijlage 4) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven.

De geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de Houtstraat overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van het bouwplan met maximaal 15 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt echter nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien er overwegende bezwaren zijn de geluidbelasting door overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde.

Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) of het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, civieltechnische, verkeerskundige en financiële aard. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke voornamelijk wordt bepaald door de Houtstraat, bedraagt 68 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'slecht' en daarmee dient bezien te worden of maatregelen mogelijk zijn. Daar maatregelen aan de bron en overdrachtsmaatregelen op overwegende bezwaren stuiten, dient de oplossing gezocht te worden in geluidwerende maatregelen in de gevel.

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform dat nader onderzoek) is een binnenniveau van 33 dB en daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Ook dient rekening gehouden te worden met het rijden van personenauto's door de onderdoorgang. Gezien het beperkte aantal, namelijk 8 'eigen' parkeerplaatsen, wordt de geluidbelasting hiervan, met name het maximale geluidniveau LAmax (geluidpieken), op de voor- en achtergevel acceptabel geacht. De wanden en plafond dienen in dat kader dan ook te zijn uitgevoerd als 'dove gevel'. Dit is geborgd in de regels van onderhavig bestemmingsplan om zodoende het woon- en leefklimaat van de appartementen te waarborgen.

Daarnaast worden met het planvoornemen 30 warmtepompen gerealiseerd. Hierbij kan sprake zijn van cumulatie van geluid. Om in kaart te brengen of dit geen overlast voor de directe omgeving van het plangebied met zich meebrengt, is een memo warmtepompen (Aelmans, M222414.001.002.R1/GGO, d.d. 9 november 2022, Bijlage 5) opgesteld. Hierin heeft toetsing van waterpompen op de gevels en op het dak plaatsgevonden. Gezien de ligging van de appartementen (direct aan de straatzijde/stoep) en dat uit de resultaten blijkt dat er degelijk stille warmtepompen gerealiseerd dienen te worden voor de warmtepompen aan de gevels is het praktisch gezien niet mogelijk om dit te kunnen realiseren. Daarbij komt dat de resultaten dusdanig op de grens van de normen zijn dat dit een belemmering kan vormen indien de warmtepompen niet in het midden van de gevel worden gerealiseerd, wat wederom praktisch gezien niet wenselijk is vanwege raampartijen in de appartementen.

Het realiseren van warmtepompen aan de gevels wordt in onderhavige situatie (in samenspraak met de MER) niet realistisch geacht. Er moet gedacht worden in oplossingen zoals de warmtepompen realiseren op het dak.

Voor warmtepompen op het dak geldt bij een warmtepompunit voor zeven appartementen met een totaal bronvermogen van 68 dB(A) dat deze minstens 5 meter van de perceelsgrens af dient te wordne gerealiseerd. Dit is, ook gezien het formaat van de appartementen, ook haalbaar. Dit komt overeen met zeven losse warmtepompen met elk een bronvermogen van 60 dB(A). Het realiseren van warmtepompen op het dak brengt dan ook geen verdere belemmeringen met zich mee.

Geconcludeerd kan worden dat de toekomstige situatie met warmtepompen, waarbij rekening wordt gehouden met de aangegeven randvoorwaarden, akoestisch inpasbaar is en er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.4 Luchtkwaliteit

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Grenswaarden stikstofdioxide en fijn stof

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Het planvoornemen heeft betrekking op de realisatie van maximaal 30 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het 'Besluit niet in betekenende mate' onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (zowel PM10 als PM2.5) ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. Om een goed beeld te krijgen van deze concentraties is gebruik gemaakt van de resultaten uit de NSL Monitoringstool (monitoringsronde 2021). Met deze Monitoringstool wordt de luchtkwaliteit jaarlijks in beeld gebracht langs de drukste wegen in Nederland, zowel voor het gepasseerde jaar als voor de toekomst. De Monitoringstool wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van de generieke invoergegevens en verkeersgegevens van het Rijk, provincies en gemeenten. De (maximale) concentraties in de directe nabijheid van de voorgenomen ontwikkeling zijn in onderstaande tabel in beeld gebracht. Als uitgangspunt zijn de waarden van het dichtstbijzijnde meetpunt genomen (zie navolgende afbeelding).

Uitsnede NSL-monitoringsviewer

Uit de NSL- monitoringskaart blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 ter plaatse van de rekenpunten niet overschreden worden.

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.5 Geurhinder

Bij het verlenen van vergunningen voor veehouderijen en bij het opstellen van bestemmingsplannen of andere besluiten op het gebied van de ruimtelijke ordening moet rekening worden gehouden met de geurbelasting uit stallen van veehouderijen.

De op 1 januari 2007 in werking getreden Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt voor de vergunningverlening van veehouderijen het beoordelingskader. Deze wet geeft aan hoe bij een aanvraag voor een milieuvergunning de geuremissies uit stallen van veehouderijen en de geurbelasting op geurgevoelige objecten moet worden meegenomen.

De normen van de Wet geurhinder en veehouderij gelden in beginsel alleen voor de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning, als een veehouderij zich wil vestigen of als een veehouderij wil uitbreiden. Het gaat dan dus over de relatie tussen een bestaand geurgevoelig object en een ontwikkeling van de veehouderij. Dit heet ook wel de 'directe werking' of 'directe norm'.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven in de vorm van (intensieve) veehouderijen gevestigd. De dichtstbijzijnde intensieve veehouderij is namelijk op ongeveer 1 km gelegen.

Gevolg planvoornemen

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Zowel in het kader van een goede ruimtelijke ordening als vanuit milieuwet- en regelgeving wordt gestreefd naar het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten, met als doel het handhaven en waar mogelijk bevorderen van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Dit gebeurt onder andere door het fysiek scheiden van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) door het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding daartussen. Deze ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand, hetgeen ook wel wordt aangeduid als milieuzonering. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in de praktijk gebruik gemaakt van VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-uitgave). De VNG-uitgave geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. Deze uitgave bevat een lijst waarin voor veelvoorkomende milieubelastende activiteiten indicatieve richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies, uitgaande van een gemiddeld modern bedrijf. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend. Afwijken van de richtafstanden is mogelijk, mits wordt onderbouwd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De indicatieve richtafstanden uit de VNG-brochure gaan uit van de afstand die dient te worden gehouden van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (uitzondering is de richtafstand voor gevaar). Een gemengd gebied is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Toetsing

In onderhavig geval kan gesteld worden dat het plangebied is gelegen binnen het gemengd gebied. Het plangebied is omgeven met wonen, (kleine) bedrijvigheid, maatschappelijke functies, detailhandel én is tevens gelegen aan de doorgaande weg in de vorm van de Houtstraat. Er is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Hierom mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind.

Ten noorden van het plangebied is op een afstand van ca. 20 meter (aan de overzijde van de Houtstraat) Houtstraat 91 gelegen. Dit betreft een perceel dat als slachterij is bestemd. In de feitelijke situatie is de voorgevel van de woning op het perceel op ca. 30 meter afstand van het plangebied gelegen. Deze woning is ook als zodanig bestemd, door middel van de aanduiding 'bedrijfswoning', en mag dan ook enkel als zodanig gebruikt worden. De bedrijfbebouwing met de bedrijfmatige activiteiten in het kader van de slachterij is op het achterste deel van het perceel op een afstand van 50 meter van het plangebied gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een loonslachter aangemerkt als milieucategorie 3.1 en geldt hiervoor een richtafstand van 50 meter voor de aspecten geluid en geur. Uitgaande van gemengd gebied mag de richtafstand verkleind worden tot 30 meter. Gezien de afstand tot het plangebied wordt aan deze richtafstand voldaan uitgaande van het achterste deel van het perceel waar de bedrijfsmatige activiteiten daadwerkelijk plaatsvinden

Ten noorden van het plangebied is op een afstand van ca. 28 meter automobielbedrijf Houtstraat 87 gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt hiervoor milieucategorie 2 en een richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. Gezien de ligging in gemengd gebied, mag de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind. Hierom bedraagt de richtafstand 10 meter. Gezien de afstand van ca. 28 meter tot het plangebied wordt hieraan voldaan.

Tevens is aan de overzijde van de Houtstraat ten oosten van het plangebied ook een garagebedrijf met tankstation, een houtbewerkingsbedrijf en een automaterialenhandel gelegen. Dit zijn bedrijven in respectievelijk milieucategorie 2, 3.1 en 1 en hebben een richtafstand van 30, 50 en 10 meter. Op basis van het karakter 'gemengd gebied' bedragen deze richtafstanden 10, 30 en 0 meter Gezien de afstand tussen het plangebied tot het dichtstbijzijnde bedrijf (garagebedrijf met tankstation) van ongeveer 50 meter wordt aan deze richtafstande voldaan.

Ten westen van het plangebied is aan de overzijde van het Chatelainplein op een afstand van ca. 10 meter een kantoorpand gelegen. Op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor een kantoor een richtafstand van 10 meter op basis van het aspect geluid. Gezien de ligging in het gemengd gebied mag de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind. Het kantoor heeft zodoende een richtafstand van 0 meter. Hieraan wordt voldaan.

Aan de zuidzijde grenst het plangebied direct aan een maatschappelijke bestemming. Op basis van de VNG brochure geldt voor een maatschappelijke functie (milieucategorie 1) een richtafstand van 10 meter. Ook hiervoor geldt dat gezien de ligging in het gemengd gebied mag de richtafstand met één afstand worden verkleind. De maatschappelijke functie heeft zodoende een richtafstand van 0 meter waaraan wordt voldaan.

Omgekeerd vormen de nieuwe appartementen geen belemmering voor de bedrijfsvoering van, de in de omgeving, aanwezige functies (bedrijf, kanoor, maatschappelijk). Er zijn immers reeds bestaande woningen op kortere afstand gelegen, uitgezonderd de maatschappelijke functie. Deze grenst direct aan het plangebied. Gezien voldaan wordt aan de richtafstand van 0 meter uitgaande van gemengd gebied en het gegeven dat in de 'oude' situatie binnen het plangebied reeds sprake was van wooneenheden.

Gevolg planvoornemen

Met betrekking tot het planvoornemen aan het Chatelainplein wordt geconcludeerd dat voor de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er kan worden geconcludeerd dat nabijgelegen bedrijven geen belemmering vormen voor de voorgenomen herstructurering van het plangebied. Omgekeerd vormen de 30 appartementen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van bedrijfsactiviteiten van deze bedrijven aangezien reeds bestaande woningen op kortere of vergelijkbare afstand gelegen zijn. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Water

Algemeen

In artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op het waterbeleid op verschillende overheidsniveaus en vervolgens wordt beschreven op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan.

Nationaal waterbeleid

Het Nationaal Waterprgramma 2022-2027 (NWP) is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021. Het NWP beschrijf de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en het beheer van de rijkswateren en rijksvaarwegen. Voor het waterbeleid is het NWP een uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie. Belangrijke onderdelen van het NWP zijn de stroomgebiedbeheerplannen, het overstromingsrisicobeheerplan en het Programma Noordzee, die als wetelijke bijlagen zijn opgenomen.

Nederland heef de komende tijd te maken met grote wateropgaven die bovendien in de toekomst steeds groter en complexer worden. Dit komt door een aantal samenhangende uitdagingen: klimaatverandering, bodemdaling, milieuverontreiniging, biodiversiteitsverlies en ruimtedruk. In de uitvoering ligt bovendien een grote opgave om verouderde infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand te houden en waar nodig te vervangen of te renoveren. De wateropgaven waar Nederland op dit moment voor staat, de uitdagingen richting de toekomst en de noodzaak van een integrale aanpak vormen de basis voor 3 hoofdambities van dit NWP:

• Een veilige en klimaatbestendige delta.
• Een concurrerende, duurzame en circulaire delta.
• Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur.

De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving, zoals de energietransitie, de woningbouw, herstel natuur en de landbouwtransitie is noodzakelijk. Het bodem­ en watersysteem stelt randvoorwaarden aan ruimtelijke ontwikkelingen. Om deze randvoorwaarden ook juridisch te laten doorwerken zijn inhoudelijke kaders nodig voor de inrichting en gebruik van wateren alsook voor ruimtelijke inrichting, landgebruik en de wijze van bouwen.

In Nederland komen veel opgaven voor de leefomgeving bij elkaar op een klein oppervlak. Niet alles kan, soms moeten keuzes worden gemaakt. Daarvoor zijn in het NWP een aantal afwegingsprincipes voor het waterbeleid en ­beheer opgenomen.

De 3 hoofdambities voor het waterbeleid zijn in het NWP uitgewerkt voor verschillende thema’s – Klimaatadaptatie, Waterveiligheid, Zoetwaterverdeling en droogte, Waterkwaliteit, Grondwater, Scheepvaart – en voor de bijbehorende beheer­ en uitvoeringstaken van Rijkswaterstaat. Ook de samenhang van het waterbeleid met andere onderwerpen komt in het NWP aan bod: natuur, landbouw, bodem en ondergrond, landschap, verstedelijking, energietransitie en industrie.

Provincie Limburg

Het provinciaal beleid is onder andere verwoord in het Provinciaal Waterprogramma Limburg 2022 - 2027. Het Provinciaal Waterprogramma is een uitwerking van de Omgevingsvisie Limburg en bevat de doelstellingen die de Provincie de komende planperiode samen met haar partners wil bereiken op het gebied van Water. Centraal staat hierbij het realiseren van een duurzaam, robuust en ecologisch gezond watersysteem dat kan omgaan met wateroverlast en droogte en dat voorziet in voldoende water van goede kwaliteit.

Het Provinciaal Waterprogramma werkt door in de Provinciale Omgevingsverordening en in omgevingsvisie en plannen van gemeenten en het waterbeheerprogramma van het Waterschap Limburg.

Waterschap Limburg

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Limburg. Het beleid van het waterschap is nog steeds gericht op het zo lang mogelijk vasthouden van gebiedseigen water, gecombineerd met het zoveel mogelijk scheiden van schoon en verontreinigd water. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het Waterbeheerplan 2022-2027 en nader geconcretiseerd in de zogenoemde Keur van het waterschap. De Speerpunten van het Waterschap Limburg met betrekking tot het waterbeheer zijn onder andere:

• 1. Hoogwaterbescherming Maasvallei: bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas.
• 2. Klimaatadaptatie: balans tussen water afvoeren én water vasthouden.
• 3. Waterkwaliteit en ecologie: het water is schoon en wateren zin natuurlik ingericht.
• 4. Zuiveren en waterketen: zuiveren rioolwater en grondstoffen terugwinnen en gebruiken.

Deze indeling is niet scherp, want water kent geen grenzen en is verbonden met andere thema’s. Duurzamer grondgebruik in het stroomgebied van de Maas en de beken zorgt voor een gelijkmatiger afvoerdynamiek. Regenwater infltreren in stedelijk gebied helpt daar ook bij, voorkomt dat riolen overstorten en ontlast onze zuiveringen. Een constantere aanvoer in de zomer verlaagt de kans op waterkwaliteitsproblemen door droogte en hitte.

Kortom: alle uitdagingen moeten in samenhang met elkaar worden bekeken. Met de maatregelen worden het liefst meerdere problemen tegelijk opgelost: een integrale aanpak.

Gemeentelijk beleid

Sinds 2008 zijn gemeenten binnen de bebouwde gebieden verantwoordelijk voor het hemelwater, het afvalwater en het grondwater. De gemeente Echt-Susteren neemt hierbij deel aan het convenant 'samenwerken in de afvalwaterketen Noord-Limburg'. Een uitvloeisel van dit convenant is dat de gemeente aansluit bij het samenwerkingsverband Limburgse Peelen en een, overbruggende, gezamenlijk notitie GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan) heeft opgesteld met de gemeente Roerdalen en Roermond.

Het 'Gemeentelijke rioleringsplan Echt-Susteren' (hierna: GRP) verantwoordt aan de inwoners van de gemeente Echt-Susteren de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat zowel de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel als maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen en geïnfiltreerd binnen het plangebied. Indien infiltratie niet of onvoldoende mogelijk is, kan alsnog vertraagd worden afgevoerd.

Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied (vrijwel) volledig verhard door het bestaande bankgebouw en de verharding van de achterzijde van het terrein. Het totale verharde oppervlak van het perceel bedraagt grofweg 940 m2.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal het plangebied eveneens (vrijwel) volledig verhard zijn door de geplande woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het toale verharde oppervlak van het perceel zal eveneens grofweg 940 m2 bedragen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). Op het 'binnenterrein' zullen parkeerplaatsen worden aangelegd, een gebouw voor de bergingen worden gesitueerd en enkele nader te bepalen groene zones worden gecreëerd. Tevens zal er waar mogelijk gebruik gemaakt worden van duurzaam bouwmateriaal. Ter preventie van eventuele wateroverlast worden maatregelen getroffen, zoals het toepassen van waterdoorlatende verharding. Verder kan het terrein rondom het plangebied zo worden ingericht dat er voldoende groen aanwezig is op - en rondom de nieuwe bebouwing. Het voorgenomen plan heeft nadrukkelijk aandacht voor groen. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van de voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhouden-scheiden-schoonmaken.

Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied. De mogelijkheden voor het infiltreren van hemelwater ter plekke zijn beperkt. Waar mogelijk zal het hemelwater geïnfiltreerd worden.

De appartementen worden voorzien van een gescheiden stelsel. Het hemelwater afkomstig van de daken, terassen en andere verhardingen binnen het plangebied worden volledig afgekoppeld en in de vorm van infiltratiekratten onder de verhardingen van het 'binnenterrein' opgevangen. Uitgaande van een verhard oppervlak van 940 m2 en een bergingseis van 100 mm, komt dit neer op een noodzakelijke bergingscapaciteit voor de aan te brengen infiltratiekratten van 94 m3. Hierin zal worden voorzien binnen het plangebied, zijnde het eigen terrein.

Voor de afvoer van het afvalwater wordt aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel. Hierbij wordt uitgegaan dat dit riool de toename van het afvalwater kan afhandelen.

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande zal het aspect water geen belemmering vormen voor de geplande ontwikkeling.

4.8 Externe Veiligheid

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's ter plaatse van het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen.

Het Nederlandse externe veiligheidsbeleid is gebaseerd op twee elementen: een harde norm in de vorm van het plaatsgebonden risico en een oriënterende waarde in de vorm van het groepsrisico. De norm voor het plaatsgebonden risico bedraagt één op de miljoen (10-6) per jaar, ofwel 1 op de miljoen blootgestelde personen. Het hanteren van een norm voor het plaatsgebonden risico biedt een basisveiligheidsniveau voor de individuele burger in de omgeving van een risicovolle activiteit. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als grenswaarde. Dat wil zeggen dat nieuwe kwetsbare bestemmingen buiten de 10-6 contour moeten zijn gelegen.

Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de oriënterende waarde. Dit is een richtwaarde waarvan het bevoegd gezag, voldoende gemotiveerd, kan afwijken.

Om het plaatsgebonden risico en het groepsrisico voor de toekomstige gebruikers van het plangebied in kaart te brengen is de kaart 'Veilige omgeving' geraadpleegd, welke ter hoogte van het plangebied hieronder is weergegeven.

Uitsnede kaart 'Veilige leefomgeving'

Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 630 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen in de vorm van een tankstation gelegen. De plaatsgebonden risicocontour is 25 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied.

Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 760 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen in de vorm van een propaantank gelegen. De plaatsgebonden risicocontour betreft 20 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied.

Ten zuidoosten van het plangebied is op een afstand van ca. 960 meter een inrichting van gevaarlijke stoffen gelegen in de vorm van een propaantank. De plaatsgebonden risicocontour betreft 20 meter en reikt hiermee ruimschoots niet binnen het plangebied.

Tevens bevinden zich in of nabij de uitbreidingslocatie geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen. De provinciale weg N572 ligt op ongeveer 560 meter van de locatie aan het Chatelainplein. Over deze weg worden geen significante hoeveelheden van giftige gassen of vloeistoffen vervoerd. Het invloedsgebied is verbonden aan het vervoer van brandbare gassen. Dat bedraagt 355 meter (Handleiding Risicoanalyse transport) en reikt niet tot aan de locatie Chatelainplein.

Op een afstand van ca. 2,7 km ten westen van het plangebied is de Rijksweg A2 gelegen. Tevens is op een afstand van ca. 1,0 km ten westen van het plangebied de spoorlijn Echt-Sittard gelegen. Het invloedsgebied (1% letaliteitsafstand) bedraagt 995 meter uitgaande van de stofcategorie GT3. Gezien de ligging buiten de invloedssfeer van deze transportassen is er geen beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Het aantal personen binnen het plangebied zal, door de toevoeging van een extra bouwlaag ten opzichte van de huidige situatie, toenemen. Voor de personen binnen het plangebied geldt dat zij overwegend zelfredzaam zullen zijn. De bewoners van de een- tot tweepersoonsappartementen zullen voornamelijk volwassenen zijn. Daarnaast heeft tussenliggende bebouwing een beschermende werking op het plangebied, waardoor bij calamiteiten het effect op het plangebied beperkt zal zijn.

Op een afstand van ca. 1,3 km ten oosten van het plangebied zijn de buisleidingen A-521, A-585, A-520 en A-578 van de Gasunie en één Defensie Pijpleiding gelegen. Het plaatsgebonden risico van deze buisleidingen reikt, zoals op de kaart 'Veilige leefomgeving' is te zien, ruimschoots niet binnen het plangebied. Gezien de afstand tot het plangebied is een verdere verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk.

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen. Wel is het planvoornemen nog voor advies voorgelegd aan het servicecentrum mer. Door het servicecentrum is aangegeven dat het niet noodzakelijk is om advies op te vragen bij de veiligheidsregio.

4.9 Natuurbescherming

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten.

4.9.1 Soortenbescherming

Wat betreft soortenbescherming is de Wet Natuurbescherming (Wnb) van toepassing. De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Tevens geldt onder de Wet Natuurbescherming dat bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden moet worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

Met het planvoornemen vindt de (gedeeltelijke) sloop van het verouderde bankgebouw plaats. Om aan te kunnen tonen dat hier geen beschermde soorten mee in het geding komen, is een Quickscan Flora en Fauna (Nipa, rapportnummer N222660, d.d. 5 augustus 2022, Bijlage 6) uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hieronder weergegeven.

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd kan niet worden uitgesloten dat de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming en natuurgebieden.

Op de onderzoekslocatie zijn meerdere potentiele verblijfplaatsen voor vleermuizen geconstateerd. Om de aanwezigheid van kraam-, zomer- en paarverblijven van vleermuizen vast te stellen en, indien aanwezig, de soorten en populatiegrootte te bepalen is een nader onderzoek nodig. Gezien de staat van de bebouwing zijn er meerdere potentiele verblijfplaatsen aanwezig namelijk bij de dakkapellen, in de openstootvoegen van de schoorstenen, achter de loodslabben en de achter de zonnewering. Hierdoor is de aanwezigheid van vleermuizen in de panden vrijwel zeker. Hierdoor zou er ook zonder onderzoek een ontheffing kunnen worden aangevraagd voor de potentiele vleermuis verblijfplaatsen, als het bevoegd gezag hiermee akkoord gaat. De verblijfplaatsen in de te slopen panden dien dan gecompenseerd te worden door (minimaal) 1 maand voor de sloop meerdere tijdelijke kraamkastenen kleinere vleermuiskasten nabij de te slopen panden op te hangen. Dit dient in de actieve periode (april t/m oktober) te worden uitgevoerd. Vervolgens worden er permanente verblijfplaatsen gerealiseerd in de te realiseren bebouwing waarna de tijdelijke kasten, na een gewenningsperiode verwijderd kunnen worden. Door deze werkwijze zullen de sociaalmaatschappelijke problemen die de leegstand van deze panden met zich meebrengen sneller weggenomen worden.

De overige soorten die voor (kunnen) komen (bunzing, hermelijn of wezel) binnen de onderzoekslocatie zijn in Limburg vrijgesteld bij ruimtelijke ontwikkeling. Derhalve is hier geen ontheffing voor nodig. Echter blijft de zorgplicht gelden en dient er tijdens de werkzaamheden rekening gehouden te worden met de voorkomende soorten zodat deze niet gedood worden of onnodig lijden.

Tevens dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen als de wilg gerooid wordt. Het is namelijk niet uit te sluiten dat in deze boom (niet jaarrond beschermde) nesten aanwezig zijn. De boom dient buiten het broedseizoen (circa half maart half augustus) verwijdert te worden.

Gezien de afstand en de aard van de ingreep worden als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling geen negatieve effecten verwacht op de meest nabijgelegen natuurgebieden (LNN/Natura 2000).

Door tijdens de ontwerpfase te denken aan “natuurinclusief” bouwen kan de nieuwe bebouwing meer natuurwaarde bieden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld ingebouwde nestkasten voor vleermuizen of huismussen en gierzwaluwen. Maar denk ook aan het plaatsen van steen- of takkenstapels in het plangebied voor marterachtigen die de lokale muizen populatie kunnen onderdrukken.

4.9.2 Aanvullend ecologisch onderzoek/omgevingsvergunning slopen

Op basis van de quickscan is aanvullend ecologisch onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk vanwege de aanwezigheid van potentiele verblijfplaatsen voor vleermuizen. Een dergelijk onderzoek zal worden uitgevoerd. Echter dit moet over verschillende rondes in de periode half mei tot en met eind september. Om onnodige vertraging te voorkomen is een omgevingsvergunning voor het slopen van bouwwerken opgenomen die bepaaldt dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een gebouw te slopen.

Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend verleend worden als een aanvullend ecologisch onderzoek of een vergunning of ontheffing van Gedeputeerde Staten wordt overlegd waaruit blijkt dat een eventuele verstoring van beschermde soorten en/of het beschadigen of vernielen van hun voortplantings-, rust of verblijfplaatsen, al dan niet in combinatie met het treffen van (tijdelijke) mitigerende maatregelen op basis van een goedgekeurd activiteitenplan/mitigatieplan, is toegestaan.

Hiermee is in voldoende mate de bescherming van de potentiele verblijfplaaten gewaarborgd.

4.9.3 Gebiedsbescherming

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en Natuur Netwerk Nederland (NNN).

Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied, zodat er uitsluitend sprake is van externe werking. Gezien de kleinschalige aard van het planvoornemen (planologisch mogelijk maken van 30 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied) en de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (ongeveer 1,4 km tot Grensmaas), 2,0 km (Abdij Lilbosch & voormalig Klooster Mariahoop) en 9,2 km (Roerdal), is geen sprake van verstoring door licht, trilling, optische verstoring of verstoring door mechanische effecten.

Het plangebied is niet gelegen binnen het NNN, zodat er uitsluitend sprake is van een externe werking. Op een afstand van ca. 0,5 km ten oosten van het plangebied is de groenblauwe mantel gelegen in de vorm van een natuurbeek. Ten zuidwesten van het plangebied is op een afstand van ca. 1,3 km eveneens een onderdeel van de groenblauwe mantel gelegen. Ten zuiden van het plangebied is op ca. 1,4 km een onderdeel van de groenblauwe mantel gelegen.

Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn vanwege de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden op voorhand niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van stikstof wordt noodzakelijk geacht. Dit kan in eerste instantie worden onderzocht middels een modelberekening (Aerius-calculator).

4.9.4 Stikstof

De uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 heeft bepaald dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer als basis gebruikt mag worden voor toestemming voor activiteiten in het kader van de Wnb en dat de “standaard grenswaarde” uit het PAS niet meer gebruikt mag worden. Dit houdt in dat voor planologische procedures en bij de verlening van een omgevingsvergunning een stikstofbeoordeling en, afhankelijk van een stikstofberekening en/of voortoets, mogelijk ook een vergunning Wet natuurbescherming nodig is. Voor elke toename in stikstofneerslag boven de 0,00 mol/ha/jaar, hoe klein dan ook, is een onderbouwing nodig.

Na het wegvallen van het PAS is er gewerkt aan nieuwe wettelijke kaders. In de Wet Stikstofreductie en Natuurherstel (juli 2021) was een partiële vrijstelling opgenomen met betrekking tot de bouwactiviteiten van een plan of project. Dat betekent dat deze fase buiten beschouwing diende te blijven en enkel de effecten ten aanzien van de gebruiksfase beoordeeld dienen te worden. Op 2 november 2022 is door de Raad van State uitspraak gedaan in de zaak betreffende het ondergrondse CO2-opslagproject Porthos waarin de vrijstelling van deze bouwactiviteiten ter beoordeling voor lag. De Raad van State heeft in haar uitspraak geoordeeld dat de stikstof die in de bouwfase vrijkomt niet buiten beschouwing mag worden gelaten. Concreet betekent dit dat de bouwvrijstelling geschrapt is en de juridische situatie teruggedraaid is naar het wettelijk kader vóór 1 juli 2021. Dit houdt in dat voor alle plannen en projecten zowel de tijdelijke bouwfase alsook de permanente gebruiksfase beoordeeld dient te worden.

Voor het onderhavige plan is daarom een beoordeling van zowel de bouwactiviteiten als de gebruiksfase aan de orde.

Realisatiefase

Onderhavige ontwikkeling ziet toe op de transformatie van de voormalig kantoorlocatie naar een woonlocatie. In het kader hiervan dient de bestaande bebouwing binnen het besluitgebied gesloopt te worden. Op locatie worden 30 appartementen gerealiseerd. Het complex heeft een totaal bvo van 2.081 m2.

Momenteel is nog niet bekend welke inzet van mobiele werktuigen in de realisatiefase nodig zal zijn. Daarom is aangesloten bij kengetallen. In de handreiking woningbouw en Aerius (Bijlage 7), uitgegeven door het Rijk is de gemiddelde emissie NOx/jr voor het bouwen van woningen ingeschat op ca. 3 kg NOx. Aangenomen dat een gemiddelde woning 650 m3 omvat, komt de emissie per m3 daarmee neer op circa 0,004 kg NOx/m3. Er is sprake van een plantoets, waardoor er wordt uitgegaan van het met het planvoornemen maximaal te realiseren bouwvolume wordt gerekend. Het bouwvlak betreft 650 m3 en de maximale bouwhoogte betreft 14 meter. Op basis van het bouwvolume genereert het plan voor de bouw van de appartementen een totale emissievracht van 36,4 kg NOx/jr.

De aanname wordt gemaakt dat de sloop van een woning zal resulteren in minder uitstoot NOx dan de bouw van een woning. Hierom wordt de gemiddelde emissie Nox/jr voor de sloop van woningen ingeschat op circa 2 kg NOx. Aangenomen dat een gemiddelde woning 650 m3 omvat, komt de emissie per gesloopte m3 daarmee neer op circa 0,003 NOx/m3. Op basis van een inschatting van het huidige bouwvolume genereert het plan voor de sloop van de bestaande bebouwing een totale emissievracht van 18,0 kg NO/jr.

Voor het planvoornemen zijn de geschatte emissies in de bouwfase daarmee ca. 54,4 kg NOx/ jr.

Er wordt voorts aangenomen dat het bouwverkeer per woning ca. 20 zware verkeersbewegingen, 10 middelzware en 15 lichte verkeersbewegingen genereert, daarmee in totaal 600 zware verkeersbewegingen, 300 middelzware verkeersbewegingen en 450 lichte verkeersbewegingen per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van één aannemer, welke komt van één locatie naar het Chatelainplein. Er is hierbij gekozen voor de meest gebruikelijke route, waarbij de aannemer komt aanrijden vanaf de provinciale weg N276.

Om te bepalen of de herontwikkeling in de bouwfase leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied, is een Aeriusberekening uitgevoerd. Uit de berekening van de bouwfase volgen geen rekenresultaten die leiden tot een toename van de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000 gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jaar. Deze berekening is bijgevoegd in Bijlage 8.

Gebruiksfase

De appartementen worden gasloos uitgevoerd, waardoor er in de gebruiksfase enkel sprake is van een verkeersgeneratie. In de verkeersparagraaf is geconcludeerd dat de toekomstige situatie een maximale verkeersgeneratie van 120 verkeersbewegingen per etmaal aan de orde is als gevolg van de te realiseren appartementen. In Bijlage 9 is aangetoond dat, na doorrekening van deze verkeersgeneratie met de Aerius calculator, er stikstofdepositie > 0,00 mol/ha/jr optreedt op nabijgelegen Natura 2000 gebieden. Significante effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000 gebieden kunnen derhalve op voorhand worden uitgesloten.

Daarnaast is er ook in de huidige situatie sprake van stikstofemissies. In de eerste plaats leidt het planvoornemen tot een afname van het aantal verkeersbewegingen. Daarnaast geldt dat door het planvoornemen ook het verwarmen met een gasgestookte installatie wordt gestaakt. Dat betekent dat er niet alleen sprake is van geen toename van de stikstofdepositie, maar nadrukkelijk ook sprake is van een afname van de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000 gebieden.

Conclusie

Uit de beoordelingen en berekeningen van de realisatie- en gebruiksfase volgt dat significant negatieve effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelstellingen voor N2000 gebieden op voorhand kunnen worden uitgesloten.

4.9.5 Conclusie

Het aspect natuurbescherming vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

4.10.1 Archeologie

In 2007 is het Verdrag van Malta vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988). Door archeologie tijdig in de planvorming te betrekken, kunnen de archeologische waarden hierin eventueel worden ingepast. Het uitgangspunt ten aanzien van de aanwezige archeologische waarden in de planvorming is, volgens Rijks- en provinciaal beleid, behoud in situ (ter plekke of binnen de context van de vindplaats).

De raad van de gemeente Echt-Susteren heeft op 24 februari 2011 een archeologische verwachtingskaart vastgesteld voor het gehele gemeentelijk grondgebied. Op deze kaart is te zien aan welke gebieden archeologische waarden en archeologische verwachtingswaarden (hoog, middelhoog en laag) zijn toegekend. Ook is hierop het provinciaal aandachtsgebied aangegeven.

Uitsnede Archeologische waardenkaart Maasdal met plangebied lichtlbauw omlijnd

Het plangebied is op basis van de archeologische waardenkaart Maasdal niet gelegen binnen een gebied met archeologische waarden.

Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart met plangebied lichtblauw omlijnd

Uit de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart blijkt dat sprake is van een lage verwachting voor droge en natte landschappen. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' is binnen het plangebied eveneens geen dubbelbestemming 'Archeologie' gelegen. Er zijn geen archeologische verwachtingswaarden binnen het plangebied aanwezig.

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het planvoornemen. Echter als er tijdens graafwerkzaamheden archeologische sporen en/of vondsten worden aangetroffen dient dit direct bij de gemeente te worden gemeld. De gemeente bekijkt dan welke stappen er ondernomen moeten worden, zodat zo spoedig mogelijk verder gegaan kan worden met de sloop en/of bouw.

4.10.2 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur dient bepaald te worden.

De cultuurhistorische waarden van de gemeente Echt-Susteren zijn vertaald in het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren', vastgesteld op 22 september 2016. Hierin is voor het plangebied geen dubbelbestemming of aanduiding met een bepaalde cultuurhistorische waarde opgenomen, zie paragraaf 1.3 Op basis van het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' geldt dan ook geen beperking voor het plangebied.

Uit de uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Limburg blijkt dat binnen het plangebied geen bebouwing van cultuurhistorische of (rijks-) monumentale waarde is gelegen. Ten noorden van de Houtstraat zijn enkele cultuurhistorische waarden gelegen. De ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor de aanwezige cultuurhistorische en monumentale waarden binnen het stedelijk gebied van Echt.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart met ligging plangebied lichtblauw omlijnd

Gevolg planvoornemen

Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie is het op basis van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' mogelijk om een kantoor met wonen op de verdieping binnen het plangebied te realiseren. Een dergelijke functie genereert een fors aantal verkeersbewegingen per dag (conform CROW), en middels het planvoornemen zal er een afname ontstaan van bewegingen per dag.

In de huidige situatie geldt op basis van de CROW voor de kantoorfunctie met baliefunctie in matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom (1.100 m2: begane grond en eerste verdieping) een maximale verkeersgeneratie van 14,8 per 100 m2. Dit komt neer op een totale verkeersgeneratie van 162,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Met de toevoeging van 30 appartementen zal conform de CROW een maximale verkeersgeneratie van 4,0 per woning gegenereerd worden. Dit komt uit op een totale verkeersgeneratie van 120 motorvoertuigen per etmaal. De verkeersgeneratie neemt daarmee als gevolg van het planvoornemen met ongeveer 43 verkeersbeweingen per etmaal af

De nieuwe woningen zijn bereikbaar via de bestaande, het plangebied omsluitende wegen, zijnde de Houtstraat, het Chatelainplein en de Hubertusstraat. Deze wegen zijn, mede gezien de voormalige bestaande situatie, wat betreft profiel en capaciteit berekend op deze aantallen verkeersbewegingen en de ontsluiting van het plangebied.

Parkeren

Ten behoeve van de Rabobank vond het parkeren volledig plaats op het Chatelainplein. Op basis van de CROW geldt voor de kantoorfunctie met matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom een gemiddelde parkeernorm van 2,8 parkeerplaats per 100 m2. Uitgaande van 1.100 m2 komt dit neer op 30,8 parkeerplaatsen.

Voor appartementen (huur/midden) geldt op basis van de CROW in matig stedelijk gebied/rest bebouwde kom een gemiddelde parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per woning. Uitgaande van 30 appartementen komt dit neer op 42 parkeerplaatsen. Hiermee neemt de parkeerbehoeft met 12 parkeerplaatsen toe ten opzichte van de situatie toen de Rabobank er nog gevestigd was. Echter in tegenstelling tot de Rabobank wordt voorzien in 8 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het tekort aan parkeerplaatsen komt hiermee op 4 parkeerplaatsen.

Het is de bedoeling dat het Chatelainplein door de gemeente heringericht zal worden. Hieraan wordt van uit onderhavig planvoornemen een bijdrage in het parkeren gegeven. De parkeerplaatsen op het huidige (93 stuks) en nieuwe Chatelainplein hebben c.q krijgen een openbare functie. Deze parkeerplaatsen zijn derhalve niet exclusief bedoeld voor de bewoners van het appartementencomplex.

Bestaande parkeervoorziening aan het Chatelainplein

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planMER-plichtig, projectMER-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij activiteiten die voorkomen in één van de opgenomen categorieën, maar niet de omvang hebben van de bijbehorende drempelwaarden, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Het bestemmingsplan ten behoeve van de beoogde woningbouwontwikkeling is m.e.r.-beoordelingsplichtig. Deze activiteit is opgenomen in onderdeel D, categorie 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan is dan ook een aanmeldnotitie ten behoeve van de m.e.r.-beoordeling opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Deze aanmeldnotitie doorloopt, voorafgaand aan het bestemmingsplan, een separate procedure. Op basis van de aanmeldnotitie besluit het bevoegd gezag (de gemeente) of er wel of geen aanleiding of noodzaak is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De aanmeldnotitie is als Bijlage 10 opgenomen bij dit bestemmingsplan. Op basis hiervan heeft het bevoegd gezag besloten dat gelet op artikel 7.17, lid 1 van de Wet milieubeheer het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) niet noodzakelijk is bij de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

De in deze toelichting beschreven aspecten hebben als basis gediend voor het opstellen van een juridisch plan, dat zoveel mogelijk is afgestemd op de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Echt-Susteren. Teneinde het voorgenomen initiatief te kunnen realiseren heeft een juridische vertaling van het plan in planregels en verbeelding plaatsgevonden. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding. Verbeelding en planregels dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast conform de bepalingen in Wro, Bro en SVBP 2012.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied de bestemming 'Wonen met bijbehorend bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen gekregen. Deze aanduidingen hebben juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de planregels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft geen juridische betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid, zoals kadastrale en topografische gegevens.

5.3 Planregels

De planregels zijn opgesteld op basis van de landelijke standaarden zoals vastgelegd in het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De planregels zijn conform deze standaard verdeeld in vier hoofdstukken, te weten hoofdstuk 1 'Inleidende regels', hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', hoofdstuk 3 'Algemene regels' en hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'.

Hoofdstuk 1, 3 en 4 zijn vrij algemeen van aard en worden niet nader beschreven in deze paragraaf. Onderstaand wordt de gebruikte bestemming toegelicht, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels.

De regels zijn daarbij gebaseerd op het vigerende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' en aangevuld met de regels uit het facetbestemmingsplan 'Deregulering' voor zover relevant voor de zone stedelijk gebied.

Wonen (Artikel 3)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Hierbij moet gedacht worden aan tuinen, erven en verhardingen alsmedewaterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen. Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak aangeduid met bijbehorende (maatvoerings)aanduidingen (parkeerterrein, gestapeld, specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning, maximum aantal wooneenheden, maximum goothoogte en maximum bouwhoogte, onderdoorgang). Buiten het bouwvlak zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan in de vorm van bergingen tot een maximum oppervlakte van 90 m2, waarbij achterliggende erf voor maximaal 50% mag worden bebouwd.

Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is gewaarborgd dat de wanden en plafond uitgevoerd worden als 'dove gevel'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Tussen de gemeente Echt-Susteren en de initiatiefnemer is een anterieure exploitatieovereenkomst en planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten en de afwenteling van eventuele planschade. De (eventuele) kosten zijn hiermee in voldoende mate anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het planvoornemen voldoende is gegarandeerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plangebied is gelegen in het bebouwde gebied van de kern Pey. Door de herontwikkeling van de locatie is sprake van een kwaliteitsverbetering en wordt leegstand en verdere verpaupering voorkomen. Te meer omdat momenteel de nodige overlast wordt ervaren door de omgeving. In dat kader heeft er op 19 juli 2022 ook omgevingsdialoog, Bijlage 11, plaatsgevonden. Deze omgevingsdialoog heeft in de vorm van een inloopavond plaatsgevonden en is bezocht door ongeveer 25 omwonenden. Tijdens de inloopavond waren de onwonenden in de gelegenheid om in gesprek te gaan met de initiatiefnemers en vragen te stellen. Voor deze opzet is bewust gekozem omdat dit laagdrempelig is en men dan sneller geneigd zijn om tijdens een inloopsessie inhoudelijk commentaar te geven dan wanneer er een formele presentatie wordt gehouden.

De aanwezige omwonenden hebben allen positief gereageerd op het planvoornemen en zijn blij dat er eindelijk wat gaat gebeuren. Het planvoornemen wordt dan ook maatschappelijk uitvoerbaar geacht. De eerste stap tot realisatie van het planvoornemen is het in procedure brengen van onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen omwonenden, bedrijven, dorps- en stadsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan. In dezelfde periode is ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de terinzagelegging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

• a. Ontwerp:
  • 1. ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan)
  • 2. Zienswijzen
• b. Vaststelling door de Raad
• c. Beroep:
  • 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan
  • 2. Reactieve aanwijzing
  • 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

7.2 Vooroverleg met instanties

Onderhavig planvoornemen heeft betrekking op het herontwikkelen van een kantoorlocatie naar een woonlocatie voor 30 energiezuinige, duurzame, nultreden, 2 kamer appartementen. Het betreft in onderhavig plan een drielaagse appartementencomplex met setback (4e laag). De appartementen betreffen huurwoningen voor 1 tot 2-persoonshuishoudens (middensegmente). Het betreft een ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied waar reeds 8 grondgebonden woningen voorzien waren. Deze woningen worden omgezet en qua aantal verhoogd waarbij woningen worden gerealiseerd die een kwantitatieve bijdrage hebben aan de (bestaande) woningvoorraad.

Het planvoornemen voldoet hiermee aan rijks-, provinciale, waterschaps- en gemeentelijke belangen. Om deze reden is er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De vooroverlegpartners zijn wel geinformeerd over de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

7.3 Ontwerp en vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 6 januari 2023 tot en met 2 maart 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Er zijn dan ook geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend.

Wel zijn de aeriusberekeningen (Bijlage 8 en Bijlage 9) vervangen door recente berekening gebaseerd op de meest recente aeriuscalculator d.d. 26 januari 2023. Tevens zijn in paragraaf 4.9.4 enkele redactionele aanpassingen verwerkt naar aanleiding van opmerkingen van de Omgevingsdienst. Deze redactionele aanpassingen leiden niet tot een aangepast c.q. ander planvoornemen

Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 1 juni 2023 ongewijzigd vastgesteld.