Nieuw-Buinen, Parklaan 10-12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Parklaan 10 - 12 in Nieuw-Buinen in de gemeente Borger-Odoorn bevindt zich een voormalig supermarktpand en een bloemenwinkel. De initiatiefnemer is voornemens om de bebouwing ter plaatse te slopen en hiervoor in de plaats een appartementengebouw te realiseren. Het appartementengebouw zal bestaan uit 18 appartementen in een gebouw met drie en gedeeltelijk vier bouwlagen. De bloemist blijft een apart gebouw welke op basis van de huidige bestemming al mogelijk is en wordt verder buiten het plangebied gelaten.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Nieuw Buinen - Buinerveen'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de genoemde ontwikkeling noodzakelijk.

1.2 Plangebied

Het projectgebied ligt aan de Parklaan 10 - 12 in het centrum van Nieuw-Buinen. De locatie betreft een voormalige supermarkt, cafetaria en een bloemist. In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied weergegeven ten opzichte van Nieuw-Buinen.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied (Bron: Geo Web)

1.3 Huidig planologische regiem

1.3.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Nieuw Buinen - Buinerveen”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 6 juli 2017 door de raad van de gemeente Borger-Odoorn. Het plangebied is op basis van het bestemmingsplan “Nieuw Buinen - Buinerveen ” deels bestemd tot 'Woongebied' met een functieaanduiding "specifieke vorm van woongebied - groene laan" en deels de bestemming ‘Detailhandel’ met daarbij een bouwvlak. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief aangegeven met de rode lijn.

Afbeelding 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan “Nieuw Buinen - Buinerveen” met luchtfoto (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Bestemmingsomschrijving

Detailhandel

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor detailhandel, groenvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Voor het bouwen van gebouwen geldt onder andere dat de gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter, dan wel de bestaande grotere bouwhoogte. Per bedrijf mag niet meer dan één bedrijfswoning worden gebouwd. Indien het een bovenwoning betreft geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Woongebied

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, verkeersdoeleinden in de vorm van buurtontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen en bermen, groen- en speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding. Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van woongebied - groene laan’ is uitsluitend groene lanen, paden en bermen toegestaan.

1.3.3 Strijdigheid

Op basis van het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om 18 appartementen te realiseren. Daarnaast past de beoogde bebouwing niet binnen de geldende bouwregels. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling en toont aan dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels, verbeelding en eventuele bijlagen. Deze toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het beleidskader geschetst op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische- en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan komen aan bod in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Het plangebied, aan de Parklaan 10 - 12, ligt centraal in de kern Nieuw-Buinen. De omgeving bestaat voornamelijk uit woonfuncties. De wijk is in de jaren '60' gerealiseerd. De wijk is ruim opgezet en heeft daardoor een aangenaam en groen karakter. De Parklaan is daar het meest treffende voorbeeld van. Alle overige woonstraten hebben een breed profiel met ruime voortuinen.

Aan de zuidoost- en westzijde van het plangebied is ruimte voor parkeren. Daarnaast is er veel groen aanwezig. De bebouwing in de omgeving bestaat veelal uit vrijstaande, twee-onder-een-kap woningen of rijwoningen. In het plangebied bevindt zich een leegstaand gebouw wat voorheen in gebruik was als supermarkt. Een nieuwe invulling voor het leegstaande gebouw is niet direct voorhanden. Daarnaast is direct tegen het plangebied aan een bloemenwinkel gelegen.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied Parklaan 10 - 12 (PDOK viewer)

Afbeelding 2.2 Aanzicht op de bebouwing vanaf de Parklaan (bron: Cyclomedia)

Afbeelding 2.3 Aanzicht op het plangebied vanaf de Tulpenstraat (bron: Cyclomedia)

Afbeelding 2.4 Aanzicht op het plangebied vanaf de Rozenlaan (bron: Cyclomedia)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een nieuw appartementengebouw gerealiseerd. De bloemenwinkel wordt een zelfstandig volume, een paviljoen, op haar huidige plek.

Het nieuwe appartementengebouw wordt op afstand van de bloemenwinkel gerealiseerd om het gebouw zoveel mogelijk in het groen te kunnen realiseren. Het nieuwe volume staat los op het groene plein en neemt daarmee ook nadrukkelijk afstand van de rooilijn van de Tulpenstraat.

Het parkeren vindt o.a. plaats aan de Hyacintstraat en tussen het appartementengebouw en de paviljoen van de bloemist. Het nieuwe volume neemt de richtingen van de omringende bebouwing aan en voegt zich in het bestaand stedenbouwkundige beeld ter plaatse.

Het plan gaat uit van middeldure koopappartementen. Doelgroep is de ouder wordende Nieuw-Buiner die zoekt naar comfort van een nultredenwoning in Nieuw-Buinen. Het gebouw bestaat uit drie en gedeeltelijk vier bouwlagen met in totaal 18 (2 of 3 kamer) appartementen.

De nieuwe, groene, openbare ruimte wordt over de diagonaal van het plein op gespannen door de bestaande 4-laagse bebouwing aan de Rozenlaan (’t Aailand) en het nieuwe volume van gedeeltelijk 4 bouwlagen (circa 12 meter). Daarmee onderscheidt het volume zich net voldoende van de omgeving die met 2 bouwlagen plus een kap een hoogte van circa 9 meter heeft.

Afbeelding 2.5 Gewenste inrichting plangebied Parklaan 10 - 12 (Bron: NOVO BV)

2.2.2 Beeldkwaliteitsplan

De huidige welstandsnota geeft criteria waar de ontwikkeling aan moet voldoen, met als doel de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling te kunnen waarborgen. De voorgestelde plannen in het plangebied sluiten op hoofdlijnen aan op de eisen uit de welstandsnota. Echter op bepaalde aspecten vraagt de ontwikkeling om een specifiek welstandskader. Om deze reden is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de criteria opgenomen waaraan het nieuwe gebouw moeten voldoen. In de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als Bijlage 1. Het beeldkwaliteitplan zal door de gemeenteraad worden vastgesteld.

2.2.3 Verkeer en parkeren

2.2.3.1 Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. De gemeente Borger-Odoorn heeft in het Gemeentelijk Verkeers en Vervoersplan beleidsuitspraken gedaan over parkeren gedaan. Zo dienen "(Nieuwe)voorzieningen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte en mogen niet leiden tot een (toename van) een parkeertekort in de directe omgeving. De parkeerbehoefte dient te worden berekend aan de hand van de meest actuele parkeerkencijfers van het CROW. Gezien het landelijke karakter van de gemeente dienen daarbij de maximale parkeerkencijfers te worden gehanteerd. In overleg met de initiatiefnemer kan een lagere parkeernorm worden toegepast, mits de keuze voldoende wordt beargumenteerd". Om die reden dient dan ook rekening te houden met de maximale parkeercijfers voor de voorgenomen ontwikkeling.

Aan de hand van de CROW publicatie 381 'toekomstige parkeren' uit december 2018 is de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie bepaald. Samengevat worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk (Bron: CBS, gemeente Borger-Odoorn);
• Stedelijke zone: Rest bebouwde kom;
• Qua functie wordt voor de woningen uitgegaan van 'Koop, appartementen, midden'.

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten wordt in de volgende twee subparagrafen op de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie ingegaan.

2.2.3.2 Parkeren

Uitgaande van de genoemde uitgangspunten geldt voor de appartementen een maximale parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per appartement. Dit is inclusief het aandeel bezoekers (0,3 pp per woning). Voor de 18 appartementen resulteert dit in een parkeerbehoefte van in totaal afgerond 42 parkeerplaatsen. In voorliggend geval worden in totaal 27 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en 12 parkeerplaatsen (9 bestaand en 3 toegevoegd) in openbaar toegankelijk gebied. Daarnaast wordt aan de Tulpenstraat een parkeerstrook voor 4 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal worden 43 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt de parkeerbehoefte in voldoende mate ingevuld.

2.2.3.3 Verkeer

Uitgaande van de genoemde uitgangspunten geldt voor de appartementen een gemiddelde verkeersgeneratie van 6 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De 18 appartementen genereren daarmee een verkeersgeneratie van afgerond 108 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De huidige supermarkt heeft een oppervlakte van circa 600 m2 bvo. Uitgaande van een kleine buurtsupermarkt geldt per 100 m2 bvo een gemiddelde verkeersgeneratie van 110,8 m2. In de huidige situatie is in het wegennetwerk rekening gehouden met een verkeersgeneratie van circa 665 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Met de voorgenomen ontwikkeling is dan ook per saldo sprake van een forse afname van 557 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De wegen rondom het projectgebied kunnen de verkeersgeneratie eenvoudig afwikkelen. De beoogde ontsluiting op de Hyacintstraat is de verkeersveiligste optie voor deze locatie.

2.2.3.4 Conclusie

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de in deze ruimtelijke onderbouwing besloten ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft het van belang zijnde rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Daarbij worden, waar nodig uitgangspunten voor dit bestemmingsplan geformuleerd.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven  

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

• 1. Druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
• 2. Benutten van de brede effecten van de energietransitie;
• 3. Economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
• 4. Toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
• 5. Versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
• 6. Toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
• 7. Water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
• 8. Waarborgen van de omgevingskwaliteit.

• 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectiever inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Gelet op de voorliggende ontwikkeling past de ontwikkeling binnen de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de ladder is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

In dit geval worden binnen bestaand stedelijk gebied ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden 18 woningen toegevoegd. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte

In het plangebied wordt een vrijgekomen supermarktlocatie benut voor 18 appartementen. Het betreft middeldure koopappartementen. De woningen zijn vooral geschikt voor de doelgroep senioren, gelet op de vergrijzing en de toenemende behoefte aan nultredenwoningen.

De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld.

Woningmarktonderzoek Gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen (SpringCo, oktober 2020)

De prognoses van de provincie (Bron: Provincie Drenthe, ABF primos prognose 2020) laten in Borger-Odoorn tot 2030 nog een groei zien van het aantal huishoudens en daarna een daling. Belangrijk is om in deze periode van groei de juiste producten toe te voegen aan de voorraad.

Afbeelding 3.1 Huishoudensprognose 2020-2050 (bron: woningmarktonderzoek)

De prognose gaat uit van een grote stijging van het aantal 75-plussers tot 2050 en een afname van de overige doelgroepen vanaf 2030. Advies is om in te zetten op doorstroming van deze groep zodat eengezins koopwoningen vrijkomen. Deze woningen zijn interessant voor instroom uit andere delen van Nederland.

Afbeelding 3.2 Prognose per doelgroep

Het woningmarktonderzoek toont een mismatch tussen vraag en vrijkomend aanbod. In 2020 waren er ‘te veel’ eengezins-huurwoningen < € 737 en ‘te veel’ eengezins-koopwoningen, behalve in de goedkoopste categorie (< € 175.000). Er waren vooral te weinig appartementen, zowel huur (< € 900) als koop (< € 300.000). Dit is vooral te verklaren door de stijgende omvang van de groep 75-plussers.

Afbeelding 3.3 Mismatch vraag en aanbod 2030

Het overschot aan grondgebonden koop wordt ingevuld door de instroom van buiten de gemeente. Het zijn met name kleine huishoudens tussen 30 en 55 jaar en gezinnen die instromen.

De mismatch in 2030, een tekort van circa 260 woningen in Borger-Odoorn is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie Drenthe voor Borger-Odoorn. Er is een tekort aan middeldure koopappartementen.

Afbeelding 3.4 Mismatch vraag en aanbod Borger-Odorn 2030

Woonvisie 2022+

In de Woonvisie is aangegeven dat de laatste prognose van Primos 50 extra huishoudens tot 2025 voorspelt, daarna stabilisatie tot 2030 gevolgd door krimp. In de huidige markt vindt de gemeente deze voorspellingen erg mager. In 2021 is er een landelijk woningtekort en raken plattelandsgemeenten ook steeds meer in trek. Makelaars denken een paar honderd woningen in de markt te kunnen zetten. Of deze voorspellingen uitkomen is meer dan ooit met beleid te beïnvloeden. De gemeente gaat daarom uit van het hoge scenrio met een groei van 500 huishoudens tot 2030.

Borger en Nieuw-Buinen zijn de twee grootste kernen. Nieuw-Buinen heeft potentie als grootste kern in het veengebied, op steenworp afstand van Stadskanaal. De groeipotentie voor Nieuw Buinen is in het gekozen scenario 55 woningen.

Uitbreiding blijft een optie, maar inbreiding geniet de voorkeur. In Nieuw-Buinen is ruimte voor 75 woningen op inbreidingslocaties. Deze locatie is daar onderdeel van.

Er is in de gemeente Borger-Odoorn vooral vraag naar koopwoningen. Uit de woonvisie blijkt verder dat in Borger-Odoorn 51% van de inwoners ouder dan 50 jaar is, tegenover 47% in Drenthe en 41% in Nederland. De huidige woningvoorraad is daar niet op berekend. Er moeten vooral levensloopbestendige woningen worden gebouwd.

De vraag naar appartementen beperkt zich volgens de visie in het middenscenario in eerste instantie tot Borger. In bijna alle kernen is behoefte aan patiowoningen: levensloopbestendige woningen met een ruimte plattegrond, badkamer en slaapkamer beneden.

Patiowoningen kosten vrij veel grondoppervlak. Omdat de gemeenteraad de ambitie heeft om 500 woningen te bouwen, waarbij inbreiding de voorkeur heeft, zijn in het hoge scenario ook appartementen noodzakelijk. Dit initiatief gaat uit van levensloopbestendige appartementen op een inbreidingslocatie in een van de twee grootste kernen in de gemeente.

Actuele marktcijfers koopwoningen NVM

Uit actuele marktcijfers (NVM 2e kwartaal 2022) blijkt dat sprake is van een krappe woningmarkt. Het aantal transacties in de regio Zuidoost Drenthe (Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen) is met 7% afgenomen terwijl de gemiddelde transactieprijs het afgelopen jaar met ruim 12% is toegenomen naar 322.000 euro. De gemiddelde verkooptijd is slechts 26 dagen. Er staan in de regio slechts 273 bestaande woningen te koop en een potentiële koper kan gemiddeld uit slechts 2 woningen kiezen. Tot een krapte-indicator van 5 is sprake van een verkopersmarkt. De krapte-indicator voor appartementen staat op 1, wat betekent dat er nagenoeg geen keuze is. Er staan in de regio slechts bestaande 20 appartementen te koop.

Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe

Met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in de gemeente Borger-Odoorn zijn regionaal afspraken gemaakt, met de bedoeling een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Borger-Odoorn en omgeving te bewerkstelligen. In paragraaf 3.3.1 zijn deze regionale afspraken nader uitgewerkt.

Conclusie

In totaal is tot 2030 behoefte aan het toevoegen van maximaal 500 woningen. In de gemeente Borger-Odoorn is sprake van een toenemende vergrijzing en de huidige woningvoorraad is daar niet op berekend. Er moeten vooral levensloopbestendige woningen worden toegevoegd. Er zijn weinig appartementen. Er is gelet op de toenemende vergrijzing in het middenscenario uitgegaan van een toevoeging van een groot aandeel patiowoningen. In het hoge scenario is het echter niet mogelijk om alle woningen grondgebonden op inbreidingslocaties te realiseren en zijn ook appartementen noodzakelijk. Er is in deze gemeente vooral behoefte aan koopwoningen. Dit initiatief geeft specifiek invulling aan de behoefte aan koopappartementen die vooral geschikt zijn voor de groeiende groep senioren.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid schept in veel gevallen een beleidskader, dat door de gemeenten verder uitgewerkt wordt. Daarnaast blijft algemeen provinciaal beleid een toetsingskader, in dit geval de Omgevingsvisie Drenthe en de Provinciale omgevingsverordening

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Op 3 oktober 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de komende periode. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De missie uit de Omgevingsvisie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De provincie streeft naar een robuuste ontwikkeling van de ruimtelijke dragers: de sociaaleconomische structuur, het landbouwsysteem, het watersysteem en het natuursysteem.

Combinatiemodel

Het doel is om functies, kwaliteiten en strategische opgaven met elkaar te combineren. In het combinatiemodel is er sprake van een gelaagde aanpak. De basis wordt gevormd door de kernkwaliteiten. Daarop liggen de robuuste systemen, waarin de strategische opgaven voor 2030 landen. De combinatie van opgaven en robuuste systemen binnen de context van de Drentse identiteit geeft invulling aan de visie van een bruisend Drenthe.

Afbeelding 3.5 Combinatiemodel Omgevingsvisie Drenthe 2018

Het is van provinciaal belang te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat vooruit gelopen wordt op een ouder wordende bevolking, een toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. Deze ontwikkeling speelt nu al in Oost-Drenthe. Dit brengt met zich mee dat in kleine kernen en oudere stadswijken de leefbaarheid soms meer onder druk komt te staan, waardoor maatwerk noodzakelijk blijft.

In sommige regio’s is er sprake van een overschot aan woningen en plancapaciteit. Het moderniseren van de bestaande woningvoorraad gebeurt door sloop, waar nodig, zonder vervangende nieuwbouw of concentratie van nieuwe woningbouw in dorpen voor het in stand houden van voorzieningen. Dit is een centrale opgave, om samen met gemeenten op te pakken. Dorpen en steden moeten een adequate bovenlokale strategie hebben om zorgvuldig met deze onbalans om te kunnen gaan. Bijvoorbeeld door meer woningen te slopen dan terug te bouwen of woningen te realiseren nabij bestaande kernen en voorzieningen. Dit is een opgave die de provincie samen met gemeenten oppakt.

De provincie vindt het van belang dat, waar mogelijk, de woonopgave wordt benut voor de ruimtelijke opgave van de stads- en dorpsranden. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt voor het wonen in Drenthe is dat er rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

3.2.2 Omgevingsverordening Drenthe

De Omgevingsvisie is verder vertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is op 3 oktober 2018 vastgesteld.

In de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe is opgenomen dat in een ruimtelijk plan uiteengezet wordt hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie. Verder maakt het desbetreffende ruimtelijk plan geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die de kernkwaliteiten significant aantasten.

Daarnaast dient in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden gevolgd. In paragraaf 3.1.4 is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Daar wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de ladder.

Kernkwaliteiten

• i. Landschap

Ten aanzien van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in de Veenkoloniën. Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen. Het provinciaal beleid is gericht op het behouden en versterken van de samenhang en de openheid met de wijken en de rechtlijnige landschapsstructuur.

Het plangebied betreft een herstructurering van bestaand stedelijk gebied en tast geen wijkenstructuur of bebouwingslinten aan. De kernkwaliteit is dan ook niet in het geding

• ii. Cultuurhistorie

Op grond van de kernkwaliteit Cultuurhistorie ligt het plangebied in eisen stellen. Bepalend voor deze Drents-Groninger veenkoloniën is het orthogonale en hiërarchische stelsel van kanalen, monden en wijken, aangelegd voor de veenontginning. Langs de hoofdlijnen ontwikkelden zich na het afgraven de lintdorpen, geplaatst in een rechtlijnig stelsel van verkavelingen met bebouwing, waterwerken en beplanting.

Uitgangspunt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het accentueren van de hiërarchie in de orthogonale opbouw van de veenkoloniën. Deze hiërarchie bestaat uit de monden als de belangrijkste ontginningsassen met de daar haaks op staande kanalen- en wijkenstructuur. Binnen de veenkoloniën komt deze hiërarchie op verschillende manieren naar voren. Daarbinnen wil de provincie specifiek sturen op:

• Het zichtbaar houden van de ordening en samenhang tussen de ontginningsassen, die tot uitdrukking komt in enkele en dubbele lintdorpen en bebouwde en onbebouwde ontginningsassen;
• Het herkenbaar houden van de ordening en samenhang binnen een lintdorp, zoals boerderijen en woningen die elk aan een zijde van het kanaal staan.

Gebieden waar de provincie eisen stelt kenmerken zich in het algemeen door grotere en meer planmatige ontwikkelingen. Bovendien zijn dit gebieden waar de cultuurhistorische samenhang zeer groot is. In deze gebieden wil de provincie de ontwikkelingen in de vanuit cultuurhistorie gewenste richting kunnen (bij)sturen. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de cultuurhistorische samenhang als dé drager voor nieuwe plannen wordt gebruikt. Ontwikkelingen bouwen voort op de bestaande cultuurhistorische samenhang.

Het plangebied betreft een voormalige supermarktlocatie in stedelijk gebied van Nieuw-Buinen waar de karakteristieken zoals hierboven beschreven niet aanwezig zijn. In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. De kernkwaliteit wordt niet aangetast.

• iii. Aardkundige waarden

Op grond van de kernkwaliteit Aardkundige waarden geldt voor het plangebied een generiek beschermingsniveau. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. Van gemeenten wordt verwacht dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan en plannen en initiatieven daarop beoordelen. Bij ontwikkelingen kunnen aardkundige kwaliteiten als inspiratiebron worden gebruikt.

Als gevolg van eerdere ontwikkelingen in het gebied en de daarmee gepaard gaande afgravingen en ophogingen is de bodem verstoord. De bodemingrepen ten behoeve van dit plan leiden dan ook niet tot een aantasting van de kernkwaliteit.

Robuustsysteem

Ten aanzien van dit plan is met name het sociaaleconomische systeem als drager van belang, en dan specifiek het aspect wonen. De provincie vindt het van provinciaal belang om te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat er wordt geanticipeerd op een ouder wordende bevolking, toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. In de Laddertoets (zie hiervoor paragraaf 3.1.4) en in het gemeentelijke beleid is hier nader aandacht aan besteed. Het initiatief wordt in een keer uitgevoerd waarbij rekening is gehouden met de demografische ontwikkeling. Dit is in lijn met het provinciale beleid.

Visie

Ten aanzien van wonen streeft de provincie naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Zoals hierboven beschreven past het bestemmingsplan binnen deze ambitie en voorziet het in een concrete woonvraag.

Conclusie

Uit toetsing met behulp van het Rijksbeleid (Ladder) en het gemeentelijk beleid blijkt dat het voornemen aan de bovenbeschreven voorwaarden van het provinciale beleid kan voldoen.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonagenda Zuidoost Drenthe

De drie gemeenteraden Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen hebben in 2013 de Regionale Woonagenda vastgesteld. Daarin hebben de gemeenten zich verbonden om binnen de regio gericht en selectief samen te werken aan goed wonen en leven.

De demografische verandering is een gegeven voor de regio en dit vraagt om het toevoegen van kwaliteit aan de regio. Dit zal minder door nieuwbouw en meer in de bestaande woningvoorraad gebeuren. Kwantiteit is minder belangrijk, het gaat om kwaliteit. Om die reden is in de Regionale Woonagenda ook geen kwantitatief woningbouwkader opgenomen. Het beleid voor de woningbouwplanning en -programmering heeft haar zwaartepunt op lokaal niveau. Dit verwoorden de gemeenten in hun lokale Woonvisies. Op regionaal niveau ligt het accent op monitoren en bevorderen dat kwalitatief de beste plannen ook ten uitvoer kunnen komen. Daarbij hebben de gemeenten afgesproken om geen elkaar beconcurrerende plannen te ontwikkelen.

3.4 Gemeentelijke beleid

3.4.1 Structuurvisie Borger-Odoorn

In 2011 heeft de gemeente Borger-Odoorn de gemeentelijke Structuurvisie vastgesteld. Dit document bevat de strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente. De structuurvisie brengt de gemeentelijke ruimtelijke belangen in beeld aan de hand van de ruimtelijk relevante thema's en trends. Daarbij wordt een driedeling gehanteerd aan de hand van de landschapstypes Zand, Hunzedal en Veen.

Het plangebied ligt in die driedeling in het Veen (voormalige veengebied). De kernkwaliteiten van het veengebied worden gevormd door de zichtbare ontstaansgeschiedenis van het landschap. Lintstructuren in een grootschalig open landschap, dat via een rationeel stelsel van wijken wordt ontwaterd vormen de identiteit van het gebied. De pioniersgeest die het gebied heeft gevormd, vormt nu de basis voor een hoogwaardig en innovatief landbouwgebied. Borger-Odoorn biedt ruimte voor innovatie op het gebied van energie, duurzaamheid, logistieke verbindingen en waterbeheersing ten behoeve van grootschalige landbouw in de veenkoloniën. Waar agrarisch functies uit de linten verdwijnen, wordt flexibel omgegaan met de invulling van voormalige agrarische bebouwing met nieuwe functies. De cultuurhistorische betekenis van de lintstructuur en de openheid van het gebied blijven de kenmerkende kwaliteiten van het de Veenkoloniën.

Gezien de demografische ontwikkelingen wordt in de structuurvisie ingezet op het versterken van de bestaande woonomgeving. Kwaliteit staat daarbij voorop. Kwaliteit is het belangrijkste uitgangspunt als het gaat om nieuwbouw of herbouw van woningen. De inwoners moeten in Borger-Odoorn willen en kunnen blijven wonen. Inwoners die op jonge leeftijd vertrekken om te werken of te studeren moeten zich aangetrokken voelen om op latere leeftijd weer terug te keren. Ingezet wordt verder op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering van wijken en nieuwbouw binnen bestaande structuren. Aansluiting wordt gezocht op de veranderde woningmarkt als gevolg van demografische verschuivingen.

Toetsing voorliggende ontwikkeling aan de Structuurvisie Borger-Odoorn

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een appartementengebouw in de plaats Nieuw-Beunen gerealiseerd. Het appartementengebouw wordt voor de (ouder wordende) Nieuw-Buiner die zoekt naar comfort van een appartement in Nieuw-Buinen gebouwd. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de structuurvisie van de gemeente Borger-Odoorn.

3.4.2 Woonvisie 2022+

De woonvisie is in maart 2022 vastgesteld door de gemeenteraad en vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen.

De actuele situatie op de woningmarkt heeft geleid tot een hernieuwde interesse voor landelijk wonen. Borger-Odoorn kan voor veel woningzoekenden aantrekkelijk zijn. Drie scenario’s laten een potentiële groei zien van 100 tot 500 huishoudens in de periode tot 2030. Van de drie genoemde groeiscenario’s voor de periode tot 2030 sluit het scenario met 500 extra huishoudens waarbij maximaal wordt meebewogen met de markt het beste aan bij de gemeentelijke ambitie.

In de gemeente Borger-Odoorn is sprake van een toenemende vergrijzing en de huidige woningvoorraad is daar niet op berekend. Er moeten vooral levensloopbestendige woningen worden toegevoegd. Dit initiatief geeft daar mede invulling aan. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.1.4.

3.4.3 Beleidskader Wonen 2021-2023

Het college van Borger-Odoorn heeft de ambitie ‘groei van het inwonersaantal’ uitgesproken. Het beleidskader is gericht op de korte termijn (2-3 jaar). Voor de langere termijnvisie wordt nader onderzoek gedaan.

Uit de demografische prognose blijkt dat er sprake is van een sterke vergrijzing waar Borger-Odoorn de komende jaren mee te maken krijgt. Waardoor ingespeeld dient te worden op de woonbehoefte van deze doelgroep. Door de vergaande vergrijzing, wordt ingezet op meer levensloopbestendige woningen en/of appartementen en bijzondere woonvormen. Ook wordt ingezet op mogelijkheden voor senioren om langer in de gemeente te blijven wonen. Door levensloopbestendige woningen toe te voegen ontstaat doorstroming in de woningmarkt.

Toetsing aan het beleidskader Wonen 2021-2023

Voorliggende ontwikkeling sluit aan op de ambitie om levensloopbestendig te bouwen. Met het voornemen worden namelijk levensloopbestendige appartementen gerealiseerd. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleidskader Wonen 2021-2023. Daarnaast wordt met de herontwikkeling nieuwe invulling gegeven aan de locatie in Nieuw-Buinen.

3.4.4 Welstandsnota

De gemeente Borger-Odoorn heeft in 2013 de gemeentelijke welstandsnota uit 2009 herzien. De welstandsnota 2009 is aangepast aan de nieuwe wet- en regelgeving. De welstandsnota bevat richtlijnen voor de uitstraling van nieuwe bebouwing binnen de gemeente. In de welstandsnota zijn algemene criteria opgenomen welke gelden voor elke nieuwe ontwikkeling. Daarnaast zijn specifieke criteria opgenomen welke alleen van toepassing zijn voor ontwikkelingen in specifieke gebieden.

Het voorliggend plan is op basis van de welstandsnota gelegen in het planmatig ontworpen woongebied (gebied 5). Het beleid hier is gericht op het behoud van het bestaande woonmilieu, door het respecteren van de ruime opzet van de wijken, de schaal en karakteristieken per project. Het incidenteel wijzigen van woningen is over het algemeen geen probleem. In bepaalde gebieden zal het planmatig wijzigen van de woningen het beleid kunnen zijn. De geldende welstandscriteria zijn:

Ligging

• Hoofdgebouwen op de weg oriënteren

Detaillering en gevelindeling

• Bestaande geleding respecteren

Kleur- en materiaalgebruik

• Dakbedekking van pannen in gedekte kleur of riet
• Bij vervanging of wijziging moet in stijl, materialisering, detaillering en kleurgebruik worden aangesloten bij de omliggende bebouwing

Toetsing voorliggende ontwikkeling aan de Welstandsnota

Voor de voorliggende ontwikkeling is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld welke als toetsingskader voor de welstandscommissie geldt voor dit bouwplan. In bijlage 1 is het beeldkwaliteitsplan opgenomen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van de appartementen zal de welstandscommissie om advies gevraagd worden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Geluid

4.1.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel. Wettelijke geluidszones van wegen:

Op basis van artikel 74.2 van de Wgh gelden de in tabel 1 opgenomen zones niet voor:

• Wegen die als woonerf zijn aangeduid;

• Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

4.1.2 Situatie plangebied

Wegverkeerslawaai

De wegen rondom het plangebied zijn ingericht als 30 km/uur wegen. Ten aanzien van de omliggende 30 km/uur wegen wordt opgemerkt dat uit jurisprudentie blijkt dat 30 km/uur wegen in de beoordeling moeten worden meegenomen, indien vooraf aangenomen had kunnen worden dat deze wegen een geluidbelasting veroorzaken die hoger ligt dan de voorkeurswaarde (48 dB).

Voor de omliggende 30 km/uur wegen geldt dat deze op afstand van de beoogde woningen zijn gelegen. Daarnaast betreffen het wegen met een beperkte verkeersintensiteit. Het gaat hier om wegen hoofdzakelijk bedoeld voor bestemmingsverkeer. Gelet op het vorenstaande zal geluidhinder van verkeer op deze wegen het woon- en leefklimaat niet zodanig beïnvloeden dat geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Samenvattend wordt geconcludeerd dat het aspect wegverkeerslawaai geen nader onderzoek behoeft en dat er ter plaatse van de beoogde woningen kan worden uitgegaan van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat inzake wegverkeerslawaai.

Industrielawaai en railverkeerslawaai

Van overlast als gevolg van railverkeerslawaai is geen sprake. De dichtstbijzijnde spoorlijn bevindt zich op een ruime afstand van het plangebied en daarnaast heeft de bestaande bebouwing in het tussengelegen gebied een geluidswerende werking. In de nabijheid van het plangebied zijn geen geluidsgezoneerde bedrijventerreinen aanwezig. In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op milieuhinder (o.a. geluid) als gevolg van individuele bedrijven. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het aspect industrielawaai geen belemmering vormt.

4.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Bodem

4.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en het nemen van een beslissing omtrent een omgevingsvergunningaanvraag dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

4.2.2 Situatie plangebied

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. In het kader van de ruimtelijke procedure moeten verdachte locaties worden gesignaleerd. Gezien de huidige detailhandels functie voor de supermarkt is het niet aannemelijk dat er verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Daarnaast is in de huidige situatie het plangebied volledig bebouwd waardoor een bodemonderzoek lastig kan worden uitgevoerd. Gelet hierop kan een bodemonderzoek in het kader van de procedure achterwege blijven. In het kader van de vergunningverlening is het uitvoeren van een bodemonderzoek echter wel verplicht en zal dan worden uitgevoerd. Gezien het huidige gebruik van de gronden worden er geen belemmeringen verwacht.

4.2.3 Conclusie

Om die reden kan worden geconcludeerd dat vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen zijn te verwachten voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 10.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

4.3.2 Situatie plangebied

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 18 woningen. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De provincie Drenthe kent geen knelpunten op het gebied van de luchtkwaliteit en neemt daarom niet deel aan het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. De achtergrondconcentraties voor de jaren 2020 in Drenthe liggen dan ook ruim onder de jaargemiddelde stikstofdioxide- en fijnstofgrenswaarden van 40 µg/m3. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteitgrenswaarden in Drenthe langs het wegennet (hoofd en onderliggend) niet worden overschreden. Dat geldt zowel voor stikstofdioxide als voor fijnstof en voor de huidige situatie als in de toekomst. Er is in het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

4.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Algemeen

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

4.4.2 Situatie plangebied

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, de weg, het water of door buisleidingen. Volgens de professionele risicokaart zijn er op grotere afstand van het plangebied risicovolle inrichtingen gelegen. De inrichtingen zijn allen op dusdanige afstand van het plangebied gelegen, 400 meter of meer, dat deze niet van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

4.4.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bedrijven en milieuhinder

4.5.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe functies gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

4.5.2 Situatie plangebied

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Ten aanzien van de toe te voegen woningen (woonfunctie) wordt opgemerkt dat dit geen milieubelastende functie betreft. Er is daarmee geen sprake van aantasting van het woon- en leefklimaat ten aanzien van de in de omgeving aanwezige milieugevoelige functies.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. Omgekeerd gaat het om de vraag of bestaande functies in de omgeving belemmerd worden in de bedrijfsvoering door de nieuwe milieugevoelige functies.

Het plangebied ligt in een bestaande woonwijk van Nieuw-Buinen waar wonen voorop staat. Naast het plangebied bevindt zich een bloemenwinkel. De afstand tussen de bloemenwinkel en het nieuwe appartementengebouw bedraagt tenministe tien meter hiermee is voldoende afstand en wordt de bloemenwinkel niet in zijn bedrijfsvoering belemmerd. Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast worden omliggende milieubelastende functies niet (verder) in de bedrijfsvoering belemmerd.

4.5.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.6 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 zijn beide aspecten geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

4.6.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), thans genoemd Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

stikstof

Voor deze ontwikkeling is beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Drenthe staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

4.6.2 Soortenbescherming

Ook de regeling ten aanzien van soortbescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming. Voor soorten die vermeld staan in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng. Een groot aantal van nature in Nederland thuis horende beschermde planten en dieren wordt met de wet beschermd. Datzelfde geldt voor een groot aantal uitheemse plantensoorten. De wet wil schadelijke handelingen ten aanzien van de beschermde dieren en planten verbieden.

Bij de voorbereiding van de beoogde ontwikkeling moet worden onderzocht of de Wnb de ontwikkeling niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Wnb zal kunnen worden verkregen.

Om te achterhalen welke beschermde soorten binnen het plangebied aanwezig zijn is een ecologische onderzoek nodig. In het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 4 van de toelichting. Hieronder is de conclusie opgenomen:

• De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, amfibieën, insecten welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli).

• Gebiedsbescherming: De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Een AERIUS-berekening, Voortoets en/of 'nee, tenzij'-toets zijn niet noodzakelijk.
• Houtopstanden: Binnen de beoogde ontwikkeling zullen geen kapwerkzaamheden plaatsvinden.

Gelet op het vorenstaande wordt volgens het advies buiten het broedseizoen om gebouwd. Indien niet anders kan zal tijdens de bouw in het broedseizoen een ecoloog aanwezig zijn. Om die reden wordt gesteld dat de Wet natuurbescherming geen belemmering vormt voor de uitvoering van de voorgenomen activiteit en nader onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht.

Wel geldt de algemene zorgplicht voor elke soort en elk individu in Nederland. Mits eventuele aangetroffen dieren de kans krijgen om te vluchten en eventuele aangetroffen dieren worden verplaatst naar een plek in de omgeving die niet onder invloed staat van werkzaamheden, wordt voldaan aan de zorgplicht.

4.7 Archeologie

4.7.1 Algemeen

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysiek leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

4.7.2 Situatie plangebied

Op basis van de archeologische verwachtingen en beleidsadvieskaart van de gemeente Borger-Odoorn blijkt dat het plangebied in een gebied ligt wat vrij gegeven is van onderzoek (zie afbeelding 4.1, rode cirkel plangebied). Hier geldt nog wel een meldingsplicht bij archeologische toevalsvondsten.

Afbeelding 4.1: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: gemeente Borger-Odoorn)

4.7.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er voldoende rekening gehouden is met eventuele te verwachten archeologische waarden in het plangebied.

4.8 Cultuurhistorie

4.8.1 Algemeen

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

4.8.2 Situatie plangebied

Met de invulling van het gebied met woningbouw wordt zoveel als mogelijk is rekening gehouden met de cultuurhistorisch waardevolle karakteristieken. Allereerst wordt met het ontwerp zoveel mogelijk rekening gehouden met een groene uitstraling van het plangebied. Met de invulling van het plangebied wordt zoveel mogelijk groen behouden. Tevens is met het stedenbouwkundig ontwerp rekening gehouden met de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving. Verder bevinden zich geen cultuurhistorische waardevolle elementen in het plangebied waar rekening mee gehouden moet worden. Tenslotte op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Drenthe zijn er geen er ook geen bijzondere cultuurhistorische waardevolle elementen waarmee rekening gehouden dient te worden.

4.8.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat met het voornemen voldoende rekening gehouden is met cultuurhistorie.

4.9 Leidingen en kabels

4.9.1 Algemeen

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

4.9.2 Situatie plangebied

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

4.9.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Water

4.10.1 Algemeen

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijk plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Hunze en Aa's.

4.10.2 Situatie plangebied

Het plan is digitaal kenbaar gemaakt bij waterschap Hunze en Aa's via de digitale watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets is primair een procesinstrument. In dit proces ligt de nadruk op de wisselwerking tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder waterschap Hunze en Aa's. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 5. Op basis van deze digitale toetsing valt de ontwikkeling onder de korte procedure. Dit betekend dat het waterschap geen waterhuishoudkundige bezwaren heeft wanneer rekening wordt gehouden met een aantal algemene uitgangspunten. Deze zijn hierna per thema behandeld.

Wateroverlast

De ontwikkeling heeft geen toename van het verhard oppervlak tot gevolg. Het terrein is in de huidige situatie al geheel verhard. Het project leidt dus niet tot wateroverlast door afstromend hemelwater. Het is daarom niet noodzakelijk om compenserende maatregelen te nemen.

Afvalwater en riolering

Er wordt geen afvalwater geloosd in bodem of oppervlaktewater. Al het afvalwater dat binnen het plangebied ontstaat wordt afgevoerd op het rioleringsstelsel. Aangenomen wordt dat de huidige voorziening voldoende capaciteit heeft. Het hemelwater wordt, net als in de huidige situatie, eveneens op het riool afgevoerd.

Inrichting watersysteem

De inrichting van het watersysteem blijft ongewijzigd.

Natuur en ecologie

Het plan voorziet niet in ingrepen in de bestaande watergangen rondom het plangebied. Het plan heeft daardoor geen effecten op de doorstroming en ecologische waarden van het water.

4.10.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande en het advies van het waterschap wordt gesteld dat voldoende rekening gehouden is met water in het voornemen.

4.11 Mer-beoordeling

4.11.1 Algemeen

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 18 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. Gelet op de aard en omvang van de nieuwe ontwikkeling wordt het project niet als een stedelijk ontwikkelingsproject gekwalificeerd in de zin van onderdeel D 11.2. Dat de activiteiten geen belangrijke nadelige milieueffecten hebben, wordt voldoende onderbouwd met dit Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. De conclusie is dan ook dat geen vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft plaats te vinden.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Voor de regels en de systematiek is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan voor Borger-Odoorn. 

5.2 De bestemmingsbepalingen

Voor het plangebied zijn de volgende bestemmingen en gebiedsaanduiding opgenomen.

Bestemming 'Woongebied'

De bestemming 'Woongebied' geldt voor het gehele plangebied. Binnen de bestemming zijn gebouwen voor woningen al dan niet in combinatie met een vrij beroep in een woning mogelijk. Het gaat hierbij om een gestapeld woongebouw van maximaal 12 meter hoog. Het woongebouw dient binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd, deze is afgestemd op de footprint van het initiatief met daarbij enige marge.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.1.1 Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. De kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

6.1.2 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin is onder andere het aspect planschade afgedekt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Bewonersparticipatie nieuwbouw Parklaan 10-12

Voor de bewoners en belangstellende rondom de ontwikkelingslocatie zijn verschillende overleg momenten geweest over het planvoornemen. Tijdens de momenten zijn verschillende punten geformuleerd waarop de bewoners meer duidelijkheid en aandacht voor hebben gevraagd. In bijlage 6 is een verslag en uitwerking van de vragen bijgevoegd.

6.2.2 Vooroverleg ontwerpbestemmingsplan

In het kader van het vooroverleg is het plan ter kennisgeving toegezonden aan de overlegpartners. De Gasunie, Astron, het Waterschap en de Veiligheidsregio/brandweer hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. De GGD en de provincie hebben het plan bekeken en het onderstaande meegegeven. In bijlage 7 en 8 zijn de volledige reacties geanonimiseerd opgenomen.

Provincie

De aspecten cultuurhistorie en wonen zijn van provinciaal belang. Het provinciaal belang cultuurhistorie wordt gerespecteerd. De provinciale ambities omtrent cultuurhistorie zijn voldoende benoemd in het bestemmingsplan.

Daarnaast geeft de provincie het volgende ter inspiratie mee. De wijk behoort tot het veenkoloniale gebied van het Drents-Gronings type. De wijk waarbinnen het plangebied valt is ontwikkeld na 1965 (post '65). Architectuur, stedenbouw en landschap ontworpen na 1965 zijn in veel gevallen nog niet gewaardeerd en hebben geen status. Op nationaal en provinciaal niveau wordt er momenteel een waarderingsslag gemaakt om deze recentere periode op te nemen in verschillende cultuurhistorische waardekaarten.

Op basis van de waarderingsslag die gemaakt wordt in 'post 65' erfgoed, kunnen de karakteristieken van deze periode in meerdere mate vorm worden gegeven in het ontwerp van het appartementencomplex en de buitenruimte (incl. groenstructuren). Het is vanuit cultuurhistorisch oogpunt aan te raden dat het zogenoemde 'afwijkende 'eigen' architectuur' inspiratie haalt uit de post '65 architectuur. Deze suggestie wil de provincie nog aan het plan meegeven. In een ambtelijke mail heeft de provincie deze suggestie uitgebreider toegelicht.

 

Ambtelijke mail

Op basis van de waarderingsslag die gemaakt wordt in 'post 65' erfgoed, kunnen de karakteristieken van deze periode in meerdere mate vorm worden gegeven in het ontwerp van het appartementencomplex en de buitenruimte (incl. groenstructuren). Het is vanuit cultuurhistorisch oogpunt aan te raden dat het zogenoemde 'afwijkende 'eigen' architectuur' inspiratie haalt uit de post '65 architectuur. Wat bijvoorbeeld een mooie aanzet is, zijn de vier 'voorkanten', zoals benoemd op pagina 9 van het beeldkwaliteitsplan. Dit kan gezien worden als referentie naar post '65 architectuur. De post '65 ontmoetingsplekken zoals dorps-en buurthuizen zijn vaak niet-hiërarchisch; alzijdig en met meerdere ingangen. Deze architectuur materialiseert de democratiseringsgolf uit de eind '60 jaren, begin '70 jaren. Het plan heeft dus al enigszins karakteristieken van post '65 architectuur. Ook zou de inpassing van eventuele groenstructuren inspiratie kunnen halen uit de ontwerpgedachten van de post '65 wijk.

Vanuit het aspect wonen heeft de provincie geen opmerkingen op het plan. Hiermee is betreft de provincie voldaan aan het vooroverleg als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening.

De reactie van de provincie is meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Ten aanzien van de karakteristieken van de post '65 architectuur wordt bij de verdere uitwerking van het bouwplan en de buitenruimte onderzocht in hoeverre de ontwerpgedachten van de post '65 wijk als inspiratie kunnen dienen. De architectuur van het gebouw, met de vier 'voorkanten' in de vorm van een alzijdig gebouw, refereert al enigszins aan de karakteristieken van de post '65 architectuur, zoals de provincie al heeft aangegeven.

GGD

Samengevat geeft de GGD de volgende adviezen:

• Analyseer de geluidbelasting op de gevel van het beoogde appartementencomplex. Neem hierbij de gezondheidskundige advieswaarden in acht.
• Zorg voor een goede menging van functies. Analiseer of het realiseren van appartementen op deze locaties wenselijk is vanuit het oogpunt van het goed mengen van functies als wonen, werken en voorzieningen.
• Zorg voor voldoende en betaalbare levensloopbestendige woningen. Analyseer of het beoogde plan voorziet in de woonbehoefte van de inwoners in de gemeente op dit moment maar ook ten aanzien van ambities van de gemeente op de demografische ontwikkelingen.
• Stimuleer bewegen en ontmoeten. Gebruik openbare ruimte zoveel mogelijk voor het creëren van een aangename leefomgeving i.p.v. voor het creëren van parkeergelegenheden.
• Zorg voor een prettig binnenklimaat. Denk aan voldoende en goede ventilatiemogelijkheden, beperken van emissies van stoffen en van geluidshinder en aan klimaatadaptief bouwen.
• Communiceer actief en betrek omwonenden. Onze ervaring is dat communicatie beïnvloedt hoe overlast ervaren wordt.

Deze adviezen neemt de gemeente in acht, en komen in de verschillende paragrafen van onderhavig plan aan de orde (onder meer in het hoofdstuk omgevingsaspecten, hoofdstuk 4). Daarnaast worden de adviezen meegenomen bij de verdere uitwerking van het plan

6.2.3 Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 30 juni 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

6.2.4 Zienswijzen vaststellingbestemmingsplan

Het bestemmingsplan is vervolgens op 26 januari 2023 vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.