TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e De Lunet

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Bijna elke Bredanaar kent De Lunet als het winkelcentrum van Breda waar verschillende budgetformules onder één dak gevestigd waren. Al sinds de jaren '70 is hier detailhandel te vinden toen hier supermarkt Netto Markt (nu bekend als Nettorama) opende. Tussen 1978 en 1980 werd het winkelcentrum verbouwd tot winkelcentrum De Lunet. Met de herontwikkeling van het gebied rondom het NAC stadion kwam Stada Stores, een nieuw winkelcentrum op circa 1.200 meter afstand van De Lunet. Om een overschot aan winkelruimte in de stad te voorkomen ontstond het idee om de winkels uit De Lunet te verhuizen naar Stada Stores. Daarna is het winkelcentrum leeg komen te staan.

'Van winkelen naar een woonomgeving met toegevoegde waarde voor Tuinzigt', met deze slogan werd de koers voor een herontwikkeling van De Lunet duidelijk. Initiatiefnemer Van Deursen Group en de gemeente Breda zijn sinds 2018 in gesprek om te komen tot een plan waarbij de ambitie om deze, inmiddels vervallen, locatie te transformeren naar een bijzonder woongebied met een voor iedereen toegankelijke openbare ruimte. Een woongebied wat de verbinding maakt tussen de wijk Tuinzigt en de binnenstad, gelegen aan de overkant van de Aa of Weerijs.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van het voormalige winkelcentrum en het toevoegen van maximaal 216 appartementen in diverse prijsklasses. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling van de gemeente Breda om de komende jaren 25.000 woningen bouwen, waarvan 10.000 in het centrum en het gebied daar rondom.

Figuur 1.1: Voorgenomen ontwikkeling (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde)

In samenwerking met de gemeente Breda is gekomen tot een ontwikkelvisie voor dit gebied. Op 27 januari 2025 heeft het college hier een besluit over genomen. Het ter plaatse geldende omgevingsplan (er geldt altijd maar één omgevingsplan) staat de ontwikkeling niet toe. De beoogde herontwikkeling past niet in het tijdelijk deel van het omgevingsplan; de geldende bestemmingsplannen 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' en 'Tuinzigt-Westerpark'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Het voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet hierin. In deze ruimtelijke motivering, als onderdeel van het TAM-omgevingsplan, is verder onderbouwd dat deze ontwikkeling voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2 Plangebied

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Lunetstraat. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Tramsingel met daaraan de Aa of Weerijs die rondom de binnenstad van Breda loopt. Aan de west- en zuidzijde grenst het plangebied aan de woonwijk Tuinzigt. Aan de zuidzijde staan grondgebonden woningen aan de Hazelaarstraat. Aan de westzijde loopt de straat Dijkplein. Op de hoek van het Dijkplein staat een woongebouw met voorzieningen in de plint.

Figuur 1.2: Luchtfoto met het plangebied rood omlijnd (bron: GoogleMaps, 2022)

1.3 Het omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan bestemmingsplannen niet meer.

Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hier vindt je de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente.

Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende bestemmingsplannen van toepassing, namelijk:

• het bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' (onherroepelijk sinds 18 januari 2012); en
• het bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' (onherroepelijk sinds 27 december 2012);
• Herziening diverse locaties in Breda 2016, vastgesteld op 02-02-2017;
• Herziening Beschermd stadsgezicht, vastgesteld op 07-09-2017;
• Parapluplan Hospita en parkeren 2022, vastgesteld op 22-12-2022.

Bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' (onherroepelijk sinds 18 januari 2012)

Het bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' is onherroepelijk sinds 18 januari 2012. In figuur 1.3 is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven. Op de locatie geldt de bestemming 'Uit te werken kantoor'. Hier zijn de volgende functies toegestaan:

• a. kantoren (maximaal 2.000 m2 bvo)
• b. dienstverlening;
• c. wonen (indien voldaan kan worden aan de eisen van de Wet Geluidhinder);

met daarbij bijbehorend(e):

• d. parkeren;
• e. groen;
• f. water;
• g. nutsvoorzieningen.

Voor het hele plangebied geldt een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 80%. Daarbij geldt een minimum bouwhoogte van 12 meter en een maximum bouwhoogte van 18 meter. Voor het plangebied geldt ook de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Hiermee is vastgelegd dat het aantal geluidsgevoelige objecten niet mag toenemen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart)

Bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' (onherroepelijk sinds 27 december 2012)

Op het gebied in de noordwestelijke hoek is het bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' (onherroepelijk sinds 27 december 2012) geldig. In figuur 1.4 is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven met dit deel van het plangebied rood omlijnt.

Op de locatie geldt de bestemming 'Wonen'. Hier zijn de volgende functies toegestaan:

• a. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van kamerverhuur;

met daarbij behorend(e):

• b. groen;
• c. nutsvoorzieningen;
• d. parkeren al dan niet in gebouwde vorm;
• e. verkeer;
• f. water.

Op de locatie ligt een bouwvlak. Hier mogen gebouwen gebouwd worden. De bouwaanduiding 'gestapeld' is van toepassing. Hier zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan. Voor gestapelde woningen geldt een bebouwingspercentage van 100%. Hier is een goothoogte van maximaal 7 meter toegestaan en een bouwhoogte van maximaal 11 meter.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' plandeel rood omlijnd (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart)

Bestemmingsplan 'Herziening diverse locaties in Breda 2016'

Het bestemmingsplan 'Herziening diverse locaties in Breda 2016' dient als herziening op onder andere het plangebied om de juridisch-planologische situatie in overeenstemming te brengen met de juridisch correcte situatie. Deze herziening leidt tot de volgende aanpassingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' die betrekking hebben op het plangebied:

• op een deel van de gronden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegevoegd;
• de aanduiding ‘bouwvlak’ is toegevoegd en de gebiedsaanduiding 'geluidszone – industrie' is vervallen.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt ter bescherming en veiligstelling van de archeologisch waarden. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m² en waarbij de grondwerkzaamheden dieper gaan dan 30 cm.

De 'geluidzone-industrie' is komen te vervallen, omdat op het gezoneerde industrieterrein Breda-Noord geen inrichtingen meer zijn gevestigd die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Het verkleinen van de geluidzone was reeds planologisch verankerd in de 'Paraplu-herziening geluidzone industrieterrein Breda Noord', onherroepelijk sinds 30 maart 2011.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Herziening diverse locaties in Breda 2016' (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart)

Bestemmingsplan 'Herziening Beschermd stadsgezicht'

Het bestemmingsplan 'Herziening Beschermd stadsgezicht' is van toepassing op de zuidoosthoek van het plangebied, zie figuur 1.5. Hier geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Deze regelt het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht. Het bouwen van bouwwerken of vergroten en/of veranderen van bestaande bebouwing is alleen toegestaan indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg. In het kader van de omgevingsvergunning moet advies worden gevraagd bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De functie 'Beschermd stadsgezicht' is geborgd in dit TAM-omgevingsplan.

Figuur 1.5: Uitsnede bestemmingsplan 'Herziening Beschermd stadsgezicht' plandeel rood omlijnd (bron: omgevingswet.overheid.nl/ regels-op-de-kaart)

Bestemmingsplan 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022'

In het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' is mogelijk gemaakt dat een hospitaregeling geldt binnen elke koopwoning die volledig door de eigenaar wordt bewoond. Daarnaast zorgt dit plan voor het verankeren van de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' die op 29 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan vervangt het 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2017' om aan de nieuwe parkeernormen te kunnen toetsen. De bepalingen uit dit paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend TAM-omgevingsplan.

Strijdigheid

De beoogde ontwikkeling is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Breda. Meer specifiek in relatie tot de voorheen geldende bestemmingsplan omdat in relatie tot bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' de bouwhoogtes worden overschreden. Woningen zijn hier toegestaan, indien voldaan kan worden aan de eisen van de Wet Geluidhinder (geldt niet meer). De beoogde ontwikkeling is tevens strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark', omdat ook hier de bouwhoogtes worden overschreden.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure aan de orde. In hoofdstuk 7 tenslotte is de conclusie en de belangenafweging opgenomen.

Hoofdstuk 2 Voorgenomen ontwikkeling

2.1 Stedenbouwkundige opzet en bebouwing

Het vervolledigen van een ontbrekend stuk stedelijk weefsel

Het voormalig winkelcentrum is qua opzet gesloten. Ondanks de ramen aan de Tramsingel en Lunetstraat bevindt de ingang zich aan de kant van de parkeerplaats. Met de herontwikkeling van de locatie worden drie bouwblokken gecreëerd die gericht zijn op de omgeving. Op maaiveld krijgen de gebouwen duidelijke entrees, voordeuren en woonruimtes zodat de gevels geactiveerd worden en in verbinding staan met de openbare ruimte.

Figuur 2.1: Aanhaken en verfijnen van het bouwblok (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

Figuur 2.2: Opbouw van de volumes en bouwblokken (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

De ontwikkeling bestaat als het ware uit twee verschillende volumes.

Volume 1 ligt op de hoek van de Tramsingel/Lunetstraat. Dit is een hoger volume wat aansluit bij het karakter van de beide straten. Het hoogste punt is 20,5 meter, waarna het zijdelings afloopt naar hoogtes van 19,5 meter, 16,5 meter en 13 meter. In het midden van dit volume komen op maaiveld parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden bereikbaar via een onderdoorgang die uitkomt op de Tramsingel.

Volume 2 bestaat uit twee bouwblokken. Eén blok wordt mogelijk gemaakt aan de Lunetstraat en het andere blok ligt parallel aan de woningen aan de Hazelaarstraat. Het bouwblok gelegen aan de Lunetstraat wordt deels 19,5 meter en deels 16,5 meter hoog. Het bouwblok dat parallel aan de Hazelaarstraat grenst, sluit qua volume meer aan bij de woningen aan deze straat en hebben een hoogte van 13 meter. De binnenruimte tussen deze twee bouwblokken blijft vrij van parkeerplaatsen waardoor de twee bouwblokken op maaiveld met elkaar worden verbonden en visueel één blok vormen. Deze groene binnentuin wordt publiekelijk toegankelijk door middel van brede entrees met pergola's. Ten zuiden van de woningen parallel gelegen aan de Hazelaarstraat, liggen parkeerplaatsen. Deze zijn bereikbaar via de huidige in- en uitrit aan de Lunetstraat.

Tussen volume 1 en 2 komt een woonstraat van noord naar zuid. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 2.3.

Figuur 2.3: Impressie van de beoogde ontwikkeling (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

2.2 Programma

Het beleid van de gemeente Breda stelt eisen aan de verdeling van het woningsegment, zie paragraaf 4.5. Deze verdeling houdt in 30% sociale huur, 40% middensegment (huur of sociale koop) en 30% vrije sector.

In totaal worden er maximaal 216 woningen in de vorm van appartementen mogelijk gemaakt. Hiervan worden 64 appartementen gerealiseerd als sociale huurwoningen (29,6% en afgerond 30%), 85 appartementen in het middensegment (39,4% en afgerond 39%) en 67 appartementen in de vrije sector (31%). In tabel 2.1 is het volledige programma opgenomen in relatie tot de omvang van de appartementen.

Het programma voldoet daarmee niet geheel aan de gemeentelijke eisen. Binnen de stedenbouwkundige massa is er echter op deze wijze een logische verdeling ontstaan, rekening houdend met passende plattegronden en clustering. Wel is zoveel mogelijk aansluiting gezocht op het beleid vanuit de gemeente Breda.

Figuur 2.4: Woonprogramma (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

Tabel 2.1: Programma

Functie	Oppervlak per unit	Totaal aantal	Sociale huur	Middensegment	Vrije sector (koop)
Appartement	> 90 m² bvo	8			8
Appartement	70 - 90 m² bvo	80		21	59
Appartement	< 70 m² bvo	128	64	64
Totaal		216	64	85	67

Van de 64 sociale huurwoningen hebben 36 woningen een oppervlakte van minimaal 40 m2 maar minder dan 50 m2. Deze 36 woningen bevinden zich in Blok E van het plan, het zuidelijke blok. Binnen Blok E worden gemeenschappelijke ruimte(s) gerealiseerd die een meerwaarde hebben voor de bewoners van deze woningen. Deze gemeenschappelijke ruimtes bevorderen de sociale cohesie in het gebouw. De gemeenschappelijke ruimte wordt als uitstulping van het gebouw gerealiseerd.

Bijna alle woningen hebben daarnaast een private buitenruimte in de vorm van een tuin of balkon. Daarnaast worden er twee gemeenschappelijke daktuinen gerealiseerd, één op een deel van het volume aan de Lunetstraat en één op een deel van het volume op de hoek van de Tramsingel/Lunetstraat.

2.3 Openbare ruimte

Het plangebied van De Lunet ligt op een schakelpunt in de stad: de Lunetstraat als belangrijke ontsluitingsweg, de Aa of Weerijs als watergang die de binnenstad omsluit en de wijk Tuinzigt die door het plangebied wordt verbonden met de binnenstad.

Lunetstraat

Aan de Lunetstraat begeleiden de nieuwe gevels de straat en sluit de inrichting van de openbare ruimte aan bij het stedelijke uiterlijk van de Lunetstraat. Het nieuwe gebouw komt verder terug te liggen van de Lunetstraat ten opzichte van de huidige situatie waardoor er meer ruimte ontstaat om de stoep te verbreden en voetgangersverkeer prettiger te maken.

Figuur 2.5: De overmaat ten opzichte van het bouwvlak in het omgevingsplan van de gemeente Breda (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

De woningen gelegen aan de Lunetstraat, behorend bij volume 2, krijgen een entree aan de Lunetstraat waardoor er meer levendigheid ontstaat. De huidige in- en uitrit voor het autoverkeer naar de Lunetstraat blijft op dezelfde locatie liggen. Hier is de berm tussen fietspad en weg van voldoende breedte om een veilige afslag te maken waarbij er vanaf de Lunetstraat gestopt kan worden om fietsers en voetgangers voorrang te verlenen zonder het verkeer op de Lunetstraat te belemmeren.

Figuur 2.6: Impressie van de indeling van de openbare ruimte (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

Tramsingel

Langs de Tramsingel wordt zoveel mogelijk de continuïteit van het profiel doorgezet, onder andere door de stoep door te trekken langs de nieuwbouw en voordeuren direct aan de Tramsingel te plaatsen. De stoep is in de huidige situatie relatief smal en hierdoor ontstaat meer ruimte voor voetgangers. Er komt een in- en uitrit naar de parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. Deze parkeerplaatsen zijn te bereiken via een onderdoorgang in volume 1.

Woonstraat

Een belangrijke toevoeging aan de openbare ruimte is de woonstraat die tussen de bouwblokken in volume 1 en volume 2 komt. De woonstraat geeft fietsers en voetgangers toegang tot de wijk Tuinzigt en het binnenterrein tussen de twee blokken die samen volume 2 vormen. Door gebruik te maken van plantvakken, klimplanten en groepjes bomen krijgt de woonstraat een uitnodigend karakter. De toegang tot de binnentuin wordt vormgegeven met een brede pergola.

Figuur 2.7: Impressie van indeling van de woonstraat (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, mei 2024)

Binnentuin

De toegang naar de binnentuin wordt vormgegeven door een begroeide pergola. Dit geeft een semi-openbaar gevoel. De binnentuin krijgt een groene uitstraling met ruimte voor waterberging, spelen en beweging. Bovendien bevinden zich hier ook de private buitenruimtes van de woningen in de twee bouwblokken van volume 2 met een aansluiting op de begane grond.

Figuur 2.8: Referentiebeelden binnentuin (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, mei 2024)

2.4 Toegankelijkheid en parkeren

De benodigde parkeerplaatsen voor de woningen liggen grotendeels uit het zicht en bevinden zich op het binnenterrein in volume 1 en ten zuiden van deel van het bouwblok parallel aan de Hazelaarstraat in volume 2.

Deels liggen de parkeerplaatsen in de buitenlucht en deels op het maaiveld onder de woningen. Voor de fietsen behorend bij de appartementen worden er verschillende inpandige fietsenstallingen gerealiseerd. Deze zijn allemaal toegankelijk via de Lunetstraat. Meer informatie over de parkeeroplossingen is opgenomen in paragraaf 5.12.

Figuur 2.9: Parkeren uit zicht en onder en achter woningen (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, 2024)

Het plan is grotendeels autovrij en biedt veel ruimte aan voetgangers. Langs de Lunetstraat en Tramsingel wordt de stoep verbreed en de woonstraat moet een aantrekkelijke voetgangersroute worden tussen Tuinzigt en het centrum.

Hoofdstuk 3 Huidige situatie

3.1 Plangebied

Op het perceel staat een voormalig winkelcentrum met ruim 8.500 vierkante meter winkelruimte. Naast het voormalig winkelcentrum ligt een ruime parkeerplaats. De hoofdingang van het voormalig winkelcentrum ligt aan de westzijde van het gebouw en is toegankelijk via de parkeerplaats. De parkeerplaats heeft één in- en uitrit aan de Lunetstraat.

Figuur 3.1: Zicht op de hoofdingang van het gebouw en de parkeerplaats vanaf de Lunetstraat (bron: GoogleStreetview)

Figuur 3.2: Zicht op het gebouw vanaf de Schorsmolenstraat (bron: GoogleStreetview)

Het voormalig winkelcentrum heeft een rooilijn aan de Tramsingel en Lunetstraat waardoor de openbare ruimte voor voetgangers relatief smal is. Daar waar het gebouw grenst aan de parkeerplaats loopt een voetpad langs het gebouw en is er een verbreding in de stoep langs de Lunetstraat. Langs de Lunetstraat ligt een vrijliggend fietspad. Langs de Tramsingel ligt een fietsstrook.

Het huidige gebouw bestaat uit twee bouwlagen en is circa 8 meter hoog. In de plint zitten ramen welke op sommige plekken zijn afgeplakt. Aan de Lunetstraat zijn muurschilderingen in de plint aangebracht. De muurschildering bestaat uit 9 individuele schilderingen die elk bestaan uit een schoonmaakmiddel. Op elk schoonmaakmiddel staat een woord en samen vormen ze de zin: "Het komt allemaal goed, zo niet dan toch." De muurschildering is een samenwerking tussen schilder Rob Vlemmix uit Breda en kunstcollectief Blind Walls Gallery en is gemaakt door Tom Onrust en Wouter van der Giessen in 2020. Het kunstwerk is gerealiseerd tijdens het begin van de uitbraak van COVID-19 en de schoonmaakmiddelen refereren naar het vele handen wassen.

Figuur 3.3: Deel van het kunstwerk "Het komt allemaal goed, zo niet dan toch." (bron: https://blindwalls.gallery/walls/tom-onrust-wouter-giessen/)

3.2 Functionele structuur

De Tramsingel wordt opgedeeld in twee delen: een deel tussen de Haagweg en Lunetstraat/Schorsmolenstraat en een deel tussen de Lunetstraat/Schorsmolenstraat en Nieuwe Prinsenkade/Etnastraat. Het deel tussen de Haagweg en Lunetstraat/Schorsmolenstraat bestaat voornamelijk uit woningen. Het huidige gebouw ligt in dit deel en springt er qua voormalige functie uit. Het deel tussen de Lunetstraat/Schorsmolenstraat en Nieuwe Prinsenkade/Etnastraat heeft meer diversiteit in functies. Naast woningen zijn hier ook een sportschool, brandweerkazerne, tankstation en indoor speeltuin te vinden. In dit deel van de Aa of Weerijs liggen woonboten.

De Lunetstraat loopt onder het spoor door. Het deel vanaf het centrum tot het spoor bestaat voornamelijk uit woningen. Na het spoor veranderen de functies in kantoren, detailhandel, bedrijven en het NAC-stadion.

De wijk Schorsmolen, dat aan de overkant van de Aa of Weerijs ligt, kent voornamelijk een woonfunctie. De Haagdijk loopt hier als een ader doorheen. Detailhandel en horeca zijn hier gevestigd in de plint, met daarboven woningen. Aan de Schorsmolenstraat ligt het Klooster Breda, gebouwd eind van de 19e eeuw. Dit rijksmonument met tuin herbergt een woon- en werkgemeenschap. Naast de verhuur van ruimtes voor bijeenkomsten en sport is het ook mogelijk hier te overnachten.

3.3 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt op het snijpunt van de Tramsingel en Lunetstraat en maakte vroeger onderdeel uit van de vestingwerken rondom de binnenstad (zie ook paragraaf 5.1.2.2). Aan het einde van de negentiende eeuw werd deze opgeheven. In diezelfde periode, tijdens de industriële revolutie, vestigden fabrieken zich in de stad. Zo ontstond de wijk Tuinzigt, een vooroorlogse arbeiderswijk voornamelijk bestaande uit eengezinswoningen, verkaveld in semi-gesloten bouwblokken. In 2014 is het 18 meter hoge woongebouw op de hoek van het Dijkplein gebouwd.

Langs het plangebied loopt de Tramsingel, één van de wegen die de Bredase binnenstad in loopt. De Tramsingel is aan één zijde bebouwd. De bebouwing is daarbij afwisselend, van een historisch drielaags gebouw ten zuidoosten van het plangebied tot de brandweerkazerne en de Triple-O-campus aan de noordzijde. Langs de andere zijde staan bomen en loopt de Aa of Weerijs.

De Lunetstraat zelf is toegangsweg vanaf het noordwesten naar het centrum van Breda. Aan de overzijde van de Lunetstraat ligt een stadsdeel tussen het spoor, de Lunetstraat en de Tramsingel. Hier zijn verschillende bedrijven gevestigd waardoor het gebied wordt gekenmerkt door losse bouwvolumes. Aan de overkant van de Aa of Weerijs ligt de wijk Schorsmolen. Hier lag vroeger een groot stuk van het Bredase fabrieksverleden, inmiddels bestaat het voornamelijk uit grote gesloten woonblokken van 4 tot 5 bouwlagen.

3.4 Sociale opbouw

De wijk Tuinzigt staat in Breda bekend als een volksbuurt. In deze wijk wonen ruim 7.500 mensen waarvan relatief veel mensen tussen de 25 en 44 jaar oud. Ook het aantal 15 tot 24 jarigen is hoger dan in de rest van Breda. De gemiddelde oppervlakte van een woning is met 81 m² lager dan in de rest van Breda (114 m²). Dit in combinatie met een gemiddeld lagere vraagprijs voor koopwoningen, maakt de wijk aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt. Het aandeel sociale huurwoningen in deze wijk is relatief hoog, maar net iets minder dan 40%.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit plan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant:

(1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

(2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit;

(5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften;

De voorgenomen ontwikkeling is ten gunste van nationale belangen zoals het tegengaan van het woningtekort. Er wordt een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw (met aanvullende voorzieningen) waarbij veel aandacht is voor vergroening, gezondheid en duurzaamheid.

Ten aanzien van nationaal belang 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1.2 (ladder voor duurzame verstedelijking). Uit die onderbouwing blijkt dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften.

Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het plan aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het plan in hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het plan sprake is van een goede omgevingskwaliteit.

Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit plan, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit plan onbelangrijk thema betrekking hebben.

Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten.

Het Bkl stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden.

In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over:

• 1. waarborgen van de veiligheid
• 2. beschermen van de waterbelangen
• 3. beschermen van de gezondheid en van het milieu
• 4. beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed
• 5. behoud van ruimte voor toekomstige functies
• 6. behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten
• 7. bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het plangebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit plan voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation.

Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt hierna plaats. Voor zover verdere thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit plan, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in Hoofdstuk 5 van deze motivering.

Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit plan, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Toetsing

Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening/Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo toevoeging bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Met de ontwikkeling worden maximaal 216 woningen mogelijk gemaakt voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. De woningen worden aangeboden als (afgerond) 30% sociale huur, 39% middelduur en 31% vrije sector.

Op de locatie geldt op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' een uitwerkingsplicht waar onder voorwaarden ook wonen is toegestaan. Op een klein deel aan de westzijde van het plangebied geldt al een woonfunctie op basis van het bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark'. Ondanks dit gegeven is er met de toevoeging van maximaal 216 woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De nieuwe woningen worden gerealiseerd op een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte aan de ontwikkeling beschreven.

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 1.445.000 woningen in de periode tot en met 2050.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT)

In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen die vertaald worden in regionale woondeals. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg). Het Woonbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave, die wordt vastgelegd in de regionale woondeal, telt samen met deals in andere regio's op tot de provinciale woningbouwopgave

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat tweederde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Onder dit betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen tot € 355.000,- (prijspeil 1 januari 2023). Met ingang van de Wet Betaalbare huur dient de huur voor middeldure huurwoningen in lijn te zijn met wat het puntenaantal conform wat het woningwaarderingssyteem aangeeft. Woningen die meer dan 186 punten hebben (grens middeldure huur) mogen gedurende 15 jaar niet meer huur vragen dan gelijk is aan 186. Wel mag voor nieuwbouw die start voor 1 januari 2028 daarbij maximaal 10% nieuwbouwopslag toegevoegd worden gedurende een bepaalde termijn.

In de SRBT-woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen. Met dit planvoornemen wordt 30% van de 216 nieuwe woningen gerealiseerd als sociale huurwoningen en wordt 39% gerealiseerd als middeldure woningen. Het overige betreft vrije sector, zie tevens het programma in hoofdstuk 2. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de behoefte van de bouw van betaalbare woningen.

Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020)

Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant, zal ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden, aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:

• het toenemend aantal alleenstaanden;
• de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);
• de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;
• de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten.

De ontwikkeling voorziet in woningen met verschillende omvang, allen uitgevoerd als appartement. Zowel alleenstaanden als ouderen zijn een beoogde doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q2 2024

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het tweede kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2024' blijkt per 1 juli 2024 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 519 woningen. Daarvan is circa 29% nieuwbouw.

De gemiddelde verkoopprijs is € 484.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 4.290,- per m² voor een woonhuis en € 4.600,- per m2 voor een appartement. De gemiddelde verkooptijd van woningen is ten opzichte van 2023 gedaald naar 22 dagen. Breda is bovendien een zeer intern gerichte woningmarkt, maar liefst 68% van de kopers was al woonachtig in de gemeente. Landelijk ligt dit aandeel gemiddeld rond 51%.

Geconstateerd wordt dat de markt voor koopwoningen nog steeds krap is en dit heeft ook effecten op de huurmarkt.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van appartementen in diverse prijssegmenten waardoor de druk op de woningmarkt in Breda ook hiermee af kan nemen.

Alliantieafspraken 2024-2028

Met één van de woningcorporaties in Breda worden gesprekken gevoerd voor afname van de sociale huurwoningen. In de Alliantie 2024-2028 zijn de afspraken tussen de gemeente Breda en de verschillende woningcorporaties vastgelegd. Van 2022 tot 2026 moet de nieuwbouw van 1.800 sociale huurwoningen naar harde plannen worden gebracht (bestuursperiode). De ambitie is om daarna jaarlijks gemiddeld 450 nieuwe sociale huurwoningen en 50 woningen in het middeldure segment naar harde plannen te brengen. Het plan levert hier een bijdrage aan door de toevoeging van 64 sociale huurwoningen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er in de bestuursperiode 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 4.5.

4.1.3 Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie
• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant
• 3. Werken aan de slimme netwerkstad
• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan onder andere 'goed wonen binnen de bebouwde omgeving'. Voor sommige ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden.

In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 5.55 duurzame stedelijke ontwikkeling 

Lid 1

Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnenstedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als:

• a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving ;
• b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en
• f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk gebied' (figuur 4.1). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 5.55 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 4.3.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat:

• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat het voormalig winkelcentrum leeg staat en met de herontwikkeling de beschikbare ruimte beter benut kan worden.
• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en door differentiatie toe te passen in prijsklassen zullen de woningen aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen.
• De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Er wordt namelijk gasloos gebouwd. Daarnaast wordt er meer groen toegevoegd wat zorgt voor betere wateropvang en hittestress tegen gaat.
• Door het realiseren van groen ingerichte collectieve dakterrassen, een groene woonstraat en een groene binnentuin wordt er aanzienlijk meer groen toegevoegd op de locatie, wat niet alleen de leefbaarheid van de toekomstige bewoners verbeterd, maar ook van de bewoners in de omgeving.
• Daarnaast wordt ruimte geboden voor deelauto's en oplaadpunten voor elektrisch vervoer.

Figuur 4.1: Uitsnede TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied aangeduid met pijl (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

4.2.3 Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan provinciaal beleid.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Brabantse Agenda Wonen

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Dit is een actualisatie ten opzichte van de prognose uit 2020 waarop de Brabantse Agenda Wonen is gebaseerd. In de regionale woondeals zijn aanvullende afspraken over woningaantallen gemaakt. Zie hiervoor hetgeen opgenomen in paragraaf 4.1.2.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 216 appartementen in verschillende prijsklassen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

4.3.2 Conclusie

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het regionale beleid.

4.4 Beleid waterschap

4.4.1 Waterschapsverordening

Binnen het plangebied geldt de Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta 2024.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Voorkomen moet worden dat regenwater snel verdwijnt in het riool of in de sloot.

In de waterschapsverordening van het waterschap is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 2.2, vijfde lid: ‘Het is verboden zonder omgevingsvergunning water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam’). De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van

watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel ‘Hydrologische uitgangspunten bij de regels Waterschapsverordening voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’. Het verbod uit artikel 2.2 van de waterschapsverordening is

van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van het bestaand verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel.

benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

• de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• de afvoer mag niet meer bedragen dan 2/l/s/ha;
• de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m2 of groter is, wordt vanuit het waterschap compenserende maatregelen geëist.

Wanneer er sprake is van een plan met een toename van verhard oppervlak groter dan 10.000 m² komt men in het vergunningentraject terecht en wordt er samen met initiatiefnemer en de gemeente bekeken hoe er compensatie kan plaatsvinden.

4.4.2 Conclusie

Met dit planvoornemen wordt rekening gehouden met het waterschapsbeleid. De toetsing aan het water(systeem) is opgenomen in paragraaf 5.4.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Omgevingsvisie Breda 2040

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor wijzigingen van het omgevingslan en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een wijziging van het omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoogstedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoogstedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Figuur 4.2: Uitsnede omgevingsvisie, ligging plangebied omcirkeld

Toetsing

Het realiseren van woningen in de verschillende types sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De ontwikkeling bestaat uit appartementen voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. Samen met het feit dat 30% van de woningen sociale huurwoningen worden en 39% van de woningen in het middeldure segment worden aangeboden, maakt dit de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Daarnaast wordt verouderd vastgoed gesloopt waardoor er een nieuwe duurzame gebruiksfunctie toegevoegd wordt nabij het centrumstedelijk gebied, dichtbij veel voorzieningen. Qua maat en schaal sluit het plan aan bij de hoogstedelijke ambities zoals gesteld in de Omgevingsvisie 2040, maar sluit het ook aan bij de achterliggende wijk Tuinzigt die een kleinschaliger maat hanteert. De beoogde bebouwing krijgt een hoogstedelijke uitstraling welke qua architectuur aansluit op de omgeving en het karakter van de Lunetstraat en Tramsingel. In het plan is veel groen geïntegreerd, onder andere met groen ingerichte collectieve dakterrassen, een groene woonstraat en een binnentuin waardoor ontmoeting en ontspanning worden gestimuleerd.

4.5.2 Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie Breda is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de Omgevingsvisie Breda 2040. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven.

Gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Eureka! en De Faam en de nieuwbouw aan de Claudius Prinsenlaan ontwikkelen zich met een voor Breda hogere mate van stedelijkheid, zowel ruimtelijk (dichtheid) als functioneel (menging). Hoogbouw is daarbij een ruimtelijke motief. Enerzijds ter markering van deze plekken in de stad en anderzijds om voor Breda interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Bij ontwikkelingen wordt op locatieniveau verzocht een Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) op te stellen bij bebouwing met een hoogte van 15 meter of meer.

Toetsing

Met het planvoornemen wordt gebouwd in een gevarieerde bouwhoogte, met een hoogteaccent van maximaal 20,5 meter. Gezien de bouwhoogte van meer dan 15 meter is toetsing aan de Hoogbouwvisie relevant.

Het plangebied is in de Hoogbouwvisie niet aangewezen als gebiedsontwikkelingslocatie waar hoogbouw onderdeel is van nieuwe stedelijke milieus. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan is ter plaatse van het plangebied een bouwhoogte van maximaal 18 meter toegestaan. Het bouwvlak mag voor 80% bebouwd worden.

De verschillende bouwblokken krijgen met dit planvoornemen aan de noord- en oostzijde een bouwhoogte van maximaal 16,5 en 19,5 meter. Ook is sprake van een hoogteaccent met een beperkte omvang tot maximaal 20,5 meter. Aan de zuidzijde richting de Hazelaarstraat worden tevens bouwdelen lager dan 15 meter gerealiseerd, namelijk van maximaal 13 meter.

Voor het grootste deel van het planvoornemen wordt in bouwmogelijkheden beperkt ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling qua bouwvolume en hoogte is dan ook geen sprake. De variatie aan hoogte wordt met dit plan beperkt tot waar deze hoogte noodzakelijk is, terwijl in de huidige situatie de hoogte van maximaal 18 meter overal is toegestaan.

De passendheid van de hoogbouw in de omgeving is verder middels een hoogbouweffectenonderzoek onderbouwd. De memo is als bijlage 19 toegevoegd aan deze motivering.

4.5.3 Woonvisie 2024-2040

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende te huisvesten doelgroepen. Vooruitkijkend naar 2040 zijn de woonopgaven complex en de ambities groot. Voor lang niet iedereen is het hebben van een (betaalbaar) huis, wat past bij de levensfase, vanzelfsprekend. Op wijkniveau bestaan er grote verschillen in Breda. In een aantal buurten is de woningvoorraad eenzijdig wat kan leiden tot leefbaarheidsproblemen. De woonvisie, vastgesteld in 2024, doet recht aan de doelen in het gemeentelijk bestuursakkoord en aan de regionale afspraken, gemaakt in de SRBT-woondeal. De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk en opgenomen in de Omgevingsvisie 2040. Van de bouw van 25.000 woningen in 2021 tot en met 2040 zal 90% moeten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de SRBT-Woondeal moet 30% van de woningen bestemd zijn voor sociale huur. In het gemeentelijk bestuursakkoord is opgenomen dat 30% van de woningen bestemd is voor sociale huur, 40% voor middelduur en 30% voor de vrije sector. Ingezet wordt op een evenwichtigere spreiding van de betaalbare woningen over dorpen en wijken, waarbij de Doelgroepenverordening Breda gehanteerd wordt. De woonadvisering per wijk is mede gebaseerd op de gebiedsprofielen wonen, waarbij rekening gehouden wordt met onder andere de veerkracht van een dorp of wijk en het woonmilieu. Samen met Verbeter Breda wordt de komende jaren gewerkt aan wijkplannen en gebiedsvisies.

Toetsing

Breda heeft ten opzichte van de G4 steden een kleiner aandeel appartementen. Wel is dit aandeel vergelijkbaar met de andere B5 steden, behalve Helmond. Met de realisatie van 216 appartementen in verschillende groottes en prijsklassen wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen rondom het centrumgebied van Breda. Me het planvoornemen wordt tevens een bijdrage geleverd aan het verder differentiëren van het woningaanbod in de wijk Tuinzigt. Zie hiervoor ook paragraaf 4.5.5.

4.5.4 Bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026'

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrijesector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

Met 216 woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Hiervan worden 64 woningen gerealiseerd als sociale huurwoningen (29,6% en afgerond 30%), 85 woningen in het middensegment (39,4% en afgerond 39%) en 67 woningen in de vrije sector (31%). Het programma voldoet daarmee niet geheel aan de gemeentelijke eisen. Binnen de stedenbouwkundige massa is er echter op deze wijze een logische verdeling ontstaan, rekening houdend met passende plattegronden en clustering.

De woonstraat in het plan en de groene binnentuin zorgen voor meer openbare ruimte in het gebied. Beiden verbinden ze woonplekken waardoor het aantrekkelijker wordt om te voet of met de fiets naar de stad te gaan. Ook is er ruimte voor ontmoeting en ontspanning. De bomen en planten leveren daarbij een bijdrage aan klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit. Een toets aan het groenkompas is opgenomen in paragraaf 4.5.11.

4.5.5 Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen

Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied. Daarnaast is een goed beeld van de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden noodzakelijk. Daarom is het 'Perspectief wonen' en zijn er 'gebiedsprofielen voor het wonen' opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

• 1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
• 2. de woningen zijn betaalbaar;
• 3. de woningvoorraad is divers;
• 4. de woningen worden gewaardeerd;
• 5. de leefbaarheid is op orde;
• 6. de woningen zijn levensloopbestendig;
• 7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing 

Het plangebied maakt onderdeel uit van gebiedsprofiel West. De locatie van De Lunet wordt aangeduid als 'woonwijk met laag- en hoogbouw'. In Tuinzigt is 39,8% corporatiebezit, waarvan 18% een appartement is en een kleine 22% een eengezinswoning.

In onder andere de SRBT-woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen. Dit geldt ook de wijk Tuinzigt zelf en ook voor de planlocatie an sich.

Met de beoogde ontwikkeling worden koop- en huurappartementen van verschillende oppervlakten gerealiseerd. Op die manier zijn de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Binnen het voorgestelde programma wordt 29,6% en afgerond 30% aangeboden als sociale huurappartementen. Dit om te voldoen aan de gemeentebrede opgave en te zorgen voor differentiatie binnen het project zelf. Met het planvoornemen wordt daarnaast voor 39% aan middeldure woningen toegevoegd. Ook komen er woningen in de vrije sector bij (31%), wat de differentiatie in de wijk versterkt.

4.5.6 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangshuurprijzen dan wel maximale aanvangskoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een wijziging van het omgevingsplan en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huur en/of sociale koopwoningen. Voor de woningen geldt dat gedurende een termijn na eerste ingebruikname de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt 30 jaar. Voor middeldure huurwoningen is dit 15 jaar en voor sociale koopwoningen is de instandhoudingstermijn 4 jaar.

De doelgroepenverordening van de gemeente Breda geeft minimale oppervlaktes aan de typologieën voor sociale en middeldure woningen. Per project wordt zorgvuldig in afstemming met de corporaties inhoud gegeven aan de invulling van het specifieke woningbouwprogramma. Voor sociale huurwoningen geldt in de basis een vereiste van meer dan 50 m2 gebruiksoppervlakte (GBO). Voor middeldure huur- en sociale koopwoningen geldt in de basis een vereiste van meer dan 60 m2 GBO. Hiervan kan worden afgeweken bij de nieuwbouw voor specifieke bijzondere doelgroepen, studio's voor eenpersoonshuishoudens met een beperkt inkomen, studenten en flexibele woonvormen. Voorwaarde is dat sprake is van realisatie van gezamenlijke voorzieningen in het te bouwen woongebouw, waardoor de leefkwaliteit voor bewoners significant verbetert. En dit ten goede komt aan de ruimtelijke en stedelijke kwaliteit van de locatie. De invulling van een dergelijk programma is altijd maatwerk. Voor sociale koopwoningen is in de basis een minimale vereiste dat wordt voorzien in een eigen private buitenruimte en berging.

Toetsing

Voor de beoogde 216 woningen worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd. Het voorgestelde programma in relatie tot de doelgroepen en haalbaarheid betreft 29,6% en afgerond 30% sociaal, 39,4% en afgerond 39% middelduur en 31% vrije sector. De minimale percentages woningen per segment (sociale huurwoningen en middeldure woningen, bestaande uit middenhuur en sociale koopwoningen) worden in de regels van dit TAM-omgevingsplan geborgd. Tevens worden de instandhoudingstermijnen en de beoogde doelgroepen (gerelateerd aan inkomens) geborgd in de regels.

Met ingang van de Wet Betaalbare huur dient de huur in lijn te zijn met wat het puntenaantal conform het woningwaarderingssyteem aangeeft. Woningen die meer dan 186 punten hebben (grens middeldure huur) mogen gedurende 15 jaar niet meer huur vragen dan gelijk is aan 186. Wel geldt voor de middenhuur dat gedurende een aantal jaren maximaal 10% nieuwbouwopslag mag worden gerekend.

De minimale oppervlakte voor sociale- en middeldure huur liggen conform de doelgroepenverordening op respectievelijk 50 m2 GBO en 60 m2 GBO. Volgens het beleid mag je binnen dit gebied met maximaal 20% van de metrages afwijken mits voldaan wordt aan voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Een aantal sociale huurwoningen is kleiner dan 50 m².

In het plan worden 64 sociale huurwoningen gerealiseerd waarvan er 36 afwijken van de minimale oppervlakte van 50 m2. Deze zijn minimaal 40 m2 (maar minder dan 50 m2) en passen daarmee binnen de maximale afwijking van 20%. Deze 36 woningen bevinden zich in Blok E van het plan, het zuidelijke blok. De reden hiervoor is dat er binnen de stedenbouwkundige massa en context van het plan in het algemeen en Blok E in het bijzonder, gezocht moest worden naar de ruimte en mogelijkheid om voldoende sociale huurwoningen te maken om te voldoen aan de doelgroepenverordening. Met de realisatie van 36 kleinere sociale huurwoningen op een totaal van 64 huurwoningen wordt voldaan aan het benodigde aandeel sociale huur van afgerond 30%. Zoals vastgelegd in de doelgroepenverordening zal binnen Blok E invulling worden gegeven aan de realisatie van algemene ruimte(s) om een ontmoetingsplek of -plekken te laten ontstaan die de sociale cohesie in het gebouw bevorderen. Binnen Blok E wordt een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd voor de bewoners. De gemeenschappelijke ruimte wordt binnen de regels van het TAM-omgevingsplan geborgd.

4.5.7 Leegstand en transformatie in Breda

In mei 2017 heeft de gemeente Breda het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' gepubliceerd. In dit document wordt geconstateerd dat de vastgoedwereld fundamenteel is veranderd. Huurders en kopers hebben de panden (niet zijnde de woningen) voor het uitzoeken: de aanbodmarkt is een vraagmarkt geworden. Het overaanbod van panden op de markt heeft geleid tot hoge leegstand met grote financiële gevolgen voor eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, pensioenfondsen, financiers en gebruikers. Daar waar leegstand structureel wordt (>3 jaar), kan het de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid beïnvloeden. Indien leegstand niet integraal en structureel wordt aangepakt, kan leegstand nieuwe leegstand uitlokken. Bovendien is leegstand verspilling van veelal schaarse grond.

De volgende ambities zijn geformuleerd:

• Naar een situatie van frictieleegstand: Voor een goed werkende vastgoedmarkt is het wenselijk dat de leegstand een omvang heeft van 5 à 6%. Dit wordt de 'frictieleegstand' genoemd en heeft vooral betrekking op de segmenten kantoren, bedrijven en detailhandel. Het is de ambitie van de gemeente Breda om naar deze situatie toe te werken en wel voor alle onderscheiden typen deelmilieus binnen de verschillende vastgoedsegmenten (kwalitatief aanbod).
• De leegstandsopgave koppelen aan andere beleidsdoelen: De aanpak van de leegstand raakt verschillende beleidsterreinen, zoals economie, veiligheid en leefbaarheid, ruimtelijke ordening, wonen en openbare ruimte. Het is een ambitie van de gemeente Breda om combinaties te leggen met andere beleidsdoelstellingen. Leegstaande ruimten kunnen bijvoorbeeld worden bestemd voor studenten, mensen met een functiebeperking, statushouders, kunstenaars of startende ondernemers. Hiermee worden huisvestingsproblemen van bepaalde doelgroepen opgelost en kan de leefbaarheid in gebieden toenemen. Het mes snijdt aan dan aan twee kanten
• Integrale benadering: Het is de ambitie van de gemeente Breda om de aanpak van leegstand op integrale wijze te benaderen. Dus over de verschillende vastgoedsegmenten heen. Immers, alternatieve functies voor leegstaande gebouwen maken deel uit van één vijver. Zo kan bijvoorbeeld een kantoor omgebouwd worden ten behoeve van een woonfunctie, maar een kerk of een oud schoolgebouw ook. Niet voor ieder leegstaand of -komend gebouw kan alternatieve functie gevonden worden. Scherpe keuzes zijn daarom soms noodzakelijk; niet alleen op gebouwen, maar zeker ook op gebiedsniveau.

Toetsing 

Op de overzichtskaart 'detailhandel' is De Lunet aangeduid als transformatieopgave in proces. Met de beoogde ontwikkeling wordt het bestaande pand gesloopt en vervangen door nieuwbouw ten behoeve van woningen. De ontwikkeling draagt bij aan de gemeentelijke ambitie om leegstand op een integrale manier te benaderen en waar nodig te zoeken naar een andere invulling, zoals wonen.

4.5.8 Nota Parkeernormen Breda 2021

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• De bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen.
• Nieuwe landelijke inzichten zijn ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.12.

4.5.9 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Gemeente Breda heeft regels opgesteld in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit om te zorgen voor een goede omgevingskwaliteit. De nota wordt gebruikt om (ver)bouwplannen te beoordelen op uiterlijk, zichtbare kwaliteit en plaatsing in de omgeving.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is onderdeel van de welstandseenheid 'Cluster stedenbouw' en bevindt zich in het gebied 'Tuinzigt'. De bebouwing die is getypeerd als 'Cluster Stedenbouw' heeft een eigen en duidelijk te onderscheiden ordeningsprincipe ten opzichte van de bebouwingsstructuur in de omgeving. Het is herkenbaar als één stedenbouwkundig ensemble. In de het gebied 'Tuinzigt', vormt het voormalig winkelcentrum De Lunet de enige bebouwing in dit type cluster en is aangeduid als ontwikkellocatie.

Vanwege de omvang van het planvoornemen wordt het beoogde bouwvoornemen en de inrichting van de buitenruimte niet één op één getoetst aan de criteria zoals geldend bij ontwikkelingen binnen het 'Cluster stedenbouw', maar is er voor gekozen een separaat beeldkwaliteitsplan op te stellen. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1.

4.5.10 Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.14.

4.5.11 Groenkompas

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

• 1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheidt gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

• 2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

• 3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

• 4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

• 5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing 

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie. De toekomstige bebouwing krijgt een groene uitstraling door de toepassing van veel groen in de buitenruimte. Ook komen er op plekken sedumdaken. Aan de Lunetstraat wordt de openbare ruimte groen ingevuld met extra groenvakken. In de woonstraat worden bomen en plantvakken gerealiseerd. Langs de gevels komt verticale beplanting.

De toepassing van inheemse beplanting draagt bij aan biodiversiteit in de vorm van voedsel (bloesem en vruchten) voor vogels en insecten, in de vorm van schuilgelegenheid (o.a. groenblijvende beplanting) en in de vorm van nestgelegenheid (in bomen en heesters).

Figuur 4.3: Oppervlaktes groen (bron: Buro Lubbers, augustus 2024)

Het plan is doorgerekend op basis van de in het Groenkompas gestelde groennormen. Het plangebied is 10.700 m². Op basis van de groennorm (35% van het plangebied) moet hier 3.745 m² (semi-)openbaar groen worden ingepast. In het huidige ontwerp wordt 2.203 m² (semi-)openbaar groen in groenvakken mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt 1.439 m2 aan beplantingslijnen en gevelgroen gerealiseerd. De doorlatende verharding van 656 m2 telt voor 20% als groen, en betreft daarmee 131 m2 groen. Dat betekent dat in totaal 3.773 m² groen mogelijk wordt gemaakt en daarmee aan de groennorm wordt voldaan. Daarnaast wordt voor 1.445 m2 (niet begaanbaar) en 345 m2 (begaanbaar) aan groene daken gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas.

4.5.12 Beleidsregels Groen en Water 2023

Om de doelen uit het Groenkompas te realiseren worden in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin geïntroduceerd. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin uit het Groenkompas zijn daarmee uitgewerkt in de Beleidsregels Groen en Water 2023.

Met de Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars verplicht om een minimaal percentage van een nieuwe woonbuurt of nieuw bedrijventerrein in te richten als openbaar groen, om natuurinclusief te bouwen en om het openbare groen biodivers in te richten. De Richtlijn Groene tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties een oppervlaktepercentage ‘levend’ groen wordt verankerd in de wijziging van het omgevingsplan. De hoogte van het percentage is hierbij afhankelijk van de perceelgrootte.

Bij nieuw afwaterend verhard oppervlak of een toename van verhard oppervlak is het realiseren van een duurzaam watersysteem waaronder het aanbrengen van waterberging noodzakelijk. Bij grote ontwikkelingen met een toename van verhard oppervlak is er een groot potentieel om water en groen te combineren en hiermee naast het beperken van de kans op wateroverlast ook een bijdrage te leveren aan het tegengaan van hittestress en droogtebestrijding.

De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin worden nader uitgewerkt in het (paraplu)bestemmingsplan 'Water en Groen' dat als ontwerp ter inzage heeft gelegen.

 

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied waar de Groen- en parknorm geldt. Uit de toetsing aan het Groenkompas, zie paragraaf 4.5.12 blijkt dat aan de normen en ambities wordt voldaan. Daarmee wordt tevens voldaan aan de verlichtingen uit de richtlijn Groen en Water.

4.5.13 Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving

5.1 Erfgoed

5.1.1 Wettelijk kader

Besluit kwaliteit leefomgeving

Cultureel erfgoed omvat archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap en dergelijke. De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van een rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Gemeentelijk beleid

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het de wijziging van het omgevingsplan.

Op gemeentelijk niveau zijn de aanwezige archeologische waarden en verwachtingen op de archeologische beleidskaart in een kaartbeeld weergegeven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten van archeologisch waardevolle gebieden: beschermde archeologische monumenten (donker paars) en gebieden met behoudenswaardige (licht paars) archeologische waarden. Voor terreinen waar nog geen waarden van bekend zijn, wordt onderscheidt gemaakt tussen terreinen met een hoge (roze), middelhoge (groen) of lage (geel) archeologische verwachting. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal door vertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan.

5.1.2 Onderzoek

5.1.2.1 Archeologie

Het plangebied heeft in het tijdelijk deel van het omgevingsplan voor een deel een dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie'. De archeologische verwachting is voor een deel van het gebied hoog volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda (zie figuur 5.1). De rest van het gebied heeft een lage archeologische verwachting. Voor het deel met de hoge verwachting geld dat als er grondwerkzaamheden plaatsvinden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm onder maaiveld, er een archeologisch onderzoek (proefsleuven) moet worden uitgevoerd om uit te sluiten dat archeologische waarden verstoord worden door de herontwikkeling. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door de gemeentelijk archeoloog een Programma van Eisen opgesteld voor het benodigde proefsleuvenonderzoek (bijlage 2). Dit onderzoek zal in een later stadium van de ontwikkeling plaatsvinden, maar voorafgaand aan de geplande bodemingrepen. Opgravingen of het 'in situ' bewaren van vondsten zijn vaak mogelijk waardoor op voorhand geen belemmeringen worden verwacht voor de voorgenomen herontwikkeling.

Figuur 5.1: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: https://erfgoed.breda.nl/erfgoed/archief/archeologische-beleidskaart)

5.1.2.2 Historische geografie

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart heeft het gebied de waardering 'middelhoog' (zie figuur 5.2). Deze middelhoge waarde is toegekend vanwege het feit dat hier in de 20e eeuw een kenmerkend winkelcentrum is geland.

Figuur 5.2: Uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart (https://data.breda.nl/datasets/cultuurhistorische-waarden/explore)

De naam van het winkelcentrum, De Lunet, verwijst daarbij naar een klein vestingwerk wat daar waarschijnlijk lag. Een deel van dit stevige bakstenen verdedigingswerk is nog steeds zichtbaar in een gebouw van de gemeente Breda op de naastgelegen Triple-O campus. Op de locatie zelf zijn geen sporen zichtbaar.

Figuur 5.3: Kaart van historische situatie van de Lunetlocatie (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, mei 2024)

Op historisch kaartmateriaal is zichtbaar hoe de wijk Tuinzigt zich in de tijd heeft ontwikkeld. Aanvankelijk is sprake van bebouwing die aan de rand van de stad zich langs het water vormt. De Lunetstraat en Haagweg vormen twee toegangswegen vanuit het landschap naar de stad. De Dijklaan verbindt deze twee wegen, waardoor ook hierlangs steeds meer bebouwing ontstaat. Aan de Dijklaan ontstaat de Beeklaan, een weg tussen de Lunetstraat en Haagdijk richting de singel.

Langs de Dijklaan en Beekstraat ontstaat met name individuele bebouwing, terwijl de rest van Tuinzigt wordt gekenmerkt door vooroorlogse verkaveling van semi-gesloten bouwblokken met hoekaccenten en pleintjes. De bebouwing is veelal seriematig en deels in bezit van woningbouwverenigingen.

5.1.2.3 Gebouwd erfgoed

Het bestaande gebouw is geen Rijksmonument, gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevol pand.

Bebouwing

In het begin van de 20e eeuw wordt ijzergieterij C.G. Cosijn gebouwd op de plaats van het plangebied. Dhr. Cosijn vestigde zijn gieterij tegenover de ETNA aan de Tramsingel, nadat hij bij de ETNA moest vertrekken. Op de kaarten van 1905 tot en met 1934 staat op de locatie van het plangebied de naam IJzergieterij geschreven. Echter kan de locatie niet bevestigd worden.

Het huidige gebouw is gebouwd in 1967. Hier stond supermarkt Netto Markt (nu bekend als Nettorama). Tussen 1978 en 1980 werd het winkelcentrum verbouwd tot winkelcentrum De Lunet. Het westelijk deel van het plangebied is nooit bebouwd geweest.

Figuur 5.4: Links de supermarkt NettoMarkt en rechts het winkelcentrum De Lunet (bron: Ontwikkelvisie De Lunet, mei 2024)

Beschermd stadsgezicht

Een klein deel van het plangebied is onderdeel van het beschermd stadsgezicht. Dit betekent dat de gronden mede bestemd zijn voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden. De functie beschermd stadsgezicht is overgenomen in dit TAM-omgevingsplan.

5.1.3 Conclusie

Archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de geplande bodemingrepen. De locatie heeft een middelhoge cultuurhistorische waarde, samenhangend met het verleden. Er is geen behoudenswaardig gebouwd erfgoed aanwezig. De functies archeologie en beschermd stadsgezicht worden met dit TAM-omgevingsplan geborgd.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.2 Beschermen van de gezondheid

5.2.1 Wettelijk kader

Eén van de doelen van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Gezondheidsbescherming

Een deel van de in dit hoofdstuk beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meest gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Dit betreffen onder andere bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder en geurhinder.

Gezondheidsbevordering

Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. In het Bkl zijn ook nog andere onderwerpen opgenomen die een relatie hebben met gezondheid, zoals de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een handicap (artikel 5.162 Bkl).

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Breda 2040

Met het oog op dit doel heeft gemeente Breda in haar Omgevingsvisie Breda 2040 ten aanzien van gezondheid een aantal ambities vastgesteld gericht op gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering.

De gemeente Breda gaat uit van het gedachtegoed van positieve gezondheid. Positieve gezondheid is een bredere kijk op gezondheid. Met die bredere benadering wordt bijgedragen aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. Gezorgd wordt voor een prettige, gezonde en inclusieve omgeving, waar de sociale structuur voorop staat en waar Bredanaars een leven kunnen leiden waar ze gelukkig van worden. Zorg en maatschappelijke voorzieningen zijn voor iedereen bereikbaar in de wijk- en dorpscentra. Zorg wordt gedragen voor een gezond leefmilieu door gezondheidsbeschermende maatregelen op het gebied van bodem, water, lucht, geluid, licht, geur en externe veiligheid. Gezondheid wordt bevorderd door te verbinden met groen en blauw. Daarbij wordt ruimte geboden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen en wordt gezorgd voor een schonere en koelere omgeving.

Gezondheidsvisie Breda 2024-2040

De gezondheidsvisie gaat in het verlengde van de Omgevingsvisie Breda 2040 ook nader in op gezondheidsbevordering. In deze gezondheidsvisie zijn gezonde leefstijl en gezonde leefomgeving het kader. Een gezonde leefomgeving is een omgeving die voor bewoners prettig voelt, waar gezonde keuzes makkelijk en logisch zijn en waar de negatieve invloed op gezondheid zo klein mogelijk is. De drie daaraan gerelateerde thema's zijn: gezond eten, voldoende bewegen en voldoende ontspannen.

Woonvisie 2024-2040

In de woonvisie is onder andere opgenomen dat de gezonde fysieke leefomgeving niet mag verslechteren ondanks verdichting van de stad. Het beschermen tegen ongezonde omstandigheden is daarbij de minimale vereiste. Door verder locaties te realiseren waar mensen zich thuis voelen en waar mogelijkheden voor sociaal contact zijn wordt eveneens de mentale gezondheid verbeterd.

5.2.2 Onderzoek

Gezondheidsbescherming

De omgevingsaspecten in relatie tot gezondheidsbescherming zijn in dit hoofdstuk uitgebreid onderzocht. Voor bijvoorbeeld de omgevingsaspecten bodemkwaliteit, waterkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder en omgevingsveiligheid blijkt dat aan de normen wordt voldaan, dan wel dat hiervoor de nodige maatregelen kunnen worden getroffen om aan deze normen te voldoen. Op deze plaats volstaat kort de conclusie dat er gelet op de gestelde normen voor geen enkel omgevingsaspect belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling van woningen op de planlocatie. Daarmee wordt zorg gedragen voor een gezond leefmilieu en is geen sprake van verslechtering van de gezonde fysieke leefomgeving. Dit sluit aan bij het gestelde in de omgevingsvisie en aan de minimale gezondheidsambities uit de woonvisie wordt derhalve voldaan.

Met de ontwikkeling worden woningen gerealiseerd voor diverse doelgroepen. Hierbij is geen sprake van extra gevoelige groepen die extra aandacht verdienen in het kader van gezondheidsbescherming.

Van een extra gezamenlijke belasting van meerdere milieurelevante thema's is geen sprake. Hoewel aan de zijde van de Lunetstraat en de Tramsingel de omstandigheden voor geluid en luchtkwaliteit minder zijn, wordt aan de binnenzijde van het plangebied een gebied gerealiseerd dat afgeschermd ligt van deze wegen. Hier is het stiller en de kwaliteit van de lucht beter.

Naast het voldoen aan de minimale en wettelijke eisen voor de verschillende omgevingsaspecten ontstaat met de ontwikkeling een gezondere bodem. Met de ontwikkeling neemt de hoeveelheid verharding af en wordt groen toegevoegd. Door de afname van de hoeveelheid 'grijs' oppervlak worden koelere plekken gecreëerd. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid, biodiversiteit en het voorkomen van onder andere hittestress en het infiltreren en bergen van hemelwater. Het vasthouden van water heeft weer een positief effect op het voorkomen van droogte en het creëren van een waterbuffer bij neerslagtekorten in warme periodes.

Bij het onderhoud van de openbare ruimte en het beoogde groen dient rekening gehouden te worden met het voorkomen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen met negatieve gezondheidsaspecten.

Gezondheidsbevordering

Het planvoornemen draagt bij aan gezondheidsbevordering voor de toekomstige bewoners, gebruikers en tevens voor omwonenden. De buitenruimte wordt gezondheidsbevorderend ingericht. De bewoners en gebruikers van het plangebied worden gestimuleerd om te verblijven in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijke groene plek met diverse mogelijkheden voor ontspannen.

Met het planvoornemen wordt ingezet op gezonde mobiliteit. De locatie leent zich, vanwege zijn ligging, goed om het gebruik van de fiets of te voet naar bijvoorbeeld de binnenstad te stimuleren. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen en fietsen), de auto's zijn ‘verbannen’ naar de randen. De woonstraat door het plangebied verbindt de Lunetstraat met Tuinzigt. De route legt vanzelfsprekende verbindingen met de omgeving en richting de binnenstad, waardoor het langzaam verkeer wordt gestimuleerd. De wandel- en fietsroute door het gebied sluiten aan op de doorgaande routes. Dat verbetert tevens de mogelijkheden voor gezonde mobiliteit van de bewoners in de omgeving.

Eventueel bezit van een auto in elektrische vorm wordt gestimuleerd door aanvullende laadpalen te faciliteren binnen het plangebied.

Een gezonde leefruimte en gezonde voorzieningen stimuleren de gezondheid van mensen. Naast het directe gebruik van de buitenruimte draagt de groene buitenruimte bij aan het ervaren van gezondheid. Groen komt prominent in het zicht te liggen. Het wordt zichtbaar als bewoners vanuit hun woning naar buiten kijken en als men de locatie passeert.

Met de realisatie van een groene buitenruimte wordt ingezet op rust en ontspanning. Ook zorgt dit voor het vergroten van de kans op ontmoeting. Naast sociaal contact draagt de kans op meer ontspanning bij aan minder stress en een verbetering van de mentale gezondheid. De beoogde inrichting van de buitenruimte past daarmee binnen de beleidsuitgangspunten van de gezondheidsvisie.

Het autoluwe binnengebied zorgt voor meer veiligheid en een behaaglijkere omgeving (meer zicht op groen, minder geluid aan de binnenzijde etc.). Hiermee wordt ook een gezonde levensstijl gestimuleerd. Een groene omgeving om elkaar te ontmoeten, zoals ook bij 'Breda stad in een park', zorgt voor meer mogelijkheden om daadwerkelijk te kunnen ontspannen. In het kader van meer bewegen dragen speeltuinen en/of sporttoestellen in de buitenruimte hier aan bij. Deze worden onder andere gerealiseerd aan de zuidzijde van de woonstraat.

5.2.3 Conclusie

Met de planontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering.

5.3 Bodem

5.3.1 Wettelijk kader

Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers:

• 1. het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);
• 2. het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies);
• 3. het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen).

Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

5.3.2 Toetsing

Op 8 juni 2022 is door Tritium een verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek en civieltechnisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3.

Bodem

Ter plaatse van het voormalige tankstation zijn de volgende bodemverontreinigingen aanwezig:

• een verontreiniging met minerale olie in de grond (7,5 m³) en het grondwater (65 m³);
• een verontreiniging met benzeen in de grond (50 m³);
• een verontreiniging met PAK in de grond (50 m³) en het grondwater (65 m³).

Op het overige terrein is een heterogene, overwegend sterke verontreiniging met zware metalen aanwezig. Uit het actualiserend onderzoek blijkt dat de verontreiniging aanwezig is over een oppervlakte van ca. 7.400 m² en een gemiddelde laagdikte heeft van 2 meter. De omvang wordt daarom geschat op 14.800 m³.

PFAS

Na vergelijking van de resultaten met de toepassingsnorm boven grondwaterniveau (categorie 4.1.) uit het handelingskader voor gebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie blijkt dat de boven- en ondergrond wordt geclassificeerd als ‘landbouw/natuur’.

Asbest

Aan de westelijke zijde van de huidige bebouwing is asbest aangetoond met een gehalte van 5.090 mg/kg d.s. De omvang wordt geraamd op 72 m³. De asbest is heel plaatselijk aanwezig en daarom wordt verondersteld dat hier sprake is van een stort/dumping van asbest. Gezien het gebouw is gebouwd in 1967 kan worden verondersteld dat de verontreiniging is ontstaat voor 1 juli 1993. Omdat de interventiewaarde wordt overschreden is er sprake van ernstige verontreiniging.

Centraal ter plaatse van het onbebouwde terreindeel is meer dan 100 mg/kg d.s. aan asbest aangetoond. Het maximale aangetoonde gehalte bedraagt 163 mg/kg d.s. De omvang wordt geraamd op 72 m³. De asbest is aangetoond in de ophooglaag en hiermee kan worden aangenomen dat de verontreiniging hiermee samenhangt en voor 1 juli 1993 is ontstaan. Omdat de interventiewaarde wordt overschreden is er sprake van ernstige verontreiniging.

De rest van het onbebouwde terreindeel is onderzocht middels een maatwerkstrategie waarbij verspreid over het gehele terrein asbest is aangetoond in gehalten tussen de 50 en de 100 mg/kg d.s.

Vervolg

Op 21 september 2022 is door initiatiefnemers een melding op basis van artikel 28 Wet bodembescherming gedaan bij de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant vanwege de ernstige bodemverontreinigingen. Er is volgens de omgevingsdienst geen sprake van een spoedeisend belang voor wat betreft de sanering. Er zijn wel gebruiksbeperkingen opgelegd voor ander gebruik dan het huidige gebruik. Dit is bevestigd in een beschikking verkregen op 4 november 2022. 

5.3.3 Conclusie

Op de locatie is bodemverontreiniging aangetoond. Bij nieuwbouw zal de grond gesaneerd worden en voorafgaand een saneringsplan worden opgesteld, waarin de aanpak van de sanering en de randvoorwaarden worden beschreven. Er is geen spoedeisend belang eerder tot sanering over te gaan. Op basis van een eerste raming is bepaald wat de saneringskosten zijn. Deze vallen in de exploitatie zoals opgesteld door de ontwikkelaar.

5.4 Water(systeem)

5.4.1 Wettelijk kader

Waterschapsverordening

Voor het wettelijk kader in de vorm van de Waterschapsverordening wordt verwezen naar paragraaf 4.4.1.

Gemeentelijk beleid

Het 'Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust' vormt het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd. Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Bij nieuw afwaterend verhard oppervlak is het hemelwaterbeleid van gemeente Breda altijd van toepassing. Volgens dit beleid dient hemelwater geborgen en geïnfiltreerd te worden. Onder nieuw afwaterend verhard oppervlak verstaan we nieuwe aanleg of oppervlak wat opnieuw wordt verhard. Het gaat hierbij om oppervlakte, waarvan de neerslag tot gecontroleerde afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. In de Beleidsregels Groen en Water 2023 zijn de bergingseisen voor zowel kleine als grote ontwikkelingen opgenomen.

5.4.2 Onderzoek

Het plangebied is momenteel grotendeels verhard en bestaat uit parkeerplaatsen en een winkelcentrum.

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is de locatie niet gekarteerd. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de grond ten westen van het plangebied uit hoge zwarte eenkeerdgronden; lemig fijn zand. Ten westen is er sprake van grondwatertrap IVc met een gemiddeld kleinste diepte (GHG) van 95 cm beneden maaiveld en een gemiddeld grootste diepte (GLG) van 184 cm beneden maaiveld.

Conform de waterschapsverordening grenst het plangebied niet aan een waterloop. Ten oosten bevindt zich de Aa of Weerijs, getypeerd als een watergang uit categorie A en onderdeel van een ecologische verbindingszone.

Figuur 5.5 Oppervlaktes plangebied (bron: Buro Lubbers, augustus 2024)

Er is geen sprake van een toename van verharding van meer dan 500 m2, waardoor er conform waterschapsbeleid geen compensatie noodzakelijk is. Met de ontwikkeling is geen sprake van een toename van verhard oppervlak, wel is sprake van herontwikkeling. Daarmee valt deze ontwikkeling volgens de gemeentelijke Beleidsregels Groen en Water in categorie II. Conform deze beleidsregels dient men voor een situatie waarbij het nieuw afwaterend oppervlak groter is dan 50 m2 en kleiner dan 10.000 m2 als minimale eis uit te gaan van 20 mm compensatie per m2.

Zoals aangegeven is het perceel zo goed als geheel verhard. Dit betreft circa 10.700 m2 aan verharding. De nieuwe verharding heeft een omvang van 4.287 m2, waarvan 656 m2 grasbetonsteen. Het dakoppervlak betreft 4.210 m2 (2.420 m2 normaal dak + 1.790 m2 groene daken. Hiermee is sprake van een gezamenlijk nieuw verhard oppervlak van 8.497 m2. Hiermee is er een bergingsopgave van 170 m3 (bij 20 mm per m2).

Voor de wateropgave is een rioleringsplan opgesteld, zie bijlage 15. De wateropgave wordt op een duurzame manier in het plan ingepast: water wordt tijdelijk geborgen en vervolgens vertraagd en gescheiden afgevoerd. Bij hevige regenval kan het hemelwater vanuit de waterberging afgekoppeld worden op de singels.

Waterberging wordt opgelost op plekken waar naast waterberging ook ander gebruik mogelijk is. Door het plangebied minder verhard te maken (mede door de binnentuin en de groenvakken in het beluik en bij de pleinen) is er een meer natuurlijke wijze van hemelwateropvang en infiltratie mogelijk. Daarnaast komen er groen/sedumdaken waar hemelwater tijdelijk vastgehouden kan worden en wordt er voor gezorgd dat dit dak ook de vereiste 20mm/m2 kan bergen. Ook de doorlatende verharding bij de parkeervakken draagt bij aan een vertraagde afvoer van hemelwater. Hierdoor kan voldaan worden aan de gemeentelijke bergingseis.

5.4.3 Conclusie

De ontwikkeling heeft hiermee geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.5 Ecologie

5.5.1 Wettelijk kader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Omgevingswet en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze wijziging van het omgevingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Omgevingswet voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en bepalingen met betrekking tot de bescherming van dier- en plantensoorten.

Gebiedsbescherming

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten, diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een wijziging van het omgevingsplan kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen.

Houtopstanden (bos)

Mocht de wijziging van het omgevingsplan gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal). Als de rijksregels voor vellen van toepassing zijn, is het vellen van houtopstanden verboden zonder eerst een melding te doen.

Soortenbescherming

De activiteit die een TAM-omgevingsplan mogelijk maakt en die mogelijke gevolgen heeft voor verblijfsplaatsen van beschermde dieren of planten, is een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten.

Bij een wijziging van het omgevingsplan is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig. Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig.

In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

5.5.2 Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op circa 4,3 km van Natura-2000 gebied Ulvenhoutse bos (zie figuur 5.5). Door de afstand kan er mogelijk verspreiding van schadelijke stoffen via de lucht of het water naar Natura 2000-gebieden plaatsvinden.

Uit berekeningen met AERIUS Calculator voor de aanleg- en gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. De memo met berekeningen is te vinden in bijlage 4. Op basis van de berekening zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in de aanleg- en gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Omgevingswet.

Figuur 5.6: Plangebied ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (bron: Quickscan flora en fauna, Tritium)

Het plangebied ligt op circa 11 meter van de Aa of Weerijs. Dit water is onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant. In een effectenanalyse is onderzocht of het planvoornemen de wezenlijke kenmerken en waarden van het betreffende deel van het Natuurnetwerk Brabant aantast en in strijd is met de Omgevingswet (hiervoor de Wet natuurbescherming). Ten tijde van de uitvoer van deze effectenanalyse was de Omgevingswet nog niet in werking en gold de Wet natuurbescherming. Dit heeft voor de uitvoer en de resultaten van het onderzoek geen gevolgen. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5.

Door de beoogde ontwikkeling is er geen sprake van netto-oppervlaktevermindering of vermindering van de samenhang van het Natuurnetwerk Brabant. Er is ook geen sprake van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Brabant, mits wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden, zoals bepaalde maatregelen tijdens de aanlegfase. Deze voorwaarden zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

Soortenbescherming

Ten tijde van de uitvoer van de quickscan en het aanvullend onderzoek was de Omgevingswet nog niet in werking en gold de Wet natuurbescherming. Dit heeft voor de uitvoer en de resultaten van het onderzoek geen gevolgen.

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 6 (kenmerk 2111/124/BBE). Hierin is onderzocht of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Omgevingswet (hiervoor de Wet natuurbescherming). Hierna worden de conclusies weergegeven voor de soorten die extra aandacht nodig hebben. Hierin is onderzocht of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Omgevingswet.

Vogels

Een aantal vogelsoorten gebruikt het plangebied als foerageergebied. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen, omdat het plangebied niet als essentieel foerageergebied wordt gebruikt. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat er geen verstorende werkzaamheden, zoals sloop- of bouwwerkzaamheden of verwijdering van beplanting, plaatsvinden wanner broedende vogels aanwezig zijn in de nabije omgeving. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaatsvinden tussen begin oktober en half februari worden er eveneens geen nadelige effecten verwacht voor vogels.

Grondgebonden zoogdieren

Binnen het plangebied zijn (potentiële) vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van de steenmarter. Nader onderzoek is noodzakelijk.

Vleermuizen

Er zijn binnen het plangebied locaties aangetroffen die mogelijk geschikt zijn als vaste verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Aanvullend onderzoek naar deze soortgroep is daarom noodzakelijk. Het plangebied wordt mogelijk ook gebruikt als foerageergebied. Een foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. Indien de geplande werkzaamheden overdag uitgevoerd worden, is een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten.

Natuurinclusief bouwen

Met natuurinclusief bouwen wordt in het gebouw rekening gehouden met de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. In het toekomstige gebouw worden natuurinclusieve principes toegepast. Zo worden er 30 nestkasten voor gierzwaluwen opgehangen, komen er 50 mussenloften en 5 kasten voor roodstaarten. Voor de gewone dwergvleermuis worden 20 (inbouw) voorzieningen gebouwd en wordt de luchtspouw toegankelijk gemaakt. Daarnaast wordt er rekening gehouden met vleermuisvriendelijke verlichting. De groenvakken kunnen worden ingezaaid met kruidenrijke vegetaties die vlinder en bijen aantrekken. Dat levert een bijdrage aan de biodiversiteit.

Als uit de nadere ecologische onderzoeken blijkt dat er voor de steenmarter of voor specifieke vleermuissoorten nog aanvullende maatregelen getroffen moeten worden, dan is hiervoor voldoende ruimte in het plangebied.

Aanvullend onderzoek steenmarter en vleermuizen

Om de aanwezigheid van de steenmarter en vleermuizen te kunnen vaststellen is aanvullend onderzoek uitgevoerd (bijlage 7). De steenmarters zijn onderzocht door midden van een sporenonderzoek. Daarnaast is tijdens het vleermuisonderzoek gelet op de aanwezigheid van de steenmarter en is gebruik gemaakt van een wildcamera nabij de geschikte openingen van de bebouwing. Het aanvullend vleermuisonderzoek is uitgevoerd met vijf veldbezoeken, waarvan drie gericht op kraam- en zomerverblijfplaatsen en twee gericht op paarverblijfplaatsen en zwermplaatsen.

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen of essentieel leefgebied van de steenmarter aangetroffen. De voorgenomen plannen zullen daarom geen nadelige effecten hebben op deze soort. Anders dan de algemene zorgplicht bestaan er vanuit de Omgevingswet geen verplichtingen ten aanzien van deze soort.

Er zijn vier zomerverblijfplaatsen en één zomer/paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in de bebouwing binnen het plangebied. Daarnaast is er één zomer/paarverblijfplaats op de grens van het plangebied aangetroffen. Deze bebouwing blijft behouden en toegankelijk. Er zijn geen massawinterverblijfplaatsen, essentiële

foerageergebieden of vliegroutes binnen of nabij het plangebied aangetroffen.

Ten aanzien van de aangetroffen verblijfplaatsen dient een ontheffing op de aangevraagd te worden. Daarnaast moeten mitigerende maatregelen genomen worden om een negatief effect op deze soort te beperken. Wanneer verstoring op het zomer/paarverblijf op de grens van het plangebied niet voorkomen kan worden, dient deze verblijfplaats ook meegenomen worden in de ontheffing.

Op 3 april 2023 is de ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. Op 5 december 2023 is deze verkregen. De ontheffing is bijgevoegd in bijlage 8.

5.5.3 Conclusie

Het aspect ecologie vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het beoogde plan.

5.6 Bomen

5.6.1 Wettelijk kader

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Op 26 januari 2023 is de motie 'Bomen in Breda' aangenomen. In deze motie wordt het belang van (waardevolle) bomen verder benadrukt.

5.6.2 Toetsing

Volgens de bomenkaart van de gemeente Breda bevinden zich geen bijzondere bomen in het plangebied.

Figuur 5.7: Uitsnede bomenkaart (bron: https://www.breda.nl/bomen-breda)

In het kader van de ontwikkelvisie is een inventarisatie gemaakt van de bestaande bomen en is een plan ontwikkeld voor het toevoegen van bomen (zie figuur 5.6). In het plangebied zijn enkele solitaire bomen aanwezig en bevinden zich lage ligusterhagen. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden deze grotendeels gerooid.

Omdat het aanwezige groen niet aangemerkt is als vergunningplichtige houtopstand op basis van de Bomenkaart van de gemeente Breda, is hiervoor geen vergunning nodig. Omdat er ook geen sprake is van het vellen van meer dan 1.000 m² dan wel meer dan 20 bomen in rijbeplanting is er geen sprake van een vergunningplicht vanuit de Omgevingswet.

Direct naast het plangebied staan wel beschermens- en behoudenswaardige bomen. De bomenrij aan de Tramsingel is wel beschermd en blijft behouden. Ook de bomenrij aan de Lunetstraat wordt behouden en zo veel mogelijk aangevuld op plekken waar deze nu nog onderbroken wordt.

5.6.3 Conclusie

Op basis van de bomenkaart van de gemeente bevinden zich geen bijzondere bomen in het plangebied. Er worden bomen gekapt, maar hiervoor geldt geen vergunningplicht vanuit de gemeente of de Omgevingswet. In de toekomstige situatie worden nieuwe bomen geplant die de bestaande bomenstructuur aanvullen.

5.7 Geluid

5.7.1 Wettelijk kader

Geluid door (spoor)wegen en industrieterreinen

Toelaten van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in geluidaandachtsgebieden

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied en voorziet erin dat het geluid aanvaardbaar is. Het geluid is aanvaardbaar als wordt voldaan aan de standaardwaarden volgens tabel 5.1. Een overschrijding is mogelijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen, de overschrijding zoveel mogelijk wordt beperkt en er wordt voldaan aan de grenswaarden volgens tabel 5.1. Geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Verder wordt rekening gehouden met het belang van een geluidluwe gevel.

In een aantal gevallen kan een waarde hoger dan de grenswaarde aanvaardbaar worden geacht:

• bij vervangende nieuwbouw maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde en het aantal geluidgevoelige gebouwen met meer geluid dan de grenswaarde mag niet wezenlijk toenemen;
• bij functiewijziging maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde (transformatie);
• bij zeehavengebonden activiteiten maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel.

Bij het overschrijden van de standaard- of grenswaarden wordt het gecumuleerde geluid beoordeeld en het gezamenlijk geluid bepaald en vastgelegd in het omgevingsplan.

Tabel 5.1 Standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort

5.7.2 Onderzoek

Akoestisch onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling worden nieuwe geluidgevoelige gebouwen gerealiseerd. Derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai uitgevoerd, zie bijlage 9.

In het onderzoek is de ontwikkeling getoetst aan de instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en is aangegeven wat hiervan de consequenties zijn. Hierbij is rekening gehouden met het geluid door wegen en spoorwegen op de nieuwe geluidgevoelige gebouwen en wordt erin voorzien dat het geluid op de nieuwe geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied aanvaardbaar is. Op basis van de resultaten is beoordeeld of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en is vervolgens beoordeeld of voor de ontwikkeling extra geluidwerende maatregelen noodzakelijk zijn.

Voor spoorweglawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de hoofdspoorweg Breda - Etten-Leur. Voor de hoofdspoorweg Breda - Etten-Leur geldt dat de standaardwaarde voor spoorweglawaai van 55 dB nergens wordt overschreden. Derhalve is het geluid op de nieuwe woningen en appartementen ten gevolge van spoorweglawaai aanvaardbaar.

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen het geluidaandachtsgebied van de gemeentewegen Lunetstraat, Reduitlaan, Schorsmolenstraat en Tramsingel. Voor de gemeentewegen geldt dat het geluid op de gevels van de nieuwe woningen en appartementen de standaardwaarde van 53 dB met maximaal 14 dB overschrijdt. De grenswaarde van 70 dB wordt nergens overschreden. Om te voorzien dat het geluid op de nieuwe woningen en appartementen aanvaardbaar is, is onderzoek gedaan naar de toepassing van geluidbeperkende maatregelen, de aanwezigheid van geluidluwe gevels, het gecumuleerde geluid en het gezamenlijk geluid.

Het realiseren van bron- of overdrachtsmaatregelen leidt tot overwegende bezwaren of is niet voldoende doeltreffend. Aangezien voor onderhavige woningen de standaardwaarde wordt overschreden dient het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel te worden betrokken. Bovendien dient te worden voldaan aan de aanvullende voorwaarden uit het ontheffingenbeleid van de gemeente Breda.

Uit de rekenresultaten blijkt dat voor alle bouwblokken geldt dat deze de beschikking hebben over ten minste één gevel waarvoor de geluidbelasting de standaardwaarde niet overschrijdt. Derhalve beschikken alle woningen binnen onderhavig plan over een geluidluwe gevel met uitzondering van de hoekappartementen gelegen in het oostelijk deel van het plan.

Voor deze hoekappartementen is een weloverwogen keuze gemaakt voor gebouwgebonden maatregelen. In de bijlage 10 wordt de toepassing van een beglaasde loggia, beglaasd balkon, comfortbox, SilentAir gevelscherm en Hafencity-Fenster met elkaar vergeleken. Om voor de hoekappartementen geluidluwe gevels te realiseren worden conform opgave initiatiefnemer Hafencity-Fensters toegepast. Daarmee wordt voldaan aan de eis van geluidluwe gevels, maar hebben deze appartementen geen geluidluwe buitenruimte.

Hoewel bij toepassing van Hafencity-Fenster er geen geluidluwe buitenruimte is, is deze echter nog steeds realiseerbaar, bijvoorbeeld als vergunde kopersoptie, de geluidluwe gevel blijft daarmee altijd in stand. Daglicht, spuiventilatie, woonkwaliteit en beeldkwaliteit zijn bij toepassing van Hafencity-Fensters goed en identiek aan een reguliere gevel. De kozijnen kunnen dezelfde look-and-feel hebben als het verdere gevelontwerp. Kortom: bij een uitstekende akoestische prestatie is goed te ventileren en te spuien, wordt het gebruik van de woning niet beperkt en wordt de beeldkwaliteit in geen enkel opzicht aangetast of kritisch. Om deze redenen is het Hafencity-Fenster opgenomen in het ontwerp.

Deze Hafencity-Fensters dienen, indien toegepast in de noordelijke gevel, over een geluidreductie te beschikken van ten minste 12 dB zodat de geluidgevelbelasting ten gevolge van gemeentewegen wordt gereduceerd tot de standaardwaarde. Bij toepassing van de Harbour Fensters in de oostelijke gevel dient de geluidreductie ten minste 14 dB te zijn om te reduceren tot de standaardwaarde. Aan de gevels met de Hafencity-Fensters dient vervolgens een verblijfsruimte te zijn gesitueerd welke is voorzien van een te openen raam. Tevens vervangt onderhavig plan bestaande bebouwing en voldoet daarmee aan een subcriterium uit het Bkl. Derhalve wordt, bij voornoemde waarborging van geluidluwe gevels voor de hoekappartementen, aan de eisen conform het voornoemde geluidbeleid voldaan.

Het gecumuleerd geluid op de gevels van de beoogde nieuwe woningen is opgenomen in bijlage 10 van het akoestisch onderzoek en bedraagt ter plaatse van de voor- en achtergevels respectievelijk maximaal 67 dB en 45 dB. Conform de methode Miedema kan het gecumuleerd geluid worden gekwalificeerd als "slecht" (voorgevel) en "zeer goed" (achtergevel). Het bevoegd gezag dient te beoordelen of het geluid op de nieuwe woningen en appartementen aanvaardbaar is.

Het gezamenlijk geluid op de gevels van de beoogde nieuwe woningen is opgenomen in bijlage 10 van het akoestisch onderzoek en bedraagt maximaal 67 dB. Derhalve dient middels een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels te worden aangetoond dat aan de voornoemde nieuwbouweis kan worden voldaan. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een aanvaardbaar geluidbinnenniveau gewaarborgd.

Effecten op de omgeving

De toename van het verkeer kan effect hebben op bestaande woningen in de omgeving. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat bij een toename van de verkeersomvang met meer dan 40% sprake is van een geluidstoename van meer dan 1,5 dB (wat voor het

menselijk oor hoorbaar is). De maatgevende woningen hierin zijn de bestaande woningen aan de Lunetstraat en de Tramsingel. Uit de verkeersgeneratie blijkt dat het verkeer op de Lunetstraat met maximaal 551 mvt/etmaal op een werkdag toeneemt. In de meest nabije situatie (2025) rijden over de Lunetstraat 7.473 mvt/etmaal op een werkdag, zie paragraaf 5.12. Derhalve is sprake van een toename van circa 7%. Uit de verkeersgeneratie blijkt verder dat op de Tramsingel sprake is van een toename van maximaal 459 mvt/etmaal op een werkdag (richting het zuiden). Op de Tramsingel rijden in 2035 10.500 mvt/etmaal, zie akoestisch onderzoek bijlage 9. Terug gerekend is in 2025 sprake van van circa 9.500 mvt/etmaal. De toename op de Tramsingel als gevolg van deze ontwikkeling bedraagt circa 5%. De extra bijdrage op de maatgevende wegen is met minder dan 10% dermate laag dat relevante negatieve uitstralingseffecten naar de omgeving zijn uitgesloten.

Uit het onderzoek blijkt bovendien dat in vergelijking tussen de twee situaties te zien is dat de maximale toename door het planvoornemen in geluidgevelbelasting 0,5 dB bedraagt ter plaatse van de woningen gelegen aan de Lunetstraat. Hiermee is dus sprake van een aanvaardbaar effect op de omgeving.

De toevoeging van bebouwing kan daarnaast leiden tot reflectie van geluid via deze nieuwe gevels. Of reflectie van geluid waarneembaar is hangt af van de onderlinge afstand van de bron tot bestaande gevels en van de bron tot de bestaande gevels van woningen via de nieuwe gevels. Gezien de ligging van de bestaande woningen direct aan de Lunetstraat is het geluid direct afkomstige vanaf de bron, de Lunetstraat zelf, maatgevend. De mogelijke reflectie via de gevels zal een bijdrage hebben die nauwelijks waarneembaar is. Bovendien is in de huidige situatie reeds sprake van bebouwing in de omgeving (en binnen het plangebied) dat mogelijk geluid reflecteert. Daarnaast staan de huidige regels van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan bebouwing toe op de nu onbebouwde delen van het plangebied. De bebouwing die dit plan mogelijk maakt komt echter verder van de Lunetstraat te liggen. Daarmee neemt de onderlinge afstand tussen bron, bestaande en (mogelijke) nieuwe gevels verder af. Van waarneembaar reflectiegeluid als gevolg van de ontwikkeling is dan ook geen sprake.

Geluid van parkeren

Onderdeel van de ontwikkeling van De Lunet is de aanleg van parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners. Het geluid vanwege het parkeren en het dichtdoen van portieren kan effect hebben op de nabijgelegen woningen aan met name de Hazelaarstraat en Dijkplein. Voor het toetsen van geluid als gevolg van parkeren gelden geen wettelijke kaders. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het wel van belang om het effect van parkeren te beoordelen.

In de huidige situatie is het plangebied reeds grotendeels in gebruik als parkeerterrein. Ook wordt er geparkeerd in de omliggende straten, aan de voorzijde van bestaande woningen. In de huidige situatie kan naast de dagperiode ook in de nacht geparkeerd worden door bijvoorbeeld bezoekers uit de binnenstad.

Het parkeren zal in de toekomst (gedeeltelijk) op dezelfde locaties kunnen als nu. In de toekomstige situatie wordt aan de zuidzijde van het plangebied op het maaiveld geparkeerd. Het effect van parkeren (dichtdoen van portieren) is in de toekomstige situatie vergelijkbaar met de huidige situatie omdat parkeren op een vergelijkbare locatie plaatsvindt. Omdat de maatgevende parkeerplaatsen voor geluid (in de richting van bestaande woningen) vrijwel gelijk blijft en ook nu al in de dag- avond en nachtperiode geparkeerd wordt / kan worden, zal in deze situatie geen sprake zijn van wezenlijk andere geluidniveaus.

Het gaat hier om een binnenstedelijke locatie waar wonen en parkeren dicht op elkaar plaatsvinden. De piekgeluiden vanwege het dichtgaan van portieren worden over het algemeen als minder hinderlijk beschouwd. In de nachtperiode zullen de piekgeluiden beperkt voorkomen en dan met name aan de randen van de nacht als mensen thuiskomen en 's ochtends naar hun werk vertrekken. Hiermee kan gesteld worden dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Geluid van installaties

Ten behoeve van de klimatisering van de woningen worden technische installaties opgesteld op het dak van bouwdeel D. In een later stadium wordt de keuze van het type unit en de exacte locatie van de installaties op het dak bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met de eisen uit het Bbl. Voor de positionering van de dakinstallaties wordt bekeken om deze zo ver mogelijk van te openen delen (ramen/vensters) van de nieuwe woningen te plaatsen. Indien afschermende maatregelen (geluiddempende voorzieningen) nodig zijn kunnen deze worden toegepast. Daarmee is ten alle tijden sprake van een aanvaardbare situatie.

De locatie, positie, maximum oppervlakte en maximale hoogte van installaties is geborgd in dit TAM-omgevingsplan.

5.7.3 Conclusie

Het bevoegd gezag dient te beoordelen of het geluid op de nieuwe woningen aanvaardbaar is. Een nader onderzoek is noodzakelijk om de aanvaardbaarheid van het geluidbinnenniveau te bepalen. Dit is geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan.

5.8 Kwaliteit van de buitenlucht

5.8.1 Wettelijk kader

Wanneer een ontwikkeling betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze activiteit alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteit daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies wordt bij het opstellen van een ruimtelijk project uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het Bkl bevat omgevingswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, benzeen, koolmonoxide, lood, en fijn stof (PM10 en PM2,5) (artikel 2.3 t/m 2.6 Bkl). Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de omgevingswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De omgevingswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 5.2 Omgevingswaarden stikstofdioxide en fijn stof

stof	toetsing van	omgevingswaarden
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Bestuursorganen kunnen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

"Niet in betekenende mate"(nibm)

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide (NO2) als fijn stof (PM10) van 1,2 ìg/m3 of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering. Het gaat onder andere om het toelaten van:

• gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met:
  • 1. één ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of
  • 2. twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van:
  • 1. ten hoogste 100.000 m² bij één ontsluitingsweg; en
  • 2. ten hoogste 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

5.8.2 Onderzoek

Het TAM-omgevingsplan maakt de realisatie van 216 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van de NIBM. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreffen de Lunetstraat, direct ten noorden van het plangebied, en de Tramstraat, direct ten oosten van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2023 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Lunetstraat en Tramstraat ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen op het meest kritieke toetspunt (Tramstraat) in 2023; 18,9 µg/m³ voor NO2, 15,9 µg/m³ voor PM10 en 8,6 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen. Uit de gegevens blijkt dat er sprake is van een afname van de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er is ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 5.8.1 Uitsnede CIMLK (Bron: Rijksoverheid)

De Wereldgezondheidsorganisatie (World Health Organization, WHO) heeft op 22 september 2021 haar advieswaarden sterk naar beneden bijgesteld, de huidige advieswaarden bedragen 10 µg/m³ voor NO2, 15 µg/m³ voor PM10 en 5 µg/m³ voor PM2,5. Deze advieswaarden zijn geen harde grenzen maar doelen waar op langere termijn naar toegewerkt zou moeten worden. Om aan de nieuwste advieswaarden te kunnen voldoen zijn maatregelen nodig. De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend en zal naar verwachting zelf maatregelen gaan treffen om aan de nieuwste advieswaarden van de WHO te voldoen.

Ook De Lunet heeft de ambitie voor een bijdrage aan een schonere lucht. Dit betreffen onder andere meer elektrische laadpalen voor auto's en minder autogebruik van bewoners. Dit is mogelijk vanwege de nabijheid van het centrum en de doelgroepen waarvoor wordt gebouwd. Het gebruik van alternatief vervoer, ten opzichte van eigen benzine/diesel aangedreven vervoer, draagt bij aan een lagere verkeersgeneratie en daarmee een lagere bijdrage aan stikstofdioxide en fijn stof.

Vanaf 2030 gaan strengere Europese luchtkwaliteitseisen gelden, deze gaan niet zo ver als de advieswaarden van de WHO. Uiterlijk in 2030 moeten de jaargemiddelde concentraties PM2,5 en PM10 zijn gedaald naar respectievelijk 10 en 20 µg/m3 (huidige normen zijn 25 en 40 µg/m3). Voor NO2 gaat een nieuwe jaargemiddelde eis gelden van 20 µg/m3 (nu nog 40 µg/m3).

Aan deze strengere Europese luchtkwaliteitseisen wordt op basis van het CIMLK voor de wegen rond het plangebied in de huidige situatie reeds voldaan. Volgens de NIBM-tool heeft het planvoornemen (met een verkeersgeneratie van maximaal 1.087 mvt/e, zie paragraaf 5.12) in 2025 (worst-case als jaar van planrealisatie) een maximale bijdrage van 0,51 µg/m3 voor NO2 en van 0,10 µg/m3 voor PM10, zie figuur 5.8.2. Met de beperkte invloed van het plan De Lunet voldoet de luchtkwaliteit rond het plangebied nog steeds aan de Europese luchtkwaliteitseisen voor 2030. In en rond het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbare luchtkwaliteit. Het plan is niet in strijd met instructieregels voor luchtkwaliteit en het is niet nodig om voor dit aspect aanvullende regels op te nemen in het Omgevingsplan.

Figuur 5.8.2 NIMB-tool 2030 (Bron: iplo.nl)

5.8.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Gelet op de luchtkwaliteit is het aanvaardbaar om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.9 Omgevingsveiligheid

5.9.1 Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van bijvoorbeeld opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Ook wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Daarnaast is in het Bkl is het risicobegrip breder: er zal gemotiveerd moeten worden dat bij risico's van branden, rampen en crisissen rekening gehouden wordt met het belang van:

• a. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• b. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• c. de geneeskundige hulpverlening.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar (ofwel 10-6). Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het PR gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

In hoofdstuk 4 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn alle activiteiten opgenomen waarbij een vaste norm van toepassing is en voor welke activiteiten een berekening van PR-contour en aandachtsgebied vereist is.

Groepsrisico/aandachtsgebieden

Het groepsrisico betreft de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Onder de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe benadering van het groepsrisico, met aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Kwetsbare functies

Bij de beoordeling van de hiervoor beschreven risico's wordt uitgegaan van een onderscheid in zeer kwetsbare gebouwen, kwetsbare gebouwen, beperk kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties en beperkt kwetsbare locaties. Of een bepaald gebouw of een bepaalde locatie is aan te merken als één van voornoemde gebouwen of locaties volgt uit het Bkl (Bijlage IV). Gebouwen met een woonfunctie zijn kwetsbare gebouwen, net als onder andere gebouwen met een kantoor- of onderwijsfunctie. Basisscholen, kinderdag- verblijven en gebouwen met 24-uurszorg zijn voorbeelden van zeer kwetsbare gebouwen. Deze indeling is gemaakt op basis van de volgende afwegingen:

• Hoeveel personen zijn in dat gebouw c.q. op die locatie gelijktijdig aanwezig?
• Wat is de aanwezigheidsduur van die personen?
• In hoeverre zijn die personen in staat zichzelf in veiligheid te brengen bij een incident.

Het realiseren van zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties is niet mogelijk binnen een plaatsgebonden risicocontour. Voor het overige geldt dat rekening dient te worden gehouden met de relevante plaatsgebonden risicocontouren en aandachtsgebieden. Dat vraagt om een afweging en motivering (verantwoording) bij het wijzigen van het omgevingsplan.

5.9.2 Onderzoek

Met dit plan wordt niet voorzien in een nieuwe risicovolle activiteit. Wel worden kwetsbare gebouwen (woonfunctie) mogelijk gemaakt. Daarom is het van belang om af te wegen of ten aanzien van die nieuwe woningen een voldoende veilige omgeving kan worden geboden gelet op veiligheidsrisico's.

Met behulp van de kaart 'Veilige omgeving' kan in beeld worden gebracht welke risicobronnen zich in de omgeving van het plangebied bevinden. Daarbij wordt gekeken naar risicovolle inrichtingen, buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en transportroutes over land (wegen, spoorwegen en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Figuur 5.8: Uitsnede kaart Veiligheidsinformatie milieubelastende activiteiten van Atlas Leefomgeving (Bron: Ministerie IenW – Register externe veiligheid, 20234, met plangebied rood omcirkeld.

Volgens de kaart 'Veilige leefomgeving' zijn in de nabije omgeving van het plangebied enkele risicobronnen gelegen met (figuur 5.7).

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Ten westen bevindt zich de aardgasleiding Z-527-11 op een afstand van circa 820 meter. Het betreft een aardgasleiding met een grootte van 8 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. Dit geeft een invloedsgebied van 95 meter. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied. Een berekening of verantwoording van het groepsrisico is niet noodzakelijk.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor

Op circa 353 meter ten noorden van de ontwikkeling is sprake van transport van gevaarlijke stoffen over het spoortraject Breda - Tilburg. Het invloedsgebied van dit spoortraject wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter van het spoor ligt, kan er met een beknopte verantwoording van het groepsrisico worden volstaan waarop wordt ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten westen van het plangebied bevindt zich de A16/A58. Deze weg is op een afstand circa 2,5 kilometer gelegen. Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied ook hier ten opzichte van de weg op meer dan 200 meter ligt, kan er met een beknopte verantwoording worden volstaan.

Activiteiten met gevaarlijke stoffen

Behalve de hiervoor benoemde transportroutes vinden er in de omgeving van het plangebied geen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt dan ook niet binnen een aandachtsgebied. Ook hoogspanningslijnen liggen op voldoende afstand van het plangebied. Volgens het antenneregister staan ten westen van het plangebied op het appartementengebouw aan het Dijkplein een zendmast. Dit betreffen antenne installaties van 5G, GSM 900 en LTE. De EMV-meting aan de Veemarktstraat Breda bedraagt Breda 0,0065 W/m2.

Agentschap Telecom, toezichthouder op het gebruik van elektromagnetische velden, voert

jaarlijks door heel Nederland steekproefsgewijs veldsterktemetingen uit om na te gaan of de blootstellingslimieten worden overschreden. Uit geen enkele van de veldsterktemetingen blijkt dat de blootstellingslimieten op publiek toegankelijke plaatsen in Nederland worden overschreden

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Lunetstraat en de Tramsingel. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

5.9.3 Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda - Tilburg en de A16/A58. Door de afstand van meer dan 200 meter tot de bronnen zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot een significant effect op het groepsrisico. In de beknopte verantwoording is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect omgevingsveiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Milieubelastende activiteiten

5.10.1 Wettelijk kader

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitvoering belemmeren.

Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten (met name geluid, geur, gevaar en stof) dient getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en of bedrijven niet in hun bedrijfsuitoefening worden geschaad.

5.10.2 Onderzoek

In de omgeving van het plangebied is er sprake van woningen, bedrijven, gemengde functies en maatschappelijke functies. Daarnaast is de locatie gelegen aan 50 km/u wegen.

Ten noorden bevindt zich een brandweerkazerne. De kortste afstand tot het plangebied bedraagt 35 meter. Dit is gemeten vanaf de grens van het plangebied tot aan de bestemming 'Maatschappelijk' zoals opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan waarbinnen de brandweerkazerne zich bevindt (zie figuur 5.8). In de omgeving zijn geen andere bedrijven of andere functies aanwezig die mogelijk door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Geluidsuitstraling brandweer

Voor de noordelijk gelegen brandweerkazerne wordt in het kader van 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' de geluidsuitstraling nader beschouwd.

Op de locatie van de brandweer vinden diverse activiteiten plaats die geluid veroorzaken:

• Het uitrukken van de brandweer gebeurt aan de oostzijde van het brandweerterrein, direct op de Tramsingel. Zodra de brandweer met een prioriteit 1 uitrukt wordt de sirene aangezet direct bij het uitrijden van de remise. Dat is wettelijk ook verplicht bij prioriteit 1 meldingen.
• Het ontluchten van de remmen van een brandweerauto. Dit vindt plaats aan de oostzijde voor de entree van de stalling.
• De oefenplaat en het middenterrein ligt aan de zuidwest kant van het brandweerterrein net achter de tuinmuur, grenzend aan de Lunetstraat en Kazematstraat. Hier wordt dagelijks geoefend met gereedschappen en materiaal (o.a. slijpen, kettingzaag) wat de grootste geluidsbelasting oplevert. Ook wordt daar met de hoogwerker en tankautospuiten proefgedraaid en elke dag de voertuigen gecheckt op functioneren.

Bedrijven moesten voorheen voldoen aan het Activiteitenbesluit. Onder de Omgevingswet wordt dit vervangen door de specifieke zorgplicht van het Bal. Het Bkl bepaalt daarbij tevens dat bij het bepalen van het maximale geluidniveau, het geluid dat als gevolg van het uitrukken van motorvoertuigen ten behoeve van ongevallenbestrijding of brandbestrijding buiten beschouwing gelaten mag worden. Dit betreft voor de brandweerkazerne het geluid bij uitrukkende diensten.

De brandweerkazerne is op basis van het Bal meldingsplichting. De brandweer had in het verleden een vergunning, maar die vergunning is later (voor inwerkingtreding Omgevingswet) omgezet in een melding. Daarbij is aangegeven dat er (geluid)maatwerkvoorschriften zijn opgelegd.

In 2014 is ten behoeve van de realisatie van studentenhuisvesting aan de Tramsingel 63 een akoestisch onderzoek (Kuiper-Compagnons, 8 december 2014, kenmerk 807.304.00-4) uitgevoerd om de geluidsuitstraling van de brandweerkazerne te bepalen. Daarbij zijn gesprekken gevoerd met de brandweer over de toekomstige representatieve bedrijfssituatie (2024) en zijn ook geluidmetingen op locatie uitgevoerd. Deze zijn aangevuld met ervaringscijfers en kengetallen om zo een 'worst-case' situatie door te rekenen.

In onderstaande figuur zijn de geluidbronnen (in rood) ingevoerd die samenhangen met de activiteiten ter plaatse. De geluidbelasting is berekend op alle zijden van het destijds nieuwe gebouw (in blauw, uitsnede is alleen begane grond). Uit deze berekeningen volgt dat:

• Directe hinder (activiteiten brandweer zelf):
  • 1. Er wordt voldaan aan de vereisten voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT met uitzondering van de westgevel waar een overschrijding is van 2 dB als gevolg van drie rookgas-dakuitlaten en de uitlaat van de fitness. Om deze overschrijding weg te nemen is bepaald dat er een demping op deze uitlaten aangebracht moet worden.
  • 2. Er is een overschrijding van de maximale geluidniveaus LAmax van 2 dB in de avondperiode en 7 dB in de nachtperiode door het ontluchten van de remmen van een brandweerauto. Geluidreducerende maatregelen zijn niet mogelijk. De overschrijding wordt daarnaast als acceptabel geacht, omdat voor de verkeerslichten op de hoek Tramsingel/Lunetstraat dezelfde pieken ontstaan als vrachtwagens daar moeten remmen. Voorgesteld wordt om maatwerkvoorschriften op te nemen voor de brandweerkazerne.

• Indirecte hinder (verkeersaantrekkende werking):
  • 1. Niet voldaan wordt aan de vereisten van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT voor indirecte hinder. Deze overschrijding wordt in zijn geheel bepaald door sirenes bij het uitrukken van brandweerwagens. De Tramsingel en ook de Lunetstraat zijn aanrijdroutes voor hulpdiensten. Iedere woning waar echter brandweerwagens met sirenes langsrijden ondervinden hier overlast van. Dit is een maatschappelijke acceptabele situatie.

Figuur 5.9: Uitsnede bijlage akoestisch onderzoek inrichtingslawaai brandweerkazerne (bron: KuiperCompagnons)

De bedrijfssituatie is sinds het onderzoek niet meer gewijzigd en daarmee nog steeds representatief.

Uit dit onderzoek blijkt daarmee dat er voor de woningen waarop onderzoek is verricht beperkte overschrijdingen zijn, die ofwel ondervangen zijn met maatregelen zoals extra dempingen ofwel met maatwerkvoorschriften ofwel als maatschappelijk acceptabel worden geacht. Hierna wordt ingegaan op de activiteiten in relatie tot de woningen in voorliggend plangebied.

Ontluchten remmen

Voor de overschrijding van de maximale geluidniveaus in de nachtperiode door het ontluchten van de remmen van een brandweerauto zijn geluidreducerende maatregelen niet mogelijk en wordt geadviseerd om maatwerkvoorschriften te nemen. De Omgevingsdienst heeft in het kader hiervan maatwerkvoorschriften gesteld waarbinnen de brandweer de bedrijfsvoering mag uitvoeren (Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant, 19 mei 2015, kenmerk 00.166.726.15011569). De maatwerkvoorschriften bepalen dat het maximaal geluidsniveau LAmax veroorzaakt door geluidpieken ten gevolgde van het ontluchten van de brandweerautoremmen niet meer mag bedragen dan 70 dB(A) in de dagperiode en 67 dB(A) in de avond- en nachtperiode.

Het ontluchten van de remmen van de brandweerwagens bij de in- en uitgang van de kazerne (het plangebied ligt op nagenoeg dezelfde afstand als de hoek van het gebouw van de studentenhuisvesting) zullen ook hoorbaar zijn bij de woningen in het plangebied. Gezien de getroffen maatwerkvoorschriften vormt het ontluchten van de remmen geen verdere beperking voor de beoogde woningen binnen het plangebied.

Activiteiten oefenterrein

De grens van het terrein van de brandweerkazerne ligt op circa 35 meter van het plangebied.

De activiteiten op het oefenterrein zullen hoorbaar zijn buiten de kazerne en naar alle waarschijnlijkheid binnen het plangebied. De geluidsactiviteiten als gevolg van het oefenen en testen vinden uitsluitend plaats gedurende de dagperiode. Bovendien zijn deze van korte duur. Activiteiten als knippen en spreiden worden tegenwoordig met elektrisch materiaal uitgevoerd. Maatgevend blijkt uit het onderzoek van KuiperCompagnons het slijpen met een slijptol. Dit vindt gemiddeld slechts 10 minuten gedurende de dagperiode plaats. Bijna altijd wordt echter elders op locatie geoefend.

Het oefenterrein wordt afgeschermd van de openbare ruimte door een tuinmuur en deels bebouwing/overkappingen op het brandweerterrein zelf. Daarnaast ligt de Lunetstraat tussen de kazerne en de nieuwe woningen. Gezien de afstand, deels afschermende bouwwerken, het bestaande verkeer en de daarmee gepaarde geluidsuitstraling en korte periode waarbinnen de activiteiten plaatsvinden vormen de activiteiten op het oefenterrein geen beperking voor de beoogde woningen.

Sirenes

De sirenes bij uitrukkende brandweerwagens zullen ook hoorbaar zijn bij de woningen in het plangebied. Zoals eerder gesteld is het uitrukken van de brandweerwagens maatschappelijk acceptabel en bij wet uitgesloten van toetsing. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, moet hier wel inzicht in worden verschaft. De entree voor uitrukkende brandweerwagens, aan de Tramsingel, ligt op ruim 60 meter van het plangebied.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat met sirenes van uitrukkende brandweerauto's het akoestisch klimaat slechter is dan zonder. Voor onderhavige locatie zal de conclusie niet anders zijn. Sirenes van uitrukkende brandweerauto's komen ook voor elders op de Lunetstraat en de Tramsingel waar woningen gelegen zijn. Zelfs elke woning, school, verzorgingstehuis, etc., waar een brandweerauto met sirene langs rijdt, ondervindt geluid van de sirene. Omdat het echter hulpdiensten betreft, wordt deze overlast als maatschappelijk acceptabel geacht.

Algemeen

Naast de maatwerkvoorschriften die reeds getroffen zijn vanwege de woningen aan de Tramsingel, dient bij de bedrijfsactiviteiten van de brandweer tevens rekening gehouden te worden met de bestaande woningen aan onder andere de Lunetstraat en Hoornwerkstaat. Deze zijn op kortere afstand gelegen van het brandweerterrein dan de beoogde woningen binnen het plangebied.

Opgemerkt wordt dat de geluidsbelasting op de nieuwe woningen niet zozeer bepaald wordt door de geluidbelasting van de brandweer, maar door het verkeer op de Lunetstraat Tramsingel. De nieuwbouw zal al moeten voldoen aan een hogere (geluid)isolatie waarde, mede vanwege de aanwezigheid van de Lunetstraat en Tramsingel. Hiermee worden ook de geluidactiviteiten afkomstig van het oefenterrein verder gedempt.

De nieuwe woningen worden daarnaast gerealiseerd in een stedelijke omgeving, nabij het centrum van Breda. De doelgroep die hier komt wonen kiest voor een levendige, dynamische omgeving waarbij geluid van activiteiten eerder wordt geaccepteerd. Verdere maatregelen bovenop de bestaande maatwerkvoorschriften die de brandweer al heeft en de geluidsisolatie vanwege wegverkeerslawaai zijn dan ook niet noodzakelijk. Daarnaast heeft de brandweer zelf geen bezwaar ten aanzien van de ontwikkeling van woningen, zie paragraaf 6.2.1.

5.10.3 Conclusie

Het aspect milieubelastende activiteiten vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Kabels en leidingen

5.11.1 Wettelijk kader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

5.11.2 Onderzoek

In het tijdelijke deel van het omgevingsplan liggen in en nabij de planlocatie geen planologisch relevant leidingen. In en nabij de planlocatie zijn dan ook geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig die een belemmering vormen voor de ontwikkeling of waarvoor de ontwikkeling een belemmering is.

5.11.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande staat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen niet in de weg.

5.12 Mobiliteit

5.12.1 Wettelijk kader

Op het gebied van verkeer en vervoer stellen de Ow, het Bkl en de provinciale TAM-omgevingsverordening geen (instructie)regels. Verkeer en parkeren moeten bij een ruimtelijk plan dat activiteiten mogelijk maakt als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Het gemeentelijk parkeerbeleid hanteert een gebiedsindeling. Hieruit valt af te leiden dat de ontwikkeling is gelegen in 'schil’.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381. Voor het plangebied wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het gemiddelde van de bandbreedte aangehouden.

5.12.2 Onderzoek

Bestaande situatie

De Lunet is gelegen aan de Lunetstraat ten westen van het centrum van Breda. In de huidige situatie staat het pand leeg. De stedelijkheidsgraad van Breda is “sterk stedelijk”. De Lunet ligt in de schil van het centrum.

Beoogde ontwikkeling

Voor de beoogde ontwikkeling van het Lunet wordt uitgegaan van het programma zoals weergegeven in tabel 5.3. Voor de verkeersgeneratie is volgens de CROW-publicatie 381 het segment (huur/koop) van de appartementen van belang. Voor de parkeerbehoefte is volgens de Nota Parkeernormen Breda 2021 de oppervlakte van de appartementen van belang.

Tabel 5.3: Programma

Functie	Oppervlak per unit	Totaal aantal	Sociale huur	Middensegment (koop)	Vrije sector (koop)
Appartement	> 90 m² bvo	8			8
Appartement	70 - 90 m² bvo	80		21	59
Appartement	< 70 m² bvo	128	64	64
Totaal		216	64	85	67

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie staat het pand leeg. In de toekomstige situatie worden er in totaal 216 woningen in de vorm van appartementen ontwikkeld.

Tabel 5.4 toont de verkeersgeneratie voor de Lunet in de toekomstige situatie op basis van de kencijfers in de CROW-publicatie 381. De stedelijkheidsgraad van Breda is “sterk stedelijk”. De Lunet ligt in de schil van de stad. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde van de bandbreedte. Het aandeel huur en koop speelt een rol (anders dan bij parkeren) bij het bepalen van de verkeersgeneratie. Om de verkeersgeneratie te bepalen is voor het middensegment en de vrije sector worst-case uitsluitend uitgegaan van koopwoningen (het kencijfer voor koopwoningen is hoger dan voor huurwoningen). Sociale huur appartementen vallen in de categorie 'huur, appartement, midden/goedkoop'. Voor het berekenen van de gemiddelde verkeersgeneratie op werkdagen is gebruik gemaakt van een omrekenfactor van 1,11 (CROW-publicatie 381).

Tabel 5.4: Verkeersgeneratie toekomstige situatie

Functie	Aantal	Kencijfer	Weekdagintensiteit (mvt/etmaal)	Werkdagintensiteit (mvt/etmaal)
Appartement koop - duur	67 woningen	6,8 per woning	448,9	498,3
Appartement koop - midden	85 woning	5,1 per woning	433,5	481,2
Appartement huur midden/ goedkoop	64 woningen	3,2 per woning	204,8	227,3
Totaal			1.087	1.207

Ter beoordeling van de verkeersafwikkeling is het aantal verkeersbewegingen op een gemiddelde werkdag maatgevend. Op een gemiddelde werkdag zorgt de toevoeging van het programma voor een verkeerstoename van 1.207 mvt/etmaal.

Verkeersintensiteiten

De verkeersintensiteiten voor de toekomstige situatie op de Lunetstraat zijn gebaseerd op verkeerstellingen in de periode van 10-06-2022 t/m 27-06-2022 die zijn opgehaald op Basec.nl. Daarbij is gebruik gemaakt van een telling ten noorden van het spoorviaduct.

Bij het beoordelen van de verkeerseffecten dient 10 jaar vooruit gekeken te worden vanaf het moment van oplevering. Uitgaande van een oplevering in 2025 betekent dit dat het jaar 2035 beschouwd moet worden. Om een beeld te krijgen van de dan verwachte verkeersintensiteiten worden de huidige gemeten verkeersintensiteiten (Basec.nl) opgehoogd met 1% per jaar.

Tabel 5.5: (Verwachte) verkeersintensiteiten 2022, 2025 en 2035

Lunetstraat	2022	2025	2035
Richting	Weekdag	Werkdag	Weekdag	Werkdag	Weekdag	Werkdag
Zuidoost	6.959	7.351	7.170	7.574	7.920	8.366
Noordwest	6.934	7.253	7.144	7.473	7.892	8.255
Totaal	13.892	14.604	14.314	15.047	15.812	16.621

Verkeerstoedeling

Het plangebied wordt ontsloten via twee aansluitingen op de Lunetstraat en de Tramsingel. Per aansluiting is de verkeerstoedeling apart beoordeeld. Voor het bepalen van de verdeling van het gegenereerde verkeer over de twee aansluitingen wordt uitgegaan van het aantal parkeerplaatsen gelegen aan de beide aansluitingen. Hieruit volgt dat 67% (809 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer via de Lunetstraat wordt ontsloten en 33% (398 mvt/etmaal) via de Tramsingel.

Lunetstraat

De indeling van de Lunetstraat zorgt ervoor dat 50% (405 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer (809 mvt/etmaal op de Lunetstraat) aankomt bij de Lunet vanuit het westen en 50% (404 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer vertrekt vanaf de Lunet richting het oosten. Ten westen van de Lunet zal 47,5% (385 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer worden afgewikkeld richting de Lunetstraat vanaf de Backer en Ruebweg, terwijl de resterende 2,5% (20 mvt/etmaal) via de Meidoornstraat wordt afgewikkeld richting de Lunetstraat. Het afrijdende verkeer zal over de Lunetstraat worden afgewikkeld in oostelijke richting naar het kruispunt Lunetstraat – Tramsingel – Schorsmolenstraat. Vanaf deze kruising zal 37,5% (303 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer worden afgewikkeld over de Tramsingel richting het zuiden, 10% (81 mvt/etmaal) over de Tramsingel in noordelijke richting en de resterende 2,5% (20 mvt/etmaal) wordt ontsloten over de Schorsmolenstraat via het centrum in oostelijke richting. In onderstaande afbeelding is de beoogde verkeersafwikkeling weergegeven voor de noordelijke ontsluiting van het plangebied.

Figuur 5.10: De verkeerstoedeling van het gegenereerde verkeer vanuit de aansluiting op de Lunetstraat

Tramsingel

Vanaf de ontsluiting van het plangebied op de Tramsingel zal 40% (156 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer (389 mvt/etmaal op de Tramsingel) worden afgewikkeld richting het zuiden, terwijl 60% (233 mvt/etmaal) in noordelijke richting wordt afgewikkeld richting het kruispunt Lunetstraat – Tramsingel – Schorsmolenstraat. Vanaf deze kruising zal 20% (78 mvt/etmaal) worden afgewikkeld over de Tramsingel in noordelijke richting en 2,5% (10 mvt/etmaal) over de Schorsmolenstraat via het centrum in oostelijke richting. De resterende 37,5% (146 mvt/etmaal) zal worden afgewikkeld over de Lunetstraat, waarbij 2,5% (10 mvt/etmaal) afslaat op de Schorsmolenstraat in westelijke richting, terwijl de overige 35% (136 mvt/etmaal) doorrijdt via de Lunetstraat naar de Backer en Ruebweg. De beoogde verkeersafwikkeling van de oostelijke ontsluiting van het plangebied is weergegeven in onderstaande afbeelding.

Figuur 5.11: De beoogde verkeersafwikkeling van het gegenereerde verkeer vanuit de aansluiting op de Tramsingel

Totaal 

Met behulp van de verkeerstoedeling per ontsluiting van het plangebied is de totaal verdeling van het gegenereerde verkeer bepaald over de omliggende wegen. De verkeerstoedeling van het totaal gegenereerde verkeer is weergegeven in onderstaande afbeelding.

Figuur 5.12: De totale verkeerstoedeling van het gegenereerde verkeer vanuit het plangebied

Verkeersafwikkeling 

Bij het bepalen of de toekomstige verkeersgeneratie van de ontwikkeling kan worden afgewikkeld op de omliggende wegen, dient gekeken te worden naar de verkeersafwikkeling op maatgevende kruispunten. Daarbij zal gekeken moeten worden naar de verkeersafwikkeling op het kruispunt Lunetstraat – Tramsingel. De grootste verkeerstoename op dit kruispunt zal plaatsvinden op de zuidelijke tak van de kruising (De Tramsingel), waar de beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van 459 mvt/etmaal.

Naast deze kruising zal een groot gedeelte van het gegenereerde verkeer (521 mvt/etmaal) afgewikkeld worden via de kruispunten Lunetstraat- Westerparklaan / Westerparklaan – Backer Ruebweg. Deze kruispunten zijn dermate robuust (vermoedelijk vanwege de aanwezigheid van het voetbalstadion) dat zij deze toename van verkeer naar verwachting zonder knelpunten zouden moeten kunnen verwerken.

Verkeersveiligheid

In de bestaande situatie is er een vrijliggend fietspad aanwezig aan de zijde van de Lunet. De fietsersoversteken zijn duidelijk aangegeven en goed overzichtelijk. Wel kan de toename in verkeersintensiteiten tot knelpunten leiden op de omliggende kruispunten.

Parkeren

Autoparkeren

De gemeente Breda heeft in de Nota Parkeernormen Breda 2021 de eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouwuitbreidings- en transformatieontwikkelingen.

Om de parkeerbehoefte voor wat betreft autoparkeren van de voorgenomen ontwikkeling goed te onderbouwen is een parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 12. Er is sprake van een sluitende parkeerbalans voor de ontwikkeling.

Op basis van het beoogde programma is er een parkeerbehoefte van (afgerond) 205 parkeerplaatsen conform het gemeentelijke beleid. De parkeerbehoefte wordt vertaald naar de parkeerbehoefte per moment van de dag/week. Hieruit blijkt dat de parkeerbehoefte afgerond 178 bedraagt op het maatgevende moment (werkdagavond).

Op basis van de mobiliteitscorrectie worden er 4 deelauto’s beschikbaar gesteld aan de bewoners van de ontwikkeling. Op basis van de maatwerkbenadering ontstaat een gewogen parkeerbehoefte van afgerond 174 parkeerplaatsen op het maatgevende moment (werkdagavond).

Binnen het plangebied worden 173 parkeerplaatsen gerealiseerd. 43 van deze parkeerplaatsen worden toegewezen aan de grootste woningen. De overige 130 parkeerplaatsen dienen voor alle bewoners en bezoekers openbaar toegankelijk te zijn. (Van deze openbare parkeerplaatsen zijn er 4 uitsluitend voor deelauto’s). Uitgaande van dubbelgebruik op de (resterende) 130 parkeerplaatsen en een parkeerbehoefte van 131 parkeerplaatsen resulteert dit een tekort van 1 parkeerplaats.

Hoewel sprake is van een te kort van één parkeerplaats wordt dit beperkte tekort echter

acceptabel geacht, dit heeft twee redenen:

• 1. De gemeente Breda heeft parkeernormen opgenomen in haar 'Nota Parkeernormen Breda 2021'. Hierin zijn de parkeernormen gebaseerd op CROW uitgave 381. Wanneer de actuele kencijfers uit vernieuwde CROW-publicatie 744 als referentie worden gehanteerd, valt het bezoekersaandeel van de parkeerbehoefte (aanzienlijk) lager uit. CROW-publicatie 744 schrijft een parkeerkencijfer van 0,1 tot 0,15 toe voor woningen binnen de bebouwde kom in een sterk stedelijke gemeente.
• 2. Locatie-specifieke kenmerken hebben invloed op het autobezit en -gebruik. Naar verwachting zal in de praktijk geen sprake zijn van een parkeertekort bij de voorgenomen ontwikkeling. Tevens wordt geen negatieve invloed voorzien op de parkeerdruk in de omgeving, mede gezien de voorgenomen invoering van parkeerregulering in het omliggende gebied.

Vanwege de aanleg van de toerit naar de parkeerplaatsen verdwijnen twee bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Deze twee parkeerplaatsen worden gecompenseerd in de openbare ruimte. Bij de herinrichting van het plein aan de Hazelaarstraat worden twee parkeerplaatsen toegevoegd.

Fietsparkeren

De fietsparkeernorm voor appartementen staat (inclusief bezoekers) op 3,2 fiets per woning. De behoefte is daarmee afgerond 691 fietsparkeerplaatsen. Inpandig worden 640 fietsparkeerplaatsen mogelijk gemaakt. De overige 51 benodigde fietsparkeerplaatsen kunnen worden opgelost door het plaatsen van nietjes in de openbare ruimte dan wel het stallen van fietsen (voor bewoners) in de berging die per appartement mogelijk gemaakt wordt.

5.12.3 Conclusie

De ontwikkeling wordt in de toekomst ontsloten via de Lunetstraat en Tramsingel. Er worden voldoende parkeerplaatsen mogelijk gemaakt in het plangebied voor auto's. Voor het realiseren van fietsparkeerplaatsen is tevens voldoende ruimte.

5.13 Geur

5.13.1 Wettelijk kader

Er zijn diverse sectoren waarbij geurhinder een rol kan spelen, zoals bij veehouderijen, industrie, horeca en (andere) milieubelastende activiteiten. In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient op grond van het Bkl rekening te worden gehouden met de geur door activiteiten op gebouwen. Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Hiervoor staan instructieregels in het Bkl. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties (rwzi's), het houden van landbouwhuisdieren en andere agrarische activiteiten. Voor andere geurveroorzakende activiteiten kan de gemeente zelf kiezen welke geurregels ze in het omgevingsplan geurregels stelt.

Vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle geldende bestemmingsplannen binnen een gemeente gezamenlijk het tijdelijke deel van het omgevingsplan geworden, totdat de gemeente één nieuw gebiedsdekkend omgevingsplan vaststelt. Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan hoort ook de geurverordening, mits de gemeente deze heeft vastgesteld. Tot slot behoort ook de zogenaamde bruidsschat tot het tijdelijke deel omgevingsplan. De bruidsschat bevat onder andere regels over geur door het houden van dieren, andere agrarische activiteiten, geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken en geur door het bereiden van voedingsmiddelen.

In artikel 5.91 Bkl is vastgelegd welke gebouwen in ieder geval als geurgevoelig worden beschouwd (woonfuncties, onderwijsfuncties, gezondheidsfuncties met bedgebied, bijeenkomstfuncties voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties van voorgenoemde functies). Naast de hiervoor genoemde functies, kan het omgevingsplan andere geurgevoelige gebouwen of gedeelten van gebouwen aanwijzen, mits er hoofdzakelijk sprake is van verblijf van mensen (artikel 5.91, vierde lid, van het Bkl). Ook biedt het Bkl de mogelijkheid om in het omgevingsplan niet alleen gebouwen aan te wijzen als geurgevoelig, maar ook locaties waarbij hoofdzakelijk sprake is van verblijf van mensen (artikel 5.91, vijfde lid, van het Bkl).

5.13.2 Onderzoek

De aangevraagde activiteit is relevant voor geur omdat er sprake is van geurgevoelige gebouwen. De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen de geurcontour van een nabijgelegen geurveroorzakend bedrijf. Perfetti Van Melle Benelux is een suikerwerkfabriek met suikerbranden en is gelegen op circa 675 meter van de beoogde ontwikkeling. Het bedrijf Perfetti van Melle is een snoepfabriek en behoort tot milieucategorie 4.2 met een maximale richtafstand van 300 meter voor het aspect geur. De Ge/m3–98-percentiel contouren zijn weergegeven in figuur 5.13.1.

Figuur 5.13.1: Geurcontouren; 98-percentiel van uurgemiddelden; Van buiten naar binnen: Geurcontour van 1,7, 2,5, 5,0, 10,0 en 12,0 Ge/m3–98-percentiel met het plangebied wit omcirkeld.

De locatie is gelegen binnen de 2,5 Ge/m3–98-percentiel (donker blauwe cirkel). In het kader van de ontwikkeling moet men een afweging maken of men woningen wenst binnen deze cirkel. Van Melle en Perfetti kunnen niet beperkt worden in hun bedrijfsvoering.

Hoewel formeel sprake is van geurbelasting, betreft het hier geen hinderlijke of onwenselijke geur – zoals bij agrarische of industriële bronnen regelmatig het geval is – maar een overwegend zoetige geur die als aangenaam wordt ervaren.

Deze geur, kenmerkend voor de productie van snoepwaren, leidt in de praktijk zelden tot klachten of negatieve gezondheidseffecten. De aard van de geurbron maakt dat de beleving hiervan wezenlijk verschilt van geurbelasting die doorgaans een belemmering vormt voor ruimtelijke ontwikkelingen. Daarmee wordt deze geurcontour niet als ruimtelijk belemmerend ervaren. Bij de gemeente zijn op deze afstand dan ook geen geurklachten bekend over het bedrijf. Er zijn reeds meer woningen en geurgevoelige objecten aanwezig binnen deze cirkel en tevens binnen de 5,0 geurcontour (rode cirkel).

Gezien de afstand tot de bedrijfslocatie en de niet hinderlijke of onwenselijke geur van de snoepfabriek vormt het aspect geur geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.13.3 Conclusie

Er wordt voldaan aan de instructieregels met betrekking tot geur. De beoogde ontwikkeling zorgt niet voor geurhinder op een geurgevoelig gebouw.

5.14 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

5.14.1 Wettelijk kader

Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen, zoals de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid. Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevorderd. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

5.14.2 Onderzoek

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast voldoende ruimte voor groen. Een versterking van groen levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Energie zal (deels) gewonnen worden uit de zon door middel van zonnepanelen op het dak. Verder wordt binnen het plangebied maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve en gezonde woon- en leefomgeving.

Klimaatbestendig

Met de herontwikkeling van De Lunet ontstaat een afname van verhardingen. De openbare ruimte krijgt een impuls en ontstaat er meer ruimte voor vergroening. Aan de Lunetstraat wordt de huidige bomenrij zo veel mogelijk aangevuld op plekken waar deze nu nog onderbroken wordt. In de woonstraat komen boomgroepen, plantvlakken en geveltuinen. Op deze manier ontstaat er meer mogelijkheid in het plan om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes.

De wateropgave wordt op een duurzame manier in het plan ingepast: water wordt tijdelijk geborgen en vervolgens vertraagd en gescheiden afgevoerd. Waterberging wordt opgelost op plekken waar naast waterberging ook ander gebruik mogelijk is. Dus waterberging vindt plaats in de plantvakken en groen/sedumdaken. Door vergroening en/of ontharding van het plangebied is er een meer natuurlijke wijze van hemelwaterinfiltratie mogelijk. Bij grote piekbuien wordt het teveel aan water via een overstort afgevoerd richting de Singel ten oosten van het plangebied.

Biodiversiteit 

De vergroening van de openbare ruimte en de groen ingerichte collectieve dakterrassen

bieden uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en vaste planten. Het groen komt ten gunste van het leefcomfort van bewoners en gebruikers. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde. Uitgangspunt is het versterken van de lokale biodiversiteit en ecologie.

De vergroening van de openbare ruimte en de dakterrassen dragen bij aan de groene uitstraling van het gebouw. De openbare ruimte worden voor iedereen toegankelijk. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke omgeving voor mens en natuur.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor het plangebied betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van verkeer, beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Bij de inrichting van de buitenruimte wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen, zoals gebakken klinkers. Die zijn minder gevoelig voor vervuiling en verouderen mooi. Milieubelastende materialen worden zoveel mogelijk voorkomen of beperkt.

Energie 

Voor de ontwikkeling van De Lunet worden verschillende energiebehoeftes onderscheiden. Het betreft energie ten behoeve van het verwarmen en koelen van de woningen als ook voor het bereiden van warm tapwater. Verder is er behoefte aan elektriciteit voor huishoudelijk gebruik en in toenemende mate ook voor mobiliteit.

Door Toekomst Energie is een Energievisie voor warmte en koude opgesteld (kenmerk: 20220303LB-1). Deze is opgenomen in bijlage 11. In deze Energievisie wordt met name in meer detail ingezoomd op de energie benodigd voor het opwekken van warmte (ruimteverwarming en tapwater) en koude. Dit zijn binnen de ontwikkeling de grootste energiecomponenten. Ook de veelvoud aan keuzes die gemaakt kunnen worden rond dit thema maakt het een complexer vraagstuk dan voor elektriciteit.

Qua mogelijke energiebronnen is gekeken naar: bodem (zowel open als gesloten), lucht, water en stadsverwarming. Voor energieconcepten zijn collectieve en individuele maatregelen meegenomen. In de nadere uitwerking van de ontwikkeling worden zowel het concept met een gesloten bodemenergiesysteem met een lucht/water warmtepomp als het concept met stadswarmte nader verkend.

Gezond en prettig leefklimaat

De woonstraat en de binnentuin vergroten de sociale cohesie tussen de bewoners van het plan en in de wijk. Het gebouw is alzijdig en heeft aan alle kanten ogen op de straat waarmee de sociale veiligheid wordt gewaarborgd. De openbare ruimte wordt ingezet op langzaam verkeer (wandelen, fietsen). De verschillende toegangswegen maken het aantrekkelijk om door het gebied heen te lopen en met de woonstraat wordt er een nieuwe route vanuit Tuinzigt naar het centrum gecreëerd. In paragraaf 5.2 is het aspect gezondheid verder uitgebreid omschreven.

Toekomstwaarde 

Met deze uitgangspunten past de planontwikkeling bij de opgave die in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is geduid, namelijk het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, zie paragraaf 4.1.1. Dit heeft zich ook vertaald in de Omgevingsvisie Breda 2040, waar naast het bouwen van woningen ook het verbeteren van verbindingen tussen wijken, het bevorderen van de gezondheid van de inwoners van Breda en het inrichten van de openbare ruimte voor ontmoeten en bewegen centraal staat, zie paragraaf 4.5.1. Kortom, een toekomstbestendig Breda. Dit alles komt samen in onderhavig plan. Door het wegnemen van de huidige gasverbruikende functies wordt de CO2 uitstoot daarnaast in de toekomst verkleind wat past bij de door de gemeente vastgestelde Klimaatnota. Met het realiseren van een groene, natuurinclusieve buitenruimte wordt voldaan aan het Groenkompas, zie paragraaf 4.5.11 en een bijdrage geleverd aan de ambitie 'Breda, stad in een park'.

5.14.3 Conclusie

De ontwikkeling bevordert duurzaamheid en is gericht op klimaatadaptatie.

5.15 Trilling

5.15.1 Wettelijk kader

Het omgevingsaspect trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een evenwichting toedeling van functies aan locaties rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 4.1, lid 1 en 4.2, lid 1 Omgevingswet moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Hinder of zelfs schade door trillingen kan ontstaan door:

• verkeer over de weg of het spoor (bijvoorbeeld van vrachtwagens, trein of tram);
• machines bij industrie (bijvoorbeeld stansen, draaiende motoren, etc.).

Deze trillingen bewegen zich door de bodem. Trillingen nemen af als de afstand tot de bron groter wordt.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de 'Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen' (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking wordt twee afstandscriteria aangegeven t.a.v. van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 meter van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 meter afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

5.15.2 Onderzoek

Dit TAM-omgevingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, namelijk woningen. Het plangebied ligt op circa 350 meter van het spoor. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. Uit de RIVM-publicatie 'Wonen langs het spoor - Gezondheidseffecten trillingen van treinen', RIVM rapport 2014-0096 blijkt dat het optreden van trillingshinder vooral gerelateerd is aan het rijden van goederentreinen. Op de betreffende spoorlijn rijden goederentreinen. Gezien de afstand van circa 350 meter is conform de Handreiking geen nader onderzoek noodzakelijk.

In de buurt van het plangebied liggen drukke wegen met relatief veel zwaar verkeer en tevens lijnbussen. Bekend is dat ook zware voertuigen en met name elektrische voertuigen (bussen) zwaardere trillingen veroorzaken dan 'traditionele voertuigen'. Trillingshinder als gevolg van de omliggende wegen is gezien de geringe afstand niet op voorhand geheel uit te sluiten.

De omvang en frequentie van het zware verkeer en lijnbussen fluctueert. De te verwachten trillingen afkomstig vanaf deze wegen zijn echter beperkt. Er ligt asfalt op de omliggende wegen, er zijn geen drempels en daarnaast is de snelheid laag door afremmend en optrekkend verkeer nabij het kruispunt Lunetstraat/Tramsingel.

De nieuwe bebouwing krijgt vanwege de hoogte en het type bebouwing een zware fundering (appartementen). Hierdoor is er minder last van trillingen vanuit de omgeving dan bij grondgebonden woningbouw. De mogelijke hinder van trillingen als gevolg van de omliggende wegen kan gezien het soort weg en de zware fundering als acceptabel beschouwd worden.

5.15.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het voor het aspect trilling verantwoord om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.16 Bezonning

5.16.1 Wettelijk kader

Licht kan wenselijk zijn of juist hinderlijk. Vanuit gezondheidsoogpunt is het belangrijk dat er voldoende daglicht in bouwwerken komt (daglichttoetreding). Daarnaast is ook voldoende zonlicht op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken belangrijk. Een toename van schaduw kan ongewenst zijn. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden moeten worden met licht/schaduw.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. De gemeente Breda heeft dit uitgangspunt ook vastgelegd in haar Hoogbouwvisie.

5.16.2 Onderzoek

Er is een bezonningsstudie uitgevoerd waarin de geldende planologische bouwmogelijkheden zoals vastgelegd in het tijdelijk deel van het omgevingsplan: het bestemmingsplan 'Herziening diverse locaties in Breda 2016' (het ruime bouwvlak) en het bestemmingsplan 'Steenakker, Stadionstraat e.o.' (bouwhoogte van 18 meter) zijn vergeleken met de planvorming. Voor de huidige situatie is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden. Dit is een volledige bebouwing van het perceel tot aan de randen tot 18 meter hoog. Vanwege het bebouwingspercentage van 80% ontstaat er in het midden van het gebied een gat. Een vergelijking op deze manier is juridisch het uitgangspunt en komt daarmee niet overeen met een vergelijking met de feitelijke situatie.

De resultaten van deze bezonningsstudie zijn bijgevoegd in bijlage 13. Uit deze studie blijkt dat er weinig tot geen aanvullende schaduwwerking optreedt op de omliggende woningen en/of tuinen. Er is op veel plekken juist sprake van een verbetering. Er wordt voldaan aan de geldende lichte TNO-norm, opgenomen in de Hoogbouwvisie van de gemeente Breda.

5.16.3 Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot onevenredige effecten voor wat betreft bezonning en schaduwwerking.

5.17 Windhinder

5.17.1 Wettelijk kader

Wind kan hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. Windhinder treedt vooral op rond hoge gebouwen. De gevolgen van windhinder kunnen worden beperkt. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden moeten worden met windhinder.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen (doorlopen, slenteren en langdurig zitten). Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Breda stelt in de Hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

De gemeente Breda neemt als uitgangspunt voor openbare ruimte dat hier sprake moet zijn van voldoende verblijfskwaliteit en beoordeelt windhinder op verblijf- en slenterniveau. Dit is een strengere eis dan wordt gesteld in de norm NEN 8100, waar doorgaans op een trottoir op de activiteit doorlopen wordt getoetst.

5.17.2 Onderzoek

Met het planvoornemen wordt bebouwing gerealiseerd met een hoogte van meer dan 15 meter, maar lager dan 30 meter. Op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in de Hoogbouwvisie van de gemeente Breda is, vanwege de deels onbeschutte ligging van de nieuwe bebouwing (aan de Tramsingel en Lunetstraat) en de hoogte (onder de 30 meter) een bepaling van het toekomstig windklimaat nodig. Door Peutz is deze beoordeling op de planvorming uitgevoerd (bijlage 14).

Op deze locatie is de dominante windrichting zuidwest. Deze wind slaat naar verwachting om de hogere delen van de geplande bebouwing heen waardoor in de woonstraat en waar de woonstraat uitkomt op de Lunetstraat drukverschil ontstaat. Geadviseerd wordt eventuele gebouwentrees bijvoorbeeld in een nis te plaatsen en windbrekende elementen zoals groenvoorzieningen hier te realiseren. Met de groene invulling van de woonstraat wordt hier invulling aan gegeven. Verdere gebouwgebonden maatregelen worden in het kader van de nadere uitwerking van de planvorming meegenomen.

Geconcludeerd wordt dat verder onderzoek met behulp van CFD-berekeningen of een windtunnelonderzoek niet noodzakelijk is.

5.17.3 Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat daar waar de woonstraat en de Lunetstraat samenkomen drukverschil kan ontstaan. Geadviseerd wordt om windbrekende maatregelen te nemen. Deze worden in het ontwerp meegenomen.

5.18 Mer-beoordeling

5.18.1 Wettelijk kader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen.

5.18.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van 216 woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk.

In de bijlagen bij deze motivering is deze mer-beoordeling opgenomen, zie bijlage 18. Uit de aanmeldingsnotitie blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure.

5.18.3 Conclusie

Het doorlopen van een mer-procedure is niet noodzakelijk.

 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Kostenverhaal

Indien een wijziging van het omgevingsplan een nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. De bouw van één of meer gebouwen met een woonfunctie behoort tot de kostenverhaalplichtige activiteiten. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Op grond van artikel 8.14 kan het bevoegd gezag beslissen van het kostenverhaal af te zien. Dit kan in drie gevallen, namelijk als het totaal van de verschuldigde kosten minder dan € 10.000,- bedraagt, er geen verhaalbare kosten bouwrijp maken zijn (als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV) of de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal is geregeld. Regels kostenverhaal in het TAM-omgevingsplan zijn om deze reden niet noodzakelijk. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, sanering van de gronden en de planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

6.1.2 Nadeelcompensatie

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin tevens afspraken rondom nadeelcompensatie zijn gemaakt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda is voor deze ontwikkeling een participatieplan opgesteld. In dit participatieplan wordt inzicht gegeven in de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en nog gaat plaatsvinden in de verdere planontwikkeling van De Lunet. Een participatieplan is geen vast stramien, maar een leidraad. Gedurende het proces moeten er mogelijkheden zijn en blijven hier vanaf te wijken indien nodig om tot een passende vorm van participatie te komen. Dit is ook gebeurd, het participatieplan is na 2022 nogmaals herijkt. Het participatieplan is bijgevoegd in bijlage 16. Het verslag van de resultaten van de participatie is opgenomen in bijlage 17.

6.2.2 Voorbereiding

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan onder de Wet ruimtelijke ordening in 2022 toegezonden aan de diverse overleginstanties. Op het plan is één reactie ontvangen van de Brandweer Midden- en West-Brabant. Omdat het plan omgezet is naar een TAM-omgevingsplan zal er opnieuw vooroverleg plaatsvinden. Op het TAM-omgevingsplan zijn twee reactie ontvangen, van de Brandweer Midden- en West-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta. Het waterschap had geen opmerkingen op het TAM-omgevingsplan.

6.2.3 Ontwerp

Het ontwerpbesluit wijziging omgevingsplan wordt voor zes weken ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Ingediende zienswijzen worden samengevat en van beantwoording voorzien.

6.2.4 Beroep

Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking

Hoofdstuk 7 Belangenafweging en conclusie

7.1 Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij realisering van de aangevraagde activiteit(en) sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover die betrekking hebben op de aangevraagde activiteit) zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader onderzocht hoofdstukken 4 en 5.

Getoetst is aan het geldende beleid op diverse overheidsniveaus. Hieruit is gebleken dat het project past binnen de relevante beleidskaders en dat wordt voldaan aan instructieregels. Er heeft voor diverse omgevingsaspecten een afweging plaatsgevonden, waarbij steeds de conclusie kan worden getrokken dat het voorgenomen project niet leidt tot onacceptabele effecten op de fysieke leefomgeving.

Gelet op het voorgaande is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wanneer het voormalig winkelcentrum komt te vervallen ten dienste van woningbouw voor 216 appartementen. Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt de bodem gesaneerd, de benodigde ontheffing Wet natuurbescherming is verkregen en geluidregels zijn opgenomen in dit TAM-omgevingsplan.

7.2 Conclusie

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en er is een uitgebreid participatietraject gevoerd.