TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e De Lunet

Regels

Preambule

Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van gebiedsontwikkeling op de locatie De Lunet en vormt juridisch een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk 22e) van het omgevingsplan van de gemeente Breda. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties, bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22e van het omgevingsplan van de gemeente Breda. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22e' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord 'Bijlage', na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage '22e' gelezen worden.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Toepassingsbereik

• a. De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid.
• b. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en de regels in afdeling 22.3 zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid, voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
• c. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie De Lunet, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.TAM2024205011-ON01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Artikel 2 Begripsbepalingen

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk, tenzij in Artikel 3 daarvan is afgeweken.

Artikel 3 Aanvullende begripsbepalingen

Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden, in aanvulling op en in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de volgende begripsbepalingen:

3.1 plan

Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e De Lunet met identificatienummer NL.IMRO.0758.TAM2024205011-ON01 van de gemeente Breda.

3.2 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

3.3 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

3.4 archeologische waarden

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

3.5 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.6 bed and breakfast

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.

3.7 begane grond

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

3.8 bestaande situatie

• a. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• b. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan.

3.9 betaalbaarheidsgrens

de maximale koopprijs bedoeld in artikel 1, onder c, onder 3, van het Besluit Woningbouwimpuls 2020.

3.10 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

3.11 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

3.12 bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

3.13 dak

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

3.14 eerste ingebruikname

de datum waarop de sociale huurwoning of middenhuurwoning voor het eerst na gereedmelding (bij nieuwbouw of transformatie) op grond van een huurovereenkomst aan een huurder ter beschikking wordt gesteld of de datum waarop de sociale koopwoning voor het eerst na gereedmelding (bij nieuwbouw of transformatie) door de koper in gebruik wordt genomen.

3.15 gestapelde woning

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

3.16 groothandel in smart- en/of headproducten

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

3.17 headshop

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

3.18 hospitaregeling

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

3.19 huishouden

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

3.20 huurprijs

de prijs die bij huur per maand verschuldigd is voor het enkele gebruik van een woonruimte, exclusief bijkomende kosten, zoals servicekosten en voorschotten op nutsvoorzieningen, welke bijkomende kosten worden bepaald met inachtneming van de daarvoor geldende wet- en regelgeving;.

3.21 inkomen

het rekeninkomen, bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i, van de Wet op de huurtoeslag.

3.22 instandhoudingstermijn

de termijn gedurende welke nieuw gebouwde of nieuw door transformatie gerealiseerde woningen als sociale huurwoning, middenhuurwoning of sociale koopwoning voor de aangewezen doelgroep behouden moeten blijven, gerekend vanaf de eerste ingebruikname van de betreffende woning.

3.23 kamerverhuur

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

3.24 levend groen

levend groen is met levende beplanting bedekte oppervlakten, niet zijnde verharding (kunststof met inbegrip van worteldoek, hout, kiezels, tegels, stenen, beton, asfalt). Open grond (zand, klei etc.) kan onderdeel zijn van levend groen. De oppervlakte van levend groen wordt op grondniveau bepaald en in het groeiseizoen.

3.25 mantelzorg

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

3.26 middenhuur

een huurwoning als bedoeld in artikel 5:161c , eerste lid, onder c, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.27 modaal

de hoogte van een bruto modaal inkomen, zoals jaarlijks door het Centraal Planbureau wordt gepubliceerd.

3.28 onzelfstandige woonruimte

woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond zonder gebruik te maken van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

3.29 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

3.30 smartshop

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

3.31 sociale huurwoning

een huurwoning als bedoeld in artikel 5:161c, eerste lid, onder a, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.32 sociale koopwoning

een koopwoning als bedoeld in artikel 5:161c, eerste lid, onder b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.33 voorgevel

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

3.34 waterbergingsvoorziening

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

3.35 wonen

Het voeren van een huishouden in een woning.

3.36 woning

een ruimte of een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

3.37 woningcorporatie

toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

3.38 woonschip

drijvende woonfunctie op een locatie die in het omgevingsplan is aangewezen als een ligplaats voor een woonschip.

3.39 woonwagen

woonfunctie op een locatie bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

4.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

4.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

4.3 Bebouwingspercentage

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

4.4 Bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

4.5 Dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

4.6 Diepte van een gebouw

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

4.7 Goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

4.8 Inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

4.9 Oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

4.10 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

4.11 Peil

• a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende maaiveld.
• c. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• d. Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.
• e. In afwijking van het voorgaande geldt ter plaatse van de aanduiding 'peil' het aangegeven peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP)".

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies dan wel toegestane gebruiksactiviteiten.

Artikel 6 Aanvraagvereisten

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 2 Regels voor functies en activiteiten

Artikel 7 Verkeer

7.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Verkeer' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. wegen, straten en paden;
• b. groen;
• c. geluidbeperkende voorzieningen;
• d. kunstobjecten;
• e. nutsvoorzieningen;
• f. parkeren;
• g. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
• h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• i. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' op het aansluitende maaiveld uitsluitend een tuin ten behoeve van wonen;
• j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 1' en de 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 2' tevens (afgesloten) balkons ten behoeve van wonen;
• k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 3' tevens galerijen ten behoeve van wonen ;
• l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 4' tevens een gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van wonen.

7.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

7.2.1 Algemeen

• a. De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
• b. In afwijking van onderdeel a. mogen ter plaatse van de aanduiding 'tuin' tevens geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
• c. In afwijking van onderdeel a. mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 1' (afgesloten) balkons worden opgericht over een breedte van maximaal 50% van de breedte van het gebouw waarbij de balkons behoren, met een diepte van maximaal 2 meter en uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag.
• d. In afwijking van onderdeel a. mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 2' (afgesloten) balkons worden opgericht over een breedte van maximaal 20% van de breedte van het gebouw waarbij de balkons behoren, met een diepte van maximaal 2 meter en uitsluitend vanaf de derde bouwlaag.
• e. In afwijking van onderdeel a. mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 3' galerijen worden opgericht over de volledige breedte van het gebouw waarbij de galerijen behoren, met een diepte van maximaal 2,5 meter en uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag.
• f. In afwijking van onderdeel a. mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen 4' het gebouw worden vergroot ten behoeve van een gemeenschappelijke ruimte met een diepte van maximaal 4 meter, een oppervlakte van maximaal 20 m2, een hoogte van maximaal één bouwlaag en uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag.

7.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. De hoogte van speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter.
• b. De hoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 8 meter.
• c. De hoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 8 meter.
• d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Artikel 8 Wonen - Gestapeld

8.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Wonen - Gestapeld' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan: 

• a. wonen;
• b. een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• c. kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

met daaraan ondergeschikt:

• d. groen;
• e. tuinen;
• f. voet- en fietspaden;
• g. in- en uitritten;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' een ontsluiting tot parkeervoorzieningen met een minimale breedte van 4 meter;
• i. nutsvoorzieningen;
• j. parkeren;
• k. speelvoorzieningen;
• l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

8.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

8.2.1 Gebouwen

• a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mogen gebouwen worden gebouwd;
• b. Het aantal woningen mag maximaal 216 bedragen;
• c. Er zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan;
• d. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.
• e. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkraging' is tot een hoogte van 5,5 meter geen bebouwing toegestaan;
• f. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - technische ruimte' is uitsluitend bebouwing ten behoeve van een technische ruimte tot een hoogte van maximaal 4,0 meter toegestaan;
• g. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakhelling' is een dakvorm verplicht met een minimale helling van 75°;
• h. Per bouwperceel zijn meerdere gebouwen toegestaan;
• i. De maximum goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangeduid met de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' of ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' mag de maximum bouwhoogte niet meer bedragen dan is aangeduid en geldt geen maximum goothoogte;
• j. In afwijking van sub i. mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakinstallaties' de maximum bouwhoogte met maximaal 3,2 meter worden overschreden ten behoeve van dakinstallaties voor energie-, warmte- en koeltevoorzieningen, met dien verstande dat:
  • 1. de oppervlakte aan dakinstallaties maximaal 150 m2 bedraagt;
  • 2. de afstand van de dakinstallaties tot de rand van het hoofdgebouw minimaal 1 meter bedraagt.

8.2.2 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

• a. Overkappingen zijn niet toegestaan;
• b. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel(s) c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter mag bedragen;
• c. In afwijking van het bepaalde onder c. mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hekwerk' de hoogte van erf- en terreinafscheidingen en pergola's niet meer bedragen dan 4,5 meter;
• d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde en geen overkapping zijde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

8.2.3 Gezamenlijk geluid

• a. Het gezamenlijk geluid op een geluidgevoelig gebouw, als bedoeld in artikel 5.78ad van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 4.103, eerste lid, van het Besluit bouwwerken leefomgeving, mag ter plaatse van de aanduiding 'gezamenlijk geluid' maximaal 67 dB bedragen;
• b. Als uit nader onderzoek blijkt dat sprake is van een minder hoge waarde met betrekking tot het gezamenlijk geluid, dan opgenomen onder a, dan is dat de waarde bedoeld in artikel 5.78ad van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 4.103, eerste lid, van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

8.2.4 Woningbouwcategorieën

a Sociale huurwoningen

• a. Van minimaal 29,6% van de woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. moet het gebruik als sociale huurwoning voor een termijn van dertig jaar in stand blijven voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal de DAEB-inkomensgrens.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. dan moet van minimaal 29,6% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als sociale huurwoning voor een termijn van dertig jaar in stand blijven voor huishoudens met een maximum inkomen tot aan de DAEB-inkomensgrens.
• c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

b Middenhuurwoningen

• a. Van minimaal 22% van de woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. moet het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. dan moet van minimaal 22% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als middenhuurwoning voor een termijn van vijftien jaar in stand blijven voor de huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014. 
• c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

c Sociale koopwoningen

• a. Van minimaal 17% van de woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. moet het gebruik als sociale koopwoning voor een termijn van vier jaar in stand blijven voor huishoudens die een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 8.2.1 onder b. dan geldt dat:
  • 1. van minimaal 17% van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als sociale koopwoning voor een termijn van vier jaar in stand moet blijven voor huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal;
  • 2. indien de sociale koopwoningen zijn onderverdeeld in subcategorieën, zoals opgenomen onder b, de verhouding van het aantal sociale koopwoningen per subcategorie op het totaal aantal sociale koopwoningen ongewijzigd moet blijven.
• c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

d Informatieplicht woningbouwcategorieën

• a. Gedurende de instandhoudingstermijnen, genoemd in lid 8.2.4 a en lid 8.2.4 b, overlegt de eigenaar van een sociale huurwoning of een middenhuurwoning aan het college binnen een maand na de ingangsdatum van elke nieuwe huurovereenkomst bewijsstukken waaruit blijkt dat voldaan is of wordt aan de regels zoals vastgelegd in lid 8.2.4 a en lid 8.2.4 b met betrekking tot het gebruik als sociale huurwoning of middenhuurwoning voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen van meer dan de DAEB-inkomensgrens respectievelijk huishoudens bedoeld in artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 9 Waarde - Archeologie

9.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Waarde - Archeologie' zijn naast de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

9.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

9.2.1 Algemeen

• a. In het voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gebied mag niet worden gebouwd.
• b. In afwijking van lid a zijn bouwactiviteiten toegestaan ten behoeve van:
  • 1. gebouwen die worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
  • 2. bouwwerken die worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
• c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

9.3 Specifieke beoordelingsregels voor het bouwen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 9.2 als voldaan wordt aan de volgende specifieke beoordelingsregels:

• a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn; of
• b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

9.4 Uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
  • 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
  • 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
  • 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
  • 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
  • 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
  • 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
  • 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
• b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
• c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Artikel 10 Waarde - Beschermd stadsgezicht

10.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' zijn naast de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

10.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

10.2.1 Bouwwerken

Het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing is uitsluitend toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

10.2.2 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning hekwerken, tuinmuren of andere terreinafscheidingen geheel of gedeeltelijk te slopen.

10.3 Specifieke beoordelingsregels voor het bouwen

10.3.1 Specifieke beoordelingsregels voor het vergroten of veranderen van bestaande bebouwing

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 10.2 als voor het vergroten of veranderen van bestaande bebouwing, als wordt voldaan aan de volgende specifieke beoordelingsregels:

• a. Geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
  • 1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
  • 2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
  • 3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
• b. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

10.3.2 Specifieke beoordelingsregels voor het samenvoegen van gebouwen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 10.2 voor het samenvoegen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen tot één gebouw, als voldaan wordt aan de volgende specifieke beoordelingsregels:

• a. De ontheffing mag niet eerder zijn toegepast op de gebouwen;
• b. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
• c. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast;
• d. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

10.4 Omgevingsvergunning voor de activiteit kappen

• a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning boom- en laanbeplanting te kappen indien de boom- en laanbeplanting zichtbaar is vanaf de openbare weg;
• b. in afwijking van het bepaalde onder 10.4 sub a is het kappen van boom- en laanbeplanting is alleen toelaatbaar indien dit gepaard gaat met herbeplanting;
• c. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden;
• d. indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.

10.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde

• a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning tuinen indien deze tuinen zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte te verharden;
• b. in afwijking van het bepaalde onder 10.5 sub a is het
  • 1. het normaal onderhoud en beheer betreft;
  • 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
• c. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 12 Algemene bouwregels

12.1 Bestaande maatvoering

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

12.2 Ondergeschikte bouwdelen

• a. Ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en overstekende daken en dergelijke worden buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.
• b. In afwijking van het bepaalde in lid a, mogen bij gestapelde woningen bouwwerken, zoals liften, entreepartijen, trapportalen en trappenhuizen, buiten het bouwvlak gesitueerd worden tot een maximum van 30 m².

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

• a. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
• b. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
• c. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
• d. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
• e. kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels

14.1 Bouwactiviteit

Met een omgevingsvergunning kan een bouwactiviteit worden toegelaten die in strijd is met de voorgaande regels, voor:

• a. overschrijding van de bij recht gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages en indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
• b. overschrijding van de bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• c. overschrijding van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
  • 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt; en
  • 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

14.2 Beoordelingsregels

De omgevingsvergunning genoemd onder 14.1 kan worden verleend als voldaan wordt aan de volgende beoordelingsregels:

• a. er wordt geen onevenredige afbreuk aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 15 Overige regels

15.1 Parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, het gebruik van bouwwerken of het gebruik van gronden, gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er wordt in voldoende mate voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen op eigen terrein. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan;
• b. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden. 
• c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a: 
  • 1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of 
  • 2. als het voldoen aan de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit. 

15.2 Waterberging

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient een watervoorziening met voldoende capaciteit te worden gerealiseerd; 
• b. De benodigde capaciteit van de watervoorziening wordt vastgesteld aan de hand van de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient de watervoorziening in stand te worden gehouden;
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. Als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, of; 
  • 2. als het voldoen aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

15.3 Vergroening

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient voldoende oppervlakte aan levend groen te worden aangelegd;
• b. de oppervlakte van het levend groen wordt vastgesteld aan de hand van de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient het levend groen in stand te worden gehouden.
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. sprake is van een van de voorwaarden uit de “Beleidsregels Groen en Water 2023” van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, waarin is aangegeven wanneer kan worden afgeweken;
  • 2. als het voldoen aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

16.1.1 Aanwezige bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e De Lunet aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

• a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

16.1.2 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

16.1.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

16.2.1 Bestaand gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

16.2.2 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

16.2.3 Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

16.2.4 Uitzonderingen op het overgangsrecht gebruik

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.