Gosewijn van Aemstelstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Gosewijn van Aemstelstraat 12 - 19 te Mijdrecht heeft woningcorporatie GroenWest percelen in bezit met daarop vier twee-onder-één-kap woningen. Deze woningen zijn in 1957 gebouwd en bevinden zich in een slechte bouwkundige staat. GroenWest heeft het initiatief genomen tot nieuwbouw van 24 appartementen, ter vervanging van de genoemde woningen. Deze ontwikkeling betekent niet alleen een kwaliteitsimpuls voor de woningvoorraad van Mijdrecht, maar biedt ook kansen om de ruimtelijke beeldkwaliteit ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving te versterken.

Op grond van het geldende planologisch-juridische kader (zie paragraaf 1.3) is de realisatie van de beoogde appartementen niet mogelijk. Uit een ruimtelijke verkenning (2016) is gebleken dat het plan in beginsel haalbaar is. Aan de initiatiefnemer is gevraagd de adviezen verder uit te werken tot (onder meer) een concept-bestemmingsplan. De gemeente De Ronde Venen heeft dit bestemmingsplan, dat nu voor u ligt, na zorgvuldige beoordeling in procedure genomen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt tussen de Gosewijn van Aemstelstraat, de Anselmusstraat en het Proostdijlaantje in de wijk Proostdijland Noord in Mijdrecht. Het plangebied is ruim 5.200 m2 groot en ligt op de grens van het beneden- en bovendijks gebied aan de Gosewijn van Aemstelstraat. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied op een luchtfoto weergegeven.
 

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

1.3 Vigerende plannen

Ter plaatse van het plangebied geldt de beheersverordening 'Mijdrecht Woongebied Zuid', vastgesteld op 5 februari 2015. Een beheersverordening is qua detaillering en flexibiliteit vergelijkbaar met een conserverend bestemmingsplan en laat geen omvangrijke ruimtelijke ontwikkelingen toe. Hoewel in het voornemen van GroenWest de woonfunctie gehandhaafd blijft, veranderen de vorm en volumes van de bebouwing aanzienlijk. Om die reden moet voor de voorgenomen ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding beheersverordening Mijdrecht Woongebied Zuid

(het plangebied van het bestemmingsplan ligt binnen de blauwe arcering)

1.4 Leeswijzer

In deze toelichting worden de achtergronden van het plan beschreven en wordt het initiatief gemotiveerd ten aanzien van ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid. Deze toelichting kent de volgende indeling: na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige ruimtelijke situatie in het plangebied beschreven. Deze situatie vormt het vertrekpunt voor de nieuwe ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de relevante ruimtelijke beleidsuitgangspunten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 beschrijft en toont de nieuwe ruimtelijke plansituatie. Deze nieuwe situatie wordt in hoofdstuk 5 nader gemotiveerd aan de hand van de omgevingsaspecten die bij deze ontwikkeling aan de orde zijn. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan toegelicht. Ten slotte gaat hoofdstuk 7 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Plangebied en omgeving

Algemeen
Het plangebied ligt in de wijk Proostdijland Noord. Deze wijk is ontwikkeld in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw. De bestaande woningen in het plangebied dateren van 1957.

Het stratenpatroon in de wijk is recht en op enkele plaatsen komen hofjes en doodlopende straten voor. In Proostdijland staan veel eengezinswoningen in rijen, zowel huur als koop. Er zijn ook enkele flats.

Het gebied ligt in een droogmakerij uit 1864. Het plangebied maakt deel uit van een dijklichaam dat nog steeds een waterkerende functie heeft.

Plangebied
Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 5.200 m². Op dit moment bestaat de huidige bebouwing in het plangebied uit vier losstaande identieke woonblokjes, ieder bestaande uit twee woningen in drie lagen met kap, schuin georiënteerd in het dijkprofiel gelijk aan de naastgelegen koopwoningen, met zicht naar de smalle Gosewijn van Aemstelstraat aan de andere zijde zicht op het groen op het Proostdijlaantje (dijkje). De woningen liggen binnen de zorgzone van het centrum van Mijdrecht en op loopafstand van de centrumvoorzieningen in Mijdrecht.

Verkeer en groen in de straat
De Gosewijn van Aemstelstraat is een tweerichtingstraat. De auto's staan op straat geparkeerd. Aan de zijde van de woonblokjes bevindt zich geen trottoir, aan de andere zijde van straat wel.

In dit deel van de wijk liggen geen grote groengebieden, maar er zijn wel groene bermen met bomen en er staan bomen in de straten. Centraal in de straat, tegenover het plangebied, ligt een dicht begroeid groenperk van de gemeente dat nu niet goed toegankelijk is. Dat geldt ook voor de stroken openbaar groen langs het Proostdijlaantje en Anselmusstraat in het plangebied. Het aanwezige groen in de rest van de straat betreft hoofdzakelijk privégroen in de vorm van tuinen.

Omgeving plangebied

Aan de noordwestzijde grenst het plangebied aan een woonperceel. Aan de noordoostzijde wordt het plangebied begrensd door het historische Proostdijlaantje, met daar achter een secundaire watergang waarlangs vrije sector koopwoningen, bedrijfsbebouwing en een voormalig schoolgebouw staan. Voor het schoolgebouw bestaan geen actuele plannen, na een eerder afgebroken initiatief om dit gebouw te slopen en te vervangen door nieuwbouw van koopappartementen. Ten zuidwesten van de Gosewijn van Aemstelstraat ligt een groenstrook met daarachter, aan de Anselmusstraat en Bucho van Montzimastraat, enkele rijtjes met voornamelijk sociale huurwoningen. Ten zuidoosten grenst het plangebied aan diezelfde Anselmusstraat.

De hierna volgende foto's tonen de huidige situatie aan de Gosewijn Van Aemstelstraat.

Afbeeldingen 1.3 Huidige situatie (Bron: Cyclomedia/Globespotter, oktober 2015)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste (beleids)documenten van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en de gemeente De Ronde Venen. Deze beleidsdocumenten zijn van toepassing op deze ruimtelijke onderbouwing.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte  

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast worden (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk een 'ladder' voor duurzame verstedelijking opgenomen, gebaseerd op de 'SER-ladder'.

Conclusie
Het Rijk kiest in de SVIR voor inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Dit bestemmingsplan heeft raakvlakken met het zorgvuldig ruimtegebruik (Ladder duurzame verstedelijking). Dit aspect wordt nader toegelicht onder het kopje Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Voor de overige belangen heeft het voornemen geen raakvlakken met de verschillende nationale belangen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden was het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. Dit is gebeurd via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt over ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau: in bestemmingsplannen, te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro hebben betrekking op onder meer het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee, defensie, erfgoederen en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR).

Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. In deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in o.a. de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de agenda's van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen.

Conclusie

In het Barro staan geen regels en onderwerpen die van toepassing zijn of betrekking hebben op het voornemen van dit plan. Het plan is dus niet in strijd met het Barro.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, door een zorgvuldige afweging van de behoefte en locatiekeuze van nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het Rijk wil met de ladder vraaggerichte programmering bevorderen en overaanbod van plancapaciteit van nieuwe stedelijke ontwikkelingen voorkomen.

Op 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder vormt daarmee een bindend toetsingskader voor alle gemeentelijke bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen en provinciale ruimtelijke verordeningen. In 2017 is een wetswijziging van kracht geworden, waarbij onder meer het vereiste van een actuele regionale behoefte is losgelaten.

Opbouw ladder

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro bestaat uit twee treden die achter elkaar dienen te worden doorlopen. Eerst dient in trede 1 te worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. Zo ja, dan is trede 2 pas aan de orde. Vervolgens dient in trede 2 te worden beoordeeld of de voorgenomen ontwikkeling opgevangen kan worden binnen bestaand gebied. Voor gevallen waarin de ruimtevraag niet (of niet geheel) binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen geldt een uitgebreide motiveringsplicht.

Trede 1: behoefte

Onderhavig plan bestaat uit het realiseren van 24 huurappartementen. Hiervoor worden binnen het plangebied vier blokken met twee-onder-een-kap woningen gesloopt, dus in totaal acht woningen. Per saldo worden 16 woningen aan de voorraad toegevoegd. De keuze voor sloop en nieuwbouw op deze locatie is logisch en haalbaar. Onder andere bezien vanuit woningbehoefte (de markt), het gemeentelijke beleid en gemaakte prestatieafspraken tussen GroenWest en de gemeente De Ronde Venen, is de herontwikkeling bovendien aanvaardbaar, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Deze conclusie wordt hieronder verder toegelicht en onderbouwd.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit woningbehoefte

Met de realisatie van nieuwbouwappartementen wordt tegemoetgekomen aan de woningbehoefte in De Ronde Venen. Er is een (frictie-)tekort aan appartementen in de sociale huursector, mede gelet op de sterke vergrijzing in de gemeente. In de (sociale) huursector zijn er relatief weinig appartementen met een lift in Mijdrecht, en al helemaal niet in en rond het centrum. De ligging nabij het centrum maakt deze locatie aantrekkelijk voor vele doelgroepen, waarvan op de korte termijn vooral ouderen. De verwachte verhuurbaarheid is dan ook uitstekend op zowel korte als lange termijn.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit gemeentelijk beleid

Met de nieuwbouw wordt ook een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisie. De gemeente is positief over de nieuwbouwplannen en de aanpak van de directe omgeving. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de doorstroming, een ambitie van zowel de gemeente als GroenWest. Doorstroming betekent: verhuizen naar een beter passende woning bijvoorbeeld vanwege inkomen of leeftijd. Dit draagt bij aan een gezonde woningmarkt en optimale benutting van de woningvoorraad.

Op basis van de vastgestelde structuurvisie De Ronde Venen kan ook worden geconcludeerd dat er sprake is van een duidelijke behoefte aan nieuwbouw. Door de ontwikkeling van 24 appartementen (per saldo een toevoeging van 16 woningen) kan gedeeltelijk aan deze behoefte tegemoet worden gekomen door middel van binnenstedelijke ontwikkeling. Dit betekent een kwantitatieve toevoeging van 16 woningen en bovendien een kwalitatieve toevoeging van moderne, levensloopbestendige woningen. Zie ook paragraaf 3.3 van de Structuurvisie De Ronde Venen 2030.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit prestatieafspraken met de gemeente

GroenWest heeft met de gemeente afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad huurwoningen. Om de kernvoorraad in stand te houden en te voldoen aan de prestatieafspraken met de gemeente is nieuwbouw (het toevoegen van huurwoningen aan de voorraad) nodig. Dit komt enerzijds door de aantrekkende vraag en anderzijds de vertraagde nieuwbouwproductie. Op dit moment is de verkoop van huurwoningen in De Ronde Venen opgeschort, zodat aan de kernvoorraadafspraak blijft worden voldaan.

Duurzaamheid is een ander belangrijk onderwerp voor de gemeente en is daarom ook opgenomen in de samenwerkingsafspraken. Via nieuwbouw kan ook worden voldaan aan de duurzaamheidsambities om de woningvoorraad toekomstbestendiger en energiezuiniger te maken.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit portefeuillestrategie

Met de realisatie van de nieuwe appartementen wordt uitvoering gegeven aan de portefeuillestrategie van GroenWest. Door haar bezit te vernieuwen voorkomt GroenWest risico's en problemen ten gevolge van veroudering van haar portefeuille, zoals toenemende onderhoudslasten en verhuurproblemen.

Trede 2: bouwen binnen bestaand stedelijk gebied

De nieuwe ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom wordt voldaan aan de tweede trede van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Conclusie

Voor dit bestemmingsplan zijn de twee treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking met positief resultaat doorlopen. Het plan is uit het oogpunt van de doelstellingen van de 'ladder' aanvaardbaar.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (Herijking 2016)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (Herijking 2016) beschrijft de provincie Utrecht het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. In de PRS geeft de provincie aan welke doelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zij van provinciaal belang achten, welk beleid daarbij hoort en hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid.

De provincie Utrecht moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken recreëren. Het ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers, waarvan de eerste twee relevant zijn voor dit bestemmingsplan:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Pijler duurzame leefomgeving

Met de ontwikkeling van een duurzame leefomgeving wordt voorgesorteerd op de klimaatverandering. De ambitie is om in 2040 als provincie klimaatneutraal en klimaatbestendig te zijn. Voor klimaatbestendigheid is het belangrijk te beschikken over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem en waterveiligheid. In de steden moet een aantrekkelijk, gezond en veilig woon- en werkklimaat behouden blijven. Bij de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties kan rekening worden gehouden met de gevolgen van bodemdaling en waterrisico's.

Pijler vitale steden en dorpen

1. Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling. Binnenstedelijke ontwikkeling, inclusief transformatie en herstructurering en de aanpak van leegstand, heeft bovengemeentelijke aspecten, omdat er sprake is van regionale markten voor wat betreft woon- en werklocaties. Het gaat daarbij om regionale afstemming en het creëren van een gelijk speelveld in alle gemeenten.

2. Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen. Het gaat om een aanbod dat op regionaal niveau in kwantitatieve zin aansluit bij de behoefte. waarbij tegemoet kan worden gekomen aan de vraag van alle woningzoekenden, inclusief vluchtelingen en andere categorieën vreemdelingen.

Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden. Ten minste twee derde deel van de opgave dient binnenstedelijk (zowel steden als dorpen) gerealiseerd te worden. Deze ontwikkeling is alleen mogelijk als er tegelijk voldoende aandacht blijft voor de leefbaarheid en (ruimtelijke) kwaliteit van de stedelijke gebieden en voor een recreatief aantrekkelijke en bereikbare kernrandzone.

Plansituatie

Met dit bestemmingsplan wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan de locatie aan de Gosewijn van Aemstelstraat. Met de sloop van de bestaande woningen die niet meer aansluiten op de behoefte uit de markt en ook de slechte bouwtechnisch kwaliteit komt ruimte vrij voor het maken van meer woningen die wel voldoen aan de vraag vanuit de markt. Door deze herontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit van de locatie verbeterd en ontstaat er een toegankelijk gebied voor wonen en verkeer.

Conclusie

Het voornemen draagt bij aan de pijler vitale steden en dorpen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het beleid van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

 
Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016) 

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (Herijking 2016) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

In de verordening wordt het stedelijk gebied aangegeven middels de zogenaamde rode contour. De woonkern van Mijdrecht, en zo ook het plangebied, valt geheel binnen de rode contour. Het realiseren van woningen past binnen de kaders van de verordening.

Conclusie

Op basis van de verordening is de realisatie van het onderhavige voornemen toelaatbaar. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het beleid van de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Ronde Venen 2030

De structuurvisie gaat ervan uit dat de gemeente De Ronde Venen in 2030 een herkenbare uitstraling heeft met een eigen karakter. Inwoners en bezoekers weten wat de gemeente te bieden heeft met haar landschap, dorpen, recreatiegebieden en natuurschoon. Initiatieven die hieraan bijdragen worden ondersteund.

• Leefbaarheid - een prettige woon- en werkomgeving voor de inwoners van De Ronde Venen staat aan de basis van het ruimtelijk beleid. Dit omvat voldoende woningen met een kwaliteit die aansluit bij de behoefte, de openbare ruimte, voorzieningen en alle andere aspecten die de waardering van de woon- en werkomgeving bepalen.
• Landschap - het open en groene karakter van het landelijk gebied is het 'kapitaal' van De Ronde Venen. Het bepaalt een groot deel van de identiteit van de gemeente en biedt plaats aan agrarische, niet-agrarische en recreatieve ondernemers. Balans tussen bescherming en gezonde dynamiek is noodzakelijk.
• Lokale economie - Een gezonde lokale economie begint met ideeën, inzet en investeringen van lokale ondernemers. De gemeente creëert uitnodigende randvoorwaarden voor ondernemers. Vernieuwing en innovatie zijn belangrijk voor groei. De gemeente wil (binnen haar mogelijkheden) helpen om obstakels die vernieuwing en innovatie in de weg staan, uit de weg te ruimen.
• Duurzaamheid - Duurzaamheid als lokaal belang houdt in: duurzaamheid dicht bij de mensen. Geen grootschalige gemeentelijke projecten, maar ondersteuning van kleinschalige initiatieven van inwoners en lokale ondernemers.

Wonen

Het beleid ten aanzien van wonen is gericht op een toekomstbestendige woningvoorraad, gelet op woonwensen, duurzaamheid en woningmarkt. Het beleid heeft oog voor de woningen en wijken die er al zijn, oog voor initiatieven naast de gemeentelijke projecten en oog voor de positie van de gemeente op de regionale woningmarkt. Woningen en woonomgeving sluiten aan op de woonwensen en woningbehoefte van inwoners. Hierbij worden verschillen tussen de kernen erkend. Doorstroming is essentieel om de aansluiting tussen woonwensen en woningbehoefte en het woningaanbod te bereiken. Dit wordt bereikt door:

• focus op kwaliteit bij nieuwbouw;
• bestaande voorraad beter benutten;
• instroom van nieuwe inwoners door onderscheidende kwaliteit van de gemeente.

Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen, waarbij gericht wordt op:

• verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, en meervoudig ruimtegebruik, ofwel het combineren van functies op één locatie;
• transformeren en herstructureren van wijken en gebieden die niet meer goed aan de woonwensen voldoen (herontwikkeling van bestaande bebouwde ruimte).

Uit woningbehoefteonderzoek (2012) blijkt dat tot en met 2020 750 tot 1.150 woningen nodig zijn. Deze behoefte kan ruimschoots binnen de huidige rode contouren worden opgevangen door het invullen van inbreidingslocaties en herstructurering. De overige woningcapaciteit binnen de rode contour blijft gereserveerd met het oog op toekomstige behoefte. Waar mogelijk wordt een verbinding met het landschap gelegd. Zichtbaar, beleefbaar en het liefst toegankelijk.

Kleinschalige structuren in bebouwing, verbindingen en openbare ruimte, vormen het uitgangspunt. Een monotoon beeld wordt zoveel mogelijk voorkomen.

Woonwijken Mijdrecht

Vanaf midden jaren 50 van de vorige eeuw is ten westen van de oorspronkelijke lintbebouwing een groot aantal wijken gebouwd. De woningaantallen van deze wijken zijn dusdanig beperkt, dat Mijdrecht een relatief grote mate van afwisseling kent. De woonwijken in Mijdrecht zijn in relatief kleine aantallen gebouwd en verschillen in stedenbouwkundige verschijningsvorm. Nagenoeg alle stijlen van de jaren 50 tot begin 90 zijn terug te vinden. Opvallend is echter wel dat er een beperkte variatie in woontypen is. Het type eengezins-rijwoning is oververtegenwoordigd. De mogelijkheden voor een wooncarrière zijn daardoor beperkt. Dit is een aandachtspunt bij nieuwe ontwikkelingen. De wijken voldoen op dit moment over het algemeen goed. De vraag is echter of de wijken ook in de toekomst kunnen voldoen aan veranderende behoeften van inwoners. Door monitoring van wijken zal hier sturing aan worden geven.

Conclusie

Door sloop en nieuwbouw ontstaat de mogelijkheid om op deze locatie woningen te bouwen waarmee beter op de woningvraag kan worden ingespeeld, die een verbetering van de (steden-)bouwkundige en woonkwaliteit betekenen alsmede de gewenste doorstroming in de woningmarkt bevorderen. Het voornemen is daarom in overeenstemming met de structuurvisie.

Ruimtelijke agenda 2015

Het doel van de ruimtelijke agenda is om gezamenlijke ruimtelijke belangen en ambities van gemeente en provincie te realiseren. Dit doen we door vroegtijdig integraal samen te werken, focus aan te brengen in de ruimtelijke ontwikkelopgaven en de belangrijkste strategische opgaven efficiënt uit te voeren.

Gemeente De Ronde Venen heeft in haar structuurvisie DRV 2030 aangegeven in te zetten op een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit wil zij bereiken door woningen aan te laten sluiten op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. De gemeentelijke Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen.

Conclusie

Het plan draagt bij aan uitvoering van het beleid van de Ruimtelijke agenda 2015, waar het gaat om de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

Woonvisie De Ronde Venen 2025

Om de vitaliteit van de gemeente te behouden is een gevarieerde leeftijdsopbouw nodig van onze bevolking. Het behoud van jongeren en jonge gezinnen en het aantrekken van deze doelgroepen vanuit de regio, zorgt ervoor dat De Ronde Venen een economisch sterke gemeente blijft. Dit is van belang voor onze bestaande bewoners en voor toekomstige bewoners.

De woningvoorraad in De Ronde Venen moet betaalbaar, duurzaam, voldoende divers zijn en goed inzetbaar zijn voor de diverse leeftijds- en doelgroepen. Deze diversiteit reikt verder dan alleen de nieuwbouw, en beslaat juist ook de bestaande voorraad. Het reikt ook verder dan het fysiek (ver)bouwen, en gaat ook over beleidskeuzes. Bij te maken keuzes moet de focus liggen op jongeren en jonge gezinnen zonder de overige leeftijds- en doelgroepen uit het oog te verliezen. Het gaat dus ook om het inspelen op de ontwikkelingen in de zorg.

In de grafiek hieronder wordt inzicht gegeven in de verhouding tussen de (potentiële) vraag en aanbod in de verschillende woonsegmenten. De gekleurde vlakken geven de vraag aan, de zwarte kaders het bestaande aanbod. Uit de laatste kolom (huur meergezinswoningen) blijkt dat de vraag veel groter is dan het aanbod.

De jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden, stellen of een jong gezin, zoeken een betaalbare woning. Om deze groep jong werkenden te behouden en aan te trekken vanuit de regio moeten wonen beschikbaar zijn en passen bij de woonwensen. Onze ouderen willen en moeten langer thuis wonen dus voorzieningen in huis maar ook nabij huis zijn onontbeerlijk. En De Ronde Venen wil voor haar inwoners een duurzame gemeente zijn, ook op het gebied van wonen.

Om deze visie te bereiken is een aantal speerpunten gekozen:

- betaalbaar wonen;

- beschikbaarheid en diversiteit;

- duurzaam wonen;

- wonen en zorg.

Huurmarkt

Om tegemoet te komen aan de vraag naar huurappartementen, zetten we bij nieuwbouw in op dit woningtype. De vraag ligt vooral bij de groeiende groep ouderen, die graag gelijkvloers wonen. Vooral bij inbreidingslocaties is dit wenselijk omdat de geïnteresseerden in deze woningen graag nabij voorzieningen wonen in plaats van aan de rand van het dorp.

Extramuralisatie

De extramuralisatie van de zorg speelt in op de wens van veel ouderen om steeds langer thuis te blijven wonen. Daar staat tegenover dat de (hogere) leeftijd gepaard gaat met grotere zorgbehoefte. We willen ervoor zorgen dat deze bewoners prettig en veilig thuis kunnen blijven wonen.

Conclusie

Dit bestemmingsplan sluit goed aan op het hiervoor geschetste beleid van de Woonvisie 2025, met name op het voornemen om een woonmilieu te creëren voor diverse leeftijdsgroepen. Met de verhuizing van oudere bewoners naar deze centraal gelegen levensloopbestendige appartementen komen in de gehele gemeente aantrekkelijke en betaalbare woningen vrij die zeer geschikt zijn voor een jongere doelgroep. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de doorstroming op de lokale woningmarkt.

Coalitieakkoord 2018 - 2022: verbindend, innovatief en ondernemend

In het actuele coalitieakkoord staat onder andere vermeld dat de gemeente wil kunnen voorzien in een passend woningaanbod voor alle groepen. Senioren en jongeren hebben daarbij onze specifieke aandacht. Woningen zijn zo veel mogelijk levensloopbestendig en duurzaam. Er wordt gestreefd naar een goed evenwicht tussen koop- en huurwoningen. Bij grote nieuwbouwprojecten is het doel om 30 procent sociale huur- of sociale koopwoningen te realiseren.

Conclusie
De toevoeging van woningen die in dit plan zijn voorzien draagt bij aan het gewenste woningaanbod in de gemeente De Ronde Venen en daarmee aan de verwezenlijking van het coalitieakkoord.

Beleidsplan Verkeer 2017-2021

Het beleidsplan Verkeer is een afwegingskader om sneller en beter in te spelen op initiatieven van bewoners, ondernemers en andere overheden en ook op de uitvoering van het onderhoud van de gemeentelijke wegen. Voor dit plan is vooral het parkeerbeleid relevant. Het beleidsplan vermeldt daarover onder meer het volgende.

Algemeen

De woonwijken van De Ronde Venen zijn gebouwd met de toen geldende parkeernormering. Deze parkeernormering sluit echter niet meer aan bij de huidige praktijk. Het is echter moeilijk om te voldoen aan de huidige parkeerbehoefte: de fysieke ruimte ontbreekt in bepaalde gevallen, de consequenties voor het (groene) karakter van wijken zouden groot zijn en de kosten fors. De gemeente zal dus keuzes moeten maken hoe om te gaan met de parkeerbehoefte.

Het uitgangspunt is: evenwicht tussen grijs en groen. Als er ergens een parkeerknelpunt aanwezig is, zal eerst worden bekeken of dit knelpunt kan worden opgelost door effectiever gebruik te maken van bestaande parkeerplaatsen (zowel openbaar als op eigen terrein). Is dat niet mogelijk, dan zal worden bekeken of aangepaste verkeersregels (blauwe zone, parkeerverbod, enz.) het probleem kunnen verhelpen. Op deze wijze wordt de schaarse openbare ruimte zo min mogelijk aangetast.

De algemene beleidsregel voor de oplossing van parkeerproblematiek in de vorm van extra parkeerplaatsen is dit te bekijken bij een reconstructie. Werkzaamheden kunnen dan worden gecombineerd en er kan een betere ruimtelijke afweging worden gemaakt.

Normering

Er worden de komende jaren verschillende (woning)bouwprojecten gerealiseerd in de gemeente. Ook worden er binnen bestaande woon- en werkgebieden woningen en voorzieningen gebouwd. Voor nieuwe ontwikkelingen is het belangrijk om parkeernormen vast te stellen, die aansluiten bij het verwachte autogebruik en -bezit. Parkeernormen hebben een doel: met het stellen van normen en het realiseren van parkeerplaatsen wordt geprobeerd om parkeerproblemen nu en in de toekomst te voorkomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in een bestaande situatie moet de toename van het aantal parkeerplaatsen als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen extra worden gerealiseerd, op eigen terrein. Zie voor nader informatie over de normering paragraaf 5.2.

Conclusie

Voor dit plan is de vereiste afweging tussen "grijs en groen" gemaakt en worden de vereiste parkeerplaatsen (conform de vastgestelde normering) zoveel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd. De omvang en inpassing van het parkeerareaal is voorts in overleg met de bestaande omwonenden gebeurd. Eén en ander betekent dat het plan voldoet aan het beleid van de beleidsnotitie Verkeer. Zie verder het vermelde in hoofdstuk 4 en in paragraaf 5.2.

Spoorboekje De Ronde Venen Klimaatneutraal

In het Spoorboekje De Ronde Venen Klimaatneutraal zijn geen concrete doelstellingen vastgelegd voor nieuwbouw. De benodigde inspanningen zijn vooral gericht op de bestaande voorraad en worden via de Prestatie-afspraken met corporaties geconcretiseerd.

In de huidig geldende prestatie-afspraken zijn er voor nieuwbouw geen doelstellingen of maatregelen vastgesteld. Dat betekent dat van project tot project wordt afgewogen of er kan worden gekozen voor energie-neutrale of nul-op-de-meter opties. De gemeente weegt per project af of hieraan een bijdrage wordt gegeven.

Voor het onderhavige plan betekent dit dat er in algemene zin wordt bijgedragen aan een klimaatneutraal 2040, te weten door:

• het vervangen van verouderde woningen door nieuwbouw die aan de huidige hoge energie-prestaties moet voldoen (met ook opwekking door zonnepanelen);
• geen gasaansluiting in de nieuwbouw (als gevolg van de wijziging Gaswet van 1 juli 2018);
• vermindering van lokaal autoverkeer door verdichting op locaties op loopafstand van het centrum en voorzieningen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de kenmerken van het plangebied én van de directe omgeving. Vanuit die kenmerken wordt een nieuwe invulling van het plangebied voorgesteld. Daarbij wordt gemotiveerd op welke manier deze nieuwe invulling in de bestaande omgeving kan worden ingepast. Daarbij wordt ingegaan op de consequenties van het plan voor de omwonenden en op het realiseren van de beoogde beeldkwaliteit.

4.1 Stedenbouwkundige analyse

Mijdrecht is op te delen in het hoger gelegen lint waarop de oudste bebouwing en het centrum is gebouwd en de lager gelegen polder met de naoorlogse woonwijken en bedrijfsterreinen en de overgangszone tussen deze twee gebieden. De overgangszone, het dijktalud van de dijk rond het hogere gelegen lint, is een niet eenduidig ingericht gebied. Dat wil zeggen dat verschillende soorten vormen van wonen voorkomen (met tuin of appartementen), nutsvoorzieningen (gemaal) en bijvoorbeeld diverse groenvoorzieningen (dierenweides en parken). Voor- en achterkanten wisselen zich af; ook is er sprake van delen die geheel openbaar zijn en delen die minder toegankelijk zijn of dat lijken te zijn. Enkele delen van deze zone zijn niet toegankelijk (want: particulier terrein) of zijn overwoekerd.

De belangrijkste kenmerken van de overgangszone

• In de overgangszone zijn doorsnijdingen aanwezig die de verbindingen vormen tussen de lager gelegen polder en het hoger gelegen lint. De hoogteverschillen worden op verschillende manieren in de vorm van trappetjes of wegen overbrugd.
• Over bijna de gehele lengte van de overgangszone ligt het Proostdijlaantje, een verbinding in de vorm van een route langs de bovenzijde van de dijk. Deze route is gedeeltelijk onderdeel van wegen en is gedeeltelijk uitgevoerd als 'achterpad'.
• Op enkele plekken in de overgangszone zijn groene plekken ontstaan. Dit zijn aan de polderzijde een dierenweide, enkele parkjes en enkele grotere kavels met vrijstaande woningen. Deze zogenaamde 'parels in de overgangszone' onderscheiden deze zone van zowel het lint als de polder.
• Zichtlijnen spelen in deze zone een belangrijke rol: het kunnen kijken van hoog naar laag of andersom versterkt het beeld van de polder en het lint.

Belangrijk uitgangspunt bij bouwen in de overgangszone

• Het dijklichaam heeft een waterkerende functie. Op de begane grond kan maar in een beperkte diepte gebouwd worden door de eis van het waterschap dat het dijkprofiel met een 1:6 lijn niet doorsneden mag worden. Dit maakt woningbouw op het maaiveld, met handhaving van de huidige ligging van de toeritten tot de woningen, niet mogelijk. Het uitgangspunt leidt er eveneens toe dat er geen woningbouw mogelijk is die qua ruimtelijk beeld c.q. ervaring onderdeel uitmaakt van het dijktalud.

Kansen bij de herontwikkeling in de overgangszone

• De kans om het onderscheidende karakter van deze zone te benadrukken.
• De kans om de overgangszone meer onderdeel te laten zijn van de woonomgeving.
• De kans om de overgangszone beter zichtbaar en beleefbaar te maken.
• De kans om de omgeving van de overgangszone een ruimtelijke kwaliteitsimpuls te geven.

Belangrijke variabelen bij het versterken van de beleving en het gebruik van de overgangszone

• De bouwhoogte: hoe verhoudt de hoogte zich tot de omgeving enerzijds en hoe verhoudt onbebouwd zich tot bebouwd (inclusief parkeren) anderzijds?
• De situering in de overgangszone: hoe past het complex in de overgangszone, zonder dat het onderscheidende karakter van deze zone (ten opzichte van de hoger gelegen dijk, als ook de voet van de dijk in de polder) wordt aangetast?
• De zichtlijnen over de overgangszone: hoe open en transparant wordt deze zone? Kan de overgangszone daadwerkelijk worden herkend als overgang tussen hoog en laag?
• De hoogteverschillen: hoe worden de hoogteverschillen overbrugd? Hoe worden deze benut in de herontwikkeling als kenmerk van de locatie?

4.2 Functionele analyse

Woningvoorraad

De bestaande woningen uit 1957 verkeren in een slechte bouwkundige en woontechnische staat. Ze zijn niet geschikt voor een brede doelgroep en zeker niet voor ouderen, in verband met de beperkte afmetingen van een aantal ruimten zoals de slaapkamer, het toilet en de badkamer. Daarnaast is de toegankelijkheid van de woningen vanaf de openbare weg vanwege de hoogteverschillen niet langer acceptabel.

Door de woningen te vervangen door nieuwe gelijkvloerse woningen met lift wordt aangesloten bij de huidige vraag. Eveneens wordt hierdoor de gewenste doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Nieuwe woningen kunnen optimaal worden ontworpen voor de beoogde doelgroepen. Daarnaast kunnen de nieuwe woningen duurzaam worden ontworpen en gebouwd, waarbij de levensduur en het gebruik maar ook de uitstraling van het gebouw centraal staan.

Bereikbaarheid en toegankelijkheid
Het plangebied is per fiets, auto, openbaar vervoer en te voet goed bereikbaar via onder andere de Anselmusstraat. Door de hoofdentree van het appartementengebouw te situeren op het niveau van de Gosewijn van Aemstelstraat kan de toegankelijkheid sterk worden verbeterd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om van uit de galerijzijde een aansluiting te maken op het Proostdijlaantje. Dit vormt dan een alternatieve gelijkvloerse looproute naar het (winkel)centrum van Mijdrecht, wat het gebouw extra geschikt maakt voor de doelgroep van ouderen. Aan de zijde van de Gosewijn van Aemstelstraat kunnen voldoende parkeervoorzieningen gecreëerd worden, die veilig gelegen zijn en rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit het appartementengebouw.

Groene omgeving
Het groene beeld aan de zijde van het Proostdijlaantje (dijkje) is karakteristiek en moet zoveel mogelijk behouden blijven. Datzelfde geldt voor het groene beeld aan de zuidzijde van het plangebied.
De groenstrook* aan de overzijde van het plangebied biedt, met de na overleg met omwonenden voorgestelde inrichting, een mooie kans de leefomgeving te verbeteren met kwalitatief beter groen en parkeerplaatsen. In het groene gebied aan de zuidzijde van het plangebied is na overleg met de omwonenden ruimte gevonden voor kwalitatief goed in het groen in te passen parkeerplaatsen.

(*) deze groenstrook maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan omdat op basis van het geldende bestemmingsplan / beheersverordening een andere (groene) inrichting van deze strook al is toegestaan, inclusief parkeren.

4.3 Planopzet

Hoofdopzet

In de overgangszone wordt, in het verlengde van de bestaande grondgebonden woningen, een appartementencomplex met 24 woningen gesitueerd. Deze locatie ligt tegen het centrum van Mijdrecht aan en is daardoor zeer geschikt voor huisvesting van de beoogde doelgroep (met name senioren). Tevens leent het gebied zich voor herontwikkeling en inbreiding, waardoor verdere aantasting van groene gebieden buiten de kern van Mijdrecht wordt voorkomen. Natuurlijk moet bij inbreiding extra zorgvuldig naar de inpassing in de omgeving worden gekeken, zowel naar de ruimtelijke effecten als op de gevolgen voor omwonenden.

Het complex wordt als één blok uitgevoerd zodat de resterende groenzones tussen de erfgrenzen van de kavel zoveel mogelijk open en groen blijven, waarbij de afstand tot de naastgelegen woning groter wordt dan nu het geval is. Het complex wordt gebouwd in vier bouwlagen met op de begane grond het parkeren en de bergingen en vanaf het niveau van de dijk drie woonlagen. Het is aanvaardbaar deze bouwmassa stedenbouwkundig in te passen in deze omgeving.

Afbeelding 4.1 Stedenbouwkundige inpassing woonblok en parkeerplaatsen

Situering bouwblok

Aan de noordzijde is een brede zone aangehouden ten opzichte van de aangrenzende kavel met grondgebonden woningen. Deze maat biedt de kans het zicht tussen de voet van de dijk en het Proostdijlaantje op deze plek open te houden. Daarnaast wordt in dit plan geregeld dat aan deze zijde géén doorzichtige of te openen ramen (of andere geveldelen) mogen komen, om inkijk op het betreffende kavel te voorkomen.

Aan de zuidzijde is de afstand tussen de Anselmusstraat en het complex zo groot dat er de mogelijkheid is ontstaan om hier zowel een kleine parkeerplaats als een ruime groene zone te realiseren. Het bouwblok is zo geplaatst dat de bergingen grenzen aan de onderzijde van het talud. Wel is het mogelijk noodzakelijk dat kolommen in het dijklichaam voor ondersteuning moeten zorgen.

Ruimtelijke oriëntatie van de bebouwing

De formele voorzijde, oftewel de adreszijde, is duidelijk gesitueerd aan de Gosewijn van Aemstelstraat. De plek waar men de entree van het pand verwacht met de brievenbussen. Aan deze kant wordt de auto-ontsluiting met de entree gecombineerd. De balkons aan de voorzijde en de hoofdentree geven deze zijde al een formeler en aantrekkelijk beeld. Dit kan nog extra worden versterkt door afwisseling van de diepte en het uitsteken van de balkons en mogelijk ook door een afwisselende situering ten opzichte van de woningplattegrond waardoor het gevelbeeld ook levendiger wordt.

Het Proostdijlaantje heeft een inrichting waar aangrenzend achtertuinen met erfscheidingen zijn gelegen. Het openbare (of gemeenschappelijk) groen zal worden heringericht. Ook deze zijde van het bouwblok kan verbijzonderd worden. Dit kan bijvoorbeeld door verbredingen in de galerij, aandacht voor de verlichting en mogelijk een brugverbinding tussen de eerste verdieping en het dijkniveau.

De situering en oppervlakte van het bouwvlak is nauwkeurig afgestemd op de bouwplannen van de initiatiefnemer, zodat het bouwvlak als een 'maataanduiding' kan worden beschouwd.

Ontsluiting en parkeren

Het complex is bereikbaar via de Gosewijn van Aemstelstraat, die als woonstraat blijft functioneren. Het parkeren wordt grotendeels binnen het plangebied opgelost: deels voor het gebouw en deels aan de voet van de dijk. Een klein gedeelte wordt gerealiseerd aan de overkant van de straat. Door een herinrichting van een groene restzone grenzend aan de achtertuinen van de grondgebonden woningen aldaar langs de van Anselmusstraat, is het mogelijk hier enkele parkeerplaatsen te realiseren met behoud van achteringang van deze woningen en met behoud van de groene uitstraling.

Openbare ruimte

Het groen van het talud wordt als gras uitgevoerd. De grote bomen langs de Anselmusstraat worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Indien mogelijk kunnen enkele solitaire bomen het groene beeld versterken en het complex op een prettige manier ruimtelijk verankeren in de omgeving. De parkeerplaatsen aan de voet van de dijk worden, voor zover deze niet voor het gebouw worden gesitueerd, door een haagje aan het zicht onttrokken.

4.4 Inpassing in de omgeving

Bezonning en privacy

Bij het bepalen van de bouwhoogte is bovendien aandacht besteed aan de positionering van het gebouw ten opzichte van omliggende woningen (denk aan privacy en schaduwwerking). Hiertoe is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage 2 van deze toelichting). Uit de studie blijkt dat de inpassing van een complex van vier lagen op deze locatie aanvaardbaar is uit oogpunt van schaduwwerking op de omgeving.

Ter plaatse van de noordwestgevel van het gebouw zou inkijk mogelijk kunnen zijn op het achtererf van het ten noorden daarvan gelegen perceel. In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat het niet is toegestaan om ter plekke in deze gevel doorzichtige of te openen ramen of geveldelen aan te brengen. Ook wordt de afstand van de nieuwe bebouwing tot dit perceel groter dan de bestaande afstand vanaf de te slopen woning.

Parkeren

Uit gesprekken met omwonenden is gebleken dat men zich zorgen maakt over de parkeersituatie.

Het ontwerpbestemmingsplan ging aanvankelijk uit van 29 parkeerplaatsen voor de gewenste ontwikkeling. Dit aantal was gebaseerd op de normen die volgen uit het Beleidsplan Verkeer 2017-2021 van de gemeente De Ronde Venen. Dat beleid gaat namelijk uit van 1,2 parkeerplek per appartement. Voor 24 appartementen levert dit een aantal van 29 parkeerplaatsen op.

Uit de binnengekomen zienswijzen en gevoerde gesprekken met omwonenden bleek dat er behoefte is aan meer parkeerplaatsen, onder meer vanwege de parkeerdruk vanuit de omgeving. Aangegeven werd dat bewoners van de Anselmusstraat ook in de Gosewijn van Aemstelstraat parkeren vanwege een parkeerverbod in de Anselmusstraat.

Na aanpassing van het verkeerskundig plan zijn 35 parkeerplaatsen in het plan voorzien, in en rondom het plangebied: 10 parkeerplaatsen op een parkeerterrein in het dijktalud ten zuiden van het hoofdgebouw, 15 langsparkeerplaatsen in het plangebied aan de Gosewijn van Aemstelstraat en 10 dwarsparkeerplaatsen in het plantsoen tegenover het gebouw (zie ook afbeelding 4.1). Hierdoor worden er zes parkeerplaatsen meer gerealiseerd dan noodzakelijk is op grond van de parkeerbehoefte van het appartementencomplex. Bovendien wordt door een zorgvuldige inpassing van de parkeerplaatsen het grootste gedeelte van het plantsoen aan de overzijde van de Gosewijn van Aemstelstraat behouden.

Eenrichtingsverkeer

Vooral uit gevoerde gesprekken met omwonenden kwam de wens naar voren om, mede vanwege het aantal geparkeerde auto's langs de weg, éénrichtingsverkeer in de Gosewijn van Aemstelstraat in te stellen, waarbij het verkeer van noord naar zuid rijdt. Er mag worden verondersteld dat de Gosewijn van Aemstelstraat hierdoor minder aantrekkelijk wordt voor parkeerders voor het centrum van Mijdrecht.

De extra parkeerplaatsen in het plantsoen tegenover het gebouw en het instellen van eenrichtingsverkeer vormen formeel geen onderdeel van dit bestemmingsplan. Voor deze aanpassing buiten het bestemmingsplangebied neemt de gemeente te zijner tijd apart een verkeersbesluit.

4.5 Beeldkwaliteit

De hiervoor beschreven stedenbouwkundige opzet is nader uitgewerkt c.q. doorvertaald naar een beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan, als bijlage 1 opgenomen in deze toelichting, schetst de kaders waaraan het uit te werken plan voor deze opgave moet voldoen. Deze kaders vormen enerzijds het beeldkwaliteitsbeleid waarbinnen de architect en aannemer het plan dienen uit te werken. Anderzijds vormen deze kaders mede de toetsingscriteria voor de welstandscommissie.

Het beeldkwaliteitsplan omvat twee beeldkwaliteitskaders: het gebouw en de openbare ruimte. Het kader 'gebouw' gaat onder meer in op de relatie van het complex en de omgeving, de oriëntatie, de entree alsmede de opbouw en materialisering van de gevel. Het kader 'openbare ruimte' gaat specifiek in op de gewenste inrichting van de bijbehorende openbare ruimte. Belangrijke aspecten daarbij zijn het parkeren en de inrichting van het dijktalud.

Het beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op de stedenbouwkundige verkenning en planopzet zoals die voor het ontwerpbestemmingsplan waren gemaakt. Voor beide documenten geldt dat deze ongewijzigd in de bijlagen van dit vastgestelde bestemmingsplan zijn opgenomen. Daardoor wijken sommige teksten of afbeeldingen in deze documenten af van hetgeen uiteindelijk in dit bestemmingsplan is opgenomen. In die gevallen zijn de tekst en de afbeeldingen in de hoofdtekst van de toelichting, in de planregels en op de verbeelding van voorliggend vastgestelde bestemmingsplan dus leidend.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de omgevingsaspecten van het plangebied. Het gaat zowel om milieutechnische aspecten als luchtkwaliteit en geluidhinder als om bijvoorbeeld archeologie en ecologie. Een bestemmingsplan vraagt vanuit de invalshoek van deze onderwerpen om een nadere toelichting, in het bijzonder voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan bedrijven en milieuzonering, mobiliteit, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, bodemkwaliteit, water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie.

5.1 Bedrijven en milieuzonering

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan hinder door bedrijven in algemene zin.

Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder veroorzaken door onaangename geuren, lawaai, stof, trillingen of drukke verkeersbewegingen. Het is daarom wenselijk als bedrijfsactiviteiten op een zekere afstand van woningen en andere hindergevoelige functies zijn gesitueerd. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

Kader 

In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. Niet ieder bedrijf heeft evenveel invloed op de omgeving. In de handreiking worden bedrijfsactiviteiten daarom ingedeeld in zes categorieën. Per milieucategorie zijn richtafstanden opgenomen die aangehouden kunnen worden om hinder te voorkomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in afstanden tot een 'rustige woonwijk' en tot een gebied met een menging van functies; 'gemengd gebied'.

In tabel 5.1 zijn de richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De bedrijvigheid kan volgens de handreiking van de VNG ingedeeld worden in categorieën die lopen van 1 tot en met 6. Hierbij lopen de richtafstanden uiteen van 0 meter tot 1500 meter.

Projectsituatie

De bebouwing rondom het plangebied valt aan te merken als 'rustige woonwijk'. Rondom het plangebied zijn voor het overgrote deel woningen aanwezig. In de nabije omgeving van het plangebied is een tankstation gelegen. Er wordt geen LPG verkocht en valt op basis van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' binnen categorie 2. Dit betekent dat voor geur en geluid een afstand van 30 meter in acht gehouden moet worden. De nieuwe woningen zijn op meer dan 30 meter afstand gelegen en daardoor vormt ze geen probleem voor de ontwikkeling.

Er liggen verder geen bedrijven die milieubelastende activiteiten uitvoeren rondom het plangebied. Er is dus geen sprake van een belemmering voor het voorliggende plan of anderzijds bedrijven die beperkt worden door de komst van de nieuwe woningen.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van milieuzonering kan gesteld worden dat met de voortzetting van de woonfunctie door het realiseren van nieuwe woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat.

5.2 Mobiliteit

Inleiding

Voor een goede ruimtelijke ordening is een goede verkeersafwikkeling en een veilige verkeersontsluiting van alle modaliteiten van belang. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen.

Een onderdeel van dat onderzoek betrof voor dit plan mede een buurtschouw op 26 oktober 2017, naar aanleiding van enkele ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de schouw zijn met name mobiliteitsaspecten besproken. De schouw heeft voorts geleid tot het opstellen van een nieuwe inrichtingsschets van het plangebied en directe omgeving ervan. Deze inrichtingsschets is opgenomen in paragraaf 4.1, alsmede in bijlage 3 van deze toelichting.

Ontsluiting

De nieuw te realiseren woningen worden ontsloten via de bestaande wegenstructuur rondom

het plangebied. Er is via de Gosewijn van Aemstelstraat een directe aansluiting op de Anselmusstraat. Ook de Bozenhoven is goed te bereiken. Op circa 100-150 m van het plangebied zijn bushaltes gelegen aan de Anselmusstraat en de Bozenhoven.

Door de hoofdentree van het appartementengebouw te situeren op het niveau van de Gosewijn van Aemstelstraat kan de toegankelijkheid sterk worden verbeterd, ook voor voetgangers. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om van uit de galerijzijde een aansluiting te maken op het Proostdijlaantje. Dit vormt dan een alternatieve looproute naar het (winkel)centrum van Mijdrecht. De parkeervoorzieningen zijn veilig en rechtstreeks bereikbaar vanuit het appartementengebouw. Het plangebied is zodoende per auto, openbaar vervoer, fiets en voet goed bereikbaar.

Verkeersaantrekkende werking

Door het planvoornemen worden er 24 woningen toegevoegd aan het plangebied. Hierdoor neemt het verkeer ook toe van en naar het plangebied. Op basis van CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' kan de verkeersaantrekkende werking worden bepaald. Hierbij wordt uitgegaan van de worst-case scenario (waarbij ervan uit wordt gegaan dat de gronden nu geen bestemming/functie heeft en er planologisch op dit moment geen verkeersaantrekkende werking is) en wordt de verkeersaantrekkende werking van de huidige woningen buiten beschouwing gelaten.

Bij het bepalen van de verkeersaantrekkende werking zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: als stedelijkheidsgraad is de gemeente De Ronde Venen (matig stedelijk) aangehouden, waarbij de woningen zijn gelegen in de 'schil centrum'. Het type woningen dat wordt gerealiseerd is huurappartementen in het midden/goedkope segment. De maximale verkeersaantrekkende werking is in onderstaande tabel aangehouden. Dit resulteert in de volgende verkeersaantrekkende werking:

functie	aantal	CROW-317 norm	per	totaal
wonen	24	3,8	woning	91,2

Op basis van de rekentool van CROW zijn er gemiddeld 92 verkeersbewegingen per etmaal te verwachten door de realisatie van 24 woningen. Er staan momenteel 8 woningen. Dat betekent dat de toename van het aantal verkeersbewegingen lager zal zijn dan 92. Deze toename van het aantal verkeersbewegingen zal niet leiden tot problemen met de verkeersafwikkeling via de bestaande wegenstructuur.

De Gosewijn van Aemstelstraat maakt onderdeel uit van een autoluwe fietsroute binnen de kern Mijdrecht. De toename van verkeersbewegingen betekent dat meer menging van auto- en fietsverkeer zal plaatsvinden, maar niet zodanig dat het autoluwe karakter en de veiligheid van fietsers in het geding zullen komen. In de huidige situatie is in het plangebied immers ook sprake van een woonfunctie, waardoor het totale aantal extra verkeersbewegingen in de praktijk lager zal zijn dan de genoemde 92 verkeersbewegingen per etmaal.

Parkeren

Bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen is gebruik gemaakt van het verkeersbeleid van de gemeente De Ronde Venen. Het beleid schrijft voor dat 1,2 parkeerplaatsen per woning aanwezig dienen te zijn. Dit betekent dat bij de realisatie van 24 appartementen minimaal 29 parkeerplaatsen nodig zijn. Op en direct aangrenzend aan de bouwlocatie is voldoende ruimte om aan deze parkeerbehoefte te voldoen.

Afbeelding 5.1 Stedenbouwkundige inpassing woonblok en parkeerplaatsen

Voor het gebouw komen 15 langsparkeerplaatsen aan de Gosewijn van Aemstelstraat, aan de zuidzijde van het plangebied wordt aan de voet van de dijk een parkeervoorziening met 10 plaatsen gerealiseerd. In de groene restruimte tegenover deze locatie worden de overige 4 parkeerplaatsen voor het plan gerealiseerd, plus nog eens 6 plekken ter compensatie van het huidige informele parkeren in de Gosewijn van Aemstelstraat.

Conclusie

Uit oogpunt van mobiliteit (verkeer en parkeren) is het plan aanvaardbaar en in de omgeving inpasbaar.

5.3 Luchtkwaliteit

Kader

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet betreft een wijziging van de Wet milieubeheer en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkelingen, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een project draagt "niet in betekenende mate" bij aan de luchtverontreiniging als de 1% grens niet wordt overschreden. De 1% grens is gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 0,4 microgram/m3, voor zowel PM10 als NO2. Projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn onder andere:

• woningbouwlocaties met niet meer dan 500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg en 1000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 33.333 m² bij één ontsluitingsweg en 66.667 m² bij twee ontsluitingswegen;
• bepaalde landbouwinrichtingen.

Plansituatie

In het onderhavige plan worden 24 woningen toegestaan, waarvan 8 ter vervanging van bestaande woningen. Het aantal woningen blijft ruim beneden de 500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg. Daarom kan geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 1% niet wordt overschreden en dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

De ontwikkeling van woningen die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt zorgt niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Het project blijft ruim onder de hiervoor genoemde NIMB-grenswaarden waardoor het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk is. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen knelpunt voor het bestemmingsplan.

5.4 Geluidhinder

Wettelijk kader

Bij het aspect geluid zijn verschillende bronnen van belang, waaronder in ieder geval verkeerslawaai. De regelgeving ten aanzien van geluidhinder is vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Sinds 2007 is deze wet aangepast aan de Europese richtlijnen voor geluidhinder. De Wgh biedt een toetsingskader voor het geluidsniveau op de gevel van woningen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. De voorkeursgrenswaarde is de geluidbelasting die voor de verschillende geluidgevoelige bestemmingen op basis van de Wgh in ieder geval toelaatbaar wordt geacht en waarvoor het dan ook niet nodig is geluidreducerende voorzieningen te treffen. Indien de geluidbelasting hoger is dan de zogenoemde maximale ontheffingswaarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Onderzoek

In het kader van de bouw van de nieuwe woningen is door Royal HaskoningDHV een akoestisch onderzoek uitgevoerd (april 2015, actualisatie 2016). Volgens de Wet geluidhinder dient te worden getoetst aan de regelgeving en de grenswaarden van deze wet. Het bouwplan ligt binnen de wettelijke geluidzone van de Rondweg. De omliggende wegen Gosewijn van Aemstelstraat en Anselmusstraat hebben in de plansituatie (2025) een 30 km/uur regime en hebben daardoor geen wettelijke geluidzone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn deze wegen wel meegenomen in deze beschouwing. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting.

Resultaten akoestisch onderzoek

Uit de resultaten voor de Rondweg blijkt dat er bij de nieuwbouwwoningen geen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB ten gevolge van deze weg.

De geluidbelasting ten gevolge van de Gosewijn van Aemstelstraat en de Anselmusstraat is maximaal 53 dB. De milieusituatie wordt als 'stedelijk toelaatbaar' beoordeeld.

Conclusie

De volgende conclusies kunnen getrokken worden wat betreft het wegverkeerslawaai.

• Ten gevolge van wegverkeer (Rondweg) wordt voldaan aan de voorkeurswaarde. Een onderzoek naar maatregelen is voor de nieuwbouw ten gevolge van het wegverkeer niet van toepassing. Het is niet nodig hogere waarden vast te stellen en ingevolge art. 110f Wgh behoeft geen aandacht te worden geschonken aan cumulatie van geluid.
• De milieusituatie ten gevolge van de 30 km/uur wegen (Gosewijn van Aemstelstraat en Anselmusstraat) op de nieuwbouwlocatie kan worden beoordeeld als "stedelijk toelaatbaar"

De laatstgenoemde constatering betekent ook dat vanwege de nieuwbouw binnen dit bestemmingsplan de geluidbelasting op bestaande woningen in de omgeving eveneens als aanvaardbaar mag worden beschouwd.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Opmerking: na uitvoering van het onderzoek is het bouwvlak licht naar het noorden verschoven, conform het beeldkwaliteitsplan d.d. 6 april 2017. Dit heeft geen juridisch-planologisch relevante gevolgen voor de hiervoor getrokken eindconclusie.

5.5 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven. In deze paragraaf wordt, voor zover van toepassing op het plangebied, ingegaan op het beleid en regelgeving rond externe veiligheid. Daarnaast wordt aangegeven op welke manier hier in het bestemmingsplan rekening mee wordt gehouden.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

- Plaatsgebonden risico (PR):

Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

- Groepsrisico (GR):

Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Risicokaart

Op grond van de Wet rampen en zware ongevallen (Wrzo) van het ministerie van BZK zijn gemeenten verplicht risico's te inventariseren. Het resultaat van deze inventarisatie en de gegevens uit het risicoregister worden getoond op de provinciale risicokaart. De risicokaart biedt een overzicht van de veiligheidsrisico's en is openbaar via internet toegankelijk (www.risicokaart.nl). De risicokaart is daarmee een belangrijke informatiebron voor burgers die via de risicokaart kunnen zien welke risicovolle bedrijven (LPG-stations, chemische bedrijven of bijvoorbeeld vuurwerkopslag), transportroutes of buisleidingen in hun directe omgeving liggen. Deze risicokaart is ook gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Plansituatie

De gegevens van de risicokaart van de provincie Utrecht nabij het plangebied (nabij centrum Mijdrecht) geen risicobronnen zien. Het voorgenomen initiatief zelf betreft ook geen risicovolle activiteit.

Afbeelding 5.1 uitsnede risicokaart provincie Utrecht

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.6 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader
Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen die een gevoeliger bodemgebruik tot gevolge hebben, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering op kan leveren voor de realisatie hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld om dat de kosten van de sanering te hoog zijn.

Om dit in beeld te krijgen zal de kwaliteit van de bodem op de ontwikkelingslocaties vastgesteld moeten worden en zal, ingeval de bodemkwaliteit niet aansluit bij de functie, een inschatting van kosten moeten worden gemaakt om de bodemkwaliteit in overeenstemming te brengen met de beoogde functie. Daarnaast geldt dat de ontwikkelingen een eventueel benodigde aanpak van ernstige gevallen van bodemverontreiniging niet mag frustreren.

Plansituatie

Om inzicht te krijgen in de bodemkwaliteit is een bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in de rapportage "Nader bodemonderzoek nieuwbouw aan de Gosewijn van Aemstelstraat te Mijdrecht" (Van Dijk Geo- en milieutechniek, 13 augustus 2015, nr. 152046). Dit rapport is opgenomen in bijlage 9 van deze toelichting.

Veldbezoek en geschiedenis van het gebied

• Tijdens veldinspectie zijn geen bijzonderheden op of aan de bodem en aanwezige begroeiing waargenomen, die zouden kunnen duiden op een mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging.
• Voor de bebouwing van het plangebied was het in gebruik als grasland / weiland. Over de locatie zijn niet of nauwelijks historische gegevens bekend, dus ook geen calamiteiten of andere bijzonderheden.
• De watergang aan de noordoostzijde van het Proostdijlaantje heeft een verontreinigde sliblaag. De omvang van de verontreiniging is voldoende onderzocht.

Resultaten eerder uitgevoerd (verkennend) onderzoek d.d. 12 juni 2015

• De toplaag van de bodem is licht verontreinigd met enkele zware metalen en deels (zuidzijde) licht met PAK. De onderlaag is over het algemeen licht tot matig verontreinigd met koper en lood met plaatselijk (zuidzijde) een sterk verhoogd gehalte aan lood in de bodemlaag van 1,0 tot 1, 5 m-mv. De omvang van de sterk met lood verontreinigde grond is onbekend. De matige tot sterke verontreiniging met koper en lood in de onderlaag is mogelijk toe te schrijven aan toegepast ondergronds leidingswerk. een relatie met de achtergelegen sloot wordt echter ook niet uitgesloten. Het grondwater is hooguit licht verontreinigd.
• Met betrekking tot de matige tot sterke verontreiniging met koper en lood in de onderlaag van de bodem is er (afhankelijk van de omvang) mogelijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m³). Deze sterke verontreiniging is onderzocht tijdens het nader onderzoek.

Resultaten nader onderzoek d.d. 13 augustus 2015

• De hiervoor genoemde sterke verontreiniging met lood beperkt zich tot twee puntverontreinigingen (< 25 m³) waarvan één ter plaatse van het centrale deel van de planlocatie en één ter plaatse van het zuidelijk deel van de locatie. In het kader van de Wet bodembescherming is er gezien de omvang van de loodverontreiniging geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
• De vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de toekomstige nieuwbouw op grond van de Wet bodembescherming.
• Indien ter plaatse van de matige tot sterke koper- en/of loodverontreiniging dieper gegraven wordt dan 0,5 m/mv wordt aanbevolen om deze verontreiniging op voorhand te verwijderen tot klasse 'wonen' of tot de plaatselijke maximaal toegestane achtergrondwaarde.

Conclusie

Hoewel verontreinigingen zijn aangetroffen, welke mogelijk moeten worden afgevoerd, zijn aard en omvang zodanig (beperkt) dat de uitvoerbaarheid van het plan hierdoor niet wezenlijk wordt geraakt.

Uit oogpunt van bodemkwaliteit is het bestemmingsplan daarom aanvaardbaar te noemen.

Voor het bestemmingsplan is het voorhanden zijnde bodemonderzoek toereikend om conclusies te kunnen trekken over de vraag in hoeverre de bodemkwaliteit eventueel een belemmering vormt voor de financiële uitvoerbaarheid. Voor de omgevingsvergunning moet het bodemonderzoek echter geactualiseerd worden.

5.7 Water

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan in een zo vroeg mogelijk stadium in gesprek komt met in dit geval de gemeente en de waterbeheerder (Waternet).

Onderlinge goede afspraken moeten ervoor zorgen dat het waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed wordt toegepast en uitgevoerd. Het watertoetsproces sluit aan bij bestaande procedures en beleid. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen, en een positief wateradvies vanuit het waterschap. De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in deze waterparagraaf. De gehele waterparagraaf is opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting.

Beleid en wetgeving

Kaderrichtlijn Water

In de Europese Kaderrichtlijn Water is per land een resultaatverplichting vastgelegd voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe.

Bestuursakkoord Water

In het Bestuursakkoord water (2011) zijn afspraken gemaakt over een doelmatige aanpak van de wateropgaven die er zijn. Uitgangspunten van het Bestuursakkoord Water zijn het beschermen van Nederland tegen overstromingen, een goede waterkwaliteit en de beschikbaarheid van voldoende zoet water. Dit moet onder andere leiden tot minder kosten en bestuurlijke druk.

Waterschapsbeleid
Voor dit plan zijn de volgende beleidsdocumenten van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) van belang:

• Waterbeheerplan AGV (2016-2021);
• Keur AGV en bijbehorende documenten;
• Legger tussenboezemkeringen binnen en buiten Amsterdam.

In het waterbeheerplan zijn de hoofddoelen van het waterschap uiteengezet (zorg voor veiligheid voldoende schoon water en de omgang met afvalwater). In de Keur is onder andere aangegeven hoe in ruimtelijke plannen met water moet worden omgegaan. Voor een aantal thema's zijn de regels voor activiteiten met een vergunningplicht verder uitgewerkt in de Beleidsregels Keurvergunningen. De Legger is een concrete uitwerking van de onderhoudsverplichtingen uit de Keur voor wateren en waterkeringen.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in polder de Derde Bedijking, peilgebied 48-5. Polder de Derde Bedijking voert overtollig water af via een gemaal naar de Kromme Mijdrecht (Amstellandboezem). Binnen het plangebied bevindt zich geen water. Het dichtstbijzijnde water in deze polder ligt langs de Anselmusstraat en heeft een peil van NAP -5,6 m (Trajectinuswetering). Hiervandaan stroomt het water via een stuw naar de Zuidersloot en vervolgens naar het gemaal. In droge perioden kan water worden ingelaten vanuit de boezem.

De locatie ligt volledig binnen de contouren van de binnenbeschermingszone van een secundaire waterkering (kering tussen Groot Wilnis Vinkeveen en polder de Derde Bedijking) en gedeeltelijk in de kernzone van de kering. Het plangebied ligt aan de lage zijde van de kering. Langs de hoge zijde van de kering loopt een primaire watergang (Vinkeveense boezem). Het waterpeil aan de hoge zijde is NAP -2,15 m en in het peilgebied waar de locatie in ligt (lage zijde), is het peil NAP -5,6 m. De ligging van de keringen inclusief beschermingszones is aangegeven in de verbeelding van het bestemmingsplan.

Door de diepe ligging van de polders is er op regionaal niveau in het gebied sprake van (brakke) kwel. De stijghoogte in het eerste watervoerende pakket ter plaatse van het plangebied bedraagt NAP -5,7 m. De lokale grondwaterstand verloopt van NAP -2,15 m tot NAP -4,85 m. (Bron: van Dijk Geotechniek). Doordat de stijghoogte in het eerste watervoerende pakket lager is, is ter plaatse van het plangebied lokaal sprake van wegzijging.

Ten behoeve van het onderzoek naar de stabiliteit van het dijklichaam, is de maaiveldhoogte op verschillende plaatsen in het plangebied gemeten. Het laagst gemeten niveau bedraagt NAP -4,03 m. De freatische grondwaterstand op deze locatie werd tijdens het onderzoek bepaald op NAP -4,87 m. De drooglegging was op dat moment 84 cm. In de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie zijn geen klachten bekend ten aanzien van grondwateroverlast.

Nieuwe situatie

Peilbeheer

De ontwikkelingen in het plangebied hebben geen consequenties voor het peilbeheer onder normale omstandigheden en in droge perioden. Als gevolg van de toename van het verhard oppervlak hebben de ontwikkelingen in het plangebied wel consequenties voor het peilbeheer tijdens eventuele wateroverlast situaties. Door het vervangen van de bestaande bebouwing door 24 nieuwe appartementen neemt de verharding in het plangebied toe, waardoor neerslag sneller afstroomt en grotere stijging van het oppervlaktewaterpeil kan veroorzaken.

In tabel 5.1 zijn zowel voor de huidige als voor de toekomstige situatie de verdeling van verschillende typen oppervlak gegeven, uitgaande van het stedenbouwkundig plan (zie ook figuren 1.1 en 4.1). De totale maximale toename van het verhard oppervlak bedraagt circa 560 m² als gevolg van een verdubbeling van het dakoppervlak. Er worden weliswaar nieuwe parkeerplaatsen aangelegd, maar netto neemt het totale oppervlak van wegen en overige verharde oppervlakken niet toe. Aangezien de totale toename verhard oppervlak minder dan 1.000 m² is, betekent het dat compensatie (in de vorm van oppervlaktewater of een vergelijkbare oplossing) niet nodig is.

Tabel 5.1 Verdeling verschillende typen oppervlak binnen het plangebied (circa m²)

	Huidig	Toekomstig
Onverhard (tuin, openbaar groen)	3.900	3.340
Wegen en overig verhard	900	550
Dakoppervlak	455	1.365
Open water	0	0
Totaal	5.255	5.255

Wanneer verharding een minimale doorlatendheid heeft van 90 l/s/ha kan het oppervlak als volledig onverhard worden beschouwd.

Waterkeringen 

Gezien het feit dat de locatie in de kern- en beschermingszone van de regionale kering ligt, is in een vroeg stadium van het project contact gezocht met Waternet (uitvoerende organisatie van het waterschap AGV). Aangegeven werd dat het dijkprofiel met een talud van 1:6 niet doorsneden mag worden door de nieuwbouw, waardoor op de begane grond maar in beperkte mate in de diepte gebouwd kan worden. Tevens werden verschillende aanvullende eisen gesteld.

In opdracht van GroenWest is door van Dijk Geo- en Milieutechniek gekeken naar de eisen die de waterkeringen aan bouwplannen stelt en of het voorliggende plan aan deze eisen voldoet. Dit proces is beschreven in het rapport "Herziene - aangevuld beschouwing Stabiliteit dijklichaam voor de nieuwbouw aan de Gosewijn van Aemstelstraat te Mijdrecht (Van Dijk Geo- en milieutechniek, 27 maart 2015). Dit rapport is opgenomen in bijlage 6 van deze toelichting.

In dit rapport zijn de diverse faalmechanismen voor de dijk beoordeeld (stabiliteit van de huidige kering en tijdens de geplande tijdelijke ontgraving voor het verwijderen van de bestaande constructie in de dijk) en zijn afspraken over de uitvoering van de werkzaamheden vastgelegd (zoals tijdelijk afsluiten van de dijk tijdens de ontgravingswerkzaamheden), zodat ook tijdens de bouw de stabiliteit van het dijklichaam is gewaarborgd. Ten slotte zijn uitgangspunten vastgelegd over het ontwerp van de nieuwe palenfundering, bijvoorbeeld over toekomstige aanvullingen van het dijklichaam en dat in het ontwerp rekening wordt gehouden met een horizontale paalbelasting als gevolg van eenzijdige ophogingen.

Het waterschap deelt de conclusies en aanbevelingen uit het rapport omtrent de stabiliteit van het dijklichaam. Uit het rapport kan worden afgeleid dat het waterkerende vermogen niet nadelig wordt beïnvloed in de toekomstige situatie en dat de (onbelaste) uitvoeringssituatie voldoende is verzekerd.

Afvalwater en hemelwater

De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van stedelijk afvalwater en voor de inzameling en verwerking van afvloeiend hemelwater (Wet milieubeheer en Waterwet). In de Waterwet is ook vastgelegd dat de gemeente de zorg heeft voor het treffen van maatregelen in openbaar gebied om nadelige gevolgen van de grondwaterstand (in samenhang met de bestemming) te voorkomen of te beperken.

In het rioleringsplan van de gemeente De Ronde Venen (vastgesteld op 30 november 2017) is vastgelegd hoe de gemeente deze zorgplichten invult. Hierin is ook opgenomen dat er bij de bouw geen uitlogende materialen (koper, lood en zink) en geen verduurzaamd hout mogen worden toegepast.

De bestaande bebouwing is door middel van individuele strengen aangesloten op het gemengde riool van de Anselmusstraat. De gemeente geeft aan dat bij de herontwikkeling van deze locatie hemelwater en vuilwater gescheiden aangeleverd moeten worden.

Grondwater

De bouwplannen mogen geen negatieve effecten hebben op het grondwater. Er is gekeken naar de volgende aspecten:

• Ontwateringsdiepte. De vloer van de onderste bouwlaag ligt op NAP -3,6 m ligt. Hoewel de drooglegging 2 m is, is de ontwateringsdiepte lokaal kleiner door het verloop van de grondwaterstand in het dijklichaam. Voor gedetailleerde grondwatergegevens wordt verwezen naar het rapport Herziene - aangevuld beschouwing Stabiliteit dijklichaam voor de nieuwbouw aan de Gosewijn van Aemstelstraat te Mijdrecht (27 maart 2015). In de onderste bouwlaag bevinden zich bergingen. Er valt daarom geen risico op grondwateroverlast te verwachten.
• Risico op toename van kwel. Tot op circa NAP -9 m bevindt zich de deklaag met een niet goed doorlatende opbouw. Aangezien het toekomstige wegcunet niet door deze deklaag heen snijdt, is er geen risico op een lokale toename van kwel.
• Afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater. Omdat de onderste verdieping bovenop het dijktalud ligt, belemmert de toekomstige bebouwing de afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater niet.

Advies waterschap

De watertoets is een iteratief proces dat de waterhuishoudkundige effecten als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied in beeld brengt en aangeeft hoe omgegaan wordt met eventuele negatieve effecten. In de bijlagen 2 en 3 van de waterparagraaf zijn een verslag van het watertoetsoverleg en een schriftelijke reactie van het waterschap opgenomen. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in de waterparagraaf.

Conclusie

Het plan is uit oogpunt van een goede waterhuishouding aanvaardbaar en uitvoerbaar.

5.8 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. Beide zijn, sinds 1 januari 2017, in Nederland geregeld in de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

Het doel van de natuurwetgeving is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De wetgeving kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene ontheffing voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is ontheffing mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel afgeweken worden na een uitgebreide toetsing.

Gebiedsbescherming

Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van Natuurnetwerk Nederland (NNN) - voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) - alsmede van beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Quickscan

De mogelijke effecten van dit plan op de aanwezige flora en fauna moet in beeld worden gebracht. Hiervoor is een quickscan ecologie uitgevoerd. In de quickscan is gekeken of in het plangebied planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die een beschermde status hebben en/of negatieve effecten te verwachten zijn op deze beschermde soorten. Daarnaast wordt gekeken of het plan (mogelijk) negatieve invloed heeft op beschermde natuurgebieden of het Natuurnetwerk Nederland.

De quickscan is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting.

Soortenbescherming

Effecten op broedvogels (inclusief vogels waarvan het nest jaarrond is beschermd) en vleermuizen kunnen niet worden uitgesloten op grond van deze quickscan. Om te bepalen of deze soorten daadwerkelijk voorkomen en wat de functie van het plangebied is voor deze soorten is aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze soorten verricht (zie hierna). Het gaat om vleermuizen en broedvogels waarvan het nest jaarrond is beschermd (huismus, gierzwaluw en sperwer). Aanvullend onderzoek naar algemene broedvogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd is niet nodig. Er wordt hiervoor in principe geen ontheffing verleend en mitigerende maatregelen om effecten te voorkomen zijn goed te realiseren.

Los van eventuele aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen is het groen in het plangebied mogelijk
onderdeel van vast jachtgebied en/of een doorgaande vliegroute door de bebouwde kom van Mijdrecht. Het groen in het plangebied blijft echter grotendeels behouden. Wanneer werkzaamheden overdag worden uitgevoerd en geen nachtelijke verlichting wordt toegepast blijft de vliegroute behouden en treden geen effecten op.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten de begrenzing en op grote afstand van het Natuurnetwerk Nederland. Negatieve effecten ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland zijn niet aan de orde.

Het plangebied ligt op een afstand van minimaal 4 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen en de Haeck en op ruimere afstand van Botshol (6 km) en de Oostelijke Vechtplassen (> 10 km). Dat betekent dat alleen sprake kan zijn van externe effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelen van dit gebied. Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Mijdrecht en ligt op relatief grote afstand (>4 km richting het zuiden en > 6 richting het noordoosten) van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden. Tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden ligt de bebouwde kom van Mijdrecht en intensief agrarisch gebied. De belangrijkste ontsluitingswegen van Mijdrecht liggen niet in of in de directe nabijheid van de genoemde Natura 2000-gebieden. Een toename van het aantal verkeersbewegingen leidt daarom niet tot een toename van de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Nieuwkoopse Plassen en de Haeck, Botshol en de Oostelijke Vechtplassen. Negatieve effecten ten aanzien van Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie zijn daarmee niet aan de orde. Externe effecten op de meervleermuis voor de Nieuwkoopse Plassen en de Haeck en Botshol zijn niet op voorhand uit te sluiten. Hiervoor is aanvullend onderzoek gedaan (zie hierna).

Aanvullend onderzoek

Het aanvullend onderzoek betreft een vervolgonderzoek naar enkele wettelijk beschermde soortgroepen. Het gaat om de soort(groep)en huismus, gierzwaluw, sperwer, vleermuizen en, meer specifiek, de meervleermuis.

Op grond van de aanwezigheid en verspreiding van beschermde soorten in het plangebied en de functie van het plangebied voor deze soorten kan exact worden bepaald of, en zo ja welke, negatieve effecten te verwachten zijn. Op basis hiervan kunnen maatregelen getroffen worden waardoor negatieve effecten kunnen worden gemitigeerd en/of gecompenseerd. Wanneer schadelijke effecten niet volledig zijn te mitigeren is tevens een ontheffing nodig.

Resultaten

Uit het onderzoek is gebleken dat mitigerende maatregelen nodig zijn om effecten op vleermuizen te minimaliseren, hoewel effecten ten aanzien van foerageergebied en vliegroutes volledig zijn te voorkomen. Ook effecten ten aanzien van één paarverblijfplaats zijn te voorkomen, en effecten ten aanzien van een tweede paarverblijfplaats kunnen worden geminimaliseerd, maar verstoring van deze verblijfplaatsen (van de gewone dwergvleermuis) is niet volledig is te voorkomen (zie verder hierna onder het kopje Overweging). Voorts blijkt de meervleermuis afwezig te zijn in het plangebied. De Natuurbeschermingswet vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling of uitvoering van het bestemmingsplan.

In het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig en het plangebied heeft geen functie voor broedvogels waarvan het nest jaarrond is beschermd. Er is aangetoond dat de huismus, gierzwaluw en sperwer geen of weinig binding hebben met het plangebied. Ook de bosuil die is waargenomen heeft geen broedplaats in het plangebied. In het plangebied broeden wel vogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Dit gaat om algemene soorten van tuin en park, zoals winterkoning, merel, koolmees, turkse tortel, heggenmus, zwartkop, roodborst et cetera.

Overweging
Het bevoegd gezag beschouwt het verlies van verblijfplaatsen, waarbij van tevoren voldoende vervangende verblijfruimte wordt geboden zodat er in de tijd sprake is van behoud van functionaliteit, als een verstoring (en niet als beschadiging, wegname of vernieling). Daarvoor is een ontheffing nodig voor de gewone dwergvleermuis. Ervan uitgaande dat afdoende maatregelen worden genomen, blijft de functionaliteit van de paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis gegarandeerd en is de gunstige staat van instandhouding op lokaal niveau niet in het geding. Dat betekent dat er zicht is op het verlenen van een ontheffing voor het verstoren van verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis.

Conclusie

Het plan heeft nauwelijks negatieve effecten op flora- en fauna. Alleen verstoring van verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis kan niet worden voorkomen. Hiervoor moet ontheffing worden aangevraagd. Er bestaat zicht op het verlenen van deze ontheffing.

Effecten ten aanzien van een mogelijke vliegroute zijn niet aan de orde, mits geen nachtelijke verlichting wordt toegepast. De gemeente borgt via privaatrechtelijke afspraken het nakomen van maatregelen.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moeten echter nog worden onderzocht (en zo nodig geregeld):

• mitigerende maatregelen om de effecten op vleermuizen te minimaliseren;
• aanvragen ontheffing voor verstoren verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis;
• actualisering van de quickscan naar het voorkomen van soort(groep)en.

Voor vaststelling van dit bestemmingsplan is voldoende informatie beschikbaar waaruit blijkt dat het plan uit oogpunt van instandhouding van ecologische waarden aanvaardbaar is.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader

Erfgoedwet

De nieuwe Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveau's zoals die in de huidige wetten en regelingen gelden tenminste worden gehandhaafd.

Op grond van deze wet moeten gemeenten in het kader van ruimtelijke ordening ook rekening houden met het archeologisch erfgoed. In dat kader dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan inventariserend archeologisch onderzoek te worden gedaan, zodat in het plan - indien nodig - een passende regeling kan worden getroffen om aanwezige archeologische waarden te beschermen. In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat in een bestemmingsplan niet alleen een beschrijving moet staan op welke wijze rekening gehouden wordt met aanwezige of te verwachten monumenten in de grond (archeologie), maar ook met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek, verkennend booronderzoek

De gemeente De Ronde Venen heeft een specifiek archeologisch beleid vastgesteld en beschikt over een Archeologische Verwachtings- of Beleidsadvieskaart. Volgens het vigerende beleid dient voor het plangebied in eerste instantie een bureauonderzoek opgesteld te worden in de vroegste fase van de planvorming. Het doel van het bureau onderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting aan de hand van bestaande bronnen over bekende of verwachte landschappelijke, historische en archeologische waarden.

Het bureauonderzoek voor dit plan is uitgevoerd door Synthegra. Op basis van dit onderzoek zijn vervolgens een inventariserend veldonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn integraal beschreven in de rapportage 'Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek' (Synthegra, 8 december 2015, nr. S150015). Het rapport is opgenomen in bijlage 8 van deze toelichting. Hierna worden de belangrijkste conclusies uit de onderzoeken beschreven.

Resultaten

Bureauonderzoek

Het doel van het archeologisch bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Voor het plangebied gold op basis van het bureauonderzoek een hoge verwachting voor nederzettingsresten uit het neolithicum en een middelhoge verwachting voor nederzettingsresten uit de bronstijd tot en met de vroege middeleeuwen. Voor de late middeleeuwen en de nieuwe tijd gold een hoge verwachting.

Inventariserend veldonderzoek / verkennend booronderzoek

Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen van deze verwachting. Het onderzoek heeft de volgende uitkomsten opgeleverd:

Opbouw van de ondergrond en intactheid bodemprofiel

Aan de basis van alle boringen is een klastisch pakket aangetroffen. In vijf van de 6 boringen bestaat dit pakket geheel uit siltige klei, waarin rietresten zijn aangetroffen. In boring 4 is tussen 100 en 170 cm beneden maaiveld ook een kleipakket aangetroffen, maar daaronder is tot 200 cm beneden maaiveld een laag zeer fijn zwak kleiig zand opgeboord. Deze afzettingen worden gerekend tot het Laagpakket van Wormer, dat onderdeel uitmaakt van de Formatie van Naaldwijk. Op deze afzettingen ligt een pakket veen (Hollandveen Laagpakket, Formatie van Nieuwkoop). Ter plaatse van boring 4 is geen intact veen aanwezig. Op het veen ligt een 55 à 190 cm dik pakket geroerde grond, dat grotendeels uit zandig veen met een losse structuur bestaat.

Kans op aantasting aanwezige archeologische resten

De verwachting is dat binnen het plangebied behalve het dijklichaam geen archeologische resten in situ aanwezig zijn, waardoor deze ook niet worden bedreigd door de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. Daarnaast zijn de bodemingrepen zeer beperkt. Dit is om de stabiliteit van het dijklichaam zo veel mogelijk te behouden. De bestaande funderingen zullen op hun plek blijven.

Conclusie

Op grond van de hiervoor samengevatte resultaten van het onderzoek en gezien de geringe bodemingrepen, die de nieuwe inrichting met zich meebrengen, wordt geconcludeerd dat het project uit oogpunt van bescherming van archeologische waarden aanvaardbaar is.

Gelet op het uitgevoerde archeologisch onderzoek behoudt de waterkerende dijk, met uitzondering van het bouwvlak, niettemin een archeologische verwachtingswaarde. Het is nodig hier een beschermende (dubbel-)bestemming Waarde - Archeologie op te nemen. Op basis van de Archeologische beleidskaart De Ronde Venen geldt voor het dijklichaam 'Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied categorie 2b' met een vrijstellingsgrens voor onderzoek voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden over een oppervlakte van minder dan 100 m². De uitvoering van werken en werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 0,30 m is verbonden aan een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden binnen het plangebied. In dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het bestemmingsplan gegeven.

6.1 Standaard en plansystematiek

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden.

Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang:

• een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart);
• de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels);
• een bijbehorende toelichting (plantoelichting).

Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de kaart. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels. In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan.

6.2 Toelichting op de regels

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Hierin zijn regels opgenomen over onder andere de indeling van de planregels en de naamgeving van bestemmingen. De planregels kennen standaard vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

De bestemming 'Woongebied' is behalve voor het wonen (inclusief de uitoefening van een aan huis verbonden beroep op bedrijf) mede bestemd voor diverse andere functies, waaronder groen- en speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden en verblijfsgebieden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede voor (kleinschalige) nutsvoorzieningen.

De bouwregels zijn onderverdeeld in regels die algemeen gelden (bouwen in het dijktalud), regels voor het appartementengebouw en regels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De regels voor het appartementengebouw zijn het meest specifiek. Er zijn regels gesteld omtrent situering, bouwhoogte, aantal bouwlagen en aantal wooneenheden. Dit is nodig vanwege de bijzondere ligging van het plangebied en de aanwezigheid van het dijktalud.

Voorts kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken alsmede aan parkeervoorzieningen.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde – Archeologie beschermt de (potentieel aanwezige) archeologische waarden binnen het plangebied door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden over een oppervlakte van een gebied groter dan 100 m² en dieper dan 0,30 m (categorie 2b). Daarnaast is een specifieke gebruiksregel opgenomen. Hierin is aangegeven dat als er reeds een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend op basis van de bouwregels van deze dubbelbestemming er binnen 24 maanden niet nogmaals een vergunning verleend kan worden. Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat er (relatief) grote bouwwerkzaamheden uitgevoerd worden zonder dat hiervoor onderzocht is of er archeologische waarden geschaad worden.

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming geldt voor het hele plangebied, aangezien dit gebied is gelegen binnen de vrijwaringszone van een waterkering. Ter planologische bescherming van de waterkering is de uitvoering van bouwwerken en andere werken binnen het gebied verbonden aan een omgevingsvergunningplicht. Een uitzondering is gemaakt voor bouwwerken en werken (zoals het appartementengebouw, de bijbehorende parkeerplaatsen en toegangspaden) in het kader van de eerste realisatie van dit bestemmingsplan. Die (primaire) ontwikkeling is immers reeds recentelijk beoordeeld in het kader van de watertoets.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel staan algemene bouwregels, die in het gehele plangebied van toepassing zijn. De betreffende regel bepaalt dat ondergeschikte bouwdelen buiten toepassing worden gelaten, mits bouw- en bestemmingsgrenzen met niet meer dan twee meter worden overschreden

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In deze regels zijn vormen van verboden gebruik opgenomen die algemeen gelden voor alle bestemmingen, voor zover er geen voor de bestemming geldende specifieke gebruiksregels van toepassing zijn.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven.

Artikel 11 Slotregel

Deze regel bevat de aanhalingstitel van de regels van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden met het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden.

De initiatiefnemer woningcorporatie GroenWest draagt zorg voor de ontwikkelingskosten van het plangebied. Tevens is de initiatiefnemer de risicodragende partij. Deze kosten komen dus niet ten laste van de gemeente De Ronde Venen. De gemeente faciliteert het initiatief in procedurele zin.

Exploitatieplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is onderzocht of voor het bestemmingsplan op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro de verplichting bestaat om een of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Artikel 6.12 lid 1 van de Wro geeft aan dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bedoelde bouwplannen worden beschreven in artikel 6.2.1 Bro. In afwijking van het eerste lid van artikel 6.12 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

In voorliggend plan zijn de kosten anderszins verzekerd door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informatieavond

Op 24 september 2015 organiseerde GroenWest in Party- en Congrescentrum De Meijert een informatieavond over de herontwikkeling van de Gosewijn van Aemstelstraat 12-19 in Mijdrecht. Met hulp van panelen en mondelinge toelichtingen lieten geïnteresseerde omwonenden zich hierover informeren. Daarnaast heeft GroenWest ook vragen gesteld aan de bewoners. Op de avond waren er bewoners uit de Gosewijn van Aemstelstraat, Anselmusstraat, Bucho van Montzimastraat, Bozenhoven, Johannes van Lochemstraat en Midrethstraat aanwezig. Een verslag van deze avond is opgenomen in bijlage 10 van deze toelichting.

Een volgende informatiebijeenkomst van GroenWest over het plan heeft plaatsgevonden op 7 juni 2017. Het doel van deze bijeenkomst was het informeren van de omwonenden over de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het plan is voor overleg en commentaar naar de provincie en het waterschap gestuurd. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in de waterparagraaf.

Waterschap Amstel, Gooi en Vecht

Het waterschap is in een vroeg stadium reeds betrokken bij de planvorming van het project en de voorbereiding van het bestemmingsplan. Destijds is in overleg met het waterschap hun informatiebehoefte verkend en is bepaald dat het in bijlage 6 opgenomen geotechnisch onderzoek (Onderzoek stabiliteit dijklichaam) uitgevoerd diende te worden. Het waterschap is akkoord met de conclusies van dit onderzoek, heeft gereageerd op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat het geen aanleiding heeft gezien om opmerkingen te plaatsen.

Provincie Utrecht

De provincie heeft gereageerd op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat het geen aanleiding heeft gezien om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is, na publicatie van de tervisielegging, gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze indienen, hetzij schriftelijk, gericht aan het college van burgemeester en wethouders, hetzij (op verzoek) mondeling.

Er zijn diverse zienswijzen kenbaar gemaakt door omwonenden. De zienswijzen zien met name op de systematiek van het (ontwerp-) bestemmingsplan (waarin een ruim bouwvlak is opgenomen voor het geplande appartementengebouw, zonder dat is vastgelegd dat niet het gehele bouwvlak bebouwd mag worden), de verkeers- en parkeersituatie en, in het verlengde daarvan, het aantasten van de driehoekige groenstrook achter de woningen aan de Anselmusstraat, tegenover het geplande appartementengebouw.

Naar aanleiding daarvan heeft op initiatief van de gemeente op 26 oktober 2017 een zogenoemde 'schouw' van het plangebied plaatsgevonden, in aanwezigheid van indieners van zienswijzen, overige direct omwonenden en vertegenwoordigers van GroenWest. Dit heeft geleid tot bijstelling van het plan, zowel ten aanzien van de omvang van het bouwvlak en de bebouwingsmogelijkheden als ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte c.q. het aantal parkeerplaatsen. Een verslag van de schouw is opgenomen in bijlage 11 van deze toelichting.

Nader verkeerskundig onderzoek

Naar aanleiding van de zienswijzen heeft de gemeente Ingenieursbureau Sweco gevraagd nader onderzoek in te stellen naar de verkeerskundige aspecten van het plan. De concept-rapportage van Sweco is op 22 mei 2018, tijdens een inloop- / informatieavond toegelicht. Daarvoor zijn alle indieners van een zienswijzen en bewoners van omliggende straten uitgenodigd.

Reacties uit de omgeving hebben geleid tot aanpassing van het concept-rapport en het oorspronkelijke plan. Hierbij zijn enkele verkeers- en parkeeraanpassingen gemaakt, deels binnen en deels buiten het bestemmingsplangebied: het instellen van eenrichtingsverkeer (noord > zuid) in de Gosewijn van Aemstelstraat, het nog slechts gedeeltelijk inrichten van de driehoekige groenvoorziening als parkeerruimte (het resterende gedeelte blijft groen, en wordt in overleg met de bewoners van de Anselmusstraat ingericht) en het toevoegen van een parkeerkoffer naast het geplande appartementengebouw (zuidzijde).

Het definitieve rapport van Sweco is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting.

Op de plankaart zijn de contouren van het appartementengebouw exact vastgelegd, wat voor omwonenden de gewenste zekerheid biedt.

De zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop zijn opgenomen in de nota van zienswijzen, opgenomen in bijlage 12 van deze toelichting.

Bijlagen

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2 Bezonningsstudie

Bijlage 3 Onderbouwing verkeerssituatie (na zienswijzen)

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek

Bijlage 5 Waterparagraaf

Bijlage 6 Onderzoek stabiliteit dijklichaam

Bijlage 7 Quickscan en vervolgonderzoek ecologie

Bijlage 8 Archeologische onderzoeken

Bijlage 9 Bodemonderzoek

Bijlage 10 Verslag informatieavond 24-09-2015

Bijlage 11 Verslag schouw-gesprek 26-10-2017

Bijlage 12 Nota zienswijzen