TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c, Buitengebied, Margarethaweg ong. en Aandijkseweg 8

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voornemen is om een vrijstaande woning met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken te realiseren aan de Margarethaweg in Terneuzen. Om op deze locatie een woning te realiseren, wordt een bouwtitel van Aandijkseweg 8 in Zaamslag verplaatst naar het plangebied. Er is geen sprake van fysieke wijzigingen aan de gronden van Aandijkseweg 8, maar juridisch-planologisch is een aanpassing van het toegestane aantal woningen nodig. De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat er een TAM-Omgevingsplan opgesteld moet worden. Deze TAM vormt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen. Een onderdeel van het TAM-omgevingsplan is het opstellen van een onderbouwing fysieke leefomgeving (motivering) met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing.

1.2 Plangebied

Het plangebied waar de woning is beoogd, bestaat uit een deel van het perceel wat kadastraal bekend staat als gemeente Terneuzen, sectie T, perceelnummer 2946. Dit perceel heeft een totaal oppervlakte van 19.185 m2. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 6.040 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens Margarethaweg (bron: Omgevingsloket; bewerking: Juust)

Daarnaast bestaat het plangebied uit de percelen behorende bij de Aandijkseweg 8 in Zaamslag.Dit betreft de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Terneuzen, sectie S, perceelnummers 860, 861 en 984. Deze percelen hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 2.915 m2.

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens Aandijkseweg (bron: Omgevingsloket, bewerking: Juust)

1.3 Leeswijzer

Deze onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit zes hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de juridische planbeschrijving.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied voor de nieuwe woning is gelegen ten oosten van Terneuzen. Binnen het plangebied is geen bebouwing aanwezig, het perceel bestaat volledig uit grasland met aan de randen diverse vegetatie. Het plangebied is in een natuurlijke omgeving gelegen met de Westerschelde aan de westzijde en de Margarethapolder aan de oostzijde.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied vanaf de Margarethaweg (bron: Google Streetview)

Verder heeft de ontwikkeling betrekking op de percelen behorend bij de Aandijkseweg 8 in Zaamslag. Op deze locatie is één woning gelegen met twee schuren. Verder heeft dit plangebied een groene invulling in de vorm van een tuin.

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om een vrijstaande woning te realiseren op een nu onbebouwd perceel (zie afbeelding 3). Er is op dit moment nog geen concreet bouwplan. Aan de westzijde van het perceel komen twee paardenweides te liggen, met in het midden een oprit. Aan het eind van de oprit zijn parkeervoorzieningen en een schuur gepositioneerd. De nieuwe woning is aan de noordzijde hiervan gelegen. Verder wordt naast de schuur een paardenbak van circa 450 m2 aangelegd. Het gehele perceel wordt landschappelijk ingepast en krijgt hierdoor een groene uitstraling. Er is aandacht voor natuur, wat aansluit bij de nabijgelegen natuurgebieden. Als de initiatiefnemer een grotere woning dan 750m³ wil bouwen dan kan artikel 4.3.1 onder f worden toegepast. Met een landschappelijk inpassingsplan kan de wenselijkheid daarvan op dat moment beoordeeld worden.

Afbeelding 4 | Impressie toekomstige situatie Margarethaweg (bron: Juust)

De huidige situatie aan de Aandijkseweg 8 wijzigt niet. Op deze locatie is alleen sprake van een juridische wijziging van de bouwmogelijkheden. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen fysieke veranderingen op deze gronden.

2.3 Toetsing aan omgevingsplan

2.3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. Het bestemmingsplan 'Buitengebied', dat op 25 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Wonen'.

Margarethaweg

Afbeelding 5 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Terneuzen (bron: Omgevingsloket, bewerking: Juust)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. Over de gehele woonbestemming ligt de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zonder gebouwen of overkappingen'.

Aandijkseweg

Afbeelding 6 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Terneuzen (bron: Omgevingsloket, bewerking: Juust)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden hebben dezelfde gebruiksmogelijkheden als de locatie aan de Margarethaweg. Echter is het op deze locatie wel toegestaan om bebouwing op te richten. Verder geldt op deze locatie dat er maximaal 2 wooneenheden zijn toegestaan. Daarnaast geldt over het gehele plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Hiervoor geldt dat een archeologisch onderzoek benodigd is wanneer het te verstoren oppervlak meer bedraagt dan 500 m2 en dieper reikt dan 50 cm.

Naast het bestemmingsplan 'Buitengebied' zijn ook het 'facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' en 'facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen' van kracht op de planlocaties. Met deze facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en is een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren.

2.3.2 Strijdigheid omgevingsplan

Het realiseren van een vrijstaande woning met bijgebouwen op de voorgenomen locatie is in strijd met het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. Binnen de woonbestemming zijn gebouwen of overkappingen niet toegestaan, waardoor er ook geen bouwvlak aanwezig is. De functie 'Wonen' is wel toegestaan.

Gelet op het feit dat er geen fysieke wijzigingen zijn ter plekke van de locatie aan de Aandijkseweg 8 te Zaamslag, wordt er niet verder op deze locatie ingegaan in de motivering.

2.3.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Er moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). Dat betekent dat de vergunning, volgens artikel 8.0b, tweede lid Bkl, geweigerd wordt als:

• a. de omgevingsplanactiviteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van een instructie(regel);
• b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit);
• c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door een bestuursorgaan van de provincie of het Rijk belemmert.

De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.

Motivering  

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'.

Conclusie

Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Zeeuwse Omgevingsvisie

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• Een duurzame en innovatieve economie.
• Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• Doe meer met minder grond.
• Werk samen en deel kosten en baten.
• Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Motivering

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland'. De relevante bouwstenen hierbij zijn 'woningvoorraad' en 'woonomgeving'. Voor de woningvoorraad is een relevante doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag.''. dit betekent dat nieuwbouw niet alleen moet voldoen aan de huidige en toekomstige behoeften, maar ook minimaal 50% circulair moet zijn. De focus ligt op de kwaliteit van woningtypen en de locatiekeuze. Het doel is om woningen toe te voegen op de juiste plekken, zodat ze de bestaande voorraad aanvullen en versterken. Voor de bouwsteen 'woonomgeving' is een relevante doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit.''. Hierbij speelt het principe van 'toekomstbestendige woongebieden op de goede plek' een belangrijke rol.

In dit geval betreft het een ontwikkeling door middel van het verplaatsen van bebouwingsmogelijkheden. De locatie aan de Aandijkseweg 8 is net als deze locatie gelegen in het buitengebied. Gezien het type locaties overeen komen is het een logische locatie om de mogelijkheden naartoe te verplaatsen. De ontwikkeling ziet op het herinrichten van een volledig perceel, met aandacht voor een groene en biodiverse leefomgeving.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Zeeland

De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5.

Motivering

In de omgevingsverordening zijn in paragraaf 5.13 regels over wonen opgenomen. De Provincie Zeeland heeft aangegeven dat gebruik kan worden gemaakt van de 'rood-voor-rood-regeling', zoals opgenomen in artikel 5.15 'Wonen-benutten bestaande bebouwing: rood voor rood'. Hierin is onder andere opgenomen dat een omgevingsplan kan voorzien in de realisatie van een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie buiten stedelijk gebied als er sprake is van het doen vervallen van de functie wonen van een gelijk aantal woningen in het omgevingsplan elders buiten stedelijk gebied. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het maximaal toegestaan aantal woningen aan de Aandijkseweg 8 verminderd van maximaal 2 naar maximaal 1 woning. Hierdoor wordt het mogelijk gemaakt om op de locatie aan de Margarethaweg één woning te realiseren. Beide locaties zijn gelegen buiten stedelijk gebied, waardoor gebruik kan worden gemaakt van de rood-voor-rood-regeling.

De locatie Margarethaweg ong. is gelegen binnen een stiltegebied b zoals bedoeld in artikel 2.95 van de Omgevingsverordening. Conform artikel 5.50 van de Omgevingsverordening dient bij het vaststellen van een omgevingsplan rekening te worden gehouden met de doelstellingen van artikel 2.97, te weten het bereiken en behouden van een gemiddeld geluidsniveau LAeq van bij voorkeur 40 dB(A), met een bovengrens van 48 dB(A) in de dag-, avond- en nachtperiode. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van één vrijstaande woning. Deze functie past binnen het karakter van het stiltegebied en heeft, gelet op de aard en de omvang van de activiteit, geen significante invloed op het geluidsniveau binnen het gebied. De woning zelf vormt geen geluidsbron van betekenis. Er is geen sprake van bedrijvigheid, installaties of andere gebiedsvreemde geluidbronnen die structureel geluid genereren. Om deze reden is er geen akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling, het ontbreken van relevante geluidsbronnen en het feit dat het om regulier woongebruik gaat, kan worden gesteld dat geen sprake is van een (mogelijk) significante verstoring van de rust of een overschrijding van de richtwaarde van 30 dB(A) voor gebiedsvreemde stationaire bronnen zoals genoemd in artikel 5.50, tweede lid. De ontwikkeling is in overeenstemming met de doelstellingen en instructieregels zoals opgenomen in artikel 5.50 van de Omgevingsverordening.

Verder is het plangebied gelegen binnen de afwegingszone van 100 meter rond bestaande natuur, zoals opgenomen in artikel 5.44 Afwegingszone natuurgebieden. De toetsing hiervan vindt plaats in 4.2.2 Natuur.

Voor het overige zijn er in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die van invloed zijn op dit specifieke plan, anders dan de aspecten waar aan getoetst is zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing. Het plangebied is niet gelegen binnen relevante invloedssferen van de Omgevingsverordening Zeeland en vormt daarom geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Conclusie 

De Omgevingsverordening Zeeland staat de ontwikkeling niet in de weg.

Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich.

Betaalbaarheid en kwaliteit

De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.

Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€ 405.000,- vanaf 2025), maar ook midden huur (€ 1.184,82 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

Gemeente Terneuzen

Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4.130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. De gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1.820 woningen. Een aantal locaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave.

De regio Zeeuws-Vlaanderen zet zich in ieder geval in voor de bruto toevoeging van 2.770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in voor de realisatie van 480 aantal middenhuur woningen en 1.045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 67%. Verder zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1.265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 % sociale huur en 1,6 % middenhuur. Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten.

Motivering

De voorgenomen ontwikkeling betreft het verplaatsen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor één woning van de Aandijkseweg 8 naar de Margarethaweg ongenummerd. Het totale woningaantal wijzigt hierbij niet. Wel wordt er met de ontwikkeling een woning gebouwd. Dit draagt bij aan de woningbouwopgave en zorgt voor doorstroming. De ontwikkeling is kleinschalig en de behoefte wordt ingevuld door de initiatiefnemers zelf.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Woondeal.

3.3 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

In de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen de regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen.

Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, werken ze toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn:

• 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
• 2. Goed wonen voor alle doelgroepen
• 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
• 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad
• 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Motivering

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een kwalitatief hoogwaardige woning gerealiseerd. De woning valt binnen het hogere segment en draagt bij aan de woningbouwopgave. Aangezien de woning wordt ingevuld door de initiatiefnemers, wordt er ingespeeld op deze behoefte. Het plangebied heeft ruimte voor diverse invullingen, waarbij rekening wordt gehouden met een groene omgeving. Een groene omgeving bevorderd de vitaliteit en leefbaarheid van een gebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de uitgangspunten van de regionale woonvisie.

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025

De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (zie paragraaf 3.2 Provinciaal beleid) geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020', voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald.

Motivering

Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in januari 2025 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2.149 woningen en een positieve Ladderruimte van 1.477 woningen. De ontwikkeling van een vrijstaande woning, past binnen deze ruimte. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwopgave.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Terneuzen 2025

De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen:

• 1. Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken.
• 2. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies worden toegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering;
• 3. Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
• 4. Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie;
• 5. Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit en procedure;
• 6. Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren;
• 7. Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering;
• 8. Beschermen: tevreden over huidige hoofdfunctie; kwetsbare hoofdfunctie beschermen; faciliteren dat ontwikkelingen in de omgeving de hoofdfunctie niet bedreigen.

Motivering

Het plangebied is gelegen binnen de strategie 'ontwikkelen' (zie afbeelding 7). In de komende jaren zullen verschillende gebieden binnen de gemeente veranderen, met name door de economische druk en de herbestemming van terreinen. De ontwikkeling van een nieuwe woning nabij Othene en de Margarethapolder past binnen deze strategie. De woonfunctie is reeds aanwezig, echter wordt er met de ontwikkeling verder vorm gegeven aan deze locatie. De realisatie van een woning op deze locatie is in lijn met de grotere woningbouwontwikkeling in zuidelijke richting. Verder is de Margarethapolder ten oosten van het plangebied gelegen. De ontwikkeling van de woning doet geen afbreuk aan de landschappelijke en ecologische waarden van de Margarethapolder.

Afbeelding 7 | Strategie 'Ontwikkelen' (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Conclusie 

Het plan draagt bij aan de doelstellingen van de strategie 'versterken' en past hiermee binnen de structuurvisie.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Bodem

Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De bodem is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de bodem wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven.

4.1.1 Archeologie

Over het plangebied is geen dubbelbestemming gelegen voor archeologie, op basis daarvan is een archeologisch onderzoek niet benodigd. Wel dient er een toetsing plaats te vinden aan het interim-beleid van de gemeente Terneuzen 'De onderste steen boven?' wat door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 januari 2011. Op basis van dit beleid dient er in 6 stappen een toetsing plaats te vinden volgens het vastgelegde stroomschema. Aan de hand van de toets wordt bepaald of bescherming van archeologische waarden nodig is.

Archeologische Monumentenkaart (AMK)

De Archeologische Monumentenkaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer waar het Rijk bevoegd gezag voor is. Daarnaast bevat de kaart de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) gewaardeerde gebieden die een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK-gebied gelegen.

Afbeelding 8 | Uitsnede AMK (bron: Archeologie in Nederland, bewerking: Juust)

Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW)

De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden geeft de verwachtingswaarde weer voor de bovenste 1,20 meter van de bodem. De kaart is gebaseerd op de geomorfologische en geologische kaart van Nederland. Er kan sprake zijn van een hoge, middelhoge, lage of zeer lage trefkans. De gronden van het plangebied vallen binnen de categorie 'zeer lage trefkans'.

Afbeelding 9 | Uitsnede IKAW (bron: Archeologie in Nederland, bewerking: Juust)

Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS)

In deze landelijke database worden alle recent uitgevoerde archeologische onderzoeken en vondsten opgeslagen. Er wordt een indicatie gegeven van de vondsten die gedaan zijn, waarbij veel of belangrijke vondsten een hoge archeologische verwachtingswaarde wordt gegeven. Het plangebied is gelegen binnen twee grote onderzoeken:

• 2439204100: Leemten in Kennis
• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen

Afbeelding 10 | Onderzoeksmeldingen (bron: ARCHIS)

Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA)

Artefact! heeft op 11 januari 2025 aangegeven dat er geen aanvullende informatie bekend is bij het Zeeuws Archeologisch Depot en Zeeuws Archeologisch Archief.

Geologische kaart Van Rummelen

Aan de hand van de geologische kaart kan worden nagegaan welke geologische bodemlagen aanwezig zijn, die archeologisch relevant kunnen zijn. Op de Geologische kaart is het plangebied gelegen in een zone met de code Do.3b. De ondergrond bestaat uit kreekafzettingen van Duinkerke IIIb. Voor Duinkerke III geldt geen onderzoeksplicht.

Afbeelding 11 | Uitsnede Van Rummelen (bron: Van Rummelen; bewerking: Juust)

Vrijstellingenkaart Gemeente Terneuzen 2017

Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd in een gebied waarbij de vrijstellingsdiepte meer dan 4 m - mv bedraagt.

Afbeelding 12 | Vrijstellingenkaart (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Conclusie

Het aspect archeologie staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg. Een archeologishe dubbelbestemming is op de ontwikkellocatie aan de Margarethaweg niet nodig. De geldende dubbelbestemming op de Aandijkseweg wordt overgenomen in deze wijziging van het Omgevingsplan.

4.1.2 Bodemkwaliteit

In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico's ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie mogelijk gemaakt. Om te beoordelen of de bodemkwaliteit voldoende is voor het toekomstige gebruik, is door ABO-Milieuconsult een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1: Historisch bodemonderzoek volgens NEN 5725, Margarethaweg ong. te Terneuzen, projectnummer ANL25-10182, d.d. 28 april 2025).

Op basis van het historisch vooronderzoek wordt de onderzoekslocatie als onverdacht beschouwd op het voorkomen van bodemverontreiniging. Voor onderhavige locatie kan derhalve uitgegaan worden van de bodemkwaliteit zoals vastgelegd in de gemeentelijke bodemkwaliteitskaarten. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek voor de voorgenomen activiteiten wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie  

Het aspect 'Bodemkwaliteit' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.1.3 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven

Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog onontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

De Gemeente Terneuzen hanteert voor niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek met NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. De bedoelde locatie valt in relatie tot NGE niet direct in een aangemerkt risicogebied, zie afbeelding 13. Een onderzoek naar conventionele explosieven is daardom niet nodig. Indirect wordt het aangelegen oppervlaktewater wel als aandachtspunt aangemerkt, waarin mogelijk munitie kan zijn gedumpt. In het geval er tijdens de werkzaamheden alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt er ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffers conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

Afbeelding 13 | Uitsnede NGE-Risicokaart (bron: REASeuro, bewerking: Juust)

Conclusie  

Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Water en natuur

Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema's water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes.

4.2.1 Weging van het waterbelang

Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel 'weging van het waterbelang' genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken.

Wateroverlast

Om te weten te komen of er sprake is van watercompensatie moet de toename in verhard oppervlak worden berekend. In de huidige situatie is er een inrit aanwezig binnen het plangebied. Met het toevoegen van verharding en bebouwing is er sprake van een toename in verhard oppervlak. Zowel op basis van de watertoets van Waterschap Scheldestromen als de 'Verordening afvoer hemel- en grondwater Terneuzen' moet, met het oog op het beperken van wateroverlast, het hemelwater vanaf nieuwe gebouwen zoveel mogelijk op eigen terrein geborgen worden.

De minimale capaciteit van de hemelwaterberging is 75 liter per m² nieuw verhard oppervlak. Het nieuw verhard oppervlak van de verharding van wegen en paden is nog niet bekend, dit moet verder uitgewerkt worden. Naar schatting hebben de nieuwe wegen, paden en bebouwing een verhard oppervlak van circa 670 m2. Hierdoor moet er een hemelwaterberging van ca. 50 m³ worden gerealiseerd. Deze hemelwaterberging moet zo ontworpen en in stand gehouden worden dat deze tussen 6 en 9 dagen weer voor 90% beschikbaar is. De hoeveelheid hemelwater die niet kan worden geborgen, moet worden geloosd in het openbare riool of in de openbare ruimte. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om een waterberging te realiseren. Dit wordt nader uitgewerkt. Er wordt hiermee voldaan aan de eis voor watercompensatie.

Watersysteem

Rondom het plangebied zijn meerdere oppervlaktewaterlichamen aanwezig (zie afbeelding 14). Aan de oostelijke zijde is een primair oppervlaktewater gelegen. De noord- en westelijke zijde van het plangebied grenzen aan een secundaire watergang. Er is geen sprake van werkzaamheden in of aan de oppervlaktewaterlichamen, waardoor de ontwikkeling geen negatieve effecten hierop heeft.

Afbeelding 14 | Legger oppervlaktewaterlichamen (bron: Waterschap Scheldestromen, bewerking: Juust)

Hemel- en afvalwater

Het plangebied krijgt een overwegend natuurlijke invulling, waardoor hemelwater in de grond kan worden geïnfiltreerd. Verder heeft de woning afvalwater. De beste manier om huishoudelijk afvalwater af te voeren is via het vuilwaterriool. Dit leidt het water via het rioolstelsel naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie. Echter, in sommige gevallen is er binnen een redelijke afstand geen vuilwaterriool beschikbaar. Voordat afvalwater via een alternatieve route wordt geloosd, is de lozer verplicht om het eerst lokaal te zuiveren. Dit kan met behulp van een Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA). In de nabijheid van het plangebied is geen vuilwaterriool aanwezig. Afvalwater dient hierdoor aan de hand van een Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA) worden gezuiverd.

Vrijwaringszone - Dijk

De woning met bijgebouwen valt buiten de aanduiding 'Vrijwaringszone - Dijk'. De ontwikkeling doet hierdoor geen afbreuk aan de waterkering.

Conclusie

Het aspect weging van het waterbelang staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.2.2 Natuur

Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Om deze reden is door Adviesbureau Wieland op 8 april 2025 een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 2). Uit het onderzoek komt naar voren dat er geen potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen en grondgebonden zoogdieren zijn. Mogelijk broedt in of nabij het plangebied de steenuil. Dit wordt nader onderzocht. Verder is het terrein niet geschikt voor andere beschermde soorten. Het biotoop is ongeschikt door de geïsoleerde ligging of essentiële onderdelen van een biotoop zijn niet aanwezig.

Conclusie  

Het aspect soortenbescherming staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Gebiedsbescherming

De gebiedsbescherming is ook beoordeeld in Bijlage 2. Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 44,5 meter tot het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe', wat achter de dijk parallel aan de Margerethaweg is gelegen. Gezien het type ontwikkeling en de afstand tot beschermde Natura 2000-gebieden, achter een dijk, worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Verder is binnen 100 meter het natuurgebied Margarethapolder, onderdeel van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ), gelegen. De afstand tot ecologisch waardevolle locaties in dit natuurgebied is meer dan 100 meter. Daardoor wordt ook geen verstoring verwacht ten opzichte van het NNZ. Wel is het gewenst om te starten met het bouwen/de werkzaamheden buiten het broedseizoen. Door de provincie is aangegeven, in aanvulling op de uitgevoerde quickscan, dat gezien de beperkte afstand tot de rietkraag en de aanwezige en te behouden bosschages verstoring van broedvogels tijdens de bouw niet zijn uitgesloten. De initiatiefnemer zal hieraan voldoen. Na de start bouw zullen de werkzaamheden in één bouwstroom plaatsvinden, zodat het niet aannemelijk is dat er vogels gaan broeden en daardoor geen sprake is van verstoring.

Afbeelding 15 | Natuur Netwerk Nederland (bron: Atlas van Zeeland, bewerking: Juust)

Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 3). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig.

Conclusie

Het aspect gebiedsbescherming staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

4.3 Omgevingskwaliteit

Het bereiken en in stand houden van een 'goede omgevingskwaliteit' is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing.

4.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.

Motivering

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de verplaatsing van de bouw- en gebruiksmogelijkheden om op de locatie aan de Margarethaweg een woning mogelijk te maken. Hierdoor is er geen sprake van een toevoeging van een woning en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig.

De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, en dus ook aan de omgevingskwaliteit van het gebied waarin de ontwikkeling ligt. Met het oog op het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van ongewenste leegstand is er daarnaast ook behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Conclusie  

De ladder voor duurzame verstedelijking staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.3.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek.

Motivering

De voorgenomen planontwikkeling voorziet in de realisatie van 1 vrijstaande woning op een groen en natuurlijk ingericht perceel. De woning bestaat uit één laag met een kap. De woning en het woningtype is passend voor het buitengebied en daarmee passend op deze locatie. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast in de omgeving.

Conclusie

Het aspect landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.3.3 Cultuurhistorische waarden

De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen.

Motivering

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Er zijn in de omgeving geen monumenten, historische boerderijen of MIP-objecten aanwezig. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen, van toepassing. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Het plangebied is gelegen binnen het gebied waar vernieuwing mogelijk is. Binnen dit gebied kan de bestaande landschapsstructuur ingrijpend veranderen, net als de daarbinnen gelegen functies. De veranderen moeten echter wel passend zijn binnen het DNA van het betreffende gebied. Binnen het gebied wordt ingezet op transformeren, ontwikkelen en herstructureren. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op een ontwikkeling van het plangebied. Er wordt voorzien in een passende functie, waarbij sprake is van inrichting en ontwikkeling passend bij de natuurlijke omgeving.

Afbeelding 16 | Cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Het plangebied is gelegen binnen de inlaag Margarethapolder. Een inlaag is een strook land tussen een oorspronkelijke zeedijk en een landinwaarts aangelegde nieuwe dijk, bedoeld als waterstaatkundige bescherming tegen overstromingen. De Margarethapolder is een dergelijk inlaaggebied, gekenmerkt door een open weidelandschap met meanderende kreken. Na een lange periode van agrarisch gebruik kreeg het gebied in 2006 een nieuwe inrichting als natuurgebied. De voorgenomen ontwikkeling van één woning doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de inlaag. De openheid en het natuurlijke karakter blijven behouden en er vinden geen ingrijpende landschappelijke aanpassingen plaats.

Conclusie  

Het aspect cultuurhistorie staat het de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Mobiliteit en bereikbaarheid

Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden.

4.4.1 Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van het geldende parkeerbeleid van de gemeente Terneuzen. De 'Parkeernota Terneuzen 2023-2033' is geldend vanaf 1 december 2023. Bij nieuwbouw gelden parkeernormen, zowel voor autoparkeren als fietsparkeren. Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'buitengebied'.

De woning valt binnen de categorie 'Koop, huis, vrijstaand'. Hiervoor geldt in het buitengebied een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning. Volgens het beleid moeten er 3 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte en die van bezoekers. Er wordt voldaan aan het beleid.

Fietsparkeren

In de Parkeernota Terneuzen 2023-2033 zijn voor een woning, groter dan 125 m2, 6,5 fietsparkeerplaatsen nodig inclusief bezoekers. Ook hier is ruim voldoende stallingsmogelijkheid op eigen terrein. Er wordt voldaan aan het beleid.

Conclusie  

Het aspect parkeren staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.4.2 Verkeersgeneratie

Voor de verkeersgeneratie wordt de meest recente CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' gehanteerd. Voor een vrijstaande woning geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 8,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Afgerond komt de verkeersgeneratie hierdoor uit op 9 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersgeneratie die door de realisatie van deze woning toeneemt zal geen noemenswaardige effecten hebben op de bestaande verkeerssituatie. De nieuwbouw heeft geen gevolgen voor de verkeersafwikkeling ter plaatse.

Conclusie  

Het aspect verkeersgeneratie staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.4.3 Vervoersmodaliteit en ontsluiting

Het plangebied is op relatief korte afstand gelegen van het stedelijk gebied van Terneuzen. Hierdoor is het plangebied goed bereikbaar met de auto en zijn, afhankelijk van de bestemming, de dichtsbijzijnde voorzieningen ook bereikbaar met de fiets. De ontsluiting vindt plaats via de Margarethaweg. De minimale extra verkeersgeneratie kan goed afgewikkeld worden op de omliggende infrastructuur.

Conclusie  

Het aspect vervoersmodaliteit en ontsluiting staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Duurzaamheid

Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties is gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk.

Bij de gewenste ontwikkeling vindt de duurzaamheid in de bouwtechnische uitvoering van de bebouwing plaats. De woning worden energieneutraal en gasloos opgeleverd. Daarnaast worden zoveel mogelijk natuurlijke duurzame materialen gebruikt. De gewenste ontwikkeling probeert op deze manier bij te dragen aan de algemene doelstellingen op het gebied van duurzaamheid.

Conclusie  

Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Gezonde leefomgeving

Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn.

4.6.1 Groen

Het plangebied behoudt met de voorgenomen ontwikkeling de groene en natuurlijke uitstraling. Het perceel krijgt een andere inrichting, waarbij aandacht is voor de natuur. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast.

Conclusie  

Het aspect groen vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.2 Milieuzonering

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante bedrijven gelegen waarvoor nadere afstemming noodzakelijk is. Op een afstand van circa 26,5 meter tot het plangebied is een bedrijfsfunctie gesitueerd, specifiek een zend-/ontvangstinstallatie. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand ten opzichte van de zend-/ontvangstinstallatie.

Conclusie

Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.3 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 Bkl. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Dit in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De doelstelling van omgevingsveiligheid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Omgevingsveiligheid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. De instructieregels van paragraaf 5.1.2 zijn erop gericht gebouwen en locaties te beschermen waar personen gedurende een periode verblijven.

In Terneuzen zijn veel kabels, buisleidingen, transportroutes en andere risicobronnen aanwezig op het gebied van omgevingsveiligheid. Het plangebied ligt alleen in het gifwolkaandachtsgebied van de bedrijvigheid van Bertschi BV en de Katoennatie Westerschelde Containerterminal aan de westzijde van Terneuzen. Deze risicobronnen bevindt zich op een ruime 7,9 km afstand ten noordwesten van het plangebied. Inpandig zijn maatregelen te treffen in het geval dat dit nodig is. Zo kunnen ramen en deuren gesloten worden tijdens incidenten die zich binnen het gifwolkaandachtsgebied voordoen. Gezien het type ontwikkeling is er sprake van zelfredzaamheid van de toekomstige bewoners.

Het plangebied heeft een goede bereikbaarheid vanaf de grotere doorgaande wegen in Terneuzen. Vanaf de Margarethaweg zijn onder andere de Vrijheidslaan, gevolgd door de Laan van Othene of de Rooseveltlaan goed bereikbaar. Vanaf deze doorgaande wegen zijn er verschillende mogelijkheden voor hulpdiensten om het plangebied te bereiken. Indien nodig kan het plangebied worden verlaten richting het oosten of zuiden van Terneuzen.

Afbeelding 17 | Uitsnede Kaart Externe Veiligheid (bron: Atlas Leefomgeving, bewerking: Juust)

Het plangebied ligt verder binnen het invloedsgebied van de kerncentrale Borssele, specifiek de zone 'jodiumprofylaxe tot 18 jaar en zwangere vrouwen'. Hiervoor geldt de maatregelen 'schuilen' en 'het nemen van jodiumprofylaxe'. Ook liggen in en in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen. In de nabijheid van het plangebied liggen wel de transportroutes gevaarlijke stoffen Westerschelde en het kanaal Gent-Terneuzen. Het plangebied valt echter niet binnen de invloedsgebieden van deze transportroutes.

Conclusie 

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.4 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Omgevingswet bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Een akoestisch onderzoek is nodig wanneer de verkeersintensiteit van omliggende wegen meer dan 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedragen en daarmee een geluidsaandachtsgebied hebben. In de directe omgeving van het plangebied is de Margarethaweg de enige doorgaande weg. Deze waterschapsweg heeft minder dan 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal (bron: Gemeente Terneuzen). Hierdoor heeft deze weg geen geluidsaandachtsgebied en is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet benodigd.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.5 Luchtkwaliteit

Bij het toelaten van activiteiten moeten, in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, de gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Als sprake is van een zeer beperkte bijdrage aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en PM10 is geen beoordeling nodig of aan de omgevingswaarde wordt voldaan. Er is sprake van een 'niet in betekenende mate bijdrage' wanneer de toename van de concentratie NO2 en PM10 in de buitenlucht niet hoger is dan 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM10 en NO2. Daarnaast is een aantal categorieën aangewezen die in elk geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Bij activiteiten en werken die binnen deze categorieën vallen hoeft verder niet door middel van berekeningen of op een andere manier aangetoond te worden dat de toename van de concentraties niet de van toepassing zijnde grens voor NIBM overschrijdt.

Motivering

In artikel 5.54 Bkl zijn de standaardgevallen genoemd die niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en PM10. Hierin is onder andere aangegeven, dat gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met ten hoogste 1.500 woningen en één ontsluitingsweg aan te merken zijn als een categorie die 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de concentratie van stikstofdioxide.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van één vrijstaande woning. Deze valt onder de hiervoor genoemde categorie. De instructieregels voor de bescherming van de kwaliteit van de buitenlucht zijn derhalve niet van toepassing.

Conclusie

Het aspect 'Luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.6 Milieueffectrapportage

De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn.

Bij de ontwikkeling van woningen moet beoordeeld worden of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen als bedoeld in kolom 1 onder J11 uit bijlage V Omgevingsbesluit geldt een mer-beoordelingsplicht waarbij een zogenaamde 'mededeling' van het voornemen voor de planontwikkeling moet worden gedaan (voorheen de aanmeldnotitie). Er moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Deze motivering wordt gezien als de mededeling.

Of er sprake is van aanzienlijke milieueffecten is mede afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling en de relatie met andere plannen, projecten of activiteiten en de kenmerken van de effecten en van de gebieden die kunnen worden beïnvloed. In onderhavig plan wordt in totaal één woning mogelijk gemaakt. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten, omdat de milieueffecten zeer beperkt zijn (zie paragraaf 4.1 t/m 4.5).

Conclusie  

Het opstellen van een 'mededeling' van het voornemen voor het bouwplan is op grond van het Omgevingsbesluit niet nodig.

Hoofdstuk 5 Conclusie

5.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Er moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl).

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het geldende beleid en zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschouwd. Hieronder is aangegeven of aan een aspect voldaan wordt, niet wordt voldaan of onder voorwaarden kan worden voldaan.

Bodem
Archeologie	V
Bodemkwaliteit	V
Niet Gesprongen Explosieven	V
Natuur en water
Weging van het waterbelang	V
Natuur	V
Omgevingskwaliteit
Ladder voor duurzame verstedelijking	V
Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit	V
Cultuurhistorische waarden	V
Welstand	V
Mobiliteit en bereikbaarheid
Verkeersgeneratie	V
Vervoersmodaliteit en ontsluiting	V
Parkeren	V
Duurzaamheid
Duurzame energie	V
Gezonde leefomgeving
Groen	V
Milieuzonering	V
Omgevingsveiligheid	V
Geluid	V
Luchtkwaliteit	V
Milieueffectrapportage	V

5.2 Belangenafweging

Uit bovenstaande tabel blijkt dat aan alle aspecten wordt voldaan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In het omgevingsplan geeft de gemeente aan dat een bepaalde functie op een locatie 'kan' komen en zodra zich een concreet initiatief aandient moet onderzocht 'hoe' dat financieel uitvoerbaar is. Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, die voldoende concreet is, moet de uitvoerbaarheid daarom worden aangetoond.

Er is sprake van een ontwikkeling welke volledig op initiatief en voor eigen rekening van de grondeigenaar (tevens initiatiefnemer) plaatsvindt. De te verhalen kosten voor de gemeente betreffen eventuele nadeelcompensatie en proceskosten. Ten aanzien van deze aspecten is het mogelijk een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten tussen de gemeente en de initiatiefnemer zodat er geen publiekrechtelijk kostenverhaal in het kader van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is. Deze overeenkomst zal voor het verlenen van de omgevingsvergunning worden gesloten. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Een initiatiefnemer moet bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangeven of hij aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn. Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. De gemeenteraad kan echter gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is.

De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich in het buitengebied. Er is contact geweest tussen de initiatiefnemer en de directe omwonenden. Zij worden op de hoogte gehouden voor deze ontwikkeling.

6.2.2 Procedure

Deze wijziging van het omgevingsplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingekomen, waardoor tot vaststelling wordt overgegaan.

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving

7.1 Algemeen

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In de Bruidsschat zitten onder andere regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is, vooralsnog, toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag deze volgens die standaard worden vastgesteld.

Met het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22c, Buitengebied, Margarethaweg ong. en Aandijkseweg 8 wordt een vrijstaande woning mogelijk gemaakt, ter compensatie van een andere woning (bouwtitel). Deze wijziging op het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO), maar is inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

7.2 Inleidende bepalingen

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Margarethaweg ongenummerd in Terneuzen en Aandijkseweg 8 in Zaamslag, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.TAMBG94-ON01, zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels waarin begrippen, het toepassingsbereik, meet- en rekenbepalingen en een algemeen gebruiksverbod zijn opgenomen.

7.3 Speficieke regels over functies en activiteiten

In hoofdstuk 2 is opgenomen welke functies binnen het plangebied zijn toegestaan. In dit geval is dat de functie 'Wonen'. Hierbinnen is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan.

Daarnaast zijn in dit hoofdstuk regels opgenomen over onder andere werkzaamheden in gebieden waar de functie 'Waarde - Archeologie' van toepassing is. Dit heeft als doel het behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

7.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene bepalingen, zoals het normadressaat, de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels en een parkeerregeling.