Kraayenburg

3.3 Uitleg van de regeling

3.3.1 Uitgangspunten regeling

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• beheer van de bestaande legale situatie (gebruik en bouwen);
• (in principe) het behoud van de planologische ruimte zoals deze in de geldende plannen is opgenomen en de in de tussentijd verleende vrijstellingen/afwijkingen;
• actualisatie van het regiem aan de hand van het gemeentelijk handboek.

3.3.2 Beheer bestaande situatie

Deze verordening staat toe dat de bestaande legale situatie (bouw- en gebruiksmogelijkheden) wordt voortgezet. Dit is bepaald in artikel 3 van de regels. Door middel van verschillende bronnen is deze bestaande legale situatie kenbaar:

• luchtfoto (april 2012);
• kaart met functies;
• inventarisatie van de bouwhoogtes;
• locatie bebouwing;
• archief omgevings- en bouwvergunningen en andere ruimtelijke besluiten (zoals voormalige vrijstellingen en ontheffingen).

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk (zie bijlage 1). Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water), maar ook voor erven, agrarische gronden en de golfbaan.

Functiekaart

In bijlage 2 is een figuur opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres wordt uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, etc.). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), waarbij aanpassing plaatsvindt (en al heeft plaatsgevonden aan de hand van een veldinventarisatie), voor zover deze gegevens niet overeenkomen met de huidige situatie. De BAG geeft het vergunde gebruik aan.

Inventarisatie bouwhoogte

De bouwhoogten zijn geïnventariseerd. In bijlage 3 is de kaart opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing

De BAG bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen, verblijfsobjecten en gebouwen. Het geeft inzicht in de locatie van de gebouwen. Daarnaast benoemt de BAG ook het gebruiksoppervlak van het betreffende object en de gebruiksdoelen.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder raadpleegbaar. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie', zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.3.3 Behoud planologische situatie (artikel 4 t/m 9)

Het behoud van de planologische ruimte vormt een belangrijk aspect in deze verordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het planologische regiem. Hieruit is gebleken dat ten opzichte van de bestaande situatie planologische ruimte aanwezig is (zowel voor wat betreft gebruik, als voor wat betreft bouwen). Deze planologische ruimte is op het kaartbeeld en/of in de regels vertaald. Op het kaartbeeld zijn hiertoe verschillende vlakken opgenomen, die in de meeste gevallen gelijk zijn aan de bestemmingen uit het voormalige bestemmingsplan. Voor zover de bestaande situatie van het voormalige bestemmingsplan afwijkt, door bijvoorbeeld verleende vrijstellingen, heeft een aanpassing van het kaartbeeld plaatsgevonden. Dit blijkt bijvoorbeeld uit onderstaand figuur voor de locatie van het bedrijventerrein. In de regeling is vervolgens een tabel opgenomen waaruit duidelijk wordt welke regels aan de verschillende vlakken zijn gekoppeld.

Figuur 3.1. links: bestemmingsplan Ypenburg-West, rechts: beheersverordening Kraayenburg

Vlakken op de kaart (artikel 4.1.1)

De op de kaart weergegeven vlakken corresponderen met de tabel in artikel 4.1.1. In de tabel is per vlak bepaald welke gebruiksmogelijkheden gelden, wat niet is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn. In de laatste kolom is weergegeven of er afwijkingsmogelijkheden voor een bepaald gebied gelden.

Voor zover geen sprake is van vlakken op de kaart, gelden er geen extra bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen. De afmetingen en locaties van de aanwezige bebouwing vormen hier de kaders van de maximale bouwmogelijkheden. Wel gelden in deze gevallen de aanvullende regels van onder andere de erfbebouwing, overige bouwwerken, zoals erfafscheidingen en bebouwing in de openbare ruimte.

Overige aanvullende regels (4.1.2 t/m 4.2.8)

Afgezien van de mogelijkheden die in de tabel zijn opgenomen in artikel 4.1.1 gelden verschillende aanvullende regels. Enerzijds vloeien deze regels voort uit de wens om de regeling te laten aansluiten bij de gemeentelijke standaard voor bestemmingsplannen:

• beroep aan huis;
• afwijking voor bedrijf aan huis;
• afwijking voor mantelzorg;
• afwijking voor dakterras;
• erfbebouwing, hoogteregeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• afwegingskader voor afwijkingsbesluiten;
• dynamiek van de openbare ruimte.

Anderzijds vloeien deze regels voort uit de planologische ruimte die het voormalige bestemmingsplan bood:

• afwijking voor kantoor;
• afwijking voor vergroting van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op het bedrijventerrein.

Openbare ruimte (artikel 4.1.4)

Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied, zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen.

In de regeling is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Leidingen (artikel 5, 6 en 7)

De belemmeringen die voortvloeien uit de gasleiding, hoogspanningsverbinding en rioolleiding die in het plangebied voorkomen zijn per leiding in een vlak en bijbehorend artikel geregeld. Binnen een bepaalde afstand van deze leidingen/verbinding is het in principe niet toegestaan bouwwerken op te richten of andere grondbewerkingen te verrichten (slechts na een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden). In de regels is bepaald dat de hartlijn van de leiding niet mag worden verplaatst en dat -afhankelijk van type leiding- de druk/diameter/spanning niet mag worden gewijzigd.

Archeologie (artikel 8)

In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.

Bouwen is slechts toegestaan indien de werkzaamheden ofwel niet dieper reiken dan 30 centimeter, of een kleiner oppervlak beslaan dan 100 m². Voor andere werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening benodigd, waarbij door middel van een archeologisch rapport moet worden aangetoond dat ofwel geen waarden aanwezig zijn, ofwel de aanwezige waarden niet worden aangetast of op een andere wijze kunnen worden geborgd. Op één locatie geldt een strengere regeling (binnen het vlak archeologie 1). Hier geldt dat voor alle werkzaamheden die dieper reiken dan 0,5 m (dus ongeacht het oppervlak), dat een omgevingsvergunning is benodigd.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Waterkering (artikel 9)

Ter bescherming van de belangen van de waterkering is langs de Vliet een vlak Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.

3.3.4 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 10)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 11)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van aan te houden parkeernormen, mogelijkheden voor overschrijding van vlakgrenzen ten behoeve van (ondergeschikte) bouwdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 12)

Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting, het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van bagger, puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de opslag in het kader van de bedrijfsvoering.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13)

Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van evenementen, overschrijding van vlakgrenzen en bouw van nutsvoorzieningen.

Overige regels (artikel 14)

Werking wettelijke regelingen

In een aantal gevallen wordt in deze verordening verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de verordening. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van de verordening met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrechtelijke situatie

Nu deze verordening via de regeling voor bestaand gebruik en bestaande bouwwerken al het legale gebruik en alle legale bouwwerken toestaat, is een overgangsrechtelijke regeling niet noodzakelijk.

Slotbepalingen

In de laatste twee artikelen van de verordening is bepaald dat deze verordening in werking treedt de dag nadat het raadsbesluit is bekend gemaakt en is bepaald dat naar deze verordening kan worden verwezen onder de naam 'Beheersverordening Kraayenburg'.