| Plan: | Mariahoeve |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0244GMariahoeve-50VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:2500. De regels zijn als volgt ingedeeld:
Inleidende regels
De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd.
Bestemmingsregels
Binnen de bestemming zijn bedrijven in categorie A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging als opgenomen in Bijlage 1 - Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging van de regels, toegestaan. De brandweerkazerne is specifiek aangeduid. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven.
Binnen de bestemming is detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor en woningen toegestaan. De horeca is uitsluitend op de begane grond toegestaan, het wonen en de kantoren uitsluitend op de verdieping. Op deze gronden zijn conform het horecabeleid (30/70%) 11 vestigingen in de categorie licht toegestaan. Het aantal vestigingen in de categorie middelzwaar is gebaseerd op het huidige aantal. Het parkeren kan zowel op maaiveld als op de verdieping (parkeerdek) plaatsvinden. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven.
In deze bestemming is bedrijvigheid (cat. A en B), culturele voorzieningen, dienstverlening, horeca in de categorie licht en welzijnsvoorzieningen toegelaten. Op deze gronden zijn conform het horecabeleid (30/70%) aan het Ursulaland 2 vestigingen in de categorie licht toegestaan. De huidige vestigingen in een zwaardere categorie zijn door middel van aanduidingen opgenomen op de plankaart. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven. Tot slot is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen bedrijvigheid niet voorkomend in de staat van bedrijfscategorieën of die van een hogere categorie (C) toe te laten.
In deze bestemming is bedrijvigheid (cat. A en B), culturele voorzieningen, dienstverlening en welzijnsvoorzieningen toegelaten. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven. Tot slot is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen bedrijvigheid niet voorkomend in de staat van bedrijfscategorieen of die van een hogere categorie (C) toe te laten.
Binnen de bestemming zijn onder meer groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en straatmeubilair toegestaan. Ook zijn groenvoorzieningen voor educatieve doeleinden, zoals school- en kindertuinen alsook een natuurspeeltuin toegelaten. Verder is het gebruik als volkstuinen uitsluitend toegestaan in de Schenkstrook waarbij geen gebouwen mogen worden opgericht. Gebouwen mogen enkel in de op de plankaart aangegeven bouwvlakken gerealiseerd worden. Ook de maximale hoogte is op de plankaart aangegeven.
Binnen deze bestemming is horeca in de categorie licht toegelaten. De huidige vestigingen in een zwaardere categorie zijn door middel van aanduidingen opgenomen op de plankaart. Een van de kiosken nabij het winkelcentrum is onder de hellingsbaan van het parkeerdek gelegen. Ter plaatse van deze kiosk is een aanduiding op de plankaart opgenomen en in de regels is opgenomen dat de hoogte van deze hellingbaan ter hoogte van deze kiosk tenminste op 4,5 m hoogte gerealiseerd dient te worden. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven.
In deze bestemming is kantoor toegelaten met de daarbij behorende (on)gebouwde parkeervoorzieningen. De kantoorbebouwing aan het Aegonplein is geïntegreerd met het openbaar vervoersstation Mariahoeve. Dit is door middel van een aanduiding op de plankaart aangegeven. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven.
In deze bestemming is onder meer onderwijs, jeugd-/kinder-/buitenschoolse opvang, openbare dienstverlening toegelaten. Ter plaatse van het Diamantcollege is de functieaanduiding 'gemengd' opgenomen. Hier vinden activiteiten plaats die vallen onder de functie 'cultuur en ontspanning' (wijktheater) en hier is ook Resto vanHarte gevestigd. Gebouwen dienen binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken te worden gerealiseerd. De bebouwing op deze gronden is voor zover mogelijk omwille van de flexibiliteit gereguleerd middels een bebouwingspercentage.
Binnen deze bestemming is dagrecreatie, educatieve doeleinden, de stadsboerderij en scouting toegelaten. De stadsboerderij is reeds gelegen op deze locatie. De uitbreiding hiervan valt deels binnen deze bestemming en deels binnen de bestemming 'Groen'. Omwille van de flexibiliteit is voor deze gronden een bebouwingspercentage opgenomen. De maximale bouwhoogte is op de plankaart opgenomen.
Artikel 12 Recreatie - Volkstuin
In deze bestemming zijn volkstuinen, school-, kinder- en hobbytuinen en groenvoorzieningen en de daarbij behorende toegangswegen toegelaten. Voor de maximale hoogte en oppervlakte van bebouwing zijn regels opgenomen.
In deze bestemming zijn sportvoorzieningen toegelaten. Het zwembad Overbosch is door middel van een aanduiding op de plankaart aangegeven. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn op de plankaart aangegeven.
In deze bestemming zijn sportvoorzieningen toegelaten. De bebouwing op deze gronden is omwille van de flexibiliteit gereguleerd middels een bebouwingspercentage. De maximale hoogte is op de plankaart aangegeven.
Artikel 15 Verkeer - Hoofdverkeersweg
Deze bestemming is toegewezen aan de doorgaande wegen binnen het plangebied. De gronden zijn bestemd voor: wegen met een ontsluitingsfunctie voor de wijk en stad, openbaar vervoerstroken, parkeerplaatsen, toegangsportalen, ontluchtingsmiddelen en daarmee vergelijkbare bouwwerken, voet- en fietspaden en ter plaatse van de aanduiding 'vm' een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg, één en ander met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen. Abri's vallen onder art. 2.19 van Bijlage 2 van het Bor (het zogenaamde bouwvergunningsvrij bouwen).
Artikel 16 Verkeer - Railverkeer
Binnen deze bestemming zijn onder meer spoorwegvoorzieningen toegelaten. Het openbaar vervoersstation Mariahoeve is middels een functieaanduiding op de plankaart aangegeven.
Wegen met deze bestemming dienen vooral voor de ontsluiting van wijken en buurten en het inter-wijkverkeer. Het aandeel doorgaand verkeer is lager dan bij hoofdverkeerswegen, net als de intensiteiten. De gronden met de bestemming Verkeer - Straat zijn bestemd voor: straten met doorgaande rijbanen, toegangsportalen, ontluchtingsmiddelen en daarmee vergelijkbare bouwwerken, parkeerplaatsen en voet- en fietspaden met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen. Abri's vallen onder art. 2.19 van Bijlage 2 van het Bor (het zogenaamde bouwvergunningsvrij bouwen).
Artikel 18 Verkeer - Verblijfsgebied
Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden, ongebouwde parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen toegestaan.
Artikel 19 Verkeer - Verblijfsstraat
Wegen met deze bestemming zijn bestemd voor de afwikkeling van lokaal, gebiedsgebonden verkeer en dienen voor de ontsluiting van buurten en de direct aangelegen bestemmingen. Deze wegen zijn niet bedoeld voor het doorgaande verkeer over grotere afstanden. De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsstraat' zijn bestemd voor: voet- en fietspaden, wegen en parkeerplaatsen met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen. Abri's vallen onder art. 2.19 van Bijlage 2 van het Bor (het zogenaamde bouwvergunningsvrij bouwen). Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is tevens een ontsluiting (hellingsbaan) voor het parkeerdek toegestaan.
De bestemming Water is toegekend aan al het water binnen het plangebied. Deze gronden zijn bestemd voor water, waterberging en oever met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, voet- en fietspaden en overige voorzieningen.
Op of in deze gronden mogen bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd, zoals kademuren, kunstwerken en bruggen voor fietsers en voetgangers.
Binnen deze bestemming zijn woningen met de daarbij behorende hoofdgebouwen, aan- en bijgebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, parkeervoorzieningen, groen, water en overige voorzieningen toegestaan. Op panden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-dakopbouw' mag een dakopbouw van maximaal 3,5 meter hoog gerealiseerd worden. Op de plankaart is op een aantal plaatsen een aanduiding voor een afwijkende functie opgenomen.
Binnen deze bestemming zijn woningen met de daarbij behorende hoofdgebouwen, aan- en bijgebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, parkeervoorzieningen, groen, water en overige voorzieningen toegestaan. Op de plankaart is op een aantal plaatsen een aanduiding voor een afwijkende functie opgenomen. Ter plaatse van de garageboxen is bedrijvigheid in categorie A en B van de staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging toegelaten mits voldaan wordt aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen regels.
Deze bestemming is toegekend aan alle appartementencomplexen met gemeenschappelijk erf. Aangezien daar geen sprake is van privé-tuinen is geen aan- en bijgebouwen regeling opgenomen. Parkeren is toegestaan in overdekte vorm en/of in een half verdiepte of geheel ondergrondse parkeervoorziening binnen het bouwvlak alsook op maaiveld. Op de plankaart is op een aantal plaatsen een aanduiding voor een afwijkende functie opgenomen. Ter plaatse van de garageboxen is bedrijvigheid in categorie A en B van de staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging toegelaten mits voldaan wordt aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen regels.
Deze bestemming is toegekend aan de nieuw te ontwikkelen woningen op de locatie Isabellaland. Op de plankaart zijn bouwvlakken opgenomen (per kavel of per strook) en is onder andere de maximale hoogte aangegeven. Voor een aantal blokken is opgenomen dat bouwen plaats moet vinden in de rooilijn die het dichtst bij de bestemming Verkeer-Verblijfsstraat is gelegen. In de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen voor de realisatie van parkeerplaatsen op het eigen terrein.
Binnen het plangebied is een gasleiding gelegen. Deze leiding wordt middels een dubbelbestemming beschermd.
Artikel 26 Leiding - Hoogspanning
Binnen het plangebied is een bovengrondse hoogspanningsleiding gelegen. Deze leiding wordt middels een dubbelbestemming beschermd.
Binnen het plangebied is een rioolpersleiding gelegen. Deze leiding wordt middels een dubbelbestemming beschermd.
Artikel 28 Waarde - Archeologie
De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden.
Artikel 29 Waarde - Cultuurhistorie
De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van de rijksbeschermde stadsgezichten.
Artikel 30 Waterstaat - Waterkering
De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterhuiskundige en/of waterstaatkundige functies en voor het behoud, herstel en verbetering van de waterhuishouding.
Algemene Regels
De artikelen 31 tot en met 35 bevatten de algemene regels van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze artikelen de algemene bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plangebied.
Artikel 31 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 32 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 35.
Artikel 33 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 35.
Artikel 34 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel staan regels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden binnen de op de plankaart opgenomen gebiedsaanduidingen. Op de plankaart zijn een tweetal gebiedsaanduidingen opgenomen: de milieuzone-geurzone en de vrijwaringszone-molenbiotoop.
De milieuzone-geurzone is opgenomen voor een poldergemaal gelegen nabij de de Carel Reinierszkade.
Een gedeelte van het plangebied ligt in de vrijwaringzone behorende bij de Nieuwe Veenmolen gelegen in het aangrenzende gebied. Deze zone wordt voor zover mogelijk beschermd door middel van de gebiedsaanduiding Vrijwaringzone - Molenbiotoop. In dit artikel zijn daarvoor nadere voorschriften opgenomen.
Het bestemmingsplan is conserverend van aard en legt voornamelijk de huidige situatie vast. Van invloed op de vrijwaringzone is het dakopbouwbeleid waar bij een 2 of 3 laagse bebouwing een extra bouwlaag wordt mogelijk gemaakt en langs doorgaande wegen minimaal 5 lagen is toegestaan.
Artikel 35 Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval. Tenslotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Artikel 36 Algemene wijzigingsregels
Het plan bevat een drietal wijzigingsregels. Allereerst is het mogelijk de dubbelbestemming Waarde-Archeologie te laten vervallen indien door middel van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden of verwachtingen niet meer aanwezig zijn. Voorts zijn op de plankaart twee wro-zone-wijzigingsgebieden aangegeven waaruit volgt dat na wijziging wonen is toegelaten. De wijzigingsregels zijn opgenomen in art. 36.
Artikel 37 Algemene procedureregels
De algemene procedureregels regelen de procedure die het bevoegd gezag moet volgen als zij gebruik wil maken van de wijzigings- c.q. uitwerkingsmogelijkheden die in de regels zijn opgenomen.
Overgangs- en slotregels
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voorzover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Mariahoeve'