Magnolia, Alphen aan den Rijn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Woningcorporatie Woonforte is voornemens om op de locatie aan de Magnoliastraat te Alphen aan den Rijn twee appartementengebouwen met in totaal 135 woningen te realiseren. De woningen worden gerealiseerd in de sociale huursector, met de mogelijkheid een beperkt aandeel toe te wijzen aan de middeldure huursector. De huidige bebouwing binnen het plangebied bestaat uit verouderde bungalows en appartementen, die geheel aan vernieuwing toe zijn. Daarnaast bestaat grote behoefte aan voldoende woningen, passend bij de stationsomgeving van Alphen aan den Rijn. Niet voor niets heeft de gemeente in het najaar van 2021(onder meer) de nieuwe 'Woonvisie 2021 - 2025' vastgesteld, waarin zij het woonbeleid vorm geeft aan de hand van een viertal belangrijke speerpunten:

• 1. Voldoende bereikbare woningen.
• 2. Aandacht voor senioren en bijzondere doelgroepen met een zorgvraag.
• 3. Gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking.
• 4. Verduurzaming van de gebouwde omgeving.

De verduurzaming van de bestaande woningen binnen het plangebied vraagt om sloop/ nieuwbouw. De mogelijkheden om binnen de bestaande bebouwing te voorzien in de duurzaamheidsopgave waar Woonforte voor staat, zijn te beperkt. Met het slopen en opnieuw opbouwen van de woonbuurt ontstaan kansen, niet alleen ten aanzien van duurzaamheid en klimaatadaptatie, maar ook voor het uitbreiden van de woningvoorraad als reactie op de steeds verder toenemende woningbouwbehoefte en de daaruit volgende krapte op de woningmarkt.

De voorgenomen herontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Alphen Stad”. Met voorliggend bestemmingsplan wordt daarom een actueel planologisch kader geboden voor de beoogde herontwikkeling, bestaande uit minimaal 116 sociale huurwoningen en maximaal 19 middeldure huurwoningen, een en ander tot een maximum van 135 wooneenheden verdeeld over twee appartementengebouwen. Het concept van de twee woongebouwen is met zorg vormgegeven, met aandacht voor de leefbaarheid, de menselijke maat, sociale cohesie, duurzaamheid en klimaatadaptie. De nieuwe woonbuurt 'Magnolia' sluit daarmee aan op de eigentijdse woonbehoeften (en op die van de toekomst).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en toelichting. Voorliggend document bevat de toelichting, waarin de achtergrond van het project, de gemaakte keuzes in het bestemmingsplan en de ruimtelijke en milieutechnische aspecten in relatie tot de ontwikkeling zijn beschouwd.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in Alphen-West (binnen de wijk Hoorn, in de subbuurt Bospark) en wordt globaal begrensd door:

• Bosparkweg aan de noordzijde, met het park Bospark ten noordoosten;
• Nieuwe bebouwing van Rijnzate aan de oostzijde;
• Magnoliastraat aan de zuidzijde;
• Prinses Beatrixlaan aan de westzijde.

De globale ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in onderstaande afbeelding. Voor de exacte duiding van de plangrenzen wordt verwezen naar de verbeelding bij voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 1.1: Luchtfoto plangebied (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende planologische regime binnen het plangebied betreft het bestemmingsplan "Alphen Stad, vastgesteld op 26 maart 2020". Het plangebied kent de volgende bestemmingen:

• de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'
• de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3a';
• de gebiedsaanduiding 'overige zone – parkeren';

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Alphen-Stad" ter hoogte van plangebied (bron: verbeelding opgemaakt in QGIS)

Relatie tot ontwikkeling
Hoewel het plangebied reeds in de huidige situatie de bestemming 'Wonen' (en Verkeer - Verblijfsgebied) kent, bieden de bouwmogelijkheden binnen de vigerende bestemming(en) onvoldoende mogelijkheden voor de realisatie van de twee woongebouwen. Omdat de ontwikkeling niet passend is binnen de vigerende bebouwingsmogelijkheden, is sprake van strijd met het bestemmingsplan "Alphen Stad".

1.4 Opzet van het plan

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. Door eerst in te gaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied wordt de huidige verschijningsvorm voor een belangrijk deel verklaard. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het nieuwbouwplan, waarbij de planuitgangspunten, stedenbouwkundige visie en verkeer en parkeren worden besproken.

In hoofdstuk 4 passeren de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten de revue.

Hoofdstuk 5 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 Bro.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting wordt gegeven op de planregels, verbeelding en de regels voor het gebruik en te realiseren bebouwing.

In hoofdstuk 7 wordt de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De resultaten van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening worden na afronding daarvan toegevoegd aan de betreffende paragraaf. Ook de resultaten uit de omgevingsdialoog worden hierin weergegeven. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, wordt middels een Nota van Zienswijzen uiteengezet welke zienswijzen op het plan zijn binnengekomen en wat de gemeentelijke reactie op deze zienswijzen is.

Hoofdstuk 2 Inventarisatie plangebied

2.1 Beschrijving bestaande situatie

In de huidige situatie betreft het plangebied een woonbuurt met vooral seniorenwoningen. Langs de Bosparkweg en Prinses Beatrixstraat is de bestaande Magnoliaflat gesitueerd. Voor het overige zijn bungalowwoningen aanwezig. Het totale aantal woningen in de huidige situatie bedraagt 86 huurwoningen in eigendom van Woonforte, volgens de volgende verdeling:

• 58 appartementen Magnoliaflat;
• 28 bungalowwoningen.

Het plangebied bevindt zich ten westen van het centrum van Alphen aan den Rijn, dat op ca. 350 meter afstand gelegen is. Direct aangrenzend aan het plangebied ligt het Bospark. Het treinstation van Alphen aan den Rijn ligt op ca. tien minuten loopafstand. De bestaande woningen zijn verouderd en weinig duurzaam. Om een toekomstbestendige buurt te creëren, zijn de woningen aan vernieuwing toe.

Figuur 2.1 toont een overzichtsbeeld van de bestaande situatie. De figuren 2.2 en 2.3 tonen respectievelijk de huidige uitstraling van de bungalowwoningen en de Magnoliaflat.

Figuur 2.1: Luchtfoto plangebied (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

Figuur 2.2: Bestaande situatie - bungalowwoningen (bron: Zijdekwartier Architecten)

Figuur 2.3: Bestaande situatie - Magnoliaflat (bron: Zijdekwartier Architecten)

2.2 Historie

De eerste bebouwing van Alphen aan den Rijn werd gevormd door het Romeinse Castellum en de eerste brug over de Oude Rijn omstreeks 100 na Christus. De gevolgen van deze eerste bebouwing zijn in de huidige ruimtelijke structuur van Alphen nog merkbaar. Na het verdwijnen van de Romeinen, keerde Alphen pas weer terug in de geschiedenis in de 10e eeuw, toen een begin werd gemaakt met het ontginnen van de moerassen. Tegen de 14e eeuw is de hele omgeving in cultuur gebracht. Aan de zuidzijde van de Oude Rijn is dan inmiddels ook een dijk aangelegd, waardoor op de zuidoever de "Hoge zijde" ontstaat.

De oude kern van Alphen (het huidige centrum) heeft zich lange tijd vooral naar de Oude Rijn en de doorgaande routes op de oeverwallen gericht. Uitbreiding van Alphen vond daarom tot 1900 vooral in het lint langs de rivier plaats. Pas vanaf ongeveer 1900 begint de kern aan de Hoge zijde meer stedelijke kenmerken aan te nemen. Dit uitte zich in eerste instantie vooral in een verdichting van de bebouwing. Na de eerste wereldoorlog vond als gevolg van de woningbehoefte rond 1920 een eerste planmatige uitbreiding plaats rond het Burgemeester Visserpark. Een plan voor een tweede uitbreiding van de woonbebouwing tussen de kern en het station is in 1938 opgesteld. Voor de Tweede Wereldoorlog is een groot deel van dit plan gerealiseerd.

Figuur 2.4: Luchtfoto plangebied 1945 (bron: Zijdekwartier Architecten)

Na de Tweede Wereldoorlog maakt Alphen een tweede groeifase door, waarbij grote delen van het plangebied werden bebouwd. De reeds aanwezige lintbebouwing langs de Oude Rijn ten westen van de kern aan de Hoorn wordt onder andere met het Vogelpark Avifauna uitgebreid. Aan het begin van de jaren '60 wordt een tweetal woonclusters gebouwd, terwijl ten westen van het plangebied het bedrijventerrein Rijnhaven wordt aangelegd. Delen van Alphen-West bleven echter onbebouwd, onder meer in verband met de waterwinning die hier plaatsvond. In de afgelopen decennia heeft in delen van Alphen-West nog verdichting van met name de woonbebouwing plaatsgevonden.

2.3 Ruimtelijke structuur

Binnen de structuur van Alphen aan den Rijn zijn de verbindingen over de Oude Rijn van groot belang. De ruimtelijke structuur aan de Hoge zijde wordt dan ook in hoge mate bepaald door het assenkruis dat is ontstaan waar de noord-zuidverbinding over de Oude Rijn (de Prins Bernhardlaan, de oost-westverbinding (Prinses Irenelaan/ Willem de Zwijgerlaan) snijdt. De belangrijkste ontsluiting van het gebied wordt door deze assen gevormd. Ook de interne structuur van Alphen-West wordt gekenmerkt door een overwegend orthogonale structuur. Parallel aan de Prins Bernhardlaan is een noord-zuidas aanwezig (Prinses Beatrixlaan/ Stuyvesantlaan). De oost-westgerichte as van de Prinses Irenelaan wordt hier met een kleine verspringing doorgezet in de Eikenlaan. De verschillende bebouwingsclusters in Alphen-West worden met elkaar verbonden door de genoemde assen.

De belangrijkste woonclusters liggen ten zuiden van de Eikenlaan en ten noorden van de Prinses Irenelaan. Deze twee clusters hebben een identieke opzet met een gridstructuur rond een centrale as met een waterpartij. De overige clusters vormen bijzondere elementen binnen het plangebied. Een van deze clusters wordt gevormd door het Bospark en omgeving. Het andere element is de Hoorn waaraan Avifauna en het waterwingebied zijn gelegen. De dijklintbebouwing langs de Hoorn is naar de Oude Rijn gericht. De ruimtelijke relatie met de achtergelegen bebouwing van AlphenWest is daardoor beperkt.

Binnen Alphen-West is sprake van een blokverkaveling, waarbij de bebouwing op de straat is georiënteerd. De verschijningsvorm van de bebouwing binnen de diverse clusters wordt echtergekenmerkt door een zeer grote diversiteit. Enerzijds is dit te verklaren door de grote verscheidenheid aan functies die binnen het plangebied voorkomen, anderzijds is ook binnen de woongebieden een grote verscheidenheid in bebouwingsvormen aanwezig. Deze bebouwing varieert van bungalows, eengezinsrijenwoningen, appartementencomplexen en portiekflats, tot 8-laagse galerijflats op korte afstand van elkaar. Het merendeel van de bebouwing is eind jaren '50 en begin jaren '60 gerealiseerd. In latere periodes heeft een verdichting van de bebouwing plaatsgevonden. De huidige bebouwing aan de Magnoliastraat en Bosparkweg is opgericht in 1974.

Het Bospark is een waardevol groenelement met oude bomen en een kinderboerderij. Het gebied rond het Bospark wordt gekenmerkt door uiteenlopende bebouwing en functies. Het Bospark wordt aan de west- en zuidzijde omzoomd door de grootschalige bebouwing. Deels betreft dit de huidige woonbebouwing aan de Magnoliastraat, ouderenwoningen in de Westerhoveflat en verzorgingstehuis Rijnzate. Naast deze woonbebouwing zijn diverse niet-woonfuncties aanwezig zoals: het Groene Hart Leerpark, Rode Kruis, DOS Sporthome, de vergadering van gelovigen en de Rijnstreekhal.

Figuur 2.5: Ligging plangebied tussen Prinses Beatrixlaan en Bospark (bron: Zijdekwartier Architecten)

2.4 Functionele structuur plangebied en omgeving

Binnen de grenzen van het plangebied wordt uitsluitend gewoond. Buiten het plangebied zijn er mogelijkheden tot sport en recreatie ter plaatse van het Bospark en tennisvereniging TEAN. Ten oosten van het plangebied is daarnaast het herontwikkelde Rijnzate-gebouw gesitueerd, met in totaal 85 zorgappartementen en voorzieningen bestaande uit een huisartsenpraktijk, een apotheek, een steunpunt voor de thuiszorg, kantoren en een ontmoetingscentrum.

Figuur 2.6: Functionele structuur (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

Rondom het plangebied vindt een mengeling van functies plaats, waarbij woon-, centrum-, gemengde-, maatschappelijke-, en bedrijfsbestemmingen elkaar afwisselen. Het centrum van Alphen aan den Rijn ligt op loopafstand in oostelijke richting, op ca. 500 m ten opzichte van het plangebied. Gelegen buiten bovenstaand kaartbeeld, maar wel in de omgeving van het plangebied, ligt tevens het bus- en treinstation van Alphen aan den Rijn.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft het vervangen van de bestaande woningen door twee nieuwe appartementengebouwen, met in totaal 135 appartementen. De woongebouwen worden aangeduid als gebouw 'oost' en gebouw 'west'.

figuur 3.1 Gebouw 'West' en gebouw 'Oost' nieuwbouwplan (bron: Zijdekwartier Architecten)

De volgende uitgangspunten worden meegenomen:

• Sloop bestaande Magnoliaflat en bungalowwoningen (in totaal 86 woningen). Nieuwbouw van 135 appartementen verdeeld over twee woongebouwen.
• De appartementen betreffen in hoofdzaak sociale huurwoningen, met in beperkte mate de mogelijkheid een deel van de appartementen toe te wijzen aan de middenhuursector. De woninggrootte varieert van ca. 60 tot ca. 82 m2 GBO (70 tot 104 m2 BVO).
• De toekomstige bebouwing wordt vormgegeven als hofbebouwing. Zo ontstaan twee luwe gemeenschappelijke buitenruimten.
• Aflopende bebouwing en lange richting zorgen voor maximale zoninstraling.
• De bebouwing wordt uitgevoerd in drie tot vijf bouwlagen, met een maximale bouwhoogte van ca. 16 meter. Daardoor ontstaat een oplopende bebouwing.
• Parkeren vindt plaats op maaiveld, voortbordurend op de bestaande parkeeroplossing. In totaal worden 33 tot maximaal 37 parkeerplaatsen aan de bestaande capaciteit toegevoegd.
• Elk woongebouw krijgt twee entrees en inpandige fietsparkeerruimtes.
• Een gemeenschappelijke ruimte in gebouw 'oost' gericht op ontmoeting, uitsluitend bestemd voor bewoners.
• Zonnepanelen op het dak.

Bovenstaande uitgangspunten vertalen zich in een ontwerp zoals weergegeven in figuur 3.2, waarop de maquettes van de beoogde bebouwing zijn weergegeven.

figuur 3.2 Maquettes nieuwbouw (bron: Zijdekwartier Architecten)

3.2 Stedenbouwkundige visie

Basis
Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp is een prettige, menselijke en toekomstbestendige buurt. Ontmoeting speelt hierin op verschillende schaalniveaus een rol: in het openbare gebied tussen de nieuwe gebouwen, in de collectieve hoven, in de entreehal, in de ontmoetingsruimte en op de stoep bij elke voordeur. Door ontmoeting tussen buren op deze manier de ruimte te geven, kan een sterk stukje samenleving ontstaan waar bewoners zich thuis voelen en langer zelfstandig thuis kunnen wonen.

Belangrijke onderwerpen in het stedenbouwkundig ontwerp zijn een prettige menselijk maat, een levendige buurt op ooghoogte, een differentiatie aan open ruimtes en een ruimtelijke route van straat naar huis.

Twee gebouwen
De locatie tussen de Bosparkweg en de Magnoliastraat is langgerekt, met een maat in oostwestrichting van 170 meter. Deze maat is te groot om in één keer te overzien. Daarom is besloten de nieuwe bebouwing te splitsen in twee gebouwen. Deze splitsing maakt een openbare langzaamverkeersroute mogelijk van de Magnoliastraat naar het Bospark. Tevens zorgt dit voor kortere straatgevels aan de langsstraten, waardoor de nieuwe volumes minder massaal ogen en de uitstraling vriendelijker is.

Daarnaast zorgt deze splitsing voor een mogelijkheid tot fasering, waardoor zo min mogelijk huurders ergens anders gehuisvest moeten worden maar in hun eigen buurtje naar een nieuwe woning kunnen terugkeren.

Hofvorm
De woningen zijn gegroepeerd rondom twee binnentuinen. Deze tuinen zijn collectief, in tegenstelling tot de openbare parkachtige ruimte die om de gebouwen heen vloeit. Deze tuinen zullen, vanwege het collectieve karakter, eerder veilig en beschut aanvoelen, daarnaast zullen bewoners makkelijk eigenaarschap over de tuinen voelen.

De hofvormen hebben vijf zijdes, doordat een van de lange zijdes steeds naar buiten geknikt is. Hierdoor wordt meer licht gevangen in de tuinen. Daarnaast is deze knikvorm goed voor de akoestiek in de tuinen, een belangrijk criterium voor prettige ruimtes.

De gebouwen volgen zo de rooilijnen van de straten en voegen zich hiermee naar de locatie. Aan de westzijde, aan de Prinses Beatrixlaan, zal het gebouw de rooilijn van het naastgelegen gebouw volgen, dit in tegenstelling tot de huidige, afwijkende roolijn.

Diversiteit aan ruimtes
Het is prettig als de open ruimtes in een buurtje gedifferentieerd zijn, met verschil in onder andere maatvoering, mate van beschutting, mogelijk gebruik, inrichting en doelgroep. In het plan voor Magnolia zit een grote differentiatie aan ruimtes.

De langstraten zijn geheel openbaar. De dwarsroute door het gebied is openbaar, maar alleen toegankelijk voor langzaam verkeer. Deze route zal een groene inrichting krijgen, aansluitend op het Bospark. De binnentuinen van de gebouwen zijn collectief, een prettige luwe ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. De galerijen die de woningen ontsluiten zijn als de stoepen in een buurtje en geven een directe visuele relatie naar deze binnentuinen. De woningen hebben vervolgens een meer openbare buitenruimte aan de galerij en een prive buitenruimte aan de buitenzijde van de gebouwen.

Groenstructuur
De locatie grenst direct aan het Bospark, deze groene kwaliteit wordt middels een groene route het gebied verder ingetrokken. De geknikte vormen van de gebouwen geven ruimte aan twee bredere pleinachtige ruimtes, zowel aan de zijde van de Bosparkweg als aan de Magnoliastraat. Hiermee krijgt de groene route een uitnodigend karakter en het gebied een luchtige opbouw.

Route van straat naar huis
Een woongebouw is een buurtje in zichzelf waarin bewoners elke dag opnieuw op een prettige manier hun weg naar huis vinden. In deze route van straat naar huis maken we volop ruimte voor vluchtige ontmoetingen, zodat bewoners op een laagdrempelige manier bekenden van elkaar zullen worden en daarmee het gevoel van veiligheid en de zelfredzaamheid van bewoners zal toenemen. Daarom zijn de entrees ruim, de binnentuinen licht en goed toegankelijk en de galerijen extra breed.

Het is prettig als in de route van straat naar huis, het aantal mensen dat gebruik maakt van die route, steeds kleiner wordt zodat de bewoners uiteindelijk een kleine groep mensen om zich heen over houden die ze hun buur zullen noemen. De twee gebouwen splitsen het aantal bewoners al, waardoor de binnentuinen gebruikt worden door een kleinere groep mensen. Elk gebouw heeft vervolgens twee entrees, gesitueerd aan de zuidoostzijdes van de gebouwen. Hiermee wordt het aantal mensen dat gebruikt maakt van een entree verder verkleind en wordt het leven op straat verdeeld. Vanuit deze entrees is een directe relatie met de binnentuinen. Het aantal mensen dat vervolgens via de entree naar dezelfde verdieping gaat is nog kleiner, het groepje mensen dat gebruik maakt van de galerij waaraan men woont is hiermee overzichtelijk en eerder vertrouwd.

Hoogte-opbouw
Met de hoogte-opbouw sluiten de gebouwen aan op de omgeving. Aan de zijde van de Magnoliastraat zijn de gebouwen het laagste, met een hoogte van voornamelijk drie verdieping, een vriendelijke maat tegenover de lage bungalows. Richting de Bosparkweg lopen de gebouwen op, de hoogste gedeeltes zijn vijf verdiepingen hoog en bevinden zich aan de zuidoostzijdes van de gebouwen. Deze maximale hoogte van vijf verdiepingen geven de gebouwen een menselijke maat, zelfs vanaf de bovenste woonlaag is nog relatie met het leven op maaiveld mogelijk.

Hiermee wordt de nieuwe bebouwing tevens niet hoger dan de huidige flat, die oploopt van drie naar vijf verdiepingen. De appartementen op de begane grond zijn enigszins opgetild, hiermee wordt de privacy in huis vergroot en de overgang tussen prive en openbaar op een natuurlijker manier vormgegeven.

De gebouwen op ooghoogte
Lopend door een buurt ervaren we vooral relatie met de begane grond van gebouwen. Daarom plaatsen we in deze begane grond zoveel mogelijk verblijfsruimtes. Bergingen zijn gesplitst in een aantal gezamenlijke fietsenbergingen op de begane grond en prive bergingen in de woningen. Hiermee spelen we zoveel mogelijk ruimte op de begane grond vrij voor woningen. Dit draagt bij aan het gevoel van veiligheid en verbetert het aanzien van de gebouwen.

De drempelzone
80% van de vluchtige ontmoetingen tussen buren vindt plaats op de stoep bij de voordeur. Daarom wordt ruimte gemaakt voor de drempelzone, een plek waar bewoners een bankje of een bloempot neer kunnen zetten en op een laagdrempelige manier contact kunnen hebben met buren en passanten. Deze drempelzone zorgt daarnaast voor privacy in de woningen, aangezien de overgang tussen prive en openbaar opgerekt en ingevuld wordt. Deze drempelzone bevindt zich zowel op de brede galerijen als op de begane grond, in de overgang tussen gebouw en maaiveld.

Parkeren
Het parkeren voor zowel bewoners als bezoekers, vindt plaats op maaiveld, langs de bestaande wegenstructuur. Hiermee wordt voortgeborduurd op de huidige parkeeroplossing van de woningen. Middels het realiseren van dwarsparkeerplaatsen langs zowel de Magnoliastraat als de Bosparkweg, enkel aan de ‘binnenzijde' van deze wegen, wordt voorzien de parkeerbehoefte van de toekomstige gebruikers van Magnolia.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Parkeren

Voor de herontwikkeling dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. De parkeereis op basis van het voorgestelde programma, is gebaseerd op het gemeentelijk parkeerbeleid. Dit beleid is opgenomen in de nota 'Parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn' en gaat uit van de woninggrootte en ligging binnen de gemeente. Hieronder wordt ingegaan op de wijze waarop parkeren wordt geregeld voor het voorliggende initiatief.

Bestaande situatie
In de bestaande situatie vindt parkeren op maaiveld, in openbaar gebied, plaats. Volgens de geldende parkeernormen geldt in de bestaande situatie een parkeereis van 77 parkeerplaatsen conform de berekening in onderstaande tabel. Alle 77 parkeerplaatsen zijn in de huidige situatie in aanwezig en beschikbaar in openbaar gebied.

tabel 3.1: Berekening parkeerbehoefte bestaande situatie

Situatie na planontwikkeling
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een woningbouwprogramma bestaande uit 135 appartementen. Het basiscenario gaat uit van 135 appartementen in de sociale huursector. Tegelijkertijd worden ook mogelijkheden gezien een gedeelte van het programma toe te wijzen aan de middeldure huursector. In dat geval wordt uitgegaan van minimaal 116 sociale huurwoningen en maximaal 19 middeldure huurwoningen (worst-case scenario). Het daadwerkelijke programma wordt op een later moment vastgesteld. In dit bestemmingsplan wordt de parkeersituatie daarom voor beide scenario's berekend. Uitgangspunt daarbij is dat indien de worst-case scenario passend is, een scenario van 100% sociaal, ook past. Dit omdat de parkeerbehoefte groter is wanneer het plan (deels) voorziet in middeldure huurwoningen. Door de gekozen methodiek ontstaat enige flexibiliteit in de verdere detailuitwerking, terwijl een goede ruimtelijke ordening gewaarborgd blijft.

De berekening van de parkeerbehoefte is in onderstaande tabellen uitgewerkt. Op basis daarvan geldt een parkeerbehoefte van minimaal 126 parkeerplaatsen en maximaal 131 parkeerplaatsen. Hierop is nog geen reductie toegepast als gevolg van dubbelgebruik.

tabel 3.2: Berekening parkeerbehoefte nieuw – 100% sociaal (norm is incl. 0,3 pp voor bezoekers)

tabel 3.3: Berekening parkeerbehoefte nieuw – gemengd programma (norm is incl. 0,3 pp voor bezoekers)

Parkeerbalans aanwezigheidspercentages
De totale parkeernorm per woning is de som van de parkeernorm voor bewoners en bezoekers. In de berekeningen is de norm voor bezoekers en bewoners bij elkaar opgeteld. Voor het beoogde type woningen ter plaatse van het projectgebied, geldt in alle gevallen dat de norm voor bezoekers 0,3 parkeerplaats per woning bedraagt.

Voor het deel openbaar toegankelijke parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers samen, mag de aftrek voor dubbelgebruik worden toegepast. Daarbij wordt rekening gehouden met het aanwezigheidspercentage voor de functies zoals opgenomen in het gemeentelijk parkeerbeleid. Voor woningen is het parkeren in de werkdagavond maatgevend. Op basis daarvan geldt een aanwezigheidspercentage van 90% voor bewoners en een percentage van 80% voor bezoekers. In onderstaande tabel is de situatie met en zonder reductie in beeld gebracht.

tabel 3.4 Parkeerbehoefte inclusief reductie aanwezigheidspercentage

Op basis van bovenstaande gegevens en rekening houdend met de beoogde flexibiliteit in het woningbouwprogramma, dient te worden voorzien in minimaal 110 en maximaal 114 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn reeds 77 parkeerplaatsen aanwezig. Deze parkeerplaatsen blijven behouden. Op basis van de berekende behoefte dienen daarmee minimaal 33 tot maximaal 37 extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd om aan een sluitende parkeerbalans te komen. Binnen het plangebied is, aan de binnenzijde van de weg, ruimte voor het toevoegen van de (maximaal) 37 benodigde parkeerplaatsen. Dat betekent dat ruimte kan worden geboden aan het parkeren van de benodigde 114 auto's, waarmee aan de maximale behoefte (worst-case scenario) kan worden voldaan. Bij de nader uit te werken en in te dienen bouwaanvraag zal te zijner tijd het definitieve programma worden doorberekend, rekening houdend met het beschikbare aantal parkeerplaatsen. Dit wordt geborgd in de overige regels voor parkeren in artikel 10.1 van dit bestemmingsplan.

Fietsparkeren
Fietsparkeren voor bewoners wordt inpandig in de woongebouwen gerealiseerd. Voor bezoekers wordt de fietsparkeeroplossing gezocht in openbaar gebied. Op basis van het huidige programma, geldt een gezamenlijke fietsparkeerbehoefte van ca. 500 (491) fietsparkeerplaatsen, een en ander gebaseerd op de norm 1 fietsparkeerplaats per 25 m2 GBO voor bewoners en 0,2 fietsparkeerplaats per woning voor bezoekers. Binnen het plan is voldoende ruimte voor het voorzien in de benodigde fietsparkeerplekken. De nadere detailuitwerking en toets van het plan vindt plaats in kader van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen.

3.3.2 Verkeersgeneratie en ontsluiting plangebied

Huidige inrichting
De Magnoliastraat en Bosparkweg zijn twee erftoeganswegen in de omgeving van het Bospark. De rustige woonstraten lopen haaks op de Beatrixlaan en kenmerken zich door een afwisseling van parkeren langs de weg, op het erf en de aanwezigheid van enkele haakse parkeervakken. Het feit dat beide straten doodlopend zijn, maakt dat hier enkel bestemmingsverkeer rijdt.

Aan de zuidkant van de Magnoliastraat bevinden zich een zestal vrijstaande woningen. Waar de straat doodloopt, is onlangs een complex gebouwd met 90 zorgwoningen. Tussen de Magnoliastraat en de Bosparkweg, bevinden zich 86 sociale huurwoningen, waarvan 58 appartementen en 28 bungalowwoningen.

De totale verkeersgeneratie van de Magnoliastraat en omgeving komt daarbij op het volgende uit:

tabel 3.5 Verkeersgeneratie Magnoliastraat en omgeving op basis van CROW-kencijfers 2018, uitgaande van een sterk stedelijk gebied, in de 'rest van de bebouwde kom'

Huidige verkeerssituatie
Op basis van bovenstaande beeld kan verwacht worden dat er op de Magnoliastraat circa 600 motorvoertuigen per etmaal rijden, op de Bosparkweg zijn dit er naar schatting circa 250. Op de Bosparkweg rijdt voornamelijk bestemmingsverkeer voor het complex 'de Magnolia'. Bovenstaande intensiteiten zijn zeer laag en zullen met het huidige profiel geen problemen opleveren wat betreft de verkeersafwikkeling.

De Magnoliastraat en Bosparkweg lopen uit op de Prinses Beatrixlaan. Deze gebiedsontsluitingsweg is van een andere orde met meer verkeer, voorrang op de omliggende erftoegangswegen en een zeer brede rijbaan met (deels) vrijliggende fietspaden. De huidige intensiteit op deze weg varieert tussen de 5000 en 6000 motorvoertuigen per etmaal.

figuur 3.3 Verwachte intensiteiten 2030 omgeving Magnoliastraat en Bosparkweg zonder ruimtelijke ontwikkelingen (uit RVMH 3.2 in combinatie met CROW kengetallen)

Toekomstige situatie
In de nieuwe situatie zal er in de directe omgeving van de Magnoliastraat en Bosparkweg een tweetal projecten (mogelijk) ontwikkeld worden. In dit scenario zal rekening worden gehouden met het toevoegen van deze ruimtelijke ontwikkelingen.

Wat betreft de ontwikkeling van twee appartementencomplexen van Woonforte, zal het gaan om sloop- nieuwbouw. Met het complex van 135 appartementen komen er per saldo 49 woningen bij. Naast deze ontwikkeling, is er aan de noordkant een verkenning voor de toevoeging van een nieuwe complex bij het Bospark. Dit behelst de ontwikkeling van 120 woningen, waarvan 55% middeldure huurwoningen en 45% zorgwoningen.

Toekomstige verkeerssituatie
De totale verkeersgeneratie in het gebied zal toenemen met circa 620 motorvoertuigen per etmaal ten opzichte van de huidige situatie. Gelet op het feit dat de intensiteiten ruim onder de 2000 motorvoertuigen per etmaal liggen, wordt verwacht dat dit geen problemen oplevert in de verkeersafwikkeling. Wel kan in de belevenis van veel mensen de weg fors drukker worden. Het doodlopende en uitermate verkeersluwe karakter van de Bosparkweg, maakt dat de relatieve toename groot is. In absolute zin blijft de straat echter een relatief rustige erftoegangsweg met verkeersintensiteiten die passend zijn voor het profiel dat hier gerealiseerd wordt.

tabel 3.6 Verkeersgeneratie Magnoliastraat en omgeving op basis van CROW-kencijfers 2018, uitgaande van een sterk stedelijk gebied, in de 'rest van de bebouwde kom'

NB. In bovenstaande tabel is voor onderhavig plan 100% sociale huur als uitgangspunt genomen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid een deel van de woningen (maximaal 19 woningen) toe te wijzen aan de middeldure huursector. De kencijfers voor verkeersgeneratie zijn voor dergelijke huurwoningen gelijk aan de kencijfers voor verkeersgeneratie bij sociale woningbouw. Ten aanzien van verkeersgeneratie geldt daarom dat de effecten op de omgeving in beide scenario's aan elkaar gelijk zijn en derhalve geen belemmeringen opleveren in de verkeersafwikkeling ter plaatse.

figuur 3.4 Verwachte intensiteiten 2030 omgeving Magnoliastraat met ruimtelijke ontwikkelingen Magnolia en Bospark(uit RVMH 3.2 in combinatie met CROW kengetallen)

Ook de naburige Beatrixlaan en den Uijlsingel krijgen als gevolg van deze ontwikkeling te maken met hogere intensiteiten. De I/C waarde van deze wegvakken ligt tijdens de avondspits rond de 20%, ruim onder de norm waarop congestie optreedt (boven 70%). Maatgevender zijn de kruispunten; deze kennen een lagere capaciteit. Inclusief de voorgenomen ontwikkelingen blijven de kruispuntintensiteiten op de rotonde bij de Baronie en het kruispunt Beatrixlaan – den Uijlsingel tijdens een typische avondspits – onder de 45%, ruim onder het punt waarop normaliter congestie optreedt. Gezien de huidige dimensionering van beide wegen, afgezet tegenover de verwachte intensiteiten, voorzien deze wegen in voldoende capaciteit om de toename van het verkeer op te vangen.

Ontsluiting plangebied
Het plangebied wordt omsloten door de Magnoliastraat en de Bosparkweg, van daaruit wordt voor gemotoriseerd verkeer aangesloten op de bestaande weginfrastructuur. Daarbij bereikt men als eerste de stedelijke wegen Prinses Beatrixlaan en de Dr. J.M. den Uylsingel. Zoals hierboven weergegeven zijn de omliggende wegen voldoende uitgerust om de verkeersafwikkeling van en naar het plangebied te kunnen verwerken. Vanaf genoemde stedelijke wegen kan richting het zuiden van het plangebied de N11 (in diverse richtingen, waaronder richting A12) worden bereikt, terwijl rondom Alphen ook de N207 aansluiting vindt op de A4.

Direct ten westen van het plangebied is langs de Prinses Beatrixlaan een bushalte gelegen, waar busnr. 165 tussen het station van Alphen aan den Rijn en Zoetermeer Centrum West rijdt. Langs de Dr. J.M. den Uylsingel bevindt zich bushalte Rijnzate, waar busnummers 3 en 165 langs rijden. Beide bushaltes zijn rolstoeltoegankelijk. In de directe omgeving, maar verder van de locatie, zijn nog meer bushaltes gelegen.

Langzaam verkeer (voetgangers, fietsers) bereiken het plangebied eveneens via de Bosparkweg en de Magnoliastraat. Het plangebied ligt op loopafstand van het centrum en van het station van Alphen aan den Rijn (ca. 10 minuten lopen).

3.4 Invloed op bezonning en windhinder

Voorliggend bestemmingsplan maakt twee woongebouwen tot een maximale bouwhoogte van ca. 16 meter mogelijk. In de huidige situatie is ter plaatse van de Magnoliaflat een maximale bouwhoogte van 9 tot 18 meter opgenomen. De bungalowwoningen kennen een maximale bouwhoogte van 3 meter. Wijzigingen in bouwhoogten kunnen van invloed zijn op de bezonningssituatie en windhinder in de omgeving. Op deze onderwerpen wordt hieronder ingegaan.

Bezonning
Omdat een wijziging in de bouwhoogte optreedt, is door Zijdekwartier Archtitecten een vergelijking gemaakt van de schaduwwerking in de huidige en de toekomstige situatie. Middels schaduwdiagrammen is de schaduwwerking op de tijdstippen 9.00/11.00/13.00 en 15.00 uur in kaart gebracht in de perioden maart, juni, september en december. De schaduwstudie is opgenomen in bijlage 1 van voorliggende toelichting.

Voor dit aspect is met name de schaduwwerking op de omliggende woningen relevant. Het gaat daarbij om de zuidelijk gelegen bungalowwoningen langs de Magnoliastraat en het oostelijk gelegen Rijnzate-gebouw. Voor beide woningclusters geldt dat geen extra schaduwwerking plaatsvindt ten opzichte van de bestaande situatie. Dit komt door de ligging van de woningclusters ten opzichte van de geplande nieuwbouw. De schaduw valt met name richting het noorden, deels over het Groene Hart Leerpark en de geplande nieuwe woonbebouwing (inbreidingslocatie) en daarnaast richting het Bospark. Oordelend vanuit de bestaande situatie kan echter geconcludeerd worden dat de slagschaduw niet tot nauwlijks wijzigt ten opzichte van de schaduwwerking als gevolg van de huidige bebouwing. De meeste schaduw wordt veroorzaakt door de reeds bestaande bebouwing en treedt op in december.

Ter illustratie is de situatie in december in de bestaande en nieuwe situatie inzichtelijk gemaakt in figuren 3.5 en 3.6. Voor de schaduwwerking en de vergelijking met de bestaande situatie gedurende de overige maatgevende momenten per jaar wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

figuur 3.5 Bezonning huidig t.o.v. nieuw - 9.00 uur en 11.00 uur (bron: Zijdekwartier Architecten, zie bijlage 1)

figuur 3.6 Bezonning huidig t.o.v. nieuw - 13.00 uur en 15.00 uur (bron: Zijdekwartier Architecten, zie bijlage 1)

Windhinder
Voor windhinder wordt over het algemeen toepassing gegeven aan de NEN 8100 norm 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving'. Deze norm geeft richtlijnen voor de realisatie van gebieden met een goed windklimaat. Tevens mag zich in dergelijke gebieden volgens deze norm slechts een beperkt risico op windgevaar voordoen. De norm stelt dat de overschrijdingskans van de drempelsnelheid van de wind (5,0 m/s) bepaalt in welke kwaliteitsklasse het lokale windklimaat valt. De combinatie van de kwaliteitsklasse en de activiteiten die rond het gebouw plaatsvinden, levert een bepaalde waardering van dit windklimaat op. Voor gebouwen hoger dan dertig meter dient een windonderzoek uitgevoerd te worden.

Aangezien de voorgestelde bouwhoogte in dit plan ruim onder de grenswaarde van 30 meter blijft, is een windhinderonderzoek niet noodzakelijk. De voorgestelde bouwhoogte leidt niet tot een significante wijziging in het windklimaat ter plaatse.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

Relatie tot bestemmingsplan
In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit”, “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving”, “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting, waar de omgevingsaspecten worden behandeld.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De voorgenomen ontwikkeling dient hieraan getoetst te worden. In de navolgende paragrafen wordt het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid behandeld. Aan de hand van het beleid kan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte worden bepaald.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan heeft raakvlakken met diverse nationale belangen. Gelet op de aard en omvang van het project, wordt verder beleid hierover overgelaten aan de decentrale overheden. Het NOVI vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (2017)

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot bestemmingsplan
De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 5. Verder dient de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopente worden. De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Onderbouwing behoefte
Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling omvat een sloop-/ nieuwbouwproject, waarmee per saldo 49 huurappartementen aan de bestaande voorraad worden toegevoegd. Het plan kan daarmee worden getypeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Daarbij is zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte relevant.

Volgens de prognoses is er tussen 2017 en 2030 een toename van de woningbehoefte van 22.100 tot ruim 28.000 woningen (zie paragraaf 4.3.2). Dat komt neer op 1.700 à 2.200 woningen per jaar. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 135 appartementen. Minimaal 116 hiervan worden gerealiseerd in de sociale huursector. Een beperkt aandeel (maximaal 19 appartementen) komen mogelijk toe aan de middeldure huursector. Het plan sluit daarmee aan op de recente en toekomstige woningbehoefte in Alphen aan den Rijn. Daarnaast blijkt uit de behandeling van het gemeentelijk beleid, dat de ontwikkeling niet alleen in de kwantitatieve behoefte voorziet maar ook op kwalitatief niveau bijdraagt aan de woningbehoefte. De ontwikkeling is in lijn met de voorwaarden die gelden vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie
Het aspect 'Ladder voor duurzame verstedelijking' voorziet in de actuele behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland. Tevens past het voorgestelde programma ten aanzien van van woningtypologie, segment en doelgroep aan de het regionale en gemeentelijke woonbeleid, zodat het initiatief niet alleen kwantitatief maar ook in kwalitatieve zin beantwoordt aan de behoeftevraag. Het plan doorstaat daarmee de Laddertoets, zodat de Ladder niet aan de vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staat.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die juridisch doorwerken op het niveau van het bestemmingsplan, waardoor het de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperkt, daar waar de nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is per onderwerp aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. De onderwerpen uit het Barro zijn nader uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). De verschillende nationale belangen zijn hieronder weergegeven.

Aan de hand van het kaartmateriaal behorende bij het Barro en Rarro kan worden beoordeeld in hoeverre de projectlocatie gelegen is binnen of in de nabijheid van een gebied waar nationale belangen een rol spelen. De kaarten zijn digitaal te raadplegen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Uit een toets aan het kaartmateriaal blijkt dat de projectlocatie niet gelegen is binnen een gebied waar nationale belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen restrictief kunnen zijn. Het Barro en Rarro zijn daarmee niet van toepassing op het projectgebied of deze specifieke ontwikkeling.

Conclusie
Het Barro en Rarro leggen geen restricties op aan de herontwikkeling van het plangebied.

4.1.4 Crisis- en herstelwet

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt binnen het bestemmingsplan valt onder de werking Crisis- en herstelwet. Dit is het geval als met een ontwikkeling de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied mogelijk wordt gemaakt. Dit heeft gevolgen voor een eventuele beroepsprocedure. In de beroepsprocedure moeten belanghebbenden op voorhand al hun beroepsgronden uitgewerkt kenbaar maken (dit in tegenstelling tot de mogelijkheid om een pro forma beroep in te stellen en in een later stadium met aanvullingen te komen). Daarnaast wordt de proceduretijd bij de Raad van State aan een maximale doorlooptijd van een half jaar verbonden.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De laatste versie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is de geconsolideerde versie van 7 augustus 2021. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in zes ambities:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. De omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een 'kwaliteitskaart' en bijbehorende 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Relatie tot bestemmingsplan
De voorgenomen ontwikkeling is een vorm van inpassing. Er is immers sprake van een plan dat aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich in de bestaande structuur voegt. De voorziene woonfunctie binnen het plangebied heeft tot gevolg dat een impuls wordt gegeven aan de stedelijke c.q. ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en levert een positieve bijdrage aan de situeringswaarde van de omgeving. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een bijdrage geleverd aan de volgende provinciale opgaven:

• Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, voldoen aan de wens van de provincie om eerst zoveel mogelijk binnenstedelijke locaties voor woningbouw te benutten.
• Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De insteek van dit bestemmingsplan om op korte termijn een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken past in de insteek om de woningbouw in de provincie te versnellen,

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de ambities en relevante beleidsopgaven uit de Omgevingsvisie van Zuid-Holland. Voor het overige is plan daarmee niet in strijd.

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Op 7 augustus 2021 is, naast de Omgevingsvisie, ook de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet af mag nemen, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Daarnaast zijn de bepalingen ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen van belang, en dient een toets aan provinciale milieubelangen plaats te vinden.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit
Artikel 6.9 van de Omgevingsverordening gaat in op de bepalingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Deze komen voort uit de gestelde ambities zoals verwoord in de Omgevingsvisie en borgen daarmee de uitvoering van dat belang.

Gelet op de aard van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van 'inpassing' ex artikel 6.9, onder a van de Omgevingsverordening. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet niet in een wijziging op structuurniveau en past bij de aard en schaal van het gebied. De ontwikkeling valt daarmee onder artikel 6.9, lid 1 van de Omgevingsverordening. Beoordeeld dient te worden of de plannen voldoen aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voor dit gebied. Aan de diverse kaartlagen wordt hierna getoetst.

Laag van de stedelijke occupatie

Conform de kwaliteitskaart is de projectlocatie gelegen in de laag 'steden en dorpen', zie figuur 4.1. Bij deze laag behoren steden, dorpen, hoogbouw, historische kernen en centra, en bedrijventerreinen.

Figuur 4.1 Uitsnede kwaliteitskaart ‘laag van de stedelijke occupatie' (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor deze laag gelden een aantal richtpunten, die hieronder zijn weergegeven voor zover relevant en daarmee niet limitatief:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp;
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur;
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur;

Toepassing richtpunten
Uitgangspunt bij het ontwerpen aan de gebouwen is het maken van een menselijke stad, als sleutel tot een duurzame toekomst. Met de menselijke schaal in stedenbouw worden stadsplanning en sociale doelstellingen (levendigheid, veiligheid, duurzaamheid en gezondheid) gecombineerd. Een belangrijk aspect hierin is het gebouw op ooghoogte. Indien dit er interessant en boeiend uitziet, wordt de hele omgeving interessant. Daarom wordt aan deze randzone aandacht besteed door deze uitnodigend te maken, met veel detail. De rand is ook een goede plek om te vertoeven. De hoogte van de gebouwen is gebaseerd op de mogelijkheid van het ontstaan van contact tussen het leven op straat en het gebouw. Dit is onder andere afhankelijk van de afstand tussen beide. De drempelzone, de bufferzone vlak voor de woning, verdient speciale aandacht. Omdat dit de plek is waar mensen hun identiteit naar buiten uit kunnen dragen, en op een natuurlijke, ongedwongen manier hun buren kunnen ontmoeten.

Tussen de twee gebouwen komt een dwarsverbinding, waarbij de bebouwing ruimte maakt voor twee groene pleintjes gericht op het Bospark en het Bomenlaantje. Op de daken komen daktuinen met zonnepanelen, zodat het plan bijdraagt aan klimaatadaptatie en rekening houdt met de noodzakelijke energietransitie.

Het plan kent een variatie in bouwhoogte, bestaande uit maximaal vijf bouwlagen en daarmee een maximale bouwhoogte van ca. 16 meter. Deze bouwhoogte wordt niet gezien als hoogbouw, maar de bouwhoogte dient evenwel te passen in de omgeving waarin deze wordt gerealiseerd. Daarvoor geldt het volgende: De bestaande 'L-flat' (Magnoliaflat) kent een maximale bouwhoogte van 18 meter. In vergelijking met de Magnoliaflat neemt de toekomstige bebouwing in hoogte af. De bestaande bungalowwoningen kennen in de bestaande situatie echter een bouwhoogte van maximaal 3 meter, zodat de bouwhoogte in dat deel van het plangebied toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. Op deze locatie in de nabijheid van het centrumgebied en stationsomgeving, komen hogere bouwhoogten met regelmaat voor. Direct ten oosten van het plangebied is het onlangs gerealiseerde Rijnzategebouw gesitueerd, met een bouwhoogte van 17 meter. De geplande bouwhoogte van 16 meter ter plaatse van het plangebied Magnolia past daarmee binnen de bestaande structuur.

Laag van de ondergrond
Conform de kwaliteitskaart 'Laag van de ondergrond' is het plangebied gelegen in 'Bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen' en 'Rivierdeltacomplex – rivierklei', zie figuur 4.2.

Figuur 4.2: Uitsnede kwaliteitskaart 'Laag van de ondergrond' (bron: Provincie Zuid-Holland)

Door de ligging in 'Bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen' gelden de volgende richtpunten:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Toepassing richtpunten
Binnen het plangebied is geen sprake van oude stroomgorders en/ of geulafzettingen. Het plangebied is bovendien gelegen op een binnenstedelijke locatie en niet in het landschap.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Tevens is het plangebied gelegen in de op de kaart 'Laag van de cultuur- en natuurlandschappen' aangewezen gebieden, namelijk 'Veen(weide)landschap', zie onderstaande figuur.

figuur 4.3: Uitsnede kwaliteitskaart 'Laag van de cultuur- en natuurlandschappen' (bron: Provincie Zuid-Holland)

Door de ligging in een gebied aangewezen met 'Veen(weide)landschap' gelden de volgende richtpunten:

• 5. Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.
• 6. Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen
• 7. Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden
• 8. Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.
• 9. Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Toepassing richtpunten
Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en maakt daarmee geen onderdeel uit van het landschap en veenweidepolders. De meeste richtpunten zijn daarmee niet van toepassing op het bestemmingsplan. Wel kan worden gesteld dat de met de voorgestelde verdichting wordt aangesloten op ad. 4, op basis waarvan nieuwe bebouwing binnen de bestaande structuren dient te worden gerealiseerd en niet in de veenweidepolders.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen
In artikel 6.10 worden de voorwaarden voor het toestaan van stedelijke ontwikkeling gegeven. Belangrijk daarbij is dat een ontwikkeling de Laddertoets moet doorlopen, en voorzover sprake is van een locatie in het landelijk gebied, moet zijn opgenomen in de 3 hectare-lijst van de provincie.

Voor stedelijke ontwikkeling geldt dat moet worden voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, voor een inhoudelijke beoordeling daarvan wordt verwezen naar paragraaf 4.1.2, waarin het initiatief de Laddertoets met succes heeft doorstaan. Tevens worden geen bestemmingen gerealiseerd die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Tot slot geldt dat het plangebied geen deel uitmaakt van het landelijk gebied, zodat niet hoeft te worden getoetst aan de 3 hectarelijst van de provincie.

Op grond van art. 6.10, lid 2 geldt voorts dat indien een ontwikkeling is opgenomen in het regionale woonprogramma en het regionale woonprogramma wordt aanvaard door Gedeputeerde Staten (GS) van Zuid-Holland, ook dan kan worden geconcludeerd dat het initiatief de Laddertoets heeft doorstaan. De herontwikkeling van Magnolia is opgenomen in het regionale woonprogramma. Bij aanvaarding daarvan kan worden volstaan met een verwijzing naar het betreffende programma. Omdat dit programma vooralsnog (nog) niet is vastgesteld, wordt voor dit project aangesloten op lid 1. Indien het regionale programma gedurende de planprocedure wordt geactualiseerd en aanvaard door GS, zal daarvan vermelding worden gemaakt in deze paragraaf. In de laatste aanbieding aan de provincie (september 2021) is het programma van 116 sociale huurwoningen en 19 middeldure huurwoningen opgenomen.

Artikel 6.50 Risico's van klimaatverandering
De risico's die voortvloeien uit de steeds verdergaande klimaatveranderingen dienen zo veel mogelijk te worden beperkt. In de Omgevingsverordening van de provincie is daartoe een bepaling opgenomen, op grond waarvan in bestemmingsplannen zo veel mogelijk rekening dient te worden gehouden met de risico's. Artikel 6.50 stelt hierover het volgende.

Een klimaatadaptieve omgeving is een omgeving die de veranderende weersomstandigheden eenvoudig op kan vangen. Het gaat dan om het opvangen van extreme regenval tegenover periodes van grote droogte. Een belangrijke maatregel waarmee regenwater langer vastgehouden kan worden, is onder meer het toepassen van groene daken. Daarnaast dient binnen voorliggend ontwerp rekening te worden gehouden met de compensatieopgave in verband met de toename van het verhard oppervlak. Voor een deel is de oplossing gelegen in de groene binnentuinen, een hoogwaarde groene invulling van het openbaar gebied en in de groene daken. Het toepassen van extra groen maakt waterbuffering in tijden van zware regenval mogelijk en voorkomt oververhitting en droogte van de gebouwde omgeving. Voor het overige is in samenwerking met de gemeente Alphen aan den Rijn gezocht naar mogelijkheden tot het bergen van 140 m2 extra wateroppervlak in het Bospark. In paragraaf 5.10 van voorliggende toelichting, wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid. Daarin is tevens aandacht besteed aan het onderwerp klimaatadaptatie. Op het wateraspect wordt in paragraaf 5.11 nader ingegaan.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de relevante bepalingen uit de Omgevingsverordening. Voor het overige is de ontwikkeling daarmee niet in strijd. De Omgevingsverordening Zuid-Holland staat de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De 'Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020' (hierna: de structuurvisie) is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De eerste partiële herziening is vastgesteld op 28 maart 2012.

De Holland Rijnland-gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• Twee Speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
• Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Relatie tot bestemmingsplan
De beoogde ontwikkeling voorziet in een woningbouwontwikkeling van 135 huurappartementen, hoofdzakelijk gericht op de sociale huurgroep en senioren (55+), maar met ruimte voor een beperkt aandeel middeldure huurwoningen. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de kernbeslissing die voorziet in concentratie van stedelijke ontwikkelingen, nu verdichting plaatsvindt in een bestaande woonbuurt nabij het centrum van Alphen aan den Rijn. Daarnaast wordt met de ontwikkeling een impuls gegeven aan het gebied zodat de ruimtelijke uitstraling wordt verbeterd. Doordat verouderde woningen worden vervangen door nieuwbouwappartementen die voldoen aan de eisen van deze tijd, waarbij onder andere de behoefte dan wel de noodzaak om langer zelfstandig te wonen één van de uitgangspunten vormt, vindt niet alleen een verruiming maar ook een verbetering van het kwalitatieve woningaanbod plaats. Tot slot wordt in het ontwerp rekening gehouden met versterking van de groenstructuur, door o.a. de aanleg van groene daken. In het kader van de leefbaarheid wordt ook het naastgelegen Bospark in het ontwerp betrokken door de doorgang tussen de woonflats daarmee te verbinden.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de relevante kernbeslissingen uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.

4.3.2 Regionale Woonagenda 2017

Holland Rijnland ligt centraal tussen de belangrijke economische kerngebieden Amsterdam en Den Haag. Er bestaat een grote verwevenheid tussen de Haagse, Leidse en Amsterdamse agglomeraties. Dit resulteert in een hoge druk op de ruimte in Holland Rijnland: voor bedrijfsterreinen, kantoren en wonen. De druk blijft hoog omdat het lastig blijkt om in dit deel van de Randstad de woningproductie gelijke tred te laten houden met de behoefteontwikkeling.

In de periode tot 2030 moeten er volgens de provinciale verstedelijkingsagenda “Samen waarmaken en versnellen” in de zuidelijke Randstad 230.000 woningen toegevoegd worden. De
verstedelijkingsagenda constateert dat deze ontwikkeling niet gaat lukken zonder tempoversnelling. Volgens de verstedelijkingsagenda ligt er ook een belangrijke opgave in de regio Holland Rijnland, vanuit de agglomeratie Amsterdam en de as Leiden-Katwijk.

Volgens de prognoses is er tussen 2017 en 2030 een toename van de woningbehoefte van 22.100 tot ruim 28.000 woningen. Dat komt neer op 1.700 à 2.200 woningen per jaar. De eerste jaren is de geprognosticeerde groei relatief groot, waardoor de urgentie van de woningbouwopgave in deze periode groot is. Om deze doelstellingen waar te maken heeft zijn er binnen de regio Holland Rijnland tien opgaven opgesteld:

• Opgave 1: om in te spelen op de woningbehoefte blijft de komende jaren een forse bouwproductienoodzakelijk: tot 2030 in totaal minimaal 1.600 extra woningen per subregio;
• Opgave 2: gelet op het langetermijnperspectief van verminderde groei, vergt de nieuwbouw de komende jaren extra zorgvuldigheid: gericht op de ruimtelijke afronding van de stedelijke kernen;
• Opgave 3: inbreiding krijgt prioriteit boven inbreiding als gevolg van ruimtegebruik en veranderende vraag in de toekomst. Dit betekent dat plannen worden afgewogen op basis van de regionale kernwaarden: compleet, sterk, open en mooi.
• Opgave 4: de regionale ontwikkeling vraagt om samenhang tussen economische ontwikkeling, bereikbaarheid, landschap en wonen;
• Opgave 5: de regio kent een palet aan woonmilieus. Inspelen op de behoefte vraagt dan ook toevoegingen in deze verschillende milieus: stedelijk, suburbaan en dorps; met een bijpassend product.
• Opgave 6: binnen de woningbouwplanning moet ruimte zijn voor een gegarandeerd contingent sociale huur-, middeldure huur- en goedkope koopwoningen.
• Opgave 7: in de regio is aanbod nodig van kleine woonvormen inzetbaar voor bijzondere doelgroepen en spoedzoekers.
• Opgave 8: het bevorderen van doorstroming van (jongere) ouderen op de woningmarkt moet resulteren in aanbod voor gezinnen.
• Opgave 9: woningbouwontwikkeling in de regio kan niet los gezien worden van de duurzaamheidsopgave, mobiliteit/bereikbaarheid, bodemdaling, etc.
• Opgave 10: alle gemeenten zullen hun redelijke bijdrage moeten leveren om de druk op de woningmarkt te beperken en verdringing te voorkomen.

Relatie tot ontwikkeling
Met de voorgenomen ontwikkeling wordt - in meer of mindere mate - een bijdrage geleverd aan alle tien de opgaven zoals benoemd in de Regionale Woonagenda 2017. Door de realisatie van 135 huurappartementen binnen het plangebied wordt bijgedragen aan de opgave om per subregio minimaal 1.600 woningen te realiseren. Het plangebied is daarnaast aan te merken als een inbreidingslocatie. In het bijzonder draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan opgave 6: het realiseren van sociale huurwoningen, omdat het plan voor een belangrijk deel in sociale woningbouw voorziet, met de mogelijkheid een beperkt aandeel (maximaal 19 woningen) aan de middeldure huursector toe te wijze. Doordat deze appartementen in eerste instantie zijn gericht op de seniorendoelgroep (55+), wordt het aanbod voor de 'jongere ouderen' verruimd en ontstaat daarmee doorstroming op de woningmarkt, zodat woningen voor gezinnen vrijkomen. Zodoende sluit het initiatief ook aan op opgave 8. Daarnaast wordt sterk ingezet op de aspecten duurzaamheid en een groene inrichting, waardoor een bijdrage wordt geleverd aan de doelstelling onder 9. In hoofdstuk 5 van deze toelichting komt duurzaamheid nader aan de orde. Tot slot kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat met het verruimen van het woningaanbod wordt gewerkt naar meer evenwicht op de woningmarkt, zodat tezamen met gelijksoortige initiatieven de druk op de woningmarkt wordt verlicht. Ook opgave 10 komt daarmee terug in dit plan.

Conclusie
Het programma dat met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, is opgenomen in het regionale woningbouwprogramma. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de opgaven uit de Regionale Woonagenda 2017.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn: "Groene gemeente met lef!"

Op 27 januari 2022 heeft de gemeenteraad Alphen aan den Rijn de Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn "Groene gemeente met lef!" (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie is een visie-document waarin de langetermijnkeuzes van de gemeente zijn beschreven voor de fysieke leefomgeving. De gemeente Alphen richt zich daarbij op ontmoeten en verbinden, duurzaam en groen en vitaal wonen en leven. De omgeving is alles buitenshuis, dus alles wat nodig is om te wonen, te werken, te leren en te ontspannen of sporten. Het gaat bijvoorbeeld over lucht en water, wegen en gebouwen.

De omgevingsvisie gaat uit van 5 integrale ontwikkelrichtingen/thema's, waarvan de gemeente de ambitie heeft gesteld deze thema’s zo goed mogelijk uit te voeren. De volgende 5 thema's komen aan bod in de Omgevingsvisie:

• 1. gezonde vergroening;
• 2. samen sterker;
• 3. waardevol buitengebied;
• 4. landschappelijke versterking;
• 5. duurzaam ondernemen.

Binnen de vijf thema's zijn vervolgens een aantal doelen gesteld om de ambities per thema te bereiken.

Relatie tot bestemmingsplan
Het initiatief dat met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, kent diverse raakvlakken met de thema's en bijbehorende doelen uit de Omgevingsvisie. Hieronder wordt ingegaan op de doelen en thema's en de wijze waarin voorliggend bestemmingsplan in de verwezenlijking daarvan voorziet. Uitsluitend de thema's en doelen die van toepassing zijn worden behandeld. Niet alle onderwerpen zijn immers van belang voor de ontwikkeling op deze locatie. De weergegeven ambities en doelen zijn daarmee niet limitatief.

Landschappelijke verstedelijking

• 1. Meer kwalitatief hoogwaardige en diverse leefomgevingen: In paragraaf 3.2 is de stedenbouwkundige visie op het ontwerp van de nieuwe woningen weergegeven. Met het plan wordt een nieuwe woonbuurt ontworpen waarbij specifiek aandacht bestaat voor de menselijke maat. De bewoners moeten zich thuis voelen, maar niet alleen in de eigen woning. Juist het thuisgevoel en leefbaarheid van de nieuwe buurt moet bijdragen aan het gevoel van thuiskomen. Dit wordt bewerktstelligd door voorwaardes te scheppen voor ontmoeting, de manier waarop ruimtes worden vormgegeven, het creëren van een persoonlijke en prettige route van straat naar huis. Deze route heeft een schakering tussen privé en openbaar en alle stappen daartussen. De aandacht die uitgaat naar de toekomstige gebruikers en de maatregelen die daartoe worden getroffen, maken de nieuwe Magnoliabuurt een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving en bovendien anders dan de andere, waarmee met dit initiatief tegemoet wordt gekomen aan de doelstelling voor meer kwalitatief hoogwaardige en diverse leefomgevingen.
  
• 2. Voldoende bereikbare woningen voor jong, oud en kwetsbaren: Het plan gaat uit van minimaal 116 wooneenheden die aan de sociale huursector worden toegewezen, gericht op de doelgroep van voornamelijk 55+. Van de in totaal 135 woningen bestaat daarnaast de mogelijkheid maximaal 19 woningen in de middeldure huursector te realiseren. Door de woningen in te richten volgens de principes van de huidige tijd waarin wij leven, ontstaan aantrekkelijke woningen waarin bewoners langer zelfstandig kunnen wonen. De hierboven weergegeven route van de straat naar thuis, waarbij lichte contacten worden gestimuleerd, is daarbij essentieel. Juist die contacten blijken belangrijk voor het thuisgevoel en de zelfredzaamheid. Dit initiatief sluit naadloos aan bij deze doelstelling.

Samen sterker

• 3. Vitalere inwoners (gezond en veerkrachtig) : ruimte voor sport en spel draagt vanzelfsprekend bij aan de vitaliteit van de inwoners. Dit is echter niet de enige voorwaarde voor de gewenste gezondheid en veerkrachtigheid. Ook het voorzien in een geschikt woonmilieu, waarbij in het ontwerp zorg wordt gedragen voor sociale cohesie en comfort, draagt bij aan de vitaliteit van de inwoners. Daarnaast biedt de buurt en de ligging nabij het Bospark kansen voor de optimale benutting van de mogelijkheden die een parkachtige omgeving in de stad biedt. In de nabijheid van het plangebied zijn ook diverse voorzieningen te vinden die mensen al naar gelang de behoefte kunnen benutten, zoals tennisvereniging TEAN alsook sportscholen en fysiopraktijken in het centrum en het omliggende gebied. Verder geldt dat het oostelijk gelegen Rijnzate-gebouw naast woningen ook een huisartsenpraktijk, een apotheek, een steunpunt voor thuiszorg en een ontmoetingscentrum bevat. Rijnzate grenst direct aan het plangebied en voorziet in diverse voorzieningen die specifiek voor de beoogde doelgroep van Magnolia interessant zijn. Hierdoor zijn voorzieningen die bijdragen aan de vitaliteit bereikbaar.
  
• 4. Inclusieve openbare ruimte en voorzieningen: Inclusief betekent dat elk individu als volwaardig en gelijkwaardig wordt gezien. Toegang tot en gebruik van de fysieke omgeving is daar ook een belangrijk onderdeel van. De omgeving moet zó zijn ingericht dat iedereen mee kan doen. Zoals ook uit de stedenbouwkundige motivering van het ontwerp is gebleken, is dit één van de ontwerpuitgangspunten geweest binnen het plangebied. Voor de verbinding met de omgeving buiten de eigen woonbuurt is daarbij ook de toegang tot het openbaar vervoer van belang. Direct ten westen van het plangebied is langs de Prinses Beatrixlaan een bushalte gelegen, waar busnr. 165 tussen het station van Alphen aan den Rijn en Zoetermeer Centrum West rijdt. Langs de Dr. J.M. den Uylsingel bevindt zich bushalte Rijnzate, waar busnummers 3 en 165 langs rijden. Beide bushaltes zijn rolstoeltoegankelijk. In de directe omgeving, maar verder van de locatie, zijn nog meer bushaltes gelegen. Het station van Alphen alphen aan den Rijn, bevindt zich op een loopafstand van ca. 10 minuten tot de locatie. Met de diverse verbindingen rondom de locatie kan worden gesteld dat sprake is van inclusiviteit.
  
• 5. Actiever ruimte bieden op initiatieven gericht op reuring en ontmoeting: Hoewel het initiatief dat met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt niet direct gericht is op reuring, kan wel worden gesteld dat door oog voor de menselijke maat en behoefte van de toekomstige gebruikers, rekening wordt gehouden met ontmoeting, sociale cohesie en contactmomenten. Daarnaast wordt in gebouw Oost voorzien in een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners van het plangebied, gericht op ontmoeting en interactie. Ook op dit onderdeel draagt het plan daarom bij aan het gestelde doel.
  

Gezonde vergroening

• 6. Groener en gezonder milieu: Gezondheid is van groot belang voor de kwaliteit van het leven. Voldoende groen draagt daar ook aan bij. Eén van de mogelijkheden om daar aan bij te dragen is het vergroenen van de bebouwing en creëren van een omgeving die een gezondere leefstijl bevordert. Daar draagt voorliggend initiatief specifiek aan bij door:
  • a. groene en leefbare herinrichting openbaar gebied;
  • b. aansluiting op het Bospark en het Bomelaantje;
  • c. het inrichten van de gemeenschappelijke binnenhoven in aansluiting op b, zodat deze elementen integraal onderdeel gaan uitmaken van de nieuwe buurt en daarmee de leefomgeving van de toekomstige gebruikers.  
    
• 7. Verduurzaming gebouwde omgeving: Het verduurzamen van de bebouwde omgeving is noodzakelijk om de leefkwaliteit te verbeteren en te voorzien in de afgesproken energietransitie. Niet altijd is het mogelijk om de bestaande bebouwing in de huidige vorm te verduurzamen. Zo geldt ook voor de woningen aan de Magnoliastraat dat deze zodig verouderd en weinig duurzaam zijn, dat het niet loont om de bestaande bebouwing te verduurzamen. Door de bebouwing te vervangen door nieuwbouw, waarbij oog is voor het toepassen van diverse duurzame methoden, wordt aan de verduurzaming van de gemeente bijgedragen. Groene daken en zonnepanelen hebben daarin ook een groot aandeel, alsook de gasloze oplevering van de appartementen. Alle voorzieningen tezamen leiden tot een toekomstbestendige woonbuurt.
  
• 8. Klimaatadaptievere omgeving : Een klimaatadaptieve omgeving is een omgeving die de veranderende weersomstandigheden eenvoudig op kan vangen. Het gaat dan om het opvangen van extreme regenval tegenover periode van grote droogte. Een belangrijke maatregel waarmee regenwater langer vastgehouden kan worden, is onder meer het toepassen van groene daken. Daarnaast dient binnen voorliggend ontwerp rekening te worden gehouden met de compensatieopgave in verband met de toename van het verhard oppervlak. Voor een deel is de oplossing gelegen in de groene binnentuinen, een hoogwaarde groene invulling van het openbaar gebied in de groene daken. Voor het overige is in samenwerking met de gemeente Alphen aan den Rijn gezocht naar mogelijkheden tot het bergen van 140 m2 extra wateroppervlak in het Bospark. Op het wateraspect wordt in paragraaf 5.11 nader ingegaan.

Conclusie
Met bovenstaande uiteenzetting kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling op diverse onderdelen raakvlakken kent met en bijdraagt aan de doelstellingen die de gemeente de komende jaren voor ogen heeft. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een bijdrage geleverd aan de verwezenlijking van het gemeentelijk beleid, waarmee kan worden geconcludeerd dat hier geen belemmeringen voor de vaststelling van het plan "Magnolia" optreden.

4.4.2 Woonvisie 2021 - 2025

De gemeenteraad heeft op 27 januari 2022 de Alphense 'Woonvisie 2021 - 2025' vastgesteld. Daarin is de visie voor de komende vier jaar op het woonbeleid neergelegd. De gemeente Alphen aan den Rijn wil zich ontwikkelen tot een knooppunt van landschap en stad met vitale kernen. Door de toenemende druk op de woningmarkt in zowel de grotere kernen als de dorpen komt de vitaliteit van de gemeente onder druk te staan. Ook zorgt de schaarste op de woningmarkt ervoor dat niet iedereen een passende woning kan vinden. Door de strategische ligging in het Groene Hart is de gemeente een populaire woonplek voor jonge gezinnen. Dit verhoogt de druk verder en zorgt voor verdringing van woningzoekenden die nog geen plek hebben, zoals starters op de woningmarkt. Dit vraagt daarom snel extra woningen in alle kernen van de gemeente. Naast de druk op de markt zijn er ook nieuwe opgaven rond van wonen en zorg, nieuwe doelgroepen die zich aandienen, en het verduurzamen en klimaatadaptief maken van de bestaande woningvoorraad. Om adequaat in te kunnen spelen op deze opgaven stelt de gemeente prioriteiten:

• 1. Snel realiseren van extra woningen.
• 2. Doorstroming stimuleren voor passend wonen.
• 3. Flankerende inzet voor een betere woningmarkt.

De woonvisie is een uitwerking en verdieping van de Omgevingsvisie (GOVI) en bevat daarom een deel ‘visievorming’. De ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie worden op het thema wonen nader uitgewerkt in beleid. Het gaat hierin om de volgende thema’s:

• 1. Voldoende bereikbare woningen.
• 2. Aandacht voor senioren en bijzondere doelgroepen met een zorgvraag.
• 3. Gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking.
• 4. Verduurzaming van de gebouwde omgeving.

Relatie tot bestemmingsplan
De ontwikkeling die met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, geeft invulling aan alle vier de thema's waar de woonvisie op inzet. Met het initiatief neemt het aantal woningen toe. Het planvoornemen is bovendien (mede) ontstaan vanuit de behoefte de woningen verduurzamen, hetgeen binnen de bestaande bebouwing niet haalbaar is. Door sloop-/nieuwbouw ontstaan zowel kansen voor het toevoegen van extra woningen als voor het verduurzamen van de gebouwde omgeving. De woningen worden niet aangesloten op het gas en op de daken worden PV-panelen geplaatst. Tevens worden de woningen duurzaam verwarmd en verkoeld.

De woningen betreffen sociale huurwoningen, met een mogelijkheid maximaal 19 woningen aan de middeldure huursector toe te wijzen. Het plan voorziet daarmee in minimaal 116 sociale huurappartementen, met als belangrijkste doelgroep 55+. De nabijheid van de voorzieningen in het gebouw Rijnzate, het centrumgebied op loopafstand en toereikend openbaar vervoer nabij het plangebied, maakt de locatie bijzonder geschikt voor deze doelgroep. Ook de ligging direct naast het Bospark draagt daaraan bij.

De verbinding met het Bospark wordt ook gelegd in het initiatief. In het openbaar gebied is de zorg voor voldoende groen en daarmee een prettige leefomgeving een belangrijk uitgangspunt. Bovendien wordt de bebouwing in hofvorm opgericht, zodat kan worden voorzien in luwe en groene gemeenschappelijke binnentuinen in hofjesconcept, waar het prettig verblijven is.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan past binnen de gemeentelijke ambities op het gebied van wonen en levert een bijdrage aan de vier hoofdthema's waar de Woonvisie 2021 - 2025 op inzet.

4.4.3 Duurzaamheidsprogramma 2021-2030

Een investering in een duurzame toekomst voor de volgende generaties. In het Duurzaamheidsprogramma staan de ambities en acties van de gemeente Alphen aan den Rijn tot het jaar 2031.

De gemeente wil in 2050 volledig energieneutraal, circulair en klimaatbestendig zijn, met een diversiteit aan plant- en diersoorten. Daarom investeert de gemeente in een duurzame toekomst voor de volgende generaties.

Het doel is een leefomgeving waarin inwoners gezond kunnen wonen, werken en leven. Hoe dit bereikt kan worden is uitgewerkt in ambities tot 2030 en een uitvoeringsprogramma voor de periode 2021-2023. Elke twee jaar worden dit uitvoeringsprogramma geactualiseerd, zodat kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en initiatieven uit de samenleving.

In het duurzaamheidsprogramma staan 3 ambities centraal:

• 1. De energietransitie waarin energiebesparing, duurzame energieopwekking en -opslag, duurzame warmte en duurzame mobiliteit leidt tot minder CO2 uitstoot.
• 2. Klimaatadaptatie en biodiversiteit. Dit thema richt zich op onderwerpen als het voorkomen van wateroverlast en hittestress, het inspelen op droogte en bodemdaling en het stimuleren van diversiteit in planten en dieren.
• 3. De transitie van een lineaire economie naar een circulaire economie. In een lineaire economie worden grondstoffen gewonnen, die worden gebruikt voor de productie van artikelen en worden na gebruik weer weggegooid. In een circulaire economie bestaat geen afval en worden grondstoffen telkens opnieuw gebruikt. Er wordt verantwoord omgegaan met schaarse grondstoffen, wordt geprobeerd om CO2-uitstoot zoveel mogelijk te voorkomen en worden nieuwe verdienmodellen ontwikkeld.

Relatie tot bestemmingsplan
Bij de uitwerking van het beoogde woningbouwprogramma is aandacht voor duurzaamheid en klimaatadaptatie. In paragraaf 5.10 van voorliggende toelichting wordt nader omschreven op welke wijze de diverse aspecten in dit plan zijn geïntegreerd, dan wel op welke wijze rekening wordt gehouden met onderwerpen zoals wateroverlast en klimaatadaptatie.

Conclusie
Met de herontwikkeling van de locatie wordt een belangrijke stap gezet richting verduurzaming van de gebouwde omgeving binnen de gemeente als geheel, en binnen Magnolia in het bijzonder. Een en ander is nader omschreven in paragraaf 5.10 van deze toelichting.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Besluit m.e.r.

5.1.1 Wettelijk kader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt alsnog een m.e.r.-plicht.

In bijlage D worden in kolom 2 drempelwaarden gegeven. Indien een ontwikkeling boven de drempelwaarden uitkomt, geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Op het moment dat een ontwikkeling genoemd staat in bijlage D, maar onder de drempelwaarden valt, dient te worden beoordeeld of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze beoordeling vindt plaats middels de zogeheten 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Sinds 16 mei 2017 dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen teneinde vast te stellen of voor een ruimtelijke ontwikkeling kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiertoe dient een aanmeldnotitie te worden opgesteld door de initiatiefnemer. Dit volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU.

5.1.2 Relatie tot ontwikkeling

De ontwikkeling omvat de realisatie van 135 woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Aanmeldnotitie
Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld en ter beoordeling voorgelegd aan het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag heeft bepaald dat een milieueffectrapportage gelet op de aard en omvang van het project en de daarmee gepaard gaande milieugevolgen niet nodig is en dat kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De aanmeldnotitie met daarin opgenomen de vormvrije m.e.r.-beoordeling van 17 februari 2022 is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Het m.e.r.-beoordelingsbesluit is opgenomen in bijlage 3.

5.2 Geluid

5.2.1 Wettelijk kader

Wet geluidhinder
In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde.

Beleidsregel Hogere Waarden Omgevingsdienst Midden-Holland
Door de gemeente Alphen aan den Rijn (Beleidsregel Hogere waarden, 2018 regio Midden-Holland – art. 3.2.1) wordt bij het vaststellen van een hogere waarde getoetst of de geluidsbelasting meer is dan:

• 53 dB voor wegverkeerslawaai; of
• 60 dB voor railverkeerslawaai; of
• 55 dB(A) voor industrielawaai.

Indien de hogere waarde hoger is dan de hierboven genoemde waarden, dan moeten de woningen voldoen aan de onderstaande eisen:

• De woning of een andere geluidsgevoelig gebouw moet gerealiseerd worden met één geluidsluwe gevel;
• Minimaal één buitenruimte moet aan een geluidsluwe gevel liggen.

Onderzoek
In het kader van de Wet geluidhinder is door onderzoeksbureau ZRi een akoestisch onderzoek wegverkeer- en spoorweglawaai uitgevoerd, welke is opgenomen in bijlage 6 bij dit bestemmingsplan. De resultaten uit dit onderzoek (d.d. 26 januari 2022) worden in de volgende paragrafen nader weergegeven.

5.2.2 Verkeerslawaai

Voor het onderzoek naar wegverkeerslawaai zijn diverse wegen in het onderzoek betrokken. Voor een deel zijn de wegen in de omgeving van het plangebied autoluw of niet gezoneerd. De gezoneerde wegen en de berekende geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw is weergegeven in onderstaande tabel.

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ter plaatse van de nieuwbouw overschreden ten gevolge van de Dr. J.M. den Uylsingel en de Prinses Beatrixlaan. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Wel is voor een aantal van de nieuw te realiseren woningen een Hogere waardenbesluit noodzakelijk. Het hogere waardenbesluit is opgenomen in bijlage 7 bij deze toelichting.

5.2.3 Spoorweglawaai

Uit de berekening van het railverkeersgeluid volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden. De berekende geluidbelasting. Een Hogere waardenbesluit is derhalve noodzakelijk.

5.2.4 Industrielawaai

Industrielawaai is niet van toepassing op het plangebied, omdat het plangebied buiten de geluidszone van bedrijventerrein Oude Rijn valt.

5.2.5 Vliegverkeerlawaai

Onderstaand figuur maakt zichtbaar dat de projectlocatie zich buiten de 20 Ke-contour van Schiphol bevindt. De projectlocatie ondervindt geen hinder van vliegverkeerlawaai.

Figuur 5.1 20 Ke-contour Schiphol, projectlocatie rood omcirkeld (Provincie Zuid-Holland)

5.2.6 Beoordeling maatregelen

Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen, zoals het toepassen van stiller asfalt of een geluidscherm, niet doeltreffend genoeg of niet wenselijk zijn wordt verzocht een procedure op te starten voor het verkrijgen van hogere grenswaarden.

Omdat de in de Beleidsregel HogereWaarden van de ODMH genoemde toetswaarde van 53 dB voor wegverkeer wordt overschreden zijn voor een aantal woningen waarvoor ontheffing wordt aangevraagd extra maatregelen zoals een geluidluwe gevel of geluidluwe buitenruimte vereist. De gevelconstructie m.b.t. geluidwering en het geluidniveau in de woningen moeten, uitgaande van de in dit rapport vermelde geluidbelastingen, minimaal aan het Bouwbesluit voldoen. De akoestische maatregelen die noodzakelijk zijn om hieraan te voldoen worden in een rapportage bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' toegelicht.

5.2.7 Conclusie

Met het vaststellen van hogere waarden vormt het aspect geluid geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Wettelijk kader

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. De definitie van 'niet in betekenende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling NIBM uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Relatie tot bestemmingsplan
In onderhavig geval is sprake van de realisatie van 135 woningen. Dit zijn er 49 extra ten opzichte van de bestaande situatie, met een maximale toename van 160 mvt/e. Op basis van bovenstaande voorbeelden mag geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

Voor de volledigheid is op basis van de berekende verkeersgeneratie (zie paragraaf 3.3) de NIBM-rekentool gebruikt. Daarbij zijn de verkeersstromen als gevolg van de huidige woningen (in totaal 380 mvt/e) in mindering gebracht op de te verwachten verkeersstromen in de situatie na planrealisatie (540 mvt/e). Op basis daarvan kan eveneens geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 3% niet wordt overschreden en de ontwikkeling daarmee niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitsonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Figuur 5.2: Berekening NIBM (bron: InfoMil)

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Tabel 5.1 toont de grootschalige achtergrondconcentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij de projectlocatie (geraadpleegd via NSL Monitoringstool op 26 maart 2021). Te zien is dat de huidige waarden ruim onder de grenswaarden liggen. De maximale bijdrage van het extra verkeer, leidt niet tot een overschrijding van deze waarden. Een goed woon- en leefklimaat wordt daarmee gewaarborgd.

tabel 5.1: Achtergrondconcentatries luchtkwaliteit (bron: NSL Monitoringstool)

5.3.2 Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan

5.4 Bedrijven en milieuzonering

5.4.1 Wettelijk kader

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt.

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de bestemmingsgrens van omliggende woningen en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken.

Tabel 5.2: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

5.4.2 Milieuzonering

De met voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling omvat een woningbouwontwikkeling. Daarbij is van belang dat de nieuwe woningen niet onevenredig mogen worden gehinderd door omliggende hinderveroorzakende functies. Andersom geldt ook dat dient te worden voorkomen dat omliggende bedrijven dan wel instellingen worden gehinderd door de nieuw te realiseren woningen.

Binnen het plangebied wordt uitsluitend gewoond. Voor de beoordeling in het kader van bedrijven en milieuzonering is daarom alleen de situatie ten opzichte van de omliggende functies relevant. Rondom het projectgebied zijn naast de bestaande en geprojecteerde woonfuncties een aantal bedrijfs-, gemengde en maatschappelijke functies aanwezig. Er kan derhalve worden gesproken van een gemengd gebied.

De meest nabijgelegen hinderveroorzakende bestemming betreft de maatschappelijke bestemming ten noorden van het plangebied. Hier is het Groene Hart Leerpark gevestigd. Een school voor voortgezet onderwijs wordt in de 'Handreiking bedrijven en milieuzonering' van de VNG onder milieucategorie 2 geschaard. Daarvoor geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Het plangebied Magnolia, Alphen aan den Rijn ligt op ca. 11 meter ten opzichte van de bestemmingsgrens van de school. De beoogde woongebouwen die middels dit bestemmingsplan worden gerealiseerd, komen op grotere afstand ten opzichte van de maatschappelijke bestemming (ca. 20 meter). Aan de richtafstand wordt derhalve voldaan. In aanvulling daarop, wordt verwezen naar een akoestisch onderzoek in verband met het noordelijke bestemmingsplan "Inbreidingslocaties woningbouw Alphen Stad", waarin woningbouw wordt gerealiseerd binnen de van toepassingzijnde richtafstand. Uit het onderzoek (ODMH-rapport, kenmerk 2020213697, versie 02, d.d. 8 januari 2021) blijkt dat geluidsbelasting ten gevolge van stemgeluid van scholieren en rijdende auto’s van en naar de school acceptabel wordt geacht. Nu onderhavige planlocatie op grotere afstand ligt, wordt voldaan aan de geldende richtafstand en ook het schoolplein niet op kortere afstand tot onderhavige planlocatie ligt, wordt geconcludeerd dat ten aanzien van het Groene Hart Leerpark sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Overige omliggende bestemmingen betreffen een kantorenlocatie ten zuidoosten (bestemming 'Gemengd', ca. 80 meter), een nutsvoorziening ten zuiden (bestemming 'Bedrijf', ca. 80 meter) en de bedrijven ter plaatse van bedrijventerrein Molenvliet (bestemming 'Bedrijf' tot categorie 2, ca. 280 meter). Gezien de ruime afstand in relatie tot de aard van deze functies, geldt dat zij geen onevenredige hinder veroorzaken ten opzichte van de nieuwe woningen.

Tot slot geldt dat in de bestaande situatie reeds woningen aanwezig zijn binnen de planlocatie. Dat betekent dat omliggende bedrijven en instellingen al rekening dienen te houden met omliggende woningen. Van een extra belemmering in de bedrijfsvoering is derhalve geen sprake.

5.4.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5 Bodem

5.5.1 Wettelijk kader

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

5.5.2 Inventarisatie bodemkwaliteit

Ten behoeve van de ontwikkeling is door Aveco de Bondt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van 21 oktober 2020 is opgenomen in bijlage 5 bij deze toelichting. De doelstelling van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit en te verifiëren of deze vanuit de Wet bodembescherming een belemmering vormt voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

Zintuiglijke waarnemingen
Op de onderzoekslocatie zijn geen bijzondere zintuigelijke waarnemingen gedaan met uitzondering van de houthoudende laag ter plaatse van boring 11.

Grond
In de bovengrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten zware metalen en/of PAK gemeten. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten kwik, lood en/of PCB’s gemeten. In de bovengrond is PFAS aangetoond. De gehalten zijn grotendeels beneden de landelijke normwaarden voor landbouw/natuur. Alleen in de bovengrond van het oostelijk deel van de locatie worden de landelijke normwaarden voor landbouw/natuur respectievelijk wonen/industrie overschreden (PFOS respectievelijk PFOA). Gezien de aangetoonde gehalten is het niet waarschijnlijk dat sprake is van onacceptabele risico’s waardoor geen aanvullende maatregelen in het kader van de Wbb noodzakelijk zijn.

Grondwater
In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten barium gemeten.

5.5.3 Beoordeling bodemkwaliteit

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt gesteld dat de milieuhygiënische kwaliteit zodanig is dat deze vanuit de Wet bodembescherming geen belemmering vormt voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

Bij afvoer van en/of toepassing van grond op de locatie blijven onverlet de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.

5.5.4 Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Wettelijk kader

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen onder externe veiligheid. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang

• Plaatsgebonden risico (PR): Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan 1 op de miljoen. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen
• Groepsrisico (GR): Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers en is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een gedegen verantwoording, kan afwijken. Dit betreft de zogeheten verantwoordingsplicht. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen inclusief bijbehorende relevante gegevens zijn weergegeven. De risicokaart vormt een hulpmiddel bij het beoordelen van het aspect externe veiligheid bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast kan ook het risicoregister worden geraadpleegd.

Provinciaal groepsrisicobeleid
De provincie Zuid-Holland heeft een 'Beleidsregel groepsrisico en ruimtelijke ordening' (Provinciaal Blad, nr. 168, 14 januari 2015) vastgesteld. De hoogte van het groepsrisico speelt in deze beleidsregel een belangrijke rol. Het beleid is met name erop gericht om te voorkomen dat door ruimtelijke ontwikkelingen het groepsrisico toeneemt en in de eindsituatie boven de oriëntatiewaarde ligt (of als er aanleiding is om dat te verwachten). Daarnaast heeft de provincie Zuid-Holland in haar beleidsregel aangegeven dat 'bereikbaarheid' en 'bluswatervoorzieningen' (voor de hulpdiensten) en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid minimaal op orde moeten zijn om het groepsrisico bij ruimtelijk plannen te kunnen verantwoorden.

Gemeentelijk beleid
In de raadsvergadering van 21 april 2016 is de "Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn 2016-2020" vastgesteld. In deze beleidsvisie zijn concrete kaders opgenomen hoe om te gaan met externe veiligheid bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen bepaalde zones van risicobronnen. Voor plannen die buiten deze specifieke zones zijn gelegen geldt een standaard verantwoordingsparagraaf welke opgenomen is in paragraaf 4.3.3. van de Beleidsvisie EV (zie: Beleidsvisie Externe veiligheid ).

In deze paragraaf is aangegeven dat buiten de aangegeven zones alleen zogenaamde 'toxische scenario's' relevant zijn. Het gaat dan om toxische (rook)gassen die zich over een groot gebied kunnen verspreiden. In dat geval is het belangrijk om te schuilen en niet direct aan de toxische (rook)gassen te worden blootgesteld. Zoals ook in de algemene crisiscommunicatie wordt vermeld moet men in dat geval naar binnen, ramen en deuren sluiten en de mechanische ventilatie uitschakelen. Om dit laatste mogelijk te maken wordt voor nieuwe gebouwen waar mensen kunnen verblijven in de voorschriften van de omgevingsvergunning (voor de activiteit 'bouwen') opgenomen dat de mechanische ventilatie met één druk op de knop kan worden uitgeschakeld (dit kan ook worden bereikt door de stekker van de ventilatie op een makkelijk bereikbare plek te situeren).

5.6.2 Inventarisatie risicobronnen

Met behulp van de risicokaart op risicokaart.nl kunnen de risicobronnen in de omgeving van een plangebied in kaart worden gebracht. In figuur 5.5 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven. Het plangebied ligt in de nabijheid van een buisleiding en van een aantal risicovolle inrichtingen.

Figuur 5.3 Uitsnede risiciokaart, plangebied groen omcirkeld (bron: nederland.risicokaart.nl)

5.6.3 Beoordeling risico's

Uit de risicokaart en de daaruit volgende informatie kan worden geconcludeerd dat transport over de weg en het water geen invloed heeft op voorliggend bestemmingsplan. Wel zijn de buisleiding en een aantal inrichtingen van belang om te beoordelen. Daarnaast geldt op basis van bestemmingsplan "Alphen Stad" dat ten zuiden van het plangebied een hoogspanningsverbinding loopt.

De risicobronnen worden hieronder in kaart gebracht.

Buisleiding
Ten zuiden van het plangebied ligt een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Het betreft de buisleiding W-517-02 met een uitwendige diameter van 219 mm en een maximale werkdruk van 40 bar.

Voor een dergelijke buisleiding geldt voor het groepsrisico een 100% letaliteitsgrens van 50 meter. De 1% letaliteitsgrens bedraagt 95 meter. Het plaatsgebonden risico ligt op de buisleiding en reikt daarmee niet tot het plangebied.

Het plangebied ligt buiten de 100% letaliteitsgrens. De afstand tussen het plangebied en de buisleiding (kortste afstand) bedraagt ca. 78 meter. Hiermee ligt een zone langs de zuidzijde van het plangebied (ca. 15 tot 20 meter) binnen de 1% letaliteitsgrens. Het groepsrisico is in de huidige situatie kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Omdat met de ontwikkeling een toename van het aantal personen binnen de 1% letaliteitsgrens wordt voorzien, is een beperkte groepsrisicoverantwoording noodzakelijk.

Risicovolle inrichtingen
In de nabijheid van het plangebied zijn, met name ter plaatse van bedrijventerrein Oude Rijn, diverse risicovolle inrichtingen gelegen. Onderstaande kaartuitsnede komt uit het vigerende bestemmingsplan "Alphen Stad" en toont dat het plangebied (globaal aangeduid in het rood) gelegen is binnen het risicogebied voor toxische stoffen.

figuur 5.4 Uitsnede relevante inrichtingen (bron: Omgevingsdienst Midden-Holland)

De voor dit plangebied relevante inrichtingen zijn weergegeven in onderstaande tabel.

tabel 5.3: EV-relevante informatie inrichtingen (bron: bestemmingsplan "Alphen Stad")

Voor de drie inrichtingen geldt dat de plaatsgebonden risicocontour niet tot het plangebied reikt. Wel ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de groepsrisicocontour van de inrichtingen. In alle gevallen is sprake van een mogelijk toxisch scenario. Op basis van het relevante beleid, kan worden volstaan met een beperkte groepsrisicoverantwoording.

NB. De Hoogvliet aan de Eikenlaan 265 is recentelijk uitgeplaatst. De risicocontouren als gevolg van deze inrichting zijn daarmee komen te vervallen. Omdat het planologisch nog steeds mogelijk is deze of een vergelijkbare risicobron aan de Eikenlaan 265 te situeren, is deze bron wel betrokken in onderhavige paragraaf.

Hoogspanningsverbinding
Ter hoogte van de Dr. J.M. den Uylsingel is een hoogspanningsverbinding aanwezig. Het betreft een hoogspanningsverbinding van TenneT van 150.000 kilovolt. De hoogspanningsverbinding levert geen aanvullende beperkingen op voor de ontwikkeling. Omdat de verbinding niet door het plangebied loopt, hoeft in de bestemmingsregels geen aanvullende regeling te worden opgenomen.

5.6.4 Groepsrisicoverantwoording

Gelet op de afstand van de risicobronnen ten opzichte van het plangebied en met het oog op het relevante beleid ter zake, kan voor de risicobronnen waar een groepsrisicoverantwoording voor nodig is, worden volstaan met een beperkte verantwoording. De groepsrisicoverantwoording wordt hieronder gegeven voor de buisleiding en voor de risicovolle inrichtingen.

Groepsrisicoverantwoording buisleiding
In de 'Beleidsvisie EV Alphen aan den Rijn' is een planologisch kader opgenomen voor ruimtelijke ontwikkelingen nabij hogedruk aardgasleidingen. Hieronder is het planologische kader weergegeven.

tabel 5.4: Planologisch kader beleid EV (bron: beleid Externe Veiligheid gemeente Alphen aan den Rijn)

Zoals hierboven geconstateerd is, ligt het plangebied binnen de 1% letaliteitszone, maar buiten de 100% letaliteitszone van de buisleiding. Er dient derhalve rekening te worden gehouden met de randvoorwaarden die gelden binnen het invloedsgebied.

Voor het plangebied geldt dat de gronden vanuit diverse richtingen te bereiken zijn. De Prinses Beatrixlaan en de Dr. J.M. den Uylsingel zijn daarbij voor de hulpdiensten de belangrijkste aders om met groot materieel tot het plangebied te kunnen komen, maar ook vanaf het Bospark is toegang mogelijk. Vluchtroutes van de buisleiding af zijn te vinden richting het Bospark en via de Bosparkweg richting de Prinses Beatrixlaan.

Omdat in het plan een woonlocatie wordt gerealiseerd voor senioren (verminderd zelfredzaam) dient rekening te worden gehouden met goede risicocommunicatie, ontruimings- en evacuatieplannen. Hier zal initiatiefnemer Woonforte zorg voor dragen, zodat iedereen tijdig en op de juiste wijze kan worden geïnformeerd indien zich een calamiteit voordoet.

Groepsrisicoverantwoording Hoogvliet, Mavom en Avery Dennison
Voor de verantwoording ten aanzien van deze risicobronnen kan verwezen worden naar paragraaf 4.3.3 van de Beleidsvisie EV van Alphen aan den Rijn. Hierin is aangegeven dat voor deze risicobronnen op deze afstand alleen het toxisch scenario relevant is.

In het kader van zelfredzaamheid is het dus belangrijk om te "schuilen" om zodoende niet bloot te worden gesteld aan het toxisch gas (in ieder geval blootstelling zo lang mogelijk uit te stellen). Schuilen zal over het algemeen plaats vinden in gebouwen. Het is dus van belang dat gebouwen afgesloten kunnen worden om de indringing van toxisch gas tegen te gaan.

Het gaat hierbij niet alleen om ramen en deuren, maar ook om het uitschakelen van de eventueel aanwezige ventilatiesystemen. Bij nieuwe bouwwerken (of ingrijpende verbouwing) is het dus zaak dat het ventilatiesysteem met één druk op de knop kan worden uitgeschakeld, zodat wordt voorkomen dat toxische gassen naar binnen worden gezogen. Bij grotere gebouwen kan deze voorziening op het brandmeldpaneel worden geïnstalleerd. Het uitschakelen van de mechanische ventilatie moet organisatorisch worden geborgd in het calamiteitenplan (bedrijfsnoodplan).

Advies Veiligheidsregio
Met het bovenstaande wordt rekening gehouden in het ontwerp. Het plan is in het kader van de planologische procedure voorgelegd aan de Veiligheidsregio Hollands Midden (VRHM). Bij brief van 16 juni 2022 heeft de VRHM gereageerd op het initiatief en aandacht gevraagd voor enkele onderwerpen bij de nadere uitwerking van het bouwplan. Het gaat daarbij met name om de situering van toegangsdeuren en nooduitgangen. Dat advies zal worden meegenomen in de verdere planuitwerking. De aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' wordt te zijner tijd om advies voorgelegd aan de VRHM. Zo nodig kunnen de adviezen als voorwaarden worden opgenomen in de te verlenen omgevingsvergunning.

Het advies van de VRHM is opgenomen als bijlage 10 bij deze plantoelichting. Eventuele risico's in het kader van externe veiligheid worden aanvaardbaar geacht door de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders van Alphen aan den Rijn. Van belemmeringen is geen sprake.

5.6.5 Conclusie

De ontwikkeling vindt deels plaats binnen invloedsgebieden voor het groepsrisico in verband met risicovolle inrichtingen en een hogedruk aardgasleiding. Gelet op de risicobronnen en de afstand tot het plangebied, kunnen de risico's door het voorzien in goede communicatie, afsluitbare ventilatiesystemen en het zorgen voor voldoende bereikbaarheid en vluchtroutes, worden verantwoord. De hoogpanningsverbinding van TenneT vormt in het geheel beperking. Van belemmeringen bij de vaststelling van het bestemmingsplan is geen sprake. Eventuele risico's met het oog op externe veiligheid, worden aanvaardbaar geacht.

5.7 Ontplofbare oorlogsresten

5.7.1 Algemeen

De Nederlandse ondergrond verbergt nog veel ontplofbare oorlogsresten (OO's) zoals munitie, granaten en bommen, met name afkomstig uit de Tweede Wereldoorlog. OO's worden regelmatig ontdekt bij bouw-, graaf-, bagger- en saneringswerkzaamheden. Het aantreffen ervan kent veiligheidsrisico's in de vorm van ontploffingsgevaar.

Ontplofbare oorlogsresten in de bodem zijn enerzijds afkomstig van bombardementen en gevechtshandelingen tijdens de Tweede Wereldoorlog. Anderzijds is aan het einde en in de periode na de Tweede Wereldoorlog munitie geruimd en gedumpt in bijvoorbeeld watergangen, oude loopgraven, bomkraters. Om die reden is het belangrijk om te weten waar (zware) bombardementen hebben plaatsgevonden, waar (loopgraaf)gevechten en verdedigingslinies zijn geweest en waar munitie werd opgeslagen. Daar waar de bodem mogelijk verdacht is op ontplofbare oorlogsresten dient te worden beoordeeld in hoeverre deze explosieven een risico vormen.

5.7.2 Relatie tot ontwikkeling

Saricon heeft in 2016 een vooronderzoek uitgevoerd naar ontplofbare oorlogsresten in de bodem van de gemeente ALphen aan den Rijn. Het “Vooronderzoek Conventionele Explosieven gemeente Alphen aan den Rijn” (ontplofbare oorlogsresten werden toen nog geduid als conventionele explosieven, kenmerk onderzoek: 16S140VO-02, d.d. 12 juli 2016) toont dat in delen van Alphen aan den Rijn een verhoogde kans bestaat op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog. Spoorlijnen bij Alphen aan den Rijn werden met grote regelmaat gebombardeerd. Vooral spoorsplitsingen en bruggen vormden een geliefd doelwit. Helaas waren er ook veel misworpen. Bommen kwamen bijvoorbeeld neer op woonwijken. Tot grondgevechten in het onderzoeksgebied kwam het niet.

In de dagen van 17 tot en met 23 maart 1945 werd Alphen aan den Rijn herhaaldelijk getroffen door bombardementen die gericht waren op het spoor en het station. Helaas troffen de bommen ook de huizen in de directe omgeving van het station zoals het Hazeveld, de Van Dijkstraat, de Zaalbergstraat, de Stationsstraat en de Prins Hendrikstraat.

Het plangebied, dat noordelijk gelegen is ten opzichte van het spoor, raakt aan een risicogebied waar mogelijke vliegtuigbommen terecht zijn gekomen als gevolg van de bombardementen op het spoor. Bijlage 6 bij het onderzoek toont de bodembelastingkaart, waarop de verdachte gebieden zijn weergegeven. Daarop is de zone rondom het spoorals verdacht aangemerkt. Figuur 5.5 toont een uitsnede van de kaart, met het plangebied Magnolia, Alphen aan den Rijn geduid met de blauwe ster. Figuur 5.6 toont een uitsnede van de oorlogshandelingenkaart van REAS Euro, waarop het plangebied en de verdachte zone rondom het spoor in meer detail inzichtelijk zijn.

figuur 5.5 Bodembelastingkaart OO (bron: bijlage 6 bij “Vooronderzoek Conventionele Explosieven gemeente Alphen aan den Rijn”)

figuur 5.6 Oorlogshandelingekaart REAS Euro (bron: https://reaseuro.nl/oorlogshandelingenkaart/)

Het plangebied raakt net aan het risicogebied. Ontplofbare oorlogsresten in de bodem worden echter niet verwacht. Daarvoor is onder andere van belang dat op de locatie sprake is van naoorlogse bebouwing, waartoe de gronden reeds intensief zijn geroerd. Bovendien wordt met de beoogde nieuwbouw geen onderkeldering of andere dieper gelegen ondergronse bebouwing gerealiseerd, waardoor de huidige verstoringsdiepte vooralsnog niet wordt overschreden. Een oriënterend onderzoek wordt in het kader van de planologische procedure dan ook niet noodzakelijk geacht.

5.7.3 Conclusie

Het plangebied ligt langs een risicogebied dat is aangeduid als verdacht gebied op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten in de bodem. Het verdacht gebied overlapt in zeer beperkte mate met het plangebied. Omdat de gronden in de bestaande situatie al geroerd zijn en grondroering met de beoogde bebouwing niet dieper plaatsvindt, wordt een oriënterend onderzoek niet noodzakelijk geacht.

5.8 Flora en fauna

5.8.1 Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming
Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de Regeling PAS (Programmatische aanpak Stikstof) voor, maar naar aanleiding een tweetal belangrijke uitstpraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden, en kan al sprake zijn van een negatief effect op het moment dat de rekenresultaten meer depositie dan 0,00 mol/ha/jr weergeven.

Natuurnetwerk Nederland
Het natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

5.8.2 Fauna in relatie tot ontwikkeling (soortenbescherming)

Ten behoeve van de ontwikkeling is door Primium een quickscan uitgevoerd naar de effecten op beschermde soorten. De rapportage van 9 november 2020 is bijgevoegd in bijlage 8 van deze toelichting. In onderstaande tabel zijn de resultaten van de quickscan opgenomen met de te verwachten effecten, te treffen maatregelen en te nemen vervolgstappen. Uit de quickscan is gebleken dat ter plaatse van de te slopen bebouwing de aanwezigheid van vleermuizen niet kan worden uitgesloten. Een nader vleermuisonderzoek is daarom noodzakelijk. Voor het overige geldt dat er geen directe vervolgstappen te benoemen zijn, hetzij door het ontbreken van geschikt biotoop voor de soorten, dan wel door de aard van de werkzaamheden. Wel dient bij kapwerkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen voor vogels. Verder geldt te allen tijde de zorgplicht.

Figuur 5.7 Samenvatting QS Wnb (bron: Primium)

Nader onderzoek vleermuizen
De onderzoeksperiode voor vleermuizen loopt van half april tot en met september. Gedurende deze periode is in 2021 door Stichting Zoogdierenwerkgroep Zuid-Holland het nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek (d.d. 5 november 2021, zie bijlage 9) blijkt dat de te slopen bebouwing twee zomerverblijfplaatsen en één paarblijfplaats aanwezig is. Door de geplande werkzaamheden binnen het plangebied worden de genoemde verblijfplaatsen weggenomen en dient een ontheffing te worden aangevraagd van de verbodsbepalingen zoals opgenomen in de Wet natuurbescherming. In het kader daarvan dienen conform het Ecologisch Werkprotocol compenserende en/ of mitigerende maatregelen getroffen te worden, waaronder in ieder geval het plaatsen van twaalf tijdelijke vleermuiskasten en het ongeschikt maken van de bebouwing voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden. In de toekomstige bebouwing dient te worden voorzien in twaalf permanente inbouwvoorzieningen.

Op 1 april 2022 is deze ontheffing bij het bevoegd gezag aangevraagd. Ter onderbouwing van de aanvraag is een projectplan opgesteld. In het projectplan is onder meer beschreven welke tijdelijke en permanente maatregelen reeds getroffen zijn én in de toekomst worden getroffen.

Tijdelijke voorzieningen
Op verschillende gevels van het seniorencomplex Westerhove, gelegen binnen een zone van 200 meter tot de aangetroffen verblijfplaatsen, zijn in het begin van 2022, 12 tijdelijke vleermuiskasten opgehangen. Aangezien de Magnoliaflat, daar waar de verblijfplaatsen zijn aangetroffen, pas in 2025 gesloopt zal worden, wordt in ruime mate voorzien in de benodigde gewenningsperiode.

Permanente voorzieningen
Het voornemen bestaat om in gebouw 'oost', dat als eerste gerealiseerd zal worden, 12 permanente inbouwkasten te realiseren. Op deze wijze zijn er, op het moment van sloop van de Magnoliaflat, in totaal 24 (12 tijdelijke én 12 permanente) verblijfplaatsen aanwezig.

Belang
Voor het verkrijgen van de ontheffing dient daarnaast sprake te zijn van een groot openbaar belang. Gezien de schaarste op de woningmarkt en het belang van het toevoegen van nieuwe woningen, worden geen belemmeringen voorzien in het aantonen van het groot openbaar belang. Om die reden en met het oog op de treffen maatregelen (zowel tijdelijk als permanent), ligt het verkrijgen van de ontheffing Wet natuurbescherming in de lijn der verwachting. De verdere uitwerking van de maatregelen en de onderbouwing van het initiatief vindt plaats in het kader van de procedure rondom de ontheffingaanvraag, dat een separaat spoor doorloopt. Van belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan is gelet op het voorgaande geen sprake.

5.8.3 Flora in relatie tot ontwikkeling (gebiedsbescherming)

Het plangebied ligt niet binnen een beschermd natuurgebied. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn hieronder weergegeven:

• 1. De Wilck (niet stikstofgevoelig) Gelegen op circa 6,2 km afstand
• 2. Nieuwkoopse Plassen & De Haeck Gelegen op circa 6,5 km afstand

Overige Natura 2000-gebieden zijn op grotere afstand gelegen van de beoogde ontwikkeling waar mogelijk nog een bijdrage kan worden berekend. In de onderstaande figuur is een kaart opgenomen met de ligging van de projectlocatie ten opzichte van de omliggende natuurgebieden.

Het dichtstbijzijnde NNN-gebied bevindt zich op 1,4 kilometer van de projectlocatie. Op onderstaande figuren zijn de NNN-gebieden en Natura 2000-gebieden weergegeven.

Figuur 5.8: Natura 2000-gebieden (bron: Afbeelding opgemaakt in QGIS)

Figuur 5.9: Uitsnede kaart NatuurNetwerk Nederland, Provincie Zuid-Holland (Geraadpleegd op 20 april 2021)

Op basis van deze afstand, de ligging in een bebouwde en intensief gebruikte omgeving en de afwezigheid van een directe relatie / verbinding met een Natura 2000-gebied of NNN, zijn geen negatieve effecten te verwachten als gevolg van de werkzaamheden. De plannen leiden niet tot (significante) aantasting van instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden of van kernkwaliteiten van de NNN. Een ‘nee-tenzij’ toets in het kader van de NNN is niet nodig.

Ten behoeve van de ontwikkeling is door Mees Ruimte en Milieu een stikstofdepositieberekening uitgevoerd naar de effecten op beschermde gebieden. De rapportage is bijgevoegd in bijlage 10 van deze toelichting. Uit de notitie blijkt dat de gebruiksfase geen depositiewaarden op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden toont van meer dan 0,00 mol/ha/jr.

Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet nodig.

5.8.4 Conclusie

Een nader onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd in verband met de geplande sloopwerkzaamheden. Uit het onderzoek blijkt dat een ontheffing nodig is van de Wet natuurbescherming. Deze aanvraag doorloopt een separate procedure en is reeds in voorbereiding. Voor het overige geldt dat soortenbescherming geen aanvullend onderzoek vraagt. Gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van omliggende beschermde natuurgebieden, is tevens geen sprake van negatieve effecten. Ook uit de stikstofberekening blijkt dat geen significant negatieve effecten optreden als gevolg van de herontwikkeling. Het aspect flora en fauna vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.9 Archeologie en Cultuurhistorie

5.9.1 Wettelijk kader

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt.

5.9.2 Archeologie in relatie tot ontwikkeling

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft op 28 maart 2019 het paraplubestemmingsplan “Parapluplan Archeologie” vastgesteld. Met het parapluplan wordt voor het gehele gemeentelijke grondgebied voorzien in een kader waaraan ontwikkelingen kunnen worden getoetst aan het archeologisch beleid.

Ter hoogte van de projectlocatie geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3a'. Dit betekent dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien grondroerende werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte van 100 m2 of meer, indien die werkzaamheden tevens dieper reiken dan 50 cm -mv. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 1,2 ha, waarbinnen sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Gelet op de aard en omvang van de werkzaamheden is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd door archeologisch adviesbureau Transect. Het onderzoek van 28 januari 2021 is als bijlage 5 opgenomen bij deze toelichting. De resultaten worden hieronder integraal weergegeven.

Het verkennend onderzoek bestaat uit een bureaustudie en een inventariserend veldonderzoek (boringen). Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge archeologische verwachting voor de periode Neolithicum – Vroege Middeleeuwen. Het plangebied bevindt zich op de stroomrug van de Oude Rijn, die reeds actief was in het Neolithicum. De rivier is meerdere malen verjongd en opnieuw geactiveerd. Als gevolg van de hogere ligging in het landschap, is de stroomrug vanaf haar ontstaan altijd interessant geweest voor bewoning, met name op de relatief hoog gelegen oeverwallen. In de directe omgeving van het plangebied zijn vooralsnog geen archeologische vondsten bekend, maar dit sluit de aanwezigheid ervan in het plangebied niet uit. Nederzettingen uit de Late-Middeleeuwen en Nieuwe Tijd worden niet in het plangebied verwacht. Op historisch kaartmateriaal ontbreken namelijk aanwijzingen voor bewoning, die indicatief kunnen zijn voor bebouwing uit de Late-Middeleeuwen. Het plangebied lag midden in de Polder Kerk en Zanen en was daarmee niet aantrekkelijk voor bewoning in deze periode. Bewoning concentreerde zich meer langs de Oude Rijn.

Het veldonderzoek heeft de archeologische verwachting bevestigd. In vrijwel het hele plangebied
zijn intacte oever- op beddingafzettingen van de Oude Rijn aangetroffen. In het westen van het plangebied is direct onder de moderne ophooglaag een cultuurlaag aangetroffen, op een diepte
van 45 tot 90 cm -Mv (1,2 – 1,6 m -NAP). In twee boringen is daarbij een tweede mogelijke cultuurlaag aangetroffen binnen de oeverafzettingen op een diepte van 105 tot 120 cm -Mv (1,7 – 1,8 m -NAP). De cultuurlagen kenmerken zich door een donkergekleurd, licht humeus niveau en de aanwezigheid van houtskool en kleine fragmenten aardewerk. In het oosten van het plangebied zijn geen cultuurlagen waargenomen. Echter aangezien hier de oevers van de Oude Rijn wel nagenoeg intact zijn, kan niet worden uitgesloten dat hier sprake is van een archeologische vindplaats.

Conclusie
Gelet op het bovenstaande geldt een hoge archeologische verwachting in het plangebied vanaf een diepte van 45 tot 90 cm -Mv (1,2 – 1,6 m -NAP). Wanneer bodemingrepen plaatsvinden die dieper reiken, is proefsleuvenonderzoek noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt dan ook een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3a' opgenomen, zodat mogelijk aanwezige waarden in de bodem worden beschermd. Door het opnemen van de dubbelbestemming en bijbehorende beschermingsregeling wordt inachtneming van archeologische belangen afdoende gewaarborgd.

5.9.3 Cultuurhistorie in relatie tot ontwikkeling

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in april 2018 een interactieve Cultuurhistorische waardenkaart Alphen aan den Rijn vastgesteld. Figuur 5.12 toont een uitsnede van deze kaart. Het plangebied "Magnolia" is globaal omkaderd in het rood.

Figuur 5.10: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart Alphen aan den Rijn (Geraadpleegd op 26 maart 2021)

Het plangebied raakt aan een stedenbouwkundig object met de waarde 'zeer hoog'. Het gaat om het Bospark, aangelegd aan de Prins Bernhardlaan in de periode 1920 - 1940 en aansluitend op het Burgemeester Visserpak. Het stedenbouwkundig object valt daarmee ook samen waardevol ensemble van het Burgemeester Visserkpark, dat eveneens uit de periode 1920 - 1940 stamt. In het Bospark is sprake van opgaand groen, dat voor een beperkt deel ook binnen het plangebied aanwezig is.Dit groen, of parkbos, is niet cultuurlandschappelijk gewaardeeld. Het vormt wel onderdeel van stedenbouwkundig groen.

Het Bospark is een park en in het bijzonder een in het kader van werkverschaffing aangelegd. De bouwstijl is landschappelijke stijl, met in het park diverse elementen: banken, terrassen, vijvers en een padenstructuur. De bijzondere totstandkomingsgeschiedenis is de reden van de cultuurhistorische waarde.

Het ensemble Burgemeester Visserpark is een onderdeel van de dorpsuitbreiding uit het interbellum, in aansluiting op het nieuwe raadhuis van Alphen, uitgevoerd als representatief villapark rond een formele parkstructuur. Ter plaatse is bijzondere villabebouwing, een historische school en het oude raadhuis aanwezig. De parkstructuren geven de wijk een uitgesproken groen karakter.

Conclusie
De ontwikkeling zoals met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien, houdt rekening met de bestaande stedenbouwkundige structuur met tussen de twee woongebouwen een dwarsverbinding, waarbij de bebouwing ruimte maakt voor twee groene pleintjes gericht op onder andere het Bospark. Het plan levert een belangrijke kwaliteitsimpuls aan de Magnoliastraat/Bosparkweg, een impuls die ook uitstraalt naar de directe omgeving en te ervaren is vanuit het Bospark.

5.9.4 Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.10 Duurzaamheid

5.10.1 Rijksbeleid

Het duurzame beleid van de Nederlandse overheid is vastgesteld in de Energieagenda (2016). Het doel van deze agenda is om de transitie naar een CO2-arme energievoorziening in 2050 te bewerkstelligen. In het Klimaatakkoord van Parijs is vastgelegd de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder de twee graden Celsius, met het streven een maximale temperatuurstijging van anderhalve graad Celsius te realiseren. Dat vraagt om een drastische reductie van het gebruik van fossiele energie, tot dichtbij nul in het jaar 2050. Elektriciteit wordt dan duurzaam opgewekt, gebouwen worden voornamelijk verwarmd door aardwarmte en elektriciteit, bedrijven hebben hun productieprocessen aangepast, er wordt niet langer op aardgas gekookt en er rijden vrijwel alleen maar elektrische auto's.

Tot 2020 neemt de CO2-uitstoot fors af. Doorzetten van het huidige beleid is na 2020 echter onvoldoende om een geleidelijke transitie mogelijk te maken. Zonder aanvullend beleid zal de CO2-uitstoot zelfs weer kunnen toenemen. Voor de bestaande woningvoorraad betekent een geleidelijke transitie dat jaarlijks 170.000 woningen aangepast dienen te worden. Voor de nieuwbouw van woningen bepaalt de Europese EPBD-richtlijn de ambitie om tot bijna energie-neutrale gebouwen te komen. Vanaf 2021 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan overeenkomstige wettelijke vereisten. Nieuwe woningen moeten worden voorzien van warmtepompen, zonnecollectoren en extra isolatie en eisen worden gesteld aan de maximum vervuiling van auto's.

5.10.2 Provinciaal beleid

Het duurzaamheidsbeleid voor de provincie Zuid-Holland is terug te vinden in de Omgevingsvisie. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn aansluitend bij de groenblauwe structuur van Zuid-Holland. De provincie wil hierbij samen met de regio's tot maatwerk komen in de regionale woonvisies. Bestaande bebouwing wordt gereed gemaakt voor de energietransitie. En nieuwbouw (woningen én overige gebouwen) hoort energie neutraal of energie leverend te worden uitgevoerd. Naast energietransititie wordt in de provinciale omgevingsverordening specifiek het onderwerp klimaatadaptatie geregeld (zie ook art. 6.50 van de Omgevingsverordening, zoals weergegeven en besproken in paragraaf 4.2.2). In een bestemmingsplan dient te worden aangetoont hoe rekening wordt gehouden met hittestress, droogte, overstroming en wateroverlast.

5.10.3 Gemeentelijk beleid: Actieprogramma Duurzaamheid 2017-2020

In het Actieprogramma staan de ambities en acties van de gemeente tot het jaar 2020 beschreven. Om in 2050 CO2-neutraal te zijn en daarmee het Alphens beleid te behalen is een versnelling nodig. Het actieprogramma bestaat inhoudelijk uit zeven thema's:

• Energie;
• Duurzaam wonen;
• Duurzame mobiliteit;
• Duurzaam ondernemen;
• Klimaatadaptatie & Green City;
• Duurzame scholen & verenigingen;
• Duurzame gemeentelijke organisatie.

Voor elk van de zeven thema's zijn ambities en acties opgenomen, die middels communicatieve, financiële en juridische instrumenten worden nagestreefd.

5.10.4 Relatie tot ontwikkeling

Gasloos
De nieuwe woningen worden conform de huidige wet- en regelgeving niet aangesloten op het gas. Voor de verwarming (en verkoeling) van de appartementen worden warmtepompen geïnstalleerd die gebruikmaken van duurzame energiebronnen, bijvoorbeeld door de elektriciteit te benutten die wordt opgewekt met de zonnepanelen die op het dak worden geplaatst.

PV-installatie
Een fotovoltaïsch paneel of PV-paneel is een paneel dat een deel van de fotonen uit het zonlicht omzet in elektriciteit. De elektriciteit, welke op deze manier wordt omgezet is duurzaam opgewekt. Deze elektriciteit kan worden gebruikt door de centrale installaties zoals de warmtepompen e.d. of kan worden geleverd aan de appartementen om te voorzien in een deel van de energiebehoefte. Indien er meer elektriciteit wordt opgewekt dan verbruikt wordt dit terug geleverd aan het elektriciteitsnet.

Voor de onderhavige ontwikkeling wordt het beschikbaar dakvlak zoveel als mogelijk voorzien van PV-panelen, zodat het aandeel duurzaam opgewekte elektriciteit zo groot mogelijk is.

Klimaatadaptief
Een klimaatadaptieve omgeving is een omgeving die de veranderende klimaatomstandigheden eenvoudig op kan vangen. Het gaat dan om het opvangen van extreme regenval tegenover periodes van grote droogte. Ook hittestress en biodiversiteit zijn onderwerpen in het kader van klimaatadaptatie waar rekening mee gehouden dient te worden.

Extreme neerslag vs. droogte
Extreme regenbuien komen tegenwoordig vaker voor dan vroeger. Daarnaast komen steeds vaker periodes van droogte voor, metals gevolg lagere grondwaterstanden en bodemdaling.

Vooral de extreme buien hebben een grote impact op het Gemeentelijk Riool. Door de verharding vloeit regenwater snel af en hierdoor raakt het Gemeentelijk Riool overbelast, waardoor hemelwater op straat blijft staan. Dit leidt regelmatig tot overlast. Deels wordt dit opgelost conform de geldende wet- en regelgeving hieromtrent. Door klimaatadaptief te bouwen, wordt die piekbelasting eveneens beperkt en wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van overstroming en wateroverlast.

Een van de maatregelen waarmee regenwater langer vastgehouden kan worden, is onder meer het toepassen van groene daken. Er dient dan echter te worden voorzien in een zodanige dikte van de sedumdakbedekking, dat het voldoende capaciteit biedt voor het opvangen van kortdurende, hevige neerslag. Een laag van 30 tot 60 cm is minimaal benodigd, hetgeen in de meeste gevallen technisch onuitvoerbaar is. Voor Magnolia worden daarom de mogelijkheden onderzocht extra waterberging mogelijk te maken in de vorm van, bijvoorbeeld, waterretentiekratten of wadi's in de binnentuinen van de woongebouwen. Een en ander vraagt een nadere technische uitwerking die bij de verdere planuitwerking zal plaatsvinden. In de juridische planregelig is expliciet opgenomen dat waterbergende voorzieningen kunnen worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Wonen'. Bij het zoeken naar mogelijke oplossingen voor extra waterberging zal ook de mogelijkheid worden onderzocht een combinatie te maken met maatregelen ter voorkoming van droogte, bijvoorbeeld door het opgevangen hemelwater te hergebruiken. Voor het voorkomen van droogte, kan bovendien het water dat wordt opgevangen via de groene daken eveneens worden benut.

Hittestress
In de stad kan het soms wel tot 5 graden Celsius warmer zijn dan op het omliggende platteland, waardoor het in warme zomers in de stad niet meer uit te houden is. De gebouwen absorberen de warmte van de zonnestralen en geven deze vervolgens af aan de omgeving. Traditionele daken werken op warme, zonnige dagen op die manier als een soort kacheltje. Dak- en gevelgroen kan een aanzienlijke invloed hebben op het stadsklimaat en warme stadse zomers een stuk aangenamer maken. Anders dan gebouwen, neemt groen warmte namelijk niet op, maar weerkaatst het die. Daarnaast koelt voldoende groen de lucht doordat het vocht transpireert. Op de woongebouwen wordt voorzien in groene daken, waarmee hittestress zoveel mogelijk wordt vermeden. Ook in de openbare ruimte is oog voor voldoende groen.

Biodiversiteit
Groene daken kunnen een bijdrage leveren aan het verder vergroten van de stedelijke biodiversiteit. Ook het ontwerp van de openbare ruimte en de binnentuinen heeft daar invloed op. Het gebruik van groensoorten en sedumdakbedekking dat vlinders, bijen en/ of andere gewervelden aantrekken levert daarbij een positieve impuls voor de stedelijke biodiversiteit van Alphen aan den Rijn.

5.10.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de duurzaamheidsdoelstellingen zoals deze zijn verwoord in het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

5.11 Water

5.11.1 Besluit ruimtelijke ordening

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

5.11.2 Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Het plangebied is gelegen binnen het beheergebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft diverse beleidsdocumenten waarin het waterbeleid is neergelegd.

Waterbeheerplan 5 (2016-2021)
Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan (WBP5) vastgesteld. Daarmee beoogt het hoogheemraadschap dat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken aan water centraal. Hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met de omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en Uitvoeringsregels
De Keur is een juridisch document (verordening). Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kunnen een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de Algemene regels staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de Beleidsregels tot slot, staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico, waarvoor een watervergunning nodig is.

5.11.3 Waterbeleid gemeente Alphen aan den Rijn

Gemeentelijk Watertaken Programma 2021 - 2024
In december heeft de raad het Gemeentelijk Watertaken Programma 2021 - 2024 vastgesteld. Daarin is het beleid voor de invulling van de wettelijke gemeentelijke watertaken opgenomen. Deze watertaken bestaan uit zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater:

• Zorgplicht inzameling stedelijk afvalwater
  Gemeenten hebben op grond van de Wet milieubeheer een zorgplicht voor de inzameling van stedelijk afvalwater. Deze zorgplicht dient mede ter implementatie van de EU-richtlijn stedelijk afvalwater en sluit aan op de zorgplicht van de waterschappen om het stedelijk afvalwater te zuiveren alvorens het terug in het milieu wordt gebracht.
• Zorgplicht hemelwater
  Burger en bedrijven zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor het hemelwater (regen- en smeltwater) dat op hun terrein komt. Op grond van deze zorgplicht ligt er pas een taak voor de gemeente als burger of bedrijf zich in alle redelijkheid niet kan ontdoen van het hemelwater op zijn terrein.
• Zorgplicht grondwater
  Burgers en bedrijven zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor de gevolgen van overtollig grondwater of een lage grondwaterstand. Deze zorgplicht houdt in dat de gemeente het eerste aanspreekpunt is bij problemen met de grondwaterstand in het stedelijk gebied. Daarnaast heeft de gemeente een zorgplicht voor de grondwaterstand in de openbare ruimte. Het beleid in het GRP bevat een aantal speerpunten voor de planperiode. Belangrijkste daarvan voor dit plan zijn aanpassing aan klimaatverandering en duurzaamheid.

De Alphense Lijn - Visiedocument openbare ruimte
Voor water zijn vanuit het Visiedocument openbare ruimte twee elementen van belang, te weten klimaatadaptatie en het water als beeldbepalend element. Vanwege piekbelasting van het watersysteem en riolering in de zomer veroorzaakt door kortdurende en hevige regenval, is het van belang te voorzien in een extra behoefte aan waterbergend vermogen in de openbare ruimte. De openbare ruimte wordt dan ook versterkt klimaatadaptief ingericht.

5.11.4 Relatie tot bestemmingsplan

Waterkwaliteit en grondwaterstand
Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Voor grondwater geldt voorts dat geen ondergrondse bebouwing aanwezig is in de huidige situatie en dat ook geen ondergrondse bebouwing wordt gerealiseerd bij de planontwikkeling. Van een wijziging in grondwaterpeil en/ of grondwaterstromen is derhalve geen sprake. Voor de uitvoering van het project is ook ontgraving anders dan ontgraving voor ondergrondse bebouwing niet noodzakelijk. De bestaande bebouwing wordt weggenomen en de nieuwe bebouwing wordt op hetzelfde maaiveldniveau opgericht. Van risico's ten aanzien van opbarsten met omhoogkomend grondwater als gevolg is derhalve eveneens geen sprake. Indien en voor zover voor het project om wat voor reden dan ook toch ontgraving noodzakelijk blijkt, zal op dat moment dienen te worden beoordeeld in hoeverre een onderzoek naar de grondwaterstanden en mogelijke risico's noodzakelijk is.

Waterkwantiteit
Bij (stedelijke) ontwikkelingen dient de toename van het verhard oppervlak in beeld te worden gebracht en zo nodig te worden gecompenseerd. Veranderende weersomstandigheden maken het daarnaast noodzakelijk dat zo veel mogelijk zorg wordt gedragen voor het opvangen van hemelwater ter voorkoming van overstroming bij zware regenval. Voor waterberging geldt de voorkeursvolgorde 'vasthouden, bergen en afvoeren' zoals opgenomen in het GWP 2021-2024.

Watercompensatie verhard oppervlak
Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt het verhard oppervlak toe. Hierdoor stroomt hemelwater vernseld af richting oppervlaktewater, in plaats van dat het de onverhardde bodem infiltreert. Voor het hemelwater in voorliggend plan geldt dat dit via een gescheiden rioolstelsel vertraagd zal worden afgevoerd richting een watergang ten westen van het projectgebied. Om de effecten van deze versnelde afvoer op te vangen, dient te worden voorzien in watercompensatie zoals hieronder omschreven.

Het totale verharde oppervlak (bebouwing en wegen/ paden) in de bestaande situatie betreft 10.108 m². In de toekomstige situatie zal het verhard oppervlak 11.041 m² beslaan, waardoor het verhard oppervlak toeneemt met 933 m². Op basis van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland geldt een compensatieopgave van 15% van de berekende toename. Dat betekent dat elders, maar binnen hetzelfde peilgebied, gezocht dient te worden naar ruimte voor extra waterberging. Op basis van een toename van het verhard oppervlak met 933 m2, bedraagt de compensatieopgave 140 m2.

Binnen het plangebied Magnolia, Alphen aan den Rijn is onvoldoende ruimte beschikbaar om deze compensatieplicht tot uitvoer te brengen. De mogelijkheden zijn onderzocht dit direct op te vangen ter plaatse van de westelijke watergang waar het hemelwater op wordt geloosd. Dit blijkt, mede vanuit stedenbouwkundig opzicht, niet mogelijk. Om die reden is in overleg met de gemeente Alphen aan den Rijn gezocht naar een passende oplossing buiten het plangebied, maar binnen hetzelfde peilgebied als waar de toename van het verhard oppervlak plaatsvindt. Die oplossing is gevonden in het verbreden van het oppervlaktewater in het naastgelegen Bospark.

Ter borging van het bovenstaande is in de regels bij voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting met betrekking tot watercompensatie opgenomen. Op grond van die verplichting geldt dat de extra waterberging moet zijn gerealiseerd, uiterlijk 6 maanden nadat fase 1 van het project in gebruik is genomen.

Waterberging extreme neerslag
In aanvulling op de compensatieopgave zoals hierboven omschreven, dient met het oog op klimaatadaptatie het creëren van extra waterberging waar mogelijk in de planontwikkeling te worden meegenomen. In beperkte mate kan deze oplossing worden gevonden in het aanleggen van groenvoorzieningen, hetgeen in dit plan gebeurt door het toepassen van groene daken en de zorg voor voldoende groen in de openbare ruimte. Voor waterberging dat voldoet aan de voorkeursvolgorde 'vasthouden, bergen en afvoeren' zijn de genoemde oplossingen echter niet voldoende. Toereikende oplossingen hiervoor kunnen gelegen zijn het realiseren van wadi's, waterretentie kratten of daarmee vergelijkbare oplossingen. Dergelijke voorzieningen maken het mogelijk hemelwater bij extreme neerslag (tijdelijk) vast te houden, zodat versnelde afvoer naar oppervlaktewater met risico tot overstroming zo veel mogelijk kan worden vermeden. Een en ander vraagt een verdere technische uitwerking, waarbij onder andere de geohydrologische gesteldheid van de bodem van invloed is op de keuzes die daarin dienen te worden gemaakt. Voor dit plan worden de mogelijkheden tot extra waterberging onderzocht, bijvoorbeeld door waterbergende voorzieningen aan te brengen in de binnentuinen van de woongebouwen. Om dergelijke voorzieningen juridisch planologisch mogelijk te maken, wordt in de regels binnen de bestemming 'Wonen' specifiek de mogelijkheid opgenomen waterbergende voorzieningen te realiseren.

Waterveiligheid
Beschermde gebieden, of beschermingszones, zijn opgenomen op de leggerkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland en borgen, in samenhang met de Keur, dat de betreffende waterstaatswerken aan de taken kunnen blijven voldoen. Dit betekent dat werken in beschermingszones aan regels is geboden. De volgende leggerkaarten zijn beschikbaar:

• Legger oppervlaktewateren
• Legger primaire waterkeringen
• Legger regionale keringen
• Legger ondersteunende kunstwerken

Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van een waterkering. Langs de westzijde van het plangebied ligt, net buiten de plangrens, een watergang. De watergang (239-058-00191) is geduid als categorie 'overige watergang' (zie figuur 5.11).

figuur 5.11 Uitsnede leggerkaart oppervlaktewateren (bron: https://rijnland.maps.arcgis.com/ geraadpleegd 26 maart 2021)

De watergang kent een kernzone en een beschermingszone. Het plangebied raakt net aan de beschermingszone, maar overlapt daar niet mee. De nieuwe bebouwing wordt niet opgericht binnen de beschermingszone van de watergang. Aanpassingen aan de watergang vinden eveneens niet plaats.

Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt nog een watergang die vanaf de Bosparkweg het Bospark inloopt (code watergang 239-058-00566). Ook hier geldt dat sprake is van een overige watergang. Beboouwing wordt niet opgericht binnen de vigerende beschermingszone en aanpassingen aan de watergang vinden niet plaats. Voor zover aanpassingen aan deze watergang nodig zijn in het kader van de compensatieopgave, wordt hiertoe een watervergunning aangevraagd.

Van andere waterstaatswerken en bijbehorende beschermingszones in het plangebied is geen sprake.

5.11.5 Conclusie

Voor (huishoudelijk) afvalwater geldt dat dit in de toekomstige situatie toe zal nemen. Dit is inherent aan de toename van het aantal woningen binnen het plangebied. Daarentegen zijn de bestaande 86 woningen nog aangesloten op een gemengd stelsel. Door het schoon hemelwater in de toekomstige situatie af te koppelen wordt de druk op het vuilwaterriool beperkt. Er ontstaat daardoor een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie.

5.11.5 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

De regels en de plankaart vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied.

Op de bij het bestemmingsplan behorende plankaart met het Plan identificatie nummer NL.IMRO.0484.Amagnolia-VA01 zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. In dit bestemmingsplan zijn de enkelbestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en Wonen' opgenomen. Daarnaast geldt een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden (Waarde - Archeologie 3a).

De bestemming wordt op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van een kleur. Deze op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden.

6.2 Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen o.a. de toetsingsgrond voor een aanvraag om omgevingsvergunning. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van de onderhavige toelichting, die niet juridisch bindend is maar wel inzage geeft in de gemaakte afwegingen binnen dit bestemmingsplangebied.

Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de Wet ruimtelijke ordening. Om te voorkomen dat de planregels niet mogelijk maken wat achteraf gezien toch eigenlijk wel aanvaardbaar is bevat het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2012.

Leeswijzer bestemmingsregels
De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. In de inleidende regels zijn in artikel 1 de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en in artikel 2 de wijze van meten. De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een bouwwerk moet worden bepaald.

Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsregels voor de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied', Wonen' en 'Waarde - Archeologie 3a'. In deze regels zijn het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (bestemmingsomschrijving) en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Hieronder worden de bestemmingen van een nadere toelichting voorzien.

Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen met een overwegende verblijfsfunctie zijn bestemd voor “Verkeer - Verblijfsgebied”. Het gaat om de Bosparkweg en de Magnoliastraat, waarbij er volgens de gebruikelijke bestemmingssystematiek voor is gekozen de grens halverwege deze openbare wegen te leggen. Behalve de weg vallen binnen deze bestemming ook groenvoorzieningen, trottoirs, fiets- en voetpaden.

Wonen
De woongebouwen zijn bestemd voor “Wonen”. Het grootste deel van het plangebied beslaat deze bestemming. Binnen de woonbestemming zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdbebouwing dient te worden opgericht. Binnen het bouwvlak mag worden gebouwd tot een hoogte van 10, 13 of 16 meter. Hiermee is de getrapte bebouwing bestaande uit drie tot vijf bouwlagen geregeld. In de woonbestemming is daarnaast een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee wordt geborgd dat wordt voorzien in toereikende maatregelen in het kader van watercompensatie.

Waarde - Archeologie 3a
Conform het parapluplan "Archeologie" is ter plaatse van het plangebied een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling ter plaatse heeft reeds een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd, waaruit is gebleken dat een nader proefsleuvenonderzoek noodzakelijk is. Door de huidige dubbelbestemming te handhaven wordt geborgd dat het benodigde nader onderzoek wordt uitgevoerd alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend voor de activiteit 'bouwen'. Daarnaast zorgt het ervoor dat eventuele toekomstige ontwikkelingen in het plangebied onverminderd rekening blijven houden met de archeologische verwachtingswaarde.

Overige regels
Het derde hoofdstuk bevat algemene regels die gelden voor alle in het plangebied voorkomende bestemmingen. De antidubbeltelregel (artikel 6) is opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de artikelen hoofdstuk 3 van de regels (artt. 7 tot en met 9) zijn de voor het plan geldende algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels opgenomen. Deze bepalingen gelden voor alle in het plan opgenomen bestemmingen. Artikel 10 bevat de overige regels en voorziet in een regeling waarmee wordt geborgd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform het geldende gemeentelijk parkeerbeleid.

In het vierde hoofdstuk zijn de overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan 'Magnolia, Alphen aan den Rijn'.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Het doel van een exploitatieplan is om bijkomende kosten te verhalen op ontwikkelaars in het plangebied. Op grond van artikel 16, tweede lid Wro kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Middels het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente, zijn de kosten anderszins verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Communicatietraject

Met het oog op de herontwikkeling is door Woonforte parallel aan de voorbereidingen in het kader van de bestemmingsplanprocedure een communicatietraject gestart. Daarbij zijn zowel de omwonenden als de bewoners van de huidige bebouwing belangrijke stakeholders in het gebied.

Woonforte biedt aan de huidige bewoners ruimte voor alle vragen en het uiten van zorgen en probeert die zoveel mogelijk weg te nemen. Waar mogelijk worden de plannen daarop aangepast. Bewoners die dat willen krijgen ruimte om mee te denken over de sloop en nieuwbouw. Hierbij biedt Woonforte vastomlijnde kaders zodat geen verkeerde verwachtingen worden gewekt Deze participatie valt deels samen met de participatie van omwonenden en andere belanghebbenden. Over de invulling hiervan staan kaders opgenomen in het Sociaal Statuut voor Sloop zoals Woonforte die bij ontwikkelingen als deze hanteert.

Met het oog op een goede planvoorbereiding en het meewegen van betrokken belangen, alsook het informeren van de omgeving en de huidige bewoners, heeft in eerste instantie op 27 en 28 oktober 2021 een informatieavond plaatsgevonden met respectievelijk de huidige bewoners van Magnolia en de omwonenden. Naar aanleiding daarvan is een klankbordgroep opgesteld, waarmee het initiatief inhoudelijk nader is besproken. De eerste klankbordgroepsessie vond plaats op 26 januari 2022. Op 28 maart 2022 is een tweede overleg met de klankbordgroep gevoerd.

De reacties vanuit zowel de omwonenden als de huidige bewoners van Magnolia, waren positief. De meerwaarde van het plan voor de omgeving wordt gedragen door de buurt. Enkele vragen dan wel opmerkingen vanuit de omgeving hebben betrekking gehad op de gekozen parkeeroplossing en in hoeverre er nog ruimte is dat bij de verdere uitwerking in samenspraak met de omgeving te doen. Daarnaast zijn vragen gesteld ten aanzien van de reflecterende werking van het geluid dat het gebouw Rijnzate lijkt te hebben en zijn nog enkele andere opmerkingen geplaatst bij de bouwfase en de manier waarop met overlast tijdens de bouw kan worden omgesprongen.

De vragen ten aanzien van parkeren en de hinder richting omgeving tijdens de bouwfase zijn voor zover in deze fase mogelijk is beantwoord en vormen onderwerp van verder overleg tijdens de volgende klankbordgroepbijeenkomsten. De reflectiewerking van weg- en railverkeerlawaai als gevolg van de bestaande bebouwing is door onderzoeksbureau ZRi in beeld gebracht. De resultaten daarvan kunnen indien gewenst met omwonenden worden gedeeld.

Tijdens de tweede klankbordgroepsessie is een terugkoppeling gegeven op de vragen die eerder gesteld zijn bij de toelichting op het bestemmingsplan. Punt van aandacht is o.a. het parkeren. De door de omwonenden aangegeven parkeergarage voor het oplossen van het parkeren blijkt niet haalbaar in het plan. Aangegeven is dat het parkeren op maaiveld plaats zal gaan vinden waarbij de suggestie van de klankbord om de parkeerplaatsen optimaler in de wijk in te delen meegenomen wordt in het ontwerp van de openbare ruimte. Verder is het voorlopige ontwerp met de voorgestelde plattegronden ook besproken en nader toegelicht.

7.2.2 Bestuurlijk vooroverleg ex. art. 3.1.1 Bro

Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het artikel 3.1.1. Bro toegezonden aan de bestuurlijke instanties, waarbij de gelegenheid wordt geboden om een reactie te geven op het plan. Hierop is gereageerd door het Hoogheemraadschap van Rijnland, TenneT, de Gasunie en de Veiligheidsregio Hollands Midden. De reacties hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het bestemmingsplan. Wel is het advies van de Veiligheidsregio opgenomen in bijlage 11 bij deze plantoelichting. De vooroverleg reacties zijn daarnaast beantwoord in de Nota van beantwoording Zienswijzen en Vooroverlegreacties (bijlage 12).

7.2.3 Zienswijzen

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, is het ontwerpbestemmingsplan vanaf 15 juni 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is één schriftelijke zienswijze binnengekomen. De zienswijze heeft ertoe geleid dat de bestemmingsplanregels op enkele onderdelen zijn aangepast dan wel aangevuld. Bijlage 12 bevat de Nota van Zienswijzen, waarin de zienswijze samenvattend is weergegeven en voorzien van een reactie.

Bijlagen

Bijlage 1 Schaduwstudie

Bijlage 2 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

Bijlage 3 m.e.r.-beoordelingsbesluit

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5 Verkennend archeologisch onderzoek

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek

Bijlage 7 Besluit hogere waarden

Bijlage 8 Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 9 Vleermuisonderzoek

Bijlage 10 Berekening stikstofdepositie

Bijlage 11 Advies Veiligheidsregio Hollands Midden

Bijlage 12 Nota van beantwoording Zienswijzen en vooroverlegreacties