Badhuisweg 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aan de Badhuisweg 1 te Zaandam bestaat het voornemen om in twee gebouwen een woonprogramma te realiseren op een perceel dat deels braak ligt en deels is ingevuld met een verouderd kantoorgebouw. De locatie ligt op 'Het Eiland' in de Zaan. Het woningbouwplan bestaat uit maximaal 120 woningen.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime voor het plangebied van kracht, waarmee de woningbouw binnen het plangebied planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Badhuisweg 1 gelegen op het noordelijk punt op 'Het Eiland' in Zaandam. Het plangebied wordt globaal begrensd door:

• de Voorzaan in het noorden en oosten;
• Spiekeroog en de Badhuisweg in het zuiden;
• De Wiliam Pontbrug in het westen.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

1.3 Voorgaande bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan vervangt (een gedeelte van) het bestemmingsplan Oude Haven zoals vastgesteld door de gemeente Zaanstad op 26 april 2012. De gronden hebben in het desbetreffende bestemmingsplan de bestemming Kantoor.

Afbeelding 2: Uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan

Binnen deze bestemming mogen de gronden worden gebruikt ten behoeve van kantoren en ondergrondse parkeervoorzieningen. Hoofdgebouwen mogen alleen worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak met een maximum bouwhoogte van 20 meter.

Tevens zijn de volgende overkoepelende bestemmingsplannen van toepassing:

• Parapluplan Parkeren Zaanstad zoals vastgesteld op 06-07-2018;
• Aanpassen geluidzone Westpoort en Hoogtij zoals vastgesteld op 02-03-2015.

Ten slotte is het overkoepelende bestemmingsplan 'detailhandel - supermarkten' in voorbereiding.

Het realiseren van twee woongebouwen past niet binnen de op de projectlocatie geldende bestemmingsplannen.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Badhuisweg. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambthalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie van het plangebied

Het eiland was van oorsprong geen eiland in de Zaan, maar was verbonden met de oostzijde van Zaandam en was een stuk buitendijks land; een hem. Op de kaart van de Uitwaterende Sluizen uit 1745 door Johannes Dou is dit goed te zien.

Afbeelding 3: Kaart Uitwaterende sluizen 1745 (beeldbank Zaanstad)

De eerste bebouwing rond deze plek ontstond rond de vroegere dam in de Zaan, de plek waar nu de sluizen zijn. De dam in de Zaan was aangelegd om het land tegen de getijdenwerking het IJ, dat in verbinding stond met de Zuiderzee, te beschermen. Ook werden dijken langs de oevers van het IJ aangelegd. Zo ontstond een stelsel van dijken wat nu de Noorder IJ en Zeedijken zijn (provinciaal monument). De dijken werden zo recht mogelijk aangelegd. Hierdoor kwam een aantal stukken land “buitendijks” te liggen. Deze stukken land noemen we “hemmen”. Wat nu het Zaaneiland is, was zo'n hem. In de 16e en 17e eeuw ontwikkelde de scheepsbouw en aanverwante industrieën zich in Zaandam en werd de Zaanstreek het eerste grote industriegebied van Europa. Voor de scheepsbouw waren houtzaagmolens nodig. Deze stonden dan ook volop in Zaandam en omgeving. Ook waren andere molens nodig voor industrieën die verwant waren aan de scheepsbouw. Een hem was een goede plek voor het plaatsen van een molen, omdat daar de windvang optimaal was en de bereikbaarheid via de Zaan was ook zeer gunstig. Dat is ook de reden waarom op het huidige Zaaneiland in de 17e eeuw veel molens stonden. Daarbij stond ook bebouwing op oostkant van de hem; vermoedelijk éénlaagse sobere arbeiderswoningen.

Na de aanleg van het Noordzeekanaal werd het westerkattengat in1884 doorgraven en werd de Hem een eiland. Houthandel William de Pont was op het eiland gevestigd. Dit was een logisch vervolg op de aanwezigheid van de houtzaagmolens die hier stonden. De molens maakten plaats voor lange houtloodsen. Ook stond er in deze tijd wat bebouwing op het eiland en was er een openluchtzwembad.

In deze tijd was er geen vaste verbinding met het land. Pas in 1954 werd een brug gerealiseerd tussen het eiland en de Hogendijk. In 1964 werd op de noordkop van Het Eiland een kantoorpand voor William de Pont gebouwd.

Op de plek van Badhuis 1 werd in de tijd van de Wederopbouw een kantoorpand gebouwd. De rest van het eiland is tussen 1992 en 1998 herontwikkeld tot woningbouw. De keuze is nu om het Wederopbouwkantoorpand te slopen en hier nieuwbouw te ontwikkelen. Hiermee wordt de Wederopbouwfase van bebouwing op Het Eiland verwijderd. Bureau Alle Hosper heeft een samenhangend plan met een centrale groene parkstrook voor het eiland ontworpen. De locatie Badhuisweg 1 is ongewijzigd gebleven en ligt nu nog geïsoleerd t.o.v. de rest van het eiland. Door deze te herontwikkelen met woningbouw en door het opnieuw inrichten van het maaiveld wordt de locatie weer een onderdeel van het eiland. Kans is nu om de parkstrook een openbare beëindiging aan de Zaan te geven door de herontwikkeling van de locatie.

2.2 Huidige situatie

De projectlocatie is gelegen aan de noordzijde van 'Het Eiland' in de Voorzaan. Het Zaaneiland – of William Ponteiland – bestaat als woonwijk pas sinds het eind van de vorige eeuw. Het is nog steeds een eiland, door een brug en dam verbonden met het vasteland. Daarvoor was het vooral houtopslag, alhoewel er aan de Badhuisweg – de enige straatnaam die nu nog aan de oude situatie herinnert – ook huizen stonden.

Afbeelding 3: Het bestaande kantoorgebouw op de kop het Het Eiland

Het Eiland kent een grote samenhang tussen stedenbouwkundig plan, architectuur van de gebouwen en inrichting van de openbare ruimte. Een aantal cruciale plekken in het plan is geaccentueerd. De locatie Badhuisweg 1 is binnen deze heldere stedenbouwkundige structuur echter nooit definitief "afgemaakt".

In 1964 is op de projectlocatie een kantoorgebouw gerealiseerd. Het gebouw is lange tijd in gebruik geweest als kantoorgebouw van woningstichting Rochdale. Op dit moment verkeert het gebouw niet meer in goede staat en wordt het gevuld met tijdelijke functies in het kader van leegstandsbeheer. Het gebouw, het bijbehorende parkeerterrein en de aangrenzende gronden zijn niet openbaar toegankelijk, deels voorzien van hekwerk en vormen daarmee een barrière tussen het Eiland en de beleving van het open water van de Voorzaan.

Afbeelding 4: Het kantoorgebouw en het aansluitend terrein met hekwerk

2.3 Voorgenomen initiatief

2.3.1 Programma

Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt en hiervoor in de plaats worden twee woongebouwen gerealiseerd, met, verdeeld over de twee gebouwen, circa 120 appartementen. Het overgrote deel van de appartementen heeft 2 of drie kamers met een oppervlak tussen 35 m² en 60 m². Ongeveer 20 appartementen worden aangewezen voor een bijzondere doelgroep. De bewoners betreffen mensen die lichte hulp en/of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Ten behoeve van deze doelgroep worden twee gemeenschappelijke woonkamers gerealiseerd en één ontmoetingsruimte.

De grootste groep woningzoekende in Zaanstad zijn één- en tweepersoonshuishoudens (meer dan 60%). Het aantal één- en tweepersoonshuishoudens gaat volgens prognoses in de toekomst nog verder toenemen. Vooral onder de lage inkomens neemt deze huishoudensvorm verder toe. Voor deze doelgroep worden in dit project woningen gerealiseerd van 40 tot 60 m² GBO. Het gaat hierbij om 2 of 3 kamerwoningen. Daarnaast worden woningen gerealiseerd van 30 tot 45 m² met 2 kamers voor een bijzondere doelgroep. De doelgroepen / toekomstige bewoners van het project bestaan uit:

• Starters op de huurmarkt, alleenstaand of met zijn tweeën
• Starters van buiten de gemeente of vanuit de gemeente Zaanstad zelf
• Doorstromers
• Bijzondere doelgroep

2.3.2 Stedenbouwkundige signatuur

Door de juiste stedenbouwkundige, beëindiging van de locatie Badhuisweg krijgt Het Eiland zijn definitieve samenhangende vorm.

De gebouwen zijn in een landschappelijk groen tapijt in de lengterichting geplaatst. De gebouwen vormen, samen met het bestaande woongebouw aan Spiekeroog / Badhuisweg, een ensemble in het verlengde van de aangrenzende bebouwing. De rooilijnen maken daarbij expliciet een lichte knik waardoor de bestaande groene wig zich opent naar het water. De torens en maaiveldinrichting benadrukken de bijzondere ligging van de plek, waarbij de locatie en in het bijzonder de kade openbaar toegankelijk gemaakt wordt. De twee torens verschuiven ten opzichte van elkaar, waarbij de westelijke toren deels in het water staat.

Afbeelding 5: De bebouwing en het terrein

Zicht op de silhouet van de sluizen en omgeving worden daardoor gerespecteerd en zelfs versterkt. Door het aanleggen van een doorgaande openbare route langs het water worden er verblijfsplekken in het groen gecreëerd. Tussen de twee torens ontstaat de mogelijkheid een verblijfsplein aan het water te realiseren.

Het openbaar groen van Het Eiland stroomt daardoor eigenlijk als het ware tussen de torens door naar het water. Het vormt daarmee de mooie beëindiging van de groene 'wig' en de groene kade aan het Mellum.

Uitgangspunten bij nieuwbouw op de locatie zijn:

• Openbaar en recreatief aantrekkelijk maken van de oever.
• kans om de watersport te versterken. Aan steigers kunnen tijdelijk boten liggen. Wel rekening houden met eisen van beroepsvaart.

• Waterplein aan noordzijde zichtbaar en “voelbaar” houden;
• Vanuit de centrale groene wig Zaaneiland zichtlijnen op het water behouden;
• Zicht op silhouet van de sluizen, de Burcht en omgeving respecteren;
• Parkeren uit het zicht;
• Continuïteit openbare oever borgen: openbare route en/of verblijfsplekken aan het water creëren;
• Gebouwen in de lengterichting van het eiland vormen een ensemble;
• Gebouwen haaks op de oeverlijn om doorzichten te borgen;
• Alzijdige oriëntatie van de gebouwen: zowel straat- als waterzijde;
• Zorgvuldige relatie gebouwen met aanwezige infrastructuur: de route naar de Russische Buurt / Inverdan;
• Aandacht voor zorgvuldige beëindiging Mellum.

2.3.3 Parkeeroplossing en inrichting openbare ruimte in één

In het uitgevoerde parkeeronderzoek (zie verder 5.3) is specifiek rekening gehouden met het type woningen, de ligging en het gebruik van deelauto's op deze locatie. De parkeerplaatsen komen op het maaiveld tussen de toekomstige woonblokken en aan de kadezijde.

Het maaiveld wordt langs de kade zo groen mogelijk t.b.v. de verblijfskwaliteit, uitstraling en klimaatadaptatie. De benodigde parkeerplekken worden zo efficiënt mogelijk ontworpen en gekoppeld aan de Badhuisweg. Hiervoor zijn één tweezijdige en een éénzijdige parkeerpocket ontworpen die beide zijn gekoppeld aan de facilitaire zijde (hoofdingang, fietsenstalling, bergingen) van het gebouw. Hierdoor kan de zuidelijke, (op maaiveldhoogte) bewoonde zijde van het gebouw grenzen aan het groen. Voor dit groen wordt een doorgaand tapijt van onder beplanting (gras-kruidenvegetatie) met diverse soorten inheemse bomen (Populier, Els, Wilg) voorgesteld om samenhang en een groene uitstraling te creëren. Waar mogelijk blijven bomen behouden, zoals de grote treurwilg aan de kade en de boom aan de voet van de brug. Om het groene beeld te versterken en met het oog op klimaatadaptatie worden de parkeerplekken uitgevoerd in een open verharding (gras-beton klinker).

Het vloerpeil van beide gebouwen ligt 40 cm opgetild zodat het gebouw los komt van het parkeren en als het ware oprijst uit het groen. Om de toegang tot de hoofdentree, fietsenstalling en bergingen te organiseren ligt een bordes als onderdeel van het gebouw tevens 40 opgetild t.o.v. het parkeren. Door middel van een hellingbaan aan de voet van het gebouw kan het bordes vanaf zowel de parkeerplaats als het trottoir bereikt worden. Het bordes eindigt t.p.v. de hoofdentree in een verbreding met uitzicht over de Voorzaan en is hier tevens middels een trap verbonden met de parkeerplekken en het (half verharde) pad langs de kade. De trappen worden evenals bankjes en banden uitgevoerd in een hoogwaardig beton. Langs de kade bevinden zich twee 'nesten', waarbij door middel van bankjes in het talud zitplekken worden gecreëerd dicht bij het water. Het dek van de nesten wordt uitgevoerd in hout en de nesten zijn door middel van het voorgenoemde half verharde pad langs de kade verbonden met het gebouw en het trottoir. Het talud naar het water wordt ingezet vanaf de grens van de parkeerkoffer, waardoor het parkeren duidelijk visueel verbonden is met de Badhuisweg, en de groene rand met de kade.

2.3.4 Massa en architectuur

Op Het Eiland is sprake van een sterke ingetogen architectonische vormgeving. Het bestaande appartementengebouw vormt daarin een sculpturaal en geknikt accent op het einde van de groene wig. De twee nieuwe torens gaan, samen met het bestaande gebouw, deel uitmaken van het nieuwe ensemble op de kop van Zaaneiland.

Afbeelding 6: Doorsnede nieuwbouw

De bouwmassa's van de twee gebouwen zijn in hoogte getrapt in volume opbouw aansluitend bij het bestaande woongebouw op de kop:

• de twee nieuwe woongebouwen zijn 10 lagen en 9 bouwlagen aan de Zaan;
• aan de zijde van de woningen en park wordt het volume beëindigd met 4 bouwlagen.

De architectuur van de twee nieuwe gebouwen vallen binnen de familie van het bestaande appartementengebouwen aan de hand van een aantal thema's:

• horizontale gelaagdheid en opbouw.
• sculpturaliteit: de gebouwen vormen een lage zijde die aansluit op de schaal van laagbouw, en een hoog accent als beëindiging van het Zaaneiland.
• alzijdigheid van de solitaire torens in het groen. De gebouwen hebben geen 'achterzijde'.
• eigentijdse architectuur met een duidelijke moderne ecologische signatuur.
• combinatie van duurzaam hout, glas gevelbeplanting, zonne-energie etc.
• de 'open' Zaanse sfeer van vergezichten en heldere structuren.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat een samenvatting van de ruimtelijke beleidskaders die van toepassing zijn voor het plangebied. Iedere paragraaf besluit met een conclusie waarin de betekenis van het beleid voor het plangebied is opgenomen

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2017)

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmings- en inpassingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen, inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het besluit kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Gemeente Zaanstad ligt binnen de regio Noordwest-Nederland. Voor deze regio gelden onder meer de volgende opgaven van nationaal belang:

• Het versterken van de mainport Schiphol en het bijbehorende netwerk van verbindingen door het opstellen van de Rijksstructuurvisie voor de Schipholregio (SMASH);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV);
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden.

Toetsing
Het plangebied ligt in de invloedsfeer van de mainport Schiphol. Hiervoor geldt het Luchthavenindelingbesluit (LIB). De planontwikkeling blijft ruim binnen de maximaal toegestane bouwhoogte.

3.2.2 Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) (geconsolideerd 2018)

Het rijksbeleid voor Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet luchtvaart ('Wijzigingswet', 2003). De ruimtelijke consequenties van de Wijzigingswet staan in het Luchthavenindelingbesluit (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting. Het plangebied ligt binnen de zone van het LIB Schiphol. Dit betekent dat nieuwbouw van geluidgevoelige bestemmingen zoals woningen getoetst moet worden aan het Luchthavenindelingbesluit (LIB).

Indien uit toetsing blijkt dat nieuwbouw niet mogelijk is binnen de wetgeving van het Luchthavenindelingbesluit kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (namens de bewindslieden) voor een beperkt aantal categorieën ontheffing verlenen; de afgifte van een zogenoemde verklaring van geen bezwaar op basis van artikel 8.9 van de Wet luchtvaart.

Toetsing

In paragraaf 5.12 wordt verder ingegaan op de gevolgen van de aanwezigheid van Schiphol en het LIB voor dit bestemmingsplan.

3.2.3 Crisis- en herstelweg (Chw)

De Chw beoogt ruimtelijke en infrastructurele projecten versneld te ontwikkelen in verband met de economische crisis. In het besluit uitvoering Crisis- en herstelwet zijn projecten aangewezen als experiment. Voor dergelijke projecten mag worden afgeweken van bepaalde wetten op onder andere het gebied van ruimtelijke ordening en milieu.

Op grond van artikel 2.4 lid 1 Crisis- en herstelwet (Chw) kan bij AMvB bij wijze van experiment worden afgeweken van een aantal planologische en milieuregels. In de AMvB moet onder meer worden bepaald welke afwijkingen van de bedoelde wetten zijn toegestaan en wat de ten hoogste toegestane tijdsduur van die afwijkingen is (artikel 2.4 lid 3 Chw).

De bedoelde AMvB is het Besluit uitvoering Chw. In de zevende tranche van dit besluit (Stb. 2014, nr. 168) is in artikel 7c een wettelijke grondslag gegeven voor experimentele bestemmingsplannen. Met deze pilot wordt geëxperimenteerd met de in de toekomstige Omgevingswet beoogde verbreding van het bestemmingplan tot een omgevingsplan. Zolang de Omgevingswet nog niet is vastgesteld en in werking is getreden, geldt een experimenteel omgevingsplan als een buitenwettelijk en vormvrij plan.

In het kader van dit experiment mag door de in het besluit aangewezen gemeenten worden afgeweken van de in artikel 7c aangegeven onderdelen van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening, de Wet geluidhinder, het Besluit geluidhinder, de Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit milieubeheer. Het aantal deelnemende gemeenten is bij de latere tranches van het Besluit uitvoering Chw verder uitgebreid.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling is niet aangemeld in het kader van de Crisis- en herstelwet (Chw). De Chw is echter wel van toepassing omdat er met voorliggend bestemmingsplan meer dan 12 woningen gerealiseerd wordt.

3.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (arikel 3.1.6 Bro) (2017)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder valt het bestemmingsplan.

Artikel 3.1.6. van het Bro luidt:

• lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
• lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in het derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.”

Beschrijving van de behoefte

Het programma bestaat uit het realiseren van 120 sociale huurwoningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Zaandam op de locatie van een leegstaand kantoorgebouw.

Woningbehoefte

Zaanstad zet uitdrukkelijk in op het huisvesten van de eigen bevolking en heeft tevens binnen de Stadsregio (SRA) een huisvestingstaak en bouwopdracht in verband met de bevolkingsgroei in de regio. Op dit moment is binnen de gemeente Zaanstad grote behoefte om aan de gewenste gemiddelde bouwproductie van gemiddeld 600 woningen per jaar invulling te geven. Recentelijk is vanuit de SRA de vraag voor een versnellingsopgave van 1.000 woningen per jaar voor Zaanstad gekomen. De crisis heeft gezorgd voor een aanzienlijke stagnatie van deze productiebehoefte.

Uit het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid blijkt dat in de Zaanstreek, waaronder Zaanstad, een grote behoefte is aan woningen. In Zaanstad is er een behoefte aan woningen in alle woonsegmenten. Met name is er behoefte aan woningen in het middeldure en betaalbare koop- en huursegment. Zaanstad speelt in op de verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn door het faciliteren van het bouwen van minstens 600 woningen per jaar. Hierbij is vraaggericht bouwen en daarmee een divers nieuw aanbod creëren, een belangrijke pijler. Naast sociale woningbouw moeten ook huur- en koopwoningen in midden en hoge segment worden gebouwd. Daarnaast vinden veel mensen het belangrijk om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Geschikte woningen, voor onder andere senioren, zijn daarvoor noodzakelijk. Met de beoogde ontwikkeling van 120 sociale huurwoningen wordt ingespeeld op de behoefte en is de ontwikkeling in lijn met het beleid.

Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 en Oplegger 2017

Het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland is in juli 2017 door de Provincie Noord-Holland goedgekeurd.

Na vaststelling van het RAP is deze aangevuld met een oplegger waarin het actuele overzicht met woningbouwplannen in de periode 2017 – 2024 is opgenomen. Het plan 'Badhuisweg' is in deze plancapaciteit met 120 huurwoningen in Klasse I opgenomen als 'plan/besluit in voorbereiding'.

In het RAP ligt de voorkeur bij woningbouw op binnenstedelijke ontwikkeling. Wordt een buitenstedelijke ontwikkeling voorbereid dan moet naast de toets aan de behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, worden onderbouwd dat deze redelijkerwijs niet elders binnen de marktregio wel binnenstedelijk kan worden uitgevoerd. Dit brengt de noodzaak tot regionale afstemming tussen gemeenten met zich mee. Woningzoekenden verhuizen immers tussen gemeenten en samen moeten gemeenten voldoen aan de bouw voor extra instroom van buiten de regio en demografische groei binnen de regio zelf. Met de woningbouwplannen wordt daarop ingespeeld, de gevraagde afstemming en onderbouwing voor de Ladder moet voorkomen dat teveel plannen worden ingezet op dezelfde segmenten. Ook wordt zorgvuldigheid afgedwongen bij het ontwikkelen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG). Ruimte is immers een schaars goed. In overeenstemming met de samenhang op de woningmarkt in deze regio is de volgende indeling in marktregio's gemaakt:

Tabel 1. Woningbehoefte versus plancapaciteit in de drie deelregio's uitgedrukt in woningen

Voor de regio als geheel wordt de groei van de woningbehoefte in de periode 2017-2027 geraamd op ca. 79.500 woningen. Hier staat een harde plancapaciteit van bijna 62.500 woningen tegenover, waardoor een tekort aan harde plannen van 17.000 woningen bestaat.

Voor Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden gelden soortgelijke conclusies:

• tekorten in vrijwel alle marktsegmenten
• met name tekort aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen in het middeldure en betaalbare segment
• een iets groter aanbod stedelijke appartementen en dure huurwoningen dan vraag.

Conclusie

Omdat sprake is van een binnenstedelijk plan dat voorziet in 120 sociale huurwoningen en in het RAP is aangegeven dat er binnenstedelijk onvoldoende ruimte is om de aanwezige behoefte in te vullen, geeft het RAP de onderbouwing van de woningbehoefte in het kader van de Ladder.

3.2.5 Conclusie toetsing Rijksbeleid

Het bestemmingsplan is niet in strijd met nationale belangen. Ook voldoet het bestemmingsplan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is voldoende regionale vraag naar de beoogde woningen.

3.3 Provinciaal- en regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018)

De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (november 2018) zet nadrukkelijk in op het stimuleren van knooppuntontwikkeling in de stationsgebieden. De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Nabijheid van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe. Daarbij wordt in het ontwerp rekening gehouden met voldoende afvoermogelijkheden van (regen)water, voldoende groen in en om de stad, en optimale verkeersontsluiting met multimodale knooppunten.

Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd. De metropool ontwikkelt zich snel. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan lang is gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moet worden ingezet op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samen gaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot toenemende druk op het landschap.

Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt de provincie oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. De provincie houdt ook een vinger aan de pols voor wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag. Regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen moeten bij de vraag blijven aansluiten.

Uitgangspunt is – en daarop zal het verkeers- en vervoersnetwerk worden geoptimaliseerd – dat men zich effectief, veilig en efficiënt kan verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden. Daarbij heeft men zo veel mogelijk keuzevrijheid in het bepalen van zijn of haar vervoerswijze.

Programma (OV)-knooppunten
De provincie streeft naar compacte en goed bereikbare steden en dorpen met daartussen groene ruimte. Met als doel een beter leefklimaat. Dit sluit aan bij de hoofdambitie van de Omgevingsvisie: balans tussen economische groei en leefbaarheid. Met het programma OV-knooppunten stimuleert de provincie betere benutting van de bebouwde omgeving en het vervoersnetwerk. Samenwerking tussen gemeenten, vervoerders, bedrijven, instellingen en de provincie is daarbij cruciaal. In Noord-Holland zijn alle zestig treinstations en vier grote busstations aangewezen als OV-knooppunten. Zij zijn de entrees van binnensteden en omliggende wijken of toegangspoorten naar recreatieve gebieden. Stationsomgevingen zijn belangrijke schakels in de reis van mensen op weg naar werk, voorzieningen of recreatieve bestemmingen.

De provincie wil knooppuntontwikkeling stimuleren. Met als doel korte reistijden, groen en voorzieningen dichtbij, snellere routes naar stations, minder uitstoot en behoud van waardevolle cultuurlandschappen. Het programma sluit aan op het generieke ontwikkelprincipe waarbij nieuwe ruimtelijk economische ontwikkelingen zoveel mogelijk worden gesitueerd nabij knooppunten. Verder geeft het programma invulling aan de principes die gelden voor de bewegingen Metropool in ontwikkeling en Sterke kernen, sterke regio's.

Afbeelding 7: Uitsnede uit Omgevingsvisie NH2050

Conclusie

Zaanstad is onderdeel van de Deltametropool. Ook in het nieuwe provinciale beleid heeft knooppuntontwikkeling rond alle stations in Noord-Holland prioriteit. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en binnen de invloedssfeer van hoogwaardig openbaar vervoer. De locatie geeft daarmee invulling aan het provinciale beleid om zoveel mogelijk woningen binnen de invloedssfeer van hoogwaardig OV te realiseren.

3.4 Provinciale Omgevingsverordening NH2020

De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020. In de Omgevingsverorde-ning NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. Op het plangebied zijn drie werkingsgebieden uit de verordening van toepassing: Bodemsanering, Terreinen binnen de vastgestelde kritische afstand van Natura2000 en Peilbesluit.

Afbeelding 8: Uitsnede kaart Provinciale Omgevingsverordening NH2020

Toetsing

Herstructureringsgebied windturbines binnen de MRA

Afdeling 6.2 van de Omgevingsverordening heeft betrekking op duurzame energie. Ingevolge artikel 6.27 mag, binnen het werkingsgebied herstructureingsgebied, onder voorwaarden worden meegewerkt aan bouwen of opschalen van een of meer windturbines. Hiervan is in het voorliggende bestemmingsplan geen sprake.

Milieucontour industrieterrein van provinciaal belang

Afdeling 6.1 van de Omgevingsverordening heeft betrekking op stedelijke functies. Ingevolge artikel 6.20 voorziet een bestemmingsplan alleen in nieuwe of wijziging van een bestaande functie indien er geen beperkingen optreden voor de bestaande milieugebruiksruimte voor geur, geluid of omgevingsveiligheid op het industrieterrein van provinciaal belang.

Hoofdstuk 5 van dit bestemmingsplan beschrijft de verhouding tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande functies rondom het plangebied. De nieuwe appartementen vormen geen belemmering ten aanzien van het industrieterrein.

Terreinen binnen de vastgestelde kritische afstand van Natura2000

Afdeling 4.1 van de Omgevingsverordening heeft betrekking op natuurbeheer. Ingevolge de artikelen 4.3 en 4.4 gelden binnen het plangebied regels voor tijdelijke en uitzonderlijk gebruik van helikopters of andere luchtvaartuigen en ontbrandingstoestemming. Voor voorliggend plan heeft dit geen consequenties.

3.5 Knooppuntontwikkeling. Beleidsnota 'Maak Plaats!' (2013)

Eén van de uitvoeringsprogramma's van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 heeft betrekking op OV-knooppunten. De provincie Noord-Holland heeft met de Vereniging Deltametropool uitgangspunten geformuleerd waarin de kansen voor knooppuntontwikkeling in Noord-Holland centraal staan. Dit is de nota 'Maak Plaats!'.

Een doelstelling is om rondom OV-knooppunten de gebieden beter te benutten voor wonen en andere stedelijke functies. Dit betekent het intensiveren van het ruimtegebruik, het veraangenamen van het verblijf rond het knooppunt, en het verbeteren van de overstapmogelijkheden. In de Structuurvisie staat, dat op basis van onderzoek van alle knooppunten in Noord-Holland, en de mogelijkheden tot betere benutting van de stedelijke gebieden, de provincie zich zal inzetten op de ontwikkeling van de meest kansrijke locaties. De provincie wil steden optimaal benutten en de landschappen open houden, maar wil ook ruimte bieden voor de bouw van woningen, kantoren en voorzieningen. De provincie wil gemeenten helpen om de benutting van bestaand bebouwd gebied te optimaliseren en dit geldt vooral voor de binnenstedelijke ruimte rondom knooppunten van openbaar vervoer. De 60 treinstations en de 4 belangrijke busstations van Noord-Holland zijn op de structuurvisiekaart aangewezen als potentiële locaties voor stedelijke verdichting.

In 'Maak Plaats!' zijn 10 uitgangspunten geformuleerd die cruciaal zijn voor de te ontwikkelen knooppuntenstrategie. Deze zijn:

• 1. Frequentieverhoging en ruimtelijke ontwikkeling versterken elkaar.
• 2. Minimaal 50% van de nieuwe woningen rondom OV-knooppunten realiseren.
• 3. Voorrang voor bestaande plannen binnen BBG (bestaand bebouwd gebied) rondom OV-knooppunten.
• 4. BBG-contour en OV-knooppuntenstrategie op elkaar afstemmen.
• 5. Terugdringen van leegstaande kantoren op plekken die niet multimodaal bereikbaar zijn.
• 6. Inzetten op kwaliteitsverbetering van werkmilieus op de best bereikbare locaties.
• 7. Regionale voorzieningen bij voorkeur op multimodaal bereikbare locaties.
• 8. De overstap tussen vervoermiddelen verbeteren.
• 9. Ontwikkelen van toegangspoorten naar het landschap.
• 10. Maak Plaats!

Toetsing

De uitgangspunten van dit bestemmingsplan voldoen aan de bovengenoemde punten en dus aan het beleid met betrekking tot de Knooppuntontwikkeling volgens de beleidsnota 'Maak Plaats!'. Het aanwezig zijn van een OV-knooppunt nabij het plangebied is één van de positieve aspecten bij de ontwikkeling van het plangebied.

3.6 MRA-regio

In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een bestuurlijke denktank van vertegenwoordigers van provincie Noord-Holland en betrokken regio's en regiogemeenten, opdracht gegeven om een toekomstperspectief op te stellen voor de landschappen in en rond de MRA.
Door de toenemende dynamiek en ruimtevraag in de MRA neemt de urgentie toe om zorgvuldig en met aandacht voor kwaliteit het landschap te ontwikkelen. De genoemde opdracht heeft in maart 2014 geresulteerd in de publicatie 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap'.
Het 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap' biedt een vijftal principes om het landschap aan vitaliteit te laten winnen en voor te bereiden op de toekomst. Het is een instrument dat door alle betrokken partijen kan worden gebruikt bij het werken aan plannen en projecten in het metropolitane landschap.

De vijf principes zijn achtereenvolgens:

• 1. Capaciteit en bereikbaarheid van een aantal landschappen van de MRA vergroten respectievelijk verbeteren.
• 2. De aantrekkelijkheid en de belevingswaarde van de MRA-landschappen verhogen en verschillen in karakter, gebruik en geschiedenis uitgesprokener maken.
• 3. Koesteren en versterken van een aantal structuurlijnen en landschappen, die uniek of 'outstanding' zijn.
• 4. 'Doorwaadbaarheid' van de MRA-landschappen vergroten door in te zetten op passages voor fietsers, wandelaars en vaarverkeer daar waar dragende, landschappelijke structuren infrastructuurbundels kruisen.
• 5. Ruimte reserveren voor waterberging, natuur, landschapsontwikkeling en verstedelijking.

Toetsing
De ontwikkeling va n het plangebied betreft een binnenstedelijke verdichting, met veel aandacht voor een aantrekkelijke en hoogwaardige invulling van het openbaar gebied. Het plan is in overeenstemming met de geformuleerde principes.

3.7 Gemeentelijk beleid

3.7.1 Zichtbaar Zaans - Ruimtelijke structuurvisie 2020 (2012)

De structuurvisie geeft een overzicht van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. Daarvoor zijn vier ruimtelijke opgaven tot 2020 gedefinieerd. Tot 2020 werkt Zaanstad haar ruimtelijke ambities uit aan de hand van vier ruimtelijke ontwikkelopgaven:

• 1. verbinden (verbeteren van de lokale en regionale bereikbaarheid)
• 2. intensiveren en transformeren (verstedelijking doormiddel van slim, veranderend en meervoudig ruimtegebruik);
• 3. herstructureren en revitaliseren (verbeteren van de kwaliteit van een aantal woonbuurten en bedrijventerreinen);
• 4. beheren en versterken (op peil houden en verbeteren van het bestaande stedelijke en resterende landelijke gebied).

Voor het plangebied zijn met name opgave 2 en 3 relevant. Zaanstad heeft geen uitbreidingsmogelijkheden meer in het landelijk gebied (vanwege Natura 2000, beschermd natuurgebied en Ecologische Hoofdstructuur). Ook in het regionaal ruimtelijk beleid is uitbreiding in de vorm van uitleg niet aan de orde. De laatste uitleggebieden voor wonen (Kreekrijk en De Overhoeken) en werken (HoogTij) worden voltooid. Voortaan kan alleen nog maar binnen bestaande stedelijke contouren gebouwd worden. In een aantal gebieden streeft de gemeente daarom naar intensiveren door slim en meervoudig ruimtegebruik op basis van de bestaande functies en structuren. In andere gebieden wil de gemeente juist ingrijpende veranderingen tot stand brengen via transformatie. In sommige gebieden - zoals langs de Zaanoevers - is sprake van zowel intensivering als transformatie. Belangrijk onderdeel van de opgave tot 2020 is het scheppen van de juiste randvoorwaarden ten aanzien van milieu, bereikbaarheid en imago.

Afbeelding 9: Uitsnede uit de Ruimtelijke structuurvisie 'Zichtbaar Zaans'

Het nieuw tuinstedelijke profiel is van toepassing op de meeste naoorlogse wijken met een woonprogramma dat voornamelijk uit laagbouw bestaat. Dit profiel wordt gekenmerkt door een gemiddelde dichtheid van 30-40 woningen per hectare. In deze monofunctionele wijken zijn de voorzieningen geclusterd in winkelcentra. Verder is er nog enige ruimte voor wat geclusterde voorzieningen. Bij transformatie wordt ingezet op het verbinden van de wijkcentra door middel van de voorzieningen, verkeer- groen- en waterstructuur. Daarnaast is er een grotere differentiatie in dichtheden en woontypologieën gewenst. Hierbij wordt gedacht aan verdichting en gestapelde bouw in de nabijheid van de wijkcentra en bij de aansluiting op stations en/of het stadscentrum. Verdunnen op de overgangen naar het landelijke gebied is mogelijk. De wijken bestaan uit architectonisch samenhangende buurten die een grote mate van woningdifferentiatie kennen.

Toetsing

In de structuurvisie zijn de gebiedsprofielen voor heel Zaanstad weergegeven. Voor dit plangebied geeft de structuurvisie aan het gebied de gebiedstypering 'Woongebied' met het nadere profiel 'Nieuw Tuinstedelijk'. De ontwikkeling is in overeenstemming met de doelstellingen uit de structuurvisie. Het plan voorziet in de herontwikkeling van een solitair kantoorgebouw naar wonen in het betaalbare segment.

3.7.2 MAAK.Zaanstad

Binnen MAAK.Zaanstad is de gemeente Zaanstad met inwoners, ondernemers en organisaties in gesprek gegaan over de toekomst van Zaanstad. MAAK.Zaanstad is een toekomstbeeld en agenda en is eigendom van de stad. Het heeft tot doel met een investerings- en uitvoeringsagenda te komen die er voor zorgt dat Zaanstad ook op de lange termijn een sociaal duurzame stad is, waar mensen zich thuis voelen en met plezier wonen en werken.

MAAK.Zaanstad is een uitwerking van bestaande visies, zoals Zaans Evenwicht en de Economische- en Ruimtelijke Structuurvisie. Deze visies zijn verrijkt met het gesprek met de stad en majeure ontwikkelingen, waaruit opgaven, richting en ambitie zijn gedestilleerd. De agenda van MAAK.Zaanstad loopt tot 2040, maar kijkt ook op korte termijn: wat moet er nu al gebeuren? Met MAAK.Zaanstad heeft de gemeenteraad een aantal maatregelen vastgesteld.

Voor het plangebied relevante maatregelen zijn:

• Het streven om in Zaanstad tot 2040 tussen de 15.000 en 20.000 woningen te realiseren. Dit aantal extra woningen kan bereikt worden door nieuwbouw, of door alternatieven zoals transformatie van panden en door splitsing/aan- of bijbouwen bij bestaande woningen. Voor de komende 10 jaar wordt er naar gestreefd de bouwproductie te verhogen naar 1000 woningen per jaar.
• Dat er binnen de stedelijke contouren wordt gebouwd.
• Het inzetten op een 'compacte' stad bijdraagt aan draagvlak voor voorzieningen en de stad zodoende sterker maakt. Naast het binnenstedelijk verdichten ingezet wordt op het verkorten en aantrekkelijker maken van de (langzaam verkeers-) routes tussen de verschillende delen van de stad binnen de rode contouren.
• De stad heeft een grote diversiteit en meer kwaliteit (duurzaam en met een goede fundering) aan bestaande en nieuwe woningen nodig, waarbij speciale aandacht is voor bijzondere doelgroepen.

Toetsing

Zaanstad wil het groene buitengebied sparen en de groei (zo’n 15.000 - 20.000 woningen) zal in de komende decennia binnenstedelijk worden gerealiseerd, door verdichting en transformatie van locaties die leegstaan of onderbenut worden. In de stadsvisie MAAK.Zaanstad kiest Zaanstad nadrukkelijk voor verdichting rondom knooppunten in combinatie met grootschalige infrastructurele ingrepen. Het voorliggende bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk binnen de bestaande stedelijke contouren. Het plan beoogt een kwalitatieve herontwikkeling van de kantoorlocatie. Het bestemmingsplan draagt daarmee bij aan de doelstellingen van MAAK.Zaanstad.

3.7.3 Ontwikkelingsplan Zaan/IJ

Zaanstad ziet als opgave voor de toekomst een duurzame en evenwichtige verstedelijking, waaronder de waterfrontontwikkeling van de Zaan- en IJ-oevers van Zaanstad en Amsterdam. De kernbegrippen daarbij zijn intensivering en transformatie. Met 30 kilometer waterfront biedt Zaanstad bijzondere mogelijkheden voor nieuwe karaktervolle woon- en werkgebieden aan het water. De Amsterdamse IJ en Zaanse Zaanoevers vormen het regionale verstedelijkingsproject Zaan/IJ. Totaal gaat het om de bouw van circa 40.000 woningen en het creëren van meer dan 20.000 arbeidsplaatsen. Binnen Zaanstad gaat het om ruimte voor ongeveer 7.000 woningen en 450.000 m2 vloeroppervlak voor bedrijven en voorzieningen.

Het Ontwikkelingsplan is een staalkaart van mogelijke ontwikkelingen langs het totale waterfront van Zaanstad. Het plan maakt de kansen en de belemmeringen zichtbaar en stippelt een ontwikkelingsstrategie uit voor duurzame verstedelijking van de Zaan- en IJ-oevers.

Het ontwikkelingsplan Zaan/IJ bestaat uit:

• het Ruimteplan op hoofdlijnen;
• een samenvatting van het Milieuplan;
• een economische waarde-analyse;
• een strategie waarin de haalbaarheid van de ontwikkelingen staat beschreven en de instrumenten om het proces, samen met maatschappelijke en bestuurlijke partners, op gang te brengen.

Het Ruimteplan onderscheidt zeven Zanen met verschillende karakteristieken. Die karakteristieken moeten bewaard blijven bij stedelijke ontwikkeling. De bestaande mix van wonen en werken is onderdeel van de identiteit en kwaliteit van Zaanstad. Toch denkt Zaanstad na over de mogelijkheden als zich kansen voordoen voor transformatie naar woon-werklocaties en intensivering, om houvast te geven aan mogelijke herontwikkeling als bedrijven uit zichzelf besluiten te vertrekken. Het ruimteplan moet in die context bezien worden.

Toetsing

Voor het plangebied is relevant dat de locatie valt binnen het deelgebied 'De Baai van Zaandam'.

De ontwikkelingen in de 'Baai van Zaandam' vormen de aansluiting van de stedelijke centrumontwikkeling Inverdan op de Zaan. Met het programma Inverdan zet de gemeente in op een brede versterking van Zaanstad, in economisch, sociaal en fysiek opzicht. Dit wil zeggen dat er onder andere nieuwe woningen gebouwd worden voor verschillende doelgroepen, er aantrekkelijke werkgebieden komen en bestaande voorzieningen verbeterd worden. Het stadshart moet aantrekkelijk zijn en blijven.

Het beoogde plan voldoet aan deze uitgangspunten door het toevoegen van betaalbare woningen in het centrum van de stad.

Hoofdstuk 4 Thematische beleidskaders

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de beleidskaders op het gebied van specifieke beleidsthema's die van belang zijn voor het opstellen van dit bestemmingsplan.

Daar waar nodig wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Iedere paragraaf besluit met een conclusie waarin de betekenis voor het beleid voor het plangebied is opgenomen. Waar de invulling van het plan afwijkt van het beleid is dit specifiek aangegeven. De onderwerpen cultuurhistorie, verkeer en parkeren, milieu en water worden in hoofdstuk 5 van het bestemmingsplan beschreven.

4.2 Beleidskaders Stedenbouwkundige / Landschappelijke / Cultuurhistorische waarden

4.2.1 Welstandsnota Zaanstad (2013)

Het uitgangspunt voor de Welstandsnota Zaanstad 2013 is een gedifferentieerde aanpak met minder en eenvoudigere regels waar het kan en nauwkeurige welstandssturing waar het moet.

In de welstandsnota is een proef met welstandsvrije gebieden ingevoerd. Dit zorgt voor vermindering van de regeldruk en vormt een bijdrage aan de gemeentelijke hervormingsagenda. De welstandsvrije proef betreft delen van een aantal bedrijventerreinen en naoorlogse woonwijken waar geen grootschalige herstructurering of ontwikkeling loopt vanuit de gemeente. Monumenten zijn hiervan uitgezonderd.

In overige woonwijken, die vaak een gelijksoortige, seriematige opbouw hebben en waar vooral veel kleine uitbreidingen worden aangevraagd, zijn de regels vereenvoudigd en teruggebracht in aantal. In deze gebieden ligt de nadruk op beheer en is het uitgangspunt 'sturen op basiskwaliteit', vooral door middel van een welstandstoets.

In gebieden die typisch Zaans zijn of door andere kwaliteiten vragen om meer sturing op ruimtelijke kwaliteit geldt een gewogen beleid. Dit betekent niet dat er niets kan, maar dat er aan de bestaande eigenschappen van het gebied grote waarde wordt toegekend en dat de bewijslast om met een nieuw plan hiervan af te wijken groter is. De criteria geven aan dat in die gevallen extra zorgvuldigheid en ontwerpdeskundigheid vereist zijn.

Toetsing

Voor het plangebied geldt het welstandsniveau 'Gewogen - gewoon'. De bouwplannen worden getoetst aan het welstandskader.

Afbeelding 10: Uitsnede uit de Weslandsnota Zaanstad

4.2.2 Nota archeologie Zaanstad

In deze nota zijn de uitgangspunten van de vernieuwde Erfgoedwet verwerkt. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan gaat geven. Aan omgevingsvergunningen voor de activiteiten bouwen, slopen of aanleggen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Dergelijke eisen worden ook opgenomen in (planologische) afwijkingen van het bestemmingsplan.

Toetsing

Zie paragraaf 5.2.

4.3 Beleidskaders Wonen

4.3.1 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 en de Oplegger (juli 2017)

Met het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 en de Oplegger (juli 2017) hebben de gemeenteraden afspraken gemaakt over de kwalitatief en kwantitatief benodigde woningbouwcapaciteit, op basis van de woningbehoefteberekeningen van de provincie, per gemeente. De concrete woningbouwlocaties geven de gemeenten weer in de 'Plancapaciteit monitor van de provincie Noord-Holland'.

In de gemeente Zaanstad zijn tot 2030 plannen opgenomen voor ruim 16.000 woningen (www.plancapaciteit.nl). Hiervan is het overgrote deel nog zachte plancapaciteit. De woningbouwlocatie is opgenomen in de plancapaciteit monitor van Noord-Holland. Zowel op MRA niveau als op deelregio-niveau wordt gewerkt aan het verhogen van de woningbouwcapaciteit en het versnellen van de woningbouwproductie.

In het Regionaal Actieprogramma Wonen is geconstateerd dat er onvoldoende harde plancapaciteit is in de marktregio Zaanstreek-Waterland (inclusief Amsterdam) (bijna 11.000 woningen).

Jaarlijks stemmen de gemeenten regionaal de voortgang met elkaar af. Deze inzage in en regionale afstemming van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwcapaciteit volstaat als regionale afspraak in de zin van de Provinciale Verordening Ruimte.

Bouwen rond OV-knooppunten

In de Oplegger Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 (juli 2017) wordt specifiek ingezet op woningbouw rond OV-knooppunten. De provincie Noord-Holland heeft knooppuntenbeleid onder meer vastgelegd in het rapport 'Maak Plaats!'. De provincie wil dat minimaal 50% van de nieuwe woningen wordt gebouwd binnen bestaand bebouwd gebied en binnen 1.200 meter rondom een treinstation. De gemeenten in de stadsregio onderschrijven dit beleid en geven daar zowel lokaal als in MRA-verband invulling aan. In Zaanstad ligt een belangrijk OV-knooppunt. Rondom deze locaties wordt gekeken naar mogelijkheden voor verdichting.

4.3.2 Woonvisie 'Samen verder met 'Zaans Mozaïek' (2015)

Het bouwen van voldoende woningen blijft een belangrijke opgave in het woonbeleid. Niet alleen om kwaliteit aan het bestaande woningaanbod toe te voegen, maar ook om nog beter in de huidige en toekomstige woonbehoefte te kunnen voorzien, zodat meer mensen een geschikte woning kunnen vinden, doorstroming op gang komt en starters in Zaanstad kunnen blijven wonen. Zaanstad zet in de geactualiseerde woonvisie 'Samen verder met Zaans Mozaïek' in op verhoging van de bouwproductie. Daarvoor is het nodig dat de gemeente en marktpartijen samen zoeken naar mogelijkheden voor versnelling van de productie. Voor de komende jaren zijn er voldoende plekken in de stad om deze ambitie te realiseren. Wil Zaanstad ook op langere termijn in de woningvraag voorzien, dan zijn er ruimtelijke keuzes nodig.

Versnelling van de productie gaat hand in hand met kwaliteit. Vraaggericht bouwen vergroot de afzetkansen. De gemeente waakt ervoor dat er niet alleen voor de korte termijn-vraag wordt gebouwd en dat er voldoende diversiteit in het bouwprogramma tot stand komt om Zaanstad ook in de toekomst aantrekkelijk te houden. Bij het ontwikkelen van plannen weegt de gemeente telkens af: wat voor kansen biedt een locatie, wat is de woningbehoefte en wat weten we over de buurt en directe omgeving? Omdat de woningvraag voortdurend verandert, zoekt de gemeente gericht naar woonconcepten die flexibel inzetbaar zijn en aantrekkelijk zijn voor mensen in meerdere levensfasen.

De verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn vereist de bouw van minstens 600 woningen per jaar. De gemeente houdt rekening met doelgroepen die ze binnen onze gemeente wil (blijven) huisvesten en met bevorderen van de doorstroming op de Zaanse woningmarkt. Door te sturen op kwaliteit en diversiteit blijft Zaanstad een veelzijdige en aantrekkelijke stad en kan de gemeente haar positie in de regio versterken.

Toetsing

Het plan voorziet in de behoefte om meer woningen te realiseren en doet dit binnen de stedelijke contouren. Het plan draagt bij aan de doelstellingen van de woonvisie door het toevoegen van woningen in het betaalbare segment.

4.3.3 Uitvoeringsagenda Wonen 2015-2019 (2015)

‘Samen verder met Zaans Mozaïek’ beschrijft de woonambitie voor de komende jaren. Wonen vormt één van de belangrijkste pijlers in het gemeentelijk beleid. Daarom wil de gemeente in de komende jaren een extra impuls geven door middel van de uitvoeringsagenda. Deze is samengesteld op basis van een programmatische aanpak rond vijf deelthema’s:

• versnelling en kwaliteit nieuwbouw;
• verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad;
• beter benutten sociale voorraad en borgen betaalbaarheid;
• wijkontwikkeling;
• langer zelfstandig wonen.

De verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn vereist de bouw van minstens 600 woningen per jaar. De gemeente houdt rekening met doelgroepen die ze binnen de gemeente wil (blijven) huisvesten en met bevorderen van de doorstroming op de Zaanse woningmarkt. Door te sturen op kwaliteit en diversiteit blijft Zaanstad een veelzijdige en aantrekkelijke stad en kan de positie in de regio worden versterkt.

Toetsing

Het plan voorziet in de behoefte om meer betaalbare woningen te realiseren en meer woningen te realiseren die geschikt zijn voor senioren (het plan voorziet in gelijkvloerse appartementen met lift). Het plan geeft daarmee mede invulling aan de uitvoeringsagenda.

4.4 Beleidskaders Groen en openbare ruimte

4.4.1 Groen- en waterplan Zaanstad 2018

De druk op het groen en water neemt toe. Vooral door de grote woningbouwopgave waarmee Zaanstad wil groeien tot 200.000 inwoners, waarbij de woningen binnenstedelijk moeten worden ingepast. Hierdoor neemt de druk op de stad, het ruimtegebruik, het groen en het water toe. Daarom is het belangrijk om het groen en water op een dusdanige manier in te passen, zodat de waarden behouden blijven, passend binnen de eisen en wensen van ecologie, recreatie en klimaat. Zaanstad wil kansen benutten binnen de Metropool Regio Amsterdam, waarbij de kwaliteit van de leefomgeving steeds belangrijker wordt voor het vestigingsklimaat en de concurrentiepositie. De rol van de gemeente verandert en er moeten prioriteiten gesteld worden welke taken en rol de gemeente neemt bij ieder onderwerp. De ene keer is de gemeente aan zet om te ontwikkelen of te faciliteren en de andere keer de maatschappij en toetst de gemeente alleen. De gemeente heeft hier het kwadrantenmodel voor ontwikkeld. Hiermee geeft de gemeente ruimte aan partijen om initiatieven op te starten.

Het klimaat verandert, dit heeft vooral gevolgen voor de stedelijke omgeving. Wateroverlast komt frequenter voor en piektemperaturen bij hittegolven worden langduriger. Het groen en water spelen een belangrijke rol in de stad voor het opvangen van water en het beheersen van het klimaat. Bij de stedelijke verdichting zijn klimaatadaptieve maatregelen nodig om te voldoen aan veiligheidseisen bij de verwachte klimaatsverandering.

Toetsing

De beleidsuitgangspunten hebben ten grondslag gelegen aan het tot stand komen van het Programma van Eisen en de vertaling daarvan in het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

Voor de ontwikkeling is het van belang dat tijdens de bouwfase en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie). Ook de stedenbouwkundige inpassing van het plan wordt getoetst.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

5.2.1 Toetskader

Erfgoedwet

De erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk. De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Erfgoedstrategie

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waarin de Wro nader is uitgewerkt, is opgenomen dat bij het maken van bestemmingsplannen een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Bij nieuwe ontwikkelingen in een gebied, dienen de gevolgen voor de cultuurhistorische waarden op voorhand in kaart te worden gebracht. Via de regelgeving zijn cultuurhistorische waarden verankerd in het proces van ruimtelijke ordening en moet bij het opstellen of wijzigen van een bestemmingsplan met de cultuurhistorische waarden rekening worden gehouden.

In de Erfgoedstrategie (2019-2023) van Zaanstad staat aangegeven dat het behouden en mogelijk versterken van de kwaliteit en identiteit bij (gebieds)ontwikkeling uitgangspunt is en dat erfgoed als basis genomen wordt bij transformaties en verdichtingsopgaven van ontwikkelgebieden. Ook worden cultuurhistorische waarden in stedenbouwkundige kaders voor ontwikkeling opgenomen. In het beleid “Identiteit van Zaanstad” staat dat we karakteristieke bebouwing langs de dijken, linten en paden koesteren, behoud en herstel van de historische bebouwing stimuleren. Vanuit de filosofie van 'Inverdan' is het blootleggen en vervolgens versterken van de verborgen kwaliteiten uitgangspunt.

Cultuurhistorische waarden worden ingezet om deze verborgen kwaliteiten inzichtelijk te maken en om als vertrekpunt te dienen voor nieuwe ontwikkelingen. De Zaanse Kwaliteit, de Zaanse identiteit is belangrijk. MAAK.Zaanstad wil het goede versterken, en het minder goede verbeteren.

Nota archeologie Zaanstad

In de Nota Archeologie Zaanstad 2009 staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan gaat geven. Aan omgevingsvergunningen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Dergelijke eisen worden ook opgenomen in projectbesluiten en ontheffingen van het bestemmingsplan.

Afwegingscriteria renovatie of sloop-nieuwbouw

Het college heeft op 18 oktober 2018 het besluit genomen dat bij sloop-nieuwbouwplannen door vastgoedontwikkelaars een integrale afweging wordt gemaakt d.m.v. het doorlopen van een afwegingskader met 10 vastgestelde criteria. Één van die criteria is cultuurhistorische identiteit en imago. Er dient te worden afgewogen of sloop-nieuwbouw in cultuurhistorisch persectief in goede verhouding staat met de mogelijkheid een gebouw te renoveren.

5.2.2 Onderzoek

Archeologie

Op basis van de beleidskaart van Zaandam is in het voorgaande bestemmingsplan 'Oude Haven' ter plaatse van het plangebied een archeologische dubbelbestemming opgenomen op basis waarvan bouwwerkzaamheden dieper dan 0,5 m -mv en groter dan 50 m2 archeologisch onderzoek vereisen.

Door archeologiebureau Argo is in december 2018 archeologisch booronderzoek uitgevoerd Bijlage 1.

Uit het booronderzoek blijkt dat het gehele plangebied recent is opgehoogd met zand. Hieronder zijn intacte archeologisch waardevolle ophogingslagen uit de 17e en 18e eeuw aanwezig. Hierin kunnen archeologische sporen en vondsten aangetroffen worden. Bovenal belangrijk is de aanwezigheid van zaagsel, houtsnippers en houtstukjes in een groot aantal boringen. Samen met de historische gegevens duidt dit erop dat een deel van het plangebied in de 17e of 18e eeuw werd gebruikt als scheepswerf en dat er mogelijk een houtmolen heeft gestaan.

Uit de minder destructieve onderzoeksmethoden (boringen) is gebleken dat er in een groot deel van het plangebied plangebied waardevolle archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Daarom wordt er een proefsleuvenonderzoek aanbevolen als de ontgravingsdiepte tot meer dan 0,75 m -mv zal reiken. Hiervan zijn, op basis van het onderzoek, een aantal specifieke locaties uitgesloten. Bij deze boringen kan de bodem tot maximaal 2 m -mv worden verstoord. Gezien het feit dat er een groot aantal ophogingslagen met daarin zaagsel en houtsnippers is aangetroffen is de kans op archeologische resten in de vorm van bijvoorbeeld een scheepswerf of houtzaagmolen hoog.

In vervolg op het booronderzoek is in oktober 2022 een Archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd door Hollandia archeologen. Met behulp van de resultaten van dit onderzoek heeft de gemeentelijk archeoloog van Zaanstad een verwachtingskaart voor het plangebied opgesteld. Op deze kaart zijn vier zones aangegeven met elk een eigen maximaal toegestane verstoringsdiepte.

Afbeelding 11: Verstoringsdiepte per zone (bron: proefsleuvenonderzoek)

Indien de geplande werkzaamheden binnen een zone dieper reiken dan de bij die zone aangegeven verstoringsdiepte, dan moet vervolgonderzoek worden uitgevoerd.

• Zone 1 (zaagmolen De Backer uit de 17e eeuw): wanneer de bodem binnen deze zone dieper wordt verstoord dan 0,30 m +NAP dan zal archeologische begeleiding of onderzoek nodig zijn.
• Zone 2 (tweede zaagmolen De Backer uit de 18e eeuw): wanneer de bodem binnen deze zone dieper wordt verstoord dan 0,40 m +NAP dan zal archeologische begeleiding of onderzoek nodig zijn.
• Zone 3 (schuren of bijgebouwen van de tweede zaagmolen De Backer uit de 18e eeuw): wanneer de bodem binnen deze zone dieper wordt verstoord dan 0,40 m +NAP dan zal archeologische begeleiding of onderzoek nodig zijn.
• Zone 4 (schuur of bijbouw van de zaagmolen De Backer uit de 17e eeuw): wanneer de bodem binnen deze zone dieper wordt verstoord dan 0,20 m +NAP dan zal archeologische begeleiding of onderzoek nodig zijn.

Cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen op de noordpunt van het Zaaneiland. Het Zaaneiland ligt in het water van de Voorzaan en in het gebied de ‘Oude Haven’, ten zuiden van de sluizen. Op het voormalige industrieterrein met houtloodsen, dat geheel is ontruimd, is in 1995 een woonwijk verrezen met geschakelde woningbouw ingedeeld in blokken, zodanig dat de blokken van alle kanten zichtbaar zijn.

Op de projectlocatie staat nu een leegstaand kantoorgebouw. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn een Cultuurhistorische quickscan en een Bouwhistorische quickscan uitgevoerd.

De firma Pond, het hoofdkantoor en het voormalige houteiland zijn van cultuurhistorische betekenis voor Zaandam. Als een van de belangrijkste houthandelsbedrijven in West-Europa was Pont decennialang bepalend voor de werkgelegenheid in Zaandam en omstreken. Velen hebben bij het bedrijf gewerkt of bij aanverwante bedrijven in de houtbranche.

Typisch voor de jaren 1960 kantoorbouw is het vrij smalle grondplan en de plattegrondindeling met een corridor en aan weerszijden afsluitbare kantoorcellen met individuele klimaatbeheersing, met uitzicht op de stad en op de Zaan en met volop daglicht. Het hoofdkantoor Pont heeft architectuurhistorische waarde als voorbeeld van een slanke, functionalistische kantoorschijf met een moderne, dragende staalskeletconstructie en transparante, abstracte gevels met grote vierkante tuimelramen. Het smalle volume met dichte plint en subtiele dakbekroning, de horizontale gevelbanden en de grafische, moderne uitstraling zijn typerend.

Het interieur is met gestandaardiseerde systeemelementen ingericht waarvan de lichtarmaturen bij de trappen bijzonder zijn. De kantoorvleugel uit 1972 heeft deze kenmerken minder sterk en heeft een neutrale waarde.

De moderne staalconstructie is beperkt toegepast in Nederlandse kantoorbouw. Het kantoor van Pont is het enige bouwwerk op het Eiland dat nog herinnert aan de invloedrijke bedrijvigheid van de houthandelfirma alhier.

5.2.3 Conclusie

Het doorschuiven van een deel van de archeologische onderzoeksverplichting naar de vergunningfase staat vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. De sloopwerkzaamheden worden begeleidt door een archeoloog. Daarbij kan worden vastgesteld of er reden is voor vervolgonderzoek ter plaatse van de te bebouwen delen van het plangebied.

De cultuurhistorische waarde van het gebouw is afgewogen tegen de mogelijkheid het bestaande gebouw te behouden als kantoor, het bestaande gebouw geschikt te maken voor bewoning en de grote behoefte aan (betaalbare) woningen in Zaanstad. Hierbij is de keuze gemaakt om het bestaande gebouw geheel te slopen en een nieuwbouwplan te ontwikkelingen. Hierdoor is het mogelijk meer, en kwalitatief betere, woningen te realiseren dan bij een eventuele transformatie.

Bij de planontwikkeling wordt verwezen naar de invloedrijke houthandelfirma met de toepassing van hout in de gevels. Tevens is opnieuw voor een hoog volume gekozen.

5.3 Verkeer, vervoer en parkeren

De ontwikkeling heeft invloed op de hoeveelheid verkeersbewegingen van de ontwikkellocatie en op het omliggende verkeersnet. Tevens dient de parkeervraag te worden beoordeeld.

5.3.1 Autoverkeer

De hoofdontsluiting van het project voor het autoverkeer gaat via de Provincialeweg – Havenstraat -  Spiekeroog. De huidige en toekomstige verwachte intensiteiten passen binnen de capaciteit van de Spiekeroog. De maximaal toelaatbare intensiteit van de Spiekeroog is 6.000. Daar komen de huidige en toekomstige intensiteit van de Spiekeroog niet bij in de buurt. De laatste tellingen geven namelijk aan dat deze wegen een intensiteit hebben van 2182 en 3523 motorvoertuigen per etmaal:

Verkeerstellingen Spiekeroog
Telvakcode: K20006 (geomvt)

Jaar	Ri-1	Ri-2	Totaal
2014	1090	1092	2182

Verkeerstellingen Houthavenkade
Telvakcode: K20015 (geomvt)

Jaar	Ri-1	Ri-2	Totaal
2014	1780	1743	3523

Verkeerstellingen Provincialeweg (N203)
Telvakcode: K20004 (geomvt)

Jaar	Ri-1	Ri-2	Totaal
2015	8030	8663	16693

De toename van intensiteiten als gevolg van deze ontwikkeling is beperkt. Voor het kruispunt Provincialeweg-Havenstraat is vanuit een ander project wel een aanpassing voorzien om de capaciteit van het kruispunt te verhogen.

5.3.2 Openbaar vervoer

De locatie ligt op loop- en fietsafstand van het centrum van Zaandam en op circa 1 km vanaf het station Zaandam. Op het Zaaneiland zelf is geen openbaar vervoer aanwezig.

5.3.3 Fietsenparkeren

De projectlocatie is voor fietsers en voetgangers op verschillende manieren te bereiken. De belangrijkste ontsluitingen voor fietsers en voetgangers van en naar het Zaaneiland zijn via de Badhuisweg en Spiekeroog.

Het plan voorziet in voldoende ruimte voor het fietsparkeren van bewoners, conform de vigerende Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad. Deze plekken worden inpandig gerealiseerd.

Het fietsparkeren voor bezoekers wordt nabij de entrees van de woningen gerealiseerd.

5.3.4 Parkeren

De parkeervraag van het huidige kantoorgebouw betreft 26 parkeerplaatsen. Bureau Stienstra parkeeronderzoek uitgevoerd (Parkeeronderzoek) waarbij is aangegeven welke parkeernorm reëel is voor dit project. Hierbij is specifiek rekening gehouden met het type woningen, de ligging en het gebruik van deelauto's op deze locatie. Dit heeft geresulteerd in onderstaande parkeernorm en parkeervraag:

Parkeervraag
Aantal woningen	Norm	Aantal parkeerplaatsen
100 sociale huurwoningen	0.67	67
20 woningen speciale doelgroep	Parkeren bezoekers	6
SubTotaal		73
Deelautokorting op basis van 2 auto's	Vervangen 8 pp	- 6
Totaal		67
Parkeeraanbod
Op eigen terrein		55
Parkeerplaatsen openbaar gebied		8
Parkeren eigen terrein het Hallingen		4
Totaal		67

De gemeente is akkoord gegaan met deze onderbouwing. Initiatiefnemer koopt de plaatsen die in de openbare ruimte worden gecreëerd af.

5.3.5 Conclusie

Het onderdeel verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.4 Water

5.4.1 Waterhuishouding

De watertoets is een procesinstrument dat is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) 2011. De bedoeling van het instrument is om wateraspecten van meet af aan mee te nemen bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het gaat hierbij om zes thema's: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater.

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema's waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen. Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Verharding

In de huidige situatie bestaat het plangebied voor 4734,66 m2 uit verharding in de vorm van gebouwen, wegen en parkeerplaatsen.

Afbeelding 12: Situatie verhading huidige situatie

In de nieuwe situatie bestaat het plangebied voor 4734,66 m2 uit verharding bestaande uit gebouwen, wegen / paden en parkeerplaatsen. Er is dus geen sprake van een toename in oppervlakteverharding.

Afbeelding 13: Situatie verhading nieuwe situatie

5.4.2 Waterkwaliteit en riolering

Er vinden geen activiteiten plaats die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). Er wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Daarnaast wordt het advies opgevolgd om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

5.4.3 Grondwater

Door bureau Crux is Waterbodemonderzoek en actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd.

Uit dit onderzoek is gebleken dat het grondwater lokaal (peilbuis 16) een sterk verhoogde concentratie aan barium bevat. Van barium is bekend dat er van nature (sterk) verhoogde concentraties kunnen voorkomen. Aangezien in de omliggende peilbuizen hoogstens licht verhoogde concentraties aan barium zijn gemeten wordt verwacht dat er geen sprake is van een antropogene bron maar van een uitschieter. Nader onderzoek is niet noodzakelijk geacht.

Het grondwater bevat verder hoogstens licht verhoogde concentraties aan de stoffen waarop is onderzocht. Cyanide is aan de zuidoostzijde van de locatie niet boven de streefwaarde aangetoond.

5.4.4 Waterbodem

Uit de analyseresultaten van het hier boven benoemde Waterbodemonderzoek en actualiserend bodemonderzoek blijkt het volgende:

• Het vrijkomende slib komt onder water voor hergebruik in aanmerking als klasse 'B' en op de landbodem als klasse industrie. Het slib is niet verspreidbaar op het aangrenzende perceel (o.b.v. minerale olie).
• De zandige vaste waterbodem komt onder water voor hergebruik in aanmerking als klasse 'B' en is niet toepasbaar op de landbodem (o.b.v. minerale olie).

5.4.5 Conclusie

Vanuit het onderzoek van de kwaliteit van slib en vaste bodem blijkt dat het hergebruik hiervan zeer beperkt is. Voor het plangebied zelf is het niet herbruikbaar. De mate van vervuiling is zodanig dat het hergebruik binnen de gemeentegrens van Zaanstad niet wenselijk is. Bij het eventueel vrijkomen en verwerken van slib en vaste waterbodem is het noodzakelijk deze buiten de gemeentegrens te hergebruiken, dan wel af te voeren naar een erkend verwerkingsbedrijf.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Toetskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing. Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• 5. inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• 6. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
• 7. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen (hogedrukgasleiding).

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt. Binnen deze plaatsgebonden risicocontour mogen geen kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt. Een woning is een kwetsbaar object volgens het Bevi.

Groepsrisico

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico, mede bepaald door het aantal personen (dichtheid) binnen het te beschouwen gebied. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

5.5.2 Betekenis voor het plan

De risicokaart is geraadpleegd (www.risicokaart.nl), zie afbeelding hieronder. Er is er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicobron aanwezig. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Afbeelding 14: uitsnede Risicokaart

Over de Zaan vindt incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het gaat alleen om brandbare vloeistoffen zoals benzine. Over de Zaan vindt geen transport van gecomprimeerde brandbare of toxische gassen in bulk plaats. De Zaan behoort niet tot het landelijke basisnet water (geen rijksinfrastructuur). De Zaan behoort bij binnenvaartroutes zonder frequent vervoer van gevaarlijke stoffen. Er is geen sprake van een plaatsgebonden risico contour langs het water. Er is geen belemmering voor woningbouw. Ook treedt er geen groepsrisico op vanwege enerzijds de lage vervoersfrequentie van gevaarlijke stoffen over de Zaan en anderzijds de relatief geringe schadeafstanden bij een plasbrand.

De provinciale weg N203 maakt geen onderdeel uit van het basisnet transportroute gevaarlijke stoffen. Over de deze weg vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

5.5.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de beoogde ontwikkeling van woningen in het plangebied.

5.6 Geluid

5.6.1 Toetskader

Op grond van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting afkomstig van geluidgezoneerde wegen op de nieuwe woningen te worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden. Tevens is in deze wet bepaald dat akoestisch onderzoek plaats moet vinden als nieuwe geluidgevoelige functies (zoals woningen) worden geprojecteerd binnen een geluidzone van geluidgezoneerde industrieterreinen.

5.6.2 Onderzoek

Door Peutz is akoestisch onderzoek (zie Akoestisch onderzoek) uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige gevels als gevolg van wegverkeerslawaai, scheepsverkeerslawaai en industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

Uit het uitgevoerde onderzoek volgt dat de geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de beoogde woningen ten gevolge van de geluidgezoneerde weg het Spiekeroog voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Er treden ter plaatse van de gevels van de beoogde woningen geluidbelastingen op tot ten hoogste 35 dB (inclusief aftrek conform artikel 110 g Wgh). De maximale ontheffingswaarde wordt op geen enkele positie overschreden.

De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer over het 30 km/uur gedeelte van het Spiekeroog overschrijdt wel de waarde van 48 dB. Aangezien voor deze weg (vanwege de maximaal toegestane snelheid van 30 km/uur) geen toetsing aan grenswaarden hoeft plaats te vinden, dienen hiervoor geen hogere waarden te worden aangevraagd.

Scheepsverkeerlawaai
Het geluid ten gevolge van het varen van schepen over de Voorzaan is relevant in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Echter ontbreekt er een duidelijk toetsingskader voor scheepvaartlawaai in Nederland. De geluidbelasting ten gevolge van scheepvaartlawaai wordt doorgaans niet kwantitatief inzichtelijk gemaakt. Enkel als het zeer drukke vaarwegen betreft waarover zowel grote hoeveelheden binnenvaart- als zeeschepen varen wordt dit nader inzichtelijk gemaakt door hier aan te rekenen, zoals bij de haven van Rotterdam. In voorliggende situatie is geen sprake van een dergelijke situatie, waardoor kwantitatief onderzoek hier niet benodigd is.

In de voorliggende situatie zijn er reeds meerdere woningen langs deze vaarroute gelegen. De beoogde woningen bevinden zich niet dichter tot de vaarroute dan de reeds bestaande woningen. Aangezien er geen sprake is van een vaarroute waarover grote hoeveelheden binnenvaart- en zeeschepen varen zal de vaarroute geen belemmering vormen voor de realisatie van woningen.

Industrielawaai

De geluidbelasting ten gevolge van het industrieterrein ‘Achtersluispolder, Westerspoorzuid en omstreken’ bedraagt maximaal 46 dB(A). De ten hoogst toegelaten geluidbelasting van 50 dB(A) wordt aldus niet overschreden ten gevolge van dit industrieterrein.

De geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de beoogde ontwikkeling overschrijdt de etmaalwaarde van 50 dB (A) ten gevolge van het industrieterrein Westpoort. De maximale etmaalwaarde bedraagt 52 dB(A). De ten hoogste toelaatbare hogere waarde van 55 dB(A) voor nieuwe woningen wordt hiermee niet overschreden. Alsmede wordt hiermee aan de zogeheten gemeentelijke 'plandrempel' van 55 dB (A) voor industrielawaai voldaan.

Cumulatie

In de voorliggende situatie is sprake van een gecumuleerde geluidbelasting van maximaal 56 dB (A) ten gevolge van wegverkeers- en industrielawaai. Hiermee is conform het gemeentelijk geluidbeleid van Zaanstad sprake van een aanvaardbare cumulatieve geluidbelasting. Zaanstad hanteert dat er sprake is van een onaanvaardbare geluidbelasting als de gecumuleerde waarde meer dan 3 dB hoger is dan de maximaal toelaatbare grenswaarde (3 dB komt overeen met een hoorbaar geluidverschil). Aangezien de maximaal toelaatbare grenswaarde in de voorliggende situatie 63 dB voor wegverkeer is, mag de gecumuleerde geluidbelasting maximaal 66 dB bedragen. Hier wordt aldus ruimschoots aan voldaan.

Naast de aanvaardbare cumulatieve geluidbelasting die relevant is in het kader van het verlenen van hogere waarden, moet echter geluid ook beoordeeld worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Bij deze beoordeling kunnen ook overige bronnen een rol spelen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het geluid ten gevolge van scheepvaart of van overige bedrijvigheid in de omgeving. In voorliggende situatie is het geluid ten gevolge van wegverkeer en industrie echter maatgevend voor de optredende geluidbelasting.

5.6.3 Conclusie

Ten behoeve van het project worden hoger waarden aangevraagd. De cumulatieve geluidbelasting is, conform het gemeentelijk geluidbeleid, aanvaardbaar. Het onderdeel geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.7 Luchtkwaliteit

In Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen Wet milieubeheer (Wet Luchtkwaliteit) zijn de normen voor luchtkwaliteit opgenomen. In artikel 5.16 en 5.16a Wet milieubeheer staat hoe het onderwerp luchtkwaliteit bij planvorming in acht genomen dient te worden. Op basis hiervan kunnen projecten worden uitgevoerd indien:

• de grenswaarden uit bijlage II van de Wet milieubeheer niet worden overschreden, of,
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of,
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Het project betreft de realisatie van maximaal 120 woningen. Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdragen' is op het project van toepassing. In bijlage 3a van de Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' is als categorie, die in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, aangewezen:

woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3000 woningen omvat.

Het voorgenomen project valt ruimschoots binnen deze aangewezen categorie. Hierdoor vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de ontwikkeling.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel wenselijk om te onderzoeken of woningen op deze plek acceptabel zijn in het kader van een goed woon- en leefklimaat.

Op www.nsl-monitoring.nl is te zien dat er ter plaatse van het Zaaneiland geen meetpunten zijn gelegen maar dat in de directe nabijheid van het projectgebied de concentraties stikstofdioxide NO2, fijnstof PM10 en fijnstof PM2,5 allen ruim onder de grenswaarden blijven. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdi-oxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven. Hierboven is al aangetoond dat de bijdrage van het project aan de concentratie niet significant (lager dan de grens van 1,2 µg/m3) is, zodat de concentraties ook na realisatie van het project ruim zullen voldoen aan de grenswaarden en een goed woon- en leefklimaat kan voor de te realiseren woningen gewaarborgd worden.

5.7.1 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.8 Geur

5.8.1 Toetskader

In deze paragraaf is bekeken in hoeverre er - met het oog op mogelijke geurhinder - sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hierbij wordt ingegaan op de volgende aspecten:

• Zijn er geurgevoelige objecten voorzien?
• Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• Zijn er bedrijven die geur veroorzaken ter plaatse van het plangebied?
• Is deze geurbelasting aanvaardbaar?
• Als we alles in ogenschouw nemen is er dan sprake van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Zaans geurbeleid

Geur is in de gemeente Zaanstad een belangrijk onderwerp, wat de reden is dat het Zaans geurbeleid is vastgesteld door de gemeenteraad (14 juli 2016). Voor een aantal bedrijven in de omgeving van het plangebied is de provincie Noord Holland bevoegd gezag. Voor de toetsing of er in het plangebied sprake is van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat is het Zaans geurbeleid van toepassing. Hiervoor is het niet van belang of een bedrijf onder provinciaal of gemeentelijk gezag valt.

Het Zaans geurbeleid gaat uit van een streefkwaliteit. Uitgangspunt voor deze streefkwaliteit is een situatie waarin er geen ernstige geurhinder meer is en waarin het aantal geurgehinderden 12% of minder is. Het Zaans geurbeleid heeft als doel het op termijn behalen van de streefkwaliteit.

De geurbelasting wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'hedonische waarde' (afgekort als H). Deze waarde duidt de (on-)aangenaamheid van geur uit. De mate van geurhinder is afhankelijk van de onaangenaamheid van een geur (hedonische waarde) maar ook van de geur concentratie (het aantal odour-units/m3). De geurbelasting geldt voor continue en discontinue bronnen voor alle typen geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid wordt gebruik gemaakt van 2 onderscheidende hedonische waarden:

• Licht onaangename geur: H=-1
• Onaangename geur: H=-2

De hedonische waarde (H) is uitgedrukt als percentiel. Dit betekent dat bij een score van H=0 er geen onaangename geur wordt waargenomen. Bij H=-2 geeft de waarde aan die 98% van de tijd niet wordt overschreven en dus 2% van de tijd (176 uren per jaar) wel.

De concentratie waarin een geur onaangenaam wordt verschilt per soort geur: voor de meeste mensen is chocolade (cacao) een lekkere geur, wanneer deze té overheersend wordt - zoals in sommige delen van Zaanstad regelmatig het geval is - is het echter niet meer prettig. Deze geurconcentratie wordt in odourunits per m3 uitgedrukt (OUE/m3). Elke geur wordt in verschillende concentraties waargenomen, waarbij de concentratie in de lucht en de onaangenaamheid ook verschilt. Dit is de reden dat er volgens het Zaans geurbeleid per bedrijf, aan de hand van de overheersende geuruitstoot, bepaald is welke geurconcentratie bij welke hedonische waarde (geurbelasting) hoort. Zo kan elke geur(concentratie) 'teruggerekend' worden naar de geurbelasting die daarbij hoort.

Volgens het geurbeleid verschillen objecten in gevoeligheid voor geur het onderscheid is als volgt: standaard gevoelige objecten, minder geurgevoelige objecten en minst geurgevoelige objecten. Voor de standaard gevoelige objecten, zoals woningen, geeft de concentratie horend bij H=-1 van continue bronnen de streefkwaliteit weer. Is een object minder geurgevoelig, dan is de toegestane geurconcentratie hoger. Het Zaans geurbeleid maakt onderscheidt in:

• Standaard geurgevoelige objecten, zoals woningen;
• Minder geurgevoelige objecten, zoals horeca en maatschappelijke functies;
• Minst geurgevoelige objecten, zoals bedrijven.

Op grond van het geurbeleid geldt dat bij standaard en minder geurgevoelige objecten de H=-2 contour niet mag worden overschreden. Er mag dus geen sprake zijn van ernstige geurhinder.

Het beleid is te vinden op de website van de gemeente Zaanstad www.zaanstad.nl.

5.8.2 Gevolgen voor het plangebied

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen (geurrelevante)bedrijven. Op grotere afstand liggen de volgende geurrelevante bedrijven:

• Op 800 meter afstand, Exter
• Op 1.4 kilometer afstand, Verkade
• Op 2 kilometer afstand, Ahold Coffee Compagnie

Geen van deze bedrijven veroorzaakt echter geurhinder ter plaatse van de ontwikkellocatie.

5.8.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.9 Bodem

5.9.1 Toetsingskader

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem. De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

De locatie is op de bodemkwaliteitskaart van Zaanstad (d.d. februari 2013) gelegen in saneringsgebied. Achtergrondwaarden kunnen derhalve niet vastgesteld worden.

Onderzoek

Door CRUX Engineering BV is Waterbodemonderzoek en actualiserend bodemonderzoek en uitgevoerd. Binnen de onderzoekslocatie is sprake van >25 m3 sterk verontreinigde grond. Er worden twee gevallen van ernstige bodemverontreiniging onderscheiden:

• 1. Sterk met zink verontreinigde grond;
• 2. Sterk met PAK en minerale olie verontreinigde grond.

De sterk met olie en PAK verontreinigde grond (twee spots) is als één geval beschouwd (overeenkomstig hetgeen door Verhoeve in 2009 geconcludeerd).

Voorafgaand aan werkzaamheden in de sterk verontreinigde grond dient een BUS-melding te worden verricht. De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerde aannemer (BRL SIKB 7000). Omdat de grond gescheiden dient te worden ontgraven, is het noodzakelijk om de werkzaamheden ter plaatse uit te voeren onder milieukundige begeleiding (BRL 6000).

De sterke PAK en minerale olie verontreiniging (circa 1,3 tot 3,2 m-mv) bevindt zich, voor zover bekend, niet in een traject waar werkzaamheden zullen plaatsvinden. Aangezien de verontreiniging een immobiel karakter heeft bestaat er volgens het onderzoek geen noodzaak tot sanerende maatregelen.

Daarnaast is er onder een deel van het huidige pand een PCB verontreiniging aangetroffen. Dit is de plek waar in de toekomst openbaar groen wordt gerealiseerd. Omdat de resultaten van het aanvullend onderzoek nog niet bekend zijn kan nog niet vastgesteld worden of hier risico's bij aanwezig zijn. Indien dit wel het geval is dan zou er op deze plek een saneringsnoodzaak kunnen zijn en mogelijk een saneringsplan. Dit betreft echter een uitvoeringsaspect en is als voorwaarde opgenomen in de beschikking:

Voorwaarden bodem:

Er dient na sloop van de bestaande bebouwing en vooraf aanvang van de nieuwbouw een nader bodem onderzoek uitgevoerd te worden naar PCB verontreiniging waarbij met een Sanscrit toetsing inzichtelijk gemaakt moet worden of de verontreiniging humane risico's met zich meebrengt

Zoals aangegeven is het uitgevoerde (indicatieve) onderzoek niet geschikt om een definitieve uitspraak te doen over de hergebruikmogelijkheden van de grond. Wel kan de grond op basis van het onderzoek worden afgevoerd naar een erkende verwerker. De grond kan eventueel ook elders binnen de gemeente Zaanstad worden toegepast, op basis van de vigerende bodemkwaliteitskaart.

Hergebruik van grond binnen het project is mogelijk zolang er wordt voldaan aan het stand-still principe (de bestaande kwaliteit van de bodem mag niet verslechteren).

5.9.2 Conclusie

Het onderdeel bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.10 Natuur

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

5.10.1 Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Nationaal Natuurnetwerk

De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Nationaal Natuurnetwerk (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'.

5.10.2 Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij een NNN gebied. Het meest nabijgelegen Natura2000 gebied (Polder Westzaan) ligt op ca. 1.9 kilometer van het projectgebied. Een tweede Natura2000 gebied (Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske) ligt op ca. 2 kilometer.

Door Lycens is een Stikstofberekening uitgevoerd waarin zowel de realisatiefase als de gebruiksfase in beeld is gebracht.

Uit de rekenresultaten van de Aerius-calculator is gebleken dat als gevolg van onderhavig project zowel in de gebruiksfase als in de realisatiefase in vergelijking met de vergund recht situatie geen sprake is van deposities op de omliggende Natura 2000-gebieden hoger dan 0,00 mol/ha/j. Stikstofemmissie afkomstig van onderhavig project heeft geen significant negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende Natura 2000-gebieden.

Het aspect stikstof in relatie tot Natura 2000 vormt geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan en de verlening van de 'omgevingsvergunning, activiteit bouwen'. Daarnaast is geen (natuur)vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk omdat geen sprake is van een depositie hoger dan 0,00 mol/ha/j.

Soortenbescherming

Door ecoloog Floor van Vliet is een onderzoek natuurwaarden uitgevoerd (Bijlage 9 Onderzoek natuurwaarden).

Er zijn geen gegevens gevonden over natuurwaarden op het Zaaneiland. Door de ligging, de stedelijkheid en het intensieve gebruiksverleden, is de aanwezigheid van wettelijk beschermde plantensoorten niet te verwachten en die van wettelijk beschermde diersoorten niet of nauwelijks. Uit het aangrenzende water (Zaan) is een aantal meer algemene vissoorten bekend. Het gebouw is ongeschikt als nestelplaats voor vogelsoorten met een jaarrond beschermd nest (aangezien het van jaar op jaar wordt gebruikt), zoals huismus en gierzwaluw. Broeden van meeuwen op het dak is niet waarschijnlijk maar is niet uit te sluiten. Het gebouw is grotendeels ongeschikt voor bewoning door vleermuizen. Een uitzondering lijkt de gemetselde schoorsteen tussen het laag- en hoogbouwgedeelte, omdat zich hierin open stootvoegen bevinden die vermoedelijk toegang geven tot een spouw. De omgeving is echter al enkele tientallen jaren ongeschikt tot zeer ongeschikt als leefgebied voor vleermuizen (dichte bebouwing, weinig groen; de Zaan is waarschijnlijk, afgaand op de situatie boven Amsterdamse havens, het IJ, het Noordzeekanaal en het Noordhollandsch Kanaal, geen goede foerageerplaats voor vleermuizen wegens geringe aanwezigheid van prooidieren).

Eventuele bewoning van de schoorsteen door een grotere groep vleermuizen (kolonie) is onwaarschijnlijk, overwintering is niet uit te sluiten, maar relatief de meeste kans op aanwezigheid van vleermuizen is er in de nazomerperiode (baltsperiode dwergvleermuizen). Het betreft dan één of meer groepjes rond volwassen mannetjes met een territorium bij een schuilplaats.

Door Floor van Vliet is specifiek onderzoek uitgevoerd naar Vleermuizen (Bijlage 10 Vleermuisonderzoek). Het onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd volgens richtlijnen van het Vleermuisprotocol. Tijdens het onderzoek is één baltsroepend mannetje ruige dwergvleermuis waargenomen in de schoorsteen. Het is de vraag of de schuilplaats in de schoorsteen als een voortplantingsplaats (en daarmee wettelijk beschermde locatie) moet worden beschouwd. Het zou kunnen gaan om een vleermuis die tijdens de trek in de nazomer kortstondig aanwezig is geweest, maar door afwezigheid van soortgenoten geen respons kreeg en verder is getrokken.

Er is ontheffing aangevraagd als bedoeld in artikel 3.8 van de Wet natuurbescherming. Deze ontheffing is verleend en geldt van 31 oktober 2021 tot en met 31 december 2024 (Bijlage 11 Ontheffing Wnb).

5.10.3 Conclusie

Het onderdeel natuur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.11 Bedrijven en milieuzonering

5.11.1 Toetsingskader

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen.

Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie (tabel 1).

Tabel: Richtafstanden per milieucategorie

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

5.11.2 Onderzoek

Het project zelf heeft alleen betrekking op het realiseren van woningen en dus geen bedrijvigheid.

Op 'Het Eiland' zijn geen bedrijven gevestigd. Ten noordwesten van het plangebied is het bedrijf Jowa Recycling BV (Houthavenkade 3) gevestigd. Het betreft een bedrijf uit categorie 3.2 (richtafstand 100 meter). De afstand tot de beoogde woningen is ruim 300 meter. Er wordt dus ruim voldaan aan de richtafstand. De milieugebruiksruime van Jowa is beperkt door bestaande woningen nabij het bedrijf en alleen al daardoor vormt het bedrijf geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Ten zuiden van het plangebied zijn verschillende bedrijven- en industrieterreinen gelegen, waarbij onderscheid wordt gemaakt in de deelgebieden Westerspoor, Oud Zaenden en Zuiderhout. De terreinen zijn onderdeel van de gezoneerde industrieterreinen Westpoort en Achtersluispolder - Westerspoor. Op grond van het bestemmingsplan 'Bedrijven Zuid' zijn binnen het deelgebied Oud Zaenden bedrijven t/m categorie 3.2 toegestaan. Binnen het deelgebied Westerspoor loopt de toelaatbaarheid op tot maximaal categorie 4.2. De daarmee samenhangende richtafstanden reiken niet tot over het plangebied. Om deze reden is geen nadere motivering noodzakelijk.

5.11.3 Conclusie

Het onderdeel bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.12 Luchthavenindelingsbesluit (LIB)

5.12.1 Toetsingskader

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Het LIB geeft regels voor gebruik en bestemming van de grond in deze gebieden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuiggeluid gehinderde bewoners en gebruikers.

De minister van Infrastructuur en Milieu kan een verklaring van geen bezwaar geven, zodat nieuwe bebouwing of functiewijziging toch mogelijk is.

5.12.2 Conclusie

Het plangebied bevindt zich geheel buiten het beperkingengebied bebouwing ten aanzien van de aspecten geluid en externe veiligheid vanwege de Luchthaven Schiphol. Op grond van artikel 2.2.2. van het Luchthavenindelingbesluit geldt voor een deel van het plangebied wel een hoogtebeperking voor objecten tot maximaal 150 meter. Dit vormt voor het plangebied geen belemmering omdat de bouwhoogte maximaal 33 bedraagt.

5.13 Windhinder

Het invoegen van de nieuwbouw en hiermee de wijziging in bouwvolume kan een invloed hebben op het lokale windklimaat, zowel in de publieke ruimte rond de gebouwen als ter hoogte van het water, wat gevolgen kan hebben voor de scheepvaart. Het is echter de vraag of deze wijziging acceptabel is in relatie tot het optreden van windhinder en windgevaar.

5.13.1 Onderzoek

Actiflow heeft een windstudie uitgevoerd (zie Bijlage 12). In deze studie is zowel het huidige als toekomstige windklimaat bepaald en met elkaar vergeleken. Voor de analyse is de Nederlandse norm 'NEN 8100:2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' gebruikt. Hierbij is een geometrisch model van het gebouw en zijn omgeving opgesteld. Een rekengrid met hoge resolutie is rond deze geometrie opgetrokken als basis voor Computational Fluid Dynamics (CFD)-simulaties van de windstroming. De conclusies van deze windstudie kunnen als volgt worden samengevat:

• Het windklimaat rond de toekomstige gebouwen is erg vergelijkbaar met het windklimaat bij de bestaande gebouwen, waarbij er vooral kleine lokale verschillen te vinden zijn in de nabijheid van de nieuwe gebouwen.
• Het windklimaat in de toekomstige situatie wordt gekenmerkt door windhinderklassen A t/m D, waarbij klassen A en B voorkomen ten oosten en zuiden van gebouw A en volledig rond gebouw B. Dit betekent dat het hele gebied geschikt is voor de activiteit doorlopen, en delen dus ook voor langdurig verblijf.
• Het windklimaat ter hoogte van de bruggen (Spiekeroog en William Pontbrug) wordt niet beinvloed door de nieuwbouwontwikkeling. Zowel in de oude als in de nieuwe situatie geldt hier windklasse C en D, dus geschikt voor de activiteit doorlopen.
• Het windklimaat boven het water ten noorden en ten oosten van het project wordt slechts beperkt beïnvloed door de nieuwe gebouwen. Zowel in de bestaande als in de toekomstige situatie vinden we met name windklassen B en C boven het water. Wel zien we dat lokaal de condities iets windrijker worden (klasse C i.p.v. klasse B). Door het kleine verschil tussen de bestaande en de toekomstige situatie wordt er geen significante invloed op de scheepvaart verwacht.
• De windcondities bij de jachthaven blijven ook erg vergelijkbaar, waarbij wordt vastgesteld dat de zones met windklasse D iets kleiner worden. Ook hier wordt verwacht dat het kleine verschil geen significante invloed zal hebben op de boten in de jachthaven.
• Aan het ontwerpteam wordt aanbevolen om maatregelen te overwegen ter plaatse van de zuidwesthoek van gebouw A. Er wordt geadviseerd om dichte vegetatie te voorzien rond deze hoek om de wind voor een deel af te breken. Bij voorkeur gaat het om bladhoudende vegetatie van minimaal 2m hoog.

In aanvulling op het onderzoek van Actiflow is door Marin een review uitgevoerd (zie Bijlage 13), specifiek om de mogelijke windhinder voor het scheepvaartverkeer in beeld te brengen. Door de hoogte van de nieuwbouw zou er windhinder kunnen ontstaan voor de scheepvaart. Voor de maatgevende windrichtingen waarbij de wind komt uit west en zuidwest staat de nieuwbouw echter in de windluwte van de bestaande bebouwing en is de verwachting dat de windhinder zeer beperkt is.

Per windrichting is een kwalitatieve en kwantitatieve beschouwing gemaakt. In alle onderzochte varianten wordt voldaan aan de gestelde normen.

5.13.2 Conclusie

Het onderdeel wind vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.14 Klimaatadaptatie

5.14.1 Toetskader

In de Metropoolregio Amsterdam is een grote productie van nieuwbouwwoningen voorzien: in 325.000 tot 2050 waarvan de eerstkomende jaren al zo’n 175.000. De opgave is deze nieuwbouwlocaties zo te realiseren dat zij voorbereid zijn op de steeds extremere weersomstandigheden -het risico op hitte, droogte, wateroverlast en overstromingen- ten gevolge van de wereldwijde klimaatverandering. Natuurinclusief bouwen is hier nauw mee verbonden.

Om richting te geven aan deze opgave is een Basisveiligheidsniveau voor klimaatbestendige nieuwbouw opgesteld voor de Metropoolregio Amsterdam en de provincie Noord-Holland. Het basisveiligheidsniveau bestaat uit uitgangspunten en doelvoorschriften voor nieuwbouw (gebiedsontwikkeling) op de thema’s wateroverlast, droogte, hitte, overstromingen en natuurinclusief bouwen. Het beschrijft een totaalpakket aan doelvoorschriften waar nieuwbouw binnen de Metropoolregio Amsterdam en provincie Noord-Holland aan zou moeten voldoen om klimaatbestendig te zijn, schade door het veranderende klimaat te verminderen en leefbaarheid te vergroten.

Gemeente Zaanstad heeft zich geconformeerd aan dit convenant. De richtlijnen bestaan uit inrichtingsprincipes en klimaatadaptatie concepten welke in nieuwbouwplannen dienen te zijn geïntegreerd.

5.14.2 Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is een Klimaatstresstest uitgevoerd. In het rapport zijn de uitgangspunten, toetsingsmethode en beoordeling van de diverse klimaatadaptatie thema's beschreven. Hierbij is getoetst aan de richtlijnen volgend uit het gemeentelijk klimaatbeleid en de richtlijnen beschreven in het document Basisveiligheidsniveau Klimaatbestendige Nieuwbouw (versie 3.0) van de Metropool Regio Amsterdam (MRA).

Uit de samenvatting komt naar voren dat het plan klimaatadaptief is ontworpen. Er wordt op hoofdlijnen voldaan aan de gemeentelijke richtlijnen en de basisveiligheidsniveaus van de MRA. Een aantal punten kunnen in een latere fase van de planontwikkeling verder worden uitgewerkt.

Tabel: Klimaattoetsing

5.14.3 Conclusie

Het plan is klimaatadaptief ontworpen. Bij de verdere uitontwikkeling zijn er een aantal punten die in een latere fase kunnen worden uitgewerkt.

5.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een vol-waardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nade-lige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijla-ge D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Door het college van B&W van de gemeente Zaanstad dient een afzonderlijk besluit genomen te worden of een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat. Een dergelijk besluit wordt genomen op basis van een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r..

De beoogde ontwikkeling valt te kwalificeren als een stedelijke ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Gezien de aard en omvang van de functiewijziging van het project (ECLI:NL:RVS:2018:348) ten opzichte van de huidige bestemming als kantoors kan de ontwikkeling worden gezien als een stedelijk ontwikkelproject. Echter valt het project niet binnen de drempelwaarden waarbij milieusignificantie een rol speelt (kolom 2). Op basis van Europese regelgeving dient door middel van een vorm-vrije-m.e.r.-beoordeling de milieurelevantie in kaart te worden gebracht. Naar verwachting zijn deze belangrijke nadelige gevolgen in het kader van het Besluit m.e.r. voor het milieu niet aanwezig. Het bevoegd gezag dient te beoordelen of het project milieurelevantie heeft en of volstaan kan worden met een vorm-vrije-m.e.r.-beoordeling.

De vorm van een vorm-vrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU). In de vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud zijn vermeld:

• Kenmerken van het project.
• Plaats van het project.
• Kenmerk van het potentiële effect.

Ten behoeve van het project is een Aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld.

5.15.1 Conclusie

Aan de hand van de Aanmeldnotitie kan worden geconcludeerd dat het project geen significante negatieve milieueffecten met zich meebrengt, waardoor het opstellen van een m.e.r-beoordeling of zelf plan m.e.r. niet noodzakelijk is. Op basis van deze conclusie is door gemeente Zaanstad een besluit genomen dat, gezien de kenmerken van het potentiële effect, geen m.e.r.-beoordeling nodig is.

5.16 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bijvoorbeeld doordat met alle grondeigenaren hiertoe een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft. Voor het ontwikkelingsgebied is met de eigenaar van de grond een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal is daardoor – voor zover noodzakelijk - anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Het digitale bestemmingsplan 'Badhuisweg' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3858BP) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad (genummerd NL.IMRO.0479.STED3858BP).

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding

Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt in paragraaf 6.3 per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

Begrippen en Wijze van meten

6.2 Begrippen en wijze van meten

In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is bedoelt voor groenvoorzieningen, wandel- en fietspaden en de terreininrichting rondom de gebouwen. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' voor parkeren.

De regeling voor gebouwen sluit aan op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen van nutsvoorzieningen. De bouwregels van het plan maken niet meer mogelijk dan reeds is toegestaan op grond van het vergunningsvrije bouwen.

6.3.2 Artikel 4 Water

Het water van de Voorzaan voor zover dat binnen het kadastrale perceel ligt heeft de bestemming water gekregen. Hier zijn geen gebouwen toegetaan. Wel zijn voorzieningen toegestaan die samenhangen met de bestemming water en de overgang naar de aan het water grenzende bestemmingen.

6.3.3 Artikel 5 Wonen

Binnen de bestemming Wonen is, zoals de naam doet vermoeden, wonen het hoofdgebruik. Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden.

In de nieuwbouw wordt plaats gemaakt voor een bijzondere woonvorm bestaande uit circa 20 appartementen voor een bijzondere doelgroep ten behoeve van mensen die (tijdelijk) lichte hulp en/of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Ten behoeve van deze doelgroep worden twee gemeenschappelijke woonkamers gerealiseerd en één ontmoetingsruimte.

Het gehele bestemmingsvlak van de bestemming wonen mag worden bebouwd. De toegestande bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. Het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan 120 verdeeld over de twee woongebouwen.

6.3.4 Artikel 6 Waarde - Archeologie

Een gebied van archeologische waarde is een gebied waarvan vermoed wordt dat er archeologische vindplaatsen in de bodem liggen. Dit vermoeden is gebaseerd op vondsten die op het terrein gedaan zijn, op gegevens van oude kaarten of uit oude geschriften. Ook kan de bodemsoort, of de hoogte of de vorm van een terrein een aanwijzing zijn dat daar vroeger mensen hebben gewoond.

De gronden met een dubbelbestemming Waarde- Archeologie zijn primair bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. Daarnaast zijn ze mede bestemd voor de andere daar voorkomende bestemming. Bebouwing is pas toegestaan nadat een rapportage is gemaakt waaruit blijkt dat de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld en in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

6.4 Algemene regels

6.4.1 Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In de anti-dubbeltelregeling is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

6.4.2 Artikel 8 Algemene gebruiksregels

Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen tot meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol. Het verbod heeft betrekking op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gerealiseerd worden.

Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.

6.4.3 Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de gezoneerde industrieterreinen Achtersluispolder-Westerspoor en Westpoort. De Wet geluidhinder bepaalt dat de geluidzones van deze industrieterreinen in bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden. Daarom zijn op de verbeelding gebiedsaanduidingen voor de geluidzones opgenomen ('geluidzone - industrie 1' voor industrieterrein Achtersluispolder-Westerspoor en 'geluidzone - industrie 3' voor industrieterrein Westpoort). In de regels zijn bepalingen opgenomen die de bestaande rechten behorend bij de industrieterreinen waarborgen.

6.4.4 Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Door middel van de algemene afwijkingsregels kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwvoorschriften, kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

6.4.5 Artikel 11 Overige regels

De overige regels hebben betrekking op een aantal flexibiliteitsregels waarbij de in het bestemmingsplan opgenomen bouw- en/of bestemmingsregels licht mogen worden overschreden. Verder is de samenhang geregelt tussen dit plan en overige wet- en regelgeving.

6.5 Overgangs- en slotregels

6.5.1 Artikel 12 Overgangsregels

De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel

6.5.2 Artikel 13 Slotregel

De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd moet worden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Overleg met overheden en diensten

Voor het vaststellen van het bestemmingsplan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere bestemmingsplan-traject, waarin overheden en belangenorganisaties geraadpleegd worden volgens artikel 3.1.1 Bro en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad hecht waarde aan een breed advies, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet. Voor de participatie is daarom een bredere advisering opgezet, waarin verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het terrein is gevraagd input te leveren voor het plan.

In de onderstaande paragrafen worden de verschillende vormen van participatie toegelicht. Ook worden de verschillende groepen aangehaald met wie contact is geweest is in deze periode.

7.1.1 Wettelijke overlegpartners

Niet alleen de gemeente Zaanstad, maar ook andere (overheids-)partijen hebben invloed op de ontwikkeling. Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1 Bro), tegelijkertijd met de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, toegezonden aan de volgende instanties:

• GGD Zaanstreek-Waterland
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
• Provincie Noord-Holland
• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

De GGD Zaanstreek-Waterland, de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland en de Provincie Noord-Holland hebben hierop gereageerd. Alle drie de reacties hebben tot een aanpassing van de toelichting geleid: verschillende beleidsstukken zijn toegevoegd aan het beleidskader. Tot slot heeft de reactie van de Veiligheidsregio tot een wijziging in de omgevingsvergunning geleid. In verband met het realiseren van een vluchtdeur is de westgevel ter plaatse van de begane grond van blok B gewijzigd door een raam te veranderen tot vluchtdeur.

7.1.2 Participatie

Bij voornemens voor nieuwbouw vinden de gemeente en Rochdale het belangrijk dat de buurtbewoners goed worden meegenomen. Het is niet niks als er in je eigen buurt mogelijk een verandering komt. Daarom is er een aantal informatie momenten georganiseerd om input van de omwonenden op te halen.

Op 20 januari 2021 is er een voorlopig ontwerp online gepresenteerd waarbij de omwonenden zijn geïnformeerd. Aan deze online bijeenkomst hebben ca. 190 mensen deelgenomen. Tijdens het webinar werd snel duidelijk dat een deel van de aanwezigen bezwaren heeft tegen het plan en het niet betrokken zijn bij de planvorming.

Als vervolg is, onder regie van adviesbureau De Wijde Blik een participatietraject gestart. Het doel van het participatietraject is om de zorgen en wensen van de omwonenden in kaart te brengen en te benutten, omdat omwonenden de plek het beste kennen.

Gedurende het participatietraject zijn er een aantal fysieke en online bijeenkomsten georganiseerd. Van het traject is een Participatierapport opgesteld dat als bijlage bij het bestemmingsplan is toegevoegd.

In het rapport staan de bijeenkomsten beschreven. Per onderwerp zijn de zorgen van omwonenden beschreven, is een reactie gegeven door Rochdale en zijn de punten benoemd die nader worden uitgewerkt in het plan. Ten slotte is het vervolgproces beschreven.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft - overeenkomstig de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) - met de daarbij behorende stukken ter inzage gelegen. Op 18 januari 2023 is de terinzagelegging van de stukken gepubliceerd in de digitale Staatscourant en op de website van de gemeente Zaanstad, alsmede in het Stadsblad (gemeentelijke mededelingen).

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 19 januari 2023 gedurende zes weken voor een ieder op het gemeentehuis ter inzage gelegen en was tevens digitaal raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl en de website van de gemeente Zaanstad. Tijdens de termijn van terinzagelegging is op 30 januari 2023 een informatiebijeenkomst gehouden waar vragen konden worden gesteld en zijn beantwoord.

In de periode van terinzagelegging zijn bij de gemeente Zaanstad 18 zienswijzen ingediend. Een aantal zienswijzen zijn hetzelfde. De zienswijzen zijn ieder beantwoord in de bijgevoegde Nota van beantwoording overlegreacties, zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. De zienswijzen hebben tot een paar wijzigingen geleid in het omgevingsplan. De belangrijkste wijzigingen betreffen:

• het aanvullen van paragraaf 5.2 met betrekking tot archeologie en cultuurhistorie. De uikomsten van de onderzoeken naar archeologie en cultuurhistorie zijn verder aangevuld.
• het aanvullen / opnemen van paragraaf 5.2 met betrekking tot de afwegingscriteria sloop-nieuwbouw;
• het aanvullen van paragraaf 5.9 met betrekking tot de gevolgen van het uitgevoerde bodemonderzoek;
• het aanpassen van paragraaf 5.10 naar aanleiding van het actualiseren van het onderzoek naar stikstofdepositie. Het geactualiseerde onderzoek is ook opgenomen als bijlage 8 bij de toelichting.
• het aanpassen van paragraaf 5.3 met betrekking tot de verkeersintensiteiten.

7.3 Ambtshalve wijzigingen

Tevens is een aantal ambtshalve wijzigingen in de stukken doorgevoerd. Deze zijn eveneens verwoord in de nota van zienswijzen (na de beantwoording van de zienswijzen). De ambtshalve wijzigingen bestaan uit het toeveogen van paragraaf 5.14 aan de toelichting. Deze paragraaf heeft betrekking op de uitgevoerde klimaatstresstest. De stesstest zelf is als bijlage 14 bij de toelichting toegevoegd.

Er is, op basis van de meest recente Aeriustool, een nieuw stikstofonderzoek uitgevoerd en als bijlage 8 bij de toelichting opgenomen.

Een nadere uitleg hiervan is terug te vinden in de besluitstukken rondom de vaststelling van het bestemmingsplan.