| Plan: | Bedrijventerreinen 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPBT2013-va02 |
De verschillende in het plangebied aanwezige functies zijn in overwegende mate overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Daarnaast komen enkele nieuwe ontwikkelingen voor. De bestemmingen worden hieronder toegelicht.
Bouwvlak
Op alle gronden is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de gebouwen opgericht mogen worden. Dit bouwvlak beslaat het gehele perceel, met uitzondering van enkele meters aan de aan de openbare weg grenzende zijden. Dit is gedaan om ervoor te zorgen dat de bedrijfsgebouwen niet direct op de perceelgrens worden gebouwd. Tevens wordt hiermee een mate van openheid bereikt. Voor het bepalen van de bouwgrens is in veel gevallen gekeken naar de aanwezige bebouwing en is de bestaande rooilijn aangehouden. In die gevallen ligt de bouwgrens op enkele meters uit de perceelgrens. Dáár waar slechts een klein deel van de bebouwing deze rooilijn doorbreekt, is de bouwgrens om deze bebouwing heen gelegd. Op de gronden die buiten het bouwvlak zijn gelegen, zijn activiteiten toegestaan conform de toelaatbare categorie, met dien verstande dat ter plaatse geen gebouwen zijn toegestaan. In de praktijk worden deze gronden veelal gebruikt voor stalling van voertuigen en machines.
Bouwhoogte
De bouwhoogte van gebouwen is conserverend vastgesteld, dit betekent dat de maximale bouwhoogte op de Baanstee Oost en West 12 meter is, en voor De Koog is deze maximaal 10 meter. Voor De Koog is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen (ontheffingsgebied-3), zodat het college bij omgevingsvergunning, af kunnen wijken van de maximale bouwhoogte tot een maximale bouwhoogte van 12 meter. Bij de afweging of dit toegestaan is, wordt in ieder geval rekening gehouden met de volgende aspecten; de parkeersituatie en de externe veiligheidswetgeving.
Met betrekking tot de parkeersituatie wordt getoetst aan de CROW-parkeerkencijfers (2012, sterk stedelijk, gemiddelde parkeernorm). Tevens moet rekening worden gehouden met de externe veiligheidswetgeving.
Maatschappelijke, culturele of recreatieve functies
Op twee locaties zijn bestaande maatschappelijke functies positief bestemd door middel van een specifieke functieaanduiding. Het betreft hier twee ambulanceposten. Het gemeentebestuur wil daarnaast ruimte scheppen voor functies met een maatschappelijk, cultureel of recreatief karakter. Het zonder meer toestaan van dergelijke functies is echter niet gewenst, daarom kunnen deze functies zich alleen vestigen na het gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid door burgemeester en wethouders. Het college kan op deze manier per geval een afweging maken of de functie op een specifiek perceel ruimtelijk aanvaardbaar is. Hierbij zal worden gekeken naar de milieu- en parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden voor omliggende gronden. De maatschappelijke, culturele of recreatieve functie is immers alleen wenselijk als deze geen overlast voor omliggende bedrijven veroorzaakt.
Horeca
Per bedrijventerreinen (de Baanstee-Oost en -West worden hierbij als één bedrijventerrein beschouwd) is één zelfstandige lichte horecavestiging toegestaan met een maximumvloeroppervlakte van 300 m2. Dit is beperkt tot categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten, welke is opgenomen als bijlage bij de regels. De in het plangebied aanwezige cateringbedrijven worden niet beschouwd als horeca, maar als bedrijf en vallen onder de bestemming "Bedrijventerrein".
Bedrijfswoningen
De strook panden aan de zuidzijde van het Volume, nrs 50 t/m 130 (even nummers), waar bedrijfswoningen algemeen zijn toegestaan, is aangeduid met een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - bedrijfswoning'. In de regels is bepaald dat hier per bouwperceel één bedrijfswoning is toegestaan. De overige, verspreid over de terreinen voorkomende bedrijfswoningen zijn opgenomen in een lijst die als bijlage bij de regels behoort. Deze woningen zijn positief bestemd.
Op enkele locaties op de Baanstee, te weten aan de Pascalstraat 90 t/m 100 (even nummers), de Weberstraat 16, 30 en 36 en het Volume 40, 42 en 42A, is in het verleden toegestaan dat kermisexploitanten in de winterperiode, als er geen kermissen gehouden worden, hun woonwagens hier plaatsen. Het betreft hier geen woonwagenkampen in de gebruikelijke zin van het woord. In de bestemmingsregels zijn deze woonwagens qua gebruik aangemerkt als bedrijfswoning. Als bebouwing worden ze aangemerkt als woonwagens, er zijn dan ook enkele maatvoorschriften voor woonwagens opgenomen.
Detailhandel
De bestaande perifere detailhandelsvestigingen alsmede kringloopwinkel Noppes zijn met een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen.
Kantoren
Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. De enige uitzondering op deze regel wordt gemaakt voor een deel van de bebouwing op het adres Van IJsendijkstraat 148. De twintig meter hoge bebouwing op dit adres is in het verleden gebouwd en ingericht als kantoor. Een andere functie is niet goed mogelijk.
De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere op zichzelf staande groeneenheden die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd voor Groen. Kleine stukjes (sier)groen vallen onder de bestemming Verkeer. Binnen de bestemming Groen is een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten. Er mogen binnen deze bestemming in principe slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
Aan de Magneet is hondenuitlaatservice DogRun gevestigd. Deze heeft een specifieke aanduiding gekregen waardoor deze positief bestemd is. Ook zijn enkele bouw- en gebruiksvoorschriften opgenomen.
Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van 6 m. Burgemeester en wethouders kunnen binnenplans afwijken om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan.
Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan.
De gronden van volkstuinencomplex 'De Fenix' zijn bestemd als 'Recreatie'. De maximale oppervlaktemaat aan bebouwing voor gemeenschappelijk gebruik is afgestemd op de bouwvergunning die in 1997 voor een nieuw verenigingsgebouw is afgegeven. Om nog enige ruimte te geven voor extra bebouwing is het maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing verhoogd tot 200 m2. Voor de oppervlaktematen voor de bebouwing op de tuinen is aangesloten bij de huurovereenkomst die in 1996 met de vereniging is afgesloten. In deze huurovereenkomst is verder overeengekomen dat verblijfsrecreatie in de tuinhuisjes is toegestaan van 1 april tot 1 oktober. In het bestemmingsplan wordt slechts overgenomen dat verblijfsrecreatie is toegestaan. De periode waarbinnen het is toegestaan wordt geregeld in de huurovereenkomst.
De bestemming Tuin-1 betreft de voortuin en een groot gedeelte van de zijtuin bij de woningen Purmerdijk 7 en 9. De erkers mogen over maximaal de bestaande pui van de woonkamer worden gebouwd. De diepte van een erker mag ten hoogste 50% van de diepte van de voortuin bedragen tot een maximale maat van 1,2 m en niet hoger zijn dan de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.
De bestemming Tuin-2 betreft een gedeelte van tuinen bij de woningen Purmerdijk 8A/B en 9. Binnen deze bestemming wordt de mogelijkheid geboden om erfbebouwing op te richten. Op deze gronden mag het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 75 m2.
Achter de woning mag over een diepte van ten hoogste 3 m achter de achtergevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd. Ook naast het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de zijgevel of het verlengde daarvan, over een breedte van ten hoogste 3 m worden aangebouwd. Als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan al een meer dan drie meter brede dan wel diepe aan- of uitbouw aanwezig is, mag de nieuwe aanbouw net zo diep zijn als de bestaande uitbouw. Op deze manier kunnen de gevels van aanbouwen gelijk getrokken worden en ontstaan er geen verspringingen. Voorwaarde hierbij is wel dat voor deze extra diepe uitbouw een omgevingsvergunning voor het bouwen is afgegeven.
De bouwhoogte van aanbouwen mag de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,25 m tot een maximum van 4,5 m. Dit betekent dat op deze aanbouwen in principe geen kap mag worden geplaatst. Op een aantal plekken zal een kap op de aanbouwen, die zijn gelegen naast de woning, echter geen onaanvaardbare aantasting van de ruimtelijke kwaliteit betekenen.
Dakterrassen zijn op het gehele oppervlak van aanbouwen toegestaan, ten minste voor zover deze aanbouw recht achter het hoofdgebouw is gelegen, met een hekhoogte van 1 m. De hekhoogte voldoet aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Dakterrassen op aanbouwen die zich niet recht achter de woning bevinden, bijvoorbeeld bij een hoekwoning, worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst bevonden.
Mantelzorg
Het is toegestaan om - na afwijking - binnen de bestemming Tuin-2 in het kader van het geven van mantelzorg afhankelijke woonruimte bij een woning te plaatsen, een zogenaamde 'kangoeroewoning'. Mantelzorg wordt omschreven als het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Kenmerkend voor mantelzorg is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is. Afwijken wordt per woning slechts één keer gedaan, om te voorkomen dat er verschillende afhankelijke woonruimtes bij een woning geplaatst kunnen worden. Zodra de mantelzorg beëindigd is trekken burgemeester en wethouders de afwijking in. In de regels worden enkele voorschriften gegeven omtrent de situering en de maatvoering van afhankelijke woonruimtes.
Kantoor
De aanduiding 'kantoor' is opgenomen voor het kantoor dat zich op het achtererf van het perceel Purmerdijk 9 bevindt. In 1997 is een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een kantoor/opslagruimte. In dit plan wordt dit kantoor planologisch conserverend vastgelegd.
De bestemming Verkeer wordt toegekend aan de wegen in het plangebied. Voor de spoorlijn is een aparte aanduiding "railverkeer" opgenomen.
De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor water, zijn bestemd voor de waterhuishouding, met de daarbij behorende oevers. Dit water mag in principe niet worden gedempt of vergraven. Voor bouwwerken of werkzaamheden langs, in, of op het water dient een watervergunning bij het Hoogheemraadschap aangevraagd te worden.
De bestemming Wonen is van toepassing op de percelen Purmerdijk 8A/B en 9. Dit zijn de enige zelfstandige, niet bij een bedrijf horende woningen in het plangebied.
Dakopbouwen
Indien in het dakvlak een dakkapel of dakopbouw wordt gebouwd met een breedte van meer dan de helft van de gevelbreedte, wordt de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw aangeduid. Aan de achterzijde van gebouwen geldt dat bij een dakkapel of dakopbouw met een breedte van 70% van de totale gevelbreedte de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw wordt aangeduid. Dit is tevens de maximaal toegestane maat voor een dakkapel aan de achterzijde van een hoofdgebouw.
Aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven
Om een gewenste menging van wonen en werken in de woongebieden toe te kunnen staan, is binnen de bestemming Wonen het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit mogelijk. Hierbij geldt dat de woonfunctie blijft prevaleren en geen hinder optreedt voor de woonomgeving. Met het oog op een gemeentebrede eenduidige regeling van deze activiteiten zijn beleidsregels vastgesteld voor het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven binnen de bestemming Wonen. Het betreft de 'Beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven'. De regels in het bestemmingsplan omtrent dit onderwerp zijn hieruit overgenomen.
De aanwezige Leidingen in het hele plangebied worden beschermd via de dubbelbestemmingen Leiding-Gas. Op grond van deze dubbelbestemmingen is het voor bouwen op deze gronden mogelijk om af te wijken, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leidingen. Er wordt een belemmeringenstrook aangehouden van vier meter aan weerszijden vanuit de hartlijn van de buisleiding. Op verzoek van de Gasunie is de belemmeringenstrook verbreed ter plaatse van een afsluiterschema. Ook de twee gasontvangstations in het plangebied zijn met een specifieke aanduiding aangegeven.
Artikel 14 Waterstaat-Waterkering
De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Voor bouwwerken of bouwwerkzaamheden binnen de grenzen van het waterstaatswerk is een watervergunning van het Hoogheemraadschap vereist.
Artikel 12 Waarde-archeologie-1 en Artikel 13 Waarde-archeologie-2
Gebieden die op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart, bijlagen van de Beleidsnota Archeologie in Purmerend (2009) zijn aangewezen als gebieden met een middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde, worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde- archeologie'. Deze bestemming valt uiteen in twee verschillende bestemmingen: 'Waarde-archeologie-1' en 'Waarde-archeologie-2'.
Onder 'Waarde-archeologie-1' vallen de gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Deze bevinden zich in dit plan uitsluitend op de Koog. Onder 'Waarde-archeologie-2' vallen de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Deze bevinden zich in dit plan uitsluitend op de Baanstee-West en -Oost.
De regels die bij deze dubbelbestemmingen horen, houden samengevat het volgende in.
Algemene regels
Artikel 15 Anti-dubbeltelregel
Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen. Hierdoor wordt voorkomen dat met gebruikmaking van privaatrechtelijke overeenkomsten, de publiekrechtelijke regels worden ondergraven.
Artikel 16 Algemene bouwregels
In dit artikel worden regels gegeven voor bouwwerken die op twee of meer bestemmingen van toepassing zijn.
Ondergrondse bouw
De regels die van toepassing zijn op bovengrondse bouw zijn ook van toepassing op ondergrondse bouw. Het onderhavige bestemmingsplan verbindt daar de regel aan dat qua diepte ondergrondse bouw beperkt moet blijven tot ten hoogste één bouwlaag. Mag bovengronds de helft van een perceel worden bebouwd met gebouwen, dan mag ondergronds ook over de helft van het oppervlakte van het perceel een kelder worden gebouwd. Indien bovengronds reeds bebouwing is gepleegd, en de voorschriften bepalen dat slechts een bepaald percentage van de grond mag worden bebouwd, dan dient bij de berekening hoeveel oppervlakte aan ondergrondse bebouwing dan nog toegelaten is, gekeken te worden naar de vraag hoeveel het grondoppervlak van de kelder en de bovengrondse bouw in totaal is. Als een kelder recht onder een bovengronds gebouw is gelegen, worden beide gebouwen niet als aparte gebouwen gezien, maar als de bouwlagen van één en hetzelfde gebouw. Ligt een gedeelte van de kelder niet onder het bovengrondse gebouw, dan moet het stuk wat als het ware ondergronds buiten het gebouw uitsteekt opgeteld worden bij de oppervlakte van het bijgebouw. Samen mogen deze twee oppervlakten niet meer bedragen dan wat aan bebouwing is toegestaan. Het bouwen van een kelder recht onder het bovengrondse gebouw is altijd toegestaan.
Artikel 17 Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen wat onder verboden gebruik van de gronden wordt verstaan.
Artikel 18 Algemene aanduidingsregels
De aanduiding 'Veiligheidszone-lpg' geeft aan op welke locatie er rekening moet worden gehouden met een nabijgelegen lpg-tankstation. Afhankelijk van het soort functie stelt de wetgeving op het gebied van externe veiligheid beperkingen aan het vestigen binnen deze zone.
De aanduiding 'Veiligheidszone-gas' geeft aan waar er rekening gehouden moet worden met de aanwezigheid van een gasontvangstation. Binnen een straal van 4 m vanaf een gasontvangstation mogen geen nieuwe beperkt kwetsbare objecten worden opgericht. Bij het gasontvangstation aan de Cantekoogweg mogen tot 25 m vanaf het gasontvangstation geen nieuwe kwetsbare objecten opgericht worden; bij het gasontvangstation aan de Hertzstraat is deze afstand 15 m.
Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel geeft een regeling voor het geval dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is. Deze afwijkingsregel dient bij uitzondering te worden toegepast. De noodzaak om van de bestemmingsregeling af te wijken dient te worden aangetoond.
Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.