TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Geesterduin Castricum

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De aanleiding voor de transformatie en uitbreiding van winkelcentrum Geesterduin is de grote vraag naar woningen en de wens om het winkelcentrum toekomstbestendig te maken. Al in 2007 heeft de raad hiertoe een Ontwikkelingsvisie vastgesteld, die nader is uitgewerkt in de Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2.0, vastgesteld door de raad op 23 september 2023, deze is toegevoegd als Bijlage 1 bij deze motivering. Bovendien is momenteel de ruimtelijke uitstraling naar de Soomerwegh matig door de aanwezigheid van een tankstation en het feit dat de winkels met de niet-representatieve achterkanten naar de weg zijn gericht. Door de kwaliteit van de (openbare) ruimte te verbeteren en aanvullende voorzieningen te realiseren, kan Geesterduin als regionaal winkelcentrum blijven functioneren. Er ligt nu een concreet plan om de Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2.0 te verwezenlijken.

Hoorne vastgoed is eigenaar van het grootste deel van het winkelcentrum en wil het winkelcentrum Geesterduin inpandig transformeren en uitbreiden met maximaal 500 m² detailhandel en maximaal 215 woningen. Ook worden de en heringedeeld en efficiënter ingedeeld en het parkeerdek uitgebreid. Randvoorwaarde voor deze ontwikkeling is dat het BP-tankstation op het adres Soomerwegh 3 wordt uitgeplaatst. Voor de plannen is zoals eerder benoemd een ontwikkelingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad van Castricum.

Het transformeren en uitbreiden van het winkelcentrum is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Castricum. Om dit mogelijk te kunnen maken is een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd. Dit document voorziet daarin.

1.2 Locatie wijziging omgevingsplan

De locatie waarvoor het omgevingsplan gewijzigd wordt bestaat uit het winkelcentrum Geesterduin met de omliggende gronden en het tankstation op het adres Soomerwegh 3 te Castricum. Het gebied wordt globaal begrensd door de Soomerwegh aan de westzijde, de Geesterduinweg aan de noordzijde, de Albert Schweitzerlaan aan de oostzijde en de Nansenlaan en het Raadhuisplein aan de zuidzijde.   In figuur 1.1 is de locatie weergegeven.

Figuur 1.1: Locatie wijziging omgevingsplan (bron: Rho Adviseurs).

1.3 Vigerende regeling

Omgevingsplan

Het omgevingsplan gemeente Castricum bevat regels in het tijdelijk deel. De regels voor de locatie zijn opgenomen in de volgende onderdelen (artikel 22.1 Omgevingswet):

• 1. De besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en tevens de volgende verordeningen:
  • a. een verordening als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet;
  • b. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij;
  • c. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening.
• 2. De kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet.
• 3. De Bruidsschat.

Bestemmingsplannen

Voor de locatie maken de volgende bestemmingsplannen deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Castricum:

• bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld 23-05-2013) in combinatie met 'Eerste partiële herziening - Castricum centrum' (vastgesteld 15-02-2018);
• het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren en Wonen (vastgesteld 25-04-2024);
• bestemmingsplan 'Standplaatsen, Terrassen en Parkeren' (vastgesteld 08-06-2017).

Eerste partiële herziening - Castricum centrum

In het bestemmingsplan 'Eerste partiële herziening - Castricum centrum' kent het winkelcentrum Geesterduin de enkelbestemming "Centrum - 3" en de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4'.

De voor "Centrum - 3" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• detailhandel, al dan niet in combinatie met een ondergeschikte horecavoorziening;
• dienstverlenende bedrijven en/ of instellingen;
• bestaande horecavoorzieningen met bijbehorende terrassen;
• uitstallingen;
• ter plaatse van de aanduiding "verkeer" een auto ontsluiting van een parkeerdek.

De oppervlaktes van deze functies zijn niet gemaximeerd zodat uitbreiding van detailhandel (zoals de supermarkten) ten koste van andere functies mogelijk is. Er geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter voor het gebouw. Via een vergunning kan dit door bevoegd gezag worden gemaximaliseerd tot 15 meter (artikel 3.2.3).

Figuur 1.2: Het tijdelijk deel van het omgevingsplan, bestemmingsplan Centrum (bron: Rho Adviseurs)

Centrum

Voor de gronden rondom het winkelcentrum behorend geldt het bestemmingsplan 'Centrum'. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemmingen 'Bedrijf' met de functieaanduiding verkooppunt motorbrandstoffen met lpg (ter plaatse van het tankstation) en Verkeer – Verblijfsgebied'. Daarnaast kennen de gronden de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4'.

Parapluplan Parkeren en Wonen

In dit bestemmingsplan worden de regels van het bestemmingsplan 'Standplaatsen, terrassen en parkeren' (zie hierna) aangevuld. In het plan is geregeld dat wijziging van het gebruik van gronden, zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend, gezien moet worden als strijdig gebruik en hiervoor een vergunning nodig (handelen in strijd regels ruimtelijke ordening) is. Deze kan worden verleend als de activiteit in overeenstemming is met het gemeentelijke beleid aangaande parkeren. Aan het plan is ook een regeling voor laden en lossen toegevoegd. Dit dient in beginsel op eigen terrein plaats te vinden. Hiervan kan worden afgeweken als laden en lossen in openbaar gebied niet leidt tot een verkeersonveilige situatie.

Met het parapluplan wordt bovendien eenduidigheid en uniformiteit aangebracht ten aanzien van de begrippen 'huishouden' en 'woning'.

Standplaatsen, Terrassen en Parkeren

Het bestemmingsplan 'Standplaatsen, Terrassen en Parkeren' is opgesteld ten behoeve van het juridisch planologisch legaliseren van de reeds aanwezige standplaatsen en terrassen. Aanvullend was een parkeerregeling opgenomen, de parkeerregeling is reeds achterhaald door het Parapluplan Parkeren en Wonen.

Verordeningen

Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren ook de gemeentelijke erfgoedverordening (voor zover betrekking hebbend op archeologie), de geurverordening en de verordening afvoer regen- en grondwater en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval zijn van toepassing:

• Verordening op de afvoer van hemelwater en grondwater Castricum 2023;
• Erfgoedverordening Castricum 2020 (voor het onderdeel archeologie);

• Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctieklassenkaart Gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Heerhugowaard en Heiloo.

Bruidsschat

In de Bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De Bruidsschat bevat voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over gemeentelijke omgevingsvergunningen.

1.4 TAM-omgevingsplan

Het onderhavige TAM-omgevingsplan Geesterduin wijzigt het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Castricum. De bestemmingsplannen die deel uitmaken van het tijdelijk omgevingsplan komen ter plaatse van de locatie hierdoor geheel te vervallen. De overige onderdelen van het tijdelijke omgevingsplan, de in paragraaf 1.3 genoemde verordeningen, bodemkwaliteitskaarten en de bruidsschat blijven van toepassing. Daar waar in dit TAM-omgevingsplan wordt afgeweken van de regels van de Bruidsschat of daar waar een aanvulling nodig is, bijvoorbeeld omdat de regels niet geheel voldoen aan de rijksregels, dan wel om de doelstellingen van het project mogelijk te maken, worden in de regels van dit TAM-omgevingsplan aanvullende regels of voorrangsbepalingen opgenomen.

1.5 Vormgeving en procedure

Vormgeving

Vanwege de onzekerheden rondom het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is de mogelijkheid gecreëerd om via de Wro-standaarden (wijzigingen van) het omgevingsplan te publiceren, TAM-IMRO ('Tijdelijke Alternatieve Maatregelen – Informatiemodel Ruimtelijke Ordening') genaamd. De wijziging van het omgevingsplan kan worden gemaakt in de software voor bestemmingsplannen en wordt gepubliceerd via de IMRO standaarden. Inhoudelijk moet een dergelijke wijziging voldoen aan de Omgevingswet.

Voor de opbouw van de regels wordt aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen in de gemeente Castricum (de bestemmingsplanvariant van de TAM-IMRO), maar er worden regels toegevoegd zodat duidelijk is dat het plan onderdeel is van het gemeentebrede omgevingsplan en het toepassingsbereik wordt weergegeven. Er wordt niet meer gesproken van bestemmingen, maar van functies en activiteiten. Dit is ook terug te zien op de verbeelding. Ook zullen er voorrangsbepalingen en verwijzingen worden opgenomen om de relatie met de andere regels uit het omgevingsplan (Hoofdstuk 22 De bruidsschat) te duiden. In de motivering wordt onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het TAM-omgevingsplan wordt gepubliceerd via ruimtelijkeplannen.nl en wordt via de overbruggingsfunctie getoond in het Omgevingsloket (DSO).

Het TAM-omgevingsplan moet voor 2032 worden omgezet naar het gemeentebrede omgevingsplan in de software van de gemeente en het moet dan voldoen aan de standaarden voor het omgevingsplan (STOP/TPOD) door middel van een wijziging van het omgevingsplan. Voor deze wijziging wordt een nieuw besluit genomen. Het ministerie van BZK heeft de intentie uitgesproken om in de wet- en regelgeving vast te leggen dat regels in het STOP omgevingsplan die inhoudelijk gelijk zijn aan het TAM-IMRO plan niet opnieuw appellabel worden bij het overbrengen. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder dit mogelijk is worden momenteel uitgewerkt.

Procedure

De procedure om te komen tot het wijzigen van het omgevingsplan is grofweg in te delen in 3 procedurestappen:

1. Vóór het ontwerp-omgevingsplan

De gemeente maakt bekend dat ze het omgevingsplan gaat wijzigen. In de kennisgeving staat onder andere hoe de gemeenteraad burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding gaat betrekken (artikel 10.2, lid 1, Omgevingsbesluit). De kennisgeving heeft plaatsgevonden op 24-09-2025. In hoofdstuk 3 wordt voorts ingegaan op de gevoerde participatie.

2. Ontwerp-omgevingsplan

De gemeente geeft kennis van het ontwerp-omgevingsplan en legt het ter inzage. In het omgevingsplan is gemotiveerd op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden en wat hiermee is gedaan. Iedereen kan daarna zienswijzen tegen het ontwerp-omgevingsplan inbrengen.

3. Vaststellen omgevingsplan

Na beantwoording van de zienswijzen stelt de gemeenteraad het omgevingsplan al dan niet gewijzigd vast. vervolgens wordt het omgevingsplan ter inzage gelegd en kan beroep bij de Raad van State tegen het plan worden ingesteld.

1.6 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkeling en de ruimtelijke-functionele inpassing daarvan. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de participatie die rondom dit project heeft plaatsgevonden. In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het project relevante, beleid op de verschillende overheidsniveaus. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de gevolgen voor de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planvorm toegelicht. Vervolgens worden in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het project besproken. Hoofdstuk 8 geeft ten slotte een beknopte samenvatting en conclusie van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie

Het winkelcentrum Geesterduin ligt in het verlengde van de oude Dorpsstraat, de voormalige Alkmaarsestraatweg. In 1974 is het winkelcentrum gebouwd naast een in het weiland opgetrokken woonwijk. In dezelfde tijd is de Soomerwegh aangelegd, een vierbaansweg dwars door Castricum voor een betere ontsluiting van het dorp.

Gedurende de daarop volgende jaren is Castricum uitgebreid met meer woonwijken rondom het winkelcentrum. De Soomerwegh is naar twee banen teruggebracht en het groen is grotendeels hersteld. Het winkelcentrum Geesterduin ligt vandaag de dag midden in Castricum tussen belangrijke publieke gebouwen; het gemeentehuis en het Cultureel Centrum Geesterhage. Verder is het winkelcentrum omringd door woningen.

2.2 Huidige situatie

2.2.1 De omgeving

De locatie ligt binnen de wijk 'Castricum-Oost' in de buurt 'Molendijk' en wordt omsloten door de Soomerwegh aan de noord- en westzijde en de Geesterduinweg aan de noordoost-, oost-, en zuidzijde. Ten noorden van de locatie zijn met name woningen (Molenweide), een evangelische kerk, een bibliotheek, bedrijvigheid in de vorm van een tandartspraktijk en Cultureel Centrum Geesterhage, aanwezig.

Figuur 2.1: Huidige situatie omgeving noordzijde (bron: Streetsmart, Cyclomedia).

Ten oosten van de locatie ligt direct aan de Geesterduinweg de openbare parkeerplaats, die momenteel met name gebruikt wordt door bezoekers van het winkelcentrum. Verder zijn er een basketbalveld, een tafeltennisvereniging en woningen aan de oostzijde van de locatie.

Figuur 2.2: Huidige situatie omgeving oostzijde (bron: Streetsmart, Cyclomedia).

Ten zuiden van de locatie grenzend aan het Raadhuisplein is een appartementencomplex aanwezig met 24 appartementen met de projectnaam 'Eerste Kwartier'. Ook ten zuiden van het winkelcentrum is het gemeentehuis van de gemeente Castricum en snackbistro 'De Toren' met daarachter woningen, aanwezig.

Figuur 2.3: Huidige situatie omgeving zuidzijde (bron: Streetsmart, Cyclomedia).

Aan de westzijde ligt het benzineservicestation 'BP Soomerwegh'. Direct aan de overkant van de Soomerwegh zijn woningen gesitueerd en een groenvoorziening in de vorm van een park.

Figuur 2.4: Huidige situatie omgeving westzijde (bron: Streetsmart, Cyclomedia).

De woningen in de omliggende woonwijken zoals Molenweide, Albert Schweitzerlaan en aan de Alkmaarderstraatweg bestaan uit twee bouwlagen met een kap (rijtjeshuizen). Appartementengebouwen, zoals Sans Souci, de Ambassadeur, Romeo en Julia, rondom het winkelcentrum zijn hoger. Daarnaast is er ook veel onbebouwde ruimte in de vorm van parkeren en logistiek rondom het winkelcentrum.

 

Er is voldoende parkeermogelijkheid voor de auto aan de Soomerwegh en de Geesterduinweg. Direct bij het winkelcentrum, met een maximale loopafstand van ca. 100 meter, zijn 465 (tellingen 2024) openbare parkeerplaatsen aanwezig. Dit zijn de parkeerplaatsen die primair een functie als parkeerlocatie voor het winkelcentrum vervullen en worden intensief gebruikt door zowel het winkelend publiek, als door bezoekers en werknemers van het gemeentehuis en omwonenden.

Tussen de ingangen van het Zuidplein en de ingang bij de Albert Heijn is maaiveld parkeren aanwezig en bevindt zich ook de bevoorrading van de winkels. Dit zijn achterkanten van het winkelcentrum met een lage verblijfskwaliteit. Om de overlast en het zicht op deze logistieke plekken te verbergen zijn ze veelal afgeschermd en ingericht met groen.

De kant van de Soomerwegh heeft een lage verblijfskwaliteit. De lage verblijfskwaliteit is vooral te wijten aan de hoeveelheid expeditie, de hellingbaan en tankstation.

2.2.2 Winkelcentrum Geesterduin

Het winkelcentrum bestaat uit één bouwlaag van circa 4,5 meter hoog, met een uitzondering van de opbouw ter hoogte van de viswinkel en de slager naast de entree aan de Geesterduinweg en de opbouw van de Vomar naast de hellingbaan. Op het winkelcentrum is een parkeerdek aanwezig, deze wordt niet goed gebruikt. De hellingbaan is niet goed vindbaar en er bevindt zich veel hangjeugd. Het winkelcentrum wordt druk bezocht, met name in de verbindingsroutes tussen de entrees. Op dit moment is het winkelcentrum puur functioneel door het gebrek aan ontmoetingsruimte en daghoreca. Voor de winkelroute werkt de branchering versterkend met aan de noord- en zuidzijde de supermarkten. Albert Heijn is de grote trekker aan de noordzijde met een moderne en ruime supermarkt van 1.900 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Rondom de Albert Heijn is een cluster van aantrekkelijke vers- en dagwinkels gevestigd. Daarbij is de entree direct gelegen aan het grote parkeerterrein, waardoor dit deel van het winkelcentrum zeer goed bezocht wordt. Aan de zuidzijde fungeert Vomar als trekker met een supermarkt van 1.350 m² wvo. Rondom Vomar is met name niet-dagelijks aanbod aanwezig afgezien van een Etos.

Leegstand is in beperkte mate aanwezig en bevindt zich bij de trapopgang naar het parkeerdek nabij de Vomar (trap is afgesloten, lift functioneert nog).

De bevoorrading bevindt zich aan de achterkanten van de winkels en binnen in het winkelcentrum d.m.v. logistieke gangen. Binnen kan alleen gedurende openingstijden geleverd worden.

Figuur 2.5: Huidige situatie winkelcentrum Geesterduin (bron: Studio VVKH).

Figuur 2.6: Fotorapportage bestaande situatie winkelcentrum (bron: Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2.0).

2.3 Locatieanalyse

In hoofdstuk 3 van de ruimtelijke ontwikkelvisie zoals opgenomen in bijlage 1 is een uitgebreide locatieanalyse gemaakt. In deze paragraaf wordt dat hoofdstuk kort samengevat.

Verblijfskwaliteit

Het winkelcentrum is gelegen naast het groene Willem de Rijkepark. Dit park ligt in het verlengde van de Dorpsstraat. Het park en de Dorpsstraat hebben van oudsher een hoge verblijfskwaliteit, maar worden door de drukke Soomerwegh en het BP-tankstation van het winkelcentrum gescheiden. Een betere verbinding van het winkelcentrum met de Dorpsstraat is gewenst.

Ten zuiden van het winkelcentrum ligt het stenige Raadhuisplein. De verblijfskwaliteit is prima, al zal de inrichting en uitstraling een kwalitatieve verbeterslag kunnen krijgen. Ook zal de verbinding naar het Zuidplein en het gemeentehuis worden aangepast.

Op het Zuidplein is de verblijfskwaliteit goed, en de ligging op het zuiden biedt kansen voor een terras.

Groenstructuur

Het dichtstbijzijnde natuurgebied (Natura 2000-gebied Noord-Hollands Duinreservaat) bevindt zich op ruim 1 kilometer afstand. De planlocatie zelf wordt omsloten door bestaande groenstructuren. De hoofdgroenstructuur en de substructuur lopen langs de planlocatie. Het winkelgebied zelf kenmerkt zich door zeer weinig groen en veel verharding. Verbinding naar de groenstructuren en gebieden eromheen is gewenst. Net als het toevoegen van groen binnen het gebied zelf.

Verbinden

Sterkte

• De centrale ligging van het winkelcentrum in Castricum naast de belangrijke publieke gebouwen (het gemeentehuis en Cultureel Centrum Geesterhage) en het Willem de Rijkepark.
• Het winkelcentrum is overdekt en heeft een combinatie van grote retailers en lokale ondernemers.
• Het winkelcentrum heeft een goede bereikbaarheid met de fiets en auto.
• Er is een ruime openbare parkeermogelijkheid voor de auto.
• De inrichting van het winkelcentrum en de verblijfsgebieden aan de zijde van de Geesterduinweg (entree waar Albert Heijn en de vershoek zijn gevestigd) functioneren goed. Andere entrees staan echter onder druk door een beperkte zichtbaarheid en de aanwezigheid van achterkanten.

Kansen

• Zichtbaarheid winkelcentrum verbeteren door de ruimte te benutten, aansluiten van de massa bij de omgeving en alzijdig maken, met als doel om het uiteindelijke voorzieningenniveau te behouden en leegstand tegen te gaan.
• Functiemenging door het toevoegen van wonen eventueel aangevuld met andere functies. De herontwikkeling geeft het gebied een kwaliteitsimpuls met een toekomstbestendig voorzieningenaanbod en een prettige, levendige woon- en winkelomgeving voor inwoners van Castricum.
• Sterker hart van de buurt: naast een verzorgende functie hebben supermarkten en ondersteunend aanbod ook een sociale functie voor de omgeving.
• Het winkelcentrum wordt omgeven door groen. Het dak vergroenen en verbinding maken met de groenstructuur zou voor de kwaliteit van wonen en het klimaat versterkend werken.

Zwakte

• Het BP-tankstation en de entree van het parkeerdek belemmeren het zicht op het winkelcentrum vanuit de Soomerwegh, de meest belangrijke toegangsweg.
• De achterkanten van het winkelcentrum, de gebieden tussen de entrees, zijn onaangename gebieden.
• Het winkelcentrum functioneert niet ter hoogte van de entree van het parkeerdek naar het winkelcentrum, mede doordat de trap is afgesloten in verband met hangjongeren (lift functioneert nog).
• Er is geen goede verbinding naar het groen in de omgeving en naar de Dorpsstraat.
• De verstening van het winkelcentrum en de parkeervelden veroorzaken hittestress.
• Slechts één bushalte op loopafstand. Het winkelcentrum is verder aangewezen op de auto en fietsbezoeker.
• Eenzijdige winkelfunctie.

Bedreigingen

• Verpaupering van winkelgebied met weinig sociale controle.
• Toename van leegstand door opzegging van huurovereenkomsten door retailers
• Toename van concurrentie van omliggende centra, hierdoor trekt koopkracht weg.

2.4 De ontwikkeling

2.4.1 Algemeen

Het planvoornemen bestaat uit de inpandige transformatie en uitbreiding van het winkelcentrum Geesterduin met maximaal 500 m² detailhandel en maximaal 215 woningen. Ook worden de parkeerterreinen heringedeeld en efficiënter en wordt het parkeerdek uitgebreid. Om de uitbreiding van het winkelcentrum te kunnen realiseren moet het tankstation aan de Soomerwegh worden uitgeplaatst. Voor de ontwikkeling is een ontwikkelingsvisie opgesteld, welke is vastgesteld door de gemeenteraad van Castricum. Deze ontwikkelvisie dient als basis voor het wijzigingsbesluit. Tevens is er een beeldkwaliteitplan opgesteld (bijlage 3) en is er sprake van een stedenbouwkundige uitwerking.

In figuur 2.7 is aangegeven welke delen worden gesloopt, in figuur 2.8 en 2.9 is te zien hoe de toekomstige situatie op de begane grond en op de verdieping zijn beoogd.

Figuur 2.7: Faseringstekening sloop (bron: Studio VVKH 9-10-2025)

Figuur 2.8: Faseringstekening begane grond (bron: Studio VVKH 9-10-2025)

Figuur 2.9: Faseringstekening verdieping (bron: Studio VVKH 9-10-2025)

2.4.2 Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2.0

De ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2.0 zoals opgenomen in bijlage 1 voorziet in de bouw van 215 woningen in een schil rondom het winkelcentrum. De ambitie bij het toevoegen van wonen is het creëren van een levendige omgeving met passende woningen voor de inwoners van Castricum, wat in lijn is met het vastgestelde coalitieakkoord van de gemeente Castricum 2022-2026. De nieuwe woningen rondom het winkelcentrum sluiten aan in afstand en hoogte op de omliggende woningen. Het winkelcentrum wordt aan de buitenkant voor een groot deel getransformeerd van een achterkant (van de winkels) naar een voorzijde, waarin winkels en wonen in de plint gesitueerd zijn. Het centrum krijgt een alzijdige en levendige uitstraling. In de basis wordt uitgegaan van toevoeging van 4 bouwlagen. De bouwhoogte varieert echter van 3 tot 7 lagen. Bij het bepalen van de hoogtes is rekening gehouden met de omgeving. De hoogte accenten van 7 lagen zijn voorzien op de hoeken waar voldoende afstand tot de omliggende bebouwing aanwezig is, met name bij de Albert Heijn/Soomerwegh en de zuidzijde aan het Raadhuisplein, zodat deze passen binnen de stedenbouwkundige opzet en zichtlijnen.

Figuur 2.10: Ontwikkelingsvisie pagina 22

Figuur 2.11: Ontwikkelingsvisie pagina 23

In combinatie met de bouw van woningen wordt het winkelcentrum beperkt uitgebreid aan de zijde van de Soomerwegh. De uitbreiding vindt voornamelijk plaats op de locatie van het BP tankstation. Het BP tankstation moet uitgeplaatst worden om de gewenste kwaliteitsslag te kunnen realiseren en het winkelcentrum meer toekomstbestendig te maken.

Inpandig wordt het winkelcentrum herschikt om een nieuwe entree aan de zijde van de Soomerwegh en nieuwe interne verbindingen mogelijk te maken. In figuur 2.12 zijn de entrees en de verbinding weergegeven.

Figuur 2.12: Ontwikkelingsvisie pagina 24

Het bestaande parkeerdek wordt uitgebreid naar 135 parkeerplaatsen. Ook is de wens een zogenaamde 'tapis roulant' vanaf het parkeerdek richting het hart van het winkelcentrum en de vierde nieuwe entree naar de Soomwegh gerealiseerd. Ook worden de bestaande parkeerterreinen aan de Geesterduinweg en de Soomerwegh efficiënter ingericht en worden er parkeerplaatsen toegevoegd.

Primair uitgangspunt is de realisatie van voorkanten aan alle zijden van het winkelcentrum, in het bijzonder langs de Soomerwegh en de Geesterduinweg waar nu nog sprake is van achterkanten, zodat deze zijden in lijn met de eerdere revitalisatie worden getransformeerd tot representatieve gevels. De winkels worden hierdoor naar buiten gekeerd en het winkelcentrum wordt daarmee toekomstbestendig. Het winkelcentrum wordt beter zichtbaar door de plaatsing van accenten op strategische plekken. De randen van het winkelcentrum worden zo uitgewerkt dat ze bestaande functies en bouwmassa's in het gebied met elkaar verbinden.

Het winkelcentrum wordt in evenwicht gebracht; de AH en de Vomar vormen de ankerpunten en zijn belangrijke trekkers voor het winkelcentrum met ruime parkeermogelijkheden aan weerszijden van het winkelcentrum. Er komt een vierde passage met entree richting de Soomerwegh. Er komen verblijfsplekken met de focus op ontmoeten en groen. Het hart in het winkelcentrum is het middelpunt van de routing en versterkt de verbinding tussen de vier entreegebieden.

Wonen

Het winkelcentrum wordt omgeven door woningen van in basis 4 bouwlagen tot maximaal 7 bouwlagen vanaf het maaiveld. Zo ontstaat er een levendige plint. De bouwblokken staan op zichzelf, zijn opgedeeld, hebben een eigen karakter en zijn geparceleerd. Hierdoor sluiten ze aan bij dorpse maat en schaal. Elk deel heeft zijn eigen centrale entree voor de bovengelegen woningen.

Aan de zijde van de Soomerwegh worden tevens woningen toegevoegd boven op de bestaande en nieuwe winkels. De winkels zijn duidelijk zichtbaar in de plint en de aanduiding van de winkels is meegenomen in de architectuur.

Woningbouwprogramma

De verdeling van het type woningen is conform het coalitieakkoord 2022-2025 van de gemeente Castricum:

• 39% sociale woningbouw waarvan 72% sociale huur en 28% sociale koop.
• 42% midden huur en midden koop waarvan 27,5% midden laag en 72,5% midden hoog.
• 19% vrije sector huur- of koopwoningen.

Winkelcentrum

Het bestaande gebouw, met de bestaande functies, blijft zoveel mogelijk gehandhaafd waar het goed functioneert. Er komt een nieuwe entree aan de Soomerwegh bij, die verbonden wordt met het hart van het winkelcentrum. Dit versterkt de winkelroute en de verbinding met de fietsroute en het dorpscentrum. Inpandig wordt geschoven met ruimtes en de bestaande Vomar-supermarkt wordt uitgebreid, verder gaat het om herschikking en een beperkte uitbreiding van overige winkelmeters.

Op het winkelcentrum komen drie accenten van 7 bouwlagen met een kap en accenten van 4 tot 5 lagen met een kap die de zichtbaarheid vergroten. Door het winkelcentrum te omzomen met woningen grenzen de achterkanten van de winkels straks niet meer direct aan de straat. Om overlast voor bestaande en nieuwe omwonenden te beperken worden de woningen zodanig om de winkel geplaatst dat er ruimte op de begane grond overblijft om de bevoorrading inpandig op te lossen. Door deze logistieke ruimte te bebouwen wordt de geluidsoverlast op straat verder beperkt. Ook verbetert dit de ruimtelijke kwaliteit van het verblijfsgebied: minder vrachtverkeer en karren op straat.

Winkelprogramma

Het winkelcentrum wordt geoptimaliseerd. De Vomar wordt vergroot en er komt maximaal 500 m² winkeloppervlakte (wvo) bij. Het programma voorziet ook in een openbaar toilet en een fietsenstalling:

• uitbreiding van ca. 428 m² bvo van de supermarkt;
• 60 m² bvo overig commercieel winkelvloeroppervlakte;
• toevoeging van ca. 184 m² bvo overig voorzieningen aanbod (fietsenstalling en toilet);

Parkeren

Voor het functioneren van het winkelcentrum zijn goede (gratis) parkeervoorziening en een goede autobereikbaarheid essentieel. De parkeerplekken voor het winkelend publiek zijn het liefst zo dicht mogelijk bij de entrees van het winkelcentrum gelegen en zijn goed vindbaar, zowel visueel vanaf de openbare weg, als via parkeerroutes en overige verkeersaanduidingen. Voor winkelcentrum Geesterduin is het belangrijk dat het parkeren uitnodigend is en de parkeerplaatsen makkelijk in te draaien en te verlaten zijn.

De nieuwe parkeerplaatsen worden grotendeels gerealiseerd door uitbreiding van het bestaande parkeerdek van het winkelcentrum. Daarnaast worden extra parkeerplaatsen toegevoegd door een efficiëntere inrichting van de bestaande parkeerterreinen aan de Soomerwegh en de Geesterduinweg. De huidige parkeerhavens bij de Albert Heijn en de Kruidvat worden in de toekomst uitgebreid en ingericht voor bewonersparkeren.

Het winkelcentrum heeft twee parkeerterreinen. Beide zijn ontsloten aan de Geesterduinweg. Het parkeerterrein ter hoogte van de Molenweide heeft één inrit, het zuidelijker gelegen parkeerterrein heeft twee inritten.

Geesterduinweg noord (Soomerwegh zijde)

Voor het versterken van het evenwicht tussen de zijde van het winkelcentrum aan de Geesterduinweg en de Soomerwegh worden aan de kant van de Soomerwegh bezoekersparkeerplekken op het maaiveld toegevoegd. De in- en uitgang van dit parkeerterrein zal aan de Geesterduinweg komen. De bestaande uitrit aan de Soomerwegh komt te vervallen. Via het parkeerterrein aan de Geesterduinweg noord is het parkeerdek bereikbaar. De hellingbaan van het parkeerdek wordt verlegd en het parkeerdek wordt uitgebreid voor bezoekers en bewoners. Vanaf het parkeerterrein Geesterduinweg noord is het aantal beschikbare parkeerplaatsen aangegeven boven de ingang van het parkeerdek. Ter bevordering van de sociale controle en het vergroten van de bereikbaarheid/toegankelijkheid, ligt de voetgangersentree naar het parkeerdek in het hart van het winkelcentrum en is het parkeerdek afsluitbaar. Dit komt de passantenstroom van de winkels ten goede, de consument kan hierdoor gemakkelijk vanuit de auto het winkelcentrum bereiken. Het parkeerdek is gedeeltelijk overdekt (met zonnepanelen en groen). De afmetingen van het parkeerdek zijn ruim waardoor het prettig en goed manoeuvreren is. Er wordt voorzien in deelauto's en laadpalen.

Geesterduinweg

Het parkeerterrein aan de Geesterduinweg wordt aangepast. Door de herinrichting van het parkeerterrein kunnen er meer plekken worden gerealiseerd. Om de doorstroming te verbeteren wordt voorgesteld de weg ter hoogte van het parkeerterrein als eenrichtingsverkeer in te richten en uitsluitend bestemmingsverkeer (laden en lossen en bewoners) toe te staan. Wel is er de mogelijkheid het parkeerterrein in twee richtingen te doorkruisen. In paragraaf 5.6.2 wordt nader ingegaan op de kwantitatieve parkeerbehoefte. Ook wordt op deze locatie voorzien in deelauto's die openbaar toegankelijk zijn.

Openbare ruimte

Binnengebied

Het binnengebied is het gebied boven de winkels, binnen de omranding van het winkelcentrum. De nieuwe woningen zijn alzijdig georiënteerd waardoor het binnengebied een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is. Zowel toegang van de bovenwoningen als verblijfsruimtes bevinden zich aan het binnengebied. Het binnengebied krijgt, voor zover constructief mogelijk, een aangename en groene uitstraling.

Figuur 2.13: Binnengebied en pleinen (bron: Ontwikkelvisie Geesterduin 2.0)

Het uitzicht van de woningen is op de bestaande winkels en gebouwde parkeervoorzieningen (huidig dek). Het gebouwde parkeren is met intensief groen afgewerkt. Deze daktuin is voor algemeen gebruik voor bewoners.

Boven de bestaande winkels komt waar mogelijk mossedum beplanting om hittestress tegen te gaan, en voor een hoogwaardig beeld vanuit de woningen. Daarnaast worden zonnepanelen toegepast.

Pleinen

Het zicht op de winkels blijft behouden, omdat overzicht essentieel is voor de sociale veiligheid/controle. Overzicht is belangrijk voor de sociale veiligheid. De pleinen geven de ruimte om te verblijven. De inrichting is uitnodigend met groen en er zijn zitmogelijkheden. De zitmogelijkheden zijn verwerkt in het groen. Er is voldoende ruimte voor en rondom de winkels. Het zicht op de entrees en winkels is goed en eenduidig. De pleinen hebben een soortgelijke uitnodigende uitstraling. Zo worden het pleinen om te verblijven die verbonden worden door de passage in het winkelcentrum, zodat een samenhangend verblijfsgebied ontstaat.

Hittestress en waterinfiltratie

Er wordt gezorgd voor voldoende maatregelen om hittestress tegen te gaan: het klimaatadaptief bouwen. Dit gebeurt door middel van innovatieve producten van open verhardingen en minimaal verharden bij de pleinen en parkeerterreinen. Daarnaast speelt het vergroenen een grote rol, met naast laag groen ook het planten van grote bomen op pleinen, parkeerterreinen en daken. Er zal een overcapaciteit gecreëerd worden, waardoor ook voldoende water wordt vastgehouden in tijden van droogte met de hulp van infiltratiekoffers en slim watermanagement.

Natuurinclusiviteit

De inzet van de klimaatadaptieve maatregelen als een goede boomstructuur, en de inzet van geveltuinen kan de subgroenstructuur versterken. Gevelgroen kan de verbinding maken naar het dakgroen. Het dak vergroenen zal een enorme toevoeging zijn voor flora en fauna. Intensief groen wordt gecombineerd met toegankelijke daktuinen ter bevordering van het groen en onderhoud. Waar de bestaande dakbelasting minimaal is zal voor bruine daken of sedum daken worden gekozen.

Vleermuizen zijn aanwezig in de omgeving. Vleermuizen hebben zomer-, winter en broedverblijven waarbij met de vrije val rekening gehouden moet worden en nabije beschutting van groen moet zijn. De diverse verblijven hebben andere vereisten op oriëntatie. Voor laagvliegers als de huismus is gevelgroen gewenst met de juiste oriëntatie en beschutting. De gierzwaluw nestelt zich graag in de dakrand op het noord en oosten. Er zijn tegenwoordig nestkasten die in het gekozen gevelmateriaal beschikbaar zijn. Insecten leven niet te hoog en er moet veel groen en beschutting zijn. Ook hier zijn gevelstenen voor, maar de gewenste levendige plint maakt dit niet vanzelfsprekend. Er zullen insectenhotels komen meer aan de rand van het intensieve groen nabij gevelgroen.

2.4.3 Beeldkwaliteitplan en welstand

Voor de ontwikkeling is het 'Beeldkwaliteitsplan Geesterduin' opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is een verdieping op de ontwikkelvisie Geesterduin 2.0 (september 2023) en een aanvulling op de Nota omgevingskwaliteit gemeente Castricum (september 2023). Dit beeldkwaliteitsplan vormt samen met de ontwikkelvisie Geesterduin 2.0 het kader voor de nadere uitwerking en realisatie van het plan en dient als toetsingsinstrument voor onder andere de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit (welstand/Mooi Noord- Holland). Het Beeldkwaliteitsplan Geesterduin vervangt het beeldkwaliteitsplan uit 2005 en wordt vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota van de gemeente. Toetsing hieraan is verzekerd door artikel 22.29 van het omgevingsplan van Castricum (de Bruidsschat). Naast welstandsonderdelen bevat het beeldkwaliteitplan ook stedenbouwkundige onderdelen, deze zijn in de vorm van beoordelingsregels onderdeel uit van de wijziging van het omgevingsplan.

Voor dit plan is met name hoofdstuk 4 uit het beeldkwaliteitsplan relevant. Hieronder is een beknopte samenvatting opgenomen.

 

Aansluiting omgeving

De hoogte en massa van de nieuwe bebouwing rondom het winkelcentrum is omschreven in de ontwikkelvisie. De omranding sluit aan op de omgeving of accentueert de entrees van het winkelcentrum.

Rooilijn

De rooilijn van de Soomerwegh is door het gemeentehuis en het Eerste Kwartier ingezet en wordt overgenomen door een duidelijke massa bij de nieuwe entree van het winkelcentrum aan de Soomerwegh.

Architectuur en massa

De architectuurtypologieën die worden toegepast bij de omranding zijn in materialisatie en massa in zijn geheel herkenbaar. Elementen uit de omgeving, zoals de ronde vormen, metselwerk en verandastijl, worden in de massa en materialisatie van deze architectuurtypologieën meegenomen.

Zichtlijnen

Daar waar er een belangrijke zichtlijn is naar het winkelcentrum komt er een accent, zie Figuur 2.11. Opbouw in hoogte en aansluiting bebouwing aan de Soomerwegh.

 

Bouwvolume en korrelgrootte

Door de opdeling van de omranding in herkenbare architectonische eenheden, in een bij Castricum passende korrelgrootte, sluiten de toegevoegde bouwvolumes aan bij de omgeving. De opdeling geldt voor de aan de straatgrenzende gevels. De binnenwereld hoeft niet aan deze regel te voldoen.

Voor het bereiken van een karakter geïnspireerd op een dorpscentrum, worden de architectonische eenheden met behulp van setbacks, materialisering en dakvorm nader vormgegeven.

Architectonische eenheden

Eenheid in verscheidenheid is het beoogde resultaat. De typologieën kunnen zoals bij een kralenketting verschillen in materiaal en korrelgrootte. De algehele herkenbaarheid van het winkelcentrum is daarbij wel leidend, behoud van eenheid is maatgevend. Daarvoor is een gelijkmatige verdeling van de architectuurtypologieën van belang.

Er zijn (drie) gedefinieerde architectuurtypologieën:

1. Zadeldak

De dorpse identiteit wordt versterkt door het toepassen van zadeldaken. De zadeldaken accentueren de meest in het zicht springende bouwdelen rond het winkelcentrum en geven identiteit en richting aan het plan.

2. Boogramen

De architectuur is geïnspireerd op de omgeving van ronde vormen van het gemeentehuis met de 'rondingen' tot de boogramen in de Dorpsstraat.

3. Neutraal

Duidelijke in detail goed vormgegeven architectuur welke niet de boventoon voert maar aanvullend en aansluitend is op zijn omgeving. Hierin worden kleurstellingen opgenomen die ook verder in de omgeving voorkomen.

Het buitenleven met veranda's kan in alle drie de typologieën worden toegepast.

Plint

De plint is levendig met wonen en winkelen. In uitstraling is er een onderscheid in de plint met woningen tot aan het maaiveld en de plint met winkelen.

Entree en winkelplint

Het winkelcentrum Geesterduin is herkenbaar als geheel. Er is een zoveel als mogelijk doorlopende winkelplint, met behoud van het bestaande, herkenbaar in materiaal en maat. De (nieuwe) winkelplint wordt waar mogelijk minimaal 4 meter hoog, transparant en daarmee uitnodigend.

De entrees van het winkelcentrum worden versterkt door de bouwvolumes. Zo wordt de ingang van de passage een voortzetting van de straat. De droogloop/ luifel boven de entree is een losstaand element om de entree te accentueren.

De winkelplint en naamsaanduiding van de winkels zijn goed zichtbaar. Er is ruimte voor reclame / winkeluiting in losse letters eenduidig aangegeven.

Voor de winkelplint is er voldoende ruimte om te manoeuvreren. Er zijn aangewezen plekken voor fietsen (inpandig en op maaiveld), groenelementen en auto's, nabij de winkels.

Woonplint

Om 'dode' gevels te voorkomen en om de levendigheid te vergroten, worden er 'omzoomwoningen' op de begane grond toegevoegd. Omzoomwoningen zijn eenzijdig georiënteerde woningen, voor de logistieke ruimten van het winkelcentrum.

De hoofdentrees en fietsenstallingen van de woningen zijn minimaal vier meter hoog, open, uitnodigend en goed bereikbaar. Ook de functie van de fietsenstalling (privé en openbaar) is volledig zichtbaar en gestructureerd opgezet, zodat bewoners en bezoekers worden uitgenodigd om inpandig hun fiets te stallen.

De woongevels zijn aan de straatzijde, rondom het winkelcentrum, open en levendig. De bouwblokken hebben geen blinde gevels. Om de ingangen van het winkelcentrum als een straat vorm te geven worden de woningen overhoeks ontworpen.

Balkons

Er worden twee typen balkons toegepast; balkons half uitkragend en balkons binnen de rooilijn. Boven het winkelgebied zullen balkons binnen de rooilijn worden toegepast. Deze openheid van gevel zal niet overal toepasbaar zijn. Daar waar de overgang tussen privé en openbaar gebied directer is (woningen aan de straat) kan de overgang zachter worden gemaakt met half uitkragende balkons.

Openbaar-privé

Een winkelcentrum is een openbaar gebied met de winkels, entrees, pleinen en passages. Woningen hebben een sterk privé karakter in tegenstelling tot de winkels. Daar waar wonen aan de straat is zal een Delftse stoep worden toegepast. De overgang van privé naar openbaar gebied bij de zoomwoningen kan op deze manier leefbaar worden gemaakt met groene inrichting.

Materialisatie en kleuren wonen en winkelen

Het bestaande winkelcentrum blijft zoveel mogelijk gehandhaafd. De architectuurtypologieën mogen variëren in materialisatie. De materialen hebben een natuurlijke uitstraling. Duurzaam materiaalgebruik is gewenst, bij keuze in volgordelijkheid van belang: levensduur, productiewijze, biobased.

Er zijn verschillende kleuren metselwerk die per architectuurtypologie worden toegepast. De kleur van de kozijnen en balustraden mag afwijken, maar moet dicht bij de hoofdkleur van het gebouw liggen.

Materialisatie en kleuren binnenwereld

De toegevoegde materialen van het binnengebied hebben een natuurlijke, zachte uitstraling.

Wonen

Leefgalerijen of balkons zijn dezelfde vormgeving met houtachtige frames. Plantenbakken zijn opgenomen in de houtachtige (galerij)frames. Vluchtroutes zijn in of met het raamwerk vormgegeven.

Opbouwen

Bij opbouwen voor bijvoorbeeld kantoren en paviljoen zijn de gevels alzijdig.

Opbouwen in de binnenwereld zijn maximaal één laag bovenop de winkeldaken.

Parkeren

Klinkerbestrating op het parkeerdek zorgt voor een identieke vormgeving als die van het openbaar gebied. (Begaanbare) groenstrook langs parkeervelden, vanaf wiel met biggenrug. Toepassing van een pergola bij parkeerranden die grenzen aan woningen.

Daken

De ambitie is om, zodra er interventies aan het winkelcentrum plaatsvinden, de bestaande daken van een groendak en eventueel zonnepanelen te voorzien. Nieuwe installaties op het dak worden waar mogelijk door begroeiing uit het zicht onttrokken.

2.4.4 Conclusie

Met de Ontwikkelingsvisie 2.0 wordt het winkelcentrum Geesterduin toekomstbestendig gemaakt. Door diverse fysieke maatregelen zal het verblijfs- en winkelklimaat verbeteren hetgeen het functioneren van het winkelcentrum bevordert. Er wordt tevens geïnvesteerd in duurzaamheid en natuurinclusief bouwen. En tot slot draagt het woningprogramma bij aan de leniging van de behoefte van het gemeentelijk coalitiebesluit (39% sociaal, 42% midden, 19% vrij). Het gaat om een ruimtelijk en stedenbouwkundig gewenst initiatief dat daarom met dit plan planologisch-juridisch mogelijk wordt gemaakt. Van belang hierbij is dat een zorgvuldig participatietraject is doorlopen en de belangen van omwonenden en stakeholders zijn meegewogen, zie hiervoor het navolgende hoofdstuk.

Hoofdstuk 3 Participatie en ketenpartners

3.1 Participatie tijdlijn

Onderstaande tijdlijn geeft de belangrijkste stappen weer in het participatie- en planproces van Geesterduin 2.0. Te zien zijn de opeenvolgende participatieavonden, de vaststelling van de Ontwikkelvisie en de verdere planuitwerking naar het Beeldkwaliteitsplan (BKP), het Voorlopig Ontwerp (VO) en de inrichting van het openbaar gebied (IOR). Ook de doorlopende onderzoeken in het kader van de TAM-IMRO procedure en de overlegmomenten met belanghebbenden zijn hierin opgenomen.

Figuur 3.1: Participatietijdlijn (bron: Participatieverslag)

3.2 Evaluatie en opbrengsten

Het participatieverslag voor Geesterduin is opgenomen in bijlage 2 bij deze motivering. Hieronder volgen de evaluatie en opbrengsten van dit participatietraject.

Het participatieproces verliep gefaseerd. Na de 'luisterfase' in 2022 zijn de plannen in opeenvolgende bijeenkomsten verder uitgewerkt: van Ontwikkelvisie Geesterduin 2.0 en Beeldkwaliteitsplan tot Voorlopig Ontwerp en concept-omgevingsplan ten behoeve van de TAM-IMRO-procedure. Daarbij is steeds actief gesproken met bewoners, ondernemers, VvE's en maatschappelijke organisaties. Participatie is ook na vaststelling van de Ontwikkelvisie in 2023 doorgezet, met aanvullende bijeenkomsten in 2024 en 2025. Het Buurtcomité Regio Geesterhage (BRG) trad op als gesprekspartner namens de omwonenden. Tevens is in 2024 de heer Meijer voorgesteld als onafhankelijk voorzitter, die bemiddelde tussen gemeente, Hoorne Vastgoed en bewoners en ervoor zorgde dat ook gevoelige thema's als verkeer, parkeren en bouwhoogten bespreekbaar bleven. Onderdeel hiervan waren aanvullende onderzoeken, waaronder een zonnestudie met dwarsdoorsneden en profielen die de effecten op schaduwwerking concreet zichtbaar maakte voor omwonenden.

Een belangrijk aandachtspunt betrof de bevoorrading. Volgens de beoordeling van verkeerskundigen is bevoorrading uitsluitend technisch haalbaar door het laden en lossen voorlangs het Eerste Kwartier te laten plaatsvinden. Van de onderzochte varianten is dit – met linksom achteruit manoeuvreren naar het expeditiehof – de meest verkeersveilige en ruimtelijk uitvoerbare oplossing. De keuze brengt enige hinder voor bewoners met zich mee (geluid in de vroege ochtend) en gaat ten koste van maximaal twee bomen, maar levert tegelijkertijd een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte op, juist op een plek waar nu weinig kwaliteit aanwezig is. Door het laden en lossen inpandig te organiseren wordt geluid zoveel mogelijk afgeschermd en ontstaat een overzichtelijk en aantrekkelijk straatbeeld met duidelijke scheidingen en fysieke barrières in de inrichting. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor het rechter-expeditiehof, dat het verst van de woningen ligt en zo veel mogelijk gebruikt zal worden, zodat de hinder voor bewoners zoveel mogelijk wordt beperkt. Ook met bewoners van de Molenweide is gesproken, waar zorgen bestaan over verkeersintensiteit. Adviesbureau Goudappel concludeerde dat de herontwikkeling weliswaar tot meer verkeer leidt, maar dat dit past binnen de capaciteit van Geesterduin en er geen sprake is van een knelpunt.

De opbrengsten uit de participatie waren breed van omvang. Voor wonen werd gewezen op de behoefte aan betaalbare woningen voor starters en senioren, variatie in typologie en behoud van dorpse schaal. Voor winkelen lag de nadruk op versterking van het winkelcentrum met actieve plinten, ontmoetingsplekken, rustpunten en een openbaar toilet. Ook zijn concrete suggesties opgehaald over gewenste winkels. Voor groen en duurzaamheid is gepleit voor meer verblijfskwaliteit, klimaat adaptieve maatregelen en groene daken. Bij mobiliteit ging het om verkeersveiligheid, voldoende auto- en fietsparkeerplaatsen, routing en sluipverkeer. Voor omgeving en identiteit werd benadrukt dat het dorpse karakter en het gebruik van natuurlijke materialen behouden moeten blijven. Op basis van deze input is het plan stapsgewijs aangepast. Bouwmassa's zijn teruggelegd of verlaagd, in combinatie met het toepassen van verticaal groen. De entrees en pleinen zijn groener en aantrekkelijker ingericht met ruimte voor groene borders en verblijfsplekken, de mobiliteit is verbeterd door verplaatsing van de hellingbaan waardoor deze beter zichtbaar wordt en inpandige expeditiehoven, en de beeldkwaliteit is verder uitgewerkt in een dorpse identiteit met duurzame materialen en levendige plinten.

Het proces met BRG, de heer Meijer, de gemeente en Hoorne is op 26 maart 2025 afgerond met de gezamenlijke constatering dat knelpunten zorgvuldig zijn geïnventariseerd en waar mogelijk opgelost. In de tussenliggende periode zijn daarnaast meerdere e-mail- en briefwisselingen gevoerd en is gevolg gegeven aan twee WOO-verzoeken. Niet alle wensen konden worden gehonoreerd, maar waar dit technisch en financieel haalbaar was, zijn aanpassingen doorgevoerd. Hoorne Vastgoed blijft als eigenaar langdurig betrokken bij winkelcentrum Geesterduin en ziet erop toe dat de ontwikkeling veilig, aantrekkelijk en toekomstbestendig wordt gerealiseerd. Dankzij de combinatie van formele participatiebijeenkomsten, aanvullende gesprekken, onafhankelijke bemiddeling en technische onderzoeken is een transparant en zorgvuldig fundament gelegd voor de ruimtelijke TAM-IMRO procedure. Geesterduin 2.0 kan daarmee uitgroeien tot een toekomstbestendig winkelcentrum met woningen, meer groen en een betere verbinding met de omgeving.

3.3 Ketenpartners

De kennisgeving  van het wettelijk vooroverleg  is overeenkomstig  met  artikel 2.2 Ow (voorheen Artikel 3.1 Bro) toegestuurd aan de vooroverlegpartners, zoals bijvoorbeeld de provincie, veiligheidsregio, waterschap  en de omgevingsdienst.  Er zijn geen opmerkingen binnen gekomen die hebben geleid tot aanpassingen van het ontwerp TAM-Omgevingsplan.

3.4 Zienswijzen

Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft vanaf 13 november t/m 25 december 2025 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode werd eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen. De binnengekomen zienswijzen zijn beantwoord in een Nota van zienswijzen, die als bijlage 24 bij deze motivering is opgenomen. In deze nota is tevens aangegeven in hoeverre het plan is gewijzigd naar aanleiding van de zienswijze en ambtshalve aanpassingen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Aan ieder ruimtelijk plan ligt een aantal uitgangspunten ten grondslag ten aanzien van de inrichting van de omgeving. Deze uitgangspunten vinden hun grondslag in algemeen gemeentelijk beleid. Ook is er beleid op deelaspecten ten aanzien van bijv. wonen, detailhandel, groen, welzijn etc. dat voor een ruimtelijk plan als het omgevingsplan van belang is. Dit gemeentelijk beleid ten aanzien van de inrichting van het gemeentelijk gebied, heeft gestalte gekregen mede op grond van ruimtelijk beleid van hogere overheden, zoals het rijk en de provincie. Ook het beleid van het Hoogheemraadschap ten aanzien van waterbeheer en veiligheid speelt een rol.

Provinciaal en gemeentelijk beleid en het beleid van het Hoogheemraadschap zijn ieder op hun beurt weer een vertaling van de meer abstracte regie op nationaal niveau, het rijksbeleid. Rijks- en provinciaal ruimtelijk beleid, worden hierna kort uiteengezet. Het gemeentelijk beleid, dat de achterliggende gedachten van het omgevingsplan vormt, komt daarna aan de orde. Het beleid van hoogheemraadschap en gemeente met betrekking tot het aspect water is in een separate paragraaf in hoofdstuk 4 opgenomen, als onderdeel van de watertoets.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• b. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• c. Sterke en gezonde steden en regio's;
• d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• a. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• b. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• c. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

Het realiseren van 215 woningen en het opwaarderen en uitbreiden van het winkelcentrum is niet in strijd met de belangen en opgaven van de Nationale Omgevingsvisie. Bovendien past het bouwen van woningen binnen de opgave van de NOVI om het woningaanbod uit te breiden. Daarbij is er sprake van het combineren van functies door de woningen in de schil van het winkelcentrum te plaatsen.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten.

Het Bkl stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden.

In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over:

• 1. Waarborgen van de veiligheid;
• 2. Beschermen van de waterbelangen;
• 3. Beschermen van de gezondheid en van het milieu;
• 4. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed;
• 5. Behoud van ruimte voor toekomstige functies;
• 6. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten;
• 7. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald of er gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Voor dit project zijn er geen relevante gebiedsgerichte instructieregels.

Toetsing

Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregels plaats in hoofdstuk 5 van deze motivering.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH205

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met de Omgevingsvisie richt de provincie zich op lange termijn ambities en doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig willen koesteren en die probeert in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenoemde samenhangende bewegingen naar de toekomst.

Uitgangspunt is dat wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Hierbij wordt nadrukkelijk ingezet op het stimuleren van knooppuntontwikkeling in de stationsgebieden. De provincie geeft in de Omgevingsvisie aan dat de metropool zich snel ontwikkelt. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw wil de provincie inzetten op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samengaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving in bestaande en nieuwe gebieden.

De provincie houdt ook een vinger aan de pols voor wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag. Regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen moeten bij de vraag blijven aansluiten. De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends.

Toetsing

De voorgenomen nieuwbouw van appartementen en de beperkte uitbreiding van het winkelcentrum binnen het bestaande stedelijke gebied van Castricum, past in het algemene beleidsvoornemen om de natuurgebieden vrij te houden van bebouwing en binnenstedelijk een aantrekkelijke woonomgeving te faciliteren.

Conclusie

Het project is in lijn met de omgevingsvisie van de provincie Noord-Holland.

4.2.2 Omgevingsverordening NH2022 (11-01-2024)

De omgevingsverordening gaat over de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. Deze verordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur;
• behouden en herstellen van de biologische diversiteit; en
• doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

De instructieregels in Hoofdstuk 6 van deze verordening zijn bindend en werken door in het omgevingsplan. Het volgende is relevant voor de ontwikkeling van dit project:

Artikel 6.13 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een omgevingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio daarover gemaakte schriftelijke afspraken.
• 2. In het Delegatiebesluit Omgevingsverordening NH2022 is bepaald dat Gedeputeerde Staten regels stellen over de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Met de regionale woningbouwafspraken hebben de gemeenten in de Regio Alkmaar afgesproken om te programmeren aan de hand van scenario's. In Castricum zijn er, afhankelijk van het scenario, jaarlijks tussen de 150 en 200 woningen nodig tot 2023. Na 2023 neemt de jaarlijkse vraag af tot tussen de 60 en 110 woningen per jaar. Voor de nieuwbouwprogrammering wordt gekeken naar de meest recente woningmarktonderzoeken en prognoses. Met dit project wordt daar invulling aan gegeven op een binnenstedelijke locatie met voorzieningen op de locatie zelf.

Toetsing artikel 6.13

In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling die moet voldoen aan regionale afspraken ten aanzien van wonen en detailhandel.

Artikel 6.21 Detailhandel algemeen

• 1. Een omgevingsplan maakt geen nieuwe detailhandelsbedrijven buiten bestaande winkelgebieden mogelijk, tenzij:
  • a. wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand van bestaande winkelgebieden; en
  • b. bij nieuwe detailhandelsbedrijven van meer dan 500 m² winkelvloeroppervlak de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.
• 2. Een omgevingsplan kan alleen uitbreiding van detailhandel van meer dan 1.500 m² winkelvloeroppervlak binnen of aansluitend op bestaande winkelgebieden mogelijk maken, als:
  • a. wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand in bestaande winkelgebieden; en
  • b. de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.
• 3. Bij bestaande winkelgebieden die groter zijn 25.000 m² winkelvloeroppervlak geldt het gestelde in het tweede lid bij uitbreiding van detailhandel met meer dan 3.000 m² winkelvloeroppervlak.

Toetsing artikel 6.21

In dit geval gaat het om een uitbreiding van detailhandel groter dan 500 m² in een bestaand winkelgebied. De regionale adviescommissie detailhandel (regionale adviescommissie Noord-Holland Noord) moet hierover advies uitbrengen. Er is afstemming met de regionale adviescommissie noodzakelijk.

Voor de motivatie dat de uitbreiding van detailhandelsbedrijven niet leidt tot ruimtelijke relevante leegstand wordt verwezen naar paragraaf 5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking.

Artikel 6.75 Klimaatadaptatie

• 1. De motivering van een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering.
• 2. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op:
  • a. wateroverlast;
  • b. overstroming;
  • c. hitte;
  • d. watertekort;
  • e. verzilting; en
  • f. verslechtering van de ecologische en chemische waterkwaliteit.
• 3. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de in het tweede lid omschreven risico's te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.
• 4. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt.

Toetsing artikel 6.75

Met het oog op klimaatverandering moet in het plan rekening worden gehouden met extreme temperaturen, wateroverlast en droogte. Voor al deze extremen is het gewenst meer groen te realiseren en verdichting door asfalt of tegels tot het minimum te beperken. Ook is overleg met het waterschap noodzakelijk. Verdere toetsing aan de aspecten water en duurzaamheid vindt plaats in de paragrafen 5.5 en 5.14.

Conclusie

Het project is niet in strijd met de omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland.

4.3 Regionaal beleid

De regionale beleidskaders worden behandeld in het kader van de ladderonderbouwing (paragraaf 5.2) om de woningbehoefte aan te tonen. Het waterschapsbeleid komt aan bod in paragraaf 5.5 Water. Naast woningbouwafspraken zijn er geen andere regionale beleidsstukken relevant voor dit plan.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Castricum

Op 22 juni 2023 is de Omgevingsvisie Castricum vastgesteld. Doel is te zorgen dat in 2040 Castricum nog steeds een gemeente is waar het goed wonen, recreëren en werken is. De visie gaat over de ontwikkeling van de gemeente op belangrijke onderwerpen, zoals wonen, bereikbaarheid, landschap en natuur, duurzaamheid en voorzieningen. Hoofddoelen en speerpunten die relevant zijn voor het voorliggende plan zijn onder andere:

• 1. Voldoende woningen voor jong en oud;
• 2. Ontwikkelen met respect voor onze waarden;
• 3. Een netwerk van goede voorzieningen;
• 4. Openbare ruimte waar maatschappelijke opgaven samenkomen;
• 5. Iedereen kan meedoen en voelt zich betrokken.

Op voorliggend plan zijn met name de punten 1, 2, 3 en 5 van belang:

1. Voldoende woningen voor jong en oud

Bij woningbouw wordt een aanbod gerealiseerd dat aansluit op de vraag van huidige en toekomstige inwoners. Nieuwbouw in diverse prijsklassen en woningtypen, zodat inwoners een wooncarrière binnen de gemeente kunnen maken.

Toetsing 1

Met de ontwikkeling worden appartementen in diverse prijsklassen gerealiseerd. Uit de ladderonderbouwing zoals opgenomen in paragraaf 5.2 blijkt dat met voorliggend plan wordt voorzien in de behoefte aan woningen in Castricum.

2. Ontwikkelen met respect voor onze waarden

Bij ruimtelijke ontwikkelingen zijn de bestaande waarden het vertrekpunt. De gemeente gebruikt daarbij de waardenkaarten, die zijn opgenomen in de visie en het bestaande beleid dat al op het gebied van cultuurhistorie, erfgoed, omgevingskwaliteit en identiteit is ontwikkeld. Hiertoe behoort ook de omgang met archeologie. Daarnaast worden de waarden gebruikt bij de afweging van verzoeken vanuit de samenleving, die niet in het omgevingsplan passen.

Toetsing 2

Op het aspect archeologie en cultuurhistorie wordt in paragraaf 5.4 ingegaan.

3. Een netwerk van goede voorzieningen

Gezorgd wordt voor een goed voorzieningenniveau. Maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca worden daarbij het belangrijkst gevonden. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het om voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs, kunst en cultuur, sport en buurt- en ontmoetingscentra.

Toetsing 3

Met voorliggend plan wordt het winkelcentrum Geesterduin toekomstbestendig getransformeerd en uitgebreid. Dit draagt bij aan het behoud en verbetering van de detailhandel, horeca en dienstverlening in Castricum.

4. Openbare ruimte waar maatschappelijke opgaven samenkomen

Bij herinrichting van de openbare ruimte wordt integraal gekeken naar diverse maatschappelijke opgaven zoals veiligheid, toegankelijkheid, ruimte om te bewegen en ontmoeten. Ook wordt gekeken naar de ondergrondse opgaven om de blijvende bereikbaarheid van kabels en leidingen en het minimaliseren van maatschappelijke kosten en overlast voor de omgeving. Daarnaast vragen klimaatadaptatie, energietransitie en biodiversiteit de aandacht bij de inrichting van de openbare ruimte.

Toetsing 4

De Ruimtelijke Ontwikkelvisie 2.0 Geesterduin Wonen en Winkelen en het beeldkwaliteitsplan geven uitgangspunten voor een duurzame en klimaatadaptieve inrichting van de openbare ruimte. In het definitieve inrichtingsplan wordt hier rekening mee gehouden.

5. Iedereen kan meedoen en voelt zich betrokken

Alle inwoners, met of zonder een beperking, kunnen meedoen. Dit komt tot uiting in het bouwen van een gevarieerd aanbod van woningen en de mogelijkheden om elkaar binnen of buiten te ontmoeten. Het komt ook tot uitdrukking bij de aandacht voor toegankelijkheid van de openbare ruimte en van publieke voorzieningen. Op logische plekken, bijvoorbeeld in de omgeving van zorgvoorzieningen besteden we extra aandacht aan toegankelijkheid en bereikbaarheid, bijvoorbeeld door de aanleg van geleidestroken voor blinden en slechtzienden.

Toetsing 5

In en om het winkelcentrum wordt aandacht besteed aan de mogelijkheid tot ontmoeten. Er komen verblijfsplekken, pleinen rondom het winkelcentrum, met de focus op ontmoeten en groen. De inrichting van de pleinen is uitnodigend met groen en er zijn zitmogelijkheden. De toevoeging van een extra openbaar toilet in het winkelcentrum bevordert de toegankelijkheid. Ook de voetgangersentree (naar het parkeerdek in het hart van het winkelcentrum) komt de toegankelijkheid van de winkels ten goede.

Visie op Castricum

Specifiek voor Castricum geldt dat nieuwe ontwikkelingen de identiteit van het dorp moeten versterken.

Woningbouw

Grootschalige woningbouwlocaties zijn niet meer voorzien. Nieuwbouw is nog mogelijk op inbreidingslocaties in het dorp. In Castricum zijn mogelijkheden voor gestapelde bouw, mits goed ingepast. Deelnemers aan de participatie hebben aangegeven hoger bouwen acceptabel te vinden als hiermee zoveel mogelijk groen in het landelijk gebied en in en langs de randen van de dorpen behouden kan blijven.

Winkelgebied

Doel is om het winkelgebied in het centrum van Castricum aantrekkelijker te maken, zodat mensen hier langer verblijven. Om mensen langer te laten verblijven wordt gestreefd naar een compact en veilig winkelgebied met een gevarieerd aanbod aan winkels in combinatie met daghoreca. Castricum heeft een tweepolige winkelstructuur, met winkels in het centrum van Castricum en in het winkelcentrum Geesterduin. De winkels in beide gebieden zijn meer gericht op respectievelijk funshoppen en op runshoppen. Aan het Kooiplein in Castricum is ook detailhandel met een buurtfunctie gevestigd.

Figuur 4.1: Gebiedsvisie Castricum

Toetsing Visie op Castricum

De ontwikkeling voorziet in gestapelde woningbouw op een inbreidingslocatie. Het winkelcentrum wordt met de transformatie aantrekkelijker en er wordt ingezet op een betere verblijfskwaliteit in en om het gebouw.

4.4.2 Beleidsplan klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen & uitvoeringsprogramma 2023-2026

In het Beleidsplan klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen & uitvoeringsprogramma 2023-2026 wordt de strategie toegelicht die de gemeenten (Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo) hanteren om in 2050 klimaatbestendig, waterrobuust en natuurinclusief ingericht te zijn. De strategie onderscheidt drie schaalniveaus: huis en pand (1), straat, wijk en gebied (2) en regio (3).

De doelstelling van de gemeenten is dat klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen onderdeel zijn van elk initiatief dat betrekking heeft op de inrichting van de ruimte. De activiteiten in de uitvoeringsmatrix schaalniveau straat, wijk en gebied dragen hier aan bij. Tevens dragen ze bij aan het realiseren van een klimaatbestendige en natuurinclusieve inrichting volgens de klimaatbestendige uitgangspunten en het puntensysteem. Deze zijn leidend wanneer afgeweken wordt van het huidige bestemmingsplan óf als de omgevingsplanologie hierop aangepast is. Dit geldt bij herinrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen. Dit vraagt een andere manier van werken.

Toetsing

Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen maakt del uit van de ontwikkeling, in paragraaf 2.4.2 komt dit uitgebreid aan bod. Aangezien het een bestaand winkelcentrum betreft is de puntentelling uit de uitvoeringsmatrix maatwerk. Er is in juli 2024 een natuurinclusiviteit schetsmatige studie uitgevoerd, deze is opgenomen in bijlage 10. In deze studie zijn de metrages wel verouderd maar het geeft een goed inzicht in de puntentelling. De daktuinen en gevelgroen worden in het VO op de tekeningen aangegeven. De puntentelling werkt met een combinatie van type groen en vogelkasten. Dat wordt pas duidelijk bij het definitieve onderwerp. De laatste stand van zaken is op de VO-tekeningen zelf getekend. De puntentelling zou nog een update moeten krijgen als:

• De gemeente een uitgangspunt inneemt over de uitgangspunten die bij renovatie van belang zijn (het is immers voor een groot deel geen nieuwbouw).
• Er in het vervolg van het ontwerpproces meer zicht komt op de toe te passen typen groen en nestkasten. De oppervlakten zullen overigens niet enorm veranderen.

4.4.3 Nota omgevingskwaliteit

In de nota omgevingskwaliteit wordt – in de geest van de Omgevingswet – meer de nadruk gelegd op de omschrijving van de samenhang dan op regels die op voorhand de vrijheid afbakenen. Dat betekent dat er meer ruimte is voor maatwerk; meer 'ja, mits', en minder 'nee, tenzij'. Tegenover de mogelijk grotere vrijheid voor de planvorming staat voor de initiatiefnemer wel het huiswerk om zich de context van de omgeving eigen te maken, en de nota geeft daarvoor meer informatie. De omgeving wordt meer integraal belicht, met een sterker accent op landschap en erfgoed.

Voor de nota omgevingskwaliteit is gestreefd naar een beleidsneutrale opzet met een ongewijzigde ambitie om de ruimtelijke kwaliteit van onze mooie gemeente te bewaren.

De nota bevat geen criteria voor (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Er is dan sprake van een zodanige schaalvergroting of contrast met de omgeving dat deze onvoldoende zijn in te passen binnen de bestaande structuur. Dit is ook van toepassing op gebieden, die in transformatie zijn of in opbouw. Hiervan mag van de ontwerper of aanvrager een grotere inspanning worden verwacht om de kwaliteit van het gebied te helpen opbouwen.

Zodra een (her)ontwikkelingsproject aan de orde is kunnen nieuwe criteria opgesteld worden, bijvoorbeeld in de vorm van een beeldkwaliteitplan of een vergelijkbaar beoordelingskader, vastgesteld als beleidsregel. Een beeldkwaliteitplan of vergelijkbaar document heeft een ontwikkelgericht karakter en vormt een sturingsinstrument voor de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing

Er is in dit geval sprake van een (her)ontwikkelingsproject, daarom zijn nieuwe criteria opgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan Geesterduin is door de gemeenteraad vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 3 bij deze motivering gevoegd en reeds beschreven in paragraaf 2.4.3.

Om te borgen dat de projectlocatie ook daadwerkelijk wordt ingericht conform het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel uitmaakt van het Ruimtelijk Kader, is in de regels van dit TAM-omgevingsplan een regeling opgenomen.

4.4.4 Handboek inrichting openbare ruime gemeente Castricum 2025

In het 'Handboek inrichting openbare ruimte' (HIOR) van de gemeente Castricum zijn de kaders, inrichtingsprincipes en materialen opgenomen die de gemeente Castricum toepast /wil toepassen bij de (her-) inrichting van de openbare ruimte, bij de onderhoudswerkzaamheden, bij woningbouwprojecten en het geheel vernieuwen van elementen van de openbare ruimte.

Eén van de doelgroepen is een ontwikkelaar die de openbare ruimte van nieuwbouwprojecten moet inrichten. Voorts is het handboek een leidraad voor het college, de gemeenteraad, wijk- en dorpsraden en klankbordgroepen bij participatie van bewoners bij de (her-) inrichting van de openbare ruimte.

Het handboek bevat een algemeen gedeelte en een gedeelte met specifieke kwaliteitseisen. De algemene eisen worden gesteld ongeacht het kwaliteitsniveau van de plek. De specifieke gemeentelijke kaders en randvoorwaarden gelden voor specifieke toepassingen en plekken in de openbare ruimte. Deze zijn weergegeven op kaartjes, tekeningen en foto's van constructies.

Het handboek geeft richtlijnen hoe de openbare ruimte moet worden ingericht. Ontwerpen blijft altijd maatwerk. Indien zich situaties voordoen waarbij gegronde redenen zijn om van de richtlijnen af te wijken, moeten deze situaties worden voorgelegd aan de projectleider van het project en/of de afdeling Civiele Werken & Verkeer van de gemeente. De projectleider en/of de manager van de afdeling CWV&V maakt een afweging tussen de inrichtingseisen en het afwijkende ontwerp.

Bij deze afweging wegen de dagelijkse beheeraspecten en kwaliteitseisen zwaar. Bij grote afwijkingen met (financiële) gevolgen wordt de keuze voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders.

Het Handboek inrichting openbare ruimte is van toepassing van programmafase tot aan bestekfase, van initiatief, via ontwerp en bestek, naar oplevering, overdracht en beheer.

Toetsing

De locatie is gelegen in het kwaliteitsniveau winkelstraten en pleinen. De inrichting van de openbare ruimte zal in samenhang met het handboek worden opgesteld en zal na afronding van de inrichtingstekeningen voor de openbare ruimte getoetst worden aan het handboek en de bijbehorende criteria.

4.4.5 Nota Parkeernormen 2025 Gemeente Castricum

Deze Nota Parkeernormen 2025 Gemeente Castricum vervult een rol in het ruimtelijk toetsingskader voor nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen. Aan de hand van de nota wordt het aantal parkeerplaatsen voor auto’s bepaald dat aangelegd en in stand gehouden moet worden. Aan te leggen parkeerplaatsen moeten voldoen aan kwalitatieve eisen die de bruikbaarheid van de parkeerplaatsen waarborgen.

Ten aanzien van het parkeernormenbeleid hanteert de gemeente Castricum de volgende uitgangspunten:

• In iedere nieuwbouw- of transformatieontwikkeling is sprake van een bepaalde behoefte aan parkeerplaatsen. Aan de hand van de nota parkeernormen wordt de omvang van deze behoefte bepaald;
• Nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen mogen niet leiden tot een dusdanige verhoging van de parkeerdruk in de openbare ruimte waardoor bewoners hun auto niet meer kunnen parkeren, waarbij de gemeente een maximaal acceptabele parkeerdruk van 90% hanteert;
• De gemeente Castricum streeft naar een flexibel parkeernormenbeleid. Deze flexibiliteit uit zich in de wijze waarop de parkeernormen worden toegepast en in de mogelijkheid voor het onderbouwd toepassen van een mobiliteitscorrectie op de gehanteerde parkeernormen;
• Bedachte parkeeroplossingen zijn toekomstbestendig en leiden niet tot parkeeroverlast in de toekomst.

Toetsing parkeernormen

De Nota parkeernormen 2025 dient als toetsingskader voor de uitvoerbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de nota. In paragraaf 5.6 wordt meer uitgebreid op het aspect parkeren ingegaan.

Hoofdstuk 5 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

5.1 Inleiding

Bij het opstellen van wijziging van het omgevingsplan zijn verschillende instructieregels van het Rijk en de provincie relevant. De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. De instructieregels van de provincie staan in de omgevingsverordening. Voor zover relevant voor dit plan zijn de instructieregels van het Rijk en de daar bijhorende omgevingsaspecten en andere thema's in dit hoofdstuk uitgewerkt. De instructieregels van de provincie zijn in paragraaf 4.2.2, aan bod gekomen.

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot een aantal (ruimtelijk) relevante aspecten. Echter met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl) dient wel aandacht aan deze aspecten te worden besteed. Dit zijn in dit geval de aspecten mobiliteit en ecologie. In de paragrafen 5.6 en 5.12 en wordt ingegaan op deze aspecten in relatie tot de ontwikkeling.

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsingskader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit Kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling (die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en) die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Toetsing

Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij plannen vanaf 12 woningen of bij een functiewijziging of toevoeging van bebouwing met een andere stedelijke functie vanaf 500 m² bvo. In het plan voor het vernieuwen van Winkelcentrum Geesterduin in Castricum, zijn in totaal 215 woningen voorzien (sociaal 84, midden 90, vrije sector 41 woningen) gericht op de doelgroep starters en ouderen en een uitbreiding van het winkelcentrum met een oppervlakte van maximaal 500 m² detailhandel. In dit geval gaat het gelet op de planologische toevoeging om een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte

De woningbehoefte in de gemeente Castricum blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld.

Prognose 2021-2050 Noord-Holland (november 2021)

Voor het bepalen van de woningbehoefte is de provinciale prognose leidend. Uit de bevolkingsprognose Noord-Holland 2021-2050 van de provincie Noord-Holland blijkt dat er in de periode 2021-2040 nog zo'n 18.500 woningen nodig zijn in de regio Alkmaar, waarvan 850 in de gemeente Castricum.

Figuur 5.1: Indicatieve woningbehoefte gemeente Castricum (Bron: Prognose 2021-2050 Noord-Holland)

Monitor Woningbouw 2023 Noord-Holland

Uit de monitor woningbouw blijkt dat het woningtekort in de regio Alkmaar begin 2023 5.600 woningen was (4%). Het streeftekort is 2%, wat betekent dat er 2.800 woningen extra nodig zijn.

Figuur 5.2: Plancapaciteit 2023-2030 en resterende behoefte Woondeals (Bron: Woningbouwmonitor 2023 Noord-Holland)

Er zijn in de regio Alkmaar voldoende plannen, maar er is onvoldoende harde plancapaciteit om aan de indicatieve opgave tot 2040 te voldoen.

Monitor plancapaciteit

Uit de Monitor plancapaciteit blijkt dat er begin april 2024 in de gemeente Castricum harde plancapaciteit is voor circa 500 woningen. Het initiatief om in bij Geesterduin woningen toe te voegen is nog niet in de monitor verwerkt.

Castricum heeft de Woondeal als één van de weinige gemeentes in Nederland niet ondertekend. Er is vervolgens een andere grens voor middelduur geïntroduceerd, specifiek voor het project Geesterduin 2.0.

Er is onderscheid gemaakt tussen 'middeldure koop laag, middeldure koop hoog, middeldure huur laag en middeldure huur hoog' voor middeldure koop en huur laag is de reguliere tabel van toepassing. Voor middeldure koop en huur hoog geldt de NHG-grens exclusief energiebesparende maatregelen resp. €1.400,-/maand (prijspeil 2023) jaarlijks te indexeren op basis van het CBS Consumentenprijsindexcijfer.

Regionale woondeal Noord-Holland Noord (maart 2023)

De gemeente Castricum heeft de regionale woondeal Noord-Holland Noord niet ondertekend omdat de daarin genoemde ambitie voor het toegroeien naar 30% sociale huur in de totale voorraad voor een kleinere gemeente als Castricum volgens het college niet wenselijk en niet haalbaar is. Er is in Castricum ook meer vraag naar sociale koop en middenhuur dan naar sociale huurwoningen. De uitgangspunten uit de woonvisie en het coalitieakkoord zijn leidend voor de gemeente.

Voor de komende jaren ligt de nadruk binnen het sociale segment vooral op de huursector. Uiteraard wordt hierbij het sociale / betaalbare koopsegment niet uit het oog verloren. Er is een tekort aan sociale huurwoningen en de vraag naar sociale huurwoningen neemt ieder jaar toe. Daarom neemt de gemeente Castricum, naast de noodzakelijke en structurele uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad, ook het initiatief om tijdelijke woningen te realiseren. In dit project wordt uitgegaan van 39% sociale huur (permanente woningen).

Met de regionale woningbouwafspraken hebben de gemeenten in de Regio Alkmaar afgesproken om te programmeren aan de hand van scenario's. In Castricum zijn er, afhankelijk van het scenario, jaarlijks tussen de 150 en 200 woningen nodig tot 2023. Na 2023 neemt de jaarlijkse vraag af tot tussen de 60 en 110 woningen per jaar. Voor de nieuwbouwprogrammering wordt gekeken naar de meest recente woningmarktonderzoeken en prognoses.

Op de langere termijn verschuift de vraag van grondgebonden woningen naar appartementen (of levensloopbestendige woningen. Ouderen kunnen worden verleid met relatief luxe afgewerkte woningen, op een goed bereikbare locatie en op loopafstand van voorzieningen.

Met dit project wordt daar invulling aan gegeven op een binnenstedelijke locatie met voorzieningen op de locatie zelf.

Coalitieakkoord 2022-2026

Uit het Coalitieakkoord 2022-2026 blijkt dat voor de collegepartijen woningbouw bovenaan de prioriteitenlijst staat. De woningnood in de gemeente Castricum is immers hoog. Verschillende doelgroepen inwoners zijn op zoek naar geschikte woonruimte. Dan hebben we het onder andere over starters, jonge gezinnen, senioren, nieuwkomers, inwoners die een tijdelijke oplossing zoeken en mensen met een zorgvraag. Het aanbod van geschikte woningen is onvoldoende om aan de vraag te voldoen. Bovendien stijgen de prijzen van woningen, komen er nieuwe woningen in beperkte mate bij en zijn deze voor sommige doelgroepen buiten bereik.

Uitgangspunt van beleid is 40% sociale woningbouw (waarvan 30% sociale huur en 10% sociale koop) en 40% in de categorie middenhuur en middenkoop en 20% vrije sector. Deze nieuwe percentages gelden voor nieuwe projecten, dus projecten die nog niet in plancapaciteit zijn opgenomen, en waar nog niet over onderhandeld wordt.

In dit project wordt daar invulling aan gegeven met 39% sociaal, 42% midden categorie en 19% vrije sector. Er is een intentieovereenkomst met Kennemer Wonen ten aanzien van de exploitatie van de sociale huurwoningen.

Prestatieafspraken 2024-2027

In opdracht van de gemeente Castricum en Kennemer Wonen heeft Companen in 2021 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt een omvangrijke behoefte aan sociale huurwoningen. Momenteel is 16% van de woningvoorraad in Castricum een sociale huurwoning. De gemeente Castricum en Kennemer Wonen hebben de gezamenlijke ambitie om tot en met 2030 circa 290 sociale huurwoningen te realiseren. Geesterduin is een van de beoogde locaties hiervoor met een nog nader te bepalen aantal woningen. Met dit plan wordt daar substantieel aan bijgedragen (84 sociale huurwoningen).

Beschrijving behoefte detailhandel

Met de ontwikkeling wordt maximaal 500 m² bvo aan detailhandel toegevoegd in het winkelcentrum Geesterduin. Dit betreft een uitbreiding van supermarkt Vomar. De rest van de uitbreiding vindt plaats bij het overig winkelaanbod. Op basis van de vigerende planologische mogelijkheden is deze uitbreiding al mogelijk, er is dus sprake van een verschuiving van de planologische mogelijkheden. Desondanks is in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties de behoefte aan de detailhandelsontwikkeling onderzocht.

In bijlage 4 is het behoefteonderzoek van Sweco opgenomen. Hierin wordt geconcludeerd dat er zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte is aan de ontwikkeling.

Kwantitatieve behoefte

Er is een kwantitatieve behoefte aan een uitbreiding van het supermarktaanbod en overige detailhandelsfuncties. Dit blijkt uit een dichthedenanalyse en distributieplanologische marktanalyse die deel uit maakt van het behoefteonderzoek zoals opgenomen in bijlage 4.

• Op basis van een confrontatie van het huidige aanbod met de landelijke en gemeentelijke dichtheid is de uitbreidingsruimte van het dagelijks winkelaanbod richting 2035 540 m² wvo. Beperkte toevoeging in Castricum leidt tot optimalisatie van het bestaande aanbod en is passend zonder dat het aanbod in andere winkelgebieden aantast. De distributieplanologische marktberekening laat eenzelfde beeld zien. Door de verwachte bevolkingsgroei ontstaat er ruimte voor uitbreiding van het aanbod. In de kern Castricum is er in 2035 een indicatieve marktruimte van 320 tot 1.400 m² wvo voor winkels in de dagelijkse sector. Specifiek voor supermarkten is de uitbreidingsruimte 610 tot 1.420 m² wvo.
• Binnen de kern Castricum ontstaat er richting 2035 marktruimte voor niet-dagelijkse detailhandel (circa 1.600 m² wvo). Met Beverwijk en Alkmaar op korte afstand is een grote uitbreiding van niet-dagelijks aanbod niet aan de orde. Een beperkte uitbreiding van het huidige aanbod zoals voorligt is wel passend.
• In de kern Castricum is door het huidige brede dienstenaanbod geen uitbreidingsruimte aanwezig. Door bevolkingsgroei ontstaat er naar de toekomst wel enige uitbreidingsruimte voor uitbreiding van het aanbod binnen de gemeente.
• Binnen de gemeente is op basis van de dichthedenanalyse in 2035 een uitbreidingsruimte van horeca met 3 tot 14 vestigingen, met een gemiddelde metrage van 206 m wvo per vestiging betekent dit een ruimte van circa 620 tot 1.890 m² bvo. Voor een centrum als Geesterduin is een enkele dienst- of horecavesting voldoende om het bestaande detailhandelsaanbod verder te versterken.

Er worden geen negatieve effecten op in de vorm van verdringing van bestaand detailhandelsaanbod, leegstand of aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

Kwalitatieve behoefte

Naast de kwantitatieve behoefte is er ook een kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling.

• De uitbreiding is vooral gericht op optimalisatie. De uitbreiding van Vomar heeft ten doel de winkel toekomstbestendig te maken, en aansluiting te behouden bij de overige supermarkten in Castricum. De uitbreiding ligt daarmee in lijn met de landelijke trend van schaalvergroting. De klanten van Vomar kunnen op deze manier ook profiteren van een ruimer opgezette en comfortabele winkel.
• Supermarkten hebben ook een sociale functie. Een goed supermarktaanbod draagt op die manier bij aan de leefbaarheid, woonplezier en sociale cohesie.
• Met de uitbreiding van Vomar ontstaat er een structuur met twee gelijkwaardige polen. Tussenliggende winkels profiteren hiervan. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van het voorzieningenniveau in Geesterduin.
• De aanpassing naar inpandig laden en lossen leidt tot een verminderde overlast voor omwonenden.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met instructieregels voor duurzame ontwikkeling omdat er op een binnenstedelijke locatie wordt voorzien in de woningbehoefte en de behoefte aan detailhandelsvoorzieningen. In Castricum is sprake van een grote woningbehoefte (minimaal 850 woningen tot 2040) en onvoldoende harde plancapaciteit (circa 500 woningen). Er is ook veel vraag naar betaalbare woningen en een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen op loopafstand van voorzieningen. Daar wordt met dit project op ingezet. Er is een intentieovereenkomst met Kennemer Wonen ten aanzien van de exploitatie van de sociale huurwoningen.

De verwachte bevolkingsgroei zorgt ook voor extra behoefte aan detailhandelsvoorzieningen. De beoogde uitbreiding van de supermarkt en overige voorzieningen voorziet in deze behoefte. De uitbreiding draagt verder bij aan de toekomstbestendigheid van het winkelcentrum, en zorgt voor de herontwikkeling naar een centraal hart in de wijk.

5.3 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

De wetgeving over de milieueffectrapportage (mer) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een mer-procedure verplicht is.

Voor plannen die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-mer-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-mer alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-mer-beoordeling is ook van toepassing op plannen die een kader vormen voor mer-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd. De plan-mer-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn mer.

De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

Toetsing

Bijlage V-omgevingsbesluit

Het voorgenomen plan bestaat uit het inpandig transformeren van het winkelcentrum Geesterduin en dit uit te breiden met maximaal 500 m² detailhandel en maximaal 215 woningen. In bijlage V van het Omgevingsbesluit is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, mer-beoordelingsplichtig is.

Passende beoordeling

Verder is van belang dat wanneer in het kader van de wijziging van een omgevingsplan een passende beoordeling nodig is (vanwege de mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden), dit in principe leidt tot een planmer-plicht. Vanwege de mogelijke gevolgen voor de stikstofdepositie is in het kader van de wijziging van het omgevingsplan voor Geesterduin een passende beoordeling opgesteld, zie paragraaf 5.12. Op de plan-mer-plicht bestaat een uitzondering voor een plan dat het gebruik bepaalt van kleine gebieden op lokaal niveau. In zo'n situatie volstaat in eerste instantie een plan-mer-beoordeling. Wanneer uit die beoordeling blijkt dat sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten is alsnog een volledige planmer-procedure noodzakelijk. Blijkt dat die effecten niet zijn te verwachten, dan is een plan-mer-beoordeling afdoende. Een plan-mer-beoordeling van een plan dat het gebruik bepaalt van kleine gebieden op lokaal niveau vindt alleen plaats als:

• voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is; en
• de omvang van dat gebied in verhouding tot het totale grondgebied van de gemeente klein is (artikel 11.1, derde lid, Omgevingsbesluit).

De omvang van het plangebied omvat in dit geval minder dan 1% van het gemeentelijk grondgebied en kan daarom als 'klein gebied' worden beschouwd. Hiermee dient voor het programma een plan-mer-beoordeling te worden genomen.

In bijlage 5 is een aanmeldnotitie opgenomen welke voorziet in een gecombineerde plan- en project-mer-beoordeling.

Uit de informatie in deze aanmeldnotitie blijkt dat de planlocatie niet is gelegen in kwetsbaargebied en/of gebied met beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het plan, met inachtneming van de maatregelen, niet tot belangrijke nadelige milieueffecten. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een volledige mer-procedure. Het besluit om geen mer-procedure te doorlopen is opgenomen in bijlage 25.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.5 instructieregels voor het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed. Op basis van artikel 5.130 lid 1 van het Bkl wordt in een omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed, met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Aantoonbaar betekent dit dat de verwachting gebaseerd is op relevante bodemkundige, archeologische of historische informatie. Daarnaast worden met het oog op het belang van het behoud van cultureel erfgoed in een omgevingsplan in ieder geval regels gesteld ter bescherming van daarvoor in aanmerking komend cultureel erfgoed, waarbij rekening wordt gehouden met de in de subleden (a-e) opgenomen beginselen.

Voorafgaand aan de uitvoering van plannen moet onderzoek worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden.

Archeologische Waarde

Het gemeentelijk archeologiebeleid is opgenomen in het beleidsdocument 'Beleidsnota Archeologie gemeente Castricum 2011'. De beleidsnota is definitief vastgesteld op 6 oktober 2011. De gemeente kiest hierin voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van heldere voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het gemeentelijk bodemarchief, zodanig dat de archeologische zorgplicht in overeenstemming is met andere publieke taken en ambities (landbouw, ruimtelijke ontwikkeling, woningbouw, monumenten, etc.) maar ook met private belangen. Behalve een effectieve en doelmatige invulling van de rol van het bevoegd gezag, onderschrijft gemeente Castricum het rijks- en provinciale streven naar behoud van archeologische waarden in de bodem (behoud in situ). Voor het gehele grondgebied van gemeente Castricum (inclusief zeegebied) is op basis van bureauonderzoek een analyse gemaakt van het gemeentelijke bodemarchief, die vervolgens is vertaald in zeven beleidscategorieën op de maatregelenkaart. Op deze wijze wordt inzichtelijk gemaakt wanneer rekening moet worden gehouden met archeologie bij ruimtelijke planvorming en bodemingrepen, en welke onderzoekseisen en ontheffingen daarbij gelden. Deze worden door middel van dubbelbestemmingen vastgelegd in de bestemmingsplannen.

Op basis van het geldende juridische kader geldt binnen de locatie de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Voor de gronden binnen deze bestemming geldt dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij bodem ingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 40 centimeter.

De ontwikkeling overschrijdt deze grenswaarde, daarom is voor de beoogde ontwikkeling een archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Archeologisch onderzoek

IDDS Archeologie heeft in juni 2024 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd aan het Winkelcentrum Geesterduin in Castricum. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 6 bij deze motivering.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat de locatie gelegen is in het voormalig Oer-IJ estuarium. Op basis van onderzoeken direct ten noorden en ten zuiden van de locatie is de verwachting dat de locatie is opgebouwd uit ophoogzand op natuurlijke wadafzettingen. Deze wadafzettingen hebben door hun lage ligging een lage archeologische verwachting voor alle periodes. Deze verwachting wordt door het veldonderzoek onderschreven. Hoewel alleen delen van de locatie boringen zijn onderzocht en enkele inpandige boringen zijn vervallen, is voldoende duidelijk geworden dat nergens in de locatie hoger gelegen en daardoor potentieel bewoonbare afzettingen hoeven te worden verwacht.

IDDS Archeologie adviseert om de locatie, voor wat betreft het aspect archeologie, vrij te geven voor de voorgenomen civieltechnische werkzaamheden.

Cultuurhistorische waarde

De locatie betreft met name het winkelcentrum Geesterduin. Op basis van de gemeentelijke monumentenlijst valt op te maken dat er geen monumenten aanwezig zijn in de locatie of in de directe omgeving van de locatie.

In figuur 5.3 is een overzicht van de locatie van de monumenten in de omgeving weergegeven.

Figuur 5.3: Overzichtskaart monumenten in en om de locatie (bron: Rho Adviseurs)

Conclusie

De locatie kan voor wat betreft het aspect archeologie, vrij worden gegeven voor de voorgenomen civieltechnische werkzaamheden.

Er zijn geen monumenten aanwezig in of in de directe omgeving van de locatie.

5.5 Water

Toetsingskader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.3 instructieregels voor het beschermen van de waterbelangen. Op basis van artikel 5.37 Bkl dient in een omgevingsplan rekening gehouden te worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken.

Toetsing

De locatie ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit TAM-Omgevingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor de locatie relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Lokaal:

• Bruidsschat
• Waterschapsverordening

Hoogheemraadschapsbeleid

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP6) staan de doelen van het waterschap Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, gezond water, schoon water, veilige (vaar) wegen en crisisbeheersing. Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de belasting van de afvalwaterzuivering. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlakte tussen de 800 m² en 2.000 m² moet 10% van het te verharden oppervlak gecompenseerd worden en moet een vergunning worden aangevraagd in het kader van de Keur. Bij een verhardingstoename van meer dan 2.000 m² is er maatwerk nodig voor de compensatie. Ook in dat geval moet er een vergunning worden aangevraagd.

Toetsing

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat de locatie winkelcentrum Geesterduin. Ook zijn parkeerplaatsen ten behoeve van de aanwezige functies. De locatie is bijna compleet verhard.

Bodem en grondwater

De locatie maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is de locatie niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten westen van de locatie bestaat de grond uit kalkhoudende vlakvaaggronden; matig fijn zand. Met betrekking tot grondwater is in de omgeving van de locatie sprake van grondwatertrap IVu. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) op 51 centimeter onder maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) bevindt zich op circa 105 centimeter onder maaiveld. De grondwaterstanden zijn voor het overgrote deel afhankelijk van het peil van het oppervlaktewater en de hoogteligging van het maaiveld ten opzichte van het waterpeil. Het maaiveld ligt op circa 0,1 meter +NAP.

Waterveiligheid

De locatie ligt niet binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Waterkwantiteit

Ten zuiden de locatie het ligt een secundaire watergang, zie figuur 5.4. De ontwikkeling is niet in een beschermingszone van een watergang gelegen.

Figuur 5.4: Uitsnede Legger wateren Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen de locatie of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van de locatie.

Veiligheid en waterkeringen

De locatie bevindt zich niet in de beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande bebouwing is aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Het planvoornemen bestaat uit de inpandige transformatie en uitbreiding van het winkelcentrum Geesterduin met maximaal 500 m² detailhandel en maximaal 215 woningen. Ook wordt het parkeerterrein heringedeeld en vergroot en wordt het parkeerdek uitgebreid. Om de uitbreiding te kunnen realiseren moet het tankstation aan de Somerweg worden uitgeplaatst. Voor de ontwikkeling is een digitale watertoets ingevuld. Hieruit blijkt dat de korte procedure gevolgd kan worden.

Waterkwantiteit

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier hanteert een grenswaarde van 800 m². Bij een plan met een toename in verharding van minder dan 800 m² is compensatie niet verplicht. Wanneer de verharding tussen de 800 m² en 2.000 m² toeneemt, moet er minimaal 10% van het aan te leggen oppervlak worden gecompenseerd. Wanneer de verharding meer dan 2.000 m² betreft, moet er maatwerk worden geleverd. Deze compensatie moet eerst plaatsvinden voordat het verhard oppervlak wordt aangelegd. Een andere werkwijze zou immers een tijdelijke vermindering van de bergingscapaciteit van het watersysteem betekenen en kan leiden tot lokale wateroverlast. Met de beoogde ontwikkeling is er geen sprake van een toename aan verharding gezien de locatie momenteel al bijna volledig verhard is.

Waterveiligheid

De locatie ligt buiten de kern- en beschermingszone van een waterkering. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterveiligheid.

Waterkwaliteit

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De locatie bevindt zich niet in een beschermingszone van een watergang of waterkering. De verharding neemt niet meer toe dan 800 m², waardoor er geen compenserende maatregelen genomen hoeven te worden. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.6 Verkeer en parkeren

5.6.1 Toetsingskader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot verkeer en parkeren. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond moeten worden wat het effect is op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeerdruk.

5.6.2 Parkeren

De ontwikkeling heeft directe gevolgen voor de parkeerbehoefte rondom het winkelcentrum. Hiertoe is een notitie opgesteld om de parkeerbehoefte voor zowel auto's als fietsen inzichtelijk te maken. Deze notitie is opgenomen als bijlage 8 bij deze motivering. De conclusies uit het onderzoek zijn als volgt:

Autoparkeren

Uit de analyse wordt geconcludeerd dat in de toekomstige situatie sprake is van een acceptabele parkeersituatie. Op verschillende momenten is de toename in de parkeercapaciteit niet geheel toereikend om in het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de ontwikkeling te voorzien. Op deze momenten is op de bestaande parkeercapaciteit rondom het winkelcentrum restcapaciteit beschikbaar om in de resterende parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling te voorzien. Hierbij is de parkeerdruk in de toekomstige situatie onder of gelijk aan de acceptabele parkeerdruk conform het gemeentelijke parkeerbeleid van 90%. Daarmee is op alle momenten sprake van een acceptabele parkeersituatie.

Hiervoor is de inzet van 8 deelauto's noodzakelijk. Gewenst is dat hierin wordt aangesloten bij bestaande initiatieven en dat de deelauto's door alle bewoners in de omgeving gebruikt kunnen worden (dus niet exclusief beschikbaar zijn voor de bewoners van de nieuwe woningen). Met behulp van de inzet van deelauto's wordt een reductie toegepast op de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling. Conform het gemeentelijke parkeerbeleid wordt wel ter waarborging rekening gehouden met de reservering van ruimte voor het aanleggen van aanvullende parkeerplaatsen voor het geval de deelmobiliteit onvoldoende effect heeft op het autobezit.

Fietsparkeren

In fietsparkeerplaatsen wordt in ruime mate voorzien. Zowel bij het fietsparkeren voor de bewoners alsmede voor bezoek aan de woningen en bezoek aan het winkelcentrum is sprake van een overschot. Het overschot op de openbare fietsparkeerplaatsen draagt bij aan de leefbaarheid in het gebied en stimuleert het fietsgebruik.

De ontwikkeling van 215 woningen en commerciële ruimte sluit goed aan bij het NSTOMP-principe en stimuleert duurzame mobiliteit: nabijheid van voorzieningen, goede fiets- en looproutes, OV-bereikbaarheid en het faciliteren van deelmobiliteit dragen eraan bij dat de privéauto niet centraal hoeft te staan. Verdere aandacht voor fietsinfrastructuur en slimme parkeeroplossingen voor de fiets zal bijdragen aan het succes en de leefbaarheid van 'Geesterduin 2.0'.

5.6.3 Verkeer

Voor het beoordelen van de gevolgen van de beoogde ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet is een mobiliteitstoets uitgevoerd (zie bijlage 7). De mobiliteitstoets is gebaseerd op beschikbare data; in de uitvoeringsfase zal monitoring van fietsstromen en interacties worden toegepast conform CROW-richtlijnen.

Uit de mobiliteitstoets blijkt dat de beoogde uitbreiding van het winkelcentrum Geesterduin zorgt voor een aanvullende verkeersgeneratie van 1.275 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Daarnaast zorgt de ontwikkeling ook voor een verschuiving van de verkeersstromen van het bestaande deel van het winkelcentrum in verband met het vervallen van de aansluiting op de Soomerwegh. Uit de resultaten van de kruispuntbeoordelingen blijkt dat de huidige inrichting van beide kruispunten volstaat voor het probleemloos afwikkelen van de totale verkeersstromen in de beoogde situatie. Aanvullend is onderzocht of op het kruispunt Soomerwegh - Geesterduinweg maatregelen doorgevoerd kunnen worden voor het verbeteren van de doorstroming en de verkeersveiligheid van het kruispunt. Op basis van de resultaten van dit onderzoek is gekozen om een rechtsaf gebod op het kruispunt door te voeren voor het verkeer vanaf de Geesterduinweg.

Met het doorvoeren van het rechtsaf gebod verbetert de doorstroming op het kruispunt, wat tevens leidt tot een reductie van de maximale wachtrijlengte op de Geesterduinweg. De reductie van de wachtrijlengte zorgt ervoor dat de in- en uitrit van het noordelijke parkeerterrein vrijwel altijd goed bereikbaar blijft. Hierdoor wordt het risico verlaagd dat wegrijdend verkeer in verband met de wachtrij richting de Soomerwegh ervoor kiest om in plaats daarvan rechtsaf te slaan om via de Molenweide de Soomerwegh te bereiken.

Op alle omliggende wegvakken geldt dat sprake blijft van een acceptabele verkeersveiligheid, ook na toevoeging van de planbijdrage. Geconcludeerd wordt dat het effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersveiligheid van de omliggende wegen acceptabel is.

Bevoorrading

Voor de bevoorrading van het winkelcentrum wordt gebruik gemaakt van de huidige laad- en losplaats aan de noordzijde van het winkelcentrum aan de Geesterduinweg. Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt deze laad- en losplaats inpandig gemaakt, maar dit heeft geen effect op de routering van het vrachtverkeer. Daarnaast wordt ook voorzien in een laad - en losplaats ten hoogte van het Eerste Kwartier aan de Soomerwegh. Om de effecten van deze laad- en losplaats op het omliggende wegennet te beoordelen is een aparte notitie opgesteld (zie bijlage 23). Uit de resultaten van de notitie komt naar voren dat de bevoorrading via de Soomerwegh niet leidt tot knelpunten op het gebied van verkeersveiligheid en bereikbaarheid.

5.7 Geluid vanwege wegen en activiteiten

Toetsingskader

Wegverkeerslawaai

Langs alle gemeentewegen bevinden zich op grond van de Omgevingswet geluidaandachtsgebieden. Voor geluidgevoelige functies die binnen deze geluidaandachtsgebieden mogelijk worden gemaakt dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidniveau over een etmaal.

Nieuwe geluidgevoelige gebouwen

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen het geluidaandachtsgebied van een weg geldt een standaardwaarde van Lden 53 dB. De grenswaarde voor gemeentewegen is Lden 70 dB.  In bepaalde gevallen is het mogelijk om gebruik te maken van de afwegingsruimte tussen de standaardwaarde en grenswaarde. Hiervoor moet worden onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke, technische of financiële aard.

Geluid van activiteiten

Binnen de locatie kan een aantal activiteiten plaatsvinden waarvoor conform de instructieregels van het Bkl regels moeten worden opgenomen voor het geluid van activiteiten.

Onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling worden o.a. woningen mogelijk gemaakt. Dit zijn geluidgevoelige functies. De ontwikkeling ligt binnen het geluidaandachtsgebied van meerdere gemeentewegen, waaronder de Soomerwegh en Geesterduinweg.

Om de geluidbelasting ter plaatse van de beoogde woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 11. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat:

• De standaardwaarde voor gemeentewegen op bouwblokken I en J niet wordt overschreden.
• De standaardwaarde voor gemeentewegen op bouwblokken A, B, C, D, E, F, G, H en K wordt overschreden. De grenswaarde wordt niet overschreden (zie tabel 5.7.1).
• Maatregelen om de geluidbelasting vanwege gemeentewegen te reduceren redelijkerwijs niet mogelijk en/of gewenst zijn vanwege overwegende bezwaren van landschappelijke, financiële, technische en verkeerskundige aard.
• Door de nieuwe bebouwing zullen de aan te leggen daktuinen geluidluw zijn.

Omdat het geluid door gemeentewegen de grenswaarde niet overschrijdt wordt het geluid als aanvaardbaar beschouwd.

Tabel 5.7.1 Hoogste geluidbelasting door gemeentewegen

Bouwblok	Waarde (Lden)
A	63 dB
B	57 dB
C	58 dB
D	58 dB
E	58 dB
F	56 dB
G	59 dB
H	58 dB
I	50 dB
J	53 dB
K	60 dB

Omdat de standaardwaarde voor gemeentewegen wordt overschreden is het nodig om het gecumuleerd en gezamenlijk geluid te bepalen. In bijlage 5 van het akoestisch onderzoek zijn de berekende waarden voor het gecumuleerd en gezamenlijk geluid weergegeven.

Voor de appartementen aan de zijde van de Soomerwegh geldt dat volgens de beoordelingstabel uit het gemeentelijk geluidbeleid de gecumuleerde geluidbelasting als matig tot onvoldoende moet worden gekwalificeerd. Voor de appartementen aan de Geesterduinweg geldt een beoordeling van matig. In het ontwerp van de gebouwen is het nog mogelijk hiermee rekening te houden door voldoende geluidwering te realiseren en de woningen dusdanig in te delen dat slaapkamers en buitenruimte aan de geluidluwe gevel zijn gesitueerd. Een aandachtspunt in het nog uit te werken ontwerp vormt ook de aanwezigheid van een geluidluwe gevel voor de woningen op de begane grond.

Indirecte effecten

Voor indirecte effecten vanwege veranderend verkeer geldt de “1,5 dB-toets”, wat neerkomt op een verkeerstoename van 40%. Uit tabel 3 blijkt dat de grootste relatieve toename van verkeer plaats zal vinden op de Geesterduinweg tussen de Soomerwegh en de Nansenlaan. De relatieve toename is hier lager dan 40%. Het is daarom aannemelijk dat het effect van veranderd verkeer niet meer bedraagt dan 1,5 dB.

Geluid door activiteiten

In de beoogde situatie zal bevoorrading van verschillende voorzieningen binnen het winkelcentrum zowel in de overdekte galerijen als in de open lucht plaatsvinden.

Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek voor geluid door activiteiten blijkt dat op alle bouwblokken wordt voldaan aan de standaardwaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde.

Het laden/lossen veroorzaakt vooral maximale geluidniveaus (pieken) en vindt vooral plaats in de dagperiode. Vanuit het Bkl zijn maximale geluidniveaus in de dagperiode niet genormeerd. Daarnaast geldt dat deze vooral in overdekte corridors plaatsvinden en daardoor worden afgeschermd. Overige geluiden en het geluid vanwege horeca dient te voldoen aan de op grond van de instructieregels van het Bkl op te nemen geluidsregels. Door middel van de bruidsschat, welke onderdeel is van het tijdelijk omgevingsplan, wordt invulling gegeven aan de instructieregels van het Bkl op dit punt.

Ook zijn er rondom de locatie Geesterduin en op het nieuwe parkeerdek parkeermogelijkheden voor bezoekers en bewoners van het winkelcentrum en de woningen. Dit kan piekgeluiden veroorzaken. Aangenomen wordt dat deze piekgeluiden voornamelijk overdag plaats zullen vinden, en dat de piekgeluiden in de avond en nacht hoofdzakelijk veroorzaakt worden door bewoners van de nieuwe woningen. De piekgeluiden zullen in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

Het gezamenlijk geluid (ten behoeve van het bepalen van de benodigde geluidwering vanuit het Bbl) is bepaald aan de hand van de resultaten in het akoestisch onderzoek en wordt vastgelegd in het omgevingsplan.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

5.8 Trillingen

Toetsingskader

In § 5.1.4.4 van het Bkl zijn de instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaakt door een activiteit. Deze instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. Gemeenten kunnen in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de beoordeling van trillingen kan bijvoorbeeld de SBR-richtlijn en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen worden gebruikt. De instructieregels van het Bkl zijn overigens wel van toepassing als in het omgevingsplan een trillingaandachtsgebied langs het spoor is vastgelegd. Daarvan is vooralsnog nog geen sprake.

Toetsing en conclusie

Woningen zijn trillinggevoelige gebouwen. In de directe omgeving zijn er echter geen bronnen die trillinghinder veroorzaken.

5.9 Omgevingsveiligheid

Toetsingskader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Bkl. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het plaatsgebonden risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl, deze zijn van toepassing als een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (artikel 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (artikel 5.11 Bkl). Voor het PR gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Aandachtsgebieden

In artikel 5.12 in het Bkl zijn er brand- explosie en gifwolkaandachtsgebieden voor het groepsrisico, deze zijn niet van toepassing als het gaat om een activiteit als bedoeld in bijlage VII, onder C, waarvoor een locatie bij ministeriële regeling als brandvoorschriftengebied is aangewezen. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (artikel 5.12 Bkl).

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (artikel 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikel 4.90 tot en met 4.96 Bbl). Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (artikel 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het GR is onder de omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het GR te berekenen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Toetsing

Binnen de locatie is momenteel een LPG-tankstation gelegen. De bijbehorende PR-contouren en aandachtsgebieden liggen ook binnen de locatie. Met de ontwikkeling wordt het LPG-tankstation uitgeplaatst. Hiermee komen ook de PR-contouren en aandachtsgebieden te vervallen. De locatie is verder niet in een PR-contour of aandachtsgebied van een omliggende risicobron gelegen. Ook is de locatie niet in het aandachtsgebied van een transportroute gelegen, zie figuur 5.5. Een afweging van het groepsrisico is niet nodig.

Figuur 5.5: Uitsnede Signaleringskaart Externe Veiligheid

Conclusie

De ontwikkeling ligt met het uitplaatsen van het LPG-tankstation niet in een PR-contour of aandachtsgebied.

5.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Als een omgevingsplan betrekking heeft op een activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, dienen de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht te worden genomen (artikel 5.51 4e lid Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt.

In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteiten die zorgen voor een toename van de verkeersintensiteit op wegen, vaarwegen of spoorwegen en milieubelastende activiteiten daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden.

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als PM10 van 1,2 µg/m³ of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering.

Toetsing en conclusie

Het planvoornemen bestaat uit de inpandige transformatie en uitbreiding van het winkelcentrum Geesterduin met 500 m² detailhandel en circa 215 woningen. De gemeente Castricum is niet aangewezen als een aandachtsgebied voor stikstofdioxide en fijnstof (artikel 5.51 van het Bkl). Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied bevindt zich op circa 2 kilometer. De ontwikkeling zal gezien de afstand en aard van de ontwikkeling geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet getoetst te worden of het toelaten van de activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als PM10 van 1,2 µg/m³.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van de locatie gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) 2023 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Soomerwegh, ten westen van de locatie. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2022; 14,8 µg/m³ voor NO2, 17,9 µg/m³ voor PM10 en 8,7 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen.

5.11 Bodem

Toetsingskader

Besluit kwaliteit leefomgeving

Met deze wijziging van het omgevingsplan wordt een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toegelaten. De beoogde woningen en bijbehorende bouwwerken (de laatste voor zover groter dan 50 m²), kwalificeren als bodemgevoelig gebouwen (artikel 5.89g Bkl). Op deze activiteit zijn de instructieregels van paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl van toepassing. Deze instructieregels verplichten tot de volgende zaken:

• In het omgevingsplan opnemen van waarden voor de toelaatbare kwaliteit (artikel 5.89i Bkl);
• Het omgevingsplan bepaalt dat het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie bij overschrijding van een waarde als bedoeld in artikel 5.89i, eerste lid, alleen is toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (artikel 5.89k Bkl);
• Als in het omgevingsplan is bepaald dat het bouwen van een bodemgevoelig gebouw vergunningplichtig is, worden in het omgevingsplan regels gesteld die ertoe strekken dat de omgevingsvergunning voor een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie bij overschrijding van een waarde als bedoeld in artikel 5.89i, eerste lid, alleen wordt verleend als aannemelijk is dat de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. Tevens wordt in het omgevingsplan bepaald dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning resultaten van bodemonderzoek en gegevens en bescheiden die aannemelijk maken dat een sanerende of andere beschermende maatregel wordt getroffen (artikel 5.89ka Bkl);
• Voor zover het bouwen van een bodemgevoelig gebouw niet vergunningplichtig is, bepaalt het omgevingsplan dat het verboden is een bodemgevoelig gebouw te bouwen op een bodemgevoelige locatie zonder dit ten minste vier weken voor het begin ervan te melden (artikel 5.89l Bkl);
• Een omgevingsplan bepaalt dat bij overschrijding van een waarde als bedoeld in artikel 5.89i, eerste lid, een bodemgevoelig gebouw, of een gedeelte daarvan, op een bodemgevoelige locatie alleen in gebruik wordt genomen na de bouwactiviteit nadat het college van burgemeester en wethouders is geïnformeerd over de wijze waarop de sanerende of andere beschermende maatregelen, bedoeld in artikel 5.89k, zijn getroffen (artikel 5.89m Bkl).

De bruidsschat blijft met deze wijziging van het omgevingsplan zoveel mogelijk in stand. Met § 22.2.7.2 van de bruidsschat wordt voor een belangrijk deel invulling gegeven aan de instructieregels van het Bkl. Op grond van deze paragraaf bestaat een binnenplanse vergunningplicht voor omgevingsplanactiviteit bouwwerken (artikel 22.26) met beoordelingsregels voor onder meer het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 22.29, eerste lid, onder c en artikel 22.30). Tevens voorziet artikel 22.31 een informatieplicht als bedoeld in artikel 5.89m Bkl; deze is echter gekoppeld aan de omgevingsvergunning.

Echter, de bruidsschatregels voldoen op de volgende punten niet (helemaal) aan de instructieregels van het Bkl:

• De vergunningplicht in de bruidsschat heeft geen betrekking op een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding hiervan, als bedoeld in artikel 22.27, onder a. Voor zover een bijbehorend bouwwerk > 50 m² kwalificeert als een bodemgevoelig gebouw, zal de bouw ervan vergunning- of meldingsplichtig moeten zijn. In dit plan is echter geen sprake van bijbehorende bouwwerken.
• De informatieplicht als bedoeld in artikel 5.89m Bkl vloeit niet direct voort uit 22.31 van de bruidsschat maar via een nog aan een omgevingsvergunning te verbinden voorschrift.

Omgevingsverordening Noord-Holland

Artikel 4.58 Aanwijzing vergunningsvrije gevallen (ontgrondingen)

• 1. In het werkingsgebied ontgrondingen geldt het verbod om zonder omgevingsvergunning een ontgrondingsactiviteit te verrichten, in afwijking van artikel 16.7, onder a, onder 2°, van het Besluit activiteiten leefomgeving, niet voor de activiteiten, bedoeld in artikel 16.7, onder a, van het Besluit activiteiten leefomgeving, als niet meer dan 10.000 m3 wordt ontgraven.
• 2. In het werkingsgebied ontgrondingen geldt het verbod om zonder omgevingsvergunning een ontgrondingsactiviteit te verrichten, in aanvulling op artikel 16.7, onder g, onder 2°, van het Besluit activiteiten leefomgeving, niet voor zover het gaat om het aanleggen, veranderen of verwijderen van een haven, industrieterrein, bouwterrein, sportterrein, park of plantsoen.

Toetsing en conclusie

Op basis van artikel 5.89g van het Bkl zijn woningen bodemgevoelige gebouwen. Volgens Artikel 5.89i van het Bkl bevat een omgevingsplan waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem. Op basis van artikel 22.30 van de bruidsschat is de toelaatbare kwaliteit van de bodem gelijk aan de interventiewaarde bodemkwaliteit.

Met de ontwikkeling is er voorts geen sprake van ontgrondingen. Hiermee wordt er voldaan aan artikel 4.58 van de omgevingsverordening.

Verkennend bodemonderzoek Geesterduin te Castricum

Om te bepalen of de grond geschikt is voor de beoogde functie is in opdracht van Rho Adviseurs door IDDS een milieuhygiënisch vooronderzoek, een verkennend milieukundig bodemonderzoek en een (indicatief) funderingsonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd in verband met het uitvoeren van de activiteiten 'Graven in de bodem (Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) §4.119/§4.120)'. Op de locatie vindt herontwikkeling plaats waarbij een deel van het winkelcentrum wordt gesloopt en een deel wordt aangebouwd/nieuw gebouwd (na sloop) voor appartementen. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 9 bij deze motivering.

De doelstelling van het onderzoek is om te bepalen of er in de grond en/of het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een (sterke) verontreiniging.

Middels het onderzoek is de algemene milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater in afdoende mate vastgelegd. Op basis van onderhavig onderzoek zijn geen gehalten of concentraties aan verontreinigende stoffen in de grond en het grondwater aangetoond die hoger liggen dan de betreffende Index (potentieel sterk verontreinigd). De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek.

Opgemerkt dient te worden dat de bodem onder de bebouwing niet is onderzocht in het kader van de ontoegankelijkheid van de kruipruimten. Deze worden in een latere fase nog gezet om aan de NEN 5740 te voldoen.

Asbest

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de navolgende conclusies getrokken:

• In de grond is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen (grove fractie);
• In de fijne fractie wordt echter wel asbest aangetoond. Het materiaal betreft niet- hechtgebonden chrysotiel en amosiet en is vermoedelijk afkomstig van isolatie. Tevens zijn ook enkele losse vezels aangetoond.

Aangezien het verhoogde asbestgehalte duidt op een potentiële verontreiniging met asbest wordt geadviseerd om een nader onderzoek naar asbest in grond uit te voeren. Dit zou moeten bepalen of er daadwerkelijk sprake is van een overschrijding van de toelaatbare kwaliteit van de bodem.

Fundatiemateriaal

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de navolgende conclusies getrokken:

• Onder de asfaltverharding is funderingsmateriaal aangetroffen. Het funderingsmateriaal bestaat uit repac;
• In het vrijgegraven en geïnspecteerde funderingsmateriaal is visueel geen asbestverdacht materiaal aangetroffen;
• In het onderzochte mengmonster van de funderingslaag onder het asfalt is een asbest gehalte van 41 mg/kg ds aangetoond. Het materiaal betreft hechtgebonden chrysotiel en is vermoedelijk afkomstig van cement en/of golfplaat;
• Er is besloten om deze funderingslaag niet te analyseren op samenstelling én uitloging aangezien het materiaal in het kader van het verhoogde asbestgehalte vooralsnog niet toepasbaar is.

Opgemerkt dient te worden dat het aangetoonde asbest gehalte op indicatieve wijze is bepaald. Derhalve kan vooralsnog alleen de aan- of afwezigheid van asbest worden bepaald en niet de precieze hoeveelheid hiervan in de funderingslaag. Derhalve kan hiermee niet worden gesteld of het totaal gewogen gehalte aan asbest (conform de normen) hoger is dan de restconcentratienorm (van 100 mg/kg ds), waardoor potentieel sprake kan zijn van een asbestweg, als genoemd in het besluit Wms.

Hiermee wordt aanleiding gegeven tot het uitvoeren van een nader onderzoek naar asbest in puin.

Conclusie en aanbevelingen

Er dient nader onderzoek plaats te vinden naar asbest. Dit onderzoek zal voorafgaand aan de vergunningverlening plaatsvinden.

De boringen die nog niet geplaatst zijn dienen in een later stadium uitgevoerd te worden, dit gebeurt na sloop wanneer de bodem toegankelijk is.

5.12 Natuur

Toetsingskader soortenbescherming

Bij een ontwikkeling is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig.

Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig. De vergunningplicht is in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) geregeld in § 11.2.2 (omgevingsvergunning soorten Vogelrichtlijn), § 11.2.3 (omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn), § 11.2.4 (omgevingsvergunning andere soorten) en § 11.2.5 (overige bepalingen omgevingsvergunning). In deze paragrafen worden vergunningplichtige en vergunningvrije activiteiten aangewezen.

In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

Toetsing soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 12. Hieruit blijkt dat de voorgenomen activiteit naar verwachting tot schadelijke handelingen op beschermde soorten uit de Omgevingswet leidt. Er kunnen namelijk (direct) negatieve effecten optreden op verblijfplaatsen van vleermuizen en 'vogels zonder jaarrond beschermd nest'. Bovenstaande soorten kunnen zich ook in de toekomst vestigen, waardoor een schadelijke handeling kan ontstaan.

In opdracht van RHO Adviseurs is in 2024 door KP Adviseurs BV een nader ecologisch onderzoek naar de gewone-, ruige- en kleine dwergvleermuis en laatvlieger uitgevoerd ter plaatse van de locatie Geesterduinweg te Castricum. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 13 bij deze motivering.

De resultaten van het nader onderzoek zijn als volgt:

• Er zijn geen zomer-, kraam- of paarverblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen aanwezig binnen de locatie.
• Er is één zomerverblijfplaats van een gewone dwergvleermuis aanwezig buiten de locatie op Geesterduinweg 54.
• Er zijn geen essentiële foerageergebieden of vliegroutes vastgesteld binnen of nabij de locatie.

Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit is niet nodig omdat er geen beschermde functies van de onderzochte soorten zijn aangetroffen.

Toetsingskader gebiedsbescherming

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten, diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Natura 2000-gebieden
Conform artikel 8.74b uit het Bkl wordt een omgevingsvergunning alleen verleend als uit de passende beoordeling zekerheid is verkregen dat het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)
De ontwikkeling kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels in artikel 7.109 opgenomen.

Toetsing

Als er sprake is van een ligging in Natura 2000-gebied geldt artikel 8.74b uit het Bkl. De locatie is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Noord-Hollands Duinreservaat ligt op circa 1,3 kilometer. Het projectgebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De dichtstbijzijnde onderdelen van Natuurnetwerk Nederland bevinden zich op circa 940 meter (zie figuur 5.6).

Figuur 5.6: Ligging locatie gebied (rood omlijnd) ten opzichte van Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en bijzonder provinciaal landschap (bron: Habitus)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op NNN en Natura 2000-gebied op voorhand uitgesloten. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied voor de realisatie- en gebruiksfase zijn AERIUS-berekeningen uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in bijlage 14, de berekeningen zijn te vinden in bijlagen 15, 16 en 17.

Op basis van de berekening zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden in de gebruiksfase niet uitgesloten. Zowel interne als externe saldering is noodzakelijk om de stikstofdepositie te mitigeren.

Het (interne en externe) saldering verplicht echter tot het opstellen van een passende beoordeling in het kader van de Omgevingswet. De passende beoordeling is opgenomen als bijlage 21 bij deze motivering.

Het extern salderen zal plaatsvinden door middel van het inzetten van de stikstofrechten van Ziendijk 4te Uitgeest, hiertoe zijn stikstofberekeningen uitgevoerd (bijlage 18 en 22). Uit de berekeningen blijkt dat de toename aan stikstofdepositie in de gebruiksfase en aanlegfase van het project Geesterduin volledig kan worden gesaldeerd.

Het plan is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Omgevingswet voor wat betreft het onderdeel Natura 2000.

5.13 Geur

Toetsingskader

Woningen en bedrijven dienen op grond van artikel 5.91 van het Bkl te worden beschouwd als geurgevoelig. De gemeente dient rekening te houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen (artikel 5.92 lid 1 van het Bkl). In het Bkl is alleen voor een aantal specifieke activiteiten aangegeven wanneer sprake is van een aanvaardbare geurbelasting (het exploiteren van zuiveringtechnische werken, het houden van landbouwhuisdieren in een dierverblijf en een aantal andere agrarische activiteiten). Voor andere geurbronnen zoals industriële activiteiten en horeca is in het Bkl niets specifieks geregeld. In deze gevallen zal de gemeente zelf moeten bepalen welke mate van geurhinder ze op lokaal niveau aanvaardbaar vindt. Als sprake is van geur door meer dan één bedrijfsmatige activiteit, moet rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door die bedrijfsmatige activiteiten.

In het tijdelijke deel van het omgevingsplan zijn de bruidsschatregels opgenomen. Daarin staan ook regels over geur, bijvoorbeeld voor het bereiden van voedingsmiddelen.

Toetsing en conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een geurbelastende activiteit. Wel worden nieuwe geurgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt met de uitbreiding van detailhandel en realisatie van woningen. Er zijn in de nabije omgeving geen activiteiten met geurhinder met gevolgen voor de beoogde ontwikkeling. In de huidige en bestaande situatie zijn horecabedrijven mogelijk. Voor horecabedrijven geldt het volgende: Emissies naar de buitenlucht dienen (a) ten minste twee meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen bebouwing te worden afgevoerd; of (b) te worden geleid door een doelmatige ontgeuringsinstallatie.

Als een gebouw (of een gedeelte van het gebouw) zich binnen 25 meter bevindt van de horecavestiging, moet gekeken worden naar het hoogste punt van het gebouw. De beoogde woningen bevinden zich naar verwachting op minder dan 25 meter van het geuremissiepunt van de locatie waar horecabedrijven mogelijk zijn. Op dit moment zijn er ten zuiden van het winkelcentrum al woningen mogelijk op een kortere afstand dan 25 meter. Artikel 5.92 lid 1 van het Bkl bevat de algemene instructieregel dat de geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar moet zijn. In de bruidsschat staan regels opgenomen met betrekking tot geur. Er wordt daarom aangenomen dat de bestaande en toekomstige horeca een ontgeuringsinstallatie hebben en er geen geurhinder te verwachten is op de beoogde woningen.

5.14 Duurzaamheid

Toetsingskader

Klimaatadaptie en circulariteit

Klimaatverandering heeft impact op de woon- en leefomgeving. Hierbinnen komen hittestress, wateroverlast en droogte als hoofdthema's naar voren. Omdat klimaatadaptatie een relatief nieuw begrip is zal dit aan de voorkant, moeten worden meegenomen. Verder is het belangrijk dat met het oog op klimaatverandering rekening wordt gehouden met extreme temperaturen, wateroverlast en droogte. Voor al deze extremen is het gewenst meer groen te plaatsen en verdichting door asfalt of tegels tot het minimum te beperken.

Toetsing

In paragraaf 2.4 aagt aan het beperken van verharding, toevoegen van groen en voorkomen van hittestress.

Bij het uitwerken van het thema circulariteit dient er zowel rekening gehouden te worden met materiaalstromen, water en energie. Het is belangrijk om circulariteit aan de voorkant, tijdens het aanbestedingsproces, mee te nemen. Bij verdere uitwerking van de Ontwikkelvisie Geesterduin 2.0 worden de volgende aanbevelingen meegenomen:

• Hittestress: Ontneem zoveel mogelijk direct zonlicht op het gebouw door de plaatsing van bomen, groen dak. Zorg dat er zo min mogelijk steenachtige materialen aan de buitenzijde wordt geplaatst waardoor de weerkaatsing en absorptie van warmte geminimaliseerd wordt.
• Water(overlast): Mogelijke wateroverlast kan voorkomen op de parkeerplaatsen ten noordoosten van het winkelcentrum dit kan afwateren op het nabijgelegen oppervlaktewater en een deel kan infiltreren, hierbij worden geen problemen met de waterhuishouding voorzien.
• Droogte: Zorg dat regenwater zo veel mogelijk kan infiltreren in de bodem om het grondwater zo veel mogelijk aan te vullen. Dit verkleint de gevolgen van droge periodes.

Conclusie

Het planvoornemen draagt op een positieve manier bij om het winkelcentrum en de omgeving te verduurzamen, en klimaatbestendig(er) te maken. Het vergroenen van de omgeving draagt zowel bij aan het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en, het tegengaan van hittestress. Het infiltreren van regenwater in de bodem verkleint de gevolgen van droge periodes. Met het verbeteren van voet- en fietsfaciliteiten wordt ook het autogebruik ontmoedigd. Verdere mogelijkheden voor deelmobiliteit worden onderzocht.

5.15 Hinder vanuit omliggende bedrijven

Toetsingskader

In het kader van ETFAL (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• Ter plaatse van de woning een goed woon- en leefmilieu gegarandeerd kan worden;
• Voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitoefening belemmeren.

Toetsing en conclusie

In de omgeving van de planlocatie zijn geen bedrijven gevestigd die milieuhinder veroorzaken op de te realiseren woningen. Het milieuhinderlijke tankstation wordt uitgeplaatst ten behoeve van de ontwikkeling.

Binnen de locatie worden lage milieubelastende activiteiten naast woningen toegestaan zoals in de bestaande situatie ook het geval is. Het betreft lichte bedrijvigheid met een zeer beperkte milieubelasting die in een gemengd gebied direct naast of onder woningen toelaatbaar is zonder dat sprake is van hindersituaties. In paragraaf 5.7 wordt nader ingegaan op geluid door activiteiten, in paragraaf 5.13 is geur vanuit horeca nader onderbouwd.

5.16 Gezondheid

Toetsingskader

Doel van de Omgevingswet is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b van de Omgevingswet). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden moet worden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Toetsing en conclusie

Een aantal van de omgevingsaspecten in dit hoofdstuk heeft een gezondheidscomponent. Uit de voorgaande paragrafen wordt duidelijk dat binnen de locatie sprake is van een relatief hoge milieubelasting die van invloed kan zijn op de gezondheidssituatie. Daarbij gaat het om het aspect geluid. Rekening houdend met de in dat kader te treffen maatregelen en in de acht te nemen randvoorwaarden zoals die zijn beschreven in de betreffende paragraaf, is de beoogde ontwikkeling vanuit gezondheidsoogpunt aanvaardbaar. Bij de genoemde omgevingsaspecten gaat het vooral om gezondheidsbescherming. Vanuit het oogpunt van gezondheidsbevordering is van belang dat er in de directe omgeving van het projectgebied groen en wandel- en fietspaden aanwezig zijn. Daarnaast bevinden zich in en op korte afstand van de planlocatie voorzieningen. Hiermee nodigt de omgeving van het projectgebied uit tot bewegen en het laten staan van de auto, wat vanuit gezondheidsoogpunt positief wordt beoordeeld.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Wijziging omgevingsplan

6.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

6.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2025 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

6.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Geesterduin Castricum, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0383.TAMgeesterduin-VS01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

6.1.4 Overzicht wijzigingen

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit TAM-IMRO omgevingsplan gewijzigd. De volgende wijzigingen zijn aangebracht:

• Binnen de locaties aangewezen met Centrum-3 wordt 500 m² extra ruimte geboden voor detailhandel/commerciële voorzieningen. In afwijking van de oude bestemming Centrum-3 wordt onderscheid gemaakt tussen het winkeloppervlak voor de supermarkten en voor overige detailhandel.
• Binnen de locaties aangewezen met Centrum-3 zijn maatschappelijke activiteiten toegestaan.
• Binnen de locaties aangewezen met Centrum-3 zijn de horeca activiteiten gespecificeerd tot lichte- en middelzware horeca activiteiten.
• Binnen de locaties aangewezen met Centrum-3 zijn tevens woningen toegestaan, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen de locaties aangewezen voor Centrum-3 en Wonen niet meer mag bedragen dan 215.
• De activiteit wonen met bijbehorende regeling is toegevoegd. Ter plaatse van de locatie zijn woningen toegestaan, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen de locaties aangewezen voor Centrum-3 en Wonen niet meer mag bedragen dan 215.
• De locatie die voorheen was aangewezen voor Bedrijf met een verkooppunt voor motorbrandstoffen met LPG is nu aangewezen als Centrum-3 en Verkeer - Verblijfsgebied. Op deze gronden wordt de detailhandel uitgebreid en een parkeervoorziening aangelegd.
• De archeologische dubbelbestemming breakfast breakfast is op basis van het uitgevoerde onderzoek overbodig geacht.
• De inpandige locaties voor laden en lossen zijn specifiek aangegeven.
• Het parkeerdek is specifiek aangegeven.
• De locatie voor luifels zijn specifiek aangegeven.
• Het inpandig parkeren is specifiek aangegeven.
• De maximale bouwhoogte wordt gewijzigd van 7 m naar 10,5, 14 en 17,5 m en op enkele beeldbepalende locaties naar 24,5 m.

6.2 Artikelsgewijze toelichting

Preambule
De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

Hoofdstuk 1 Algemene regels

Artikel 2 Aanvullende begripsbepalingen
In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar algemene begrippen die van toepassing worden verklaard.

Artikel 3 Toepassingsbereik
In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld.
In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.
In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen
Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor dit TAM-IMRO omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Geesterduin Castricum.

Hoofdstuk 2 Regels voor functies en activiteiten

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod
In dit artikel is een regel voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod.

Artikel 6 Aanvraagvereisten

In dit artikel staan de aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, deze zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Artikel 7 Centrum -3

Centrum-3 zijn de panden en gronden bij het winkelcentrum Geesterduin. In dit gebied zijn detailhandel, al dan niet in combinatie met ondergeschikte horecavoorzieningen, dienstverlenende bedrijven en/ of instellingen, kantoor en/of magazijn behorende bij detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en het bestaande aantal horecavoorzieningen toegestaan. Voor het gehele winkelcentrum wordt uitgegaan van een flexibele regeling, waarbij wel het onderscheid wordt aangehouden tussen het oppervlak voor de supermarkten en overige functies.

Op de locaties aangeduid voor 'Wonen' zijn woningen met nevenactiviteiten toegestaan tot een maximum van 215, inclusief de woningen binnen de locaties aangewezen voor 'Wonen'. Er is daarbij een regeling opgenomen om de betaalbaarheid van de woningen te borgen. Onder voorwaarden is ook Beroep of bedrijf aan huis en een bed and breakfast toegestaan.

Daarnaast zijn er nog een aantal aanduidingen opgenomen binnen de functie Centrum -3, te weten:

• 'specifieke vorm van verkeer - parkeren begane grond onder bebouwing' hier is tevens een parkeergarage onder de bebouwing toegestaan;
• 'specifieke vorm van verkeer - parkeerdek' hier is tevens een parkeerdek toegestaan;

'ontsluiting' hier is tevens een auto-ontsluiting van een parkeerdek toegestaan;

'laad- en losplaats' hier is een inpandige laad- en losplaats toegestaan.

Op deze gronden zijn hoofdgebouwen toegestaan, de toegestane goot- en bouwhoogte is weergegeven op de verbeelding. Daarnaast is een regeling opgenomen voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Er zijn specifieke bouwregels opgenomen ten aanzien van geluid en het uiterlijk van gebouwen.

Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied

Het grootste gedeelte van de openbare ruimte binnen de locatie is aangewezen als Verkeer – Verblijfsgebied. Op deze locatie is ruimte voor verblijfsplekken met de focus op ontmoeten en groen en voor 2 parkeerterreinen. Ook standplaatsen alsmede terrassen en uitstallingen zijn toegestaan. Op deze gronden zijn geen hoofdgebouwen toegestaan met uitzondering van Nutsvoorzieningen, er mogen ook bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd, hiervoor is een regeling opgenomen.

Daarnaast zijn erkers, balkons, trappen, hellingbanen, uitkragingen en overstekende daken aan bebouwing op aangrenzende gronden toegestaan. Voor luifels is een bouwregeling opgenomen.

Er is een regeling opgenomen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, met een vergunningplicht en aanvraagvereiste o.a. de werken en werkzaamheden conform de Handreiking Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) van de gemeente Castricum en het Handboek kabels en leidingen van de gemeente Castricum en het voor het plangebied vastgestelde inrichtingsplan moeten plaatsvinden. opgenomen als bijlage 3 bij de regels.

Artikel 9 Wonen

Daar waar de woningen niet boven de winkels zijn gesitueerd zijn de gronden aangewezen voor 'wonen'. Het aantal wooneenheden binnen de locaties Centrum-3 en Wonen mag tezamen maximaal 215 bedragen. Er is daarbij een regeling opgenomen om de betaalbaarheid van de woningen te borgen. Onder voorwaarden is ook Beroep of bedrijf aan huis en een bed and breakfast toegestaan.

Op deze gronden zijn hoofdgebouwen toegestaan, de toegestane goot- en bouwhoogte is weergegeven op de Verbeelding. Daarnaast is een regeling opgenomen voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Er zijn specifieke bouwregels opgenomen ten aanzien van geluid en het uiterlijk van gebouwen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Artikel 11 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn regels voor gebruiksactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied.

12.1 Standplaatsen

In dit artikel is de regeling voor standplaatsen uit het Parapluplan Standplaatsen, Terrassen en Parkeren (d.d. 08-06-2017) opgenomen.

12.2 Woningsplitsing en kamerverhuur

Daarnaast is het in artikel 12.2 verboden gesteld om zonder omgevingsvergunning een bestaande woning te gebruiken of voor gebruik aan te bieden voor 2 of meer onzelfstandige woningen. Er zijn beoordelingsregels op genomen waaraan een omgevingsvergunning moet voldoen.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn regels voor activiteiten opgenomen die gelden voor het specifieke werkingsgebied. In dit geval betreffen dat regels voor terrassen en de toegankelijkheid van de openbare ruimte.

13.1 Overige zone - terrassen

Voor de gronden aangeduid met 'Overige zone - terrassen' zijn onder voorwaarden terrassen toegestaan.

13.2 Overige zone - toegankelijkheid openbare buitenruimte

In dit artikel is geregeld dat degene die de openbare ruimte gebruikt, verplicht is ervoor zorg te dragen dat de openbare ruimte voldoende toegankelijk is voor personen met een functiebeperking.

Artikel 14 Kostenverhaal

14.1 Toepassingsbereik

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder a dient in het omgevingsplan een kostenverhaalsgebied aangewezen te worden waarvoor kosten worden verhaald. Dit artikel voorziet daarin en verklaart dat de in het hoofdstuk 'Regels kostenverhaal' opgenomen regels van toepassing zijn op het gebied aangeduid als 'kostenverhaalsgebied Geesterduin'.

14.2 Tijdvak voor kostenverhaal

In het omgevingsplan is een bepaling opgenomen dat voor het kostenverhaalsgebied een tijdvak geldt. Op basis van dit artikel blijkt dat op het kostenverhaalsgebied de regels uit artikel 13.14 van de Omgevingswet van toepassing zijn en dat het tijdvak 10 jaar bedraagt.

14.3 Kostensoorten waarvan het gebied ten dele profijt heeft

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder b, van de Omgevingswet dient aangeven te worden welke voorzieningen ten dele aan het kostenverhaalsgebied worden toegerekend. Daarin voorziet dit artikel.

14.4 Raming van de kosten

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder c dient voor het kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen te worden. Dit artikel voorziet daarin. Uitgangspunt bij deze raming zijn de kostensoorten zoals opgenomen in artikel 8.15 en tabellen A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

14.5 Raming van de opbrengsten

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder d dient voor het kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden opgenomen te worden. Dit artikel voorziet daarin.

14.6 Te verhalen kosten na macro-aftopping

Artikel 13.14, tweede lid van de Omgevingswet stelt dat als de te verhalen kosten, verminderd met de ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kosten slechts kunnen worden verhaald tot ten hoogste het bedrag van die opbrengsten. Dit is ook wel bekend als 'de macro-aftopping'. Dit artikel beschrijft de te verhalen kosten na toepassing van de macro-aftopping.

14.7 Verdeling van de kosten over de activiteiten

Artikel 13.14, eerste lid, onder e, sub 1 van de Omgevingswet schrijft voor dat regels over de verdeling van kosten over de activiteiten gesteld worden. In dit artikel is per te ontwikkelen activiteit het te verhalen bedrag vastgelegd.

14.8 Aanvraagvereisten kostenverhaalsbeschikking

In de Omgevingsregeling zijn geen aanvraagvereisten voor een kostenverhaalbeschikking voorgeschreven. Die aanvraagvereisten kunnen wel in het omgevingsplan worden gesteld. Het minimum aan eisen dat bij elke aanvraag aan de orde is, is in dit artikel voorgeschreven. De gemeente kan zo nodig aanvullende aanvraagvereisten stellen.

14.9 Eindafrekening

Artikel 13.14, eerste lid, onder e, sub 2 van de Omgevingswet schrijft voor dat regels worden gesteld over de eindafrekening. In dit artikel zijn regels gesteld over het moment waarop de eindafrekening wordt vastgesteld, de bij de eindafrekening toe te passen rekenmethodiek en de periode waarover bij terugbetaling een rentevergoeding wordt uitgekeerd.

14.10 Eindafrekening op verzoek

Artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet maakt het mogelijk dat degene die een kostenverhaalbijdrage heeft betaald na verloop van vijf jaren kan vragen om een eindafrekening. Dit artikel regelt dat de gemeente eenmaal per jaar de verzoeken om eindafrekening kan afhandelen, zodat er niet telkens een geactualiseerde berekening nodig is.

14.11 Indexering

In de Omgevingswet is niet voorgeschreven hoe de gemeente omgaat met indexering en rente bij kostenverhaal. Dit artikel biedt duidelijkheid over de toepassing van parameters voor indexering en rente voor het kostenverhaal binnen winkelcentrum Geesterduin.

Artikel 15 Overige regels

In dit artikel is geregeld dat wanneer een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend, er voorzien zal moeten zijn in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Onder omstandigheden kan daar van worden afgeweken.

In dit artikel is ook een regeling voor laden en lossen toegevoegd. Hiervoor geldt het algemene uitgangspunt dat het laden en lossen in beginsel op eigen terrein dient plaats te vinden. Hiervan kan worden afgeweken als laden en lossen op openbaar gebied niet leidt tot een verkeersonveilige situatie. Een dergelijke afwijking wordt in elk geval niet verleend voor laden en lossen op gebiedsontsluitingswegen of fietsroutes.

Hoofdstuk 4 Overgangsrecht

Artikel 16 Overgangsrecht gebruik en Artikel 17 Overgangsrecht bouwwerken

In deze artikelen is overgangsrecht opgenomen voor het bestaande gebruik en bestaande bouwwerken voor een duur van maximaal 10 jaar.

Hoofdstuk 7 Kostenverhaal en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

7.1.1 Toetsingskader

Bij wijzigingen van het omgevingsplan waarbij kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt is de gemeente verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen voor het aanleggen van openbare voorzieningen naar evenredigheid te verhalen op initiatiefnemers van kostenverhaalplichtige activiteiten die profijt hebben hiervan. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn gedefinieerd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het betreft:

• a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
• b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte;
• d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte
• e. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of
• f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt.

Op grond van artikel 13.12 Omgevingsbesluit is het verboden van een kostenverhaalplichtige activiteit uit te voeren voordat het kostenverhaal is verzekerd. Het kostenverhaal kan via een van de onderstaande opties worden verzekerd:

• anderszins, via een overeenkomst, bijvoorbeeld:
  • 1. een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit; of
  • 2. via de gronduitgifte-overeenkomst tussen gemeente en een toekomstige eigenaar, indien de gemeente het volledige kostenverhaalsgebied in eigendom heeft;
• via regels kostenverhaal in het omgevingsplan, waarbij gekozen wordt tussen:
  • 1. een systeem met tijdvak: vergelijkbaar met het systeem uit de Wro, waarbij plannen een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum hebben, zodat kosten en opbrengsten op voorhand relatief goed te berekenen zijn;
  • 2. of zonder tijdvak: een nieuw systeem voor gebiedsontwikkelingen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum, waardoor kosten en opbrengsten op voorhand moeilijker te berekenen zijn en er gewerkt wordt met scenario's.

Ongeacht de systeemkeuze hebben de regels kostenverhaal in ieder geval betrekking op het verhalen van kosten (gekoppeld aan een kostenverhaalsgebied). Net als in een exploitatieplan (onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro)) kunnen in dit verband ook regels in het omgevingsplan worden opgenomen over:

• fasering van en koppelingen tussen werkzaamheden en/of activiteiten;
• locatie-eisen;
• woningbouwcategorieën (artikel 5.161c Bkl).

In het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan moet de keuze voor een van de opties voor het kostenverhaal gemotiveerd worden (in de motivering). Als er wordt gekozen voor het opnemen van regels kostenverhaal, dienen deze op maat te worden gemaakt voor elke ontwikkeling met kostenverhaalplichtige activiteiten. Het kostenverhaal dient te worden verzekerd voor elke wijziging van het omgevingsplan.

7.1.2 Doorwerking binnen het kostenverhaalsgebied Geesterduin

Binnen de planlocatie is de realisatie van maximaal 215 woningen beoogd. Daarnaast voorziet het plan in de mogelijkheden om maximaal 500 m² detailhandel mogelijk te maken. Het omgevingsplan voorziet daarmee in het mogelijk maken van kostenverhaalplichtige activiteiten op gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn.

Omdat niet met alle in het kostenverhaalsgebied gelegen grondeigenaren een overeenkomst voor privaatrechtelijk kostenverhaal is gesloten, heeft de gemeente de plicht publiekrechtelijk kosten te verhalen. Dit gebeurt door het opnemen van regels kostenverhaal in het voorliggende omgevingsplan. Hierbij wordt uitgegaan van het systeem met tijdvak. De verantwoording voor de keuze voor dit systeem is in de volgende paragraaf toegelicht.

De regels kostenverhaal zijn van toepassing op de gronden die zijn aangeduid als 'kostenverhaalsgebied Geesterduin'.

7.2 Verantwoording voor de keuze van het systeem met tijdvak

Bij het opstellen van regels kostenverhaal dient een gemeente te kiezen tussen een systeem met tijdvak (conform artikel 13.14 Ow) en een systeem zonder tijdvak (conform artikel 13.15 Ow). Het systeem met tijdvak is bedoeld voor integrale gebiedsontwikkelingen met een duidelijk eindbeeld van de ontwikkeling. Het systeem zonder tijdvak sluit meer aan bij een organische gebiedsontwikkeling waarbij initiatiefnemers de fasering, invulling en doorlooptijd van de ontwikkeling bepalen. De keuze voor een systeem met of zonder tijdvak heeft invloed op de te verhalen kosten. Bij de keuze voor het systeem zonder tijdvak gelden de kostensoorten in artikel 8.15 en onderdeel A van bijlage IV Omgevingsbesluit. In het systeem met tijdvak gelden de kostensoorten in artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

De ontwikkeling van Geesterduin kan gezien worden als een facilitaire ontwikkeling. Het grootste gedeelte van de te ontwikkelen locaties zijn in het bezit van marktpartijen. Deze marktpartijen hebben daarmee invloed op de fasering en doorlooptijd van de ontwikkeling. De regie vanuit de gemeente is in dat opzicht beperkt. De basis van deze ontwikkeling is echter de wijziging van het omgevingsplan Geesterduin Castricum. De wijziging voorziet in een gedetailleerde regeling met een concrete beoogde invulling van de planlocatie. Met onder andere dit plan stelt de gemeente concrete kaders aan de herontwikkeling van winkelcentrum Geesterduin met een duidelijk eindbeeld. In de raming van kosten en opbrengsten behorend tot deze regels kostenverhaal is daarom aangesloten bij de uitgangspunten van het systeem met tijdvak. De raming van kosten en opbrengsten behorend tot deze regels kostenverhaal bevat daarmee te verhalen kosten conform artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

7.3 Berekening van de kostenverhaalsbijdrage

In navolgende subparagrafen zijn de uitgangspunten voor het berekenen van de kostenverhaalsbijdrage beschreven met daarbij een overzicht van de geraamde kosten en opbrengsten.

7.3.1 Begrenzing kostenverhaalsgebied

De basis voor de planlocatie onder de regels kostenverhaal is de begrenzing van de wijziging van het omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Geesterduin Castricum en bedraagt 45.190 m2. Het kostenverhaalsgebied bestaat uit winkelcentrum Geesterduin met de omliggende gronden en het tankstation aan de Soomerwegh 3 te Castricum. De locatie wordt omsloten door de Soomerwegh aan de noord- en westzijde en de Geesterduinweg aan de noordoost-, oost-, en zuidzijde.

De begrenzing van het kostenverhaalsgebied is aangegeven op de verbeelding behorend bij dit wijzigingsbesluit.

7.3.2 Voorgenomen grondgebruik

De ontwikkeling van de planlocatie betreft een inpandige transformatie en uitbreiding van winkelcentrum Geesterduin met 500 m² detailhandel, in combinatie met een toevoeging van 215 woningen. De inpandige transformatie is geen kostenverhaalplichtige activiteit en de daarmee gemoeide kosten kunnen niet worden verhaald. Deze gronden kunnen als te handhaven gronden worden gezien.

Tabel 7.1 Grondgebruik

	Oppervlakte
Oppervlakte kostenverhaalsgebied	45.190 m2
Te handhaven / inpandige transformatie	19.023 m2
Openbaar gebied	19.356 m2
Openbaar gebied - nieuw in te richten	8.940 m2
- Groen	268 m2
- Bestrating	7.729 m2
- Rijbaan	944 m2
Openbaar gebied - herinrichten	10.416 m2
- Groen	645 m2
- Bestrating	299 m2
- Rijbaan	3.702 m2
- Parkeren	5.769 m2
Te ontwikkelen gebied	6.811 m2

Het grondgebruik binnen het kostenverhaalsgebied is aangegeven in Figuur 7.1 en in bijlage 19.

Figuur 7.1: Grondgebruikskaart Geesterduin

7.3.3 Eigendomssituatie

De eigendomsrechten van de gronden in de planlocatie zijn in handen van vijf partijen. In totaal gaat het hier om veertien kadastrale percelen, waarvan vier percelen gedeeltelijk tot het kostenverhaalsgebied behoren. Voorheen betrof de planlocatie eenentwintig kadastrale percelen (zoals weergegeven op de eigenarenkaart), acht percelen hiervan zijn gezamenlijk opgegaan in één kadastraal perceel waardoor veertien kadastrale percelen resteren.

De eigendomssituatie in het kostenverhaalsgebied is weergegeven in Figuur 7.2 en in bijlage 20.

Figuur 7.2: Eigenarenkaart Geesterduin

7.3.4 Rekentechnische uitgangspunten voor de raming van kosten en opbrengsten

Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (in deze raming van kosten en opbrengsten per jaar), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten aan bij bestendig gemeentelijk beleid.

Voor de raming van kosten en opbrengsten en de berekening van de netto contante waarde gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten:

• de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2026;
• de rentevoet is gesteld op 0,5% voor de opbrengsten en 3% voor de kosten;
• de jaarlijkse kostenstijging bedraagt 2% gedurende de gehele looptijd;
• de jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 2% gedurende de gehele looptijd;
• de uitgaven en ontvangsten zullen op één moment van enig jaar plaatsvinden (per 1 januari);
• de prijspeildatum is 1 juli 2025.

Voor de raming van kosten en opbrengsten is een fasering gehanteerd. De raming van de kosten is in vier fases verdeeld en de raming van de opbrengsten in drie fases.

7.3.5 Raming van de kosten

De in de exploitatieopzet opgenomen kosten zijn berekend op basis van de uitgangspunten uit het inrichtingsplan en op basis van de oppervlaktes uit bijlage 19. Voor de voorziene kostensoorten zijn de kosten geraamd op basis van - voor de werken en werkzaamheden in de locatie - samengestelde eenheidsprijzen en bedragen gebaseerd op het gewenste kwaliteitsniveau. In de ramingen is aansluiting gezocht bij het systeem met tijdvak. Uitgangspunt bij deze raming van de kosten is artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit. In de volgende sub-paragrafen wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten bij de in deze exploitatie verwerkte kosten.

7.3.5.1 Inbrengwaarden van de gronden

Bij de vaststelling van deze kostenverhaalsregels is de inbrengwaarde van de te ontwikkelen gronden in het kostenverhaalsgebied bepaald door de waarderingsmethode met het gebruik van de WOZ-waarde, conform artikel 8.17 lid 1 van de Omgevingswet. Voor de te ontwikkelen gronden is de WOZ-waarde per 2025 gehanteerd. De WOZ-waarde van percelen/adressen die deels te ontwikkelen en deels te handhaven zijn, is naar rato van de oppervlakte van beide gedeelten toegerekend aan de te ontwikkelen gronden. Voor de te ontwikkelen gronden in eigendom van de gemeente die in de huidige situatie zijn ingericht als openbare ruimte, is geen WOZ-waarde beschikbaar en hiervoor een inbrengwaarde van € 50,- per vierkante meter geraamd.

7.3.5.2 Sloop- en opruimwerkzaamheden

Er worden sloop- en opruimwerkzaamheden verricht in het kostenverhaalsgebied. De kosten voor het slopen van de opstallen ten behoeve van de te ontwikkelen gronden en toekomstige openbare ruimte zijn in de raming van kosten en opbrengsten meegenomen, evenals kosten voor ondergrondse sloopwerkzaamheden voor het verwijderen van de voorzieningen ter plaatse van het benzinestation. Opruimwerkzaamheden die in de raming van kosten en opbrengsten zijn meegenomen zijn het opbreken en verwijderen van verharding en het verwijderen van groen ter plaatse van de toekomstige openbare ruimte.

7.3.5.3 Grond- en saneringswerkzaamheden

Tot de grondwerkzaamheden behoren de kosten voor het egaliseren van de gronden, kosten voor sanering, asbestsanering en bodemverbetering.

7.3.5.4 Bouwrijp maken

Onder het bouwrijp maken van het terrein wordt verstaan de aanleg van riolering en de aanleg van bouwwegen. Het handboek inrichting openbare ruimte, het beeldkwaliteitplan en het inrichtingsplan zijn het ijkpunt voor het inrichtingsniveau, de inrichtingskwaliteit en daarmee het kostenniveau van het bouw- en woonrijp maken.

7.3.5.5 Woonrijp maken

Onder het woonrijp maken van het terrein wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals de aanleg van bestrating, rijbanen, groen en (gebouwde) parkeerplaatsen. Evenals de herinrichting van bestrating, rijbanen, groen en parkeerplaatsen. Tevens valt onder het woonrijp maken de definitieve inrichting van voorzieningen zoals openbare verlichting, staatmeubilair, et cetera. Voor het woonrijp maken is eveneens uitgegaan van het kwaliteitsniveau in het handboek inrichting openbare ruimte, het beeldkwaliteitplan en het inrichtingsplan.

7.3.5.6 Plankosten

Op basis van de plankostenscan is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige kostenverhaalsgebied. Aanvullend zijn kosten voor de benodigde onderzoeken voor het wijzigen van het omgevingsplan opgenomen.

7.3.5.7 Kosten van nadeelcompensatie

Voor het gebied is een nadeelcompensatieanalyse uitgevoerd door een onafhankelijk adviesbureau. De raming van de mogelijke tegemoetkoming in nadeelcompensatie is afkomstig uit deze rapportage.

7.3.5.8 Kosten voor een goede omgevingskwaliteit

Voor deze ontwikkeling is een noodzakelijke maatregel voor het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit noodzakelijk. Om aan de wettelijke normen voor stikstof te kunnen voldoen en de ontwikkeling tot uitvoering te kunnen brengen, zijn stikstofrechten aangekocht op een locatie buiten het kostenverhaalsgebied. Op basis van de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid kunnen deze kosten voor 100% worden verhaald op deze ontwikkeling.

7.3.5.9 Kosten waarvan geen sprake is in het kostenverhaalsgebied

Van de volgende kosten is geen sprake in het kostenverhaalsgebied:

• kosten voor tijdelijk beheer;
• kosten voor toekomstige grondexploitaties;
• bovenwijkse afdrachten;
• niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen;
• reeds gemaakte kosten.

7.3.5.10 Raming kosten

Tabel 7.2 Raming kosten (afgerond op duizendtallen)

Kostenpost	Kosten (totaal afgerond op duizendtallen)
Inbrengwaarde	€ 6.280.000,-
Sloop-, opruim-, grond- en saneringswerkzaamheden	€ 744.000,-
Bouw- en woonrijp maken	€ 4.083.000,-
Plankosten	€ 908.000,-
Nadeelcompensatie	€ 33.000,-
Stikstofrechten	€ 201.000,-
Totale kosten (prijspeil)	€ 12.249.000,-

7.3.6 Raming van de opbrengsten

Tot de opbrengsten van de beoogde ontwikkeling worden gerekend (de ramingen van):

• a. de grondopbrengsten van de sociale huurwoningen, de sociale koopwoningen, de geliberaliseerde woningen voor midden-huur, de geliberaliseerde woningen voor midden-koop en de vrije sector woningen;
• b. de grondopbrengsten van de voorzieningen;
• c. de grondopbrengsten van de 49 privé parkeerplaatsen.

In het kostenverhaalsgebied is van de maximaal 215 woningen minimaal 27% een sociale huurwoning, 11% een socialekoopwoning en minimaal 41% een geliberaliseerde woning voor middenhuur en/of middenkoop. Van de geliberaliseerde woning voor middenhuur en/of middenkoop is 11% een woning in het segment middelduur laag en 30% in het segment middelduur hoog. De grondopbrengsten voor de sociale huurwoningen en geliberaliseerde middenhuurwoningen zijn afkomstig uit de Nota grondprijsbeleid 2025 - 2029 van de gemeente Castricum. Voor de middenhuurwoning is een gemiddelde gehanteerd van een middeldure lage en middeldure hoge woning. De grondopbrengsten van de sociale koopwoningen zijn residueel bepaald aan de hand van de Nota grondprijsbeleid 2025 - 2029 van de gemeente Castricum. De grondopbrengsten van de geliberaliseerde woningen voor de middenkoop zijn marktconform (residueel) bepaald, rekening houdend met de NHG-grens. De grondopbrengsten van de overige woningen zijn marktconform (residueel) bepaald op basis van recente transacties van vrije sector koopwoningen in de directe omgeving van het kostenverhaalsgebied.

De grondopbrengsten van de voorzieningen zijn marktconform (residueel) bepaald op basis van recente transacties van voorzieningen in de directe omgeving van het kostenverhaalsgebied. Voor de grondopbrengsten van de privé parkeerplaatsen is een marktconforme verkoopprijs gehanteerd. De bouwkosten voor de privé parkeerplaatsen zijn hierin niet meegenomen en worden opgevoerd als kosten (bij paragraaf 7.3.5.5).

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten (op prijspeil):

Tabel 7.3 Raming opbrengsten

Opbrengstenpost	Aantal	Opbrengsten (totaal)
Sociale huurwoning	60 stuks	€ 1.584.000,-
Sociale koopwoning	24 stuks	€ 679.000,-
Middeldure huurwoning laag en hoog	25 stuks	€ 875.000,-
Middeldure koopwoning laag en hoog	65 stuks	€ 3.148.000,-
Vrije sector	41 stuks	€ 4.712.000,-
Commerciële voorzieningen	500 m2 (bvo)	€ 627.000,-
Privé parkeerplaatsen	49 stuks	€ 1.215.000,-
Totaal opbrengsten (prijspeil)		€ 12.840.000,-

7.3.7 Het resultaat

In onderstaande tabel wordt het resultaat van de raming van kosten en opbrengsten samengevat weergegeven, zowel op prijspeil als met een netto contante waarde:

Tabel 7.4 Raming kosten en opbrengsten (samengevat)

Post	Prijspeil (afgerond)	Netto contante waarde (afgerond)
Kosten	€ 12.249.000,-	€ 12.223.000,-
Opbrengsten	€ 12.840.000,-	€ 12.489.000,-
Resultaat	€ 591.000,-	€ 266.000,-

Het resultaat van de raming van kosten en opbrengsten bedraagt afgerond € 266.000,- (netto contante waarde). Op grond van de uitkomsten van de raming van kosten en opbrengsten is sprake van een overschotlocatie. Het kostenverhaal is derhalve verzekerd.

7.3.8 De kostenverhaalsbijdrage

Ten behoeve van het bepalen van de bijdrage kostenverhaal worden de kosten omgeslagen over het programma. Hierbij is aansluiting gezocht bij de omslagmethode zoals bekend onder de Wro. Het programma is daarbij omgezet in gewogen eenheden per vierkante meter. Als referentie voor de gewogen eenheid wordt uitgegaan van de grondopbrengst van de gronduitgifte voor een sociale koopwoning. Deze woning heeft een grondopbrengst van € 392,- per vierkante meter (NCW). Deze grondopbrengst staat daarmee gelijk aan één gewogen eenheid. De overige opbrengstgenererende functies worden hierin aan gerelateerd. Voor sociale- en middeldure huurwoning per woning, voor de middeldure koopwoning, vrije sectorwoning en commerciële voorzieningen per vierkante meter en privé parkeerplaatsen per stuk.

In tabel 7.5 wordt de berekeningssystematiek per soort grondopbrengst in gewogen eenheden verder uitgewerkt.

Tabel 7.5 Berekening gewogen eenheden

	Aantal	Opbrengsten per eenheid (NCW)		Gewogen basiseenheid	Opbrengst (NCW)	Opbrengst omgerekend naar basiseenheden
Sociale huurwoning	60 stuks	€ 25.894 per stuk		66,1 per stuk	€ 1.553.617,-	3.967,7
Sociale koopwoning	24 stuks	€ 392 per m2		1,0 per m2	€ 665.654,-	1.700,0
Middeldure huurwoning laag en hoog	25 stuks	€ 33.995 per stuk		86,8 per stuk	€ 849.885,-	2.170,5
Middeldure koopwoning laag en hoog	65 stuks	€ 490 per m2		1,3 per m2	€ 3.050.933,-	7.791,7
Vrije sector koopwoning	41 stuks	€ 862 per m2		2,2 per m2	€ 4.578.476,-	11.692,9
Commerciële voorzieningen		€ 1.230 per m2		3,1 per m2	€ 615.192,-	1.571,1
Privé parkeerplaatsen	49 stuks	€ 23.986 per stuk		61,3 per stuk	€ 1.175.329,-	3.001,6
Totale opbrengsten					€ 12.489.086,-
Totaal gewogen eenheden						31.896

Onderstaand is een rekenvoorbeeld toegevoegd om te verduidelijken op welke wijze de systematiek werkt op basis van een fictief voorbeeld.

Hierbij is uitgegaan van het volgende voorbeeld:

• Aantal sociale huurwoningen: 25;
• Aantal vierkante meter middendure koopwoningen: 2.880;
• Aantal vierkante meter vrije sector koopwoningen: 2.600;

Berekening bijdrage kostenverhaal:

• Totaal aantal gewogen eenheden: 31.986;
• Totaal te verhalen kosten (netto contante waarde): € 12.223.000,-;
• Te verhalen kosten per gewogen eenheid: € 383,-;

Berekening te verhalen kosten voor voorbeeld

• Aantal gewogen eenheden = (25*66,1) + (2.880*1,3) + (2.600 * 2,2) = 11.117
• Totaal te verhalen kosten (afgerond) = 11.117 * € 383,- = € 4.257.811,-

Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de inbrengwaarde van de zelfrealisator, en op basis van nadere afspraken: de gemaakte sloopkosten, de gemaakte kosten voor de realisering van infrastructuur en eventuele andere werkzaamheden die de zelfrealisator heeft verricht ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte op het eigendom van de zelfrealisator.

7.4 De procedure

7.4.1 Kostenverhaalsbeschikking

Op het moment dat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld, zijn de regels kostenverhaal van kracht voor alle eigenaren/ontwikkelaars binnen het kostenverhaalsgebied. In het geval er voorafgaand met de eigenaren/ontwikkelaars geen overeenkomst is aangegaan, vindt het kostenverhaal dan middels een beschikking plaats. Het college van burgemeester en wethouders legt hierbij initiatiefnemers van bouwplannen binnen het kostenverhaalsgebied de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage voor de aangevraagde bouwactiviteit middels een kostenverhaalsbeschikking op. In beginsel geldt er een bouwverbod totdat de verschuldigde geldsom is voldaan. Tegen de beschikking kan bezwaar worden ingesteld bij het bestuursorgaan. Daarna staan beroep en hoger beroep open.

De regels kostenverhaal vormen het kader voor de berekening van de bijdrage kostenverhaal per initiatief. In geval van het systeem met tijdvak zijn de (totale) kosten en (totale) opbrengsten geraamd en opgenomen in de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Tevens bevatten de kostenverhaalsregels bepalingen over de te betalen bijdrage per bouwactiviteit in het omgevingsplan. Om tot de bijdrage kostenverhaal te komen, dient de gemeente de omvang van de gevraagde activiteit, middels een omgevingsvergunning, te vermenigvuldigen met het bedrag per activiteit zoals opgenomen in de kostenverhaalsregels. Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en de kosten die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt conform de kostenverhaalsregels. Deze kosten moeten daadwerkelijk zijn gemaakt door de aanvrager. Tevens geldt dat deze kosten niet hoger mogen zijn dan geraamd in het planologisch besluit. De bruto kostenverhaalsbijdrage verminderd met de inbrengwaarde en de werkelijk gemaakte kosten resulteert in een netto kostenverhaalsbijdrage. Deze bijdrage wordt opgenomen in de kostenverhaalbeschikking.

De stap van het berekenen van de kostenverhaalsbijdrage uitmondend in een kostenverhaalsbeschikking in combinatie met de afgifte omgevingsvergunning wordt herhaald per ingediende aanvraag totdat alle percelen binnen het kostenverhaalsgebied zijn (her)ontwikkeld. Op dat moment moet conform artikel 13.20 Ow een eindafrekening worden samengesteld.

7.4.2 Eindafrekening

Het bevoegde gezag dient bij publiekrechtelijk kostenverhaal een eindafrekening van het kostenverhaal op te stellen. Het omgevingsplan moet regels bevatten over de wijze waarop de eindafrekening plaatsvindt. Bij de eindafrekening worden, met inachtneming van de regels over de eindafrekening in het omgevingsplan, de kostenverhaalsbijdragen herberekend. Deze bijdrages kunnen of op eindwaarde worden gezet of netto contant worden gemaakt naar het jaar waarin de kostenverhaalsbijdrage plaatsvond. De gemeente maakt vervolgens een vergelijking tussen de herrekende kostenverhaalsbijdrage en de in het verleden opgelegde kostenverhaalsbijdrage. Indien een herberekende kostenverhaalsbijdrage bij de eindafrekening meer dan vijf procent lager is dan een betaalde kostenverhaalsbijdrage, dan betaalt de gemeente dit verschil, voor zover het groter is dan de genoemde vijf procent, terug aan de houder van de bouwvergunning. Over dit terug te betalen bedrag is de gemeente rente verschuldigd vanaf het moment dat de bijdrage is betaald tot het moment van terugbetaling. De terugbetaling vindt plaats aan degene die ten tijde van betaling van een kostenverhaalsbijdrage houder was van de betreffende bouwvergunning of diens rechtsopvolger. Het bestuursorgaan betaalt het teveel betaalde terug binnen vier weken na het vaststellen van de eindafrekening. Tot slot geldt dat er op basis van de eindafrekening geen sprake kan zijn dat degene die de kostenverhaalsbijdrage heeft voldaan moet bijbetalen.

In beginsel wordt de eindafrekening opgesteld nadat alle kosten en opbrengsten in het kostenverhaalsgebied zijn gerealiseerd en alle kostenverhaalsbijdrages zijn voldaan. Er bestaat echter ook een mogelijkheid tot tussentijdse afrekening. De Omgevingswet bevat namelijk geen termijn voor uitvoering van projecten. Degene die de kostenverhaalsbijdrage heeft voldaan, heeft daarom het recht om na minstens vijf jaar na betaling van de kostenverhaalsbijdrage een verzoek in te dienen voor tussentijdse afrekening. In dat geval wordt er een individuele eindafrekening gemaakt voor een locatie binnen het kostenverhaalsgebied.

7.5 Financieel-economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt getoetst of het betreffende planvoornemen economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. Het planvoornemen niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn; en
• 2. Als het planvoornemen kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

7.5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor wat de financieel-economische uitvoerbaarheid betreft moet worden beoordeeld of het plan op voorhand niet evident financieel onuitvoerbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, mag de functie niet mogelijk worden gemaakt.

De gronden binnen de planlocatie worden voor eigen rekening en risico door initiatiefnemers ontwikkeld. Een ontwikkeling wordt zodoende pas opgestart zodra hier voldoende (economisch) draagvlak voor is. Wanneer een vergunning voor een ontwikkeling wordt aangevraagd, dient initiatiefnemer aan te tonen dat de aangevraagde ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarbij geldt ook dat de kostenverhaalsbeschikking, die op basis van de regels kostenverhaal is opgesteld, wordt betaald (of dat zekerheid over betaling is geboden).

De gemeente ontwikkelt in de basis enkel het niet-uitgeefbaar gebied (de openbare ruimte). De kosten die de gemeente voor de inrichting van de openbare ruimte maakt worden conform de regels kostenverhaal op initiatiefnemers binnen het kostenverhaalsgebied verhaald. In het geval dat de gemeente wel voor eigen rekening en risico ontwikkelt, heeft de gemeente middelen beschikbaar vanuit de grondexploitatie om de ontwikkeling te realiseren.

7.5.2 Kostenverhaal

Indien het omgevingsplan nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Een plan is financieel onuitvoerbaar als het kostenverhaal van door het plan mogelijk gemaakte kostenverhaalplichtige bouwactiviteiten en gebruikswijzigingen als aangewezen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit niet is geregeld.

Het voorgenomen plan ziet toe op de ontwikkeling van winkelcentrum Geesterduin. De uitbreiding van het winkelcentrum is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Niet tussen alle grondeigenaren en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de ontwikkeling verzekerd is. Om deze reden zijn bij het omgevingsplan regels kostenverhaal opgenomen. Op grond van de regels kostenverhaal dient initiatiefnemer bij aanvraag van bouwactiviteiten een kostenverhaalbeschikking bij burgemeester en wethouders aan te vragen. In de kostenverhaalbeschikking wordt de verschuldigde geldsom (de kostenverhaalbijdrage) voor de aangevraagde bouwactiviteiten opgelegd. Totdat de kostenverhaalbijdrage betaald is, geldt in beginsel een bouwverbod. Met het stellen van regels kostenverhaal in het omgevingsplan is het kostenverhaal verzekerd.

7.5.3 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het planvoornemen op voorhand niet evident economisch onuitvoerbaar is.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Het Rijk geeft in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovenlokale belangen werken daarmee door in de vaststelling en wijziging van een omgevingsplan. De vraag bij de wijziging van het omgevingsplan is of de ontwikkeling leidt tot een situatie, waarbij er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Om dit te kunnen beoordelen zijn alle omgevingsaspecten van de gevraagde activiteit nader onderzocht en afgewogen in dit document. In deze paragraaf wordt een algehele conclusie getrokken waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierin moet de afweging van alle betrokken belangen tot uitdrukking komen. Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader beschreven en/of onderzocht in hoofdstukken 3, 4,5 en 7.

Getoetst is aan het geldende beleid op diverse overheidsniveaus. Hieruit is gebleken dat het project past binnen de relevante beleidskaders en dat wordt voldaan aan instructieregels. Er heeft voor diverse omgevingsaspecten een afweging plaatsgevonden, waarbij steeds de conclusie kan worden getrokken dat het voorgenomen project niet leidt tot onacceptabele effecten op de fysieke leefomgeving.

Ook ten aanzien van de uitvoerbaarheid zijn er geen belemmeringen zijn ten aanzien van het beoogde initiatief.

Conclusie

De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een bestaand winkelcentrum. Aanleiding voor de ontwikkeling is de grote vraag naar woningen en de wens om het winkelcentrum verder toekomstbestendig te maken met een betere presentatie ten aanzien van de Soomerwegh. Door aandacht te besteden aan de kwaliteit van de (openbare) ruimte en aan aanvullende voorzieningen (op het aanbod in Castricum), zal Geesterduin als hart van de wijk kunnen blijven functioneren.

Alles overwegende is de ontwikkeling aanvaardbaar en is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.