OIAVHB Green Park Aalsmeer 2017 - Andorraweg 3

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1. Aanleiding

Als onderdeel van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark voor onder meer de bloemen- en plantensector (genaamd Green Park Aalsmeer), zullen in deelgebied 4 de komende jaren diverse kavels uitgegeven en in gebruik genomen worden. Ook zal in deelgebied 4 een beugelweg, genaamd de Andorraweg, worden aangelegd nadat de Middenweg is verlegd en geherprofileerd. De wens is nu om tussen de Andorraweg en de achterzijde van de percelen Aalsmeerderweg 104 t/m 110 een logistiek bedrijfsgebouw te realiseren.

Er is momenteel een bouwplan in voorbereiding voor een rechthoekig logistiek bedrijfsgebouw van één tot drie bouwlagen. De bestaande bebouwing is inmiddels gesloopt.

Ter plaatse van de projectlocatie geldt de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'. Het voorgenomen bouwplan past niet binnen deze beheersverordening omdat daarin voor zowel het gebruik als de bebouwing uit is gegaan van de bestaande situatie. Het beoogde bouwplan leidt onder meer tot een ander gebruik en tot een overschrijding van bouwgrenzen en maximum bouwhoogtes.

Om de bedrijfskavel met een logistiek bedrijfsgebouw mogelijk te maken is een planologische procedure nodig. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo). De aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwplan is op 21 december 2023 ingediend zodat uit dient te worden gegaan van het oude recht. De bedrijfskavel en het bedrijfsgebouw kunnen zodoende worden toegestaan via een afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3 van de Wabo.

Het voorliggende document vormt de ruimtelijke onderbouwing de omgevingsvergunning voor de planologische afwijkingen.

1.2. Ligging en begrenzing

De projectlocatie maakt onderdeel uit van deelgebied 4 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer, welke ten oosten van de kern van Aalsmeer is gelegen. De gronden zijn gelegen aan de noordkant van hetd deelgebied. De Andorraweg bevindt zich aan de zuidzijde en de achterzijde van de woonpercelen aan de Aalsmeerderweg vormen de noordzijde van de kavel. Aan de westkant grenst het terrein aan een autobedrijf en aan de oostkant aan de bedrijfskavel waarop Intratuin Groencentrum (IGC) Aalsmeer s gevestigd.

Op de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven.

Afbeelding: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met rode lijnen (bron: https://www.ruimtelijkeplannen.nl)

De projectlocatie bestaat uit diverse kadastrale percelen, te weten 10780, 10682, 10689.

Afbeelding: de huidige kadastrale percelen ter plaatse van de projectlocatie (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1. Huidige situatie projectlocatie en omgeving

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de projectlocatie

De projectlocatie heeft een oppervlak van circa 10.000 m2 en werd tot voor kort grotendeels gebruikt voor een deel van het distributiecentrum van de tuincentra van Intratuin (Middenweg 23). Vanwege de verlegging van de Middenweg en de aanleg van de beugelweg Andorraweg door deelgebied 4 is het bedrijfsgebouw van het distributiecentrum gesloopt. In plaats daarvan is recentelijk een nieuw distributiecentrum gebouwd in de noordoosthoek van deelgebied 4, ten oosten van de projectlocatie.

Het resterende deel van de locatie was niet bebouwd en werd in het verleden gebruikt ten behoeve van tuinbouw.

Afbeelding: deelgebied 4 (rode lijn) met daarin de projectlocatie (gele lijn) en de voormalige functies c.q. bebouwing.

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de projectlocatie

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 4 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer (GPA). Dit bedrijventerrein bestaat uit verschillende deelgebieden en heeft een totale omvang van circa 100 hectare. In de afgelopen jaren hebben zich, verspreid over het bedrijventerrein, al verschillende bedrijven op Green Park Aalsmeer gevestigd en een deel van de weginfrastructuur is aangelegd. Een deel van de aanwezige bedrijven is gericht op de sierteeltsector maar niet-sierteeltgerelateerde bedrijven komen ook voor. Momenteel is iets meer dan 1/3 van het bedrijventerrein in gebruik. De resterende gronden worden in de komende jaren uitgegeven en/of ontwikkeld.

Deelgebied 4 ligt aan de westkant van het bedrijventerrein GPA en is gelegen tussen de N201 (oostzijde), de Middenweg (zuidzijde), de verbindingsweg tussen de Middenweg en de Aalsmeerderweg (westzijde) en de lintbebouwing langs de Aalsmeerderweg (noordzijde).

Afbeelding: luchtfoto waarbij deelgebied 4 globaal met een rode lijn is aangegeven

Het deelgebied is in afwachting van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark. In het deelgebied zijn nog enkele bestaande bedrijven aanwezig terwijl de overige gronden braakliggend zijn. Een relatief groot deel van de gronden wordt gebruikt voor Schipholparkeren maar bedrijven die zijn gericht op de sierteeltsector komen ook voor terwijl er ook nog een niet-sierteelt gerelateerde bedrijf aanwezig is.

Deelgebied 4 wordt ontsloten via de Middenweg en een tussen de Aalsmeerderweg en Middenweg gelegen verbindingsweg. Het is de bedoeling dat de Middenweg in de toekomst als gebiedontsluitingsweg van bedrijventerrein GPA gaat fungeren doordat deze weg aansluit op op- en afrit U15 van de provinciale N201. De Middenweg kent nu nog een slingerend verloop ter hoogte van deelgebied 4.

Aan de oostkant van het projectgebied ligt het nieuwe distributiecentrum van Intratuin. De planologische procedure die daarvoor nodig was is in 2021 doorlopen.

Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de kavels van de lintbebouwing aan de Aalsmeerderweg. De dichtstbijzijnde woningen liggen op een afstand van ongeveer 40 meter. Aan de westkant van het terrein is een autobedrijf gevestigd.

2.2. Het project

Bouwbedrijf Aan de Stegge Twello B.V. wil de gronden ter plaatse van de projectlocatie gaan ontwikkelen. De nog bestaande bedrijfsbebouwing op de kavel is gesloopt om plaats te maken voor een logistiek bedrijfsgebouw.

Bij de planvorming zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De voorgevel richt zich op de openbare ruimte van de Andorraweg.
• De representatieve ruimten (entree, kantoor, personeelsruimten en showroom) richten zich op de openbare ruimte van de Andorraweg en vormen accenten in de gevel.
• De bedrijvigheid wordt getoond middels openingen in de gevel.
• Indien een kavel aan twee zijden grenst aan de openbare ruimte, dient ook de zijgevel met openingen in de gevel te worden ontworpen.

2.2.1 Bouwvolume en programma

In het bouwplan van sec.architecten wordt uitgegaan van een rechthoekig bedrijfsgebouw van circa 110 bij circa 49 meter en een bouwhoogte van 14,4 meter. met uitzondering van het deel dat grenst aan de zijde van het woonlint aan de Aalsmeerderweg (8,4 meter).

Het bebouwde oppervlak van het bedrijfsgebouw bedraagt in totaal 5.180 m², wat neerkomt op 55,2% van de bedrijfskavel (9.384 m²).

Afbeelding: situatietekening nieuwbouw logistiek bedrijfsgebouw

Het bedrijfsgebouw wordt grotendeels éénlaags, met een tussenvloer (mezzanine). Uitzondering is de kantoorruimte aan de oostkant van het gebouw, die zal bestaan uit 3 bouwlagen.

Afbeelding: impressie nieuwbouw

Het bedrijfsgebouw zal worden gebruikt als logistiek distributiecentrum en zal grotendeels een magazijnfunctie krijgen (circa 8.226 m² bvo) en fungeren als logistiek verzamelpunt van goederen. De goederen zullen na levering in het magazijn van het logistieke distributiecentrum worden gesorteerd. Na het sorteren van de goederen kunnen deze worden afgeleverd aan klanten/ontvangers. In de oosthoek van het gebouw komt een meerlaagse kantoorruimte van 947 m² bvo. Het totaal bruto vloeroppervlak komt daarmee op ongeveer 9.173 m².

Afbeelding: indeling bedrijfsgebouw Toppers

Het is momenteel nog niet bekend of het logistiek distributiecentrum voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid zal worden gebruikt of voor andere bedrijvigheid.

Aan de noord- en zuidzijde van de bedrijfskavel worden groenvoorzieningen gerealiseerd. Ook zal een deel van de strook tussen de bedrijkskavel en de woningen van de Aalsmeerderweg worden gebruikt als bufferzone (groen, water, tuin en/of bedrijven aan de Aalsmeerderweg).

Het bouwplan is op 30 maart 2023 en 21 november 2023 behandeld in het Q-team en daarbij akkoord bevonden (zie bijlage 1)Bijlage 1 Advies Q-team.

2.2.2 Verkeer en parkeren

De kavel wordt ontsloten door de nieuwe, vanaf de Middenweg, aangelegde beugelweg Andorraweg. Aan deze weg komen twee in- en uitritten. In de zuidgevel van de nieuwbouw komen 9 docks voor laden en lossen en de hoofdentree van het gebouw. Aan deze zijde zullen op eigen terrein 30 parkeerplaatsen worden aangelegd, waarvan 25 voor het personeel en 5 voor bezoekers. Ook komt er een fietsenstalling aan de zijde van de Andorraweg.

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

In dit hoofdstuk worden de voor dit voornemen relevante elementen van het geldende planologische regime beschreven. Ter plaatse van de projectlocatie gelden de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' en de paraplubestemmingsplannen 'Kamerverhuurbedrijf Aalsmeer' en 'Datacenter Aalsmeer'.
Omdat onderhavig project geen betrekking heeft op kamerverhuur en/of datacenters, blijven deze paraplubestemmingsplannen hier verder buiten beschouwing.

Afbeelding: Geldende planologische regelingen ter plaatse van projectgebied (rood omlijnd)

Veder is er een nieuw bestemmingsplan voor deelgebied 4 in voorbereiding. Dit in voorbereiding zijnde bestemmingsplan is weliswaar nog niet in werking maar zal volledigheidshalve wel kort worden omschreven.

3.1. Beschrijving geldende beheersverordening

Voor het hele projectgebied geldt de beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'.

De beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017' is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 december 2017. Dit vanwege het feit dat het voorgaande bestemmingsplan, 'N201-zone', op dat moment bijna ouder dan 10 jaar was en daardoor niet meer actueel zou zijn. In een beheersverordening dient uit te worden gegaan van de feitelijke situatie.

Afbeelding: uitsnede beheersverordening ter plaatse van projectlocatie (rood)

De projectlocatie is gelegen binnen de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse van de projectlocatie zijn drie (gedeeltelijke) bouwvlakken aanwezig waarbinnen bebouwing opgericht mag worden.

De gemeente heeft momenteel een bestemmingsplan voor deelgebied 4 in voorbereiding. Het ontwerpbestemmingsplan is wordt in december 2023 ter inzage gelegd.

3.1.1 Toegestaan gebruik

De gronden ter plaatse van de projectlocatie mogen worden gebruikt voor uitsluitend bestaande bedrijven. Ook de daarbij behorende al dan niet gebouwde voorzieningen zoals toegangswegen voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen, laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere verhardingen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening zijn toegestaan, evenals groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en nutsvoorzieningen.

Tenslotte mogen de gronden binnen de bestemming ook worden gebruikt voor niet-zelfstandige kantoren (kantoren die onderdeel zijn van het bestaande bedrijf en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft), productiegebonden detailhandel (detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie) en internetwinkel zonder fysieke bezoekmogelijkheid (een internetwinkel, met de daarbij behorende opslag en logistiek, waarmee de klant op geen enkele manier fysiek in contact staat en waarbij alle klantcontacten en transacties digitaal verlopen en verzending van goederen uitsluitend gebeurt per post).

3.1.2 Bouwen

Voor het bouwen geldt dat gebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd waarbij per bouwvlak een maximum bebouwingspercentage van 100% geldt (tenzij anders is aangeduid) en er een goot- en/of bouwhoogte geldt zoals aangeduid.

Ter plaatse van de projectlocatie zijn drie bouwvlakken aanwezig, die volledig mogen worden bebouwd ten behoeve van bestaande bedrijven. De goot- en bouwhoogte van het bouwvlak aan de linkerzijde van de projectlocatie bedraagt respectievelijk 2 en 3 meter. Voor de overige bouwvlakken gelden goot- en bouwhoogtes van respectievelijk 3,5 en 7 meter.

Afbeelding: uitsnede beheersverordening met bouwvlakken (geel) ter plaatse van projectlocatie (rood)

Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige hekwerken niet meer dan 2 meter mag bedragen. De bouwhoogte van verlichtingsarmaturen, vlaggenmasten en lichtmasten mag niet meer dan 12 meter bedragen en voor overige bouwwerken geldt een bouwhoogte van 3 meter.

3.1.3 Parkeren

Binnen de bestemming zijn de volgende minimum parkeernormen van toepassing:

Tabel: minimum parkeernormen bestemmingsplan

Deze parkeernormen wijken af (zijn lager) van de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota parkeernormen 2016. De parkeernormen die worden gehanteerd in de bestemmingsplannen voor Green Park Aalsmeer zijn indertijd specifiek voor Green Park Aalsmeer opgesteld en gebaseerd op ervaringen.

3.2. Beschrijving in voorbereiding zijnde bestemmingsplan

Er is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding voor deelgebied 4. Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebied 4' is op 8 december 2023 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd.

Afbeelding: uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan ter plaatse van projectlocatie (rood)

De projectlocatie is grotendeels bestemd als 'Bedrijf - 2' en deels als 'Gemengd'.

3.2.1 Toegestaan gebruik

Voor de gronden die zijn bestemd als 'Bedrijf - 2' geldt dat deze mogen worden gebruikt voor bedrijven die tot maximaal categorie 3.2 behoren, met uitzondering van een strook aan de zijde van het woonlint aan de Aalsmeerderweg waar maximaal categorie 3.1 of maximaal categorie 2 is toegestaan. Ook niet-zelfstandige kantoren zijn toegestaan. Onder dergelijke kantoren wordt een onderdeel van een bedrijf bedoeld, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heef .

De gronden met de bestemming 'Gemengd' mogen worden gebruikt voor onder meer groenvoorzieningen, tuinen en erven ten dienste van het wonen op de aangrenzende percelen aan de Aalsmeerderweg en watervoorzieningen. Ook zijn op enkele specifiek aangeduide gronden ook bestaande bedrijfsactiviteiten toegestaan.

3.2.2 Bouwen

Het deel van de projectlocatie dat is bestemd als Bedrijf - 2' is gelegen in een bouwvlak waar maximum bouwhoogtes van 15 en 9 meter zijn aangegeven. De maximum bouwhoogte van 15 meter geldt voor het grootste deel van de als 'Bedrijf - 2' bestemde gronden, de maximum bouwhoogte van 9 meter is aan de orde aan de zijde van het woonlint aan de Aalsmeerderweg. Verder dient er een afstand van minimaal 3 meter te worden aangehouden bij de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

In de bestemming 'Gemengd' zijn ten behoeve van bestaande bedrijven uitsluitend bestaande bedrijfsgebouwen toegestaan.

3.2.3 Parkeren

Ten aanzien van parkeren gelden dezelfde regels als omschreven in subparagraaf 3.1.3.

3.3. Afwijkingen van de geldende beheersverordening

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk op basis van de geldende planologische regels (zie paragraaf 3.1).

Voor het deel van de projectlocatie waar de beheersverordening van toepassing is, geldt dat het project een nieuw bedrijf betreft, dat gedeeltelijk buiten de bouwvlakken gebouwd gaat worden. Ook wordt de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte overschreden. Het beoogde gebouw is daardoor niet mogelijk. Wel is het zo dat beoogde gebouw voldoet aan het in voorbereiding zijnde (ontwerp)bestemmingsplan voor deelgebied 4 maar dit bestemmingsplan is nog niet in werking.

3.4. Procedure

3.4.1 Buitenplanse afwijking

Zoals ook in paragraaf 1.1 is vermeld blijft het oude recht van toepassing zoals dat gold onmiddellijk vóór het tijdstip van de op 21 december 2023 ingediende aanvraag omgevingsvergunning.

Het bouwplan is in strijd met het in paragraaf 3.1 beschreven beheersverordening. In de beheersverordening is geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid voorzien die de realisatie van het bedrijfsgebouw mogelijk maakt. Afwijken is daarom mogelijk als een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening wordt verleend, zoals bedoeld in artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Daarin is bepaald:
'Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:

• a. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
• b. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
• c. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;'

In dit geval is de reguliere procedure (de zogenaamde 'kruimelafwijking') niet toepasbaar omdat er sprake is van een nieuw hoofdgebouw. Om af te kunnen wijken van de beheersverordening is het nodig om een uitgebreide afwijkingsprocedure te doorlopen. Hiervoor is een ruimtelijke onderbouwing nodig.

Voor de motivering van de afwijkingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van deze ruimtelijke onderbouwing.

3.4.2 Crisis- en herstelwet

Op grond van het bepaalde in artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met Bijlage II, onder A, nr. 6, van de Crisis- en herstelwet (Chw) is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift vereist zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van het project Greenport Aalsmeer/PrimaViera bij Aalsmeer, met als vindplaats pagina 189 van het MIRT projectenboek 2009. Gelet op de ligging van project in het plangebied van een bestemmingsplan voor Green Park Aalsmeer, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op het voorgenomen besluit tot het verlenen van de verzochte omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1. Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 15 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI wil het Rijk een langetermijnvisie geven op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het betreft hier een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving, groot en veelzijdig en vaak met elkaar verweven. Het is een nationale visie die zelfbindend is voor het Rijk.

De aanpak van de NOVI gaat uit van de nationale belangen die in de leefomgeving aan de orde zijn, inclusief de opgaven die daaruit zijn afgeleid. Waar op deze opgaven een geïntegreerde aanpak noodzakelijk is, geeft de NOVI richting. Op andere onderwerpen wordt naar sectoraal beleid verwezen. De NOVI is continu aanpasbaar.

Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze prioriteiten worden beleidskeuzes gemaakt. De vier prioriteiten zijn:

• I. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• II. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• III. Sterke en gezonde steden en regio's;
• IV. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Tot het moment dat de Omgevingswet in werking treedt (op 1 januari 2024) geldt de omgevingsvisie als structuurvisie en zijn ruimtelijke belangen geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het Rijksbelang opgenomen dat verstedelijking op duurzame wijze plaatsvindt. Wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt moet er getoetst worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Met het project worden geen nationale belangen geraakt. Er is geen strijd met de Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

De realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Deltaplan ruimtelijke adaptatie 2020

Het klimaat verandert. De stijging van de gemiddelde temperatuur brengt extremer weer met zich mee, dat natter, droger en heter is. De resultaten daarvan zijn wateroverlast, hittestress en druk op watervoorraden door droogte. Dit vereist een verandering in denken en doen: klimaatbestendig en waterrobuust inrichten moet in Nederland een vanzelfsprekend onderdeel bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen worden.

Om het proces van ruimtelijke adaptatie te versnellen en intensiveren is het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie opgesteld. Daarin staat hoe gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk de nadelige effecten van klimaatverandering tegen willen gaan. De kern is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en klimaat robuust is ingericht. Op nationaal niveau zijn stresstesten per gemeente uitgevoerd om de knelpunten van bestaande infrastructuur in kaart te brengen. In een drieledig nationaal programma worden deze kwetsbaarheden in beeld gebracht, afgewogen en geprioriteerd, om vervolgens tot concrete maatregelen te worden omgezet.

4.1.4 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2. Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de Omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de Omgevingsvisie gelegen binnen Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te versterken. Deelgebied 4 maakt onderdeel uit van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Binnen dit bedrijventerrein zijn naast sierteeltgerelateerde bedrijven ook overige bedrijven toegestaan. De projectlocatie zal een logistiek bedrijfsgebouw gaan bevatten waarvan nu nog niet bekend is of deze plek zal bieden aan een sierteeltgerelateerd bedrijf of een overig bedrijf.

Het project draagt bij aan het functioneren van Green Park Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale Omgevingsvisie.

4.2.2 Omgevingsverordening NH2020

De provincie heeft op 22 oktober 2020 een nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking.

Voor de projectlocatie zijn de regels ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, bodemsanering, LIB 5, klimaatadaptatie en datacenters relevant.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Een ruimtelijk besluit of plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende bestemmingsplan is de bedrijfskavel met de beoogde nieuwbouw niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het betreft hier de realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw op een daarvoor bestemd bedrijventerrein. Het project is daarmee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarover regionaal schriftelijke afspraken dienen te worden gemaakt.

Bodemsanering

In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Dat betreft onder meer ontwikkelingen in de ondergrond. Randvoorwaarde is dat overal wordt voldaan aan de wettelijke basiskwaliteit voor een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. In de verordening zijn daarom regels opgenomen in geval van een bodemsanering. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op bodem.

LIB 5 zone

De projectlocatie is gelegen in de LIB 5 zone Schiphol. In paragraaf 5.10 wordt hier nader op ingegaan.

Klimaatadaptatie

De toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering. In de beschrijving wordt in ieder geval ingegaan op eventuele wateroverlast, overstroming, hitte en droogte. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de hiervoor omschreven risico's te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt.

Datacenters
Op basis van artikel 6.21 c worden datacenters ter plaatse van de projectlocatie uitgesloten: een ruimtelijk plan mag niet voorzien in een datacentrum groter dan 2.000 m² bvo en een elektrisch aansluitvermogen van meer dan 5 MVA.

Aangezien het project betrekking heeft op vestiging van een logistiek bedrijf, is dit voor de RO verder niet van relevant.

4.2.3 Conclusie

Het project geeft invulling aan het bedrijventerrein GPA en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. De herontwikkeling van de kavel in deelgebied 4 ten behoeve van een logistiek bedrijfsgebouw past binnen zowel de provinciale Omgevingsvisie als de provinciale verordening.

4.3. Gemeentelijk beleid

4.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie.

Afbeelding: uitsnede Gebiedsvisie

Ten aanzien van bedrijvigheid wil Aalsmeer de groei van de economie accommoderen door het Greenportbeleid uit te voeren en overige economie, toerisme en recreatie te bevorderen.

Aalsmeer heeft vanouds een centrale positie in de productie en de handel van bloemen. Met de ontwikkeling van Greenport Aalsmeer en Green Park Aalsmeer wordt deze positie verder uitgebouwd en richten de opgaven zich op de uitwerking: ontplooiingskansen, bereikbaarheid, duurzaamheid, educatie en imagoverbetering. Er liggen inmiddels in regionaal verband harde afspraken en plannen waarmee de toekomst van de sector afdoende gewaarborgd is. In het MLT2025 is het ruimtelijk programma weergegeven, waarbij de opgave van 90 + 25 hectare (bruto) voor de 'kern' en de zogenaamde 'eerste schil' in de nabijheid van het bestaande veilingcomplex wordt geconcretiseerd. Deze ontwikkeling leidt samen met de andere gerealiseerde en geplande grootschalige nieuwbouwlocaties (zowel bedrijventerrein als woningbouw) tot het standpunt dat inmiddels voldoende ruimte van het gemeentelijk grondgebied is benut en gereserveerd voor dergelijke complexmatige ontwikkelingen. De gemeente wil daarom het accent verleggen naar andere onderdelen van de lokale economie. Vooral versterking van de toeristische sector en de detailhandel kunnen leiden tot een kwaliteitsverbetering van de economische structuur.

De nu voorziene ontwikkeling van deelgebied 4 van Green Park Aalsmeer sluit goed aan bij de visie, doordat er ruimte wordt geboden aan lokale economie in het daarvoor aangewezen economische gebied (Green Park Aalsmeer).

Het voorliggende project past hier binnen.

4.3.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien. Momenteel is ook een aanvulling van de structuurvisie in voorbereiding via een addendum. Dit addendum heeft echter geen betrekking op dit deel van deelgebied 4 en blijft daarom verder buiten beschouwing.

Naast een beperkte groei van sierteeltbedrijven is er vraag van bedrijven vanuit: logistiek, Home, Gift & Garden, Food, Toerisme, arbeidsmigrantenlogies, hotels en Schipholparkeren. De structuurvisie is het instrument van de gemeente Aalsmeer om de verschillende ruimte vragende functies in het gebied een plaats te geven. De wijzigingen in de marktvraag leiden ook tot een andere ruimtebehoefte en een andere inrichting van de gronden. Daarbij moet o.a. worden gedacht aan de gewenste omvang van de bedrijfskavels, de eventuele mogelijkheid van (bedrijfs)woningen, en de stedenbouwkundige voorschriften voor nieuwbouw (bouwbepalingen).

Deelgebied 4

Het deelgebied wordt na 2018 ontwikkeld. Samen met het naastgelegen deelgebied 3 vormt het deelgebied een zeer gemêleerd geheel dat voor een belangrijk deel in het beperkingengebied voor bebouwing (zone 3) van het Luchthavenindelingbesluit is gelegen. Binnen deelgebied 4 is hier onder meer rekening mee gehouden doordat een deel wordt ontwikkeld voor Schipholparkeren. Het beperken van overlast wordt georganiseerd door het aanleggen van een bufferzone ten zuiden van het woonlint aan de Aalsmeerweg. Een groen ingerichte buffer aan de Middentocht zorgt naar de Middenweg voor een groen scherm, waardoor de auto's uit het zicht worden geparkeerd.

Voor bedrijven aan de Middenweg is de uitstraling belangrijk. De Middenweg vormt een belangrijke verbinding tussen Aalsmeer en de N201 waardoor ook veel passanten het bedrijventerrein zullen zien. De gebouwen moeten zich presenteren aan de Middenweg. De geparkeerde auto's op de parkeerlocaties dienen juist uit het zicht geplaatst te worden. Dit leidt vervolgens tot een interessante afwisseling van bedrijfsgebouwen tussen een reeks groenblauwe gebieden.

Deelgebied 4 ligt, net als het tegenovergelegen deelgebied 6, aan een zichtlocatie langs de N201 en de Middenweg. Vooral de kruising van de Middenweg met de N201 biedt blijvende kansen ten aanzien van zichtbaarheid en stedenbouwkundige kwaliteit. De beide deelgebieden blijven de best passende locaties voor invulling met een kantoorprogramma. Dit kan worden gedaan met kleinschalige zelfstandige kantoorpanden waarbij er sprake zal zijn van maatwerk binnen de aangegeven zoekgebieden. Voldoende ruimte voor parkeren en een groene inpassing zijn hierbij belangrijke factoren.

Afbeelding: kaartbeeld deelgebied 4 en omgeving

In deelgebied 4 past het aanbieden van grote bedrijfskavels. Deze bedrijfskavels kunnen allen aangesloten worden op de Middenweg en de Ongestoorde Logistieke Verbinding (OLV), waardoor grootschalige logistieke bedrijven een passende plek binnen Green Park Aalsmeer kan worden aangeboden. De projectie van het Luchthavenbesluit (zone 3) leidt tot bestemmen van extensieve bedrijvigheid. Deze voorwaarde sluit goed aan bij het aanbieden van grootschalige bedrijfskavels in de logistieke sector.

De beoogde stedenbouwkundige vormgeving in de eerdere planvorming voor Green Park Aalsmeer is voornamelijk geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffers.

Voor het gebied zijn de volgende zaken relevant:

Bouwhoogten

• 1. Verhogen van de maximale bouwhoogte van 15 meter naar 20 meter, over de delen van onder meer deelgebied 4 langs de Middenweg;
• 2. Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 meter;

Afstandsmaten

• 1. Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 meter;
• 2. Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 meter. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;
• 3. De verplichte rooilijn van 12 meter uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;
• 4. Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het Beeldkwaliteitsplan. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 meter van de erfgrens;

Oppervlakten

• 1. Een maximum bebouwingspercentage van 70%. Een bovengrens zorgt voor ruimte op de kavel voor parkeerplaatsen en opslag. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meer voorgeschreven;
• 2. De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 meter. Dit zal overeenkomen met de watertaluds.
• 3. De buffers zijn versmald van 30 naar 25 meter.

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria:

• De bouwhoogte bedraagt maximaal 8,4 tot 14,4 meter en voldoet daarmee aan daarmee aan de maximale bouwhoogte van 15 tot 20 meter.
• Het bebouwingspercentage van de geprojecteerde nieuwbouw op de kavel bedraagt 55%. Er wordt daarmee voldaan aan het maximum bebouwingspercentage van 70% per kavel.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid en geeft daarmee zodoende invulling aan de toegestane categorieën bedrijven binnen GPA.

4.3.3 Strategie Werklocaties Aalsmeer

In de agenda Economie en Recreatie en Toerisme is vastgelegd dat Aalsmeer het lokale en regionale vestigingsklimaat voor bedrijven wil versterken. Een onderdeel daarvan is een passend en toekomstbestendig aanbod van bedrijventerreinen. Op 27 mei 2021 heeft de gemeenteraad daartoe de ‘Strategie Werklocaties’ vastgesteld. De aanleiding voor de strategie bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

Afbeelding: overzicht werklocaties in Aalsmeer

In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar:

• Behoefteraming met betrekking tot werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties.
• Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid.
• Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel dan wel niet passende werkfuncties.

Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer behoort tot één van de drie formele werklocaties in Aalsmeer.

Behoefteraming

De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto hectare uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis, waar in de raming rekening mee is gehouden, zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 hectare.

Er is in Aalsmeer nog 44 netto hectare uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 hectare (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn). Echter, op circa 10 hectare planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 hectare is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha. Geconcludeerd kan worden dat er nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is maar dat de markt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap wordt.

Kwaliteit werklocaties en informele locaties

De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identiteit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

De fysiek-ruimtelijke kwaliteit van Green Park is hoog. Er is veel groen op het bedrijventerrein aanwezig en ook enig blauw, met een aantal brede sloten. Er is een aantal trekkers op het bedrijventerrein op gebied van duurzaamheid. Omdat het een betrekkelijk nieuw bedrijventerrein is, is de staat van het vastgoed en van wegen goed. Het bedrijventerrein staat maximaal milieuhindercategorie 3 toe. Het is een gemengd bedrijventerrein waar nog verschillende kavelgroottes opneembaar zijn, tussen 1.500 m² en 3 ha.

Hoofdlijnen strategie

De inzet behelst de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten).

Het is van belang om zuinig te zijn op de beschikbare bedrijfsruimte op Green Park, als enige grootschalige ontwikkellocatie voor bedrijven in Aalsmeer. De huidige bedrijfsbestemming blijft daarmee het uitgangspunt. Afwijkende bestemmingen moeten in beginsel bijdragen aan het lokale vestigingsklimaat voor bedrijven in Aalsmeer in het algemeen en op Green Park in het bijzonder. Functies die verder los staan van het economisch profiel van Green Park of die niet direct iets toevoegen aan de economische kracht van het gebied zijn vanuit werklocatie-perspectief niet wenselijk.

Het project heeft betrekking op logistieke bedrijvigheid. Dit is passend in het economische profiel van Green Park. Het project geeft daarmee invulling aan de Strategie Werklocaties.

4.3.4 Nota parkeernormen 2016

Mede naar aanleiding van nieuwe parkeerkencijfers is de Nota Parkeernormen Aalsmeer opgesteld. Door het parkeren nadrukkelijk te toetsen en de juiste parkeernorm zo vroeg mogelijk in een planproces te bepalen wordt parkeeroverlast voorkomen en wordt de verkeersveiligheid verbeterd. Voor burgers, bedrijven en ontwikkelaars is zo duidelijk welke normen gehanteerd worden bij een aanvraag. Bovendien bevat de nota toepassingsregels om uit te leggen hoe de parkeernormen gehanteerd moeten worden. Hierdoor zorgt de gemeente er voor dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat mogelijk verwachte parkeerproblemen vanaf het begin van het planproces worden voorkomen.

Bij het toepassen van de parkeernormen worden onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• 1. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen dient zorg te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.
• 2. Een bouwinitiatief of wijziging van functie van een locatie mag geen parkeerproblemen en verkeersveiligheidsproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten.
• 3. De Nota Parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke plannen voor nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie(s) voor zover zij van invloed zijn op het parkeren.
• 4. Een initiatiefnemer kan een gemotiveerd voorstel indienen om af te wijken van de vastgestelde parkeernorm, onderbouwd door een goed mobiliteits- en bereikbaarheidsplan en een goed verhaal waarom met minder of met meer parkeerplaatsen kan worden volstaan en hoe overlast voorkomen wordt. Burgemeester en wethouders kunnen bij het verlenen van de omgevingsvergunning op basis van deze motivatie gemotiveerd afwijken van de parkeernorm.
• 5. Het is mogelijk specifieke parkeernormen op te nemen in bestemmingsplannen, die afwijken van de nota. De normen uit de nota zijn dan richtinggevend.
• 6. Indien in het voortraject normen zijn vastgesteld in het programma van eisen dan wordt aan deze normen vastgehouden.

Voor kantoor- en (arbeidsintensieve) bedrijfsfuncties is in de Nota Parkeernormen een norm van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo aangegeven. Voor overige bedrijfsfuncties (arbeidsextensief) geldt een norm van 1 parkeerplaats per 100 m² bvo. Deze parkeernormen zijn iets hoger dan de normen die worden gehanteerd in de bestemmingsplannen die zijn vastgesteld voor de andere deelgebieden van Green Park Aalsmeer.

De parkeernormen die worden gehanteerd in de bestemmingsplannen voor Green Park Aalsmeer zijn indertijd specifiek voor Green Park Aalsmeer opgesteld en gebaseerd op ervaringen. Deze cijfers zijn daarom in eerste instantie gebruikt als toetsingskader voor onderhavig project (zie verder paragraaf 5.3.2).

4.3.5 Conclusie

De aanvaardbaarheid van de afwijking om een bedrijfsgebouw in deelgebied te realiseren vindt mede zijn grondslag in de gewijzigde structuurvisie 'Green Park Aalsmeer 2016' en de binnen het gemeentelijke beleid gewenste functie logistieke bedrijvigheid.

Het voornemen past binnen het vastgestelde beleid en de vigerende structuurvisie.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1. Bodem

Volgens de Wet bodembescherming is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een logistiek bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen, wat wordt gerealiseerd ter plaatse van een voormalig bedrijfsgebouw en een onbebouwde strook grond. De projectlocatie is gelegen in Deelplan 4 van Green Park Aalsmeer.

De projectlocatie bestaat uit meerdere kadastrale percelen (zie ook paragraaf 1.2). De volgende onderzoeken zijn op (deels) op het projectgebied van toepassing:

• a. Milieukundig vooronderzoek bodem Arcadis Deelplan 4, d.d. 17-01-2020
• b. Verkennend milieukundig bodemonderzoek Arcadis kavel van Leeuwen Deelplan 4, d.d. 20-08-2020
• c. Nader bodemonderzoek Arcadis kavel van leeuwen Deelplan 4, d.d. 08-12-2020

Ten behoeve van de toekomstige herontwikkelingen binnen deelplan 4 van Green Park Aalsmeer is op basis van de beschikbare onderzoeken door Arcadis een quickscan milieuhygiënische bodemkwaliteit uitgevoerd, om te kunnen beoordelen of de bodemkwaliteit een belemmering zou vormen (zie bijlage 2).

Op basis van de quickscan en samenvatting van beschikbare, relevante onderzoeken kan het volgende worden geconcludeerd:

• Er zijn op basis van beschikbare informatie naar verwachting geen (potentieel) spoedeisende bodemlocaties, met actuele risico’s voor mens, grondwater of ecologie binnen het onderzoeksgebied aanwezig.
• Ter plaatse van de kavel van Van Leeuwen (Aalsmeerderweg 106) is een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest bekend langs de schuur met verweerde asbestdakplaten. Deze schuur is gesitueerd in het projectgebied. Aan de zuidzijde van het perceel is daarnaast een puinlaag aanwezig. De samenstelling van deze puinlaag komt niet overeen met eerder aangetroffen puinfunderingen onder aanwezige stelconplaten of onder het asfalt op het naastgelegen perceel. Deze puinlaag zal derhalve wellicht op een ander moment separaat aangebracht moeten zijn als terreinverharding of wellicht als puinpad. De puinlaag kan in twee delen worden opgedeeld, bestaande uit een laag met sintels en een laag met asfalt. De sintelhoudende laag is niet geschikt voor hetgebruik. De asfalthoudende laag is wel geschikt voor hergebruik als niet-vormgegeven bouwstof.

Afbeelding: schuur met asbest dakplaten aan westkant van projectgebied

• Voor 16 percelen is geen (actueel) onderzoek beschikbaar. In verband met huidig en voormalig gebruik van de kavel (kassenbouw, puin, puinpaden, ketelhuizen) kan mogelijk na bodemonderzoek sprake zijn van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Deze percelen zijn echter geen onderdeel van de projectlocatie
• Ter plaatse van twee percelen is in de bodem en/of grondwater sprake van sterke verontreinigingen met respectievelijk PAK of minerale olie. Deze verontreinigingen zijn op basis van omvang geclassificeerd als ‘niet ernstig geval'.

De vervuilde gronden zullen worden gesaneerd. De sanering is al in gang gezet. Na verwijdering van de (eventuele) gevallen van ernstige bodemverontreiniging zijn de gronden geschikt voor de bestemming als bedrijfsterrein.

5.2. Water

De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007 en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760. De watervergunning is op 29 december 2014 verlengd tot 5 oktober 2024 (zie bijlage 3 Verlenging watervergunning).

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering.

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een nieuw bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie deels verhard en deels halfverhard. Als gevolg van de ontwikkeling van bedrijventerrein GPA zal er desalniettemin ten opzichte van de feitelijke situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding. In het verleden zijn voor Green Park Aalsmeer afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap Rijnland om te voorkomen dat het waterbergend vermogen binnen Green Park Aalsmeer afneemt.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterbergingscapaciteit. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan voor GPA is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur is voor een groot deel al gerealiseerd, waaronder aan de oostzijde van deelgebied 3.

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

5.2.4 Riolering en afvalwater

De projectlocatie valt binnen het bemalingsgebied Aalsmeer centrum. De bestaande riolering ter plaatse van de Aalsmeerderweg en Machineweg voert het afvalwater af naar het hoofdgemaal aan de Machineweg. Dat gemaal pompt het afvalwater vervolgens naar de nu nog aanwezige rioolwaterzuiveringsinstallatie van hoogheemraadschap Rijnland aan de Molenvlietweg. In de toekomst zal het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in Zwaanshoek worden gepompt.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland bepleit om zo min mogelijk schoon regenwater bij afvloeiing van daken en wegen te vervuilen. Het beleid van het hoogheemraadschap is er derhalve op gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Voor het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer wordt gestreefd naar een 100% gescheiden rioolstelsel. Op die manier kan het hemelwater worden afgekoppeld van de riolering. Voorwaarde is dat er geen uitloogbare materialen worden toegepast.

Voor de aansluiting op de riolering zal tijdig een watervergunning moeten worden aangevraagd (minimaal 6 weken voor start bouwwerkzaamheden).

5.3. Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

Het project zal verkeer genereren. Het is daarom van belang om na te gaan of het verkeer op een aanvaardbare wijze kan worden afgewikkeld op de verkeersinfrastructuur en of er geen sprake is van verkeersonveilige situaties.

5.3.1.1 Verkeersveiligheid

Het afwijken van het bestemmingsplan heeft geen directe gevolgen voor de verkeersstructuur in de omgeving van de projectlocatie doordat het geen betrekking heeft op de bestaande verkeersruimte of leidt tot een nieuwe weg.

De projectlocatie zal door middel van 2 in-/uitritten worden aangesloten op de nieuw aan te leggen beugelweg (Andorraweg), die wordt verbonden met de Middenweg. De in- en uitritten voor vrachtwagens zijn afgescheiden van die van de hoofdentree, waardoor de verschillende verkeersstromen gescheiden blijven. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede.

5.3.1.2 Verkeersafwikkeling

Door Goudappel is voor heel Green Park Aalsmeer een actualisatie van het verkeerskundig onderzoek uitgevoerd (kenmerk:008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022, zie bijlage 4 Verkeers- en luchtkwaliteitsonderzoek). In het onderzoek is rekening gehouden met de huidige inzichten voor de invulling van de verschillende deelgebieden van Green Park Aalsmeer (inclusief deelgebied 4), de ontwikkelingen in de omgeving en het recente regionale verkeersmodel (NHZ 3.0). Voor deelgebied 4 is voor de toekomstige situatie uitgegaan van een programma van onder meer 26.000 m² logistieke bedrijven.

Ten behoeve van de verkeerskundige analyse zijn twee situaties berekend met behulp van het verkeersmodel. Het betreft:

• 1. De autonome situatie 2035 conform de vigerende ruimtelijke plannen;
• 2. De plansituatie 2035 conform de meest recente beoogde invulling (inclusief deelgebied 5).

Uit de verkeersberekeningen komt naar voren dat de effecten als gevolg van de beoogde invulling relatief beperkt zijn. De grootste toename is te verwachten op de Middenweg. Hier neemt de verkeersintensiteit toe met 1.300 tot 2.000 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename is met name het gevolg van de gewijzigde invulling van de deelgebieden 2, 4 en 5. Relatief gezien gaat het om een intensiteitstoename van circa 20 % tot 25 %.

Verder is op het noordelijk deel van de Machineweg een toename van de verkeersintensiteiten te verwachten met 800 motorvoertuigen per etmaal (+13%). Deze toename is een direct gevolg van de gewijzigde invulling van deelgebied 2. Het verkeer gerelateerd aan de N201 rijdt daarbij via de Middenweg en de Machineweg naar dit gebied.

De gewijzigde verkeersstromen als gevolg van de nieuwe invulling kunnen effect hebben op de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau. In het verkeersonderzoek is daarom ook gekeken naar de verkeersafwikkeling van de maatgevende kruispunten.

Voor de maatgevende kruispunten is onderzocht of het verkeer afgewikkeld kan worden met de beoogde inrichting. Dit betreft de locaties waar als gevolg van de gewijzigde invulling de grootste verkeerseffecten optreden. De verkeersafwikkeling is inzichtelijk gemaakt voor de volgende locaties:

• De aansluiting van de Middenweg op de N201 west (locatie 1).
• De aansluiting van de Middenweg op de N201 oost (locatie 2).
• De aansluiting van de Catharina Amalialaan op de Machineweg (locatie 3).
• De aansluiting van de Aalsmeerderweg op de Machineweg (locatie 4).

Afbeelding: onderzochte kruispunten

Uit de kruispuntanalyses blijkt dat in de plansituatie voor deze locaties geen knelpunten optreden. Met de beoogde inrichting kan het verkeer goed worden afgewikkeld in het prognosejaar 2035.

5.3.1.3 Conclusie verkeer

Op het gebied van verkeer heeft het project geen nadelige gevolgen voor verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

5.3.2 Parkeren

De nieuwbouw zal deels een industriefunctie (magazijnloods) krijgen en deels een kantoorfunctie. Voor de industriefunctie geldt volgens de beheersverordening (zie paragraaf 3.1) een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo, voor kantoren geldt een norm van 1,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Er wordt 8.226 m² bvo aan logistieke ruimtes gerealiseerd. Dat levert een theoretische parkeervraag op van 49,36 parkeerplaatsen. Daarnaast wordt er 947 m² aan kantoorruimte gerealiseerd, wat leidt tot een theoretische parkeervraag van 14,21. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen komt volgens de parkeernormen daarmee uit op 63,56 parkeerplaatsen. In het bouwplan zijn echter 30 parkeerplaatsen voorzien. Er wordt daarmee niet voldaan aan de parkeernormen uit het geldende bestemmingsplan. Dit hangt echter samen met de lage bezettingsgraad aan werknemers in het distributiecentrum. De nieuwbouw is grotendeels binnen LIB-3 gelegen (zie ook paragraaf 5.10). De nieuwbouw zal zodoende een invulling krijgen met een zeer beperkt aantal werknemers. Dit zal ook worden geborgd in de omgevingsvergunning. In totaal zullen er in de nieuwbouw van de magazijnruimte en kantoorruimte die binnen LIB-3 zijn gelegen maximaal 18 werknemers tegelijkertijd aanwezig zijn (behoudens wisseling van dienst). Samen met de parkeerbehoefte van de resterende magazijnsruimte (0,6 parkeerplaatsen voor 100 m² bvo) en kantoorruimte (7,66 parkeerplaatsen voor 511 m² bvo) komen het aantal parkeerplaatsen uit op (afgerond) 27 parkeerplaatsen. Dit is ook nader uitgewerkt in de bijgaande parkeernotitie (zie bijlage ).

Naast de autoparkeerplaatsen komen er 9 laad- en losdocks.

In het gebouw zal worden voorzien in een binnenstalling voor fietsen en scooters.

5.4. Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een bedrijfsgebouw is geen geluidsgevoelige bestemming/functie als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig. De afstand tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt ongeveer 40 meter.

5.5. Milieuzonering

Bedrijven zijn milieubelastende functies die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient bij een planologische procedure waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Om te bepalen of er sprake is van voldoende afstand kan gebruik worden gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan. In deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven met welke richtafstanden rekening kan worden gehouden tussen bepaalde categorieën bedrijven en een rustige woonwijk. Indien er geen sprake is van een rustige woonwijk maar van gemengd gebied dan mag de richtafstand met één stap worden verkleind.

Een logistiek distributiecentrum kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke activiteit behoort tot milieucategorie 3.1.

Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. Bij een gemengd gebied geldt een richtafstand van 30 meter.

De woningen in de omgeving maken onderdeel uit van de lintbebouwing langs de Aalsmeerderweg. De woningen maken zodoende onderdeel uit van gemengd gebied. De afstand tussen de nieuwe bedrijfskavel ter plaatse van de projectlocatie en de woningen in de lintbebouwing in de omgeving bedraagt minimaal 40 meter (Aalsmeerderweg 106 en 108) en voldoet daarmee ruimschoots aan de richtafstand bij milieucategorie 3.1 voor een gemengd gebied. Het is vanwege het voldoen aan de richtafstand ruimtelijk gezien aanvaardbaar om ter plaatse van de nieuwe bedrijfskavel milieucategorie 3.1 toe te staan, met uitzondering van een strook die op minder dan 30 meter afstand van de achterste tuingrenzen van de woonpercelen zal zijn gelegen (als bedoeld in het geldende bestemmingsplan Lander Gebied Oost). In de tuinen van de woningen kunnen in beginsel namelijk vergunningsvrij mantelzorgwoningen worden gerealiseerd. Voor de zone die op een korte afstand dan 30 meter van de achterste tuingrenzen (als bedoeld in het geldende bestemmingsplan Lander Gebied Oost) is gelegen is daarom bepaald dat mogelijk overlastgevende bedrijfsactiviteiten niet zijn toegestaan. Het gaat daarbij specifiek om laden en lossen, om het parkeren van auto's en vrachtwagens en om de opslag van goederen (niet inpandig). De zone waar deze bedrijfsactiviteiten zijn uitgesloten is specifiek aangeduid op de bij de aanvraag behorende indieningstekening (zie de navolgende afbeelding en bijlage 5). In het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan deelgebied 4 (zie subparagraaf 3.2) is de zone waar in beginsel vergunningsvrij mantelzorgwoningen zijn toegestaan specifiek uitgesloten van het bouwen van vergunningsvrije mantelzorgwoningen.

Afbeelding: de zone die op minder dan 30 meter afstand van de woonpercelen aan de Aalsmeerderweg is gelegen en waar milieoverlastgevende activiteiten zijn uitgesloten

Met inachtneming van de hiervoor genoemde beperkingen is het ruimtelijk aanvaardbaar om de gronden te gebruiken voor een tot milieucategorie 3.1 behorend distributiecentrum. De vestiging heeft gelet op het voorgaande geen nadelige gevolgen voor de woonpercelen in de omgeving.

5.6. Luchtkwaliteit

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Door Goudappel is via een onderzoek nagegaan of er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen (kenmerk: 008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022 , zie bijlage 4). Het onderzoek is uitgevoerd in combinatie met een verkeersanalyse. Uit het onderzoek blijkt dat er geen normoverschrijdingen plaats zullen vinden. De plannen dragen bovendien 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor het uitvoeren van de beoogde plannen.

5.7. Externe veiligheid

In de nabijheid van de projectlocatie bevinden zich geen inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die een risico vormen voor de omgeving. Ook vindt er in de nabijheid van de projectlocatie geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De N201 is vanwege de Waterwolftunnel ter hoogte van de projectlocatie namelijk verboden als route voor gevaarlijke stoffen voor het vervoer van o.a. LPG en propaan. Verder zijn er geen hoofdgastransportleidingen aanwezig. Onderzoek naar externe veiligheid is daarom niet nodig.

5.8. Ecologie

5.8.1 Soortenbescherming

De projectlocatie is een deels begroeid, deels bebouwd en een deels braakliggend terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig is.

Voor de herontwikkeling van deelgebied 4 is in 2020 door Arcadis een quickscan ecologie gedaan (referentie D10009517:6, 14 mei 2020, zie bijlage 7). Op basis van deze quickscan is geconcludeerd dat bij de herontwikkeling van deelplan 4 het niet uitgesloten is dat negatieve effecten op beschermde soorten plaatsvinden.

Het gaat om de volgende soort(groepen)en:

• Broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode): onder andere koolmees, pimpelmees en vink
• Vleermuizen: Gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en meervleermuis
• Marterachtigen: Steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn

In 2022 is vervolgens door Arcadis aanvullende onderzoek verricht naar deze soort(groep)en om aanwezigheid vastte stellen dan wel uit te sluiten (referentie D10034418:16, 28 januari 2022, zie bijlage 8). Uit het soortgericht onderzoek is gebleken dat het projectgebied geen essentiële functie voor marters (steenmarter, wezel, hermelijn en bunzing) en vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, meervleermuis, tweekleurige vleermuis en gewone grootoorvleermuis) heeft. Negatieve effecten, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, zijn daarom uitgesloten. Verdere vervolgstappen voor wat betreft deze beschermde soorten zijn niet aan de orde. Er hoeft geen ontheffing Wnb aangevraagd te worden.

Wel dient voor de ontwikkelingen binnen deelplan 4 te allen tijde rekening gehouden te worden met broedvogels (nest beschermd gedurende broedperiode) en algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren (zoals muisachtigen, mol, konijn, haas, vos), amfibieën (zoals gewone pad, bruine kikker, meerkikker, bastaardkikker en kleine watersalamander) en vissen (onder andere snoek, karper, baars, blankvoorn, bittervoorn en kleine modderkruiper) waarvoor de zorgplicht van toepassing is:

• Voer de werkzaamheden rustig uit en in één richting. Op deze manier zijn eventueel nog aanwezige dieren in de gelegenheid om te vluchten naar andere plekken.
• Het materieel moet zorgvuldig en deskundig worden gebruikt, zodat geen onnodige schade wordt veroorzaakt of onnodige verstoring van flora en fauna optreedt.
• Indien een soort wordt aangetroffen en deze niet op eigen kracht het projectgebied kan/wil verlaten dient contact opgenomen te worden met een deskundig ecoloog. De deskundig ecoloog bepaald de vervolgstappen.
• Indien een waterhoudende watergang wordt gedempt dient richting open water gewerkt te worden. Voor het dempen van een watergang dient deze eerst verstoord te worden. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren met de bak van de graafmachine. Aanwezige dieren krijgen op deze manier de ruimte om naar geschikt leefgebied, buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden, te vluchten.
• Indien een waterhoudende watergang wordt gedempt en deze niet in contact staat met een andere watergang dienen aanwezige dieren worden weggevangen (zoals vissen en amfibieën) en in geschikt leefgebied buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden uitgezet te worden. Dit vindt plaats onder begeleiding van een deskundig ecoloog.
• In watergangen wordt niet gewerkt bij watertemperaturen onder 4.C of als deze hoger dan 20.C zijn.
• Voorkom werkzaamheden gedurende broedperiode (half maart t/m half juli, maar kan door weersveranderingen en/of andere factoren verschuiven).
• Een alternatief is het ongeschikt maken van het groen voor de start van de broedperiode. Dit dient gecontroleerd te worden door een door een deskundig ecoloog.
• Een ander alternatief is een broedvogelinspectie waarbij potentiële nestplaatsen worden onderzocht op aanwezigheid van broedgevallen. Indien een nest aanwezig is dient deze gedurende broedperiode ontzien te worden.
• Bij monotone graslanden zonder ruigte zoals ten oosten van Middenweg 23 (zie figuur 3) is aanwezigheid van nestplaats uitgesloten. Echter door ruigteontwikkeling kunnen geschikte nestplaatsen ontstaan. Indien ontwikkelingen binnen de broedperiode zijn gepland dient het grasland voor de broedperiode ongeschikt gemaakt te worden door het te maaien (grashoogte <5 cm).

Indien deze mitigerende maatregelen getroffen worden zijn voor deze soort(groepen)en, in het kader van de Wnb, geen aanvullende vervolgstappen vereist. Indien wordt afgeweken van deze mitigerende maatregelen vindt mogelijk conflict met de Wnb plaats.

5.8.2 Gebiedsbescherming

Een project kan leiden tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Voor het project dient daarom te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden in zowel de bouw- als de gebruiksfase.

In opdracht van Aan de Stegge is door M-tech Nederland B.V. een stikstofdepositie- onderzoek uitgevoerd voor onderhavig project (zie bijlagen 9, 10 en 11) .

Aan de hand van de aangevraagde bedrijfssituatie is een rekenmodel opgesteld. Middels dit rekenmodel zijn de effecten van de stikstofdepositie van de aangevraagde activiteiten inzichtelijk gemaakt.

Op basis van de AERIUS-berekeningen wordt geconcludeerd dat in de bouwfase en gebruiksfase in geen enkel Natura2000-gebied sprake is van meer dan 0,00 mol N/ha/jr stikstofdepositie als gevolg van beoogde werkzaamheden en gebruiksfase. Zodoende is er geen sprake van significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie in de bouwfase en gebruiksfase.

5.9. Cultuurhistorie en archeologie

Op de projectlocatie is geen bebouwing met cultuurhistorische waarde aanwezig en er is sprake van een lage archeologische verwachting, zodat nader onderzoek niet nodig is. Zie ook het archeologisch bureauonderzoek in bijlage 12

5.10. Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Door middel van het LIB is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Het projectgebied ligt binnen het beperkingengebied van LIB en krijgt te maken met de volgende beperkingen (zie bijlage 13 Toets LIB):

• a. Beperking bebouwing
• b. Beperking aantrekken vogels
• c. Beperking voor windturbines en lasers.

De nieuwbouw zorgt niet voor een doorsnijding van toetshoogtevlakken en toetshoogtevlakken voor radar.

Ad.a beperking bebouwing - LIB 3 en LIB 5

Het ingevoerde plan/ objectgebied ligt in het beperkingengebied voor bebouwing van het LIB. Daardoor gelden de beperkingen zoals gesteld in artikelen 2.2.1 t/m 2.2.1e van het LIB.

Ter plaatste gelden beperkingen ten gevolge van de overlappende combinatie van LIB 3 (Beperkingengebied kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten) en LIB 5 (Afwegingsgebied geluid en externe veiligheid):

• 1. Met het oog op externe veiligheid zijn op een groot deel van de projectlocatie geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Uitzondering hierop vormen:

• nieuwe beperkt kwetsbare objecten met een kantoor- of bedrijfsfunctie, mits het aantal werknemers dat er verblijft niet meer dan 22 per hectare bedraagt;
• herstructurering van een gebied met objecten met een kantoor- of bedrijfsfunctie, indien dit niet leidt tot een toename van het aantal werknemers per hectare binnen dit gebied (regel uit LIB 3).

• 2. Gemeenten motiveren in de toelichting op het bestemmingsplan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning op de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen (regel uit LIB 5).

In aanvulling hierop is uitzondering op de regel mogelijk via een verklaring van geen bezwaar.

De projectlocatie ligt grotendeels binnen de zone waar beperkingen gelden voor kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten (LIB zone 3).

Afbeelding: grens zone LIB-3 ter plaatse van projectlocatie

Voor dit deel geldt dat met het oog op externe veiligheid geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Uitzondering zijn nieuwe kwetsbare objecten met een kantoor- of bedrijfsfunctie, mits het aantal werknemers niet meer dan 22 per ha bedraagt.

De bedrijfskavel heeft een oppervlak van 9.384 m². De nieuwbouw ter plaatse van de LIB-3 zone bestaat grotendeels uit magazijnruimte (opslag) waar slechts een beperkt aantal werknemers gelijktijdig aanwezig is. Daarnaast bevindt een klein deel van de kantoorruimte zich binnen LIB-3. In totaal is circa 8.150 m² bvo van binnen LIB-3 gelegen. Dat is omgerekend 0,8150 hectare. Het aantal werknemers binnen de LIB-3 zone mag zodoende niet meer dan 17,93 bedragen.

Verder is de projectlocatie gelegen binnen het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid (LIB zone 5). Doordat het project geen betrekking heeft op een geluidsgevoelige functie en/of een kwetsbaar object kan een nadere afweging verder achterwege worden gelaten.

Ad.b beperking aantrekken vogels

De projectlocatie ligt binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien een bedrijfsgebouw ten behoeve van een logistiek distributiecentrum niet beschouwd kan worden als een vogelaantrekkende functie als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

Ad.c beperking windturbines en lasers

Als een plan windturbines of een vaste laserinstallatie betreft, geldt de beperking zoals gesteld in artikel 2.2. 4 van het LIB. Deze beperking heeft echter geen gevolgen voor voorliggend project aangezien het hier een bedrijfsgebouw ten behoeve van een logistiek distributiecentrum betreft.

5.11. Milieu effect rapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r.

In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Bepalend daarbij is of een project als het onderhavige moet worden beschouwd als een “stedelijk ontwikkelingsproject” als bedoeld in het besluit m.e.r.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol. Uit die rechtspraak volgt voorts dat of per saldo aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan, daarbij niet van belang is (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 7 september 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR6907). De wetgeving en jurisprudentie zijn voor interpretatie vatbaar en laten daarom beoordelingsruimte aan het bevoegd gezag.

Het onderhavige project heeft betrekking op een herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie ten behoeve van een logistiek bedrijfsgebouw. De aard en omvang van de afwijkingen ten opzichte van de geldende beheersverordening zijn zodanig dat er geen sprake is van relevante ruimtelijk-planologische wijzigingen. Er is zodoende geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.

Ten behoeve van het voorliggende project wordt een vormvrije m.e.r-beoordeling uitgevoerd. Daaruit blijkt dat voor het project geen milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld. Dit is als zodanig besloten door het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer op 22 februari 2024 (zie bijlage 14).

5.12. Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Het onderhavige project heeft betrekking op een bedrijfskavel in deelgebied 4. Het project leidt ten opzichte van de bestaande situatie tot een toename van het BVO.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) behoort binnen Nederland tot de economisch goed presterende regio’s. Zowel in bevolking als in banen wordt op langere termijn een groei verwacht die op of boven die voor Nederland als geheel ligt. Ten aanzien van de regio Amstelland-Meerlanden is in de Uitvoeringsstrategie “Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0” aangegeven dat deze regio zich binnen de MRA onderscheidt dankzij haar goede bereikbaarheid en internationale antrekkingskracht op burgers en bedrijven. De Mainport Schiphol en de Greenport Aalsmeer zijn belangrijke economische trekkers en bieden o.a. kansen aan de sectoren Logistiek en Agrofood. Ook in de zakelijke dienstverlening is de regio sterk.

Voor de regio Amstelland-Meerlanden is voor de periode van 2016-2030 een ruimtevraag van 135 tot 180 ha voorzien. Als alle harde planaanbod van 307 ha wordt gerealiseerd en rekening wordt gehouden met circa 10 ha vervangingsvraag dan is er sprake van een overaanbod van circa 115 tot 160 ha. Zowel Green Park Aalsmeer als Royal FloraHolland maken met respectievelijk 54,5 ha en 20 ha onderdeel uit van het harde planaanbod waarvoor regionale afstemming niet meer nodig is. De uitbreiding van het BVO als gevolg van het voorliggende project voorziet daarmee in de behoefte aan bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op de realisatie van een logistiek bedrijfsgebouw voor vestiging van een nieuw bedrijf, dat gedeeltelijk buiten de bouwvlakken wordt gebouwd en de maximum bouwhoogte overschrijdt. In de beheersverordening is uitgegaan van de feitelijke situatie omdat het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van deelgebied 4 niet tijdig gereed was.

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het mogelijk maken van de bouw van een logistiek bedrijfsgebouw aan de noordkant van deelgebied 4. Het bedrijfsgebouw geeft uitvoering aan het beleid van de gemeente doordat sprake is van een logistiek bedrijf dat binnen GPA gevestigd wordt. Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Aalsmeerderweg is vanwege de afstand van het nieuwe bedrijfsgebouw en de tussenliggende ruimte niet te verwachten, mede ook omdat in de zone van 30 meter van de bestemming 'Wonen - Lintbebouwing' als bedoeld in het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost' geen overlastgevende
activiteiten als vrachtwagenbewegingen en laden en lossen zijn voorzien (zie ook subparagraaf 5.5). Dit wordt geborgd in de voorschriften van de omgevingsvergunning.

Het bouwplan voor de projectlocatie voldoet voor het overige aan het stedenbouwkundig kader zoals is vastgelegd in de structuurvisie. Het Q-team van Green Park Aalsmeer is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1. Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. Voor het project zijn echter al privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

7.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Bestuurlijk overleg

Het project is gelegen in het plangebied van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor deelgebied 4. In het kader van dat bestemmingsplan is in de zomer van 2021 wettelijk vooroverleg gevoerd met de provincie, rijksdiensten en andere instanties. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft indertijd niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen dat het voorontwerp voor het Hoogheemraadschap geen aanleiding gaf tot het maken van opmerkingen. De provincie heeft wel gereageerd waarbij zij hebben aangegeven geen aanleiding te zien voor een inhoudelijke reactie.

Zoals ook blijkt uit de paragrafen 3.2 en 3.3 past het project in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor deelgebied 4. Het is niet nodig om voor het project opnieuw wettelijk vooroverleg te voeren aangezien het plan de uitvoering betreft van een deel van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan dat de provincie en het Hoogheemraadschap in de zomer van 2021 al ter beoordeling voorgelegd hebben gekregen.

7.2.2 Omwonenden en omliggende bedrijven

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is het voornemen tot afwijking, inclusief de bijbehorende stukken (waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing), gedurende zes weken ter inzage gelegd. De ter inzage legging heeft plaatsgevonden van 29 maart tot en met 10 mei 2024. Er is geen gedurende deze periode geen mondelinge of schriftelijke zienswijze ingediend.