Amandelpark, Arnhemse Bovenweg 2, Zeist

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is eigenaar van woonzorgcomplex 'Amandelhof', gelegen aan de Arnhemse Bovenweg 2 te Zeist, en voornemens het woonzorgcomplex te herontwikkelen. Het huidige complex is aan het eind van haar conceptuele, technische en financiële levensduur. Het gebouw is verouderd en sluit o.a. niet meer aan op de wensen van de (toekomstige) bewoners, de energetische en duurzaamheidseisen en nieuwe ontwikkelingen binnen de zorgfinanciering.

Het bestaande gebouw werd gerealiseerd omstreeks 1960 en is in de afgelopen decennia meermaals verbouwd en uitgebreid. In de bestaande situatie bestaat Amandelhof uit 140 wooneenheden. Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bouwmassa te slopen en hiervoor in de plaats vervangende nieuwbouw te realiseren.

Het plan voorziet in de bouw van 140 appartementen voor mensen met een intensieve zorgvraag en behoefte aan 24-uurs aanwezigheid van zorg (verderop in dit plan aangeduid als ‘Beschermd Wonen’), maximaal 44 appartementen voor mensen met een lichte ondersteuningsvraag en/of behoefte aan wonen in een veilige leefgemeenschap (verderop in dit plan aangeduid als ‘Wonen met een Plus’) en een of meerdere nader te bepalen functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners (verderop in dit plan aangeduid als 'Bruisend Hart'). De in totaal maximaal 184 te realiseren appartementen worden gerealiseerd in drie gebouwen.

De beoogde ontwikkeling is binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk, derhalve is een herziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarmee in een passend juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling mogelijk is.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied aan de Arnhemse Bovenweg 2 bestaat uit het bestaande woonzorgcomplex 'Amandelhof' met de omliggende gronden. De locatie is gelegen in het buitengebied, nabij de bebouwde kom van Zeist. Ten noorden van het plangebied ligt het centrum van Zeist met een verscheidenheid aan functies. Ten oosten van het plangebied liggen de Austerlitz-Zeisterbossen en de woonwijk Hoge Dennen - Kerckebosch. Ten zuiden van het plangebied aan de Arnhemse Bovenweg zijn nog meerdere woonzorginstellingen gevestigd. De omgeving kenmerkt zich door de groene uitstraling en bebossing. Figuur 1.1 toont de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving.

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergeven. Voor de begrenzing van het plangebied zijn de kadastrale percelen gemeente Zeist, sectie L, nummers 1155 en 1157 aangehouden. Het plangebied heeft een gezamenlijk oppervlakte van circa 16.990 m2. Voor de exacte begrenzing van voorliggend bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit plan.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1 Bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidwest 2018'

Het ter plaatse van het plangebied vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidwest 2018' welke deels onherroepelijk in werking is gesteld op 21-04-2021. Figuur 1.3 toont het bestemmingsplan ten opzichte van het plangebied.

In het bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Water'. Ter plaatse van het gehele plangebied, met uitzondering van een hoek in de oostelijke hoek, geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Ter plaatse van het bestaande hoofdgebouw geldt een bouwvlak met de functieaanduiding 'wonen'. Er gelden maatvoeringen met betrekking tot het maximum aantal wooneenheden, het bebouwingspercentage en de bouwhoogte. Voor de watergang in het noorden van het plangebied geldt de aanduiding 'natuurwaarden'. Het gehele plangebied kent de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' en 'overige zone - landschapstype landgoederen en buitenplaatsen'.

De gerechtelijke uitspraak van 21-04-2021 met betrekking tot het bestemmingsplan heeft geen invloed op de bij het bestemmingsplan behorende gronden.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidwest 2018'

Maatschappelijk  

De bestemming ‘Maatschappelijk’ is toegekend aan maatschappelijke voorzieningen, het betreft een brede bestemming, waarbinnen verschillende maatschappelijke functies mogelijk zijn. Dit is wenselijk met het oog op meervoudig ruimtegebruik. Op een aantal plekken zijn conform de bestaande situatie ook andere functies middels een aanduiding mogelijk gemaakt, zoals 'wonen'. Wonen in combinatie met zorg is daarmee in de bestaande situatie reeds mogelijk.

Water

Deze bestemming is gegeven aan de hoofdwatergangen en -waterpartijen in het plangebied. Deze gronden zijn bestemd voor de watergangen, de waterhuishouding of waterberging. Ter plaatse van de aanduiding ‘natuurwaarden’ zijn de gronden daarnaast ook bestemd voor de instandhouding, herstel en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen natuurwaarden. Ter bescherming van de natuurwaarden van deze wateren is een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van diverse werken en werkzaamheden in de regels opgenomen. Binnen de bestemming ‘Water’ zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, zoals bruggen en faunapassages, met een maximale bouwhoogte van 2 meter. Voor het realiseren van dergelijke bouwwerken is vaak ook een watervergunning van het waterschap benodigd.

Waarde - Archeologie 2

De dubbelbestemming voor archeologie voorziet in de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden of een archeologische verwachtingswaarde. Alvorens hier grondbewerkingen volgens de onderliggende bestemmingen kunnen plaatsvinden, moet er eerst archeologisch onderzoek plaatsvinden om te bezien of er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Als er geen archeologische waarden aanwezig zijn, kunnen de grondbewerkingen plaatsvinden. Als er wel archeologische waarden worden aangetroffen zal bekeken moeten worden hoe die het beste zeker gesteld kunnen worden. Voor de bestemming geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² én waarvan de diepte meer bedraagt dan 0,30 meter onder het maaiveld.

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn mede bestemd voor de bescherming van het intrekgebied en de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater ten behoeve van de drinkwaterwinning, met de daarbij behorende voorzieningen. De beoogde ontwikkeling en de hiermee gepaard gaande werkzaamheden hebben geen negatieve effecten op de kwaliteit van grond- of oppervlaktewater. De ontwikkeling is niet strijdig met deze gebiedsaanduiding.

Overige zone - landschapstype landgoederen en buitenplaatsen

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschapstype landgoederen en buitenplaatsen' zijn de gronden mede bestemd voor de instandhouding, herstel en ontwikkeling van het landgoederen- en buitenplaatsenlandschap. De beoogde ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast, hiermee wordt rekening gehouden met, en een bijdrage geleverd aan, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De beoogde ontwikkeling en de hiermee gepaard gaande werkzaamheden zijn niet strijdig met de gebiedsaanduiding.

Toets strijdigheden

Maatschappelijk

Het plan voorziet in de bouw van drie gebouwen, en daarmee 140 appartementen voor mensen met een intensieve zorgvraag (behoefte aan 24-uurs aanwezigheid van zorg), maximaal 44 appartementen voor mensen met een lichte ondersteuningsvraag en/of behoefte aan wonen in een veilige leefgemeenschap en tot slot het Bruisend Hart welke voorziet in ruimten voor functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners.

In 11.1 van het vigerende bestemmingsplan is de bestemmingsomschrijving opgenomen; de voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'wonen' is wonen toegestaan met inachtneming van het maximaal toegestaan aantal wooneenheden. De beoogde ontwikkeling van woongebouwen waarbij wordt voorzien in zorg is daarmee mogelijk. Het in het 'Bruisend Hart' beoogde multifunctionele gebruik is niet mogelijk gelet op de bestemmingsomschrijving.

Het bouwplan overschrijdt de begrenzing van het bestaande bouwvlak. Daarbij zijn het toegestane bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte van 9 meter niet toereikend.

De beoogde ontwikkeling is, gelet op de bestemmingsomschrijving, bouwvlak, bebouwingspercentage en bouwhoogte, strijdig met het in het vigerende bestemmingsplan bepaalde.

Water

Het plan voorziet in de herinrichting van de bestaande watergang in samenwerking met het Utrechts Landschap dat het watersysteem op landgoed Hoog Beek en Royen hersteld.

De vigerende enkelbestemming 'water' wordt niet aangepast. De herinrichting van de bestaande watergang is mogelijk binnen de vigerende bestemmingen 'water' en 'maatschappelijk'. De beoogde ontwikkeling is hiermee niet strijdig met het in het vigerende bestemmingsplan bepaalde.

Waarde - Archeologie 2

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en bouw van drie nieuwe woongebouwen. Ter plaatse van de dubbelbestemming geldt dat voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² én waarvan de diepte meer bedraagt dan 0,30 meter onder het maaiveld middels een archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden de drempelwaarden overschreden, een onderzoek is derhalve noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd, de bevindingen zijn opgenomen in paragraaf 4.4.1. Op basis van het onderzoek is de archeologische verwachtingswaarde naar beneden bijgesteld en daarom is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' niet opgenomen in voorliggende bestemmingsplanherziening.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is op meerdere gebieden strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk waarbij de planregels worden aangepast zodat het bouwplan mogelijk is. In voorliggend bestemmingsplan wordt de juridisch-planologische basis vastgelegd die de herontwikkeling van de Amandelhof mogelijk maakt.

1.3.2 Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist

Het bestemmingsplan is op 11-09-2018 vastgesteld en regelt het parkeerbeleid van de gemeente. Om een gemeente-dekkende regeling te hebben voor parkeren (en laden en lossen) is het paraplubestemmingsplan opgesteld. Dit plan wijzigt alle ruimtelijke plannen in de gemeente op dit onderdeel. Omdat de regeling overkoepelend geldt voor een groot aantal ruimtelijke plannen wordt het een paraplubestemmingsplan genoemd. In het plan is opgenomen dat voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004), moet worden gerealiseerd binnen het plangebied.

Voorliggend bestemmingsplan wijkt af van het parkeerbeleid, dit wordt nader onderbouwd in 2.2 en 4.11.

1.4 Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Amandelpark, Arnhemse Bovenweg 2, Zeist" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding;
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemming zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en motivering van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord. In Hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna tot slot in Hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan wordt beschreven aan de hand van de onderwerpen vooroverleg en zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied aan de Arnhemse Bovenweg 2 bestaat uit een zorgcomplex van 140 wooneenheden met omliggende gronden, gelegen in het buitengebied van Zeist. De gronden zijn in gebruik ten behoeve van het zorgcomplex en ingericht met parkeerplaatsen, ontsluitingen op de openbare weg, tuinen en paden. Het bestaande gebouw is middels een loopburg verbonden met het woongebouw ten zuiden van het plangebied. Het bestaande gebouw heeft een bruto vloeroppervlak van circa 3.646 m2 en is gebouwd omstreeks 1960 en in de jaren erna gestaag uitgebreid. Het gebouw kent drie bouwlagen met een maximumhoogte van circa 9 meter. Verspreid over het plangebied zijn enkele parkeerkoffers gesitueerd. De locatie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van groen, voornamelijk door de dichte bebossing rondom het plangebied. Figuur 2.1 toont een luchtfoto van de locatie.

Door de provincie is een grens rond de kernen vastgesteld waarbuiten het beleid voor het landelijk gebied geldt en waar bebouwing een ongewenste functie is. Volgens deze begrenzing is het plangebied gesitueerd buiten de rode contour en dus buiten het stedelijk gebied. Hoewel het plangebied buiten stedelijk gebied is gelegen zijn de tot het plangebied behorende gronden geheel verstedelijkt.

Figuur 2.1: Luchtfoto bestaande situatie

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing te slopen en nieuwbouw te realiseren. Het plan voorziet in de bouw van drie gebouwen, en daarmee 140 appartementen voor mensen met een intensieve zorgvraag (behoefte aan 24-uurs aanwezigheid van zorg), maximaal 44 appartementen voor mensen met een lichte ondersteuningsvraag en/of behoefte aan wonen in een veilige leefgemeenschap en tot slot het Bruisend Hart welke voorziet in ruimten voor functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners.

De drie gebouwen worden zodanig gepositioneerd dat er doorzichten over het terrein ontstaan en het gebied een opener karakter krijgt. Onderstaande figuur 2.2 toont de stedenbouwkundige inrichting in de beoogde situatie. In de toekomstige situatie zal het plangebied drie hoofdgebouwen kennen, navolgend worden deze beschreven. Ten behoeve van het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, hierin zijn uitgangspunten met betrekking tot ontwerp en inrichting opgenomen. Deze is bijgevoegd bij voorliggende toelichting als Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark.

Figuur 2.2: Stedenbouwkundig inrichtingsplan toekomstige situatie

Gebouw A1 - Beschermd Wonen

Dit betreft het meest zuidelijke gebouw in bovenstaande situatieschets. Het gebouw zal voorzien in maximaal 100 wooneenheden voor mensen met een intensieve zorgvraag. Deze personen hebben een behoefte aan de 24-uurs aanwezigheid van zorg. Per bouwlaag wordt voorzien in circa 20 wooneenheden, het gebouw zal daarmee bestaan uit vijf bouwlagen.

Gebouw A2 - Beschermd Wonen

Dit betreft het gebouw in het westen van het plangebied. Het gebouw zal voorzien in maximaal 40 wooneenheden voor mensen met een intensieve zorgvraag. Per bouwlaag wordt voorzien in circa 10 wooneenheden, het gebouw zal daarmee bestaan uit vier bouwlagen.

Gebouw B - Wonen met een Plus

Dit betreft het gebouw in het noorden van het plangebied, ten opzichte van de andere gebouwen verschilt dit gebouw in de zin dat wordt voorzien in wooneenheden voor een andere doelgroep. Deze doelgroep betreft personen met een lichte ondersteuningsvraag en/of behoefte aan wonen in een veilige leefgemeenschap. Dit gebouw voorziet in maximaal 44 wooneenheden welke worden verdeeld over vier bouwlagen. Op de begane grond van dit gebouw is ruimte voor functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners (Bruisend Hart).

Landschappelijke inpassing en kwaliteit

Ten behoeve van de inpassing van de ontwikkeling wordt geïnvesteerd in landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden en de herinrichting van het plangebied wordt zoveel mogelijk ingepast met onder andere aanplant van nieuwe bomen. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de bosrijke omgeving. De bestaande watergang, welke is gesitueerd in het noorden van het plangebied, wordt verbonden met een nieuw te realiseren vijver in het plangebied. Verdeeld over het plangebied worden wandelpaden aangelegd welke de gebouwen met elkaar verbinden en toegang bieden tot de rondom het plangebied gelegen bossen. In het Beeldkwaliteitsplan Amandelpark zijn de uitgangspunten met betrekking tot landschappelijke inpassing en kwaliteit nader uiteengezet.

Parkeren

Ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Voorliggend plan voorziet in een toename van het aantal wooneenheden ten opzichte van de bestaande situatie en dus een andere parkeerbehoefte.

In de bestaande situatie zijn bij de Amandelhof 45 parkeerplaatsen aanwezig voor 140 wooneenheden. Voor het Beschermd Wonen wordt deze bestaande hoeveelheid parkeerplaatsen verdisconteerd. Dit betekent dat voor de nieuwbouw van Beschermd Wonen, bestaande uit 140 wooneenheden (verdeeld over gebouw A1 en A2), eveneens 45 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Voor het Wonen met een Plus wordt een parkeernorm van 1,3 parkeerplaats per wooneenheid gehanteerd. Van deze 1,3 wordt 1,0 daadwerkelijk ingetekend en gerealiseerd en 0,3 wordt gereserveerd. Gebouw B bestaat uit 40 appartementen Wonen met een Plus en een Bruisend Hart ter grootte van 4 appartementen. Als er geen invulling voor het Bruisend Hart wordt gevonden zullen hier appartementen worden gerealiseerd en daarom wordt de parkeerbehoefte berekend op basis van 44 appartementen.

In combinatie met de aanwezigheidspercentages uit de CROW 2018 (Toekomstbestendig parkeren - Van parkeerkencijfers naar parkeernormen) resulteert het voorgaande in een totale parkeerbehoefte van 93 parkeerplaatsen.

Figuur 2.3: Parkeerbehoefte Amandelpark

Omdat de daadwerkelijke parkeerbehoefte in de toekomstige situatie naar verwachting lager zal zijn dan 93 parkeerplaatsen, worden 82 parkeerplaatsen daadwerkelijk ingetekend en gerealiseerd. De overige 11 parkeerplaatsen worden gereserveerd in de inrichting (0,3 reserve per appartement Wonen met een Plus = 11 parkeerplaatsen). De reserve parkeerplaatsen worden op de inrichtingstekening aangegeven en de grond onder de gereserveerde parkeerplaatsen wordt zodanig ingericht dat deze eenvoudig om te zetten is naar parkeerplaatsen. Hierover worden nadere afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Ten behoeve van de parkeerbehoefte van het Bruisend Hart moet bij de aanvraag omgevingsvergunning op basis van de dan geldende parkeernota worden aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid en regelgeving

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In dit geval is geen sprake van een lokale ontwikkeling waarmee Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid is beschreven dat wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dit plan een beschrijving omvat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Bij het invullen van de vraag naar de behoefte en locatie zijn de volgende definities uit artikel 1.1.1. Bro van toepassing:

• 1. Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
• 2. Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Doorwerking in het onderhavige plan

Toets aan begripsbepalingen 1.1.1. Bro

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorliggend plan maakt de realisatie van maximaal 184 wooneenheden mogelijk. Gelet op de begripsomschrijvingen is daarmee sprake van een woningbouwlocatie en derhalve een stedelijke ontwikkeling.

Vervolgens moet worden bepaald of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Wanneer een ontwikkeling voorziet in de reducering of verplaatsing van bebouwing wordt dit niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In de bestaande situatie kent de Amandelhof 140 wooneenheden, onderhavig plan maakt de realisatie van maximaal 184 wooneenheden mogelijk. Er is daarmee sprake van de ontwikkeling, ofwel toevoeging, van maximaal 44 wooneenheden. Dit is meer dan 12 woningen en er is derhalve sprake van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee van toepassing op het plan en de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Behoeftebepaling

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

In de bestaande situatie bestaat Amandelhof uit 140 wooneenheden. Het plan maakt de toevoeging van 44 wooneenheden mogelijk, dit zijn de wooneenheden voor Wonen met een Plus. Deze appartementen zullen worden verhuurd in het middeldure huursegment. De toevoeging van maximaal 44 wooneenheden voor het middeldure huursegment vormt naar aard en omvang een relatief kleinschalige ontwikkeling welke voorziet in de lokale behoefte. In de 'Woonvisie Zeist 2021 - 2025' stelt de gemeente dat het woningaanbod in Zeist voor een groot deel bestaat uit sociale huur- en dure koopwoning. Gesteld wordt dat het voor mensen met een middeninkomen lastig is om betaalbare woonruimte te vinden. Het risico is dat deze groep geen plek kan vinden in Zeist en wegtrekt naar andere gemeenten, terwijl deze groep belangrijk is voor de vitaliteit van Zeist. De doorstroming naar een passende woning wordt uitgesteld waardoor ook lagere inkomens meer moeite hebben met het vinden van woonruimte. In die zin is er een aantoonbare kwantitatieve behoefte aan de ontwikkeling.

In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van wooneenheden met een specifieke doelgroep, namelijk mensen met behoefte aan een vorm van (woon)zorg. In de woonvisie wordt voor deze doelgroep extra aandacht gevraagd omdat het woningaanbod tekortschiet. Er is daarmee ook sprake van een kwalitatieve behoefte aan de beoogde wooneenheden.

Bestaand stedelijk gebied

Als een woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Volgens de provinciale begrenzing van het stedelijk gebied, ofwel de rode contour, ligt het plangebied niet binnen het stedelijk gebied. Wel grenst het plangebied aan de rode contour (figuur 3.1).

Figuur 3.1: Provinciale begrenzing stedelijk gebied (rode contour)

Hoewel het plangebied niet binnen de rode contour is gelegen, betreft het plangebied gelet op de begripsbepaling voor 'bestaand stedelijk gebied' wél stedelijk gebied. Gelet op de bestaande inrichting van het plangebied met een zorgcomplex met 140 wooneenheden met bijkomende voorzieningen, de stedenbouwkundige samenhang met de omgeving en de van toepassing zijnde bestemming en regels, is sprake van bestaand stedelijk gebied. Bovendien grenst het plangebied aan bestaand stedelijk gebied.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plangebied 'bestaand stedelijk gebied' betreft. De toevoeging van bebouwing die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de Ladder.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan - het ruimtelijke besluit - maakt meer bebouwing mogelijk dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Derhalve is sprake van een nieuw beslag op de ruimte en dus is de Laddertoets van toepassing. Uit het bovenstaande volgt dat aantoonbaar sprake is van behoefte aan de beoogde stedelijke ontwikkeling. Daarbij vindt de ontwikkeling plaats binnen bestaande stedelijk gebied door middel van de herontwikkeling van een verouderde locatie. Het plan voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is niet strijdig met het van toepassing zijnde beleid.

3.1.3 Conclusie Rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat dit bestemmingsplan niet strijdig is met hetgeen bepaald in Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht in werking getreden. Ter ondersteuning van de visievorming en de besluitvorming over de Omgevingsvisie en -verordening is een milieueffectrapport (planMER) opgesteld. Deze hebben Gedeputeerde Staten op 10 maart 2021 in definitieve vorm vastgesteld. De provinciale Omgevingsvisie vervangt de provinciale gebiedsdekkende structuurvisies zoals de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, de relevante delen van de natuurvisies, verkeers- en vervoerplannen, strategische gedeelten van provinciale waterplannen en milieubeleidsplannen.

De Omgevingsvisie schetst op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht tot 2050, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige trends en ontwikkelingen. Naar verwachting zal in 2050 het inwoneraantal van de provincie een kwart hoger zijn dan nu. Eén van de redenen hiervan is dat de provincie wordt gezien als een aantrekkelijke omgeving om te wonen, die wordt gekenmerkt door een centrale ligging, een mooi en diverse (bosrijk) buitengebied en prettige steden en dorpen met goede voorzieningen. Het groeiende inwoneraantal zorgt ervoor dat zo'n 165.000 woningen gebouwd moeten worden tot 2040. Dit is een grote opgave, omdat de ruimte voor woningbouw binnen Utrecht niet meegroeit. Hierdoor is efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik van belang. De woningen worden naar verwachting voor een groot deel binnen het bestaand stedelijk gebied via inbreiding en transformatie gerealiseerd. Daarnaast zijn grootschalige woningbouwlocaties nodig. Bij het realiseren van nieuwe woningen moet naast de gehanteerde basisprincipes rekening worden gehouden met thema's zoals klimaatverandering, bereikbaarheid, nabijheid van functies, de energie-infrastructuur, biodiversiteit en het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

De in de omgevingsvisie vastgestelde visies en ambities zijn waar mogelijk vastgelegd in de provinciale omgevingsverordening of gemeentelijk beleid. Omdat voorliggend plan voorziet in de realisatie van wooneenheden middels de herontwikkeling van bestaande verouderde bebouwing, op een landschappelijk verantwoorde wijze met aandacht voor groen en klimaatbestendigheid, op een bereikbare locatie aan de rand van de bebouwde kom van Zeist, wordt gesteld dat het plan op hoofdlijnen bijdraagt aan de in de Omgevingsvisie gedeelde ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Utrecht

De Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 10 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 1 april 2021 is de Omgevingsverordening, tegelijk met de provinciale Omgevingsvisie, in werking getreden. De Omgevingsverordening stelt normen aan het beschreven beleid uit de Omgevingsvisie.

Bij de navolgende toetsing aan de artikelen uit Omgevingsverordening moet rekening worden gehouden met hetgeen mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Dit betreft de omvang van de verstedelijking en verruiming van de planologische mogelijkheden. De huidige Amandelhof bevat 140 wooneenheden. Met de nieuwbouwplannen worden maximaal 184 wooneenheden mogelijk gemaakt. Dit is een toename van maximaal 44 wooneenheden. In plaats van 4 wooneenheden is het ook mogelijk het Bruisend (ca. 300 m2) te realiseren. Het Bruisend Hart staat daarmee gelijk aan de realisatie van 4 wooneenheden. Het Bruisend Hart is bedoeld voor functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners. Het Bruisend Hart is een toevoeging ten opzichte van de huidige situatie.

3.2.2.1 Landelijk gebied & Kernrandzone

Algemeen

In de Omgevingsverordening is het plangebied aangewezen als landelijk gebied en kernrandzone. Uitbreiding van woningbouw en bedrijventerrein is hier onder voorwaarden mogelijk is. Eén van de voorwaarden is dat de woningbouw past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde programma woningbouw die is opgenomen in Bijlage 18 Wonen en werken van de Omgevingsverordening. De ontwikkeling van de Amandelhof is niet in deze bijlage opgenomen. Met betrekking tot het maximaal aantal woningen is voor Zeist geen maximum opgenomen. Gesteld wordt dat de toevoeging van maximaal 44 wooneenheden daarmee past binnen het programma woningbouw. Daarbij is in 3.1.2 vastgesteld dat wordt voorzien in woningen waar behoefte aan bestaat.

Overige voorwaarden zijn dat de planontwikkeling niet tot extra bodemdaling leidt, dat de woningbouw in samenhang met lokale en regionale groenontwikkeling wordt ontwikkeld, waarbij de omvang van de woningbouw in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur en recreatie, en dat de realisatie van natuur en recreatie en de duurzame instandhouding daarvan is verzekerd.

In 3.1.2 is vastgesteld dat het plangebied buiten stedelijk gebied (rode contour) is gesitueerd. Gelet op de bestaande inrichting van het plangebied met een zorgcomplex met 140 wooneenheden met bijkomende voorzieningen, de stedenbouwkundige samenhang met de omgeving en de van toepassing zijnde bestemming en regels, is echter wel degelijk sprake van bestaand stedelijk gebied. Bovendien grenst het plangebied aan bestaand stedelijk gebied.

Van toepassing zijnde artikelen

De Amandelhof ligt in de kernrandzone, dit betreft het gedeelte van het landelijk gebied dat direct aansluit aan de stedelijke contour, in dit geval Zeist. Deze zone is van grote waarde voor de leefbaarheid van Zeist als uitloopgebied. Er gelden daarom aanvullende regels voor stedelijke uitbreidingen. De verstedelijking die in een kernrandzone mogelijk wordt gemaakt dient ruimtelijk en landschappelijk goed ingepast te worden, zodat deze past bij de kenmerken en verstedelijkingsstructuren van kern en kernrandzone.

Figuur 3.2: Plangebied ten opzichte van kernrandzone en landelijk gebied

Artikel 9.2 'Verstedelijkingsverbod landelijk gebied'

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied laat geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald.

Artikel 9.8 'Instructieregel kernrandzone'

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Kernrandzone kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
  • a. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten;
  • b. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;
  • c. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en
  • d. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt op welk gebied deze toepassing betrekking heeft en dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. De onderbouwing bevat ook een beschrijving van de in het plangebied voorkomende ruimtelijke kwaliteit en de wijze waarop met het versterken daarvan is omgegaan. Hierbij wordt aangegeven hoe de verstedelijking aansluit op de ruimtelijke en landschappelijke structuur. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing.

Toetsing

Artikel 9.2 'Verstedelijkingsverbod landelijk gebied'

Ter plaatse van het plangebied geldt een verstedelijkingsverbod, echter, omdat het plangebied is aangeduid als kernrandzone, is behoudens het in artikel 9.2 verwoordde verbod, verstedelijking onder voorwaarden toegestaan. Omdat wordt voldaan aan de voorwaarden uit artikel 9.8 is voorliggend bestemmingsplan niet strijdig met het verstedelijkingsverbod.

Artikel 9.8 'Instructieregel kernrandzone'

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte verstedelijking gaat gepaard met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit is geborgd in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark welke aan de planregels is gekoppeld. Daarnaast is de verstedelijking goed inpasbaar, dit is onderzocht in Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof en onderbouwd in Bijlage 3 Beschrijving ruimtelijke kwaliteit. Omliggende functies worden niet onevenredig geschaad als gevolg van de ontwikkeling, dit is nader onderbouwd in Hoofdstuk 4 en Bijlage 12 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

Op basis van het voorgaande voldoet dit bestemmingsplan aan de voorwaarden voor het mogelijk maken van verstedelijking in de kernrandzone. Hetgeen bepaald in artikel 9.2 en 9.8 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.2.2.2 Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Algemeen

De Cultuurhistorische hoofdstructuur bestaat uit vijf gebieden: Historische buitenplaatszone, Militair erfgoed, Agrarisch cultuurlandschap, Historische infrastructuur en Archeologisch waardevolle zone. Binnen de Historische buitenplaatszone en het Militair erfgoed is aangegeven dat een beperkte hoeveelheid verstedelijking is toegestaan om het behoud van historische buitenplaatsen of militair erfgoed te ondersteunen. Dit wijkt af van het in artikel 9.2 opgenomen verstedelijkingsverbod voor het Landelijk gebied. Binnen de andere onderdelen van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en in situaties waar de verstedelijking niet bijdraagt aan de ondersteuning van het militair erfgoed of de buitenplaatszone, is verstedelijking in het landelijk gebied alleen mogelijk op basis van Artikel 9.2 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied van de verordening. Voor de buitenplaatsen is de ‘Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen, een handreiking voor proces en realisatie’ (juli 2014) opgesteld. Deze leidraad biedt buitenplaatseigenaren (initiatiefnemers) en gemeenten houvast bij het opstellen en beoordelen van ontwikkelplannen die een bijdrage moeten leveren aan het duurzame behoud van historische buitenplaatsen.

Van toepassing zijnde artikelen

In de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) is het plangebied aangewezen als 'Uitzondering verstedelijkingsverbod Landelijk gebied' en 'Historische buitenplaatszone'.

Figuur 3.3: Plangebied ten opzichte van cultuurhistorische hoofdstructuren

Artikel 7.8 'Uitzondering verstedelijkingsverbod landelijk gebied voor historische buitenplaatszone en militair erfgoed'

• 1. In afwijking van Artikel 9.2 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied kan een bestemmingsplan verstedelijking toestaan in de Historische buitenplaatszone en het Militair erfgoed, onder voorwaarde dat de verstedelijking:
  • a. kleinschalig is;
  • b. gericht is op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone dan wel het Militair erfgoed; en
  • c. zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving.
• 2. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing

Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van 184 wooneenheden mogelijk. De feitelijke toevoeging van woningen bedraagt echter 44 wooneenheden omdat in de bestaande situatie reeds 140 wooneenheden aanwezig zijn. De footprint van bebouwing neemt in de toekomstige situatie af ten opzichte van de bestaande. Daarbij wordt multifunctioneel gebruik in één van de gebouwen mogelijk gemaakt om levendigheid en reuring te stimuleren. Gesteld wordt dat dit een kleinschalige ontwikkeling betreft.

Ten behoeve van de stedenbouwkundig inrichting en voorliggend bestemmingsplan is een analyse van het plangebied uitgevoerd, deze is bijgevoegd bij deze toelichting als Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof. Hieruit volgt onder andere dat de ontwikkeling bijdraagt aan de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone, dit is uitgebreid beschreven in Bijlage 3 Beschrijving ruimtelijke kwaliteit. Dit bestemmingsplan maakt daarmee een economische kostendrager mogelijk waarbij wordt bijgedragen aan het behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone.

Dit bestemmingsplan maakt de zorgvuldige inpassing van verstedelijking mogelijk. De wijze waarop is vastgelegd in voorliggend bestemmingsplan. Aan de zorgvuldige inpassing liggen verscheidene analyses en onderzoeken ten grondslag. De zorgvuldige fysieke inpassing van het plan is geborgd met de koppeling van Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark aan de planregels.

Conclusie

Op basis van het voorgaande voldoet dit bestemmingsplan aan de voorwaarden voor een bestemmingsplan dat verstedelijking binnen landelijk gebied dat is aangeduid als historische buitenplaats mogelijk maakt. Hetgeen bepaald in artikel 7.8 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.2.2.3 Landschap Utrechtse Heuvelrug

Algemeen

Het plangebied is aangeduid als Landschap Utrechtse Heuvelrug. Het behoud van de volgende kernkwaliteiten staat in dit landschap centraal. De Utrechtse Heuvelrug manifesteert zich als een landschappelijke eenheid. Deze wordt bepaald door het doorlopende reliëf, wat zich sterk manifesteert ten opzichte van de omliggende vlakkere en meer open landschappen. Het dominante voorkomen van bos geeft de Utrechtse Heuvelrug een bosdeken.

Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug wordt aandacht gevraagd voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex. Vanwege het reliëf en de overige kwaliteiten van de Heuvelrug zijn in dit gebied geen grootschalige ontgrondingen toegestaan. Kleinschalige ontgrondingen voor natuurontwikkeling of recreatieve ontwikkeling zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten.

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in aantasting van het samenhangend boscomplex. Bij de landschappelijke en cultuurhistorische inpassing van het bouwplan is rekening gehouden met de landschapskenmerken van de Utrechtse Heuvelrug. Gesteld wordt dat het plan in lijn is en bijdraagt aan de genoemde kernkwaliteiten.

Van toepassing zijnde artikelen

De Amandelhof ligt in een gebied dat is aangeduid als Landschap Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten van dit gebied zijn vastgelegd in Bijlage 15 van de Omgevingsverordening. Een aantasting van het landschap is onevenredig als het belang van de nieuwe ontwikkeling niet opweegt tegen de aantasting van de kernkwaliteiten. Een goede locatiekeuze beperkt de schade voor het landschap. Daarnaast is een goede landschappelijke inpassing vereist die in de regels van het plan is geborgd.

Figuur 3.4: Plangebied ten opzichte van landschappelijke hoofdstructuren

Artikel 7.9 'Instructieregel landschap'

• 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Toetsing

Ten behoeve van de stedenbouwkundig inrichting en voorliggend bestemmingsplan is een analyse van het plangebied uitgevoerd, deze is bijgevoegd bij deze toelichting als Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof. Hieruit volgt onder andere dat de ontwikkeling bijdraagt aan de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone, dit is uitgebreid beschreven in Bijlage 3 Beschrijving ruimtelijke kwaliteit. In deze beschrijving is bovendien de wijze waarop wordt bijgedragen aan de kernkwaliteiten van het Landschap Utrechts Heuvelrug verwoord. De bevindingen uit deze stukken hebben hun doorwerking gevonden in het als Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark aan de regels gekoppelde beeldkwaliteitsplan. Hiermee is de bescherming van en investering in de plaatselijke kernkwaliteiten in het bestemmingsplan geborgd. Tevens zijn de bestemmingen 'Groen' en 'Water' opgenomen om de groene zone langs de randen van het plangebied te borgen.

Conclusie

Op basis van het voorgaande voldoet dit bestemmingsplan aan de voorwaarden voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een locatie binnen het Landschap Utrechtse Heuvelrug. Hetgeen bepaald in artikel 7.9 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.2.2.4 Natuur

Algemeen

In de verordening opgenomen regels met betrekking tot natuur zijn gesteld met het oog op de natuurbescherming, het in stand houden en versterken van een robuust netwerk van natuurgebieden en het behouden en versterken van de biodiversiteit. Daartoe is het uitgangspunt van deze regels en bij de toepassing daarvan, dat de kwaliteit en oppervlakte van het natuurnetwerk Nederland niet achteruitgaan en dat de samenhang tussen de gebieden van het natuurnetwerk Nederland wordt behouden.

De regels met betrekking tot houtopstanden hebben voornamelijk betrekking op het vellen van houtopstanden. Dit omvat kappen, rooien of verplanten en ook het kandelaberen of snoeien van meer dan 20% van de kroon of het wortelstelsel. Met de term "houtopstand" worden alle houtachtige gewassen bedoeld. Dit betekent dat niet alleen bomen, maar ook houtopstanden zoals struiken, hagen, hakhout of boomvormers door de regels beschermd kunnen zijn. Oude bosgroeiplaatsen zijn boslocaties die in het midden van de negentiende eeuw als bos op de historische kaarten staan aangegeven en tot op heden onafgebroken een boslocatie zijn gebleven. Sommige locaties die op kaart als oude bosgroeiplaats zijn aangegeven, voldoen niet aan deze definitie. Indien dit overtuigend aangetoond kan worden, is de bescherming niet van toepassing.

De regels met betrekking tot Natuurnetwerk Nederland (hierna NNN) zijn gesteld met het oog op de natuurbescherming, het in stand houden en versterken van een robuust netwerk van natuurgebieden en het behouden en versterken van de biodiversiteit. Daartoe is het uitgangspunt van deze regels en bij de toepassing daarvan, dat de kwaliteit en oppervlakte van het NNN niet achteruitgaan en dat de samenhang tussen de gebieden van het NNN wordt behouden.

Van toepassing zijnde artikelen

De gronden ter plaatse van het plangebied zijn aangeduid als 'Houtopstanden'. Daarbij zijn de gronden aangrenzend op, en gedeeltelijk binnen, de planbegrenzing aangeduid als NNN. Onderstaande figuur 3.6 toont aan dat enkele van de randen van het plangebied zijn aangeduid als NNN.

Figuur 3.5: Plangebied ten opzichte van natuur

Figuur 3.6: NNN binnen planbegrenzing

Artikelen met betrekking tot houtopstanden

Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat in het plangebied aanwezige houtopstanden moeten worden gekapt. Indien dit het geval is wordt te zijner tijd aan de dan geldende regels met betrekking tot houtopstanden uit de Omgevingsverordening getoetst.

Artikel 6.2 'Instructieregel bescherming natuurnetwerk Nederland'

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het natuurnetwerk Nederland bevat bestemmingen en regels die strekken tot bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kwaliteit, de wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang van het natuurnetwerk Nederland.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de voorwaarden is voldaan.

Artikel 6.3 'Instructieregel geen aantasting natuurnetwerk Nederland'

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het natuurnetwerk Nederland bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurnetwerk Nederland, bedoeld in Bijlage 10 Wezenlijke kenmerken en waarden van deze verordening, of die kunnen leiden tot een vermindering van de kwaliteit, de oppervlakte of de samenhang van het natuurnetwerk Nederland, tenzij sprake is van:
  • a. ruimtelijke ontwikkelingen vanwege een groot openbaar belang, waarbij er geen reële alternatieven zijn die het natuurnetwerk Nederland niet of minder aantasten;
  • b. ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot aantasting worden gecompenseerd binnen een met die ruimtelijke ontwikkeling samenhangend gebied en met dusdanige activiteiten dat de uitvoering van die activiteiten gezamenlijk binnen 10 jaar resulteert in een duidelijk aantoonbare meerwaarde voor het natuurnetwerk Nederland voor wat betreft kwaliteit, oppervlakte en samenhang; of
  • c. ruimtelijke ontwikkelingen in het natuurnetwerk Nederland die beperkt worden gewijzigd of worden toegevoegd, waarbij die wijziging of toevoeging noodzakelijk is voor de instandhouding van de bestaande bestemming.
• 2. Onder de oppervlakte van het natuurnetwerk Nederland als bedoeld in het eerste lid wordt in ieder geval niet de bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen begrepen.
• 3. Aantasting van het natuurnetwerk Nederland op grond van het eerste lid is slechts mogelijk als:.
  • a. de aantasting zo veel mogelijk wordt beperkt; en
  • b. de overblijvende aantasting tijdig wordt gecompenseerd.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de voorwaarden is voldaan.

Toetsing

Artikelen met betrekking tot houtopstanden

De beoogde ontwikkeling voorziet in de groene en natuurlijke inrichting van het Amandelpark, dit is als zodanig vastgelegd in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark en gekoppeld aan de planregels. Uitgangspunt van de ontwikkeling is dat bestaande houtopstanden zo veel mogelijk worden behouden. Indien blijkt dat het behoud van een houtopstand om welke reden dan ook niet mogelijk is, zal worden beoordeeld worden of de regels met betrekking tot houtopstanden van toepassing zijn. Tevens wordt beoordeeld of de kapwerkzaamheden kapvergunningplichtig zijn. Indien dit het geval is worden benodigde compenserende maatregelen genomen.

Artikel 6.2 'Instructieregel bescherming natuurnetwerk Nederland' & Artikel 6.3 'Instructieregel geen aantasting natuurnetwerk Nederland'

In totaal is circa 172 m2 van de gronden binnen de planbegrenzing van de provinciale omgevingsverordening aangeduid als NNN. Dit betreft de over circa 125 meter uitgestrekt noordgrens van het plangebied. In de bestaande situatie zijn deze gronden bestemd als 'Water' met de aanduiding 'natuurwaarden' of 'Maatschappelijk'. In de beoogde situatie worden deze gronden bestemd als 'Water' met de aanduiding 'natuurwaarden' of 'Groen'. Binnen de bestemming 'Groen' zijn de waarden van het NNN beter beschermd dan in de bestemming 'Maatschappelijk'. Gesteld wordt dat voorliggend bestemmingsplan voorziet in de (betere) bescherming van NNN en niet leidt tot aantasting van NNN.

Conclusie

Bij de eventuele kap van houtopstand(en) wordt beoordeeld of sprake is van strijd met hetgeen in de omgevingsverordening bepaald met betrekking tot de kap van houtopstanden. Op basis van het voorgaande voldoet dit bestemmingsplan aan de voorwaarden voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden welke zijn aangeduid als Natuurnetwerk Nederland. Hetgeen bepaald in artikel 6.2 en 6.3 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.2.2.5 Ondergrond en bodem

Algemeen

Behoud van de kwaliteit van het drinkwater is essentieel. De duurzame veiligstelling van de drinkwatervoorziening geldt als een dwingende reden van groot openbaar belang. Voorkomen moet worden dat de risico’s op verslechtering van de bronnen toenemen (stand-still). Als de risico’s op verontreiniging door een functiewijzing toenemen, moeten locatiealternatieven voor de functie en bijbehorende activiteiten worden overwogen. Als dit om zwaarwegende redenen niet kan, moeten maatregelen worden genomen om risico’s te verkleinen.

Van toepassing zijnde artikelen

Het plangebied is aangeduid als 'Gebied klein open bodemenergiesysteem' en 'Kwetsbare strategische grondwatervoorraad'. Derhalve gelden regels met betrekking tot het mogelijk maken van activiteiten welke negatieve effecten kunnen hebben op het grondwater.

Figuur 3.7: Plangebied ten opzichte van bodem en ondergrond

Artikel 3.4 'Vrijstelling klein open bodemenergiesysteem'

• 1. In afwijking van artikel 6.4, eerste lid, onder b van de Waterwet is in het Gebied klein open bodemenergiesysteem geen vergunning vereist voor het aanleggen of gebruiken van een open bodemenergiesysteem als de hoeveelheid grondwater die wordt onttrokken of de hoeveelheid water die wordt geïnfiltreerd niet meer is dan 10 m3/u.
• 2. Het eerste lid geldt niet voor het aanleggen of gebruiken van een open bodemenergiesysteem dat gelegen is in een interferentiegebied, aangewezen op grond van artikel 2.2b van het Besluit omgevingsrecht.

Artikel 3.7 'Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater'

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen een Waterwingebied, Grondwaterbeschermingsgebied, Boringsvrije zone, Beschermingszone oppervlaktewaterwinning, 100-jaarsaandachtsgebied of Kwetsbare strategische grondwatervoorraad laat geen activiteiten toe en bevat geen bestemmingen en regels die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie.
• 2. De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen.

Toetsing

Artikel 3.4 'Vrijstelling klein open bodemenergiesysteem'

De regels behorende bij dit bestemmingsplan maken een bodemenergiesysteem mogelijk. Op voorhand is niet bekend of er daadwerkelijk een bodemenergiesysteem wordt gerealiseerd. De provincie is bevoegd gezag voor de realisatie van open bodemenergiesystemen, de gemeente is bevoegd gezag voor de realisatie van gesloten bodemenergiesystemen. In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van een bodemenergiesysteem moet worden aangetoond dat dit geen belemmering vormt voor het grondwater en de drinkwatervoorziening.

Artikel 3.7 'Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater'

De regels behorende bij dit bestemmingsplan maken een bodemenergiesysteem mogelijk. Op voorhand is niet bekend of het daadwerkelijk gerealiseerde bodemenergiesysteem een open of gesloten systeem zal betreffen. De provincie is bevoegd gezag voor de realisatie van open bodemenergiesystemen, de gemeente is bevoegd gezag voor de realisatie van gesloten bodemenergiesystemen. In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van een bodemenergiesysteem moet worden aangetoond dat dit geen belemmering vormt voor het grondwater en de drinkwatervoorziening.

Ten behoeve van een goede waterhuishoudkundige inrichting wordt schoon hemelwater van bebouwing gescheiden afgevoerd naar landgoed Hoog Beek en Royen. Afvalwater van de in het plangebied gerealiseerd wooneenheden wordt afgevoerd op het bestaande gemeentelijke riool. In het plan worden geen uitlogende materialen toegepast welke een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie.

Dit bestemmingsplan maakt geen andere bestemmingen of activiteiten mogelijk welke een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie.

Conclusie

Op basis van het voorgaande voldoet dit bestemmingsplan aan de voorwaarden voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op 'Gebied klein open bodemenergiesysteem' en 'Kwetsbare strategische grondwatervoorraad'. Hetgeen bepaald in artikel 3.4 en 3.7 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.2.3 Conclusie Provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat dit bestemmingsplan niet strijdig is met hetgeen bepaald in Provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Waterbeheerprogramma 2022-2027 HDSR

Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het 'Waterbeheerprogramma 2022 - 2027' vastgesteld. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en pro-actieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's:

• Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair
• Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied
• Waterveilige leefomgeving
• Waterbewust leven en genieten van water

Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven fundamenteel, wat een andere rol van het hoogheemraadschap vraagt.

Het beheergebied van het waterschap is divers, van het natte veenweidegebied in het westen, via het stedelijke middengebied tot de hogere zandgronden in het oosten. Per deelgebied zijn de wateropgaven verschillend. Navolgend staan per deelgebied de belangrijkste opgaven beschreven.

• Veenweidegebied. Het veenweidegebied is een door de mens gemaakt landschap. Door veenoxidatie vindt bodemdaling en een hoge CO2-uitstoot plaats. Het watersysteem kan met name in het Oude Rijngebied de klimaatverandering moeilijk opvangen, hier is een robuuster watersysteem en een meer klimaatbestendige inrichting nodig.
• Stedelijk middengebied. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten en IJsselstein is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Ontwerpen met water dient een prominentere rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen en de openbare ruimte, zoals bij locatiekeuzes en planvorming van nieuwe bouwlocaties.
• Kromme Rijngebied en Utrechtse Heuvelrug. Het gebied ten oosten van Utrecht kenmerkt zich door de aanwezigheid van boomgaarden met fruit, de meanderende Kromme Rijn en het Eiland van Schalkwijk. De droge zomers van de afgelopen jaren hebben laten zien dat voor dit gebied een robuuste strategie nodig is om zowel de hoge als de lage delen van het Kromme Rijngebied klimaatbestendig te maken. Het hoogheemraadschap steunt het gericht omzetten van naaldbos in loofbos (verloofing) om de verdamping af te laten nemen en daarmee de verdroging tegen te gaan en de grond- en drinkwatervoorraad toe te laten nemen.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert. Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Het waterbeheerprogramma heeft als ontwerpuitgangspunt gefungeerd voor de stedenbouwkundige inrichting van het plan en de wijze waarop wordt omgegaan met water. In Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof is een analyse gemaakt van het plangebied en de omgeving met specifieke aandacht voor de omgang met water. In overleg met Utrechts Landschap is ervoor gekozen om schoon hemelwater richting landgoed Hoog Beek en Royen af te voeren om zo een duurzaam watersysteem te creëren en verdroging tegen te gaan. In het kader van de ontwikkeling is de watertoets uitgevoerd en heeft informeel overleg met het HDSR plaatsgevonden. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 4.3 Water.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zeist

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie gemeente Zeist 2020 vastgesteld. In deze visie wordt voortborduurd op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit ontwikkelperspectief zijn vier kernwaarden benoemd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van de vijf kernen (Zeist, Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz) met een eigen identiteit. In de structuurvisie zijn deze kernwaarden vervat in tien keuzes, die een beeld geven van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. De keuzes zijn:

• 1. Groen versterken
• 2. Verleden zichtbaar maken
• 3. Ervaren en gebruiken
• 4. Kracht van buurten, wijken en kernen
• 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping
• 6. Beter bereikbaar
• 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop
• 8. Centrum aantrekkelijk
• 9. Economisch gezond en duurzaam
• 10. Van visie naar uitvoering.

Onderstaande kaart is de opgestelde structuurvisiekaart, waar de 10 keuzes in zijn verwerkt. De gemeente Zeist wil de kernwaarde cultuurhistorie breed benutten, door dit zichtbaar en beleefbaar te maken in alle kernen, van middeleeuwse overblijfselen tot en met industrieel, militair en religieus erfgoed. Het grondgebied van Zeist is een toeristisch en recreatief aantrekkelijk gebied. De aantrekkelijkheid van (de omgeving van) het Slot en de Stichtse Lustwarande speelt daarbij een belangrijke rol. Zeist zet ook in op recreatie die is gekoppeld aan groen en cultuurhistorie. Daarbij moet er wel op gelet worden dat de Ecologische Hoofdstructuur niet verzwakt. Kwaliteit staat bij wonen voorop, niet het aantal woningen. Kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, en identiteit van de kernen. Bij nieuwbouw of transformatie zijn ruimtelijke kwaliteitscriteria en maatwerk het belangrijkst. Uitruil van rood en groen is daarbij een optie, als het de woningproblematiek helpt oplossen en de kwaliteit van natuur en landschap versterkt. Kwaliteit is ook het zorgen voor de woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, voor starters en voor middeninkomens is daarbij van groot belang. Aan projecten die al lopen in het kader van Hart van de Heuvelrug wordt niet getornd.

Figuur 3.8: Plangebied ten opzichte van structuurvisie

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van kwalitatief hoogwaardige wooneenheden voor personen met een (woon)zorgvraag. De ontwikkeling vindt plaats ter vervanging van bestaande verouderde bebouwing. Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bovendien zijn deze waarden waar mogelijk versterkt. In de structuurvisie is geen specifieke opgave voor het plangebied voorzien. Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling van wooneenheden voor mensen met een zorgbehoefte bijdraagt aan de ambities van de structuurvisie.

3.4.2 Propositie van Zeist

Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met de 'Propositie van Zeist'. Met de propositie wordt aangegeven hoe de gemeente de toekomst en de doelen ziet. Het is een uitnodigend perspectief. De Propositie geeft de ambities en de richting aan wáár en hóé Zeist belangrijke maatschappelijke opgaven een plek kan geven. Zoals bijvoorbeeld de realisatie van voldoende betaalbare woningen. De Propositie van Zeist vormt het startpunt voor verdere verkenning en gesprekken met de samenleving over de goede oplossingen voor de toekomst.

In de Propositie worden zes waarden onderscheiden die Zeist uniek maken. De opgaven staan beschreven als ontwikkelkansen en geven een idee naar welke oplossingen de gemeente zoekt: woningbouw, mobiliteit, natuur en biodiversiteit, duurzaamheid en andere opgaven. Ten slotte formuleert de Propositie negen onderzoeksrichtingen. Dit zijn plekken waar en manieren waarop nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

Met betrekking tot inclusiviteit en woningbouw wordt gesteld dat woonvormen met zorg in álle wijken voor de ouderen van Zeist van belang is. Bepaalde doelgroepen, die niet geheel zelfstandig kunnen wonen, komen moeilijk aan een plek. Er is behoefte aan toegankelijke woningen voor onze ouderen, al dan niet gekoppeld aan zorg, zodat ze uit hun inmiddels te grote woning kunnen doorstromen. Bij voorkeur wel in hun vertrouwde omgeving van buurt, wijk of dorp. Ook andere zorgdoelgroepen moeten vaker thuis blijven wonen, wat om geschikte woonvormen vraagt. Die zijn maar beperkt aanwezig. Tot slot is speciale aandacht voor verduurzaming van de woningen noodzakelijk, gericht op een energieneutraal Zeist in 2050.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van wooneenheden voor specifieke doelgroepen met een behoefte aan enige vorm van (woon)zorg. De woningen worden gerealiseerd ter vervanging van verouderde niet duurzame bebouwing voor dezelfde doelgroep. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij bovengenoemde ambities van de gemeente Zeist.

3.4.3 Eerster Zeister Omgevingsvisie 2022-2025

In de Eerster Zeister Omgevingsvisie 2022-2025, vastgesteld op 25 mei 2023, is verwoord hoe de gemeente aankijkt tegen, en wil omgaan met, de fysieke leefomgeving. Het is derhalve van belang dat dit in beschouwing wordt genomen in het onderhavige bestemmingsplan.

De omgevingsvisie identificeert zes waarden die voor heel de gemeente Zeist van belang zijn:

• 1. Groen: natuur- en parkinclusief
• 2. Cultuur en historie: de allure van Zeist
• 3. Identiteit: verscheidenheid aan woon- en leefgebieden
• 4. Zorgzaam in een inclusieve samenleving
• 5. Dorpse waarden met Stadse allure
• 6. Duurzaam

Met betrekking tot de aspecten 'Wonen', 'Erfgoed, cultuur en recreatie', 'Bodem en water', 'Groen' en 'Duurzame energie en een duurzaam klimaat' identificeert de Omgevingsvisie specifieke uitgangspunten die moeten worden meegenomen bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

De uitgangspunten met betrekking tot bovengenoemde aspecten zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling en onderhavig bestemmingsplan. Daar waar van toepassing is op bovengenoemde aspecten ingegaan in 3.4.6 Woonvisie Zeist 2021-2025, 3.4.7 Groenstructuurplan, 3.4.8 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Zeist 2022 - 2026, 3.4.9 Klimaatbestendig Zeist, Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten en Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark. Het plan is in lijn met de ambities van de Omgevingsvisie met betrekking tot de fysieke leefomgeving.

3.4.4 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Op 9 juli 2013 heeft de gemeenteraad het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan 2014-2023 (GVVP) vastgesteld. Dit is het strategisch beleidskader op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. De gemeenteraad heeft aan het GVVP kaders meegegeven op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. Binnen deze kaders kunnen vanuit de samenleving ideeën worden aangedragen. Vrijheid om zaken te ontwikkelen bestaat vooral op het gebied van de wegencategorisering, duurzaamheid en fietsverkeer.

Duurzaamheid speelt in alle onderdelen een grote rol. De ‘ladder van Verdaas’ is richtinggevend geweest voor de vormgeving van het GVVP, OV en fietsverkeer worden gestimuleerd. De Ladder van Verdaas is een verwijzing naar zeven aspecten die van invloed zijn op het verkeer- en vervoerssysteem. Dit zijn: ruimtelijke ordening, prijsbeleid, openbaar vervoer, mobiliteitsmanagement, benutting, aanpassing aan de bestaande infrastructuur, nieuwe infrastructuur. Duurzaam verkeer wordt gestimuleerd (elektrische laadpunten, verduurzamen gemeentelijk wagenpark, verlengen convenant slim werken slim reizen).

Daarnaast speelt bereikbaarheid een belangrijke rol, vooral voor wat betreft stimulering van een goede doorstroming door een betere benutting van het wegennet. De auto wordt zeker niet weggepest: er is sprake van een win-win-win situatie met OV en fietsverkeer. Ook (verkeers)veiligheid is een pijler van het GVVP: aandacht is er voor een goede oversteekbaarheid voor met name voetgangers. Waar mogelijk worden parallellen gelegd met andere projecten die gelijktijdig worden ontwikkeld. Gedacht kan hierbij worden aan het Centrumplan, de evaluatie van het Fietsactieplan en de luchtnota.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Het plangebied wordt ontsloten op de Arnhemse Bovenweg, hierbij wordt voor zover mogelijk gebruikgemaakt van de bestaande ontsluitingen. Eén van de inritten wordt ten opzichte van de bestaande situatie iets verschoven in verband met de herinrichting. In 4.11 wordt de invloed van de ontwikkeling op de verkeer- en parkeersituatie beschreven. De invloed van het plan op het verkeer is gering. Parkeren vindt plaats binnen het plangebied. Het in het beleid bepaalde vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.4.5 Mobiliteitsvisie 2021

Op 10 maart 2021 is de Mobiliteitsvisie met de ambities en uitgangspunten voor mobiliteit in de gemeente Zeist vastgesteld. Hiermee geeft de gemeente richting aan mobiliteitsbehoeften en de keuzes die men daarin neemt. Mobiliteit is belangrijk, voor onze gezondheid, onze sociale contacten, werk, school, levensonderhoud, cultuur en recreatie. Gelijkwaardigheid van vervoersmiddelen vormt het uitgangspunt van deze visie, zodat mensen in Zeist keuzevrijheid hebben om van A naar B te komen. Om die gelijkwaardigheid tussen de vervoersmiddelen te creëren, geeft de gemeente de komende jaren extra aandacht aan de fietser en de wandelaar. De huidige wegindeling is immers veelal gericht op de auto. Het autogebruik blijft echter ook belangrijk omdat voor velen het gebruik van de auto een noodzakelijk gegeven is.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van wooneenheden mogelijk. Bewoners moeten kunnen beschikken over voldoende parkeerplaatsen voor auto's en fietsen. Dit wordt nader toegelicht in 2.2 en 4.11. Onderhavig bestemmingsplan doet geen afbreuk aan de ambities uit de visie.

3.4.6 Woonvisie Zeist 2021-2025

In de Woonvisie wordt extra aandacht besteed aan/gevraagd voor onder andere ouderen, zorgvragers en middeninkomens. Deze doelgroepen vormen de basis voor de herontwikkeling van de Amandelhof. De Woonvisie heeft vier speerpunten:

• 1. duurzaam wonen in Zeist;
• 2. vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens;
• 3. meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen;
• 4. wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Speerpunt 1: duurzaam wonen in Zeist

Bij de nieuwbouw is aandacht voor het gehele spectrum van het begrip duurzaamheid; onder andere energie, klimaatadaptatie, gezondheid, CO2-reductie, natuurinclusief en circulair bouwen.

Speerpunt 2: vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens

De appartementen voor Wonen met een Plus worden verhuurd in het middeldure huursegment. Op deze manier wil initiatiefnemer bijdragen aan het invullen van het tekort in dit huursegment en de toenemende vraag naar toegankelijke, gelijkvloerse woningen. Dit is tevens een goede aanvulling op de sociale huurappartementen in het naastgelegen seniorencomplex Simarowa.

Speerpunt 3: meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen

In Zeist houden relatief veel ouderen (ruime) eengezinswoningen bezet, omdat er geen passende alternatieven zijn. Door uitbreiding van het aantal woningen (toegankelijk en passend bij de vraag) in de nieuwbouw kan de gewenste doorstroming op gang komen en komt er woonruimte beschikbaar voor onder andere spoedzoekers vanwege een relatiebreuk of wisseling van werk, statushouders en uitstroom vanuit Maatschappelijke Opvang.

Speerpunt 4: wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk

Wonen, zorg en welzijn zijn aan elkaar verbonden en alle drie nodig om mensen met zorg- en/of ondersteuningsbehoefte prettig te laten wonen. Door onder andere de vergrijzing neemt de vraag hiernaar enorm toe.

In de nieuwbouwplannen voor de Amandelhof zijn deze drie functies, door en door, met elkaar verweven. Er komen appartementen voor mensen met verschillende zorgvragen, van een lichte ondersteuningsvraag tot een intensieve zorgvraag. Binnen het gebouw voor mensen met een lichte ondersteuningsvraag is ruimte voor zowel mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken, als met inwoners die dit steuntje graag willen geven (aan de bewoners van het woongebouw, of in de vorm van vrijwilligerswerk in de woongebouwen voor mensen met een intensieve zorgvraag). Alle appartementen worden rolstoel- en doorgankelijk en gelijkvloers uitgevoerd. Het welzijnsaspect wordt op kleine schaal georganiseerd binnen de woongebouwen en in het Bruisend Hart is ruimte voor ontmoeting en functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners. Het Bruisend Hart wordt zodanig op het terrein gepositioneerd dat het uitnodigend is voor bewoners van het naastgelegen seniorencomplex Simarowa en mensen uit de omgeving. De buitenruimte wordt zodanig ingericht dat deze toegankelijk is voor de doelgroep.

De herontwikkeling geeft invulling aan alle vier speerpunten uit de Woonvisie en zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Het plan ligt daarmee in lijn met de Woonvisie.

3.4.7 Groenstructuurplan

In het groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist’ (mei 2011) is het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist opgenomen. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Onderstaande figuur betreft een uitsnede van het plan met in het blauwe kader het plangebied, dit is aangeduid als voormalige buitenplaats.

Deze buitenplaatsen werden gesticht op de overgangszone en aangelegd in de toen modieuze Engelse landschapsstijl: water onder handbereik voor fraaie slingerende vijverpartijen, prachtig uitzicht over de laaggelegen landerijen, goede groeiomstandigheden voor parkbossen als achtergrond voor de centraal gesitueerde buitenhuizen. De dichtheid aan buitenplaatsen werd zo groot, dat Zeist bekend stond als Parel van de Stichtse Lustwarande.

Figuur 3.9: Plangebied ten opzichte van groenstructuurplan

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Onderhavig bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van het bestaande Amandelhof mogelijk. Vanwege de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de locatie is de zorgvuldige inpassing van het plan van groot belang. Hiertoe is een analyse van het plangebied en de omgeving uitgevoerd, deze is bijgevoegd bij deze toelichting als Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof. Hieruit volgt onder andere dat de ontwikkeling bijdraagt aan de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone, dit is uitgebreid beschreven in Bijlage 3 Beschrijving ruimtelijke kwaliteit. De investering in ruimtelijke kwaliteit is geborgd met de koppeling van Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark aan de planregels van dit bestemmingsplan. Het plan is daarmee in lijn met het groenstructuurplan.

3.4.8 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Zeist 2022 - 2026

Binnen de gemeentelijke voorzieningen speelt de riolering een prominente rol. Niet alleen draagt het systeem bij aan de bescherming van de volksgezondheid, maar ook aan het voorkomen van wateroverlast, het verminderen van effecten van klimaatveranderingen en het aantrekkelijk maken van woon-, bedrijfs- en recreatieomgeving. Voldoende redenen om op dit punt goede afspraken vast te leggen en te zorgen voor een goede financiële dekking. In het Gemeentelijk Rioleringsplan 2022 - 2026 is, voor een periode van vijf jaar, het beleid ten aanzien van riolering en stedelijk water van de gemeente Zeist vastgelegd.

Het plan beschrijft onder andere de ambities en doelen met betrekking tot:

• 1. Afvalwater
• 2. Hemelwater
• 3. Grondwater
• 4. Oppervlaktewater
• 5. Doelmatig beheer

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

De wijze waarop in de toekomstige situatie wordt omgegaan met bovengenoemde aspecten is uitgebreid toegelicht in 3.2.2.5 Ondergrond en bodem, 4.3 Water en 4.13 Klimaatadaptatie. De wijze waarop met water wordt omgegaan is in lijn met het gemeentelijk rioleringsplan.

3.4.9 Klimaatbestendig Zeist

Om richting te geven aan de klimaatadaptieve opgave richting de toekomst heeft de gemeente het beleidsstuk opgesteld. De kwetsbaarheden voor Zeist zijn inzichtelijk gemaakt door middel van zogenaamde klimaatstresstesten. Deze zijn vervolgens vertaald naar klimaatlabels op straatniveau. Per straat(deel)is, vergelijkbaar met het energielabel van woningen, inzichtelijk gemaakt hoe een straat scoort op het gebied van wateroverlast, hitte, droogte en overstroming. Er is gekeken naar vier aspecten;

• 1. Wateroverlast
• 2. Hitte
• 3. Droogte
• 4. Waterveiligheid

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

De in het beleidsstuk verwoordde ambities met betrekking tot klimaatadaptatie zijn daar waar van toepassing in de stedenbouwkundige inrichting van het plan verwerkt en opgenomen in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark. In 4.13 Klimaatadaptatie wordt ingegaan op relevante klimaatadaptieve aspecten voor voorliggend plan.

3.4.10 Brede Milieuvisie Zeist

De Brede Milieuvisie geeft aan wat de doelstellingen van de gemeente Zeist zijn op het gebied van milieu. Het geeft een intentie en richting weer voor het handelen van de gemeente op het gebied van verkeer en mobiliteit, afval, groen en landschap, ruimtelijke ordening en economie. Een gedeeld toekomstbeeld helpt de gemeente Zeist de komende jaren samen de koers te maken en vast te houden: een klimaatneutraal Zeist, minder grondstoffenverbruik, een groen Zeist met gezonde leefomstandigheden. De breedte van de visie zit in het samenbrengen van de verschillende milieu- en duurzaamheidsambities. Zodat de visie als kapstok kan fungeren voor alles wat er op milieugebied en aan de 'Planet' kant van duurzaamheid gebeurt in en voor Zeist.

De vier inhoudelijke pijlers van het milieubeleid zijn:

• Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030;
• Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit;
• Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist;
• Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening;

Klimaat en energie

Met betrekking tot klimaat en energie is een van de speerpunten dat zoveel mogelijk wordt voorzien in de opwekking en opslag van zelfvoorzienende energie. Energiezuinigheid van woningen is belangrijk. In Zeist wordt altijd gestreefd naar nul-op-de-meter woningen. Daarnaast wordt door middel van goede fiets- en wandelroutes en autoluwe wijken het gebruik van de auto afgeremd en het fietsen gestimuleerd.

Circulaire economie 

Circulaire economie is een economisch systeem, dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Afval als hergebruikmateriaal is hierbij een belangrijke pijler.

Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie

Een heel belangrijke kernkwaliteit van Zeist is (de kwaliteit van) de groene omgeving. Het gaat daarbij om de kralen natuur, biodiversiteit en water. Groen en natuur hebben een intrinsieke waarde, maar de groene omgeving is ook van belang om letterlijk en figuurlijk op adem te komen: er is een sterke relatie tussen natuur en gezondheid.

Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven

Gezondheid en kwaliteit van leven draait om de kralen: groen (natuur en biodiversiteit), water, bodem en ondergrond, externe veiligheid, luchtkwaliteit en geluidshinder (mobiliteitskeuzes). Doelen op deze vlakken zijn (op korte termijn) minder zichtbaar en voelbaar, maar zijn (op de lange duur) van groot belang voor onze gezondheid en ons welbevinden.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In onderhavig bestemmingsplan, en dan specifiek in 2.2 Toekomstige situatie, Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten en Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark is aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de milieudoelstellingen van de Brede Milieuvisie Zeist.

3.4.11 Beleid duurzaam bouwen gemeente Zeist

De gemeente Zeist heeft de ambitie om in 2050 een energieneutrale gemeente te zijn. Er is ook een tussendoel geformuleerd: realisatie van 30% van de opgave in besparing en duurzame opwek in 2030. Hiervoor is het zeker voor nieuwbouw van zowel woningen, utiliteit en bedrijven, van belang dat er zo duurzaam mogelijk wordt gebouwd. Ook biedt nieuwbouw goede kansen om duurzame keuzes te maken voor circulariteit, groen/natuur inclusief bouwen en klimaatadaptatie. Dit beleid met betrekking tot duurzaam bouwen actualiseert het beleid dat in 2017 door het college is vastgesteld. Behalve randvoorwaarden/eisen worden ook ambities (wensen) geformuleerd. Indien mogelijk dienen naast de randvoorwaarden ook de ambities te worden gerealiseerd. Het beleid behandelt vijf thema's:

• 1. Energie
• 2. Klimaat adaptief bouwen
• 3. Groen en natuur inclusief bouwen
• 4. Circulair bouwen en nieuwbouw
• 5. Duurzame bouwplaats

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Duurzaamheid en duurzame bouw vormen een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. De ambities met betrekking tot duurzaamheid zijn vastgelegd in een aparte duurzaamheidsnotitie. Deze ambities zijn niet relevant voor dit bestemmingsplan omdat het bestemmingsplan uitsluitend bepaald welke functies en gebruiken waar worden toegestaan. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan duurzaamheid is hierin slechts in beperkte mate relevant. De afspraken met betrekking tot duurzaamheid zijn onderdeel van de anterieure overeenkomst en op deze wijze geborgd. Daarbij worden de duurzaamheidsmaatregelen nader uitgewerkt bij de uitwerking van de bouwplannen. Het beleid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.2 Bodem

4.2.1 Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.2.2 Onderzoek

In opdracht van initiatiefnemer heeft Lycens B.V. ter plaatse van de Arnhemse Bovenweg 2 te Zeist een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bij het onderzoek behorende rapportage is bijgevoegd als Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek. Onderstaand worden de resultaten van het onderzoek beknopt beschreven.

Zowel de zintuiglijk schone als zintuiglijk met baksteen verontreinigde bovengrond bevat licht verhoogde gehalten aan diverse zware metalen, PCB en PAK. De gemeten gehalten overschrijden de achtergrondwaarden in geringe mate en worden gerelateerd aan het gebruik van de locatie door de jaren heen. In de ondergrond zijn geen parameters verhoogd gemeten.

Ter plaatse van peilbuis 02 is een licht verhoogde waarde aan molybdeen gemeten. Aangezien met betrekking tot de aangetoonde verhoogde concentratie geen antropogene bron bekend is, is mogelijk sprake van een natuurlijk verhoogde concentratie.

De opzet van het uitgevoerde onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. De milieuhygienische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de geplande planologische procedure, de geplande herontwikkeling van de locatie en de geplande aanvraag van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen).

De gestelde "hypothese onverdachte locatie" dient te worden verworpen doordat in grond en grondwater enkele parameters licht verhoogd zijn gemeten. De gevolgde onderzoeksstrategie geeft echter een representatief beeld van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie.

In het kader van de geplande herontwikkeling wordt geadviseerd rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van een ondergrondse brandstoftank. Indien een tank aanwezig blijkt te zijn dient voorafgaand aan de (her)sanering daarvan onderzoek plaats te vinden naar mogelijk ontstane bodemverontreiniging als gevolg van het gebruik van de tank. Eventuele bodemverontreiniging dient mogelijk gesaneerd te worden. Verder dient de tank conform wet- en regelgeving verwijderd en afgevoerd te worden.

4.2.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt is voor de beoogde herontwikkeling. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Water

4.3.1 Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Beleidskader

Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlakte waterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Op Rijksniveau is het Nationaal Waterplan het voornaamste beleidsplan. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Nationaal Bestuursakkoord Water

Met het NBW-Actueel (2008) onderstrepen het Rijk, het Interprovinciaal Overleg, de Unie van Waterschappen en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten de gezamenlijke opgave om het watersysteem op zo kort mogelijke termijn en tegen de laagste maatschappelijke kosten op orde te brengen en te houden. Samenwerken is de rode draad van het geactualiseerde Nationaal Bestuursakkoord. Een actualisatie van het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) uit 2003 komt voort uit de invoering van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW), de noodzaak tot het aanscherpen van een aantal begrippen en het beschikbaar komen van nieuwe klimaatscenario's. Ook is een nieuwe fase aangebroken in het samenwerkingsproces, waarbij het zwaartepunt verschuift van planvorming naar uitvoering. Het NBW is een uitwerking van de uitvoering van waterbeleid 21e eeuw (WB21) en de KRW. De belangrijkste doelen en taken zijn: het teveel (overlast) of tekort (onderlast) aan water aanpakken; verbetering van de waterkwaliteit.

Kaderrichtlijn Water (KRW)

Door de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) heeft Nederland een resultaatsverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde KRWwaterlichamen, zijn hiertoe doelen opgesteld. De (bindende) maatregelen om de doelen te bereiken zijn vastgelegd in de stroomgebiedsplannen. Voor de overige wateren geldt minimaal het stand-still principe, dit betekent dat de toestand van de wateren er niet op achteruit mag gaan. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft haar ambities, lange termijnvisie en waterdoelen vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Het waterbeheerprogramma bevat een document om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel bij te dragen aan de grote maatschappelijke opgaven. Deze maatschappelijke opgaven zijn in vier thema’s vormgegeven:

• Zuiver afvalwater. Energieneutraal en circulair;
• Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied;
• Waterveilige leef- en werkomgeving;
• Waterbewust leven en genieten van water.

Het HDSR geeft daarmee aan dat er naast haar algemene waterschapstaken een aantal maatschappelijke vragen liggen waar water een rol speel en het HDSR een actieve rol in moet nemen. Door water bij de start van ruimtelijke processen te agenderen moet een gebiedsgerichte en integrale aanpak worden bereikt en een veilige, gezonde en prettige leefomgeving worden gewaarborgd. Het beheersgebied van het HDSR is divers en de van belang zijnde opgaven zijn gebiedsspecifiek.

4.3.2 Onderzoek

In het kader van de beoogde ontwikkeling is de digitale watertoets uitgevoerd, het toetsingsdocument is bijgevoegd als Bijlage 5 Digitale watertoets. Op basis van de toetsing was de normale procedure van toepassing, in het kader hiervan heeft op 25 oktober 2022 een informeel vooroverleg plaatsgevonden waarin het plan is gepresenteerd aan het HDSR. Onderstaand is beschreven op welke wijze in het plan wordt omgegaan met water.

In de bestaande situatie wordt hemelwater dat binnen de planbegrenzing valt niet actief vastgehouden. Hemelwater infiltreert op natuurlijke wijze in de ondergrond en hemelwater dat versnelt wordt afgevoerd (via daken, verharding, etc.) wordt afgevoerd middels het bestaande gescheiden riool. Mede dankzij de lage grondwaterstanden ter plaatse worden geen waterproblemen ervaren.

Waterkwantiteit

In de toekomstige situatie wordt bewust met water omgegaan. Dakwater wordt opgevangen en afgevoerd naar de vijver. In het kader van bewustwording zal deze afvoer voor zover mogelijk zichtbaar over het maaiveld plaatsvinden. In overleg met Habion, het gebouw ten zuiden van het plangebied, wordt de mogelijkheid tot het afvoeren van dakwater van dit gebouw op de vijver nader worden onderzocht. Hemelwater van verharding infiltreert in de bodem.

De vijver wordt verbonden met de watergang ten noorden van het plangebied. Het overtollig water vanuit het plangebied wordt middels overstorten naar landgoed Hoog Beek en Royen getransporteerd. Vanwege de relatief lage grondwaterstand is de toevoer van extra water hier zeer gewenst. Uit Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof volgt dat dit een positieve uitwerking heeft op landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden. Het afvoeren van hemelwater naar gronden elders wijkt af van het voorkeursbeleid van het HDSR. Echter, vanwege de waterhuishoudkundige situatie en de meerwaarde die ontstaat door deze afwijking wordt geconcludeerd dat de afwijking voldoende gemotiveerd is. Om dit mogelijk te maken is de herinrichting van de bestaande watergang aan de noordzijde van het plangebied noodzakelijk. Deze activiteiten zijn vergunningplichtig en hierover zal voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden afstemming plaatsvinden met het HDSR. Dit is vastgelegd in de planregels van de bestemming 'Water'.

Hemelwater van overige verharding (wegvakken, halfverharde parkeerplaatsen, etc.) zal ter plaatse in de bodem infiltreren. De bodemopbouw, grondwaterstand en waterdoorlatendheid van de bodem zijn hiertoe toereikend.

Onderstaande figuur 4.1 toont een impressie toekomstige waterhuishoudkundige inrichting van het plangebied.

Figuur 4.1: Impressie waterhuishoudkundige inrichting plangebied

Waterkwaliteit

Het waterbeheerprogramma heeft als doel dat bewust wordt omgegaan met waterkwaliteit, onder andere in de verwerking van afvalwater. Afvalwater wordt, gescheiden van schoon water, aangeboden aan de perceelsgrens en aangesloten op de bestaande riolering. In het plan wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen welke mogelijk een negatief effect hebben op de waterkwaliteit. Op deze manier wordt op een bewuste manier omgegaan met waterkwaliteit.

In 3.2.2.5 is beschreven dat moet worden voorkomen dat een bestemmingsplan voorziet in activiteiten of bestemmingen die negatieve gevolgen hebben voor het grondwater en de kwaliteit ervan. Er gelden onder andere beperkingen met betrekking tot bodemenergiesystemen. In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van een bodemenergiesysteem moet worden aangetoond dat dit geen belemmering vormt voor het grondwater en de drinkwatervoorziening.

4.3.3 Conclusie

Naar aanleiding van het informeel vooroverleg met het HDSR is de waterparagraaf uitgewerkt. Gesteld wordt dat het plan in lijn is met het waterbeheerprogramma en geen waterbelangen schaadt. Het aspect water vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Erfgoed

4.4.1 Archeologie

Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: "de veroorzaker betaalt". Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief "in situ" (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologie vriendelijke alternatieven.

Sinds 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden, vallen de artikelen waarin de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zijn vastgelegd, nog in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

Onderzoek

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' voorziet in de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden of een archeologische verwachtingswaarde. Alvorens hier grondbewerkingen volgens de onderliggende bestemmingen kunnen plaatsvinden, moet er eerst archeologisch onderzoek plaatsvinden om te bezien of er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Als er geen archeologische waarden aanwezig zijn, kunnen de grondbewerkingen plaatsvinden. Als er wel archeologische waarden worden aangetroffen zal bekeken moeten worden hoe die het beste zeker gesteld kunnen worden. Voor de bestemming geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² én waarvan de diepte meer bedraagt dan 0,30 meter onder het maaiveld. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn archeologische onderzoeken uitgevoerd; Bijlage 6 Archeologisch bureauonderzoek en Bijlage 7 Archeologisch booronderzoek.

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken wordt geadviseerd de archeologische verwachting naar 'laag' bij te stellen, en het plangebied vrij te geven voor voorgenomen ontwikkeling. De vigerende archeologische dubbelbestemming welke op het plangebied van toepassing is wordt derhalve niet overgenomen.

Geconcludeerd wordt dat op basis van bovenstaande het aspect archeologie geen belemmering oplevert voor de realisatie van het onderhavige plan.

Ook in een vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.4.2 Cultuurhistorie

Algemeen

In de visie erfgoed en ruimte 'Kiezen voor karakter' (juni 2011) zet het Rijk uiteen hoe cultureel erfgoed wordt geborgd in de ruimtelijke ordening voor de periode 2011-2015. De moderne monumentenzorg is ontwikkelings- en gebiedsgericht. Bovendien vindt het Kabinet samenwerking met publieke en private partijen van belang.

In de visie wordt het karakter van Nederland gevat in vier kenmerkende eigenschappen: waterland, stedenland, kavelland en vrij land. De gebiedsgerichte omgang met erfgoed vergt dat deze karakteristieken worden verbonden met opgaven uit andere sectoren en dat de economische, sociaal-culturele en ecologische kracht van het erfgoed beter wordt uitgebaat.

Veranderingen in de monumentenzorg en de ruimtelijke ordening geven burgers en bedrijven meer ruimte en geven decentrale overheden meer vrijheden en verantwoordelijkheden. Iedere overheidslaag staat voor de taak zijn belangen zo veel mogelijk vooraf kenbaar te maken en waar nodig met regels te borgen. Het rijk is daarnaast verantwoordelijk voor een goed functionerend stelsel. Provincies krijgen een centrale rol in de gebiedsgerichte belangenafweging en gemeenten verbinden gevolgen aan een gebiedsgerichte analyse van erfgoedwaarden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Het Rijk heeft gekozen voor vijf prioriteiten van het gebiedsgerichte erfgoedbeleid in de komende jaren:

• 1. werelderfgoed: de samenhang borgen en de uitstraling vergroten;
• 2. eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren;
• 3. herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: met focus op groei en krimp;
• 4. levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie en ecologie.

Cultuurhistorische waardenkaart Gemeente Zeist

De gemeente Zeist beschikt over een eigen cultuurhistorische waardenkaart welke een overzicht biedt van cultuurhistorische data. Onderstaande figuur toont een uitsnede van de waardenkaart.

Figuur 4.2: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

Onderzoek

Het plangebied kent geen monumentale bebouwing. Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangeduid als historische buitenplaatszone (3.2.2.2 Cultuurhistorische Hoofdstructuur). Derhalve gelden voorwaarden met betrekking tot het versterken van de plaatselijke cultuurhistorische waarde.

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidwest 2018' kennen de gronden de gebiedsaanduiding 'overige zone - landschapstype landgoederen en buitenplaatsen'. Deze gronden zijn tevens bestemd voor de instandhouding, herstel en ontwikkeling van het landgoederen- en buitenplaatsenlandschap, met de volgende landschappelijke en cultuurhistorische waarden:

• 1. gradiënt van hoog naar laag, reliëf;
• 2. aaneenschakeling van historische landgoederen, buitenplaatsen, parken, landerijen, zichtlijnen, sprengen, schaapsdriften met elk een eigen stijl;
• 3. belangrijke 'groene vensters' tussen de verstedelijkte zones;
• 4. de opbouw van elke buitenplaats van een representatieve voorzijde met bebouwing en representatief groen (oude bomen, gazons, hagen oprijlanen e.d.).

Tot slot grenst het plangebied aan landgoed Hoog Beek en Royen. Dit betreft een buitenplaats die rond 1825 werd gesticht en is aangemerkt als rijksmonument. In overleg met het Utrechts Landschap en op basis van Bijlage 2 Ruimtelijke analyse Amandelhof is besloten schoon hemelwater naar het landschap af te voeren om het oppervlaktewaterpeil te herstellen. Hiermee draagt onderhavige ontwikkeling bij aan de versterking van de cultuurhistorische waarde van landgoed Hoog Beek en Royen. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan de gemeentelijke monumentale structuur die een restant vormt van de 19e-eeuwse buitenplaats Sparrenheuvel.

De wijze waarop cultuurhistorische waarden van het plangebied en de omgeving worden versterkt is beschreven in Bijlage 3 Beschrijving ruimtelijke kwaliteit. Dit is geborgd in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Amandelpark welke is gekoppeld aan de planregels van dit bestemmingsplan. Om afbreuk aan de cultuurhistorische waarden te voorkomen worden de nieuwe bouwvlakken op voldoende afstand van de monumenten geplaatst.

Dit bestemmingsplan en hetgeen mogelijk gemaakt doet geen afbreuk aan ter plaatse van het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

Samenvattend

In het nieuwe bestemmingsplan is een groene zone aan de randen van het perceel, dus ook langs Hoog Beek en Royen, geborgd (op basis van het vigerend bestemmingsplan zijn bijgebouwen tot op de perceelgrens mogelijk). Daarnaast mag fors minder grond bebouwd worden op basis van het nieuwe bestemmingsplan en zijn zichtlijnen over de locatie en richting Hoog Beek en Royen geborgd. De nieuwe bouwvlakken liggen op een aantal plaatsen verder van landgoed Hoog Beek en Royen af dan de vigerende bouwvlakken, en op een aantal plaatsen liggen deze dichter bij. In het nieuwe bestemmingsplan is het echter niet mogelijk om een groot langgerekt gebouw langs de randen van het perceel richting landgoed Hoog Beek en Royen te bouwen. De gebouwen mogen op basis van het nieuwe bestemmingsplan hoger zijn dan in het vigerend bestemmingsplan.

Conclusie

Op basis van het voorgaande voorziet dit bestemmingsplan en de daarmee mogelijk gemaakte ontwikkeling in de versterking van cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaats(zone) en landgoed Hoog Beek en Royen. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Ecologie

4.5.1 Algemeen

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk 'soortbescherming':

• 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
• 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
• 3. Nationaal beschermde 'andere soorten' (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

4.5.2 Onderzoek

Het plan voorziet in de sloop van de bestaande in het plangebied aanwezige bebouwing. Als gevolg van de voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Wet natuurbescherming optreden. In het kader van de beoogde ontwikkeling is derhalve ecologisch onderzoek uitgevoerd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen. Het bij het onderzoek behorende rapport is bijgevoegd als Bijlage 8 Quickscan flora en fauna. Onderstaand worden de bevindingen beknopt toegelicht.

Gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot de Groene contour of Natura 2000-gebied. In 3.2.2.4 Natuur is vastgesteld dat gronden ter plaatse van het plangebied gedeeltelijk zijn aangeduid als Natuurnetwerk Nederland.

Groene contour

Gronden die tot de Groene contour behoren liggen op minimaal 760 meter afstand van het plangebied. Er is geen sprake van een belemmering.

Natuurnetwerk Nederland

Vanwege het grote belang voor de biodiversiteit en de betekenis voor de kwaliteit van de leefomgeving en regionale economie geldt een beschermingsregime voor het gehele NNN. Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vast gelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten. Er kan echter aanleiding zijn om toch ontwikkelingen toe te staan. De mogelijkheid om een uitzondering te maken op de algemene lijn van behoud en duurzame ontwikkeling van wezenlijke kenmerken en waarden, is aan strikte voorwaarden gebonden. Uiteraard geldt ook hier dat de generieke regeling van toepassing blijft (zoals de toepassing van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken) Het ruimtelijk beleid voor het NNN is gericht op 'behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN' waarbij tevens zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de andere belangen die in het gebied aanwezig zijn.

De kernkwaliteiten binnen het NNN zijn natuurkwaliteit, landschappelijke kwaliteiten en beleving van rust. Voor grootschalige ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstelling van het NNN is geen ruimte, tenzij er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang waar niet op een andere manier aan kan worden voldaan. Daarbij worden de zogenaamde NNN-spelregels gehanteerd: her-begrenzing van het NNN, saldering van negatieve effecten en toepassing van het compensatiebeginsel. Het 'nee, tenzij'-principe en de overige spelregels hebben is opgenomen in de provinciale Omgevingsverordening van Utrecht. Er is door toepassing van de spelregels ruimte voor het aanpassen van de begrenzing als daarmee de doelen op een betere manier kunnen worden bereikt.

Een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Natuurnetwerk Nederland mogen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland niet aantasten. De volgende kenmerken en waarden zijn van toepassing op het NNN:

• Bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem;
• De robuustheid en aaneengeslotenheid van het NNN;
• De aanwezigheid van bijzondere soorten;
• De verbindingsfunctie van het gebied voor soorten en ecosystemen.

Effectbeoordeling

Als gevolg van voorgenomen activiteiten worden geen van bovengenoemde kenmerken en waarden negatief beïnvloedt. Zo is in de huidige situatie al grootschalige bebouwing aanwezig waardoor flora en fauna in de nabijheid van het onderzoeksgebied verstoring door bijvoorbeeld geluid en licht gewend zijn. Het oppervlakte van de toekomstige bebouwing neemt af ten opzichte van de huidige situatie. De nieuwbouw wordt wel hoger gebouwd dan de huidige bebouwing. Echter is in de huidige situatie weinig opgaande beplanting aanwezig rondom de bebouwing en worden in de toekomstige situatie meerdere bomen aangeplant rondom de bebouwing welke licht en geluid zullen weren. Daarnaast is het bestaande gebouw reeds in gebruik als woonzorggebouw door senioren en zorgbehoevenden. Zij maken gebruik van de omliggende wandelpanden die door het NNN lopen. In de toekomstige situatie wijzigt het type gebruik niet, enkel het aantal wooneenheden neemt toe. Ook in de toekomstige situatie zal daarmee gebruik worden gemaakt van de wandelpaden. Men zal dus wandelen in het NNN, echter zal gelet op de doelgroep geen sprake zijn van buitensporige toename van overlast ten opzichte van de bestaande situatie. Verder vinden geen werkzaamheden binnen het NNN plaats waardoor de samenhang niet verloren gaat. Geadviseerd wordt om in de toekomstige situatie UV-vrije verlichting toe te passen. Deze verlichting dient amberkleurig licht uit te stralen zodat fauna in de directe omgeving niet negatief beïnvloed worden. De werkzaamheden dienen zo veel mogelijk overdag plaats te vinden om de verstoring tot een minimum te beperken. Indien gebruik wordt gemaakt van bouwlampen dienen deze 's nachts uit te zijn en niet op het bos gericht te zijn. Er wordt door het toepassen van bovengenoemde maatregelen geen negatief effect verwacht als gevolg van voorgenomen activiteiten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland.

Natura 2000

Vanwege de externe werking van Natura 2000, kon een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, op basis van de Quickscan niet uitgesloten worden. Om de wettelijke consequenties te kunnen vaststellen is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze is bijgevoegd als Bijlage 9 Stikstofdepositieberekening. In dit onderzoek is geconcludeerd dat uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet leidt tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming. Zowel in de gebruiksfase als de realisatiefase is sprake van een depositie van maximaal 0,00 mol/ha/j. Negatieve effecten als gevolg van het plan zijn daarmee uitgesloten.

Soortbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier en vleermuis er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezet een amfibie er een vaste (winter)rustplaats en nestelen er vogels. Amfibieën bezetten geen vaste voortplantingsplaats in het plangebied.

Vogels

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Vleermuizen

Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd en mogen alleen met een ontheffing beschadigd of vernield worden en vleermuizen mogen alleen verstoord, verwond of gedood worden indien daarvoor een ontheffing is verkregen. Geconcludeerd is dat de bestaande bebouwing mogelijk geschikt is voor bewoning door vleermuizen. Derhalve is een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd, deze is bijgevoegd als Bijlage 10 Nader onderzoek ecologie. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen verblijfplaats van vleermuizen in de onderzochte bebouwing is vastgesteld. Wel zijn drie verblijfplaatsen van rosse vleermuis in de drie beuken ten noordoosten van het plangebied aangetroffen. Indien de bomen gerooid worden dient een ontheffing te worden aangevraagd om de werkzaamheden uit te mogen voeren. Daarnaast dient er gewerkt te worden buiten de kwetsbare periode en er moeten vervangende nest- en verblijfplaatsen te worden opgehangen in bomen in/rondom het plangebied.

Het plangebied vormt geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen en er is geen essentiële vliegroute aanwezig. Het slopen van het pand leidt niet tot wettelijke consequenties in het kader van de wet- en regelgeving voor vleermuizen. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen aangevraagd te worden indien de drie beuken behouden blijven.

Zoogdieren en amfibieën

Door de voorgenomen activiteiten wordt mogelijk beschermd grondgebonden zoogdier en amfibie verstoord, gedood en wordt een vaste (winter)rust- of voortplantingsplaats van deze diersoorten beschadigd en vernield. Voor de grondgebonden zoogdieren en amfibieën die een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, en die mogelijk gedood worden, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'doden' en het 'beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen'.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, wordt de functie van het plangebied als foerageergebied, voor de in het plangebied foeragerende grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, amfibieën en vogels, mogelijk aangetast, maar dit leidt niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortenbescherming.

Houtopstanden

Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het college Burgemeester & Wethouders Gemeente Zeist bomen te kappen die in het Groene gebied staan. Het verbod geldt niet voor berken, populieren en wilgen voor zover niet geknot (Art. 3, Bomenverordening Zeist 2016). Voor de overige bomen binnen het plangebied dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Deze aanvraag dient te worden ingediend via het omgevingsloket bij de Gemeente Zeist. Hiervoor moeten verschillende bijlagen voor worden aangeleverd, zoals tekeningen en foto's.

4.5.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat aspect ecologie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.6 Akoestiek

4.6.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Wegverkeerslawaai

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Spoorweglawaai

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Industrielawaai

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers, is op grond van art. 41 van de Wgh een geluidszone vastgesteld. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone of een wijziging aan het industrieterrein of de geluidszone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 50 en 65 dB(A) (Letm), afhankelijk van de situatie. Buiten de zone mag de geluidsbelasting nooit meer dan 50 dB(A) (Letm) bedragen. Er dient te worden gewaarborgd dat deze waarde, en de eventuele vastgestelde hogere grenswaarden niet worden overschreden. Middels zogenaamd zonebeheer wordt daarvoor continu de totale vergunde geluidsbelasting vanwege het industrieterrein beheerd.

4.6.2 Onderzoek

In het kader van de beoogde realisatie van het Amandelpark moet er inzicht worden verkregen in de geluidbelasting op het plan vanwege het wegverkeer over de omliggende wegen. Spoorweglawaai en industrielawaai worden buiten beschouwing gelaten omdat deze geluidsbronnen niet in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Door Akoestisch Buro Tideman is een akoestisch onderzoek wegeverkeerslawaai uitgevoerd, de bijbehorende rapportage is bijgevoegd als Bijlage 11 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. Onderstaand worden de bevindingen beknopt beschreven.

De geluidbelasting op het zuidelijk en westelijk blok (A1 en A2) voldoet aan de voorkeursvoorwaarde. De geluidbelasting op blok B van het bouwplan bedraagt maximaal 51 dB na aftrek van 5 dB op grond van art. 110g van de Wet geluidhinder. De geluidbelasting is daarmee hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Er kan een hogere waarde worden verleend van maximaal 51 dB voor de appartementen waarvoor de voorkeursgrenswaarde worden overschreden. Voor de verdere ontwikkeling van deze locatie dient een hogere waarde procedure te worden opgestart waarbij een hogere waarde van 51 dB wordt vastgesteld voor deze appartementen. Er geldt de voorwaarde dat de benodigde gevelisolatie gelijk moet zijn aan het verschil tussen de werkelijke geluidbelasting en het niveau van 33 dB.

Bij de bouwvergunningsaanvraag wordt een akoestisch onderzoek naar de vereiste gevelwering overlegd.

4.6.3 Conclusie

Ten behoeve van dit plan dient een hogere waarde worden vastgesteld voor de wooneenheden waarvoor de voorkeursgrenswaarde worden overschreden. Na vaststelling van een hogere waarde vormt het aspect akoestiek geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Algemeen

De Europese Unie wil dat de lucht overal schoon genoeg is om de gezondheid van de mensen zo goed mogelijk te beschermen. Daarom heeft de Europese Unie normen gesteld voor de concentraties van vervuilende stoffen in de lucht. Luchtverontreiniging is afkomstig van verschillende bronnen. Denk bijvoorbeeld aan het gemotoriseerde verkeer, industriële en agrarische inrichtingen en achtergrondconcentraties van verontreinigende stoffen.

De Europese richtlijnen voor luchtkwaliteit zijn in Nederland uitgewerkt in de volgende wet- en regelgeving:

• 1. Wet milieubeheer;
• 2. Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007;
• 3. Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM);
• 4. Besluit gevoelige bestemmingen.

4.7.1.1 Wet milieubeheer

In de Wet milieubeheer (Wm) is hoofdstuk 5 (titel 5.2) de landelijke wetgeving voor luchtkwaliteit weergegeven. In bijlage 2 van deze titel zijn de grenswaarden aangegeven waaraan moet worden voldaan voor wat betreft de luchtkwaliteit. In artikel 5.16 is de toets voor de luchtkwaliteit weergegeven. In dat artikel is bepaald dat ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling het volgende moet worden getoetst in het kader van luchtkwaliteit:

• dat de ontwikkeling niet leidt tot het overschrijden of het waarschijnlijk overschrijden van de grenswaarden zoals genoemd in bijlage 2 van de Wm, en;
• dat de ontwikkeling per saldo niet zorgt voor een verslechtering van de luchtkwaliteit, en;
• dat de ontwikkeling alleen 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan een toename van de luchtverontreiniging, en;
• dat de ontwikkeling niet in strijd is met een vastgesteld programma (het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen).

4.7.1.2 Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007

De regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 bevat voorschriften voor het meten en berekenen van de concentratie, en depositie, van luchtverontreinigende stoffen. De regeling legt onder andere de standaardrekenmethoden vast waarmee de gevolgen van ruimtelijke plannen voor de luchtkwaliteit worden berekend. Veel regels uit de Rbl volgen uit de Europese richtlijn voor luchtkwaliteit uit 2008.

Toetsing aan de grenswaarden is niet op alle plekken nodig. De twee criteria zijn:

• 1. Kunnen op die plek mensen komen (toepasbaarheidsbeginsel)?
• 2. Hoe lang worden hoeveel mensen op die plek blootgesteld (blootstellingscriterium)?

Als een project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeft geen toets plaats te vinden aan de grenswaarden luchtkwaliteit.

4.7.1.3 Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)

De toets aan het besluit 'Niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) heeft betrekking op projecten of activiteiten waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is. Leidt een project tot een toename voor NO2 en PM10 die lager is dan de NIBM-grens, dan is het toetsen van het project aan de grenswaarden luchtkwaliteit niet nodig en kan het project zonder verdere maatregelen doorgaan. Wel moet het project nog voldoen aan het Besluit gevoelige bestemmingen en er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de algemene maatregel van bestuur (AMVB) 'Niet in betekenende mate bijdragen' en de Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen'. In bijlage 5 van de Regeling NIBM zijn vier gebieden opgenomen waarop de Regeling NIBM niet van toepassing is omdat daar structureel een hoge waarde heerst. Dit zijn delen van de gemeenten Asten, Nederweert, Deurne en Barneveld.

Volgens het Besluit NIBM is sprake van een NIBM-project als het project of de activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2. Of een project een NIBM-project betreft, kan op twee manieren worden bepaald. Het project kan getoetst worden aan de categorieën van gevallen die zijn vastgesteld, of er kan een berekening plaatsvinden:

In regeling NIBM zijn de volgende getalsmatige categorieën van gevallen vastgesteld, om te bepalen of sprake is van een NIBM-project:

Woningbouwlocaties; 3% criterium ligt bij:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg
• 3.000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling

De berekening of de activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof en stikstofdioxide kan ook worden uitgevoerd als een project de getalsmatige grenzen van de Regeling NIBM overschrijdt. Het is dan mogelijk om alsnog via berekeningen aannemelijk te maken dat de 3% grens niet wordt overschreden. Soms kan een kwalitatieve beschrijving voldoende zijn.

4.7.1.4 Besluit gevoelige bestemmingen

Naast de luchtverontreiniging die door het project zelf wordt veroorzaakt, waarbij het criterium 'Niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) een rol speelt, gaat het om de luchtkwaliteit van het gebied zelf. Er moet worden uitgesloten dat men niet wordt blootgesteld aan een slechte luchtkwaliteit in de toekomst. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen' is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

Het Besluit gevoelige bestemmingen beperkt substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een rijksweg. De zone wordt gemeten vanaf de rand van de weg. Voorgaande is enkel toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden. Het totaal aantal mensen dat behoort bij een gevoelige bestemming mag niet toenemen als de grenswaarden voor PM10, PM2,5 of NO2 (dreigen te) worden overschreden. Bij uitbreiding van bestaande gevoelige bestemmingen mag het totale aantal blootgestelden eenmalig met maximaal 10% toenemen. Is de dreigende normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszones.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt plaats volgens bepalingen in de Wet milieubeheer (Wm). De basis voor de luchtkwaliteitstoets staat in titel 2 van hoofdstuk 5 Wm. De luchtkwaliteitseisen zelf staan in bijlage 2 van de Wm. Zoals aangegeven zijn in Nederland alleen stikstofoxide en fijn stof (PM10 en PM2,5) relevant voor de beoordeling van de luchtkwaliteit.

Stikstofdioxide (NO2)

De WHO heeft per september 2021 een nieuwe advieswaarde van 10 microgram per kuub gedefinieerd. De wettelijke jaargemiddelde concentratie ligt met 40 microgram per kuub daar aanzienlijk boven.

Fijn stof (PM10)

Fijn stof draagt volgens de huidige inzichten bij aan ruim 75% van alle ziektelast van milieufactoren. Daarnaast is van fijn stof bekend dat er ook significant schadelijke effecten zijn op de gezondheid beneden de wettelijke grenswaarde van 40 microgram per kuub. De WHO heeft per september 2021 een nieuwe scherpe advieswaarde van 15 microgram per kuub gedefinieerd (eerder gold 20).

Fijner stof (PM2,5)

Fijner stof (PM2,5) is een nog belangrijkere schadelijke component van fijn stof. De WHO hanteerde een advieswaarde van 10 microgram per m³ maar heeft deze nu bijgesteld naar 5 microgram per kuub. De wettelijke jaargemiddelde concentratie ligt met 25 microgram per kuub daar aanzienlijk boven.

De volgende grenswaarden voor deze stoffen zijn derhalve gesteld:

Stof			Soort norm	Concentratie	Status
NO2			Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	Grenswaarde
NO2			Uurgemiddelde (max max. 18 keer per jaar worden overschreden)	200 µg/m³*	Grenswaarde
NO2			Jaargemiddelde	10 µg/m³	WHO advieswaarde
PM10			Jaargemiddelde	40 µg/m³	Grenswaarde
PM10			Jaargemiddelde	15 µg/m³	WHO advieswaarde
PM10			Daggemiddelde	50 µg/m³31,3 µg/m³ (jaargemiddeld)**	Grenswaarde
PM2,5			Jaargemiddelde	25 µg/m³	Grenswaarde
PM2,5			Jaargemiddelde	20 µg/m³	Indicatieve grenswaarde (EU)
PM2,5			Jaargemiddelde	5 µg/m³	WHO advieswaarde

* Van toepassing voor wegen waarvan tenminste 40.000 motorvoertuigen per etmaal gebruik maken.

** De daggemiddelde grenswaarde is voor PM10 belangrijker dan de jaargemiddelde norm van 40 µg/m³. De daggemiddelde norm komt namelijk neer op 31,3 µg/m³ jaargemiddeld.

4.7.2 Onderzoek

4.7.2.1 Wet milieubeheer

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen activiteiten mogelijk welke beoordelingsplichtig zijn in het kader van de Wet milieubeheer. Het Bruisend Hart dat wordt mogelijk gemaakt ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zal voorzien in activiteiten anders dan het wonen. Dit betreffen geen activiteiten welke beoordelingsplichtig zijn in het kader van de Wet milieubeheer.

4.7.2.2 Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007

De Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 is niet van toepassing omdat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.7.2.3 Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)

Voorliggend plan ligt niet in een uitzonderingsgebied zoals opgenomen in bijlage 5 van de Regeling NIBM, waardoor het plan getoetst kan worden aan de regeling NIBM. Onderhavig plan komt niet in de buurt van de grenswaarde van 1.500 woningen. Het initiatief voorziet in de herontwikkeling van een bestaand zorgcomplex. Als gevolg van de ontwikkeling neemt het aantal wooneenheden toe. Daarmee nemen ook het aantal bezoekers en personeelsleden toe, de verkeersbewegingen naar het plangebied nemen daarom toe.

In het kader van de stikstofberekening (4.5 Ecologie) en verkeersafwikkeling (4.11 Verkeer en parkeren) is berekend dat als gevolg van de ontwikkeling het aantal verkeersbewegingen naar het plangebied in de toekomstige situatie in een worst-case scenario 718 zal zijn. Middels de NIBM-tool is aangetoond dat voorliggend project worden aangemerkt als NIBM.

Figuur 4.3: NIBM-berekeningstool

Geconcludeerd wordt dat in voorliggend plan sprake is van een NIBM-project. Verdere toets aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit hoeft niet plaats te vinden.

4.7.2.4 Besluit gevoelige bestemmingen

Met voorliggend plan worden ten opzichte van de huidige situatie nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. Dit zijn geen gevoelige bestemmingen zoals benoemd in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Wel moet worden uitgesloten dat de luchtkwaliteit geen negatieve invloed heeft op de toekomstige bewoners.

In de praktijk is het langs drukke wegen vooral van belang welke waarden fijnstof (PM10 en PM2,5), stikstofdioxide (NO2) en roet aanwezig zijn. Vooral de concentratie NO2 geeft op korte afstand van de weg verkeer gerelateerde emissie. Fijnstof ligt veel meer als een deken over Nederland, waarbij een drukke weg in de directe omgeving wel een bijdrage kan leveren aan de concentraties. Roetdeeltjes maken deel uit van de fijnere fractie van het fijn stof en hebben typisch een afmeting kleiner dan 0,3 µm. Een groot deel van de roetdeeltjes zit in de ultrafijne fractie van fijnstof, dat direct kan doordringen in de longblaasjes.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 16.2 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 14.7 µg/m3. De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.

4.7.3 Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.8 Geur

4.8.1 Algemeen

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader s als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand voor veehouderijen ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object (zoals een woning) in vier situaties, deze zijn weergegeven in de volgende tabel.

		binnen bebouwde kom	buiten bebouwde kom
concentratiegebieden		3,0 (in ou/m3)	14,0 (in ou/m3
niet concentratiegebieden		2,0 (in ou/m3)	8,0 (in ou/m3)

Geurnormen Wet geurhinder en veehouderij

Voor veehouderijen met diercategorieën waarvoor geen emissiefactor is vastgesteld geldt op grond van artikel 4 van de wet een minimumafstand ten opzichte van een geurgevoelig object. Binnen de bebouwde kom is deze minimumafstand 100 meter en daarbuiten 50 meter. Voor geurgevoelige objecten die onderdeel uitmaken van een andere veehouderij gelden niet de maximale geurbelastingen, maar gelden ook deze minimumafstanden.

Verder moet op grond van artikel 5 van de Wgv een minimale afstand tussen de gevel van een geurgevoelig object en de gevel van het dierenverblijf worden aangehouden. Deze afstand bedraagt ten minste 50 m voor objecten binnen de bebouwde kom en ten minste 25 m voor objecten buiten de bebouwde kom.

4.8.2 Onderzoek

In de nabijheid van het plangebied zijn geen veehouderijen gesitueerd. Het aspect geur vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de realisatie van het voorgenomen plan.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

4.9.1 Algemeen

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering"

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

Milieucategorie		Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk en buitengebied	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1		10 m	0 m
2		30 m	10 m
3.1		50 m	30 m
3.2		100 m	50 m
4.1		200 m	100 m
4.2		300 m	200 m
5.1		500 m	300 m
5.2		700 m	500 m
5.3		1.000 m	700 m
6		1.500 m	1.000 m

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand heeft als doel bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

4.9.2 Onderzoek

Onderstaande figuur 4.4 toont een uitsnede van de in de omgeving van het plangebied vigerende bestemmingsplannen. Uit de figuur volgt dat het plangebied en de omgeving kunnen worden aangemerkt als 'rustige woonwijk' waar voornamelijk wordt gewoond.

Figuur 4.4 Kaartuitsnede bestemmingsplan met in de omgeving aanwezige functies

Milieubelastende activiteit of milieuhindergevoelige functie

De te realiseren wooneenheden betreffen geen milieubelastende activiteit. Als invulling van het Bruisend Hart zijn functies van maximaal milieucategorie 2 toegestaan. Hiermee zal het Bruisend Hart een een aantrekkende werking hebben en enige reuring meebrengen, maar niet voor hinder zorgen. Een dergelijke functie is niet vergunningplichtig in het kader van de Wet milieubeheer.

Om te voorkomen dat als gevolg van deze functie milieuhinder optreedt ter plaatse van het plangebied, en specifiek ter plaatse van bovengelegen woningen, moeten mogelijk maatregelen worden genomen om hinder te voorkomen. Uitgegaan moet worden van milieucategorie 2 voor het Bruisend Hart, hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan door de andere woongebouwen binnen het plangebied. Ook woningen buiten het plangebied liggen op grotere afstand. De wooneenheden welke boven het Bruisend Hart worden gerealiseerd voldoen niet aan de richtafstand. Derhalve moet beoordeeld worden of multifunctionele activiteiten ter plaatse van het Bruisend Hart inpasbaar zijn.

De maatgevende vorm van hinder als gevolg van activiteiten ter plaatse van het Bruisend Hart betreft geluidhinder. Ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat en vanwege de Wet geluidhinder worden reeds gevelwerende maatregelen genomen ter plaatse van de betreffende wooneenheden. Dit zijn gevelwerende maatregelen waarmee een binnenwaarde van 33 dB(A) zijn vereist. Ook de gevelwering van de verdiepingsvloer dient voldoende te zijn om een binnenwaarden van 25 dB(A) te garanderen.

Voor de geluidbelasting van een categorie 2 bedrijf/activiteit op de omgeving moet, bij functiescheiding, worden uitgegaan van de volgende geluidbelastingen: op 30 meter 45 dB(A), op 10 meter 50 dB(A) en op 0 meter 55 dB(A). De kortst mogelijke afstand tot de milieuhinderlijke activiteit in de toekomstige situatie is circa 0 meter (woonverdieping boven Bruisend Hart). Er moet worden uitgegaan van een geluidbelasting van 55 dB(A). Met een gevelwering van 30 dB wordt de geluidbelasting gereduceerd tot 25 dB(A). Dit is vergelijkbaar met een fluisterend persoon en ruim onder de te garanderen binnenwaarde van 33 dB. Er zal derhalve sprake zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen binnen de 10 meter milieuzone van het Bruisend Hart.

Indien in plaats van het Bruisend Hart, appartementen worden gerealiseerd is geen sprake van een belemmering en zijn aanvullende maatregelen ten behoeve van de geluidwering van de verdiepingsvloer niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woonheden welke in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt sprake zal zijn van een 'goed woon- en leefklimaat'. Tevens worden omliggende milieubelastende functies niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd.

Nabijgelegen milieubelastende activiteiten

Om te kunnen beoordelen of in het plangebied ter plaatse van de woning sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat' en of omliggende milieubelastende functies in de bedrijfsvoering worden belemmerd zijn nabijgelegen milieubelastende activiteiten beoordeeld. Op basis van de vigerende bestemmingsplannen en in de omgeving gevestigde functies zijn er geen milieubelastende gevestigd welke zullen resulteren in milieuhinder ter plaatse van het plangebied.

Conclusie beoordeling

Gesteld wordt dat de afstand tot in de omgeving aanwezige milieuhinderlijke functies dermate groot is dat kan worden geconcludeerd dat ter plekke van het plangebied sprake zal zijn van een 'goed woon- en leefklimaat' en dat de in de omgeving aanwezige functies niet worden gehinderd in de bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden.

4.9.3 Conclusie

Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Externe veiligheid

4.10.1 Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

4.10.2 Onderzoek

Initiatiefnemers zijn voornemens wooneenheden te realiseren, dit betreffen kwetsbare objecten. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet een ruimtelijke besluit worden genomen. In het kader van dit ruimtelijke besluit moet, omdat er kwetsbare objecten (wooneenheden voor personen) worden gerealiseerd, het aspect externe veiligheid worden onderzocht. Nieuwe kwetsbare objecten mogen niet binnen de risicocontour van bestaande risicobronnen liggen. In dit kader is een beoordeling van mogelijk in de omgeving van het plangebied aanwezige risicobronnen gemaakt. Onderstaande figuur toont de in de omgeving van het plangebied aanwezige risicobronnen. De meest nabijgelegen bron betreft een buisleiding op ruim 1.270 meter ten zuiden van het plangebied. Deze afstand is dermate groot dat de risicobron geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Ten noorden, westen en zuiden van het plangebied liggen, op grotere afstand (> 2.200 meter), de rijkswegen A12, A27 en A28. Over deze wegen vindt het vervoer van gevaarlijke stoffen plaats, namelijk toxische vloeistoffen. Hiervoor geldt een maximaal invloedsgebied van 880 meter. Het plangebied ligt daarmee buiten het invloedsgebied.

Figuur 4.5 Uitsnede externe veiligheidskaart

4.10.3 Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt gesteld dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Algemeen

Om te bepalen of het plan geen negatieve effecten heeft op het verkeer op omliggende wegen en de parkeersituatie, worden in deze paragraaf de effecten van het plan op het verkeer en de parkeersituatie beschreven.

4.11.2 Onderzoek

Verkeer

In de bestaande situatie heeft het plangebied reeds een verkeersgenererende werking. In de toekomstige situatie wordt een uitbreiding van het aantal wooneenheden gerealiseerd. Daarnaast wordt mogelijkerwijs het 'Bruisend Hart' gerealiseerd welke een verkeersaantrekkende werking zal hebben. Daarmee zal het aantal verkeersbewegingen naar het plangebied toenemen. Onderstaand wordt de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie beschreven. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is gebruikgemaakt van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'.

In de bestaande situatie kent het plangebied 140 wooneenheden. Gelet op het bestaande gebruik is de CROW-categorie 'serviceflat' toepasbaar. Toepassing van deze categorie resulteert in een bestaande verkeersgeneratie van 396 verkeersbewegingen.

Dit plan maakt drie woongebouwen mogelijk binnen de bestemmingen 'maatschappelijk' en 'wonen'. Er worden 140 zorgwoningen mogelijk gemaakt ter plaatse van 'maatschappelijk' en maximaal 44 woonappartementen ter plaatse van 'wonen'. Tevens wordt ter plaatse van 'specifieke vorm van wonen - multifunctioneel' wordt tevens het Bruisend Hart mogelijk gemaakt. Hier zijn activiteiten van milieucategorie 1 of 2 mogelijk die levendigheid en reuring naar het plangebied kunnen brengen.

In de basis wordt uitgegaan van de realisatie van een Bruisend Hart met een oppervlakte van 300 m2 en de realisatie van 40 appartementen. De exacte invulling van Bruisend Hart is ten tijde van schrijven nog niet bekend. Indien geen uitbater(s) voor het Bruisend Hart kunnen worden gevonden worden 44 appartementen gerealiseerd. Indien het Bruisend Hart het volledig beschikbare oppervlakte wil gebruiken, wordt het oppervlakte 850 m2 en worden 33 appartementen gerealiseerd. Deze verschillende gebruiken leiden tot andere verkeersgeneratie.

Om de haalbaarheid van het plan aan te tonen wordt uitgegaan van een representatieve invulling van de planologische mogelijkheden. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is daarom uitgegaan van het ontwerpscenario waarin het Bruisend Hart een oppervlakte heeft van 300 m2 en 40 appartementen worden gerealiseerd. Daarbij is een doorkijk gemaakt in de gevolgen voor de verkeersgeneratie indien één van de andere scenario's uiteindelijk wordt gerealiseerd.

Voor de verkeersgeneratie kan voor de zorgwoningen worden aangesloten bij de kencijfers voor de categorie 'serviceflat'. Voor de overige woonappartementen wordt aangesloten bij de categorie 'appartement, huur, midden'. Omdat de exacte invulling van het Bruisend Hart nog niet bekend is wordt uitgegaan van een worstcasescenario met een verkeersgeneratie 20 eenheden per 100 m2. Dit is vergelijkbaar met filmhuis, huisartsenpraktijk of kinderdagverblijf.

Tot slot is het aannemelijk dat er (middel)zwaar verkeer ter plaatse komt voor bevoorrading, ophalen van afval, bezorgers van pakketten en dergelijke. Hiervoor wordt uitgegaan van een worstcasescenario met een verkeersgeneratie van 10 eenheden.

Figuur 4.6 overzicht verkeersgeneratie toekomstige situatie

• In het geval dat het Bruisend Hart een oppervlakte krijgt van 850 m2 en 33 appartementen worden gerealiseerd wordt de totale verkeersgeneratie 718 voertuigen per etmaal. Het verschil met de representatieve invulling is daarmee +82 voertuigbewegingen.
• In het geval dat het Bruisend Hart een oppervlakte krijgt van 0 m2 en 44 appartementen worden gerealiseerd wordt de totale verkeersgeneratie 592 voertuigen per etmaal. Het verschil met de representatieve invulling is daarmee -44 voertuigbewegingen.

Ten behoeve van de beoordeling van een worstcasescenario wordt hierna uitgegaan van een worstcasescenario waarbij in de toekomstige situatie sprake is van een theoretische verkeersgeneratie van 718 voertuigbewegingen per etmaal. In dat geval neemt de theoretische verkeersgeneratie als gevolg van dit bestemmingsplan toe van 396 naar 718 voertuigbewegingen per etmaal, dit is een toename van 322. In het verwachte, planologische representatieve scenario, is sprake van een toename van 396 naar 636 voertuigbewegingen per etmaal, dit is een toename van 240.

In dit plan worden de bestaande ontsluitingen op de Arnhemse Bovenweg grotendeels behouden, deze zijn op de plankaart aangeduid met de functieaanduiding "ontsluiting". De inrichting van de Arnhemse Bovenweg en omliggende ontsluitingswegen is zodanig dat zij de maximale theoretische toename van 322 voertuigbewegingen per etmaal kunnen verwerken. Hiermee doet het plan geen afbreuk aan de lokale verkeerssituatie.

Naar verwachting zal het daadwerkelijke aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie lager zijn vanwege de ontwikkeling van andere vormen van mobiliteit (electrische fietsen, deelauto's, etc.). Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Parkeren

Het parkeerbeleid van de gemeente Zeist is vastgelegd in het paraplubestemmingsplan 'Parkeernormen Zeist'. De omgevingsvergunning voor het bouwen kan alleen worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004). Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien:

• 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
• 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

Het uitgangspunt is dat een ontwikkeling voorziet in de eigen parkeerbehoefte. De voor onderhavige ontwikkeling te hanteren parkeernormen zijn vastgelegd in de Parkeerbeleidsnota Zeist uit 2004. Echter, wordt gesteld dat van deze cijfers kan worden afgeweken omdat de beoogde doelgroep voor de beoogde wooneenheden zich kenmerkt door het beperkte autobezit- en gebruik.

In de bestaande situatie zijn bij de Amandelhof 45 parkeerplaatsen aanwezig voor 140 wooneenheden. Voor het Beschermd Wonen wordt deze bestaande hoeveelheid parkeerplaatsen verdisconteerd. Dit betekent dat voor de nieuwbouw van Beschermd Wonen, bestaande uit 140 wooneenheden (verdeeld over gebouw A1 en A2), eveneens 45 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Voor het Wonen met een Plus wordt een parkeernorm van 1,3 parkeerplaats per wooneenheid gehanteerd. Van deze 1,3 wordt 1,0 daadwerkelijk ingetekend en gerealiseerd en 0,3 wordt gereserveerd. Gebouw B bestaat uit 40 appartementen Wonen met een Plus en een Bruisend Hart ter grootte van 4 appartementen. Als er geen invulling voor het Bruisend Hart wordt gevonden zullen hier appartementen worden gerealiseerd en daarom wordt de parkeerbehoefte berekend op basis van 44 appartementen.

In combinatie met de aanwezigheidspercentages uit de CROW 2018 (Toekomstbestendig parkeren - Van parkeerkencijfers naar parkeernormen) resulteert het voorgaande in een totale parkeerbehoefte van 93 parkeerplaatsen.

Figuur 4.7: Parkeerbehoefte Amandelpark

Omdat de daadwerkelijke parkeerbehoefte in de toekomstige situatie naar verwachting lager zal zijn dan 93 parkeerplaatsen, worden 82 parkeerplaatsen daadwerkelijk ingetekend en gerealiseerd. De overige 11 parkeerplaatsen worden gereserveerd in de inrichting (0,3 reserve per appartement Wonen met een Plus = 11 parkeerplaatsen). De reserve parkeerplaatsen worden op de inrichtingstekening aangegeven en de grond onder de gereserveerde parkeerplaatsen wordt zodanig ingericht dat deze eenvoudig om te zetten is naar parkeerplaatsen. Hierover worden nadere afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Ten behoeve van de parkeerbehoefte van het Bruisend Hart moet bij commerciële invulling van de ruimten op basis van de voorwaardelijke verplichting aangetoond kunnen worden dat voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn, volgens de dan geldende parkeernota.

4.11.3 Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan uitvoerbaar is op de aspecten verkeer en parkeren.

4.12 Kabels en leidingen

4.12.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.12.2 Onderzoek

Aardgastransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen aardgastransportleidingen.

Hoogspanningsleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen hoogspanningsleidingen.

Rioolleidingen

De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering.

Watertransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleidingen.

Straalverbindingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen straalverbindingen.

Kabels en niet planologisch relevante leidingen

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verlichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van het plangebied worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

4.12.3 Conclusie

In en nabij het plangebied van dit plan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachten. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

4.13 Klimaatadaptatie

4.13.1 Algemeen

De gemeente Zeist heeft in 2021 beleid vastgesteld dat moet leiden tot een klimaatadaptieve woon- en werkomgeving. Afhankelijk van de situatie is het mogelijk om een klimaatbestendige inrichting te realiseren. In de bestaande gebouwde omgeving staan veel randvoorwaarden (zoals vloerpeil, bebouwingsdichtheid en de ondergrondse ruimte) al vast, hierdoor is er vaak minder handelingsperspectief dan bij nieuwbouwlocaties. Dit document beschrijft de gemeentelijke ambities met betrekking tot locaties waar sprake is van herinrichting.

Wateroverlast 

• a. Afhankelijk van het wegtype wordt verkeershinder voorkomen:
  • 1. Voor wegen binnen verblijfsgebied geldt dat er geen water op straat mag staan bij 35,7mm neerslag in 45 minuten (BUI10);
  • 2. Voor gebiedsontsluitingswegen geldt dat er maximaal 5cm water op straat mag staan bij 70mm neerslag in één uur;
  • 3. Voor hoofdwegen geldt dat er maximaal 5cm water op straat mag staan bij 90mm neerslag in één uur;
• b. Schade aan woningen bij extreme neerslag wordt voorkomen. Door middel van een modelmatige doorrekening wordt aangetoond dat er bij 70mm neerslag in één uur geen water de woningen in stroomt. Water op straat is in deze situatie acceptabel;
• c. Aanwonenden worden geïnformeerd en gestimuleerd om het hemelwater van de gemengde riolering af te koppelen. Hemelwaterafvoeren, die afgekoppeld worden, worden niet ondergronds aangesloten op gemeentelijke voorzieningen. Dit ter voorkoming van foutaansluitingen;
• d. Het plangebied mag geen hemelwater afwentelen op omliggende gebieden.

Hitte 

• e. Minimaal 40% van verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst, is beschaduwd bij de hoogste zonnestand op 21 juni. Voor beplanting en bomen wordt de verwachte situatie na 10 jaar groei aangehouden;
• f. Minimaal 40% van alle oppervlakken wordt warmtewerend of verkoelend ingericht/gebouwd;
• g. Verkoeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs-)ruimte in de directe omgeving.

Droogte 

• h. In reconstructieprojecten, waar ook de riolering vervangen wordt, wordt het hemelwater afgekoppeld van de riolering. Hiervoor geldt voorkeursvolgorde ‘vasthouden, bergen, afvoeren’;
• i. In reconstructieprojecten, waar de riolering niet vervangen wordt, wordt getracht om hemelwater doelmatig oppervlakkig te infiltreren. Volledig afkoppelen is geen harde eis;
• j. De keuze voor beplanting en bomen is afgestemd op de grondslag en de te verwachten grondwaterstanden. Daarnaast zijn plantvakken voldoende groot en stroomt hemelwater naar de plantvakken toe.

Waterveiligheid 

• k. In overstromingsgevoelige gebieden worden nuts-voorzieningen bij voorkeur verhoogd aangelegd.

4.13.2 Onderzoek

Wateroverlast

In het plangebied wordt een nieuwe waterpartij gerealiseerd. Hemelwater dat binnen het plangebied versneld wordt afgevoerd, wordt afgevoerd op deze waterpartij. Hiermee wordt voorkomen dat wateroverlast optreedt bij extreme regenbuien. Uit onderstaande kaartuitsnede volgt dat wateroverlast bij extreme regenbuien ter plaatse van het plangebied naar verwachting mee zal vallen.

Figuur 4.7 kaartuitsnede wateroverlast

Hitte

Op basis van onderstaande kaartuitsnede van Atlas van de Leefomgeving zal het bij extreme hitte ter plaatse van het plangebied warmer zijn dan in de omgeving. Dit is het gevolg van de hoge mate van verstening. In de toekomstige situatie wordt verharding beter verspreid over het plangebied. Daarnaast worden er verkoelende elementen gerealiseerd in de vorm van een waterpartij en nieuwe bomen. Hiermee wordt voor zover mogelijk voorkomen dat in het plangebied extreme hitte optreedt in de toekomst.

Figuur 4.8 kaartuitsnede hitte

Droogte

Hemelwater dat versneld afstroomt wordt afgevoerd op de nieuwe waterpartij. Dit water wordt afgevoerd richting landgoed Hoog Beek en Royen omdat het Utrechts Landschap hier het waterpeil wil herstellen. Hiermee wordt verdroging van landgoed Hoog Beek en Royen voorkomen. Overig hemelwater krijgt ter plekke de gelegenheid om in de bodem te infiltreren. Uit onderstaande kaartuitsnede volgt dat de bodem voldoende waterbergend vermogen heeft. Hiermee wordt bijgedragen aan een gezonde grondwaterstand. Met het zo veel mogelijk infiltreren van hemelwater ter plaatse van het plangebied wordt droogte tegengegaan.

Figuur 4.9 kaartuitsnede waterbergend vermogen ondergrond

Waterveiligheid

Uit onderstaande kaartuitsnede volgt dat het plangebied niet overstromingsgevoelig is.

Figuur 4.10 kaartuitsnede waterveiligheid

4.13.3 Conclusie

Uit het bovenstaande dat het aspect klimaatadaptatie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.14 MER-toets

4.14.1 Algemeen

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij projecten die kleiner zijn dan de drempelwaarden uit lijst C en D beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook deze projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. Voor deze toets wordt ook wel de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. weer gewijzigd. Bij deze wijziging is een nieuwe procedure opgenomen voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.- beoordeling aan de orde is, moet het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden.

4.14.2 Onderzoek

Voor de voorbereiding van het mer-beoordelingsbesluit, is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld welke is opgenomen in Bijlage 12 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. De conclusie is dat de activiteiten die mogelijk worden gemaakt in het kader van het voorliggende bestemmingsplan, gelet op de kenmerken en de plaats van de activiteiten en de kenmerken van de potentiële effecten, niet zodanig van invloed op het milieu zijn dat een milieueffectrapportage moet worden doorlopen.

4.14.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel:

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

• Groen

Artikel 3 bevat de enkelbestemming 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groen en hiertoe behorende toepassingen en gebruiken als erfbeplanting, landschapselementen en watergangen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - ontsluiting' zijn voorzieningen in de vorm van verharding toegestaan ter ontsluiting van het verkeer op de Arnhemse Bovenweg.

• Maatschappelijk

Artikel 4 bevat de enkelbestemming 'Maatschappelijk'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor maatschappelijke doeleinden waarbij ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' het wonen in een zorgwoning is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'fietsenstalling' is een halfverdiepte fietsenstalling toegestaan.

• Water

Artikel 5 bevat de enkelbestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor de watergangen, de waterhuishouding of waterberging. Ter plaatse van de aanduiding ‘natuurwaarden’ zijn de gronden daarnaast ook bestemd voor de instandhouding, herstel en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen natuurwaarden.

• Wonen

Artikel 6 bevat de enkelbestemming 'Wonen'. Deze aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor de functie wonen met daarbij behorende voorzieningen en gebruiken. Hier zijn maximaal 44 wooneenheden toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - multifunctioneel' is het multifunctioneel gebruik van de begane grondvloer toegestaan, waarbij maximaal VNG-milieucategorie 2 is toegestaan. Voor deze functie is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om voldoende parkeergelegenheid voor alle functies te waarborgen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere gebouwen behorende bij een zorgcomplex. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

Het bevoegd gezag heeft met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Utrecht

De provincie Utrecht heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een vooroverlegreactie kenbaar te maken. Deze reactie heeft geleid tot aanpassingen van de toelichting, regels en verbeelding.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het plan is kenbaar gemaakt bij het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Ten behoeve van de ontwikkeling heeft een informeel vooroverleg plaatsgevonden op 25 oktober 2022. Het HDSR heeft in de basis positief gereageerd op het plan. De inhoudelijke opmerkingen van het HDSR zijn verwerkt in het plan en de waterparagraaf.

Het HDSR heeft tevens gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een vooroverlegreactie kenbaar te maken. Deze reactie heeft geleid tot aanpassingen van de bestemmingsplantoelichting.

Veiligheidsregio Utrecht

De Veiligheidsregio Utrecht heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een vooroverlegreactie kenbaar te maken. In de reactie zijn geen zwaarwegende bezwaren kenbaar gemaakt en een aanpassing van het bestemmingsplan was niet noodzakelijk.

Natuur en Milieufederatie Utrecht 

De Natuur en Milieufederatie Utrecht heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een vooroverlegreactie kenbaar te maken. Deze reactie heeft geleid tot de aanpassing van de bestemmingsplantoelichting.

Nota vooroverleg

In Bijlage 13 Nota vooroverleg worden de ontvangen reacties behandeld waarbij wordt toegelicht of, en in hoeverre, de reactie heeft geleid tot de aanpassing van het bestemmingsplan.

Omgevingsparticipatie

In het kader van omgevingsparticipatie is een inloopbijeenkomst georganiseerd. Van voornoemde bijeenkomst is verslaglegging gemaakt, welke als Bijlage 14 Verslaglegging inloopbijeenkomst is opgenomen.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van dd voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon eenieder een zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.