Heycop, Dichterswijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

De aanleg van Parkhaven in de Dichterswijk is deels uitgevoerd. Ter plaatse van de Heycopstraat bevindt zich nu nog de (droog)soepfabriek Intertaste. Op de locatie van de fabriek en de aangrenzende gronden bestaat het voornemen om een programma te realiseren bestaande uit 416 woningen waarmee Parkhaven wordt afgerond volgens de uitgangspunten van het Stedenbouwkundig ontwerp Dichterswijk 1999.

De hoofddoelstelling van voorliggend bestemmingsplan is om de ontwikkeling van de 416 woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van het centraal station van Utrecht in de nieuwe wijk Parkhaven. Het plangebied is begrensd door het reeds gemaakte urban villa's aan het Eelderdiephof ten westen, de bestaande woningen langs de Croeselaan ten oosten, de voormalige Bo-rent locatie aan de Veilingstraat 2 in het noorden en de Heycopstraat in het zuiden.

Afbeelding 1: Plangebied binnen rode lijn

1.3 Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied het volgende bestemmingsplan

Bestemmingsplan		Vastgesteld door Raad	Onherroepelijk
Actualisering diverse gebieden		31 oktober 2013	december 2013

In het bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden' hebben de gronden grotendeels een bedrijfsbestemming waarmee de bestaande fabriek van Intertaste kon blijven functioneren, maar niet kon uitbreiden. In het bestemmingsplan is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor herontwikkeling naar wonen, mits er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing en is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen meer zijn.

Bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan Dichterswijk - West voor de 2e fase van Parkhaven is het altijd de bedoeling geweest dat dit plan naadloos zou aansluiten bij het bestaande gedeelte van Parkhaven. Voor de gehele ontwikkeling is in 2001 het bestemmingsplan Dichterswijk – West vastgesteld. Omdat de aanwezige soepfabriek niet verworven kon dit deel van het plangebied niet worden ontwikkeld en is er destijds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het plan. In 2013 is vervolgens een actualiserend bestemmingsplan voor het gebied gemaakt waarin opnieuw een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het gebied.

In de regels van het 'Actualiseringsplan diverse gebieden, 2013' is onbedoeld geen rekening gehouden met de flinke hoogteverschillen in het plangebied. Doordat er in het plangebied nog geen wegen liggen is het niet duidelijk van waaruit een eenduidige hoogte van de toekomstige bebouwing kan worden gemeten. Ook de wegen rond het plangebied verschillen onderling in hoogte. Omdat de peilhoogte in het bestemmingsplan volgens de vaste standaard van de gemeente is gerelateerd aan een bestaande weg of aan het aansluitende omliggende maaiveld van de bebouwing zijn er onderdelen van het bouwplan waarover discussie zou kunnen ontstaan of deze voldoen aan de hoogtematen zoals opgenomen in de wijzigingsregels.

De enige manier om het plan te realiseren zoals het ooit bedacht is en in eerdere documenten (Stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan Dichterswijk-West) gecommuniceerd is met de buurt, is door een nieuw bestemmingsplan vast te stellen waarbij het peil eenduidig wordt vastgelegd op 3.30 + NAP. Dat komt namelijk overeen met de maaiveldhoogte van het bestaande deel van Parkhaven, waarop het plan moet aansluiten, zoals oorspronkelijk ook de bedoeling was.

Afbeelding 2: uitsnede uit bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden'

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

In de bijlagen 1 t/m 6 zijn de specifieke onderzoeken opgenomen.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de AMvB Ruimte.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gemaakt. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Plangebied

Kwalitatief

Voor de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is relevant dat in de provincie Utrecht sprake is van een woningbouwtekort. Dit blijkt uit verschillende beleidsnota's en studies. De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Dit is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011. 60% van het provinciale tekort bevindt zich in het stadsgewest Utrecht. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Uit de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) blijkt dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van 40.295 woningen opgenomen voor de periode 2013-2028, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven, wat in overeenstemming is met de vraag naar woningen die blijkt uit de woningmarktmonitor.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

Het Rijk, de provincie Utrecht en 16 gemeenten in de regio Utrecht gaan langjarig samenwerken om, vanwege de bestaande knelpunten op de Utrechtse woningmarkt, de woningbouwproductie te versnellen, de betaalbaarheid te vergroten en excessen aan te pakken. Dat staat in de Woondeal Regio Utrecht die op 24 juni 2019 door minister Ollongren (BZK), de provincie Utrecht en 16 gemeenten in de regio is ondertekend.

In kwantitatief opzicht is er ruimte voor de beoogde woningbouwontwikkeling van 416 woningen waarin dit bestemmingsplan voorziet.

Kwalitatief

De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van de gemeente Utrecht wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. In de actualisering van de Utrechtse Woonvisie (zie paragraaf 2.3.2.2.1) is hier op ingegaan. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal worden bediend. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

In het projectgebied worden ca 416 woningen gemaakt. Daarvan komen er ongeveer 83 woningen in de sociale huursector (20% van het totaal) en ca. 68 woningen (16,5%) in de huur categorie van 711-950 euro per maand. De overige ca. 265 woningen komen in de dure huursector.

Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen in Utrecht: in de laatste gemeentelijke woonvisie is dat berekend op bijna 4.000 woningen. De 83 sociale huurwoningen moeten voldoende woonkwaliteit te hebben en zullen te koop worden aangeboden aan een corporatie.

Het vastgestelde startdocument van dit project is van voor de vaststelling van het actieplan middenhuur. De 68 middendure huurwoningen wijken hier van af, maar wel in beperkte mate. De woningen vallen in het prijssegment van 711-950 euro (prijspeil 2017) en hebben een oppervlakte van 49 m2. Daarnaast is de belegger voornemens de woningen gedurende 20 jaar als zodanig te exploiteren, geven zij bij verhuur voorrang aan kandidaat huurders welke een sociale huurwoning achter laten (deze kandidaten dienen te voldoen aan de criteria welke Belegger normaliter aan haar huurders stelt) en zal de gemiddelde aanvangshuur maximaal €850 bedragen (prijspeil 1 januari 2017).

Via het Actieplan Middeldure Huur stimuleert de gemeente het aanbod middeldure huurwoningen (tot € 950,-). Op dit moment valt 8% van het woningaanbod in Utrecht in dit segment, terwijl de vraag groter is door de structurele verhoogde instroom van jonge huishoudens en veranderingen in de samenleving (zoals andere samenlevingsvormen, flexibiliteit). De verwachting is dat de komende 10 jaar de vraag naar dit type huurwoning zal uitkomen tussen de 1.700 en 2.700 woningen per jaar. Voordelen van het vergroten van het aanbod in dit segment zijn dat de druk op de sociale huurmarkt vermindert (doordat bepaalde groepen dit segment 'overslaan'), afgestudeerden blijven voor de stad behouden en er ontstaan kansen voor ouderen die hun koopwoning willen verruilen voor een huurwoning.

Conclusie

Er is sprake van een grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroepen. Omdat bij deze binnenstedelijke herontwikkeling de bestaande fabriek wordt herontwikkeld tot nieuwe woningbouw is sprake van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gebouwd worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Plangebied

De locatie bevindt zich in het bestaande stedelijk gebied. Er wordt met deze transformatie intensief en optimaal gebruik gemaakt van de ruimte in het verlengde van de binnenstad.

2.2.2 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of maken van werklocaties en het in stand houden en maken van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het maken van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

Plangebied

In het plangebied worden 416 woningen mogelijk gemaakt. In zowel de provincie Utrecht, als in de gemeente Utrecht (en met name de stad Utrecht) is een grote vraag naar nieuwe woningen. De herontwikkeling van het plangebied zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert en daarmee wordt de levendigheid vergroot. Het plan past daarmee binnen het beleid uit de kadernota.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

•        Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

•        Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

•        De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Om te komen tot gezonde groei voor iedereen worden onder andere de volgende maatregelen genomen:

• samen met marktpartijen maken we vanaf het begin van deze collegeperiode afspraken over het verhogen van het tempo in gebiedsontwikkelingen in alle woningcategorieën;
• we streven er naar dat in 2040 in Utrecht 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad en 25% tot de middencategorie;
• bij nieuwe ontwikkelingen zijn groen, een hoogwaardige en toegankelijke openbare ruimte en circulaire bouw belangrijk. We bevorderen klimaatadaptatie bijvoorbeeld via verticale bossen (hoogbouw), groene gevels en het voorkomen van verstening;
• één van de manieren om ruimte te maken voor een goede openbare ruimte is meer focussen op hoogbouw;
• dierenwelzijn heeft onze zorg. Bij bouwen houden we rekening met stadsvogels en vleermuizen. Daarnaast hebben we oog voor het beschermen van inheemse soorten.
  

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hierbij is het belangrijk om de groei van de stad en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan de energietransitie en daarvoor worden onder meer de volgende stappen genomen:

• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en minimaal energieneutraal. We nemen duidelijke duurzaamheidseisen op in tenders voor gebiedsontwikkelingen en stimuleren circulaire bouw;
• (kleinschalige) initiatieven op het gebied van warmte-koudeopslag worden aangemoedigd.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU). De RSU is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht. Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen maken en benutten. Tevens wil Utrecht de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

Woonvisie Utrecht beter in balans
In de woonvisie Utrecht beter in balans, zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;
  We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.
• Meer gemengde wijken;
  De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.
• Doorstroming;
  Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.
• Een (t)huis voor iedereen;
  We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;
  We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied

Het plan betreft de realisatie van 416 woningen. Comform afspraak komen daarvan 83 woningen in de sociale huursector (20% van het totaal) en 68 woningen (16,5%) in de huur categorie van 750-950 euro per maand. Met CBRE is afgesproken dat zij bij verhuur voorrang geven aan kandidaat huurders welke een sociale huurwoning achter laten. Daarnaast is de belegger voornemens  om bij deze woningen een gemiddelde aanvangshuur van maximaal €850,- te  hanteren (prijspeil 1 januari 2017). De overige ca 265 woningen komen in de vrije huursector. Hiermee wordt een mix van woonsegmenten toegevoegd aan de bestaande wijk Parkhaven.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2019 gewijzigd met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht en de uitwerking hiervan in de beleidsregels Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten). Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, heeft de gemeenteraad met de nieuwe Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, wordt daarnaast in lijn van het bestemmingsplan 'Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik' in alle bestemmingsplannen een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de Huisvestingsverordening 2019 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad.

De beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten)' zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking op het bestemmingsplan.

2.3.2.2.2 Erfgoed en cultuurhistorie

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)
De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Plangebied
In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Het onderdeel cultuurhistorie komt verder aan de orde in paragraaf 3.2.2.

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied
In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. In paragraaf 5.13 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

2.3.2.2.3 Bomenbeleid Urecht

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld en aangevuld in september 2018. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit moet gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te maken. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;

De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied

De ontwikkeling houdt rekening met het vervangen, verplanten of eventueel aanplanten van bomen, zie paragraaf 5.11.

2.3.2.2.4 Verkeer en mobiliteit

Nota Stallen en Parkeren (2013) en Addendum Nota parkeernormen fiets en auto
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad het addendum Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. Het addendum bevat een aantal algemene wijzigingen en wijzigingen voor bepaalde gebieden, de maatwerklocaties. De algemene wijzigingen hebben betrekking op de parkeernorm voor sociale- en middenhuurwoningen en juridische en technische wijzigingen.

Het addendum geeft alle locaties aan waar maatwerk voor geldt en geeft een nadere invulling aan mogelijke maatwerkoplossingen. Bij verschillende ontwikkelingen is het noodzakelijk om uit te gaan van een kleiner aantal parkeerplaatsen in het gebied dan op grond van de bijlage Nota Parkeernormen fiets en auto van de Nota Stallen en Parkeren mogelijk is. Op de lange termijn zal de Nota Parkeernormen hierop aangepast worden. Voor de korte termijn is het addendum op de Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. De locaties voor maatwerk zijn het centrumgebied (binnenstad en stationsgebied) en de grote werkgebieden buiten de binnenstad, te weten Papendorp, Oudenrijn, Rijnsweerd, Leidsche Rijn Centrum en de Uithof. Daarnaast zijn er acht binnenstedelijke ontwikkelgebieden aangewezen als maatwerklocatie: belastingkantoor, Kruisvaartkwartier, Merwedekanaalzone, Rotsoord, Tweede Daalsedijk, Veemarkt, Cartesiusdriehoek en Werkspoorkwartier.

Plangebied
Het plangebied ligt niet in een maatwerkgebied. In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. In paragraaf xx wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.
  

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:
Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Plangebied

De verbindingen in het plan via Heycopstraat en Veilinghaven/Veilinghavenkade die het gebied verbinden met de Dichterswijk, Croeselaan en Van Zijstweg, die onderdeel vormen van de ontsluiting het plan, maken geen deel uit van het stedelijk hoofdfietsnetwerk.

Aan de Croeselaan liggen de dichtstbijzijnde bushaltes. De loopafstanden naar de bestaande haltes op de Croeselaan is 350 meter. De frequentie van de buslijnen via de Croeselaan is 6x per uur.

De ontsluiting van het plangebied per auto verloopt via de Heycopstraat op de Croeselaan. De verkeersoplossing is getoetst aan het 'Mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim regelen, Slim bestemmen.

Voor het plan gelden de parkeernormen uit de Nota Stallen en Parkeren (2013) en het Addendum Parkeernormen (maart 2019) . In dit parkeerbeleid wordt een gebiedsindeling gehanteerd waarbij het te ontwikkelen plan valt onder de zone B2, Stedelijk zonder betaald parkeren. In paragraaf 4.2 Verkeer en parkeren wordt uitgebreid op de verkeersafwikkeling in het gebied en het parkeren ingegaan.

2.3.2.2.5 Gezond stedelijk leven

Nota Gezondheid voor iedereen – Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2022
Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Nota Gezondheid voor iedereen-Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2022 vastgesteld. De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. De speerpunten voor de beleidsperiode die extra gezondheidswinst helpen te realiseren zijn: gezonde leefomgeving, gezond en veilig opgroeien, gezond gedrag, gezond rondkomen en gezond werkgeverschap.

Binnenstedelijke verdichting brengt gezonde kwaliteiten met zich mee zoals het behoud van groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan gezondheid. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor gemengd wonen en het vergroten van het aandeel sociale en midden huur in de stad. Er ontstaat, met name rond drukke wegen, ook een dilemma tussen gezonde lucht en minimale geluidsbelasting enerzijds en verdichting anderzijds.

Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Tevens wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 voertuigen per etmaal), waarover nog geen bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 mvt/etm) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, al dan niet met een bestemmingsplanwijziging, wordt in goed overleg met de vertegenwoordigers van de voorziening onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Ook wordt onderzocht of er reguliere maatregelen te treffen zijn om het binnenmilieu te verbeteren. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen. Als dit niet mogelijk is, wordt naar een zo kort mogelijke overbruggingsperiode gestreefd. In een verdichtende stad zijn stille plekken schaars, wij beschermen daarom deze plekken. Ook staan we geen horecavoorzieningen toe in stille hofjes en rustige woonstraten om zo geluidsoverlast te beperken.

Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Daarnaast worden er passende maatregelen genomen om de gevolgen van klimaatverandering zoals hittestress te beperken door bijvoorbeeld groene daken en gevels  te realiseren en door bij de ruimtelijke inrichting voor meer plekken voor verkoeling te zorgen. Wij hanteren hierbij voor de openbare ruimte het principe 'groen tenzij'. Daarnaast is er ook ruimte voor biodiversiteit, dit versterkt de natuurbeleving en daarmee indirect de gezondheid.

Plangebied
Met de herontwikkeling wordt een fabriek in een bestaand woongebied weggenomen en vervangen door een woonfunctie die aansluit op de bestaande woonomgeving. In afwijking van het VO inrichtingsplan van Quadrat (uit 2002) zal de nieuwe verbinding tussen de Heycopstraat en de Veilinghavenstraat als autovrije groene zone ('de groene laan') worden ingericht. Deze wijziging is voorgesteld naar aanleiding van vragen uit de buurt (inspraak op de bouwenvelop) om meer sport- en spelvoorzieningen en groen in de buurt aan te leggen. Ook zijn de daken van de halfverdiepte parkeergarages groen. Hierdoor krijgt het plangebied een parkachtige uitstraling zoals nu ook reeds grote delen van de bestaande wijk Parkhaven.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied
In en om het plangebied zijn geen wettelijke geluidbronnen aanwezig die van invloed zijn op het project. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel gekeken naar de de gevolgen van stemgeluid in het plangebied, met name voor wat betreft de aanwezige school en het toekomstige speelveldje. Op basis daarvan zijn extra maatregelen genomen voor de afscherming van balkons en het gebruik van geluidabsorberende maatregelen voor de balkons.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
Bij de herontwikkeling in het plangebied is rekening gehouden met het aspect externe veiligheid (zie paragraaf 5.6).

Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'
Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

Plangebied

Het plangebied ligt op loop en fietsafstand van zowel station Utrecht Centraal als station Vaartsche Rijn en het centrum van de stad. Een aantal dagelijkse voorzieningen zoals een bijvoorbeeld een supermarkt en een school bevindt zich op korte loopafstand aan de Croeselaan en de Heycopstraat. De nabijheid van deze voorzieningen stimuleert het gebruik van openbaar vervoer, de fiets of de benenwagen, zoals beoogt in het actieplan luchtkwaliteit.

2.3.2.2.6 Bodem, ondergrond en water

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond in Utrecht groot. Deze bouwgrond wordt momenteel van elders (vaak over lange afstand) aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied
In het plangebied is een actualiserend en een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Voor de resultaten van deze onderzoeken wordt verwezen naar paragraaf 5.9

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied
Voor de herontwikkeling is een waterparagraaf opgesteld. In paragraaf 5.12 wordt hier nader op ingegaan.

2.3.2.2.7 Energie

Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019
De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en pro-actieve rol bij de overgang naar duurzame energie.

In het najaar van 2015 zijn de Utrechtse Energieagenda's verschenen, welke een vervolg zijn op het Energieplan en de duiding daarop van het college. Hierin worden de concrete gemeentelijke werkzaamheden gepresenteerd en de inzet van middelen welke leiden tot een klimaatneutraal Utrecht richting 2030. Om deze ambitie te bereiken zijn de volgende ambitieuze doelstellingen voor 2020 geformuleerd:

• 20% CO2-reductie ten opzichte van 2010;
• 20% van het totale energieverbruik wordt duurzaam opgewekt;
• 10% van de daken zijn voorzien van zonnepanelen.

Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen:

• de gemeentelijke energie-inkoop is in 2020 volledig verduurzaamd;
• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd;
• in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af;
• het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd.
  

Visie op de warmtevoorziening (2017)
Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement. Om de doelstelling te behalen om als Utrecht in 2030 klimaatneutraal te zijn, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Met het nieuwe coalitieakkoord is de doelstelling opgenomen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energieinfrastructuur en door nog meer gebruik te maken van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen.

Naar verwachting wordt in 2019 een nieuwe regierol voor de gemeente op het gebied van energietransitie vastgelegd (Klimaatakkoord). Dit betekent dat gemeenten in 2021 een transitievisie Warmte en een Regionale Energiestrategie moeten opstellen. Beide documenten zullen worden verankerd in de Omgevingsvisie.

Plangebied

De gebouwen worden ontwikkeld met een EPC van 0,2. Deze waarde is 50% van de verplichte EPC van 0,4. Dit wordt bereikt d.m.v. natuurlijke ventilatie, stadsverwarming, een goede kierdichting en PV panelen op het gebouw.

Daarnaast wordt een GPR score behaald die hoger ligt dan gemiddeld 7. Deze score zal nog wel iets fluctueren door materiaalgebruik. Maar geeft een goede indicatie van de duurzaamheidsaspecten van het plan.

Duurzaamheid is in 5 verschillende thema's benoemd: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

Het gemiddelde van deze waarde is op het moment van rekenen 7,93. Hiermee wordt de streefwaarde van 8 bijna gehaald en is de duurzaamheidswaarde van het gebouw ver boven het bouwbesluit van ca. 6. In paragraaf 5.15, worden ookk de overige duurzaamheidsmaatregelen verder toegelicht.

2.3.2.3 Gebiedsbeleid

In gebiedsbeleid maakt de gemeente de koers en het thematische beleid passend binnen een specifiek gebied. Voor het plangebied is in 1999 een stedenbouwkundig plan vastgesteld (Dichterswijk -west en Defensieterrein). Op basis van dit stedenbouwkundige plan is het eerste deel van de wijk Parkhaven gerealiseerd. Vanwege de aanwezigheid van de Intertaste (soep)fabriek, kon het tweede deel van de wijk tot dusverre niet worden gerealiseerd. Nu de ontwikkelaar de gronden van de soepfabriek kan verwerven kan het tweede deel van het plan worden gerealiseerd. Op 23 april 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de bouwenvelop voor de Heycopstraat 42 vastgesteld. In dit document staan de randvoorwaarden waarbinnen het plan van ongeveer 416 huurwoningen moet worden gerealiseerd. De bouwenvelop en het bouwplan sluiten qua opzet, architectuur en uitstraling naadloos aan op het plan van 1999, zodat de samenhang van de wijk Parkhaven gewaarborgd blijft.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied kan uit het relevante beleid de volgende conclusie getrokken worden: de beleidskaders vormen geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

De wijk Parkhaven is gelegen op gronden die eerder in gebruik zijn geweest als veilinghaven. Deze veilinghaven is in de jaren 20 van de vorige eeuw aangelegd en vormde een knooppunt in de handel tussen tuinderbedrijven in de omgeving en de afnemers: handelaren, fabrieken, en winkeliers. De activiteiten op het terrein werden aangevuld met de komst van een grote veemarkthal aan de Croeselaan en later met de komst van de conservenindustrie.

Na het vertrek van de veemarkt en van de groente- en fruitveiling rond 1970 kwamen de terreinen en gebouwen beschikbaar voor de Jaarbeurs in het noorden en gemeentewerven en kleinschalige industrie in het zuiden. Het gebied verrommelde en in de jaren negentig werd besloten tot herbestemming van het bedrijventerrein als woongebied. Het bestaande deel van Parkwijk bestaat uit 950 eengezinswoningen en appartementen en werd afgerond in 2014.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Er bevinden zich geen monumenten of beeldbepalende elementen van cultuurhistorische waarde in het plangebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht.

Het huidige gebouw van Intertaste bestaat uit een aantal fabriekshallen, opslagruimtes en logistieke verkeersruimte. De gebouwen zijn veelal noord/zuid georiënteerd en hebben een open binnenruimte. De locatie zit deels verscholen achter de bebouwing van de Croeselaan. Vanaf de Parkhaven is de bebouwing een stuk zichtbaarder. Aan de zuidzijde van het gebouw ligt de ontsluitingsweg die verbonden is met de Heycopstraat. De erfafscheiding wordt voor een groot deel gevormd door hekwerken.

De gebouwen zijn in verschillende perioden vanaf de jaren 40 van de twintigste eeuw gebouwd. De fabriek kent een geschiedenis van verschillende productieprocessen die ieder hun invloed hebben gehad op zowel de binnenkant als de buitenkant van de gebouwen. Als gevolg hiervan is geen sprake (meer) van een consistente architectuur die als representant van een specifieke (industriële) periode kan worden aangemerkt.

Afbeelding 3: foto fabriek

3.2.3 Structuurbepalende elementen

Er zijn geen structuurbepalende landschappelijke elementen in het plangebied aanwezig. De ontwikkeling is, net als het bestaande deel van Parkhaven, gebaseerd op het stedenbouwkundigplan van atelier Quadrat uit 1997.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het overgrote deel van het plangebied is in gebruik van de Interaste (droog) soepfabriek. Ten zuiden van de fabriek ligt een tijdelijk trapveldje en vindt de bevoorrading van de Coöp supermarkt plaats. De overige gronden liggen braak in afwachting van de ontwikkeling.

3.4 Conclusie

In het plangebied staat een fabriek die zal worden gesloopt. Er zijn geen belemmeringen in het plangebied aanwezig voor de uitvoering van het plan. Het plangebied ligt op een binnenstedelijke locatie. In hoofdstuk 5 komt de inpasbaarheid van de nieuwe ontwikkeling aan de orde.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Het voorliggende bestemmingsplan Heycop, Dichterswijk is de juridisch planologische vertaling van de bouwenvelop 'Heycopstraat' zoals vastgesteld door het college in april 2019 en die op zijn beurt is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan Dichterswijk-West 1999. Na Afronding vormt het plan een logisch geheel met het reeds bestaande deel van Dichterswijk – West, te weten Parkhaven. Voor een uitgebreide beschrijving van de programmatische en stedenbouwkundige keuzes voor de ontwikkeling van Parkhaven zijn gemaakt wordt naar deze documenten verwezen.

4.1.1 Programma

De ontwikkeling van Parkhaven gaat in fases. Het deel van Parkhaven waar voorliggend bestemmingsplan betrekking op heeft biedt ruimte voor woningbouw. Het plan betreft de realisatie van 416 woningen. Comform afspraak komen daarvan 83 woningen in de sociale huursector (20% van het totaal) en 68 woningen (16,5%) in de huur categorie van 750-950 euro per maand. Met CBRE is afgesproken dat zij bij verhuur voorrang geven aan kandidaat huurders welke een sociale huurwoning achter laten. Daarnaast is de belegger voornemens  om bij deze woningen een gemiddelde aanvangshuur van maximaal €850,- te  hanteren (prijspeil 1 januari 2017). De overige ca 265 woningen komen in de vrije huursector. Hiermee wordt een mix van woonsegmenten toegevoegd aan de bestaande wijk Parkhaven.

4.1.2 Stedenbouwkundig ontwerp Dichterswijk - West 1999

Het stedenbouwkundig ontwerp Dichterswijk - West 1999 kenmerkt zich door semi gesloten bouwblokken rond een open veld met stadsvilla's. Door het parkeren onder te brengen in half verdiepte parkeergarages, is het mogelijk geworden een groen woongebied in hoge dichtheid te realiseren. Door het slim spelen met niveauverschillen wordt scheiding tussen openbaar / semi openbaar en privé op een aangename manier vorm gegeven. Het geheel heeft een hoog kwaliteitsniveau. Dit is terug te zien in materiaalgebruik, detaillering en een goede stevige leeflaag.

Afbeelding 4 uitsnede uit stedenbouwkundig ontwerp Dichterswijk - West 1999

De meer gesloten bouwblokken worden ontsloten via een hof. Het centraal gelegen binnenterrein met de stads villa's wordt gekenmerkt door de semi toegankelijke groenstructuur met terrassen waarbij de woonblokken zowel aan de straatzijde als door een meer openbaar binnenpad ontsloten worden. Het geheel kent een duidelijke eenheid. Deze eenheid wordt bereikt door de eenduidige manier waarop de villa's vorm gegeven en in een schaakbord patroon geplaatst zijn. Het geheel wordt omkaderd door een muur die tevens als plantenbak dient. De muurtjes, traptreden, paden en plantenbakken zijn uitgevoerd in dezelfde steen als de gevels.

4.1.3 Stedenbouwkundig ontwerp Heycopstraat

De opgave voor het project Heycop is om een van de fabriekslocatie te transformeren naar een stukje stadswijk passend binnen de al getransformeerde delen van Parkhaven. De locatie dient aan te sluiten en in samenhang met Parkhaven ontworpen te worden. Het plan uit 1997 en het VO van de buitenruimte is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Het stedenbouwkundig ontwerp is dus zo veel mogelijk een uitwerking van het plan uit 1999. Wel houdt het rekening met huidige beleidskaders en eventuele nieuwe inzichten. Het kwaliteitsniveau van het al bestaande deel van Parkhaven ligt hoog. Dit zit hem in de zorgvuldigheid waarmee architectuur, volumes, materiaalgebruik en groen vorm gegeven is en tezamen een eenheid vormt. De nieuw te bouwen gebouwen en buitenruimte dient hetzelfde kwaliteitsniveau en gelijkwaardige materialisatie te hebben of beter.

Afbeelding 5 Stedenbouwkundige verkaveling

De ruimtelijke structuur waar dit plangebied toe behoort valt op te delen in twee eenheden, het meer oostelijke deel (zone A) en het meer westelijke deel (zone B) met daartussen in een nieuw aan te leggen parkstrook. De parkstrook is door zijn breedte en plaatsing van bomen als statige lijn richting het oude veilinggebouw. Er is ruimte om te spelen en te zitten en er is een duidelijke interactie met de aangelegen woningen.

4.1.3.1 Oostelijk deel (zone A)

Om eenheid te behouden binnen het plan is het uitgangspunt dat het oostelijk deel van het plangebied in bouwhoogte en massa aansluit bij de al gebouwde woningen langs de Veilinghavenkade (5 lagen) en de samengestelde blokken aan de Voorsterbeeklaan. Wat betreft de architectuur past de architectuur beter bij de Voorsterbeeklaan.

Architectuur (twee noordelijke blokken)

De architectuur sluit het beste aan bij de samengestelde blokken aan de Voorsterbeeklaan. (zie afbeelding). Deze worden gekenmerkt door rode baksteen, een combinatie van witte, grijze of zwarte raamlijsten, en hebben een differentiatie binnen het verticale vlak, zijn plat afgedekt en kennen geen dakrand. De balkons zijn zo ontworpen dat ze niet (zoals bij de Veilinghaven) het straatbeeld domineren.

De structuur kent een flinke lengte. Om deze lengte enigszins te breken is het net als bij de Voorsterbeeklaan laan belangrijk om differentiatie binnen de eenheid van het semi-gesloten bouwblok aan te brengen. Het meest zuidelijke blok dient binnen de gestelde uitgangspunten een andere architectonische uitwerking te krijgen dan de meer noordelijke blokken.

Afbeelding 6 artist impression in vogelvluchtperspectief

Buitenruimte 

Het gehele blok heeft kenmerken van een gesloten bouwblok. Aan de binnenzijde ligt een besloten groene ruimte. Deze ruimte is onderdeel van het fijnmazig netwerk. Het is belangrijk dat deze ruimte een aangename en veilige ruimte is om door te lopen en te verblijven. Een heldere stedenbouwkundige opzet, waar onduidelijk en kleine hoekjes vermeden worden, sociale controle plaats vindt door zo veel mogelijk leefruimtes aan een collectieve ruimte te situeren en eventuele dichte muren te beperken en prive ruimtes klein te houden zorgen voor een sociaal veilig binnenterrein.

In de VVE's en/of beheer contracten wordt het behoud van deze binnentuinen in een daarbij passend beheer beleid opgenomen. De ruimte achter de woningen die aan de Heycopstraat liggen is onderdeel van de binnenruimte van het gehele bouwblok. Deze moet als zodanig vorm gegeven te worden. De ruimte moet daarnaast overzichtelijk en veilig te worden vormgegeven. Hierbij moet gekeken worden of het laden en lossen van de COOP, mogelijke ingangen van aangrenzende panden en de huidige parkeerplekken goed ingepast kunnen worden.

4.1.3.2 Westelijk deel (zone B)

Uitgangspunt is dat het westelijk deel van het plangebied vanaf de nieuwe parkstrook tot de bestaande urban villa's stedenbouwkundig, architectonisch en landschappelijk aan sluit bij het open en groene karakter van deze urban villa's.

Volume

De nieuw te bouwen blokken dienen in positie en volume aan te sluiten bij de al aanwezig villa's. Deze zijn 4 lagen, plat afgedekt met daaronder parkeren. Deze villa's staan in een grit, in de vorm van een schaakbordpatroon waarbij gevelpatronen elkaar afwisselen. De buitenruimte is onderdeel van het volume. Zowel aan de Veilinghavenkade als de Heycopstraat is ruimte voor verbijzondering. Aan de Veilinghavenkade heeft het blok een opengewerkt karakter. Aan de Heycopstraat loopt het volume door in de muur die het geheel omkaderd. In deze muur is een souterrain / extra bouwlaag gemaakt.

Architectuur

De architectuur dient aan te sluiten bij het hoge kwaliteitsniveau van de al aanwezige bouwblokken. Het geheel heeft een klassieke chique uitstraling. De materialisering wordt gekenmerkt door het gebruik gelijkwaardige typerode gemetselde baksteen. De kozijnen en bellenplateau's zijn in dezelfde neutrale kleurstelling. De dakrand is door zijn breedte een belangrijk kenmerk die het volume een stevige beëindiging geeft. Afwisseling binnen het schaakpatroon wordt gezocht tussen horizontale gemetselde banden met verspringende ramen en verticale gemetselde banen met ramen in 1 lijn en balkons die gedeeltelijk buiten het hoofdvolume vallen.

Het geheel wordt omkaderd door in dezelfde of een gelijkwaardige baksteen gemetselde plantenbak. Die tevens als overgang dient tussen privé en openbaar.

4.1.3.3 De groene laan

In afwijking van het VO inrichtingsplan van Quadrat (uit 2002) zal de nieuwe verbinding tussen de Heycopstraat en de Veilinghavenstraat als autovrije groene zone ('de groene laan') worden ingericht. Deze wijziging is voorgesteld naar aanleiding van vragen uit de buurt (inspraak op de bouwenvelop) om meer sport- en spelvoorzieningen en groen in de buurt aan te leggen. Doordat de bezoekersparkeervraag in de parkeergarage wordt opgelost en de verbinding verkeerskundig niet noodzakelijk is, kan de straat autovrij en groen worden ingericht. De openbare ruimte wordt in samenspraak met de gemeente en de buurtbewoners verder uitgewerkt in een inrichtingsplan. Hierbij gelden de eisen van de gemeente welke zijn vastgesteld in de kadernota openbare ruimte en het onderliggende HIOR (handboek inrichting openbare ruimte) en het handboek straatmeubilair. Zolang Veilinghaven 2 (voorheen de Bo-rent locatie) nog niet ontwikkeld is dienen de sociale veiligheid en routes voldoende te zijn geborgd.

• Behoud van het zicht op het Veilinggebouw vanaf de groene laan;
• De groene laan is in hoofdzaak groen ingericht: voetbal-, sport- en spelelementen liggen omzoomd door het groen en zijn ondergeschikt aan het groene karakter;
• De groene laan biedt ruimte voor verblijven, spelen en sporten, alsmede voor langzaamverkeer (fiets, voetganger);
• Eventuele voetbal-, sport- en spelfaciliteiten in de 'groene laan' dienen geluidsarm (bijvoorbeeld met netten in plaats metalen kooiconstructies) te worden uitgevoerd om geluidshinder voor omwonenden zoveel mogelijk te beperken;
• De groene laan dient goed bereikbaar en berijdbaar te zijn voor nood- en hulpdiensten;
• De inrichting openbare ruimte voldoet aan de BING.

4.1.3.4 Openbare ruimte en tuinen

Voor de inrichting van de openbare ruimte geldt dat wordt aangesloten bij de hoogwaardige inrichting en inrichtingsprincipes die nu al aanwezig zijn in Parkhaven:

• Gebruik dezelfde klinker en materialisatie als in de rest van Parkhaven;
• Gebruik dezelfde verlichtingsmasten als bij de al aangelegde openbare ruimte in Parkhaven;
• De bomen zijn in een lijn geplaatst en van de eerste orde en sluiten daarmee aan op de inrichtingsprincipes van de omliggende openbare gebieden.

De (binnen)tuinen dienen aan te sluiten bij de al aanwezige (binnen) tuin en in een hoogwaardig niveau vorm te worden gegeven. De leeflaag is voldoende om de kenmerkende plantenbakken te maken met bomen. De bomen passen bij de al geplaatste bomen binnen de ruimte tussen de blokken. Traptreden, paden en plantenbakken zijn uitgevoerd in dezelfde of een gelijkwaardige steen als de gevels hebben. In de statuten van de VVE's en beheercontracten wordt het behoud van deze binnentuinen in een daarbij passend beheer beleid opgenomen. Er komt een open ruimte midden in het (semi) openbare gebied, uitgangspunt is dat de inrichting veilig en overzichtelijk is. Mogelijk is hier ruimte voor een informele speelpek.

De belangrijkste openbare ruimte rond het plangebied zijn de Veilinghaven, het Heycopplein (dat ook als speelplein dienst doet), het Heycopplantsoen en de oevers langs het Meerwedekanaal. Het gebied kent daarnaast ook veel semi openbare collectieve buitenruimte. Deze ligt zowel binnen bebouwingsblokken als tussen een meer open setting van bebouwing. Door het optillen van de semi openbare collectieve buitenruimte wordt er een natuurlijke scheiding tussen openbaar en collectief gebied benadrukt. De straten zijn gemaakt van gebakken klinkers. Er staan bomen en er is ruimte voor bezoekers parkeren. Tevens is er een grijze loper van 30x30 betontegels. In de omgeving ligt de Veilinghaven met boten en het Heycopplein met ruimte om te spelen en een groene ruimte aan het Merwedekanaal met speelveld en zandbak met speeltoestellen.

4.2 Verkeer en parkeren

De locatie heeft een aansluiting op de Heycopstraat, die het gebied verbindt met de Croeselaan. De Heycopstraat vormt in de huidige situatie tevens de ontsluiting voor langzaam verkeer. Over de Croeselaan loopt een hoofdfietsroute, een belangrijke verbinding naar station Utrecht Centraal en de daar gelegen stedelijke voorzieningen.

Het plangebied ligt gunstig ten opzichte van het openbaar vervoer: Station Utrecht Centraal (met trein-, bus- en tramvoorzieningen) ligt in de directe nabijheid (ca 1 km) van het plangebied. Daarnaast rijden er bussen op de Croeselaan. Ter hoogte van het Brederoplein en de Van der Goesstraat-Veilingstraat bevinden zich haltes in beide richtingen.

4.2.1 Verkeer

Het plan moet voldoen aan (of onderbouwd afwijken van) de tien punten van het mobiliteitsplan Utrecht 2025; Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (zie 2.3.2.2.4).

Verkeer

Uitgangspunten fietsers

Het fietsverkeer tussen de Dichterswijk en het plangebied wordt primair ontsloten:

• 1. Via de Heycopstraat, waar ook de auto-ontsluiting ligt;
• 2. Via de Veilinghavenstraat/Veilighavenkade;

Het gaat hierbij om gemengd gebruik van de straten, dus samen met het autoverkeer.

Uitgangspunten Voetgangers

Voetgangersverbindingen sluiten aan op bestaande voetgangersverbindingen in de Dichterswijk. Voegangersverbindingen verbinden belangrijke bestemmingen in de omgeving zoals basisscholen, winkels en het stationsgebied. De routes zijn aantrekkelijk. Door rekening te houden met sociale veiligheid, bezonning en materiaalgebruik. Verder uit te weken in het planproces.

Het gebied is goed toegankelijk voor mensen met een beperking, volgens Agenda 22 en de relevante CROW-richtlijnen. De ontwikkelaar moet dit onderdeel in de verdere planontwikkeling inzichtelijk te maken.

Openbaar vervoer

Het plan zorgt voor een zo direct en comfortabel mogelijke verbinding met de bestaande bushaltes op de Croeselaan.

Uitgangspunten auto ontsluiting

Er worden geen wegen voor autoverkeer in het plangebied aangelegd.

Door het parkeren van bewoners en bezoekers half verdiept te realiseren is de auto zo min mogelijk in het straatbeeld aanwezig.

Bij de uitwerking moet houdt ontwikkelaar/belegger rekening met omliggende scholen en de verkeersbewegingen die dat met zich mee brengt (halen en brengen van kinderen met fiets en auto). Specifieke aandacht is daarbij nodig voor de voorgenomen uitgang van de parkeergarage aan de Heycopstraat.

Met het oog op huisvuilinzameling, verhuizen, bevoorrading etc. is het in het gebied noodzakelijk dat de (weg)profielen voldoende ruimte bieden voor dit incidentele vervoer. Ook vergt bij de uitwerkingen het laden en lossen van de nabij gelegen supermarkt (Coop) een goede inpassing. De haalbaarheid van het plan is aangetoond door doorrekening met het VRU 3.4 verkeersmodel (of op dat moment geldende model) en met het model dat voor de MER Het Nieuwe Centrum wordt gebruikt. Hierbij zal specifiek gekeken worden naar de omgeving Croeselaan / van Zijstweg (maximum capaciteit qua mobiliteit).

De daadwerkelijk door het stedenbouwkundig plan ontstane verkeersgeneratie wordt berekend met de CROW-kentallen voor verkeersgeneratie. Gezien de ligging van het plangebied wordt uitgegaan van de kentallen behorend bij een centrumgebied in een zeer sterk stedelijke omgeving.

4.2.2 Parkeren (auto's en fietsen)

Voor het plan gelden de parkeernormen uit de Nota Stallen en Parkeren (2013) en het Addendum Parkeernormen (maart 2019) . In dit parkeerbeleid wordt een gebiedsindeling gehanteerd waarbij het te ontwikkelen plan valt onder de zone B2, Stedelijk zonder betaald parkeren. Ook is het geen maatwerklocatie in de Nota Stallen en Parkeren.

In de Nota Stallen en Parkeren en het Addendum Parkeernormen zijn de eisen voor fietsenstallingen bij woningen opgenomen. Wanneer de fietsparkeervoorzieningen voor bewoners direct toegankelijk zijn vanuit de openbare ruimte, stimuleert dit het fietsgebruik. Fietsparkeervoorzieningen voor bewoners bevinden zich bij voorkeur dicht bij entrees van gebouwen en bij voorkeur via één deur toegankelijk. Bij voorkeur sluiten stallingen logisch aan op de routes, met beperkte hoogteverschillen, zonder traptredes of hellingen steiler dan 5%.

De gehele parkeervraag bestaande uit bewonersparkeren en bezoekersparkeren wordt voorzien in de gebouwde halfverdiepte parkeergarages.

Op basisvan de parkeernomen is er voor het gehele plangebied een parkeerbehoefte van 375 parkeerplaatsen. Deze behoefte bestaat uit parkeren voor bewoners én parkeren voor bezoek. De halfverdiepte parkeergarages hebben een totale capaciteit van 411 parkeerplaatsen waarmee wordt voldaan aan de parkeernorm voor dit plan en er tevens ruimte is voor een eventuele toekomstige parkeerbehoefte van de nog te ontwikkelen Bo-rent locatie.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een moeilijke materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject) zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van 2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft onder deze drempelwaarden en overschrijdt deze niet. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. moet ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen (de vormvrije m.e.r.-beoordeling). Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling moet het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De gemeente heeft dan ook op 22 oktober 2019 besloten om voor dit plan geen m.e.r.-procedure toe te passen Bijlage 1 Besluit MER beoordeling .

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 2 Aanmeldnotitie m.e.r. en de daarbij behorende bijlage Bijlage 3 Rapport stikstofdepositie, Kenmerk R001-1272022BRA-V01-aqb-NL.

Conclusie
Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

5.3.1 Kader

Vanwege de goede ruimtelijke ordening moet worden gekeken naar de milieu-invloed van bedrijven en andere inrichtingen zoals winkels en scholen in de omgeving. Of een beoordeling nodig is hangt af van de afstand tot gevoelige functies zoals woningen. Voor deze 'richtafstand' wordt gebruikgemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' die daarbij uitgaat van de typering 'rustige woonomgeving', waarvan in dit plangebied sprake is.

Onderstaande tabel geeft de relatie weer tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied waar een kleinere afstand kan worden aangehouden. In de Geluidnota Utrecht is weergegeven wanneer een gebied wordt aangemerkt als rustig dan wel als gemengd gebied. Ook is het mogelijk om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden, waarbij een nader milieuonderzoek nodig kan zijn.

Van belang voor dit bouwplan zijn het voormalige Bo-rent pand aan de Veilingstraat 2 (verhuur onroerend goed, richtafstand 10 m), de COOP-supermarkt aan de Croeselaan (richtafstand 10 m) en de basisschool 'De Kleine Dichter' aan de Heycopplein 1 vanwege het speelplein op het Heycopplein. De richtafstanden worden bepaald door het aspect geluid en, bij de supermarkt, ook door 'gevaar'. De richtwaarde voor het langtijdgemiddelde geluidniveau is voor deze woonomgeving overdag 45 dB(A), in de avond 40 dB(A) en in de nacht 35 dB(A).

5.3.2 Plansituatie

Supermarkt

De afstand van het bouwplan tot de supermarkt is 10 m en meer, de richtafstand voor supermarkten in een rustige woonwijk. Bovendien blijkt uit de bedrijfsvoering van de supermarkt dat laden en lossen aan de Heycopstraat alleen overdag, van 7 tot 19 uur, plaats vindt door maximaal 5 COOP-vrachtwagen, naast enkele kleinere transportmiddelen. Deze vrachtwagens zijn relatief stil wat betreft motorgeluid en koeling. Lossen gebeurt rechtstreeks vanuit de laadbak via een laad-plateau van de winkel. Het laden van lege rekken gaat vanaf straatniveau via de laadklep. Nader onderzoek naar de geluidniveaus bij woningen is niet nodig. De kortdurende maximale geluidsniveaus die bij het laden en lossen kunnen voorkomen worden doorgaans niet als hinderlijk ervaren en zijn voor het Activiteitenbesluit uitgesloten van toetsing.

Voormalige Bo-rent pand / Veilingstraat 2

Het bouwplan komt op circa 5 m afstand van het voormalige Bo-rent pand. De bestemming van deze bedrijfslocatie is 'Bedrijven' volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' betreft het hier bedrijfsacytiviteiten uit milieucategorie 2. Woningen, ook op korte afstand van de bedrijfslocatie, zijn daarom niet belemmerend voor de bedrijfsvoering of de woonkwaliteit.

Schoolplein

De afstand van het bouwplan tot het schoolplein is circa 20 meter. Alhoewel voor schoolpleinen geen richtafstand is opgenomen in de VNG-systematiek is nader onderzoek wel nodig omdat bekend is dat hoge niveaus van stemgeluid tot (ernstige) hinder kunnen leiden. Adviesbureau Tauw heeft onderzoek gedaan naar de geluidniveaus van stemgeluid door het speelplein bij de toekomstige woningen.

Het langtijdgemiddelde geluidniveau bedraagt op de meest dichtbij het schoolplein gelegen gevels maximaal 59 dB(A). Dit betekent dat voor de woningen waarop de geluidbelasting ten gevolge van het stemgeluid hoger is dan 55 dB(A) nagegaan dient te worden in hoeverre de karakteristieke gevelwering voor stemgeluid tenminste 24 dB(A) bedraagt. Door middel van eventuele extra geluidwerende maatregelen (verhogen kierdichting, zwaarder glas) aan deze gevels zal het in de praktijk haalbaar zijn om te voldoen aan de binnenwaarde van 35 dB(A).

Vanwege cumulatie met het geluid van wegverkeer over de Heycopstraat is een gevelwering van 27 dB wenselijk. Bij gevels met een balkon (met gesloten balustrade en absorberend plafond) zal het geluidniveau op de gevel 2 tot 4 dB lager zijn.

Aan het stemgeluid vanwege het schoolplein bij primair onderwijs stelt de wetgever uitdrukkelijk geen grenzen. Primair onderwijs is juist een functie die past in een stadswijk. Het gaat hier om een bestaande school waar nu ook al woningen in de nabijheid aanwezig zijn. In het kader van een goede ordening is het stemgeluid van de kinderen beoordeeld om na te gaan of geen sprake zal zijn van een onwenselijke situatie. De balkons worden 'gesloten' uitgevoerd. Dit houdt in dat er geen spijlen of andere 'open' onstructie worden gebruikt. De plafonds van de balkons waar een hogere geluidbelasting is, worden voorzien van een akoestisch plafond ten behoeve van geluiddempende werking. Een nog verdergaande afscherming van stemgeluid met hoge schermen aan gevels of balkons wordt niet wenselijk geacht.

5.3.3 Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de hoogste geluidbelasting op de woninggevels 59 dB(A) is. Het geluid van wegverkeer heeft een vergelijkbaar niveau. Het geluidniveau ter plaatst van gevels achter een balkon kan 2 tot 4 dB worden gereduceerd doordat de balkons 'gesloten' worden uitgevoerd. Dit houdt in dat er geen spijlen wordengebruikt. De plafonds van de balkons waar een hogere geluidbelasting is, worden voorzien van een akoestisch plafond ten behoeve van geluiddempende werking. Meer maatregelen om het geluidniveau van het speelplein of wegverkeer terug te dringen bleek niet mogelijk. Vanwege de bouwhoogte heeft het aanbrengen van een afscherming rond het speelplein of bij de woningen een te beperkt effect. Daarnaast is dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Een andere locatie of indeling van de woningen is niet mogelijk omdat deze bouwlocatie en gebouwindeling al waren vastgelegd in de uitgangspunten van het  Stedenbouwkundig plan Parkhaven uit 1997. Het aanbrengen van voldoende geluidwering in de woninggevels en het gesloten en absorberend uitvoeren van de aanwezige balkons aan de zuidzijde van het bouwplan zijn de maatregelen waarmee een voldoende woon- en leefklimaat kan worden bereikt.

5.4 Geluidhinder

5.4.1 Kader

De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om de geluidhinder vanwege spoorweglawaai, industrielawaai en wegverkeerslawaai in nieuwe situaties te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. Voor het wegverkeerslawaai is deze norm 48 dB; voor spoorweglawaai bedraagt deze 55 dB en voor industrielawaai is de norm 50 dB(A).

5.4.2 Plansituatie

Het plangebied ligt niet direct aan een drukke doorgaande weg en wordt beschouwd als een rustige woonwijk.

Adviesbureau Tauw heeft een Akoestisch onderzoek (kenmerk R001-1271390LVT-V02-mfv-NL) uitgevoerd naar de optredende geluidsbelastingen in het kader van de Wet geluidhinder en een goede ruimtelijke ordening.

5.4.2.1 Wet geluidhinder

Het plangebied ligt in de wettelijke geluidzone van de Croeselaan, Van Zijstweg en Balijelaan (50 km/uur wegen). Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelastingen op de nieuwe woningen hiervan lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het plangebied ligt niet in een geluidzone van een spoorweg of een gezoneerd industrieterrein.

5.4.2.2 Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzocht welke geluidsbelastingen de nieuwe woningen ondervinden vanwege de in het plangebied liggende en aangrenzende 30 km/uur wegen. Dit zijn de Heycopstraat, de Jekerstraat en de nieuw aan te leggen weg binnen het plangebied. De geluidsbelasting vanwege de Heycopstraat op de nieuwe woningen bedraagt maximaal 52 dB. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

De Heycopstraat betreft een 30 km/uur weg waardoor geen wettelijke eisen gelden. Bij de uitwerking van de nieuwe woningen langs de Heycopstraat wordt aandacht besteed aan een geluidluwe gevel. Bij de bouwaanvraag zal de geluidwering van de gevels moeten worden bepaald, om het binnenniveau van 33 dB te waarborgen. De geluidsbelasting vanwege de Jekerstraat en de nieuwe weg is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Tevens is onderzocht wat de geluideffecten zijn op de bestaande woningen langs de Heycopstraat en de Jekerstraat. Hierbij is de verkeersintensiteit na uitvoering van het plan vergeleken met die in de situatie dat de fabriek nog in bedrijf was. Het blijkt dat in de toekomstige situatie op basis van de etmaalintensiteiten de geluidsbelasting op de bestaande woningen met ongeveer 1 dB toeneemt. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is dit acceptabel, nu een binnenniveau van 33 dB in de nieuw te bouwen woningen gegarandeerd is. Voor wegverkeer heeft elk appartement een geluidluwe gevel.
Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid (Geluidnota Utrecht). Gezien het feit dat na sluiting van de fabriek minder vrachtauto's zullen gaan rijden zal de toename van de geluidsbelasting minder zijn. Extra geluidbeperkende maatregelen zoals toepassing van stil asfalt worden, ook gezien de stedelijke ligging van de wijk, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening vooralsnog niet nodig c.q. effectief geacht.

5.4.3 Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor het realiseren van de ontwikkeling.

5.5 Geur

5.5.1 Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen).

5.5.2 Plansituatie

De ontwikkeling vindt plaats op de locatie van de te slopen soepfabriek. Na het sluiten van deze fabriek zijn er geen geurhinder veroorzakende bedrijven meer in en rond het plangebied aanwezig.

5.5.3 Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Kader

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria, zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij de besluitvorming rondom ruimtelijke plannen de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt. Binnen deze plaatsgebonden risicocontour mogen geen kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt. Kantoorgebouwen groter dan 1.500 m2 bvo zijn op grond van artikel 1, eerste lid, sub l Bevi een kwetsbaar object.

Groepsrisico

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico, mede bepaald door het aantal personen (dichtheid) binnen het te beschouwen gebied. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

5.6.2 Plansituatie

Het plangebied ligt op ca. 300 meter van de spoorlijn Utrecht Centraal naar Lunetten. Over deze spoorlijn vindt transport plaats met gevaarlijke stoffen en vormt daarmee een extern veiligheidsrisico voor de omgeving van het spoor. Voor de spoorlijn bestaat geen plaatsgebonden risicocontour en ook geen zogenaamd plasbrandaandachtsgebied. Wat dat betreft zijn er geen beperkingen voor het plangebied. Wel ligt de planlocatie binnen het invloedsgebied van de spoorlijn. Omdat de afstand meer is dan 200 meter is een berekening van het groepsrisico niet nodig. Wel is een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig waarin naast de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten moet worden ingegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op het spoor een ramp voordoet. Bij brief van 12 september 2019 Bijlage 5 Advies VRU heeft de Veiligheidsregio Utrecht hierover advies uitgebracht.

In de nadere uitwerking van het ontwerp bouwplan van het complex is de Veiligheidsregio Utrecht betrokken.

• De bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de woongebouwen te bespreken met de Veiligheidsregio Utrecht en zo nodig de infrastructuur te wijzigen om een goede bereikbaarheid in combinatie met de bluswatering te verkrijgen. Aangezien de toegangen tot de woonblokken niet zijn aangegeven en de toegankelijkheid van het terrein voor blusvoertuigen niet duidelijk is, kan op dit punt nog geen nader advies gegeven worden.
• De woningen in het plangebied moeten beschikken over een eenvoudig uit te schakelen ventilatiesysteem. Door deze maatregel kunnen personen die verblijven in dit object zich tijdelijk onttrekken aan de gevaren van een toxische wolk en veilig schuilen.
• De bewoners te informeren over de getroffen maatregelen en de daarbij behorende handelingsperspectieven.
• Bij de verantwoording van de hulpverlening en zelfredzaamheid

- Voldoende vluchtroutes voor personen om zich in veiligheid te brengen;
- Voldoende bluswatervoorzieningen;
- Voldoende en toereikende opstelplaatsen rond de locatie;

Een en ander is door de ontwikkelaar nader afgestemd met de Veiligheidsregio. Het advies van de Veiligheidsregio is meegenomen in de uitwerking van de bouwplannen en de informatieverstrekking aan toekomstige bewoners. Daarmee is het groepsrisico, ook gezien de afstand tot het spoor, laag en wordt dit als aanvaardbaar beschouwd.

5.6.3 Conclusie

Met inachtneming van de bovengenoemde maatregelen vormt externe veiligheid geen belemmering voor het realiseren van de ontwikkeling.

5.7 Luchtkwaliteit

5.7.1 Kader

Luchtkwaliteit geeft aan hoeveel verontreinigende gassen en stoffen in de buitenlucht zitten. Deze luchtverontreiniging komt bijvoorbeeld van auto's, schepen, industrieën, houtkachels en veehouderijen. Hoe beter de luchtkwaliteit, hoe prettiger en gezonder de omgeving waar men woont en verblijft. In Utrecht zorgt vooral het wegverkeer (auto's, vrachtauto's, bussen, scooters) voor veel luchtverontreiniging. Als de gemeente een bestemmingsplan vaststelt, moet de gemeente volgens de Wet milieubeheer (artikel 5.16 lid 1) rekening houden met de gevolgen voor de luchtkwaliteit. Dat kan door te laten zien dat:

• a. de luchtverontreiniging door het plan wel toeneemt, maar dat de luchtkwaliteit blijft voldoen aan de wet;
• b. de luchtkwaliteit niet slechter wordt door het plan;
• c. het plan weinig extra luchtverontreiniging veroorzaakt. In de wet staat hoeveel extra luchtverontreiniging door het plan maximaal is toegestaan;
• d. het plan in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) staat.

5.7.2 Plansituatie

Het plan bestaat uit 416 woningen. In de Regeling NIBM staat hoeveel woningen en/of kantoren (vloeroppervlak) zijn toegestaan (NIBM is een afkorting van 'Niet In Betekenende Mate'). De aantallen in het plan zijn veel lager. Het plan draagt dus 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Er worden geen andere plannen in de buurt (tot ongeveer 1 km) verwacht die samen met dit plan zorgen voor teveel luchtverontreiniging (anticumulatiebepaling Besluit NIBM).

Uit berekeningen met de NSL Monitoringstool (MTR 2018, zichtjaren 2018, 2020 en 2030) en de NIBM-tool 2019 (rekenprogramma's ontwikkeld door de rijksoverheid) volgt dat nabij de ontwikkelingslocatie Heycop (langs de Croeselaan, Van Zijstweg, Balijelaan, Overste den Oudenlaan) de luchtverontreiniging niet erger wordt dan de wet toestaat. Daarbij is gekeken naar de hoeveelheid stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) in de buitenlucht. Voor NO2 blijven de maximale waarden onder de 34 µg/m³, voor PM10 en PM2,5 onder de 24 en 13 µg/m³. De maximale bijdrage van het extra verkeer bedraagt 0,43 µg/m³ stikstofdioxide (NO2) en 0,07 µg/m³ fijn stof (PM10).

5.7.3 Conclusie

Het uitvoeren van het bestemmingsplan mag volgens de Wet milieubeheer (artikel 5.16, lid 1 onder a en c).

5.8 Niet gesprongen explosieven

5.8.1 Kader

Voor bepaalde gebieden in de gemeente geldt een verwachtingswaarde voor het aantreffen van niet-gesprongen explosieven. Om in een vroeg stadium hier rekening mee te kunnen houden in de planvorming, is nagegaan wat de verwachting is voor het plangebied.

5.8.2 Plansituatie

In het kader van het bestemmingsplan is een Historisch vooronderzoek Niet gesprongen explosieven (NGE) uitgevoerd. Het primaire doel van dit onderzoek is inzicht te geven in hoeverre er een kans aanwezig is op niet gesprongen explosieven binnen het plangebied. Een deel van het onderzoeksgebied is afgebakend als NGE-Risicogebied. Er is sprake van een NGE-Risicogebied naar aanleiding van het bombardement van 4 november 1944. Dit risicogebied is afgebakend op basis van krateranalyse.

Uit het onderzoek is gebleken dat het werkgebied in een NGE-Risicogebied ligt. Het betekent niet dat het hele werkgebied op de aanwezigheid van NGE onderzocht moeten worden. Opsporing van NGE kan, indien gewenst, worden beperkt tot de locaties waar door de geplande civieltechnische werkzaamheden een verhoogd risico ontstaat voor de Arbo- en/of Openbare Veiligheid. In dit geval betreft het vooral de locaties waar grondroerende werkzaamheden zoals graafwerkzaamheden, het plaatsen van damwanden en funderingspalen, aanbrengen van verticale drainage, etc., gaan plaatsvinden en deels al hebben plaatsgevonden. Daar waar het huidig grondgebruik wordt gecontinueerd is, zo mogelijk, geen sprake van een verhoogd risico en is opsporing niet noodzakelijk. Om te bepalen waar een verhoogd risico ontstaat, is een project gebonden risicoanalyse NGE uitgevoerd. In deze risicoanalyse is onder andere aangegeven welke mogelijke effecten de (grond)werkzaamheden op de NGE's hebben en is aangegeven op welke wijze opsporing gedaan kan worden. Inmiddels is het terrein gesaneerd en zijn tot op heden geen niet gesprongen explosieven aangetroffen.

5.9 Bodem

5.9.1 Kader

Bij het toekennen van bestemmingen aan gronden is het van belang om te weten wat de kwaliteit van de bodem is. In kader van goede ruimtelijke ordening wordt in het bestemmingsplan aandacht besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de haalbaarheid van het plan. Daarbij kan onderzoek van de bodem nodig zijn om te weten welke kosten mogelijk met een sanering zijn gemoeid.

Kader bodemkwaliteit

Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan. Toepassingseisen zijn opgenomen in de gemeentelijke Nota bodembeheer 2017-2027. Zie hiervoor: https://www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/thematisch-beleid/b odem- grond water-en-ondergrond/

Bij nieuwbouw en herontwikkeling is bodemonderzoek en mogelijk bodemsanering noodzakelijk en bij grondwateronttrekkingen moet er inzicht zijn in beïnvloeding van eventueel nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Voor activiteiten zoals bouwbemalingen en grondwateronttrekkingen kan worden aangesloten bij het Gebiedsplan Gebiedsgericht grondwaterbeheer van de gemeente Utrecht. Hiervoor is een melding en een gebruikersbijdrage nodig. Zie hiervoor: https://www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/thematisch-beleid/bode m-gron dwat er-en-ondergrond/ 

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop moet een bodemonderzoek volgens de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

5.9.2 Plansituatie

Op en rond het terrein hebben bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden (inclusief aanwezigheid van tanks en gedempte sloten). Er zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd tussen 2000 en 2010. Hierbij zijn licht tot sterke verontreinigingen aangetroffen. Plaatselijk zijn saneringen uitgevoerd en heeft er ophoging plaatsgevonden.

In het kader van de herontwikkeling zijn in het plangebied recentelijk twee bodemonderzoeken uitgevoerd:

• Bij het verkennend onderzoek ter plaatse van het Royco terrein op het noordelijk deel in februari 2018 (Ortageo, rapportnummer 206352-11/R01, Heycopstraat 42) zijn in het algemeen licht tot matige verontreinigingen in de grond aanwezig. Ter plaatse van de voormalige, gedempte haven zijn in de sliblaag tussen 2,5 en 3,7 m-mv sterke verontreinigingen aan zink en olie aanwezig. In het grondwater is een licht tot plaatselijk matige verontreiniging aangetroffen. Er is geen asbest aangetroffen. Inpandig is in beperkte mate onderzoek verricht.
• Bij het verkennend en nader bodemonderzoek en verkennend asbest onderzoek op het zuidelijk gemeentelijk deel van het terrein, dat eerder is gesaneerd, zijn in het algemeen lichte verontreinigingen aangetroffen in de bovengrond. Plaatselijk is een beperkte sterke verontreiniging met nikkel aanwezig en een sterke verontreiniging met minerale olie (30 tot 45 m3 > de interventiewaarde) in de zuidoosthoek. Ter plaatse van een K&L-tracé bevindt zich mogelijk ook olieverontreiniging. De sliblaag ter plaatse van de gedempte haven tussen 3,5 en 4,1 m-mv is sterk verontreinigd (zink en minerale olie). In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aanwezig. Er is zintuiglijk geen asbest aanwezig, maar plaatselijk zijn analytisch wel lichte verontreinigingen aangetroffen.

5.9.3 Quickscan bodem en ondergrond

• Diffuse grondwaterkwaliteit: op en rond het terrein zijn omvangrijke (diepe) verontreinigingen met VOCl aanwezig. Deze vormen een beperking bij bouwbemalingen en grondwateronttrekkingen. Onderzocht moet worden of aansluiting kan worden gezocht bij het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer.
• Bodemenergie: het terrein ligt in de dynamische zone van het Gebiedsplan, waarvan de grondwaterkwaliteit diffuus tot sterk verontreinigd is. Dat betekent dat bodemenergiesystemen BES (gesloten bronnen of open bronnen ten behoeve van Warmte/Koudeopslag in de bodem) de scheidende laag tussen het 1e en 2e watervoerende pakket niet mogen doorboren. Dat betekent dat een BES niet dieper dan ongeveer 50 meter mag reiken.
• Bodemdaling (zetting/draagkracht): het terrein is minder gevoelig voor zetting.
• Open bodem: door de bodem zo min mogelijk af te dekken ontstaan er kansen voor hemelwaterafvoer, ruimte voor groen en beperking van hittestress (klimaatadaptatie).
• Gezonde bodem: bomen en struiken hebben een andere bodem nodig dan een wegfunderingen en een cunet voor kabels en leidingen. In het ontwerp moet hiermee rekening worden gehouden.
• Ondergronds ruimtegebruik: er zijn kabels en leidingen, riolering, funderingen, kelders aanwezig die belemmeringen kunnen opleveren voor toekomstig ondergronds ruimtegebruik. In de omgeving zijn bodemenergiesystemen aanwezig. Onderzocht moet worden of bij aanleg van bodemenergiesystemen interferentie kan optreden met nabij gelegen systemen. Ook bij aanleg van ondergrondse parkeerkelders, ruimte voor waterberging of afvalcontainers moet afstemming worden onderzocht worden met bestaand en nieuw (ondergronds en bovengronds) gebruik. Geadviseerd wordt om ondergrondse aspecten mee te nemen het ontwerp.
• Oppervlaktewater: in de directe omgeving is oppervlaktewater aanwezig. Dit biedt kansen voor energie (warmte), afvoer regenwater en bluswater.
• Niet gesprongen explosieven (NGE): In de omgeving van het plangebied zijn eerder NGE aangetroffen.

5.9.4 Conclusie

Na sloop van de fabriekshallen is actualiserend bodemonderzoek noodzakelijk. Graafwerkzaamheden ter plaatse van de verontreinigingen met minerale olie of voor werkzaamheden aan de dieper gelegen sliblaag is een BUS-melding en/of een saneringsplan noodzakelijk. Bij verplaatsing van grondwaterverontreinigingen door bouwbemaling en grondwateronttrekking zijn saneringsmaatregelen nodig of kan aansluiting worden gezocht bij het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer. Bij afvoer van grond moet rekening gehouden worden met meerkosten voor onderzoek en afzet van de grond.

5.10 Natuurbescherming

5.10.1 Kader

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

5.10.2 Plansituatie

Er zijn in het plangebied twee ecologische onderzoeken uitgevoerd. Het eerste Natuuronderzoek betreft 'Quickscan Intertaste terrein Heycopstraat te Utrecht' door Tauw (projectnummer 1263148, d.d. 2 maart 2018) Bijlage 7 . Het tweede onderzoek betreft het 'Natuuronderzoek Heycop Utrecht' door bureau ECO-Logisch (projectcode DNVL1809, d.d. 8 oktober 2018) Bijlage 8 .

5.10.2.1 Gebiedsbescherming

Uit de Quickscan door Tauw komt naar voren dat het plan geen invloed heeft op beschermde gebieden. Het plangebied ligt op meer dan 7 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Oostelijke vechtplassen). Hierdoor zijn effecten als gevolg van geluid, trilling, licht et cetera op beschermde N2000-gebieden op voorhand uit te sluiten.

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van beschermde gebieden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) waardoor toetsing aan het NNN niet van belang is. Toetsing aan beschermde houtopstanden is ook niet noodzakelijk omdat de te kappen bomen geen onderdeel uitmaken van een houtopstand.

Voor de aanleg- en gebruiksfase- van de woningen die op het terrein worden gebouwd, zijn negatieve effecten als gevolg van de uitstoot van stikstof niet op voorhand uit te sluiten. Het is daarom mogelijk wel nodig om te zijner tijd een stikstofberekening uit te voeren.

5.10.2.2 Soortenbescherming

Op basis van de Quickscan door Tauw kon niet worden uitgesloten of potentiële verblijfplaatsen door vleermuizen gebruikt worden. Om deze reden is door bureau ECO-Logisch vervolgonderzoek uitgevoerd naar Vleermuizen.

Uit dit onderzoek komt naar voren dat binnen het projectgebied twee verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen. Het betreft een zomerverblijfplaats dat in de paarperiode tevens als paarverblijfplaats wordt gebruikt door minimaal een gewone dwergvleermuis. Daarnaast is er nog een paarverblijfplaats van twee gewone dwergvleermuizen waargenomen. Langs de bebouwing en beplanting is een vaste vliegroute van de gewone dwergvleermuis waargenomen, tevens fungeert de beplanting als belangrijk foerageergebied.

Door de voorgenomen ontwikkeling waarbij alle bebouwing wordt gesloopt zullen de verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis verloren gaan. Dit betreft een overtreding van de verboden uit artikel 3.5 lid 4 van de Wet natuurbescherming. Mogelijk kunnen bij het amoveren van de bebouwing tevens vleermuizen worden gedood en/of verstoord. Het doden en opzettelijk verstoren van beschermde vleermuizen is een overtreding van de verbodsartikelen uit artikel 3.5 respectievelijk lid 1 en 2 van de Wet natuurbescherming. Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen is daarom een ontheffing nodig van bovenstaande verbodsartikelen voor de gewone dwergvleermuis. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden verbonden zijn in de vorm van mitigerende en compenserende maatregelen. Meerdere compenserende maatregelen voor de gewone dwergvleermuis kennen een gewenningsperiode.Ten behoeve van het uitvoeren van dit bestemmingsplan is voor wat betreft de verblijfplaatsen van vleermuizen een ontheffing op basis van de Wet Natuurbescherming aangevraagd met een compensatie / mitigatieplan. De provincie Utrecht heeft deze ontheffing op 16 oktober 2019 verleend Bijlage 9 Ontheffing Flora en fauna wet en Bijlage 10 Begeleidende brief bij Ontheffing.

5.10.2.3 Stikstof depositie

In opdracht van Plegt-Vos heeft Tauw een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd zie, Bijlage 3 Rapport stikstofdepositie, Kenmerk R001-1272022BRA-V01-aqb-NL; om de impact van een woningbouwproject op de locatie van het Intertaste terrein te Utrecht vast te stellen. Uit de berekening is gebleken dat de hoogste depositie die is berekend op een stikstofgevoelig habitat waarvan de Kritische Depositie Waarde reeds is overschreden, beneden de drempelwaarde van 0,00 mol/ha/jaar ligt.

Daarmee kan vastgesteld worden dat de aanleg en het gebruik van de woningen niet leiden tot een verslechtering van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden en evenmin kunnen die activiteiten een significant verstorend hebben op de soorten waarvoor de gebieden zijn aangewezen als bedoeld in artikel 2.8 lid 2 Wnb. Omdat het project kortom geen significante gevolgen voor relevante Natura 2000-gebieden heeft, is geen vergunning op grond van artikel 2.8 lid 2 Wnb vereist.

5.10.2.4 Conclusie

De provincie Utrecht heeft een ontheffing verleend van de verbodsbepaling genoemd in artikel 3.5, eerste, tweede en vierde lid van de Wet Natuurbescherming.

Omdat het project voor wat betreft stikstofdepositie geen significante gevolgen voor relevante Natura 2000-gebieden heeft, is geen vergunning op grond van artikel 2.8 lid 2 Wnb vereist.

5.11 Bomen

Het uitgangspunt is om zoveel mogelijk bomen te behouden. Met het stedenbouwkundig plan uit 1997 als onderligger is de kans groot dat het moeilijk wordt huidige bomen te behouden. Wanneer dit niet mogelijk blijkt, is verplanten nog een optie.

Door bureau Tauw is een bomeninventarisatie Bijlage 11 Bomeninventarisatie, Bijlage 12 Bomen Heycop noord en Bijlage 13 Bomen Heycop zuid uitgevoerd. Uit de inventarisatie blijkt dat een klein aantal bomen verplantbaar is, waarvan slechts een deel de moeite waard is om te verplanten: de bomen 51 t/m 59 en nr. 84. Indien binnen de projectgrens geen geschikte locatie voor deze bomen wordt gevonden zal een andere locatie in de stad gezocht moeten worden. De andere te verplanten bomen zijn technisch wel verplantbaar, maar qua soort niet interessant om te verplanten (populier, wilg, hulst e.d.).

De bomen met de nummers 63, 64, 65, 87, 96 en 98 zijn waardevol maar niet verplantbaar. Wanneer bomen verwijderd moeten worden en verplanten niet mogelijk is, dienen ze gekapt te worden. Zowel voor verplanten als voor kappen moet er een kapvergunning aangevraagd worden. Volgens het gemeentelijk beleid (raadsbesluit september 27, 2018) geldt er een 100% herplantplicht. Indien verplanten of behoud niet mogelijk is, kan de eis worden opgelegd om op andere wijze groen aan te leggen door bijvoorbeeld zwaardere bomen of bosplantsoen, dak- of gevelgroen aan te planten ter compensatie.

5.11.1 Plangebied

Op het moment van het opstellen van dit bestemmingsplan staat nog niet vast welke soorten bomen er in de nieuwe situatie worden geplant. De soorten bomen en de plek waar deze worden geplant is onderdeel van participatie die met de buurt wordt gevoerd over dit onderwerp.

In de bomeninventarisatie zijn 100 bomen benoemd welke verplaatst of gekapt dienen te worden. In de nieuwe situatie worden ca. 30 bomen geplaatst langs de groene laan. In de binnentuinen worden 30 bomen geplant. Er worden geen bomen verplaatst. Zowel de laan als de binnentuinen worden voorzien van groen. Ook soort en plek van het groen is onderwerp van participatie.

5.12 Water

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.
De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Watertoets

Door ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de Watertoets is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen duidelijk en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Ruimtelijke plannen moeten op grond van de wet voorzien zijn van een Waterparagraaf, een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

De waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets voor het voorliggende bestemmingsplan.

Beleidskader

Het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is in de volgende beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, provinciale verordening , etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019 en de Havenatlas;
• Waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan “Waterkoers 2016-2021”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.

In aanvulling op het beleid in het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019 zijn de ontwerpeisen opgenomen in het Handboek Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 2014).

Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Het HDSR heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. De belangrijkste verordening van het waterschap is de Keur.

Watervergunningen en meldingen

Naast de regels voor de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan waarin water, waterbeheer en waterberging zijn toegestaan, blijft de Keur van de waterbeheerder van toepassing bij de inrichting of wijziging van openbaar gebied en bij nieuwe bouwontwikkelingen waardoor een verandering in de waterhuishouding kan ontstaan. De waterbeheerder wordt dan ook bij de verdere inrichting van het openbaar gebied betrokken.

Watervergunning – onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.

Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m³ per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning op grond van de Keur te worden aangevraagd bij het HDSR. Als de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan worden volstaan met een melding.

Watervergunning – Keur en Waterwet

Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van het HDSR noodzakelijk. Alle wateraspecten worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig op grond van de Waterwet.

In het kader van het rioleringsplan moet, als de plannen concreter worden, te worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloopvoorziening richting oppervlaktewater wordt aangebracht waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning op grond van de Waterwet moet worden aangevraagd.

5.12.1 Plangebied

Er komen in het plangebied geen watergangen en waterkeringen voor.

Als doel is gesteld om het voormalige terrein van de voedselfabriek Intertaste duurzaam in te richten. Dit betekent dat ook wat betreft water een klimaatbestendige inrichting van het terrein nodig is. Dit houdt in dat waar mogelijk water geïnfiltreerd moet worden op locatie en pas in tweede instantie mag worden afgevoerd. De omgeving moet zo min mogelijk worden belast door de versnelde afvoer van nieuwe ontwikkellocaties, om zo het hele peilgebied klimaatrobuuster te maken. Klimaatrobuust betekent ook minder hittestress, door meer lokale verdamping. Dit gaat goed samen met infiltratie en waterberging op locatie. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn volgens de Keur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom). Als maatregel is een compensatie aan oppervlaktewater nodig van 15% over de verhardingstoename of 45 mm waterberging gerekend over de oppervlaktetoename. De gemeente Utrecht heeft een hogere ambitie dan alleen compensatie bij een toename aan verharding. Bij nieuwbouw moet het terrein volgens de huidige normen en maatstaven worden ontwikkeld, zoals in bovenstaande alinea beschreven.

Hemelwater en afvalwater moeten gescheiden worden aan de voorzijde van de woningen. Het hemelwater wordt bij voorkeur bovengronds afgevoerd en vanaf het maaiveld geïnfiltreerd. Daarnaast is er de ambitie om 45 mm neerslag op de gehele ontwikkellocatie te kunnen bergen of vertraagd afvoeren (48 uur).

Langs de westkant van het Heycopterrein ligt een bestaand hemelwaterriool dat afvoert richting de Veilinghaven. Dit riool kan eventueel worden benut als overstortriool voor waterberging. Klimaatbestendig voor de toekomst betekent dat er bij een neerslag van 80 mm per uur geen overlast in de vorm van schade mag optreden. Het vloerpeil van de panden moet minimaal 0,15m boven het straatpeil te liggen.

Vegetatiedaken is een van de mogelijkheden om hemelwater vast te houden binnen het gebied. Vooral bij lage woningbouw voorkomen vegetatiedaken hittestress.

Ondergrondse berging en infiltratie van IT-riolen of andere systemen hebben niet direct de voorkeur, maar er zijn wel mogelijkheden voor. De boorprofielen van de locatie laten voornamelijk fijn zand zien, wat redelijk gunstig is voor de infiltratiemogelijkheden. Korte inventarisatie van water gerelateerde gebiedskenmerken:

• Waterpeil NAP + 0,58 m Veilinghaven en Merwedekanaal en watergang zuidzijde plangebied;
• Grondwaterpeil, gemiddeld lage grondwaterstand (GLG) NAP +0,10 m;
• Grondwaterpeil, gemiddeld hoge grondwaterstand (GHG) NAP +0,50 m;
• Grondwaterpeil, gemiddelde grondwaterstand (GGWS) NAP +0,30 m NAP.

De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), moet volgens de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied is +1,30 m NAP (maaiveld) –  +0,50m (GHG) = 0,80 m NAP. Deze voldoet aan de gestelde norm.

5.12.2 Digitale watertoets

Het watertoetsproces voor het project Heycop, Dichterswijk is op 28 mei 2019 door de digitale Watertoets doorlopen via www.dewatertoets.nl Bijlage 14 Watertoets. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het huidige watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt af;
• Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen;
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast;
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen;
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater;
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang;
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Hemelwater wordt afgevoerd via een hemelwaterriool. De capaciteit van dit hemelwaterstelsel moet groot genoeg te zijn om wateroverlast te voorkomen.

Afvalwater

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: Het afvalwater wordt via een nieuw DWA-riool binnen het plangebied aangesloten op een bestaand DWA-riool van de gemeente.

Ondergrondse bouwwerken

Het plan is om ondergrondse bouwwerken aan te leggen. Deze bouwwerken dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord.

Grondwateronttrekking

Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) of permanent te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater moet een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater.

5.12.3 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Bij brief van 10 juli 2019 Bijlage 15 Wateradvies HDSR heeft HDSR als volgt geadviseerd:

Wij delen de ambitie van de gemeente Utrecht om een buffercapaciteit te creëren van minimaal 45 mm ten opzichte van het aanwezige verhard oppervlak. Op deze manier ontstaat minder kans op wateroverlast. Daarnaast kan de realisatie van waterberging in combinatie met groen ook bijdragen aan de reductie van hittestress en droogte.

Wateradvies: Uitwerken maatregelen voor waterberging in toelichting

HDSR stelt voor om de waterbergingsopgave binnen het plangebied in te vullen door de aanleg van een wadi. Hiervoor lijkt voldoende ruimte aanwezig in de centraal gelegen groenstrook. Het is ook mogelijk om het verhard oppervlak te reduceren door aanleg van halfverharding (bijvoorbeeld grasbetontegels).

Naar aanleiding van het wateradvies heeft de ontwikkelaar toegezegd dat zij de waterberging gaan oplossen conform de wens van de gemeente en HDSR (45 mm berging over het verhard oppervlak plangebied). Concreet betekent dit dat ze 650 m3 water gaan bergen in het middengebied. De berging die wij gaan creëren bestaat uit kratjes en wadi's. Zoals het nu lijkt wordt circa 320 m3 water in de wadi's en circa 330 m3 in kratjes geborgen. Hiervan wordt één robuust systeem gemaakt, waarbij Wadi's en kratjes met elkaar worden verbonden.

5.13 Archeologie

5.13.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk ter plaatse in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud ter plaatse niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen te worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.13.2 Plangebied

Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting (groen). In gebieden waar een archeologische verwachting (groen) geldt, moet op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm beneden het huidige maaiveld archeologisch vooronderzoek en/of een archeologievergunning aangevraagd te worden.

Afbeelding 6: Het bestemmingsplangebied (met rode lijn aangegeven) op de archeologische Waardenkaart van de Gemeente Utrecht.

5.14 Kabels en leidingen

Verwerken Klic-melding

5.15 Duurzaamheid

Onder duurzaam ontwikkelen wordt verstaan: een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee toekomstige generaties te beletten in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat we streven naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving op door bijvoorbeeld het verhogen van comfort, veiligheid en gezondheid. De klimaatwetenschappen tonen aan dat de aarde opwarmt, dat klimaatpatronen verschuiven en extremen in weer toenemen. Voor Nederland betekent dit dat in de toekomst langere periodes met hoge temperaturen wordt verwacht, onderbroken door intensievere regenbuien in vergelijking met hedendaags. Binnen stedelijk gebied leidt dit met name tot uitdagingen op het gebied van voldoende waterberging en beperken hittestress in gebouwen en openbare ruimte. De temperatuur in de stad ligt enkele graden boven die buiten de stad. Om onnodige hittestress tegen te gaan, heeft het de voorkeur dat installaties welke afvalwarmte (bijvoorbeeld door ruimtekoeling) afvoeren op de buitenlucht worden vermeden.

5.15.1 Energie

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaat neutraal zijn. Dit houdt in dat alle nieuwbouw aardgasloos gebouwd wordt, en zoveel mogelijke energie duurzaam opwekt. In de warmtevisie zijn hiervoor de eerste beleidsregels vastgelegd (Visie warmtevoorziening Utrecht). Voorwaarden die hieruit voorkomen voor Heycop zijn: er wordt geen aardgas toegepast en de gebouwen worden voorzien van stadsverwarming. De ontwikkelaar zal woningen realiseren met een EPC-score van 0,2 of lager/ beter, waarbij Ontwikkelaar bij de verdere planuitvoering de haalbaarheid zal onderzoeken van de verdergaande verduurzamingsambitie van de Gemeente, zijnde BENG, energie neutrale of zelf nul-op-de-meter woningen.

Indien het (toekomstig) bouwbesluit uitgaat van een lagere EPC dan zal de ontwikkelaar daar aan voldoen. In dat onderzoek worden ook de verschillende alternatieven voor aardgas met elkaar vergeleken. Dat zijn in ieder geval:

• de mogelijkheid om aan te sluiten op het warmtenet, optioneel op de retourleiding;
• warmtepompen met lucht of grondwater;
• warmtepompen met in de bodem gebufferde warmte uit het Merwedekanaal
• Bij toepassing van luchtwarmtepompen en overige apparaten tbv de warmtevoorziening mag het geluidsniveau op de gevel van een naastgelegen woning dan wel op de kavelgrens, niet meer bedragen dan 30 dB(A).

Als er gekozen word voor bodemenergie, dan gelden de volgende voorwaarden:

• uitputting van de bodem moet voorkomen te worden;
• volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt.

Ook moet er rekening mee worden gehouden dat alleen het 1e watervoerend pakket tot 50 meter diepte gebruikt kan worden.

Houtstook wordt ontmoedigd: het gaat vaak om onvolledige verbranding, waarbij veel roetdeeltjes vrijkomen. Die roetdeeltjes dragen bij aan het broeikaseffect en aan de blootstelling aan fijn stof in de omgeving (en in nog sterkere mate aan de blootstelling in de woning zelf). Bij de verdere planuitwerking is het daarom belangrijk om waarborgen in te bouwen dat de lokale luchtkwaliteit niet negatief beïnvloed wordt door fijn stof emissies als het gevolg van het gebruik van individuele houtkachels, open haarden en dergelijke.

5.15.2 Duurzaam bouwen

Gebruik bij de bouw geen uitlogende materialen (koper, lood, zink) en uitsluitende gecertificeerd hout (FSC). Deze maatregelen zijn volgens afspraken die de gemeente maakt met woningbouwcorporaties in het kader van Integrale Woningkwaliteit (IWK). Bij de omgevingsvergunning wordt getoetst aan de dan geldende EPC.

5.15.3 Circulair bouwen

Op 8 december 2016 nam de Raad bij de behandeling van de nieuwe Ruimtelijke Strategie 'Utrecht kiest voor gezonde groei' de motie Circulair Bouwen (252) aan, die uitspreekt dat 'circulair bouwen in Utrecht de norm moet zijn'.

Van initiatiefnemers wordt een onderzoeks- inspanning en haalbaarheidsverantwoording gevraagd, die bestaat uit de volgende onderdelen:

• Wat verstaat u onder circulair bouwen? En wat betekent het voor deze ontwikkeling?
• Welke business modellen en financieringsvormen passen bij deze ontwikkeling?
• Welke ontwerpprincipes en materialen worden ingezet? Zoals modulair, adaptief, biobased, hergebruikte materialen/producten?
• Hoe wordt het bouwproces ingericht? Denk aan bouwcoalities, het aanbestedingsproces en contractvormen.

5.15.4 Plangebied

Specifiek voor dit project gelden de hieronder benoemde maatregelen op het gebied van duurzaamheid.

EPC gebouw:

De gebouwen worden ontwikkeld met een EPC van 0,2. Deze waarde is 50% van de verplichte EPC van 0,4. Dit wordt bereikt d.m.v. natuurlijke ventilatie, stadsverwarming, een goede kierdichting en PV panelen op het gebouw.

Hergebruik puin op locatie:

Initiatiefnemers streven er naar om zoveel mogelijk het puin, welke bij de sloop vrij komt, te breken op locatie en her te gebruiken onder de vloeren van de parkeerkelders en onder de wegen. Tevens heeft dit als voordeel dat er minder vervoersbewegingen van en naar het plan zijn tijdens de uitvoering. Dit heeft een positief effect op de veiligheid en de CO2 uitstoot.

Gesloten grondbalans:

Bij het kiezen van de vloerpeilen van de gebouwen en verharding is getracht zo min mogelijk grond/zand af- en aan te voeren zodat zoveel mogelijk een gesloten grondbalans ontstaat.

Veel groen in het plan:

In het plan is veel groen opgenomen (o.a. groene laan en daktuinen op de parkeerkelders), wat een positieve uitwerking heeft op de omwonenden. Het plan voorziet in het ondergronds parkeren van alle auto's van de nieuwe bewoners en bezoekers zodat geen beeld ontsierend “blik” te zien is.

Tevens heeft dit groen een waterbergend vermogen waardoor hemelwater minder snel wordt afgevoerd  en hierdoor piekafvoeren bij hevige neerslag wordt voorkomen. Een ander voordeel van veel groen is het minder snel opwarmen van de stedelijk omgeving, wat een positief effect heeft op mens en dier, minder hittestress en meer lokale verdamping.

Compensatie te kappen bomen:

De huidige te kappen bomen worden zoveel mogelijk in (en rond) het plan her-plant.

Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR):

Daarnaast wordt een GPR score behaald die hoger ligt dan gemiddeld 7. Deze score zal nog wel iets fluctueren door materiaalgebruik. Maar geeft een goede indicatie van de duurzaamheidsaspecten van het plan.

Duurzaamheid is in 5 verschillende thema's benoemd: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

Het gemiddelde van deze waarde is op het moment van rekenen 7,93. Hiermee wordt de streefwaarde van 8 bijna gehaald en is de duurzaamheidswaarde van het gebouw ver boven het bouwbesluit van ca. 6.

5.16 Gezondheid

Door de ontwikkeling van het plangebied aan de Heycopstraat wordt het woon-en leefklimaat in dit gebied beter. Dit is positief voor de huidige bewoners in de woningen aan de Croeselaan en Parkhaven. De bedrijvigheid kan voor overlast zorgen bij de huidige bewoners, denk aan geluids- en geur overlast van het productieproces, maar ook het aanvoeren van materialen door vrachtwagens zijn in een woonbuurt niet gewenst.

Het plan sluit aan op het bewonersinitiatief Ringpark en versterkt dit door het toevoegen van groen en openbare ruimte. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid (welbevinden, verminderen van stress, stimuleren van bewegen en ontmoeten). Niet alleen wordt er gekeken naar het toevoegen van groen in de openbare ruimte maar ook naar het toepassen van dak- en gevelgroen.

De komst van sociale huur en middeldure huur draagt bij aan de diversiteit in de buurt. Gezonde mobiliteit, het stimuleren van fietsen, wandelen, spelen en bewegen is belangrijk voor de gezondheid van de toekomstige bewoners. De inrichting met een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsverbindingen in en rondom de woonwijk biedt bewoners de mogelijkheid om 'rondjes' door de woonwijk te maken. Het wandel- en fietsnetwerk, met een aantal korte verbindingen naar de Croeselaan, stimuleert het gebruik van de fiets en wandelen. Hieraan gekoppeld is het belang van een gemeenschappelijke fietsenberging op een goede en gemakkelijke plek. Een goed bereikbare fietsenstalling stimuleert gezond gedrag en zorgt in een ideale situatie voor minder autobewegingen.

In het plangebied komen geen bewonersparkeerplaatsen op het maaiveld. De gebieden tussen de woonblokken zijn autovrij. Hierdoor wordt eventuele geluidsoverlast verminderd.

Er is een bezonningsonderzoek gedaan om te kijken wat de impact van de nieuwbouw is op de bezonning van bestaande woningen in het gebied (Bijlage 17 Bezonningsonderzoek ). De nieuwbouw is weliswaar hoger dan de bestaande fabriek, maar staat ook verder weg van de bestaande bebouwing in het gebied. Hierdoor treedt er voor het grootse deel van de omliggende woningen en met name die langs de Croeselaan, gedurende het hele jaar, geen verslechtering op ten opzichte van de huidige situatie. Enkele woningen aan de Croeselaan waarachter zich nu geen fabrieksbebouwing bevind zullen in het voorjaar en in het najaar aan het eind van de dag wat minder zon in de achtertuin krijgen opzichte van de huidige situatie. Echter dit is een geringe verslechtering ten opzichte van de huidige situatie en er is voor een stedelijk gebied is er dan nog steeds sprake van een acceptabele bezonning.

5.17 Conclusies

Uit het voorgaande blijkt dat, als voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals die in de vorige paragrafen zijn beschreven, er vanuit milieukundig oogpunt geen belemmeringen zijn van de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het afronden van de gebiedsontwikkeling 'Parkhaven' in de Dichterswijk. Voorliggend bestemmingsplan faciliteert de ontwikkeling van 416 woningen met bijbehorende parkeerplaatsen en openbare ruimte.

6.1.2 Kostenverhaal

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren moet er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

De gemeentelijk kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor vergunningen, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hierin worden alle door de gemeente voor dit plan gemaakte kosten verhaald.

6.1.3 Planschade

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Initiatiefnemer heeft daarom een planschaderisico-inventarisatie laten opstellen. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een planschadeovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer.

6.1.4 Exploitatieplan

Het kostenverhaal is via anterieure overeenkomst verzekerd. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering dan wel aan de uitvoering. Er zal bij dit bestemmingsplan dan ook géén exploitatieplan worden vastgesteld.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

6.2.1 Participatie

In het kader van de totstandkoming van bouwenvelop heeft de ontwikkelaar het participatietraject met bewoners georganiseerd. Er zijn diverse inloopbijeenkomsten georganiseerd, waar bewoners en belangstellenden de mogelijkheid hadden om hun vragen te stellen en bezwaren kenbaar te maken. De gemeente was aanwezig tijdens de bijeenkomsten en heeft de reacties en antwoorden ontvangen.

De volgende activiteiten in het kader van de participatie hebben plaatsgevonden;

• informatie voor de buurt: 21 november 2017;
• vergadering met bewoners (klankbordgroep): 20 februati 2018;
• vrijgeven ontwerp-bouwenvelop: 27 november 2018;
• inloopavond voor de bewoners: 11 december 2018
• consultatie bouwenvelop: 29 november 2018 t/m 10 januari 2019;
• informatie-avond voor bewoners door gemeente Plegt-Vos en CBRE: 2 april 2019.

Naast deze formele momenten zijn er diverse overleggen gevoerd mede VVE's van de Croeselaan en ook met de BBE van de 'Timmerwerf' appartementen.

De diverse reacties tijdens de participatie hebben onder meer geleidt tot de volgende aanpassingen aan de plannen;

• het autovrij maken van de laan uit het oorspronkelijke plan. Hierdoor ontstaat er in het plan meer ruimte voor openbaar groen, spelen en sporten;
• de rijbaan met parkeerplaatsen is vervangen door groen. Er komt zo meer openbaar groen en mogelijkheid voor spelen;
• in de half verdiepte parkeergarage aan de kant van de Croeselaan is het aantal parkeerplaatsen toegenomen ter compensatie van de parkeerplaatsen op maaiveld;
• er wordt een uitrit toegevoegd van de half verdiepte parkeergagare aan de Veilingstraat waardoor aan de Heycopstraat alleen nog een inrit wordt gebruik voor de garage.

Deze aanpassingen van het plan zijn begin april 2019 door de initiatiefnemers gepresenteerd tijdens een bewonersavond.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is 20 juni 2019 aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Provincie Utrecht, Gasunie en Tennet hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben over het plan. De reactie van de Veilgheidsrecio Utrecht is besproken in paragraaf 5.6 Externe veiligheid. Waternet en HDSR vragen aandacht voor de waterberging in het plangebied. In paragraaf 5.12 Water is toegelicht hoe de waterberging in het gebied geraliseerd wordt en hoe het water advies in het plan is verwerkt. Van de overige overlegpartners (Rijkswaterstaat) is geen reactie ontvangen.

6.2.3 Advies wijkraad

Van de wijkraad is geen reactie ontvangen op het voorontwerp bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.2.1 Het gebruik van het woord of

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.2.2 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door andere eisen enz.

Nadere eisen hebben als doel om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, door de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het maken van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gemaakt waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gemaakt waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.3 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 zijn de begrippen (definities) opgenomen die in de regels worden gebruikt (Artikel 1). Tevens is in de 'wijze van meten' (Artikel 2) vastgelegd op welke manier de in het plan opgenomen maten worden gemeten. Deze artikelen volgen over het algemeen de gemeentelijke standaard. Voor het begrip Peil wordt een uitzondering gemaakt op de gemeentelijke standaard gemaakt.

De op te richten bebouwing in het plangebied is niet gelegen langs een bestaande weg en er is sprake van een terrein met hoogteverschillen waardoor het niet op voorhand duidelijk is hoe, en vanaf welk punt de bouwhoogte (en diepte) van de op te richten bebouwing moet worden gemeten, terwijl het voor het stedenbouwkundige plan van belang is dat de gebouwen, qua situering in het (vehoogde) maaiveld en qua hoogte, een stedenbouwkundig ensemble vormen met de reeds gerealiseerde bebouwing.

De gemeentelijke standaard voor het begrip Peil zoals dat in het voorgaande bestemmingsplan was opgenomen volstaat niet voor deze specifieke ontwikkeling. Om deze reden is er een voor dit bestemmingsplan specifieke begripsbepaling voor het begrip Peil opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Door de benodigde parkeerplaatsen te voorzien in gebouwdeparkeervoorzieningen kan er bovenop de parkeervoorzieningen en op de overige onbebouwde gronden groen worden gemaakt. Daar waar de gebouwde parkeervoorzieningen zijn toegestaan is dit door een functie-aanduiding aangegeven. Bovenop de parkeergarages zal daartoe een significante laag aarde worden aangebracht. De 'groene laan' centraal in het plangebied is ook grotendeels 'Groen' bestemd.

In de bestemming Groen is ook plaats voor fiets-en voetpaden, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging. Tenslotte mag de bestemming ook worden gebruikt om hulpdiensten, verhuiswagens en onderhoudsdiensten toegang te geven tot het gebied.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De ontsluiting in en van het plangebied is opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Daar waar de half verdiepte parkeergarages zijn toegestaan is dat door een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Artikel 5 Wonen

Binnen de bestemming Wonen is ruimte voor het realiseren van 416 appartementen. De appartementen worden verdeeld over 13 bestemmingsvlakken voor appartementengebouwen. Ten westen van de 'groene laan' hebben de gebouwen een maximale bouwhoogte van 14 meter. Ten oosten van de 'groene laan' hebben de bouwblokken een hoogte van 16,5 meter.

Daar waar de half verdiepte parkeergarage overlapt met de bestemming wonen is dat op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'parkeergarage'.

Naast het wonen, zijn ook bedrijven aan huis en bed and breakfast mogelijk, zoals dit in de gemeente Utrecht gangbaar is.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

8.3 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8.3 Voorwaardelijke verplichting over parkeren lid 1 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 8.3 Voorwaardelijke verplichting over parkeren lid 2 een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast. Recent is de Nota Stallen en Parkeren gewijzigde via het op 28 maart 2019 vastgestelde addendum Nota parkeernormen fiets en auto.

8.4 Woningvorming en omzetting
De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan.

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Klachten van omwonenden tonen aan dat een regeling nodig is, waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten afgewogen wordt tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van de buurt waarin die uitbreiding plaatsvindt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid in een bestemmingsplan te beschermen. Op grond daarvan kan woningvorming en omzetting gereguleerd worden. Lid 8.4 van dit bestemmingsplan regelt dat het vormen en het omzetten van woningen mag als dat op een aanvaardbare manier gebeurt. De regel onder 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder a, woonvorming of woningsplitsing toe te staan. Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten uit 2015. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting
Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit. Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is namelijk een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag ook worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Door het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren door toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.