TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22s Boelenhoefseweg 3

Toelichting TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22s Boelenhoefseweg 3

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Oorspronkelijk was er een initiatief voor de gebiedsontwikkeling Weerhorst. Het plan was destijds een gezamenlijk plan van een groter gebied met meerdere initiatiefnemers. In de loop der tijd zijn de verschillende initiatieven uit elkaar gaan lopen en is het voorliggende plan voor het realiseren van een landgoed op de gronden van één initiatiefnemer ontstaan. Op 13 juni 2023 is concreet het verzoek ingediend voor het wijzigen van het bestemmingsplan.

Het nu voorliggende planvoorstel gaat over het ontwikkelen van een agrarisch gebied tot landgoed van in totaal ruim 12 ha. Concreet gaat het om het slopen ruim 3000 m² agrarische bedrijfsgebouwen, herbestemmen bedrijfswoning tot burgerwoning, het bouwen 2 woningen van 660 m3 exclusief bijgebouwen (ruimte voor ruimte), 4 vrijstaande woningen van 900 m³ inclusief inpandige bijgebouwen (landgoed woningen), beheerschuur 630 m2 (reeds vergund en gerealiseerd), aanleg recreatieve paden en het realiseren van 3 ha kavelgrensbeplanting en bos.

Dit plan is verder uitgewerkt tot het nu voorliggende plan (zie paragraaf 2.2).

Op basis van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan gemeente Amersfoort bestemmingsplan Buitengebied west, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 20 december 2011, geldt ter plaatse van het plangebied 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap'.
Het realiseren van een landgoed en woningen is op deze plek niet toegestaan. Om het plan mogelijk te maken is het wijzigen van het omgevingsplan noodzakelijk. Het onderhavige plan voorziet in de motivering van het wijzigingsbesluit zodat de herontwikkeling van het perceel en daarmee de realisatie van een landgoed met in totaal 7 woningen (inclusief de bestaande agrarische bedrijfswoning) juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

De TAM biedt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen, wanneer dit nog niet via de nieuwe standaarden en met nieuwe plansoftware mogelijk is. Met het TAM-omgevingsplan wordt het tijdelijk deel van het omgevingsplan juridisch gewijzigd.

1.2 Het plangebied

Het perceel aan de Boelenhoefseweg is gelegen in het buitengebied Hoogland, buurtschap de Weerhorst. Het plangebied bevindt zich in het westen van Amersfoort.

Ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied

Het plangebied betreft circa 12 ha agrarische grond in eigendom van de initiatiefnemer, inclusief het agrarische bouwvlak met bedrijfswoning en (te slopen) schuren op het perceel Boelenhoefseweg 3.

1.3 Leeswijzer

De motivering van dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Na de inleiding in dit hoofdstuk, volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling uiteengezet en wordt de ontwikkeling hieraan getoetst. In hoofdstuk 4 worden alle andere relevante aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid getoetst. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de belangenafweging en de conclusie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Planologische situatie

Op het perceel Boelenhoefseweg 3 is het omgevingsplan Amersfoort, tijdelijk deel bestemmingsplan 'Buitengebied West' van toepassing. Ter plaatse van het beoogde landgoed is de bestemming 'Agrarisch met Waarden - Hovenlandschap' van toepassing. De agrarische bedrijfsbestemming ligt binnen een in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlak.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan, met rode pijl Boelenhoefseweg 3 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ook is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie categorie 2' (artikel 22 van de planregels van bestemmingsplan 'Buitengebied West') van toepassing. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden.

Wijzigingsbevoegdheid

In het tot 1 januari 2024 geldende bestemmingsplan was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 kan geen gebruik meer worden gemaakt van deze mogelijkheid. In plaats daarvan wordt het omgevingsplan gewijzigd met dit TAM-omgevingsplan.

Bij de beoordeling van het plan wordt nog wel getoetst aan de uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid.

Het gaat om artikel 31.2 en 31.8 van de planregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied West', waarin staat:

31.2. Wijzigingsbevoegdheid nieuwe landgoederen

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming Agrarisch met waarden – Hoevenlandschap wijzigen ten behoeve van het toelaten van nieuwe landgoederen met dien verstande dat:

• a. deze wijzigingsbevoegdheid alleen geldt voor het gebied dat omsloten wordt door het Malesluispad, de Coelhorsterweg, de Bunschoterstraat en de Grebbeliniedijk;
• b. vooraf vast moet staan dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het gebied duurzaam worden verbeterd, wat moet blijken uit een door de aanvrager op te stellen inrichtings- en beheerplan;
• c. minimaal 10 hectare gebied wordt aangewend voor de inrichting van het landgoed, waarbij geldt dat:
  • 1. dit bij voorkeur een aaneengesloten gebied dient te betreffen;
  • 2. voor de ruimtelijke inrichting de landschappelijke structuur als uitgangspunt wordt gehanteerd;
  • 3. ten minste 30% van de grond wordt voorzien van bos of houtopstanden dan wel minimaal 20% bos en 50% natuurgebied;
  • 4. ten minste 90% van het gebied openbaar toegankelijk moet zijn door middel van fiets- en /of wandelroutes;
  • 5. bestaande natuurgebieden die binnen de begrensde delen van de ecologische hoofdstructuur liggen niet mogen worden meegeteld;
• d. voor de bebouwing geldt dat:
  • 1. bestaande woningen mogen worden gehandhaafd;
  • 2. alle (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, met dien verstande dat:
    • bij een ‘cultuurhistorische waarden’ geen waardevolle bebouwing mag worden gesloopt;
    • bebouwing die in gebruik kan worden genomen als bebouwing ten behoeve van het beheer van het landgoed mag worden gehandhaafd;
    • als aan de betreffende bepalingen wordt voldaan, gelijktijdig toepassing mag worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 31, lid 9 (ruimte voor ruimte regeling);
    • hierbij betrokken wordt de nog bestaande en bij de betreffende woning / het perceel behorende bebouwing zoals die aanwezig was op het moment van de tervisielegging van het plan;
• e. er maximaal 2 landhuizen worden gebouwd met elk een inhoud van maximaal 1.500 m³;
• f. de maximale inhoud van de landhuizen is evenredig groter dan 1.500 m³ indien een groter landgoed dan 10 ha wordt gerealiseerd;
• g. in een landhuis uitsluitend woningen mogen worden gerealiseerd, met dien verstande dat:
  • een landhuis bij voorkeur bestaat uit één vrijstaande woning;
  • indien appartementen worden gerealiseerd, per landhuis maximaal 3 appartementen zijn toegestaan;
  • de landhuizen worden gesitueerd in de directe nabijheid van de eventueel aanwezige te handhaven bebouwing;
  • de landhuizen mogen worden gesplitst in twee bouwvolumes van 750 m³ indien dit noodzakelijk is in verband met de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het gebied als bedoeld onder 31.2;
• h. het volume genoemd onder e met maximaal 20% mag worden vergroot, mits dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het gebied;
• i. de minimale maat als bedoeld onder 31.2.c mag worden verlaagd tot 5 ha indien tenminste 1.000 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt en met dien verstande dat:
  • 1. in dat geval geen toepassing mag worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 31, lid (ruimte voor ruimte regeling);
  • 2. bij een ‘cultuurhistorische waarden’ geen waardevolle bebouwing mag worden gesloopt, waarbij de helft van de oppervlakte te handhaven waardevolle bebouwing in mindering mag worden gebracht op de sloopnorm;
  • 3. er één landhuis mag worden gebouwd met een inhoud van maximaal 1500 m³;
  • 4. de maximale inhoud van het landhuis evenredig groter is dan 1.500 m³ indien een groter landgoed dan 5 ha wordt gerealiseerd;
  • 5. alleen van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik mag worden gemaakt als de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven niet op onevenredige wijze wordt gehinderd, waarbij met name kan worden gedacht aan de milieu-aspecten.
    

31.8 Wijzigingsbevoegdheid Ruimte voor ruimte regeling

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan te wijzigingen ten behoeve van de bouw van 1 extra vrijstaande woning, met dien verstande dat:

• a. vooraf vast moet staan dat alle bij de betreffende (bedrijfs)woning behorende bedrijfsgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden gesloopt, waarbij:
  • 1. per (bestaande en/of nieuw te bouwen) woning de in artikel 16, lid 2.2 bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag worden gehandhaafd;
  • 2. er maximaal 600 m³ aan gebouwen mag worden opgericht indien 1.000 m² bebouwing wordt gesloopt;
  • 3. van de onder 2 genoemde sloopnorm mag worden afgeweken, indien sprake is van een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst en de provincie daarover positief heeft geadviseerd;
  • 4. 20% van de oppervlakte van kassen mag worden meegeteld bij het bepalen van de onder 2 genoemde 1000 m²;
  • 5. bij een op de verbeelding aangegeven ‘cultuurhistorische waarden’ geen waardevolle bebouwing mag worden gesloopt, waarbij van het meerdere van de oppervlakte als bedoeld onder 1, de helft in mindering mag worden gebracht op de sloopnorm;
  • 6. betrokken wordt de nog bestaande en bij de betreffende woning / het perceel behorende bebouwing zoals die aanwezig was op het moment van de tervisielegging van het plan;
• b. vooraf vast moet staan dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het gebied worden verbeterd, wat moet blijken uit een door de aanvrager op te stellen inrichtings- en beheerplan;
• c. alleen van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik mag worden gemaakt als de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven niet op onevenredige wijze wordt gehinderd, waarbij met name kan worden gedacht aan de milieu-aspecten;
• d. de ter plaatse geldende voorkeursgrenswaarde in acht moet worden genomen;
• e. de afwijkingsregel in artikel 30, lid 1. c (de zogenaamde 10% regeling) alleen voor de maximale inhoud van de nieuwe woning mag worden toegepast als sprake is van een aanzienlijke extra kwaliteitswinst, bijvoorbeeld door het verwijderen van een relatief grote oppervlakte aan kuilplaten en sleufsilo’s.

Aan artikel 31.8 kan niet volledig worden voldaan omdat er nu maximaal 2 Ruimte voor Ruimte woningen worden gerealiseerd. Echter gelet op de grote hoeveelheid te slopen agrarische bebouwing, is dit nog steeds een kwaliteitswinst voor het landelijk gebied. Dit past ook wel binnen de provinciale regels over het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen in het buitengebied.

2.2 Nieuwe situatie

Landgoed

Voor de totale ontwikkeling is een inrichtingsplan opgesteld door de initiatiefnemer, zie bijlage 1. In totaal wordt krijgt het landgoed een oppervlakte van 12 ha. Hierna afbeeldingen en teksten uit dit inrichtingsplan.

Inrichtingsplan Landgoed Boelenhoef met nieuwe woningen en groenstructuren

Planologisch gezien bestaat een landgoed volgens de ‘landgoedregeling’ voor minimaal 30% uit bos te bestaan. Deze eis wordt vertaald op een gebiedseigen manier om een gebiedseigen beeld te bereiken. Singels (kroonbreedte 10 meter) met onder begroeiing en arealen bos vervullen deze functie. Nieuwe singels op kavelgrenzen, historische locaties en nieuw areaal bos zorgen voor dit kleinschaliger landschap met doorzichten naar de linie-elementen en de omgeving. Hierin zijn de erven verankerd terwijl er om de erven open ruimtes liggen. Het landschap wordt ontsloten met kleinschalige recreatieve infrastructuur in de vorm van klompenpaden tussen de singels en weilanden. Hiermee wordt aangesloten op bestaande kavelpaden en paden in de omgeving.

Bebouwing

Voor de bebouwing is een andere uitwerking gemaakt dan in het inrichtingsplan opgenomen. Hierna is de afbeelding opgenomen, deze is ook opgenomen als bijlage Dit omdat deze uitwerking beter bij de bestaande landschappelijke structuren aansluit. De principes voor de bebouwing wijzigen niet ten opzichte van het inrichtingsplan.

Overzichttekening bebouwing landgoed Boelenhoef

Ook bij de bebouwing wordt een groene inpassing gerealiseerd. In het inrichtingsplan staat hierover onder andere:

Met forse hagen (3 meter breedte) op de perceelgrenzen afgewisseld met erfbomen ontstaat een groene gebiedseigen uitstraling. Op de voorerven en aan de weg worden de hagen maximaal 1,2 meter hoogte. Op het achtererf mogen de hagen maximaal 1,8 meter hoogte zijn. Hiervoor hebben de toekomstige bewoners keuze uit de onderstaande drie soorten inheemse hagen met winter(groene) kenmerken. Specifieke aanwijzingen voor beheer en aanplant zijn afhankelijk van de te kiezen soorten (nader te bepalen).

Acer campestre: veldesdoorn;

Fagus sylvatica: beuk;

Crataegus monogyna: eenstijlige meidoorn.

De nieuwe bebouwing is zo gesitueerd, dat de bestaande bomen binnen het agrarische bouwvlak zoveel mogelijk kunnen worden gehandhaafd. Hiertoe is een bomeninventarisatie uitgevoerd, opgenomen in bijlage 3.

Beeldkwaliteit

Aanvullend op de gemeentelijke welstandsnota is in hoofdstuk 6 van het inrichtingsplan (bijlage Inrichtingsplan landgoed Boelenhoef) aandacht besteed aan beeldkwaliteit voor de nieuwe woningen. Het belangrijkste uitgangspunt is dat de nieuwe bebouwing moet passen binnen de landelijke omgeving.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

• 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Door de beperkte omvang van onderliggend plan is de NOVI niet specifiek van belang. Het plan raakt door de beperkte omvang niet aan nationale belangen of andere nationale ruimtelijke opgaven. Desalniettemin draagt deze ontwikkeling bij aan het vergroten van de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten en aan de woningvoorraad in Amersfoort. Daarmee draagt het plan, ondanks haar beperkte omvang, bij aan het creëren van sterke en gezonde steden en regio's.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsverordening provincie Utrecht

Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico's uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van ongeveer 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

Programma’s

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er
voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere keer zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek

In de omgevingsverordening zijn regelingen opgenomen die in ruil voor landschappelijke kwaliteitsverbetering aangegrepen kunnen worden om bouwkavels te ontwikkelen. Dit geldt voor de ‘Kernrandzones’ en de ruimte-voor-ruimte regeling. Aan de instructieregel 'Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van 2 woningen toegestaan' wordt voldaan: er wordt ruim 3.000 m² gesloopt en er komen 2 woningen van maximaal 660 m³ terug. Daarbij wordt ook voldaan aan de regel dat de nieuwe woningen worden gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning. In dit TAM-omgevingsplan worden de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast.

Ook de 4 woningen die in het kader van de landgoedontwikkeling worden gerealiseerd passen binnen de instructiergels van de omgevingsverordening: het gebied ligt binnen de kernrandzone, waar beperkte stedelijke ontwikkelingen onder voorwaarden zijn toegestaan.

Tot slot ligt het gebied in een door de provincie aangewezen recreatiezone. Het toevoegen van wandelpaden is hier gewenst.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040

De Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 is een aanvulling op de Structuurvisie Amersfoort 2030 (2013). Er is de afgelopen jaren veel veranderd in Amersfoort en de komende jaren zal er nog veel meer veranderen. De stad groeit omdat het voor veel mensen een aantrekkelijke plek is om te wonen, te werken en te recreëren. En vanwege economische ontwikkelingen, klimaatverandering en energietransitie zal de stad op verschillende plekken ingrijpend aangepakt moeten worden. De visie en strategie zijn samen met de ambities en doelen voor het beleid voor de fysieke leefomgeving vertaald in zes integrale ontwikkelopgaven.
1. Een groene stad in een groene omgeving die water omarmt;

2. Een duurzame CO2-neutrale stad;

3. Een stad met een duurzame mobiliteit;

4. Een inclusieve en aantrekkelijke stad om in te wonen;

5. Een stad met een veelzijdige en veerkrachtige economie;

6. Een stad waarin voorzieningen meegroeien.

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan meerdere ontwikkelopgaven uit de omgevingsvisie. Zo draagt het plan met het realiseren van wandelpaden bij aan de beleefbaarheid van het buitengebied. Ook draagt het realiseren van het landgoed (ontwikkeling van natuur/bos) bij aan de groene doelstellingen.

De te bouwen woningen dragen in geringe mate bij aan de woningbouwopgave van Amersfoort.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie van de gemeente.

3.3.2 Omgevingsprogramma Hoogland West

Op 28 januari 2025 is het omgevingsprogramma Hoogland West vastgesteld.

In het landelijk gebied ten westen van Hoogland en Amersfoort gebeurt veel. Het gebied heeft een grotendeels agrarisch karakter, kent veel natuur- en cultuurhistorische waarden en is ook een belangrijk gebied voor recreanten uit de stad en de omgeving. Dit leidt soms tot conflicten tussen bewoners, gebruikers en bezoekers van het gebied.

Om richting te geven aan de ontwikkelingen in het gebied, is zowel in het plan van aanpak Hoogland-Kattenbroek, als in de omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 ‘Gezond Samenleven’ opgenomen dat er voor Hoogland-West een omgevingsprogramma voor de korte termijn moet komen. Dit programma is het omgevingsprogramma Hoogland West.

Het contrast tussen de boomrijke landgoederen Coelhorst en hoevelandschap Weerhorst en de open polder versterken we. In het noorden staat het versterken van het open landschap en het bieden van ruimte aan weidevogels en natuurinclusieve landbouw centraal. In het zuidelijk deel met het meer besloten coulisselandschap streven we naar het herstel van kleine landschapselementen en een meer dynamische invulling van het gebied door verbrede landbouw en ruimte voor wonen, energie, natuur, sport en recreatie. De landgoederen en Malehoeves zijn belangrijke historische dragers. Bij nieuwe initiatieven kunnen deze structuren als uitgangspunt benut worden.

3.3.3 Omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040

Het omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040 is op 30 januari 2024 vastgesteld. Het doel van het omgevingsprogramma is om Amersfoort gezond, groen en leefbaar te houden. Het streven is dat Amersfoort in 2040 een natuurinclusieve stad is waarin genoeg natuur in de stad is om de stad leefbaar, gezond en economisch sterk te houden. Een voorwaarde hiervoor is het behouden van het groen en het groen mee te laten groeien met de ontwikkelingen van de stad.

Het omgevingsprogramma maakt de ontwikkeldoelen van de omgevingsvisie van Amersfoort verder concreet en gekoppeld aan een programmatische aanpak. De doelen van het omgevingsprogramma zijn:

• 1. Een groene stad met water;
  • a. De stad is klimaatbestendig
  • b. Een natuurinclusieve stad met een vergrote en robuuste biodiversiteit
  • c. Ruimte voor water en kwaliteit van water
• 2. Bereikbaar en voldoende groen voor mensen en dieren
• 3. Een gezonde leefomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten
  • a. De inrichting van de stad nodigt uit tot bewegen en ontmoeten

Planspecifiek

Het plan heeft vooral raakvlakken met het eerste doel van het omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040. In de huidige situatie wordt het perceel gekenmerkt door verharding ten behoeve van de voormalige horeca-aangelegenheid. Na herontwikkeling van het perceel zal er meer ruimte zijn voor biodiversteit en natuurlijke waterinfiltratie door de afname van verharding. De realisatie van groene terreininrichting in de vorm van heesters, hagen en een plantenborder draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit. Om de waterberging goed te laten verlopen worden in het plangebied infiltratiekratten gerealiseerd. De plannen zijn zo vormgegeven dat mogelijke negatieve effecten op deze natuurwaarden zoveel mogelijk beperkt worden. In paragraaf 4.9 wordt hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving

4.1 Mer-beoordeling

De milieueffectrapportage (mer) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een mer is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. In bijlage 5 bij het Omgevingsbesluit worden de projecten en de daarvoor benodigde besluiten waarvoor een mer-(beoordelings)plicht geldt aangewezen. Er is alleen sprake van een mer-(beoordelings)plicht als het project kan worden aangemerkt als een project dat is genoemd in kolom 1 van de bijlage. Als dit het geval is, wordt vervolgens beoordeeld of het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2 of kolom 3. In het geval dat het project voldoet aan de voorwaarde van kolom 2, dan geldt er een mer-plicht. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan geldt er een mer-beoordelingsplicht.

4.1.1 Planspecifiek

Onderliggend plan betreft op basis van afdeling 16.4 van de Omgevingswet geen mer-beoordelingsplichtig plan. De herontwikkeling van het perceel, waarbij een agrarisch bouwvlak wordt verbouwd tot in totaal 7 woningen , betreft geen stedelijk ontwikkelingsproject (J11) zoals benoemd in kolom 1 van Bijlage 5 Omgevingsbesluit.

Het gaat hier immers om een kleinschalige woningbouwontwikkeling waarbij een zestal woningen wordt toegevoegd op een reeds bebouwde locatie. Het betreft daarmee geen uitleglocatie en er zijn op voorhand geen bijzondere milieueffecten te verwachten.

Ondanks dat er geen bijzondere milieueffecten worden verwacht, wordt het plan uiteraard wel getoetst op verschillende relevante (millieu) aspecten. Denk hierbij aan milieuzonering, luchtkwaliteit, flora en fauna, bodem en geluid. Deze toetsing volgt in de komende paragrafen van hoofdstuk 4.

4.2 Activiteiten en milieuzonering

Het aspect activiteiten en milieuzonering gaat in op de invloed die activiteiten hebben op hun omgeving. In de Omgevingswet wordt in de bijlage bij artikel 1 het begrip milieubelastende activiteit (mba) gedefinieerd. Dit gaat feitelijk om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben (met uitzondering van ‘directe lozingen’ en wateronttrekkingsactiviteiten). Milieubelastende activiteiten zijn niet in alle gevallen aan de orde. Er moet gecontroleerd worden of het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) of Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) instructieregels bevatten die relevant zijn voor het project.

In het gemeentelijke omgevingsplan wordt het milieuspoor verder geïntegreerd. De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2024 de handleiding ‘Activiteiten en milieuzonering’ uitgegeven. Deze kan ook worden toegepast buiten bedrijventerreinen, in tegenstelling tot de eerdere uitgave uit 2019 en de geïntegreerde staalkaart.

Bij milieuzonering gaat het om de milieuthema’s die afstandsgerelateerd zijn en niet op een andere wijze zijn gereguleerd. Afstandsgerelateerd wil zeggen dat de milieubelasting afneemt bij grotere afstand, zoals bij geluid en geur.

De hoofdlijn van de handleiding 'Activiteiten en milieuzonering 'houdt in dat de afstand tussen de geplande woningbouw en bedrijvigheid gelijk aan of groter moet zijn dan de richtafstand. Wanneer er sprake is van realisatie van woningen op kortere afstand dan de richtafstand, dan is een uitgebreid onderzoek gewenst. Wanneer de afstand groter is kan worden gesproken van een evenwichtige toedeling van functies aan locatie.

In het stedelijk gebied kunnen grofweg drie soorten gebieden worden onderscheiden:

• Industrieterreinen, bedrijventerreinen of andere werkgebieden: dit zijn gebieden waar de bedrijfsfunctie (of een andere werkgerelateerde functie) prevaleert;
• woongebieden: dit zijn gebieden waar de woonfunctie (en andere milieugevoelige functies) prevaleert;
• gemengde gebieden met wonen (functiemenging): dit zijn gebieden met een tussenvorm met zowel milieugevoelige functies als bedrijfsfuncties, maar ook andere milieubelastende functies zoals horeca, detailhandel etc.

4.2.1 Planspecifiek

Om te analyseren om welk type gebied het gaat moet allereerst worden gekeken naar de planologisch juridische situatie in de directe omgeving van het plangebied. Omdat het omgevingsplan gemeente Amersfoort ten tijde van de planvorming van dit plan nog in ontwikkeling is, en er geen nieuwe omgevingsplanregels gelden ter plaatse van de Boelenhoefseweg 3 wordt teruggevallen op de regels uit de bruidsschat (Hoofdstuk 22 uit het Omgevingsplan) en het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Voor de locatie Boelenhoefseweg 3 bestaat het tijdelijk deel van het omgevingsplan uit het bestemmingsplan 'Buitengebied west'. In dit van rechtswege deel uitmakend van het omgevingsplan gemeente Amersfoort bestemmingsplan heeft het perceel aan de Boelenhoefseweg een agrarische bestemming. Met onderliggend plan zal dit wijzigen naar een landgoed en gedeeltelijk een woonfunctie.

In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische functies gelegen. Daarom is een onderzoek naar milieuzonering, en dan specifiek het onderdeel geur, uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 4.

De conclusie uit dat onderzoek luidt:

Doordat ten aanzien van het perceel Weerhorsterweg 5 aan de richtafstanden kan worden voldaan, kan tevens worden gesteld dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). Het agrarische bedrijfsperceel Weerhorsterweg 20 is gelegen op afstand van ca. 450 meter, en betreft een melkveehouderij waarvoor eveneens een vaste afstand geldt van 50 meter tot een geurgevoelig object. Beide locaties vormen in het kader van milieuzonering / geurhinder, geen belemmering voor de uitvoering van het beoogde bouwplan.

4.3 Flora en Fauna

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening gehouden te worden met de natuurwaarden ter plaatse. De Omgevingswet regelt activiteiten die met natuur te maken hebben. Deze natuuractiviteiten gaan over dieren en planten in het wild en gebieden waarin ze leven. Het doel van de regels is onder meer het beschermen van soorten en gebieden. Bij een ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden dat voldaan wordt aan natuurregelgeving uit de Omgevingswet.

De uitgangspunten, begrippen en systematiek van de Wet natuurbescherming zijn de afgelopen jaren al zoveel mogelijk afgestemd op de vergunning- en ontheffing verlening onder de Omgevingswet. De regels uit de Wet natuurbescherming zijn beleidsneutraal overgeheveld naar de Omgevingswet. Dat betekent dat het normenkader en de instrumenten ongewijzigd blijven. Hetzelfde geldt voor het beschermingsniveau voor habitatsoorten, vogelsoorten en andere (beschermde) soorten. Anders gezegd: de bescherming blijft op peil. Bovendien blijft ook de algemene zorgplicht bestaan.

Activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor dieren en planten in het wild worden flora- en fauna-activiteiten genoemd. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. Een activiteit die significant nadelig kan zijn voor een Natura 2000-gebied wordt een Natura 2000-activiteit genoemd. Verder geeft de Omgevingswet ook regels over het vellen van houtopstand en herbeplanten om bossen te beschermen.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Omgevingswet zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland-gebieden (NNN-gebieden) en andere bijzondere natuurgebieden en landschappen.

Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen voor habitattypen en -soorten opgesteld. Deze instandhoudingsdoelen geven aan of de instandhouding moet zijn gericht op alleen behoud, of dat ook herstel moet worden nagestreefd om een habitattype of -soort weer in gunstige staat te brengen.

In het kader van de gebiedsbescherming is ook het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN is een samenhangend landelijk ecologisch netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk is opgebouwd uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones, en heeft ook ten doel om de structuur te laten aansluiten op ecologische verbindingszones in het buitenland. Het NNN is gericht op de bescherming, de instandhouding en zo nodig het herstel van een gunstige staat van:

• aanwezige dier- en plantensoorten;
• typen natuurlijke habitats;
• leefgebieden van soorten die van nature in Nederland voorkomen.

Bijna alle aangewezen Natura 2000-gebieden zijn onderdeel van het NNN.

Soortenbescherming

Om de natuur te beschermen, geeft het Rijk regels voor flora- en fauna-activiteiten. Voor flora- en fauna-activiteiten met gevolgen voor dieren en planten in het wild, kan een omgevingsvergunning nodig zijn.

De beschermde soorten blijven in twee groepen verdeeld:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Voorts geldt dat iemand die weet of kan weten dat een flora- en fauna-activiteit nadelig kan zijn voor natuurbescherming, zich altijd moet houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit. De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. De zorgplicht moet nageleefd worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Houtopstanden

Er gelden rijksregels als sprake is van het (deels) vellen van houtopstanden. Bij vellen kan een herbeplantingsplicht gelden. In het Besluit activiteiten leefomgeving worden echter uitzonderingen genoemd, zoals voor houtopstanden binnen stedelijk gebied, op erven of in tuinen en met een oppervlakte van minder dan 10 are.

4.3.1 Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling voorziet in werkzaamheden welke mogelijk schadelijk kunnen zijn voor beschermde soorten en gebieden. De ontwikkeling betreft daarmee een flora- en fauna activiteit zoals geformuleerd in de Omgevingswet. Om de potentiële gevolgen van de ontwikkeling voor flora- en fauna inzichtelijk te maken, zijn een bomeninventarisatie (bijlage 3) en een ecologische quickscan (bijlage 5) uitgevoerd.

De conclusie uit de ecologische quickscan luidt:

• Er zijn geen beschermende soorten binnen het plangebied aangetroffen of te verwachten.
• Er is geen ontheffing verreist.
• Er is geen nadersoortenonderzoek verreist.

Verder wordt er in de quickscan het volgende advies gegeven:

• Tijdens de werkzaamheden dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen. (aanwezige natuurwaarden zo min mogelijk verstoren)
• Bij onverwachte broedgevallen in de schuren: buiten broedseizoen OF door deskundige laten vaststellen dat deze niet verstoord kunnen worden „³ ecologisch werkprotocol
• Verstorende werkzaamheden zo beperkt mogelijk houden

Conclusie

Uit de verschillende toetsingsaspecten blijkt dat het voorliggend plan geen belemmering vormt in het kader van flora en fauna.

4.4 Luchtkwaliteit

De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in en nabij de zogenoemde aandachtsgebieden aan de rijksomgevingswaarden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt hier een rijksomgevingswaarde overschreden. Of de achtergrondconcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden. Als de gemeenteactiviteiten toelaat die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeer aantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Er is een uitzondering voor activiteiten die weinig bijdragen aan luchtvervuiling: niet in betekenende mate (NIBM). Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

1. Standaardgevallen NIBM, volgens artikel 5.54 Bkl.

2. Op een andere manier zoals de NIBM-tool of detailberekeningen.

4.4.1 Planspecifiek

In de Regeling NIBM is aangegeven dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen aan 1 ontsluitingsweg aan te merken is als een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Hiermee wordt aan de voorwaarden van de vrijstelling en de Regeling NIBM voldaan waarmee kan worden gesteld dat voorliggend plan aan de Boelenhoefseweg 3 niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtvervuiling.

4.5 Geluid

De regels voor geluid zijn opgenomen in het omgevingsplan van Amersfoort (bruidsschatregels) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidsgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (Artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of gebouw voor kinderopvang met bedden;
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige gebouwen gebeurt aan de hand van vastgestelde geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.

4.5.1 Planspecifiek

Omdat de beoogde woningbouw is gelegen binnen het aandachtsgebied van onder andere de provinciale weg (Bunschoterstraat) is voor de wijziging van het omgevingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6).

Uit de berekeningen en toetsing blijkt het volgende:

• De waarde voor geluid vanwege de gemeentelijke wegen bedraagt minder dan 36 dB.
• De waarde voor geluid vanwege de provinciale weg bedraagt maximaal 51 dB na aftrek als bedoeld in de Wet geluidhinder. Dit betekent dat niet voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB maar wel aan de maximaal toelaatbare grenswaarde 53 dB. Volgens het beoordelingsstelsel volgens de Wet geluidhinder moest vanwege deze weg een hogere waarde van 51 dB en 49 dB als bedoeld in de Wet geluidhinder te worden aangevraagd (twee woningen).
• De waarde voor het gezamenlijke geluid Lg vanwege alle beschouwde wegen bedraagt 54 dB Lden. De standaardwaarde van 53 dB wordt met 1 dB overschreden maar de grenswaarde van 70 dB wordt gerespecteerd. Voor het plan kan een hogere waarde van 54 dB worden vastgesteld voor een woning binnen het plan.

Onder de Omgevingswet is het niet langer mogelijk/nodig om hogere grenswaarden vast te stellen. De geluidsregels moeten worden opgenomen in de regels van het omgevingsplan. Daarom zijn in artikel 8 van de regels van dit TAM-omgevingsplan specifieke geluidsregels opgenomen. Daarmee vormt het aspect geluid geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

4.6 Omgevingsveiligheid

Gemeenten nemen in hun omgevingsplan regels op over externe veiligheid. Dat geldt onder meer als zij in de buurt van een risicobron nieuwe gebouwen toestaan. Of als de gemeente nieuwe risicobronnen op haar grondgebied wil toestaan. Waar onder het oude recht de regels over externe veiligheid verspreid waren, waaronder in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), zijn de belangrijkste regels over externe veiligheid onder de Omgevingswet opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Kwetsbare gebouwen en locaties

Om kwetsbare gebouwen en locaties te beschermen tegen externe veiligheidsrisico's, gaat het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) in op drie categorieën waar afstanden voor kunnen gelden: 'beperkt kwetsbare gebouwen en locaties', 'kwetsbare gebouwen en locaties' en 'zeer kwetsbare gebouwen'. Beperkt kwetsbaar zijn bijvoorbeeld verspreid liggende woningen en recreatieterreinen voor nachtverblijf van ten hoogste 50 personen, bij kwetsbaar gaat het hierbij om meer dan 50 personen. Onder kwetsbare gebouwen vallen gebouwen met een woonfunctie (niet verspreid liggende bebouwing), kantoren en sportgebouwen. De categorie zeer kwetsbaar is nieuw en hieronder vallen gebouwen die groepen mensen bevatten die niet of slecht zelfredzaam zijn. Deze vielen voorheen onder de categorie kwetsbaar en bevatten onder meer onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang en dagverblijven.

Aandachtsgebieden

De Omgevingswet vult het groepsrisico anders in dan in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) het geval was. Bij risicovolle activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) regelt het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dat gemeenten aandachtsgebieden aanwijzen. Aandachtsgebieden zijn gebieden die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd kunnen zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Er is een onderscheid tussen drie soorten gevaren: warmtestraling (brand), overdruk (explosie) en concentratie giftige stoffen in de lucht (gifwolk). Daarmee zijn er ook drie typen aandachtsgebieden: brandaandachtsgebied, explosieaandachtsgebied en gifwolkaandachtsgebied.

De gemeente moet in het omgevingsplan binnen deze aandachtsgebieden rekening houden met het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied. Dit is opgenomen in het eerste lid van artikel 5.15 van het Bkl. Aan het groepsrisico wordt voldaan door in het aandachtsgebied geen (zeer, beperkt) kwetsbare gebouwen en locaties toe te laten. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat kan ook door het beperken van het aantal personen of de verblijftijd van personen in deze gebouwen of op deze locaties. Deze maatregelen dienen te geschieden met voorschriftengebieden. Een voorschriftengebied kan een deel van of het gehele aandachtsgebied zijn. In dit deel van het aandachtsgebied gelden dan aanvullende bouweisen voor nieuwbouw en vervangende nieuwbouw van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen. Deze aanvullende bouweisen staan in de artikelen 4.90 tot en met 4.96 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Plaatsgebonden risico

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn er geen inhoudelijke wijzigingen voor het plaatsgebonden risico. Voor (zeer) kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties is in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.7) een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico opgenomen van ten hoogste één op de miljoen per jaar (10-6/jaar). In het omgevingsplan moet deze grenswaarde 'in acht worden genomen'. (Zeer) kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties mogen daarom niet binnen de PR(plaatsgebonden risico)-10-6-contour van een activiteit worden gerealiseerd. Voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties, zoals verspreid liggende woningen en kleine sportlocaties, geldt de PR-10-6-contour als standaardwaarde. Hiermee moet in het omgevingsplan 'rekening pagina 49 van 63 gehouden worden'. Dit houdt in dat aan de norm van ten hoogste één op de miljoen per jaar moet worden voldaan, tenzij er redenen zijn om af te wijken. Het Bkl geeft in de bijlagen ook aan wat de PR-contouren en aandachtsgebieden zijn.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Er geldt verschillende nationale en internationale wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Dit zorgt ervoor dat de kans op een ongeval en het vrijkomen van deze stoffen zo klein mogelijk is. Er bestaat wet- en regelgeving voor vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water, oftewel het Basisnet. Regels over vervoer van gevaarlijke stoffen blijven buiten de Omgevingswet bestaan onder de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs). Alle artikelen over de ruimtelijke ordening gaan over naar de Omgevingsregeling. In bijlage 7 onder C bij het Bkl zijn de afstanden voor de aandachtsgebieden voor het Basisnet:

• 30 meter voor een brandaandachtsgebied
• 200 meter voor een explosieaandachtsgebied

De Omgevingsregeling (artikel 2.23 Invoeringsregeling Omgevingswet) wijst wegen en spoorwegen aan die een aandachtsgebied hebben. Welke wegen en spoorwegen dit zijn, staat in de Regeling basisnet, tabellen 1 en 2. Voor deze wegen en spoorwegen gelden dan de eerdergenoemde aandachtsgebieden.

4.6.1 Planspecifiek

Inventarisatie risicobronnen

Een risicobron is vanuit het oogpunt van omgevingsveiligheid relevant voor een ontwikkeling, als binnen een invloedsgebied van een risicobron nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen mogelijk worden gemaakt.

De risicobronnen in de directe omgeving van de herontwikkeling van het erf (hierna plangebied) zijn geïnventariseerd. Het plangebied bevindt zich op ongeveer 400 meter van (Seveso inrichting) Smit & Zoon en op circa 1500 meter van het doorgaande spoor en het goederenemplacement Amersfoort.

Het invloedsgebied van Smit & Zoon bedraagt circa 270 meter. Het plangebied ligt hier buiten. De risico's van Smit & Zoon zijn daarom vanuit het oogpunt van omgevingsveiligheid niet relevant voor het plangebied. Indien zich een incident voordoet op het spoor kunnen schadelijke of giftige gassen zich over een grote afstand verspreiden. In het Besluit Bouwwerken Leefomgeving is daarom voor nieuwbouw als eis opgenomen dat mechanische ventilatie afsluitbaar zal moeten worden uitgevoerd zodat in het bouwwerk kan worden geschuild. De afsluiter zal hiervoor op een goed bereikbare plek moeten worden geplaatst. Gezien de grote afstand tot het plangebied zal de ontwikkeling niet bijdragen aan de hoogte van het groepsrisico. Aanvullende maatregelen worden daarom niet nodig geacht.

De Bunschoterstraat wordt gebruikt voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, voornamelijk voor laden en lossen bij lokale bedrijven. Gezien de relatief grote afstand (>200 meter) van het erf tot de Bunschoterstraat en het beperkte risico van het lokale transport leggen deze risico's van het transport geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling. Ook voor dit transport worden aanvullende maatregelen niet nodig geacht.

 

4.7 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Een gemeente moet in haar omgevingsplan rekening houden met cultureel erfgoed. Maar er zijn ook algemene rijksregels: in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) staan regels voor erfgoedactiviteiten. Artikel 13.8 Bal geeft aan gemeenten de mogelijkheid om in het omgevingsplan maatwerkregels te stellen ter invulling van de specifieke zorgplicht (3.7 Bal).

Gemeenten bepalen zelf of ze voor hun erfgoedbeleid archeologische beleidskaarten en/of cultuurhistorische waardenkaarten (laten) ontwikkelen. De archeologische verwachtingen en cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in archeologische en cultuurhistorische bestemmingsplannen (onder Wro). Deze dubbelbestemmingen zijn opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan in het gemeentebrede omgevingsplan. Hier worden het verwachtingswaarden genoemd. Indien het initiatief in een gebied met een cultuurhistorische of archeologische verwachtingswaarden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

4.7.1 Planspecifiek

Archeologische verwachtingswaarde

In het Omgevingsplan gemeente Amersfoort zijn verschillende archeologische verwachtingswaarden opgenomen. Ter plaatse van het plangebied geldt de verwachtingswaarde 'archeologie 2'.

Voor de gebieden waarbij 'archeologie 2' van toepassing is en binnen dit gebied grondwerkzaamheden (dieper dan 30 cm onder maaiveld) en/of ophogingen plaatsvinden die een oppervlakte beslaan van 100 m² is vooraf archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Deze eis is ook overgenomen in de regels van dit TAM-omgevingsplan.

4.8 Bodem

Een omgevingsplan bevat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Een bodemgevoelige locatie en een bodemgevoelig gebouw worden als volgt gedefinieerd:

Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw;

Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn. Onder een bodemgevoelig gebouw vallen ook een woonschip of een woonwagen. Een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk tot 50 m2 valt niet onder het begrip bodemgevoelig gebouw.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89k Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

4.8.1 Planspecifiek

Bij een wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie. Met onderliggend plan worden er 6 woningen toegevoegd, waarmee het aantal bodemgevoelige gebouwen aan de Boelenhoefseweg 3 toeneemt. Daarom is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 7).

Uit de onderzoeksresultaten blijkt het volgende:

• Grond: In de bovengrond en in de ondergrond geen verhoogde parameters vastgesteld.
• Grondwater: In het grondwater zijn streefwaardeoverschrijdingen voor enkele zware metalen. Dit sluit aan bij het in 1995 vastgesteld (zeer) hoge gehalte aan zware metalen in het grondwater als gevolg van zware bemesting. De huidige gehaltes behoeven echter verder geen verdere aandacht.

Conclusie

Vanwege de resultaten dient de vooraf vastgestelde hypothese te worden geaccepteerd. De locatie wordt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

De vastgestelde bodemkwaliteit voldoet aan de gewenste huidige en toekomstige functie.

Bij herontwikkeling vrijkomende grond die van het perceel moet worden afgevoerd zal eerst door middel van een AP04 partijkeuring van een kwaliteitslabel moeten worden voorzien om in aanmerking te komen voor toepassing elders binnen het Besluit Bodemkwaliteit.

4.9 Waterbelang

Weging van het waterbelang
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervangt het begrip 'weging van het waterbelang' de term watertoets. Bij ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de gevolgen voor watersystemen en moeten de betrokken bestuursorganen worden betrokken. Amersfoort hanteert voor de duurzame ontwikkeling van nieuwbouwplannen het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. Specifiek voor de weging van het waterbelang zijn aanvullende uitgangspunten opgesteld (Uitgangspunten Klimaatadaptief Bouwen, gemeente Amersfoort, december 2023).

Omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040
In het omgevingsprogramma Groen-Blauw 2040 (vastgesteld januari 2024) is daarnaast benoemd dat Amersfoort een groene stad in een groene omgeving wil zijn, die water omarmt. In het omgevingsprogramma zijn duidelijke afspraken vastgesteld hoe groen te behouden en te laten meegroeien. Zo kan Amersfoort een groene en gezonde gemeente zijn en blijven.

4.9.1 Planspecifiek

Voor het overgrote deel van het plangebied zijn de gronden onverhard (10ha landgeodontwikkeling). Ook ter plaatse van de nieuwe woningen, neemt de oppervlakte verharding af ten opzichte van de bestaande situatie.

Hemelwater wordt idealiter hergebruikt, bijvoorbeeld in een grijs-water circuit binnen het huis. Er dient in ieder geval voor te worden gezorgd dat het niet op het riool wordt afgewenteld, maar ter plekke infiltreert. Het is wenselijk om de gesloten verharding tot een minimum te beperken waardoor natuur optimaal de ruimte krijgt en tevens wordt de mogelijkheid tot hemelwaterinfiltratie hiermee versterkt. Hemelwater wordt gebufferd en vertraagd afgevoerd naar de omliggende gronden en greppels. In combinatie met de nieuwe beplanting wordt het microklimaat koeler en is de leefomgeving prettiger vertoeven in extreme weersomstandigheden. Hiermee krijgt de ontwikkeling een bovengemiddelde ambitie op het gebied van klimaatadaptatie.

Conclusie

Met de inachtneming van bovengenoemde zijn er vanuit het aspect ‘water’ bezien, geen belemmeringen voor het plan.

4.10 Duurzaamheid en gezondheid

De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema's geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema's. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden.

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.

4.10.1 Planspecifiek

Voor de bebouwing moeten nog omgevingsvergunningen worden aangevraagd. Deze worden getoetst aan de dan geldende normen op dat gebied.

Het inrichtingsplan bevat diverse duurzaamheidsmaatregelen, zie bijlage 1. Daarmee is hier in voldoende mate aangetoond dat het om een duurzame ontwikkeling gaat.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Participatie

De initaitiefnemer heeft in het voortraject zijn plannen kenbaar gemaakt aan omwonenden.

Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft vanaf 11 december 2025 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn 2 zienswijzen ingediend.

Naar aanleiding van 1 van de zienswijzen is een wandelpad verplaatst. Dit is aangepast in het inrichtingsplan. De zienswijzennota met daarin een samenvatting van beide zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop is opgenomen in bijlage 8.

5.2 Kostenverhaal

Het kostenverhaal is het door de overheid verhalen van kosten op een initiatiefnemer. Het gaat over overheidskosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Bijvoorbeeld kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan en het aanleggen van openbare voorzieningen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het exploitatieplan komen te vervallen. Het Publiekrechtelijk kostenverhaal is daarmee geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Artikel 13.13 van de Omgevingswet stelt dat de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst kan sluiten om kosten te verhalen die samenhangen met bijvoorbeeld de gemeentelijke planologische procedure in het kader van een wijzigingsbesluit omgevingsplan. Dit wordt ook wel een anterieure overeenkomst genoemd. In het kader van onderliggende plan is er gebruik gemaakt van een dergelijke anterieure overeenkomst. De gemeente en een initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten over het kostenverhaal, voorafgaand aan de besluitvormingsprocedure voor dit TAM-IMRO plan. Artikel 13.13 van de Omgevingswet biedt daarvoor de grondslag.

Hoofdstuk 6 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het agrarische bedrijf aan de Boelenhoefseweg 3, inclusief 10 ha van de omliggende agrarische gronden. Binnen het (voormalige) agrarische bouwvlak worden 6 nieuwe woningen gerealiseerd. De agrarische bedrijfswoning wordt een reguliere woning.

3000 m² agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Binnen de 10 ha agrarische gronden wordt 30% bos gerealiseerd. Ook worden wandelpaden aangelegd, om de recreatieve beleefbaarheid van het gebied te vergroten.

Ten behoeve van de nieuwe woonfunctie wordt een gezamenlijke ruimte ontwikkeld, met hierin ruimte voor een nieuwe ontsluiting, parkeerplaatsen en groen. Daar omheen zullen de nieuwe woningen worden gerealiseerd. De bestaande groenstructuren op het perceel worden zo veel mogelijk gehandhaafd, uitgebreid en versterkt. Door de landschappelijke en architectonische vormgeving van het perceel en de nieuwe gebouwen worden deze op een passende wijze ingepast.

Het initiatief is getoetst aan het rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid. Hieruit blijkt dat het initiatief in lijn is met dat beleid en in ieder geval niet in strijd is met het beleid. Daarnaast is het initiatief getoetst op alle relevante aspecten over de fysieke leefomgeving en het milieu. Vanuit deze aspecten komt naar voren dat er geen belemmeringen worden gevormd voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.

Bijlagen

Bijlage 1 Inrichtingsplan landgoed Boelenhoef

Bijlage 2 Overzichtstekening bebouwing landgoed Boelenhoef

Bijlage 3 Bomen inventarisatie

Bijlage 4 Milieuzonering-Geuronderzoek

Bijlage 5 Ecologische quickscan

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek

Bijlage 7 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 8 Zienswijzennota Boelenhoefseweg 3