Eemfront

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eerdere bestemmingsplanprocedure 

In 2020 is voor de voorliggende planlocatie het bestemmingsplan 'Kop van Isselt, deelgebied 1 Geldersestraat' opgesteld en in procedure gebracht. De laatste stap van die procedure was de behandeling van ingediende beroepschriften bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Raad van State heeft het bestemmingsplan in haar uitspraak vernietigd.

In haar uitspraak heeft de Raad van State aangegeven dat de hindercontour (externe veiligheid) van het naast gelegen bedrijf Remondis niet op een juiste manier op de verbeelding van het bestemmingsplan is opgenomen. De hindercontour had gemeten moeten worden vanaf de buitenstegevel van het gebouw en niet zoals in het bestemmingsplan (en in de sinds 2015 onherroepelijke milieuvergunning van Remondis en het geldende bestemmingsplan Veegplan B) is gedaan vanaf de opslaglocatie van gevaarlijke stoffen. Wanneer de hindercontour opgenomen zou zijn zoals door de Raad van State is aangegeven betekent dit dat er op basis van het plan voor deze locatie, woningen binnen de contour zullen liggen, wat wettelijk niet is toegestaan.

Daarnaast heeft de Raad van State in haar uitspraak aangegeven dat onvoldoende is gemotiveerd dat voor de woningen in de nabijheid van het bedrijf ROVA/Remondis een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd.

Nieuwe planologische procedure: bestemmingsplan en omgevingsvergunning met coördinatieregeling

De ontwikkelaar wil nog altijd graag het plan Eemfront realiseren. Ook de gemeente vindt de herontwikkeling van industrieterrein naar gemengd stedelijk gebied wenselijk. Daarom is besloten een nieuwe planologische procedure te starten in de vorm van een bestemmingsplan. Op basis van de uitspraak van de Raad van State is aanvullend onderzoek gedaan naar de hindercontour van Remondis en is de gemeente hierover samen met de RUD-Utrecht in gesprek met Remondis. Hieruit blijkt dat, door het nemen van maatregelen, de hindercontour kan worden verkleind en de ontwikkeling Eemfront kan worden gerealiseerd waarbij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden verzekerd. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.8 Externe veiligheid.

Omdat de ontwikkelaar inmiddels geruime tijd een aanvraag omgevingsvergunning heeft klaar liggen, wordt de procedure van de omgevingsvergunning gekoppeld aan de procedure van het bestemmingsplan. Dit is mogelijk op basis van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening; de coördinatieregeling. Doordat de totstandkoming- en vervolgprocedures van bestemmingsplan en omgevingsvergunning gecoördineerd plaatsvinden via één procedure, is er ook eenmaal gelegenheid tot het indienen van zienswijzen en staat eenmaal beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.2 Bestemmingsplan

1.2.1 Ligging en begrenzing van het bestemmingsplan

Het plangebied Eemfront ligt in het gebied Kop van Isselt net buiten de binnenstad van Amersfoort (zie onderstaande afbeelding). De locatie wordt begrensd door de huidige Rova locatie aan de noordzijde, de Eem aan de oostzijde, de Geldersestraat aan de zuidzijde en percelen aan de Nijverheidsweg-Noord aan de westzijde.

Ligging plangebied Eemfront binnen de Kop van Isselt

De Kop van Isselt is onderdeel van het oudste industriegebied van Amersfoort: Isselt. In zowel de Kop van Isselt als in het gehele industriegebied Isselt, is druk op industriële
functies aan het ontstaan. Deze druk komt met name voort uit de woningbouwopgave. Maar ook door herontwikkeling van locaties, op het industriegebied, die grenzen aan woongebieden. Voor de Kop van Isselt werkt de gemeente daarom aan een geleidelijke transformatie van industriegebied naar gemengd stedelijk gebied. Het doel van deze transformatie is een nieuw stadsdeel te creëren waar naast wonen ook ruimte is voor
werken en andere voorzieningen. Daarnaast kan met de transformatie meer
milieukwaliteit aan het gebied worden toegevoegd.

Op 22 februari 2022 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelkader Kop van Isselt vastgesteld. Hierin staan de plannen beschreven voor de transformatie van de Kop van Isselt. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 2.3.1 Stedenbouwkundige context.

Binnen de Kop van Isselt ligt het plangebied Eemfront. Het gaat hier om een voormalig fabriekscomplex aan de Geldersestraat, ook bekend als 'Warner Jenkinson'. Dit deel
van de Kop van Isselt wordt als eerste getransformeerd naar een compact stedelijk
woon-werk gebied dat wordt gekenmerkt door een gevarieerd woon-werkmilieu,
bestaande uit een mix van sociale woningbouw, vrije sector woningen,
studentenwoningen en ruimte voor creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca.

De locatie bevindt zich op een unieke plek aan de Eem, in de nabijheid van de
binnenstad van Amersfoort. Dit is een goed uitgangspunt om een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied te ontwikkelen.

Bij de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van het oude industriële erfgoed dat op de
locatie aanwezig is. In de oude fabrieksgebouwen kunnen creatieve ondernemers,
kunstenaars, kleine bedrijfjes uit de maakindustrie, ateliers of werkplaatsen, een plek krijgen. Ook is er ruimte voor exposities, lezingen, en het tonen van films.

1.2.2 Geldend plan

Binnen het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' vastgesteld door de gemeenteraad op 9 december 2014. In dat bestemmingsplan heeft het gehele plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein 1'. De voor 'Bedrijventerrein 1' (paarse kleur op onderstaande afbeelding) aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorie 1 tot en met 3.2 zoals aangeduid in de bij de betreffende regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Het plangebied in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen

De maximale bouwhoogte binnen deze bestemming is 15 meter. Het bouwvlak (zwart omlijnd vlak met paarse kleur) mag voor maximaal 80% worden bebouwd.

Daarnaast geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Op en in de
gronden met deze dubbelbestemming mag slechts worden gebouwd overeenkomstig
de regels van die bestemming(en) en mits de aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische
waarden van de gronden, die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het
oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. In
paragraaf 4.2 Archeologie wordt ingegaan op de ligging van het plangebied binnen de
dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 3’.

'Veegplan B'

De ovale blauwe cirkel ten noorden van, en gedeeltelijk binnen, het plangebied van
voorliggend bestemmingsplan is bedoeld om de 'Gebiedsaanduiding veiligheidszone-
bevi' aan te geven. Deze gebiedsaanduiding komt voort uit het bestemmingsplan
'Veegplan B'. De gebiedsaanduiding is in 'Veegplan B' overgenomen vanuit de
milieuvergunning van 2015 van het bedrijf Remondis. Ter plaatse van deze aanduiding is het vestigen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet toegestaan, tenzij de
kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten onderdeel uitmaken van de betreffende
risicivolle inrichting.

In paragraaf 4.8 Externe veiligheid van voorliggend bestemmingsplan wordt uitgelegd op welke manier het plan Eemfront mogelijk is, rekening houdend met de veiligheidszone van het bedrijf Remondis.

'Partiele herziening Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen-aanpassen gezoneerd
industrieterrein'

In het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' is de Isselt opgenomen als gezoneerde industrieterrein. Op een gezoneerd industrieterrein is woningbouw niet toegestaan. Omdat in de Kop van Isselt, waar voorliggend plangebied onderdeel van is, woningbouw mogelijk te maken is de 'Partiele herziening Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen-aanpassen gezoneerd industrieterrein' opgesteld.

Met die partiële herziening blijft het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en
snelwegen' in stand maar wordt de aanduiding ‘Geluidszone-industrie’ aan het gebied
Kop van Isselt toegevoegd. Met deze marginale, ‘technische’ aanpassing komt de Kop van Isselt in de geluidszone van het industrieterrein te liggen en is het geen onderdeel meer van het gezoneerde industrieterrein. Daarmee kunnen in de Kop van Isselt
gebieden worden herontwikkeld waarbij ook woningbouw mogelijk is.

'Chw bestemmingsplan Parapluherziening Staat van Bedrijfsactiviteiten-energie
installaties met houtige biomassa en/of fossiele brandstoffen'

Met het 'Chw bestemmingsplan Parapluherziening Staat van Bedrijfsactiviteiten-energie installaties met houtige biomassa en/of fossiele brandstoffen' kunnen nieuwe
installaties voor energieopwekking met fossiele brandstoffen en houtige biomassa
worden geweerd. Deze passen niet in de CO2-neutrale warmtevoorziening die de
gemeente voorstaat.

Deze parapluherziening wijzigt de Staat van Bedrijfsactiviteiten van de
bestemmingsplannen die installaties voor energieopwekking met fossiele brandstoffen en houtige biomassa mogelijk maakten. Dit zijn de bestemmingsplannen
'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' en 'Entreegebied de Wieken Zuid'.

1.3 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan Eemfront. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid beschreven. De omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 4 uiteengezet. In hoofdstuk 5 volgt een uitleg over de Crisis- en herstelwet en wat deze wet voor dit bestemmingsplan betekent. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 6. Tot slot behandelt hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geschiedenis van het gebied

In 1881-1883 werd op de locatie aan de Eem de stoomluciferfabriek De Eem gebouwd, naar ontwerp van de Amsterdamse architect G.B. Salm. Na een uitbreiding in 1886, verhuisde het bedrijf in 1887 naar Eindhoven. Vervolgens vestigde in 1888 een kleurstoffenfabriek in de gebouwen. In 1991 kwam het bedrijf in handen van het Engelse Warner Jenkinson Europe Ltd en werden er vooral kleur-, smaak- en geurstoffen voor voedingsmiddelen geproduceerd.

Het fabriekscomplex is vele malen aangepast en uitgebreid. In de jaren 1967-1974 kwam er een groot nieuwbouwcomplex langs De Eem. In 1981 kocht het bedrijf het naastgelegen terrein van de – inmiddels afgedankte - waterzuivering aan, zodat men in de daar aanwezige bassins zelf het afvalwater kon ontkleuren.

Na het vertrek van Warner Jenkinson in 2001 kwam het terrein in handen van de gemeente. De laatste bassins van de waterzuivering werden afgebroken. De gebouwen van de voormalige kleurstoffenfabriek worden sindsdien door de gemeente verhuurd aan diverse bedrijven, waaronder enkele kunstenaars en een cateringfirma. Alle technische installaties zijn inmiddels uit het gebouw verdwenen en de meeste gebouwen verkeren in slechte staat van onderhoud.

2.2 Cultuurhistorie en monumentale waarde

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan kent twee gebouwen en één bouwwerk met cultuurhistorische waarde; een laboratoriumgebouw, de voormalige luciferfabriek en een fabrieksschoorsteen.

Situering

De voormalige luciferfabriek is gelegen op een terrein omsloten door de Kleine Koppel en de Eem. De fabriek werd gebouwd in 1881-1883, en verbouwd 1886. Het oorspronkelijke complex is ontworpen door de bekende Nederlandse architect G.B. Salm. Aan de Eem werd een laboratoriumgebouwtje (1) gesitueerd. Daarachter lag op enige afstand het fabrieksgebouw (2) van één bouwlaag met haaks daarop, langs de Kleine Koppel, een vleugel met op de kop een bedrijfswoning van één bouwlaag met afgeplat schilddak. Deze bedrijfswoning is rond 1974 gesloopt. In 1886 werd een deel van het hoofdvolume van een tweede bouwlaag voorzien. Achter het hoofdgebouw werd naast het inpandig gelegen ketelhuis een hoge bakstenen schoorsteen (3) geplaatst.

Luchtfoto met aangegeven de gebouwen met cultuurhistorische waarden

Laboratoriumgebouw

Het pandje aan de Eem heeft een rechthoekige plattegrond en telt één bouwlaag afgedekt door een zadeldak van gesmoorde pannen. De nok loopt evenwijdig aan de Eem. De gevels zijn voorzien van horizontale banden, die net als de sluitstenen in gele baksteen zijn uitgevoerd. De voorgevel is later gepleisterd. De toppen van de beide zijgevels zijn voorzien van een klimmend bakstenen fries.

Het laboratoriumgebouw

Het laboratoriumgebouw blijft behouden. Het wordt verbouwd/gerestaureerd en krijgt een gemengde bestemming waarin tevens horeca is toegestaan.

Fabrieksgebouw

Het hoofdgebouw heeft een rechthoekige plattegrond en telt deels één en deels twee bouwlagen. Het hoge bouwdeel heeft een schilddak, dat eindigt bij de dwarsvleugel aan de zuidzijde. Het lage bouwdeel is voorzien van een zadeldak. De daken zijn gedekt met gesmoorde pannen. De bakstenen gevels zijn voorzien van blinde en gedeeltelijk blinde, rondboogvormige nissen. De sluit- en aanzetstenen, als mede de horizontale banden zijn uitgevoerd in gele steen. De vensters en deuren in het hogere volume zijn nagenoeg allemaal vernieuwd. Rechts in het zuidelijke deel, aan de zijde van het binnenterrein, bevindt zich een risalerende ingangspartij met een brede deur. De top is voorzien van een gekartelde decoratie in baksteen en natuurstenen afdekplaten. Boven de top is een steen geplaatst met de tekst: 'Deze steen is gelegd door J.B. Beuker 18…'. De vensters en deuren in het lage deel zijn grotendeels oorspronkelijk. In het interieur zijn nog originele elementen aanwezig, zoals aandrijfwielen, droogkasten, mengtrechters, deuren en vensters.

Deel fabrieksgebouw dat uit 2 bouwlagen bestaat, gezien vanaf binnenterrein

De fabrieksgebouwen worden verbouwd/gerestaureerd. In deze gebouwen kunnen bedrijven uit de creatieve industrie en maakeconomie een plek krijgen, evenals culturele voorzieningen zoals ateliers en expositieruimtes.

Schoorsteen

De fabrieksschoorsteen is opgemetseld uit rode radiaalstenen. Ter versteviging zijn rond de schoorsteen ijzeren banden gezet. De top van de schoorsteen is na 1980 verwijderd.

Schoorsteen

De schoorsteen wordt hersteld en krijgt weer een hoogte overeenkomstig de oorspronkelijke hoogte. Het bovenste deel van de schoorsteen kan opgebouwd worden uit een afwijkend materiaal.

Fabrieksgebouwen langs de Eem

De tussen 1967 en 1974 gerealiseerde gebouwen zijn ontworpen door architect ir. J.Th. van Dijk. De gebouwen tellen drie bouwlagen, afgedekt door een plat dak. Het geheel bestaat uit een betonskelet, dat in de zuidelijke kopgevel zichtbaar is. Aan deze zijde is het skelet opgevuld met rode baksteen. De voor- en achtergevel zijn bekleed met gevelplaten en horizontale vensterstroken met houten kozijnen. In het interieur is de betonconstructie zichtbaar.

Gebouwen langs de Eem

Deze gebouwen verkeren in een dusdanig slechte staat dat ze worden gesloopt en plaats maken voor nieuwe woongebouwen.

Waardering

Bij de nieuwe ontwikkeling is behoud van de oorspronkelijke onderdelen uitgangspunt. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat herbestemming van de fabrieksgebouwen langs de Eem uit technisch oogpunt niet haalbaar is. Hoewel deze gebouwen zeker het verhaal van de ontwikkeling van een industrieel complex vertellen, beperkt de bescherming zich dan ook tot nog aanwezige bebouwing van de oorspronkelijke Luciferfabriek bestaande uit het laboratoriumgebouw, het L-vormige fabrieksgebouw en de beeldbepalende schoorsteen.

Stedenbouwkundige historische waarde

De stedenbouwkundige waarde van het oorspronkelijke complex was door de zichtbaarheid vanaf de Eem groot. Na de bouw van de fabrieksgebouwen aan de Eem was het pand bepalend als hart van het binnenterrein. De schoorsteen is vanaf ver een oriëntatiepunt in de omgeving.

Cultuur- en architectuurhistorische waarde

De fabrieksgebouwen uit 1881-1886 behoren tot de weinig resterende industriële bebouwing langs de Eem. Zij zijn ontworpen door de in Nederland bekende architect G.B. Salm in een voor die tijd en voor deze functie kenmerkende baksteenornamentie stijl.

Gaafheid en zeldzaamheid

Het oorspronkelijke complex verkeert in slechte staat en wordt door allerlei aanbouwen deels aan het oog onttrokken. Aangezien belangrijke elementen nog aanwezig zijn, is herbestemming met herstel/restauratie gerechtvaardigd, waardoor dit complex opnieuw het hart kan vormen van een geheel nieuwe wereld.

Overige te behouden onderdelen

Naast het oude fabrieksgebouw, het laboratoriumgebouw en de schoorsteen is er nog een aantal onderdelen die het waard zijn om te behouden, restaureren en waar mogelijk terug te brengen in de nieuwe ontwikkeling. Het gaat dan om de volgende onderdelen:

• 1. de rood metalen afsluitbalk met afdichtingrubbers met links en rechts (twee) hefboomhandels, nog gelegen tussen “Kadegebouw 1” en “Fabrieksgebouw 1”;
• 2. betonnen latei van “Kadegebouw 2” met in reliëf logo “Farbwerk”, met jaartallen 1879-1967;
• 3. letters “ Spullemannen”;
• 4. naambordjes ‘Nauta’ en ‘Bronswerk’;
• 5. twee droogkasten;
• 6. elektrische maalmolen op bordes met stortkokers.

2.3 Stedenbouwkundige aspecten

2.3.1 Stedenbouwkundige context

De Warner Jenkinsonlocatie ligt in de Kop van Isselt en de Kop van Isselt is weer onderdeel van Langs Eem en Spoor.

Langs Eem en Spoor

De woningbehoefte in Amersfoort is en blijft groot. Om die op te lossen bouwen we zo’n 1.000 woningen per jaar. We gaan in de stad op diverse plekken inbreiden, onder andere in Langs Eem en Spoor.

Langs Eem en Spoor bestaat uit vijf gebieden; Kop van Isselt, De Nieuwe Stad, Eemplein, Trapezium en de Wagenwerkplaats. Het is een uniek gebied met een rijk verleden, maar ook een gebied met braakliggende terreinen, versleten bedrijfsbebouwing en hinderlijke barrières. Het Soesterkwartier en de groengordel liggen midden tussen deze gebieden en vormen een kloppend hart met goede verbindingen naar scholen, winkels en andere voorzieningen.

Gebieden Langs Eem en Spoor

In Langs Eem en Spoor komen tussen de 4.000 en 5.000 nieuwe woningen van uiteenlopende grootte en prijsklasse. Ook zorgen we voor diverse soorten van werkruimtes, ateliers, werkplaatsen, en kantoorruimte. We geven veel aandacht aan de openbare ruimte. Waar je elkaar kunt ontmoeten bij pleinen en op het water. Zo wordt het een levendig gebied.

Mobiliteit is een opgave. Vier van de vijf gebieden komen uit op de rotonde ‘De Nieuwe Poort’. Maatregelen zijn nodig om de bereikbaarheid te verbeteren en dat vraagt om aanpassingen. Daarbij stimuleren we andere vormen van mobiliteit zoals deelauto’s, leenfietsen en natuurlijk het OV. Station Amersfoort Centraal is altijd dichtbij.

De ontwikkeling van de gebieden doen we stap voor stap. We werken door aan de Nieuwe Stad en de Wagenwerkplaats. Die zijn nog niet af. En we beginnen aan het ‘Trapezium’: daar komt het nieuwe stadhuis: ‘Huis voor de Stad’. De eerste ontwikkelingen op ‘Kop van Isselt’ starten ongeveer tegelijkertijd. Zo is Amersfoort in 2030 klaar voor een mooie toekomst. Met weer een uniek gebied in de stad.

Voor de ontwikkeling van Langs Eem en Spoor zijn vijf thema’s benoemd die in elk deelgebied de leidraad voor de ontwikkeling zijn: hoogstedelijke identiteit met een eigen karakter, passende woon- en werkmilieus in verbinding met de omliggende wijken, groene en leefbare openbare ruimte, mobiliteit en duurzaamheid.

Kop van Isselt

De Kop van Isselt is een gebied dat gaat transformeren van bedrijfslocatie naar gemengd woon-werkgebied. In enkele gebieden, tussen het centrum en de Kop van Isselt, heeft al een succesvolle transformatie plaatsgevonden; zoals het Eemkwartier met stedelijke voorzieningen en het Oliemolenkwartier als succesvolle proeftuin voor stedelijke ontwikkeling, onder de naam 'De Nieuwe Stad'.

Voor de Kop van Isselt is een ontwikkelkader opgesteld dat op 22 februari 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld. De gemeente Amersfoort wil het gebied geleidelijk veranderen van een industrie- en bedrijventerrein in een wijk waar je kunt wonen, werken, recreëren en ontmoeten. De kaders zijn deels gebaseerd op de reacties die wij van inwoners en andere belanghebbenden hebben ontvangen. Daarnaast zijn ze ontstaan uit verkennende gesprekken die de gemeente Amersfoort met een aantal grondeigenaren heeft gevoerd. Goed om te weten hierbij: omdat de ontwikkeling van Kop van Isselt zeker 10 jaar duurt, geeft het ontwikkelkader vooral aan welke richting de vernieuwing van het gebied opgaat.

In onderstaande afbeelding zijn de uitgangspunten te vinden uit het ontwikkelkader Kop van Isselt.

Nu het ontwikkelkader Kop van Isselt is vastgesteld, gaat de gemeente dit samen met een aantal grondeigenaren uitwerken. Deze uitwerking bestaat onder meer uit:

• een beeldkwaliteitsplan; hierin staan bijvoorbeeld schetsen of afbeeldingen van hoe gebouwen en de omgeving eruit moeten komen te zien en welke materialen en kleuren er gebruikt moeten worden;
• een inrichtingsplan; in dit plan staat beschreven hoe de openbare ruimte wordt vormgegeven. Denk hier bijvoorbeeld aan bestrating, beplanting, verlichting en straatmeubilair.

Schets uit ontwikkelkader Kop van Isselt met daar op aangegeven de locatie Eemfront

Doordat de plannen voor de ontwikkeling Eemfront geruime tijd geleden zijn gemaakt, is hiervoor een eigen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan wordt gelijk met het bestemmingsplan voor Eemfront ter inzage gelegd en uiteindelijk ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Het beeldkwaliteitsplan zal tijdens de procedure te vinden zijn bij de documenten over het bestemmingsplan. Na vaststelling is het te vinden op de gemeentelijke website bij de welstandsnota.

De inhoud van het beeldkwaliteitsplan wordt meegenomen bij het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan voor de Kop van Isselt als geheel.

2.3.2 Huidige situatie

Het plangebied is een voormalige fabriekslocatie. Het oostelijk deel van de locatie is voor het grootste deel bebouwd. De oude fabrieksgebouwen en de gebouwen die rond 1970 zijn toegevoegd aan de locatie, zijn in gebruik bij bedrijfjes en kunstenaars.

Het westelijk deel van de locatie heeft minder bebouwing maar is wel vrijwel volledig verhard. Dit deel wordt met name gebruikt voor opslag en er staan enkele tijdelijke gebouwtjes.

2.3.3 Nieuwe situatie

Het plan voor de herontwikkeling/transformatie van de locatie Eemfront wordt gekenmerkt door een ensemble van eigentijdse, woon-werkgebouwen, loodsen en oude fabrieksgebouwen met een robuuste uitstraling, die refereren aan het industriële verleden. Deze zijn verbonden via een openbaar toegankelijk gebied, het industriële tapijt; een informeel openbaar toegankelijk gebied met een verkeersluw karakter in de vorm van een soort woon/ werkerf dat wordt gedeeld door bewoners, werknemers, bezoekers, voetgangers, fietsers en zeer beperkt auto's.

Het gebied omvat verschillende zone's. Langs het water is de inrichting meer geïnspireerd op de sfeer van het water (de Eem); met steigers, bolders, hout en trapvormige plekken aan het water. Deze oever maakt deel uit van de oevercontinuïteit langs de Eem. Het is vrijwel geheel openbaar toegankelijke gebied, waar langs gewandeld kan worden. In dit deel van het gebied staan kadegebouw 1, het laboratoriumgebouw, kadegebouw 2 en kadegebouw 3 (op onderstaande afbeelding slechts weergegeven met een omtreklijn).

Impressie gebouwen aan de zijde van de Eem

Een zorgvuldige inpassing van verschillende programma's, doorkijkjes en een open plint bij kadegebouw 1 zorgen voor een relatie met de binnenzijde van het gebied (het fabrieksplein). De begane grond van kadegebouw 2 kan worden ingevuld met woningen maar tevens wordt de mogelijkheid geboden voor een invulling met andere functies zoals ateliers, expositieruimtes en bedrijven uit de creatieve industrie/maakeconomie (bijvoorbeeld edelsmeden, meubelmakers, ontwerpers, beeldhouwers). Wanneer de begane grond wordt gebruikt voor wonen dan kunnen de gronden aan de zijde van de Eem worden gebruikt als tuin bij deze woningen. Hier mogen geen hoge bouwwerken worden geplaatst zoals schuttingen.

Aan de binnenzijde van deze zone ligt het fabrieksplein. Rondom dit plein ligt een ensemble van oude industriële gebouwen en van nieuwe gebouwen. De inrichting refereert sterk aan het oude industriële karakter met onder andere behoud van de oude stelconplaten. In deze zone mag in het openbaar toegankelijke gebied uitsluitend worden gewandeld en gefietst. De oude industriele gebouwen bieden ruimte voor culturele en maatschappelijke functies en bedrijven uit de creatieve industrie/maakeconomie zoals bijvoorbeeld (werk)ateliers, edelsmeden, meubelmakers, ontwerpers, beeldhouwers. Samen met het laboratoriumgebouw waarin tevens horeca is toegestaan vormt dit fabrieksplein een aantrekkelijk en divers gebied dat een belangrijke bijdrage levert aan de belevingswaarde voor zowel Eemfront als de Kop van Isselt.

Impressie fabrieksplein

Aan de west zijde van het gebied ligt een ensemble dat bestaat uit een gebouw bedoeld voor tiny apartments, een appartementengebouw en een centraal gelegen tiny house. Dit gebied krijgt een groene uitstraling. Ook vindt hier waterinfiltratie plaats en worden bomen geplant. Markant is het grote wateropvangbekken dat refereert aan de oude situatie met de waterzuivering. Dit wateropvangbekken heeft een zichtbare overstroomgoot naar de Eem. Deels wordt op maaiveld geparkeerd door bezoekers. Echter het overgrote deel van de benodigde parkeerplaatsen zal ondergronds in een garage worden gerealiseerd.
 

 

Impressie Eemfront met aangegeven de westzijde van het plangebied

Tussen deze twee ensembles ligt de toekomstige fabrieksstraat. Deze straat vormt een verbinding die vanaf de Geldersestraat door het gebied loopt en een verbinding maakt met de Kop van Isselt.
 

Impressie fabrieksstraat gezien vanaf de zijde van de Kop van Isselt

In het ontwikkelkader Kop van Isselt wordt de fabrieksstraat via een brug over het water (een inham die aansluit op de Eem) verbonden met het Eempark in de Kop van Isselt. In het kader van het plan Kop van Isselt wordt onderzocht of een tweede brug mogelijk is en of die meer richting de Eem aangelegd kan worden zodat een wandelpad langs de Eem mogelijk is.

Schetsplan deel Kop van Isselt waarop de verbinding met bruggen tussen Eemfront en Kop van Isselt is aangegeven

Dwars op het gebied Eemfront ligt een as die dienst doet als zichtlijn en tevens een loopverbinding vormt vanuit het gebied naar de Eem. Op die manier wordt diep in het gebied de Eem ervaren.

Impressie Eemfront gezien vanaf de Eem met de zichtlijn en loopverbinding het gebied in.

Samenvattend draagt het plan Eemfront bij aan het leidend principe voor de Kop van Isselt 'de verbindende stadsbuurt'. De verbindende stadsbuurt draait om verbinding tussen mensen, functies, ruimtes op meerdere schaalniveaus binnen de stadsbuurt, met de aangrenzende gebieden, met de rest van de stad, met de Eem en met het landschap buiten de stad.

2.3.4 Beeldkwaliteitsplan

De locatie Warner Jenkinson is het eerste gebied in de Kop van Isselt dat herontwikkeld/getransformeerd wordt. In de welstandsnota is het gebied aangegeven als 'Grootschalige bedrijvenlocaties' - 'Isselt; broedplaats voor het MKB'. Omdat dit gebiedstype niet past bij de plannen voor transformatie van het gebied naar woon-werkmilieu, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat één van de toetsingskaders is voor omgevingsvergunningen. Het beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de Welstandsnota (zie ook paragraaf 3.4.10 Welstandsnota en beeldkwaliteitseisen).

2.3.5 Omgevingsvergunning

Op 2 juni 2022 zijn de laatste aanvullingen en aanpassingen op omgevingsvergunning ingediend voor een deel van de gebouwen en de inrichting van het terrein van de locatie Eemfront. Op onderstaande afbeelding is te zien welke delen van de locatie onderdeel zijn van deze aanvraag omgevingsvergunning. Het gaat om kadegebouw 1 en 2, het zuidelijk deel van het fabrieksgebouw, de tiny apartments, het laboratoriumgebouw, de parkeergarage en de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied.

Ten opzichte van het in 2021 vernietigde bestemmingsplan zijn enkele minimale aanpassingen gedaan aan het plan.

• Kadegebouw 1 (gebouw aan de zuidoostzijde van het plangebied) is 0,5 meter verschoven in zuidoostelijke richting. Reden hiervoor is dat de Veiligheidsregio Utrecht de aanvraag omgevingsvergunning, die gelijk met het bestemmingsplan in procedure gaat, heeft beoordeeld en heeft aangegeven dat de afstand tussen het Fabrieksgebouw en kadegebouw 1 minimaal 4,5 meter moet zijn. Deze afstand was 4 meter. Daarom is het bouwvlak verschoven.
  Ook de maatvoering van de begane grond is iets groter geworden omdat bij de uitwerking van de omgevingsvergunning bleek dat de ruimte niet groot genoeg was om alle verkeersruimtes in het gebouw (trappenhuis, lift etc) in te passen.
• Het Laboratoriumgebouw krijgt een hoogte van 7,5 meter. Na uitwerking van de aanvraag omgevingsvergunning was het gebouw wat hoger dan opgenomen in het vernietigde bestemmingsplan. Deze hoogte kon wel mogelijk gemaakt worden met de algemene afwijkingsregel van 10%. Omdat nu een nieuw bestemmingsplan in procedure wordt gebracht is hierin de hoogte overgenomen uit de aanvraag omgevingsvergunning zodat hiervoor geen afwijking van de bouwhoogte (met maximaal 10 %) hoeft te worden verleend. Daarnaast is de bestemming verruimd om meer flexibiliteit te bieden bij de invulling van het gebouw. Het gebouw krijgt de bestemming 'Gemengd' met de functieaanduiding 'horeca'.
• Kadegebouw 2 krijgt na overleg met de commissie ruimtelijkekwaliteit geen overbouwing meer aan de zijde van de Eem. Wel wordt de mogelijkheid geboden om de begane grond hier in te richten als buitenruimte/tuin voor kadegebouw 2. De gronden aan deze zijde van kadegebouw 2 krijgen daarvoor de bestemming 'tuin'.
  Omdat aan de zijde van de Eem geen overbouwing meer wordt gerealiseerd is de overbouwing aan de zuidzijde van kadegebouw 2 enigszins vergroot.
• De positie van de Tiny apartments (gebouw ten oosten van inrit van de parkeergarage) hangt nauw samen met de constructie van de parkeergarage in relatie met rijbanen en parkeervakken. Om hierin een optimale indeling te realiseren, is het bouwvlak van de tiny apartments minimaal verschoven ten opzichte van het vlak zoals dat was opgenomen in het in 2021 vernietigde bestemmingsplan. Ook is in de regels aangegeven dat dit gebouw bestemd is voor tiny apartments en dat minimaal 55% van de apartementen een oppervlakte moet hebben van maximaal 50 m2.
• Voor Kavel Z is een groter bouwvlak opgenomen met daarin een maximum bebouwingspercentage. Kavel Z is op dit moment nog geen onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning. Met de uitwerking van deze kavel is gewacht zodat beter kan worden aangesloten op de inrichting van het gebied aan de noordzijde, dat onderdeel is van de Kop van Isselt. Dat is ook de reden dat er wat meer flexibiliteit is opgenomen in de positionering van dit gebouw. In de regels van het bestemmingsplan is ook opgenomen dat het deel van het bouwvlak dat niet wordt bebouwd, een groene inrichting krijgt.
• De grenzen op de verbeelding waarbinnen de parkeerkelder mogelijk is, zijn verruimd. Aan de noordzijde en de westzijde ligt de grens nu op de plangrens. Dit om mogelijke toekomstige parkeerkelders in aangrenzende gebieden te kunnen koppelen aan deze parkeerkelder.
• In de openbaar toegankelijke ruimte is de aanduiding 'belangrijke laanbeplanting', tussen het fabrieksgebouw en kavel z, verwijderd. Deze gronden zijn deels opgenomen in het bouwvlak van kavel Z en deels in de bestemming Groen. Het bouwvlak van kavel Z heeft een maximum bebouwingspercentage waardoor het gebouw kan schuiven binnen het vlak. Het resterende percentage van het bouwvlak moet een groene inrichting krijgen.

2.4 Verkeer en parkeren

Zoals in paragraaf 2.3 Stedenbouwkundige aspecten is aangegeven bestaat het gebied uit verschillende zones.

Langs het water  is de inrichting van het openbaar toegankelijke gebied geïnspireerd op de sfeer van het water; met steigers, bolders, hout en trapvormige plekken aan het water. Deze oever maakt deel uit van de oevercontinuïteit. In deze zone mag alleen worden gewandeld. De zone is ter hoogte van kadegebouw 1 breed met veel wandelruimte voor het gebouw langs en ook op het lagere niveau langs het water. Ook ter hoogte van het laboratoriumgebouw is ruime wandelgelegenheid voor het gebouw langs. Langs het water is de wandelgelegenheid hier wat smaller. Ter hoogte van kadegebouw 2 komt een doorgang naar het fabrieksplein waar in het fabrieksgebouw verschillende culturele en maatschappelijke functies mogelijk zijn en bedrijven uit de creatieve industrie/maakeconomie zoals bijvoorbeeld (werk)ateliers, edelsmeden, meubelmakers, ontwerpers, beeldhouwers. Dit maakt het aantrekkelijk om over het fabrieksplein te wandelen en via een brug over het water (geen onderdeel van dit plan maar wel van de kaderstellende notitie Kop van Isselt) verder te wandelen in de Kop van Isselt. Wandelen langs het water is ter hoogte van kadegebouw 2 ook nog steeds mogelijk.

De binnenzijde van de locatie, het fabrieksplein, refereert sterk aan het oude industriële karakter met de oude stelconplaten, verlichting en het ensemble van de oude industriële en de nieuwe gebouwen. In deze zone mag in het openbaar toegankelijke gebied uitsluitend worden gewandeld en gefietst. Daarnaast is hier ruimte voor de bevoorrading, laden en lossen en zoals hierboven al aangegeven voor culturele en maatschappelijke functies en bedrijven uit de creatieve industrie/maakeconomie zoals bijvoorbeeld (werk)ateliers, edelsmeden, meubelmakers, ontwerpers, beeldhouwers.

Ten westen van het fabrieksplein ontstaat door de toevoeging van de tiny appartments, samen met de oudbouw, een fabrieksstraat. De schoorsteen op de kop van de oudbouw versterkt dat beeld. Hier zal in de stelconplaten ook deels ruimte zijn voor groen. Ook in dit deel van het openbaar toegankelijke gebied mag uitsluitend worden gewandeld en gefietst. Daarnaast is hier ruimte voor de bevoorrading, laden en lossen ten behoeve van de culturele voorzieningen en bedrijven die zich in dit deel van het plangebied bevinden.

Het westelijk deel van het gebied zal een groen karakter krijgen met waterinfiltratie en bomen. In dit deel van het gebied zal ook de entree van de ondergrondse parkeergarage een plek krijgen. De bewoners en werknemers van het gebied parkeren in deze ondergrondse parkeergarage. Daardoor zal in dit westelijk deel wat meer verkeer voorkomen dan in het oostelijk deel van het gebied. Ook wordt in dit deel van het gebied parkeergelegenheid aangelegd voor bezoekers.

Samenvattend kan worden gezegd dat het oostelijk deel van het gebied een zeer verkeersluw gebied is met vrijwel uitsluitend voetgangers en fietsers. Het westelijk deel van het gebied is nog steeds verkeersluw maar vanwege de inrit naar de ondergrondse parkeergarage en vanwege het bezoekersparkeren zal hier wat meer verkeer voorkomen.

Aansluiting verkeer op omliggend gebied

Het plangebied wordt voor het verkeer aangesloten op het omliggende gebied via de Kleine Koppel, Geldersestraat en de Nijverheidsweg Noord. Omdat in het totale gebied ongeveer 80 woningen worden gerealiseerd en enkele culturele voorzieningen en bedrijven, zal de toename van het aantal verkeersbewegingen beperkt zijn en niet tot problemen op het bestaande wegennet leiden.

Er is een aantal berekeningen gemaakt voor het aantal voertuigbewegingen:

• Voor 62 woningen en 1924 m2 bedrijfsvloeroppervlak komt het aantal voertuigbewegingen op 436 per werkdag.
• Voor 82 woningen en 1924 m2 bedrijfsvloeroppervlak komt het aantal voertuigbewegingen op 529 per werkdag.
• Voor 82 woningen en 2200 m2 bedrijfsvloeroppervlak komt het aantal voertuigbewegingen op 559 per werkdag.

Het uiteindelijke aantal woningen en vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak zal binnen deze aantallen liggen. De daarbij behorende voertuigbewegingen kunnen op een acceptabele wijze op het omliggende wegennet worden afgewikkeld.

Verkeersstructuur in en rond de Kop van Isselt

Zoals aangegeven in het Ontwikkelkader Kop van Isselt wordt de verkeersstructuur in en rond de Kop van Isselt aangepast. Het zuidelijk deel van de Nijverheidsweg-Noord, het deel dat aansluit op de Amsterdamseweg, wordt verlegd. Daarmee ontstaat een duidelijke kavelstructuur en een overzichtelijke verkeerssituatie.

Bestaande verkeersstructuur Kop van Isselt Geplande verkeersstructuur Kop van Isselt

Daarnaast wordt in het ontwikkelkader voorgesteld om centraal in het gebied een knip te maken in de Nijverheidsweg-Noord. Dit is ongeveer ter hoogte van het plangebied Eemfront. Door deze knip ontstaat ruimte voor een opeenvolging van openbare ruimtes die de groengordel van het Soesterkwartier verbinden met de Eemoever.

De Kleine Koppel en een deel van de Geldersestraat wordt fietspad, waardoor autoverkeer daar neit mogelijk is. Dat betekent dat het verkeer van en naar het plangebied is aangewezen op de verlegde Nijverheidsweg-Noord richting de Amsterdamseweg en de uitgang van de Geldersestraat. Via deze uitgang is het alleen mogelijk om de Amsterdamseweg in noordelijke richting op te rijden.

Fietsroute door het plangebied

Op 12 juni 2018 is door de raad een amendement (2018-056A) aangenomen over de realisatie van een doorgaande fietsroute langs de Eem door het plangebied. Daarnaast heeft er op 12 november 2019 een rondetafelgesprek over het onderwerp plaatsgevonden. Dit heeft er toe geleid dat er in het plan Eemfront een fietsroute is opgenomen via de zogenaamde Fabrieksstraat. Deze toekomstige Fabrieksstraat wordt aangelegd tussen de nieuwbouw van de tiny appartments en de te restaureren oude fabrieksgebouwen.

Op 25 januari 2022 is motie 2022-013M aangenomen. De motie gaat over de uitvoering en financiering van de bovenwijkse, bovenplanse en overige voorzieningen voor Langs Eem en Spoor. In punt 2 van deze motie wordt aandacht gevraagd voor enkele aantrekkelijke en conflictvrije (snel) fietsverbindingen en wandelpaden, waaronder een fietspad langs de Eem. In het plan Eemfront gaat de fietsverbinding door de Fabrieksstraat en langs de Eem kan worden gewandeld.

Op 22 februari 2022 is het amendement 2022-052A aangenomen waarin staat dat de fietsroute langs de Eem ook geschikt moet zijn als doortraproute voor woon-werkverkeer. De route loopt binnen Eemfront over de Fabrieksstraat en wordt zo ontworpen dat de verschillende verkeersstromen in het gebied veilig kunnen kruisen en het gebruik door bromfietsen, snorfietsen wordt tegengegaan. Deze route kan dan aansluiten op een gewenste toekomstige fietsverbinding met het buitengebied richting Baarn, als onderdeel van de herontwikkeling van de Kop van Isselt.

Een fietsroute via de Fabrieksstraat is op basis van de bestemming en bijbehorende regels mogelijk met dit bestemmingsplan. De verdere vormgeving van de fietsroute is opgenomen in het inrichtingsplan voor de openbaar toegankelijk ruimte (bijlage 2 Inrichtingsplan). Het inrichtingsplan is afgestemd met de supervisor van Langs Eem en Spoor. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van het voorliggende plangebied een gewenste route van de binnenstad naar het buitengebied, via de Kop van Isselt, niet onmogelijk maakt.

Schets Kop van Isselt met de fietsroute als een rode lijn aangegeven

Parkeren

Het parkeren wordt volledig binnen het plangebied opgelost door middel van een ondergrondse parkeergarage met 69 parkeerplaatsen (auto) en 2 parkeerplaatsen (motor) voor bewoners en werknemers, en op maaiveld worden 19 parkeerplaatsen (auto) aangelegd voor bezoekers.

Parkeerberekening auto's

Het totale plan Eemfront maakt ongeveer 80 woningen mogelijk en ongeveer 2000 m2 bedrijfsvloeroppervlak met een gemengde bestemming. Daar zijn de culturele en maatschappelijke voorzieningen en kleine bedrijven uit een lage milieucategorie toegestaan en op 1 plek is horeca toegestaan.

De aanvraag omgevingsvergunning die gelijk met het bestemmingsplan in procedure gaat maakt 62 woningen mogelijk en ruim 1000 m2 culturele en maatschappelijke voorzieningen en kleine bedrijven uit een lage milieucategorie. En 179 m2 horeca.

De woningen verschillen in grootte en hebben daarmee ook verschillende parkeernormen. Op basis van de parkeernormen zoals deze zijn vastgesteld in 2020 is de onderstaande berekening gemaakt op basis van de aanvraag omgevingsvergunning.

In totaal zijn voor de aanvraag omgevingsvergunning 81 parkeerplaatsen nodig. Er worden 88 parkeerplaatsen aangelegd. Voor de aanvraag omgevingsvergunning wordt voldaan aan de parkeernormen.

Wanneer gekeken wordt naar de eindsituatie die mogelijk is op basis van het bestemmingsplan dan volgt daar de onderstaande parkeerberekening uit.

In de eindsituatie zijn er dus, op basis van de op dit moment geldende parkeernormen, ongeveer 120 parkeerplaatsen nodig. Hoeveel dit er exact worden is nog niet bekend omdat de ontwerpen voor kadegebouw 3, kavel z, het tiny house en het tweede deel van het oude fabrieksgebouw nog gemaakt moeten worden. En omdat de parkeervraag voor die gebouwen pas wordt berekend op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning van die gebouwen. Als we van de 120 benodigde parkeerplaatsen uit gaan dan is er, op basis van de op dit moment geldende parkeernormen, een tekort van 32 parkeerplaatsen.

Dat tekort kan worden opgelost door dubbelgebruik toe te passen. Dat betekent dat een parkeerplaats niet aan een specifieke woning toegewezen wordt maar dat deze gebruikt kan worden voor zowel de woningen als voor de verschillende functies in het gebied. Wanneer dubbelgebruik wordt toegepast wordt er gekeken naar de parkeerbehoefte op verschillende momenten in de week. Dan ziet de parkeerberekening er als volgt uit.

Wanneer in de eindsituatie dubbelgebruik wordt toegepast dan is er, met de 88 parkeerplaatsen die worden aangelegd in het plangebied, voldoende parkeergelegenheid.

Fietsparkeren

Ook het fietsparkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Er worden 36 fietsaanleunbeugels geplaats op maaiveld. Daar kunnen 72 fietsen worden geparkeerd.

Het gebouw met de tiny appartments krijgt 36 fietsparkeerplaatsen. Kadegebouw 1 en 2 krijgen een berging per woning in de kelder.

Bovenstaande laat zien dat in het omliggende gebied geen extra parkeerdruk zal ontstaan vanwege de herontwikkeling/transformatie van de voormalige Warner Jenkinson locatie.

2.5 Omgevingskwaliteit

De herontwikkeling van een gebied kan worden aangegrepen om de omgevingskwaliteit van dat gebied te vergroten. Dit kan door in het ontwerp rekening te houden met veiligheid, aandacht te hebben voor onder andere groen, duurzaamheid en gezondheid.

In voorliggend plan is rekening gehouden met de veiligheid van zowel fietsers als voetgangers door het gebied voor een groot deel verkeersluw te maken.

In het plan is veel aandacht voor groen. Het bebouwd en verhard oppervlak wordt kleiner waardoor er groen kan worden toegevoegd. Daarnaast wordt een deel van het openbaar toegankelijke gebied bestraat met berijdbaar en beloopbaar groen dat tevens waterdoorlatend is. Dit draagt bij aan de groene uitstraling maar heeft ook een positief effect op het klimaat.

Bij de bouw van de nieuwe gebouwen en de inrichting van het openbaar toegankelijke gebied zal zo veel mogelijk aandacht worden besteed aan duurzaamheid (zie paragraaf 4.7 Duurzaamheid) .

Doordat het bebouwd en verhard oppervlak kleiner wordt, er meer groen in het plangebied wordt aangelegd en bij de herinrichting van het openbaar toegankelijke gebied veel aandacht is voor de veiligheid van fietsers en voetgangers, wordt een positieve impuls gegeven aan de omgevingskwaliteit wat weer een positief effect kan hebben op de gezondheid van bewoners en gebruikers van het gebied.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan 'Eemfront'. Het beleid vormt het kader van toetsing voor de nieuwe ontwikkeling. Het beschreven beleidskader is daarmee één van de bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen. Het gemeentelijke en provinciale beleid dat hier van toepassing is, wordt beschreven in Hoofdstuk 3 en 4, waarbij in hoofdstuk 4 met name de omgevingsaspecten aan de orde komen. Het rijksbeleid komt ook aan de orde in Hoofdstuk 4 bij de m.e.r. beoordeling.

3.2 Overzicht van beslismomenten voorafgaand aan bestemmingsplan

• Openbare uitvraag

Voor de ontwikkeling en verkoop van het complex Warner Jenkinson heeft een openbare uitvraag plaatsgevonden. Op basis van criteria die benoemd stonden in het selectiedocument, heeft een beoordeling op kwaliteit (duurzaamheid, diversiteit en waardecreatie, plek en context en cultuurhistorie), risico en planning en financiën plaatsgevonden.

• Gunning

Op 27 september 2016 heeft het college besloten om de herontwikkeling te gunnen aan Rovase BV. De ingediende inschrijving van Rovase BV heeft het hoogst gescoord op de criteria.

• Intentieovereenkomst

Het college heeft op 7 maart 2017 de intentieovereenkomst met Rovase BV ondertekend, met als doel het vastleggen van de onderlinge verhoudingen tussen partijen en wederzijdse verplichtingen voor het tot stand brengen van het ontwikkelplan met bijbehorende business case en de verkoopovereenkomst voor deze locatie. Daarna is Rovase BV gestart met het nader uitwerken van haar ingediende visie in een ontwikkelingsplan met bijbehorende businesscase.

• Ontwikkelplan en verkoopovereenkomst

Op 12 september 2017 heeft het college het Ontwikkelplan Eemfront en de verkoopovereenkomst 'Geldersestraat 6 Warner Jenkinson' vastgesteld. De verkoop was exclusief 1000m2 aan gronden die waren gereserveerd voor de ROVA. De raad is hierover geïnformeerd met een raadsinformatiebrief (2017-092).

• Aanvullende aankoop gronden

Op 20 maart 2018 is de voor de ROVA gereserveerde 1000m2 aan gronden, volgens afspraak, verkocht aan Rovase omdat de ROVA afzag van aankoop.

• Modelkeuze voor procedure bestemmingsplan en toepassen coördinatieregeling

Voorliggend plan maakt de transformatie mogelijk van een voormalig bedrijventerrein naar een compact stedelijk woon-werkgebied.

Deze transformatie is een belangrijke ontwikkeling die niet past binnen het geldende planologische regime. Daarmee voldoet dit plan aan de voorwaarden van de procedure behorende bij model 2 (volgens de notitie 'Rol van de raad in RO procedures). De ontwikkeling is belangrijk omdat de Kop van Isselt een transfomatiegebied is waarbij een verandering van een industriegebied naar woon- en werkgebied wordt nagestreefd. De transformatie aan de Geldersestraat 6 (locatie Warner Jenkinson) is het eerste deelgebied dat daadwerkelijk wordt getransformeerd.

Modelkeuze

Op 19 april 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het volgen van de procedure behorende bij model 2 voor dit bestemmingsplan. Dit houdt in dat wanneer het concept-ontwerpbestemmingsplan gereed is, dit om advies naar de betrokken vooroverlegpartners kan worden gestuurd. Eventuele opmerkingen van de vooroverlegpartners worden verwerkt en vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Er wordt geen inspraak gehouden over het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Coördinatieregeling

In de vergadering van 19 april 2022 heeft de gemeenteraad ook het toepassen van de coördinatieregeling (op basis van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening) voor de ontwikkeling Eemfront vastgesteld. Hiermee kunnen de totstandkoming- en vervolgprocedures over het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning gecoördineerd plaatsvinden via één procedure, is er ook eenmaal gelegenheid tot het indienen van zienswijzen en staat eenmaal beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Raad van State heeft vervolgens maximaal zes maanden tijd om te beslissen over een beroep. In het geval van een beroepsprocedure tegen zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning kan met de toepassing van de coördinatieregeling een aanzienlijke tijdwinst worden geboekt die kan oplopen tot meer dan een jaar.

Omdat de ontwikkelaar inmiddels geruime tijd een aanvraag omgevingsvergunning heeft klaar liggen, maken wij gebruik van de coördinatieregeling om de procedure van de omgevingsvergunning te koppelen aan de procedure van het bestemmingsplan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Inleiding

Sinds 1 april 2021 werkt de provincie Utrecht met de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie zijn de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. In de Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijke gebied in onderlinge samenhang bezien. De omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie Utrecht. Dit betekent dat de Omgevingsvisie alleen voor de provincie Utrecht verplichtingen schept. De uitgangspunten van de Omgevingsvisie zijn vertaald in de regels van de (interim) Omgevingsverordening. De normen en regels uit de Omgevingsverordening zijn wel bindend voor inwoners en de gemeente. De omgevingsvisie en de daaruit voortvloeiende (interim) Omgevingsverordening vormen samen een belangrijk kader voor dit bestemmingsplan.

3.3.2 Omgevingsvisie

Relevante speerpunten omgevingsvisie

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld door de Provinciale Staten van Utrecht. In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een instrument uit de
Omgevingswet die volgens planning per 1 januari 2022 in werking treedt. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Zolang de Omgevingswet niet in werking is getreden, heeft de Omgevingsvisie werking onder de bij deze plannen en visies behorende wetten. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie beziet de provincie groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. De Omgevingsvisie gaat uit van een adaptieve aanpak; het is een groeidocument. Zo kan flexibel worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en inzichten.

De interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit.

In de omgevingsvisie zijn 7 thema's uitgewerkt. 4 thema's zijn van toepassing op de locatie Eemfront:

• Stad en land gezond;
• Duurzame energie;
• Vitale steden en dorpen;
• Gezonde en veilige leefomgeving

3.3.3 Omgevingsverordening

De provinciale interim omgevingsverordening

De omgevingsverordening bevat op provinciaal niveau regels voor de fysieke leefomgeving. Hiermee zorgt de omgevingsverordening ervoor dat de doelen en het beleid uit de provinciale omgevingsvisie doorwerken naar derden.

De provinciale interim omgevingsverordening in relatie tot het plangebied

Vanuit de provinciale interim omgevingsverordening is de instructieregel verstedelijking (artikel 9.15) van toepassing. In die instructieregel is het volgende opgenomen:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
• 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Ad 1. Het plangebied ligt binnen stedelijk gebied. Het heeft in het huidige plan grotendeels een bedrijfsbestemming. Dit wijzigt in het nieuwe bestemmingsplan naar een mix van sociale woningbouw, vrije sector woningen, studentenwoningen en ruimte voor creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca. Gelet op het gemengde karakter van dit gebied, is binnen het deel van het plangebied dat de bedrijfsbestemming behoudt, alleen lichte bedrijvigheid toegestaan, die in de bij dit bestemmingsplan horende Staat van bedrijfsactiviteiten is aangeduid als categorie A en B. De inrichting van het plangebied wordt zodanig vormgegeven dat deze klimaatadaptief is en de nieuw te bouwen woningen zullen worden gebouwd volgens de BREEAM certificering. Het plangebied grenst aan de watergang De Eem. Door de hoeveelheid verhard oppervlakte in dit gebied is ruimte nodig voor het opvangen en vasthouden van hemelwater. De Eem kan hier een rol in spelen. Daarnaast wordt in het plangebied een wateropvangbekken aangelegd.

Ad 2. In het plangebied worden verschillende soorten woningbouw mogelijk gemaakt. In het kader van betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen wordt verwezen naar de paragraaf over het gemeentelijke woonbeleid zoals dat is vastgelegd in het Deltaplan Wonen (zie hiervoor paragraaf 3.4.3 Deltaplan wonen).

De woningbouw op de locatie is opgenomen in de provinciale Planmonitor Wonen en past binnen het belangrijkste basisprincipe voor verstedelijking uit het provinciaal programma Wonen en werk. Dit basisprincipe houdt in dat verstedelijking zo veel mogelijk binnenstedelijk nabij knooppunten plaats vindt. De locatie Eemfront bevindt zich binnenstedelijk en ligt op relatief korte afstand van het centraal station en op korte afstand van belangrijke ontsluitingswegen.

Ad 3. Uit bovenstaande tekst onder ad.1 en ad.2 blijkt dat wordt voldaan aan de instructieregel verstedelijking (artikel 9.15) uit de provinciale interim omgevingsverordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Amersfoort 2030

De gemeenteraad van Amersfoort heeft de Structuurvisie Amersfoort 2030 op 9 juli 2013 vastgesteld. In de Structuurvisie geeft Amersfoort onder meer aan, haar vitaliteit te willen vergroten door de kenniseconomie te versterken en het woonklimaat nog aantrekkelijker te maken.

In de Structuurvisie worden verschillende uitgangspunten meegegeven. Bijvoorbeeld dat plannen een bijdrage moeten leveren aan duurzaamheid, aan de fysieke, sociale of economische kwaliteit van de stad, moeten bijdragen aan de diversiteit van de stad of voortbouwen op bestaande cultuurhistorische kwaliteiten.

Amersfoortse principes

Naast de uitgangspunten in de structuurvisie zijn er negen Amersfoortse principes die voor bepaalde plekken in meer of mindere mate van toepassing zijn. Die principes hebben te maken met leefklimaat, bereikbaarheid en economie. In onderstaande afbeelding zijn deze negen principes te vinden en ook welke daarvan van toepassing zijn op de Kop van Isselt, het gebied waarin het plangebied Eemfront ligt.

Uitsnede Structuurvisie Amersfoort; deel van het overzicht met plekken en opgaven

Zoals uit bovenstaande afbeelding uit de structuurvisie blijkt, zijn voor de Kop van Isselt met name van belang de levendigheid, een gevarieerd woningaanbod, functiemenging en innovatie. Hieronder zijn afbeeldingen opgenomen uit de structuurvisie over deze onderwerpen.

Levendigheid	Gevarieerd woningaanbod
Functiemenging	Innovatie

Relatie met voorliggend plan

Met de transformatie van een voormalige fabriekslocatie naar een compact stedelijke omgeving die wordt gekenmerkt door een gevarieerd woon-werkmilieu wordt een bijdrage geleverd aan alle vier de principes die in de structuurvisie zijn opgenomen voor dit gebied. Er ontstaat meer levendigheid een gevarieerd woningaanbod, functiemenging en innovatie. Daarmee is de transformatie van dit deel van de Kop van Isselt in overeenstemming met de structuurvisie Amersfoort 2030.

3.4.2 Hoogbouwvisie

Het plan Eemfront bestaat uit een aantal gebouwen variërend in hoogte van 3 tot 9 bouwlagen. Deze bouwhoogtes sluiten goed aan op de omliggende gebieden. Ook daar wordt namelijk bebouwing gerealiseerd met een hoogstedelijke identiteit, waarbij gelijke en zelfs hogere bouwhoogtes mogelijk zijn of nog mogelijk worden gemaakt.

In de gemeentelijke Hoogbouwvisie (vastgesteld op 19 juni 2019) zijn gebieden en lijnen in de stad aangegeven waar de gemeente hoogbouw aanmoedigt (Ja-mits gebieden). Hieronder is een kaart opgenomen uit de Hoogbouwvisie waarop de ja-mitsgebieden zijn aangegeven.

De oranje-roze gebieden op bovenstaande afbeelding zijn de ja-mits gebieden uit de Hoogbouwvisie

Alle gebieden langs de Eem tot aan de Zwaaikom, dus inclusief ‘Langs Eem en Spoor’ (Wagenwerkplaats, Trapezium, Eemplein, De Nieuwe Stad en Kop van Isselt) zijn ja-mits gebieden. Daar is dus hoogbouw mogelijk. Van hoogbouw wordt gesproken in de Hoogbouwvisie wanneer sprake is van bebouwing van 9 t/m 16 lagen.

Tegelijkertijd is het gebied direct aan de Eem een kwetsbaar gebied voor hoogbouw vanwege de beleving van de Eem waardoor hier voorzichtigheid is vereist en moeten de gevolgen van de hoogbouw in beeld worden gebracht. Omdat in het plan Eemfront een gebouw van 9 bouwlagen is gesitueerd aan de zijde van de Eem, zijn met een Hoogbouweffectrapportage de gevolgen van deze hoogbouw in beeld gebracht.

De hoogte van het gebouw bestaande uit 9 bouwlagen komt voort uit het Ontwikkelplan Eemfront dat in september 2017 door het college is vastgesteld en is tevens onderdeel van het ontwikkelkader Kop van Isselt dat op 22 februari 2022 is vastgesteld door de raad. Gebouwen van deze hoogte zouden, afhankelijk van de locatie en omgeving van het plangebied, kunnen leiden tot windhinder en bezonningshinder en daarnaast zouden ze kunnen leiden tot een toename van verkeer. Om het effect van het beoogde gebouw van maximaal 9 bouwlagen op de windhinder, bezonning en het verkeer in te schatten is een aantal zaken onderzocht, zie hiervoor bijlage 13 Hoogbouw Effect Rapportage. Uit de Hoogbouw Effect Rapportage blijkt dat de hoogbouw geen negatieve effecten heeft op de omgeving. Verderop in deze paragraaf wordt dit nader toegelicht.

De hoogbouw aan deze zijde, in de bocht van de Eem, benadrukt de loop van de Eem en verwijst naar de oude fabrieksgebouwen.

Daarnaast is de Kop van Isselt onderdeel van ‘Langs Eem en Spoor’. ‘Langs Eem en Spoor’ is een gebied waar de gemeente de grootschalige binnenstedelijke groei wil concentreren, waar een stedelijk woonmilieu met hoge dichtheid passend is en die een goede ontsluiting per openbaar vervoer hebben met een openbaarvervoerknooppunt. Hier kan hoogbouw bijdragen aan de ambities van Amersfoort en een identiteit aan het gebied geven.

Amersfoortse ambities, inpassing hoogbouw en beeldkwaliteitsaspecten van de hoogbouw

Ten aanzien van de beeldkwaliteit is er voor gekozen om in plaats van een dichte wand van 15 meter hoog langs de Eem, die mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, meer variatie in bouwhoogte aan te brengen met enkele grote doorzichten vanaf de Eem het plangebied in. Kadegebouw 1, gelegen aan de zuidoostzijde van het plangebied, is zelfs opgetild en staat op kolommen waardoor de openheid naar het water nog sterker is. Met deze doorzichten ontstaat er zicht op de te behouden fabrieksgebouwen. Hiermee wordt de stedenbouwkundige structuur verbeterd en is tevens sprake van een versterking van de historische setting.

In de noordoosthoek van het plangebied wordt een hoger gebouw gerealiseerd, bestaande uit 9 bouwlagen. Dit is het kadegebouw 2. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt vormt dit hoge gebouw een belangrijk accent in de bocht van de Eem. Vanuit het centrum van Amersfoort is zicht op dit gebouw. De markante ligging motiveert de hogere bebouwing op deze plek. Het gebouw vormt een oriëntatiepunt in zijn omgeving en in de ontwikkeling van de Kop van Isselt. Daarmee heeft een hoog gebouw op deze plek aan de Eem een meerwaarde voor de ontwikkelocatie zelf, de verdere transformatie van de Kop van Isselt en in de relatie met de (binnen)stad.

Zoals gezegd speelt het gebouw - kadegebouw 2 - een belangrijke rol in de beeldkwaliteit en stedenbouwkundige opzet in zijn omgeving. Echter ook in het plangebied zelf biedt kadegebouw 2 met de hierin mogelijke functies en zijn relatie met het openbaar gebied kwalitatieve waarden. De begane grond van dit gebouw heeft een hogere verdiepingshoogte waardoor ook een ander programma dan wonen mogelijk is. De interactie tussen de functies binnen het gebouw en de beleving op straat is groot. Hiervoor worden ook sterke randvoorwaarden meegegeven in het Beeldkwaliteitsplan. Uitganspunt is dat er een dynamisch en levendig tussengebied ontstaat. De plint van het gebouw ligt gedeeltelijk terug, heeft een grotere vrije hoogte op de begane grond en zal bestaan uit veel glas.

Ook in de Amersfoortse duurzaamheidsambities speelt hogere bebouwing een rol. In dit gebied worden twee gebouwen op de locatie behouden en door middel van renovatie en restauratie kunnen ze een nieuwe functie krijgen waardoor ze nog vele jaren mee gaan. Daarnaast worden op de locatie ongeveer 66 appartementen toegevoegd in 4 appartementengebouwen. Bij de realisatie van deze appartementengebouwen zal er veel aandacht zijn voor het beleid ten aanzien van energieneutraal wonen, circulariteit en klimaatbestendig bouwen. Hetzelfde geldt voor de inrichting van de openbare ruimte. Door op één plek de bebouwing hoger te maken (9 bouwlagen) kan het bebouwd oppervlak beperkter blijven waardoor er meer ruimte zal zijn voor (het gebruik van) het openbaar toegankelijk gebied, waarvan een gedeelte groen zal worden ingevuld.

Hogere bebouwing op deze plek draagt dus op verschillende manieren bij aan de Amersfoortse ambities; Het draagt bij aan de nieuwe, eigen identiteit van het gebied. Het draagt bij aan de binnenstedelijke woningbouwopgave. Het draagt bij aan de beleving en duurzame inrichting van het openbaar toegankelijke gebied en het draagt bij aan de duurzaamheidsambities.

Onderzoeken naar de effecten van de hoogbouw

Er is een aantal onderzoeken gedaan naar de effecten van het hoge gebouw.

Zo is er onderzoek gedaan naar het effect van windhinder op loopniveau in en rond dit gebouw, zie hiervoor de bijlage 9 Bijlage bij HER - windhinder. Hieruit blijkt dat er geen windhinder wordt verwacht. Verder blijkt dat op de looproutes en in de open ruimtes in en rondom het plangebied een goed windklimaat wordt verwacht voor doorlopen, slenteren en langdurig zitten. In de directe omgeving van de west-, zuid- en oosthoek van de hoogste nieuwbouw en de doorgangen ten zuiden en noorden van de hoogste nieuwbouw zou het windklimaat voor langdurig zitten (verblijven) plaatselijk iets minder kunnen zijn. Aangezien het niet beoogd is om rondom het gebouw langdurig te verblijven wordt hier geen probleem verwacht.

Daarnaast is onderzoek gedaan naar de bezonning, zie hiervoor 7 Bijlage bij HER - bezonning. Hoogbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of op tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning, wel een TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november

Deze normen zijn alleen van toepassing op gevels die zon kunnen ontvangen. De nieuwbouw voldoet zowel aan de lichte als de strenge TNO norm.

Voor het beoordelen van het effect van nieuwbouw op de omgeving kan ook een bezonningsdiagram worden gebruikt. Met een 3d-model wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie. Voor dit type bezonningsdiagrammen zijn de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend: 22 december, 21 juni, 21 maart, 23 september. En de volgende tijdstippen worden meestal gehanteerd: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur. Uit een dergelijk bezonningsdiagram moet blijken dat de bruikbaarheid van de te onderzoeken plekken niet onaanvaardbaar afneemt. Maar een toename van schaduw betekent niet direct dat een ontwikkeling niet door kan gaan. Als er een toename is van schaduw, kan er toch sprake zijn van een wenselijke ontwikkeling. Het bevoegd gezag zal een afweging maken tussen de verschillende belangen.

In de bezonningsdiagrammen die voor deze ontwikkeling zijn gemaakt en die als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing zijn te vinden, zijn verschillende weergaven opgenomen van de bezonning op bepaalde tijdstippen en in bepaalde periodes van het jaar. Dit zijn de eerder genoemde maatgevende dagen en tijdstippen, in de huidige situatie en de nieuwe situatie.

In de nieuwe situatie heeft een deel van de woningen aan de overzijde van de Eem, tegenover de nieuwbouw, in het voorjaar en najaar in de avond 1 à 2 uur minder zon op de woning en in de achtertuin dan nu het geval is. De schaduw schuift in die 1 à 2 uur over de woningen waarna de woningen weer uit de schaduw komen en in de zon liggen. Hierbij moet opgemerkt worden dat ook de eigen woningen voor schaduw zorgen in de achtertuinen. De overige woningen in Jericho krijgen geen schaduw ten gevolge van de nieuwbouw.In de zomer heeft geen enkele omliggende woning minder zon vanwege de nieuwbouw.

Hieronder enkele afbeeldingen om dit te illustreren. De volledige bezonningsstudie is als bijlage 7 Bijlage bij HER - bezonning opgenomen.

Het effect van het hoge gebouw op de infrastructuur is ook onderzocht, zie hiervoor bijlage 8 Bijlage bij HER - infrastructuur. Het gebied zelf wordt een autoluw gebied. De auto's kunnen naar het gebied rijden via de Geldersestraat en daar de ondergrondse parkeergarage in. Het autoverkeer takt aan op de ontsluitingsweg Amsterdamseweg. Voetgangers kunnen op vele manieren van, naar en door het gebied lopen. Voor fietsers wordt het gebied ontsloten via de Nijverheidsweg-Noord of via de Fabrieksstraat die door het plangebied loopt. Fietsers komend vanuit het centrum fietsen langs de Eem en ter plaatse van voorliggend plangebied gaat de route verder via de Nijverheidsweg-Noord of via de Fabrieksstraat naar het buitengebied. In de gebouwen wordt voldoende plek gerealiseerd voor fietsparkeren. Al deze verkeersbewegingen vormen geen belasting voor, en kunnen opgevangen worden door, het bestaande verkeersnetwerk.

Conclusie

De transformatie van industrieterrein naar een woon-werkgebied met aandacht voor groen en klimaat heeft een positief effect op de locatie zelf en de omgeving. Momenteel wordt het terrein met name gebruikt voor opslag en er staan redelijk vervallen dan wel slecht onderhouden bedrijfsgebouwen. Het geheel vertoont een verre van fraaie aanblik. In de nieuwe situatie komt er een woon-werkgebied bestaande uit gerestaureerde fabrieksgebouwen, nieuwe appartementengebouwen en wordt het openbaar toegankelijk gebied met aandacht voor kwaliteit ingericht, onder andere met groen en voorzieningen voor de opvang van water.

Er is zorgvuldig gekeken naar de inpassing van de hoogbouw ten opzichte van de omliggende bebouwing. Daar is geen nadelig effect. De geplande bebouwing langs de Eem ligt op een afstand van minimaal 50 meter van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de Eem in de wijk Jericho. Deze afstand is ruim voldoende om de kwaliteit van de leefomgeving aan de overzijde van de Eem te garanderen. Daarbij komt dat de eerste rij woningen in Jericho met de voorzijde naar de Eem gesitueerd is. Vanuit de geplande hogere bebouwing is dus nauwelijks zicht op de tuinen van de eerste rij woningen in Jericho. Voor inkijk in de woningen is een afstand van 50 meter groot. De afstand tot overige woningen in Jericho is nog groter waardoor er geen sprake is van aantasting van privacy.

Daarnaast blijkt uit de diverse boven genoemde onderzoeken dat de omgeving van het plangebied nauwelijks negatieve effecten hoeft te verwachten van de nieuw te bouwen hoogbouw op de locatie.

3.4.3 Deltaplan wonen

Het Deltaplan Woonopgave Amersfoort dat in april 2019 is vastgesteld beschrijft het woonbeleid van de gemeente Amersfoort, de te nemen maatregelen, de woningbouwprojecten en hoe de gemeente Amersfoort uitvoering geeft aan het Deltaplan. Het doel van het Deltaplan is dat er voor iedereen een passende en betaalbare woning beschikbaar is. Door de grote vraag is er schaarste aan woningen. Om de schaarste aan te pakken wil de gemeente Amersfoort groeien met ongeveer 1.000 woningen per jaar tot 2030. De woningen die worden gebouwd moeten passen bij de behoefte en financiële mogelijkheden van woningzoekenden. Ook moet gebouwd worden met respect voor de bestaande omgeving. Er wordt prioriteit gegeven aan de inzet voor betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens, passendheid van vrije sectorwoningen en spreiding van de groei.

In het kader van de beschikbaarheid van voldoende woningen voor lage en middeninkomens, is één van de speerpunten de toename van het aanbod sociale huurwoningen. De ambitie met betrekking tot het aanbod sociale huurwoningen is:

1. Tot 2025 streven we naar minimaal 350 extra sociale huurwoningen per jaar. Daarna is de verwachting dat de jaarlijkse groeibehoefte iets minder wordt.

2. Tot 2030 streven we naar minimaal 4.000 extra sociale huurwoningen (35% van de totale opgave tot 2030).

Bij projecten geldt de verplichting dat minimaal 35% als sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Er zijn mogelijkheden voor maatwerk. Bij projecten geldt binnen de 35% maatregel de extra maatregel dat minimaal 75% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd tot de eerste aftoppingsgrens. Daarnaast geldt dat sociale huurwoningen een woonoppervlak moeten hebben van minimaal 40m2.

Naast de behoefte aan sociale huurwoningen zijn ook meer woningen nodig in het middensegment voor middeninkomens. Daarom is het bij projecten verplicht om minimaal 20% woningen in het middensegment te realiseren, waarvan minimaal 10% met een lage middenhuur en minimaal 10% met een hoge middenhuur. Aan deze percentages kan ook worden voldaan met koopwoningen in het middensegment, mits er afspraken worden gemaakt over antispeculatie. Om een goede prijs-kwaliteitverhouding te borgen, moeten vrijesectorwoningen in het middensegment een woonoppervlak hebben van minimaal 50m2.

Voor wat betreft overige nieuw te bouwen vrije sector woningen geldt ook dat deze een minimaal woonoppervlak moeten hebben van 50 vierkante meter.

Relatie met voorliggend plan

Het volledige plan Eemfront voorziet in de bouw van ongeveer 80 appartementen in het centrum stedelijk woonmilieu. Het zullen sociale huur, studentenwoningen en vrije sector appartementen zijn maar ook tiny apartments en een tiny house. In de aanvraag omgevingsvergunning die gelijk met het bestemmingsplan in procedure gaat zijn 62 woningen opgenomen. Hiervan zijn 30 appartementen sociale huur.

Kadegebouw 3 en kavel Z zijn geen onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning die gelijk met het bestemmingsplan in procedure gaat. Hiervoor wordt in een later stadium een aanvraag omgevingsvergunning ingediend.

• Voldoet het plan Eemfront aan het Deltaplan wonen

In 2016 vond de ontwikkelcompetitie voor de locatie plaats. Op dat moment gold de verplichting tot het realiseren van 35% sociale woningbouw in een plan nog niet. Op 23 mei 2017 heeft de raad besloten (besluit nr. 5491664) bij woningbouwontwikkelingen een percentage van minimaal 35% sociale huurwoningen te verplichten. Daarmee geeft de gemeente de bouw van sociale huurwoningen op de herontwikkelingslocaties een stevige impuls. Hoewel in de door de initiatiefnemer ingediende ontwikkelvisie voor deze locatie 16 % sociale huur zat, heeft de ontwikkelaar bij de uitwerking hiervan tot een ontwikkelplan rekening gehouden met dit raadsbesluit en wordt 37,5 % sociale huur gerealiseerd (30 van de 80 appartementen). Daarmee wordt een goede toevoeging gedaan aan de voorraad sociale huurwoningen in Amersfoort. Een woningtype waar veel vraag naar is.

Om te voldoen aan de eis van 35 % sociale huur heeft de initiatiefnemer er niet voor gekozen het gebied verder te verdichten maar het ontwerp voor kadegebouw 2 aan te passen door de bouwhoogte te vergroten van 5 naar 9 bouwlagen. Met dit ontwerp, in de vorm van een ontwikkelplan, heeft het college in september 2017 ingestemd en dit is de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

Nadien is in 2019 het Deltaplan wonen vastgesteld door de raad. Daarin was naast de 35% sociale huur een extra eis van 20 % middenhuur toegevoegd. Omdat al in 2016 afspraken waren gemaakt met de initiatiefnemer over het type woningen en de initiatiefnemer nadien het plan al heeft aangepast door 37,5 % van de appartementen in de categorie sociale huur te laten vallen, hoeft het plan niet nogmaals te worden aangepast door ook te eisen dat het voldoet aan de eis van 20 % middenhuur.

Met het plan Eemfront wordt een mooie bijdrage geleverd aan de ambities uit het Deltaplan wonen.

3.4.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Wettelijk kader

Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden doorlopen. De ladder vormt een motiveringsvereiste waaruit moet blijken dat er bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten sprake is van zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten aanzien van de woningen die mogelijk worden gemaakt op basis van dit bestemmingsplan is het de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan kon de locatie voor 80% worden bebouwd met bedrijfsgebouwen die 15 meter hoog mochten zijn. In de nieuwe situatie ligt het bebouwingspercentage lager maar wordt de bebouwing gedeeltelijk hoger. Daarmee wordt er niet meer bebouwing mogelijk gemaakt dan op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Ten aanzien van het fabrieksgebouw met daarin de mogelijkheid voor culturele voorzieningen en bedrijven is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De functies worden mogelijk gemaakt in een bestaand gebouw dat niet wordt uitgebreid.

De essentie van de Bro-bepaling is dat bij een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling steeds sprake moet zijn van een aantoonbare actuele marktbehoefte en dat er uitdrukkelijk moet worden gekeken naar de ruimtelijke effecten. Voor de uitvoerbaarheid doorlopen we hieronder de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de beoogde herontwikkeling ten behoeve van de appartementen in het plan Eemfront.

Trede 1: de voorgenomen ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte.

Uit onderzoek door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt dat volgens het meest realistische economische scenario het aantal huishoudens tot het jaar 2039 zal groeien met ruim 20.000. Om die groei te kunnen faciliteren zijn er gemiddeld zo'n 760 nieuwe woningen per jaar nodig. Amersfoort moet die groei grotendeels binnenstedelijk realiseren. Daarom zijn alle daarvoor in aanmerking komende locaties, waaronder de voorliggende locatie, nodig.

Onderstaande figuur : Huishoudenontwikkeling en gewenste uitbreiding woningvoorraad 2013-2039 (Bron EIB, "Verkenning Woningbouwprogrammering Regio Amersfoort 2013-2014, mei 2014")

	2013-2019	2020-2029	2030-2039	Totaal
Huishoudens	5.100	8.000	7.700	20.800
	730 won p.j.	800 won p.j.	770 won p.j.

Voor een verdere onderbouwing van de woningbehoefte wordt verwezen naar paragraaf 3.4.3 Deltaplan wonen.

Trede 2: indien uit de beschrijving van stap 1 blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dient te worden beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

Het Besluit ruimtelijke ordening dwingt overheden ertoe om bij nieuwe ruimtelijke initiatieven allereerst te kijken of er mogelijkheden zijn om beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins te benutten. Hierbij kan gedacht worden aan binnenstedelijke gebieden waarbij de bebouwing niet langer doelmatig in gebruik is.

De ontwikkeling van voorliggende planlocatie voldoet aan de essentie van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte en maakt door middel van transformatie en herontwikkeling gebruik van beschikbare gronden en gebouwen binnen het bestaande stedelijke gebied. Een voormalig fabriekslocatie wordt deels getransformeerd en deels herontwikkeld (sloop / nieuwbouw) ten behoeve van de realisatie van een centrum stedelijke woon/werklocatie.

Trede 3: wanneer de ruimtevraag niet kan worden opgevangen binnen het bestaande stedelijk gebied, dient trede 3 doorlopen te worden.

Trede 3 is niet aan de orde. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaande stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de transformatie en herontwikkeling van de locatie, een binnenstedelijke ontwikkeling betreft die inspeelt op de vraag naar en behoefte aan (sociale huur) woningen in Amersfoort. De woningen worden gecombineerd met werklocaties in een voormalig fabrieksgebouw op het terrein. Hier kunnen zich bedrijven vestigen uit de creatieve industrie, de maakindustrie, culturele voorzieningen en horeca. Deze transformatie en herontwikkeling past uitstekend binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.4.5 Visie Werklocaties 2030

Op 26 april 2011 heeft de gemeenteraad de Visie Werklokaties 2030 vastgesteld.

In deze visie wordt de ambitie uitgesproken om nadrukkelijk een woon- én werkstad te blijven met een goede balans tussen wonen en werken, regionaal. Met de Visie Werklokaties wordt de koers aangegeven voor het verbeteren van randvoorwaarden om een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven.

Centrum stedelijke woon-werk locatie 

Met de ontwikkeling Eemfront wordt de locatie herontwikkeld en getransformeerd naar een centrum stedelijke woon-werk locatie. De herontwikkeling/transformatie wordt gekenmerkt door een gevarieerd woon-werkmilieu, bestaande uit een mix van sociale woningbouw, vrije sector woningen, studentenwoningen en ruimte voor culturele voorzieningen, creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca. Dit past uitstekend binnen de ambitie uit de Visie Werklocaties.

Relatie met voorliggend plan
Het bestaande fabrieksgebouw en een ten noordoosten daarvan gelegen nieuw gebouw krijgen de bestemming 'Gemengd' waarmee culturele voorzieningen, creatieve bedrijvigheid, en maakindustrie mogelijk worden gemaakt. Het bestaande laboratoriumgebouwtje krijgt de bestemming bestemming 'Gemengd' met een nadere aanduiding 'horeca'.

Het plan sluit aan bij de ambitie uit de Visie Werklocaties.

3.4.6 Horecabeleid

Met de Horecanota Amersfoort 2013 streeft de gemeente naar een ruimhartig en flexibel vestigingsbeleid om waar het kan nieuwe initiatieven te faciliteren. Bij het vestigings- en vergunningenbeleid voor horeca wordt rekening gehouden met de verschillende kenmerken van diverse typen horecagelegenheden. In de eerste plaats is er het onderscheid naar de potentiële overlast en veiligheidsrisico's voor de omgeving. Horeca als restaurants en lunchrooms zijn potentieel weinig overlastgevend. Dan is er sprake van 'zachte horeca' . Deze vorm van horeca wordt aangeduid als horeca 1. Horeca als cafés en discotheken zijn in potentie meer overlastgevend. Dan gaat het over 'harde horeca', aangeduid met horeca 2. Het gemeentelijk vestigingsbeleid voor horeca 1 blijft ruimhartig en flexibel, waarbij we met name in het Stadshart ruimte voor horeca bieden. Op bedrijventerreinen, nabij snelwegen en in het buitengebied willen wij ruimhartig omgaan met initiatieven voor horeca, mits passend in de omgeving. Woonwijken zijn horecastiltegebieden (hier is in principe geen horeca mogelijk). Alleen op plaatsen in woonwijken waar al meerdere andere functies (bijvoorbeeld winkels) aanwezig zijn of in stadsparken, willen we via maatwerk ook ruimte bieden.

Relatie met voorliggend plan

Het voormalige laboratoriumgebouw in het plangebied wordt gerenoveerd en krijgt een gemengde bestemming waarin tevens een horecafunctie mogelijk wordt gemaakt. Dit zal 'zachte horeca' zijn (horeca 1). Horeca 1 bedrijven zijn bedrijven waarbij de nadruk ligt op eten en minder op het serveren van alcoholische dranken. Het gaat dan bijvoorbeeld om een restaurant, eetcafé of lunchroom.

3.4.7 Verkeer- en vervoersplan

Het gemeentelijk beleid is gericht op het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoerssysteem voor alle vervoerswijzen om de bereikbaarheid in en van Amersfoort te waarborgen. Daarbij worden sluipverkeer en doorgaand verkeer geweerd en de verkeersveiligheid en leefbaarheid verbeterd.

Relatie met voorliggend plan

• Autoverkeer

Het plangebied zal een verkeersluw gebied worden ten aanzien van auto's. Onder het gebied wordt een ondergrondse parkeergarage aangelegd waarin het parkeren voor bewoners en werknemers wordt opgelost. Bezoekers kunnen op maaiveld parkeren. Het overgrote deel van het verkeer zal bij aankomst bij het plangebied direct de parkeergarage inrijden waardoor er weinig verkeer zal rijden in het openbaar toegankelijke gebied van deze locatie.

• Fietsverkeer

Fietsen door het gebied is mogelijk. De fietsroute die langs de Eem loopt gaat in dit plangebied niet langs de Eem lopen maar midden door het plangebied over de toekomstige 'Fabrieksstraat'. Deze toekomstige 'Fabrieksstraat' wordt aangelegd tussen de nieuwbouw van de tiny appartments en de te restaureren oude fabrieksgebouwen, Hierover meer in paragraaf 2.4 Verkeer en parkeren.

3.4.8 Nota parkeernormen

In de nota parkeernormen Amersfoort zijn specifieke parkeernormen geformuleerd voor diverse functies. Ze geven een indicatie van het aantal auto's dat bij een bepaalde functie geparkeerd wordt in een bepaalde tijdsperiode. De normen worden gebruikt voor nieuwbouwsituaties of bij functiewijzigingen, waarvoor een vergunning of ontheffing dient te worden verkregen. In de parkeernormen wordt rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen in het autobezit. Vanuit de hoofddoelstelling uit het parkeerbeleidsplan ‘bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefbaarheid is het van belang dat er strikte bepalingen worden gehanteerd ten aanzien van parkeren. Parkeren moet indien mogelijk zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvinden zodat een ontwikkeling niet of zo min mogelijk zorgt voor extra parkeerdruk in het openbaar gebied. De belangrijkste voorwaarde is dan ook dat het aantal parkeerplaatsen volgens de norm moet worden aangelegd. Hiervoor zijn in Nota Parkeernormen Amersfoort normen opgenomen per type voorziening. In het parkeerbeleidsplan is tevens aangegeven dat bij het opstellen van parkeerbalansen rekening wordt gehouden met de mogelijkheid tot meervoudig gebruik van parkeerplaatsen.

Relatie met voorliggend plan

Bij het in procedure brengen van een bestemmingsplan en tegelijkertijd een omgevingsvergunning (via de coördinatieregeling) moet beoordeeld worden of aan de parkeernormen kan worden voldaan.

Voor de herontwikkeling en transformatie van de locatie Eemfront wordt een grote ondergrondse parkeergarage aangelegd met 71 parkeerplekken waarin al het parkeren van de bewoners en werknemers wordt opgelost. Het bezoekersparkeren vindt plaats op maaiveld. Hier worden 19 parkeerplekken aangelegd.

Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 2.4 Verkeer en parkeren.

3.4.9 Groenvisie en bomenleidraad

3.4.9.1 Groenvisie

In 2004 is het programma Amersfoort Groene Stad vastgesteld. Een visie op de groene en blauwe structuren van de stad in combinatie met een uitvoeringsprogramma voor projecten voor de periode 2004-2015. Met het einde van het uitvoeringsprogramma hebben betrokken inwoners, vertegenwoordigers van de G1000-werkgroep 'Keigroen Samendoen!', Klankbordgroep Groenbeleid, SGLA, raadsleden en college samen het initiatief genomen om tot een integrale groenvisie te komen in coproductie met
de stad.

In 2016 is de Groenvisie vastgesteld. In de visie wordt het belang van een groene stad benadrukt. Een groene stad voor recreatie, stadslandbouw, klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Een groene stad die samen met bewoners wordt vormgegeven en beheerd.

Doelen van de Groenvisie

In de Groenvisie worden aan de hand van een aantal thema’s doelen geformuleerd. Deze worden hieronder kort samengevat.

• Stad van groene ruimte
  Om te komen tot een stad van groene ruimte is het van belang dat er meer wordt samengewerkt tussen gemeente en bewoners bij het bepalen van de functie en bij het beheer van groen. Er moeten duidelijke spelregels komen voor zelfbeheer. Door samen te werken in en aan het groen kan sociale cohesie ontstaan. En groenarme wijken moeten worden voorkomen.
• Stad boordevol soorten
  Het vergroten van groene gebieden is van belang bij het versterken van de biodiversiteit. Dit geldt ook voor meer groenblauwe verbindingen, een betere inrichting van de groene gebieden en de zorg voor lokale natuurwaarden.
• Stad om volop van te genieten
  Om volop van de stad te kunnen genieten is de aandacht van belang voor aantrekkelijk recreatief groen met een uitnodigende inrichting, meer beweegrondjes, een slimme zonering voor de verschillende gebruikers van groen, waterrecreatie vanwege hittestress, grote parken, de afstand van groen tot inwoners en aandacht voor kinderen en jongeren.
• Stad om op te eten
  Bij dit thema is de aandacht voor het vergroenen van schoolpleinen van belang, meer volkstuinen, het vergroten van het areaal aan stadslandbouw, verbreden van de landbouw, tijdelijk beheer van braakliggende terreinen, educatie over eetbaar groen, stadslandbouw voor een zinvolle dagbesteding en de kringloop sluiten door compostering.
• Stad met aangepast waterbeheer
  Om de stad klimaatbestendiger te maken is de aandacht van belang voor een groenblauwe dooradering van de stad, meer schaduw, meer stromend water, minder verstening, meer waterberging en het zoeken naar handige functiecombinaties zoals de aanleg van een waterplein.
• Stad die bomen de ruimte geeft
  Voor een boomrijk Amersfoort is de waarde van de boom van belang, evenals de juiste plek, meer bomen, meer variatie, de dynamiek van bomen, kappen en compenseren.

Bij al deze thema’s uit de Groenvisie zijn dilemma’s te noemen. Vaak zijn er tegenstrijdige belangen en wensen, kwaliteit versus kwantiteit, schaarse ruimte en middelen. Daarom is de Groenvisie verder uitgewerkt in de Bomenleidraad en wordt nog gewerkt aan een Groenstructuurkaart.

3.4.9.2 Bomenleidraad

De gemeenteraad heeft de Bomenleidraad vastgesteld op 12 december 2017. De Bomenleidraad geeft aan hoe we in Amersfoort met bomen omgaan en welke afwegingen we maken. De leidraad gaat over alle bomen in Amersfoort, dus zowel gemeentelijke bomen als bomen in eigendom van particulieren, woningbouwcorporaties of andere organisaties. De regelingen en bescherming zijn voor alle bomen gelijk.

Bomen vertegenwoordigen een grote verscheidenheid aan waarden en betekenissen voor de stad. Ze zorgen voor een prettig woon- en leefklimaat en dragen bij aan het bereiken van doelstellingen als een gezondere stad, het verminderen van de effecten van een veranderd klimaat, een betere milieukwaliteit (bomen reduceren fijnstof, CO2 en leveren zuurstof) en meer natuur in de stad.

De Bomenleidraad geeft aan hoe we met bomen willen omgaan en hoe we de waarden koesteren, beschermen en uitbouwen. De basis daarvan is het behoud en de bescherming van de bestaande bomen. We willen door goed beheer en zorg voor de groeiplaatsen onze bomen zo lang mogelijk vitaal en gezond houden. Daarmee bouwen we aan een bomenbestand en boomstructuur met meer kwaliteit en meer waarde. Het behouden en planten van bomen in een stedelijke omgeving is een uitdaging. Waardevolle bomen heb je niet van de ene op de andere dag. Bomen vragen tijd om tot volle wasdom te komen en dat maakt ze kwetsbaar in de concurrentiestrijd om de schaarse ruimte. We moeten daarom keuzes goed onderbouwd maken en het behoud, vergroten of het eventuele verlies aan waarde van bomen op een zorgvuldige en gelijkwaardige wijze afwegen ten opzichte van andere belangen en functies.

Bomen ter plaatse van het plangebied

Het voormalig fabrieksterrein wordt herontwikkeld / getransformeerd naar een centrum stedelijke woon/werk locatie. Binnen de invloedssfeer van deze ontwikkeling staan 4 bomen die al dan niet gehandhaafd kunnen worden. Om inzicht te krijgen in de kwaliteit en waarde van deze bomen is een Bomen Effect Rapportage (BER) opgesteld die is te vinden in bijlage 12 Boom Effect Rapportage van deze toelichting. Ook is een Boom Effect Analyse (BEA) opgesteld. Deze is te vinden in bijlage 11 Boom Effect Analyse

Vanuit de bomenleidraad worden 6 waarden benoemd waar aandacht aan moet worden besteed bij een (her)inrichting. Elke waarde wordt aan de hand van de Boom effect rapportage toegelicht.

Afbeelding boven: De kastanje met een 12 meter brede kroon is bijna in zijn geheel zichtbaar vanaf de Nijverheidsweg Noord, samen met de schoorsteen en de muur vormt het een karakteristiek ensemble. De boom is beeldbepalend. Vanaf de Geldersestraat is de zichtbaarheid beperkt.

• Boomwaarde

In het gebied staan vooral berken en knotwilgen. Uit de BER blijkt dat de conditie van de onderzochte bomen over het algemeen voldoende is; Boom 1, de kastanje, is beeldbepalend. Voorwaarde voor behoud van de kastanje is bescherming van de groeiplaats.

De meeste bomen hebben een toekomstverwachting van meer dan 15 jaar of iets korter. De bomen zijn niet verplantbaar, staan te dicht bij een gebouw, of vertonen gebreken.

• Gebruik en beleving

De huidige bomen hebben met uitzondering van de kastanje een beperkte belevingswaarde. Bij de herontwikkeling is het een voorwaarde dat de nieuwe bomen in het plan bijdragen aan de uitstraling en beleving van deze centrum stedelijke ontwikkeling.

• Cultuur en historie

Deze oude fabriekslocatie ademt historie. De paardekastanje, van oudsher al aangeplant als sierboom, past bij de sfeer van het terrein.

• Klimaat en milieu

Het kroonvolume van een boom speelt bij luchtkwaliteit, CO2 reductie, verkoeling en geluidreductie een grote rol. De grote kroon van de kastanje levert daarmee de grootste bijdrage. Als bij de herontwikkeling alle bomen worden gekapt, is het zaak de bomen bij de herinrichting te compenseren zodat de situatie ten aanzien van het klimaat en milieu niet verslechterd. Probleem hierbij is dat jonge aanplant wel 20 jaar nodig heeft om volumineus te worden, dit kan gecompenseerd worden door meer bomen aan te planten of als dit niet mogelijk is het groen te compenseren met bijvoorbeeld klimplanten.

• Ecologie en natuur

Het groen heeft nu weinig ecologische of natuurwaarde. In het plan wordt het westelijke deel groener. Door verschillende streekeigen boomsoorten te planten die bloeien en vrucht dragen kan het bijdragen aan de ecologische waarde.

• Landschap

Op de onderstaande kaarten van 1930 en 1950 is te zien dat de oude landschappelijke bomenlijnen zijn verdwenen.

In het nieuwe plan is de beleving van de Eem, de rivier waaraan de locatie grenst, belangrijk. De Eemkade is vrij toegankelijk en vormt de toekomstige verbinding tussen de binnenstad en de Kop van Isselt. Vroeger liep hier een jaagpad. Bij de herinrichting van het openbaar toegankelijke gebied zullen de bomen worden gecompenseerd met nieuwe bomen die de uitstraling en beleving van dit gebied versterken.

3.4.9.3 Relatie met voorliggend plan

Vanwege de kwaliteit en/of de boomsoort komt geen van de bomen in aanmerking om verplant te worden. Vanuit de BER (bijlage 12) en BEA (bijlage 11) wordt aangegeven dat overwogen kan worden om de oude kastanje, in de uiterste noordwest hoek van de locatie, te handhaven omdat deze beeldbepalend is.

In het westelijk deel van de locatie wordt het toegankelijke gebied aangelegd met een verharding met een groene uitstraling, die tevens waterdoorlatend is. Dit is een verbetering ten aanzien van de waterhuishouding omdat er meer groen is om water te absorberen. Ook is dit een verbetering ten aanzien van verkoeling omdat meer groen en minder stenen zorgen voor minder hittestress in de zomermaanden. In de bestemming van het openbaar toegankelijke gebied van het westelijk deel van het plangebied is opgenomen dat minimaal 10 bomen geplant en in stand gehouden dienen te worden. De overige te compenseren bomen worden over het plangebied verspreid.

3.4.10 Welstandsnota en beeldkwaliteitseisen

Welstandsnota

Volgens de Woningwet moeten bouwwerken waarvoor een vergunning nodig is, voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Welke eisen dit zijn, heeft de gemeente vastgesteld in de Welstandsnota. Het doel van de nota is om zoveel mogelijk vrijheid te geven om bouwplannen uit te voeren maar daarnaast de stad haar eigen karakter laten behouden en zo mogelijk te versterken. Daarbij wordt gestreefd naar een goede balans tussen individueel belang en algemeen belang.

De locatie van voorliggend plan ligt in het welstandsgebied 'Grootschalige bedrijvenlocaties' - 'Isselt; broedplaats voor het MKB'. Kenmerkend voor dit gebied is dat de stedenbouwkundige structuur helder is en bestaat uit een rechthoekig stratenpatroon. De Kop van Isselt is het oudste deel van het terrein Isselt. Hier is sprake van functiemenging. Het gebied wordt getransformeerd naar een gemengd woon-werk gebied. Langs de Eem bevindt zich vooral functionele bebouwing. Door een fysieke structuurverbetering kan de relatie met de Eem worden verbeterd. Het middendeel van het terrein heeft een industrieel karakter en kent een grote diversiteit.

Omdat het gebiedstype 'Grootschalige bedrijvenlocaties' niet past bij dit te transformeren gebied, zijn specifieke beeldkwaliteitseisen opgesteld die gelijk met het bestemmingsplan worden vastgesteld en die aanvullend zijn op de welstandsnota. Omgevingsvergunningen in dit gebied worden aan deze beeldkwaliteitseisen getoetst.

Uitsnede uit de Welstandskaart 2017 met rood omkaderd het plangebied.
De gebieden met een paarse kleur zijn de gebieden die horen bij het
gebiedstype 'Grootschalige bedrijvenlocaties'.

Beeldkwaliteitsplan

De locatie Eemfront heeft in de geldende Welstandsnota het gebiedstype 'Grootschalige bedrijvenlocaties' . Deze gebiedstypering is niet meer in overeenstemming met het plan dat er ligt om het gebied te transformeren van een fabriekslocatie naar een gemengd woon-werk gebied. Tegelijk met het in procedure brengen van het voorliggende bestemmingsplan zal ter voldoening aan artikel 12a van de Woningwet een beeldkwaliteitsplan voor de de locatie Eemfront in procedure worden gebracht. Na het doorlopen van de procedure zal het beeldkwaliteitsplan gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld door de raad en zal het deel uit maken van de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan fungeert dan als toetsingskader voor de welstand bij de beoordeling van de omgevingsvergunningen voor de bouw van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan wordt gelijk met het bestemmingsplan vastgesteld en gepubliceerd en zal dan te vinden zijn op de gemeentelijke website bij de welstandsnota.

Een beschrijving van de beeldkwaliteitseisen voor de nieuwbouw en de herinrichting van het onbebouwde gebied zijn te vinden in het hoofdstuk 'Planbeschrijving' in paragraaf 2.3 Stedenbouwkundige aspecten.

3.4.11 Conclusie beleid

Voorliggend plan dat de herontwikkeling/ transformatie mogelijk maakt van een voormalige fabriekslocatie naar een centrum stedelijke woon-werk locatie, is in overeenstemming met het geldende beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld of de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied mogelijk en wenselijk is.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleid

Als gevolg van het Verdrag van Malta zijn overheden verplicht om in het ruimtelijke
beleid zorgvuldig om te gaan met het archeologische erfgoed. Voor gebieden waar
archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er
archeologische waarden aanwezig zijn dient, voordat er bodemingrepen plaatsvinden,
een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd.

De zorgplicht voor het archeologisch erfgoed was vastgelegd in de Monumentenwet uit 1988. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden waarmee de
Monumentenwet 1988 is vervallen. Een deel van de Monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Een ander deel, het deel dat betrekking heeft op de
besluitvorming in de fysieke leefomgeving, gaat over naar de Omgevingswet die naar
verwachting in 2023 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van het in werking
treden de Omgevingswet, is in het overgangsrecht van de Erfgoedwet bepaald dat de
regels met betrekking tot archeologie uit de Monumentenwet 1988 ongewijzigd van
toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Belangrijke uitgangspunten uit de Monumentenwet 1988, waaronder de bescherming
van archeologisch erfgoed in de bodem en het inpassen van archeologisch erfgoed in
de ruimtelijke ordening blijven dus onverminderd van kracht.

Archeologische beleidskaart
Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op de archeologische beleidskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten en landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De archeologische beleidskaart is samen met de erfgoedverordening door de gemeenteraad op 28 september 2010 vastgesteld. In 2019 heeft er een update plaatsgevonden van de archeologische beleidskaart.

De archeologische beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Naast Rijksmonumenten en gemeentelijke ondergrondse monumenten zijn er gebieden met een hoge archeologische waarde aangewezen. Ook is er een verdeling gemaakt tussen gebieden met een hoge, middelhoge en een lage archeologische verwachting.

Regeling in bestemmingsplan

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming.

Het opnemen van een dubbelbestemming brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is. De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

4.2.2 Archeologie in relatie tot het plangebied

Archeologisch waardevolle gebieden

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten of bekende archeologische waarden. Wel zijn er archeologische verwachtingen.

Archeologisch waardevolle verwachtingsgebieden

Het plangebied ligt in een zone met een middelhoge archeologische verwachting (Archeologische waarde 3). In geval van ontwikkelingen van terreinen groter dan 500m2 met bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Uitsnede Archeologische Beleidskaart met locatie plangebied (rood omkaderd) en legenda van de in de uitsnede aangegeven gebieden. De nummering van de gebieden in de bestemmingsplannen is steeds 1 lager omdat in de bestemmingsplannen geen rijksmonumenten zijn opgenomen.

Archeologische verwachtingen

Vanwege de bebouwing is de bodemopbouw niet bekend. Wel is duidelijk dat het terrein vanaf ongeveer 1900 is bebouwd. In eerste instantie alleen langs de Eem, maar vanaf de jaren '60 van de 20ste eeuw ook op het achterterrein. Een van de elementen zijn grote watertanks. De bebouwing zullen ingrijpende bodemingrepen met zich mee hebben gebracht. Daarmee zal een groot deel van de ondergrond zodanig verstoord zijn dat eventuele archeologische resten niet meer in de grond aanwezig zullen zijn.

Daarom hebben wij bepaald dat voorafgaand aan de werkzaamheden in het plangebied geen archeologisch onderzoek hoeft plaats te vinden. Er geldt dus een ontheffing van archeologisch onderzoek. Aangezien het echter nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens grondverzet een archeologische 'toevalsvondst' wordt gedaan, is het wenselijk de uitvoerder van dit grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de Gemeente Amersfoort, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.3 Bedrijven- en milieuzonering

Milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld door bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieugevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege onder andere geur, stof, geluid en gevaar veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

Dit gebeurt onder andere door het toepassen van bedrijf- en milieuzonering. Onder bedrijf- en milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende activiteiten enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Bedrijf- en milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering'

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie is een algemeen door de rechter aanvaarde methode.

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieugevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieugevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een kleinere richtafstand (behalve voor het aspect gevaar) worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieugevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Relatie met voorliggende plan

Het plangebied van de ontwikkeling Eemfront is gelegen in de geluidszone van industriegebied Isselt. Het voorliggende plangebied wordt samen met een groter omliggend gebied, de Kop van Isselt, getransformeerd van voormalig industrieterrein/bedrijventerrein naar gemengd stedelijk gebied. Het plangebied en de omgeving van het plangebied kan worden beschouwd als ‘gemengd gebied’. De richtafstanden kunnen met één stap worden verkleind (behalve voor het aspect gevaar).

In navolgende tabel zijn de milieucategorieën en de daarbij behorende richtafstanden bij een gemengd gebied weergegeven:

Milieucategorieën en afstand binnen gemengd gebied

Bij milieuzonering zijn twee aspecten van belang:

1. Het niet belemmeren van de bedrijfsvoering van in de omgeving gelegen bedrijven;

2. Er sprake dient te zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Binnen en rondom het plangebied zijn op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' bedrijfsactiviteiten toegestaan met een maximale milieucategorie 3.2. en die zijn benoemd in de bij de regels van het bestemmingsplan behorende ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’.

Bij een milieucategorie 3.2 geldt in een gemengd gebied een maximale richtafstand van 50 meter. De milieueffecten waar op basis van de VNG-publicatie op beoordeeld wordt zijn geur, stof, geluid en gevaar.

Het plan Eemfront maakt een transformatie van het plangebied mogelijk van voormalig industriegebied/bedrijventerrein naar gemengd stedelijk gebied. Hierdoor moet worden afgeweken van het bestemmingsplan omdat gemengd stedelijk gebied met wonen en werken niet mogelijk is op basis van de bestemming 'Bedrijf' categorie 3.2.

Daarnaast worden met het voorliggende bestemmingsplan milieugevoelige functies mogelijk worden gemaakt. Daarom moet worden gekeken naar de effecten van het plan Eemfront (woningen, creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca) op de omgeving en van de omgeving op de milieugevoelige functies in het plan Eemfront.

Hierbij moet tevens rekening worden gehouden met het inmiddels vastgestelde Ontwikkelkader Kop van Isselt waarin de kaders zijn vastgelegd voor de transformatie van de Kop van Isselt van industrieterrein naar gemengd stedelijk gebied. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het voorbereidingsbesluit dat geldt voor de Kop van Isselt (met uitzondering van voorliggend plangebied). Met het door de raad vastgestelde voorbereidingsbesluit wordt verklaard dat een bestemmingsplan (omgevingsplan) voor de Kop van Isselt wordt voorbereid. Het voorbereidingsbesluit is noodzakelijk om te voorkomen dat er in de periode van het maken van het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan) ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met het toekomstige beleid voor het gebied.

Hieronder wordt ingegaan op de aard en omvang van de effecten wat betreft geur, stof, geluid en gevaar.

Geur

Plan Eemfront

Wat betreft geur is er geen overlast te verwachten van het plan Eemfront op de omgeving. De functies die mogelijk worden gemaakt met het plan Eemfront (woningen, creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca) veroorzaken niet of nauwelijks geuroverlast.

Milieubelastende activiteiten in de omgeving

In de omgeving van het plan Eemfront bevinden zich momenteel verschillende bedrijven. Binnen de maximale richtafstand van 50 meter bij een milieucategorie 3.2 bevindt zich enkel het bedrijf ROVA-Remondis. Dit bedrijf kan geuroverlast veroorzaken. Maar dit bedrijf gaat verhuizen naar bedrijventerrein Vinkenhoef. Het bestemmingsplan voor de locatie in Vinkenhoef is inmiddels onherroepelijk. Daarmee is de verhuizing van het bedrijf een stap verder. Het zal nog enige jaren duren voordat het bedrijf daadwerkelijk verhuisd is. Maar ook de ontwikkeling en realisatie van het plan Eemfront zal nog enige jaren duren.

De locatie van ROVA-Remondis ligt ook binnen het gebied Kop van Isselt. Voor dit gebied is inmiddels een ontwikkelkader en voorbereidingsbesluit vastgesteld. De locatie van ROVA-Remondis is in het ontwikkelkader opgenomen als een park. In de toekomst is op basis van het ontwikkelkader geen geuroverlast te verwachten.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Stof

Plan Eemfront

Wat betreft stof is er geen overlast te verwachten van het plan Eemfront op de omgeving. De functies die mogelijk worden gemaakt met het plan Eemfront (woningen, creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca) veroorzaken geen stofoverlast.

Milieubelastende activiteiten in de omgeving

Zoals hierboven al is aangegeven bevindt alleen het bedrijf ROVA-Remondis zich binnen de richtafstand van 50 meter die geldt voor categorie 3.2 bedrijven. Dit bedrijf kan stofoverlast veroorzaken. Maar dit bedrijf gaat verhuizen naar bedrijventerrein Vinkenhoef. De op dat moment vrijkomende locatie is in het ontwikkelkader Kop van Isselt aangegeven als park. Een park geeft geen stofoverlast.

Het aspect stof vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Geluid

Plan Eemfront

De functies die mogelijk worden gemaakt met het plan Eemfront (woningen, creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca) zullen nauwelijks geluidoverlast opleveren voor de omgeving. De bedrijvigheid die mogelijk wordt gemaakt zal bestaan uit een lage milieucategorie bedrijven. En de horeca is een horeca categorie 1 bedrijf. Dat is een lichte vorm van horeca waar de nadruk ligt op eten en minder op het serveren van alcoholische dranken. Het gaat bijvoorbeeld om een restaurant, eetcafe of lunchroom. De mogelijke geluidsoverlast vanwege de bedrijvigheid of horeca zal beperkt zijn en voldoet aan de te stellen geluidnormen.

Milieubelastende activiteiten in de omgeving

Het bedrijf ROVA-Remondis kan geluidsoverlast opleveren voor de woningen in het plan Eemfront. Maar ook ten aanzien van het aspect geluid kan weer worden aangegeven dat dit bedrijf gaat verhuizen naar bedrijventerrein Vinkenhoef. De op dat moment vrijkomende locatie is in het ontwikkelkader Kop van Isselt aangegeven als park. Een park zorgt niet voor geluidsoverlast.

De hele Kop van Isselt, en dus ook het voorliggende plangebied, ligt in de geluidszone van het industrieterrein Isselt. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. Voor de ontwikkeling Eemfront is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.9 Geluid.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Gevaar (externe veiligheid)

Plan Eemfront
De functies die mogelijk worden gemaakt met het plan Eemfront leveren voor de omgeving geen risico op in het kader van gevaar (externe veiligheid).

Milieubelastende activiteiten in de omgeving

Het aan het plangebied grenzende bedrijf ROVA-Remondis heeft een risicocontour externe veiligheid die een overlap heeft met het plan Eemfront. Maar ook ten aanzien van het aspect gevaar/externe veiligheid kan weer worden aangegeven dat dit bedrijf gaat verhuizen naar bedrijventerrein Vinkenhoef. De op dat moment vrijkomende locatie is in het ontwikkelkader Kop van Isselt aangegeven als park. Een park zorgt niet voor gevaar (externe veiligheid).

Omdat Remondis een Bevi inrichting is mag voor het aspect gevaar (externe veiligheid) de richtafstand niet worden verkleind. Hierom, en vanwege de uitspraak van de Raad van State over het vorige bestemmingsplan Kop van Isselt deelgebied 1 Geldersestraat, is er door het bureau Antea een nader onderzoek uitgevoerd naar het aspect gevaar. Op basis van dat onderzoek wordt de milieuvergunning van Remondis aangepast en kan de externe veiligheidscontour worden verkleind. Deze ligt dan niet meer over de woonbestemmingen in het plangebied. Zie voor een nadere uitwerking over gevaar paragraaf 4.8 Externe veiligheid.

Op enige afstand ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich aan de Amsterdamseweg 7/Nijverheidsweg-Noord 24-26, een Shell tankstation van Serva BV met LPG verkoop. Het invloedsgebied van de LPG installatie overlapt met een klein deel het plangebied.

De verkoop van LPG bij dit tankstation wordt per 1 januari 2023 beëindigd. De vergunning met betrekking tot de verkoop van LPG wordt ingetrokken en het bestemmingsplan wordt aangepast door de ‘veiligheidszone LPG’ te verwijderen en de functieaanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’ aan te passen naar ‘verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg’.

Vanaf 1 januari 2023 zullen er dus ook geen tankwagens met LPG meer rijden naar het tankstation.

Het aspect gevaar vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Goed woon- en leefklimaat

Het woon- en leefklimaat van omwonenden dient niet geschaad te worden met voorgenomen ontwikkeling. De woningen die mogelijk gemaakt worden met de ontwikkeling Eemfront schaden het woon- en leefklimaat van omwonenden niet. De bedrijvigheid en de horeca die mogelijk gemaakt worden liggen op een afstand van minimaal 51 meter van de meest nabij gelegen, voor milieuhinder gevoelige, bestemmingen. Daarmee wordt met voorgenomen ontwikkeling de richtafstand van 50 meter niet overschreden en blijft een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

4.3.1 Inrichting Besluit omgevingsrecht

Sinds 1 januari 2008 geldt het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer van kracht, kortweg het Activiteitenbesluit genoemd. Met de invoering van dit besluit wordt de systematiek gehanteerd dat alle inrichtingen (die voldoen aan de minimale omvangeisen) onder dit besluit vallen met uitzondering van die inrichtingen die zijn opgenomen in bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Wanneer een inrichting in bijlage 1 is opgenomen is een vergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (omgevingsvergunning) vereist.

In het plangebied komen geen bedrijven voor die zijn opgenomen in de genoemde bijlage 1 van het Bor. Wel grenst een dergelijk bedrijf aan de noordzijde aan het plangebied. De invloed van dat bedrijf op het plan Eemfront wordt beschreven in paragraaf 4.8 Externe veiligheid.

4.3.2 Bedrijven- en milieuzonering in relatie tot het plangebied

In de directe omgeving is sprake van bedrijvigheid die in hun bedrijfsuitvoering belemmerd kunnen worden als gevolg van dit bestemmingsplan. Het gaat in dit geval met name om het bedrijf ROVA-Remondis dat aan de noordzijde van het plangebied grenst.

In het plangebied worden naast enkele culturele voorzieningen en kleine bedrijven uit de creatieve- en maakindustrie, ongeveer 66 woningen mogelijk gemaakt. Dit betekent dat ROVA-Remondis belemmerd zou kunnen worden in de bedrijfsvoering. Er worden echter geen woningen bestemd binnen de externe veiligheidszone van het bedrijf.

Daarnaast gaat ROVA-Remondis verhuizen, ROVA naar bedrijventerrein Vinkenhoef en de nieuwe locatie van Remondis is nog niet bekend. Het bestemmingsplan dat de verhuizing van ROVA mogelijk moet maken is inmiddels onherroepelijk. Toch zal het nog enige jaren duren voordat ROVA-Remondis daadwerkelijk is verhuisd. Maar ook het doorlopen van de procedure en de bouw van het plan Eemfront zal enige jaren in beslag nemen. Daarmee zal de periode dat er daadwerkelijk wordt gewoond in de directe omgeving van ROVA-Remondis kort zijn. Voor die periode voldoet het plan Eemfront aan de afstandseisen ten opzichte van ROVA-Remondis.

Na de verhuizing van ROVA-Remondis wordt de locatie, volgens het inmiddels vastgesteld ontwikkelkade Kop van Isselt, een park. Vanaf dat moment is er geen sprake meer van hinder voor de bewoners van het plan Eemfront.

Ten aanzien van hinder van het plan Eemfront voor de omgeving kan aangegeven worden dat het plan Eemfront minder belastend naar de omgeving is dan de bestemming Bedrijf-categorie 3.2 die de locatie op dit moment heeft.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Beschermde planten en dieren en beschermde gebieden

Voor het vaststellen van een ruimtelijke plan moet duidelijk zijn of natuurwetgeving en natuurbeleid, de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. Natuur wordt in Nederland beschermd op het niveau van soorten en gebieden.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (kortweg: Wnb) in werking. Deze wet vervangt de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet. Met de inwerkingtreding van de Wnb zijn de provincies het bevoegde gezag voor de ontheffing- en vergunningverlening voor plannen en projecten en voor het vaststellen van vrijstellingsregelingen. Bij provincie-overschrijdende projecten is dit de minister van EZ.

In het kader van voorliggend plan, is door bureau Viridis een Quickscan Wet natuurbescherming opgesteld die is opgenomen in bijlage 16 Quickscan Wet natuurbescherming en een aanvullend onderzoek dat is opgenomen in bijlage 19 Vleermuis en broedvogelonderzoek bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De aanwezigheid van beschermde soorten, gebieden en houtopstanden, beschermd middels de Wet natuurbescherming en via planologische bescherming van natuurgebieden en landschap is in onderstaande paragrafen weergegeven.

4.4.1 De Wet natuurbescherming: soortenbescherming

De Wnb is gericht op het beschermen en ontwikkelen van de natuur en het behouden en herstellen van de biologische diversiteit. In Artikel 1.11 van de wet wordt als algemene bepaling voorgeschreven dat iedereen voldoende zorg in acht neemt voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Deze zorg houdt in dat handelingen die leiden tot negatieve effecten zoveel mogelijk achterwege worden gelaten. Daarnaast zijn in de wet verbodsbepalingen opgenomen ten aanzien van beschermde soorten. Hierbij worden drie beschermingsregimes onderscheiden:

• § 3.1 Wnb Beschermingsregime soorten vogelrichtlijn (Artikel 3.1 t/m 3.4)

Het is onder meer verboden in het wild levende vogels opzettelijk te doden of te vangen, nesten, rustplaatsen en eieren te beschadigen, eieren te rapen en vogels opzettelijk te storen.

• § 3.2 Wnb Beschermingsregime soorten Habitatrichtlijn (Artikel 3.5 t/m 3.9)

Het is onder meer verboden in het wild levende dieren opzettelijk te doden of te vangen, te verstoren, eieren opzettelijk te vernielen of te rapen, voortplantingsplaatsen of rustplaatsen te vernielen en planten in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te plukken, te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen of te vernielen.

• § 3.3 Wnb Beschermingsregime andere soorten (Artikel 3.10 en 3.11)

Het is verboden in het wild levende zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen en kevers van de soorten, genoemd in de bijlage bij de Wet, onderdeel A, natuurbescherming opzettelijk te doden of te vangen, de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van deze dieren opzettelijk te beschadigen of te vernielen en vaatplanten genoemd in de bijlage, onderdeel B, bij de Wet natuurbescherming, in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te plukken, te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen of te vernielen.

Gedeputeerde staten en de Minister kunnen een ontheffing verlenen van verboden of bij verordening vrijstelling verlenen. Een ontheffing of een vrijstelling wordt uitsluitend verleend als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• er bestaat geen andere bevredigende oplossing,
• er is voldaan aan een in Art 3.3 dan wel Art 3.8 genoemd belang,
• er is geen sprake van een verslechtering van de (gunstige) staat van instandhouding van de desbetreffende soort.

Aan een ontheffing kunnen voorwaarden worden gesteld om schade te beperken of te compenseren zodat er geen afbreuk wordt gedaan aan de staat van instandhouding.

Relatie tot dit plangebied

In het plangebied is ecologisch onderzoek uitgevoerd door bureau Viridis (16 Quickscan Wet natuurbescherming en 19 Vleermuis en broedvogelonderzoek). Uit het onderzoek blijkt dat er een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis en nestplaats van de gierzwaluw aanwezig zijn. Aanvullende mitigerende maatregelen zijn noodzakelijk. Daarbij is het aanvragen van een ontheffing van de Wet natuurbescherming eveneens noodzakelijk. Deze ontheffing is door de provincie Utrecht verleend op 20 januari 2022. Het besluit is te vinden in bijlage 3 Besluit ontheffing Wet natuurbescherming.

De provincie Utrecht geeft in haar Besluit aan:

• ontheffing te verlenen van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 3.1, vierde lid, van de wet, voor zover dit betreft het opzettelijk beschadigen, vernielen, van nesten, rustplaatsen of eieren van de gierzwaluw.
• ontheffing te verlenen van de verbodsbepalingen genoemd in de artikelen 3.5, tweede en vierde lid, van de wet, voor zover dit betreft het opzettelijk doden of vangen, opzettelijk verstoren en beschadigen en/of vernielen van voortplantings- of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis.

voor de periode van de verzenddatum van dit besluit tot en met 1 januari 2026.

• Geen ontheffing te verlenen van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 3.1, tweede lid, van de wet voor zover dit betreft het opzettelijk verstoren van de gierzwaluw. Ontheffing is niet nodig omdat de nestplaatsen van de gierzwaluw ongeschikt gemaakt zullen worden in een periode dat de gierzwaluw niet in Nederland is.

Het besluit over de ontheffing is opgenomen in bijlage 3 Besluit ontheffing Wet natuurbescherming. Daarin zijn de overwegingen te lezen die ten grondslag liggen aan het besluit.

Voor andere beschermde soorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming niet aan de orde. Dit komt omdat geschikte habitat ontbreekt, of sporen van dieren ontbreken en/of omdat er een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkeling. De algemene zorgplicht geldt altijd.

Conclusie

In het Besluit ontheffing Wet natuurbescherming is het volgende aangegeven:

• Effect van de ingreep op de aanwezige beschermde soorten

Door de werkzaamheden wordt er één nestplaatsen van de gierzwaluw en één zomer- en winterverblijfplaats en één paar- en winterverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis vernield, wordt de gewone dwergvleermuis verstoord en in
sommige gevallen mogelijk gedood door de verborgen leefwijze van de soort. Dit betekent dat er sprake is van het overtreden van verbodsbepalingen uit de wet. Ontheffing is daarom noodzakelijk.

• Mitigerende en compenserende maatregelen

Om de negatieve ecologische effecten van de werkzaamheden te beperken heeft ontwikkelaar mitigerende (verzachtende) en compenserende (vervangende) maatregelen voorgesteld. De maatregelen die de provincie heeft goedgekeurd zijn opgenomen in bijlage 4 en 5 van het besluit. In bijlage 1 van het besluit heeft de provincie middels voorschriften extra maatregelen voorgeschreven om de negatieve effecten van de werkzaamheden verder te verzachten. Door de uitvoering van de maatregelen worden voorafgaand aan de werkzaamheden voldoende tijdelijke alternatieve verblijfplaatsen geplaatst op hiervoor geschikte locaties. De vastgestelde verblijfplaatsen worden voorafgaand aan de werkzaamheden en buiten de meest kwetsbare periode ongeschikt gemaakt.

• Gevolgen van de ingreep voor de staat van instandhouding

Door het nemen van mitigerende en compenserende maatregelen en de inrichting van het gebied na afloop van de werkzaamheden leidt de ingreep niet tot verslechtering van de staat van instandhouding van de gierzwaluw en wordt geen afbreuk gedaan aan het streven de populaties van de gewone dwergvleermuis in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan.

De conclusie van het besluit van de provincie tot het verlenen van ontheffing is, dat aangezien aan de voorwaarden voor een ontheffing wordt voldaan, ontheffing wordt verleend als bedoeld in artikel 3.3, eerste lid en artikel 3.8, eerste lid, van de wet. Aan de ontheffing zijn voorschriften verbonden. Deze zijn opgenomen in bijlage 1 van het besluit.

4.4.2 De Wet natuurbescherming: Natura 2000

De Wnb heeft tot doel het beschermen en in stand houden van Natura 2000-gebieden. Dit zijn gebieden die op grond van de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn bescherming genieten, omdat er bijzondere soorten of leefgebieden (habitats) voorkomen. Het effect van projecten en andere handelingen op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden wordt geregeld in artikel 2.7 tot en met artikel 2.9 van de Wnb. Hieruit volgt dat voor een plan dat niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van een Natura 2000-gebied, en dat afzonderlijk of in combinatie (in cumulatie) met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, een passende beoordeling noodzakelijk is.

Voor projecten of andere handelingen die de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen, is een vergunning nodig van Gedeputeerde Staten. Ook activiteiten buiten het Natura 2000-gebied kunnen vergunningplichtig zijn als die activiteiten negatieve effecten op het behalen van de instandhoudingsdoelstellingen voor het gebied (kunnen) veroorzaken. Dit wordt de 'externe werking' van de bescherming genoemd. Denk daarbij aan handelingen die van invloed zijn op grondwaterstromen of luchtkwaliteit en stikstofdepositie. Over dit laatste onderwerp volgt meer informatie in de volgende subparagraaf 4.4.3 De Wet natuurbescherming: stikstofdepositie.

Projecten waar op basis van andere wettelijke bepalingen een passende beoordeling verplicht is (bijvoorbeeld Tracéwet of de Spoedwet wegverbreding) zijn uitgezonderd van deze vergunningprocedure.

Relatie tot dit plangebied 

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Amersfoort en maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Arkemheen ligt op grote afstand van het plangebied en andere Natura 2000-gebieden liggen op nog grotere afstand, waardoor geen uitstralende effecten worden verwacht met negatieve effecten op beschermde Natura 2000-waarden in omliggende Natura 2000-gebieden.

4.4.3 De Wet natuurbescherming: stikstofdepositie

Op 1 juli 2015 is het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in werking getreden. De Wet natuurbescherming bepaalt dat nieuwe of uitbreidingen van bestaande economische activiteiten moeten worden getoetst op hun effect op de Natura 2000-gebieden. In veel van deze gebieden vormt de neerslag van stikstof een grote bedreiging voor stikstofgevoelige natuur.

Dit bestemmingsplan maakt de transformatie mogelijk van een voormalig industrieterrein naar een woon-werkgebied. De functies wonen en werken (waaronder horeca, maatschappelijke voorzieningen en kleine bedrijven met een lage milieucategorie) hebben naar alle waarschijnlijkheid geen (grote) impact op de stikstofdepositie op Natura 2000 gebieden.

Relatie tot dit plangebied 

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Amersfoort en maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Arkemheen ligt op grote afstand van het plangebied en is bovendien geen stikstofgevoelig gebied. Andere Natura 2000-gebieden liggen op nog grotere afstand, waardoor geen uitstralende effecten worden verwacht met negatieve effecten op beschermde Natura 2000-waarden in omliggende Natura 2000-gebieden.

Afbeelding met locatie plangebied (rood) en omliggende Natura-2000 gebieden (groen) en daarin gelegen stikstofgevoelige habitattypen/leefgebieden (paars)

Desondanks is een stikstofberekening voor dit plan uitgevoerd door Sweco op basis van de meest recente Aerius-calculator. Het rapport is opgenomen in bijlage 17 Stikstofberekening en de bijlagen bij het rapport in bijlagen 4 en 5.
Uit de berekeningen in dit rapport blijkt dat er zowel gedurende de aanlegfase als de gebruiksfase geen toename van de stikstofdepositie > 0,00 mol/ha/jaar is. De herontwikkeling van dit plangebied levert op de nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden geen toename van de stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Het voorgenomen plan is daarom uitvoerbaar en een vergunning Wet natuurbescherming is niet nodig.

4.4.4 De Wet natuurbescherming: bossen en houtopstanden

De Wet natuurbescherming beschermt houtopstanden met een oppervlakte van minimaal 1000 m2 en rijbeplantingen die bestaan uit meer dan 20 bomen. Doel is de instandhouding van het huidige areaal bos in Nederland. Deze bescherming heeft geen betrekking op houtopstanden binnen de bebouwde kom, op erven of in tuinen, wegbeplantingen, beplanting langs rijkswegen, boomsingels en in het geval van het dunnen van een houtopstand. Voor het vellen van bomen vallend onder de reikwijdte van de Wnb geldt een meldingsplicht bij Gedeputeerde Staten en een herplantplicht. Aan de herplantplicht dient binnen 3 jaar na het vellen voldaan te zijn.

Relatie tot dit plangebied

Het plangebied ligt volledig binnen de bebouwde kom en valt daarom niet onder de reikwijdte van de Wnb voor zover het bossen en houtopstanden betreft. Er zijn geen beschermde houtopstanden aanwezig binnen het plangebied.

4.4.5 Planologische bescherming natuurgebieden en landschap

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN; voorheen Ecologische Hoofdstructuur), is een netwerk van natuurgebieden, agrarische beheergebieden en verbindingszones,ten behoeve van de uitbreiding van flora en fauna en behoud van leefgebied. Het doel van het NNN is om van de bestaande en nieuwe natuur een goed functionerend netwerk te maken. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vormen het achterliggende beleidskader. Het ruimtelijk beleid voor het NNN is gericht op 'behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden'. Op plannen, projecten of handelingen binnen het NNN is conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening het 'nee, tenzij'-regime van toepassing. Hoofdlijn is daarbij dat nieuwe ontwikkelingen in de NNN per saldo niet mogen leiden tot significante aantasting van het NNN, tenzij er een groot openbaar belang is én geen alternatieven.

In aanvulling op het NNN heeft de provincie gebieden aangeduid als Groene Contour. Deze gebieden zijn van belang voor het functioneren van het Natuurnetwerk. De provincie streeft ernaar deze gebieden aan het NNN toe te voegen. Tot die tijd blijft het bestaand gebruik ervan toegestaan. Wel geldt dat er geen onomkeerbare ingrepen en processen mogen plaatsvinden die het realiseren van natuur onmogelijk maken, tenzij er grote publieke belangen in het spel zijn. Is dat het geval, dan is compensatie nodig.

Gedeputeerde Staten kunnen gebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland aanwijzen die van provinciaal belang zijn vanwege hun natuurwaarden of landschappelijke waarden, met inachtneming van hun cultuurhistorische kenmerken. Deze gebieden worden aangeduid als 'bijzondere provinciale natuurgebieden' en 'bijzondere provinciale landschappen'.

Daarnaast zijn in de Verordening natuur en landschap (VNL) regels opgenomen die het landschap ruimtelijk beschermen. Het gaat hierbij enerzijds om het voorkomen van slootdempingen en het beschermen van kleine landschapselementen. Anderzijds wordt voorkomen dat het Utrechtse landschap er rommelig uitziet.

Conclusie plangebied

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Amersfoort en maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland of de Groen Contour. Negatieve effecten ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland zijn niet aan de orde.

4.4.6 Bescherming van het landschap

De provincie Utrecht hecht veel waarde aan de bescherming van het landschap. Daarom hebben zij het behouden van de kwaliteit ervan als provinciaal belang opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Dit beleid is vertaald naar regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Dit betekent dat bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in het landelijk gebied rekening moet worden gehouden met het landschap. Daarnaast zijn in de Verordening natuur en landschap (VNL) regels opgenomen die het landschap ruimtelijk beschermen. Het gaat hierbij enerzijds om het voorkomen van slootdempingen en het beschermen van kleine landschapselementen. Anderzijds wordt voorkomen dat het Utrechtse landschap er rommelig uitziet.

Conclusie plangebied

Binnen het bestemmingsplangebied komen geen beschermde kleine landschapselementen voor.

 

4.5 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functies. Wanneer toekomstige functies mogelijk worden belemmerd door de bodemkwaliteit, zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functies van het gebied niet in strijd zijn met de kwaliteit van de bodem.

4.5.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Volgens het Bro zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging.

Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd.

4.5.2 Wet bodembescherming

De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De interventiewaarde is de waarde, waarboven er risico’s zijn voor mens, flora en fauna. De spoedeisendheid, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater.

De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Gemeente Amersfoort in beeld gebracht. In een aantal gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met een geval van ernstige bodemverontreiniging moet gebeuren. Nadat er is gesaneerd, kunnen er restverontreinigingen aanwezig zijn. Soms zijn er gebruiksbeperkingen.

4.5.3 Nota bodembeheer

In 2021 is de Nota bodembeheer gemeente Amersfoort 2021-2031 vastgesteld met daarin opgenomen een bodemkwaliteitskaart en een bodembeheerplan voor de gehele gemeente. Op deze kaart ligt het plangebied van dit bestemmingsplan in een zone die op basis van de bodemkwaliteitskaart is gekwalificeerd als 'industrie'.

Grondverzet kan plaatsvinden conform het Besluit Bodemkwaliteit.

4.5.4 Bodemenergie

Met de invoering van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Bodemenergie op 1 juli 2013 zijn de regels voor open bodemenergiesystemen geharmoniseerd en de proceduretijd verkort. Daarnaast voert de AMvB regels in voor gesloten bodemenergiesystemen, die tot 1 juli 2013 nog geen wettelijk kader kenden. Bij bodemenergiesystemen wordt onderscheid gemaakt tussen open en gesloten systemen. De open systemen circuleren grondwater en worden 'Warmte Koude Opslagsystemen' (WKO) genoemd. De gesloten systemen wisselen warmte en koude uit via een gesloten buizenstelsel in de ondergrond en worden daarom 'Bodemwarmtewisselaars' genoemd. De open systemen hebben een vergunningplicht, de gesloten systemen hebben een meldingsplicht.

In het plangebied zijn goede mogelijkheden voor ondergrondse energieopslag voor open en gesloten systemen. Nieuwe systemen en grondwateronttrekkingen kunnen worden gerealiseerd indien er geen negatieve beïnvloeding is van bestaande systemen. Binnen het plangebied zijn nog geen systemen gerealiseerd (bron: www.wkotool.nl) en is geen specifiek beleid voor interferentie van toepassing. Het bestemmingsplangebied ligt buiten de invloedsfeer van grondwaterbeschermingsgebieden. Het gebied is geschikt voor bodemenergiesystemen.

4.5.5 Bodem in relatie tot het plangebied

Op de bodemkwaliteitskaart ligt het bestemmingsplangebied in een zone met de gebruiksfunctie ' Industrie' en met een bodemkwalificatie ' Industrie'. De locatie voldoet aan de achtergrondwaarden. Grondverzet kan plaatsvinden conform deze nota en het Besluit Bodemkwaliteit.

Bij de gemeente zijn diverse bodemrapporten bekend in het gebied. Het meeste recente rapport, het in bijlage 1 opgenomen Verkennend asbest en bodemonderzoek, is opgesteld door Amitec. Uit dat rapport blijkt dat er geen sprake is van een onacceptabele kwaliteit van de bodem bij de huidige functie. Voor de gewenste bestemming wonen voldoet de kwaliteit op een aantal plaatsen nog niet omdat er restverontreinigingen zijn achtergebleven. De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt op dit moment een belemmering voor de wijziging van de functie en verlening van een omgevingsvergunning (bouwen). In het kader daarvan is plaatselijk een bodemsanering nodig. Aanbevolen wordt na precisering van de aanpak van de verontreinigingen een saneringsplan op te stellen. De doelstelling moet zodanig worden geformuleerd dat de bodem (volgens artikel 38 Wbb) ten minste geschikt wordt gemaakt voor de functie die hij na de sanering krijgt.

De kwaliteit van de bodem vormt na het uitvoeren van grondverzet geen belemmering om de verschillende functies, waaronder wonen, op te nemen in voorliggend bestemmingsplan. Wanneer de procedure van het voorliggende bestemmingsplan is doorlopen kan op basis daarvan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de bouw. Omdat het bestemmingsplan een nieuwe bestemming mogelijk maakt, namelijk wonen, zal bij de aanvraag omgevingsvergunning een geactualiseerd plan voor grondverzet en/of sanering nodig zijn.

Bodemrapport bij omgevingsvergunning

Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning gaan gecoördineerd in procedure. De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend met een bodemrapport. Op basis van dat rapport wordt geconcludeerd dat uit het mengmonster van de bovengrond MMBG3 blijkt dat een deel van de locatie sterk verontreinigd is met PAK. Op basis van het bodemonderzoek bestaat het redelijke vermoeden dat sprake is van een geval van ernstige verontreiniging als bedoeld in de Wet bodembescherming. Daarnaast dient bij bronneringswerkzaamheden rekening te worden gehouden met de VOCl-verontreiniging, afkomstig van de Nijverheidsweg-Noord 40. Deze grondwaterverontreiniging heeft zich vanaf deze locatie richting de Eem verspreidt. Conform artikel 6.2c, lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) treedt ter plaatse van het bouwwerk de omgevingsvergunning niet eerder in werking dan nadat de RUD Utrecht heeft ingestemd met het saneringsplan danwel nadat een BUS melding immobiel is ingediend en 5 weken zijn verstreken vanaf de datum van ontvangst van deze melding.

4.6 Conventionele Explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheersgebied een Historisch Vooronderzoek laten uitvoeren om in een vroeg stadium belanghebbenden te kunnen informeren over potentiële risico's. De kaart behorende bij dit onderzoek is op de gemeentelijke website te vinden ( link naar informatie over niet gesprongen explosieven)

Voorliggend project in relatie tot conventionele explosieven

Uit het bovengenoemde onderzoek blijkt dat er een verlaagd risicoprofiel is op aanwezigheid in het plangebied van geschutmunitie tot 1,50 meter minus maaiveld.

Wanneer de grond dieper dan 0,8 meter èn over een oppervlakte groter dan 100 vierkante meter wordt geroerd is aanvullend onderzoek nodig. Dit onderzoek is uitgevoerd (zie bijlage 15 Onderzoek niet gesprongen explosieven bij deze toelichting).

 
Uitsnede kaart Niet gesprongen explosieven

Aanvullend onderzoek Niet Gesprongen Explosieven

Hoewel de locatie op de gemeentelijke kaart is ingedeeld in risicoprofiel 'laag', geldt er vanwege de relatief grote oppervlakte toch een risicoprofiel 'hoog'. Gezien de grootschaligheid waarmee de beleidskaart is opgesteld, is bij het opstellen hiervan geen analyse gedaan van vooroorlogs reeds aanwezige bebouwing. Daarom is in dit advies het mogelijke effect hiervan in relatie tot de oorlogshandelingen en het uiteindelijke Niet Gesprongen Explosieven-Risicogebied op basis van aanvullend fotomateriaal bepaald.

Tijdens de Tweede Wereldoorlog was het werkgebied volledig bebouwd en/of verhard. In onderstaande afbeelding is de oorlogse luchtfoto onder het huidige werkgebied geprojecteerd. Buiten de verharding en bebouwing zijn ook nog enkele bassins zichtbaar.

Weergave bebouwing tijdens WOII

Aangezien de gebouwen en terreinen in de oorlog in gebruik waren zouden weggeslingerde niet gesprongen explosieven die hier terecht waren gekomen zijn opgemerkt en verwijderd. De bassins zijn na de oorlog gesloopt. Eventuele niet gesprongen explosieven op de bodem hiervan zouden hierbij zijn opgemerkt en verwijderd, omdat de bassins leeggepompt zijn alvorens ze te slopen. De locatie welke verdacht is naar aanleiding van aanwezigheid van stellingen is bebouwd, hier kan dus geen gegraven stelling aanwezig zijn geweest. Het gebied valt wel binnen de op kaart ingetekende buffer ten behoeve van cartografische onnauwkeurigheid. Analyse van het beeldmateriaal heeft ertoe geleid dat deze onnauwkeurigheid voor het gebied weggenomen is. Tevens is het gebied naoorlogs ingrijpend veranderd, waardoor de kans op aanwezigheid van niet gesprongen explosieven in het gebied dusdanig is afgenomen dat geen sprake meer is van een verhoogd risico.

Alle grondroerende werkzaamheden binnen dit gebied kunnen daarom zonder aanvullende veiligheidsmaatregelen worden uitgevoerd.

 

4.7 Duurzaamheid

4.7.1 Duurzame stad algemeen

In 2030 wil Amersfoort een stad zijn zonder CO2 uitstoot en daarnaast wil zij afvalloos en klimaatbestendig zijn. Deze ambitie, van een Duurzame Stad, vraagt een aanpak die alle betrokken partijen verbindt en helpt deze ambities te realiseren. Er moet vergaande samenwerking en afstemming tussen alle ontwikkelende partijen plaats gaan vinden om lange termijnopgaven zoals een CO2-, klimaatbestendige-, en energie neutrale stad in 2030 te kunnen realiseren. De gemeente Amersfoort heeft daartoe een duurzaamheidsprogramma dat gaat over meerdere aspecten van duurzaamheid te weten:

• Energie
• Circulariteit
• Klimaatbestendigheid, groen, natuurinclusief en biodiversiteit
• Duurzame mobiliteit

Om een bijdrage te kunnen leveren aan het gehele duurzaamheidsprogramma van Amersfoort moet in alle stadia van het ontwerp- en bouwproces rekening worden gehouden met duurzaam- en milieubewust bouwen. Zo ook in dit bestemmingsplan.

Om CO2 (klimaat) neutrale wijken te realiseren moet de gemeente kiezen voor alternatieve, duurzame energiebronnen zoals zon, wind, aardwarmte, oppervlaktewater en restwarmte. We zien nieuwbouw of grootschalige renovatie en herontwikkeling dan ook als kans om de wijkopgave te verkleinen, duurzame energie aan te jagen of om er aan bij te dragen door middel van energieleverende nieuwbouw. Per locatie worden keuzes gemaakt in het verduurzamen van de lokale warmtevoorziening, om zo te komen tot energie-neutrale of energieleverende gebiedsontwikkelingen.

4.7.2 Rijksbeleid

Sinds 2021 moeten alle nieuwbouw gebouwen voldoen aan de BENG normen (Bijna-Energie-Neutraal-Gebouw). De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) methodiek wordt vervangen door de BENG berekeningsmethodiek. Om Europese afspraken omtrent het beperken van klimaatverandering te behalen moet de gemeente een stevige vermindering van CO2-uitstoot en forse beperking van energieverbruik gaan realiseren. Het landelijke beleid is om in 2050 een CO2 arme gebouwde omgeving te realiseren en geen aardgas meer te gebruiken. De gemeente Amersfoort werkt ook aan deze opgave en stuurt er op aan om in 2030 een CO2 neutrale gemeente te zijn. Amersfoort heeft daartoe in maart 2017 de Green Deal Ardgasvrije Wijken getekend en in mei 2017 is de motie van de raad aangenomen over 'Aardgasloze Nieuwbouw'. Het rijk zet ook stappen naar een 'aardgasloze', gebouwde omgeving. Het rijk heeft daartoe de wettelijke verplichting om nieuwbouw woningen aan te sluiten op het gasnet vanaf juli 2018 laten vervallen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. Het is zaak om toekomstbestendig te bouwen en slimme investeringen te doen die bijdragen aan een CO2 neutrale, afvalloze- en klimaatbestendige stad.

MPG

Vanaf januari 2018 is een MPG berekening, De Milieu Prestatie Gebouwen, voor woningen en kantoren verplicht. De MPG methodiek geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100m².

De MPG is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Na jaren van ervaring opdoen met de Milieuprestatieberekening Gebouw (MPG) is MPG vanaf 1-1-2018 verplicht, het resultaat moet voldoen aan de grenswaarde van 1,0 €/m2bvo per jaar. Met de MPG is een belangrijke stap gezet om de effecten van het gebruik van grondstoffen in de bouw serieus als criterium geaccepteerd te krijgen.

4.7.3 Proces duurzaam bouwen

Bij bouwprojecten dient vroegtijdig te worden overlegd met de afdeling Milieu van de gemeente Amersfoort over de sturing van ontwerp- en materiaalkeuzen. Doel van dit overleg is:

• het vroegtijdig bepalen van de milieu-ambities en het in beeld brengen van kansen;
• een programma van 'dubo'-eisen opstellen;
• de aanpak van duurzaam bouwen in vullen;
• vast te stellen hoe tijdens het ontwerp en de bouw wordt getoetst op de uitgangspunten van duurzaam bouwen door de afdeling Vergunningen-, Toezicht en Handhaving (VTH).

4.7.4 Duurzaamheid in relatie tot het plangebied

Bij de ontwikkeling van het plangebied is hetgeen in de vorige paragrafen is geschreven over duurzaamheid het uitgangspunt.

In dit gebied worden twee gebouwen op de locatie behouden en door middel van renovatie en restauratie kunnen ze een nieuwe functie krijgen waardoor ze nog vele jaren mee gaan.

Daarnaast worden op de locatie in totaal ongeveer 80 appartementen gebouwd. Hierbij zal er aandacht zijn voor het tot uitdrukking brengen van het beleid ten aanzien van energieneutraal wonen, circulariteit en klimaatbestendig bouwen. Dit zelfde geldt voor de inrichting van de openbare ruime.

Voor elke nieuw te ontwikkelen locatie dient over een adequate duurzaamheidsvisie nagedacht te worden die per gebied de bestaande kansen en kwaliteiten in kaart brengt. Op basis van de opgestelde visie uit het ontwikkelplan, worden de onderstaande duurzaamheidsmaatregelen voorgesteld.

Duurzaamheidsambitie breed opzetten

Een duurzaam gebied is een gebied dat met een minimale milieubelasting lang mee gaat en aantrekkelijk blijft, ook voor toekomstige gebruikers. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst bij veranderende mogelijkheden, wensen en omstandigheden.

De duurzaamheidsvisie voor het gebied richt zich in dit verband primair op het weer nieuwe betekenis geven aan deze locatie en het opnieuw betekenis geven aan en het aanjagen van de transformatie van de Kop van lsselt. Hergebruik van bestaande materialen is een belangrijke duurzaamheidstool.

Er wordt integraal gekeken naar people (sociale dimensie), profit (economische dimensie) en planet (milieu dimensie). Dit vindt plaats tijdens de voorbereiding van het plan, de uitvoering van het plan en er na, mede aan de hand van (tussen)evaluaties.

Dit sluit aan bij de gemeentelijke visie op economische duurzaamheid, die zich richt op de fysieke en functionele levensduur van de wijk. Deze vorm van duurzaamheid is ook in dit gebied van belang. Duurzaamheid in deze zin betekent het voorkomen van kapitaalvernietiging door slijtage en gebrek aan flexibele gebruiksmogelijkheden. Maar evenzeer moet gedacht worden aan de aanwezigheid van economische functies, gericht op het functioneren van de wijk. De ontwikkeling mag niet worden beperkt door de ruimtelijke structuur en de (afwezigheid van) relaties en verbindingen met andere functies van het gebied. Vanuit het oogpunt van sociale duurzaamheid zijn aan de wijk gehechte bewoners nodig. De basis hiervoor is een aangename wijk, waar het woongenot wordt bepaald door de woning en de woonomgeving en door de voorzieningen en relaties. De verscheidenheid en menging van leefstijlen, de vele functionele mogelijkheden, het kunnen veranderen van woning binnen de wijk (wooncarrière), de vrije keuzes in individualiteit en collectiviteit zijn enkele van de aspecten die hiertoe bijdragen.

Duurzaamheidsambitie

Het idee voor de locatie Eemfront is om, in plaats van GPR, volgens het BREEAM-certificeringsysteem het plangebied te verduurzamen. Het voordeel van BREEAM- certificatie is dat de duurzaamheid zowel voor het gehele gebied als de nieuwbouwwoningen kan gelden. Het uitgangspunt voor een certificaat Very Good (***) is realistisch. Door deze aanpak ontstaat een integraal duurzaam gebied dat daadwerkelijk een waarde toevoegt aan de stad Amersfoort. BREEAM-certificeringsysteem bestaat uit negen items, te weten: Management, Gezondheid, Energie, Transport, Water, Materialen, Afval, Landgebruik en ecologie, Vervuiling.

Voor het fabrieksgedeelte geldt:

• Doos in doos principe door voorzetwanden aan binnenzijde;
• Mogelijk zonnepanelen aanbrengen op schuine daken aan de zuidwest kant en energiezuinige technologie toepassen binnen installaties;
• Eenvoudige technische voorzieningen maar wel duurzaam oplossen;
• Windenergie in de schoorsteen (turbine) of pilot windscherm/ windnet. Tevens kan de schoorsteen als energieleverancier fungeren voor e-bikes en dergelijke.

CO2 neutrale stad, energieneutraal, energieleverend

De nieuwbouw

In lijn met de doelstellingen voor CO2 neutrale stad in 2030 en de toekomstbestendigheid van het plan, is het noodzakelijk om de energievraag van gebouwen te beperken en daarnaast duurzaam op te wekken. De ontwikkelaar hanteert voor nieuwbouw de (nieuwe) BENG-methodiek en streeft naar energie-neutrale of energieleverende gebiedsontwikkeling.

Bij de nieuwe ontwikkelingen wordt ook maximaal ingezet op energie afkomstig van duurzame bronnen (zon, warmte- en koude opslag, oppervlakte water en maximale warmtevraag beperking door zeer hoge isolatiewaarde van woningen). Om aan de duurzaamheidambitie te voldoen is het belangrijk dat al op stedenbouwkundig niveau keuzes gemaakt worden, voor de duurzame energie-infrastructuur.

Vanuit de thema's duurzame energie worden in de visie voor dit gebied de volgende ingrepen voorgesteld:

• Groene daken indien mogelijk;
• Zonnepanelen, zonneglas, glaseigenschappen op basis van oriëntatie;
• Aardwarmte in combinatie met warmtepompen;
• Laagtemperatuursystemen, bijvoorbeeld vloerverwarming;
• Warmteterugwinning uit ventilatie;
• Energieneutraal/ nul op de meter; gasloos;
• Toepassen van smartgrids;
• Energieopslag/ vergroten accumuleren vermogen door toepassing van PCM- materialen.
  

Klimaatbestendig, groen

Klimaatverandering speelt in toenemende mate een rol bij gebiedsontwikkeling en krijgt dan ook betekenis bij het formuleren van kaders en ambities voor een plangebied. De Gemeenteraad van Amersfoort heeft haar visie hierop in de Structuurvisie Amersfoort 2030, Groenvisie Amersfoort, de Toekomstagenda Milieu 2014-2020 en het Gemeentelijk Rioleringsplan 2012-2021 beschreven.

De ontwikkelaar van dit plan gaat voor een klimaatbestendige ontwikkeling. Kernbegrippen daarbij zijn compensatie en adaptatie. Hierbij wordt onder andere gedacht aan voldoende waterbergingscapaciteit, regenwater afkoppelen van het riool, infiltreren in de bodem en vergroening. Maar ook aan duurzame oplossingen voor daken zoals groene daken, of daken met zonnepanelen. Het toepassen van natuurvriendelijke maatregelen, zogenaamd "natuurinclusief" bouwen worden aanbevolen (te vinden in de checklist Natuurvriendelijke maatregelen in de bouw). Tenslotte dient er in het openbaar toegankelijke gebied niet te veel bestrating aanwezig te zijn. De definitieve maatregelen zullen worden opgenomen in de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de appartementen en de herinrichting van de openbare ruimte.

Onderdeel van klimaatbestendig is het voorkomen van oververhitting, aandacht voor het realiseren van grotere piekbergingen voor neerslag en meervoudig gebruik van de bodem. In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren. Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en groen oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op. In het bestemmingsplangebied kan in de onbebouwde ruimte groen voor een betere uitstraling en een gezonder verblijfsklimaat zorgen als de volgende maatregelen worden genomen:

• overhoeken en ruimtereserveringen niet bestraten maar groen inrichten;
• erfgrenzen en hekken groen aankleden (bijvoorbeeld begroeid met klimop);
• parkeerterreinen voorzien van beplanting en waterdoorlatende verharding;
• daken en gevels gebruiken voor energievoorziening, waterberging en vergroening.

Door dak- en oppervlaktewater af te koppelen en oppervlakkig af te voeren volgens de principes van het Gemeentelijk Rioleringsplan 2012-2021 ontstaat in de wijk een fijnmazige waterstructuur die verkoeling biedt en piekbuien opvangt. Hierbij is het van belang om de dimensionering van de watersystemen niet te krap te nemen zodat medegebruik mogelijk is en de toekomstige zwaardere belastingen inderdaad opgevangen kunnen worden. Daarnaast is het van belang de hoofdwaterstructuur zo in te richten dat deze ecologische en recreatieve meerwaarde heeft.

Voor woning- en utiliteitsbouw liggen kernpunten bij terugdringen van de CO2 uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden. Bijkomend voordeel hierbij is dat dit leidt tot lagere beheerlasten en een gezondere, comfortabeler gebouw.

Waar mogelijk zal groen en water worden toegevoegd zowel in de openbare ruimte en op daken daarnaast denken we aan hergebruik van hemelwater en de aanpak van historische bodemverontreiniging met natuurlijke gewassen (referentie: de oude bassins). Daarnaast zal waterinfiltratie een belangrijke rol spelen. Het gebied moet naast esthetisch groen ook een functie krijgen in de wateropvang, infiltratie en klimaatadaptie voor het nieuwe complex.

Concrete maatregelen uit het ontwikkelplan voor deze locatie hebben betrekking op:

• Waterhuishouding/ waterinfiltratie, beplanting/ flora;
• Vogels/ fauna voorzieningen aanbrengen;

Bio-based & circulair

De inzet bij de nieuwe planontwikkelingen richt zich enerzijds op het beperken van het gebruik van grondstoffen en anderzijds op het ontwikkelen/toepassen van principes van circulaire bouw. In 2050 moet de Nederlandse economie immers 100% circulair zijn. De grootste afvalstromen (tussen 30% a 40%) zijn van de bouwindustrie afkomstig. Dit betekent dat er zorgvuldig en weloverwogen wordt omgegaan met materiaaltoepassing bij de realisatie van de wijk (beton, zand, hardhout) en met het gebruik van energie en water. Er wordt naar gestreefd het milieu niet te belasten met afvalstoffen en met vervuiling van bodem, water en lucht. Naast het streven naar circulair materiaalgebruik op een zo laag mogelijke schaal en het sluiten van grondstofketens in de bouw, is het voor de verdere planuitwerking en beeldkwaliteit van belang dat in Amersfoort, naast de landelijke vereisten, ook onderstaande specifieke eisen ten aanzien van uitlogende materialen, sloopwerkzaamheden en omgekeerd inzamelen, gelden.

Voor de materialen die worden toegepast denkt men bij de uitvoering van dit plan ook aan hergebruik van materialen (circulair). Hergebruik van bestaande materialen uit het gebied is dan ook een uitgangspunt voor de materialisatie. Daarnaast denkt men aan materiaalefficiëntie, toepassing van Biobased hernieuwbare materialen en gerecyclede grondstoffen onder andere via de ROVA, demontabele bouwwijze en afvalscheiding.

Uitlogende bouwmaterialen

Voor uitlogende bouwmaterialen (koper, lood en zink) voor zover deze worden toegepast op plaatsen die zijn blootgesteld aan weersinvloeden, geldt een toepassingsverbod gebaseerd op het gemeentelijk bodembeleid (Nota bodembeheer 2013) Daarnaast dient uitsluitend FSC of PEFC gecertificeerde hout of gemodificeerd hout (Plato, of geacetyleerd hout Accoya) te worden toegepast.

Huishoudelijke afval ophaalsysteem

Amersfoort wil in 2030 een stad zonder afval zijn. Een integraal, op duurzaamheid gericht, afvalbeheer behelst een samenhang tussen de wijze van afvalinzameling en de daaruit voortvloeiende stedenbouwkundige maatregelen.

Amersfoort gaat de komende jaren over op 'omgekeerd inzamelen'. Hierbij worden papier en GFT (groente, fruit en tuinafval), PMD (plastic verpakkingen, metalen verpakkingen en drankenkartons) voortaan aan huis opgehaald. De afvalcontainers voor deze grondstoffen worden op eigen terrein geplaatst. Amersfoorters brengen voortaan het restafval zelf weg naar ondergrondse containers in de buurt. Deze ondergrondse afvalcontainers worden wel in openbare ruimte gesitueerd.

Dit betekent dat bewoners geen minicontainer aan huis meer krijgen voor restafval. In plaats daarvan komt een minicontainer met oranje deksel aan huis; deze is voor PMD.

Er moeten gemiddeld 100 huishoudens worden aangesloten op een ondergrondse restafvalcontainer. Deze ondergrondse restafvalcontainer moet binnen 150 meter liggen van de huishoudens.

Sloopwerkzaamheden

De voorbereiding en de uitvoering van de sloop wordt op een duurzame wijze ingestoken. Zo wordt hergebruik van sloop- en bouwmaterialen beoogd waarmee wordt bijgedragen aan een circulaire economie en aan de ambitie van een 'Afvalloze stad in 2030'.

Toekomstbestendigheid

Toekomstbestendigheid wordt bereikt bijvoorbeeld door een slim ontwerp in de vorm van hogere ruimten in de plint van de gebouwen die voor meerdere functies te gebruiken zijn, installaties die niet worden weggewerkt in de draagconstructies, zodat deze bereikbaar en aanpasbaar blijven, robuuste draagconstructie in combinatie met flexibele bouwdelen.

Duurzame mobiliteit

Vanuit natuur, milieu en ecologie zijn (ecologische duurzaamheid) doelstellingen geformuleerd voor het wonen, werken en recreëren in Amersfoort. Het beperken van automobiliteit en versterken van duurzame mobiliteit is daar onderdeel van. Compact bouwen binnen dit plangebied, rond haltes, stations en centrumvoorzieningen draagt bij aan het beperken van de mobiliteit en leidt tot energiebesparing. Tevens worden in dit gebied voorzieningen aangebracht om duurzame mobiliteit, door middel van elektrische oplaadfuncties, te stimuleren.

Bij dit plan streven we naar all-electric, zowel in gebouw als in mobiliteit door middel van e-cars en e-bikes.

4.8 Externe veiligheid

4.8.1 Beleid en normstelling

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verboden risico’s moeten aanvaardbaar blijven.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

4.8.2 Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In alle drie besluiten zijn de centrale begrippen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken ) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

4.8.3 Besluit externe veiligheid transportroutes / Basisnet

Landelijk is een basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en vaarwegen ontwikkeld. Het basisnet geeft zekerheid over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. De uitgangspunten van het basisnet, waaronder de transportfrequenties waarmee gemeenten bij risicoanalyses dienen te rekenen, zijn wettelijk verankerd door middel van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling basisnet. Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De transportfrequenties, opgenomen in de Regeling basisnet, corresponderen met de maximale gebruiksruimte voor het vervoer.

4.8.4 Besluit externe veiligheid buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

4.8.5 Externe veiligheid bij inrichtingen in relatie tot het plangebied

Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van bedrijfsactiviteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die zijn aangewezen in het Bevi.

De conclusie is dat aan de noordzijde van het plangebied een in het Bevi aangewezen bedrijf grenst. De bijbehorende plaatsgebonden risicocontour bedraagt voor dit bedrijf 30 meter vanaf de buitenste gevel van het gebouw op basis van de in het Revi opgenomen vaste afstanden. Op grotere afstand aan de zuidwestzijde van het plangebied bevindt zich een tankstation met LPG verkoop. Van dit tankstation ligt de contour van het groepsrisico overeen klein deel van het plangebied.

Externe veiligheid en Remondis

Voor het plan Eemfront is eerder een bestemmingsplan opgesteld, 'Chw bestemmingsplan Kop van Isselt, deelgebied 1 Geldersestraat', dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 21 april 2020. Tegen deze vaststelling is beroep aangetekend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Eén van de beroepsgronden ging over de risicocontour van 30 meter en de onderbouwing van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De Raad van State heeft in haar uitspraak van 21 april 2021 het "Chw bestemmingsplan Kop van Isselt, deelgebied 1 Geldersestraat" vernietigd.

De Raad van State heeft geoordeeld dat de risicocontour van afvalverwerkingsbedrijf Remondis verkeerd is opgenomen in het bestemmingplan. De 30 meter contour was in het bestemmingsplan gemeten vanaf de scheidingswand van de opslag gevaarlijke stoffen. De Raad van State heeft geoordeeld dat deze contour gemeten moet worden vanaf de buitenste gevel van het gebouw. De Raad van State oordeelt ook dat er door de gemeente onvoldoende is gemotiveerd dat voor de woningen in de nabijheid van het bedrijf Remondis een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd en waarom er wordt afgeweken van de VNG-richtafstand (VNG-richtafstanden zijn gemiddelde afstanden van een bedrijf tot woonbebouwing. Bij het bepalen van die gemiddelde afstanden door de VNG zijn geluid, geur, stof en externe veiligheid van belang).

De ontwikkelaar wil nog altijd graag het plan Eemfront realiseren. Ook de gemeente vindt de herontwikkeling van industrieterrein naar gemengd stedelijk gebied wenselijk. Daarom is besloten een nieuwe planologische procedure te starten. Omdat de Raad van State in haar uitspraak heeft aangegeven dat de externe veiligheidscontour niet goed is opgenomen, is aanvullend maatwerkonderzoek uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten van dit maatwerkonderzoek blijkt dat de uitvoering van het plan Eemfront toch mogelijk is.

Aanvullend maatwerkonderzoek externe veiligheid

Uit onderzoek van Antea (1 Kwantitatieve risicoanalyse Remondis) en overleg met RUD en Remondis is geconstateerd dat de vergunde situatie van Remondis niet uitgaat van de werkelijke en de gewenste situatie. Remondis heeft aangegeven dat de uitgangspunten waarop de gestelde risicoafstanden zijn vastgesteld (conform Regeling externe veiligheid inrichtingen) feitelijk veel te conservatief zijn ten opzichte van de daadwerkelijke en gewenste bedrijfsvoering.

De huidige milieuvergunning van Remondis laat veel ruimte voor de chemische samenstelling van de opgeslagen stoffen en de hoeveelheden brandbare vloeistoffen die direct naast andere stoffen mogen worden opgeslagen. Deze ruimte sluit niet aan bij de werkelijke situatie zoals de opslag gebruikt wordt. Door Remondis is aangegeven dat ze graag meer flexibiliteit zou willen binnen de bedrijfsvoering door in alle boxen (A t/m J) gevaarlijke stoffen op te kunnen slaan, echter niet meer dan ze op dit moment opslaan.

 

Indeling opslagboxen Remondis

Antea heeft op basis van afstemming met RUD en Remondis voor de huidige en gewenste opslagsituatie de risicocontour in beeld gebracht, waarbij een risicocontour 10-6/jaar de minimale risicoafstand is tot woningen.

De huidige en gewenste situatie leidt tot andere risicoafstanden dan opgenomen in eerdere bestemmingsplannen. Berekeningen voor deze situatie zijn uitgevoerd en geconstateerd is dat deze situatie voor Remondis voldoende flexibiliteit geeft in de bedrijfsvoering en tevens leidt tot een risicoafstand waarbinnen de herontwikkeling van Eemfront mogelijk is.

Met deze uitgangspunten is de te hanteren afstand bepaald en weergegeven in bijgevoegde figuur. Hieruit blijkt dat de minimale risico afstand tot kwetsbare objecten (de 10 -6 contour) kleiner is dan de contour zoals opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan met dubbelbestemming 14.3 Veiligheidszone - Bevi - 1 en daarmee geen beperkingen oplegt voor de beoogde plannen.

Door Antea berekende plaatsgebonden risicocontouren van de feitelijke en gewenste situatie waarbij de
10 -6 contour (de rode lijn) de minimale risico afstand is tot kwetsbare bestemmingen waaronder woningen.

Om de nieuwe rode contour uit bovenstaande afbeelding te kunnen hanteren als risicocontour is het nodig om de milieuvergunning van Remondis aan te passen. Hier wordt momenteel aan gewerkt.

In de regels van dit bestemmingsplan is zowel de contour volgens de uitspraak van de Raad van State opgenomen (30 meter vanaf de buitenste gevel van het gebouw en in de regels van dit bestemmingsplan in artikel 14.3 Veiligheidszone - Bevi - 1), als de contour op basis van het maatwerk onderzoek van Antea (de rode contour op bovenstaande afbeelding en in de regels van dt bestemmingsplan in artikel 14.4 Veiligheidszone - Bevi - 2). De contour op basis van het maatwerk onderzoek van Antea is opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan met de aanduiding 'Veiligheidszone - Bevi - 2'. Wanneer de procedure over de aanpassing van de milieuvergunning van Remondis is afgerond voordat voorliggend bestemmingsplan wordt vastgesteld dan wordt de externe veiligheidscontour van 30 meter (op de verbeelding de aanduiding 'Veiligheidszone - Bevi - 1') uit het bestemmingsplan verwijderd.

In de regels behorende bij de contour van 30 meter gemeten vanaf de buitenste gevel van het gebouw, 'Veiligheidszone - Bevi - 1', wordt tevens een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de (beperkt) kwetsbare gebouwen binnen de contour wel mogen worden gerealiseerd en in gebruik genomen mits in de periode van drie jaar na vaststelling van voorliggend bestemmingsplan in ieder geval wordt voldaan aan de grenswaarde 10-5 per jaar. Deze mogelijkheid komt voort uit artikel 8 van het Besluit externe veiligheid.

Deze bestemmingsregeling voor de (beperkt) kwetsbare gebouwen binnen de contour is goed te onderbouwen omdat zowel de ROVA als Remondis gaan verhuizen. Volgens de huidige planning zal dit in 2025 zijn. Bovendien wordt in de huidige feitelijk situatie al voldaan aan de 10 -6 contour maar deze moet nog worden vastgelegd in een aanpassing van de milieuvergunning van Remondis. Naar alle waarschijnlijk is die aanpassing binnen 3 jaar geregeld. En daarnaast voldoet het plan tevens aan de 10-5 contour. Die contour ligt enkel op de locatie van Remondis zelf en voor een heel klein deel over de Eem grenzend aan de locatie.

Uitsnede afbeelding uit Kwantitatieve risicoanalyse Remondis

Wel ligt een deel van kadegebouw 3 binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar. In dit gebouw worden geen woonfuncties gerealiseerd, maar is sprake van een tijdelijk multifunctioneel programma met een bruto inhoud van circa 1.845 m3. Omdat slechts sprake is van een beperkt aantal aanwezige personen (<50) is sprake van een beperkt kwetsbaar object. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Bevi voor kwetsbare objecten. Aan de richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten wordt niet voldaan. Deze situatie dient verantwoord te worden. De verantwoording bestaat uit het feit dat de initiatiefnemer kadegebouw 3 voorlopig nog niet gaat bouwen. Daarmee wordt gewacht tot het ontwikkelkader van het aangrenzende gebied Kop van Isselt nader is uitgewerkt. Het ontwerp van kadegebouw 3 wordt dan afgestemd op het ontwerp voor de inrichting van het aangrenzende gebied.
Bovendien worden ook in het nu geldende bestemmingsplan beperkt kwetsbare objecten mogelijk gemaakt binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6. Op dat punt wijzigt er dus niets.

Externe veiligheid en LPG verkoop

Op enige afstand ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich een tankstation met LPG verkoop. Het invloedsgebied van de LPG installatie overlapt met een klein deel van het plangebied. Omdat uit eerdere berekeningen bekend is dat het groepsrisico hoger is dan de oriënterende waarde moet een verantwoording van het groepsrisico uitgevoerd worden.

Hoogte van het groepsrisico

Ten behoeve van de bepaling van het groepsrisico is geen berekening gedaan. De berekening is achterwege gelaten omdat kan worden aangenomen dat het groepsrisico niet of verwaarloosbaar zal toenemen. Deze aanname is gebaseerd op een conclusie uit een onderzoek dat is gedaan in november 2016 (rapportage Z-SBG_AMIL-2016-4375 "Externe veiligheid bestemmingsplan Serva BV - Sporthal"; RUD Utrecht, 21 november 2016). In dat bestemmingsplan was sprake van een toename van het aantal personen met 40 personen, zowel voor de dag als voor de nacht. De sportschool ligt op relatief grote afstand van de LPG installatie van Serva BV, aan de uiterste rand van het invloedsgebied. De conclusie in de rapportage luidde: Het groepsrisico wijzigt niet zichtbaar vanwege de komst van de schermvereniging".

Het plangebied Eemfront ligt op eveneens relatief grote afstand van de LPG installatie en binnen het invloedsgebied bevinden zich ca. 37 'tiny appartments' (kleine appartementen van rond de 50 m2), incl. één 'tiny house'. Uitgaande van 1,5 persoon per appartement zijn dat in totaal ca. 57 personen. Het groepsrisico zal daarmee niet zichtbaar wijzigen vanwege de ontwikkeling Eemfront.

Mogelijkheden bij het LPG tankstation om het groepsrisico te verlagen

Het tankstation voldoet aan alle regelgeving voor LPG installaties. De bevoorrading van LPG vindt plaats met tankauto's die zijn voorzien van een hittewerende coating. De risico's liggen daarmee op een acceptabel niveau.

Mogelijkheden in de omgeving van het LPG tankstation om het groepsrisico te verlagen

Het invloedsgebied heeft een geringe overlap met het plangebied. Als gevolg van een lichte verhoging van het aantal personen binnen het invloedsgebied is echter geen zichtbare verandering te zien in de hoogte van het groepsrisico. Een andere ruimtelijke invulling zal tot dezelfde conclusie leiden.

Maatregelen m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval

De volgende locatiespecifieke voorwaarden bepalen of een (dreigend) zwaar ongeval goed bestreden kan worden of zelfs voorkomen:

• Bluswatercapaciteit in het plangebied. Bluswatervoorzieningen zijn in beeld via de aanvraag omgevingsvergunning voor Eemfront en deze is voorgelegd en akkoord bevonden door de Veiligheidsregio Utrecht.
• Bluswatercapaciteit nabij de risicobron (LPG tankstation). Bluswatervoorzieningen zijn in voldoende mate aanwezig.
• Bereikbaarheid plangebied en de risicobron (LPG tankstation). Zowel de risicobron als de planlocatie zijn voor de brandweer te bereiken binnen de daarvoor geldende opkomsttijden. De dichtstbij zijnde brandweerpost bevindt zich op zeer korte afstand aan de Kleine Koppel. Vanwege het vrijkomen van gevaarlijke stoffen is het wenselijk dat het plangebied en de risicobron bovenwinds tenminste tweezijdig kunnen worden benaderd. Zowel de risicobron als het plangebied is in voldoende mate tweezijdig te bereiken.

Mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien een ramp zich voordoet

Bij zelfredzaamheid gaat het om de mogelijkheden voor personen in het invloedsgebied van een risicobron om zichzelf in veiligheid te brengen indien bijvoorbeeld een BLEVE (ontploffing) plaatsvind van een LPG tankauto. Belangrijk aspect hierbij is, dat zij zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar zonder daadwerkelijke hulp van de hulpverleningsdiensten, bijvoorbeeld door te vluchten. Bij het plaatsvinden van een BLEVE is de verwachting dat het plangebied te maken krijgt met een hoge hittestralingsintensiteit. Wanneer de stralingsintensiteit te hoog is en een gebouw bij de brand betrokken dreigt te raken, moet onder dekking van een gebouw weggevlucht kunnen worden in de richting haaks van het LPG-tankstation af.

Genoemde maatregelen kunnen niet worden geborgd in dit bestemmingsplan. In de aanvraag omgevingsvergunning is informatie opgenomen over de vluchtroutes. De Veiligheidsregio heeft de aanvraag omgevingsvergunning beoordeeld en akkoord bevonden.

Verkoop van LPG wordt beëindigd

Als laatste wordt nog opgemerkt dat de verkoop van LPG bij dit tankstation op korte termijn wordt beëindigd. Momenteel lopen daar gesprekken over met de eigenaar van het tankstation. De verkoop van LPG zal feitelijk worden beëindigd maar ook de vergunning met betrekking tot de verkoop van LPG wordt ingetrokken en het bestemmingsplan wordt aangepast door de ‘veiligheidszone LPG’ te verwijderen en de functieaanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’ aan te passen naar ‘verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg’. Vanaf dat moment zullen er ook geen tankwagens met LPG meer rijden naar het tankstation.

Wanneer de verkoop van LPG exact wordt beëindigd is nog niet duidelijk maar de verwachting is dat dit in de eerste helft van 2023 zal zijn. Dit is ruim voordat de woningen op de locatie Eemfront worden gebouwd en in gebruik worden genomen.

4.8.6 Externe veiligheid bij het spoor in relatie tot het plangebied

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied (op ca. 1.450 meter) van het NS Emplacement Amersfoort waarover transport gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Bij een ongeval met een tankwagon met toxische stoffen kan een toxische wolk ontstaan. Omdat het emplacement op ongeveer 1.450 meter van het plangebied ligt is het niet waarschijnlijk dat er gewonden en/of slachtoffers ontstaan als gevolg van een toxische wolk. De effecten van een toxische wolk zijn erg afhankelijk van de omstandigheden zoals locatie, windrichting en windsnelheid. Wanneer de windrichting staat richting het plangebied dan is het de verwachting dat er gewonden vallen doordat mensen ademhalingsklachten krijgen en hiervoor medische hulp nodig hebben en mogelijk naar het ziekenhuis moeten. Ook is het mogelijk dat er slachtoffers vallen.

Het is van belang dat personen binnen het plangebied zich kunnen beschermen tegen zo'n toxische wolk. De beste optie is om in het gebouw te schuilen tot de lekkage is verholpen en/of de concentratie in de lucht laag genoeg is om het gebied te ontvluchten. Daarvoor is het noodzakelijk dat de gifwolk het gebouw niet binnendringt. Het eenvoudig en snel kunnen uitschakelen van het ventilatiesysteem is daarvoor een vereiste. Bij de bedrijfshulpverlening van de voorgenomen utiliteitsbouw (horeca) moet de positie van de schakelaar bekend zijn en de handelswijze volgens dit scenario moet een onderdeel zijn van het bedrijfsnoodplan. Genoemde maatregelen kunnen niet worden geborgd in dit bestemmingsplan. In de te verlenen omgevingsvergunning zal een voorwaarde worden opgenomen dat er een bedrijfsnoodplan moet komen voor het horecagebouw met daarin opgenomen bovenstaande maatregelen.

4.9 Geluid

4.9.1 Wet geluidhinder

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor- ) wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd dient te worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van de Wgh aan de orde:

• het bestemmen van gronden voor nieuwe of gewijzigde geluidgevoelige objecten nabij (spoor-) wegen en industrieterreinen;
• het bestemmen van gronden voor de realisatie of wijziging van (spoor-) wegen (met uitzondering van rijksinfrastructuur, zie § 5.8.2) en industrieterreinen;
• het wijzigen van zonegrenzen van industrieterreinen.

De Wgh werkt met een systeem van voorkeursgrenswaarden en maximaal toegestane geluidsbelastingen. Indien een voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan onder bepaalde voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij mag de geluidsbelasting nooit hoger zijn dan de maximaal toegestane geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort.

4.9.2 Swung 1

Per 1 juli 2012 is Swung 1 in werking getreden. Het gaat om een wijziging van de Wet milieubeheer die onder andere heeft geresulteerd in de invoering van geluidsproductieplafonds voor rijksinfrastructuur (rijkswegen en spoorwegen). Een geluidsproductieplafond geeft de toegestane geluidsproductie (geluidwaarde in Lden) vanwege een weg of spoorweg aan. Geluidsproductieplafonds gelden op referentiepunten langs rijkswegen en spoorwegen. De ligging van de referentiepunten, de grenswaarden en de bijbehorende gegevens zijn opgenomen in een openbaar, elektronisch toegankelijk geluidsregister. De wegbeheerders (Rijkswaterstaat en Prorail) moeten aan de grenswaarden op de referentiepunten voldoen en dat jaarlijks aantonen.

De nieuwe regels zijn, wat de rijksinfrastructuur betreft, in plaats gekomen van de regels in de Wet geluidhinder omtrent de aanleg en reconstructie van een weg en de aanleg of wijziging van een spoorweg. Bij bouwen langs rijkswegen en spoorwegen blijft de Wet geluidhinder gelden, maar moet bij de berekening van de geluidsbelasting gebruik gemaakt worden van de brongegevens uit het register. Ook op decentraal beheerde wegen en spoorwegen blijft de Wet geluidhinder van toepassing.

4.9.3 Verkeerslawaai

In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (Wgh art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg (zie tabel X).

Tabel X: zones langs wegen

	aantal rijstroken	zonebreedte (meter)
stedelijk gebied	1 of 2	200
	3 of meer	350
buitenstedelijk gebied	1 of 2	250
	3 of 4	400
	5 of meer	600

In geval van een nieuwe of gewijzigde weg of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De maximaal toegestane geluidsbelasting bedraagt 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

4.9.4 Spoorweglawaai

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

4.9.5 Industrielawaai

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers, is op grond van art. 41 van de Wgh een geluidszone vastgesteld. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone of een wijziging aan het industrieterrein of de geluidszone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 50 en 55 dB(A) (Letm), afhankelijk van de situatie. Buiten de zone mag de geluidsbelasting nooit meer dan 50 dB(A) (Letm) bedragen. Er dient te worden gewaarborgd dat deze waarde, en de eventuele vastgestelde hogere grenswaarden niet worden overschreden. Middels zogenaamd zonebeheer wordt daarvoor continu de totale vergunde geluidsbelasting vanwege het industrieterrein beheerd.

4.9.6 Geluidsnota gemeente Amersfoort

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota Amersfoort Wet geluidhinder, september 2015). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.

4.9.7 Geluid in relatie tot het plangebied

In het kader van dit bestemmingsplan is het wegverkeerslawaai en industrielawaai van belang. Het plangebied ligt niet in de zone van spoorwegen waarmee spoorweglawaai niet van belang is voor dit plangebied.

Wegverkeer

Door Royal HaskoningDHV is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is te vinden in bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeer. Uit de berekeningen in dat onderzoek is gebleken dat de geluidbelasting ten gevolge van de Geldersestraat/Kleine Koppel en Nijverheidsweg-Noord hoger is dan 48 dB op één of meerdere gebouwen met daarin geluidgevoelige bestemmingen binnen het bouwplan, zie onderstaande afbeelding.

De hoogste geluidbelasting doet zich voor op de zuidwestgevel van Kavel Z, waar de geluidbelasting ten gevolge van de Nijverheidsweg-Noord 58 dB bedraagt. De maximaal toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

Het is niet mogelijk om met maatregelen alle overschrijdingen weg te nemen. Een ander type verharding neemt de overschrijding slechts deels weg. En een afschermende voorziening is stedenbouwkundig niet wenselijk.

Daarom moeten hogere waarden worden vastgesteld bij het bestemmingsplan. Voor de woningen waarvoor een hogere waarde wordt vastgesteld, dient er bij de bouw voor gezorgd te worden dat de wettelijke binnenwaarde van 35 dB niet wordt overschreden. Conform het geluidbeleid van de gemeente moet bij de uitwerking van het bouwplan ook rekening worden gehouden met de vereisten ten aanzien van geluidluwe gevels.

Industrielawaai

Het plangebied ligt in de Kop van Isselt. Dit deel van het gezoneerde industrieterrein Isselt wordt geleidelijk getransformeerd naar een gemengd stedelijk gebied. Voor deze transformatie is het gezoneerde industrieterrein verkleind. De grens van het gezoneerde industrieterrein Isselt lag tot voor kort op de Brabantsestraat. Met het onherroepelijk worden van de 'Partiële herziening Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen- aanpassen gezoneerd industrieterrein' (15 mei 2020) is deze grens verlegd naar het noordwesten en komt deze te liggen op de Industrieweg en Havenweg.

Om een geleidelijke transformatie van de Kop van Isselt van industriegebied naar gemengd stedelijk gebied inclusief wonen mogelijk te maken, is het gebied Kop van Isselt uit het gezoneerde industrieterrein Isselt gehaald omdat op een gezoneerd industrieterrein geen woningen mogen worden gebouwd. De Kop van Isselt ligt nu in de 'geluidszone - industrie'. De buitenste grens van de 'geluidszone-industrie' is in stand gehouden. En de geluidsnormen binnen de zone zijn niet veranderd. Daardoor is er niets gewijzigd ten aanzien van de belangen van eigenaren van gevoelige bestemmingen (onder andere woningen) in en rond het gebied.

Ook de belangen van de bedrijven op het gezoneerde-industrieterrein zijn niet aangetast. De bedrijven op het gezoneerde deel van het industrieterrein mogen gezamenlijk buiten de zone geen hogere geluidbelasting veroorzaken dan 50 dB(A) etmaalwaarde. Dit bepaalt ruwweg ook de ligging van de buitenste zonegrens. De vergunde 50 dB(A)-contour wordt bepaald door het cumulatieve geluidsniveau dat de bedrijven gezamenlijk veroorzaken op basis van wat in hun milieuvergunning is toegestaan. En omdat de buitenste grens van de geluidszone-industrie niet is gewijzigd, blijft dit cumulatief berekende geluidsniveau in de geluidszone en op de buitenste grens van de geluidszone gelijk.

Voor de bedrijven die nu niet meer op het gezoneerde industrieterrein liggen maar in de geluidszone-industrie is er ook niets veranderd. Zij behouden hun milieucategorie en ook de ruimte die ze hebben op basis van het cumulatief berekende geluidsniveau blijft in stand.

Voor de te bouwen woningen binnen het voorliggende plangebied moeten ook ten aanzien van industrielawaai hogere waarden worden vastgesteld. De maximale geluidbelasting binnen de 'geluidszone-industrie' bedraagt namelijk 50 dB(A). Er kunnen hogere waarden worden verleend tot maximaal 55 dB(A). Voor een aantal woningen worden hogere waarden verleend en voor enkele woningen is de maximale geluidsbelasting op dit moment hoger dan 55 dB(A). Dit wordt in belangrijke mate bepaald door het aangrenzende bedrijf ROVA/Remondis. ROVA/Remondis gaat echter verhuizen. Het bestemmingsplan voor de nieuwe locatie is inmiddels onherroepelijk. En de huidige locatie van ROVA/Remondis is in het Ontwikkelkader Kop van Isselt een park. In de toekomst is er daarmee geen sprake meer van geluidsoverlast vanwege ROVA/Remondis.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de ontwikkeling is een rapport bouwfysica gevoegd waarin de binnenwaarde ten aanzien van geluid is berekend voor de woningen waarvoor de geluidbelasting op de gevel hoger dan 55 dB(A) is. Uit dit rapport blijkt dat vanwege de geluidsisolerende maatregelen en de akoestisch gunstige indeling van de woningen, de binnenwaarde voldoet aan de maximale waarde van 35 dB(A). Een goed binnenniveau kan daarmee worden gegarandeerd in de woningen.

4.10 Luchtkwaliteit

4.10.1 Wettelijk kader

In de 'Wet luchtkwaliteit' (Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 2) staan luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht. Een voorgenomen ontwikkeling is onder andere inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit als de voorgenomen ontwikkeling niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Eén van die categorieën zijn woningbouwlocaties. Indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer bedraagt dan 3000 woningen dan is er sprake van een NIBM project. Indien een voorgenomen ontwikkeling binnen de begrenzing van de Regeling NIBM valt is verdere toetsing aan de grenswaarden niet nodig mits de voorgenomen ontwikkeling niet valt onder het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit gevoelige bestemmingen is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

4.10.2 Luchtkwaliteit in relatie tot het plangebied

Binnen het plangebied worden naast enkele culturele voorzieningen en kleine bedrijven uit de creatieve- en maakindustrie, ongeveer 66 woningen mogelijk gemaakt. Dit aantal ligt ruim onder de NIBM grens. Onderzoek naar de luchtkwaliteit kan in het kader van dit bestemmingsplan daarom achterwege blijven.

Het Besluit gevoelige bestemmingen is niet van toepassing. De herontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Luchtkwaliteit is daarom geen belemmering om de bestemming wonen op te nemen in voorliggend bestemmingsplan. Overigens wordt in de omgeving van het plan ruimschoots voldaan aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. Zie voor de situatie ter plekke www.nsl-monitoring.nl.

4.11 M.e.r.-beoordeling

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Welke activiteiten dat zijn is vastgelegd in het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.). De activiteiten zijn onderverdeeld in:

• 1. activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel C van de bijlage bij Besluit m.e.r.);
• 2. activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel D van de bijlage bij Besluit m.e.r.).

Aan het merendeel van de activiteiten zijn drempelwaarden gekoppeld. Wanneer het plan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling is in ieder geval verplicht als de drempelwaarde die in onderdeel D is opgenomen, wordt overschreden.

Wijziging Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Op 7 juli 2017 is een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Deze wijziging impliceert dat vanaf die datum een toets uitgevoerd moet worden of belangrijke nadelige milieugevolgen in verband met een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r. (milieueffectrapportage)-beoordeling gehanteerd.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling geldt voor alle ruimtelijke ontwikkelingen die voorkomen in onderdeel D van de bijlage bij het besluit m.e.r. maar onder de drempelwaarde blijven (en daarmee dus niet m.e.r.-plichtig zijn). De ontwikkeling Eemfront, transformatie van een fabriekslocatie naar een compact stedelijk woon-werk gebied dat wordt gekenmerkt door een gevarieerd woon-werkmilieu, bestaande uit een mix van sociale woningbouw, vrije sector woningen, studentenwoningen en ruimte voor creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca, valt onder de categorie D11.2 stadsontwikkelingsproject (zie onderstaande tabel uit onderdeel D van de bijlage bij het besluit m.e.r.). De drempel die gegeven wordt is een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aantal van 2000 woningen of meer, een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Voorliggend plan betreft de bouw van ongeveer 80 woningen, het totale plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 7100 m2 (0,71 hectare), en er worden een kleine 2000 m2 aan culturele voorzieningen en bedrijven uit de creatieve en maakindustrie mogelijk gemaakt. Al deze aantallen liggen ruim onder de drempelwaarden. Daarom is de ontwikkeling Eemfront niet m.e.r.-plichtig maar moet er wel een m.e.r. beoordeling plaatsvinden.

Hoewel er geen wettelijke verplichting is tot het doorlopen van de uitgebreide m.e.r.procedure, geeft de Wet milieubeheer aan dat voor de geplande activiteiten wel een vormvrije m.e.r. beoordelingsplicht van toepassing is. Deze beoordeling gebeurt aan de hand van een m.e.r. aanmeldnotitie. Het bevoegd gezag (het college van burgemeester en wethouders) beslist aan de hand van de m.e.r. aanmeldnotitie of het project belangrijke nadelige milieugevolgen heeft die alsnog aanleiding kunnen geven tot het doorlopen van een uitgebreide m.e.r. procedure.

Ten behoeve van de vormvrije m.e.r. beoordeling is voor dit bestemmingsplan een m.e.r. aanmeldnotitie opgesteld door het bureau BügelHajema (zie bijlage 14 MER aanmeldingsnotitie bij deze toelichting).

Vormvrije m.e.r.

In de vormvrije m.e.r. dient het navolgende te worden beschreven: (1) de kenmerken van het project; (2) de plaats van het project en (3) de kenmerken van het potentiële effecten van het project.

1. Kenmerken van het project

Voorliggend plan betreft de bouw van ongeveer 80 woningen, het totale plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 7100 m2 (0,71 hectare) en er worden een kleine 2000 m2 aan culturele voorzieningen en bedrijven uit de creatieve- en maakindustrie mogelijk gemaakt. Al deze aantallen liggen ruim onder de drempelwaarden uit categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r.

2. Plaats van het project

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van één of meer kwetsbare gebieden (zoals bijvoorbeeld Natura 2000 gebieden of het Natuur Netwerk Nederland). Het plan heeft daarmee geen invloed op kwetsbare gebieden.

3. Kenmerken van het mogelijke effect

In de m.e.r. aanmeldnotitie zijn de potentiële (milieu)effecten beoordeeld die kunnen optreden op water, luchtkwaliteit, bedrijven- en milieuzonering, bodem, beschermde flora en fauna en beschermde gebieden en archeologie. Er zijn geen significant negatieve effecten te verwachten op omliggende natuurgebieden.

Conclusie

De milieugevolgen zijn beschreven in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en de m.e.r. aanmeldnotitie in bijlage 14 MER aanmeldingsnotitie. Het plan brengt geen (significant) negatieve effecten met zich mee waardoor er geen milieueffectrapportage opgesteld hoeft te worden.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 december 2019 het besluit genomen dat een m.e.r. procedure niet nodig is voor de ontwikkeling van de locatie Eemfront. Gezien de aard van het project en de zorgvuldigheid waarmee dit ingepast en gerealiseerd wordt, veroorzaakt het project geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.
 

4.12 Water

4.12.1 Europese Kaderrichtlijn Water (2000)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

4.12.2 Nationaal Water Programma 2022-2027

In het Nationaal Water Programma (NWP) beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het programma is vastgesteld in 2021 en anticipeert op de Omgevingswet. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater en waterverdeling, waterkwaliteit en natuur, scheepvaart en de functies van de rijkswateren. Voor de periode 2022 - 2027, maar ook verder vooruit. Doel is werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. Het Nationaal Waterprogramma is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021.

4.12.3 Bodem- en waterprogramma 2022-2027

Het Bodem- en waterprogramma provincie Utrecht 2022-2027 (hierna BWP) is vastgesteld in 2021. Hierin zijn de ambities voor bodem en water uit de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht uitgewerkt. Onderdeel van het programma is het wettelijke verplichte Regionaal Waterplan onder de Waterwet. Het plan voldoet aan de eisen van een Regionaal Waterprogramma volgens de Omgevingswet. In het BWP wordt uitvoering gegeven aan vier verplichte Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Ook actuele thema's, zoals omgaan met toenemende periodes van droogte en wateroverlast, en toenemende drukte in de ondergrond, zijn onderdeel van het BWP. Verder wordt beschreven wat de relatie is met andere provinciale beleidsthema's of programma's. Het programma is een vervolg op het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021.

4.12.4 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027

In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 geeft Waterschap Vallei en Veluwe inzicht in de doelen en maatregelen die het waterschap in deze periode van zes jaar gaat bereiken. De maatregelen zijn hierin op hoofdlijnen beschreven. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 (BOP) is eind 2021 vastgesteld en is de opvolger van het waterbeheerprogramma. Het BOP is de gebiedsgerichte doorvertaling van de BOVI2050. Het BOP is het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. Het waterbeheerprogramma is resultaatsverplichtend en zelfbindend. Voor het Eemland zijn gebiedsdoelen/-programma's vastgesteld. Deze laten zien waar het waterschap voor staat ten aanzien van waterveiligheid en schoon en voldoende oppervlaktewater.

4.12.5 Watervisie gemeente Amersfoort 2021-2040

De watervisie is het kader voor integraal en duurzaam waterbeheer in Amersfoort. De ambitie is dat Amersfoort een gezonde, groene stad is met mogelijkheden om te groeien. Een goede waterhuishouding is elementair voor een afgewogen inrichting en beheer. Ook speelt een goede waterhuishouding een belangrijke rol in (recreatief) gebruik, economie, cultuurhistorie, groenblauwe structuren, biodiversiteit en toekomstbestendige (klimaat)oplossingen. Het klimaat verandert, er ligt een grote binnenstedelijke woningbouwopgave en het gebruik van de openbare ruimte zal intensiveren. Daarom zijn extra inspanningen nodig op het gebied van het waterbeheer om de stad leefbaar te houden. Met name bij nieuwe ontwikkelingen liggen hiervoor kansen. Daarbij wil de gemeente Amersfoort om kunnen gaan met de gevolgen van klimaatverandering en de natuur meer kansen geven. In de watervisie hebben we aandacht voor biodiversiteit, maar voor beleving, beweging en vermindering van hittestress. Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente richtlijnen opgesteld (Richtlijn klimaatbestendige bouw, feb. 2020).

4.12.6 Gemeentelijk rioleringsplan 2021-2031

In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is beschreven hoe de gemeente de komende jaren invulling geeft aan de gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Centraal doel is het behouden en versterken van een vitale en gezonde leefomgeving. Het inzamelen en verwerken van hemelwater dat redelijkerwijs niet op particulier terrein kan worden verwerkt is een taak van de gemeente. Daarnaast treft de gemeente op doelmatige wijze maatregelen tegen structurele grondwateroverlast en verwerking van ingezameld grondwater. De uitvoering van deze taken doen we zoveel mogelijk aansluitend bij de natuurlijke situatie en in verbinding met ander maatschappelijke opgaven. In het landelijke Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie is afgesproken dat Nederland in 2050 klimaatbestendig is. Op basis van het basisrioleringsplan zijn maatregelen benoemd om regenwateroverlast tot een acceptabel niveau te beperken. De uitvoering van deze maatregelen koppelen we zoveel mogelijk mee met andere ontwikkelingen in de stad.

4.12.7 Programma Klimaatbestendige en Groene Stad

In het Programma Klimaatbestendige en Groene Stad (2019) van de gemeente Amersfoort wordt bestaand beleid gebundeld en een stap gemaakt naar een uitvoeringsagenda. De ambitie is om in 2050 een waterrobuuste en klimaatbestendige stad te zijn, waarin economie, veiligheid en gezondheid niet of nauwelijks hinder ondervinden van klimaatveranderingen. Amersfoort doet dit door te werken aan het voorkomen van de negatieve effecten van wateroverlast en hittestress, en het zo veel mogelijk tegengaan van verdroging.

4.12.8 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

4.12.9 Water in relatie tot het plangebied

Huidige Situatie

Oppervlaktewater

Het plangebied is gelegen langs de rivier de Eem. Verder is binnen het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig.

Oppervlaktewater nabij plangebied (bron: Legger Vallei en Veluwe)

Hemelwater

Het grootste deel van het plangebied is momenteel verhard. Hemelwater afkomstig van het plangebied wordt samen met het afvalwater via de gemengde riolering ingezameld en afgevoerd.

Grondwater

De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt in de huidige situatie op circa 0,6 tot 0,8 meter onder maaiveld.

Afvalwater

In de omgeving van het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. Hiermee worden zowel het afvalwater als het hemelwater ingezameld en afgevoerd. Tevens is in 2006 een regenwaterriool aangelegd met een lozing op de Eem.

Nieuwe situatie

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het is niet toegestaan om hemelwater direct af te voeren op de rivier de Eem. Wel wordt in het plangebied een waterinfiltratiebekken aangelegd. Van hieruit loopt een overstroomgoot naar de Eem.

Hemelwater

Voor het hemelwater dat valt in het plangebied gelden twee belangrijke principes:

a) Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen een plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen/geïnfiltreerd en dus niet afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hierdoor functioneert de waterzuiveringsinstallatie beter, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen.

b) Schoon houden - scheiden - schoon maken

Het is van belang dat het grondwater wordt beschermd tegen vervuiling. Om hieraan bij te dragen mogen bij de ontwikkeling van het terrein geen uitloogbare materialen worden gebruikt zoals koper, lood, zink en geïmpregneerd hout op plekken waar die met regenwater in aanraking kunnen komen.

De gemeente wil haar stedelijke gebied klimaatbestendig inrichten. Daarom moet binnen het plangebied voldaan worden aan de Richtlijn Klimaatbestendige bouw (Amersfoort, februari 2020). Het realiseren van voldoende waterberging is in dit gebied mogelijk. In het ontwikkelplan en beeldkwaliteitsplan voor de locatie is aangegeven dat in het plangebied veel aandacht is voor groen. Het bebouwd oppervlak wordt kleiner, waardoor groen kan worden toegevoegd. Daarnaast wordt een deel van het openbaar toegankelijke gebied bestraat met berijdbaar en beloopbaar groen dat tevens waterdoorlatend is. Ook wordt een groot wateropvangbekken aangelegd dat refereert aan de oude situatie met de waterzuivering. Dit wateropvangbekken heeft een zichtbare overstroomgoot naar de Eem.

Om schade door water op straat te voorkomen wordt geadviseerd een vloerpeil van 0,3 meter boven de kruin van de openbare weg aan te houden.

Grondwater

In het plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 meter gehanteerd om grondwateroverlast te voorkomen. De ontwateringsdiepte is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en de kruin van de weg in de openbare ruimte. Om grondwateroverlast te voorkomen moeten eventuele kelders en parkeergarages tot aan maaiveld waterdicht zijn.

Onderzoek naar klimaatgevolgen heeft uitgewezen dat de grondwaterstand ten gevolge van klimaatontwikkelingen op verschillende locaties in Amersfoort ongeveer 0,2 tot 0,3 meter gaat stijgen. Voor het plangebied is berekend dat in de toekomst de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) kan stijgen tot circa 0,5 meter onder maaiveld.

Afvalwater 

Afvalwater vanuit het plangebied kan worden aangesloten op de bestaande gemengde riolering in de Geldersestraat.

4.12.10 Reactie Waterschap Vallei en Veluwe

Met het Waterschap Vallei en Veluwe is de afspraak gemaakt dat voor plannen waarvan het verhard oppervlak met meer dan 1000 m2 toeneemt, een watertoets watercompensatie nodig is.

In de huidige situatie is het plangebied bijna volledig verhard. Met de herontwikkeling van het terrein neemt de totale omvang van de verharding af en wordt een deel van het plangebied onverhard. Hiermee neemt het totale verhard oppervlak in de toekomst af. Omdat het verhard oppervlak afneemt, is in dit geval watercompensatie niet nodig.

Hoofdstuk 5 Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte - Omgevingswet

Dit bestemmingplan is een zogenaamd 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'.
Op 27 juni 2017 is de 15e tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Bu Chw) in werking getreden. Daarin is onder meer aan Amersfoort de mogelijkheid geboden om te experimenteren met bestemmingsplannen met een bredere reikwijdte. Daarmee krijgt zo'n bestemmingsplan in feite (gedeeltelijk) het karakter van een omgevingsplan en wordt vooruit gelopen op, en ervaring opgedaan met, de nieuwe Omgevingswet.

Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte biedt mogelijkheden om af te wijken van bestaande wet- en regelgeving en meer zaken te regelen dan onder de reguliere wetgeving mogelijk is. Die reguliere wetgeving wordt beperkt tot het criterium 'goede ruimtelijke ordening'. Dit betekent dat in traditionele bestemmingsplannen alleen regels met een ruimtelijke relevantie kunnen worden opgenomen. Het Bu Chw en de nieuwe Omgevingswet hebben een ruimere doelstelling. Binnen die doelstelling van 'het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit' kunnen in het experiment van de Crisis- en herstelwet nu ook regels voor bijvoorbeeld, veiligheid, gezondheid, beeldkwaliteit en uitvoerbaarheid worden opgenomen in het bestemmingsplan. Ook kunnen lokale verordeningen over de fysieke leefomgeving in het bestemmingsplan worden geïntegreerd en is het bijvoorbeeld mogelijk om een hogere waarden besluit als bedoeld in de Wet geluidhinder op te nemen in het bestemmingsplan.

Om duidelijk aan te geven dat dit bestemmingsplan een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte is, wordt niet gesproken over het bestemmingsplan Eemfront maar over het Chw bestemmingsplan Eemfront.

Artikel 7c in samenhang met artikel 7g biedt voor Amersfoort een aantal mogelijkheden om af te wijken van de wettelijke regels. Deze mogelijkheden staan in onderstaande tabel (uit: Inspiratiegids bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu). In de tabel is aangegeven welke mogelijkheden uit het experiment worden gebruikt in dit bestemmingsplan.

Tabel uit 'Inspiratiegids bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte' opgesteld door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, juni 2017

Verbrede reikwijdte: Duurzaamheid

In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen over duurzaamheid. Deze regels zijn gebaseerd op het Ontwikkelplan en beeldkwaliteitsplan voor dit gebied.

Er is vastgelegd dat er in het plangebied voldoende ruimte is voor de berging en infiltratie van regenwater. Het groen moet voldoende water kunnen infiltreren om het hemelwater dat binnen het plangebied valt te kunnen bergen. Binnen het plangebied moet een bui met een volume van 60 mm (dit komt overeen met een bui die theoretisch 1 maal per 100 jaar voorkomt) volledig kunnen worden geborgen. Hiervoor is een regel opgenomen in artikel 4.3.1 Berging en infiltratie hemelwater.

Daarnaast is in het plan veel aandacht voor groen. Het bebouwd oppervlak wordt kleiner waardoor er groen kan worden toegevoegd. Daarnaast wordt het westelijke deel van het toegankelijke gebied bestraat met berijdbaar en beloopbaar groen dat tevens een functie heeft in de wateropvang, infiltratie en klimaatadaptatie. Dit draagt bij aan de groene uitstraling maar heeft ook een positief effect op het klimaat. Het westelijk deel van het plangebied heeft voor een groot deel de bestemming Groen - Buurtgroen, waarin de hier genoemde aspecten zijn vastgelegd.

Looptijd

De looptijd van dit bestemmingsplan is 20 jaar in plaats van 10 jaar.

Verbrede reikwijdte: Beeldkwaliteit

In het kader van de verbrede reikwijdte zijn regels ten aanzien van omgevingskwaliteit opgenomen; in dit geval beleidsregels over beeldkwaliteit. Deze specifieke beeldkwaliteitseisen (zie ook paragraaf Beeldkwaliteitsplan en de regels 14.1 Overige zone-beeldkwaliteit komen in dit gebied in de plaats van de eisen uit de Gemeentelijke Welstandsnota 2017. Het beeldkwaliteitsplan wordt gelijk met het bestemmingsplan vastgesteld en gepubliceerd en is te vinden op de gemeentelijke website bij de welstandsnota en op www.overheid.nl.

Verbrede reikwijdte: Voorlopige bestemmingen

Ook zijn twee voorlopige bestemmingen opgenomen. In deze voorlopige bestemmingen is voorlopig de functie bestemd die de gronden op dit moment hebben, en daarnaast is een definitieve functie opgenomen die de gronden krijgen nadat het bedrijf ten noorden van het plangebied, de ROVA, is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd.

De ene voorlopige bestemming, Bedrijf-Voorlopige bestemming, is gegeven aan een transformatorhuis. Wanneer het bedrijf ten noorden van het plangebied, de ROVA, is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd, kan op een andere plek een transformatorhuis worden gebouwd. De huidige plek krijgt dan de definitieve bestemming Verkeer-Verblijfsgebied zodat op die plek de ontsluiting van de ondergrondse parkeergarage kan worden aangelegd, zonder dat daarvoor een planologische procedure nodig is.

De andere voorlopige bestemming is opgenomen op een geplande groenstrook. Een deel van deze geplande groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied krijgt de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied-Voorlopige bestemming. Wanneer het bedrijf ten noorden van het plangebied, de ROVA, is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd, kan het huidige transformatorhuis in het gebied worden verplaatst naar een andere locatie. Hierdoor kan de ontsluiting van de parkeergarage verschoven worden zodat de voorlopige ontsluiting de definitieve bestemming Groen kan krijgen en ingericht kan worden als groenstrook, zonder dat daarvoor een planologische procedure nodig is.

Verbrede reikwijdte: Hogere waarden Wet geluidhinder

Artikel 7c, lid 9 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om een 'hogere waarden besluit' rechtstreeks op te nemen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Normaal gesproken is zo'n hogere waarde een afzonderlijke procedure die gelijk oploopt met het ontwerpbestemmingsplan. De hogere waarden worden uiteindelijk door het college vastgesteld. De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid om de benodigde hogere waarden op te nemen in de regels van het bestemmingsplan en daarmee te laten vaststellen door de raad.
In de fase van het ontwerpbestemmingsplan kunnen daartegen zienswijzen worden ingediend. Door het besluit onderdeel te laten zijn van het bestemmingsplan is geen afzonderlijk hogere waarden besluit van het college nodig en ontstaat een overzichtelijke situatie.

Het besluit hogere waarden (met de bijbehorende voorschriften) maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan (hoofdstuk 3 van de regels).

Verbrede reikwijdte: Bestemmingsplanactiviteit

En als laatste is er een bestemmingsplanactiviteit opgenomen voor het gebouw in de noordoosthoek van de locatie, kadegebouw 3. Dit gebouw heeft de bestemming 'Gemengd'. Wonen is hier op dit moment niet mogelijk omdat het gebouw binnen de risicocontour externe veiligheid ligt van het bedrijf Remondis. Vanaf het moment dat Remondis de opslag van gevaarlijke stoffen op deze locatie beëindigt kunnen burgemeester en wethouders, op grond van artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis en herstelwet, vergunning verlenen voor een woonfunctie in kadegebouw 3. Aan het verlenen van deze vergunning zijn wel enkele voorwaarden gekoppeld die te vinden zijn in de regels van dit bestemmingsplan (3.6 Bestemmingsplanactiviteit).

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

6.1.2 Waaruit bestaat een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• De verbeelding
• De regels
• De toelichting
  

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied.

6.1.3 Principe-opzet plangebied

In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een afwijking.

6.1.4 Procedurebepalingen bij afwijking en wijziging

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

6.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In de volgende paragraaf wordt nog een nadere uitleg gegeven over de regels in het bestemmingsplan.

6.2.1 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
  

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

6.2.1.1 Gemengd

Binnen de bestemming Gemengd zijn verschillende functies toegestaan om te zorgen voor levendigheid en diversiteit in het gebied. Het doel is namelijk om een gemengd woon-werkgebied te laten ontstaan. De functies die mogelijk zijn op basis van de bestemming zijn bedrijven uit de creatieve industrie en maakeconomie en culturele voorzieningen als een atelier of expositieruimte.

In de bestemming Gemengd is een bestemmingsplanactiviteit opgenomen voor het bouwvlak aan de noordoostzijde van het plangebied. Onder bepaalde voorwaarden (onder andere dat het bedrijf ten noorden van de locatie (Remondis) is verplaatst waardoor de veiligheidszone-bevi van dat bedrijf, die deels op de locatie ligt, vervalt) kan vergunning worden verleend voor de functie wonen binnen het bouwvlak.

Eén pand binnen de bestemming Gemengd heeft een functieaanduiding 'horeca'. Het gaat hier om het voormalige laboratoriumgebouwtje aan de Eem. Dit pand wordt verbouwd en gerestaureerd en hier kan zogenaamde zachte horeca een plek krijgen. Daarmee worden horecabedrijven bedoeld waarbij de nadruk ligt op eten en minder op het serveren van alcoholische dranken, zoals bijvoorbeeld een restaurant, eetcafé, lunchroom. Op dit moment bestaat dit pand uit 1 bouwlaag met kap. Overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan mag de hoogte worden aangepast zodat het pand uit 2 bouwlagen bestaat, plat afgedekt.

6.2.1.2 Groen - buurtgroen

In het plan is veel aandacht voor groen. Het bebouwd oppervlak wordt kleiner waardoor er groen kan worden toegevoegd. Daarnaast wordt een deel van het openbaar toegankelijke gebied bestraat met berijdbaar en beloopbaar groen dat tevens waterdoorlatend is. Dit draagt bij aan de groene uitstraling maar heeft ook een positief effect op het klimaat. Het westelijk deel van het plangebied heeft voor een groot deel de bestemming Groen - buurtgroen, waarin onder andere bovengenoemde aspecten zijn vastgelegd. En er zijn regels opgenomen over waterberging en infiltratie.

6.2.1.3 Tuin

Kadegebouw 2 krijgt aan de zijde van de Eem een strook met de bestemming Tuin. Deze gronden kunnen worden gebruikt als tuin bij de woningen op de begane grond van kadegebouw 2. Omdat het hier gaat om een overgangszone naar het openbaar gebied mogen op deze gronden geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd of erfafscheidingen hoger dan 1 meter.

6.2.1.4 Verkeer - verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is in de eerste plaats bedoeld voor woonerven, woonstraten, ontsluitingswegen en pleinen.

Binnen deze bestemmingen zijn daarnaast de voor verblijfsgebieden gebruikelijke functies toegestaan zoals, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, groen en water. Daarnaast wordt onder het westelijk deel van het plangebied een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd.

6.2.1.5 Wonen

In het plangebied komen 2 woonbestemmingen voor, elk aangeduid met een nummer. De benaming van de woonbestemmingen is gelijk in alle bestemmingsplannen in Amersfoort zodat een eenduidige bestemmingsregeling ontstaat voor de woningen. Wel kunnen de woonbestemmingen inhoudelijk worden aangepast aan de betreffende locatie en het betreffende plan.

• Wonen-3: deze bestemming is gegeven aan vrijstaande woningen, in dit geval een vrijstaand tiny house. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming om één woning. Daar binnen is de woning toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels.
• Wonen-4: deze bestemming is gegeven aan de gestapelde woningen. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming om het gebouw. Daar binnen is de bebouwing voor gestapelde woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels.
  

In alle woonbestemmingen is een regeling opgenomen voor beroepen en bedrijven aan huis. Deze regeling biedt de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.

6.2.1.6 Voorlopige bestemmingen

In het plangebied zijn 2 voorlopige bestemmingen opgenomen. In deze voorlopige bestemmingen is voorlopig de functie bestemd die de gronden op dit moment hebben, en daarnaast is een definitieve functie opgenomen die de gronden krijgen nadat het bedrijf ten noorden van het plangebied is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd.

Aan een transformatorhuis is de bestemming Bedrijf-Voorlopige bestemming gegeven. Wanneer het bedrijf ten noorden van het plangebied is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd, kan op een andere plek een transformatorhuis worden gebouwd. De huidige plek krijgt dan de definitieve bestemming Verkeer-Verblijfsgebied zodat op die plek de ontsluiting van de ondergrondse parkeergarage kan worden aangelegd.

Een deel van de geplande groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied krijgt de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied-Voorlopige bestemming. Wanneer het bedrijf ten noorden van het plangebied is verhuisd en ook dat gebied wordt getransformeerd, zal op een andere plek een transformatorhuis worden gebouwd. De huidige plek krijgt dan de definitieve bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. Hierdoor vervalt de voorlopige bestemming Verkeer-Verblijfsgebied en kunnen deze gronden worden toegevoegd aan de groenstrook en een groene inrichting krijgen.

6.2.1.7 Waarde - archeologie (dubbelbestemming)

Het voorliggende plangebied is een gebied met een middelhoge archeologische verwachting binnen de bebouwde kom. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 3" opgenomen.

De bebouwing die op dit moment aanwezig is zal ingrijpende bodemingrepen met zich mee hebben gebracht. Daarmee zal een groot deel van de ondergrond zodanig verstoord zijn dat eventuele archeologische resten niet meer in de grond aanwezig zullen zijn. Daarom hebben wij bepaald dat voorafgaand aan de werkzaamheden in het plangebied geen archeologisch onderzoek hoeft plaats te vinden. Er geldt dus een ontheffing van archeologisch onderzoek. Aangezien het echter nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens grondverzet een archeologische 'toevalsvondst' wordt gedaan, is het wenselijk de uitvoerder van dit grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de Gemeente Amersfoort, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

6.2.1.8 Overige zone - beeldkwaliteit

De gebiedsaanduiding 'Overige zone - beeldkwaliteit' ligt over het gehele plangebied. Voor het hele plangebied is een beeldkwaliteitsplan gemaakt met daarin beeldkwaliteitseisen voor bouwwerken en voor de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is te vinden op de gemeentelijke website bij de welstandsnota en op www.overheid.nl. Het beeldkwaliteitsplan fungeert, in plaats van de welstandsnota, als toetsingskader voor de welstand bij de beoordeling van de omgevingsvergunningen voor de bouw van de gebouwen en de inrichting van het openbaar toegankelijke gebied.

6.2.1.9 Geluidzone - industrie

De gebiedsaanduiding 'Geluidzone - industrie' ligt over het gehele plangebied. Om een geleidelijke transformatie van de Kop van Isselt van industriegebied naar gemengd stedelijk gebied inclusief wonen mogelijk te maken, is het gebied Kop van Isselt uit het gezoneerde industrieterrein Isselt gehaald omdat op een gezoneerd industrieterrein geen woningen mogen worden gebouwd. Dit is mogelijk door op het gebied Kop van Isselt de aanduiding 'geluidzone - industrie' op te nemen. Daarmee is dit gebied onderdeel geworden van de geluidzone en hoort het niet meer bij het gezoneerde industrieterrein. Door de aanduiding 'geluidzone - industrie' op te nemen voor het gebied Kop van Isselt, wordt het gezoneerde industrieterrein kleiner en wordt de geluidszone-industrie vergroot. Dit is geregeld in een afzonderlijk plan; de 'Partiële herziening Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen - aanpassen gezoneerd industrieterrein'. Ook in het voorliggende plan wordt de aanduiding 'geluidszone- industrie' overgenomen.

6.2.1.10 Veiligheidszone - bevi (gebiedsaanduiding)

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - Bevi - 1' is het vestigen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet toegestaan. De veiligheidszone hoort bij het bedrijf Remondis dat ten noorden van de locatie, op het terrein van de ROVA is gevestigd. Onder voorwaarden mogen toch (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden gerealiseerd.

Omdat de milieuvergunning van Remondis wordt aangepast is ook een gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - Bevi - 2' opgenomen die is afgestemd op de aanpassing van de milieuvergunning van Remondis. Deze zone geldt vanaf het moment dat de milieuvergunning van Remondis is aangepast. De gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - Bevi - 1' vervalt op dat moment.

Zowel de Rova als Remondis gaan verhuizen. Uiterlijk in 2025 komt de locatie van ROVA Remondis vrij. De veiligheidszone - bevi zal dus na 2025 verdwijnen.

6.2.1.11 Wetgevingszone - wijzigingsgebied (gebiedsaanduiding)

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied' kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen overeenkomstig de in de betreffende regels genoemde voorwaarden. Dit is uitsluitend mogelijk als het bedrijf (Remondis) ten noorden van de locatie is verhuisd en de wijziging vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'Eemfront' betreft het juridische en planologische instrumentarium voor de transformatie van een bedrijventerrein naar een compact stedelijk woon-werk gebied, bestaande uit een mix van sociale woningbouw, vrije sector woningen, studentenwoningen en ruimte voor creatieve bedrijvigheid, maakindustrie en horeca.

Gelet op het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen.

7.2.1 Exploitatieplan of overeenkomst

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

7.2.2 Conclusie

De gronden binnen het plangebied van het bestemmingsplan zijn door de gemeente verkocht aan de ontwikkelaar. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten worden uit die opbrengsten betaald. In een overeenkomst met de ontwikkelaar is vastgelegd dat mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) door de ontwikkelaar aan de gemeente worden vergoed.

Het bestemmingsplan is vanuit gemeentelijk perspectief financieel en economisch uitvoerbaar.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.3.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.3.2 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 2 te volgen omdat het gaat om een bestemmingsplan met urgente en belangrijke ontwikkelingen die niet passen binnen het geldende planologische regime. Voor de Kop van Isselt bestaat al langere tijd de intentie om dit gedeelte van het industrieterrein geleidelijk te transformeren naar een gemengd stedelijk gebied. Voorliggende ontwikkeling betreft een eerste aanzet tot transformatie van de Kop van Isselt naar een attractieve plek, die de toon zet voor nieuwe vormen van stedelijk wonen, werken en verblijven in Amersfoort.

Wanneer de procedure behorende bij model 2 wordt gevolgd, betekent dit dat er (na het vooroverleg met instanties, zie paragraaf 7.3.3.) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Omdat er geen inspraak wordt gehouden over het conceptontwerpbestemmingsplan, wordt er een inloopavond georganiseerd waarvoor naar alle adressen in en rond het plangebied een uitnodiging wordt gestuurd. Tijdens deze avond is er gelegenheid om het conceptontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan te bekijken en vragen te stellen aan de ontwikkelaar en aan de gemeente.

7.3.3 Wettelijk (voor)overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met voorliggend bestemmingsplan raakt geen rijksbelang. Daarom is het conceptontwerp niet om advies naar het rijk gestuurd.

Op 28 september 2022 hebben de betrokken instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek om in het kader van artikel 3.1.1 Wro te reageren op het plan.

7.3.4 Reacties uit het vooroverleg

Van SIESTA, de Veiligheidsregio Utrecht en Stichting vrienden van de Eemhaven is een vooroverlegreactie ontvangen. Deze zijn samengevat in de Notitie vooroverleg Chw bestemmingsplan Eemfront en van een gemeentelijke reactie voorzien. De Notitie is als bijlage 20 opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Van de overige vooroverlegpartners is geen reactie ontvangen.

7.3.5 Ontwerpbestemmingsplan

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 6 december 2022 ingestemd met het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan, en gelijktijdig het ontwerp beeldkwaliteitsplan en de ontwerp omgevingsvergunning. Vervolgens is de raad hierover geïnformeerd met een raadsinformatiebrief. De raad had vervolgens tot en met 20 december de tijd om, wanneer dit wenselijk werd geacht, het plan te agenderen voor bespreking in De Ronde. Er is een aantal schriftelijke vragen gesteld door raadsleden. Maar de raad heeft niet gevraagd om agendering van het plan voor een bespreking in De Ronde.

Het ontwerpbestemmingsplan kan daarom worden gepubliceerd en ter inzage worden gelegd van donderdag 29 december 2022 tot en met woensdag 8 februari 2023. Gedurende deze periode heeft iedereen de gelegenheid een zienswijze in te dienen over het ontwerpbestemmingplan, en daarnaast ook over het ontwerp beeldkwaliteitsplan en de ontwerp omgevingsvergunning (deze ligt op basis van de coördinatieregeling gelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage).

7.3.6 Vaststelling bestemmingsplan

PM

7.4 Handhaving

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook de VROM-Inspectie en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld. Daarnaast kunnen ook derden belanghebbenden vorderen dat de bepalingen van het bestemmingsplan worden nageleefd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatie-registratiesysteem bij de uitvoering van het bestemmingsplan, onder andere met betrekking tot verleende vergunningen.

Belangrijk aspect van handhaving is daarnaast dat het draagvlak heeft. Het gaat hierbij om bestuurlijk draagvlak, ambtelijk draagvlak en maatschappelijk draagvlak. Een lastig onderwerp als handhaving heeft grote kans om aan de aandacht te ontsnappen of terzijde te worden gelegd als het geen draagvlak heeft. Steun, of in ieder geval begrip, van alle bij de handhaving betrokkenen, is dan ook zeer gewenst. Het bestuurlijke en ambtelijke draagvlak kan worden verkregen door tijdens het opstellen van het handhavingsbeleid regelmatig met elkaar om tafel te zitten, door de ins en outs van handhaving te bespreken, door de behaalde resultaten door te spreken en door toetsbare afspraken met elkaar te maken. Daarnaast is ook de "maatschappij" bij de handhaving betrokken via bijvoorbeeld de wijkbeheerteams en de gemeentelijke wijkmanagers.

Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen, waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Aan preventieve handhaving wordt bovendien bijgedragen door duidelijke, consistente en handhaafbare bestemmingsregelingen en het geven van goede voorlichting, een en ander in nauw overleg met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (Stadsberichten, folders, gemeentelijke website).

In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.