Coelhorsterlaan 10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Toelichting op het plan

1.1 Aanleiding

Landgoed Coelhorst is een klein landgoed aan de Eem, ten westen van Amersfoort. Dit landgoed is sinds 1998 eigendom van Natuurmonumenten. Al geruime tijd heeft Natuurmonumenten ambities om dit landgoed te herontwikkelen. Door het vrijkomen van erfpacht is een mogelijkheid ontstaan om de verouderde cultuurhistorisch waardevolle panden te renoveren.

Op 14 november 2017 heeft de gemeente Amersfoort het wijzigingsplan Coelhorsterlaan 1 en 10 vastgesteld. De voormalige agrarische gronden zijn in dit wijzigingsplan bestemd als "Wonen-1", "Tuin" en "Natuur". De voormalige boerderijwoning en de twee bijgebouwen, allen voorzien van een kap met oranje pannen, zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol.

De voormalige boerderijwoning heeft aanzienlijk veel bouwkundige en bouwfysische problemen en achterstallig onderhoud. Daarnaast zijn de gebouwen en is het omliggende terrein zodanig groot dat bewoning en onderhoud door één bewoner/gezin zowel praktisch als financieel niet haalbaar is. Er is om deze reden een plan ontwikkeld om de boerderijwoning te splitsen in twee woningen en de voormalige varkensstal om te bouwen tot woning. Op deze manier kunnen de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen worden hersteld en kunnen de gebouwen en het omliggende terrein duurzaam bewoond en onderhouden worden.

Het voorstel past niet in de bouw- en gebruiksregels van het geldende wijzigingsplan. Binnen het bestaande bouwvlak is één woning toegestaan. Het voornemen is om de boerderij te splitsen in twee woningen. In de voormalige varkensstal, welke zal worden verbouwd tot woning, is op grond van de huidige regels geen woning toegestaan.

Gelet op de cultuurhistorische en landschapswaarden van dit perceel is het van belang dat er, ten opzichte van de voorgestelde bebouwing die in dit bouw- en terreininrichtingsplan zijn opgenomen, geen extra bebouwing in de vorm van bijgebouwen of verharding wordt toegevoegd.

Met toepassing de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 2 van het wijzigingsplan 'Coelhorsterlaan 1 en 10' en artikel 31.7 van het bestemmingsplan 'Buitengebied West' (NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301) kan dit plan mogelijk gemaakt worden. Het voorliggende wijzigingsplan is het resultaat van de toepassing van deze bevoegdheid.

1.2 Het plangebied

Landgoed Coelhorst ligt in het 'Buitengebied West' van Amersfoort. Dit is het agrarische gebied ten westen van Amersfoort en wordt ook wel Hoogland West genoemd. Natuurmonumenten bezit 86 van de 89 hectare van het landgoed.

Locatie landgoed Coelhorst ten opzichte van Amersfoort

Planlocatie Coelhorsterlaan 10 binnen het landgoed

Landschapstypering

Het landgoed maakt deel uit van het hoevenlandschap ten zuiden van de Malewetering. Een gebied met een kleinschalig karakter dat getypeerd wordt door relatief smalle, bochtige wegen, beplantingen, onregelmatig gevormde percelen (blokverkaveling), versterkt door bolle akkers. In het hoevenlandschap komt veel beplanting voor, waarbij het dan gaat om houtwallen, boomsingels en enkele loofhoutsingels. Verder zijn er de loofhoutbosjes bij Weerhorst en Coelhorst.

Het perceel wordt ontsloten vanaf de onverharde Coelhorsterlaan. Deze laan is voorzien van een laanbeplanting van forse zomereiken. Deze omgeving kenmerkt zich door een afwisseling van agrarische percelen, verspreid liggende (woon)bebouwing, kleine bosschages, singels, laanbeplantingen en sloten. Aan de zuidkant van het landgoed stroomt de Eem.

1.3 Bestaande situatie

Planologische situatie

Op het perceel Coelhorsterlaan 10 is het wijzigingsplan "Coelhorsterlaan 1 en 10" van toepassing. De voorheen geldende agrarische bestemming is met dit wijzigingsplan, vastgesteld op 14 november 2017, omgezet naar een woonbestemming. In het wijzigingsplan is in artikel 2 van de regels opgenomen dat het bepaalde in het bestemmingsplan 'Buitengebied West' onverkort van toepassing is. Dat wil zeggen dat de planregels die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen ook van toepassing zijn op dit wijzigingsplan. De meest relevante regels, 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap', 'Natuur', 'Tuin' en 'Wonen 1', zijn opgenomen als bijlage bij de regels van dit wijzigingsplan.

Uitsnede verbeelding Coelhorsterlaan 10, wijzigingsplan Coelhorsterlaan 1 en 10

(bron www.ruimtelijkeplannen.nl)

Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - ecologie' (artikel 25 van de planregels van bestemmingsplan 'Buitengebied West) van toepassing. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden, zodanig dat voor flora en fauna verbindingen kunnen ontstaan tussen natuur- of natuurontwikkelingsgebieden. De cultuurhistorische waarden van het oorspronkelijke verkavelingspatroon dienen te worden beschermd.

Ook is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie categorie 2' (artikel 22 van de planregels van bestemmingsplan 'Buitengebied West') van toepassing. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden.

De omliggende voormalige agrarische gronden zijn bestemd als ‘Natuur’ om natuurdoelen uit de natuurvisie Coelhorst 2003-2021 te realiseren.

Cultuurhistorische en landschappelijke waarde
De Coelhorsterlaan 10 betreft een perceel bestaande uit een woonhuis met enkele schuren. Het maakt samen met Coelhorsterlaan 1 en Coelhorsterlaan 6-8 onderdeel uit van het voormalige landgoed Coelhorst en het bijbehorende kleinschalige landschap. Dit is als stedenbouwkundige eenheid herkenbaar gebleven door de ligging langs de Coelhorsterlaan. Het woongedeelte is georiënteerd op het landschap (westzijde) en het bedrijfsgedeelte op de weg (oostzijde).

Het pand is een bijzondere uitvoering van de tijdens de oorlog verwoeste boerderijen die met Rijkssubsidie werden herbouwd door regionale architecten. De architectuur representeert het spanningsveld tussen traditie (tuitgevels, roedeverdeling, uitwaaiering gevelvlakken, kroonlijst boven de voordeur) en modernisering (nieuwe producten zoals de holle baksteen, betonnen stalramen, gewapende betonconstructie). Het gaat in dit geval om een bijzonder gaaf bewaard gebleven complex uit de vroege wederopbouwperiode. Deze vormt samen met de overige boerderijen op het landgoed Coelhorst een eenheid, die historisch van grote betekenis is zowel qua cultuur als architectuur. Het erf is deels verhard en deels ingericht met tuinbeplanting verschillende bomen.

 

Situatie in vogelvlucht met bebouwing in 2017

1.4 Nieuwe situatie

1.4.1 Bebouwing

Aanwezige bebouwing op het perceel in vogelvlucht

1: Voormalige boerderijwoning; 2: Voormalige varkensstal; 3: Voormalige werktuigenloods; 4: Voormalige weideschuur.

De bestaande cultuurhistorisch waardevolle boerderijwoning (1) verkeert zowel bouwkundig als bouwfysisch in zeer slechte staat. Deze woning wordt gerestaureerd en gesplitst in twee woningen.

Twee cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen, een voormalige varkensstal (2) en de voormalige weideschuur (4), worden eveneens gerestaureerd. De weideschuur (4) wordt het toekomstige bijgebouw voor de vrijstaande woning in de voormalige varkensstal (2)

De voormalige werktuigenberging (3) wordt gesloopt, ten behoeve van dit wijzigingsplan. Op deze plek wordt, volgens de geldende regeling voor bijgebouwen, een nieuw bijgebouw van totaal maximaal 150 m² gerealiseerd ten behoeve van de twee woningen in de voormalige boerderijwoning.

1.4.2 Landschappelijke inrichting

Landgoed Coelhorst is een goed bewaard gebleven, kleinschalig landgoed aan de Eem. Het landgoed ligt op een zeer gevarieerde ondergrond: van hogere zandgronden in het oosten, naar veen en klei langs de Eem in het westen. Lokale kwel in de lager gelegen gronden in het noorden biedt daarbij kansen voor botanisch rijke sloten en graslanden.

Het gehele landgoed Coelhorst en daarmee ook het onderhavige plangebied vallen binnen de ecologische hoofdstructuur. Het plangebied maakt geen deel uit van Natura 2000-gebieden.

Het kleinschalige landgoed moet behouden blijven. Het perceel Coelhorsterlaan 10 en de omliggende gronden zijn en blijven in eigendom van Natuurmonumenten. De nieuwe eigenaar van de gebouwen heeft het perceel Coelhorsterweg 10 in erfpacht van Natuurmonumenten. Op de omliggende gronden wordt nieuwe natuur ontwikkeld, het plan hiervoor maakt onderdeel uit van het wijzigingsplan Coelhorsterlaan 1-10' en is voor de volledigheid nogmaals opgenomen als bijlage 1 bij dit wijzigingsplan.

Natuurvisie Coelhorst 2003-2021

Referenties beoogde natuurontwikkeling

Ten behoeve van dit wijzigingsplan is wederom een landschaps- en beheerplan opgesteld, zie bijlage 2 . Het perceel wordt hiermee zodanig ingericht en beheerd dat dit positief bijdraagt aan de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van het omliggende landschap. Hierbij wordt gebruik gemaakt van streekeigen soorten.

1.5 Wijzigingsbevoegdheid

Op dit plan is de wijzigingsbevoegdheid van toepassing welke is opgenomen in artikel 31.7 lid a en b van de planregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied West'.

Het gaat hierbij om:

a. de verbouw van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot woning en

b. het splitsen van een boerderij in twee woningen.

Hierna wordt ingegaan op de zeven punten waaraan moet worden voldaan om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid.

1. Het vrijstaande bijbehorend bouwwerk c.q. de boerderij moet een waardevol pand zijn dat onderdeel uitmaakt van een op de verbeelding aangegeven ‘cultuurhistorische waarden’;

Uit de verbeelding valt op te maken dat zowel de boerderij als de twee schuren de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' hebben. Daarmee kan aan onderdeel 1 worden voldaan.

2. Het toestaan van de woning c.q. de woningsplitsing is noodzakelijk voor het behoud van het pand;

De voormalige boerderijwoning heeft aanzienlijke bouwkundige en bouwfysische problemen en achterstallig onderhoud. Daarnaast zijn de gebouwen en is het omliggende terrein zodanig groot dat bewoning en onderhoud door één bewoner/gezin zowel praktisch als financieel niet haalbaar is. Om deze redenen is splitsing noodzakelijk, zowel voor het herstel en behoud van de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen als voor het duurzaam bewonen en onderhouden van de gebouwen en het omliggende terrein. De gezamenlijke toekomstige gebruikers moeten allen bijdragen aan het behoud c.q. herinrichten en onderhoud van het gehele terrein.

3. Vooraf moet vaststaan dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het perceel worden verbeterd. Dit moet blijken uit een door de aanvrager op te stellen inrichtings- en beheerplan;

Uit het ingediende inrichtings- en beheerplan (bijlage 2) blijkt dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het perceel verbetert. De inrichting van het erf en positie van de sloot verwijst naar de historische situatie, dit past in het landschappelijke streefbeeld.  De oppervlakte aan verharding wordt aanzienlijk teruggebracht, waarbij de cultuurhistorische waarde van de verharding behouden blijft. Alle voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt, behalve de gebouwen met de oranje dakpannen die cultuurhistorische waarde hebben. Qua nieuwe bebouwing wordt enkel een nieuw bijgebouw toegestaan op de plek van de huidige werktuigenberging. De vorm en plek van dit gebouw voegt zich bij het erf. Grotendeels fungeert de sloot als erfafscheiding, waar dat niet kan komt er een transparant hekwerk op het terrein als erfscheiding. Verder wordt er geen extra bebouwing op dit perceel toegestaan. Er wordt veel nieuwe streekeigen beplanting aangebracht, zoals een hoogstamboomgaard, leilindes, een moes- of siertuin en er wordt kruiden- en bloemenrijk grasland en een vogelbosje aangebracht. De te verleggen sloot/watergang krijgt een natuurvriendelijke oeverrand. Het terrein wordt zodanig beheerd dat wordt aangesloten op de naastgelegen (groen) elementen, ten behoeve van het behoud en het versterken van de ecologische- en natuurwaarden. De uitvoering en instandhouding van dit inrichtings- en beheerplan is in een overeenkomst met de aanvrager vastgelegd.

4. Tenminste één keer de oppervlakte gelijk aan die van het waardevolle vrijstaande bijbehorend bouwwerk moet worden gesloopt, met dien verstande dat dit niet geldt voor percelen met de bestemming ‘Agrarisch’ ;

Aan de eerder toegepaste wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 31.10 van bestemmingsplan Buitengebied West, voor het veranderen van de agrarische bestemming naar wonen, was geen sloopeis verbonden. Alle agrarische bedrijfsgebouwen, behalve de werktuigenloods van 250 m², zijn inmiddels gesloopt. Zoals te zien is op onderstaande afbeelding is deze gesloopte oppervlakte vele malen groter dan het waardevolle vrijstaande bijbehorende bouwwerk van 150 m², dat wordt verbouwd naar woning.

Op het moment van de totstandkoming van dit tweede wijzigingsplan is de werktuigenloods met een oppervlakte van 250 m² nog aanwezig. Deze loods zal ook nog worden gesloopt. Op deze plek komt, conform de regeling voor bijgebouwen bij woningen, een nieuw bijgebouw terug.

Er wordt ruim voldaan aan de sloopeis van één keer de oppervlakte van het waardevolle bijbehorende bouwwerk.

5. Er mag alleen van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt als de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven niet op onevenredige wijze wordt gehinderd, waarbij met name kan worden gedacht aan de milieu-aspecten;

Zoals in paragraaf 2.2 wordt uitgelegd, wordt de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven niet op onevenredige wijze gehinderd door deze toe te voegen woningen. Voor de inhoudelijke uitleg wordt naar deze paragraaf verwezen.

6. De ter plaatse geldende voorkeursgrenswaarde moet in acht worden genomen;

Op dit aspect wordt ingegaan in paragraaf 2.3. De geldende voorkeursgrenswaarde wordt in acht genomen. Voor de inhoudelijke uitleg wordt naar deze paragraaf verwezen.

7. Vooraf moet positief geadviseerd zijn door de gemeentelijke Monumentencommissie.

De uitgangspunten van deze ontwikkeling zijn in vooroverleg besproken met de erfgoedcommissie. De commissie er positief tegenover dat de woning wordt gesplitst naar 2 woningen en dat het bijgebouw wordt verbouwd naar woning. Voor de woningsplitsing en verbouwing is een omgevingsvergunning nodig. De gedetailleerde advisering door de commissie vindt plaats bij de beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 2 Omgevingsaspecten

Het herinrichten van het perceel Coelhorsterlaan 10 is mogelijk nadat gebleken is dat er geen belemmeringen zijn vanuit de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk worden de onderzochte aspecten die relevant kunnen zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen kort besproken.

2.1 Archeologie

Het perceel Coelhorsterweg 10 ligt net onder een archeologisch rijksmonument in een hoog verwachtingsgebied. Als tijdens de sloop van de gebouwen de grond dieper wordt geroerd dan het maaiveld, is het noodzakelijk dat de archeologen van de gemeente het terrein bezoeken om te kijken of er archeologische resten aanwezig zijn. In het geval dat dit zo is worden deze vastgelegd en gedocumenteerd. Voor de te verleggen sloot geldt dat deze ruim om de historisch bekende bebouwing heengaat. Ook zal het oppervlakte net iets meer dan 100m2 zijn. Er hoeft hier geen onderzoek te worden uitgevoerd. Als voorwaarde wordt gesteld dat er tijdens de werkzaamheden observaties plaatsvinden.

2.2 Bodem

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen op het perceel Coelhorsterlaan 10 is een verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd als Bijlage 7 toegevoegd aan deze toelichting.

Verkennend onderzoek

• Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740, strategie ONV.
• In de bovengrond zijn lood, zink, kwik en PAK licht verhoogd aangetoond.
• In de ondergrond zijn lood, PAK en koper licht verhoogd aangetoond.
• In het grondwater is barium licht verhoogd aangetoond.
• In de bodem zijn antropogene bijmengingen met puin aangetroffen.
• Er is geen asbestonderzoek conform de NEN5707 uitgevoerd.

Aanvullende informatie

Uit het Bodeminformatie systeem blijkt dat in de nabijheid van de locatie geen verontreinigingen zijn geregistreerd die van invloed zijn geweest op de bodemkwaliteit ter plaatse van de huidige onderzoekslocatie (geen mobiele verontreinigingen).

Voor zover bekend is er geen sprake van aanwezige mobiele verontreinigingen in de nabijheid van de locatie die kunnen worden beïnvloed bij het gebruik van een eventuele bemaling.

Besluit Bodemkwaliteit

De gemeente Amersfoort heeft een Nota Bodembeheer (maart 2013) opgesteld. Daaruit blijkt dat het perceel in de bodemkwaliteitszone “Buitengebied” ligt, met als bodemfunctie ”Landbouw/natuur”. Indien in het kader van de herontwikkeling grond op de locatie zal worden toegepast geldt hiervoor dat deze tenminste dient te voldoen aan de kwaliteitsklasse Landbouw/natuur.

Conclusie

Vanwege de bijmengingen met puin is bodem verdacht op de aanwezigheid van asbest, er dient een asbest onderzoek plaats te vinden conform de NEN5707, om vast te stellen of de verdenking van een verontreiniging met asbest terecht is en wat de ernst en omvang daar dan van is. Dit wordt ingediend en beoordeeld bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden.

2.3 Conventionele explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheersgebied een historisch vooronderzoek laten uitvoeren voor wat betreft de mogelijk aanwezige explosieven. Uit dit onderzoek blijkt dat het perceel Coelhorsterlaan 10 niet binnen verdacht gebied gelegen zijn.

2.4 Duurzaamheid

De verbouwing zal plaatsvinden volgens de duurzaamheidseisen uit het Bouwbesluit. Het dak van het bijgebouw wordt voorzien van zonnepanelen. De toe te voegen woningen worden gasloos en voorzien van een warmtepomp. De drie woningen krijgen geïsoleerde gevels, de daken worden geïsoleerd met duurzame cellulose vlokken, vloeren worden geïsoleerd, dubbel glas wordt toegepast en de woningen worden voorzien van een lage-temperatuurverwarming.

Ten behoeve van dit wijzigingsplan is een landschaps- en beheerplan opgesteld. Het perceel wordt zodanig ingericht en beheerd dat dit positief bijdraagt aan de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van het omliggende landschap. De bestaande oppervlakte bebouwing en verharding zijn aanzienlijk teruggebracht. Het toevoegen van nieuwe verharding en bebouwing, ten opzichte van de verharding en de bebouwing die is opgenomen in het landschaps- en beheerplan, is met een regeling in het wijzigingsplan beperkt.

Er worden bomen en groen aangeplant, waarbij gebruik wordt gemaakt van streekeigen soorten welke bij- en vlindervriendelijk zijn. Dit draagt bij aan de biodiversiteit. Hemelwater wordt afgevoerd via wadi's. Een te verleggen sloot wordt natuurvriendelijk vormgegeven met een flauwe oever en inheemse oeverbeplanting. Deze sloot komt in beheer bij Natuurmonumenten.

Zie voor een overzicht van de maatregelen ook onderstaande tabel.

2.5 Flora en fauna

Wet natuurbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming van kracht. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1988, de Boswet en de Flora- faunawet samengevoegd. De wet volgt in hoofdlijnen de bepalingen uit de Vogel en Habitatrichtlijn op. De belangrijkste beschermde natuurwaarden in de Wet natuurbescherming zijn:

• beschermde natuurgebieden (Natura 2000 gebieden);
• aangepaste soortenlijst beschermde planten en dieren;
• expliciete vermelding intrinsieke waarde van natuur;
• algemene zorgplicht voor natuurgebieden en in het wild levende dieren, planten en hun leefomgeving;
• actieve soorten bescherming.

Met inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook de bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Natuurwaarden in relatie tot Coelhorsterlaan 10

Door middel van een 'Quickscan' is in het kader van de Wet natuurbescherming geïnventariseerd of door de geplande ontwikkelingen schade kan ontstaan aan populaties van beschermde soorten flora en/of fauna en hoe deze schade beperkt of gecompenseerd kan worden. Tijdens de uitvoering van het onderzoek is nagegaan of en zo ja welke beschermde soorten planten en dieren zich op de locatie bevinden. Daarnaast is onderzocht op welke wijze de plannen in overeenstemming kunnen worden gebracht met de wet. De resultaten zijn te lezen in het rapport, bijgevoegd als Bijlage 3 van deze toelichting.

Nader onderzoek kerk- en steenuil

Uit de quickscan natuurtoets is gebleken dat nader onderzoek naar de kerkuil en steenuil noodzakelijk is voor de Coelhorsterlaan 10. Uit het aanvullend kerk- en steenuilenonderzoek (Bijlage 5) en de update hiervan van de Uilenwerkgroep van 23 juni 2020 (Bijlage 6) blijkt dat maatregelen nodig zijn om kerkuilen en steenuilen een rust- en verblijfplaats te bieden.

Als mitigerende maatregel voor de aanwezige vaste rust-en verblijfplaats van de kerkuil zijn, conform de Soortenstandaard Kerkuil, twee extra nestkasten aan de Coelhorsterlaan 6-8 en Coelhorsterlaan 1 geplaatst op geschikte locaties. De kasten zijn tijdig opgehangen (begin mei 2017) om te zorgen voor voldoende gewenningsperiode(minimaal 3 maanden).De nestkasten zijn binnen 500 meter van de huidige verblijfplaats opgehangen, binnen het territorium van de kerkuil.

Steenuilen

Om het leefgebied te verbeteren en de steenuil meer nestmogelijkheden te bieden zijn er drie extra steenuilenkasten opgehangen. De exacte locaties zijn in het veld bepaald door een ecoloog bij Natuurmonumenten.

Update uilenwerkgroep juni 2020

Uit de update van de uilenwerkgroep (bijlage 6) blijkt het volgende:

In 2018 zat in één van de nieuw geplaatste nestkasten op Coelhorsterlaan 1 een kerkuil en in 2019 heeft de werkgroep vijf jonge uilen geringd. Ook in 2020 zijn er weer jonge kerkuilen aanwezig in één van de nestkasten op de Coelhorsterlaan 1.

Er zijn twee steenuil-nestkasten geplaatst in bomen op de Coelhorsterlaan 10, er zijn de afgelopen drie jaar geen steenuilen waargenomen.

De Uilenwerkgroep Hoogland komt regelmatig kijken op Coelhorsterlaan, de eigenaar doet alles om vogels op zijn perceel en opstallen te behouden. In 2019 heeft de werkgroep tien nestkasten voor zangvogels opgehangen. Als de verbouwing gereed is worden er in overleg nog nestkasten bijgeplaatst.

Broedseizoen

Bij het uitvoeren van de werkzaamheden moet rekening worden gehouden met broedvogels. Werkzaamheden moeten buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) worden uitgevoerd of gestart zijn.

Conclusie

Aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Wanneer voldoende rekening wordt gehouden met de hetgeen in de onderzoeken uiteengezet is, vormt het aspect flora- en fauna geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

2.6 Geluid

Wegverkeer

Het perceel Coelhorsterlaan 10 wordt ontsloten vanaf de onverharde Coelhorsterlaan. Deze laan heeft geen functie voor doorgaand verkeer en ontsluit alleen de percelen van Landgoed Coelhorst. De Coelhorsterlaan takt af van de Coelhorsterweg. Deze ligt echter op een afstand van meer dan 200 meter van het betreffende perceel. De geluidbelasting van de Coelhorsterweg zal, gelet op deze ruime afstand, dan ook niet boven de voorkeursgrenswaarde uitkomen.

Geluidszone Isselt

Bedrijventerrein De Isselt is een gezoneerd terrein. Deze toe te voegen woningen aan de Coelhorsterlaan 10 liggen net buiten de geluidszone.

Verbeelding met planlocatie en grens geluidszone

Weergave begrenzing geluidszone Isselt

Conclusie

Vanuit geluid zijn er geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkeling.

2.7 Geur

De bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven mag als gevolg van dit plan niet op onevenredige wijze worden gehinderd, waarbij met name kan worden gedacht aan de milieu-aspecten, zoals het aspect geur. In dit kader is het ook van belang dat de nieuwe woningen geen geurhinder zullen ondervinden van deze bedrijven.

Veehouderij

De dichtstbijzijnde veehouderij is het bedrijf aan de Coelhorsterlaan 8. Voor de Coelhorsterlaan 8 is een vaste afstand van 100 meter noodzakelijk, waar ruimschoots aan wordt voldaan.

Waterzuivering

De waterzuiveringsinstallatie ten zuiden van het plangebied heeft, afhankelijk van de doorzet, een richtafstand van tussen de 200 en 500 meter. Aan de afstand van 500 meter, dus de grootste installatie, wordt voldaan.

Ligging plangebied ten opzichte van de veehouderij Coelhorsterlaan 8 en de waterzuiveringsinstallatie

Conclusie

Hieruit mag geconcludeerd worden dat er geen overlast van geur te verwachten is. Geur is geen belemmerende factor voor de gewenste ontwikkeling.

2.8 Conclusie

Op basis van de informatie die is omschreven in dit hoofdstuk, kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkeling op het perceel Coelhorsterlaan 10 in overeenstemming is met de voorwaarden die gelden voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economisch

Met de initiatiefnemer is een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Hierin is vastgelegd dat de kosten voor de planologische procedure, de gemeentelijke begeleiding van de planprocedure en alle andere kosten die verband houden met de grondexploitatie van dit plan door de initiatiefnemer aan de gemeente worden betaald. Het plan wordt economisch aanvaardbaar geacht.

3.2 Maatschappelijk

Naast de verplichte communicatiemomenten die de Wet ruimtelijke ordening vraagt, is het van belang om ook met de direct belanghebbenden te communiceren over plannen. In dit kader heeft de initiatiefnemer de belanghebbenden en/of omwonenden geïnformeerd en per e-mail de stukken gestuurd opgesteld door Mooisticht. Tevens zijn deze belanghebbenden en/of omwonenden persoonlijk bezocht in april 2020.

De belanghebbenden hebben positief gereageerd en schriftelijk verklaard geen bezwaar te hebben tegen deze ontwikkeling. Hieruit is op te maken dat het voorliggende plan niet op zwaarwegende bezwaren zal stuiten en wordt daarmee maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

3.3 Juridisch

3.3.1 De procedure

Wettelijk vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorliggende wijzigingsplan is in overeenstemming met de relevante wijzigingsbevoegdheid uit het wijzigingsplan "Coelhorsterlaan 1 en 10" en het bestemmingsplan 'Buitengebied West'. Het bestemmingsplan "Buitengebied West" is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 december 2011. Over dit bestemmingsplan - en daarmee ook over de wijzigingsbevoegdheid - is uitvoerig overleg gevoerd met diverse instanties. Er zijn geen reacties ontvangen waaruit blijkt dat deze ontwikkeling onacceptabel is. Nader vooroverleg over dit wijzigingsplan wordt gelet hierop niet nodig geacht en wordt dan ook achterwege gelaten.

Zienswijzenprocedure

Burgemeester en wethouders hebben op 16 november 2020 met het ontwerp van dit wijzigingsplan ingestemd. Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 26 november 2020 tot en met 6 januari 2021 ter inzage gelegen.

Tijdens de periode van de terinzagelegging is aan iedereen de mogelijkheid geboden om een zienswijze over het ontwerp wijzigingsplan aan het college van burgemeester en wethouders kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.Het college heeft het wijzigingsplan op 19 januari 2021ongewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit kan beroep ingesteld en/of voorlopige voorziening gevraagd worden bij de Raad van State. Na het doorlopen van de fase van beroep en/of voorlopige voorziening wordt het plan onherroepelijk. Nadat het wijzigingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde vergunningen worden verleend.

3.3.2 Het wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West”. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken.

Alleen voor de bestemming 'Tuin' is een nieuwe regeling van kracht in de bestemming "Tuin - Landschapswaarden'. Gelet op de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden op dit perceel en de directe omgeving, is het niet wenselijk dat er, naast bestaande bebouwing en de te realiseren nieuwe berging, nog meer bebouwing wordt toegevoegd. Voor het overige zijn de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West” onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan. Van belang zijn dan met name de bepalingen van de bestemmingen 'Wonen 1' en 'Wonen 2' en 'Natuur', maar ook de bestemmingspbepalingen 'Waarde archeologie - categorie 2', Waarde archeologie - categorie 4', Waarde - ecologie' uit hoofdstuk 2, de ‘Inleidende bepalingen’ uit Hoofdstuk 1 en de “Algemene bepalingen” uit Hoofdstuk 3 spelen een rol.

Het plan kan digitaal worden geraadpleegd via www.ruimtelijkeplannen.nl en via onze gemeentelijke website www.amersfoort.nl.