Het Hof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het uitwerkingsplan "Het Hof" van de gemeente Zevenaar.

1.1 Aanleiding en doel

In woonwijk Groot Holthuizen zijn in de afgelopen jaren drie buurtschappen met elk een eigen karakter gerealiseerd: 'De Tol', 'De Bem' en 'De Stede'. In 2023 wordt gestart met de realisatie van een vierde buurtschap 'De Holtkamp'.

De gemeente Zevenaar is voornemens om ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk 'Groot Holthuizen' een laatste buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen te realiseren. De beoogde ontwikkeling kan niet rechtstreeks worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Groot Holthuizen en Hengelder II'', omdat ter plaatse van de gronden de bestemming 'Wonen - Uit te werken' geldt. Desalniettemin is voor onderhavige locatie een uitwerkingsbevoegdheid opgenomen. Het plan voldoet aan de uitwerkingsregels onder artikel 13.3 van het vigerende bestemmingsplan en kan hiermee gerealiseerd worden.

Voorliggend uitwerkingsplan bevat de toelichting en regels voor het realiseren van een buurtschap van maximaal 150 woningen ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk 'Groot Holthuizen' te Zevenaar.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend uitwerkingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Zevenaar, sectie M, nummers 159 (gedeeltelijk), 160 (gedeeltelijk), 161 (gedeeltelijk), 162 (gedeeltelijk), 163, 164 (gedeeltelijk) en 165. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 20.000 m². De gronden zijn gemeentelijk in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen:

• "Groot Holthuizen en Hengelder II", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2007;
• ''Archeologie'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 7 april 2010;
• ''Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 10 januari 2019;
• ''Paraplubestemmingsplan Wonen'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 18 december 2019.

1.3.1 Bestemmingsplan "Groot Holthuizen en Hengelder II"

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan "Groot Holthuizen en Hengelder II". De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

De gronden in het vigerende bestemmingsplan zijn bestemd als 'Wonen - Uit te werken'. De op de plankaart voor 'Wonen - Uit te werken' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis gebonden beroep, als ook voor woonstraten, paden, maatschappelijke voorzieningen en parkeerterreinen.

Ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan "Groot Holthuizen en Hengelder II" was de invulling voor deze locatie nog niet duidelijk. Hiervoor is een uitwerkingsverplichting opgenomen. Dit houdt in dat het college verplicht is voor deze locatie een uitwerkingsplan op te stellen op basis van het beoogde planvoornemen.

Uitwerkingsregels

Het plan betreft een uitwerkingsplan dat dient te voldoen aan de uitwerkingsregels zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Voor onderhavig plan is artikel 13 'Wonen - uit te werken' uit het bestemmingsplan "Groot Holthuizen en Hengelder II" van toepassing. Op de voor 'Wonen - uit te werken' aangewezen gronden mag alleen worden gebouwd bij een uitgewerkt plan, conform de uitwerkingsregels als bedoeld in artikel 13.3.3 Hieronder zijn de uitwerkingsregels opgenomen en vervolgens toegelicht.

''13.3.3 Inrichten van het gebied

Voor het inrichten van het gebied gelden de volgende bepalingen:

• a. het totaal aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 1.500 bedragen;
• b. voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid, waarbij de uitgangspunten vanuit het gemeentelijk beleid leidend zijn;
• c. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan de op de plankaart aangegeven bouwhoogte, met dien verstande dat per bestemmingsvlak voor ten hoogste 30% van de gronden geldt dat de bouwhoogte mag worden verhoogd tot ten hoogste 16 m;
• d. bij de uitwerking zijn - voor zover toepasbaar - de in dit plan opgenomen bestemmingsbepalingen van toepassing;
• e. burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
• f. bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de uitwerking vindt een evenredige belangenafweging plaats waarbij betrokken worden de mate waarin de uitvoerbaarheid (waaronder begrepen de archeologische toelaatbaarheid) is aangetoond.''

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

ad a.	Ter plaatse van buurtschappen 'De Tol', 'De Bem', 'De Stede' en 'De Holtkamp' zijn in totaal reeds 1.150 woningen gerealiseerd. Met het toevoegen van maximaal 150 woningen ter plaatse van buurtschap 'Het Hof' worden niet meer dan 1.500 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.
ad b.	Onderhavig plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid, conform het gemeentelijke beleid. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 3.2 en juridisch geborgd in de regels behorende bij dit uitwerkingsplan. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.
ad c.	Ter plaatste van het plangebied is een maximum bouwhoogte van 11 meter opgenomen. Hierbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - afwijkende bouwhoogte' de maximum bouwhoogte mag worden verhoogd tot 16 meter over maximaal 20% van de totale bebouwingsoppervlakte. Gezien het feit dat hiermee onder de maximaal aangegeven 30% gebleven wordt, wordt voldaan aan deze voorwaarde.
ad d.	De bestemmingsbepalingen uit het vigerende bestemmingsplan worden, voor zover mogelijk, overgenomen in voorliggend plan. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.
ad e.	Onderhavig planvoornemen kent geen nadere eisen vanuit burgemeester en wethouders. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.
ad f.	Onderhavig planvoornemen voldoet aan de gestelde milieuplanologische aspecten, opgenomen in hoofdstuk 5. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Aan de voorwaarden van de uitwerkingsregels wordt voldaan.

1.3.2 Bestemmingsplan ''Archeologie''

Het bestemmingsplan "Archeologie" geldt voor de gehele gemeente. Binnen dit bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen archeologie, eventueel in combinatie met gebiedsaanduidingen, opgenomen. Toetsing aan dit bestemmingsplan op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 5.2.1.

1.3.3 Bestemmingsplan ''Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar''

Het bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar" geldt voor de gehele gemeente. In het bestemmingsplan is het gemeentelijke parkeerbeleid vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.1.

1.3.4 Bestemmingsplan ''Paraplubestemmingsplan Wonen''

Het bestemmingsplan ''Paraplubestemmingsplan Wonen'' geldt voor de gehele gemeente. Dit bestemmingsplan komt voort uit de problematiek met betrekking tot woonoverlast. Om in de vigerende bestemmingsplannen een eenduidige beschrijving van het begrip 'wonen' op te nemen is dit bestemmingsplan opgesteld. Het begrip 'wonen', opgenomen in artikel 1 van de regels, is conform dit bestemmingsplan.

1.3.5 Conclusie

Ter plaatse van buurtschappen 'De Tol', 'De Bem' en 'De Stede' zijn in totaal reeds 990 woningen gerealiseerd. In 2023 wordt gestart met de realisatie van maximaal 160 woningen in buurtschap 'De Holtkamp'. Met de ontwikkeling van 'Het Hof' worden maximaal 150 woningen toegevoegd. Gezien 'Het Hof' het laatste buurtschap in de wijk 'Groot Holthuizen' is, wordt de grens van 1.500 woningen niet overschreden. Met de ontwikkeling van het buurtschap wordt voldaan aan de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan "Groot Holthuizen en Hengelder II".

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving van het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.1 Directe omgeving en plangebied

2.1.1 Groot Holthuizen

Groot Holthuizen is een woonwijk in het oosten van Zevenaar en wordt aan drie zijden begrensd door infrastructuurlijnen, namelijk de spoorlijnen 'Arnhem - Winterswijk' en 'Arnhem - Oberhausen', de Betuwelijn en de A12. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan het agrarisch buitengebied.

In 2008 werd binnen de wijk begonnen met de bouw van 1.500 woningen voor circa 4.000 inwoners. De afgelopen jaren zijn reeds vier buurtschappen mogelijk gemaakt, namelijk 'De Tol', 'De Bem', 'De Stede' en 'De Holtkamp'. Van deze buurtschappen zijn 'De Tol' en 'De Bem' reeds volledig gerealiseerd. 'De Stede' is gedeeltelijk gerealiseerd en 'De Holtkamp' dient nog gerealiseerd te worden. Buurtschap 'Het Hof' is het laatste buurtschap binnen de wijk dat planologisch geregeld moet worden, alvorens gestart kan worden met de uitvoering.

2.1.2 Het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de noordwestzijde van de wijk 'Groot Holthuizen'. In het oosten wordt het plangebied begrensd door buurtschap 'De Bem' en in het westen wordt het plangebied begrensd door buurtschap 'De Tol'. In de huidige situatie is het plangebied ingericht als tijdelijk park met grasveld en wandelpaden. Op navolgende luchtfoto is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED

2.2 Ontsluiting

Het plangebied heeft in het huidige gebruik geen ontsluitingsfunctie ten behoeve van gemotoriseerde voertuigen op omliggende straten. Wel wordt het plangebied in de huidige situatie middels wandelpaden ontsloten op de omliggende fietspaden en enkele straten van buurtschap 'De Bem'.

2.3 Groen en water

In de huidige situatie is het plangebied als tijdelijk park ingericht. Het tijdelijk park heeft een groene inrichting bestaande uit een grasveld. Het plangebied wordt in het zuiden en zuidwesten begrensd door bomenrijen. Daarnaast is ook rondom het plangebied groen aanwezig in de vorm van grasvelden. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel grenst het plangebied in de noordoostzijde aan oppervlaktewater in de vorm van een wadi.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen.

3.1 Bebouwing en functies

Het voornemen bestaat om ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk 'Groot Holthuizen' het laatste buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen te realiseren. In dit stadium is nog geen eenduidig beeld over het woonprogramma voorhanden. Desalniettemin wordt in deze ontwikkeling uitgegaan van de volgende bouwkaders:

• De inzet is erop gericht om met deze ontwikkeling van maximaal 150 woningen een duidelijke bijdrage te leveren aan het woningbouwprogramma.
• De insteek van dit gebied is het realiseren van een hogere bebouwingsdichtheid dan in de andere buurtschappen is gebeurd.
• De voorkeur wordt gegeven aan een bebouwingsbeeld van overwegend 3 bouwlagen (max. 11 meter).
• Op logische plekken, met weinig invloed op het woongenot in 'De Tol' en 'De Bem', kunnen hoogteaccenten toegevoegd worden, zijnde niet hoger dan het bestaande appartementencomplex in 'De Tol'.
• De hogere bouwvolumes (max. 16 meter) komen meer in het middengebied van de locatie te liggen (op gepaste afstand van omliggende bebouwing) of gekoppeld aan de entree aan de noordzijde (ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - afwijkende bouwhoogte', zie onderstaande afbeelding).
• Daarnaast zal maximaal 20% van de oppervlakte bestaan uit deze hogere bouwvolumes in ten hoogste 3 bouwvolumes.

AANDUIDING 'SPECIFIEKE VORM VAN WONEN - AFWIJKENDE BOUWHOOGTE' (IN GEEL DE PLANGRENS)

Middels het realiseren van het buurtschap wordt bijgedragen aan de woningbehoefte in Zevenaar. Het plan voorziet in een divers woningbouwprogramma met een mix van zowel koop- als (sociale) huurwoningen, dat ruimte biedt aan starters en één-of tweepersoonshuishoudens en geschikt is voor senioren. Door realisatie van woningen ter plaatse van het tijdelijk park zal het draagvlak voor voorzieningen in de wijk 'Groot Holthuizen' en de kernen rondom de wijk vergroten.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Parkeren

Voor wat betreft parkeren geldt dat in de planregels juridisch is geborgd dat voldaan dient te worden aan de gemiddelde parkeernormen zoals opgenomen in de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (en mogelijke vervanger hiervan). Wanneer een definitief woonprogramma ontwikkeld is zal tijdens de bouwaanvraag aangetoond moeten worden dat voldoende parkeervoorzieningen aangelegd worden.

In afwijking van de hierboven genoemde CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (en mogelijke vervanger hiervan) wordt binnen dit project ook een ander type woning (niet beschreven in de CROW-publicatie) mogelijk gemaakt. Dit woningtype betreft een kleiner type grondgebonden woningen (bijvoorbeeld een rug-aan-rugwoning) met een maximum oppervlak van 65 m² gbo (conform woningtypering NEN2580).

Afgezet tegen goedkope grondgebonden woningen < 110 m² gbo (conform woningtypering NEN2580), biedt dit huisvesting voor een een- tot tweepersoonshuishouden in plaats van een meerpersoonshuishouden. Dit heeft gevolgen voor de parkeerdruk in de omgeving.

De parkeernorm voor dit woningtype is gelijkgesteld aan de parkeernorm van een goedkoop appartement/etagewoning. Conform de tabel, opgenomen in artikel 8.5 van de regels behorende bij dit uitwerkingsplan, zal de parkeernorm voor dit kleiner type grondgebonden woningen dan ook gelijkgesteld worden aan een woning met de functie 'koop, etage, goedkoop', zijnde een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning.

3.2.2 Verkeersgeneratie

De realisatie van maximaal 150 woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'' bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Zevenaar wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de wijk Groot Holthuizen en derhalve het plangebied tot de 'rest bebouwde kom' behoort.

De verkeersgeneratie is bepaald op basis van het door de gemeente Zevenaar beoogde woningbouwprogramma voor buurtschap 'Het Hof'. Het woningbouwprogramma voor de buurtschap 'Het Hof' ligt nog niet vast. Wel bestaat een indicatie van het beoogde woningbouwprogramma en de daarbij verwachte onderverdeling. Het beoogde woningbouwprogramma en de verwachte onderverdeling is in onderstaande tabel opgenomen:

Programma (Categorie)	Percentage
Minimaal percentage < € 250.000 V.O.N / middeldure huur tot € 850,-	Minimaal 20 %
Betaalbare koopwoning € 250.000 tot € 355.000 (NHG-grens 2022)	Minimaal 17 %
Sociale huurwoning (verhuurd dan wel in eigendom lokale corporatie)	Minimaal 30 %
Overige woningen	Maximaal 33 %

Om een reële inschatting te maken van de beoogde verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling is per categorie, zoals opgenomen in bovenstaande tabel, een onderverdeling gemaakt van de verschillende woningtypes (conform de digitale publicatie "317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'').

In onderstaande tabel zijn per categorie, de woningtypes weergeven met de daarbij horende verwachte verdeling, zowel in procentuele als in absolute cijfers, van het aantal woningen. Vervolgens is op basis van de kencijfers uit de digitale publicatie "317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' per woningtype de toekomstige verkeersgeneratie berekend. Hierbij is uitgegaan van een worst-case scenario (gezien het niet vaststaande programma).

Daarnaast is bij het berekenen van de verkeersgeneratie uitgegaan van het woningtype met de hoogste verkeersgeneratie om op deze manier ook weer een worst-case scenario te bepalen. Voor het aantal woningen binnen de categorie 'minimaal percentage < € 250.000 V.O.N / middeldure huur tot € 850,- geschikt voor kleine 1 tot 2 persoonshuishoudens' uitgegaan van het kencijfer behorende bij het woningtype 'huur, huis, vrije sector'. Voor het aantal woningen binnen de categorie 'Betaalbare koopwoning € 250.000 tot € 355.000 (NHG-grens 2022)' is uitgegaan van het kencijfer behorende bij het woningtype 'koop, huis, tussen/hoek'. Voor het aantal woningen binnen de categorie 'Sociale huurwoning (verhuurd dan wel in eigendom lokale corporatie)' is uitgegaan van het kencijfer behorende bij het woningtype 'huur, huis, sociale huur'. Voor het aantal woningen binnen de categorie 'overig' is uitgegaan van het kencijfer behorende bij het woningtype 'koop, huis, vrijstaand'.

Categorie en woningtype	aantal woningen (%)	aantal woningen (absoluut)	Verkeersgeneratie (per woning)	Totaal
Minimaal percentage < € 250.000 V.O.N / middeldure huur tot € 850,- geschikt voor kleine 1 tot 2 persoonshuishoudens	Minimaal 20 %	30 woningen
Koop, appartement, goedkoop			5,3 per woning
Huur, huis, vrije sector	Minimaal 20 %	30 woningen	7,5 per woning	225,0
Huur, appartement, duur			6,0 per woning
Betaalbare koopwoning € 250.000 tot € 355.000 (NHG-grens 2022)	Minimaal 17 %	25,5 woningen
Koop, huis, tussen/hoek	Minimaal 17 %	25,5 woningen	7,5 per woning	191,3
Koop, appartement, midden		12,8 woningen	6,0 per woning
Sociale huurwoning (verhuurd dan wel in eigendom lokale corporatie)	Minimaal 30 %	45 woningen
Huur, huis, sociale huur	Minimaal 30 %	45 woningen	5,3 per woning	238,5
Huur, appartement, midden/goedkoop (inclusief sociale huur)			4,0 per woning
Overig	Maximaal 33 %	49,5 woningen
Koop, huis, vrijstaand	Maximaal 33 %	49,5 woningen	8,6 per woning	425,7
Koop, huis, twee-onder-een-kap			8,2 per woning
Koop, appartement, duur			7,5 per woning
Totaal	100 %	150 woningen		1080,5

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de ontwikkeling van maximaal 150 woningen, in een worst-case scenario, zorgt voor gemiddeld 1081 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

3.2.3 Ontsluiting

In de toekomstige situatie wordt het plangebied middels één ontsluiting voor motorvoertuigbewegingen ontsloten op de Landeweerdijk. De woningen binnen het plangebied zullen op nog thans te ontwikkelen wegen binnen het plangebied ontsloten worden.

3.3 Groen en water

Binnen het plangebied wordt in de toekomstige situatie aandacht besteed aan een groene inrichting, waarbij onder meer wordt gekeken naar de mogelijkheden voor groene daken. Daarnaast wordt rekening gehouden met omliggende groenstructuren. Zo blijven de bestaande bomenrijen ten zuiden en zuidwesten van het plangebied behouden en wordt afstand gehouden van de bebouwing tot omliggende groenstructuren, om het groen veilig te stellen en de ruimte te bieden voor tenminste een goede padenstructuur naar de bebouwing. Binnen het plangebied wordt geen oppervlaktewater aangelegd. Het oppervlaktewater ten noordoosten van het plangebied blijft behouden.

3.4 Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

3.4.1 Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Het plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie van de woningen is geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energie bronnen;
• de woningen worden volgens het 0-op-de-meter- / BENG-principe gebouwd;
• parkeervoorzieningen voor elektrische auto's/deelauto;

3.4.2 Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Het plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• waterberging op eigen terrein;
• groene daken;
• zo min mogelijk verharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groenstructuren ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress;

Daarnaast heeft op 18 december 2006 overleg met het waterschap 'Rijn en IJssel' plaatsgevonden over de waterparagraaf in het bestemmingsplan ''Groot Holthuizen en Hengelder II''. In het overleg is afgesproken dat een waterovereenkomst wordt afgesloten tussen gemeente en waterschap om de inrichting en het beheer van een duurzame waterhuishouding in het plangebied te waarborgen en afspraken te maken over een gecoördineerde aanpak vanuit de eigen taakopvatting. Deze overeenkomst is op 14 mei 2007 gesloten. De overeenkomst heeft geleid tot een uitwerking van de hoofdplanstructuur voor waterhuishouding en riolering, dd. 31 oktober 2007. Deze hoofdplanstructuur is opgezet voor 'Groot Holthuizen' en derhalve 'Het Hof', en 'Bedrijvenpark 7Poort' en dient als leidraad voor de verdere planuitwerking.

Voor de waterkwaliteit wordt hierin uitgegaan van de trits:

• schoonhouden;
• scheiden, en;
• zuiveren.

Voor waterkwantiteit gaat de structuur in de basis uit van de trits:

• vasthouden
• bergen, en;
• afvoeren.

Het plan voorziet daarbij in het voorkomen van lokale wateroverlast door voldoende ruimte te bieden om water vast te houden en te bergen. In de praktijk is dit uitgewerkt in een systeem van wadi's, overstromingsgebieden en open water(retenties). Alle hemelwater dat valt op daken en openbare verharding wordt via dit systeem verwerkt. Aan de wadi's is tevens een infiltratiefunctie meegegeven, waardoor water zoveel mogelijk ter plaatse wordt geïnfiltreerd om (bodem)droogte tegen te gaan. Dit laatste wordt versterkt door, waar mogelijk, infiltratieriolen voor hemelwater te realiseren en de verplichting op te nemen om hemelwater dat valt op private percelen, binnen het perceel te infiltreren.

In 2020 is, in samenspraak met het Waterschap, een actualisatie uitgevoerd. Hierbij is een tussentijdse toets uitgevoerd op werkelijk gerealiseerd en nog te realiseren verhard oppervlak en gerealiseerde en nog te realiseren wadi's/retenties/overstromingsgebieden. Deze tussentijdse toets is doorgerekend op de rekenregels van het hoofdstructuurplan uit 2007 alsmede op basis van de actuele rekenregels van het waterschap.

Buurtschap 'Het Hof' kenmerkt zich ten opzichte van de gehele wijk 'Groot Holthuizen' een hogere bebouwingsdichtheid. Inzet is om voldoende ruimte te behouden tot omliggende groenstructuren om zo dit groen veilig te stellen en ruimte te bieden voor een groene padenstructuur naar de bebouwing. Ook voor het entree gebied wordt ingezet om een groene begeleiding. Verharding en groeninrichting worden een belangrijk en onlosmakelijk onderdeel van de woonomgeving. Deze groene structuren in combinatie met de duurzaamheidsaspecten als waterberging en infiltratie dienen als invulling ter voorkomen van hittestress.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is één integrale visie, waarin het duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland tot 2050 staat omschreven. Het uitgangspunt van deze visie is dat ruimtelijke ingrepen niet afzonderlijk van elkaar kunnen plaatsvinden, maar dat ze van elkaar afhankelijk zijn.

De NOVI is op 11 september 2020 ondertekend en inmiddels in werking treden. De NOVI is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In dit strategisch beleidsdocument schetst de overheid een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Nederland staat de komende jaren voor grote opgaven: de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen, duurzame energie opwekken, klimaatverandering, en de overgang naar een circulaire economie vragen meer ruimte dan er beschikbaar is. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig, gezond en welvarend te houden. In dit licht zijn de NOVI de nationale belangen opnieuw gedefinieerd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties;
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit;
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;
• 10. Beperken van klimaatverandering;
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening die in 2050 CO2-arm is en de daarbij benodigde infrastructuur;
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen;
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige circulaire economie;
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoendebeschikbaarheid van zoetwater;
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit;
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie;
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit;
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Analyse

Het voornemen bestaat om ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk Groot Holthuizen het laatste buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen te realiseren.

Deze ontwikkeling draagt bij aan de opgave om tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de bestaande Nederlandse woningvoorraad. Middels deze ontwikkeling wordt zorg gedragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften in Nederland. Hierbij worden kwaliteit en bereikbaarheid onder meer als uitgangspunten genomen, waardoor een goede leefomgevingskwaliteit gerealiseerd kan worden. Daarnaast wordt bij het realiseren van de woonwijk wordt rekening gehouden met het veranderende klimaat en wordt middels diverse maatregelen ervoor gezorgd dat er sprake is van een klimaatbestendige ontwikkeling. Op deze manier draagt het planvoornemen bij aan de nationale doelstelling om de gebouwde omgeving in 2050 CO2-arm, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. Bovendien blijkt uit diverse uitgevoerde onderzoeken ten behoeve van de ontwikkeling van het buurtschap, dat deze ontwikkeling geen negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid heeft. Hiermee wordt een gezonde en veilige fysieke leefomgeving gewaarborgd.

Conclusie

Het plan geeft invulling aan het beleid, zoals omschreven in de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte genoemd, is op 30 december 2011 voor een groot deel in werking getreden en bevat regels ter bescherming van de nationale belangen. Het Barro bevat regels voor de borging van dertien nationale belangen. Het gaat hierbij om de volgende belangen:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Ecologische hoofdstructuur;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Momenteel bevat het Barro echter alleen die regels die voortkomen uit het eerdere ontwerp van de AMvB Ruimte (d.d. 2 juni 2009) en die tevens terugkomen in de SVIR. Het gaat dan ook om regels ter bescherming van de belangen inzake Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Het plangebied ligt niet in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet van toepassing op het plan.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied

De realiseren van een buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen voorziet niet in een wijziging van functies en voorziet evenmin in meer woningen dan op grond van het voorheen geldende plan mogelijk was. Onder 'Wonen - Uit te werken' is in het bestemmingsplan ''Groot Holthuizen en Hengelder II'' vastgelegd dat in totaal maximaal 1.500 woningen gerealiseerd mogen worden in de wijk Groot Holthuizen. Ter plaatse van buurtschappen 'De Tol', 'De Bem', 'De Stede' en 'De Holtkamp' zijn in totaal reeds 1.150 woningen gerealiseerd. Met het toevoegen van maximaal 150 woningen ter plaatse van buurtschap 'Het Hof' worden niet meer dan 1.500 woningen gerealiseerd.

Conform jurisprudentie geldt dat dit uitwerkingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro, zodat reeds daarom die bepaling niet van toepassing is. Op basis hiervan hoeft het plan niet te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit laat echter onverlet dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de vaststelling van dat uitwerkingsplan beoordeeld dient te worden of de toegekende bestemming uitvoerbaar is. In dat kader is het plan getoetst aan het woonbeleid /woningbouwprogramma, zoals opgenomen in paragraaf 4.3.2 en 4.4.2.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland;
• Actieplan Wonen Provincie Gelderland.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld.

• Gezond en veilig. Dit houdt in een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Een gezond en veilig Gelderland betreft daarnaast voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. Verder is het van belang aandacht te hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend. Dit betekent een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Daarnaast betreft een schoon en welvarend Gelderland het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval, uitputting van grondstoffen en het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visie schetsen met de

volgende thema's:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam.
• Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn.

Analyse

Het initiatief betreft het realiseren van een buurtschap met maximaal 150 woningen ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk Groot Holthuizen te Zevenaar. Voorliggend plan draagt bij aan de doelstellingen voor de ruimtelijke kwaliteit en een goede woon- en leefkwaliteit en aan het verbeteren van het draagvlak van voorzieningen in de kernen. Zo worden de nog aan te leggen wegen binnen het buurtschap zodanig aangelegd, dat de verkeersstructuur logisch en veilig in elkaar steekt. Verder worden de woningen onder meer aardgasvrij gebouwd en wordt aandacht besteed aan een groene inrichting. Op deze manier draagt voorliggend plan bij aan de energietransitie is sprake van een toekomst- en klimaat bestendige ontwikkeling. Door het te realiseren groen wordt een goede overgang naar de naastgelegen buurtschappen met zijn bijhorende bebouwing gecreëerd.

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 1 februari 2022 is de Omgevingsverordening Gelderland in werking getreden. Deze is voor het laatst in januari 2023 geactualiseerd. In de Omgevingsvisie wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem.

Analyse

Het initiatief betreft het realiseren van een buurtschap met maximaal 150 woningen ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk Groot Holthuizen te Zevenaar. Er is sprake van een ontwikkeling die past binnen de uitgangspunten van de verordening. In de verordening is immers bepaald dat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen is toegestaan binnen bestaand bebouwd gebied. De locatie binnen woonwijk Groot Holthuizen vormt al geruime tijd een beoogde woningbouwlocatie. Door de realisatie van het buurtschap 'Het Hof' bestaat de mogelijkheid om het laatste buurtschap in de wijk te realiseren.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

4.2.3 Actieplan Wonen Provincie Gelderland

Op 27 mei 2020 is door Provinciale Staten het Actieplan Wonen vastgesteld. Met het actieplan wil de provincie het woningtekort terugdringen. Hierin wordt aangegeven dat de krapte op de Gelderse woningmarkt zich vooral voordoet in het sociale en middensegment. Het betreft de volgende woningen:

• Betaalbare koopwoningen zijn woningen met een prijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De provincie zet in op de bouw van woningen tot een eind onder deze bovengrens, namelijk bouw van woningen onder de € 250.000,-.
• Betaalbare huurwoningen zijn sociale huurwoningen waarvoor de bewoners een huurtoeslag kunnen aanvragen. De bovengrens is een huurprijs die verandert met de grootte van het huishouden en ongeveer € 640,- per maand bedraagt.
• Woningen met een middeldure huur hebben een huur tot € 850,- per maand.

Analyse

Bij voorliggend plan wordt onder meer uitgegaan van 67% betaalbare woningen, waarvan 30% van het totale aantal in het sociale huursegment, en 33% overige woningen. Bij de bouw van betaalbare koopwoningen wordt een bovengrens gehanteerd (lager dan de grens in de Woondeal, waar de NHG-grens) en worden middeldure huur woningen gerealiseerd. Er wordt een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de vraag en wordt doorstroming bevorderd. Gelet op de reeds ruime aanwezigheid van de grotere eengezinswoningen ter plaatse van de andere buurtschappen binnen de wijk 'Groot Holthuizen' en de vraag naar woningen voor deze doelgroepen, is voor met name woningen voor één- à tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen gekozen.

Conclusie

Het plan is in lijn met het Actieplan Wonen Provincie Gelderland.

4.3 Regionaal niveau

4.3.1 Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen

Op 4 maart 2020 is de 'Woondeal regio Arnhem-Nijmegen 2.0' ondertekend. De aanleiding hiervoor zijn de toenemende woning tekorten en de complexiteit van de stedelijke vraagstukken. De woondeal is een pakket met afspraken met het ministerie van BZK, de regio Arnhem-Nijmegen en de provincie Gelderland. Het doel van deze woondeal is om tot een gezamenlijke inzet van instrumentarium en middelen te komen om opgaven op de woningmarkt op te pakken. De woondeal bevat een zestal kernafspraken, waar onder woningbouwopgave en versnelling en betaalbaarheid. De woondeal is mede basis voor de (sub) regionale woonagenda's. Voor Zevenaar is een agenda met de Liemerse gemeente opgesteld (toetsing hieraan vindt plaats in paragraaf 4.3.2).

In 2022 is de Woondeal aangepast en is de Woondeal 2.0 vastgesteld. Daarin zijn met de afspraken herijkt, aangepast en aangescherpt. Daarmee willen wij het volgende bereiken:

• Realisatie van de woningbouwopgave als bouwsteen en binnen de kaders van de gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen/Foodvalley.
• Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Daarom wordt, conform de provinciaal bestuurlijke afspraak, ingezet op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 en richting 2040 zo'n 55.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden.
• Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen.
• Gezamenlijk inzet voor het huisvesten van jong talent om zo bij te dragen aan de kenniseconomie. Door realisatie van voldoende studentenhuisvesting en inzet op voldoende aanbod voor jonge starters. Het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd.
• Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie 'meer landschap meer stad'.
• In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3 betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. We zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
• Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een op basis van het woonbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur.
• Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO²-uitstoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030. Met klimaatadaptief bouwen en beheren beperken we de overlast van de gevolgen van klimaatverandering. Dit gaat hand in hand met natuurinclusief bouwen.

Met betrekking tot de (versnelling van de) woningbouwopgave wordt Het Hof in de woondeal als locatie voor woningbouwontwikkeling benoemd. Een van de afspraken die in de woondeal betreffende betaalbaarheid is opgenomen, is het streven dat de gemeente bij zachte plannen (potentiële plannen waarvoor nog geen definitieve afspraken zijn gemaakt) 50% in het betaalbare segment realiseren.

Analyse

Bij het voorliggend plan wordt uitgegaan van de volgende verdeling:

• minimaal 30% sociale huurwoningen (verhuurd dan wel in eigendom lokale corporatie);
• minimaal 20% betaalbare koopwoningen of middeldure huurwoningen; (met een huurgrens zoals omschreven in paragraaf 4.3.2 uit de Liemerse woonagenda);
• minimaal 17% betaalbare koopwoningen (onder de NHG-Grens van € 250.000,- (conform 2022);
• maximaal 33% overige woningen.

Er wordt een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Binnen buurtschap 'Het Hof' worden onder meer woningen voor kleine huishoudens (één- à tweepersoonshuishoudens), evenals levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de vraag en wordt doorstroming bevorderd. Gelet op de reeds ruime aanwezigheid van de grotere eengezinswoningen ter plaatse van de andere buurtschappen binnen de wijk 'Groot Holthuizen' en de vraag naar woningen voor deze doelgroepen, is voor met name woningen ten behoeve van één- à tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen gekozen. Hiermee wordt ingespeeld op de ambities zoals omschreven in de 'Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen'.

Conclusie

Het plan is in lijn met de 'Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen'.

4.3.2 Liemerse Woonagenda 2020-2025

De Liemerse gemeenten Duiven, Doesburg, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar hebben samen met de provincie een woonagenda opgesteld: 'De Liemerse woonagenda; Het recept van de Liemerse Woonagenda 2017 – 2027’. De Gedeputeerde Staten heeft deze woonagenda op 14 november 2017 vastgesteld.

In oktober 2020 is de Liemerse woonagenda, op basis van de 'Woonvisie en Actieplan Wonen', geactualiseerd en hebben de wethouders 'Wonen' van de Liemerse gemeenten een aangepaste koers vastgesteld, de ‘Liemerse Woonagenda 2020 - 2025’. De uitgangspunten uit de 'Liemerse Woonagenda' zijn gebaseerd op de 'Woondeal regio Arnhem-Nijmegen', waarbij de uitgangspunten uit de 'Liemerse Woonagenda 2017-2027' nog steeds relevant zijn, al is er sprake van een accentverschuiving.

Zo wordt nu sterker ingezet op de oplopende woningtekorten en de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomens groepen ligt. Volgens het woningbehoefte onderzoek zou tot 2025 bijna de helft van het woningbouwprogramma moeten bestaan uit betaalbare koopwoningen. Daarnaast geeft het onderzoek aan dat er vanuit de middeninkomens ook behoefte is aan vrije sector huurwoningen in de middenhuur. (Bij de bouw van betaalbare koopwoningen wordt € 250.000,- als bovengrens gehanteerd: lager dan de grens in de Woondeal, waar de NHG-grens wordt gehanteerd). Voor de middeldure huur wordt € 850,- als bovengrens gehanteerd).

Bovendien is een beter inzicht verkregen in de vraag en aanbod. Zo wordt de aankomende 2 jaar ingezet om de beschikbare planologische capaciteit (versneld) te benutten. Dat wordt in eerste instantie gedaan door locaties die nu nog ‘zacht’ en ‘potentieel’ zijn juridisch 'hard’ te maken via bestemmingsplannen/ omgevingsvergunningen zodat er een juridische titel is om er te bouwen.

Daarnaast kunnen de bouwplannen worden uitgebreid met een aantal nieuwe (uitleg) locaties en kan extra programma worden toegevoegd op bestaande bouwlocaties in grote kernen. een van de grotere locaties waar dit speelt (locatie met meer dan 100 woningen) is de locatie 'Groot Holthuizen' bij de kern Zevenaar. Deze locatie heeft een vastgesteld bestemmingsplan, maar op basis van de Woonagenda uit 2017 zijn twee deelgebieden (ongeveer 300 woningen) uit het woningbouwprogramma gehaald (op ‘rood’ gezet) omdat men toen overaanbod wilden voorkomen. In afstemming met de Liemerse gemeenten zal deelgebied 'Holtkamp' alsnog op korte termijn ontwikkeld worden en wordt er daarnaast gestart met deelgebied 'Het Hof'.

Programma

In de Liemerse woonagenda 2020-2025 is een groot deel van de behoefte gericht op de betaalbare woningbouw (tot de NHG-kostengrens). Waar in de 'Woondeal Regio Arnhem Nijmegen' (zie paragraaf 4.3.1) wordt ingezet op 50% betaalbaar ligt die opgave in de Liemers hoger. Er wordt ingezet op een woningbouwprogramma waarin twee derde van de woningen behoort tot de betaalbare categorie.

Bij de bouw van betaalbare koopwoningen wordt € 250.000 als bovengrens gehanteerd. Dit is lager dan de bovengrens die in de Woondeal wordt gehanteerd. Voor de middeldure huur wordt € 850,- als bovengrens gehanteerd. In de Woondeal wordt de NHG grens aangehouden. Deze wordt in 2023 wel aangepast voor het verlenen van een hypotheek, maar niet voor de definitie van betaalbare woningen die blijft op € 355.000,-.

Analyse

In de woonagenda wordt, net als in de regionale woondeal 'Arnhem-Nijmegen' zoals omschreven in paragraaf 4.3.1, specifiek ingegaan op de locatie 'Groot Holthuizen'. In de 'Woonagenda 2020 - 2025' is vastgelegd dat de buurtschappen 'De Holtkamp' en 'Het Hof' alsnog op korte termijn ontwikkeld worden. Daarmee past voorliggende ontwikkeling binnen de uitgangspunten zoals gesteld in de 'Liemerse Woonagenda 2020-2025' en de 'Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen'.

Bij voorliggend plan wordt onder meer uitgegaan van 67% betaalbare woningen, waarvan 30% van het totale aantal in het sociale huursegment, en 33% overige woningen. Hiermee is het woningbouwprogramma in lijn met de 'Liemerse woonagenda 2020-2025'. Bij de bouw van betaalbare koopwoningen wordt een bovengrens gehanteerd (lager dan de grens in de Woondeal, waar de NHG-grens) en worden middeldure huur woningen gerealiseerd. Er wordt een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Binnen buurtschap 'Het Hof' worden onder meer woningen voor kleine huishoudens (één- à tweepersoonshuishoudens), evenals levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de vraag en wordt doorstroming bevorderd. Gelet op de reeds ruime aanwezigheid van de grotere eengezinswoningen ter plaatse van de andere buurtschappen binnen de wijk 'Groot Holthuizen' en de vraag naar woningen voor deze doelgroepen, is voor met name woningen ten behoeve van één- à tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen gekozen.

Conclusie

Het plan is in lijn met de 'Liemerse Woonagenda 2020-2025'.

4.4 Gemeentelijk niveau

4.4.1 Structuurvisie Zevenaar 2012-2030

Op 20 februari 2013 heeft de gemeenteraad de structuurvisie ‘Samen kijken naar de toekomst 2012-2030’ vastgesteld. In de structuurvisie wordt ingezet op een vijftal hoofdopgaven:

• versterken van de identiteit van Zevenaar met aandacht voor de diversiteit in landschappen, kernen en functies;
• voldoende plek voor stedelijke ontwikkelingen tot 2030;
• behoud van kwalitatief goede woon- en werkgebieden en goede voorzieningen;
• tegengaan van versnippering van de leefomgeving, inclusief het leefbaar houden van de kernen;
• nadrukkelijker inzetten op een duurzame ontwikkeling.

De opgaven worden benaderd vanuit de drie kernwaarden: 'verbinden', 'diversiteit' en 'kwaliteit'. Deze kernwaarden vormen de rode draad van waaruit de gemeente Zevenaar de komende jaren werkt.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

Binnen de structuurvisie is buurtschap 'Het Hof' gelegen binnen 'nieuw wonen kernen' en is hierbij aangeduid als woningbouwlocatie 2010-2030. Voor wonen streeft de gemeente naar een aantrekkelijke woongemeente voor 19 verschillende doelgroepen/leefstijlen en leeftijdsgroepen. Dit betekent dat er sprake is van een divers en onderscheidend aanbod aan woonmilieus en een kwalitatief goede woningvoorraad, met voldoende aanbod om in de behoefte te voorzien. De samenstelling van de woningvoorraad draagt bij aan de sociale binding van de mensen aan de 'gemeenschap' in de wijken, buurten en dorpen. Met betrekking tot het aspect wonen zijn de volgende hoofddoelen geformuleerd voor de wijk 'Groot Holthuizen', waartoe buurtschap 'Het Hof behoort':

• Voldoende passende woonruimte, aansluitend op de bevolkingsontwikkeling en inzetten op het vergroten van het aandeel vestigers ter ondersteuning van het behoud van de streekfunctie van het voorzieningenapparaat;
• Het behouden en realiseren van goed bereikbare woongebieden;
• Het behouden en waar noodzakelijk versterken van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
• Het bieden van de juiste condities voor levensloopbestendige wijken en dorpen;
• Inspelen op veranderende vragen;
• Aansluiten bij de vraag naar diverse woonmilieus.
• Deze hoofddoelen sluiten aan bij hetgeen geformuleerd in de gemeentelijke structuurvisie.

Analyse

Het voornemen bestaat om ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk 'Groot Holthuizen' het laatste buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen te realiseren. Er wordt een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Binnen buurtschap 'Het Hof' worden onder meer woningen voor kleine huishoudens (één- à tweepersoonshuishoudens), evenals levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de vraag en wordt doorstroming bevorderd. Gelet op de reeds ruime aanwezigheid van de grotere eengezinswoningen ter plaatse van de andere buurtschappen binnen 'Groot Holthuizen' en de vraag naar woningen voor deze doelgroepen, is voor met name woningen ten behoeve van één- à tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen gekozen om te voorzien in voldoende passende woonruimtes die aansluiten op de ontwikkeling van de bevolking. Voorliggend plan draagt bij aan de doelstellingen voor de ruimtelijke kwaliteit en een goede woon- en leefkwaliteit en aan het verbeteren van het draagvlak van voorzieningen in de kernen. Zo worden de nog aan te leggen wegen binnen het buurtschap zodanig aangelegd, dat het buurtschap goed bereikbaar is en dat de verkeersstructuur logisch en veilig in elkaar steekt.

Conclusie

Het plan draagt bij aan het beleid zoals omschreven in de 'Structuurvisie Zevenaar 2012-2030'.

4.4.2 Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025

Het woonbeleid van de gemeente is vastgelegd in de 'Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025; samen werken aan een aantrekkelijke toekomst'. In de woonvisie ligt de focus op de drie belangrijkste opgaven:

• het aantrekkelijk houden van de bestaande woningvoorraad;
• het verbeteren van de positie van doelgroepen met een kwetsbare positie;
• bewaken dat de woningbouw aansluit bij de behoefte: om de potentiële groei maximaal op te vangen én tegelijkertijd het voorkomen van overaanbod.

De wijk 'Groot Holthuizen' is in de beschikbare harde plancapaciteit opgenomen. Hier kan samen met het BAT-terrein bijna twee keer zoveel woningen gerealiseerd worden dan wat er volgens de behoefteprognoses is te verwachten. De gemeente laat in principe de markt aan zet bij het bepalen van de gewenste woningtypen. Wel wordt een beeld van de te verwachten ontwikkelingen geschetst en kunnen eisen worden gesteld aan het woningbouwprogramma, waaraan het minimaal/maximaal aan moet voldoen, zodat partijen op de woningmarkt daar tijdig op kunnen inspelen. De gemeente zet in op een programmerings- en ontwikkelstrategie die bijsturen mogelijk maakt: zoals kleinschalige (organische) ontwikkelingen en minder (vaste) lange termijn afspraken. Dat is ook de manier waarop de een deel van de buurtschappen binnen de wijk 'Groot Holthuizen' reeds ontwikkeld is en de overige buurtschappen nog ontwikkeld worden. Gezien het toenemende aantal ouderen, is in Zevenaar behoefte aan levensloopbestendige woningen. Zevenaar doet het goed in het aantrekken van vooral jonge gezinnen en blijven daar ook op inzetten Daarnaast is in de woonvisie opgenomen

Analyse

Het voornemen bestaat om ter plaatse van een tijdelijk park in de wijk 'Groot Holthuizen' het laatste buurtschap 'Het Hof' met maximaal 150 woningen te realiseren. Bij voorliggend plan wordt onder meer uitgegaan van 67% betaalbare woningen, waarvan 30% van het totale aantal in het sociale huursegment, en 33% overige woningen. Hiermee is het woningbouwprogramma in lijn met de 'Liemerse woonagenda 2017-2027' en de 'Liemerse woonagenda 2020-2025'. Bij de bouw van betaalbare koopwoningen wordt een bovengrens gehanteerd (lager dan de grens in de Woondeal, waar de NHG-grens) en worden middeldure huur woningen gerealiseerd. Er wordt een divers woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Binnen buurtschap 'Het Hof' worden onder meer woningen voor kleine huishoudens (één- à tweepersoonshuishoudens), evenals levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de vraag en wordt doorstroming bevorderd. Gelet op de reeds ruime aanwezigheid van de grotere eengezinswoningen ter plaatse van de andere buurtschappen binnen 'Groot Holthuizen' en de vraag naar woningen voor deze doelgroepen, is voor met name woningen ten behoeve van één- à tweepersoonshuishoudens en levensloopbestendige woningen gekozen.

Conclusie

Het plan draagt bij aan het beleid zoals omschreven in de 'Woonvisie Zevenaar 2015-2025'.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Aeres Milieu B.V. een verkennend bodem -en asbestonderzoek uitgevoerd: rapport "Verkennend bodem- en asbestonderzoek; Het Hof te Zevenaar" (23 september 2022,AM22207 ). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 1.

Op basis van het verkennend bodemonderzoek concludeert Aeres Milieu B.V. dat:

• tijdens de veldinspectie op de locatie geen waarnemingen zijn gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging;
• tijdens de uitgevoerde veldwerkzaamheden in het opgeboorde bodemmateriaal visueel plaatselijk baksteen-, asfalt-, kool en betondeeltjes aangetroffen zijn. Op het maaiveld en in het uitgegraven materiaal uit de asbestinspectiegaten is visueel geen asbestverdacht materiaal waargenomen;
• uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk (MM4) licht verhoogd met PAK is. De ondergrond is plaatselijk (MM8) licht verhoogd met kobalt. In de onderzochte grond en puin mengmonsters van het onderzoek naar asbest is geen verhoogde asbestconcentratie aangetoond. Uit de resultaten van het onderzoek naar PFAS blijkt dat de geanalyseerde mengmonsters van de bovengrond en van de ondergrond voldoen aan de achtergrondwaarden PFAS. Het freatisch grondwater is licht verhoogd met barium, xylenen en plaatselijk nikkel;

De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling (woningbouw).

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt van het perceel, kan de grond mogelijk niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit Bodemkwaliteit en het Handelingskader PFAS van toepassing. Het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie is niet multifunctioneel toepasbaar. Het wordt daarom afgeraden het freatisch grondwater te gebruiken voor consumptie, besproeiing of proceswater.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is daarom geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die relevant

zijn in het kader van het aspect bedrijven en milieuzonering.

De meest nabijgelegen bedrijventerreinen zijn bedrijventerrein '7Poort' en 'Hengelder'. Beide bedrijventerreinen liggen op een afstand van circa 200 meter van het plangebied.

Bedrijventerrein '7Poort' ligt op circa 200 meter van het plangebied. Op circa 200 meter van het plangebied zijn uitsluitend bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Voor categorie 3.2 bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter. Op circa 300 meter van het plangebied zijn uitsluitend bedrijven tot en met categorie 4.2 toegestaan. Voor categorie 4.2 bedrijven geldt een richtafstand van 300 meter.

Bedrijventerrein 'Hengelder' ligt ook op circa 200 meter van het plangebied. Op circa 200 meter van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'Zonering industrie D'. Hier zijn uitsluitend bedrijven tot en met categorie 3 toegestaan. Voor categorie 3 bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter. Op circa 380 meter van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'Zonering industrie E'. Hier zijn uitsluitend bedrijven tot en met categorie 4 toegestaan. Voor zover de bij categorie 4 behorende grootste afstand niet meer bedraagt dan 200 meter, en uitsluitend opslag en installaties zijn toegestaan, voor zover de daarbij behorende grootste afstand in de lijst van bedrijven niet meer dan 200 meter bedraagt. Op circa 400 meter van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'Zonering industrie F'.Hier zijn uitsluitend bedrijven tot en met categorie 4 toegestaan. Voor categorie 3 bedrijven geldt een richtafstand van 300 meter.

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven van beide bedrijventerreinen. Op basis daarvan wordt geconcludeerd, dat er gezien de afstand tot de omliggende activiteiten er ter plaatse van de woningbouw sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

Aangezien het plan nieuwe kwetsbare objecten bevat en het aantal personen dat binnen het plangebied verblijft toeneemt, is het noodzakelijk nader in te gaan op het aspect externe veiligheid.

5.1.3.2 Beoordelingskader

Het kader voor het beoordelen van externe veiligheid bestaat met name uit:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt daarnaast getoetst aan de van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit onder meer het Activiteitenbesluit en het Besluiten algemene regels ruimtelijke ordening.

Kernbegrippen
In het beoordelingskader staan twee kernbegrippen centraal:

• Plaatsgebonden risico:
  Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, van overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico kan op een kaart worden weergegeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten met eenzelfde plaatsgebonden risico verbinden. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is de risicocontour van 10-6/jaar het meest relevant. Binnen deze contour mogen geen nieuwe kwetsbare objecten gerealiseerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.
• Groepsrisico:
  Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het groepsrisico wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde (= '1'). Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Verantwoordingsplicht groepsrisico
Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre eventuele externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (veelal de gemeente), waardoor het externe veiligheidsaspect wordt meegewogen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. In onderstaand overzicht (volgend uit de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico) zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en toegelicht.

Bron	Wanneer en opzet verantwoording groepsrisico
Inrichtingen (Bevi)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen.
Buisleidingen (Bevb)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 100% letaliteitgrens bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.
Transportroutes (Bevt)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 200 meter-zone bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.

Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.

5.1.3.3 Analyse

De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten ten opzichte van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de Risicokaart.

UITSNEDE RISICOKAART NEDERLAND

Inrichtingen

Het plangebied ligt op circa 1.100 meter van de inrichting 'Ter Heerdt Holding B.V. vandaan. Hiermee is het plangebied niet gelegen binnen de risicocontouren van een inrichting, waarbinnen gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen of waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen.

Buisleidingen
Ten oosten van het plangebied ligt een buisleiding van de Gasunie, die onder het Bevb valt. Hiervoor geldt een richtafstand van 95 meter. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van deze buisleiding. Er liggen geen buisleiding die onder het Bevb vallen op korte afstand van het plangebied.

Transportroute over de weg

Op circa 1.000 m van het plangebied ligt de A12 (wegvak G12) waarover structureel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied ligt niet binnen een PR 10 -6-risicocontour of plasbrandaandachtsgebied van deze weg. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over deze weg vormen geen belemmering voor de planvorming. Een kwantitatieve onderbouwing door middel van een RBM II-berekening is niet noodzakelijk.

Uit de jaarintensiteiten van Rijkswaterstaat (juni 2019) blijkt dat over de A12 LF1, LF2, LT1, LT2, GF2, GF3 en GT4 worden getransporteerd. Op grond van deze stoffen ligt het plangebied binnen het invloedsgebied (4.000 m) van toxische gassen (GT4). Het transport van gevaarlijke stoffen over deze weg worden meegenomen in deze beperkte verantwoording van het risicogroep.

Transportroute over het spoor

Op circa 400 m ten zuiden van het plangebied ligt het spoorwegtraject Zevenaar – Zevenaar Grens (route 202 AB) waarover structureel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze spoorlijn is opgenomen in het Basisnet spoor. Op grond van Bijlage II Tabel Basisnet spoor van de Regeling basisnet blijkt dat deze spoorlijn ter hoogte van het plangebied een PR 10-6-risicocontour van 30 meter heeft en tevens een PAG met dezelfde contour. Deze aspecten vormen op grond van de afstand geen belemmering voor het plan. Aangezien het plan op meer dan 200 meter van de voornoemde spoorweg is gelegen, is een berekening voor het vaststellen van de hoogte van het groepsrisico niet noodzakelijk.

Over deze spoorlijn worden, conform de voornoemde Bijlage, A, B2, B3, C3, D3 en D4 stoffen vervoerd. Op grond van deze stoffen ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van brandbare gassen (A), toxische gassen (B2, B3) en toxische vloeistoffen (D4). De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor dienen meegenomen te worden in een verantwoording van de hoogte van het groepsrisico.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Door Kragten is een verantwoording van de hoogte van het groepsrisico opgesteld: "Verantwoording Hoogte Groepsrisico Buurtschap Het Hof Zevenaar" (30 augustus 2022; ZEV009-0001). Het rapport is in bijlage 2 opgenomen.

Kragten concludeert dat:

• als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en het spoor, binnen de planlocatie rekening dient te worden gehouden met een toxisch scenario en BLEVE-scenario;
• ten behoeve van de bestrijdbaarheid/beheersbaarheid op basis van de publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid” van de brandweer het plangebied via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, goed bereikbaar moet zijn voor hulpverleningsdiensten, waardoor in geval van calamiteiten het plangebied bereikbaar is;
• ten behoeve van de bestrijdbaarheid/beheersbaarheid de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen binnen het plangebied met het oog op een toxische scenario niet relevant is;
• ten behoeve van de bestrijdbaarheid/beheersbaarheid de inrichting van het plangebied geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron heeft;
• ten behoeve van de zelfredzaamheid is het uitgangspunt dat indien minder zelfredzame personen aanwezig binnen het plangebied aanwezig zijn, zij met behulp van zelfredzame personen danwel in veiligheid gebracht kunnen worden;
• ten behoeve van de zelfredzaamheid is het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op de weg om te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Indien desalniettemin bij een toxische wolk wordt besloten het gebied te ontruimen, is het van belang dat personen haaks op de wolk kunnen vluchten. Hiervoor is het nodig dat er haaks op elkaar staande vluchtwegen beschikbaar zijn, die van de bron af gericht zijn. Deze wegen mogen niet doodlopend zijn.
• ten behoeve van de zelfredzaamheid is binnen het invloedsgebied van een BLEVE-scenario vluchten het uitgangspunt, waarbij de vluchttijd bijzonder kort is. Feit blijft dat in geval van een calamiteit een vroegtijdige alarmering van levensbelang is om ervoor te zorgen dat de aanwezigen veilig kunnen vluchten.
• ten behoeve van de zelfredzaamheid kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat de zelfredzaamheid kan worden verbeterd door maatregelen zoals een waarschuwings- en alarmeringssysteem en risicocommunicatie (hoe te handelen bij een incident, gebaseerd op de eerder genoemde scenario). In geval van een calamiteit is het van levensbelang dat de aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden.
• de invulling van de risicocommunicatie conform de Wet veiligheidsregio’s door het bestuur van de Veiligheidsregio’s uitgevoerd dient te worden.
• de gemeente Zevenaar in het kader van de ruimtelijke procedure advies dient in te winnen bij de Veiligheidsregio en een standpunt in te nemen aangaande de verantwoording van het groepsrisico.

Het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) geeft de regionale brandweer/Veiligheidsregio een wettelijke adviestaak bij het invullen van de verantwoordingsplicht. Het advies van de regionale brandweer/Veiligheidsregio gaat vooral over het groepsrisico en mogelijkheden om een ramp of zwaar ongeval te voorkomen of de omvang ervan te beperken en de zelfredzaamheid van personen te vergroten. Op 27 februari 2023 heeft de Veiligheids- en gezondheidsregio Gelderland-Midden advies opgesteld. Dit advies is als bijlage 3 opgenomen.

Advies Veiligheids- en Gezondheidsregio

In het kader van de rampenbestrijding en zelfredzaamheid adviseert de Veiligheids- en Gezondheidsregio om:

• de (toekomstige) gebruikers te informeren over de risico's en handelingsperspectieven bij een incident met gevaarlijke stoffen dat kan leiden tot een toxische wolk. Goede risico communicatie draagt bij aan de mate van zelfredzaamheid na het plaatsvinden van een incident.
• om bij de uitwerking van het plan rekening te houden met de bereikbaarheid en bluswatervoorziening. Voor de uitgangspunten hiervoor wordt verwezen naar de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid van Brandweer Nederland. Bovenstaande kan gebruikt worden bij afwegingen in het kader van de verantwoording groepsrisico.

Verder wordt geadviseerd om voor wat betreft de gezondheid van de toekomstige bewoners aandacht te schenken aan de aspecten geluid en het binnenklimaat van de te bouwen woningen.

5.1.3.4 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Het plangebied maakt geen deel uit van de door de gemeente opgestelde beleidsnotitie ‘Geurhinder en ruimtelijke ordening’ uit 2008. Het bepaalde in de Wet geurhinder en veehouderij is daarom van toepassing.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object in vier situaties, zie onderstaande tabel.

		Concentratiegebied	Niet-concentratiegebied
Binnen bebouwde kom	diercategorieën Rgv	max. 3 ouE/m³	max. 2 ouE/m³
	andere diercategorieën	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object
Buiten bebouwde kom		max. 14 ouE/m³	max. 3 ouE/m³
		min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object

Wgv

De Wgv biedt gemeenten de mogelijkheid om afwijkende geurnormen vast te stellen voor (delen van) het grondgebied. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

Regeling geurhinder en veehouderij

In de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is de wijze vastgelegd waarop:

• de geurbelasting wordt bepaald;
• de afstand tussen veehouderij en geurgevoelig object) wordt gemeten.

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Analyse

Het plangebied behoort tot het concentratiegebied en is gelegen binnen de bebouwde kom. Er zijn geen veehouderijen binnen een afstand van 100 m ten opzichte van het plangebied aanwezig.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Verkeerslawaai

Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten. Om de geluidbelasting ten gevolge van de zoneringsplichtige geluidbronnen te onderzoeken heeft Kragten een akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd: rapport 'Akoestisch Onderzoek Weg- en railverkeerslawaai Het Hof te Zevenaar' (30 september 2022;ZEV009.0001). Het rapport is als bijlage 4 bijgevoegd.

Kragten concludeert dat:

• de geluidbelasting (incl. aftrek artikel 110g Wgh) vanwege Landeweerdijk maximaal 51 dB bedraagt. De voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt hiermee overschreden Gezien de beperkte schaal van dit plan is het niet mogelijk of wenselijk om bronmaatregelen (stiller wegdek) of overdrachtsmaatregelen (afscherming) te treffen die de geluidbelastingen terugbrengen tot waarden die lager zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maatregelen die worden genomen bij de ontvanger (woning) zijn erop gericht te voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd. In het onderzoek naar de geluidwering van de gevel worden de benodigde gevelmaatregelen gedimensioneerd.
• ten gevolge van de Bemlaan en de Tollaan de geluidbelasting op de rand van het plangebied maximaal 34 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt gerespecteerd.
• uit de berekende geluidbelasting ten gevolge van de spoorlijn Doetinchem-Zevenaar blijkt dat ter plaatse van het gehele plangebied de geluidbelasting minder dan of gelijk aan 55 dB is. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde (55 dB).
• In het kader van een goede ruimtelijke ordening de gecumuleerde en ongecorrigeerde geluidbelasting ten gevolge van alle 30 km/uur-wegen en de spoorlijn inzichtelijk is gemaakt. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 56 dB.

Hogere grenswaarde procedure

Op basis van de conclusies uit het akoestisch onderzoek wordt de geluidsbelasting vanwege de Landeweerdijk overschreden. Daarom wordt voorgesteld een hogere grenswaarde procedure te doorlopen. Op basis van de vastgestelde hogere waarde dient bij aanvraag van een Omgevingsvergunning, aangetoond te worden dat de karakteristieke geluidswering van de gevels voldoet aan de vereisten uit het Bouwbesluit 2012.

In de regels van dit uitwerkingsplan is geborgd dat op basis van de geluidsbelasting waarvoor een hogere waarde wordt verleend, een geluidsonderzoek noodzakelijk is, waarmee aangetoond wordt dat voldaan kan worden aan de binnenwaarde van maximaal 33dB in geluidgevoelige vertrekken, tenzij middels akoestisch onderzoek, waarin nieuwe omstandigheden, zoals reeds gerealiseerde (afgeschermde bebouwing), geluidsschermen en/of gewijzigde verkeersgegevens (waaronder wegdekverharding en intensiteiten) mag worden betrokken, aangetoond kan worden dat de geluidsbelasting minder bedraagt dan de verleende ontheffingswaarden.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein.

5.1.5.3 Conclusie

Om voorliggend plan mogelijk te maken dient voor de Landeweerdijk een hogere grenswaarde vastgesteld te worden. Middels het vaststellen van deze hogere grenswaarde vormt het aspect geluid geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.

Voorliggend plan omvat maximaal 150 woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op.

De monitoringstool die in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is opgesteld, geeft de volgende jaargemiddelden voor de relevante stoffen ter plaatse van het meest relevante meetpunt 'R, i;15567482'.

categorie	grenswaarde	2020	2030
jaargemiddelde concentratie NO2	40 µg/m³	15,3	11,4
jaargemiddelde concentratie PM10	40 µg/m³	15,5	13,5
jaargemiddelde concentratie PM2.5	25 µg/m³	8,7	7,1
overschrijdingsdagen per jaar- gemiddelde concentratie PM10	35 µg/m³	6,0	6,0

Uit de monitoringstool volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Volksgezondheid

5.1.7.1 Inleiding

Het aspect volksgezondheid heeft de laatste jaren meer aandacht gekregen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Aangetoond moet worden dat een ruimtelijke ontwikkeling geen negatief effect heeft op de volksgezondheid.

Een beoordeling van de effecten op de volksgezondheid doet zich met name voor de ontwikkeling van of in de buurt van veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen. In deze paragraaf wordt het plan aan deze aspecten getoetst.

5.1.7.2 Veehouderijen

Bij het beoordelen van de effecten van veehouderijen op de volksgezondheid wordt onderscheid gemaakt in endotoxinen en geitenhouderijen. De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 - die bedoeld is bij de nieuwvestiging of verandering van veehouderijen - biedt een stappenplan dat ook deels geschikt is voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van veehouderijen.

Endotoxinen
Endotoxinen zijn bouwstenen van bepaalde bacteriën die een giftig effect op de mens kunnen hebben en tot gezondheidsklachten kunnen leiden. Endotoxinen komen vaak voor in fijnstof van intensieve veehouderijen. Conform stap 5 van het stappenplan moet de ligging van het initiatief ten opzichte van veehouderijen worden beoordeeld. Bij een afstand van meer dan 1 kilometer tot pluimveehouderijen en van meer dan 250 meter tot overige veehouderijen (behoudens geitenhouderijen) is er geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van endotoxinen. Het Bestand Veehouderijbedrijven biedt de benodigde gegevens van de veehouderijen.

Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 1000 meter rondom het plangebied zijn geen pluimveeveehouderijen actief. Bovendien liggen er geen overige veehouderijen binnen 250 meter van het plangebied. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect endotoxinen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van endotoxinen.

Geitenhouderijen
Uit onderzoek is gebleken dat omwonenden in een straal van 2 km rondom geitenhouderijen een verhoogde kans hebben op longontsteking. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van geitenhouderijen moet beoordeeld worden of er een effect is op de volksgezondheid.

Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 2 km rondom het plangebied zijn echter geen geitenhouderijen met meer dan 100 geiten actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect geitenhouderijen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van geitenhouderijen.

5.1.7.3 Boom- en fruitteelt

Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze middelen kunnen een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen verwaaien. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van woningen of andere functies waar personen gedurende langere tijd verblijven. Er wordt opgemerkt dat de gronden rondom het plangebied thans niet in gebruik zijn voor boom- en fruitteelt en bovendien ook niet zijn aangewezen als boomteeltontwikkelingsgebied. Geconcludeerd wordt dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met spuitzones als gevolg van boom- en fruitteelt.

5.1.7.4 Hoogspanningsverbindingen

De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van woningen of andere functies waar personen gedurende langere tijd verblijven. Daarnaast wordt opgemerkt dat er sprake is van een zeer grote afstand tot hoogspanningsverbindingen, namelijk ruim 550 meter, en dat het schadelijke magneetveld zich tot maximaal enkele honderden meters van de hoogspanningsverbinding uitstrekt. Er is geen nader onderzoek nodig.

5.1.7.5 Conclusie

Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.8 Milieueffectrapportage

5.1.8.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

5.1.8.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit 11.2 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'zoals genoemd in de bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage, maar overschrijdt niet de daarin genoemde drempelwaarde. Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig, maar er heeft wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. De beoordeling is als bijlage 5 opgenomen.

5.1.8.3 Conclusie

Er heeft een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

Ter plaatse van het plangebied is, conform het bestemmingplan ''Archeologie'' geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Het plangebied kent hierin dus een lage archeologische verwachtingswaarde. In geval van voorgenomen bodemingrepen is hier geen voorafgaand archeologisch onderzoek nodig.

Ondanks een zorgvuldige afweging kan nooit volledig worden uitgesloten dat er tijdens werkzaamheden archeologische sporen of resten worden aangetroffen. Conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet dient hiervan melding te worden gemaakt bij de Minister.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Binnen het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke of van rijkswege beschermde monumenten. De 'Cultuurhistorische Waardenkaart' van de provincie Gelderland geeft geen aanvullende cultuurhistorische informatie over het plangebied.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan enerzijds om verstorende effecten zoals geluid, licht en trillingen op natuurgebieden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland en anderzijds om stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Verstorende effecten
Om na te gaan of voorliggend plan verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot Natuurnetwerk Nederland, is een ecologische quickscan uitgevoerd: rapport 'Buurtschap Het Hof: Verkennend flora- en faunaonderzoek in het kader van de Wet Natuurbescherming' (1 september 2022; ZEV009). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 6.

Op basis van het verkennend flora- en faunaonderzoek wordt geconcludeerd dat negatieve effecten op GNN-gebieden zijn uitgesloten. Een melding of vergunning in het kader van de bomenkap is evenmin aan de orde.

Stikstofdepositie
Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Conform de Wet natuurbescherming mag de stikstofdepositie namelijk niet toenemen.

Er geldt dan ook een grenswaarde van 0,00 mol/hectare/jaar. Om de effecten van het plan op de omliggende Natura 2000-gebieden te bepalen is een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd overeenkomstig de 'Handreiking Passende Beoordeling Stikstofaspecten Bestemmingsplannen'. Het onderzoeksrapport (2 mei 2023, ZEV009) is als bijlage 7 bijgevoegd.

Uit de uitgevoerde berekeningen van de gebruiksfase en de gefaseerde aanlegfase blijkt dat de stikstofdepositie in beide situaties niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt. Het plan zal afzonderlijk - of in combinatie met andere plannen - geen relevante significante cumulatieve effecten kunnen veroorzaken ter plaatse van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. In het kader van een voortoets kunnen significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten waardoor het uitvoeren van een passende beoordeling niet aan de orde is en het aspect stikstofdepositie geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan

Soortenbescherming
Om een indruk te verkrijgen van de (mogelijk) aanwezige beschermde planten- en diersoorten binnen het onderzoeksgebied is een ecologische quickscan uitgevoerd: rapport 'Buurtschap Het Hof: Verkennend flora- en faunaonderzoek in het kader van de Wet Natuurbescherming' (1 september 2022; ZEV009). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 6.

Op basis van de toetsing van de resultaten van het onderzoek aan de Wet natuurbescherming word geconcludeerd dat als gevolg van de werkzaamheden binnen het plangebied mogelijk negatieve effecten op broedvogels, algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën, kamsalamander en poelkikker optreden.

Broedvogels - rekening houden met het broedseizoen

Doordat de staat van instandhouding van de te verwachten vogels binnen het plangebied gunstig is, als gevolg van aanwezigheid van voldoende alternatief geschikt leefgebied in de omgeving, leidt het verstoren van vogels niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming.

Wel kan de verstoring leiden tot het verlaten van nesten. Dit kan worden beschouwd als het vernietigen van nesten en het doden van (jonge) vogels. In gebruik zijnde nesten zijn streng beschermd en mogen daarom niet worden vernield ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming mogelijk. Er dient daarom voorkomen te worden dat nesten van vogels vernield worden bij de werkzaamheden binnen het plangebied. Dit kan voorkomen worden door te starten met de werkzaamheden buiten het broedseizoen.

Algemeen voorkomende zoogdier- en amfibiesoorten - rekening houden met de zorgplicht

Het plangebied is in potentie geschikt als leefgebied voor algemeen voorkomende zoogdier- en amfibiesoorten. De omgeving van het plangebied biedt voldoende alternatief leefgebied, ter behoud van een gunstige staat van instandhouding van deze soorten. Permanente negatieve effecten als gevolg van de werkzaamheden worden daarom ook niet verwacht. De werkzaamheden zelf hebben mogelijk wel een negatief effect op individuen van voorkomende soorten. Individuen worden mogelijk gedood (Wnb artikel 3.10.a.) of vaste rust- en verblijfplaatsen worden mogelijk vernield (Wnb artikel 3.10.b.).

De mogelijk voorkomende zoogdier- en amfibiesoorten zijn in de provinciale verordening van de provincie Gelderland (zie bijlage 4) vrijgesteld van ontheffing voor het vernielen van vaste rust- en verblijfplaatsen. Het doden van individuen van deze soorten blijft verboden, maar het vangen, met het oog op verplaatsen, daarentegen is wel vrijgesteld van ontheffing. Door middel van zorgvuldig handelen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kan daarom een overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen worden.

Kamsalamanders en poelkikker - nader soortenonderzoek

De watergang aan de noordzijde van het plangebied fungeert mogelijk als voortplantingswater voor de kamsalamander en poelkikker. De groenstrook kan daarnaast fungeren als overwinteringshabitat voor deze soorten. Het is noodzakelijk om een nader onderzoek naar de kamsalamander en poelkikker uit te voeren om na te gaan of de soorten daadwerkelijk in het plangebied aanwezig zijn. Het nader onderzoek naar de kamsalamander bestaat uit een eDNA onderzoek. Hierbij worden watermonsters genomen van de watergang. Het nader onderzoek naar de poelkikker bestaat uit twee veldbezoeken met een tussenliggende tijd van 10 dagen in de periode van mei tot en met juli.

Tot slot wordt opgemerkt dat de zorgplicht als genoemd in artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming te allen tijde van toepassing is.

Naar aanleiding van bovenstaande conclusies heeft Kragten een nader soortenonderzoek uitgevoerd, rapport: ''Buurtschap het Hof; Soortgericht onderzoek in het kader van de wet Natuurbescherming'' (3 augustus 2023, 20230802-ZEV009-SGO-RAP-1.0). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 8.

Op basis van de toetsing van de resultaten van het onderzoek aan de Wet natuurbescherming word geconcludeerd dat uit de uitgevoerde inventarisaties gebleken is dat zowel de poelkikker als de kamsalamander niet voorkomen in de onderzochte watergang grenzend aan het plangebied. Het voorkomen van beide soorten binnen en grenzend aan het plangebied is daarmee uitgesloten. De voorgenomen ontwikkeling leidt dan ook niet tot negatieve effecten op deze soorten.

Bescherming van houtopstanden
Bij de ingreep worden geen bomen gekapt. Artikel 4.2. Houtopstanden van de Wet natuurbescherming zijn niet van toepassing. De opgestelde bomenlijst die gemeente Meijerijstad hanteert is niet van toepassing.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rijn en IJssel. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Ten behoeve van de ontwikkeling van buurtschap 'Het Hof' is een watertoets opgesteld: 'Watertoets: ruimtelijke procedure buurtschap Het Hof Zevenaar. De watertoets is als bijlage bijgevoegd. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

Het beleid van het waterschap (WRIJ) staat in het waterbeheerplan 2022-2027. Het waterbeheerplan is een uitwerking van de 'Watervisie 2030' waarin het waterschap de lange termijn visie heeft verwoord. In het waterbeheerplan is het beleid voor de primaire taakbieden waterveiligheid, voldoende water, schoonwater, afvalwaterketen en vaarwegbeheer beschreven. Het waterschap heeft als norm dat 80 mm per m² aan toename verhard oppervlak aan hemelwater geborgen dient te worden binnen het plangebied.

Gemeente Zevenaar benoemt in het rapport “Watertakenplan De Liemers 2022 - 2027” dat er bij nieuwbouwlocaties, waar mogelijk, voldoende waterberging op het eigen terrein aanwezig dient te zijn om overtollig hemelwater te bergen. Dit wordt vertraagd afgevoerd naar het oppervlaktewater. WRIJ adviseert niet te bouwen in gebieden met een hoge grondwaterstand of kwel, of de bouwwijze hierop aan te passen. Ten aanzien van hemelwaterberging op particulier terrein gelden de volgende eisen:

• Bij een uitbreiding van het bebouwd oppervlak tot maximaal 2.000 m2 heeft de hemelwaterberging ten minste een capaciteit van 60 liter per m2 (60 mm) bebouwd oppervlak;
• Bij een uitbreiding van het bebouwd oppervlak vanaf 2.000 m2 komt de bergingseis terug in de watertoets; hierbij wordt de eis van het waterschap gevolgd
• De hemelwaterberging wordt zo ontworpen dat deze binnen 24 uur weer beschikbaar is

5.3.3 Watersysteem

5.3.3.1 Bodem

Om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen heeft Aeres Milieu een infiltratieonderzoek uitgevoerd: rapport "Infiltratieonderzoek Het Hof te Zevenaar" (23 september 2022, AM22207 Het onderzoeksrapport is als bijlage 9 bij de watertoets opgenomen.

Bodemopbouw
Ten behoeve van de voorgenomen woningbouw heeft Aeres Milieu een gelaagdheidsonderzoek uitgevoerd. Op de meeste locaties is een humeus, siltig, fijn zandpakket aanwezig van 0,4-0,6 m dik. Hieronder bevindt zich een kleilaag met een dikte die oploopt van ca. 50 cm zuidwest-, tot circa 1 m centraal en circa 1,6 m oostelijk. Hieronder bevindt zich een matig fijn tot matig grof zandpakket. Het infiltratieonderzoek staat verderop in deze notitie beschreven.

Met behulp van Dinoloket is de bodemopbouw van de projectomgeving in beeld gebracht. Het geohydrologische model REGIS II v.2.2 biedt inzicht in de verschillende lagen in de ondergrond. De bovenste circa 1 tot 2 m bestaat uit Holecene Afzettingen. Dit is een complexe eenheid die bestaat uit een afwisseling van zandige klei, midden en fijn zand, klei en veen, en weinig grof zand. De volgende 17 m bestaat uit de zandige Formatie van Kreftenheye. Hierna zit een dikke laag klei (circa 30 m dik) uit de Formatie van Kreftenheye.

Infiltratiecapaciteit
Uit de resultaten van het infiltratieonderzoek kan worden geconcludeerd dat er een slechte infiltratiesnelheid aanwezig is in de onverzadigde toplaag (0,3-0,5 meter per dag). Plaatselijk begint op 0,7-1 meter diepte een zanderige bodemlaag aanwezig die dieper doorloopt, waarbij een goede doorlatendheid aanwezig is. In de tussenin gelegen kleilaag is geen meting uitgevoerd omdat de k-waarde hiervan vanuit de theorie reeds slecht is. Deze vormen derhalve ook een belemmerende factor voor het lokaal infiltreren van water in de bodem. In de verzadigde zone (onder de kleilaag) zijn bij alle drie de meetpunten een goede doorlatendheid gemeten van ca. 4-5 meter per dag.

Om de rekenwaarde van de k-waarde voor een infiltratievoorziening te bepalen wordt conform het voorschrift van Stichting RioNED een factor 0,5 op de gemiddelde k-waarde toegepast. De k-waarde waarmee voor een eventuele infiltratievoorziening in de onverzadigde toplaag rekening gehouden dient te worden is (0,3 m/d * 0,5 =) 0,15 m/d. De k-waarde waarmee voor een eventuele infiltratievoorziening in de verzadigde zone (onder de kleilaag) rekening gehouden dient te worden is (4 m/d * 0,5 =) 2 m/d. Infiltratie binnen het plangebied is derhalve door de sterk siltige bovengrond beperkt. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de verdere planuitwerking.

5.3.3.2 Oppervlaktewater

Met behulp van de leggerkaart van Waterschap Rijn en IJssel is nagegaan of er zich in de omgeving van de plangebied oppervlaktewateren bevinden. Deze zijn ook weergegeven op de navolgende afbeelding. Op de afbeelding is te zien dat circa 200 m ten oosten van het plangebied de Hengelder Leigraaf ligt. Verder ligt er grenzend aan de noordoostzijde en de zuidoostzijde van het plangebied een waterplas en een watergang. Deze watergangen liggen zo dicht bij het plangebied dat deze wel invloed hebben op het plangebied.

BEGRENZING PLANLOCATIE EN LEGGERKAART

In de directe omgeving van het plangebied is door eerdere bouwontwikkeling allerlei oppervlaktewater aanwezig (zie het waterhuishoudkundig plan in de bijlage behorende bij de watertoets ). Daarnaast is op de navolgende afbeelding het oppervlaktewater rondom het plangebied te zien. Het plangebied ligt in het stroomgebied van Waterschap Rijn en IJssel en ligt in het hoofdstroomgebied "Bevermeer". De watergangen voeren het overtollige water via de stuw Hengelder af naar de Hengelder Leigraaf. De stuw heeft een streefpeil van NAP + 9,70 m. Een belangrijk kenmerk van het watersysteem is dat het waterpeil in de zomer kan uitzakken. Met name in de zomer is het peil in het oppervlaktewater sterk grondwater gestuurd.

WATERHUISHOUDKUNDIG PLAN RONDOM PROJECTLOCATIE

5.3.3.3 Grondwater

Uit het infiltratieonderzoek van Aeres Milieu komt naar voren dat geconstateerd is dat de stroming van het freatisch grondwater globaal noordwestelijk gericht is en dat het grondwater zich op een diepte van circa 0,8-2 m onder maaiveld bevindt. Tijdens het veldwerk in juli 2022 is het grondwater aangetroffen op circa 1,5 – 2,0 m onder maaiveld (NAP +9,4 m).

5.3.3.4 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.

5.3.4 Hemelwater

5.3.4.1 Verhard oppervlak

Het ontwerp is nog niet bekend, maar uiteindelijk zal in het plangebied maximaal 150 woningen gerealiseerd worden. Gemeente Zevenaar geeft aan dat circa 25% van het plangebied onverhard zal blijven. In totaal bedraagt het verharde oppervlak in de toekomstige situatie dan circa (22.300* 0,75 =) 16.725 m².

5.3.4.2 Berging

Op onderstaande luchtfoto is het huidige verhard oppervlak in beeld gebracht. Bijna het gehele terrein bestaat momenteel uit onverhard oppervlak, met enkel de wandelpaden die verhard zijn. Dit houdt in dat er circa 980 m² aan verhard oppervlak ligt.

Door de ontwikkeling is er een toename van verhard oppervlak van circa (16.725 – 980 =) 15.745 m². Volgens het beleid van Waterschap Rijn en IJssel dient er 80 mm waterberging aangelegd te worden per m² aan toenemend verhard oppervlak. Hierom dient er circa (15.745 * 0,08 =) 1.260 m³ water geborgen te worden binnen de gronden behorende bij het bestemmingsplan ''Groot Holthuizen en Hengelder''.

HUIDIG VERHARD OPPERVLAK

Ondergrondse oplossingen zijn in de regel financieel minder aantrekkelijk dan bovengrondse oplossingen. Bovengrondse maatregelen zijn zelfs robuuster (minder foutgevoelig) en beter te onderhouden. Dit zorgt voor lagere kosten waardoor dit financieel aantrekkelijker is. Bovengrondse maatregelen nemen echter wel meer ruimte in op het maaiveld. Dit wordt hier verder uitgewerkt.

Aangezien het ontwerp nog niet bekend is, kan de berging nog niet op een specifieke locatie uitgewerkt worden. Het maaiveld van het volledige gebied zal opgehoogd moeten worden om voldoende ontwateringsdiepte van de woningen en de wegen te realiseren. Doordat de omliggende gronden waar woningen en wegen komen te liggen hoger komen te liggen ontstaat er ruimte voor waterberging. Uit het infiltratieonderzoek van Aeres Milieu komt naar voren dat er aan de zuidwestrand van het projectgebied geen kleilaag aanwezig is. Deze locatie is geschikt voor bovengrondse berging omdat de kleilaag niet doorboord hoeft te worden en omdat de beter doorlatende laag dichter onder het maaiveld ligt. Verder ligt deze zuidwestrand het laagst en zal het water hier natuurlijk naartoe stromen.

Verder is het voor het bevorderen van de leegloop van belang om grindpalen aan te leggen naar de beter doorlatende laag (verzadigde zone). Aan de zuidwestrand van het projectgebied kan dan een grote wadi of infiltratievijver aangelegd worden met een oppervlak van circa 1540 m², een diepte van 1 m, en taluds van 1:3.

Indien er in het ontwerp hier geen ruimte voor is, kan er ingezet worden op andere vormen van berging, zoals ondergrondse bergingsvoorzieningen of voorzieningen bij de woningen, zoals berging op groene daken. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de slechte doorlatendheid van de toplaag, de kleilaag en de hoge grondwaterstand.

Overstort-/escapemogelijkheid

Voor het geval de bergingsinhoud ter plaatse van de voorzieningen overbelast raakt (om welke reden dan ook) dient een overstortmogelijkheid (escape) te worden voorzien. Op de perceelsgrens moet het water vrijelijk kunnen overstorten naar het openbare gebied zonder daarbij overlast te veroorzaken.

5.3.5 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit uitwerkingsplan aangetoond. Een uitwerkingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Financieel

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. Het plangebied van het uitwerkingsplan het Hof is gelegen binnen de exploitatiegrens van de grondexploitatie het Hof. De gronden binnen het uitwerkingsplan zijn in volledig eigendom van de gemeente. Verhaal van de grondexploitatiekosten binnen dit plangebied vindt plaats via verkoop van grond. De grondexploitatie hiervan is in beheer van de gemeente Zevenaar. De te maken kosten voor het uitwerkingsplan, inclusief procedurele kosten, worden volledig gedekt via de grondprijs bij de uitgifte van de bouwkavels. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

6.2 Maatschappelijk

De procedure voor vaststelling van een uitwerkingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpuitwerkingsplan ter inzage kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing (zienswijzenprocedure).

6.2.1 Vooroverleg

Volgens artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening moet het uitwerkingsplan worden voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

6.2.2 Omgevingsdialoog

Ten behoeve van voorliggend initiatief is contact gezocht met de omwonenden en belanghebbenden met als doel hen kennis te laten nemen van het plan.

Op 7 februari 2022 heeft een bijeenkomst met een groep omwonenden en de wijkadviesraad plaatsgevonden. De bijeenkomst had als doel hen te informeren over de ontwikkeling van buurtschap Het Hof. Tijdens de bijeenkomst zijn op- en aanperkingen verzameld die tot een samenvatting van uitgangspunten voor de ontwikkeling van voorliggend plan hebben geleid. Deze opgehaalde aandachtspunten zijn tijdens de bijeenkomst op 21 april 2022 aan de omwonenden teruggekoppeld. De aandachtspunten hebben betrekking op:

• de stedenbouwkundige opzet: er is een voorkeur voor bebouwing met overwegend 3 bouwlagen, die strategisch gesitueerd zijn, met aandacht voor de directe omgeving;
• de beeldkwaliteit: er is een voorkeur voor onderscheidende bouwvormen om een monotoon bebouwingsbeeld te voorkomen en een balans tussen variatie en samenhang te verkrijgen om een hoogwaardige vormgeving met een individueel karakter te creëren;
• het openbaar gebied: het creëren van een parkgevoel met (grote) groenstructuren, het oplossen van parkeren binnen het buurtschap, het creëren van een logische verkeersstructuur en een ontsluiting aan de Landeweerdijk;
• het woningbouwprogramma: het realiseren van diverse woningtypen met een mix van koop en huur, dat ruimte biedt aan starters of één-of-tweepersoonshuishoudens en senioren.

In verband met AVG zijn de verslagen van beide bijeenkomsten niet als bijlagen bij dit uitwerkingsplan opgenomen.

6.3 Procedure

Het uitwerkingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 2. Terinzagelegging ontwerp uitwerkingsplan.
• 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
• 4. Terinzagelegging vastgesteld uitwerkingsplan.

6.3.1 Overleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een uitwerkings- /wijzigingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie.

Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het plan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld.

6.3.2 Terinzagelegging ontwerp uitwerkingsplan

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 27 juni 2023 hun medewerking verleend aan de ter inzage legging van het ontwerp uitwerkingsplan (zie bijlage 10). Het uitwerkingsplan heeft vanaf 13 juli 2023 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen.

In deze periode zijn er 2 zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen, bijgevoegd als bijlage 11, is aangegeven hoe er met deze zienswijzen is omgegaan. Daarnaast zijn in deze Nota van zienswijzen ook enkel ambtshalve wijzigingen beschreven, welke in dit uitwerkingsplan zijn doorgevoerd.

6.3.3 Vaststelling door college

Het college van burgemeester en wethouders heeft het uitwerkingsplan ''Het Hof'' op 19 maart 2024 gewijzigd vastgesteld.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het uitwerkingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan.

Het uitwerkingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

Planregels en artikels aanvullen na opstellen regels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het uitwerkingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Wonen (artikel 3)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, leidingen, water, (overkluisde) waterlopen, wateropvang- en infiltratievoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden en overige verhardingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregels (artikel 5)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het uitwerkingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 6)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 7)

In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Deze wijzigingsregels hebben betrekking op geringe veranderingen van bestemmingsgrenzen en de uitvoerbaarheid van een mogelijk wijzigingsplan.

Parkeerregels (artikel 8)

In dit artikel is een verwijzing naar het geldende parkeerbeleid van de gemeente opgenomen.

Overige regels (artikel 9)

In dit artikel is een verwijzing naar andere wettelijke regelingen opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het uitwerkingsplan is.

Slotregel (artikel 11)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit uitwerkingsplan kunnen worden aangehaald.