Buitenstad Zaltbommel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noordwesten van de historische binnenstad van Zaltbommel ligt buitendijks een verouderd industrieterrein: Buitenstad. Het betreft hier een unieke locatie vanwege de nabijheid van de historische stad, de ligging aan de rivier de Waal, de uiterwaarden en twee havens. De locatie wordt getransformeerd naar woningbouw.

De bijzondere locatie van Buitenstad vraagt om een sterke invulling van dit nieuwe stukje stad, zodat het contrast tussen stad en rivier optimaal kan worden beleefd. Het biedt de mogelijkheid een stadswijk met een herkenbare eigen identiteit en uitstraling te realiseren, die voortvloeit uit het unieke karakter van de locatie.

Om transformatie van het buitendijks gebied tussen de Gamerschedijk en de rivier De Waal aan de westkant van Zaltbommel mogelijk te maken, moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Buitenstad Zaltbommel ligt direct ten noordwesten van de oude binnenstad van Zaltbommel, net buiten de vesting.

Figuur: ligging plangebied Buitenstad Zaltbommel (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het te ontwikkelen gebied ligt buitendijks tussen de Gamerschedijk en de rivier De Waal en is een voormalig bedrijventerrein. Het wordt aan 3 zijden omsloten wordt door water. De uiterwaarden aan de noordkant, tussen de bebouwing en de rivier, behoren tot het Gelders Natuur Netwerk. Aan de oostzijde ligt de stadshaven met een jachthaven en in het zuidoosten grenst het gebied aan de vestingwal die het historisch centrum van Zaltbommel omgeeft. Aan de westkant van het plangebied is het aannemersbedrijf in hei- en waterwerken Busker gevestigd.

Behalve het te ontwikkelen terrein, zijn in gebied nog 2 supermarkten aanwezig en een woning. Deze zijn in het bestemmingsplan betrokken.

1.3 Vigerende plannen

Voor het grootste deel van het plangebied geldt tot het van kracht worden van onderhavig bestemmingsplan geen eerder bestemmingsplan. Uitzondering hierop is de jachthaven en het aangrenzende parkeerterrein ten zuiden daar van. Hier geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad Zaltbommel', dat is vastgesteld op 1 oktober 2015.

Figuur: geldende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Plangrens

De plangebied wordt globaal begrensd door:

• De gemeentegrens en de rivier De Waal in het noorden;

• De eigendomsgrens van Busker in het westen;
• De Gamerschedijk in het zuiden;
• De Steenweg en de Molenwal in het zuidoosten; en
• De stadshaven in het oosten.

Figuur: grenzen bestemmingsplan Buitenstad Zaltbommel (bron: googlemaps)

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, met bijbehorende toelichting. Op de verbeelding staat de bestemming aangegeven. In de regels staat de juridische regeling. In de toelichting staan de keuzes verwoord die in het bestemmingsplan worden gemaakt. Hierin staat ook beschreven hoe met (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2, waarin het vigerend beleid voor het plan is opgenomen. Hoofdstuk 3 gaat in op de historie. In hoofdstuk 4 staat de ruimtelijke karakteristiek beschreven. De milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wil het Rijk een langetermijnvisie geven op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het betreft hier een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving, groot en veelzijdig en vaak met elkaar verweven. Het is een nationale visie die zelfbindend is voor het Rijk.

De aanpak van de NOVI gaat uit van de nationale belangen die in de leefomgeving aan de orde zijn, inclusief de opgaven die daaruit zijn afgeleid. Waar op deze opgaven een geïntegreerde aanpak noodzakelijk is, geeft de NOVI richting. Op andere onderwerpen wordt naar sectoraal beleid verwezen. De NOVI is continu aanpasbaar.

Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze prioriteiten worden beleidskeuzes gemaakt. De vier prioriteiten zijn:

• I. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• II. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• III. Sterke en gezonde steden en regio's;
• IV. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De uitvoering van de NOVI vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende brede maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij worden vier uitgangspunten gehanteerd:

• 1. We werken als één overheid, samen met de samenleving;
• 2. We stellen de opgave(n) centraal;
• 3. We werken gebiedsgericht;
• 4. We werken permanent en adaptief aan de opgaven.

De NOVI benoemt de volgende nationale belangen:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij

Planspecifiek

De NOVI is uitsluitend bindend voor de rijksoverheid zelf. De nationale belangen die doorwerken naar provincie en gemeente zijn opgenomen in het Barro. Het voorliggende bestemmingsplan is niet in strijd met de Nationale Omgevingsvisie.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.

In het Barro worden een aantal projecten van Rijksbelang met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro worden vijftien onderwerpen geregeld, waaronder grote rivieren en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op 1 oktober 2012 is een 1e aanvulling op het Barro in werking getreden.
De volgende nationale belangen uit het Barro zijn relevant voor het plangebied.

• i. Rijksvaarwegen (Titel 2.1 artikel 2.1.2 t/m 2.1.3)

De rivier de Waal is aangewezen als rijksvaarweg in de CEMT klasse VIc. Voor deze klasse geldt een vrijwaringszone van 25 meter aan weerszijde, gemeten vanaf de begrenzingslijn.
In artikel 2.1.3 is geregeld dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:

• a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte;
• b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
• c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
• d. de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten, en
• e. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg.

Figuur: uitsnede Barro (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

• ii. Grote rivieren (Titel 2.4 artikel 2.4.3 t/m 2.4.7)

Vanwege de ligging binnen de begrenzing van een rijksvaarweg in (een stroomvoerend deel van) een rivierbed zijn de voorwaarden uit artikel 2.4.3 en 2.4.7 van toepassing. Voor een rivierbed geldt dat een bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande alleen nieuwe bestemmingen aanwijst als:

• a. het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewater gewaarborgd blijft;
• b. het plan geen feitelijke belemmering vormt voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier;
• c. een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is, en
• d. een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert.

Bij het aanwijzen van nieuwe bestemmingen moeten resterende waterstandeffecten of afname van het bergend vermogen gecompenseerd en moet worden aangegeven hoe dat gebeurt.

Voor een stroomvoerend deel geldt daarnaast dat een bestemmingsplan uitsluitend een wijziging mogelijk kan maken voor zover daarbij een of meer van de activiteiten zoals opgesomd in artikel 2.4.4 mogelijk worden gemaakt, zoals de verwezenlijking en het beheer van natuurterreinen (2.4.4 onder f), de verwezenlijking van voorzieningen van groot openbaar belang die niet buiten het rivierbed kunnen worden gerealiseerd (2.4.4 onder j), een functieverandering binnen de bestaande bebouwing (2.4.4 onder l) en het behoud van bekende of te verwachten archeologische monumenten (2.4.4 onder n).

In artikel 2.4.5. is bepaald dat in een bestemmingsplan slechts activiteiten mogelijk gemaakt worden, die per saldo meer ruimte voor de rivier opleveren en voor zover is vastgelegd welke maatregelen dit betreft. Om voor concrete gevallen een praktische invulling te kunnen geven aan deze elementen, in hun onderlinge samenhang, is door het Rijk een rekenregel ontwikkeld. Deze rekenregel (rekenregel 6D) is opgenomen in de handreiking Beleidsregels grote rivieren en kan worden gezien als een richtlijn waarlangs ruimtevragende maatregelen kunnen worden vertaald in een aanvullende verruimingseis. Deze rekenregel wordt niet alleen door Rijkswaterstaat gehanteerd bij de beoordeling van vergunningsaanvragen, maar is eveneens bruikbaar voor de verantwoording van de bestemmingswijzigingen in relatie tot het Barro.

Planspecifiek

De locatie Buitenstad ligt buitendijks en valt daarmee binnen de begrenzing van een rijksvaarweg. De locatie ligt niet in de vrijwaringszone zoals bedoeld in artikel 2.1.2 van het Barro.
Buitenstad is een transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw. Het betreft geen geheel nieuwe ontwikkeling, de locatie is reeds bebouwd. De nieuwe plannen vormen geen (nieuwe) belemmering voor de doorvaart, zichtlijnen, toegangelijkheid hulpdiensten en het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg (artikel 2.1.3 Barro).

Ook voldoet de transformatie aan het gestelde in artikel 2.4.3. (zie opsomming hierboven).

Voor wat betreft de voorwaarden in artikel 2.4.4 en 2.4.5 kan worden gesteld dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de in het plangebied aanwezige natuur (zie paragraaf 5.9), dat de transformatie van een oud bedrijventerrein naar woningbouw gezien de woningbouwopgave in Nederland en de unieke ligging van de locatie zeer belangrijk is, dat er sprake is van een verandering van functie waarbij een deel van de bebouwing behouden blijft (zie paragraaf 4.2) en waarbij bekende of te verwachten monumenten worden gerespecteerd (zie paragraaf 3.4).

Verder heeft het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat op 1 september besloten het Waterbesluit aan te passen. Deze aanpassing, die per 1 oktober 2020 in werking is getreden, heeft tot gevolg dat de rekenregel voor Buitenstad niet langer van toepassing is en de vergunningplicht op basis van artikel 6.5 van de Waterwet komt te vervallen (zie paragraaf 2.1.3). Daarmee zijn de relevante onderwerpen uit het Barro verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.

2.1.3 Beleidslijn grote rivieren

De Beleidslijn grote rivieren is gericht op het waarborgen van de veiligheid tegen overstromingen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De Beleidslijn bevat een afwegingskader waaraan nieuwe activiteiten in het rivierbed van de grote rivieren moeten voldoen. De toepassing van het afwegingskader waarborgt de veiligheid in het achterland; de ruimte die de rivier nodig heeft bij een hoogwatersituatie blijft hiermee behouden. Voor nieuwe of uitbreiding van bestaande activiteiten in het rivierbed is in veel gevallen een vergunning op grond van de Waterwet nodig. Een goede doorwerking van het beleid vereist een adequate coördinatie tussen de ruimtelijke ordening en waterveiligheid. De Beleidslijn is het instrument dat hierin voorziet.

De nadere uitwerking van de Beleidslijn vindt plaats langs twee sporen: het waterspoor en het ruimtelijke spoor. In het waterspoor vormen de Beleidsregels grote rivieren (Bgr) een afwegingskader voor het toestaan van ontwikkelingen in het rivierbed bij vergunningverlening op grond van de Waterwet. De ruimtelijke doorwerking van het rijksbeleid gebeurt via de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), titel 2.4 Grote Rivieren.

Figuur: Toepassingsgebied Beleidsregels Grote Rivieren

Planspecifiek

Buitenstad valt binnen het toepassingsgebied van de Beleidsregels Grote Rivieren.

Op 1 september heeft het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat besloten de kaarten uit bijlage IV bij het Waterbesluit aan te passen.

Deze aanpassing, die per 1 oktober 2020 in werking is getreden, heeft tot gevolg dat paragraaf 6 hoofdstuk 6 van het Waterbesluit voor Buitenstad niet langer van toepassing is, waarmee de vergunningplicht op basis van artikel 6.5 van de Waterwet komt te vervallen.

De vrijstellingsgebieden blijven wél deel uitmaken van het rivierbed. Dit betekent dat sommige van deze gebieden bij hoogwatersituaties onder water kunnen staan. Bouwen in deze vrijstellingsgebieden is, net als elders in het rivierbed, op eigen risico. Hier is het Rijk niet aansprakelijk voor eventuele schade.

Zie ook paragraaf 5.2 (Watertoets).

2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro 2017)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet antwoord geven op de volgende vragen:

• 1. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling

Dat wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling in relatie tot omgeving. Voor wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In dit geval overschrijft het project het aantal van 12 woningen zodat sprake is van een Ladderplichtige stedelijke ontwikkeling.

• 2. Of de stedelijke ontwikkeling nieuw is

Alleen als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de Laddertoets worden uitgevoerd.

• 3. Wat het ruimtelijk verzorgingsgebied is en of er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling

Wanneer sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de mogelijk te maken woningen bevatten. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Hierbij wordt de lange termijn prognose van de vraag naar woningen vergeleken met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in de vraag te voorzien. Naast deze kwantitatieve aspecten kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Gedacht kan worden aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus.

• 4. Of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ligt

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Is dat niet het geval dan moet volgens artikel 3.1.6 Bro lid 2 gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Planspecifiek

Door STEC is voor Buitenstad Zaltbommel een laddertoets gedaan voor zowel wonen als commerciële doeleinden die mogelijk worden gemaakt op basis van dit bestemmingsplan.

Ad 1 Is sprake van een stedelijke ontwikkeling

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt dat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf 12 woningen. Dit betekent dat het plan voor 300 woningen zich zonder meer kwalificeert als stedelijke ontwikkeling. Ook door de overige functies die het plan mogelijk maakt – horeca en detailhandel – is sprake van een stedelijke ontwikkeling. In beginsel volgt uit jurisprudentie dat hiervan sprake is bij een toevoeging van 400 m2 tot 500 m2, in Buitenstad Zaltbommel betreft het 3.000 m2.

Ad 2 Betreft het een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

De Ladder is alleen van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen (NSO). Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt, of voorziet in een functiewijziging van zodanige aard en omvang dat om die reden sprake is van een NSO. Aan beide aspecten wordt bij het plan Buitenstad in Zaltbommel voldaan: de bebouwingsmogelijkheden nemen toe, en de bestemmingen 'woongebied', 'detailhandel' en 'gemengd' worden toegekend aan de gronden in het plangebied. Ofwel: het nieuwe bestemmingsplan voor Buitenstad is Ladderplichtig. Dit betekent dat een beschrijving van de behoefte in het kader van de Ladder noodzakelijk is.

Ad 3 Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied is en is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Wonen
De gemeente Zaltbommel maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland. Daar vindt regionale afstemming over woningbouw plaats en zijn regionale afspraken gemaakt vanuit de woningbouwprogrammering Rivierenland. Dat geldt ook voor Buitenstad Zaltbommel. Gezien de regionale afstemming in regio Rivierenland en de gegevens over verhuisstromen in Zaltbommel, kan aangenomen worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied (marktregio) voor het plan Buitenstad in de basis bestaat uit de gemeente Zaltbommel. De woningmarkt in Zaltbommel is in de basis overwegend lokaal georiënteerd maar kent ook een redelijke instroom vanuit de regio en daarbuiten (verspreid over een groot aantal gemeenten).

In 2018 heeft Companen voor de periode 2018-2028 in het woningbehoefteonderzoek voor Bommelerwaard de verwachte woningvraag specifiek voor de gemeente Zaltbommel berekend. Dit onderzoek is voor de gemeente Zaltbommel uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid en het woningbouwprogramma. De scenario's uit het woonbehoefteonderzoek Bommelerwaard komen tot een woningvraag van maximaal 990 woningen tot 2028.

Dit ligt in de lijn van de prognose van Primos (2020), die is gebruikt voor het kwantitatieve woningbouwprogramma dat voor Zaltbommel is opgenomen in de nieuwe regionale woonagenda Rivierenland. Hierin wordt voor de periode 2020-2030 uitgegaan van een behoefte aan zo'n 990 tot 1.450 woningen in Zaltbommel.

De totale (netto) harde plancapaciteit in de gehele marktregio – gemeente Zaltbommel – bestaat uit ongeveer 295 woningen. Daarnaast zijn er zachte plannen voor circa 1.200 woningen (zowel inbreidingsplekken als uitbreidingsplekken) in de gemeente Zaltbommel, waarvan een deel onzeker en een deel voor de langere termijn (na 2030).

Als de additionele woningvraag vergeleken wordt met de (netto) harde plancapaciteit kan geconcludeerd worden dat er nog maximaal behoefte is aan 695 woningen in Zaltbommel. De geplande 300 woningen in het voorgenomen plan Buitenstad vallen binnen de bandbreedte en daarmee voorzien in de woningbehoefte van maximaal 695 woningen in gemeente Zaltbommel. Ook wanneer uit gegaan wordt van het kwantitatieve woningbouwprogramma, zoals opgenomen in de regionale woonagenda Rivierenland (900 - 1.450 woningen), voorziet plan Buitenstad in een behoefte.

In de woonvisie van Bommelerwaard staat het behouden en versterken van een aantrekkelijk woonklimaat centraal. Een passende woningvoorraad is daarvoor belangrijk. Woningen toevoegen die passen bij de lokale vraag is hiervoor essentieel. Om doorstroming te stimuleren is het namelijk belangrijk dat er voldoende aanbod van verschillende woningsegmenten beschikbaar is.

Buitenstad sluit aan bij kwalitatieve uitgangspunten van de woonvisie Bommelerwaard. Daarbij wordt de komende tien jaar een huishoudensgroei verwacht door zogenaamde 'huishoudensverdunning' en een toename van 75-plussers. Deze doelgroepen zijn kansrijk voor het woonprogramma van Buitenstad, dat voor ongeveer 46% zal bestaan uit (levensloopbestendige) appartementen. Tot 2030 is ook nog een lichte groei te zien in het aantal gezinnen.

Vitale ouderen zijn een kansrijke doelgroep voor het plan Buitenstand. Op basis van bovenstaande doelgroepontwikkelingen kunnen we concluderen dat deze doelgroep de komende jaren gaat groeien. Hiermee sluit het plan goed aan bij de doelgroepontwikkelingen en bij de verwachte kwalitatieve vraag en opgaven die daaruit voortvloeien. Dit wordt bevestigd door het recente woningbehoefteonderzoek van RIGO (2020). Zij stellen dat zo'n 30 tot 35% van toekomstige woningbehoefte in de regio bestaat uit appartementen. Buitenstad voegt daarmee woningen toe die passend zijn bij de lokale vraag van Zaltbommel.

Commercieel

In het plan Buitenstad worden naast woningen ook commerciële functies mogelijk gemaakt. In het kader van de laddertoets is onderzocht of en hoeveel ruimte daarvoor is in Zaltbommel, naast het reeds bestaande aanbod.

De conclusie is dat in Buitenstad ruimte is voor een commercieel programma van circa 3.000 m² bvo, als volgt verdeeld:

• Detailhandel: voor detailhandel is de marktruimte beperkt. Er zijn beperkt kansen voor specifiek en kwalitatief onderscheidend aanbod met een maximum van 500 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) / circa 650 m² bruto vloeroppervlak (bvo).

• Horeca: er bestaat marktruimte voor de toevoeging van horeca in Buitenstad. Wel is het belangrijk om bij de invulling te zoeken naar een onderscheidend karakter (uniek, hip en trendy). De inschatting is dat bij een invulling met circa 750 m2 bvo er geen significante effecten zullen optreden bij bestaande aanbieders.

• Dienstverlening: Buitenstad kan een klein deel van de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte in Zaltbommel opvangen. Gezien de schaal en omvang van Buitenstad zal dit maximaal 1.000 m² bvo zijn.

• Overige commerciële en maatschappelijke voorzieningen: de inwoners van Buitenstad en het centrum van Zaltbommel hebben behoefte aan voldoende commerciële en maatschappelijke voorzieningen op buurt- en wijkniveau. De inschatting is dat er in Buitenstad marktruimte is voor 2-3 aanbieders, circa 200-300 m² bvo. 200 – 300 m2. Dit is (kwantitatief) onderbouwd, maar het is onwaarschijnlijk dat 500 m2 zal leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten.

Het maximaal te realiseren commercieel programma komt daarmee op ongeveer 3.000 m² bvo. Het toevoegen van dit programma heeft geen onaanvaardbare ruimtelijk effecten. Ten eerste past een gemixt commercieel programma bij een levendige en multifunctionele wijk zoals Buitenstad. Daarnaast is het beoogde commerciële programma kleinschalig en ondersteunend aan het woonconcept. Ten slotte onderscheiden de beoogde concepten zich kwalitatief van het bestaande aanbod (winkel gericht op waterartikelen en hoogwaardige horeca). Hierdoor spreken ze een andere doelgroep aan en concurreren ze niet met het bestaande aanbod in het centrum van Zaltbommel. Hierdoor zullen de effecten op het bestaande aanbod zeer beperkt zijn.

De Laddertoets is als bijlage opgenomen bij de toelichting.

2.1.5 Deltaplan Ruimtelijke adaptatie 2020

Het klimaat verandert. De stijging van de gemiddelde temperatuur brengt extremer weer met zich mee, dat natter, droger en heter is. De resultaten daarvan zijn wateroverlast, hittestress en druk op watervoorraden door droogte. Dit vereist een verandering in denken en doen: klimaatbestendig en waterrobuust inrichten moet in Nederland een vanzelfsprekend onderdeel bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen worden.
Om het proces van ruimtelijke adaptatie te versnellen en intensiveren is het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie opgesteld. Daarin staat hoe gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk de nadelige effecten van klimaatverandering tegen willen gaan.

De kern is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en klimaat robuust is ingericht. Op nationaal niveau zijn stresstesten per gemeente uitgevoerd om de knelpunten van bestaande infrastructuur in kaart te brengen. In een drieledig nationaal programma worden deze kwetsbaarheden in beeld gebracht, afgewogen en geprioriteerd, om vervolgens tot concrete maatregelen te worden omgezet. Bij ruimtelijke ontwikkelingen zal vooraf moeten worden gekeken of deze klimaatadaptief zijn en hoe de inrichting dusdanig robuust kan worden aangepast. Op dit moment is voor Buitenstad Zaltbommel nog geen concreet uitgewerkt plan. Dit zal in een later stadium worden opgesteld. Klimaatadaptatie en duurzaamheid zijn aandachtspunten voor de uitwerking. Zie ook paragraaf 5.12 en 5.13.

2.1.6 Aanwijzing Beschermd Stadsgezicht

In 1984 is door de rijksoverheid het ruimtelijke stadsbeeld van de binnenstad van Zaltbommel beschermd middels een aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Het doel van de aanwijzing was om de ‘karakteristieke en met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteiten van het gebied te onderkennen als een zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied’. Kenmerkend voor de structuur van Zaltbommel waren volgens de toelichting op het aanwijzingsbesluit vooral de grote binnenterreinen en ‘de brede groene rand binnen de wallen aan de zuidzijde van de stad, waar de restanten van de stadsmuur, de tuinmuren en de ommuurde Joodse begraafplaats eveneens waardevolle gegevens vormen’. Als bijzonder kenmerkend werd het stadssilhouet genoemd.

Figuur: begrenzing beschermd stadsgezicht Zaltbommel

Planspecifiek

Het plangebied ligt voor een klein deel binnen de grenzen van het gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht.

In paragraaf 3.3 wordt uiteengezet hoe bij de planvorming rekening gehouden is met de waarden uit het beschermd stadsgezicht.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Ter plaatse van het plangebied geldt de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, vastgesteld op 19 december 2018 door Provinciale Staten en op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 geeft richting op strategische hoofdlijnen van het beleid.

In de visie worden op zeven thema's ambities gesteld:

• 1. Duurzaamheid

In 2050 is Gelderland klimaatneutraal. Dit wordt bereikt door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen van energie, zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. Innovatie en het uitrollen van bewezen technieken wordt in dat kader gestimuleerd.

• 2. Klimaatadaptatie

In 2050 is Gelderland klimaatbestendig. De provincie is goed voorbereid en toegerust op de gevolgen van klimaatverandering: wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingsgevaar. In 2020 zijn samen met partners de risico’s en kansen van het veranderend klimaat in beeld gebracht en strategieën opgesteld die leidraad zijn voor ons handelen.

• 3. Circulaire economie

Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden in onze schone industrie. Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen in Gelderland met 50% teruggebracht.

• 4. Biodiversiteit

In 2050 gaat het goed met de biodiversiteit in Gelderland. In Gelderland wordt natuur-inclusief gewerkt. Biodiversiteit wordt overal waar mogelijk versterkt en ingepast, óók buiten de specifiek als natuur aangewezen gebieden. In 2030 is 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald.

• 5. Bereikbaarheid

In 2050 is de groei van de mobiliteit op een slimme manier opgevangen en verplaatsen mensen in Gelderland zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal. Snel en veilig internet fungeert daarbij als alternatief voor fysieke verplaatsingen. Het netwerk voor goederenvervoer in Gelderland is dan toegankelijk, duurzaam en klimaatneutraal. In 2030 is al het busvervoer zonder uitstoot en is 35% van het totaal aantal verplaatsingen met de fiets.

• 6. Vestigingsklimaat

Gelderland wil de concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder versterken. Om onderscheidend te blijven, halen we in 2050 maximaal profijt uit de unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten. In 2050 zijn alle werklocaties in Gelderland duurzaam ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke en productiestromen. Gelderland is koploper in Nederland.

• 7. Woon- en leefomgeving

Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Planspecifiek

De Omgevingsvisie is uitsluitend bindend voor de Provincie zelf en heeft geen rechtstreekse doorwerking naar het bestemmingsplan. Een aantal beleidsuitspraken uit de Omgevingsvisie is doorvertaald naar de Omgevingsverordening. Dit wordt behandeld in paragraaf 2.2.2.

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Tegelijk met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, is ook de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten. De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te kunnen realiseren. Bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem zijn in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 (nog) niet.

De Omgevingsverordening heeft daarom de status van:

• Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening;
• Milieuverordening in de zin van artikel 1.2 Wet Milieubeheer;
• Natuurverordening in de zin van de Wet Natuurbescherming;
• Waterverordening in de zin van de Waterwet;
• Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2 A van de Wegenverkeerswet.

Planspecifiek

Over het plangebied zegt de Omgevingsverordening het volgende:

Landbouw

Figuur: Regels landbouw (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het gebied tussen het water van de Waal en de voorgenomen ontwikkeling bevat de omgevingsverordening regels ten behoeve van landbouw. Zo bevat afdeling 2.4 instructieregels voor de omgang bij nieuwvestiging (artikel 2.28 en 2.29) en uitbreiding (artikel 2.31) van grondgebonden en niet-grondgebonden veehouderijbedrijven en -takken in bestemmingsplannen. Dit kan alleen als de aanvrager extra maatregelen neemt op het gebied van dierwelzijn, landschappelijke inpassing en milieu. Voor deze extra maatregelen (‘plusmaatregelen’) moeten gemeenten beleidsregels opstellen (artikel 2.30) Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwvestiging of uitbreiding van veehouderij.

Glastuinbouw

Figuur: Regels glastuinbouw (www.ruimtelijkeplannen.nl)

In de verordening worden instructieregels gegeven ten aanzien van glastuinbouw (paragraaf 2.3.1). Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in glastuinbouw. De verordening is op dit punt niet relevant voor de onderhavige transformatie.

Natuur

Figuur: Regels Natuur (www.ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden ten noorden van het te ontwikkelen gebied behoren tot het Gelders Natuurnetwerk. Het beleid hiervoor richt zich op het versterken van de ecologische samenhang door de aanleg van verbindingszones. Paragraaf 2.6.1 van de omgevingsverordening geeft regels over hoe om te gaan met het Gelders Natuurnetwerk in bestemmingsplannen. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de bestemming 'Groen - 1'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarden en de instandhouding van een ecologische verbindingszone. Het bestemmingsplan is hierdoor in overeenstemming met de regels uit de Omgevingsverordening.

Water en Milieu

Figuur: Regels Water en milieu (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het gearceerde water van de Waal is in de omgevingsverordening aangewezen als intrekgebied (afdeling 2.5 van de omgevingsverordening). Een intrekgebied is een grondwaterbeschermingsgebied waar het grondwater binnen duizend jaar bij een pompput voor de openbare drinkwatervoorziening kan zijn. Hierbinnen is het winnen van fossiele energie niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplangebied is niet gearceerd en het plan maakt winning van fossiele energie niet mogelijk en is hiermee in overeenstemming met het gestelde in de Omgevingsverordening.

Varend ontgassen

Figuur: Regels Veilige leefomgeving (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Overeenkomstig de omgevingsverordening is het niet toegestaan om vanaf een binnenschip op een vaarweg gelegen in het 'verbodsgebied varend ontgassen' een ladingtank te ontgassen. Dit is niet iets wat in een bestemmingsplan geregeld wordt.

Natura 2000

Figuur Natura 2000 gebieden (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op het Natura 2000 gebied. Zie ook paragraaf 5.9.

Conclusie 

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening.

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030

De colleges van burgemeester en wethouders van acht gemeenten hebben in november 2020 ingestemd met de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020–2030. Hierin staan gezamenlijke afspraken over de woningbouwopgave voor de komende tien jaar. In deze periode moeten tussen de 7.900 en 12.500 nieuwe woningen gebouwd worden om te kunnen voorzien in de regionale vraag naar woningen. Het rapport ligt momenteel voor bij de Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland.

Rivierenland is een aantrekkelijke woonregio, door haar gunstige centrale ligging en goede ontsluiting met de rest van Nederland. De regio beschikt over veel groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad ten opzichte van omliggende steden als Utrecht, Den Bosch, Ede en Nijmegen. De verwachting is dat de druk vanuit deze omliggende steden hoog blijft. Het coronavirus zal mogelijk leiden tot een nog grotere trek vanuit omringende steden naar de regio.

Ontwikkelingen als vergrijzing en toenemende mobiliteit hebben hun weerslag op de vraag naar woningen in Rivierenland. Daarnaast zijn er de laatste jaren veel nieuwe regels rondom het onderwerp wonen gekomen. Ook het coronavirus zal invloed hebben op de -regionale- economie en op de woningmarkt. Al deze ontwikkelingen samen vormden de aanleiding voor actualisatie van de Regionale Woonagenda Rivierenland.

In de Regionale Woonagenda zijn vijf thema’s uitgewerkt waarop de acht regiogemeenten de komende jaren willen samenwerken. Deze thema’s zijn:

1. Continuïteit in productie

2. Betaalbaarheid van het wonen

3. Flexibiliteit op de woningmarkt

4. Wonen en zorg

5. Duurzaamheid

Planspecifiek

De cijfers en prognoses uit de Regionale Woonagenda Rivierenland zijn meegenomen in het behoeftenonderzoek dat in het kader van dit bestemmingsplan is uitgevoerd. Zie ook paragraaf 2.1.4.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Waal Weelde West

De structuurvisie Waal Weelde West is tot stand gekomen door een samenwerking van de vier gemeenten Maasdriel, Lingewaal, Neerijnen en Zaltbommel met de provincie Gelderland en een consortium van private partijen. De structuurvisie is vervolgens vastgesteld door de gemeenteraden en Provinciale Staten. De gemeenteraad van Zaltbommel heeft de structuurvisie vastgesteld op 10 december 2015.

Buitenstad Zaltbommel is in deze structuurvisie opgenomen als functieveranderingslocatie. De opgave voor de Buitenstad is het maken van een kwaliteitssprong waarbij binnenstad en buitenstad elkaar gaan versterken.

De locatie Buitenstad Zaltbommel is indertijd aangewezen als EMAB-locatie. EMAB betekent experimenten met aangepast bouwen:

Na het opstellen van de beleidslijn Ruimte voor de Rivier in 1997 (inmiddels vervangen door de Beleidsregels Grote Rivieren) werden bouwactiviteiten in rivierbedden sterk aan banden gelegd. Op een aantal locaties konden door de beleidslijn gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen niet langer gerealiseerd worden. Gebouwen kwamen leeg te staan en er ontstonden onveilige situaties. Voor 15 locaties is daarom een uitzondering op de regels gemaakt. Op 15 plaatsen langs de grote rivieren hebben gemeenten de kans gekregen om te experimenteren met innovatieve bouwvormen in het rivierbed, zodat deze locaties zich toch kunnen ontwikkelen zonder dat de bescherming tegen overstromingen in het geding komt.

Met de vaststelling van de Beleidslijn grote rivieren is een EMAB-status niet meer noodzakelijk ten behoeve van bebouwing in het stroomvoerend regime van de rivier.

Voor de ontwikkeling van Buitenstad Zaltbommel is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld als toetsingskader voor de planvorming voor de ontwikkeling van het terrein. De locatie Buitenstad is opgedeeld in verschillende deelgebieden. Elk gebied kent zijn eigen specifieke kwaliteit. In het toetsingskader staan belangrijke regels over schaal en zichtlijnen, waarmee getoetst wordt of de nieuwe skyline wordt ontworpen in balans met het beschermde stadsgezicht, de historische binnenstad en de afzonderlijke belangrijke cultuurhistorische waarden. Integraal geldt voor de ontwikkeling van de Buitenstad (dus voor de woningbouw, de maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, horeca en dergelijke) dat deze ontwikkeling aanvullend is voor Zaltbommel. Naast de focus op wonen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen is er in de Buitenstad ook plaats voor kunst en horeca. Het SPvE voor de Buitenstad Zaltbommel is op 26 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel.

Ontwikkeling van functieveranderingslocatie Buitenstad Zaltbommel moet voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. De locatie ligt in het buitendijks gebied en valt daarom onder het stroomvoerend regime van de Waal. Om deze reden moet bij de ontwikkeling voldaan worden aan de eisen die worden gesteld in de Beleidslijn grote rivieren. Bij de herinrichting van de Buitenstad Zaltbommel dient rekening te worden gehouden met het Kwalitatief Woonprogramma Gelderland (KWP-3) en zijn opvolger, de kwantitatieve opgave wonen (2015-2024). Tenslotte moet het ontwerp er op gericht zijn op het uitblijven van negatieve effecten (externe werking) op de kernkwaliteiten van het Gelders Natuurnetwerk (GNN), Groene Ontwikkelingszone (GO) en Natura 2000-gebieden (met name stikstofdepositie).

Ten behoeve van de m.e.r.beoordeling die in het kader van de structuurvisie is gedaan, is uitgegaan van de bouw van maximaal 460 woningen en 5.000 m² detailhandel waarvan 2.000 m² ten behoeve van horeca. Ook werd gedacht aan maximaal 1.000 m² voor voorzieningen bedoeld voor pleziervaart. Dit betekent echter niet dat deze aantallen ook daadwerkelijk gerealiseerd moeten worden. De aantallen zijn louter gebruikt als aanname om de milieueffecten van desbetreffende ontwikkelingen in beeld te kunnen brengen. In de structuurvisie Centrum Zaltbommel geeft de gemeente aan dat voor wat betreft de Buitenstad Zaltbommel naast woningbouwontwikkeling en detailhandel ook recreatieve ontwikkelingen mogelijk zijn. Zodoende wordt er mogelijk een positieve invloed uitgeoefend op (nog te ontwikkelen) horecavoorzieningen in de Buitenstad Zaltbommel.

Planspecifiek

Voorliggend bestemmingsplan sluit aan bij de visie geschetst voor Buitenstad in Waal Weelde West en is in overeenstemming met de ingeslagen koers.

2.4.2 Parkeernota Zaltbommel 2018

De parkeernota Zaltbommel 2018 betreft het vigerende beleid wat betreft de parkeernormering binnen de gehele gemeente.

- Het voldoende faciliteren van parkeren bij ontwikkelingen om daarmee zowel op het terrein van de ontwikkeling zelf als in de directe omgeving een zo goed mogelijke parkeersituatie te waarborgen;

- Inzicht te geven in de eisen en parkeernormen die gehanteerd worden bij de beoordeling van plannen.

Of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt bepaald op basis van de volgende eisen:

• 1. de ontwikkeling legt geen extra parkeerdruk op de bestaande openbare ruimte
• 2. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Hiermee wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouwinitiatief. Dit geldt ook voor bezoekersparkeren.
• 3. Laden en lossen op eigen terrein
• 4. Parkeerplaatsen voor bezoekers zijn openbaar toegankelijk
• 5. Gebruik van bestaande parkeerplaatsen is mogelijk, als aangetoond kan worden dat:
  • a. deze parkeerplaatsen niet structureel worden gebruikt op momenten dat de nieuwe ontwikkeling parkeerbehoefte heeft; en
  • b. de parkeerplaatsen in de nabije toekomst niet nodig zijn voor de bestaande functies
• 6. Er wordt rekening gehouden met dubbelgebruik bij combinatie van functies
• 7. Uitvoeringseisen: maatvoering van parkeerplaatsen, gehandicaptenparkeerplaatsen en toeleidende weg op basis van gelden handboek Openbare Ruimte of als deze geen uitsluitsel geeft de geldende ASVV van het CROW
• 8. Loopafstanden: de parkeerplaatsen moeten op acceptabele loopafstand van de functie gerealiseerd worden.

De parkeernormen zijn gebaseerd op CROW-publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie". De parkeernota biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden af te wijken van de normen.
Voor het bepalen van de mate van parkeerruimte voor de fiets wordt een maatwerkafweging gemaakt.

Planspecifiek

De ontwikkeling moet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de Parkeernota Zaltbommel 2018. Dit wordt geregeld in Artikel 17 Algemene bouwregels van de regels van dit bestemmingsplan. In paragraaf 5.1 wordt uiteengezet hoe hier bij de planvorming rekening mee gehouden is.

2.4.3 Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026

Het Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026 is op 26 januari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel. Het beleidsplan heeft betrekking op het openbaar toegankelijke groen binnen de bebouwde kom. Het beleid gaat onder andere in op de betekenis van groen voor mensen, de verschillende soorten groenvoorzieningen, inrichting, beheer en de hoeveelheid te realiseren groen per woning bij nieuwe ontwikkelingen.

Zo is de richtlijn bij nieuw te realiseren woningen: 75 m2 groen per woning, waarvan 30 m2 wordt ingericht als gebruiksgroen.

Planspecifiek

Op basis van het beleid moet bij de bouw van 300 woningen 22.500 m2 groen gerealiseerd worden. In het stedenbouwkundig plan wordt voor Buitenstad rekening gehouden met 22.550 m2 gebruiksgroen. Hiermee wordt voldaan aan de in het beleid gestelde normen voor groenvoorzieningen.

2.4.4 Woonvisie Bommelerwaard 2016-2020

In de Woonvisie Bommelerwaard 2016 - 2020 zetten de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel voor de komende jaren hun koers uit op het gebied van Wonen. De gemeenteraad van Zaltbommel heeft de woonvisie op 14 juli 2016 vastgesteld. De woningmarkt in de Bommelerwaard is volop in beweging. De verkoop van woningen trekt weer aan. Dit is het meest zichtbaar in de grote kernen.

Ambities en woonthema’s

De komende jaren willen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel samen met de woningcorporaties, partners en burgers werken aan:

• De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: hierbij gaat het om het behoud en versterken van de kwaliteit van de woningen. Duurzaamheid, flexibiliteit en diversiteit zijn hierbij belangrijk.
• Passende woningvoorraad: beide gemeenten willen dat heel gericht woningen worden toegevoegd die passen bij de lokale vraag. Dit betekent maatwerk in de kernen en gefaseerde woningbouw zodat bijsturen mogelijk is.
• Voldoende betaalbare woningen: er is vraag naar betaalbare woningen in de Bommelerwaard. Hier willen beide gemeenten in voorzien met bijzondere aandacht voor starters en de lage- en middeninkomens.
• Wonen, welzijn en zorg: uitgangspunt is het langer zelfstandig wonen van mensen met een ondersteuningsbehoefte. De geschiktheid van de woningen en de woonomgeving, de match tussen vraag en aanbod van wonen met zorg en de bereikbaarheid van voorzieningen zijn van groot belang. Dit vraagt om samenwerking tussen veel verschillende partijen.
• Kwaliteit van de woonomgeving: Uitgangspunt is de identiteit en de kracht van de dorpen en kernen zelf. Beide gemeenten faciliteren initiatieven vanuit de lokale gemeenschappen en bieden waar nodig professionele ondersteuning. Ontmoeten en verbinden vinden beide gemeenten een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van de woonomgeving.

Planspecifiek

In het kader van de Laddertoets is door bureau STEC onderzoek verricht naar de woningbouwbehoefte in Zaltbommel, zowel kwalitatief als kwantitatief, waarbij ook het geldende beleid in beschouwing is genomen. Daarnaast is de gemeente Zalbommel onderdeel van de regio Rivierenland. In Rivierenland vindt regionale afstemming over woningbouw plaats en zijn regionale afspraken gemaakt vanuit de woningbouw-programmering Rivierenland (2016). Buitenstad voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en sluit aan bij de ambities zoals verwoord in de woonvisie Bommelerwaard. Zie ook paragraaf 2.1.4.

2.4.5 Programma duurzaamheid

Duurzaamheid speelt een grote rol in het bestuursakkoord 2018-2022 van de gemeente Zaltbommel. Concrete aandachtspunten zijn onder meer energietransitie, energiereductie en een prettige leefomgeving.

Elke nieuwe wijk die gebouwd wordt, wordt een 100% duurzame wijk zonder aardgasaansluiting. De afspraak dat voor nieuwe gemeentelijke gronduitgiften vanaf 1 januari 2018, destijds vooruitlopend op de wettelijke ingangsdatum 1 januari 2020, volgens de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw) wordt gebouwd blijft onverkort van kracht.

Daarnaast is de afvoer van regenwater is een groeiend probleem. Neerslag komt steeds meer in hevige pieken. Er zijn dus maatregelen nodig om natte voeten (en erger) te voorkomen. Logische oplossingen zijn de aanleg van lokale waterbergingen, het ontkoppelen van de regenwaterafvoer via het riool en groene daken. Bij openbare straatverlichting is LED-verlichting de norm.

Planspecifiek

De nieuwbouw wordt gasloos worden gebouwd, dat is wettelijk verplicht. Daarnaast is door Witteveen + Bos een energiescan gedaan om te kijken naar de mogelijkheden voor Buitenstad voor duurzame energie en het benutten van hernieuwbare energie. Zie ook paragraaf 5.13.

Hoofdstuk 3 Historie

3.1 Zaltbommel - Vestingstad

Zaltbommel wordt omringd door vestingwerken: een brede, boomrijke gordel met wijde grachten en als bescherming, langs de noordzijde, de rivier de Waal. Enige modernisering vond pas plaats in de negentiende eeuw, toen de wallen werden herschapen in een romantisch, verwilderend wandelpark. Meer dan anderhalve eeuw later ligt de stad nog steeds rond de hoge kerk ingebed in het groen.

In de middeleeuwen, tot omstreeks 1500, was de Bommelerwaard herhaaldelijk het middelpunt van gevechten tussen Brabant en Gelre. Als er oorlog was dreigde het gevaar van bendes landlopers en soldaten-zonder-werk. Het was belangrijk dat de stad er sterk uitzag, ontzag inboezemde en vijanden en rovers daardoor op afstand hield. Een niet minder belangrijke functie van de vestingwerken was de bescherming van handelsbelangen en marktrechten. Niemand kon ongecontroleerd de stad in of uit.
In de zestiende eeuw scherpte de situatie zich in politiek opzicht toe op de tegenstelling tussen Gelre en Habsburg. De Bommelerwaard was het meest westelijke deel van Gelre en grensde aan het vijandige Holland en Brabant. Zaltbommel zelf was over het algemeen Gelders gezind, omdat het centralistische Habsburgse bewind minder kansen bood voor de welvaart van de stad dan het Gelderse bestuur, dat zeer afhankelijk was van de welwillendheid en het geld van de steden.

Omstreeks 1580 maande de Prins van Oranje tot modernisering van de vestingwerken. Een ontwerp daarvoor werd in de loop van de jaren gedeeltelijk uitgevoerd, totdat in 1599 opnieuw een Spaanse belegering dreigde. Toen moesten in allerijl noodmaatregelen worden getroffen om de verdedigbaarheid te vergroten. Bovendien werd aan de zuidzijde van de stad een groot hoornwerk aangelegd en verzekerde een pontonbrug in de rivier de aanvoer van manschappen en voedsel. Zowel prins Maurits als raadspensionaris Oldebarnevelt en een gedeelte van de Staten Generaal vergaderden gedurende het beleg in de stad. Vanuit het Maarten van Rossumhuis hadden zij een goed uitzicht op de strategische werken. Toen de Spaanse veldheer merkte dat een snel succes onmogelijk was brak hij het beleg op. Ook nadat Gelre zich had geschaard onder de prins, handhaafde Zaltbommel nog enige jaren haar onafhankelijke positie, maar in 1602 kwam daaraan een einde.

In het begin van de zeventiende eeuw werden de vestingwerken volgens plan voltooid. Na de inname van 's Hertogenbosch door de prins in 1629 was Zaltbommel echter geen grensplaats meer en nam de strategische betekenis snel af. De stad groeide niet meer. In 1672 konden de Fransen vrij eenvoudig door de verlande gracht de poorten bereiken en de stad innemen. Dat herhaalde zich ruim een eeuw later, in 1784. Bij die gelegenheden werden de poorten vernield. In het midden van de negentiende eeuw werden de bastions een voor een herschapen in een romantisch park, een begraafplaats en een speelplaats. De torens en de poorten verdwenen vrijwel geheel, alleen de Waterpoort bleef bestaan. Sindsdien kregen de wallen weinig meer dan het hoogst noodzakelijke onderhoud.

Als vestingstad had Zaltbommel later geen betekenis meer. Omdat de stad weinig groeide had zij ook geen hinder van de vestingwerken. Zaltbommel onderscheidt zich tegenwoordig van andere vestingsteden in bijna totale volledigheid van de vestinggordel en het authentieke karakter daarvan. De in Zaltbommel wat verwilderde maar nog herkenbare romantische parkaanleg op de wallen was elders niet ongebruikelijk, maar is meestal maar op een gedeelte van de wallen uitgevoerd of bewaard. De combinatie van zowel het geheel van de vestingwerken als van de parkaanleg is uniek.

Om die reden werd de binnenstad in 1984 aangewezen als beschermd stadsgezicht (zie ook 2.1.6).

3.2 Cultuurhistorie Buitenstad

In 2014 is door het Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis (BBA) in samenwerking met Lantschap, adviesbureau voor landschap en cultuurhistorie een cultuurhistorische inventarisatie en waardenanalyse opgesteld voor het plangebied 'Buitenstad Zaltbommel' (Bijlage 5 Cultuurhistorische analyse Buitenstad)

Het gebied ten noordwesten van Zaltbommel heeft in het verleden verschillende functies vervuld. In de zestiende eeuw was het een belangrijk industriegebied waar verschillende molens stonden. Toen de vestingwerken van de stad werden gemoderniseerd zijn verdedigingswerken in het huidige plangebied aangelegd: een halve maan, een rondeel, een lunet en een deel van de stadsbuitengracht, die later als Stadshaven werd gebruikt. Omwille van een vrij schootsveld werd bebouwing in de resterende uiterwaard geweerd. De enige stedelijke functie was de gerechtsplaats, die nog tot aan de Franse tijd aanwezig was. Tot de opheffing van de vesting in 1834 stevig de hand gehouden aan het handhaven van het vrije schootsveld. De uiterwaard bleef tot het eind van de negentiende eeuw agrarisch.

Zaltbommel heeft haar ontwikkeling als handelsstad te danken aan de ligging aan de Waal. Aanlegplaatsen waren er op de zuidelijke Waaloever en de bedrijvigheid was vroeger vooral geconcentreerd bij de Waterpoort, maar de Stadshaven fungeert al vanaf omstreeks 1600 als vlucht- en verblijfshaven. De vestiging van de scheepswerf van J. Meyer in 1888, aan de westzijde van de stadshaven, bracht de bedrijvigheid in de uiterwaard terug. De bedrijven die zich hier vestigden hadden aanvankelijk een duidelijke relatie met het water: ze waren voor hun functioneren afhankelijk van de nabijheid van de Waal als belangrijke scheepvaartroute. De scheepswerf en het baggerbedrijf Van Hattum waren de belangrijkste bedrijven, die samen omstreeks 1960 besloten een tweede haven aan te leggen. In de huidige situatie is de relatie tussen de bedrijvigheid en de rivier weliswaar verminderd, maar toch nog duidelijk aanwezig. De stadshaven heeft een functie als vluchthaven voor vrachtschepen en als aanlegplaats voor de recreatievaart gekregen; de nieuwe haven wordt nog steeds gebruikt voor het laden en lossen van schepen.

Samenvattend kunnen we stellen dat het plangebied in de loop van de geschiedenis verschillende functies heeft gehad, maar altijd nauw verbonden is geweest met de stad en een essentiële betekenis heeft gehad voor de stad.

De werf maakte na de Tweede Wereldoorlog een fase van grote bloei mee. Er werd geïnvesteerd in de bouw van de grote hal, de aanleg van nieuwe hellingen, een kraanbaan en diverse loodsen en werkplaatsen. Van deze expansie in de Wederopbouwperiode zijn diverse gebouwen en landschapselementen bewaard gebleven. Van de individuele elementen moet cultuurhistorische betekenis worden gehecht aan de grote hal, het kantoorgebouw en de kraanbaan met dubbele steiger langs de haven. Voor de kraanbaan en mogelijk aanwezige hellingbaan zal een procedure worden gestart om deze aan te wijzen als gemeentelijk monument (raadsbesluit 10 juni 2021).

De grote hal is qua constructie niet van landelijke betekenis, maar is door de gaafheid en door verschillende bijzondere aspecten (zoals het zwevende magazijn) cultuurhistorisch van belang. De afmetingen geven het gebouw van binnen een overweldigende ruimtewerking. Daarnaast is het een beeldbepalend element dat ook vanaf de noordoever van de Waal als een duidelijke ‘land mark’ wordt ervaren. Het is echter vooral het bijzondere ensemble van havens en werfgebouwen die een bijzonder grote cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt: als samenhangend complex en als architectuur van de Wederopbouw.

Na de sluiting van de werf in 1987 kreeg het werfterrein een andere functie. De meeste gebouwen konden door de nieuwe eigenaar worden gebruikt en bleven bestaan, waaronder de grote hal en het kantoor. De hellingen verdwenen echter uit het beeld, ervoor in de plaats kwamen nieuwe loodsen en een terrein waar containers worden opgeslagen.

3.3 Het ontwerp in relatie tot de aanwezige cultuurhistorie

De cultuurhistorische waarden die door het project beïnvloed worden betreft twee verschillende aspecten:

• 1. De positie van de locatie ten opzichte van de vestingstad (Beschermd Stadsgezicht)
• 2. De cultuurhistorische waarden zoals die op de locatie zélf aangetroffen kunnen worden.

Ad 1: Er is in de planvorming vanaf het begin veel rekening gehouden met het Beschermd Stadsgezicht en de geschiedenis van de locatie zelf. Al in de eerste fase van de opstart van het SPvE is overleg geweest met Welstand en Monumentenzorg om naar een gezamenlijke 'houding' te zoeken over hoe om te gaan op deze locatie met de monumentaliteit van de vestingstad en de cultuurhistorie van de werf. Als het gaat om de relatie met de historische binnenstad is consensus gevonden in het uitgangspunt dat Buitenstad moet contrasteren met de Binnenstad. De historische vestingstad vormt op zichzelf een gaaf geheel. De Buitenstad is daaraan nevengeschikt en van een ander karakter. Er is daarom indertijd de gezamenlijke aanbeveling gedaan 'dat Buitenstad niet moet gaan lijken op de binnenstad'.

Dat contrast wordt vormgegeven in het dwarsprofiel over de Oude Haven:

• Aan de binnenstadskant ligt de waterkering op de hoogte van de primaire waterkering (+9.20 m N.A.P.) Aan de zijde van de Buitenstad ligt de kade buitendijks op de oorspronkelijke hoogte van circa +7.00m N.A.P.
• Het bolwerk De Kat vormt, als onderdeel van de historische vestingstad, een kloek stenen talud. Het talud aan de zijde van de Havendijk blijft juist zijn groene kwaliteit behouden.
• Het straatprofiel van het Bolwerk wordt begeleid door laanbeplanting. Aan de zijde van Buitenstad komen enkel een paar goed geplaatste solitaire bomen.

Bovendien zal het stadsbeeld aan beide zijden van de Oude Haven sterk verschillen:

• De karakteristiek van de bebouwing van de binnenstad wordt bepaald door de pandsgewijze samenstelling van de veelal gesloten bouwblokken. De nadruk ligt daar op het individuele pand. Op het Bolwerk De Kat bestaat de bebouwing zelfs uit vrijstaande woningen. In Buitenstad ligt de nadruk eerder op het beeld van het bouwblok als geheel.
• Het beeld van de binnenstad is dat van een historisch gegroeid, organisch geheel, waar zelfs nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op een als vanzelfsprekende manier zijn opgenomen. Het beeld van Buitenstad zal refereren aan een veel specifieker verleden, namelijk dat van de werf. In het beeldkwaliteitsplan wordt beschreven wat er van dat beeld verwacht wordt. Maar de essentie is dat het heel anders zal zijn dan de binnenstad, waarmee we feitelijk ook de historische 'heelheid' van de vestingstad respecteren en accentueren.

Figuur: contrast kades Buitenstad en Binnenstad Zaltbommel

Figuur: collage sfeerbeelden buitenstad (links) en binnenstad (rechts)

Ad 2: Buitenstad kent een lange historie van bedrijvigheid. Reeds in de 16e eeuw waren er vijf windmolens aanwezig in het gebied, hetgeen duidt op veel bedrijvigheid. Vanwege de vestingwerken en hun vrije schootsveld zijn deze in de loop der tijd verdwenen. De huidige stadshaven is ook al vele eeuwen in gebruik als haven, en heeft daarbij diverse transformaties ondergaan. In de 19e eeuw startte Johannes Meijer een scheepswerf ten oosten van de haven. Na de opheffing van de militaire functie van de vesting verhuist de werf naar het plangebied en breidt daar steeds verder uit. Dit is de eerste grote bloeiperiode van de werf. Na de Tweede Wereldoorlog wordt de werf onder toezicht van het Rijk voortgezet onder de naam N.V. De Waal en maakt ze een tweede grote bloeiperiode door. Veel gebouwen en objecten stammen uit deze tweede bloeiperiode en laten daarmee een beeld zien van de Wederopbouw.

Vanaf 1987 heeft het gebied geen werffunctie meer, een aantal gebouwen zijn echter behouden en hebben een nieuwe invulling gekregen. De scheepshellingen zijn verdwenen om plaats te maken voor nieuwe opslagloodsen maar de kraanbaan is behouden, zij het zonder spoor en kraan. Het kantoorgebouw, waarvan de begane grond uit 1916 stamt en dat in 1953 is voorzien van een tweede bouwlaag, is ook nog intact en in gebruik.

De werf heeft een essentiële betekenis gehad voor de stad. Dit historische 'verhaal' van de locatie vormt de onderlegger voor de manier waarop de nieuwe ontwikkeling vorm wordt gegeven. De nog aanwezige sporen van het verleden worden waar mogelijk hergebruikt of zelfs teruggebracht. Nieuwe gebouwen en objecten in de openbare ruimte gaan een relatie aan met het verleden door middel van vormentaal, materiaalgebruik en detaillering. De nieuwe plannen voor Buitenstad voegen zo een nieuw hoofdstuk toe aan zijn geschiedenis, door middel van behouden, versterken en voortbouwen op de rijke historie van de locatie.

Ensemble

Net zoals de binnenstad een duidelijk herkenbare eenheid vormt binnen het geheel van Zaltbommel wil Buitenstad zich manifesteren als een samenhangende ruimtelijke eenheid die recht doet aan zijn bijzondere locatie en historie. Eenheid betekent in dit kader zeker geen eenvormigheid, het betekent dat alle bebouwing vanuit een gelijke inspiratie wordt ontworpen, als een rijk en veelvormig 'ensemble'. Ook de inrichting van de openbare ruimte speelt hierin een belangrijke rol, als letterlijke én figuurlijke drager van het ensemble.

Historische gelaagdheid

De nieuwe ontwikkeling voegt een nieuwe laag toe aan de geschiedenis waarbij het voorgaande niet wordt uitgewist. Buitenstad onderscheidt zich juist door, en ontleent haar identiteit aan, de geschiedenis en de gebouwen en objecten die nog aanwezig zijn uit verschillende tijdsperiodes. De meeste bouwwerken die in aanmerking komen voor behoud stammen uit de Wederopbouwperiode toen de werf tot grote bloei kwam, zoals het kantoor en de kraanbaan. De timmerwerkplaats naast de grote hal is de enige vooroorlogse constructie en zal een prominente plek krijgen in het stedenbouwkundig plan. Behouden betekent in dit geval dat de vorm, volume én uitstraling wordt teruggebracht, maar niet letterlijk het huidige gebouw zal terugkeren. Gezien de huidige staat van de bebouwing is het niet mogelijk om de gebouwen zelf te behouden.

De buitenruimte wordt létterlijk gelaagd: de lage kades aan weerszijden van Buitenstad krijgen hun oorspronkelijke stoere karakter terug door hergebruik van bestaand bestratingsmateriaal, aangevuld met nieuwe, robuuste, havengerelateerde materialen. De sokkel wordt in een nieuwe elementenverharding uitgevoerd, in een warme roodbruine kleur, in samenhang met de nieuwe bouwblokken. De detaillering is daar kleinschaliger, meer aansluitend op de schaal van mens en woning.

Hergebruik van (bestratings)materiaal levert hier ook een bijdrage aan de intentie om zoveel mogelijk circulair te bouwen met hergebruikte en herbruikbare materialen. Naast bijvoorbeeld de stelconplaten keren ook de stalen spanten van de loods (indien geschikt o.b.v. bouwtechnische waardering) terug in het nieuwe bouwvolume zelf, of in een nieuw gebouw.

Oud en nieuw vormen zo samen een harmonieus ensemble.

Figuur: kaartbeeld te behouden cultuurhistorische elementen in Buitenstad

3.4 Archeologische vindplaatsen en monumenten

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet.

Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Planspecifiek

Gezien de rijke geschiedenis van Zaltbommel bestaat de kans dat in Buitenstad archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn. Om die reden is een archeologisch bureauonderzoek gedaan (Bijlage 2 Archeologie - bureauonderzoek).

Het doel van het onderhavige onderzoek was het verwerven van informatie aan de hand van bestaande bronnen over bekende of te verwachten archeologische waarden binnen het plangebied. Het bureauonderzoek heeft met betrekking tot het plangebied beperkte archeologische en aardkundige data opgeleverd.

Er is derhalve momenteel te weinig informatie voorhanden over eventuele verstoringen of de af-/aanwezigheid van voor archeologisch erfgoed potentiële bodemlagen en/of afzettingen. Om dit in beeld te krijgen, wordt vervolgonderzoek middels boringen noodzakelijk geacht. Hierdoor kunnen verstoringen (door bijvoorbeeld de eerdere bebouwing), alsook de bodemgelaagdheid onder het ophoogpakket inzichtelijk gemaakt worden, maar kan tevens de archeologische verwachting voor het plangebied nader gespecificeerd worden.

Indien de geplande bodemingrepen niet dieper gaan dan het recente ophoogpakket is aanvullend archeologische onderzoek niet noodzakelijk.

Vanwege de beperkte beschikbare archeologische en aardkundige data is aanvullend een verkennend booronderzoek uitgevoerd, omdat er te weinig informatie was om eventuele verstoringen of de af-/aanwezigheid van archeologisch erfgoed te kunnen vaststellen. (Bijlage 3 Archeologie - Verkennend booronderzoek).

Uit de boringen bleek dat de bodemopbouw binnen het plangebied in principe intact is, maar dat het oorspronkelijke 20e eeuwse maaiveld van de uiterwaarden zoals verwacht onder een ongeveer 3,0 m dik pakket met recente ophogingslagen ligt. Van de mogelijke aanwezigheid van een vestingwerk uit de 17e eeuw zijn geen aanwijzingen aangetroffen. Mocht deze aanwezig zijn geweest, dan is deze waarschijnlijk al in of voor de 19e eeuw ontmanteld aangezien deze niet meer staat aangegeven op de Kadastrale Minuut uit deze tijd. Op basis van het archeologisch onderzoek heeft de gemeente besloten het onderzochte gebied vrij te geven (Bijlage 4 Selectiebesluit gemeente Zaltbommel).

Tot slot dient te worden vermeld dat, ongeacht het advies en het selectiebesluit, er een wettelijke meldingsplicht bestaat (Erfgoedwet 2016) mochten er onverhoopt toch archeologische overblijfselen worden aangetroffen.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke karakteristiek

4.1 Bestaande situatie

Buitenstad is een ontwikkelingslocatie aan de westzijde van de binnenstad van Zaltbommel. Het gebied bestaat grofweg uit de Busker-locatie, waar het bedrijf Busker is gevestigd en het BUKO-terrein. Het huidige bedrijventerrein wordt omgevormd tot een buitendijks woongebied aan de Waal met circa 300 woningen. De locatie ligt buitendijks, dicht bij de binnenstad en aan de twee havens. In het gebied is detailhandel aanwezig in de vorm van een boodschappencluster met 2 supermarkten. Aan de Steenweg staat aan de rand van het gebied een horecapand.

Het plangebied wordt ontsloten aan de Steenweg en de Gamerschedijk. Via de Steenweg (N322) is er een vlotte verbinding met de A2.

4.2 Ruimtelijke ontwikkeling

Op het voormalig industrieterrein Buitenstad worden zo'n 300 woningen gerealiseerd, waarvan bijna de helft bestaat uit appartementen. Daarnaast zullen grondgebonden woningen worden gebouwd.

De bijzondere locatie vraagt om een sterke invulling van dit nieuwe stukje stad, zodat het contrast tussen stad en rivier optimaal kan worden beleefd. Het biedt de mogelijkheid een stadswijk met een herkenbare eigen identiteit en uitstraling te realiseren, die voortvloeit uit het unieke karakter van de locatie. Hiervoor is een stedenbouwkundig plan opgesteld in combinatie met een beeldkwaliteitsplan.

Afbeelding: stedenbouwkundig plan (bron: Integraal DOSP en BKP Buitenstad Zaltbommel, april 2021, wUrck)

4.2.1 Stedenbouwkundig plan

Werfblokken

De als eenheid ontworpen buitenruimte is de drager voor een ensemble van bouwblokken, de zogeheten Werfblokken. Deze blokken zorgen voor een heldere definitie van de stedelijke, openbare ruimte, in een compacte opzet en een duidelijk onderscheid tussen openbaar en privé. De Werfblokken verwijzen naar het scheepswerfverleden van de locatie en zijn onderdeel van de voor Buitenstad kenmerkende schaalcontrasten. Zo keert bijvoorbeeld het volume van de grote hal terug als eigentijds woongebouw op de rand van stad en rivier. De bestaande hal is architectuurhistorisch niet van grote betekenis, maar is door de omvang en ligging wel een belangrijk landmark aan de Waal en daarmee een ankerpunt voor de nieuwe bebouwing van de Buitenstad.

Door het verspringen van rooilijnen, hoogteverschillen, detaillering en een grote mate van differentiatie in verschillende buitenruimten wordt een menselijke schaal herkenbaar en een gemoedelijkheid die eigen is aan de lokale cultuur.

Buitenruimte

De basis voor het stedenbouwkundig plan is de buitenruimte. Dit vormt de drager van de Buitenstad. De buitenruimte kent plekken die aansluiten bij de schaal van de rivier, waar de landschappelijke weidsheid kan worden ervaren, om vervolgens via tussenruimten over te gaan in stedelijke, geborgen plekken omsloten door bebouwing, of juist in bedrijvige kades. Verrassende doorkijkjes brengen de rivier tot in het hart van het gebied. Er is sprake van een samenhangend geheel van karaktervolle plekken, als basis voor een diversiteit van woonsferen.

Doordat Buitenstad een buitendijkse ontwikkeling is de nodige aandacht besteed aan waterveiligheid. Concreet betekent dit dat de hoofdontsluiting van alle woningen op een waterveilig peil dienen te liggen (zie paragraaf 5.2). Voor een groot deel van het plangebied wordt hiervoor het maaiveld opgetild. Daarboven op komt de nieuwe bebouwing te staan.

Thuiskomen op de werf

Alle bewoners van Buitenstad komen thuis via de oorspronkelijke kades langs de Oude Haven en de werkhaven. Te voet, met de auto, of met de fiets. Daarmee worden ze constant herinnerd aan de unieke plek aan het water die ze mogen bewonen. Oók als je niet direct aan het water woont.

Kenmerkend voor het plan is:

• Contact met havens en rivier: Via de straten die dwars op het water staan worden alle woningen betrokken op de kwaliteiten van havens en rivier.
• Geborgen plekken: Door de verspringende nevenschikking van de verschillende bouwblokken ontstaan rustigere en intiemere buitenruimtes op een kleinere schaal.
• Accenten in bouwhoogte: De basishoogte van de bouwblokken is een gevarieerde bouwhoogte van maximaal 14 meter hoog. Op een aantal plekken worden hoogteaccenten mogelijk gemaakt. Het betreft: het bestaande kantoorgebouw (17 meter), het landhoofd (17 meter) en de hoek van de werkhaven (27 meter).

Bouwhoogten

De hiervoor benoemde bouwhoogten komen voort uit de volgende overwegingen:

• De basishoogten leveren vanuit de stad gezien een gevarieerd silhouet op. Per blok wordt een hoogte gekozen dat afwijkt van de ernaast gelegen blokken. Deze variatie wordt ook beschreven in het Beeldkwaliteitsplan en zal gedurende het totstandkomingsproces via supervisie worden aangestuurd.
• De grote Hal rijst weer net boven de maximale basishoogte uit en ligt als gestrekt horizontaal accent pontificaal parallel aan de rivier, precies op de plek waar hij nu ook ligt en met hetzelfde volume. Vanuit de stad gezien, of vanaf de overkant van de Waal, zal dit gebouw dan ook letterlijk de herinnering oproepen aan de hal die er altijd al gestaan heeft en zo onderdeel blijven van het collectieve geheugen van de bewoners.
• Aan weerszijden van de Hal worden twee verticale accenten toegepast. Een accent van maximaal 27 meter hoogte op de noordwestelijke hoek en een van 17 meter op de landtong. Het accent op de noordwestelijke hoek markeert de verste hoek ten opzichte van de binnenstad en het eindpunt van de lange kade langs de Werkhaven. Het gebouw op de landtong completeert het ensemble van de grote hal en de lage, historische timmerwerkplaats. Het markeert tevens het einde van de kraanbaan. De verticaliteit van dit 'Silogebouw' zorgt voor een mooi contrast met de horizontaliteit van de hal én van de kraanbaan. De compacte vorm maakt het tevens mogelijk de kop van de landtong open, groen en openbaar te maken.
• Door de positie van de accenten aan de noordzijde van het plangebied is er geen overlast van slagschaduw voor nieuwe of bestaande woningen. De accenten van het Directiekantoor en de Silo liggen beiden op 100 meter afstand van de meest nabije woningen op Bolwerk de Kat en op circa 150 meter van de Molenwal. De hoektoren bij de Werkhaven ligt op 250 meter van de bebouwing langs de Beersteeg.
• De gekozen bouwhoogten zijn afgestemd op de gewenste compositie en afwisseling van de nieuwe gebouwen, daarbij met name refererend aan het beeld van de Werf. Bovendien is er naar een evenwicht gezocht van een schaal die nog goed past bij de bestaande stad, maar tegelijk een antwoord is op de uitgestrekte openheid van het omringende waterlandschap.

Reuring

De niet-woonfuncties liggen voornamelijk aan de Havendijk. Dat is de plek die meest gerelateerd is aan de binnenstad en waar je de meeste reuring verwacht. Hier wordt ook ruimte geboden aan horeca, kantoor, ateliers of galerieën. Deze functies zijn uitdrukkelijk aanvullend op de binnenstad en op het boodschappencluster. De recente versterking van het aanbod in het boodschappencluster zorgt, in combinatie met de nieuwe activiteiten rond de Stadshaven, voor een aantrekkelijk gebied aan het uiteinde van de Gamerschestraat en het kernwinkelgebied. De verwachte wisselwerking tussen dit kernwinkelgebied en Buitenstad via de Gamerschestraat als aanlooproute, zou een impuls kunnen betekenen voor de commerciële voorzieningen en horecagelegenheden in deze straat.

4.2.2 Openbare ruimte

Ontsluiting

Door de middenontsluiting voor het parkeerterrein van de winkels kan de Havendijk autoluw worden gemaakt en de prioriteit worden gelegd bij het langzaam verkeer. Zo kan een aantrekkelijke promenade ontstaan die aansluit op de Gamerschestraat, Bolwerk de Kat en de Molendijk.

Door het uitrijden van het laad- en losverkeer van de supermarkten af te wikkelen via de nieuwe middenontsluiting is een ingrijpende wijziging van het kruispunt Steenweg-Gamerschedijk niet noodzakelijk.

Op de Gamerschedijk wordt de grens van de bebouwde kom naar het westen verlegd, zodat deze logischer ligt 'aan de rand' van het stedelijk gebied. Bovendien zorgt een herprofilering van de dijk tussen de nieuwe grens en de Steenweg voor een veilige ontsluiting voor fietsers en voetgangers van en naar Buitenstad.

Iedere woning heeft minimaal één parkeerplaats op eigen terrein, buiten het zicht vanuit de openbare ruimte. Vanwege de ligging direct naast de binnenstad is een compact-stedelijke parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning aangehouden (inclusief bezoekersparkeren).

In totaal zullen 377 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, terwijl 166 parkeerplaatsen, verspreid over het plangebied, in kleine clusters wordt ondergebracht. Voor het boodschappencluster zijn circa 270 parkeerplaatsen als onafhankelijke parkeervoorziening gerealiseerd.

Kades

De kades van de Werkhaven en Oude Haven hebben ieder een ander karakter:

• a. De Havendijk kent meer reuring en is duidelijk onderdeel van de binnenstad. De aangrenzende panden staan direct op het maaiveld en hebben op de begane grond een publieke uitstraling. Horeca en terrassen maken er een gezellige plek van, maar op een bescheiden schaal en aanvullend op wat er in de binnenstad al te vinden is.
• b. De kade langs de Werkhaven wordt een stuk rustiger en groener. De woningen staan daar op de sokkel en grenzen met een brede stoep aan de kade. Het talud langs het water is en blijft groen.

Plekken, pleinen en spelen

Buitenstad kent een verscheidenheid aan plekken, door afwisseling van schaalniveaus en sferen. Er zijn plekken die aansluiten bij de grote schaal van de rivier, tot stedelijke, meer geborgen plekken omsloten door bebouwing.

De diversiteit is groot. Buitenstad wordt ruim voorzien van kwalitatief hoogwaardige openbare ruimtes.

Voor kinderen worden een aantal speelplekken aangewezen waar een veilige speelomgeving gecreëerd kan worden.

Groen

Aan de noordzijde grenst de locatie aan de uiterwaarde. Het is een dynamisch natuurlijk gebied tussen Buitenstad en de rivier. Zelfs de oudste bewoners van Zaltbommel zullen zich niet kunnen herinneren dat deze uiterwaarde openbaar was. Nu wordt hij dat wel en zo wordt er circa 2,2 ha struinnatuur aan het bestaande recreatieve groenareaal toegevoegd Op de kop van de landtong wordt de uiterwaarde doorgetrokken in een openbaar plantsoen. De uiterwaarde maakt deel uit van een 'rondje Buitenstad' waar ook de twee havenkades en de Gamerschedijk deel van uitmaken

Bolwerk de Kat heeft een stenen talud met daar bovenop een continue laanbeplanting. Het talud van de Havendijk daarentegen is groen. Op de kade zelf staan op een paar strategische plekken monumentale bomen. Zo wordt het werfkarakter van Buitenstad, alsook het contrast met de binnenstad, versterkt.

De kade langs de Werkhaven wordt overwegend groen. Het zuidelijk deel van het plangebied, langs de Gamerschedijk en de Steenweg, is sterk vergroend, als overgang tussen de dijk en Buitenstad.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Verkeer en parkeren

Door Goudappel Coffeng is onderzoek gedaan naar de gevolgen van de ontwikkeling voor verkeer en parkeren. Het Verkeersonderzoek is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Ook is in de bijlagen van het Integraal DOSP/BKP een parkeerbalans opgenomen, gebaseerd op het meest recente programma. In de realisatiefase zal de parkeerbalans voor iedere separate ontwikkeling getoetst worden op het feitelijk voorgestelde programma.

5.1.1 Parkeren

Buitenstad valt onder het bestemmingsplan Parapluplan parkeren. Dit bestemmingsplan verwijst naar de 'parkeernota Zaltbommel 2018' voor de toe te passen parkeernormen. Uitgangspunt is dat een nieuwe ontwikkeling geen extra parkeerdruk legt op de omgeving. Het benodigde parkeren bij functies in Buitenstad moet dus binnen het plangebied worden opgenomen, waarbij het parkeren ten behoeve van woningen binnen een loopafstand van 100 meter moet worden opgelost. Voor Buitenstad gelden in beginsel de normen voor ‘Kern Zaltbommel – rest bebouwde kom’.

In de parkeernorm is ook de parkeerbehoefte voor bezoekers meegenomen. Voor woningen geldt standaard dat 0,3 parkeerplaats per woning bedoeld is voor de bezoeker. De parkeerplaatsen voor bezoekers moeten openbaar toegankelijk zijn.

Bij het opstellen van de parkeerbalans zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• voor parkeren is het uitgangspunt regiem binnenstad met o.a. betaald parkeren overdag en ’s avonds alleen voor vergunninghouders
• er geldt voor Buitenstad een parkeernorm van 1,7 pp / woning (incl. 0,3 pp/won bezoekersparkeren)
• er wordt gerekend met dubbelgebruik van parkeerplaatsen in de openbare ruimte
• parkeren op eigen terrein is niet geschikt voor dubbelgebruik en wordt niet meegerekend in de parkeerbalans voor de openbare ruimte

In het plan zijn 377 parkeerplaatsen op eigen terrein opgenomen en 166 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, in totaal 543 parkeerplaatsen. Voor de parkeerplaatsen in de openbare ruimte geldt dat die afwisselend voor meerdere parkeermotieven gebruikt kunnen worden op basis van de aanwezigheid van de verschillende doelgroepen.

Afbeelding: parkeerbalans op eigen terrein (bron: Integraal DOSP en BKP, april 2021, wUrck)

Afbeelding: parkeervraag openbare ruimte (bron: Integraal DOSP en BKP, april 2021, wUrck)

De parkeervraag voor de openbare ruimte, op basis van de parkeernormen, bedraagt 182. Met behulp van de aanwezigheidspercentages kan vervolgens de parkeerbehoefte worden berekend.

Afbeelding: aanwezigheidspercentages per functie (bron: Integraal DOSP en BKP, april 2021, wUrck)

De parkeerbehoefte is het grootst op zaterdag in de avond. Dan is er behoefte aan 166 parkeerplaatsen in het openbaar gebied.

Afbeelding: Parkeerbalans openbaar gebied (bron: Integraal DOSP en BKP, april 2021, wUrck)

De aantal parkeerplaatsen waar in de plannen rekening mee wordt gehouden, komt overeen met de parkeerbehoefte. Parkeren vormt geen belemmering voor het plan.

5.1.2 Verkeer

Behalve een berekening van het aantal parkeerplaatsen is ook gekeken naar de ontsluiting van het plangebied. Hiervoor is een analyse uitgevoerd met het Verkeersmodel Rivierenland 2017 met 2030 als prognosejaar.

Buitenstad wordt ontsloten via de Steenweg en de Gamersdijk. De Steenweg is voor Buitenstad de belangrijkste route voor het autoverkeer. Via de Steenweg is er een vlotte verbinding met de N322 en de A2 (circa 5 minuten rijden buiten de spits). De conclusie uit deze analyse is dat de verkeerstoename die samenhangt met de ontwikkeling van Buitenstad goed kan worden verwerkt
door de bestaande rotondes en kruispunten.

Specifiek voor de Gamerschedijk is geconstateerd dat een middeneiland in de Steenweg een duidelijke verbetering van de fietsoversteek oplevert. Deze aanbeveling staat los van de ontwikkeling van Buitenstad, ook zonder deze ontwikkeling geldt dat fietsers in de ochtend- en avondspits te lang moeten wachten voor ze kunnen oversteken.

Het woongebied Buitenstad is met twee inprikkers aangesloten op de Steenweg en de Gamerschedijk. De aansluiting op de Gamerschedijk ligt op dit moment nog buiten de bebouwde kom. De ontwikkeling van Buitenstad is een goede aanleiding om de bebouwde komgrens te verleggen tot voorbij de inrit van bouwblok K en de inrit van het naastgelegen bedrijf (Busker). De nieuwe aansluiting op de Gamerschedijk kan in dat geval als gelijkwaardige T-aansluiting worden vormgegeven, passend bij het 30 km/uur regime.

De huidige aansluiting van de Havendijk op de Steenweg is vormgegeven als een 30 km/uur plateau. Deze vormgeving voldoet ook voor de toekomst. De aansluiting van de supermarkt en het restaurant op de T-aansluiting van de Gamerschedijk op de Steenweg komt te vervallen. In- en uitrijden kan via de ontsluiting van het parkeerterrein.

De auto-ontsluiting van de woningen in Buitenstad is gescheiden van het parkeren bij de supermarkt en het parkeren bij het restaurant. Daarmee zijn de woonstraten in Buitenstad rustig en gevrijwaard van winkelpubliek.

Figuur: Routing Buitenstad Zaltbommel (Bron: Integraal DOSP BKP Buitenstad Zaltbommel, april 2021)

Parkeerplaatsen voor bezoekers liggen aan de ontsluitingsstraten, de parkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein zijn ook via deze straten bereikbaar. Er is rekening gehouden met groot verkeer, aan het eind van beide inprikkers is er een mogelijkheid om te keren. Dit geldt ook voor de vuilnisauto.

Met de gescheiden ontsluiting van het woongebied en de supermarkten is bereikt dat voor beide een goede ontsluiting wordt gerealiseerd. Het woongebied ondervindt geen last van gehaast winkelend publiek, waardoor een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat. Met het verleggen van de bebouwde komgrens op de Gamerschedijk kunnen zowel het woongebied als de supermarkten veilig worden aangesloten. De ontwikkeling van Buitenstad leidt tot een toename van het verkeer. Deze toename is relatief beperkt en is geen aanleiding voor maatregelen op wegen elders in Zaltbommel.

5.1.3 Mobiliteit

Uit het oogpunt van duurzaamheid streeft de gemeente Zaltbommel naar broeikasgasreductie in relatie tot verkeer en vervoer. De gemeente wil daarin een voorbeeld zijn door onder andere het eigen wagenpark te vergroenen door elektrische (waterstof-) auto’s.

Minder autoverkeer draagt ook bij aan de doelstelling, dat vraagt een gemeentebrede aanpak/visie om te voorzien in voldoende en gebruiksvriendelijke alternatieven zoals: fietsvoorzieningen, deelauto’s, carpoolen, openbaar vervoervoorzieningen, etc.

Vooruitlopend op een breder gemeentelijk beleid is gekeken naar de mogelijkheden om al in de planfase van Buitenstad vermijdbaar autoverkeer tegen te gaan.

Korte ritten

Op ritten tot 5 km kan de auto vaak worden vervangen door de fiets. De ligging van Buitenstad, met een grote winkelvoorziening in de wijk en een korte afstand tot de binnenstad is wat dit aangaat zeer kansrijk. De kleinere boodschappen zijn prima lopend of met de fiets te doen, de binnenstad is op loopafstand. Dit in combinatie met betaald parkeren maakt dat bewoners van Buitenstad de auto voor winkelbezoek vaker zullen laten staan.

Voor wie binnen Zaltbommel werkt, geldt bovendien dat werkgelegenheidsgebieden in Zaltbommel, onder meer rond de A2 corridor, ook ruimschoots binnen de afstand van 5 km liggen en daarmee op fietsafstand.

Voor basisscholen blijkt dat ouders tot een afstand van ongeveer 1,5 km kinderen vooral te voet of met de fiets naar school brengen. Als we kijken naar de ligging van basisscholen in Zaltbommel dat Buitenstad door de ligging ook op dit aspect goed scoort.

Langere verplaatsingen

Voor langere autoritten is het openbaar vervoer een alternatief. Het openbaar vervoer biedt een alternatief voor de auto als de extra reistijd beperkt is en als op de bestemming parkeren lastig is. Aan de herkomst zijde is een korte afstand tot een (intercity)station van belang. Betaald parkeren bij de woning en files op de weg spelen ook mee bij de afweging van de reizigers.

Vanuit Buitenstad is het station niet ver weg (7 minuten fietsen, 5 minuten met de auto), alhoewel de afstand gevoelsmatig groter is door de ligging aan de andere kant van de A2. Op Zaltbommel stoppen alleen Sprinters, wat betekent dat op langere reizen overstappen altijd noodzakelijk is. Maar voor wie bijvoorbeeld werkt in het centrum van ’s-Hertogenbosch biedt de trein een goed alternatief voor de auto.

Mogelijke maatregelen

In het licht van de gewenste broeikasgasreductie zijn oplaadpunten voor elektrische auto’s van bewoners en bezoekers een logische maatregel. En wellicht is het mogelijk om het pick-up-point bij de supermarkt ook in te zetten als centraalpunt om pakketjes achter te laten. Daarmee wordt voorkomen dat de busjes van de pakketbezorgers veelvuldig door de wijk rijden.

• Goede parkeervoorzieningen voor fietsen zijn bepalend voor het gebruik van de fiets. Met bergingen bij alle woningen is dit aspect goed afgedekt. Voldoende stopcontacten om elektrische fietsen op te laden horen daarbij: juist de elektrische fiets kan een bijdrage leveren aan het terugdringen van het vermijdbare autogebruik.
• Voor bezoek kunnen fietsnietjes een goede voorziening zijn bij voorzieningen en appartementencomplexen. Als ‘hekje’ een extra accent bij ingangspartijen en tegelijkertijd een goede voorziening om een fiets met een slot vast te leggen.
• Gezien de ligging van Zaltbommel en het type woningen in Buitenstad is het niet te verwachten dat veel mensen het helemaal zonder auto willen doen. Door de ligging dicht bij het centrum ligt het wel voor de hand om op de openbare parkeerplaatsen te werken met betaald parkeren in combinatie met vergunningparkeren. Dit kan een remmend effect hebben op het bezit van een tweede auto. In Buitenstad worden iets lagere parkeernormen gehanteerd dan in de Parkeernota Zaltbommel 2018. Dat past hierbij.
• Met een aantal deelauto’s centraal in de wijk kan de noodzaak voor een tweede auto worden beperkt. Bewoners zonder tweede auto kunnen dankzij een deelauto eenvoudig over een extra auto beschikken als dat nodig is. Neveneffect is dat mensen een deelauto vaak bewuster gebruiken, waardoor het aantal autoritten uiteindelijk daalt.
• Het totaal aantal parkeerplaatsen kan met de inzet van deelauto’s lager worden. De gemeente Utrecht hanteert bijvoorbeeld de regel dat met één parkeerplaats voor een deelauto vier andere parkeerplaatsen kunnen vervallen.

5.2 Water

5.2.1 Algemeen

De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze paragraaf gaat daar nader op in voor dit bestemmingsplan.

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Voor Buitenstad Zaltbommel is door Fugro een Watertoets uitgevoerd, waarin de gevolgen van de ontwikkeling vanuit het aspect water voor het plangebied worden beschreven.

5.2.2 Waterveiligheid

De beoogde ontwikkeling ligt buitendijks van de primaire waterkering de Gamerschedijk die de Waal keert. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor de waterveiligheid en de waterhuishouding. Zij heeft een overstromingsnorm vastgesteld van 1/250 jaar. In de huidige situatie ligt het maaiveld gemiddeld op NAP+ 7,0 m. Voor dijkversterkingen in grond wordt in een groot deel van de gevallen uitgegaan van een levensduur van ca. 50 jaar. In dit geval is 2070 het zichtjaar. Voor de ontwikkeling is gekozen voor een sokkelhoogte van de bebouwing van NAP +8,50 (waterveilige hoogte). Hiermee wordt voldaan aan de gestelde overstromingsnorm.
Om de waterveiligheid te waarborgen heeft het Waterschap een Keur opgesteld. Samen met de bijbehorende beleidsregels wordt aangegeven welke activiteiten nabij waterkeringen of watergangen niet, of met beperkingen uitgevoerd mogen worden. Dit om te voorkomen dat de waterveiligheid in het geding komt en eventueel onderhoud niet meer mogelijk is. Voor een aantal activiteiten is een melding voldoende. Voor ingrijpende activiteiten moet een watervergunning aangevraagd worden. Voor een waterstaatswerk zijn drie verschillende zones van toepassing elk met hun eigen beperkingen:

• Kernzone
• Beschermingszone
• Buitenbeschermingszone

Het plangebied ligt in de buitenbeschermingszone en beschermingszone, zie onderstaande figuur. Dit betekent dat voor de voorgenomen werkzaamheden een watervergunning benodigd is.

Figuur: locatie van het plangebied t.o.v. buitenbeschermingszone, beschermingszone en kernzone (bron: Watertoets Buitenstad Zaltbommel, Fugro, 25 mei 2020)

Om de waterveiligheid te kunnen garanderen en ruimte te behouden voor toekomstige dijkversterkingen moet de ontwikkeling zich minimaal op de dezelfde hoogte als het profiel van vrije ruimte of daarbuiten bevinden. Het Waterschap heeft aangegeven dat vanwege toekomstige dijkversterkingen geadviseerd wordt hier rekening mee te houden.
Ook moet in overleg met het Waterschap worden gekeken naar de mogelijkheden voor beplanting.

In het huidige plangebied zijn vier coupures aanwezig. Het waterschap heeft in het overleg aangegeven dat het als uitgangspunt heeft het totale aantal coupures te verminderen. In het huidige plangebied zijn vier coupures aanwezig. In het plan worden de vier coupures gehandhaafd
Om te kunnen garanderen dat bewoners bij hoogwater voldoende vluchtmogelijkheden hebben, moet bij de uitwerking van de plannen rekening gehouden worden met verschillende vluchtroutes.

Naast de vluchtroutes moeten ook maatregelen worden getroffen voor de lagere parkeergarages en toeritten, om te voorkomen dat bij hoogwater geen water de ondergrondse kelders binnen stroomt. Ook moet er rekening worden gehouden met een waterlaag op straat van 20 cm in het geval van hevige neerslag. Hiervoor moeten drempels worden aangelegd rondom de inritten van de parkeerkelders.

5.2.3 Watercompensatie

Voor het verwerken van hemelwater is de verdelingen van verharde en onverharde oppervlakken in het gebied van belang. Doorgaans moet een toename van verhard oppervlak worden gecompenseerd door het graven van extra oppervlaktewater. Omdat het projectgebied buitendijks ligt, heeft het waterschap aangegeven dat deze eis niet gehanteerd hoeft te worden. Op de afvoer van hemelwater richting het riool en het infiltreren van hemelwater in de bodem heeft het nog wel invloed.

Het projectgebied waarvoor de watertoets is opgesteld, heeft een oppervlak van 63.600 m2, waarvan momenteel 54.300 m2 verhard en 9.300 m2 onverhard oppervlak.

In de toekomstige situatie is circa 39.700 m2 verhard ten opzichte van 23.900 m2 onverhard oppervlak. Het verharde oppervlak neemt in de nieuwe situatie af met circa 14.600 m2 .

Dit resulteert in minder oppervlakkige afstroming van hemelwater en een toename van infiltratie in de bodem. Het gevolg is dat het hemelwaterriool minder water zal afvoeren dan in de huidige situatie.

Er is geen watercompensatie-eis vanuit het waterschap omdat het projectgebied buitendijks is gelegen. Ook zijn er geen eisen met betrekking tot infiltratie/berging. Maar ook als deze eis er wel zou zijn, zorgt de afname van verhard oppervlak ervoor dat er geen extra oppervlaktewater gegraven zou moeten worden.

5.2.4 Riolering en drainage

Er zijn geen tekeningen beschikbaar van het huidige riool op de projectlocatie. Rijkswaterstaat heeft aangegeven dat het hemelwater wordt afgevoerd naar de Waal. Het vermoeden bestaat dat ook het vuilwaterriool (DWA) deels afvoert op de Waal, maar dat zal nader moeten worden onderzocht.

Er zal een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd in de te ontwikkelen wijk. Dit riool komt in eigendom en beheer van de gemeente Zaltbommel. Het HWA-riool zal, net als in de huidige situatie, onder vrij verval afwateren op de Waal. Het lozen van hemelwater op de Waal is toegestaan conform het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blbi).

Voor het DWA-riool wordt een nieuw DWA-gemaal aangelegd in de wijk. Het DWA-riool moet met een persleiding worden aangesloten op het riool in de Beersteeg. Mogelijk dient de riolering ter plaatse van Parkeerplaats Haven, aan de oostzijde van Buitenstad te worden gekoppeld aan het rioleringsstelsel van Buitenstad. Dit moet worden afgestemd met de gemeente Zaltbommel.

Bij het ontwerp en de aanleg van de riolering moet worden voldaan aan de eisen zoals deze door de gemeente zijn gesteld in het Handboek inrichting openbare ruimte.

Na het meten van de grondwaterstanden en het uitvoeren van het milieukundig onderzoek en wanneer bekend is welk type ophoging wordt toegepast moet geanalyseerd te worden in welke mate drainage vereist is.

5.2.5 Grondwater

Het maaiveldniveau is vastgesteld op NAP +8,50m. Dit betreft waterveilige hoogte. Na de herinrichting van het gebied dient, uitgaande van bebouwing met kruipruimten, de ontwateringsdiepte 1,0 m te bedragen bij een regenbui die ééns per jaar voorkomt (T=1). Bij een bui van T=10+10% of bij een waterstand in de Waal van T=10 en een bui van T=2 is de ontwateringseis 0,7 m. Bij extreme (hoge waterstanden op de Waal) hoeft niet aan de ontwateringseis te worden voldaan.

Na het meten van de grondwaterstanden en het uitvoeren van het milieukundig onderzoek en wanneer bekend is welk type ophoging wordt toegepast, dient geanalyseerd te worden in welke mate drainage vereist is.

5.2.6 Invloed op de omgeving

Het herinrichten van het projectgebied kan invloed hebben op de (grond)waterhuishouding in de omgeving. Aangezien Buitenstad buitendijks is gelegen en de contouren van het gebied niet wijzigen (geen extra land gecreëerd) zal de herinrichting geen invloed hebben op binnendijks (grond)water.

De buitendijks gelegen parkeerplaats van Hoge Dennen is lager gelegen dan de toekomstige Buitenstad en maakt deel uit van een van de twee vluchtroutes van Buitenstad bij hoogwater. Wateroverlast op deze locatie kan zo een onveilige situatie veroorzaken door verminderde toegankelijkheid. Dit dient te worden voorkomen door het rioolsysteem en de maaiveldinrichting hierop aan te passen.

5.3 Externe veiligheid

In het kader van de ruimtelijke procedure is door Antea Group het aspect externe veiligheid beschouwd en beoordeeld. Het volledige rapport is als bijlage 8 opgenomen bij de toelichting.

Nabij de beoogde ontwikkeling zijn meerdere relevante risicobronnen aanwezig, deze zijn:

• de vaarweg Rotterdam – Duitsland
• de A2
• de spoorlijn Route 72 (Den Bosch Diezebrug aansluiting –Vught).

De buisleidingen zijn niet relevant omdat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens is gelegen. De buisleidingen worden derhalve niet nader behandeld. De risicobronnen zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur: risicobronnen nabij plangebied

5.3.1 De vaarweg Rotterdam - Duitsland

De beoogde ontwikkeling bevindt zich direct ten zuiden van de Waal. Over de Waal vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De route is opgenomen in de Regeling basisnet, het betreft de: Corridor Rotterdam - Duitsland. De corridor heeft de volgende kenmerken:

Voor vaarwegen zijn geen plasbrandaandachtsgebieden aangewezen. Een vaarweg kent wel een vrijwaringsgebied. Conform de Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft een vaarweg met CEMT klasse VI (6) een vrijwaringsgebied van 25 meter aan weerszijden van de Rijksvaarweg. Een vrijwaringszone wordt gemeten vanaf de begrenzingslijn van de Rijksvaarweg zoals opgenomen in de legger, bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een Rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:

• 1. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte;
• 2. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
• 3. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
• 4. de toegankelijkheid van de Rijksvaarweg voor hulpdiensten, en
• 5. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de Rijksvaarweg.

Op basis van het planontwerp moet geconstateerd worden dat hier genoemde belangen niet geschaad worden.

Binnen het vrijwaringsgebied is een woongebied geprojecteerd is. Een motivatie waarom in dit gebied nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten geprojecteerd zijn, is daarvoor verplicht. Deze bestuurlijke afweging wordt gemaakt door de gemeente Zaltbommel.

Conclusie ten aanzien van de vaarweg:

• De vaarweg heeft een plaatsgebonden risicocontour van 0 m. Daarmee wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden uit het Bevt;
• Het plangebied is deels gelegen binnen het vrijwaringsgebied;
• Aan de hand van de vuistregels uit het HART is bepaald dat het groepsrisico niet hoger is dan 0.1 maal de oriëntatiewaarde. Een beperkte verantwoording is verplicht.

5.3.2 Spoorlijn route 72

Op ongeveer 1,3 kilometer ten oosten van het plangebied ligt een Regeling basisnet spoor (Meteren - 's Hertogenbosch). Gezien de afstand van het plangebied tot het spoor is toetsing aan het plaatsgebonden risico, plasbrandaandachtsgebied en het groepsrisiconiveau niet noodzakelijk.

Relevant is dat over de spoorlijn toxische stoffen getransporteerd worden. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de toxische stoffen. Een incident met deze stoffen kan leiden tot een toxisch scenario (gifwolk). Een gifwolk kan letale en/of gezondheidsrisico's met zich mee brengen voor de personen in het plangebied. Een verantwoording ten aanzien van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid ten aanzien van een gifwolk scenario aan het spoor is verplicht.

Conclusie ten aanzien van spoorlijn route 72

Gezien de afstand (ongeveer 1,3 km) van het plangebied tot de spoorlijn vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering ten opzichte van de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling bevindt zich binnen het invloedsgebied van toxische stoffen. Een beperkte verantwoording ten aanzien van een toxisch scenario is verplicht.

5.3.3 A2

Op ongeveer 1,2 kilometer ten oosten van het plangebied ligt een Regeling basisnet weg (A2: Knooppunt Deil afrit 19 (Kerkdriel)). Gezien de afstand van het plangebied tot de weg, is toetsing aan het plaatsgebonden risico, plasbrandaandachtsgebied en het groepsrisiconiveau niet noodzakelijk. Wel relevant is, is dat over de weg toxische stoffen getransporteerd kunnen worden. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van toxische stoffen. Een incident met deze stoffen kan leiden tot een gifwolk. Een gifwolk kan letale en/of gezondheidsrisico's met zich mee brengen voor de personen in het plangebied. Een verantwoording ten aanzien van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid ten aanzien van een gifwolk scenario aan de weg is verplicht.

Conclusie ten aanzien van de A2

Gezien de afstand (ongeveer 1,2 km) van het plangebied tot de spoorlijn vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering ten opzichte van de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling bevindt zich binnen het invloedsgebied van toxische stoffen. Een beperkte verantwoording ten aanzien van een toxisch scenario is verplicht.

5.3.4 Verantwoording groepsrisico

Ten aanzien van de vaarweg, de spoorlijn en de A2 is geconcludeerd dat een beperkte verantwoording (bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid) van het groepsrisico noodzakelijk is. Deze bestuurlijke afweging wordt gemaakt door de gemeente Zaltbommel.

Voor de verantwoording van het groepsrisico moeten, naast de hoogte van het groepsrisico, enkele kwalitatieve elementen beschouwd te worden, zoals scenario's, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

5.4.1 Wettelijk kader en VNG richtafstanden

Voor het ontwikkelen in of nabij een industrieterrein, worden eisen gesteld vanuit verschillende wet- en regelgevingen. De bedrijven op het industrieterrein kunnen onder meer geur, stof, geluid en gevaar veroorzaken.

5.4.1.1 Activiteitenbesluit

De harde normstelling van de concreet aanwezige bedrijven is (vooral) geregeld in het Activiteitenbesluit milieubeheer. Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidsniveau LAmax, veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting, geldt dat de niveaus op de in tabel 2.17a genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in die tabel aangegeven waarden:

De in de eerste en derde regel van de tabel genoemde geluidwaarden gelden als maximale waarde op de gevel van de dichtstbij gelegen woning.

5.4.1.2 VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering

De VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is een hulpmiddel dat kan helpen in de ruimtelijke planvorming. Deze publicatie geeft algemene richtafstanden die gehanteerd kunnen waarbij het acceptabel wordt geacht om woningen te realiseren nabij een bedrijventerrein of een bedrijf. De VNG brochure is nadrukkelijk geen wetgeving. De toetsing aan deze richtlijn weerspiegelt slechts een eerste ruimtelijke verkenning omtrent milieuhinder. De daadwerkelijke toelaatbare milieubelasting wordt bepaald via omgevingsvergunningen (milieu) of door toetsing aan de normen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer.

Voor het bepalen van de milieuzoneringen die relevant zijn voor het plangebied, moet uit worden gegaan van de feitelijke situatie. Gezien de karakteristieken van de omgeving bevindt zich geen zware bedrijvigheid in het plangebied. In het plangebied zelf is het enige relevante bedrijf het Bagger en Overslagbedrijf M.G. Busker B.V., bekend onder de naam Busker bv Hei- en Waterwerken, hierna te noemen 'Busker'. Volgens de registratie in het handelsregister hebben de bedrijfsactiviteiten van Busker aan de Gamerschedijk sbi-code 4291 Natte waterbouw. Volgens de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering is het bedrijf te beschouwen als een “bouwbedrijf algemeen met een bedrijfsoppervlakte van meer dan 2000 m2", in milieucategorie 3.2. Dit bedrijf blijft behouden en is in dit bestemmingsplan bestemd als 'Bedrijf' en is in artikel 3.1 onder b expliciet genoemd als toegelaten bedrijfssoort.

Aan de hand van de VNG brochure gelden voor dit type bedrijf de volgende richtafstanden, uitgaand van gemengd gebied resp. een rustige woonwijk:

• geur: 0 meter / 10 meter
• stof: 10 meter / 30 meter
• geluid: 50 meter / 100 meter
• gevaar: 0 meter / 10 meter

5.4.2 Feitelijke afstanden

De kortste afstand tussen het bedrijfsterrein en de nieuw geprojecteerde woningen de bestemming 'Woongebied' is 72 meter gerekend vanaf de kade van het bedrijf. De industriehaven is deels eigendom van het bedrijf en wordt ook benut voor bedrijfsactiviteiten. De kortste afstand tussen de perceelgrens in de haven tot aan de bestemming 'Woongebied' bedraagt 51 meter.

Tussen de kadastrale grens van het bedrijfsperceel en de oostelijke kade van de Industriehaven wordt de realisatie van waterwoningen nagestreefd. Deze kunnen tot zeer nabij de kadastrale grens worden geprojecteerd.

Afbeelding: kadastrale begrenzing bedrijfsperceel in de Industriehaven (bron: www.KadastraleKaart.com)

De afstand tussen het bedrijf tot aan de in dit bestemmingsplan opgenomen bestaande woning met het adres Gamerschedijk 4 bedraagt minder dan 10 meter. Dit betreft de afstand tot aan het parkeerterrein bij het kantoor. De afstand tot de ingang naar het deel van het perceel waar de feitelijke bedrijfsactiviteiten plaatsvinden bedraagt circa 40 meter.

Afbeelding: illustratie van de afstand tussen bedrijfsperceel en woning Gamerschedijk 4 (bron: GoogleStreetview)

De afstand tussen het bedrijf tot aan de dichtstbijzijnde woning in de wijk Beersteeg (adres Beersteeg 25) bedraagt circa 62 meter. Dit betreft de afstand tot aan het parkeerterrein bij het kantoor. De afstand tot de ingang naar het deel van het perceel waar de feitelijke bedrijfsactiviteiten plaatsvinden bedraagt circa 85 meter.

Afbeelding: afstand tussen bedrijfsperceel en woning Beersteeg 25 (bron: GoogleStreetview)

De woningen Gamerschedijk 4 en Beersteeg 25 zijn dichter bij Busker gelegen dan de in dit bestemmingsplan nieuw geprojecteerde woningen met de bestemming 'Woongebied'.

5.4.3 Onderzoek

Vanwege de aard van de bedrijvigheid, de onderlinge afstanden, de voortzetting van de bedrijfsactiviteiten en het te realiseren aanvaardbare woon- en leefklimaat is onderzoek naar de geluidbelasting vanwege Busker op de omliggende woningen uitgevoerd. Het aspect geluid is in het licht van de Brochure maatgevend, gezien de feitelijke afstanden.

5.4.3.1 Onderzoek Antea 2 juli 2014

In 2014 werd onderzoek uitgevoerd door ingenieursbureau Antea (rapport 140702 260866.00 rev.01 d.d. 2 juli 2014) dat werd opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van de wijk Beersteeg. Dat onderzoek lag ten grondslag aan de vaststelling van het bestemmingsplan 'Zaltbommel, Beersteeg' (5 november 2015) dat na het verstrijken van de beroepstermijn op 31 december 2015 in zijn geheel onherroepelijk werd.

Uit dit onderzoek blijkt dat de inrichting alleen in de dagperiode werkzaamheden uitvoert (tussen 07.00 - 19.00 uur). In dat onderzoek werd geconstateerd dat de representatieve bedrijfsvoering van Busker leidde tot geluidbelastingen op de nieuw te bouwen woningen in Beersteeg van maximaal 45 dB(A) op 1,5 meter hoogte, 49 dB(A) op 4,5 meter hoogte en 50 dB(A) op 7,5 meter hoogte.

Het maximale geluidniveau werd berekend op 63 dB(A) op 1,5 meter hoogte, 66 dB(A) op 4,5 meter hoogte en 67 dB(A) op 7,5 meter hoogte.

Geconcludeerd werd dat werd voldaan aan de richtwaarden gedefinieerd in de handreiking Bedrijven en milieuzonering: maximaal 45 dB(A) etmaalwaarde langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, maximaal 65 dB(A) piekgeluiden.

5.4.3.2 Onderzoek Peutz 8 juni 2020

Bij terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan 'Buitenstad Zaltbommel' was het conceptrapport 'Buitenstad Zaltbommel; Geluidonderzoek' d.d. 8 juni 2020 van ingenieursbureau Peutz gevoegd dat op basis van het onderzoek van Antea en de daarin weergegeven representatieve bedrijfssituatie doorrekende wat de geluidbelasting afkomstig van Busker is. Op dat moment waren geen actuelere gegevens over de representatieve bedrijfsvoering van Busker beschikbaar gesteld door het bedrijf, zodat moest worden uitgegaan van hetgeen was opgenomen in voornoemd rapport van Antea.

Uit de berekeningen bleek dat vanwege Busker sprake is van een geluidbelasting tot 53 dB(A) bij de 3 grondgebonden woningen langs de Gamerschedijk. Op de rand van het bouwvlak van het grotere woongebied bedraagt de geluidbelasting tot 54 dB(A), ter plaatse van de waterwoningen tot 55 dB(A) en ter plaatse van de rand van het wijzigingsgebied voor waterwoningen tot 57 dB(A).

De optredende maximale geluidniveaus ("pieken") werden als volgt berekend:

• 3 grondgebonden woningen – tot 71 dB(A);
• rand bouwvlak woongebied – tot 71 dB(A);
• waterwoningen – tot 72 dB(A);
• rand wijzigingsgebied – tot 79 dB(A).

De geluidbelasting vanwege Busker is plaatselijk hoger dan de richtwaarden conform stap 2 van de systematiek Bedrijven en Milieuzonering (50 dB(A)), maar -met uitzondering van de waterwoningen- niet hoger dan die van stap 3 (55 dB(A)). Dit betekent dat er in principe twee oplossingsrichtingen zijn teneinde het bestemmingsplan te realiseren:

Oplossingsrichting 1 – geluidbelasting toestaan conform stap 3

De publicatie Bedrijven en Milieuzonering geeft aan dat woningbouw tot een geluidbelasting van 55 dB(A) inpasbaar kan zijn. Het bevoegd gezag dient echter wel te motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met andere geluidbronnen betrokken moet worden. De optredende geluidbelasting dient tevens als maatwerkvoorschrift voor Busker vastgelegd te worden, zodat de bedrijfsvoering van Busker door de planvorming niet belemmerd wordt.

Oplossingsrichting 2 – voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan

Indien de geluidbelasting door het bevoegd gezag niet als acceptabel gekwalificeerd wordt, dient de geluidbelasting teruggebracht te worden tot 50 dB(A). Dit kan in het bouwplan op verschillende manieren opgelost worden, bijvoorbeeld het toepassen van verglaasde balkons. Omdat het bestemmingsplan globaal/flexibel van opzet is, is thans nog geen sprake van een concreet bouwplan waarbinnen de noodzakelijke maatregelen gedimensioneerd kunnen worden. Wel kan een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen worden waarin opgenomen wordt dat woningen alleen mogelijk zijn indien de geluidbelasting niet hoger is dan 50 dB(A). Bij de nadere uitwerking van het bouwplan dient deze voorwaarde dan betrokken te worden.

Uitwerking in het ontwerpbestemmingsplan

Op basis van dit conceptrapport is geconstateerd dat de bedrijfsactiviteiten van Busker niet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staan en dat een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd kan worden. In het ontwerpbestemmingsplan is uitgegaan van enerzijds een hogere waarde vast te stellen (een waarde van 55 dB(A) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) ter hoogte van de oostelijke kade van de Industriehaven) en anderzijds de bedoelde voorwaardelijke verplichting in de bestemmingen 'Gemengd', 'Wonen' en 'Woongebied' op te nemen.

Gezien de berekende geluidwaarden kan realisatie van de nagestreefde waterwoningen pas plaatsvinden na ingrijpende wijziging in de bedrijfsvoering van Busker dan wel beëindiging van het bedrijf. Daarop was bij terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan geen zicht en er is ook niet uitgegaan van een dergelijke wijziging van de bedrijfsvoering op korte termijn. Realisatie van de waterwoningen was daarom in het ontwerpbestemmingsplan niet als direct ontwikkelrecht opgenomen, maar kon pas plaatsvinden na gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid die ervan afhankelijk is gesteld dat de bedrijfsvoering van het naastgelegen bedrijf door de bouw van de waterwoningen niet onevenredig wordt beperkt.

5.4.3.3 Onderzoek Peutz 25 oktober 2021 en 8 november 2021

Teneinde inzicht te krijgen in de bedrijfssituatie en geluiduitstraling van Busker, is het bedrijf d.d. 2 juli 2021 bezocht. Hierbij zijn de geluidbronnen van Busker geïnventariseerd en zijn de geluidniveaus van de geluidbronnen vastgesteld middels geluidmetingen. Voorts is door Busker een bijgestelde representatieve bedrijfssituatie opgegeven, met meer activiteiten. Deze gegevens zijn verwerkt in een akoestisch rekenmodel, waarmee de geluidniveaus vanwege Busker in de omgeving zijn berekend. De geluidniveaus blijken de geluidnormen van het Activiteitenbesluit te overschrijden bij bestaande woningen. De bijgestelde representatieve bedrijfssituatie is derhalve -geheel los van de beoogde ontwikkeling Buitenstad- geen inpasbare situatie binnen de kaders van het Activiteitenbesluit.

In een notitie van 25 oktober 2021 heeft Peutz een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden van het treffen van geluidreducerende voorzieningen bij het bedrijf Busker. Daaruit blijkt dat het uitvoerbaar is om met het treffen van voorzieningen op de bestaande woningen te voldoen aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.

Afhankelijk van de gekozen combinatie van oplossingen om bij bestaande woningen te voldoen aan de normaliter te hanteren grenswaarden, worden bij Buitenstad na het treffen van deze voorzieningen nog beoordelingsniveaus berekend van ca. 53 dB(A) en maximale geluidniveaus van ca. 79 à 82 dB(A).

In het onderzoeksrapport van 8 november 2021 heeft Peutz de geluidbelasting op Buitenstad verder uitgewerkt door berekening uit te voeren op de uiterste rand van het toegestane bouwvlak van het bestemmingsplan (maximaal planologische invulling) en op de proefverkaveling op basis van het stedenbouwkundig plan. Daarbij is ook berekend wat de met wegverkeers- en scheepvaartlawaai gecumuleerde waarden zijn.

Het onderzoeksrapport van 8 november 2021 is bij deze plantoelichting gevoegd als Bijlage 11 en de notitie van 25 oktober 2021 maakt daarvan deel uit.

Geconcludeerd wordt dat de geluidbelasting vanwege Busker (tot 56 dB(A)) plaatselijk –met name ter hoogte van de eerstelijnsbebouwing aan de westzijde van het plan- hoger is dan de richtwaarden conform stap 2 van de systematiek Bedrijven en Milieuzonering (50 dB(A)) en lokaal ook hoger dan die van stap 3 (55 dB(A)). Op de locaties in het bouwplan waar sprake is van een overschrijding van de richt- en grenswaarden, kan op verschillende manieren tot een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat gekomen worden, bijvoorbeeld door het toepassen van dove gevels ter plaatse van de eerstelijnsbebouwing van het plan, al dan niet in combinatie met het toepassen van verglaasde balkons/loggia's. Uit de uitgevoerde berekeningen met de proefverkaveling blijkt dat de eerstelijnsbebouwing hierbij een effectieve geluidafscherming kan vormen voor het achtergelegen gebied, waardoor in dit gebied grotendeels aan de normaliter te hanteren geluidgrenswaarden voldaan kan worden. Als alternatief is het ook mogelijk om aanvullende maatregelen te treffen op het terrein van Busker, in overleg met het bedrijf.

Het overleg met Busker wordt opgestart, wat kan leiden tot aanvullende voorzieningen in de bedrijfsvoering of het vaststellen van een maatwerkvoorschrift, maar de uitkomsten daarvan zijn niet bepalend voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.4.4 Vertaling onderzoeksresultaten naar planregels

Omdat het bestemmingsplan globaal/flexibel van opzet is, is thans nog geen sprake van een concreet bouwplan waarbinnen de noodzakelijke maatregelen gedimensioneerd kunnen worden. Om deze reden wordt een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen waarin vastgelegd is dat woningen in principe alleen mogelijk zijn indien de geluidbelasting vanwege Busker niet hoger is dan 50 dB(A) en de maximale geluidniveaus niet hoger zijn dan 70 dB(A). Daarin voorzien de artikelen 5.2.4 onder b, 11.2.2 onder b en 12.2.4 onder b. Op deze wijze is een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat geborgd.

Onder voorwaarden kan hiervan afgeweken worden, waarbij steeds de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de afweging betrokken wordt. Hierbij kan onder andere het te verwachten binnengeluidniveau (hoge geluidwering van de gevel) en de mogelijkheid tot het akoestisch gunstig indelen van woningen (met bijvoorbeeld slaapkamer en/of buitenruimte aan de geluidluwe zijde) een rol spelen. Echter, wanneer de geluidbelasting hoger is dan 50 dB(A) of de maximale geluidniveaus hoger dan 70 dB(A), dan dienen deze hogere waarden tevens als maatwerkvoorschrift voor Busker vastgelegd te worden, zodat de bedrijfsvoering van Busker door de planvorming niet verder belemmerd wordt dan nodig is om in de bestaande situatie aan de geldende normen te voldoen. Ook in die mogelijkheid is voorzien in voornoemde regels van het bestemmingsplan, doordat de mogelijkheid wordt geboden dat "voor de bedrijven zoals mogelijk op basis van Artikel 3 Bedrijf verruiming van de waarden is verleend of maatwerkvoorschriften dan wel hogere waarden zijn vastgesteld".

Voor de waterwoningen is, gelijk aan het ontwerpbestemmingsplan en onder dezelfde voorwaarden, de wijzingingsbevoegdheid in de planregels opgenomen.

5.4.5 Conclusie

De conclusie is op basis van het uitgevoerde onderzoek is dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is zonder de bedrijfsvoering van Busker onevenredig te belemmeren en dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

5.5 Bodem

Door Arcadis is ter plaatse van een deel van het bedrijventerrein, gelegen aan de Havendijk te Zaltbommel, een Milieuhygiënisch vooronderzoek en Milieuhygiënsich bodemonderzoek uitgevoerd. Hierin is het volgende geconstateerd:

Vooronderzoek

Op de locatie zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd en hebben diverse bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden die gerelateerd zijn aan de voormalige scheepswerf en de latere bouw en constructie activiteiten door verschillende bouwbedrijven. Op basis van de bodemonderzoeken blijkt dat op de gehele locatie een ophooglaag tot circa 3,0 m -mv aanwezig is, bestaande uit puin, metaal, ijzer, glas, asfalt, kool en teerresten. Deze ophooglaag is heterogeen licht tot sterk verontreinigd met PAK, zware metalen en plaatselijk minerale olie.

In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan onderzochte stoffen aangetroffen. Plaatselijk wordt wel arseen boven de interventiewaarde gemeten. Dit heeft mogelijk een natuurlijke oorsprong.

Op basis van de gegevens van het vooronderzoek dient de locatie als ‘verdacht’ met betrekking tot het voorkomen van verontreinigingen te worden aangemerkt. Er is nader onderzoek uitgevoerd om te bepalen wat er moet gebeuren om te zorgen dat de bodem geschikt is voor de functie wonen met tuin.

Bodemonderzoek

Het bodemonderzoek wijst uit dat de gehele locatie in meer of mindere mate licht tot sterk verontreinigd is. Omdat meer dan 25 m³ grond verontreinigd is met een gemiddeld gehalte boven de interventiewaarde is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De omvang van het geval van ernstige bodemverontreiniging wordt hoofdzakelijk bepaald door aanwezigheid van zware metalen in ophoog materiaal.
Verder is plaatselijk sprake van asbest in gehalten boven de interventiewaarde (grond) of restconcentratienorm (puin) in het bovenste deel van de toplaag en mogelijk ook dieper. Ook komen plaatselijk licht tot sterk verhoogde gehalten met PAK, PCB en/of minerale olie voor, waaronder ook de carbolineumverontreiniging. Deze verontreinigingen zijn beperkt in omvang.

De (ernstige) bodemverontreiniging wordt als niet spoedeisend aangemerkt.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en puin(fundatie)lagen is voldoende vastgesteld om te kunnen beoordelen of belemmeringen/maatregelen in het kader van de Wet bodembescherming en het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing zijn voorafgaande aan herontwikkeling.

Verdere afperking van verontreinigingen met zware metalen, PAK, PCB en/of minerale olie (met name de maatgevende verontreiniging met zware metalen) is gezien de sterke heterogeniteit binnen de geroerde toplaag niet zinvol. Geadviseerd wordt de gehele geroerde toplaag op de onderzoekslocatie als (potentieel) sterk verontreinigd te beschouwen.

Aanvullend onderzoek (verticale afperking grondwaterverontreiniging carbolineum, onderzoek asbest) is formeel noodzakelijk voorafgaande aan vaststelling ernst en spoed. Gezien de sterke heterogeniteit binnen de geroerde toplaag is verdere afperking van verontreiniging met asbest niet zinvol. Ook hier wordt geadviseerd de gehele geroerde toplaag op de onderzoekslocatie als (potentieel) met asbest verontreinigd te beschouwen.

Aanvullend onderzoek ter verticale afperking van de sterk verhoogde concentraties PAK in het grondwater bij de carbolineum kan in een later stadium worden uitgevoerd als ook het geval van bodemverontreiniging op ernst en spoed wordt vastgesteld. Onderzoek voorafgaande aan bestemmingsplanwijziging is niet noodzakelijk.

Conclusie

Ondanks de geconstateerde verontreinigingen in de geroerde toplaag van de locatie bestaan er geen belemmeringen die bestemmingsplanwijziging in de weg staan. Te zijner tijd dienen sanerende maatregelen in het kader van de Wet bodembescherming te worden genomen, voorafgaande aan herontwikkeling. De voorgenomen circa 1,5 m ophoging van het terrein kan worden gebruikt als afdekking van de verontreinigingen (aanbrengen leeflaag), waarna geen verdere saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn. Wel dient rekening gehouden te worden met maatregelen in het kader van veiligheid en hergebruik. Voor hergebruik gelden de regels van Besluit bodemkwaliteit. Herschikken van verontreinigde grond binnen de gevalscontouren is mogelijk binnen het kader van de Wet bodembescherming. Dit wordt niet geregeld in een bestemmingsplan, maar in een latere fase van het proces.

Daarnaast zijn gebruiksbeperkingen in het bestemmingsplan opgenomen ten aanzien van graafwerkzaamheden in de verontreinigde grond onder de toekomstige afdeklaag en ten aanzien van het gebruik van grondwater. Hierdoor wordt inzichtelijk wanneer toestemming bij bevoegd gezag moet worden aangevraagd. Zie ook paragraaf 6.3.

5.6 Geluid

Voor het bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelasting vanwege wegverkeer, scheepvaart en industrie, zie daarvoor Bijlage 11. Op basis van verkeersgegevens (voor zowel wegverkeer als scheepvaart) en bedrijfsvoeringsinformatie van Busker zijn akoestische rekenmodellen opgesteld waarmee de geluidbelasting is berekend.

Het plangebied wordt vanaf meerdere zijden belast met een relevante geluidbelasting vanwege wegverkeer, scheepvaart en het bedrijf Busker.

In onderstaande tabel zijn de rekenresultaten samengevat. De optredende geluidbelasting kan per locatie in het deelgebied en per geluidbron verschillen. Weergegeven is steeds de hoogste geluidbelasting per deelgebied per geluidbron.

Het cumulatie-effect is beperkt. De geluidbelasting van de verschillende bronnen komt vanuit verschillende richtingen, waardoor op de meeste locaties één van de geluidbronnen maatgevend is voor de optredende geluidbelasting.

De geluidbelasting vanwege wegverkeer (tot 59 dB) is plaatselijk hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Burgemeester en Wethouders kunnen derhalve een hogere waarde verlenen voor deze geluidbelasting.

Op de geluidbelasting vanwege Busker is ingegaan in paragraaf 5.4 waaruit blijkt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is zonder de bedrijfsvoering van Busker onevenredig te belemmeren en dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

Omdat het bestemmingsplan globaal/flexibel van opzet is, is thans nog geen sprake van een concreet bouwplan waarbinnen noodzakelijke maatregelen gedimensioneerd kunnen worden. Wel is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te zorgen dat bij de realisatie van het plan voldaan wordt aan de Wet geluidhinder en er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.7 Agrarische geurhinder

Algemeen

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. De Wgv vormt het expliciete toetsingskader voor zover het de beoordeling betreft van geurhinder afkomstig van veehouderijen. In de Wgv is verankerd welke geurbelasting een voor geur gevoelig object mag ondervinden. De Wgv beschermt geurgevoelige objecten tot een maximaal toegestaan niveau (norm) van geurbelasting.

Onderzoek

In de directe omgeving liggen geen agrarische bedrijven in de vorm van veehouderijen. Het plangebied is volgens het gemeentelijk geurbeleid niet gelegen binnen een geurcontour van een agrarisch bedrijf. Het plangebied is gelegen binnen een zone waar een zeer goed leefklimaat heerst.

Conclusie

Vanuit het aspect geurhinder van agrarische bedrijven zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.8 Luchtkwaliteit

Door Peutz is onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten luchtkwaliteit in de omgeving van het woningbouwplan Buitenstad Zaltbommel (zie Bijlage 12).

Op basis van de uitgangspunten voor wat betreft de verkeersintensiteiten op het wegennet in de directe omgeving van het plangebied (inclusief de toename van het verkeer van en naar het plangebied) is een verspreidingsmodel opgesteld. Met behulp van dit rekenmodel zijn de optredende concentraties verontreinigende stoffen (stikstofdioxide en fijn stof ) berekend nabij de wegen en bij woningen in de omgeving. De berekende concentraties zijn getoetst aan grenswaarden, zoals die op basis van de Wet milieubeheer van toepassing zijn.

Uit de berekeningen volgt dat zowel op korte afstand van de weg als ter plaatse van bestaande en beoogde woningen wordt voldaan aan de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10/PM2,5) in de Wet milieubeheer.

Aangezien de achtergrondconcentraties in de toekomst zullen afnemen wordt geconcludeerd dat ook in de toekomst voldaan zal worden aan de gestelde grenswaarden.

Voor wat betreft overige luchtverontreinigende componenten waarvoor in de Wet milieubeheer grenswaarden gesteld worden (zoals lood, koolmonoxide, benzeen) zal eveneens geen sprake zijn van overschrijdingen van de grenswaarden.

Geconstateerd wordt dat voldaan wordt aan het gestelde in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (lid 1 onder a), aangezien de beoogde realisatie van het bouwplan niet leidt tot het overschrijden van de in Bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden.

Er bestaan inzake luchtkwaliteit derhalve geen belemmeringen voor de planvorming.

5.9 Natuur

Waalbommel B.V. is voornemens om in de gemeente Zaltbommel buitendijks langs de Waal 300 woningen te realiseren. Om deze reden wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het plan kan worden uitgevoerd als duidelijk is dat het plan niet in strijd is met de Wet natuurbescherming en het beleid van het Natuurnetwerk Nederland. Daarom is inzicht gewenst in de aanwezigheid van beschermde soorten en beschermde gebieden binnen de invloedsfeer van het plangebied en de effecten hierop. Dit wordt gedaan op basis van een Natuurtoets. In dit hoofdstuk is het advies gegeven dat voortkomt uit de conclusies van de uitgevoerde Natuurtoets. Tevens is aangegeven of volgens de Nederlandse wetgeving vervolgstappen aan de orde zijn.

Beschermde gebieden

In het plangebied is Nederlands Natuur Netwerk (NNN)-gebied aanwezig. Echter het NNN gebied ligt buiten het invloedsgebied van het plan wat betreft storingsfactoren. Het planvoornemen heeft geen directe aantasting van het gebied tot gevolg. (Significant) negatieve effecten zijn uitgesloten. Er is daarom geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing. Zie ook onderstaande tabel.

In het plangebied is geen Natura 2000-gebied aanwezig. De Natura 2000-gebieden liggen buiten het invloedsgebied van het plan wat betreft alle storingsfactoren (zoals verdroging of geluid- en lichtverstoring) behalve vermesting en verzuring. Het planvoornemen heeft mogelijk een effect op naastgelegen Natura 2000 gebieden voor wat betreft vermesting en verzuring.

Witteveen+Bos onderzocht de effecten van de stikstofdepositiebijdrage ten gevolge van de aanlegfase en de toekomstige situatie van Buitenstad Zaltbommel. Uit het onderzoek blijkt dat er voor zowel de aanlegfase als de toekomstige situatie op geen enkele hexagoon op de omliggende Natura 2000-gebieden een toename in stikstofdepositie wordt berekend ten opzichte van de referentiesituatie. Dit betekent dat significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden hiermee op voorhand uit te sluiten zijn. Er geldt wel een vergunningsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming omdat er gebruik wordt gemaakt van interne saldering. Deze vergunning is niet noodzakelijk voor een bestemmingsplan, omdat dat geen activiteit is met natuureffecten, maar moet worden aangevraagd voor een bouwplan.

Beschermde soorten
Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Vogels met een jaarrond beschermd nest (kerkuil)
• Vleermuisverblijfplaatsen
• Algemene broedvogels (zeer waarschijnlijk nestplaatsen duiven en vegetatie geschikt);

In onderstaande figuur zijn de bevindingen van het terreinonderzoek schematisch weergegeven.

In Tabel 02 is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of er sprake is van een overtreding van de Wet Natuurbescherming en onder welke voorwaarden het plan uitvoerbaar is.

Uit de quickscan is naar voren gekomen dat er een verwachting is dat op het terrein vleermuizen, mussen en een kerkuil aanwezig is.

Dat wordt bevestigd door het nader onderzoek beschermde soorten (Bijlage 14 Aanvullend onderzoek beschermde soorten):

Kerkuil

Tijdens het onderzoek naar kerkuil binnen het onderzoeksgebied zijn verschillende malen kerkuilen waargenomen. Tevens zijn bedelende jongen gehoord en gezien (door medewerkers van het al daar gevestigde bedrijf). Hierdoor kan met aan zekerheid grenzende zekerheid gesteld worden dat binnen het onderzoeksgebied een nestlocatie aanwezig is. Verder kan aan de hand van waarnemingen en aangetroffen materiaal gesteld worden dat zich binnen het onderzoeksgebied een vaste rust- en verblijfplaats (roestplek) van de kerkuil aanwezig is.

Het verwijderen van een nestlocatie en het verwijderen van een vaste rust- en verblijfplaats van de kerkuil is een overtreding van de Wet natuurbescherming hiervoor dient een ontheffing aangevraagd te worden.

Gierzwaluw

Binnen het onderzoeksgebied zijn geen broedende gierzwaluwen waargenomen. Wat betreft de gierzwaluw is geen overtreding van de Wet natuurbescherming aan de orde en hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden.

Vleermuizen

Tijdens het onderzoek naar vleermuizen binnen het onderzoeksgebied zijn verschillende vleermuissoorten waargenomen. Dit betrof ruige- en gewone dwergvleermuizen, laatvliegers, rosse vleermuizen en meervleermuizen. Op één locatie zijn een tiental baltsende en zwermende gewone dwergvleermuizen waargenomen. Hierdoor kan gesteld worden dat binnen het onderzoeksgebied een paarverblijf en een winterverblijf van de gewone dwergvleermuis aanwezig is. Het verwijderen van een paar/winterverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is een overtreding van de Wet natuurbescherming hiervoor dient een ontheffing aangevraagd te worden.

Afbeelding: samenvatting conclusies en vervolgstappen nader onderzoek (bron: Antea, 1 december 2020)

Om ontheffing te kunnen krijgen, zijn mitigerende maatregelen voor de kerkuil en vleermuizen noodzakelijk. In het kader van het bestemmingsplan is ontheffing van Wet natuurbescherming niet noodzakelijk. Dit komt bij de omgevingsvergunning aan de orde.

5.10 Stikstofdepositie

De geplande ontwikkeling leidt mogelijk tot een toename van de stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden, enerzijds door de inzet van mobiele werktuigen tijdens de sloop en aanlegfase van het project, anderzijds vanwege een verwachte toename van verkeersintensiteiten die rijden op verbrandingsmotoren door de vestiging van woningbouw en commerciële activiteiten. De Wet natuurbescherming (Wnb) bepaalt dat de aanlegfase en de gebruiksfase van het project getoetst dienen te worden op de effecten op de omliggende Natura 2000-gebieden. Het project ligt op circa 400 m afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken.

Afbeelding: Projectlocatie (in roodcontour) met omliggende Natura 2000-Gebieden

Witteveen+Bos onderzocht de effecten van de stikstofdepositiebijdrage ten gevolge van de aanlegfase en de toekomstige situatie van Buitenstad Zaltbommel. (Bijlage 15 Stikstofdepositie). Uit de berekeningen voor meerdere rekenjaren (van 2022 tot en met 2028) blijkt dat significante negatieve effecten van stikstofdepositie op voorhand kunnen worden uitgesloten.

De Instructie Voortoets Stikstof1 van BIJ12 schrijft op pagina 6 voor dat op grond van de AERIUS-resultaten significant negatieve gevolgen van een plan of project op voorhand uitgesloten worden als het plan of project niet leidt tot een depositietoename op een stikstofgevoelig habitattype of leefgebiedtype waar de KDW (bijna) wordt overschreden. Dit is het geval in onderhavig onderzoek. De Voortoets bestaat dan enkel uit een beschrijving van de uitgangspunten van de emissieberekening, de AERIUS-resultaten en de conclusie dat significante gevolgen zijn uitgesloten.

Dit betekent dat significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden hiermee op voorhand uit te sluiten zijn. Er geldt geen vergunningsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

5.11 Niet gesprongen explosieven

De onderzoekslocatie bevindt zich nabij de brug over de Waal bij Zaltbommel. Deze locatie is tijdens de Tweede Wereldoorlog doelwit geweest voor diverse bombardementen. Door Bombs Away is voor de locatie een projectrisicoanalyse (Bijlage 16 Niet gesprongen explosieven) uitgevoerd vanwege mogelijke achtergebleven conventionele explosieven (CE) in de bodem.

Op basis van de uitgevoerde PRA worden de volgende conclusies getrokken:

• Op een groot deel van het onderzoeksgebied is in de naoorlogse periode een ophooglaag van enkele meters opgebracht;
• Op deze ophooglaag zijn diverse panden in de jaren na de Tweede Wereldoorlog gebouwd;
• Er zijn riolering, kabels en leidingen aanwezig die naoorlogs zijn aangelegd;
• In de naoorlogse periode is de Industriehaven gegraven;
• De (voormalige) scheepshelling langs de Industriehaven is in de jaren ’90 van de vorige eeuw opgehoogd;
• Aangenomen mag worden dat CE, welke tijdens eerdere werkzaamheden zijn aangetroffen, reeds geruimd zijn door de explosieven-opruimingsdienst.

Op basis van de bovenstaande conclusies kan worden aangenomen dat binnen het onderzoeksgebied civieltechnische werkzaamheden, indien de geplande bodemingrepen niet dieper gaan dan het naoorlogse ophoogpakket, zonder aanvullende werkzaamheden op het gebied van opsporing van CE kunnen worden uitgevoerd. Indien de ‘drijvende’ woningen in de Industriehaven op palen worden gefundeerd en de waterbodem van de Industriehaven wordt geroerd, dan dienen opsporingswerkzaamheden plaats te vinden.

Hetzelfde geldt voor de delen van het onderzoeksgebied waarbij dieper dan het ophoogpakket grondwerkzaamheden gaan plaatsvinden. Aanvullend onderzoek in het kader van het bestemmingsplan is niet noodzakelijk. Dit zal plaatsvinden na sloop van de bestaande bebouwing, voorafgaand aan de omgevingsvergunning.

Aanvullend op de PRA is in het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem geconcludeerd dat de naoorlogse 2 tot lokaal meer dan 3 meter dikke ophooglaag niet verdacht is op aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Onder de ophooglaag is de bodem nog wel verdacht op niet gesprongen explosieven. Tevens is de industriehaven niet verdacht aangezien deze begin jaren ’60 is vergraven van gemiddeld 4,00m+NAP naar 5,60m-NAP (in 1972). Mogelijk aanwezige NGE zijn sinds die tijd wel verwijderd.

5.12 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert. De stijging van de gemiddelde temperatuur brengt extremer weer met zich mee, dat natter, droger en heter is. De resultaten daarvan zijn wateroverlast, hittestress en druk op watervoorraden door droogte. Dit vereist een verandering in denken en doen: klimaatbestendig en waterrobuust inrichten moet in Nederland een vanzelfsprekend onderdeel bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen worden.
Om het proces van ruimtelijke adaptatie te versnellen en intensiveren is het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie opgesteld. Daarin staat hoe gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk de nadelige effecten van klimaatverandering tegen willen gaan.

De kern is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en klimaat robuust is ingericht. Op nationaal niveau zijn stresstesten per gemeente uitgevoerd om de knelpunten van bestaande infrastructuur in kaart te brengen. In een drieledig nationaal programma worden deze kwetsbaarheden in beeld gebracht, afgewogen en geprioriteerd, om vervolgens tot concrete maatregelen te worden omgezet. Bij de aanleg van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen zal vooraf moeten worden gekeken of deze klimaat adaptief zijn en hoe de inrichting dusdanig robuust kan worden aangepast.

Ook voor Buitenstad is een klimaatscan gedaan (Bijlage 17 Klimaatscan). Deze klimaatscan geeft inzicht in risico's en mogelijke maatregelen. Welke maatregelen uiteindelijk zullen worden toegepast in Buitenstad en hoe verder invulling gegeven zal worden aan klimaatadaptatie is nu nog niet duidelijk. Daarvoor moeten de plannen eerst verder uitgewerkt worden. In het definitief ontwerp en integraal stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan, dat op 10 juni 2021 door de raad is vastgesteld, wordt nader ingegaan op de mogelijkheden. Het bestemmingsplan geeft de kaders waarbinnen de uitwerking moet plaatsvinden.

5.12.1 Hitte

Door de ligging in de groene uiterwaarde, het open water en de mogelijkheden van de wind om vrij door Buitenstad Zaltbommel te waaien, is hittestress voor Buitenstad Zaltbommel geen grote bedreiging. De huidige situatie voor Buitenstad Zaltbommel is een grotendeels verhard terrein. De verharding in het stedenbouwkundig plan zal niet toenemen, dus naar verwachting zal ook in de toekomst hittestress geen probleem vormen, mits de wind, de ligging aan het water en het groen niet veranderen.

Figuur: Hittestress Buitenstad Zaltbommel (bron: klimaatscan W + B)

5.12.2 Droogte

In het Wh scenario is sprake van een potentieel neerslagtekort. In het kort betekent dit dat de potentiële verdamping meer zal zijn dan de hoeveelheid neerslag die valt, met droogte als gevolg. Aan de hand van de gegevens die volgen uit de klimaateffectenatlas voor Buitengebied Zaltbommel, zal in 2050 sprake zijn van een gemiddeld neerslagtekort van 150-180 mm/jaar. In de onderstaande tabel staan de belangrijkste factoren die zijn verkregen vanuit de klimaateffectenatlas.

Een neerslagtekort kan potentieel negatieve effecten hebben op de kwaliteit van de grond, zo kan denitrificatie en verzilting in de bodem optreden.

5.12.3 Overstroming

Overstroming is een belangrijk thema voor Buitenstad Zaltbommel, aangezien het toekomstige woongebied buitendijks ligt. Vanwege de woonfunctie die wordt toegekend aan het gebied zal er worden opgehoogd om de overstromingskans naar 1/250 jaar te verkleinen.

Maatgevende afvoer

De Waal is de grootste vertakking van de rivier de Rijn en is, ter hoogte van Zaltbommel, nog onder invloed van getijdewerking (Rijkswaterstaat, 2019). Voor de grote rivieren in Nederland geldt een veiligheidsregeling voor de maatgevende afvoer, de afvoer die eens in de 1.250 jaar voorkomt in de betreffende rivier. De maatgevende afvoer van de Bovenrijn is 16.000 m3/s. In onderstaande afbeelding zijn de betrekkingslijnen van verschillende afvoeren van de Bovenrijn en Waal weergegeven. Deze betrekkingslijnen worden iedere 2 jaar geüpdatet door Rijkswaterstaat en geven de relatie tussen de waterhoogte en de afvoer bij Lobith weer.

Ter hoogte van Zaltbommel geeft de maatgevende afvoer van 16.000 m3/s een waterhoogte van NAP + 8,82 m. De hoogte van primaire keringen is echter gebaseerd op een hoogte van NAP + 9,30 m. vanwege de golfslaghoogte die het water in de Waal kan bereiken.

Bovengenoemde maatgevende afvoer is bepaald aan de hand van statistiek en is in de gemeten historie bij Zaltbommel nog niet voorgekomen. Extreem hoog water in de Waal (> NAP 7,40 m.) is echter wel meerdere malen voorgekomen in de afgelopen 100 jaar en hoogwater (NAP 6,25 - 7,40 m.) circa om de 5 jaar.

5.12.4 Wateroverlast

Voor het aspect wateroverlast is een analyse gemaakt van de effecten van neerslag op het te ontwikkelen gebied. Bij het bepalen van overlast wordt hier gefocust op extreme buien, omdat deze bij een gebrek aan berging en afvoer kunnen resulteren in wateroverlast. STOWA heeft verschillende standaardbuien voor 2050 ontwikkeld, die ook zijn gebruikt voor de gemeentelijke klimaatstresstesten. Deze standaardbuien zijn genomen als standaard voor heel Nederland met herhalingstijden vanaf 100 jaar.

Figuur: standaardbuien en herhalingstijd (bron: klimaatscan W + B)

De bovenstaande buien worden gebruikt in de stresstest om te testen hoe het rioleringssysteem functioneert onder extreme omstandigheden en waar water op straat kan worden verwacht. Enerzijds heeft water op straat te maken met de capaciteit van de hemelwaterafvoer; de diameter van de buis, locatie van de knelpunten, en anderzijds is het reliëf van het gebied van belang. Bij het ontwerpen van het rioleringssysteem is het dus verstandig om hier rekening mee te houden. Voor de dimensionering en de minimale eisen van het ontwerp van de riolering is het gemeentelijk rioleringsplan leidend.

Zie voor riolering en waterveiligheid ook paragraaf 5.2.

5.13 Energie en duurzaamheid

Bij de planvorming is nagedacht over energie en duurzaamheid en hoe daarmee om te gaan. Hoewel de concrete uitwerking hiervan in een latere fase vorm krijgt, zijn in het definitief ontwerp/ integraal stedenbouwkundig plan - beeldkwaliteitsplan wel alvast de mogelijkheden verkend.

Energievoorziening op verschillende niveaus

Buitenstad wordt volledig gasloos. Om hier de meest duurzame invulling aan te geven is er een energiescan uitgevoerd (zie b. Deze energiescan en de analyse van de installatiesystemen wijst uit dat een warmtepompsysteem met een bodem- en WKO systeem energetisch het beste naar voren komt. Bijkomend voordeel is dat hiermee eveneens koeling in de woningen mogelijk is, wat een pré is als gekeken wordt naar de warme zomers van de afgelopen jaren.

De grondgebonden woningen hebben een individueel karakter. Vanuit ervaringen blijkt dat bewoners, voor de levering van energie, graag onafhankelijk willen zijn. Een individuele warmtepomp met een eigen bodembron past hier goed bij.

De appartementen hebben een meer collectief karakter en worden verenigd in een Vereniging van Eigenaren. Dit maakt een WKO systeem met individuele of collectieve warmtepompen haalbaar. Onderzocht moet worden in hoeverre dergelijke duurzame systemen inpasbaar zijn in Buitenstad Zaltbommel. Ook wordt de wijk voorzien van diverse oplaadpunten voor elektrische auto’s en zal optimaal gebruik worden gemaakt van zonnepanelen.

Hergebruik van materialen

Van de te slopen onderdelen van het huidige bedrijfscomplex wordt onderzocht of materialen in aanmerking komen voor hergebruik. Van de te slopen gebouwdelen wordt per gebouw een inventarisatie opgesteld waarin een beeld wordt verkregen welke materialen kunnen worden hergebruikt. De basis voor hergebruik zal de kwaliteit van de materialen zijn; hoe lang gaan ze nog mee en op welke wijze zijn ze in het plan Buitenstad inpasbaar.

Materialenpaspoort zorgt voor inzicht

Niet alleen voor de bestaande bouw wordt onderzocht wat aan materialen kan worden hergebruikt. Ook bij nieuwbouw wordt gekeken naar de toekomst. Om het hergebruik van materialen in de toekomst te stimuleren is ervoor gekozen dat voor ieder nieuw gebouw een materialenpaspoort wordt opgesteld door Madaster Hierbij wordt eveneens de milieubelasting per gebouw inzichtelijk gemaakt. Dit gebeurt middels een berekening volgens de MPG methode.

Biodiversiteit de basis voor nieuwe groene verbindingen

In de huidige situatie is het terrein veelal verhard. Zo’n 95%. Bij de ontwikkeling van Buitenstad naar een woongebied is het van belang om veel groen toe te voegen in de vorm van vaste beplanting en bomen. Er zal gebruik gemaakt worden van een grote variëteit aan plantsoorten, hetgeen bevorderlijk is voor de biodiversiteit en de belevingskwaliteit.

Teruggave hemelwater

Om goede groeicondities voor de vegetatie te borgen wordt gebruik gemaakt van de afkoppeling van het hemelwater van straten en daken. Het grootste deel infiltreert via de elementenverharding rechtstreeks in de ondergrond. Het water dat in kolken terecht komt infiltreert via een lek hemelwaterriool in de bodem. Het doel is dat er enkel bij zware piekbuien overtollig hemelwater op het oppervlaktewater wordt gestort. Op alle andere momenten wordt het vastgehouden in de bodem. Bij het bouwen van de woningen wordt ruimte geboden aan gebouwenbewoners zoals stadsgebonden vogels en vleermuizen. Tussen de achtererfgrenzen en parkeerkoffers worden groene erfafscheidingen toegepast.

5.14 M.e.r.-beoordeling

Sinds 1 april 2011 wordt in het Besluit milieueffectrapportage onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• 1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• 2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:

• a. de aard van de voorgenomen activiteit;
• b. de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd;
• c. de maatschappelijke aandacht voor de activiteit;
• d. mate van beschikbaarheid van informatie, bijv. over de gevoeligheid van gebieden.

Dit bestemmingsplan voorziet in een woningbouwontwikkeling op de locatie Buitenstad Zaltbommel, waarbij tevens een aantal commerciële activiteiten mogelijk gemaakt worden. Het gaat om circa 300 woningen en 3.000 m2 aan gemengde functies, zoals detailhandel, horeca en dienstverlening. De omvang van de ontwikkeling blijft onder de drempelwaarden van 100 ha, 2.000 woningen en 200.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Het project is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieuaspecten en geen van deze effecten wijzen op belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het voorliggende bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van de locatie Buitenstad Zaltbommel en geeft regels voor bebouwing en gebruik. Omdat niet precies duidelijk is, hoe de ontwikkeling er concreet uit komt te zien, is gekozen voor een globale en flexibele regeling. Uitwerking van de plannen moet plaatsvinden binnen de kaders waarin deze regeling voorziet.

6.2 Opzet planregels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken.

In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels van de regels worden de bestemmingen geregeld. De artikelen geven de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden weer. De regels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en een regeling voor de wijze van meten (zie Hoofdstuk 1 Inleidende regels). De Algemene regels, waaronder ontheffings-, aanduidings- en procedureregels, zijn terug te vinden in hoofdstuk 3 van de bij het plan behorende regels. Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de Overgangs- en slotregels.

Voor het opstellen van de planregels is zoveel mogelijk aangesloten op de plansystematiek zoals deze in Zaltbommel wordt toegepast. De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden toegelicht in paragraaf 6.3.

6.3 Bestemmingen

Bedrijf

Ter plaatse van het bedrijf Busker aan de westzijde van het plangebied is de bestemming Bedrijf opgenomen. Hier zijn, behalve een bouwbedrijf, bedrijven toegestaan tot en met categorie 3.1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein.

Bij de specifieke gebruiksregels zijn geluidsniveaus opgenomen die niet overschreden mogen worden.

Detailhandel

De bestemming Detailhandel is opgenomen ten behoeve van de 2 supermarkten die in het plangebied aanwezig zijn. Daarnaast is één pick up point toegestaan en detailhandel ten behoeve van consumptiegoederen, zoals in dit geval de Gall&Gall.

Groen 1 en 2

De uiterwaarde langs de Waal is onderdeel van het Gelders Natuurnetwerk en heeft de bestemming Groen-1. Deze bestemming is gericht op het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarden en de instandhouding van een ecologische verbindingszone. De overige groenvoorzieningen zijn meer bedoeld als gebruiksgroen (met speelvoorzieningen en dergelijk) en hebben de bestemming Groen-2.

Verkeer

De Gamerschedijk en de Havendijk zijn de belangrijkste ontsluitingen van het gebied en bestemd als Verkeer.

Water en Water - Waal

Voor het in het plangebied aanwezige water zijn 2 verschillende waterbestemmingen opgenomen: de binnenhavens hebben de bestemming Water en de rivier valt onder Water - Waal. Behalve water zijn ook watergerelateerde functies mogelijk binnen deze bestemming, zoals oevervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van waterberging en waterafvoer en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De jachthaven in de stadshaven is aangegeven met de aanduiding 'jachthaven'

Wonen

Aan de zuidkant van het plangebied, grenzend aan het bouwbedrijf, is ruimte voor 3 vrijstaande woningen, met inbegrip van aan huis-verbonden-beroepen of activiteiten. In de bouwregels worden de kaders aangegeven waarbinnen de woningen gebouwd moeten worden.

Woongebied en Gemengd

Voor de regeling ten behoeve van het te ontwikkelen gebied is gekozen voor zogenaamde globale bestemmingen (Woongebied en Gemengd). Deze globale bestemmingen bieden inzicht in de mogelijke invulling van het gebied zonder de eindvorm definitief vast te leggen.
Er zijn voorwaarden opgenomen voor de situering van de bebouwing, maximale goot- en bouwhoogtes, zichtlijnen en het aantal woningen. In totaal mogen binnen de beide bestemmingen 300 woningen worden gebouwd. De gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de bouwvlakken.

Met behulp van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan bevoegd gezag afwijken van het maximaal toegestane aantal woningen met maximaal 30 stuks (10%) ten behoeve van de bouw van betaalbare woningen in de prijsklasse 250.000,- tot 350.000,- (prijspeil juni 2021).

Voor hoogbouw geldt dat het oppervlak van de bebouwing niet groter mag zijn dan zoals op de verbeelding wordt aangegeven.

In het stedenbouwkundig plan wordt gebruik gemaakt van zichtlijnen en doorzichten met het achterliggende gebied. Zichtlijnen zijn bepalend voor de hoofdstructuur. Voor de zichtlijnen geldt dat binnen de op de verbeelding aangegeven 'specifieke bouwaanduiding - zone zichtas' een zichtas behouden moet blijven met een minimale lengte en breedte, overeenkomstig de verbeelding. De zichtassen mogen niet overbouwd worden en bebouwing is slechts toegestaan ten behoeve van straatmeubilair. Zichtassen mogen niet in elkaars verlengde worden gerealiseerd.

Naast zichtlijnen zijn op de verbeelding 2 zones opgenomen, die de verbinding aangeven tussen het plangebied en het omliggende landschap. Ter plaatse van zone 1 mag slechts bebouwing worden opgericht als er een doorkijk behouden blijft van minimaal 5 meter breed, 5 meter hoog en een oppervlak van 40 m2 in het profiel van vrije ruimte. Voor zone 2 geldt een minimale breedte van 9 meter en een hoogte van minimaal 15 meter.

Binnen de bestemming Gemengd zijn naast de functie wonen ook andere functies toegestaan, zoals maatschappelijke voorzieningen, bedrijven, horeca, cultuur en ontspanning, dienstverlening en detailhandel. In de regels is bepaald hoeveel bruto vloeroppervlak per functie binnen de bestemming gerealiseerd mag worden.

Door de globale eindbestemming kan het geschetste beeld (binnen de in het plan gestelde randvoorwaarden) tijdens de realiseringsfase worden aangepast. Met deze opzet heeft het plan een zo groot mogelijke flexibiliteit en worden extra procedures vermeden. Een globale eindbestemming hoeft niet te worden uitgewerkt. Dit betekent dat het gebied een directe bouwtitel heeft.

Waarde - Beschermd Stadsgezicht

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor behoud en waar mogelijk herstel van de ruimtelijke structuur en de cultuurhistorische waarden van Zaltbommel, zoals beschreven in het aanwijzingsbesluit Beschermd Stadsgezicht. Op de gronden waarop deze bestemming van toepassing is, mag slechts onder voorwaarden worden gebouwd.

Waterstaat - Waterkering

De bestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen ten behoeve van het in stand houden, beheer, onderhoud en de verbetering van de waterkering. In de Keur en de Legger van Waterschap Rivierenland staat welke regels op deze locatie gelden ten aanzien van de waterkering.

Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Het gehele plangebied ligt in het rivierbed van de rivier de Waal. Het rivierbed begint immers op de buitenkruinlijn van de dijk en strekt zich noordwaarts uit tot voorbij de noordelijke plangrens. Hier dienen de rivierfuncties planologisch te worden geregeld en ook prioriteit te hebben. En er dienen extra waarborgen te zijn dat toekomstige ontwikkelingen zich goed verhouden tot deze rivierfunctie en goed worden afgestemd met de respectievelijke regelgeving vanuit de Waterwet. Dit gebeurt met de bestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie.

Anti-dubbeltelregel
Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

Algemene bouwregels
Algemene bouwregels zijn van toepassing op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van parkeren.

Algemene gebruiksregels
Het algemene verbod om de grond te gebruiken in strijd met de aan de gronden gegeven bestemming is opgenomen in landelijke wetgeving. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op enkele bedrijfstypen die vanuit milieuhygiënisch oogpunt ongewenst zijn en seksinrichtingen.

Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels zijn regels opgenomen voor onderwerpen die betrekking hebben op meerdere bestemmingen.

Op gronden waar de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - beperking bodemgebruik' geldt, zijn grondroerende activiteiten dieper dan 4,5 meter en het onttrekken van grondwater verboden. Dit is alleen toegestaan als aangetoond kan worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde activiteiten en door bevoegd gezag een omgevingsvergunning is verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

Ter plaatse van de 'Vrijwaringszone - dijk 1' zijn de gronden tevens bedoeld voor bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering langs de Waal. Bebouwing is slechts toegestaan onder voorwaarden en na schriftelijk advies van de waterbeheerder.

De 'Vrijwaringszone - zichtas' is bedoeld voor het borgen van de zichtassen in het stedenbouwkundig plan.

In de 'Overige - zone 1, 2, en 3' zijn voorwaarden opgenomen voor de bebouwing die daar ter plaatse is toegestaan.

Overige regels

Voor zover niet reeds opgenomen in andere algemene regels, zijn in dit artikel enkele regels opgenomen met betrekking tot toegelaten overschrijdingen en een verwijzing naar wet- en regelgeving.

Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn onder meer afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwen.

Overgangs- en slotregels
De formulering van de overgangsregels is voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening. Het overgangsrecht dient om bouwwerken en gebruiksvormen, die in het verleden legaal zijn gerealiseerd maar nu afwijken van het nieuwe plan, (voorlopig) gehandhaafd respectievelijk voortgezet mogen worden. Zolang voldaan wordt aan de overgangsregels, worden deze bouwwerken en gebruiksvormen gedoogd.

De slotregel regelt de naam waarmee het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

6.4 Staat van horeca-activiteiten

In de 'Staat van Horeca' van de planregels is een overzicht opgenomen van de indeling van horecacategorieën die binnen de gemeente wordt gehanteerd. Horeca is toegestaan binnen de bestemming Gemengd. In de regel is bepaald welke horecacategorie(ën) en hoeveel vierkante meters bruto vloeroppervlak zijn toegestaan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente is volgens de Wet ruimtelijke ordening verplicht om kostenverhaal toe te passen in geval het een bouwplan betreft voor het toevoegen van één of meerdere woningen. Hiervoor dient een exploitatieplan vastgesteld te worden, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De gemeente Zaltbommel en de ontwikkelaar hebben in het kader van dit plan een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de plannen en het verhalen van ambtelijke kosten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig; het kostenverhaal is namelijk anderszins verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Vooroverleg en inspraak

7.2.1.1 Participatie

In het kader van burgerparticipatie en betrokkenheid van burgers bij het uitwerken van de plannen voor de Buitenstad is sedert vele jaren een zogenaamde Klankbordgroep Buitenstad actief. Met deze Klankbordgroep, tegenwoordig bestaande uit een twintigtal betrokken en geïnteresseerde inwoners van Zaltbommel en omstreken, wordt door de gemeente Zaltbommel, de ontwikkelaar en stakeholders periodiek de dialoog aangegaan over de ontwikkelingen in de Buitenstad.
Tevens is er met deze Klankbordgroep sprake van een vorm van coproductie (Participatieladder Burgerparticipatie, trede 2 en 3). Het initiële doel van de Klankbordgroep Buitenstad is, naast een serieuze vorm van burgerparticipatie, om ideeën te verzamelen en adviezen te krijgen over een zo goed mogelijke invulling van de Buitenstad als toekomstige woonlocatie direct gesitueerd aan de Waal en de binnenstad van Zaltbommel.

7.2.1.2 Inspraak

Het bestemmingsplan 'Buitenstad Zaltbommel' heeft als voorontwerp acht weken ter inzage gelegen, van 23 juli t/m 16 september 2020. Gedurende deze periode zijn er 124 schriftelijke inspraakreacties over het plan ingediend. Op 25 augustus 2020 is een informatiebijeenkomst over het voorontwerpbestemmingsplan gehouden. Tijdens deze bijeenkomst zijn nog 13 schriftelijke reacties ingediend, wat zorgt voor een totaal van 137 inspraakreacties.

De inspraakreacties zijn in te delen in de volgende categorieën:

• 1. Divers/ algemeen/ overig
• 2. Omgevingsaspecten (milieu, leefbaarheid, wonen)
• 3. Hoogte en massa
• 4. Relatie met Binnenstad
• 5. (Architectuur) stijl/ ontwerp van het plan
• 6. Verkeer en parkeren
• 7. Natuur en groen

In onderstaande tekst wordt volstaan met een korte samenvatting. De volledige nota van beantwoording is terug te vinden in Bijlage 19 Reactienota inspraak.

7.2.1.2.1 Omgevingsaspecten

Deze inspraakreacties zijn gericht op de deelaspecten van ruimtelijke ordening: bodem, archeologie, waterveiligheid, volkshuisvesting, milieu etc.

Een aantal insprekers heeft bezwaren tegen het woningbouwprogramma van de locatie. Er zouden vooral dure appartementen in het plan verrijzen waar onvoldoende behoefte aan is in Zaltbommel. Onderzoek toont aan dat er in Zaltbommel wel degelijk behoefte is aan de woningen die met die bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt (zie ook bijlage 2 Laddertoets). Het plan wordt ingepast in het totale woningbouwprogramma van de gemeente Zaltbommel en draagt zo bij aan een invulling van de woningbehoefte van de gemeente in alle prijs- en kwaliteitscategorieën.

Ook zijn er zorgen over de waterveiligheid en de effecten van het plan op de waterhuishouding. In de beantwoording wordt uitgelegd hoe met dit aspect omgegaan wordt in de planvorming. Dat er normen zijn voor waterveiligheid, waaraan moet worden voldaan en dat er intensief contact is met Rijkswaterstaat en Waterschap Rivierenland.

Een aantal insprekers meent dat bodemverontreiniging op de locatie dient te worden verwijderd. Om functies die gevoelig zijn voor bodemvervuiling toe te voegen aan een gebied is uitvoerig bodemonderzoek nodig. Dit wordt uitgevoerd. Er zal conform wet- en regelgeving met eventuele bodemverontreiniging worden omgegaan. Tegelijkertijd wordt ook de archeologische situatie nader onderzocht.

Tot slot zijn er uiteenlopende reactie over duurzaamheid en klimaatadaptatie. Hierop wordt geantwoord dat het plan voldoet aan de thans geldende wettelijke eisen aan duurzaamheid, zoals gasloos bouwen. Bij het ontwerpen van de locatie, dat nu plaatsvindt, zullen duurzaamheidsmaatregelen nader beschouwd worden.

7.2.1.2.2 Hoogte en volume

Uit de reacties blijkt dat veel mensen het plan te hoog en te massaal vinden en dat het contrasteert met de uitstraling van de binnenstad. Naar aanleiding van deze reacties is goed gekeken naar de maatvoering en de plannen worden ook aangepast op dit punt. Zo wordt de bouwhoogte van de hoogteaccenten aan de werkhaven, op de landtong en ter plaatse van het kantoor verlaagd. De kaders die zijn opgenomen in het bestemmingsplan, waarbinnen de plannen verder worden uitgewerkt, worden in het beeldkwaliteitsplan verder genuanceerd.

7.2.1.2.3 Relatie met de binnenstad

Er zijn zorgen dat door de komst van Buitenstad het aanzicht van de binnenstad vanaf de Waal door de hoge bebouwing zal worden aangetast. Bij de planvorming is echter goed gekeken naar de relatie Buitenstad–Binnenstad. Het betreft een aanvulling op de bestaande bebouwing die niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de binnenstad.

Het plan zou te veel contrasteren in stijl met de binnenstad. Dat is juist de opzet is van het plan. De Buitenstad heeft een industrieel karakter, terwijl de binnenstad het historische karakter van een vestingstad heeft. De locatie waarop de Buitenstad wordt gerealiseerd, is een oude scheepswerf, waar het industriële karakter aanwezig is. De verbinding met de binnenstad wordt gevormd door de aanwezige haven en aanliggende havenboulevard.

7.2.1.2.4 Architectuur, stijl van het ontwerp

Er zijn veel meningen over de stijl van de architectuur. De ene vindt het mooi, de ander lelijk. Het huidige plan is een resultante van uitgebreide (en jarenlange) afwegingen vanuit diverse disciplines en betrokkenen met een hoge mate van burgerparticipatie.

In de reacties wordt gewezen op het behoud van aanwezig erfgoed, dat daar onvoldoende aandacht aan besteed wordt. Onderzoek wijst uit dat vanwege de gebrekkige staat van bestaande gebouwen en maatregelen voor waterveiligheid er geen gebouwen behouden kunnen worden. Het behoud van het werfkarakter is echter een belangrijke pijler voor alle betrokken partijen. Om die reden komt de werfhal in een nieuwe vorm terug en worden constructieve elementen van de hal hergebruikt bij de nieuwbouw.

7.2.1.2.5 Verkeer en parkeren

Een aantal inwoners vreest dat door de komst van nieuwe bewoners, de verkeersdrukte rondom de uitwegen van Zaltbommel zal toenemen, temeer omdat de wegen waarop de locatie wordt ontsloten nu al voor aanzienlijke verkeersproblemen zouden zorgen. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is uitvoerig gekeken naar dit aspect en de conclusie is dat er inderdaad een toename zal zijn van verkeersbewegingen, maar dat het huidige wegennet deze toename goed aan kan. De ontwikkeling moet voorzien in zijn eigen parkeerbehoefte en mag geen extra parkeerdruk opleveren op de omgeving. Dit is altijd het uitgangspunt geweest bij de planvorming.

7.2.1.2.6 Natuur en groen

Door een aantal insprekers wordt voorgesteld om in plaats van een nieuwbouwwijk ter plaatse van de oude scheepswerf, Buitenstad in te richten als groen gebied. Dit is echter in financieel opzicht niet haalbaar.

Bij het ontwerp wordt het groenbeleid van de gemeente gevolgd, zodat voldoende groen gerealiseerd wordt (ca. 2,2 hectare gebruiksgroen, zie paragraaf 2.4.3).

Extra aandacht wordt door insprekers gevraagd voor de groene uiterwaarde aan de noordzijde van het plan. Deze uiterwaarde valt buiten de grenzen van het te ontwikkelen gebied en wordt als zodanig gerespecteerd. De (provinciale) natuurstatus van de uiterwaarde is overgenomen.

7.2.1.2.7 Divers/ algemeen/ overig

Deze inspraakreacties zijn niet onder te brengen in één van de andere categorieën. De reacties gaan over het proces van totstandkoming van het bestemmingsplan en het project en de rol van de verschillende partijen.

In de beantwoording wordt duidelijk gemaakt dat zowel het bestemmingsplan als het project in samenwerking met alle partijen tot stand komt, maar dat de gemeente eindverantwoordelijk is.

Er wordt uitgelegd hoe de informatievoorziening heeft plaatsgevonden en hoe burgers zijn betrokken bij de planvorming, in welke fase het plan zich bevindt en welke wijze van informeren daar passend bij is. Ook wordt aandacht besteed aan hoe betrokkenen al sinds lange tijd aangehaakt zijn bij het plan, onder meer door de klankbordgroep.

Het bestemmingsplan is zorgvuldig door de insprekers gelezen en geconstateerde onjuistheden en onduidelijkheden zullen in het ontwerp worden rechtgezet.

7.2.1.3 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Conform het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening vindt overleg plaats met "de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn". In dat kader is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies voorgelegd aan:

• 1. De provincie Gelderland
• 2. Rijkswaterstaat
• 3. Waterschap Rivierenland

Het Waterschap Rivierenland heeft geen formele reactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. Dit was niet nodig omdat de plannen reeds waren afgestemd met het Waterschap en eventuele opmerkingen zijn verwerkt.

Provincie Gelderland

De provincie Gelderland heeft geen formele reactie gegeven in het kader van overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Wel hebben zij informeel advies gegeven over het voorontwerpbestemmingsplan. Zij merken dat de bedrijfsbestemming van Busker overlap heeft met de begrenzing van de groene ontwikkelingszone /Gelders Natuur Netwerk. Omdat de gronden onderdeel zijn van het Gelders Natuur Netwerk, is dit in het ontwerpbestemmingsplan aangepast. De bestemming zelf is niet gewijzigd, omdat in de regels duidelijk wordt aangegeven dat de gronden met Groen-1 bedoeld zijn voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarden en de instandhouding van een ecologische verbindingszone. Het wijzigen van de bestemming in Natuur verandert daar niets aan.

Rijkswaterstaat

Uitzonderingsgebied

Een deel van het plangebied heeft geen rivierkundige betekenis en zal dit naar verwachting in de toekomst ook niet meer krijgen. Restricties aan ruimtelijke ontwikkelingen, welke zijn opgelegd vanuit het rivierbelang zijn hier dan ook niet meer nodig. Om die reden loopt er momenteel een procedure welke erop is gericht die regels weg te nemen. Dat betreft enerzijds regels welke er gelden op grond van de Waterwet, en daarom gelden als kader bij de verlening van Watervergunningen. Maar via een koppeling betekent het ook dat de regels die het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt ten aanzien van grote rivieren buiten toepassing komen.
Het gebied waarop deze aanwijzing betrekking heeft is inmiddels gepubliceerd in de Staatcourant. Dit is het gele vlak op het onderstaande kaartje. Voor het onderhavige plan betekent deze aanwijzing dus dat er vanuit de rivierfunctie geen beperkingen worden gesteld aan nieuwe functies en bebouwing binnen het gele vlak.

Afbeelding: Ligging van het uitzonderingsgebied (Staatscourant - Besluit van 1 september 2020 tot wijziging van het Waterbesluit - actualisering van bijlagen III en IV)

Dubbelbestemming Waterstaatdoeleinden

Het gehele plangebied ligt in het rivierbed van de rivier de Waal. Het rivierbed begint immers op de buitenkruinlijn van de dijk en strekt zich noordwaarts uit tot voorbij de noordelijke plangrens. Hier dienen de rivierfuncties planologisch te worden geregeld en ook prioriteit te hebben. En er dienen extra waarborgen te zijn dat toekomstige ontwikkelingen zich goed verhouden tot deze rivierfunctie en goed worden afgestemd met de respectievelijke regelgeving vanuit de Waterwet.

Een uitzondering betreft het hiervoor genoemde uitzonderingsgebied. Daar is de dubbelbestemming dan ook niet nodig.

Reactie gemeente:

Voor het hele gebied, uitgezonderd het uitzonderingsgebied, is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie opgenomen. Hier dienen de rivierfuncties planologisch te worden geregeld en ook prioriteit te hebben. En er dienen extra waarborgen te zijn dat toekomstige ontwikkelingen zich goed verhouden tot deze rivierfunctie en goed worden afgestemd met de respectievelijke regelgeving vanuit de Waterwet.

Gebiedsaanduiding voor pontons met woonfunctie

Het voorontwerp bevat, binnen de hoofdbestemming Water, een gebiedsaanduiding ten behoeve van wonen op drijvende pontons. Deze locatie ligt buiten het uitzonderingsgebied als voornoemd zodat het bestemmingsplan hier dient te voldoen aan de regels die het Barro in hoofdstuk 2.4 stelt aan bestemmingswijzigingen. Deze regels bieden in principe geen ruimte aan nieuwe woonfuncties in het rivierbed zodat deze gebiedsaanduiding in strijd is met het Barro.

Reactie gemeente:

Strikt formeel staat in het Barro staat dat een bestemmingsplan alleen nieuwe bestemmingen aanwijst ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan als ….

In dit geval geldt er geen bestemmingsplan, dus is er geen sprake van een 'nieuwe bestemming'.

Het ontwerpbestemmingsplan is echter op dit punt aangepast en de aanduiding 'wonen' is geschrapt. De drijvende woningen zijn alleen mogelijk als gebruik gemaakt wordt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Vlak met enkelbestemming "bedrijf"

Het bestemmingsvlak met de enkelbestemming bedrijf, in het westelijke deel van het plangebied, is een aan de noord- en westzijde een stuk ruimer dan het uitzonderingsgebied. Het gaat hierbij niet om riviergebonden bedrijvigheid zoals die is gedefinieerd in de Beleidsregels grote rivieren en in het Barro. Deze bedrijvigheid is niet toelaatbaar in het rivierbed.

Reactie gemeente: Het plan is op dit punt aangepast.

Hoofdvaarweg

De Waal is een hoofdvaarweg van klasse VIc. Deze is onderdeel van basisnet. De begrenzing van deze vaarweg is vastgelegd in de Legger. Hieronder is een uitsnede daarvan weergegeven in combinatie met de planverbeelding. De grens van de vaarweg is daarop te zien als blauwe lijn.

In het besluit algemene regels ruimtelijke ordening, titel 2.1, zijn regels gesteld ter bescherming van de hoofdvaarwegfunctie. Die hebben betrekking op de hoofdvaarweg zelf en op een zone direct daaromheen. Die zone bedraagt 50 meter binnen een afstand van 300 van vaarwegsplitsingen en havens. Door de aanwezigheid van splitsingen en een haven in het gebied geldt dat deze zone overal in het plangebied 50 meter breed is. De grens van de zone is als zwarte lijn indicatief weergegeven in hetzelfde kaartje.

Afbeelding: in blauw grens van de vaarweg en in zwart de grens van de zone daarlangs die het Barro definieert (bron: Legger Rijkswaterstaatswerken resp. Barro titel 2.1)

Het Barro bepaalt in artikel 2.1.3 dat er ten behoeve van de veiligheid van de scheepvaart binnen de hoofdvaarweg én in deze zone rekening dient te worden gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:

• a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte;
• b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
• c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
• d. de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten, en
• e. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg.

Ten aanzien van de punten a, c, d en e geeft het voorontwerpbestemmingsplan evident geen aanleiding voor opmerkingen. Wel is aandacht nodig voor de zichtlijnen vanuit schippers op schepen die uit de invaarten de rivier opvaren en vice versa. Vergelijking van het plan met de bestaande bebouwing welke te zien is op de luchtfoto toont evenwel dat er geen wezenlijke wijziging zal zijn van de zichtlijnen. Daarmee geeft ook dit gene aanleiding voor opmerkingen.

Reactie gemeente:

Het bestemmingsplan hoeft naar aanleiding van deze opmerking niet te worden aangepast.

7.2.1.4 Aanpassingen naar aanleiding van raadsbesluit

Op 20 mei 2021 is het definitief ontwerp/ stedenbouwkundig plan - integraal beeldkwaliteitsplan behandeld in de raadscarrousel van Zaltbommel, waarna de raad op 10 juni 2021 onder voorwaarden unaniem heeft ingestemd met het plan.

Naar aanleiding hiervan worden of zijn de volgende acties ondernomen:

1. De gemeente gaat een procedure in gang zetten om de kraanbaan en mogelijk aanwezige hellingbaan aan te wijzen als gemeentelijk monument. Het directiekantoor zal in vorm terugkomen in de nieuwbouwontwikkeling.

2.De hoogte van de oostelijke bouwmassa, op de landtong, wordt met één woonlaag verlaagd. Om de beoogde aantallen te kunnen realiseren, wordt de footprint verruimd. Dit betekent dat de maximale bouwhoogte op deze locatie van 20 meter is teruggebracht naar 17 meter en dat de grens van de bestemming Gemengd iets opgeschoven is in oostelijke richting.

3. Om meer betaalbare woningen te realiseren (woningen met een maximale koopsom tussen de 250.000 en 350.000.-)kan onder voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het maximaal toegestane aantal woningen met 10%.

7.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan “Buitenstad Zaltbommel” heeft van donderdag 8 juli 2021 tot en met woensdag 8 september 2021 ter inzage gelegen. In deze periode bestond de mogelijkheid om zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen naar de gemeente Zaltbommel te sturen. Er zijn zeven zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn voor het einde van die termijn verzonden c.q. ontvangen en daarmee binnen de termijn ontvangen.

In een procesnota zijn de ingediende zienswijzen samengevat, beoordeeld en voorzien van een reactie. Ook is aangegeven of de betreffende zienswijze geleid heeft tot aanpassingen in het vastgestelde bestemmingsplan. De nota bevat ook een overzicht van de ambtshalve wijzigingen, oftewel aanpassingen die de gemeente zelf heeft doorgevoerd.

7.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.