Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met het faillissement van de V&D in 2015 is het pand van de Nijmeegse V&D aan de Grote Markt grotendeels leeg komen te staan. Omdat wordt verwacht dat het niet gaat lukken om alle vierkante meters winkeloppervlak te vullen met nieuwe detailhandelsvestigingen, is gezocht naar een nieuwe invulling voor het strategisch gelegen pand. Gemeente Nijmegen heeft in het 'Ambitiedocument voormalige V&D' (zie paragraaf 2.2.1 en 2.3.1) uitgangspunten meegegeven voor de herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw.

Met inachtneming van de uitgangspunten van het ambitiedocument wil initiatiefnemer de leegstaande verdiepingen transformeren en het gebouw optoppen. Op en in het gebouw worden appartementen, een programma-mix (commerciële dienstverlening, ontspanning, kleinschalige (co-working) kantoren) en horeca gerealiseerd. De commerciële ruimten in de kelder, begane grond en een groot gedeelte op de eerste en tweede verdieping aan de Broerstraat blijven behouden

Deze herontwikkeling is deels in strijd met het huidige bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum – Binnenstad'. Voor het voormalige V&D-gebouw geldt nu de bestemming 'Detailhandel'. Wonen is hier niet toegestaan. Tevens passen de beoogde horeca en de beoogde bouwhoogten niet binnen de geldende bestemming. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt de transformatie en de optopping van het voormalige V&D-gebouw juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Grote Markt 3, 3A en 4 en Broerstraat 10, 12 en 14 in Nijmegen. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Broerstraat en aan de westzijde door het pand van de Hema, gelegen aan de Grote Markt/Augustijnenstraat. Aan de noordzijde wordt de grens gevormd door de Grote Markt. De zuidzijde wordt gevormd door het Scheidemakershof en de winkelpanden aan de Broerstraat.

De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Nijmegen, sectie C, perceelnummer 7610. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 4.561 m².

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

figuur 1.1: ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum - Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is door de raad op 28 november 2012 vastgesteld; het plan is op 24 december 2013 onherroepelijk geworden. Daarnaast gelden hier de facetbestemmingsplannen 'Archeologie', 'Parkeren' en 'kamerverhuur'.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, ondersteunende horeca, ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bijbehorende voorzieningen, zoals: verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen en wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De bebouwing kent maximale bouwhoogtes van 16 meter en 20 meter.

De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat de functies wonen en (zelfstandige) horeca niet zijn toegestaan binnen de bestemming 'Detailhandel' en omdat de beoogde bouwhoogte maximaal 34 meter bedraagt. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheden met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

figuur 1.2: vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beschrijving huidige situatie

Het plangebied is momenteel in gebruik als locatie voor detailhandel. In het oude pand van de (voormalige) V&D wordt een deel van de ruimten commercieel ingevuld met winkels en ondersteunende horeca. De overige ruimten staan leeg. De verwachting is dat het niet gaat lukken om alle vierkante meters winkeloppervlak van het pand in te vullen met nieuwe detailhandel vestigingen. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door centrumvoorzieningen zoals winkels en horeca.

Het pand van het voormalige V&D-gebouw heeft stedenbouwkundige waarde vanwege de ligging op de hoek Grote Markt-Broerstraat aan het belangrijkste kruispunt van de historische binnenstad van Nijmegen. Het betreft het grootste gebouw in het wederopgebouwde stadscentrum na de Tweede Wereldoorlog. Het beslaat een groot deel van het bouwblok dat reikt van de Grote Markt tot aan Plein 1944. Het pand bestaat uit drie verdiepingen en meerdere kelderverdiepingen.

Het bombardement in de Tweede Wereldoorlog heeft het stadscentrum van Nijmegen radicaal getransformeerd. Een groot deel van het middeleeuwse stadsweefsel met zijn kenmerkende gassen is na dit bombardement verdwenen door de wederopbouw die sterk werd beïnvloed door de opkomst van de auto. Het voormalige V&D-gebouw aan de Grote Markt is één van de kenmerkende wederopbouwgebouwen in Nijmegen. Afgelopen decennia is een herwaardering ontstaan voor deze tijdsgeest en architectuur en de wederopbouwperiode een belangrijke toevoeging aan de rijke geschiedenis van Nijmegen gaan vormen.

figuur 2.1: ligging voormalig V&D gebouw

Van de circa 21.300 m² bvo winkeloppervlak die de (voormalige) V&D achterliet na het faillissement zijn ondertussen 10.500 m² opnieuw ingevuld met detailhandel. De Decathlon en TK-Maxx zijn de grootste van deze nieuwe winkels. Verder zijn er nog een aantal kleinere zaken gevestigd in het pand. De overige circa 10.800 m² bvo is nog beschikbaar voor een nieuwe invulling.

2.2 Beschrijving toekomstige situatie

2.2.1 Ambitiedocument voormalige V&D

In januari 2021 heeft gemeente Nijmegen het 'Ambitiedocument voormalige V&D - Van warenhuis naar mix van wonen, werken en winkelen' opgesteld, met daarin uitgangspunten voor de herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw, vanuit gemeentelijk beleid en ambities.

Behouden van detailhandel voor een levendige plint

De locatie van het voormalige V&D-gebouw bevindt zich midden in de hoofdwinkelstructuur van de Nijmeegse binnenstad. Voor het behoud van een doorlopende continue winkelstructuur is het uiterst waardevol dat de plint van de (voormalige) V&D ingericht blijft met een aantrekkelijk aanbod van winkels. Het behoud van de huidige winkelfunctie in de plint en op de eerste verdieping van de Broerstraat is een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. De winkels dragen niet alleen bij aan het behoud van de winkelstructuur maar zorgen ook voor levendigheid en reuring in de Nijmeegse binnenstad.

Ruimte voor werken + transformatie van leegstand naar woningbouw

In het voormalige V&D-gebouw wordt naast winkelen en wonen ook ruimte gecreëerd voor een werk-gerelateerde programma-mix. Omdat het niet realistisch is dat de leegstaande winkelmeters ingevuld kunnen worden met nieuwe detailhandel, wordt woonprogramma toegevoegd: in Nijmegen is onder andere een behoefte is aan meer betaalbare woningen. In het centrum van Nijmegen uit deze behoefte zich met name in het 'centrum stedelijk wonen'.

2.2.2 Voorlopig ontwerp

Vanuit de behoefte aan (betaalbare) appartementen in het centrum wordt in dit plan een woonprogramma toegevoegd. De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaande pand, op de eerste en tweede verdieping en met een optopping. Deze optopping loopt in de nieuwe massa op tot 5 verdiepingen. Het gebouw biedt ruimte aan maximaal 181 appartementen. De aanwezige commerciële ruimten blijven voor de bestaande huurders behouden. Deze ruimten worden aangevuld met een nieuwe programma-mix (bestaande uit commerciële dienstverlening, ontspanning, kleinschalige (co-working) kantoren) en horeca.

Het programma bestaat uit:

functie		aantal	maximum oppervlakte (gbo)	maximum oppervlakte (bvo)
commerciële ruimten bestaande huurders		behoud huidig aantal	behoud huidig oppervlak	behoud huidig oppervlak
appartementen		maximaal 181
kantoorruimten (programma-mix)		3-5	770 m²	960 m²
horeca		1 paviljoen op het dak	200 m² (+300 m2 terras)	250 m² (+ 300 m² terras)

tabel 2.1: programma voorlopig ontwerp (vormfactor gbo:bvo = 80:100)

De appartementen kunnen studio's, lofts of meerkamerappartementen zijn. De doelgroepen van deze appartementen zijn één- en tweepersoonshuishoudens, young professionals, expats, doorstromers, ouderen. De prijsverdeling is als volgt:

• 2/3 betaalbaar, dat wil zeggen sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Binnen het aandeel betaalbaar wordt gestreefd naar minimaal de helft in de huursector.
• 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn.

De Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 van de gemeente Nijmegen (zie paragraaf 3.1.2) definieert de verschillende prijscategorieën:

• sociale huurwoning: woning met een huurprijs van maximaal de liberalisatiegrens.;
• middeldure huurwoning: woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en maximaal € 951,19 (prijspeil 2020). De maximale huurgrens is gekoppeld aan 185 punten in het landelijk woningwaarderingssysteem;
• ten aanzien van koop zijn de prijscategorieën (prijspeil 2020):
  • 1. goedkoop < € 220.000
  • 2. middelduur € 220.000 - € 280.000
  • 3. duur > € 280.000

Het project betreft een autovrije ontwikkeling met specifieke aandacht voor een kwalitatief en kwantitatief goede oplossing voor fietsparkeren (zie paragraaf 4.12).

De daken worden veelal groen ingericht. Daarbij zijn er 3 niveaus te onderscheiden: Groene Gas, Groene Markt (stadstuin van in totaal circa 1.850 m²) en Biosolar daken. De Groene Gas en de Groene Markt zijn semi-openbaar toegankelijke buitenruimtes (en zijn niet privé). Op de verschillende niveaus wordt er diverse beplanting (bomen en groen) aangebracht ten behoeve van biodiversiteit, klimaat en waterinfiltratie.

2.3 Stedenbouwkundige karakteristieken

2.3.1 Ambitiedocument voormalige V&D

Door intensief in te breiden in de bestaande stad wil de gemeente Nijmegen bijdragen aan meer betaalbare woningen in Nijmegen en een levendige en gezonde winkelstructuur in de binnenstad. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden (zie paragraaf 4.10) zijn voldoende aanleiding om zeer consciëntieus te werk te gaan bij het wijzigen van bouwmassa en architectuur. De wijzigingen hebben namelijk invloed op de beleving van de huidige rooilijnen, goot- en nokhoogten en het uiteindelijk architectonisch straatbeeld van de Nijmeegse binnenstad. Het toevoegen van bouwmassa zal bij dit project bestaan uit het realiseren van een opbouw bovenop het bestaande pand. Vergelijk dit principe met de woningbouw op het dak van de Albert Heijn (Van Schevichavenstraat) en Primark (Plein 44).

Middels uitgebreid ontwerpend onderzoek is gestudeerd op de impact die de nieuwe opbouw gaat hebben op de skyline (het stadssilhouet) en de eyeline (zicht op ooghoogte) van Nijmegen, zowel op buurtniveau als op gebouwniveau. Bij deze studie is vooral rekening gehouden met de middeleeuwse laag en de wederopbouwlaag in de skyline. Hierbij is gelet op het zogenaamde hoogtereliëf, de gelaagdheid van de stad die in de wederopbouw ook een rol speelde. Hierbij wordt een zekere afstand tot belangrijke kerken in acht genomen uit respect voor de middeleeuwse laag en vooral voor het icoon van Nijmegen, de Stevenskerk.

Bij de studie is ervoor gekozen om veel belang te hechten aan de zichtlijnen bij de binnenkomst van de stad over de Waalbrug (zie figuur 2.3), de Snelbinder en de Spoorbrug, (zie figuur 2.4), de Ziekerstraat en de Sint Annastraat. Van belang is dat er geen dominante hoogbouw te ervaren is, zowel in omvang als in hoogte. Het Plein 1944 is een relatief recent voorbeeld hoe om te gaan met een nieuwe laag die zich zoveel mogelijk voegt naar het stadssilhouet.

De eyeline – ooghoogte, is uitgebreid bestudeerd vanuit allerlei belangrijke straten en pleinen van de stedelijke structuur (o.m. Molenstraat, Augustijnenstraat, St Annastraat, Ziekerstraat, Burchtstraat en Grote Markt). Aan de hand daarvan is bepaald dat de opbouw in de 2e lijn moet plaatsvinden, zoveel mogelijk van de voorgevels verwijderd. Deze opbouw mag de wederopbouwarchitectuur van de V&D en de Hema niet domineren

Als resultaat van deze studies is er een soort ‘contour’ getekend op de V&D waarbinnen ruimte ontstaat om de nieuwbouw vorm te geven. Met deze contour zijn het eerder genoemde stadssilhouet en de kwaliteiten van de straatbeelden geborgd en worden deze niet wezenlijk aangetast.

figuur 2.2: bouwenvelop ambitiedocument (bron: gemeente Nijmegen)

figuur 2.3: skyline vanuit Waalbrug

figuur 2.4: skyline vanuit Snelbinder

2.3.2 Voorlopig ontwerp

Volume en hoogte

In het voorlopig ontwerp is ten aanzien van de hoogte rekening gehouden met de eyeline (zichtlijnen vanuit de historische straten) en met de skyline (zichtlijnen vanaf o.a. de Snelbinder en de Waalbrug). Ten opzichte van het ambitiedocument is de hoogte enigszins ingeperkt. Dit is een gevolg van de constructieve mogelijkheden van het bestaande gebouw. Het voormalige V&D-gebouw is in twee hoofdfases gebouwd: in 1954 is het voorste deel aan de Grote Markt gebouwd met de kenmerkende gevel (figuur 2.5), in 1977 is het gebouw aan de achterzijde en op het dak uitgebreid (figuur 2.6).

figuur 2.5 bouwmassa 1954 figuur 2.6 bouwmassa 1977

De hoofddraagconstructie van beide fases is vergelijkbaar: een structuur van betonkolommen met een betonvloer. Uit verschillende onderzoeken aan de bestaande constructie is steeds duidelijker geworden hoe sterk deze draagstructuur is. Daarmee werd ook duidelijk hoeveel nieuwe bouwlagen het bestaande betoncasco zou kunnen dragen. Aanvankelijk werd gedacht dat het aantal nieuwe bouwlagen kon reiken tot een hoogte van 36 meter, ook conform de bouwenvelop. Uit de onderzoeken is echter gebleken dat (na het slopen van de bestaande derde verdieping, de huidige terugliggende bovenste bouwlaag) maximaal 5 nieuwe bouwlagen kunnen worden toegevoegd in een lichte bouwmethode. Daarom is de maximale bouwhoogte ingeperkt tot 34 meter.

Het hoogste niveau is gelegen op het diepste punt in het bouwblok, het verste weg van de historische Grote Markt en de historische gevel van het voormalige V&D-gebouw. De nieuwe massa op het gebouw bouwt zich trapsgewijs op, vanaf de Grote Markt naar het hoogste gelegen niveau. De compositie van bouwblokken binnen deze massa is het resultaat van de gewenste woningplattegronden, lichtval, bezonning- en windhinderstudies (zie paragraaf 4.1) en goede aansluiting op de directe omgeving.

figuur 2.7: volume en hoogte voorlopig ontwerp

Nieuwe gas

De kleine stegen in de historische bouwblokken en stratenpatronen van Nijmegen worden ook wel gassen genoemd. De term 'gassen' of 'gasjes' is uniek en kenmerkend voor de stad Nijmegen. De stegen in het bouwblok van de (voormalige) V&D heten nu het Scheidemakershof maar hadden voor de wederopbouwperiode de naam Scheidemakersgas. De nieuwe verbinding van de Grote Markt door de eerste verdieping van de (voormalige) V&D naar het Scheidemakershof benoemen we daarom als 'de nieuwe gas'.

figuur 2.8: impressie nieuwe gas

Het grote en diepe pand van het voormalige warenhuis leent zich niet zomaar voor een transformatie waarbinnen wonen een belangrijke nieuwe functie zal worden. Daarom is er in het ontwerp gezocht naar mogelijkheden om licht en lucht tot diep in het gebouw te brengen. Door het gebouw te voorzien van een nieuwe gas ontstaan er kansen om het diepe plot volledig te gebruiken en geschikt te maken voor meer kleinschalige woon- en kantoorfuncties. Deze nieuwe gas grijpt terug naar het middeleeuwse fijnmazige weefsel en ondersteunt zo de verbindingen in de stad: frequent gebruik en daardoor meer ogen op straat dragen bij aan de veiligheid van deze binnenwereld. De nieuwe gas zorgt ervoor dat nieuw programma kan worden toegevoegd in de tweede lijn, terugliggend van de historische gevels aan de Grote Markt.

figuur 2.9: bestaande gassen figuur 2.10: toevoeging nieuwe gas

Daktuin

Een belangrijke toevoeging zit ook in de semi-openbare daktuin op het bestaande dak, een groene toevoeging als contrast met de versteende Grote Markt. Het groen groeit door in het gebouw, in de nieuwe gas en op de daktuin en draagt bij aan het versterken van de verblijfskwaliteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit in de stad. Op de daktuin is ook ruimte voor een horecaterras (zie figuur 2.11 en figuur 2.12).

figuur 2.11: vogelvluchtimpressie vanuit het zuiden (Broerstraat)

figuur 2.12: vogelvluchtimpressie vanuit het noorden (Grote Markt)

Het wonen wordt gekenmerkt door een hoge dichtheid. De gevelarchitectuur zorgt voor een belangrijke bijdrage in de woonkwaliteit. Door zichtlijnen in de open geveldelen te sturen wordt inkijk bij directe omwonenden verminderd en ontstaan betere uitzichten op de openbare ruimte en de stad Nijmegen. De transformatie van het voormalige V&D-gebouw resulteert zo in een nieuw toekomstbestendig gebouw waarin wonen, werken, horeca en winkelen zorgen voor een continue dynamiek in het centrum van Nijmegen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Relevant rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel
• Sterke en gezonde steden en regio’s
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk wil het rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap. We zorgen dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Niet alleen groei heeft onze aandacht. Ook in gebieden met bevolkingsdaling versterken we de vitaliteit en leefbaarheid.

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw leidt bij uitstek tot een efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is oog voor enerzijds de inpassing van de herontwikkellng (transformatie en optopping) in de cultuurhistorische context en gelet op de cultuurhistorische waarde van het gebouw zelf en anderzijds voor de ontwikkelpotentie die de locatie biedt.

3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze Ladder worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing

Het geldende bestemmingsplan maakt detailhandel en ondersteunende horeca mogelijk op de locatie van het (voormalige) V&D gebouw. De bouwhoogte van de huidige bestemming varieert van 14 tot 20 meter. Van de circa 21.300 m² bvo winkeloppervlak die de (voormalige) V&D achter liet na het faillissement zijn in de kelder en op de begane grond en een groot gedeelte op de eerste en tweede verdieping aan de Broerstraat inmiddels 10.500 m² opnieuw ingevuld met detailhandel. De Decathlon en TK-Maxx zijn de grootste van deze nieuwe winkels. Verder is er nog een aantal kleinere zaken gevestigd in het pand. De overige circa 10.800 m² bvo vanaf de eerste verdieping is nog beschikbaar voor een nieuwe invulling.

Voor de transformatie wordt ook optopping van het gebouw mogelijk gemaakt, om met name te kunnen voorzien in extra woonruimte.

Het beoogde programma bestaat uit:

• maximaal 181 appartementen
• circa 960 m2 bvo programma-mix, circa 3 tot 5 kleinschalige kantoren, in het concept van co-working spaces;
• een zelfstandig horecapaviljoen van maximaal 250 m² bvo op het dak.

De bestaande detailhandel (medio 2022 verhuurd aan Jumbo en La Place, warenhuis TK-Maxx, Costes, New Yorker en sportwinkel Decathlon) met een totale oppervlakte van circa 10.500 m2 bvo blijft hoofdzakelijk behouden.

De mogelijkheden voor detailhandel halveren grofweg. Deze functie wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De ruimte op de begane grond en een groot deel van de kelder is bovendien verhuurd.

Gelet op de toename van het aantal woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De oppervlakte aan kantoren zit boven de indicatieve grens voor een stedelijke ontwikkeling. De oppervlakte voor horeca zit op de grens voor een stedelijke ontwikkeling, met de toevoeging van het horeca-terras wordt deze grens echter wel overschreden.

In dit geval is er per saldo sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en daarom wordt de behoefte aan woningen, programma-mix en horeca beschreven.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio is in dit geval de gemeente Nijmegen binnen de regio Arnhem-Nijmegen.

Beschrijving woningbehoefte

Het woonprogramma bestaat uit maximaal 181 appartementen in de vorm van studio's, lofts of meerkamerappartementen. De doelgroepen van deze appartementen zijn één- en tweepersoonshuishoudens, young professionals, expats, doorstromers en ouderen. De prijsverdeling is als volgt:

• 2/3 betaalbaar, dat wil zeggen sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Binnen het aandeel betaalbaar wordt gestreefd naar minimaal de helft in de huursector.
• 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn.

De grote woningbehoefte in Nijmegen blijkt uit diverse rapporten en onderzoeken die hierna worden behandeld.

Woondeal Arnhem-Nijmegen (2020)

Nijmegen heeft na Amsterdam en Utrecht de grootste 'krapte' op de woningmarkt. Het is dus belangrijk dat er snel nieuwe woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Vanwege het woningtekort en de noodzaak om de woningbouw in Nijmegen te versnellen heeft Nijmegen, samen met Arnhem en de regio, een 'Woondeal' gesloten met het Rijk. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over het versnellen van de woningbouw, het betaalbaar houden van de woningen en het behouden van een goede kwaliteit van de leefomgeving. De Stationsomgeving/Centrum en de Kanaalzone zijn in de woondeal aangewezen als kansrijke gebieden voor het bouwen van extra woningen. Dit komt overeen met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Nijmegen. In de woondeal staat dat de behoefte tot 2030 35.000 woningen is en er slechts harde plancapaciteit is voor 17.000 woningen.

Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen

Uit het in 2019 uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek blijkt dat in de subregio Nijmegen behoefte is aan ruim 16.800 woningen, waarvan veruit het grootste deel in de gemeente Nijmegen.

figuur 3.1: kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

Er is behoefte aan vrijwel alle segmenten, met de nadruk op betaalbare appartementen.

Woningmarktmonitor Regio Arnhem Nijmegen

Volgens de woningmarktmonitor zijn er in 2020 harde plannen voor circa 6.150 woningen en in de gehele subregio circa 7.500. Hieruit wordt geconcludeerd dat er onvoldoende harde plancapaciteit beschikbaar is.

Woonagenda subregio Nijmegen eo 2020-2030 (2020)

Met de "Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030" zijn regionale woonafspraken gemaakt. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 10.330 woningen tot 2030. Om dit te kunnen halen is een plancapaciteit van 130% nodig. Daarbij gaat het dus om het plannen van ruim 13.400 woningen.

figuur 3.2: woningbehoefte Gemeente Nijmegen

Dit is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Companen dat eind 2019 is opgeleverd. Daaruit blijkt een enorme kwantitatieve opgave. Kwalitatief is de opgave met name gericht op de betaalbare categorieën (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (zie paragraaf 2.2). Deze ontwikkeling geeft hier mede invulling aan met betaalbare appartementen voor onder andere één- en tweepersoonshuishoudens.

figuur 3.3: kwalitatieve woningbehoefte regio Nijmegen e.o.

Uitvoeringsagenda Wonen Nijmegen 2020-2025

In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. De gemeente zet in op alle doelgroepen en zet extra in op de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast wordt ingezet op ouderen en mensen met een hulpvraag. Er wordt ruimte gemaakt om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. Er worden minimaal 10.000 woningen toegevoegd tot en met 2030.

De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verlegt de gemeente de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten. Deze ontwikkeling sluit hierbij aan met toevoeging van woningen in het centrum.

Marktoverzicht Arnhem Nijmegen Q4 2021 (NVM)

De druk op de woningmarkt voor koopwoningen in de regio Arnhem-Nijmegen blijkt ook uit marktcijfers van NVM. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen jaar opgelopen van 335.000 naar 405.000 euro. De transactieprijs voor appartementen is met 23% gestegen naar 322.000 euro.

De verkooptijd is verder afgenomen van 29 naar 23 dagen en is voor appartementen ook 23 dagen. De krapte-indicator staat gemiddeld op 1,3 en voor appartementen op 1,5. Dat betekent dat een potentiële koper gemiddeld uit minder dan 2 woningen kan kiezen, wat dus geen keuze is. 84 % van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.

Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 Stad in beweging

In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van de stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030.

De groei van de stad wordt binnen de bestaande stad geaccommodeerd. Daarom kiest de gemeente voor een compacte en dynamische stad. Zo blijft de kwaliteit van het landschap rondom de stad behouden als belangrijke aantrekkingskracht van Nijmegen. Voor de groei van de stad richt de gemeente zich op 3 focusgebieden: een groter centrumgebied, de kanaalzone en het versterken van campussen. Daarbij hoort een keuze voor meer functiemenging en verdichting, maar wel op de juiste locaties en met kwaliteit voorop.

De ontwikkeling van de stad gaat gepaard met een gezonde leefomgeving voor de inwoners. Ontmoeten en voorzieningen spelen daarbij ook een belangrijke rol. In de binnenstad gaat de gemeente onder andere aan de slag met de herontwikkeling van de (voormalige) V&D. Het stadscentrum transformeert steeds meer van 'place to buy' naar 'place to meet'.

De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap.

Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

De komende jaren verschuift voor nieuwbouw het accent van eengezinswoningen naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ook plant de gemeente meer woningen voor starters, middeninkomens en studenten. Daarnaast richt de gemeente zich ook op het huisvesting van ouderen en kwetsbare doelgroepen. Dit betekent dat er meer appartementen, sociale huur, middeldure huur, goedkopere koop en levensloopgeschikt gebouwd moet worden. Deze woningen wil de gemeente bouwen in stedelijk compacte milieus, waar sprake is van functiemenging.

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningbouw in het centrum geeft invulling aan de behoefte.

Beschrijving behoefte programma-mix

In de (voormalige) V&D wordt ook 960 m2 bvo flexibele kantoorruimte mogelijk gemaakt waar bewoners in het centrum een prettige werkplek kunnen vinden.

Dynamis Sprekende cijfers Kantorenmarkten Nijmegen 2021

De kantorenmarkt in Nijmegen heeft, mede dankzij de coronacrisis, een flinke klap te verduren gekregen. Aanzienlijk minder kantoorgebruikers zijn in 2020 verhuisd naar een nieuw kantoor dan in de voorgaande jaren. De kantoormarkt kwam weer in beweging gedurende 2021, maar kantoorgebruikers zullen kleinere kantoren tegen een lagere vierkante meterprijs zoeken. Het aanbod en de leegstand in Nijmegen is flink gestegen. Vanwege de historisch krappe markt voor Nijmeegse kantorenpanden vertaalt dit zich niet direct naar lagere huurprijzen.

Sinds de vorige crisis is de Nijmeegse kantorenmarkt geconfronteerd met oplopende krapte. Al jaren neemt het aanbodvolume af. Daarmee is ook de keuzeruimte voor zoekers over het algemeen klein, met name in het segment boven de 1.000 m². Met de komst van de coronapandemie is de dalende aanbodtrend ten einde gekomen; het kantorenaanbod in Nijmegen is in 2020 verdubbeld. Het aanbod concentreert zich voor meer dan driekwart in de kleinere segmenten, minder dan 500 m². Dit is normaal gesproken een populair segment in Nijmegen. De verwachting is dan ook dat dit aanbod na de pandemie snel zal worden geabsorbeerd. Wanneer de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt, zal ook de krapte op de Nijmeegse kantorenmarkt weer opspelen.

figuur 3.4: aanbod kantoorruimte Nijmegen

Over het algemeen is zichtbaar dat door flexibeler en meer thuiswerken, de behoefte aan kantoorruimte voor veel partijen afneemt. Dit is een trend die al langer gaande was, maar nog eens wordt versterkt door de huidige pandemie. Grote partijen trekken zich terug uit het relatief dure centrum en strijken neer in gebieden waar de huur lager ligt om zo kosten te drukken. Ook wordt bij heronderhandelingen vaak gekozen voor minder kantoorruimte. Deze kleinere transacties zijn bepalend voor het opnamebeeld van de stad. De verwachting is dat zodra er meer perspectief komt op het einde van de coronapandemie, de kantorenmarkt een forse inhaalslag zal maken.

Regionaal Programma Werklocaties

Het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen, vastgesteld op 2 december 2020, vormt het kader voor het regionaal bedrijventerreinen- en kantorenbeleid. Uitgangspunt van het RPW is de regionale visie Arnhem-Nijmegen, ofwel de Groene metropoolregio, waarin wordt gestreefd naar een gebalanceerde economische ontwikkeling, met daarin ruimte voor landschap, duurzaamheid en een ontspannen leefkwaliteit.

Ten aanzien van kantoorlocaties wordt onderscheid gemaakt tussen kantoren op locaties in de omgeving van een Centraal Station, kantorenparken en kantoren op bedrijventerreinen. De centraal-stationslocaties zijn en blijven ook in tijden van corona de meest gewilde locaties voor zowel wonen als werken. De afweging tussen wonen en werken op en rondom centraal stationslocaties is in het Regionaal Programma Werklocaties daarom een bestuurlijke prioriteit

Omgevingsvisie Nijmegen

De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei wil de gemeente dat Nijmegen een aangename stad blijft.

De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap.

Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven. Dit draagt ook bij aan het toch al gunstige ondernemersklimaat met financieel gezonde en hoogwaardige bedrijven. Nijmegen biedt ook in de toekomst volop ruimte aan voetgangers en fietsers en bewegen wordt gestimuleerd. In combinatie met een sterk openbaarvervoernetwerk blijft de stad leefbaar en bereikbaar.

Bij het beoordelen van de geschiktheid van het voormalig V&D-gebouw voor een kantoorfunctie is het belangrijk om onderscheid te maken tussen grootschalige kantoren en kleinschalige kantoren. Voor de grootschalige kantoren is de omgeving van het Centraal Station van Nijmegen de aangewezen locatie. Bij het Centraal Station kan de mobiliteitsbehoefte van een groot aantal werknemers op een duurzame wijze opgevangen worden door de uitstekende OV voorzieningen. Hierdoor blijft Nijmegen bereikbaar. Om deze reden is het Centraal Station van Nijmegen ook de enige locatie waar grootschalige kantoren zijn toegestaan vanuit regionaal en provinciaal beleid; zie hiervoor het Regionaal Programma Werklocaties.

Voor het voormalige V&D-gebouw wordt uitgegaan van kleinschalige kantoren. Het nieuwe concept van co-working spaces waar mensen samen kunnen werken valt hieronder. Aan de ene kant beconcurreren kantoren in deze schaalgrootte niet de kantoorfunctie in de omgeving van het Centraal Station, aan de andere kant beantwoorden kantoren op deze locatie ook aan de doelstellingen van het mobiliteitsbeleid en zijn deze kantoren in het flexibel concept van co-working spaces bovendien een goede aanvulling op de kantoorfunctie van de centraal-stationlocatie. Vanuit het oogpunt van deze locatie is de (kleinschalige) kantoorfunctie bovenal belangrijk, omdat ze bijdraagt aan de dynamiek en reuring in het gebied.

Beschrijving behoefte horeca

Op het dakterras wordt een horecapaviljoen met een oppervlakte van 250 m2 bvo mogelijk gemaakt. Om dit paviljoen is ten behoeve van dit horecapaviljoen een dakterras mogelijk van maximaal 300 m2.

Algemene trends en ontwikkelingen

In de horeca gaan de ontwikkelingen erg snel. De horeca is afhankelijk van de ontwikkelingen van de particuliere consumptie. Tot de coronacrisis was sprake van een constante groei. De sector profiteerde van een stijging van het inkomende toerisme. Doordat de consument steeds vaker voor gemak kiest, is de 'buiten-de-deur-consumptie' hoger. Het structurele personeelstekort blijft een groot aandachtspunt.

Rabobank benoemt de belangrijkste trends (Cijfers en Trends, 2020):

• De consument kiest steeds vaker voor gemak. Hiervan wordt vooral geprofiteerd door de fast-service horeca (afhaalrestaurants en bezorgrestaurants).
• De consument is bereid om te betalen voor een 'unieke beleving'.
• Het aanbod neemt over het algemeen snel toe en wordt diverser (internationale keuken); consumenten krijgen meer keuze.
• Prijzen stijgen en tegelijkertijd komen marges onder druk staan door een stapeling van factoren:
  • 1. Hogere personeelskosten door het tekort aan personeel.
  • 2. Verhoging prijs van grondstoffen.
  • 3. Verhoging van toeristenbelasting (regio afhankelijk).
• Voor de Coronacrisis was het de verwachting dat het aantal toeristische overnachtingen verder zou toenemen, waardoor er meer wordt uitgegeven aan horeca.
• De vervaging tussen sectoren neemt toe. Bijvoorbeeld ook supermarkten (detailhandel) richten zich op foodservice.
• Duurzaamheid c.q. het tegengaan van voedselverspilling wordt belangrijker.
• Verzamelen van data over de consument wordt steeds belangrijker, zodat een horecaonderneming in kaart kan brengen wat zijn/haar toegevoegde waarde is voor de consument.

Trends en ontwikkelingen Nijmegen

Nijmegen is een aantrekkelijke woonstad met per 1 januari 2022 179.126 inwoners (en staat daarmee op de tiende plek). Nijmegen is de komende jaren ook een groeistad. Onder andere door de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten groeit het aantal inwoners van Nijmegen richting de 200.000. Het meest waarschijnlijk geachte scenario gaat uit van 198.500 inwoners in het jaar 2035. Dit betekent meer bezoekers en meer bestedingen, ook voor de langere termijn. Dit betekent ook een groter draagvlak voor voorzieningen en een grotere behoefte aan ontmoetingsplekken.

De Binnenstad is en blijft het kloppend hart van de stad. Het is de (bijna) grootste werkgever, is beeldbepalend als het gaat om de aantrekkelijkheid van de stad, wordt gewaardeerd door bezoekers en bestaat uit een goede mix aan detailhandel, horeca, erfgoed en cultuur.

Al langere tijd maakt de Nijmeegse binnenstad een transitie door waarbij sectoren als horeca, cultuur en wonen het steeds beter doen en meer aanwezig zijn ten koste van de detailhandelsfunctie van de binnenstad. Er zijn steeds minder winkels. De afgelopen jaren is de werkgelegenheid in de binnenstad, met name dankzij de horeca toegenomen.

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de binnenstad een belangrijke bijdrage gaat leveren aan de ambitie om de komende tien jaar een groei van 10.000 nieuwe banen te behalen, vooral in groeisectoren als horeca en dienstverlening. Door het grote aantal bezoekers aan de binnenstad worden sectoren als horeca, cultuur, dienstverlening en evenementen hier steeds belangrijker. In de binnenstad wil de gemeente deze sectoren de ruimte bieden om te groeien. De gemeente wil ook het ontmoeten stimuleren.

Wekelijks bezoeken 210.000 mensen het stadshart. Deze bezoekers komen niet alleen naar de binnenstad om te winkelen, maar ook steeds meer om iets te beleven en elkaar te ontmoeten. Daarmee transformeert de binnenstad van 'place to buy' naar 'place to meet'. Deze transitie heeft veel te maken met de opkomst van het online winkelen. Een trend waarvan wordt verwacht dat deze blijvend is. Sectoren als horeca, cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de binnenstad wil de gemeente ruimte bieden aan groei van deze sectoren, waarbij nadrukkelijk geldt dat de gemeente het evenwicht blijft bewaken tussen 'leefbaarheid' en de reuring die in de binnenstad heerst. De binnenstad levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid, vooral in groeisectoren als horeca en dienstverlening.

Aanbod en effecten

Het horeca-aanbod in de stad Nijmegen is vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met een vergelijkbare omvang bovengemiddeld. In onderstaande figuur is deze vergelijking weergegeven. Te zien is dat het aanbod in Nijmegen groter is dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde, zowel in aantal horecavestigingen als in totale omvang. Deze vergelijking geeft een indicatie van de marktsituatie in Nijmegen. Het bovengemiddelde aanbod aan vestigingen is een bevestiging dat de stad een regionale functie heeft, maar geeft ook de functie als studentenstad weer. In studentensteden is het aanbod aan horeca gemiddeld groter. In de figuur is daarom ook een vergelijking gemaakt met steden die beschikken over een universiteit. Op basis van het gemiddelde aanbod in deze steden wordt in Nijmegen een hoger horeca-aanbod verwacht dan momenteel aanwezig, zowel qua aantal vestigingen als totale omvang. Het aanbod blijft circa 4.500 m2 vvo achter bij het gemiddelde horeca-aanbod.

Gelet op de functie van Nijmegen en vergelijkbare steden, is er op basis van de benchmark nog ruimte voor uitbreiding van het aanbod.

figuur 3.5: vergelijking aanbod horeca in kern Nijmegen met het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners en in universiteitssteden (bron: Locatus, 2022)

Gezien de transformatie van de binnenstad van "place to buy naar place to meet" klinkt het logisch dat er ruimte beschikbaar wordt gesteld voor horeca. De gemeente wil echter overaanbod voorkomen. Daarom wordt ingezet op een kleinschalige zelfstandige horecafunctie. In de regels van dit plan is bij de functies detailhandel, kantoor en dienstverlening ondersteunende horeca toegestaan. De regeling is conform de standaardregeling voor de ondersteunende horeca van de gemeente Nijmegen en is op maat gemaakt voor de toegestane functies in het V&D-gebouw. Daarbij is ook rekening gehouden met de bijzondere ligging en omvang van dit gebouw, alsook met de komst van een horecapaviljoen op het dakterras: de beperking dat binnen een afstand van 50 meter aan weerszijden van het pand zich geen andere zaak bevindt met ondersteunende of reguliere horeca, is hier niet van toepassing. Vanwege de beperkte schaalgrootte en het ondersteunend karakter leidt de ondersteunende horeca met deze regeling niet tot een overaanbod aan horeca.

Leegstandsaspecten

Een belangrijk doel van de ladder is het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Hiervan zou sprake kunnen zijn als door de ontwikkeling een hele branche verdwijnt en hierdoor de keuzemogelijkheden voor consumenten afnemen. Gelet op de beperkte toevoeging ten opzichte van het totale aanbod aan horeca en detailhandel is dat niet realistisch. Bovendien krijgt bestaande langdurige leegstand een nieuwe invulling. Bij wonen speelt leegstand geen rol. Er is een groot tekort aan woningen.

Het huidige leegstandspercentage in de binnenstad is laag. De leegstand in het percentage vloeroppervlak is sinds de piek in 2016 (faillissement V&D) afgenomen. Inmiddels is de (voormalige) V&D deels weer gevuld.

Uit de landelijke leegstandsmonitor (CBS, 2021) blijkt dat begin 2021 in Nederland 10,2% van alle kantoorruimte niet werd gebruikt. 8,7% van de winkels stond leeg en bij leegstaande woningen ging het om 2,4%. Begin 2021 stond in Nijmegen 5 procent van de kantoorpanden leeg, 5 procent van de winkelpanden en slechts 2 procent van de woningen.

In de binnenstad is vooral sprake van frictieleegstand. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. Met het initiatief voor transformatie van de (voormalige) V&D wordt bovendien juist langdurige leegstand opgelost.

3.1.3 Conclusie

Nijmegen is een dynamische groeistad waar de komende jaren behoefte is aan duizenden nieuwe woningen en banen.

Ook de Nijmeegse binnenstad is continu in beweging. De afgelopen jaren heeft de binnenstad een transformatie doorlopen van 'Place to buy naar place to meet'. Hierbij verschoof de focus langzaam maar zeker van detailhandel naar horeca. Het faillissement van de V&D past in deze trend.

Het is in Nijmegen gelukkig gelukt om een deel van het voormalige warenhuis te vullen met nieuwe winkelconcepten. Dit stukje detailhandel wil de gemeente graag behouden zodat het Nijmeegse kernwinkelgebied levendig en gezond blijft. Op de verdiepingen, boven de winkels in de plint, komt er ruimte voor wonen. Voor een goed woon- en leefklimaat zijn ook ontmoetingsplekken en werkplekken noodzakelijk. Daarom worden deze functies ook in beperkte mate mogelijk gemaakt.

Deze ontwikkeling speelt vooral in op de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens. De belangrijkste doelgroepen zijn de 'young professionals', expats, starters en doorstromers. Mensen met een middeninkomen die niet direct de behoefte of de mogelijkheid hebben om een huis te kopen, maar die wel graag in het centrum willen wonen. Juist voor deze groepen is er een tekort aan betaalbare woningen. Door minimaal 2/3e van de woningen in het betaalbare segment te realiseren wordt aangesloten bij de behoefte.

3.2 Relevant provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de omgevingsvisie hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant:

Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. De voorkeur wordt gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen. Gegaan wordt voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt aan de randen van de steden of dorpen uitgebreid. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand verstedelijkt gebied en past daarmee binnen de omgevingsvisie.

Deze afspraken blijven staan en worden met partijen verder doorontwikkeld. Daarnaast streven de provincie en haar partners er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

• van bouwen van nieuwe woningen naar benutten van de bestaande voorraad;
• van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd.

Geconcludeerd wordt dat het hierboven genoemde provinciale beleid de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen.

De ontwikkeling betreft een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied van Nijmegen binnen een bestaand pand. Geconcludeerd wordt dat de omgevingsverordening de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het provinciale beleid.

3.3 Relevant gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging'

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen.
De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen.

De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel.

De Omgevingsvisie dient 4 doelen:

• 1. Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad;
• 2. Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen;
• 3. Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente;
• 4. Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen.

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad

De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden.
Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal.

Opgaven en ruimtelijke keuzes

4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

4 opgaven

De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd.

• 1. Economisch veerkrachtige stad

We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden.

• 2. Sociale en gezonde stad
  Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen.
• 3. Aantrekkelijke stad

Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen.

• 4. Duurzame stad

Nijmegen loopt voorop in de uitvoering van de duurzaamheidsopgaven voor Nederland. We hebben de ambitie en de potentie om samen met de regio koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit te blijven. De oplossingen die we samen met de stad en regio uitwerken voor de energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie zijn ook voor de rest van het land van belang.

8 richtinggevende keuzes

De 4 opgaven voor Nijmegen zijn goed te combineren, we kijken daarom naar integrale oplossingen. Waarbij we een vraagstuk vanuit meerdere invalshoeken benaderen en de oplossing bijdraagt aan het oplossen van meerdere problemen. Hieronder de kern van de richtinggevende keuzes uit de Omgevingsvisie.

• 1. Compacte, dynamische stad:
  Omdat we de impact van groei op de omgeving zo klein mogelijk willen houden ligt de nadruk op verdichting. De groeiopgave willen we benutten om kwaliteit toe te voegen aan de stad, o.a. door meer functiemenging, informele werkmilieus en transformatie. Stedelijke knooppunten, daar waar voorzieningen, werklocaties en vervoersstromen samenkomen, zijn kansrijke plekken voor verdichting en functiemenging. Bij nieuw te bouwen woningen verschuift het accent naar een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder betaalbare woningen voor studenten, starters, ouderen en kwetsbare doelgroepen.
  Voor nieuwe kantoren is vooral het stationsgebied kansrijk. Brabantse Poort en Campus Heyendaal beschouwen we als toekomstbestendige kantoorlocaties.
  Voor onder meer logistiek en de maakindustrie ontwikkelen we in overleg met regio bedrijventerrein de Grift. Het Engieterrein wordt herontwikkeld voor watergebonden bedrijvigheid en bedrijven die duurzame energie opwekken. Op de campussen richten we ons op herontwikkeling, intensivering en functiemenging. In Winkelsteeg onderzoeken we de mogelijkheden voor een gemengd stedelijk milieu, daarbij rekening houdend met de perspectieven en ontwikkelmogelijkheden van bestaande en toekomstige bedrijvigheid.
• 2. Toekomstbestendige wijken
  Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, huur en koop. In combinatie met de daarbij passende, bereikbare en goed toegankelijke voorzieningen. Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen staan de leefwereld, het welbevinden en de gezondheid van inwoners centraal. Tijdelijke functies en initiatieven ondersteunen we om verbeteringen te realiseren.
• 3. Groene, gezonde stad

We willen als stad bijdragen aan de gezondheid van onze inwoners en het verbeteren van de biodiversiteit. Een gezonde leefomgeving is daarbij een belangrijk integraal thema, waarbij het o.a. gaat om luchtkwaliteit, geluidsbelasting, hitte, groen en water, bewegen en mobiliteit, ontmoeten en voorzieningen.
Dichtbij huis zijn er mogelijkheden om te ontmoeten, wandelen, spelen en sporten. Daarvoor ontwikkelen we o.a. een netwerk van aantrekkelijke beweegroutes op stad- en wijkniveau.

• 4. Duurzame mobiliteit
  In de regio Arnhem-Nijmegen werken we gezamenlijk aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid. Het gaat om het inzetten en stimuleren van schone vervoersmiddelen en het efficiënter benutten van vervoer.

Om de stad te laten groeien zonder mobiliteitsproblemen te laten ontstaan zetten we in op: lopen, fiets, OV en Mobility as a Service. Met deze vervoersvormen kunnen we een aantal maatschappelijke doelen bereiken. Duurzame mobiliteit brengt mensen in beweging, is goed voor de gezondheid en luchtkwaliteit, versterkt sociale cohesie, creëert gelijke kansen, versterkt de economische structuur en draagt bij aan de beleving van de stad.

• 5. Energieopgave
  Ons doel is dat Nijmegen uiterlijk in 2045 energieneutraal en aardgasvrij is. Samen met andere gemeenten, waterschappen en de provincie stellen we een Regionale Energie Strategie (RES) op. Hierin maken we keuzes voor de opwekking van duurzame elektriciteit, de warmtetransitie in de gebouwde omgeving en de daarvoor nodige opslag- en energie infrastructuur. De RES geeft met zoekgebieden aan welke gebieden in de regio geschikt zijn voor de opwekking van hernieuwbare energie.
• 6. Groter centrumgebied

De komende jaren werken we aan de verbreding van het centrum naar de gebieden rondom de Waal. Onder de noemer 'Nijmegen omarmt de Waal' realiseren we verschillende projecten en ontstaat hier een variatie van nieuwe gemengde milieus en hebben de rivieroevers een belangrijke openbare functie. Het gaat o.a. om het Stationsgebied, NYMA, Hof van Holland, Waalkade, Valkhofkwartier, Vlaams Kwartier en Burchtstraat/Augustijnenstraat.

• 7. Sterke campussen

De komende jaren blijven we investeren in de clusters Health & high Tech om nieuwe banen te creëren. We willen ruimte bieden aan nieuwe bedrijven en meewerken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dit doen we mede door te investeren in uitstraling en kwaliteit en door de mogelijkheden voor intensivering en functiemenging op campussen te onderzoeken. De Novio Tech Campus, Campus Heyendaal en de binnenstad zijn sterke campussen in Nijmegen.

• 8. We omarmen het kanaal
  We zien een samenballing van opgaven rondom het Maas-Waalkanaal. Hier zien we kansen voor intensivering en transformatie in de huidige woongebieden in Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost, Hatert, groene gebieden en de werkgebieden Winkelsteeg en Oost-Kanaalhavens. Door de Kanaalzone tot ontwikkeling te brengen werken we o.a. aan een betere verbinding van Dukenburg en Lindenholt met de rest van de stad en geven we de bestaande wijken rondom het kanaal een impuls. De transformatieopgave vraagt om verdere verkenning en onderzoek.

In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant:

Compacte dynamische stad. Het planvoornemen betreft een ontwikkeling binnen en op een bestaand pand. Het gebruik wordt ter plaatse geïntensiveerd, zonder een vergroting van het ruimtebeslag. Door de combinatie van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan de transformatie van het stadscentrum van 'place to buy' naar 'place to meet'.

De ontwikkeling draagt verder (beperkt) bij aan de richtinggevend keuzes: Duurzame mobiliteit, Groene, Gezonde Stad en Energieopgave. De daken worden veelal groen ingericht en bieden mogelijkheden voor de opvang van water. Daarnaast is hier ruimte voor ontmoeting en worden de woningen duurzaam en gasloos ontwikkeld. De ontwikkeling betreft een 'autoloze' ontwikkeling en het gebruik van de fiets, OV en andere vervoersmiddelen worden gestimuleerd.

3.3.2 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met gemeentelijk beleid. Het plangebied aan de Grote Markt 3, 3A en 4 en Broerstraat 10, 12 en 14 ligt in de binnenstad van Nijmegen. Het centrumgebied leent zich bij uitstek voor een diversiteit aan functies. Om de levendigheid van het gebied als geheel te bevorderen is het wenselijk om werkfuncties en wonen te combineren in dit gebied. De werk of winkelfuncties zorgen voor activiteit overdag terwijl de woonfunctie ervoor zorgt dat het gebied ook 's avonds niet verlaten is.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bezonning en windhinder

In paragraaf 2.3 worden de stedenbouwkundige karakteristieken van het plan beschreven. Middels bezonning- en windhinderonderzoek is de compositie van bouwblokken aangescherpt zodat een goede aansluiting op de directe omgeving ontstaat.

Bezonning

Een bezonningstudie is uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit de bezonningsstudie blijkt dat de realisatie van de optopping geen onevenredig nadelig effect heeft op de omgeving. Weliswaar leidt de optopping tot enige (extra) schaduwwerking op de woningen aan de Augustijnenstraat op twee maatgevende momenten (21 maart, 10:00 uur; 23 september; 10.00 uur) maar is de bezonning nog ruim voldoende voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Door de terugligging van de optopping ten opzichte van de voorgevel van het bestaande pand ontstaat aan de kant van de terrassen aan de Grote Markt en de Broerstraat geen (extra) schaduwwerking buiten de contouren van het plangebied.

Windhinder

In een windhinderonderzoek zijn de te verwachten windcondities rond het plangebied en op het dakterras onderzocht (zie bijlage 2). De overheersende windrichtingen in het plangebied zijn zuidzuidwest en westzuidwest. Wind zal frequenter en met hogere snelheden uit deze richtingen aanstromen. Momenteel wordt het huidige gebouw goed beschut tegen wind uit deze windrichtingen door de omliggende bebouwing.

De verhoging van het bouwvolume met maximaal vijf bouwlagen zorgt ervoor dat deze volumes boven de omliggende bebouwing zullen uitsteken. Echter, door het trapsgewijze verloop van de bouwlagen richting het noorden en het behouden van het bestaande westelijke bouwdeel aan de Augustijnenstraat zal de wind die door de verhoogde volumes opgevangen wordt, lokaal afremmen om zich vervolgens te verspreiden. Het wordt dan ook aannemelijk geacht dat de herontwikkeling van het voormalig V&D-gebouw geen nadelig effect zal hebben op het comfort van voetgangers in de omgeving. Optredende windcondities zullen vergelijkbaar zijn met de huidige situatie.

Daarnaast geldt dat, gezien het goede beschutte karakter van de nieuwe gas, verwacht wordt dat de windcondities hier relatief kalm zijn. Dit geldt ook voor het openbare dakterras, door zijn beschutte ligging ten opzichte van de overheersende windrichtingen zullen kalme windcondities optreden.

4.2 Bedrijven en milieuzonering; industrielawaai

4.2.1 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De toepassing van milieuzones en richtafstanden ten opzichte van de verschillende omgevingstypen, zoals een rustige woonwijk of gemengd gebied, gaat uit van het principe van functiescheiding. Ten aan zien van het plangebied is echter sprake van een functiemengingsgebied zoals bedoeld in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In zo'n gebied is van oudsher reeds sprake van een matige tot sterke functiemenging, waar milieubelastende en milieugevoelige functies op dusdanig korte afstand van elkaar zijn gesitueerd, dat de richtafstanden (en dus functiescheiding) niet goed toepasbaar zijn, zonder dat hiermee ook het karakter van het gebied (ongewild) wordt aangetast. In bijlage 1 bij de regels wordt dit nader toegelicht.

In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie, ruimtelijk relevante, milieucategorieën:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen en andere milieugevoelige functies kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijvigheid zijn daarbij toereikend. Gebouwen zijn aanpandig indien zij constructief aan elkaar zijn gebouwd, waardoor contactgeluid via een constructieve verbinding mogelijk is;
• categorie B: activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere milieugevoelige functies dienen plaats te vinden. Gebouwen zijn bouwkundig afgescheiden indien er sprake is van zelfstandige bouwkundige eenheden, die in constructief en functioneel opzicht te onderscheiden zijn (201303879/1/A2);
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder categorie B, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Ook detailhandel en kantoren zijn in dit plan onderworpen aan de VNG-methodiek en ondergebracht in de staat van bedrijfsactiviteiten. Het doel hiervan is om duidelijkheid en rechtszekerheid ten aanzien van deze functies, met een vaak grote maatschappelijke impact, te verschaffen. De SvB van dit bestemmingsplan wijkt op enkele onderdelen af van de bedrijvenlijst van bijlage 1 van de VNG-publicatie. Allereerst valt qua vormgeving op dat, anders dan in de VNG-brochure (bijlage 1 van de VNG-brochure volgt de SBI-indeling), de indeling van de methodiek van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) is aangehouden. Hierbinnen zijn vervolgens de verschillende functies en hoofdgroepen van de VNG-brochure (inclusief code) ingebracht. Tevens is aangegeven of de betreffende categorie in aanmerking komt voor functiemenging en zo ja, welk type (A, B of C) van toepassing is. De SvB van dit bestemmingsplan is opgenomen in bijlage 2 bij de regels. Ook de staat van horeca-activiteiten is ondergebracht in deze SVB. Conform de toelichting in bijlage 1 wordt daarbij nog steeds onderscheiden in de drie categorieën licht, middelzware en zware horeca.

4.2.2 Toetsing

Activiteiten omgeving

In de omgeving staat het daar geldende bestemmingsplan binnen de bestemming 'Gemengd-3' bedrijven van categorie 1 en 2 toe (en is 'gemengd gebied' als uitgangspunt genomen). De grootste richtafstand voor categorie 2 bedrijven bedraagt 30 meter. Binnen gemengd gebied bedraagt deze richtafstand 10 meter. De meest nabij gelegen 'Gemengd-3'-bestemming grenst direct aan het plangebied, namelijk aan Broerstraat 16. Hier is momenteel een winkel gevestigd. Vanuit het gebruik als winkel ontstaat geen belemmering. Hoewel niet te verwachten is dat de detailhandelsfunctie hier plaats maakt voor een bedrijf van categorie 2 zijn bedrijfsactiviteiten planologisch wel mogelijk.

Het meest maatgevende aspect betreft dus het aspect geluid van categorie 2-bedrijven die in de aangrenzende bebouwing planologisch mogelijk zijn. Deze bedrijfsactiviteiten zijn alleen op de begane grond binnen de bebouwing mogelijk. De beoogde woningen worden op de verdiepingen gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een ruimere afstand tussen de mogelijke gebruiksactiviteiten en de gevoelige woonfuncties.

Het plangebied is verder direct gelegen aan de evenementenlocatie ‘Burchtstraat-De Grote Markt’. Voor een evenement wordt een evenementenvergunning verleend. Daarin worden ook voorwaarden voor geluid gesteld. Onderzoek naar de effecten van evenementen is niet nodig.

Gezien de inpandige bedrijfsactiviteiten, de afstand tussen de woon- en bedrijfsfunctie en de toe te passen geluidsisolatie is sprake van een voldoende afschermende werking. Hoewel niet aan de richtafstand van 10 meter voor geluid kan worden voldaan is vanwege de situering en de beschreven maatregelen geen sprake van een belemmering uit het oogpunt van milieuzonering.

Activiteiten plangebied

In het plangebied zelf zijn uitsluitend detailhandel, horeca, dienstverlening en kantoren toegestaan, voor zover deze voorkomen in categorie A en B van de SVB. Het gaat om activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen en andere milieugevoelige functies kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijvigheid zijn daarbij toereikend.

Ten aanzien van horeca gaat het in beginsel om lichte horeca: bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn en slechts in beperkte mate hinder voor omwonenden veroorzaken. Hierbij gaat het vooral over (kleinschalige): restaurants, cafetaria's, ijssalons, koffiebars en dergelijke. Bedrijven van deze categorie met openingstijden uitsluitend in de dagperiode zijn geplaatst in categorie A. Bedrijven met avondopenstelling zijn ondergebracht in categorie B. Dit komt overeen met categorie 1 en 2 bij milieuzonering.

Volgens de SVB valt ook middelzware horeca onder categorie B. Het gaat om bedrijven die grotere hinder kunnen veroorzaken voor omwonenden door de ruime openingstijden. Hierbij kan worden gedacht aan café's en bars zonder al te zware muziekbelasting, taveernes, cocktailbars, etc. Deze bedrijven zijn over het algemeen passend binnen weinig gevoelige gebieden, zoals centrumgebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen. Het zijn bedrijven die passen binnen type B, of categorie 3.1 bij functiescheiding.

Omdat nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt in de optopping van het gebouw is voor deze activiteiten op het maatgevend aspect geluid nader onderzoek verricht. Het aspect geur heeft een kleinere richtafstand (10 meter in geval van een rustige woonwijk, 0 meter in geval van gemengd gebied) en is niet maatgevend. Het onderzoek naar industrielawaai is als bijlage 3 toegevoegd.

• 1. Dakterras

Op het dak van de ontwikkeling wordt een horecagelegenheid met terras gerealiseerd. In bepaalde gevallen kan met name het stemgeluid van mensen op terrassen of het ten gehore brengen van muziek tot geluidoverlast leiden bij de buren. In dit geval zijn dat dan de nieuw te bouwen appartementen. Het stemgeluid op een dak dient bij de beoordeling van een horecaterras bij toetsing aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit te worden meegenomen omdat het niet direct aan de straat is gelegen en dit geluid dus niet opgaat in het omgevingsgeluid.

Uit de berekeningen in het onderzoek naar industrielawaai blijkt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde appartementen en dat bedrijven niet in hun belangen worden geschaad, onder de volgende voorwaarden:

• a. het terras met een maximale oppervlakte van 300 m² moet worden gesitueerd binnen de aanduiding 'terras'. Hiermee is voldoende afstand tot de woningen geborgd.
• b. het terras en het horecapaviljoen mogen alleen in de dagperiode (van 07.00 tot 19.00 uur) en in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) geopend zijn (en dus niet in de nachtperiode van 23.00 tot 07.00 uur).
• c. op het teras is geen versterkte muziek toegestaan.

Met deze voorwaarden in de verbeelding en de regels van dit plan vindt geen overschrijding plaats van de grenswaarden voor het maximaal geluidniveau en is een goed woon- en leefklimaat voor de omliggende woningen daarmee geborgd.

De Groene Stadstuin (in totaal circa 1.850 m², inclusief terras) is een geluidluwe (niet private) buitenruimte: er wordt ruim voldaan aan de (voorkeurs)grenswaarde voor wegverkeerslawaai (zie paragraaf 4.3). Met oog op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is in het onderzoek ter plaatse van de gemeenschappelijke buitenruimte een afzonderlijk toetspunt gemodelleerd (TP99) op 10 m uit het terras. Uit de rekenresultaten blijkt dat, zowel ten aanzien van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau als ten aanzien van het maximaal geluidniveau, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er een voldoende grote gezamenlijke buitenruimte is met een goed woon- en leefklimaat.

• 2. Installaties

De bestaande installaties op het dak van de tweede verdieping moeten worden afgeschermd voor een goede stedenbouwkundige inpassing en voor vermindering van de geluidbelasting van de omliggende woningen. De afscherming moet de zichtlijn van de woningen richting de geluidbronnen onderbreken en wordt bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de geluidbronnen geplaatst. De afscherming moet minimaal beschikken over een massa van 10 kg/m2 en mag geen openingen hebben. Deze voorwaarden zijn als een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit plan: het gebruik conform de bestemming Gemengd is alleen toegestaan als met inachtneming van deze voorwaarden een scherm is gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

• 3. Laden en lossen:

Aan de achterzijde van het pand vindt aan de west- en de oostzijde laden en lossen van vrachtwagens plaats. Uit de rekenresultaten blijkt dat de appartementen dicht bij de opstelplaatsen voor vrachtwagens voor laden en lossen ten aanzien van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau een geluidbelasting hoger dan de richtwaarde van 50 dB(A) in de dagperiode ondervinden. Er wordt hier wel aan de grenswaarde van 55 dB(A) voldaan. Ook in de nachtperiode ondervindt een aantal appartementen een geluidbelasting hoger dan de richtwaarde van 40 dB(A) en ook hoger dan de grenswaarde van 45 dB(A). Wat betreft de overschrijding van de grenswaarde geldt dat cumulatie hier geen rol speelt, omdat gezien de ligging van de appartementen in de luwte van veel andere gebouwen geen hoge geluidbelastingen vanwege andere bronnen te verwachten zijn.

Er is sprake van een aanvaardbare situatie wanneer het geluidniveau in een appartement niet meer bedraagt dan 35 dB(A) in de dagperiode en 25 dB(A) in de nachtperiode. Bij geluidbelastingen tot 55 dB(A) in de dagperiode en 51 dB(A) in de nachtperiode moeten de gevels van de appartementen dan over een geluidwering van minstens 20 dB(A) respectievelijk 26 dB(A) beschikken om het binnenniveau van 35 respectievelijk 25 dB(A) te kunnen garanderen. Uit het Bouwbesluit 2012 volgt dat elke gevel van normale bouwkundige opzet (bij nieuwbouw) over een geluidwering van minstens 20 dB(A) beschikt. Ook een geluidwering van minstens 26 dB(A) is zeker haalbaar bij transformatie. Met deze voorzieningen aan de gevels is ten aanzien van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de appartementen.

Ten aanzien van het maximale geluidniveau wordt - zonder piekgeluiden door aan- en afrijdend verkeer - voldaan aan de grenswaarde uit stap 3 van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering. Wel is sprake van overschrijdingen door piekgeluiden als gevolg van aan- en afrijdend verkeer (vanwege laden en lossen). Deze en andere piekgeluiden worden echter inherent geacht aan het woon- en leefklimaat in het centrum van een grote stad. De piekgeluiden zijn bovendien niet aan een bedrijf of een andere inrichting toe te rekenen: ze zijn afkomstig van openbaar gebied. Tot slot is slechts op een heel beperkt aantal momenten op een dag sprake van deze piekgeluiden. Gelet hierop en gelet op de geluidwering die nodig is in verband met het langtijdgemiddelde geluidniveau zou de financiële en technische impact van de benodigde extra geluidwering vanwege de piekgeluiden onevenredig zijn. Rekening houdend met het hoogstedelijk karakter van het plangebied en de aard en de frequentie van de piekgeluiden blijft sprake een goed woon- en leefklimaat en zijn afschermende maatregelen niet proportioneel.

Conclusie

Het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen is aanvaardbaar. Er zijn daarnaast geen bedrijven in de omgeving die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

4.3 Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing binnen de wettelijke vastgestelde zone van een weg. Wegen waarvoor een maximum toegestane snelheid geldt van 30 km/uur en die binnen een als woonerf aangeduid gebied liggen zijn niet gezoneerd en daardoor niet onderzoeksplichtig.

De voorkeursgrenswaarde uit de Wgh voor wegverkeer bedraagt 48 dB. De maximum toegestane geluidbelasting voor wegverkeer bedraagt 63 dB. De voorkeursgrenswaarde mag worden overschreden als geluidbeperkende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn dan wel dat deze voorzieningen om stedenbouwkundige, verkeerskundige of om financiële redenen niet wenselijk zijn. Na deze maatregelenafweging moet aan de voorwaarden uit de beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder worden voldaan. De voorwaarden zijn als volgt:

• Er moet een ontheffingscriterium van toepassing zijn;
• Elke woning moet minimaal één geluidluwe zijde hebben (een geluidluwe zijde is een zijde waarbij de geluidbelasting niet hoger is dan 48 dB);
• Elke woning met buitenruimte moet minimaal één buitenruimte aan de geluidluwe zijde hebben (een geluidluwe zijde is een zijde waarbij de geluidbelasting niet hoger is dan 48 dB);
• Als de geluidbelasting op een woning hoger is dan 53 dB vanwege wegverkeer dan geldt voor een woning een indelingseis, minimaal één slaapkamer moet aan een geluidluwe zijde liggen (een geluidluwe zijde is een zijde waarbij de geluidbelasting niet hoger is dan 48 dB).

Als aan de voorwaarden uit de beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder wordt voldaan, kan een hogere waarde worden vastgesteld.

Toetsing

De huidige bebouwing, voormalig winkelpand, wordt deels getransformeerd tot woningen. De woningen liggen niet binnen de zone van een gezoneerde weg. Het plangebied ligt in een voetgangersgebied. Omliggende wegen hebben grotendeels een maximumsnelheid van 30 km/uur. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting vanwege deze wegen op de nieuwe woningen berekend. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 34 dB. Er vindt geen overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB plaats. Er zijn vanuit het aspect wegverkeerslawaai dan ook een belemmeringen voor de realisatie van het plan

4.4 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

tabel 4.1: grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (Wm) kunnen bestuursorganen bevoegdheden uitoefenen die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit zoals de vaststelling van een wijzigingsplan. Bij de uitoefening van deze bevoegdheden moet worden aangetoond dat wordt voldaan aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uit de Wm.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens ook rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Toetsing

De ontwikkeling van maximaal 181 nieuwe woningen in dit bestemmingsplan valt binnen de drempelwaarde van de NIBM-regeling. Onderzoek op grond van de Wet luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

In de omgeving van het plangebied is daarnaast sprake van weinig verkeer. De jaargemiddelde concentraties in het gebied zijn dermate laag dat de grenswaarden voor NO2 en PM10 als gevolg van het totale plan niet overschreden worden.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Wettelijk kader

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en risicovolle transportroutes. Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden.

4.5.2 Toetsing

Op 4 mei en 27 september 2022 heeft de Veiligheidsregio Gelderland-Zuid geadviseerd over dit plan. In haar advies benoemt de Veiligheidsregio Gelderland-Zuid de volgende relevante risicobronnen in de nabijheid van het plangebied (bron: Risicoregister Gevaarlijke Stoffen/Risicokaart, Provinciale signaleringskaart, scenarioboek Externe Veiligheid). De planlocatie ligt:

• Geheel in het invloedsgebied van de basisnetroute water, te weten de rivier de Waal (op circa 600 meter afstand);
• Geheel in het invloedsgebied van het basisnetroute spoor, te weten het spoortracé Nijmegen-Arnhem (op circa 300 meter afstand).

Verantwoording groepsrisico

De planlocatie ligt binnen het invloedsgebied van het toxische scenario vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over beide routes. Beide liggen op ruime afstand, waardoor de Veiligheidsregio Gelderland-Zuid akkoord gaat met het toepassen van een standaardtekstparagraaf externe veiligheid voor de verantwoording van het groepsrisico, zoals opgenomen in de Beleidsvisie externe veiligheid Nijmegen, januari 2014 (zie figuur 4.1). Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand van een risicobron waar alleen het toxische scenario nog relevant is, wordt conform deze beleidsvisie (de tekst standaardtekstparagraaf bij) verantwoordingsniveau 3a toegepast (zie figuur 4.1):

figuur 4.1: standaardtekstparagraaf verantwoordingsniveau 3a (bron: Beleidsvisie externe veiligheid Nijmegen)

 

Bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten en bluswatervoorziening

Het Bouwbesluit 2012 is het wettelijk kader voor de aspecten bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten en bluswatervoorziening (artikel 6.30, 6.37 en 6.38). Voor een goede ruimtelijke ordening wordt tevens de “handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2019” van Brandweer Nederland als onderlegger gehanteerd.

Het gebouw is gekenmerkt als hoogbouw. De hoogste verdiepingsvloer ligt boven 20 meter (totale bouwhoogte circa 34 meter). Daarnaast betreft het ook een complex bouwwerk, vanwege meerdere functies in het gebouw, grote inzetdiepte en de beperkte bereikbaarheid vanwege de stedelijke omgeving. De inrichting van het bouwwerk is niet beschikbaar waardoor er geen specifieke toetsing heeft plaatsgevonden. Hieronder zijn de algemene normen opgenomen. De plannen voor bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn reeds aan de Veiligheidsregio voorgelegd. Dit vanwege een maatwerkadvies voor dit gebouw.

Voor de bereikbaarheid van de functies zoals de appartementen dient een brandweervoertuig de (hoofd)entree binnen 10 meter te kunnen benaderen met een brandweervoertuig. Binnen deze afstand moet een opstelplaats voor een hulpverleningsvoertuig beschikbaar zijn met een afmeting van 10 bij 4 meter. Deze opstelplaats moet te allen tijde vrij van obstakels blijven en als zodanig zijn aangeduid.

De route naar de opstelplaats moet een draagkracht hebben volgens verkeersklasse 30. Tevens moet de route een vrije breedte van 4,00 meter en hoogte 4,20 meter bezitten. De bochtstralen van de bochten moeten voldoen aan een binnenbochtstraal van 5,50 meter en een buitenbochtstraal van 10 meter.

De inzetdiepte van de brandweer is vastgesteld op maximaal 60 meter vanwege de slanglengte. Met de opstelplaats op maximaal 10 meter vanaf een brandweertoegang blijft 50 meter inzetdiepte over. Bij overschrijding van deze afstand moeten er in het bouwwerk brandpreventieve voorzieningen getroffen worden. Dit is ook noodzakelijk als er verdiepingsvloeren hoger als 20 meter in het bouwwerk aanwezig zijn.

Binnen 40 meter van een opstelplaats voor een brandweervoertuig moet een bluswatervoorziening aanwezig zijn. Bij realisatie van een droge stijgleiding (verplicht bij verdiepingsvloeren boven de 20 meter) moet direct nabij een opstelplaats een bluswatervoorziening aanwezig zijn die minimaal 90 m3 per uur kan leveren, gedurende 4 uur. Vanwege de capaciteit is het drinkwaterleidingnet vaak niet voldoende, waardoor er teruggevallen wordt op een geboorde put. Bij realisatie van een nieuwe geboorde put zal deze moeten voldoen volgens de uitgangspunten.

De exacte locaties van de opstelplaatsen en alle vulpunten droge stijgleidingen dienen te zijner tijd in overleg met het team OIV (Operationele Informatie Voorziening) afgestemd te worden.

Conclusie

Op het gebied van externe veiligheid gaat de Veiligheidsregio akkoord met het toepassen van de standaardtekst vanwege het groepsrisico voor de rivier de Waal en het spoortracé Nijmegen-Arnhem (zie standaardtekstparagraaf verantwoordingsniveau 3a). De voorwaarden voor bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten en bluswatervoorziening zijn aangeduid. Voor een specifieke beoordeling wordt geadviseerd om deze aspecten bij een definitief planontwerp door de Veiliheidsregio te laten beoordelen.

4.6 Bodem

4.6.1 Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

4.6.2 Toetsing

Aan de zuidoostzijde van de locatie, nabij de locatie van de beoogde fietsenkelder, moet rekening worden gehouden met een sterke bodemverontreiniging met minerale olie (afkomstig van voormalige stookolietanks). Deze verontreiniging is gesaneerd door de toegang tot de kelder waar de verontreiniging zich bevindt dicht te metselen. De verontreiniging is niet verwijderd. Wanneer op de plek van deze verontreiniging gegraven wordt, moet er gesaneerd worden.

Op de plaats waar grondwerkzaamheden zullen plaatsvinden voor het maken van een fietsenkelder is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is bijgevoegd als bijlage 5 bij deze toelichting (Econsultancy, kenmerk 18285.005, d.d. 29 juni 2022). Uit het onderzoek blijkt dat de sterke verontreiniging met minerale olie niet aanwezig is op de locatie van de beoogde fietsenkelder. Er zijn in het onderzoek alleen lichte verontreinigingen met zware metalen aangetoond.

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de voorgenomen verbouwing en bestemmingsplanwijziging van de onderzoekslocatie.

4.7 Ontplofbare oorlogsresten

Als gevolg van oorlogshandelingen tijdens de Tweede Wereldoorlog kunnen in de gemeente Nijmegen nog ontplofbare oorlogsresten (OO's) worden aangetroffen. Ook het plangebied is ten aanzien van de mogelijke aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog een verdacht gebied (zie figuur 4.2).

Vanwege deze mogelijke aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog wordt ten behoeve van de veiligheid voorafgaand aan de uitvoer van de werkzaamheden een Opsporing van ontplofbare oorlogsresten (OOO) uitgevoerd.

figuur 4.2: uitsnede Milieuatlas Nijmegen, niet-gesprongen explosieven, plangebied rood omcirkeld

4.8 Water

4.8.1 Watertoets

Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, het Bouwbesluit 2012 en de Waterwet. Binnen het Besluit ruimtelijke ordening (21 april 2008) is de watertoets verankerd.

4.8.2 Algemeen

Het plan behelst de functiewijziging en optopping van een bestaand pand aan de Grote Markt 3, 3A en 4 en Broerstraat 10, 12 en 14. Het plangebied ligt in de wijk Stadscentrum en maakt deel uit van de waterhuishoudkundige inrichting van het gebied De Biezen. Voor dit gebied zijn het Gemeentelijk Rioleringsplan Nijmegen 2017 tot en met 2023 en de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer' (2013) relevant.

Het beleid van het waterschap Rivierenland is beschreven in het waterbeheerprogramma 2022-2027 Versterken, Verbinden, Vergroenen. Daarnaast beschikt het waterschap over een verordening, de Keur voor waterkeringen en wateren. Daarin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op waterkeringen en watergangen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in of nabij waterkeringen of watergangen kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden worden getoetst aan de beleidsregels.

4.8.3 Oppervlaktewater

Binnen het plangebied en directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. De Waal is gelegen op circa 300 meter ten noorden van het plangebied. Het plangebied ligt niet binnen een waterkering of buitenbeschermingszone.

4.8.4 Grondwater

In de Waterwet is naast de gemeentelijke zorgplicht voor regenwater ook een zorgplicht voor grondwater opgenomen. Gelet op de verantwoordelijkheden van particulieren strekt deze zorgplicht niet zover dat gemeenten ook gehouden zijn (ter voorkoming van grondwateroverlast) maatregelen te nemen op percelen die in particulier eigendom zijn. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van de bij hen in eigendom zijnde percelen en gebouwen. Zij moeten in dat kader zelf bouwkundige maatregelen treffen. Dit speelt vooral bij ondergronds bouwen.

Voor indicatieve informatie over de grondwaterstanden wordt verwezen naar de milieuatlas van de gemeente Nijmegen die te vinden is via http://kaart.nijmegen.nl/milieu/. De grondwaterstand is van belang voor de eventuele bouw van een kelder of een verdiepte parkeervoorziening en het (tijdelijk) lozen van het bronneringswater. Op de milieuatlas is ook informatie te vinden over (resultaten en onderzoek naar) de waterdoorlatendheid van de bodem. Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

4.8.5 Riolering / hemelwater

De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Grote Markt. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Vanuit het Bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om vuilwater en hemelwater op verantwoorde wijze te verwerken. Vuilwater moet verplicht op de openbare riolering aangesloten worden. De gemeente Nijmegen hanteert bij de duurzame omgang met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer' (2013).

figuur 4.3: rioolstelsel omgeving plangebied

Op grond van het Bouwbesluit (artikel 6.18) moet hemelwater van daken en andere verharding in beginsel op eigen terrein verwerkt worden. Van die verplichting kan afgeweken worden als de gemeente het afstromende hemelwater in openbare hemelwatervoorzieningen kan en wil ontvangen. Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Bij de infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform het convenant Duurzaam bouwen in het KAN (2000) gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen. Het niet toepassen van uitlogende materialen is een voorbeeld. Het convenant is in 2013 geactualiseerd als Het groene akkoord.

Het huishoudelijke afvalwater van de gebouwen in het plangebied moet worden aangesloten op de openbare riolering. Het is niet uitgesloten dat van bestaande aansluitingen gebruik gemaakt kan worden. Voor het maken van nieuwe aansluitingen op de riolering in de openbare ruimte vanaf de perceelgrens tot aan de riolering moet een aanvraag worden ingediend bij Kwaliteitsbeheer Riolering. Binnen het plangebied is sprake van een bestaand pand. Voor het huishoudelijke afvalwater wordt gebruikt gemaakt van de bestaande aansluitingen.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt de aansluiting van de nieuwe functies op de bestaande aansluitingen nader uitgewerkt. In het Voorlopig ontwerp is uitgangspunt dat rondom het gebouw wordt aangesloten op het gemengd riool (roze in figuur 4.3), zowel aan de Broerstraat, de Grote Markt als het Scheidemakershof. Aan de zijde van de Grote Markt kan ook worden aangesloten op het regenwaterriool (blauw in figuur 4.3).

Met het plan wijzigt de bebouwde oppervlakte niet. Omdat sprake is van transformatie van het huidige gebouw zijn de waterbufferingseisen van de gemeente Nijmegen van toepassing. Deze betreffen 30 mm hemelwaterberging op eigen terrein. Dit betekent voor een dakoppervlak van 4.346 m2 een bergingseis van 130,4 m3. (Daarbij kan eventueel de bergingseis als gevolg van de balkons met een totale oppervlakte van maximaal 35 m² worden opgeteld: 35 m2 x 30 mm = 1,05 m³.)

Op de optopping worden veelal groene daken gerealiseerd. Deze houden hemelwater langer vast en zorgen voor een vertraagde afvoer. De daken bestaan uit Biosolar daken + private dakterrassen, de semi-openbare daktuin de Groene Markt en de Groene Gas. Op de daken worden waterretentiekratten toegepast. De daken bieden voldoende ruimte om te voldoen aan de bergingseis (zie bijlage 6): uitgaande van de toepassing van dakkratten van 85 mm is 1.630 m2 van het dakoppervlak nodig, bij dakkratten van 170 mm 815 m2 van het dakoppervlak. De exacte invulling en positie van de waterretentiekratten wordt bepaald bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

4.9 Flora en Fauna

4.9.1 Wet natuurbescherming

De Wet natuurbescherming is 1 januari 2017 inwerking getreden Deze wet staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur. Het uitgangspunt van de wet is dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. Onder de Wet natuurbescherming geldt, dat onderzocht moet worden of (ruimtelijke) ingrepen effect hebben op beschermde gebieden, beschermde soorten en beschermde bosopstanden.

Beschermde gebieden (Natura 2000 gebieden)

Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en vormt daarmee de basis voor het beleid van de EU voor behoud en herstel van biodiversiteit. Natura 2000 is niet enkel ter bescherming van gebieden maar draagt ook bij aan soortenbescherming. Het Natura 2000 netwerk omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn van 1979 en de Habitatrichtlijn van 1992.

De afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Rijntakken' – ten noordoosten van het plangebied - bedraagt circa 700 meter.

De werkzaamheden worden op enkele honderden meters uitgevoerd van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden. Het Natura 2000-gebied ligt - los van de stikstofuitstoot - buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Er zijn buiten eventuele stikstofeffecten geen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden te verwachten.

Stikstof

Voor de berekening van stikstofdepositie op stikstofgevoelige gebieden wordt onderscheidt gemaakt in de gebruiksfase en in de realisatiefase. Hoewel de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) een vrijstelling regelt van de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de realisatiefase van bouwwerkzaamheden, is wel een stikstofberekening gemaakt voor de realisatiefase. In bijlage 10 bij deze toelichting is de memo bij de stikstofberekeningen opgenomen, in bijlage 11 de berekening voor zowel de gebruiksfase als de realisatiefase.

Uit berekeningen met AERIUS Calculator (2021.2) voor beide fases blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekening zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in de realisatie- en gebruiksfase is uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat bij de verbouwing van het bestaande gebouw beschermde soorten worden bedreigd. De bebouwing staat momenteel deels leeg en is mogelijk geschikt voor de huisvesting van beschermde soorten. Door middel van een quickscan flora en fauna is beoordeeld of de bestaande bebouwing beschikt over openingen waardoor dergelijke soorten binnen kunnen komen. De quickscan flora en fauna is opgenomen in bijlage 9.

Uit het quickscan blijkt dat voor uitvoering van de plannen meer informatie nodig is over huismus, gierzwaluw, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en meervleermuis. In aanvulling op de quick scan is daarom een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd dat als bijlage 12 is opgenomen bij deze toelichting. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient bij werkzaamheden te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van onder andere algemene zoogdieren.

Uit het nader ecologisch onderzoek volgt dat de aanwezigheid van nesten van de gierzwaluw in het plangebied kan worden uitgesloten. Wel is de aanwezigheid van circa vijf nestlocaties van de huismus geconstateerd in een gevel ten zuiden van het plangebied. Bij ingrepen in de nabijheid van de aanwezige nesten dient men rekening te houden met broedperiode van de huismus. In samenpraak met een deskundige (ecoloog) dient de werkwijze te worden afgestemd met de aanwezige huismussen. Uitvoer ruim buiten de broedperiode is praktisch gezien het meest handige. Minder verstorende werkzaamheden zijn zonder meer mogelijk. Een ontheffing is inzake de huismus niet aan de orde.

Uit de quickscan volgt reeds dat ten aanzien van algemene broedvogels overtredingen kunnen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie uit te voeren.

Aan de westzijde van het plangebied zijn op drie plekken verblijfplaatsen aangetroffen van de gewone dwergvleermuis en aan de zuidwestelijke gevel / opbouw een mogelijk kleiner zomerverblijf. De zuidelijke en westelijke gevels van het plangebied worden door de gewone dwergvleermuis gevolgd om van en naar het plangebied te komen. Er is sprake van een vliegroute. De gebouwmassa blijft echter behouden en blijft daarmee in gelijke mate geschikt. Het plangebied heeft geen functie voor de ruige dwergvleermuis, de laatvlieger en de meervleermuis.

Door de sloop van de bebouwing worden verblijfplaatsen tijdelijk weggenomen. Door voorafgaand aan de sloop geschikte alternatieven te bieden kunnen effecten worden voorkomen. Voor de twee aangetroffen verblijfplaatsen die worden weggenomen dienen minimaal 8 tijdelijke voorzieningen in de omgeving te worden aangeboden. Naast deze tijdelijke alternatieven is het noodzakelijk een duurzaam permanent alternatief te bieden. De optopping kan vrij eenvoudig geschikt gemaakt worden voor vleermuizen. Reeds zijn met de initiatiefnemer kansen besproken. Dit wordt uitgewerkt in een mitigatieplan. De sloop dient daarnaast op een vleermuisvriendelijke wijze plaats te vinden.

Door het nemen van gerichte maatregelen tijdens de sloop en in de nieuwe situatie blijft de functionaliteit van het plangebied voor vleermuizen in stand en worden blijvende effecten voorkomen. Wel is het noodzakelijk om een ontheffing Wet natuurbescherming aan te vragen. De provincie Gelderland stelt dat ook het tijdelijk wegnemen van een verblijfplaats, waarbij dieren ‘gedwongen’ worden een alternatief te vinden, ontheffingsplichtig is. Doordat op populatieniveau sprake is van relatief kleine verblijfplaatsen en met gekende middelen voldoende alternatieven kunnen worden geboden, is redelijkerwijs aan te nemen dat een ontheffing wordt verleend.

Ten behoeve van de sloop zal een ontheffing Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Hiervoor is een projectplan opgesteld dat als bijlage 13 bij deze toelichting is opgenomen. Op basis van het nader ecologisch onderzoek kunnen de maximale aantallen worden geïnterpreteerd en is bekend in welke gevels deze zich bevinden. Op basis hiervan kan voor de ontheffing Wet natuurbescherming een mitigatieplan worden opgesteld door een ter zake deskundige met daarin meer in detail de te nemen maatregelen. Hierin worden de volgende randvoorwaarden inzake de sloop en de te nemen maatregelen in de nieuwe situatie uitgewerkt:

• tijdig plaatsen alternatieve voorzieningen voorafgaand aan de sloop;
• de sloop afstemmen op de kwetsbare periode van vleermuizen: buiten de winterrust (circa medio november t/m maart);
• de bebouwing vóór de sloop op een diervriendelijke wijze vrijmaken van vleermuizen;
• treffen permanente alternatieve voorzieningen in de nieuwbouw.

Met inachtneming van (de aanvraag om) ontheffing Wet natuurbescherming en de maatregelen in het projectplan, kan worden geconcludeerd dat het plan zonder meer uitvoerbaar is uit het oogpunt van soortenbescherming.

4.9.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

In de Omgevingsvisie Gelderland staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie zijn de waardevolle natuurgebieden opgenomen: het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO). De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. In de verordening is het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd.

Het plangebied ligt op circa 300 meter afstand van het Gelders deel van Natuurnetwerk Nederland (GNN). De provincie heeft geen doelstellingen voor gebieden die buiten het Natuurnetwerk Nederland liggen. Ruimtelijke ontwikkelingen die geen significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van het Natuurnetwerk Nederland mogen plaatsvinden.

Er is geen sprake van externe werking. De voorgenomen ontwikkeling tast de kernkwaliteiten van het GNN dan ook niet aan en past binnen het beleid van de provincie Gelderland. Het afwegingskader EHS hoeft niet te worden doorlopen. De Omgevingsvisie en -verordening zijn wat dat betreft niet van toepassing.

4.9.3 Gemeentelijk beleid

Coalitieakkoord 2018- 2022, Nijmegen: samen vooruit

Inwoners en toekomstige inwoners van Nijmegen stellen hogere eisen aan de kwaliteit van hun woon- en leefomgeving, mensen kiezen in toenemende mate hun woonplaats op grond van de kwaliteit van de leefomgeving en kijken van daaruit welke banen bereikbaar zijn. Een groene gemeente met goede voorzieningen en een aantrekkelijke stedelijke woon- en leefomgeving heeft de toekomst. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We hebben bij de inrichting hiervan oog voor het gebruik van het groen en voor de ecologische waarde. We willen een overheid zijn die inwoners en organisaties de ruimte biedt de eigen leefomgeving vorm te geven.

Topindicator groen (2010)

In 2010 heeft de raad voor groen de topindicator “binnen 300 meter van iedere woning 0,5 hectare aaneengesloten vlakgroen” vastgesteld. De topindicator refereert aan onderzoeken van Alterra waarin 300 meter als realistische loopafstand naar groen voor kinderen en ouderen wordt geadviseerd. De 0,5 hectare komt daarbij voort uit ervaringscijfers. Na nuancering en verfijning van de topindicator is in 2013 een overzicht gemaakt van gebieden waar de toevoeging van groen gewenst is. We passen de topindicator toe bij veel plannen en beleidsstukken. Bijvoorbeeld in de nota 'Samen gezond verder. Lokaal gezondheidsbeleid Nijmegen 2013-2016' wordt het belang van groen genoemd en is de topindicator onderdeel van het beleid.

Voorliggende ontwikkeling maakt op de hoek Grote Markt - Broerstraat nieuwe appartementen mogelijk. De locatie ligt op circa 300 meter van het Valkhofpark en op circa 450 meter lopen van het Kronenburgerpark, die beide bestaan uit meer dan 0,5 hectare vlakgroen. Hiermee wordt voldaan aan de norm van de topindicator groen.

Groenplan De groene draad (2007)

Het groenbeleid is vastgelegd in "De groene draad - kansen voor het Nijmeegse groen" en heeft als doelstelling:

• inzicht te geven in het totaal van groene ontwikkelingen in en om de stad en hun onderlinge samenhang;
• een sturingsinstrument voor het bestuur te zijn voor groene ontwikkelingen in de stad;
• vanuit een groen toekomstperspectief een gids of leidraad te zijn voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen;
• de groene ambities te benoemen voor de komende jaren die vertaald worden in een uitvoeringsprogramma.

De hoofdgroenstructuur is de basis van het groen in Nijmegen en opgebouwd uit groene vlakken (parken en groengebieden) en de hoofdboomstructuur. De hoofdboomstructuur bestaat uit lijnen (bomen langs wegen en cultuurhistorische lijnen) en punten (bijzondere en monumentale bomen en boomgroepen). We streven er naar om de hoofdgroenstructuur in stand te houden en de ambities te verwezenlijken. In bestemmingsplannen gaat het dan om de bestemmingen Groen, Natuur en Bos. Daarnaast kennen ook andere plekken een groene bestemming bijvoorbeeld kleinere groenplekken op wijkniveau.

Binnen het plangebied is geen hoofdbomenstructuur aanwezig. De voorgenomen ontwikkeling heeft dan ook geen invloed op de hoofdgroenstructuur.

4.10 Cultuurhistorie

4.10.1 Toetsingskader

Rijksbeleid

Cultuurhistorie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke inrichting van ons land. De uiterlijke verschijningsvorm van de stad weerspiegelt haar ontwikkelingsgeschiedenis en bepaalt mede de identiteit van een gebied. Archeologische vondsten en historische bebouwing vormen het fysieke archief van de stad. De grond, waarop we staan is laag voor laag opgebouwd, waarbij iedere laag iets vertelt over een bepaalde periode uit de geschiedenis van de stad. Om deze redenen heeft het Rijk de beleidslijn ingezet om cultuurhistorie onderdeel te laten zijn van het afwegingskader bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze beleidslijn is verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg uit 2009 en heeft geleid tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sinds 1 januari 2012. Met het gewijzigde Bro zijn gemeenten wettelijk verplicht cultuurhistorie deel uit te laten maken van het afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het Rijk vraagt hiermee aan gemeenten om bij het opstellen van bestemmingsplannen, projectafwijkingsbesluiten en beheersverordeningen gebouwen, objecten en structuren met cultuurhistorische waarde te inventariseren en daaraan conclusies te verbinden en in het bestemmingsplan te verankeren.

De Erfgoedwet 2016 vormt de basis voor de monumentenzorg. Rijksmonumenten worden op basis van deze wet aangewezen, evenals rijksbeschermde stadsgezichten.

Het voormalige V&D-gebouw is gelegen in het Nationaal Wederopbouwgebied: Binnenstad Nijmegen, in 2016 door het rijk aangewezen. De gemeente heeft met het rijk afspraken gemaakt over een ontwikkelingsgerichte bescherming van de kernkwaliteiten van het nationaal wederopbouwgebied met behulp van ruimtelijk beleid. Het uitgangspunt hierbij is het bereiken van een passend evenwicht tussen behoud, herstel en versterking van de bestaande kwaliteiten enerzijds en nieuwe ontwikkelingen anderzijds.

Gemeentelijk beleid

Het gedachtengoed uit de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg en het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening zijn aanleiding geweest om ook het gemeentelijk erfgoedbeleid te actualiseren. Dit heeft geresulteerd in de Nota Cultureel Erfgoed die op 15 mei 2013 door de raad is vastgesteld. Deze nota beschrijft op welke manier erfgoed kan bijdragen aan de ambitie van de gemeente Nijmegen om de identiteit van de stad te behouden en te versterken. Hiervoor worden drie strategieën ingezet: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, kennis & inspiratie en bescherming & instandhouding. De strategie duurzame ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een toekomstbestendige stad, waar erfgoed wordt ingezet om bij gebiedsontwikkelingen de eigen identiteit van de locatie te behouden of te versterken. De verplichtingen vanuit het Besluit ruimtelijke ordening en de daaruit voortvloeiende beleidsvrijheid die de gemeente Nijmegen heeft, zet ze in om deze ambitie te kunnen realiseren. Erfgoed is een belangrijke factor die kwaliteit geeft aan de ruimte en daarmee ruimtelijke ontwikkelingen kan verrijken. De cultuurhistorische elementen die onderdeel zijn van de identiteit van de stad kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we onze stad beleven, inrichten en gebruiken. De cultuurhistorische beleidskaart is de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Het plangebied valt binnen gebiedstype 3 van de cultuurhistorische beleidskaart. In deze gebieden is sprake van een rijke cultuurhistorische gelaagdheid. Het gaat zowel om de grotere schaal, zoals het stedenbouwkundige plan en/of historische structuren, als om specifieke objecten en om de samenhang tussen de structuren, bebouwing en/of cultuurlandschap. Bij de bebouwing die geen beschermde status heeft gaat het niet zozeer om de architectuur en het beeld, maar om het silhouet, zoals de situering, de nok- en goothoogte en de nokrichting. Zowel de zichtbare als de niet-zichtbare geschiedenis van het gebied zal uitgangspunt moeten zijn bij ontwikkelingen.

Kenmerken van de bebouwing, zoals hoofdvorm en omvang, worden beschouwd als onderdeel van de identiteit van een plek. In deze gebieden zijn cultuurhistorische waarden een middel om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kwaliteit te geven en de identiteit van een gebied herkenbaar en het verleden zichtbaar te houden en te versterken. Er is daarom veel aandacht voor cultuurhistorie bij ruimtelijke plannen in gebiedstype 3. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk, maar worden afgestemd op het karakter van het gebied.

De Monumentenverordening is de juridische basis om monumenten en gebieden te kunnen beschermen. De aanwijzing tot gemeentelijk monument wordt ingezet voor objecten en gebouwen die dusdanig belangrijk en karakteristiek zijn voor Nijmegen dat ongewenste wijzigingen en sloop op voorhand voorkomen moeten worden. Niet alle cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn beschermd. Daarom heeft de gemeente ter completering van het monumentenbestand een aandachtspandenlijst vastgesteld. Op de aandachtspandenlijst staan alle gebouwen, objecten en terreinen die in aanmerking komen voor plaatsing op de gemeentelijk monumentenlijst, als gemeentelijk of archeologisch monument of als identiteitsbepalend object. De aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadsbeeld wordt ingezet voor (delen van) buurten/ wijken met een bijzondere verkaveling, een vanuit cultuurhistorisch belangwekkend stratenplan of stedenbouwkundige structuur. Onder de bescherming kunnen onder meer voor- en zijgevels vallen, erfafscheidingen, straatprofielen en straatmeubilair.

figuur 4.4: uitsnede cultuurhistorische beleidskaart gemeente Nijmegen

In 2020 heeft de gemeenteraad van Nijmegen de Erfgoedstrategie vastgesteld. De Erfgoedstrategie bepaalt de koers voor het gemeentelijk erfgoedbeleid voor de komende jaren. Er is een drietal opgaven geformuleerd:

• betere instandhouding en bescherming;
• krachtiger publieksbereik door professionalisering, regie en samenwerking;
• inzet op profilering als oudste stad.

In de notitie ‘Uitvoeringstrategie 2021 en verder’ gaat de gemeente aan de slag gaan met het beschermingsprogramma ‘Nijmeegs erfgoed beschermd' om nieuwe monumenten aan te wijzen. Ze hanteert daarbij een prioritering op basis van objecten die het meest risico lopen op ongewenste verbouwingen of sloop. In het kader van het beschermingsprogramma worden jaarlijks worden drie beschermingsronden opgestart.

4.10.2 Toetsing

Rijks- en gemeentelijk monumenten

In het plangebied liggen geen rijksmonumenten. De vooroorlogse bebouwing aan de overzijde van de Grote Markt zijn de dichtstbijzijnde rijksmonumenten. Het plangebied ligt binnen het door het rijk aangewezen nationale wederopbouwgebied 'Nijmegen Binnenstad' maar aan hieraan is geen regelgeving verbonden. In de onmiddellijke omgeving van het plangebied staan enkele gemeentelijke monumenten, zoals de panden aan de Grote Markt 32 t/m 40, de Grotestraat 1 t/m 13 en Burchtstraat 1 t/m 7.

Op 30 november 2022 is het voormalige V&D-gebouw door de gemeenteraad van Nijmegen in het kader van het beschermingsprogramma 'Nijmeegs erfgoed beschermd' aangewezen als beeldbepalend pand: een pand waarvan de straatbeeldbepalende gevels, dakvlakken en de beeldbepalende elementen zijn beschermd. In bijlage 14 bij deze toelichting is de redengevende omschrijving opgenomen.

figuur 4.5: monumenten en beeldbepalende panden in omgeving plangebied

Cultuurhistorische context V&D-gebouw

Bij het bombardement op Nijmegen op 22 februari 1944 werd de bovenstad grotendeels verwoest. Ook het warenhuis van V&D brandde volledig uit. Van de naastgelegen HEMA stonden de gevels nog overeind. Na het puinruimen werden plannen gemaakt voor de herbouw van het centrum. Van het vooroorlogse, historische stedenbouwkundige weefsel was aan de zuidzijde van Grote Markt niets over. Door cityvorming in het begin van de twintigste eeuw, waarbij smalle diepe percelen werden samengevoegd tot grotere terreinen ten behoeve van de bouw van warenhuizen, was de middeleeuwse verkaveling, zoals die nog waarneembaar is op de kadastrale kaart van 1822, al gedeeltelijk verdwenen.

De middeleeuwse straten, gassen en rooilijnen waren nog wel grotendeels aanwezig. De Grote Markt was een besloten driehoekig plein. Het bombardement en de wederopbouw maakten een einde aan deze situatie. Stedenbouwkundig was dit geen verbetering. De evenwichtige driehoek werd met het circa 6 meter terugplaatsen van de zuidwand, het inkorten van de Grotestraat, het gedeeltelijk terugzetten van de noordwand van de Burchtstraat en het verleggen en verbreden van de Augustijnenstraat verstoord. Dit alles om een snelle verbinding te maken tussen stationsomgeving en binnenstad ten behoeve van het autoverkeer. De Grote Markt fungeerde als parkeerplaats.

Toen in de jaren zeventig de voetgangerszones hun intrede deden en de auto langzamerhand werd teruggedrongen, zat men met een surplus aan ruimte, dat zich vooral in de wederopbouwstad liet voelen. Maatregelen die werden genomen zijn de ontwikkeling van Centrum 2000 in het oosten van het centrum en de aanpassing van Plein 1944 in het westen. Aan de zuidzijde van de Grote Markt werden bomen geplant op de historische rooilijn, waarbij de voorgevelfunderingen van de middeleeuwse panden aan het licht kwamen en moesten worden verwijderd. De wederopbouw is een historisch gegeven en de laatste decennia is de waardering voor wederopbouwarchitectuur en stedenbouw toegenomen.

Cultuurhistorische waarde V&D-gebouw

De (voormalige) V&D heeft cultuurhistorische waarde als grootste gebouw in het wederopgebouwde stadscentrum. De V&D en de naastgelegen HEMA waren de enige grote warenhuizen die een heel bouwblok besloegen terwijl de rest van de binnenstad voornamelijk pand voor pand werd opgebouwd. Uit de moderne bouwstijl van beide warenhuizen spreekt het vooruitgangsoptimisme en vertrouwen in de toekomst, dat zo typerend is voor de Nederlandse wederopbouw.

De (voormalige) V&D heeft stedenbouwkundige waarde vanwege de ligging op de hoek Grote Markt- Broerstraat aan het belangrijkste kruispunt van de historische binnenstad.

In de loop der jaren werd het V&D pand steeds aangepast, winkelpuien werden dichtgemetseld en weer geopend, luifels aangebracht en vervangen door andere luifels. De kenmerkende zwevende etalages gewijzigd en voorzien van een plint en nieuwe ingangen toegevoegd. Toch heeft de (voormalige) V&D enige architectuurhistorische waarde als goed voorbeeld van naoorlogse eigentijdse architectuur waarbij met architectonische middelen weliswaar is getracht de grote bouwmassa te geleden, maar zeker niet te maskeren.

Voorlopig ontwerp

Uit de redengevende omschrijving bij de aanwijzing als beeldbepalend pand wordt het voormalige V&D-gebouw als volgt gewaardeerd: 'Grote Markt 1-3 maakt stedenbouwkundig onderdeel uit van het wederopbouwplan van de Nijmeegse binnenstad en is hier een expressie van. Stedenbouwkundige waarde vanwege de ligging op een prominente plek in de stad. En vanwege de inpassing op het tracé Broerstraat, Grote Markt, Burchtstraat door aangepaste hoogten en door de hoekoplossing. Ensemblewaarde met het belendende warenhuis dat door een lichtere bouwtrant en horizontale geleding voor variatie binnen eenheid zorgt. Er is sprake van ontwerpkwaliteit van de gevels vanwege de realisatie van een eigentijdse, moderne verschijningsvorm van het gebouwtype warenhuis met een hoogwaardig, monumentaal karakter. Het beeldbepalende karakter van het pand is onvervangbaar in relatie tot de context van de Nijmeegse binnenstad.

In het voorlopig ontwerp voor het voormalige V&D-gebouw blijft het beeldbepalend karakter van het pand en de eigentijdse verschijningsvorm behouden. Zo hoeft er geen kap op de nieuwbouw, maar volstaan platte daken in de geest van de Wederopbouw. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat de typische wederopbouwgevel aan de zijde van de Grote Markt behouden blijft. Als gevolg van de aanwijzing als beeldbepalend pand is voor eventuele wijzigingen aan de gevels aan de Grote Markt en de Broerstraat een omgevingsvergunning voor de activiteit Monumenten nodig.

Paragraaf 2.3 licht toe hoe ook ten aanzien van de cultuurhistorische context in het voorlopig ontwerp rekening is gehouden met de eyeline (zichtlijnen vanuit de historische straten) en met de skyline (zichtlijnen vanaf o.a. de Snelbinder en de Waalbrug). Conform het Ambitiedocument vindt de opbouw in de tweede lijn, zoveel mogelijk van de voorgevel aan de Grote Markt en de Broerstraat verwijderd, zodat deze het beeldbepalend karakter van het pand en de eigentijdse verschijningsvorm zoals omschreven in de aanwijzing als beeldbepalend pand niet domineren.

4.11 Archeologie

4.11.1 Toetsingskader

Rijksbeleid

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de (voormalige) Monumentenwet 1988 via de Wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007).

Met het in werking treden van de Erfgoedwet op 1-7-2016 is de Monumentenwet 1988 grotendeels vervallen. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de hoofdstukken II, paragrafen 2 en 3, IV, V, paragrafen 1 en 9, en VI van de Monumentenwet 1988, zoals die luidden voor inwerkingtreding van deze wet, nog van toepassing. Hoofdstuk V regelt de Archeologische Monumentenzorg.

Het Besluit ruimtelijke ordening regelt in artikel 3.1.6 lid 5 de omgang van het bestemmingsplan met de in een gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. Dit wordt straks onderdeel van de Omgevingswet.

Gemeentelijk beleid

Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er, in overeenstemming met Malta en de Erfgoedwet, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen. De Structuurvisie voor Nijmegen uit 2013 legt nadrukkelijk een koppeling tussen archeologie en lokale identiteit, en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft Bureau Archeologie en Monumenten van de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABAK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven. Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2014). De op de kaart aangeduide waarden worden overgenomen in (nieuwe) bestemmingsplannen. Nieuwe inzichten worden in deze kaart verwerkt en waar nodig zullen deze zo overgenomen worden in nieuwe bestemmingsplannen.

Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties. Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden of om de mogelijkheden van archeologie sparend bouwen te bekijken.

Figuur 4.6: archeologische beleidskaart (bron: gemeente Nijmegen)

4.11.2 Toetsing

Het plangebied ligt volgens de Archeologische beleidskaart van de gemeente Nijmegen (2012) in een gebied met waarde archeologie 3. Een waarde 3 gebied heeft een zeer hoge archeologische waarde, die door een dubbelbestemming wordt beschermd. Aan de dubbelbestemming is een vergunningenstelsel gekoppeld, dat wil zeggen dat er bij overschrijden van de ondergrenzen archeologisch onderzoek gevraagd kan worden. Dit gaat door middel van voorwaarden aan de benodigde omgevingsvergunning. De ondergrenzen voor onderzoek in een waarde 3 gebied bedragen voor de geplande ingreep een oppervlak van tenminste 50 m2 en een verstoring of bodemingreep die dieper dan 30 cm gaat.

Benodigd onderzoek

Het huidige pand blijft behouden. De huidige expeditieruimte aan de zuidzijde van het pand wordt echter afgegraven om aldaar een fietsenstalling/berging te realiseren. In figuur 4.7 is met blauw de ligging van de fietsenstalling/berging weergegeven. De bodemingreep blijft dan ook beperkt tot deze locatie. Voor dit deel van het plangebied is op basis van de Waarde 3 onderzoek noodzakelijk. Een bureauonderzoek archeologie is uitgevoerd, zie bijlage 7.

In het plangebied geldt een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit de perioden laat-paleolithicum tot in de nieuwe tijd. Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in het plangebied eventueel aanwezige archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. De ligging van het plangebied in de historische kern van Nijmegen en de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten tot minimaal 400 cm –mv leiden tot een advies voor een archeologische opgraving. De situatie in het onderzoeksgebied (mogelijk betonvloer – intensief gebruik) staat niet toe dat voorafgaand een verkennend booronderzoek plaatsvindt om eventueel aanwezige resten te waarderen op gaafheid, aard en diepteligging. De situatie in het onderzoeksgebied (tegelvloer) staat toe dat op deze manier de verstoringsgraad vast te stellen en eventueel aanwezige archeologische resten te waarderen op gaafheid, aard en diepteligging. De relatief kleine oppervlakte van het onderzoeksgebied (oppervlak fietsenberging – 190 m2) van circa 75 m2, de huidige situatie en de hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten leiden tot dit advies.

Op de locatie van de beoogde fietsenberging is archeologisch onderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd, zie bijlage 8. Uit de boringen is gebleken dat de bodem tot 3 a 5 m diepte verstoord is. De diepteligging van de C-horizont wijst erop dat de bodemopbouw in het plangebied zeer diep verstoord is en het bodemarchief hier (behoudens zeer diepe sporen) reeds geheel of grotendeels is verdwenen. Op basis van de resultaten van dit onderzoek blijkt dat in het plangebied geen archeologische resten bedreigd worden. Vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Het beoogde planvoornemen vormt geen belemmering voor het aspect archeologie.

Figuur 4.7: onderzoeksgebied archeologie (bron: RAAP, archeologisch bureauonderzoek)

4.12 Verkeer en parkeren

4.12.1 Bereikbaarheid

Het plangebied ligt in het centrumgebied aan de Grote Markt, dit betreft het voetgangersgebied van Nijmegen. Het pand is voor gemotoriseerd verkeer niet bereikbaar. Gebruikers van gemotoriseerd verkeer maken gebruik van parkeergarages in het centrum van Nijmegen, waarbij de meest nabij gelegen parkeergarage, parkeergarage Eiermarkt, op circa 180 meter lopen ligt . Aan de achterzijde is het pand voor expeditieverkeer bereikbaar via het Scheidemakershof. Voor het gebruik van openbaar vervoer is de meest nabij gelegen bushalte gelegen aan Plein 1944. Het centraal station van Nijmegen ligt op circa 800 meter.

4.12.2 Autovrij complex

Op 5 april 2022 hebben burgemeester en wethouders van Nijmegen de Beleidsregels Parkeren 2022 vastgesteld. In beginsel moet voor het bepalen van de autoparkeereis gebruik worden gemaakt van de zone-indeling en de autoparkeernormen die deze beleidsregels stellen. Een initiatiefnemer mag in gereguleerd parkeergebied echter afwijken van de autoparkeernorm, voor autovrije complexen met 20 of meer appartementen, onder voorwaarde dat de (toekomstige) gebruikers (bewoners en ondernemers) niet worden gefaciliteerd in de openbare ruimte: er worden voor deze gebruikers geen parkeervergunningen en parkeerabonnementen in openbare garages afgegeven.

Het plangebied is bij uitstek geschikt voor de ontwikkeling van een autovrij complex:

• Het plangebied ligt vlakbij de bushalte van Plein 1944 en ook het centraal station is goed bereikbaar via zowel de Bloemerstraat als de Molenstraat.
• Een autovrije herontwikkeling sluit ook goed aan bij de keuze voor een woonprogramma dat zich voornamelijk richt op één- en tweepersoonshuishoudens; young professionals, expats, starters, doorstromers en ouderen. Deze doelgroepen beschikken veel minder vaak over een eigen auto en zijn eerder geneigd af te zien van eigen bezit van vervoersmiddelen door gebruik te maken van deelmobiliteit.
• De ontwikkelingen moet om overloop te voorkomen op voldoende loopafstand van de grens van het gereguleerd parkeergebied liggen. Hiermee wordt overlast in de omgeving voorkomen. Als grens geldt een minimale loopafstand zoals opgenomen in tabel 10 van de beleidsregels, gemeten van de voordeur tot aan de dichtstbij gelegen openbare parkeerplaats zonder vorm van parkeerregulering. De grootste afstand van het plangebied geldt voor de functie werken en bedraagt 750 m. (Voor de functies wonen en horeca gelden 400 m en 600 m als loopafstand.) Het plangebied ligt op circa 1.000 m van de grens van het gereguleerd parkeergebied: de loopafstand is daarmee voldoende groot om overloop te voorkomen.

Omdat het plangebied geschikt is voor de ontwikkeling van een autovrij complex, hebben initiatiefnemer en gemeente Nijmegen in dit kader afspraken gemaakt:

• gebruikers krijgen geen parkeervergunning in de openbare ruimte en geen parkeerabonnement voor de openbare parkeergarages. Er kan wel tegen bezoekerstarieven worden geparkeerd. initatiefnemer (of exploitant) zal hierover duidelijk met de toekomstige gebruikers communiceren en dit expliciet opnemen in koop- en dan wel huurovereenkomsten.
• om overbezetting in openbare parkeergarages en overlast en verrommeling in de omgeving te voorkomen hebben initiatiefnemer en gemeente Nijmegen gezocht naar een goede fietsoplossing en hebben zij hierover afspraken gemaakt. Paragraaf 4.12.3 gaat hierop nader in.
• initiatiefnemer (of exploitant) is verplicht deze afspraken als kwalitatieve verplichting en voor zover dat niet mogelijk is als kettingbeding in de koop- dan wel huurovereenkomsten op te nemen.

Het is de ambitie van Nijmegen dat bij het realiseren van autovrije complexen, deelmobiliteitsconcepten worden aangeboden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het beschikbaar stellen van elektrische (bak)fietsen en elektrische scooters aan de bewoners van het pand.

4.12.3 Fietsparkeren

Bij de ontwikkeling van een autovrije ontwikkeling is sprake van specifieke aandacht voor kwalitatief en kwantitatief goede oplossing voor fietsparkeren. Dit fietsparkeren voor bewoners, bezoekers en personeel moet dus op een zo aantrekkelijk mogelijke manier opgelost worden. Fietsparkeren voor bewoners vindt inpandig plaats. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt onder het pand een fietsenkelder gerealiseerd. Deze is bereikbaar via het Scheidemakershof. Fietsparkeren voor bezoekers vindt in de openbare ruimte plaats.

Op grond van de afspraken in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer die ook betrekking hebben op het autovrij complex moeten voor het programma in dit plan in totaal 374 fietsparkeerplaatsen beschikbaar zijn. Dit aantal is als volgt berekend:

• Voor het fietsparkeren geldt twee fietsparkeerplaatsen per wooneenheid. Voor bewoners is zodoende sprake van een stallingsbehoefte van (181 x 2 =) 362 fietsparkeerplaatsen. Hiervan dient 10% te worden gereserveerd voor speciale fietsen (kratfietsen, bakfietsen en scooters).

• Voor kantoorruimte geldt twee fietsparkeerplaatsen per 100 m² bvo. De behoefte voor kantoorruimte bedraagt (563/100 x 2 =) 12 fietsparkeerplaatsen. Er geldt geen fietsparkeereis voor de aan de woonfunctie ondersteunende (werk)ruimte(n).

4.12.4 Verkeersgeneratie

Bij de berekening van de verkeersgeneratie moet gebruik worden gemaakt van de kengetallen zoals opgenomen in (artikel 3 van) de Beleidsregels parkeren 2022 die zijn gebaseerd op de CROW-publicatie 381. Voor locaties in de binnenstad geldt het minimum kengetal centrum in sterk stedelijk gebied.

Bij de berekening van de verkeersgeneratie zijn uitgangspunten een verdeling in 1/3 vrije sector en 2/3 betaalbaar en wat betreft de toepassing van de kengetallen, het type 'kleine eenkamerwoning' voor het aandeel vrije sector en - worst case - het type 'huur, appartement, middelduur' voor het aandeel betaalbaar, conform de Beleidsregels parkeren 2022 en het voorlopig ontwerp

Nijmegen heeft meer dan 175.000 inwoners. Voor een binnenstad bij een stad groter dan 175.000 inwoners wordt voor centrumfuncties gerekend met 16,0 mvt/etmaal per 100 m2 bvo. Horeca is voor de berekening van de verkeersgeneratie een centrumfunctie. Daarbij wordt rekening gehouden met zowel het horecapaviljoen (250 m² bvo) als het horecaterras (300 m²). Voor de kantoren (960 m² bvo) geldt een kengetal van 3,2 mvt/etmaal per 100 m2 bvo.

				kengetal Beleidsregels parkeren 2022	aantal	verkeersgeneratie
betaalbaar				1,8 per woning (huur, appartement, middelduur)	121 woningen	217,8
vrije sector				1,5 per woning (kleine eenkamerwoning)	60 woningen	90,0
horeca				16,0 per 100 m² (centrumfunctie)	550 m² bvo	88,0
kantoren				3,2 per 100 m² (kantoor, zonder baliefunctie)	960 m² bvo	30,7
						426,5

tabel 4.2: verkeersgeneratie

Uit voorgaande tabel blijkt dat de verkeersgeneratie vanwege dit plan maximaal 427 mvt/etmaal bedraagt. Dit betreft een worst-case berekening aangezien het autogebruik door de doelgroep beperkt zal zijn.

De gebruikers maken gebruik van parkeergarages in de omgeving. Deze zijn goed ontsloten. Het verkeer gaat in de omliggende wegen van de parkeergarages op in het heersende verkeersbeeld. Het gemotoriseerd verkeer dat tot het plangebied reikt, blijft beperkt tot laden en lossen van goederen. Dit gebeurt aan de achterzijde aan het Scheidemakershof.

4.12.5 Verkeersanalyse Scheidemakershof

Omdat het Scheidemakershof momenteel gebruikt wordt door logistiek verkeer en zich hier verkeersstromen gaan mengen, is de verkeersveiligheid van de ontsluiting van de fietskelder nader onderzocht. In bijlage 15 is het rapport opgenomen van de verkeerskundige analyse van het Scheidemakershof.

Uit deze analyse blijkt dat de toekomstige intensiteiten in het Scheidemakershof op zichzelf niet zorgen voor verkeersonveilige situaties. Wel kunnen voornamelijk de situaties rond onoverzichtelijke en blinde ‘hoeken’ in het hof en de combinatie van fietsers en (manoeuvrerend) groot verkeer in de toekomstige situatie voor onveilige verkeerssituaties zorgen.

In de verkeerskundige analyse is daarom een ontwerp opgenomen waarmee de verkeersveiligheid in het Scheidemakershof wordt gewaarborgd en waarmee tegelijkertijd de bereikbaarheid voor (zwaar) vrachtverkeer wordt geoptimaliseerd. Dit ontwerp bevat de volgende maatregelen:

• een verkeersvrije zone van 4 meter breed langs de gehele gevel van de woningbouwontwikkeling;
• vier laad- en loszones voor vrachtverkeer;
• een stopverbod voor de overige (verkeers)ruimte.

Voor deze maatregelen neemt de gemeente Nijmegen een verkeersbesluit waarmee de uitvoering ervan en daarmee verkeersveiligheid en bereikbaarheid van het Scheidemakershof geborgd zijn.

4.13 Kabels en leidingen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Toetsing

In het plangebied of de directe omgeving ervan zijn geen planologisch relevante hoogspanningsverbindingen, straalpaden, kabels of leidingen aanwezig.

4.14 Duurzaamheid

4.14.1 Duurzaamheidsagenda en ambities

De hoofdambities van Nijmegen voor duurzaamheid richten zich op de energietransitie (streven energieneutraal in 2045), stimulering van circulaire economie (streven circulaire regio in 2050) en klimaatadaptatie (streven volledig klimaatneutrale stad in 2050).

Deze ambities worden vooral ingegeven door de klimaatverandering die aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen noodzakelijk maakt. De gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie op deze onderwerpen vastgelegd in de Kadernotitie Klimaat en de nota Duurzaamheid in Uitvoering.

4.14.2 Klimaatadaptatie

Ons klimaat verandert. De regionale stresstesten die zijn uitgevoerd hebben laten zien dat de regio gevoelig is voor alle klimaateffecten: te nat, te droog, te heet en overstroming. Een te veel aan verstening en het ontbreken van voldoende groen verergeren de problemen van te nat, te droog en te heet. In 2018 heeft de regio deze kwetsbaarheden digitaal in kaart gebracht in een regionale klimaateffectatlas, de storymap. Deze regionale klimaateffectatlas geeft een overzicht van de huidige stand van zaken van kennis en informatie over de potentiële klimaatkwetsbaarheden van de regio.

Op 26 maart 2019 heeft het college de Regionale Adaptatie Strategie (RAS) vastgesteld. In deze strategie staat beschreven wat de ambities en doelstellingen zijn voor de korte en langere termijn en hoe we binnen (en buiten) de regio met klimaatadaptatie aan de slag willen gaan. Thema's voor Nijmegen in deze strategie zijn 'een groenblauwe stad' en 'klaar voor de hitte'. Deze RAS is een interactief proces met overheden - gemeenten, waterschap Rivierenland en de provincie Gelderland - in de regio Rijk van Nijmegen en Land van Maas & Waal, en met regionale stakeholders. De gemeente Nijmegen gaat de RAS vertalen naar een Lokale Adaptatie Strategie met lokale ambities en opgaven.

In het GRP 2017-2023 ligt accent op klimaatadaptatie en op de visie om als stad klimaatbestendig te zijn in 2050. Daarom zal extra aandacht aan duurzame stedelijke ontwikkeling worden gegeven, die rekening houdt met meer groen in de stad om hittestress tegen te gaan en minder verharding om beter met hevige regenval om te kunnen gaan.

Natuurinclusief bouwen

Natuurinclusief bouwen zet Nijmegen in om natuur te integreren bij zowel de bouw van woningen, kantoren en andere gebouwen als de directe omgeving. Dit zijn maatregelen die helpen om de negatieve effecten van de klimaatverandering te verminderen zoals hittestress, wateroverlast en droogte en om de biodiversiteit te vergroten. Hierbij wordt tevens bewust ruimte gecreëerd voor de natuur bij nieuwe ontwikkelingen. Voorbeelden daarvan zijn het integreren van schuil- en nestgelegenheden in een gebouw, en het gebruik van planten die als voedsel kunnen dienen voor dieren.

Voor de Waalsprong is de toolbox natuurinclusief bouwen ontwikkeld die moet worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Naar verwachting gaat deze toolbox dit jaar voor de hele stad gelden. Voor de herontwikkeling van de (voormalige) V&D zal daar waar mogelijk gebruik worden gemaakt van deze toolbox.

Klimaatadaptieve maatregelen

Klimaatadaptatie is het (duurzame) proces waarbij de samenleving zich aanpast aan het actuele of verwachte klimaat en de effecten daarvan, zoals hittestress, wateroverlast, droogte en waterveiligheid (overstromingen). Daarbij is het zaak de schade die gepaard kan gaan met klimaatverandering te beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt te benutten.

Groene daken en gevels zijn een goede oplossing om de risico’s van hittestress en wateroverlast in het plangebied te beperken. Dit ziet er niet alleen aantrekkelijk uit, het trekt ook kleine dieren aan, zoals bijen, vlinders en vogels. Een groen dak vertraagt de hoeveelheid water die gelijktijdig afgevoerd hoeft te worden en voorkomt problemen bij hevige stortbuien. Naast de functie als waterberging helpt een groen dak ook tegen hittestress. Ze warmen namelijk nauwelijks op en koelen zelfs de lucht boven het dak bij de verdamping van vastgehouden water.

Het plangebied ligt in een aandachtsgebied voor hittestress en het is dan ook gevoelig voor hitteoverlast. De ambitie is om de hittestress op deze locatie te verlagen. De toepassing van veel groen en natuurlijke materialen heeft hierop een positief effect. Vanaf 1 januari 2021 gelden nieuwe normen voor het voorkomen van hittestress in nieuwbouwwoningen (BENG-norm, inclusief een TO-juli-berekening). Omdat in dit plan sprake is van transformatie van bestaande bouw gelden deze eisen hier niet. Initiatiefnemer heeft er niettemin wel aandapararacht voor. In het voorlopig ontwerp is het dak uit dit oogpunt als groene daktuin ingericht. Toekomstige bewoners hebben daarmee, ondanks de stenige omgeving, een groene plek bij de eigen woning. Het groene dak kan op die manier bijdragen aan een gezonde, ontspannen manier van verblijven en ontmoeten in de buitenlucht.

4.14.3 Energie

Nijmegen heeft het doel om in 2045 energieneutraal te zijn. Dit is uitgewerkt in de nota Duurzaamheid in Uitvoering. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor ongeveer de helft van het energieverbruik en kan daarmee een grote bijdrage leveren aan de doelstelling. De kansen zitten in het beperken van de energiebehoefte, het opwekken van hernieuwbare energie en in aardgasvrij bouwen. Per 1 juli 2018 moeten nieuwbouwwoningen aardgasvrij zijn. Het gaat om alle nieuwbouwwoningen waarvoor op of na 1 juli 2018 een omgevingsvergunning wordt ingediend. Omdat in dit plan sprake is van transformatie van bestaande bouw geldt deze eis hier niet. Initiatiefnemer heeft er niettemin wel aandacht voor. Daarbij kan het instrument GPR de energieprestaties van een gebouw in beeld brengen. Gemeente Nijmegen stelt dit instrument kosteloos ter beschikking aan planontwikkelaars binnen de gemeentegrenzen.

Energiebehoefte beperken

In het algemeen kan worden gesteld dat met de transformatie van de (deels) leegstaande V&D wordt voorkomen dat materiaal en energie wordt verspild. Transformeren is vaak duurzamer dan sloop en herbouw. Deze transformatie wordt aangegrepen om het energieverlies in het bestaande pand zo veel mogelijk te beperken. Indien mogelijk wordt energie op een duurzame wijze opgewekt en het energieverbruik geoptimaliseerd.

Nijmegen heeft de ambitie dat alle geschikte daken vol liggen met zonnepanelen. Naast de standaard zonnepanelen komen er ook steeds meer andere opties op de markt, denk aan geïntegreerde zonnedaken, zonnegevels en zonnedakpannen. Uitgangspunt bij de herontwikkeling van de (voormalige) V&D is dan ook dat op de dakdelen die niet als daktuin aangelegd kunnen worden het de ambitie is om zonnepanelen te realiseren. Op deze wijze draagt de herontwikkeling bij aan de transitie naar meer duurzame energie.

Een andere belangrijke duurzaamheidsmaatregel is het toepassen van energiezuinige installaties. Zowel de gemeente als de initiatiefnemer streven naar een gasloze installatie. Bij de keuze van de toe te passen installatie moet wel rekening worden gehouden met beperkingen die voortkomen uit de centrumlocatie van het pand.

Er is (nog) geen aansluiting op het warmtenet mogelijk. Onderzoek zal moeten uitwijzen of het mogelijk is om gebruik te maken van bodemgebonden oplossingen als warmte- en koudeopslag of (gesloten) bodemlussen als gasloos verwarmingssysteem. Als een bodemgebonden oplossing niet mogelijk is, is alleen het toepassen van lucht/water of lucht/lucht warmtepompen nog een optie. Indien van toepassing zal uiteindelijk een afweging gemaakt moeten worden tussen de voordelen (energiezuinig en gasloos) en de nadelen van een dergelijk systeem. Bij het plaatsen van buitenunits moet namelijk rekening worden gehouden met de geluidproductie maar ook met het opofferen van de benodigde groene ruimte op het dak. Onafhankelijk van de gekozen installatie kan door slim ontwerpen wel worden bijgedragen aan het voorkomen van opwarming van het pand. Gedacht kan worden aan passieve zonwering, zonwerende beglazing en het toepassen van buitenzonwering.

4.14.4 Circulair en biobased bouwen

Het gebruik van grondstoffen zorgt voor uitputting van de aarde en de uitstoot van CO2. Het is daarom van belang om het gebruik van grondstoffen zoveel mogelijk te beperken. Dit kan bijvoorbeeld door hergebruikte materialen te gebruiken en door het gebouw zodanig te ontwerpen dat hergebruik van materialen mogelijk is. Daarnaast zijn biobased materialen, zoals hout, stro en vlas, een goed alternatief. In Nederland is het nog niet algemeen gebruikelijk om dergelijke, natuurlijke materialen te gebruiken in de bouw. Voordelen ten opzichte van steen en beton zijn comfort en gezondheid (vanwege positieve effecten geluiddemping, luchtvochtigheid en binnenluchtkwaliteit), een betere binnenluchtkwaliteit, opslag van CO2 en natuurlijke afbreekbaarheid.

Voor de optopping moet daarbij rekening worden gehouden met gewicht en maatvoering. Hoewel vanuit duurzaamheid en CO2-opslag wenselijk, is het niet mogelijk de nieuwe constructies in CLT (hout) uit te voeren. Door slim te detailleren kan de constructie aan het einde van de levensduur worden hergebruikt. Deze wijze van construeren zorgt voor het beperken van uitputting van grondstoffen en voorkomt onnodig energieverbruik voor het winnen van grondstoffen.

4.14.5 Duurzame mobiliteit

Het autobezit in Nederland neemt nog altijd toe. Dit leidt tot opstopping van de wegen en uitstoot van broeikasgassen en luchtvervuilende stoffen. Om alternatief vervoer aantrekkelijk te maken, kan in de ontwikkeling rekening worden gehouden met:

• Goede voorzieningen voor fietser en voetganger;
• Toegankelijkheid van openbaar vervoer;
• Voorzieningen voor (elektrische) deelmobiliteit, zoals (bak)fiets, scooter en auto.

Daarnaast komen er naar verwachting steeds meer elektrische auto's in het straatbeeld.

Met de toekomstige bouw van extra woningen zal de binnenstad nog wat drukker worden. Het is dan ook een flinke uitdaging om de binnenstad in de toekomst goed bereikbaar te houden. Door de herontwikkeling van de (voormalige) V&D autovrij uit te voeren wordt aan deze opgave bijgedragen. Bij de herontwikkeling van de (voormalige) V&D wordt de focus gelegd op lopen, fietsen en openbaar vervoer. Door de realisatie van een autovrije herontwikkeling voor de te transformeren gedeelten, wordt ook de uitstoot van CO2 en andere schadelijke gassen verder beperkt.

4.15 Vormvrije mer-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2019 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek

De ontwikkeling wordt gezien als een stedelijke ontwikkelingsproject (categorie D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m2 of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan, zie bijlage 16.

Voor deze ontwikkeling is dan ook geen uitgebreide plan- of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wel dient door het bevoegd gezag voorafgaand op het besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning een besluit genomen moeten worden op de m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

Het besluit over de m.e.r.-beoordeling volgt voorafgaand aan ontwerp besluit bestemmingsplan: PM

Hoofdstuk 5 Juridisch-planologische aspecten

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen.

De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels.

5.2 Systematiek van de planregels

Voor het bestemmingplan wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan wordt zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang.

De planregels van het bestemmingsplan ' Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)' bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Inleidende regels

Bij de inleidende regels wordt ingegaan op de begrippen en de wijze van meten.

Bestemmingsregels

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen hebben verleend. Een omgevingsvergunning wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de planregels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de welstandsnota.

De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Algemene regels

Onder het kopje algemene regels zijn de regels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Hierbij gaat het om de volgende bepalingen:

• Anti-dubbeltelregel: deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels: regels over beeldende kunst, bouwwerken ten algemene nutte en ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: er zijn regels opgenomen over het toestaan van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, bed en breakfast en ondersteunende horeca.
• Algemene aanduidingsregels: in deze bepaling is de bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied opgenomen.
• Algemene afwijkingsregels: in deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van niet-ingrijpende bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.
• Overige regels: in de overige regels staan bepalingen omtrent parkeren opgenomen. Daarnaast is een bepaling opgenomen over de voorrang van dubbelbestemmingen op enkelbestemmingen.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht: In deze bepaling wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht die aansluit bij het Besluit ruimtelijke ordening.
• Slotregels: Als laatste is de slotbepaling opgenomen. Deze bepaling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsbepaling.

5.3 Beschrijving per bestemming

Gemengd (Artikel 3)

De bestemming Gemengd is opgenomen voor wonen, detailhandel, horeca, dienstverlening en kantoren. Deze functies zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze voorkomen in categorie A en B van de Staat van bedrijvigheid. Verder zijn toegestaan ondergeschikte detailhandel, ondersteunende horeca, bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen en wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Verkeer (Artikel 4)

De bestemming Verkeer is opgenomen overeenkomstig het bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum - Binnenstad'. Hierin zijn onder meer toegestaan 'ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, luifels en balkons, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming'. In casu gaat het om balkons ten behoeve van de aangrenzende bestemming Gemengd.

Waarde-Archeologie 3 (Waarde - Archeologie 3)

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 strekt tot behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden in verband met de ligging van het plangebied in een gebied van zeer hoge archeologische waarde (zie paragraaf 4.11).

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Participatie

Op 28 september 2022 heeft de gemeenteraad van Nijmegen het Participatiebeleid voor het ruimtelijke domein vastgesteld. Daarin is onder meer de wijze beschreven waarop participatie bij ruimtelijke initiatieven van derden en de gemeente Nijmegen moet plaatsen:

• a. bij elk initiatief, alvorens de kaders worden vastgelegd, te starten met participatie in een verkennende fase;
• b. bij de start van elk initiatief, volgens een vast stramien, een participatieplan opstellen en dit te publiceren op mijnwijkplan.nijmegen.nl;
• c. mijnwijkplan.nijmegen.nl te gaan gebruiken als website waarop de (formele) communicatie over participatietrajecten in het ruimtelijk domein plaatsvindt.
• d. participatieplannen voor (amendementen van) de Omgevingsvisie en Gebiedsvisies vast te laten stellen door het college en actief te delen met de raad;
• e. van elk participatietraject een verslag te maken en dit verslag een verplicht onderdeel te laten zijn van college- en raadsvoorstellen.

(De voorbereiding van) dit plan liep voor op dit participatiebeleid. Niettemin zijn bij de totstandkoming van dit plan omwonenden en andere belanghebbenden in een vroegtijdig stadium betrokken. Er zijn verschillende bijeenkomsten geweest; variërend van inloopavonden voor omwonenden en belanghebbenden, tot specifieke bijeenkomsten voor doelgroepen zoals bijvoorbeeld cultuurhistorische organisaties en horecaondernemers aan de Grote Markt. Hieronder volgt een overzicht van informatiebijeenkomsten en -gesprekken met omwonenden en belanghebbenden:

• Op 13 april 2021 heeft afstemming met een vertegenwoordiging van de horecaondernemers aan de Grote Markt plaatsgevonden over de fase waarin het planinitiatief voor de beoogde herontwikkeling zich bevond en de zorgen van ondernemers over de bezonning van hun terrassen. Op 21 maart 2022 heeft hierover een vervolgbijeenkomst plaatsgevonden (zie hierna).
• Op 2 september 2021 is een inloopavond voor omwonenden en belanghebbenden georganiseerd om voorafgaand aan het ontwerptraject informatie op te halen. Daarnaast zijn de vanuit het gemeentelijke beleid verkregen informatie ten aanzien van de ambities en uitgangspunten voor de herontwikkeling van het pand toegelicht. Op 19 september 2021 hebben geïnteresseerden die zich hiervoor hebben aangemeld een nieuwsbrief over de avond ontvangen.
• Op 5 oktober 2021 heeft een informatiebijeenkomst voor de cultuurhistorische organisaties plaatsgevonden om ook daar voorafgaand aan het ontwerptraject informatie op te halen.
• Op 15 januari 2022 is een informatiebijeenkomst voor omwonenden en belanghebbenden georganiseerd om de tussenstand van het Voorlopig Ontwerp toe te lichten. Mensen die hier niet bij aanwezig konden zijn, is een persoonlijke afspraak aangeboden om het ontwerp toe te lichten.
• 21 maart 2022 is een informatiebijeenkomst speciaal voor de horecaondernemers in de omgeving van het voormalige V&D-gebouw georganiseerd, waarin de bezonningsstudie van het Voorlopig Ontwerp werd toegelicht. Door de terugligging van de optopping ten opzichte van de voorgevel van het bestaande pand ontstaat aan de kant van de terrassen aan de Grote Markt en de Broerstraat geen (extra) schaduwwerking buiten de contouren van het plangebied.
• 13 juli 2022 is een informatiebijeenkomst voor omwonenden en belanghebbenden georganiseerd om de laatste stand van het ontwerp toe te lichten. Ook dit keer is mensen die niet aanwezig konden zijn op de informatiebijeenkomst een persoonlijke afspraak aangeboden om het ontwerp toe te lichten. Op 20 juli 2022 is het plan dan ook nader toegelicht aan een belanghebbende die op 13 juli verhinderd was.

Voor de informatiebijeenkomsten zijn circa 250 omliggende adressen, 50 vastgoedeigenaren, 6 belangenverenigingen, 2 bewonersplatformen en de gemeenteraadsleden uitgenodigd. Tevens zijn informatieborden over de beoogde ontwikkeling getoond tijdens de door Stichting Nijmegen Wederopbouwstad georganiseerde tentoonstelling 'Wederopbouwarchitectuur Nijmegen' in de Molenpoortpassage van 18 september tot 21 november 2021. Reacties waren overwegend positief tot zeer positief. Opmerkingen en vragen die gesteld zijn, heeft de ontwikkelaar kunnen gebruiken bij de verdere ontwikkeling van het plan: meer woningen (voor diverse doelgroepen) worden als goed voor de leefbaarheid en de diversiteit van de binnenstad ervaren; er is gekozen voor een autovrij complex (zonder parkeren) met een goede fietsvoorziening waar ook elektrische fietsen en bakfietsen gestald kunnen worden; er is goed gekeken naar de bevoorrading van de winkels; voorkomen van hittestress, biodiversiteit, groene daken en waterretentie zijn aandachtspunten in het ontwerp; er wordt respectvol omgegaan met de naoorlogse wederopbouwarchitectuur van de bestaande gevels aan de Grote Markt en de Broerstraat; tijdens de realisatie van het project wordt mogelijke overlast (geluid/stof) zoveel mogelijk beperkt; toekomstige bewoners worden geïnformeerd over mogelijke overlast die het wonen in het centrum met zich mee kan brengen (o.a. geluid van de horecaterrassen, klokken van de kerken in de omgeving).

6.1.2 Wettelijke vooroverleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt het conceptbestemmingsplan gedeeld met de overlegpartners, waaronder de Provincie en het Waterschap. Alle partijen die hebben gereageerd, staan positief ten opzichte van de beoogde ontwikkeling of hebben aangegeven geen belangen te hebben.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.2.1 Bro noemt de bouwplannen waarvoor de gemeenteraad op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro een exploitatieplan moet vaststellen. Een van de categorieën is de bouw van een of meer woningen. Met de bouw van zes woningen is het project is dan ook zo'n bouwplan.

In afwijking daarvan kan de gemeenteraad op grond van artikel 6.12, lid 2a Wro afzien van de vaststelling van een exploitatieplan, als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

De initiatiefnemer en de gemeente Nijmegen hebben een anterieure overeenkomst gesloten met daarin afspraken over het kostenverhaal dat zo anderszins verzekerd is. Op grond hiervan is het plan economisch uitvoerbaar.