Nijmegen Oost - 7 (Ahornstraat-Lijsterbesstraat)

Toelichting (ontwikkel-/postzegelplannen)

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met het plan wordt beoogd om bestaande huurwoningen in de buurt Broersveld te vervangen en te vernieuwen. Het betreft de woonblokken aan de oostzijde van Ahornstraat en aan de Lijsterbesstraat (tussen de Ahornstraat en het Zilverdenplantsoen).

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in de wijk Hengstdal, in de buurt Broersveld. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de Ahornstraat en aan de oostzijde aan de Zilverdenstraat (het Zilverdenplantsoen).

Op onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan Nijmegen Oost. Dit bestemmingsplan is door de raad op 17 september 2015 vastgesteld; het plan is op 20 april 2016 onherroepelijk geworden.

De beoogde ontwikkeling past qua bestemming en maatvoering niet in het vigerend bestemmingsplan. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

Uitsnede: bestemmingsplan Nijmegen Oost met in rood de plangrenzen van onderhavige voorziening

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting bestaat uit een planbeschrijving. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals cultuurhistorie, groen en wonen wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beschrijving huidige situatie

De wijk Hengstdal is gelegen op de stuwwal waarin een zogenaamd erosie-dal geslepen is. Deze morfologische ondergrond geeft Hengstdal haar zo kenmerkende hoogteverschillen. De wijk is in de jaren voor en na de Tweede Wereldoorlog gebouwd tussen de radiaal verlopende wegen vanuit de historische stadskern van Nijmegen: de Postweg en de Berg en Dalseweg.

Opvallend in Hengstdal is de grote mate van ruimtelijke continuïteit die in de loop van vijf decennia tot stand is gekomen. Ondanks het feit dat in die periode de opvattingen over stedenbouw sterk in ontwikkeling waren. Voor de Tweede Wereldoorlog was het gesloten bouwblok nog het gangbare stedenbouwkundige principe, na de Tweede Wereldoorlog kwam de open verkaveling in gebruik. Het ging daarbij om de eisen die vanuit de 'gezonde' woning aan de verkaveling werden gesteld: licht, lucht en hygiëne.
De Nijmeegse stedenbouwers zagen in Broersveld echter geen ruimte voor modernistische experimenten met open verkaveling met strokenbouw of stempelvormige verkavelingsprincipe. In Hengstdal werd er bewust voor gekozen om vast te houden aan traditionele stedenbouwkundige principes met een helder opgebouwd stratenpatroon met 'besloten' bouwblokken en de straat als basis. Het 'besloten' bouwblok was een soort tussenvariant tussen het 'gesloten' bouwblok en een open verkaveling. Daar hoorde een scherp gemarkeerd verschil tussen openbare ruimte en private ruimte en tussen straat en binnengebied bij. De voortuin werd fraai begrensd in de vorm van lage muurtjes of hekwerk. Hogere muren scheidde straat en binnengebied. De bouwblokken werden wel volgens moderne inzichten ten aanzien van woningbouwplattegronden en woningtypes gebouwd met een traditionalistische architectuur met baksteen (Delftse school). Deze stijl wordt gekenmerkt door een moderne constructie achter een traditionele vormgeving met bakstenen gevels en flauwe hellende daken, decoratieve gevelelementen en vensteromlijningen. Volgens “Hengstdal Nijmegen, Wikken en wegen in waardevolle wijken” (2004) schuilt het geheim van de hoge mate van duurzaamheid in deze traditionalistische stedenbouwkundige benadering.

Afbeelding 1 Broersveld

Broersveld
De buurt Broersveld is gebouwd binnen het bestaande wegennet: de Broerdijk, de Berg en Dalseweg en de Postweg. De buurt Broersveld heeft een heldere opbouw. Met de Hengstdalseweg als basis, die zich als en landschappelijke route door Broersveld slingert. De golvende route zorgt ervoor dat de passant gericht is op de aanliggende ruimtes en op de flankerende bebouwing. De Hengstdalseweg heeft hierdoor een sterke ruimtelijke kwaliteit.

Het gedeelte gelegen tussen de Ahornstraat en de Zilverdenstraat ten zuiden van de Hengstdalseweg werd in 1952 door woningbouwvereniging Standvast Wonen gerealiseerd. In een combinatie van eengezinswoningen en flats (architect K. van Ommen). Het stedenbouwkundig plan voor dit gebied ten zuiden van de Hengstdalseweg is geënt op de hoogteverschillen in het terrein. Het stratenpatroon is hiërarchisch opgebouwd. Deze hiërarchie komt tot uitdrukking in breedte van het straatprofiel en de grootte van de bomen. De laag gelegen Hengstdalseweg is de centrale drager met dwarsstraten tegen de helling naar de Postweg (Ahornstraat en Zilverdenstraat) en daarop aansluitend twee lange straten die min of meer de oorspronkelijke hoogtelijnen volgen (Lijsterbesstraat, Olijfwilgstraat). Het gebied heeft een eigen kwaliteit binnen Broersveld door de woonstraten die parallel aan de hoogtelijnen zijn gesitueerd. Kleine bajonet verspringingen zorgen voor een wisselend straatperspectief. Loodrecht daarop, dwars op het reliëf projecteerde Pouderoyen een weefsel van groene schakels (groene lijnen en pleintjes). Samen vormen ze een netwerk van informele wandelroutes, die een koppeling leggen met het beboste gebied van de Kwakkenberg. De noord-zuid verbindingen vormen belangrijke zichtlijnen vanaf de Hengstdalseweg op de groene helling aan de Postweg.

Afbeelding 2 Zichtlijn naar Postweg

De bebouwing bestaat uit besloten bouwblokken met bebouwing in twee tot drie lagen met kap. Er is sprake van een mix van grondgebonden en zogenaamde duplexwoningen. De daklijn van de bouwblokken dwars op de helling verspringt per bouwblok, maar ligt steeds horizontaal waardoor het hoogte verloop nog sterker leesbaar is. Bijzonder in de wijk is de zorgvuldig ontworpen overgang tussen openbare- en privéruimten; zoals tuinmuren, en hekwerken. De architectuur van de woningen in dit deel van Broersveld heeft een sterke samenhang en is gebaseerd op de stroming van de Delftse school.

Samengevat zijn de belangrijkste karakteristieken van de buurt:

• planmatig, als geheel ontworpen
• besloten bouwblokken met straat als basis
• scherpe markering tussen openbare ruimte en privé en tussen straat en binnengebied
• voortuinen fraai begrensd door muurtjes of hekwerken
• woonstraten parallel aan de hoogtelijnen, bajonetverspringingen zorgen voor wisselend straatperspectief
• groene schakels dwars op reliëf
• stevige bomen ter plaatse van ruime straatprofielen

Huidige situatie (indicatie projectgebied Standvast Wonen)

2.2 Beschrijving toekomstige situatie

Standvast Wonen is voornemens bestaande huurwoningen in de buurt te vervangen en te vernieuwen. Het betreft de woonblokken aan de oostzijde van de Ahornstraat en aan de Lijsterbesstraat (tussen de Ahornstraat en het Zilverdenplantsoen).

Aangezien de karakteristieken van deze planmatig gerealiseerde buurt voor een belangrijke mate de ruimtelijke kwaliteit van deze buurt bepalen is er voor gekozen de herontwikkeling van het gebied nauwkeurig aan te laten sluiten bij de stedenbouwkundige principes van de buurt. Vier van de tien bouwblokken blijven behouden. Twee blokken aan de Lijsterbesstraat worden gerenoveerd. Ook aan de Ahornstraat blijven twee blokken behouden waarbij de bestaande duplex-woningen worden samengevoegd tot eengezinswoningen. De overige, nieuwe woningen worden zorgvuldig in het stedenbouwkundig patroon gevoegd.

Voor de vernieuwingsopgave betekent dit dat de nieuwbouw zoveel als mogelijk op de huidige positie van de bouwblokken komt. Bij de positionering van deze bouwblokken zijn de bestaande rooilijnen zoveel als mogelijk aangehouden. Alleen de noordelijke nieuwbouw in de Lijsterbesstraat schuift naar achteren om voldoende ruimte te geven voor een nieuw straatprofiel met een rijbaan in één richting waarlangs aan weerszijden parkeerstroken liggen met daarin bomen opgenomen.

Daarnaast wordt ingespeeld op de bestaande ruimtelijke karakteristieken door de hoofdvorm van de nieuwbouw af te leiden van de bestaande bebouwing. De nieuwbouw bestaat ook uit twee lagen met een flauw hellende kap. Daarbij zal de kap van de nieuwe blokken eenzelfde dakhelling krijgen als de bestaande bouwblokken.
De nieuwbouwwoningen zijn smaller en dieper en hebben een nok- en goothoogte die ongeveer een meter hoger ligt dan de bestaande woningen. De nokverspringing die ontstaat tussen nieuwbouw en bestaande bouw past in deze omgeving, omdat er in de huidige situatie ook al sprake is van verspringende noklijnen (een gevolg van het hoogteverschil in het gebied).

Ook de nieuwbouwwoningen krijgen de zo kenmerkende horizontale daklijn die het hoogteverschil in de straten sterk leesbaar maakt. Dit heeft tot gevolg dat, net als bij de huidige bebouwing, de ene hoekwoning van een rijtje iets hoger wordt dan de andere hoekwoningen van die rij (in de huidige situatie vaak opgelost met trapjes).

impressie stedenbouwkundige opzet

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Relevant rijksbeleid

Besluit ruimtelijke ordening Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voortaan geldt een onderbouwing op basis van “behoefte” (in plaats van 'actuele regionale behoefte'). Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan. Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming.

Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied blijft het van belang de behoefte te onderbouwen (ook al lijkt artikel 3.1.6, lid 2, Bro anders te suggereren).

De derde trede van de eerdere Ladder onderbouwing (de eis dat gemotiveerd moet worden in hoeverre ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied passend zijn of worden ontsloten) is geschrapt.

Er is een nieuw onderdeel toegevoegd aan artikel 3.1.6 (lid 3) Bro waarmee de Laddertoets bij flexibele planvormen (wijzigings- of uitwerkingsplan) kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

Behoefte Het gaat in het plan deels om sloop en vervangende nieuwbouw en deels om renovatie van bestaande woningen. Er is geen sprake van extra ruimtebeslag en/of functiewijzigingen. De kwaliteit van de woningen neemt toe. Het aantal woningen (de kwantiteit) neemt echter af. De behoefte hoeft voor dit plan dan ook niet te worden onderbouwd.

Benutting van beschikbare gronden Er is hier sprake van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Het plan voorziet hiermee in een goede benutting van het bestaande stedelijke gebied.

3.2 Relevant provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland Op 14 januari 2014 stelde het college van Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. De vaststelling door Provinciale Staten heeft op 24 september 2014 plaatsgevonden. Op 17 oktober 2014 zijn beide beleidsstukken in werking getreden. Het vormgevingsbeleid vervangt de Structuurvisie (Streekplan 2005) en de Ruimtelijke Verordening Gelderland.

De provincie richt zich meer op de kwaliteit van het bestaande, omdat uitbreiding steeds minder aan de orde zal zijn. De transformatie van het gebruik van bestaande gebouwen, centra en voorzieningen naar nieuwe invullingen is essentieel. De provincie ondersteunt partijen graag om tot goede invullingen en keuzes te komen via procesondersteuning, faciliteren en/of kwaliteitsateliers.

3.3 Relevant gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijmegen 2013 In december 2013 heeft de Raad de Structuurvisie 2013 vastgesteld. Deze geeft het ruimtelijk beleid weer tot 2020. Duurzame stedelijke ontwikkelingen staan centraal in de structuurvisie, dit basisprincipe hangt samen met de volgende drie integrale ruimtelijke pijlers:

- Typisch Nijmegen, de ambitie is om de bestaande en voor Nijmegen unieke kwaliteiten zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk te versterken. De typerende kwaliteiten zijn: de unieke ligging in het landschap, de ruimtelijke dragers van de stad, de historische gelaagdheid, de dynamiek: Nijmegen is een stad in beweging en de duurzaamheid krijgt een prominente rol in deze visie met een brede invulling.

- Economische structuurversterking, de ruimtelijke kwaliteit van een stad is afhankelijk van de economische aantrekkingskracht. We willen ruimte bieden voor de ontwikkeling van de economische dynamiek van een wijk. We willen de creativiteit van ondernemers de ruimte geven.

- Karakteristieke wijken, onze ambitie is om wijken te hebben waarin mensen graag wonen met een variatie in het aanbod van woningen (zowel in woningtype als in prijsklasse).

Meer dan in de afgelopen jaren zet de gemeente Nijmegen, samen met partners, in op organisch en vraaggericht ontwikkelen, waar mogelijk in minder complexe projecten. De uitdaging is om daarbij het aanbod beter toe te snijden op de vraag vanuit de markt met meer aandacht voor de wensen van bewoners door burgerparticipatie, maatwerk, tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen, innovatieve oplossingen en een focus op duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit betekent dat we zorgvuldig omgaan met de ruimte in en om de stad. Het accent zal de komende jaren in de wijken meer op consolidatie en kleinschalige vernieuwing komen te liggen. De focus ligt op behoud, verduurzaming, eigentijdse aanpassingen, herbestemming en transformatie van bestaande woningen en gebouwen naast de ontwikkeling van het Waalfront, Nijmegen CS en de Waalsprong.

De ruimtelijke inrichting van steden wordt steeds meer een doorslaggevende economische concurrentiefactor. Hoge ruimtelijke kwaliteit wordt steeds belangrijker in de concurrentiestrijd met andere steden. Steden worden aantrekkelijker door samenwerking met bedrijfsleven, kennisinstellingen en bewoners te stimuleren, door een goede bereikbaarheid op openbaar vervoersknooppunten en door het aanbieden van toplocaties voor talent en investeerders. Minstens zo belangrijk is het ontwerpen en aanbieden van concurrerende woonmilieus, met hoogwaardige voorzieningen, voldoende recreatiemogelijkheden, cultuur en leefkwaliteit.

Coalitieakkoord 2014-2018, Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend De coalitie wil initiatieven van inwoners, ondernemers en organisaties aanmoedigen. Nijmegenaren krijgen de ruimte om met initiatieven te komen, de rol van de coalitie is het verbinden van initiatiefnemers en het stimuleren van partnerships. De afgelopen jaren zijn al belangrijke stappen gezet om onze stad nog groener en duurzamer in te richten. Dit proces wordt voortgezet. Er is veel draagvlak en initiatief bij bewoners, grote en kleine bedrijven om duurzamer te bouwen en meer natuur en landbouw binnen onze stadsgrenzen te brengen. Wij ondersteunen deze initiatieven, geven ruimte en leggen verbindingen.

Onze ambitie is dat Nijmegen een aantrekkelijke woon- en groeistad blijft. Betaalbaarheid en kwaliteit van woningen is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Door een goede samenwerking met partners werken we aan een evenwichtige woningvoorraad in Nijmegen. Samen met hen pakken we de bouwopgave om Nijmegen in de toekomst te kunnen laten groeien voortvarend op, met prioriteit voor de Waalsprong en Waalfront. Dat betekent echter niet dat de ontwikkeling van de bestaande stad tot stilstand komt. Maar we gaan scherper beoordelen wat de toegevoegde waarde is van een project op basis van de criteria die door de Raad zijn vastgesteld: strategische maatschappelijke relevantie, versterking voorzieningen, leefbaarheid, verbetering differentiatie woningaanbod, doelgroepenbeleid, stadium ontwikkeling, financieel.

3.4 Conclusie

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling past binnen het/de hierboven genoemde beleid/wetgeving.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Wonen

De wijk Hengstdal is een gewilde wijk in Nijmegen Oost. Toch verdient de wijk aandacht en zijn er ingrepen nodig om de wijk ook een toekomstbestendige wijk te laten zijn. De meeste woningen zijn relatief klein en technisch matig. Daarnaast is er een behoorlijke vergrijzing in de wijk ontstaan. Dit betekent dat de komende jaren de zorgvraag zal toenemen en dat voorzieningen nodig zijn voor de gemiddeld oudere bewoner. Het aandeel jongeren is licht afgenomen de laatste jaren.

In Hengstdal ligt het accent op huurwoningen. De woningen bevinden zich voornamelijk in de betaalbare prijscategorie.

Woonvisie: “Samen werken aan goed wonen. Woonvisie Nijmegen 2015-2020” In de vastgestelde woonvisie (d.d. 27-1-2016) is ook de woningbouwprogrammering voor de komende jaren vastgesteld. Deze woningmarktverkenning geeft de richting aan voor diverse woningbouwlocaties in de stad. Voorlopig blijft de bevolking van Nijmegen groeien. De woningbouwopgaven zitten met name in de grondgebonden koopwoningen en de sociale (etage)huurwoningen.

Echter per wijk moet goed gekeken worden welke toevoeging een aanvulling in de wijk kunnen betekenen. Nijmegen wil een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijven voor iedereen. We willen dat in Nijmegen goed wonen is voor arm en rijk, jong en oud, autochtoon en allochtoon, nu en in de toekomst. Bewoners binden in een ongedeelde stad, dat is de constante in ons woonbeleid door de jaren heen. Betaalbaarheid van het wonen is daarvoor een belangrijke voorwaarden. Wonen kan ook duurzamer, met minder energieverbruik en lagere woonlasten. Nijmegen wil toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. Dit betekent op stedelijk niveau een mix van woonmilieus. Per wijk een wisselende mix van woningtypen.

Voorlopig blijft de bevolking van Nijmegen groeien. Hiermee ook de woningbouwbehoeften. De woningbouwopgaven zitten met name in de goedkope grondgebonden koopwoningen en de sociale (etage)huurwoningen.

Door de extramuralisering en een toename van het aantal statushouders is de vraag naar sociale huurwoningen extra gestegen tot 2020. Hierbij is de vraag naar de categorie goedkope huurwoningen (< €403,06) het grootst.

De Woonvisie geeft aan dat Nijmegen relatief veel lage inkomens kent. De betaalbaarheid van het wonen staat voor de lagere inkomensgroepen hoog op de agenda.

Mede hierdoor staat in Hengstdal het aandeel sociale woningen centraal en is het behoud daarvan essentieel.

Beleidslijn wonen: In Hengstdal wordt de verbetering/herstructurering van de slechte delen van de voorraad opgepakt. Hierbij is voor de gemeente van belang dat er meer differentiatie en kwaliteit in het woningaanbod komt. Met het “verversen” van de oude voorraad worden kwaliteitsachterstanden weggewerkt. Wat meer variatie in het aanbod maakt het mogelijk dat bewoners die een stap in de wooncarrière willen maken niet perse de wijk hoeven te verlaten. Dat is goed voor de sociale cohesie.

Door de fysieke aanpak van een deel van het woningbezit, waarbij met name de duplexeenheden verdwijnen en daarvoor in de plaats ééngezinswoningen komen, maakt de wijk aantrekkelijker voor gezinnen.

Conclusie: Het plan Ahornstraat-Zilverdenstraat-Lijsterbesstraat met herstructurering en renovatie van sociale huurwoningen past binnen het woonbeleid. We staan positief tegenover de plannen. De sloop, renovatie en nieuwbouw van woningen is een kwaliteitsverbetering voor zowel de (nieuwe) bewoners als de buurt. Door de eisen van het huidige bouwbesluit zal de nieuwe woning beter geïsoleerd zijn en energiezuiniger. Het realiseren van ruimere eengezinswoningen biedt ook weer kans voor gezinnen in de wijk.

Meer kwaliteit van de woningen (duurzamer, levensloopgeschikter of groter) zorgt ook voor meer woongenot. Door variatie in woningtypen binnen de buurt te maken wordt de buurt toekomstbestendiger en voor meer bewonersgroepen geschikt. Door de woningen betaalbaar en in de huursector te houden wordt ingespeeld op de behoefte van huidige bewoners maar ook op de Nijmeegse woningbehoefte zoals blijkt uit woningbehoefteonderzoeken.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Deze paragraaf heeft betrekking op de milieukundige beoordeling van het plan voor zover deze gaat over bedrijvigheid. Hierin worden de mogelijke nadelige milieugevolgen van het plan getoetst aan de regelgeving en wordt vervolgens beoordeeld of de ruimte voor de functies binnen en in de omgeving van het plan niet onaanvaardbaar worden ingeperkt. Bij dit bestemmingsplan moet dus worden nagegaan of er enerzijds kan worden gewaarborgd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij betreffende woningen. Tevens dient te worden nagegaan of bedrijvigheid in de omgeving niet teveel beperkingen ondervindt van de nieuwe ontwikkeling.

Bij het toepassen van milieuzonering is ervoor gekozen om gebruik te maken van de in 2009 verschenen VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” opgenomen richtafstandslijsten. Hierin wordt per bedrijfscategorie aangegeven welk type milieuaspect invloed op een hiervoor gevoelig object heeft. In de omgeving van het bestemmingsplan is geen bedrijvigheid aanwezig die hinder kan veroorzaken in het plangebied. Anderzijds veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan ook geen beperkingen naar de omgeving.

Conclusie Het nieuwe bestemmingsplan is toelaatbaar.

4.3 Geluid

Het plangebied waar de nieuw te bouwen woningen komen te staan, ligt omsloten door de Olijfwilgstraat, Ahornstraat, Zilverdenpad, Lijsterbesstraat en Postweg. Allen zijn wegen met een maximum toegestane snelheid van 30 km/uur. Volgens de Wet geluidhinder geldt voor wegen met een 30 km/uur regime geen onderzoekszone en zijn ze daarom niet onderzoeksplichtig. In het kader van een goede ruimtelijke ordening hoeven deze wegen ook niet te worden onderzocht omdat ze akoestisch niet relevant zijn. Er is namelijk sprake van afschermende bebouwing tussen de weg en de woningen en/of een geringe verkeersintensiteit. Ten noorden van het plan ligt één weg, Hengstdalseweg, met een maximum toegestane snelheid van 50 km/uur. Voor deze weg betreft de onderzoekszone volgens de Wet geluidhinder 200 meter. Echter hoeft de Hengstdalseweg niet te worden onderzocht omdat deze akoestisch niet relevant is. De nieuw te bouwen woningen liggen namelijk op een afstand van meer dan 90 meter van de weg en de reeds aanwezige bebouwing tussen het plan en de Hengstdalseweg zorgt voor afscherming. De geluidsbelasting komt hierdoor niet boven de voorkeurswaarde van 48 dB uit. Volgens de Wet geluidhinder hoeven daarom géén procedures gevolgd te worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Bestaande situatie De luchtkwaliteit in een deel van dit plangebied wordt met name belast door de verkeersuitstoot van de Hengstdalseweg. Overige bronnen zijn voor zover bekend niet relevant of niet aanwezig. Uit recent luchtkwaliteitsonderzoek van de gemeente Nijmegen (2014) blijkt dat langs de bovengenoemde weg geen overschrijding van grenswaarden plaatsvindt. Formeel hoeft boven het wegdek en direct langs de weg (binnen 10 meter van de rand van de weg) niet aan de grenswaarden voldaan te worden. In de onderstaande figuur zijn de concentraties NO2 weergegeven.

Toetsing aan regelgeving Bij toetsing van een ruimtelijk plan op luchtkwaliteit moet conform regelgeving gelet worden op de volgende 2 aspecten: a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit. b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Ad a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit In de Wet milieubeheer titel 5.2 ('Wet luchtkwaliteit') zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen. Deze betreffen de stoffen: zwaveldioxide, stikstofdioxide (NO2), stikstofoxiden, fijn stof (PM10), koolmonoxide, benzeen, benzo(a)pyreen, lood en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen overschrijdingen geconstateerd voor de stoffen NO2 en PM10. Het luchtkwaliteitsonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen. De grenswaarden voor NO2 en PM10 uit de Wet luchtkwaliteit zijn weergegeven in onderstaande tabel. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB's en Ministeriële regelingen. Bij het faciliteren van ruimtelijke plannen moet volgens de Nederlandse wetgeving de verandering van de luchtkwaliteit door het plan worden getoetst.

Tabel: luchtkwaliteit

	norm	ingangsdatum
Jaargemiddelde grenswaarde NO2	40 ìg/m3	1 januari 2015
Jaargemiddelde grenswaarde PM10	40 ìg/m3	1 juni 2011
Daggemiddelde grenswaarde PM10	max. 35 dagen/jaar > 50 ìg/m3	1 juni 2011
Jaargemiddelde grenswaarde PM2,5	25 ìg/m3	1 januari 2015

Een ruimtelijke ontwikkeling kan doorgang vinden indien aannemelijk kan worden gemaakt dat: - de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, of; - de luchtkwaliteit door de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), of; - bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de ruimtelijke ontwikkeling, de luchtkwaliteit in een gebied rondom het project per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO2 en/of PM10, of; - de ruimtelijke ontwikkeling is beschreven in, past binnen, of is in elk geval niet strijdig met een vastgesteld programma zoals het NSL (Wm artikel 5.16.1.d), of; - er geen grenswaarden worden overschreden door de ruimtelijke ontwikkeling.

Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5.

Voor het onderhavige plan is geen specifiek luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd omdat vooralsnog het plan geen nieuwe ontwikkelingen toelaat die ten opzichte van de bestaande functie een dermate grote verkeersaantrekkende werking hebben dat een verslechtering van meer dan 3% te verwachten is. Daarmee wordt voor dit aspect voldaan aan de luchtregelgeving.

Ad b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit Op 16 januari 2009 is het Besluit “gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)” in werking getreden. Met deze AMvB wordt de bouw van zogenaamde gevoelige bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Over gemeentelijke wegen zegt het besluit niets en is derhalve geen beperking voor het plan. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties worden dus niet als gevoelige bestemming gezien.

In de recente landelijke "GGD-Richtlijn medische milieukunde: luchtkwaliteit en gezondheid" adviseert de GGD ten aanzien van het bouwen van gevoelige bestemmingen langs drukke gemeentelijke wegen (meer dan 10.000 mvt/etm):

• geen afstandscriterium;
• niet bouwen direct langs een drukke weg (dus niet in 1e lijnsbebouwing);
• GGD heeft het advies “niet in 1e lijnsbebouwing” aangevuld met dat dit minimaal moet gelden binnen 50 meter van de rand van de drukke gemeentelijke weg.

Gemeente Nijmegen conformeert zich zo veel mogelijk aan deze GGD-richtlijn. Indien in het plangebied gevoelige bestemmingen worden gebouwd, dienen deze derhalve niet in de eerste lijnsbebouwing langs bovengenoemde drukke wegen geplaatst te worden.

De Hengstdalseweg heeft ter plaatse een etmaalintensiteit van ongeveer 3400 mvt/etmaal. Daarmee is het volgens de definitie van de GGD geen drukke weg. Het plan moet de realisatie van woningen mogelijk maken. Dit zijn geen gevoelige bestemmingen. Uit de luchtkwaliteitsberekeningen blijkt dat geen sprake is van overschrijdingen ter plaatse van de Hengstdalseweg.

4.5 Externe veiligheid

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en risicovolle transportroutes. Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden. Er zijn geen significante externe veiligheidsrisico's in het plangebied.

Conclusie Op grond van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.6 Ruimtelijke veiligheid

Inrichting openbare ruimte: ontvluchting en zelfredzaamheid Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie te ontvluchten. In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in het gebouw goed kunnen aansluiten op de omgeving.

Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen wat betreft de inrichting van de openbare ruimte geen beperkingen worden geconstateerd.

Situering van gebouwen In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar.

Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere beperkingen met betrekking tot de situering. Eventuele nadere eisen kunnen in het kader van de omgevingsvergunning gesteld worden.

Bereikbaarheid Wat bereikbaarheid betreft is in beginsel belangrijk dat panden in het plangebied langs twee onafhankelijke routes door brandweervoertuigen zijn/is te bereiken. Daarbij is/zijn de dimensionering van de wegen en de bereikbaarheid van de (hoofd)toegang van de gebouwen/het gebouw van belang. Deze toegang moet tot op 10 meter voor hulpverleningsvoertuigen te benaderen te zijn en er dient een opstelplaats voor de brandweer te zijn (conform artikel 6.37 Bouwbesluit 2012). Doodlopende wegen dienen zoveel mogelijk vermeden te worden.

Het voorliggende plan heeft op dit aspect geen consequenties voor de hulpverlening.

Bluswatervoorziening Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. Afstand van de bluswatervoorziening(en) tot de brandweertoegang van gebouwen dient conform maximaal 40 meter te bedragen. De benodigde capaciteit van een dergelijke voorziening is voor de betrokken panden in dit plangebied minimaal 30 m3 water per uur.

De situatie qua bluswatervoorziening op deze locatie voldoet aan deze vereisten.

Externe veiligheid Indien de geplande ontwikkeling geheel of gedeeltelijk is gelegen in een invloedgebied van externe veiligheidsrisicobronnen (opslag, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen), dan dient op basis van desbetreffende regelgeving het groepsrisico ter plaatse verantwoord te worden. De Veiligheidsregio is daarbij wettelijk adviseur voor de aspecten rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Dit plangebied ligt niet binnen een invloedgebied.

De conclusie luidt dat vanuit het oogpunt van ruimtelijke veiligheid de brandweer geen beperkingen ziet ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan.

De voorwaarden t.a.v. bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2012.

4.7 Bodem

De bodemkwaliteit is beoordeeld op basis van de volgende rapporten:

- Verkennend bodemonderzoek Ahornstraat, Nijmegen, Terra Milieu, projectnummer Tm2016.270, 3-8-2016;

- Nader bodemonderzoek, fase II, conform NTA 5755, Ahornstraat, Nijmegen, Terra Milieu, projectnummer Tm16-314 versie 3, 14 februari 2017;

Uit deze bodemonderzoeken blijkt:

• De bovengrond is licht tot matig verontreinigd met zware metalen en PAK;
• Vanaf 0,7 m-mv is een stortlaag aanwezig ten zuiden van de locatie (0,0 – 0,7 m-mv meter diep); hierin komen sterke verontreinigingen met zware metalen en PAK voor;
• In de bovengrond (0,0-0,7 m-mv) is een spot aanwezig waarin zink sterk verhoogd voorkomt; hier is ook kool as aangetroffen;
• Het grondwater is niet onderzocht;
• Er is geen asbestverontreiniging aangetroffen;

Op basis van het onderzoek blijkt dat het bodemvolume waarin de interventiewaarde voor zware metalen en PAK wordt overschreden in de grond groter is dan 25 M3. Dat betekent dat sprake zal zijn van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij het huidige gebruik leveren de aangetroffen concentraties geen risico's op omdat bij normaal gebruik geen contact mogelijk is met het stortmateriaal (puin en as). De bovenliggende laag is licht verontreinigd en fungeert als leeflaag.

Indien voor de geplande ontwikkeling graafwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, is een saneringsplan Wet bodembescherming nodig. Bij sanering zal de leeflaag tenminste 1 meter dik moeten zijn.

Conclusie Volgens het onderzoeksrapport is op de locatie een bodemverontreiniging aanwezig. Uit een risicoanalyse blijkt dat bij het huidig gebruik geen risico's aanwezig zijn. Standvast Wonen heeft budget gereserveerd voor een bodemsanering.

Bij het realiseren van de gewijzigde bestemming verwachten we geen maatschappelijke en financiële belemmeringen ten gevolge van een bodemverontreiniging.

4.8 Water

De watertoets Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Bouwbesluit 2012 en de Waterwet.

Binnen de volgende documenten is de watertoets verankerd:

- Nota Anders Omgaan met Water (Kabinetsstandpunt over het waterbeleid 21e eeuw, dec. 2000) - Bestuursakkoord Water (mei 2011) - Landelijke Handreiking Watertoets 3 (RIZA, december 2009) - Waterplan 2010 – 2015 (WP4) - Waterbeheersprogramma 2016-2021 (Waterschap Rivierenland, vastgesteld op 27 november 2015, ingegaan op 22 december 2015)

Algemeen Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Hengstdal. Voor dit gebied zijn het Waterplan Nijmegen (2001), het Gemeentelijk Rioleringsplan 2010 tot en met 2016 en de Nota Afkoppelen en infiltratie hemelwaterafvoer (2013) relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Oppervlaktewater Binnen het plangebied en directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. De grondwaterstand bevindt zich ruim 40 meter beneden maaiveld.

Hemelwater In de wijk Hengstdal zal Standvast Wonen bestaande huurwoningen slopen en vervangen en een andere woningen renoveren. Deze woningen liggen in de buurt Broersveld. Standvast Wonen zal ook de openbare ruimte herinrichten.

Vanuit het bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om vuilwater en hemelwater op een verantwoorde manier te verwerken. Vuilwater moet verplicht op de openbare riolering aangesloten worden. Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden. Voor infiltratievoorzieningen geldt de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer'.

In Nijmegen Oost is bij hevige neerslag sprake van wateroverlast. Het afkoppelen van verhard oppervlak vermindert deze wateroverlast. De gemeente Nijmegen hanteert bij het duurzaam omgaan met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer'. Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Bij infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform het convenant 'Duurzaam bouwen in het KAN 2000' gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen.

Indien het afkoppelen en infiltreren van particuliere verharde oppervlakken in de openbare ruimte dient plaats te vinden, is dit bespreekbaar. Een voorwaarde hierbij is wel een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan. Voor het afkoppelen van de openbare ruimte zijn in Nijmegen oost alleen de volgende methodes beschikbaar: infiltratievelden of infiltratieputten. Bij het ontwerpen van infiltratievoorzieningen dient rekening gehouden te worden met een verwerkingscapaciteit van 20 mm neerslag per uur, bijvoorbeeld 20 mm berging.

Infiltratievoorzieningen in de openbare ruimte dienen in overleg met de gemeente Nijmegen, afdelingen beheer en ontwerp, ontworpen te worden. Voor plannen waarbij hemelwater in de bodem geïnfiltreerd wordt, moet een waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan gevoegd te zijn.

Om wateroverlast te voorkomen hebben profielen waarbij ook water op straat geborgen wordt de voorkeur.

Riolering De riooltechnische ontsluiting van de nieuwe en te renoveren woningen in het plangebied bevindt zich aan de Ahornstraat en aan de Lijsterbesstraat. Zie hiervoor de volgende figuur.

 

De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. In beide straten worden delen van de riolering vervangen. De gemeente vervangt deze riolen die grotendeels buiten het plangebied liggen. In de volgende tabel en figuur zijn de te vervangen riolen (blauw) weergegeven. Alleen het te vervangen riool in de Lijsterbesstraat (rood) ligt binnen het plangebied. De riolering in de Zilverdenstraat hoeft niet vervangen te worden.

Straatnaam	Put begin	Put eind	Jaar van aanleg	Materiaal	Afmeting	Type verharding	Lengte
Ahornstraat	4921	4922	1948	beton	300	elementen	7,28
Ahornstraat	4922	4923	1948	beton	300	elementen	49,25
Ahornstraat	4923	4924	1948	beton	300	elementen	28,81
Ahornstraat	4956	4957	1951	beton	300	elementen	34,71
Lijsterbesstraat	4927	4928	1951	beton	300/450	asfalt	48,38
Olijfwilgstraat	4924	4956	1951	beton	300	asfalt	12,44
Ahornstraat	4927	4957	1951	beton	300	elementen	33,35

De ronde en eivormige betonnen riolen dienen alleen door ronde betonnen riolen vervangen te worden met tenminste dezelfde hydraulische afvoercapaciteit. Een voorwaarde bij het ontwerp van de rioolvervanging is wel een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan.

De huis- en kolkaansluitingen hoeven vanuit de gemeente niet vernieuwd te worden. Het is niet uitgesloten dat nieuwe woningen geen gebruik kunnen maken van bestaande aansluitingen op de riolering. Als dat het geval is, dienen nieuwe aansluitingen bij de gemeente aangevraagd te worden. Indien op bestaande riolen veel nieuwe aansluitingen gemaakt worden, betekent dat een verzwakking van die riolen en kan het noodzakelijk zijn deze riolen ten laste van de ontwikkeling te vervangen moeten worden. Alle werkzaamheden aan de openbare riolering dienen door één aannemer uitgevoerd te worden.

4.9 Flora en Fauna

Natuurbeleid Het plangebied heeft geen directe relatie met de beschermde natuurgebieden (natura 2000 of Beschermde Natuurmonumenten) in de omgeving van Nijmegen, er is ook geen significante schade te verwachten. Het plangebied ligt ook niet in of direct grenzend aan het Gelders Natuurnetwerk (GNN) of de Groene Ontwikkelingszone (GO): de waardevolle natuurgebieden die in de Omgevingsvisie Gelderland opgenomen zijn. De Omgevingsvisie is wat dat betreft niet van toepassing.

Flora- en faunawet De Nederlandse Flora- en faunawet regelt de bescherming van dier- en plantensoorten. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Deze wet hanteert daarbij het "nee, tenzij principe". Dat betekent dat alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten in principe verboden zijn. Alleen onder strikte voorwaarden zijn afwijkingen van de verbodsbepalingen mogelijk. Hiertoe zal een ontheffing ex artikel 75 moeten worden aangevraagd. De ontheffingsaanvraag moet onderbouwd zijn door een goed onderzoek naar het voorkomen van en de effecten op beschermde soorten. Ook moet aangetoond worden dat er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang. In de Flora- en faunawet is daarnaast een zogenaamde 'algemene zorgplicht' opgenomen. De zorgplicht is van toepassing op alle planten en dieren, ongeacht of ze wettelijk beschermd zijn. De zorgplicht houdt in dat er bij ingrepen zoals bouwactiviteiten altijd zorgvuldig moet worden omgegaan met de aanwezige planten en dieren. Schadelijke activiteiten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Bevoegd gezag voor de Flora- en faunawet is het Ministerie van EZ, de uitvoerende dienst is de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVOnl).

Omschrijving plangebied Voor het plangebied is een natuurtoets flora en fauna uitgevoerd (Natuurtoets flora en fauna Hengstdal, Lijsterbesstraat e.o., Nijmegen-Oost – Ecoquickscan 30-05-2017 projectnummer 16037). De bevindingen uit dit onderzoek zijn: Het plangebied is grotendeels bebouwd en verhard, de beplanting bestaat uit solitaire bomen, grasvelden, blokbeplanting en tuinen die intensief onderhouden worden. Beschermde vaatplanten en strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, met uitzondering van de steenmarter, zijn in deze biotoop niet te verwachten.

Steenmarters De woningen binnen het plangebied zijn niet toegankelijk voor de steenmarter; de woningen zijn goed onderhouden en gesloten voor deze soort. Ook in de bomen binnen het plangebied zijn geen voor de steenmarter geschikte holtes aangetroffen. Tevens ontbreken in het openbaar groen en de voortuinen van de woningen andere schuilplekken zoals takkenhopen en dichte struwelen. Wel kan het gehele plangebied gebruikt worden als foerageergebied. Tijdens het onderzoek naar vleermuizen zijn twee steenmarters waargenomen; één bij aankomst in het begin van de wijk (Hengstdalseweg) en één nabij het plangebied in de Ahornstraat. Gezien de aanwezigheid van de soort in de wijk is het niet uit te sluiten dat de steenmarter bijgebouwen en/of andere typen verblijfplaatsen in de achtertuinen van de woningen gebruikt als verblijfplaats. Bij de sloop van bijgebouwen en/of verwijderen groen in de achtertuinen zijn negatieve effecten op deze soort niet uit te sluiten. Aangezien rondom de nieuwe woningen ook tuinen aanwezig zijn, zijn negatieve effecten op de lange termijn niet waarschijnlijk. Aangezien deze soort beschermd is conform beschermingscategorie 2 van de Flora- en faunawet kan ook gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode en is geen ontheffing nodig voor deze soort. Ook onder de Wet natuurbescherming – soortenbescherming kan volgens een goedgekeurde gedragscode worden gewerkt.

Vleermuizen In het plangebied is een vaste rust- en verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis vastgesteld. Deze vaste rust- en verblijfplaats is jaarrond beschermd. Negatieve effecten op vaste rust- en verblijfplaatsen zijn, bij de sloop van de woningen, niet uit te sluiten. In het kader van de ontheffingsaanvraag zal een activiteitenplan opgesteld moeten worden. In het activiteitenplan zal onder andere ingegaan moeten worden op mitigerende maatregelen (ecologisch werkprotocol/mitigatieplan) en een onderbouwing van het wettelijk belang van de aanvraag. Mitigerende maatregelen hebben betrekking op de werkzaamheden (werkwijze), tijdelijke effecten en definitieve maatregelen om het plangebied opnieuw geschikt te maken voor soorten. Met ingang van 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt onder andere de Flora- en Faunawet. Onder de Wet natuurbescherming zijn er ten opzichte van de Flora- en faunawet wijzingen ten aanzien van beschermde planten en dieren. Vleermuizen, gierzwaluw, huismus en steenmarter blijven na de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming beschermd. Met ingang van 1 januari 2017 wordt in plaats van een ontheffing Flora- en faunawet een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. Een aanvraag wordt ingediend bij de provincie Gelderland. Indien de mitigerende maatregelen voorgesteld in het activiteitenplan (ecologisch werkprotocol/ mitigatieplan) worden uitgevoerd is er geen reden om aan te nemen dat een ontheffing Wet natuurbescherming niet kan worden verkregen. Onderstaand kaartje uit het onderzoek geeft inzicht in de waargenomen vleermuizen.

Vogels Tijdens het onderzoek zijn verschillende vogels waargenomen zoals merel, houtduif, zanglijster en huismus. Daarnaast is boven het plangebied een gierzwaluw waargenomen. De huismus en de gierzwaluw zijn koloniebroeders; zij broeden ieder jaar op dezelfde plaats, ze zijn honkvast en afhankelijk van deze biotoop. Deze soorten zijn jaarrond beschermd. Tijdens het nader onderzoek zijn geen nesten of nestlocaties van de gierzwaluw en huismus waargenomen. Een ontheffing Flora en faunawet is voor deze soort niet nodig.

Broedseizoen en zorgplicht Verder is er een tweetal algemene voorwaarden vanuit de Flora- en faunawet/Wet natuurbescherming - soortenbescherming altijd van toepassing: • in het broedseizoen van vogels mogen de vegetatie, bosjes en opstallen in het plangebied niet worden verwijderd. De start van werkzaamheden tijdens deze periode zouden kunnen leiden tot directe verstoring van broedvogels en het broedsucces. Alle vogels zijn beschermd. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet/Wet natuurbescherming - soortenbescherming voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zouden kunnen verstoren. • op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet/artikel 1.11 Wet natuurbescherming dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving.

Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Zo dienen maatregelen te worden getroffen om bijvoorbeeld verstoring tot een minimum te beperken. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

Dit kan door: • voortijdig maaien (indien van toepassing) van het plangebied zodat dieren wegtrekken; • het beperken van verlichting tijdens de avonduren in voorjaar, zomer en herfst ten behoeve van vleermuizen en andere nachtdieren; • het slopen en rooien starten buiten het voortplantingsseizoen en het winter(slaap)seizoen.

Gemeentelijk beleid

Coalitieakkoord 2014-2018, Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend De coalitie wil initiatieven van inwoners, ondernemers en organisaties aanmoedigen. Nijmegenaren krijgen de ruimte om met initiatieven te komen, de rol van de coalitie is het verbinden van initiatiefnemers en het stimuleren van partnerships. De afgelopen jaren zijn al belangrijke stappen gezet om onze stad nog groener en duurzamer in te richten. Dit proces wordt voort gezet. Er is veel draagvlak en initiatief bij bewoners, grote en kleine bedrijven om duurzamer te bouwen en meer natuur en landbouw binnen onze stadsgrenzen te brengen. Bij de invulling en detaillering van de buitenruimte, is ruimte voor bewonersparticipatie.

Groenplan De groene draad (2007) Het groenbeleid is vastgelegd in "De groene draad - kansen voor het Nijmeegse groen" en heeft als doelstelling:

• inzicht te geven in het totaal van groene ontwikkelingen in en om de stad en hun onderlinge samenhang;
• een sturingsinstrument voor het bestuur te zijn voor groene ontwikkelingen in de stad;
• vanuit een groen toekomstperspectief een gids of leidraad te zijn voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen;
• de groene ambities te benoemen voor de komende jaren die vertaald worden in een uitvoeringsprogramma.

De hoofdgroenstructuur en de hoofdbomenstructuur zijn de basis en de ruggengraat van het groen in Nijmegen. Deze structuren houden we dan ook in stand. In bestemmingsplannen gaat het dan om de bestemmingen Groen, Natuur en Bos. Daarnaast kennen ook andere plekken een groene bestemming bijvoorbeeld kleinere groenplekken op wijkniveau.

Binnen de plangrens is geen hoofdgroenstructuur aanwezig. De hoofdboomstructuur op stadsniveau volgt de belangrijkste radialen in Broersveld, de Hengstdalseweg en de Postweg. De Corduwenerstraat maakt deel uit van de hoofdboomstructuur in de wijk. Karakteristiek voor de stedenbouwkundige opzet van Broersveld is het weefsel van groene schakels, bestaande uit groene lijnen en pleintjes, die haaks op de groene radialen staan en een koppeling vormen met de groene helling van de Postweg. Deze groene schakels bepalen in belangrijke mate het groene karakter van deze wijk. Een aantal van deze groene pleintjes grenst direct aan het plangebied. Bij een mogelijke herinrichting van deze groene plekken, is ruimte voor bewonersparticipatie.

Ecologie van de stad Natuur komt niet alleen voor in groene gebieden buiten de stad. Vogels en vleermuizen zijn onlosmakelijk verbonden met de stad en het stedelijk groen. Ze hebben het niet altijd makkelijk in de stedelijke omgeving bijvoorbeeld bij het vinden van geschikte nestgelegenheden en verblijfsplekken. Naast het openbaar groen zijn tuinen ook van belang voor vogels en andere fauna. Doordat heggen verdwijnen, tuinen verstenen en hedendaagse huizen vrijwel helemaal gesloten zijn, ontstaan minder mogelijkheden voor stadsvogels en vleermuizen. Bij nieuwe ontwikkelingen ontstaan kansen voor de natuur in de stad. Het bewust aanbrengen van schuil- en nestgelegenheden aan nieuwe of bestaande gebouwen is een kans die veelal eenvoudig benut kan worden.

Door de volgende aanbevelingen uit te voeren, kan de ecologie in het plangebied vergroot worden:

• het aanbrengen van open stootvoegen in de muren voor vleermuizen of het ophangen van vleermuiskasten
• het aanbrengen van neststenen voor gierzwaluw en vogelvides voor huismussen in muren of als dakpan uitgevoerd
• het planten van inheemse bomen en inheemse bes- en bloemdragende struiken.

Groen en gezondheid Groen heeft niet alleen een ecologische waarde, het draagt bij aan de gezondheid van mensen, het zorgt voor een aantrekkelijke omgeving voor wonen, werken en recreëren. Groen bevordert de gezondheid, het nodigt uit om te bewegen en patiënten herstellen sneller in een groene omgeving. Voor kinderen is het belangrijk om juist al op jonge leeftijd in contact te komen met een groene leefomgeving. Door de groene schakels en lijnen bezit Broersveld een fijnmazige groen netwerk dragen bij een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving.

Ambities voor groen in relatie tot water Vanwege de onlosmakelijke relatie tussen groen/natuur en water zal een deel van de waterberging in de groene ruimte worden gezocht. We streven naar een goed evenwicht tussen beide functies zodat het resultaat een impuls oplevert voor natuurwaarden en natuurontwikkeling.

Handboek stadsbomen (2009) Het Handboek Stadsbomen is een uitwerking van het Groenplan “De Groene draad, kansen voor het Nijmeegse groen'. Het Handboek Stadsbomen vormt het kader voor inrichtingsplannen en beheerplannen voor de openbare ruimte waar het bomen betreft. Het handboek is daarnaast te definiëren als toetsingskader voor ruimtelijke plannen en initiatieven en biedt inzicht in de beleidsuitgangspunten ten aanzien van bescherming, aanplant, beheer en kap van bomen.

In het Handboek Stadsbomen is de hoofdbomenstructuur opgenomen. Deze structuur vormt samen met de hoofdgroenstructuur de basis van het groen in Nijmegen. De hoofdbomenstructuur leggen we niet vast in bestemmingsplannen maar wordt wel beschreven in de toelichting en speelt daarmee wel een rol in bestemmingsplannen. Binnen het plangebied staan geen bomen die deel uit maken van de hoofdgroenstructuur.

In het handboek is tevens de kapverordening (kappen van houtopstanden) opgenomen. Deze vergunning is opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en is een onderdeel van de Omgevingsvergunning. Het plangebied valt niet binnen het regime van de omgevingsvergunning. Voor alle bomen die een grotere stamomtrek hebben dan 1,60 meter (op 1,30 meter hoogte), is een omgevingsvergunning verplicht. Dit geldt ook voor alle bomen binnen de hoofdgroenstructuur en de bijzondere boom in de Corduwenerstraat.

Bijzondere bomen Monumentale bomen weerspiegelen net als monumentale gebouwen de geschiedenis van de stad. Om de cultuurhistorische betekenis van het groen in de stad te waarborgen, zijn de monumentale bomen geïnventariseerd. Van de gemeentelijke bomen zijn alle monumentale, bijzondere en waardevolle bomen opgenomen. Monumentale en waardevolle bomen zijn minstens 50 jaar oud, hebben een cultuurhistorische betekenis en hebben een goede levensverwachting. De waardebepaling van monumentale bomen ligt hoger dan bij de waardevolle bomen.

Daarnaast zijn er een aantal bijzondere bomen aan de lijst toegevoegd. Dit zijn de bomen die een bijzondere betekenis hebben of een geplant zijn vanwege een bijzondere gebeurtenis zoals o.a. de Wilhelminaboom, Julianaboom, Beatrixboom.

Alleen de, vanaf openbaar terrein, zichtbare monumentale bomen op particulier grondgebied zijn opgenomen. Alle bijzondere bomen vallen onder het regime van de omgevingsvergunning, het kappen van houtopstanden.

Binnen de plangrens staan geen bijzondere bomen. In het groene pleintje aan de Corduwenerstraat staat een waardevolle boom.

4.10 Cultuurhistorie en archeologie

Rijksbeleid Cultuurhistorie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke inrichting van ons land. Het geeft identiteit en kwaliteit aan een gebied. Om deze redenen heeft het rijk de beleidslijn ingezet om cultuurhistorie onderdeel te laten zijn van het afwegingskader bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze beleidslijn is verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg uit 2009 en heeft geleid tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sinds 1 januari 2012. Met het gewijzigde Bro zijn gemeenten wettelijk verplicht cultuurhistorie deel uit te laten maken van het afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het rijk vraagt hiermee aan gemeenten om bij het opstellen van bestemmingsplannen, projectafwijkingsbesluiten en beheersverordeningen cultuurhistorische gebouwen, objecten en structuren te inventariseren en daaraan conclusies te verbinden en die in het bestemmingsplan te verankeren. De Monumentenwet 1988 vormt de basis voor de monumentenzorg. Rijksmonumenten worden op basis van deze wet aangewezen, evenals rijksbeschermde stadsgezichten. Voor het wijzigen en slopen van rijksmonumenten is een 'Omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten' nodig.

Gemeentelijk beleid

Monumentenverordening De aanwijzing van gemeentelijke monumenten, bouwhistorie monumenten, identiteitsbepalende objecten en beschermde stadsbeelden met stadsbeeldobjecten geschiedt op basis van de monumentenverordening. Afhankelijk van de beschermingsvorm is voor wijziging, verbouw en sloop al dan niet een 'Omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten' nodig.

Aandachtslijst Cultureel Erfgoed De aandachtslijst betreft een inventarisatie van onbeschermd waardevol erfgoed en is bedoeld om ongewenste sloop van cultureel erfgoed te voorkomen en herbestemming te stimuleren. De lijst is globaal getoetst aan de selectiecriteria uit de Monumentenverordening. Er is nog geen uitgebreid onderzoek gedaan. Pas als er sprake is van een beschermingsprocedure zal dit onderzoek worden gedaan en worden de exacte cultuurhistorische waarden vastgesteld. Het college heeft de mogelijkheid om bij sloopplannen een beschermingsprocedure te starten. Op 18 maart 2015 is de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed door de gemeenteraad van Nijmegen vastgesteld. Diverse gebouwen en objecten in Nijmegen Zuid staan op de aandachtslijst.

Nota Cultureel Erfgoed Het gemeentelijk erfgoedbeleid is vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed (vastgesteld 15-5-2013). Deze nota beschrijft op welke manier erfgoed kan bijdragen aan de ambitie van de gemeente Nijmegen om de identiteit van de stad te behouden en te versterken. Hiervoor worden drie strategieën ingezet: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, kennis & inspiratie en bescherming & instandhouding. De strategie duurzame ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een toekomstbestendige stad, waar erfgoed ingezet wordt om bij ruimtelijke ontwikkelingen de eigen identiteit te behouden of te versterken. De verplichtingen vanuit het Besluit ruimtelijke ordening en de daaruit voortvloeiende beleidsvrijheid die we als gemeente hebben, zetten we in om deze ambitie te kunnen realiseren. Erfgoed is namelijk een factor die mede kwaliteit geeft aan de ruimte en daarmee ruimtelijke ontwikkelingen kan verrijken. De cultuurhistorische elementen die onderdeel zijn van de identiteit van de stad kunnen we niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we onze stad beleven, inrichten en gebruiken. De cultuurhistorische beleidskaart is de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Uitsnede cultuurhistorische beleidskaart met duiding van het bestemmingsplangebied Nijmegen Ahornstraat-Zilverdenstraat

Het betreffende bestemmingsplangebied 'Nijmegen Hengstdal Ahornstraat-Zilverdenstraat valt binnen gebiedstype 2 van de cultuurhistorische beleidskaart.

Gebiedstype 2: In gebiedstype 2 gaat het om de samenhang tussen structuren en historische bebouwing en zijn de huidige stedenbouwkundige kwaliteiten uitgangspunt bij ruimtelijke plannen. In bestemmingsplannen wordt maatwerk toegepast ten behoeve van de bescherming van cultuurhistorische waarden, indien sprake is van:

• cultuurhistorisch waardevolle structuren;
• cultuurhistorisch waardevolle ensembles en zones.

Bij cultuurhistorisch waardevolle structuren gaat het om lijnvormige elementen, zoals bijvoorbeeld wegen, dijken, wallen, lanen en waterlopen.

Bij cultuurhistorisch waardevolle ensembles gaat het om plekken in het stadsweefsel, die van belang zijn vanwege de ruimtelijke samenhang tussen objecten en structuren met bijzondere historisch-geografische en historisch-(steden)bouwkundige waarden. Het betreft complexen, terreinen en gebieden met een herkenbaar karakter dat relatie houdt met de ontwikkelingsgeschiedenis en historische gelaagdheid van de buurt, wijk of stad.

Onder het kopje 'Cultuurhistorische waarden' worden per gebiedstype de cultuurhistorisch waardevolle structuren en ensembles en gebieden beschreven. Onder het kopje 'Cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan' wordt gemotiveerd op welke wijze de cultuurhistorische waarden van deze structuren, ensembles en gebieden worden geborgd.

Cultuurhistorische analyse

Vorming van het landschap De wijk Hengstdal ligt in Nijmegen Oost, op de flank van de stuwwal, in een naar het westen wijd uitlopend erosiedal. Het heuvelachtige landschap is gevormd tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saalien (180.000-13.000 jaar geleden), toen het grootste deel van Nederland door een dik pak Scandinavisch landijs werd bedekt. Gletsjertongen stuwden het oudere sedimentmateriaal, dat eerder in het gebied door de Maas en de Rijn was afgezet, op tot hoge heuvelruggen. Tijdens de korte zomers smolt de ijskap gedeeltelijk en voerden smeltwaterrivieren een deel van de afzettingen mee. Zo ontstonden de typerende wigvormige erosiedalen. Het vele duizenden jaren geleden ontstaan reliëf is nog altijd intact en karakteristiek voor het gebied.

Uitsnede AHN met het wigvormige Hengstdal	Detail met plangebied Ahornstraat-Zilverdenstraat. Zichtbaar is dat het plangebied op de zuidhelling van het Hengstdal ligt

Broersveld De buurt Broersveld ligt in de wijk Hengstdal en is gebouwd binnen het destijds al aanwezige historische wegennet van de Broerdijk, de Berg en Dalseweg en de Postweg. Terwijl eerder zonder samenhang door verschillende woningbouwverenigingen losse woonbuurten voor arbeiders en middenstanders zijn gebouwd, gebeurt dit vanaf 1934, wanneer A. Siebers het Algemeen Uitbreidingsplan voor Nijmegen opstelt, planmatig. Onderdeel van dit plan is de buurt Broersveld, vanaf 1941 tot en met 1958 ontworpen door de architect en stedenbouwkundige Cees Pouderoyen. Het bestemmingsplangebied Nijmegen Ahornstraat-Zilverdenstraat ligt in deze buurt.

Pouderoyen heeft zich bij het stedenbouwkundig ontwerp voor Broersveld laten leiden door het onderliggende landschap met zijn kenmerkend reliëf. De Hengstdalseweg vormt de basis van de buurt en volgt het erosiedal, slingerend omhoog. Vanaf deze hoofdader, haaks op de hoogtelijnen, wordt de buurt ontsloten door brede dwarsstraten, die de glooiing van het geaccidenteerde landschap volgen en die worden begeleid door groenstroken. Deze straten vormen zo een netwerk van groene schakels, die de woonbuurt verbinden met het beboste landschap er omheen. De Ahornstraat en de Zilverdenstraat zijn beide zo'n groene schakel. Deze worden op hun beurt met elkaar verbonden door smallere woonstraten, die de hoogtelijnen van de helling volgen (de Olijfwilgstraat en de Lijsterbesstraat).

In dit heldere, beeldbepalende raamwerk van het hiërarchische stratenpatroon is de bebouwing geplaatst. De woningen, een combinatie van eengezinswoningen en duplexwoningen, vormen besloten bouwblokken met de straat als basis. Gemetselde muurtjes vormen de scheiding tussen openbare- en privéruimte. Het straatbeeld wordt subtiel verlevendigd door de ten opzichte van elkaar verspringende rooilijnen van de bouwblokken.

De woningen, ontworpen door architect K. van Ommen, zijn in 1952 gebouwd in de traditionalistische stijl van de Delftse School. De in baksteen opgetrokken huizen met licht hellende, overstekende daken met rode dakpannen zijn met oog voor detail ontworpen. De heldere en eenvoudige gevels worden verlevendigd door gemetselde deuromlijstingen en bogen, rollagen en uitkragende, horizontale sierlijsten. Het materiaal- en kleurgebruik van rode bakstenen en pannen met witte kozijnen zorgen voor een rustig en helder gevelbeeld.

Cultuurhistorische waarden

Cultuurhistorische waardevolle bebouwing en objecten Rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en stadsbeeldobjecten zijn opgenomen in het Monumentenregister van de gemeente Nijmegen. Dit is o.a. te raadplegen via www.nijmegen.nl/monumenten.

Binnen het bestemmingsplangebied Nijmegen Ahornstraat-Zilverdenstraat bevinden zich geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en ook geen panden die geplaatst zijn op de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed.

Het plangebied Nijmegen Ahornstraat-Zilverdenstraat, waarbij stedenbouw en architectuur in sterke samenhang zijn ontworpen, is te beschouwen als een Gesamtkunstwerk. De waarden van deze buurt kunnen worden beschreven vanuit cultuurhistorisch, stedenbouwkundig en architectonisch perspectief.

Cultuurhistorische waarde: de buurt heeft cultuurhistorische waarde als bijzondere uitdrukking van de bestrijding van de naoorlogse woningnood en als typologisch goed voorbeeld van een complex met sociale woningbouw dat met eengezinswoningen en duplexwoningen bestemd was voor verschillende gezinssamenstellingen.

Stedenbouwkundige waarde: de buurt vormt een waardevol onderdeel van de schil van vroeg naoorlogse woonbuurten in traditionalistische stijl rond de vooroorlogse stad. Bijzonder gewaardeerd worden de sterke vervlechting van het stedenbouwkundig ontwerp met het onderliggende natuurlijke landschap, het heldere en hiërarchisch opgebouwde raamwerk van het stratenpatroon, de groene schakels dwars op het reliëf en de zorgvuldige positionering van de besloten bouwblokken met ritmisch verspringende rooilijnen.

Architectuurhistorische waarde: de bebouwing is een gaaf bewaard voorbeeld van sociale woningbouw in de stijl van de Delftse School. Gewaardeerd worden de eenvoud en helderheid van de gevels, harmonieus en met aandacht voor details en met bijzondere elementen uitgevoerd in siermetselwerk, de schuine daken met dakoverstek, het materiaalgebruik met bakstenen gevels en rode pannendaken en de scheiding tussen openbaar en privé door de gemetselde erfafscheidingen.

Cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en objecten Bij de geplande herontwikkeling worden de ruimtelijke kwaliteiten van het stedenbouwkundig plan Pouderoyen behouden. Er wordt zorgvuldig omgesprongen met aspecten als de karakteristieke traditionele verkavelingsopzet en bouwvolumes. In het bestemmingsplan worden deze kwaliteiten geborgd door nauwkeurig aan te sluiten bij de bestaande stedenbouwkundige principes van de buurt. Het stratenplan wordt niet gewijzigd en de vervangende nieuwbouw wordt zoveel als mogelijk op de plaats van de huidige bouwblokken gerealiseerd. De kenmerkende verspringingen van de bouwblokken ten opzichte van elkaar worden in het bestemmingsplan aangegeven en blijven zo gehandhaafd. De hoofdvorm van de bouwblokken is afgeleid van de bestaande bebouwing: twee lagen met een flauw hellende kap, waarbij de dakhelling hetzelfde blijft.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt wordt geadviseerd om de architectonische kwaliteiten van de bestaande bouw uitgangspunt te laten zijn voor het ontwerp van de nieuwe woningen, waarbij er ruimte is voor een eigen interpretatie en invulling. Dit advies is in overeenstemming met het Ambitiedocument Ahornstraat - Zilverdenstraat (2015) en het Beeldkwaliteitsplan transformatie Hengstdal (juli 2016).

Archeologie

Rijksbeleid Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988 via de wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007). Een gedeelte van deze wetgeving is inmiddels overgegaan in de Erfgoedwet, die per 1 juli 2016 van kracht is; het overige zal grotendeels worden opgenomen in de Omgevingswet, waarvan de invoering is voorzien in 2018. Tot die tijd blijft dit deel van de Monumentenwet 1988 van kracht.

Provinciaal beleid De provincies hebben nog maar een beperkte rol als het om archeologie gaat. De provincies zijn verantwoordelijk voor ontgrondingen, en kunnen op basis daarvan aan de ontgrondingsvergunning ook voorwaarden stellen die betrekking hebben op archeologie. Tevens is de provincie bevoegd gezag bij inpassingsplannen en bij mer-trajecten op provinciaal niveau.

De provincie Gelderland kent een groot belang toe aan goed archeologisch beleid op gemeentelijk niveau, en heeft daarom de instelling van regioarcheologen gefaciliteerd, zodat vrijwel alle Gelderse gemeenten kunnen beschikken over gedegen archeologische ondersteuning bij het opstellen en uitvoeren van archeologisch beleid. Daarnaast heeft de provincie voor een drietal grotere regio's zogenaamde kennisagenda's laten opstellen, om zo de bestaande kennis en kennislacunes inzichtelijk te maken. De provincie Gelderland is verder actief betrokken bij de nominatie van de Romeinse grenszone, de Limes, tot Unesco werelderfgoed.

Gemeentelijk beleid Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er, in overeenstemming met het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedwet, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen. De Structuurvisie voor Nijmegen uit 2013 legt nadrukkelijk een koppeling tussen archeologie en lokale identiteit, en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABAK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven. Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2014). De op de kaart aangeduide waarden worden overgenomen in (nieuwe) bestemmingsplannen. Nieuwe inzichten worden in deze kaart verwerkt en waar nodig zullen deze zo overgenomen worden in nieuwe bestemmingsplannen.

Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken, of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties. Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden, of om de mogelijkheden van archeologiesparend bouwen te bekijken.

Archeologie binnen het plangebied

Vondstmeldingen nabij het plangebied Vanuit het gemeentelijk archief is in de directe omgeving van het plangebied een archeologische melding bekend. Het betreft de melding van de grafinhoud van meerdere graven. De vondstomstandigheden zijn echter onbekend en de grafinhoud van de verschillende graven kon bij de berging niet gescheiden gehouden worden. Deze vondsten zijn in 1953 en 1954 bij de huizenbouw aan de Lijsterbesstraat en het Zilverdenpad gedaan.

Gebiedsbeschrijving terrein Z-09 Het plangebied ligt volgens de Archeologische Beleidskaart van de gemeente Nijmegen binnen de grenzen van een terrein van zeer hoge archeologische waarde, terrein Z-09 (1). De vroegste sporen en vondsten binnen deze zone worden gevormd door enkele laat-neolithische grafheuvels op de Hunerberg en op het Kops Plateau. Rond deze grafheuvels zijn in de midden-bronstijd nog enkele grafheuvels aangelegd, waaraan in de late bronstijd bovendien een cultusplaats is toegevoegd. Daarnaast zijn er op verschillende plekken nederzettingsresten uit de midden-bronstijd aangetroffen. Zo heeft bij de Drususstraat waarschijnlijk de nederzetting gelegen waartoe de doden in de grafheuvels op het Kops Plateau vermoedelijk bij leven woonden. De vondst van enkele bronzen voorwerpen uit dezelfde periode duidt er op dat op het plateau van de Hunerberg bronzen voorwerpen ritueel zijn gedeponeerd. In de late bronstijd en vroege ijzertijd zijn rond de grafheuvels op de Hunerberg en het Kops Plateau urnenvelden aangelegd, grafvelden met een grote hoeveelheid crematiegraven. Deze clusters van graven strekken zich uit van het Kops Plateau tot het Valkhof, maar de locatie en de begrenzing ervan is nog niet volledig duidelijk. Ook uit de midden-ijzertijd zijn in Nijmegen Oost nederzettingssporen en begravingen bekend.

(1) Onderstaande tekst uit de Archeologische Beleidskaart Gemeente Nijmegen, 119-120

Een belangrijk deel van de bij archeologisch onderzoek aangetroffen resten is afkomstig uit de Romeinse tijd. Het gaat daarbij voor een heel groot deel om sporen van militaire activiteiten. Op en rond de Hunerberg zijn sporen gevonden van twee legerplaatsen, die respectievelijk uit de periode 19-16 voor en 70-170 na Chr. dateren. Om de laatste legerplaats lag de canabae legionis, waar de tros van het Tiende Legioen woonde en werkte, waarvan op verschillende plaatsen op de Hunerberg en langs de Berg en Dalseweg sporen zijn aangetroffen. Het gaat voornamelijk om resten van bewoning en ambachtelijke activiteiten, maar ook zijn de funderingen van enkele openbare gebouwen gevonden, zoals het forum in het Rooie Dorp en het amfitheater in de Schildersbuurt. Het is nog niet helemaal duidelijk tot waar de canabae legionis zich uitstrekte. Sporen ervan kunnen nog op veel plaatsen aangetroffen worden. Vanuit Berg en Dal liep vermoedelijk een aquaduct naar de legerplaats en de canabae legionis. Resten hiervan zijn in het landschap nog aanwezig, zoals de Broerdijk. Hoger, op het Kops Plateau, zijn resten gevonden van een legerplaats die tussen 12 voor en 69/70 na Chr. dateert. Het einde van de militaire activiteiten op het Kops Plateau wordt gemarkeerd door de Bataafse Opstand in 69/70 na Chr.. Rond deze legerplaats zijn resten van drie kleinere hulptroepenkampementen aangetroffen, die vermoedelijk tussen 10 en 20 na Chr. gedateerd mogen worden. Meer van dergelijke kampementen zijn in de omgeving van Oppidum Batavorum in het centrum van Nijmegen gevonden. Op verschillende plaatsen zijn rond de legerplaatsen en de canabae legionis overblijfselen van grafvelden aangetroffen, waar de militairen en de bewoners van de canabae legionis (gescheiden van elkaar) zijn begraven. Dit gebeurde steeds langs de verschillende uitvalswegen. Er lijkt geen sprake te zijn van één groot grafveld, maar van meerdere clusters van graven. De begrenzingen zijn nog onduidelijk. Gezien het feit dat de archeologische kennis van delen van Nijmegen Oost nogal fragmentarisch is of geheel ontbreekt, is het goed mogelijk dat nog nieuwe clusters van graven gevonden zullen worden. Daarnaast zijn nog twee andere grafvelden onderzocht. Het betreft een grafveld uit de vroeg-Romeinse tijd, dat aan weerszijden van de Museum Kamstraat is aangetroffen, waar burgers van Oppidum Batavorum begraven zijn. Het andere grafveld is te dateren in de 4e-5e eeuw en behoorde waarschijnlijk tot de Frankische nederzetting waarvan op de hoek van de Canisiussingel/Berg en Dalseweg resten zijn gevonden. Ruim 600 graven zijn tijdens opgravingen in dit grafveld onderzocht, maar de schatting is dat het aantal bijzettingen wel eens twee tot tweeënhalf keer zo hoog kan zijn geweest. In de omgeving kunnen zeker meer graven verwacht worden.

Het terrein wordt aan de westkant begrensd door de buitenwerken van de stadsomwalling uit de 16e eeuw, die binnen het terrein Nijmegen Centrum vallen. Enkele van de buitenwerken die bij de laatste fasen van de Nijmeegse vestingwerken horen – Fort Sterrenschans en Fort De Verbrande Molen – liggen binnen de grenzen van Nijmegen Oost. Verder moeten er nog verschillende lunetten hebben gelegen, die in de 18e eeuw als een soort schil om de eigenlijke stadsmuur heen zijn gebouwd en die aan het eind van de 19e eeuw gecontroleerd zijn gesloopt. Sporen van deze vestingwerken kunnen nog op het terrein verwacht worden.

Figuur 1 Archeologisch onderzoek in de omgeving. Het oranjegekleurde kaartbeeld heeft de dubbelbestemming archeologie waarde 3

Onderzoek in de omgeving In de directe omgeving van beide onderzoeksgebieden hebben in het verleden diverse archeologische onderzoeken plaatsgevonden. De meest relevante projecten staan op figuur 1 aangegeven en worden hieronder besproken.

In de Corduwenerstraat, ongeveer 50 m westelijk van het plangebied, zijn bij verschillende projecten rioleringswerkzaamheden begeleid. De begeleiding van het gedeelte ten zuiden van de Hengstdalseweg in 2011 (Co2) heeft weinig archeologisch relevante informatie opgeleverd, hoewel werd vastgesteld dat de bodem naar het noorden toe intact leek. Dit werd bevestigd bij archeologisch onderzoek in 2016 ten noorden van de Hengstdalseweg (Co3), waar direct ten noorden van de weg verschillende sporen en vondsten werden aangetroffen uit de Romeinse periode. Deze werden voorzichtig in verband gebracht met een mogelijke bebouwing uit de Romeinse tijd. Uit beide onderzoeken blijkt dat de Romeinse cultuurlaag kan worden aangetroffen op ongeveer 0,5-0,8 m onder het maaiveld, waarbij deze naar het noorden dieper ligt; bij de aansluiting met de Postweg was de cultuurlaag geheel verdwenen. In het noordelijk deel van de Corduwenerstraat werd waargenomen dat zich hier in de Romeinse periode vermoedelijk een dal bevond, dat nadien is opgevuld. De Romeinse cultuurlaag lag hier namelijk zowel aan de kruising met de Hengstdalseweg als aan die met de Cypresstraat op ongeveer 1,5 m onder maaiveldniveau, maar halverwege de Corduwenerstraat op een diepte van meer dan 2,5 m onder maaiveld.

Aan de Berg en Dalseweg, op ongeveer 300 m ten noordoosten van het plangebied, werden bij een archeologische begeleiding (Bw26) direct onder het maaiveldniveau verschillende Romeinse graven, alsmede enkel vondsten uit de prehistorie aangetroffen. Ten slotte zijn ten zuiden van het plangebied aan de Kwakkenbergweg ter gelegenheid van de nieuwbouw van het zwembad verschillende onderzoeken uitgevoerd (Kwb4). Hoewel daar vondsten uit de periode vanaf de Romeinse tijd zijn gedaan, bleek bij het onderzoek dat het terrein tamelijk zwaar verstoord was. Sporen uit oudere perioden dan de nieuwe tijd zijn dan ook niet aangetroffen.

De conclusie die uit het in de omgeving verrichte onderzoek getrokken kan worden is derhalve dat het gebied een sterk wisselend archeologische potentieel heeft. Waar de bodem in het recente verleden is verstoord, door afgraving, egalisatie, of bebouwing, is de kans op het aantreffen van belangrijke sporen uit het verleden beperkt. In de onverstoorde delen kunnen echter belangwekkende archeologische overblijfselen resteren, die afhankelijk van de landschappelijke situatie in het verleden zowel direct onder het maaiveld als op relatief grote diepte kunnen voorkomen. In het bijzonder kunnen in het plangebied verspreide kleinere clusters met graven worden verwacht.

Waarden en dubbelbestemming Omdat er bij de huidige stand van kennis geen aanleiding is de archeologische verwachting naar beneden bij te stellen blijft de bestaande situatie gehandhaafd. Het plangebied behoudt de gemeentelijke waarde 3. Aan de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 (hoge verwachting) is een ondergrens verbonden van 50m2. Wanneer de geplande verstoring of bodemingreep dieper dan 30 cm gaat is archeologisch onderzoek dan in beginsel noodzakelijk. Dat kan anders zijn wanneer aangetoond kan worden dat de bodem ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling al is verstoord of dat anderszins aangetoond kan worden dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Doel van deze maatregel is om de verwachte archeologische waarden in de bodem te beschermen. Omgevingsvergunningen voor het betreffende gebied zullen eerst beoordeeld moeten worden op hun archeologische waarde. Blijkt dat de bescherming van de verwachte waarden niet of onvoldoende mogelijk is dan dient voorafgaand aan verdere planvorming archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Op basis van de resultaten van dit onderzoek neemt het bevoegd gezag het besluit of archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is. De kosten van het archeologisch onderzoek (inclusief uitwerking en rapportage) zullen als gevolg van de implementatie van het Verdrag van Valletta ten laste komen van de verstoorder van het bodemarchief.

Informatieplicht Een persoon die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt, waarvan deze weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), is verplicht dit binnen drie dagen te melden bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed of bij de gemeente (artikel 5.10 Erfgoedwet).

4.11 Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid

Gemotoriseerd verkeer: Het plangebied Ahornstraat - Olijfwilgstraat - Lijsterbesstraat maakt onderdeel uit van de buurt Broersveld in de wijk Hengstdal. Deze straten vallen onder de categorie erftoegangsweg. Het plangebied wordt ontsloten via de Hengstdalseweg en in mindere mate door de Postweg. De Hengstdalseweg valt onder de categorie gebiedsontsluitingsweg en de Postweg onder de categorie erftoegangsweg.

Langzaam verkeer: Het plangebied kan vanuit zowel de Ahornstraat - Olijfwilgstraat - Lijsterbesstraat en de Zilverdenpad ontsloten worden door fietsers en voetgangers.

Openbaar vervoer: Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aangewezen op de haltevoorzieningen aan de Hengstdalseweg. Deze bevinden zich op circa 100 meter loopafstand van het plangebied nabij kruispunt Hengstdalseweg / Zilverdenstraat.

Expeditie Het expeditie verkeer ontsluit op dezelfde wijze als het gemotoriseerde verkeer.

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde 'Nota Parkeernormen Gemeente Nijmegen Herziening (2016).

De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijke” het plangebied “Ahornstraat e.o.” valt in gebied "schil / overloopgebied"

Verkeersveiligheid Aan de hand van de wegencategoriseringskaart uit de nota Nijmegen Duurzaam bereikbaar (augustus 2012) is bepaald welk snelheidsregime er geldt. Op de GOW-plus, GOW-basis en de industrieterreinen geldt 50 km/h. Voor de rest binnen bebouwde kom geldt 30 km/h.

Het plangebied ligt aan een erftoegangsweg met maximumsnelheid van 30 km/h.

Verkeerstoename:
Doordat in het plangebied het aantal woningen nagenoeg niet wijzigt is er geen significante verkeerstoename of verkeersafname.

4.12 Kabels en leidingen

Kabels en (riool)leidingen vormen voor de planontwikkeling geen belemmering.

4.13 Niet gesprongen explosieven (NGE)

De veiligheid ten opzichte van explosieven (mits binnen het plangebied aanwezig) moet altijd verzekerd zijn voor er grondwerk verricht wordt.

4.14 Klimaat

De klimaatverandering noopt tot aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen. De Gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie hierop in de Kadernotitie Klimaat en de nota Duurzaamheid in Uitvoering 2013-2017 vastgelegd.

Kernbegrippen zijn compensatie en adaptatie. Compensatie is het tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit kan door energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen. Nijmegen streeft er daarom naar om als stad energieneutraal te worden. Adaptatie is het aanpassen aan de wijzigende omstandigheden zoals extremere weersomstandigheden en een stijgende energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn het voorkomen van oververhitting, aandacht voor windklimaat en het realiseren van grotere piekbergingen voor neerslag.

In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren.

Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en begroend oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op.

Verantwoord materiaalgebruik, beperking van energievraag en een verstandige positionering van functies dragen mede bij aan de klimaatdoelstellingen. In Nijmegen wordt de GPR-methodiek gehanteerd om prestaties van gebouwen te in beeld te brengen. Voor zorgwoningen is binnen de GPR methodiek een extra module ontwikkeld. De ontwikkelaar kan deze systematiek ook gebruiken om haar ontwerpen te optimaliseren.

Voor woningbouw liggen kernpunten bij terugdringen van de CO2 uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden. Bijkomend voordeel hierbij is dat dit leidt tot lagere beheerlasten en een gezondere, comfortabeler gebouw.

Om de mogelijkheden per plan in beeld te brengen kan de voor het bouwplan noodzakelijke installatie ontwerp aangevuld worden met een energiescan. Hierin kunnen zowel de warmtevraag als de koelingsbehoefte onderzocht worden. Op die manier kan de bijdrage van dit project aan de hierboven genoemde doelstellingen in beeld woorden gebracht.

De huidige regelgeving vereist al een relatief laag energiegebruik (EPC 0,4). Voor de toekomst wordt volledig energie neutrale bouw nagestreefd. Wij adviseren in eerste instantie de gebouw op deze ambitie te opwerpen (bijvoorbeeld gebruikmakend van de principes van passiefhuisbouw) en vervolgens te toetsen in hoeverre dit in de geraamde bouwsommen past. Dit geeft de mogelijkheid om indien het budget te krap is voor volledig energieneutrale woningen, die elementen achterwege te laten (zoals zonnepanelen) die bij een verdere verduurzamingsslag alsnog toegevoegd kunnen worden, terwijl er wel een optimale gebouwschil en daarop afgestemde installatie ontworpen worden.

Het gebied is onder voorwaarden geschikt voor bodemenergiesystemen zoals Koude-Warmte opslag van het gesloten type. Voor het bepalen van deze voorwaarden zal afstemming gezocht moeten worden met eventuele andere grondwatergebruikers in de omgeving en zal de milieu hygiënische situatie van de bodem en het grondwater mee moeten worden gewogen.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen.

De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels.

5.2 Systematiek van de planregels

Voor het bestemmingplan wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan wordt zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang.

De planregels van het bestemmingsplan Nijmegen Oost - 7 (Ahornstraat-Lijsterbesstraat) bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsplanregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Met Standvast Wonen is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin o.a. afspraken zijn gemaakt over te vergoeden plankosten aan de gemeente Nijmegen, door Standvast Wonen uit te voeren werkzaamheden en aan hen ter beschikking gestelde middelen als bijdrage voor aanpassingen in de openbare ruimte. Ook eventuele kosten voor planschade en nadeelcompensatie komen voor rekening van Standvast Wonen.

In de planexploitatie G718 Ahornstraat, Hengstdal, zijn de kosten en de sluitende dekking opgenomen. Derhalve kan gesteld worden dat de bestemmingswijziging financieel-economisch uitvoerbaar is.

Door de aangegeven dekking is het kostenverhaal verzekerd en hoeft bij vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro vastgesteld te worden.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak

Voor dit bestemmingsplan is op 14 juni 2017 een vooraankondiging gepubliceerd. De zienswijzenprocedure wordt tevens als inspraak gezien. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken van 29 juni tot en met 9 augustus 2017 ter visie liggen. De tervisielegging is gepubliceerd op 28 juni 2017. Er zijn 3 zienswijzen ingediend. Op deze plaats wordt verwezen naar de zienswijzennota, waarin de ingekomen zienswijzen zijn weergegeven en van een gemeentelijke reactie zijn voorzien. Er zijn geen juridisch bindende (ambtshalve) wijzigingen in het plan doorgevoerd.

7.2 Overleg

Er spelen geen rijks-, provinciale dan wel waterschapsbelangen. Er heeft dan ook geen vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Zienswijzennota

Bijlage 2 Kopie brief aan gemeenteraad

Bijlage 3 Bezonningsstudie

Bijlage 4 Natuurtoets flora en fauna

Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6 Bijlage bij verkennend bodemonderzoek

Bijlage 7 Nader bodemonderzoek

Bijlage 8 Advies Veiligheidsregio

Bijlage 9 Nota Randvoorwaarden en Richtlijnen

Bijlage 10 Ambitiedocument (richtinggevend)

Bijlage 11 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 12 appendix Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 13 Archeologisch onderzoek1

Bijlage 14 Archeologisch onderzoek2

Bijlage 15 Archeologisch onderzoek3

Bijlage 16 Archeologisch onderzoek4

Bijlage 17 Archeologisch onderzoek5