Stationsstraat 10 - 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Stationsstraat 10 - 12 in Epe, tevens initiatiefnemer van dit project, heeft het voornemen ter plaatse van dit perceel het bestaande winkelpand te slopen en hiervoor in de plaats een appartementencomplex te realiseren. In dit appartementencomplex worden 12 appartementen mogelijk gemaakt. De huidige bestemming 'Gemengd' komt niet overeen met gewenste gebruik. Om deze reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd door middel van dit bestemmingsplan, met als doel de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de kern Epe aan de Stationsstraat. Het plangebied ligt in het centrum van de kern Epe. In de nabijheid van het plangebied zijn detailhandelbedrijven en kantoren aanwezig. Ook zijn er enkele burgerwoningen in de omgeving aanwezig.

Op onderstaande afbeelding zijn de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Ligging plangebied in Epe. Plangebied rood omlijnd.

Begrenzing plangebied. Plangebied rood omlijnd.

1.3 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is op de volgende wijze opgebouwd. In Hoofdstuk 2 zijn de huidige en de toekomstige situatie op het plangebied weergegeven. Daarbij is ook het vigerende bestemmingsplan weergegeven. In Hoofdstuk 3 is het plan getoetst aan de geldende beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de randvoorwaarden en de conclusies van de onderzoeken die rondom dit initiatief zijn uitgevoerd. In Hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van dit bestemmingsplan. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in de kern Epe aan de Stationsstraat. Het plangebied ligt in het centrum van gemeente Epe. Ter plaatse van het plangebied zijn op het moment een gebouw aanwezig waarin zich twee adressen bevinden: Stationsstraat 10 en 12. In dit gebouw bevond zich een detailhandelsbedrijf. Op het moment staat het gebouw leeg. De woningen boven het winkelpand worden op het moment antikraak bewoond. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag met voor een deel een kap. Op het achtererf bij Stationsstraat 10-12 bevinden zich enkele garageboxen welke horen bij het pand.

Aan de westzijde van het plangebied is een kantoorgebouw aanwezig waar op het moment een notariskantoor zit, en aan de oostzijde van het plangebied is een ander detailhandelsbedrijf aanwezig.

Het gebouw Stationsstraat 10-12 is een vrijstaand gebouw. Tussen de gebouwen van de buren is wat ruimte waar de doorgang naar de achtererven is gerealiseerd.

Op onderstaande afbeeldingen is de huidige situatie in het plangebied weergegeven.

Plangebied gezien vanaf westzijde (bron: Google Maps).

Plangebied gezien vanaf oostzijde (bron: Google Maps).

2.2 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum Epe' Het perceel heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd'. Binnen de bestemming 'Gemend' is een aantal functies toegestaan. Voor het plangebied is er in de eerste instantie alleen detailhandel toegestaan. Wonen ter plaatse van deze bestemming is ook toegestaan, maar echter als ondergeschikte functie welke enkel op de verdieping geregeld is.

Ter plaatse van het plangebied geldt een maximum goothoogte en bouwhoogte van 8 respectievelijk 10 meter. Ook geldt er een archeologische dubbelbestemming, 'Waarde – Archeologie 1', ter plaatse.

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Uitsnede van het bestemmingsplan 'Centrum Epe' met plangebied rood omlijnd.

2.3 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft het voornemen om ter plaatse van Stationsstraat 10-12, 12 appartementen mogelijk te maken. Het gebouw wordt drie bouwlagen hoog, waarvan de derde bouwlaag als kap wordt uitgevoerd. Per laag worden er vier appartementen gerealiseerd.

Het appartementengebouw krijgt de uitstraling van kleinschalige woningen met twee bouwlagen met een kap. Hierbij wordt afwisselend kleurgebruik toegepast. De gebouwen sluiten hiermee qua uitstraling en bouwvolume aan op de omliggende gebouwen rondom het plangebied. Op het achtererf van het perceel worden de bergingen en parkeerplaatsen voor de appartementen gerealiseerd. Deze liggen uit het directe zicht vanaf de Stationsstraat.

Op onderstaande afbeelding is een impressie van het toekomstige gebouw weergegeven. De tekeningen en schetsen van het voorlopige ontwerp zijn opgenomen in Bijlage 1.

Nieuw gebouw gezien vanaf de wegzijde.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020), geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Nationale belangen en vier prioriteiten
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn 21 nationale belangen beschreven waarop de nationale overheid zich in de NOVI richt. Nationale belangen zijn de inhoudelijke belangen bij de fysieke leefomgeving waarbij het Rijk een rol voor zichzelf ziet en waarvoor het kabinet in politieke zin aanspreekbaar is. De behartiging van de nationale belangen en de realisatie van de daaruit voortvloeiende beleidsdoelen en opgaven gebeurt niet alleen door het Rijk.

Er zijn vier prioriteiten waar het Rijk op wil sturen en richting geven:

• Prioriteit 1: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Prioriteit 2: Duurzaam economisch groeipotentieel
• Prioriteit 3: Sterke en gezonde steden en regio's
• Prioriteit 4: Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Afwegingsprincipes
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Uitvoering
De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda vindt u onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd.

Planspecifiek
De NOVI gaat niet in op het plangebied of de voorgenomen ontwikkeling zelf. De NOVI vormt in dat kader geen belemmering voor dit initiatief. Het initiatief is niet strijdig met de belangen in de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en in oktober 2012 aangevuld. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan ruimtelijke besluiten op provinciaal en gemeentelijk niveau moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Planspecifiek
Het Barro gaat niet in op het plangebied of de voorgenomen ontwikkeling zelf. Het Barro vormt in dat kader geen belemmering voor dit initiatief. Wel wordt het initiatief in de volgende paragraaf getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De "Ladder voor duurzame verstedelijking" heeft als doel een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in artikel 3.1.6, lid 2. De onderbouwing van de behoefte aan functies wordt gedaan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de ladder worden een aantal aspecten beschouwd, zoals de behoefte aan functies, zowel kwantitatief als kwalitatief, en de locatie van de voorgestane functies.

Op 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van het Bro ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking gewijzigd. Ingevolge artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro wordt ingeval een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien de vergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Planspecifiek
Nieuwe ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, mits sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit een aantal vragen. De vragen worden hieronder uitgewerkt en beantwoord.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
Bij deze vraag dient onderzocht te worden of er sprake is van een stedelijke ontwikkelingen. Dit initiatief betreft de realisatie van 12 appartementen. Op basis van jurisprudentie is een ontwikkeling van 11 of meer woningen aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Om deze reden is een verdere toets aan de ladder noodzakelijk.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
Het initiatief heeft primair een lokaal en een regionaal verzorgingsgebied. De woningen worden gerealiseerd om de behoefte aan woningen binnen de gemeente Epe in te vullen.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
In paragraaf 3.3.2 wordt het initiatief getoetst aan de woonvisie van gemeente Epe. Uit deze toetsing blijkt dat er een behoefte bestaat voor de woningen. De behoefte is daarmee aangetoond.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
Het initiatief ligt in het centrum van de kern Epe. Het plangebied is daarmee aan te merken als bestaand stedelijk gebied.

Conclusie
Het initiatief is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling met een lokaal en regionaal verzorgingsgebied. De behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond en de ontwikkeling ligt in bestaand stedelijk gebied. Het initiatief voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

De provincie geeft aan voorkeur te hebben voor concentraties van bebouwing en wenst te investeren in een vitaal platteland. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit een afname van bebouwing in het buitengebied en voorkomt leegstand van een agrarische locatie. De provincie wil een economisch gezonde land- en tuinbouw bevorderen door individuele ondernemers ontwikkelingsruimte te bieden om economisch concurrerend en duurzaam te produceren. Voor de groei van veehouderijbedrijven (melkvee respectievelijk niet-grondgebonden) gelden extra randvoorwaarden voor uitbreiding. Ruimte in kernen en vrijgekomen bebouwing kan worden benut voor wonen en nieuwe economische dragers en als versterking van de vitaliteit van het (landelijk) gebied. Bij de nadere invulling van de uitgangspunten wordt ruimte gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik
De provincie verwacht van gemeenten dat zij bij grotere initiatieven nagaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling die afgewogen moet worden. Als de nieuwe situatie qua omvang (aantallen woningen of oppervlaktes) of qua effecten (milieuhinder, verkeersaantrekkende werking e.d.) dusdanig is dat de aard van het betreffende buitengebied qua karakter verandert, is er sprake van een grootschalige ontwikkeling. In die gevallen is een afweging op grond van de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik aan de orde en dient de behoefte voor de ontwikkeling aangetoond te worden.

De Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik is gelijkluidend aan de algemene Ladder voor duurzame verstedelijking. Aan deze ladder is getoetst in paragraaf 3.1.3. De ladder vormt geen belemmering.

Conclusie
Het initiatief betreft de verbouw van een bedrijfsperceel in de gemeente Epe. De omgevingsvisie doet geen specifieke uitspraken voor het plangebied of over het initiatief. Ook voor het overige is het initiatief in lijn en niet strijdig met het beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 24 september 2014 en in werking getreden op 18 oktober 2014. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 12 december 2022. Deze ontwikkeling moet voldoen aan de regels in de Omgevingsverordening.

De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

Dit initiatief voorziet in de realisatie van 12 woningen. Ter plaatse van het initiatief zijn in de verordening regels opgenomen met betrekking tot glastuinbouwbedrijven. Deze regels zijn niet van toepassing op het initiatief. Voor het overige zijn er binnen het plangebied geen provinciale regels van toepassing die nadere uitwerking vereisen.

Conclusie
Het initiatief is in lijn met de Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsverordening vormt geen verdere belemmering.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven

In de Omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' komt onder andere het volgende aan de orde. De gemeente Epe kent veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. De gemeente wil daar zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.

Door in de omgevingsvisie doelgericht afwegingen en keuzes te maken wordt de visie een richtinggevend instrument. Met de omgevingsvisie wordt iedereen, die actief is in de leefomgeving, geïnspireerd om ideeën waar te maken die passen in onze gedeelde visie.

Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is het belangrijk dat de uitnodiging zo open mogelijk is met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing een belangrijk middel. Het is van belang dat ontwikkelingen elkaar versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het eigene van de gemeente te behouden: de identiteit en de kernwaarden waar Epe trots op is.

Waardevolle leefomgeving
De basis voor de omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden:

• de rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit;
• de kwaliteit en grote afwisseling in het landschap;
• de rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Opgaven
Onze gemeente is nooit af. Er zijn altijd behoeftes van de samenleving, actuele trends en nieuwe ontwikkelingen en er zijn op dit moment urgente opgaven. In dit hoofdstuk beschrijven we vanuit ‘De samenlevingslaag’ de vier opgaven voor onze gemeente. Deze opgaven zijn de uitkomst van enerzijds de analyse van grotere maatschappelijk knelpunten zoals klimaat en biodiversiteit en anderzijds van het participatieproces met inwoners, bestuurders, raadsleden, ambtenaren, ketenpartners en stakeholders. Voor onze gemeente gaat het om de volgende opgaven:

• duurzame toekomst;
• gezondheid, zorg en welzijn;
• goed wonen;
• ondernemen.

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zullen we aan integrale oplossingen moeten werken.

Epe
Het plangebied ligt binnen het deelgebied Epe. In Epe focust de gemeente op het verduurzamen en ontwikkelen van de leefomgeving. Tevens wil de gemeente een gezonde levensstijl promoten onder de inwoners van deze gebieden. Ook de woningbouwopgave binnen de gemeente wil de gemeente in de eerste instantie binnen dit deelgebied oplossen.

Planspecifiek en conclusie
Dit initiatief voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen. De omgevingsvisie biedt binnen de kern Epe ontwikkelmogelijkheden voor woningen. Het heeft de voorkeur om de woningbouwopgave binnenstedelijk in te vullen. Deze ontwikkeling biedt daarmee een passende invulling van het plangebied in lijn met de omgevingsvisie.

3.3.2 Woonagenda 2019 - 2023

Het woonbeleid van de gemeente Epe is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2023. Met de woonagenda werkt de gemeente aan een dynamisch en op de behoefte gericht woonbeleid. Dit houdt in dat de lokale opgave centraal staat. In de Woonagenda Cleantechregio 2018 is hiervoor het startsein gegeven, waarin de nadruk ligt op kwalitatief programmeren. Verder is in deze regionale agenda ook richting gegeven aan het aantal te bouwen woningen in de periode 2018 - 2027. Voor de gemeente Epe zijn dat 755 nieuw te realiseren woningen. Daarnaast vormt het Woonbehoefteonderzoek uit 2017, dat samen met de gemeenten Hattem, Heerde en Woonstichting Triada is opgesteld, de onderlegger van deze nieuwe woonagenda.

Aan het woonbeleid liggen zes uitgangspunten ten grondslag, te weten:

• 1. Het Omgevingsbeleid: Dit betekent dat woningbouw altijd onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving en de toekomstbestendigheid daarvan.
• 2. Duurzaam voortbouwen op kwaliteit: Woningbouw is onlosmakelijk verbonden met ruimtelijke kwaliteit. Het behouden en versterken van de leefbaarheid van onze kernen is een doel dat nauw samenhangt met woningbouw.
• 3. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen: Een woning – zowel huur, als koop - moet voor iedereen bereikbaar zijn. Nieuwbouw is voor een deel gericht op het goedkope- en betaalbare segment. Er liggen ook kansen in het duurder segment, vooral als het gaat om levensloopbestendige woningen voor vooral senioren. Hierdoor ontstaat een verhuisketen en kunnen meerdere woonwensen verzilverd worden.
• 4. Ruimte voor groei: Epe is in trek. Dit is de afgelopen jaren gebleken. Deze groei willen we blijvend faciliteren, vooral als het gaat om het huisvesten van gezinnen, omdat juist zij bijdragen aan het behoud van het voorzieningenniveau.
• 5. Ruimtelijke kwaliteit en het behoud van het groene karakter van de woongebieden: We zetten in op transformatie van leegstaande panden, omdat dit leidt tot een forse kwaliteitsimpuls voor de leefomgeving. Bij inbreiding wordt nadrukkelijk naar het groene karakter van een wijk gekeken. Het klimaat speelt hierin een belangrijke rol. Inbreidingslocaties zijn dan ook beperkt gezien de keuze voor het behoud van het groen in de wijken. Om de volkshuisvestelijke opgave te kunnen realiseren en te kunnen voorzien in de behoefte aan woningen, is uitbreiding een reële optie.
• 6. Kwaliteitsimpuls buitengebied: Dit betreft een voortzetting van het beleid voor vrijkomende gebouwen in het buitengebied en het realiseren van landgoederen. Beiden zijn gericht op het behoud en versterking van het landschap met zijn specifieke kenmerken.

In de Woonagenda is dit verdeeld in vijf thema’s. Deze zijn: het groeiend aantal huishoudens, betaalbaar wonen in de huur, de woningvraag in de koopsector, wonen met zorg en welzijn en duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Deze vijf thema’s monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in onze gemeente (thema 6). De uitgangspunten zijn als volgt verwoord. Woningbouw draagt bij aan het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en voorziet in een behoefte. We onderschrijven de 10-richtinggevende principes over ruimtelijke kwaliteit en wonen zoals deze in de Woonagenda Cleantechregio zijn verwoord. De gemeente richt zich daarbij op het betaalbare- en middeldure segment. Bij nieuwbouw hanteren wij drie stappen, te weten: van transformatie naar inbreiding en van daaruit naar uitbreiding.

In het tweede deel van de agenda zijn de visie en de uitgangspunten vertaald in kwalitatieve en kwantitatieve kaders voor woningbouwinitiatieven. De kwalitatieve kaders gaan vooral over de doelgroepen, ruimtelijke kwaliteit en de trits transformatie, inbreiding en uitbreiding. In de kwantitatieve kaders wordt ingegaan op de aantallen nieuw te bouwen woningen op grond van de regionale woningbouwafspraken.

De woonagenda staat positief tegenover transformatie binnen de kernen. Dit project betreft een transformatieproject, en is daarmee in lijn met de woonagenda. De koopsommen van de appartementen van het te realiseren plan aan de Stationsstraat 10 - 12 in Epe variëren van € 274.000,00 tot € 299.000,00 inclusief btw. Hiermee vallen alle appartementen in het middeldure segment volgens de Woonagenda van de gemeente Epe.

Omdat het plan een transformatie betreft en daarmee niet voldoet aan de in de Woonagenda gestelde minimale eis van 25% goedkope koopwoningen, is deze motivatie opgesteld.

De appartementen hebben een bruto vloeroppervlak van 69 tot 72 vierkante meter en kunnen momenteel op deze locatie voor de door Makelaardij Buitenkamp uit Epe opgegeven koopsommen op de markt worden gebracht.

Met deze verkoopprijzen en gezien de bouwkosten voor het gehele plan, inclusief algemene voorzieningen zoals bergingen, galerijen, trappen, lift, bestrating en groenvoorzieningen is het plan te exploiteren.

Wanneer 25% goedkope koopwoningen voorzien zouden moeten worden, is het plan niet meer te exploiteren, tenzij daar dure koopwoningen tegenover staan. Het plan voorziet echter in appartementen voor met name starters, stellen of vrijgezellen en ook voor ouderen met een kleinere portemonnaie om meer kans te krijgen op de woningmarkt.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 12 woningen. Dit initiatief draagt daarmee bij aan de opgave van 755 woningen in gemeente Epe. Van de prijsklassen in het beleid wordt gemotiveerd afgeweken.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Kader
Bij nieuwe ontwikkelingen moet de bodemgesteldheid in kaart worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe functie mag pas worden toegelaten als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Situatie plangebied en onderzoek
Ter plaatse van het plangebied wordt bebouwing gesloopt en opgericht. In dit kader is het noodzakelijk een bodemonderzoek uit te voeren. Het uitgevoerde onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse enkele matige verontreinigingen met lood en zink zijn. Ook is er een sterke PAK verontreiniging aanwezig. Naar aanleiding hiervan is een nader onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat de aangetroffen verontreinigingen geen interventiewaarden overschrijden. Nader onderzoek of maatregelen zijn niet noodzakelijk.

Wel is er aanleiding om een aanvullend asbestonderzoek uit te voeren. Dit laatste onderzoek is echter niet kosteneffectief. In dit kader is het noodzakelijk om de asbesthoudende ophooglaag onder de garage door een gecertificeerde aannemer af te laten voeren. De kosten hiervoor zijn ingeschat door een aannemer. De inschatting is opgenomen in Bijlage 4.

Conclusie
Ter plaatse van het plangebied zijn enkele verontreinigingen aanwezig. De verontreinigingen overschrijden geen interventiewaarden. Wel is er een asbestverdachte laag onder de garage aangetroffen. Deze dient door een gecertificeerde aannemer te worden afgevoerd.

4.2 Ecologie

Kader
Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd.

Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Situatie plangebied en onderzoek
Soortenbescherming
Ter plaatse van het plangebied wordt voorzien in de sloop van bebouwing en de nieuwbouw van bebouwing en een bedrijfswoning. In dat kader kunnen ter plaatse mogelijk beschermde flora en fauna of verblijfplaatsen van beschermde soorten verwijderd worden. In dit kader is een natuurtoets noodzakelijk. Deze natuurtoets is uitgevoerd en opgenomen in Bijlage 5. Uit de toetsing komt naar voren dat als gevolg van de plannen mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen en jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw verloren gaan. In het winkelpand, de vervallen opslagschuur en het leegstaande gebouw kunnen jaarrond beschermde nesten van huismus niet worden uitgesloten. Bij werkzaamheden aan het winkelpand gaan mogelijk jaarrond beschermde nesten van gierzwaluw verloren. Daarnaast kunnen in het winkelpand en de vervallen opslagschuur verblijfplaatsen van vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, kleine dwergvleermuis, laatvlieger en gewone grootoorvleermuis) niet worden uitgesloten. Nader onderzoek is nodig om de aan- of afwezigheid van vleermuisverblijfplaatsen en jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw in de te slopen bebouwing vast te stellen.

Deze onderzoeken zijn uitgevoerd en opgenomen in Bijlage 6, Bijlage 7 en Bijlage 8. Uit de onderzoeken blijkt dat er geen beschermde soorten of hun verblijfplaatsen verloren gaan als gevolg van de werkzaamheden. Nader onderzoek of mitigerende maatregelen zijn niet noodzakelijk.

Voor andere beschermde soorten is geen ontheffing van de Wnb nodig, mits bij uitvoering van de werkzaamheden rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht van de Wnb in acht wordt genomen.

Negatieve effecten op broedende vogels worden bij voorkeur voorkomen door bij de werkzaamheden buiten het broedseizoen te werken, dus buiten de periode half februari - eind september.

Gebiedsbescherming
Gelet op de aard en omvang van het initiatief en de ligging van het initiatief ten opzichte van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is het noodzakelijk een stikstofberekening uit te voeren. De stikstofberekening is opgenomen in Bijlage 9. Uit de berekening blijkt dat het initiatief niet voorziet in een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ ha/ jaar in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

Uit de natuurtoets komt naar voren dat nader onderzoek uitgevoerd moet worden naar de huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Mochten één of meerdere van deze soorten in het plangebied aanwezig zijn, dan dient een ontheffing te worden aangevraagd.

4.3 Geluid

Kader
In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Situatie plangebied
Het plangebied ligt aan de Stationsstraat in Epe. In de nabijheid van het plangebied zijn wegen aanwezig met een snelheidslimiet van meer dan 50 km/uur. In dit kader is deze weg voorzien van een zonering. Het voorgenomen initiatief ligt direct aan de Stationsstraat binnen de akoestische zone van de Sint Jorisstraat en de Stationsstraat. De nieuw te bouwen appartementen zijn gevoelig in het kader van wegverkeerslawaai. In dat kader is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk.

Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 10. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de appartementen niet aan de geldende wet- en regelgeving voldoet. De overschrijdingen vinden echter plaats als gevolg van de niet gezoneerde wegen. Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is niet doelmatig. Voor de appartementen dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd. Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de appartementen is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels onder artikel 3.3.1.

Conclusie
Het is niet noodzakelijk om een hogere waarde aan te vragen of om maatregelen te treffen voor de appartementen. Het geluidsniveau binnen in de appartementen moet gegarandeerd worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Kader
De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijnstof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan aan deconcentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Situatie plangebied
Het voorgestelde bouwplan kan gezien worden als een 'nibm' project. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Centrum Epe' is in het plangebied een detailhandelbedrijf toegestaan. In de nieuwe situatie voorzien de appartementen niet in beduidend meer verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Deze appartementen voorzien in dusdanig weinig verkeersbewegingen dat de luchtkwaliteit ter plaatse niet in betekenende mate verslechtert. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig. Op onderstaande afbeelding is met behulp van de Nibm-tool de verslechtering van de luchtkwaliteit nader uitgewerkt. De verkeersgeneraties zijn gebaseerd op paragraaf 4.7.

Nibm-tool.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.5 Externe veiligheid

Kader
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations
In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)
Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Situatie plangebied
Hieronder is een uitsnede van de risicokaart (www.risicokaart.nl) opgenomen. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van inrichtingen, buisleidingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen. De aanwezige inrichtingen in de nabijheid van het plangebied hebben een risicocontour die niet tot in het plangebied reikt.

Uitsnede risicokaart, plangebied rood omcirkeld.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.6 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. In Bijlage 13 is de watertoets opgenomen.

Beoordeling
In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Wel ligt het plangebied in een grondwaterfluctuatiezone. Hiermee worden mogelijk belangen van het waterschap geraakt. Het plan wordt in dit kader voorgelegd aan het waterschap.

Aandachtspunten
Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene aandachtspunten voor water.

Vasthouden - bergen - afvoeren
Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater moet hiervan een melding gedaan worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen
Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken
Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.7 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt getoetst of het plan de verkeer- en parkeersituatie niet nadelig beïnvloed.

Situatie plangebied
Verkeer
Dit plan maakt de realisatie van een appartementencomplex mogelijk. De functies op het perceel voorzien in een nieuwe verkeersgeneratie.

Op basis van Publicatie 381 van het Crow is gebruikgemaakt van de kencijfers voor koopappartementen in het dure segment in de schil van het centrum in een weinig stedelijk woonmilieu (7,7 ritten per appartement). Dit houdt in dat rekening moet worden gehouden met naar boven afgerond 93 ritten licht verkeer per etmaal.

De omliggende infrastructuur kan deze extra verkeersdruk goed verwerken. Aanpassingen aan de infrastructuur of nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Parkeren
Het initiatief betreft een appartementencomplex in het centrum van Epe. Op basis van de 'Nota parkeernormen Epe 2018' moeten bij dure koopappartementen in het centrum 1,6 parkeerplaatsen per woning worden gerealiseerd.

Het plan voorziet in totaal in 12 parkeerplaatsen en voorziet daarmee in een lagere parkeernorm dan de parkeernota aangeeft. In de parkeernota is aangegeven dat afgeweken kan worden van de normen mits hiervoor een motivatie wordt opgesteld. Deze motivatie wordt hieronder uitgewerkt.

Het initiatief voorziet in de realisatie van 12 kleine appartementen in het centrum van Epe. De appartementen worden gerealiseerd met als doelgroep starters op de woningmarkt. Deze doelgroep heeft over het algemeen een beperkter autobezit. Het autobezit wordt nog verder ingeperkt aangezien het plangebied zich in het centrum van Epe bevindt, en veel voorzieningen daarmee om de hoek zijn.

Wanneer er te weinig parkeerplaatsen zijn voor bezoekers van het complex, kunnen deze op parkeerterreinen in de directe omgeving terecht. De parkeerterreinen bij het gemeentehuis en het Ratelplein liggen op circa 150 meter afstand van de locatie, en zijn daarmee goed aan te lopen.

Daarnaast is in de bestaande situatie een detailhandelfunctie aanwezig in het plangebied. Het gebouw heeft een grootte van 350 m2. . Met een parkeernorm van 3.3 voor detailhandel betekent dit dat in de oude situatie 11,55 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden opgevangen. Door dit initiatief wordt de parkeerdruk op de omgeving verminderd, aangezien dit initiatief voorziet in de realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein.

Gelet op bovengenoemde factoren is het voor dit initiatief acceptabel om af te wijken van de parkeernota van gemeente Epe. Er wordt één parkeerplaats per woning gerealiseerd, wat gelet op de doelgroep van de woningen voldoende is. In de omgeving van het initiatief zijn voldoende parkeerplaatsen op loopbare afstand aanwezig. Ook wordt de parkeerdruk in de omgeving verlicht. Eventuele overloop kan in dat geval goed in de omgeving worden opgevangen.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor dit initiatief. Het aantal parkeerplaatsen ter plaatse is in lijn met de Nota Parkeernormen van de gemeente Epe. De infrastructuur kan de extra verkeersdruk goed afwikkelen.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Kader
De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie
Op basis van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Epe (2021) is sprake van een hoge archeologische verwachting, waaraan in het conceptbeleid vrijstellingsgrenzen van 250 m² en 35 cm -Mv zijn gekoppeld. Aangezien het bestemmingsplangebied groter is dan 250 m² en er bodemingrepen verwacht worden dieper dan 35 cm -Mv, is sprake van een onderzoeksplicht.

In het kader van dit initiatief is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 11. Uit het onderzoek blijkt dat de grond ter plaatse van de aanwezige kelder verstoord is. De kans dat archeologische resten worden aangetroffen is hier laag. Ter plaatse van het overige deel van het plangebied kunnen wel archeologische resten aanwezig zijn. In dit kader is een archeologisch booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 11. Uit het onderzoek blijkt dat er een aannemelijke kans is dat er archeologische waarden in de grond aanwezig zijn. Om deze reden is het noodzakelijk om de sloop van de bebouwing onder archeologische begeleiding plaats te laten vinden. Hiervoor is een Programma van Eisen opgesteld. Dit programma van eisen is opgenomen in Bijlage 12.

In het onbebouwde deel van het plangebied dient eerst een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden met een dekkingsgraad van 10% van het plangebied (rekening houdend met de bestaande bebouwing). Deze proefsleuven dienen aangelegd te worden voordat ondergrondse sloop binnen het plangebied plaatsvindt: indien in de sleuven archeologische resten worden aangetroffen die door de gemeente Epe behoudenswaardig worden geacht, dan dient een opgraving plaats te vinden van de behoudenswaardige contouren binnen het onbebouwde deel van het plangebied. Tevens dient een proefsleuvenonderzoek in de variant archeologische begeleiding uitgevoerd te worden t.p.v. de ondergrondse sloopwerkzaamheden: als hierbij behoudenswaardige archeologische resten worden aangetroffen, wordt opgeschaald naar een opgraving in de variant archeologische begeleiding.

Voor dit gecombineerde onderzoek wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Daarnaast is een archeologische dubbelbestemming opgenomen op de verbeelding, die overeenkomt met een zone met archeologische waarden uit het concept-archeologiebeleid (Waarde - Archeologie 3, vrijstellingsgrenzen 100 m² en 35 cm -Mv). Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in dit bestemmingsplan, waarmee wordt geborgd dat het archeologisch vervolgonderzoek conform PvE plaats zal vinden ten tijde van de omgevingsvergunningsfase. De omgevingsvergunning zelf kan dan onder voorwaarden van onderzoek worden afgegeven, het onderzoek vindt plaats na vergunningverlening.

Cultuurhistorie
In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Ook zijn er geen landschappelijke cultuurhistorische waarden in het gebied aanwezig. Bij het ontwerp van het gebouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de omliggende panden en de karakteristieken daarvan. Het ontwerp van het gebouw is opgenomen in Bijlage 1.

Op 29 juni 2021 is door het college besloten om rapport 3536 van adviesbureau RAAP d.d. 09-06-2021 en de bijbehorende kaarten als basis te gebruiken voor de actualisatie van het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid. Hieruit blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van de historische kern en is gelegen aan een historische structuur. De weg is al heel oud, maar sinds er een station in Epe kwam heeft het ook de naam Stationsstraat gekregen. De wegen die naar een station toeliepen waren destijds erg in trek bij mensen die daar een bepaalde status aan wilden ontlenen. Ook in Epe is dat aan diverse panden te zien. Panden met een monumentenstatus zijn:

• Stationsstraat 23 Epe;
• Hoofdstraat 76 Epe;
• Markt 5;
• Stationsstraat 2.

‘De afstand tot het dichtst bij gelegen monument is 50 meter tot het gemeentelijke monument aan Stationsstraat 2 en bevindt zich daarmee niet in de invloedssfeer van het monument.

De beoogde ontwikkeling respecteert de bestaande rooilijnen en vormt daarmee geen belemmering voor de historische structuur.

De massa van het appartementengebouw heeft dusdanige proporties en maakt, samen met de verschijningsvorm van de architectuur, dat er geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van de historische opbouw van de kern.

Conclusie
In het kader van dit initiatief wordt een programma van eisen voor begeleiding bij de sloopwerkzaamheden opgesteld. Het programma van eisen wordt in ieder geval bij de sloopvergunningsaanvraag ingediend.

Bij de inrichting van het terrein is rekening gehouden met de karakteristieken van de omliggende panden. Er zijn geen cultuurhistorische waarden in de nabijheid van het plan aanwezig.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Kader
In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Situatie plangebied
Het initiatief voorziet in de realisatie van gevoelige functies, namelijk woningen. In de nabijheid van het plangebied is een aantal bedrijven aanwezig. Het gaat hier om kantoren, detailhandelbedrijven en lichte horeca. Alle bedrijven zijn aan te merken onder categorie 1 binnen de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. Dit houdt in dat er primair 10 meter afstand moet zijn tussen de woningen deze functies. Ter plaatse is echter sprake van een gemengd gebied, wat inhoudt dat er een stap terug gedaan mag worden met betrekking tot de richtafstanden. De richtafstand van 10 meter vervalt daarmee, in essentie kunnen de woningen tegen de overige functies aan worden gebouwd. Dit is echter niet het geval, er bevindt zich afstand tussen de woningen en de bedrijven. Overlast van de omliggende bedrijven op de woningen is daarmee niet aannemelijk. Nader onderzoek in het kader van milieuzonering is niet noodzakelijk.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit initiatief.

4.10 Afweging noodzaak milieueffectrapportage

Toetsingskader
De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in de integrale afweging te geven.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.
Een activiteit is m.e.r.-(beoordelings)plichtig indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In het Besluit m.e.r. valt woningbouw onder een 'stedelijk ontwikkelingsproject' (categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r.). Daarin staat dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van en stedelijk ontiwkkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen m.e.r.-plichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is geen definitie beschikbaar. Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' laat ruimte voor interpretatie en functioneert daardoor als een soort achtervang voor stedelijke ontwikkelingen met mogelijke aanzienlijke milieugevolgen. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is onder meer afhankelijk van de volgende factoren, zo blijkt uit de jurisprudentie (bron:https://blogomgevingsrecht.nl/jurisprudentie/stedelijk-ontwikkelingsproject-in-de-praktijk/):

• Aard, omvang en schaalgrootte van de ontwikkeling; hoe groter, hoe eerder sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject.
• Is er sprake van functiewijziging of behoud van bestaande functie(s).
• Is er sprake van uitbreiding van een bestaand bouwwerk of een nieuw bouwwerk.
• Ligging; in stedelijk gebied of niet.
• Vormgeving en opzet; ingepast in het bestaande gebied of niet.

Dit bestemmingsplan betreft het omzetten van een bedrijfspand naar een woonbestemming voor 12 appartementen Het verhard oppervlak zal in het planvoornemen niet toenemen ten opzichte van de huidige bebouwing. Gezien het planvoornemen ruim onder de drempelwaarden blijft wordt geconcludeerd dat voor deze ontwikkeling geen sprake is van een m.e.r. beoordelingsplicht. Echter, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Eén en ander is tevens bevestigd in de in dit hoofdstuk opgenomen milieu- en omgevingsaspecten en de daarvoor, indien van toepassing, uitgevoerde onderzoeken. Deze paragraaf wordt in dit geval beschouwd als de vormvrije m.e.r.-toets.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 12 woningen in het centrum van Epe. Dit planvoornemen is geen stedelijk ontwikkelingsproject zoals gedefinieerd in het besluit mer. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is daarmee niet nodig. Gelet op de aard van het project en de plaats van het project is geoordeeld dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten, zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit planvoornemen is dan ook geen m.e.r.-procedure noodzakelijk op grond van het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

Met het bestemmingsplan 'Stationsstraat 10 - 12' wordt de huidige bestemming gewijzigd, zodat de voorgenomen plannen mogelijk gemaakt worden. De plannen voorzien in de mogelijkheid om 12 appartementen te realiseren ter plaatse van Stationsstraat 10 -12.

In het kader van de ontwikkelingen wordt er bebouwing gesloopt en gerealiseerd op het perceel. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan 'Centrum Epe' en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• artikel 2 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingen zijn op de verbeelding aangegeven.

Het betreft de bestemmingen Wonen (artikel 3) en Waarde - Archeologie 1 (artikel 4).

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen,het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden).
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingsoppervlaktes etc.).
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.
• Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten en onder welke voorwaarden mogen de activiteiten worden uitgevoerd.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 5 Anti-dubbeltelregel: Grond de één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, mag niet een tweede maal meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.
• Artikel 6 Algemene bouwregels: In de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die zonder afwijkingsprocedure toegestaan zijn. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel afwijkingsprocedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 'bij wijze van recht'. Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen.
• Artikel 7 Algemene gebruiksregels: In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
• Artikel 8 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden: Werkzaamheden die de kwaliteiten van deze landschappen kunnen aantasten zijn dan gekoppeld aan een vergunning. Dat betekent niet dat deze werkzaamheden niet zijn toegestaan, maar dat vooraf moet worden afgewogen in hoeverre aantasting van de landschapskwaliteiten plaatsvindt. Als dat niet het geval is, kan een omgevingsvergunning worden verleend. Of dat de werkzaamheden anders worden uitgevoerd, zodat er geen aantasting plaatsvindt.
• Artikel 9 Overige regels: In de regels wordt een enkele keer verwezen naar andere wettelijke regelingen. Landelijke wettelijke regelgeving kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan veranderen. Om die reden wordt in het artikel overige regels aangegeven dat daar waar wordt verwezen naar landelijke wettelijke regelingen, die regelingen zijn bedoeld zoals deze luidden op het moment waarop het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen.

In artikel 10 Overgangsrecht is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Artikel 11 Slotregels geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de gemeenteraad.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van leges. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

Het kostenverhaal is geregeld d.m.v. een anterieure overeenkomst inclusief planschadeovereenkomst en zelfbewoningsplicht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode heeft een ieder de gelegenheid gehad om een zienswijze op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen op het plan ingediend.

Het plan is ambtshalve op enkele plaatsen gewijzigd en aangevuld. Een overzicht hiervan is opgenomen in de nota ambtshalve wijzigingen (Bijlage 15).

Het plan is tevens voorgelegd aan de omwonenden. Het participatielogboek is opgenomen in Bijlage 14. Uit de overleggen met de omwonenden blijkt dat er geen expliciete bezwaren meer zijn. Daar waar mogelijk zijn de wensen van de omwonenden meegenomen in het plan.