| Plan: | Assendorp |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP09011-0004 |
Dit bestemmingsplan heeft voor het overgrote deel een conserverend karakter. Alleen door de gemeenteraad vastgesteld beleid is in het plan opgenomen.
Met betrekking tot de bebouwingsmogelijkheden is de standaard bijgebouwenregeling van Zwolle uit 2007 opgenomen. Deze standaardregeling is een uniformering, vereenvoudiging en verruiming van de verschillende in Assendorp toegepaste oudere regelingen. Zie paragraaf 6.3 Bestemmingsregels en Artikel 21 Wonen.
In de regels is de mogelijkheid opgenomen voor beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis. Naast beroep aan huis wordt in dit aan de binnenstad grenzend gebied met een wat meer gemengd karakter ook bedrijf aan huis toegestaan, mits niet hinderlijk voor de woonomgeving. Voor de exacte regeling wordt verwezen naar de omschrijving van de bestemming Wonen in paragraaf 6.3 Bestemmingsregels.
Aanvullend op de regeling van beroep en bedrijf aan huis is een inventarisatie gedaan van kleinschalige bedrijvigheid in woningen en maatschappelijke voorzieningen, dat verder gaat dan de regels van dit bestemmingsplan voor beroep en bedrijf aan huis. Het bestaande legale gebruik van kleinschalige bedrijfsactiviteiten in woningen wordt toegestaan. Hiervoor is gekeken naar de toegestane bedrijfsactiviteiten in de geldende bestemmingsplannen. Deze toegestane bedrijfsactiviteiten zijn vertaald naar de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging.
De VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering in de versie van 2009 vormt een handreiking om te komen tot een goede ruimtelijke ordening in gebieden met een menging van functies. Daarvoor is een Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging opgesteld. Het gaat daarbij om gebieden waar functiemenging wordt nagestreefd. De staat is ingedeeld in de volgende categorieën:
categorie A: voor activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het bouwbesluit voor de scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
categorie B: voor activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
categorie C: als categorie B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdverkeersinfrastructuur noodzakelijk is.
In bestemmingsplan Assendorp wordt de staat toegepast bij:
In principe zijn categorie A bedrijven, die aanpandig aan woningen gerealiseerd mogen worden, toegestaan. Dit mits ze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving en passen binnen de ruimtelijke programmering. Bedrijfsactiviteiten van categorie B zijn in principe niet toegestaan. Echter, in een aantal situaties worden bedrijfsacitiviteiten categorie B al legaal op een locatie uitgeoefend, vaak aanpandig aan woningen. In dat geval is de bedrijfsactiviteit aangemerkt als toegestaan in de betreffende bestemming.
Bedrijfsactiviteiten van categorie C, met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, zijn niet toegestaan.
Omwille van de flexibiliteit kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de in de lijst opgenomen bedrijfsactiviteiten om ook niet in de lijst opgenomen bedrijfsactiviteiten toe te kunnen staan voor zover deze activiteiten wat betreft milieuhinder hiermee gelijk te stellen zijn.
Ten zuid-oosten van het plangebied ligt het industrieterrein Marslanden. Dit industrieterrein biedt ondermeer ruimte aan zware geluidhinder veroorzakende bedrijven. Voor dit terrein is op grond van de Wet geluidhinder een zone vastgesteld, waarbuiten de geluidhinder afkomstig van het bedrijventerrein niet meer mag bedragen dan 50 dB(A).
De zone industrieterrein Marslanden is ook in bestemmingsplan Assendorp weergegeven. De zonegrens vormt de toegelaten 50 dB(A) contour van het industrielawaai. Er worden in het bestemmingsplan Assendorp geen wijzigingen in deze zonegrens aangebracht.
Het is van belang onderscheid te maken tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.
Zelfstandige woonruimte
Bij zelfstandige woonruimte is er sprake van een woning die kan worden bewoond, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte (zoals een eigen toegang, eigen keuken, eigen toilet en eigen douche). Zelfstandige woonruimte is onderverdeeld in eengezinshuizen en meergezinshuizen.
Een eengezinshuis is een gebouw dat één woning omvat. Een woning: is gedefinieerd als een complex van ruimten, dat alleen bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Dit is de standaarddefinitie van een woning zoals deze al jarenlang overal in Nederland wordt toegepast. In het bestemmingsplan Assendorp wordt aan eengezinshuizen de bestemming Wonen toegekend.
Een meergezinshuis is een gebouw dat meer woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. De verschillende woningen in een meergezinshuis zijn ieder bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Bij een meergezinshuis kunnen we denken aan bijvoorbeeld een flat waarbij elke afzonderlijke woning bewoont wordt door een huishouden. In het bestemmingsplan Assendorp wordt aan meergezinshuizen de bestemming Wonen - Meergezinshuis toegekend.
Bij eengezinshuizen en meergezinshuizen geldt dat een andere vorm van wonen dan een huishouden hier niet in past volgens de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er zijn in de bestemmingen Wonen en Wonen - Meergezinshuis geen onzelfstandige woonruimten toegestaan, zoals bijvoorbeeld kamerverhuur.
Voor het beoordelen van het risico op planschade bij het gebruiken van deze bestemmingen en de definitie van het begrip woning: in de Stationsbuurt is het Onderzoek planschaderisico Stationsbuurt opgesteld. Deze is als Bijlage 3 opgenomen bij de toelichting.
Onzelfstandige woonruimte
Bij onzelfstandige woonruimte is er sprake van woonruimte die niet kan worden bewoond, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte (zoals een toegang, keuken, toilet en douche). Bij onzelfstandige woonruimte worden voorzieningen als bijvoorbeeld de keuken, toilet en douche gedeeld door meerdere bewoners. Kamerverhuur aan studenten is een bekende vorm van onzelfstandige woonruimte.
In het plangebied zijn een aantal kamerverhuurbedrijven gevestigd. In de Stationsbuurt (het deel van het plangebied ten westen van de Van Karnebeekstraat) zijn kamerverhuurpanden mogelijk op grond van de geldende bestemmingsplannen. De kamerverhuurbedrijven konden op grond van de geldende bestemmingsplannen gerealiseerd worden op basis van de woonbestemmingen en de daarbij behorende ruime begrippen. In deze plannen is bewust voor een ruimere definitie gekozen dan standaard gebruikelijk was. Echter, in de deze buurten wordt al 10% van de woningen (het maximum) gebruikt wordt voor onzelfstandige bewoning. Zie hiervoor ook paragraaf 3.7 Volkshuisvestingsbeleid.
Het is ongewenst om de bestaande kamerverhuurbedrijven in de Stationsbuurt onder het overgangsrecht te brengen. De regeling is er immers niet op gericht om de kamerverhuurbedrijven binnen de planperiode van 10 jaar laten te verdwijnen. Dit betekent dat er een regeling voor opgenomen dient te worden. Er is voor gekozen om in Bijlage 5 Lijst van adressen met wooneenheden, geen woning zijnde bij de planregels de adressen op te nemen van de bestaande kamerverhuurbedrijven in de Stationsbuurt. Via onder meer artikel 21.5 Specifieke gebruiksregels lid a wordt een juridisch-planologische basis gegeven voor deze kamerverhuurbedrijven.
Begrip 'wooneenheid' en 'wooneenheden, geen woning zijnde'
Het begrip wooneenheid was opgenomen in het bestemmingsplan van de Stationswijk-Oost. Op grond van dit ruime begrip van wooneenheden kon onder andere kamerverhuur plaatsvinden. Het begrip luidde namelijk: "elke ruimte of als eenheid samengesteld aantal ruimten, welke geschikt en bestemd is voor bewoning, zoals eengezinshuizen, bejaardenwoningen, woningen voor 1 en/of 2 persoonshuishoudens en meergezinshuizen".
Omdat de bestaande kamerverhuurbedrijven op grond van deze begripsomschrijving zich hebben kunnen vestigen is dit begrip wederom in het bestemmingsplan opgenomen.
Een (studenten)kamer is een ruimte welke geschikt en bestemd is voor bewoning en valt daarom onder het begrip wooneenheid. Kamerbewoning is echter een vorm van wonen waarbij geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en om die reden is geen sprake van een woning (volgens jurisprudentie van de Raad van State). Het gaat bij kamerbewoning dus om wooneenheden die geen woning zijn.
Om de bestaande onzelfstandige woonruimten in de Stationsbuurt te regelen in het bestemmingsplan is in de bestemming Wonen artikel 21.5 Specifieke gebruiksregels lid a opgesteld. Deze bepaling stelt dat het gebruik van een gebouw voor meer dan één woning of voor wooneenheden, geen woning zijnde, mogelijk is op de adressen die genoemd staan in Lijst van adressen met wooneenheden, geen woning zijnde . In de lijst staan alle adressen met kamerverhuurpanden in de Stationsbuurt waarvoor al een onttrekkingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening is verleend benoemd.
Mocht het gebruik voor onzelfstandige woonruimte op een adres uit de lijst vrijwillig worden beëindigd, dan biedt het bestemmingplan de mogelijkheid de regels met bijlage zo te wijzigen dat het gebruik voor onzelfstandige woonruimte op het adres niet meer wordt toegestaan.
Een soortgelijke bepaling over onzelfstandige woonruimte is ook opgenomen in de bestemmingen Artikel 22 Wonen - Meergezinshuis, lid 5, onder b en in Artikel 6 Gemengd - 1, lid 5, onder a.
Om het algemene beleid voor speelvoorzieningen concreet te maken zijn voor iedere buurt speelruimtekaarten opgesteld. Deze speelruimtekaarten zijn door burgemeester en wethouders vastgesteld in maart 2004. Op een speelruimtekaart is het gewenste beeld geschetst. Aangegeven is welke speelvoorziening blijft, verdwijnt, wordt uitgebreid of verplaatst. Dit is geen statisch beeld. Het is denkbaar dat speelplekken die nu verdwijnen op termijn op dezelfde dan wel op een plek in de directe omgeving opnieuw ingericht moeten worden vanwege een verandering in de bevolkingssamenstelling. In oudere bestemmingsplannen zijn speelvoorzieningen en trapveldjes vaak door middel van een aanduiding in de groenbestemming exact aangegeven. Om het nieuwe beleid voor speelvoorzieningen uit te kunnen voeren is echter binnen de bestemmingsplannen meer flexibiliteit nodig. Daarom is er voor gekozen om overal binnen de bestemming Groen de realisering van speelvoorzieningen mogelijk te maken. Het gaat dan om zowel speelplekken met speeltoestellen als om speel- en trapvelden. Ook binnen de bestemming Verkeer - Erftoegangsweg is het mogelijk om speelvoorzieningen aan te brengen.
In het bestemmingsplan hebben de panden aan de Terborchstraat de bestemming Wonen gekregen. Deze bestemming maakt het gebruik van de panden mogelijk voor het wonen. Bij de inventarisatie van is geconstateerd dat in een aantal panden een kantoor wordt uitgeoefend. Aan deze percelen is een aanduiding 'kantoor' toegevoegd. Op deze percelen in de woonbestemming is de uitoefening van een kantoor toegestaan. De kantoorpanden aan de Terborchstraat 13, 15 en 28 zijn uitsluitend bestemd voor Kantoor.
Het noordwestelijk deel van de Assendorperstraat heeft de bestemming Detailhandel - Bovenwoning gekregen. In dit deel van de Assendorperstraat bevindt zich de grootste dichtheid van detailhandelsvestigingen. Dit deel van de Assendorperstraat heeft de functie van wijkwinkelcentrum met een bovenwijks karakter. Het beleid is erop gericht deze verzorgingsfunctie te handhaven. Om die reden is gekozen om de regeling met winkels op de eerste bouwlaag en in de onderbouw en woningen op de bouwlagen hierboven te continueren.
De Van Karnebeekstraat en het zuidoostelijk deel van de Assendorperstraat hebben de bestemming Gemengd - Bovenwoning - 1 gekregen. In dit deel van de Assendorperstraat is de concentratie aan detailhandelsvestigingen minder groot. Hier zijn een aantal vestigingen van winkels en dienstverlening aanwezig. Wonen mag over het gehele gebouw plaatsvinden binnen deze bestemming. De andere toegestane functies dan wonen zijn alleen toegestaan op de eerste bouwlaag en in de onderbouw. Aan de vestigingen van horeca is een maximum verbonden waarmee de bestaande horecavestigingen positief bestemd worden. De Van Karnebeekstraat en het zuidoostelijk deel van de Assendorperstraat hebben ieder een regeling voor het maximum aantal horecavestigingen dat is toegestaan.
De zaagtandwoningen aan de Ten Oeverstraat, Grasdorpstraat, Van Cuylenburchstraat en Hardesteinstraat hebben de bestemming Wonen gekregen. De delen van de percelen die naar de weg of naar het openbaar toegankelijk gebied zijn toegekeerd hebben de bestemming Tuin gekregen.
De karakteristieke zaagtandwoningen nemen een bijzondere plaats in in het plangebied. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gewenst de eenheid binnen de complexen met zaagtandwoningen te waarborgen en de bijzondere architectuur van de woningen te beschermen. Om die reden is grotendeels aangesloten bij de laatste planologische regeling die voor de woningen gold. De planologische regeling voor de zaagtandwoningen is op deze manier voornamelijk gericht op het behoud van de oorspronkelijke bouwmassa. De zaagtandwoningen zijn hiernaast aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Zie hiervoor paragraaf 2.2.2 Cultuurhistorische structuur en Artikel 28 Waarde - Cultuurhistorie.
Met de bewoners van de zaagtandwoningen is overleg geweest over het beeldkwaliteitsplan (BKP) voor de zaagtandwoningen. De gemeenteraad heeft het '
vastgesteld en heeft besloten het beeldkwaliteitplan te hanteren als toetsingskader op grond van de Welstandsnota. In het beeldkwaliteitsplan wordt ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit. In dit bestemmingsplan Assendorp is de bouwmassa van de woningen vastgelegd door middel van bestemmingen met daarbij bouwvlakken en goot- en bouwhoogtes. Het beeldkwaliteitsplan biedt een aanvullend beleidskader voor wat betreft de beeldkwaliteit, bij het toetsen van aanvragen om omgevingsvergunning aan de cultuurhistorische waarden.
De locatie van de Oude Ambachtsschool heeft in het bestemmingsplan Assendorp de bestemming Gemengd - Bovenwoning - 2 gekregen. Hiermee wordt voorzien in een passende bestemming voor deze multifunctionele locatie.
Ten behoeve van de herontwikkeling van De Oude Ambachtsschool heeft van 19 juni 2008 tot en met woensdag 30 juli 2008 het ontwerpbestemmingsplan Assendorp – Pierik, Mimosastraat 1 (Oude Ambachtsschool) ter inzage gelegen. Vervolgens is begin 2009 bouwvergunning verleend voor het veranderen van de voormalige Ambachtsschool in ateliers / werkruimten en appartementen conform dit ontwerpbestemmingsplan. De bouwvergunning is onherroepelijk geworden.
De ruimten in de onderbouw en op de begane grond mogen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten die zijn toegelaten volgens de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging en die behoren tot categorie A en B uit deze staat. Bij de met vrijstelling verleende bouwvergunning voor renovatie van De Oude Ambachtsschool is gezorgd voor een voldoende bouwkundige afscheiding tussen de bedrijfsruimten op de begane grond en de op de eerste verdieping en daarboven gelegen woningen.
In het voormalige ketelhuis aan de noordoostzijde van het terrein (zijde van de Seringenstraat) zijn bedrijfsactiviteiten van de categorieën A en B toegestaan. Dit gebouw grenst aan de woning aan de Seringenstraat 44. Voor de met vrijstelling verleende bouwvergunning voor De Oude Ambachtsschool is onderzoek gedaan naar onder andere de isolerende werking van de scheidingsmuur. Naar aanleiding van het onderzoek zijn maatregelen aan de scheidingsmuur aangebracht zodat in de woning het maximaal toelaatbare binnenniveau niet zou worden overschreden.
De ruimten op de eerste verdieping mogen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten die zijn toegelaten volgens de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging en die behoren tot categorie A uit deze staat. Voor de eerste verdieping geldt een maximum van 500 m² voor deze functies.
Op de eerste verdieping en de verdiepingen daarboven van De Oude Ambachtsschool zijn bovenwoningen toegestaan.