TAM-omgevingsplan De Slagen, fase 3

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De beoogde ontwikkeling is onderdeel van woningbouwontwikkeling De Slagen in Staphorst. De ontwikkeling van het woongebied De Slagen kent een lange en uitvoerige voorgeschiedenis. Deze ontwikkeling begon als uitwerking van de Structuurnotitie 'Wonen, werken en verkeer' uit 1995, waarin woningbouw werd gepland in het gebied ten zuiden van de J.C. van Andelweg tot aan de J.J. Gorterlaan. De woonwijk wordt in verschillende fases gebouwd.

Voorliggende ontwikkeling betreft De Slagen fase 3. Het projectgebied van deze ontwikkeling wordt begrensd door de reeds ontwikkelde eerdere fasen, de J.C. van Andelweg, de Achthoevenweg, de Buitenes, de Staphorster Kerkweg en een denkbeeldige lijn tussen de Buitenes en de Staphorster Kerkweg.

Initiatiefnemer (Staphorst Ontwikkeling B.V.) is voornemens ter plaatse van onderhavig projectgebied 441 woningen te realiseren. Hierbij worden verschillende type woningen gerealiseerd, waarmee wordt ingespeeld op vraag naar een divers woningaanbod. Tevens wordt gestuurd op de '30-40-30' gedachte. Dit betekent dat 30% van de woningen in het segment sociale huur of sociale koop valt, 40% als betaalbaar wordt aangemerkt en 30% tot de vrije sector behoort. Hiermee wordt in totaal 70% van de woningen betaalbaar. Het exacte programma en de definitie van betaalbaar zullen later in deze motivering aan bod komen (zie paragraaf 3.1).

Ter plaatse van het projectgebied zijn nog geen specifieke regelingen opgenomen in het omgevingsplan. Daarom geldt het bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' en 'Bestemmingsplan Buitengebied Staphorst'. Op basis van het Omgevingsplan is de locatie van het projectgebied grotendeels bestemd als 'Wonen - uit te werken' en voor een klein gedeelte als 'Agrarisch'.

Op 23 november 2004 werd in dit kader het bestemmingsplan 'De Slagen, 1e fase' vastgesteld. Hoewel de uitvoering is gestart vanaf de J.C. van Andelweg, heeft deze als gevolg van economische omstandigheden in de afgelopen jaren een lager tempo gekend dan oorspronkelijk voorzien. Uiteindelijk is de voorgenomen ontwikkeling van De Slagen definitief vastgelegd in het bestemmingsplan 'De Slagen 2014', dat in oktober 2014 is vastgesteld.

In 2020 werd het bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' vastgesteld. Dit plan legde een nieuwe en concrete stedenbouwkundige structuur vast voor fase 2, noodzakelijk vanwege nieuwe uitgangspunten op het gebied van onder andere groenvoorzieningen en speelruimte. Daarnaast werd voor onderhavig projectgebied de bestemming 'Wonen - Uit te werken' vastgelegd.

Voor het gehele projectgebied met de bestemming 'Wonen – Uit te werken' is nu een nieuwe stedenbouwkundige opzet ontwikkeld. De noodzaak tot de ontwikkeling van het stedenbouwkundig opzet van het gehele plangebied, kwam enerzijds voort uit de wens van de gemeente om vooruitlopend de realisatie van een zuidelijke wijkontsluitingsweg mogelijk te maken en anderzijds kwamen eind 2023 de resultaten van het Woonbehoefteonderzoek Staphorst (november 2023) gereed. Dit onderzoek liet een andere en grotere behoefte aan nieuwe woningen zien. De aangewezen plek in Staphorst om te voorzien in deze behoefte is locatie 'De Slagen'.

1.2 Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt tegen de kern van Staphorst aan. Momenteel bevindt het projectgebied zich in de overgangszone tussen bebouwd gebied en het agrarisch gebied.

Ten noorden van het projectgebied bevindt zich de bestaande woonwijk De Slagen (fase 1 en 2). Deze wijk bestaat uit een mix van grondgebonden woningen met een overwegend dorpse opzet, groenstructuren en rustige woonstraten. De aansluiting tussen de nieuwe fase en de bestaande wijk wordt zorgvuldig vormgegeven, onder meer via langzaamverkeersroutes en groenstroken, waardoor de overgang natuurlijk aanvoelt.

De oostzijde van het projectgebied grenst aan de Staphorster Kerkweg. Aan de overzijde van deze weg bevinden zich agrarische gronden. Wat verder ten oosten bevindt zich bedrijventerrein 'De Baarge'. Ten zuiden van het projectgebied strekt zich een uitgestrekt landelijk gebied uit met agrarisch gebruik en open veenweidegebied.

Aan de westzijde grenst het projectgebied aan bedrijventerrein De Esch IV. Om een goede scheiding tussen wonen en werken te waarborgen, wordt hier een groenzone van circa 10 meter breed gerealiseerd. Deze zone fungeert als buffer, verhoogt de leefkwaliteit en biedt ruimte voor een natuurinclusieve inrichting met onder meer struiken, bomen en ecologische verbindingen. Tevens komt hier een nieuwe rotonde die als hoofdtoegang zal dienen voor fase 3.

Op de navolgende afbeeldingen is globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met een rode stippellijn weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het projectgebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit plan.

Globale ligging projectgebied

Globale begrenzing projectgebied

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de omgevingsplanwijziging die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk-functionele situatie. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling en de strijdigheid met het geldend omgevingsplan. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de voorbereiding en participatie van onderhavig plan. In Hoofdstuk 5 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal-, waterschaps- en gemeentelijk beleid beschreven. In Hoofdstuk 6 wordt inzicht gegeven in diverse planologische en milieuaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. In Hoofdstuk 7 wordt ingegaan op mogelijke beperkingengebieden die in het projectgebied gelden. In Hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Tot slot wordt in Hoofdstuk 9 ingegaan op de juridische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie

Aan de zuidzijde van de kern Staphorst wordt gewerkt aan de realisatie van de nieuwe woonwijk De Slagen. Deze ontwikkeling voorziet in de groeiende behoefte aan woonruimte in de regio en draagt bij aan een evenwichtige uitbreiding van het dorp. Fase 1 van de wijk is inmiddels afgerond en opgeleverd. Momenteel is de bouw van fase 2 in volle gang.

Het projectgebied van 'De Slagen fase 3' ligt aan de zuidrand van Staphorst en bestaat momenteel hoofdzakelijk uit agrarisch gebruikte gronden. Deze gronden staan kadastraal bekend als gemeente Staphorst, sectie AA, nummers 984, 985, 988, 999, 1000, 1006 t/m 1008, 3715 t/m 3717, 4283 t/m 4286, 5180 t/m 5181, 5720, t/m 5724, 6865 t/m 6867, 6869, 6870, 6872, 6873, 6877, 6881, 6882, 6884, 6897.

Het open landschap wordt gekenmerkt door uitgestrekte weilanden, maïsakkers, sloten en greppels – zowel natte als droge. De verkaveling volgt grotendeels het traditionele, lineaire patroon dat kenmerkend is voor het omliggende buitengebied van Staphorst. Binnen het projectgebied zijn geen bebouwde functies aanwezig. De gronden worden hoofdzakelijk benut voor veeteelt en grasproductie.

Een opvallend landschappelijk element is een greppel die het projectgebied in de lengte doorkruist. Deze stond ten tijde van veldonderzoek droog en was begroeid met onder andere gewone braam. In het hele gebied is slechts één volwassen boom aanwezig: een schietwilg langs de genoemde greppel, nabij de zuidoostelijke grens van het projectgebied. Aan de randen van het gebied komen enkele houtwallen, slootstructuren en kleine bosjes voor, die mogelijk geïntegreerd kunnen worden in de toekomstige stedenbouwkundige inrichting. Aan de noordoostzijde, ter hoogte van Staphorster Kerkweg 50, ligt een opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Deze locatie zal te zijner tijd worden gesloten en uiteindelijk worden verwijderd.

Er zijn momenteel geen openbare voorzieningen of infrastructuur binnen het gebied aanwezig. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de huidige inrichting van het projectgebied,

Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling

3.1 Wat houdt de ontwikkeling in?

3.1.1 De Slagen

Woningbouwproject De Slagen is een grootschalige gebiedsontwikkeling aan de zuidzijde van Staphorst, die sinds 2005 gefaseerd wordt gerealiseerd. Op 23 november 2004 werd in dit kader het bestemmingsplan 'De Slagen, 1e fase' vastgesteld. Hoewel de uitvoering startte vanaf de J.C. van Andelweg, verliep deze door economische omstandigheden trager dan oorspronkelijk voorzien. De uiteindelijke ontwikkeling van De Slagen werd definitief vastgelegd in het bestemmingsplan 'De Slagen 2014', dat in oktober 2014 is vastgesteld.

Het plan wordt ontwikkeld door Staphorst Ontwikkeling B.V., in samenwerking met de gemeente Staphorst en diverse lokale bouwpartners. Met De Slagen wordt ingezet op een kwalitatieve uitbreiding van de kern Staphorst, waarbij een moderne woonwijk ontstaat die zorgvuldig is ingebed in de dorpse context. De wijk combineert eigentijdse architectuur met een groene, overzichtelijke opzet en biedt ruimte aan verschillende doelgroepen, waaronder gezinnen, starters en senioren. Centraal staat het creëren van een veilige, kindvriendelijke en toekomstbestendige leefomgeving, waarin duurzaamheid en leefkwaliteit hand in hand gaan.

In 2020 werd het bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' vastgesteld. Dit plan legde een nieuwe en concrete stedenbouwkundige structuur vast voor fase 2, noodzakelijk vanwege gewijzigde uitgangspunten op het gebied van onder andere groenvoorzieningen en speelruimte.

In 2022 ging fase 2 van start, waarin 116 woningen zijn gerealiseerd in diverse woningtypologieën, waaronder rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze fase kenmerkt zich door een eigentijdse stedenbouwkundige opzet en een sterke focus op duurzaamheid. Alle woningen zijn gasloos uitgevoerd en voldoen aan de actuele energieprestatienormen. Ze zijn onder meer uitgerust met warmtepompen en zonnepanelen, waarmee wordt ingespeeld op de nationale klimaatdoelstellingen. De wijk is ruim opgezet, met veel aandacht voor openbaar groen, waterpartijen en veilige routes voor langzaam verkeer. Dit draagt bij aan een prettig woonmilieu dat aansluit bij de wensen van hedendaagse bewoners.

Fase 3 vormt een logisch vervolg op de ontwikkeling van fase 2. Met de succesvolle realisatie van de tweede fase en de aanhoudende vraag naar diverse woningtypen in Staphorst, ontstond de behoefte om het woongebied verder uit te breiden.

Door voort te bouwen op de structuur en kwaliteiten van fase 2, sluit fase 3 naadloos aan op de bestaande wijk. Dit zorgt voor een consistente en samenhangende ontwikkeling van het gehele gebied. Bovendien maakt de voortzetting in fase 3 het mogelijk om eerder ingezette ambities op het gebied van duurzaamheid, leefkwaliteit en variatie in woningaanbod verder uit te werken en te versterken.

Om deze uitbreiding planologisch mogelijk te maken, is fase 3 niet alleen ontworpen, maar ook middels onderhavig omgevingsplan juridisch vastgelegd. Daarmee is de basis gelegd voor een zorgvuldige en gefaseerde voortzetting van de woningbouwopgave binnen De Slagen.

Onderstaande afbeelding toont de kaart 'structuurschema verkeer De Slagen', waarbij tevens de grotere structuur van woningbouwproject De Slagen zichtbaar is.

3.1.2 De Slagen fase 3

De belangrijkste input voor het ontwerp van fase 3 is de gewijzigde plangrens aan de zijde van het bedrijventerrein De Esch. De realisatie van De Esch IV, ten oosten van de Achthoevenweg, heeft het plangebied van De Slagen structureel verkleind. Daarnaast is, met de huidige inzichten, opnieuw gekeken naar de verkeersstructuur van De Slagen. De conclusie is dat een nieuwe wijkontsluitingsweg aan de zuidzijde van fase 3 zeer wenselijk is. Dit met als doel de verkeersintensiteit op de oorspronkelijk beoogde ontsluitingsweg, de J.C. van Andelweg, te verminderen.

Een derde belangrijke factor voor de herziening van het ontwerp is het gewijzigde woningbouwprogramma. In het plan uit 2004 werd grotendeels uitgegaan van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Voor een grote groep woningzoekenden in de gemeente is de betaalbaarheid van dit type woningen echter niet haalbaar. Het nieuwe stedenbouwkundig plan moet daarom ook voorzien in de wens om meer eengezinsrijwoningen te realiseren.

Met de gewijzigde randvoorwaarden als vertrekpunt is het ruimtelijk raamwerk voor De Slagen fase 3 ontworpen. Dit raamwerk komt voort uit het betekenis geven van verschillende plekken in het plan. Door deze plekken te duiden en te beschrijven, bouwen we (voort) aan de gemeenschap in De Slagen fase 3. De herkenbaarheid van de ruimtelijke structuur creëert duiding van de plek, wat bijdraagt aan een gevoel van oriëntatie en welbevinden. Sommige structuren komen voort uit reeds bestaande structuren, andere vormen als het ware een nieuwe (tijds-) laag in het bebouwde landschap. Navolgende afbeelding toont het stedenbouwkundig concept voor fase 3.

Het stedenbouwkundig concept van de betekenisvolle plekken is uitgewerkt in een verkavelingsplan. De abstracte vormen hebben plaatsgemaakt voor een plan waar de open ruimte en de uitgeefbare gronden een samenhangende structuur vormen. Deze structuur wordt versterkt door de positie, typologie en oriëntatie van de woongebouwen.

Het stedenbouwkundig plan De Slagen fase 3 voorziet in de realisatie van in totaal 441 nieuwe woningen. Met deze ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke woningbouwopgave zoals vastgelegd in onder andere de 'Actualisatie Woondeal West -Overijssel 2025 tot en met eind 2030'. Het plan draagt daarmee bij aan het voorzien in de actuele en regionale woningbehoefte, zoals ook is onderbouwd in het Woonbehoefteonderzoek Staphorst 2023. De wijk is ontworpen als een diverse en toekomstbestendige woonomgeving waarin ruimte is voor verschillende doelgroepen en inkomensgroepen.

Het gehele stedenbouwkundig plan is bijgevoegd als Bijlage 1. In dit boekwerk zijn ook diverse themakaarten opgenomen. Hieronder worden een aantal thema's extra uitgelicht.

Programma

De totale woningprogrammering bestaat uit drie hoofdsegmenten: sociale huur, betaalbare koop en vrije sector. Hiermee sluit het plan direct aan bij de gemeentelijke beleidsambitie om te streven naar een evenwichtige verdeling van 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% vrije sector, zodat voor iedere doelgroep voldoende en passende woonruimte beschikbaar komt. Binnen deze verhouding worden zowel grondgebonden woningen als appartementen gerealiseerd, waardoor een gevarieerd en evenwichtig woonmilieu ontstaat.

Het programma omvat concreet:

• 127 sociale huurwoningen, waaronder appartementen, rijwoningen, beneden-bovenwoningen en een aantal levensloopbestendige woningen. Deze woningen worden in samenwerking met de woningcorporatie ontwikkeld en dragen bij aan het vergroten van het sociale woningaanbod, dat momenteel in Staphorst relatief beperkt is.
• 178 betaalbare koopwoningen, voornamelijk rijwoningen en appartementen, maar ook enkele levensloopbestendige woningen. Deze categorie richt zich op starters en doorstromers uit de gemeente die binnen Staphorst willen blijven wonen. De prijzen liggen binnen het betaalbare segment, tot de grens van € 405.000, (prijspeil 2025), zodat deze woningen bereikbaar blijven voor middeninkomens.
• 136 vrije sectorwoningen, bestaande uit twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en een klein aantal grotere rij- en hoekwoningen. Deze woningen voorzien in de behoefte van huishoudens met een hoger inkomen en bevorderen de doorstroming op de lokale woningmarkt doordat zij ruimte creëren in de lagere segmenten.

De diversiteit aan woningtypen maakt het mogelijk om verschillende doelgroepen binnen de wijk te huisvesten. Naast gezinswoningen zijn er woningen opgenomen die geschikt zijn voor alleenstaanden, ouderen en kleine huishoudens. In het plan zijn ook levensloopbestendige woningen opgenomen, waarmee wordt ingespeeld op de vergrijzing en de toenemende behoefte aan woningen waarin bewoners langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De aanwezigheid van appartementen in zowel het sociale als betaalbare segment vergroot de toegankelijkheid voor starters en senioren die kleiner of gelijkvloers willen wonen.

De woningbouwopzet is zorgvuldig afgestemd op de ruimtelijke structuur van het gebied. Binnen het stedenbouwkundig raamwerk zijn de verschillende woningtypen logisch geclusterd, met aandacht voor samenhang en herkenbare woonmilieus. Navolgende afbeelding toont het stedenbouwkundig plan met daarin de woningtypen weergegeven.

Gezien de te verwachten bouwtijd en de onzekerheden op de woningmarkt is in de planregels enige flexibiliteit opgenomen ten aanzien van het aantal te realiseren woningen. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van de bouw van 441 woningen, maar met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van dit woningbouwprogramma tot maximaal 485 woningen. Dit komt overeen met een marge van circa 10% ten opzichte van het beoogde aantal woningen, waarbij uitsluitend een toename van het aantal woningen vergunningplichtig is.

Deze verruiming maakt het mogelijk om tijdens de uitvoering van het plan in te spelen op veranderende marktomstandigheden of woningbehoeften, bijvoorbeeld als blijkt dat er meer vraag ontstaat naar kleinere of gestapelde woningen, zonder dat hiervoor een buitenplanse procedure noodzakelijk is. De extra ruimte fungeert daarmee als beleidsmatige bandbreedte om de planuitvoering te optimaliseren, zonder dat dit afbreuk doet aan de opzet, kwaliteit en ruimtelijke inpassing van het stedenbouwkundig plan.

Het basisprogramma van 441 woningen blijft het uitgangspunt waarop de ruimtelijke, verkeerskundige en milieukundige onderbouwingen zijn gebaseerd. De mogelijkheid tot afwijking tot maximaal 485 woningen biedt enkel de noodzakelijke uitvoeringsruimte om het plan toekomstbestendig en flexibel te houden. Aangezien de afwijking uitsluitend mogelijk is met een omgevingsvergunning, blijft de onderbouwing van de onderzoeken ongewijzigd en is aanpassing daarvan niet vereist.

Water

Bij de planontwikkeling van De Slagen fase 3 is vanaf het begin veel aandacht besteed aan een duurzaam en robuust watersysteem. Het uitgangspunt is dat water niet alleen een functioneel, maar ook een structurerend element vormt binnen de wijk. Het ontwerp sluit aan op de bestaande waterstructuren uit de eerdere fasen van De Slagen en op het regionale watersysteem van het Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDOD). Hiermee wordt een goede waterhuishouding geborgd, waarin zowel waterveiligheid, waterkwaliteit als klimaatadaptatie centraal staan (zie ook paragraaf 6.5).

Het plan speelt in op de veranderende klimaatomstandigheden door te voorzien in voldoende ruimte voor waterberging en infiltratie. Een centrale watergang met natuurlijke oevers vormt de hoofdstructuur van het systeem en zorgt voor de afvoer en buffering van hemelwater. Deze watergang scheidt de twee hoofdslagen binnen het plangebied en draagt tegelijkertijd bij aan de landschappelijke identiteit en de ecologische samenhang van de wijk. Naast deze hoofdstructuur is een fijnmazig netwerk van wadi’s en greppels opgenomen, verspreid over de woonblokken en openbare ruimtes. Deze wadi’s zorgen voor de tijdelijke berging van regenwater bij hevige neerslag en infiltreren het water vervolgens geleidelijk in de bodem.

Door de toepassing van natuurlijke oevers en variatie in beplanting ontstaat ruimte voor flora en fauna en wordt de biodiversiteit versterkt. De waterstructuren sluiten aan bij het openbare groen en de speelvoorzieningen, waardoor water zichtbaar en beleefbaar wordt in de wijk. Kinderen kunnen op een veilige manier in contact komen met water en natuur, terwijl de groene en blauwe structuren bijdragen aan een prettig en verkoelend woonklimaat. Navolgende afbeelding toont de waterstructuren binnen het projectgebied.

Groen- en natuurinclusiviteit

Groen vormt een essentieel en structurerend onderdeel van het stedenbouwkundig plan voor De Slagen fase 3. Het plan is ontworpen vanuit de ambitie om een groene, leefbare en klimaatbestendige woonwijk te realiseren, waarin groen en bebouwing in balans zijn. Het groen vervult daarbij meerdere functies: het draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en herkenbaarheid van de wijk, vergroot de biodiversiteit, zorgt voor verkoeling in warme periodes en biedt ruimte voor ontmoeting, ontspanning en spel.

De wijk krijgt een groen raamwerk dat aansluit op de bestaande structuren uit eerdere fasen van De Slagen en het omliggende landschap. De hoofdgroenstructuren bestaan uit lanen met bomenrijen die de lange lijnen van het verkavelingspatroon benadrukken en zorgen voor een heldere oriëntatie in de wijk. Tussen de woonblokken worden groene verblijfsplekken en plantsoenen ingericht met een mix van bomen, heesters en kruidenrijke beplanting. Deze zorgen voor variatie in beleving en ecologische meerwaarde. Het gras en de beplanting bestaan uit bloemrijke mengsels die insecten, vlinders en vogels aantrekken.

Het groen is bovendien nauw verweven met het watersysteem van wadi’s en greppels, waardoor een robuust en klimaatadaptief geheel ontstaat. De bomen en beplanting langs de waterstructuren dragen bij aan schaduwwerking en helpen hittestress te beperken. De onderlinge samenhang tussen groen en water zorgt ervoor dat regenwater wordt vastgehouden en langzaam infiltreert.

Daarnaast wordt ingezet op groene ontmoetingsplekken die de sociale cohesie versterken. In de wijk komen diverse speel- en verblijfsruimtes die zijn ingebed in het groen en geschikt zijn voor verschillende leeftijden. Hierdoor worden spel, beweging en ontmoeting gestimuleerd in een veilige en aantrekkelijke omgeving. De groene inrichting draagt zo niet alleen bij aan de ecologische kwaliteit, maar ook aan het gezond en sociaal functioneren van de wijk.

Door de combinatie van robuuste groenstructuren, natuurinclusieve maatregelen en een klimaatadaptieve inrichting wordt De Slagen fase 3 een duurzame, toekomstbestendige en biodiverse woonwijk. Navolgende afbeelding toont de groenstructuren binnen het projectgebied.

3.2 (Strijdigheid) geldend omgevingsplan

3.2.1 Geldend omgevingsplan

Voor het projectgebied geldt het (tijdelijke deel van het) 'Omgevingsplan gemeente Staphorst', met onderliggend het bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' en 'Bestemmingsplan Buitengebied Staphorst'. Op basis van het Omgevingsplan is de locatie van het projectgebied grotendeels bestemd als 'Wonen - uit te werken' en voor een klein gedeelte als 'Agrarisch'.

De bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ heeft betrekking op gronden die nog planologisch moeten worden ingevuld, maar waarvan het beoogde gebruik reeds is vastgesteld: hoofdzakelijk woondoeleinden en bijbehorende functies, zoals tuinen, groenvoorzieningen, speel- en parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen en infrastructuur (wegen, voet- en fietspaden); en watergerelateerde voorzieningen (zoals waterberging). Burgemeester en wethouders moeten de bestemming uitwerken via een uitwerkingsplan. Daarbij gelden diverse verplichtingen.

De gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ zijn primair bestemd voor agrarisch gebruik. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan. Tot de hoofdactiviteiten behoren agrarische cultuurgrond, grondgebonden agrarische bedrijven – eventueel met een neventak voor intensieve veehouderij – en, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘intensieve veehouderij’, niet-grondgebonden agrarische bedrijven. Daarnaast zijn kwekerijen toegestaan op gronden met de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – kwekerij’. Ook dagrecreatief medegebruik is binnen deze bestemming mogelijk.

Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het (tijdelijke deel van het) 'Omgevingsplan gemeente Staphorst' met daarop met rode belijning

Uitsnede (tijdelijke deel van het) 'Omgevingsplan gemeente Staphorst'.

3.2.2 Strijdigheid geldend omgevingsplan

Het projectgebied heeft momenteel de bestemmingen ‘Wonen – Uit te werken’ en deels ‘Agrarisch’. De voorgenomen ontwikkeling, gericht op woningbouw, past niet binnen de bestaande agrarische bestemming, waardoor een herziening van het omgevingsplan noodzakelijk is. Bovendien sluit de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ niet meer aan bij de actuele regelgeving: onder de Omgevingswet is dit juridisch-planologische instrument komen te vervallen. Dit maakt het noodzakelijk om een nieuw planologisch kader vast te stellen dat de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt en aansluit bij de systematiek van de Omgevingswet.

Tevens speelt een inhoudelijke overweging een rol: diverse voorwaarden en uitwerkingsregels die momenteel zijn opgenomen in de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’, worden in het nieuwe plan niet geheel overgenomen. Deze regels, bijvoorbeeld met betrekking tot programmatische randvoorwaarden, sluiten niet meer aan bij de huidige maatschappelijke opgaven. In een tijd van structureel woningtekort, stijgende woningprijzen en toenemende druk op de woningmarkt is flexibiliteit in de planvorming essentieel. Door af te wijken van verouderde planregels ontstaat ruimte voor een meer doelgerichte en effectieve invulling van de woonopgave, met nadruk op realisatiekracht, betaalbaarheid en aansluiting bij de lokale woningbehoefte, mede op basis van het woonwensen onderzoek.

Het nieuwe juridisch-planologische instrument biedt daarmee niet alleen een actuele juridische basis voor de ontwikkeling, maar vormt ook een planologisch-inhoudelijke vertaalslag die recht doet aan de ruimtelijke ambities en maatschappelijke opgaven van deze tijd.

3.3 Medewerking opheffen strijdigheid

De gemeente Staphorst staat positief tegenover de voorgestelde planontwikkeling en is bereid medewerking te verlenen aan het planologisch mogelijk maken van de beoogde woningbouw. Deze houding is ingegeven door meerdere overwegingen van beleidsmatige en maatschappelijke aard.

Allereerst is het van belang dat op het overgrote deel van het plangebied reeds sinds langere tijd een woonbestemming rust. De bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ maakt in principe woningbouw mogelijk, al zijn hieraan in de huidige regeling uitwerkingsregels verbonden die inmiddels als verouderd worden beschouwd. Het is dan ook geen nieuwe beleidskeuze om op deze locatie woningen te realiseren, maar een logische vervolgstap binnen een al eerder ingezette ruimtelijke koers. De keuze om de planvorming nu daadwerkelijk te concretiseren, sluit daarmee aan bij bestaande gemeentelijke inzichten.

Daarnaast spelen actuele maatschappelijke opgaven een belangrijke rol. De woningmarkt staat onder grote druk, ook binnen de gemeente Staphorst. Er is sprake van een groeiende behoefte aan betaalbare en passende woningen voor verschillende doelgroepen. Het gemeentelijk beleid is erop gericht om hierin versneld te voorzien, onder meer door planologische knelpunten weg te nemen en ruimte te bieden aan initiatieven die bijdragen aan de lokale woningvoorraad. Binnen deze context wordt gekozen om af te wijken van eerdere, beperkende uitwerkingsregels en in plaats daarvan te sturen op een planologisch kader dat realisatiegericht, flexibel en actueel is.

De voorgestelde ontwikkeling sluit hiermee aan op zowel bestaande ruimtelijke plannen als op actuele beleidsdoelen. Het realiseren van woningbouw op deze locatie wordt daarom niet alleen als aanvaardbaar, maar ook als wenselijk beschouwd.

3.4 Conclusie

Alles overwegende draagt de ontwikkeling bij aan een goede fysieke leefomgeving. Uit voorliggende motivering blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 4 Voorbereiding en participatie

Participatie is onder de Omgevingswet een belangrijk aspect in de procedure van het wijzigen van het omgevingsplan. Dit komt omdat een omgevingsplan niet alleen invloed heeft op de fysieke leefomgeving, maar ook op de mensen die daar wonen, werken en recreëren. Het is daarom van belang dat deze mensen in een vroeg stadium worden betrokken bij het initiatief. In dit hoofdstuk zal hier verder op worden ingegaan.

4.1 Participatie omgeving

In het kader van het plan is een participatieplan opgesteld waarin staat hoe belanghebbenden bij het proces worden betrokken. Op basis hiervan is op woensdag 7 mei 2025 een algemene inloopmiddag en -avond georganiseerd in het gemeentehuis. De bijeenkomst trok veel belangstelling van omwonenden, geïnteresseerden en andere betrokkenen.

Tijdens de inloopmomenten konden bezoekers de plannen bekijken, vragen stellen en hun mening geven. De informatie werd gepresenteerd op panelen, waarmee het plan op een toegankelijke manier werd toegelicht. Een verslag van de inloopmiddag en - avond is bijgevoegd als Bijlage 2.

Hoofdstuk 5 Beleid en regelgeving

In het kader van woningbouwontwikkeling is het van belang aan te sluiten bij het actuele beleid omtrent de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Het Rijk heeft de ambitie uitgesproken om in de periode tot 2030 voldoende betaalbare woningen te realiseren, zodat ook lage- en middeninkomens toegang houden tot de woningmarkt. Deze ambitie is vastgelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) en nader uitgewerkt in de Wet versterking regie volkshuisvesting.

De wet en bijbehorende programma’s geven richting aan wat onder 'betaalbaar wonen' wordt verstaan en hoe dit in woningbouwprogrammering moet worden toegepast. Het Rijk streeft ernaar dat ten minste tweederde van de nieuwbouwproductie bestaat uit woningen in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop).

Conform de Wet versterking regie volkshuisvesting worden de volgende categorieën onderscheiden:

• Betaalbare koopwoning: Een koopwoning met een verkoopprijs tot maximaal € 405.000 (prijspeil 2025).
• Sociale huurwoning: Een huurwoning met een huurprijs tot de geldende sociale-huurgrens (prijspeil 2025: € 900,07 per maand).
• Middenhuurwoning: Een middenhuurwoning met een huurprijs boven de sociale-huurgrens en tot de maximale gereguleerde middenhuur. Deze grenzen worden jaarlijks geïndexeerd. In 2025 ligt de sociale-huurgrens op € 900,07 per maand en de bovengrens van de gereguleerde middenhuur op € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025).
• Vrije-sectorwoning: Een woning met een huurprijs boven de middenhuurgrens of een koopprijs hoger dan de betaalbare-koopgrens.

Deze definities vormen het landelijke beleidskader voor woningbouwprogrammering en sluiten aan bij de doelstelling om de woningvoorraad evenwichtig op te bouwen met voldoende betaalbare woningen voor alle inkomensgroepen. Gemeenten en provincies kunnen deze begrippen nader invullen in regionale woondeals of lokale woonvisies, maar baseren zich doorgaans op bovenstaande rijksnormen. Dit geldt tevens voor de provincie Overijssel en de gemeente Staphorst.

5.1 Rijksbeleid en Rijksregels

5.1.1 Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan:

• periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval;
• de zeespiegelstijging;
• de overgang naar duurzame energie;
• de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen;
• de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen;
• de groei en het bereikbaar houden van steden;
• plekken voor distributiecentra;
• het versterken van de natuur en biodiversiteit;
• het behoud van het landschap;
• de vitaliteit van de landbouw.

Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden.

NOVEX

De Rijksoverheid heeft zestien gebieden aangewezen waar de ruimtelijke opgaven van overheden zo groot en gestapeld zijn, dat ze vragen om gezamenlijke regie van het Rijk en de regio. Deze gebieden worden de NOVEX-gebieden genoemd. Om de opgaven effectief aan te pakken, bundelen de Rijksoverheid, regio, provincies, waterschappen en gemeenten hun krachten en werken ze gebiedsgericht samen.

In de NOVEX-verstedelijkingsgebieden werken Rijk en medeoverheden aan een grote verstedelijkingsopgave: woningbouw, economische ontwikkeling, voorzieningen, energie en vergroening vragen hier allemaal om ruimte. Op basis van verstedelijkingsstrategieën werken we aan het toekomstbestendig inpassen van deze grote opgaven, om leefbare kernen, steden en regio’s te behouden en te realiseren. 

Het projectgebied ligt in het NOVEX gebied 'regio Zwolle'. De samenwerkingspartners werken samen aan het realiseren van 50.000 woningen en het creëren van 20.000 werkplekken (voor 2040). Deze partijen hebben te maken met uitdagingen zoals verdroging én vernatting, een grote waterveiligheidsopgave. Daarnaast speelt het behouden van (ruimtelijke) kwaliteit door bijvoorbeeld groene ontwikkeling en een goede bereikbaarheid. De centrale opgave van dit NOVEX-gebied is het klimaat-adaptief accommoderen van de stedelijke en economische groei van de regio, mét behoud en ontwikkeling van de kwaliteit van de leefomgeving en bereikbaarheid.

Toetsing

Ten aanzien van dit plan wordt er ingespeeld op de opgave van het bouwen van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen. Met de realisatie van het initiatief worden 441 nieuwe woningen gerealiseerd, waarbij de doelgroep deels starters op de woningmarkt bedraagt. Tevens wordt circa 70% van de woningen aangeboden als betaalbare koop- of huurwoning.

Daarnaast wordt er een bijdrage geleverd aan het sterker en leefbaarder maken van steden/dorpen en regio's. De NOVI stimuleert woningbouw binnen of aansluitend aan bestaand stedelijk gebied, mits dit gebeurt met oog voor landschappelijke inpassing, duurzame mobiliteit en natuurinclusieve inrichting. Bij de ontwikkeling van De Slagen dient daarom bijzondere aandacht te zijn voor klimaatadaptatie, energieneutraliteit en het behoud van omgevingskwaliteit. De nabijheid van bestaande infrastructuur, voorzieningen en bestaande dorpsstructuren kan bijdragen aan een sterke sociale en functionele inbedding. De woningen die op de locatie worden gebouwd dragen bij aan de behoefte aan en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Staphorst en omgeving.

Het projectgebied wordt niet specifiek in de NOVEX benoemd. Desalniettemin draagt de ontwikkeling wel bij aan de doelen uit de NOVEX, voornamelijk aan het doel om 50.000 woningen te realiseren voor 2040. Met de toevoeging van 441 woningen wordt hier een grote bijdrage aan geleverd.

5.1.2 Beleid: Nationale woon- en bouwagenda

In de Nationale woon- en bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale woon- en bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet.

De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

Toetsing

De realisatie van het plan levert 441 extra woningen op. De extra woningen dragen bij aan de ambitie om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. De woningen worden, conform de definitie van het ministerie van BZK, voor circa 70% betaalbaar gemaakt. Het plan is in lijn met het beleid dat is opgesteld in de Nationale woon- en bouwagenda. Gezien de beperkte omvang, in verhouding tot nationale belangen en ambitie, wordt een verdere toelichting niet nodig geacht.

5.1.3 Regels: Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's):

• 1. het Omgevingsbesluit (Ob);
• 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);
• 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
• 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels:

• De dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl);
• Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);
• Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);
• Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);
• Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);
• Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);
• Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);
• Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Toetsing

Voor het plan zijn, anders dan de instructieregels die in deze motivering aan bod komen, geen specifieke instructieregels van toepassing. De mogelijke belemmeringen vanuit de instructieregels op het plan, worden in de verschillende milieu paragrafen in Hoofdstuk 6 afzonderlijk getoetst. Op basis van deze paragrafen wordt geconcludeerd dat de instructieregels geen belemmering op het plan vormen.

5.1.4 Conclusie rijksbeleid

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het Rijk.

5.2 Provinciaal beleid en provinciale regels

5.2.1 Beleid: Omgevingsvisie Overijssel 2017, 'Beken kleur'

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De provinciale Omgevingsvisie wordt elk jaar bijgewerkt. Dat gebeurt met de jaarlijkse Actualisatie. Het gaat om alle eerder vastgestelde beleidswijzigingen die nog moeten worden doorvertaald in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijvoorbeeld herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Toetsing

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 stelt duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit centraal bij initiatieven in de fysieke leefomgeving. Het initiatief draagt bij aan duurzaamheid door het realiseren van gasloze woningen en het toepassen van onder andere hemelwaterberging via wadi’s. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de ambitie om beter gebruik te maken van natuurlijke systemen en klimaatbestendig te bouwen.

Op het vlak van ruimtelijke kwaliteit sluit het plan aan bij het streven naar een betere belevings- en toekomstwaarde van het landschap. De landschappelijke inpassing met veel groen en het behoud van lokale kenmerken sluit aan bij het uitgangspunt dat nieuwe ontwikkelingen de bestaande identiteit van een gebied moeten versterken.

Wat betreft sociale kwaliteit geeft het plan uitvoering aan de provinciale wens om bewoners actief te betrekken en te bouwen voor de gemeenschap. De aansluiting bij de lokale woonbehoefte dragen bij aan de versterking van de sociale cohesie. Door te bouwen naar de vraag, zoals blijkt uit het woonwensenonderzoek, draagt het initiatief bij aan het behoud van leefbaarheid in de regio.

Daarmee is het initiatief in lijn met de inzet op duurzame, leefbare en toekomstbestendige woonmilieus in Overijssel.

5.2.2 Beleid: Actualisatie Woondeal West -Overijssel 2025 tot en met eind 2030

Al snel na het vaststellen van de woondeals in 2022 communiceerde het Rijk dat de woningbouwopgave in Nederland groter is dan de in de 35 woondeals vastgelegde 900.000 woningen tot en met 2030. De opgave is nu ruim 980.000 woningen. Dit betekent dat er landelijk zo’n 80.000 woningen extra moeten worden gebouwd. Waarvan minimaal 5.000 woningen in de provincie Overijssel (West-Overijssel en Twente).

Deze extra woningen landen in de Twentse Steden (Almelo, Enschede, Hengelo). In West-Overijssel zien we extra woningen landen in verschillende gemeenten. In Zwolle verschuift echter een deel van de aantallen naar de periode na 2030. Hierdoor komt de woondeal West-Overijssel, per saldo, op dezelfde woningbouwopgave als in 2022 uit. Tijdens het Bestuurlijk Overleg Wonen van 20 maart 2025 in Dalfsen hebben de wethouders van de betrokken West- Overijsselse gemeenten mondeling met de actualisatie van de Woondeal West-Overijssel ingestemd.

In Woondeal West-Overijssel 2022 staan 37 sleutelprojecten. Deze projecten bevatten het leeuwendeel van alle woningbouwplannen in West-Overijssel. De lijst van deze projecten is geactualiseerd, waarbij er gekozen is voor een aanscherping van de definitie: sleutelprojecten zijn projecten:

• Van minimaal vijftig woningen;
• Die zijn opgenomen in lokale, regionale en provinciale woonprogramma’s;
• Gedragen worden door woningcorporaties; en
• Waarmee de Woondeal doelen in belangrijke mate worden gerealiseerd.

In de Woondeal 2022 had Staphorst geen sleutelprojecten. Destijds was niet duidelijk welke voor- of nadelen er kleefden aan het hebben van sleutelprojecten. Daarnaast voldeden de potentiële sleutelprojecten binnen de gemeente destijds niet aan de betaalbaarheidsklassen van ’30-40-30’ (30% sociale huur, 40% betaalbare koop of midden-huur, max. 30% dure huur en koop).

Anno 2025 is ’30-40-30’ ook binnen gemeente Staphorst het uitgangspunt bij nieuwbouwprojecten binnen de gemeente. De status van Sleutelproject helpt om in aanmerking te komen voor diverse subsidies en/of personele ondersteuning. Daarom staan in de actualisatie nu 3 sleutelprojecten uit Staphorst met circa 680 woningen. Dit zijn geen nieuwe projecten, maar bestaande woningbouwplannen waarbij het 30-40-30 principe het uitgangspunt is en realisatie tot en met 2030 is voorzien. Dit zijn de volgende drie locaties:

• De Slagen (ruim 400 woningen)
• Muldersweg (zowel locatie ‘de Haan’ als ook locatie ‘Muldersweg naast Waanders’. Totaal ca. 180 woningen)
• Rouveen zuid fase 2 (circa 100 woningen)

Met de actualisatie van de Woondeal West-Overijssel wordt de basis verstevigd om gezamenlijk met de provincie, de 11 gemeenten in West-Overijssel, woningcorporaties en marktpartijen, invulling te geven aan de landelijke woningbouwopgave. Hiermee houden de gemeente zelf de regie.

Toetsing

De Slagen wordt in de actualisatie van de woondeal genoemd als sleutelproject. Zoals eerder benoemd voldoet het plan aan de '30-40-30' verdeling. Gezien de status van sleutelproject binnen de geactualiseerde woondeal is nadere toetsing aan deze woondeal niet noodzakelijk. Het voldoet hiermee vanzelfsprekend aan deze woondeal.

5.2.3 Regels: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017

Of - Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar de ontwikkeling past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe - Gebiedskenmerken

Nieuwe ruimtelijke opgaven wil de provincie verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe de ontwikkeling invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken wordt verstaan: de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Er worden vier lagen onderscheiden:

• Natuurlijke laag:  De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. In de natuurlijke laag worden gebiedstypen onderscheiden. Voor het projectgebied gelden twee gebiedstypen: 'Dekzandvlakte en ruggen' en 'Beekdalen en natte laagtes'.
• Laag van het agrarische cultuurlandschap:  De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. In de laag van het agrarisch cultuurlandschap worden een aantal gebiedstypen onderscheiden. Voor het projectgebied geldt gebiedstype: 'Jong heide- en broekontginningslandschap'.
• Stedelijke laag: De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. In de stedelijke laag worden gebiedstypen onderscheiden. Voor het projectgebied gelden geen gebiedstypen.
• Laag van de beleving: In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving In de laag van de beleving worden gebiedstypen onderscheiden. Voor het projectgebied geldt het gebiedstype 'Donkerte'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief

Toetsing

Voorliggend omgevingsplan heeft betrekking op een herijking van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de reeds beoogde woonwijk De Slagen. Op basis van de geldende juridisch planologische regeling voor het plangebied is de realisatie van de woonwijk reeds grotendeels mogelijk.

Het doel van het omgevingsplan is om te voorzien in mogelijkheden voor woningbouw dat voorziet in de actuele en toekomstige behoefte aan woningen. Deze behoefte blijkt uit paragraaf 5.4. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' op basis van de kaart Ontwikkelingsperspectieven. Het projectgebied maakt echter deel uit van het 'bestaand bebouwd gebied' op basis van begripsbepalingen in de Omgevingsverordening.

5.2.4 Conclusie

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van de provincie Overijssel.

5.3 Waterschapsbeleid

5.3.1 Beleid: Watervisie 2030 WDODelta

De 'Watervisie 2030' schetst de toekomst van het waterbeheer en de ruimtelijke inrichting van het gebied in de context van klimaatverandering, maatschappelijke trends en technologische innovaties. De kern van de watervisie richt zich op waterveiligheid, klimaatbestendigheid, duurzaamheid en samenwerking met regionale en nationale partners. De visie is ontstaan in samenwerking met maatschappelijke partners en fungeert als een levend document dat bijgestuurd kan worden.

De kernpunten uit de visie zijn:

• Klimaatverandering: WDODelta erkent de toenemende extreme weersomstandigheden, zoals droogte en hevige neerslag. Het waterschap zet in op maatregelen om de watersystemen robuust te maken, zoals het afkoppelen van regenwater en het versterken van de dijken.
• Circulaire economie: Er is een sterke focus op duurzaam gebruik van grondstoffen en het beperken van afval. WDODelta wil bijdragen aan een circulaire economie door nieuwe technologieën te benutten en samen te werken met partners.
• Energieneutraliteit: WDODelta streeft naar energieneutraliteit in 2025. Dit wordt bereikt door gebruik te maken van hernieuwbare energiebronnen, zoals zonne- en windenergie, en door biogas te winnen uit afvalwater.
• Waterveiligheid: De dijken moeten tegen 2045 voldoen aan nieuwe veiligheidsnormen. Er wordt ingezet op innovaties in dijkversterking en multifunctioneel gebruik van dijken.
• Digitalisering: Digitalisering speelt een cruciale rol bij de toekomstige taken van het waterschap, met technologieën zoals digitale schouw om de efficiëntie te verbeteren en arbeidskrapte op te vangen.
• Samenwerking: WDODelta benadrukt het belang van samenwerken met regionale en nationale partners om de uitdagingen van klimaatverandering, waterbeheer en duurzaamheid aan te gaan.

De watervisie dient als basis voor toekomstige programma's en beslissingen en nodigt maatschappelijke actoren uit om mee te werken aan een duurzame toekomst.

Toetsing

De bevindingen en resultaten van de watertoets zijn beschreven in paragraaf 6.5.

5.3.2 Regels: Waterschapsverordening

De Waterschapsverordening Drents Overijsselse Delta is op 17 september 2024 in werking getreden. In de waterschapsverordening staan alle regels en bepalingen die betrekking hebben op het waterbeheer in een bepaald gebied, dat onder het beheer van het waterschap valt. Het doel van een waterschapsverordening is om het waterpeil, de waterkwaliteit, de veiligheid van dijken en andere waterstaatswerken, en de afvoer en zuivering van afvalwater goed te reguleren.

Toetsing

Het initiatief dient te voldoen aan de waterschapsverordening. Het initiatief raakt verder geen specifieke onderdelen van de verordening. Nadere toetsing is om die reden dan ook niet noodzakelijk.

5.3.3 Regels: Waterbeheerprogramma Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma van Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) voor 2022-2027 is gebaseerd op de Watervisie 'Meer dan Water' en richt zich op uitdagingen zoals klimaatverandering, waterveiligheid, schoon water, en duurzaamheid.

Hoofdpunten uit het programma:

• Klimaatadaptatie: Het waterschap neemt maatregelen om beter bestand te zijn tegen extreme weersomstandigheden door de toenemende droogte en overstromingen door klimaatverandering. Ze blijven inzetten op dijkversterking en schoon waterbeheer.
• Energie en circulariteit: Het waterschap streeft ernaar om in 2025 energieneutraal te zijn en in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen met 50% te verminderen.
• Biodiversiteit: Het programma legt veel nadruk op het versterken van de biodiversiteit, omdat dit essentieel is voor een klimaatrobuust ecosysteem.
• Digitalisering: De digitalisering van de samenleving wordt benut voor participatie en samenwerking met inwoners en bedrijven.
• Samenwerking: Het waterschap benadrukt de noodzaak van regionale samenwerking met gemeenten, provincies en maatschappelijke organisaties.

Samengevat is het programma gericht op het creëren van een robuust, duurzaam en klimaatbestendig watersysteem dat toekomstbestendig is, waarbij zowel de functionele als maatschappelijke taken van het waterschap worden ingevuld.

Toetsing

De bevindingen en resultaten van de watertoets zijn beschreven in paragraaf 6.5.

5.3.4 Conclusie waterschapsbeleid

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het waterschap.

5.4 Gemeentelijk beleid

5.4.1 Beleid: Omgevingsvisie Staphorst 'voor elkaar'

De Omgevingsvisie Staphorst 'voor elkaar' is gericht op verbetering van de 'omgevingskwaliteit'. De visie geeft de kaders voor (particuliere) initiatieven en nodigt inwoners en partijen uit met ontwikkelingen te komen die bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij gaat het niet alleen om ruimtelijke kwaliteit, maar ook om kwaliteitsverbetering op bijvoorbeeld het gebied van recreatie, ecologie, leefbaarheid, zorg, duurzaamheid en (agrarische) economie. De omgevingsvisie bevat de koers van Staphorst richting de toekomst met 2030 als stip op de horizon en een doorkijk naar 2050.

In de omgevingsvisie zijn drie verbindende thema’s geformuleerd die de kapstok vormen voor het integraal werken binnen de gemeente. Dit doet de gemeente omdat zij wil breken met de gewoonte sectoraal te denken en te werken. De gemeente wil niet alleen integraal opereren binnen de fysieke leefomgeving, maar ook het fysieke en sociale domein met elkaar verbinden. Daarom is het van belang sector-overstijgende thema’s te formuleren die door de sectoren heen lopen en met het ene been in het sociale en met het andere been in het fysieke domein staan. Dit zijn in Staphorst:

• Innovatieve plattelandseconomie
  de economie kent een sterke fysieke component (bedrijventerreinen), maar ook een sterke sociale kant (arbeidsmarkt).
• Gezonde en dynamische samenleving
  dit lijkt op het eerste gezicht misschien vooral een sociaal thema, maar gezondheid heeft ook een belangrijke fysieke component, in de vorm van beweegvriendelijke omgeving en goede leefomstandigheden.
• Verantwoord vernieuwen
  dit gaat over het op een manier vernieuwen van de fysieke leefomgeving die oog heeft voor duurzaamheid, het culturele erfgoed, de ruimtelijke kwaliteit en de andere twee sector-overstijgende thema’s. Zodoende ligt er ook een sterke relatie met het sociale domein.

De voorgaande verbindende thema's zijn verder uitgewerkt in acht thema's:

• 1. Landbouw en landschap hand in hand
• 2. Een fantastisch woon- en leefklimaat
• 3. Ondernemend Staphorst
• 4. Bereikbaar langs alle wegen
• 5. Verbinden van onderwijs en arbeidsmarkt
• 6. Versterken van sociale cohesie en integratie
• 7. Jongeren gezond en ouderen vitaal
• 8. Duurzaam voor elkaar

Voor voorliggend omgevingsplan is het thema 'Een fantastisch woon- en leefklimaat' van belang. Het is goed wonen in Staphorst. De kwaliteit van woningen en de woonomgeving zijn over het algemeen naar tevredenheid van de inwoners. Dat wil de gemeente graag zo houden: Staphorst heeft de ambitie om een goed woon- en leefklimaat aan te blijven bieden, niet alleen in de kern Staphorst, maar ook in de kernen Rouveen en IJhorst. Daarbij ligt de focus op zowel kwaliteit (groen en prettige leefomgeving) als kwantiteit (meer woningen).

Kaart Wonen en Leefbaarheid

Op de kaart 'Wonen en Leefbaarheid' behorende bij de omgevingsvisie is het plangebied deels aangeduid als 'Woningbouwlocatie in ontwikkeling' en deels als 'Uitbreidingslocatie woningbouw'. Het plangebied is daarmee expliciet opgenomen als woningbouwlocatie. In de omgevingsvisie wordt aangegeven dat de woningen, al naar gelang de behoefte, in verschillende typologieën worden gebouwd. In de omgevingsvisie worden de volgende doelgroepen onderscheiden:

• Om te voorkomen dat Staphorsters noodgedwongen naar omliggende gemeenten verhuizen, wordt voorzien in een voldoende ruim woningaanbod. De gemeente richt zich ook op terugkeerders die eerder vanwege de krapte op de woningmarkt geen geschikte woning konden vinden. Staphorst wil een doorbraak forceren in de stagnatie van woonwijk De Slagen. Dit is ook voor de komende visieperiode de uitleglocatie. Wanneer blijkt dat hierin geen beweging zit dan wordt ook gekeken naar andere locaties.
• De demografische ontwikkelingen leiden met name tot een grote vraag naar woningen voor starters. Daarbij vraagt de betaalbaarheid van woningen voor starters en kleine huishoudens de aandacht.
• De gemeente anticipeert op de vergrijzing door te zorgen voor levensloopbestendige woningen (zoals nultredenwoningen) en verdichting met name in de nabijheid van voorzieningen.
• Daarnaast is er vraag naar woningen in het duurdere segment. Daarbij gaat het met name om grote kavels in een groen woonmilieu.
• Staphorst biedt alternatieve (tijdelijke) huisvestingsoplossingen voor vergunninghouders en andere doelgroepen en maken hierover prestatieafspraken met de woningcorporatie.

Toetsing

Voorliggend omgevingsplan ziet toe op een geactualiseerde regeling voor de verdere ontwikkeling van de woonwijk De Slagen in Staphorst. In het projectgebied is op basis van de geldende juridisch-planologische regeling reeds grotendeels woningbouw mogelijk. In de omgevingsvisie is het plangebied deels aangegeven als 'Woningbouwlocatie in ontwikkeling' en deels als 'Uitbreidingslocatie woningbouw'. In de omgevingsvisie is tevens de beoogde uitbreiding voor bedrijventerrein De Esch opgenomen ter plaatse van de gronden die op basis van het geldende bestemmingsplan nog bestemd zijn ten behoeve van woningbouw. Deze uitbreiding van het bedrijventerrein is reeds gerealiseerd.

5.4.2 Beleid: Woonvisie 2020-2024 'Samen met elkaar'

In de Woonvisie 2020–2024 heeft de gemeente Staphorst haar beleidsmatige koers vastgesteld ten aanzien van het woonbeleid. Deze visie is gericht op het borgen van de kwaliteit van wonen voor alle inwoners van de gemeente, met oog voor demografische ontwikkelingen, veranderende woonbehoeften en actuele maatschappelijke opgaven. De totstandkoming van de woonvisie is gebaseerd op onderzoek, overleg met woningcorporatie VechtHorst, gesprekken met lokale makelaars en inbreng vanuit diverse participatiebijeenkomsten.

Binnen deze visie heeft de gemeente Staphorst de voornaamste woonopgaven in beeld gebracht. De vraag naar nieuwbouwwoningen is aanzienlijk, onder andere als gevolg van huishoudensverdunning en bevolkingsgroei. Daarnaast is er behoefte aan een gevarieerd woningaanbod in verschillende prijsklassen, passend bij zowel starters als doorstromers. De druk op het segment sociale huurwoningen is groot, met name voor huishoudens met een lager inkomen. De vergrijzing binnen de gemeente leidt bovendien tot een toenemende behoefte aan zorggeschikte en levensloopbestendige woonvormen. Tegelijkertijd worden hoge ambities nagestreefd op het gebied van duurzaamheid, waarbij energieneutraal bouwen en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad centraal staan.

De centrale ambitie van de gemeente Staphorst is om voor iedere inwoner een passende woning mogelijk te maken. Daarbij wordt ingezet op betaalbaarheid, toekomstbestendigheid en duurzaamheid. Om deze ambitie te realiseren voert de gemeente actief regie op de woningbouwprogrammering. Dit gebeurt onder andere via een actief grondbeleid, het maken van bindende afspraken met woningcorporatie VechtHorst, het stimuleren van doorstroming binnen de woningmarkt, en het gericht inspelen op de woonbehoefte van specifieke doelgroepen, waaronder zorgbehoevenden. Projecten zoals De Slagen worden versneld gerealiseerd, met expliciete aandacht voor duurzame en klimaatadaptieve maatregelen.

Toetsing

In de Woonvisie 2020–2024 van de gemeente Staphorst wordt het gebied De Slagen meerdere keren genoemd als een belangrijke ontwikkellocatie voor woningbouw. Het noordelijke deel van De Slagen vormt een groot deel van de plancapaciteit voor de kern Staphorst en geldt als harde bouwreserve binnen de gemeente. Voor het zuidelijke deel is nog geen bestemmingsplan vastgesteld, waardoor dit deel nog niet is opgenomen in de formele plancapaciteit. Deze ontwikkeling maakt echter wel deel uit van de Omgevingsvisie en wordt gezien als een logische vervolgfase.

Het stedenbouwkundig plan voor De Slagen fase 3 sluit goed aan bij de uitgangspunten uit de Woonvisie 2020–2024 van de gemeente Staphorst. In lijn met deze visie wordt ingezet op een gevarieerd woningaanbod dat inspeelt op de actuele en toekomstige woonbehoeften binnen de gemeente. Daarbij is nadrukkelijk gebruikgemaakt van de resultaten uit het recente woonwensenonderzoek (zie paragraaf 5.4.4).

Op basis van dit onderzoek is gekozen voor een mix van woningtypen die recht doet aan de vraag van verschillende doelgroepen. Zo voorziet het plan in vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen voor gezinnen en doorstromers, evenals in kleinere grondgebonden woningen voor starters en senioren. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de brede wens naar betaalbare koopwoningen, levensloopbestendige woningen en ruimte voor gezinsgroei.

5.4.3 Beleid: Groenbeleidsplan Staphorst 2019-2030

Het Groenbeleidsplan Staphorst 2019-2030 is een parapluplan voor alle beleid en uitvoering van beleid over groen binnen de gemeente Staphorst. In het plan staat een duidelijke visie over het groen, zodat inwoners weten wat zij van de gemeente mogen verwachten. De gemeente Staphorst formuleert de volgende groenvisie als grondslag en richting voor de toekomst van het openbaar groen:

"Het openbaar groen is een basisvoorziening waarin waarden als gezondheid, welzijn, ontmoeting en klimaatadaptie letterlijk de ruimte krijgen. Het is een integraal, maar belangrijk onderdeel van de openbare ruimte. Gekozen wordt voor openbaar groen dat:

• herkenbaar, robuust en duurzaam is;
• de kenmerken van de verschillende woonkernen en landschapstypen benadrukt;
• haar inwoners een gezond en plezierig woon-, leef- en werkklimaat biedt;
• gelegenheid geeft aan activiteiten, zoals sporten, wandelen en fietsen, spelen, bewegen, rusten en ontmoeten;
• ruimte biedt voor waterberging, klimaatdemping, natuurontwikkeling en natuurbeleving (meer plek voor flora en fauna);
• logisch aansluit op particuliere eigendommen en andere onderdelen en structuren van de openbare ruimte."

De groenvisie is verder uitgewerkt in basisgroenstructuurkaarten en beleidsrichtingen. Als verbeelding van de groenvisie zijn vier kaarten gemaakt met daarop weergegeven de zogenaamde basisgroenstructuur. Op deze kaarten staan belangrijke groenelementen opgenomen, zoals groene verbindingsstroken, grootschalige groenplekken, bomenrijen, gebruiksfuncties, routes e.d. De basisgroenstructuur is de ruggengraat van het openbaar groen. Zij heeft een duurzaam karakter, verdient extra aandacht bij inrichting en beheer en heeft een beschermde status. Voor het plangebied is de kaart 'basisgroenstructuur woonkernen Staphorst, Punthorst en Slingenberg' van belang. Navolgend is een uitsnede van de kaart opgenomen.

Basisgroenstructuur woonkernen Staphorst, Punthorst en Slingenberg

In aansluiting op de visie en de basisgroenstructuur worden voor de volgende onderdelen de onderstaande acht beleidsrichtingen voorgesteld:

• 1. Het opnemen van de dorpsrandzones en de groenstructuren in nieuwe gemeentelijke bestemmingsplannen en deze verder ontwikkelen in inrichtings- en beheerplannen.
• 2. Het verder ontwikkelen, verbeteren en verbinden van ommetjes, fiets- en wandelpaden, inclusief de lange afstandswandelpaden.
• 3. Het bieden van visgelegenheid langs watergangen en vijvers (inclusief wedstrijdlocaties), door het op eenvoudige wijze inrichten van de op kaart aangegeven vislocaties.
• 4. Het beschermen, verbinden en verder ontwikkelen van de basisgroenstroken en deze inzetten voor allerlei activiteiten en functies.
• 5. Het accentueren van de centra en entrees tot woonkernen en woonwijken door het toepassen van hoogwaardig groen.
• 6. Het verbreden van de functie van speelplaatsen ten gunste van sporten, bewegen en ontmoeten.
• 7. Het verder ontwikkelen van voldoende aantrekkelijke plekken om elkaar te ontmoeten.
• 8. Het toepassen van kwantitatief en kwalitatief voldoende wijkgroen ten gunste van een gezond en aangenaam woon-, leef- en werkklimaat. Uitgangspunt hierbij is: uitzicht op groen voor iedereen.

Toetsing

De beoogde hoofdgroenstructuur voor het plangebied sluit grotendeels aan op de uitgangspunten uit het gemeentelijk groenbeleidsplan. In het voorliggende stedenbouwkundig plan is deze structuur verder uitgewerkt en vertaald naar een concreet en samenhangend netwerk van groene verbindingen, verblijfsplekken en landschappelijke inpassingen. Hiermee wordt niet alleen de bestaande beleidslijn gevolgd, maar ook de ruimtelijke kwaliteit van het gebied versterkt.

5.4.4 Overig: Woonbehoefteonderzoek Staphorst 2023

Het Woonbehoefteonderzoek Staphorst 2023 toont aan dat de woningmarkt in de gemeente onder druk staat en dat er een duidelijke behoefte bestaat aan uitbreiding en differentiatie van de woningvoorraad. De bevolking groeit gestaag en vergrijst langzaam, waardoor de vraag naar woningen steeds diverser wordt. Er is met name behoefte aan betaalbare woningen voor starters en jonge gezinnen, maar ook aan levensloopbestendige en zorggeschikte woningen voor ouderen die willen doorstromen binnen de eigen woonomgeving. De bestaande voorraad bestaat overwegend uit koopwoningen in het duurdere segment, terwijl het aandeel sociale huur- en middenhuurwoningen relatief beperkt is. Hierdoor ervaren veel inwoners, vooral starters, moeilijkheden bij het vinden van een passende en betaalbare woning binnen de gemeente.

Uit het onderzoek blijkt dat inwoners en woningzoekenden expliciet de wens hebben uitgesproken voor meer betaalbare woningen. Deze voorkeur komt overeen met de gemeentelijke verdelingsambitie zoals vastgelegd in Focus op Wonen (2022), waarin is uitgegaan van een evenwichtige verdeling van 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% vrije sector. Deze verdeling sluit aan bij de behoefte die in het onderzoek naar voren komt: een aanzienlijk deel van de vraag richt zich op het sociale en betaalbare segment, terwijl er tegelijkertijd ook ruimte moet blijven voor woningen in de vrije sector om doorstroming mogelijk te maken.

Het rapport benadrukt dat de huidige marktsituatie, met stijgende bouwkosten, schaarste aan bouwlocaties en beperkte doorstroming, vraagt om een zorgvuldig afgestemde woningbouwprogrammering. De realisatie van voldoende betaalbare woningen is essentieel om de lokale woningmarkt in balans te houden en te voorkomen dat jongeren en starters genoodzaakt zijn buiten de gemeente te zoeken. Ook senioren geven in het onderzoek aan te willen verhuizen naar een kleinere, levensloopbestendige woning, mits die in hun directe omgeving beschikbaar is.

Toetsing

Het beoogde programma sluit naadloos aan bij de bevindingen en aanbevelingen uit het Woonbehoefteonderzoek Staphorst 2023 en vormt daarmee een concrete vertaling van de geconstateerde woningbehoefte binnen de gemeente Staphorst. Uit het onderzoek blijkt dat de woningmarkt in de gemeente onder druk staat en dat er een duidelijke behoefte bestaat aan uitbreiding en differentiatie van de woningvoorraad. Het plan voor De Slagen fase 3 speelt hier direct op in door een breed en gevarieerd woningaanbod te realiseren dat aansluit bij de woonwensen van verschillende doelgroepen.

In totaal voorziet het plan in de realisatie van 441 nieuwe woningen. De verdeling van de woningen sluit aan bij de gemeentelijke ambitie en rijksambities, waarin is uitgegaan van een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad met 30% sociale huur, 40% betaalbare koop en 30% vrije sectorwoningen. Deze verhouding weerspiegelt de voorkeur die ook in het Woonbehoefteonderzoek door inwoners en woningzoekenden is uitgesproken. In De Slagen fase 3 wordt deze verdeling concreet vertaald in 127 sociale huurwoningen, 186 betaalbare koopwoningen en 128 woningen in de vrije sector. Door deze opbouw biedt het plan ruimte aan diverse inkomensgroepen en wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd.

Naast betaalbaarheid is ook aandacht besteed aan levensloopbestendigheid en zorggeschiktheid, een thema dat in het Woonbehoefteonderzoek nadrukkelijk naar voren komt. Het plan bevat meerdere levensloopbestendige woningen in zowel het sociale als het betaalbare segment. Deze woningen zijn goed bereikbaar via het fijnmazige netwerk van voet- en fietspaden en liggen nabij groene verblijfsgebieden, waardoor zij uitermate geschikt zijn voor senioren en mensen met beperkte mobiliteit. Hiermee wordt bijgedragen aan een evenwichtige woningvoorraad waarin bewoners binnen de gemeente kunnen doorstromen zonder hun sociale netwerk te hoeven verlaten.

Samenvattend kan worden gesteld dat het plan volledig in lijn is met de uitkomsten van het Woonbehoefteonderzoek.

5.4.5 Conclusie

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van de gemeente Staphorst.

5.5 Omgevingswaarden

De gemeente Staphorst heeft voorlopig geen gebruik gemaakt van de in het Bkl verankerde bevoegdheid tot het vastleggen van facultatieve omgevingswaarden. Toetsing hieraan is daarom niet mogelijk.

Hoofdstuk 6 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de ontwikkeling rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderzocht is wat de gevolgen van de nieuwe ontwikkelingen zijn op het onderzochte omgevingsaspect.

6.1 Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

6.1.1 (Wettelijk) kader

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vorm. Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet geluid, het Aanvullingsbesluit geluid en de Aanvullingsregeling geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron. De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn:

• Het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting op en in geluidgevoelige gebouwen en locaties;
• Het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen;
• Het bevorderen van bronmaatregelen;
• Het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels; Het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.

Onder de Omgevingswet wordt gewerkt met geluidaandachtsgebieden. De geluidaandachtsgebieden worden rekenkundig afgeleid van geluidproductieplafonds en basisgeluidemissies. De geluidaandachtsgebieden moeten op termijn digitaal op kaart worden ontsloten in de Centrale Voorziening Geluidgegevens. De geluidnormen zijn opgenomen in het Bkl. Er moet ook rekening worden gehouden met cumulatie van alle relevante geluidbronnen.

Bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw of locatie binnen een geluidaandachtsgebied moet het aspect geluid beoordeeld worden. Overigens moet ook waar geen sprake is van een geluidaandachtsgebied in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties het aspect geluid afgewogen worden.

6.1.2 Onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in maart 2025 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd op basis van de stedenbouwkundige kaders uit het schetsontwerp (SO) van 15 januari 2025. Hierdoor zijn de resultaten van het onderzoek enigszins gedateerd. Desondanks geeft het onderzoek een reëel beeld van de te verwachten geluidniveaus op de gevels van de toekomstige woningen. Deze niveaus blijven ruim binnen aanvaardbare grenzen, waardoor het onderzoek nog steeds relevante en bruikbare inzichten biedt voor de planvorming.

Om die reden is het onderzoek alsnog opgenomen bij dit omgevingsplan. Aangezien tussen de berekende geluidniveaus en de geldende grenswaarden een ruime veiligheidsmarge bestaat, wordt ook bij het aangepaste ontwerp geen overschrijding van de grenswaarden verwacht.

Ten tijde van de vaststelling van dit TAM-Omgevingsplan zal het akoestisch onderzoek worden geactualiseerd op basis van het definitieve ontwerp. Hieronder worden de belangrijkste resultaten uit het onderzoek van maart 2025 samengevat.

Selectie van geluidsbronnen

De nieuwe woning staat nabij diverse geluidsbronnen. Aan de hand van de zones rondom de diverse wegen, spoorwegen en gezoneerde bedrijventerreinen kan worden bepaald voor welke geluidsbronnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Gezoneerde bedrijventerreinen zijn in de nabijheid van de ontwikkeling niet aanwezig. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde bedrijventerreinen is daarom niet nodig. Ten oosten van de ontwikkeling ligt de spoorlijn Zwolle - Meppel. Het geluidsaandachtsgebied is opgenomen in de Centrale Voorziening Geluidgegevens (CVGG). Uit de CVGG blijkt dat de ontwikkeling ligt buiten het geluidsaandachtsgebied van de spoorlijn. Akoestisch onderzoek naar de spoorlijn Zwolle - Meppel is dan ook niet noodzakelijk.

Ten westen van Staphorst ligt de rijksweg (A28). Het geluidsaandachtsgebied is opgenomen in de basisgeluidemissie (BGE). Uit het BGE uit de Centrale Voorziening Geluidsgegevens blijkt dat de ontwikkeling ligt binnen het geluidsaandachtsgebied van deze rijksweg. Akoestisch onderzoek naar de rijksweg A28 is dan ook noodzakelijk.

De ontwikkeling ligt in de geluidaandachtsgebieden van 200 meter van de Buitenes, de Achthoevenweg, de J.C. Van Andelweg en de Staphorster Kerkweg. Voor deze vier gemeentelijke wegen (Buitenes, Achthoevenweg, J.C. Van Andelweg en Staphorster Kerkweg) is akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Kortom, akoestisch onderzoek is noodzakelijk naar de geluidhinder afkomstig van de rijksweg (A28) en de gemeentelijke wegen (Buitenes, Achthoevenweg, J.C. Van Andelweg en Staphorster Kerkweg).

Resultaten

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Rijksweg (A28), bedraagt 52 dB. Bij de nieuwe woningen wordt de standaardwaarde van 50 dB uit het Bkl overschreden, echter er wordt wel voldaan aan de grenswaarde van 60 dB uit het Bkl.

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de gemeentewegen, bedraagt 59 dB. Bij de nieuwe woningen wordt de standaardwaarde van 53 dB uit het Bkl overschreden, echter er wordt wel voldaan aan de grenswaarde van 70 dB uit het Bkl.

Eindconclusie Bkl

Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Bkl. De standaardwaarde wordt echter niet gehaald. Omdat er geen geluidsreducerende maatregelen mogelijk zijn, moet beoordeeld worden of de optredende geluidbelastingen acceptabel zijn. De optredende cumulatieve geluidsbelastingen komt overeen met classificatie van matig. Wel hebben alle woningen een geluidluwe gevel en een buitenruimte aan de geluidluwe zijde van de woning. Hiermee zijn de geluidbelastingen acceptabel.

Eindconclusie Bbl

Op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB gegarandeerd te worden. Volgens artikel 4.102 van het Bbl bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. De hoogste gezamenlijke geluidsbelasting bedraagt 60 dB. Om de binnenwaarde bij de woningen te halen, moet een minimale geluidsisolatie van (60-33=) 27 dB worden bereikt.

Ter indicatie: volgens artikel 3.2 van het Bbl bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bbl te halen.

6.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.2 Luchtkwaliteit

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect luchtkwaliteit.

6.2.1 (Wettelijk) kader

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5).

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden;
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Met de NIBM-tool kan op een eenvoudige en snelle manier berekend worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool.

Buiten de zogenaamde aandachtsgebieden (die liggen in de grotere stedelijke agglomeraties) blijft toetsing aan het onderwerp luchtkwaliteit in het omgevingsplan beperkt tot de aanleg van auto(snel)wegen en langere tunnelbuistrajecten. De rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit gelden niet voor arbeidsplaatsen. Daartoe behoren bijvoorbeeld bedrijventerreinen, maar ook bedrijfswoningen. Ten slotte moet in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet afgewogen worden of de luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief aanvaardbaar is om een nieuwe woning te realiseren.

6.2.2 Onderzoek

Het voorgenomen initiatief voorziet in de realisatie van 441 woningen in het projectgebied. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. Het CIMLK geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) in het projectgebied tussen 2023 en 2030. Het CIMLK maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2023, 2025 en 2030 in het projectgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Het rekenpunt (27364178_54585) dat het dichtst bij het projectgebied ligt kent de volgende gemeten waarden voor NO2, PM10 en PM2,5 in 2024:

• NO2: 14,9307 µg/m3
• PM10: 14,4713 µg/m3
• PM2,5: 7,424 µg/m3
  

Voor NO2 en PM10 verbindingen geldt een grenswaarde van 40 µg/m3. Voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 20 µg/m3. De hoeveelheid NO2, PM10 en PM2,5 in het projectgebied blijft ruimschoots onder de gestelde grenswaarden. De monitoringstool maakt dus duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2022, 2025 en 2030 in het projectgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

6.2.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.3 Geur

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geur.

6.3.1 (Wettelijk) kader

De instructieregels van het Bkl voor geur afkomstig van rioolwaterzuiveringen en landbouwhuisdieren zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Dat doet de gemeente vanuit haar taak van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.

Op industrie- en bedrijventerreinen kunnen bedrijfsmatige activiteiten voorkomen die geurhinder veroorzaken. Die activiteiten zijn dan zelf een relevante geurbron. Het bevoegd gezag bepaalt echter zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt. Er moet dus worden beoordeeld of de geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar is.

6.3.2 Onderzoek

In de directe nabijheid van het projectgebied zijn geen veehouderijen gevestigd. Op ruimere afstand zijn wel veehouderijen, zowel extensieve veehouderijen, zoals melkveehouderijen, als intensieve veehouderijen, zoals kippenhouderijen en varkenshouderijen, gesitueerd. In de omliggende veehouderijen worden dieren, zonder een vastgestelde geuremissie en dieren met een vastgestelde geuremissie gehouden. Hiervoor gelden geurafstanden respectievelijk geurnormen. In het kader van het geuronderzoek is het dan noodzakelijk om te toetsen aan de geurafstanden en aan de geurnormen.

Onderzoek aan de hand van de afstandsnormen

De nieuwe woningen kunnen niet binnen 50 meter (afstandsnorm) van een emissiepunt worden gebouwd van stallen waarin dieren zonder vastgestelde geuremissie worden gehouden, zoals melkrundvee. Uit het onderzoek naar de afstandsnormen blijkt dat de nieuwe woningen niet worden gerealiseerd binnen de geurafstanden (25 of 50 meter) van een agrarische bouwvlak. Er zijn geen agrarische bouwvlakken aanwezig binnen 50 meter van de nieuw te realiseren woningen. De nieuwe woningen voldoen dan ook aan de afstandsnormen tot het emissiepunt van een dierenverblijf van 50 meter uit het Bkl en aan de afstandsnormen van een dierenverblijf van 25 meter uit het Bkl.

Onderzoek aan de hand van de geurnormen

Op geruime afstand van het projectgebied bevinden zich de eerste agrarische bouwvlakken. Op circa 1,9 km ligt een agrarisch bouwvlak met de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Dit zijn veehouderijen waarvoor geen vaste afstandsnormen gelden, maar geurnormen.

De gemeente Staphorst heeft een eigen verordening geurhinder uit 2016. Hieruit blijkt dat de maximale waarde voor de geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom 3 ouE/m³ (voorgrondbelasting) bedraagt. De achtergrondbelasting bedraagt maximaal 4 ouE/m³.

Gezien de zeer ruimte afstand tot het projectgebied, en de reeds aanwezige woningen en in realisatie zijnde woningen in De Slagen fase II tussen het projectgebied en de veehouderij in, zal er geen sprake zijn van agrarische geurhinder ter plaatse van het projectgebied en zal worden voldaan aan de voorgrondbelasting en achtergrondbelasting.

Op basis van het Bkl en het gemeentelijke geurbeleid kan worden gesteld dat bij de nieuwe woning een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.

Rechten van bestaande veehouderijen

Ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming moet worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad. In de directe nabijheid van het plangebied liggen dus geen veehouderijen Door de realisering de ontwikkeling worden geen veehouderijen in uitbreidingsmogelijkheden beperkt.

6.3.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geur geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.4 Bodemkwaliteit

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem.

6.4.1 (Wettelijk) kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. Het Aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang:

• Beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• Evenwichtig toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• Duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen.

6.4.2 Onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in april 2025 een verkennend bodemonderzoek, verkennend onderzoek asbest in bodem en doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 4. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Over het algemeen geldt dat de bovengrond zwak siltig, matig fijn tot matig grof zand betreft. Tot een diepte variërend van circa 0,3 tot 1,0 m-mv is deze bovengrond zwak tot matig humeus. De onderliggende bodemlaag, tot de maximale boordiepte van circa 4,0 m-mv, betreft matig grof en zwak tot matig siltig zand.

De humeuze bovengrond is grotendeels matig tot zwak plantenrestenhoudend. Humeuze lagen dieper dan 0,5 m-mv bevatten voornamelijk sporen plantenresten. Dieper dan 1,5 mmv zijn sporen grind aanwezig. Verspreid over alle bodemlagen zijn sporen of laagjes roest aanwezig. In de humeuze bodemlagen zijn plaatselijk sporen grind aanwezig, in de ondergrond bij boring 11 zijn sporen klei aanwezig.

Het onderzoek is opgesplitst in drie deellocaties, namelijk 'akkers en weilanden', 'tijdelijke bebouwing Staphorster Kerkwerg' en 'dam Achthoevenweg'.

Akkers en weilanden

• In de boringen en bodemlagen zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op de mogelijke aanwezigheid van een verontreiniging.
• Op indicatieve wijze zijn er geen asbestverdachte materialen aangetroffen bij het uitvoeren van het veldwerk.
• De hypothese ‘onverdachte locatie’ is bijna volledig bevestigd. Van alle onderzochte mengmonsters liggen de gehaltes onder de interventiewaarde bodemkwaliteit.
• In de bovengrond is alleen aan de zuidrand van de onderzoekslocatie een verhoogd gehalte kobalt boven de boven de kwaliteitseis ‘Landbouw/natuur’ aangetoond. De overschrijding is echter gering, waardoor de eindconclusie van de bodemklasse voor dit mengmonster alsnog ‘Landbouw/natuur’ betreft. De overige mengmonsters van de bovengrond en alle mengmonsters van de ondergrond bevatten geen verhoogde waarden ten opzichte van de kwaliteitseis voor ‘Landbouw/natuur’.
• Geen van de onderzochte parameters in het grondwater zijn boven de signaleringswaarde aangetoond. Vlak buiten de onderzoekslocatie was in voorgaand bodemonderzoek de concentratie kwik in het grondwater boven de interventiewaarde gemeten. Peilbuis 106 is aan de rand van de onderzoekslocatie, dicht bij de voormalige verontreiniging, geplaatst. De concentratie kwik in peilbuis 106 is niet boven de detectielimiet aangetoond.

Tijdelijke bebouwing Staphorster Kerkweg

• In de bovengrond zijn ter plaatse van het bebouwde terrein plaatselijk bijmengingen met sporen baksteen aangetroffen. In de overige boringen en bodemlagen zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op de mogelijke aanwezigheid van een verontreiniging.
• Op indicatieve wijze zijn er geen asbestverdachte materialen aangetroffen bij het uitvoeren van het veldwerk.
• De hypothese ‘onverdachte locatie’ is volledig bevestigd. Van alle onderzochte mengmonsters liggen de gehaltes onder de interventiewaarde bodemkwaliteit. De boven- en ondergrond bevatten geen verhoogde parameters ten opzichte van de kwaliteitseis voor ‘landbouw/natuur’.
• Geen van de onderzochte parameters in het grondwater zijn boven de signaleringswaarde aangetoond.

Dam Achthoevenweg

• De bovengrond ter plaatse van alle asbestgaten ter plaatse van de dam bevatten sporen puin en sporen baksteen. Op indicatieve wijze zijn er geen asbestverdachte materialen aangetroffen bij het uitvoeren van het veldwerk.
• De hypothese ‘verdachte locatie, heterogene verspreiding bodembelasting’ is niet bevestigd. Van alle onderzochte mengmonsters liggen de gehaltes onder de interventiewaarde bodemkwaliteit.
• In de bovengrond zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de kwaliteitseis ‘Landbouw/natuur’ aangetoond.
• Ter plaatse van deze deellocatie is geen grondwater onderzocht.
• In de onderzochte asbestgaten is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen in de fractie groter dan 20 mm. Ook in de fractie kleiner dan 20 mm is geen asbest aangetoond.
• Er zijn doorlatendheidsmetingen in de onverzadigde zone in de onverzadigde zone uitgevoerd. Hierbij is in de humeuze ondergrond van de onverzadigde bodem een doorlatendheid van gemiddeld circa 0,7 m/dag gemeten. In de niet-humeuze lagen in de onverzadigde ondergrond (zwak/matig siltig en matig fijn/matig grof zand) zijn gemiddelde doorlatendheden tussen de circa 1,9 en 3,8 m/dag gemeten.
• In de verzadigde zone zijn in de aanwezige bodemlagen (zwak/matig siltig, matig grof zand met plaatselijk sporen grind) doorlatendheden van gemiddeld 2,1 tot 6,4 m/dag gemeten.

Aanbevelingen

In de grond is bij één mengmonster een licht verhoogd gehalte ten opzichte van de kwaliteitseis ‘landbouw/natuur’ aangetoond.

De resultaten van het uitgevoerde onderzoek geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. Onzes inziens zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van een nieuwbouwwijk op de locatie.

6.4.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect bodem geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.5 Water

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect water.

6.5.1 (Wettelijk) kader

In artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is een instructieregel voor het meewegen van het waterbelang opgenomen. In paragraaf is het beleid van het waterschap beschreven. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met het beleid van het waterschap. Ten aanzien van het onderzoek is de Digitale Watertoets ingevuld om na te gaan welke waterbelangen er voor het initiatief in het projectgebied relevant zijn.

6.5.2 Onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in oktober 2025 een basis waterhuishoudkundig plan opgesteld. Dit waterhuishoudkundig plan is bijgevoegd als Bijlage 5. Hieronder worden de conclusies van dit plan kort behandeld.

Het plan beschrijft hoe binnen het projectgebied wordt voorzien in een duurzaam, klimaatadaptief en robuust watersysteem, afgestemd met het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het ontwerp sluit aan op de bestaande waterstructuren uit eerdere fasen van De Slagen en vormt een belangrijke schakel in het regionale watersysteem van Staphorst.

Het hemelwater wordt zoveel mogelijk bovengronds verwerkt via wadi’s, greppels en watergangen, conform de trits vasthouden–bergen–afvoeren. Het plan bevat een gescheiden rioolstelsel, waarbij vuilwater (DWA) en hemelwater (RWA) worden gescheiden. De bestaande vijver bij De Meente wordt vergroot en via nieuwe watergangen verbonden met het water bij bedrijventerrein De Esch IV. Hierdoor ontstaat een robuust netwerk dat niet alleen De Slagen fase 3, maar ook omliggende wijken ontlast.

Binnen het plan kan circa 14.700 m³ water geborgen worden, terwijl circa 7.900 m³ benodigd is. Dit betekent dat er een ruim positief bergingsoverschot is. De berging vindt plaats in 37 wadi’s en greppels verspreid door de wijk en in nieuwe watergangen met natuurvriendelijke oevers. De bodem is goed doorlatend, waardoor infiltratie en leegloop snel plaatsvinden. Ook bij hevige neerslag blijft de wijk droog en goed bereikbaar.

Water is daarnaast een structurerend en beeldbepalend element in de wijk. Het wordt verweven met het groen, de speelplekken en de langzaamverkeersroutes, waardoor het zichtbaar en beleefbaar wordt gemaakt. De combinatie van open water, infiltratie en berging draagt bij aan klimaatbestendigheid, biodiversiteit en leefkwaliteit.

Het Wateradvies

Het ontwerp en de voorgestelde oplossingen voor de wateropgave zijn tot stand gekomen in nauwe samenwerking met het waterschap Drents Overijsselse Delta (WDOD). Tijdens het ontwerpproces is op meerdere momenten afgestemd met het waterschap. Daarbij zijn zowel technische als beleidsmatige aspecten besproken. Deze afstemming heeft geleid tot een gezamenlijke aanpak en een zorgvuldig afgestemd ontwerp voor de wateropgave binnen het plangebied.

Het waterhuishoudkundig plan is uiteindelijk opgesteld in overleg met het WDOD. De uitgangspunten sluiten aan op het Waterstructuurplan Gebiedsontwikkelingen Staphorst en Rouveen (Arcadis, 2023) en de uitgangspuntennotitie (Bijlage 6). Tevens is de watertoets ingevuld (Bijlage 7).

In de verdere planuitwerking en vergunningverlening zal het overleg met het WDOD worden voortgezet om de definitieve inrichting en afvoerstructuur af te stemmen. Hiermee is geborgd dat het watersysteem van De Slagen fase 3 voldoet aan de eisen en beleidsdoelen van WDODelta en een robuuste schakel vormt binnen het regionale watersysteem.

6.5.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect water geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.6 Mobiliteit en parkeren

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met de aspecten verkeer en parkeren.

6.6.1 (Wettelijk) kader

In de Omgevingswet is geen regelgeving opgenomen met betrekking tot mobiliteit en parkeren. De verkeersveiligheid is primair geborgd in de weg- en verkeerswetgeving, waaronder de Wegenverkeerswet. Daarnaast zijn richtlijnen opgenomen in het ASVV (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen Binnen de Bebouwde Kom).

Wel kan een verandering van functies zorgen voor een verkeersaantrekkende werking. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's, fietsen en/of scooters. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn. De gemeente Staphorst heeft parkeerbeleid opgesteld met daarin parkeernormen waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen. De activiteit dient dus aan het gemeentelijk beleid getoetst te worden.

6.6.2 Onderzoek

Verkeer

Het overgrote deel van De Slagen fase 3 zal worden ontsloten via een nieuwe aan te leggen wijkontsluitingsweg, welke zal aansluiten op de Buitenes. Op de kruising tussen de Buitenes en de Achthoevenweg zal een nieuwe rotonde worden gerealiseerd. Middels een netwerk van straten worden de woningen bereikbaar gemaakt. Hierbij is een differentiatie aangebracht tussen straten voor twee richtingen autoverkeer of één-richtingsverkeer straten. Tevens wordt er aangesloten op bestaande straten en kruispunten die reeds zijn aangelegd binnen de plangrenzen van De Slagen fase 1 en 2.

Op de hoofdontsluitingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Alle andere wegen, waaronder die in het plangebied worden ingericht met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Voor fiets- en voetgangersverkeer is het uitgangspunt om deze via meerdere doorsteken te ontsluiten op de omgeving.

De hoofdstructuur van de toekomstige verkeerssituatie is te zien op de onderstaande afbeelding. Deze afbeelding komt uit het stedenbouwkundig plan d.d. 22-10-2025. De uiteindelijke uitwerking kan iets afwijken van onderstaande afbeelding.

Om de verkeersgeneratie van het te ontwikkelen plan te bepalen, is gebruik gemaakt van de CROW publicatie Parkeerkencijfers 2024. Hierbij wordt uitgegaan van een verstedelijkingsgraad 'niet stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom', en een gemiddeld kencijfer.

Type woning	Kencijfer per woning	Aantal woningen	Totaal
Sociale huurwoning - appartement	3,3	41	135,3
Sociale huurwoning - woning	4,8	86	412,8
Betaalbare koop - appartement	6,0	54	324
Koopwoning - rijwoning	7,4	150	1110
Koopwoning - twee-onder-een-kap	7,8	91	709,8
Koopwoning - vrijstaand	8,2	19	155,8
Totaal		441	2847,7

Het projectgebied wordt op twee punten aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg, die vanuit het bedrijventerrein De Esch richting het projectgebied zal lopen. Deze weg krijgt een centrale functie in de verkeersstructuur van De Slagen en vormt een belangrijke schakel in de ontsluiting van dit deel van Staphorst. De ontsluitingsweg sluit aan op de Achthoevenweg, die een directe verbinding biedt met de op- en afrit van de Rijksweg A28 en de overige regionale wegenstructuur.

Dankzij deze opzet kan het verkeer vanuit De Slagen efficiënt worden afgewikkeld, zonder dat sprake is van een onevenredige toename van verkeersdruk op de bestaande (woon)straten. De verwachte verkeersgeneratie van circa 2.848 motorvoertuigbewegingen per etmaal blijft binnen de capaciteit van de omliggende infrastructuur. De nieuwe ontsluitingsweg is ontworpen voor de afwikkeling van meerdere duizenden motorvoertuigen per etmaal en kan deze toename binnen de geldende ontwerpnormen verwerken.

De interne wegenstructuur sluit logisch aan op de ontsluitingsweg, met een goede spreiding van verkeersstromen en een overzichtelijke ontsluiting voor zowel auto- als fietsverkeer. Ook in de toekomstige situatie blijven de verkeersveiligheid en doorstroming gewaarborgd. De aanwezigheid van vrijliggende fietspaden langs de ontsluitingsweg en 30 km/uur-wegen binnen het woongebied dragen bij aan een veilige en logische verkeersinrichting.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

De gemeente Staphorst heeft op 27 november 2018 de 'Nota parkeerkenkengetallen' vastgesteld. In deze nota zijn de parkeerkengetallen vastgesteld. Navolgende afbeelding toont, voor de functie wonen, de parkeerkengetallen. De vrije sector rijwoningen hebben dezelfde parkeerkengetallen als de betaalbare koop rijwoningen. Om deze reden zijn de vrije sector rijwoningen niet nader gespecificeerd maar meegenomen in de betaalbare koop rijwoningen.

Op basis van het toekomstige programma (zie paragraaf 3.1.2, programma) is een parkeerbalans opgesteld. Deze parkeerbalans is bijgevoegd als Bijlage 8. Het gehele woningbouwprogramma is daarbij opgedeeld in 11 blokken. Per blok is een berekening uitgevoerd naar het benodigd aantal parkeerplaatsen. Hierbij zijn de normen uit de 'Nota parkeerkengetallen' gebruikt. Er is uitgegaan van een gemiddelde parkeerbehoefte per type woning. Bij bijvoorbeeld een vrijstaande woning bestaat er dus een parkeerbehoefte van (2,0 + 2,7) / 2 = 2,35 parkeerplaatsen. Van deze 2,35 parkeerplaatsen is 0,3 parkeerplaats toegekend aan bezoekers.

De parkeerbalans toont aan dat het totaalsaldo binnen het gehele projectgebied uitkomt op een overschot van 17,4 parkeerplaatsen. Bij blok 7, 9 en 11 is er sprake van een klein tekort aan parkeerplaatsen. Dit betreft echter maximaal een tekort van 1,5 parkeerplaats. Deze tekorten worden opgevangen in de omliggende blokken, waar nog voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn om dit tekort op te vangen. De parkeerbalans laat daarmee zien dat, ondanks kleine tekorten bij enkele blokken, binnen het totale projectgebied voldoende parkeergelegenheid aanwezig is om in de parkeerbehoefte te voorzien.

Navolgende afbeelding toont de themakaart parkeren uit het stedenbouwkundig plan.

6.6.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect mobiliteit en parkeren geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.7 Omgevingsveiligheid

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit de omgevingsveiligheid gewaarborgd wordt. Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Ook wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

6.7.1 (Wettelijk) kader

De hoofdlijnen van het (Wettelijk) kader voor de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit
• activiteiten leefomgeving;
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Het werken met aandachtsgebieden voor omgevingsveiligheidsrisico's is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico (artikel 5.12 t/m 5.15 Bkl). Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar. In het deelplan moet binnen deze aandachtsgebieden rekening worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat dient te geschieden met voorschriftengebieden. In een deelplan dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het deelplan kwetsbare gebouwen zijn toegestaan. In een voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Daarnaast staan in het Bkl ook instructieregels voor de volgende risicobronnen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving:

• Opslaan, bewerken en herverpakken van vuurwerk (afdeling 5.1.2.4 Bkl);
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• Exploiteren van een IPPC-installatie voor het maken van explosieven (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor militair gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl).

6.7.2 Onderzoek

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 441 woningen. In de huidige situatie zijn er geen kwetsbare objecten aanwezig. Door de realisatie van 441 woningen is er sprake van de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten. Het aantal personen in de dag- en nachtperiode in het projectgebied neemt hierdoor, ten opzichte van de huidige situatie, toe.

De navolgende afbeelding bevat een fragment van de Risicokaart Nederland. De globale ligging van het projectgebied is hierop aangeduid met een groen vierkant.

Uitsnede kaart omgevingsveiligheid, bron: Atlas leefomgeving

Het projectgebied is niet gelegen binnen een PR 10-6 risicocontour. Tevens is het projectgebied niet gelegen in een brand-, explosie- of gifwolkaandachtsgebied. Er is daarom geen (beperkte) verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

6.7.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect omgevingsveiligheid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.8 Natuur

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect natuur en de gevolgen voor de omliggende natuur door stikstofdepositie.

6.8.1 (Wettelijk) kader

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden (buiten bebouwingscontour en erven). Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

6.8.2 Onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in december 2024 een quickscan natuurtoets uitgevoerd. dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 9. De conclusies van het onderzoek worden hieronder kort behandeld.

Gebiedsbescherming

In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft 'Olde Maten & Veerslootslanden' dat op circa 4,9 kilometer ten noordwesten van het plangebied ligt. Een overzicht van alle Natura 2000-gebieden op minder dan 25 km afstand van het plangebied is weergegeven in een tabel in de quickscan natuurtoets.

Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het onderzoeksgebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is namelijk circa 4,9 km. Door het gebruik van werktuigen en een toename van voertuigbewegingen kunnen er wel gevolgen zijn door stikstofdepositie vanuit de lucht. Omdat er drie Natura 2000-gebieden op minder dan 10 km afstand van het onderzoeksgebied liggen vindt er mogelijk stikstofdepositie plaats op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van dit Natura 2000-gebied. Om de eventuele effecten van stikstofdepositie inzichtelijk te maken wordt aangeraden om een AERIUS-berekening (voortoets stikstof) uit te laten voeren voor zowel de realisatiefase als gebruiksfase (zie kopje Stikstof).

Het onderzoeksgebied ligt op circa 1,7 km afstand van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gezien de ligging buiten dit gebied worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het NNN bij de werkzaamheden niet aangetast.

Soortenbescherming

Van een aantal soorten is de aanwezigheid in het plangebied niet uit te sluiten. Hieronder wordt per soort ingegaan op de bescherming en de mogelijke effecten die zij kunnen ondervinden door de werkzaamheden. Alle onderstaande soorten dienen nader onderzocht te worden.

Bunzing, hermelijn en wezel

De aanwezigheid van de bunzing, hermelijn en wezel is in het plangebied niet uit te sluiten door de aanwezigheid van ruigte met voldoende dekking voor de soorten. Hierdoor kunnen negatieve effecten op de rust- of voortplantingsplaatsen van deze soorten niet worden uitgesloten.

Steenmarter
De aanwezigheid van de steenmarter is in het plangebied niet uit te sluiten door de aanwezigheid van takkenhopen en dicht struweel die voldoende schuilgelegenheid bieden. Hierdoor kunnen negatieve effecten op een rust- of voortplantingsplaats van de steenmarter en boommarter niet worden uitgesloten.

Das

In het plangebied is een groot oppervlak aan open grasland aanwezig. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat het plangebied behoort tot het functioneel leefgebied van de das.

Egel

Het verruigde grasveld aan de noordwest kant bevindt zich aan de rand van een woonwijk en beschikt over voldoende ondergroei om te kunnen dienen als rust- of voortplantingsplaats voor de egel. Hierdoor is de aanwezigheid van de soort in het plangebied niet uit te sluiten en kunnen negatieve effecten op rust- of voortplantingsplaatsen van de egel niet worden uitgesloten.

Roek

Tijdens de onderzoeken werden geen nestkolonies van de roek waargenomen, maar een groot aantal roeken werd foeragerend door het gehele plangebied gezien. De roek is beschermd op grond van de Vogelrichtlijn.

Grote vos

Langs de grens van het plangebied zijn breedbladige wilgensoorten aangetroffen die kunnen dienen als waardplant voor de grote vos. Hierdoor kan het plangebied dienen als rust- of voortplantingsplaats voor de soort.

Grote weerschijnvlinder

Langs de grens van het plangebied zijn breedbladige wilgensoorten aangetroffen die kunnen dienen als waardplant voor de grote weerschijnvlinder. Hierdoor kan het plangebied dienen als rust- of voortplantingsplaats voor de soort.

Nader onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in oktober 2025 een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 10. Uit het nader onderzoek blijkt dat er voor de volgende soorten een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna activiteit dient te worden aangevraagd:

• Egel;
• Wezel;
• Steenmarter.

Gezien de doorlooptijd van een dergelijke vergunningprocedure is ervoor gekozen de aanvraag van deze vergunning separaat van dit TAM-Omgevingsplan te doorlopen. Dit TAM-Omgevingsplan maakt de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk, maar laat de verplichting om te voldoen aan artikel 5.1, eerste lid, onder e, van de Omgevingswet, in samenhang met hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), onverlet.

De omgevingsvergunning voor een flora- en fauna activiteit is aangevraagd bij de provincie Overijssel in het kader van artikel 8.74k, lid 1b, belang 3°: "in het belang van de volksgezondheid, de openbare veiligheid of andere dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijke gunstige effecten". De verwachting is dat deze zal worden verleend gelet op de hoge vraag naar woningen (zie o.a. Hoofdstuk 5 en paragraaf 6.12).

Bij de uitvoering van het plan dient te worden gehandeld conform de geldende natuurwetgeving en, voor zover van toepassing, de voorwaarden verbonden aan de door de provincie Overijssel te verlenen omgevingsvergunning voor een flora- en fauna activiteit.

Stikstof

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2025 een voortoets stikstof uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd Bijlage 11.

Uit de rekenresultaten blijkt dat op verschillende stikstofgevoelige leefgebieden en habitattypen van Natura 2000-gebieden geen stikstofdepositie groter 0,00 mol N/ha/jr plaatsvindt in de realisatiefase. Op gebieden met een hersteldoel zijn tevens geen rekenresultaten groter dan 0,00 mol N/ha/jr gehaald.

Uit de rekenresultaten blijkt dat op verschillende stikstofgevoelige leefgebieden en habitattypen van Natura 2000-gebieden geen stikstofdepositie groter 0,00 mol N/ha/jr plaatsvindt in de gebruiksfase. Op gebieden met een hersteldoel zijn tevens geen rekenresultaten groter dan 0,00 mol N/ha/jr gehaald.

Vanuit het aspect stikstof zijn dus geen belemmeringen voor de uitvoering van het initiatief.

6.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect natuur geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.9 Cultureel erfgoed

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezige archeologische of cultuurhistorische waarde. Gezien de aspecten archeologie en cultuurhistorie vaak met elkaar verweven zijn, worden deze hier gezamenlijk besproken.

6.9.1 (Wettelijk) kader

Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze gaan over:

• Ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• Verplaatsing van beschermde monumenten;
• Gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• Aantasting van de omgeving van een beschermd monument;
• Conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

6.9.2 Onderzoek

Archeologie

Archeologische bescherming zorgt ervoor dat archeologische waarden van gronden worden behouden en beschermd. In de regels horende bij het 'Omgevingsplan gemeente Staphorst' wordt de bescherming en het gebruik verder geregeld.

Het projectgebied ligt volgens het geldende bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' en 'Bestemmingsplan Buitengebied Staphorst' (als onderdeel van het 'Omgevingsplan gemeente Staphorst') in een zone met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 6'.

Gezien de grootte van de ontwikkeling is door Hamaland advies in april 2025 een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 12. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Op basis van bureau- en booronderzoek is de archeologische verwachting voor het plangebied als laag te kwalificeren. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het gebied voornamelijk bestaat uit laarpodzolgronden met een dekzanddek op circa 0,5 tot 0,6 meter onder maaiveld. Historisch gezien maakte het gebied deel uit van een veenmoeras (hoogveen), dat vermoedelijk pas na 1752 werd ontgonnen. Er zijn geen aanwijzingen voor historische bebouwing aangetroffen.

Het opgestelde verwachtingsmodel geeft aan dat er een lage verwachting geldt voor perioden als het Neolithicum, de Romeinse Tijd en de Vroege Middeleeuwen. Voor het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum, de Bronstijd/Ijzertijd en de Late Middeleeuwen tot aan de Nieuwe Tijd geldt een middelhoog verwachtingsniveau.

In het veld is aanvullend booronderzoek uitgevoerd. In totaal zijn 15 boringen gezet, waarbij de uitvoering deels werd beperkt door de aanwezigheid van een paardenweide. In alle boringen werd een uniforme bodemopbouw aangetroffen, bestaande uit een verstoorde bouwvoor met daaronder een dekzandlaag. Er zijn geen archeologische indicatoren gevonden. De bodemgesteldheid wijst op natte omstandigheden in het verleden, wat permanente bewoning onwaarschijnlijk maakt.

Selectieadvies

Gezien de resultaten van zowel het bureau- als booronderzoek wordt geconcludeerd dat de archeologische verwachting voor het gehele plangebied laag is. Geadviseerd wordt dan ook om het volledige plangebied, inclusief de percelen waar geen veldonderzoek heeft plaatsgevonden, vrij te geven voor de voorgenomen bodemingrepen.

Selectiebesluit

Het onderzoek is zorgvuldig uitgevoerd en geeft geen aanleiding tot inhoudelijke aanpassingen. Geadviseerd wordt om het archeologisch advies over te nemen. Uit het bureau- en booronderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen in een relatief laaggelegen en natte omgeving, waarin menselijke activiteit in het verleden naar verwachting beperkt is geweest. De kans dat bij de geplande werkzaamheden een behoudenswaardige vindplaats wordt verstoord, wordt als klein ingeschat. Het plangebied kan daarom worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Cultuurhistorie

De bestaande opstallen en gronden hebben geen specifieke cultuurhistorische waarde. Het voorgenomen initiatief heeft eveneens geen negatief effect op eventuele cultuurhistorisch waardevolle elementen in de omgeving. Om deze reden is verdere toetsing aan het aspect cultuurhistorie niet noodzakelijk.

6.9.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect cultureel erfgoed geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.10 Ontplofbare Oorlogsresten

Op een onbekend aantal plaatsen in Nederland liggen nog bommen, granaten en andere munitieartikelen uit de Tweede Wereldoorlog. Van al het explosieve materiaal dat gedurende de Tweede Wereldoorlog (1939-1945) is ingezet, verschoten of afgeworpen, is een gedeelte om verschillende redenen niet tot uitwerking gekomen of gebracht.

6.10.1 (Wettelijk) kader

In Nederland kennen we geen wet- en regelgeving of landelijk beleid dat richting geeft aan de omgang met risico's/gevaren van Ontplofbare Oorlogsresten, tenminste waar het gaat om publieke risico's (dus anders dan het arbeidsomstandighedenrisico). Er is dus geen sprake van landelijke risiconormen over welke risico's/gevaren van Ontplofbare Oorlogsresten al dan niet aanvaardbaar zijn. Dit betekent dat het lokaal bevoegd gezag een eigen afweging moet maken op grond van haar verantwoordelijkheid voor de openbare veiligheid over de acceptatie van risico's/gevaren van Ontplofbare Oorlogsresten.

6.10.2 Onderzoek

Door AES B.V. is in maart een vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 13. Hieronder worden de conclusies van dit onderzoek kort behandeld.

Het onderzoek is gebaseerd op een bureaustudie waarbij historische bronnen, archiefmateriaal en luchtfoto’s uit de Tweede Wereldoorlog en de naoorlogse periode zijn geanalyseerd. Doel van het onderzoek was het vaststellen of binnen het plangebied mogelijk ontplofbare oorlogsresten aanwezig kunnen zijn als gevolg van oorlogshandelingen in de periode 1940-1945.

Uit het vooronderzoek blijkt dat in de omgeving van Staphorst diverse oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden, waaronder bombardementen bij Punthorst, beschietingen van spoorlijnen en gevechtshandelingen tijdens de bevrijding in april 1945. Analyse van deze gebeurtenissen toont echter aan dat deze ruim buiten het onderzoeksgebied hebben plaatsgevonden en geen invloed hebben gehad op het projectgebied.

Op basis van het geraadpleegde bronnenmateriaal, luchtfoto’s en de uitgevoerde GIS-analyse is vastgesteld dat er geen aanwijzingen zijn voor oorlogshandelingen of munitievondsten binnen het onderzoeksgebied. Er zijn geen kraters, inslagsporen of meldingen van blindgangers waargenomen. Het gehele plangebied is dan ook op de OO-bodembelastingkaart aangemerkt als onverdacht op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten.

Dat betekent dat binnen het plangebied geen nader opsporingsonderzoek noodzakelijk is. Werkzaamheden kunnen zonder aanvullende maatregelen met betrekking tot ontplofbare oorlogsresten worden uitgevoerd. Wel geldt, conform het in het rapport opgenomen protocol toevalsvondst OO, dat bij het onverhoopt aantreffen van een verdacht object het werk direct dient te worden stilgelegd en de vondst gemeld moet worden bij de politie, waarna de Explosieven Opruimingsdienst Defensie (EODD) indien nodig zal worden ingeschakeld.

6.10.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect Ontplofbare Oorlogsresten geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.11 Duurzaamheid

Duurzaamheid krijgt een steeds prominentere rol in onze samenleving. De Omgevingswet biedt mogelijkheden om een transitie naar een duurzamere samenleving te bevorderen. In deze onderbouwing is het begrip duurzaamheid uitgesplitst in drie categorieën; 'energietransitie', 'circulariteit' en 'klimaatadaptatie en water'.

6.11.1 (Wettelijk) kader

Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingswet en komt tot uiting in verschillende aspecten van de wet. Zo introduceert de Omgevingswet het begrip 'duurzame ontwikkeling' als een overkoepelend doel. Duurzame ontwikkeling wordt gedefinieerd als een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent dat bij besluitvorming rekening moet worden gehouden met langetermijneffecten. Het (wettelijk) kader voor duurzaamheid onder de Omgevingswet wordt verder ingevuld door onderliggende regelgeving, zoals het Bkl en het Bbl.

Energietransitie

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuw te bouwen bouwwerken. Er gelden BENG-eisen voor de thermische isolatie, de luchtdichtheid en de technische bouwsystemen. De berekening dat aan de eisen wordt voldaan is onderdeel van een aanvraag omgevingsvergunning. Daarnaast moet gebruik worden gemaakt van een alternatief voor aardgas voor verwarming.

Circulariteit

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de milieuprestatie van een woonfunctie, een kantoorgebouw en nevengebruiksfuncties daarvan (artikel 4.159 Bbl). De milieuprestatie wordt bepaald volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie gebouwen en GWW-werken.

Klimaatadaptatie en water

Voor het kader voor klimaatadaptatie en water wordt verwezen naar het beleid van rijk, provincie, gemeente en waterschap op het gebied van klimaatadaptatie en water (zie Hoofdstuk 5).

6.11.2 Onderzoek energietransitie

De woningen zullen gasloos worden uitgevoerd en met een (lucht)warmtepomp worden uitgerust. Deze warmtepomp zal zorgen voor het verwarmingssysteem. Daarnaast is er de mogelijkheid om zonnepanelen te realiseren op de woningen of bijgebouwen. Hiermee zijn de woningen klaar voor de energietransitie.

6.11.3 Onderzoek circulariteit

De exacte wijze van bouwen en het materiaalgebruik is onderdeel van een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

6.11.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect duurzaamheid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

6.12 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van leegstand. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en de totstandkoming van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling 'buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied' mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

6.12.1 (Wettelijk) kader

In het Bkl (artikel 5.129g) is bepaald dat bij een wijziging van het omgevingsplan/bopa voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als 'de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.' Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4). Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 brutovloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

6.12.2 Onderzoek

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 441 woningen. Om deze reden is de ladder voor duurzame verstedelijking in principe van toepassing.

Met het plan is echter sprake van een herijking van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor een reeds beoogde woonwijk. Uit het Woonbehoefteonderzoek Staphorst 2023 blijkt dat er binnen de gemeente sprake is van een structurele en actuele woningbehoefte. De woningmarkt staat onder druk en het aanbod aan sociale huur- en betaalbare koopwoningen is beperkt, terwijl de vraag van starters, jonge gezinnen en senioren sterk toeneemt. Het onderzoek benadrukt de noodzaak om te investeren in betaalbare en levensloopbestendige woningen om doorstroming mogelijk te maken en de woningmarkt in balans te houden. De ontwikkeling van 441 nieuwe woningen in De Slagen fase 3, met een verdeling van 30% sociale huur, 40% betaalbare koop en 30% vrije sector, sluit hier rechtstreeks op aan en draagt concreet bij aan de gemeentelijke ambitie om tot 2032 circa 1.000 tot 1.200 woningen te realiseren.

De actuele behoefte wordt daarnaast bevestigd in de geactualiseerde 'Woondeal West-Overijssel 2025 tot en met 2030' waarin de regio inzet op het versnellen van de woningbouwproductie en het vergroten van het aandeel betaalbare woningen. De provincie Overijssel heeft De Slagen hierin aangemerkt als sleutelproject, waarmee het belang van deze ontwikkeling voor de regionale woningbouwopgave wordt onderstreept. De ontwikkeling vindt plaats tegen bestaand stedelijk gebied aan, aansluitend op eerdere fasen van De Slagen, en vormt een logische uitbreiding van de kern Staphorst. Tot slot voldoet het woningbouwprogramma aan de gemeentelijke Omgevingsvisie, waar het projectgebied aangeduid is als uitbreidingslocatie voor woningbouw.

Het plan benut waar mogelijk de bestaande infrastructuur en voorzieningen en voorziet in een duurzame en gezonde leefomgeving met veel aandacht voor groen, water, langzaamverkeer en speelvoorzieningen. Daarmee levert het niet alleen een kwantitatieve bijdrage aan de woningvoorraad, maar versterkt het ook de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Gezien de aantoonbare woningbehoefte, de regionale beleidsafstemming en de inpassing van het projectgebied in de omgeving, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

6.12.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het voorgenomen initiatief in het projectgebied.

6.13 Milieubelastende activiteiten

Een goede omgevingskwaliteit en de integratie van milieu en ruimte betekent het integreren van (vaak technische) milieunormen in het omgevingsplan/vergunning. In deze paragraaf is duidelijk gemaakt:

• Of de ontwikkeling een nieuwe milieubelastende activiteit (mba's) mogelijk maakt, en zo ja;
• Op welke manier een keuze is gemaakt in de na te streven omgevingskwaliteit binnen het gemeentelijk grondgebied vanuit het thema milieubelastende activiteiten;
• Op welke manier aan het reguleren van de omgevingskwaliteit vanuit het thema milieubelastende activiteiten in een omgevingsplan vorm zou kunnen worden gegeven dan wel via een omgevingsvergunning kan worden geregeld.

6.13.1 (Wettelijk) kader

Het begrip 'milieubelastende activiteit' (mba) is als volgt gedefinieerd in de bijlage bij artikel 1 van de Omgevingswet: “activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewater lichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit”. Het gaat dus in feite om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben (met uitzondering van 'directe lozingen' en wateronttrekkingsactiviteiten).

Het is een breed begrip; er vallen namelijk ook niet-bedrijfsmatige activiteiten, ook niet-plaatsgebonden activiteiten en tijdelijke activiteiten onder het mba-begrip.

In dit gedeelte worden regels over mba's bedoeld die op gemeentelijk niveau kunnen worden geregeld. Zie bijvoorbeeld afdeling 2.3 van de Bruidsschat, die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege in het tijdelijke deel van elk gemeentelijk omgevingsplan wordt opgenomen. Deze afdeling 2.3 is getiteld 'Milieubelastende activiteiten' en bevat gemeentelijke regels over mba's. Het Bkl bevat in hoofdstuk 5 onder andere instructieregels voor het omgevingsplan over milieu. De Bkl-regels spreken daarbij van 'activiteiten'. Uit de NvT van het Bkl blijkt dat daarmee 'milieubelastende activiteiten' worden bedoeld.

6.13.2 Onderzoek intern

Het initiatief voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het initiatief richt zich voornamelijk op de functie 'Wonen' binnen een omgeving waar de functies wonen en agrarisch (op kleine schaal) de boventoon voeren. Bij deze functies worden kleinschalige bedrijfsfuncties toegestaan door het toestaan van bedrijven/beroepen aan huis. Dit is tevens passend binnen de functie wonen en agrarisch en een omgeving waar deze functies de boventoon voeren. Deze activiteiten zullen bovendien niet tot nauwelijks milieubelastend zijn.

6.13.3 Onderzoek extern

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich een aantal functies welke mogelijk hinder kunnen veroorzaken.

Maatschappelijke functies

Rondom het projectgebied bevinden zich diverse maatschappelijke functies, zoals een school en een medisch centrum. Zoals beschreven in het bestemmingsplan 'De Slagen, partiële herziening fase 2' zullen de nieuw te realiseren woningen op minimaal 30 meter afstand van de maatschappelijke functies worden gebouw. Hiermee ontstaat er voldoende afstand tussen beide functies. Nadere toetsing aan deze maatschappelijke functies is daarom ook niet noodzakelijk.

Bedrijventerrein De Esch

Aan de zuidwestzijde van het projectgebied bevindt zich bedrijventerrein De Esch. Allereerst moet worden opgemerkt dat het bedrijventerrein De Esch geen gezoneerd bedrijventerrein is. Dit houdt in dat er geen specifieke geluidcontour is vastgelegd waarbinnen woningbouw niet mogelijk zou zijn. Omdat het geen gezoneerd bedrijventerrein betreft, wordt gekeken naar de richtafstanden die behoren bij de diverse milieucategorieën. In de brochure "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Bij het bedrijventerrein De Esch is gewerkt met een zogenoemde 'inwaartse zonering'. Dit betekent dat, ten opzichte van de omliggende woonbestemmingen, de richtafstanden uit de VNG-brochure zijn uitgezet. De randen van de nieuwe woonwijk, die tegen het bedrijventerrein aanliggen, worden gezien als 'gemengd gebied'. Het is de overgangszone tussen een bedrijventerrein en een rustige woonwijk. Omdat de eerste huizenblokken een gemengd gebied betreffen, mogen de richtafstanden met één stap worden verlaagd. 10 meter voor milieucategorie 2, 30 meter voor milieucategorie 3.1., 50 meter voor milieucategorie 3.2 en 100 meter voor milieucategorie 4.1. Voor de richtafstanden geldt dat het aspect geluid het maatgevende aspect is. De zones zijn dus gebaseerd op het aspect geluid.

Onderstaande kaart geeft verschillende zones weer welke corresponderen met de richtafstanden. Gemeten wordt vanaf de bestemmingsgrens die het dichtstbij de nieuw te realiseren woningen ligt. Onderstaande kaart geeft weer dat alle woningen buiten de richtafstanden vallen en dat er daarmee geen belemmering is vanuit het aspect milieuzonering. Daarnaast zijn er geen specifieke maatregelen nodig in de groenstrook tussen het bedrijventerrein De Esch en de nieuwe woonwijk De Slagen (fase 3).

Voor eventuele geurhinder afkomstig van agrarische bedrijven in de omgeving wordt verwezen naar paragraaf 6.3.

6.13.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect milieubelastende activiteiten geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het voorgenomen initiatief in het projectgebied.

6.14 M.e.r.-beoordeling

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Bij wijzigingen van het omgevingsplan en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu moet worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in het kader van de fysieke leefomgeving een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven.

6.14.1 (Wettelijk) kader

De wetgeving over de milieueffectrapportage is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (hierna: Ob). Onder de Omgevingswet geldt de project-m.e.r.-plicht voor een project:

• Dat een kader vormt voor een te nemen project-m.e.r.-plichtig of project-m.e.r.-beoordelingsplichtig besluit of;
• Waarvoor een passende beoordeling vanwege Natura 2000-gebieden nodig is.

In bijlage V van het Ob zijn de projecten genoemd met mogelijk aanzienlijke milieueffecten. Deze lijst is niet limitatief, zodat ook voor andere dan de hierin genoemde projecten moet worden bezien of sprake is van mogelijk aanzienlijke milieueffecten.

Daarnaast is er de figuur van de plan-m.e.r-beoordeling voor kleine gebieden op lokaal niveau of voor kleine wijzigingen. Deze beoordeling is alleen verplicht als het plan leidt tot mogelijk aanzienlijke milieueffecten en significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden optreden. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Ob zijn genoemd.

6.14.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling is te categoriseren als een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen', zoals opgenomen onder Nr. J11 in Bijlage V bij het Ob. Om te beoordelen of aanzienlijke milieueffecten zijn te verwachten is een project-m.e.r.(-beoordeling) uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 14 bijgevoegd.

Uit de project-m.e.r.-beoordeling blijkt dat het projectgebied geen deel uitmaakt van een Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft 'Olde Maten & Veerslootslanden', dat gelegen is op een afstand van circa 4,9 kilometer ten westen van het projectgebied. Negatieve effecten, met uitzondering van stikstofdepositie, zijn op voorhand uitgesloten. Uit de AERIUS-berekening blijkt echter dat er geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Er is dus geen significante toename als gevolg van het initiatief. Er is ook voor de realisatiefase een AERIUS-berekening uitgevoerd. Ook in de realisatiefase blijkt dat er geen depositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt.

Het projectgebied ligt op circa 1,7 km afstand van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gezien de ligging buiten dit gebied worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het NNN bij de werkzaamheden niet aangetast.

Gezien de aard van de ontwikkeling zijn er geen andere effecten te verwachten. Daarnaast zijn alle overige milieu- en omgevingsaspecten beschreven in onderhavige motivering. Hieruit blijkt dat geen van de overige milieu- en omgevingsaspecten een belemmering vormt voor de ontwikkeling. Er zijn tevens geen cumulatie-effecten met andere projecten in de omgeving van het projectgebied. Er worden, voor zover bekend, geen nieuwe projecten in de directe omgeving van het projectgebied opgestart.

Op grond van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat mogelijke nadelige milieueffecten als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Voor het initiatief hoeft geen mer-procedure te worden doorlopen.

6.14.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect m.e.r.-beoordeling geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het voorgenomen initiatief in het projectgebied.

6.15 Gezondheid

De Omgevingswet bevordert integrale besluitvorming en samenhang door alle relevante aspecten - waaronder gezondheid - in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om:

• Het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?);
• Het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

6.15.1 (Wettelijk) kader

Volgens artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen.

6.15.2 Onderzoek extern

Binnen het projectgebied zijn geen externe invloeden of milieueffecten aanwezig die een nadelige invloed hebben op de gezondheid en het welzijn van toekomstige bewoners. Het toekomstige woongebied biedt daarmee een gezonde en veilige leefomgeving.

6.15.3 Onderzoek intern

Binnen het projectgebied zullen geen milieuhinderveroorzakende activiteiten worden toegelaten. Er komen dan ook geen activiteiten die de gezondheid van de bewoners kan schaden.

De inrichting van het projectgebied zorgt echter wel voor een positieve werking op de gezondheid van de bewoners. Binnen het plan is voorzien in een fijnmazig netwerk van voet- en fietspaden, waardoor bewoners zich veilig en comfortabel door de wijk kunnen verplaatsen. Deze paden sluiten goed aan op de bestaande infrastructuur en maken een snelle en directe verbinding met het centrum van Staphorst mogelijk, wat het gebruik van de fiets en het lopen stimuleert. Daarnaast is in het plan ruim aandacht besteed aan groen en water. Verspreid door de wijk worden veel bomen en groenstroken aangelegd die bijdragen aan verkoeling en het tegengaan van hittestress. Ook is voorzien in voldoende ruimte voor waterberging, onder meer in de vorm van wadi’s, waardoor regenwater op natuurlijke wijze wordt geïnfiltreerd en het gebied beter bestand is tegen extreme neerslag.

Verder biedt het plan vele speel- en ontmoetingsplekken die geschikt zijn voor kinderen van verschillende leeftijden, variërend van kleinschalige speelvoorzieningen in woonstraten tot grotere speelvelden centraal in de wijk. Deze plekken zijn goed verspreid en veilig bereikbaar via het netwerk van langzaamverkeersroutes, waardoor spel, ontmoeting en sociale cohesie worden gestimuleerd. De samenhang tussen groen, water, speelruimte en langzaam verkeer zorgt voor een klimaatbestendige, kindvriendelijke en leefbare woonomgeving met een sterk positief effect op de gezondheid en het welzijn van toekomstige bewoners.

6.15.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect gezondheid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

Hoofdstuk 7 Beperkingengebieden

7.1 Beperkingengebieden

Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object.

Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom (spoor)wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, zowel ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk alsook in de daaraan grenzende (beschermings)zones.

7.2 Conclusie

Het projectgebied ligt niet in een beperkingengebied. Nadere toetsing aan dit aspect is dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

8.1 Financieel economische haalbaarheid

De gemeente hoeft geen belangrijke voorinversteringen te doen om het plan haalbaar te maken. De overige kosten komen op rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is het plan volledig financieel economisch haalbaar.

8.2 Kostenverhaal

De voorliggende ontwikkeling wordt gerealiseerd op initiatief van een ontwikkelaar. De gemeente en de ontwikkelaar hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de initiatiefnemer als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling ten aanzien van het kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking. De economische uitvoerbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan is hiermee voldoende aangetoond.

8.3 Nadeelcompensatie

In geval voor realisatie van het onderhavige initiatief een schadeveroorzakend besluit nodig is als bedoeld in artikel 15.1, eerst lid van de Omgevingswet, kan dit tot voor vergoeding in aanmerking komende nadeelcompensatie leiden. Dit zal onderdeel uitmaken van de anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 9 Juridische uitvoerbaarheid

9.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van dit TAM-IMRO Omgevingsplan, bestaande uit een plankaart (verbeelding) en regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit TAM-IMRO omgevingsplan.

Met het TAM-omgevingsplan De Slagen, fase 3 wordt de herstructurering van het plangebied mogelijk gemaakt. Deze wijziging op het tijdelijk deel van het 'Omgevingsplan gemeente Staphorst' is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) op basis van de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

Omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is het 'Omgevingsplan gemeente Staphorst' van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij de uitvoering van de Omgevingswet. Het bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wro gebruikte – IMRO-standaard en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op het werkingsgebied, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0180.TAMOPH22f-VS01, zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In paragraaf 1.2 van deze motivering is een globale begrenzing van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

9.2 Procedure

Het ontwerp omgevingsplan 'TAM-omgevingsplan De Slagen, fase 3' is op 16 december 2025 gepubliceerd in het gemeenteblad van de gemeente Staphorst. Daarnaast is het ontwerp digitaal raadpleegbaar geweest via www.ruimtelijkeplannen.nl en het Omgevingsloket. In de periode 17 december 2025 tot en met 27 januari 2026 heeft het ontwerp omgevingsplan 'TAM-omgevingsplan De Slagen, fase 3' voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerp omgevingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad van de gemeente Staphorst. In deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

9.3 Toedelen van functies aan locaties

• de groenbestemming langs de Achthoevenweg is verbreed;
• één grondgebonden hoekwoning wordt uitgevoerd met een dove gevel om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

9.3 Toedelen van functies aan locaties

9.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele projectgebied en bestaat uit:

Artikel 1: In dit artikel is opgenomen dat het TAM-omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het 'Omgevingsplan gemeente Staphorst' en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. Het artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn, indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM- omgevingsplan.

Artikel 2: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.

Artikel 3: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

9.3.2 Specifieke regels over functies

Groen (Artikel 4)

De functie 'Groen' is bedoeld voor de aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen, waterpartijen, speelplekken en voet- en fietspaden. Binnen deze gronden zijn in principe geen gebouwen toegestaan, om het groene en open karakter te behouden.

Er is één bewuste uitzondering opgenomen: “In afwijking van het bepaalde onder b mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd.” Dat betekent dat kleine gebouwtjes, zoals transformatorhuisjes of rioolpompen, wél mogelijk zijn. De bouwhoogte daarvan is beperkt tot 3 meter, waarmee wordt geborgd dat ze geen afbreuk doen aan het groene straatbeeld.

Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college een hogere bouwhoogte (maximaal 6 meter) kan toestaan, mits dit ruimtelijk inpasbaar is en belangen van derden niet worden geschaad. Daarmee is er voldoende flexibiliteit om bijvoorbeeld een kunstwerk toe te staan.

Maatschappelijk (Artikel 5)

De functie 'Maatschappelijk' biedt ruimte voor voorzieningen van openbaar en sociaal belang, zoals onderwijs, zorg, religie of kindvoorzieningen. Een bijzonderheid in deze functie is dat wonen in samenhang met maatschappelijke functies expliciet is toegestaan. Dit maakt het mogelijk om woningen te realiseren, mits die uitsluitend op de verdiepingen ligt.

De goot- en bouwhoogte worden via aanduidingen op de verbeelding geregeld. Bijgebouwen mogen tot 100 m² bedragen, wat ruim genoeg is voor ondersteunende functies zoals bergingen of kleine werkplaatsen. Ook is bepaald dat kelders alleen onder het hoofdgebouw mogen worden gebouwd, tot een diepte van maximaal 3 meter.

Gezien de invulling nog niet exact bekend is, is ervoor gekozen deze functie breed op te zetten.

Verkeer (Artikel 6)

De functie 'Verkeer' ziet op de hoofdontsluitingsweg binnen De Slagen, met een overwegend verbindende functie voor doorgaand verkeer. Binnen deze functie zijn geen gebouwen toegestaan, enkel bouwwerken zoals verlichting, verkeersborden of geluidschermen. De maximale bouwhoogte daarvan is 6,5 meter, met een afwijkingsmogelijkheid tot 10 meter voor bijzondere objecten (zoals lichtmasten of verkeersborden).

Een belangrijke beoordelingsregel hierbij is dat de belangen van derden niet mogen worden geschaad en dat de bouwwerken ruimtelijk inpasbaar moeten zijn. Zo blijft de kwaliteit van het straatbeeld gewaarborgd. De mogelijkheid om vergunningsvoorschriften te stellen (bijv. voor verkeersveiligheid of het bebouwingsbeeld) biedt het bevoegd gezag extra sturingsruimte.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 7)

De functie 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor de calamiteitenroute en weg naar de maatschappelijke functie binnen De Slagen fase 3. Deze weg heeft primair een ontsluitende functie voor de aangrenzende functies.

Kenmerkend is dat hier meer ruimte is voor langzaam verkeer en verblijf, bijvoorbeeld door voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, speelplekken en groenstroken. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht, zoals lichtmasten of speeltoestellen, met een maximale hoogte van 6,5 meter (afwijkbaar tot 10 meter).

Net als bij Artikel 6 is een vergunningplichtige afwijkingsregeling opgenomen, waarmee het college in specifieke gevallen meer hoogte kan toestaan, mits de ruimtelijke kwaliteit en verkeersveiligheid behouden blijven.

Woongebied (Artikel 8)

De functie 'Woongebied' vormt de kern van het plan en regelt de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de woningen binnen het projectgebied.

Woonvormen

Binnen het woongebied zijn verschillende woningtypen toegestaan:

• vrijstaand, twee-aaneen (tweekappers), geschakeld of rijwoningen;
• beneden-bovenwoningen (lichte stapeling);
• en uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’: gestapelde woningbouw (appartementen).

Hiermee blijft de planregeling flexibel, terwijl de stedenbouwkundige opzet wordt bewaakt. Binnen het projectgebied mogen maximaal 485 woningen worden gebouwd. Dit maximumaantal geldt voor het gehele functievlak 'Woongebied', dus het is een totaalplafond voor de wijk.

Binnen dat aantal is vervolgens vrijheid in woningtypen toegestaan (vrijstaand, twee-aaneen, rijwoningen of beneden-bovenwoningen), zolang aan de overige bouwregels wordt voldaan. Het plan is daarmee flexibel in woningtypologie, maar begrenst het aantal woningen om de verkeers-, parkeer- en milieueffecten beheersbaar te houden en aan te sluiten bij de gemeentelijke woningbouwprogrammering.

Bouwmaten en situering

De bouwhoogte van woningen bedraagt maximaal 12,5 meter, met een goothoogte van 8,5 meter. De bouwdiepte is begrensd op 12 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' geldt het daar ter plaatse aangegeven maximum aantal bouwlagen. Dit geldt uitsluitend voor de gestapelde woningen, welke begrensd zijn op 4 bouwlagen.

Belangrijk is de afstand tot de perceelsgrens bij vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen minimaal 2 meter aan de niet-aangebouwde zijde. Deze regel borgt de gewenste ruimtelijke scheiding en brandveiligheid.

Bijgebouwen

Bijgebouwen (zoals garages en bergingen) mogen tot 50 m² worden gebouwd, met een goothoogte van 3,5 meter en bouwhoogte van 8 meter. Ze moeten minimaal 2 meter achter de voorgevelrooilijn liggen, wat aansluit bij de gewenste straatprofielen, maar mogen op de zijdelingse erfgrens worden geplaatst. Indien bijgebouwen niet op de zijdelingse perceelsgrens worden geplaatst, dienen ze minimaal 0,5 m uit de zijdelingse perceelsgrens te worden geplaatst.

Afwijkingsmogelijkheden

Er zijn diverse omgevingsplanactiviteiten opgenomen waarmee het college kan afwijken van maatvoeringen:

• iets hogere woningen (tot 14 m bij vrijstaand);
• diepere bouwvolumes (tot 15 m);
• of meer bijgebouwen (tot 75 m²) mits ruimtelijk inpasbaar en zonder onevenredige aantasting van de omgeving.

Deze regeling biedt flexibiliteit binnen duidelijke ruimtelijke kaders.

Overige gebruiksfuncties

Ook aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige bedrijven en bed & breakfasts zijn toegestaan, onder de voorwaarde dat de woonfunctie primair blijft en de activiteit de woonomgeving niet schaadt.

9.3.3 Algemene regels over functies

Hoofdstuk 3 bevat de algemene bepalingen. Deze bepalingen gelden voor het gehele projectgebied en zijn van algemene aard. Deze worden daarom niet nader toegelicht in deze paragraaf.

9.3.4 Overgangsrecht

In Hoofdstuk 4 staan de overgangsregels. In Artikel 14 en Artikel 15 is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met het omgevingsplan.