Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied

Aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen was een vestiging van autobedrijf Hartgerink gevestigd. Het perceel bestond uit een autoshowroom, garage en tankstation (zonder lpg). De huidige eigenaar heeft besloten om te stoppen met het bedrijf. Koopmans projecten B.V. heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaar. Koopmans Projecten B.V. heeft het voornemen om de bedrijfslocatie te herontwikkelen naar woningbouw. Het plan betreft het realiseren van een drietal woongebouwen met ruimte voor 57 wooneenheden. Daarnaast is op de begane grond van één woongebouw ruimte gereserveerd voor (commerciële) dienstverlening. Als de wens aanwezig is kunnen in de woongebouwen, waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, twee extra appartementen worden gerealiseerd. In totaal kunnen maximaal 59 appartementen mogelijk worden gemaakt met voorliggend plan. Het gebied tussen de woongebouwen wordt groen ingericht en krijgt een parkfunctie voor de bewoners. Aan de achterzijde van het perceel worden parkeerplaatsen gerealiseerd.

Het voorliggende plan is strijdig met het Omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen aangezien er woningen worden gebouwd op een bedrijfsfunctie. Om het voorgenomen plan mogelijk te maken dient het Omgevingsplan gewijzigd te worden. Voorliggend TAM-IMRO Omgevingsplan is opgesteld om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Ligging

Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan 58, ten noordwesten van het centrum van Haaksbergen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie K, perceelnummers: 1668, 2032 en 2056 en heeft een totaal oppervlakte van 5.237 m². Figuur 1.1 geeft globaal de ligging van het plangebied weer in de kern van Haaksbergen. Figuur 1.2 laat een meer gedetaileerde afbakening van het plangebied zien.

Figuur 1.1: locatie plangebied in de kern van Haaksbergen (bron: PDOK Viewer, bewerking Ad Fontem)

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: PDOK Viewer; bewerking Ad Fontem)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging

Beoordelingskader

De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het Omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het Omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals bedoeld in artikel 4.2 Ow. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. De volgende instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn van toepassing:

• 1. de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl;
• 2. de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• 3. eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

Bij de beoordeling of het bestuursorgaan een besluit wil nemen tot wijziging van het Omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het Omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen.

De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

Belangenafweging

De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het Omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze worden afgewogen.

Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan aan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Verder is het project gepresenteerd aan de omwonenden en heeft de initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het Omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het Omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling.

In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het Omgevingsplan en worden de strijdigheden in beeld gebracht.

Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject.

In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten.

In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde.

Tot slot is in hoofdstuk 7 een toelichting op de planregels opgenomen.

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan 58 in de kern van Haaksbergen. De locatie betreft een voormalige bedrijfslocatie van autobedrijf Hartgerink. Op het terrein was een autoshowroom, garage en tankstation (zonder lpg) aanwezig. Het terrein was volledig verhard en bebouwd.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Albert Cuyplaan, aan de oostzijde door de Goorsestraat en aan de zuid- en westzijde door achtertuinen van bestaande woningen aan de Beatrixstraat en Adriaan van Ostadestraat. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat daarmee voornamelijk uit woonpercelen en infrastructurele ontsluitingswegen van de omliggende woonbuurten.

In figuur 2.1 en 2.2 zijn afbeeldingen opgenomen van het voormalige bedrijf.

Figuur 2.1: Uitsnede voormalig bedrijf plangebied Albert Cuyplaan 58 Haaksbergen (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2: Uitsnede voormlig bedrijf plangebied Albert Cuyplaan 58 Haaksbergen (bron: Google Streetview)

2.1.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie is de aanwezige bebouwing gesloopt en is de huidige verharding verwijderd. Hiervoor in de plaats komen drie appartementencomplexen met de bijbehorende verharding met ruimte voor 57 appartementen, met de mogelijkheid om binnenplans af te wijken om 59 appartementen te realiseren waar mede ook zorgwoningen zijn toegestaan. In één van deze complexen is er ruimte voor een commerciële ruimte op de begane grond. Deze commerciële ruimte krijgt een totaal oppervlak van circa 180 m2.

In de twee meest westelijke appartementengebouwen kunnen gezamenlijk 40 woon-/zorgappartementen, en indien gewenst twee extra appartementen, worden gerealiseerd. De beoogde appartementen hebben een gemiddeld oppervlak van circa 50 m². Mocht er onverhoopt geen geschikte en/of passende partij gevonden worden om deze appartementen af te nemen, dan worden de appartementen herontwikkeld tot reguliere koop of huur appartementen. Bij de herontwikkeling wordt de woondeal Twente in acht genomen.

In het oostelijke appartementengebouw, op de hoek van de Albert Cuyplaan en Goorsestraat, worden 17 appartementen gerealiseerd voor de vrije verkoop. Het gaat om 2 kleine, 6 medium en 9 grote appartementen. Deze appartementen hebben een oppervlakte van circa 60 m2 (klein), circa 70 - 80 m2 (medium) en circa 85 - 95 m2 (groot). Daarnaast zijn er ook penthouses met een oppervlakte van circa 100 - 135 m2. Op de begane grond is ruimte gereserveerd voor circa 180 m² (commerciële) dienstverlening.

Figuur 2.3 geeft een situatietekening van de nieuwe situatie weer. Figuur 2.4 tot 2.6 geeft de gevels van de drie appartementencomplexen weer.

2.1.2.1 Beeldkwaliteitplan

Om de toekomstige bouwplannen binnen het plangebied op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is er in het kader van het plan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan wordt van toepassing op de gronden binnen het voorliggende plan. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Dit beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad van de gemeente Haaksbergen vastgesteld als aanvulling van de welstandsnota.

Figuur 2.3 Uitsnede plattegrond nieuwe situatie aan de Albert Cuyplaan 58 (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Figuur 2.4 Uitsnede gevel gebouw A (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Figuur 2.5 Uitsnede gevel gebouw B (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Figuur 2.6 Uitsnede gevel gebouw C (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan

3.1 Omschrijving nieuwe situatie

Concreet worden de volgende activiteiten veranderd in de voorliggende aanpassing van het Omgevingsplan:

• Het wijzigen van functie naar wonen om 57 appartementen te realiseren, verdeeld over drie woongebouwen. Waarbij als de wens aanwezig is kunnen in de woongebouwen waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, twee extra appartementen worden gerealiseerd. In totaal kunnen maximaal 59 appartementen mogelijk worden gemaakt.
• De optie om 40 van deze appartementen in te zetten als woon-/zorgappartementen. Bij ontbreken van een geschikte en/of passende zorgaanbieder, worden de appartementen verkocht als reguliere huur of koop appartementen. De woondeal Twente wordt hierbij in acht genomen.
• De optie om een commerciële ruimte van circa 180 m2 op de begane grond van het oostelijke appartementencomplex te realiseren.

3.2 Toetsing aan het omgevingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege. Elke gemeente heeft met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 een omgevingsplan van rechtswege, welke bestaat uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit:

- (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen;

- rijksregels over activiteiten (aangeduid als de bruidsschat).

Het nieuwe deel van het omgevingsplan is eerst nog leeg, met uitzondering van eventuele voorbereidingsbesluiten op basis van het overgangsrecht. De regels in het nieuwe deel komen deels tot stand door bestaande regels uit het tijdelijk deel om te zetten naar het nieuwe deel. Daarnaast neemt de gemeente in het nieuwe deel nieuwe regels op voor ruimtelijke ontwikkelingen en beleid. Het wijzigingen/vaststellen van het nieuwe deel van het omgevingsplan kan ook thematisch gebeuren. Deze overgangsfase duurt tot eind 2031.

3.2.1 Strijdigheden met vigerende bestemmingsplan

De planlocatie ligt binnen het plangebied van omgevingsplan 'Gemeente Haaksbergen' met als onderdelen het bestemmingsplan 'Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Woferink, Zienesch en de Greune', 'Paraplubestemmingsplan terrassen Haaksbergen' en 'Parapluplan parkeren Haaksbergen'. Voor het voorliggend plan is voornamelijk het eerste bestemmingsplan relevant.

Het perceel aan de Albert Cuyplaan 58 kent de functie 'Bedrijf' en 'Waarde - Lage archeologische verwachting'. Daarnaast zijn er meerdere aanduidingen aanwezig op het plangebied, te weten: 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', 'plat dak', 'maatvoering maximum bouwhoogte: 5 m' en 'maximum bouwhoogte: 6,5 m'. In figuur 3.1 is een uitsnede opgenomen van het vigerende planologische kader.

Figuur 3.1 Uitsnede omgevingsplan, planlocatie aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen in rood gemarkeerd (Bron: regels op de kaart)

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn in eerste instantie aangewezen voor de functie bedrijven tot en met categorie 2 van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met daarbij behorende o.a. reclame-uitingen, gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen en parkeervorzieningen.

Het voorliggend initiatief is strijdig met het omgevingsplan, omdat er (zorg)woningen en een commerciële ruimte zijn beoogd. Dit is momenteel niet passend binnen het geldende omgevingsplan. Om het beoogde woningbouwplan te realiseren moet er worden afgeweken van het omgevingsplan. In dit TAM-Omgevingsplan wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de vereisten van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.2.2 Bruidsschat

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervalt een aantal regels op rijksniveau. Deze regels verhuizen naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente. Dit heet ook wel de 'bruidsschat'.

De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels wordt aan de regels voldaan. De regels van afdeling 22.3 zijn relevant voor zover sprake is van milieubelastende activiteiten. De in dit TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakte activiteiten betreffen geen milieubelastende activiteiten. Zodoende zijn de regels niet van toepassing.

De overige in de bruidsschat opgenomen regels zijn niet relevant voor dit plan.

3.3 Gemeentelijke verordeningen

Voor zover sprake is van gemeentelijke verordeningen in het Omgevingsplan van rechtswege wordt aan deze verordeningen getoetst in hoofdstuk 4 van dit TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Visie en beleid voor het plangebied

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekombestendige ontwikkeling van het landelijk.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven van de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiden van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies.

De nationale omgevingsvisie stelt dat er wordt ingezet op duurzaam economisch groeipotentieel. Daarbij is de opgave te zorgen voor een excellent vestigingsklimaat met optimale (internationale) bereikbaarheid, een aantrekkelijke groene, veilige en gezonde leefomgeving, en op de vraag afgestemd aanbod van ruimte voor bedrijvigheid, waarbij overschotten en tekorten worden voorkomen.

Voorliggend initiatief heeft betrekking op de realisatie van 57 (zorg)woningen met één commerciële ruimte, met de optie om twee extra appartementen te realiseren in de gebouwen waar mede de (zorg)woningen zijn toegestaan. Zoals reeds beschreven, ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de navolgende paragrafen wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het provinciale- en gemeentelijk beleid. Volgens dit beleid past het plan binnen de gestelde kaders ten aanzien van wonen en commerciëel vastgoed. Daarmee past het voorliggende plan binnen de gestelde prioriteit van duurzaam economisch groeipotentieel en sterke en gezonde steden en regio's en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.1.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Provinciale Omgevingsvisie

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Provinciale Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes (OF);
• ontwikkelingsperspectieven (WAAR);
• gebiedskenmerken (HOE).

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes (OF)

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Ontwikkelingsperspectieven (WAAR)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken (HOE)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:

• a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
• b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
• c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toets

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een bedrijfslocatie (autogarage) naar een woonlocatie (appartementen). De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied ligt in bestaand bebouwd gebied. Met de invulling van het plangebied met woningbouw vindt er geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. Het plangebied wordt juist een stuk groener ingericht, zoals te zien is in Bijlage 1. Derhalve kan gesteld worden dat het voornemen voldoet aan de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 4.6 Toekomstbestendigheid

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:

• a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
• c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Toets

Met voorliggend plan wordt een voormalige bedrijfslocatie herontwikkeld naar woonlocatie bestaande uit drie woongebouwen. Met de beoogde ontwikkeling wordt een duurzame en toekomstbestendige nieuwe functie gegeven aan een binnenstedelijke locatie in Haaksbergen waar ook toekomstige generaties in hun behoefte worden voorzien (wonen). Er wordt voldaan aan het principe van toekomstbestendigheid.

Artikel 4.14 Woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeente;
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toets

De gemeente Haaksbergen heeft, samen met de andere Twentse gemeente, de Actualisatie Woondeal Twente 2025-2030 ondertekend. Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om in Twente bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave voor de regio Twente komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Binnen de gemeente Haaksbergen is het plan voor Hartgerink aangemerkt als sleutelproject. De bouw van 57 appartementen, met optie om twee extra appartementen te realiseren waar mede (zorg)woningen zijn toegestaan, past derhalve binnen de geldende woonafspraken.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. In voorliggend plan zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van toepassing. In figuur 4.2 en 4.3 zijn fragmenten van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 4.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart, locatie Albert Cuyplaan 58 aangegeven met een pijl (Bron: provincie Overijssel)

Het plangebied aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen ligt in het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Het onderhavig plan geeft invulling aan dit perspectief: een bedrijfslocatie op een binnenstedelijke locatie is gesloopt. In ruil hiervoor worden er drie woongebouwen gerealiseerd. Het geheel wordt landschappelijk ingepast en levert zodoende een bijdrage aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. De plannen van de initiatiefnemers doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor de functies in de omgeving.

Voorliggend plan is in lijn met ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

Gebiedskenmerken

Voorliggend plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Daarnaast kan de ‘Laag van beleving’ buiten beschouwing worden gelaten, aangezien deze waarden binnen het plangebied niet voorkomt. Derhalve is enkel de stedelijke laag relevant.

Stedelijke laag

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 - nu’. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de "Stedelijke laag" opgenomen. Het plangebied is indicatief weergegeven met de rode pijl.

Deze woonwijken zijn uitbreidingswijken op basis van een gezamenlijk plan en grotere bouwstromen. Functies zoals wonen, werken, voorzieningencentra zijn uiteengelegd en wijken kennen eenheidsbuurten. Hier en daar zijn, voornamelijk aan de randen, gebieden die hiervan afwijken. In deze wijken bevinden zich duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Daarbij is vooral aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen of beplantingsstructuren) opgenomen. De bouwperiode is te zien aan de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Er ligt een rangorde in kwaliteit(sbeleid) en stigmatisering op de loer, de kwaliteit van de woningen voldoet vaak niet aan de kwaliteitseisen en er is een gebrek aan onderhoud van de openbare ruimte. Herstructurering is hier een belangrijke opgave.

Figuur 4.3: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag', locatie Albert Cuyplaan 58 aangegeven met een pijl (Bron: provincie Overijssel)

Toets

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. Voorliggende ontwikkeling sluit goed aan bij deze bestaande bebouwingsstructuur. Op deze wijze gaat de nieuwe bebouwing goed op in het huidige straatbeeld. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Stedelijke laag’.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM-Omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.1.3 Welstandsnota gemeente Haaksbergen

Algemeen

De Welstandsnota van de gemeente Haaksbergen is vastgesteld in 2014 en beschrijft het kader en de ambitie voor de beoordeling van bouwplannen in relatie tot de omgeving en met het oog op toekomstige ontwikkeling.

Toets

Voor voorliggend plan is voor specifiek het plangebied een beeldkwaliteitplan vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen. Door middel van dit beeldkwaliteitplan worden er welstandseisen vastgelegd die specifiek voor het plangebied gelden. Het beeldkwaliteitplan vormt een aanvulling op de welstandsnota en wordt hiermee het welstandsbeleid voor het plangebied. Het beeldkwaliteitplan is als Bijlage 1 opgenomen bij dit TAM-Omgevingsplan.

4.1.4 Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente

Op 5 maart 2014 heeft de gemeenteraad van Haaksbergen de structuurvisie ‘Groenste dorp van Twente’ vastgesteld. In november 2024 heeft de gemeenteraad van Haaksbergen een addendum op de structuurvisie vastgesteld. Deze visie richt zich op het behouden en waar mogelijk versterken van de hoge leefkwaliteit in Haaksbergen. Daarbij staan het groene karakter, de cultuurhistorische waarden en de samenhang tussen dorp en landschap centraal.

Om deze kwaliteit ook in de toekomst te waarborgen, zet de gemeente in op een evenwichtige ontwikkeling van wonen, voorzieningen en economie. Het voorzieningenniveau dient minimaal op peil te blijven en waar mogelijk te worden versterkt. Tegelijkertijd blijft de dorpse, groene en sociale sfeer een belangrijk uitgangspunt, evenals een goede bereikbaarheid en een sterke relatie met het omliggende buitengebied.

Woningbouw vormt een belangrijk onderdeel binnen deze visie. De gemeente richt zich op het verbreden van het aanbod aan woonmilieus, zodat Haaksbergen aantrekkelijk blijft voor zowel huidige als nieuwe inwoners. Dit betekent dat wordt ingezet op:

• differentiatie in woningtypen en prijsklassen;
• het inspelen op demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en veranderende huishoudens;
• het realiseren van passende woningen voor verschillende doelgroepen;
• het zorgvuldig inpassen van nieuwbouw binnen de bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuur.

Het addendum op de structuurvisie versterkt deze koers door nadrukkelijk te sturen op kwalitatieve woningbouwontwikkeling. Daarbij ligt de focus op:

• bouwen naar behoefte in plaats van kwantiteit;
• prioriteit voor inbreiding en herstructurering boven uitbreiding;
• het versterken van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid;
• duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

Nieuwe woningbouwinitiatieven worden beoordeeld op hun bijdrage aan de bredere ambities van de gemeente. Deze ambities omvatten onder andere het versterken van de relatie tussen dorp en buitengebied, het behouden van cultuurhistorische kwaliteiten, het ondersteunen van de lokale economie en het op peil houden van voorzieningen.

De ambities worden integraal benaderd: woningbouwprojecten dienen niet alleen te voorzien in woonbehoefte, maar ook bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale samenhang van Haaksbergen. Wanneer plannen hieraan bijdragen, faciliteert de gemeente de ontwikkeling; zo niet, dan wordt samen met initiatiefnemers gezocht naar aanpassingen die wel aansluiten bij de gemeentelijke doelstellingen.

Situatie plangebied

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 57 appartementen en een commerciële ruimte op een voormalige bedrijfslocatie. Het gaat om in totaal 57 appartementen, 40 woon-/zorgappartementen (met optie om 2 appartementen toe te voegen waar deze appartementen zijn toegestaan) en 17 koop appartementen voor vrije verkoop van verschillende formaten. Door verschillende appartementen aan te bieden kan er worden ingespeeld op het verbreden van het aanbod aan woonmilieus binnen de gemeente Haaksbergen. Het plangebied is een logische nieuwe woonlocatie doordat het aansluit op bestaand woongebied. Daarnaast is één van de appartementengebouwen van een commerciële ruimte voorzien. Het toevoegen van deze functie biedt kansen voor (lokale) ondernemers en draagt daarmee bij aan de lokale economie van Haaksbergen.

Voorliggend initiatief is hiermee in lijn met de in de structuurvisie geformuleerde ambities.

4.1.5 Woonvisie gemeente Haaksbergen

Op 5 juli 2023 heeft de gemeenteraad de nieuwe woonvisie voor Haaksbergen vastgesteld: ‘Goed wonen in Haaksbergen’. De Woonvisie is opgesteld voor de periode 2023-2028 met een doorkijk naar de periode tot 2032.

Het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek van begin 2021 heeft belangrijke input geleverd voor (delen van) de Woonvisie. Het is een visie waar op hoofdlijnen puntig is geformuleerd waar Haaksbergen naartoe wil de komende jaren, maar niet tot achter de komma. De gemeente wil namelijk per situatie ruimte bieden aan creativiteit van de inwoners en ruimte maken voor goede initiatieven in nieuwbouw.

De belangrijkste uitgangspunten voor de Woonvisie zijn:

• De ontwikkeling van de bevolking: als gemeente groeien we op korte en middellange termijn door;
• De veranderende samenstelling van de bevolking van Haaksbergen: we vergrijzen en ontgroenen.
• De kenmerken van de huidige woningmarkt: hoge woningprijzen en beperkt aanbod, voor zowel starter als oudere.
• De gemeente Haaksbergen realiseert zich ook dat verreweg het leeuwendeel van de woningen er over 10, 20 en 30 jaar nog steeds staat en dat alle woningeigenaren staan voor een goede en duurzame kwaliteit van de bestaande woningvoorraad;
• In de nieuwbouwprogrammering vinden we het belangrijk dat deze zo goed mogelijk aansluit bij de toekomstige woonbehoefte van alle inwoners.

Uit de verwachte huishoudensontwikkeling komt naar voren dat ondanks de vergrijzing, het aantal huishoudens in Haaksbergen groeit, dit wordt met name veroorzaakt door migratie. De huishoudensgroei wordt met name verwacht in oudere huishoudens. Het aantal alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder kent een verwachte groei van 15% in de periode 2020-2030.

Gemeentelijke ambitie

De ambitie van de gemeente Haaksbergen is groter dan de lange termijnbehoefte op basis van de Primos prognose (2020) en het plus scenario. Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel van 900.000 woningen tot 2030 opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente, die op 21 december door partijen is ondertekend, is afgesproken dat elke regionale gemeente, dus ook de gemeente Haaksbergen, een bijdrage levert aan de regionale woningbouwopgave van 14.100 woningen. Het aantal woningen per regiogemeente wordt “fair share” verdeeld.

Hierbij is wel de kanttekening gemaakt dat de bijdrage moet passen bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. De gemeente streeft er naar om met de nieuwbouw aan te sluiten op de marktbehoefte en doorstroming mogelijk te maken/op gang te brengen. Complementair bouwen voor de juiste doelgroep op de juiste locaties draagt bij aan gezonde mix in de voorraad en bevolking.

Het aantal huishoudens stijgt sneller dan het aantal inwoners. De trend van steeds meer kleine huishoudens hangt samen met stijging van aantal eenpersoonshuishoudens. Het gaat om oudere alleenstaanden en singels in alle andere leeftijdscategorieën. Er is een streven naar woningen voor ouderen.

Toets

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 57 appartementen en een commerciële ruimte op een voormalige bedrijfslocatie. Het gaat hierbij om de realisatie van 57 appartementen, 40 van deze appartementen als woon-/zorgappartementen en 17 koop appartementen voor de vrije verkoop. In de woongebouwen waar de woon-/zorgappartementen zijn toegestaan is de optie aanwezig om twee extra appartementen te realiseren. De appartementengebouwen beschikken over een lift, waardoor de appartementen uitermate geschikte zijn voor alleenstaanden, stellen en ouderen van 65 jaar en ouder. Een belangrijke doelgroep in Haaksbergen die groeiende is. Met voorliggend plan wordt voor deze doelgroep een passend woningaanbod gerealiseerd en daarmee ingespeeld op de woonvisie van de gemeente Haaksbergen.

4.1.6 Notitie inbreidingslocaties 2025

Om tot de periode 2025 een beeld te hebben van aanstaande ontwikkelingen met betrekking tot inbreidingslocaties, heeft de gemeente Haaksbergen de ‘Notitie inbreidingslocaties’ opgesteld. Deze notitie heeft als doel om de komende jaren een leidraad te vormen voor binnenstedelijke herontwikkelingen. Deze notitie kent, in tegenstelling tot de verouderde notitie uit 2006, geen gedetailleerde beschrijvingen van individuele locaties. Hiervoor is bewust gekozen, omdat de toekomst andere details kan vragen dan de nu geldende normen. Hierdoor is er een zekere mate van flexibiliteit ontstaan, wat de bruikbaarheid ten goede komt.

In de notitie zijn inbreidingslocaties benoemd die ten tijde van het opstellen daarvan voorhanden waren of in de (nabije) toekomst logische locaties zouden kunnen zijn. Het plangebied wordt (nog) niet benoemd als inbreidingslocatie. Op basis van de analyse van vraag, aanbod en toekomstige capaciteit kan echter geconcludeerd worden dat er vooralsnog voldoende ruimte is voor de herontwikkeling van andere inbreidingslocaties die nog niet in deze notitie staan beschreven. Daar worden dan wel enkele randvoorwaarden aan gekoppeld:

• Indien een locatie reeds in eigendom is van de gemeente dan willen we de herontwikkeling zelf oppakken, mits dat realistisch en haalbaar is. Daarbij geldt het uitgangspunt dat er welstandsvrij gebouwd kan worden, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om dit niet te doen. Zodra een dergelijke locatie zich aandient, wordt aan de raad gevraagd om de kaders voor die specifieke locatie aan te geven;
• De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet een bijdrage leveren aan minimaal 1 en liefst meerdere van de ambities uit de structuurvisie (zie paragraaf 2.2 van de notitie);
• De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet zo veel mogelijk een bijdrage leveren aan de versterking van het woonmilieu (zie paragraaf 2.3 van de notitie);
• De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet in kwalitatieve zin een verrijking zijn van het woonprogramma (zie 5.2 en 5.3 van de notitie);
• De omvang van de herontwikkeling moet passend zijn binnen het grotere geheel (zowel qua omvang alsook qua fasering in relatie tot de woningprogrammering).

Toets

De gemeente Haaksbergen heeft 9 ambities gesteld. Voor het plangebied is voornamelijk ambitie 1 'verbreden van het aanbod aan woonmilieus' relevant. Haaksbergen wil graag haar jongere inwoners behouden en/of zijn voormalige inwoners laten terugkeren. Het is daarbij een belangrijke opgave om het woningaanbod aantrekkelijk en gevarieerd te houden. Daarnaast moeten er voldoende aanbod zijn van voorzieningen en werkgelegenheid. Juist voor jongeren en ouderen is een goed aanbod aan passende woningen beperkt. Deze groepen hebben meestal behoefte aan wat kleinere, betaalbare woningen in de omgeving van het centrum.

Bij elke ontwikkeling is aandacht nodig voor de levensloopbestendigheid van woningen, zodat ze voor alle doelgroepen (starters, 1-2 persoonshuishoudens, gezinnen, senioren) aantrekkelijk zijn en blijven. De opgave die hieraan ten grondslag ligt, is dat mensen zoveel mogelijk in hun huidige, bestaande woonomgeving moeten kunnen blijven wonen, ook als ze zorgbehoevend worden.

Met voorliggend plan worden levensloopbestendige woningen gebouwd waardoor deze woningen uitermate geschikt zijn voor de doelgroep senioren. Op deze manier draagt het beoogde plan bij aan de ambitie van de gemeente Haaksbergen dat mensen zoveel mogelijk in hun huidige, bestaande woonomgeving moeten kunnen blijven wonen. Ook als ze zorgbehoevend worden.

Daarnaast wordt er een bijdrage geleverd aan het bestaande woonmilieu en is er qua woningtypen sprake van verrijking doordat er voor verschillende doelgroepen, levensloopbestendig en duurzaam wordt gebouwd. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan bijdraagt aan de notitie inbreidingslocaties 2025.

4.2 Voorbereidingsfase/ Verkenningsfase met stakeholders

4.2.1 Vooroverleg provincie

Voorliggend initiatief betreft een woningbouwontwikkeling van 57 woningen met een commerciële ruimte, waarbij de optie is opgenomen om twee extra appartementen te realiseren waar mede de zorgwoningen zijn toegestaan. Voorliggend plan is aangemerkt als sleutelproject, hierdoor is de provincie Overijssel op de hoogte van het plan. Voorliggend plan is als ontwerp naar de provincie toegestuurd, hier zijn geen verdere reacties op gekomen.

4.2.2 Vooroverleg Waterschap Vechtstromen

Op 1 juli 2025 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. Waterschap Vechtstromen heeft schriftelijk kenbaar gemaakt geen bezwaren te hebben tegen het plan en het waterhuishoudkundig plan tegemoet zien bij de vergunningaanvraag (zaaknummer: 49732). Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

4.2.3 Participatie omgeving

In artikel 7.4 van de Omgevingsregeling zijn aanvraagvereisten opgenomen over participatie. Het aanvraagvereiste participatie geldt voor alle omgevingsvergunningen. Participatie wordt voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning door de initiatiefnemer verricht conform de Beleidsnota Participatie.

In de Beleidsnota Participatie is voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit aangegeven dat participatie in door de gemeenteraad aangewezen gevallen een verplichting is. Het betreffen initiatieven met veel impact op de fysieke leefomgeving. Dit wordt beoordeeld aan de hand van:

• omvang van het initiatief
• het maatschappelijk/ individueel belang van een initiatief
• de mate van hinder van een initiatief en
• de maatschappelijke/ politieke aandacht bij een initiatief.

Als bij 3 van de 4 thema's de impact “groot” wordt ingeschat, dan is participatie verplicht. De kaders hiervoor worden nog verder uitgewerkt. In bovenstaande verplichte gevallen moet de initiatiefnemer bij de aanvraag een participatieplan meeleveren.

Voorliggend initiatief voorziet in een project met een grote impact voor de omgeving. Hierdoor is er een participatieplan opgesteld, het hele participatieverslag is te lezen in Bijlage 2. Hier zijn de volgende punten uitgekomen:

Tijdens de informatieavond was er ook de gelegenheid om via een reactieformulier te reageren met vragen, advies en opmerkingen. Ook werd met het reactieformulier de mogelijkheid geboden om de presentatie en het verslag van de avond toegezonden te krijgen. Het reactieformulier is 29 keer ingevuld, waarvan 14x advies of opmerking is aangegeven en bij 15 formulieren is alleen ingevuld dat deze bewoners op de hoogte gehouden willen worden van het plan.

Tijdens zowel de plenaire vragenronde als bij de diverse stands en de reactieformulieren werden vrijwel dezelfde onderwerpen aangekaart, als die tijdens de 1-op-1 gesprekken zijn opgehaald. Hierbij kwamen met name de erfafscheidingen, invulling van de zorgcomponent en inkijk/privacy aan de orde. Het onderwerp van het fietspad kwam tijdens de avond breder naar voren. Over het algemeen waren de aanwezigen positief over het voorgenomen ontwerp.

Als reactie op de inkijk en/of privacy is aangegeven dat bij het ontwerp van de panden al rekening is gehouden met privacy van omwonenden. De ramen zijn hieraan aangepast.

Tijdens de informatieavond geven de ontwikkelaars aan in gesprek te willen gaan met de omwonenden over het mogelijk behoud van de erfafscheiding of mogelijke alternatieven daarvoor. De ontwikkelaars zijn voornemens samen met de architect en de belanghebbenden (van zowel Goorsestraat/Beatrixstraat, als de Adriaan van Ostadestraat) te kijken op welke manier de erfafscheiding op een zodanig manier kan worden ingericht, dat dit voor iedereen wenselijk is. Deze gesprekken hebben inmiddels plaatsgevonden. Hieruit zijn er gezamenlijke keuzes gemaakt over de erfafscheiding samen met de omwonenden. Het verslag hiervan is te lezen in Bijlage 3.

Met omwonenden is besloten om de erfafscheiding 3 meter hoog te maken, waarbij 1/3 deel van deze afscheiding zal bestaan uit steen en de overige 2/3 uit hout.

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt dat alleen een besluit tot wijziging van het omgevingsplan mogelijk is als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow).

Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen.

De volgende instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn van toepassing:

• de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl;
• de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven.

Inhoud en strekking van de instructieregel komen overeen met de laddertoets die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet gold op basis van artikel 3.1.6 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Met artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen wijziging beoogd ten opzicht van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

Uit artikel 5.129g, eerste lid, Bkl volgt dat de laddertoets in ieder geval van toepassing is op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Stedelijke ontwikkeling

Met dit plan wordt de realisatie van 57 appartementen (met optie om twee extra appartementen te realiseren waar ook mede de zorgwoningen zijn toegestaan) met een commerciële ruimte (180 m2) mogelijk gemaakt. Op grond van vaste jurisprudentie blijkt dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wanneer meer dan 11 woningen gerealiseerd worden (ECLI:NL:RVS:2015:953). De commerciële ruimte heeft een oppervlakte van minder dan 400 m2. Hiermee is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 3 december 2014; ECLI:NL:RVS:2014:4409). De commerciële ruimte hoeft verder niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De realisatie van de appartementen betreft wél een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

Behoefte

Ten eerste moet worden beoordeeld of er concreet behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit. Daarbij moet de ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) in ogenschouw worden genomen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Bij aanbod elders kan worden gedacht aan al geplande woningbouw- of werklocaties, een binnenstedelijke herstructurering, of bijvoorbeeld leegstand.

Kwantitatieve behoefte vanuit de regio

De provincie, gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en het Rijk hebben samen vastgesteld dat tot en met 2030 minstens 47.300 extra huizen nodig zijn. Niet alleen om een achterstand in te lopen, maar ook omdat extra vraag wordt verwacht van onder andere inwoners uit de Randstad. Minimaal 42.300 van deze woningen moeten worden gerealiseerd in provincie Overijssel. Twente zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 14.100 woningen tot en met 2030. Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Om te zorgen dat deze aantallen worden gehaald zijn er regionaal afspraken gemaakt waar deze woningen moeten komen.

In de woondeal van de regio Twente zijn er specifieke afspraken gemaakt over de kwantitatieve en kwalitatieve woningebouwopgave in Twente. Daarnaast zijn er sleutelprojecten als basis genomen. Figuur 5.1 geeft een overzicht van de reeds vastgestelde sleutelprojecten.

In de Woondeal zijn 52 sleutelprojecten opgenomen, goed voor 15.167 woningen. In de aanloop naar de actualisatie van de regionale afspraken, is de voortgang van de woningbouwopgave van Twente geëvalueerd. Door middel van deze tussenevaluatie is het overzicht van regionale sleutelprojecten geactualiseerd naar 63 sleutelprojecten, die samen 22.389 woningen bevatten voor de periode 2024 tot en met eind 2030.

Voor de gemeente Haaksbergen zijn er in totaal 5 sleutelprojecten vastgesteld. Deze sleutelprojecten zijn in totaal goed voor 327 woningen. Van deze 5 sleutelprojecten is de locatie van Hartgerink opgenomen als sleutelproject, welke goed is voor de realisatie van 57 woningen. Zoals te zien is in figuur 5.2. Hiermee kan gesteld worden dat het voorliggende initiatief gewenst is en voorziet in de kwantitatieve woningbouwbehoefte van de regio Twente.

Figuur 5.1 Uitsnede sleutelprojecten regio Twente (Bron: regio Twente)

Figuur 5.2 Uitsnede sleutelprojecten Haaksbergen (Bron: regio Twente)

Kwantitatieve behoefte vanuit de gemeente

De gemeente Haaksbergen heeft ook haar eigen kwantitatieve behoefte aan woningen geformuleerd in haar woonvisie 'Goed wonen in Haaksbergen 2023-2028'. In deze woonvisie heeft de gemeente Haaksbergen een ambitie geformuleerd dat er minimaal 500 woningen moeten worden gerealiseerd. Hiervan zijn circa 385 tot 445 woningen gepland in de kern Haaksbergen. De overige woningen worden in de kernen van de gemeente Haaksbergen gerealiseerd. Van deze woningen is er vooral vraag naar levensloopbestendige woningen in de koopsector.

Stec groep heeft voor de gemeente Haaksbergen een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat op basis van het doorstroommodel de totale opgave tot 2030 zal uitkomen op zo'n 595 levensloopbestendige woningen. Hiermee ontstaat er een theoretisch overschot van circa 370 woningen. In totaal is er voor de periode tot 2030 een uitbreidingsbehoefte van circa 230 woningen. Om in de vraag te kunnen voorzien is de nieuwbouw van woningen noodzakelijk.

Door op de planlocatie de huidige bebouwing te slopen ontstaat er ruimte om de geplande 57 woningen te realiseren, waarvan 40 woon-/zorgappartementen. Indien gewenst kunnen er twee extra appartementen worden gerealiseerd, waar ook de zorgwoningen zijn toegestaan. Alle appartementen zijn nultredenwoningen en gelijkvloers gelegen of middels lift bereikbaar. Hierdoor zijn de appartementen levensloopbestendig. Met de realisatie van de beoogde appartementen kan er worden voorzien in de kwantitatieve behoefte aan levensloopbestendigde woningen binnen de gemeente Haaksbergen.

Kwalitatieve behoefte vanuit de regio

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat tweederde (600.000 woningen) van de nieuwe woningen in Nederland t/m 2030 betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max. van €1.184 per maand en koopwoningen tot €405.000.

Ook Overijssel onderstreept dat het streven dat tweederde van de nieuwe woningen binnen het betaalbare segment moet vallen. Uitgaande van de opgave om tot en met 2030 minimaal 42.300 woningen in Overijssel toe te voegen, wordt er in de provincie gestreefd naar 28.200 betaalbare huur- en koopwoningen. Twente zet zich in om binnen onze planvorming tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar te maken. Hiermee streeft Twente naar de realisatie van minimaal 9.400 betaalbare huur- en koopwoningen tot en met 2030.

Op basis van de afspraken van de Woondeal (en als onderdeel van de Rijksprogramma’s ‘Wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen’ en ‘Een thuis voor iedereen’) heeft Twente een regionale doorvertaling van de woon- en zorgopgave gemaakt in de vorm van een regionale woonzorgvisie en afsprakenkader ouderenhuisvesting. In het voorjaar van 2024 zijn de regionale woonzorgvisie en het afsprakenkader ouderenhuisvesting vastgesteld.

Op het gebied van de realisatie van nultreden woningen, geclusterde en zorggeschikte woningen heeft Twente zich als regio gecommitteerd aan de kwantitatieve aantallen uit het afsprakenkader ouderenhuisvesting. Dit betreft een basisopgave tot en met eind 2030 van 8.060 geschikte woonvormen, bestaande uit 4.500 nultredenwoningen geschikt voor ouderen, 2.000 geclusterde woningen en 1.560 zorggeschikte woningen die onderdeel vormen van het afgesproken woningbouwprogramma uit de Woondeal (19.100 woningen). Daarbij is de ambitie uitgesproken om meer (geclusterde) woonvormen te realiseren.

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 57 nieuwe appartementen, met optie om uit te breiden naar 59 appartementen waar ook de zorgwoningen zijn toegestaan. Hiervan zijn 40 appartementen als woon-/zorgappartementen aangemerkt. Met de realisatie van deze appartementen kan er voor de doelgroep ouderen en zorgbehoefenden worden voorzien van de woningbouwbehoefte. De overige 17 appartementen kunnen worden ingezet voor diverse andere doelgroepen. Zo worden er o.a. dure en middeldure appartementen gerealiseerd. Hiermee past het voorliggende initiatief in de kwalitatieve behoefte vanuit de regio Twente.

Kwalitatieve behoefte vanuit de gemeente

De gemeente Haaksbergen wil voor alle huidige en toekomstige inwoners een fijne leefomgeving bieden. Met de kern Haaksbergen biedt de gemeente Haaksbergen enerzijds een compacte kern met alle bijbehorende voorzieningen. Anderzijds bieden Buurse en St. Isidorushoeve ruimte en rust in een landelijk woonmilieu. Die diversiteit van woonmilieus wil de gemeente Haaksbergen behouden. Zo kan iedereen de gewenste wooncarrière in Haaksbergen maken en doorstromen naar de woning en de plek binnen Haaksbergen die bij hem of haar past, als huurstarter en koopstarter, als gezin en als oudere.

De gemeente Haaksbergen heeft hier extra aandacht voor starters, ouderen, jonge huishoudens, lagere inkomens, spoedzoekers, statushouders, mensen met zorg- en ondersteuningsbehoefte en inwoners van de kleine kernen en buitengebied. Voorliggend initiatief voorziet vooral in de vraag naar zorgwoningen. Er worden 40 nieuwe levensloopbestendige woon-/zorgappartementen gerealiseerd. Deze voorzien de doelgroep ouderen en mensen met zorg- en ondersteuningsbehoefte in hun woonbehoefte. Daarnaast worden er 17 appartementen gerealiseerd voor de regulier huur en/of verkoop. De appartementen worden gerealiseerd voor het dure en/of middeldure segment. Hiermee wordt de lokale woningvoorraad voor andere doelgroepen aangevuld. Hiermee kan gesteld worden dat het voorliggende plan voorziet in de kwalitatieve behoefte aan woningen binnen de gemeente Haaksbergen.

Bestaand stedelijk gebied

Vervolgens dient beoordeeld te worden of, indien er een behoefte aan een stedelijke ontwikkeling is, de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan: het bestaande stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Ook onbebouwd gebied kan onderdeel zijn van het bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Haaksbergen en wordt omgeven door stedelijke functies zoals (woon)bebouwing en doorgaande wegen. Een groot gedeelte van het plangebied is in de huidige situatie bebouwd en/of verhard. Het plangebied is aan te merken als bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan voldoet aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

5.2 m.e.r.-beoordeling

Met de Omgevingswet verandert de grondslag van de milieueffectrapportage (mer). Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit.

De regels voor de milieueffectrapportage (mer) staan in afdeling 16.4 van de Omgevingswet. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. Het gaat hier om de implementatie van 2 richtlijnen:

• de EU-richtlijn mer (mer-richtlijn): richtlijn over de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en private projectende
• EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling (smb-richtlijn): richtlijn over de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's

De regels schrijven voor bepaalde plannen, programma's en projecten een zogenoemde milieubeoordeling voor. Deze mer-procedure gaat vooraf aan het nemen van een besluit over het vaststellen van het plan of het toestaan van een project. In een aantal situaties is het mogelijk om een plan-mer-beoordeling te doen in plaats van een milieueffectrapportage. Voor een plan-mer-plicht gelden de volgende eisen:

• De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan of programma (artikel 16.34, eerste lid Omgevingswet). In de Omgevingswet is opgenomen dat een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing aan die vereisten voldoen.
• De tweede eis is dat het plan of programma een kader vormt voor besluiten voor mer-(beoordelings)plichtige projecten (artikel 16.36 Omgevingswet) of dat er een passende beoordeling voor een plan of programma nodig is. In kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn de mer-(beoordelings)plichtige projecten opgenomen.

De inhoud van een plan bepaalt mede de eventuele mer-plicht. In een aantal gevallen is het echter mogelijk om eerst een plan-mer- beoordeling te doen. Uit een plan-mer-beoordeling blijkt of het plan of programma aanzienlijke milieueffecten heeft. Als dat niet het geval is, kan een plan-milieueffectrapportage achterwege blijven. Een plan-mer-beoordeling kan in de volgende twee situaties aan de orde zijn:

• 1. Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben, maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan. Het plan is niet direct plan-mer-plichtig, maar er moet wel een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd. De mer-(beoordelings)plichtige projecten zijn opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V Omgevingsbesluit. Daarnaast komen de projecten waarvoor het omgevingsplan het kader vormt niet boven de drempel van kolom 2 uit bijlage V Omgevingsbesluit. Er kan dan volstaan worden met een plan-mer-beoordeling als:
  • a. het plan een kleine wijziging van een plan of programma is;
  • b. het plan gaat over een klein gebied op lokaal niveau én als voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is.

In een plan-mer-beoordeling (artikel 16.36, lid 3 en 4 Omgevingswet) toetst het bevoegd gezag of er bij het plan of programma aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten:

• Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
• Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen MER gemaakt.

Toets

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het project voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Omgevingsbesluit, hierna Ob. Voorliggend plan heeft betrekking op het slopen van de huidige bebouwing en de realisatie van 3 appartementengebouwen met ruimte voor 57 appartementen of indien gewenst 59. Een dergelijk project wordt niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'.

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwprojecten die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject:

• de aard en omvang van de ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen functie(wijziging), en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

In kolom 1 van bijlage V van het Ob, wordt de realisatie van 57 woningen (met optie om twee extra appartementen te realiseren) en één commerciële ruimte niet expliciet genoemd. De meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingstraject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'. Deze ontwikkeling is niet m.e.r.-plichtig.

Op grond van jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt er in beginsel bij het toevoegen van een terrein met een (nieuw) ruimtebeslag van meer dan 500 vierkante meter bruto vloeroppervlak in beginsel aangemerkt kan worden als een stedelijke ontwikkeling mits voldoende substantieel van aard. Wanneer deze onder grens niet wordt gehaald wordt de ontwikkeling niet als voldoende substantieel aangemerkt.

Er wordt middels dit plan de bouw van 57 appartementen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het plangebied heeft momenteel een bedrijfsfunctie.

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Op basis van deze uitspraak lijken de volgende aspecten voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject relevant: (een uitbreiding) van de bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling. Ten aanzien van de relevante aspecten kan tevens een verwijzing worden gemaakt naar de uitspraak van de Raad van State van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1832).

Onderhavig plan maakt de realisatie van drie appartementengebouwen mogelijk met 57 appartementen (met optie om twee extra appartementen te realiseren) en een commerciële ruimte. In de huidige situatie is er sprake van een voormalig garagebedrijf met tankstation. Het terrein was volledig verhard. In totaal bedroeg de verharding daarmee 5.237 m².

Voor de realisatie van het beoogde plan is de huidige verharding en bebouwing volledig verwijderd. Daarvoor in de plaats komen drie appartementengebouwen. Tussen de bebouwing is veel ruimte voor groen. Er wordt ca. 2357 m2 aan groen toegevoegd aan het plangebied. De bebouwing zal met het voorgenomen plan dan ook niet toenemen.

Daarbij kan worden opgemerkt dat de voorgenomen ontwikkeling qua vormgeving, opzet en schaalgrootte goed past in de omgeving en dat woningen geen milieubelastende objecten zijn waarvan bestaande functies hinder kunnen ondervinden. Daarmee wordt geacht dat het plan niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in afdeling 16.4 van de Omgevingswet.

Gelet op het vorenstaande is onderhavig project derhalve niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling gelet op de aard en omvang niet als substantieel aan te merken zoals bedoeld in artikel 5.129g van het Bkl.

Conclusie

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat het geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. 11.6 Ob jo. bijlage V J11).

5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

Bij het toelaten van een nieuwe functie moet worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij moet ook in beeld worden gebracht of er sprake is van (extra) parkeerbehoefte. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt moet getoetst worden aan het gemeentelijk beleid. Het gemeentelijk beleid omtrent mobiliteit en parkeren is opgenomen in de 'Nota parkeernormen Haaksbergen'. De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de meest recente CROW-uitgave 'Toekomstig parkeren' (uitgave 744).

Verkeer

Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten. Voor zorgwoningen zijn geen specifieke kengetallen aanwezig. Indien er geen zorgaanbieder wordt gevonden zullen de appartementen in reguliere verkoop gaan, daarom moet uitgegaan worden van de maximale mogelijkheden. Voor de zorgwoningen wordt derhalve aansluiting gezocht bij dezelfde categorie die wordt aangehouden voor de reguliere appartementen. Hiervoor wordt aangesloten bij de volgende categorie:

- Niet stedelijk, rest bebouwde kom, koop, appartement, vrije sector, <75 m2

- Niet stedelijk, rest bebouwde kom, koop, appartement, vrije sector, 75-100 m² bvo.

- Niet stedelijk, rest bebouwde kom, koop, appartement, vrije sector, >100 m2

Voor de commerciële ruimte wordt aangesloten bij de volgende categorie:

- Niet stedelijk, rest bebouwde kom, kantoor zonder baliefunctie.

Aan de hand van de CROW kengetallen en CROW uitgangspunten wordt de berekening voor het aantal verkeersbewegingen voor dit project als volgt:

((5,2 + 6,0)/ 2) = 5,6 per woning -> 5,6 x 42 = 235,2 verkeersbewegingen

((5,6 + 6,4)/ 2) = 6 per woning -> 6 x 15 = 90 verkeersbewegingen

((7,0 + 7,8)/ 2) = 7,4 per woning -> 7,4 x 2 = 14,8 verkeersbewegingen

((7,9 + 9,6)/2) = 8,8 per 100 m2 BVO -> 180 m2 / 100 x 8,8 = 15,84 verkeersbewegingen

Voorliggend plan brengt een totale verkeersgeneratie van afgerond 356 per etmaal met zich mee. Dit verkeer wordt afgewikkeld via de Albert Cuyplaan. De Albert Cuyplaan is een van de hoofdwegen van de gemeente Haaksbergen en wordt al intensief gebruikt. Deze extra verkeersbewegingen zullen de druk op de weg niet onevenredig vergroten. Hiermee vormt de verkeersgeneratie geen belemmering voor het voorliggende plan.

Parkeren

Voor de beoordeling van de parkeerbehoefte bij ruimtelijke ontwikkelingen hanteert de gemeente Haaksbergen de Nota Parkeernormen Haaksbergen 2024 en verder (vastgesteld 13 november 2024; hierna: de Nota). Deze Nota is gebaseerd op de CROW-publicatie 744 (parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering, 2024) en is van toepassing op alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Haaksbergen. De Nota is als beleidsregel verankerd in het (tijdelijke) omgevingsplan en vormt het toetsingskader voor de bepaling van de parkeereis.

De planlocatie is gelegen in de stedelijkheidszone rest bebouwde kom van de gemeente Haaksbergen. Voor de gehele gemeente wordt uitgegaan van stedelijkheidsgraad matig stedelijk, overeenkomstig paragraaf 5.2 en bijlage II van de Nota. De toepasselijke parkeernormen worden ontleend aan bijlage I van de Nota.

Berekening parkeerbehoefte

Het plan voorziet in de realisatie van drie appartementencomplexen met ruimte voor 57 appartementen, verdeeld over de volgende categorieën:

Woningtype	Aantal	Norm (rest beb. kom)	Subtotaal
Huur, appartement, sociale huur (alle oppervlakten)	24	0,95	22,8
Woonzorgwoningen	10	n.t.	2,0
Koop, appartement, vrije sector, >100 m2 bvo	3	1,85	5,55
Koop, appartement, vrije sector, 75-100 m2 bvo	6	1,45	8,7
Koop, appartement, vrije sector, <75 m2 bvo	8
Totaal	51		50,65

Voor de woonzorgwoningen is gerekend met een parkeereis van 2 voor de zorgmedewerkers.

De 24 sociale huurappartementen worden berekend op basis van de norm voor huur, appartement, sociale huur, <75 m² bvo in de zone rest bebouwde kom, zijnde 0,95 parkeerplaats per woning. Dit leidt tot een subtotaal van 24 × 0,95 = 22,8 parkeerplaatsen.

Voor de 10 woonzorgwoningen wordt een norm van 0,20 parkeerplaats per woning gehanteerd, overeenkomend met de categorie aanleunwoning/serviceflat dan wel een nader onderbouwde maatwerknorm conform de Nota. Dit resulteert in 2,0 parkeerplaatsen.

De 3 koopappartementen met een oppervlak groter dan 100 m² bvo worden berekend op basis van de norm 1,85 per woning (3 × 1,85 = 5,55 parkeerplaatsen). De 6 koopappartementen in de categorie 75–100 m² bvo leveren op basis van de norm 1,45 per woning 6 × 1,45 = 8,70 parkeerplaatsen op. De 8 koopappartementen kleiner dan 75 m² bvo resulteren in 8 × 1,45 = 11,60 parkeerplaatsen.

De totale berekende parkeerbehoefte bedraagt, na afronding overeenkomstig paragraaf 5.5 van de Nota (afronding vindt plaats in de laatste berekeningsfase naar het dichtstbijzijnde gehele getal), 51 parkeerplaatsen.

De initiatiefnemer draagt zorg voor de realisatie van het vereiste aantal parkeerplaatsen op eigen terrein, overeenkomstig uitgangspunt 2 van de Nota. De te realiseren parkeerplaatsen zijn als zodanig opgenomen in het inrichtingsplan en voldoen aan de maatvoeringsrichtlijnen uit bijlage V van de Nota en de toepasselijke CROW-normen (ASVV).

Toekomstige wijzigingen en dynamische verwijzing

Het TAM-omgevingsplan bevat een dynamische verwijzing naar het op het moment van toetsing geldende gemeentelijke parkeerbeleid. Dit betekent dat indien in de toekomst sprake is van een uitbreiding of functieverandering die leidt tot een andere of hogere parkeerbehoefte, de parkeereis opnieuw dient te worden berekend en getoetst aan het op dat moment geldende parkeerbeleid van de gemeente Haaksbergen. Een dergelijke wijziging kan betrekking hebben op onder meer een verandering van woningtype, woninggrootte of het toevoegen van een andere activiteit of functie in de commerciële ruimte.

Deze verwijzing is opgenomen om te waarborgen dat het parkeerbeleid actueel en handhaafbaar blijft, zonder dat elke beleidsaanpassing een herziening van het TAM-omgevingsplan noodzakelijk maakt. De initiatiefnemer en toekomstige gebruikers kunnen derhalve geen rechten ontlenen aan de parkeernormen zoals die golden ten tijde van de vaststelling van dit plan, voor zover sprake is van een nieuwe aanvraag om een omgevingsvergunning of een andere planologisch relevante wijziging. Ook in geval van uitbreiding of functiewijzing dient altijd te worden voldaan aan de op dat moment geldende parkeernormen.

5.3.1 Conclusie

De totale parkeerbehoefte voor het onderhavige plan bedraagt 51 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van dit aantal parkeerplaatsen op eigen terrein. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de eisen uit de Nota Parkeernormen Haaksbergen 2024 en verder en dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.4 Gebiedsbescherming en soortenbescherming

5.4.1 Gebiedsbescherming

5.4.1.1 Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.44 lid 2 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan of afwijken van het omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

Situatie plangebied

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Buurserzand & Haaksbergerveen' en ligt op een afstand van circa 2,34 km van de planlocatie aan de Albert Cuyplaan 58. De afstand tot de planlocatie is weergegeven in figuur 5.3. Het plangebied is niet zichtbaar vanuit Natura 2000-gebied. Negatieve effecten, zoals geluid, licht en optische verstoring zijn daarom niet aan de orde. Ook zijn in het Natura 2000-gebied geen negatieve effecten, zoals trillingen waarneembaar.

Figuur 5.3 Uitsnede Natura 2000-kaart, plangebied onder de blauwe icoon (Bron: Atlas leefomgeving)

Voor het voorliggende plan is wel een AERIUS-berekening uitgevoerd om de effecten van stikstof het Natura 2000-gebied te berekenen. Het gehele rapport is te lezen in Bijlage 4. Dit zijn de belangrijkste conclusies:

De berekeningen zijn uitgevoerd met het programma AERIUS Calculator 2024.1.1. Voor de beoogde situatie is gerekend voor het rekenjaar 2026, omdat uitgegaan wordt dat het plan in dit jaar wordt uitgevoerd. Voor de gebruiksfase is gerekend voor het rekenjaar 2027, omdat wordt geacht dat de bebouwing met een doorlooptijd van half jaar voor het bouwproject en het doorlopen van de procedure van de vergunningaanvraag dan in gebruik kan worden genomen. De bijdrage aan de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden is in alle gevallen berekend voor omgevingsvergunning Natura 2000-activiteit. Als bijlage bij deze rapportage behoort het AERIUS analysebestand (pdf) met rekenresultaten (bronnen, rekenpunten en resultaten) van de aanleg- en gebruiksfase van de beoogde situatie.

Aanlegfase

De totale NOx-emissie bedraagt in totaal 56,3 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 1,6 kg/j. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j.

Gebruiksfase

De totale NOx-emissie bedraagt 25,4 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 2,2 kg/j. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j.Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de voorliggende AERIUS-berekening is aangetoond dat dit niet leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de aanleg- en gebruiksfase ligt de emissie dan ook niet hoger dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van de berekende emissie, tijdens de aanleg- en gebruiksfase waarbij uitgegaan wordt van de uitgangspunten zoals opgenomen in deze AERIUS-berekening, vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx of NH3 plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

De AERIUS Calculator 2024.1.1 biedt voldoende inzicht in het effect van de voorgenomen activiteit op Natura-2000-gebieden voor het aspect stikstof en ammoniak. De uitkomsten van de berekeningen met de AERIUS Calculator zijn geldig en toepasbaar voor ruimtelijke plannen. Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het project betreft, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningplichtig.

5.4.1.2 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale omgevingsvisies- en verordeningen uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Situatie plangebied

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland hoeft het voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan de provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking).

Conclusie

Het plangebied ligt op circa 2 km afstand van gronden die behoren tot het NNN. De invloedsfeer van het kleinschalige voornemen is lokaal, waardoor de voorgenomen ontwikkeling geen negatief effect zal hebben op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van het NNN.

5.4.2 Soortenbescherming

Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub g Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming. Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of:

• er soorten aanwezig zijn; en
• welke soorten dat zijn.

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

Situatie plangebied

In het kader van de ontwikkeling is natuuronderzoek uitgevoerd door Bureau Bleijerveld. Het gehele rapport is te lezen in Bijlage 5. Onderstaand zijn de conclusies opgenomen van de quickscan.

Vleermuizen (Ow-Habitatrichtlijn, Bal 11.46)

Door de sloop van het gebouw kan verstoring, sterfte en verlies van verblijfplaatsen optreden. Daarom dient een nader onderzoek naar de functie van de gebouwen voor vleermuizen plaats te vinden. Het onderzoek naar verblijfplaatsen moet gebeuren in de periode 15 mei – 15 juli en 15 augustus – 30 september.

Broedvogels zonder jaarrond beschermde nestplaatsen (Ow-Vogelrichtlijn, Bal 11.37)

In de klimop aan de zuidwesthoek van het gebouw kunnen vogels tot broeden komen. Bij sloop in het broedseizoen dient de klimop voor aanvang van het broedseizoen te worden verwijderd. De piek van het broedseizoen beslaat de periode van 15 maart tot 15 juli, maar eerdere en vooral latere broedgevallen zijn mogelijk. In de periode van 1 september tot 1 maart is de kans op broedgevallen gering.

Met de sloop van de gebouwen is rekening gehouden met het broedseizoen. De klimop is verwijderd op of na 1 oktober 2025. Hiermee is er rekening gehouden met het broedseizoen van verschillende vogelsoorten.

Voor de sloop van de huidige bebouwing en de realisatie van de woningen is een aanvullend vleermuizen onderzoek uitgevoerd. Het gehele rapport is opgenomen in Bijlage 6. Onderstaand zijn de conclusies opgenomen van dit aanvullende onderzoek.

Uit het flora- en faunaonderzoek is naar voren gekomen dat het plangebied geen verblijfplaatsen bevat van vleermuizen of andere niet vrijgestelde beschermde soorten. Als gevolg van de geplande werkzaamheden kunnen negatieve effecten hierom worden uitgesloten. Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit is niet aan de orde evenals het nemen van aanvullende maatregelen.

Een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit voor de voorgenomen activiteit wordt niet noodzakelijk geacht, vanwege het ontbreken van vleermuisverblijfplaatsen in het plangebied.

Op basis van de voorgenomen activiteit en werkwijze is een overtreding van de natuurwetten, onderdeel soortenbescherming, niet aan de orde. Vanuit de eisen van de natuurbescherming is het plan derhalve uitvoerbaar.

Conclusie

Het aspect 'soortenbescherming' vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

5.5 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Veelal kan een kwalitatieve berekening met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier inzichtelijk maken of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Wanneer deze tool aangeeft dat er sprake is van een betekende mate, dan zijn aanvullende detailberekeningen nodig.

Situatie plangebied

Met voorliggend plan wordt de realisatie van 57 appartementen, met optie tot realisatie van 2 extra appartementen waar mede de zorgwoningen zijn toegestaan, en een commerciële ruimte mogelijk gemaakt. Als gevolg hiervan zullen 356 extra verkeersbewegingen per etmaal plaatsvinden. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 356 per dag gesteld worden. Van deze verkeersbewegingen zal een deel vrachtverkeer zijn, waardoor het percentage vrachtverkeer op 2% gezet kan worden. In figuur 5.4 is de worst-case berekening weergegeven met 356 extra voertuigbewegingen.

Figuur 5.4 Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig.

Conclusie

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

5.6 Geluid

5.6.1 Algemeen

In het kader van het beschermen van de gezondheid stelt het Besluit kwaliteit leefomgeving instructieregels voor het toelaten van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied. De toepasselijke instructieregels zijn opgenomen in paragraaf 5.1.4.2a.4.

De relevante artikelen voor onderhavig plan zijn:

• Artikel 5.78s Bkl: dit artikel bevat instructieregels die bepalen dat in een omgevingsplan rekening gehouden wordt met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied en dat een omgevingsplan erin voorziet dat dit geluid aanvaardbaar is.
• Artikel 5.78t Bkl en tabel 5.78t: de standaardwaarden per geluidbronsoort. Voor gemeentelijke wegen bedraagt de standaardwaarde 53 dB (Lden). Geluid dat voldoet aan de standaardwaarde is in ieder geval aanvaardbaar.
• Artikel 5.78u Bkl en tabel 5.78u: de grenswaarden per geluidbronsoort en de voorwaarden waaronder een omgevingsplan een hogere geluidbelasting dan de standaardwaarde mag toestaan. Voor gemeentelijke wegen bedraagt de grenswaarde 70 dB (Lden). Geluid boven de grenswaarde is niet toegestaan.
• Artikel 5.78ab Bkl: verplichting om bij de afweging van geluidbeperkende maatregelen het belang van een geluidluwe gevel te betrekken.
• Artikel 5.78ac Bkl: verplichting om het gecumuleerde geluid van meerdere geluidbronsoorten te beoordelen.

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied. Wegen, spoorwegen en industrieterreinen hebben een geluidaandachtsgebied. Wanneer de geluidbelasting op de gevel de standaardwaarde overschrijdt, dient het bevoegd gezag te beoordelen of de hogere geluidbelasting aanvaardbaar is, met inachtneming van de voorwaarden als bedoeld in artikel 5.78u Bkl.

5.6.2 Situatie plangebied

Het plangebied is gelegen in het geluidaandachtsgebied van de Albert Cuyplaan, de Goorsestraat en de Hengelosestraat. Om te bepalen of een aanvaardbaar geluidniveau kan worden gegarandeerd, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Munsterhuis Geluidsadvies (Bijlage 7). Het onderzoek richt zich op het bepalen van de geluidbelasting op de gevel ten gevolge van wegverkeersgeluid afkomstig van de Albert Cuyplaan, de Goorsestraat en de Hengelosestraat. De geluidbelasting is vastgesteld conform de meet- en rekenvoorschriften van de Aanvullingsregeling geluid.

Uit het akoestisch onderzoek volgen de volgende conclusies:

• De standaardwaarde van 53 dB (Lden) als bedoeld in tabel 5.78t Bkl ten gevolge van gemeentelijk wegen wordt overschreden ter plaatse van meerdere gevels van de appartementen;
• Geluidbeperkende maatregelen om aan de standaardwaarde van 53 dB te voldoen zijn onderzocht. Vanwege overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële aard zijn deze maatregelen niet realiseerbaar (zie §5.6.3)
• Omdat ter plaatse van meerdere gevels niet wordt voldaan aan het de standaardwaarde van 53 dB, dient aangetoond worden dat de karaktristieke geluidwering van de gevels voldoet aan de eisen uit art. 4.103 uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Extra geluidwerende maatregelen zijn noodzakelijk en zijn als voorwaardelijke verplichting geborgd in artikel 4.3.4 van de planregels.

5.6.3 Beoordeling aanvaardbaarheid hogere geluidwaarde

Op grond van artikel 5.78u lid 1 Bkl kan het omgevingsplan een hogere geluidbelasting dan de standaardwaarde toestaan indien cumulatief aan drie voorwaarden is voldaan: (a) geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen, (b) de overschrijding van de standaardwaarde wordt door het treffen van maatregelen zoveel mogelijk beperkt, en (c) het geluid op de gevel is niet hoger dan de grenswaarde uit tabel 5.78u Bkl. Artikel 5.78u lid 3 Bkl bepaalt daarbij dat geluidbeperkende maatregelen in aanmerking worden genomen als zij financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Hierna wordt per voorwaarde gemotiveerd dat aan artikel 5.78u Bkl is voldaan.

Voorwaarde a – geen geluidbeperkende maatregelen mogelijk om aan de standaardwaarde te voldoen:

Onderzocht is of door middel van bron- of overdrachtsmaatregelen de geluidbelasting op de gevels kan worden teruggebracht tot de standaardwaarde van 53 dB. De volgende maatregelen zijn afgewogen.

Geluidswal of geluidsscherm (overdrachtsmaatregel)

Een geluidswal langs de Albert Cuyplaan of de Goorsestraat is stedenbouwkundig niet inpasbaar. Een wal neemt aanzienlijke ruimte in beslag die in het ontwerp is bestemd voor groen en openbare verblijfsruimte. Bovendien belemmert een geluidswal het zicht voor automobilisten ter plaatse van de nabijgelegen rotonde (Albert Cuyplaan / Goorsestraat / Hengelosestraat), hetgeen een onaanvaardbare verslechtering van de verkeersveiligheid oplevert. Er is sprake van overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard als bedoeld in artikel 5.78u lid 3 Bkl.

Stiller asfalt (bronmaatregel)

Het aanbrengen van geluidsreducerend asfalt vereist aanpassing van drie afzonderlijke gemeentelijke wegen. Dit betreft een investering die buiten de projectgrenzen valt en waarvoor afzonderlijke besluiten benodigd zijn. De maatregel is niet financieel doelmatig in verhouding tot het projectbelang en is daarmee niet in aanmerking te nemen op grond van artikel 5.78u lid 3 Bkl.

Verlaging maximumsnelheid (bronmaatregel)

Een verlaging van de maximumsnelheid op de omliggende wegen levert een beperkte geluidreductie op van doorgaans 1 tot 2 dB per 10 km/u verlaging en is onvoldoende om de overschrijding van de standaardwaarde ongedaan te maken. Bovendien vereist een dergelijke maatregel een afzonderlijk besluit en raakt zij aan het bredere verkeersbeleid van de gemeente, hetgeen overwegende bezwaren van verkeerskundige aard oplevert.

Geconcludeerd wordt dat geen van de onderzochte geluidbeperkende maatregelen toereikend en realiseerbaar zijn om aan de standaardwaarde van 53 dB te voldoen. Aan voorwaarde a van artikel 5.78u lid 1 Bkl is voldaan.

Voorwaarde b – overschrijding zoveel mogelijk beperkt

Omdat overdrachts- en bronmaatregelen vanwege de hiervoor genoemde bezwaren niet realiseerbaar zijn, is het niet mogelijk om de overschrijding van de standaardwaarde te beperken.

Voorwaarde c – geluidbelasting niet hoger dan de grenswaarde

De maximale geluidbelasting op de gevel bedraagt 62 dB (Lden). De grenswaarde voor gemeentelijke wegen bedraagt op grond van tabel 5.78u 70 dB (Lden). Het geluid blijft daarmee onder de wettelijke grenswaarde voor geluidgevoelige gebouwen. Aan voorwaarde c van artikel 5.78u lid 1 Bkl is voldaan.
Geluidluwe gevel – artikel 5.78ab Bkl

Op grond van artikel 5.78ab lid 1 Bkl dient het bevoegd gezag bij het overwegen van geluidbeperkende maatregelen het belang van een geluidluwe gevel te betrekken. Een geluidluwe gevel biedt bewoners de mogelijkheid zich (tijdelijk) aan het geluid te onttrekken en heeft een bewezen positief effect op de gezondheid en het woongenot. Het Bkl definieert niet wat een geluidluwe gevel is. Over het algemeen wordt gehanteerd dat voldoen aan de standaardwaarde betekent dat sprake is van een geluidluwe gevel. Een overschrijding van de standaardwaarde met ten hoogste 5 dB kan als relatief geluidluw beschouwd worden. Hiervan kan gezien de locatie nabij doorgaande wegen overwogen worden dat dit ook nog aanvaardbaar is.

Het plan kent drie gebouwen met appartementen. Uit het akoestisch onderzoek (Bijlage 7) blijkt dat niet alle appartementen beschikken over een geluidluwe gevel. Voor de appartementen waar geen geluidluwe gevel kan worden gerealiseerd is een overzicht opgenomen in Bijlage 3 van het akoestisch onderzoek.

Voor de appartementen zonder geluidluwe gevel kan de akoestische woonkwaliteit op de volgende wijze geborgd worden. De balkons en buitenruimten van deze appartementen kunnen (half-)dicht worden uitgevoerd, waarbij de mogelijkheid tot ventileren behouden blijft. Gedacht kan worden aan schuifbare beglazing, zodat de bewoner zelf de keuze heeft om al dan niet blootgesteld te worden aan geluidhinder. De akoestische kwaliteit van de loggia of het balkon kan verder worden verbeterd door toepassing van een akoestisch absorberend plafond. Met de combinatie van deze maatregelen kan ook voor deze appartementen een geluidluwe buitenruimte en een functioneel geluidluwe gevel worden gerealiseerd. Idealiter zijn verblijfsruimten zoals slaapkamers niet gesitueerd aan de hoogst belaste gevel.

Met name de woningen in gebouw A gelegen aan de oostgevel, aan de zijde Goorsestraat, beschikken niet over een geluidluwe zijde of een relatief geluidluwe zijde (overschrijding van de standaardwaarde met ten hoogste 5 dB). Voor deze woningen is de volgende voorwaardelijke verplichting opgenomen om er voor te zorgen dat sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties':

• Aan de balkons moeten voorzieningen getroffen te worden, zodat het geluid op (een deel van) het balkon niet hoger is dan 58 dB;
• Om slaapverstoring te voorkomen dienen de slaapkamers van deze appartementen:
  • 1. van een gebalanceerd ventilatiesysteem voorzien te worden, zodat het niet nodig is om een raam te openen voor ventilatie tijdens het slapen; óf er worden geluidwerende voorzieningen voor de te openen delen geplaatst, zodat op het te openen deel voldaan wordt aan de standaardwaarde van 53 dB.

De slaapkamers zijn in de gebouwen B en C en voor gebouw A aan de westgevel gesitueerd aan de minder belaste gevels, waarbij de overschrijding van de standaardwaarde op die gevels maximaal 4 dB bedraagt. Dit wordt beschouwd als relatief geluidluw en is in combinatie met de noodzakelijke geluidwerende voorzieningen volgens artikel 4.103 Bbl aanvaardbaar. Hiermee is sprake van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

Gecumuleerd geluid – artikel 5.78ac Bkl

Op grond van artikel 5.78ac Bkl dient het gecumuleerd geluid van meerdere geluidbronsoorten te worden beoordeeld wanneer een geluidgevoelig gebouw in de geluidaandachtsgebieden van meer dan één geluidbron is gelegen. In deze situatie is alleen sprake van de geluidbronsoort 'gemeentelijke wegen'. Beoordeling van gecumuleerd geluid is hiermee niet aan de orde.

Zwaarwegend maatschappelijk belang

Het plan voorziet in de realisatie van 57 appartementen, met de optie van twee extra appartementen waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, op een voormalige bedrijfslocatie in de kern van Haaksbergen. De locatie is als sleutelproject opgenomen bij de provincie. Het toevoegen van levensloopbestendige woningen en zorgappartementen op een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie is een zwaarwegend maatschappelijk belang. Zonder de mogelijkheid een hogere geluidwaarde toe te staan is realisatie van het plan op deze locatie niet mogelijk. Het maatschappelijk belang rechtvaardigt de afwijking van de standaardwaarde, mede gelet op het feit dat door verplichte gevelmaatregelen een aanvaardbaar binnenniveau wordt gegarandeerd.

5.6.4 Voorwaardelijke verplichting gevelweringsonderzoek

Ter borging van een aanvaardbaar akoestisch binnenniveau is in artikel 4.3.4 van de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze houdt in dat een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit ten behoeve van de woonfunctie slechts kan worden verleend nadat een gevelweringsonderzoek is ingediend en goedgekeurd door het bevoegd gezag. In dit onderzoek dient te worden aangetoond dat door middel van geluidwerende gevelmaatregelen de karakteristieke geluidwering van de gevel voldoet aan de eisen uit artikel 4.103 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het gezamenlijk geluid van maximaal 62 dB is eveneens opgenomen in artikel 4.1 sub a onder 5 van de planregels.

5.6.5 Conclusie

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat het geluiddoor gemeentewegen op de gevels van de appartementen aanvaardbaar is.

5.7 Geur

In paragraaf 5.1.4.6.1 Bkl zijn de instructieregels opgenomen die geurbelastende activiteiten en/of geurgevoelige gebouwen in elkaars nabijheid mogelijk maken. Het gaat hierbij om drie geurbronnen waarvoor regels zijn gesteld, namelijk:

• Zuiveringstechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2)
• Het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3)
• Andere agrarische activiteiten zoals het opslaan van vaste mest, compost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval (paragraaf 22.3.6.4 bruidsschat).

In artikel 5.92 Bkl staat vastgelegd dat in een omgevingsplan rekening gehouden wordt met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen en dat het omgevingsplan erin voorziet dat dit aanvaardbaar is, Hierbij moet rekening worden gehouden met de lokale specifieke omstandigheden en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten. De specifieke plaatselijke situatie kan mede bepalend zijn voor wat aanvaardbaar is en per geval verschillen. Afhankelijk van de gemeente kan lokaal beleid van toepassing zijn voor het aspect geur. Dit wordt dan vastgelegd in een Geurgebiedsvisie en Geurverordening.

Naast het toetsen van de geurbelasting door activiteiten op geurgevoelige functies, moet bij het toelaten van een nieuwe geurgevoelige functies ook worden getoetst of bedrijven in de omgeving worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Wanneer hier sprake van is moet getoetst worden aan de geldende normen waar het bedrijf aan moet voldoen. Een nieuwe geurgevoelige functie is alleen aanvaardbaar als dit er niet toe leidt dat het bedrijf daardoor niet meer kan voldoen aan de voor het bedrijf geldende normen. Dit betekent dat er sprake is van een beperking in de bedrijfsmogelijkheden.

Toets

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen (agrarische) bedrijven die milieubelastende activiteiten uitoefenen. Er is dan ook geen sprake van eventuele geuroverlast. Geconcludeerd kan worden dat er vanuit het aspect geur geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

5.8 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl van het Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico 

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (par. 5.1.2.5 Bkl);
• Veiligheid rond luchthavens (par. 5.1.2.6 Bkl).

Voor een project dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het project kwetsbare gebouwen worden toegestaan. In een voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl).

Situatie plangebied

Aan hand van de kaarten met betrekking tot het thema 'Veilige omgeving' zoals opgenomen in de Atlas Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op deze kaarten staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Figuur 5.5 Uitsnede risicokaart, planlocatie is onder de blauwe druppel (Bron: Atlas Leefomgeving)

Op basis van de risicokaart Nederland (figuur 5.5) zijn er in de directe omgeving van de Albert Cuyplaan 58 geen externe risico’s. De dichtstbijzijnde risicobron ligt op circa 385 meter afstand. Het gaat daarbij om een buisleiding.

Gezien de onderlinge afstand en het feit dat het plangebied buiten het aandachtsgebied ligt van deze risicobron, vormt deze risicobron geen belemmering voor dit initiatief.

Conclusie

Vanuit het aspect omgevingsveiligheid worden geen belemmeringen verwacht voor het voorliggende plan.

5.9 Trilling

In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels over het omgevingsaspect Trillingen opgenomen. De regels zien op activiteiten, anders dan wonen, die trillingen veroorzaken in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw. Uit artikel 5.79 Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op trillingen door alle denkbare activiteiten. Een uitzondering op deze hoofdregel betreft de (tijdelijke) activiteiten die niet bepalend zijn voor de functie van een locatie.

De instructieregels voor trillingen zien uitsluitend op trillingen die door een activiteit worden veroorzaakt ter plaatse van een trillinggevoelig gebouw dat planologisch legaal is (toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit).

In het tweede lid van artikel 5.79 zijn een aantal gevallen aangewezen waarin de instructieregels voor trillingen niet van toepassing zijn. Echter zal met het oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL) bij de verlening van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, gemotiveerd moeten worden dat de ter plaatse van trillinggevoelige objecten optredende trillingen aanvaardbaar zijn.

Onder trillingsgevoelige gebouwen worden gebouwen of gedeelten daarvan verstaan met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan (woonschepen en woonwagens uitgezonderd);
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfuncties met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.
  

Toets

Met voorliggend plan wordt een bedrijfslocatie gesloopt aan de Albert Cuyplaan 58. Daarvoor in de plaats worden drie woongebouwen teruggebouwd. In deze woongebouwen komen reguliere woningen en zorgwoningen. Zoals aangegeven werkt rekening houden met trillingen door activiteiten twee kanten op.

• 1. Bij het mogelijk maken van activiteiten nabij bestaande trillinggevoelige gebouwen dient rekening te worden gehouden met trillingen. Rondom het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen gevestigd. In Artikel 5.80 van het Bkl staat de gebruiksfunctie 'wonen' omschreven als een trillinggevoelige functie. In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels voor trillingen door activiteiten en de situaties die zijn uitgezonderd van de instructieregels van het Bkl. De activiteit wonen en zorg behoort tot één van de uitzonderingen.
• 2. Omgekeerd dient ook rekening te worden gehouden met trillingen bij het toelaten van trillinggevoelige gebouwen in de nabijheid van bestaande trillingen veroorzakende activiteiten. De planlocatie gaat van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Hiermee worden er nieuwe trillingsgevoelige gebouwen toegelaten. In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen trillingsveroorzakende functies.

Conclusie

Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'Trillingen'.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorischedubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Archeologie

Op het plangebied geldt een dubbelfunctie 'Waarde - Lage archeologische verwachting'. Onder deze functie is het niet toegestaan om bodemingrepen groter dan 100.000 m2 en dieper dan 0,4 meter uit te voeren zonder archeologisch onderzoek. Binnen het plangebied vinden geen (graaf)werkzaamheden plaats die groter zijn dan de gestelde regels. Archeologisch onderzoek is hierom niet noodzakelijk. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

Cultuurhistorie

Het projectgebied bevat geen rijks-, provinciale of gemeentelijke monumenten. Het voorliggend plan heeft geen negatieve gevolgen voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Conclusie

Uit het vorenstaande blijkt dat er geen archeologische en/of cultuurhistorische waarden worden geschaad met het beoogde initiatief. Geconcludeerd kan worden dat de aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' geen belemmeringen veroorzaken voor het beoogde initiatief.

5.11 Bodem

Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden m.b.t. de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en/of activiteit. De bodemkwaliteit mag geen gezondheidsrisico opleveren voor gebruikers van de bodem. In deze paragraaf wordt omschreven hoe bij voorliggend project rekening zal worden gehouden met het aspect bodem.

Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m².

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

Situatie plangebied

Voor het voorliggende initiatief is een bodemonderzoek opgesteld. Dit onderzoek is door Kruse BV opgesteld (projectnummer: 25012018). Het gehele rapport is te lezen in Bijlage 8. Hieruit zijn de volgende conclusies gekomen:

In de boven- en ondergrond en het grondwater zijn (zeer) lichte tot sterke verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 in het rapport.

De omvang van de sterke minerale olie verontreiniging is in voldoende mate in kaart gebracht en wordt geschat op circa 5 m2 x 1.0 meter = circa 5 m3. Er is sprake van geen ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het omvangscriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond niet wordt overschreden. De interventiewaardecontour is opgenomen in het boorplan van het nader bodemonderzoek in bijlage I in het rapport.

Het is onbekend wanneer de vlek is ontstaan. Als deze na 1987 is ontstaan, is er sprake van zorgplicht en is er in principe een saneringsnoodzaak op korte termijn.

In de huidige situatie is er geen saneringsnoodzaak, omdat de grondverontreiniging is afgedekt met aaneengesloten verharding. Echter is op de onderzoekslocatie woningbouw gepland. De milieubelastende activiteit “Graven in grond met een kwaliteit boven de interventiewaarde” uit de omgevingswet is van toepassing als het totale graafwerk meer dan 25 m3 bedraagt.

Er is een grondsanering noodzakelijk in het kader van de geplande woningbouw. Voorafgaande aan een sanering dient een plan van aanpak te worden opgesteld en ter goedkeuring aan het bevoegd gezag worden voorgelegd. De verontreinigde grond mag niet worden verminderd of worden verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er, na sanering, geen bezwaar tegen de voorgenomen woningbouw, aangezien de overig vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt, na sanering, geschikt geacht voor het toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Aanvullend bodemonderzoek

Voor het voorliggende initiatief is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is door Kruse uitgevoerd (projectnummer: 25012018). Het gehele rapport is te lezen in Bijlage 9. Uit dit rapport volgen de volgende conclusies:

In opdracht van Koopmans Projecten BV in een verkennend en nader bodemonderzoek de bodem onderzocht op 3 deellocaties aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen. De aanleiding van dit onderzoek is het buiten gebruik stellen van het tankstation op de locatie en de geplande herontwikkeling en woningbouw op het terrein.

Volgens de opdrachtgever hebben er geen calamiteiten plaatsgevonden en zijn er verder geen (bedrijfs)activiteiten uitgevoerd, die kunnen leiden tot een bodemverontreiniging.

De volgende verdachte deellocaties worden onderzocht:

• Deellocatie A: Tanks met vulpunten, ontluchtingen en leidingwerk;
• Deellocatie B: Pompeilanden met vloeistofdichte verharding;
• Deellocatie C: Slibvangput en olie/benzine-afscheider (SP+OBAS).

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 22 boringen verricht, waarvan er 8 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er zijn 2 diepe boringen tot 3.20 m-mv afgewerkt met een peilbuis (PB B5 en PB C1). De bodemopbouw van de grond bestaat globaal uit matig grof / fijn, zwak siltig, licht beige / grijs zand. In de boven- en ondergrond is roest aangetroffen, in de ondergrond is oer aangetroffen. In boring C1 zijn bodemvreemde materialen aangetroffen. Dit wordt in tabel 3 weergegeven. Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen in de opgeboorde bodem. Het freatische grondwater in de peilbuizen is aangetroffen op gemiddeld 1.48 m-mv.

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Deellocatie A: Tanks met vulpunten, ontluchtingen en leidingwerk

• A - OG I (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG II (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG III (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG IV (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG V (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG VI (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG VII (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• A - OG VIII (steekbus) is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN.

Deellocatie B: Pompeiland met vloeistofdichte verharding

• B - BG I is niet verontreinigd met minerale olie;
• B - BG II is niet verontreinigd met minerale olie.

Deellocatie C: Slibvangput en olie/benzine-afscheider (SP+OBAS)

• C - OG is licht verontreinigd met PCB en sterk verontreinigd met minerale olie.

Naar aanleiding van de sterke verontreiniging met minerale olie in boring C1, is een nader bodemonderzoek uitgevoerd om de omvang van de verontreiniging vast te stellen.

Resultaten veldwerk nader bodemonderzoek

Ten behoeve van de verticale afperking van de verontreiniging zal de bodemlaag van 2.0 - 2.5 m-mv uit boring C1 worden geanalyseerd op minerale olie. Ten behoeve van de horizontale afperking van de verontreiniging is boring C2 van 1.70 - 2.00 m-mv geanalyseerd en zijn 3 extra boringen verricht in een straal van circa 3.5 meter rondom boring C1 (boring C3, C4 en C5).

Resultaten analyses nader bodemonderzoek

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• Boring C1 - II is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• Boring C2 is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• Boring C3 is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• Boring C4 is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN;
• Boring C5 is niet verontreinigd met minerale olie en BTEXN.

Conclusies en aanbevelingen

In de ondergrond (C - OG) zijn lichte tot sterke verontreinigingen aangetoond. In de overige monsters van de boven- en ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigingen met minerale olie en/of vluchtige aromaten (BTEX) of naftaleen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 en de hoofdstukken 5 en 6.

De omvang van de sterke minerale olie verontreiniging is in voldoende mate in kaart gebracht. De omvang van de sterke minerale olie verontreiniging wordt geschat op circa 5 m2 x 0.6 meter = circa 3 m3. Er is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het omvangscriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond niet wordt overschreden. De interventiewaardecontour is opgenomen in het boorplan van het nader bodemonderzoek in bijlage I.

Het is onbekend wanneer de vlek is ontstaan. Als deze na 1987 is ontstaan, is er sprake van zorgplicht en is in principe er een saneringsnoodzaak op korte termijn.

In de huidige situatie is er geen saneringsnoodzaak, omdat de grondverontreiniging is afgedekt met een aaneengesloten verharding. Echter is op de onderzoekslocatie woningbouw gepland. De milieubelastende activiteit “Graven in grond met een kwaliteit boven de interventiewaarde” uit de omgevingswet is van toepassing als het totale graafwerk meer dan 25 m3 bedraagt.

Er is een grondsanering noodzakelijk in het kader van de geplande woningbouw. Voorafgaande aan een sanering dient een plan van aanpak te worden opgesteld en ter goedkeuring aan het bevoegd gezag worden voorgelegd. De verontreinigde grond mag niet worden verminderd of worden verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er, na sanering, geen bezwaar tegen de voorgenomen woningbouw, aangezien de overig vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt, na sanering, geschikt geacht voor het toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Na de sloop van de bebouwing is de grond van het plangebied gesaneerd. De Omgevingsdienst Twente heeft akkoord gegeven op de sanering en de evaluatie van het rapport (zaaknummer: Z2026-ODT-003382, Bijlage 12).

Het aspect 'Bodem' vormt geen belemmering voor het voorliggend plan.

5.12 Waterbelang

Nederland is een waterrijk land. Bouwen in die gebieden kan niet zomaar. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2027 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie is doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zijn het beleid en de maatregelen opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Weging van het waterbelang in voorliggend plan

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de watertoets vervangen door de term 'weging van het waterbelang'. Het begrip houdt in dat de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening moet houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De gemeente is verplicht om de waterbelangen mee te nemen in het omgevingsplan. Dit is een instructieregel van het Rijk die volgt uit artikel 5.37 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de opvattingen van de waterbeheerder betrokken worden bij het omgevingsplan. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn:

• grondwater;
• oppervlaktewater;
• regenwater en;
• afvalwater.

Toets

Op 01-07-2025 is er een digitale watertoets uitgevoerd. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de normale procedure van toepassing is. Voor de digitale watertoets wordt verwezen naar Bijlage 10.

Waterhuishouding

Het voornemen loopt geen verhoogd risico op mogelijke wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom de plandelen geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Hierbij is in voorliggende situatie, gelet op het verwijderen van bebouwing, de realisatie van bebouwing en/of planologische wijzigingen sprake van kleinschalige ontwikkelingen die nauwelijks invloed uitoefenen op de waterkwaliteit. Tevens bevinden de plandelen zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geïnfiltreerd in de grond waarvoor ruimvoldoende infiltratiemogelijkheden binnen de plandelen aanwezig zijn. Voor de realisatie van de nieuwe appartementscomplexen moet er nieuwe riolering worden gelegd. Dit biedt kansen om hemelwater ook apart af te laten voeren.

Benodigde waterberging

In het plan is reeds rekening gehouden met het bergen van water. Zo blijkt uit de tekeningen van ODIN (Bijlage 11) dat er rekening wordt gehouden met ca. 158 m2 aan waterberging in de buitenruimte. Deze waterberging is berekend op basis van een waterberging van 55mm per m2. Dit wordt gedaan middels een wadi en een infiltratiekoffer, zoals te zien is in Bijlage 11. Zodra de omgevingsvergunning wordt aangevraagd, wordt een waterhuiskundig plan bijgevoegd waarin wordt aangetoond dat de waterhuishouding voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Dit is middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd.

5.13 Gezondheid

De Omgevingswet bevordert integrale besluitvorming en samenhang door alle relevante aspecten - waaronder gezondheid - in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om:

• Het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

Toets

Met voorliggend plan wordt de realisatie van drie appartementen complexen mogelijk gemaakt. Dit kan invloed hebben op de gezondheid van omwonenden/ bezoekers/ inwoners van de gemeente Haaksbergen. Voorliggend plan draagt bij aan de woningbehoefte voor zorgbenodigden en inwoners zonder zorgbehoefte. Het hebben van een passende woning vergroot het woongenot/woongeluk van o.a. starters, ouderen en andere doelgroepen zoekende naar een passende woning. Een kwalitatief goede woon- en leefomgeving draagt bij aan een goede gezondheid.

Sociale veiligheid

In het kader van sociale veiligheid is het bij de planvorming rekening gehouden met een goed verlichte parkeerplaats, een gemengde functie die zorgt voor een levendig gebruik van de omgeving en een schone, nieuwe uitstraling dragen allemaal bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Daarnaast is er rekening gehouden met een noodtoegang die vanaf de Goorsestraat toegankelijk is.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

Kostenverhaal

Afdeling 13.6 van de Omgevingswet bevat de regeling voor kostenverhaal. De wet geeft de uitgangspunten en vereisten op basis waarvan wordt bepaald of kostenverhaal verplicht is en hoe de kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald. De verplichting tot kostenverhaal geldt voor particuliere grondeigenaren die een bouwplan als bedoeld in artikel 13.11 Omgevingswet en artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit kunnen realiseren. Het gaat dan bijvoorbeeld om de bouw van een of meerdere woningen of een nieuw hoofdgebouw.

Uit artikel 13.11 Ow volgt dat het verhaal van kosten via een anterieure overeenkomst mag plaatsvinden. De initiatiefnemer sluit met de gemeente een anterieure overeenkomst.

Nadeelcompensatie

Nadeelcompensatie heeft betrekking op vergoeding van schade veroorzaakte door rechtmatige besluiten en handelen van de overheid. Nadeelcompensatie binnen de Omgevingswet gaat over besluiten of maatregelen:

• die rechtstreeks werkende rechten en verplichtingen voor burgers en bedrijven bevatten;
• die rechtstreeks gevolgen hebben voor burgers en bedrijven door verandering van de fysieke leefomgeving.

De schadeoorzaken zijn limitatief opgesomd in artikel 15.1 van de Omgevingswet. Dit betekent dat de wet de schadeoorzaken uitputtend regelt. Er zijn dus geen andere schadeoorzaken mogelijk dan die in de Omgevingswet staan. Schadeoorzaken zijn onder meer: een omgevingsvergunning, een regel in het omgevingsplan met rechtstreekse rechten of verplichtingen voor burgers en bedrijven of een maatwerkvoorschrift.

Middels een anterieure overeenkomst nadeelcompensatie zijn afspraken vastgelegd over nadeelcompensatie.

Hoofdstuk 7 Toelichting planregels

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

Met het ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, Albert Cuyplaan 58’ worden drie woongebouwen gerealiseerd op een voormalige bedrijfslocatie. Deze wijziging op het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO), maar is inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

7.2 Opzet van de regels

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte – IMRO-standaard en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO.

Voorliggend ontwerp van TAM-Omgevingsplan 'Hoofdstuk 22a Haaksbergen dorp, partiele herziening Hartgerink' heeft in de periode van 4 november 2025 tot 16 december 2025 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0158.BP1219-0002 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In hoofdstuk 1 van deze ruimtelijke motivering is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

7.2.1 Preambule

In de preambule is opgenomen dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het gemeentelijk omgevingsplan en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

7.2.2 Inleidende bepalingen

Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• Artikel 1 Begripsbepalingen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
• Artikel 3 Toepassingsbereik: Dit artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.

7.2.3 Functies en activiteiten

In Hoofdstuk 2 is opgenomen welke functies binnen het plangebied zijn toegestaan. Per toegestane functie is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan.

7.2.4 Algemene regels voor activiteiten

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelbepalingen;
• Planologische gebruiksactiviteiten: in dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze regels gaan uit van het principe dat gebruik uitsluitend is toegestaan in overeenstemming de ter plekke toegestane functies. Dit artikel bevat algemeen geldende bepalingen ten aanzien van strijdig en toegestaan gebruik volgens de in het omgevingsplan toegekende functies.
• Regels parkeren: dit artikel bevat bepalingen over parkeren;
• Overige regels;

7.2.5 Nadere toelichting op de regels

Het omgevingsplan geeft voor veel functies aan onder welke voorwaarden ze voorstelbaar/inpasbaar zijn binnen het werkingsgebied of specifieke deelgebieden binnen het werkingsgebied. Het omgevingsplan vormt het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan welke functies op welke locaties binnen het werkingsgebied voorstelbaar worden geacht (en onder welke voorwaarden).

Toelichting op de regels

Wonen

Binnen deze functie zijn appartementen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'Commerciële ruimte' is mede een commerciële ruimte toegestaan op de begane grond. Ook zijn de gronden bedoeld voor uitoefening van een beroep aan huis. Ter plaatse van de aanduiding 'Zorgappartementen' zijn mede woon-/zorgappartementen toegestaan.

Het bouwplan betreft het realiseren van een drietal woongebouwen met ruimte voor maximaal 57 wooneenheden. Als de wens aanwezig is kunnen in de woongebouwen, waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, twee extra appartementen worden gerealiseerd. In totaal kunnen maximaal 59 appartementen mogelijk worden gemaakt met voorliggend plan.

Waarde - Lage archeologische verwachting

Deze functie betreft het beschermen van de archeologische waarden. De betrokken gronden zijn op de verbeelding aangegeven. Dit is gebaseerd op de gemeentelijke archeologische beleidskaart.