|
De reden voor het opstellen van het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) is de aanvraag voor het realiseren van een Kentucky Fried Chicken vestiging (KFC) op een perceel aan de Nijbracht te Emmen. Deze horecafunctie past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Plan tot uitwerking van de globale bestemming Verkeersdoeleinden, deel uitmakend van het bestemmingsplan 'Emmen, Etappe 4A'.
Het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) ligt tussen de Nijbracht en de Rondweg. Het wordt globaal begrensd door de Hondsrugweg in het westen, de brandweerkazerne in het noorden, bedrijfsbebouwing aan de Nijbracht in het oosten en de Rondweg in het zuiden (zie figuur).
Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Emmen Emmen, Nijbracht (KFC) in de gemeente Emmen.
Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied.
Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) vervangt het bestemmingsplan Plan tot uitwerking van de globale bestemming Verkeersdoeleinden, deel uitmakend van het bestemmingsplan 'Emmen, Etappe 4A' gedeeltelijk.
Figuur 1.3 geeft een overzicht, niet volledig, van de oude bestemmingsplannen in het plangebied.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding wordt het perceel aangegeven met een bestemming. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) is vooral het thema Werken van belang.
Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) ( december 2013) gaat uit van de inrichting
van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn
gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken
tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker.
Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids-
en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld
in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen.
Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat
niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar
andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.
Het openbaar vervoer - zowel bus als trein - valt onder verantwoordelijkheid van de
provincie, c.q. het OV-Bureau Groningen-Drenthe (voor de bus). De gemeente draagt
als belangrijke gesprekspartner bij aan een goede openbaar vervoer-bereikbaarheid
van de stad, de wijken en dorpen. Het beleid is erop gericht de betekenis van bus
en trein in de totale mobiliteit te vergroten. Eén van de aandachtspunten de komende
tijd zal zijn om de treinverbinding met Zwolle verder te optimaliseren. Daarbij wordt
onder meer ingezet op gedeeltelijke verdubbeling van het spoor.
De capaciteitsuitbreiding spoorlijn Emmen - Zwolle is al sinds 2003 opgenomen in de
verschillende bestuursprogramma's van de gemeente Emmen. In eerste instantie werd
ingezet op een integrale verdubbeling, later op een capaciteitsuitbreiding sec. In
de beleidsbegroting 2013 is dit streven omgezet in de doelstelling om de provincie
Drenthe te ondersteunen bij haar inzet naar derden om de knelpunten op deze spoorlijn
met voorrang op te lossen zodat zo spoedig mogelijk ook voor Emmen een 4 treinen
per uur dienstregeling in de spits mogelijk wordt.
Ook de fiets krijgt de komende jaren een belangrijkere functie. Het fietsgebruik op
met name de korte afstand (<7,5 km) willen wij met minimaal 10% laten doen toenemen.
Met name het gebruik van de fiets richting het centrum van Emmen willen wij verder
stimuleren door hoogwaardige fietsverbindingen richting het centrum van Emmen te realiseren
of bestaande routes op te waarderen. Het autogebruik daarentegen willen wij verder
ontmoedigen door een aantal rechtstreekse verbindingen voor autoverkeer te laten verdwijnen.
Er is sprake van een meer gematigde groei van het autoverkeer ten opzichte van eerdere
prognoses. Mede door de grotere betekenis van openbaar vervoer en fiets in het beleid,
is er ruimtelijk gezien - naast de grootschalige realisatie van ondergronds parkeren
in het centrum - weinig tot geen behoefte aan uitbreiding van specifieke (auto-)wegvoorzieningen.
Deels wordt zelfs gedacht aan het afwaarderen van autowegen waardoor een betere verkeerskundige
en ruimtelijke kwaliteit wordt bereikt. Binnen de zogenaamde centrumruit willen wij
het autoverkeer richting het centrum zoveel mogelijk ontmoedigen.
Naast het GVVP is in 2010 de Parkeernota vastgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten van het parkeerbeleid en de parkeernormen opgenomen. In het centrum van Emmen is het parkeren voornamelijk ondergronds, in twee bouwlagen. Daarnaast zijn er grote parkeerterreinen ten noord- en zuidwesten van het centrum. Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen zijn parkeernormen vastgesteld conform de landelijke richtlijnen van het CROW. Verder wordt uitgegaan dat initiatiefnemers en ontwikkelaars zelf voor voldoende parkeerruimte zorgen. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.
De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten van kan, regelen wat ertoe doet”.
De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het plangebied is gelegen in een gebied met welstandsniveau hoog.
Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014.De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen:
De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.
Kernkwaliteiten | Indicatoren |
Rust Stilte | Duisternis |
Ruimte | Openheid van het landschap |
Natuur | Biodiversiteit |
Landschap | Diversiteit Gaafheid van landschappen |
Oorspronkelijkheid | Cultuurhistorische waarden Archeologische waarden Aardkundige waarden |
Veiligheid | Sociale veiligheid Externe veiligheid Verkeersveiligheid |
Noaberschap, Menselijke maat, Kleinschaligheid (Drentse schaal) |
Leefbaarheid Passend bij Drenthe |
Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen.Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.
In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie
(deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft.
De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde
thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale'
vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijks belang beschrijft de
POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil
verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.
De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd:
kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen
is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een
rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend
Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten
ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de
kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen
zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden.Bij het opstellen
van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas
is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan
de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoord
tot deelgebied Emmen en haar Venen. De ambities behorende bij dit deelgebied richten
zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek
uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen
en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen.
Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare
en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route
over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet
van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een
integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek
en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden.
Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
(Barro).
Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op
slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en
wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal
belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van
toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het
plangebied.
De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van over-programmering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio’s.
De Ladder is ook van toepassing op onderhavige ontwikkeling die wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:
Er wordt primair voor de bevolking uit de regio Emmen en mede voor de bezoekers van het belevingspark Wildlands en de bezoekers van de vestigingen van grootschalige detailhandel op bedrijventerrein De Nijbracht. Het project bevindt zich direct aan de Rondweg, direct ten zuiden van de Brandweerkazerne en het bedrijventerrein De Nijbracht. Fastfoodrestaurant KFC is een unieke formule; de eerstvolgende vestigingen bevinden zich in Hengelo en Assen. Daarnaast binnen het bestaande stedelijk gebied, er wordt gebouwd overeenkomstig de intenties van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De realisatie van een KFC fastfoodrestaurant is een aanvulling op het bestaande aanbod.
De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan ook gesteld worden dat het initiatief passend is.
De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Categorie | Archeologische waarden | Oppervlakte | Diepte | Drainage |
Rijksmonument | Beschermd | - | - | Verbod |
Waarde - Archeologie 1 | Zeer hoge archeologische waarde | 0 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 2 | (zeer) (hoge) archeologische waarde | 100 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 3 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 4 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Toegestaan |
Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.
Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen.
Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Het plangebied Emmen, Nijbracht (KFC) is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met Waarde-Archeologie 3. Figuur 3.1 is een uitsnede uit de beleidskaart Archeologie.
figuur 3.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied is gelegen in Waarde - Archeologie 3
Gebieden gecategoriseerd als waarde-3 en waarde- 4 zijn gebieden waar op basis van
de geologische en bodemkundige opbouw, landschappelijke kenmerken en reeds aangetroffen
archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische
vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen
onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen.
Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete
vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans
op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen
en losse vondsten uit alle perioden.
Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 3 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak
voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10
cm principe). De diepte van deze vrijstelling volgt de lijn van de overeenkomst tussen
LTO en de provincie. De Waarde - Archeologie 3 is apart opgenomen omdat dit terreinen
zijn waar naast genoemde bepalingen een drainageverbod geldt. Hiervoor is gekozen
vanwege de aanwezigheid van essen/plaggendekken, zoals aangegeven op de bodemkaart.
De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied liggen op gronden welke reeds zijn geroerd tijdens de aanleg van de naastgelegen rotonde. Voor de aanleg van deze rotonde is een aantal boringen verricht ten behoeve van verkennend archeologisch onderzoek. Uit dit verkennend archeologisch onderzoek bleek dat de bodem al zodanig verstoord was dat nader archeologisch onderzoek niet meer nodig was. Geconcludeerd kan worden dat er geen verwachting is op het aantreffen van archeologische waarden en onderzoek derhalve achterwege kan blijven.
Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.
Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:
Het plangebied kent geen monumenten.
Adviesbureau Mertens heeft in opdracht van de gemeente Emmen een verkennend ecologisch veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten.
In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). De aanwezigheid van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen kan worden uitgesloten. In het gebied foerageren en vliegen mogelijk vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren en vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er kunnen algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de provincie Drenthe. Voor overige soort(groepen) is het gebied volledig ongeschikt.
Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de KFC aan de Nijbracht te Emmen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet Natuurbescherming.
De rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen,
ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling
geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente
Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de
gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van
de structuurvisie verder uitgewerkt.
In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte
benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid
een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke
uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet
rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Bevi valt bepaald te beoordelen.Bij
het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.
Vanuit de Veiligheidsregio Drenthe en RUD Drenthe is richting gegeven aan het beoogde veiligheidsniveau van de gebouwen in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC). Hierbij is getoetst aan bestaande regelgeving en normen voor (externe) veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening, repressieve dekking en alarmsystemen welke onderdeel zijn van de veiligheidsketen.
Het plangebied is geïnventariseerd op de aanwezigheid van zogenoemde Bevi-bedrijven (vergunde situatie en feitelijke situatie). Binnen het plangebied Emmen, Nijbracht (KFC) zijn geen risicobronnen aanwezig.
Rond het plangebied zijn de volgende (mogelijke) risicovolle objecten aanwezig:
Esso tankstation, Rondweg 31
Het vulpunt van het LPG-tankstation ligt op ca. 670 meter van het plangebied. De contour van het plaatsgebonden risico (10-6 contour) van dit object bedraagt volgens de Risicokaart 25 meter. De afstand tot het vulpunt bedraagt 630 meter. Het plangebied ligt daarom op voldoende afstand van het tankstation voor wat betreft het plaatsgebonden risico. Het invloedsgebied waarbinnen het groepsrisico moet worden verantwoord bedraagt 150 meter vanaf het LPG-vulpunt en vanaf het LPG-reservoir. Dit betekent dat het plangebied buiten de grens van deze contour is gelegen. Er hoeft geen nadere analyse van het groepsrisico uitgevoerd te worden ten aanzien van het tankstation.
Emmtec terrein, Eerste Bokslootweg 17
De rand van het Emmtec terrein ligt op circa 350 meter vanaf het plangebied. Op het Emmtec terrein liggen verschillende risicobedrijven die onder de werkingssfeer van het bevi vallen. Een van die bedrijven valt tevens onder het BRZO'15. Echter, deze bedrijven liggen op zodanige afstand dat het invloedsgebied niet over het plangebied ligt. Deze risicobronnen zijn voor het plan dus niet relevant. Het plangebied ligt daarom op voldoende afstand van het Emmtec terrein.
In en buiten het plangebied bevinden zich geen bedrijven waarvan de contour van het plaatsgebonden risico het plangebied raakt.
Binnen en nabij het plangebied liggen geen PR10-6 risicocontouren van LPG-tankstations.
Het transport van gevaarlijke stoffen via het spoor en via de weg hebben geen invloed op de externe veiligheidssituatie van het ruimtelijk plan.
Voor het bestemmingsplan is in de risicoanalyse rekening gehouden met hoge druk aardgasleiding van de Gasunie.de belemmeringenstrook vormt geen enkele belemmering, omdat het plangebied niet binnen 4 meter vanaf de buisleiding is geprojecteerd. Voor de buisleiding waarvoor de risicoanalyse is uitgevoerd is ter hoogte van de planlocatie geen PR10-6 aanwezig. Dit houdt in dat het plan kan voldoen aan de grens- en richtwaarde van het plaatsgebonden risico 10-6 per jaar.
Het groepsrisico dient te worden verantwoord. Kort samengevat komt dit op het volgende neer:
In verband met de hoogte van het groepsrisico kan worden volstaan met een beperkte verantwoording. Het berekende groepsrisico is namelijk lager dan 10% van de oriëntatiewaarde en het groepsrisico neemt door de ontwikkeling niet toe. De maximale overschrijdingsfactor blijft gelijk aan de huidige situatie.
Het plangebied is getoetst op de volgende onderdelen:
Vanuit de VRD wordt geadviseerd de volgende maatregelen te treffen:
Bovengenoemde maatregelen worden niet voorgeschreven; de verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij initiatiefnemer.
In voorliggend bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) is de activiteit (oprichten van een vestiging van een fastfoodrestaurant (KFC) niet een activiteit die voorkomt op de D-lijst van het Besluit m.e.r.
Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (van maart 2009). In deze publicatie worden aan te houden richtafstanden tot aan woonbebouwing gegeven voor verschillende functies. de richtafstand voor restaurants, cafés en snackbars bedraagt 10 meter tot aan woonbebouwing. Deze richtafstand wordt geadviseerd vanwege het aspect geur, stof, geluid en gevaar. De afstand van de KFC tot aan de dichtsbijzijnde woonbebouwing bedraagt meer dan 60 meter.
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit
vastgesteld.
Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld.bij het landelijke meldpunt:.
Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal
kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer
opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek
grond te ontgraven en toe te passen.
Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de
Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake
is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het
zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van
grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden
waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven
van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te
ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking
van) bodemverontreiniging.
In opdracht van de gemeente Emmen heeft LievenseCSO Milieu B.V. een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van een terrein nabij de Rondweg en de Nijbracht te Emmen. De aanleiding voor het onderzoek zijn de plannen tot nieuwbouw van een fastfoodrestaurant KFC op deze locatie.
Uit het onderzoek blijkt het volgende:
Uit het voorgaande blijkt dat de hypothese "niet verdacht" voor het terrein kan worden aangenomen. In de grond van het onderzochte terrein zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt een nader bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.
Het verkennend bodemonderzoek en de bijbehorende memo van de RUD zijn opgenomen als bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek en bijlage 7 Memo beoordeling verkennend bodemonderzoek.
In het akoestisch onderzoek zal worden vastgesteld of er ten gevolge van de nieuwe vestiging van KFC geluidshinder op zal treden ter plaatse van de geluidsgevoelige bestemmingen in de omgeving. Aangezien er sprake is van een bestemmingswijziging is de geluidsbelasting in eerste instantie getoetst aan de VNG-richtlijn "Bedrijven en milieuzonering".
De KFC valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit Milieubeheer. De geluidsbelasting is daarom tevens getoetst aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit. Ten slotte is aandacht besteed aan de verkeersaantrekkende werking van de inrichting (indirecte hinder).
Het akoestisch rapport is opgenomen als bijlage 8 bij de toelichting.
In de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" is voor een restaurant een richtafstand voor geluid opgenomen van 10 meter. Deze afstand geldt voor het gebiedstype rustige woonwijk. De richtafstand kan in een gemengd gebied met één afstandstap tot 0 meter worden verkleind zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.
Omdat er binnen deze richtafstanden geen geluidsgevoelige bestemmingen van derden zijn gelegen, kan worden geconcludeerd dat deze ontwikkeling met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening inpasbaar is in deze omgeving.
Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr, LT) bedraagt ter plaatse van de maatgevende woning 36 dB(A) in de dagperiode, 32 dB(A) in de avondperiode en 20 dB(A) in de nachtperiode. Hiermee wordt voldaan aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit 50 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB(A) in de nachtperiode.
Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAmax) bedraagt ter plaatse van de maatgevende woning 51 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 20 dB(A) in de nachtperiode. Hiermee wordt voldaan aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit 70 dB(A) in de dagperiode, 65 dB(A) in de avondperiode en 60 dB(A) in de nachtperiode.
De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOX en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.
In Emmen Nijbracht wil men bebouwing ten behoeve van een KFC realiseren. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een watertoets uitgevoerd. Deze heeft tot doel om in een vroegtijdig stadium de waterbelangen te laten meewegen, af te stemmen met de betreffende betrokken partijen en te komen tot een hydrologisch neutraal plan.
Wettelijk is een voorkeursvolgorde vastgelegd voor het bergen van hemelwater:
Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Waterschap Vechtstromen.
Doel van het onderzoek is te bepalen hoeveel de te bergen hoeveelheid hemelwater in de toekomstige situatie toeneemt ten opzichte van de huidige situatie en op welke wijze dit water het beste geborgen kan worden, zodat een hydrologisch neutrale situatie ontstaat. Om tot een geschikte oplossing te komen, moet rekening worden gehouden met locatie specifieke omstandigheden. Op basis van dit onderzoek kan een uitgewerkt technisch ontwerp en de bijbehorende kostenraming worden opgesteld. Dit valt buiten de reikwijdte van deze watertoets.
Het plangebied is in de huidige situatie onverhard en heeft een totale oppervlakte van circa 28.000 m2. Het terrein kent op dit moment flinke hoogteverschillen, die ten behoeve van het bouwrijp maken van de grond worden verminderd.
Oppervlaktewater
Rondom het plangebied is oppervlaktewater aanwezig, dat niet in verbinding staat met andere watergangen. Het oppervlaktewater is gecreëerd ten behoeve van de waterberging van de infrastructuur. Vanwege de hoogte verschillen ter plaatse is de watergang die van de westzijde, via de noordzijde naar de oostzijde stroomt aangelegd als cascade. Deze watergangen behoren niet tot het plangebied, maar zouden kunnen worden vergroot om het hemelwater vanuit het plangebied op te vangen.
Riolering
In de nabijheid van het plangebied is een geschieden rioleringssysteem aanwezig. Het afvalwater afkomstig van de KFC zal op dit systeem worden aangesloten. Het hemelwater behoeft niet op dit systeem te worden aangesloten aangezien het middels infiltratie en een overloop naar het omringende oppervlaktewater wordt afgevoerd.
De voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied bestaat uit het realiseren van een fastfoodrestaurant en bijbehorende parkeer- en verkeersvoorzieningen.
Op basis van de uitgangspunten van het Waterschap zoals vastgelegd in de notulen van het overleg van 21 maart 2018 dient 1.900 m3 hemelwater te worden geborgen.
Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling en te realiseren infiltratievoorziening is voor het bepalen van de geohydrologische situatie gebruikt gemaakt van:
Grondwater
In het plangebied bevindt het maaiveld zich op een hoogte variërend van NAP +26.75 en 21.41 meter. Het grondwater bevindt zich op meer dan 5,5 m – mv. Het plangebied ligt niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied en/of binnen het invloedsgebied van een industriële of particuliere grondwateronttrekking.
Bodemopbouw
Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt ter plaatse een zandige bodem aanwezig te zijn, zonder storende lagen. Het gehele terrein is opgehoogd met zand ten behoeve van het talud van het viaduct over de N391. Er is derhalve sprake van een goed doorlatende bodem, infiltratie is goed mogelijk. Uit de binnen het plangebied verrichte boringen blijkt dat de toplaag van de bodem bestaat vanaf het maaiveld tot de maximale boordiepte van 2,0 meter beneden het maaiveld uit zeer fijn zand, matig siltig, zwak grindig en zwakleemhoudend. Een goed doorlaten de bodem dus.Uit de onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek is geconcludeerd dat ter plaatse van het de bouwlocatie geen aanwijzingen zijn voor een bodemverontreiniging.
In paragraaf 3.2 is beschreven dat het nieuwe plan leidt tot een toename van bebouwing en verharding. Voor het bepalen van de benodigde berging wordt gebruik gemaakt van de uitgangspunten van de gemeente en het waterschap.
Het hemelwater van het terrein kan geborgen en geïnfiltreerd worden door IT-riolering onder de bestrating. Voorgesteld wordt een infiltratie riolering met een totale lengte van 262,5 meter en een diameter van 750 mm aan te leggen. Daarnaast komt er gedeeltelijk een normaal riool te liggen onder de rijroutes voor het vrachtverkeer. De totale lengte hiervan is 105m met eveneens een diameter van 750mm. Met een overloop, via een olie/benzine afscheider, in de aan de noordzijde van het plangebied liggende cascade. Het hemelwater van de bebouwing kan rechtstreeks op de aan de noordzijde gelegen cascade worden geloosd. Door het te verzamelen aan de noordoosthoek van het pand kan er voldoende afschot worden gerealiseerd, omdat de cascade sloot daar lager ligt.
Voor de berging en afvoer van het hemelwater wordt gebruik gemaakt van de te realiseren infiltratie riolen en overloop naar het oppervlaktewater naast het plangebied. Hiermee is voldoende berging en infiltratie van hemelwater voorzien. Met de inachtneming van bovengenoemde zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van het plan. Het rapprt waterberging is opgenomen als Bijlage 9 Rapport waterberging.
De gemeente Emmen heeft het waterschap Vechtstromen tijdig ingelicht over de planvorming.
Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de
waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande
wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.
Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor overleg aan het waterschap voorgelegd.
Nav dit overleg heeft het waterschap het bestemmingsplan akkoord bevonden.
Bureau Goudappel Coffeng B.V. heeft in opdracht van de gemeente Emmen een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd betreffende de parkeersituatie op eigen terrein van het restaurant alsmede de effecten op de verkeerssituatie op het omliggende wegennet. Uit het gehouden onderzoek worden de volgende conclusies getrokken:
In Bijlage 10 Verkeerskundig onderzoek is het rapport te vinden.
Het plan voorziet in de realisatie van een fastfoodrestaurant van de keten Kentucky Fried Chicken. Het restaurant is gelegen aan de oostzijde van de meest noordelijk gelegen rotonde Rondweg-Hondsrugweg. Aan de noord- en oostzijde bevindt zich het industrieterrein Bargermeer met de brandweerkazerne, aan de westzijde de spoorlijn Emmen-Zwolle met aan de andere zijde van de spoorlijn de wijk Bargeres en aan de zuidzijde de Rondweg met aan de andere zijde van de Rondweg, de wijk Zuidbarge.
Ten behoeve van de realisatie van het fastfoodrestaurant wordt de bestaande groenvoorziening binnen het plangebied gekapt/gerooid. De groenvoorziening zal één op één worden herplant ten oosten van het plangebied. De exacte locatie voor de herplant is aangegeven in Bijlage 13 Locatie herbeplanting.
De aanwezigheid van een veiligheidszone voor een gasleiding heeft gevolgen voor de positionering van het bouwwerk. Het bouwwerk is nu zodanig gepositioneerd dat de zichtbaarheid vanaf de Hondsrug en de Rondweg optimaal is, rekening houdende met de veiligheidszone van deze gasleiding. Hoogteverschillen in het gebied worden gebruikt om de zichtbaarheid vanaf de openbare weg te vergroten. De huidige locatie kenmerkt zich door een groene invulling. Uitgangspunt voor herontwikkeling van deze locatie is dat een nieuwe ontwikkeling een zo groot mogelijk groene inpassing in de omgeving verkrijgt. Hierdoor is er gekozen om ruime afstanden t.o.v. de bestaande wegen aan te houden zodat het uiteindelijke, verharde, terrein alsnog in een groene setting gepositioneerd kan worden.
De bestaande zuidelijke bermsloot (zijde Rondweg) wordt volgens gewenst profiel uitgebreid.De sloot (en het bijbehorende talud) moeten beheerbaar zijn. Hiervoor is een vlak onderhoudspad of een maximale helling van het talud nodig.In het oosten van het plangebied wordt een bosplantsoen gerealiseerd dat aansluit bij het bestaande groen en dient voor het te kappen groen op de locatie waar het gebouw en de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Zie ook bijlage 13.
In bijlage 14 wordt aangegeven hoe het gewenste profiel ten behoeve de inpassing van het KFC restaurant inclusief de drive-thru en het parkeren (69 parkeerplaatsen) wordt gerealiseerd.
In de zuidwest hoek wordt met een functie-aanduiding een reclamemast ten behoeve van het fastfoodrestaurant mogelijk gemaakt met een maximale bouwhoogte van 14 meter. Hoe de lichtmast vanuit de omgeving kan worden waargenomen is gevisualiseerd in een zogenaamd zichtbaarheidsonderzoek, Bijlage 17 Zichtbaarheidsonderzoek lichtmast.
De ontwikkeling is gelegen aan de oostzijde van de meest noordelijk gelegen rotonde van de Rondweg (N391)-Hondsrugweg. de N391 is een stroomweg waarbij conform de CROW-normen een obstakelvrije zone hoort. De obstakelvrije zone zal worden gerespecteerd; de inrichting van het terrein en de uit te breiden watergang worden gerealiseerd buiten de verplichte obstakelvrije zone. De inrichting van het terrein is verbeeld in de bijlagen 14, 15 en 16 van de toeliching.
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels
en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan.
De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting
is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes
te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) is een ontwikkelplan. Het doel van dit
bestemmingsplan is het mogelijk maken van een fastfoodrestaurant aan de Nijbracht
in Emmen.Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen,
goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw
van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk
geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en
de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze
basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke
aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en
nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE
gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond
zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven
bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra
meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding
gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische
betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen
van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale
grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering.
De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar
keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes en dakhelling opgenomen.
Flexibiliteit
Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan
flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen.
De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester
en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt
besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal
eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk,
waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het
inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende
vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen
van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning.
Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels
kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken
zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting
van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden
in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
1. Woonsituatie: |
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand
houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden
op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige
en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
3. Culthuurhistorie |
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
4. Verkeersveiligheid |
Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
5. Sociale veiligheid |
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk,
onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient
rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
7. Milieusituatie: |
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg
van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Bescherming van archeologische waarden
Om de archeologische waarden te beschermen is in artikel 5 een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie
3. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal
in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden.
Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten
en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen
te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving
van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent
de toelaatbaarheid is gewenst.
Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom
is bij alle omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde,
of van werkzaamheden en aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder
de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een
bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval
zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden
die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden
te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen
niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die
een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen
niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd.
De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen.
Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan
de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd
wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen
alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie.
In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard,
waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.
Artikel 3 Groen
De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening,
bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorzieningen ten behoeve van de
waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden
en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.
Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Het is niet mogelijk
om parkeergelegenheden in het groen te realiseren.
De reeds bestaande parkeervoorzieningen binnen de bestemming Groen mogen voortgezet
worden maar kunnen direct omgezet worden in groen. Het vergroten van de bestaande
parkeervoorzieningen binnen deze bestemming is niet mogelijk, hiervoor is altijd een
afwijking nodig.
Artikel 4 Horeca 1 - Fastfoodrestaurant
De horeca-inrichting, zijnde fastfoodrestaurant, in het plangebied is in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld. Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is iedere horeca-inrichting in een categorie ingedeeld. Deze categorie is met een eigen specifieke aanduiding op de verbeelding aangegeven. Deze aanduiding correspondeert met een bepaald type horecabedrijf, zoals omschreven in de begripsomschrijvingen. Het onderscheid tussen de aanduidingen heeft te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde hiervan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In de begripsomschrijvingen is van de verschillende horecabedrijven een nadere omschrijving opgenomen. In oplopende volgorde van zwaarte gaat het om horecaondernemingen vergelijkbaar met lunchrooms, broodjeszaken, sportkantine (categorie 1), restaurants (categorie 2), cafés (categorie 3), bardancings en discotheken (categorie 4) en logiesverstrekkende bedrijven, zoals hotels en pensions (categorie 5). Voor de categorieën geldt een uitwisselbaarheid tussen de bestemmingsklassen en wel zodanig dat in een zwaardere klasse (bijvoorbeeld een bar) per saldo een lichter gekwalificeerd horecabedrijf mag komen. Echter het niet mogelijk de voor Horeca 5 (H5) aangewezen gronden om te zetten naar Horeca 4 categorie. De bestemming Horeca valt in dit plangebied in de categorie horeca 1. Het hoofdgebouw dient in het bouwvlak gerealiseerd te worden. De functie, zijnde fastfoodrestaurant, bestaat uit het verstrekken van fastfood met een in het algemeen gespreide bezoekersfrequentie gedurende een groot deel van de dag en avond waarbij het verstrekken van alcoholische drank niet is toegestaan.
Op de locatie met functie-aanduiding specifieke vorm van horeca-reclamemast (sh-rm) mag een reclamemast worden geplaatst met een maximale bouwhoogte van 14 meter.
DUBBELBESTEMMINGEN
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar
op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke
bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen,
geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals
gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer
een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken
gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig
moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen
van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen
die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen
opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van
de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor
de dubbelbestemming is opgenomen.
Het plangebied Emmen, Nijbracht (KFC) kent de volgende dubbelbestemming te weten:
Waarde - Archeolgie 3
Artikel 5 Waarde - Archeologie 3
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 op de verbeelding opgenomen.
Waarde- Archeologie 3
Voor gronden binnen categorie 3 geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - archeologie 3 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - Archeologie 3 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen een drainageverbod geldt.
Voor de dubbelbestemming Waarde-Archeologie geldt dat bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid kennen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
In artikel 7 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde
onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de
in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige
vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard
met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid,
beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra
flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen
van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld
een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden
voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw,
het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen
met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan
om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het
oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik
afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige
beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een
andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent
dat niet twee keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen
of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen
worden.
Artikel 9 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 10 Overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande
bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de
gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende
regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd
zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande
plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen
van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden
met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 11 Slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke
wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen
de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan
Emmen, Nijbracht (KFC)".
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen.
Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek
beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt
als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn
immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke
kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht
en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie
op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en
naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH
invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren.
De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er
alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen.
Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring
is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen
voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.
Het college heeft het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) vrijgegeven voor overleg
artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het conceptontwerpbestemmingsplan
is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.
De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van Beantwoording (bijlage
1). In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders
ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties
hebben geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het
ontwerpbestemmingsplan verwerkt.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen
naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan
Emmen, Nijbracht (KFC)
Het college heeft het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) vrijgegeven voor het
houden van een inloopbijeenkomst. Op 20 april 2017 is een inloopbijeenkomst in Gasterij Zuidbarge te Zuidbarge gehouden. Tijdens deze bijeenkomst konden geïnteresseerden kennisnemen van het bestemmingsplan
Emmen, Nijbracht (KFC) en eventueel op het plan reageren.
Diverse geïnteresseerden hebben het bestemmingsplan bekeken en een aantal hebben mondeling
gereageerd op het plan.
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van
de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij
grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie
van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt
verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of
meer.
De bouwrijpe grond wordt verkocht voor een bedrag ad. €490.100,- excl. BTW. Alle geplande gemeentelijke werkzaamheden binnen dit project kunnen binnen dit bedrag worden uitgevoerd. De grondexploitatie sluit positief, hiermee is het plan financieel haalbaar. Het bijbehorende raamkrediet bedraagt € 310.000,--.
het bestemmingsplan Emmen, Nijbracht (KFC) met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017010-B701 van de gemeente Emmen;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;
geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen bouwwerken/ voorzieningen voor de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;
andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;
verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;
vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);
een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;
een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;
de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-gebonden beroep c;q; een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;
een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een bijbehorend bouwwerk, aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;
een aangewezen gebied en of element met toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;
de aan een gebied toegekende waarde , gekenmerkt door een samenhangend geheel van onderling elkaar beïnvloedende mensen, planten, dieren en omgeving;
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
een bedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van fastfood met een in het algemeen gespreide bezoekersfrequentie gedurende een groot deel van de dag en avond waarbij het verstrekken van alcoholische drank niet togestaan is;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
geluidsreducerende constructie/ bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerk/ constructie;
locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;
een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;
een horecabedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven zoals een sportkantine;
de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak (geomorfologisch, hydrologisch, ecologisch, cultuurhistorisch en landschappelijk-esthetische);
een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;
voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;
een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);
de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;
Elke aanduiding van zowel commerciële als niet-commerciële aard in de vorm van een opschrift, aankondiging, afbeelding of mededeling die vanuit de openbare ruimte zichtbaar is. Hiertoe behoren ook uitingen die aan de binnenzijde van etalages of van ramen worden aangebracht, maar zich richten tot en/of zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;
Object / voorziening bedoeld om het maken van reclame of het verkondigen van een (reclame-)boodschap te faciliteren;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;
de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;
een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;
een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;
De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Burgemeester en Wethouders kunnen afwijking verlenen van het bepaalde in:
De voor Horeca-1 Fastfoodrestaurant aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:
Burgemeester en Wethouders kunnen overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening:
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:
De toepassing van de in artikel 8.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen.Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.