Stiens - Hege Hearewei 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Kolthof Bouwbedrijf BV heeft voor de locatie Hege Hearewei, nabij het centrum van Stiens, een plan ontwikkeld voor de realisatie van 18 appartementen. Op de locatie is nu een woonhuis met een bedrijfsruimte op een ruime kavel gesitueerd. Het plan is om de bebouwing te slopen en een woongebouw met 18 appartementen rondom een binnentuin te bouwen. Hiervoor is een ontwerp gemaakt dat verwijst naar een historische Stins die in het verleden op de plek van het plangebied heeft gestaan. Gezien het feit dat dit plan niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan, wordt met dit bestemmingsplan de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het noordwesten van Stiens in het centrumgebied (figuur 1.1).

Figuur 1.1 Ligging plangebied in Stiens

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de woningen aan Venusskulp, aan de oost- en zuidzijde door volkstuinen en aan de westzijde door de Hege Hearewei (figuur 1.2).

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Stiens, dat is vastgesteld op 5 juli 2012. Het plangebied is hierin bestemd met de bestemming "Woongebied" en "Groen". In verband met potentiële archeologische waarden is ook de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" van toepassing op het plangebied. In het plangebied geldt tevens het bestemmingsplan Leeuwarden-Partiële herziening Parkeren, dat op 11 september 2017 is vastgesteld.

1.4 Leeswijzer

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vormt de toelichting de onderbouwing voor het feitelijke bestemmingsplan, bestaande uit een verbeelding (plankaart) en regels. De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het nieuwbouwplan beschreven;
• In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau behandeld;
• Een toetsing van het project aan de omgevingsaspecten uit oogpunt van milieu en planologie is in hoofdstuk 4 opgenomen;
• In hoofdstuk 5 is de beschrijving van het juridische systeem en de verschillende bestemmingen opgenomen;
• De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 6 aangetoond;
• Tot slot zijn in hoofdstuk 7 de resultaten van het overleg en inspraak opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een woonhuis met bedrijfsruimte, een voormalige boerderij, op een ruime kavel. Deze locatie vormde tot in de jaren 80 van de vorige eeuw de begrenzing van de bebouwing aan de noordrand van Stiens. De boerderij was destijds ontsloten vanaf de Lege Hearewei. Stiens groeide fors vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw. De aanleg van de Bredyk (N357), de provinciale weg van Leeuwarden naar Holwerd, maakte het mogelijk om de Hege en Lege Hearewei te ontlasten van het doorgaande verkeer. Beide wegen kregen de functie van een wijkontsluitingsweg en met de aanleg van de Venusskulp werd de voormalige boerderij definitief onderdeel van het dorp. In de loop der tijd is boerderij onherkenbaar geworden door rigoureuze verbouwingen.

De boerderij was gelegen op een afgegraven terp. Op deze boerderij na is de terp altijd vrij gebleven van bebouwing. Lange tijd is deze afgegraven terp in gebruik als volkstuinencomplex.

Figuur 2.1 Huidige bebouwing plangebied

2.2 Historische situatie

In het verleden heeft op de terp een stins, een state (Burmaniastate) gestaan. De geheel omgrachte state betrof een eenvoudig huis bestaande uit één bouwlaag. Tenminste één kamer was onderkelderd. Aan het huis was een lager nevengebouw vastgebouwd, waarachter haaks een schuur was gelegen. Een poortgebouw gaf toegang tot het erf. De Stins is afgebroken, de terp afgegraven en de voormalige slotgracht is gedempt en niet meer zichtbaar in het landschap. Halverwege de 19e eeuw is ter plaatse van de stins een boerderij gebouwd. Tot begin jaren 60 van de vorige eeuw is de boerderij gebruikt voor veeteelt- en akkerbouwdoeleinden. Daarna is de boerderij uitsluitend nog gebruikt voor akkerbouw. Teeltgewassen werden verbouwd en opgeslagen in de boerderij. Enkele decennia terug zijn de bedrijfsmatige activiteiten gestopt en is het perceel gebruikt voor een woning met tuin.

Figuur 2.2 Burmaniastate in 1722 getekend door J. Stellingwerf (bron: www.stinzestiens.nl)

2.3 Nieuwe situatie

2.3.1 Appartementencomplex

In het nieuwe plan wordt een appartementencomplex gerealiseerd met 18 drie- of vierkamerappartementen met een oppervlakte van circa 100 m2. De grootte per appartement kan uiteenlopen van 80 m2 tot 120 m2. Elk appartement heeft een balkon en er wordt buiten een centrale ruimte gecreëerd. De doelgroep is 55-plus. Voor die categorie mensen wordt vaak de huidige woning te groot en het onderhoud van de woning en de tuin te bewerkelijk. Deze mensen willen dan een woning waar ze nog langere tijd met veel plezier kunnen wonen. De appartementen zijn onderhoudsvriendelijk en vereisen weinig werk van de bewoners.

De ligging van het appartementencomplex is gunstig ten opzichte van de voorzieningen. Bovendien heeft Stiens op het gebied van winkels, welzijn en zorg een goed voorzieningenniveau. Volgens bevolkingsprognoses stijgt het aantal 65-plussers. Door de regiofunctie van het dorp Stiens is Stiens ook aantrekkelijk om te gaan wonen voor mensen van buiten Stiens.

Van de koopwoningen is het grootste deel eengezinswoning. Koopappartementen die geschikt zijn voor ouderen zijn in Stiens en omgeving minder beschikbaar. Er begint wel steeds meer vraag naar dergelijke woningen te ontstaan. Deze ontwikkeling vindt niet alleen op lokaal niveau plaats, maar is een landelijke tendens. Uit onderzoek van het planbureau voor de leefomgeving is naar voren gekomen dat ouderen het liefst zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en minder verhuizen naarmate ze ouder worden. Ouderen die wel verhuizen doen dat vaak op korte afstand. Ze verhuizen relatief vaak naar een geschikte woning om oud in te worden en ze kiezen relatief vaker voor nieuwbouwwoningen. Ouderen die een koopwoning hebben kiezen vaak weer voor een koopwoning. De verwachting is dat huishoudens steeds meer de voorkeur krijgen aan voorzieningenkernen. Ook hier is de behoefte aan levensloopbestendige woningen, waarbij er een voorkeur is voor inbreiding. In kernen waar grotere groei wordt verwacht, kan ook worden gedacht aan uitbreiding langs de rand van de kern. Stiens is een kern waar groei wordt verwacht. Daarnaast heeft de nabijheid van de stad Leeuwarden een positieve invloed op de ontwikkelingen.

Uit onderzoek (bijlage 3) en uit de ladderonderbouwing (paragraaf 3.1) blijkt dat er vanuit de markt behoefte is aan appartementen binnen het segment van de te ontwikkelen woningen. Ook past het aantal appartementen binnen de marktruimte onder 'dorps wonen' van het planaanbod van de gemeente Leeuwarden. Het aantal van 18 appartementen zoals in deze planontwikkeling wordt beoogd past tevens binnen deze marktruimte, ondanks het feit dat in het onderzoek in eerste instantie van 13 appartementen werd uitgegaan. Binnen het gehele planaanbod zijn er geen plannen voor koopappartementen binnen dit segment. Bovendien voldoen de woningen ook aan de aanvullende eisen van herbestemming, ligging ten opzichte van stedelijk gebied, kwaliteit van de woningen en de nabijheid van voldoende (zorg)voorzieningen.

2.3.2 Stedenbouwkundig plan

Gemeente Leeuwarden heeft de welstandsrichtlijnen en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het plangebied Hege Hearewei opgesteld. In figuur 2.3 en bijlage 1 zijn deze randvoorwaarden weergegeven.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden plangebied Hege Hearewei

Vervolgens is er een ontwerp (figuur 2.4, 2.5, 2.6) gemaakt waarbij de welstandsrichtlijnen, stedenbouwkundige randvoorwaarden en de historische situatie als uitgangspunt zijn genomen (bijlage 2).

Figuur 2.4 ontwerp plangebied Hege Hearewei (vanaf noordwestkant)

Figuur 2.5 zijaanzicht zuidwestzijde

Figuur 2.6 Ontwerp plangebied Hege Hearewei

Identiteit

Het nieuwe stedenbouwkundige gebied heeft een eigen identiteit, wat overeenkomt met de zelfstandigheid van de oude Burmaniastate. Op een aantal manieren wordt de historie van deze locatie zichtbaar gemaakt:

• Het nieuwe bouwwerk parallel te leggen aan de oude contouren van de state, waardoor het nieuwe bouwwerk qua richting geen aansluiting zoekt bij omliggende bebouwing;
• Door evenals bij Burmaniastate een redelijke maat te hebben t.o.v. de omgeving;
• Door een stuk groen en een stukje gracht in het plan terug te brengen aan de westzijde van het perceel naast de weg;
• Door een poort te maken, als je ‘over’ de gracht het gebiedje binnen komt;
• Doordat er sprake is van een tuinontwerp - waardoor er een verwijzing is naar de ontworpen tuinen van states en stinzen;
• Het geheel relatief gesloten is richting de omgeving; dit benadrukt samen met bovenliggende factoren de zelfstandigheid van het plan.

De zelfstandigheid wordt op eenzelfde manier opgezocht als bij de oude state. Deze wordt ook nog onderstreept door te kiezen voor een andere verschijningsvorm dan de aanliggende omgeving.

2.3.3 Ruimtelijke inpassing

Het unieke ontwerp op een unieke locatie komt tot uitdrukking in de zelfstandigheid van het ontwerp. Vanaf de Hege Hearewei heeft het ontwerp een statig karakter. Qua functionaliteit is het ontwerp vooral naar binnen gericht, richting de binnentuin. Aan de noordzijde zijn de parkeerplaatsen gesitueerd, waarbij de rand bestaat uit een groenstrook met lage beplanting en een aantal bomen. Bovendien wordt het plangebied van de tuinen van de woningen aan de Venusskulp gescheiden door nieuw aan te leggen sloot, een zogenaamde gracht. Er wordt geboden voor appartementen met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter, met alleen op de zuidwestelijke hoek van het perceel ruimte voor bebouwing met een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale nokhoogte van 12 meter. Binnen deze randvoorwaarden kan er bebouwing in twee bouwlagen met kap worden gerealiseerd. De voorgestelde bouwhoogtes sluiten goed aan bij de bouwhoogtes van de aangrenzende woningen; hier geldt namelijk een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale nokhoogte van 9 meter. Het leeuwendeel van de nieuwbouw heeft dus nagenoeg dezelfde hoogtes als de bestaande grondgebonden woningen. Bovendien is de nieuwbouw gesitueerd op een ruim perceel, op ruime afstand tot aangrenzende woningen. Zoals vermeld is op de zuidwestelijke hoek ruimte voor 12 meter hoge bebouwing. Dit heeft een stedenbouwkundige achtergrond. Als de bouwlocatie namelijk vanuit het zuiden wordt benaderd, dan is dit het eerste aanzicht van de nieuwbouw. Het is ruimtelijk wenselijk en het geeft de nieuwbouw meer cachet en allure als hier het bouwvolume iets forser wordt gemaakt. Gelet op de plek van het bescheiden 'hoogteaccent' in relatie tot de afstand van bestaande woningen, worden hiermee belangen van derden niet aangetast.

Gelet op deze zeer ruime afstanden is er dan ook niet of nauwelijks sprake van inkijk vanuit de woningen en galerij in de bestaande woningen en tuinen. Voorts zullen in de binnentuin diverse bomen worden aangeplant. Ook de aanwezigheid van deze bomen zal het zicht op de bestaande woningen en tuinen onttrekken. Door middel van een voorwaardelijke verplichting zal worden vastgelegd dat deze bomen aangeplant moeten worden en in stand moeten worden gehouden.

2.3.4 Verkeer en parkeren

Verkeer

De ontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via een toegangspoort op de Hege Hearewei. De bezoekersentree van het appartementencomplex is ook aan de Hege Hearewei aan de zuidzijde, via het 'hoofdgebouw'.

Parkeren

Het plangebied moet voldoende parkeervoorzieningen hebben. Met 18 appartementen en een parkeernorm van 1,6 zijn 29 parkeerplaatsen noodzakelijk. Het ontwerp voor het plangebied voorziet in 16 parkeerplaatsen en 7 parkeerplaatsen met carports. Verder zijn er buiten het plangebied 6 langsparkeerplaatsen langs de Hearewei gesitueerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat bij ruimtelijke projecten voorzien moet worden in duurzame verstedelijking. Dit wordt de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' genoemd. In geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling en wanneer deze plaatsvindt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plan is aan te merken als verstedelijkingsproject zoals bedoeld in het Bro, dus wordt getoetst aan de Ladder.

Ladderonderbouwing

Een nieuwe ontwikkeling moet in beginsel in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Het doel daarvan is dat er zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan en dat overprogrammering en de negatieve gevolgen van leegstand worden tegengegaan.

Bij een woningbouwprogramma heb je te maken met een kwalitatieve en een kwantitatieve vraag. Hiervoor is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd (bijlage 3). De te ontwikkelen locatie in Stiens biedt 18 appartementen aan in het koopsegment. In het haalbaarheidsonderzoek is de volgende conclusie opgenomen: 'De afgelopen jaren is het aantal inwoners en het aantal huishoudens in Stiens toegenomen. Als er naar de doelgroep (55-plussers) wordt gekeken, dan is er sprake van een stijging. Zeker in de leeftijdscategorie 55- tot 65-jarigen en in de leeftijdscategorie 65- tot 75-jarigen. De verwachting is dat het aantal 65-plussers in Stiens de komende jaren toeneemt. Er is behoefte aan geschikte woningen voor deze ouderen.

Uit de literatuur komt naar voren dat in voorzieningenkernen waar groei wordt verwacht, het toevoegen van nieuwe woningen een belangrijke rol kan spelen. Hierbij wordt de voorkeur gegeven aan inbreiding in plaats van uitbreiding. Door te investeren in levensloopbestendige woningen, wordt er meer aangesloten bij de woonwensen van de doelgroep. Ouderen blijken namelijk behoefte te hebben aan appartementen. Hoewel ouderen weinig verhuizen, willen ze graag een geschikte woning om oud in te worden.'

De gemeente onderschrijft deze conclusie volledig. Stiens is een voorzieningenkern en heeft een grote aantrekkingskracht op de dorpen die er omheen liggen. De appartementen die gerealiseerd worden zullen een bredere marktvraag hebben dan alleen de dorpsbewoners uit Stiens. De gemeente ziet daarom een grote behoefte aan dergelijke appartementen nabij het centrumgebied van Stiens.

Uit 'Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden' (vastgesteld juni 2016) en Woonvisie Leeuwarderadeel 2015-2020 blijkt dat er vanuit de markt behoefte is aan appartementen binnen het segment van de te ontwikkelen woningen. De 18 appartementen van het plangebied passen binnen de marktruimte van 88 tot 90 woningen onder 'dorps wonen' van het planaanbod van de gemeente Leeuwarden. Daarnaast zijn er binnen het gehele planaanbod geen plannen voor koopappartementen binnen dit segment.

Het aanbod van appartementen op de nieuwbouwlocatie aan de Hege Hearewei is een aanvulling op het huidige aanbod van woningen in Stiens. Het aanbod van koopappartementen in Stiens is beperkt.

De nieuwbouwlocatie is in kwalitatief opzicht ook aantrekkelijk vanwege de voorzieningen zoals winkels, cultureel centrum De Skalm en openbaar vervoer. Gezien het feit dat Stiens een regiofunctie heeft, is Stiens ook aantrekkelijk voor mensen van buiten Stiens om er te gaan wonen.

Uit onder meer onderzoek en praktijk blijkt dat er daadwerkelijk vraag is naar koopappartementen voor senioren in de nabijheid van voorzieningen. Het ontbreken van passend aanbod leidt tot vertrek naar elders.

Het bouwplan met 18 appartementen is een gewenste toevoeging op het bestaande aanbod in Stiens. Het bestaande aantal appartementen is op dit moment 245. Daar staat tegenover dat er 898 alleenwonenden zijn en 1369 inwoners boven de 70 jaar. Dit is de doelgroep van het te realiseren plan. Deze doelgroep zal komende jaren nog toenemen. Daarnaast ontstaat door de realisatie van de appartementen de gewenste doorstroming, waardoor gezinswoningen op de markt komen.

Binnen de woningbouwafspraken die in juni 2019 tussen de gemeente en de provincie zijn gemaakt, is besloten om voor de locatie Hege Herewei 2 in Stiens 13 wooneenheden op te nemen. Echter, met de verdere uitwerking van het bouwplan, bleek dit aantal niet realistisch qua financiële uitvoerbaarheid. Daarnaast is het aantal 18 geworden omdat de appartementen gedeeltelijk kleiner zijn geworden dan in eerste instantie voorzien. Hierdoor kan een meer divers segment worden aangeboden en zijn de appartementen voor een bredere doelgroep financieel toegankelijk.

Voor 2021 zijn in de afspraken 15 wooneenheden opgenomen voor inbreidingslocaties. De gemeente wil voor dit plan 5 wooneenheden benutten, zodat het plan ontwikkeld wordt naar wens van de gemeente.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat bij de inbreidingslocatie aan de Hege Hearewei het ruimtegebruik in bestaand stedelijk gebied voldoet aan de eisen voor duurzame verstedelijking. Bovendien maakt de aanwezigheid van het basisvoorzieningenniveau op korte afstand en het beperkte woningaanbod in de koopappartementensector in Stiens dit appartementencomplex dusdanig aantrekkelijk dat het voorziet in de behoefte. De woningbouwlocatie aan de Hege Hearewei voldoet aan de eisen van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Er worden geen rijksbelangen geraakt. Het project is in overeenstemming met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007 “Om de kwaliteit fan de romte”

In het Streekplan (vastgesteld door Provinciale Staten op 13 december 2006) wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie aangegeven. Het streekplan is de schakel tussen het abstracte rijksbeleid en het concrete gemeentelijke beleid. Het bovenlokaal belang wordt benadrukt bij het in stand houden en verder ontwikkelen van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de ruimte. Stad en platteland hebben elkaar nodig en ondersteunen elkaar. Het doel is een economisch sterk en tegelijkertijd mooi Fryslân. De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. De verordening voorziet niet in nieuw beleid. Uitsluitend geldend provinciaal ruimtelijk beleid is omgezet in algemeen geldende regels. Het gaat met name om beleid in het Streekplan Fryslân 2007, het Derde provinciale Waterhuishoudingsplan 2010-2015 en het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan. Het uitgangspunt is dat de verordening niet meer regelt dan noodzakelijk is. Wat elders al goed geregeld is (in het Barro of in andere wet- en regelgeving) hoeft niet over te worden gedaan. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk.

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In paragraaf 3.3 Gemeentelijk beleid komen de regionale woningbouwafspraken aan de orde, waaronder de afspraken met de gemeente Leeuwarden over de stadsregio Leeuwarden.

Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied Hege Hearewei niet in de weg staat.

3.3 Gemeentelijk beleid

Het beleid ten aanzien van de ruimtelijke inrichting voor de gemeente Leeuwarden is vastgelegd in verschillende beleidskaders. Hieronder is een overzicht geplaatst met de verschillende op het plan van toepassing zijnde beleidskaders.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouw- programmering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. Afspraken hierover in de stadsregio Leeuwarden lopen tot 2020. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben. Deze plannen moeten de volgende onderdelen bevatten:

• Een actueel overzicht van de omvang en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, waarbij aandacht wordt geschonken aan het aanbod van en de vraag naar verschillende woonmilieus.
• Inzicht in de benodigde herstructurering van de bestaande woningvoorraad.
• De ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte op basis van de demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt.
• De inpassing van de gemeentelijke woningbehoefte in de regionale woningbouwafspraken.
• In relatie tot de voorgaande onderdelen een overzicht van de lopende en voorgenomen herstructureringsplannen en woningbouwplannen, inclusief fasering, met een duiding van de locaties als binnenstedelijk en buitenstedelijk.

De gemeente Leeuwarden heeft momenteel met de partners van de stadsregio Leeuwarden woningbouwafspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de regionale woonstrategie, met behulp van een zogenoemd beleidskader.

Binnen de woningbouwafspraken die in juni 2019 tussen de gemeente en de provincie zijn gemaakt, is besloten om voor de locatie Hege Herewei 2 in Stiens 13 wooneenheden op te nemen. Echter, met de verdere uitwerking van het bouwplan, bleek dit aantal niet realistisch qua financiële uitvoerbaarheid. Daarnaast is het aantal 18 geworden omdat de appartementen gedeeltelijk kleiner zijn geworden dan in eerste instantie voorzien. Hierdoor kan een meer divers segment worden aangeboden en zijn de appartementen voor een bredere doelgroep financieel toegankelijk.

Voor 2021 zijn in de afspraken 15 wooneenheden opgenomen voor inbreidingslocaties. De gemeente wil voor dit plan 5 wooneenheden benutten, zodat het plan ontwikkeld wordt naar wens van de gemeente.

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden is in 2016 door de Raad vastgesteld. Dit geeft een goed beeld van de wijze waarop het Leeuwarder woonbeleid voor 10 jaar wordt vormgegeven. De basis van het woonbeleid is de vraag naar woonruimte. Er wordt de komende decennia nog bevolkingsgroei verwacht voor de gemeente Leeuwarden. Deze groei is echter niet gelijk verdeeld over de gehele gemeente en geldt niet voor alle woningtypen en woonmilieus. De groei gaat voornamelijk plaatsvinden in het stedelijk gebied van Leeuwarden. Voor de meeste dorpen wordt afnemende vraag en stabilisatie verwacht. Het is daarom van belang om tot een zorgvuldige regionale afstemming te komen zodat de bouwopgave kan landen op de juiste locaties. Gemeente Leeuwarden geeft aan dat het gewenst is dat nieuw toe te voegen woningen levensloopbestendig zijn en dat ze dat gaat stimuleren. Dit doet de gemeente onder andere door alleen medewerking te verlenen aan grotere appartementen (meer dan 65 m2), zodat daarin voldoende ruimte is om een compleet woonprogramma te realiseren. Ook moet de woonkwaliteit voldoende groot zijn om aantrekkelijk te zijn voor ouderen.

Gemeente Leeuwarden geeft aan dat het beleid zich in de dorpen richt op consolideren en de kwaliteit behouden. Wanneer zich kansen in dorpen voordoen, willen zij deze benutten.

De beoogde ontwikkeling in Stiens past binnen het woonbeleid zoals in het Afwegingskader Woningbouw is geschetst.

Woonvisie Leeuwarderadeel 2015-2020

In de Woonvisie heeft de voormalige gemeente een kader geschetst voor toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. Het doel is dat er voor iedere (toekomstige) inwoner van Leeuwarderadeel een geschikte woning is, zowel voor reguliere bewoners, als voor doelgroepen (ouderen, mensen met een beperking, statushouders) en dat de kwantiteit en kwaliteit van de woningen op peil blijft.

Welstandsnota Leeuwarden 2016

Een welstandsnota wordt gebruikt voor het toetsen van nieuwe (ver)bouwplannen aan redelijke eisen van welstand. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief met het gemeentelijke welstandsbeleid geregeld. Dit is vastgelegd in de op 30-11-2015 door de raad vastgestelde 'Welstandsnota Leeuwarden 2016'. In de nota staat aangegeven dat vooruitlopend op de herindeling met de gemeente Leeuwarderadeel en een deel van de gemeente Littenseradiel de integratie van de Welstandsnota’s en welstandsrichtlijnen in een later stadium ter hand zullen worden genomen, om op zo efficiënt mogelijke wijze te kunnen harmoniseren en de nieuwe Welstandsnota integraal vast te kunnen laten stellen.

De geldende welstandsnota biedt onvoldoende toetsingskader om toekomstige aanvragen om omgevingsvergunning te beoordelen. Voor het plangebied Hege Hearewei zijn de richtlijnen en stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld (bijlage 1)

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid.

In de volgende paragrafen worden alleen de relevante omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

4.1 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 18 appartementen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een beoordelingsnotitie opgesteld, het besluit wordt opgenomen als bijlage.

4.2 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening. Voor de gebiedsontwikkeling Hege Hearewei is het onderdeel wegverkeerslawaai van belang. Geluidshinder van spoorwegen en industrie zijn niet van toepassing.

Toetsing

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

De verkeersintensiteiten op de gebiedsontsluitingsweg 1200 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm), Hierbij is uitgegaan van 2% middelzwaar en 1% zwaar verkeer.

De gevelbelasting op 10 meter uit de as van de weg bedraagt 46 dB (bijlage 4). Met een voorkeurswaarde van 48 dB vormt geluid geen beperkende factor.

4.3 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor woningbouwprojecten geldt als grenswaarde bij één ontsluitingsweg 1.500 woningen. Projecten onder dit aantal vallen onder de NIBM-regeling.

Toetsing

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Stiens en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Met dit plan worden 18 appartementen mogelijk gemaakt. Daarmee geldt voor dit plan de NIBM-regeling. Het plan is van dermate kleine omvang dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.4 Bodem

Toetsingskader

In het kader van een ontwikkeling of een herziening van een bestemmingsplan moet onderzocht worden welke gevolgen eventuele bodemverontreinigingen hebben voor de uitvoerbaarheid van het plan. De bodemkwaliteit kan namelijk een beperkende factor zijn voor de beoogde functie of de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Toetsing

Met dit plan worden bodemgevoelige functies gerealiseerd. Er zijn eerst 2 bodemonderzoeken uitgevoerd. Een verkennend (volgens NEN 5725) en aanvullend (volgens NEN5740) bodemonderzoek (bijlage 5) en vervolgens een nader onderzoek naar aanleiding van de resultaten van het verkennende onderzoek (bijlage 6). Het doel van het verkennende onderzoek was het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit voor de voorgenomen herontwikkelingsplannen. Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat op de locatie sprake is van een sterke bodemverontreiniging met PAK en minerale olie. De totale omvang van de verontreiniging kan op basis van de huidige onderzoeksresultaten niet exact worden vastgesteld. Mogelijk is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond), hetgeen middels een nader onderzoek vastgesteld dient te worden. Wel kan gesteld worden dat de verontreiniging met PAK en minerale olie dusdanig is, dat deze een belemmering zal vormen voor de toekomstige ontwikkelingsplannen van het perceel.

Met betrekking tot de (lichte) verontreinigingen op het overige deel van het perceel geldt dat de betreffende verhoogde parameters slechts de achtergrondwaarde overschrijden, waardoor deze als voldoende onderzocht mogen worden beschouwd.

Na aanvullend onderzoek kan worden geconcludeerd dat op de locatie sprake is van een sterke bodemverontreiniging met PAK en minerale olie. De omvang van de sterke verontreiniging wordt geschat op 21 m3. Op de locatie is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op basis van de historie wordt aangenomen dat het een historisch geval van bodemverontreiniging betreft (ontstaan voor 1987). Actuele risico’s zijn niet te verwachten en een sanering is niet spoedeisend.

Het verdient aanbeveling de verontreinigde grond te saneren bij de beoogde ontwikkeling.

Verder zijn naast het historisch puin ook mogelijk puinrestanten aanwezig uit een latere periode (na 1945) waarin asbesthoudende materialen werden toegepast. Deze bodemvreemde bijmenging wordt niet als direct asbestverdacht aangemerkt. Echter kan niet met zekerheid worden vastgesteld of in de bodem, naast historisch puin, ook puinrestanten aanwezig zijn welke uit een periode dateren (na 1945) waarin asbesthoudende materialen werden toegepast. Middels een extra aanvullend onderzoek (bijlage 7) is het puin gedefinieerd om te bepalen of het puin als asbestverdacht moet worden aangemerkt. Uit het onderzoek blijkt dat alleen bijmengingen van rode baksteenrestanten zijn aangetroffen, waardoor de puinhoudende grond niet als asbestverdacht wordt beschouwd. Een verkennend onderzoek naar asbest in de bodem (conform NEN 5707) wordt niet noodzakelijk geacht.

Tevens is er door middel van grondwateronderzoek vastgesteld of de verontreiniging met minerale olie en PAK mobiel of immobiel is. Uit de onderzoeksresultaten komt naar voren dat het grondwater ter plaatse van de sterke grondverontreiniging met minerale olie en PAK-10 licht verontreinigd is met naftaleen en fenanthreen. Omdat de tussenwaarde niet wordt overschreden, wordt de aangetoonde grondverontreiniging beoordeeld als een immobiele verontreinigingssituatie en is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

4.5 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijke voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan dient de digitale watertoets doorlopen te worden om Wetterskip Fryslân in te lichten over het voornemen. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Toetsing

Voor het plan Hege Hearewei is de watertoets uitgevoerd (bijlage 8) en is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Voor de normale procedure verstrekt het waterschap standaard een wateradvies. Dit wateradvies geeft handvatten om de uitkomsten en aandachtspunten van de watertoetsaanvraag mee te nemen in het opstellen van het ruimtelijke plan of besluit.

Veilig

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied wordt bebouwd of verhard. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Hiervoor dient afstemming plaats te vinden met Wetterskip Fryslân.

Gezien het feit dat er sprake is van een verhardingstoename van meer dan 200 m2, wordt er gecompenseerd door het graven van watergangen in het plangebied.

Voldoende

In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door schoon hemelwater afkomstig van de verharding direct af te voeren naar de watergangen. Bovendien wordt het plangebied zo groen mogelijk ingericht.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt afgevoerd op het oppervlaktewater.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van Natura 2000-gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming. Om te onderzoeken wat de gevolgen van het voornemen voor beschermde gebieden en beschermde soorten zijn, zijn ecologische onderzoeken uitgevoerd die opgenomen zijn in bijlage 9.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Uit onderzoek (bijlage 9) is gebleken dat door de geplande werkzaamheden geen conflict ontstaat met de Wet- en regelgeving omtrent gebiedsbescherming.

Stikstofdepositie

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden zijn stikstofberekeningen uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator. Uit de berekeningen blijkt dat noch de gebruiksfase noch de sloop- en aanlegfase van het plan leidt tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt, vanuit het aspect stikstofdepositie, geen belemmering voor de vaststelling van het plan. Negatieve effecten kunnen uitgesloten worden.

Soortenbescherming

Door uitvoering van de geplande werkzaamheden zal geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan, mits het verstoren van vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen en het verstoren van broedende vogels wordt voorkomen. Maatregelen om het verstoren van vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen te voorkomen worden beschreven in paragraaf 4.4 in bijlage 9. Hier wordt aangegeven dat binnen het plangebied geen mogelijkheden zijn voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Wel is het mogelijk dat in de directe omgeving van het plangebied vliegroutes van vleermuizen lopen. Om te voorkomen dat deze verstoord worden door de werkzaamheden, dient lichtuitstraling gedurende avond en nacht op de bomen langs de Hege Hearewei en op het aangrenzende perceel te worden voorkomen. Indien lichtuitstraling voorkomen wordt, zal door uitvoering van de geplande werkzaamheden geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan ten aanzien van vleermuizen.

Maatregelen om het verstoren van broedvogels te voorkomen zijn te vinden in paragraaf 4.3 van bijlage 9. Hier wordt onder meer genoemd dat het uitvoeren van werkzaamheden buiten het broedseizoen de meest zekere optie is. Globaal loopt het broedseizoen van 1 maart tot en met 1 augustus. Als alternatief wordt aangegeven de werkzaamheden voor aanvang van het broedseizoen te beginnen, zodat broedpogingen in het werkgebied achterwege blijven door de verstoring tijdens de werkzaamheden. Er dient tevens voorkomen te worden dat tijdens werkzaamheden in het broedseizoen alsnog broedgevallen ontstaan die kunnen worden aangetast.

Deze voorwaarden worden bij de uitvoering van het project opgevolgd. Dit is gewaarborgd via de Wet natuurbescherming. Indien de start van de bouw wel in het broedseizoen plaatsvindt, dient een broedvogelcheck te worden uitgevoerd (door een ecologisch adviesbureau).

Nieuwe voorzieningen in het kader van de ecologie zijn mogelijkheden om bij het nieuwe appartementencomplex inbouwkasten te plaatsen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Er zijn ook steeds meer mogelijkheden om met eenvoudige voorzieningen natuurinclusief te bouwen (natuurinclusief.nl).

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. Deze wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van de WAMZ is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De WAMZ verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, zal het bestemmingsplan uiteindelijk, indien nodig (en mogelijk), een bescherming moeten bieden voor waardevolle gebieden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het stellen van specifieke voorwaarden middels een omgevingsvergunning voor aanleg- en bouwactiviteiten.

Toetsing

De gemeente heeft met de Nota Archeologische Monumentenzorg Leeuwarden (AMzL) 2014 de archeologische koers voor de komende jaren vastgesteld. Met een eigen archeologisch beleidsplan kiest de gemeente ervoor haar keuzes voor alle betrokkenen helder te maken. Duidelijk gemaakt wordt hoe en waarom er zorg gedragen wordt voor het kwetsbare bodemarchief en welke consequenties dat heeft. Dit beleid is afgestemd met de provincie, maar geeft wel een eigen invulling aan de manier waarop Leeuwarden omgaat met archeologie. In het archeologiebeleid zijn de volgende elementen van belang:

• archeologie wordt meegenomen in nieuwe bestemmingsplannen;
• ten behoeve van het verlenen van een Omgevingsvergunning wordt getoetst op archeologische waarde.

In het bestemmingsplan Stiens heeft het te ontwikkelen plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. In het plangebied heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden (bijlage 11) waaruit blijkt dat de archeologische verwachting voor het plangebied hoog is. Het advies is om binnen het plangebied vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Doel van het proefsleuvenonderzoek is om onder meer de aard, omvang, datering van de archeologische resten vast te stellen en deze te documenteren.

Vanwege de beperkte omvang van de bodemingreep en het streven archeologiesparend te bouwen, is in overleg met de gemeentelijk archeoloog gekozen om de bouwput onder archeologische begeleiding uit te graven, zodat eventuele archeologische resten gedocumenteerd kunnen worden. Naar aanleiding van de reactie van de provincie in het kader van het vooroverleg, zullen niet alleen de werkzaamheden archeologisch worden begeleid, maar zullen ook proefsleuven worden gegraven. Dit wordt verwerkt in het Programma van Eisen. Dit Programma van Eisen is afgestemd met de provincie.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Naast wetgeving op rijksniveau is ook in de “Verordening Romte Fryslân 2014” vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren.

Toetsing

Er is een cultuurhistorische onderbouwing opgenomen in het stedenbouwkundig plan (bijlage 2) waaruit blijkt dat het perceel van de voormalige Stins na de verwijdering van de Stins, met uitzondering van de locatie van de stins zelf nooit bebouwd is geweest. De bijbehorende tuin, is veranderd in een volkstuin. De contouren van het perceel zijn in de huidige situatie nog duidelijk herkenbaar. Ondanks de sterke uitbreiding van Stiens is dit perceel in contouren in stand gelaten. De omringende gracht lijkt met uitzondering van de noordzijde gedempt te zijn. Weinig waarden met uitzondering van de contour van het perceel zijn nog intact. Omstanders en omwonenden kunnen behalve vanaf een kaart, de historie niet aflezen. Toch verdient het aanbeveling om bij herinvulling van deze locatie enkele referenties naar de oude situatie op te nemen.

In het stedenbouwkundig ontwerp is dit tot uitdrukking gebracht in de vorm van de bebouwing, de uitstraling, de toegangspoort en een deel van de 'slotgracht'.

4.9 Bedrijven- en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijfsactiviteiten, waardoor er bij het ontwerp geen rekening met bedrijven hoeft te worden gehouden.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld met het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het GR onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Toetsing

Voor het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in en in de omgeving van het plangebied geen sprake is van risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen waarvoor het groepsrisicogebied het plangebied raakt.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Toelichting op juridisch systeem

In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan hebben gekregen. De bepalingen die betrekking hebben op de te onderscheiden bestemmingen, zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

Het bestemmingplan valt onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan is opgezet volgens de wettelijke regelgeving en qua systematiek volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

5.2 Regels (hoofdopzet)

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In de Begrippen zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In de Wijze van meten is vastgelegd op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat de bestemmingsregels. De meeste bestemmingen bestaan uit:

• a. een bestemmingsomschrijving; en
• b. bouwregels.

Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen opgenomen:

• c. een afwijkingsmogelijkheid; en/of
• d. gebruiksregels.

Ad a. Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt. In het kader van de handhaving is de bestemmingsomschrijving dan ook van groot belang.

Ad b. Bouwregels

De bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.

Ad c. Afwijkingsmogelijkheid

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde regels. In beginsel betreft het afwijkingen van geringe aard, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.

Ad d. Gebruiksregels

In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die in hun algemeenheid voor het hele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen voor enige flexibiliteit van het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht, zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 geeft regels over hoe om te gaan met bouwwerken en het gebruik vallend onder het overgangsrecht en de benaming van het plan.

5.3 Nadere toelichting op regels

In deze paragraaf worden voor zover nodig de afzonderlijke bestemmingen zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, van een toelichting voorzien.

5.3.1 Wonen - Woongebouw

Deze bestemming heeft betrekking op het appartementencomplex in het plangebied. Op de verbeelding is door middel van het bouwvlak de beoogde locatie hiervan vastgelegd. Ook de maximum goothoogte en bouwhoogte zijn aangegeven. Deze hoogten zijn afgestemd op het initiatief. Daarnaast vallen ook de binnentuin, groenvoorzieningen en het parkeren binnen de bestemming "Wonen - Woongebouw". Bijgebouwen kunnen alleen worden gebouwd binnen de aanduiding bijgebouwen met een hoogte van maximaal 3 meter. Buiten het aangeduide gebied mogen geen bijgebouwen gerealiseerd worden.

5.3.2 Groen

De groenbestemming is vastgelegd op de verbeelding. Hier zijn geen gebouwen toegestaan, deze zijn alleen mogelijk binnen de bestemming "Wonen - Woongebouw". Onder andere in- en uitritten, sloten, bermen en beplanting zijn toegestaan binnen de bestemming "Groen".

5.3.3 Archeologische waarde

De archeologische waarden die in de gemeentelijke inventarisatie naar archeologie in het plangebied zijn onderkend, zijn zoals ook in paragraaf 4.7 is aangegeven, opgenomen op de verbeelding door middel van de dubbelbestemming "Waarde – Archeologie 2". Hiermee is een beschermingsregeling voor archeologische waarden van kracht die is afgestemd op het archeologisch beleid en het archeologisch onderzoek.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. De direct omwonenden waren nauw betrokken bij de totstandkoming van het plan.

Vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is voor overleg voorgelegd aan de provincie en andere betrokken instanties volgens artikel 3.1.1. Bro. Van provincie Fryslân en brandweer Fryslân zijn schriftelijke reacties ontvangen (zie bijlage 12 en 13). De reactie van de brandweer is een advies en is ter kennisgeving aangenomen en zal bij de concrete planuitwerking worden meegenomen. De reacties van de provincie zijn door de gemeente samengevat en beantwoord in de Reactienota vooroverleg, welke is opgenomen in bijlage 14. Naar aanleiding van de reacties van de provincie is de toelichting op enkele onderdelen aangevuld.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 april 2021 tot en met 3 juni 2021 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Binnen deze tervisietermijn zijn 4 zienswijzen ingediend. De inhoud van de zienswijzen is samengevat en per punt voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze reactie- en antwoordnota is opgenomen in bijlage 15.

De zienswijzen hebben geleid tot de volgende wijzigingen:

• Het inrichtingsplan is aangepast door bij de oever 'lage beplanting' te vervangen door 'gras';
• Het inrichtingsplan is aangevuld, waarbij de het soort bomen wordt genoemd en het type bladhoudende heesters in de groenstrook.
• Artikel 7.1. 'Voorwaardelijke verplichting' is aangepast; de aanplant- en instandhoudingsverplichting geldt niet alleen voor de bomen, maar ook voor de bladhoudende heesters in de groenstrook. Ook wordt verwezen naar de nieuwe inrichtingstekening.

Vaststelling

Met inachtneming van voorgenoemde aanpassing naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het wijzigingsplan op 18 januari 2022 gewijzigd vastgesteld ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leeuwarden. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de bouw van 18 appartementen in Stiens. De initiatiefnemer heeft aangetoond over voldoende financiële middelen te beschikken voor de uitvoering van dit plan. De woningen worden tegen marktconforme prijzen aangeboden.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. In het vaststellingsbesluit van 18 januari 2022 is opgenomen dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld door de gemeente. Bij de privaatrechtelijke weg worden afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Er is een overeenkomst gesloten voor de vergoeding van de ambtelijke kosten. De overige ambtelijke kosten worden gedekt uit de leges. Voorts komt het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer.