Veendam - Museumplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordkant van het centrum van Veendam staat een oud kantoorpand. Het plan is om het pand te slopen en daarvoor in de plaats een appartementencomplex met daarin 36 woningen te realiseren.

De ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Veendam Centrum'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2 Begrenzing

Het herontwikkelingsgebied wordt begrensd door het kadastrale perceel dat bekend is als (kadastrale) gemeente Veendam, sectie D, nummer 5.883 (gedeeltelijk). De ligging van het plangebied is opgenomen in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Veendam Centrum', dat is vastgesteld op 22 september 2014. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

In dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming 'Centrum'. Binnen de bestemming zijn centrumfuncties zoals detailhandel, kantoren, dienstverlenende bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en horeca toegestaan.

Wonen is ook toegestaan, met dien verstande dat bestaand wonen uitsluitend op de begane grond is toegestaan. Verder is wonen op de eerste verdieping en de verdiepingen daarboven toegestaan. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal. In de huidige situatie zijn in het gebouw geen woningen aanwezig. Het beoogde gebruik van het nieuwe gebouw is daarmee in strijd met de bestemmingsomschrijving van de bestemming Centrum.

Daarnaast dient bebouwing binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. De maximale bouwhoogte bedraagt 25 meter. Het toekomstige gebouw valt gedeeltelijk buiten het bouwvlak en is daarmee in strijd met de bouwregels. Wel past de bouwhoogte van 18 meter binnen de toegestane 25 meter.

Tot slot is de dubbelbestemming 'Waarde – Beschermd stadsgezicht Tusschendiepen' voor een klein gedeelte van de noordkant van het plangebied van toepassing. De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht Tusschendiepen' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor behoud, herstel en versterking van het karakteristieke stadsgezicht. Hoofdstuk 2 en paragraaf 4.10 gaat hier nader op in.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld en onderbouwd. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot de uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Ontstaan Veendam

Veendam is van oorsprong een veenkoloniale nederzetting, die in de zeventiende eeuw is ontstaan. Vanaf 1647 en de daaropvolgende jaren werd in aansluiting op het Muntendammerdiep en Meedenerdiep een kanalenstelsel gegraven om de venen ten zuiden van Muntendam te ontginnen. Door aan weerszijden van het veenriviertje de Oude Ae een kanaal te graven, ontstond de voor Veendam kenmerkende trechtervormige structuur. Omdat tegen de helling van het veen werd gegraven, heetten de noordelijke gedeelten van de hoofddiepen Beneden Oosterdiep en Beneden Westerdiep; vanaf het Midden Verlaat op de grens met Wildervank heetten beide kanalen Boven Oosterdiep en Boven Westerdiep. Tussen de twee verbindingskanalen, het Beneden en het Boven Dwarsdiep, langs de Kerkstraat, werd in 1660 de Nederlands-Hervormde kerk gebouwd.

Functioneel

Het plangebied, gelegen aan het Museumplein, dat ligt aan de rand van het centrum van Veendam. Hier komen centrumfuncties tot milieucategorie 2 voor. Het wonen vindt voornamelijk op de verdiepingen van de gebouwen plaats. Ten noorden van het plangebied bevindt zich het beschermd dorpsgezicht Tusschendiepen.

Bebouwingsbeeld

In de omgeving is het bebouwingsbeeld gevarieerd. In de directe omgeving is sprake van moderne, grootschalige bebouwing. De maximale bouwhoogte bedraagt 25 meter.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich het beschermd dorpsgezicht Tusschendiepen. Hier is de historische bebouwing van Veendam aanwezig. Kenmerkend voor het gebied Tusschendiepen is de hechte relatie tussen ruimtelijke structuur, bebouwing en open ruimten. De ruimtelijke structuur wordt in hoofdzaak bepaald door een stelsel van assen, waaraan open, groene ruimten en enkele monumentale gebouwen zijn gekoppeld. De infrastructuur van het Museumplein en in noordelijke richting de Ubbo Wilkensstraat maakt onderdeel uit van de infrastructuur van Tusschendiepen.

Het plangebied

In het plangebied staat een kantoorpand. Voorheen was hier een bank gevestigd. Het pand staat op dit moment leeg en is in afwachting om gesloopt te worden. De sloopvergunning hiervoor zal na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan worden aangevraagd. Het gebouw bestaat uit twee tot drie bouwlagen, waarbij de gevels de richting van de weg volgt. Achter het kantoorpand bevindt zich het openbare parkeerterrein van het centrum van Veendam.

Ontsluiting

Het plangebied wordt aan de westkant ontsloten door het Museumplein en aan de oostkant via de Van Beresteijnstraat. Een luchtfoto van de huidige situatie is weergeven in figuur 2.1 Een aanzicht op het plangebied vanaf het Museumplein is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht huidige vanaf het Museumplein

2.2 Toekomstige situatie

Het plan bestaat uit het herontwikkeling van de locatie door het gebied te ontwikkelen tot een woningbouwlocatie. In figuur 2.3 is het stedenbouwkundig ontwerp van de ontwikkeling opgenomen. Enkele impressies en visualisaties staan in de navolgende figuren.

In het gebied komt een appartementencomplex met daarin maximaal 36 woningen. Het gebouw bestaat uit twee delen. Het deel op de hoek van het Museumplein en de Van Beresteijnstraat wordt uitgevoerd in zes bouwlagen. Het zuidelijke deel bestaat uit vier bouwlagen. Het gebouw wordt verder plat afgedekt. De maximale hoogte bedraagt 12 en 18 meter.

De voormalige Rabobank locatie staat als kantoor en commerciële ruimte al een tijd te koop en leeg. Door de ontwikkelaar is deze locatie gekocht om te her ontwikkelen naar een woningbouwlocatie. Door het afnemen van de vraag naar commerciële ruimten voor kantoren, winkels en horeca leent deze locatie aan de rand van het centrum van Veendam bij uitstek om te voorzien in de grote vraag naar woningbouw. Op deze locatie kort bij alle voorzieningen en met een ruime mogelijkheid voor parkeren ligt het realiseren van levensloopbestendige appartementen dan ook voor de hand. Het bestaande pand is niet geschikt om te transformeren naar woningbouw en zal daarom worden gesloopt.

Het betreffen levensloopbestendige, gelijkvloerse woningen bedoeld voor de doelgroep ouderen en medioren. De woningen worden in de dure koop -en vrije huursector aangeboden. De oppervlakte bedraagt gemiddeld 90 m2 GBO. Bij de woningen zijn balkons inbegrepen en de verdiepingen zijn middels een lift te bereiken. Het gebouw is goed toegangbaar voor onder andere rolstoelgebruikers. Het gebouw wordt dan ook volgens de eisen uit het Bouwbesluit gerealiseerd.

Qua maatvoering en uitstraling wordt aangesloten bij de modernere, grootschalige gebouwen uit de omgeving. Het vormt hiermee een contrast met het beschermde dorpsgezicht Tusschendiepen.

Architectuur

De Rabobank locatie aan het Museumplein is al jaren een slecht gedefinieerd gebied waar een nieuwe ontwikkeling mogelijkheden biedt om het omliggende terrein te verbeteren, zowel aan de parkeerplaats zijde als aan het Museumplein. 

Met de Draverij ziet de gemeente veel potentie. Door het gebouw dusdanig vorm te geven wordt geprobeerd het Museumplein te verduidelijken. Zo wordt het plein richting de van Beresteijnstraat meer afgesloten door het nieuwe gebouw waardoor het Museumplein meer aan zal gaan voelen als een plein. Verder wordt de groenstructuur langs de van Beresteijnstraat hersteld door het gebouw op te schuiven en de parkeerplaatsen anders in te richten. Zo is er meer ruimte voor groen.

Het van Beresteyn Theater is als inspiratie gebruikt voor de architectuur van het gebouw. De fraaie oranje steen en horizontale belijning van het gebouw is eveneens doorgezet in de Draverij. Hierdoor ontstaat er een verbinding met het theater en gaat de Draverij en het Beresteyn Theater fungeren als poortgebouwen van het Museumplein.

Voor deze locatie is in het bestemmingsplan voorzien in de mogelijkheid voor de bestemming van centrum doeleinden met een bebouwingsmogelijkheid tot 25 meter aansluitend op de aanwezige bebouwing rondom het parkeerterrein is er voor gekozen om ook net als aan de oostzijde niet hoger te gaan dan 4 en 6 bouwlagen. Met dit bestemmingsplan wordt de hoogte dan ook bepaald op 18 meter.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundig ontwerp

Figuur 2.4 Impressie toekomstige situatie

Figuur 2.5 Impressie toekomstige situatie

Figuur 2.6 Visualisatie toekomstige situatie

2.3 Verkeer en parkeren

Verkeer en infrastructuur

Het gebied wordt ontsloten via een tweetal ontsluitingswegen. Aan de noordwestkant wordt het plangebied ontsloten op het Museumplein en aan de zuidoostkant wordt het plangebied ontsloten op de Van Beresteijnstraat. Het Museumplein gaat in noordelijke richting over op de Ubbo Wilkensstraat en vervolgens in oostelijke richting op de Jakob Bruggemalaan, de Lloydsweg en in verdere oostelijke richting is de N33 gemakkelijk te bereiken. Het plangebied is hiermee zeer goed te bereiken.

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren). Voor de verkeersgeneratie dient rekening gehouden te worden met de categorie 'Koop, appartement, midden'. De locatie ligt in 'centrum' in een 'matig stedelijke' gemeente. Op basis van de genoemde kenmerken geldt een verkeersgeneratie van 5,1 mvt/etmaal per woning.

De toename van de verkeersbewegingen van de beoogde ontwikkeling bedraagt 216 mvt/etmaal. De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld in het drukste uur van de dag, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. Op het drukste uur zullen de ontsluitende wegen een verkeerstoename van circa 22 mvt ondervinden. Deze verkeerstoename zal merkbaar zijn in de drukkere uren maar naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben op de omliggende ontsluitingswegen en niet leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Openbaar vervoer

Het plangebied is met het openbaar vervoer ontsloten door middel van de bushaltes langs het Museumplein en de Van Beresteijnstraat. Deze bushaltes worden aangedaan door het reguliere stads- en streekvervoer en voorzien in een verbinding met het centrum en hoofdstation van Veendam. De bushaltes bevinden zich op loopafstand van het plangebied.

Fietsstructuur

Het gebied is goed aangesloten op het hoofd- en basisnetwerk voor de fiets. Het plangebied zal hierop aansluiten.

Parkeren

In principe geldt voor parkeren als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt. Ook voor parkeren wordt in de gemeente Veendam de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' gehanteerd. Daarbij wordt als parkeerkencijfer het gemiddelde van de in die publicatie aangegeven minimum en maximum aangehouden. Dat leidt voor de onderhavige functie 'Koop appartement middensegment' in het plangebied tot een parkeerkencijfer 1,4. Dat is inclusief een aandeel 0,3 voor bezoekersparkeren.

Op basis van het toekomstige plan zijn er 45 parkeerplaatsen nodig. Op eigen terrein worden daartoe 36 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor het aandeel bezoekersparkeren, becijferd op 9 parkeerplaatsen, is voldoende ruimte in het naastgelegen openbare gebied.

Hiermee wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie

Door de ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen beperkt toe, er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte kan worden opgevangen in het plangebied en omgeving. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Noord is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Groningen onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij een voormalige bedrijfsfunctie wordt vervangen door een woonfunctie. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte te worden gegeven. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er een behoefte is aan woningen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 2016-2020 en Omgevingsverordening

Op 1 juni 2016 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie 2016-2020 vastgesteld. Deze is op 3 februari 2021 geconsolideerd. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Deze is in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP) gekomen. Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'. Voor de ontwikkeling is het thema 'ruimte' met de daar bijbehorende belangen 'ruimtelijke kwaliteit' en 'aantrekkelijk vestigingsklimaat ' van belang.

Ruimtelijke kwaliteit

De provincie streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en buitengebied. Dit plangebied ligt in het stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals woningen, toegevoegd worden. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen het stedelijk gebied. Er worden vanuit het provinciale beleid dan ook geen aanvullende eisen gesteld.

Beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen

De provincie wil voorkomen dat waardevolle, karakteristieke gebouwen zomaar gesloopt worden als er sprake is van aardbevingsschade. Zij vraagt daarom in artikel 2.9.1 en de direct werkende regel 2.9.2 van de Provinciale Omgevingsverordening van alle Groninger gemeenten om te inventariseren welke karakteristieke gebouwen er zijn en om die te beschermen met een sloopvergunningstelsel. Binnen het aardbevingsgebied is het verboden om gebouwen geheel of gedeeltelijk te slopen. Het verbod vervalt, als uit een gemeentelijke inventarisatie blijkt dat een gebouw niet zonder meer als karakteristiek is aan te merken.

In het plangebied komen geen specifieke cultuurhistorische waarden voor.

Aantrekkelijk vestigingsklimaat

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen. De provincie geeft aan dat inbreidingslocaties geschikte locaties zijn voor woningbouw. De provincie heeft hierin zelf een faciliterende rol.

Verordening

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale Woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen het gemeentelijk woonbeleid. 

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de Omgevingsvisie 2016-2020 en de Verordening van de provincie Groningen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2019-2023

In de Woonvisie 2019-2023 gemeente Veendam verwoordt het gemeentebestuur zijn visie op het toekomstbestendig houden van de bestaande woningvoorraad en de voornamelijk kwalitatieve nieuwbouw die als afgeleide daarvan nodig is. De gemeente wil door middel van nieuwbouw inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling. Centraal staat hierin de uitspraak in het Coalitieakkoord “Iedereen in Veendam moet geschikte woonruimte kunnen vinden die aansluit bij de eigen behoefte”.

In de Woonvisie 2019-2023 gemeente Veendam is de woningbehoefte die naar voren komt uit de regionale huishoudensprognose 2016 en het regionaal woningmarktonderzoek 2017, als uitgangspunt genomen. Dit is in lijn met de afspraken die in de regio met provincie woningcorporaties en gemeenten in Oost-Groningen zijn gemaakt en vastgelegd in het Regionaal prestatiekader 2018-2023.

De gemeente ziet nieuwbouw in Veendam als essentieel onderdeel om te komen tot modernisering van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw gaat het voor Veendam enerzijds om uitbreiding van de voorraad en anderzijds om ‘verversing’ van de bestaande voorraad. De gemeente voert daarom een tweesporenbeleid: bouwen voor de groei van de woningbehoefte en voor zover uitbreiding niet meer nodig is, verversing. Bij verversing hanteert de gemeente als uitgangpunt: eerst nieuw bouwen en dan pas onttrekken. De gemeente is van mening dat eerst nieuw bouwen een belangrijke “boost” geeft aan het imago, de uitstraling en beleving van zijn gemeente. Hierbij kan er overigens ook worden gekozen voor verdunning (minder terugbouwen op bepaalde locaties).

Voorrang geven aan nieuwbouw kan tot een tijdelijke voorraaduitbreiding leiden, die later zo nodig weer kan worden teruggebracht. Dit houdt in dat in verband met de transformatie-opgave in eerste instantie een hoger bouwtempo nodig is dan blijkt uit de woningbehoefteberekeningen van de regio. Deze houden immers geen rekening met de transformatie. Dit sluit ook aan bij onze ambitie om actief in te zetten in de transformatie van winkelpanden, wonen boven winkels, herontwikkeling van monumenten en het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten. Hierdoor ziet de gemeente een extra (ver-) nieuwbouwopgave in zijn gemeente.

Voor de periode van 2019-2023 gaat de gemeente uit van een minimale toevoeging van 105 woningen aan de bestaande woningvoorraad in de gemeente om de huishoudensgroei te faciliteren, want dit correspondeert met de verwachte huishoudensgroei volgens de prognose en volgens het woningmarktonderzoek. Inbreiding gaat hierbij voor uitbreiding.

In het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen wordt Veendam als stedelijke kern aangeduid met o.a. een hoog voorzieningenniveau en een regionale verzorgingsfunctie. Dit maakt het centrum bij uitstek geschikt voor het realiseren van levensloopgeschikte woningen, met name in de vorm van appartementen, zowel in huur als in koop. Daar zet de gemeente ook op in.

Dit plan voorziet in 36 woningen, in een appartementengebouw, op een inbreidingslocatie in het centrum van Veendam. Het aantal van 36 woningen is passend in het woningbouwprogramma van de gemeente. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het woonbeleid van gemeente Veendam.

Onlangs is de nieuwe bevolkingsprognose voor de regio Oost-Groningen gepresenteerd. Voor de periode van 2020 tot 2030 bevindt de verwachte woningbehoefteontwikkeling voor de gemeente Veendam zich in een bandbreedte van minimaal 524 tot maximaal 825 woningen. De gemiddelde trendprognose wordt door de gemeente als uitgangspunt genomen voor het kwantitatieve woningbouwprogramma. In de nieuwe prognose is rekening gehouden met actuele migratietrends (groei buitenlandsmigratiesaldo, toename migratiesaldo t.o.v. Groningen stad, Noord-Nederland en de Randstad). In de regionale prognose uit 2016, die als input is gebruikt voor de woonvisie, werd de ontwikkeling van de woningbehoefte nog ingeschat op +75 woningen, voor een periode van tien jaar (en + 105 voor de eerste vijf jaar). De woningbehoefte in de meest recente prognose ligt hiermee dus 449 tot 750 woningen hoger. De gemiddelde trendprognose wordt door de gemeente als uitgangspunt genomen. Dit verschil biedt ruimte voor kwalitatieve toevoegingen in de woningvoorraad.

De gemeente wil sturen op realisatie van plannen en bouwt daarin meer flexibiliteit binnen de planningslijsten. De gemeente Veendam geeft bij het in behandeling nemen van nieuwe plannen prioriteit aan inbreidingsplannen, transformatie van bestaand vastgoed (specifiek monumenten en vastgoed boven en nabij winkels) en locaties die de ruimtelijke structuur van de gemeente versterken.

Onderhavig plan is door de gemeente beoordeeld en als kansrijk beoordeeld en daarmee passend binnen het toetsingskader.

Structuurvisie Veendam

De structuurvisie is een richtinggevend instrument voor het ruimtelijk beleid voor het grondgebied van de gehele gemeente tot ongeveer het jaar 2030.

De structuurvisie geeft een integraal toetsing- en afwegingskader voor nieuwe, in bestemmingsplannen nog niet voorziene, ontwikkelingen op ruimtelijk terrein. In de visie wordt ook inzicht gegeven in de wijze waarop de gemeente de visie denkt te realiseren.

Het plangebied maakt volgens de structuurvisie deel uit van het gebied 'Komgebied' en 'Centrumplan'. Het komgebied betreft de uitbreiding van Veendam tussen de linten van het Westerdiep en het Oosterdiep. In de noordelijk van het centrum gelegen wijken is de loop van het riviertje de Oude Ae nog zichtbaar hetgeen aan dit deel van Veendam een bijzondere stedenbouwkundige kwaliteit geeft (komontwikkeling in de vorkstructuur). Ook de meeste centrumvoorzieningen vallen in deze zone. Wildervank kent een kleiner komgebied met uitbreidingen buiten de lintbebouwing.

Het centrumplan (masterplangebied en directe omgeving) is het speerpunt in de economische investering en structuurversterking van Veendam. Het centrumgebied is het kerngebied wat betreft de investeringen in (regionale) voorzieningen op het gebied van winkelen, cultuur, onderwijs, zorg, horeca, dienstverlening en leisure. De ambitie is het realiseren van een aantrekkelijker centrum met een compact winkelrondje, logische winkelroutes en woonfuncties boven de winkels.

Veendam streeft naar een goed woon- en leefklimaat. Het woonbeleid voor de komende jaren is meer gericht op inbreiding in het centrum en het temporiseren van de uitbreidingslocaties. Veendam streeft naar een versterking van de regionale centrumfunctie. Het centrum dient daartoe goed bereikbaar te zijn en een aantrekkelijk winkel- en woongebied te zijn.

Dit bestemmingsplan voorziet in een herontwikkeling op een inbreidingslocatie in het centrum van Veendam en is daarmee in lijn met de visie om het centrum een aantrekkelijk winkel -en woongebied te maken.

Omgevingsvisie Veendam

In de omgevingsvisie van de gemeente Veendam staat beschreven wat de gemeente met elkaar belangrijk vinden als het om onze leefomgeving gaat. De leefomgeving gaat over alles wat de gemeente buiten zien, ervaren, horen en ruiken. In de omgevingsvisie kijkt de gemeente niet alleen naar de leefomgeving die we kunnen aanraken of voelen. De gemeente kijkt ook naar sociale onderwerpen zoals veiligheid en gezondheid. Met de omgevingsvisie wil de gemeente samen met inwoners, ondernemers én bestuurders een toekomstbeeld schetsen om onze gemeente nog mooier te maken om in te wonen, werken en verblijven.

Op basis van de omgevingsvisie ligt het plangebied binnen het gebied 'Centrum'. Een van de belangrijkste opgaven voor het centrum is de aanpak van de leegstand. Door de opkomst van online winkelen is er minder behoefte aan fysieke winkels. Daarnaast heeft de gemeente te maken met een vergrijzende bevolking. Daardoor zien ze steeds vaker dat winkeliers geen opvolging hebben en dat een winkel leeg komt te staan. Ze moeten een oplossing vinden voor de leegstand zodat een compacter en gezelliger winkelcentrum ontstaat.

De gemeente gaat de leefbaarheid in het centrum verbeteren. Dit doen ze op verschillende manieren. Ten eerste verandere ze een deel van de winkels in woningen. Daarbij is het belangrijk dat er een juiste mix ontstaat van winkels, horeca en woningen en we goed luisteren naar de wensen van inwoners, ondernemers en hun klanten. Hoe deze mix er precies uit moet komen te zien nemen ze op in het omgevingsplan. Ten tweede willen ze de kwaliteit van de openbare ruimte verbeteren. Hier hebben we de afgelopen jaren al op ingezet met onder andere de herinrichting van een deel van de Promenade, het Veenlustplein en het Raadhuisplein. De komende jaren willen ze hiermee doorgaan. Bijvoorbeeld door meer groen in het centrum toe te voegen. De derde manier is om aantrekkelijke evenementen te organiseren die aansluiten bij de wensen van de verschillende doelgroepen. Dit gaat samen met een goede promotie van onze gemeente. Tot slot willen ze het winkelen in het centrum comfortabeler maken met aaneengesloten overdekte winkelgebieden.

Op 1 januari 2021 telde de gemeente 27.417 inwoners. Volgens de bevolkingsprognose van de regio Oost-Groningen en provincie Groningen neemt de bevolkingsomvang af met ongeveer 1.000 personen in de periode 2020-2040. Ondanks deze verwachte bevolkingskrimp wordt voorspeld dat het aantal huishoudens in deze periode met ruim 600 huishoudens toeneemt. Dit komt omdat steeds meer mensen alleen wonen en vanuit de regio (Groningen en Assen) steeds meer richting Veendam trekken door de gevolgen van de overspannen woningmarkt.

De gemeente wil dat er nieuwe woningen worden gebouwd. De komende jaren wil de gemeente 820 woningen bouwen. De gemeente maakt daarbij afspraken met projectontwikkelaars, bouwers, particuliere en sociale verhuurders over het realiseren van betaalbare woningen, met name voor één- en tweepersoonshuishoudens. De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over de prijs van nieuwe woningen.

Dit bestemmingsplan voorziet in een herontwikkeling van een bedrijfslocatie naar een woningbouwlocatie en is daarmee in lijn met de omgevingsvisie ten aanzien van het bouwen van nieuwe woningen in de gemeente. Met het woningbouwprogramma wordt aangesloten bij de vraag naar nieuwe woningen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor de wegen rondom het plangebied zijn snelheidsremmende maatregelen toegepast om de verkeersveiligheid te vergroten. Door deze maatregelen wordt er over het algemeen langzaam gereden. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden daarom geen belemmeringen verwacht. Een hogere waarden besluit is niet nodig.

Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaardeniveau.

 

De binnenwaarde van 33 dB vloeit voort uit het Bouwbesluit. De algehele toetsing aan het Bouwbesluit vindt pas plaats op het moment dat er een Omgevingsvergunning (bouwvergunning) wordt aangevraagd. Dit kan ook niet eerder omdat de detaillering van bouwkundige details pas op dat moment plaatsvindt. Verder geldt dat er tegenwoordig gasloos en energiezuinig moet worden gebouwd, waarbij ventilatieroosters in gevels (geluidlekken) niet meer worden toegepast (mechanische ventilatie met WTW) en ten minste  HR++ beglazing of zelfs triple glas. De geluidwering zal dan als ten minste circa 25 dB(A) bedragen. En de binnenwaarde pas bij een geluidbelasting van 58 dB ex aftrek worden overschreden, hetgeen naar verwachting niet het geval is.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart met het plangebied paars gemarkeerd

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn met een externe werking.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor

Ten oosten bevindt zich het spoortraject 250 Veendam aansl. - Veendam waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het invloedsgebied wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie D4 en bedraagt 4 kilometer. Het plangebied bevindt zich op circa 620 meter van het spoor en daarmee in het invloedsgebied. Omdat de afstand groter is dan 200 meter, hoeven er volgens het Bevt geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik en kan er worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

De N366 bevindt zich ten oosten van het plangebied. Over deze weg vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Hierdoor bevindt het plangebied zich in de veiligheidszone 2 van het invloedsgebied provinciale wegen van de geconsolideerde omgevingsverordening van februari 2022. Het plangebied dient derhalve getoetst te worden aan de artikelen 2.23.1 t/m 2.23.4 van de omgevingsverordening. De ontwikkeling bevindt zich niet in veiligheidszone 1 van de provinciale wegen. Conform artikel 2.23.3 is een nadere verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk en moet er inzicht gegeven worden op welk manier rekening is gehouden met het advies van de Veiligheidsregio Groningen. Er kan worden volstaan met een beknopte verantwoording als het plangebied in zijn geheel op een afstand van minimaal 200 meter van de betreffende infrastructuur is gelegen. Het plangebied bevindt zich op circa 880 meter van de N366. Er kan derhalve worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Advies Veiligheidsregio Groningen

De Veiligheidsregio Groningen heeft een beoordeling gedaan op de aanwezigheid van externe risicobronnen en de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid voor de planontwikkeling. Daarbij zijn ze tot de volgende conclusies gekomen:

•             Op de planontwikkeling zijn geen significante externe veiligheidsrisico's van invloed;

•             In relatie tot de planontwikkeling zien wij geen aanleiding voor aanvullende maatregelen ten aanzien van de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid in het plangebied.

 

Op basis van deze beoordeling ziet de Veiligheidsregio Groningen geen aanleiding verder inhoudelijk advies te geven ten behoeve van het voorliggende ruimtelijke besluit. 

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via Museumplein. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Veendam. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van spoorroute 250 Veendam aansl. - Veendam en in veiligheidszone 2 van het invloedsgebied provinciale wegen van de geconsolideerde omgevingsverordening. In de beknopte verantwoording is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden, zoals is opgenomen in onderstaande tabel.

Milieucategorie	Richtafstand tot 'rustige woonwijk' of 'rustig buitengebied'	Richtafstand tot 'gemengd gebied'
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100
4.2	300	200
5.1	500	300
5.2	700	500
5.3	1.000	700
6	1.500	1.000

Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt). In de VNG-brochure staat dat een gemengd gebied een gebied is met een matige tot sterke functiemenging, waarbij direct naast woningen ook andere functies voorkomen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Vanwege de ligging binnen het centrum van Veendam kan het plangebied worden gezien als gemengd gebied. Wat betreft de richtafstanden kan daarom aangesloten worden bij de afstanden die gelden voor 'gemengd gebied' conform bovenstaand tabel.

In het centrum van Veendam komen bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 voor. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter voor bedrijven uit categorie 2. Het nabijgelegen pand aan het Museumplein 30 betreft een bedrijf uit categorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter. Op het Museumplein 5-D bevinden zich ook een aantal bedrijven. De afstand bedraagt meer dan 10 meter. Tot slot bevinden zich aan het Promenadepad een winkelcentrum. De afstand bedraagt ruim 30 meter. Aan de richtafstanden wordt daarmee voldaan.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Er is sprake van een verantwoord woon -en leefklimaat. De bedrijven worden ook niet in hun bedrijfsactiviteiten beperkt

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologisch quickscan uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek besproken.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

Voor de ontwikkeling is een quickscan ecologie uitgevoerd. Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk algemene broedvogels en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, dienen enkele mitigerende maatregelen te worden genomen. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Indien toch gestart wordt met de werkzaamheden aan het begin van het vogelbroedseizoen, dan dient het plangebied ruim voor aanvang van het broedseizoen preventief ongeschikt gemaakt te worden door het verwijderen van bomen en struiken aan de noordzijde van het kantoorpand en door het plaatsen van rode vlaggetjes op het platte dak van het kantoorpand zodat kan worden voorkomen dat soorten als scholekster daar komt te broeden. Daarbij is het wenselijk om nieuwe nestmogelijkheden te creëren, of nestmogelijkheden elders te verbeteren door het plaatsen van inheemse vegetatie. Tevens mogen de genoemde maatregelen niet in strijd zijn met de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming voor wat betreft andere beschermde soorten. Indien gestart wordt te midden van het vogelbroedseizoen, dient er eerst een controle plaats te vinden door een ter zake kundige ecoloog.

Voor gebouwbewonende vleermuizen die mogelijk een verblijfplaats hebben binnen de verstoringszone het plangebied (in dit geval de woningen ten oosten van het plangebied en elektriciteitshuisje), dient verstoring door bouwverlichting te worden voorkomen door eventueel te gebruiken verlichting weg te draaien van de omliggende bebouwing en bij voorkeur wordt bij het plaatsen van een licht gekozen voor amberkleurige verlichting.

Voor de overige voorkomende soorten dient bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met het broedseizoen van deze soorten. Er mag dan ook niet tijdens het broedseizoen gewerkt worden. Tot slot geldt de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat men de plicht heeft om schade aan wilde planten en dieren zoveel mogelijk te voorkomen.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), thans genoemd Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering etc. zijn op deze afstand uit te sluiten. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen zijn ook niet aan de orde, omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken.

Natuurnetwerk Nederland

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de NNN. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. Er worden daarom geen ingrepen voorgesteld. Vanuit de NNN zijn geen belemmeringen voor dit plan aan de orde.

Stikstofdepositie

Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven de 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen.

De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 36 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Voor de ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 1 toegevoegd. Door middel van dit verkennende bodemonderzoek en indicatief puinonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de puinlaag ter plaatse van het onderzoeksgebied voldoende vastgesteld. De hypothese dat de bodem op locatie licht verontreinigd kan zijn is bevestigd. De grond blijkt licht verontreinigd met lood en kwik. Het grondwater is niet verontreinigd. De licht verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek en vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie. In het materiaal is geen asbest aangetoond.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Water

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het plan wordt via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. De watertoets is als bijlage 2 toegevoegd. De aanmelding heeft ertoe geleid dat de korte procedure wordt doorlopen. Dit houdt in dat via de digitale watertoets deze standaard waterparagraaf wordt verstrekt, met voor het plan relevante adviezen.

Waterveiligheid

Waterveiligheid betreft het voorkomen, zo mogelijk uitsluiten, van levensbedreigende overstromingsrisico's voor mens en dier en het voorkomen van schade aan have en goed. Risico's die met name zullen optreden bij de doorbraak van een zeekering (primaire kering) of boezemkade (secundaire kering). Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, alle belangen beschreven die vanwege de waterveiligheid extra bescherming genieten of anderzijds van belang zijn voor de waterveiligheid.

Dit plan voorziet niet in een extra risico voor de waterveiligheid. Ook bevinden zich geen beschermingszones in het plangebied waar rekening mee gehouden moet worden.

Waterkwantiteit

Het waterschap heeft als taak de zorg voor voldoende water in droge perioden als de afvoer in perioden van overvloed. Een vergrote kans op wateroverlast of watertekort dient dus voorkomen te worden. Binnen dit thema zijn, indien van toepassing, de voor dit plan gerelateerde belangen beschreven die in meer of mindere mate de waterkwantiteit beïnvloeden. Wateroverlast vanuit het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Overtollig grond- en hemelwater dat tot afvoer komt volgt de trits ; ''vasthouden, bergen, afvoeren''.

De verhardingstoename in dit plan is beperkt. De ontwikkelaar is derhalve niet verplicht om compenserende maatregelen te nemen.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap de zorg voor het realiseren van schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld voor aangewezen waterlichamen. Daarnaast is een

goede waterkwaliteit van belang voor het recreatief medegebruik als zwemmen en kanoën en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer. In dit thema zijn, indien van toepassing, alle voor dit plan specifieke waterschapsbelangen beschreven die impact hebben op de waterkwaliteit.

Vervuiling van het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Om deze reden vraagt het waterschap op de toepassing van uitlogende materialen zoveel mogelijk te beperken en om vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten te voorkomen. Afstromend hemelwater dat vervuild is geraakt moet zo veel mogelijk gescheiden worden afgevoerd, of moet worden gezuiverd. Dit volgt de

trits ; ''schoonhouden, scheiden, zuiveren''.

Met dit plan is geen sprake van vervuiling van het oppervlaktewater. Alle woningen zijn aangesloten op het drinkwaternet en de riolering. In de nieuwe situatie wordt het (huishoudelijk) afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel. Ook wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen en vinden er geen bedrijfsmatige activiteiten plaats die voor vervuiling kunnen zorgen.

Overleg waterbeheerder

De initiatiefnemer(s) van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysiek leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De gemeente Veendam heeft een archeologische beleidsnota en een archeologisch beleidskaart vastgesteld (januari 2009). In september 2014 zijn een geactualiseerde nota en kaart vastgesteld waarin ook de cultuurhistorie een plek heeft gekregen. De beleidskaart is in 2016 en 2018 geactualiseerd. De beleidsnota en -kaart dienen als uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. In het geldende bestemmingsplan zijn voor de gronden waar mogelijk archeologische waarden kunnen voorkomen archeologische dubbelbestemmingen opgenomen.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt voor het plangebied geen archeologische dubbelbestemming waar het appartementengebouw gebouwd gaan worden. Nader onderzoek naar archeologie is niet nodig.

Indien bij toekomstig graafwerk toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gemaakt conform de Erfgoedwet.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het plangebied zijn geen beschermde monumenten aanwezig zo blijkt uit de gemeentelijke cultuurhistorische beleidskaart. Zie hiervoor figuur 4.2. Wel ligt het plangebied aan de rand van het beschermd stadsgezicht Tusschendiepen. Een klein gedeelte van het plangebied valt hier binnen. Het betreft een klein gedeelte van de noordkant van het plangebied. Zie hiervoor figuur 4.3. Kenmerkend voor het gebied Tusschendiepen is de hechte relatie tussen ruimtelijke structuur, bebouwing en open ruimten. In het plangebied zelf is geen sprake van cultuurhistorische waarden. Er is geen sprake van aantasting van cultuurhistorische waarden. De nieuwe inrichting voegt zich in de bestaande structuren en kenmerken van Veendam. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het project. Het plan is besproken met de erfgoedcommissie en met welstand en akkoord bevonden.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 4.2 Uitsnede Beleidskaart archeologie en cultuurhistorie gemeente Veendam

Figuur 4.3 Uitsnede Cultuurhistorische waarderingskaart Tusschendiepen

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 36 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer. Deze is als bijlage 5 toegevoegd. Uit de informatie in deze notitie blijkt dat het projectgebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het plan niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Veendam Centrum'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

Woongebied

Het plangebied krijgt de bestemming 'Woongebied'. De gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. En middels de aanduiding 'gestapeld' is een appartementengebouw toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 10 -en 18 meter. Dit is als zodanig op de verbeelding aangegeven. Het maximum aantal woningen bedraagt 36. Dit is ook als zodanig op de verbeelding weergeven. Binnen de bestemming zijn de gronden ook bestemd voor verkeer en verblijf.

Waarde – Beschermd stadsgezicht Tusschendiepen

Een klein gedeelte aan de noordkant van het plangebied krijgt, net als op basis van het huidige bestemmingsplan, de dubbelbestemming 'Waarde – Beschermd stadsgezicht Tusschendiepen'. Binnen de gronden van dit bestemmingsplan vindt geen nieuwbouw plaats. De bestemming is opgenomen ten behoeve van behoud, herstel en versterking van het karakteristieke stadsgezicht.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Voorafgaand aan de formele inspraak op het voorontwerp voor het bestemmingsplan is een informatieavond belegd voor (direct) omwonenden. Op deze informatieavond was er vrije inloop waar iedereen de plannen kon bekijken en waarbij er gelegenheid was voor het stellen van vragen. Van deze mogelijkheid hebben een tweetal personen gebruik gemaakt.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 1 maart 2022 besloten in te stemmen met het voorontwerpbestemmingsplan “Museumplein Veendam”. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 8 maart 2022 tot en met 19 april 2022 ter inzage gelegen. In het kader van het Overleg ex artikel 3.1.1. van het Bro over het bestemmingsplan is het voorontwerp van het bestemmingsplan 'Museumplein, Veendam' verzonden naar de wettelijke overleginstanties.

Er zijn 2 inspraakreacties binnengekomen van omwonenden. Gemeente en ontwikkelaar zijn op woensdag 25 mei 2022 inhoudelijk in gesprek gegaan met beide omwonenden. Hierin zijn de zienswijzen besproken, omwonenden gehoord en is de beoogde ontwikkeling nader toegelicht. De gemeente heeft de genoemde omwonenden schriftelijk op de hoogte gebracht, met een inhoudelijke reactie op de ingediende inspraakreactie. In deze inspraaknota (zie bijlage 6) wordt deze beantwoording dan ook nog formeel vastgelegd. Verder heeft de Omgevingsdienst een advies gegeven. De gemeentelijke reactie hierop is als bijlage 7 toegevoegd.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De ontwikkelaar kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele planschade.