Woldweg 239, Kropswolde

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Achtergrond

Een bestemmingsplan is eigenlijk een soort gemeentelijke wet. Iedereen moet zich daaraan houden. De gemeente moet bestemmingsplannen elke 10 jaar opnieuw vaststellen. Soms kan de provincie of het rijk dat ook doen.

Een bestemmingsplan geeft regels over hoe gronden en de bouwwerken daarop gebruikt mogen worden, en het geeft regels over wat er gebouwd mag worden. Om te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening geeft het bestemmingsplan de in dat plan gelegen gronden een bestemming met bijbehorende functies. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden en bouwwerken.

Ligging in de gemeente van dit bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een planverbeelding en planregels. Bij elk bestemmingsplan hoort een toelichting. De plantoelichting belicht onder meer de achtergronden van het bestemmingsplan, biedt inzicht in het verrichte onderzoek, geeft de diverse beleidskeuzes weer, doet verslag van inspraak en overleg, en verstrekt een juridische toelichting op de planregels en de plankaart.
Bouwaanvragen worden getoetst aan het bestemmingsplan. Passende plannen kunnen bouwvergunning krijgen, andere niet. Zo kan voorkómen worden dat ergens ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Bijvoorbeeld dat er een discotheek midden in een woonwijk verschijnt of dat er woningen gebouwd worden op een industrieterrein.

Naast deze functie heeft het bestemmingsplan ook een sterke beleidsfunctie. Het bestemmingsplan geeft een totaalvisie van de gemeente op het gebied. Het spreekt voor zich, dat de genoemde functies het meest tot hun recht komen bij actuele bestemmingsplannen. Een actueel bestemmingsplan is volgens de Wet ruimtelijke ordening een plan dat niet ouder is dan tien jaar. Zo moet voorkomen worden dat plannen geheel of gedeeltelijk ingehaald worden door maatschappelijke ontwikkelingen.

Vaak wordt bij een bestemmingsplan gedacht aan nieuw te ontwikkelen gebieden, zoals een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijventerrein. Maar dat is in de meeste gevallen niet zo. Bij veel bestemmingsplannen gaat het namelijk om reeds ontwikkelde gebieden. Die gebieden zijn vaak al bebouwd en ingericht voor één of meerdere functies. Grote nieuwe ontwikkelingen komen hier vaak niet voor.

1.2 Plangebied

Dit bestemmingsplan betreft een groot perceel aan de Woldweg 239 te Kropswolde, waarop momenteel een grote oldambtser boerderij (bestemd als bedrijfwoning) en bijbehorende schuren (bestemd als bedrijfsgebouwen) zijn gesitueerd. Het perceel is gelegen aan de doorgaande weg van Kropswolde in het noorden en Zuidlaren in het zuiden. Aan de Woldweg ligt voornamelijk woonbebouwing, afgewisseld met (woon)boerderijen.

Het bestemmingsplan volgt grotendeels de eigendomsgrenzen van de kavel en regelt dus alleen iets over het perceel Woldweg 239. De landbouwgronden gelegen achter de kavel, de oostkant, zijn buiten dit postzegelbestemmingsplan gehouden omdat dit gedeelte zijn agrarische bestemming blijft behouden.

Luchtfoto van het planperceel; in het midden van de foto het perceel Woldweg 239, met de bedrijfswoning en ten zuiden de te verbouwen schuur(woning)

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied valt binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 augustus 2010.

In dit geldende plan hebben de betreffende gronden de bestemming "bedrijf", één bedrijfswoning toegestaan. Op het perceel is ook de dubbelbestemming "karakterisiteke waarde" van kracht. Op bovenstaande afbeelding is het perceel in het midden te zien, de schuur aan de zuidkant van de boerderij zal verbouwd worden tot "schuur"woning.

In Hoofdstuk 4 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt ingegaan op de aanleiding tot opstellen van dit postzegelplan en redenen van strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan.

1.3 Karakter plan

In het bestemmingsplan wordt vooral gebruik gemaakt van de gedetailleerde planvorm. Het plan volgt de uitgangspunten van het moederplan Buitengebied.

Het bestemmingsplan is opgesteld om digitaal te kunnen raadplegen. In overeenstemming met de daarvoor geldende normen, is een digitale koppeling tussen plankaart en planregels aangebracht. Uitgegaan is van de regels en richtlijnen als aangegeven in de RO Standaarden zoals deze voortvloeien uit de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de bijbehorende Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

1.4 Planopzet

Deze plantoelichting bevat de verwoording van het ruimtelijk relevante beleid voor het plangebied evenals de resultaten van de noodzakelijke onderzoeken voor een bestemmingsplan. De onderzoeken zelf zijn te vinden in de bijlagen bij deze toelichting. Als bijlagen zullen indien relevant worden opgenomen de resultaten van het wettelijke overleg en de inspraak over het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied geeft een beschrijving van het plangebied vanuit diverse invalshoeken. Voor de beschrijving van dit hoofdstuk is gebruik gemaakt van het landschapsinrichtingsgplan gemaakt door TLU landschaparchitecten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader geeft het kader van beleid voor dit bestemmingsplan. Er is gekeken naar relevant rijksbeleid, beleid van de provincie Groningen (Provinciaal Omgevingsplan), regionaal beleid en het eigen gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling geeft de aanleiding voor opstellen van het bestemmingsplan en beleidskeuzen voor het plangebied weer.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten bevat de gebruikelijke ruimtelijke aspecten van het plangebied. Het betreft bijvoorbeeld de aspecten geluid, bodem en water. Aansluitend hierop wordt een analyse gegeven van andere omgevingsfactoren, zoals natuur en cultuurhistorie.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting bevat een toelichting op het juridische deel van het plan: de plankaart en planregels.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid, ten slotte, gaat in op de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid en de handhaafbaarheid van het plan. Bij de maatschappelijke uitvoerbaarheid is uitgebreid aandacht voor de planvoorbereiding en de formele wettelijke procedure van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Historische ontwikkeling

Cultuurhistorie

De naam van boerderij Wolfsbergen is tevens de naam van het gehucht/buurtschap Wolfsbarge, waar de boerderij bij hoort. De bekende geschiedenis van Wolfsbarge begint in de 13e eeuw, toen het klooster van Aduard hier percelen veen en weiland kocht van Zuidlaren voor de aanleg van een kloosterkolonie. Het klooster bouwde een kapel in het veen voor de turfstekers, die in 1268 door de bisschop van Utrecht werd ingewijd. De kapel is in de loop der tijden verloren gegaan. Het klooster van Aduard bezat in Wolfsbarge ook een kloosterboerderij, die werd verpacht. De huur die aan het klooster werd betaald werd uitgedrukt in schuiten turf. Vanaf de Middeleeuwen tot in de 20e eeuw werd er in de omgeving veen afgegraven, welke werd verwerkt tot turf. Eerst werd er vanaf de zandrug oostelijk van de Hunze op kleine schaal veen gewonnen aan de westelijke rand van het hoogveengebied. Hierbij ontstond het aaneengesloten lint van Kropswolde tot De Groeve. Later, toen de stad Groningen door overname van kloostereigendommen de touwtjes in handen had gekregen, kwamen er grootschalige veenontginningen. Hierbij werd midden in het veengebied een ontginningsbasis in de vorm van een kanaal aangelegd, waarlangs bebouwing ontstond. Een voorbeeld hiervan is Stadskanaal. De turf werd naar de stad Groningen vervoerd over de Hunze. Na de vervening werd de grond meestal voor akkerbouw gebruikt. Ook werden er tussen de 17e en de 19e eeuw een aantal boerderijen gebouwd in het lint tussen Kropswolde en De Groeve, die dienst deden als buitenplaats voor hooggeplaatste burgers uit onder meer Groningen en Hoogezand. In 1773 werd in Kropswolde de huidige kerk gebouwd. De toren daarvan dateert uit 1888. Naast de boerderij Wolfsbergen ligt een kleine begraafplaats.

Landschap

Het landschap vertoont grote overeenkomsten met het veenkoloniale gebied. Het is een zeer open landschap, voornamelijk akkerbouw op (vruchtbare) dalgronden. Er zijn weinig kavelsloten. Er staan spaarzaam bomensingels/houtwallen op de kavelgrenzen. Bebouwing is geconcentreerd in linten langs wegen en/of kanalen. Op de zandrug ten zuiden van de locatie is een meer onregelmatige blokverkaveling, kenmerkend voor meer zandige gebieden. Daar komt meer beplanting voor. Het landschap is meer besloten en kleinschalig.

Bebouwing en erf

Het boerderijgebouw uit 1906 is van het Oldambtster type en heeft veel oorspronkelijke architectonische details. Het is een groot en voornaam type boerderij waarbij het woonhuis en de schuur in elkaars verlengde staan. De boerderij staat royaal midden op de kavel met zowel aan de noord-, zuid- als westzijde een ruim stuk grond. Achter de boerderij staan twee eenvoudige schuren, die vroeger gebruikt werden voor de opslag van aardappels en gereedschapopslag. De schuur aan de zuidoostzijde is een bakstenen schuur. Deze zal worden omgevormd tot woonschuur. De tweede schuur bestaat groen plaatmateriaal. Deze is nu in gebruik als caravan-botenstalling. Het zijn beide dichte schuren met grote schuifdeuren aan de erfzijde. De inrichting van het terrein is momenteel versnipperd.

Erf Wolfsbergen

De boerderij staat aan de Woldweg, begeleid door eiken. Voor de boerderij staan twee monumentale kastanjes. De erfbeplanting bestaat uit een beukenhaag direct voor de boerderij. Aan weerszijden staan houtsingels op de erfgrens achter de sloot/greppel. Deze houtsingels ontnemen voor een deel het zicht op historische de boerderij vanaf de Woldweg. Daarentegen ontneemt de houtsingel vanaf het erf gedeeltelijk het zicht op het tegenoverliggende benzinestation. Aan de zuidzijde van de boerderij ligt een

siertuin en een voormalige akker, gescheiden door een haag. Aan de noordzijde ligt een weide. Op de zuidelijke erfgrens staat een houtsingel die doorloopt tot achter aan de akker. Op de zijdelingse erfgrens aan de noordzijde staat een aantal beuken, waarschijnlijk uitgegroeid uit een voormalige haag. Langs de akker staat aan deze zijde eveneens een houtsingel. In de singels zitten enkele boomvormers.

2.2 Ruimtelijke ontwikkeling

Woldweg Kropswolde lintbebouwing

Open landschap

De bomenrijen langs de wegen bepalen met het achterliggende open land, de karakteristieke sfeer van het dorp. De bebouwing daarlangs is afwisselend in leeftijd en type; enkele achteruitliggende grote boerderijen en buitenplaatsen, kleinere boerderijtjes en arbeiderswoningen, maar ook burgerwoningen uit de dertiger jaren van de vorige eeuw. Langs de Woldweg bevindt zich de meest geconcentreerde bebouwing.

Vanaf de jaren 70 wordt aan de rand van het Zuidlaardermeer, ruimtelijk geheel afgescheiden van de andere woongebieden in de gemeente, een aantrekkelijk en hoogwaardig woongebied ontwikkeld. Als eerste wordt Meerwijck-noord ontworpen, daarna - in de jaren negentig - volgt Meerwijck-zuid.

2.2.1 Vervening en petgaten

Het landschap van Hoogezand-Sappemeer is nog niet zo oud. Het heeft zijn huidige inrichting geheel aan menselijk ingrijpen te danken. In een beperkt aantal eeuwen is de regio, een moerassig veengebied, vrijwel geheel ontgonnen. De gebruikswaarde van het veen ligt aan de basis van de menselijke vestiging in dit gebied. Vóór 1600 zijn delen van het land in bezit van een aantal kloosters, waarvan in Kropswolde en in de buurt van Westerbroek dependances waren gevestigd. Zij deden aan veenwinning voor eigen gebruik. Rond 1600 vond de secularisatie van de kloosters plaats, waardoor hun bezittingen overgingen naar de stad Groningen. In die periode bestond in de steden een grote nood aan brandstof. Dit vormt de reden voor de stad Groningen om de veenontginning, voor de winning van turf, vanaf dat moment systematisch aan te pakken.

Het systeem, aangelegd tussen ongeveer 1600 en 1660, bepaalt het uiterlijk en de structuur van de veengebieden en de nederzettingen, en is zuiver functioneel en kunstmatig van aard. Kanalen waren nodig voor het transport van de afgestoken turf, de vele wijken en zwetsloten dienden tegelijk ook voor de afwatering van de gebieden. Het Winschoterdiep vormde het hoofddiep, waarvan alle ontginningen in deze gemeente afgeleid werden. Vanaf het hoofddiep werden diepen het veen ingegraven. Op vaste afstand worden dwars op een diep wijken gegraven, met daartussen zwetsloten. De graafrichting loopt loodrecht op de hoogtelijnen, waardoor een optimale natuurlijke ontwatering werd verkregen. Elk diep met zijtakken vormt een ontginning. De grens tussen de ontginningen werd meestal gevormd door een zogenaamde achterweg, een pad in het land parallel tussen de diepen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op voor het plangebied relevant beleid. Naast provinciaal beleid worden ook gemeentelijke beleidsterreinen genoemd die betrekking hebben op het plangebied.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Provinciaal Omgevingsplan (POP)

Provinciale Staten van de provincie Groningen hebben op 17 juni 2009 het derde Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013 vastgesteld. In dit plan voor de fysieke leefomgeving is de ontwikkeling van de provincie geschetst. Samen met deze versie van het POP is een provinciale omgevingsverordening opgesteld. De Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 (POV); met uitzondering van een aantal onderdelen met ingang van 22 december 2009 in werking getreden (bij GS besluit van 2 februari 2010). Mede naar aanleiding van de uitkomst van een begin 2011 uitgevoerde evaluatie van de Omgevingsverordening, zal deze de komende periode op onderdelen worden herzien. De verordening is op 2 februari 2011 reeds op technische onderdelen aangepast.

Het POP hecht veel waarde aan de kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van het bebouwde gebied in dorpen en steden. Genoemde kwaliteiten kunnen worden vergroot door versterking van de structuur van de bebouwing en de omgeving waarin deze zich bevindt. Verder kan de kwaliteit worden verbeterd door efficiënt ruimtegebruik en door het gelijkwaardig meewegen van de intrinsieke waarden van het gebied, zoals water, natuur, bodem en cultuurhistorie. Bij nieuwbouw moet ruime aandacht worden besteed aan de inpassing daarvan in het (bebouwde) gebied.

De provincie vraagt aandacht voor gebiedsgebonden ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Kort en krachtig komt het neer op het bieden van een integraal ontwerp waarbij functionele, architectonische,stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische benaderingen samen moeten gaan.

3.1.2 Provinciale Omgevingsverordening (POV)

In de POV heeft de provincie regels opgenomen om de doelstellingen aangegeven in het derde Provinciale Omgevings Plan (POP) te realiseren. Met deze regels wil de provincie vooraf duidelijkehid scheppen over de provinciale belangen waarmee de gemeente bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moet houden. In de POV zijn hoofdstukken opgenomen over onderandere milieu, water en ruimtelijke ordening.

Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan liggen de Ontwerp Omgevingsvisie provincie Groningen 2015-2019 en de bijbehorende Omgevingsverordening ter visie. Deze beleidsstukken zullen de POP en POV 2009-2013 vervangen. Duurzame ontwikkeling blijft het vertrekpunt. Vaststelling van dit nieuw provinciaal beleid staat gepland voor november 2015.

In deze provinciale omgevingsvisie wordt aandacht besteed aan een nieuw thema; hergebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied, actueel in dit bestemmingsplan. Zie verder paragraaf 3.2.1 Hergebruik vrijkomende gebouwen in het buitengebied

3.2 Gemeentelijk beleid

Op dit postzegel bestemmingsplanWoldweg 239, Kropswolde zijn de volgende gemeentelijke beleidsvelden van toepassing.

3.2.1 Hergebruik vrijkomende gebouwen in het buitengebied

Het buitengebied verandert. Aan de ene kant loopt het aantal bedrijven sterk terug door modernisering en schaalvergroting. Hierdoor verliezen (agrarische) bedrijfsgebouwen hun functie waardoor leegstand en verpaupering op de loer liggen. Anderzijds is er een blijvende vraag naar woon mogelijkheden in het buitengebied. Nieuwbouw in het buitengebied is in de meeste gevallen ongewenst om de openheid van het landschap en de belevingswaarde hiervan te behouden. Met het zoeken van nieuwe (woon)functies in de vrijkomende gebouwen als bijvoorbeeld boerenschuren snijdt het mes dus aan twee kanten.

In het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, vaststelling circa 2017, zal dit thema dan ook een prominente rol gaan spelen. De provincie Groningen heeft hier in haar ontwerp omgevingsvisie tevens aandacht aan besteed en biedt de gemeente meer ruimte hieraan invulling te geven.

In de nieuwe regeling van het bestemmingsplan Buitengebied zullen criteria worden omschreven waarbij de leefbaarheid en de economie van het platteland, het behoud van cultureel erfgoed en de ruimtelijke kwaliteit van het landschap voorop staan. Ook zal goed worden gekeken naar de behoudenwaardige kenmerken van het betreffende gebouw, deze moeten ten allen tijde worden gerespecteerd in de nieuwe bestemming.

Woldweg 239

Dit postzegelplan Woldweg 239, Kropswolde is een voorbeeldproject; vooruitlopend op bovenstaand beleid is het verzoek van de familie Vonk besproken met verschillende betrokkenen waarbij zorgvuldig is bekeken wat de mogelijkheden zijn. Zowel de provincie Groningen, de gemeentelijke stedenbouwkundige en een landschapsarchitect hebben vanuit hun specifiek vakgebied hun inbreng gegeven. Concluderend bleek dat een nieuwe woonbestemming voor een van de schuren een kwaliteitsimpuls kan geven aan de ruimtelijke kwaliteit van het landschap en bebouwde omgeving en daarmee positief bijdraagt aan de drie criteria toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Om een en ander te waarborgen zijn in dit postzegel- bestemmingsplan naast richtlijnen voor de vormgeving van de nieuwe woonschuur ook voorwaarden opgenomen voor erf-, landschap- en terrein inrichting van het gehele planperceel.

In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 3.4.3 Voorwaardelijke verplichting waarmee uitvoering van de noodzakelijke landschapsmaatregelen opgenomen in het erfinrichtingsplan wordt vastgelegd en gewaarborgd.

3.2.2 Overig geldend beleid uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied

Onderstaand is het, in het kader van dit bestemmingsplan relevante, gemeentelijk beleid opgesomd als opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied.

3.2.2.1 Bedrijf of beroep aan huis

In het buitengebied is er behoefte aan het toestaan van huis verbonden beroepen en bedrijven. Dergelijke activiteiten zorgen voor een verlevendiging van een dorp. Wel moet er voor gewaakt worden dat geen overlast wordt veroorzaakt. Voorschriften voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven moeten duidelijk en goed handhaafbaar zijn.

Beperkingen

In de provinciale omgevingsverordening zijn geen expliciete voorwaarden gesteld aan aan huis verbonden beroepen en bedrijven. Uitgegaan moet worden van wat in de rechtspraak wordt gezien als activiteiten die eigen zijn aan de woonbestemming.

In het geval de activiteit aan huis niet eigen is aan de woonbestemming, stelt de provincie wel regels aan die activiteit. Immers dan is het geen woonactiviteit meer, maar bijvoorbeeld een niet agrarische activiteit die behoort bij de functie dienstverlening, detailhandel of bedrijvigheid. Dan moet dus voldaan worden aan de regels die behoren bij de betreffende functie.

Regeling in dit bestemmingsplan

Onder bedrijf of beroep aan huis wordt verstaan: een dienstverlenend of ambachtelijk bedrijf of beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het volgende beleid is van toepassing:

• De woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
• De activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
• De activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan d gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• De activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van de totale oppervlakte van de gebouwen, en niet meer dan 50 m2;
• Alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten, met uitzondering van webwinkels;
• De activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
• De activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
• Reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.

Het te vestigen bedrijf past in de definitie bedrijf of beroep aan huis.

3.2.3 Monumentenbeleid

In de nota Monumentenbeleid (maart 1995) en in de Beleidsnotitie Monumenten in Hoogezand-Sappemeer is het monumentenbeleid verwoord. Uitgangspunt van het gemeentelijk monumentenbeleid is dat de cultuurhistorische waarde van Hoogezand-Sappemeer niet alleen ligt in een aantal losse waardevolle panden, maar in de historisch gegroeide vorm van de gemeente als geheel. Die groeiwijze is onlosmakelijk verbonden met de veenkoloniale geschiedenis. Het is de samenhang van bebouwing en omgeving die onze gemeente haar specifieke karakter geeft.

3.2.4 Welstandsnota 2004

De gemeente voert al sinds lange tijd welstandsbeleid. De beoordeling door de welstandscommissie vindt plaats aan redelijke eisen van welstand. Voorheen baseerde de commissie zich hierbij op geformuleerd beleid (bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen). Dit is vervangen door toetsing aan criteria, die zijn opgenomen in de welstandsnota Hoogezand-Sappemeer. Het welstandstoezicht maakt deel uit van het integrale ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de gemeente. In de Welstandnota (vastgesteld april 2004) wordt per deelgebied een nadere analyse gegeven van het karakter en staan de welstandscriteria verwoord. Het welstandstoezicht is vooral gericht op het beheer van de bestaande bebouwing. Hier geldt een beleid van respecteren. Bij vernieuwing of nieuwbouw geldt een beleid van incidenteel wijzigen voor zowel plaatsing, hoofdvorm, aanzicht en opmaak.

Met ingang van 1 juli 2004 is het voor elke gemeente in Nederland verplicht een (vastgestelde) welstandsnota te hebben. Is dit niet het geval, dan is de gemeente niet meer bevoegd een bouwplan op welstand te toetsen. Met de beide gemeentelijke beleidsstukken; het bestemmingsplan en de welstandsnota, worden dus zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (bouwvergunningplichtige) bouwplannen dienen zowel aan het bestemmingsplan als aan de welstandsnota te worden getoetst.

In de welstandsnota van de gemeente Hoogezand-Sappemeer wordt onderscheid gemaakt tussen sneltoetscriteria voor veel voorkomende bouwwerken, de algemene welstandscriteria en de gebiedsgerichte welstandscriteria.

3.2.5 Beleid actualisering bestemmingsplannen

Vier basis bestemmingsplannen voor de hele gemeente. Dat is waar de komende jaren naar toe gewerkt wordt. Vier grote plannen, die om de vijf jaar worden herzien. Plannen die constant onder beheer zijn. Planologische- en feitelijke wijzigingen worden voordurend bijgehouden, zodat de vijfjaarlijkse herziening makkelijker is.

De vier basisplannen zijn:

• 1. Woongebieden (alle overwegende woongebieden in het stedelijke gebied van Hoogezand-Sappemeer);
• 2. Stadscentrum;
• 3. Bedrijventerreinen (Hoogezand-West, Sappemeer-Oost en FoxMart);
• 4. Buitengebied (inclusief de dorpen Westerbroek en Kiel-Windeweer). Dit postzegel-bestemmingsplan valt binnen dit bestemmingsplan en zal hierin worden verwerkt.

Iedere vijf jaar worden alle wijzigingen van de afgelopen periode meegenomen in de herziening. Ook de ontwikkelingsplannen worden op dat moment ingevoegd in het basisplan.

Gelijktijdig met de basisplannen, wordt de welstandsnota voor het betreffende gebied herzien. Het actuele welstandsbeleid kan dan direct in het bestemmingsplan worden verwerkt.

Bestemmingsplan en welstandsbeleid blijven zo altijd actueel.

De planning voor de komende jaren is als volgt:

Basisplan		Voorbereiding	Vaststelling
Woongebieden		2011	2013
Stadscentrum		2012	2014
Bedrijventerreinen		2014	2018
Buitengebied		2014	2017

3.2.6 Archeologie beleid

Aandacht voor Archeologie is een gevolg van de gewijzigde Monumentenwet. Met ingang van 1 september 2007 geldt de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wijziging houdt in dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het behoud en de bescherming van archeologische waarde vanaf het begin van de planvorming meegenomen dient te worden

Archeologie mag zich de laatste jaren over het algemeen in een toenemende belangstelling verheugen. Ook beleidsmatig gaat archeologie een belangrijkere rol vervullen bij de inrichting van de ruimte, op basis van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Door de provincie Groningen en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE; eerder bekend als Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten Rijksdienst en daarvoor als Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek) zijn onderzoeken gedaan in de provincie. In de gemeente Hoogezand-Sappemeer komen géén archeologische rijksmonumenten voor.

In de gemeente komen wel locaties voor met respectievelijk zeer hoge-, hoge- en archeologische waarde (Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek, Archeologiebalans 2002, pagina 38-39). De betreffende locaties zijn geregistreerd. Naast deze beschreven gebieden bestaan verwachtingsgebieden. Dit zijn gebieden waar mogelijk archeologische waarden zijn te verwachten. Bij eventuele ontwikkelingen in die gebieden zal nader onderzoek moeten worden verricht, vooral in de gebieden met een middelhoge tot hoge trefkans. De verwachtingsgebieden zijn vastgelegd in het concept van het gemeentelijk beleid voor archeologie met bijbehorende kaart (Nota Archeologiebeleid inclusief kaart archeologische verwachtingen, wordt vastgesteld in 2010).

3.2.7 Waterplan

De gemeente heeft samen met het waterschap Hunze en Aa's haar waterbeleid gevormd en daarvoor het Waterplan opgesteld. Het Waterplan bestaat uit een Visiedeel en een Uitvoeringsplan. Het Visiedeel geeft een doorkijk tot 2015, het Uitvoeringsplan is telkens bedoeld voor een periode van vier jaar (het huidige voor 2007-2010).

Basis van het Waterplan zijn de drietraps-strategieën voor waterkwantiteit: vasthouden - bergen - afvoeren en voor waterkwaliteit: schoonhouden - scheiden - zuiveren. Ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten vormen belangrijke aandachtspunten voor het omgevingsbeleid. Daarbij moet aandacht zijn en blijven voor de historische, recreatieve en belevingsaspecten van water.

Water moet in de toekomst een volwaardig onderdeel van alle ruimtelijke plannen gaan vormen. Hiervoor is een regulier overleg ingesteld tussen de gemeente en het waterschap. Daarnaast wordt bij projecten de watertoets doorlopen waarmee water stevig in de plannen verankerd wordt. In het bij het waterplan behorende uitvoeringsplan is een aantal concrete projectvoorstellen opgenomen. In een gemeentebrede aanpak zullen alle locaties waar dit probleem optreedt geïnventariseerd worden en wordt in samenspraak met de bevolking gezocht naar bevredigende oplossingen.

Een andere relevant project betreft de berekening van de wateropgave voor de gemeente. Hierbij wordt per wijk/dorp beoordeeld in hoeverre in het watersysteem is toegerust op toekomstige ontwikkelingen. Dit gaat in het bijzonder om de klimatologische veranderingen met bijbehorende grotere neerslaghoeveelheden. Ook wordt beoordeeld in hoeverre in de huidige situatie er al een risico op wateroverlast bestaat. Deze berekeningen kunnen leiden tot een opgave voor aanpassingen in het watersysteem.

Hoofdstuk 4 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling

4.1 Plan aanleiding

Onze gemeente heeft een verzoek ontvangen van de familie Vonk, zij hebben de boerderij met schuren aan de Woldweg 239 te Kropswolde aangekocht met het doel dat twee families hier gaan wonen. Tevens wordt hier de bedrijfsruimte van de familie gerealiseerd, dit bedrijf valt onder de voorwaarden van 'bedrijf aan huis' als genoemd in de toelichting van dit bestemmingsplan.

De twee families bestaan samen uit drie generaties, wat wonend op één erf op een natuurlijke wijze sociale samenhang geeft en wat bovendien mogelijkheden biedt voor het uitwisselen van verschillende soorten van zorg voor elkaar (meer-generatie wonen). Om dit mogelijk te maken moet de voormalige landbouwschuur die ten zuidoosten van de oorspronkelijke boerderij staat verbouwd worden tot woning met bedrijf aan huis.

Als eerder geschreven in paragraaf 3.2.1 Hergebruik vrijkomende gebouwen in het buitengebied zijn er sinds kort nieuwe mogelijkheden voor dergelijke verzoeken. De provincie Groningen en de gemeente Hoogezand staan open voor deze vernieuwende woonvorm, op voorwaarde dat de een en ander zorgvuldig wordt ingepast op het erf en dat de erfinrichting een meerwaarde krijgt ten opzichte van de huidige situatie. Op basis van een dergelijk compensatiebeginsel kunnen burgers en overheden elkaar wederzijds van dienst zijin.

Op het planperceel bevindt zich een monumentale oldambtster boerderij met bijbehorende landbouwschuren. De familie vraagt nu de schuur ten zuidoosten van de boerderij te mogen verbouwen tot schuurwoning en de bestemming van het perceel te wijzigen in een woonbestemming voor twee woningen. De landbouwgronden achter de oude boerderij (geen onderdeel van dit bestemmingsplan) zullen hun agrarische functie behouden.

Woldweg 239 met rechts de beoogde schuurwoning

achterzijde boerderij met links de beoogde schuurwoning. Uiterst rechts de tweede schuur in de (te lichte) groene kleur

4.1.1 beoordeling verzoek

Het oorspronkelijke bedrijf op deze plek is verhuisd, de bedrijfsbestemming en de bijbehorende bedrijfswoning-bestemming zijn overbodig geworden. Het initiatief past in het gemeentelijk en provinciaal VAB beleid (vrijkomende agrarische bebouwing en percelen) en in het nieuwe beleid voor functiewijzinging van vrijkomende gebouwen in het buitengebied. (zie paragraaf 3.2.1 Hergebruik vrijkomende gebouwen in het buitengebied) Dit beleid heeft ten doel de leefbaarheid van het platteland te bevorderen, handhaving van cultureel erfgoed en het waardevolle landschapsbeeld te beschermen door een andere functie voor panden te zoeken waardoor leegstand en verpaupering wordt voorkomen. Voorwaarde hierbij is dat deze panden in hun oorspronkelijke karakteristieke vorm en afmetingen worden behouden en/of worden terug gebouwd.

Om het gebruik van de schuur als woning mogelijk te maken, is een gedeeltelijke bestemmingsplanherziening (postzegelplan) nodig. De bestemming van het gehele perceel wordt "wonen". De oorspronkelijk als bedrijf bestemde boerderij en de landbouwschuur ten zuidoosten worden als woning bestemd. Op de plankaart wordt het bouwvlak strak om deze twee panden heen getrokken en hebben de panden een functieaanduiding "wonen" gekregen. Om openheid van het landschap te behouden worden geen vrijstaande bijgebouwen toegelaten anders dan een plantenkasje.

Het lint blijft beschermd door behoud van de dubbelbestemming 2 Te beschermen waarden karakteristieke lintbebouwing. Toepassing van deze dubbelbestemming zorgt er tevens voor dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning Bouw extra aandacht moet zijn voor een karakteristieke verschijningsvorm van de nieuwe schuurwoning ten opzichte van de bestaande lintbebouwing.

Ten behoeve van de uniformiteit zijn daarnaast de beleidsuitgangspunten van het vigerende moeder-bestemmingsplan overgenomen in deze partiële herziening, zoals regels omtrent het maximale woonoppervlakte en bijbehorende afwijkingsmogelijkheden.

planverbeelding behorende bij dit postzegelbestemmingsplan

4.2 Landschappelijke inpassing en erfinrichtingsplan

Ten behoeve van de waarborg van het behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woonerf is door TLU landschapsarchitecten een erf inrichtingsplan opgesteld, dat dient als motivatie voor de landschappelijke inpassing van de nieuw te realiseren schuurwoning. Het plan is tot stand gekomen met inbreng van specifieke kennis van beleidsmedewerkers van de gemeente Hoogezand-Sappemeer en provincie Groningen, de gemeentelijke stedenbouwkundige en natuurlijk de familie Vonk.

Dit erfinrichtingsplan is gekoppeld aan dit bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan om zodoende ook een juridisch-planologische borging te hebben in het bestemmingsplan. Het plan vindt u in Bijlage 1 Erfinrichtingsplan

Impressie inrichting planperceel Woldweg 239

 

4.3 Plannen schuurwoning en erfinrichting perceel

In het voortraject is uitvoerig gesproken over de eisen waaraan de schuurwoning en de inrichting van het erf moet voldoen.

Ten eerste zal er snoei en herplant van houtsingels en beplanting plaats vinden waardoor zichtlijnen verbeteren en de boerderij prominenter tot zijn recht komt.

De familie Vonk zal een architect inschakelen die gespecialiseerd is in het ontwikkelen van woonschuren en vervolgens een schetsontwerp indienen bij de gemeente. In het bijgevoegde erfinrichtingsplan (zie Bijlage 1 Erfinrichtingsplan blz 22 en 23 ) zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd waaraan de nieuwe schuurwoning moet voldoen. De uitstraling moet die van een schuur zijn (en blijven) en zich voegen in het open landschap van de Woldweg. Onderstaand enkele sfeerbeelden van een mogelijke schuurwoning.

Verder is vastgelegd de tweede aanwezige schuur ten westen van de boerderij te betrekken bij de verbeteringsvoorstellen door de nu lichtgroene kleur te vervangen door een donkere dekkende kleur, in nader overleg met architect en gemeente te bepalen. Hierdoor zullen de gebouwen op het perceel elkaar versterken wat de ruimtelijke uitsraling ten goede komt.

Impressie schuurwoning

Impressie schuurwoning

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Algemeen

In het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met omgevingsaspecten. Dit zijn milieufactoren en intrinsieke waarden van het plangebied, zoals water, natuur en archeologie. Voor zover relevant voor het gebied worden deze hieronder beschreven. In dit hoofdstuk is eveneens ruimte gegeven voor een analyse van de mate van mogelijke externe veiligheidsrisico's.

5.2 Geluid

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij is de getoetst of de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de gevel van de woning voldoet aan de gestelde eisen uit de Wet geluidhinder.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt (zie Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Woldweg 239) , dat de te verwachten geluidswaarde vanwege het wegverkeer ter plaatse op de gevel van de nieuwe schuurwoning, na aftrek, 50 dB(A) is. De norm vanuit de wet geluidhinder is 48 dB(A).

Hiervoor wordt, gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure, een zogenaamde 'hogere waarde procedure Wet geluidhinder' gevoerd. Aan de schuurwoning zijn geen aanvullende geluidsisolerende voorzieningen vereist.

5.3 Luchtkwaliteit en geur

Met een wijziging in 2007 van hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• Er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.
• Een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Concluderend wordt aan de eisen met betrekking tot luchtkwaliteit voldaan.

5.4 Bodem

5.4.1 Gemeentelijk bodembeleid

De gemeente heeft in 2013 de gemeentelijke bodemkwaliteit vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten. De gemeente is daarbij ingedeeld in zogenaamde homogene deelgebieden: gebieden waar op basis van historisch gebruik eenzelfde bodemkwaliteit wordt verwacht. Van deze gebieden is de bodemkwaliteit (mate van verontreiniging) bepaald.

De doelstellingen van het gemeentelijk bodembeleid zijn:

• De bodem duurzaam geschikt te (laten) maken of te houden voor zijn (beoogde) functie;
• Verslechtering van de bodemkwaliteit binnen redelijke grenzen voorkomen;
• De prioriteit bij sanering te leggen voor dynamische gevallen van bodemverontreiniging;

5.4.2 Actuele bodemkwaliteit

Het gebied waar het bestemmingsplan betrekking op heeft ligt in het homogene deelgebied 'Oude Dorpskernen'; de gemiddelde bodemkwaliteit van dit gebied is klasse Wonen.

Van deze locatie zijn geen actuele bodemonderzoeken beschikbaar. Ten westen van deze locatie ter hoogte van Woldweg 224 heeft een tankstation een olieverontreiniging in de bodem veroorzaakt. Hiervoor is een grondsanering uitgevoerd en de provincie Groningen heeft in februari 2004 ingestemd met uitgevoerde sanering. Later uitgevoerde monitoring van het grondwater geeft aan dat er geen verspreiding van mogelijke verontreinigingen heeft plaatsgevonden. De locatie is geschikt voor de huidige en toekomstige bestemming.

5.5 Archeologie

5.5.1 Archeologie plangebied

De gewenste bestemming van Woldweg 239 'wonen met tuin' kan gerealiseerd worden indien het achterterrein (oranje op tekening) de dubbelbestemming archeologie: WR-a3 krijgt ( hetzelfde beschermingsregiem, als was geregeld via de Erfgoedverordening). Het achterterrein (oranje op de tekening) ligt buiten het plangebied deze dubbelbestemming wordt meegenomen in de eerstvolgende herziening van het bestemmingplan buitengebied.

 

Toelichting

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met bijbehorende archeologische beleidskaart en Erfgoedverordening. Uitgangspunt van het beleid is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten.

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met. De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking.

Daarnaast hanteert de gemeente de Actuele Archeologische Verwachtingskaart, die is gebaseerd op de Beleidskaart Archeologie. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven. Op de Actuele Archeologische Verwachtingskaart wordt ook alle nieuwe informatie verwerkt, bijvoorbeeld uit archeologische onderzoeken. De kaart is in te zien op de gemeentelijke website.

5.6 Water

Bij de opbouw van deze paragraaf is aansluiting gezocht bij de Handreiking water in bestemmingsplannen (de Waterparagraaf) van het ministerie van VROM (2000). Bij bestemmingsplannen voor bestaande gebieden kan de waterparagraaf volstaan met minder informatie dan bij gebieden die ontwikkeld moeten worden.

In 2007 is het gemeentelijke Waterplan door de raad vastgesteld. Dit beleidsplan dat in overleg met het waterschap is opgesteld geeft uitgangspunten aan voor het omgaan met water bij het bouwen in onze gemeente.

Voor het plangebied geldt dat een gescheiden rioleringssysteem moet worden gehanteerd om zo het hemelwater in het gebied te houden.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Algemeen

In het kader van de bestemmingsplan procedure is aandacht besteed aan externe veiligheid. Daarvoor is o.a. gebruik gemaakt van de gegevens die beschikbaar zijn op de provinciale risicokaart, het (concept) Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het rapport van de RIVM -Effect en risicoafstanden bij de opslag van biogas-. Er is hier geen sprake van een kwetsbaar object (er zijn geen minder zelfredzame personen aanwezig).

In en nabij de woning zijn geen risicovolle inrichtingen, risicovolle transportroutes of risicovolletransportleidingen gelegen waarvan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico knelpunten opleveren voor het aspect externe veiligheid. De twee woningen zijn geen "objecten voor het verblijf van minder zelfredzame personen". Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen in de wetgeving.

Er zijn dan ook geen beperkingen vanuit het thema Externe veiligheid ( Bijlage 3 Externe veiligheid bestemmingsplan Woldweg 239).

5.8 Natuur

5.8.1 Algemeen

De bescherming van natuurgebieden wordt geregeld in de Natuurbeschermingswet. Deze wet is op 1 oktober 2005 in werking getreden. Op Europees niveau regelt de Natuurbeschermingswet het een en ander over Natura 2000 gebieden. Dit is een omvangrijk Europees netwerk van natuurgebieden. Op nationaal niveau biedt de Natuurbeschermingswet de juridische basis voor het Natuurbeleidsplan en de aanwijzing van te beschermen gebieden in Nederland.

De soortbescherming is in de Flora- en faunawet geregeld. Deze wet is op 1 april 2002 in werking getreden. In de Flora- en faunawet heeft de overheid van nature in Nederland voorkomende planten- en diersoorten aangewezen die beschermd moeten worden. Ook beschermde soorten die onder de Europese richtlijnen vallen zijn hierin opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Een initiatiefnemer moet vooraf inventariseren welke beschermde soorten aanwezig zijn in een gebied waar een ingreep is gepland. Ook moet hij in redelijkheid alles doen of laten om te voorkomen, of zoveel mogelijk te beperken, dat de artikelen 8 tot en met 12 van de Flora- en faunawet worden overtreden (verbodsbepalingen nadelige handelingen beschermde plant- en diersoorten). Voor vogels betekent dit onder meer dat in het broedseizoen geen werkzaamheden mogen plaatsvinden die broedende vogels of hun nesten kunnen schaden (weidevogels 1 april t/m 15 juni, overige soorten 15 maart t/m 15 juli).

5.8.2 Ecologische Basiskaart

De gemeente Hoogezand-Sappemeer wil bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen een volwaardige plaats toekennen aan de natuurwaarden in het betreffende gebied. Om dit streven waar te kunnen maken zijn voor de hele gemeente de natuurwaarden in kaart gebracht in de vorm van een Ecologische Basiskaart ("Ecologische Basiskaart Gemeente Hoogezand-Sappemeer", Altenburg & Wymenga, januari 2007). Hierop staan alle beschermde natuurgebieden aangegeven en is een inventarisatie van beschermde soorten weergegeven. De kaart vormt dan ook de basis om in een vroegtijdig stadium ecologische waarden in een plangebied te onderkennen om deze vervolgens te beoordelen in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling.

Voor de kaart is geput uit gegevens van diverse landelijke natuur- en landschapsorganisaties. Daarnaast is veel waardevolle informatie op lokaal niveau verkregen door gesprekken met in de gemeente werkzame organisaties en actieve natuurgroeperingen. Voor de basiskaart is geen veldonderzoek verricht. De Ecologische Basiskaart dient, zoals de benaming al aangeeft, als een basisdocument. Wanneer uit de basiskaart blijkt dat in het betreffende gebied zwaar- of middelzwaar beschermde soorten voorkomen (in het kader van de Flora- en faunawet), zal een afwegingsmodel behorende bij de basiskaart duidelijk moeten maken of een nader veldonderzoek noodzakelijk is. Het vaste voornemen is de basiskaart constant actueel te houden en aan te vullen met nieuwe gegevens. Ook hierbij wordt veel waarde gehecht aan de inbreng van lokale groeperingen en belangstellenden.

Bij de ecologische beoordeling van het plangebied is gebruik gemaakt van de Ecologische Basiskaart. Gekeken is welke status het plangebied heeft en wat zijn ligging ten opzichte van natuurgebieden is. Hierna wordt verslag gedaan van alle voorkomende beschermde soorten zoals geïnventariseerd op de Ecologische Basiskaart.

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een gebied met een beschermde status, te weten het Hesselinksbos en dichtbij de Westerbroekstermadepolder en het Zuidlaardermeer.

Soortbescherming

Er is een inventarisatie gemaakt van de in het plangebied voorkomende beschermde soorten. In het gebied zijn zes zwaar beschermde soorten vleermuizen gesignaleerd, evenals beschermde libellesoorten. Dit betekent dat in het plangebied mogelijk vleermuizen aanwezig kunnen zijn. Van deze dieren kan vermeld worden dat de hele gemeente een geschikte habitat voor hen vormt.

Samengevat kan gesteld worden dat de leefruimte voor genoemde soorten ruim tot zeer ruim in onze gemeente voorhanden is. Het is niet aannemelijk dat de werkzaamheden in het plangebied van significante invloed op genoemde soorten zal zijn.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch kan worden vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de Wet ruimtelijke ordening, evenals door het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening. Het juridische systeem is opgezet in lijn met eerdere bestemmingsplannen van de gemeente. Mede daardoor en gelet op de landelijke standaarden heeft de planregeling in de loop der tijd een gestandaardiseerd karakter gekregen.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Het bestemmingsplan is digitaal opgezet, zowel qua teksten als verbeelding. Dit betekent dat de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008, specifiek de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2012, is toegepast. De Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 schrijft een eenduidige vormgeving en structurering van bestemmingsplannen voor. De standaarden zijn in beheer bij Geonovum.nl. Het bestemmingsplan wordt digitaal beschikbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

In het hiernavolgende worden de belangrijkste aspecten van de juridische regeling van dit plan toegelicht, waarbij altijd moet worden bedacht dat de planregels en de verbeelding in samenhang dienen te worden gelezen. Op de verbeelding zijn de bestemmingen, de aanduidingen en de verklaringen aangegeven.

6.2 Toelichting op de planregels

De inrichting van de planregels is deels voorgeschreven door de SVBP2012. De groepering van de planregels, de naamgeving van een aantal planregels en zelf de inrichting van bestemmingen is deels bepaald door de ministeriële regeling. Een aantal planregels is zelfs geheel voorgeschreven: het overgangsrecht, de anti-dubbeltelregel en de slotregel. De regels zijn standaard ingedeeld in vier hoofdstukken. Bij elke planregel (elk artikel) wordt hieronder een nadere toelichting gegeven.

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.

Deze lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.

6.2.2 Wonen

Artikel 3 Wonen

Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De opsomming is alfabetisch. De functies bedrijf of beroep aan huis, erf en tuin zijn ondersteunend aan de hoofdfunctie woning.

In de bouwregels is een maximale oppervlakte aangegeven voor de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Het gezamenlijke grondoppervlakte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan 300 m2 waarbij de aanbouwen en aangebouwde bijgebouwen niet meer mogen bedragen dan het hoofdgebouw. Deze regels worden opgelegd door de omgevingsverordening van de provincie Groningen.

 Bedrijf of beroep aan huis

De woonfunctie mag worden gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Het geeft mensen de kans thuis of bij huis te werken. Bijvoorbeeld om een startend bedrijf de kans te geven tot volwaardige onderneming te groeien, waarna vestiging in een daarvoor bestemde bedrijfsruimte (financieel) mogelijk wordt.

Het wonen moet de hoofdfunctie blijven, terwijl de bedrijfsactiviteiten moeten passen binnen de grenzen van jurisprudentie (de toepassing van recht of (het geheel van) uitspraken door rechters).

Het is niet altijd helder wat door jurisprudentie is toegestaan, er zijn nog onvoldoende eenduidige criteria voor toelaatbare beroepen. Het gaat vrijwel altijd om dienstverlenende beroepen. Ook de meer traditionele vrije beroepen zijn vaak passend. Die beroepen hebben amper of geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling. Als aan huis verbonden beroepen worden in ieder geval aangemerkt het beroep van:

accountant administratieconsultant advocaat architect assurantiebemiddelaar belastingconsultant dierenarts

fysiotherapeut gerechtsdeurwaarder huisarts logopedist makelaar onroerend goed medisch specialist notaris

oefentherapeut organisatie-adviseur adviseur ruimtelijke plannen raadgevend ingenieur tandarts verloskundige

Ter verbreding zijn ook ambachtelijke activiteiten toegelaten. Hierbij staat het met de hand vervaardigen of herstellen van producten centraal. Van een aantal van deze bedrijfjes vinden de bedrijfsactiviteiten grotendeels of geheel op locatie en niet bij de woning plaats. Als ambachtelijk bedrijf worden in ieder geval aangemerkt:

Productieambacht: Fijnkeramischbedrijf, Maatoverhemdenbedrijf, Maatschoenmakerbedrijf, Modisterijbedrijf, Muziekinstrumentmakerbedrijf Natuursteenbedrijf. Voedingsambacht: Banketbakkersbedrijf, Consumptie-ijsbereidingbedrijfSlagersbedrijf. Gebouwverzorgend ambacht: Glazenwasserbedrijf, Schoorsteenvegerbedrijf.

Reparatieambacht consumptiegoederen: Fietsherstellerbedrijf, Goud- en zilversmidbedrijf, Kledingreparatiebedrijf, Lederwarenambacht, Naaimachinebedrijf, Schoenherstellerbedrijf, Textielreinigingbedrijf, Uurwerkmakerbedrijf, Zadelmakerbedrijf. Uiterlijke verzorgingsambacht: Grimeurs- en toneelkappersbedrijf, Schoonheidsverzorgingbedrijf, Voetverzorgingbedrijf, Kappersbedrijf.

Bouwambacht: Bestratingbedrijf, Dakdekkerbedrijf, Glasbewerkingbedrijf, Glazenierbedrijf, Natuursteenbedrijf, Parketvloerenleggerbedrijf, Rietdekkerbedrijf, Schilderbedrijf, Voegbedrijf, Zonweringbedrijf. Medische hulpmiddelentechniek: Optiekbedrijf, Orthopedisch schoentechnisch bedrijf, Tandtechnisch laboratoriumbedrijf.

Omdat niet elk beroep of bedrijf aan huis zich goed mengt met de woonfunctie is een aantal regels opgenomen:

• a. De woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
• b. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
• c. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• d. de activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van het vloeroppervlak van de gebouwen, en niet meer dan 50 m2;
• e. alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten, met uitzondering van webwinkels mits er geen sprake is van uitstalling van de goederen;
• f. de activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
• g. de activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
• h. reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.

Het standpunt is helder: zodra aan deze regels wordt voldaan is het bedrijf of beroep aan huis voor de gemeente toelaatbaar.

Het toekomstige gebruik van het perceel past binnen deze regeling.

6.2.3 Waarde karakteristieke bebouwing

Artikel 4 Waarde - Karakteristieke bebouwing

De bebouwingslinten, anders dan het beschermd dorpsgezicht, in de gemeente geven goed zichtbaar en herkenbaar de veenkoloniale ontstaansgeschiedenis van het landschap weer. De linten hebben elk hun karakteristiek voor wat betreft de afwisseling van open en gesloten ruimten, de kavelstructuur, de richting van de kavels ten opzichte van de ontginningsas, de omvang van de bouwvolumes etc.

Een en ander is omschreven en vastgelegd in Bijlage 2 Te beschermen waarden karakteristieke lintbebouwing

Door sloop kunnen deze karakteristieken aangetast worden en verloren gaan. Met name in het geval bestaande gebouwen worden gesloopt en niet worden vervangen.

Ter bescherming van de karakteristiek van de linten, moet worden voorkomen dat open gaten ontstaan in de bestaande bebouwingsstructuur. Dit gebeurt door het slopen van gebouwen vergunningplichtig te stellen voor zover die sloop de karakteristiek van het lint kan aantasten. Voorheen was deze bescherming niet mogelijk, maar met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is dat veranderd. Om deze bescherming mogelijk én herkenbaar te maken, zijn alle karakteristieke linten in de gemeente als 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' bestemd.

6.2.4 Anti dubbeltelregels

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (in artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.

6.2.5 Overgangsregels

Overgangsregels

Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.

6.2.6 Slotregel

Slotregel

Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (in de SVBP2012).

Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan is te beschouwen als een herziening die voortvloeit uit een particulier verzoek.

De eigenaar van de betrokken gronden heeft de gemeente verzocht om medewerking aan zijn plannen. Deze particuliere ontwikkeling is aanleiding om het bestemmingsplan te herzien, zodat daarmee een gewenste planologische oplossing voor het gebied toegelaten wordt.

Standaard is er een verplichting (zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening) om een exploitatieplan voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen vast te stellen. Het tweede lid van dit artikel geeft aan dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal van de grondexploitatie anderszins geregeld is. Dit is voor dit bestemmingsplan het geval.

De financiering van de bouwplannen is geheel in particuliere handen. De gemeente is geen partij in de geplande ontwikkeling, en draagt daarom slechts één financiële verantwoordelijkheid of risico; planschade.De kans op planschade is gering, maar om het risico geheel af te dekken is met de verzoeker een planschade-overeenkomst afgesloten. Hiermee wordt de gemeente gevrijwaard voor eventuele vergoeding van schade aan derden.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Inspraak en overleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan geeft de gemeente op basis van de gemeentelijke inspraakverordening in sommige gevallen gelegenheid voor inspraak. Inspraak is niet altijd (meer) verplicht door wetgeving, de inspraakverordening beperkt inspraak tot gelegenheden waar inspraak nodig is. Geen inspraak wordt verleend bij ondergeschikte herzieningen van eerder vastgesteld beleid. In onderhavig geval wordt het plan als voorontwerp bestemmingsplan voor vier weken ter inzage gelegd. Een ieder kan zodanig kennis nemen van het plan en hierop reageren.

Naar aanleiding van een bestemmingsplan pleegt de gemeente overleg met diverse instanties. Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1 dat overlegd moet worden met de betrokken gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en Rijk. In geval van dit bestemmingsplan wordt overlegd met de provincie Groningen, het Steunpunt Externe Veiligheid, het Waterschap en de Gasunie NV over de te volgen procedure. Ook hierbij geldt dat bij ondergeschikte herzieningen waarbij geen belangen van derden instaties in het geding komen, geen overleg behoeft te worden gepleegd.

Woldweg 239:

Over dit bestemmingsplan is uitvoerig overleg gevoerd met betrokken partijen. De familie Vonk heeft de directe buren ingelicht over de plannen. Omdat het voortraject ons inziens zorgvuldig is doorlopen is daarom gekozen het plan direct als ontwerpplan in procedure te brengen.

De Provincie Groningen is als gezegd betrokken bij het planproces en geeft aan dat een ontheffing van artikel 4.27 lid 1 van de provinciale omgevingsvergunning nodig is. Na aanvraag van deze ontheffing heeft de provincie op 27 maart 2015 een zodanige ontheffing verleend. De ontheffing is te vinden in Bijlage 1 Ontheffing Provincie. Deze ontheffing wordt volgens de wetgeving gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

7.2.2 Zienswijzen op het ontwerpplan

Het ontwerp bestemmingsplan is de start van de officiële procedure zoals opgenomen in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het plan wordt bekendgemaakt en gedurende een termijn van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd.

Iedereen kan gedurende deze periode opmerkingen maken op het plan, deze zienswijzen zal de gemeenteraad betrekken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.

Het plan is door het college vastgesteld op 17 september 2015 zie hiervoor het vaststellingsbesluit in Bijlage 4 vaststelling ontwerp. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 24 september 2015 tot en met 4 november 2015, in deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen. Overigens zijn op bijbehorende procedure Wet geluidhinder eveneens geen zienswijzen binnengekomen.

7.2.3 Vaststelling

p.m.

7.3 Handhaving van het bestemmingsplan

Als uitgangspunt geldt dat er niet meer geregeld wordt dan strikt noodzakelijk is en dat de planregels leesbaar, eenduidig en handhaafbaar zijn.
Hoofdstuk zeven van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt de handhaving en het toezicht op de uitvoering van het bestemmingsplan.

Overtredingen

In artikel 7.10 van de Wro is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Een gedraging in strijd met een voorschrift dat is verbonden aan een krachtens de Wro verleende vergunning of ontheffing is ook verboden. Overtreding van deze verboden is een strafbaar feit.

In artikel 1a van de Wet op de economische delicten (Wed) is geregeld dat overtreding van regels, gesteld bij of krachtens een bestemmingsplan een economisch delict is.

Toelatingsplanologie

Een bestemmingsplan en de werkelijkheid verschillen meestal nogal. Dit heeft meerdere oorzaken. Allereerst doordat een bestemmingsplan een instrument is van 'toelatingsplanologie'. Een bestemmingsplan laat gebruik van gronden en bouwwerken toe. De eigenaar kan er ook voor kiezen om zijn gronden niet te (laten) gebruiken. Het bestemmingsplan verplicht niet om de bestemming daadwerkelijk uit te voeren of toegelaten bebouwing daadwerkelijk te bouwen.

Overgangsrecht

Een bestemmingsplan vervangt veelal een ouder bestemmingsplan. Daardoor gebeurt het dat gebruik of bebouwing dat door het eerdere plan wel werd toegelaten niet langer is toegelaten. Omdat 'oude rechten' ook waarde hebben is in bestemmingsplannen overgangsrecht opgenomen. In dit plan in artikel 6.1 Overgangsrecht bouwwerken. Dit kan in veel gevallen pas nadat een omgevingsvergunning is verkregen. Dit is geregeld in de Woningwet. Een bouwaanvraag wordt ook getoetst aan het bestemmingsplan. In een aantal gevallen mag ook zonder vergunning gebouwd worden. In dat geval hoeft er niet getoetst te worden aan het bestemmingsplan. Het bouwvergunningsvrij bouwen is geregeld in bijlage II van het bij de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) behorende Besluit omgevevingsrecht (Bor)

De gebruiksregels van een bestemmingsplan blijven wel van toepassing. Het kan daarom voorkomen dat een bouwwerk zonder vergunning gebouwd mag worden, maar door de gebruiksregels van het bestemmingsplan niet voor het beoogde gebruikt mag worden.

Optreden en gedogen

Veel bebouwing en gebruik van gronden is aan het oog onttrokken. Soms doordat bebouwing en gronden groot en slecht zichtbaar of bereikbaar zijn. De gemeente heeft daardoor soms pas na lange tijd weet van afwijkingen van het bestemmingsplan. Door het gemeentebestuur aan te wijzen ambtenaren mogen volgens artikel 7.2 van de Wro woningen betreden zonder dat zij daarvoor toestemming van de eigenaar nodig hebben.

 

Bijlagen

Bijlage 1 Ontheffing Provincie

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Woldweg 239

Bijlage 3 Externe veiligheid bestemmingsplan Woldweg 239

Bijlage 4 vaststelling ontwerp

Bijlage 5 Collegebesluit

Bijlage 6 Raadsbesluit