Huis voor Cultuur en Bestuur

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

1.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan is eigenlijk een soort gemeentelijke wet waar iedereen zich aan moet houden. Voor een goede ruimtelijke ordening worden bestemmingen en vervolgens regels gegeven over hoe gronden en de bouwwerken daarop gebruikt mogen worden, en wat en hoe er gebouwd mag worden. Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (de plankaart) en regels. Dat is het juridische deel. Bij elk bestemmingsplan hoort een toelichting. De toelichting belicht de achtergronden van het bestemmingsplan, biedt inzicht in het verrichte onderzoek, geeft de diverse beleidskeuzen weer, doet verslag van inspraak en overleg, en verstrekt een juridische toelichting op de regels en de verbeelding.

Bouwaanvragen voor vergunningplichtige activiteiten, veel is tegenwoordig ook vergunningvrij, worden getoetst aan het bestemmingsplan. Passende plannen kunnen bouwvergunning krijgen, andere niet. Zo kan voorkomen worden dat ergens ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Bijvoorbeeld dat er een discotheek midden in een woonwijk verschijnt of dat er woningen gebouwd worden op een industrieterrein. Naast deze functie heeft het bestemmingsplan ook een beleidsfunctie. Het bestemmingsplan geeft een totaalvisie van de gemeente op het gebied. Het spreekt voor zich, dat de genoemde functies het meest tot hun recht komen bij actuele bestemmingsplannen. Een actueel bestemmingsplan is volgens de Wet ruimtelijke ordening een plan dat niet ouder is dan tien jaar. Zo moet voorkomen worden dat plannen geheel of gedeeltelijk ingehaald worden door maatschappelijke ontwikkelingen. Genoemde wet zegt dat alle bestemmingsplannen per 1 juli 2013 actueel moeten zijn.

Een bestemmingsplan gaat uitdrukkelijk niet over allerlei uitvoeringsgerichte zaken, zoals bijvoorbeeld de inrichting van wegen en het openbaar gebied of de aanleg of het functionering van rioleringssystemen. Vaak wordt bij een bestemmingsplan gedacht aan nieuw te ontwikkelen gebieden, zoals een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijventerrein. Maar dat is in de meeste gevallen niet zo. Bij veel bestemmingsplannen gaat het namelijk om bestaande gebieden. Die gebieden zijn vaak al bebouwd en ingericht voor één of meerdere functies. Grootschalige nieuwe ontwikkelingen komen hier vaak niet voor. We spreken daarom ook wel van een actualiserend of conserverend bestemmingsplan; het bestaande toegestane gebruik en de aanwezige bebouwing worden van een passende bestemming voorzien met inachtneming van bestaande rechten.

Een bestemmingsplan kan ook speciaal geschreven worden om een gewenste ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. In deze situaties wordt meestal voor een klein gebiedje, een planperceel, een bestemmingsplan gemaakt. Dit noemt men ook wel een postzegelbestemmingsplan, omdat het plangebied waar het nieuwe bestemmingsplan gaat gelden slechts een zeer klein deel van de gemeente betreft. Dit bestemmingsplan betreft ook een postzegelbestemmingsplan.

1.1.2 Geldende bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan Huis voor Cultuur en Bestuur is een vernieuwing voor de (momenteel nog) geldende plannen:

• "Stadscentrum", vastgesteld raad op 23 juni 1999, deels goedgekeurd provincie op 25 januari 2000;
• Herziening Stadscentrum ex artikel 30 WRO, vastgesteld raad op 27 april 2004, goedgekeurd provincie op 23 november 2004.

Het bestemmingsplan Stadscentrum gaf een planologische regeling voor de toen voorstaande reconstructie en verdere ontwikkeling van het stadscentrum van Hoogezand-Sappemeer. In dit plan was het plangebied aangeduid als "Centrumdoeleinden II" met de aanduiding B. Deze bestemming liet op het planperceel maatschappelijke voorzieningen en dienstverlendende bedrijven en kantoren toe. Zie onderstaande plankaart.

De genoemde herziening betrof reparatie van die onderdelen van het bestemmingsplan Stadscentrum waaraan de provincie destijds in 2000 goedkeuring had onthouden. Dit betrof met name geluidsaspecten.

plankaart bestemmingsplan uit 1999.

Het plangebied is tevens opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan "Stadscentrum", door B en W vastgesteld op 26 februari 2013. Dit bestemmingsplan is momenteel in voorbereiding en dient ter vervanging van het oude bestemmingsplan Stadscentrum uit 1999. Dit bestemmingsplan is conserverend van aard, er is voor gekozen in dit plan geen nieuwe ontwikkelingen op te nemen. Het plangebied heeft in dit plan dan ook "Centrum - stadscentrum 1". Met deze bestemming worden geen andere functies toegelaten dan in het vigerende plan. Ook is het bouwvlak strak rond de bestaande bebouwing getrokken. Zie onderstaand.

planverbeelding ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum uit 2013

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de locatie van het huidige gemeentehuis en het Kielzog, theater/kunstencentrum. Ten noorden hiervan ligt het winkelcentrum, in het oosten bevindt zich de doorgaande weg Kerkstraat en de parallel gelegen rondweg rond het winkelcentrum, in het zuiden de rondweg met nog zuidelijker vier appartementengebouwen en in het westen zijn drie gebouwen gelegen waarin een apotheek, tandartspraktijk en andere maatschappelijke functies zijn gehuisvest.

Ligging van dit bestemmingsplan in de gemeente Hoogezand-Sappemeer

Luchtfoto genomen vanuit het noorden, op de voorgrond het winkelcentrum en in het midden van de foto het huidige gemeentehuis en het Kielzog theater/kunstencentrum

Het huidige gemeentehuis en Kielzog, theather/kunstencentrum met rechts het winkelcentrum

1.3 Planaanleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt om de ontwikkeling van het nieuwe Huis voor Cultuur en Bestuur aan de Gorecht Oost 157 mogelijk te maken.

Door gezamenlijk één pand te betrekken, dat voorlopig nog de werknaam Huis voor Cultuur en Bestuur draagt, kunnen het Kielzog (theater en kunstencentrum), de bibliotheek en de gemeente elkaar versterken. De burger heeft daar profijt van. Bij het terugbrengen van de boeken in de bibliotheek, kan men gelijk even langs de gemeentelijke balie om het rijbewijs te verlengen of een kaartje kopen voor een voorstelling. De bibliotheek wil graag samenwerken met het gemeentearchief en gezamenlijke tentoonstellingen organiseren. Het Kielzog wil samen met de bibliotheek activiteiten als lezingen e.d. organiseren. In het nieuwe onderkomen ziet het Kielzog een langgekoesterde wens in vervulling gaan: de opening van een Grand Café dat de entree zal vormen tot het theater.

Het samengaan van de drie partijen leidt tot lagere exploitatiekosten. Door het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en flexibele werkplekken, zal er minder vloeroppervlak nodig zijn. Tot slot: er is voor gekozen om op de huidige locatie te blijven en niet te verhuizen naar een andere plek in de stad. Hierdoor versterken het winkelcentrum De Hooge Meeren en het Huis voor Cultuur en Bestuur elkaar.

Het Huis voor Cultuur en Bestuur is een deelproject van het programma Stadscentrum. De gemeente wil door verbeteringen in het Stadshart de regionale functie versterken, een kwaliteitsslag maken en voor meer reuring en gezelligheid zorgen.

Het is noodzakelijk te investeren in het bestaande gemeentehuis. Achter het hoofdgebouw uit de jaren tachtig van de vorige eeuw staat tijdelijke huisvesting waarin een groot deel van het gemeentepersoneel gehuisvest is. Dit gebouw is geplaatst in 1994 en het was de bedoeling dat dit gebouw er tien jaar zou staan. Inmiddels staat het gebouw er bijna twintig jaar, op korte termijn is dan ook vervanging noodzakelijk. Bovendien zijn de gebouwen die op dit moment gebruikt worden voor alle functies te ruim bemeten voor het toekomstige gebruik. Met de realisatie van het Huis voor Cultuur en Bestuur kan een kleiner en passender gebouw worden gemaakt waar veel ruimte gezamenlijk gebruikt wordt.

Door de functies theater, kunstencentrum, bibliotheek en gemeente in één gebouw te combineren ontstaat meer reuring en gezelligheid in de omgeving van het nieuwe gebouw. Ook voor de functies zelf ontstaan voordelen. Door samen te werken in het gebouw kunnen de doelstellingen van de te onderscheiden functies beter worden behaald.

In verband met de aanstaande gemeentelijke herindeling wordt de bouw gefaseerd uitgevoerd. In de eerste fase wordt het Cultuurdeel gerealiseerd en in fase twee het Bestuurdeel. Omdat op dit moment niet voldoende duidelijk is hoe de huisvesting van het bestuurlijke deel er na de herindeling uit gaat zien is hiervoor in het bestemmingsplan enige flexibiliteit ingebouwd door middel van het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid.

Zie ook paragraaf 2.2 Huidige ruimtelijke visie

1.4 Karakter plan

In het bestemmingsplan wordt voor zover mogelijk gebruik gemaakt van de globale planvorm om zo ruimte en flexibiliteit in te kunnen bouwen. Er worden niet meer functies toegelaten dan in het geldende plan uit 1999. Wel is het bouwvlak anders van vorm en is (met een wijzigingsbevoegheid) deels een grotere bouwhoogte mogelijk.

Het bestemmingsplan is opgesteld om digitaal te kunnen raadplegen. In overeenstemming met de daarvoor geldende normen, is een digitale koppeling tussen plankaart en planregels aangebracht. Uitgegaan is van de regels en richtlijnen als aangegeven in de RO Standaarden zoals deze voortvloeien uit de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de bijbehorende Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008).

1.5 Opbouw plantoelichting

De hoofdstukken Beschrijving van het plangebied en Beleidskader gaan over de inventarisatie van respectievelijk de omgeving; wat is er te vinden?, en de op het bestemmingsplan betrekking hebbende wetgeving en beleid van de verschillende overheden.

Het hoofdstuk Gewenste ruimtelijke ontwikkeling plangebied biedt het beleid voor de gewenste ontwikkelingen in het plangebied en hoe wordt aangekeken tegen toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de directe omgeving.

De onderzoeken naar omgevingsaspecten als geluid, bodem en externe veiligheid zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

In hoofdstuk 6, de Juridische toelichting wordt een toelichting gegegeven op het juridisch deel van het plan, de planregels en de planverbeelding.

In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar bijlagen; deze zijn aan het slot van de toelichting apart gebundeld als Bijlagen bij de toelichting.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Historische ontwikkeling plangebied

Hoogezand-Sappemeer is een stedelijke gemeente in een groene regio. De gemeente is ontstaan uit twee -oorspronkelijk- veendorpen, die samen uitgegroeiden tot na de stad Groningen, de tweede grootste stad van de provincie, met thans ca 34.000 inwoners. Naast specifieke economische functies op het gebied van industrie en landbouw beschikt Hoogezand-Sappemeer over een unieke landschappelijkheid en de nabijheid van het Zuidlaardermeer.

Hoogezand-Sappemeer heeft in enkele decennia een snelle groei doorgemaakt. Deze snelle groei heeft ook een keerzijde gehad. De stedenbouwkundige structuur is meermalen ingrijpend gewijzigd, waardoor er identiteitsverlies is opgetreden. Daarbij hebben ook vele ad-hoc besluiten en het ontbreken van een samenhangend ruimtelijk beleid hun tol geëist.

Met de aanvankelijke bevolkingsgroei liep de ontwikkeling van voorzieningen mee. Jarenlang is gezocht naar de juiste positionering van de centrumvoorzieningen, waar een winkelconcentratie deel van moest uitmaken. Uiteindelijk verrees ten zuiden van de spoorlijn een volledig nieuw opgezet centrum in het gebied Gorecht-Oost.

Naast het winkelcentrum Groot Gorecht zijn hier begin jaren '80 van de vorige eeuw diverse voorzieningen gerealiseerd, waaronder het gemeentehuis, de bibliotheek, het theater 't Kielzog en de muziekschool, kantoren en dienstverlening.

2.2 Huidige ruimtelijke visie

Ondanks dat het Stadscentrum economisch gezien goed functioneert, is het ruimtelijk gezien - door de excentrische ligging - niet optimaal ingebed in de historische (lint)structuur van Hoogezand-Sappemeer. Vanaf 1997 is daarom een nieuw 'Ontwikkelingsplan voor het Stadscentrum' gemaakt en uitgevoerd met als doel de ruimtelijke samenhang in de stedenbouwkundige opbouw van het centrumgebied te vergroten. Dit door grootschalige aanpassingen in zowel de ruimtelijke structuur (optimaliseren openbare ruimte en verkeerssituatie en intensiveren ruimtegebruik) als ook door aanpassingen in de functionele structuur (onder meer door het toevoegen van woonfuncties) en door het opwaarderen van het winkelcentrum. Ook de bioscoop is in deze periode gerealiseerd.

De komende jaren moeten in het teken staan van het completeren en afronden van het Stadscentrum. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met de sterke veranderingen in het economische klimaat en met demografische ontwikkelingen. De Nota 'Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie' uit 2011 biedt een nieuwe visie op het gehele centrumgebied en presenteert een voorkeursmodel voor de eerste stappen. Er wordt gekozen voor het bundelen van functies en dit wordt vervolgens uitgewerkt in een ontwikkelingsconcept. Hierbij staan realisme en haalbaarheid hoog in het vaandel.

Bronnen:

• Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie, Gemeente Hoogezand-Sappemeer, 6 december 2011;
• Welstandsnota, Gemeente Hoogezand-Sappemeer, 27 april 2004.

Winkelcentrum de Hooge Meeren vanuit het noorden bezien

2.2.1 planperceel

In het plangebied bevindt zich thans het gemeentehuis en Kielzog, theather/kunstencentrum; met de in de jaren negentig toegevoegde zuidelijke uitbreiding, het "Victorgebouw". Beide gebouwen zijn verouderd en technisch bezien aan vervanging toe.

oostzijde bestaand gemeentehuis

Het beoogde Huis voor Cultuur en Bestuur is een deelproject van het programma Stadscentrum. De gemeente wil door verbeteringen in het Stadshart de regionale functie versterken, een kwaliteitsslag maken en voor meer reuring en gezelligheid zorgen.

De realisatie van het deelproject Huis voor Cultuur en Bestuur is geen doel op zich, maar bepaalt voor een groot deel wel de haalbaarheid van de verbeteringen in het Stadscentrum. Door de functies theater, kunstencentrum, bibliotheek en gemeente in één gebouw te combineren ontstaat meer levendigheid in de omgeving van het nieuwe gebouw. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het realiseren van meer dynamiek en gezelligheid op het nieuw te realiseren plein tussen het Huis voor Cultuur en Bestuur en het winkelcentrum. Daarnaast ontstaat door de verplaatsing van de bibliotheek de mogelijkheid de westkant van het winkelcentrum te verbeteren.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Provinciaal Omgevingsplan en Omgevingsverordening

Provinciale Staten van de provincie Groningen hebben op 17 juni 2009 het derde Provinciaal Omgevingsplan (POP3) voor de periode 2009-2013 vastgesteld. In dit plan voor de fysieke leefomgeving is de ontwikkeling van de provincie geschetst. Samen met deze versie van het POP is een provinciale omgevingsverordening opgesteld. De Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 (POV); met uitzondering van een aantal onderdelen met ingang van 22 december 2009 in werking getreden (bij GS besluit van 2 februari 2010). Mede naar aanleiding van de uitkomst van een begin 2011 uitgevoerde evaluatie van de Omgevingsverordening, zal deze de komende periode op onderdelen worden herzien. De verordening is op 2 februari 2011 reeds op technische onderdelen aangepast.

De regio Groningen-Assen maakt als één van de zes nationale stedelijke netwerken deel uit van de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. Het Rijk ziet een nationaal stedelijk netwerk als de motor voor de economische ontwikkeling van een groot gebied. De provincie wil het Nationaal Stedelijk Netwerk Groningen-Assen economisch sterker ontwikkelen. Hiervoor zet ze in op de potenties van de aanwezige sterke economische sectoren en op de aantrekkelijkheid van het woon- en leefklimaat.

In de centrale uitgangspunten van het omgevingsbeleid in het POP staat het volgende: om de positie van de stedelijke centra te versterken zullen onder andere nieuwe woningen in Hoogezand-Sappemeer gebouwd worden. De nadruk ligt hier op herstructurering met een stedelijk karakter en gemakkelijk bereikbare voorzieningen van stedelijk niveau. De woonkwaliteit in de stadsranden moet kunnen concurreren met die in het omliggende gebied. De voorzieningen in Hoogezand-Sappemeer zijn van groot belang voor zowel de eigen bevolking als voor de bewoners van de omliggende gebieden. Daarom is er uitdrukkelijk voor gekozen om door bundeling van wonen en werken de positie van de steden te versterken. Hoogezand-Sappemeer staat voor de opgave om voldoende woonkwaliteit voor een brede groep woningzoekenden te bieden. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan nieuwbouw als vervanging van sloopwoningen in te vernieuwen (te herstructureren) woonwijken. De opgave is het uitvoeren van wijkvernieuwingsoperaties in Hoogezand-Sappemeer waarbij naast herstructurering van de woningvoorraad ook aandacht uitgaat naar leefomgeving, voorzieningen en verzorgingsstructuur, infrastructuur, wijkeconomie en duurzaam stedelijk waterbeheer. Daarnaast het versterken van sociale samenhang, bewonersparticipatie, het stimuleren van regionale samenwerking met lokale differentiatie op het gebied van welzijn en zorg en instandhouding van voorzieningen.

De kwaliteit van woningen en woonomgeving moet worden verbeterd. Vooral in Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Veendam, Winschoten, Stadskanaal en Delfzijl. De provincie wil dat in die steden de meeste nieuwe huizen worden gebouwd. De meeste mensen werken daar immers ook. Zo wordt het autoverkeer beperkt en het mooie Groninger landschap gespaard. Bovendien worden de steden met hun voorzieningen er sterker door, wat ook belangrijk is voor het omliggende gebied. Bepaalde woonwijken moeten nodig worden vernieuwd door leegstaande huizen te slopen en te vervangen door moderne woningen. Aan de randen van de steden moeten nieuwe, ruime woningen in een aantrekkelijke omgeving worden gebouwd.

Het POP hecht veel waarde aan de kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van het bebouwde gebied in dorpen en steden. Genoemde kwaliteiten kunnen worden vergroot door versterking van de structuur van de bebouwing en de omgeving waarin deze zich bevindt. Verder kan de kwaliteit worden verbeterd door efficiënt ruimtegebruik en door het gelijkwaardig meewegen van de intrinsieke waarden van het gebied, zoals water, natuur, bodem en cultuurhistorie. Bij nieuwbouw moet ruime aandacht worden besteed aan de inpassing daarvan in het (bebouwde) gebied. De provincie vraagt aandacht voor gebiedsgebonden ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Kort en krachtig komt het neer op het bieden van een integraal ontwerp waarbij functionele, architectonische, stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische benaderingen samen moeten gaan.

3.1.2 Regiovisie Groningen - Assen 2030

De provincies Groningen en Drenthe en twaalf gemeenten daaruit hebben voor de samenwerking bij de ontwikkeling van de regio een visie ontwikkeld. De doelen van de ontwikkeling en samenwerking zijn neergelegd in de Regiovisie Groningen-Assen 2030 en in een daaraan gekoppelde uitvoeringsconvenant. Aan de hand van de ontwikkelingsvisie wordt gericht gewerkt aan het creëren van kansen voor de regio. Hierbij wordt uitgegaan van de eigen kwaliteiten: de rust en de ruimte, de aantrekkelijke steden en de groene dorpen, de verscheidenheid in landschappen en de relatief goede bereikbaarheid. De regiovisie is 29 november 2004 vastgesteld.

Wonen en werken concentreert zich volgens de visie in de regio rond de verticale as Groningen-Assen en de horizontale as gevormd door Roden/Leek, Groningen en Hoogezand-Sappemeer. Bij de ruimtelijke inrichting zal deze T-structuur (zie afbeelding hiernaast) worden versterkt door hier de verstedelijking te concentreren. Hoogezand-Sappemeer, Leek en Roden vervullen daarbij als meer stedelijke kernen een schragende functie in de verstedelijkingsopgave van de regio. De keuze voor bundeling van het wonen en werken op de T-structuur is ingegeven door het zoveel mogelijk behouden van gebiedskwaliteiten die betrekking hebben op natuur en landschap. Zo worden de twee hoofddoelen van de Regiovisie - economische ontwikkeling en behoud en versterking van gebiedskwaliteit - zo goed mogelijk zichtbaar. Drager van de verstedelijking is een regionaal vervoerssysteem dat zorgt voor een goede bereikbaarheid.

Bij de locatiekeuzen en de inrichting van gebieden moet het draagvlak voor hoogwaardige vervoerssystemen worden vergroot. Er moet rekening gehouden worden met de belangen van water en landschap en er moet worden gezorgd voor een goede wisselwerking met de omgeving. In het bijzonder is van belang dat in het stedelijk gebied bij de verdere uitwerking van regionale projecten en ontwerpopgaven aandacht wordt besteed aan het waterbeheer.

De Regio Groningen-Assen wil zorgen voor een voldoende en gevarieerd aanbod aantrekkelijke woningen en woonomgevingen voor elk huishouden in de regio. Om in de vraag te voorzien worden de bouwmogelijkheden binnen het bestaande stedelijke gebied zoveel mogelijk benut. Aanvullend op de stedelijke transformatie worden nieuwe locaties ontwikkeld aan de randen van Assen, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en bij Leek/Roden.De kern Hoogezand-Sappemeer heeft als schraaggemeente de potentie om zich te ontwikkelen tot een stad in het stedelijke netwerk, zowel gericht op Groningen als op het gebied aan de oostkant van de regio. De verdere upgrading van het centrum en het benutten van de aanwezige aantrekkelijke en specifieke elementen bij de toekomstige ontwikkelingen worden voortgezet.

De stationslocaties krijgen een meer bijzondere rol en positie in functionele en ruimtelijke zin. Zij leveren een bijdrage aan het Kolibri-project en ze kunnen fungeren als koppelpunt naar de bestaande stad en de nieuwe uitbreidingen. Binnen de regio biedt Hoogezand-Sappemeer ruimte voor groene woonmilieus in verschillende kwaliteiten. Voor de periode tot 2020 is de woningbouwopgave, na bestuurlijk overleg tussen provinciaal- en gemeentebestuur, voor de gemeente Hoogezand-Sappemeer vastgesteld op circa 275 nieuwe woningen per jaar.

Om onverhuurbaarheid en leegstand te voorkomen, is wijkvernieuwing en herstructurering noodzakelijk. Wijkvernieuwing en herstructurering krijgen hoge prioriteit. Daardoor zullen wijken en woningen weer aantrekkelijker worden gemaakt. Sloop, vervangende nieuwbouw, verbouw en verkoop van huurwoningen en verbetering van de openbare ruimte moeten leegstand bestrijden en voorkomen. De samenhang tussen centrum, woonwijken en buitengebied krijgt meer aandacht door te voorzien in bijvoorbeeld verbindingszones (groen, water, begeleidende bebouwing).

Centrumvernieuwing en herstructurering van verouderde woonwijken worden met kracht doorgezet. Herstructurering en 'upgrading' van het centrum van Hoogezand-Sappemeer versterkt de schragende functie van de gemeente.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Toekomstvisie Boeg Beelden 2015

Boeg Beelden 2015 (vastgesteld 12 november 2002) is een toekomstvisie met daarin de hoofdlijnen van beleid voor de gemeente Hoogezand-Sappemeer in de periode tot 2015. Het geeft een breder kader voor zowel fysiek-, economisch-, sociaal- als cultureel beleid.

Hoogezand-Sappemeer wil in 2015 een middelgrote levendige woon- en werkgemeente zijn, volop profiterend van haar unieke positie vlakbij Groningen, en tegelijk met een eigen identiteit in een prachtig groene omgeving.

De ambities van de gemeente zijn omgezet in vier richtinggevende thema's: Positie in de regio: schragen en schurken. Bestaansbasis: wonen én werken. Sfeer en uitstraling: veilig, gezellig en actief. Mens: gevarieerd en samen.

De gemeente wil zich in Boeg Beelden 2015 verder ontwikkelen tot een prettige woongemeente. In nieuwe en bestaande woongebieden staat een prettig woonklimaat voorop. Dit betekent wel, dat er kritisch gekeken moet worden naar de tegenstrijdige belangen die tussen bedrijvigheid en woongebieden kunnen bestaan.

Enkele ruimtelijk relevante uitgangspunten uit Boeg Beelden 2015 zijn:

• De gemeente moet zich verder ontwikkelen van een werk- naar een woon- én werkgemeente;
• in de gemeente meer woningen bouwen voor het midden- en topsegment;
• ruimte bieden voor experimenten in de woningbouw;
• verder bouwen aan de vorming van een stadshart;
• uitbreiding bedrijvigheid op bestaande en te revitaliseren bedrijventerreinen;
• vergroten van de mogelijkheden van wonen in het groen en aan het water;
• opnemen van groen in nieuwe woonwijken;
• behoud en verbeteren van het culturele erfgoed.

Voor wat betreft het wonen wordt duidelijk gekozen voor een flinke versterking van de woonfunctie in de gemeente. Inzet is de gemeente verder te ontwikkelen als een prettige woongemeente. In nieuwe en bestaande woongebieden moet een prettig woonklimaat voorop staan. Een goede kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en een schone en veilige omgeving staan daarbij hoog op het verlanglijstje. De afspraken in het stedelijk netwerk Regio Groningen-Assen hebben tot gevolg dat de gemeente gaat groeien. Dat betekent: nieuwe wijken, aangepaste infrastructuur en meer (winkel)voorzieningen. Ook wil de gemeente de kwaliteit van het wonen verbeteren.

3.2.2 Structuurvisie 2010

De fysieke, ruimtelijke componenten, uit Boeg Beelden 2015 zijn uitgewerkt in een nieuwe structuurvisie voor de gehele gemeente onder de titel 'Boegbeelden komen tot leven'. De structuurvisie is in november 2010 vastgesteld. De structuurvisie heeft als belangrijke speerpunten van beleid de verdere ontwikkeling van het Stadshart en de uitbreiding van de gemeente in zuidelijke richting; het woongebied 'De Groene Compagnie'. Daarnaast blijven de zogenaamde inbreidingslocaties erg belangrijk voor de verdere ontwikkeling van de gemeente en blijft er aandacht voor het vernieuwen van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen.

3.2.3 Beleid actualisering bestemmingsplannen

Vier basis bestemmingsplannen voor de hele gemeente. Dat is waar de komende jaren naar toe gewerkt wordt om te voldoen aan de wettelijke eis van actuele bestemmingsplannen, in eerste instantie per 1 juli 2013. Vier grote plannen, die om de vijf jaar worden herzien. Plannen die constant onder beheer zijn.

Planologische- en feitelijke wijzigingen worden voordurend bijgehouden, zodat de vijfjaarlijkse herziening makkelijker is.

De vier basisplannen zijn:

- Woongebieden (alle overwegende woongebieden in het stedelijke gebied van Hoogezand-Sappemeer);

- Stadscentrum;

- Bedrijventerreinen (Hoogezand-West, Sappemeer-Oost en FoxMart);

- Buitengebied (inclusief de dorpen Westerbroek en Kiel-Windeweer).

Iedere vijf jaar worden alle wijzigingen van de afgelopen periode meegenomen in de herziening. Ook concreet in ontwikkeling zijnde, maatschappelijk en financieel uitvoerbare plannen worden op dat moment indien mogelijk ingevoegd in het basisplan.

Gelijktijdig met de basisplannen, wordt de welstandsnota voor het betreffende gebied herzien. Het actuele welstandsbeleid kan dan direct in het bestemmingsplan worden verwerkt.

Bestemmingsplan en welstandsbeleid blijven zo altijd actueel.

De planning voor de komende jaren is als volgt:

Basisplan	Voorbereiding	Vaststelling
Woongebieden	2011	2012
Stadscentrum	2012	2013
Bedrijventerreinen	2013	2014
Buitengebied	2014	2015

3.2.4 Cultuurhistorisch beleid

Erfgoed is een steeds belangrijker uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen en een cruciale factor voor ruimtelijke kwaliteit. Maar erfgoed is ook bepalend voor onze identiteit, het versterkt ons welbevinden en is bovendien een economische factor. Dit uitgangspunt, letterlijk geciteerd, van rijksbeleid leidde tot een wijziging van de ruimtelijke wetgeving op dit punt en tot een modernisering van de monumentenzorg, MoMo november 2009.

Archeologie

De afgelopen periode stelde de gemeente archeologiebeleid vast. Als onderdeel daarvan werd de gemeentelijke monumentenverordening omgezet naar een erfgoedverordening.

Argumenten om te komen tot gemeentelijk archeologiebeleid waren:

• Het is een wettelijke taak van de gemeente (Monumentenwet, Wet op de Archeologische monumentenzorg);
• kennis van archeologische waarden in de Gemeente Hoogezand-Sappemeer versterkt de eigen identiteit;
• kostenbesparing in de toekomst door het vermijden van onnodige onderzoeken;
• binnen wettelijke randvoorwaarden zelf bepalen hoe om te gaan met aanwezige archeologische waarden.

De Nota Archeologiebeleid beschrijft hoe de gemeente Hoogezand-Sappemeer zal omgaan met (mogelijke) waardevolle archeologische- en cultuurhistorische waarden binnen de gemeentegrenzen. De beleidskaart archeologie is onderdeel van deze nota. Deze kaart geeft een vlakdekkend overzicht van bekende en te verwachten archeologische waarden. De nota geeft een goed beeld van de bewoningsgeschiedenis van de gemeente, van de prehistorie tot aan de nieuwe tijd.

Beleidsuitgangspunt is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten. Verder wordt voorgesteld dat de gemeente de kosten van vereist bureauonderzoek (naar noodzaak voor verder archeologisch onderzoek) voor haar rekening neemt, een enkele uitzondering daargelaten. De verplichting tot bureauonderzoek kan ontstaan bij ruimtelijke ingrepen in aangewezen gebieden op de beleidskaart.

Waarom een erfgoedverordening voor archeologie? Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking getreden. De bestaande monumentenverordening wordt in de erfgoedverordening 'Wabo-proof' gemaakt. Uitgangspunt is, dat voor zover in een vigerend bestemmingsplan nog geen regels zijn opgenomen ter bescherming van archeologie, de erfgoedverordening van toepassing is. De verordening treedt terug indien een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld dat op dezelfde wijze als beleid en erfgoedverordening voorziet in bescherming.

De Erfgoedverordening Gemeente Hoogezand-Sappemeer is naar het model van de VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) opgesteld. De geest van de monumentenverordening is niet gewijzigd.

3.2.5 Horecabeleid 1996

Het horecabeleid is neergelegd in de nota 'Horeca goed geregeld & goed gevestigd!' (vastgesteld maart 1996), waarbij vooral het tweede deel 'goed gevestigd!' ruimtelijke relevantie heeft. Centraal in dit beleid staat enerzijds het aanwijzen van gebieden van horecaconcentratie en anderzijds het aanwijzen van gebieden als horecastiltegebied. Op basis van de invloed op het woon- en leefklimaat wordt in de nota een onderscheid gemaakt in verschillende categorieën. Het stadscentrum is aangewezen als het gebied waar de horeca zich het beste kan concentreren en waar dit ook gestimuleerd kan worden. Voor de buurtwinkelcentra wordt de huidige situatie als maximum geaccepteerd. In de buurtsteunpunten en de recreatieve gebieden is daghoreca en verblijfsrecreatieve voorzieningen toegestaan. In woongebieden is de bestaande horeca het maximum en kan een restrictief beleid gevoerd worden.

3.2.6 Verkeers- en vervoersbeleid

Verkeer- en vervoerbeleid

De hoofdlijnen van het verkeer- en vervoersbeleid voor Hoogezand-Sappemeer tot 2010 zijn aangegeven in een beleidsnota, die is vastgesteld op 30 september 1997. In het meerjarenplan verkeersveiligheid heeft het Rijk het begrip Duurzaam Veilig geïntroduceerd. Duurzaam Veilig gaat uit van een simpele indeling van de wegen in drie categorieën, die door de verkeersdeelnemers eenvoudig zijn te herkennen. De wegen in het plangebied zullen conform het verkeersbeleid worden aangemerkt als erftoegangswegen. Deze wegen geven toegang tot de wijk, buurten en de directe woonomgeving. De maximumsnelheid geldend voor deze wegen is 30 km/u.

Al in de structuurschets 1993 is een hoofdverkeersstructuur voor de bebouwde kom van Hoogezand-Sappemeer vastgelegd. De daarin neergelegde hoofdverkeersstructuur is ook vastgelegd in de beleidsnota van 30 september 1997 en is nog steeds goed werkbaar. Er is een nieuw gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleidsplan in voorbereiding.

Parkeren

Een belangrijk onderdeel van het verkeer- en vervoersbeleid is het parkeerbeleid. In paragraaf 5.8 Parkeren is aangegeven wat de parkeerbehoefte is en of hierin wordt voorzien.

3.2.7 Welstandsnota

De gemeente voert al sinds lange tijd welstandsbeleid. De beoordeling door de welstandscommissie vindt plaats aan redelijke eisen van welstand. Voorheen baseerde de commissie zich hierbij op geformuleerd beleid (bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen). Dit is vervangen door toetsing aan criteria, die zijn opgenomen in de welstandsnota Hoogezand-Sappemeer. Het welstandstoezicht maakt deel uit van het integrale ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de gemeente. In de Welstandnota (vastgesteld april 2004) wordt per deelgebied een nadere analyse gegeven van het karakter en staan de welstandscriteria verwoord. Het welstandstoezicht is vooral gericht op het beheer van de bestaande bebouwing. Hier geldt een beleid van respecteren. Bij vernieuwing of nieuwbouw geldt een beleid van incidenteel wijzigen voor zowel plaatsing, hoofdvorm, aanzicht en opmaak.

Met ingang van 1 juli 2004 is het voor elke gemeente in Nederland verplicht een (vastgestelde) welstandsnota te hebben. Is dit niet het geval, dan is de gemeente niet meer bevoegd een bouwplan op welstand te toetsen. Met de beide gemeentelijke beleidsstukken; het bestemmingsplan en de welstandsnota, worden dus zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (bouwvergunningplichtige) bouwplannen dienen zowel aan het bestemmingsplan als aan de welstandsnota te worden getoetst.

In de welstandsnota van de gemeente Hoogezand-Sappemeer wordt onderscheid gemaakt tussen sneltoetscriteria voor veel voorkomende bouwwerken, de algemene welstandscriteria en de gebiedsgerichte welstandscriteria.

Herziening Welstandsnota 2013/2014

Parallel aan de actualisering van bestemmingsplannen, zie Beleid actualisering bestemmingsplannen, wordt de welstandsnota voor het Stadscentrum herzien. In de welstandsnota worden alle recent gemaakte beeldkwaliteitsplannen opgenomen. De herziene welstandsnota zal eveneens een analyse van het Historische Lint bevatten. In de welstandsnota worden heldere keuzes gemaakt ten aanzien van de mate van bescherming van in de gemeente te onderscheiden gebieden.

Naast de welstandsnota heeft de gemeente een Beeldregieplan voor het Stadscentrum vastgesteld.

3.2.8 Waterplan

De gemeente heeft samen met het waterschap Hunze en Aa's haar waterbeleid gevormd en daarvoor het Waterplan opgesteld. Het Waterplan bestaat uit een Visiedeel en een Uitvoeringsplan. Het Visiedeel geeft een doorkijk tot 2015, het Uitvoeringsplan is telkens bedoeld voor een periode van vier jaar.

Basis van het Waterplan zijn de drietraps-strategieën voor waterkwantiteit: vasthouden - bergen - afvoeren en voor waterkwaliteit: schoonhouden - scheiden - zuiveren. Ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten vormen belangrijke aandachtspunten voor het omgevingsbeleid. Daarbij moet aandacht zijn en blijven voor de historische, recreatieve en belevingsaspecten van water.

Water moet in de toekomst een volwaardig onderdeel van alle ruimtelijke plannen gaan vormen. Hiervoor is een regulier overleg ingesteld tussen de gemeente en het waterschap. Daarnaast wordt bij projecten de watertoets doorlopen waarmee water stevig in de plannen verankerd wordt. In het bij het waterplan behorende uitvoeringsplan is een aantal concrete projectvoorstellen opgenomen. In een gemeentebrede aanpak zullen alle locaties waar dit probleem optreedt geïnventariseerd worden en wordt in samenspraak met de bevolking gezocht naar bevredigende oplossingen.

Een andere relevant project betreft de berekening van de wateropgave voor de gemeente. Hierbij wordt per wijk/dorp beoordeeld in hoeverre in het watersysteem is toegerust op toekomstige ontwikkelingen. Dit gaat in het bijzonder om de klimatologische veranderingen met bijbehorende grotere neerslaghoeveelheden. Ook wordt beoordeeld in hoeverre in de huidige situatie er al een risico op wateroverlast bestaat. Deze berekeningen kunnen leiden tot een opgave voor aanpassingen in het watersysteem.

Hoofdstuk 4 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling plangebied

4.1 Visie op het Stadscentrum

Voor het Stadscentrum van Hoogezand-Sappemeer is momenteel een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. In dit bestemmingsplan is er voor gekozen niet vooruit te lopen op toekomstige plannen door deze reeds te bestemmen, maar de bestaande situatie vast te leggen met een doorkijkje naar deze nieuwe ontwikkelingen.

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de visie op, en plannen voor, het Stadscentrum. In de nota 'Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie' uit 2011 is een nieuwe visie op het gehele centrumgebied uitgewerkt. Er wordt gekozen voor het bundelen van functies en dit wordt vervolgens uitgewerkt in een ontwikkelingsconcept. Realisme en haalbaarheid staan hoog in het vaandel.

begrenzing bestemmingsplan Stadscentrum met onderin het plangebied van dit bestemmingsplan

Ontwikkelingsfasen Stadscentrum

In de nota 'Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie' worden drie gebieden of fasen onderscheiden waar in de toekomst ontwikkelingen te verwachten zijn. Per fase is een strategie bepaald. Deze strategie is als volgt: in fase 1 richt de gemeente zicht op de realisatie, voor fase 2 richt de gemeente zich op het mogelijk toelaten van regionale vervoersbelangen en voor fase 3 stimuleert en regisseert de gemeente particuliere initiatieven.

Fase 1

In het gebied rond het winkelcentrum staat het bundelen van maatschappelijke en commerciële functies voorop. De SBHS-locatie (voormalige school ten zuiden van de spoorlijn) leent zich het best voor invulling met functies als wonen, werken, kantoren en gezondheidscentrum. Het terrein van de Tussenhof-Zuid is geschikt voor woningbouw. Een combinatie van woningbouw met bijvoorbeeld een ontwikkeling op het gebied van kantoren/gezondheidscentrum is ook denkbaar.

De realisatie van het Huis van Cultuur en Bestuur maakt onderdeel uit van fase 1.

Fase 2

Het gebied rondom het spoor wordt voorlopig gereserveerd voor mogelijke ontwikkelingen op het gebied van het regionale openbaar vervoer. De mogelijkheden hiervoor zijn thans in onderzoek bij Regio en Provincie. Voorlopig wordt uitgegaan van eeen station met bushaltes en parkeergelegenheid voor auto's. Wanneer er nog ruimte overblijft is woningbouw op beperkte schaal een optie. Mocht invulling pas op de langere termijn gaan geschieden, dan kan overwogen worden het gebied een parkachtige invulling te geven.

Fase 3

Dit gebied leent zich voor initiatieven op het gebied van wonen en werken. De gemeente zal in dit gebied geen actieve rol spelen, doch initiatieven van eigenaars, gebruikers of externe partijen ondersteunen en indien gewenst regisseren.

4.2 Bouwplan Huis van Cultuur en Bestuur

Het Huis van Cultuur en Bestuur is een deelproject van het programma Stadscentrum. De gemeente wil door verbeteringen in het Stadshart de regionale functie versterken, een kwaliteitsslag maken en voor meer reuring en gezelligheid zorgen.

Door gezamenlijk één pand te betrekken, dat voorlopig nog de werknaam Huis voor Cultuur en Bestuur draagt, kunnen het Kielzog (theater en kunstencentrum), de bibliotheek en de gemeente elkaar versterken. De burger heeft daar profijt van. Bij het terugbrengen van de boeken in de bibliotheek, kan men gelijk even langs de gemeentelijke balie om het rijbewijs te verlengen of een kaartje kopen voor een voorstelling. De bibliotheek wil graag samenwerken met het gemeentearchief en gezamenlijke tentoonstellingen organiseren. Het Kielzog wil samen met de bibliotheek activiteiten als lezingen e.d. organiseren. In het nieuwe onderkomen ziet het Kielzog een langgekoesterde wens in vervulling gaan: de opening van een Grand Café dat de entree zal vormen tot het theater.

Het samengaan van de drie partijen leidt tot lagere exploitatiekosten. Door het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en flexibele werkplekken, zal er minder vloeroppervlak nodig zijn. Tot slot: er is voor gekozen om op de huidige locatie te blijven en niet te verhuizen naar een andere plek in de stad. Hierdoor versterken het winkelcentrum De Hooge Meeren en het Huis voor Cultuur en Bestuur elkaar.

Naar aanleiding van de plannen tot gemeentelijke herindeling is er voor gekozen de bouw gefaseerd uit te voeren. In fase 1 wordt het cultuurdeel (Kielzog en bibliotheek) gerealiseerd. Daarna zal in fase 2 het bestuurgedeelte volgen, zodra duidelijk is welk deel van de toekomstige organisatie in Hoogezand wordt gehuisvest. De opzet van het gefaseerde plan is zodanig dat het ontwerp eenvoudig groter of kleiner kan worden gemaakt op basis van de uitkomsten van de gemeentelijke herindelingsplannen. Zie onderstaand figuur.

fasering

4.2.1 bouwtekeningen Huis Cultuur en Bestuur

Zoals beschreven in paragraaf 1.3 is de reden voor herziening van het bestemmingsplan een bouwplan voor een nieuw gemeentehuis met bibliotheek en theater/kunstencentrum. Dit bestemmingsplan is gemaakt om dit bouwplan toe te staan. Het bestemmingsplan geeft slecht de kaders voor gebruik en bebouwing van het gebied. Een definitief bouwplan zal pas kunnen worden toegestaan als daarvoor een bouwaanvraag volgens de systematiek van de Woningwet wordt ingediend en getoetst. Een onderdeel daarvan is de toetsing aan het bestemmingsplan.

Een procedure voor een Omgevingsvergunning Bouw voor een ingediend bouwplan staat juridisch gezien los van dit bestemmingsplan. Het plan kan evengoed nog wijzigen of zelfs niet doorgaan. Toch is er voor gekozen om in deze toelichting aandacht aan het ingediende bouwplan te besteden. Deze paragraaf geeft duidelijkheid over wat er speelt en wat er waarschijnlijk staat te gebeuren.

Onderstaand een impressie en de situatietekening van het ontwerp van het Huis voor Cultuur en Bestuur zoals deze nu bekend zijn.

situatietekening Huis van Cultuur en Bestuur

De bouw zal op bijna dezelfde plek plaats vinden als waar het bestaande gebouw staat. Het ten zuiden van het gemeentehuis aangebouwde Vicorgebouw zal worden gesloopt. Aan de oostzijde wordt het gebouw iets groter waardoor een rechthoekig gebouw ontstaat. Aan de noordzijde komt een entree evenals aan de zuidzijde.

Volgens het geldende bestemmingsplan is nu een bouwhoogte van 12 meter toegestaan. Het nieuwe gebouw zal grotendeels uit twee bouwlagen bestaan met een maximale bouwhoogte van 8 meter voor het oostelijke deel. Ter plaatse van het westelijke gedeelte van het nieuwe gebouw zal de bouwhoogte plaatselijk hoger worden in verband met de benodigde technische ruimtes op het dak van de tweede bouwlaag. In het midden van het gebouw is een 'console' voorgesteld met een hoogte van 14 meter.

Om flexibel te kunnen inspelen op een eventueel toekomstig noodzakelijke uitbreiding van het gebouw is in het bestemmingsplan een wijzigingsgebied opgenomen. Door gebruik te maken van deze bevoegheid kan het westelijk gedeelte van het gebouw met twee bouwlagen worden verhoogd tot maximaal 16 meter. Hiervoor is dan wel een nieuwe omgevingsvergunning noodzakelijk.

Rond het gebouw zal een terreininrichtingsplan worden gemaakt waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende ruimte voor parkeren en groen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Luchtkwaliteit

In 2012 heeft ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum, waarbinnen het plangebied van dit postzegelplan valt, een onderzoek naar luchtkwaliteit plaat gevonden. Uit dit onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de wettelijke eisen, zie Onderzoek luchtkwaliteit in de bijlage.

5.2 Geluid

Het beoogde Huis voor Cultuur en Bestuur is geen geluidsgevoelig gebouw als bedoeld in de Wet geluidhinder en aanverwante regelgeving. Er hoeft daarom niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder.

5.3 Bodem

Bij het opstellen van een bodemparagraaf bij een bestemmingsplan, is de hoofdvraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het (beoogde) gebruik van die bodem. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

De bodemambities staan verwoord in het gemeentelijk bodembeleidsplan.

De gemiddelde bodemkwaliteit van de gemeente Hoogezand-Sappemeer is vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten. Daarnaast verwerken wij alle bodemonderzoeken in het gemeentelijk bodeminformatie systeem (NAZCA). Daarin is ook informatie opgeslagen over 'voor bodemverontreiniging verdachte locaties', zoals voormalige bedrijfsterrein en dempingen.

In de bodemkwaliteitskaarten is de gemeente opgedeeld in homogene deelgebieden: gebieden waar op basis van historisch gebruik eenzelfde bodemkwaliteit verwacht kon worden. Dit is door onderzoek ook aangetoond .

Het plangebied is gelegen in deelgebied 'Wonen na 1970' (W4); gemiddelde kwaliteit van de grond is schoon.

Op basis van:

• Gemeentelijk bodeminformatie systeem NAZCA (waarin o.a. bodemonderzoeken en historische informatie zoals over voormalige bedrijfsterreinen en ondergrondse tanks);
• Gemeentelijk bodembeheerplan met bodemkwaliteitskaart, bestuurlijk vastgesteld 1 juli 20013;

wordt gesteld dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit zodanig is dat voorgenomen bestemmingen gerealiseerd kunnen worden.

Zie Onderzoek bodemkwaliteit in de bijlage.

5.4 Archeologie

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met bijbehorende archeologische beleidskaart en Erfgoedverordening. Uitgangspunt van het beleid is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten.

De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking.

Daarnaast hanteert de gemeente de Actuele Archeologische Verwachtingskaart, die is gebaseerd op de Beleidskaart Archeologie. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven. Op de Actuele Archeologische Verwachtingskaart wordt ook alle nieuwe informatie verwerkt, bijvoorbeeld uit archeologische onderzoeken. De kaart is in te zien op de gemeentelijke website.

Conclusie:

Op basis van bovenstaande wordt gesteld dat de geplande ruimtelijke ontwikkeling gezien de lage archeologische verwachting zonder aanvullend onderzoek kan worden gerealiseerd.

Indien bij graafwerkzaamheden onverwacht toch waardevolle archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of archeologische vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gedaan bij de gemeente Hoogezand-Sappemeer, de heer H. Berghuis (0598-373891), of bij de archeologische adviseur van de gemeente, Steunpunt Libau 050-3126545.

5.5 Externe Veiligheid

In een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met alle externe veiligheidsfactoren in en rond het plangebied. Het Steunpunt Externe Veiligheid van de Provincie Groningen heeft ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan Stadscentrum in 2012 een onderzoek uitgevoerd. Zoe bijlage Onderzoek externe veiligheid . Het plangebied van dit postzegelplan valt binnen dit onderzoek.

Concluderend zijn er geen belemmeringen die de uitvoering van dit bestemmingsplan in de weg staan.

5.6 Water

5.6.1 Waterbeleid

Naar aanleiding van de wateroverlast eind jaren negentig van de vorige eeuw heeft de Commissie Waterbeheer 21ste eeuw opdracht gekregen advies uit te brengen over de waterhuishoudkundige inrichting van Nederland. Hierbij zijn twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, te weten de tritsen:

• vasthouden, bergen en afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

De trits vasthouden, bergen en afvoeren houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren gaat het erom dat het water zoveel mogelijk wordt schoongehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Het Regionaal Bestuursakkoord Water is in 2005 door de diverse gemeenten en andere overheden vastgesteld. Het akkoord heeft tot doel bestuurlijke overeenstemming te bereiken over de regionale wateraanpak. In dit akkoord wordt extra ruimte gevraagd voor de opvang en de berging van water.

In het Provinciaal Omgevingsplan heeft de provincie gebieden aangewezen binnen het territorium van het waterschap Hunze en Aa's, die bij extreme natte perioden dienen als waterberging. De bergingsgebieden in de gemeente Hoogezand-Sappemeer bevinden zich in het buitengebied en zijn inmiddels gerealiseerd.

In 2006 is de brede beleidsvisie Gemeentelijk Waterplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het waterplan is het water op een goede manier in te passen in de ruimtelijke ordening waardoor een duurzaam watersysteem ontstaat. Water wordt dan ook vanaf het begin van het planproces als mede-ordenend principe meegenomen.

5.6.2 Waterhuishoudkundig systeem

Afwatering

In de Gemeente Hoogezand-Sappemeer liggen twee boezemsystemen, de Duurswoldboezem die op de Eems bij Delfzijl afwatert en het Eemskanaal Dollardboezem die op de Eems bij Delfzijl en Nieuwe Statenzijl afwatert.

De Duurswoldboezem ligt niet in het plangebied. Deze bestaat in hoofdlijnen uit het Slochterdiep en het Afwateringskanaal Duurswold met het Schildmeer hier middenin. De gebieden van de gemeente Hoogezand-Sappemeer die ten noorden van het Winschoterdiep liggen wateren hierop af. Deze gebieden liggen binnen verschillende polders en wateren via gemalen af op dit boezemsysteem. De oppervlaktewaterpeilen liggen relatief laag en liggen tussen - 3,55 meter en -0,20 meter ten opzichte van NAP. In alle polders worden verschillende zomer en winterpeilen voor de oppervlaktewaterstanden aangehouden, daarbij liggen de winterpeilen in principe lager dan zomerpeilen voor het oppervlaktewater, afhankelijk van de hoogteligging van het maaiveld, de grondslag en de functie van het gebied.

Deels in het plangebied ligt de Eemskanaal Dollardboezem; deze wordt gevormd door het zuidelijk deel van de Hunze, het Zuidlaarder- en Foxholstermeer, de Leinewijk, het Drentsche Diep, het (Oude) Winschoterdiep, het Kieldiep en het Borger- en Tripscompagniesterdiep. Het gebied ten zuiden van het Winschoterdiep watert af op deze boezem. Deels direct via het Kiel- en Borgercompagniesterdiep op het Winschoterdiep en deels via het Zuidlaardermeer en/ of het Drentsche diep. Het hele gebied bestaat uit polders die worden bemalen door verschillende gemalen. Ook hier gelden verschillende zomer- en winterpeilen voor de oppervlaktewaterstanden. Afhankelijk van de hoogteligging, grondslag en functie in het gebied varieren de peilen tussen +1,35 meter en -1,20 meter NAP (boezemsysteem noord en zuid).

In de bebouwde kom van Hoogezand-Sappemeer is over het algemeen de waterhuishouding op orde. Een groot deel van het bebouwde gebied beschikt nog over een gemengd rioolstelsel. In nieuw te ontwikkelen gebieden wordt een gescheiden stelsel aangelegd, waarbij hemelwater apart wordt opgevangen en gescheiden van het afvalwater. Ook wordt bij de aanleg van nieuwe bebouwde gebieden als woonwijken en bedrijventerreinen extra waterberging aangelegd ter compensatie van de toename aan verharding/bebouwd oppervlak.

Zuivering afvalwater

Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van de inzameling en het transport van stedelijk afvalwater. Onder stedelijk afvalwater wordt afvalwater verstaan dat bestaat uit huishoudelijk afvalwater of een mengsel daarvan met bedrijfsafvalwater, afvloeiend hemelwater, grondwater of ander afvalwater.

De zuivering van het afvalwater van de op het riool aangesloten percelen vindt plaats in de rioolwaterzuiveringsinstallatie Hoogezand, net ten noorden van het Winschoterdiep. Vanaf 2008 vindt de zuivering van het afvalwater van het westelijk deel van de gemeente plaats in de nieuwe rioolwaterzuiveringsinstallatie in Foxhol. In het buitengebied van de gemeente ligt nog een klein aantal percelen dat niet aangesloten is op de riolering. Deze zijn voorzien van een (tijdelijk) IBA systeem. Echter alle woningen in het plangebied liggen in de bebouwde kom van Hoogezand-Sappemeer en zijn alle aangesloten op de gemeentelijke riolering.

5.7 Ecologie

De gemeente Hoogezand-Sappemeer wil bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen een volwaardige plaats toekennen aan de natuurwaarden in het betreffende gebied. Om dit streven waar te kunnen maken, zijn voor de hele gemeente de natuurwaarden in kaart gebracht in de vorm van een Ecologische Basiskaart. Deze kaart vormt de basis om in een vroegtijdig stadium ecologische waarden in het gebied te onderkennen en vervolgens te beoordelen in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling. In de basiskaart zijn alle beschikbare gegevens over het voorkomen van waardevolle flora en fauna in de gemeente gebundeld. Voor de kaart is geput uit gegevens van diverse natuur- en landschapsorganisaties in Nederland. Daarnaast is veel waardevolle informatie op lokaal niveau verkregen door gesprekken met in de gemeente werkzame organisaties en groepen. Voor de basiskaart is geen veldonderzoek verricht. De Ecologische Basiskaart dient, zoals de benaming al aangeeft, als een basisdocument. Wanneer uit de basiskaart blijkt dat in het betreffende gebied zwaar- of middelzwaar beschermde soorten voorkomen (in het kader van de Flora- en faunawet), zal een afwegingsmodel behorende bij de basiskaart duidelijk moeten maken of een nader veldonderzoek noodzakelijk is. De basiskaart wordt actueel gehouden en aangevuld met nieuwe gegevens. Ook hierbij wordt veel waarde gehecht aan de inbreng van lokale groeperingen en belangstellenden.

Voor het plangebied blijkt uit de Ecologische Basiskaart dat hier een beperkt aantal beschermde dier- of plantensoorten bekend is. Het gaat in feite over een aantal vleermuissoorten. Deze zijn zwaar beschermd in de Flora- en faunawet. Vleermuizen komen overigens voor in de gehele gemeente.

Vleermuizen maken gebruik van bebouwing als verblijfplaats. Daarnaast maken vleermuizen gebruik van (vaak oude) bomen als verblijfplaats. Doorgaande lijnvormige beplanting wordt gebruikt door vleermuizen om zich te oriënteren in het landschap als ze zich verplaatsen. Degelijke situaties zullen zich naar alle waarschijnlijkheid in geringe mate voordoen in het plangebied.

Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op grootschalige sloop van gebouwen of andere ontwikkelingen. Het betreft in dit plan vervanging van bebouwing in het centrum van Hoogezand.

Bij concrete bouwaanvragen is de Flora- en Faunawet van toepassing. De Flora- en Faunawet is op 1 april 2002 van kracht geworden. Daarin ligt het internationaal geldende beschermingsregime voor internationaal aangewezen te beschermen soorten en voor de vanuit nationale optiek te beschermen soorten. Voor alle ruimtelijke ingrepen die mogelijk leiden tot verstoring of vernietiging van beschermde soorten dient in voorkomende gevallen soortontheffing te worden aangevraagd op grond van de Flora- en Faunawet. Bij het voorbereiden van bouwvergunningen dient aandacht te worden besteed aan het mogelijk voorkomen van beschermde diersoorten.

Ook bij alle andere ruimtelijke ingrepen wordt de aanwezigheid van beschermde planten en dieren in de planvorming betrokken en zonodig ingepast. Bij alle werkzaamheden zal rekening worden gehouden met broedende vogels.

De status als beschermd natuurgebied van het Zuidlaardermeer, in het kader van de Europese vogelrichtlijn en de Natuurbeschermingswet, heeft geen invloed op de hernieuwde planologische status van het bestemmingsplan. Er bestaat geen directe (ecologische) relatie tussen het plangebied, de aard van het plan (conserverend) en de soorten waarvoor het Zuidlaardermeer als beschermd natuurgebied is aangewezen. Het gaat hierbij om diverse vogelsoorten van open water en rietmoerassen.

5.8 Parkeren

Op basis van de realisatie van het Huis voor Cultuur en Bestuur worden meerdere functies in één gebouw ondergebracht. Bovendien worden de onderdelen van de gemeentelijke organisatie die nu nog decentraal gehuisvest zijn straks centraal in het Huis voor Cultuur en Bestuur gehuisvest.

De functies theater, kunstencentrum en gemeente zijn nu al gehuisvest op de locatie van het toekomstige Huis voor Cultuur en bestuur. De functie bibliotheek wordt hieraan toegevoegd. Ten gevolge van deze verhuizing neemt de parkeerdruk toe op de locatie van het HvCB . Deze verhuizing heeft echter geen invloed op de totale parkeerdruk binnen de centrumring. De bibliotheek is nu namelijk gehuisvest aan de westkant van het winkelcentrum. Ten gevolge van het opnemen van de bibliotheek in het HvCB ontstaat een verschuiving van parkeerdruk van de westkant van het winkelcentrum naar de zuidzijde van het HvCB. Dit is een gunstige ontwikkeling aangezien aan deze kant de parkeerplaatsen een lagere bezettingsgraad hebben dan aan de westzijde van het winkelcentrum.

Het totale effect van het centraliseren van de gemeentelijke organisatie in het HvCB en de aanstaande uitbestedingstrajecten (Omgevingsdienst Groningen, IBOR) is dat er per saldo tussen de 10 en 20 medewerkers meer op de locatie van het HvCB gehuisvest zullen worden. Doordat er in het nieuwe gebouw gebruik wordt gemaakt van flexplekken zal het aantal vierkante meter kantoorruimte lager zijn dan nu het geval is. Een berekening van de parkeerbehoefte op basis van vierkante meter kantoorruimte zal tot een verlaging leiden ten opzichte van de huidige situatie. Gebaseerd op het aantal te huisvesten medewerkers zal de parkeerbehoefte iets toenemen echter dit effect is marginaal ten opzichte van het totaal. De realisatie van het Huis van Cultuur en bestuur kan op basis van de bestaande hoeveelheid parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch kan worden vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de Wet ruimtelijke ordening, evenals door het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening. Het juridische systeem is opgezet in lijn met eerdere bestemmingsplannen van de gemeente. Mede daardoor en gelet op de landelijke standaarden heeft de planregeling in de loop der tijd een gestandaardiseerd karakter gekregen.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Het bestemmingsplan is digitaal opgezet, zowel qua teksten als verbeelding. Dit betekent dat de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008, specifiek de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008), versie 1.1, 18 oktober 2010, is toegepast. De Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008 schrijft een eenduidige vormgeving en structurering van bestemmingsplannen voor. De standaarden zijn in beheer bij Geonovum.nl. Het bestemmingsplan wordt te zijner tijd digitaal beschikbaar gesteld via ruimtelijkeplannen.nl.

In het hiernavolgende worden de belangrijkste aspecten van de juridische regeling van dit plan toegelicht, waarbij altijd moet worden bedacht dat de planregels en de verbeelding in samenhang dienen te worden gelezen.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen, de aanduidingen en de verklaringen aangegeven. Verder zijn op de verbeelding bij dit bestemmingsplan onder meer aangegeven de geluidcontouren vanwege wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai.

6.2 Toelichting op de regels

6.2.1 Inleidende regels

Deze regels bestaan uit de Begrippen en de Wijze van meten.  

In het eerste artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels worden gebruikt en die misschien niet geheel voor zichzelf spreken. Een aantal van deze begrippen is voorgeschreven door de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2012. Zij kunnen daarom (enigszins) afwijken van dezelfde begrippen in een voorgaand plan. De lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen of woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik, de Van Dale of de jurisprudentie aan gegeven wordt.

In het tweede artikel staat de wijze van meten in het bestemmingsplan verklaard. De definities van de wijze van meten zijn ook voorgeschreven door de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2012. Het gaat dan bijvoorbeeld om de juiste manier van meten van de bouwhoogte of de goothoogte.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels zijn verbonden aan de verschillende bestemmingen in het gebied.

Een bestemmingsregel begint met een bestemmingsomschrijving. Daarin wordt aangegeven welke functies zijn toegestaan of expliciet zijn uitgesloten. Toegepaste aanduidingen worden hier verduidelijkt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen hoofdfuncties en ondergeschikte functies. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Bij veel bestemmingen komen ondergeschikte functies als erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water voor.

De bouwregels geven regels voor het bouwen van gebouwen, licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken. De bouwregels kennen de volgende opbouw: bepalingen over de situering van gebouwen (verwezen wordt naar een bouwvlak op de verbeelding), bepalingen over maatvoering (bijvoorbeeld maximale bouwhoogte en maximale dakhelling), bepalingen die verwijzen naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen of bouwaanduidingen en overige bepalingen. Een lichte overschrijding van het aangewezen bouwvlak is mogelijk ingeval van ondergeschikte bouwonderdelen zoals een erker of een daaraan gelijk te stellen bouwonderdeel. Van de toegekende maximale bouwhoogte zijn uitgezonderd bestaande eerder toegelaten bouwhoogten en onder voorwaarden plaatselijke verhogingen als schoorstenen, antennes, technische installaties en daaraan gelijk te stellen verhogingen. Zie de betreffende bestemmingsregels voor de exacte voorwaarden en omschrijving. Licht- en vlaggenmasten zijn toegestaan tot maximaal zes meter hoogte, behalve in de groene, blauwe en grijze gebieden: daar is vijf meter het maximum. Overige andere bouwwerken zijn toegestaan tot 3 meter hoogte en bij afwijking in de meeste gevallen tot vijf meter hoogte.

Zoals eerder al aangegeven in komen in dit bestemmingsplan geen nadere eisen voor. Deze eisen zijn de afgelopen jaren niet of nauwelijks toegepast zodat besloten is ze te schrappen.

In sommige gevallen kan worden afgeweken van de bouwregels. In dit bestemmingsplan wordt dit onder het kopje 'Afwijken van de bouwregels' genoemd. De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden. Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale- en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.

Tot slot, tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toegestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door het bevoegd gezag worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.

6.2.2.1 Artikel 3 Centrum

Artikel 3 Centrum

Bij het kiezen van de naam van deze bestemming is ten behoeve van uniformiteit aansluting gezocht bij het bestemmngsplan Stadscentrum (in voorbereiding).

De centrumbestemming is een zogenaamde verzamelbestemming wat betekent dat er een reeks van functies is toegestaan. In dit bestemmingsplan Huis van Cultuur en Bestuur zijn de functies 'Horeca categorie 1', 'Cultuur en onspanning' en 'Maatschappelijke voorzieningen' toegestaan.

Als voorbeeld van een functie uit de hoofdgroep Maatschappelijk kan het gemeentehuis, de bibliotheek, maar ook zorg- en gezondheidinstellingen gelden. De begripsomschijving van maatschappelijke voorzieningen luidt: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, buitenschoolse opvang alsook ondergeschikte detailhandel en bedrijfsmatige activiteiten ten dienste van deze voorzieningen.

De bestemming Cultuur en Ontspanning laat een muziektheater, cultureel centrum met podiumkunsten, muziekschool en dansschool toe. Expliciet zijn prostitutie en seksinrichtingen uitgesloten.

Ten slotte laat de functie Horeca catagorie 1 het beoogde Grand Cafe toe. De plannen gaan uit van een Grand Café dat ten dienste staat ten behoeve van het theater, de bibliotheek en het (gemeente)personeel. De insteek is het Grand Café de mogelijkheid te bieden ook buiten openingsuren van het Huis voor Cultuur en Bestuur open te zijn. Mede daarom is de functie apart benoemd.

Als ondergeschikte functies zijn onder meer groen, parkeren, verkeer en kunstwerken toegestaan, maar ook incidentele evenementen, bijvoorbeeld op het plein tussen Huis van Cultuur en Bestuur en winkelcentrum.

Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de thans voorliggende bouwkundige ontwerpen.

6.2.2.2 artikel 3.5 Wijzigingsbevoegdheid

In artikel 3.5 Wijzigingsbevoegdheid is een wijzigingsbepaling opgenomen. Deze bepaling maakt mogelijk dat de westzijde van het beoogde gebouw in de toekomst uitgebreid kan worden met (deels) twee bouwlagen tot een maximale bouwhoogte van 16 meter.

Deze bevoegdheid is opgenomen omdat het op dit moment nog onduidelijk is hoeveel ambtenaren een werkplek moeten gaan krijgen in het nieuwe gebouw, dit is onder andere afhankelijk van de gemeentelijke herindelingsplannen. Het gebruik maken van deze wijzigingsbevoegdheid is een mogelijkheid, geen verplichting.

De onderliggende bouwhoogte van 8 meter blijft gelden tot van de wijzigingsmogelijkheid gebruik is gemaakt. Indien het bevoegd gezag gebruik maakt van de wijzigingsbevoegdheid – het is immers een bevoegdheid en geen verplichting – dient hiertoe een afzonderlijk wijzigingsplan te worden opgesteld. Tegen dit wijzigingsplan kunnen de gebruikelijke rechtsmiddelen worden aangewend (zienswijzen tegen het ontwerp en beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het vastgesteld plan). Het wijzigingsplan gaat vervolgens deel uitmaken van het ‘oorspronkelijke’ bestemmingsplan.

6.2.3 Algemene regels

Deze regels bestaan uit de Anti-dubbeltelregel 

In eerdere bestemmingsplannen was het in Hoogezand-Sappemeer gebruikelijk om regels die voor meerdere bestemmingen golden als algemene regel op te nemen. Het betrof hier vooral de regels voor nadere eisen, wijziging en ontheffing. Nu bestemmingsplannen digitaal zijn, is het voor de (digitale) leesbaarheid gewenst om alle geldende regels per bestemming op te nemen. Bij het opvragen van de regels voor een bestemming, wordt dan in één keer duidelijk, welke (on)mogelijkheden er zijn binnen die bestemming. Het aantal algemene regels is daarom in dit plan tot een minimum beperkt.

De anti-dubbeltelregel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Deze regels bestaan uit de Overgangsregels en de Slotregel.

De overgangsregels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan in ieder geval elke tien jaar moet worden herzien, liefst eerder, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande legale rechten worden beschermd met overgangsrecht, dat is waar het overgangsrecht op neer komt. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.

De slotregel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen 2012. Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers, de IMRO code.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke- en economische verantwoording

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is geschreven om een maatschappelijk gewenste planologische ontwikkeling mogelijk te maken. Deze ontwikkeling is aanleiding om het bestemmingsplan zoals het nu geldt te herzien.

Standaard is er een verplichting (zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening) om een exploitatieplan voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen vast te stellen. De gemeenteraad zal tijdens de Wro procedure voor dit bestemmingsplan een besluit nemen over de exploitatie begroting ten behoeve van de ontwikkeling van het Huis van Cultuur en Bestuur.

Financiële haalbaarheid 

De stichtingskosten van de ontwikkeling van het Huis voor Cultuur en Bestuur zijn geraamd op 26,3 miljoen euro. Deze kosten zijn voor rekening van de gemeente als toekomstig eigenaar van het pand. De gemeente is verplicht deze investering te kapitaliseren en de rente en aflossing in de begroting op te nemen. Met ingang van 2013 is de dekking van de jaarlasten van de investering structureel in de begroting van de gemeente opgenomen. Daarmee is de financiële haalbaarheid van het project geborgd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Belangrijke mijlpaal in de voorbereiding van een bestemmingsplan is een conceptplan, het zogenaamde voorontwerp. Het voorontwerp is het plan zoals dat door het college van burgemeester en wethouders is opgesteld. Dit plan wordt voor overleg aan diverse instanties gezonden. Het Besluit ruimtelijke ordening verplicht in artikel 3.1.1 tot overleg met in ieder geval de betrokken gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en Rijk.

Vaak wordt het tegelijk voor inspraak ter inzage gelegd. Belangstellenden kunnen dan hun mening geven. De reacties op het voorontwerp gebruikt het college om een ontwerpplan te maken. Het ontwerpplan is het begin van de officiële voorbereidingsprocedure die is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening.

Dit postzegelbestemmingsplan Huis voor Cultuur en Bestuur heeft ter inzage gelegen van 24 oktober t/m 20 november 2013. Zie voor de advertentie Bijlage 4 advertentie inspraak voorontwerpplan.

Er zijn geen reacties binnengekomen.

ambtshalve wijzigingen

Wel is er een ambtshalve wijziging van het plan.

Voortschrijdende inzichten van het architectenbureau geven een wijziging in het definitief bouwontwerp. Het westelijk deel van het gebouw krijgt in dit ontwerp een extra opbouw ten behoeve van benodigde technische installaties. Om deze reden zal de maximaal toegelaten bouwhoogte voor dit deel, net als voor het middendeel, 14 meter gaan bedragen. Ook is het bouwvlak iets verlegd ten opzichte van het voorontwerp in verband met de bouw van een fietsenstalling aan de zuidkant van het gebouw.

7.2.1 Ontwerpplan

Het ontwerp plan is op 11 december 2013 door het college vastgesteld, zie Besluit vaststelling ontwerp en lag vervolgens, na Publicatie in Staatscourant en Publicatie in Regiokrant gedurende zes weken ter inzage tot en met 29 januari 2014. Er werden geen zienswijzen ingediend.

7.2.2 Vastgesteld plan

In de raadsvergadering van 3 maart 2014 is het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Zie Bijlage 8 Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan.

7.2.3 Inwerkingtreding - onherroepelijk

Het bestemmingsplan is na publicatie van het vastgestelde plan op 24 april 2014 in werking getreden en onherroepelijk geworden.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Onderzoek bodemkwaliteit

Bijlage 2 Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 3 Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 4 advertentie inspraak voorontwerpplan

Bijlage 5 Besluit vaststelling ontwerp

Bijlage 6 Publicatie in Staatscourant

Bijlage 7 Publicatie in Regiokrant

Bijlage 8 Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan