| Plan: | Buitengebied, partiële herziening diverse percelen |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0018.BP098Buitengebied-50oh |
Hieronder volgt een toelichting op de verbeelding en de regels. Deze juridische toelichting, samen met de andere delen van de toelichting, moet zoveel mogelijk uitkomst brengen bij onduidelijkheid over bepalingen in de regels. Uit jurisprudentie blijkt dat bij eventuele strijd tussen beide, de bepalingen in de regels leidend zijn.
Dit artikel voorziet essentiële, in de regels gebruikte begrippen van een definitie. Het artikel bevat de voorgeschreven standaard begripsbepalingen uit de SVBP2008 en daarnaast termen die zijn gebruikt in dit bestemmingsplan. Ook is een aantal definities uit de POV gebruikt, omdat deze direct gevolgen hebben voor de stellen regels. Een voorbeeld hiervan is het begrip volwaardige intensieve veehouderij.
Dit artikel geeft antwoord op de vraag hoe wordt gemeten als het gaat om bouwhoogten, dakhelling, oppervlaktematen etc. Het artikel bevat de voorgeschreven standaarden uit de SVBP2008.
Het deel van het buitengebied waarin geen specifieke bescherming voor landschappelijke waarden geldt, heeft deze bestemming gekregen. Het betreft het gebied omsloten door het Winschoterdiep, de Borgweg en de noordwestelijke plangrens (wijde omgeving Westerbroek).
Het gebied is bestemd voor agrarische doeleinden. De bestemming moet ruim geïnterpreteerd worden. Tot gebruik dat binnen deze bestemming valt, worden in ieder geval akkerbouwbedrijven, melkveehouderijen en intensieve veehouderijen gerekend. Alle bestaande agrarische bedrijven zijn positief bestemd, op basis van recente gegevens over rechtskracht hebbende milieuvergunningen en -meldingen.
Agrarische activiteiten zijn zowel hobbymatig als puur bedrijfsmatig toegelaten. De koppeling met alleen het agrarisch bedrijf is vervallen. De bestemming ziet dus ook toe op een agrarische neventak van een niet-agrarisch bedrijf. De niet-agrarische bedrijvigheid zèlf is echter alleen toegelaten met de juiste bestemming.
Om de redenen weergegeven in Hoofdstuk 3 gelden andere ruimtelijke mogelijkheden voor intensieve veehouderijen dan voor overige agrarische bedrijven. Daarom zijn intensieve veehouderijen expliciet aangeduid. Bedrijven die biologisch dieren houden overeenkomstig de Landbouwkwaliteitswet, behoren niet tot intensieve veehouderijen. Voor deze bedrijven gelden dus dezelfde regels als voor de overige agrarische bedrijven.
Bepaalde hippische activiteiten zijn op basis van jurisprudentie als agrarisch aan te merken. Dit betreft fokkerijen, hengstenhouderijen en paardenmelkers. Mensgerichte, op het gebruik gerichte, activiteiten (trainings-, africhtings-, sport, handels-, en pensionstallen) zijn niet-agrarische gebruiken en dus niet toegestaan binnen deze bestemming.
Gronden met de bestemming agrarisch kunnen worden gebruikt voor bedrijfsmatige doeleinden. Dit houdt in dat hobbymatig gebruik of gebruik door een niet agrarisch bedrijf in principe is uitgesloten.
Andere dan de genoemde soorten agrarische bedrijvigheid zijn zonder belangenafweging niet toegestaan. Een uitzondering betreft het gebruik van gebouwen als berging voor caravans, boten en campers e.d. voor zover dit geen afbreuk doet aan de agrarische functie.
BOUWREGELS
Gebouwen en bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht binnen het agrarisch bouwvlak. Uitsluitend perceelsafscheidingen passend binnen het landschap (bestaande uit palen van maximaal 1,5 meter hoog die worden verbonden door draad of lint), zijn buiten het bouwperceel toegestaan.
In het oude bestemmingsplan uit 1993 en het voorontwerp van dit bestemmingsplan is het agrarisch bouwperceel begrensd door een denkbeeldige rechthoek met een maximale lengte van 150 meter en een maximale oppervlakte van 1 hectare. De Wet ruimtelijke ordening stelt echter andere eisen aan nieuwe bestemmingsplannen. In verband met de voorgeschreven digitale uitwisselbaarheid moet aan een bestemming een geometrisch bepaald vlak kunnen worden gekoppeld. Dit heeft directe gevolgen voor de tot nu toe gehanteerde systematiek van bestemmen; het agrarisch bouwperceel moet gebaseerd zijn op geometrische coördinaten. Het oude systeem van de 'denkbeeldige rechthoek' voldoet niet aan deze eis en komt daarom te vervallen in dit bestemmingsplan. Agrarische bouwpercelen worden nu verbeeld met begrensde bouwvlakken van 1 hectare.
De bouwvlakken zijn ingetekend op basis van reeds bestaande bedrijfsgebouwen en de landschappelijke aanvaardbaarheid. Het landschappelijk verantwoord bestemmen richt zich onder andere op het vrijwaren van open gaten in lintbebouwing (behouden van zichtlijnen) en het volgen van bestaande verkavelingstructuren (met name in het veenkoloniale landschap).
Voor intensieve veehouderijen geldt de specifieke bouwregeling dat uitbreiding van de stalvloer uitsluitend direct (bij recht) is toegestaan door aangescherpte eisen voor dierenwelzijn of milieu. In andere gevallen is ontheffing van de bouwregels nodig.
De aanleg van bouwwerken voor de agrarische bedrijfsvoering (zoals mestzakken en mestfoliebassins met verplicht bijbehorende hekwerken) buiten het agrarisch bouwperceel, is in strijd met artikel 4.22 van de POV. Dergelijke voorzieningen doen in beginsel afbreuk aan de kwaliteit van het landschapsbeeld. Verspreide mestfoliebassins dragen bij aan de verrommeling van het landschap. Om die reden is gekozen voor clustering met overige agrarische (bouw)werken op of direct aansluitend op het bouwvlak. Dit is geheel in lijn met de bedoeling om de landschappelijke kwaliteiten zoveel mogelijk te behouden en te versterken. De reeds aangelegde mestzakken en mestfoliebassins buiten het agrarisch bouwperceel zijn aangelegd in strijd met deze regel, maar worden hiervan uitgesloten. Deze voorzieningen zijn namelijk aangelegd in overeenstemming met het toenmalig geldende bestemmingsplan en het is niet voorzienbaar dat zij binnen de planperiode van dit bestemmingsplan zullen worden weggehaald. Hierdoor kunnen zij niet onder het overgangsrecht worden geplaatst.
SPECIFIEKE GEBRUIKSREGELS
Om onduidelijkheid tegen te gaan zijn enkele gebruiken specifiek als strijdig gebruik met de bestemming genoemd.
Onder andere tuinbouwbedrijven zijn als strijdig genoemd. Kwekerijen van gewassen vallen onder de bestemming 'Artikel 5 Agrarisch - Tuinbouw'. Door deze scheiding aan te brengen kunnen tuinbouwbedrijven zich niet overal in het buitengebied vestigen, maar slechts op de in hoofdzaak daartoe bestemde glastuinbouw gebieden bij Sappemeer-noord. Ter ondersteuning van dit concentratiebeleid is glastuinbouw als nevenactiviteit niet toegestaan. Bestaande glastuinbouw buiten de concentratiegebieden mag nog met maximaal 20% van de vloeroppervlakte uitbreiden. Deze bepalingen wijken af van het voorontwerp van dit bestemmingsplan en is een gevolg van de POV.
Houtteelt is ook strijdig met de bestemming, door de bescherming van de landschappelijke waarden in het gebied (met name de openheid). De provincie heeft dit verordend in de POV.
ONTHEFFING GEBRUIKSREGELS
Er is ruimte voor agrariërs om allerlei niet-agrarische nevenactiviteiten op te starten ter ondersteuning van de bedrijfsvoering. Deze activiteiten moeten plaatsvinden op het agrarisch bouwperceel. De voorwaarden die gesteld zijn aan de ontheffing strekken er vooral toe om het landschap te beschermen, overlast voor de omgeving te voorkomen en de aantasting van de bestaande voorzieningenstructuur te voorkomen.
WIJZIGINGSBEVOEGDHEID BOUWVLAK
Uitbreiding van het agrarisch bouwvlak is met een wijzigingsprocedure mogelijk tot maximaal 2 hectare. Voor het succesvol kunnen afronden van deze procedure moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden. De beoordelingscriteria die de provincie hiervoor heeft opgesteld, zijn ook opgenomen in het bestemmingsplan. De criteria zien er op toe dat de nieuwe bebouwing op een landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwetenschappelijke verantwoorde wijze wordt ingepast.
De beoordelingscriteria zijn:
De beoordelingscriteria worden aan de hand van maatwerk (nauw overleg tussen gemeente, agrariër, provincie en welstand) uitgewerkt in het uitbreidingsplan. Dit kan betekenen dat een oorspronkelijk door de agrariër gewenste uitbreiding wordt omgezet in een alternatief bouw- en inrichtingsplan. Vaak zal ook een landschappelijk inpassingsplan moeten worden opgesteld met een bijbehorende overeenkomst om planting en onderhoud te garanderen. Dit is een uitwerking van privaatrechtelijke aard zodat dit bestemmingsplan er niet specifiek in voorziet, maar wel indirect in criterium 5 is vastgelegd.
WIJZIGINGSBEVOEGDHEID TUINBOUW
Met een wijzigingsprocedure is het mogelijk het daartoe aangeduide gebied te bestemmen tot tuinbouw. Het is expliciet de bedoeling van deze mogelijkheid hem niet eerder te benutten dan dat het gehele gebied dat bij recht kan worden gebruikt voor tuinbouw (Artikel 5 Agrarisch - Tuinbouw), ook daadwerkelijk is ingericht als tuinbouwgebied. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in een uitloopgebied.
WIJZIGINGSBEVOEGDHEID NIET AGRARISCHE FUNCTIES
Met een algemene wijzigingsbevoegdheid geregeld dat onder voorwaarden, vrijkomende agrarische bebouwing kan worden gebruikt voor niet-agrarische functies. De gestelde voorwaarden zorgen er onder andere voor dat geen hinder ontstaat voor de omgeving, eventuele detailhandel wordt beperkt, en het waarborgen van behoud van de gebouwen.
Momenteel onderzoekt een particulier de mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige passantenhaven in combinatie met verblijfsmogelijkheden op de grens van Kiel-Windeweer en Annerveenschekanaal. De provincie en de gemeente hebben in 2008 en 2009 overleg gevoerd en een principeakkoord bereikt over de landschappelijke inpassing hiervan. Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsmogelijkheid om bij meer concrete plannen medewerking te verlenen.
Artikel 5 Agrarisch - Tuinbouw
De tuinbouw onderscheidt zich van de reguliere agrarische bestemming door drie zaken:
De bestemming Agrarisch-Tuinbouw is toegekend aan het tuinbouwgebied in Sappemeer-noord en één solitair gelegen locatie aan de Woortmansdijk bij Westerbroek (dit betreft een reeds gevestigd recht). De bestemmingsregeling is gebaseerd op de voorschriften geldend voor agrarische bedrijven en aansluitend aan de bepalingen voor de tuinbouwgebieden in de oude bestemmingsplannen voor deze gebieden.
BOUWREGELS - BOUWVLAK
Ook voor deze bestemming geldt dat in het oude bestemmingsplan en het voorontwerp is uitgegaan van de systematiek van de 'denkbeeldige rechthoek' (zie Artikel 3 Agrarisch). In dit bestemmingsplan wordt door de digitale eisen van de Wet ruimtelijke ordening (geometrisch bepaalde vlakken) de bestemming met een begrensd bouwvlak geregeld.
De bouwvlakken zijn echter niet begrensd tot 1 hectare, maar zijn afhankelijk van de landschappelijke inpassing variabel in grootte. De grenzen van de bouwvlakken zijn gelegd op basis van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur: er kan worden gebouwd tussen de nog aanwezige wijken. Hierdoor is het kleinste te benutten bouwvlak zo'n 1,7 hectare, het grootste ongeveer 17 hectare. Het is vanuit bestemmingstechnisch oogpunt niet verantwoord om de bouwvlakken onder te verdelen in kleinere vlakken van 1 hectare. Moderne tuinbouwbedrijven hebben al snel het meervoudige oppervlak nodig voor hun bedrijfsvoering; ze zullen dan nog vóór vestiging al wijziging van het bestemmingsplan moeten aanvragen. Dit terwijl de bestemming juist moet voorzien in vestigingsmogelijkheden (zie Hoofdstuk 3 voor het nationale en provinciale beleid over tuinbouw).
Het bouwvlak op de locatie aan de Woortmansdijk is overigens wel begrensd tot 1 hectare. Dit is niet conform de POV die voorschrijft dat voor tuinbouw buiten de daartoe bestemde gebieden (zoals Sappemeer-noord) de oppervlakte van de reeds bestaande bebouwing is toegestaan, met een uitbreiding van maximaal 20%. Deze regeling uit het POV is niet bruikbaar voor deze locatie omdat deze mag rekenen op bestaande rechten uit het bestemmingsplan uit 1993: een agrarische bestemming waaronder ook tuinbouw is begrepen. Bovendien geldt dat in het geval deze rechten worden beperkt, planschade kàn ontstaan. In dit geval kan de gemeente dit niet op de provincie verhalen wegens gebrek aan wettelijke grondslag en/of een verhaalsovereenkomst.
BOUWREGELS - AFSTANDSEISEN EN BOUWEISEN
In het bouwvlak wordt het grotendeels aan de ondernemers overgelaten wat de meest efficiënte indeling van het bouwvlak is en wat waar gebouwd wordt. Wel houdt het college sturingsmogelijkheden door de nadere eisen en bouwregels. Met het oog op de landschappelijke inpassing en het waarborgen van een goed leefklimaat, worden in de regels minimale afstanden gegeven tussen gebouwen en andere bouwwerken en de weg of tussen gebouwen onderling. De maatvoering van de te onderscheiden bebouwing is gedifferentieerd. Hiervoor is in de bouwregels een bouwschema opgenomen.
Met een gebiedsaanduiding worden zones rondom de reeds aanwezige (woon)bebouwing gelegd. Binnen de zone van 50 meter mogen geen tuinbouwactiviteiten plaatsvinden in verband met het voorkomen van geluid en geurhinder. De VNG brochure Bedrijven en milieuzonering (uitgave 2009) stelt de afstand op 30 meter in verband met geluid. Maar 50 meter is een richtafstand uit het Besluit glastuinbouw betreffende mestopslag, zodat deze verruiming acceptabel wordt geacht. Binnen de 100 meter zone geldt het regime dat in verband met het voorkomen van geurhinder geen mestopslag- en fermentatie is toegestaan. Deze richtafstand is conform de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering.
BOUWREGELS - ONTHEFFING
Mits kan worden aangetoond dat de regels een onevenredige aantasting van een efficiënte bedrijfsvoering met zich meebrengen, kan ontheffing worden verleend van de aan te houden minimale afstanden ten opzichte van de perceelsgrens en tussen bouwwerken onderling. De ontheffing is gekoppeld aan een aantal voorwaarden, voornamelijk bedoeld ter bescherming van het landschap en leefklimaat.
SPECIFIEKE GEBRUIKSREGELS
De hiervoor beschreven geur- en geluidzones van respectievelijk 50 en 100 meter zijn geregeld met de specifieke gebruiksregels.
ONTHEFFING GEBRUIKSREGELS
Hiermee wordt voorzien in ontheffingsmogelijkheden van de specifieke gebruiksregels. Ook hiervoor geldt dat in verband met een onevenredige aantasting van efficiënte bedrijfsvoering onder voorwaarden medewerking kan worden verleend. Het woon- en leefklimaat van omliggende woningen is daarvoor de leidraad.
WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
De bouwruimte is dusdanig ruim door de nieuw toegekende bouwvlakken dat een wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van grenzen niet nodig wordt geacht.
Artikel 6 Agrarisch met waarden
BESTEMMINGSOMSCHRIJVING
Deze bestemming is gegeven aan de gronden waar de agrarische bedrijfsvoering beschermingswaardige landschappelijke structuren en elementen kan aantasten. De bestemmingsregeling is hetzelfde als die van artikel 3 Agrarisch, met dien verstande dat bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, aanlegvergunningplichtig zijn gesteld ter bescherming van het landschap. De bescherming van archeologische waarden valt hier niet onder en is geregeld in artikel 23.
AANLEGVERGUNNING
Agrariërs worden zo vrij mogelijk gelaten in hun bedrijfsuitoefening, maar dienen daarbij wel het karakteristieke landschap te respecteren. Binnen de agrarische bestemming van gronden zijn daartoe verschillende gebiedsaanduidingen opgenomen, ter bescherming van de landschappelijke waarden waaraan in Hoofdstuk 2 (Beschrijving plangebied) en Hoofdstuk 3 (Beleid per thema) aandacht is geschonken. De aanduidingen doen geen afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de gronden, maar bieden bescherming waar plannen bestaan om gronden anders in te richten. In de regels is een aanlegvergunningenstelsel in het leven geroepen dat dit moet bewerkstelligen.
Het aanlegvergunningenstelsel regelt onder andere dat bestaande wijken (voor zover deze niet specifiek zijn bestemd tot water) in en om het beschermd dorpsgezicht niet gedempt worden, dat open landschap en dat kenmerkende verkavelingsrichtingen behouden blijven. Het kan voorkomen dat verschillende aanduidingen elkaar overlappen. In dat geval zijn alle beschermingen van toepassing.
De volgende waarden worden in het bestemmingsplan aangeduid en beschermd.
Reliëf
De als reliëf aangeduide gronden betreffen dekzandopduikingen die in het terrein als ruggen herkenbaar zijn. Bij de beoordeling van aanlegvergunningen die betrekking hebben op deze gronden geldt als uitgangspunt het herkenbaar houden van het historische reliëf. Normale agrarische werkzaamheden ondervinden geen beperkingen.
Opstrekkende verkaveling
Randveenontginningsgebieden en de voor het streekdorpenlandschap kenmerkende opstrekkende verkaveling wordt beschermd via de aanduiding opstrekkende verkaveling. Handhaving en behoud van deze verkaveling, zoals beoogd wordt via het aanlegvergunningenstelsel, betekent niet dat er niets aan de verkaveling mag worden gewijzigd. Het betekent wel dat veranderingen in de verkaveling in goede banen geleid moeten worden en dat aan een aantal randvoorwaarden moet worden voldaan. Het dempen van sloten en andere watergangen, voor zover die overeenstemmen met de richting van de verkaveling, alsmede het graven van sloten en andere watergangen is daarom niet zonder meer toegestaan.
In het oude bestemmingsplan uit 1993 was de verkavelingsrichting op de plankaart aangegeven met een pijl. Deze methode is niet conform de digitale eisen uit de SVBP2008; een pijl is geen geometrisch bepaald vlak waaraan regels kunnen worden gekoppeld. Om deze reden is gekozen voor een bijlage in de toelichting met weergave van de gewenste verkavelingsrichting (zijnde de bestaande verkaveling). Deze bijlage behoort bij de regels.
Veenkoloniaal gebied
In de met deze aanduiding bestemde gebieden is, met het oog op de handhaving van de veenkoloniale wijkenstructuur, het dempen van sloten en andere watergangen waarvan de richting overeenkomt met de verkavelingsrichting en het graven van sloten en andere watergangen waarvan de richting niet overeenkomt met de verkavelingsrichting aanlegvergunningplichtig. Doel hiervan is het zonder meer dempen van sloten en andere watergangen te voorkomen. In Hoofdstuk 2 (Beschrijving plangebied) en Hoofdstuk 3 (Beleid per thema) van deze toelichting is beschreven waarom dit onwenselijk is.
In de regels wordt de verkavelingsrichting met een verwijzing naar een bijlage benoemd. In het oude bestemmingsplan uit 1993 was de richting niet ingetekend op de plankaart of nader benoemd. Het intekenen van een richtingspijl (zoals het geval was bij de aanduiding opstrekkende verkaveling) is niet conform de digitale eisen uit de SVBP2008, zodat is gekozen voor een bijlage behorende bij de regels.
De aanduiding Open gebied is komen te vervallen
Deze aanduiding bestond in het oude bestemmingsplan uit 1993 en in het voorontwerp van dit bestemmingsplan. De regeling voor de aanduiding hield in dat de volgende uitzichtverstorende ontwikkelingen in open gebied waren uitgesloten:
In dit bestemmingsplan is die regeling niet overgenomen omdat het voorkomen van de uitzichtverstorende ontwikkelingen al op een andere manier is geregeld. Ook in de open gebieden zijn agrarische bouwpercelen aangewezen waarop agrarische bebouwing geen onevenredige aantasting van het landschap oplevert. Bouwwerken mogen alleen worden opgericht in het bouwvlak zodat onevenredige aantasting van het open landschap niet plaatsvindt. Houtproductie is in alle bestemmingen van agrarische aard niet toegestaan. Boomkwekerijen en boomgaarden zijn alleen in de bestemming tuinbouw of als nevenactiviteit op agrarische bouwpercelen toegestaan. In beide gevallen tasten zij niet onevenredig de openheid van het landschap aan. De aanleg van beplantingsstroken is -in tegenstelling tot het oude bestemmingsplan uit 1993- niet voorzien in dit bestemmingsplan.
Sportieve dagrecreatie in de vorm van sportvelden, sportcomplexen en andere speelvelden vallen onder deze bestemming, net als de drie bestaande maneges. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. In navolging van de bestemmingsomschrijving in het bestemmingsplan Buitengebied 1993 worden ook chalets toegestaan. Zie voor het perceel Borgercompagnie 3 ook artikel 7.2.1.
Voor de verschillende woonfuncties in het buitengebied wordt een aantal bestemmingen gehanteerd. Bestaande woningen in het buitengebied vallen onder de bestemming wonen. De nieuwe woningbouwontwikkelingen in dit bestemmingsplan zijn aangegeven met een aanduiding over wijzigingsgebieden.
Binnen de bestemming wonen is het gebruik van een deel van de woning voor zogenaamde 'aan huis verbonden beroepen' toegestaan. Bij aan huis verbonden beroepen wordt van oudsher gedacht aan beroepen die vooral liggen in de administratieve sfeer en daarnaast beroepen op semi-medisch terrein. Tegenwoordig is een ontwikkeling waar te nemen om meer en op bredere terreinen dan hiervoor genoemd thuis activiteiten op dienstverlenend terrein te ondernemen. De gemeente vindt dit een ontwikkeling waaraan medewerking kan worden verleend, zolang de ruimtelijke uitstraling van deze activiteiten die van het woonpand en de woonomgeving niet ontstijgt. Om ongewenste ruimtelijke uitstraling te voorkomen worden voorwaarden gesteld in de regels.
Een aantal woonbestemmingen heeft een nadere aanduiding gekregen (bijvoorbeeld zwemschool). Deze slaat op functies die het aan huis verbonden beroep overstijgen maar zich wel mogen beroepen op bestaande planologische rechten.
Met een ontheffing kunnen toeristisch recreatieve nevenactiviteiten worden toegestaan, zoals een minicamping (maar niet in het dorpsgebied vanwege bebouwingsdichtheden) en tuinrecreatie.
SITUERING EN AANTAL
De woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gesitueerd. Het bouwvlak is op de plankaart nagenoeg gelijk aan de omtrekken van de woning. Aan een geringe overschrijding van het bouwvlak kan worden meegewerkt met een ontheffingsmogelijkheid. Binnen het bouwvlak is één (de bestaande) woning toegestaan dan wel het in de verbeelding in het bouwvlak aangegeven maximale aantal. Uitgegaan wordt van vrijstaande woningen, behalve als in de bestaande situatie sprake is van aaneengebouwde woningen. De voorgeschreven afstand van de woning(en) tot de zijdelingse perceelsgrens wordt gemeten vanuit enig punt van de woning.
MAATVOERING
De maten van de woningen dienen te voldoen aan het in de voorschriften opgenomen bouwschema. Dit is de gebruikelijke in de gemeente toegepaste maatvoering. De maximale oppervlakte van de woning (het hoofdgebouw) mag maximaal 100 m2 bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte als deze meer is. Met het verlenen van vrijstelling kan meegewerkt worden aan het uitbreiden van het totale oppervlak van het hoofdgebouw tot maximaal 150 m2 dan wel tot maximaal 10% als de bestaande oppervlakte reeds groter is dan 150 m2. Als de uitbreiding dit noodzakelijk maakt, wordt eveneens vrijstelling van het bouwen binnen het bouwvlak gegeven.
BIJGEBOUWEN
Onder bijgebouwen wordt ook verstaan aan- en uitbouwen. Dit is via de begripsbepalingen geregeld. Op basis van de provinciale omgevingsverordening is gekozen voor een andere systematiek dan in het voorontwerp en het oude bestemmingsplan uit 1993 is vastgelegd. Met een percentage gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel wordt ervoor gezorgd dat de verhouding tussen ruimte op het perceel en bebouwing acceptabel blijft. Een maximum is wel van toepassing, namelijk 300 m2, waarbij de vierkante meters bijgebouwen het aantal vierkante meters van het hoofdgebouw niet mag overstijgen. Dit is in verband met het behoud van herkenbare verhouding tussen hoofd- en bijgebouwen.
Deze ruime regeling voor bijgebouwen maakt toepassing van een zogenaamde buitenplanse ontheffing (op basis van artikel 3.23 Wet ruimtelijke ordening) voor bijgebouwen in principe overbodig. Wanneer een kap wordt toegepast dient de hellingsgraad van de kap tussen de 30 en de 60 graden te zijn. Met een ontheffing kan medewerking worden verleend voor een bijgebouw met een kap van maximaal 80 graden, óf een plat dak.
KAMERVERHUUR
Een woning is bestemd voor het huisvesten van een gezin, een huishouding. Vanuit het gebied van handhaving is het signaal afgegeven dat de laatste tijd meer en meer panden in gebruik worden genomen voor commerciële (losse) kamerverhuur. Dit betreft situaties waarin panden worden opgedeeld tot woonunits en/of kamers en vervolgens aan afzonderlijke huurders worden verhuurd. De handhavingspraktijk in deze gemeente wijst uit dat deze vorm van wonen tot overlast voor, en verloedering van, de woonomgeving kan leiden. Om onduidelijkheid over het begrip 'huishouden' te voorkomen en verder te ontwikkelen jurisprudentie niet af te wachten wordt in de gebruiksbepalingen uitgesloten dat commerciële kamerverhuur plaatsvindt.
BORGTERREINEN
Verder wil de bestemming de cultuurhistorische en (visueel)landschappelijke kwaliteiten van de borgterreinen in het buitengebied bewaren. Hiertoe is in de regels een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor de gronden die in de verbeelding zijn voorzien van een dergelijke aanduiding.
Artikel 9 Waarde - Beschermd dorpsgezicht
De bestemming heeft, voor zover van toepassing, mede tot doel het beschermen van de waarden van het beschermde dorpsgezicht van Kiel-Windeweer, zoals deze in het tweede hoofdstuk van de toelichting zijn beschreven. In de verbeelding is het gebied van het beschermde dorpsgezicht aangeduid. In de regels is specifiek geregeld, dat de nokrichting van de woningen langs het Kieldiep in Kiel-Windeweer loodrecht op genoemd diep dient te zijn gesitueerd. Afwijking van deze bepaling is in bestaande situaties mogelijk na een afzonderlijke beoordeling, waarbij moet worden vastgesteld dat de kenmerkende waarden van het dorpsgezicht niet worden aangetast. Steigers, buiten deze die in het kader van de vaarverbinding voor de Veenkoloniën zijn aangelegd, worden beschouwd als een verstoring van het lineaire karakter van het hoofddiep. Deze worden dan ook in de regels niet toegestaan.
Artikel 10 Waarde - Karakteristieke bebouwing
De bebouwingslinten, anders dan het beschermd dorpsgezicht, in de gemeente geven goed zichtbaar en herkenbaar de veenkoloniale ontstaansgeschiedenis van het landschap weer. De linten hebben elk hun karakteristiek voor wat betreft de afwisseling van open en gesloten ruimten, de kavelstructuur, de richting van de kavels ten opzichte van de ontginningsas, de omvang van de bouwvolumes etc.
Door sloop kunnen deze karakteristieken aangetast worden en verloren gaan. Met name in het geval bestaande gebouwen worden gesloopt en niet worden vervangen.
Ter bescherming van de karakteristiek van de linten, moet worden voorkomen dat open gaten ontstaan in de bestaande bebouwingsstructuur. Dit gebeurt door het slopen van gebouwen vergunningplichtig te stellen voor zover die sloop de karakteristiek van het lint kan aantasten. Voorheen was deze bescherming niet mogelijk, maar met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is dat veranderd. Om deze bescherming mogelijk én herkenbaar te maken, zijn alle karakteristieke linten in de gemeente als 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' bestemd. Dit is een vernieuwing ten opzichte van het voorontwerp van het basis bestemmingsplan.
DIVERSE ARTIKELEN - KARAKTERISTIEKE OBJECTEN
In de gemeente bevinden zich bouwwerken die zijn aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument. De karakteristiek van deze monumenten wordt beschermd op basis van de Monumentenwet 1998 en de gemeentelijke monumentenverordening, maar krijgen ook een aanduiding in dit bestemmingsplan. Er zijn echter ook karakteristieke gebouwen en objecten in het landelijk gebied aanwezig die zeer zeker het behouden waard zijn, maar die geen beschermende status hebben omdat ze buiten de bestemming waarde-karakteristieke lintbebouwing vallen. Om ook deze bouwwerken te beschermen, geldt een sloopverbod voor deze gebouwen en objecten. De gemeente heeft in samenwerking met de welstands- en monumentenstichting Libau in Groningen onderzocht welke bouwwerken onder deze regeling behoren te vallen. Deze bouwwerken zijn met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristieke objecten' terug te vinden op de plankaart. In het bijbehorende overzicht zijn ook de te beschermen waarden omschreven. De aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristieke objecten' zorgt er voor dat een sloopvergunningenstelsel van toepassing is. Het geheel of gedeeltelijk slopen waardoor de waarde van het object verloren gaat wordt hierdoor voorkomen.
Artikel 12 Anti-dubbeltelregel is een verplicht in een bestemmingsplan op te nemen regel. Algemene ontheffingsregels zijn genoemd in de bestemmingsregelingen zelf, zodat zij niet als algemene regels zijn benoemd in dit hoofdstuk.
Voor antennemasten voor commerciële doeleinden is geen (ontheffings)regeling opgenomen. Naar de mening van de gemeente biedt de bestaande infrastructuur voldoende gelegenheden voor de exploitatie van deze antennemasten.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening. Omdat een bestemmingsplan elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor het gebruik van de gronden en bouwwerken.
Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen. Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.