Maastrichterweg 11

Toelichting

behorende bij het bestemmingsplan "Maastrichterweg 11"

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

'Wil Valkenswaard meedoen in de zakelijke markt, alsmede een toeristische trekker zijn voor de regio dan moet er wel een hotel voor handen zijn dat alle kwaliteiten in huis heeft, waarmee het tot in de verre omtrek kan concurreren', aldus de initiatiefnemer. Al meerdere jaren zoekt de initiatiefnemer naar een geschikte locatie voor de bouw van een 'drie sterren plus' hotel. De locatie aan de Maastrichterweg 11 voldoet aan alle criteria en is om die reden de aangewezen plek voor de ontwikkeling van dit hotel.

1.2 Plankarakter

De bouw van een 'drie sterren plus' hotel past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Centrum'. Om het plan mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan biedt de juridische, ruimtelijke en planologische basis voor de bouw van een nieuw hotel aan de Maastrichterweg 11 in Valkenswaard.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied en wordt ingegaan op de inhoud van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante beleidsdocumenten voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied. De beschrijving van de huidige situatie is gegeven in hoofdstuk 4. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke als de functionele structuur. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste wordt in hoofdstuk 8 de procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Situering

Het plangebied bevindt zich in nabij het centrum van Valkenswaard aan de Maastrichterweg 11. De Maastrichterweg verbindt het Belgische dorpje Achel in Belgisch Limburg met Valkenswaard. De weg komt in Valkenswaard uit op de Markt, het hart van het dorp. In het plangebied was voorheen een keukenhandel en een basisschool gevestigd. De aanwezige bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor het hotel, dat bestaat uit een twee-laags gebouw en een zorgvuldige ingerichte buitenruimte. Het plangebied heeft een oppervlakte van bijna 4.000 m2 en beslaat de kadastrale percelen gemeente Valkenswaard, sectie F, nummers 2548, 3199 en 3689. Het perceel wordt ontsloten op de Maastrichterweg. Op de volgende luchtfoto is de huidige terreininrichting zichtbaar (afbeelding 2.1.1).

Afbeelding 2.1.1 Luchtfoto van het plangebied en haar omgeving

2.2 Bestaande juridische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Centrum. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 28 maart 2013. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Raad van State. Op 11 juni 2014 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. De beroepsschriften richten zich echter niet op de bouw- en gebruiksmogelijkheden in het plangebied. Derhalve zijn de regels in het vastgestelde bestemmingsplan Centrum leidend. In dat bestemmingsplan is het plangebied deel bestemd tot 'Wonen' en deels tot 'Bedrijf'. Ook zijn ter plaatse een archeologische dubbelbestemmingen opgenomen. Het noordelijk deel van het perceel is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 2' en het zuidelijk deel is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. De bouw van een 'drie sterren plus' hotel is niet mogelijk binnen deze bestemmingen.

Afbeelding 2.2.1 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de bedrijfsgronden is een ook bouwvlak opgenomen. De grenzen hiervan zijn afgestemd op de bestaande bebouwing. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter. De toekomstige bebouwing past ook niet binnen deze bouwmogelijkheden. Zowel de situering als de bouwhoogte wijkt af van de huidige mogelijkheden. Een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan is hiervoor opgenomen (afbeelding 2.2.1).

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

Het beleid van de gemeente Valkenswaard vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van de kom van Valkenswaard worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragrafen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• 1. de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• 2. de bereikbaarheid verbeteren;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De structuurvisie benoemt met name Rijksdoelen en nationale belangen. De (boven) lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Over de bouw van een 'drie sterren plus' hotel in het centrum van Valkenswaard zijn in de SVIR geen concrete beleidsuitgangspunten geformuleerd.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is gevisualiseerd in afbeelding 3.1.2.1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Afbeelding 3.1.2.1 Visualisatie van de Ladder van duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Onderbouwing

Door Van Spronsen & Partners is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd voor de bouw van een hotel in het plangebied. Deze haalbaarheidsstudie is als Bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De conclusie luidt dat de kamerbezetting in de regio blijft schommelen tussen de 60,1% en 61,3%. Deze kamerbezetting wordt als reëel ingeschat. De kamerbezetting voor het hotel aan de Maastrichterweg wordt ingeschat op 58%, oplopend tot 61,5%. Ook dit wordt als reëel en haalbaar ingeschat. Uit het haalbaarheidsonderzoek blijkt derhalve dat er voldoende vraag bestaat naar een hotel in Valkenswaard. Aangezien deze behoefte ingevuld kan worden binnen het bestaand stedelijk gebied is het verder doorlopen van de ladder niet noodzakelijk. Het haalbaarheidsonderzoek toont aan dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Bovendien kan vermeld dat er op gemeentelijk niveau een hele sterke behoefte bestaat aan meer kwalitatieve overnachtingsmogelijkheden in het hogere segment in Valkenswaard. In vergelijking tot andere gemeente in de regio is het aanbod in Valkenswaard (te) beperkt. Ook in de diverse beleidskaders wordt deze behoefte onderstreept. Meer hierover is te lezen in paragraaf 3.3.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2010 nieuw ruimtelijk beleid vastgesteld, de structuurvisie ruimtelijk ordening. Deze structuurvisie is op 1 januari 2011 in werking getreden. De structuurvisie ruimtelijke ordening van de provincie hanteert een sturingssysteem uit twee lagen: robuuste structuren en een gebiedsgerichte benadering in zogenaamde gebiedspaspoorten. Deze twee lagen zijn beiden gebiedsdekkend. De sturing is verschillend. Voor de ontwikkeling en bescherming van de structuren voelt de provincie zich primair verantwoordelijk en zet de provincie in op het niveau van de provincie als geheel.

De provincie kent 4 structuren:

• de groenblauwe structuur: gebieden waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden
• de agrarische structuur: een breed georiënteerde plattelandseconomie, waar landbouw een belangrijke drager is en waar de landbouwfunctie goed is afgestemd op de omgeving.
• de stedelijke structuur: alle grote locaties voor wonen, werken en voorzieningen zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen, waar de nadruk ligt op concentratie, zorgvuldig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, verknoping aan infrastructuur en versterking van kennisinnovatie economie.
• Infrastructuur: samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen waarbij de nadruk ligt op betere verknoping, bevorderen bereikbaarheid, aandacht voor landschap en goede verdeling over verschillende netwerken.

Het bestemmingsplan 'Maastrichterweg 11' ligt in de stedelijke structuur. De provincie wil in deze gebieden het volgende bereiken:

• 1. Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

• 2. Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

• 3. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Daarnaast is het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water.

• 4. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

• 5. Versterking van de economische kennisclusters

Voor de regio Valkenswaard ligt het accent op Brainport met high tech, life sciences & medische technologie, food & nutrition. Door een vestigingsklimaat te bieden dat de uitwisseling van kennis tussen bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen stimuleert, wordt de positie van de kennisclusters versterkt. Dit zorgt voor een sterkere positie in (inter)nationaal verband.

Met de gebiedspaspoorten geeft de provincie de gebiedskenmerken en de provinciale ambities aan voor de verschillende landschappen die Brabant kenmerken. Valkenswaard ligt in gebiedspaspoort de Kempen. De gebiedspaspoorten zeggen iets over de ontwikkeling in het buitengebied. Hierbij ligt de nadruk op het versterken van het groene mozaïeklandschap van de Kempen en het beter verbinden van het landschap met het stedelijk gebied Eindhoven. Relevant voor Valkenswaard daarin is onder andere natte robuuste beekdalen te versterken, water langer vast te houden, recreatieve verbindingen, groene overgangen van de dorpsrand, stimuleren van het aanbieden van streekproducten, zorg en educatie, ontwikkeling van Kempische bermen, Dommeldal verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch recreatief ontsluiten.

3.2.2 Verordening ruimte

Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld, op 19 maart is deze in werking getreden. In de Verordening ruimte staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

Op de volgende afbeelding (afbeelding 3.2.2.1) is een uitsnede uit de relevante kaartlagen behorend bij de Verordening ruimte opgenomen. In de Verordening ruimte is het plangebied aangewezen als 'Bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied'.

Afbeelding 3.2.2.1 Uitsnede kaart 'Stedelijke ontwikkeling' van de Verordening ruimte

Stedelijke ontwikkeling (bestaand stedelijk gebied en zoekgebied verstedelijking)

Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt in het nieuw provinciaal beleid het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar 'bestaand stedelijk gebied' en 'zoekgebied verstedelijking' door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijk gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg worden afspraken gemaakt over de wijze waarop deze verstedelijkingsopgave wordt ingevuld binnen de diverse gemeenten.

3.2.3 Conclusie

De bouw van een hotel aan de Maastrichterweg 11 past binnen het provinciale beleid. Het betreft de ontwikkeling van een binnenstedelijke locatie, waar door zorgvuldig ruimtegebruik een kwaliteitsverbetering ter plaatse wordt bereikt.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Valkenswaard

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente Valkenswaard gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie. Een update van de StructuurvisiePlus uit 2003 is benodigd omdat een aantal zaken al ontwikkeld of uitgevoerd zijn en er nieuwe aandachtspunten op de agenda zijn gekomen. Ook heeft de gemeente op diverse punten nieuw beleid geformuleerd en beleidslijnen herzien. Tenslotte ontbreekt een uitvoeringsprogramma.

Daarom heeft de gemeenteraad van Valkenswaard op 2 juli 2012 de Structuurvisie Valkenswaard deel A nieuwe stijl vastgesteld. Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. De visie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de korte (en middellange)termijn in inmiddels uitgewerkt in deel B. Dit deel is op 28 november 2013 vastgesteld. In dit deel van de structuurvisie staat beschreven welke concrete projecten en plannen op korte termijn richting uitvoering worden gebracht en hoe deze gerealiseerd gaan worden. Het projectenplan zal periodiek worden geactualiseerd en geeft daarmee steeds voor een bepaalde periode weer op welke wijze de ontwikkelingskoers tot uitvoering wordt gebracht. Deze actualisatie is nodig om kostenverhaal van bovenplanse kosten zeker te stellen en locatie-eisen te kunnen stellen. Bovendien biedt dit deel mogelijkheden om accenten in de ruimtelijke ontwikkeling te verschuiven, zonder daarbij de totale visie (deel A) aan te passen. Afbeelding 3.3.1.1 toont de bijbehorende visiekaart.

Afbeelding 3.3.1.1 Visiekaart behorende bij de Structuurvisie Valkenswaard

Toeristische recreatieve aanbod

In het economisch beleidskader wordt onder andere ingezet op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor het bedrijfsleven. Op de korte termijn liggen de ambities onder andere op het versterken van de vrijetijdseconomie. Deze sector wordt gezien als belangrijke kracht van de lokale economie en voor deze sector wordt ingezet op groei. Valkenswaard beschikt over een ruim aanbod aan toeristisch- recreatieve voorzieningen en activiteiten. Deels voorzieningen met een lokale reikwijdte, deels met een bovenlokale betekenis. De combinatie van een bruisend centrum en een groene omgeving blijken in 2030 zeer aantrekkelijk te zijn voor bezoekers en toeristen.

Valkenswaard wil zich verder profileren als een toeristisch-recreatieve gemeente. Dit betekent een versterking van het huidige aanbod en een toename in het totaalaanbod. Door de vestiging van bepaalde voorzieningen worden toeristen en recreanten aangetrokken die vervolgens een positieve werking hebben op de andere bedrijven die zich richten op die doelgroep. Gezien de al aanwezige kwaliteiten en toenemende aandacht voor en besteding van middelen in de vrijetijdssector ligt hier een belangrijke economische kans voor Valkenswaard. Bovendien schept de toeristisch-recreatieve sector relatief veel werkgelegenheid door het arbeidsintensieve karakter van de werkprocessen. Ook over de locatie waar dit aanbod kan worden gerealiseerd zijn aanknopingspunten opgenomen in de structuurvisie.

Ontwikkellocaties

Naast de reeds in ontwikkeling zijnde inbreidingslocaties zijn er nog mogelijkheden voor inbreiding op plekken waar nu nog bedrijvigheid is. Bedrijvigheid in de woonomgeving, met uitzondering van de kleinere (startende) bedrijven en het beroep aan huis, is over het algemeen niet gewenst en het verdient de voorkeur om deze uit te plaatsen. Deze locaties komen voor herontwikkeling in aanmerking op het moment dat een bedrijf zich elders vestigt of ophoudt te bestaan.

Daarnaast vormen de historische linten van oudsher kenmerkende elementen binnen de kernen . De linten zijn belangrijke structuurdragers voor de kernen, zij hebben een belangrijke ontsluitingsfunctie en zijn het 'gezicht' van de gemeente. Het beleid in deze linten is erop gericht de oorspronkelijke diversiteit in de bebouwing te handhaven met de mogelijkheid om binnen de bestaande context (in relatie met de omgeving) gericht nieuwe elementen toe te voegen, rekening houdend met mogelijke accenten op stedenbouwkundig geëigende locaties. Ontwikkelingen die bijdragen aan de beeldkwaliteit van de linten zijn van belang voor de gemeente.

De ontwikkeling van een 'drie sterren plus' hotel draagt bij aan een versterking van de toeristische en recreatieve ontwikkeling van het dorp. Ook de locatie, een voormalige bedrijfslocatie in één van de linten, is zeer geschikt voor de vestiging van een hotel.

3.3.2 Toekomstvisie 2030

De gemeente Valkenswaard heeft een Toekomstvisie Valkenswaard 2030 opgesteld. Valkenswaard wil zich ook in 2030 kenmerken door haar dorpse karakter en landelijke uitstraling, maar beseft heel goed dat Valkenswaard aan de rand van het stedelijk gebied ligt. Daarmee kan Valkenswaard het beste van twee werelden bieden. In de toekomstvisie is het volgende toekomstbeeld geschetst:

Het centrum heeft namelijk een behoorlijke kwaliteitsimpuls gekregen. Het centrum heeft een groen en vooral ook intiem karakter gekregen. Er is meer eenheid in beeldkwaliteit. De mix van detailhandel en horeca en de culturele uitstraling van de markt en omgeving vormen het kloppend hart voor inwoners en bezoekers van onze gemeente. Voor bezoekers zijn ook andere voorzieningen in Valkenswaard beter bereikbaar geworden. Niet alleen zijn er voor het bedrijfsleven en forenzen logischere verbindingen ontstaan met het wegennet om Valkenswaard heen, maar ook heeft de recreatieve sector hier zijn voordeel mee gedaan: meer hoogwaardige verblijfsrecreatie in het centrum en in het buitengebied, hoogwaardige geclusterde sportvoorzieningen, zoals de vestiging van een wellnesscentrum en goed bereikbare dagrecreatie en evenementen.

De ontwikkeling van een 'drie sterren plus' hotel aan de Maastrichterweg past binnen de Toekomstvisie 2030 van de gemeente Valkenswaard.

3.3.3 Masterplan Centrum Valkenswaard

De gemeente Valkenswaard heeft een Masterplan voor het centrumgebied van Valkenswaard opgesteld. Dit plan vormt het ruimtelijke en economische ontwikkelingskader voor het centrum tot 2020. Het Masterplan is opgesteld in lijn met de Structuurvisie en de Toekomstvisie van de gemeente Valkenswaard. Concrete uitgangspunten worden niet geformuleerd voor de ontwikkelingen in het plangebied. De volgende afbeelding (afbeelding 3.3.3.1) toont een uitsnede van de Masterplankaart.

Afbeelding 3.3.3.1 Uitsnede van de Masterplankaart

In het Masterplan wordt wel zeer nadrukkelijk de wens uitgesproken voor een centrum met meer groen. Dit kan op verschillende manieren worden vormgegeven, zoals groen daken, groene inrichting van buitenterrein, meer groen in de openbare ruimte etcetera. Met de bouw van het hotel zal met de inrichting van het buitenterrein rekening worden gehouden met de wens van de gemeente. De entree tot het hotel zal groen worden vormgegeven, waarbij bestaande groenelementen zoveel mogelijk behouden blijven. In de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 10% van het perceel terug moten komen in 'groen'. De wijze waarop dit gebeur kan worden uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

3.3.4 Horecabeleid

De gemeente Valkenswaard heeft een horecavisie 'Leisure & Pleasure' 2014-2017 vastgesteld. Hierin wordt een analyse gemaakt van trends, het huidige aanbod en de gewenste ontwikkelingen binnen Valkenswaard. Geconcludeerd wordt dat er vanuit kwantitatief voldoende horeca in Valkenswaard aanwezig is. Voor kwaliteit is echter altijd ruimte en voor aanvullend nieuw aanbod, zoals hotels, ook. Het vergroten van diversiteit binnen het huidige aanbod is gewenst. Concreet wordt de nadruk gelegd op:

• Vergroten van de diversiteit binnen het aanbod;
• Kwaliteitsverbetering in de bestaande horeca;
• Samenwerking binnen de sector.

In de horecavisie worden diverse gebieden in de gemeente Valkenswaard onderscheiden. Tussen deze gebieden zijn en blijven er verschillen en wellicht moeten deze zelfs scherper worden. Hiervoor wordt gebiedsgericht (op maat) beleid voorgesteld. De Markt e.o., waar ook de Maastrichterweg onderdeel van uit maakt, wordt aangemerkt als stimuleringsgebied. Uitbreiding van het aantal horecavestigingen in dit gebied is toegestaan. Daarbij is het gewenst dat deze qua concept en/of verschijningsvorm aanvullend zijn op het huidige aanbod en dus de diversiteit binnen het eigen deelgebied te vergroten. Uiteraard mogen ook reeds gevestigde bedrijven uitbreiden conform de ruimte die volgens wettelijke kaders geboden wordt (m.n. bestemmingsplan).

De ontwikkeling van een 'drie sterren plus' hotel aan de Maastrichterweg past binnen het streven van de horecavisie om te komen tot meer diversiteit in het aanbod. Hoogwaardige verblijfsaccommodaties zijn op dit moment immers ondervertegenwoordigd in Valkenswaard. De bouw van een hotel aan de Maastrichterweg vult een deel van dit 'gat' op.

3.3.5 Toeristisch recreatief beleid

Door de gemeente Valkenswaard is een toeristisch-recreatief beleidsplan opgesteld voor de periode 2007-2010. Doel is om met dit toeristisch-recreatieve beleid een eerste impuls te geven aan het benutten van potenties die Valkenswaard heeft op het gebied van toerisme & recreatie. Toerisme en recreatie is een van de weinige terreinen waarop Valkenswaard wezenlijke economische potentie in zich heeft. Om draagvlak te behouden onder de voorzieningen is het noodzakelijk dat Valkenswaard hoog inzet op het benutten van de mogelijkheden. Die mogelijkheden liggen er in de toekomst, vooral ook gelet op de ontwikkelingen rondom Brainport. Voor Valkenswaard ligt hier een kans om zich te profileren als recreatieve gemeente ten opzichte van het stedelijk gebied en als aantrekkelijke vestigingsplaats voor de werknemers die in aantal fors zullen toenemen in de komende jaren.

In het streefbeeld is het aanbod aan verblijfaccommodaties in Valkenswaard verbreed. Naast het huidige campingaanbod, dat evenals groepsaccommodatie goed is vertegenwoordigd, biedt Valkenswaard een breder aanbod aan hoogwaardige verblijfaccommodaties. Hierbij moet gedacht worden aan nieuwe hotelaccommodatie, maar ook het ‘upgraden’ van het huidige aanbod is een aandachtspunt.

De ontwikkeling van een 'drie sterren plus' hotel aan de Maastrichterweg past binnen het toeristische en recreatieve beleid van de gemeente Valkenswaard.

N.B. Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan is nieuw toeristisch en recreatief beleid in de maak. Deze zal naar alle waarschijnlijkheid in mei worden vastgesteld door de gemeenteraad van Valkenswaard. In het nieuwe Vrijetijdsbeleid wordt gestreefd naar een volledig vrijetijdsaanbod, met speciale aandacht voor:

• 1. Doelgroep jongeren / gezinnen met kinderen
• 2. Hoger segment (in accommodaties, horeca en toevoeging wellness)
• 3. Diversiteit
• 4. Beeldbepalend aanbod
• 5. Grootschalige voorziening
• 6. Leisurehotspot
• 7. Versterken economische betekenis van de sector, meer bedrijvigheid en werkgelegenheid.

De ontwikkeling van een 'drie sterren plus' hotel aan de Maastrichterweg past ook binnen het toekomstige toeristische en recreatieve beleid van de gemeente Valkenswaard. De diversiteit wordt vergroot en er wordt geïnvesteerd op een functie in het hogere segment.

3.3.6 Welstandsbeleid

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. De welstandsnota Valkenswaard is vastgesteld in juni 2004. In de welstandsnota is Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historische gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden. Afbeelding 3.3.6.1 toont een uitsnede van de kaart met daarop de indeling in deelgebieden. Onderhavig bestemmingsplan behoort tot het centrumgebied.

Afbeelding 3.3.6.1 Gebiedsindeling conform de welstandsnota

Het centrumgebied van Valkenswaard heeft in de loop der tijd een enorme gedaanteverandering doorgemaakt. De hedendaagse verschijningsvorm van het centrum lijkt het oude Valkenswaard te hebben opgeslokt. Kenmerkend voor het oude Valkenswaard was de ruim opgezette Markt met zijn groene uitstraling die diende als centraal punt van de kern van waaruit de verschillende linten het landschap in prikten. Het karakteristieke kleinschalige en ruim opgezette karakter van de oude lintbebouwing lijkt te zijn verdrongen door winkel- en appartementencomplexen. Langs de oude linten zijn incidenteel plekken te vinden waar het oude lintkarakter van een Brabants dorp nog herkenbaar is. Kenmerkende voorbeelden hiervan zijn onder andere de kruising Peperstraat/Bakkerstraat, de Maastrichterweg en het deel nabij het Florapark. Streven is om het stedelijk weefsel van Valkenswaard te herstellen en te versterken zodat een duidelijke en heldere ruimtelijke structuur ontstaat.

Het welstandstoezicht is met name gericht op het behoud van het individuele karakter van de panden passend in het beeld van de (historische) context van het overwegend stedelijke karakter centrumgebied. Bij aanpassingen en renovatie zijn moderne interpretaties van het architectonische karakter, mits goed onderbouwd, mogelijk. Ook bij nieuwbouw is het essentieel dat de gebiedskenmerken tot uitgangspunt worden genomen. Deze kunnen met de nodige terughoudendheid in een eigentijdse architectuuropvatting worden uitgewerkt.

Voor bijzondere situaties en functies kan het gemeentebestuur besluiten af te wijken van de gebiedscriteria. Voorwaarde is dat sprake is van een hoogwaardige architectuur die beantwoordt aan de algemene welstandscriteria. Het gaat daarbij om versterking van de identiteit van en de oriëntatie binnen het overwegend stedelijke karakter van de (historische) bebouwing in het centrumgebied. Daarnaast is het van belang om het bestaande karakter van de diverse aanloopstraten naar het centrumgebied te behouden.

Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de beschreven waarden in de welstandsnota. Uiteindelijk zal de welstandscommissie worden gevraagd om advies uit te brengen over het plan. Deze beoordeling valt buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan en vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie, cultuurhistorie en eventueel aanwezige monumenten aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

4.1 Bestaande ruimtelijke kwaliteit

De volgende afbeeldingen (4.1.1) geven een beeld van de groei die de kern Valkenswaard de afgelopen jaren heeft door gemaakt. Opvallend is de plek van de spoorlijn, waar nu de Europalaan ligt. De Maastrichterweg was al in de 19e eeuw zichtbaar als één van de ontsluitingswegen vanuit de kern. Het betreft dan ook één van de historische linten, waar zeer gedifferentieerde bebouwing voor komt.

Afbeelding 4.1.1 Historische ontwikkeling van Valkenswaard

De differentiatie in het centrum uit zich in een uiteenlopende goot- en bouwhoogte. Maar ook de korrelgrootte is zeer divers. De kleine 'dorpse' schaal wordt afgewisseld met de grote 'stadse' schaal, waarbij de kleinere schaal met name voorkomt aan de linten. Aan de Maastrichterweg staan hoofdzakelijk vrijstaande en twee-onder-één kap woningen, bestaande uit één of twee bouwlagen met een kap. De rooilijn verspringt met name aan de oostzijde van de Maastrichterweg. De straat zelf heeft een dorpse uitstraling en is uitgevoerd in een klinkerverharding met langsparkeerplaatsen en berde trottoirs. De bebouwing, in combinatie met de inrichting van de openbare ruimte, zorgen voor een dorpse uitstraling.

Prominente elementen in de omgeving van het plangebied zijn de kerk (afbeelding 4.1.2) en de opvallende monumentale bomen aan de Maastrichterweg (afbeelding 4.1.3). Dit vormen de eye-catchers is de omgeving. Op de volgende afbeelding zijn de monumentale bomen en de kerk opgenomen.

Afbeelding 4.1.2 Impressie van de Maastrichterweg met haar monumentale bomen

Afbeelding 4.1.3 Impressie van de kerk

Het plangebied ligt enigszins verscholen achter de eerste lijnsbebouwing aan de Maastrichterweg. Er is sprake van een binnenterrein, waarop in de huidige situatie één gebouw is gesitueerd. Dit gebouw is de laatste jaren in gebruik geweest als keukenhandel. De bebouwing bestaat uit één bouwlaag en is plat afgedekt. Hierdoor ligt de bebouwing volledig verscholen achter de bebouwing aan de Maastrichterweg. Het pand is te bereiken via een oprit aan de zijde van deze weg. Het creëren van een duidelijke en representatieve entree zou dit binnenterrein meer stedenbouwkundige kwaliteit kunnen geven.

4.2 Bestaande functionele kwaliteit

Het plangebied bevindt zich in de schil rondom het centrum van Valkenswaard. Het centrum bevindt zich ten noorden van het plangebied. Hier komt ook de grootste menging van functies voor. De volgende afbeelding (4.2.1) laat de grote diversiteit aan functies zien.

Afbeelding 4.2.1 Overzicht aanwezige functies in het centrumgebied (Bron: Masterplan 2014-2020)

Aan de Maastrichterweg, als één van de uitlopers van het centrum, komen ook nog meerdere functies naast elkaar voor. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het 'Inspiration Point', één van de horeaceondernemingen binnen Valkenswaard. Verder wordt de Maastrichterweg gekenmerkt door woonbebouwing. ten westen van de Maastrichterweg bevindt zich een parkeerterrein. Ook aan de Markt en de Peperstraat komen veel cafés en restaurants voor. Aan de Peperstraat bevindt zich tevens een bowlingcentrum. Ten zuiden van het plangebied, aan de Emmalaan, bevindt zich een school. Een andere maatschappelijk functie in de omgeving is de kerk, die prominent is gesitueerd aan de Markt.

In het plangebied zelf was in het verleden een keukenhandel gevestigd. Recent heeft het plangebied ook dienst gedaan als basisschool. De vestiging van een 'drie sterren plus' hotel past prima binnen dit gemengde karakter en vormt een welkome aanvulling op het gedifferentieerde toeristische en recreatieve aanbod in Valkenswaard.

4.3 Fysieke milieuwaarden

4.3.1 Water

Algemeen

Mede ten gevolge van de waterproblemen die in een aantal winters aan het eind van de 20e eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in toekomstige ruimtelijke plannen. Om het hoofd te kunnen bieden aan zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling, nu en in de toekomst, is het van essentieel belang dat het waterbeheer een belangrijke plaats inneemt in de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Regelgeving

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Het Watertoetsproces was verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 is de wettelijk verplichte werkingssfeer van het Watertoetsproces beperkt tot bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Bij landelijke, provinciale en gemeentelijke structuurvisies is het Watertoetsproces geen voorgeschreven onderdeel meer, maar in de praktijk zal daarbij ook de inbreng van de waterbeheerder gevraagd worden.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

De Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies. In de volgende alinea's wordt ingegaan op de waterparagraaf voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. De volledige waterparagraaf is als Bijlage 2 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Op basis van het gemeentelijk beleid dient bij de voorgenomen planontwikkeling 100% van het verhard oppervlak afgekoppeld te worden. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het volledige plangebied verhard wordt. In dat geval is er sprake van een verhardingsoppervlak van 3.957 m². Op basis van de rekenregel uit de Algemene Regel dient binnen het plangebied voorzien te worden in een retentiecapaciteit van 237,4 m2.

Gezien de omvang van het waterbezwaar en de (beperkt) beschikbare ruimte binnen het plangebied, biedt de toepassing van een IT-riool onvoldoende capaciteit. Om deze reden zal de berging en infiltratie van regenwater plaatvinden door de toepassing van infiltratiekratten, infiltratievelden of infiltratiekelders. De technische uitwerking van de toe te passen voorziening zal in overleg met de gemeente worden vormgegeven en als onderdeel van de 'omgevingsvergunning voor de activiteit bouw' worden ingediend.

Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op het gemengd riool in de Maastrichterweg. De verdere uitwerking hiervan dient eveneens in samenspraak met de gemeente Valkenswaard te worden uitgevoerd.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies. Het waterschap heeft per brief d.d. 13 april 2015 laten weten in te kunnen stemmen met de waterparagraaf. Deze brief is als Bijlage 3 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Het waterschap wil wel graag betrokken worden bij de verdere uitwerking van de plannen.

4.3.2 Bodem

Algemeen

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen. Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Regelgeving

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van een hotel mogelijk. Om inzicht te krijgen in de actuele kwaliteit van de bodem is er door Lankelma een verkennend bodemonderzoek in het plangebied uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 4 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies beschreven. Daarnaast is in het verleden oor AGEL adviseurs een verkennend (2009) en nader bodemonderzoek (2012) uitgevoerd ter plaatse van de huidige bedrijfsbestemming. Ook deze conclusies worden volledigheidshalve hier beschreven.

Onderzoek AGEL

In de ondergrond, met daarin bijmengingen met puin, wordt de achtergrondwaarde aan cadmium en lood overschreden. Voor PCB’s wordt de tussenwaarde overschreden. Uit de hierop volgende separate analyses van de betreffende deelmonsters blijkt dat op twee plaatsen op perceel F 3199 de interventiewaarde voor PCB’s overschreden wordt. In het grondwater overschrijden de gehalten aan chroom en koper de streefwaarden. Ter plaatse van de voormalige ondergrondse tank op het buitenterrein van perceel 3199 zijn zowel zintuiglijk als analytisch geen verhoogde gehalten aan minerale olie in de grond en in het grondwater aangetoond. Ter plaatse van de in de voormalige werkplaats is zowel zintuiglijk als analytisch een verontreiniging met minerale olie in grond en grondwater geconstateerd. In de grond wordt de interventiewaarde overschrijden. Het grondwater is licht verontreinigd. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven, conform de Wet bodembescherming, aanleiding tot het verrichten van een nader bodemonderzoek naar de aard, omvang en eventuele risico’s van de aangetoonde verontreinigingen

De olieverontreiniging is in één analyseronde zowel horizontaal als verticaal op het perceel afgeperkt. Het deel van de verontreiniging op perceel F3199 heeft een oppervlak van circa 16 m2. De locatie van deze verontreiniging bevindt zich onder de vloer van de voormalige werkplaats en is op de volgende afbeelding (4.3.2.1) gevisualiseerd. Uitgaande van een gemiddeld verontreinigd traject van 2 meter bedraagt het volume verontreinigde grond met gehalten boven de interventiewaarden op perceel F3199 circa 30 m3. Dit betreft echter een schatting, waardoor het volume ook lager uit kan vallen. Het geval van bodemverontreiniging met minerale olie is beoordeeld als niet spoedeisend.

Afbeelding 4.2.3.1 Overzicht met boorpunten en de locatie van de geconstateerde verontreiniging (rood omlijnd)

De PCB-verontreiniging is in twee analyserondes niet bevestigd. In de eerste analyseronde is de vermeende PCB-verontreiniging zowel horizontaal als verticaal afgeperkt. Deze analysegegevens gaven aanleiding om de verontreiniging in de kern te verifiëren. De verontreiniging met PCB is echter is echter niet meer bevestigd en betreft dus vermoedelijk een incidentele verhoogde waarde.

Onderzoek Lankelma

Voormalige ondergrondse olietank

Tijdens de veldinspectie werden op dit deel van de locatie 4 peilbuizen aangetroffen. In het kader van het onderzoek op dit deel van de locatie zijn hier 2 bestaande peilbuizen (Agel uit 2009 en Kanters uit 2002) bemonsterd en drie boringen verricht. Zintuiglijk zijn er aanwijzingen aangetroffen die zouden kunnen duiden op een verontreiniging met minerale olie. In de grondmonsters van de meest verdachte lagen (B2-C en B1-E) wordt geen verhoging aan minerale olie aangetoond. Ook in de grondwatermonsters PBderde1 en PBderde2 wordt geen verhoging aan minerale olie en aromaten aangetroffen. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt derhalve geconcludeerd dat de verontreiniging in het verleden afdoende is verwijderd. Aanbevolen wordt om na te gaan of Agel adviseurs in 2012 ook daadwerkelijk een aanvullend bodemonderzoek heeft verricht. Mocht dit wel het geval zijn geweest zal er, gezien het aantal peilbuizen op dit deel van de locatie en de onderlinge afstand van de peilbuizen, naar verwachting sprake zijn (geweest) van een verontreiniging met geringe omvang.

Overig deel van de locatie

In de grond wordt in de toplaag een lichte verhoging aan zware enkele metalen (MM2) en minerale olie (MM1) aangetoond. In de ondergrond wordt geen verhoging van de onderzochte stoffen aangetroffen. In het grondwater wordt een lichte verhoging aan barium aangetoond. Daar er geen mogelijke bron voorhanden is, behoeft barium formeel niet te worden getoetst. Daar cadmium, lood, zink en minerale olie in de bovengrond de desbetreffende achtergrondwaarden overschrijden, dient de onderzoekshypothese “onverdacht” te worden verworpen. Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande nieuwbouw.

Conclusies

Door zowel AGEL adviseurs als Lankelma zijn in het verleden bodemonderzoeken uitgevoerd, echter beiden voor verschillende opdrachtgevers. In het meest recente onderzoek (Lankelma) worden geen verontreinigingen aangetoond. Echter, in het onderzoek van AGEL adviseurs zijn de boringen op enkele andere locaties gezet. Hieruit volgt dat onder het bestaande pand een verontreiniging aanwezig is. Aangezien de spoedeisendheid laag is, en dat deel van het pand waarschijnlijk behouden blijft ten behoeve van opslag, is een sanering op dit moment niet noodzakelijk. De verontreiniging wordt in voldoende mate afgedekt door de huidige vloerconstructie. Er zal wel een BUS-melding worden gedaan voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan. Indien in de toekomst over zal worden gegaan tot sloop van dat deel van het pand dan zal te zijner tijd een sanering worden uitgevoerd.

4.3.3 Flora en fauna

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Ecologische Hoofdstructuur

Het rijksbeleid geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de ecologische hoofdstructuur (EHS); ook wel Nationaal Natuurnetwerk. De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek 'Quickscan Flora- en faunawet"

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door AGEL adviseurs een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van gebieden die zijn aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet 1998. Ten oosten en zuiden op een afstand van ca. 1,1 kilometer van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied “Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux”. Het Natura 2000-gebied betreft een habitatrichtlijn en vogelrichtlijngebied. Met behulp van de effectenindicator zijn mogelijke schadelijke effecten vanuit de planontwikkeling op het Natura 2000-gebied beoordeeld. Zodat er zodoende gemotiveerd besloten kan worden of nader onderzoek noodzakelijk is. Van verstorende factoren op het Natura 2000-gebied zoals oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid, optische en mechanische verstoring zijn met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN, in de wet EHS). Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNN bevindt zich op een afstand van ca. 1 km ten westen van het plangebied. Door de ontwikkeling zal het NNN niet in omvang verkleinen of negatief worden beïnvloed. Van negatieve uitstralingseffecten zoals geluid, licht en verdroging is geen sprake.

Soortenbescherming

In de Flora- en faunawet is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Binnen het plangebied zijn geen potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor strikt beschermde (vaat)planten aanwezig. Strikt beschermde (vaat)planten worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht. Aangeplante of gezaaide exemplaren van beschermde soorten zijn niet beschermd in de Flora- en faunawet, omdat het geen natuurlijke groeiplaatsen betreft. Een ontheffing van de Flora- en faunawet en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Er zijn tijdens het oriënterende veldbezoek geen zoogdieren waargenomen. Tijdens het veldwerk is de bebouwing, inclusief bovenverdieping, grondig gecontroleerd. Er waren geen aanwijzingen voor de steenmarter, zoals sporen, keutels en afgebeten veren van prooien. Verwacht wordt dat enkele algemene voorkomende beschermde zoogdiersoorten (tabel 1) zoals de mol, haas, konijn, bunzing, egel en een aantal algemene muissoorten (bos- en huisspitsmuis en veldmuis (tabel1)) voor kunnen komen binnen de onderzoeklocatie. Omdat het hier gaat om zoogdiersoorten die in grote delen van Nederland en Noord-Brabant algemeen zijn, doet het 'verdwijnen' van een zeer beperkt leefgebied in het plangebied geen afbreuk aan de gunstige staat van instandhouding van regionale of landelijke populaties. Een ontheffing van de Flora- en faunawet en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Tijdens het veldbezoek zijn mogelijke rust- en verblijfplaatsen van boom- en gebouwbewonende vleermuizen, op basis van de checklist 'inschatting vooronderzoek vleermuizen', onderzocht. De voorzijde van het te slopen gebouw is hoofdzakelijk opgebouwd uit glas en damwandprofiel. Dit gedeelte van het gebouw is in mindere maten geschikt als vaste rust- en verblijfplaats van gebouwbewonende soorten. Het overige gedeelte van het gebouw is opgetrokken uit schoon metselwerk met spouw te herkennen aan de stootvoegen beneden en boven. Aan de achterzijde van het gebouw is de gevel van boven tot beneden gescheurd, waardoor er veel openingen zijn ontstaan die interessant kunnen zijn voor vleermuizen. Tevens wordt de gevel niet verstoord door kunstmatig licht. Voor de sloop van het gebouw zal er nader onderzoek naar vaste rust- en verblijfplaatsen van gebouwbewonende soorten plaats dienen te vinden.

In het plangebied zijn staan enkele bomen. De haagbeuken aan de straatzijde van het plangebied blijven met de voorgenomen planontwikkeling ongewijzigd. De overige bomen, berken, coniferen en sparen hadden een borstdiameter van <3 dm op borsthoogte. Tijdens het veldbezoek zijn alle bomen geïnspecteerd op de aanwezigheid van geschikte holtes, holen en loszittend schors. Deze zijn niet aangetroffen. Aanwezigheid van verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen is derhalve niet te verwachten.

Naast verblijfplaatsen zijn ook essentiële vliegroutes beschermd. Vliegroutes zijn lijnvormige elementen, vaak een bomenrij, waaraan vleermuizen zich oriënteren. Vleermuizen hebben deze oriëntatie nodig om zich van hun verblijfplaats naar hun foerageergebied te verplaatsen. De strook met bomen maakt onderdeel uit van een groot groen element. Met het rooien van deze bomen blijft de functie als lijnvormig element behouden. De overige te rooien bomen in het plangebied vormen geen duidelijk doorlopend lijnvormig element. Aanwezigheid van een essentiële vliegroute in het plangebied is derhalve niet te verwachten.

Alle vogels zijn beschermd in het kader van de Vogelrichtlijn en de Flora- en faunawet. Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door eventuele sloop- en kapwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (half maart tot en half juli) indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde.

Het is aannemelijk dat in het plangebied amfibieën voorkomen als groene kikker, bruine kikker en gewone pad. Omdat het hier gaat om soorten die in grote delen van Nederland en provincie Noord-Brabant algemeen zijn, doet het 'verdwijnen' van een zeer beperkt leefgebied in het plangebied geen afbreuk aan de gunstige staat van instandhouding van regionale of landelijke populaties. Een ontheffing van de Flora- en faunawet en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk

Het groen in het plangebied bestaat uit borders, stuk ruigte met hoofdzakelijk bramen en een strook bomen. Het plangebied is een zeer marginaal leefgebied voor reptielen en ongewervelde. Het leefgebied van de soortengroep vissen is niet aanwezig in het plangebied. Het mogelijk aantasten van de leefomgeving van deze soortgroepen is met de voorgenomen planontwikkeling niet aan de orde.

Vleermuizenonderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Ekoza, Ecologisch advies een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 10 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn. Er is eveneens geen sprake van essentieel foerageergebied of van vliegroutes binnen de invloedssfeer van de ingreep. Mogelijke conflicten aangaande de flora- en faunawet betreffende vleermuizen zijn daarom niet aan de orde.

4.3.4 Wegverkeerslawaai

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang. Bij de ontwikkeling van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. Een hotel wordt in de Wet geluidhinder niet aangemerkt als geluidgevoelig object, waardoor formeel niet getoetst hoeft te worden aan de geluidsnormen. Er is echter jurisprudentie dat in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' ook bij verblijfsaccommodaties het aspect geluidhinder beschouwd dient te worden. In de volgende alinea gaan wij hier kort op in.

Onderzoek

Het plangebied bevindt zich niet binnen de zones van vliegverkeer, spoorwegen en van geluidgezoneerde bedrijven. Derhalve is uitsluitend het aspect 'wegverkeer' relevant. Met betrekking tot wegverkeerslawaai is hoofdstuk VI Wgh, 'Zones langs wegen' van toepassing. Artikel 74 Wgh geeft aan dat zich langs alle wegen geluidszones bevinden, met uitzondering van woonerven en wegen waarvoor een maximale snelheid geldt van 30 km/uur. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De afstanden worden aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook. Een overzicht van de zonebreedten is opgenomen in de volgende tabel.

Aantal rijstroken		Zonebreedte [m]
		Stedelijk	Buitenstedelijk
1 of 2		200	250
3 of meer		350	--
3 of 4		--	400
5 of meer		--	600

De wegen rondom het plangebied zijn deels onderdeel van een 30 km-zone en daarmee akoestisch gezien niet relevant. Bovendien zijn de intensiteiten van die wegen zodanig laag dat de geluidbelasting op de gevels van de hotelkamers beperkt is. Omdat het hotel wordt omringd door woningbouw vindt bovendien in grote mate afscherming plaats. Derhalve kan voor de 30 km-wegen in de omgeving worden gesteld dat er sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'.

De dichtstbijzijnde gezoneerde weg betreft de Luikerweg/Markt/Eindhovenseweg, en de Maastrichterweg. De Luikerweg/Markt/Eindhovenseweg bevindt zich op circa 150 meter van de beoogde hotelaccommodatie. Akoestisch onderzoeken op kortere afstand van deze gezoneerde weg, bijvoorbeeld aan de Eindhovenseweg 98 en de Luikerweg 1-19, laten zien dat de voorkeursgrenswaarde direct langs de weg weliswaar worden overschreden, maar dat de geluidbelastingen binnen de maximaal te ontheffen waarden blijven. Daarnaast is in het akoestisch onderzoek ten behoeve van de ontwikkeling aan de Luikerweg 1-19 zichtbaar dat bij de tweedelijns bebouwing wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Aangezien het hotel op een veel groter afstand wordt geprojecteerd en er veel gebouwen zijn gesitueerd tussen de geluidbron en de hotelkamers kan worden geconcludeerd dat er ter plaatse sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Voor de hinder, afkomstig van de Maastrichterweg, is door AGEL adviseurs een berekening uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn weergegeven in de bijlage 'Berekening Maastrichterweg'. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting op de gevels maximaal 39 dB bedraagt. Ook voor de geluidhinder, afkomstig van de Maastrichterweg, kan worden geconcludeerd dat er ter plaatse sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Een specifiek onderzoek is derhalve niet doelmatig en niet noodzakelijk. Tijdens de 'omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen' dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke binnenwaardenniveaus. Hierdoor wordt een goed akoestisch binnenklimaat gewaarborgd.

Conclusie

In het plangebied worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de Wet geluidhinder de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Ook is er gezien de grote afstand tot de gezoneerde bronnen en de afschermende werking die uitgaat van tussenliggende bebouwing sprake van een 'goede ruimtelijke ordening'.

4.3.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit, daarom staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m². De ontwikkeling van een hotel is niet als zodanig genoemd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)', waardoor een specifiek beschouwing noodzakelijk is.

Onderzoek

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Het grote voordeel van deze NIBM rekentool is dat slechts een beperkt aantal invoergegevens nodig is. Alleen het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer worden ingevoerd. Voor de overige invoergegevens is in de tool uitgegaan van worst-case omstandigheden. Voor de bepaling van het aantal verkeersbewegingen is uit gegaan van de CROW publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'.

De ontwikkeling omvat een drie sterren hotel (inclusief een ontbijtruimte/restaurant en terras) en een vergaderfaciliteit. De exacte omvang van de functies dient nog nader te worden uitgewerkt. Vooralsnog zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Aantal hotelkamers: maximaal 50
• Ontbijtruimte/restaurant: maximaal 50-150 personen (maximaal 150 m2)
• Vergaderruimte: maximaal 50-150 personen (maximaal 150 m2)
• Aantal vrachtwagens: maximaal 1 per dag (leveringen vinden in principe plaats met bestelwagens)
• Stedelijkheidsgraad Valkenswaard: matig stedelijk
• Ligging plangebied: schil centrum

Voor een drie sterren hotel geldt een verkeersgeneratie van maximaal 10,8 verkeersbewegingen per 10 kamer. Dat resulteert in maximaal 54 verkeersbewegingen per dag ten gevolge van de hotelfunctie. Het restaurant en het terras maken onderdeel uit van de hotelfunctie en staat ten dienste aan de gasten van het hotel. Deze functie is om die reden niet afzonderlijk beschouwd. Voor een vergaderaccommodatie zijn geen verkeersgeneratiecijfers beschikbaar, waardoor een omgekeerde berekening is uitgevoerd.

De NIBM-tool laat zien dat een ontwikkeling bij een verkeersgeneratie van 1000 voertuigbewegingen per weekdaggemiddelde, waarvan 1% bestaat uit vrachtverkeer (=10 vrachtwagens per dag) als NIBM wordt aangemerkt (zie de volgende afbeelding). Dat betekent dat bij een toename van 1000 voertuigebwegingen per dag alsnog wordt voldaan aan de grenswaarden.

De beoogde ontwikkeling leidt, op basis van de beschikbare kengetallen, tot een significant lagere verkeersgeneratie. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het project in elk geval 'niet in betekenende mate' zal bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Formeel mag hier zelfs de verkeersgeneratie van de planologisch toegestane functie van worden afgetrokken.

Conclusie

De bouw van een hotel, met aanverwante functies, draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.6 Milieuhygiënische aspecten bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de inrichtingen in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 10 meter;
• Categorie 2 grootste afstand 30 meter;
• Categorie 3.1 grootste afstanden 50 meter;
• Categorie 3.2 grootste afstanden 100 meter;
• Categorie 4.1 grootste afstanden 200 meter;
• Categorie 4.2 grootste afstanden 300 meter;
• Categorie 5.1 grootste afstanden 500 meter.
• Categorie 5.2 grootste afstanden 700 meter.
• Categorie 5.3 grootste afstanden 1000 meter.

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van de inrichting (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van inrichtingen kan verschillen en omdat maatregelen kunnen worden getroffen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van de inrichting en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Hotel als milieubelastende functie

Ook voor de bepaling van de invloed van het hotel op de omliggende gevoelige functies, wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'bedrijven en milieuzonering'. Een hotel behoort volgens deze lijst tot milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand tot omliggende milieugevoelige functies van 10 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan, waardoor formeel een verdere toetsing achterwege kan blijven. In het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' is echter door AGEL adviseurs een akoestisch onderzoek verricht naar de hinder die uit gaat naar de hotelfunctie in het plangebied. De volledige rapportage is als Bijlage 7 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

De geluidbelasting ten gevolge van activiteiten op het terrein van het hotel ter plaatse van de bestaande omliggende woningen is berekend. Uit de berekeningen op basis van de voor de representatieve bedrijfssituatie omschreven uitgangspunten blijkt dat de realisatie en het gebruik van het hotel niet zal leiden tot een onacceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande woningen. Teneinde tevens aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit te kunnen voldoen kan een deel van het terrein niet worden gebruikt als parkeervoorziening, dat is op de verbeelding aangegeven. Het overige deel van het terrein is echter voldoende groot om het benodigd aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren.

Indien het hotel tevens wordt gebruikt voor feesten, mag het geluidvermogen van de uitstralende geveldelen en de ventilatievoorziening samen maximaal 70 dB(A) bedragen. De hiervoor benodigde geluidwering van de gevels is afhankelijk van het gewenste binnenniveau, het totaal geluidafstralend oppervlak en de positionering van de feestzaal binnen het pand. De situatie is technisch haalbaar, de detaillering is hierin bepalend. Vooralsnog wordt er echter vanuit gegaan dat van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt.

Hotel als milieugevoelige functie

Aan de Maastrichterweg bevindt zich het Inspiration Point. In het inspiration point worden feesten en evenmenten georganiseerd. Ook is er de mogelijkheid voor een 'Dinner theater'. Ten zuiden daarvan bevindt zich een dienstverlenend bedrijf. Aan de Peperstraat komen ook nog enkele milieubelastende activiteiten voor, zoals enkele cafés, restaurant en een bowlingcentrum. Deze functies (milieucategorie 1 of 2, passen doorgaans goed in een gemengde omgeving, waar in dit geval sprake van is. Onevenredige hinder wordt ter plaatse van het hotel derhalve niet verwacht. De dichtstbijzijnde milieubelastende functie, Inspiration Point, heeft bovendien nauwelijks geluidsuitstraling naar de zijde van het hotel. De betreffende gevels zijn nagenoeg dicht uitgevoerd.

4.3.7 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), welke op 27 oktober 2004 van kracht is geworden. Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) van 1 januari 2011. Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het (Ontwerp) Besluit externe veiligheid transportroutes.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, bepaald te worden. Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan deze twee kernbegrippen centraal. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Het plaatsgebonden risico vormt een wettelijke norm voor bestaande en nieuwe situaties. Dit is met een risicocontour ruimtelijk weer te geven. Het groepsrisico is niet in ruimtelijke contouren te vertalen, maar wordt weergegeven in een grafiek.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10-6 /jaar (1 op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als woningen of andere kwetsbare objecten zich tussen de 10-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans per jaar dat tenminste een aantal mensen het slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR is niet ruimtelijk weer te geven met contouren maar wordt uitgedrukt in een grafiek waarin het aantal slachtoffers wordt uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen: de fN- curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek: de fN-curve. Deze curve geeft aan hoe groot de kans is op een ongeval met een bepaald aantal slachtoffers. De plaatsgebonden risicocontouren en de fN-curve zijn hierna weergegeven in de afbeelding 4.3.7.1.

Afbeelding 4.3.7.1 Visualisatie plaatsgebonden risicocontouren en de fN-curve

Het groepsrisico kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde. In de eerdergenoemde wetgeving is de verantwoordingsplicht opgenomen. Daarbij geldt volgens deze circulaire dat bij elke overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico of toename van het groepsrisico ten gevolge van de ontwikkeling van het plangebied onder de oriëntatiewaarde verantwoording moet worden afgelegd door het bevoegd gezag.

De verantwoording van het groepsrisico houdt in dat, naast de rekenkundige hoogte van het GR, tevens rekening dient te worden gehouden met een aantal kwalitatieve aspecten. Hiertoe behoren met name de aspecten 'zelfredzaamheid' en 'bestrijdbaarheid'. Indien van toepassing kan hiermee ook rekening worden gehouden met de kans op gewonden en andere effecten van een eventuele ramp. Bij de verantwoording dient de regionale brandweer om advies gevraagd te worden.

Afbeelding 4.3.7.2 Uitsnede risicokaart

Onderzoek

Volgens de risicokaart, die is weergegeven op afbeelding 4.3.7.2, bevinden zicht geen risicovolle inrichtingen en/of buisleidingen in de omgeving van het plangebied. De gemeente Valkenswaard heeft met ingang van 25 juli 2000 een route gevaarlijke stoffen ingesteld om het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg te reguleren. Hierbij werd het vervoer van gevaarlijke stoffen verlegd van de kern naar de doorgaande verkeersstroom ten zuiden van Valkenswaard. Met het instellen van deze route geldt dus voor een specifieke groep gevaarlijke stoffen, dat zij alleen mogen worden vervoerd over deze aangewezen route. Het aspect externe veiligheid is derhalve niet relevant voor het bestemmingsplan.

4.3.8 Kabels en leidingen

Voor het bestemmingsplan is met name de ligging van de hoofdtransportleidingen van belang aangezien deze gekoppeld zijn aan een bepaalde afstand die aangehouden dient te worden waarbinnen geen bebouwing mag plaatsvinden. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn dergelijke belemmeringen niet aan de orde, zodat er in dit opzicht geen gevolgen zijn voor dit plan.

4.4 Historische kwaliteit

4.4.1 Archeologie

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden. Dit was in de voorgaande periode reeds een gebruikelijke praktijk.

Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Archeologische verwachtingenkaart opgesteld. Een uitsnede hiervan is opgenomen in afbeelding 4.4.1.1. In het plangebied gelden diverse archeologische verwachtingen, te weten categorie 1, 2, 3, 4, 5 en 6. In het plangebied gelden de categorieën 2 en 4. Hierna zijn voor de betreffende categorieën de uitgangspunten opgenomen.

Afbeelding 4.4.1.1 Uitsnede uit de Archeologische verwachtingenkaart

Categorie 2

Gebied van archeologische waarde. In deze gebieden is bij eerdere onderzoeken reeds aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. In deze gebieden is dus sprake van vastgestelde archeologische waarden. De archeologische resten op deze terreinen zijn echter minder geconcentreerd dan bij de vorige categorie en bovendien is vaak niet exact bekend waar de resten zich bevinden. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Categorie 4

Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeksverplichting voor plangebieden groter dan 1000 m2.

Aangezien de onderzoeksgrenzen, middels voorliggend plan overschreden worden, is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek vereist. Door Transect is een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 8 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna zijn de belangrijkste conclusies verwoord.

Onderzoek

Het plangebied ligt deels binnen een archeologisch monument (historische dorpskern) en deels binnen een zone met een hoge verwachting. In de omgeving (aan de overkant van de Maastrichterweg) zijn vooral nederzettingsresten uit de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd aangetroffen, maar in de omgeving zijn ook oudere bewoningssporen (Ijzertijd) aangetroffen.

Tijdens het veldonderzoek zijn zes boringen geplaatst: drie aan de voorzijde en drie aan de achterzijde (waar de nieuwbouw komt). In de boringen aan de achterzijde en één boring aan de voorzijde is een esdek aangetroffen, met daaronder een (deels) intacte bodem.  Direct aan de Maastrichterweg bleek de bodem te zijn afgetopt en was geen esdek aanwezig. De zesde boring is geplaatst ter plaatse van  de gesaneerde olietank, hier is tot 2 m opvulzand aangetroffen.

De resultaten betekenen het volgende: binnen het hele plangebied, met uitzondering van het gesaneerde deel, kunnen archeologische resten worden aangetroffen. Waar een esdek aanwezig is betreft dit vooral resten van voor de Late Middeleeuwen, op het overige deel kunnen ook resten uit de Late Middeleeuwen worden verwacht. Ter plaatse van de geplande nieuwbouw is een esdek aangetroffen, hier kunnen dus sporen van voor de Late Middeleeuwen worden verwacht.  

In principe worden deze resten onder het esdek verwacht, vanaf 80 cm –mv. Omdat er op staal wordt gefundeerd en hiervoor waarschijnlijk tot op het gele zand zal worden ontgraven (dus door het esdek en de podzol), worden eventuele archeologische resten bedreigd. Geadviseerd wordt om ter plaatse van de nieuwbouw een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Dit is in lijn met het regionale archeologiebeleid. Vooralsnog zijn de dubbelbestemmingen uit het geldende bestemmingsplan op het perceel opgenomen.

4.4.2 Cultuurhistorie

Op 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd (artikel 3.1.6, lid 2). Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Bijgaande afbeelding (4.4.2.1) toont een uitsnede van de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied. De Maastrichterweg is, als één van de historische linten, aangewezen als lijn van redelijk hoge waarde. Het hotel wordt echter gerealiseerd op een binnenterrein. De bestaande uitritconstructie zal worden gehandhaafd. De aanwezige cultuurhistorische waarden zijn hiermee niet in het geding.

Afbeelding 4.4.2.1 Overzicht van cultuurhistorische waardevolle objecten

4.4.3 Monumenten

Op voorgaande afbeelding zijn de aanwezige monumenten in de omgeving van het plangebied aangeduid. De bebouwing in het plangebied zelf is niet als monument of beeldbepalend pand aangemerkt. Het plan doet geen afbreuk aan de monumentale status van omliggende panden, waardoor een nadere analyse op dat punt niet noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Stedenbouwkundig plan

De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande opstallen in het plangebied grotendeels te slopen. Hiervoor in de plaats wordt een 'drie sterren plus' hotel gerealiseerd. De bestaande 'oprij-achtige' entree wordt verder versterkt en zal een groene uitstraling krijgen. Het parkeren vindt rondom het hotel, op het achterste deel van het terrein, plaats. Mogelijk blijft het meest noordelijk deel van het bestaande gebouw gehandhaafd ten behoeve van de opslag van materialen. Door het hergebruiken van een deel van het bestaande pand blijven de investeringskosten beperkt. Tegelijkertijd wijzigt de situatie, en de daarmee gepaard gaan hinder, richting op omwonenenden niet. De exacte uitwerking van het buitenterrein vindt in een later stadium plaats. Het hotel wordt gepositioneerd in het uiterste zuidoosten van het plangebied op circa 2 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen. Door deze situering, achter op het perceel, is het mogelijk om een statige entree te realiseren die aanzien geeft aan het hotel. Bovendien ontstaat hierdoor de meeste ruimte voor een optimale inrichting van het buitenterrein.

In totaal biedt het hotel ruimte aan circa 47 hotelkamers. Volledigheidshalve wordt vooralsnog uit gegaan van een maximum van 50 hotelkamers. De kamers hebben een oppervlakte van circa 18 m2, terwijl 17 m2 wordt vereist voor een drie sterren hotel. Vandaar dat het hotel wordt aangemerkt als 'drie sterren plus'. Daarnaast wordt er voorzien in een 'bruissuite' en in een kamer voor mindervaliden. Op de begane grond is er ruimte voor een lobby met receptie, een bar, een (ontbijt)restaurant en een vergaderruimte. Buiten is ruimte voor een terras en het benodigd aantal parkeerplaatsen. Het terras zal ruimte bieden aan circa 50 personen en is circa 80 m2 groot. Op de begane grond bevinden zich twee zalen voor zakelijke bijeenkomsten van 50 m2 en 100 m2. De zalen zijn te koppelen tot één grote zaal. In totaal bieden de vergaderruimte en het restaurant samen plaats aan maximaal 150 personen. De volgende afbeeldingen (5.1.1 en 5.1.2) geven een impressie van het gebouw en de terreininrichting.

Afbeelding 5.1.1 Impressie van de entree (zicht vanaf de Maastrichterweg)

Afbeelding 5.1.2 3D impressie vanuit vogelvlucht

Het hotelgebouw zal bestaan uit twee bouwlagen en kent een hoogte van circa 6,5 meter. De oppervlakte van het gebouw bedraagt circa 1.170 m2, waarbij nog beperkte uitbreidingsruimte voor de toekomst is gewenst. Uit de impressies is op te maken dat het gebouw qua maat en schaal eenvoudig op gaat in de omgeving. Het 'torentje' geldt als eye-catcher en vergroot de herkenbaarheid vanuit de Maastrichterweg. De entree tot het hotel wordt met een 'oprij-achtig' principe verder uitgewerkt.

De getoonde impressies zijn nog indicatief. In voorliggend bestemmingsplan is een bouwvlak opgenomen ter plaatse van het toekomstige hotel. Hierbij is een afstand van 2 meter aangehouden ten opzichte van de perceelsgrenzen. De bouwhoogte is gesteld op maximaal 7 meter en 9 meter ter plaatse van de eye-catcher. Buiten het bouwvlak is nog ruimte voor enkele bijbehorende bouwwerken, bijvoorbeeld ten behoeve van opslag. Mogelijk wordt hiervoor een deel van het bestaande pand gebruikt. Om te voorkomen dat het volledige plangebied bebouwd wordt is er in voorliggend bestemmingsplan een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. Ook de terreininrichting staat nog niet vast. Bij de nadere uitwerking zal er in ieder geval rekening worden gehouden met de milieuhygiënische belemmeringen en de gemeentelijke parkeernormen.

5.2 Beeldkwaliteit

Het ontwerp is nog niet verder architectonisch uitgewerkt. Deze uitwerking vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Een welstandstoetsing vindt in dat kader plaats. Hierbij zal worden getoetst aan de criteria voor het centrumgebied.

5.3 Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

Het plangebied zal worden ontsloten op de Maastrichterweg. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de huidige inrit. Voor de bepaling van het aantal verkeersbewegingen is uit gegaan van de CROW publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Vooralsnog zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Aantal hotelkamers: maximaal 50
• Restaurant: maximaal 50-150 personen (maximaal 150 m2)
• Vergaderruimte: maximaal 50-150 personen (maximaal 150 m2)
• Aantal vrachtwagens: maximaal 1 per dag (leveringen vinden in principe plaats met bestelwagens)
• Stedelijkheidsgraad Valkenswaard: matig stedelijk
• Ligging plangebied: schil centrum

Voor een drie sterren hotel geldt een verkeersgeneratie van maximaal 10,8 verkeersbewegingen per 10 kamer. Dat resulteert in maximaal 54 verkeersbewegingen per dag ten gevolge van de hotelfunctie. Het restaurant en het terras maken onderdeel uit van de hotelfunctie en staat ten dienste aan de gasten van het hotel. Deze functie is om die reden niet afzonderlijk beschouwd. Voor een vergaderaccommodatie zijn geen verkeersgeneratiecijfers beschikbaar. Volledigheidshalve kan worden uitgegaan van een gemiddelde autobezetting van 2 (gemiddelde gezinsgrootte) en twee verkeersbewegingen per bezoek (aan- en af rijden) . Dit resulteert in maximaal 150 verkeersbewegingen per dag ten behoeve van de vergaderaccommodatie. Indien dit wordt opgeteld bij de verkeersgeneratie van het hotel leidt die tot een verkeersgeneratie van maximaal 204 voertuigbewegingen per etmaal. Bovendien mag de verkeersgeneratie van de huidige functie hier formeel nog van worden afgehaald.

Het verkeer zal afgewikkeld worden via de Maastrichterweg en zal zo snel mogelijk naar de Luikerweg worden geleid. Volgens verkeersgegevens van de gemeente Valkenswaard bedragen de huidige intensiteiten op de Maastrichterweg circa 1100 motorvoertuigen per etmaal. De beoogde ontwikkeling leidt tot een maximale toename van 204 verkeersbewegingen per etmaal. Hierbij wordt echter uit gegaan van een maximale bezettingsgraad, wat in de praktijk niet haalbaar is. Er is geen norm waaraan de intensiteit op wegen binnen een verblijfsgebied getoetst kan worden. De wetgeving gaat uit van een zodanige inrichting en beeld van de weg en omgeving dat de maximale snelheid redelijkerwijs voortvloeit uit de inrichting. Binnen een 30km/zone kan ter indicatie wel worden aangegeven dat een intensiteit van 5.000 a 6.000 mvt/etmaal acceptabel is. In voorliggend geval is weliswaar sprake van een snelheidsregime van 50 km/uur, maar de weg heeft de uitstraling van een ontsluiting met een snelheidsregime 30 km/uur. Doorgaans wordt in Nederland aangehouden dat een straat met een verblijfskarakter maximaal 4.000 mvt/etmaal kan verwerken. Het huidige profiel van de Maastrichterweg is derhalve voldoende om de toekomstige intensiteiten, van circa 1300 motorvoertuigen per etmaal op te kunnen vangen.

Het verkeer dat zich richting het plangebied begeeft, leidt derhalve niet tot problemen op het onderliggende wegennetwerk.

5.3.2 Parkeren

De gemeente Valkenswaard heeft een 'Beleidsnota Parkeernormering' vastgesteld. Deze beleidsnota is gebaseerd op CROW publicatie 182 uit 2008. In publicatie 182 van de CROW zijn alle normen gegroepeerd per categorie. De parkeernormen in de 'Beleidsnota Parkeernormering' zijn gevormd uit het gemiddelde van de minimale en maximale normen van de parkeerkencijfers zoals deze destijds door de CROW werden toegepast. Hierbij is uit gegaan van “een matig stedelijke gemeente”, conform de indeling van het CBS. In de CROW normen zoals opgenomen in publicatie 182 heeft een hotel in een matig stedelijke gemeente in de schil van het centrum een parkeernorm tussen de 0,5 en 1,5 parkeerplaatsen per kamer.  Het parkeerbeleid van Valkenswaard gaat om die reden uit van 1 parkeerplaats per hotelkamer.

Inmiddels is de CROW verfijnd en wordt gebruik gemaakt van de publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' uit oktober 2012. Er wordt inmiddels een onderscheid gemaakt in type hotel. In een matig stedelijk gebied liggen de parkeernormen als volgt (norm per 10 kamers):

	Minimale norm	Maximale norm	Gemiddelde norm
1* hotel	0,7	0,9	0,8
2* hotel	2,0	2,5	2,3
3* hotel	2,8	3,8	3,3
4* hotel	4,6	5,6	5,1
5* hotel	7,1	8,7	7,9

Naast het hotel komt er ook een restaurant en een vergaderzaal. Voor het overgrote gedeelte gaat het om hotelgasten. In de betreffende normen zijn dergelijke functies echter niet opgenomen in de parkeernorm voor een hotel. Voor deze functies gelden de normen (per 100 m2 bvo), zoals hierna geformuleerd. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de normen uit de 'Beleidsnota Parkeernormering' en de normen uit de CROW publicatie 317.

	Minimale norm CROW	Maximale norm CROW	Gemiddelde norm CROW	Norm 'Beleidsnota Parkeernormering'
Restaurant	8,0	10,0	9,0	9,0
Evenementenhal/ beursgebouw/ congresgebouw	5,0	8,0	6,5	6,5

Bestudering van voorgaande leidt tot de conclusie dat met name de parkeernormen voor hotels drastisch zijn gewijzigd. Een verschil tussen de normen uit de 'Beleidsnota Parkeernormering' en de meest recente CROW normen laten het volgende zien:

	Hoeveelheid	Norm 'Beleidsnota Parkeernormering'	CROW norm 317
3* hotel	Max. 50 kamers	10 per 10 kamers	3,3 per 10 kamers
Restaurant	Max. 150 m2 bvo	9,0 per 100 m2	9,0 per 100 m2
Evenementenhal/ beursgebouw/ congresgebouw	Max. 150 m2 bvo	5,0 per 100 m2	5,0 per 100 m2

	'Beleidsnota Parkeernormering'	CROW norm 317
3* hotel	50 parkeerplaatsen	16,5 parkeerplaatsen
Restaurant	13,5 parkeerplaatsen	13,5 parkeerplaatsen
Evenementenhal/ beursgebouw/ congresgebouw	7,5 parkeerplaatsen	7,5 parkeerplaatsen
Totaal	71 parkeerplaatsen	38 parkeerplaatsen

De gemeente Valkenswaard anticipeert in dit specifieke geval op het toekomstige parkeerbeleid en sluit aan bij de huidige CROW normen. De gemeente zet immers al jaren in op een versterking van de recreatieve en toeristische sector in Valkenswaard. Een kwalitatief hoogwaardig hotel is hierin onmisbaar en wordt vanuit diverse beleidsstukken als grote aanwinst gezien voor het centrum van Valkenswaard en de toeristische en recreatieve sector als geheel. Het vasthouden aan de 'verouderde normen' zou in dit geval betekenen dat het plan niet haalbaar is, mede in relatie tot de overige kwalitatieve eisen die door de gemeente worden gesteld aan de inrichting van het terrein. Op basis van een integrale afwegingen tussen de aspecten akoestiek, water, groen en parkeren wordt geconcludeerd dat de gemeente de eisen met betrekking tot waterberging, akoestiek en groen wenst te handhaven en met betrekking tot het aspect 'parkeren' wil anticiperen op het toekomstig parkeerbeleid (en aansluiting zoekt op de huidige CROW normen). Hierdoor blijft een kwalitatieve invulling mogelijk, zonder dat dit leidt tot overlast voor omwonenden. De parkeernormen zijn in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoeringsaspecten

6.1 Handhaving

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. De begrippen toezicht en handhaving definiëren wij als "elke handeling van de gemeente die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding daarvan te beëindigen".

Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden genoemd onder gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt. Dit wordt bij het opstellen van het bestemmingsplan geïnventariseerd.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden.

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmingsplanprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.
• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
• 3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar. De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.
• 4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc..

Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In voorliggend geval is er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente Valkenswaard en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhalen van eventuele kosten. Door de ondertekening van deze anterieure overeenkomst is het kostenverhaal in voldoende mate verzekerd.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

7.2 Artikelsgewijze toelichting

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

7.2.1 Inleidende regels

Begrippen
In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Wijze van meten

In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

Goothoogte en bouwhoogte van een bouwwerk
Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaatsvinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. In de nieuwe bestemmingsplansystematiek wordt naast de goothoogte ook een maximale bouwhoogte opgenomen. Met name het begrip goothoogte behoeft enige toelichting.

De onderliggende gedachte bij het begrip goothoogte is een stapeling van bouwmassa's in een hoofdvolume (basismassa) met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide bouwmassa's niet voor de volle honderd procent eenduidig.Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de basismassa. Ter illustratie zijn hierna enkele voorbeelden geschetst.

Bij bijbehorende bouwwerken geldt in principe dezelfde filosofie. Verder wordt daarbij aanvullend een maximale dakhelling voorgeschreven om het éénlaagse karakter te benadrukken, mede om de belendende (woon-)percelen een bescherming in hun woon-en/of gebruiksgenot te bieden. Uitgangspunt is te voorkomen, dat belendingen worden geconfronteerd met relatief lange wanden die hoger zijn dan drie meter. Beperkte topgevels zijn acceptabel. De dakhelling heeft bovendien de functie van regulerende factor in de zon-/lichtbelemmering. In de volgende afbeelding zijn enkele illustraties van deze situaties gegeven. Daarbij zijn ook bouwwerken geschetst, waarvan de ontwikkeling niet moet plaatsvinden.

7.2.2 Bestemmingen

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik).

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Horeca
Deze bestemming is gereserveerd voor horecabedrijven en maakt gebruik van vijf verschillende categorieën. De categorieën kunnen grofweg worden onderverdeeld in winkelgebonden daghoreca (categorie 1), maaltijd- en logiesverstrekkers (categorie 2), spijsverstrekkers (categorie 3), drankverstrekkers (categorie 4), zware horeca (categorie 5). Hoe hoger de categorie, des te meer een horeca-activiteit een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken. In dit bestemmingsplan worden uitsluitend horecabedrijven van categorie 2 toegestaan.

De gebruiksfunctie zoals opgenomen in het bestemmingsplan dient zich volledig onder het niveau van 7 meter te bevinden. De bovenste verdiepingsvloer ter plaatse van het ornament dient zodanig geplaatst te zijn dat de volgens Bouwbesluit en andere regelgeving minimaal vereiste vrije hoogten volledig gerealiseerd worden onder het niveau van 7 meter.

7.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 7 Algemene bouwregels
In artikel 7.1 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
Seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregel uitgesloten, zodat bijvoorbeeld een seksbioscoop of prostitutiebedrijf niet mogen voorkomen. Voor het begrip seksinrichting en wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel 1.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel.

Op deze algemene afwijkingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor het oprichten van bouwwerken ter wering van geluidhinder, voor gebouwtjes ten dienste van het verkeer of openbaar nut, voor antennes en zendmasten en voor bepaalde bouwwerken op of direct nabij de openbare weg.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
Op deze algemene wijzigingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor de in het plan aangegeven bestemmingsplangrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is.

Artikel 11 Algemene procedureregels
In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 12 Overige regels
In de overige regels is gesteld dat ten alle tijden voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernorm

7.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht
De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 14 Slotregel
In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

 

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Overleg en inspraak

Het ontwerpbestemmingsplan zal, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, in vooroverleg worden gezonden naar de betreffende instanties. De resultaten van deze procedure wordt te zijner tijd in dit bestemmingsplan opgenomen.

Het bestemmingsplan zal niet ter inzage worden gelegd in het kader van de inspraak, omdat er reeds een uitgebreide consultatie bij omwonenden heeft plaats gevonden. Op 25 februari 2015 heeft er een informatie bijeenkomst plaatsgevonden in café “in de Swaen”, Markt 51 te Valkenswaard. Een verslag van deze bijeenkomst is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (Bijlage 9).

8.2 Tervisielegging en vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan Maastrichterweg 11 heeft voor een periode van zes weken, van 28 mei 2015 tot en met 8 juli 2015, ter inzage gelegen. Daarvan is openbare kennisgeving gedaan in de Staatscourant en Kempener Koerier. De stukken konden ook geraadpleegd worden op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Gedurende de inzage termijn van 6 weken bestond de gelegenheid schriftelijke of mondelinge zienswijzen over het ontwerp bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Van deze gelegenheid tot het indienen van zienswijzen hebben zes rechtspersonen gebruik gemaakt.

Het plan is in ontwerp tevens toegezonden aan de daartoe in aanmerking komende instanties. De Provincie Noord Brabant heeft geen zienswijzen ingediend. Waterschap de Dommel heeft aangegeven dat ze kunnen instemmen met het plan.

De ontvangen zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijk reactie voorzien in de Nota van Zienswijzen. Deze nota is als Bijlage 11 bij de toelichting opgenomen. Naar aanleiding van enkele zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek

Bijlage 2 Waterparagraaf

Bijlage 3 Advies Waterschap

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5 Quickscan flora en fauna

Bijlage 6 Berekening Maastrichterweg

Bijlage 7 Akoestisch onderzoek

Bijlage 8 Archeologisch onderzoek

Bijlage 9 Verslag informatie avond

Bijlage 10 Vleermuizenonderzoek

Bijlage 11 Nota van zienswijzen