Wonen met een PLUS Delfzijl

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Planvoornemen

In het Actieplan Centrum Delfzijl, zijn concrete projecten opgenomen waaraan vanaf 2014 uitvoering wordt gegeven. Dit met als doel om het centrum een kwaliteitsimpuls te geven. Er is hierbij gekozen voor drie hoofdlijnen gekozen. Ten eerste wordt een compact en aantrekkelijk centrum ontwikkelt. Daarnaast wordt het historisch karakter van de stad versterkt. En als derde wordt het centrum van Delfzijl beter met de zee verbonden.

Voorliggend bestemmingsplan ziet op de eerste hoofdlijn. Het plan zorgt ervoor dat winkels 'van buiten naar binnen' worden verplaatst. De Lidl-supermarkt, die momenteel gevestigd is in de laagbouw van de Vennenflat aan het Vennenplein wordt verplaatst naar het plangebied tussen de Waterstraat en de Willemstraat, waardoor het centrum compacter wordt en lege panden in het centrum weer gevuld raken. In het plangebied worden daarnaast in totaal maximaal 90 levensloopbestendige appartementen gebouwd. Op het dak van de Lidl komt een grote tuin (ongeveer 1.500 m2), die gebruikt kan worden door de bewoners van de appartementen en een belangrijke plek is om elkaar te ontmoeten. Rottinghuis' Aannemingsbedrijf heeft in samenwerking met architect De Zwarte Hond een ontwerp voor het gebied uitgewerkt.

Bovenstaande is aanleiding voor het opstellen van onderhavig bestemmingsplan. Het betreft een flexibel bestemmingsplan waarin de nodige ruimte geboden wordt voor de ruimtelijke ontwikkeling, maar waarin tevens de nodige rechtszekerheid aan de burger geboden wordt.

Op navolgende afbeelding is het plangebied globaal weergegeven.

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt de huidige en toekomstige situatie van het plangebied omschreven. In hoofdstuk 3 komt het relevante rijksbeleid, provinciaal en gemeentelijk beleid aan de orde. De resultaten van diverse onderzoeken komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische vormgeving van het plan. Ten slotte gaan de hoofdstukken 6 en 7 kort in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Delfzijl kenmerkt zich door de oude structuur en het stratenpatroon van de vestingstad langs de hoofdstraten Waterstraat en Landstraat, met aan de Havenstraat de oude poort door de dijk.

Een minder aantrekkelijk gebied is aanwezig rond het Vennenplein met de kenmerkende wederopbouw architectuur uit de naoorlogse periode. De schaal en kwaliteit van deze gebouwen zorgt voor een onaangenaam contrast met de historische binnenstad van Delfzijl. In het gebied was de Vennenflat aanwezig met op de begane grond een supermarkt, verschillende winkels en dienstverlenende bedrijven. De flat en onderliggende detailhandelsvoorzieningen zijn inmiddels gesloopt. De laagbouw waarin de Lidl en een slager zijn gevestigd wordt gesloopt nadat deze ondernemingen zijn verplaatst. Hierna kan Plein de Vennen haar definitieve invulling krijgen, middels parkeerplaatsen in een parkachtige omgeving.

Ten zuidoosten van het Vennenplein bevindt zich een bebouwingskwadrant dat wordt begrensd door de Willemstraat, Waterstraat en de Havenstraat. De Willemstraat en de Waterstraat bestaan hoofdzakelijk uit centrumvoorzieningen (winkels, dienstverlening en horeca). Aan de Waterstraat zijn op de tweede bouwlaag woningen gesitueerd. In beide straten is sprake van substantiële leegstand.

Aan oostzijde van het kwadrant bevindt zich een parkeerplaats. Op de hoek van de Havenstraat en Waterstraat staat een appartementsgebouw met 18 wooneenheden.

2.2 Toekomstige situatie

Rottinghuis' Aannemingsbedrijf en gemeente Eemsdelta willen met de ontwikkeling van het project Wonen met een PLUS weer aan te sluiten op de historische structuur van de binnenstad en deze op een eigentijdse manier versterken. Door stedelijk te bouwen ontstaat een goede mix van wonen, winkelen en ontmoeten met als gevolg een prettige woonomgeving.

Het project Wonen met een PLUS voorziet onder andere in de realisatie van een woonservicezone. Een woonservicezone is zo ingericht dat mensen er zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Bij een woonservicezone gaat het verder dan de fysieke woning. Het gaat om een samenhangend en gecoördineerd aanbod van wonen, ontmoeten, winkelen, welzijn, zorg en dienstverlening. Het concept is vertaald naar de volgende praktische punten:

• Alle woningen concentreren rondom één centrale binnenplaats

Bij een woonzorgconcept wordt niet alleen zorg verleend vanuit de woning. Het concept staat ook voor sociale dienstverlening; het stimuleren van ontmoeting en isolatie minimaliseren. Wanneer elke woning aan een centrale binnenplaats ligt wordt letterlijk een woonservicezone gecreëerd.

• Een semipublieke openbare ruimte

Semipublieke openbare ruimte binnen het concept is van groot belang. Een zekere vorm van geslotenheid creëert sociale cohesie onder de bewoners en bevordert veiligheid.

• Nabij het winkelachtje

Bij het concept is nabijheid van winkels en zorgfuncties belangrijk. Door de positionering van de woningen, sluit het plan het dichts aan op het winkelachtje en de dokterspost. Tevens hebben veel woningen uitzicht op de leefbaarheid van de binnenstad, wat maakt dat men in die zin ook vitaal blijft.

• Het creëren van een gesloten straatbeeld

Bovengenoemde punten komen het beste tot hun recht bij een gesloten straatbeeld.

In totaal wordt voorzien in de nieuwbouw van maximaal 90 appartementen. Deze appartementen worden levensloopbestendig opgeleverd. Dit betekent dat in principe elke doelgroep binnen de woonservicezone kan wonen. De basisappartementen zijn rolstoelvriendelijk en bestaan uit twee kamers. Grote gezinnen worden wel min of meer uitgesloten. De woningen zijn flexibel en multifunctioneel. Flexibel, omdat zij aan individuele behoeften kunnen worden aangepast. Multifunctioneel, omdat zij voor verschillende doelgroepen kunnen worden ingezet.

Noorderzorg, één van de partners in deze ontwikkeling, zal als zorgpartij fysiek aanwezig zijn in het plangebied en allerlei vormen van zorg en diensten aanbieden (thuiszorg, huishoudelijke ondersteuning, dagbesteding en ontmoeten, klussendienst, persoonsalarmering, was- en linnenservice etc.).

De centrale ontmoetingsplaats van de woonservicezone is de daktuin. Het dak kan worden ingericht door de bewoners zelf met behulp van een landschapsarchitect, om al in een beginstadium ontmoeting te stimuleren. Daarnaast wordt aan de zuidoostzijde een binnentuin gerealiseerd. Ook deze ruimte is semi publiekelijk en geeft extra kansen tot ontmoeting.

Behalve de panden aan de Willemstraat wordt het appartementsgebouw op de hoek van de Havenstraat en Waterstraat gesloopt. Hiervoor zijn een aantal redenen: het huidige complex draagt niet bij aan een optimale vormgeving van de woonservicezone en sloop/nieuwbouw is de meest efficiënte oplossing om aardbevingsbestendig te bouwen. Daarnaast is het gebouw energetisch niet op orde, is er sprake van veel onderhoud en zijn de appartementen niet meer geschikt voor de beoogde doelgroep.

Het volume aan winkels in het centrum van Delfzijl moet alles bij elkaar ongeveer 30% minder worden dan het in 2012 was. Een groot deel van het centrum van Delfzijl is inmiddels grondig opgeknapt. Met voorliggend plan worden winkelfuncties verder geconcentreerd in en nabij het 'winkelachtje'.

Zoals hiervoor aangegeven, wordt de Lidl-supermarkt van het Vennenplein naar het plangebied verplaatst. In het ontwerp is rekening gehouden met de eis van de Lidl om ca. 2.300 m2 brutovloeroppervlak te creëren. Ook is het logistieke aspect van de winkel geïntegreerd in het ontwerp. De inpandige ruimte voor laden en lossen (bereikbaar aan de achterzijde) is gekoppeld aan het magazijn. De Lidl heeft via het kantoor ook toegang tot de daktuin. Dit zorgt voor interactie tussen bewoners en personeel, wat ontmoeting stimuleert.

In het plangebied is ook ruimte gemaakt voor ca. 250 m2 commerciële ruimte op de begane grond op de hoek van de Waterstraat en de Willemstraat. Deze winkelruimte kan opgedeeld worden in meerdere panden of als één pand dienen, afhankelijk van de toekomstige huurder(s). Alle achterpaden zijn vrij gehouden om bevoorradingsmogelijkheden van de bestaande winkels in stand te houden.

Ten slotte voorziet dit bestemmingsplan ook in de verplaatsing van slagerij Cramer (Willemstraat 32) naar het naastgelegen perceel Willemstraat 30 (thans café Het Anker). Boven de slagerij worden twee appartementen gerealiseerd.

Duurzaamheid

De appartementen worden gasloos en zo energie-neutraal (BENG) mogelijk uitgevoerd. De daken worden voorzien van PV-panelen om te voorzien in duurzame electriciteit. Daarnaast zijn andere voorzieningen en installaties noodzakelijk om te voorzien in warmte en koeling.

Parkeren

Het parkeren voor de winkels en woningen in het plangebied van Wonen met een PLUS is voorzien op het Plein de Vennen. Na de afronding van de herinrichting, die plaatsvindt na verplaatsing van de Lidl naar het plangebied en sloop van de laagbouw van de Vennenflat, zijn er voldoende parkeerplaatsen op Plein de Vennen.

In concreto is de parkeerbehoefte van de ontwikkelingen in het plangebied als volgt:

functies	aantal/m2	kencijfer	parkeerbehoefte
appartementen (goedkope huur)	90	1 - 1,8 per woning	90 - 162
supermarkt	2.300 m bvo	4,6 - 7,2 per 100 m2 bvo	106 - 166
commerciele functies	450 m2	3,1- 4,1 per 100 m2 bvo	14 - 18
totaal:			210 - 346

In het kader van de herontwikkeling van het centrum van Delfzijl is een parkeerbalans opgesteld. De parkeerbalans is als Bijlage 1 toegevoegd. De parkeerbalans behelst het basisjaar 2016 en het prognosejaar 2022. De parkeerbalans van het basisjaar 2016 is opgemaakt op basis van het toenmalige bestaande programma binnen het centrum van Delfzijl. Op basis van de in 2017 in zekere mate bekend zijnde en vastgestelde ruimtelijke ontwikkelingen is voor het prognosejaar 2022 de parkeerbalans opgemaakt. Omdat in de tussentijd het programma voor het centrum op onderdelen gewijzigd is en daardoor de parkeerbehoefte veranderd, komt dit niet meer overeen met hetgeen in de parkeerbalans geprognosticeerd is voor 2022. 

De programma-aanpassingen rondom Wonen met een PLUS én een deel van de ontwikkelingen in de gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost zijn opnieuw met behulp van de parkeerbalans doorgerekend. Daaruit blijkt dat de totale parkeerbehoefte die voor 2022 voor het centrum geprognosticeerd was (1.158) theoretisch net niet afdoende is. Er komen 9 extra parkeerplekken te kort. 

In de praktijk zal dit zich vanzelf oplossen. Enerzijds door sturende parkeermaatregelen rondom de Singels (medewerkers van de gemeente worden verplicht op een alternatieve locatie te parkeren buiten het centrumgebied). Anderzijds is voor de voorziening "Strand" in de parkeerbalans 2022 een parkeerbehoefte van 115 parkeerplekken opgenomen. Het is niet aannemelijk dat dagelijks die parkeervraag zal ontstaan aangezien het Strand een seizoensgebonden (en weersafhankelijk) mobiliteitsprofiel kent.

Bezonningsstudie

Er is een bezonningsstudie uitgevoerd naar de bestaande en nieuwe situatie voor de aangrenzende panden aan de Willenstraat en Waterstraat. Uit deze studie blijkt dat er geen sprake is van toename van schaduwhinder. De studie is als Bijlage 2 opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en AMvB Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee zal omgaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen, om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. De structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak. Verschillende nationale belangen zijn opgenomen in de AMvB Ruimte (Barro), die met de structuurvisie naar de Tweede Kamer is verzonden.

De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. Door urbanisatie, individualisering, vergrijzing en ontgroening nemen de ruimtelijke verschillen toe. Vanaf 2035 groeit de bevolking niet meer. De samenstelling van de bevolking, en daarmee de samenstelling van huishoudens, verandert. Ambities tot 2040 zijn onder andere het aansluiten van woon- en werklocaties op de (kwalitatieve) vraag en het zoveel mogelijk benutten van locaties voor transformatie en herstructurering.

Ook wil het Rijk ervoor zorgen dat in 2040 een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit wordt geboden. Dit moet voor zowel het landelijk als het stedelijk gebied gelden. In de SVIR is verder vastgelegd dat provincies en (samenwerkende) gemeenten verantwoordelijk zijn voor programmering van verstedelijking. (Samenwerkende) gemeenten zorgen voor (boven) lokale afstemming van woningbouwprogrammering die past binnen de provinciale kaders. Ook zijn de gemeenten verantwoordelijk voor de uitvoering van de woningbouwprogramma's. Ter versterking van het vestigingsklimaat in de stedelijke regio's rondom de main-, brain- en greenports geldt een gebiedsgerichte, programmatische urgentieaanpak. In krimpregio's wordt het interbestuurlijke programma bevolkingsdaling doorgezet.

Gezien de beperkte aard en omvang van de ontwikkeling vormt het SVIR geen concreet beoordelingskader voor het plan. Wel is het rijksbeleid verder uitgewerkt in het onderliggend beleid.

De Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In hoofdstuk 4 wordt deze Ladder verder uitgewerkt.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2022

Op 1 juni 2016 is door Provinciale Staten de Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2020 en de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 vastgesteld. Op 15 november 2017 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening op een aantal onderdelen gewijzigd.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving.

'Groei en krimp' is een belangrijk thema in de Omgevingsvisie. Waar de stad Groningen te maken heeft met een forse demografische groei, hebben randgebieden van de provincie te maken met krimp en afname van het aantal voorzieningen. De stad Delfzijl is aangewezen als regionaal centrum met voorzieningen waarin de opgave 'centrumherstel' centraal staat. In de Omgevingsvisie wordt onder andere ingezet op concentratie van voorzieningen in de centrumgebieden en herstel en verbetering van ruimtelijke kwaliteit in deze gebieden door bijvoorbeeld sloop en inbreiding in plaats van uitbreiding en nieuwbouw. Een goede fysieke bereikbaarheid van voorzieningen is daarnaast een belangrijk aandachtspunt.

Het plan sluit aan bij het provinciaal beleid. Het planvoornemen voorziet in de concentratie van voorzieningen in het centrum van Delfzijl en de inbreiding van woningbouw.

Omgevingsverordening provincie Groningen 2016

De Omgevingsverordening is opgesteld om het omgevingsbeleid uit de Omgevingsvisie goed te kunnen uitvoeren en te handhaven. In de Omgevingsverordening zijn bijvoorbeeld afspraken over ontgrondingen, grondwaterbescherming, stiltegebieden en handhaving opgenomen. Daarnaast bevat de Omgevingsverordening regels over de ruimtelijke ordening. Deze regels gaan over de inrichting van de ruimte binnen de provincie en daarmee over de leefomgeving van de inwoners van Groningen.

Voor het plangebied is met name de overzichtskaart van de Omgevingsverordening voor het onderwerp veiligheid en milieu relevant. De Provincie heeft in de Omgevingsverordening namelijk zones ingesteld rondom de nabijgelegen waterkering. Deze zones zijn van toepassing op een deel van het plangebied. In het plan is de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' opgenomen waarin de regels zoals opgenomen in het provinciaal inpassingsplan zijn overgenomen. De bestemming op zich heeft geen nadelige invloed op de waterkering.

In artikel 2.15.1 is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met het woon- en leefbaarheidsplan waarover ten tijde van de inwerkingtreding van deze verordening overeenstemming bestaat met de gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband waar de betreffende gemeente deel van uitmaakt. Dit aspect wordt nader verantwoord in paragraaf 3.3.

3.3 Regionaal beleid

Woon- en Leefbaarheidsplan Noord-Groningen

Voor Noord-Groningen is het Woon- en Leefbaarheidsplan 'Noord-Groningen Leeft!' (WLP) met een bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld voor de periode van 2017 tot 2021. Het plan is opgesteld voor het grondgebied van de gemeenten Appingedam, Delfzijl, De Marne, Eemsmond en Loppersum. Behalve deze gemeenten zijn allerlei partijen, waaronder de provincie, welzijns- en zorginstellingen, scholen en woningcorporaties betrokken bij het opstellen en uitvoeren van het WLP.

In 2011 is het eerste WLP voor deze regio opgesteld. In het geactualiseerde WLP wordt ingegaan op de ontwikkeling van de leefbaarheid in de regio sinds 2011 en welke maatregelen er zijn getroffen om de leefbaarheid te verbeteren. Daarnaast zijn voor de periode 2017-2021 nieuwe doelstellingen geformuleerd. Ingezet wordt op krachtige buurten en dorpen die samen een toekomstbestendige en duurzame regio vormen. Op regionaal niveau worden programma's, werkwijzen en instrumenten gevormd die voor het gebied als geheel van belang zijn en die op lokaal niveau kunnen worden ingezet voor lokale oplossingen.

Er zijn vijf kernopgaven geformuleerd waardoor de thema's bevolkingsdaling en versterking (ten gevolge van de gaswinning) als rode draden heen lopen:

• sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen;
• nieuwe kansen voor kinderen;
• van zorgstructuur naar zorgprestatie;
• het wonen van de toekomst;
• krachtige kernen.

In verband met de versterkingsopgave en het streven naar een leefbare en diverse leef- en woonomgeving (zie ook Gemeentelijk beleid) worden woningen gesloopt en elders in Delfzijl-Noord herbouwd. De in de Wonen met een PLUS te bouwen woningen zijn primair bedoeld voor de herhuisvesters. Derhalve neemt de totale woningvoorraad in Delfzijl met de ontwikkelingen uit het onderhavig bestemmingsplan niet toe. Tevens voorziet het planvoornemen in het realiseren van aardbevingsbestendige en duurzame woningen en voldoet hiermee aan de kernopgave 'het wonen van de toekomst'. Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen in overeenstemming is met het woon- en leefbaarheidsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

Integraal InvesteringsProgramma Delfzijl 2012-2022 (IIP) en Actieplan Centrum Delfzijl

Om de functie van Delfzijl als regionaal en economisch centrum te behouden zijn maatregelen nodig, zowel op het gebied van het wonen als op het gebied van de voorzieningen. Ze zijn beschreven in het Integraal InvesteringsProgramma Delfzijl 2012-2022 (IIP) dat de gemeenteraad in februari 2013 vaststelde. Investeringen zijn nodig om bij een afnemende woningbehoefte de kwaliteit van wijken en dorpen op peil te houden. Daarnaast moet Delfzijl regionale voorzieningen blijven bieden zoals een goed zorgcluster, stevige scholen, inclusief voortgezet en beroepsonderwijs, een aantrekkelijk winkelcentrum en een divers cultureel aanbod.

De voormalige gemeente Delfzijl en de provincie Groningen hebben als nadere uitwerking van het IIP het Actieplan Centrum Delfzijl opgesteld. In het Actieplan staan concrete projecten uitgewerkt waaraan de komende jaren in het centrum van de stad wordt gewerkt. Er zijn drie hoofdlijnen gekozen. Ten eerste wordt een compact en aantrekkelijk centrum ontwikkelt. Daarnaast kleurt het groene karakter van het cultuurlandschap het centrum van het stedelijk gebied. En als derde wordt het centrum beter met de zee verbonden.

Het plan voor het plangebied ondersteunt de eerste hoofdlijn. Het plan zorgt ervoor dat winkels en voorzieningen 'van buiten naar binnen' worden verplaatst. De Lidl-supermarkt aan het Vennenplein wordt verplaatst naar het gebied tussen de Waterstraat en de Willemstraat, waardoor het centrum compacter wordt en lege panden in het centrum weer gevuld raken.

Door de verplaatsing van de supermarkt en de sloop van de laagbouw van de Vennenflat, kan het Plein de Vennen een nieuwe invulling krijgen. De herinrichting van Plein de Vennen versterkt de verbinding tussen het nieuwe stadsstrand en het winkelgebied. Het plein krijgt een parkachtige uitstraling waar het prettig verblijven en parkeren is.

Het plan sluit aan bij het gemeentelijk beleid voor het centrum van Delfzijl.

Woonvisie 2018 -2022

De woningmarkt in de Delfzijl is steeds in beweging. Ontwikkelingen als ontgroening, vergrijzing en migratie leiden tot een veranderende vraag naar woningen en woonmilieus, zowel kwalitatief als kwantitatief. De voorziet allereerst in de behoefte aan een actuele leidraad om deze ontwikkelingen in een samenhangend perspectief te kunnen plaatsen en gericht actie te kunnen ondernemen. De versterkingsopgave door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) maakt deze behoefte aan een actuele woonvisie nog veel groter en dringender.

Centraal uitgangspunt in de woonvisie is dat iedereen in Delfzijl moet kunnen wonen in een goede woonomgeving, van jong tot oud, van huidige inwoners tot nieuwkomers. Dat betekent boven alles dat er wordt ingespeeld op veranderende woonwensen: meer woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens (jong én oud), minder traditionele gezinswoningen (maar wel passend bij de middengroep), meer ‘leeftijdsvriendelijke’ woningen en woningen die (energetisch) duurzaam presteren.

Er wordt gestreefd naar leefbare en diverse wijken. Alle wijken moeten leefbaar zijn en blijven. Het gaat dan om het gevoel, de beleving die bewoners bij de straat, de buurt, de wijk hebben.

In de woonvisie is aangegeven dat er tijdig nieuwe woningbouwlocaties beschikbaar moeten zijn, vanwege de veranderende woonwensen én om bij de versterkingsopgave goede alternatieven beschikbaar te hebben. Voor het centrum van Delfzijl gaat prioriteit uit naar realisering van het plan Spoorstraat en het plan voor de woonservicezone. Transformatie van winkelbestemming naar wonen en inbreiding voor éénpersoons- en tweepersoonshuishoudens wordt in het centrum gestimuleerd.

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt realisatie van het plan voor de woonservicezone gefaciliteerd.

Het plan is derhalve in overeenstemming met de Woonvisie 2018-2022.

Bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan Centrum (vastgesteld d.d. 23 mei 2013).

In het gebied komen de bestemmingen Centrum, Gemengd -1 en Verkeer - Verblijfsgebied voor. Daarnaast komen diverse dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen voor: Waarde - Archeologie 2, geluidszone - industrie, vrijwaringszone - dijk 1. Het plangebied kent verschillende bouwvlakken met een maatvoering.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Centrum

Welstandsnota

Op 30 september 2004 is de Welstandsnota door de gemeenteraad van Delfzijl vastgesteld. In de welstandsnota zijn de welstandscriteria opgenomen waaraan bouwwerken worden beoordeeld.

Op basis van de Welstandsnota valt het plangebied in het deelgebied Ontwikkelingsgebieden. In de welstandsnota is opgenomen dat bij planvorming voor deze gebieden een beeldkwaliteitsparagraaf zal moeten worden opgenomen. Voor het plangebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is opgenomen als Bijlage 3. Het plan en het beeldkwaliteitsplan zullen worden getoetst door de welstandscommissie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals in hoofdstuk 3 ook al omschreven is bestaat de ladder uit de volgende aspecten:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het planvoornemen bestaat uit het realiseren van 90 woningen en centrumvoorzieningen met een totale oppervlakte van bijna 3.000 m2. Gelet op deze omvang is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan Centrum (vastgesteld d.d. 23 mei 2013). Voor het gebied gelden de bestemmingen Centrum en Gemengd -1. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met het onderhavig plan meer bebouwing (centrumvoorzieningen en woningen) mogelijk gemaakt ter plaatse van het plangebied. Echter, voorliggend bestemmingsplan is onderdeel van het Actieplan Centrum Delfzijl dat voorziet in een kleiner en compacter centrum. In dit kader wordt onder andere een bestaande supermarkt verplaatst naar het plangebied. De locatie van de bestaande supermarkt wordt gesloopt. Het totale oppervlak aan centrumvoorzieningen neemt af en hierdoor is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wat betreft centrumvoorzieningen.

Op basis van onderhavig plan worden wel meer woningen toegevoegd. Hierdoor is wel sprake van een nieuwe stedelijk eontwikkeling.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig plan beperkt tot de voormalige gemeente Delfzijl. Het gaat hier voornamelijk om nieuwbouw voor de bewoners van Delfzijl waarvan de huizen worden gesloopt in het kader van de versterkingsopgave.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

In het kader van de versterkingsopgave worden er op verscheidene locaties in Delfzijl grote aantallen woningen gesloopt. Hierdoor ontstaat er in de nabije toekomst een kwantitatieve behoefte aan nieuwe vervangende woningen. Hiernaast is er door de veranderende woonwensen een behoefte aan andere soorten woningen. Met het planvoornemen kan aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte worden voldaan.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt in de kern van Delfzijl en directe omgeving bestaat uit wonen, bedrijvigheid, maatschappelijke functies, stedelijk groen en infrastructuur. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied. Bovendien heeft de provincie Groningen in haar Omgevingsverordening het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Het plangebied maakt daar deel van uit.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

4.2 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor inrichtingen is dit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transportroutes het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor hogedruk aardgastransportleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaarcontour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaarcontour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1%-letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Verantwoordingsplicht
In de wet -en regelgeving is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Aandacht aan de verantwoording moet worden gegeven wanneer het groepsrisico boven de oriëntatiewaarde ligt of wanneer het groepsrisico (significant) toeneemt. Bij de verantwoordingsplicht dient het bevoegd gezag op een juiste wijze de toename en ligging van het groepsrisico te onderbouwen en te verantwoorden. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. De verantwoordingsplicht van het groepsrisico dient naast de rekenkundige hoogte van het groepsrisico, dat berekend wordt door middel van deze kwantitatieve risicoanalyse (QRA), tevens rekening te houden met een aantal kwalitatieve aspecten zoals mogelijke bronmaatregelen, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

4.2.1 Inventarisatie

Risicovolle inrichtingen

Buiten het plangebied bevinden zich de volgende risicovolle inrichtingen welke relevant zijn voor externe veiligheid.

Soort	risicobron	Wet- en regelgeving
Inrichting	Nouryon Chemicals B.V.	Bevi
	J. Wildeman Storage en Logistics	Bevi
	JPB Logistics B.V. locatie Warvenweg	Bevi

Risicovolle transportleiding

In en in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen risicovolle transportleidingen met een werkdruk van 40 bar of hoger, van de Gasunie / NAM, welke relevant zijn voor externe veiligheid.

Risicovolle transportroutes

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich de volgende risicovolle transportroutes welke relevant zijn voor externe veiligheid.

Soort	Risicobron	Wet- en regelgeving
transport	Spoorlijn Sauwerd - Delfzijl	Basisnet
	Spoorlijn Baaisterhoofd - Chemiepark Delfzijl	Omgevingsverordening

Het invloedsgebied van het Eemskanaal en de provinciale wegen N360 en N991 reiken niet tot het plangebied en kunnen buiten beschouwing worden gelaten.

4.2.2 Onderzoek

De Omgevingsdienst Groningen heeft een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan. Hiervoor is het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van risicovolle inrichtingen, risicovolle transportassen en risicovolle transportleidingen beoordeelt. Het onderzoek en advies is als Bijlage 4 opgenomen.

De belangrijkste constateringen en te nemen maatregelen voor de verantwoording van het groepsrisico kunnen als volgt worden samengevat:

• In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle transportleidingen gelegen waarvan het invloedsgebied reikt tot over het plangebied.

• De plaatsgebonden risicocontour 10-6 van Nouryon, Wildeman en JPB reikt niet tot het plangebied.

• Nouryon heeft een invloedsgebied van 2.862 m en ligt over het plangebied.

• Wildeman heeft een invloedsgebied van 3.704 m en ligt over het plangebied.

• JPB heeft een invloedsgebied van 15.100 m en ligt over het plangebied.
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl kent ter hoogte van het plangebied, volgens het Basisnet een plaatsgebonden risicocontour 10-6 van 1 m. De afstand van het spoortraject tot de nieuw te realiseren woonservicezone Delfzijl is circa 170 m. De plaatsgebonden risicocontour reikt niet tot het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant.
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl is gelegen op een afstand van circa 170 m van de nieuw te realiseren woonservicezone Delfzijl. Het plasbrandaandachtsgebied en de veiligheidszone 3 transport reiken niet tot in het plangebied. Hierdoor zijn deze aspecten niet relevant en wordt eveneens voldaan aan de Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Delfzijl.
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl heeft een invloedsgebied van 4.000 m en ligt over het plangebied.
• De spoorlijn Baaisterhoofd - Chemiepark Delfzijl heeft een invloedsgebied van 4.000 m en ligt over het plangebied.

Groepsrisico

• Het berekende groepsrisico in de huidige situatie voor de spoorlijn Sauwerd - Delfzijl is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Voor de toekomstige situatie geldt dat het berekende groepsrisico, door invulling te gegeven aan de nieuw te realiseren woonservicezone Delfzijl met 90 appartementen, een supermarkt met een oppervlakte van ca. 2.300 m2 bvo en ca. 450 m2 commerciële ruimte, voor de spoorlijn niet wijzigt;
• Het berekende groepsrisico van Nouryon in de huidige situatie is gelegen boven de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van Wildeman in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van JPB in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Voor de toekomstige situatie geldt dat het groepsrisico, door invulling te geven aan het plangebied op zeer grote afstand van Nouryon, Wildeman en JPB geen gevolgen heeft.

4.2.3 Verantwoording

De Veiligheidsregio Groningen (VRG) heeft de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid beoordeeld. Het advies is opgenomen als Bijlage 5.

Veiligheidsregio Groningen concludeert dat voor het plangebied Woonservicezone nu geen beoordeling te geven is voor de bluswatervoorziening, bereikbaarheid en ontvluchtingsmogelijkheden omdat het plan daarvoor nog niet gedetailleerd genoeg is. Geadviseerd wordt de bluswatervoorziening, bereikbaarheid en ontvluchtingsmogelijkheden aan de hand van de handreiking 'Bereikbaarheid en bluswatervoorziening Groningen' te realiseren. De VRG adviseert daarbij de uitvoering in overleg met de brandweerpost in Delfzijl af te stemmen.

4.3 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het rapport van de inventarisatie is als Bijlage 6 opgenomen. Uit deze ecologische inventarisatie komt naar voren dat een nadere analyse in het kader van de gebiedenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

Omdat op basis van de ecologische inventarisatie verblijfplaatsen van huismus, gierzwaluw, vleermuizen en steenmarter in de te slopen bebouwing niet kunnen worden uitgesloten is een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Het rapport van het aanvullend onderzoek is als Bijlage 7 opgenomen. Hieronder zijn de conclusies opgenomen.

Bij de sloop van de bebouwing gaan twee jaarrond beschermde nestplaatsen van gierzwaluw, drie jaarrond beschermde nestplaatsen van huismus en drie verblijfplaatsen (één zomerverblijfplaats en twee paarverblijfplaatsen) van gewone dwergvleermuis verloren. Daarom is voor het plan een ontheffing van de Wet natuurbescherming (Wnb) nodig voor huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis.

Ten behoeve van de ontheffing zijn op voorhand vervangende verblijfplaatsen voor deze soorten aangeboden. In overleg met een ecoloog zijn medio februari 2020 in de omgeving van het plangebied vleermuiskasten (3 kraamkasten en 12 paarkasten), nestkasten (12 verblijven) voor huismus en nestkasten voor gierzwaluwen (9 verblijven) aangebracht.

Bij het bevoegd gezag (provincie Groningen) is een ontheffingsaanvraag ingediend.

4.4 Archeologie

Op grond van de archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart (2017) geldt voor het plangebied een hoge archeologische waarde. De historische binnenstad van Delfzijl is geregistreerd als archeologisch monument (nummer 15266) en het plangebied maakt hier deel van uit.

Op grond van deze waardestelling heeft het plangebied in het vigerende bestemmingsplan Centrum de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gekregen. Dit betekent dat voor het gebied geldt dat voor bouw waarvoor dieper dan 0,40 m wordt geroerd en groter dan 50 m2 bedraagt, archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Op basis van het archeologisch bureauonderzoek (Sweco, nummer 355140, 2 maart 2018) wordt voor het plangebied geadviseerd de sloop van bestaande panden onder archeologische begeleiding te laten plaatsvinden. Doel hierbij is eventuele archeologische resten te documenteren en vondsten te verzamelen.

Voor de archeologische begeleiding van de werkzaamheden dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld op basis van het vastgestelde gemeentelijke archeologiebeleid en conform de richtlijnen uit de BRL 4000 conform protocol opgraven – variant archeologische begeleiding (KNA protocol 4004) en de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA, versie 4.1).

Om deze reden is voor het plangebied de dubbelbestemming Archeologie 2 overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie gaat over de geschiedenis van de gebouwde omgeving, de landschappen, tradities en de verhalen die erbij horen. Sinds 1 januari 2012 is de gemeente wettelijk verplicht om cultuurhistorische belangen mee te wegen in ruimtelijke vraagstukken.

De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Nota Cultuurhistorie (2016) opgesteld. Om de cultuurhistorische waarden te beschermen dient deze nota door de gemeente te worden omgezet in een cultuurhistorische verordening ter aanvulling op de huidige bestemmingsplannen binnen het grondgebied. Bij een herziening van de bestemmingsplannen kunnen de cultuurhistorische waarden middels een dubbelbestemming worden meegenomen.

Bij de nota is een cultuurhistorische waardenkaart gevoegd. Op basis van deze waardenkaart heeft het centrum van Delfzijl de waarde Vestingterrein gekregen. Het is van belang dat de vestingterreinen zichtbaar blijven en indien mogelijk worden versterkt. Dit betekent dat ingrepen waarbij het uiterlijk van de vestingterreinen worden aangetast zo veel mogelijk moeten worden vermeden en dat voor een eventueel herstel een zorgvuldig en cultuurhistorisch onderbouwd plan dient te worden opgesteld. Het vestingterrein ter plaatse van het centrum van Delfzijl wordt niet aangetast.

De gemeente heeft tevens karakteristieke objecten aangewezen. De te slopen panden behoren hier niet toe.

Derhalve vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.6 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf doet verslag van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie, dat wil zeggen voor het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

Het bestemmingsplan is op 19 februari 2020 via de online watertoets aangemeld bij het Waterschap Noorderzijlvest. In Bijlage 9 is de uitkomst van de digitale watertoets te vinden. Uit de watertoets blijkt dat het plan invloed heeft op de waterhuishouding en/of de belangen raakt van het waterbeheer. Hieronder is de uitkomst van de watertoets kort weergegeven.

Waterbeleid

Sinds 1 november 2003 is het verplicht plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te toetsen op water. Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. De waterhuishouding bestaat uit de overheidszorg die zich richt op het op en in de bodem vrij aanwezige water, met het oog op de daarbij behorende belangen. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Naast veiligheid en wateroverlast (waterkwantiteit) worden ook de gevolgen van het plan voor de waterkwaliteit en verdroging onderzocht. De belangrijkste beleidsdocumenten op het gebied van de waterhuishouding zijn de Vierde Nota Waterhuishouding, Anders omgaan met water: Waterbeleid 21e eeuw, de Europese Kaderrichtlijn Water, Beleidslijn ruimte voor de rivier en de nota Ruimte. In het Nationaal Bestuursakkoord Water worden de gezamenlijke uitgangspunten geformuleerd voor een integraal waterbeleid in de 21e eeuw. De verantwoordelijkheid voor de te treffen waterhuishoudkundige maatregelen gericht op: vasthouden, bergen en afvoeren van water ligt bij het waterschap (trits: kwantiteit) en het schoon houden, scheiden en zuiveren van water (trits: kwaliteit) ligt bij alle betrokkenen en het waterschap.

Provincies en gemeenten zorgen voor een integrale afweging en leggen deze vast in provinciale beleidsplannen en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen. De provincie geeft richting aan ruimtelijke ontwikkeling door de gebieden te benadrukken die van nature het eerst onder water komen te staan bij hevige regenval of overstromingen. De provincie wil dat deze gebieden gevrijwaard blijven van kapitaalintensieve functies.

Het beleid van Waterschap Noorderzijlvest is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2016- 2021 en in de Notitie Water en Ruimte 2013. De ruimtelijke zonering van de provincie heeft het waterschap vertaald naar een eigen zonering met water als belangrijkste element. Het waterschap benadrukt in haar functiezonering de volgende aspecten: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap.

TOETSING WATERBELEID

Het plangebied ligt in de beschermingszone van de primaire waterkering. De zone wordt overgenomen op de verbeelding en in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de beschermingszone is een watervergunning nodig.

Wateradvies

De wijziging van de bestemming en/of de omvang van onderdelen in het plan hebben invloed op de waterhuishouding en/of raken de belangen van het waterbeheer en/of die van de initiatiefnemer.

GELIJKBLIJVEND/AFNAME VERHARD OPPERVLAK

Indien het verhard oppervlak in een ruimtelijk plan toeneemt met meer dan 750 m2 is het vereist om de mogelijkheden voor afkoppelen van regenwater te onderzoeken en vast te leggen.

Toetsing: het verhard oppervlak van het plan neemt niet toe ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie bestaat het verhard oppervlak uit bebouwing en parkeerplaatsen. Het gehele plangebied is nagenoeg verhard. In de nieuwe situatie worden in het plangebied woningen en centrumvoorzieningen gerealiseerd. Er wordt een daktuin gerealiseerd met de mogelijkheden om regenwater af te koppelen en tijdelijk te bergen. Het verhard oppervlak is hierdoor in de nieuwe situatie minder.

RIOLERING

Er wordt uitgegaan van de aanleg van een gescheiden stelsel zoals dat al aanwezig is in het centrum van Delfzijl. Tevens worden mogelijkheden om water langer vast te houden, bijvoorbeeld ter plaatse van de daktuin, zoveel mogelijk benut.

VERVUILING VERHARD OPPERVLAK

Het is alleen mogelijk om verhard oppervlak, aangemerkt als schoon, af te koppelen. Dit wordt in overleg met Waterschap Noorderzijlvest bepaald. Maatregelen om vervuiling te voorkomen dan wel te verminderen kunnen noodzakelijk zijn.

BESTAAND STEDELIJK GEBIED

In bestaand stedelijk gebied is ruimte moeilijk te vinden. Bij herinrichting zal het als streefdoel worden ingebracht door het waterschap in het planvormingsproces. Ruimte voor oppervlaktewater in stedelijk gebied is vaak duur. Inzetten op meervoudig ruimtegebruik is daarom een mogelijkheid om te overwegen. Als dat niet voldoende ruimte oplevert zal buiten het stedelijk gebied ruimte moeten worden gezocht ter compensatie. Uitgangspunt is het behoud van het watersysteem en het bergend vermogen ervan in het stedelijk gebied. Binnen het bebouwde gebied mogen hiertoe geen watergangen worden gedempt, tenzij er met het waterschap afspraken zijn gemaakt over compensatie van de afvoer en berging. Met het dempen van sloten, aanleggen van dammen en lange duikers in plaats van een sloot moet kritisch worden omgegaan.

Goed omgaan met het relatief schone hemelwater biedt veel kansen. Zo kunnen we veel problemen in het stedelijk watersysteem oplossen of voorkomen. Grondwateronttrekking voor drinkwater worden minder als men in stedelijk gebied meer gebruik maakt van hemelwater. Bijvoorbeeld voor sproeien van tuinen of spoelen van toiletten vanuit een grijs watercircuit.

GRONDWATER

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt een minimale drooglegging voor woningen geadviseerd van 1,30 m. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 m. Bij kruipruimteloos bouwen kan een kleinere drooglegging toegepast worden. In een ruimtelijk plan kan een variërende drooglegging gerealiseerd worden in overleg met Waterschap Noorderzijlvest. Bij gebieden die met enige regelmaat mogen inunderen kan een kleinere drooglegging toegepast worden (groenstroken, ecologische zones). Op deze manier kan op creatieve wijze invulling gegeven worden aan de vereiste waterberging (zie onderstaande tabel minimale droogleggingseisen). Als dit toegepast wordt dient dit in de waterparagraaf vastgelegd te worden.

Droogleggingeisen:

	drooglegging
woningen met kruipruimte	1,3 m
woningen zonder kruipruimte	1,0 m
gebiedsontsluitingswegen	0,8 m
erftoegangswegen	0,8 m
groenstroken/ecologische zones	0,5 m

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en regelgeving

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de Europese luchtkwaliteitseisen verankerd in de Nederlandse wetgeving. Er is vastgelegd dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden en richtwaarden.

De belangrijkste grenswaarden zijn de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide en de 24-uursgemiddelde grenswaarde voor fijn stof, omdat deze in Nederland worden overschreden. De grenswaarden van de overige stoffen worden, op enkele uitzonderingen na, in Nederland niet overschreden. Ruimtelijke plannen die in betekenende mate bijdragen worden getoetst aan de grenswaarden.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van maximaal woningen en centrumvoorzieningen in de vorm van detailhandel en horeca. Voor wat betreft de centrumvoorzieningen voorziet voorliggend bestemmingsplan in een kleiner en compacter centrum. in dit kader wordt onder andere een bestaande supermarkt verplaatst naar het plangebied. De locatie van de bestaande supermarkt wordt gesloopt. Het totale oppervlak aan centrumvoorzieningen neemt af en derhalve neemt ook de bijdrage aan de luchtkwaliteit af.

Op basis van de CROW-publicatie nr. 381 'Toekomst bestendig parkeren, deel A kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' bedraagt de verkeersgeneratie van een huurappartement in 'rest bebouwde kom', in een weinig stedelijk gebied 3,7 tot 4,5 ritten per etmaal. Het plan biedt de mogelijkheid tot de realisatie van maximaal 90 appartementen. De totale verkeersgeneratie bedraagt derhalve maximaal circa 405 ritten.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Achtergrondniveaus

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2013. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). De grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) is voor beide stoffen 40 µg/m3.

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moest al aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO2 en PM10.

Stof	2011	2015	2020
PM10	21,5	14,4	14,6
NO2	14,2	10,9	9,9

Conclusie

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Daarnaast is geconcludeerd dat het een nibm-project betreft. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.8 Bodem

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. Op basis van een vooronderzoek zijn een anatal deellocaties in het plangebied asbestverdacht. ter plaatse is derhalve ook een verkennend asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd.

Het rapport van de inventarisatie is als Bijlage 10 opgenomen. Onderstaand zijn de conclusies opgenomen.

Het bodemonderzoek geeft onvoldoende informatie of de milieuhygiënische bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie voor de woonzorgservice (functie wonen). Op basis van de beschikbare (bodem)gegevens en veldwaarnemingen is er op basis van de asbestverdachte puinbijmenging aanleiding om een asbest-in-bodemonderzoek conform de NEN 5707 voor het gehele plangebied uit te voeren. Verder zal een tijdens voorgaand bodemonderzoek aangetoonde verontreinigingsspot met minerale olie, middels aanvullend onderzoek moeten worden geactualiseerd. Tenslotte is er inpandig geen bodemonderzoek uitgevoerd. Ondanks dat geen inpandige verontreiniging verwacht wordt, betreft het bebouwde deel een dusdanig groot aandeel van de onderzoekslocatie dat een representatief beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het terrein niet is verkregen. Aanbevolen wordt het aanvullende onderzoek in twee fasen uit te voeren, waarvan fase twee (inpandig onderzoek) na de sloop.

4.9 Geluid

Het plan heft onder andere betrekking op de realisatie van appartementen. De Wet geluidhinder beschouwt een woning/appartement als een geluidsgevoelig gebouw. Daarom dient er een toetsing plaats te vinden aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een woning of een geluidgevoelig object gelegen is binnen een door deze wet aangewezen geluidzone. De nieuw te realiseren appartementen bevinden zich binnen de geluidzone van de Stationsweg en Oosterveldweg, de spoorlijn Groningen-Delfzijl en de industrieterreinen Delfzijl.

Voor de ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 11 opgenomen. Onderstaand zijn de conclusies opgenomen.

Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting op de gevel van de appartementen en deze tetoetsen aan de Wet geluidhinder. Toetsing van de karakteristieke geluidwering voor het vaststellen van de binnenwaarde van de appartementen valt buiten het kader van dit onderzoek.

Wegverkeerslawaai

Uit de berekening blijkt dat twee te realiseren appartementen een te hoge geluidsbelasting kentnen vanwege de Stationsweg en Oosterveldweg. De maximale geluidsbelasting vanwege de Stationsweg en Oosterveldweg bedraagt respectievelijk 50 en 49 dB (gebouw A, appartement 1, waarneempunt 1.2 op de 5e bouwlaag en gebouw C, appartement 3, waarneempunt 3.1 op de 5e bouwlaag). De overschrijdingen van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedragen respectievelijk 2 en 1 dB vanwege de Stationsweg en Oosterveldweg. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt echter niet overschreden.

Spoorweglawaai

In de nabijheid van het plangebied ligt de spoorlijn Groningen Delfzijl. Uit onderstaande afbeelding uit het register (06-08-2019) blijkt dat het geluidsproductieplafond ter hoogte van het voornemen 52 dB bedraagt.

Een geluidsproductieplafond van 52 dB houdt in dat de zonebreedte ter plaatse 100 m bedraagt. Een deel van de te realiseren appartementen ligt binnen de zone van het spoor op circa 55 m afstand. Echter, gelet op de hoogte van het geluidsproductieplafond betekent dit dat de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van de gevel de 55 dB niet zal overschrijden. Daarmee wordt voldaan aan de wettelijke normen. De momenteel heersende waarde bedraagt slechts 33-34 dB.

Akoestisch onderzoek naar spoorweglawaai is derhalve niet nodig.

Industrielawaai

Gebruik is gemaakt van het actueel zonebeheermodel behorend bij de industrieterreinen Delfzijl wat door de voormalige gemeente Delfzijl is vastgesteld. In dit zonebeheermodel is rekening gehouden met de gereserveerde geluidsbronnen van de braakliggende terreindelen. De berekende geluidsbelasting op de gevels van de appartementen varieert op de verdiepingen van 53 t/m 58 dB(A) en op de begane grond 51-53 dB(A). De geluidsbelasting bedraagt op vrijwel alle gevels meer dan de voorkeurswaarde van 50 dB(A).

De geluidsbelasting is nergens hoger dan 58 dB(A). Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) overschreden, maar wordt voldaan aan ten hoogste vast te stellen hogere waarde van 60 dB(A) in een gebied met zeehavengebonden activiteiten (art. 59 lid 1 en art. 60 Wgh).

Cumulatie

Er is alleen sprake van cumulatie indien de ten hoogste toelaatbare waarde van meerdere bronnen wordt overschreden. De overschrijdingen voor twee appartementen betrekking op twee bronnen waardoor cumulatie aan de orde is. Het betreft hier gebouw A, appartement 1, waarneempunt 1.2 op de 5e bouwlaag en gebouw C, appartement 3, waarneempunt 3.1 op de 5e bouwlaag.

Uit cumulatieberekening blijkt dat op het betreffende beoordelingspunt een geluidsniveau heerst wat getypeerd kan worden als "slecht". De oorzaak hiervan is voornamelijk het industrielawaai. De gemeente acht dit aanvaardbaar omdat op slechts twee waarneempunten sprake is van cumulatie en de geluidwering van de gevel een goed leefklimaat in de woningen bewerkstelligd.

Conclusie wegverkeerslawaai

Om de appartementen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Emsdelta hogere waarden te verlenen. Conform het beleid van de gemeente kan er pas een hogere waarde worden verleend als voldaan wordt aan de hoofdcriteria uit het Besluit geluidhinder. De in dit Besluit gestelde voorwaarden hebben betrekking op het onvoldoende doeltreffend zijn van de mogelijke bron- en overdrachtsmaatregelen, dan wel op het ontmoeten van overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.

De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt respectievelijk 1 en 2 dB vanwege de Stationsweg en Oosterveldweg. Omdat maatregelen aan de weg of tussen de weg en de appartementen niet mogelijk zijn zullen in de te realiseren appartementen, indien noodzakelijk, zodanige gevelmaterialen worden toegepast dat de wettelijke binnenwaarde van 33 dB bij gesloten deuren en ramen niet wordt overschreden. In het traject waarin de omgevingsvergunning voor het bouwen van de betreffende gebouwen wordt voorbereid, dient de aard en mate van isolatie van de gevels te worden bepaald. Bij toetsing van het binnenniveau van geluidgevoelige bebouwing moet worden gerekend met een gevelbelasting zonder aftrek conform artikel 110g van de Wet geluidhinder.

Conclusie industrielawaai

Voor de appartementen moeten hogere grenswaarden worden vastgesteld van tussen de 51 en 60 dB(A). De berekende geluidsbelasting varieert enigszins per verdieping en per gevel. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in geluidsoverdracht van de bronnen naar de beoordelingspunten. Voorgesteld worden hogere waarden variërend van 56 t/m 60 dB(A) op de verdiepingen en 55 dB(A) op de begane grond.

De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 8 dB(A). Omdat maatregelen aan de bron en het overgangsgebied niet mogelijk zijn, zullen in de te realiseren appartementen, indien noodzakelijk, zodanige gevelmaterialen worden toegepast dat de wettelijke binnenwaarde van 35 dB(A) bij gesloten deuren en ramen niet wordt overschreden. In het traject waarin de omgevingsvergunning voor het bouwen van de appartementen wordt voorbereid, dient de aard en mate van isolatie van de gevels te worden bepaald.

Besluit hogere grenswaarden

Op 30 april 2021 hebben Burgemeester en Wethouders van de gemeente Emsdelta de benodigde hogere grenswaarden vastgesteld. Het verzoek hogere grenswaarden en het besluit hogere grenswaarden zijn respectievelijk als Bijlage 12 en Bijlage 13 opgenomen.

4.10 Milieuzonering

Bedrijven en milieuzonering

Uit de geactualiseerde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wordt de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd. Bij de ontwikkeling van milieubelastende activiteiten of milieugevoelige objecten wordt aan deze richtafstanden getoetst. Uit de toetsing blijkt of er door de ontwikkeling een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

In de VNG-publicatie wordt uitgegaan van richtafstanden in een rustig buitengebied of rustige woonwijk. Indien er sprake is van een 'gemengd gebied', waarin sprake is van functiemenging, kan gesteld worden dat de milieubelasting in het gebied hoger is dan in een rustig buitengebied of woonwijk. Daarom kan in een gemengd gebied een verkleining van de richtafstanden worden toegepast.

Toetsing

Het plangebied wordt gekenmerkt als gemengd gebied, gezien het feit dat diverse functies naast elkaar voor komen. Het plan betreft de realisatie van milieugevoelige objecten in de vorm van woningen. Daarnaast worden ook milieuhinderlijke functies in de vorm van detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijke functies mogelijk gemaakt.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich onder andere woningen, detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijke functies.

Voor voornoemde functies in gemengd gebied geldt, volgens de VNG-publicatie, een richtafstand van 0 m en 10 m (in rustig gebied 10 en 30 m). Aan deze richtafstanden wordt voldaan.

Ten oosten van het plangebied ligt het havengebied. In de nabijheid van het plangebied zijn bedrijven uit categorie 3.1 en 3.2 gelegen, alsmede een evenementenhal. Ten opzichte van deze bedrijven geldt een richtstand van 30 en 50 m (in rustig gebied 50 en 100 m). Voor een evenementenhal geldt aan afstand van 10 m (30 m in rustig gebied). Aan deze richtafstanden wordt ruimschoots voldaan.

Conclusie

Gelet op de richtafstanden uit de VNG-publicatie en het vigerend planologisch kader kan worden geconcludeerd dat het aspect milieuzonering geen belemmering vormt voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.11 M.e.r.-beoordeling

Wettelijk kader

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Vormvrije mer-beoordeling

Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Dit is de richtlijn die ziet op projecten (kolom 4). De wijzigingsrichtlijn is voor het overgrote deel geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het gewijzigde Besluit m.e.r. is in werking getreden op 7 juli 2017.

Eén van de belangrijkste gevolgen van de wijziging van het Besluit m.e.r. is dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie. Dit is geregeld in artikel 2 lid 5 Besluit m.e.r. De aanmeldnotitie beschrijft de gevolgen van de voorgenomen activiteit voor het milieu en geeft een conclusie omtrent de noodzaak tot een m.e.r.-procedure. Aan de hand van deze informatie kan het bevoegd gezag een beslissing nemen of voor de voorgenomen activiteit een MER dient te worden opgesteld.

Doel van een aanmeldingsnotitie ten behoeve van de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is om op objectieve wijze informatie over mogelijk relevante milieugevolgen van de voorgenomen activiteit te verzamelen. Met deze informatie kan het bevoegd gezag een oordeel geven over de noodzaak van het doorlopen van een m.e.r.-procedure. Een m.e.r.-beoordeling betekent dat er géén MER wordt opgesteld, tenzij er sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het uitgangspunt is dus: 'Nee, tenzij....'

De 'belangrijke nadelige gevolgen' moeten worden beoordeeld op basis van het toetsingskader van bijlage III van de Europese Richtlijn Milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). Bijlage III noemt drie hoofdthema's:

• 1. de kenmerken van de activiteit (waaronder omvang, verontreiniging, hinder en risico van ongevallen);
• 2. de plaats van de activiteit (in relatie tot de kwetsbaarheid van het milieu);
• 3. de kenmerken van het potentiële effect (waaronder het bereik, de orde van grootte en waarschijnlijkheid van het effect).

Onderstaande afweging kan worden beschouwd als, de tekst van, een dergelijke aanmeldnotitie.

KENMERKEN VAN HET PROJECT

Conform bijlage III van de EU-richtlijn dienen de volgende aspecten in overweging te worden genomen:

Criteria	Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk?
Kenmerken van het project
Omvang van het project	Het projectgebied is onderdeel van het centrum van Delfzijl en wordt begrensd door de Willemstraat, Waterstraat en de Havenstraat. Dit gebied bestaat uit centrumvoorzieningen, appartementen en een parkeerplaats. In het gebied worden maximaal 90 gestapelde woningen en centrumvoorzieningen gerealiseerd.	nee
Cumulatie met andere projecten	In de omgeving van het projectgebied zijn geen grootschalige ontwikkelingen bekend die kunnen leiden tot een stapeling (cumulatie) van milieueffecten.	nee
Gebruik van natuurlijke hulpbronnen	Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen ten behoeve van realisatie van de gebouwde omgeving zal plaatsvinden op een conventionele manier en geeft geen aanleiding aanzienlijke gevolgen voor het milieu te veronderstellen, zodanig dat daarvoor een MER dient te worden uitgevoerd. De gebouwen worden immers gerealiseerd met steenachtige materialen, staal en hout; grondstoffen die niet bijzonder schaars zijn. De mogelijkheden voor toepassing van systemen voor duurzame energieopwekking worden onderzocht. De woningen worden energie-neutraal uitgevoerd.	nee
Productie van afvalstoffen	Afvalstoffen komen vrij en/of ontstaan als gevolg van normaal gebruik van de woningen. en de centrumvoorzieningen Huishoudelijk afval wordt op de gebruikelijke wijze ingezameld en verwerkt.	nee
Verontreiniging en hinder	Verontreiniging en hinder kunnen ontstaan als gevolg van verkeersbewegingen door vergroting van het aantal woningen. Gelet op de omvang van het plan draagt het project slechts in 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Effecten op de omgeving als gevolg van verkeerslawaai zijn eveneens beperkt aangezien de toename van het aantal verkeersbewegingen gering is en deze opgaan in de gebruikelijke verkeersstromen. Vanuit de omgeving zijn er op het projectgebied diverse milieueffecten zoals geluid en externe veiligheid. In het bestemmingsplan is aangetoond dat deze effecten gering zijn. Er is eeen hogere grenswaarde vanwege geluid noodzakelijk.	nee
Risico van ongevallen	Er wordt voldaan aan het Besluit externe veiligheid transportroutes en het besluit externe veiligheid buisleidingen.	nee

PLAATS VAN HET PROJECT

Bij de mate van kwetsbaarheid van het milieu in de gebieden waarop het project van invloed kan zijn, moet in het bijzonder in overweging worden genomen:

Criteria	Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk?
Plaats van het project
Het bestaande grondgebruik	Het gebied is een herontwikkelingslocatie in het centrum van Delfzijl dat ook in de huidige situatie wordt gebruikt voor centrumvoorzieningen, wonen en parkeren.	nee
Relatieve rijkdom aan en de kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied	Het projectgebied heeft door het huidige gebruik geen hoge ecologische waarde. Gebieden met hogere natuurwaarden, zoals het Natura 2000-gebied Waddenzee ligt op behoorlijke afstand van het projectgebied en worden daardoor niet negatief beïnvloed. Er bestaat namelijk geen directe ecologische relatie tussen het projectgebied, de aard van het plan (woningbouw met uitsluitend lokale effecten) en de soorten waarvoor voornoemde gebieden als beschermd natuurgebied zijn aangewezen.	nee
Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu	Het projectgebied bestaat uit een bebouwing en verharding. Vanwege de sloop van een deel van de bebouwing is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Hoewel een ontheffing van de natuurbeschermingswet noodzakelijk is worden beschermde soorten niet in hun voortbestaan bedreigd.	nee

KENMERKEN VAN HET POTENTIËLE EFFECT

Bij de potentiële effecten van het project wordt voor zover relevant gekeken naar:

Criteria	Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk?
Kenmerken van het potentiele effect
Het bereik van het effect	De effecten als gevolg van de realisatie van de centrumvoorzieningen en woningen zijn beperkt tot enkele tientallen meters.	nee
Het grensoverschrijdende karakter van het effect	Van grensoverschrijdende milieueffecten is geen sprake.	nee
De waarschijnlijkheid van het effect	De effecten duren zo lang het projectgebied als zodanig in gebruik is, echter de effecten zijn uitsluitend omkeerbaar door het gebruik te beëindigen.	nee

Conclusie

Het project is in zekere zin onomkeerbaar, maar in vergelijking met de drempelwaarde van een stedelijk ontwikkelingsproject van een relatief zeer geringe omvang. Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet nodig om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Uit de uitgevoerde analyse blijkt dat er geen relevante effecten zijn die het doorlopen van de m.e.r.-procedure zinvol maken. Om bovenstaande reden is het doorlopen van een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Dit hoofdstuk bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting omdat het krachtens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplicht is om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachten aan het plan ten grondslag ligt, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met regels en gaat vergezeld met een toelichting. De regels bepalen op welke manier gronden gebruikt kunnen worden, wat de bouwmogelijkheden zijn en hoe bebouwing gebruikt mag worden. De opbouw van de regels sluit aan bij de eisen van de SVBP2012. De regels van het bestemmingsplan zijn opgedeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en de overgangs- en slotregels.

Hieronder worden de aanwezige regels puntsgewijs besproken.

5.2 Regels

Het navolgende stelt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels aan de orde. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Dit wordt in het navolgende nader toegelicht.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Begrippen) en de wijze van meten (Wijze van meten). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

Een bestemming is een omschrijving van aan de grond toegekende functies, zoals wonen, bedrijven, groenvoorzieningen enzovoorts. De aard van de toegelaten inrichting van de gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. In de bestemmingsplannen worden verscheidene bestemmingen onderscheiden. Aan deze bestemmingen zijn regelingen als de bestemmingsomschrijving, bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden gekoppeld.

Per bestemming hanteert men de indeling volgens de SVBP 2012. Deze volgorde en de naamgeving zijn standaard en moet in principe worden gevolgd.

Het bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen:

• Centrum
• Verkeer - Verblijfsgebied
• Wonen - Woongebouw
• Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemming)

Wat betreft de inhoud is voor deze bestemmingen zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan 'Centrum' (met identificatienummer NL.IMRO.0010.16BP-OH01). Hieronder worden de bestemmingen op alfabetische volgorde besproken.

• Centrum

Voor de supermarkt en de naastgelegen commerciele ruimten aan de Willemstraat geldt de bestemming Centrum. Met deze bestemming wordt een compact winkelgebied beoogd. Om dit te bereiken wordt de winkelfunctie en winkelondersteunende (dag)horeca ruimte geboden, zowel bestaande vestigingen als nieuw te realiseren winkels. Horeca ten dienste van het winkelende publiek versterkt de functie van het winkelen. De supermarkt is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de gelijknamige aanduiding.

Verder voorziet deze bestemming in de aanwezigheid van de woonfunctie in de vorm van 25 appartementen op de tweede en hogere bouwlaag.

• Verkeer - Verblijfsgebied

Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Hier betreft het met name de openbare straten, met in hoofdzaak een functie straten en paden, bermen en beplanting, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Ook water, erven en terreinen en nutsvoorzieningen vallen onder deze bestemming.

• Wonen - Woongebouw

Voor het oostelijk deel van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Ter plaatse zijn maximaal 65 woningen toegestaan. Deze bestemming voorziet uitsluitend in gestapelde woningen (appartementen). Wel gaat het hierbij om zelfstandige woningen, maar de verschijningsvorm onderscheidt zich ruimtelijk van zogenaamde grondgebonden woningen, terwijl er tevens sprake van gemeenschappelijke voorzieningen kan zijn. Daarop is dan ook de bestemming toegeschreven: deze is afgestemd op de specifieke hoofdvorm, terwijl afgezien wordt van een regeling voor individuele bijgebouwen. Wel is er ruimte voor (collectieve) bijgebouwen, daar waar dit ook ruimtelijk passend is.

• Waarde - Archeologie 2

Met de bestemming Waarde - Archeologie 2 is - aansluitend op wat in de basisbestemmingen is geregeld - rekening gehouden met de archeologische waarden van de betreffende gebieden. De bescherming van deze waarden is geregeld door middel van bouwregels en een vergunningenstelsel. De bouwregels lopen op naarmate de waarden hoger zijn. Het plangebied valt onder de bestemming Waarde - Archeologie 2 en kent een stringente regeling voor nieuwe bouwactiviteiten. Voor gebieden die alleen een verwachtingswaarde kennen wordt, door het opnemen van een vergunningenstelsel, geregeld dat er (geen toetsbare) activiteiten in het gebied plaatsvinden die onevenredige afbreuk (kunnen) doen aan de archeologische waarden die zich (mogelijk) in de bodem bevinden. In het vergunningenstelsel is de bodemingreep gekoppeld aan een diepte van meer dan 0,40 m bij een oppervlakte tot 50 m². Dit onder afstemming op het gemeentelijk archeologiebeleid. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, zal een erkend archeoloog worden geraadpleegd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek kunnen leiden tot aanvullende bepalingen in de omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hieronder zijn begrepen de 'Anti-dubbeltelregel', 'Algemene bouwregels', 'Algemene gebruiksregels','Algemene aanduidingsregels' 'Algemene afwijkingsregels' en de 'Algemene wijzigingsregels'.

Het bestemmingsplan kent de volgende Algemene aanduidingsregels:

Geluidzone - industrie

Het plangebied valt binnen de geluidszone van de gezamenlijke industrieterreinen aan de oostzijde van Delfzijl. Dit wordt met deze gebiedsaanduiding tot uitdrukking gebracht.

Voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan is voor de nieuw te bouwen woningen een hogere waarde vastgesteld.

Vrijwaringszone - dijk 1

Langs de primaire zeewering en de schermdijk bevinden zich op grond van de keur van het Waterschap naast de kernzones (de feitelijke zeewering) beschermingszones. Deze zijn te onderscheiden in binnenbeschermingszones en buitenbeschermingszones. Het bestemmingsplan gaat uit van een basisbestemming voor de primaire zeewering (Water - Waterkering, welke overigens niet binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen) en van een aanduiding (vrijwaringszone - dijk) voor de binnenbeschermingszone. Daarin worden de gronden naast de basisbestemmingen tevens bestemd ter bescherming van de waterkering. In de regels is een bebouwingsregeling opgenomen, die afgestemd is op de Provinciale Omgevingsverordening.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% is mogelijk door middel van de algemene bouwregels.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet als het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Het onderhavige bouwplan betreft de realisering van woningen en centrumvoorzieningen. Dit betekent dat er sprake is van een plan in het kader van de Grondexploitatiewet.

De gemeente zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten, waarin de eventueel te maken kosten zullen worden verrekend. Onderdeel hiervan is in ieder geval een planschadeovereenkomst. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

Met het sluiten van een anterieure overeenkomst is de financieel-economische uitvoerbaarheid anderszins gewaarborgd.

Er kan derhalve geconstateerd worden dat het project voor de gemeente Eemsdelta geen financiële consequenties heeft en voor de gemeente budgettair neutraal zal verlopen en dat de uitvoerbaarheid is verzekerd.

De gemeente heeft een bouwer/ontwikkelaar met een architect geselecteerd via een Europese aanbestedingsprocedure. De bouwer/ontwikkelaar is Rottinghuis, architect is het bureau De Zwarte Hond. Met deze ontwikkelaar heeft de gemeente een overeenkomst gesloten waarvan de essentie als volgt is:

• De gemeente koopt al het voor de ontwikkeling benodigd vastgoed.
• De gemeente verkoopt al haar vastgoed aan de ontwikkelaar die daarna de ontwikkeling gaat realiseren onder voorwaarde dat:
  • 1. Er overeenstemming is over het definitief ontwerp en de definitieve prijs voor de af te nemen panden en gronden;
  • 2. De ontwikkelaar overeenstemming heeft met Acantus over de afname van de te bouwen huurappartementen;
  • 3. De ontwikkelaar overeenstemming heeft met Lidl over de afname van de supermarkt; en
  • 4. Er een onherroepelijk bestemmingsplan is.

De gemeente heeft nagenoeg al het benodigde vastgoed in bezit. Acantus brengt haar eigen vastgoed in.

De gemeentelijke exploitatie ziet er als volgt uit:

nr.	Onderdeel	bedrag
	Kosten
1	verwervingen en schadeloosstellingen	€ 4.305.668
2	plankosten (tot en met 2023)	€ 989.163
	Totaal	€ 5.294.831
	Opbrengsten
1	verkoop panden, gronden appartementen Acantus, nieuwbouw hoek Waterstraat	€ 1.225.323
2	bijdrage gemeente en enkele provinciale subsidies	€ 3.424.415
3	Opbrengsten vastgoedexploitatie laagbouw Vennenflat	€ 1.460.563
4	verkoop gemeentelijk eigendom aan Rottinghuis (op basis van VO)	-€ 2.201.663
5	Bijdrage NPG	€ 1.500.000
	Totaal	€ 5.408.638
	Resultaat (nominaal)	€ 113.807

De risico's voor planschade, bouw- en woonrijpmaken en de bouwexploitatie liggen bij Rottinghuis.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Ten behoeve van de uitvoering van het project "Wonen met een Plus" in het centrum van Delfzijl is in 2020 gestart met een hiervoor benodigde planologische regeling. Een voorontwerpbestemmingsplan is eind 2020 in procedure gebracht. Het is daarvoor toegezonden aan de verschillende overlegpartners (Provincie Groningen, Waterschap Noorderzijlvest, Veiligheidsregio Groningen) en verder ter inzage gelegd voor inspraak. De periode voor overleg en inspraak vond plaats van 10 december 2020 tot en met 21 januari 2021.

De inspraak- en overlegreacties zijn samengevat en van een reactie voorzien in de Nota overleg en inspraak. Deze nota is als Bijlage 14 opgenomen.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en het ontwerpbesluit Hogere waarde wet geluidhinder “Wonen met een Plus” hebben van 18 maart tot en met 29 april 2021 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.