Boslaan 13 Vreeland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In april 2012 is door de huidige eigenaar en de toekomstige bewoners van de Boslaan 13 in Vreeland (hierna initiatiefnemer) een principeverzoek ingediend voor de bouw van één extra woning en twee bijgebouwen op het adres. Door de ontwikkeling zal er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering optreden door onder andere de relatie met het agrarische achterland en buitenplaats Slotzicht te verbeteren. Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Noord'. Om medewerking te verlenen aan het plan is een herziening van het bestemmingsplan vereist conform artikel 3.1 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Voorliggende toelichting voorziet in een ruimtelijke onderbouwing van het onderhavige initiatief.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten zuiden van de kern Vreeland. Het gebied wordt in het westen door de Boslaan gescheiden van de Vecht. De locatie maakt onderdeel uit van de historische buitenplaats Slotzicht. Aan de oost- en zuidzijde grenst het gebied aan weilanden en vervolgens aan de plas 'De Wijde Blik'. Op bijgevoegde afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmaps.org)

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Op dit moment is 'Landelijk gebied Noord', vastgesteld op 3 december 2015, het geldende bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied. De buitenplaats is in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. Volgens de regels van het vigerende bestemmingsplan is de definitie van buitenplaats:

“Een buitenplaats die al dan niet gesplitst van oorsprong een geheel vormt zoals aangegeven op de kaart in bijlage II behorende bij het bestemmingsplan. Een historische buitenplaats is aangelegd. Zij kan deel uitmaken van een landgoed. Het geheel wordt met name gevormd door een, eventueel thans verdwenen, in oorsprong versterkt huis, kasteel, buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen en/of park met één of meer van de volgende onderdelen, zoals grachten, waterpartijen, lanen, boomgroepen, parkbossen, (sier)weiden, moestuinen en ornamenten. De samenstellende delen, een ensemble vormend, van terreinen (met beplanting), lanen, waterpartijen en waterlopen, gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten zijn door de opzet of ontwerp van tuin en park en het (utilitair) gebruik historisch en architectonisch met elkaar verbonden en vormen zo een onlosmakelijk geheel. Onderdeel van een historische buitenplaats vormen die gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten, die compositorisch deel uitmaken van het ontwerp en de opzet en inrichting van de tuin- en/of parkaanleg dan wel dienen voor gebruik in samenhang met de oorspronkelijke bestemming”

Naast de bestemming buitenplaats heef het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde – Cultuurhistorie 1', 'Waarde – Cultuurhistorie 2', 'Waarde – Cultuurhistorie 4' en 'Waarde - Archeologie 4'. Tevens geldt de gebiedsaanduiding 'overige zone – monument'. Op bijgevoegde uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan is het plangebied weergegeven.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In het bestemmingsplan is ter plaatse van de bestaande bebouwing een bouwvlak opgenomen met de functieaanduiding wonen. Binnen het bouwvlak geldt een maximum bouwhoogte van 7,5 m en een maximum goothoogte van 3 meter.

De gronden met de bestemming 'Waarde – cultuurhistorie 1' zijn (mede) bestemd voor het behoud en de versterking van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Gronden met de bestemming 'Waarde – cultuurhistorie 4' zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en versterking van de buitenplaatszone langs de Vecht. Gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' zijn behalve voor de andere voorkomende bestemming(en) mede bestemd zijn voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld.

De voor 'Buitenplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en beheer van:

• a. cultuurhistorische waardevolle bebouwing in de vorm van (ensemble van) landhuizen, woningen, bijgebouwen, theekoepels, hekwerken en dergelijke;
• b. landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden in de vorm van (elementen uit) (natuur-/over-)tuinen, parken, bossen, waterpartijen.

De kazemat is opgenomen als 'Waarde Cultuurhistorie – 2'.

De voor 'Waarde – cultuurhistorie 2' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de objecten die onderdeel uitmaken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe beleidskaart en heeft de gemeente het voornemen een paraplubestemmingsplan archeologie te maken. Het is echter nog volstrekt onduidelijk wanneer het nieuwe beleid wordt vastgesteld. Zolang er geen paraplubestemmingsplan archeologie is vastgesteld, is bescherming van de archeologische waarden in het huidige bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4 Leeswijzer

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd; na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het projectplan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 komen de milieu- en gebiedsaspecten aan de orde. In hoofdstuk 5 worden de economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid beschreven. Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de juridische planopzet.

Hoofdstuk 2 Projectgebied

2.1 Historische context

Het oudste gedeelte van het hoofdgebouw van buitenplaats Slotzicht is gebouwd in de periode 1735-1736. In der loop van de jaren is het hoofdgebouw verbouwd en uitgebouwd. In de periode tot aan 1806 wisselde het landgoed regelmatig van eigenaar. In 1806 werd de Amsterdamse bankier Dirk Jan Voombergh eigenaar van het landgoed. De heer Voomberg gebruikte het landgoed als zomerhuis. Na het overlijden van Voombergh erfde zijn dochter Henriëtte het Slotzicht. Zij breidde Slotzicht uit naar ruim 70 hectare, waardoor zij de op één na grootste grondbezitter was in Vreeland. Henriëtte bezat zelfs grond aan de andere kant van de vecht. Dit behoorde allemaal bij de buitenplaats 'Slotzicht', tevens stonden er op het grondgebied van Henriëtte tien andere bebouwingen/boerderijen (Jonker-Duynstee, Cruysheer, 2015).

Na het overlijden van Henriëtte verhuurde de erfgename het hoofdgebouw aan Dhr. Backer, destijds burgemeester van Vreeland. Na het overlijden van de burgemeester werd het gedurende de eerste wereldoorlog (1914 - 1918) verhuurd aan defensie. Nadat de Defensie het vertrek nam, was het gebouw erg uitgeleefd en werd het uiteindelijk geveild (Boerstra, 1993). In de daarop volgende jaren werd het regelmatig verkocht tot de huidige bewoners er sinds 1974 zijn komen te wonen. Het landgoed is versnipperd en verkleind tot ongeveer 1,4 hectare. De heer Hartog Swelheim heeft het huis laten verbouwen en er zijn in de bovenverdieping vijf appartementen gecreëerd, die verhuurd kunnen worden.

Van oorsprong stond de bedrijfswoning van de boerderij in het plangebied aan de overzijde van de straat, Boslaan 2. Dit was de voormalige portierswoning van de buitenplaats Slotzicht. Het land voor de bedrijvigheid was op locatie van het plangebied. In 1935 verkocht de familie Soede de bedrijfswoning en bouwde een nieuwe woning aan de overzijde, waardoor deze grensde aan de agrarische gronden. Bovendien werden er meer bijgebouwen gerealiseerd. Om gezondheidsredenen werd de agrarische bedrijfsvoering in 1967 gestaakt. Voor een nieuwe inkomstenbron zijn er in overleg met de gemeente zeven recreatiewoningen geplaatst (Ruimtelijke visie, 2015).

2.2 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen ten zuiden van de kern Vreeland in het buitengebied van de gemeente Stichtse Vecht. Het plangebied maakt oorspronkelijk onderdeel uit van buitenplaats Slotzicht. Slotzicht werd gesticht tussen 1735 en 1738 en heeft sindsdien verschillende groottes gekend. In 2002 is een deel van de oorspronkelijke buitenplaats aangewezen als rijksmonument. Het project ligt op en naast het eiland van de buitenplaats Slotzicht en valt buiten de begrenzing van het rijksmonument. Desondanks maakt de locatie van het project onmiskenbaar deel uit van de buitenplaatsbiotoop van Slotzicht.

De bestaande bebouwing in het plangebied bestaat uit een jaren '30 woning, 7 recreatiewoningen en meerdere voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen. Bij de beëindiging van het agrarische bedrijf in de jaren '60 van de vorige eeuw, kreeg de eigenaar toestemming om 7 recreatiewoningen te realiseren. Deze recreatiewoningen staan in het oosten van het plangebied. In het plangebied staat ook een Kazemat die deel uit maakt van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Op bijgevoegde luchtfoto is het plangebied weergegeven.

Luchtfoto bestaande situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het verhard oppervlakte van het plangebied betreft circa 1000 m2 met een totale inhoud van circa 3900 m3. In de bijgevoegde figuur en tabel zijn de bestaande gebouwen met oppervlakte en inhoud weergegeven.

Bebouwing bestaande situatie (bron: Karres + Brands)

	Gebouw	Oppervlakte (m2)	Inhoud (m3)
1	Bestaande woning	70	450
2	Schuur (te slopen)	260	1040
3	Schuur	95	380
4	Hooiberg	36	180
5	Schuur (te slopen)	243	972
6	Schuur (te slopen)	47	141
7	Kazemat	n.v.t.	n.v.t.
8	Schuur (te slopen)	37	111
9	Recreatiewoning (te slopen)	30	90
10	Recreatiewoning (te slopen)	16	48
11	Recreatiewoning (te slopen)	33	99
12	Recreatiewoning (te slopen)	40	120
13	Recreatiewoning (te slopen)	32	96
14	Recreatiewoning (te slopen)	30	90
15	Recreatiewoning (te slopen)	28	84
Totaal		1000 m2	3901 m3

Tabel oppervlakte en inhoud bebouwing plangebied

De bebouwing in het plangebied is in een slechte staat. Door de vervallen uitstraling van de bebouwing hebben deze een slechte invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en daarmee op de buitenplaatsbiotoop van Slotzicht. Doordat de kazemat in het plangebied volledig is begroeid is deze nauwelijks zichtbaar. Door de recreatiewoningen, agrarische schuren en verrommeling van het plangebied is de relatie met de buitenplaats steeds minder duidelijk. Daarnaast is openheid een belangrijk landschappelijk kenmerk van de buitenplaats. Door de vele bebouwing en beplanting in het plangebied sluit deze dus niet aan bij de landschappelijke kenmerken van het gebied. Op bijgevoegde foto's en in Bijlage 1 is een impressie van het plangebied weergegeven.

Foto's van de huidige situatie van de 2 schuren (bron: initiatiefnemer)

Foto huidige situatie kazemat (bron: initiatiefnemer)

Foto's huidige situatie recreatiewoningen (bron: initiatiefnemer)

2.3 Planbeschrijving

Onderhavig plan betreft de realisatie van een woning en twee bijgebouwen. Daarnaast worden de recreatiewoningen en de voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt. De bestaande woning en kazemat blijven behouden. De schuur en de hooiberg (nummer 3 en 4 van figuur uit paragraaf 2.2) blijven behouden. In de tabel in paragraaf 2.2 is overzichtelijk weergegeven welke bebouwing behouden blijft en wordt gesloopt. Onderhavig plan betreft dus een aanzienlijke vermindering van bebouwing. Daarnaast wordt de bestaande tuin in het plangebied worden opgeknapt.

De te realiseren bebouwing wordt uit het zicht vanaf de Boslaan en buitenplaats Slotzicht gepositioneerd. De sloop van de recreatiewoningen en agrarische schuren zorgen samen met de opruiming van ongewenste beplanting voor een verbeterd zicht op het achtergelegen gebied. Daarbij wordt het gebied ingericht met sober gras, hagen en rustig kleurgebruik. Deze ontwikkelingen vormen een open landelijk karakter wat aansluit bij de openheid van de omgeving van het plangebied. Hiermee worden zichtlijnen in het plangebied gerealiseerd waarmee wordt aangesloten bij de landschappelijke openheid van het gebied.

Met het plan wordt de oorspronkelijke waterstructuur hersteld. De te realiseren waterstructuur zorgt dat het vroegere eiland in het plangebied in ere wordt hersteld. De kazemat in het plangebied heeft een hoge cultuurhistorische waarde. Het beter zichtbaar maken van deze kazemat is dus een impuls voor de cultuurhistorische waarde van het gebied. Op bijgevoegde afbeeldingen en in Bijlage 2 is de beoogde situatie weergegeven.

Impressie beoogde toekomstige situatie plangebied (bron: ejdj)

Impressie beoogde toekomstige situatie (bron: ejdj)

2.4 Landschappelijke inpassing

Naast een uitgebreide landschappelijk analyse van het plangebied wordt de geplande landschappelijke inpassing omschreven in het rapport “Buitenplaats Slotzicht” van 30 juni 2017 (Bijlage 3). In bijgevoegde figuur is een inrichtingsschets voor het plangebied weergegeven.

Beoogde toekomstige situatie plangebied met zichtlijnen rondom woning (bron: Karres + Brands)

Doordat meer dan de helft van de bestaande bebouwing wordt gesloopt, ontstaat er veel ruimte in het plangebied. Op de bijgevoegde afbeelding zijn de zichtlijnen weergegeven die worden gerealiseerd rondom de woningen. De ruimte rondom de woning maakt onderdeel uit van 'de groene voet'. De groene voet bepaald mede de identiteit van de Vecht en zal in deze situatie worden vergroot. Het gebied wordt gebruikt om het aanzicht van het plangebied vanaf de Vecht te verbeteren. Deze ontwikkeling vormt een versterking van de cultuurhistorische waarde van het gebied.

2.5 Conclusie

Het plangebied is gelegen aan de Boslaan 13, iets ten zuiden van de kern Vreeland. Het plangebied is oorspronkelijk onderdeel van buitenplaats Slotzicht. De bestaande bebouwing in het plangebied bestaat uit een woning en meerdere bijgebouwen, waaronder zeven recreatiewoningen en agrarische bedrijfsbebouwing. Tevens ligt in het plangebied een kazemat van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Onderhavig plan betreft de realisatie van een woning en twee bijgebouwen. Daarnaast worden meerdere (voormalige) agrarische bijgebouwen gesloopt. De bestaande woning, een schuur, hooiberg en de kazemat blijven behouden. Het verwijderen van ongewenste beplanting, de vervallen recreatiewoningen en bijgebouwen en de herontwikkeling van de oorspronkelijke waterstructuur maakt de verbinding met de buitenplaats weer zichtbaar. Met de ontwikkeling van de zichtlijnen rondom de woning versterken deze maatregelen de openheid, cultuurhistorische waarde en landschappelijke inpassing van het gebied.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk worden alle ruimtelijk relevante beleidsdocumenten samengevat weergegeven, waarna per overheidslaag (Rijk, provincie, regio, gemeente) geconcludeerd wordt in hoeverre het beleid van de desbetreffende overheidslaag een belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Planspecifiek

Voorliggend plan heeft geen onevenredig negatieve invloed op doelstellingen die op nationaal niveau zijn geformuleerd.

Uit de jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) komt naar voren dat plannen waarbij minder dan 12 woningen mogelijk worden gemaakt geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Met onderhavig plan is dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten dat van Rijksbelang is met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. Kustfundament;
• 3. Grote rivieren;
• 4. Waddenzee en waddengebied;
• 5. Defensie;
• 6. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied is gesitueerd binnen de grenzen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, die door het rijk als erfgoedcomplex van uitzonderlijke universele waarde is aangewezen. Bij provinciale verordening zijn in het belang van instandhouding en versterking van de kernkwaliteiten regels gesteld, zodat een bestemmingsplan geen activiteiten mogelijk kan maken die de kernkwaliteiten kunnen aantasten.

De kernkwaliteiten voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie zijn:

• a. Het unieke, in samenhang met het landschap ontworpen negentiende en twintigste-eeuwse hydrologische en militairverdedigingssysteem, bestaande uit: innundatiegebieden, zone met verdedigingswerken als forten, batterijen, lunetten betonnen mitrailleurkazematten en groepsschuilplaatsen in hun samenhang met de omgeving, voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied) rondom de forten, waterwerken als waterlichamen, sluizen, inlaten, duikers, en dijken functionerend in samenhang met verdedigingswerken en inundatiegebieden, overige elementen als beschutte wegen, (resten van) loopgraven en tankgrachten, de landschappelijke inpassing en camouflage van de voormalige militaire objecten, de historische vestingstructuur van de vestingsteden Muiden, Weesp, Naarden, Nieuwersluis, Gorinchem en Woudrichem;
• b. Grote openheid;
• c. Groen en overwegend rustig karakter.

Planspecifiek

De voorgestelde ontwikkeling op het perceel Boslaan 13 te Vreeland, gelegen in de nabijheid van buitenplaats Slotzicht heeft geen negatieve gevolgen op de kernkwaliteiten die aan de Nieuwe Hollandse waterlinie worden toegekend en is om die reden niet in strijd met de doelstelling van het Barro.

3.1.3 Visie erfgoed en ruimte

Nederland ontwikkelt continu, om binnen al deze veranderingen het karakter van Nederland te behouden is in 2011 de beleidsnota 'Kiezen voor Karakter, Visie erfgoed en ruimte' vastgesteld. In deze en ontwikkelingsgerichte context. De visie heeft als doel om de belangen in de gebiedsgerichte beleidsnota zijn de cultuurhistorische belangen die van nationale betekenis zijn beschreven in gebieds- erfgoedzorg van het Rijk te beschrijven. Hierbij worden prioriteiten gesteld en samenwerking gezocht met publieke en private partijen. Daarnaast heeft de visie als doel om een basis te vormen voor een gedeeld referentiekader voor gebiedsgericht erfgoedbeheer.

Er zijn vier karakteristieken van het Nederlandse landschap te onderscheiden:

• Het alom aanwezige bedwongen en benutte water;
• De grote dichtheid aan sterke, relatief kleine steden;
• Zeer intensief gebruikte landschap, kavelland;
• Sporen van vrije handel en politieke, religieuze en burgerlijke autonomie.

De vier karakteristieken zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar kunnen niet als zijnde erfgoed worden beschermd. Daarvoor zijn de karakteristieken te veelomvattend en te diffuus. Bij duurzame gebiedsgerichte omgang van erfgoed dient gekeken te worden naar economische, sociaal-culturele en ecologische aspecten. De trits people-planet-profit helpt hierbij.

• Profit: investeer in waardecreatie;
• People: geef ruimte aan burgers;
• Planet: benut en beïnvloed duurzaamheidsopgaven.

Planspecifiek

Met onderhavig plan wordt een gedeelte van buitenplaats Slotzicht herontwikkeld. De sloop van meerdere vervallen (agrarische) bijgebouwen en recreatiewoningen, het herstructureren van een waterloop, het verwijderen van ongewenste beplanting en het aanleggen van gebiedseigen beplanting vormen een toegevoegde waarde voor de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de buitenplaats.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2016 Provincie Utrecht (herijking 2016)

De provincie Utrecht heeft de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 herijkt in 2016. De ambitie voor Utrecht: Wij willen de provincie aantrekkelijk houden om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht 2040 is daarbij een stip op de horizon. De doelen uit Strategie Utrecht resulteren in vier pijlers:

• duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden. Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgave; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave

Het doel is ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied

Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Deze kwaliteit wil Utrecht behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw.

Buitenplaatsen

Voor de historische buitenplaatszones is het beleid enerzijds veiligstellen en anderzijds ruimte bieden voor ontwikkeling een bijzondere opgave. De historische buitenplaatsen vertegenwoordigen bijzondere cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden in de provincie. De historische buitenplaatszones staan tegenwoordig onder hoge druk, zowel door ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving, als door ontwikkelingen op de buitenplaatsen zelf. De provincie wil, voor zover het past binnen het overige ruimtelijk beleid, in de verordening ruimte bieden voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt het uitgangspunt.

De provincie Utrecht kent een relatief hoog aantal historische buitenplaatsen (285), vaak bij elkaar gelegen in zones met specifieke kenmerken. Het meest bekend zijn de gordels langs de Vecht en de Stichtse Lustwarande, maar ook bij Paleis Soestdijk (Laagte van Pijnenburg), in de stadsrand van Utrecht (Amelisweerd, De Haar), in het landelijk gebied (Valleilandgoederen, Langbroekerwetering) en langs infrastructuur (Amersfoortseweg) komen dergelijke concentraties voor. De bijlage Cultuurhistorie van de PRV bevat een beschrijving van de specifieke kenmerken van de verschillende historische buitenplaatszones. Het beleid is verwoord in de 'Uitvoeringsagenda Historische Buitenplaatsen provincie Utrecht 2012-2015'. Om de mogelijkheden en regels uit de verordening te vertalen naar plannen op het niveau van de buitenplaatsen is de leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen ontwikkeld. Deze biedt buitenplaatseigenaren en gemeenten houvast bij het opstellen c.q. beoordelen van ontwikkelplannen.

Landschap Groene Hart

Het plangebied is gesitueerd binnen de grenzen van Nationaal Landschap Groene Hart. Voor dit nationaal landschap zijn de volgende kernkwaliteiten gedefinieerd, die behouden en versterkt dienen te worden:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende landschapstypen te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. De provincie vraagt dus zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de 'zones'.

Centraal staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden en te versterken. De focus ligt op het behouden, benutten en versterken van de contrasten tussen:

• openheid en intimiteit;
• rust en reuring;
• oude en nieuwe overgangen.

CHS-Militair erfgoed

Voor het militair erfgoed van de voormalige waterlinies, Stelling van Amsterdam, Nieuwe Hollandse Waterlinie, Oude Hollandse Waterlinie en Grebbelinie, ligt de opgave vooral op het via gebiedsontwikkelingen behouden en beleefbaar maken van de linies in het landschap. Ook liggen er kansen op het gebied van publieksbereik.

De Stelling van Amsterdam staat op de werelderfgoedlijst van UNESCO. De Nieuwe Hollandse Waterlinie is als uitbreiding van de SvA genomineerd. Reden is, dat de NHW een buitengewoon compleet voorbeeld is van een waterlinie uit de negentiende eeuw.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een gedeelte van een buitenplaats Slotzicht. De sloop van een scala aan bijgebouwen en recreatiewoningen, het herinrichten van het perceel en de bouw van een nieuwe woning en twee bijgebouwen zal de ruimtelijke kwaliteit van het gebied aanzienlijk verbeteren.

Het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid voorziet, in afwijking van het verstedelijkingsverbod, in de mogelijkheid om na de sloop van 1.000m2 aan (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing één nieuwe woning te realiseren. De "ruimte-voor-ruimte-regeling". Het voorliggende plan voorziet in de sloop van ongeveer 800m2 aan bebouwing. Veelal matig onderhouden, met een lage belevingswaarde en niet passend bij de karakteristiek van de directe omgeving. Het plan voldoet dus niet aan deze zogenaamde "ruimte-voor-ruimte-regeling". Afwijking van de genoemde maatvoering (1.000m2) is echter mogelijk wanneer het initiatief leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is het uitgangspunt wel heel nadrukkelijk dat zonder extra "tegenprestatie" op het gebied van kwaliteitsverbetering geen ruimere bouw- of gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan.

In het provinciaal ruimtelijk beleid is al een aanzet gedaan om in te spelen op een dergelijk afwegingskader. Afwijken van de sloopverplichting is alleen mogelijk als op een andere wijze wordt voorzien in een aanvullende kwaliteitsverbetering welke in verhouding staat tot de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Maar wat is ruimtelijke kwaliteit en wie bepaalt wat ruimtelijke kwaliteit is? In de provinciale ruimtelijke verordening worden al een aantal voorbeelden van kwaliteitsverbetering genoemd. Deze kunnen hier ook van toepassing zijn. Het gaat bijvoorbeeld om:

• herstel van landschapselementen;
• versterking van de Cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);
• oplossingen voor de wateropgave;
• verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern.

Met betrekking tot onderhavig plan kan worden gesteld dat het plan om de volgende redenen bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

De landschappelijke inpassing van het plan maakt de oorspronkelijke verbinding met de buitenplaats weer zichtbaar. Deze ontwikkeling versterkt daarmee ook de cultuurhistorische waarde van het gebied. De herstructurering van de bestaande watergang in het plangebied herstelt het oorspronkelijk eiland, waar de woning wordt gerealiseerd. Bomen en struiken die er niet thuishoren (o.a. coniferen) worden verwijderd. De te realiseren woning is vanaf de Vecht minder zichtbaar, waardoor het aansluit bij de ruimtelijke en landschappelijke structuur van de historische buitenplaats Slotzicht. De kazemat die onderdeel is van de Hollandse Waterlinie, wordt zichtbaarder door het slopen van de omliggende bebouwing en ongewenste beplanting. Door de kazemat meer zichtbaar te maken sluit het plan aan bij de cultuurhistorische hoofdstructuur - militair erfgoed.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016)

De provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016) zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar gemeenten. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen.

Artikel 1.7 van de Provinciale ruimtelijke verordening bepaald dat als 'Cultuurhistorische hoofdstructuur' wordt aangewezen de gebieden 'Historische buitenplaatszones', 'Militair erfgoed', 'Agrarische cultuurlandschap' en 'Archeologie' waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in de GML-bestand en is verbeeld op de kaart Cultuurhistorie. In artikel 1.7 van de PRV worden regels voor de cultuurhistorische hoofdstructuur genoemd.

Artikel 1.7 Cultuurhistorische hoofdstructuur 

• 1. Als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ wordt aangewezen de gebieden ‘Historische buitenplaatszone’, ‘Militair erfgoed’, ‘Agrarisch cultuurlandschap’ en ‘Archeologie’ waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Cultuurhistorie.
• 2. Een ruimtelijk plan bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie.
• 3. Een ruimtelijk plan bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie.
• 4. In afwijking van artikel 3.1 van de PRV kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten die binnen de historische buitenplaatszone verstedelijking toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving.
• 5. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met de bescherming van deze waarden is omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie.

Bijlage cultuurhistorie

De bijlage Cultuurhistorie bevat een overzicht van de verschillende gebieden binnen de vier cultuurhistorische thema's en beschrijft per gebied de te behouden en te versterken cultuurhistorische waarden.

Historische buitenplaatszones

Voor de buitenplaatsen is de Leidraad Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen opgesteld. Deze leidraad helpt om de mogelijkheden en regels uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening te vertalen naar plannen op het niveau van buitenplaatsen.

Vecht

De kern van de Vechtstreek is een smalle buitenplaatszone langs de rivier, tussen Oud-Zuilen en Vreeland. In de zeventiende en vooral in de achttiende eeuw hebben Amsterdamse kooplieden hier een buitenplaats als zomerverblijf gesticht, veelal in classicistische stijl. De theekoepel aan het water werd het beeldmerk van dit luxelandschap, het smeedijzeren toegangshek het visitekaartje. Door economische neergang zijn vele buitenplaatsen rond 1800 afgebroken en werden formele tuinen omgewerkt tot landschappelijke parken. Van de oorspronkelijk ruim honderd buitenplaatsen zijn er nu nog zo'n veertig over. Karakteristiek voor deze buitenplaatszone is het halfopen landschap met een afwisseling van besloten buitenplaatsen, open weilanden met boerderijen, en historische kernen. Het open zicht tussen jaagpad en Vecht, en de doorzichten tussen en achter de buitenplaatsen naar het open weiland, verhogen de belevingswaarde. Van hoge cultuurhistorische waarde zijn de (resten van) formele en vroeg-landschappelijke tuinaanleg en de nog aanwezige landschapsstructuren van verdwenen buitenplaatsen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de oriëntatie van de buitenplaatsen op de rivier en op de Dijkweg (met dwarsprofiel van de oude Napoleonweg), en de compacte tuinen en overplaatsen.

Voor historische buitenplaatszone geldt dat behoud door ontwikkeling het uitgangspunt is. Er is ruimte voor ontwikkelingen gericht op het creëren van economische kostendragers indien deze bijdragen aan het herstel en versterking van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Hierbij kan gedacht worden aan kleinschalige stedelijke (of stedelijk gelieerde) functies c.q. bebouwing.

De cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone ligt met name in:

• de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen;
• de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving;
• de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap;

Militair erfgoed

Voor het Militair erfgoed geldt dat behoud door ontwikkeling het uitgangspunt is. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de nabijheid van de linies is het behouden en versterken van de openheid van de voormalige inundatiegebieden en van de samenhang tussen de elementen van de linie van groot belang. De linies zijn bepalend voor de ontwikkelingsrichting en vorm van verstedelijking en grootschalige infrastructuur.

De cultuurhistorische waarde van de linies ligt met name in:

• de hoofdweerstandslijn inclusief de daarbij behorende elementen en, indien aanwezig, voorposten en stoplijn;
• de inundatiegebieden en bijbehorende elementen;
• de accessen en verdedigingswerken.

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een 85 kilometer lange verdedigingslinie tussen de voormalige Zuiderzee en de Biesbosch. De aanleg startte in het begin van de negentiende eeuw, met als doel het economisch hart van Nederland te beschermen tegen aanvallen uit het oosten. De Nieuwe Hollandse Waterlinie bestaat uit een hoofdweerstandslijn (achterste begrenzing), verdedigingswerken, sluizen/kanalen/keerkaden en een open inundatiegebied (het gebied dat onder water kon worden gezet). De inundatiegebieden vormden het hoofdbestanddeel van de verdediging. Op plaatsen waar inundatie niet mogelijk was, of op plaatsen waar wegen de linie doorkruisten, bouwde men forten. Omstreeks 1870 kreeg de oostzijde van de stad Utrecht een tweede ring van grote forten. Tijdens de mobilisaties van 1914-1918 en van 1939-1940 werd de linie versterkt met tussenstellingen bestaande uit series kazematten en groepsschuilplaatsen. In 1951 werd de linie opgeheven. De voormalige schootsvelden rondom de forten zijn vaak nog onbebouwd en hebben weinig opgaande begroeiing (de 'verboden kringen' rond de forten kenden strenge bouwbeperkingen). De openheid van de voormalige inundatiegebieden versterkt de beleving van de linie. 

Onderhavig plan moet voldoen aan artikel 1.7 van de PRV. In deze bepaling zijn voorwaarden opgenomen met de betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen op buitenplaatsen. "Behoud door ontwikkeling" is daarbij het uitgangspunt. Er is ruimte voor ontwikkelingen, inclusief kleinschalige verstedelijking, gericht op het creëren van economische kostendragers indien deze bijdragen aan het herstel van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Hierbij kan worden gedacht aan stedelijke functies c.q. nieuwe bebouwing. Deze kan op de buitenplaats of, indien zo een betere inpassing mogelijk is, in de nabijheid van de buitenplaats worden gerealiseerd. De cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone ligt volgens het provinciaal ruimtelijk beleid vooral in:

• de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen;
• de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving;
• de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap.

Planspecifiek

In paragraaf 2.3 is reeds toegelicht dat onderhavig plan een verbetering betreft van de cultuurhistorische waarde van het gebied. Met het plan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. In het bestemmingsplan worden de bestaande bestemmingen ten behoeve van de bescherming van de cultuurhistorische waarde overgenomen. Met het plan worden ook geen nieuwe bestemmingen en regels opgenomen die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de cultuurhistorische hoofdstructuur.

3.2.3 Leidraad behoud ontwikkeling op historische buitenplaatsen

Als nadere uitwerking en onderbouwing van de verruimde ontwikkelmogelijkheden die volgens de PRV worden geboden is de leidraad 'Behoud door ontwikkeling van Historische buitenplaatsen (2014)' opgesteld. In de leidraad is een landgoedladder opgenomen, waaruit de noodzaak en toelaatbare omvang van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet blijken. Behoud door ontwikkeling is het uitgangspunt binnen de Historische Buitenplaatszone, die is begrensd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Er wordt ruimte geboden aan ontwikkelingen, gericht op het creëren van economische kostendragers, indien deze bijdragen aan het herstel en versterking van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Hierbij denkt de provincie Utrecht aan kleinschalige stedelijke (of stedelijk gelieerde) functies c.q. bebouwing. Als uitwerking van de leidraad 'Behoud door ontwikkeling van historische buitenplaatsen' is opgenomen hoe voor onderhavig plan de landgoedladder is doorlopen.

Ontwikkellader voor historische buitenplaatsen (bron: provincie Utrecht)

Planspecifiek

De locatie maakt onderdeel uit van de buitenplaats Slotzicht. Door de tijd is het landgoed in verschillende delen uiteengevallen en verkocht aan diverse partijen. Boslaan 13 bevatte het agrarische bedrijf van de buitenplaats. Bij het staken van het agrarisch bedrijf is met de gemeente overeengekomen dat de eigenaar van het perceel diverse recreatie-eenheden mocht plaatsen.

De initiatiefnemer gaat de recreatiewoningen en de voormalige agrarische bebouwing slopen. Er wordt op de locatie van de recreatiewoningen een woning met bijgebouw toegevoegd. Achter de bestaande woning Boslaan 13 wordt een nieuw bijgebouw toegevoegd. De ruimtelijke impact van de bebouwing wordt beperkt voor de omgeving. Momenteel staan de bestaande recreatieve bebouwing en agrarische bijgebouwen verspreid over het perceel. Door de bebouwingseenheden te slopen en het verhard oppervlakte terug te brengen ontstaat er een significant betere ruimtelijke situatie. De verrommeling van het landschap neemt hierdoor af. De nieuwe woning heeft tot doel tot een duurzame verandering van het landschap. Een nieuw woonhuis zal voor minimaal 30 jaar worden opgericht en zal dus bijdragen aan de instandhouding van het landschap en de buitenplaats.

Om een zorgvuldige landschappelijke inpassing te maken is een ontwikkelplan opgesteld, dit plan is weergegeven in Bijlage 3. Op basis van dit ontwikkelplan worden aanvullende ingrepen voorgesteld, waarbij een oude gedempte watergang wordt teruggebracht. Binnen het plangebied wordt een heldere scheiding tussen het agrarisch domein en de buitenplaats gerealiseerd.

3.2.4 Uitvoeringsagenda historische buitenplaatsen provincie Utrecht 2012-2015

Utrechtse buitenplaatszones zijn uniek en vormen samenhangende landschappen. Door kwalitatieve ontwikkelingen dient de kwaliteit van de buitenplaatszones te worden gewaarborgd. De term 'buitenplaatsbiotoop' wordt gebruikt door de provincie Utrecht. Hiermee wordt zowel de buitenplaats als de omgeving en de buitenplaats in ruimtelijke context bedoeld. Het is een instrument voor verantwoorde ordening van de buitenplaats en tevens voor de vaak onbeschermde directe omgeving. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Nieuwe ontwikkelingen van/bij de buitenplaats kunnen zorgen voor kwaliteitsimpulsen voor de omgeving. Hierbij kan worden gedacht aan meer dynamiek, flexibiliteit, ontwikkeling en maatwerkoplossingen voor buitenplaatsen, gebruiken maken van de regelingen rood voor groen, rood voor rood.

Met een analyse van buitenplaatsen in hun ruimtelijke context worden ruimtelijke waarden en invloedzones van buitenplaatsen expliciet benoemd. Door het benoemen van ruimtelijke waarden en invloedzones van de buitenplaatsen worden er cultuurhistorische elementen beschreven en geanalyseerd. Deze analyse kan worden gebruikt bij de ontwikkeling. Er dient een analyse plaats te vinden van de buitenplaatsbiotoop.

Een voorwaarde voor ontwikkeling van de provincie Utrecht is dat de ontwikkeling gericht dient te zijn op het in stand houden van en verder ontwikkelen van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatszone.

Planspecifiek

Het plangebied behoort tot één van de Utrechtse buitenplaatszones. Hierdoor dient rekening gehouden te worden met ruimtelijke context van de buitenplaats en zijn omgeving.

Door het saneren van 'rommelige bebouwing' en onwenselijke bomen en struiken, wordt getracht om de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten te verbeteren en de ruimtelijke samenhang in de buitenplaatsbiotoop van Slotzicht te vergroten. Ook door het herstellen van het eiland wordt voldaan aan de voorwaarde van de provincie Utrecht van het in stand houden en verder ontwikkelen van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatszone.

3.2.5 Historische Atlas van de provincie Utrecht

De historische Atlas van de provincie Utrecht geeft een uitgebreid overzicht van de cultuurhistorische waarden.

Karakteristiek voor de buitenplaatsenzone is het halfopen landschap met een afwisseling van besloten buitenplaatsen, open weilanden met boerderijen, en historische kernen. Het open zicht tussen jaagpad en Vecht, en de doorzichten tussen en achter de buitenplaatsen naar het open weiland, verhogen de belevingswaarde. Van hoge cultuurhistorische waarde zijn de (resten van) formele en vroeg-landschappelijke tuinaanleg en de nog aanwezige landschapsstructuren van verdwenen buitenplaatsen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de oriëntatie van de buitenplaatsen op de rivier en op de Dijkweg (met dwarsprofiel van de oude Napoleonweg), en de compacte tuinen en overplaatsen. 

In het gehele landelijk gebied moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies worden voorkomen. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstening alleen onder specifieke voorwaarden toelaatbaar. Dit artikel heeft geen betrekking op gebouwen die in het verleden zijn opgericht en waartegen redelijkerwijs juridisch niet meer kan worden opgetreden. Met betrekking tot de Cultuurhistorische hoofdstructuur geldt de mogelijkheid tot verstedelijking (onder voorwaarden) alleen binnen de historische buitenplaatszones.

Voor kwaliteitsverhoging bestaan verschillende mogelijkheden. Binnen bestaande bouwkavels kan worden gedacht aan herstel van waardevolle bebouwing, afbraak van storende bebouwing, sanering van storende functies in samenhang met vestiging van gewenste functies. Op naastgelegen onbebouwde kavels kan worden gedacht aan herstel van waterlopen en landschapsstructuren, herstel van doorzichten en dergelijke. De grootte en verschijningsvorm van de nieuwbouw moet passen binnen het omringende landschap en de bestaande bebouwing. Cultuurhistorische waarden worden niet onevenredig aangetast en de inhoud van de woning moet aansluiten bij de omliggende bebouwing.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft het ontwikkelen van een woning en twee bijgebouwen. Voor de zorgvuldige inpassing is een Ruimtelijke visie opgesteld (Bijlage 3). De woning is landschappelijk ingepast. Daarnaast is de gewenste bebouwing onderdeel van de huidige bebouwingslint en vindt er een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats omdat de beeldverstorende recreatiewoningen worden gesaneerd. Bovendien wordt een oude gedempte watergang hersteld. In de ruimtelijke visie is weergegeven dat de zichtlijn bij de huidige woning vanaf de Vecht naar het achterland wordt hersteld.

Conclusie 

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavig plan aansluit op de uitgangspunten van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Utrecht 2012. De beoogde ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast en zorgt voor een kwalitatieve verbetering. De cultuurhistorische waarden worden hersteld en versterkt. Door de beoogde ontwikkelingen wordt het plangebied en het Slotzicht beter op elkaar afgestemd. Door het slopen van de zeven recreatiewoningen wordt de cultuurhistorische waarde van de Kazemat versterkt. De bebouwing wordt met name teruggebracht op de plekken waar momenteel ook bebouwing geplaatst is. Het nieuwe woonhuis heeft een minimale levensduur van 30 jaar en levert een bijdrage aan de instandhouding van het landschap en de buitenplaats.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Vechtvisie 2002

De Vechtplassencommissie heeft onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden van het behoud door ontwikkeling in het Vecht- en Plassengebied. Hierin staat centraal 'behoud door ontwikkeling betekent vooral ook behoud van ontwikkeling'. Nieuwe woningen bepalen of de (cultuurhistorische) identiteit van het landschap wordt behouden of afgebroken waarbij gestuurd moet worden op gebied specifiek bouwen, zodat nieuwe cultuurhistorie wordt gemaakt. De architectuur aan de Vecht is zeer divers en er is geen traditionele bouwstijl zichtbaar. Juist de verzorgdheid, aandacht voor detail, mooie materialen en goed onderhoud zijn van belang en zorgen voor een hoge welstand. De groene voet, de buitenruimte bij de buitenplaatsen, landgoederen en de overige bebouwing maken de Vechtse welstand compleet.

De Vechtplassencommissie beschrijft het Slotzicht als een Vechts ensemble. Een ensemble is een landgoed of buitenplaats waar meerdere gebouwen bij elkaar staan en deze sluiten wat betreft materiaal en architectuur goed op elkaar aan. De gebouwen hebben een sterke relatie met elkaar en met de groene voet waardoor ze een ensemble vormen (Vechtvisie, 2002, p.28). Zoals in de historische context te lezen is, was het grondgebied van Slotzicht in de 19e eeuw groter.

Nieuwe bebouwing aan de vecht dient een bijdrage te leveren aan de Vechtse identiteit. Hiervoor zijn een aantal aspecten opgesteld door de commissie.

• a. “De zones bepalen het type korrel dat ontwikkeld kan worden. Ze gelden voor de hele Vecht. Dit maakt zonering tot een bruikbaar instrument voor de ontwikkeling van nieuwe korrels” (Vechtvisie, 2002, p.36).
• b. “De ritme van de korrels maken van de Vecht een symphonie. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarin meespelen” (Vechtvisie, 2002, p.38).
• c. “Deze herhaling van verschil is de Vechtse repetitie. Bij alle nieuwbouw zou de welstand hierop toe moeten zien” (Vechtvisie, 2002, p.40).
• d. “Elke eeuw heeft zijn eigen Vechtbeeld. Door te sturen op aantallen kan de verhouding in korrels beïnvloed worden en het Vechtbeeld van de toekomst bepaald.” (Vechtvisie, 2002, p.42).

De bebouwing aan de Vecht is zowel georiënteerd richting het water als de richting van het achterland, hierdoor wordt een open landschap gecreëerd. Een harde randvoorwaarde van de Vechtplassencommissie is dat alle woningbouw binnen de Vechtse jurisdictie in een korrel plaats moet vinden. Nieuwe verhoudingen kunnen gecreëerd worden door gewaardeerde typen verder te laten ontwikkelen, storende elementen laten uitsterven of zelfs afbreken. Dit met als doel om het Vechtse ideaalbeeld te hervormen.

Daarnaast wordt gesproken over een nieuw type Vechtse korrel. Deze ontstaat door het opeenstapelen van bestaande korrels. Hierdoor is het financieel draagvlak om de groene voet van een landschap te ontwikkelen groter. Daarnaast wordt er ingespeeld op de vraag naar meer diversiteit van woonvormen in een collectieve setting. Dit wordt in de Vechtvisie samplen genoemd, Vechtse korrels worden over elkaar heen gebouwd.

Planspecifiek

Uit een ruimtelijke analyse en de historische context blijkt dat het plangebied in de 19e eeuw onderdeel was van het landgoed 'Slotzicht'. Tegenwoordig behoort het plangebied tot de buitenplaatszone van het Slotzicht. Nieuwe ontwikkelingen dienen een bijdrage te leveren aan de cultuurhistorie en de identiteit van de Vechtse buitenplaats. Voor de bouwlocatie van de te realiseren woning is rekening gehouden met de historische context. Om de oorspronkelijke structuur van het gebied te benutten wordt de woning gebouwd op het nog te realiseren schiereiland. Vroeger was dit een eiland en maakte het onderdeel uit van het parkbos van de buitenplaats.

Het open landschap en zichtbaarheid vanaf de Vecht wordt als belangrijk geacht door de Vechtplassencommissie. In de huidige en historische situatie was vanaf de Vecht geen zichtlijn richting het achterland aanwezig. Aan de zuidzijde van de bestaande woning is wel een zichtlijn richting het achterland.

De bestaande bebouwing vormt een relatief hoge bebouwingsdichtheid in het plangebied. Door de recreatiewoningen en enkele (voormalige) agrarische bijgebouwen te slopen wordt ruimte gecreëerd in het gebied. De afname van verharding en de landschappelijke inpassing van onderhavig plan versterken de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Doordat de huidige situatie niet aansluit bij het ensemble van het Slotzicht zijn er veel kansen om de cultuurhistorische waarde van het gebied te versterken. Dit is in lijn met de nieuwe Vechtse korrel 'sampling' waarbij bestaande korrels opeengestapeld worden.

In de ruimtelijke visie (Karres en Brands 2017) is de gewenste situatie beschreven. De gewenste woning heeft een andere bouwstijl dan de bestaande bebouwing waardoor de korrel niet wordt herhaald en voor repetitie zorgt. Daarnaast is de gewenste woning vanaf de Vecht minder zichtbaar en in het Bospark van het Slotzicht begeven. Buitenplaats 'Slotzicht' krijgt met de nieuwe ontwikkelingen een sterkere identiteit.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Strategische visie 'Focus op morgen'

Focus op morgen is een toekomstvisie van Stichtse Vecht die de gemeenteraad op 29 januari 2013 heeft vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen:

• a. een beschrijving van de kernkwaliteiten van Stichtse Vecht;
• b. inzicht in de trends en ontwikkelingen waarvoor de gemeente zich gesteld ziet;
• c. de opgaven en kansen voor de toekomst;
• d. het gevolg geven aan de visie en het verder ontwikkelen van deelvisies op Stichtse Vecht.

Behoud van het landschap met haar eeuwenoude buitenplaatsen en ontginningenstelsel vormt een belangrijke pijler. Het landschap geeft Stichtse Vecht identiteit en toekomstwaarde. Binnen de gemeente zijn meer dan 100 agrariërs, welke optreden als beheerder en drager van het landschap. Door ruimte te bieden aan verbreding van functies kunnen meer agrarische bedrijven blijven voortbestaan. Hierdoor kan het landschap zijn cultuurhistorische en landschappelijke waarden behouden en kunnen deze waarden worden versterkt. Bij verbreding wordt gedacht aan activiteiten op kleinschalig niveau, zoals bed- en breakfast, agritoerisme, kamperen bij de boer, educatieve activiteiten en verkoop van agrarische producten.

Planspecifiek

Onderhavig plan zet in op behoud en herstel van het landschap. De landschappelijke inpassing van het plan draagt bij aan een kwaliteitsverbetering van de Buitenplaats Slotzicht.

3.4.2 Landschapsontwikkelingsplan Breukelen - Loenen

Het landschapsontwikkelingsplan betreft het buitengebied van de gemeenten Loenen en Breukelen. Het heeft twee belangrijke doelen. Ten eerste wordt een visie opgesteld voor de komende 10 tot 15 jaar. Belangrijk uitgangspunt is het behoud van het landelijk karakter van dit unieke landschap in het Groene Hart. Voor een vitaal landschap zijn echter wel ontwikkelingen nodig en wenselijk. De visie geeft inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden in het buitengebied en de te maken keuzes. Daarnaast geeft de visie voor nieuwe ontwikkelingen landschappelijke randvoorwaarden aan. Belangrijk doel van het landschapsontwikkelingsplan is het stimuleren van initiatieven voor landschaps- en natuurontwikkeling in het buitengebied door particulieren, instanties en de gemeenten zelf. Hierbij staat het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke identiteit van de verschillende deelgebieden voorop.

Planspecifiek

In het landschapsontwikkelingsplan is het plangebied met name aangeduid als natuur en buitenplaats. Doordat met het plan ontsierlijke bebouwing wordt gesloopt en de te realiseren bebouwing landschappelijk wordt ingepast vormt het plan een kwaliteitsverbetering van het landschappelijk karakter. Tevens wordt met het plan de verbondenheid met de buitenplaats weer herstelt.

3.4.3 Welstandsnota Stichtse Vecht 2013

Op 1 januari zijn de gemeenten Breukelen, Loenen en Maarssen samengevoegd tot de gemeente Stichtse Vecht. Het beleid van de voormalige gemeenten wordt daarom geïntegreerd en waar nodig geactualiseerd. Maarssen, Loenen en Breukelen hebben in het verleden een welstandsnota vastgesteld zoals aangegeven in de Woningwet. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor gebieden en objecten, die hun grondslag vinden in de samenhang van het bebouwingsbeeld en de historische gegroeide structuren.

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Waar ruimtelijk beleid zoals de bestemmingsplannen onder meer het ruimtebeslag en de plek regelt, regelt het welstandsbeleid de verschijningsvorm van bouwwerken. Met het uiterlijk van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedacht, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van en aantrekkelijke bebouwde omgeving.

Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die en rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan is door de welstandcommissie akkoord bevonden op hoofdlijnen. Het voldoet niet aan de Welstandsnota maar volgens de Welstandscommissie heeft het plan meer dan voldoende architectonische kwaliteiten om afwijking hiervan te legitimeren. Op 27 maart 2018 heeft de welstandscommissie een positief advies voor het plan afgegeven.

3.5 Conclusie

De gewenste ontwikkeling past binnen de diverse beleidskaders. Het is een kwalitatieve verbetering van de cultuurhistorische waarde van buitenplaats Slotzicht. De landschappelijke inpassing van het plan speelt in op de historische context van het gebied. De sloop van de recreatiewoningen en een aantal voormalige agrarische bijgebouwen zorgt voor een flinke afname van verharding. De buitenruimte van de buitenplaats wordt vergroot waardoor de Vechtse identiteit wordt verbeterd. Door het slopen van de recreatiewoningen worden zichtlijnen gecreëerd, waardoor de cultuurhistorische militaire kazemat beter zichtbaar wordt.

Hoofdstuk 4 Milieu- en gebiedsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komen milieu en gebiedsaspecten aan de orde. Per aspect wordt omschreven wat de gevolgen van het planvoornemen om de omgeving zijn.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

Wettelijk kader

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft.

Planspecifiek

In 2014 en 2015 is een bodemonderzoek en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn bijgevoegd in Bijlage 4 en Bijlage 5. Op basis van de uitkomsten van deze onderzoeken is bepaald dat in het plangebied sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Voor deze bodemverontreiniging geldt een saneringsnoodzaak. In 2016 is een nader bodemonderzoek uitgevoerd om de omvang van de verontreiniging te bepalen. Het nadere onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 6.

Op basis van de resultaten van de bodemonderzoeken wordt geconcludeerd dat in de bodem van de voormalige watergang lichte tot sterke verontreinigingen door metalen en een sterke verontreiniging door asbest zijn aangetoond. Ter plaatse van het klinkerpad zijn licht tot sterke verontreinigingen door diverse metalen in de grond aangetoond. De bodem is niet significant verontreinigd door asbest. Ter plaatse van het oostelijk terreindeel is eveneens geen significante verontreiniging door asbest aangetoond. Ter plaatse van de gedempte watergang en het klinkerpad is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging door metalen en/of asbest in de grond. Op het oostelijk terreindeel is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (< 25 m3 sterk verontreinigde grond en geen significante verontreiniging door asbest aangetoond).

Geadviseerd wordt om de verontreinigde grond ter plaatse van het oostelijk terreindeel onder milieukundige begeleiding separaat te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker of stortlocatie. Voor de overige terreindelen (klinkerpad en gedempte watergang) wordt geadviseerd om voorafgaand aan een sanering een saneringsplan op te stellen of een melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS) te verrichten bij het bevoegd gezag (provincie Utrecht).

4.2.2 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vanaf 15 november 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5, Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen). Gelijktijdig is de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden.

Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen.

Planspecifiek

Vanwege de beperkte omvang van het plan (realisatie van 2 woningen) kan de ontwikkeling aangemerkt worden als een NIBM-project. Daarmee is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent dat er wordt voldaan aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer. Het onderdeel luchtkwaliteit is dus geen belemmering voor het planvoornemen. Op basis van de luchtkwaliteitskaart van de ODRU blijkt dat ter plaatse van het plangebied een gezonde luchtkwaliteit betreft (18-20 ug/m3).

Uitsnede luchtkwaliteitskaart ODRU (bron: ODRU)

4.2.3 Geluid

Wettelijk kader

De mate waarin het geluid, het (woon)milieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• de geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medisch centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

De te realiseren woning is een geluidsgevoelig gebouw, waardoor de Wet geluidhinder van toepassing is. Omdat in de omgeving van het plangebied geen spoorwegen of industrieterreinen aanwezig zijn is enkel sprake van mogelijk wegverkeerslawaai.

Op 180 m afstand van het plangebied ligt de N201. De N201 heeft een geluidszone van 250 meter (artikel 74 Wet geluidhinder). De hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel mag 48 dB zijn. Om de geluidsbelasting ter hoogte van het plangebied te bepalen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het onderzoek is weergegeven in Bijlage 7.

Het blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op N201 ter plaatse van het toekomstige woning niet wordt overschreden. Hiervoor dient derhalve geen hogere grenswaarde procedure gevolgd te worden. Het plangebied ligt tevens in de zone van de Loenenseweg. De maximale ontheffingswaarde bedraagt voor deze weg 53 dB. De Loenenseweg is in het onderzoek niet meegenomen omdat de verkeersintensiteit op deze weg erg laag is. De geluidbelasting van deze weg zal ook niet boven de voorkeursgrenswaarde uitkomen. Tevens is op de geluidskaart van de ODRU weergegeven dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden in het plangebied.

Gecumuleerde geluidbelasting wegverkeer inclusief wettelijke aftrek (bron: ODRU)

4.2.4 Externe veiligheid

De externe veiligheid wordt beïnvloed door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Het Vuurwerkbesluit en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) gelden voor transportroutes en buisleidingen in het kader van externe veiligheid.

Binnen de 10-6 contour van een risicovolle inrichting mogen geen kwetsbare bestemmingen geplaatst worden. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de EV relevante inrichtingen dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld.

Planspecifiek

Uit informatie van risicokaart.nl zijn de mogelijke risicobronnen in de omgeving aangegeven. Bijgevoegd een uitsnede van de risicokaart ter hoogte van het plangebied.

Uitsnede risicokaart provincie Utrecht (bron: nederland.risicokaart.nl)

Op circa 600 m ten westen van het plangebied is een tankstation met LPG gevestigd. Het plangebied ligt buiten de invloedsfeer van deze inrichting, waardoor deze geen belemmering vormt voor het plan.

Op circa 200 m ten noorden van het plangebied ligt een provinciale weg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied ligt niet binnen de invloedsfeer van deze route. Er zijn daarom geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied. Het plangebied ligt buiten de PR10-6 contour en worden de grenswaarden niet overschreden.

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen waarvan de indicatieve veiligheidscontouren het plangebied beïnvloeden.

Transport per buisleiding:

Volgens de risicokaart ligt er in of nabij het plangebied géén buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen zoals aardgas of benzine waar rekening mee gehouden zou moeten worden. Het gasnet voor huishoudens en bedrijven valt niet binnen het kader van externe veiligheid. Er zijn voor wat betreft het transport door buisleidingen geen beperkingen voor de ontwikkeling.

4.2.5 Bedrijven en milieuzonering

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar. Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt getoetst aan de Wet milieubeheer, Algemene Maatregelen van Bestuur onder de Wet milieubeheer en de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009). De richtafstanden in Bedrijven en Milieuzonering gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de milieugevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype gemengd gebied kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Van een 'rustig buitengebied' is sprake wanneer er in de nabijheid vrijwel geen andere functies voorkomen. Langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd.

De richtafstanden uit de VNG-publicatie voor de omgevingstypen bij verschillende milieucategorieën zijn in bijgevoegde tabel vermeld. Het plangebied betreft een rustig buitengebied.

Milieucategorie	Richtafstand
1	10
2	30
3.1	50
3.2	100
4.1	200

Tabel met milieucategorieën en bijbehorende richtafstanden (bron: VNG)

Planspecifiek

Op circa 600 m ten westen van het plangebied is een tankstation met lpg gevestigd. Voor een dergelijk tankstation geldt milieucategorie 4.1 met een richtafstand van 200 meter.

Op circa 160 m ten zuidwesten van het plangebied is een agrarisch bedrijf gevestigd. Voor deze inrichting geldt een richtafstand van 50 m.

Het plangebied voldoet ruimschoots aan de gegeven richtafstanden. Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bedrijven- en milieuzonering.

4.2.6 Aanmeldnotitie MER-beoordeling

Wettelijk kader

Op grond van de Wet milieubeheer moet voor alle plannen en besluiten (projecten) die mogelijk grote gevolgen voor het milieu kunnen hebben een procedure voor milieueffectrapportage (m.e.r.) worden doorlopen. Dit is bedoeld om bij het opstellen van plannen en projecten de milieugevolgen expliciet af te wegen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen m.e.r.-plichtige activiteiten waarvoor een milieueffectrapport moet worden opgesteld en m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, waarbij moet worden afgewogen of er sprake kan zijn van belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu. Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Een belangrijke consequentie van de wijziging is dat de drempelwaarden in de D-lijst indicatief zijn geworden. Dit betekent dat als een activiteit onder de drempelwaarde valt er toch nog moet worden afgewogen of de activiteit geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu.

Planspecifiek

De activiteit waarvoor toestemming wordt gevraagd en ten behoeve waarvan deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, heeft betrekking op het oprichten van een woning. In de gevraagde situatie worden de in de onderdelen C en D van de bijlage van het Besluit m.e.r., genoemde drempelwaarden niet overschreden. De waarden uit bijlage D zijn echter indicatief waardoor in het onderhavige geval sprake is van de zogenoemde vergewisplicht.

De aanmeldnotitie mer-beoordeling van 6 april 2018 is toegevoegd in Bijlage 8.

Conclusie

Op basis van de beoordeling en op basis van de overige behandelde geluid-, lucht-, water-, archeologie- en externe veiligheidsaspecten, kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling aan de Boslaan 13 te Vreeland voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.3 Water

Wettelijk kader

De planlocatie ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (hierna: AGV). De uitvoerende taken worden verricht door Waternet. Het hoogheemraadschap is in dit gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteitsbeheer, het waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Voor elk specifiek bouwproject wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de effecten van de bebouwing op het waterbeheer. De waterbeheerder voert de Watertoets uit.

AGV informeert en adviseert Rijk, provincies en gemeenten over de wateraspecten in ruimtelijke plannen. Doel is de waterbelangen goed te borgen, maar ook om samen met de initiatiefnemer tot een duurzaam en waterrobuust plan te komen.

In het watertoetsproces neemt AGV in zijn advies alle wateraspecten mee. AGV baseert zich bij dit advies op de Keur en daaraan gekoppelde beleidsregels, op het beleid uit het WBP en overige beleidsnota's en op de afspraken en maatregelen uit de watergebieds- en stedelijke waterplannen.

AGV hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1000 m2 verharding in stedelijk gebied of meer dan 5000 m2 in landelijk gebied 10-20% daarvan gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg. AGV staat het beleid voor om te komen tot een scheiding van de afvalwaterstromen. Hierbij moet worden gedacht aan het afkoppelen van daken, waarbij het afgevangen regenwater direct op het aanwezige oppervlaktewater wordt geloosd. Uiteraard moet rekening worden gehouden met de beperkingen, die hieromtrent gesteld worden door de waterkwaliteitsbeheerder. Dit behelst onder andere het niet toepassen van bepaalde materialen (bijvoorbeeld zink) voor standleidingen en/of dakgoten.

Planspecifiek

Met onderhavig plan neemt het bebouwde oppervlakte in het plangebied met ongeveer 700 m2 af. Door de afname van verharding is compensatie ten behoeve van verharding niet van toepassing.

Voor de nieuwe bebouwing en bestaande woningen geldt dat hemelwater en huishoudelijk afvalwater gescheiden worden afgevoerd. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd op het vuilwaterriool van de gemeente. Met het plan wordt geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen.

In de legger van het hoogheemraadschap zijn de waterkeringen met beschermingszones vastgelegd. In de keur is de volgende bepaling opgenomen: 'Het is verboden zonder vergunning van het bestuur in, boven of onder oppervlaktewaterlichamen en de beschermingszones daarvan en in de kernzone en beschermingszones van waterkerende dijklichamen en waterkerende constructies bouwwerken en/of andere werken op te richten, te hebben, te wijzigen of te verwijderen'. Bijgevoegd een uitsnede van de legger van het hoogheemraadschap ten hoogte van het plangebied.

Uitsnede legger hoogheemraadschap (bron: Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht)

De binnenbeschermingszone van de Vecht ligt gedeeltelijk over het plangebied. De binnenbeschermingszone is niet gelegen over de locatie van de te realiseren woning met bijgebouw. Het nieuwe bijgebouw dat bij de bestaande woning zal worden gebouwd ligt op de grens van de binnenbeschermingszone. De waterkering wordt door middel van een dubbelbestemming gewaarborgd in het bestemmingsplan.

Gezien de ruime afname van verhard oppervlak heeft het planvoornemen een positief effect op de waterhuishouding. Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.4 Ecologie

Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. Deze wet is een samenvoeging van de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. De wet omvat de gebiedsbescherming en soortenbescherming in Nederland. In de toelichting wordt voor de ontwikkeling toegelicht welke maatregelen genomen moeten worden om schadelijke effecten ten aanzien van mogelijk aanwezige beschermde planten en dieren te voorkomen. Deze maatregelen voorkomen overtreding van de Wet natuurbescherming.

Planspecifiek

Het plangebied ligt nabij Natura 2000-gebied, Natuurnetwerk Nederland en weidevogelgebied. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking. Voor de uitvoering van het plan is een quickscan ecologie uitgevoerd. De volledige quickscan is bijgevoegd in Bijlage 9. De rapportage van de quickscan is op enkele punten gecorrigeerd door middel van een addendum (Bijlage 11). Deze correctie heeft betrekking op de eventuele aanwezigheid van de kerkuil en de rugstreeppad. Tevens is het aanpassen van de waterstructuur behandeld. Ter uitvoering van de aanvraag is er een ecologisch werkprotocol opgesteld (Bijlage 10).

Zeven recreatiewoningen worden vervangen door één woning en twee bijgebouwen. Er zal een afname plaatsvinden van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Dit zorgt samen met een verminderde uitstoot van stoffen voor een positieve bijdrage op Natura 2000-gebied.

Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat er in potentie heikikkers en ringslangen voorkomen in het plangebied. Door tijdens de werkzaamheden rekening te houden met deze dieren (tijdelijke betreding voorkomen) zullen er geen nadelige effecten voor de dieren ontstaan. Daarnaast vinden de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaats. Dit staat specifiek beschreven in het werkprotocol. De eventuele verblijfplaatsen van de kerkuil en de rugstreeppad die in de ecologische quickscan worden benoemd, zijn ontkracht in het addendum ecologisch onderzoek.

4.5 Archeologie en cultuurhistorie

Voor de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of het plan mogelijk effecten heeft voor de gevolgen heeft voor de archeologische- cultuurhistorische waarde van het gebied.

Wettelijk kader

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 door Nederland geratificeerd. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. In het verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• a. archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• b. in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• c. de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Planspecifiek

Archeologie

De voormalige gemeente Loenen heeft in 2010 samen met Abcoude, Breukelen en Maarssen archeologische beleidskaarten opgesteld. In deze kaarten zijn de archeologische verwachtingswaarde van gronden in de gemeente weergegeven. Op basis van de archeologische verwachting in een gebied is bepaald wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het plangebied is in de archeologische beleidskaart aangeduid als 'Hoge archeologische verwachting voor resten vanaf de Vroege IJzertijd'. Bijgevoegd een uitsnede van de archeologische beleidskaart.

Uitsnede archeologische beleidskaart (bron: Gemeente Stichtse Vecht)

In het noorden van het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. De overige gronden in het plangebied kennen een lage archeologische verwachtingswaarde. In gebieden met een hoge verwachtingswaarde geldt een verplicht archeologisch onderzoek bij een bodemverstoring met een oppervlakte van meer dan 500 m2 en een diepte van 30 cm. In gebieden met een lage verwachtingswaarde geldt een verplicht archeologisch onderzoek bij een bodemverstoring met een oppervlakte van meer dan 10 hectare en een diepte van 30 cm. Ter plaatse van gronden met een hoge archeologische verwachtingswaarde betreffen de bodemingrepen minder dan 500 m2. Ter plaatse van gronden met een lage archeologische verwachtingswaarde betreffen de bodemingrepen minder dan 10 hectare. Nader archeologisch onderzoek is daarmee niet noodzakelijk.

De archeologische waarden in het plangebied worden gewaarborgd door de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4' over te nemen in het bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

Slotzicht is vooral door het karakteristieke huis met het omringende geboomte, de voormalige koetsierswoning en het eilandje in de Vecht beeldbepalend in de buitenplaatszone Vecht. Door het verdwijnen van het parkbos en de open weide (hertenkamp), het verdwijnen van de boomgaard op het eiland en de bouw van de (recreatie)woningen en schuren en het dempen van de vijverpartij is de ruimtelijke en functionele relatie met het zuidelijke deel van de oorspronkelijke buitenplaats vrijwel geheel verloren gegaan.

Het amoveren van de recreatiewoningen en de schuren biedt een uitgelezen kans om de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten te verbeteren en de ruimtelijke samenhang in de buitenplaatsbiotoop van Slotzicht te vergroten.

De verbetering heeft met name betrekking op het verbeteren van het zicht vanaf de weg op de open weilanden, het weer zichtbaar maken van het eiland als belangrijk onderdeel van de ruimtelijke compositie en het herstellen van de waterstructuur als belangrijkste drager van de ruimtelijke en cultuurhistorische structuur van de buitenplaats.

4.6 Duurzaamheid

Provinciaal beleid

De provincie Utrecht streeft bij gebiedsontwikkelingen naar zelfvoorzienendheid voor energie. De provincie Utrecht neemt bij uitleglocaties en transformatieopgaven de voorwaarde op dat gemeenten en initiatiefnemers in ruimtelijke plannen dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie, waarbij onder meer wordt gedacht aan toepassing van restwarmte, warmte- en koudeopslag, aardwarmte, zonne-energie en biomassa.

De provincie Utrecht heeft de ambitie om in 2040 het grondgebied van de provincie Utrecht klimaatneutraal georganiseerd te hebben. Het gaat hierbij niet alleen om CO2 -reductie, maar ook om het onafhankelijk zijn van beperkt beschikbare fossiele brandstoffen.

De opgaven voor klimaatneutraliteit zijn:

• het energiegebruik sterk verminderen door besparingen en innovaties;
• de energie die we nog nodig hebben duurzaam opwekken;
• energie- of warmte vragende en energie- of warmte leverende functies bij elkaar brengen.

Ambitie gemeente

In de Voorjaarsnota 2016 is de ambitie vastgelegd om in 2030 klimaatneutraal te zijn. De ambitie is als volgt ingevuld: Op het grondgebied van de gemeente Stichtse Vecht wordt in 2030 evenveel energie duurzaam opgewekt als aan energie wordt verbruikt.

Woonvisie 2017-2022

De gemeente Stichtse Vecht heeft haar beleid voor duurzaam bouwen onder andere verwoord in de Woonvisie 2017-2022. Hierin wordt de ambitie gekoppeld aan het gebruik van de tool GPR gebouw. De tool kent 5 thema's. Voor het thema energie is de ambitie een score 10, wanneer de gemeente geen grondeigendom heeft. Voor het thema toekomstwaarde is de ambitie een score van 8 en de overige thema's (Milieu, Gezondheid en Gebruikskwaliteit) behoren gemiddeld een ambitieniveau 8 te behalen.

In de Woonvisie betekent duurzaamheid aandacht voor duurzaam bouwen door het verminderen van de milieubelasting van de woning (energiebesparing), zowel tijdens het bouwproces als daarna. De gemeente Stichtse Vecht heeft de ambitie bij nieuwbouw NOM-woningen te realiseren. Dit houdt in dat over het hele jaar de opwekking van energie gelijk is aan het totale energieverbruik van een woning. Wanneer de gemeente zelf geen eigenaar is van de grond, worden ontwikkelaars gestimuleerd duurzame (NOM) ontwikkelingen te initiëren. Afspraken hierover worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten.

In regioverband (U10) heeft de gemeente Stichtse Vecht zich uitgesproken over aardgasloos bouwen. Het streven is alle nieuwbouw aardgasloos te realiseren. Daarnaast kiezen projectontwikkelaars, overheden en netbeheerders vaker voor wijken zonder gasleidingen. Voornamelijk door de toenemende onzekerheid over het aardgas, de effecten van aardgaswinning in Groningen, de toenemende afhankelijkheid van geïmporteerd aardgas en de klimaatdiscussie. De voorziene ontwikkelingen aan Boslaan 13 kan volledig aardgasloos worden gebouwd.

Maatregelen voor verduurzaming:

• Zongericht bouwen: Met zongericht bouwen kan de zon optimaal worden benut door vergrote glasgeveldelen een oriëntatie te geven tussen het zuidoosten en zuidwesten. Op deze manier kan de zon in de winter worden gebruikt voor verwarming en kunnen zonnepanelen maximaal opwekken. Om oververhitting te voorkomen door de invloed van de zon, wordt aan geraden een vaste overstek (zonwering) toe te passen.
• Extra isolatie en een uitstekende naad- en kierdichting boven de wettelijke eis. Door in de gehele woning extra isolatie en verbeterde naad- en kierdichting toe te passen, kunnen energieverliezen worden beperkt. Let hierbij vooral op dat gekozen wordt voor beide, aangezien het rendement van beide stijgt bij gezamenlijke toepassing.
• PV-panelen: Door elektriciteit duurzaam op de eigen woning op te wekken kan worden bespaard op inkoop en elektriciteit en de energiebelasting.

Planspecifiek

Dit plan voldoet aan de ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zoals vastgelegd in de Woonvisie 2017-2022. Met gebruikmaking van het instrument GPR worden de gestelde scores per thema nagestreefd. Ook conformeert de initiatiefnemer zich aan de ambitie van de gemeente om de woningen als nul-op-de-meter woningen (NOM) uit te voeren. Daarnaast is het uitgangspunt dat de woningen zonder aardgasaansluiting worden gerealiseerd. Tenslotte is het slopen van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing een adequaat middel om het aantal leegstaande gebouwen in het landelijk gebied te verminderen. De bouw zal ook duurzaam worden uitgevoerd waaronder dat circulair wordt gebouwd. Dit komt overeen met de afspraken uit de anterieure overeenkomst. 

4.7 Verkeer en parkeren

De bestaande en de te realiseren woning zullen beide toegankelijk worden via een gezamenlijke inrit vanaf de Boslaan.

In de bestaande situatie zijn 15 parkeerplaatsen vereist in het kader van het parkeren voor 7 recreatieve eenheden (CROW-publicatie 317). Uitgangspunt is daarbij dat de norm die wordt gehanteerd geldt voor recreatiewoningen op een bungalowpark, dat de locatie gezien wordt als 'weinig stedelijk' en dat de locatie is gelegen in het buitengebied. In de nieuwe situatie zijn per woning 2,8 parkeerplaatsen vereist. Bij beide woningen zal voldoende ruimte aanwezig zijn om parkeren op eigen terrein mogelijk te maken.

4.8 Kabels en leidingen

In en nabij het plangebied komen geen kabels en leidingen voor die het planvoornemen belemmeren.

4.9 Conclusie

De projectlocatie is onderzocht op diverse milieutechnische belemmeringen. Uit de onderzochte aspecten komen geen belemmeringen naar voren. Wel is de bodem vervuild. Bij een nieuwe ontwikkeling zal een saneringsplan moeten worden opgesteld. Ook zal er rekening gehouden moeten worden met eventuele aanwezigheid van heikikkers en ringslangen. Echter vormen deze diersoorten geen belemmering voor de ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is het onder omstandigheden verplicht om aan het nemen van een ruimtelijk besluit, een exploitatieplan te koppelen. Er is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro als onderdeel van afdeling 6.4 inzake de grondexploitatie. Een exploitatieplan is niet verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd (artikel 6.12, lid 2 sub a Wro).

De begeleiding van de planologische procedure is door middel van het heffen van leges gedekt. Daarnaast is het aanleggen van voorzieningen op kosten van de gemeente, in het exploitatiegebied (besluitgebied) niet aan de orde en wordt het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing door de initiatiefnemer bekostigd. Tevens is met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Voor de gemeente Stichtse Vecht zijn derhalve geen kosten verbonden aan de uitvoering van dit initiatief. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met diverse partijen is voorafgaand aan het proces overleg gevoerd. Het plan heeft de wettelijke procedure voor het vaststellen van een bestemmingsplan gevolgd. In Bijlage 12 is de Nota overlegreacties opgenomen. Het plan heeft in de periode van 14 september 2018 tot en met donderdag 25 oktober 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Indeling van de regels

Samen met de verbeelding vormen de regels het juridisch bindende kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het BP en kan uitkomst bieden bij de interpretatie van een regel.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat en hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waaronder de anti-dubbeltelbepaling en de algemene bouw-, gebruiks-, afwijkings-, wijzigings- en procedureregels. Ook is in dit hoofdstuk een algemene regel opgenomen voor de toelaatbaarheid van bepaalde werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In het bestemmingsplan is in een aantal regels nadere voorwaarden opgenomen waaraan dient te worden voldaan alvorens de toestemming verleend kan worden. De onderbouwing dient door de aanvrager te worden aangeleverd en te worden beoordeeld door de gemeente. Afhankelijk van de zwaarte van de afwijking kunnen zwaardere eisen aan de onderbouwing worden gevraagd.

6.2 Toelichting regels

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

6.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Indien een begrip staat beschreven kan aansluiting gezocht worden in de betreffende wet waarin het begrip voorkomt.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

6.2.2 Bestemmingsregels

De regels op het niveau van de bestemmingen kennen eenzelfde opbouw. Per bestemming is de volgende indeling gehanteerd:

• bestemmingsomschrijving: hierin staat beschreven wat met de bestemming wordt beoogd;
• bouwregels: hierin staat geformuleerd welke bouwwerken rechtstreeks met omgevingsvergunning zijn toegestaan;
• afwijken van de bouwregels: hierin staat geformuleerd welke bouwwerken via afwijking met omgevingsvergunning zijn toegestaan;
• specifieke gebruiksregels: hierin staat geformuleerd welke specifieke gebruiksregels - naast de gebruiksregels in de algemene bepalingen - binnen de betreffende bestemming van toepassing zijn;
• afwijken van de gebruiksregels: hierin staat geformuleerd welk gebruik binnen de betreffende bestemming al dan niet met omgevingsvergunning is toegestaan;
• omgevingsvergunning uitvoeren werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden: hierin staat geformuleerd voor welke werkzaamheden die geen bouwwerken betreffen een omgevingsvergunning is vereist;
• wijzigingsbevoegdheid: hierin staat geformuleerd onder welke voorwaarden de betreffende bestemming in een andere genoemde bestemming kan worden gewijzigd.

Indien een bepaald lid niet van toepassing is, wordt deze niet in de regel genoemd.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

Buitenplaats

Binnen de bestemming 'Buitenplaats' is het mogelijk een woning te realiseren binnen een bouwvlak met de functieaanduiding 'wonen'. Het bouwvlak is voorzien van een maatvoering. Gebouwen in het plangebied zijn van een aanduiding voorzien.

De tuin behorende bij de buitenplaats en de aanwezige natuurwaarden worden beschermd via het vergunningenstelsel voor het aanleggen van werken, geen bouwwerken zijnde.

De gebiedsaanduiding 'overige zone - monument' wordt overgenomen uit het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Noord' ter bescherming van de monumentale status van het gebied.

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 4

In het noorden van het plangebied is ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarde de bestemmingen 'Waarde – Archeologie 4' overgenomen uit het bestemmingplan 'Landelijk gebied Noord'.

Dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 1

De voor ‘Waarde - cultuurhistorie 1’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 2

De voor ‘Waarde – cultuurhistorie 2’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de objecten die onderdeel uitmaken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 4

De voor ‘Waarde - Cultuurhistorie 4’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de buitenplaatszone langs de Vecht.

Dubbelbestemming Waarde - Natuur

De voor ‘Waarde - Natuur’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de aanwezige natuur- en landschapswaarden.

6.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel voorkomt dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen geldt. Het betreft regelingen ten aanzien van nadere eisen omtrent afmeting en situering, bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen, ondergronds bouwen, bruggen, steigers, oeverbeschoeiingen en straatmeubilair.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Aanvullend zijn in het plan regels gesteld ten aanzien van het gebruik. In dit artikel is een aantal gebruiksmogelijkheden voor het gehele plan uitgesloten (tenzij daarvoor een uitzondering is gemaakt).

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is, in aanvulling op de afwijkingsregels uit hoofdstuk 2, nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen, zoals de 10% afwijkingsregel en gebouwen ten behoeve van openbaar nut.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In de algemene wijzigingsregels is de mogelijkheid opgenomen bestemmingen te wijzigen of te verwijderen. Indien een bepaalde dubbelbestemming zoals 'Waarde – Archeologie' niet meer van toepassing is kan deze worden verwijderd via een planwijziging. Ook bestaat de mogelijkheid om gronden om te zetten in de bestemming 'Natuur'.

Artikel 12 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden

Met het verlenen van toestemming voor een inham in de Vecht dient terughoudend om te worden gegaan. De inbreuk op de oever dient te kunnen worden verantwoord.

Artikel 13 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure voorgeschreven bij toepassing van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen aan de afmeting en/of situering van een bouwwerk.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat reeds bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de betreffende regels. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of dit strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 15 Slotregel

In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.