Sneek - Het eiland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In Sneek ligt de wijk Het Eiland waar een grootschalige wijkvernieuwing plaatsvinden. In de planontwikkeling neemt woningbouwcorporatie Elkien het initiatief voor het verbeteren van de woningvoorraad. De bestaande woningen binnen het plangebied van Het Eiland zullen grotendeels worden gesloopt of zo mogelijk opgeknapt. Het betreft voornamelijk portiekflats, gezinswoningen en galerijflats uit de wederopbouw periode die niet meer voldoen aan de wooneisen van deze tijd.

Met het voornemen worden de 322 bestaande woningen in het plangebied vervangen voor nieuwe gasloze en goed geïsoleerde woningen. Naast de realisatie van de nieuwe woningen wordt ook ruimte gemaakt om meer parkeerplaatsen mogelijk te maken en de groenstructuur ter plaatse te versterken. Hierbij wordt de huidige wegen- en groenstructuur zoveel mogelijk intact gelaten zodat de bestaande ondergrondse infrastructuur (kabels, leidingen en riool) en de bestaande bomen grotendeels behouden kunnen blijven.

De gemeente Sùdwest-Fryslân heeft aangegeven mee te willen werken aan het initiatief. De gemeenteraad heeft op 18 november 2021 hiervoor een startnotitie vastgesteld. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van de historische kern van de stad Sneek. Het plangebied omvat een gedeelte van de wijk Het Eiland. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Valkstraat, Vrijbuiterstraat, Drakenstraat, Zeilstraat en de Maststraat. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt weergegeven op de planverbeelding. In afbeelding 1.1 en 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven en geeft daarmee een indruk van de ligging en de huidige situatie in Sneek en in de omgeving van het plangebied.

Afbeelding 1.1 Globale ligging van het plangebied (Bron: www.pdok.nl) .

Afbeelding 1.2 Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving.

1.3 Planologische regeling

1.3.1 Beschrijving bestemmingen

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Eiland - De Domp, dat door de raad is vastgesteld op 31 maart 2011. In dit bestemmingsplan is de planologische en juridische kaders voor de huidige situatie aangegeven. Binnen het plangebied liggen de bestemmingen 'Bedrijf - Nutsbedrijven', 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijf' en 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' en 'Wonen' zijn bouwvlakken en maatvoeringseisen opgenomen. Binnen de woonbestemming varieert de bouwhoogte tussen de 9 en 12 meter. De goothoogte varieert tussen de 6 en 9 meter. Voor de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' geldt alleen een maximale bouwhoogte van 3 meter. In afbeelding 1.3 is een uitsnede van het huidige bestemmingsplan met daarop in rode omlijning het plangebied indicatief weergegeven.

Afbeelding 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan Eland - De Domp met daarop indicatief het plangebied weergegeven (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Strijdigheid

Op grond van het geldende bestemmingsplan passen de nieuwe woningen niet geheel binnen de huidige bouwvlakken en hoogteregeling en tevens zijn alleen het bestaande aantal woningen mogelijk. Daarnaast worden woonbestemmingen omgezet naar een groenbestemming. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.4 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten. Hierdoor kan de procedure van een plan sneller worden afgerond, waarmee vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente Súdwest-Fryslân zal dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet vermelden.

1.5 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. In dit hoofdstuk zijn tevens de uitgangspunten van het bestemmingsplan opgenomen. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving

2.1 Ontstaan en ontwikkeling

Sneek is gelegen aan de zuidzijde van het oude Middelzeegebied, waardoor op de verspreid liggende gebiedstyperende terpen verschillende dorpen zijn ontstaan. Ten noorden van de stad waren vruchtbare kleigronden gelegen, afgezet langs de oevers van de voormalige Middelzee. Aan de zuidkant strekte zich een moerasvlakte uit met talloze plassen, poelen en meren. De vruchtbare kleigronden in het noorden werden door de Hemdijk beschermd tegen het water uit het zuiden.

Sneek zelf is ontstaan op een landtong in de oude Middelzee waar de vaarweg naar het noorden de zuidelijke dijk van de Hempolder Scherhem kruist. Deze vaarweg naar het noorden werd noodzakelijk, omdat transport over de Middelzee door dichtslibbing onmogelijk was geworden. Een exacte datering van het ontstaan van Sneek is niet bekend, maar wel is bekend dat de stad in de 11de eeuw al bestond.

Vanaf de 13de eeuw verkreeg Sneek diverse stadsrechten, die in 1456 officieel werden bestendigd, waarmee Sneek één van de Friese elf steden werd. Als handelsstad was dit tevens het begin van een bloeiperiode die tot circa 1550 zou duren. In 1492 werd begonnen met de aanleg van een grachtengordel en stadsmuur, waardoor Sneek vanaf die tijd de enige ommuurde stad van Friesland was. Van deze historische vestingwerken resteren thans nog het Bolwerk en de Waterpoort.

De stad zelf heeft een historische kern met een radiale structuur, die is ontstaan vanuit de toegangswegen en de zes waterelementen, waaronder de Frjentsjerter Feart. Uitbreidingen hebben zich rondom deze basisstructuur voortgezet. Tot het eind van de 19de eeuw werd de stad binnen de stadsgrachten steeds voller gebouwd. Hierna verrezen aan de overzijden van de stadsgrachten de eerste woningen en vervolgens werd in een hoger wordend tempo de verschillende wijken aangelegd. In de loop van de tijd heeft Sneek zich hierdoor ontwikkeld tot een compacte stad binnen de rondweg, waarbij in de laatste decennia ook de rondweg is overgestoken.

2.2 Huidige ruimtelijk-functionele structuur

In de wijk Het Eiland waren tot in de jaren ’80 van de vorige eeuw twee duidelijk te onderscheiden functies aanwezig, te weten wonen en werken. Bedrijvigheid vond met name plaats aan de westelijke zijde van de wijk. Aangezien wonen en werkfuncties elkaar uit milieuhinderlijk oogpunt almaar meer belemmerden, werd een groot deel van de bedrijvigheid verplaatst naar elders. Hierdoor ontstond een stadsvernieuwingsgebied. Ter plaatse van de voormalige bedrijvigheid is woningbouw tot ontwikkeling gekomen na de jaren '80.

Op het noordelijke deel van het Eiland ontstonden de eerste woningen in de jaren '60. Deze woningen worden gekenmerkt door eenvoudige rijtjeswoningen in twee of soms drie bouwlagen met een flauwe kap of soms plat afgedekt. Deze woningen zijn nu toe aan vernieuwing. Het parkeren in de woonwijk betreft in de huidige situatie 350 parkeerplaatsen verdeeld over parkeren op de stoep en op de straat. Dit laatste is ongewenst. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven waarop de huidige ruimtelijke en functionele structuur te zien is. In afbeelding 2.2 is een overzicht van de parkeerplaats aantallen in de bestaande situatie.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie met het plangebied

Afbeelding.2.2 Overzicht parkeerplaatsen bestaande situatie

2.3 Planbeschrijving

Het plan betreft de grootschalige wijkvernieuwing van Het Eiland. De aanwezige 322 woningen worden bij recht vervangen voor evenveel nieuw gasloze woningen. Met een afwijkingsmogelijkheid zijn er onder voorwaarden 20% extra woningen mogelijk, waarbij er maximaal 386 nieuw woningen onder voorwaarden mogelijk zijn. Dit aantal is gebaseerd op het aantal parkeerplaatsen dat maximaal in het plangebied mogelijk is. Met het voorliggende plan worden de contour van de wijkvernieuwing vastgelegd. De wijkvernieuwing vindt plaats in verschillende fases waarbij steeds per deelgebied samen met de bewoners en omwonenden de exacte invulling wordt bekeken. Voor de gehele wijkvernieuwing zijn de onderstaande uitgangspunten opgesteld:

• Het huidige stratenpatroon is leidend;
• Bestaande parkeerplaatsen behouden en extra ruimte reserveren om meer parkeerplaatsen mogelijk te maken;
• Het Eiland blijft een groene wijk, het bestaande groen is onderdeel van de nieuwe plannen. Daarnaast worden ook nieuwe groenzones toegevoegd;
• De wijkvernieuwing vindt gefaseerd plaats;
• In het plangebied wordt een maximale bouwhoogte, een maximaal bebouwingspercentage en een maximaal aantal woningen (322 bij recht en 386 bij afwijking) vastgelegd.
• Tenslotte kan onder voorwaarden worden afgeweken van het maximaal aantal woningen om extra woningen mogelijk te maken. Hiervoor zijn aanvullende voorwaarden gesteld ten aanzien van onder andere de stedenbouwkundige invulling en het parkeren.

In het beeldkwaliteitsplan in bijlage 1 is aangegeven hoe het plan binnen deze uitgangspunten is vormgegeven.

Bebouwing

De nieuwbouw in het plan zal voor een groot deel bestaan uit appartementen. De bouwvorm en de hoogte zal variëren om zo goed mogelijk aan te sluiten op de omgeving. Daarnaast kunnen er ook rijwoningen voor 1 of 2 persoonshuishoudens en kleine gezinnen worden gebouwd. Bij de uitwerking van een deelgebied kan op basis van de dan geldende inzichten en uitgangspunten het aantal woningen en het type woning worden bepaald.

In dit bestemmingsplan wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd. Op twee plekken in het plangebied is ruimte voor een hoogteaccent. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid bestaan er mogelijkheden om onder voorwaarden een extra etage te bouwen bovenop de bij recht geregelde maximale bouwhoogten.

Groen

In het plan is gekeken waar mogelijkheden liggen voor extra groen en bomen. Door de bebouwing op een aantal plekken verder van de straat te plaatsen, ontstaat er ruimte voor een groenstrook of een speelterrein. Dat maakt de wijk aantrekkelijk en uitnodigend. De groenzones staan met elkaar in verbinding waardoor een rondje door de wijk aantrekkelijk wordt gemaakt. De bestaande bomen worden zo veel en goed mogelijk ingepast. Wel is het onvermijdelijk dat op een aantal plaatsen bomen (ook oude exemplaren) moeten wijken voor nieuwbouw.

Vanuit de Larkstraat kan een groene verbinding gemaakt worden met het plantsoen langs het water. Aan de noordzijde van het plangebied is het plantsoen verbreed zodat het hier als voetganger aantrekkelijker wordt om langs het water te lopen. In de uitwerking van een deelgebied wordt de indeling van groen, gebouwen en parkeren verder uitgewerkt. 

Parkeren

De herstructurering van het Eiland betreft een wijkverbeteringsplan, waardoor vastgehouden kan worden aan het huidig aantal parkeerplaatsen. In het plan is een verbetering van de parkeeroplossing wel het uitgangspunt. In de straatprofielen is ruimte gereserveerd om meer parkeerplaatsen mogelijk te maken en bestaande parkeerplaatsen te formaliseren, zodat er ook in de toekomst voldoende parkeerplaatsen zijn. Dat is één van de redenen waarom een aantal straten verbreed (kunnen) worden. Op die manier is er extra ruimte voor auto's zonder dat dit ten koste gaat van het groen. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt dat er voldoende ruimte is voor voetgangers.

Op de afbeelding 2.2 is te zien waar rekening is gehouden met een ruimtereservering voor parkeerplaatsen. Er is een onderscheid tussen haaksparkeren en langsparkeren. Bij de uitwerking van een deelgebied wordt duidelijk hoeveel parkeerplaatsen exact moeten worden gerealiseerd. Op dat moment wordt een inrichtingsplan gemaakt voor de openbare ruimte waarin het groen, verharding parkeren in balans en overeenkomstig met de bebouwing worden vormgegeven.

Uitwerking in deelgebieden

De sloop en nieuwbouw werkzaamheden starten niet eerder dan in 2024. Het plan is op geknipt in vier deelgebieden met in totaal 5 of 6 bouwfasen die in de loop van de jaren wordt uitgewerkt. In afbeelding 2.3 zijn de verschillende deelgebieden voor de fasering aangegeven.

Afbeelding 2.3 Overzicht deelgebied fasering

Voor het eerste deelgebied en de openbare ruimte geldt het volgende:

• start sloop eerste fase in het 2e en 3e kwartaal van 2024;
• start bouwwerkzaamheden in 4e kwartaal 2024;
• oplevering eerste woningen in 3e kwartaal 2025;
• aanpassen openbare ruimte vanaf 1e kwartaal 2026.

De andere deelgebieden worden in de periode daarna opgepakt. Om eenheid te krijgen in de verschillende deelgebieden worden de eisen ten aanzien van beeldkwaliteit van de bebouwing en de inrichting en uitstraling van de openbare ruimte vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan voor het hele plangebied (zie ook paragraaf 2.4). Bij de verdere uitwerking van de verschillende deelgebieden is zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan leidend. Dit is belangrijk omdat de verschillende deelgebieden jaren na elkaar worden ontwikkeld. Daardoor is de uitwerking van een deelgebied een ontwikkeling op zich. Ook wat betreft de bewoners participatie. Als de ontwikkeling van een deelgebied aanstaande is, worden op voorhand de bewoners actief betrokken. Zij kunnen meedenken bij de planvorming en op basis van een aantal stedenbouwkundige varianten, passend binnen de uitgangspunten, hun ideeën aangeven.

2.4 Beeldkwaliteitsplan

Voor de ontwikkeling in het plangebied is (zoals in de vorige paragraaf is aangegeven) een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat is opgenomen in bijlage 1. In het beeldkwaliteitsplan wordt de beoogde beeldkwaliteit gemotiveerd waar de ontwikkeling aan moet voldoen.

2.5 Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van een bestemmingsplan waarin een nieuwe ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening aandacht worden besteed aan de parkeerbehoefte en de verkeersafwikkeling.

2.5.1 Parkeren

Voor de leefbaarheid in de wijk is het van belang dat er voldoende parkeergelegenheid is. De herstructurering van de wijk betreft een wijkverbeteringsplan. Er is dus geen sprake van de bouw van een nieuwbouwwijk. Het aantal woningen en het 'type bewoners' blijft gelijk. Hierdoor is de parkeerbehoefte van de nieuwe situatie gelijk aan de oude situatie. Door middel van een parkeerdrukmeting is gekeken hoe het parkeren in de wijk plaatsvindt. Uit deze meting blijkt dat het huidige parkeren toereikend is. Alleen is de verdeling van de parkeergelegenheden niet overal goed verspreidt, hierdoor is de parkeerdruk wisselend per straat. Door een verbetering van de parkeerplaatsen kan dit worden ondervangen. In de huidige situatie zijn er in totaal 350 parkeerplaatsen, verdeeld over parkeren op de stoep en op de straat, aanwezig. In het planvoornemen is extra ruimte gereserveerd om het parkeren te optimaliseren. Het uitgangspunt is om niet minder parkeerplaatsen aan te leggen dan dat er nu zijn en de parkeeroplossing te verbeteren.

Het voorliggende bestemmingsplan geeft de ruimte om 322 nieuwe woningen bij recht mogelijk te maken en 386 onder voorwaarden op basis van een afwijkingsmogelijkheid. In alle gevallen dient getoetst te worden aan de vastgestelde parkeernormennota. In het bestemmingsplan is hiervoor een regeling opgenomen die dit waarborgt.

2.5.2 Verkeersafwikkeling

Met het plan voornemen blijft en de wegenstructuur behouden. De ontsluiting van het eiland blijft via de Valkstraat gelijk. Omdat in het bestemmingsplan het aantal woningen ten opzichte van de huidige situatie toe kan nemen tot 386, zal de verkeersgeneratie beperkt toenemen. Met de toevoeging van 64 sociale huur woningen is op basis van de CROW sprake van een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,8 verkeersbewegingen per woning. Op basis van de uitgangspunten is sprake van een maximale toename van 371 verkeersbewegingen per etmaal. Het gaat hier dan ook om een beperkte toename. Deze toename heeft geen onaanvaardbare invloed op de huidige verkeersafwikkeling. De ontsluitende weg heeft voldoende capaciteit voor de afwikkeling van het verkeer vanuit de wijk.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft het van belang zijnde rijks-, provinciale-, regionale en gemeentelijke beleid. Daarbij worden, waar nodig uitgangspunten voor dit bestemmingsplan geformuleerd.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

• 1. Druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
• 2. Benutten van de brede effecten van de energietransitie;
• 3. Economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
• 4. Toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
• 5. Versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
• 6. Toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
• 7. Water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
• 8. Waarborgen van de omgevingskwaliteit.

• 2. De NOVI-gebieden.

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

In het voorliggend geval wordt met de ontwikkeling gewerkt aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken. Gelet op het voornemen en de opgave uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat het voornemen aansluit bij de rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat de toelichting bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij bestaande verouderde woningen worden vervangen door nieuwe woningen die voldoende aan de huidige wensen (en eisen) op het gebied van wooncomfort en duurzaamheid. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3.2, blijkt dat er in Sneek een blijvende behoefte is aan woningen. Daarmee mag worden aangenomen dat er sprake is van een actuele regionale behoefte.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in ruimtelijke plannen rekening mee gehouden moet worden.

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030 - 2050 zijn uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud. De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

De voorgenomen herontwikkeling vindt plaats in de wijk Het Eiland. Met de herontwikkeling worden een deel van de bestaande woningen in de wijk vervangen voor nieuwe woningen. In totaal worden 322 woningen gesloopt en kunnen door het toepassen van een afwijkingsmogelijkheid 386 nieuwe woningen worden gebouwd. De bouwhoogte varieert van 9 tot 12 meter met enkele uitschieters tot 18-21 meter hoog. Onder voorwaarden is een extra bouwlaag mogelijk. Daarnaast wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht waardoor meer ruimte wordt gemaakt voor parkeren en extra groen in de wijk. Om de wijkvernieuwing eenduidig te realiseren is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 2.4).

Met de herontwikkeling worden de verouderde woningen vervangen voor nieuwe duurzame woningen. Hiermee wordt aangesloten op de negen principes zodat er zuinig omgegaan wordt met de ruimte en de gezondheid optimaal wordt ondersteund. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden en in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. Deze regels worden binnenkort vervangen door de nieuwe Omgevingsverordening.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Tot het bestaand stedelijk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzieningen) en verkeersinfrastructuur. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied.

Toetsing aan de Verordening Romte Fryslân

In het voorliggend plan worden bestaande woningen vervangen voor nieuwe woningen die passen binnen het gemeentelijke beleid. Daarnaast is de locatie gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en sluit daarmee aan op de ambitie van de provincie. Gelet hierop wordt is het voorliggend plan passend binnen de Vordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest' (2021)

De gemeenteraad heeft op 29 april 2021 de Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest':  samenwerken aan een gezonde leefomgeving' vastgesteld. De Omgevingsvisie 1.0 voldoet aan de artikelen 4.9 en 4.10 van de Invoeringswet Omgevingswet. In de overgangswetgeving Omgevingswet, krijgt een structuurvisie op basis van de Wro automatisch de status van een Omgevingsvisie op basis van de Omgevingswet wanneer deze van kracht wordt. Deze visie is tot stand gekomen met de inwoners en ketenpartners van Súdwest Fryslân.

De Omgevingsvisie 1.0 schetst de hoofdlijnen van de ontwikkelingsrichting voor de woon- werk- en leefomgeving op de langere termijn. De Omgevingsvisie helpt om keuzes te maken bij ontwikkelingen die de fysieke leefomgeving beïnvloeden en nodigt uit tot ontwikkelingen.  Met deze Omgevingsvisie kan de gemeente beoordelen of ontwikkelingen en projecten bij Súdwest-Fryslân passen.

De Omgevingsvisie 1.0 bestaat uit vijf thema's:

• 1. Gezonde vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving;
• 2. Sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap;
• 3. Veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden;
• 4. Vitaal en aantrekkelijk landschap;
• 5. Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief.

In de Omgevingsvisie 1.0 is een koppeling gelegd met de 17 duurzame ontwikkeldoelen (Sustainable Development Goals) zoals die wereldwijd worden gehanteerd.

De gemeenteraad heeft in de Omgevingsvisie 1.0 de kaders op hoofdlijnen voor toekomstige ontwikkelingen vastgesteld. De maatregelen om de vastgestelde thema uit te kunnen werken worden beschreven in, samen met de ketenpartners, op te stellen omgevingsprogramma's. Dit om de ambities uit de Omgevingsvisie 1.0 dichterbij te brengen. Het College van B&W stelt de omgevingsprogramma's vast. Zoals in de thema-onderdelen van de Omgevingsvisie benoemd, worden de volgende omgevingsprogramma's opgesteld:

• Gezond Wonen;
• Omgevingskwaliteit;
• Vitaal landschap;
• Klimaatmitigatie;
• Klimaatadaptatie.

Het voorliggend plan voorziet in de vernieuwing van de bestaande woningen. De huidige woningen voldoen niet meer aan de wooneisen van deze tijd. Om die reden is dan ook door de woningbouwcorporatie is samenspraak met de gemeente en de wijkbewoners het plan opgevat om de wijk te vernieuwen. Met het plan is rekening gehouden met de opgaven en aandachtspunten die specifiek benoemd zijn voor het deelgebied Sneek. Zo wordt een bestaande woonwijk verduurzaamd om leefbare wijken te behouden. Daarnaast dienen de nieuwe woningen gasloos te worden gerealiseerd. Gelet hierop past de ontwikkeling dan ook binnen de Omgevingsvisie Súdwest-Fryslân.

3.3.2 Woonvisie en Woningbouwprogramma 2017-2022

Op 20 juli 2017 is de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie vormt het uitgangspunt voor het woonbeleid. In dit visiedocument wordt onder meer ingaan op de kwantitatieve woningbouwopgave en de kwalitatieve focus. De Woonvisie gaat vooraf aan het Woningbouwprogramma 2017-2022, dat door de gemeenteraad op 31 oktober 2017 is vastgesteld.

De kwantitatieve opgave is bepaald aan de hand van huishoudenprognoses. In de gemeente is sprake van een stuwmeer van plannen als gevolg van het stilvallen van de woningmarkt. De verwachting is dat woningbouwprojecten een impuls krijgen wanneer er meer schaarste op de woningmarkt is. In het woningbouwprogramma ligt het accent op seniorenhuisvesting, starters, betaalbaarheid en duurzaamheid. Verder ligt vanuit de beleidsmatige ontwikkelingen en de nieuwe koers de kwalitatieve focus onder andere op de herstructureringsopgave van de verouderde voorraad.

De gemeente geeft de voorkeur aan inbreidingslocaties; ofwel het benutten van de fysieke mogelijkheden binnen de bestaande bebouwde omgeving. Mocht uitbreiding van de bebouwde omgeving aan de orde zijn, dan hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze plaats moet vinden op de huidige, vastgestelde ontwikkelingslocaties en/of locaties waar al in is geïnvesteerd en/ of afspraken over zijn gemaakt waarmee de gemeente verplichtingen is aangegaan.

Het voorliggend plan betreft een wijkvernieuwing waarmee de bestaande woningvoorraad wordt verduurzaamd. Met de ontwikkeling worden energie neutrale woningen gerealiseerd wat aansluit op de woonvisie om het aanbod van duurzame huurwoningen te vergroten.

3.3.3 Bomenbeleidsplan

De gemeente Súdwest-Fryslân heeft een bomenbeleid. Aan de hand van zeven beleidskaders is het bomenbeleid in Súdwest-Fryslân vormgegeven. De beleidskaders zijn:

• Voor (her)inrichten met behulp van bomen maken we gebruik van het “Kwaliteitshandboek inrichting openbaar groen Súdwest-Fryslân”;
• We hanteren vuistregels om te komen tot een gevarieerd (zowel in soort als in leeftijd) gezond bomenbestand, wat afgestemd is op het landschapstype of de woonkern in Súdwest-Fryslân;
• Veiligheid gaat voor alles;
• We beheren de bomen op een goed niveau voor een duurzaam bomenbestand;
• We hanteren vuistregels om overlast situaties te beheersen of te voorkomen;
• We hanteren vuistregels om ziekten en plagen te beheersen of te voorkomen;
• We beschermen beeldbepalende, bijzondere en monumentale bomen en lanen;

De voorliggende ontwikkeling betreft een wijkvernieuwing waarbij in de nadere uitwerking van de verschillende planfases specifiek gekeken wordt naar de bomen in het plangebied. Hierbij zal als uitgangspunt het bomenbeleidsplan worden genomen.

3.3.4 Welstandsnota Súdwest-Fryslân

De gemeente Súdwest-Fryslân heeft voor de toetsing van bouwwerken de welstandsnota Súdwest-Fryslân opgesteld. Hierin zijn welstandscriteria opgenomen waaraan nieuwe ontwikkelingen getoetst moeten worden. Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Súdwest-Fryslân. Deze criteria zijn gebaseerd op de plaatselijke identiteit en het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden gebruikt.

Voor nieuw te ontwikkelen gebieden of gebieden die ingrijpend worden veranderd, zijn of worden specifieke welstandscriteria opgesteld. Dat kan in de vorm van een door de gemeenteraad vast te stellen beeldkwaliteitsplan.

Omdat dit bestemmingsplan voorziet in een ingrijpende verandering in de stedenbouwkundige structuur, wordt voor de ontwikkeling een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld dat aan een volgende versie van dit bestemmingsplan wordt toegevoegd. Bij de beoordeling van de bouwplannen zal dit beeldkwaliteitsplan als toetsingskader gelden.

3.3.5 Erfgoednota

Met het vaststellen van de 'Erfgoednota 2021-2026 Cultureel Erfgoed is geen keus' (april 2021) heeft de gemeente haar visie en missie op behoud en ontwikkeling van het erfgoed vastgesteld. De gemeente SWF zorgt samen met de mienskip dat cultureel erfgoed duurzaam behouden en ontsloten wordt en zichtbaar en beleefbaar is. Dit doet de gemeente door erfgoed te waarderen en te beschermen, bewustwording en samenwerking te stimuleren en daardoor erfgoed te versterken en levend te houden.

De mienskip heeft tijdens het 'Rondje Súdwest' in 2019 in het kader van de Omgevingsvisie 1.0 'Oars tinke yn Súdwest' (2021) cultureel erfgoed benoemt als wezenlijk onderdeel van thema 2 van de 5 thema's in de Omgevingsvisie 1.0: sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap. Ook het weidse en waterrijke landschap is eigenlijk erfgoed. Immers de meren, kanalen en sloten en weide- en akkergronden zijn allemaal onder menselijke invloed ontstaan en verder vormgegeven, oftewel cultuurlandschap. In die zin geldt hetzelfde voor thema 4: vitaal en aantrekkelijk landschap. Ook in thema 3: veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden en thema 5: duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief heeft cultureel erfgoed een rol als wezenlijk onderdeel van de bijzondere woonkwaliteiten. Een zorgvuldige afweging van de cultuurhistorische waarden om de omgevingskwaliteit te kunnen waarborgen en te versterken is dus essentieel.

Het is een gemeentelijke wettelijke taak om te komen tot een zorgvuldige planbehandeling en besluitvorming voor wat betreft cultuurhistorie. Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat gemeenten verplicht zijn cultuurhistorie mee te wegen bij het opstellen van het bestemmingsplan. Niet alleen de cultuurhistorische waarden in de grond (archeologie) maar ook boven de grond moeten meegenomen worden.

Zo stelt de gemeente bij bestemmingsplannen cultuurhistorische analyses op en gaat de gemeente bij de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in bestemmingsplannen formeel uit van de gemeentelijke FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra), een uitsnede van de provinciale FAMKE. Voor de bekende en de te verwachten cultuurhistorische waarden gaat de gemeente uit van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK) en de Landschapsbiografie Súdwesthoeke. Deze kaarten zijn daarmee onderlegger voor het in de Erfgoednota geformuleerde beleid. Niet alle op deze kaarten aangegeven waarden kunnen echter behouden blijven, hier komt een gemeentelijke afweging aan te pas.

In de toelichting van het bestemmingsplan moet beschreven worden hoe het bestemmingsplan met deze waarden omgaat. Op de plankaart kunnen cultuurhistorische waarden aangeduid worden met dubbelbestemmingen en/of aanduidingen. In de regels bij het bestemmingsplan moet worden omschreven welke voorschriften er aan die bestemming zijn gekoppeld. Met de komst van de Omgevingswet worden deze op een gegeven moment doorvertaald naar het omgevingsplan.

Een nadere toetsing aan dit beleid vindt plaats in paragraaf 4.7.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). In de voorgenomen ontwikkeling ishet mogelijk om ten opzichte van het bestaande aantal woningen extra woningen toe te voegen. De totale ontwikkeling blijft echter onder de drempelwaarden. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

In dit kader is een separate aanmeldingsnotitie opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 2. Door het college van B&W is op basis van de aanmeldingsnotitie vastgesteld dat geen MER nodig is voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure gaat.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

In voorliggend geval is sprake van de nieuwbouw van woningen. Onderzoek is alleen noodzakelijk als de geluidgevoelige bestemming binnen de wettelijke geluidszone van de weg gelegen is. In artikel 74.1 van de Wgh is aangegeven dat een weg een zone heeft die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg:

De hiervoor geldende zones gelden niet voor:

• a. wegen die zijn aangeduid als woonerf (art. 74.2);
• b. wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (artikel 74.2).

Het plangebied ligt in "stedelijk gebied" buiten de wettelijk vastgestelde geluidszone (200 meter) als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder. Zowel de Leeuwarderweg als de Jousterkade liggen op tenminste 200 meter afstand van het plangebied. De woningen worden aan 30 km/uur wegen gesitueerd en kennen daarom geen wettelijke geluidzone. Op deze wegen is sprake van een lage verkeersintensiteit aangezien de wegen met name gebruikt wordt door bestemmingsverkeer. Gelet op de lage verkeersintensiteit, de afstand van het plangebied tot de geluidgezoneerde wegen wordt gesteld dat de Wet geluidhinder geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het initiatief en dat nader onderzoek niet nodig is.

4.3 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Binnen het plangebied is een klein transformatorgebouw (nutsvoorziening) aanwezig en verder is er geen bedrijvigheid gevestigd. In de directe omgeving van het plangebied zijn vormen van bedrijvigheid aanwezig. Het betreft de huisarts aan de Zeilstraat 1, het buurthuis aan de Valkstraat 17 en 21. Daarnaast is er een nutsvoorziening aanwezig aan de Flitstraat.

Voor deze bedrijvigheid geldt op basis van de VNG-Brochure 'Bedrijven en milieuzonering' voor de huisarts een richtafstand van 10 meter en voor het buurthuis en de nutsvoorziening 30 meter voor het aspect geluid. Gelet op de afstand van de bedrijvigheid tot het plangebied wordt gesteld dat deze bedrijvigheid geen belemmeringen vormen voor de herontwikkeling van het gebied en ook de herontwikkeling geen belemmering vormt voor de bedrijvigheid. Vanuit het omgevingsaspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen om de woningbouw te realiseren.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. In de huidige situatie is het plangebied al bestemd voor wonen. Het gebruik wijzigt niet. Om die reden is een bodemonderzoek voor het bestemmingsplan niet noodzakelijk. Voor de omgevingsvergunningsaanvraag is een bodemonderzoek echter wel noodzakelijk. Om die reden zal dan ook bij de aanvraag omgevingsvergunning een bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat er in Sneek en omgeving sprake is van een goede luchtkwaliteit.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van maximaal 386 woningen. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.6 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

De mogelijke effecten van de herontwikkeling van het Eiland in Sneek is onderzocht in een quickscan flora en fauna. De resultaten hiervan zijn de basis voor de inhoud van deze paragraaf. Het onderzoeksrapport is toegevoegd in bijlage 3.

4.6.1 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden - directe verstoring

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn het Sneekermeergebied, de Witte en Zwarte Brekken en, op iets grotere afstand, de Oudegaasterbrekken, Fluessen en omgeving. Het Sneekermeergebied ligt op circa 2,2 kilometer afstand en is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. Directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering etc. zijn op deze afstand uit te sluiten. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen zijn ook niet aan de orde, omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken. Geconcludeerd wordt dat de gebieden op zodanig grote afstand liggen dat het plan geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van deze gebieden heeft.

Sikstofdepositie op natuurgebieden

Voor het voorgenomen project is een AERIUS-berekening uitgevoerd die opgenomen is in bijlage 4. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat voor zowel de gebruiksfase als de aanlegfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

Nederlands Natuurnetwerk (NNN)

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de EHS. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. NNN-gebieden liggen op ruime afstand. Vanuit de NNN zijn geen belemmeringen voor de plannen aan de orde.

4.6.2 Soortenbescherming

De ontwikkelingen vinden niet plaats op een locatie met hoge ecologische waarden. Wel is uit de quickscan flora en fauna gebleken dat het voorkomen van verblijfplaatsen beschermde soorten en het gebruik van het gebied als leefgebied van beschermde soorten niet uitgesloten kan worden.

Potentieel voorkomende beschermde soorten

De te slopen gebouwen in het plangebied kunnen nestplaatsen van ransuil, huismus, gierzwaluw en vleermuizen aanwezig zijn. De nesten van deze soorten zijn jaarrond beschermd. Voor alle overige en licht beschermde soorten geldt voor ruimtelijke ontwikkeling dat de zorgplicht moet worden nageleefd. Dit levert geen beperkingen voor dit bestemmingsplan op.

Onderzoek

Naar aanleiding van de resultaten uit de quickscan flora en fauna zal een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden. Het doel van dit onderzoek is het vaststellen dan wel uitsluiten van de aanwezigheid van vast leefgebied van beschermde soorten binnen de volgende soortengroepen:

• vogels: Ransuil, Huismus en Gierzwaluw;
• zoogdieren: Vleermuizen;

Voor het vervolgonderzoek wordt geadviseerd om tenminste 1,5 jaar voor de sloop van de gebouwen het vervolgonderzoek te laten plaatsvinden. Daarnaast zal bij de nadere uitwerking van de nieuwe woningen rekening gehouden kunnen worden met het realiseren van vleermuiskasten en nestkast voor vogels. Omdat in het project een fasering is opgenomen, zullen de sloop- en bouwwerkzaamheden niet direct na de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvinden. Gelet op de houdbaarheid van een ecologisch onderzoek van maximaal 2 jaar is het ongewenst om in het kader van dit bestemmingsplan een ecologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Daarom wordt voorafgaand aan de werkzaamheden een inventarisatie voorgesteld. De werkzaamheden zijn altijd uitvoerbaar binnen de kaders van de Wet natuurbescherming. Voorafgaand aan de concrete werkzaamheden wordt om deze reden een vervolgonderzoek naar de genoemde diersoorten voorgesteld. Wanneer er verblijfplaatsen van beschermde soorten aanwezig zijn, wordt op basis van een activiteitenplan (met mitigerende en compenserende maatregelen) een ontheffing aangevraagd bij het bevoegd gezag. De Wet natuurbescherming waarborg een adequate omgang met de beschermde soorten in het gebied.

Voor alle soorten geldt daarnaast ook de algemeen zorgplicht. Deze schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Conclusie

De conclusie luidt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming en het beleid ten aanzien van het NNN onder voorbehoud dat voor de sloop nader onderzoek plaatsvindt en de eventuele maatregelen dan wel vervolgonderzoek wordt uitgevoerd.

4.7 Cultuurhistorie inclusief archeologie

4.7.1 Toetsingskader en beleid

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht geworden. De Monumentenwet 1988 is met ingang van 1 juli 2016 dan ook vervallen. De bepalingen uit de Monumentenwet 1988 zijn deels overgegaan naar de Erfgoedwet en – zodra die wet in werking treedt in 2022– deels naar de Omgevingswet. De bepalingen en vergunningen uit de Monumentenwet 1988 die overgaan naar de Omgevingswet blijven van toepassing tot de datum dat de Omgevingswet in werking treedt. Deze artikelen gelden tot dat moment als overgangsrecht op grond van de Erfgoedwet en tenzij expliciet vermeld, veranderen deze niet van inhoud. Tot die tijd blijft de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) het wettelijke kader voor de omgang met gebouwde en aangelegde rijksmonumenten en de Monumentenwet 1988 voor de omgang met de archeologische rijksmonumenten.

Tot cultuurhistorie worden voor dit bestemmingsplan gebouwde monumenten inclusief beschermde stads- en dorpsgezichten, archeologie en cultuurlandschap gerekend. In deze paragraaf wordt een analyse gemaakt van de cultuurhistorische (verwachtings)waarden en het eventueel noodzakelijke beschermingsregime. Bij deze analyse wordt volgens de gemeentelijke erfgoednota uitgegaan van de Landschapsbiografie Súdwesthoeke, de Cultuur Historisch kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt.

4.7.2 Archeologie

Algemeen

Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met de bekende en de te verwachten archeologische waarden. Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van het gemeentelijk beleid bepaald. De gemeente volgt hiertoe de provinciale Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Op deze kaart worden voor de perioden Steentijd - Bronstijd en IJzertijd - Middeleeuwen adviezen gegeven over eventueel te verrichten onderzoeken (zie volgende figuren).

Afbeelding 4.1 Uitsnede van de FAMKE steentijd-bronstijd

Afbeelding 4.2 Uitsnede van de FAMKE ijzertijd-middeleeuwen

Analyse

Op basis van de gemeentelijke uitsnedes van de FAMKE is sprake van archeologische verwachtingszones voor zowel de steentijd-bronstijd als de ijzertijd-middeleeuwen. Voor de periode steentijd – bronstijd geldt dat op enige diepte archeologische lagen uit de steentijd aanwezig kunnen zijn, die zijn afgedekt door een veen- of kleidek. De provincie beveelt hiervoor aan om bij ingrepen van meer dan 5.000 m² een karterend (boor)onderzoek uit te laten voeren. In het plangebied kunnen archeologische resten voorkomen uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 500 m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

Uitgevoerd archeologisch onderzoek

Voor het plangebied is archeologisch onderzoek uitgevoerd dat opgenomen is in bijlage 5. Op basis van de resultaten van het onderzoek, wordt de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied laag geschat. In de boringen zijn geen archeologische indicatoren gevonden en er is geen intacte bodem (meer) aanwezig. Het terrein is opgehoogd met zand en bij eerdere bodemingrepen is de bodem in grote delen van het plangebied al vergraven geraakt. Op basis hiervan wordt geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied laag is. Om die reden is dan ook geen vervolgonderzoek noodzakelijk.

Mochten er onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan, dan blijft de archeologische meldingsplicht van toevalsvondsten van kracht (artikel 5.10, lid 1 Erfgoedwet). Concreet houdt dit in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag, zijnde de gemeente.

4.7.3 Cultuurhistorie

Algemeen

In 2019 heeft de gemeente Súdwest-Fryslân (samen met de gemeente De Fryske Marren, provincie Fryslân en de stichting Mar en Klif) in 2019 een Landschapsbiografie van de Friese Súdwesthoeke laten opstellen. Vrijwel heel Súdwest-Fryslân maakt deel uit van het Nationaal Landschap Zuidwest-Friesland. Dit gebied wordt gekenmerkt door een grote verscheidenheid aan landschapstypen, waaronder het stuwwallenlandschap in Gaasterland, de IJsselmeerkust van Makkum tot Lemmer, de kleizone met de wel bekende terpen en het veengebied van de Friese Meren. Ieder landschapstype kent een eigen ontstaansgeschiedenis en cultuurhistorische elementen die van grote waarde zijn voor de beleving van het landschap in de Súdwesthoeke. De waardevolle cultuurhistorische elementen in het buitengebied en het Nationale Landschap zijn op regionaal niveau geïnventariseerd en in kaart gebracht in de landschapsbiografie. Deze vormt een aanvulling op de reeds bestaande Cultuurhistorische kaart van Fryslân en sluit aan bij de door de provincie Fryslân uitgegeven “Wordingsgeschiedenis van Fryslân”. Hiermee is de feitelijke basis gelegd voor het ruimtelijk beleid en het “beter vertellen” van de historie van de Súdwesthoeke.

Voor wat betreft met name het gebouwde erfgoed: in het hoofdlijnenakkoord 2018-2022 is aangegeven dat er gekozen is om een inventarisatie van het cultureel erfgoed in de kernen en het buitengebied per deelgebied uit te laten voeren. Op basis van deze inventarisatie kunnen in het bestemmingsplan karakteristieke panden en andersoortige objecten worden aangewezen.

Analyse 

Op basis van de Cultuur Historische kaart (CHK) van de provincie Fryslân ligt het plangebied binnen de aanduiding Wederopbouwwijken periode 1950 - 1960. Daarnaast is het water rondom het gehele eiland aangewezen als vaarwater op de CHK, die zeer hoog is gewaardeerd op de Landschapsbiografie.

De waarde van de Wederopbouwarchitectuur ligt vooral in de stedenbouwkundige structuren en de ruimtelijke opbouw van de wijk en de positie van de woonblokken en de ruime groenaanleg hierbinnen. De wederopbouw is groot qua omvang en spreiding, en complex qua ontwerpkwaliteit, cultuurhistorisch belang en waardering. In dit type wijk vormden de diverse woontypen een wooneenheid, de 'stempel', die de basis vormde voor het woonstramien. In het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1) is hier aandacht aan gegeven zodat vanuit cultuurhistorisch oogpunt de nieuwe woningbouw van meerwaarde is.

Afbeelding 4.3 Uitsnede van de CHK

 

Afbeelding 4.4 Uitsnede van de Landschapsbiografie

4.7.4 Conclusie

Op het gebied van cultuurhistorie inclusief archeologie zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van de woningen in het plangebied. Nadere onderzoeken zijn niet nodig.

In alle gevallen blijft de archeologische meldingsplicht van toevalvondsten van kracht (artikel 5.10, lid 1 Erfgoedwet). Concreet houdt dit in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd.

4.8 Water

Deze 'waterparagraaf' bevat de wettelijk verankerde watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Watertoetsproces

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 00002511). Hieruit blijkt dat de invloed van het plan mogelijk zodanig is dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. Redenen hiervoor zijn de aanwezigheid van hoofdwatergangen en de eventuele potentiële toename aan verharding.

Ruimtelijke adaptie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Binnen het plangebied wordt veel groen opnieuw aangelegd. Daarnaast wordt bij de omgevingsvergunningaanvraag voor de woningen gekeken of een gescheiden rioolstelstel mogelijk is. Verder helpt de groene inrichting overmatige hitte in het stedelijk gebied te beperken.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Op basis van de Friese Klimaatatlas is gekeken naar de kans op overstromingen in het plangebied. Op basis van de Friese Klimaatatlas kan worden geconcludeerd dat er geen overstromingsrisco's in het plangebied aanwezig zijn.

Voldoende

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak in een gebied voor 10% wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2 binnenstedelijk. Indien sprake is van een toename aan verharding zal voldaan worden aan de gestelde uitgangspunten van het waterschap. In alle bestemmingen in het plangebied is de realisatie van water mogelijk.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In het plangebied wordt daarom gekeken of een gescheiden rioolstelsel mogelijk is. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke en duurzame materialen, zodat afstromend hemelwater niet verontreinigd wordt.

Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Afbeelding 4.5 Risicovolle inrichting in Sneek (Bron: Risicokaart Nederland)

Risicovolle Inrichtingen

In en binnen een straal van 500 meter zijn er geen risicovolle inrichting gelegen waarvan het invloedsgebied is gelegen over het plangebied. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied plaatsvindt. Externe veiligheid van inrichtingen en gevaarlijke stoffen over het spoor en de weg is daarmee niet aan de orde.

Conclusie

Uit oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

5.2.1 Wijze van bestemmen

De wijze van bestemmen is zover mogelijk aangesloten op het geldende bestemmingsplan Eiland - De Domp, recente bestemmingsplannen in de gemeente en wordt het beoogde stedenbouwkundig ontwerp mogelijk gemaakt.

5.2.2 Groen

De bestemming 'Groen' heeft betrekking op de groter beplantingselementen, openbare groenvoorzieningen en waterpartijen, speelvoorzieningen en speelveldjes. Ondergeschikt zijn hier ook parkeervoorzieningen mogelijk, omwille van de flexibiliteit.

5.2.3 Tuin

De bestemming 'Tuin' geldt voor de voortuinen behorende bij woningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, behalve erkers en tochtportalen behorende bij de woningen. Ook hier zijn ondergeschikt parkeervoorzieningen mogelijk.

5.2.4 Verkeer - Verblijf

Het openbaar gebied binnen het woongebied is onder de bestemming 'Verkeer - Verblijf' gebracht. Op deze gronden zijn wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen, bermen en beplanting, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water toegestaan.

Gebouwen zijn alleen toegestaan indien deze ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut zijn. De bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter met een maximale oppervlakte van 15 m². De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt 5,5 meter, met uitzondering van verkeersregelende voorzieningen en lichtmasten. Speeltoestellen zijn binnen de bestemming toegestaan.

5.2.5 Wonen

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' zijn woningen en gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit(en) toegestaan met de daarbij bijbehorende bouwwerken, tuinen erven en terreinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen.

Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen of gestapelde woningen worden gebouwd. De gebouwen moet binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij per bouwvlak is aangegeven hoeveel woningen er gebouwd mogen worden. Hierbij geldt dat maximaal 322 woningen bij recht en 386 onder voorwaarden na afwijking worden gerealiseerd binnen het plangebied. Op de planverbeelding is aan de hand van een aanduiding de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven waarbij het onder voorwaarden mogelijk is via een omgevingsvergunning om een extra bouwlaag van 3 meter te bouwen. Op plekken waar een hoogte accent kan worden gerealiseerd is bepaald dat dit voor 30% van het bouwvlak mag bedragen. Tenslotte mogen de bouwvlakken maximaal 70 % worden bebouwd met hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overkappingen waarbij de regeling voor bijbehorende bouwwerken en overkappingen aansluit bij de recente bestemmingsplannen in de gemeente. Ook zijn er mogelijkheden voor andere bouwwerken zoals erf- en terreinafscheidingen.

Onder strijdig gebruik wordt daarnaast ook verstaan het gebruik van een hoofdgebouw anders dan ten behoeve van de sociale huur waarvoor de liberalisatiegrens geldt. Hiermee is geregeld dat de woningen gebruikt dienen te worden voor de sociale huursector tot en met de liberalisatiegrens die elk jaar door de rijksoverheid wordt bepaald.

5.2.6 Algemene regels

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' kunnen worden omgezet naar de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', of 'Wonen'. Daarbij kunnen ook bouwvlakken worden opgenomen.

Tenslotte is er een algemene bouwregel opgenomen voor de realisatie van nutsgebouwen in het plangebied tot een maximale oppervlakte van 30 m2 en een maximale hoogte van 3 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

In het kader van het maken van het plan is gesproken met de gemeente en Elkien over het planvoornemen. Daarnaast zijn de bewoners in september 2020 op de hoogte gebracht van de wijkvernieuwing doormiddel van een nieuwsbrief. In maart 2021 is dit wederom gebeurt en is er een projectwebsite (plangebied-elkien.nl) opgericht. Hier wordt het wijkplan nader toegelicht. Deze toelichting bestaat uit een plankaart zoals deze in de startnotitie is gepresenteerd, en een verduidelijking op de onderdelen bebouwing, groen en parkeren. Ook nadere informatie over de planning en fasering is hier opgenomen. De website geeft antwoord op veel gestelde vragen en biedt verschillende mogelijkheden om te reageren.

Voorontwerpfase

Dit voorontwerpbestemmingsplan is voor zes weken ter inzage gelegd en is in het kader van vooroverleg verzonden aan de overlegpartners. Op 30 juni 2022 is er een inloopmiddag geweest. De resultaten van dit vooroverleg en de inspraak zijn in bijlage 7 aangeven en verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Een ieder krijgt de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van eventuele ingekomen zienswijzen wordt een gemeentelijk standpunt bepaald in de zienswijzennota. Het resultaat van de zienswijzennota wordt verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. De gemeenteraad stelt het (gewijzigd) bestemmingsplan vast. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan wordt voor de vaststelling een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast worden er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.