Hoofdweg 63, Midwolda

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voormalig akkerbouwbedrijf aan de Hoofdweg 63 te Midwolda (hierna: plangebied) is verkocht aan particulieren. De nieuwe eigenaar (hierna: initiatiefnemer) wil de bestemming wijzigen zodat zelfstandige bewoning mogelijk wordt. Het voornemen is om de huidige bedrijfsbebouwing te renoveren en daarin onder meer twee gastenverblijven onder te brengen. Eén van de bijgebouwen wordt op dit moment gebruikt voor opslag van agrarische producten en stalling van machines. Dit gebruik wordt voortgezet. De gronden die rond het erf liggen, blijven eveneens in agrarisch gebruik. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan is een 'wijzigingsbevoegdheid' opgenomen waarmee dit voornemen mogelijk gemaakt kan worden (zie verder 1.2 en 2.3.1).

Afbeelding 1.1 Huidige situatie (bron: Google Street View)

1.2 Planologisch-juridisch kader

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Midwolda-Oostwold' (vastgesteld d.d.16 juli 2018). Het is bestemd als 'Agrarisch - Bedrijf'. Op een deel van de bebouwing zijn tevens de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'karakteristiek' van toepassing. Verder gelden voor het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1, 3 en 4' en 'Waarde - Groene Linten'. In artikel 3.7 van de bestemmingsplanregels is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' kunnen wijzigen in de bestemming 'Wonen - 3'. Op grond van deze bestemming kan er plaatse gewoond worden en is 'logiesverstrekking' aan huis toegestaan. De voorzetting van het agrarische medegebruik is mogelijk door toekenning van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - agrarische nevenactiviteiten'. Er zijn zes voorwaarden aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7 verbonden. Uit 2.3.1 blijkt dat voor onderhavig planvoornemen aan deze voorwaarden voldaan wordt.

1.3 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk gaat in op het ruimtelijk beleid van Rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige en toekomstige situatie binnen het plangebied. Ook de juridische vormgeving van het wijzigingsplan komt in dit hoofdstuk aan bod. In Hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan diverse wet- en regelgeving, onder meer op het gebied van milieu, archeologie en ecologie. De laatste twee hoofdstukken hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door het (voormalige) ministerie van Infrastructuur en Milieu. De SVIR heeft betrekking op de periode tot 2040 en heeft als motto: 'Nederland concurrerend, leefbaar en veilig'. Om dit motto te kunnen bereiken zijn de volgende drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Nationaal belang dertien luidt: 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. "Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen." Om beide te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.
Het doel van deze 'laddertoets' is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De laddertoets is niet van toepassing op planologische functiewijzigingen die, zoals onderhavig plan, van beperkte aard en omvang zijn.1 Zie verder Hoofdstuk 4 voor de gevolgen van dit wijzigingsplan voor de waterhuishouding, het milieu en cultureel erfgoed.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het beleid uit de SVIR. In het Barro zijn regels opgenomen die de beleidsruimte van andere overheden inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het gaat hier om de nationale belangen die in 2.1.1 genoemd zijn. Deze hebben geen inperkende werking voor onderhavig planvoornemen.

2.1.3 Conclusie

Dit wijzigingsplan past binnen de regels voor duurzaam ruimtegebruik uit de SVIR, zoals vertaald in de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen sprake van een nationaal belang noch van een inperkende werking op grond van het Barro. Geconcludeerd kan worden dat het plan niet in strijd is met het ruimtelijk rijksbeleid.

2.2 Provincie

2.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie 2020 (vastgesteld d.d. 3 februari 2021) bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. Het accent ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken. Een belangrijk doel is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn zoveel mogelijk visies op deelterreinen, zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het beleid voor economie, energie, cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie is kaderstellend voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie en medeoverheden. Ook voor andere partijen (bedrijven) die invloed uitoefenen op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie richtlijnen. De Omgevingsvisie is onderverdeeld in vijf thema's en elf provinciale belangen:

Ruimte
1. Ruimtelijke kwaliteit
2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
3. Ruimte voor duurzame energie
4. Vitale landbouw

Natuur en landschap
5. Beschermen landschap en cultureel erfgoed
6. Vergroten biodiversiteit

Water
7. Waterveiligheid
8. Schoon en voldoende water

Mobiliteit
9. Bereikbaarheid

Milieu
10. Tegengaan milieuhinder
11. Gebruik van de ondergrond

Door verschillende oorzaken verliezen (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied hun oorspronkelijke functie. Nieuwe functies (bijvoorbeeld wonen of bedrijvigheid) in deze gebouwen kunnen daarom bijdragen aan de leefbaarheid en de economie van het platteland, aan het behoud van het cultureel erfgoed en aan de kwaliteit van het landschap. De provincie vindt dat de ruimtelijk relevante kenmerken van voormalige al dan niet agrarische bedrijfsbebouwing zoveel mogelijk behouden moeten blijven.
Onderhavig bestemmingsplan sluit aan bij dit specifieke streven uit de Omgevingsvisie. De nieuwe woonfunctie zorgt voor behoud van de aanwezige karakteristieke bebouwing. Alle ruimtelijk relevante kenmerken, zowel van de bedrijfsbebouwing als het erf, blijven daarbij behouden.

Uit de kaart 'Ruimte' blijkt dat het plangebied onderdeel is van het 'buitengebied'. Hieronder verstaat de provincie: "gebieden die buiten stedelijke gebieden liggen en een overwegend agrarische-, natuur- en recreatieve functie hebben." De provincie wil de waarde van het buitengebied voor natuur en recreatie ontwikkelen en de landschappelijke kernkarakteristieken behouden en waar mogelijk versterken. Ook moet het buitengebied als woongebied aantrekkelijk blijven en bedrijven de mogelijkheid bieden om zich te vestigen in vrijkomende bebouwing en zich daar te ontwikkelen. Omdat de inrichting van het buitengebied zowel vitaal als duurzaam dient te zijn, is zuinig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt.
De kaart 'Landschap' maakt duidelijk dat het plangebied tot het 'Oldambt' behoort. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met:

• de groene bebouwingslinten: deze vormen harde overgangen van de open polders naar de meer besloten hogere zandruggen;
• de grootschalige openheid tussen parallelle dijken;
• de verspreid liggende bebouwing langs ontsluitingswegen in de polders;
• de eenzijdige bebouwing langs de dijken;
• de langgerekte tweezijdige bebouwingslinten overgaand in dichte bebouwingslinten;
• de Oldambster boerderijen, slingertuinen, dijkcoupures, schotbalkenhuisjes en kolken.

In Hoofdstuk 3 wordt op de toekomstige situatie binnen het plangebied ingegaan en daaruit blijkt dat bestaande gebiedswaarden gerespecteerd worden.

De kaart 'Water' geeft aan dat het plangebied tot de 'laaggelegen gebieden' behoort. Het gaat hier om gebieden die gevoelig zijn voor wateroverlast en waar waterrobuust gebouwd moet worden.

De kaart 'Opgaven' maakt duidelijk dat het plangebied een rol speelt in twee opgaven: 'groei en krimp' (deze opgave krijgt onder meer een plek in regionale woonvisies) en 'gaswinning' (onder andere inzet voor een veilige en vitale woningmarkt).

De kaarten 'Schaalvergroting landbouw', 'Natuur', 'Mobiliteit', 'Functiekaart Vaarwegen' en 'Milieu' geven geen (relevante) waarden of belemmeringen voor het plangebied aan.

Afbeelding 2.1 Huidige situatie (bron: funda.nl)

2.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening 2020 (vastgesteld d.d. 3 februari 2021) bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. Via de Omgevingsverordening werkt het beleid uit de Omgevingsvisie door in plannen van gemeenten en waterschappen. De Omgevingsverordening maakt duidelijk wat wel en niet aanvaardbaar is met het oog op provinciale belangen. Als gemeenten en waterschappen deze belangen onvoldoende verwerken in hun ruimtelijke plannen, dan zal de provincie hierop ingrijpen via de weg van bestuurlijk overleg, zienswijzen, beroep of - in het uiterste geval - een reactieve aanwijzing.

In artikel 2.13.2 is bepaald dat een bestemmingsplan kan voorzien in hergebruik van vrijgekomen gebouwen voor een andere functie, op voorwaarde dat daarbij regels worden gesteld aan het gebruik en het daarbij behorende erf. De functie 'wonen' is slechts toegestaan:

• in het hoofdgebouw;
• in een bij het hoofdgebouw behorend karakteristiek gebouw;
• mits het toevoegen van nieuwe woningen past in de gemeentelijke woonvisie.

Bedrijfsactiviteiten moeten beperkt blijven tot activiteiten die naar aard en omvang ruimtelijk, milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar zijn.
Aan deze voorwaarden wordt voldaan. De woonfunctie wordt ondergebracht in het hoofdgebouw en is in overeenstemming met de mogelijkheden die binnen de regionale woonvisie geboden wordt aan vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (zie verder 2.3.4). Het opslaan van agrarische producten en de stalling van machines in een deel van de huidige bedrijfsbebouwing is inpasbaar (zie verder Hoofdstuk 3 en Hoofdstuk 4).

Op de bijlagenkaarten van de Omgevingsverordening is voor het plangebied het volgende aangegeven:

• Buitengebied: het plangebied is onderdeel van het 'buitengebied'.
• Bedrijventerrein: niet van toepassing.
• Veiligheid en milieu: niet van toepassing.
• Infrastructuur: niet van toepassing.
• Windturbines: voor het plangebied geldt dat windturbines niet zijn toegestaan.
• Natuur: niet van toepassing.
• Landschap: niet van toepassing.
• Regionale waterkeringen: 'Veiligheidsnormen regionale waterkeringen: T100 - hoogte kering, stabiliteit kering minimaal T100'. In 4.8 wordt het plan getoetst aan de relevante waterhuishoudkundige aspecten.
• Normen bergings- en afvoercapaciteit regionale wateren: 'Akkerbouw - 1:25 jaar'. Dit betekent dat in dit gebied (zonder maatregelen), eens in de 25 jaar rekening moet worden gehouden met wateroverlast. In 4.8 wordt het plan getoetst aan de relevante waterhuishoudkundige aspecten.
• Intensieve veehouderij: 'Geen uitbreiding stalvloeroppervlakte intensieve veehouderij'. Dit heeft geen relevantie voor dit wijzigingsplan.
• Aardbevingsgebied: verwijst naar generieke bepalingen over de bescherming van beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen.
• Bosgebieden van voor 1850: niet van toepassing.

2.2.3 Conclusie

De provincie maakt functieverandering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing mogelijk. Dit beleid wordt met dit wijzigingsplan toegepast op het plangebied, waarbij behoud van een karakteristieke pand en de ruimtelijk relevante kenmerken van het erf en de agrarische omgeving voorop staan. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeente

2.3.1 Bestemmingsplan

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Midwolda-Oostwold' (vastgesteld d.d.16 juli 2018). Op grond van dit bestemmingsplan geldt de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf'. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1, 3 en 4' en 'Waarde - Groene linten' en de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'overige zone - karakteristiek' van toepassing. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van de geldende bestemmingsplanverbeelding opgenomen. De bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' kan worden gewijzigd in 'Wonen - 3', mits:

• er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt (het plangebied ligt niet binnen de richtafstanden van omliggende bedrijvigheid; zie hiervoor 4.3 );
• de woonfunctie wordt ondergebracht in de voormalige bedrijfswoning (dit is het geval);
• het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd (de bebouwing wordt gerenoveerd; er wordt niet gesloopt);
• geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden (dit is niet het geval, ook dit aspect komt in 4.3 aan bod);
• de vrijkomende gebouwen niet worden vergroot en er geen nieuwe gebouwen worden opgericht, anders dan vervangende nieuwbouw (er is alleen sprake van renovatie);
• na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 30 van overeenkomstige toepassing zijn (in dit wijzigingsplan is een verwijzing naar dit artikel opgenomen; zie Artikel 3 ).

Er wordt dus aan alle voorwaarden voor wijziging voldaan. Verder kan worden opgemerkt dat de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1, 3 en 4' en 'Waarde - Groene linten' en de aanduiding en 'overige zone - karakteristiek' van toepassing blijven op het plangebied (zie 3.3). In 4.10 wordt het planvoornemen getoetst aan de regels die in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1, 3 en 4' zijn opgenomen. De dubbelbestemming 'Waarde - Groene Linten' heeft betrekking op de "bescherming van de wegbeplanting en daarmee samenhangende slingertuinen." Er vinden geen werken of (bouw)werkzaamheden plaats die op deze waarden van invloed zijn. De aanduiding 'overige zone - karakteristiek' bevat bepalingen voor het "behoud van de karakteristieke hoofdvorm van gebouwen". Aangezien de beoogde renovatie is aan te merken als 'normaal onderhoud', wordt aan de hiervoor gestelde regels voldaan.

Afbeelding 2.2 Uitsnede verbeelding huidig bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.3.2 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie (vastgesteld d.d. 30 oktober 2017) biedt, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, een integraal beleidskader voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Oldambt. Het uitgangspunt van de Omgevingsvisie is een 'Ja, mits'-beleid. Ten aanzien van het buitengebied wordt geconstateerd dat "we te maken hebben en krijgen met vrijkomende agrarische gebouwen. De gemeente heeft vooral een rol als het gaat om verpaupering, veiligheid en leefbaarheid. Herbestemming van agrarische bebouwing die zijn functie verloren heeft, is een opgave." Nieuwe invullingen die bijdragen aan de economische ontwikkeling, leefbaarheid en behoud van cultureel erfgoed, worden daarom gestimuleerd. Dit kan een woonfunctie zijn, maar ook kleinschalige economische activiteiten. Beelbepalende en cultuurhistorisch waardevolle panden hebben prioriteit boven panden zonder cultuurhistorische waarde. Bij herbestemming moet rekening worden gehouden met bestaande agrarische bedrijven. Ook de aanwezige gebiedswaarden en de leefbaarheid vormen een belangrijk aandachtspunt. Er zijn drie hoofdambities in de Omgevingsvisie geformuleerd, waarvan 'eigentijdse graanrepubliek' en 'ruimte voor pionieren' het meest relevant voor het plangebied zijn. In het kader van deze ambities wordt onder meer ingezet op het behoud van karakteristieke waarden (waaronder bebouwing) en het versterken van de woonkwaliteit.
Dit wijzigingsplan past binnen de doelstellingen van de Omgevingsvisie. Er is sprake van een herbestemming waarbij de woonfunctie wordt toegekend en agrarisch nevengebruik mogelijk blijft. Deze herbestemming draagt bij behoud van cultureel erfgoed en aanwezige gebiedswaarden (zie verder 3.2). Omliggende bedrijven worden niet beperkt door deze ontwikkling (zie 4.3).

2.3.3 Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief

Het Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief (februari 2012) geldt als het 'ruimtelijk kwalitatief regiekader' bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen binnen de gemeente Oldambt. In het perspectief komen achtereenvolgens de ontstaansgeschiedenis van de gemeente, de ruimtelijke karakteristieken en de regieaanwijzingen voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen aan bod.
Het plangebied is ingedeeld bij 'Dollardrand'. Het beleid voor dit gebied is gericht op het "afleesbaar houden van de karakteristieke lintenstructuur [...] met de doorgaande hoofdlinten, en dwars hierop de laantjes en verbindingslinten". Ruimtelijke ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van de transparantie binnen deze linten en de visuele verbondenheid met het omringende landschap.
Op grond van dit wijzigingsplan worden geen ruimtelijke ingrepen gepleegd die van invloed zijn op deze waarden van de Dollardrand.

2.3.4 Woonvisie 2015-2020

De Woonvisie 2015-2020 (oktober 2015) beoogt een bijdrage te leveren aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor alle typen huishoudens. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving. Gelet op de krimpverwachting zal de toevoeging van woningen in balans moeten zijn met onttrekkingen aan de woningvoorraad. Daartoe worden op regelmatige basis afspraken met de provincie en de omliggende gemeenten gemaakt. De Woonvisie biedt in ieder geval ruimte voor kleinschalige particuliere initiatieven in de dorpen. Daaronder valt ook de herbestemming van agrarische bedrijfsgebouwen. Dit wijzigingsplan past daarmee binnen de Woonvisie. Overigens is geen sprake van de toevoeging van een woning omdat er op dit moment al een bedrijfswoning aanwezig is.
De gemeente werkt op dit moment aan de herziening van de Woonvisie 2015-2020. De verwachting is dat deze in 2021 in werking zal treden.

2.3.5 Welstandsnota

In de welstandsnota 'Beeldkwaliteit bebouwde omgeving' (vastgesteld d.d. 21 maart 2013) is het plangebied ingedeeld bij 'vlakvormige restgebieden' (noordelijk deel) en 'historisch lint' (zuidelijk deel). De bijbehorende welstandscriteria voor plaatsing, hoofdvorm, aanzicht en opmaak van nieuwbouw zijn opgenomen op blz. 23 en 61. Onderhavig wijzigingsplan leidt niet tot bouw- of renovatiewerkzaamheden waarvoor een welstandstoetsing nodig is.

2.3.6 Conclusie

Voorliggend wijzigingsplan past binnen de 'wijzigingsregels' die in artikel 3.7 van het geldende bestemmingsplan 'Midwolda-Oostwold' zijn opgenomen. Daarnaast sluit het aan bij de doelstellingen van de Omgevingsvisie en de Woonvisie 2015-2020. Het Kwalitatief Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief en de Welstandsnota zijn niet direct relevant voor de beoogde functiewijziging. Het plan past daarmee binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente Oldambt.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Het plangebied is kadastraal bekend als perceel 'Midwolda M 133' en 'Midwolda M 2249' en ligt aan de noordwestkant van het kerngebied van Midwolda. Afbeelding 1.1 geeft een indruk van de huidige situatie. De voormalige boerderij draagt de naam 'Boschzicht' en bestaat uit een voorhuis met twee aangebouwde bedrijfsgebouwen en een kapschuur. Op de kapschuur na heeft de bebouwing op grond van het geldende bestemmingsplan de status 'karakteristiek' (zie 2.3.1).
De agrarische bedrijfsgebouwen staan op dit moment grotendeels leeg. Alleen de kapschuur wordt nog gebruikt voor agrarische activiteiten. In een deel van de schuur die direct aan het voorhuis grenst, zijn een keuken, bijkeuken en berging/garage ondergebracht.
De bebouwing ligt ruim in het groen en wordt omringd door gazonnen, agrarische gronden en hoogopgaande beplanting. In de directe omgeving wordt primair gewoond. Bedrijven liggen op ruime afstand van de bebouwing binnen het plangebied.

Afbeelding 3.1 Huidige situatie (bron: funda.nl)

 

3.2 Toekomstige situatie

De huidige bedrijfspanden vertonen deels achterstallig onderhoud. Er zijn daarom plannen voor renovatie, waarbij onder andere de kapconstructie van het voorhuis vervangen wordt. Deze renovatie vindt plaats binnen de regels die aan de karakteristieke bebouwing in het huidige bestemmingsplan is toegekend.

Het erf blijft als zondanig in gebruik en bepaalt de grens van de woonbestemming (zie verder 3.3). De omliggende agrarische gronden vallen buiten deze woonbestemming, omdat ze in agrarisch gebruik blijven. Het groen op en rond het erf blijft behouden.

De kapschuur wordt op dit moment door een boer uit de omgeving gebruikt voor opslag van agrarische producten en stalling van machines. Dit agrarische nevengebruik wordt voortgezet. Afbeelding 3.2 geeft een indruk van de huidige situatie ter plaatse van de kapschuur.

Afbeelding 3.2 Huidige situatie kapschuur (bron: funda.nl)

De initiatiefnemer wil in de schuur die aan het voorhuis grenst en onderdeel is van het hoofdgebouw, twee gastenverblijven onderbrengen. Het is de bedoeling dat deze gastenverblijven op termijn (gedeeltelijk) als bed and breakfast gebruikt kunnen worden. In afbeelding 3.3 is de desbetreffende ruimte met een rode stippellijn aangegeven. Er komen twee kamers met elk een eigen badkamer. De huidige keuken en bijkeuken worden verbouwd tot een nieuwe woonkeuken (blauwe stippellijn). In de berging/garage - tussen de gastenverblijven en de woonkeuken - komt de entree.

Afbeelding 3.3 Beoogde gastenverblijven (bron: funda.nl)

3.3 Juridische vormgeving

Het onderhavige wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 3.7 van het bestemmingsplan 'Midwolda-Oostwold' (vastgesteld d.d.16 juli 2018). Een wijzigingsbevoegdheid stelt burgemeester en wethouders in staat te besluiten om de bestemming van een locatie te wijzigen, onder de in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarden (zie 2.3.1). De procedure die wordt doorlopen, is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is tevens van
toepassing.

Een wijzigingsplan dient vergezeld te gaan van een Toelichting. In de toelichting wordt uiteengezet of er vanwege de voorgenomen wijziging sprake is van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Het wijzigingsplan zelf bestaat uit een verbeelding en Regels. In de regels wordt de bestemming 'Wonen-3' (artikel 30) uit het 'moederplan' van toepassing verklaard.

Aan de kapschuur is de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - agrarische nevenactiviteiten' toegekend. In artikel 30.1.a.7 van het moederplan is bepaald dat de voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden "bestemd zijn voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor [...] agrarische nevenactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - agrarische nevenactiviteiten'." Ook "logiesvertrekking" is onderdeel van de bestemmingsomschrijving (artikel 30.1.a.4), die door dit wijzigingsplan van toepassing wordt verklaard.

Het wijzigingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor de vormgeving en de bijbehorende verbeelding is aangesloten op de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het wijzigingsplan
voldoet aan de digitale verplichting zoals deze per 1 januari 2010 van kracht is.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 m.e.r.-plicht

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijk plan of besluit plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden vallen, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling doorlopen worden. Daarbij gaat het om de vraag of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De 'belangrijke nadelige gevolgen' kunnen worden ontleend aan het toetsingskader van bijlage III van de Europese Richtlijn Milieueffectbeoordeling. Daarin worden drie aspecten genoemd:

• kenmerken van de activiteit;
• plaats van de activiteit;
• kenmerken van het potentiële effect.

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een planologische functieverandering: van agrarisch bedrijf naar wonen met logiesverstrekking, waarbij enkele agrarische nevenactiviteiten gehandhaafd worden. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. De drempelwaarde van categorie D16.1 (stedelijk ontwikkelingsproject; 2000 woningen of 100 ha) wordt niet overschreden. Onderhavig hoofdstuk geldt als een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling. Uit de beschreven omgevingsaspecten blijkt dat er geen negatieve milieueffecten te verwachten zijn.

4.2 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die tot een woonerf behoren en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidzone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen de zone van een weg, is akoestisch onderzoek noodzakelijk.
Conform artikel 76 lid 3 Wet geluidhinder zijn bestaande (bedrijfs)woningen uitgesloten van akoestisch onderzoek. Gelet op de ruime afstand tot de Hoofdweg (> 90 m) en het karakter van deze weg is het ook niet aannemelijk dat de maximale binnenwaarde van 33 dB voor de woning op nr. 63 wordt overschreden.
De woonfunctie met logiesverstrekking en agrarische nevenactiviteiten leidt een beperkte verkeersaantrekkende werking. Per saldo is echter sprake van een afname van verkeersbewegingen ten opzichte van de agrarische bedrijvigheid die in het plangebied aanwezig was. Indirecte hinder is daarmee redelijkerwijs uit te sluiten.

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De woning binnen het plangebied geldt als gevoelige functie. Er moet dus rekening worden gehouden met omliggende bedrijven.
In de omgeving van het plangebied ligt een aantal inrichtingen. Tabel 4.1 laat zien om welke inrichtingen het gaat. Voor deze inrichtingen geldt dat de feitelijke afstand - gerekend vanaf de plangrens tot het desbetreffende bouwvlak - groter is dan de richtafstand die geldt op basis van de VNG-brochure. In dit opzicht is dus geen sprake van een milieuhygiënisch knelpunt.2 

Inrichting	Adres	Richtafstand	Feitelijke afstand
Landbouwmechanisatiebedrijf	Hoofdweg 60, Midwolda	30 m	100 m
Ennemaborgh	Hoofdweg 100, Midwolda	30 m	105 m
Mijnbouwinrichting	Zuiderpolder ong., Mildolda	500 m	950 m

Tabel 4.1 Afstand tussen plangebied en inrichtingen in de omgeving

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels met betrekking tot luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Ten opzichte van het (voormalige) agrarische bedrijf leidt de functieverandering tot een afname van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Niettemin is voor dit wijzigingsplan de zogeheten 'NIBM-tool' ingevuld. Met deze tool kan op eenvoudige wijze berekend worden of een plan Niet In Betekenende Mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Gerekend is met in totaal 25 verkeersbewegingen per etmaal voor de woning, gastenverblijven en agrarische nevenactiviteiten. Uit afbeelding 4.1 blijkt dat de bijdrage hiervan aan de luchtkwaliteit 'NIBM' is. Nader onderzoek is niet nodig.

Afbeelding 4.1 NIBM-toets (bron: infomil.nl)

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen hieronder. Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan één op de miljoen. Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Bij de berekening van het GR spelen twee factoren mee:

• 1. de aard en de hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen;
• 2. het aantal potentiële slachtoffers. In een omgeving met veel inwoners is dit aantal bijvoorbeeld groter dan in een dunbevolkt gebied.

Gevaarlijke inrichtingen
Het plangebied ligt niet binnen de invloedsfeer van inrichtingen die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen of van andere gevaarlijke inrichtingen (bron: Risicokaart).

Aardgastransportleidingen
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen aardgastransportleidingen gelegen (bron: Risicokaart).

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Uit de Risicokaart blijkt dat het plangebied buiten de invloedssfeer van transportwegen voor het transport van gevaarlijke stoffen ligt. Op grond van de Omgevingsverordening 2020 (vastgesteld dd. 3 februari 2021) ligt het plangebied net buiten 'Veiligheidszone 2 - invloedsgebied provinciale wegen'.

4.6 Stikstof

De planologische functieverandering en beoogde renovatiewerkzaamheden leiden niet tot (substantiele) stikstofuitstoot. Per saldo is zelfs sprake van een afname van stikstofuitstoot ten opzichte van de (voormalige) agrarische bedrijvigheid. Een stikstofonderzoek is niet noodzakelijk.

4.7 Bodem

De Wet bodembescherming (Wbb) is op 1 januari 1987 in werking getreden en beoogt een effectieve bescherming te bieden voor de bodem en het grondwater. Aan de ene kant bevat deze wet bepalingen ter regulering van handelingen die een bedreiging vormen voor de bodem en het grondwater. In de tweede plaats is de wet gericht op de aanpak en sanering (of beheer) van bestaande verontreinigingen. Door bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te toetsen aan de Wbb (via de Ministeriele regeling Omgevingsrecht en de bouwverordening van de gemeente Oldambt), kan voorkomen worden dat de woning gebouwd wordt op verontreinigde grond. De Wbb is de wettelijke grondslag voor een aantal besluiten en regelingen. Eén daarvan is het Besluit Bodemkwaliteit.

Het Besluit Bodemkwaliteit streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet de vraag worden beantwoord of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Op de kaart van het Bodemloket (ministerie van Infrastructuur en Waterstaat) is vermeld dat er een bovengrondse dieseltank op de locatie aanwezig was. In afbeelding 4.2 is een handmatige tekening van het voormalige agrarische bedrijf opgenomen. Daaruit blijkt dat de dieseltank aan de noordoostzijde van de bebouwing, in een afzonderlijke ruimte, aanwezig was. In deze ruimte lagen ook gewasbeschermingsmiddelen opgeslagen. Uit de handtekening blijkt verder dat in de machineberging en aardappelopslag enkele voertuigen en machines aanwezig waren. Het gaat om meerdere ventilatoren, een heftruck met LPG-tank, een compressor, een elektrisch lasapparaat en een verrijdbare dieselkachel.

In afbeelding 3.3 zijn de ruimtes aangegeven die verbouwd gaan worden. Het gaat om de ruimtes die in afbeelding 4.2 zijn aangeduid als 'opslagruimte' (gastenverblijven), autogarage (entree) en 'achterhuis' (woonkeuken). Geconcludeerd kan worden dat de dieseltank en alle andere mogelijk verontreinigende voorzieningen/activiteiten aanwezig waren/plaatsvonden buiten de ruimtes die in de verbouw betrokken worden. Het uitvoeren van een iventariserend bodemonderzoek wordt om die reden niet noodzakelijk geacht.

Afbeeding 4.2 Bodemgebruik voormalig agrarisch bedrijf (bron: gemeente Oldambt)

4.8 Water

Beleid
Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het plangebied ligt in het beheergebied van waterschap Hunze en Aa's. Het waterbeleid voor dit gebied is onder meer vastgelegd in het 'Beheerplan 2010-2014', het 'Beheerprogramma 2016-2021' en de 'Notitie stedelijk waterbeheer'.

Plangebied
De huidige en toekomstige inrichting van het plangebied zijn toegelicht in Hoofdstuk 3. Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een planologische functieverandering en heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding.

Watertoets
Op 2 juni 2021 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen. Hieruit is naar voren gekomen dat er 'geen waterschapsbelang' is. In Bijlage 1 is het 'watertoetsdocument' toegevoegd.

4.9 Ecologie

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het noodzakelijk om bij ruimtelijke ontwikkelingen te beoordelen in hoeverre natuurwaarden in het geding zijn.

Het plangebied bestaat uit agrarische bedrijfsbebouwing, tuinen en akkerpercelen. De planologische functieverandering leidt niet tot ruimtelijke ingrepen. Het huidige groen op en rond het erf blijft behouden. Een deel van de bedrijfsbebouwing wordt gerenoveerd. Dit valt onder 'normaal onderhoud' en leidt niet tot nieuw ruimtebeslag. Aangenomen mag worden dat er met de uitvoering van dit wijzigingsplan geen verbodsbepalingen in het kader van de Wnb overtreden worden. Negatieve effecten op beschermde soorten of gebieden zijn redelijkerwijs uit te sluiten. Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen op dit punt uitvoerbaar is.

De provincie Groningen heeft in het kader van het vooroverleg verzocht om nader te onderbouwen of de beoogde verbouwing leidt tot verstoring van soorten die gebruik maken van de huidige bebouwing (zie 5.2). Ecologisch bureau DoornEco heeft dit onderzocht. De uitkomsten van het onderzoek zijn samengevat in het rapport dat is opgenomen als Bijlage 2. Het onderzoek bevestigt de conclusie dat de verbouw niet leidt tot overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb. Er is gekeken naar de geschiktheid voor gebouwbewonende soorten (huismus, gierzwaluw, kerkuil en overige broedvogels, steenmarter en vleermuizen). In één plafondplaat van de ruimte voor de beoogde gastenverblijven is een vogelnest aangetroffen die op dit moment niet meer in gebruik is. Door de verbouwwerkzaamheden hier na 1 september te laten plaatsvinden, kan verstoring worden uitgesloten. In het onderzoeksrapport is aangegeven dat bij de verbouw tevens vleermuisvriendelijke gevelbetimmering wordt toegepast en een kerkuilenkast in de schuur wordt geplaatst. In dit opzicht leidt de beoogde verbouw tot een ecologische plus.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. In het bestemmingsplan Midwolda-Oostwold' (vastgesteld d.d.16 juli 2018) is aan het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1, 3 en 4' toegekend. Deze dubbelbestemmingen zijn gericht op bescherming van eventueel voorkomende archeologische waarden. Dit gebeurt door regels te stellen aan grondverzet. Bij vergraving van een nader omschreven oppervlak, is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op een planologische functieverandering en leidt niet tot grondverzet. Archeologisch onderzoek is daarmee niet aan de orde,

Cultuurhistorie
Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat overheden verplicht zijn cultuurhistorie integraal mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd door raadpleging van provinciale en gemeentelijke beleidsnota's. Een en ander is verwerkt in Hoofdstuk 2. Daaruit blijkt dat de planologisch functieverandering leidt tot het behoud van cultureel erfgoed. Verder is in Hoofdstuk 3 aangegeven dat bestaande gebiedswaarden behouden blijven.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor realisatie van onderhavig plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dat geldt ook voor eventuele planschadekosten, die daarmee dus ‘anderszins verzekerd’ zijn. Omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is, zal het college bij de vaststelling van het wijzigingsplan tevens besluiten dat er geen exploitatieplan zal worden vastgesteld. Dit is conform artikel 6.12 onder 2 van de Wet ruimtelijke ordening.
Met de initiatiefnemer wordt een planschadeovereenkomst afgesloten waarin vastgelegd wordt dat eventueel uit te betalen vergoedingen voor planschade, verhaald worden op de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg
Dit wijzigingsplan is in het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan diverse 'overlegpartners'. Waterschap Hunze en Aa's heeft aangegeven dat het wijzigingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De provincie Groningen verzoekt nader te onderbouwen of de beoogde verbouwing leidt tot verstoring van soorten die gebruik maken van de huidige bebouwing. DoornEco heeft dit onderzocht. De uitkomsten van het onderzoek zijn samengevat in 4.9. Daarnaast vraagt de provincie om 'historisch onderzoek' te verrichten naar de aanwezigheid van een bovengrondse dieseltank en andere voorzieningen of activiteiten van het voormalige agrarische bedrijf die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden. Dit onderzoek is uitgevoerd door de bodemdeskundige van de gemeente Oldambt. De resultaten van dit onderzoek zijn verwerkt in 4.7. De vooroverlegreacties zijn opgenomen als Bijlage 3.

Inspraak
Het ontwerp-wijzigingsplan is vanaf 23 september 2021 voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

• 1. Zie ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075.
• 2. Voor de kapschuur waar de agrarische nevenactiviteiten worden voortgezet (opslag van producten en stalling van materieel), moet rekening worden gehouden met een richtafstand van 10-30 m (SBI-2008: 011-013; 52109). Binnen deze afstand bevinden zich geen woningen van derden. Deze agrarische nevenactiviteiten zijn op dit moment al mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan. Ook de logiesverstrekking zijn reeds mogelijk op grond van dit bestemmingsplan (en daarin planologisch afgewogen).