TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22al Saasveld, Drosteweg 19

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied

Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op de locatie Drosteweg 19 in Saasveld. Initiatiefnemer is voornemens om aan de noordwestzijde van de kern Saasveld zeven nieuwe woningen te realiseren. Er zullen zes aaneengebouwde woningen gerealiseerd worden en het bestaande bijgebouw naast de woning Drosteweg 19 wordt verbouwd naar één woning. De bestaande woning Drosteweg 19 blijft behouden. De beoogde ontwikkeling speelt in op de lokale behoefte (kwalitatief en kwantitatief) in Saasveld. De gronden ter plaatse van de nieuw te bouwen aaneengebouwde woningen zijn in de huidige situatie voorzien van een agrarische functie en en maken onderdeel uit van de tuin bij de woning Drosteweg 19. De bestaande woning Drosteweg 19 en het bijgebouw naast deze woning zijn voorzien van de functie 'Wonen'.

Het plan voorziet ook in de bijbehorende infrastructuur zoals in- en uitritten, parkeerplaatsen en voetpaden en de benodigde waterberging (wadi). Tevens is de bestaande woning Drosteweg 19 in het plangebied opgenomen. Aan deze woning vinden geen wijzigingen/ingrepen plaats.

Zoals aangegeven liggen de gronden aan de noordwestzijde van de kern Saasveld. Het plangebied ligt aan de doorgaande weg "Drosteweg" die Saasveld van noord naar zuid doorsnijdt. Daarmee is de Drosteweg de belangrijkste ontsluitingsweg van Saasveld.

In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen en enkele bedrijfs- en detailhandelsfuncties aanwezig zoals een bakkerij, vleeshouwerij en een cateringbedrijf (waarvoor in 2023 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd voor woningbouw). Daarnaast grenst het plangebied aan het recente woningbouwplan Saasveld de Lenne waar 15 nieuwe woningen zijn gerealiseerd. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Saasveld weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van Saasveld (bron: OpenStreetMap)

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het perceel Drosteweg 21, enkele achtertuinen van de woningen aan de Zoekerdijk en het kleinschalige zonnepanelenveld van bakkerij Schabbink. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Drosteweg, aan de zuidzijde door nieuwbouwplan de Lenne en aan de westzijde door agrarische gronden. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie B, nummer 5146. Daarnaast maken de kadastrale percelen Weerselo, sectie B, nummers 5140 en deels 5210 onderdeel uit van het plangebied, aangezien op die gronden onder andere de waterberging en in- en uitritten gerealiseerd worden.

Op grond van het geldende omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Saasveld' geldt voor het plangebied onder andere de functies 'Wonen', 'Agrarisch' en 'Groen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder andere bedoeld voor het wonen waarbij geldt dat een hoofdgebouw uitsluitend in een bouwvlak gebouwd mag worden. Tevens mag het bestaande aantal woningen niet vermeerderd worden.

Op de gronden die zijn voorzien van de functie 'Agrarisch', zijn de gronden aangewezen voor onder andere het agrarisch gebruik, het behoud, herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer en cultuurgrond. Op deze gronden mogen geen gebouwen gebouwd worden.

Ter plaatse van de functie 'Groen' zijn de gronden onder andere aangewezen voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, beeldende kunstwerken, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, evenementen en verkeersvoorzieningen.

Initiatiefnemer is voornemens om zeven nieuwe woningen te realiseren binnen het plangebied. Het realiseren van deze woningen is in strijd met het omgevingsplan omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvoor ontbreken. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voor een uitgebreide weergave van de strijdigheden met het geldende omgevingsplan wordt verwezen naar paragraaf 3.2.

1.2 Beoordelingskaders en belangenafweging

Beoordelingskader

De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen.

De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing:

• de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl;
• de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld.

Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen.

De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

Belangenafweging

De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen.

Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Zienswijzen

Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het was voor een ieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen. Tijdens deze termijn is één zienswijze ingediend.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijze heeft een overleg met de indieners van de zienswijze plaatsgevonden en is overeengekomen dat het plan wordt aangepast. De volgende wijzigingen zijn naar aanleiding van de zienswijze doorgevoerd:

• de maximale bouwhoogte van de aaneengebouwde woningen is verlaagd van 10 meter naar 9 meter;
• De oprit bij kavel 6 is komen te vervallen. Ten behoeve van kavel 6 is één parkeerplaats langs de weg (De Lenne) gerealiseerd.

Naar aanleiding van deze wijzigingen is de zienswijze ingetrokken.

Daarnaast heeft initiatiefnemer verzocht om een wijziging in het plan door te voeren ten aanzien van de waterhuishouding. Aangezien de definitieve wijze waarop de waterhuishouding plaats zal vinden nog niet exact duidelijk is, is op de inrichtingstekening (zie onder meer paragraaf 5.12 en Bijlage 3 van de regels) een bergingsgebied voor de wateropvang gereserveerd ('ruimte reservering voor waterberging met vertraagd afvoer richting beek').

Conclusie belangenafweging

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. In hoofdstuk 7 is een toelichting op de planregels opgenomen.

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling

Initiatiefnemer is voornemens om zeven nieuwe woningen te realiseren aan de Drosteweg 19 in Saasveld. Achter de bestaande woning Drosteweg 19 in Saasveld worden zes aaneengebouwde woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt ter plaatse van de Drosteweg 19a een nieuwe woning mogelijk gemaakt door het bestaande bijgebouw te verbouwen. Daarmee voorziet het plan in zeven nieuwe woningen voor de lokale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningen. De aaneengebouwde woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Dit sluit aan bij het streven van de gemeente Dinkelland om in nieuwbouwprojecten levensloopbestendige woningen toe te voegen, specifiek gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit draagt bij aan een woningaanbod dat beter aansluit op de behoeften van kleine huishoudens en senioren, waardoor de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. In figuur 2.1 is een situatietekening van de beoogde ontwikkeling weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit TAM-omgevingsplan.

Figuur 2.1: Situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: HuisopKavel Architectuur)

De bestaande woning Drosteweg 19 (kavel 7) heeft een oppervlakte van 551 m2 en de naastgelegen kavel (kavel 8) heeft een oppervlakte van 428 m2. Beide kavels voorzien in parkeergelegenheid op eigen terrein.

Achter de bestaande woning worden zes aaneengebouwde woningen gerealiseerd op relatief kleine kavels. De vier tussenwoningen hebben een kavelgrootte van respectievelijk 161 m2, 149 m2, 147 m2 en 148 m2. De eindwoningen (kavel 1 en 6) hebben een kaveloppervlakte van respectievelijk 256 m2 en 247 m2, waarbij kavel 1 is voorzien van één parkeerplaats op eigen terrein. Bij kavel 6 wordt geen oprit geealiseerd maar voorzien in één parkeerplaats langs de weg (zie ook figuur 2.1). In paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de ruimtelijke uitstraling van het plan.

Naast kavel 1 worden 12 parkeerplaatsen gerealiseerd om op eigen terrein in de parkeerbehoefte te voorzien. De parkeerplaatsen worden door middel van een haag ingepast en ze worden voorzien van grasklinkers om een bijdrage te leveren aan klimaatadaptatie. Tot slot is aan de achterzijde van dit plan ruimte gereserveerd voor waterberging (wadi). In de regels van dit omgevingsplan is een voorwaardelijke verplichting (specifieke functieregel) voor het aanleggen en nadien instandhouden van de waterbergingsvoorzieningen opgenomen. Daarmee is geborgd dat er voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd.

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

De rijwoningen worden levensloopbestendig uitgevoerd (nultredenwoning) waarbij de belangrijkste voorzieningen zoals een slaapkamer, toilet en douche op de begane grond te realiseren zijn. De woningen zijn voorzien van een bouwlaag met een kap, waarbij de eindwoningen en de middelste woning zijn voorzien van een dwarskap. De maximale goot- en bouwhoogte van de aaneengebouwde woningen bedraagt circa 3,8 meter (gemeten tot aan de druiplijn) en 8,5 meter. Om enige flexibiliteit voor het definitieve ontwerp te behouden is in de planregels opgenomen dat een maximale goot- en bouwhoogte geldt van respectievelijk 4 meter en 9 meter. De beoogde woningen sluiten aan bij het dorpse/landelijke karakter van woningbouwplan De Lenne. In figuur 2.2 is een impressie van de voorgevel van de aaneengebouwde woningen weergegeven.

Figuur 2.2: Impressie beoogde aaneengebouwde woningen (bron: HuisopKavel Architectuur)

Naast de bestaande woning aan de Drosteweg 19 wordt ter plaatse van het bestaande bijbehorend bouwwerk (Drosteweg 19a) een nieuwe vrijstaande woning beoogd. Initiatiefnemer wenst dit bestaande gebouw te verbouwen naar een woning.

Tussen het voorgenomen plan en woningbouwplan Saasveld de Lenne is een bestaande groenstrook met wadi aanwezig. Hoewel delen van de bestaande wadi door deze ontwikkeling verloren gaan, wordt het verlies van de bergingscapaciteit gecompenseerd door de aanleg van een nieuwe waterbergingsvoorziening (wadi) aan de achterzijde van het plangebied.

De bestaande groenstructuur tussen het zonnepanelenveld van bakkerij Schabbink blijft behouden. Voor de rijwoningen wordt een voetpad gerealiseerd om de woning aan de voorzijde te kunnen bereiken.

Zoals aangegeven worden de 12 parkeerplaatsen voorzien van grasklinkers waardoor het waterdoorlatend wordt uitgevoerd. Dit heeft positieve effecten ten aanzien van klimaatadaptatie.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

3.1 Omschrijving nieuwe situatie

Het plan omvat het realiseren van zes aaneengebouwde woningen en het omzetten/verbouwen van het bestaande bijbehorend bouwwerken aan de Drosteweg 19a naar één woning. Daarmee worden zeven nieuwe woningen gerealiseerd inclusief bijbehorende infrastructuur, groen en waterberging.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

Het initiatief heeft betrekking op de volgende activiteiten:

• Bouwen van woningen;
• Aanleg van wegen (uitritten) en parkeerplaatsen;
• Aanleg van groen;
• Aanleg van waterberging.

3.2.1 Strijdigheden bestemmingsplan "Saasveld"

Bestemmingsplannen maken sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. In bestemmingsplannen wordt gesproken over bestemming in plaats van functies. Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen die onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van de gemeente:

• Saasveld (vastgesteld op 19 september 2012);
• Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland (vastgesteld op 29 mei 2018);
• Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland (vastgesteld op 5 juli 2021);
• Saasveld de Lenne (vastgesteld op 21 september 2021).

Op grond van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Saasveld' zijn de gronden in het plangebied voorzien van de enkelfuncties 'Wonen' en 'Agrarisch. Daarnaast zijn de gronden met de woonfunctie voorzien van een bouwvlak en een aanduiding 'maximum goothoogte 6 meter' en een 'maximum bouwhoogte 10 meter'.

De gronden waar de wadi ten behoeve van de waterberging en de in- en uitritten naar de nieuwe woningen zijn gerealiseerd zijn op grond van het omgevingsplan, onderdeel 'Saasveld De Lenne' voorzien van de functie 'Groen'. In figuur 3.1 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'Saasveld', welke onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan van rechtswege, weergegeven. In figuur 3.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'Saasveld de Lenne' weergegeven. In het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Saasveld de Lenne' (zie figuur 3.2) zijn de gronden van 'Agrarisch' gewijzigd naar de functie 'Groen' en 'Wonen' ten behoeve van de bestaande woning Drosteweg 19.

Figuur 3.1: Uitsnede omgevingsplan Dinkelland, onderdeel 'Saasveld' (bron: Regels op de kaart)

Figuur 3.2: Uitsnede omgevingsplan Dinkelland, onderdeel 'Saasveld de Lenne' (bron: Regels op de kaart)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bedoeld voor het wonen met daaraan ondergeschikt onder andere de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, speelvoorzieningen, wegen en paden, tuinen en erven etc. Voor het bouwen van woningen geldt dat een hoofdgebouw binnen het bouwvlak gebouwd moet worden. Het bestaande aantal woningen mag niet vermeerderd worden en de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding is opgenomen.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bedoeld voor het agrarisch gebruik met daaraan ondergeschikt onder andere het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, cultuurgrond, groenvoorzieningen etc. Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is op grond van de bouw- en gebruiksregels van het geldende omgevingsplan niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten de gronden voorzien van de functie 'Agrarisch' gewijzigd worden naar de functie 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom' en voorzien worden van een bouwvlak en maatvoering ten aanzien van de maximum bouw- en goothoogte. Tevens moet de infrastructuur voorzien worden van een passend planologisch kader.

3.2.2 Bruidsschat

In het tijdelijke deel van dit omgevingsplan worden zowel ruimtelijke besluiten (artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet) als de omgevingsplanregels van rijkswege (artikel 22.1, onder c, van de Omgevingswet) opgenomen. Deze omgevingsplanregels van rijkswege wordt ook wel de bruidsschat genoemd.

De bruidsschat bestaat uit de volgende onderdelen:

• begrippen (hoofdstuk 1)
• voorrangsbepalingen en overgangsrecht (afdeling 22.1)
• regels over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.2)
• regels over milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3)
• regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond (afdeling 22.4)
• regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5)

De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels kan het voorgenomen bouwplan gerealiseerd worden. De regels van afdeling 22.3 zijn van toepassing op milieubelastende activiteiten in relatie tot de nieuwe woningen. De regels uit afdeling 22.4 zijn niet van toepassing. De regels uit afdeling 22.5 zijn wel van toepassing indien het betrekking heeft op het uitvoeren van werken, niet zijnde bouwwerken of werkzaamheid.

3.3 Gemeentelijke verordeningen

Voor zover sprake is van gemeentelijke verordeningen in het Omgevingsplan van rechtswege wordt aan deze verordeningen getoetst in hoofdstuk 4 van dit TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie

4.1 Visie en beleid voor het plangebied

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets Nationale Omgevingsvisie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van levensloopbestendige en betaalbare woningen. In het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland is aangegeven dat voor betaalbare koop wordt aangesloten bij de ministeriële regeling. Voor 2024 bedroeg de koopprijs voor een betaalbare koopwoning € 390.000,-. In 2025 bedraagt de koopprijs voor een betaalbare woning maximaal € 405.000,-. In 2026 bedraagt de betaalbaarheidsgrens € 420.000,-. Daarnaast kan de vrijstaande woning (door middel van de verbouw van het bestaande bijgebouw Drosteweg 19a) een bijdrage leveren aan doorstroming op de woningmarkt. Het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor doorstromers aan de bestaande voorraad, kan verhuisketens op gang brengen. Als (jonge) gezinnen uit een starterswoning gaan verhuizen, komen er ook meer bestaande (betaalbare) woningen op de markt die geschikt zijn voor starters en startende gezinnen.

Zoals beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragrafen 4.1.2 en 4.1.4 wordt het plan getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt concreet aangetoond dat het bouwplan past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Daarmee past het plan binnen de doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

Omgevingsvisie 'Overijssel voor en met elkaar'

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

In de Omgevingsvisie staan de doelen voor de provincie centraal. In overleg met medeoverheden, partners, ondernemers en inwoners in gebieden werkt de provincie uit hoe zij die doelen wil bereiken.

Rode draden

In de Omgevingsvisie zijn vier rode draden opgenomen:

• Duurzaamheid;
• Sociale kwaliteit;
• Ruimtelijke kwaliteit;
• Gezondheid.

De vier rode draden zijn op verschillende manieren verweven in de Omgevingsvisie. Duurzaamheid bijvoorbeeld in de vorm van ambities op gebied van zuinig omgaan met ruimte, maar ook door ruimte te bieden voor duurzame energie inclusief het aangeven van kansrijke gebieden op kaart. Het versterken van ruimtelijke kwaliteit is als uitgangspunt opgenomen in de Omgevingsverordening. Een ander voorbeeld is dat vanuit sociale kwaliteit en gezondheid aandachtspunten worden meegeven voor de ontwikkeling van aantrekkelijke woon- en werklocaties.

Leidende principes

De ruimte in Overijssel is beperkt en de ruimte die nodig is om de ambities voor alle onderwerpen in te vullen is fors. Het is daarom nodig om richting te geven aan hoe de provincie deze ruimte wil verdelen. Dit doet de provincie door vier leidende principes te benoemen die richting geven in de keuzes:

• Duurzaam omgaan met ruimte en voorraden;
• Water en bodem sturend;
• Inzetten op krachtige DUS-regio's;
• Voortbouwen op sterke netwerken.

De ruimtelijke voorkeuren en richting die per onderwerp in het Omgevingsbeleid zijn benoemd, zijn tot stand gekomen door deze principes te hanteren. Op onderdelen geven deze principes ook invulling aan de rode draden. Het leidend principe Duurzaam omgaan met ruimte leidt er bijvoorbeeld toe dat de provincie inzet op inbreiding voor uitbreiding en meervoudig ruimtegebruik. Zo wordt ook invulling gegeven aan de rode draad duurzaamheid.

De provincie beseft dat de leidende principes elkaar raken. Door het opstellen van de Redeneerlijn is inzichtelijk gemaakt hoe de leidende principes worden toegepast en hoe prioriteit wordt aangebracht wanneer ze elkaar raken.

Redeneerlijn OF-, WAAR- en HOE

De redeneerlijn is een kader dat helpt bij de afweging 'waar' een ontwikkeling een plek kan krijgen. Het is daarmee een hulpmiddel om binnen de kaders van de Omgevingsvisie een afweging te maken. In figuur 4.1 is de redeneerlijn voor locatiekeuzes weergegeven.

Figuur 4.1: Redeneerlijn voor locatiekeuze (bron: provincie Overijssel)

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Uitwerking Redeneerlijn Overijssel

Om keuzes te maken en te bepalen welke keuzes voorrang moeten krijgen heeft de provincie Overijssel een Redeneerlijn opgesteld. Bij het uitwerken van opgaven en het stellen van doelen worden steeds drie vragen gesteld:

• Bij de 'OF'-vraag gaat het om een duiding van de opgave of het initiatief: wat is de opgave/het initiatief, wat is het maatschappelijke belang, aan welke doelen en opgaven draagt het bij en hoe past het binnen de Omgevingsvisie.
• Bij de 'WAAR'-vraag gaat het om een onderbouwde locatiekeuze. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Leidende Principes en de Redeneerlijn uit de Omgevingsvisie.
• Bij de 'HOE'-vraag gaat het onder meer om een omschrijving van hoe het initiatief bijdraagt aan de brede welvaart met behulp van de Rode Draden.

'OF'-vraag

De eerste stap in het Overijssels afwegingsmodel stelt de vraag aan de orde OF er wel een maatschappelijke opgave is op de gekozen locatie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen generieke beleidskeuzes die voor heel Overijssel gelden (de Overijsselse verstedelijkingsprincipes) en gebiedsspecifieke beleidskeuzes die op voorhand bepaalde ontwikkelingen uitsluiten in een bepaald gebied.

Er zijn ook gebiedsspecifieke beleidskeuzes die door de provincie zijn gemaakt en die zo zwaarwegend worden geacht, dat bij de beantwoording van de OF-vraag geconcludeerd moet worden dat bepaalde initiatieven in bepaalde gebieden niet kunnen worden toegelaten. Deze provinciale gebiedsspecifieke beleidskeuzes worden in de Omgevingsverordening met specifieke artikelen geborgd.

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang:

Artikel 4.4 Principe van concentratie van stedelijke functies (lid 1)

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doorwerking voor voorliggend plan:

In dit artikel is het principe van concentratie van stedelijke functies in kernen vastgelegd. Daarbij maakt de provincie onderscheid tussen de lokale behoefte waarin elke gemeente altijd mag voorzien en de bovenlokale behoefte waarin bepaalde kernen mogen voorzien. De lokale behoefte is de behoefte op gemeentelijk niveau. De bovenlokale behoefte is de behoefte die zich uitstrekt of voordoet buiten de grenzen van een lokale gemeenschap of gemeente, dus op regionaal of bovenregionaal niveau. De regionale behoefte is de behoefte die zich voordoet op het niveau van de regio. De bovenregionale behoefte is de behoefte die het niveau van regio overstijgt.

Het principe van concentratie houdt in dat stedelijke opgaven zoveel mogelijk geconcentreerd moeten worden in de 5 grote steden (Almelo, Deventer, Enschede, Hengelo en Zwolle). Daar mag niet alleen voor de lokale behoefte, maar ook voor de (boven)regionale behoefte gebouwd worden.

Voor de overige kernen geldt dat altijd voor de lokale behoefte gebouwd mag worden. Onder lokale behoefte verstaat de provincie bijvoorbeeld ook wat in gemeenten nu en in de toekomst nodig is om een vitale, leefbare gemeente te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling maakt woningbouw mogelijk voor de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de gemeente Dinkelland en de kern Saasveld (zie paragraaf 4.1.4). De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Het plan voldoet aan de principes van concentratie van stedelijke functies.

Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
  • b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
  • c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
• 2. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
  • b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut;
• 3. het tweede lid is niet van toepassing op stedeijke functies waarvoor extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving plaatsvindt in de vorm van uitleg van dorpen en steden.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling betreft een uitbreiding van de kern Saasveld. Hoewel het plangebied planologisch gezien binnen het omgevingsplan voor de kern Saasveld ligt, zijn ter plaatse (nog) geen stedelijke functies toegestaan. Het plangebied is immers voorzien van de functie 'Agrarisch'. Ondanks dat binnen de functie 'Agrarisch' ook groenvoorzieningen zijn toegestaan, kan dit niet als 'bestaand bebouwd gebied' worden aangemerkt. Daaronder wordt immers verstaan: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg.

Stedelijke functies zijn gedefinieerd als: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen.

In de kern Saasveld is nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken door herstructurering en transformatie voor nieuwbouw van woningen. Ook is het op grond van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik niet de bedoeling dat al het bestaand stedelijk groen en sport- en spelvoorzieningen komen te verdwijnen. Ook zijn de (potentiële) inbreidingslocaties reeds ontwikkeld of in voorbereiding. Aangezien er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is of geschikt te maken is binnen bestaand stedelijk gebied mag een claim gelegd worden op het plangebied dat is voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch' om in de woningbouwbehoefte van de kern Saasveld te voorzien. Het plan is derhalve in overeenstemming met artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.8 Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit

• 1. omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:
  • a. nzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van de Catalogus Gebiedskenmerken is toegepast en de normerende en richtinggevende en inspirerende uitspraken uit de Catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII Catalogus Gebiedskenmerken) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Artikel 4.10 Normerende en richtinggevende uitspraken

• 1. In omgevingsplannen worden de normerende uitspraken en de richtinggevende uitspraken in acht genomen die de Catalogus Gebiedskenmerken doet over gebieden die in dat omgevingsplan zijn opgenomen.
• 2. In omgevingsplannen kan gemotiveerd worden afgeweken van de richtinggevende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken als verzekerd is dat de kwaliteitsambitie die in de Catalogus Gebiedskenmerken voor dat gebied is opgenomen, in gelijke mate gerealiseerd wordt.
• 3. In omgevingsplannen kan gemotiveerd worden afgeweken van de normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken als:
  • a. sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische of maatschappelijke redenen; en
  • b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met de provinciale ambities die in de Catalogus Gebiedskenmerken zijn opgenomen voor dat gebied.

Doorwerking van artikel 4.8, 4.9 en 4.10 voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling versterkt de ruimtelijke kwaliteit. Het plan houdt rekening met de bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving en gaat uit van het behoud van bestaande groenstructuren. Tevens wordt er een wadi met groen aangelegd die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

Voorts houdt het plan rekening met de OF-, WAAR- en HOE-benadering. Daarnaast wordt nog opgemerkt dat in omgevingsplannen gemotiveerd kan worden afgeweken van normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken als er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische of maatschappelijke redenen en voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met de provinciale ambities die in de Catalogus Gebiedskenmerken zijn opgenomen voor dat gebied.

Voorliggend plan voorziet in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningen in Saasveld. Binnen de kern Saasveld is geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken om in de woningbouwbehoefte voor de kern te voorzien. Het nieuwe bouwplan sluit aan bij de kenmerken van de naastgelegen stedelijke laag 'kern op zandgrond'. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.8 en 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.11 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (lid 1)

Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als:

• a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn;
• b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en
• c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

Doorwerking voor voorliggend plan:

In de toelichting van de Omgevingsverordening Overijssel is opgenomen dat de kwaliteitsimpuls niet bedoeld is voor situaties van stadsuitleg. Daarbij wordt immers niet afgeweken van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, als het doorlopen van de afwegingspunten leidt tot de conclusie dat een uitbreiding van het bestaand bebouwd gebied noodzakelijk is. Dat is het geval als niet in de opgave kan worden voorzien binnen het bestaand bebouwd gebied. Dit is reeds bij de toets aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik uitgewerkt. Artikel 4.11 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor dit plan.

Artikel 4.13 Klimaatrobuust water- en bodemsysteem

• 1. In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt als onderbouwd is dat deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem.
• 2. In de onderbouwing bedoeld in het eerste lid wordt bij een ontwikkeling in het landelijk gebied in ieder geval duidelijk gemaakt hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het regionaal perspectief water en bodem dat op die locatie van toepassing is.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Een klimaatrobuust water- en bodemsysteem is een veerkrachtig, regionaal systeem van grondwater, oppervlaktewater en bodem dat gebruiksfuncties in staat stelt om beter mee te bewegen met de effecten van klimaatverandering. Daarin zijn de seizoenseffecten van droogte en natte perioden meer in balans, houden gebruiksfuncties rekening met natuurlijke omstandigheden zoals reliëf en bodemopbouw en is er ruimte om extreme weersomstandigheden op te vangen.

Voor het plangebied geldt het kenmerk 'zandgrond'. Op de hoge zandgronden in Twente komen in de zomers vaker lange periodes voor waarin geen of weinig neerslag valt. De droogte en beperkte wateraanvoer hebben op deze hoge zandgronden effecten op de productieomstandigheden voor de landbouw en zorgen voor verlies aan biodiversiteit. Grondwaterpeilen zakken in deze gebieden weg, waardoor wateronttrekkingen verdrogingseffecten op hun omgeving hebben. Daarnaast kan drinkwaterwinning op langere termijn in deze gebieden steeds meer effecten hebben op de omgeving en moeilijker te realiseren zijn.

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zal aan de achterzijde van het plangebied een waterbergingsvoorziening (wadi) worden aangelegd om te voorzien in de (verplichte) waterberging. In de regels van dit omgevingsplan is een voorwaardelijke verplichting (specifieke functieregel) voor het aanleggen en nadien instandhouden van de waterbergingsvoorzieningen opgenomen. Daarmee is geborgd dat er voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd.

Door de aanleg van de wadi wordt een bijdrage geleverd aan het langer vasthouden van water in het plangebied en wordt het water vertraagd afgevoerd. Tevens draagt dit bij aan klimaatadaptatie aangezien het langer vasthouden van water een verkoelend effect heeft in de zomer.

Tevens worden de 12 parkeerplaatsen voorzien van grasklinkers waardoor het als waterdoorlatende verharding wordt uitgevoerd. Daarbij worden de parkeerplaatsen - op advies van het waterschap - ook benut als bufferzone bij extreme regenbuien door deze ietwat verlaagd ten opzichte van de woningen aan te leggen. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de inpassing van het plan voldoende rekening houdt met een klimaatrobuust water- en bodemsysteem.

Artikel 4.14 Woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten;
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Het plan voorziet in een concrete behoefte aan nieuwe woningen voor de kern Saasveld en de gemeente Dinkelland. In het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 is het beleid ten aanzien van wonen voor de gemeente Dinkelland beschreven. In paragraaf 4.1.4 wordt nader ingegaan op het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet wordt aangetoond dat het plan voorziet in een specifieke behoefte aan levensloopbestendige en betaalbare woningen. Het plan is derhalve in overeenstemming met artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel.

'Waar'-vraag

De tweede stap stelt de vraag aan de orde WAAR de opgave gelet op provinciale belangen het beste een plek zou kunnen krijgen. De provinciale redeneerlijn helpt om provinciale belangen op een gestructureerde wijze mee te nemen bij de locatiekeuze, om zo voor nieuwe ontwikkelingen te komen tot een evenwichtige toedeling van locaties. Het gaat daarbij om de provinciale belangen die in de Omgevingsvisie zijn benoemd en waarvoor in de verordening instructieregels zijn opgenomen en die door de nieuwe ontwikkeling kunnen worden geraakt.

Gelet op de ligging van de voorgenomen ontwikkeling, zijn de volgende leidende principes relevant:

• 1. Duurzaam omgaan met onze ruimte en voorraden
  Om alles te doen wat de provincie wil is steeds meer ruimte nodig. Ruimte die er niet altijd is. Zuinig, zorgvuldig en meervoudig ruimtegebruik staat daarom voorop bij het maken van de keuzes in de Omgevingsvisie.
  
  In de vijf grote steden (Deventer, Zwolle, Almelo, Hengelo en Enschede) mag voor (boven)regionale behoefte worden gebouwd, dus ook voor mensen van buiten de directe regio. Voor alle overige kernen geldt dat altijd voor de lokale behoefte en bijzondere doelgroepen gebouwd mag worden. Onder voorwaarden is er voor deze kernen daarnaast ruimte om te bouwen voor meer dan hun lokale behoefte.
  
  De provincie bouwt liever binnen bestaande wijken (inbreiding) dan buiten de bebouwde kom (uitbreiding). Eerst moet worden gekeken of meer woningen toegevoegd kunnen worden op plekken waar al woningen zijn (verdichting). Niet door alle waardevolle groene ruimte in het bebouwde gebied vol te bouwen, maar wel door slim te kijken naar een combinatie van sloop, herbestemming of transformatie. Hoger bouwen speelt hierbij een rol.
  
  Nieuwe ontwikkelingen moeten aansluiten aan op de kenmerken van het gebied. Daarnaast passen ze in of dragen ze bij aan de bestaande kwaliteit, identiteit, cultureel erfgoed en de leefbaarheid en voegt de nieuwbouw ruimtelijke kwaliteit toe. Ze sluiten aan bij het eigen karakter van steden, dorpen en kernen en omliggend landschap.
• 2. Water en bodem sturend maken in onze ruimtelijke inrichting
  Uitgangspunt is dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden ontworpen met het bestaande water- en bodemsysteem als vertrekpunt. In beleid, ruimtelijke inrichting en het ontwerpen van maatregelen houdt de provincie veel meer rekening met bovennormatieve weersextremen die horen bij klimaatverandering.
• 3. We zetten in op krachtige DSS-regio's
  In de provincie zijn drie sterke en krachtige Dagelijkse Stedelijke Systemen (DSS)-regio's: Zwolle, Stedendriehoek en Twente. Dit zijn samenhangende regio's waarin een groot deel van het dagelijks leven van mensen plaatsvindt. Denk aan wonen, werken, voorzieningen en recreatie.
  
  De provincie ziet graag ontwikkelingen die de bestaande DSS-regio's versterken en verbeteren. Dit wil zij doen door ruimte te bieden aan bedrijvigheid en versterking van de grootstedelijke cultuur én door in te zetten op concentratie van (boven)regionale functies en voorzieningen op de hoogdynamische plekken binnen de stedelijke netwerken, waar zij het beste tot hun recht komen. Het concentreren van wonen, werken en voorzieningen (nabijheid) zorgt ervoor dat diensten, voorzieningen, bedrijven en kennisinstellingen het meest van elkaar profiteren. Dit bevordert de werkgelegenheid en arbeidsproductiviteit. Maar nog belangrijker: het vergroot de leefbaarheid en brede welvaart in onze regio.
  
  Zowel bij woningbouw- als bedrijvigheidontwikkeling is zuinig, zorgvuldig en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Dit betekent dat de provincie steviger voorwaarden stellen aan stedenbouw, uitgaan van hoger bouwen en slimmer ruimtegebruik. Uiteraard met oog voor het belang van groene ruimte en ruimte voor ontspanning in het bestaande bebouwde gebied.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Op grond van de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening ligt het projectgebied in het buitengebied waardoor er sprake is van uitbreiding (uitleglocatie). Zoals uit artikel 4.10, lid 3 van de Omgevingsverordening Overijssel volgt, kan in omgevingsplannen gemotiveerd worden afgeweken van de normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken als er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische of maatschappelijke redenen is en voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van nieuwe woningen voor een concrete behoefte in Saasveld. In de kern Saasveld is nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken door herstructurering en transformatie voor de bouw van nieuwe woningen. Ook is het op grond van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik niet de bedoeling dat al het bestaand stedelijk groen en sport- en spelvoorzieningen komen te verdwijnen. Ook zijn de (potentiële) inbreidingslocaties reeds ontwikkeld of in voorbereiding. Aangezien er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is of geschikt te maken is binnen bestaand stedelijk gebied mag een claim gelegd worden op het plangebied die is voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch' om in de woningbouwbehoefte van de kern Saasveld te voorzien.

Het plan sluit stedenbouwkundig aan bij de omgeving (kern op zandgrond) en voorziet in voldoende waterberging en groen. Daarmee is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit geborgd en wordt geanticipeerd op klimaatverandering. Al met al kan geconcludeerd worden dat het project voldoende rekening houdt met en bijdraagt aan de leidende principes ten aanzien van de locatiekeuze.

'Hoe'-vraag

De derde stap is de toets van ontwikkelingen aan de gebiedskenmerken en stelt de vraag aan de orde HOE de opgave op een goede wijze kan worden ingepast. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. In de Catalogus Gebiedskenmerken is benoemd welke gebiedskenmerken van provinciaal belang zijn en waarom.

De gebiedskenmerken zijn ondergebracht in vier lagen:

• Natuurlijke laag (in en op de bodem)
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem)
• Stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur)
• Laag van de beleving (o.a. identiteit, recreatie en landgoederen)

Deze lagen zijn zo onderscheiden omdat de ingrepen in de fysieke leefomgeving in elke laag volgens eigen principes en processen verlopen. Uiteraard staan ze niet los van elkaar, maar zijn ze altijd met elkaar verbonden. Immers, plekken die eerst natuurlijk waren, zijn nu bebouwd en in een enkel geval andersom. Vaak liggen ze over elkaar heen en hebben we op één plek te maken met kenmerken van verschillende lagen. Op andere plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.

De gebiedskenmerken zijn sturend voor de vraag hoe een ontwikkeling invulling krijgt. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Hieronder wordt ingegaan op de verschillende lagen:

• Natuurlijke laag – Beekdal en natte laagte

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoo/droog en laag/nat meer sturend en beter beleefbaar te maken, bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en gebiedseigen beplanting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Daarnaast moeten ontwikkelingen bijdragen aan een robuust bodem- en watersysteem door water vast te houden en te laten infiltreren in de bodem.

In het gebied zijn de kenmerken van het oorspronkelijke landschap nauwelijks meer waarneembaar. Dit komt hoofdzakelijk doordat het gebied in cultuur is gebracht ten behoeve van de landbouw of ingericht is als tuin bij de bestaande woning. Daarnaast zijn de omliggende gronden reeds voorzien van stedelijke functies zoals woningbouw.

Wel geldt dat de voorgenomen ontwikkeling rekening houdt met het bodem- en watersysteem. Als gevolg van de ontwikkeling wordt voldoende waterberging (wadi) gerealiseerd waardoor water langer vastgehouden wordt en geïnfiltreerd wordt in de bodem. Derhalve wordt geconcludeerd dat de 'natuurlijke laag' geen belemmering vormt voor de in dit TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling.

• Laag van het agrarisch cultuurlandschap – Maten en flierenlandschap

Het maten- en flierenlandschap treffen we aan op lager gelegen zandgronden en is onlosmakelijk verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap en de voormalige woeste gronden (jonge heide- en broekontginningen. Het is min of meer de contramal van het essen- en het oude hoevenlandschap en was daar functioneel aan verbonden.

Het maten- en flierenlandschap is een laaggelegen, kleinschalig landschap dat zich langs beken en in natuurlijke laagtes, maar ook langs de Vecht, heeft ontwikkeld. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant, dat ook gebruikt werd als perceelafscheiding.

Ontwikkelingen moeten bijdragen aan het behoud en herstel van een natuurlijk en klimaatrobuust watersysteem. Dit betekent water vasthouden en infiltreren, het waterpeil verhogen en de waterkwaliteit verbeteren.

De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de uitbreiding van de kern Saasveld door de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Met de stedenbouwkundige inrichting van het plan wordt rekening gehouden met structuurdragende groenelementen aan de randen van het plangebied - deze blijven immers behouden – en er wordt voldoende waterberging gerealiseerd. Tevens wordt opgemerkt dat het plangebied in gebruik is als tuin en dat de omgeving van het plangebied reeds is bebouwd. Daarmee zijn de specifieke kenmerken van het maten- en flierenlandschap niet meer aanwezig.

• Stedelijke laag – Kern op zandgrond

Op grond van de stedelijke laag is de bestaande woning Drosteweg 19 met bijbehorende tuin en bestrating voorzien van het kenmerk 'kern op zandgrond'.

Kernen op zandgrond hebben door hun ligging en bodemgesteldheid regelmatig te maken met droogte en watertekort. Er is vaak weinig oppervlaktewater aanwezig en door de hogere ligging kan water niet of slecht aangevoerd worden. Dit zien we nu al in Twente, maar zal in de toekomst ook gelden voor Salland en het Vechtdal.

De kernen kennen een grote variatie aan wijken met verschillende bouwperiodes en opbouw. Grote nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden klimaatadaptief, natuurinclusief, energieneutraal, gezond en circulair uitgevoerd. (Nieuwe) ontwikkelingen sluiten aan bij het karakter en de cultuurhistorische identiteit en dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en waar mogelijk aan bestaande opgaven van wateroverlast of hittestress. De verbinding van de wijken met omliggende wijken, de binnenstad en het buitengebied wordt vormgegeven door aantrekkelijke groenblauwe structuren in combinatie met duurzame mobiliteit.

Ontwikkelingen moeten bijdragen aan het eigen karakter en DNA van de kern. Specifiek voor kernen op zandgrond geldt dat ontwikkelingen bijdragen aan het infiltreren, vasthouden en tijdelijk bergen van water. Denk daarbij aan het toepassen van wadi's en gebruik zo min mogelijk verharding. Ook moeten ontwikkelingen bijdragen aan een duurzame en gezonde leefomgeving. Dit betekent klimaatadaptief, biodivers, energieneutraal en circulair bouwen en het verbeteren of behouden van de waterkwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling houdt rekening met de omliggende functies en bebouwingsstructuren. Het plan voorziet in een concrete woningbouwbehoefte voor Saasveld, waar in het bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer beschikbaar is of beschikbaar te maken is voor woningbouw. Wat betreft de bouwmogelijkheden wordt aansluiting gezocht bij de bebouwingskenmerken in de omgeving. Concreet zijn de goot- en bouwhoogte, bouwmassa etc. afgestemd op de omgeving. Daarnaast wordt aangesloten bij het beeldkwaliteitsplan voor woningbouwplan Saasveld De Lenne.

Als gevolg van het plan worden voldoende waterbergingsvoorzieningen (wadi) gerealiseerd en de woningen worden duurzaam uitgevoerd (bijna energieneutraal). Derhalve kan geconcludeerd worden dat het uitbreidingsplan rekening houdt met de kenmerken van de naastgelegen stedelijke laag.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie 'Overijssel voor en met elkaar', die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

4.1.3 Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

• 1. We doen het samen.
• 2. We geven het goede voorbeeld.
• 3. We wentelen niet af op volgende generaties.
• 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

In de Omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend plan zijn met name de thema's 'leefbare kernen', 'aantrekkelijk wonen' en 'leefomgeving van de toekomst' van belang.

Leefbare kernen

De gemeente Dinkelland wil kernen waar het lekker wonen is, waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar ook vooral kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Van oudsher zijn inwoners van de kernen van Dinkelland gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit wil de gemeente voorzetten aan de hand van de speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen en leefbare openbare ruimte.

Aantrekkelijk wonen

De gemeente wil zorgen dat het aantal en soort woningen past bij de vraag. De gemeente wil graag binnen de grenzen van de kern bouwen. Wanneer daar geen plek beschikbaar is, dan wordt er gekeken naar de randen van de kern. De huidige knelpunten zijn betaalbare woningen voor starters en ouderen. In de Woonvisie (zie paragraaf 4.1.4) van de gemeente wordt nader vooruit gekeken naar de vraag naar woningen. De gemeente houdt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Dit doet de gemeente door een meerjaren woningbouwprogramma op te stellen met inbreng van de kernen. Zo worden nieuwe woongebieden gezamenlijk ingericht.

Leefomgeving van de toekomst

De gemeente wil een leefomgeving die gezond, veilig en duurzaam is. De bodem, het water en de lucht, de natuur, gebouwen en wegen en paden zijn allemaal onderdeel van de leefomgeving. Duurzaam beheer van de leefomgeving betekent ook dat de omgeving groen is met een goede kwaliteit van water, bodem en lucht.

Omgevingsveiligheid gaat over de vraag hoe onze inwoners en bezoekers zo veilig mogelijk in hun fysieke leefomgeving kunnen wonen, werken, ontspannen, reizen, sporten en bewegen. Bij het toedelen van functies, dus wat mag op welke plek in de gemeente, wordt gekeken naar welke risico’s levert een initiatief op Veilige en gezonde leefomgeving betekent dat de inwoners en de kinderen leven in een omgeving met een gezonde bodem, gezonde lucht en gezond water. En dat betekent dat er ruimte is om te bewegen en te ontmoeten. De ruimte moet ook veilig zijn, zodat er gespeeld kan worden en dat je kan wandelen, fietsen of autorijden zonder ongelukken. Daarnaast zijn de verkeersveiligheid en de bereikbaarheid in de openbare ruimte en maatregelen tegen droogte en hitte als gevolg van klimaatadaptatie belangrijke speerpunten.

Wat betreft duurzaamheid wil de gemeente ook anders omgaan met energie en grondstoffen. We gebruiken teveel en we gebruiken vooral grondstoffen die op raken. Dat moet anders. De speerpunten voor veilig, gezond en duurzaam zijn: energieneutraal in 2050; duurzaam beheer; gezonde leefomgeving; veilige leefomgeving.

Waardenkaart

In figuur 4.6 is een uitsnede van de waardenkaart van de omgevingsvisie weergegeven. Voor het plangebied (aangeduid met marker) geldt dat het onderdeel uitmaakt van de 'landelijke kernen'.

Figuur 4.6: Uitsnede Waardenkaart (bron: gemeente Dinkelland/Regels op de kaart).

Hoewel niet op deze kaart zichtbaar grenst het plangebied aan een op de Waardenkaart aangemerkte 'ontwikkellocatie'. De ontwikkellocatie betreft woningbouwplan 'Saasveld de Lenne' welke reeds tot uitvoering is gebracht.

Voor de 'Landelijke kernen' gelden onder andere de volgende waarden:

• kernen met kleinschalige bebouwing verbonden met het buitengebied;
• een groene omgeving;
• rafelige en wisselende dorpsranden.

Bij ontwikkelingen moet ingespeeld worden op:

• het kleinschalige bebouwingsbeeld;
• de verbondenheid met het buitengebied;
• de afwisselende dorpsrand;
• de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het omringende landschap met waardevolle cultuurhistorische elementen.

Toets Omgevingsvisie Dinkelland

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van zeven nieuwe woningen voor de lokale behoefte (zie paragraaf 4.1.4). Het plangebied maakt onderdeel uit van de landelijke kernen en voldoet daarmee aan de principes van 'inbreiding voor uitbreiding' zoals in de omgevingsvisie is verwoord. Tevens is bij de toets aan de Omgevingsverordening Overijssel aangetoond dat het voldoet aan de principes van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' van de provincie Overijssel.

Het plan voorziet in een concrete behoefte aan levensloopbestendige en betaalbare koopwoningen. De vrijstaande woning die gerealiseerd wordt door het bestaande bijgebouw Drosteweg 19a te verbouwen kan een bijdrage leveren aan doorstroming op de woningmarkt. Het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor doorstromers aan de bestaande voorraad, kan verhuisketens op gang brengen. Als (jonge) gezinnen uit een starterswoning gaan verhuizen, komen er ook meer bestaande (betaalbare) woningen op de markt die geschikt zijn voor starters en startende gezinnen.

Het stedenbouwkundige ontwerp houdt rekening met de kenmerken van de bestaande bebouwing in de omgeving. Qua bouwmogelijkheden wordt zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de bebouwingskenmerken in de omgeving (zoals goot- en bouwhoogte, bouwmassa etc.).

De nieuwe woningen moeten voldoen aan de geldende BENG-normen wat betekent dat de woningen bijna energieneutraal moeten worden uitgevoerd. Er worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd en de bestaande infrastructuur kan de toename van het aantal verkeersbewegingen veilig afwikkelen. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasklinkers waardoor het als waterdoorlatende verharding wordt uitgevoerd. Aan de achterzijde van dit plan is ruimte gereserveerd voor waterberging in de vorm van een wadi. In de regels van dit omgevingsplan is een voorwaardelijke verplichting (specifieke functieregel) voor het aanleggen en nadien instandhouden van de waterbergingsvoorzieningen opgenomen. Daarmee is geborgd dat er voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd. Daarmee wordt met het plan tevens een bijdrage geleverd aan de speerpunten van de leefomgeving van de toekomst.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

4.1.4 Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029

Algemeen

De 'Woonvisie 2021+' is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland vastgesteld. De Woonvisie is achterhaald door Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029, dat door het college is vastgesteld op 1 april 2025, omdat daarin de meest recente kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is opgenomen. In deze paragraaf is de toets aan dit programma opgenomen.

Onbalans tussen woningvraag en - aanbod

De woningmarkt vormt een complexe uitdaging voor de gemeente Dinkelland. Uit de beschrijving van de huidige woningvoorraad gemeente Dinkelland en de ontwikkeling van de woningbehoefte blijkt duidelijk dat er een onbalans bestaat tussen de (kwalitatieve) vraag en het aanbod van woningen. Deze onbalans wordt veroorzaakt door uiteenlopende factoren zoals de huishoudensgroei, bevolkingssamenstelling, specifieke woonbehoeften van verschillende groepen, en het huidige woningaanbod dat onvoldoende aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Het is noodzakelijk om deze onbalans aan te pakken, zowel binnen de bestaande woningmarkt als door nieuwbouwontwikkelingen.

De onbalans in de woningmarkt van Dinkelland is zichtbaar op verschillende aspecten:

• sociaal huuraanbod;
  Dinkelland kent een relatief laag aandeel sociale huurwoningen in vergelijking met andere gemeenten, terwijl er een groeiende vraag is naar betaalbare woningen, met name voor starters, statushouders en urgentie- en andere aandachtsgroepen.
• Woninggrootte;
  Het huidige woningaanbod bestaat voor een groot deel uit relatief grote eengezinswoningen, terwijl de vraag naar kleinere woningen voor 1-/2 persoonshuishoudens, zoals appartementen, beneden-bovenwoningen en zorggeschikte woningen, toeneemt. Deze onbalans in grootte en type van woningen belemmert een efficiënte woningtoewijzing en zorgt voor mismatches op de woningmarkt.
• Kwetsbare doelgroepen en zorgbehoefte;
  De toenemende behoefte aan woningen voor ouderen, zorgbehoevenden, aandachts- en urgentiegroepen en jongeren wordt momenteel niet volledig gedekt door het beschikbare aanbod.
• Betaalbaarheid
  Met name starters, jongeren en lage- tot middeninkomens (één tot anderhalf maal modale inkomens) hebben moeite om passende woonruimte te vinden binnen hun financiële mogelijkheden. Het tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen leidt tot een toename van woningzoekenden die tussen wal en schip vallen.

De onbalans tussen woningvraag en woningaanbod in de gemeente Dinkelland vraagt om een brede en integrale aanpak. Om de onbalans te corrigeren, is een eerste stap om de bestaande woningvoorraad beter te benutten en te verduurzamen. Naast het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad, is het noodzakelijk om door middel van nieuwbouw in te spelen op de woningbehoefte van de komende jaren. Hoewel de bovengenoemde maatregelen een belangrijke stap zijn in het herstellen van de balans tussen vraag en aanbod, kunnen aanvullende inspanningen noodzakelijk zijn om de onbalans te verminderen. Een van de grootste uitdagingen is om versnelling aan te brengen in het oplossen van deze onbalans, aangezien de vraag naar woningen snel toeneemt. Dit vraagt om een versnelde uitvoering van nieuwbouwprojecten, kortere doorlooptijden voor vergunningprocedures en het beter coördineren van vraaggestuurde woningbouw. Tegelijkertijd is het van belang om oog te houden voor duurzaamheid en kwaliteit in de bouw. De complexe uitdagingen vragen om continue monitoring en bijsturing zodat de onbalans in de woningmarkt binnen de gemeente Dinkelland de komende jaren geleidelijk wordt hersteld.

Beleid om huidige woningvoorraad beter te benutten

Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte te realiseren, richt de gemeente Dinkelland zich zowel op het beter benutten van de bestaande voorraad als het toevoegen van nieuwbouwwoningen.

De gemeente Dinkelland richt zich op het bevorderen van de doorstroming binnen de woningmarkt. Het doel is om de woningmarkt toegankelijker en efficiënter te maken, zodat woningen beter aansluiten op de veranderende woonbehoeften van onze inwoners. Het doorstromingsbeleid richt zich op drie speerpunten. Relevant voor de voorgenomen ontwikkeling is het toevoegen van levensloopbestendige woningen aan nieuwbouwprojecten.

De gemeente Dinkelland streeft ernaar om in nieuwbouwprojecten levensloopbestendige woningen toe te voegen, specifiek gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit draagt bij aan een woningaanbod dat beter aansluit op de behoeften van kleine huishoudens en senioren, waardoor de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. De gemeente definieert drie verschillende woonvormen onder levensloopbestendige woningen. De voor dit plan relevante woonvorm betreft:

• nultredenwoningen

In dit type woning is de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers. De woning is zonder traplopen bereikbaar. Deze gelijkvloerse woningen/appartementen liggen waar mogelijk in de buurt van voorzieningen. Deze is goed toegankelijk voor mensen met een rollator.

Daarnaast wil de gemeente de komende jaren meer betaalbare koopwoningen toevoegen aan de woningvoorraad. Dit is nodig om meer mogelijkheden te creëren voor starters die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huur, maar te weinig om een woning uit de huidige voorraad te kunnen betalen. Dinkelland zet primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperktere mogelijkheden, maar binnen het totale woningbouwprogramma maken we ook de bouw van dure koopwoningen mogelijk. Onder betaalbare koop worden woningen tussen een V.O.N. prijs verstaan van €275.000 en €390.000 (sinds 2025 geldt dat een betaalbare koopwoning een V.O.N. prijs heeft van € 405.000). In 2026 is de grens voor een betaalbare woning vastgelegd op € 420.000,-.

Toets Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van zeven nieuwe woningen op een locatie aan de rand van Saasveld, welke grenst aan het meest recente nieuwbouwplan Saasveld, De Lenne. Op grond van de Beleidsnota inbreidingslocaties 2020 (zie paragraaf 4.1.5) wordt het plangebied aangemerkt als logische uitbreidingslocatie. In de kern Saasveld is nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken door herstructurering en transformatie voor nieuwbouw van woningen. Ook is het op grond van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik niet de bedoeling dat al het bestaand stedelijk groen en sport- en spelvoorzieningen komen te verdwijnen. Ook zijn de (potentiële) inbreidingslocaties reeds ontwikkeld of in voorbereiding. Aangezien er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is of geschikt te maken is binnen bestaand stedelijk gebied mag een claim gelegd worden op het plangebied die is voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch' om in de woningbouwbehoefte van de kern Saasveld te voorzien. Daarbij sluit de ontwikkeling aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur en infrastructuur.

Er wordt één nieuwe vrijstaande woning gerealiseerd door het verbouwen van het bestaande bijgebouw Drosteweg 19a en er worden zes aaneengebouwde woningen gerealiseerd. De aaneengebouwde woningen worden als nultredenwoning (levensloopbestendig) uitgevoerd waarbij de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane grond gesitueerd zijn. De voorgenomen ontwikkeling voorziet daarmee in de realisatie van levensloopbestendige en betaalbare woningen. In het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland is aangegeven dat voor betaalbare koop wordt aangesloten bij de ministeriële regeling. Voor 2024 bedroeg de koopprijs voor een betaalbare koopwoning € 390.000,-. In 2025 bedraagt de koopprijs voor een betaalbare woning maximaal € 405.000,-. In 2026 is de grens voor een betaalbare woning vastgelegd op € 420.000,- Daarnaast kunnen de vrijstaande woningen een bijdrage leveren aan doorstroming op de woningmarkt. Het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor doorstromers aan de bestaande voorraad, kan verhuisketens op gang brengen. Als (jonge) gezinnen uit een starterswoning gaan verhuizen, komen er ook meer bestaande (betaalbare) woningen op de markt die geschikt zijn voor starters en startende gezinnen.

De gemeente Dinkelland heeft een totale woningbouwbehoefte van 871 woningen (100%). De gemeente programmeert 130% van de woningbouwbehoefte (1.133 woningen) vanwege vertragingen in het ontwikkelproces of het uiteindelijk niet doorgaan van plannen. Totaal kent de gemeente 934 woningbouwplannen (82% van de totale plancapaciteit). Er is dus nog ruimte voor 199 nieuwe woningbouwinitiatieven (18% van de totale plancapaciteit).

Voor de kern Saasveld bedraagt het aantal harde woningbouwplannen 15 woningen. Het aantal zachte woningen in Saasveld bedraagt 29 woningen, waarvan 5 woningen zijn toegewezen aan de locatie Drosteweg 19 in Saasveld. Aangezien het plan voorziet in 7 nieuwe woningen, kan geconcludeerd worden dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling.

Het plan levert een bijdrage aan het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029.

4.1.5 Beleidsnota inbreidingslocaties 2020

De gemeente Dinkelland heeft de 'Beleidsnota inbreidingslocaties 2020' vastgesteld. Het doel van deze nota is het bieden van een kader voor de beoordeling van woningen binnen de kernen op inbreidingslocaties. Om dergelijke verzoeken omtrent inbreiding te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen welke uitgangspunten daarvoor gelden en onder welke voorwaarden inbreiding mogelijk is.

De beleidsnota bevat voorwaarden voor de ontwikkeling van inbreidingslocaties. Naast het voldoen aan het rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid moet voldaan worden aan de gestelde voorwaarden uit hoofdstuk 3 van de beleidsnota.

In paragraaf 3.4 van de beleidsnota zijn de locaties aangemerkt die in aanmerking komen voor inbreiding. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken wordt verstaan:

Onder een 'lege plek' wordt verstaan: een fysiek onbebouwde ruimte, gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Ten aanzien van de stedenbouwkundige voorwaarden geldt dat een aanvraag tenminste moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

• a. aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur;
• b. kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg;
• c. samenhang met de omgeving;
• d. woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast.

Ten aanzien van de procedurele aspecten is van belang dat het kwaliteitsteam (Q-team) een positieve beoordeling geeft. Voor de planologische procedure geldt dat de volgende aspecten een belangrijke rol spelen:

• milieuaspecten: zoals bodem, geluid, geur, luchtkwaliteit en externe veiligheid;
• water;
• verkeer en parkeren;
• flora en fauna (en stikstof);
• archeologie/cultuurhistorie.

Voorts worden in een anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de inrichting van het plangebied en te verhalen kosten.

Toets aan beleidsnota inbreidingslocaties 2020

Het plangebied kan niet aangemerkt worden als een structuurversterkende plek aangezien de locatie niet aan drie zijden is omsloten door bestaande bebouwing. In paragraaf 3.4.1 van de beleidsnota zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. In artikel 3.4.1, sub b is de opgenomen dat de gemeente in uitzonderlijke gevallen kan afwijken van bouwen op structuurversterkende plekken, mits daardoor de ruimtelijke kwaliteit niet verminderd indien: er sprake is van een bestaand open gebied dat bijv. is voorzien van een agrarische bestemming en welke direct grenst aan of gelegen is binnen de bebouwde kom. Eventuele woningbouw op dergelijke locaties is alleen mogelijk als er een aantoonbare kwalitatieve en kwantitatieve behoefte is voor de betreffende kern (volgend uit de woonvisie, uitvoeringsnota woningbouw en de programmeringsnotitie kwalitatieve woningbouw), zodat kan worden besloten om voor dat geval af te wijken van het principe van structuurversterking. Opmerking: te allen tijde geldt op grond van trede 2 van de ladder van duurzame verstedelijking en de provinciale verordening een aanvullende motiveringseis dat als buiten het bestaand stedelijk gebied een stedelijke ontwikkeling gaat plaatsvinden tot uiting moet komen waarom binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de beoogde stedelijke ontwikkeling.

In de kern Saasveld is nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken door herstructurering en transformatie voor nieuwbouw van woningen. Op grond van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is het niet de bedoeling dat al het bestaand stedelijk groen en sport- en spelvoorzieningen komen te verdwijnen. De (potentiële) inbreidingslocaties in Saasveld zijn reeds ontwikkeld of in voorbereiding. Aangezien er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is of geschikt te maken is binnen bestaand stedelijk gebied mag op grond van de provinciale omgevingsverordening een claim gelegd worden op het plangebied die is voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch' om in de woningbouwbehoefte van de kern Saasveld te voorzien. Daarbij wordt opgemerkt dat de planlocatie goed bereikbaar is voor al het verkeer aangezien deze is gelegen aan de doorgaande weg Drosteweg en de ontsluitingswegen van het woningbouwplan Saasveld de Lenne.

Zoals is aangetoond in paragraaf 4.1.4 voorziet het plan in een actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen. Het plan sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur van de omgeving. Qua bouwmogelijkheden wordt zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de bebouwingskenmerken (zoals goot- en bouwhoogte, bouwmassa etc.) van de omgeving. Tevens grenzen de kavels aan de openbare weg en worden omliggende woonmilieus niet onevenredig aangetast. Derhalve kan het plangebied aangemerkt worden als logische ontwikkellocatie.

In hoofdstuk 5 van voorliggend TAM-omgevingsplan wordt ingegaan op alle voor de fysieke leefomgeving relevante milieu- en omgevingsaspecten. Daaruit blijkt dat de milieu- en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten waarin de afspraken en het verhaal van kosten vastgelegd zijn. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de 'Beleidsnota inbreidingslocaties 2020'.

4.1.6 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Dinkelland heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

De basis voor initiatieven is de cascokaart. Hierop staan drie typen elementen weergeven, zie de navolgende tabel.

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijke aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

In afbeelding 4.7 is een fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering weergegeven.

Toets aan cascobenadering

Zoals uit afbeelding 4.7 blijkt is er in de nabijheid van het plangebied een groenstructuur aanwezig, welke die onderdeel uitmaakt van de Casco-benadering. Het betreft een bestaande houtsingel langs de Drosteweg.

Figuur 4.7: Uitsnede cascokaart (bron: Provincie Overijssel)

Voorliggend plan wordt via de bestaande ontsluitingsweg van Saasveld de Lenne ontsloten. Als gevolg van het plan vinden geen nieuwe ingrepen plaats aan groenstructuren die onderdeel uitmaken van het Casco. De casco-benadering vormt geen belemmering voor de uitvoering van de in dit TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling.

4.1.7 Nota Omgevingskwaliteit

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor beide gemeenten. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeenten bestaan uit drie niveaus van omgevingskwaliteit:

• Basis omgeving
• Midden omgeving
• Bijzondere omgeving

Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart benoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor:

• ‘Ambtelijk’: alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats. Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij.
• 'Stadsbouwmeester’: de stadsbouwmeester toetst.
• ‘Q-team’: het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de initiatiefnemer en/of ontwerper.

Voor onderhavig plan bevat het omgevingsplan regels over het uiterlijk van bouwwerken. Dit heet welstandstoezicht. De Nota Omgevingskwaliteit (welstandsnota) bevat onvoldoende welstandscriteria voor de voorgenomen ontwikkeling, waarbij met name de beoogde erfopzet en architectuur beeldkwaliteitseisen moeten worden vastgelegd. In het besluit tot wijziging van het omgevingsplan zijn daarom op grond van artikel 4.19 Omgevingswet regels opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en voor de uitleg daarvan stelt de gemeenteraad beleidsregels vast, zodat kan worden beoordeeld of bouwwerk aan die regels voldoet. Dit heet welstandscriteria.

Toets

Voor het plangebied geldt op grond van de Nota Omgevingskwaliteit het kenmerk 'buitengebied - midden'. Aangezien het plan stedenbouwkundig aansluit bij de bebouwing van woningbouwplan Saasveld De Lenne wordt het beeldkwaliteitsplan 'de Lenne Saasveld' op dit plan van toepassing verklaard. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal aan dat beeldkwaliteitsplan getoetst worden. Dit is in de planregels van dit omgevingsplan geborgd.

4.2 Voorbereidingsfase/Verkenningsfase met stakeholders

In de voorfase is er sprake geweest van een principeverzoek waarop het college op 17 juni 2024 een principe-uitspraak heeft gedaan voor het woningbouwplan aan de Drosteweg 19 in Saasveld. Het inrichtingsplan is besproken met het kwaliteitsteam en in beginsel akkoord bevonden.

4.2.1 Provinciaal vooroverleg

De provincie Overijssel heeft de 'uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' vastgesteld. In dit document is opgenomen welke ruimtelijke initiatieven/ontwikkelingen de provincie niet hoeft te zien zolang geen ander provinciaal beleid en/of andere provinciale belangen zoals NNN en grondwaterbescherming geraakt worden.

In de voornoemde lijst is opgenomen dat er vrijstelling geldt van het vooroverleg (voorkantsamenwerking) voor woningbouwplannen tot en met elf woningen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen, en in lijn met de regionale Woonagenda Twente in kernen met een inwoneraantal van meer dan 1.000 inwoners.

4.2.2 Vooroverleg Waterschap Vechtstromen

Op 28 november 2025 is het plan via www.hetwateradvies.nl kenbaar gemaakt bij het waterschap. Op 4 december 2025 heeft een overleg met het waterschap plaatsvinden. Daarin heeft het waterschap advies uitgebracht voor het plan (zie paragraaf 5.12). Het waterschap adviseert naast het voldoen aan de bergingseisen om de parkeerplaatsen ietwat verlaagd aan te leggen ten opzichte van de woningen, zodat de parkeerplaatsen bij extreme regenval benut kunnen worden als bufferzone voor water.

4.2.3 Participatie en omgeving

Door initiatiefnemers is ten aanzien van het eerste beoogde plan (5 levensloopbestendige woningen, één vrijstaande woning achter de rijwoningen en verbouw van bijgebouw naar vrijstaande woning) geparticipeerd met de omgeving. Hiervan is verslaglegging opgesteld. In Bijlage 1 is het participatieverslag bijgevoegd. 

Het plan is naderhand gewijzigd waarbij het voorliggende plan voorziet in 6 aaneengebouwde levensloopbestendige woningen en het verbouwen van het bijgebouw Drosteweg 19a naar één vrijstaande woning. Daarmee worden zeven nieuwe woningen gerealiseerd.

Op 8 december 2025 heeft een informatiebijeenkomst (inloopavond) plaatsgevonden in het clubgebouw van Jong Nederland Saasveld. Tijdens deze inloopavond zijn de plannen gepresenteerd en konden belangstellenden vragen stellen over het plan.

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt dat een wijziging van het Omgevingsplan alleen wordt vastgesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow). Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. Voor de wijziging zijn op basis van artikel 8.0b lid 1 Bkl de volgende regels en instructies van toepassing:

• de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl;
• de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.1 Algemeen

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Artikel 5.129g lid 2 van het Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven.

De ladder is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (ABRS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 en ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579).

5.1.2 Situatie plangebied

De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid van artikel 5.129g vvan het Besluit kwaliteit leefomgeving is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Het plan voorziet in de realisatie van zeven nieuwe woningen, waarvan zes aaneengebouwde woningen en één vrijstaande woning door middel van de verbouw van een bestaand bijgebouw. De bestaande woning Drosteweg 19 maakt onderdeel uit van het plangebied maar betreft een bestaande woning.

Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de Ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in meer dan 11 woningen. Aangezien dit plan voorziet in zeven nieuwe woningen geldt dat de ontwikkeling niet aangemerkt kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Echter, de zes aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd op gronden die zijn voorzien van de functie 'Agrarisch', waardoor deze buiten bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Zoals in paragraaf 4.1.2 en 4.1.5 beschreven geldt op grond van trede 2 van de Ladder van duurzame verstedelijking en de provinciale omgevingsverordening dat als buiten bestaand stedelijk gebied een stedelijke ontwikkeling gaat plaatsvinden, tot uiting moet komen waarom binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Zoals ook in pargrafen 4.1.2 en 4.1.5 beschreven is in de kern Saasveld nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar of beschikbaar te maken door herstructurering en transformatie voor nieuwbouw van woningen. Ook is het op grond van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik niet de bedoeling dat al het bestaand stedelijk groen en sport- en spelvoorzieningen komen te verdwijnen. Ook zijn de (potentiële) inbreidingslocaties reeds ontwikkeld of in voorbereiding. Aangezien er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is of geschikt te maken is binnen bestaand stedelijk gebied mag een claim gelegd worden op het plangebied die is voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch' om in de woningbouwbehoefte van de kern Saasveld te voorzien. Daarbij wordt opgemerkt dat de planlocatie goed bereikbaar is voor al het verkeer aangezien deze is gelegen aan de doorgaande weg Drosteweg en de ontsluitingswegen van het woningbouwplan Saasveld de Lenne. Het plan sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur van de omgeving.

Zoals is aangetoond in paragraaf 4.1.4 voorziet het plan in een actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen. Daarmee wordt enerzijds geconcludeerd dat voorzien wordt in een actuele behoefte aan nieuwe woningen. Anderzijds is gemotiveerd waarom binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de beoogde stedelijke ontwikkeling.

5.1.3 Conclusie

Het plan kan niet worden aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking.

5.2 Mer-beoordeling

5.2.1 Algemeen

Afdeling 16.4 van de Ow bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. De regels voor de milieueffectrapportage (mer) staan in afdeling 16.4 van de Ow. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. Het gaat hier om de implementatie van 2 richtlijnen:

• de EU-richtlijn mer (mer-richtlijn): richtlijn over de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en private projecten.
• de EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling (smb-richtlijn): richtlijn over de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's.

De regels schrijven voor bepaalde plannen, programma's en projecten een zogenoemde milieubeoordeling voor. Deze mer-procedure gaat vooraf aan het nemen van een besluit over het vaststellen van het plan of het toestaan van een project.

In een aantal situaties is het mogelijk om een plan-mer-beoordeling te doen in plaats van een milieueffectrapportage. Voor een plan-mer-plicht gelden de volgende eisen:

• De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan of programma (artikel 16.34 lid 1 Ow). In de Omgevingswet is opgenomen dat een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing aan die vereisten voldoen.
• De tweede eis is dat het plan of programma een kader vormt voor besluiten voor mer- (beoordelings)plichtige projecten (artikel 16.36 Ow) of dat er een passende beoordeling voor een plan of programma nodig is. In kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn de mer-(beoordelings)plichtige projecten opgenomen.

De inhoud van een plan bepaalt mede de eventuele mer-plicht. In een aantal gevallen is het echter mogelijk om eerst een plan-mer- beoordeling te doen. Uit een plan-mer-beoordeling blijkt of het plan of programma aanzienlijke milieueffecten heeft. Als dat niet het geval is, kan een planmilieueffectrapportage achterwege blijven. Een plan-mer-beoordeling kan in de volgende twee situaties aan de orde zijn:

• 1. Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben, maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan. Het plan is niet direct plan-merplichtig, maar er moet wel een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd. De mer-(beoordelings)plichtige projecten zijn opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarnaast komen de projecten waarvoor het omgevingsplan het kader vormt niet boven de drempel van kolom 2 uit bijlage V Omgevingsbesluit. Er kan dan volstaan worden met een plan-mer-beoordeling als:
  • a. het plan een kleine wijziging van een plan of programma is;
  • b. het plan gaat over een klein gebied op lokaal niveau én als voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is.

In een plan-mer-beoordeling (artikel 16.36 lid 3 en lid 4 Ow) toetst het bevoegd gezag of er bij het plan of programma aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten:

• Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
• Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen MER gemaakt.

5.2.2 Situatie plangebied

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het plan voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. De voorgenomen plannen zijn niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan echter wel worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'.

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwplannen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject:

• de aard en omvang van de ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen functie(wijziging), en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

Wanneer sprake is van een zogenaamde 'kleine wijziging' of voor situaties waarbij het voorgenomen plan of programma betrekking heeft op 'kleine gebieden op lokaal niveau', dan is het toegestaan om eerst een plan-mer-beoordeling uit te voeren. Als uit deze plan-mer-beoordeling blijkt dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben, bestaat er geen verplichting een plan-MER te maken( art. 16.36 lid 3 Ow). Als niet gekozen wordt voor de plan-mer-beoordeling, geldt een plan-mer-plicht.

Wanneer de ontwikkeling van zodanig kleinschalige aard is kan het zo zijn dat geen sprake is van een project in de zin van m.e.r. onder het Ob. Dit kan in sommige gevallen gemotiveerd worden op basis van jurisprudentie.

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant, waarbij de bestaande planologische mogelijkheden meegewogen mogen worden (ABRS 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2414).

Het plan voor de realisatie van zeven nieuwe woningen inclusief bijbehorende infrastructuur, water en groen valt onder 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Het betreft een wijziging van het omgevingsplan dat wordt opgesteld voor een klein gebied op lokaalniveau. Hiervoor is een plan-mer beoordeling aan de orde. In voorliggend geval is een aanmeldnotitie opgesteld. Deze is als Bijlage 2 bij deze motivering toegevoegd.

5.2.3 Conclusie

Op basis van de plan-mer-beoordeling beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat aanzienlijke milieueffecten heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

5.3.1 Algemeen

De visie op verkeer en vervoer is opgenomen in het Strategisch verkeer- en vervoerplan 2018. De verkeersgeneratie kan worden bepaald aan de hand van de meest recente CROW-uitgave ‘Parkeerkencijfers 2024, basis voor parkeernormering' (agustus 2024). De toename en de verkeersveiligheid moet vervolgens worden beoordeeld aan de hand van de verkeersgeneratie en de wegencategorisering in het Strategisch verkeer- en vervoerplan 2019. Er moet worden aangetoond dat de betreffende weg/wegen de toename aan het verkeer kunnen afwikkelingen en niet leidt tot verkeersonveilige situaties. Het parkeren moet worden getoetst aan de Beleidsnotitie bouwen & parkeren 2018.

5.3.2 Situatie plangebied

Verkeerskundige effecten ontwikkeling (verkeersgeneratie en -afwikkeling)

De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de meest recente CROW-uitgave 'Parkeerkencijfers 2024' (augustus 2024). De publicatie staat bekend als CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering' en vervangt CROW-publicatie 381 Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie.

Qua functie, verstedelijkingsgraad, stedelijke zone en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

In de voornoemde publicatie van de CROW is de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. In dit geval wordt uitgegaan van het gemiddeld aantal verkeersbewegingen per functie. In onderstaande tabel is de toename van het aantal verkeersbewegingen van de nieuwe woningen weergegeven.

Als gevolg van het plan is er sprake van een toename van afgerond 53 (52,6) verkeersbewegingen. Deze toename is berekend over de toename van het aantal nieuw te bouwen woningen.

De ontsluiting van het plan vindt plaats via de bestaande Drosteweg en de nieuwe ontsluitingsweg die het woningbouwplan Saasveld de Lenne ontsluit op de Drosteweg. De Drosteweg betreft een belangrijke doorgaande ontsluitingsweg van de kern Saasveld en is in het Strategisch verkeer- en vervoerplan 2019 aangemerkt als 'erftoegangsweg zonder fietsvoorziening'. De maximale verkeersintensiteit die dergelijke wegen aankunnen bedraagt circa 4.000 tot 6.000 verkeersbewegingen per dag.

De Drosteweg is voorzien van meerdere snelheidsremmende maatregelen zoals verkeersdrempels en er zijn enkele kruisingen in de nabijheid van het plangebied aanwezig (kruising Drosteweg - Zoekerdijk) en de nieuwe kruising bij woningbouwplan Saasveld de Lenne en De Hagen.

Ter hoogte van het perceel Drosteweg 19 en de kruising met woningbouwplan de Lenne heeft de Drosteweg een rijbaanbreedte van circa 6 meter. Naast de rijbaan is een voetpad (stoep) aanwezig.

Ten aanzien van de verkeersontsluiting en verkeersroute van de inwoners van de kern Saasveld is de verwachting dat de inwoners van de noordelijke helft van de kern Saasveld (ten noorden van Saasvelderbeek die de kern Saasveld doorsnijd) via de Zoekerdijk en de Drosteweg wordt ontsloten op de Bornsestraat. De zuidelijke helft van de Saasvelderweg zal vooral via de Koninksweg ontsloten worden op de Bornsestraat. Derhalve wordt geacht dat de bestaande infrastructuur rond het plangebied de toename van het aantal verkeersbewegingen veilig kan afwikkelen en de maximale capaciteit van 6.000 voertuigbewegingen per etmaal niet wordt overschreden.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen, de rekensystematiek definities, uitgangspunten en de afmetingen van de parkeerplaatsen in de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' het toetsingskader.

Voor de parkeerbehoefte worden eveneens de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• verstedelijkingsgraad: niet stedelijk;
• stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Hieronder is de parkeerbehoefte van het plan weergegeven.

Als gevolg van het plan bedraagt de totale parkeerbehoefte afgerond 17 parkeerplaatsen inclusief de bestaande vrijstaande woning Drosteweg 19. Het uitgangspunt is dat het parkeren op eigen erf plaatsvindt danwel bij bij het bouwplan behorende en daartoe bestemd gronden.

De bestaande vrijstaande woning aan de Drosteweg 19 en de nieuwe vrijstaande woning aan de Drosteweg 19a voorzien in de parkeergelegenheid op eigen terrein.

Om in de parkeerbehoefte van de aaneengebouwde woningen te voldoen worden 12 parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. Tevens wordt ter hoogte van kavel 6 één parkeerplaats langs de weg gerealiseerd ten behoeve van die woning. Daarmee worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd waardoor het parkeren op eigen terrein (binnen het plangebied) kan worden opgevangen. In figuur 5.1 zijn de parkeerplaatsen weergegeven. Er wordt voldaan aan de geldende parkeernormen. De realisatie van de parkeerplaatsen wordt als voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen.

Figuur 5.1: Situatietekening waarop parkeerplaatsen zijn weergegeven (bron: HuisopKavel Architectuur)

5.3.3 Conclusie

Het plan voldoet aan het parkeerbeleid van de gemeente Dinkelland en de toename van het aantal verkeersbewegingen kan via de bestaande infrastructuur worden afgewikkeld. Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot verkeer en parkeren, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.4 Gebiedsbescherming en soortenbescherming

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

5.4.1 Gebiedsbescherming

5.4.1.1 Natura 2000-gebieden

Het gebiedsbeschermingsdeel van de Omgevingswet heeft als doel het beschermen van Natura 2000- gebieden (Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden) in Nederland. Projecten die significante gevolgen voor deze gebieden kunnen hebben, zijn in beginsel – zonder vergunning – niet toegestaan.

Ook het vaststellen van plannen is niet toegestaan, indien het betreffende plan significante gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. Naast directe effecten (bijv. ruimtebeslag), dient ook gekeken te worden naar indirecte effecten als gevolg van externe werking (bijv. door geluid, licht en stikstofdepositie). De eerste stap in de toetsing is vaak een voortoets. Als significante gevolgen in de voortoets niet op voorhand met zekerheid kunnen worden uitgesloten, dan is een passende beoordeling noodzakelijk. In dat geval is voor een project een Omgevingsvergunning voor de Natura-2000-activiteit noodzakelijk.

Het Besluit activiteiten leefomgeving regelt in hoofdstuk 11 de bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De minister wijst deze gebieden aan. Voor de Natura 2000-gebieden stelt de minister instandhoudingsdoelstellingen op voor:

• de leefgebieden van vogels;
• de natuurlijke habitats of habitats van soorten.

De provincies stellen voor de Natura 2000-gebieden een beheerplan op. In het beheerplan staan maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de instandhoudingsdoelstellingen worden bereikt. Nederland past een vergunningenstelsel toe. Hierdoor is in ons land een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Vergunningen worden verleend door provincies of door het ministerie van LNV. Natura 2000-gebieden mogen geen significante schade ondervinden.

Dit houdt in dat bepaalde plannen en projecten, op zichzelf óf in combinatie met andere plannen en projecten, de natuurwaarden waarvoor de gebieden zijn aangewezen niet significant negatief mogen beïnvloeden. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. Uit de voortoets moet blijken of kan worden uitgesloten dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een (significant) negatief effect hebben (op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten). Voor alle Natura 2000-gebieden dient een beheerplan te zijn opgesteld waaruit duidelijk wordt welke activiteiten wel en niet zonder vergunning mogelijk zijn in en nabij die gebieden.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt op minimaal 4,32 kilometer afstand van gronden die tot het Natura 2000-gebied behoren. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied is Lemselermaten. In figuur 5.2 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied weergegeven.

Figuur 5.2: Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied (bron: calculator.aerius.nl)

Beoordeling uitvoering fysieke activiteiten

Het plangebied is niet zichtbaar vanuit Natura 2000-gebied. Negatieve effecten, zoals geluid, licht en optische verstoring zijn daarom niet aan de orde. Ook zijn in het Natura 2000-gebied geen negatieve effecten, zoals trillingen waarneembaar. Negatieve effecten op Natura 2000-gebied kunnen uitgesloten worden.

Beoordeling stikstof

Om te onderzoeken of het voorgenomen plan kan leiden tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied, heeft Natuurbank Overijssel een AERIUS-berekening uitgevoerd. De resultaten zijn verwerkt in een stikstofrapportage (projectnummer 7579A, versie 1.0, d.d. 18 mei 2026). Het stikstofonderzoek is als Bijlage 3 bij deze motivering opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Resultaten ontwikkelfase jaar 2026

De activiteit in de ontwikkelfase, in het jaar 2026, leidt tot een NOx-emissie van 38,6 kg/jaar en een NH3-emissie van 1,2 kg/jaar. Het uitvoeren van de voorgenomen activiteit gedurende de ontwikkelfase in het jaar 2026, leidt niet tot een toename van stikstofdepositie. De voorgenomen activiteit leidt niet tot wettelijke consequenties.

Resultaten gebruiksfase

De activiteit in de gebruiksfase, in het jaar 2027, leidt tot een NOx-emissie van 1,9 kg/jaar en een NH3-emissie van 0,2 kg/jaar. Het uitvoeren van de voorgenomen activiteit gedurende de gebruiksfase in het jaar 2027, leidt niet tot een toename van stikstofdepositie. De voorgenomen activiteit leidt niet tot wettelijke consequenties.

Als gevolg van de ontwikkel- en gebruiksfase vindt er geen toename van depositie plaats in Natura 2000-gebied. Er zijn geen rekenresultaten die leiden tot een significant negatief effect op deze natuurgebieden. De voorgenomen activiteiten in de ontwikkel- en gebruiksfase leiden niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit aangevraagd te worden.

Het project betreft, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningplichtig. De voortoets voor het plan voldoet ten aanzien van de effecten van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden aan artikel 10.24, lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

5.4.1.2 Natuurnetwerk Nederland

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk niveau vastgesteld, waarin onder andere de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). De EHS werd officieel geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan en is daarna opgenomen in de Nota Ruimte, welke inmiddels vervangen is door de Nationale omgevingsvisie (NOVI). Kaderstellende regels ten aanzien van o.a. NNN zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij geplande ingrepen die binnen het NNN vallen moet het belang van de natuurbescherming worden afgewogen tegen andere belangen, indien de voorgenomen ingreep negatief uitwerkt op de aanwezige natuurwaarden. De kern van de afweging vormt het 'nee, tenzij'-principe. Dit wil zeggen dat schadelijke ingrepen niet zijn toegestaan, tenzij er andere belangen zijn die de ingreep rechtvaardigen. In dat geval zijn compenserende maatregelen voorgeschreven. Concrete beleidsregels ten aanzien van de NNN in Overijssel zijn opgenomen in de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel.

Situatie plangebied

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland. Gronden die tot NNN behoren, liggen op minimaal 437 meter afstand van het plangebied. In figuur 5.3 is de ligging van het plangebied ten opzichte van het Natuurnetwerk Nederland weergegeven.

Figuur 5.3: Ligging plangebied t.o.v. NNN (bron: Atlas Leefomgeving)

De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking. Omdat het plangebied buiten het Natuurnetwerk Nederland ligt, hoeft het plan niet getoetst te worden aan het provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland. Het plan heeft vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland geen negatief effect op het Natuurnetwerk Nederland. De invloedsfeer van het voornemen is lokaal, waardoor de voorgenomen ontwikkeling geen negatief effect zal hebben op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van het NNN.

Conclusie

Het aspect 'gebiedsbescherming' staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit plan in de weg.

5.4.2 Soortenbescherming

In de Omgevingswet (Bal; Besluit activiteit leefomgeving) is de soortenbescherming in Nederland geregeld. In de wet zijn lijsten opgenomen met beschermde soorten. In de Omgevingswet worden drie verschillende beschermingsregimes gehanteerd waaraan verschillende verbodsbepalingen zijn gekoppeld:

• Soorten Vogelrichtlijn (artikel 11.37 t/m artikel 11.40 Bal);
• Soorten Habitatrichtlijn (artikel 11.46 t/m artikel 11.48 Bal);
• Andere soorten (artikel 11.54 Bal).

Tevens geldt een specifieke zorgplicht op grond van de Omgevingswet. Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27 Bal). De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. Of dier- en plantensoorten nu wettelijk beschermd zijn of niet, iedereen moet voldoende rekening houden met in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. De wet erkent daarmee de intrinsieke waarde van in het wild levende soorten.

Situatie plangebied

Om te onderzoeken of de activiteiten kunnen leiden tot wettelijke consequenties in het kader van de soortenbescherming is door Natuurbank Overijssel een quickscan natuurwaarden uitgevoerd (projectnummer 7579, versie 1.0, d.d. 3 december 2025). In het kader van het natuurwaardenonderzoek is het plangebied op 29 april 2025 tijdens de daglichtperiode (middag) bezocht. Het onderzoeksgebied is te voet onderzocht op de aanwezigheid en potentiële aanwezigheid van beschermde flora- en faunawaarden.

De resultaten zijn in de quickscan natuurwaarden opgenomen, welke als Bijlage 4 bij de motivering van dit omgevingsplan is bijgevoegd. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

De voorgenomen activiteiten worden gezien als 'ruimtelijke ontwikkeling'. Voor een aantal algemeen voorkomende en talrijke faunasoorten geldt in Overijssel een vrijstelling van de verbodsbepaling 'het opzettelijk beschadigen en vernielen van voortplantings- en rustplaats', als gevolg van werkzaamheden die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. Voor beschermde soorten die niet op deze vrijstellingslijst staan, is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist of er dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode om ze te mogen verstoren en om opzettelijk de voortplantings- en rustplaats te mogen beschadigen en te vernielen. Voor het doden van beschermde diersoorten geldt geen vrijstelling van de verbodsbepalingen. Afhankelijk van de status van de beschermde soorten, kan soms ook gewerkt worden conform een door de Minister goedgekeurde, en op de situatie toepasbare, gedragscode. In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied ongeschikt als groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels en bezetten grondgebonden zoogdieren en amfibieën er een voortplantings- en/of rustplaats. Vleermuizen benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied.

Door het rooien van beplanting tijdens de voortplantingsperiode van vogels wordt mogelijk een bezet vogelnest verstoord, beschadigd of vernield. Van de in het plangebied nestelende soorten is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het beschadigen of vernielen van een bezet nest (eieren) of het doden van een vogel kan geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen worden omdat de voorgenomen activiteiten niet als een in de wet genoemd belang worden beschouwd. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het beschadigen of vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd of vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode van vogels, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Door het onvoorbereid uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden en dat voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren, waarvan mogelijk de voortplantingsplaats en/of rustplaats negatief worden beïnvloed geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van voortplantingsplaats en/of rustplaats. Voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde amfibieën gedood worden en dat (winter)rust- of voortplantingsplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde amfibieën waarvan mogelijk de (winter)rustplaatsen negatief wordt beïnvloed, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van rust- en voortplantingsplaats'. Voor het doden van beschermde amfibieën geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde amfibieën opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde amfibieën gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Conclusie

Op voorhand staat het aspect 'soortenbescherming' staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit plan in de weg. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden.

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Algemeen

Ter bescherming van de gezondheid zijn onder paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl instructieregels opgenomen voor de luchtkwaliteit. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in zogeheten aandachtsgebieden, dit zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide of fijnstof.

In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Dit geldt voor de besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Het gaat in zulke gevallen om activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben (bijvoorbeeld verkeer of bedrijfsemissies). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De specifieke beoordelingsregels voor luchtkwaliteit staan in artikel 8.17 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor vergunningplichtige milieubelastende activiteiten heeft het rijk beoordelingsregels over emissies naar de lucht en de beoordeling van de luchtkwaliteit opgenomen in het Bkl. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Bk). Deze gaan over:

• beoordeling luchtkwaliteit en toetsing aan de rijksomgevingswaarden;
• ammoniakemissies van veehouderijen;
• geologische opslag van CO2.

Uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl volgt dat een project niet in betekende mate (NIMB) bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. In artikel 5.54 staan standaardgevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een plan binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen valt, is het alsnog mogelijk om via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Een andere manier om aannemelijk te maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt is een kwalitatieve berekening. Met de NIBM-tool kan bekeken worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBMtool.

5.5.2 Situatie plangebied

Het plangebied in de gemeente Dinkelland ligt niet in een aandachtsgebied met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). Dit volgt uit artikel 5.51 lid 2 Bkl.

Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling (toevoegen van zeven nieuwe woningen inclusief infrastructuur, groen en water), in verhouding tot de standaardgevallen NIBM, kan worden gesteld dat het plan 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het realiseren van zeven nieuwe woningen inclusief infrastructuur en groen blijft namelijk ruim onder de gestelde standaardgevallen uit artikel 5.54 van het Bkl. Een verdere toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof is niet nodig.

5.5.3 Conclusie

Uit bovenstaande volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.6 Geluid

5.6.1 Algemeen

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

Geluid door activiteiten

In het Bkl onder paragraaf 5.1.4.2.1 zijn regels voor het aspect geluid opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Deze instructieregels zijn van toepassing op het moment dat een omgevingsplan of omgevingsvergunning op een locatie een geluidbelastende activiteit of een geluidgevoelig gebouw planologisch mogelijk maakt. Daarmee gelden de instructieregels zowel bij het toestaan van de activiteit, als bij het toestaan van geluidgevoelige gebouwen in de nabijheid van de activiteit.

Met uitzondering van het geluid van woonactiviteiten, zijn de instructieregels van deze paragraaf van toepassing op het geluid van alle denkbare activiteiten. Het gaat hierbij niet alleen om geluid van bedrijven en/of instellingen, maar bijvoorbeeld ook geluid afkomstig van locaties waar openbare voorzieningen zijn voorzien, zoals groen of speeltuinen. De instructieregels zijn ook van toepassing op geluid afkomstig van een locatie waar woningen met een bedrijf aan huis zijn toegelaten. Dat betekent dat het geluid dat afkomstig is van het wonen niet wordt beoordeeld, maar het geluid van de bedrijfsmatige activiteiten wel.

De instructieregels zijn niet van toepassing op tijdelijk gebouwen (minder dan 10 jaar) en op geluid afkomstig van doorgaand verkeer op wegen en spoorwegen.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied. Onder geluidgevoelige gebouwen wordt verstaan:

• woningen;
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals
• verzorgingstehuizen,
• psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in art. 5.78t van het Bkl. Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden zoals opgenomen in onderstaande tabel:

Figuur 5.4: Standaardwaarden (bron: artikel 5.78t van het Bkl)

Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.

Geluidbeleid

De gemeente beschikt over een eigen geluidsbeleid, namelijk het 'Gebiedsgericht geluidbeleid van de gemeente Dinkelland' en de 'Nota hogere grenswaarden'. Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Woongebied'. Voor dit gebiedstype geldt de ambitiewaarde 'redelijk rustig (48 dB) en de bovengrens 'onrustig' (53 dB).

5.6.2 Situatie plangebied

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied. Dit is een gebied waar het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde. Wegen, spoorwegen en industrieterreinen hebben een geluidsaandachtsgebied. Verder kan geluidhinder worden ondervonden als gevolg van omliggende bedrijvigheid. Ook het plan zelf kan geluidhinder opleveren voor de omgeving. Hierna worden deze aspecten behandeld voor de beoogde ontwikkeling.

Weg- en railverkeerslawaai

In het omgevingsplan zijn nog geen geluidsaandachtsgebieden opgenomen. Daarom gelden voor wegen en spoorwegen de volgende afstanden:

• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 m;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 m; en
• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer sporen: 350 m.

In de nabije omgeving van het plangebied liggen geen spoorwegen. Het plangebied ligt wel binnen het geluidaandachtsgebied van de Drosteweg en de Zoekerdijk. Om de geluidbelasting van het wegverkeer op de gevels van de nieuwe woningen te onderzoeken, is door Geluid Plus een akoestisch onderzoek uitgevoerd (RdG/25.033, versie 03, d.d. 4 december 2025). Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 5 bij deze motivering opgenomen. De berekeningen van de geluidbelastingen zijn uitgevoerd conform de Meet- en Rekenmethode Geluid Wege, bijlage IVe van de Omgevingsregeling. In onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven.

Figuur 5.5: Tabel geluidbelasting (bron: Geluid Plus Adviseurs)

Uit de tabel blijkt dat de geluidbelasting vanwege de omliggende gemeentewegen ten hoogste 48 dB bedraagt ter plaatse van de woningen in het plan. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB.

Conform het gemeentelijk beleid betreft de gebiedstypering van de dorpskern van Saasveld een “woonwijk”. Voor de planlocatie geldt voor wegverkeerslawaai de ambitiewaarde “redelijk rustig” met een plafondwaarde “onrustig”. De geluidbelasting op de gevels van de rijwoningen bedraagt ten hoogste 46 dB en valt daarmee in de geluidklasse “rustig”. De woningen aan de Drosteweg 19 en 19a ondervinden een geluidbelasting van ten hoogste 48 dB, deze geluidbelasting valt in de klasse “redelijk rustig”. De geluidbelasting ter plaatse van de woningen van het plan voldoet aan de ambitiewaarde van het gemeentelijk beleid.

Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van het aspect 'wegverkeerslawaai'.

Industrielawaai

In de nabijheid is geen gezoneerd industrieterrein aanwezig. Industrielawaai van industrieterreinen vormt geen belemmering voor dit plan.

Solitaire bedrijvigheid

In de nabije omgeving van het plangebied zijn enkele milieuhinderlijke activiteiten en bedrijfsactiviteiten aanwezig. Het betreft onder andere een bakkerij, een slager/vleeshouwerij en een horeca-functie. Het uitgangspunt is om voldoende ruimtelijke scheiding aan te brengen tussen milieubelastende bedrijven enerzijds en milieugevoelige functies zoals wonen anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe milieugevoelige functies (woningen). Om te onderzoeken of een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en om eventueel aanwezige milieubelastende activiteiten en/of bedrijven de zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen blijven uitoefenen, wordt hieronder getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-handreikin 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarbij is allereerst van belang om te bepalen in welk omgevingstype het plangebied ligt.

Het plangebied ligt aan de rand van de kern Saasveld waar overwegend woningen aanwezig zijn. Hoewel er enkele milieuhinderlijke activiteiten en/of bedrijfsactiviteiten in de omgeving aanwezig zijn, geldt dat het plangebied aangemerkt moet worden als 'rustige woonwijk'. In de omgeving van het plangebied zijn de volgende milieuhinderlijke activiteiten en/of bedrijfsactiviteiten aanwezig:

Figuur 5.6: Tabel richtafstanden

De afstand is gemeten vanaf de grens van de milieubelastende functie tot aan de dichtstbijzijnde grens van de nieuwe woonfunctie (in dit geval de nieuwe woning aan de Drosteweg 19a). De overige woningen en daarbijbehorende functie 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom' liggen immers op een grotere afstand van deze milieubelastende activiteiten. Ten aanzien van het cateringbedrijf aan de Drosteweg 23 wordt opgemerkt dat de horeca-bebouwing reeds gesloopt is en ter plaatse van de gronden een bestemmingsplan als ontwerp ter inzage is gelegd (Saasveld, Drosteweg 8) waarin het perceel herontwikkeld wordt naar woningbouw. Dat bestemmingsplan is echter niet (nog) niet vastgesteld en in werking getreden, maar toont des te meer aan dat de bedrijfsactiviteiten van de horecagelegenheid gestaakt zijn.

Uit de tabel volgt dat aan alle richtafstanden wordt voldaan (deze richtafstanden gelden zowel voor geluid als geur). Daarbij wordt opgemerkt dat de afstand tot de aaneengebouwde woningen achter op het perceel fors meer bedraagt dan de in de tabel opgenomen gemeten afstand, waardoor de milieuhinderlijke activiteiten en bedrijfsactiviteiten geen belemmering vormt voor dit plan.

Tot slot wordt een woning niet aangemerkt als milieubelastende functie. Derhalve heeft het plan geen negatief effect op het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Warmtepompen

Mogelijk dat de toekomstige woningen worden voorzien van warmtepompen. Deze warmtepompen mogen een bronvermogen hebben van maximaal 40 dB(A). Daarmee zullen deze geen negatieve invloed hebben op het referentieniveau (heersende niveau). Gezien het zeer geringe geluidniveau t.g.v. de warmtepompen zal er op het cumulatieve aanwezige geluidniveau geen bijdrage geleverd worden. Een goed woon en leefklimaat wordt hiermee gewaarborgd.

5.6.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande leidt het aspect 'geluid' afkomstig van wegen, solitaire bedrijven en industrieterreinen niet tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Anderzijds worden bedrijven ook niet gehinderd in hun bedrijfssvoering door de realisatie van de nieuwe woningen.

5.7 Geur

5.7.1 Algemeen

In paragraaf 5.1.4.6.1 van het Bkl zijn de instructieregels opgenomen die geurbelastende activiteiten en/of geurgevoelige gebouwen in elkaars nabijheid mogelijk maken. Het gaat hierbij om drie geurbronnen waarvoor regels zijn gesteld, namelijk:

• zuiveringstechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2);
• het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3);
• andere agrarische activiteiten.

In artikel 5.92 van het Bkl staat vastgelegd dat in een omgevingsplan rekening gehouden wordt met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen en dat het omgevingsplan erin voorziet dat dit aanvaardbaar is. Hierbij moet rekening worden gehouden met de lokale specifieke omstandigheden en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten. De specifieke plaatselijke situatie kan mede bepalend zijn voor wat aanvaardbaar is en per geval verschillen. Afhankelijk van de gemeente kan lokaal beleid van toepassing zijn voor het aspect geur. Dit wordt dan vastgelegd in een Geurgebiedsvisie en Geurverordening. Naast het toetsen van de geurbelasting door activiteiten op geurgevoelige functies, moet bij het toelaten van een nieuwe geurgevoelige functies ook worden getoetst of bedrijven in de omgeving worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Wanneer hier sprake van is moet getoetst worden aan de geldende normen waar het bedrijf aan moet voldoen. Een nieuwe geurgevoelige functie is alleen aanvaardbaar als dit er niet toe leidt dat het bedrijf daardoor niet meer kan voldoen aan de voor het bedrijf geldende normen. Er mag geen sprake zijn van een beperking in de bedrijfsmogelijkheden.

5.7.2 Situatie plangebied

Het plan maakt nieuwe geurgevoelige functies/gebouwen mogelijk. Zoals in paragraaf 5.6.2 is beschreven zijn er in de omgeving van het plangebied enkele solitaire bedrijven aanwezig zoals een bakkerij, slagerij/vleeshouwerij en horeca die invloed kunnen hebben op het aspect 'geur'. Zoals echter uiteen is gezet wordt voldaan aan de richtafstanden. De richtafstanden van geur en geluid zijn gelijk, waardoor reeds is aangetoond dat de solitaire bedrijven geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

In de omgeving van het plangebied bevindt zich daarnaast een agrarisch bedrijf (veehouderij). In het omgevingsplan regelt de gemeente de geur van veehouderijen. In paragraaf 5.1.4.6 Bkl staan de instructieregels hiervoor. De instructieregels gelden alleen voor geur van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf op een geurgevoelig gebouw en gaan over:

• Geurnormen in het omgevingsplan
• Rekenen
• Afstandseisen
• Randvoorwaarden

In de omgeving van het plangebied bevindt zich aan de Koninksweg 20 in het buitengebied van Saasveld een veehouderijbedrijf waar dieren met geuremissiefactor worden gehouden. De afstand van het bouwvlak van het agrarische bedrijf tot aan de dichtstbijzijnde nieuwe woning bedraagt circa 330 meter. Om te onderzoeken of voldaan kan worden aan de geurnormen is door SAB Adviseurs een geuronderzoek (Geuronderzoek met betrekking tot het woningbouwproject aan de Drosteweg 19 en 19a te Saasveld, d.d. 3 december 2025) uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 6 bij deze motivering opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Op basis van bijlage 1 van de Meststoffenwet is de gemeente Dinkelland in een concentratiegebied gesitueerd. De gemeente Dinkelland heeft tevens nog geen bebouwingscontour geur vastgelegd. Daarom blijft het verschil tussen binnen/buiten de bebouwde kom van toepassing op deze ontwikkeling als tijdelijke bebouwingscontour. De ontwikkeling ligt en zal liggen in de bebouwde kom. Daarom zijn de normen voor binnen bebouwde kom gebruikt bij de berekeningen. De volgende normen en afstanden zijn van toepassing op het plangebied:

Daarmee gelden de volgende normen en afstanden voor deze locatie:

• 3,0 ouE/m3 voor ou-dieren (landbouwhuisdieren waarvoor een vastgestelde geuremissiefactor geldt): geurbelasting op de geurgevoelige gebouwen afkomstig uit de omliggende veehouderij(en);
• 100 meter voor landbouwhuisdieren waarvoor een vaste afstand gelden: afstand vanuit het bouwblok tot aan het geurgevoelige gebouw;
• 50 meter voor alle dieren: gevel-tot-gevel afstand.

Binnen 500 meter van het plangebied zijn de volgende veehouderijen aanwezig:

Figuur 5.7 Tabel veehouderijen binnen 500 meter afstand (bron: SAB Adviseurs)

Ten aanzien van de vaste-afstand dieren bedragen de afstanden meer dan 100 meter. Hiermee wordt op voorhand voldaan aan de wettelijke eisen. De relatief grote afstand in combinatie met de lage geuremissie maakt het mogelijk om te concluderen dat er op voorhand voldaan aan de norm van 3 ouE/m3 ten aanzien van de veehouderij aan de Saterslostraat 37. Voor de veehouderij aan de Koninksweg 20 is wel een berekening uitgevoerd ten aanzien van de voorgrond- en achtergrondbelasting.

Voorgrondbelasting

Als gevolg van de Koninksweg 20 komt de geurbelasting nooit hoger uit dan 2,3 ouE/m3 op de plaats van de beoogde ontwikkeling. Deze hoogste belasting komt voor bij de planologische situatie, dat wil zeggen op het dichtstbijzijnde punt van het bouwvlak. De veehouderij aan de Koninksweg 20 belemmert de ontwikkeling niet. Op haar beurt, pleegt de ontwikkeling geen inbreuk op de rechten van de voornoemde veehouderijen. De resultaten zijn in bijlage A van Bijlage 6 bijgevoegd.

Achtergrondbelasting

Artikel 5.92 van het Bkl schrijft voor dat er rekening moet wordt gehouden met aspect geur in een omgevingsplan. Om een uitspraak te kunnen doen over het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan als gevolg van de verschillende veehouderijen in de omgeving, dient daarom aanvullend gekeken te worden naar de cumulatieve geurberekening. De cumulatieve geurberekening betreft in dit geval de gecumuleerde geuremissie van alle veehouderijen in een straal van 2.000 meter rondom het besluitgebied. Veehouderijen op grotere afstand hebben per definitie geen invloed meer op de cumulatieve geurhinder.

Er bestaan geen wettelijke normen ten aanzien van cumulatieve geurbelasting, maar er kan wel worden aangesloten bij de indeling van geurklasses die in de Handreiking bij de Wet geurhinder en veehouderij stonden. Hierna wordt de geurklasses weergegeven. De rekenresultaten zijn in bijlage B bijgevoegd.

Figuur 5.8: Tabel geurklasses (bron: SAB Adviseurs)

Uit de berekening van de achtergrondbelasting blijkt dat de resultaten tussen 6,87 en 8,66 ouE/m3 schommelen. De hoogste geurbelasting bevindt zich aan de westzijde van het besluitgebied. Op de plaats van de ontwikkellocatie is het geurklimaat als ‘goed’ tot ‘redelijk goed’ te bestempelen.

De geurnormen uit artikel 5.109 van het Besluit kwaliteit leefomgeving hebben betrekking op de voorgrondbelasting. De geurnorm van 3,0 ouE/m3 wordt niet overschreden waardoor het niet noodzakelijk is om een hogere toelaatbare waarde van geur op geurgevoelige gebouwen in het omgevingsplan op te nemen. Er is geen sprake van overschrijding van de voorgrondbelasting. Ten aanzien van de achtergrondbelasting geldt dat er sprake is van een redelijk goede milieukwaliteit. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van geur. Tevens worden omliggende veehouderijen niet belemmerd door deze ontwikkeling.

5.7.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot geur, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.8 Omgevingsveiligheid

Op basis van paragraaf 5.1.2 van het Bkl houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het waarborgen van de veiligheid. Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. De hoofdlijnen van het (wettelijk) kader voor de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 van het Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastendeactiviteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het
• Besluit activiteiten leefomgeving;
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl). Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen kunnen worden opgenomen in de omgevingsvergunning. Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (par. 5.1.2.5 Bkl);
• veiligheid rond luchthavens (par. 5.1.2.6 Bkl).

5.8.1 Onderzoek

Aan de hand van de kaart 'omgevingsveiligheid' van de Atlas Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in de omgeving van het plangebied. Op deze kaart staan onder andere de brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebieden van externe risicobronnen. In figuur 5.5 is een uitsnede van deze kaart weergegeven.

Figuur 5.5: Uitsnede Atlas Leefomgeving, omgevingsveiligheid (bron: Atlas Leefomgeving)

Uit de kaart blijkt dat de dichtstbijzijnde risicobron op een afstand van circa 2 kilometer ligt. Het betreft een opslagtank met propaan van Maatschap Hesselink aan de Holscherdijk. Daarnaast ligt op een afstand van circa 2,6 kilometer een LPG-tankstation aan de Bornsestraat (Tankstation Krabbe). Het plangebied ligt op ruime afstand van de brand- en explosieaandachtsgebieden waardoor het aspect 'omgevingsveiligheid' geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling.

5.8.2 Conclusie

Als gevolg van het plan kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een toename van het groepsrisico en het plaatsgebonden risico. Evenmin ligt het plangebied in een aandachtsgebied van een risicobron. Omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

5.9 Trilling

5.9.1 Algemeen

In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels over het omgevingsaspect trillingen opgenomen. De regels zien op activiteiten, anders dan wonen, die trillingen veroorzaken in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw. Uit artikel 5.79 Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op trillingen door alle denkbare activiteiten. Een uitzondering op deze hoofdregel betreft de (tijdelijke) activiteiten die niet bepalend zijn voor de functie van een locatie.

De belangrijkste instructieregel is het vereiste van aanvaardbaarheid, zoals opgenomen in artikel 5.83 van het Bkl. Het eerste lid van dat artikel verplicht gemeenten om in het omgevingsplan rekening te houden met trillingen door activiteiten in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen. Dit is een concretisering van het beginsel van 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' waar het omgevingsplan invulling aan geeft.

Rekening houden met trillingen door activiteiten werkt twee kanten op: bij het mogelijk maken van activiteiten nabij bestaande trillinggevoelige gebouwen, maar omgekeerd ook bij toelaten van trillinggevoelige gebouwen in de nabijheid van bestaande trillingen veroorzakende activiteiten.

Het tweede lid van artikel 5.83 van het Bkl bepaalt dat een omgevingsplan erin voorziet dat trillingen door een activiteit in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen aanvaardbaar zijn. Het gaat hierbij, anders dan in het eerste lid, om trillingen door een individuele activiteit. Het Bkl geeft standaardwaarden aan waarmee in ieder geval wordt voldaan aan artikel 5.83 lid 2 van het Bkl. In afwijking van de standaardwaarden kan de gemeente aan de 'aanvaardbaarheid' ook voldoen door het gebruik van andere waarden. Ander dan het voormalige Activiteitenbesluit bevat het Bkl ook standaardwaarden voor herhaald voorkomende trillingen. Onder trillingsgevoelige gebouwen worden gebouwen of gedeelten daarvan verstaan met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan (woonschepen en woonwagens uitgezonderd);
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfuncties met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

5.9.2 Situatie plangebied

Het aspect 'trillingen' is niet relevant voor dit plan aangezien het plangebied zich niet bevindt in de nabijheid van spoorlijnen, bedrijven of andere functies waar trillingen kunnen plaatsvinden. Tevens wordt geen nieuwe functie mogelijk gemaakt die kan leiden tot trillingshinder bij omwonenden.

5.9.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot trillingen, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.10 Archeologie

5.10.1 Algemeen

De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze gaan over:

• Ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• Verplaatsing van beschermde monumenten;
• Gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• Aantasting van de omgeving van een beschermd monument;
• Conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

Archeologische resten

Het gemeentelijk beleid voor archeologie en cultuurhistorie staat veelal opgenomen in de archeologische beleidskaart en cultuurhistorische waardenkaart. Dit document schrijft per gebied voor welke onderzoekverplichtingen ter plaatse gelden. Wanneer een plan binnen een archeologisch waardevol gebied ligt wordt hieraan getoetst.

5.10.2 Situatie plangebied

Op grond van de archeologische verwachtings- en advieskaart van de gemeente Dinkelland geldt dat het plangebied is gelegen in het gebiedstype "beekdalen en overige laagten". Voor dit gebiedstype geldt een vrijstelling voor archeologisch onderzoek bij bodemingrepen dieper dan 40 cm, met uitzondering van gebieden met een lage verwachting binnen plangebied met meerdere verwachtingszones, en plangebieden met een lage verwachting die grenzen aan terreinen met waardevolle archeologische resten. In figuur 5.6 is een uitsnede van de archeologische verwachtingskaart weergegeven.

Figuur 5.6: Uitsnede archeologische verwachtings- en advieskaart Dinkelland (bron: gemeente Dinkelland)

Zoals uit bovenstaande figuur 5.6 blijkt grenst het plangebied niet aan een van de uitzonderingsgebieden. Gelet op vorenstaande wordt het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor dit plan.

5.10.3 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. Hierbij kan ook gedacht worden aan in de nabijheid het plangebied gelegen werelderfgoed. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet de gemeente rekening houden met bepaalde uitgangspunten. In artikel 5.130 lid 2 Bkl staan de instructieregels gesteld door het Rijk.

Deze gaan over:

• ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• verplaatsing van beschermde monumenten;
• gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• aantasting van de omgeving van een beschermend monument;
• aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen;
• conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

Situatie plangebied

Er bevinden zich in het plangebied en in de directe omgeving geen rijks- en gemeentelijke monumenten waarvan de cultuurhistorische waarden door voorliggend plan negatief beïnvloed kan worden. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'cultuurhistorie' geen belemmering vormt voor dit plan. Ook ligt het plangebied niet in een landschap dat als cultuurhistorisch waardevol is aan te merken.

5.10.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot archeologie en cultuurhistorie, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.11 Bodem

5.11.1 Algemeen

Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en/of activiteit. De bodemkwaliteit mag geen gezondheidsrisico opleveren voor gebruikers van de bodem. In deze paragraaf wordt omschreven hoe bij voorliggend project rekening zal worden gehouden met het aspect bodem.

Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m².

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89k Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

5.11.2 Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe bodemgevoelige functies en gebouwen. Om te onderzoeken of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor de nieuwe woningen, is door Lycens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (projectnummer 2025-0978, versie 1.0, d.d. 22 juli 2025) conform NEN 5740. Het bodemonderzoek is als Bijlage 7 bij deze motivering opgenomen. Het verkennend bodemonderzoek betreft een actualisatie van het bodemonderzoek dat in 2018 is uitgevoerd (zie Bijlage 8). Hieronder worden de resultaten weergegeven van het bodemonderzoek uit 2025.

Resultaten grond

Chemisch analytisch zijn in de boven- en ondergrond licht verhoogde gehalten aan barium aangetoond.

De verhoogde gehalten aan barium in de grond hebben vermoedelijk een natuurlijke oorzaak. Deze zijn bij het voorgaande onderzoek in 2018 eveneens aangetoond.

Resultaten grondwater

Chemisch analytisch is in het grondwater een licht verhoogde concentratie aan naftaleen aangetoond.

Het is niet bekend waardoor de aangetoonde verontreiniging met naftaleen wordt veroorzaakt. De peilbuis staat op dezelfde plek als tijdens het onderzoek van 2018. De verhoogde concentratie valt niet te relateren aan de activiteiten welke na 2018 zijn uitgevoerd en daarmee wordt de zorgplicht niet van toepassing geacht.

Conclusies

De opzet van het uitgevoerde onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat ten aanzien van de chemische kwaliteit van de grond en het grondwater geen belemmering tegen de voorgenomen planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herinrichting van de locatie. Het uitvoeren van een nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk.

5.11.3 Conclusie

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is geschikt voor de nieuwe wooonfuncties. Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.12 Waterbelang

Op basis van paragraaf 5.1.3 van het Bkl houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het beschermen van de waterbelangen.

5.12.1 Vigerend beleid

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Rijksbeleid

Het Nationaal Water Programma 2022–2027 (vastgesteld op 18 maart 2022) geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering;
• We moeten blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte;
• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven om te gaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027.

Provinciaal beleid Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Beleid Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het Waterschap heeft de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staan de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat;
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

5.12.2 Algemeen

Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.

Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden*) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels met betrekking tot:

• 1. het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• 2. het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• 3. het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de bruidsschat zijn.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe 'eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren' is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

5.12.3 Situatie plangebied

Weging van het waterbelang

Op 28 november 2025 is het plan in het kader van 'Het Wateradvies' voorgelegd aan het waterschap en per mail is het waterschap eveneens gevraagd om advies uit te brengen. Vervolgens heeft op 4 december 2025 een overleg met het waterschap Vechtstromen plaatsvinden.

Op grond van het 'Water- en Rioleringsprogramma 2025-2030' van de gemeente Dinkelland geldt een bergingseis van 40 mm per verhard oppervlakte (daken en alle verhardingen) voor hemelwater.

De oppervlakte van de nieuwe bebouwing (aaneengebouwde woningen inclusief bijgebouwen en verharding zoals parkeerplaatsen, voetpad en achterpad inritten bedraagt circa 1.246 m2, waarbij wordt opgemerkt dat voor de aaneengebouwde woningen met bijgebouwen een vaste oppervlakte van 100 m2 aan bebouwing per kavel is gerekend. Daarmee geldt een waterbergingseis van (1.246 * 40 mm = 49,84 m3) afgerond 50 m3.

Tussen het voorgenomen plan en woningbouwplan Saasveld de Lenne is een bestaande groenstrook met wadi aanwezig. De bestaande wadi heeft een inhoud van 185 m3 en voorziet ten opzichte van het woningbouwplan De Lenne in een overschot van 15 m3. Immers, op grond van de verharding van woningbouwplan Saasveld, De Lenne gold dat 170 m3 aan waterberging noodzakelijk was.

Om te voorkomen dat er wadiruimte verloren gaat door het aanleggen van een duiker of brug voor de nieuwe inritten, wordt gekozen voor onderstaande oplossing zoals in figuur 5.7 is weergegeven (welke ook in Albergen aan de Kanaalweg is toegepast) waardoor de wadi's verbonden blijven.

Figuur 5.7:Toepassing inrit Kanaalweg Albergen (bron: Cyclomedia)

Aan de achterzijde van dit plan is ruimte gereserveerd voor waterberging (wadi). In de regels van dit omgevingsplan is een voorwaardelijke verplichting (specifieke functieregel) voor het aanleggen en nadien instandhouden van de waterbergingsvoorzieningen opgenomen. Daarmee is geborgd dat er voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd. De daken én de verharde oppervlakten kunnen afwateren op deze wadi, waardoor op voorhand is aangetoond dat voldaan kan worden aan de verplichte waterbergingseis. De wijze waarop de waterhuishouding exact plaatsvindt, zal bij de aanvraag omgevingsvergunning nader uitgewerkt worden. Op voorhand is aangetoond dat het plan voldoet aan de verplichte waterbergingseis.

Tot slot adviseert het waterschap om de parkeerplaatsen ietwat verdiept aan te leggen ten opzichte van de woningen, zodat de parkeerplaatsen bij extreme regenbuien kan fungeren als bufferzone voor waterberging. Daarnaast adviseert het waterschap om het vloerpeil van de woning 30 cm boven de as van de weg te realiseren.

Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater worden de woningen aangesloten op het gemeentelijke riool. Gemeenten hebben de plicht om afvalwater in te zamelen in de bebouwde kom. De aansluiting van de riolering zal moeten voldaan aan de gemeentelijke eisen. Daarbij geldt in ieder geval dat de riolering onder vrij verval aangesloten moet worden op de bestaande riolering. De rioolaansluitingen moeten zo min mogelijk de wadi doorkruizen. Daar zal bij de definitieve uitwerking van het plan bij de omgevingsvergunning rekening mee gehouden worden. Dit vormt op voorhand geen belemmering voor dit omgevingsplan.

Op voorhand wordt geconcludeerd dat het aspect 'water' geen belemmering vormt voor dit plan.

5.12.4 Conclusie

Het waterschap heeft op voorhand akkoord gegeven op de plannen. Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot het waterbelang, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.13 Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen

5.13.1 Algemeen

Om gewassen te beschermen, worden (chemische) bestrijdingsmiddelen gebruikt. Deze middelen worden door middel van spuitbomen aangebracht op gewassen en een deel hiervan kan verwaaien naar de naastliggende omgeving. Dit wordt ook wel drift genoemd.

Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de openlucht worden geteeld in de buurt van gevoelige functies, zoals woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van risico's van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers. Het Besluit activiteiten leefomgeving bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die hierin worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlakte water. Het Besluit activiteiten leefomgeving is daarom evenmin bruikbaar.

De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak over zogenoemde spuitvrije zones. De rechtspraak over spuitvrije zones ziet op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en agrarische bedrijvigheid. Uit deze rechtspraak volgt dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen 'niet onredelijk wordt geacht'. Deze afstand mag wel worden verkleind, maar dan moet de overheid dit wel goed motiveren aan de hand van een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek. Echter, het gebruik van rekenmodellen is volgens de rechtspraak nog weinig succesvol.

In eerste instantie betroffen de uitspraken van de Afdeling kwesties over hoogstamteelt. De spuithoogte bij deze teelt is hoger dan bij andere teelten. De grotere hoogte van spuiten leidt tot een ruimere verspreiding van het middel door de lucht naar de omgeving. Deze drift is mede afhankelijk van de windrichting en windkracht. Uit recente rechtspraak volgt dat het niet alleen gaat om gewasbescherming bij hoogstamteelt, maar om agrarische bedrijvigheid waarbij agrarische gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt.

5.13.2 Situatie plangebied

Aan de westzijde van het plangebied bevinden zich agrarische productiegronden welke voorzien zijn van de functie 'Agrarisch - 1' op grond van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'bestemmingsplan Buitengebied 2010'. Daarmee zijn de gronden aangewezen voor het agrarische gebruik en kunnen gewassen ten behoeve van een grondgebonden agrarisch bedrijf geteelt worden.

De afstand van de functie 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom' tot aan het kadastrale perceel met nummer 4029 bedraagt 55 meter. Deze grond is in eigendom van het waterschap en betreft de Saasvelderbeek. De afstand van de functie 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom' tot aan het kadastrale perceel met nummer 4 bedraagt 61 meter waardoor voldaan wordt aan de afstandseis van 50 meter.

Ten noorden van het plangebied bevinden zich op grond van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Saasveld' ook gronden met een agrarische functie. Deze gronden worden niet voor een grondgebonden agrarisch bedrijf gebruikt maar zijn in ingericht en gebruik als tuin bij de naastgelegen woning en als hobbymatige dierenweide. Daarbij wordt opgemerkt dat op het perceel met nummer 5106 een grondgebonden zonnepanelenveld met een oppervlakte van 695 m2 aanwezig is. De omgevingsvergunning voor het zonnepanelenveld is op 11 september 2023 verleend en de omgevingsvergunning is voor een termijn van 25 jaar aangevraagd (en verleend). Het zonnepanelenveld bestaat uit 217 zonnepanelen en voorziet in 55% van de energiebehoefte van de bakkerij. Daarmee zijn die gronden eveneens niet in agrarisch gebruik waardoor op deze gronden geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast.

5.13.3 Conclusie

Het aspect 'gewasbeschermingsmiddelen' vormt geen belemmering voor dit plan. Ten opzichte van de agrarische productiegronden aan de westzijde van het plangebied wordt voldaan aan de afstand van 50 meter. De agrarische gronden ten noorden van het plangebied zijn in ingericht en in gebruik als tuin bij de naastgelegen woning, als hobbymatige dierenweide en als zonnepanelenveld waardoor er geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkeling moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente.

De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer.

Voor onderhavige ontwikkeling is met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten. Los van het kostenverhaal zijn initiatiefnemers leges verschuldigd voor het doorlopen van de planologische procedure. Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld.

Gelet op het vorengaande is het onderhavige plan financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen

Zoals in de inleiding is aangegeven betreft het hier een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen. De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van een bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Functieregels en gebiedsaanwijzingen;
• Algemene regels aan activiteiten;
• Overgangsregels.

7.2.2 Preambule voor hoofdstuk en artikelnummering

De IMRO-standaarden maken het niet mogelijk om een regeling te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. De naamgeving van het hoofdstuk kan worden gewijzigd, maar hoofdstuk 1 blijft altijd zichtbaar. De IMRO-standaarden bieden ook geen mogelijkheid tot het gebruik van paragrafen. Ook voor de artikelen geldt dat deze in IMRO automatisch worden genummerd en dat de nummering dus bij ‘artikel 1’ begint. Voor het TAM-IMRO omgevingsplan is de IMRO hoofdstuk- en artikelnummering onhoudbaar, omdat het omgevingsplan van rechtswege al een hoofdstuk 1 en een artikel 1 kent. Deze nummers zijn dus al bezet.

Om duidelijk te maken hoe een TAM-IMRO omgevingsplan zich verhoudt tot de rest van het omgevingsplan, stelt de VNG voor om na het object Regels en voor het toevoegen van het object Hoofdstuk een preambule op te nemen. De preambule geeft aan hoe het TAM-IMRO omgevingsplan in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden. Hieronder is de preambule weergeven.

Preambule

Dit plan beoogt de realisatie van zeven nieuwe woningen op het perceel Drosteweg 19 in Saasveld mogelijk te maken. Juridisch is het plan een nieuw hoofdstuk in het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1 lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit deel van het omgevingsplan weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22al van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland.

In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22al' gelezen worden.

De bijlage bij de in deze voorziening weergegeven hoofdstukken moet gelezen worden als onderdeel van Bijlage 22al bij het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland.

7.2.3 Juridisch ponsen

Het voor een bepaalde locatie vaststellen van nieuwe regels in een TAM-IMRO omgevingsplan zorgt er niet voor dat de oude regels op die locatie automatisch vervallen. Met andere woorden: het is niet mogelijk om in een TAM-IMRO omgevingsplan te ‘ponsen’. Om te voorkomen dat op een bepaalde locatie zowel nieuwe als oude regels gelden, wordt in dit TAM-omgevingsplan een toepassingsbereikbepaling opgenomen in artikel 3 van de inleidende regels:

Artikel 3 (Toepassingsbereik)

• 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder b, g, h, i of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid.
• 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
• 3. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22al Saasveld, Drosteweg 19, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMKKDROSTEWEG19-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Drosteweg 19 in Saasveld, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMKKDROSTEWEG19-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelbepalingen: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Planologische gebruiksactiviteiten: in deze regels is aangegeven wat onder strijdig en verboden gebruik wordt verstaan.
• Regels parkeren: in deze regels zijn de regels omtrent parkeereisen opgenomen.
• Overige regels: in dit artikel zijn de aanvraagvereisten opgenomen.

7.2.5 Overgangsregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangsregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met deze wijziging van het omgevingsplan.

NB: Het omgevingsplan bevat in hoofdstuk 23 de slotbepalingen, dus die worden niet in het TAM-omgevingsplan opgenomen.

7.3 Verantwoording van de regels

Bij het opstellen van dit TAM-omgevingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de functies in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Functieomschrijving 'Groen'

De gronden die aan de westzijde van het plangebied als groen (niet zijnde tuin) worden ingericht zijn evenals een deel van de bestaande groenstructuren aan de noordzijde voorzien van de functie 'Groen'. Tevens maakt de wadi onderdeel uit van de functie 'Groen'. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Functieomschrijving 'Verkeer'

Daar waar binnen het plangebied parkeer- en verkeersvoorzieningen zijn beoogd is de functie 'Verkeer' opgenomen. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wegen, straten en (fiets)paden en parkeervoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Functieomschrijving 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom'

Ter plaatse van de beoogde woningen is de functie 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' opgenomen. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor wonen. Op de voor 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de omschrijving. Een hoofdgebouw wordt vrijstaand gebouwd, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding ‘maximum aantal woningen' in welk geval het ter plaatse van de aanduiding genoemde aantal woningen ten hoogste aaneen gebouwd moeten worden. Verder is met de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.