TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied

Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op de locatie Almelosestraat 43 in Ootmarsum. Het plan betreft de herinrichting van een erfperceel tussen het Keupinkspad en Almelosestraat in Ootmarsum, waarbij de bestaande bebouwing gesloopt wordt en vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd worden. Oorspronkelijk is dit een boerenerf geweest met aanliggende gronden die in de loop van de tijd zijn opgenomen in het stedelijk gebied ten gevolge van de uitbreiding van Ootmarsum. Aangezien de bebouwing verouderd is voldoet het niet meer aan de bouwtechnische- en duurzaamheidseisen van de huidige tijd. Het opknappen en/of verduurzamen van de bebouwing leidt tot dusdanig hoge financiële investeringen waardoor het niet rendabel is om deze uit te voeren. Derhalve wenst initiatiefnemer het perceel te herontwikkelen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Ootmarsum weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van Ootmarsum (bron: OpenStreetMap)

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de provinciale weg N349, aan de oostzijde door de Almelosestraat, de zuidzijde door het Keupinkspad en aanliggende woonbebouwing en aan de westzijde door het Keupinkspad die aansluit op de N349. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ootmarsum, sectie B, nummers 677, 678 en 679 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 2.998 m2. Op het perceel bevindt zich een voormalige boerderij met naastliggende schuur (bijgebouw). In figuur 1.3 is een aanzicht van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.3: Aanzicht plangebied (bron: Google, Maps, 2022)

Zoals aangegeven is initiatiefnemer voornemens om het perceel te herinrichten en de bestaande bebouwing te slopen en te vervangen door vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen. Op grond van het geldende omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Ootmarsum Overige Gebieden' geldt voor het plangebied de enkelfunctie 'Wonen', is het voorzien van twee bouwvlakken en de aanduiding 'maximum bouwhoogte (8 m)' en 'maximum goothoogte (4 m)'. Daarmee zijn de gronden aangewezen voor het wonen met daaraan ondergeschikt onder andere de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mag worden. Daarbij moet een hoofdgebouw vrijstaand of twee aaneen gebouwd worden, is het bestaande aantal woningen toegestaan en mag de maximum bouw- en goothoogte niet meer bedragen dan respectievelijk 8 en 4 meter.

Initiatiefnemer is voornemens om vijf (levensloopbestendige) woningen te realiseren binnen het plangebied. Op grond van het geldende omgevingsplan zijn maximaal twee woningen toegestaan. Daarmee worden er ten opzichte van de geldende planologische situatie drie extra woningen aan het plangebied toegevoegd. Het realiseren van vijf woningen is in strijd met het omgevingsplan omdat de daarvoor benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden ontbreken. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voor een uitgebreide weergave van de strijdigheden met het geldende omgevingsplan wordt verwezen naar paragraaf 3.2.

1.2 Beoordelingskaders en belangenafweging

Beoordelingskader

De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen.

De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing:

• de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl;
• de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld.

Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen.

De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

Belangenafweging

De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen.

Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Zienswijzen

Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het was voor een ieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen.

Er zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt in de reactienota zienswijzen, welke is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan. Globaal gezien richten de zienswijzen zich op de situering van de nieuwe woningen en eventuele overlast als gevolg van de nieuwe woningen. Naar aanleiding van de zienswijzen en de gesprekken die initiatiefnemer in het kader daarvan met de indieners heeft gevoerd, is voorliggend besluit tot wijziging van het omgevingsplan ten opzichte van het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan gewijzigd. Kort samengevat zien de wijzigingen op:

• verschuiving en verdraaiing van de woningen (bouwvlakken);
• Aanpassing van de maximale bouwhoogte van de rijwoningen van 10 meter naar 9,5 meter;
• Vastleggen vloerpeil van hoofdgebouw ten opzichte van NAP in de planregels en verbeelding.

Het complete overzicht van de wijzigingen is opgenomen in de reactienota van de zienswijzen welke als Bijlage 1 bij deze motivering is opgenomen.

Conclusie belangenafweging

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. In hoofdstuk 7 is een toelichting op de planregels opgenomen.

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling

Initiatiefnemer is voornemens om vijf nieuwe woningen te realiseren. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd welke beide levensloopbestendig worden uitgevoerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. Van de drie woningen in het grotere bouwdeel worden er twee levensloopbestendig uitgevoerd, waarbij de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer gerealiseerd worden. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een mogelijke zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen.

Aan de oostzijde van het plangebied wordt een wadi voor de waterberging gerealiseerd en het geheel wordt groen omzoomd. Op het centrale (agrarische) erf worden parkeerplaatsen gerealiseerd en de ontsluiting wordt op het Keupinkspad aangebracht. In figuur 2.1 is een situatietekening van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.1: Situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: Loman Architecten)

Vanwege de glooiing in het landschap zal er een licht hoogteverschil ontstaan ten aanzien van de vloerpeilen van de woningen. Het vloerpeil van woning 1 bedraagt 45,10 + NAP. Het vloerpeil van woning 2 bedraagt 44,70 + NAP en het vloerpeil van woning 3, 4 en 5 bedraagt 44,40 + NAP. De vloerpeilen van de woningen zijn in de planregels geborgd.

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

Het plangebied aan de Almelosestraat 43 ligt aan de doorgaande provinciale weg N349 en grenst aan de oostzijde van het plangebied aan de historische invalsweg Almelosestraat. Vanuit het stadscentrum van Ootmarsum lopen enkele linten naar de omliggende kernen en het buitengebied, die de basis vormden voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. Dichtbij de kern ligt de bebouwing aaneengesloten, terwijl verder van de kern gelegen bebouwing veelal vrij staat.

De linten in Ootmarsum bestaan uit de bebouwing langs de Oostwal, de Westwal, de Oldenzaalsestraat, de Almelosestraat, het Nuttersvoetpad, de Laagsestraat en de Denekamperstraat. De bebouwing varieert sterk in hoofdvorm, positie en richting, nok- en goothoogte, in kapvormen als zadeldaken, mansardekappen en schilddaken en in kleur- en materiaalgebruik. De bouwmassa’s verschillen van staafvormige boerderijachtige woningen tot kleinere staaf- en blokvormige woningen met een bouwhoogte van één tot anderhalve laag. Het kleur- en materiaalgebruik is traditioneel: baksteen, wit pleisterwerk, rode of grijze dakpannen en riet. Toegepaste kleuren zijn wit en standgroen. Detaillering is vaak rijk. Door de groei van Ootmarsum is de bebouwing langs de invals- en ontsluitingswegen meegegroeid. De gebouwen hebben een variatie aan bouwstijlen en een representatief karakter naar de straat.

De bestaande bebouwing aan de Almelosestraat 43 heeft een beeldbepalende toegevoegde waarde bij de entree van Ootmarsum. Er is sprake van een voormalige agrarische locatie, wat onder andere blijkt uit de compacte setting van de gebouwen (erfopzet), de openheid met groen aan weerszijden en de bouwstijl. Het open grasland bij de toegang naar het Keupinkspad vanaf de Almelosestraat is beeldbepalend en hierdoor is ook sprake van een doorzicht op de bestaande woningen aan het Keupinkspad. De openheid van de kavel is ook een kwaliteit voor de woningen in het bebouwingslint aan het Keupinkspad.

Zoals beschreven is er in het plangebied oorspronkelijke sprake geweest van een boerenerf met aanliggende gronden die in de loop van de tijd zijn opgenomen in het stedelijk gebied ten gevolge van de uitbreiding van Ootmarsum. Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht en verkeersveiligheid.

Het achtererf ontsluit door middel van een breder oprit het grotere bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. De belangrijkste gevel wordt naar de Almelosestraat geprojecteerd waardoor het mogelijk is om achter de woningen geluidsluwe zongerichte (kleine) tuinen te realiseren. Het grotere bouwdeel verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een (agrarisch) erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf. In figuur 2.2 is een (globale) impressie van het beoogde bouwplan weergegeven.

Figuur 2.2: Impressie nieuwe erf, perspectief noord-oost (bron: Loman Architecten)

De boerderij staat centraal gericht en de schuurwoningen worden ondergeschikter en neutraler vormgegevens middels hout en/of donker metselwerk. Om verrommeling te voorkomen en openheid te creëren worden de woningen inclusief bergingen, carport etc. in één bouwmassa ondergebracht en is in de planregels geborgd. Om het erfkarakter nog eens te benadrukken wordt gekozen om de daken in dezelfde materialen kleur te geven. De gevels van de boerderij worden uitgevoerd in zowel baksteen als hout en de schuurwoningen in hout of donkere baksteen. Detailleringen worden eenvoudig en strak waardoor het ook eigentijds doelmatig gaat worden. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin deze architectonische uitgangspunten zijn vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 4 bij de motivering bijgevoegd.

De bouw- en goothoogte van 'de boerderij' waar drie woningen in gerealiseerd worden bedraagt circa 9,5 meter en de goothoogte circa 2,7 meter. De vrijstaande woningen zijn voorzien van een bouwhoogte van respectievelijk circa 8 meter en 7,5 meter en een goothoogte van circa 2,7 meter. Om enige flexibiliteit in het ontwerp te houden is in de planregels opgenomen dat de maximale goothoogte 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte respectievelijk 8 en 9,5 meter.

Zoals aangegeven worden de woningen via het centrale erf ontsloten op het Keupinkspad. Ten aanzien van het parkeren zijn er onder de aangebouwde carports vier parkeerplekken aanwezig. Daarnaast wordt voorzien in vijf parkeerplaatsen op het centrale erf. Deze parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbetonstenen om een bijdrage te leveren aan klimaatadaptatie. Bij de drie aaneengebouwde woningen zijn drie parkeerplaatsen aanwezig. Bij de kleine vrijstaande woning is één parkeerplaats aanwezig en op het oprit van de grotere vrijstaande woning zijn twee parkeerplaatsen mogelijk. Daarmee wordt voorzien in 11 parkeerplaatsen.

Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoor en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter.

Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende solitaire bomen aangeplant (lijsterbes en rode paardenkastantje) en enkele Magnolias (bomengroep).

Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd die voldoet aan de minimale bergingseis van 40 mm per m2 verhard oppervlak. De wadi heeft een bergingscapaciteit van 45 m3. De daken én de verharde oppervlakken wateren via kolken af op de wadi.

Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant. In figuur 2.3 is een situatietekening van het landschappelijk erfinrichtingsplan weergegeven.

Tot slot wordt langs het Keupinkspad een rij grasklinkers aangelegd. In de huidige situatie ligt er één rij grasbetonstenen (grasklinkers). Er wordt één extra rij grasbetonstenen aangebracht. Het erfinrichtingsplan is eveneens als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen.

Figuur 2.3: Erfinrichtingsplan (bron: Borgerink Groendesign)

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

3.1 Omschrijving nieuwe situatie

Burgers, bedrijven en overheden kunnen activiteiten uitvoeren, die de fysieke leefomgeving beïnvloeden. In de Omgevingswet staan regels over deze activiteiten. In hoofdstuk 2 is reeds een beschrijving gemaakt van de beoogde ontwikkeling, dit hoofdstuk richt zich specifiek op de beoogde activiteiten en de toets aan het geldende omgevingsplan. In het kort heeft het betrekking op de volgende activiteiten:

• slopen van bestaande bebouwing;
• bouwen van nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken;
• bouw- en woonrijp maken;
• aanleg van nieuwe verhardingen en in- en uitritten;
• aanleg waterbergingsvoorzieningen en groen.

Ten opzichte van de omgevingswet zijn deze activiteiten als volgt gedefinieerd:

Technische bouwactiviteit

De technische bouwactiviteit omvat het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk. Het bouwen van nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken valt binnen deze activiteit. Aangezien er grondgebonden woningen worden gerealiseerd, geldt dat er sprake is van gevolgklasse 1.

Ruimtelijke bouwactiviteit

Een aantal bouwactiviteiten zijn vergunningvrij en mogen dus altijd worden uitgevoerd. Deze door het Rijk aangewezen activiteiten aan/voor bouwwerken, staan in artikel 2.29 Bbl. De regels voor ruimtelijke bouwactiviteiten in het omgevingsplan zijn niet van toepassing op deze vergunningvrije (ver)bouwactiviteiten.

Middels dit plan worden nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken gebouwd. Deze vallen niet allemaal onder de vergunningvrije bouwactiviteiten. Om de nieuwe woningen mogelijk te maken worden de regels van het geldende omgevingsplan gewijzigd. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in die wijziging.

Omgevingsplanactiviteit

Een omgevingsplanactiviteit (OPA) is een activiteit die de gemeente in het omgevingsplan heeft aangewezen als vergunningplichtig. Aangezien dit TAM-omgevingsplan enkel betrekking heeft op de bouw- en gebruiksregels die voorheen in het bestemmingsplan gereguleerd waren, geldt dat de bouw van de woningen aangemerkt moet worden als omgevingsplanactiviteit. Daarnaast moet de aanleg van het nieuwe in- en uitrit aangemerkt worden als een omgevingsplanactiviteit en zijn ten aanzien van het slopen van de bestaande bebouwing regels gesteld als gevolg van de quickscan natuurwaarden.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan

3.2.1 Strijdigheden bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden"

Bestemmingsplannen maken sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. In bestemmingsplannen wordt gesproken over bestemming in plaats van functies. Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen die onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland:

• Ootmarsum Overige Gebieden (vastgesteld op 18 september 2012);
• Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland (vastgesteld op 29 mei 2018);
• Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland (vastgesteld op 5 juli 2021)

Op grond van het geldende omgevingsplan geldt voor het plangebied de enkelfunctie 'Wonen', is het voorzien van twee bouwvlakken en de aanduiding 'maximum bouwhoogte (8 m)' en 'maximum goothoogte (4 m)'. Daarmee zijn de gronden aangewezen voor het wonen met daaraan ondergeschikt onder andere de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mag worden. Daarbij moet een hoofdgebouw vrijstaand of twee aaneen gebouwd worden, is het bestaande aantal woningen toegestaan en mag de maximum bouw- en goothoogte niet meer bedragen dan respectievelijk 8 en 4 meter.

In figuur 3.1 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'Ootmarsum Overige gebieden', welke onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan van rechtswege, weergegeven.

Figuur 3.1: Uitsnede omgevingsplan Dinkelland, onderdeel 'Ootmarsum Overige Gebieden' (bron: Regels op de kaart).

Initiatiefnemer is voornemens om vijf (levensloopbestendige) woningen te realiseren binnen het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk aangezien:

• maximaal twee woningen zijn toegestaan;
• Hoofdgebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd moeten worden;
• Hoofdgebouwen uitsluitend vrijstaand of twee aaneen gebouwd moeten worden.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in twee vrijstaande woningen en drie aaneengebouwde woningen (drie onder een kap). Het realiseren van deze woningen is in strijd met het omgevingsplan omdat de daarvoor benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden ontbreken. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken

3.2.2 Bruidsschat

In het tijdelijke deel van dit omgevingsplan worden zowel ruimtelijke besluiten (artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet) als de omgevingsplanregels van rijkswege (artikel 22.1, onder c, van de Omgevingswet) opgenomen. Deze omgevingsplanregels van rijkswege wordt ook wel de bruidsschat genoemd.

De bruidsschat bestaat uit de volgende onderdelen:

• begrippen (hoofdstuk 1)
• voorrangsbepalingen en overgangsrecht (afdeling 22.1)
• regels over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.2)
• regels over milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3)
• regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond (afdeling 22.4)
• regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5)

De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels wordt aan de regels voldaan. De regels van afdeling 22.3 zijn eveneens relevant voor voorliggend plan, aangezien dit betrekking heeft op milieubelastende activiteiten.

De regels uit afdeling 22.5 zijn wel van toepassing indien het betrekking heeft op het uitvoeren van werken, niet zijnde bouwwerken of werkzaamheid.

Als gevolg van dit plan worden de regels van artikel 22.36 van de Bruidsschat verwijderd, om te voorkomen dat het op grond van dit omgevingsplan is toegestaan om vergunningsvrije bouwactiviteiten mogelijk te maken.

3.3 Gemeentelijke verordeningen

Relevant voor het voorliggende plan is de 'Algemene plaatselijke verordening gemeente Dinkelland' waarin regels zijn gesteld over het 'maken, veranderen van een uitweg' (artikel 2:12). Daarin is onder andere bepaald dat:

• 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het college een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg naar de weg.
• 2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1:8 wordt de vergunning slechts geweigerd:
  • a. ter voorkoming van gevaar voor het verkeer op de weg;
  • b. als de uitweg zonder noodzaak ten koste gaat van een openbare parkeerplaats;
  • c. als door de uitweg het openbaar groen op onaanvaardbare wijze wordt aangetast; of
  • d. als er sprake is van een uitweg van een perceel dat al door een andere uitweg wordt ontsloten, en de aanleg van deze tweede uitweg ten koste gaat van een openbare parkeerplaats of het openbaar groen.

In het kader van dit omgevingsplan wordt gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Door de beoogde ontsluiting op het Keupinkspad gaan geen openbare parkeerplaatsen verloren en wordt eveneens geen openbaar groen op onaanvaardbare wijze aangetast. In de nieuwe situatie is sprake van één uitweg, welke niet leidt tot gevaar voor het verkeer op de weg (Keupinkspad). Daarmee is het mogelijk om de uitweg te realiseren op het Keupinkspad.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie

4.1 Visie en beleid voor het plangebied

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets Nationale Omgevingsvisie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd welke beide levensloopbestendig worden uitgevoerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. Van de drie woningen in het grotere bouwdeel worden er twee levensloopbestendig uitgevoerd, waarbij de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer gerealiseerd worden. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een mogelijke zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen.

Zoals beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragrafen 4.1.2 en 4.1.5 wordt het project getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt concreet aangetoond dat het plan past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Het plan voorziet in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op (mogelijk) toenemende zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Daarmee past het plan binnen de doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijkt de provincie zaken als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Of - Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt het er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Waar – Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel)

Wanneer het plan wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Of - Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang:

Artikel 4.4 Principe van concentratie (lid 1)

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling maakt woningbouw mogelijk voor de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de gemeente Dinkelland, specifiek de woonkern Ootmarsum (zie paragraaf 4.1.5). De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd en kunnen een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Het plan voldoet daarmee aan de principes van concentratie.

Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
  • b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
  • c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
• 2. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
  • b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De provincie Overijssel gaat uit van het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Dit doet zij vooral om het onderscheid tussen de bebouwde stads- en dorpsomgeving en de onbebouwde Groene Omgeving scherp te houden. Onder de noemer 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' moeten gemeenten voor de uitleg van dorpen en steden eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben. Pas daarna mag een claim worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben.

Het plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Daaronder wordt immers verstaan: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg.

Stedelijke functies zijn gedefinieerd als: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen.

Het plangebied is voorzien van de enkelfunctie 'Wonen'. Daarmee mag de grond reeds gebruikt worden voor stedelijke functies. Tevens geldt dat het plangebied binnen de bebouwde kom van Ootmarsum ligt. Daarmee wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plan voorziet niet in extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de Groene Omgeving.

Artikel 4.8 Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit (lid 1)

• 1. omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:
  • a. het uitvoeringsmodel OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
  • b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
  • c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Doorwerking van artikel 4.8 en 4.9 voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling versterkt de ruimtelijke kwaliteit. Het plan houdt rekening met de bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving en gaat uit van het de versterking van groenstructuren. Ten behoeve van een groene inpassing wordt het plangebied omgeven door een gemengde haag, worden zowel solitaire bomen als bomengroepen aangeplant en wordt er aan de oostzijde van het plangebied een wadi aangelegd. Het erfinrichtingsplan is als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen en levert een bijdrage aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

Voorts houdt het plan rekening met het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Het plan voldoet aan het geldende ontwikkelingsperspectief 'Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen. Tevens sluit het plan aan bij de kenmerken van de 'woonwijken 1955-nu', het plan is stedenbouwkundig zorgvuldig ingepast.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.8 en 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.14 Woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten;
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Omgevingsplannen kunnen alleen voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Wanneer de realisatie niet past binnen deze afspraken of wanneer er geen woonafspraken gelden, moet de behoefte worden aangetoond met actueel onderzoek waarop instemming is verkregen van andere gemeenten in de regio en Gedeputeerde Staten. In dat geval mag het omgevingsplan in maximaal 80% van de aangetoonde behoefte voorzien. Het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming met de Regionale Woonagenda Twente.

Het plan voorziet in een concrete behoefte aan nieuwe woningen voor Ootmarsum en de gemeente Dinkelland. In het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland is het beleid ten aanzien van wonen voor de gemeente Dinkelland beschreven. Het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland houdt rekening met de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030. In paragraaf 4.1.5 wordt nader ingegaan op het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet wordt aangetoond dat het plan voorziet in een specifieke behoefte aan levensloopbestendige woningen waarmee ook een bijdrage kan worden geleverd aan doorstroming op de woningmarkt. Het plan is derhalve in overeenstemming met artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven

In de visie op de ruimte in Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven ontwikkelingsperspectieven onderscheiden: drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke Omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In figuur 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart weergegeven.

Figuur 4.2: Uitsnede kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: provincie Overijssel)

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Het plan voorziet in de realisatie van levensloopbestendige woningen, waarbij de voorzieningen zoals badkamer, woonkamer, keuken en toilet op de begane grond gerealiseerd kunnen worden. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming en wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op de zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. De grote vrijstaande woning wordt eigendom van de huidige eigenaar van het perceel (initiatiefnemer).

Het plan houdt rekening met de stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving en de locatie. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt, waarbij de bebouwing een verwijzing maakt naar een oorspronkelijk agrarisch erf waarbij de boerderij het hoofdgebouw vormde en de schuren daar ondergeschikt aan waren. Het geheel wordt groen omzoomd en er is een erfinrichtingsplan opgesteld om de aanplant van groen te borgen. In paragraaf 2.2 is uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke uitstraling en inpassing van het plan. Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan past binnen het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Aangezien het plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied, waar reeds bebouwing aanwezig is, wordt gesteld dat de kenmerken van de natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap in mindere mate aanwezig zijn. Hieronder wordt kort ingegaan op de natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap:

• Natuurlijke laag: stuwwallen;
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Essenlandschap.

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen.

Ootmarsum is gelegen op de stuwwal Ootmarsum-Uelsen. De stuwwallen zijn in het landschap herkenbaar als hoge en lagere heuvelcomplexen en worden versneden door enkele goed ontwikkelde dalen. De vorm van de stuwwal van Ootmarsum is in de eerste plaats door de stuwing van het landijs bepaald. Het stuwwalcomplex vormt voor een uitbreiding in noordelijke en noordwestelijke richting een zwaarwegende belemmering. Ten oosten van de stuwwal strekte zich een brede gordel met lage of zelfs moerassige gronden uit. Zo bood het geaccidenteerde landschap met de vele vochtige gronden een natuurlijke bescherming. Dit landschapsbeeld is herkenbaar wanneer er gekeken wordt naar de Rondweg. Langs de Rondweg liggen op enkele plaatsen nog open natte groene weiden.

De kenmerken van de hoogteverschillen van de stuwwallen zijn in de omgeving van het plangebied nog steeds aanwezig. Het plangebied bevindt zich aan de voet van de Kuiperberg waardoor de hoogteverschillen waarneembaar zijn.

Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoorn en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter.

Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende (solitaire) bomen aangeplant (lijsterbes, magnolia en rode paardenkastantje. Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd. Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan geen afbreuk doet aan de kenmerken van de natuurlijke laag (stuwwallen). Aangezien het plangebied binnen stedelijk gebied ligt zijn de kenmerken van het essenlandschap (laag van het agrarisch cultuurlandschap) nauwelijks aanwezig. Tot slot heeft het plangebied geen specifieke kenmerken op grond van de laag van de beleving. De laag van beleving is derhalve niet van toepassing.

Stedelijke laag

Op grond van de stedelijke laag geldt voor het overgrote deel van het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955 - nu'. Voor een klein deel van het oosten van het plangebied geldt het kenmerk 'bebouwingsschil 1900 - 1955'. In figuur 4.3 is een uitsnede van de stedelijke laag weergegeven.

Figuur 4.3: Uitsnede stedelijke laag (bron: provincie Overijssel)

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouw blokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken.

Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaatsvinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes.

Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

Het plangebied aan de Almelosestraat 43 ligt aan de doorgaande provinciale weg N349 en grenst aan de oostzijde van het plangebied aan de historische invalsweg Almelosestraat. Vanuit het stadscentrum van Ootmarsum lopen enkele linten naar de omliggende kernen en het buitengebied, die de basis vormden voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. Dichtbij de kern ligt de bebouwing aaneengesloten, terwijl verder van de kern gelegen bebouwing veelal vrij staat.

De linten bestaan uit de bebouwing langs de Oostwal, de Westwal, de Oldenzaalsestraat, de Almelosestraat, het Nuttersvoetpad, de Laagsestraat en de Denekamperstraat. De bebouwing varieert sterk in hoofdvorm, positie en richting, nok- en goothoogte, in kapvormen als zadeldaken, mansardekappen en schilddaken en in kleur- en materiaalgebruik. De bouwmassa’s verschillen van staafvormige boerderijachtige woningen tot kleinere staaf- en blokvormige woningen met een bouwhoogte van één tot anderhalve laag. Het kleur- en materiaalgebruik is traditioneel: baksteen, wit pleisterwerk, rode of grijze dakpannen en riet. Toegepaste kleuren zijn wit en standgroen. Detaillering is vaak rijk. Door de groei van Ootmarsum is de bebouwing langs de invals- en ontsluitingswegen meegegroeid. De gebouwen hebben een variatie aan bouwstijlen en een representatief karakter naar de straat.

Zoals in paragraaf 2.2 beschreven is initiatiefnemer voornemens om vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen te realiseren. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden.

Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht.

Het grotere bouwdeel (waar drie woningen in gerealiseerd wordt) verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf.

Om verrommeling te voorkomen en openheid te creëren worden de woningen inclusief bergingen, carport etc. zoveel mogelijk in één bouwmassa ondergebracht. Om het erfkarakter nog eens te benadrukken wordt gekozen om de daken in dezelfde materialen kleur te geven. De gevels van de boerderij worden uitgevoerd in zowel baksteen als hout en de schuurwoningen in hout of donkere baksteen. Detailleringen worden eenvoudig en strak waardoor het ook eigentijds doelmatig gaat worden.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de kenmerken van de 'stedelijke laag'.

Conclusie

Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Overijssel.

4.1.3 Actualisatie woondeal Twente 2025 t/m eind 2030

In de Woondeal 'Wonen met Kwaliteit' (december 2022) heeft de provincie met de Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage de regio Twente in de periode tot en met eind 2030 levert aan de nationale ambities op het gebied van woningbouw - en wat daarvoor nodig is. De groeiende woningbouwopgave, de noodzaak om daarin samen te werken, knelpunten op te lossen en te versnellen (zoals onder andere uiteengezet in het Regeerprogramma van het Kabinet Schoof en afspraken uit de Woontop 2024), vragen het Rijk en ons, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten, om de bestaande Woondeal op onderdelen te actualiseren. Deze afspraken zijn vastgelegd in de 'Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030'. De nieuwe afspraken gaan over de periode 2025 tot en met eind 2030, met een doorkijk naar 2035. Hiermee vormen zij een opvolging van de afspraken uit de vorige Woondeal, zoals ondertekend op 21 december 2022.

In de Woondeal werden door de provincie en Twentse gemeenten afspraken gemaakt met het Rijk over de bruto realisatie van minimaal 14.100 woningen over de periode 2022 tot en met eind 2030. Daarvan zijn in de periode 2022 tot en met het 4e kwartaal van 2024 7.645 woningen netto gerealiseerd. Uit deze weergave blijkt dat de regionale woningbouwproductie in Twente momenteel voortvarend op weg is om de basisdoelstelling uit de Woondeal te behalen.

Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Deze extra woningen worden onder andere gerealiseerd in de Twentse steden (Almelo, Enschede, Hengelo), Borne, Oldenzaal en Rijssen-Holten. Daarnaast heeft de regio de ambitie om bovenop deze minimale opgave nog extra woningen te realiseren, die kunnen landen in de lokale programmering en sleutelprojecten.

In de actualisatie van de Woondeal committeren de provincie en Twentse gemeenten zich aan de ambitie om binnen de regio in de periode 2022 tot en met eind 2030 19.100 woningen bruto te realiseren. Om dit te bereiken spant de regio zich in voor voldoende plancapaciteit (130% van de te realiseren woningen) en het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie. Op dit moment bedraagt in Twente de plancapaciteit 32.762 woningen (periode 2024 tot en met eind 2030), waarvan 17.207 woningen harde plancapaciteit en 15.555 woningen zachte plancapaciteit. Dit betekent dat er momenteel voldoende plancapaciteit is om de ambitie van minimaal 19.100 woningen te realiseren. De komende jaren spant de regio zich in om de harde plannen tot realisatie te brengen en onze zachte plannen om te zetten naar harde plancapaciteit. Deze opgave pakken de gemeenten lokaal op, waarbij de provincie ondersteunt.

Betaalbaarheid

De regio Twente ziet een grote opgave als het gaat om betaalbaarheid en het toevoegen van sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Er wordt vastgehouden aan het uitgangspunt om 30% van de woningbouwopgave te realiseren in sociale huur (5.730 woningen), 40% in de middenhuur en betaalbare koop (7.640 woningen) en 30% (5.730 woningen) in de vrije sector. Uit een tussentijdse evaluatie van de provincie blijkt dat gemeenten zich hard inzetten om deze verdeling te halen en het aandeel betaalbare woningen te vergroten. Alle gemeenten in de regio hanteren dit 30-40-30 principe als basis voor lokale beleid, prestatieafspraken en uitgangspunten bij plan- en gebiedsontwikkelingen. Binnen de kaders van de (aankomende) wet Versterking regie volkshuisvesting is er ruimte voor maatwerk binnen de betaalbaarheidsverdeling, voor gemeenten waarbij het aandeel sociale huur in de huidige woningvoorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde. In onderbouwde gevallen kunnen deze gemeenten van het aandeel van 30% sociale huur afwijken. Dit kan zolang ze, door minstens 40% van de nieuwe woningen te richten op middeninkomens (betaalbare koop en middenhuur), de totale beschikbaarheid van betaalbare woningen (70%) op regioniveau voldoende waarborgen.

In het borgen van de betaalbaarheidsambities worden de landelijke prijsgrenzen en indexeringen voor zowel huur als koop gevolgd. Omdat de gehanteerde betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koopwoningen (€405.000,- voor 2025) in de praktijk in de meeste gemeenten niet altijd overeenkomt met de lokale behoefte staat het gemeenten vrij om binnen de grens een lokaal aangescherpte grens voor betaalbare koopwoningen te hanteren.

Wonen en zorg

Op basis van de afspraken van de Woondeal (en als onderdeel van de Rijksprogramma’s ‘Wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen’ en ‘Een thuis voor iedereen’) heeft de regio binnen Twente een regionale doorvertaling van de woon- en zorgopgave gemaakt in de vorm van een regionale woonzorgvisie en afsprakenkader ouderenhuisvesting. In het voorjaar van 2024 zijn de regionale woonzorgvisie en het afsprakenkader ouderenhuisvesting vastgesteld. Voorliggende actualisatie van de Woondeal betreft op dit thema een formalisering van de regionale woonzorgvisie en het afsprakenkader.

Op het gebied van de realisatie van nultreden woningen, geclusterde en zorggeschikte woningen heeft de regio zich gecommitteerd aan de kwantitatieve aantallen uit het afsprakenkader ouderenhuisvesting. Dit betreft een basisopgave tot en met eind 2030 van 8.060 geschikte woonvormen, bestaande uit 4.500 nultredenwoningen geschikt voor ouderen, 2.000 geclusterde woningen en 1.560 zorggeschikte woningen die onderdeel vormen van het afgesproken woningbouwprogramma uit de Woondeal (19.100 woningen). Daarbij is de ambitie uitgesproken om meer (geclusterde) woonvormen te realiseren.

De kwantitatieve basisopgave op het gebied van ouderenhuisvesting is geen extra opgave, maar vormt onderdeel van de totale regionale woningbouwopgave van 19.100 woningen tot en met eind 2030.

Duurzaam en toekomstbestendig bouwen

In de Woondeal werden afspraken gemaakt over toekomstbestendige woningbouw in balans met andere grote opgaven op bijvoorbeeld het gebied van klimaatadaptatie, -mitigatie en waterveiligheid. De afspraken en uitgangspunten die we in de Woondeal hebben vastgelegd, blijven met deze actualisatie overeind. Partijen zetten zich in om de ambities op het gebied van toekomstbestendig bouwen zoveel mogelijk toe te passen door borging van de thema’s en doelstellingen in lokaal beleid zoals omgevingsvisies, volkshuisvestingsprogramma’s en prestatieafspraken.

Toets

De 'Woonvisie 2021+' is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland vastgesteld. De Woonvisie is achterhaald door het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland, omdat daarin de meest recente kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is opgenomen. In paragraaf 4.1.5 is de toets aan dit programma opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom van Ootmarsum. Van de nieuwe woningen worden er vier levensloopbestendig (nultredenwoningen) uitgevoerd, aangezien de mogelijkheid bestaat om de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer te realiseren. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Zoals uit de Regionale Woondeal blijkt heeft de regio zich op het gebied van nultredenwoningen gecommitteerd aan de kwantitatieve aantallen uit het afsprakenkader ouderenhuisvesting. Dit betreft een basisopgave tot en met eind 2030 van 8.060 geschikte woonvormen, bestaande uit 4.500 nultredenwoningen geschikt voor ouderen, 2.000 geclusterde woningen en 1.560 zorggeschikte woningen die onderdeel vormen van het afgesproken woningbouwprogramma uit de Woondeal (19.100 woningen).

Het plan draagt concreet bij aan de realisatie van nultredenwoningen waardoor geconcludeerd kan worden dat het plan in overeenstemming is met de Regionale Woondeal Twente.

Voorts geldt dat de nieuwe woningen duurzaam worden uitgevoerd (BENG-normen) en het plan landschappelijk wordt ingepast, de parkeerplaatsen worden uitgevoerd middels waterdoorlatende grasbetonstenen en een wadi wordt aangelegd voor de waterberging.

4.1.4 Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

• 1. We doen het samen.
• 2. We geven het goede voorbeeld.
• 3. We wentelen niet af op volgende generaties.
• 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

In de Omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend plan zijn met name de thema's 'leefbare kernen', 'aantrekkelijk wonen' en 'leefomgeving van de toekomst' van belang.

Leefbare kernen

De gemeente Dinkelland wil kernen waar het lekker wonen is, waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar ook vooral kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Van oudsher zijn inwoners van de kernen van Dinkelland gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit wil de gemeente voorzetten aan de hand van de speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen en leefbare openbare ruimte.

Aantrekkelijk wonen

De gemeente wil zorgen dat het aantal en soort woningen past bij de vraag. De gemeente wil graag binnen de grenzen van de kern bouwen. Wanneer daar geen plek beschikbaar is, dan wordt er gekeken naar de randen van de kern. De huidige knelpunten zijn betaalbare woningen voor starters en ouderen. In de Woonvisie (zie paragraaf 4.1.5) van de gemeente wordt nader vooruit gekeken naar de vraag naar woningen. De gemeente houdt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Dit doet de gemeente door een meerjaren woningbouwprogramma op te stellen met inbreng van de kernen. Zo worden nieuwe woongebieden gezamenlijk ingericht.

Leefomgeving van de toekomst

De gemeente wil een leefomgeving die gezond, veilig en duurzaam is. De bodem, het water en de lucht, de natuur, gebouwen en wegen en paden zijn allemaal onderdeel van de leefomgeving. Duurzaam beheer van de leefomgeving betekent ook dat de omgeving groen is met een goede kwaliteit van water, bodem en lucht.

Omgevingsveiligheid gaat over de vraag hoe onze inwoners en bezoekers zo veilig mogelijk in hun fysieke leefomgeving kunnen wonen, werken, ontspannen, reizen, sporten en bewegen. Bij het toedelen van functies, dus wat mag op welke plek in de gemeente, wordt gekeken naar welke risico’s levert een initiatief op Veilige en gezonde leefomgeving betekent dat de inwoners en de kinderen leven in een omgeving met een gezonde bodem, gezonde lucht en gezond water. En dat betekent dat er ruimte is om te bewegen en te ontmoeten. De ruimte moet ook veilig zijn, zodat er gespeeld kan worden en dat je kan wandelen, fietsen of autorijden zonder ongelukken. Daarnaast zijn de verkeersveiligheid en de bereikbaarheid in de openbare ruimte en maatregelen tegen droogte en hitte als gevolg van klimaatadaptatie belangrijke speerpunten.

Wat betreft duurzaamheid wil de gemeente ook anders omgaan met energie en grondstoffen. We gebruiken teveel en we gebruiken vooral grondstoffen die op raken. Dat moet anders. De speerpunten voor veilig, gezond en duurzaam zijn: energieneutraal in 2050; duurzaam beheer; gezonde leefomgeving; veilige leefomgeving.

Waardenkaart

In figuur 4.4 is een uitsnede van de waardenkaart van de omgevingsvisie weergegeven. Voor het plangebied (aangeduid met marker) geldt dat het onderdeel uitmaakt van de 'Kernen met woon- en centrumfunctie'.

Figuur 4.4: Uitsnede Waardenkaart (bron: gemeente Dinkelland/Regels op de kaart).

Voor de kernen met woon- en centrumfunctie gelden onder andere de volgende relevante waarden:

• kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere en soms ook middelhoge bebouwing in het hart;
• (verbindingen met) de groene omgeving;
• in veel gevallen een kerk als belangrijk gebouw in het silhouet van de kern en als belangrijk gebouw in de dorpsstructuur, tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig.

Bij ontwikkelingen moet onder andere ingespeeld worden op:

• de opzet van dorpen met compacte bebouwing en ontmoetingsplekken in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen;
• de verbindingen met de groene omgeving;
• behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing;
• Vasthouden van water.

Toets Omgevingsvisie Dinkelland

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen voor de lokale behoefte (zie paragraaf 4.1.5). Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied en voldoet daarmee aan de principes van 'inbreiding voor uitbreiding'. Tevens is bij de toets aan de Omgevingsverordening Overijssel aangetoond dat het voldoet aan de principes van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' van de provincie Overijssel.

Zoals in paragraaf 2.2 en 4.1.2 onder de 'stedelijke laag' is beschreven sluit het plan stedenbouwkundig aan bij de bebouwing in de omgeving van het plangebied (historische invalsweg). Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden.

Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht. Daarmee wordt een verbinding gemaakt met de groene omgeving en wordt het geheel groen ingepast.

Het grotere bouwdeel (waar drie woningen in gerealiseerd wordt) verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het behouden van de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing, er wordt een verwijzing gemaakt naar het oorspronkelijke agrarische erf.

Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoorn en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter.

Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende (solitaire) bomen aangeplant (lijsterbes, magnolia en rode paardenkastantje.Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd. Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant.

Tot slot geldt dat de nieuwe woningen moeten voldoen aan de geldende BENG-normen wat betekent dat de woningen bijna energieneutraal moeten worden uitgevoerd. Om te voorzien in voldoende waterberging wordt een wadi aangelegd, welke tevens een functie heeft als groen en een bijdrage levert aan klimaatadaptatie (zowel door opvang van water als verkoelend effect in de zomer). Daarnaast worden de parkeerplaatsen op het centrale erf uitgevoerd in grasbetonstenen om de waterdoorlatendheid te vergroten. Daarmee wordt tevens een bijdrage geleverd aan de speerpunten van de leefomgeving van de toekomst.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

4.1.5 Volkshuisvestingsprogramma gemeente Dinkelland

Algemeen

De 'Woonvisie 2021+' is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland vastgesteld. De Woonvisie is achterhaald door het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland, omdat daarin de meest recente kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is opgenomen.

Onbalans tussen woningvraag en - aanbod

De woningmarkt vormt een complexe uitdaging voor de gemeente Dinkelland. Uit de beschrijving van de huidige woningvoorraad gemeente Dinkelland en de ontwikkeling van de woningbehoefte blijkt duidelijk dat er een onbalans bestaat tussen de (kwalitatieve) vraag en het aanbod van woningen. Deze onbalans wordt veroorzaakt door uiteenlopende factoren zoals de huishoudensgroei, bevolkingssamenstelling, specifieke woonbehoeften van verschillende groepen, en het huidige woningaanbod dat onvoldoende aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Het is noodzakelijk om deze onbalans aan te pakken, zowel binnen de bestaande woningmarkt als door nieuwbouwontwikkelingen.

De onbalans in de woningmarkt van Dinkelland is zichtbaar op verschillende aspecten:

• sociaal huuraanbod;
  Dinkelland kent een relatief laag aandeel sociale huurwoningen in vergelijking met andere gemeenten, terwijl er een groeiende vraag is naar betaalbare woningen, met name voor starters, statushouders en urgentie- en andere aandachtsgroepen.
• Woninggrootte;
  Het huidige woningaanbod bestaat voor een groot deel uit relatief grote eengezinswoningen, terwijl de vraag naar kleinere woningen voor 1-/2 persoonshuishoudens, zoals appartementen, beneden-bovenwoningen en zorggeschikte woningen, toeneemt. Deze onbalans in grootte en type van woningen belemmert een efficiënte woningtoewijzing en zorgt voor mismatches op de woningmarkt.
• Kwetsbare doelgroepen en zorgbehoefte;
  De toenemende behoefte aan woningen voor ouderen, zorgbehoevenden, aandachts- en urgentiegroepen en jongeren wordt momenteel niet volledig gedekt door het beschikbare aanbod.
• Betaalbaarheid
  Met name starters, jongeren en lage- tot middeninkomens (één tot anderhalf maal modale inkomens) hebben moeite om passende woonruimte te vinden binnen hun financiële mogelijkheden. Het tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen leidt tot een toename van woningzoekenden die tussen wal en schip vallen.

De onbalans tussen woningvraag en woningaanbod in de gemeente Dinkelland vraagt om een brede en integrale aanpak. Om de onbalans te corrigeren, is een eerste stap om de bestaande woningvoorraad beter te benutten en te verduurzamen. Naast het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad, is het noodzakelijk om door middel van nieuwbouw in te spelen op de woningbehoefte van de komende jaren. Hoewel de bovengenoemde maatregelen een belangrijke stap zijn in het herstellen van de balans tussen vraag en aanbod, kunnen aanvullende inspanningen noodzakelijk zijn om de onbalans te verminderen. Een van de grootste uitdagingen is om versnelling aan te brengen in het oplossen van deze onbalans, aangezien de vraag naar woningen snel toeneemt. Dit vraagt om een versnelde uitvoering van nieuwbouwprojecten, kortere doorlooptijden voor vergunningprocedures en het beter coördineren van vraaggestuurde woningbouw. Tegelijkertijd is het van belang om oog te houden voor duurzaamheid en kwaliteit in de bouw. De complexe uitdagingen vragen om continue monitoring en bijsturing zodat de onbalans in de woningmarkt binnen de gemeente Dinkelland de komende jaren geleidelijk wordt hersteld.

Beleid om huidige woningvoorraad beter te benutten

Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte te realiseren, richt de gemeente Dinkelland zich zowel op het beter benutten van de bestaande voorraad als het toevoegen van nieuwbouwwoningen.

De gemeente Dinkelland richt zich op het bevorderen van de doorstroming binnen de woningmarkt. Het doel is om de woningmarkt toegankelijker en efficiënter te maken, zodat woningen beter aansluiten op de veranderende woonbehoeften van onze inwoners. Het doorstromingsbeleid richt zich op drie speerpunten. Relevant voor de voorgenomen ontwikkeling is het toevoegen van levensloopbestendige woningen aan nieuwbouwprojecten.

De gemeente Dinkelland streeft ernaar om in nieuwbouwprojecten levensloopbestendige woningen toe te voegen, specifiek gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit draagt bij aan een woningaanbod dat beter aansluit op de behoeften van kleine huishoudens en senioren, waardoor de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. De gemeente definieert drie verschillende woonvormen onder levensloopbestendige woningen. De voor dit plan relevante woonvorm betreft:

• nultredenwoningen

In dit type woning is de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers. De woning is zonder traplopen bereikbaar. Deze gelijkvloerse woningen/appartementen liggen waar mogelijk in de buurt van voorzieningen. Deze is goed toegankelijk voor mensen met een rollator.

In zowel gemeentelijke als particuliere woningbouwplannen worden goedkope koopwoningen gerealiseerd. Dat kunnen kleinere woonproducten zijn met een woonoppervlakte van ten minste 60 m². De gemiddelde prijs van deze nieuwbouwwoningen liggen tussen de € 260.000,- en € 320.000,- (prijspeil 2024) en kunnen in combinatie met een starterslening betaalbaar zijn voor deze doelgroep. De gemeente streeft ernaar dat minimaal 10% van de te realiseren woningen per plan uit deze goedkope woonproducten bestaat. In projecten waar geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd, is het verplicht om 30% van de te realiseren woningen bestaan uit goedkope koop woningen (tot € 275.000,- VON). Als de realisatie van goedkope koopwoningen evident niet passend is binnen het woningbouwplan dan kan hier van worden afgeweken.

Toets Volkshuisvestingsprogramma gemeente Dinkelland

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom van Ootmarsum. Van deze vijf woningen worden er vier levensloopbestendig (nultredenwoningen) uitgevoerd, aangezien de mogelijkheid bestaat om de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer te realiseren. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een zorgbehoefte voorbereide woningen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, kan verhuisketens op gang brengen. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande (ruime) woningen op de markt die geschikt zijn voor (startende) gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen.

Vanwege de specifieke kenmerken van het plangebied wordt gemotiveerd afgeweken van de uitgangspunten uit het Volkshuisvestingsprogramma ten aanzien van goedkope koopwoningen. Het plangebied betreft een alzijdige zichtlocatie op een beeldbepalende plek binnen Ootmarsum, waar een relatief hoge beeldkwaliteit wordt nagestreefd in de vorm van één erfensemble refererend aan de voormalige boerderij. Dit brengt hogere kosten met zich mee voor zowel de erfinrichting als de woningen. Daarnaast komen ook de sloopkosten van de voormalige boerderij voor rekening van de initiatiefnemer. Verder zorgen beperkingen vanuit de geluidzone van de Almelosestraat voor extra kosten in het kader van geluidwering. Gelet op deze ruimtelijke en bijkomende financiële omstandigheden wordt de realisatie van goedkope koopwoningen binnen dit woningbouwplan niet passend geacht.

De grote vrijstaande woning zal worden aangewend door de initiatiefnemer van dit plan. Daarmee wordt voorzien in een concrete behoefte aan de vrijstaande woning door initiatiefnemer. Geconcludeerd kan worden dat het plan een bijdrage levert aan het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland.

4.1.6 Beleidsnota inbreidingslocaties 2020

De gemeente Dinkelland heeft de 'Beleidsnota inbreidingslocaties 2020' vastgesteld. Het doel van deze nota is het bieden van een kader voor de beoordeling van woningen binnen de kernen op inbreidingslocaties. Om dergelijke verzoeken omtrent inbreiding te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen welke uitgangspunten daarvoor gelden en onder welke voorwaarden inbreiding mogelijk is.

De beleidsnota bevat voorwaarden voor de ontwikkeling van inbreidingslocaties. Naast het voldoen aan het rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid moet voldaan worden aan de gestelde voorwaarden uit hoofdstuk 3 van de beleidsnota.

In paragraaf 3.4 van de beleidsnota zijn de locaties aangemerkt die in aanmerking komen voor inbreiding. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken wordt verstaan:

Onder een 'lege plek' wordt verstaan: een fysiek onbebouwde ruimte, gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Ten aanzien van de stedenbouwkundige voorwaarden geldt dat een aanvraag tenminste moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

• a. aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur;
• b. kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg;
• c. samenhang met de omgeving;
• d. woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast.

Voor de planologische procedure geldt dat de volgende aspecten een belangrijke rol spelen:

• milieuaspecten: zoals bodem, geluid, geur, luchtkwaliteit en externe veiligheid;
• water;
• verkeer en parkeren;
• flora en fauna (en stikstof);
• archeologie/cultuurhistorie.

Voorts worden in een anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de inrichting van het plangebied en te verhalen kosten.

Toets aan beleidsnota inbreidingslocaties 2020

Het plangebied aan de Almelosestraat 43 in Ootmarsum ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is goed bereikbaar. Het plangebied kan aangemerkt worden als een structuurversterkende plek in Ootmarsum waarbij sprake is van het herontwikkelen van een incourante bouwkavel met woningen. Dit vanwege de slechte staat van de woning, bijbehorende renovatiekosten en onderhoud van bijbehorende gronden. Bovendien kent het perceel al een woonfunctie waar stedelijke functies zijn toegestaan.

Zoals is aangetoond in paragraaf 4.1.5 voorziet het plan in een actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan levensloopbestendige woningen. Daarmee komt het plangebied in aanmerking voor de herontwikkeling op basis van de beleidsnota inbreidingslocaties.

Zoals in paragraaf 2.2 en 4.1.2 onder de 'stedelijke laag' is beschreven sluit het plan stedenbouwkundig aan bij de bebouwing in de omgeving van het plangebied (historische invalsweg). Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden.

Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht. Daarmee wordt een verbinding gemaakt met de groene omgeving en wordt het geheel groen ingepast.

Het grotere bouwdeel (waar drie woningen in gerealiseerd wordt) verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het behouden van de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing, er wordt een verwijzing gemaakt naar het oorspronkelijke agrarische erf. Daarmee voldoet het aan de voorwaarden dat het moet aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur en samenhang met de omgeving.

Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoorn en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter.

Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende (solitaire) bomen aangeplant (lijsterbes, magnolia en rode paardenkastantje.Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd. Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant.

De woningen grenzen aan de Almelosestraat en worden ontsloten vanaf het Keupinkspad. Daarmee voldoet het aan de voorwaarde dat kavels moeten grenzen aan de openbare weg.

In hoofdstuk 5 van voorliggend TAM-omgevingsplan wordt ingegaan op alle voor de fysieke leefomgeving relevante milieu- en omgevingsaspecten. Daaruit blijkt dat de milieu- en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten waarin de afspraken en het verhaal van kosten vastgelegd zijn. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de 'Beleidsnota inbreidingslocaties 2020'.

4.1.7 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Dinkelland heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

De basis voor initiatieven is de cascokaart. Hierop staan drie typen elementen weergeven, zie de navolgende tabel.

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijke aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

In figuur 4.5 is een fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering weergegeven.

Toets aan cascobenadering

Zoals uit figuur 4.5 blijkt is er in de nabijheid van het plangebied een groenstructuur die onderdeel uitmaakt van de Casco-benadering aanwezig. Het betreft een bestaande houtsingel achter het perceel Almelosestraat 44-46 zie onderstaande figuur 4.5.

Figuur 4.5: Uitsnede cascokaart (bron: Provincie Overijssel)

Voorliggend plan heeft betrekking op de herontwikkeling van het perceel Almelosestraat 43. Als gevolg van het plan vinden geen ingrepen plaats aan groenstructuren die onderdeel uitmaken van het Casco. De casco-benadering vormt geen belemmering voor de uitvoering van de in dit TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling.

4.1.8 Nota Omgevingskwaliteit

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor beide gemeenten. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeenten bestaan uit drie niveaus van omgevingskwaliteit:

• Basis omgeving
• Midden omgeving
• Bijzondere omgeving

Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart benoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor:

• ‘Ambtelijk’: alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats. Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij.
• 'Stadsbouwmeester’: de stadsbouwmeester toetst.
• ‘Q-team’: het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de initiatiefnemer en/of ontwerper.

Voor onderhavig plan bevat het omgevingsplan regels over het uiterlijk van bouwwerken. Dit heet welstandstoezicht. De Nota Omgevingskwaliteit (welstandsnota) bevat onvoldoende welstandscriteria voor de voorgenomen ontwikkeling, waarbij met name de beoogde erfopzet en architectuur beeldkwaliteitseisen moeten worden vastgelegd. In het besluit tot wijziging van het omgevingsplan zijn daarom op grond van artikel 4.19 Omgevingswet regels opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en voor de uitleg daarvan stelt de gemeenteraad beleidsregels vast, zodat kan worden beoordeeld of bouwwerk aan die regels voldoet. Dit heet welstandscriteria.

Toets

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan aanvragen voor de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit voor het onderdeel bouwen worden getoetst. In het beeldkwaliteitsplan is onder andere het stedenbouwkundige plan en de gewenste sfeer beschreven, evenals criteria met betrekking tot het uiterlijk (massa, vorm, gevels) van de woningen en de inpassing van het plan in de omgeving. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 4 bij deze motivering opgenomen.

Onder de beoordelingsregels voor het bouwen zijn de regels over het uiterlijk van bouwwerken vastgelegd.

4.2 Voorbereidingsfase/Verkenningsfase met stakeholders

In de voorfase is er sprake geweest van een principeverzoek waarop het college een principe-uitspraak heeft gedaan voor het woningbouwplan aan de Almelosestraat 43 in Ootmarsum. Het plan is daarnaast besproken met het Kwaliteitsteam. Het Kwaliteitsteam heeft een positief advies gegeven.

4.2.1 Provinciaal vooroverleg

De provincie Overijssel heeft de 'uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' vastgesteld. In dit document is opgenomen welke ruimtelijke initiatieven/ontwikkelingen de provincie niet hoeft te zien zolang geen ander provinciaal beleid en/of andere provinciale belangen zoals NNN en grondwaterbescherming geraakt worden.

In de voornoemde lijst is opgenomen dat er vrijstelling geldt van het vooroverleg (voorkantsamenwerking) voor woningbouwplannen tot en met elf woningen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen, en in lijn met de regionale Woonagenda Twente in kernen met een inwoneraantal van meer dan 1.000 inwoners. Het plan voorziet in vijf nieuwe woningen, waardoor vooroverleg met de provincie niet noodzakelijk is. Wel wordt het plan als gevolg van de planologische procedure (ontwerp-omgevingsplan) aan de provincie voorgelegd.

4.2.2 Vooroverleg Waterschap Vechtstromen

Via www.hetwateradvies.nl is het plan op 26 augustus 2025 kenbaar gemaakt bij het waterschap. De beantwoording van de vragen is als Bijlage 3 bij deze motivering opgenomen. Op 4 september 2025 heeft het waterschap gereageerd op de 'weging van het waterbelang'. Het waterschap heeft aangegeven dat de invloed van de wijziging dermate klein is dat de standaard waterparagraaf gebruikt mag worden. In paragraaf 5.12 wordt nader ingegaan op het aspect 'water'.

4.2.3 Participatie en omgeving

Door initiatiefnemers is geparticipeerd met de omgeving. Op 22 juni 2025 zijn de omwondenen uitgenodigd voor een inloopbijeenkomst waarbij de plannen gepresenteerd zijn. Doel was om alle directe buren de gelegenheid te bieden om de plannen zoals ze op dat moment voorlagen in te zien. Door de architect is een toelichting op het plan gegeven.

Alle bewoners van het Keupinkspad en vier naaste buren van de Almelosestraat (nrs 41, 44, 45, 46) zijn uitgenodigd. Daarnaast is de eigenaresse van het pand Keupinkspad 7 uitgenodigd.

Initiatiefnemer heeft een verslag gemaakt van de inloopochtend. Het verslag is als Bijlage 5 bij de motivering opgenomen.

Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp van het TAM-omgevingsplan heeft initiatiefnemer op 14 januari 2026 met één van de indieners van een zienswijze gesproken in aanwezigheid van de waarnemend wethouder op het gemeentehuis in Denekamp. De indiener van de zienswijze had een alternatief ontwerp voorgelegd. Initiatiefnemer heeft dat ontwerp samen met de architect bekeken maar niet haalbaar geacht omdat daarmee andere omwonenden daardoor meer overlast kunnen ervaren omdat de koplampen van de uitrijdende auto's door het voorstel van de indiener van de zienswijze dan direct in één van de omliggende woningen schijnt. Wél heeft initinatiefnemer een voorstel tot aanpassing van het plan gedaan door de linker vrijstaande woning te draaien en de middelste woning en rijwoningen iets op te schuiven. Daardoor ligt het uirit tussen de woningen aan Keupinkspad 8 en 10 en zal geen sprake zijn van direct inschijnende koplampen in de woning. Tevens zorgt de verschuiving voor betere doorzichten naar de Almelosestraat.

Daarnaast heeft initiatiefnemer ook op 28 januari 2026 met één van de omwonenden gesproken welke een zienswijze had ingediend (op advies van initiatiefnemer). Initiatiefnemer heeft twee varianten voorgelegd voor aanpassing van het plan (opschuiven van woning naar voren of licht draaien van de vrijstaande woning). Met hen is overeengekomen dat de vrijstaande woning (linkerwoning) enkele graden gedraaid zal worden en dat is in voorliggend omgevingsplan aangepast door het bouwvlak te draaien.

Zoals hierboven aangegeven heeft initiatiefnemer als gevolg van de ingediende zienswijzen en de in het kader daarvan gevoerde gesprekken het plan gewijzigd en de situering van de nieuwe woningen aangepast om zoveel als mogelijk aan de wensen van de omwonenden tegemoet te komen.

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt dat een wijziging van het Omgevingsplan alleen wordt vastgesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow). Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. Voor de wijziging zijn op basis van artikel 8.0b lid 1 Bkl de volgende regels en instructies van toepassing:

• de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl;
• de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening;
• eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.1 Algemeen

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Artikel 5.129g lid 2 van het Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven.

De ladder is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (ABRS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 en ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

5.1.2 Situatie plangebied

De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijke ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Het plan voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen. Op basis van de overzichtsuitspraak met jurisprudentie met betrekking tot de Ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan dat voorziet in meer dan 11 woningen.

Aangezien het plan voorziet in vijf nieuwe woningen is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling volgens de ladder. Daarbij wordt opgemerkt dat er op grond van het geldende omgevingsplan reeds twee woningen zijn toegestaan. De planologische toename van het aantal woningen bedraagt daarmee drie woningen, waardoor het niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Ook wanneer de ladder niet van toepassing is moet echter gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze motivering voorziet hierin.

5.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.2 Mer-beoordeling

5.2.1 Algemeen

Afdeling 16.4 van de Ow bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. De regels voor de milieueffectrapportage (mer) staan in afdeling 16.4 van de Ow. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. Het gaat hier om de implementatie van 2 richtlijnen:

• de EU-richtlijn mer (mer-richtlijn): richtlijn over de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en private projecten.
• de EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling (smb-richtlijn): richtlijn over de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's.

De regels schrijven voor bepaalde plannen, programma's en projecten een zogenoemde milieubeoordeling voor. Deze mer-procedure gaat vooraf aan het nemen van een besluit over het vaststellen van het plan of het toestaan van een project.

In een aantal situaties is het mogelijk om een plan-mer-beoordeling te doen in plaats van een milieueffectrapportage. Voor een plan-mer-plicht gelden de volgende eisen:

• De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan of programma (artikel 16.34 lid 1 Ow). In de Omgevingswet is opgenomen dat een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing aan die vereisten voldoen.
• De tweede eis is dat het plan of programma een kader vormt voor besluiten voor mer- (beoordelings)plichtige projecten (artikel 16.36 Ow) of dat er een passende beoordeling voor een plan of programma nodig is. In kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn de mer-(beoordelings)plichtige projecten opgenomen.

De inhoud van een plan bepaalt mede de eventuele mer-plicht. In een aantal gevallen is het echter mogelijk om eerst een plan-mer- beoordeling te doen. Uit een plan-mer-beoordeling blijkt of het plan of programma aanzienlijke milieueffecten heeft. Als dat niet het geval is, kan een planmilieueffectrapportage achterwege blijven. Een plan-mer-beoordeling kan in de volgende twee situaties aan de orde zijn:

• 1. Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben, maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan. Het plan is niet direct plan-merplichtig, maar er moet wel een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd. De mer-(beoordelings)plichtige projecten zijn opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarnaast komen de projecten waarvoor het omgevingsplan het kader vormt niet boven de drempel van kolom 2 uit bijlage V Omgevingsbesluit. Er kan dan volstaan worden met een plan-mer-beoordeling als:
  • a. het plan een kleine wijziging van een plan of programma is;
  • b. het plan gaat over een klein gebied op lokaal niveau én als voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is.

In een plan-mer-beoordeling (artikel 16.36 lid 3 en lid 4 Ow) toetst het bevoegd gezag of er bij het plan of programma aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten:

• Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
• Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen MER gemaakt.

5.2.2 Situatie plangebied

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het plan voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. De voorgenomen plannen zijn niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan echter wel worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'.

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwplannen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan.

Het plan voor de realisatie van vijf nieuwe woningen als gevolg van de sloop van de bestaande woning met bijgebouw, inclusief bijbehorende infrastructuur en groen valt onder een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Het betreft een wijziging van het omgevingsplan dat wordt opgesteld voor een klein gebied op lokaalniveau. Hiervoor is een plan-mer beoordeling aan de orde. In voorliggend geval is een aanmeldnotitie opgesteld. Deze is als Bijlage 6 bij deze motivering toegevoegd.

5.2.3 Conclusie

Gelet op de beoordeling van de bovengenoemde kenmerken van de ontwikkeling en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn er geen belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

5.3.1 Algemeen

De visie op verkeer en vervoer is opgenomen in het Strategisch verkeer- en vervoerplan 2018. De verkeersgeneratie kan worden bepaald aan de hand van de meest recente CROW-uitgave ‘Parkeerkencijfers 2024, basis voor parkeernormering' (agustus 2024). De toename en de verkeersveiligheid moet vervolgens worden beoordeeld aan de hand van de verkeersgeneratie en de wegencategorisering in het Strategisch verkeer- en vervoerplan 2019. Er moet worden aangetoond dat de betreffende weg/wegen de toename aan het verkeer kunnen afwikkelingen en niet leidt tot verkeersonveilige situaties. Het parkeren moet worden getoetst aan de Beleidsnotitie bouwen & parkeren 2018.

5.3.2 Situatie plangebied

Verkeerskundige effecten ontwikkeling (verkeersgeneratie en -afwikkeling)

De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de meest recente CROW-uitgave 'Parkeerkencijfers 2024' (augustus 2024). De publicatie staat bekend als CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering' en vervangt CROW-publicatie 381. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie.

Qua functie, verstedelijkingsgraad, stedelijke zone en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

In de voornoemde publicatie van de CROW is de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. In dit geval wordt uitgegaan van het gemiddeld aantal verkeersbewegingen per functie. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie weergegeven.

Als gevolg van het plan is er sprake van een toename van afgerond 39 (38,6) verkeersbewegingen. Deze toename is berekend over het totaal aantal woningen.

De woningen worden via het centrale erf ontsloten op het Keupinkspad, welke in verbinding staat met de provinciale weg N349 en de historische invalsweg Almelosestraat. De provinciale weg N349 betreft een belangrijke doorgaande verbindingsweg die Ootmarsum met de overige kernen in de omgeving verbindt en is aangemerkt als 'gebiedsontsluitingsweg (GOW) binnen de bebouwde kom'. De historische invalsweg Almelosestraat betreft eveneens een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom. De maximale verkeersintensiteit die gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom aankunnen bedraagt circa 3.000 tot 15.000 verkeersbewegingen per dag. Gelet op de kenmerken van de omliggende infrastructuur (N349 en Almelosestraat) wordt geconcludeerd dat de toename van het aantal verkeersbewegingen eenvoudig via het bestaande wegennet afgewikkeld kan worden.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen, de rekensystematiek definities, uitgangspunten en de afmetingen van de parkeerplaatsen in de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' het toetsingskader.

Voor de parkeerbehoefte worden eveneens de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• verstedelijkingsgraad: niet stedelijk;
• stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Hieronder is de parkeerbehoefte van het plan weergegeven.

Als gevolg van het plan bedraagt de totale parkeerbehoefte afgerond 11 parkeerplaatsen. Het uitgangspunt is dat het parkeren op eigen erf plaatsvindt danwel bij bij het bouwplan behorende en daartoe bestemd gronden.

Bij de drie-onder-een kapwoning worden twee aangebouwde carports gerealiseerd die ruimte bieden voor het parkeren van één auto per carport. Daarnaast is het mogelijk om voor de middelste woning één auto te parkeren. Bij de drie aaneengebouwde woningen worden derhalve drie parkeerplaatsen gerealiseerd.

Bij de kleinere vrijstaande woning wordt eveneens een aangebouwde carport gerealiseerd waar voorzien wordt in één parkeerplaats. Bij de grotere vrijstaande woning wordt een carport gerealiseerd en een oprit waardoor het mogelijk is om twee auto's te parkeren.

Op het centrale erf worden vijf parkeerplaatsen gerealiseerd. In figuur 5.1 is de situatietekening van het parkeren weergegeven. Het plan voorziet in 11 parkeerplaatsen waarmee voldaan wordt aan de geldende parkeerbehoefte.

Figuur 5.1: Situatietekening erf (bron: Loman Architecten)

Op basis van figuur 5.1 kan geconcludeerd worden dat het plan voorziet in het parkeren op eigen terrein. Er wordt voldaan aan de geldende parkeerbehoefte.

5.3.3 Conclusie

Het plan voldoet aan het parkeerbeleid van de gemeente Dinkelland en de toename van het aantal verkeersbewegingen kan via de bestaande infrastructuur worden afgewikkeld. Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot verkeer en parkeren, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.4 Gebiedsbescherming en soortenbescherming

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Om te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkeling kan leiden tot wettelijke consequenties in het kader van de Omgevingswet voor gebieds- en soortenbescherming, is door Lycens een quickscan flora en fauna uitgevoerd (projectnummer 2025-0561-5, d.d. 27 november 2025). De quickscan natuurwaarden is als Bijlage 7 bij deze motivering opgenomen. Hieronder wordt nader ingegaan op gebiedsbescherming en soortenbescherming.

5.4.1 Gebiedsbescherming

5.4.1.1 Natura 2000-gebieden

Het gebiedsbeschermingsdeel van de Omgevingswet heeft als doel het beschermen van Natura 2000- gebieden (Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden) in Nederland. Projecten die significante gevolgen voor deze gebieden kunnen hebben, zijn in beginsel – zonder vergunning – niet toegestaan.

Ook het vaststellen van plannen is niet toegestaan, indien het betreffende plan significante gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. Naast directe effecten (bijv. ruimtebeslag), dient ook gekeken te worden naar indirecte effecten als gevolg van externe werking (bijv. door geluid, licht en stikstofdepositie). De eerste stap in de toetsing is vaak een voortoets. Als significante gevolgen in de voortoets niet op voorhand met zekerheid kunnen worden uitgesloten, dan is een passende beoordeling noodzakelijk. In dat geval is voor een project een Omgevingsvergunning voor de Natura-2000-activiteit noodzakelijk.

Het Besluit activiteiten leefomgeving regelt in hoofdstuk 11 de bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De minister wijst deze gebieden aan. Voor de Natura 2000-gebieden stelt de minister instandhoudingsdoelstellingen op voor:

• de leefgebieden van vogels;
• de natuurlijke habitats of habitats van soorten.

De provincies stellen voor de Natura 2000-gebieden een beheerplan op. In het beheerplan staan maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de instandhoudingsdoelstellingen worden bereikt. Nederland past een vergunningenstelsel toe. Hierdoor is in ons land een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Vergunningen worden verleend door provincies of door het ministerie van LNV. Natura 2000-gebieden mogen geen significante schade ondervinden.

Dit houdt in dat bepaalde plannen en projecten, op zichzelf óf in combinatie met andere plannen en projecten, de natuurwaarden waarvoor de gebieden zijn aangewezen niet significant negatief mogen beïnvloeden. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. Uit de voortoets moet blijken of kan worden uitgesloten dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een (significant) negatief effect hebben (op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten). Voor alle Natura 2000-gebieden dient een beheerplan te zijn opgesteld waaruit duidelijk wordt welke activiteiten wel en niet zonder vergunning mogelijk zijn in en nabij die gebieden.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt buiten Natura 2000-gebied. Het Natura 2000-gebied Springendal & Dal van de Mosbeek is het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied en ligt op 2,1 kilometer afstand van het plangebied. In figuur 5.2 wordt de ligging van Natura 2000-gebied in de omgeving van het plangebied weergegeven.

 

Figuur 5.2: Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied (bron: Lycens)

De uitvoering van fysieke activiteiten in een plangebied zou kunnen leiden tot een negatief effect op instandhoudingsdoelen van een Natura 2000-gebied in de omgeving. Als gevolg van fysieke werkzaamheden kunnen negatieve effecten optreden, zoals een toename van geluid, trillingen, kunstlicht, visuele verstoring, areaalverlies en aantasten hydrologie.

Gelet op de aard, omvang en duur van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen het onderzoeksgebied en Natura 2000-gebied, wordt in voorliggend geval een negatief effect op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied uitgesloten. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteiten is lokaal en gelet op de afstand tussen het onderzoeksgebied en Natura 2000-gebied is een negatief effect uitgesloten.

Ten aanzien van stikstofdepositie geldt dat niet alle habitattypen in Natura 2000-gebied even gevoelig voor verzuring, als gevolg van stikstofdepositie, zijn. Echter, het Natura 2000-gebied Springendal & Dal van de Mosbeek bestaat voor een deel uit stikstofgevoelige habitattypen. Ten behoeve van de totale ontwikkeling wordt materiaal met een verbrandingsmotor ingezet en vindt er een tijdelijke toename plaats van verkeersbewegingen als gevolg van de aan- en afvoer van materialen en personeel. Daarnaast zal als gevolg van het realiseren van extra woningen een toename van verkeersbewegingen plaatsvinden in de gebruiksfase.

Door Lycens is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd (projectnummer 2025-0561-6, d.d. 11 mei 2026). Het rapport is als Bijlage 8 bij deze motivering opgenomen. In bijlage 9 en 10 zijn de rekengegevens voor de realisatiefase en gebruiksfase opgenomen.

Uit het situatieresultaat 'beoogde situatie, realisatiefase' blijkt dat geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jr op omliggende Natura 2000-gebieden zijn berekend. Dat betekent dat het onderhavige project, voor wat betreft stikstofdepositie, in de (tijdelijke) realisatiefase geen significant negatieve invloed uitoefent op de omliggende Natura 2000-gebieden.

Uit het situatieresultaat 'beoogde situatie, gebruiksfase' blijkt dat geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jr op omliggende Natura 2000-gebieden zijn berekend. Dat betekent dat het onderhavige project, voor wat betreft stikstofdepositie, in de gebruiksfase geen significant negatieve invloed uitoefent op de omliggende Natura 2000-gebieden.

Het project betreft, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningplichtig. De voortoets voor het plan voldoet ten aanzien van de effecten van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden aan artikel 10.24, lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Conclusie

Het Natura 2000-gebied vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.4.1.2 Natuurnetwerk Nederland

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk niveau vastgesteld, waarin onder andere de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). De EHS werd officieel geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan en is daarna opgenomen in de Nota Ruimte, welke inmiddels vervangen is door de Nationale omgevingsvisie (NOVI). Kaderstellende regels ten aanzien van o.a. NNN zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij geplande ingrepen die binnen het NNN vallen moet het belang van de natuurbescherming worden afgewogen tegen andere belangen, indien de voorgenomen ingreep negatief uitwerkt op de aanwezige natuurwaarden. De kern van de afweging vormt het 'nee, tenzij'-principe. Dit wil zeggen dat schadelijke ingrepen niet zijn toegestaan, tenzij er andere belangen zijn die de ingreep rechtvaardigen. In dat geval zijn compenserende maatregelen voorgeschreven. Concrete beleidsregels ten aanzien van de NNN in Overijssel zijn opgenomen in de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt buiten gronden die tot het Natuurnetwerk Nederland behoren. Wel ligt het plangebied binnen gronden die tot het Nationaal landschap behoren. Gronden die tot Natuurnetwerk Nederland behoren liggen op minimaal 37 meter afstand van het plangebied. In figuur 5.3 is de ligging van het plangebied ten opzichte van het Natuurnetwerk Nederland weergegeven.

Figuur 5.3: Ligging plangebied t.o.v. NNN (bron: Lycens)

Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland. Wel ligt het plangebied binnen gronden die behoren tot het Nationaal landschap. De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking. Vanwege de ligging buiten deze gronden hoeft er niet getoetst te worden aan het NNN ten aanzien van het provinciaal beleid.

Vanwege de bestaande bebouwing in de omgeving en de ligging van het plangebied wordt gesteld dat de geplande ontwikkeling de kernwaarden van het Nationaal landschap niet aantast. In de huidige situatie staan er woningen in en om het plangebied, hier is in de nieuwe situatie ook sprake van. Daarnaast bevindt het plangebied zich in de bebouwde kom, waardoor de ontwikkeling het landschap niet grootschalig veranderd.

Conclusie

Het plan heeft vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland geen negatief effect op het Natuurnetwerk Nederland. De invloedsfeer van het kleinschalige voornemen is lokaal, waardoor de voorgenomen ontwikkeling geen negatief effect zal hebben op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van het NNN.

5.4.2 Soortenbescherming

In de Omgevingswet (Bal; Besluit activiteit leefomgeving) is de soortenbescherming in Nederland geregeld. In de wet zijn lijsten opgenomen met beschermde soorten. In de Omgevingswet worden drie verschillende beschermingsregimes gehanteerd waaraan verschillende verbodsbepalingen zijn gekoppeld:

• Soorten Vogelrichtlijn (artikel 11.37 t/m artikel 11.40 Bal);
• Soorten Habitatrichtlijn (artikel 11.46 t/m artikel 11.48 Bal);
• Andere soorten (artikel 11.54 Bal).

Tevens geldt een specifieke zorgplicht op grond van de Omgevingswet. Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27 Bal). De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. Of dier- en plantensoorten nu wettelijk beschermd zijn of niet, iedereen moet voldoende rekening houden met in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. De wet erkent daarmee de intrinsieke waarde van in het wild levende soorten.

Situatie plangebied

In het kader van de quickscan flora en fauna zoals opgenomen in Bijlage 7 is het onderzoeksgebied (plangebied) op 10 juni 2025 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies, zoals foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het onderzoeksgebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het onderzoeksgebied als foerageergebied en mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels. Beschermde ongewervelden bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het onderzoeksgebied en amfibieën bezetten er geen voortplantingsplaats.

Mogelijk bezitten gebouw bewonende soorten als gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis en laatvlieger een vaste rust- en verblijfplaats binnen het onderzoeksgebied. Er dient onderzocht te worden of er zomer-, paar- en kraamverblijfplaatsen aanwezig zijn. Er wordt geen essentieel foerageergebied of essentiële vliegroute aangetast. Verblijfplaatsen van vleermuizen mogen alleen verstoord, verwond of gedood worden indien daarvoor een omgevingsvergunning is verkregen. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt mogelijk tot wettelijke consequenties. Om de functie van de bebouwing voor vleermuizen vast te stellen is specifiek vervolgonderzoek nodig. Er dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden voor de bebouwing. Een volledig onderzoek voor alle relevante soorten, conform het vleermuisprotocol bestaat uit minimaal vijf bezoeken aan het onderzoeksgebied in de periode van 15 mei tot en met 30 september. Om een eventuele omgevingsvergunning voor het beschadigen/vernielen van een verblijfplaats van vleermuizen of het verstoren van een vleermuis te kunnen krijgen, moet er sprake zijn van een wettelijk belang, zoals opgenomen in de Habitatrichtlijn.

Mogelijk wordt een jaarrond beschermd nest van een huismus of gierzwaluw beschadigd, vernield en/of verstoord als gevolg van voorgenomen activiteiten. Om deze nesten te verstoren, beschadigen of vernielen is een vergunning nodig. Om de functie van de bebouwing voor huismussen vast te kunnen stellen is specifiek vervolgonderzoek vereist. Een volledig onderzoek, conform Kennisdocument huismus (Bij12, versie 2.1, februari 2023), bestaat uit minimaal twee gerichte veldbezoeken in de optimale periode 1 april tot en met 15 mei of drie gerichte veldbezoeken in de periode 10 maart tot en met 20 juni (met minimaal 1 veldbezoek in de optimale periode). Er dienen minimaal 10 dagen tussen de bezoeken te zitten. Om nesten van gierzwaluwen in de bebouwing in het onderzoeksgebied te kunnen vaststellen, is specifiek vervolgonderzoek vereist. Een volledig gierzwaluwonderzoek, conform Kennisdocument Gierzwaluw, bestaat uit drie avondbezoeken aan het onderzoeksgebied in de periode 15 mei tot en met 15 juli.

Van de in het onderzoeksgebied nestelende overige vogelsoorten is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van bezette vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is september-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen van vogels mits geen bezette vogelnesten beschadigd/vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Mogelijk komen algemeen beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën voor binnen het onderzoeksgebied. Deze soorten staan op de provinciale vrijstellingslijst voor ruimtelijke ingrepen of worden niet negatief aangetast door de geplande werkzaamheden. Er hoeft dan ook geen omgevingsvergunning voor de uitvoering van voorgenomen activiteiten te worden aangevraagd. Indien deze soorten worden aangetroffen gedurende het uitvoeren van de werkzaamheden, dan mogen ze worden gevangen en direct worden overgeplaatst naar een geschikte habitat in de nabijheid van het onderzoeksgebied. Vegetatie of bodemmateriaal (stronken, puinbulten, takken etc.) dient gefaseerd te worden verwijderd, waardoor dieren de gelegenheid krijgen om te vluchten. Indien in de winter gewerkt wordt, dient rekening te worden gehouden met de winterslaap.

In het kader van de (specifieke) zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het onderzoeksgebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten.

Conclusie

Als gevolg van het aspect 'soortenbescherming' dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar nesten van de huismus en de gierzwaluw. Daarnaast is een nader onderzoek noodzakelijk om de functie van de bebouwing voor vleermuizen vast te stellen. De verplichting tot het uitvoeren van de nadere onderzoeken, het treffen van eventuele mitigerende maatregelen en/of het aanvragen van een flora-en-fauna-activiteit is - volgt uit de Omgevingswet en de nadere onderzoeken zullen worden uitgevoerd. Concreet betekent dit dat alvorens de werkzaamheden voor het slopen en bouwen kunnen plaatsvinden, de resultaten van de nadere onderzoeken bekend moeten zijn en eventuele mitigerende maatregelen danwel een omgevingsvergunning voor een flora-en-fauna-activiteit is verkregen.

Op voorhand staat het aspect 'soortenbescherming' met inachtneming van bovenstaande niet aan de uitvoerbaarheid van het omgevingsplan in de weg.

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Algemeen

Ter bescherming van de gezondheid zijn onder paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl instructieregels opgenomen voor de luchtkwaliteit. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in zogeheten aandachtsgebieden, dit zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide of fijnstof.

In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Dit geldt voor de besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Het gaat in zulke gevallen om activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben (bijvoorbeeld verkeer of bedrijfsemissies). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De specifieke beoordelingsregels voor luchtkwaliteit staan in artikel 8.17 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor vergunningplichtige milieubelastende activiteiten heeft het rijk beoordelingsregels over emissies naar de lucht en de beoordeling van de luchtkwaliteit opgenomen in het Bkl. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Bk). Deze gaan over:

• beoordeling luchtkwaliteit en toetsing aan de rijksomgevingswaarden;
• ammoniakemissies van veehouderijen;
• geologische opslag van CO2.

Uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl volgt dat een project niet in betekende mate (NIMB) bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. In artikel 5.54 staan standaardgevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een plan binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen valt, is het alsnog mogelijk om via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Een andere manier om aannemelijk te maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt is een kwalitatieve berekening. Met de NIBM-tool kan bekeken worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBMtool.

5.5.2 Situatie plangebied

Het plangebied in de gemeente Dinkelland ligt niet in een aandachtsgebied met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). Dit volgt uit artikel 5.51 lid 2 Bkl.

Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling (toevoegen van vijf nieuwe woningen inclusief bijbehorende infrastructuur en groen), in verhouding tot de standaardgevallen NIBM, kan worden gesteld dat het plan 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het realiseren van vijf nieuwe woningen inclusief infrastructuur en groen blijft namelijk ruim onder de gestelde standaardgevallen uit artikel 5.54 van het Bkl. Een verdere toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof is niet nodig.

5.5.3 Conclusie

Uit bovenstaande volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit project.

5.6 Geluid

5.6.1 Algemeen

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

Geluid door activiteiten

In het Bkl onder paragraaf 5.1.4.2.1 zijn regels voor het aspect geluid opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Deze instructieregels zijn van toepassing op het moment dat een omgevingsplan of omgevingsvergunning op een locatie een geluidbelastende activiteit of een geluidgevoelig gebouw planologisch mogelijk maakt. Daarmee gelden de instructieregels zowel bij het toestaan van de activiteit, als bij het toestaan van geluidgevoelige gebouwen in de nabijheid van de activiteit.

Met uitzondering van het geluid van woonactiviteiten, zijn de instructieregels van deze paragraaf van toepassing op het geluid van alle denkbare activiteiten. Het gaat hierbij niet alleen om geluid van bedrijven en/of instellingen, maar bijvoorbeeld ook geluid afkomstig van locaties waar openbare voorzieningen zijn voorzien, zoals groen of speeltuinen. De instructieregels zijn ook van toepassing op geluid afkomstig van een locatie waar woningen met een bedrijf aan huis zijn toegelaten. Dat betekent dat het geluid dat afkomstig is van het wonen niet wordt beoordeeld, maar het geluid van de bedrijfsmatige activiteiten wel.

De instructieregels zijn niet van toepassing op tijdelijk gebouwen (minder dan 10 jaar) en op geluid afkomstig van doorgaand verkeer op wegen en spoorwegen.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied. Onder geluidgevoelige gebouwen wordt verstaan:

• woningen;
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals
• verzorgingstehuizen,
• psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in art. 5.78t van het Bkl. Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden zoals opgenomen in onderstaande tabel:

Figuur 5.4: Standaardwaarden (bron: artikel 5.78t van het Bkl)

Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.

Geluidbeleid

De gemeente beschikt over een eigen geluidsbeleid, namelijk het 'Gebiedsgericht geluidbeleid van de gemeente Dinkelland' en de 'Nota hogere grenswaarden'. Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'Woongebied'. Voor dit gebiedstype geldt de ambitiewaarde 'redelijk rustig (48 dB) en de bovengrens 'zeer onrustig' (63 dB) bij een plangebied langs een gebiedsontsluitingsweg.

5.6.2 Situatie plangebied

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied. Dit is een gebied waar het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde. Wegen, spoorwegen en industrieterreinen hebben een geluidsaandachtsgebied. Verder kan geluidhinder worden ondervonden als gevolg van omliggende bedrijvigheid. Ook het plan zelf kan geluidhinder opleveren voor de omgeving. Hierna worden deze aspecten behandeld voor de beoogde ontwikkeling.

Weg- en railverkeerslawaai

In het omgevingsplan zijn nog geen geluidsaandachtsgebieden opgenomen. Daarom gelden voor wegen en spoorwegen de volgende afstanden:

• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 m;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 m; en
• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer sporen: 350 m.

In de nabije omgeving van het plangebied liggen geen spoorwegen. Het aspect 'railverkeerlawaai' vormt geen belemmering.

Het plangebied ligt binnen het geluidaandachtsgebied van de N349 en Almelosestraat. De N349 behoort tot de geluidbronsoort provinciale wegen. Voor provinciale wegen geldt een voorkeursgrenswaarde van 50 dB en een grenswaarde van 60 dB. De Almelosestraat behoort tot de geluidbronsoort gemeentelijke wegen. De standaardwaarde voor gemeentelijke wegen bedraagt 53 dB en de grenswaarde 70 dB.

Om de geluidbelasting van het wegverkeer op de gevels van de nieuwe woningen te onderzoeken, is door Munsterhuis Geluidsadvies een akoestisch onderzoek uitgevoerd (kenmerk B05.25.136-RM, d.d. 5 mei 2026). Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 11 bij deze motivering opgenomen. Hieronder worden de conclusies van het onderzoek weergegeven:

• Uit de resultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de N349 wordt overschreden ter plaatse van alle woningen. Het hoogste geluid op de gevel bedraagt 56 dB. Daarmee wordt wel voldaan aan de grenswaarde van 63 dB;
• De standaardwaarde ten gevolge van de geluidbronsoort gemeentelijke wegen wordt niet overschreden;
• Maatregelen om het geluid op de gevel terug te dringen tot aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB stuit naar verwachting op overwegende bezwaren van financiële en stedenbouwkundige aard;
• Het is realistisch om een hogere waarde dan de standaardwaarde toe te staan van 56 dB voor woning 1, 52 dB voor woning 2 en 54 dB voor woningen 3, 4 en 5 ten gevolge van de N349;
• Uit de berekeningen blijkt dat het gezamenlijk geluid op de gevel de 53 dB overschrijdt ter plaatse van geplande woningen. Daarmee wordt voor de woningen niet voldaan aan het maximaal toelaatbare binnenniveau uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. De gezamenlijke geluidbelasting op de gevel van woning 1 bedraagt maximaal 61 dB (lden). De gezamenlijke geluidbelasting op de gevel van woning 2 bedraagt maximaal 57 dB (lden) en de gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van woning 3, 4 en 5 bedraagt maximaal 59 dB (lden). Extra geluidwerende voorzieningen ten gevolge van wegverkeerslawaai zijn noodzakelijk om aan het binnenniveau te voldoen.

De gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen is in de regels van dit TAM-omgevingsplan vastgelegd. De planregels geven uitvoering aan artikel 5.78ad Bkl door de waarde van het gezamenlijk geluid op de gevel in het omgevingsplan zelf op te nemen. Bij de aanvraag voor de zgn. technische bouwactiviteit moet de initiatiefnemer aantonen dat met de te treffen gevelmaatregelen kan worden voldaan aan de binnenwaarde, gebruikmakend van de in de regels vastgelegde geluidbelasting.

Dat betekent concreet dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoende zijn om aan het binnenniveau te voldoen. Daarmee is verzekerd dat geluidwerende voorzieningen moeten worden aangebracht, waardoor aan het binnenniveau voldaan wordt.

Industrielawaai

In de nabijheid is geen gezoneerd industrieterrein aanwezig waar een geluidproductieplafond geldt. Industrielawaai van industrieterreinen is geen belemmering voor het voorgenomen pan.

Solitaire bedrijvigheid

In de omgeving van het plangebied zijn enkele milieuhinderlijke activiteiten en bedrijfsactiviteiten aanwezig. Het betreft voornamelijk enkele horeca-activiteiten en enkele solitaire bedrijfsfuncties.

Om te onderzoeken of deze functies een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen ontwikkeling, wordt aansluiting gezocht bij de richtafstanden uit de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe milieugevoelige functies (woningen). Om te onderzoeken of een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en om eventueel aanwezige milieubelastende activiteiten en/of bedrijven de zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen blijven uitoefenen, wordt hieronder getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-handreiking. Daarbij is allereerst van belang om te bepalen in welk omgevingstype het plangebied is gelegen.

Het plangebied is gelegen aan de rand van de Ootmarsum waar overwegend woningen aanwezig zijn. Daarom moet het plangebied worden aangemerkt als 'rustig woongebied'. Binnen deze gebieden staat een prettig, rustig woongenot als doel centraal. Binnen een rustig woongebied komen incidenteel ook niet-woonactiviteiten voor, maar deze activiteiten zijn beperkt in aantal, voegen zich naar het primaat van de rustige woonomgeving en veroorzaken doorgaans geen wezenlijke hinder voor de omwonenden. De vestiging van niet-woonactiviteiten blijft in rustig woongebied veelal beperkt tot het toestaan van beroepen en bedrijven aan huis.

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende milieuhinderlijke activiteiten en/of bedrijfsactiviteiten aanwezig:

Figuur 5.5: Tabel richtafstanden

De afstand is gemeten vanaf de grens van de milieubelastende functie (voorheen bestemming) tot aan de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwe woningen. Uit de tabel volgt dat aan alle richtafstanden wordt voldaan (deze richtafstanden gelden zowel voor geluid als geur).

Tot slot wordt een woning niet aangemerkt als milieubelastende functie. Derhalve heeft het plan geen negatief effect op het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Warmtepompen

Mogelijk dat de toekomstige woningen worden voorzien van warmtepompen. Om het installatiegeluid buiten de woonfunctie te beperken, zijn in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) eisen gesteld voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk, veroorzaakt op de perceelgrens met een perceel voor een andere woonfunctie een geluidsniveau van ten hoogste 40 dB in de avond- en nachtperiode en voor de dagperiode ten hoogste 45 dB van één installatie.

Hoewel op dit moment (nog) niet bekend is op welke wijze de warmte- en koudeopwekking zal plaatsvinden is door Munsterhuis Geluidsadvies een akoestisch onderzoek (kenmerk B03.26.116-RM, d.d. 6 mei 2026) uitgevoerd om te onderzoeken of het plaatsen van warmtepompunits aan de zijde van het Keupinkspad kan leiden tot geluidsoverlast bij de omliggende woningen aan het Keupinkspad (worst-case situatie). Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 12 bij deze motivering opgenomen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus ten gevolge van buitenunits van warmtepompen niet zal leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Daarbij wordt opgemerkt dat het akoestisch onderzoek is uitgegaan van een worst-case situatie waarbij alle warmtepompunits aan de zijde van het Keupinkspad zijn gesitueerd en 24 uur per dag in bedrijf zijn. Derhalve kan geconcludeerd worden dat eventuele warmtepompunits niet leiden tot geluidsoverlast.

Voorts geldt dat de definitieve wijze van warmte- en koudeopwekking op dit moment nog niet concreet is. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de woningen zal worden aangetoond op welke wijze dit concreet zal plaatsvinden en wordt eveneens aangetoond dat die installaties voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Op voorhand vormen de warmtepompen geen belemmering.

5.6.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande leidt het aspect geluid niet tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.7 Geur

5.7.1 Algemeen

In paragraaf 5.1.4.6.1 van het Bkl zijn de instructieregels opgenomen die geurbelastende activiteiten en/of geurgevoelige gebouwen in elkaars nabijheid mogelijk maken. Het gaat hierbij om drie geurbronnen waarvoor regels zijn gesteld, namelijk:

• zuiveringstechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2);
• het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3);
• andere agrarische activiteiten.

In artikel 5.92 van het Bkl staat vastgelegd dat in een omgevingsplan rekening gehouden wordt met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen en dat het omgevingsplan erin voorziet dat dit aanvaardbaar is. Hierbij moet rekening worden gehouden met de lokale specifieke omstandigheden en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten. De specifieke plaatselijke situatie kan mede bepalend zijn voor wat aanvaardbaar is en per geval verschillen. Afhankelijk van de gemeente kan lokaal beleid van toepassing zijn voor het aspect geur. Dit wordt dan vastgelegd in een Geurgebiedsvisie en Geurverordening. Naast het toetsen van de geurbelasting door activiteiten op geurgevoelige functies, moet bij het toelaten van een nieuwe geurgevoelige functies ook worden getoetst of bedrijven in de omgeving worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Wanneer hier sprake van is moet getoetst worden aan de geldende normen waar het bedrijf aan moet voldoen. Een nieuwe geurgevoelige functie is alleen aanvaardbaar als dit er niet toe leidt dat het bedrijf daardoor niet meer kan voldoen aan de voor het bedrijf geldende normen. Er mag geen sprake zijn van een beperking in de bedrijfsmogelijkheden.

5.7.2 Situatie plangebied

Het plan maakt nieuwe geurgevoelige functies/gebouwen mogelijk. Zoals in paragraaf 5.6.2 is beschreven zijn er in de omgeving van het plangebied enkele solitaire bedrijven aanwezig zoals een theehuis en hotels met keuken die invloed kunnen hebben op het aspect 'geur'. Zoals echter uiteen is gezet wordt voldaan aan de geldende richtafstanden. De richtafstanden van geur en geluid zijn gelijk, waardoor reeds is aangetoond dat de solitaire bedrijven geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

Daarnaast bevindt zich in de omgeving van het plangebied geen agrarisch bedrijf. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op een afstand van 600 meter aan de Tichelwerk 6, waar een melkveehouderij is gevestigd. Op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving geldt een vaste afstand van 100 meter tussen het geurgevoelige gebouw en het agrarisch bedrijf waar landbouwhuisdieren zonder geuremissiefactoren gehouden worden (artikel 5.112 Bkl). Aan deze vaste afstand wordt ruimschoots voldaan.

Tot slot geldt dat zich in de omgeving van het plangebied geen rioolwaterzuiveringsinstallatie bevindt. Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor dit plan.

5.7.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot geur, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er wordt voldaan aan de vaste afstand op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

5.8 Omgevingsveiligheid

5.8.1 Algemeen

Op basis van paragraaf 5.1.2 van het Bkl houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het waarborgen van de veiligheid. Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. De hoofdlijnen van het (wettelijk) kader voor de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 van het Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastendeactiviteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;

• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het
• Besluit activiteiten leefomgeving;
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl). Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen kunnen worden opgenomen in de omgevingsvergunning. Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (par. 5.1.2.5 Bkl);
• veiligheid rond luchthavens (par. 5.1.2.6 Bkl).

5.8.2 Situatie plangebied

Aan de hand van de kaart 'omgevingsveiligheid' van de Atlas Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in de omgeving van het plangebied. Op deze kaart staan onder andere de brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebieden van externe risicobronnen. In figuur 5.6 is een uitsnede van deze kaart weergegeven.

Figuur 5.6: Uitsnede Atlas Leefomgeving, omgevingsveiligheid (bron: Atlas Leefomgeving)

Uit de kaart blijkt dat de dichtstbijzijnde risicobron op een afstand van circa 735 meter van het plangebied ligt. Het betreft een brandaandachtsgebied van de aardgasleiding van de Gasunie met kenmerk N-531-91. Het plangebied ligt op ruime afstand van het brandaandachtsgebieden van de Gasunie. Verder zijn er geen explosie- of gifwolkaandachtsgebieden in de omgeving van het plangebied. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het aspect 'omgevingsveiligheid' geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling.

5.8.3 Conclusie

Als gevolg van het plan kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een toename van het groepsrisico en het plaatsgebonden risico. Evenmin ligt het plangebied in of in de nabijheid van een aandachtsgebied van een risicobron. Omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.9 Trilling

5.9.1 Algemeen

In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels over het omgevingsaspect trillingen opgenomen. De regels zien op activiteiten, anders dan wonen, die trillingen veroorzaken in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw. Uit artikel 5.79 Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op trillingen door alle denkbare activiteiten. Een uitzondering op deze hoofdregel betreft de (tijdelijke) activiteiten die niet bepalend zijn voor de functie van een locatie.

De belangrijkste instructieregel is het vereiste van aanvaardbaarheid, zoals opgenomen in artikel 5.83 van het Bkl. Het eerste lid van dat artikel verplicht gemeenten om in het omgevingsplan rekening te houden met trillingen door activiteiten in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen. Dit is een concretisering van het beginsel van 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' waar het omgevingsplan invulling aan geeft.

Rekening houden met trillingen door activiteiten werkt twee kanten op: bij het mogelijk maken van activiteiten nabij bestaande trillinggevoelige gebouwen, maar omgekeerd ook bij toelaten van trillinggevoelige gebouwen in de nabijheid van bestaande trillingen veroorzakende activiteiten.

Het tweede lid van artikel 5.83 van het Bkl bepaalt dat een omgevingsplan erin voorziet dat trillingen door een activiteit in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen aanvaardbaar zijn. Het gaat hierbij, anders dan in het eerste lid, om trillingen door een individuele activiteit. Het Bkl geeft standaardwaarden aan waarmee in ieder geval wordt voldaan aan artikel 5.83 lid 2 van het Bkl. In afwijking van de standaardwaarden kan de gemeente aan de 'aanvaardbaarheid' ook voldoen door het gebruik van andere waarden. Ander dan het voormalige Activiteitenbesluit bevat het Bkl ook standaardwaarden voor herhaald voorkomende trillingen. Onder trillingsgevoelige gebouwen worden gebouwen of gedeelten daarvan verstaan met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan (woonschepen en woonwagens uitgezonderd);
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfuncties met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

5.9.2 Situatie plangebied

Het aspect trillingen is niet relevant voor de dit plan aangezien het plangebied zich niet bevindt in de nabijheid van spoorlijnen of bedrijven waar zware trillingen kunnen plaatsvinden. Het dichtstbijzijnde bedrijventerrein waar eventueel bedrijven gevestigd zouden kunnen worden die kunnen leiden tot trillingshinder bevindt zich op een afstand van 780 meter van het plangebied (bedrijventerrein De Mors). Daarnaast zijn er in de omgeving van het plangebied geen andere functies aanwezig die dusdanige trillingen kunnen veroorzaken. Tevens wordt geen nieuwe functie mogelijk gemaakt die kan leiden tot trillingshinder bij omwonenden. Het aspect 'trillingen' vormt geen belemmering voor dit plan.

5.9.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot trillingen, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.10 Archeologie

5.10.1 Algemeen

De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze gaan over:

• Ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• Verplaatsing van beschermde monumenten;
• Gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• Aantasting van de omgeving van een beschermd monument;
• Conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

Archeologische resten

Het gemeentelijk beleid voor archeologie en cultuurhistorie staat veelal opgenomen in de archeologische beleidskaart en cultuurhistorische waardenkaart. Dit document schrijft per gebied voor welke onderzoekverplichtingen ter plaatse gelden. Wanneer een plan binnen een archeologisch waardevol gebied ligt wordt hieraan getoetst.

5.10.2 Situatie plangebied

Op grond van de archeologische verwachtings- en advieskaart van de gemeente Dinkelland geldt dat het plangebied is gelegen in het gebiedstype "diepe erosiedalen met natte, zandige bodems" (voor het grootste gedeelte) en voor een klein deel in het gebiedstype 'stuwwalhellingen met een plaggendek'. In figuur 5.7 is een uitsnede van de archeologische verwachtingskaart weergegeven.

Figuur 5.7: Uitsnede archeologische verwachtings- en advieskaart Dinkelland (bron: gemeente Dinkelland)

Ter plaatse van de stuwwalhellingen met een plaggendek geldt dat archehologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 2.500 m2 bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 2.500 m2 geldt vrijstelling van archeologisch onderzoek.

Voor de diepe erosiedalen geldt vrijstelling van het uitvoeren van een archeologisch onderzoek, met uitzondering van gebieden met een lage verwachting binnen plangebieden met meerdere verwachtingszones.

Als gevolg van het plan vinden er geen bodemingrepen plaats over een oppervlakte van 2.500 m2. Immers, de nieuw te bouwen woningen hebben een gezamenlijke (bebouwde) oppervlakte van circa 539 m2. De nieuwe verharding op het erf inclusief de parkeerplaatsen hebben een oppervlakte van 666 m2. Daarmee bedraagt de bebouwde oppervlakte inclusief de verharding 1.145 m2. De wadi heeft - vanwege het schuinlopende talud - een grondoppervlakte van circa 290 m2. Dat betekent dat er als gevolg van het plan voor het graven van de fundering van de woningen, het realiseren van de verharding en de wadi in ieder geval gegraven wordt over een oppervlakte van 1.435 m2. Daarbij geldt dat de bestaande bebouwing is gesitueerd ter plaatse van het nieuwe woonerf waardoor dit niet leidt tot een uitbreiding van de grondroerende werkzaamheden.

De oppervlakte van de bestaande inrit van het Keupinkspad naar het huidige woonerf bedraagt circa 110 m2. Daarmee zullen de grondroerende werkzaamheden voor het bouwen, verharden, slopen en het aanleggen van de wadi plaatsvinden over een oppervlakte van circa 1.545 m2. Als de nieuw aan te leggen hagen volledig in de af te graven oppervlakte worden opgenomen (cica 176 m2) wordt de grond over een oppervlakte van circa 1.721 m2 afgegraven dieper dan 40 cm. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de oppervlakte van 2.500 m2 niet wordt overschreden.

Zelfs als voor de fundering een groter grondoppervlak wordt afgegraven blijven de grondroerende werkzaamheden onder de oppervlakte van 2.500 m2. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor dit plan.

5.10.3 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. Hierbij kan ook gedacht worden aan in de nabijheid het plangebied gelegen werelderfgoed. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet de gemeente rekening houden met bepaalde uitgangspunten. In artikel 5.130 lid 2 Bkl staan de instructieregels gesteld door het Rijk.

Deze gaan over:

• ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• verplaatsing van beschermde monumenten;
• gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• aantasting van de omgeving van een beschermend monument;
• aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen;
• conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

Situatie plangebied

Er bevinden zich in het plangebied geen rijks- en gemeentelijke monumenten, waarvan de cultuurhistorische waarden door voorliggend plan negatief beïnvloed kunnen worden. In de omgeving van het plangebied zijn echter wel enkele gemeentelijke monumenten aanwezig. Het betreft onder andere het dubbele woonhuis aan de Almelosestraat 44-46 waar een dubbel woonhuis uit begin vorige eeuw aanwezig is. Door de solitaire ligging en de oorspronkelijke staat is het opvallend en beeldbepalend aan de rand van Ootmarsum.

Daarnaast bevindt zich aan de Nieuwe Almelosestraat 1 een gemeentelijk monument. Het betreft een geheel vrijstaande op rechthoekige basis gebouwde villa, op een hoogte (voormalige esrand) liggend ten noorden van de invalsweg Almelosestraat en uitkijkend over het stadje Ootmarsum.

Tot slot bevindt zich ten oosten van het plangebied de "Engelse tuin" welke zowel als tuin als het zitbankje is aangewezen als rijksmonument.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een bestaand woonperceel aan de Almelosestraat 43. De ontwikkeling heeft geen invloed op de (cultuurhistorisch) waardevolle kenmerken van de omliggende monumenten.

Hoewel de oostzijde van het plangebied grenst aan de Engelse tuin, wordt het plangebied en de Engelse tuin doorsneden door de Almelosestraat. Als gevolg van het plan vinden geen ingrepen aan de Engelse tuin plaats. Voorts geldt dat de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast, waarbij de groenwaarden in de omgeving in het plan zijn betrokken. Geconcludeerd wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan. Ook ligt het gebied niet in een landschap dat als cultuurhistorisch is aan te merken.

5.10.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot archeologie en cultuurhistorie, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.11 Bodem

5.11.1 Algemeen

Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en/of activiteit. De bodemkwaliteit mag geen gezondheidsrisico opleveren voor gebruikers van de bodem. In deze paragraaf wordt omschreven hoe bij voorliggend project rekening zal worden gehouden met het aspect bodem.

Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m².

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89k Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

5.11.2 Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe bodemgevoelige functies en gebouwen. Om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te onderzoeken is door Lycens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (projectnummer 2025-0561, versie 1.0, d.d. 24-7-2025). Het verkennend bodemonderzoek is als Bijlage 13 bij deze motivering opgenomen. Hieronder worden de conclusies weergegeven.

Resultaten grond

Chemisch analytisch zijn in de bovengrond lichtverhoogde gehalten aan kwik, lood en PAK aangetoond en in de ondergrond met kwik en lood.

De verhoogde gehalten in de grond met kwik, lood en PAK zijn vermoedelijk te relateren aan het gebruik van de locatie door de jaren heen en/of de bodemvreemde materialen in de bodem.

Resultaten grondwater

Chemisch analytisch is in het grondwater een licht verhoogd gehalte aan naftaleen aangetoond.

De aangetoonde verhoging is veroorzaakt door het gebruik van de locatie door de jaren heen.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat ten aanzien van de chemische kwaliteit van de grond en het grondwater geen belemmering tegen de voorgenomen planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herinrichting van de locatie.

5.11.3 Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat ten aanzien van de chemische kwaliteit van de grond en het grondwater belemmering tegen de voorgenomen herinrichting van de locatie.

5.12 Waterbelang

Op basis van paragraaf 5.1.3 van het Bkl houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het beschermen van de waterbelangen

5.12.1 Vigerend beleid

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Rijksbeleid

Het Nationaal Water Programma 2022–2027 (vastgesteld op 18 maart 2022) geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering;
• We moeten blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte;
• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven om te gaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027.

Provinciaal beleid Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Beleid Waterschap Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in de watervisie 2050 en het Waterbeheerplan 2022-2027. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast zijn de waterschapsverordening en legger van Waterschap Vechtstromen belangrijk regelstellende instrumenten waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsprogramma/-plan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Het Waterschap heeft de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staan de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat;
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

5.12.2 Algemeen

Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.

Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden*) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels met betrekking tot:

• 1. het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• 2. het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• 3. het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de bruidsschat zijn.

Watsysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies, waterschappen en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

5.12.3 Situatie plangebied

Weging van het waterbelang

Op 26 augustus 2025 is het plan in het kader van 'Het Wateradvies' voorgelegd aan het waterschap. Op 4 september 2025 heeft het waterschap aangegeven dat volstaan kan worden met de standaard waterparagraaf. De standaard waterparaagraaf is in dit hoofdstuk verwerkt.

Het plan heeft vanwege de grootte geringe invloed op de waterhuishouding waardoor het waterschap op voorhand een positief wateradvies afgeeft voor dit plan met inachtneming van onderstaande toelichting op het hemelwater en vuilwater.

Op grond van het 'Water- en Rioleringsprogramma 2025-2030' van de gemeente Dinkelland geldt een bergingseis van 40 mm per verhard oppervlakte (daken en alle verhardingen) voor hemelwater. Om aan deze waterbergingseis te voldoen wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd die voldoet aan de minimale bergingseis van 40 mm per m2 verhard oppervlak.

De nieuw te bouwen woningen hebben een gezamenlijke (bebouwde) oppervlakte van circa 539 m2. De verharding inclusief de parkeerplaatsen die in grasbetonstenen worden uitgevoerd bedraagt circa 606 m2. De verharding exclusief de grasbetonstenen bedraagt circa 526 m2.

Daarmee bedraagt de totale oppervlakte aan bebouwing en verharde oppervlakte (inclusief waterdoorlatende grasbetonstenen) 1.145 m2. De oppervlakte aan bebouwing en verharding zonder de parkeerplaatsen welke in waterdoorlatende grasbetonstenen worden uitgevoerd bedraagt 1.065 m2. De waterberging bedraagt over de verharde oppervlakte aan bebouwing en erfverharding zonder de waterdoorlatende grasbetonstenen (1.065 m2 * 40 mm = ) 42,6 m3. Daarmee voorziet de wadi in voldoende bergingscapaciteit aangezien de wadi beschikt over een bergingscapaciteit van 45 m3. De daken én de verharde oppervlakten wateren via kolken af op de wadi, maar een overstort op het Keupinkspad is eveneens mogelijk.

De aanleg en instandhouding van de wadi is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Op voorhand is aangetoond dat het plan voldoet aan de verplichte waterbergingseis.

Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater worden de woningen aangesloten op het gemeentelijke riool. Gemeenten hebben de plicht om afvalwater in te zamelen in de bebouwde kom. De aansluiting van de riolering zal moeten voldoen aan de gemeentelijke eisen. Deze vormen op voorhand geen belemmering voor dit omgevingsplan.

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt door het waterschap een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Indien ontwateringsdiepte niet kan worden gehaald adviseert het waterschap om kruipruimteloos te bouwen. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt ernaar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Op voorhand wordt geconcludeerd dat het aspect 'water' geen belemmering vormt voor dit plan. Tevens heeft het plan geringe invloed op de waterhuishouding waardoor het waterschap op voorhand akkoord heeft gegeven voor dit plan.

5.12.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot het waterbelang, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.13 Gezondheid

5.13.1 Algemeen

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om:

• het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolge voor de gezondheid?)
• het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Gelet op de centrale rol van het gezondheidsaspect binnen de Omgevingswet dient dit aspect breed te worden gemotiveerd. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten zijn in voorgaande paragrafen reeds behandeld gemotiveerd. Het is wenselijk om daarnaast aan te geven op welke wijze het gezondheidsaspect bij de motivering is meegenomen. Dit niet alleen omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk maatschappelijk doel is van de Omgevingswet, waar logischerwijs bij het nemen van een besluit op grond van deze wet aandacht voor moet zijn. Ook omwonenden en rondom het project gevestigde bedrijven zijn vaak geïnteresseerd in de gezondheidssituatie die ten gevolge van een activiteit optreedt.

Gewasbeschermingsmiddelen

Op agrarische grond waarop gewassen mogen worden geteeld, kunnen gewasbeschermings- en bestrijdingsmiddelen worden gebruikt. Deze zorgen ervoor dat planten, groente of fruit beschermd worden tegen schimmels, insecten en andere plagen. Verspreiding van deze gewasbeschermingsmiddelen (door de wind) kan tot gezondheidsproblemen leiden. Er zijn geen regels in de wet die bepalen dat een bepaalde afstand tot agrarische grond moet worden aangehouden. In de rechtspraak wordt als vuistregel een afstand van 50 meter tussen de agrarische grond en gevoelige functies, zoals woningen, aangehouden. Dit wordt een spuitzone genoemd.

De 50 meter vuistregel uit jurisprudentie is een indicatieve afstand. Een verantwoorde afstand hangt onder meer af van het soort teelt ter plaatse en de plaatselijke omstandigheden. Bij het bepalen of een spuitzone van toepassing is, geldt de maximale planologische invulling. Bij de beoordeling van de vraag of (al dan niet) een spuitzone moet worden aangehouden, moet niet worden gekeken naar het feitelijke gebruik maar naar hetgeen planologisch maximaal is toegestaan. Bij de ontwikkeling van een nieuwe gevoelige functie nabij agrarische percelen, is het dus allereerst van belang om te weten wat de maximale gebruiksmogelijkheden van dat agrarische perceel op basis van het omgevingsplan zijn. In de meeste gevallen laat het omgevingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op agrarische gronden toe, tenzij het telen van gewassen via bijvoorbeeld een aanduiding expliciet is uitgesloten.

5.13.2 Situatie plangebied

Naast het perceel Almelosestraat 46 zijn gronden aanwezig die op grond van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Bestemmingsplan Buitengebied 2010' zijn voorzien van de enkelfunctie 'Agrarisch - 2'. Daarmee zijn de gronden bestemd voor het agrarische gebruik.

De woningen in voorliggend plan liggen op meer dan 50 meter afstand van de gronden waarop het agrarische gebruik mag plaatsvinden. Wel geldt dat een zeer gering gedeelte ten noordwesten van het plangebied binnen 50 meter afstand van het agrarisch perceel ligt. Om te voorkomen dat deze grond gebruikt mag worden voor een gewasbeschermingsgeevoelige functie zoals wonen en/of tuin, is dat gedeelte voorzien van de enkelfunctie 'Groen'. Daarmee is het niet toegestaan om de grond als tuin bij de woning te gebruiken, waardoor er geen gewasbeschermingsgevoelige functies binnen 50 meter van de agrarische grond worden toegestaan. Daarbij wordt tevens opgemerkt dat op deze strook groen wordt ingeplant als gevolg van de landschappelijke inpassing van het plan.

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect gezondheid sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.13.3 Conclusie

In het kader van gezondheid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente.

De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer.

Voor onderhavige ontwikkeling is met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. Los van het kostenverhaal zijn initiatiefnemers leges verschuldigd voor het doorlopen van de planologische procedure. Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld.

Gelet op het vorengaande is het onderhavige plan financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen

Zoals in de inleiding is aangegeven betreft het hier een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen. De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van een bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Functieregels en gebiedsaanwijzingen;
• Algemene regels aan activiteiten;
• Overgangsregels.

7.2.2 Preambule voor hoofdstuk en artikelnummering

De IMRO-standaarden maken het niet mogelijk om een regeling te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. De naamgeving van het hoofdstuk kan worden gewijzigd, maar hoofdstuk 1 blijft altijd zichtbaar. De IMRO-standaarden bieden ook geen mogelijkheid tot het gebruik van paragrafen. Ook voor de artikelen geldt dat deze in IMRO automatisch worden genummerd en dat de nummering dus bij ‘artikel 1’ begint. Voor het TAM-IMRO omgevingsplan is de IMRO hoofdstuk- en artikelnummering onhoudbaar, omdat het omgevingsplan van rechtswege al een hoofdstuk 1 en een artikel 1 kent. Deze nummers zijn dus al bezet.

Om duidelijk te maken hoe een TAM-IMRO omgevingsplan zich verhoudt tot de rest van het omgevingsplan, stelt de VNG voor om na het object Regels en voor het toevoegen van het object Hoofdstuk een preambule op te nemen. De preambule geeft aan hoe het TAM-IMRO omgevingsplan in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden. Hieronder is de preambule weergeven.

Preambule

Dit plan beoogt de realisatie van vijf nieuwe woningen op het perceel Almelosestraat 43 in Ootmarsum mogelijk te maken. Juridisch is het plan een nieuw hoofdstuk in het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1 lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit deel van het omgevingsplan weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22ac van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland.

In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22ac' gelezen worden.

De bijlage bij de in deze voorziening weergegeven hoofdstukken moet gelezen worden als onderdeel van Bijlage 22ac bij het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland.

7.2.3 Juridisch ponsen

Het voor een bepaalde locatie vaststellen van nieuwe regels in een TAM-IMRO omgevingsplan zorgt er niet voor dat de oude regels op die locatie automatisch vervallen. Met andere woorden: het is niet mogelijk om in een TAM-IMRO omgevingsplan te ‘ponsen’. Om te voorkomen dat op een bepaalde locatie zowel nieuwe als oude regels gelden, wordt in dit TAM-omgevingsplan een toepassingsbereikbepaling opgenomen in artikel 3 van de inleidende regels:

Artikel 3 (Toepassingsbereik)

• 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder b, g, h, i of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid.
• 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
• 3. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMALMELOS43-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Almelosestraat 43 in Ootmarsum, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMALMELOS43-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelbepalingen: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Ruimtelijke bouwregels: In deze regels zijn bouwregels opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken;
• Planologische gebruiksactiviteiten: in deze regels is aangegeven wat onder strijdig en verboden gebruik wordt verstaan.
• Regels parkeren: in deze regels zijn de regels omtrent parkeereisen opgenomen.
• Overige regels: in dit artikel zijn de aanvraagvereisten opgenomen.

7.2.5 Overgangsregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangsregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met deze wijziging van het omgevingsplan.

NB: Het omgevingsplan bevat in hoofdstuk 23 de slotbepalingen, dus die worden niet in het TAM-omgevingsplan opgenomen.

7.3 Verantwoording van de regels

Bij het opstellen van dit TAM-omgevingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de functies in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Functieomschrijving 'Groen'

De gronden ter plaatse van de wadi en groene inpassing in het oosten van het plangebied hebben de functie ‘Groen’ en een klein deel van het plangebied in het noordwesten. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Functieomschrijving 'Wonen - Wonen in de bebouwde kom'

Ter plaatse van de beoogde woningen is de functie 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' opgenomen. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor wonen. Op de voor 'Wonen – Wonen in de bebouwde kom' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de omschrijving. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, waarbij geldt dat het aantal woningen per bouwvlak één is tenzij dat is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal woningen'. Verder is met de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Een hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding ‘maximum aantal woningen', in welk geval het ter plaatse van de aanduiding genoemde aantal woningen ten hoogste aaneen gebouwd moeten worden.

Als gevolg van de resultaten van het akoestisch onderzoek wordt een hogere gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen toegestaan. Voor woning 1 (linker vrijstaande woning) geldt een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 61 dB (lden). Voor woning 2 (vrijstaande woning in het midden van het plangebied) geldt een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 57 dB (lden). Woning 3, 4 en 5 betreffen de aaneengebouwde woningen waarvoor een maximale gezamenlijke geluidbelasting van 59 dB (lden) op de gevels van de woningen geldt.

De gezamenlijke geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen is in de regels en verbeelding van dit TAM-omgevingsplan vastgelegd. De planregels geven uitvoering aan artikel 5.78ad Bkl door de waarde van het gezamenlijk geluid op de gevel in het omgevingsplan zelf op te nemen. Bij de aanvraag voor de zgn. technische bouwactiviteit moet de initiatiefnemer aantonen dat met de te treffen gevelmaatregelen kan worden voldaan aan de binnenwaarde, gebruikmakend van de in de regels vastgelegde geluidbelasting.

Dat betekent concreet dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoende zijn om aan het binnenniveau te voldoen. Daarmee is verzekerd dat geluidwerende voorzieningen moeten worden aangebracht, waardoor aan het binnenniveau voldaan wordt.

Tot slot is een voorwaardeijke verplichting voor de ruimtelijke inpassing (groenplan) en de wadi in de planregels opgenomen om te borgen dat de groenvoorzieningen en de wadi in het plan worden aangelegd en in stand worden gehouden.