Gulpener Bierbrouwerij

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Gulpener Bierbrouwerij is gevestigd aan de Rijksweg te Gulpen. Zowel aan de noordzijde als aan de zuidzijde van deze weg worden de bedrijfsactiviteiten uitgeoefend. In verband met een verbreding van de bedrijfsactiviteiten is het gewenst om op het perceel aan de noordzijde een bezoekerscentrum met café te realiseren. De in de bestaande situatie ter plaatse gevestigde werkplaats zal worden verplaatst naar de loods achter Rijksweg 11. Daarnaast wenst de brouwerij haar activiteiten aan deze zijde van de weg beter te structureren. Hiervoor is wijziging van de bouwmogelijkheden gewenst. Het bebouwbare oppervlak blijft met deze aanpassing nagenoeg gelijk.

Impressie toekomstige inrichting van het plangebied

Het is niet mogelijk om deze ontwikkelingen binnen het huidige bestemmingsplan uit te voeren. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de geldende bestemming dienen te worden aangepast. Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk om aan te tonen dat het planvoornemen juridisch-planologisch haalbaar is.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen ten westen van het centrum van de kern Gulpen. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Gulpen-Wittem, sectie A, nummers 3650, 3803 en 4287 (ged.), 3232, 3231 en 3189 (ged.). Het plangebied is gelegen aan de Rijksweg, de doorgaande weg door de kern Gulpen. De Rijksweg is tevens onderdeel van de verbindingsroute tussen Maastricht en Vaals. Op onderstaande figuur is het plangebied met rode pijl aangeduid.

Ligging plangebied ten opzichte van de kern Gulpen

1.3 Geldend bestemmingsplan

De gronden van het initiatief vallen binnen het planologisch regime van het geldende bestemmingsplan “kern Gulpen”. Dit plan is op 19 april 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

Aan onderhavige gronden is de bestemming 'Bedrijf - Bierbrouwerij' toegekend. Dit is een specifieke bestemming volledig ingericht op de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de bierbrouwerij. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak. De goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 7 respectievelijk 12 meter. Horeca is uitsluitend toegestaan in de vorm van ondergeschikte horeca. Recreatieve activiteiten worden niet toegestaan.

Tevens geldt ter plaatse van de bebouwing aan de straatzijde de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. De voor 'Waarde – Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud van ter plaatse bestaande cultuurhistorische en oudheidkundig waardevolle elementen (monumenten en beeldbepalende bebouwing) en patronen (beplantingspatronen, verkavelingen, wegenpatronen, het stedenbouwkundig beeld).

1.4 Toekomstig bestemmingsplan

De gewenste ontwikkelingen van initiatiefnemer zijn op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Middels voorliggende herziening van het bestemmingsplan kern Gulpen van de gemeente Gulpen-Wittem kan het initiatief wel worden geregeld. De gemeente heeft aangegeven in principe bereid te zijn om medewerking te verlenen aan de ruimtelijke procedure voor verbreding van het gebruik (toevoeging horeca en dagrecreatie) en aanpassing van de bouwmogelijkheden binnen de bestemming 'Bedrijf'. Tevens dient de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' beperkt te worden tot het object Rijksweg 19. De overige bebouwing binnen het plangebied is niet van cultuurhistorische waarde. Abusievelijk is dit opgenomen in het geldende bestemmingsplan.

Middels onderhavige toelichting wordt de gewenste aanpassingen van het bestemmingsplan te behoeve van de locatie Rijksweg 17-19 te Gulpen onderbouwd. Daarnaast bestaat het bestemmingsplan uit een set regels en een verbeelding.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden eerst de beleidskaders van het Rijk, de provincie en het beleid van de gemeente uiteengezet. Daarna worden de bestaande en gewenste situatie beschreven. Vervolgens wordt een beschrijving van de uitvoering van het plan gegeven. Hierin wordt aandacht besteed aan verschillende milieuaspecten, zoals bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit, geluid en water. In het hoofdstuk juridische aspecten komt de juridische opzet aan bod. Tot slot volgt een hoofdstuk waarin de financiële en maatschappelijk haalbaarheid uiteen wordt gezet en vervolgens volgt een hoofdstuk met de te volgen procedure.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. In dit hoofdstuk wordt aangetoond dat het planvoornemen niet strijdig is met het voor het plangebied relevante nationale en provinciale beleid en dat het in lijn is met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Gulpen-Wittem.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden belangrijke andere accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid. De SVIR vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en Pieken in de Delta. Daarmee is de SVIR de 'kapstok' voor uitwerkingen van beleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR heeft als horizon 2040, maar geeft vooral het kader voor de acties en beslissingen die op de korte termijn worden genomen.

 

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen en Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is inmiddels in werking getreden. Hierin zijn geen zaken opgenomen die van belang zijn voor onderhavig plangebied.

2.2.2 Ladder van duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' (verder: de Ladder) is juridisch verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ingevolge de Ladder moet een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' in de toelichting gemotiveerd worden met behulp van drie opeenvolgende stappen. De stappen betreffen:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Ingevolge stap 1 dient allereerst sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling'. Met het planvoornemen worden de bedrijfsactiviteiten ter plaatse verbreed waarbij het bebouwd oppervlak nagenoeg gelijk blijft. De brouwerij blijft actief in gebruik en daarnaast wordt een bezoekerscentrum annex café toegevoegd. In het kader van de ladder wordt dit niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Daarbij is het planvoornemen gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Verdere toetsing aan de duurzaamheidsladder is niet noodzakelijk.

2.2.3 Nationaal waterplan

Het Nationaal Waterplan (V&W, 2009) heeft de status van een structuurvisie en is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998. Het plan vervangt alle voorgaande Nota's Waterhuishouding. Omdat ook voor de volgende generaties Nederland als veilig en welvarend waterland veiliggesteld moet worden, moet nu een antwoord worden gevonden op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie, economie en een duurzaam waterbeheer.

Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. Water levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving en behoud van biodiversiteit. Het doel is helder: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst.

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het dan ook van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. Meer dan voorheen moet water bepalend zijn bij de besluitvorming. De mate waarin water bepalend is, hangt af van de wateropgave in relatie tot andere opgaven, aanwezige functies en bodemgesteldheid, en andere kenmerken in dat gebied.

Gemeenten en provincies wordt gevraagd het generieke beleid zoals vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (ook wel bekend als de AMvB Ruimte) lokaal en regionaal te vertalen en vast te leggen in structuurvisies, bestemmingsplannen en waterplannen.

 

Bij nieuwe ontwikkelingen dient dan ook rekening te worden gehouden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn, gericht op duurzaam waterbeheer. In paragraaf 4.12 wordt nader ingegaan op deze waterhuishoudkundige eisen en wordt beschreven op welke manier onderhavig initiatief hier mee omgaat.

2.2.4 Nationaal Landschap Zuid-Limburg

In Nederland zijn 20 gebieden aangewezen als Nationaal Landschap. Door de verstedelijking staat het platteland op sommige plaatsen onder druk. De Nationale Landschappen krijgen daarom extra aandacht vanwege hun belang voor de cultuurhistorie en natuur.

Gulpen is gelegen in het Nationaal Landschap Zuid Limburg. Dit Nationaal Landschap is een rivierterrassenlandschap, doorsneden door diep ingesneden dalen, waarbij de rotsachtige ondergrond dagzoomt in de steile dalhellingen. Waar de ondergrond ondoorlatend is ontspringen bronnen die vervolgens als bronbeekjes afwateren op de Geul, de Gulp, de Geleenbeek en de Maas. Deze landschappelijke opbouw geeft over een korte afstand een grote afwisseling tussen de weidse, open plateaus en de intieme, besloten dalen. Ze zijn verder voorzien van holle wegen, hoogstamboomgaarden, vakwerkboerderijen, kapelletjes en kruisbeelden.

Vanwege de aanwezigheid van silex (vuursteen) en de vruchtbare grondsoort löss kent Zuid-Limburg de langste bewoningsgeschiedenis van Nederland. In het Savelsbos bij Rijckholt en in de zuidelijke helling van het Geuldal bij Valkenburg zijn wereldwijd unieke, 6000 jaar oude vuursteenmijnen te bezoeken. In de omringende steden tonen musea de overblijfselen van de Romeinse nederzettingen.

Behoud, herstel en duurzaam beheer van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kernkwaliteiten is het uitgangspunt. In de navolgende hoofdstukken wordt indien van toepassing ingegaan op deze kernkwaliteiten in het plangebied. Er zal dan rekening worden gehouden met het behoud en duurzame beheer van deze kernkwaliteiten.

2.2.5 Natura 2000

Natura 2000 is een Europees netwerk van natuurgebieden met als doel het ontwikkelen en in stand houden van soorten en ecosystemen die belangrijk zijn voor Europa. Deze gebieden zijn aangewezen op basis van de Natuurbeschermingswet en de Vogel- en Habitatrichtlijnen. Het beleid houdt echter niet bij de landsgrenzen op, dieren en planten trekken zich immers niets aan van landsgrenzen.

Er zijn drie thema's die centraal staan bij Natura 2000, te weten beleven, gebruiken en beschermen. Beleven houdt in dat er ruimte wordt gecreëerd voor recreatie. Recreatie en natuurontwikkeling in dezelfde omgeving betekent echter wel dat er goede afspraken gemaakt moeten worden. Met gebruiken wordt bedoeld dat de natuur naast haar schoonheid ook economisch functioneel is. Wonen, werken en recreëren in een mooie omgeving is het streven, waarbij economie en ecologie met elkaar in balans dienen te zijn. Beschermen wil zeggen het duurzaam beschermen van flora en fauna. Het ideaalbeeld wordt bereikt wanneer de drie thema's in combinatie met elkaar zonder problemen van toepassing kunnen zijn op natuurgebieden.

Voor ieder definitief aangewezen Natura 2000-gebied dient een beheersplan opgesteld te worden met een looptijd van zes jaar. Een dergelijk beheersplan wordt opgesteld in goed overleg met eigenaren, beheerders en betrokken overheden (met name gemeenten, waterschappen en provincies). Het plan geeft weer wat er moet gebeuren om de gestelde doelen te bereiken en wie daarvoor verantwoordelijk is. Gemeenten zijn verplicht om beheersplannen ten aanzien van Natura 2000-gebieden door te laten werken in het betreffende bestemmingsplan, indien een dergelijk gebied (gedeeltelijk) binnen het plangebied valt.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Geuldal op circa 65 meter ten zuidoosten van het plangebied. Het Geuldal is met een oppervlakte van bijna 2500 hectaren een van de omvangrijkste Natura 2000 gebieden in ons land. Het gebied wordt gekenmerkt door grote hoogteverschillen en is mede daardoor bijzonder gradiëntrijk. In het dal bevinden zich betrekkelijk voedselrijke en natte tot vochtige gronden met een afwisseling van hooilanden en diverse bosgemeenschappen. De hoger gelegen, droge hellingen bestaan uit een voedselarme en kalkarme bovenste helft en een wat voedselrijkere onderste helft, waarbij kalkgesteente soms dagzoomt (in groeven). De graslanden en bossen die hier voorkomen bevatten orchideeënrijke hellingbossen, kalkgraslanden, heischrale graslanden en begroeiingen op rotsranden. In het zuidoosten komen op het plateau uitgestrekte beukenbossen voor waarvan de Veldbies-Beukenbossen (Luzulo-Fagetum), voor Nederlandse begrippen, bijzonder zijn. Het Geuldal is belangrijk voor ingekorven en vale vleermuis, daarnaast vliegend hert, geelbuikvuurpad en spaanse vlag.

Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebieden Geuldal

In paragraaf '4.7.3' wordt nader ingegaan op de gebiedsbescherming en de effecten van de ontwikkeling ten aanzien van dit Natura 2000-gebied.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) door Provinciale Staten vastgesteld. Op 16 januari 2015 is het in werking getreden. Het POL 2014 heeft vier wettelijke functies: structuurvisie (Wet ruimtelijke ordening), provinciaal milieubeleidsplan (Wet milieubeheer), regionaal waterplan (Waterwet), Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan (Planwet verkeer en vervoer).

In het POL2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. Dat sluit aan bij de basisfilosofie en ook bij de aanpak van de rijksoverheid die zich beperkt tot een 13-tal nationale ruimtelijke belangen. Zo veel mogelijk ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en andere partners die met hun lokale kennis prima maatwerk kunnen leveren. In het POL2014 wordt onderscheid gemaakt in drie regio's. Het plangebied is gelegen in de regio Zuid-Limburg.

2.3.1.1 Visie Zuid-Limburg

Zuid-Limburg is een heel aantrekkelijke regio om te wonen, te werken en te recreëren. Tegelijkertijd worden deze potenties bedreigd. De gevolgen van de bijzondere grensligging en de demografische ontwikkeling in Limburg spelen namelijk nergens zo sterk als in het zuiden van de provincie. In economisch opzicht is Zuid-Limburg te typeren als een “tussenregio”, tussen de metropoolregio's Randstad, Vlaamse Ruit en Ruhrgebied. Er zijn relatief weinig bereikbare banen binnen de landsgrenzen en daarmee is sprake van een beperkte veerkracht van de regionale en lokale economie. Bovendien kampt Zuid-Limburg met leegstandsproblematiek op het gebied van woningbouw, kantoren, verblijfsrecreatie, bedrijventerreinen en detailhandel: er is van alles teveel, en dat vraagt om een heldere visie en bovenal sturing.

In de integrale gebiedsopgave van Zuid-Limburg staat de komende jaren de economische structuurversterking centraal. Als onderdeel van de Brainport Zuidoost-Nederland is de ambitie om het gebied verder te ontwikkelen als een sterke kennisregio, die in verbinding staat met de kennisregio's Eindhoven, Aken en Leuven/Hasselt. Dit bevordert de bundeling van technologische kennis en de wereldwijde export van de innovatieve producten die hieruit voortkomen, en levert (indirect) ook veel werkgelegenheid op voor de lokale en regionale economie. De gemeente Gulpen-Wittem is gelegen tussen de economische gebieden in het gebied aangeduid als Nationaal Landschap.

2.3.1.2 Nationaal Landschap

Het Nationaal Landschap is gelegen binnen de (Euregionale) metropool Luik-Eupen-Aken-Parkstad-Sittard-Genk-Hasselt-Maastricht als onderdeel van het grensoverschrijdende Drielandenpark. Het is een uitloopgebied van de steden waarvan de “quality of life” belangrijk is voor het Zuid-Limburgse leef- en vestigingsklimaat.

2.3.1.3 Zonering Limburg

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, onderscheiden we in dit POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Het plangebied ligt binnen het bestaand bebouwd gebied en valt binnen de zone 'overig bebouwd gebied'. Dit zijn de gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. De accenten liggen hier op transformatie van de regionale woningvoorraad, bereikbaarheid, balans in voorzieningen en detailhandel, stedelijk groen en water en de kwaliteit van de leefomgeving.

Het planvoornemen ziet op het uitbreiden van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming "Bedrijf". Concreet betreft het de toevoeging van een horecafunctie in combinatie met dagrecreatie. Een dergelijke ontwikkeling past binnen de gemengde woon- en werkomgeving. Het vergroot de bedrijfsactiviteiten van de bierbrouwerij waardoor deze zich op onderhavige locatie verder kan ontwikkelen. Dit geeft een positieve impuls aan de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht van de kern Gulpen. Daarnaast wil de brouwerij een bijdrage leveren aan de upgrading van de directe omgeving.

Het planvoornemen is derhalve niet in strijd de accenten van het 'overig bebouwd gebied' van het POL 2014.

2.3.1.4 Vrijetijdseconomie

Met betrekking tot de vrijetijdseconomie in Limburg stelt de provincie dat het een groot aanbod aan recreatieve voorzieningen kent, maar dat het een voortdurende opgave is om de voorzieningen af te stemmen op de veranderende vraag van de consument en nieuwe doelgroepen aan te trekken. Er is een noodzaak tot verbetering van aanbod, toegankelijkheid en beleving van cultuurhistorie, slechtweervoorzieningen, nieuwe leisure concepten, attracties, evenementen, overnachtingsmogelijkheden, horeca en fiets- en wandelroutes.

Het is ook belangrijk dat de bestaande kwaliteiten worden benut voor recreatieve doeleinden. Primair ligt de verantwoordelijkheid voor het realiseren van toekomstbestendige voorzieningen bij de betreffende ondernemers. De onderlinge afhankelijkheid van de voorzieningen en hun bijdrage aan de gezamenlijke regionale uitstraling en aantrekkelijkheid betekent ook dat er een opgave ligt voor de Limburgse overheden om hierin regionaal de onderlinge samenwerking op te zoeken.

De brouwerij wil mensen kennis laten maken van alle aspecten van de 'bierbeleving'. Derhalve wordt aan de brouwerij een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café toegevoegd. Met deze ontwikkeling is sprake van verbreding van het toeristisch-recreatieve aanbod binnen de regio. Het draagt daardoor ook bij aan de regionale uitstraling en past hierdoor binnen het beleid van de provincie Limburg.

2.3.2 Omgevingsverordening Limburg

Bij het POL2014 hoort de Omgevingsverordening Limburg. De juridische doorwerking van het omgevingsbeleid wordt in deze verordening geregeld. Naast bepalingen die voor iedereen gelden (gedragsregels), bevat de Omgevingsverordening ook een hoofdstuk "Ruimte", waarin instructieregels naar gemeenten zijn opgenomen. De te maken regionale bestuursafspraken worden in de Omgevingsverordening Limburg geborgen. De Omgevingsverordening Limburg 2014 is, net als het POL, op 12 december 2014 vastgesteld door Provinciale Staten en is per 16 januari 2015 in werking getreden.

De Omgevingsverordening Limburg was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening Limburg is op 1 januari 2011 in werking getreden. Nu, in 2014, wordt de Omgevingsverordening opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk "Ruimte" aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk "Ruimte" is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Het POL 2014 zet sterk in op het zoveel mogelijk concentreren van nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. In de omgevingsverordening komt dit tot uiting in de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2). Daarin wordt gesteld dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening houdt met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3 van de omgevingsverordening onderzocht. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop hieraan invulling is gegeven.

Het planvoornemen ziet op aanpassing van de bouwmogelijkheden binnen de bestemming 'Bedrijf' en vergroten van de gebruiksfuncties door toevoeging van horeca en dagrecreatie. Met dit planvoornemen wordt geen stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk gemaakt. Toetsing aan de duurzaamheidsladder is niet noodzakelijk.

Zoals in paragraaf 2.3.1.3 al is gesteld ligt het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied en valt binnen de zone 'overig bebouwd gebied'. Voor het planvoornemen volgen uit de verordening vanuit deze zone geen specifieke regels die door dienen te werken in dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt daarnaast binnen 'Wonen Zuid-Limburg'. Het betreft echter geen nieuwe woningbouw waardoor hieraan niet hoeft te worden getoetst.

Ook is het initiatief gelegen binnen 'Bewoning van recreatieverblijven'. Met het planvoornemen wordt geen recreatieverblijf toegestaan. Derhalve is dit aspect in dit geval niet aan de orde.

Ook is sprake van het 'Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg'. Met het planvoornemen wordt uitsluitend herinrichting van een bestaande bedrijfsperceel mogelijk gemaakt. De bouwmogelijkheden worden meer geconcentreerd. Omdat het planvoornemen is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied is het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu hierop niet van toepassing.

Het plangebied ligt ook in uitsluitingsgebied voor windturbines, maar met het planvoornemen is geen sprake van een ontwikkeling of planologische mogelijkheid tot het realiseren van een windturbine.

Het plangebied ligt tevens in zone veehouderij en Natura 2000, maar met het planvoornemen is geen sprake van een ontwikkeling met een veehouderij. Vanuit de omgevingsverordening volgen voor dit aspect dan ook geen nadere regels.

Geconcludeerd wordt dat de Omgevingsverordening Limburg 2014 geen beperkingen oplegt aan het planvoornemen.

2.3.3 Provinciaal Waterplan 2016-2021

Het Provinciaal Waterplan 2016-2021 is de opvolger van het Provinciaal Waterplan Limburg 2009-2015 en een uitwerking van het waterbeleid in het POL2014, noodzakelijk om aan de vereisten van de Kaderrichtlijn Water en de Waterwet te voldoen. Samen met het Nationale Waterplan van het Rijk en het Waterbeheersplan Limburg van de beide Limburgse waterschappen vormt het een onderdeel van het Stroomgebied beheersplan Maas

In paragraaf 4.12 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding ter plaatse van het plangebied.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Strategische visie 2009-2020

Bij de totstandkoming van in de strategische visie 2009-2020 is duidelijk naar voren gekomen dat de gemeente op een daadkrachtige wijze voor zowel de kernen als het buitengebied heldere en consistente keuzes moet maken en daar naar moet handelen. Voor het bebouwde gebied, de kernen binnen de gemeente, is het realiseren van een zelfredzame samenleving op kernniveau de centrale doelstelling. Onderdeel van deze doelstelling vormt verbreding van de economie ten behoeve van de levendigheid van de kernen. Primair wordt ingezet op de versterking van de agrarische, toeristisch-recreatieve en dienstverlenende sector. Aan toerisme gelieerde economische activiteiten in vrijkomende panden is mogelijk. Een afgeleide van deze keuze is het op een bestaande locatie uitbreiden van de huidige activiteiten met een verdere verbreding van toeristische activiteiten in combinatie met horeca. Derhalve wordt geconcludeerd dat onderhavige ontwikkeling past binnen de doelstellingen van de strategische visie voor Gulpen-Wittem.

2.4.2 Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul

uitsnede beleidskaart van de structuurvisie

De gemeenten Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul hebben gezamenlijk een structuurvisie opgesteld. In deze structuurvisie is het ruimtelijke beleid en het sectorale beleid met ruimtelijke consequenties opgenomen voor een termijn van 15 jaar. In de structuurvisie is nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen het beleid voor het buitengebied en voor de kernen. Dit wil echter niet zeggen dat het niet in samenhang met elkaar wordt gezien. Bij het bepalen van het beleid is met name rekening gehouden met c.q. uitgegaan van maatschappelijke trends en demografische en technologische ontwikkelingen.

De kern Gulpen is een van de hoofdkernen binnen het structuurvisiegebied. De functies in deze kern hebben veelal een (boven)gemeentelijke en soms regionaal belang. Het betreft functies op het gebied van wonen, werken, voorzieningen en welzijn. Nieuwe ontwikkelingen zullen vooral in een hoofdkern plaatsvinden.

visiekaart kern Gulpen

Gestreefd wordt naar kernen die de leefbaarheid en het welzijn van de bevolking en bezoekers bevorderen. Historische delen van de kernen zijn duidelijk herkenbaar en geven identiteit aan de kern. De inrichting van de openbare ruimte, uitgedrukt in de vormgeving van de groenstructuren en openbare ruimte en pleinen past hierbij, waardoor een samenhangend beeld ontstaat. De functies binnen de bebouwing moeten dan ook bijdragen aan dat beeld.

Nieuwe ontwikkelingen moeten dan ook niet sec beoordeeld worden, maar met name de impact op en de passendheid binnen de omgeving (straatbeeld en/of het stedenbouwkundig patroon) is van belang.

Het planvoornemen is gelegen binnen de historische kern van Gulpen. Een deel van de bebouwing aan de Rijksweg is monument. Dit deel wordt waar nodig qua architectuur verbeterd en het niet monumentale deel wordt aangepakt waardoor het meer een geheel vormt. Dit versterkt het straatbeeld en de monumentale uitstraling van het pand aan de Rijksweg.

Aan de achterzijde grenst de brouwerij aan de Rosstraat. Het stedenbouwkundig beeld wordt hier met name bepaald door de hoge gevels van de brouwerij. De uitstraling van de Rosstraat is derhalve niet representatief en moet nodig aangepakt worden. De brouwerij heeft het pand Rosstraat 4a/4b aangekocht en is voornemens om dit pand te slopen en ter plaatse een biertuin te realiseren. Vanaf de Rosstraat ontstaat hierdoor een zichtlijn naar de achterzijde van de brouwerij, door in dit gedeelte een horecavoorziening met bezoekerscentrum realiseren waardoor ook de activiteiten van de brouwerij vanuit de Rosstraat zichtbaar worden. De bebouwingsintensiteit van de Rosstraat wordt hierdoor doorbroken waardoor de stedenbouwkundige verschijningsvorm aanzienlijk wordt verbeterd en aan het karakter van de Rosstraat een positieve impuls wordt gegeven. Daarnaast wordt nog onderzocht of in de toekomst iets gedaan kan worden aan de verschijningsvorm van de brouwerij en dan met name voor het gedeelte met de opslagtanks.

Daarnaast wordt gestreefd naar minimaal behoud van en waar nodig mogelijk de versterking van de recreatieve en toeristische functie. Versterking betekent veelal kwaliteitsverbetering en in een aantal gevallen ook omschakeling naar andere doelgroepen. Voor dagrecreatieve attracties geldt behoud en vooral kwaliteitsverbetering. De afgelopen jaren zijn deze relatief sterk afgenomen. Voor nieuwvestiging van horecavoorzieningen geldt dat deze plaats moet vinden in de centrale delen van de kernen en de aanloopstraten naar deze gebieden.

Binnen de brouwerij bestaat het planvoornemen uit het uitbreiden van de huidige activiteiten met een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café. De brouwerij wil hier mensen kennis laten maken met alle aspecten van de 'bierbeleving'. In de bestaande situatie is het mogelijk om een rondleiding te krijgen. Dit wil de brouwerij dus verder uitbreiden c.q. versterken. Naast de rondleiding moet het bijvoorbeeld mogelijk zijn om zelf bier te brouwen, te proeven en informatie te vergaren. Met het planvoornemen wordt dus ingezet op behoud c.q. versterking en vooral kwaliteitsverbetering van de bestaande functies.

Het dagrecreatieve aanbod binnen de kern Gulpen wordt met dit initiatief verder uitgebreid.

Daarnaast betreft het een toevoeging van een horecavoorziening in het centrale deel c.q. de aanloopstraat naar het centrum van Gulpen. Dit past eveneens binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.

2.4.3 Gulpen-Wittem: Hart van ’t Heuvelland

De gemeente Gulpen-Wittem heeft in 2009 een toeristische visie opgesteld. Hierin word het beleid met betrekking tot ontwikkelingskansen en ondersteuning voor de toekomst uitgezet.

 

Het belang van toerisme voor de gemeente is groot:

• Het vormt een draagvlak voor andere activiteiten en voorzieningen, zoals detailhandel, horeca, maar ook bijvoorbeeld evenementen;
• De sector is een belangrijke bron voor werkgelegenheid;
• Het imago en de naamsbekendheid van een gemeente kan ook doorwerken op andere sectoren in het gebied;
• Toeristische ontwikkeling kan een aanjager (vliegwiel) voor integrale gebiedsontwikkeling zijn.

 

Het landschap vormt voor een belangrijke mate het toeristisch recreatief product van de gemeente. Zonder het Heuvellandschap zou de aantrekkingskracht van de gemeente zeer beperkt zijn. De gemeente Gulpen-Wittem is tevens sterk op het gebied van kunst & cultuur, zowel cultuurhistorie, artistiek als ook volkscultuur. Potenties liggen met name in het aantrekken van MICE (bezoek vanuit zakelijke markt) en wellness. Dit zijn groeiende markten, met bezoekers met een hoog bestedingsprofiel.

Het zakelijke toerisme (exclusief locatiegebonden zakelijk bezoek) is een markt die in sterke mate wordt bepaald door cursussen, congressen maar ook bedrijfsuitstapjes en incentives voor zakelijke relaties. Deze markt gaat gepaard met hoge bestedingen per activiteit. Het gaat met name om leren, ontmoeten en genieten. Door verbreding van de activiteiten ter plaatse van de huidige brouwerij binnen het thema 'bierbeleving' wordt het toeristisch-recreatieve aanbod binnen de kern Gulpen verder vergroot.

Een algemene bedreiging voor de Zuid-Limburg is het onder druk staan van de eigen identiteit. Door demografische ontwikkelingen staat niet alleen de identiteit en cultuur onder druk maar ook het lokale voorzieningenniveau. Derhalve zijn nieuwe impulsen nodig die kunnen komen van nieuwe inwoners (koopkracht) of het toerisme. De Gulpener Bierbrouwerij is reeds sinds 1825 actief. Het bedrijf bepaald mede het gezicht en de bekendheid van Gulpen. Doordat mensen nu de mogelijkheid wordt geboden om bijvoorbeeld kennis te maken met de bierbrouwerij of zelf bier te brouwen volgens de Gulpener tradities wordt een traditioneel en cultureel product gepromoot. Dit vergroot de mogelijkheden c.q. activiteiten om kennis te maken met een product en de cultuur van dit product uit Gulpen.

2.4.4 Beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem

De nota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem heeft als doel om de toepassing van de parkeernormen inzichtelijker te maken, zodat het voor burgers, bedrijven en ontwikkelaars duidelijk is welke normen gehanteerd worden bij de betreffende bouwaanvraag of ruimtelijke ontwikkeling. Een tweede doel van de nota is om in de toekomst bij nieuwe ruimtelijke plannen en projecten in een parkeerbehoefte te voorzien en waar mogelijk de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Dit gebeurt aan de hand van het doorlopen van drie stappen:

• 1. Berekening parkeernormen ofwel parkeereis;
• 2. Voorwaarden voor vrijstelling parkeereis;
• 3. Afkoopregeling.

Uitgangspunt is dat bij een ontwikkeling op eigen terrein in voldoende parkeercapaciteit overeenkomstig de parkeernorm wordt voorzien. Dit om te voorkomen dat de parkeervraag wordt afgewenteld op het openbare gebied. In de praktijk kunnen zich situaties voordoen waarbij niet voldaan kan worden aan deze eisen. In dat soort gevallen is het mogelijk om onder voorwaarden af te wijken van de gemeentelijke eisen. In zijn algemeenheid geldt voor zo'n vrijstelling dat de realisering van het initiatief belangrijker is dan de nadelige gevolgen op het gebied van parkeren en verkeer. Aan het verlenen van een vrijstelling kan een financiële consequentie gekoppeld worden.

Concreet kan een vrijstelling verleend worden voor het aantal op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen, indien:

• initiatiefnemer beschikt over voldoende parkeercapaciteit op acceptabale loopafstand;
• parkeerplaatsen kunnen worden opgevangen in het openbaar aanbod;
• mogelijkheden aanwezig zijn, die planologisch haalbaar zijn om binnen een termijn van 10 jaar extra parkeerplaatsen aan te leggen.

Binnen het plangebied zijn niet voldoende mogelijkheden aanwezig om invulling te kunnen geven aan de noodzakelijke parkeerbehoefte. In de directe omgeving zijn voldoende parkeermogelijkheden aanwezig om de extra parkeervraag op te kunnen vangen. In paragraaf 3.3.2 is dit verder uitgewerkt.

2.4.5 Ieder zijn plaats?! Parkeren in de kern Gulpen

Om de parkeerdruk binnen de kern Gulpen in goede banen te leiden en te voorkomen dat in de toekomst ad-hoc maatregelen genomen dienen te worden, is een beleidskader ontwikkeld van waaruit de parkeervraagstukken in samenhang met elkaar en in het perspectief van leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid beantwoord kunnen worden.

 

Om tot een parkeervariant te komen, zijn uitgangspunten vastgesteld. Het parkeerbeleid moet in de toekomst klantvriendelijk zijn, een faciliterend karakter hebben, een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid en economische ontwikkeling. Tevens moet het voor alle doelgroepen een zo goed mogelijke parkeersituatie zijn, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de bestaande capaciteit en moet de bestaande capaciteit minimaal in stand worden gehouden. Hieruit zijn twee parkeervarianten opgesteld. Het doel daarbij is om het parkeren daar te realiseren waar dit het meest gewenst is. De eerste variant gaat uit van het heroverwegen van het betaald parkeren en de tweede variant gaat uit van optimalisatie van het parkeergebruik.

Inmiddels is binnen de kern Gulpen dit parkeerbeleid uitgewerkt. In de openbare ruimte is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar om de parkeervraag van onderhavig planvoornemen op te vangen. Bezoekers van de bierbrouwerij zullen met borden verwezen worden naar de in de kern Gulpen aanwezige parkeerplaatsen. Tevens zal op flyers en op internet verwezen worden naar deze parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 3 Projectprofiel

3.1 Gebiedsbeschrijving

3.1.1 Ruimtelijke structuur

Kenmerkend voor de omgeving van Gulpen, gemeente Gulpen-Wittem, is het reliëfrijk gebied, de bossen, de karakteristieke bebouwing en het kleinschalig landschap. Het plangebied is gelegen in Nationaal landschap Zuid-Limburg. Het gebied wordt gekenmerkt door holle wegen, plateaus, steile hellingen en vakwerkboerderijen. Ook graften, kapelletjes, hoogstamboomgaarden en kruisbeelden zijn typisch voor deze omgeving. Water, vruchtbare löss, silex, kalksteen en het reliëf zijn lange tijd bepalend geweest voor de menselijke bewoning.

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door de bebouwing van de kern Gulpen. De kern Gulpen is de grootste kern binnen de gemeente en heeft een regionale functie met een hoog voorzieningenniveau. Het heeft onder andere een winkelcentrum, veel gespecialiseerde zaken, een brede scholengemeenschap en een interregionaal busstation. Het plangebied grenst aan het centrum van de kern Gulpen waardoor er in de directe omgeving dus veel voorzieningen aanwezig zijn. Het is gelegen aan de Rijksweg, onderdeel van de provinciale weg N278 tussen de kernen Maastricht en Vaals. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan de Rosstraat. Deze straat verbindt de kerk en het gemeentehuis met het centrum.

3.2 Beschrijving plangebied

De Gulpener bierbrouwerij is gevestigd aan zowel de noord- als zuidzijde van de Rijksweg. In de huidige situatie zijn aan de noordzijde met name de brouwerijactiviteiten en kantoren gevestigd en aan de zuidzijde de opslag- en ontvangstruimten inclusief kantoren met een kleinschalig bezoekerscentrum. Op onderstaande figuur zijn de eigendommen van de brouwerij (met uitzondering van de kerk) gekleurd met de monumentale bebouwing in rood. Tevens is het pand Rijksweg 11 met achtergelegen loods eigendom van de brouwerij.

Impressie eigendommen brouwerij (met uitzondering van de kerk)

De bebouwing aan de noordzijde maakt onderdeel uit van onderhavig planvoornemen waarbij het plangebied zich beperkt tot de gronden die zijn bestemd als 'Bedrijf - Bierbrouwerij' en de gronden met de loods achter Rijksweg 11. Deze gronden zijn bestemd als 'Centrum -1'. Aan de zuidzijde vinden geen wijzigingen in gebruik- of bouwmogelijkheden plaats. Derhalve wordt dit deel buiten het bestemmingsplan gelaten.

Impressie bestaande situatie

3.3 Projectbeschrijving

3.3.1 Beoogd gebruik

Om de toekomstvisie c.q. het masterplan voor de Gulpener Bierbrouwerij te kunnen realiseren is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De brouwerij is voornemens om in het bedrijfsgedeelte aan de noordzijde van de Rijksweg, naast de huidige brouwerijactiviteiten, een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café te realiseren eventueel in combinatie met een dienstverlenende functie. In het bezoekerscentrum met café wil de brouwerij mensen kennis laten maken met alle aspecten van de 'bierbeleving'. Het bezoekerscentrum met café wordt gesitueerd ter hoogte van het cultuurhistorische deel van het pand. De verschijningsvorm van het pand aan de Rijksweg wijzigt hierdoor nagenoeg niet. Aan de achterzijde wordt het geheel wel opnieuw opgetrokken. Intern wordt het bouwdeel opnieuw ingericht met een bezoekerscentrum annex café en diverse andere ruimten ten behoeve van de 'bierbeleving'.

Impressie achterzijde bezoekerscentrum (gezien vanuit biertuin)

Impressie planuitwerking nieuwe begane grond

Impressie planuitwerking nieuwe verdieping

Impressie planuitwerking kelder

Impressie bestaande gevelindeling

Impressie nieuwe gevelindeling

Momenteel is in het bedrijfsgedeelte aan de noordzijde de werkplaats gevestigd. Deze werkplaats wordt verplaatst naar de bestaande loods achter Rijksweg 11. Deze loods is reeds eigendom van de brouwerij. De loods wordt derhalve bij het plangebied getrokken en bestemd voor de brouwerijactiviteiten.

Daarnaast heeft de brouwerij als uitgangspunt dat zij tevens een bijdrage wil leveren aan de upgrading van de Rosstraat. De achterzijde van de brouwerij grenst aan deze straat en bepaald in belangrijke mate het stedenbouwkundig beeld. De brouwerij heeft het pand Rosstraat 4a/4b aangekocht. Het planvoornemen bestaat uit de sloop van dit pand om ter plaatse een biertuin te realiseren.

Impressie biertuin

Vanaf de Rosstraat ontstaat daarmee een zichtlijn naar de achterzijde van de brouwerij. In dit gedeelte wil de brouwerij de horecavoorziening situeren zodat ook vanaf de Rosstraat de bedrijvigheid van de brouwerij wordt ervaren. Het pand Rosstraat 4a/4b heeft een centrumbestemming. De gewenste activiteiten zijn binnen deze bestemming reeds toegestaan. Derhalve maakt dit object geen onderdeel uit van deze herziening van het geldende bestemmingsplan. De uitstraling van de Rosstraat laat, mede door de achterzijde van de brouwerij, te wensen over. Door de sloop van het verouderde pand Rosstraat 4a/4b, de ontwikkeling van een zichtlijn naar de brouwerij en de upgrading van de achterzijde van de brouwerij wordt een positieve bijdrage geleverd aan de uitstraling van deze verbindingsroute naar het centrum.

Impressie upgrading Rosstraat

Idem, upgrading Rosstraat ter hoogte van entree biertuin

Daarnaast dient het geldende bestemmingsplan gewijzigd te worden omdat de beoogde vervangende nieuwbouw van het bedrijfsmatige brouwerijgedeelte niet binnen huidige regelingen mogelijk is. In verband met de optimalisering van de interne routing van de brouwerijactiviteiten is deels en wordt de komende jaren de bebouwing aan de westzijde verbeterd. De panden Rijksweg 13 en 15 zijn enige jaren geleden gesloopt en hiervoor is een nieuw bedrijfsgedeelte met vergelijkbaar oppervlak gerealiseerd op het binnenterrein. De komende jaren zal de bebouwing direct aan de Rijksweg worden aangepakt. Het oostelijke deel van het pand is cultuurhistorisch waardevol. In de jaren 1960 is in een andere, niet passende, architectuur aan de westzijde een gedeelte aangebouwd. Het voornemen bestaat om dit gedeelte te vervangen c.q. renoveren en uit te breiden. De beoogde uitbreiding loopt ongeveer tot de bestaande nutsvoorziening.

Impressie nieuwe inrichting brouwerij onderscheiden naar de nieuwe situering van functies

3.3.2 Verkeer en parkeren

Verkeer

De initiatieflocatie is gelegen aan de Rijksweg in Gulpen. De Rijksweg maakt onderdeel uit van de provinciale weg N278, de verbindingsweg tussen Maastricht en Vaals. Derhalve is de locatie goed bereikbaar via de regionale hoofdwegenstructuur.

Parkeren

Bij realisatie van het initiatief dienen de initiatiefnemers zorg te dragen voor voldoende parkeergelegenheid. De gemeente Gulpen-Wittem hanteert de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen en Parkeerfonds (zie paragraaf 2.4.4). Overeenkomstig deze nota geldt voor een bierbrouwerij een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak (bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats)).

Voor een bezoekerscentrum met café wordt in de nota geen specifieke norm genoemd. Derhalve wordt aangesloten bij de parkeerkencijfers van een meest vergelijkbare voorziening.

Best vergelijkbare parkeerkencijfers zijn:

• evenementenhal (educatieve functie): 5 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak
• café/bar/cafetaria: 5 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak
• dienstverlening met balie: 2,4 parkeerplaats per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak

In de huidige situatie bedraagt het bedrijfsvloeroppervlak van de brouwerij in totaal 3.400 m2. De huidige parkeerbehoefte hiervoor bedraagt 1,5 x 34 = 51 parkeerplaatsen.

In de toekomstige situatie bedraagt het bedrijfsvloeroppervlak in totaal 3.595 m2. Onderverdeeld naar functies bedraagt het bedrijfsvloeroppervlak:

• brouwerij inclusief werkplaats: 2.954 m2
• horeca: 271 m2
• educatie: 370 m2

De parkeerbehoefte voor de toekomstige situatie komt uit op:

• brouwerij inclusief werkplaats: 1,5 x 29,54 = 44,31 parkeerplaatsen
• horeca: 5 x 2,71 = 13,55 parkeerplaatsen
• educatie: 5 x 3,70 = 18,5 parkeerplaatsen

De totale toekomstige parkeerbehoefte bedraagt derhalve 76 parkeerplaatsen.

Parkeerplaatsen zijn dikwijls uitwisselbaar, waardoor het niet noodzakelijk is de som van het aantal parkeerplaatsen van de functies beschikbaar te hebben, maar slechts een deel ervan. Onder uitwisselbaarheid wordt hier verstaan dat meerdere functies op verschillende momenten gebruik kunnen maken van dezelfde parkeerplaatsen. Derhalve mag met behulp van aanwezigheidspercentages uitgegaan worden van dubbelgebruik. De aanwezigheidspercentages zijn gebaseerd op bijlage 2 uit de 'Beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem'. De aanwezigheidspercentages zijn gebaseerd op:

- voor de brouwerij is: de functie/het type object bedrijven;

- voor de horeca: de functie/het type object café;

- voor de educatie: de functie/het type object sociaal cultureel.

Uitgezet naar aanwezigheidspercentages bedraagt de parkeernorm:

		werkdag
		ochtend		middag		avond		koopavond
functie	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte
brouwerij	44,31	100	44,31	100	44,31	5	2,2155	10	4,431
horeca	13,55	10	1,355	40	5,42	90	12,195	85	1,15175
educatie	18,5	10	1,85	40	7,4	100	18,5	100	1,85
totaal	76,36		47,515		57,13		32,9105		7,43275
totaal afgerond	76		48		57		33		7
		zaterdag
		middag		avond
functie	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte	aanwezigheids%	parkeerbehoefte
brouwerij	44,31	5	2,2155	0	0
horeca	13,55	75	10,1625	100	13,55
educatie	18,5	60	11,1	90	16,65
totaal	76,36		23,478		30,2
totaal afgerond	76		23		30

Op basis van deze berekening wordt geconcludeerd dat voor de maximale parkeerbehoefte bij dubbelgebruik uitgegaan mag worden van 57 parkeerplaatsen. In de huidige situatie is alleen sprake van de brouwerij met een huidige parkeerbehoefte van 51 parkeerplaatsen. Dubbelgebruik is in de huidige situatie niet mogelijk c.q. aan de orde.

 

Met de verbreding van de gebruiksmogelijkheden van het brouwerijterrein wordt derhalve een extra parkeervraag van 6 parkeerplaatsen (57 -51) gecreëerd. Op eigen terrein, aan de zuidzijde, worden 3 parkeerplaatsen aangelegd. Voor de overige parkeerplaatsen is op eigen terrein geen ruimte beschikbaar.

Voor Gulpen is een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Hieruit blijkt dat met name de noordelijke omgeving van het plangebied en de parkeerterreinen Willem Alexanderplein en Willem Vliegenstraat een hoge parkeerdruk kennen. Op een reguliere werkdag is met name het bezettingspercentage op de parkeergelegenheden in de ochtend en middag hoog.

In de directe omgeving van de brouwerij zijn ook de parkeerterreinen Tramweg en Witteweg gelegen. Op deze parkeerterreinen is op basis van de huidige bezettingsgraad nog voldoende parkeergelegenheid aanwezig om de extra parkeerbehoefte van het planvoornemen op te vangen. Daarnaast is er ook nog een grote restcapaciteit in parkeergarage Cour de Galouppe, met het onderscheid dat dit wel betaalde parkeerplaatsen zijn.

Op de extra parkeervraag in het openbare gebied is de afkoopregeling vanuit het parkeerfonds van toepassing.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

4.2 Bodem

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen.

Met onderhavig planvoornemen worden de hoofdbestemming niet gewijzigd. Er wordt enkel een gebruiksvorm toegevoegd, waarbij deze gebruiksvorm wordt gesitueerd in nieuw te bouwen opstallen ter vervanging van bestaande bebouwing. Aangetoond moet worden dat de bodem geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling. Derhalve is een onderzoek naar de bodemkwaliteit (inclusief asbest) noodzakelijk.

Uit het historisch onderzoek/locatiebezoek en onderzoeksopzet blijkt dat in 2013 een bodemonderzoek ter plaatse van de onderzoekslocatie heeft plaatsgevonden waarbij lichte tot sterke verontreinigingen met metalen zijn vastgesteld. De sterke grondverontreinigingen met zware metalen zijn gesaneerd. Het betrof een gerichte sanering. Mogelijk dat in het aangrenzende terrein (tevens gedeelte van het plangebied) in de bodem mogelijk een sterke verontreiniging met metalen aanwezig is.

Tevens is een asbestinventarisatie uitgevoerd. De onderzochte bedrijfspanden op het adres Rijksweg 19 zijn de kelder tot en met de zolder het kantoor, horeca servicedienst, werkplaats en opslagruimte en de motor/bromfiets/fietsenstalling en de opslagruimte horecamateriaal. Op het adres Rosstraat 4a en 4b zijn de garageboxen met bedrijfswoning en winkelpand. Er bestaat een redelijk vermoeden op de aanwezigheid van verborgen asbesthoudende materialen in de bedrijfspanden.

Aanbevolen wordt om na de sloop onderzoek te laten uitvoeren naar de algemene bodemkwaliteit, rekening houden met een aantal aandachtspunten uit het onderzoek. Tevens wordt geadviseerd om een verkennend onderzoek naar asbest uit te voeren.

Het historisch onderzoek/locatiebezoek en het asbestinventarisatierapport zijn als respectievelijk Bijlage 2 en Bijlage 3 bijgevoegd.

4.3 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) dient voor geluidsgevoelige bestemmingen akoestisch onderzoek te worden verricht indien deze gelegen zijn binnen onderzoekszones van wegen en/of industrielawaai. Tevens geldt de zogenaamde omgekeerde werking indien het project zelf geluidsbelastende activiteiten mogelijk maakt waarbij de geluidsbelasting in de omgeving bepaald dient te worden.

 

Er wordt, met het mogelijk maken van een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café en vervangende nieuwbouw van het bedrijfsmatige brouwerij gedeelte, geen onevenredige geluidssituatie ten opzichte van de huidige vergunde- en bestemde situatie gecreëerd, dan wel extra geluidsbelastende activiteiten uitgevoerd.

In het café zal overwegend muziek op de achtergrond aan staan. Op basis van de VNG publicatie bedrijven en milieuzonering geldt voor een horecafunctie een richtafstand van 10 meter. Omdat het planvoornemen tevens is gelegen binnen gemengd gebied mag deze richtafstand verlaagd worden naar 0 meter. Binnen deze afstand zijn geen geluidgevoelige functies, zoals woningen, aanwezig. De toevoeging van het bezoekerscentrum met café aan de brouwerij heeft derhalve geen invloed op het woon- en leefklimaat ter plaatse.

Voor het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarin de geluidsbelasting van zowel de bestaande als toekomstige situatie is berekend. Hieruit blijkt dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening sprake is van een aanvaardbare situatie indien de pieksituaties voor het laden en lossen analoog aan het gestelde in het Activiteitenbesluit milieuhinder buiten beschouwing worden gelaten. Het akoestisch onderzoek (Akoestisch onderzoek ten behoeve van BV Gulpener Bierbrouwerij gelegen aan de Rijksweg 16 te Gulpen uitgevoerd door Milieucoördinator, rapportnummer 2015.383-01, d.d. 22 december 2015) is als bijlage 4 bijgevoegd.

Met het planvoornemen is voor wat betreft het aspect geluid sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.4 Geur

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder veehouderijen (Wgv) in werking getreden. In deze wet zijn normen opgenomen die moeten worden gehanteerd bij de verlening van een milieuvergunning aan bedrijven waarin vee wordt gehouden. Echter ook in de omgekeerde situatie, waarbij in de omgeving van (agrarische) bedrijven een nieuw geurgevoelig object wordt gesitueerd of uitgebreid, dient de wet te worden getoetst (de zogenaamde 'omgekeerde werking').

Met het initiatief voor de ontwikkeling van een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café en vervangende nieuwbouw van het bedrijfsmatige brouwerij gedeelte wordt geen in het kader van de Wgv nieuw geurgevoelig object toegevoegd. Ook maakt het initiatief zelf geen activiteiten met geuremissie mogelijk.

4.5 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer, de zogenaamde 'Wet luchtkwaliteit', wordt toetsing van besluiten aan luchtkwaliteitsnormen in beginsel beperkt tot activiteiten die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' beïnvloeden. Pas als een planvoornemen uitgaat van de realisatie van 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, zal een plan mogelijk in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging van de omgeving. Met het initiatief om de toekomstvisie c.q. masterplan voor de Gulpener Bierbrouwerij te verwezenlijken, worden geen woningen gerealiseerd. Daarnaast is de extra verkeersaantrekkende werking als gevolg van de ontwikkeling niet significant te noemen. Aangenomen mag worden dat luchtkwaliteit dan ook geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle in- richtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.

De huidige situatie met betrekking tot externe veiligheid wijzigt niet door het project. In en direct rond het projectgebied zijn geen inrichtingen gelegen die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle bedrijven en die van invloed kunnen zijn op het projectgebied. De Risicokaart van het Interprovinciaal Overleg (IPO) bevestigt dit. Omgekeerd geldt tevens dat binnen het projectgebied geen risicovolle inrichting is voorzien die risico voor de omgeving met zich meebrengt.

Uitsnede Risicokaart IPO

Blijkens de Risicokaart zijn er geen belemmeringen voor onderhavig project.

Met het planvoornemen zal het aantal personen binnen de inrichting toenemen. In overleg met de brandweer wordt de eventuele risico's hiervoor doorgenomen. Waar nodig zullen binnen het bouwplan de hiervoor noodzakelijke voorzieningen worden getroffen. Bij de omgevingsvergunningaanvraag wordt dit nader uitgewerkt.

4.7 Flora en Fauna

4.7.1 Inleiding

Als gevolg van de voorgenomen ingreep op de onderzoekslocatie kunnen er overtredingen van verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet optreden (soortenbescherming) of kan er sprake zijn van negatieve gevolgen voor door de wetgever vanuit natuurwetgeving beschermde gebieden (gebiedsbescherming).

4.7.2 Soortenbescherming

Het plangebied is op dit moment geheel verhard. Gelet op de aard en inrichting van het plangebied en dat de beoogde nieuwbouw ter vervanging van de bestaande bouw wordt gerealiseerd is de kans zeer klein dat ter plaatse beschermde planten- en diersoorten aanwezig zijn.

4.7.3 Gebiedsbescherming

Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft Geuldal, dat op enkele tientallen meters afstand is gelegen. Gelet op de aard van de activiteiten in het plangebied is deze afstand voldoende om te kunnen concluderen dat het planvoornemen geen negatieve invloed uitoefent op het gebied. In de wijdere omgeving van het plangebied liggen eveneens enkele EHS-gebieden. Het plangebied ligt op ruime afstand van deze waardevolle gebieden en is zelf niet gelegen in een EHS of stiltegebied. De omgeving bestaat uit het bebouwde gebied van de kern Gulpen.

In het kader van de soorten- en gebiedsbescherming uit de Flora- en faunawet bestaan er geen belemmeringen om tot de ontwikkeling over te gaan.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Artikel 3.1.6, lid 4, van het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat de overheid bij het nemen van een planologisch besluit (bijv. bestemmingsplan, beheersverordening of projectbesluit) verplicht is om in de toelichting te motiveren op welke wijze rekening is gehouden met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten.

4.8.1 Archeologie

De locatie is op de provinciale Archeologische beleidskaart aangeduid als "Stads- en dorpskernen - niet gekarteerd". In deze gebieden geldt op basis van de huidig beschikbare gegevens een onbekende verwachtingswaarde. Aangezien de beoogde nieuwbouw ter vervanging van de bestaande bouw wordt gerealiseerd, waardoor de gronden ter plaatse reeds geroerd zijn, mag worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een archeologische onderzoeksplicht in onderhavig geval. Uiteraard geldt wel een meldingsplicht indien bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologisch waardevolle resten opduiken. De kans daarop wordt echter niet groot geacht, aangezien de grond reeds is verstoord tijdens de aanleg van de fundering van de bestaande bebouwing.

Uitsnede archeologische waardenkaart provincie Limburg

4.8.2 Cultuurhistorie

Impressie Rijksweg 19, rijksmonument

Het pand Rijksweg 19 betreft een rijksmonument. Dit deel wordt waar nodig qua architectuur verbeterd en het niet monumentale deel, Rijksweg 17, wordt aangepakt waardoor het meer een geheel vormt. Dit versterkt het straatbeeld en de monumentale uitstraling van het pand aan de Rijksweg. Met het planvoornemen worden dus de ter plaatse bestaande cultuurhistorische en oudheidkundig waardevolle elementen behouden en waar mogelijk versterkt. Verder vindt er geen wijziging plaats in verkavelings- of wegenpatronen.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven en inrichtingen om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Hierin wordt per bedrijfssoort en soort inrichting aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke afstand hierbij (minimaal) in acht genomen moet worden.

Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen wordt gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);

2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Het planvoornemen ziet op uitbreiding van de gebruiksfuncties van de bestemming "Bedrijf" met een bezoekerscentrum en een café. Op basis van de VNG-publicatie valt de bierbrouwerij in milieucategorie 4.2 en een bezoekerscentrum met café in milieucategorie 1. Hieronder een tabel met bijbehorende richtafstanden.

	Afstanden in meters	Indices
	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Cat.	Verkeer	Visueel
Vervaardiging van voedingsmiddelen en dranken
Bierbrouwerijen	300	30	100	50	4.2	2	2
Logies-, maaltijden- en drankenverstrekking
Café's, bars	0	0	10	10	1	2	1
Cultuur, sport en recreatie
Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.	0	0	10	0	1	2	1

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de reeds bestaande activiteiten een grotere invloed op de omgeving hebben dan de nieuw toe te voegen functies van bezoekerscentrum (vergelijking gemaakt met bibliotheek, musea) of café. Derhalve mag aangenomen worden dat de nieuwe activiteiten geen extra milieueffecten tot gevolg hebben en derhalve inpasbaar zijn in de omgeving. Daarnaast is op basis van de publicatie ter plaatse sprake van een zogenaamd 'gemengd gebied' (menging van diverse functies) en mag de afstandsmaat één trap naar beneden bijgesteld worden. Dit betekent dat voor de genoemde maat voor het bezoekerscentrum met café van 10 meter verlaagd mag worden tot 0 meter. Op basis daarvan past de nieuwe functie in de omgeving. De nieuwe functie zelf is geen gevoelige functie en hoeft op basis daarvan niet getoetst te worden aan de richtafstanden. De omgeving stelt derhalve geen beperkingen aan de nieuwe functie.

Daarnaast zijn in de tabel indices voor verkeersaantrekkende werking, bodem, lucht en visueel opgenomen. Voor het onderdeel 'verkeer' is onderhavig initiatief ingedeeld in categorie 2. Er wordt een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking verwacht. In paragraaf 3.3.2 wordt hier nader op ingegaan. Tot slot wordt voor het onderdeel 'visueel' een indicator aangegeven voor de (visuele) inpasbaarheid van activiteiten. Hoge kolossale industriële bouwwerken hebben een index gelijk aan 3, een klein kantoorgebouw een index gelijk aan 1. Het bezoekerscentrum met café is ingedeeld in categorie 1. Er wordt geen visuele hinder verwacht. De bierbrouwerij is ingedeeld in categorie 2 en hiervoor wordt een gemiddelde visuele hinder verwacht. Gezien het feit dat de brouwerij ter plaatse reeds gevestigd is, wijzigt hieraan niets.

Uit deze eerste toets kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen voldoet aan de gestelde normen voor milieuzonering en dat derhalve in de omgeving een goed woon- en leefklimaat geborgd is.

4.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen boven- of ondergrondse hoofdtransportleidingen gelegen, die planologische bescherming dan wel zonering behoeven, om hun functioneren veilig te stellen.

4.11 Milieubescherming, veiligheid en overige zones

Het plangebied is gelegen in het bodembeschermingsgebied Mergelland. Het is niet gelegen in overige milieubeschermingsgebieden, grondwaterbeschermingsgebieden of stiltegebieden. Door de ligging in het bodembeschermingsgebied Mergelland is duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden als bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk.

4.12 Water

4.12.1 Algemeen

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema’s zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de toelichting c.q. ruimtelijke onderbouwing aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Dit hoofdstuk kan als waterparagraaf worden beschouwd.

Het doel van de watertoets is om water een uitgesproken en inhoudelijk betere plaats te geven bij het opstellen en beoordelen van alle waterhuishoudkundig relevante plannen. De watertoets vraagt niet alleen een beschrijving van de waterhuishoudkundige situatie en de invloed die de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen hebben, maar ook een vroegtijdig overleg met waterbeheerders.

4.12.2 Waterschapsbeleid

Het waterschap Roer en Overmaas is de waterbeheerder in het plangebied en de directe omgeving hiervan. De belangrijkste beleidsuitgangspunten zijn:

• het zorg dragen voor de veiligheid en bescherming tegen overstromingen en wateroverlast;
• de watersysteembenadering: de natuurlijke en samenhangende kringloop tussen atmosfeer, omgeving, bodemsysteem en oppervlaktewateren;
• de waterketenbenadering: de kringloop tussen waterwinning, menselijk gebruik en lozing van water;
• de voorkeursvolgorde: vasthouden, bergen, afvoeren;
• de voorkeursvolgorde: schoonhouden, scheiden, schoonmaken;
• ruimte voor water, waarbij voor maatregelen ruimtelijke oplossingen worden gezocht;
• het meenemen van water als mede ordenend principe in ruimtelijke plannen;
• duurzaam waterbeheer;
• niet afwentelen van problemen in ruimte of tijd: zelf verantwoordelijkheid nemen en anderen aanspreken op hun verantwoordelijkheid.

4.12.3 Waterhuishoudkundige situatie

Het planvoornemen heeft geen invloed op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Het plangebied is reeds in de bestaande toestand volledig verhard. Er wordt met het planvoornemen geen nieuw verhard oppervlak toegevoegd. Er is uitsluitend sprake van een planologische uitbreiding van de gebruiksfuncties van de aanwezige gronden en opstallen in het plangebied. Het is dan ook niet noodzakelijk om dit bestemmingsplan voor te leggen aan het Waterschap Roer en Overmaas.

Ook ten aanzien van de aansluiting op het rioolstelsel zullen geen wijzigingen worden doorgevoerd. Zowel het afvalwater als het hemelwater zullen op bestaande wijze worden afgevoerd.

4.12.4 Conclusie

Een negatieve beïnvloeding van het grondwaterpeil of de waterhuishouding is, gezien het bovenstaande, niet te verwachten. De conclusie luidt dat bij de voorgenomen ontwikkeling geen knelpunten ontstaan tussen grondgebruik, bestemmingen of waterhuishoudkundige functies in relatie tot waterbeheer.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

5.2 De verbeelding

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduiding zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

5.3 De regels

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het voorliggend bestemmingsplan zijn opgebouwd conform de door de SVBP202 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Naast het toetsen van het planvoornemen aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. moeten dan verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2).

Dit bestemmingsplan is opgesteld als toetsingskader voor de ontwikkeling van een horecafunctie in de vorm van een bezoekerscentrum met café. Daarnaast vind vervangende nieuwbouw van het bedrijfsmatige brouwerij gedeelte plaats. Met de initiatiefnemer wordt een exploitatie- en planschade-overeenkomst gesloten.

Omdat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden met deze overeenkomst(en) anderszins verzekerd is (zijn) is het maken van een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro niet nodig.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De gemeente is van mening dat onderhavig initiatief bijdraagt aan de regionale uitstraling, mede door gebruik van een cultuurhistorisch object, door de verbreding van het bestaande aanbod van recreatieve voorzieningen binnen de regio. Er kan daarom dan ook worden gesteld dat voorliggend planvoornemen hierdoor passend is op deze unieke locatie in Gulpen.

Op 15 december 2014 is een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de omwonenden en huurders van de garageboxen aan de Rosstraat. Tijdens de bijeenkomst zijn de plannen toegelicht en zijn sfeerimpressies getoond gevolgd door een discussie. Het planvoornemen wordt positief ontvangen en de voordelen voor de regio worden gezien. Vergroting van de leefbaarheid door sanering van twee lelijke panden in de Rosstraat wordt ook als positief punt ervaren. De uitnodigingen en het verslag zijn in bijlage bijgevoegd.

Voor de ontwikkeling van onderhavig initiatief zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. In het kader van deze procedure zal het plan ter inzage worden gelegd. Eventuele reacties en zienswijzen kunnen tijdens deze termijn worden ingediend.

6.4 Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingsplanherziening is, na een afweging van de verschillende belangen, aanvaardbaar gezien de toepassing van het cultuurhistorische object, de afstand tot andere woningen en de ligging in het buitengebied.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als (voor)ontwerp respectievelijk vastgesteld plan de volgende procedure:

• 1. Voorbereiding:
  • a. vooroverleg met overheidsinstanties: betrokken diensten van rijk en provincie, waterschap (watertoets), eventueel buurgemeenten.
• 2. Ontwerp:
  • a. publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro
  • b. een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de gemeenteraad
• 3. Vaststelling:
  • a. vaststelling door de raad
  • b. mogelijkheid reactieve aanwijzing
  • c. publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
• 4. Inwerkingtreding:
  • a. na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)
• 5. Beroep:
  • a. beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

In het kader van deze procedure is een inspraakprocedure mogelijk waarbij eenieder zijn/haar inspraakreactie (bij de gemeenteraad) kenbaar kan maken. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist uiteindelijk c.q. in hoogste instantie, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.

7.2 Het vooroverleg met instanties

Tot de voorbereiding van dit bestemmingsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking komende besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van Rijk en provincie (tevens VROM inspectie). Instanties die blijkens hun werkterrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben worden bij de totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken bij het artikel 3.1.1. Bro overleg.

7.3 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf 8 oktober 2015 tot en met 18 november 2015. Tijdens de ter inzage legging heeft eenieder de mogelijkheid gehad om zowel mondeling als schriftelijk zijn zienswijze in te dienen.

Van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen hebben 2 personen gebruik gemaakt. De zienswijzen zijn in de 'reactienota' beknopt en zakelijk weergeven en van een gemeentelijk standpunt voorzien. De reactienota is als bijlage 5 bijgevoegd.

7.4 Vastgesteld bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is op 28 januari 2016 door de raad van de gemeente Gulpen-Wittem vastgesteld.