Eyserheide 1-1a te Eys

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Ter plekke van de locatie Eyserheide 1/1a te (6287 NB) Eys is een voor agrarische bedrijfsdoeleinden bestemde locatie gelegen, voorheen in gebruik ten behoeve van een akkerbouwbedrijf met kamperen bij de boer voorziening.

Uitsnede topografische kaart met aanduiding plangebied

De agrarische activiteiten ter plekke zijn reeds meerdere jaren geleden gestaakt. In 2018 is voor onderhavige locatie door de gemeente Gulpen-Wittem een (tijdelijke) omgevingsvergunning verleend voor diverse niet-agrarische activiteiten. Zulks ten behoeve van de activiteiten van 'Fien Fleur'.

Inmiddels zijn ook deze activiteiten gestaakt en is de locatie in eigendom overgaan naar De Landwinkel V.O.F.. De Landwinkel V.O.F is gericht op benodigdheden voor dier, hobby, huis, en tuin. Deze in 2003 gestarte onderneming heeft momenteel een vestiging in Sint Geertruid. De tweede generatie zit inmiddels in het bedrijf en heeft de behoefte geuit om een tweede vestiging te openen. Daartoe is het oog gevallen op de vrijkomende locatie gelegen aan de Eyserheide 1/1a te Eys en is deze inmiddels aangekocht.

Ter plekke van onderhavig plangebied wordt beoogd een landwinkel te exploiteren. Dit is een bedrijfsconcept gericht op het (agrarische) land- en buitenleven bestaande uit de volgende componenten: (1) agrarische activiteiten, (2) detailhandel van (zelf of elders vervaardigde) streekproducten, zaai-, plant- en pootgoed, producten gericht op landbouwdieren en tuinbenodigdheden, een (3) tuinderij (teelt/kweek van agrarische en tuinproducten) (4) educatie, en (5) horeca.

Het gewenste gebruik van onderhavige locatie ten behoeve van de activiteiten van de gewenste landwinkel is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan en vergunbaar. Tevens zijn er geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden om dergelijke activiteiten alsnog mogelijk te maken. Dientengevolge dient buitenplans te worden afgeweken van het geldende planologisch-juridische kader.

De gemeente Gulpen-Wittem heeft middels brief d.d. 24 november 2022 (kenmerk D2022-11-000203) kenbaar gemaakt onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan het planvoornemen. Betreffend schrijven is bijgevoegd als Bijlage 1.

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw planologisch-juridisch kader geboden waarbinnen de gewenste activiteiten ter plekke kunnen worden gebezigd.

Hoofdstuk 2 Plangebied en planontwikkeling

In dit hoofdstuk worden het plangebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1 Ligging plangebied

Onderhavig plangebied is gelegen aan de Eyserheide 1-1a te Eys, behorende tot de gemeente Gulpen-Wittem. Het plangebied betreft de meest oostelijk gelegen bebouwing van het buurtschap Eyserheide.

Luchtfoto met aanduiding plangebied

Het plangebied wordt begrensd door de op grond van het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-3 te Eys' van kracht zijnde bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' (zie paragraaf 3.1).

Kadastraal betreft het plangebied de percelen gemeente Wittem - sectie R - nummers 426 en 428 (ged.).

Kadastrale kaart met aanduiding plangebied

2.2 Bestaande situatie

2.2.1 Situatie

In de bestaande situatie ter plekke van onderhavig plangebied is sprake van een bedrijfswoning (huisnummer 1) met agrarische bedrijfsbebouwing (huisnummer 1a). De bedrijfsbebouwing bestaat uit twee delen: een grote loods en een kleine loods. De omliggende gronden zijn tot voor kort ingericht geweest ten behoeve van de kweek van bloemen en planten, en kersenteelt. Recent zijn de kweekgronden omgevormd tot grasland, naast de te behouden kersengaard.

De bestaande situatie ter plekke van het plangebied en om omliggende eigendomsgronden wordt weergegeven aan de hand van navolgende foto's.

Foto's bestaande situatie

2.2.2 Vergund gebruik (2018)

Bij besluit d.d. 4 juli 2018 is door de gemeente Gulpen-Wittem omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van de loods en het realiseren van pergola's, het afwijken van de gebruiksregels van het bestemmingsplan ten behoeve van niet-agrarische activiteiten (zijnde kleinschalige horeca, bewerking en/of verkoop aan de boerderij van agrarische producten, dagrecreatie (plukken en workshops agrarische producten) en het verkleinen van het kampeerterrein en het terugbrengen van het aantal kampeermiddelen naar maximaal vijf plaatsen.

Aan de verleende omgevingsvergunning is onder andere de voorwaarde verbonden dat de economische bedrijfsomvang, inkomen en ruimtegebruik van de agrarische nevenactiviteiten ondergeschikt dient te zijn aan die van het agrarisch bedrijf. Tevens mag enkel daghoreca (inclusief terras) - níet zijnde een restaurant - en verkoop (inpandig) plaats vinden tijdens het kampeerseizoen (van 15 maart t/m 31 oktober) maximaal 7 dagen per week en buiten het kampeerseizoen (van 1 november t/m 14 maart) op maximaal 4 dagen per week. De daarbij te hanteren openingstijden zijn als volgt:

• daghoreca en verkoopruimte: maandag tot en met zaterdag van 8:00 uur tot 19:00 uur en zondag van 10:00 uur tot 19:00 uur;
• terras en keuken: maandag tot en met zaterdag van 8:00 uur tot 18:00 uur en zondag van 10:00 uur tot 17:00 uur.

Voorts mogen maximaal 50 personen gelijktijdig gebruik maken van de daghoreca, workshops, verkoopruimte en het terras.

2.2.3 Tijdelijk vergund gebruik (2023)

Vanwege het 20-jarige bestaan van 'De Landwinkel' op 1 maart 2023 en het op die datum feestelijk willen openen van de deuren van de tweede vestiging is voor de component detailhandel van het gewenste bedrijfsconcept een tijdelijke omgevingsvergunning voor de duur van 2 jaar aangevraagd. Betreffende tijdelijke omgevingsvergunning is bij besluit d.d. 16 februari 2023 door de gemeente verleend; betreffend besluit is bijgevoegd als Bijlage 2.

De voorwaarden bij deze tijdelijke omgevingsvergunning zijn als volgt:

• de detaihandelsactiviteiten zijn beperkt tot de kleine loods met een maximum oppervlak van 300 m²;
• de openingstijden zijn maandag tot en met vrijdag van 09.00 uur tot 17.30 uur en zaterdag van 09.00 uur tot 16.00 uur;
• de detailhandelsactiviteiten zijn beperkt tot de volgende productgroepen: streekproducten, zaai-/plant-/pootgoed, producten gericht op landbouwhuisdieren, en tuinproducten/-benodigdheden.

Voor het planologisch-juridisch faciliteren van het gehele bedrijfsconcept dient een separate bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Een dergelijke procedure neemt in totaal circa 2 jaar in beslag; reden waarom de omgevingsvergunning voor de detailhandel in beginsel is verleend voor deze duur.

2.3 Beoogde planontwikkeling: 'landwinkel'

Ter plekke van de Eyserheide 1/1a te Eys wordt een 'landwinkel' beoogd. Onder een 'landwinkel' wordt in dit kader een bedrijfsconcept gericht op het (agrarische) land- en buitenleven verstaan. Dit bedrijfsconcept bestaat uit de volgende componenten:

• agrarische activiteiten;
• detailhandel van (zelf of elders vervaardigde) streekproducten, zaai-, plant- en pootgoed, producten gericht op landbouwdieren en tuinbenodigdheden;
• tuinderij (teelt/kweek van agrarische en tuinproducten);
• educatie;
• horeca.

In onderstaande figuur is op schetsmatige wijze de beoogde inrichting van de eigendomsgronden, met het aldaar beoogde gebruik, gevisualiseerd.

Schetsmatige weergave beoogde inrichting en gebruik eigendomsgronden

Op de verschillende componenten van de landwinkel wordt hierna per component nader ingegaan.

Agrarische activiteiten

Onderhavig plangebied betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie, welke in gebruik is geweest ten behoeve van akkerbouw. De totale locatie, inclusief bijbehorende omliggende gronden, heeft een oppervlak van circa 1,7 hectare. De overige landbouwgronden zijn door de voormalig agrariër vervreemd en daarmee onttrokken aan de agrarische bedrijfslocatie.

Initiatiefnemers van de landwinkel exploiteren op een plek elders binnen de gemeente Gulpen-Wittem (Cartils) een zoogkoeienbedrijf, waarbij Limousine runderen worden gehouden. Het idee is om een aantal Limousine runderen te laten weiden op de eigendomsgronden behorende bij onderhavig plangebied. Hiermee wordt een visuele verbinding gelegd met het (agrarische) land- en buitenleven. Het vlees van de Limousin runderen wordt verkocht in de winkel van het bedrijfsconcept.

Het deel van de gronden dat wordt ingericht als weidegrond voor de Limousine runderen is in de hiervoor opgenomen situatietekening met licht groene kleur ingetekend.

De grote loods (circa 800 m²) ter plekke van onderhavig plangebied, welke voorheen tevens in gebruik is geweest voor caravanstalling, gaat in de nieuwe situatie (weer) dienst doen als opslagloods en werktuigenberging ten behoeve van de activiteiten van de landwinkel.

Detailhandelsactiviteiten

De detailhandelsactiviteiten zullen worden gebezigd in de bestaande 'kleine loods' ter plekke van de Eyserheide 1a. Dit gebouw, aangeduid met cijfer 2 in de hiervoor opgenomen situatietekening, heeft een totaal oppervlak van circa 300 m2.

De te hanteren openingstijden voor de winkel zijn maandag tot en met vrijdag van 9:00u tot 17:30u, en op zaterdag van 9:00u tot 16:00u. Vorenstaande is in lijn met de verleende tijdelijke omgevingsvergunning.

De binnen de landwinkel te verkopen producten zijn onder te verdelen in een viertal productgroepen:

streekproducten:

dit zijn producten gemaakt met eigen grondstoffen en/of grondstoffen die als streekeigen worden beschouwd en algemeen aanvaard is als een traditioneel streekeigen product en naar ambachtelijke wijze vervaardigd is volgens de streektradities en waarbij streekproduct en bereidingsstreek moeten overeenkomen, zowel in de be- en verwerking van het eindproduct als in de omschrijving van de streek'.

zaai-, plant-, en pootgoed:

• zaaigoed: verschillende zaden om uit te zaaien, voor onder andere groente- en kruidenplanten, en bloemen;
• plant- en pootgoed: opgekweekt poot- en plantmateriaal afkomstig uit zaad dat in de grond wordt gezet om verder te laten groeien, zoals onder andere (fruit)bomen, planten, struiken, kool-, kruiden-, paprika-, tomaten-, slaplanten, pootaardappelen, plantuien, pompoenen, zomerbloeiers, e.d..

producten gericht op landbouwhuisdieren:

waarbij onder 'landbouwhuisdieren' wordt verstaan dieren gehouden voor de productie van bijvoorbeeld melk, vlees, wol, veren of eieren of voor het berijden van dieren (zoals paarden, rundvee, schapen, geiten, varkens, kippen, eenden, pelsdieren, konijnen, parelhoenders, paarden, struisvogels, waterbuffels, herten, lama's en fazanten).

tuinbenodigdheden:

materialen en gereedschappen benodigd voor het beheren en onderhouden van de tuin. Onder tuinbenodigdheden wordt onder andere verstaan een kruiwagen, schep, hark, tuin handschoenen, potgrond en bijbehorende voeding e.d..

Hierna is een schetsmatige indeling van de winkelruimte (overeenkomstig de verleende tijdelijke omgevingsvergunning voor de detailhandel) in de kleine loods waarbij een verdeling is gemaakt van de verschillende productgroepen.

Situatietekening met ligging winkelruimte en schetsmatige indeling winkelruimte

Tuinderij

Een deel van de gronden zal worden ingericht als kweekgronden. Ter plekke worden groenten, fruit, kruiden, planten en bloemen geteeld. De producten zullen worden verkocht in de winkel van het bedrijfsconcept. Ook genereren de teelten zaai-, plant-, en pootgoed die ook verkocht gaan worden.

Het deel van de gronden dat wordt ingericht ten behoeve van de tuinderij is weergegeven in de hiervoor opgenomen figuur met donkergroene kleur aangegeven.

Educatie

Het idee is om mensen eigen te laten worden met het onderhouden van een eigen moestuin, en bewustwording van geproduceerd voedsel in eigen streek te creëren. Ten behoeve van deze educatieve component van de landwinkel dient de kweek-/moestuin. Ter plekke kunnen mensen in praktijk ervaren welke mogelijkheden er zijn om een lekker en gezond stukje voedsel te produceren in eigen tuin. Voor het onderhoud van de kweek-/moestuin wordt gestreefd naar het aangaan van een samenwerking met een maatschappelijke ondeneming. Tevens zal de mogelijkheid worden geboden om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt zich te ontwikkelen op sociaal gebied en in tuinieren.

Horeca

De laatste component van de beoogde landwinkel is een beperkte horeca-exploitatie. De locatie biedt aan de achterzijde een weids uitzicht over de eigen gronden en het daarachter gelegen Zuid-Limburgse heuvellandschap. Om mensen hiervan te kunnen laten genieten, wordt een beperkte horeca-exploitatie met zitgelegenheid op het terras achter de winkel voorzien. Het terras gaat ruimte bieden voor ten hoogste 25 zitplaatsen. Ter plekke kunnen de bezoekers een in de winkel gekocht drankje en/of hapje nuttigen. Daarbij wordt ook in de toekomst een kleine aanbouw voorzien achter de winkelruimte, van waaruit ijs kan worden geschept. Tot slot wordt beoogd om een paar keer per jaar een barbecue te organiseren met het eigen Limousine rundvlees.

De te hanteren openingstijden voor de horeca met terras zijn maandag tot en met zaterdag van 9:00u tot 21:30u, en op zondag van 10:00u tot 21:30u.

Het deel van de gronden dat wordt ingericht ten behoeve van de horeca met terras is weergegeven in de eerder opgenomen situatietekening aangeduid met de cijfers 4 en 5.

2.4 Ruimtelijk-visuele effecten

Bij voorliggende planontwikkeling wordt niet voorzien in nieuwe bebouwing. Primair is sprake van een functiewijziging van bestaande bebouwing en gronden. Daarbij zal een deel van de eigendomsgronden worden heringericht als weiland, en een deel ten behoeve van kweekgronden/moestuin. Met name als gevolg van deze herinrichting van de omliggende gronden, en het in dat verband beweiden van het weiland met Limousine runderen, wordt het agrarische karakter van de plek versterkt.

Van de kleine loods, waarin de winkel is gevestigd, wordt de poort gedurende de openingstijden geopend. Daarachter is een 'tweede poort' als entree in hout gerealiseerd, waardoor de voorzijde gedurende openingstijden (als de poort is geopend) een uitnodigende uitstraling heeft.

Tot slot zal het bestaande, volledig verharde, voorterrein dienst gaan doen ten behoeve van het parkeren van de bezoekers van de locatie.

De activiteiten zijn voor een deel vergelijkbaar met de in 2018 vergunde niet-agrarische activiteiten. Hoewel de activiteiten van de landwinkel ter plekke van onderhavig plangebied sterk agrarisch gerelateerd zijn, kunnen deze niet gezien worden als ondergeschikte activiteiten bij een agrarische bedrijfsvoering en is een bestemmingswijziging noodzakelijk.

De (voormalige) agrarische bedrijfslocatie ter plekke van onderhavig plangebied is voor de landwinkel, en de in dat verband te bezigen activiteiten, een zeer geschikte plek. De locatie aan de rand van het buurtschap Eyserheide sluit immers goed aan bij de gewenste beleving en uitstraling van de landwinkel.

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridische situatie

3.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plekke van onderhavig plangebied is het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-3 te Eys', vastgesteld op 21 februari 2013 door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem, van kracht. Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf' met bijbehorend bouwvlak. Binnen deze bestemming zijn de aanduidingen 'bedrijfswoning' (ter plekke van het woonhuis), 'caravanstalling' (ter plekke van de bedrijfsgebouwen), en 'kampeerterrein' (ter plekke van het terrein achter de bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen) van toepassing. Het perceeldeel beoogd als kweek- en moestuin is bestemd voor 'Agrarisch'.

Verbeelding geldend bestemmingsplan met aanduiding het plangebied

De gronden zijn in z'n algemeenheid bestemd voor volwaardige agrarische bedrijven met een geheel of in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Tevens mogen in casu de bedrijfsgebouwen worden gebruikt voor caravanstalling, en zijn verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van kamperen toegestaan.

Ter plekke van het plangebied wordt een landwinkel beoogd, waarvan de agrarische activiteiten één van de vijf componenten van dit bedrijfsconcept vormt. In planologisch-juridische zin is geen sprake van volwaardige agrarische bedrijfsvoering en zijn de agrarische activiteiten in casu ondergeschikt aan het totale bedrijfsconcept van de landwinkel. Het bedrijfsconcept past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Er zijn geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden die de landwinkel alsnog kunnen faciliteren.

Voorts zijn de activiteiten ter plekke van de beoogde kweek- en moestuin strikt bezien niet toegestaan binnen de regels van de aldaar geldende bestemming 'Agrarisch'.

Teneinde het bedrijfsconcept van de landwinkel, alsook de activiteiten ter plekke van de kweek- en moestuin, te kunnen realiseren dient buitenplans te worden afgeweken van het geldende planologisch-juridische kader. Middels voorliggend 'postzegelbestemmingsplan' wordt een nieuw en duurzaam planologisch-juridisch kader geboden waarbinnen de gewenste activiteiten kunnen worden emplooid.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale, regionale, en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van de Provinciale Omgevingsvisie (POVl) en de Omgevingsverodening Limburg 2014 (hierna te noemen: OvL2014). Met betrekking tot het regionale beleid wordt ingegaan op de 'Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg'. Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: 'NOVI') vastgesteld. In de NOVI staat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal, waarmee wordt bedoeld dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden.

In de NOVI wordt gebruik gemaakt van afwegingsprincipes bij het maken van keuzes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

In de NOVI zijn de volgende belangrijkste keuzes opgenomen:

• een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat Nederland zodanig wordt ingericht dat het land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) worden ingepast;
• de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie dient oog te zijn voor omgevingskwaliteit;
• de overgang naar een circulaire economie, waarbij Nederland tegelijk goed kan blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat kan bieden;
• de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland, waarmee wordt gestuurd op een goed bereikbaar netwerk van steden;
• het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden;
• het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap.

Daarbij wordt bijvoorbeeld gewerkt aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Ter uitvoering van de in de NOVI gemaakte keuzes is een Uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin staat hoe samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering zal moeten worden gegeven aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling. Daarnaast wordt gebiedsgericht gewerkt met Omgevingsagenda's en NOVI-gebieden.

In de NOVI wordt ten aanzien van Zuid-Limburg aangegeven dat de regio sociaaleconomische en fysieke opgaven heeft die van betekenis zijn in een bijzondere grensoverschrijfende omgeving (met regio's rond het Duitse Aken, het Waalse Luik en het Vlaamse Hassel). De opgaven die te maken hebben met bereikbaarheid (drielandentrein), circulaire economie (Chemelot) en bevolkingsdaling (voormalige mijnstreek) zijn stuk voor stuk fors en vragen alle drie internationale afstemming en overleg. Een rijksrol is daarbij noodzakelijk

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

4.1.3 Regeling algemene regels ruimteljike ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid

De beoogde planontwikkeling levert geen strijd op met de Nationale Omgevingsvisie, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de NOVI en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI)

De nieuwe Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. De provincie heeft in dat verband het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (OvL2014) vervangen door de Omgevingsvisie Limburg (hierna ook: de POVl). De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving worden in de Omgevingsvisie meegenomen.

Onderhavig plangebied is gelegen in het 'buitengebied' (eerste circa 25 meter vanaf de straat) en de 'groenblauwe mantel'. Het provinciale beleid voor dergelijke gebieden is in z'n algemeenheid er op gericht om de stad-land relaties te versterken en de landschappelijke kernkwaliteiten te behouden, te beheren, te ontwikkelen en te beleven. Vanuit de principes 'Meer stad, meer land' en 'Zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden' is de provincie terughoudend met het mogelijk maken van nieuwe bebouwing in het landelijke gebied.

Bij voorliggende planontwikkeling is geen sprake van het mogelijk maken van nieuwe bebouwing. Primair wordt ingezet op hergebruik van een voor agrarische bedrijfsdoeleinden bestemde locatie en bebouwing. Daarbij wordt voorzien in een functie die sterk gerelateerd is aan het buitengebied en de aan dat buitengebied (c.q. agrarisch land- en buitenleven) verbonden activiteiten. Het voornemen impliceert geen onevenredige aantasting van de door de provincie te waarborgen principes.

4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt.

Uitsnede kaart 'milieubeschermingsgebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging plangebied

Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg

In Nederland zijn in totaal 20 zogenaamde nationale landschappen aangewezen. Dit zijn landschappen met elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen. De Nationale Landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

De kernkwaliteiten voor het Nationaal Landschap Zuid-Limburg betreffen: 'schaalcontrast van zeer open naar besloten', 'het groene karakter', 'reliëf en ondergrond' en 'rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed'. Bij (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen een nationaal landschap dienen de geformuleerde kernkwaliteiten in acht te worden genomen. In paragraaf 6.5.2 wordt nader ingegaan op de kernkwaliteiten.

Op grond van de omgevingsverordening geldt primair een verbod op het verrichten van handelen in beekdalen, bronnen of bronzones, graften en holle wegen. Hiervan is ter plekke van onderhavig plangebied zelf geen sprake.

De ligging in dit het beschermingsgebied is ook in het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-3 te Eys' middels gebiedsaanduiding vastgelegd. Daarbij is vastsgelegd dat binnen het bodembeschermingsgebied duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden een als bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk is. Gestreefd wordt naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige bijzondere biotische, abiotische en cultuurhistorische waarden stellen. Daarbij dient rekening gehouden te worden met dan wel afstemming te worden gezocht met het provinciale beleid.

Op grond van de omgevingsverordening geldt primair een verbod op het verrichten van handelen in beekdalen, bronnen of bronzones, graften en holle wegen. Hiervan is ter plekke van onderhavig plangebied geen sprake. De gebiedsaanduiding 'milieuzone - bodembeschermingsgebied' wordt met voorliggend bestemmingsplan overgenomen. De specifieke regels zoals opgenomen in paragraaf 4.5 van de OvL2014 zijn van toepassing.

Grondwaterbeschermingsgebied

Voorts is het plangebied gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Ook dit is in het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-3 te Eys' vastgelegd middels gebiedsaanduiding. Binnen het grondwaterbeschermingsgebied mag worden gebouwd voor zover dat op grond van de onderliggende bestemming is toegestaan en met inachtneming van de voorwaarden, zoals die door de provinciale OvL2014 worden gesteld. In paragraaf 4.3 van de OvL2014 zijn de specifieke regels ten aanzien van grondwaterbeschermingsgebieden opgenomen. Voorliggende plannen is niet strijdig met de regels voor grondwaterbeschermingsgebieden.

De gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' wordt met voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

4.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Over de vraag wanneer precies sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zich gebogen in een overzichtsuitspraak d.d. 28 juni 2017 (zaaknummer 201608869/1/R3). Daarin is onder ander overwogen dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m² deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ook is bij het realiseren van meer dan 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Bij voorliggende planontwikkeling wordt de mogelijkheid gecreëerd om binnen de bestaande bebouwing maximaal 300 m² detailhandelsactiviteiten te bezigen. Aan de achterzijde van de winkelruimte wordt ter plekke van de bestaande halfverharding aldaar - door de vorige eigenaar ook reeds gebruikt als buitenterras - voorzien in een terras als zitgelegenheid voor het nuttigen van een in de winkel gekocht hapje of drankje, en/of een ter plekke geschept ijsje. Het oppervlak van dit terras bedraagt circa 150 m². Gelet op het totale oppervlak aan winkelruimte en terras betreft voorliggende planontwikkeling op grond van de overzichtsuitspraak géén stedelijke ontwikkeling. Weliswaar dient voor de toevoeging van het aantal vierkante meters winkeloppervlak op grond van de 'Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg' regionale afstemming plaats te vinden. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 4.3.1.

4.2.4 Limburgs Kwaliteitsmenu

Voor (ruimtelijke) ontwikkelingen buiten de zogenaamde 'rode contouren' is het Limburgs Kwaliteitsmenu van kracht. In dit Kwaliteitsmenu geeft de provincie de Limburgse gemeenten een handreiking op welke wijze deze om moeten gaan met ontwikkelingen in het buitengebied. Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu.

In z'n algemeenheid betreft het Limburgs Kwaliteitsmenu een beleidsregel die onder voorwaarden ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Limburg toestaat. Daarbij dient sprake te zijn van 'kwaliteitswinst'. Deze kwaliteitswinst kan op diverse wijze tot stand komen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een landschappelijke inpassing, het slopen van bedrijfsbebouwing of glasopstanden, het realiseren van natuur of het leveren van een financiële bijdrage in een (gemeentelijk) 'groenfonds'. De provincie geeft in het Limburgs Kwaliteitsmenu richtlijnen en drempelwaarden voor het bepalen van de hoogte van de tegenprestatie bij verschillende soorten ruimtelijke ontwikkelingen.

Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu. De gemeente Gulpen-Wittem heeft het Limburgs Kwaliteitsmenu vertaald in de 'Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul', waarop nader wordt ingegaan in paragraaf 4.4.1.

4.2.5 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggende planontwikkeling.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg

Op 21 december 2017 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem ingestemd met de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL). De SVREZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijk-economische visie en handelingskader voor de winkel-, kantoren- en bedrijventerreinenmarkt, opgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten.

De SVREZL legt een voor overheden bindende basis voor de uitvoering in bestemmingsplannen. De opgave van de SVREZL is op hoofdlijnen vijfledig:

• a. behoud van de leefbaarheid en versterking van de hoofdstructuur in de segmenten winkels en kantoren.
• b. het verdunnen van de bestaande vastgoedvoorraad in de segmenten winkels, kantoren en bedrijventerreinen, daar waar sprake is van een overschot.
• c. het stap-voor-stap terugdringen van ongewenste planvoorraad buiten de hoofdstructuur in winkels en kantoren tot er op subregioniveau sprake is van frictieleegstand.
• d. het faciliteren van kwalitatieve toevoegingen die passen binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.
• e. het door middel van herbestemming bijdragen aan verbetering van het gebruik en de functionaliteit van de bestaande locatie (kavel, pand, gebied). Overigens kan het gaan om bebouwde of onbebouwde bestemmingen.

Het zwaartepunt van de aandacht gaat uit naar de bestaande voorraad in de drie segmenten (winkels, kantoren en bedrijventerreinen) waarbij enkel toevoegingen in deze segmenten plaatsvinden die een kwalitatieve versterking betekenen in de daartoe afgebakende concentratie- en balansgebieden. Toevoegingen zijn in principe alleen mogelijk onder de voorwaarde van toetsing aan de kaders in de structuurvisie, het salderingsbeleid en de voorwaarden in de procesbomen.

In lijn met de SVREZL zijn in artikel 12.3 van de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingsverordening Limburg (OvL) instructieregels opgenomen voor de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor detailhandel. Op grond van lid 3 en 4 van artikel 12.3 OvL dient een nadere motivering te worden gegeven in hoeverre de toevoeging past binnen het gevoerde provinciale beleid en op de (sub)regionale afstemming.

Middels voorliggende planontwikkeling wordt een toevoeging van detailhandel (winkel) voorzien ter plekke van een voor agrarische bedrijfsdoeleinden bestemde locatie. Het bebouwingsdeel alwaar de nieuwe winkelfunctie (inclusief kantoor) is voorzien heeft een totaal oppervlak van circa 300 m2. In voorliggend bestemmingsplan is dit oppervlak als maximum toegestaan oppervlak vastgelegd.

Uitgaande van de procesboom winkels in de SVREZL dient onderhavige winkeltoevoeging (die groter is dan 100 m2) bestuurlijk in de subregio te worden afgestemd.

Procesboom winkels toegepast op voornemen

Het uitgangspunt van de SVREZL is dat bij toevoegingen van winkels, kantoren, en bedrijventerreinen in beginsel dient te worden gesaldeerd. Wel kan een uitzondering worden gemaakt indien (bijvoorbeeld) sprake is van een toevoeging in een bepaald segment waar nog marktruimte beschikbaar is en/of dat er sprake is van een uitzonderlijk en aanvullend concept, dat aantoonbaar meerwaarde heeft in het aanbod.

In casu is door de gemeente overwogen dat beoogde concept van de landwinkel ter plekke van onderhavig plangebied een waardevolle toevoeging is op het bestaande winkelaanbod in Gulpen-Wittem (en de subregio). Een dergelijk concept past gelet op de expliciete binding met het buitengebied en de divere bijbehorende activiteiten niet binnen bebouwd (winkel)gebied. Bovendien wordt gebruik gemaakt van een vrijkomende agrarische bedrijfslocatie, waarmee leegstand en verloedering kan worden voorkomen.

Onderhavig voornemen is een aantal malen besproken in het regio-overleg. Op 6 februari 2023 heeft het ambtelijk programmeringsoverleg Maasticht & Heuvelland een positief advies uitgebracht over de gewenste landwinkel. Betreffend advies, en de daaraan verbonden voorwaarden, is hieronder integraal opgenomen.

Advies programmeringsoverleg Maastricht & Heuvelland

4.3.2 Visie vrijetijdseconomie

In december 2019 is de Visie Vrijetijdseconomie 2030 van de 16 Zuid-Limburgse gemeenten en de provincie Limburg aangeboden aan de diverse gemeenten. Hierin wordt verwoord op welke wijze de gemeenten gezamenlijk willen werken aan een toekomstbestendige toeristisch-recreatieve bestemming Zuid-Limburg.

De geformuleerde ambities voor de vrijetijdseconomie in Zuid-Limburg in 2030 zijn alsvolgt:

• toerisme blijft bijdragen aan duurzame economische structuurversterking van de regio;
• kwalitatieve groei gaat boven kwantitatieve groei gaat;
• landschappelijke en stedelijke kwaliteiten moeten elkaar versterken;
• de vrijetijdseconomie helpt om natuur en landschap te ontwikkelen;
• inwoners en gasten kunnen heel Zuid-Limburg beleven.

Om te toetsen of recreatieve ontwikkelingen voldoen aan uitgangspunten en ambities van de Visie Vrijetijdseconomie 2030 is de themagroep Vrijetijdseconomie Zuid-Limburg in het leven geroepen. Of een initiatief regionaal dient te worden afgestemd is inzichtelijk gemaakt in onderstaande tabel.

Tabel regionale afstemming initiatieven vrijetijdseconomie Zuid-Limburg

Bij voorliggende planontwikkeling is in eerste instantie geen sprake van het realiseren van nieuwe verblijfsrecreatieve functies. In die verband is noemenswaardig dat op grond van het bestemmingsplan 'Buitengebied' een 'kampeerterrein' is toegestaan voor maximaal 15 kampeermiddelen. Bij verlening van de omgevingsvergunning in 2018 is bepaald dat nog ten hoogste 5 kampeermiddelen mochten worden geëxploiteerd. In het kader van de principemedewerking van de gemeente ten aanzien van voorliggende planontwikkeling is kenbaar gemaakt geen medewerking te willen verlenen aan het handhaven van de mogelijkheid tot kamperen bij de gewenste landwinkel. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt dan ook de planologisch-juridische mogelijkheid voor verblijfsrecreatie in de volg van een kampeerterrein voor ten hoogste 15 kampeermiddelen weg bestemd.

Wel is bij voorliggende planontwikkeling sprake van een vorm van dagrecreatie, namelijk de educatieve component van het bedrijfsconcept. Gelet op de reeds in 2018 verleende omgevingsvergunning zijn ter plekke van onderhavig plangebied reeds dagrecreatieve activiteiten (plukken en workshops agrarische producten) vergund. Bij voorliggend iniatief worden feitelijk vergelijkbare dagrecreatieve activiteiten voorzien.

Gelet op vorenstaande wordt regionale afstemming ten behoeve van voorliggende planontwikkeling vanwege de educatieve bedrijfscomponent (dagrecreatieve activiteiten) niet noodzakelijk geacht.

4.3.3 Conclusie regionaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende regionale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggende planontwikkeling.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul

Op 29 maart 2012 is door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem de 'Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul' vastgesteld. Deze intergemeentelijke structuurvisie is een gemeentelijke uitwerking gegeven van de (voormalige) provinciale beleidsregel 'Limburgs Kwaliteitsmenu 2012'.

Onderhavig plangebied is gelegen op de overgang van een plateau naar een gebied met steile hellingen en droogdalen. Sprake is echter al van een bestaande vestiging, waardoor de ligging in dergelijk gebied voorliggende planontwikkeling niet belemmert.

Ligging plangebied in 'steile hellingen en droogdalen'

In de Intergemeentelijke Structuurvisie worden ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied gerangschikt onder verschillende modules, met de daaraan verbonden regels voor de hoogte van de te leveren tegenprestaties.

Voorliggende plantontwikkeling impliceert herinvulling van vrijkomende agrarische bebouwing met een specifiek bedrijfsconcept, namelijk een 'landwinkel'. Dit bedrijfsconcept is gericht op het (agrarische) land- en buitenleven en bestaat uit een aantal componenten: agrarische activiteiten, detailhandel van (zelf of elders vervaardigde) streekproducten, zaai-, plant- en pootgoed, producten gericht op landbouwdieren en tuinbenodigdheden, tuinderij (teelt/kweek van agrarische en tuinproducten), educatie, en horeca.

Kijkend naar het bedrijfsconcept in relatie tot de diverse modules van het gemeentelijk kwaliteitsmenu, is de module 'overig gebouwde functies' van toepassing. Bij die module wordt het volgende aangegeven:

'Bij hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt gestreefd naar een agrarische of agrarisch aanverwante invulling. (Kleinschalige) recreatieve functies, horeca, (kleinschalige) zakelijke dienstverlening en categorie I en II bedrijven zijn mogelijk mits zij bijdragen aan de kwaliteit en leefbaarheid van het buitengebied. Verwaarlozing en leegstand moet worden voorkomen. Een functiewijziging mag geen belemmering voor de ter plaatse aanwezige bedrijven opleveren. Er mag geen sprake zijn van onevenredige verkeersaantrekkende werking.'

Van vorenstaande is bij voorliggend planvoornemen sprake. Omdat verder bij voorliggende plantontwikkeling primair sprake is van een inpandige functiewijziging met een bedrijfsconcept dat sterk verbonden is aan het (agrarische) land- en buitenleven, waarbij de omliggende bijbehorende agrarische gronden worden ingericht in overenstemming met de ter plekke geldende agrarische bestemming, is het leveren van aanvullende kwaliteitsverbeterende maatregelen niet aan de orde.

4.4.2 Conclusie gemeentelijk beleid

Onderhavige planontwikkeling is niet strijdig is met het gevoerde gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 5 Milieutechnische aspecten

Bij de realisering van een planontwikkeling moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het plangebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving. Voor de locatie zijn in dit hoofdstuk de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid onderzocht.

5.1 Bodem

5.1.1 Algemeen

Indien sprake is van een planologische functiewijziging of toevoeging van nieuwe verblijfsruimten, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plekke geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.1.2 Beoordeling

Bij voorliggend project is sprake van het realiseren van een nieuwe verblijfruimten: een voorheen voor agrarische activiteiten gebruikte loods wordt ingericht ten behoeve van een winkelruimte, alwaar mensen zullen werken die meer dan 2 uur per dag aanwezig zijn.

Dientengevolge is een historisch bodemonderzoek verricht welke is toegevoegd als Bijlage 3. Op grond van dit onderzoek is geconstateerd dat de laatste (ruim) 20 jaar geen specifieke bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden ter plekke van onderhavige locatie. Wel is in de periode 1993-1998 een bovengrondse tank aanwezig geweest en een bestrijdingsmiddelenopslag. Zulks in de daarvoor bestemde kasten/opvangbakken, ter plaatse van een met beton verharde vloer. Daardoor ligt het niet in lijn der verwachting dat sprake is van mogelijk verontreinigde grond.

Formeel is de eindsituatie van deze, 25 jaar geleden ter plekke beëindigde, opslagen nooit vastgelegd. Gelet op de tussenliggende periode alsook het feitelijk ter plekke reeds gebezigde en vergunde gebruik, wordt een verkennend bodemonderzoek conform de NEN5740 niet noodzakelijk geacht.

5.1.3 Conclusie bodem

Gelet op vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmeringen voor de beoogde planontwikkeling.

5.2 Geluid

5.2.1 Algemeen

Met betrekking tot het aspect geluid(van externe komaf) kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai.

5.2.2 Beoordeling

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt vooral in het ruimtelijk spoor bescherming tegen (spoor)weglawaai en industrielawaai van inrichtingen gelegen op een gezoneerd industrieterrein. In de Wet geluidhinder wordt een beperkt aantal typen objecten beschermd. De Wet geluidhinder beschermt de volgende objecten:

• woningen
• andere geluidsgevoelige gebouwen
• geluidsgevoelige terreinen

Voorliggende planontwikkeling voorziet niet in het realiseren van op grond van de Wet geluidhinder aangewezen nieuwe geluidgevoelige objecten. Akoestisch onderzoek behoeft in dat geval niet plaats te vinden. Ter plekke van onderhavig plangebied is enkel de bestaande (bedrijfs)woning een geluidgevoelig object. Dit betreft echter een bestaande woning, waardoor akoestisch onderzoek niet aan de orde is.

5.2.3 Conclusie geluid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid (van externe komaf) geen belemmeringen voor de beoogde planontwikkeling.

5.3 Milieuzonering

5.3.1 Algemeen

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De gemeente beslist zelf of zij op een bepaalde locatie bedrijven of woningen wil mogelijk maken. Dit besluit dient echter wel zorgvuldig te worden afgewogen en te worden verantwoord.

5.3.2 Bedrijvigheid

Vooraleerst wordt geconstateerd dat in de bestaande situatie rondom onderhavig plangebied geen sprake is van bedrijvigheid die een mogelijke invloed heeft op de voorgenomen planontwikkeling.

Andersom wordt middels voorliggende planontwikkeling een voor agrarische bedrijfsdoeleinden bestemde locatie herbestemd ten behoeve van detailhandels- alsook horeca-activiteiten. Aan de hand van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)' is per bedrijfsmatige functie aangegeven met welke richtafstanden tussen bedrijfsmatige activiteiten en omliggende gevoelige objecten (burgerwoningen) rekening dient te worden gehouden voor wat betreft de aspecten geur, stof, geluid en gevaar.

In de huidig bestemde situatie dienen voor bedrijvigheid in de categorie 'Akkerbouw en fruitteelt (bedrijfsgebouwen)' (SBI-2008: 011, 012, 013) de volgende richtsafstanden in acht te worden genomen:

• geur: 10 meter
• stof: 10 meter
• geluid: 30 meter
• gevaar: 10 meter

In het kader van voorliggende planontwikkeling worden detailhandelsactiviteiten mogelijk gemaakt. Uitgaande van de categorie 'Detailhandel voor zover n.e.g.' (SBI-2008: 47) gelden de volgende richtafstanden:

• geur: 0 meter
• stof: 0 meter
• geluid: 10 meter
• gevaar: 0 meter

Tevens omvat het bedrijfsconcept van de landwinkeI een horecacomponent. Uitgaande van de categorie 'Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.' (SBI-2008: 561) gelden de volgende richtafstanden:

• geur: 10 meter
• stof: 0 meter
• geluid: 10 meter
• gevaar: 10 meter

De afstand tussen de feitelijke locatie van de detailhandels- en horeca-activiteiten en de meest nabijgelegen woning (tegenover) bedraagt meer dan 10 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstanden, op basis waarvan wordt geconcludeerd dat voorliggende planontwikkeling geen onevenredig nadelige gevolgen heeft voor het heersende woon- en leefklimaat in de directe (woon)omgeving.

Visualisatie 10 meter zone rondom de detailhandels- en horeca-activiteiten

5.3.3 Conclusie milieuzonering

Gelet op vorenstaande vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Algemeen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm). Omdat de luchtkwaliteitseisen op zijn genomen in titel 5.2 van de Wm, staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'.

Het doel van titel 5.2 Wm is om de mensen te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex. artikel 5.16 Wm:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project leidt al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) of een regionaal programma van maatregelen.

5.4.2 Het besluit NIBM

Deze Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht. Voorliggende planontwikkeling is niet vergelijkbaar van dergelijke omvang.

NIBM-tool InfoMil

Ook zal het plan niet leiden tot een dusdanig aantal toenemende verkeersbewegingen dat de grenswaarde van de luchtkwaliteit daarmee wordt overschreden. InfoMil heeft een NIBM-tool ontwikkeld waarmee een 'worst-case' berekening kan worden verricht voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Dit rekenmodel toont aan dat tot 2279 extra voertuigen (weekdaggemiddelde) niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij wordt uitgegaan van 0% vrachtverkeer. Zou uitgegaan worden van 10% vrachtverkeer bedraagt het aantal maximaal 742 extra voertuigen. Van dergelijke aantallen is bij voorliggende planontwikkeling geenszins sprake.

5.4.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit gericht op de beperking en vestiging in de nabijheid van provinciale en rijkswegen van gevoelige bestemmingen, zoals gebouwen voor kinderopvang, scholen, verzorgings- of verpleegtehuizen. Dit besluit besluit is niet van toepassing op onderhavig planvoornemen.

5.4.4 Conclusie

Gelet op vorenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Algemeen

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze risico's worden beoordeeld op twee soorten risico: het groepsrisico en het plaatsgebonden risico.

Plaatsgebonden risico's
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans dat een onbeschermd individu in een jaar komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron. Voorbeelden van risicobronnen zijn bedrijven, wegen en spoorlijnen. De 10-6-contour is de maatgevende grenswaarde. Dit houdt in dat er een kans van 1 op 1 miljoen is op overlijden.

Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen tegelijkertijd komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek. In het Bevi is een verantwoordingsplicht binnen het invloedsgebied opgelegd, i.c. het gebied binnen de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens, zijnde de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf.

Voor elke verandering van het groepsrisico, dit kan een af- of toename zijn, in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd. Deze verantwoording ziet toe op de wijze waarop de toelaatbaarheid van de verandering van het groepsrisico in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico, worden ook andere aspecten meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Hieronder vallen onder meer de zelfredzaamheid en de bestrijdbaarheid van een calamiteit.

Verantwoording van het groepsrisico

Voor bepaalde situaties geldt op basis van het beleid een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. In het Bevi, de Bevt (Besluit externe veiligheid transportroutes) en het Bevb (Besluit externe veiligheid buisleidingen) zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

De verantwoording van het groepsrisico is conform het Bevi van toepassing indien sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting.

Voor buisleidingen geldt dat de verantwoording van het groepsrisico van toepassing is binnen de 1%-letaliteitsafstand van de buisleiding. Als de ruimtelijke ontwikkeling buiten de 100%-letaliteitsafstand plaatsvindt of buiten de 10-8 plaatsgebonden risicocontour voor toxische stoffen, of het groepsrisico kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde of met minder dan 10% toeneemt, kan een aantal onderdelen van de verantwoording achterwege worden gelaten. In dat geval richt de focus zich hoofdzakelijk op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval alsmede hulpverlening en zelfredzaamheid.

Conform het Bevt dient een significante toename van het groepsrisico of een overschrijding van de oriëntatiewaarde verantwoord te worden.

5.5.2 Risicovolle bronnen

Ten behoeve van de beoordeling van de voor onderhavige kwetsbare objecten mogelijke externe veiligheidsrisico's, is de Risicokaart Limburg geraadpleegd. Op de risicokaart is informatie opgenomen over transportroutes, buisleidingen, en risicovolle inrichtingen.

Uitsnede Risicokaart Limburg met aanduiding plangebied

Situatie plangebied inzake Bevi / risicovolle inrichtingen

Op circa 300 meter ten noordoosten van onderhavig plangebied is de terreingrens van de inrichting 'De Eikhof' gelegen. Ter plekke bevindt zich een bovengrondse propaantank van 3000 liter. Gelet op de ruime afstand tot voorliggend plangebied vormt de aanwezigheid van deze propaantank geen belemmering.

Transportroutes gevaarlijke stoffen

Binnen straal van circa 1 kilometer rondom onderhavige plangebied is geen sprake van transportroutes van gevaarlijke stoffen.

Transportleidingen gevaarlijke stoffen

Op ruim 400 meter ten zuiden van onderhavig plangebied is een sprake van een ondergrondse buisleiding van de Nederlandse Gasunie. Gelet op de ruime afstand tot voorliggend plangebied vormt de aanwezigheid van deze buisleiding geen belemmering.

5.5.3 Conclusie externe veiligheid

Als gevolg van onderhavige planontwikkeling ontstaan er geen (extra) risico's in het kader van externe veiligheid. Daarbij kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid in casu goed te noemen is. Ook is de bereikbaarheid van de locatie bij een eventuele calamiteit goed. Hierdoor is de planontwikkeling in het kader van de externe veiligheid verantwoord te noemen.

Gelet op vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Overige ruimtelijke aspecten

Naast de diverse milieutechnische aspecten, zoals uiteengezet in Hoofdstuk 5, dient tevens te worden gekeken naar de overige ruimtelijke aspecten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, natuur- en landschap, flora en fauna en duurzaamheid.

6.1 Archeologie

6.1.1 Archeologische monumentenzorg (Erfgoedwet)

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Daaromtrent zijn in de Erfgoedwet bepalingen opgenomen die de gemeenteraad in acht moet nemen.

6.1.2 Archeologische verwachtingswaarden

De gemeente Gulpen-Wittem beschikt over een archeologische verwachtings- en cultuurhistorische advieskaart. Op deze kaart wordt de mogelijkheid geboden om archeologische monumenten en verwachtingszones aan te wijzen en deze te verbinden aan categorieën, regels en voorwaarden. De regels en voorwaarden overeenkomstig het huidige bestemmingsplan dienen te worden verwerkt in de regels van het nieuw op te stellen bestemmings-/wijzigingsplannen.

Ter plekke van onderhavig plangebied is op grond van het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van kracht. Raadpleging van de hierboven genoemde beleidskaart leert dat ter plekke van onderhavige plangebied sprake is van hoge archeologische verwachtingswaarde en de ligging in een AMK-terrein.

Uitsnede archeologische verwachtingskaart met aanduiding plangebied

Binnen AMK-terreinen dient in beginsel archeologisch onderzoek te worden verricht indien sprake is van nieuwe bodemverstoringen dieper dan 30 centimeter. Daarvan is als gevolg van voorliggende planontwikkeling geen sprake; primair is sprake van een functiewijziging. Zodoende hoeft geen archeologisch onderzoek te worden verricht.

Wel wordt middels voorliggend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' overgenomen analoog aan het ter plekke geldende bestemmingsplan.

6.1.3 Conclusie archeologie

Gelet op vorenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.2 Kabels en leidingen

6.2.1 Boven en/of ondergrondse leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden.

6.2.2 Nutsvoorzieningen

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. Bij eventueel nader uitwerken van de aansluitingen, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

6.2.3 Conclusie kabels en leidingen

Gelet op vorenstaande vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.3 Parkeren en verkeer

6.3.1 Algemeen

Met betrekking tot onderhavige planontwikkeling dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

6.3.2 Parkeren

Op grond van de beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem dient voor de functie detailhandel (o.a. tuincentra) gerekend te worden met 3,0 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Het bebouwingsdeel alwaar de winkel is voorzien heeft een totaal oppervlak van circa 300 m2. Uitgaande van dit oppervlak dient rekening te worden gehouden met een parkeerbehoefte van 9 auto's.

Daarnaast voorziet voorliggende planontwikkeling in het mogelijk maken van een kleine horeca-exploitatie. Daarbij wordt voorzien in een buitenterras voor niet meer dan 25 zitplaatsen. Indien ervan uit zou worden gegaan dat alle zitplekken bezet zijn en al deze mensen met de auto zouden komen, waarbij per auto 2 personen zitten, impliceert het terras in theorie een parkeerbehoefte van (afgerond) 13 parkeerplaatsen.

De totale parkeerbehoefte zou hiermee uitkomen op circa 22 parkeerplaatsen. Op het voorterrein is in de huidige situatie fysieke ruimte beschikbaar voor dit aantal auto's, en is daarmee afdoende om het parkeren op eigen terrein op te kunnen vangen.

Schetsmatige weergave beschikbare parkeerruimte

Na aankoop van onderhavige locatie zijn door initiatiefnemers ter 'aankleding' van het voorterrein een 8-tal plantvakken met elk een boom gerealiseerd.. Aan de hand van onderstaande foto's wordt deze nieuwe aanplant inzichtelijk gemaakt.

Foto's gerealiseerde aanplant voorterrein

6.3.3 Verkeer

Voor wat betreft de verkeersgeneratie dient gekeken te worden naar de CROW-publicatie 381.

Voor een 'tuincentrum' en/of 'groencentrum' bedraagt de (theoretische) verkeersgeneratie per 100 m2 BVO circa 15 mvt/etm. Uitgaande van deze kengetallen impliceert het voornemen voor wat betreft het winkeldeel op onderhavige plek een theoretische verkeersgeneratie van 45 mvt/etm.

Voor horeca-activiteiten zijn in de CROW-publicatie 381 geen kencijfers opgenomen voor verkeersgeneratie. Horeca-activiteiten zijn er in verschillende vormen, als gevolg waarvan het niet mogelijk is om een specifiek kencijfer hieraan te hangen. Kijkend naar de bij voorliggende planontwikkeling boogde horeca, richt deze zich met name op de voorbij komende toerist (fietser/wandelaar). Het ligt niet voor de hand dat de horeca bezoekers aantrekt die specifiek hiervoor met de auto zouden komen. Indien worst-case ervan uitgegaan zou worden dat twee keer per dag alle zitplekken volledig zijn bezet met mensen die met de auto zijn gekomen, impliceerd dat een theoretische verkeersgeneratie van 50 mvt/etm vanwege de horeca-activiteiten.

De totale verkeersgeneratie vanwege voorliggend project zou hiermee (worst-case) uitkomen op circa 95 mvt/etm. Kijkend naar het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan van de gemeente Gulpen-Wittem is de Eyserheide ter hoogte van het plangebied aangewezen als een erftoegangsweg (ETW) type I. Voor dit type wegen indiceert de CROW een maximale capaciteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etm.

De hiervoor berekende verkeersgeneratie vanwege voorliggend project leidt niet tot een overschrijding van de maximale capactiteit. Problemen in de verkeersdoorstroming, -veiligheid, en –afwikkeling behoeven niet te worden verwacht.

6.3.4 Conclusie parkeren en verkeer

Het aspect parkeren en verkeer vormt geen belemmering.

6.4 Waterhuishouding

6.4.1 Nationaal Waterplan 2016-2021

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 zijn de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale ruimtelijke beleid beschreven. Met dit Nationaal Waterplan voldoet Nederland aan de Europese eisen die voortvloeien uit de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico`s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS).

6.4.2 Provinciaal beleid

De provincie Limburg kent als uitgangspunt dat verdroging zo veel mogelijk moet worden tegengegaan en dat de waterkwaliteit, met het oog op een duurzaam gebruik in de toekomst, erg belangrijk is. Verder sluit de provincie aan bij het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding om infiltratie van water in de bodem te bevorderen en water meer terug te brengen in stedelijk gebied.

Binnen de waterbeheersplannen van Limburg is integraal waterbeheer een belangrijk begrip. Ook hier speelt verdroging en waterkwaliteit een belangrijke rol in het beleidsproces. Ter invulling van (specifiek) ecologische functies stelt het Waterschap onder andere dat, ter voorkoming van verdroging, grondwaterstanden (daar waar dat mogelijk is) verhoogd moeten worden door peilbeheer. Ook dient het rioleringsbeheer door gemeenten op en aan de aan watergangen en -plassen toegekende functies, afgestemd te worden. Naast die ecologische functie dienen er ook mensgerichte hoofdfuncties ten behoeve van industrie of drinkwater ingepast te worden. Tevens dient er plaats te zijn voor mensgerichte nevenfuncties.

6.4.3 Watertoets Waterschap Limburg

Vanaf 1 november 2003 zijn de overheden wettelijk verplicht om alle ruimtelijke plannen, die van invloed zijn op de waterhuishouding, voor advies voor te leggen aan de waterbeheerders. Tot juli 2004 kwam het voor dat voor de watertoets verschillende waterbeheerders (waterschapsbedrijf, waterschap, provincie en Rijkswaterstaat) apart moesten worden benaderd. Die gaven dan afzonderlijke wateradviezen. Dat zorgde voor veel onduidelijkheid en papieren rompslomp. Daarom hebben de Limburgse waterbeheerders afgesproken om alle aanvragen in het hun betreffende gebied af te handelen via één loket: het zogenaamde watertoetsloket. Het loket is ondergebracht bij het waterschap.

Sinds de nieuwe keur van april 2019 dienen alle plannen te worden voorgelegd aan het waterschap Limburg. Het waterschap geeft haar advies over de plannen.

6.4.4 Afvalwater en hemelwater

Op welke wijze wordt omgegaan met het afval- en hemelwater binnen het onderhavige plangebied wordt hierna uiteengezet. Voorafgaand wordt in dit verband opgemerkt dat voorliggende planontwikkeling in beginsel niet voorziet in het realiseren van nieuwe dak- en/of erfverhardingen.

Afvalwater
Het afvalwater als gevolg van onderhavige planontwikkeling zal worden geloosd op de gemeentelijke riolering van de gemeente Gulpen-Wittem. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het afvoeren van afvalwater via de gemeentelijke riolering vereist en daarmee tevens de beste optie.

Hemelwater van onverhard en semi-verhard terrein
Het hemelwater dat valt op de onverharde en semi-verharde terreindelen binnen het plangebied zal, zo nodig na beperkte oppervlakkige afstroming, rechtstreeks infiltreren in de bodem.

Hemelwater (dak)verhardingen
Het hemelwater dat valt op de nieuwe (dak)verharding zal worden opgevangen en oppervlakkig worden afgevoerd, hetzij via aanwezige hemelwatervoorziening.

Capaciteit hemelwatervoorziening
Het streven is om bij nieuwbouw 100% van het verharde oppervlak af te koppelen van de gemeentelijke riolering. Daarbij is het streven om alles zoveel mogelijk klimaat adaptief aan te leggen. Indien sprake is van nieuwbouw op grond van voorliggend bestemmingsplan dient op basis van de nieuwe Keur van het Waterschap Limburg per 1 april 2019 een te realiseren hemelwatervoorziening te worden gedimensioneerd op een extreme bui van met een neerslaghoeveelheid van 80 millimeter in 2 uur, met een noodoverlaat.

Opvang schoon hemelwater
In de hemelwatervoorziening wordt alleen schoon hemelwater opgevangen, waaraan geen verontreinigende stoffen zijn toegevoegd. Uitloging bij infiltratie wordt voorkomen door alleen schoon hemelwater te infiltreren in de bodem. Door het gebruik van niet-uitlogende materialen in de bouw wordt verontreiniging van het hemelwater voorkomen.

Voorkomen van wateroverlast
Door bij het bepalen van het bouwpeil en afschot hiermee rekening te houden, wordt voorkomen dat geen water in de te realiseren gebouwen kan vloeien. Hetzelfde geldt ter voorkoming van eventuele wateroverlast voor derden.

6.4.5 Conclusie

Gelet op vorenstaande vormt het aspect waterhuishouding geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

6.5 Natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In deze wet zijn de onderdelen uit de Europese Habitatrichtlijn en onder meer de Vogelrichtlijn, die de bescherming van soorten betreft, geïmplementeerd.

6.5.1 Natuurnetwerk

Blijkens de kaart 'Natuur' van het OvL2021 is onderhavig projectgebied niet gelegen binnen een onderdeel van het 'Natuurnetwerk' (NNN) en/of Natura2000-gebied.

Uitsnede kaart 'Natuur' met aanduiding plangebied (rode aanwijzer)

6.5.2 Kernkwaliteiten

Zoals reeds eerder geconstateerd in paragraaf 4.2.2 is het plangebied gelegen in het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg'.

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt ten aanzien van het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg' voorgeschreven dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in deze gebieden – waarvan in casu sprake is – een beschrijving bevat van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan en hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd.

Schaalcontrast van zeer open naar besloten
Onderhavig plangebied is gelegen op de overgang van een plateau naar een steile helling. Het betreft een gebied met uitgestrekte vergezichten over het Zuid-Limburgse kleinschalige heuvellandschap. Voorliggende planontwikkeling voorziet niet in toevoeging van nieuwe bebouwing ten opzichte van de feitelijke situatie. Als gevolg van onderhavig plan treden geen veranderingen op in het schaalcontrast van zeer open naar besloten.

Het groene karakter
De (directe) omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door weilanden en kleinschalige landschapselementen. Als gevolg van voorliggende planontwikkeling worden de eigendomsgronden rondom het plangebied ingericht als weiland en kweekgronden, in lijn met de ter plekke geldende bestemming. Geen sprake is van een onevenredige aantasting van het groene karakter.

Reliëf en ondergrond
Ter plekke van het plangebied is sprake de overgang van een plateau naar hellend terrein. Als gevolg van voorliggende planontwikkeling wordt het bestaande reliëf, als ook de ondergrond, weliswaar niet gewijzigd.

Rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed
Ter plekke van het plangebied is geen sprake van cultuurhistorisch erfgoed.

6.5.3 Natura2000

Natura2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Natura2000 gebieden worden bepaalde diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving beschermd door de biodiversiteit te behouden. Natura2000 gebieden worden beschermd door de ‘Wet Natuurbescherming’.

In mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beslist dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden. Deze beslissing heeft consequenties voor ruimtelijke ontwikkelingen welke een toename van de stikstofdepositie tot gevolg hebben. Het PAS mag immers niet meer gebruikt worden als basis voor toestemmingverlening voor activiteiten en plannen die kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie.

Met inachtneming van deze problematiek heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een ‘Factsheet Woningbouwplannen, stikstof en Natura 2000-gebieden’ geïntroduceerd. In dit rapport wordt aangegeven dat ook bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden beoordeeld of de met het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen significant negatieve effecten zouden kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan, dient een voortoets te worden uitgevoerd. In een voortoets moet de vraag beantwoord worden of op grond van objectieve gegevens op voorhand kan worden uitgesloten dat een plan of project op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten significant negatieve effecten kan hebben op gevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Of er sprake is van significant negatieve effecten hangt onder andere af van de instandhoudingsdoelstellingen van de betrokken Natura 2000-gebieden en de vraag welke gevolgen de toename van de stikstofdepositie heeft voor het bereiken van de instandhoudingsdoelen.

Onderhavig plangebied is gelegen op meer dan 1 kilometer ten opzichte van omliggende Natura2000-gebieden. Gelet op deze afstand behoeven als gevolg van voorliggende planontwikkeling geen effecten op in dit Natura2000-gebied levende soorten flora en fauna niet te worden verwacht.

Ligging plangebied t.o.v. Natura2000 gebieden

Wel is ten behoeve van de planontwikkeling een stikstoftoets uitgevoerd, waarvan de rapportage is bijgevoegd als Bijlage 4. Op grond van de stikstofberekeningen is gebleken dat geen sprake is van stikstofdepositie op een op voor stikstof gevoelige natuurgebied. De depositie bedraagt 0,00 mol potentieel zuur/ha/jaar. Negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van N2000 gebieden ten gevolge van stikstof kunnen met zekerheid worden uitgesloten. Gelet hierop is er geen aanleiding om een Wnb-vergunning aan te vragen of een verklaring van geen bedenkingen te vragen vanwege mogelijke effecten op N2000-gebieden.

6.5.4 Flora en fauna

De provincie Limburg beschikt over diverse in kaart gebrachte natuurgegevens per kilometerhok. Ter plekke van het onderhavige plangebied zelf is - blijkens de provinciale natuurgegevens - sprake van recent waargenomen (beschermde soorten) broedvogels, vegetatie en/of flora en fauna. Echter, gelet op de huidige feitelijke gebruikssituatie, de beoogde ontwikkeling van het plangebied, en het uitgestrekte omliggende buitengebied, is de kans op aanwezigheid van eventueel beschermde soorten flora en/of fauna ter plekke van het plangebied zelf zodanig klein, dat ecologisch onderzoek achterwege kan blijven.

Dit laat overlet dat artikel 1.11 Wet natuurbescherming voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

6.5.5 Conclusie natuurbescherming

Gelet op vorenstaande vormt het aspect natuurbescherming geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van de planontwikkeling dient in relatie tot de gemeentelijke financiën te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.1 Grondexploitatie

7.1.1 Algemeen

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel 'Grondexploitatie'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van den openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

7.1.2 Exploitatieplan

Afdeling 6.4 Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of branches in de detailhandel.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van het project. Hiermee is het kostenverhaal anderszins geregeld.

7.2 Planschade

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die als gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een planschadeverhaalsovereenkomst met de initiatiefnemer. Eventuele tegemoetkomingen in planschade zijn dan ook niet voor rekening van de gemeente Gulpen-Wittem.

Hoofdstuk 8 Planstukken

Het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-1a te Eys' van de gemeente Gulpen-Wittem bestaat uit voorliggende toelichting, regels en een verbeelding.

8.1 Algemeen

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Behalve een vernieuwd stelsel voor processen voor de ruimtelijke ordening in Nederland, zijn met de inwerkingtreding van de Wro ook de resultaten van DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen) wettelijk verankerd. Dit houdt in dat nagenoeg alle instrumenten uit de Wro door bronhouders digitaal beschikbaar zijn, waardoor de bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar zijn. Hiervoor is het pakket 'RO Standaarden 2012' ontwikkeld, dat wettelijk is vastgelegd in de bij de Wro behorende 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening'.

Vergelijkbaarheid van bestemmings- en inpassingsplannen wordt door de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012) op drie manieren gerealiseerd:

• er is een begrippenkader gegeven dat in de plannen toegepast moet worden. Het gaat dan bijvoorbeeld om lijsten van bestemmingshoofdgroepen met mogelijke gebruiksdoelen, dubbelbestemmingen, aanduidingen, indeling van regels etc. Voor het hanteren van het begrippenkader is geen specifieke software vereist;
• er is een verplichte 'analoge verbeelding' voorgeschreven, hetgeen inhoudt de manier waarop het plan op papieren kaarten moet worden getoond. Er zijn dwingende regels inzake de opmaak van het plan. Voor het opmaken van plannen is in de praktijk speciale software benodigd;
• er is een verplichte 'digitale verbeelding' voorgeschreven, waarmee wordt gedoeld op het tonen van het plan in een digitale omgeving (website).

Vanaf 1 januari 2010 dient een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar en uitwisselbaar te zijn. Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan deze digitaliseringverplichting.

8.2 Toelichting, regels en verbeelding

Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderling verband te worden bezien. De regels en de verbeelding zijn namelijk onlosmakelijk met elkaar verbonden, aangezien op de verbeelding de bestemmingen visueel zijn weergegeven en de regels onder andere het gebruik en de bouwmogelijkheden bij deze bestemmingen geven.

8.2.1 Toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het totale plan. De toelichting geeft namelijk een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten zoals deze aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting een belangrijk hulpmiddel bij de interpretatie van het bestemmingsplan.

8.2.2 Regels

Conform de SVBP2012 dienen de regels van een bestemmingsplan volgens een bepaalde opbouw te worden opgesteld, waarbij opgemerkt dient te worden dat niet elk bestemmingsplan alle elementen van navolgende opbouw bevat:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

• Bestemmingen
• Voorlopige bestemmingen
• Uit te werken bestemmingen
• Dubbelbestemmingen

Hoofdstuk 3: Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingssregels
• Algemene wijzigingsregels
• Verwezelijking in de naaste toekomst
• Algemene procedureregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht
• Slotregel

De regels van de verschillende bestemmingen worden als volgt opgebouwd, waarbij eveneens geldt dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid

Vorenstaande gestandaardiseerde opbouw is gehanteerd bij het opstellen van de regels behorende bij voorliggend bestemmingsplan. Voorts zijn de regels van het bestemmingsplan 'Eyserheide 1-3 te Eys' als uitgangspunt genomen.

8.2.3 Verbeelding

De 'vroegere' plankaart wordt in het kader van het huidige planologische regime aangeduid als 'verbeelding'. Op een verbeelding wordt de grens van het plangebied weergegeven waarbinnen onder meer de verschillende (dubbel)bestemmingen, bouwvlakken en bouw-/functie-/maatvoeringsaanduidingen (en de ligging daarvan) visueel zijn weergegeven.

Verder voorziet bijbehorende verbeelding in de naam van voorliggend bestemmingsplan en een tekeningnummer. Dit zijn verplichtingen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening.

De verbeelding is direct (juridisch) verbonden met de bijbehorende regels. In deze regels worden de condities en voorwaarden gesteld behorende bij de verschillende bestemmingen.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en formele procedure

9.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerp bestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

9.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg plegen andere betrokken overheden en overheidsdiensten (wettelijke adviseurs). Daarbij moet worden gedacht aan naburige gemeenten, het waterschap, en de diensten van het Rijk en de provincie. Overleg met het waterschap is altijd verplicht, terwijl het tot de verantwoordelijkheid van de gemeente behoort om te beoordelen of overleg met de desbetreffende diensten van het Rijk en de provincie nodig is. Artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van overeenkomstige toepassing.

De bedoeling van dit vooroverleg is voornamelijk om de opstellers van het plan tijdig de mogelijkheid te geven het plan desgewenst aan opmerkingen van andere overheden aan te passen.

9.3 Inspraak

Ingevolge artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening dienen burgemeester en wethouders te besluiten en te publiceren of er terinzagelegging van het bestemmingsplan plaatsvindt, of er zienswijzen kunnen worden ingediend en of een onafhankelijke adviesinstantie advies uitbrengt. Ook is in voornoemd artikel bepaald dat het voornemen tot het voorbereiden van een bestemmingsplan, waarbij geen MER wordt opgesteld, dient te worden gepubliceerd conform artikel 3:12, lid 1 en 2 van de Algemene wet bestuursrecht en langs elektronische weg.

De gemeente Gulpen-Wittem beschikt over de ‘Inspraakverordening Gulpen-Wittem 2010’, vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 18 november 2010. In artikel 2, lid 4, sub g, is opgenomen dat geen inspraak wordt verleend ‘inzake de voorbereiding van besluiten als bedoeld in artikel 3.1, lid 1 Wro (bestemmingsplan) indien deze besluiten betrekking hebben op bestemmingsplannen met een geringe planologische betekenis (postzegelbestemmingsplannen)’.

Het ter visie leggen van een voorontwerp van voorliggend plan wordt niet noodzakelijk geacht, aangezien sprake is van een geringe planologische betekenis.

9.4 Omgevingsdialoog

Bij de principemedewerking heeft de gemeente Gulpen-Wittem geadviseerd om - gelet op de participatiesamenleving alsmede in verband met maatschappelijk verantwoord ondernemerschap - het plan, voorafgaand aan het formele ruimtelijke traject, met de buurtbewoners te bespreken om zodoende de buurt vooraf te informeren over (de uitvoering van) het plan. Een dergelijke omgevingsdialoog is onder de per 1 januari 2024 in werking tredende Omgevingswet een verplicht onderdeel bij ruimtelijke planvorming.

Over voorliggende planontwikkeling zijn de bewoners van Eyserheide schriftelijk geïnformeerd door initiatiefnemers. Daarbij zijn omwonenden ook in de gelegenheid gesteld om bij eventuele vragen contact te leggen met initiatiefnemers.

9.5 Formele procedure

9.5.1 Algemeen

De wettelijke (formele) bestemmingsplanprocedure, die circa 26 weken in beslag neemt, bestaat uit navolgende stappen:

• 1. Openbare kennisgeving van het ontwerp bestemmingsplan.
• 2. Ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met alle bijbehorende stukken gedurende 6 weken. Tevens wordt de bekendmaking toegezonden aan Gedeputeerde Staten, belanghebbenden en betrokken Rijksdiensten.
• 3. Gedurende de termijn van ter inzage legging kan een ieder zienswijzen naar voren brengen.
• 4. Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad binnen 12 weken.
• 5. Algemene bekendmaking van het bestemmingsplan door ter inzage legging met voorafgaande kennisgeving en toezending van het besluit tot vaststelling aan Gedeputeerde Staten en betrokken Rijksdiensten, Waterschappen en gemeenten: binnen 2 weken dan wel, indien Gedeputeerde Staten of de inspecteur zienswijzen hebben ingebracht of het bestemmingsplan gewijzigd is vastgesteld, binnen 6 weken na vaststelling.
• 6. Mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen 6 weken na bekendmaking voor belanghebbenden.
• 7. Inwerkingtreding op de dag na afloop van de beroepstermijn, zijnde 6 weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

9.5.2 Zienswijzen

Het ontwerp van voorliggend bestemmingsplan heeft vanaf 9 december 2023 tot en met 19 januari 2024 voor zienswijzen ter visie gelegen. Gedurende deze termijn zijn vier zienswijzen ingekomen. De beantwoording van deze zienswijzen is opgenomen in de 'Nota van zienswijzen - bestemmingsplan Eyserheide 1-1a te Ey', opgenomen als Bijlage 5. Voor de inhoud van de beantwoording en de in het voorliggende bestemmingsplan doorgevoerde wijzigingen wordt verwezen naar deze nota van zienswijzen.

Voorts is bij de behandeling van voorliggend plan door de gemeenteraad een amendement aangenomen als gevolg waarvan gewijzigde vaststelling heeft plaats gevonden. Betreffende wijzigingen zijn benoemd in het raadsbesluit tot vaststelling van voorliggend plan.