TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Borger, Koesteeglocatie

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente is van plan een nieuwe woonwijk aan de Koesteeg, de Koesteeglocatie (hierna: plangebied) in Borger in de gemeente Borger Odoorn te realiseren. De ontwikkeling omvat circa 190 woningen, waarbij betaalbaarheid centraal staat. Ongeveer tweederde van de woningen valt in het betaalbare segment met verkoopprijs tot maximaal € 355.000,- VON (vrij op naam). In het plangebied wordt een mix van sociale huur- en koopwoningen gebouwd, waardoor er een gevarieerde woonwijk ontstaat.

Na een uitgebreid participatieproces is voor de ontwikkeling is reeds een stedenbouwkundige opzet gemaakt, die als basis dient voor zowel het beeldkwaliteitsplan als de wijziging van het omgevingsplan. Deze stedenbouwkundige opzet, zie figuur 1, is tot stand gekomen in nauwe afstemming met de omgeving en is vergezeld van verslaglegging over het participatietraject. De gemeente wenst de wijk organisch in de tijd te ont wikkelen in verschillende fases. De tekening van de stedenbouwkundige opzet is opgenomen in bijlage 1.

Figuur 1 Stedenbouwkundige opzet (bron: Bureau Schmidt)

Het plangebied ligt aan de westkant van het dorp Borger. In figuur 2 is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven (rode omlijning). Op dit moment zijn de gronden voor agrarische doeleinden in gebruik. Op basis van het bestemmingsplan mag het oostelijk deel van het projectgebied gebruikt worden voor dagrecreatie. Wat daar onder wordt verstaan, vermeldt het bestemmingsplan niet.

Figuur 2 plangebied rood omlijnd (bron: Rho Basisviewer)

Huidige juridisch-planologische regels binnen het plangebied

De juridisch-planologische mogelijkheden van de locatie zijn geregeld in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan gemeente Borger-Odoorn (zie figuur 3). De regels uit het bestemmingsplan Borger, Borger Dorp, vastgesteld op 18 juli 2024, en het Facetbestemmingsplan Wonen met zorg, vastgesteld op 27 juni 2024, zijn van toepassing. Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf', 'Groen', 'Recreatie - Dagrecreatie' en 'Wonen'.

Het gewenste stedenbouwkundig ontwerp is niet mogelijk binnen deze bestemmingen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, moet voor het plangebied het juridisch-planologisch kader worden gewijzigd via een wijziging van het omgevingsplan. De wijziging dient vormgegeven te worden als organische gebiedsontwikkeling met verschillende fases en mate van uitwerking op detailniveau.

Als onderdeel van het wijzigingsbesluit dient er een ruimtelijke motivering te worden opgesteld. De motivering voor de voorgenomen ontwikkeling dient te voldoen aan de instructieregels van het Rijk -en provincie en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggende motivering voorziet hierin.

Figuur 3 juridisch planologische regeling (bron: regelsopdekaart.nl)

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van het dorp Borger, in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Borger- Odoorn, tussen de provinciale weg (de N374) en de Koesteeg. De ligging van het plangebied is weergeven in figuur 4.

Figuur 4 Globale ligging van het projectgebied (bron: Rho Basisviewer)

Figuur 5 toont de kadastrale percelen (Borger, sectie L, nummers 2468, 2905, 3946, 3621, 3623, 2906, 3945, 326) waar het plangebied deel van is.

Figuur 5 Kadastrale percelen plangebied (bron: Rho Basisviewer)

1.3 Leeswijzer

Deze ruimtelijke motivering is onderdeel van het wijzigingsbesluit voor de wijziging van het omgevingsplan voor de ontwikkellocatie in Borger en dient te voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De opbouw van deze motivering is als volgt:

• 1. Hoofdstuk 2: Hier wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van de bestaande functies en de activiteiten in het plangebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het plangebied. Ook worden de strijdigheden met het omgevingsplan besproken.
• 2. Hoofdstuk 3: Hier wordt beschreven hoe participatie is vormgegeven.
• 3. Hoofdstuk 4: In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de relevante beleidskaders.
• 4. Hoofdstuk 5: In dit hoofdstuk worden de aspecten van de fysieke leefomgeving getoetst en wordt ingegaan op de mer-beoordeling.
• 5. Hoofdstuk 7: In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.
• 6. Hoofdstuk 8: Ten slotte wordt in dit hoofdstuk de eventuele toedeling van functies aan locaties en de borging in het Omgevingsplan besproken.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de westkant van het dorp Borger. In figuur 2 is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven. Op dit moment zijn de gronden voor agrarische doeleinden in gebruik. Aan de noordkant van het plangebied ligt de historische route Koesteeg, begeleidt door forse bomenrijen. Aan de westkant van het plangebied staat een bedrijf (voormalige glasblazerij) en een woning. De woning wordt gesloopt en het pand van de voormalige glasblazerij wordt deels hergebruikt en/of gesloopt. De woning ten zuidwesten van het plangebied maakt geen deel uit van het plangebied. In figuren 6 en 7 zijn impressies opgenomen van het plangebied in de huidige situatie.

Het plangebied wordt omringd door een aantal gemeentewegen en provinciale wegen. Ten noorden van het plangebied loop de Koesteeg in oost-westelijke richting. Richting het oosten gaat de Koesteeg het dorp Borger in. In het westen gaat de Koesteeg over in de Nuisveen die uitkomt op een rotonde die aansluit op de provinciale wegen, de N374 en de N857. De N374 loop in oostelijke richting langs het plangebied en verbindt bij de oostelijk gelegen rotonde met de provinciale weg de N34.

Figuur 6 aanzicht vanaf de zuidoostkant van het plangebied (bron: Google maps)

Figuur 7 Aanzicht vanaf de westkant van het plangebied (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Gewenste ontwikkeling

De initiatiefnemer wil op de ontwikkellocatie aan de Koesteeg woningbouw realiseren. Het plan omvat ongeveer 190 woningen, waarvan circa 60% binnen het betaalbare segment valt. Dit betreft rug-aan-rugwoningen, sociale huur, beneden-bovenwoningen, rijwoningen en woningen met zorgvoorzieningen. Het resterende deel bestaat uit woningen in het hogere prijssegment, zoals tweekappers, patiowoningen en appartementen vanaf €355.000. Voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is ook ruimte gereserveerd, met mogelijkheden voor kleine huussies (vergelijkbaar met tiny houses). Tabel 1 geeft de verdeling per woonsegment weer.

Tabel 1 Woonprogramma (bron: gemeente Borger-Odoorn)

2.2.2 Ruimtelijke inpassing

In het plangebied worden in totaal 48 sociale huurwoningen gerealiseerd, verdeeld over zorgappartementen en reguliere sociale huurwoningen. Figuur 8 toont de kavelindeling. De detailtekening van de kavelindeling is opgenomen in bijlage 3. De zorgappartementen worden gesitueerd in de noordoosthoek van de wijk, waar momenteel een boerderij met bijgebouwen staat (Nuisveen 1). De bijgebouwen worden gesloopt om ruimte te maken voor de bouw van deze appartementen. Deze woningen zijn bedoeld als sociale huur en bieden woonruimte voor mensen met een zorgbehoefte.

Daarnaast ontwikkelt een woningcorporatie nog eens 24 sociale huurwoningen verspreid binnen het plangebied. Hiermee wordt niet alleen bijgedragen aan een divers woningaanbod, maar ook aan de toegankelijkheid van betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen. De toevoeging van deze woningen versterkt de sociale samenhang en zorgt voor een gevarieerde samenstelling van bewoners in de wijk.

Het ruimtelijk concept van de wijk richt zich op de ontwikkeling van raatakkers: familie-erven waar verschillende woningtypes en bewoners samenkomen in een groene omgeving. De raatakkers worden omringd door groene randen en bieden ruimte voor 6 tot en met 24 woningen per raatakker. Er wordt gebouwd met een maximale hoogte van twee lagen met kap met een bebouwingsaccent bij de N34 - N374 van 4 lagen, passend bij een dorpse maat en schaal.

De wijk krijgt een inrichting waarin groen en water een centrale rol spelen. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk natuurlijke oevers bij wadi’s, gecombineerd met speelmogelijkheden die aansluiten bij de natuurlijke omgeving. Deze aanpak draagt bij aan een groene en functionele leefomgeving. Voor de gehele 'landschappelijke' invulling van het plangebied heeft de gemeente een groenplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de regels toegevoegd. Per raatakker wordt hierin aangegeven op welke wijze de raatakker groen wordt ingepast. De borging van dit groenplan wordt als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Parkeren wordt bewust gescheiden van de directe woonomgeving georganiseerd. Iedere woning kan maximaal één parkeerplaats bij het huis hebben. Overige parkeerplaatsen en bezoekersparkeren worden centraal binnen de wijk gerealiseerd. Voor appartementen kan parkeren onder het gebouw worden voorzien. Dit draagt bij aan een verkeersluwe inrichting van de familie-erven. Om duurzaamheid te ondersteunen, wordt het centraal gelegen parkeerterrein mogelijk uitgerust met zonnepanelen. De wijk biedt daarnaast ruimte voor autovrije familie-erven, wat bijdraagt aan een rustigere woonomgeving.

Door de mix van woningen en prijsklassen richt het plan zich op verschillende doelgroepen. Het doel is een functionele woonomgeving te creëren die geschikt is voor meerdere generaties en levensfasen. Deze opzet biedt een praktische oplossing voor de groeiende vraag naar diverse en betaalbare woonmogelijkheden in een groene setting.

Figuur 8 Kavelindeling Koesteeglocatie (bron: gemeente Borger- Odoorn)

2.2.3 Beeldkwaliteit

Om de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van een gebied te waarborgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 toegevoegd. Het document geeft duidelijke criteria voor het uiterlijk van de bouwwerken in de indeling van de kavels.

Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld om:

• Een aantrekkelijk ruimtelijke kwaliteit tot stand te brengen;
• De ontwikkelende partijen te inspireren en (vooraf) informatie te geven over de welstandscriteria;
• De welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen dient plaats te vinden.

Het beeldkwaliteitsplan vormt na vaststelling door de gemeenteraad een aanvulling op de welstandsnota van de Gemeente Borger-Odoorn.

Hoofdstuk 3 Voorbereiding & Participatie

3.1 Participatie

Voor de woningbouwontwikkeling aan de Borger Koesteeglocatie en Daalkampen II fase 3 (Borger-West) is een uitgebreid participatietraject uitgevoerd. Het doel van dit proces was om de betrokkenheid van de gemeenschap te verzekeren bij de ontwikkeling van het nieuwbouwproject en om de input van de inwoners op te nemen in het ontwerpproces.

Daarnaast was het doel van de participatie voor Borger West om inwoners van Borger actief te betrekken bij het ontwerpproces van het nieuwbouwproject en hun input te verzamelen. Deze participatie verliep via diverse kanalen, welke hieronder toegelicht worden.

Doelgroepen participatie

Om de participatie een zo goed mogelijke kans van slagen te geven, is vanaf de start van het project een zo breed mogelijke doelgroep bij de ontwikkelingen en invulling betrokken.

Inwoners Borger-Odoorn

Het doel was om het gebied te ontwikkelen samen met de inwoners van de gemeente. Om deze reden is deze groep een belangrijke doelgroep, die gedurende het proces veel meegenomen is. Het doel was tevens om binnen deze doelgroep een zo breed mogelijk spectrum aan leeftijden aan te spreken.

Direct omwonenden Nuisveen/Koesteeg

Naast de gehele gemeente en andere geïnteresseerden, zijn de direct omwonenden van het plangebied een belangrijke doelgroep. Dit omdat er relatief dicht bij hun woningen gebouwd wordt. Er zijn participatieverslagen van deze bijeenkomst beschikbaar, maar in verband met de privacy van de bewoners worden deze niet gedeeld.

Interne doelgroepen (project- en programmateam)

Het projectteam bevat disciplines met betrekking tot civiel, financiën, woningbouw en participatie. Vanuit het programmateam wordt een breder spectrum aan disciplines omarmd. Ook worden de juiste afdelingen op de juiste momenten aangehaakt om van iedereen de juiste input te krijgen. Afdelingen als communicatie, groen, RO, omgevingswet, REAL en inkoop.

Integrale werkwijze projectgroep

Door vertegenwoordigers van diverse disciplines aan te haken op de juiste momenten, kon een integrale werkwijze worden gevolgd. Zo konden alle relevante aspecten en belangen worden meegenomen in het nieuwbouwproject. Met als doel een evenwichtige en samenhangende aanpak te waarborgen bij het ontwerp- en besluitvormingsproces. Door het op de juiste momenten inschakelen van de juiste specialisten, door bijvoorbeeld brede werksessies, is ervoor gekozen om niet alle disciplines vast aan de projectgroep toe te voegen. Daarnaast valt het project onder het programma Wonen, van waaruit ook integrale afweging plaatsvond.

Conclusies participatietraject

Binnen het participatietraject zijn veel meningen opgehaald. De conclusies die zijn opgenomen in de uitgangspunten worden voornamelijk gedeeld (bijvoorbeeld veel groen, betaalbaarheid, etc.). Verder lijkt het meest positief gereageerd te worden op aspecten uitdenkrichting 3: Wonen op Oergrond. Er wordt voornamelijk positief op het gemengde wonen (zowel arm/rijk, als jong/oud door elkaar). Daarentegen wordt wel anders gekeken naar het centrale parkeren. Uit het participatietraject blijkt dat parkeren aan huis voor veel mensen een belangrijk punt is.

Een uitgebreid verslag van de uitgevoerde participatie is opgenomen in bijlage 4.

3.2 Vooroverleg ketenpartners

Onder de Omgevingswet is informeel vooroverleg over plannen mogelijk. Voor wijzigingen van het omgevingsplan is het vooroverleg juridisch niet verplicht en vormvrij, maar wordt het gezien als een belangrijk instrument om in een vroeg stadium mogelijke knelpunten en aandachtspunten te signaleren. Door bij ruimtelijke ontwikkelingen tijdig met betrokken overheden en adviseurs af te stemmen, kan het plan zorgvuldig en in goed overleg worden voorbereid.

In dat kader heeft de gemeente het concept van deze wijziging van het omgevingsplan ter beoordeling toegestuurd aan de relevante overlegpartners. Daarbij is verzocht om eventuele specifieke aandachtspunten kenbaar te maken waarmee rekening dient te worden gehouden in de verdere planuitwerking.

Van deze gelegenheid is gebruikgemaakt door de Omgevingsdienst Drenthe, de Veiligheidsregio Drenthe, Gasunie, het Waterschap Hunze en Aa’s, de GGD, ASTRON EN provincie. De ontvangen overlegreacties zijn zorgvuldig beoordeeld en worden beschouwd als adviezen in het kader van het vooroverleg.

Uit de beoordeling blijkt dat de meeste opmerkingen en aandachtspunten betrekking hebben op aspecten die reeds in het plan zijn verwerkt of op een andere wijze worden geborgd, bijvoorbeeld via uitvoeringsonderzoeken of bestaande regelgeving. Enkele adviezen, zoals die van de GGD, betreffen algemene en gestandaardiseerde aandachtspunten die ook bij andere ruimtelijke plannen worden meegegeven, zoals het bevorderen van een gezonde leefomgeving en voldoende groen. Deze adviezen bevestigen de kwaliteit van het plan, maar leiden niet tot nieuwe inzichten of aanpassingen. Daar waar de adviezen aanleiding gaven tot verduidelijking of aanscherping van de motivering, is dit verwerkt in het plan. Voor het overige is geconcludeerd dat de ontvangen adviezen geen aanleiding geven tot wijziging van de planopzet.

Het gevoerde vooroverleg heeft daarmee bijgedragen aan een zorgvuldige voorbereiding van het plan, conform de bedoeling van de Omgevingswet.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijk

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle projecten met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven:

• De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale belangen als opgenomen in de NOVI. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarvan de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. Met de voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt richting gegeven aan de opgave voor 'De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen' en om 'Steden en regio's sterker en leefbaarder maken'.

4.1.2 Conclusie

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken. De ontwikkeling wordt verder getoetst aan het Bkl in hoofdstuk 5 van deze motivering.

4.2 Provincie

4.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

De Omgevingsvisie Drenthe 2022 is vastgesteld door de Provinciale Staten op 28 september 2022. De visie beschrijft de provinciale belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing, beschrijft het beleid en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Drenthe richting 2030. De omgevingsvisie houdt rekening met diverse aspecten zoals landbouw, natuur, water, wonen, verkeer, cultuurhistorisch erfgoed, en de sociaaleconomische infrastructuur.

De missie van de Omgevingsvisie Drenthe is om de kernkwaliteiten van de provincie te waarderen en te ontwikkelen, en Drenthe te laten bloeien op een manier die aansluit bij deze kwaliteiten. Hierbij draait het om het behouden van landschap, natuur, archeologische waarden, en de stilte en duisternis die Drenthe kenmerken. Tegelijkertijd wordt gestreefd naar een bruisende provincie waar wonen, werken, cultuur, en sport centraal staan.

De Omgevingsvisie is gebaseerd op een aantal ambities en provinciale belangen:

• 1. Ambities en provinciaal belang ruimtelijke kwaliteit:
  • a. Kernkwaliteiten landschap, natuur, cultuurhistorie, archeologie, rust
  • b. Zorgvuldig Ruimtegebruik
  • c. Milieu- en leefomgevingskwaliteit
• 2. Ambities en provinciaal belang robuuste systemen:
  • a. Robuuste systemen en multifunctionele gebieden
  • b. Robuust sociaaleconomisch systeem: Economische ontwikkeling en werkgelegenheid;
  • c. Steden en stedelijke netwerken;
  • d. Wonen en demografie;
  • e. Vrijetijdseconomie;
  • f. Mobiliteit en bereikbaarheid;
  • g. Energietransitie;
  • h. Gebruik bodem en ondergrond
  • i. Robuust landbouwsysteem;
  • j. Robuust Natuursysteem en Natuurnetwerk Drenthe;
  • k. Robuust watersysteem;
  • l. Multifunctionele gebieden;

De visie van de provincie Drenthe luidt als volgt: 'ontwikkeling van robuuste systemen mét ruimtelijke kwaliteit. Deze robuuste systemen zijn opgedeeld in vier functies: natuur, landbouw, water en sociaaleconomisch. Voor deze functies streven we naar robuustheid. Dat betekent dat een functie zo stevig is, dat het weinig gevoelig is voor verstoringen.

• Het robuust sociaaleconomisch systeem: heeft betrekking op wonen, werklocaties, infrastructuur en een gezond economisch klimaat.
• Het robuust landbouwsysteem: heeft betrekking op de ontwikkeling van een toekomstgerichte landbouw.
• Het robuust natuursysteem: heeft betrekking op de natuurgebieden en de verbindingen die de ruggengraat vormen voor de natuur.
• Het robuust watersysteem: betreft de samenhang van beken en kanalen die zorgdragen voor een optimaal waterbeheer.

Nieuwe ontwikkelingen mogen geen significant effect hebben op het functioneren van het systeem.

Het provinciaal beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota ‘Cultuurhistorisch Kompas Drenthe’. Twee doelstellingen staan hierin centraal:

Ten eerste wil de provincie de cultuurhistorie herkenbaar houden. Het provinciaal belang Cultuurhistorie is vastgelegd in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur.

Ten tweede wil de provincie de ruimtelijke identiteit versterken door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten, met respect en durf. Daarin is ruimte voor inspiratie en eigen afwegingen van onze partners.

Toetsing

Het stedenbouwkundig plan voor de woningbouwontwikkeling aan de Koesteeg in Borger sluit aan bij de cultuurhistorische kenmerken van het Drentse landschap. Een belangrijk uitgangspunt is 'wonen op oergrond', met als basis het concept van raatakkers, ook bekend als Celtic Fields. De opzet bestaat uit raatakkers die worden omrand door groene zones. Per raatakker kunnen 1 tot 24 woningen worden gerealiseerd, afhankelijk van de schaal en indeling van het erf. Het plan combineert historische elementen van het landschap met de inrichting van een woonomgeving. Er wordt rekening gehouden met de bestaande omgevingskwaliteiten van het dorp en de omgeving. Hierbij wordt aangesloten bij de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe.

4.2.1.1 Provinciaal beleid wAARDEvol Drenthe

In de Nota 'wAARDEvol Drenthe' (Beleidsnotitie aardkundige waarden, 2010) is het provinciaal beleid voor het behoud en de bescherming van aardkundige waarden in Drenthe beschreven. Aardkundige waarden behoren tot de kernkwaliteiten van Drenthe en ze hebben betrekking op vormen in het landschap, bodems, laagpakketten in de (on)diepe ondergrond en actuele processen en afzettingen.

In de mate van bescherming zijn vier niveaus te onderscheiden die richting geven aan de ontwikkelingen in een gebied. Ten eerste worden de stergebieden onderscheiden. Dit zijn de meest bijzondere en gave gebieden met een hoge aardkundige kwaliteit die absoluut behouden moeten blijven. Ten tweede zijn er gebieden met een hoge aardkundige kwaliteit waaraan een hoog beschermingsniveau wordt toegekend. Ten derde is er een middelhoog beschermingsniveau voor gebieden die minder zeldzaam of gaaf zijn, maar wel bijdragen aan de kenmerken van het aardkundig hoofdlandschap. De vorengenoemde gebieden zijn van provinciaal belang.

Ten aanzien van aardkundige waarden is er sprake van een hoog beschermingsniveau in het plangebied. In gebieden met een hoog beschermingsniveau is het de ambitie om de context en het referentiebeeld van de aardkundige eenheid te behouden of te herstellen. In deze gebieden staat de provincie ontwikkelingen alleen toe als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden.

Toetsing

In het plan wordt het verleden van de locatie op een zorgvuldige manier geïntegreerd in de ontwikkeling. Zo blijft de historische Koesteeg aan de noordkant behouden, een oude schapendrift die direct aansluit op het plangebied en de verbinding met het verleden versterkt.

De Koesteeg locatie ligt op de overgang van hoge gronden, de ijsstroomheuvelrug, volgens de geomorfologische kaart, naar de lager gelegen beekdal gronden. De  aanwezige aardkundige kernkwaliteit bestaan dus vooral uit het hoogteverschil tussen de hoge gronden aan de oostzijde en de lagere gronden aan de westzijde. Dat hoogteverschil is zichtbaar als onderdeel van het stedenbouwkundig ontwerp door de verschillende hoogtes van de verschillende raatakkers. Daarnaast wordt door de getrapte waterberging langs de N374 dit ook in zijn gehele omvang zichtbaar.

Ook de bestaande Koesteeg, de veedrift, maakt die aardkundige waarde zichtbaar door het hoogteverloop, dat we inpassen en handhaven. Daarnaast is de scherpe landschappelijke doorsnijding van de Koesteeg door de N34 deels een aardkundige kwaliteit (vooral een landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit) die we behouden en versterken.

In het ontwerp is gekozen om de geluidwal langs de N34 dezelfde richting te geven als de Hondsrug, de ijsstroomheuvelrug. Bewust is niet gekozen voor een geluidwal langs de N374 omdat dit niet past bij de landschappelijke en aardkundige structuur. Door daar geen geluidswal te maken kan het hoogteverschil tussen de hoge grond en het beekdal zichtbaar en beleefbaar blijven.

Iedere woning krijgt een specifiek bouwpeil dat aansluit bij het terrein, waardoor het landschap in zijn oorspronkelijke vorm zichtbaar blijft. Woningbouwvelden worden ontworpen op basis van de historische raatakkers uit de bronstijd en ijzertijd. Deze velden worden omrand met aardewallen en beplanting, zoals uitgewerkt in het groenplan, om de historische landschapsstructuren te benadrukken. Het thema "wonen op oergrond" vormt de rode draad in het stedenbouwkundig ontwerp. Straatnamen en andere verwijzingen naar het verleden versterken het karakter van het plan en maken de geschiedenis van de plek voelbaar voor toekomstige bewoners.

4.2.2 Provinciale Omgevingsverordening Drenthe

Met de Omgevingsverordening (vastgesteld op 29-10-2024) vertaalt de provincie Drenthe de provinciale Omgevingsvisie door naar een Verordening voor de planologisch relevante aspecten in de fysieke leefomgeving. De Verordening schrijft voor dat, wanneer bij een ruimtelijk project kernkwaliteiten betrokken zijn, deze in het project uiteengezet worden. Daarbij wordt aangegeven in welke mate het project bijdraagt aan het behoud en de ontwikkeling van de betrokken kernkwaliteiten. De Omgevingsvisie Drenthe en de uitwerkingen daarvan geven hiervoor aanwijzingen.

De volgende artikelen uit de Verordening zijn van belang:

Artikel 3.4 Kernkwaliteit Aardkundige Waarden

1. Kernkwaliteit Aardkundige Waarden bestaat uit Aardkundige waarden Beschermingsniveau Hoog en Aardkundige waarden Beschermingsniveau Middel.

3. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in de gebieden Aardkundige waarden Beschermingsniveau Hoog:

a. houdt rekening met de aanwezige kernkwaliteiten;

b. stelt regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten.

Toetsing

Zoals in paragraaf 4.2.1.1 al benoemd, wordt er in het stedenbouwkundig ontwerp rekening gehouden met de aardkundige kernkwaliteiten die in het plangebied aanwezig zijn. Er wordt een beschermende regeling opgenomen in de regels van het omgevingsplan.

Artikel 10.5 Uitgangspunten omgevingswaarden wateroverlast

3. Binnen het werkingsgebied 'Akkerbouw' geldt een gemiddelde kans op overstroming van 1/25 per jaar, met dien verstande dat 1% van het oppervlak een grotere overstromingskans mag hebben.

Toetsing

Het uitgangspunt van 1/25 kans op overstroming per jaar is afgestemd op het werkingsgebied 'Akkerbouw'. Voor de beoogde woningbouwontwikkeling aan de Koesteeg moeten de waterveiligheidsnormen worden herzien, aangezien woningen doorgaans strengere eisen stellen aan wateroverlast en veiligheid. Er is onderzocht of het huidige watersysteem, inclusief de afvoercapaciteit en waterberging, voldoet aan de eisen voor een woonfunctie. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.16.

Artikel 3.16 Woningbouw

1. Een omgevingsplan dat in Landelijk Gebied aansluitend op Bestaand Stedelijk Gebied voorziet in nieuwe woningbouw, toont de behoefte aan op basis van de gemeentelijke woonvisie. De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

a. draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;

b. benoemt ten minste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur

c. schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;

d. geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd, en

e. geeft een langetermijnbeeld.

Toetsing

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied. Artikel 3.16 is dus niet aan de orde.

Artikel 3.2 Kernkwaliteit Cultuurhistorie

1. Kernkwaliteit Cultuurhistorie bestaat uit de Historische infrastructuur, Kop van Drenthe, Het esdorpenlandschap rond Norg, Drentsche Aa, Assen, Hondsrug, Hunzedal en randveen, De Monden, Weerdingervenen en Roswinkel, Maatschappij van Weldadigheid, Drentse Hoofdvaart, Havelterberg, Esdorpenlandschap Vledder en Wapserveense Aa, Velden en beekdalen van Centraal Drenthe, Esdorpenlandschap rond Mars en Westerstroom, Coevorden beekdalen en ontginningen, De Reest, Meppel en het laagveen rondom, Hollandscheveld en Hoogeveen, Het Amsterdamscheveld, Emmen, venen en randveenontginningen

3. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een locatie gelegen in de Kop van Drenthe, Drentsche Aa, Hondsrug, De Monden, Maatschappij van Weldadigheid:

a. houdt rekening met de aanwezige kernkwaliteiten;

b. bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Toetsing

Het plangebied is gelegen op de Hondsrug. De kernkwaliteit Cultuurhistorie speelt daarom een rol. De beoogde ontwikkeling houdt rekening met de aanwezige kernkwaliteiten in het plangebied.

Artikel 2.2 Aanwijzing wegen geluidproductieplafonds

De voor geluidsproductieplafonds, als bedoeld in artikel 2.13a Omgevingswet, aangewezen provinciale wegen zijn opgenomen in het geometrische informatieobject 'Omgevingswaarde - provinciale weg'.

Toetsing

Aan de oostzijde van het plangebied, grenzend aan de provinciale weg N34, wordt een groenwal gerealiseerd. Deze groenwal heeft een dubbele functie: enerzijds draagt zij bij aan de landschappelijke inpassing en het groene karakter van het gebied, anderzijds fungeert zij als geluidswal om het plangebied te beschermen tegen geluidsoverlast van het verkeer op de N34. Hiermee wordt zowel het wooncomfort voor de toekomstige bewoners verhoogd als de visuele scheiding tussen het plangebied en de provinciale weg gecreëerd.

Artikel 10.5 Uitgangspunten omgevingswaarden wateroverlast

5. Binnen het werkingsgebied 'Natuur en open water' geldt geen norm voor gemiddelde kans op overstroming.

Toetsing

Aan de noordkant van het plangebied ligt een groenstrook die binnen het werkingsgebied 'Natuur en open water' ligt. Deze blijft bestaan. Er geldt voor dit gebied dus geen norm voor gemiddelde kans op overstroming.

4.2.3 Woonagenda

De woonagenda van de provincie Drenthe richt zich op het realiseren van voldoende betaalbare woningen voor alle inwoners van Drenthe.

De agenda is opgebouwd rond drie pijlers:

• 1. Versnellen van de woningbouw: Het doel is om tot en met 2030 16.200 nieuwe woningen te bouwen. Naast nieuwbouw wordt ook gekeken naar het beter benutten van bestaande bouw, bijvoorbeeld door woningsplitsing en verdichting in wijken
• 2. Wonen is meer dan een dak boven je hoofd: Woningbouw moet niet alleen onderdak bieden, maar ook betaalbaar zijn, bijdragen aan de leefbaarheid van dorpen en steden en toegankelijk zijn voor iedereen. Er wordt voldoende woonruimte gecreëerd voor urgente doelgroepen en mensen met een zorgvraag.
• 3. Toekomstbestendig bouwen: Samen met gemeenten en marktpartijen maakt Drenthe duidelijke afspraken over duurzaam en circulair bouwen, met als doel woningen te creëren die voorbereid zijn op de komende 50 jaar.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de drie pijlers van de Woonagenda. Er worden met de beoogde ontwikkeling 190 nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan het grootste deel in het betaalbare segment zal zijn. Daarnaast wordt er rekening gehouden in het plan met duurzaam bouwen door veel groen aan te brengen en ten zuiden van het plangebied wadi's te realiseren voor de waterborging. Ook wordt het plangebied een autoluwe wijk waar voornamelijk fiets en wandelverkeer door het plangebied zal zijn.

4.2.4 Conclusie

Vanuit de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Drenthe zijn er geen belemmeringen. Uit het voorgaande blijkt dat de provinciale belangen voldoende zijn geborgd.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie BuitenGewoon Borger-Odoorn

De Omgevingsvisie Buitengewoon Borger-Odoorn is op 19 oktober 2023 vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft een toekomstbeeld voor Borger-Odoorn en geeft aan waar kansen worden gezien en met welke opgaven de gemeente aan de slag wilt. Met het toekomstbeeld in gedachten en de uitdagingen in beeld heeft de gemeente vijf ambities geformuleerd:

• 1. Behoud het goud
• 2. Buitengewoon wonen en leven
• 3. Vitaal landelijk gebied In het landelijk gebied
• 4. Duurzaam in alles
• 5. Uitnodigend ondernemend Ruimte voor ondernemers die passen bij onze aard en schaal.

De gemeente richt zich op de ambitie om tot 2030, 500 woningen toe te voegen. In de huidige collegeperiode tot 2026 streeft het college ernaar om (voornamelijk op eigen grond) tot 200 nieuwe woningen te komen. Daarnaast wordt ingezet op het toevoegen van nieuwe woningen uitgaande van groei van de woningvoorraad. Daarbij zijn de dorpen Borger, Exloo en Odoorn prominent in beeld.

Borger is en blijft de sterke voorzieningenkern, maar ook in de kleinere kernen is ruimte voor toevoeging. De nieuwbouw onderscheidt zich door een hoge mate van flexibiliteit en kwaliteit. Betaalbaar, bijzonder en levensloopbestendig bouwen heeft de hoogste prioriteit. De visie legt de nadruk op het bieden van een gevarieerde woningvoorraad, zodat verschillende doelgroepen, van starters tot ouderen, in nieuwe woongebieden terecht kunnen. Sociale huur- en koopwoningen ondersteunen dit uitgangspunt.

Het behouden van de karakteristieken van het landschap is cruciaal. Dit betekent dat nieuwe wijken zorgvuldig moet worden ingepast in de omgeving, met respect voor bestaande groenstructuren en cultuurhistorische waarden.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling past bij de tweede ambitie: 'Buitengewoon wonen en leven'. De voorgenomen woningbouwontwikkeling aan de Koesteeg voorziet in de realisatie van circa 190 woningen waarbij betaalbaarheid centraal staat. Een mix van sociale huur- en koopwoningen wordt gebouwd, waardoor er een gevarieerde woonwijk ontstaat. De nadruk van deze woonwijk komt te liggen op het aspect duurzaamheid en een goede inpassing in de omgeving waarbij extra aandacht wordt besteed aan het behoud van cultuurhistorische en aardkundige waarden, zoals in paragraaf 4.2.1.1 uiteen is gezet.

4.3.2 Woonvisie 2022+

De woonvisie van Borger-Odoorn (2022) richt zich op het toekomstbestendig maken van de gemeente door flexibel in te spelen op trends in de woningmarkt, duurzaamheid en demografische veranderingen. Borger-Odoorn bestaat uit 25 kernen, verdeeld over vier leefgebieden, en wordt gekenmerkt door rust, ruimte en groen. De visie richt zich op het versterken van deze kernkwaliteiten, terwijl de gemeente inspeelt op een groeiende vraag naar woningen. De gemeente wil 100 tot 500 nieuwe woningen realiseren vóór 2030, waarbij de nadruk ligt op levensloopbestendige woningen en flexibele woonvormen die aansluiten bij diverse doelgroepen. Nieuwbouw zal vooral plaatsvinden in de grotere kernen zoals Borger, Exloo en Odoorn, maar ook kleinere kernen krijgen ruimte voor maatwerk.

Betaalbaarheid is een speerpunt in de visie. Er is een tekort aan betaalbare huurwoningen en appartementen, terwijl er een overschot is aan dure eengezinswoningen. De gemeente zet in op een betere balans door grotere woningen te splitsen en nieuwbouw af te stemmen op starters en ouderen. Dit bevordert doorstroming en biedt jongeren en nieuwe bewoners kansen om zich in de gemeente te vestigen.

De visie erkent de behoefte aan innovatieve en sociale woonconcepten, zoals tiny houses, ecologische woongemeenschappen en zorglandgoederen. Deze bieden oplossingen voor ouderen, kwetsbare jongeren en mensen met speciale behoeften. Dergelijke woonvormen dragen bij aan de sociale cohesie en gemeenschapszin in de gemeente.

Toetsing

De beoogde woningbouwontwikkeling aan de Koesteeg draagt bij aan de doelen uit de woonvisie van de gemeente. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuwe woonwijk van circa 190 woningen waar betaalbaarheid centraal staat. In het plangebied wordt een mix van sociale huur- en koopwoningen gebouwd, waardoor er een gevarieerde woonwijk ontstaat. Ook wordt er in plangebied ruimte geboden aan innovatieve en sociale woonconcepten, waaronder huussies (tiny houses) en zorgappartementen. De zorgappartementen worden gesitueerd in de noordoosthoek van de wijk, waar momenteel een boerderij met bijgebouwen staat (Nuisveen 1).

4.3.3 Uitvoeringsagenda woonvisie 2022+

Op 22 maart 2022 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2022+ vastgesteld. De uitwerking van deze Woonvisie krijgt vorm in de Uitvoeringsagenda. Hierin vertaalt de gemeente haar ambities naar een concreet programma.

De Uitvoeringsagenda stelt een doel van 500 nieuwe woningen tot 2030, waarvan 200 woningen in de huidige collegeperiode. De 190 woningen op de Koesteeg-locatie dragen substantieel bij aan deze ambitie.

4.3.4 Woonzorgvisie 2023-2026

De woonzorgvisie 2023-2026 van de BOCE-gemeenten (Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen) richt zich op het creëren van gezonde, informele en inclusieve wijken en dorpen. De visie stelt dat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen, met ondersteuning op maat wanneer nodig. De gemeenten willen hun woningvoorraad aanpassen en uitbreiden met diverse woonvormen om te voldoen aan de behoeften van ouderen, jongeren en kwetsbare groepen. Daarnaast wordt het belang van een sterke sociale basis benadrukt, met een focus op burgerparticipatie en inclusiviteit. De fysieke en sociale leefomgeving wordt zo ingericht dat deze gezondheid, veiligheid en betrokkenheid bevordert. Samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties staat centraal om de gestelde doelen te realiseren.

Toetsing

De geplande ontwikkeling in de nieuwe woonwijk is in lijn met de doelstellingen van de Woonzorgvisie 2023-2026 van de BOCE-gemeenten. In samenwerking met een woningbouwcorporaties worden in het plangebied 48 sociale huurwoningen gerealiseerd. Deze woningen omvatten een combinatie van zorgappartementen en reguliere sociale huurwoningen. De zorgappartementen zijn specifiek gericht op inwoners met een ondersteuningsvraag en worden gesitueerd in de noordoosthoek van de wijk. Dit draagt bij aan het creëren van een toegankelijke woonomgeving waarin zelfstandig wonen, met zorg op maat in de nabijheid, wordt ondersteund.

4.3.5 Welstand

In de Welstandsnota Borger-Odoorn 2013 heeft de gemeente criteria opgesteld voor bouwplannen. De doelstelling van het welstandsbeleid is het veilig stellen van een basiskwaliteit van de gebouwde omgeving. Daar waar dit gewenst en mogelijk is, zal een verbetering van de kwaliteit van de gebouwde omgeving het doel zijn. In de welstandsnota zijn algemene criteria voor bouwplannen opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan Daalkampen is onderdeel van de Welstandsnota van de gemeente Borger-Odoorn. De geplande ontwikkeling van voldoet niet aan de regels over het uiterlijk van bouwwerken zoals vastgelegd in dit bestaande Beeldkwaliteitsplan.

Aangezien artikel 12a lid 1 van de Woningwet is komen te vervallen, is het niet langer mogelijk om de bestaande Welstandsnota te wijzigen. In het omgevingsplan is, via de bruidsschat is geregeld dat nog wel getoetst kan worden aan de geldende welstandsregels (waarbij verwezen wordt naar de welstandsnota als bedoelt in artikel 12a, eerste lid van de Woningwet) zoals opgenomen in artikel 22.7 en 22.29 van de bruidsschat. Voor de welstandsnota geldt overgangsrecht, wat betekent dat de welstandsnota een beleidsregel is als bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet. Dit artikel regelt dat als regels in het omgevingsplan over het uiterlijk van bouwwerken uitleg behoeven, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt. Voor deze wijziging moeten nieuwe beleidsregels voor het uiterlijk van bouwwerken in het plangebied worden vastgesteld aangezien deze niet passen binnen de bestaande welstandsregels over het uiterlijk van bouwwerken.

Voor de beoogde ontwikkeling is een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld met regels over het uiterlijk van bouwwerken, deze zal door de gemeenteraad worden vastgesteld als beleidsregel. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 toegevoegd.

4.3.6 Conclusie gemeentelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de doelen uit het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

De gevolgen voor de fysieke leefomgeving door activiteit(en) waarvoor een wijziging van het Omgevingsplan wordt aangevraagd dienen bij nieuwe ontwikkelingen in kaart te worden gebracht. De aard, omvang en locatie van de activiteit(en) zijn bepalend voor de milieu-, en omgevingsaspecten en andere thema's die onderzocht moeten worden als onderdeel van de motivering van de wijziging van het Omgevingsplan. Dit is nodig met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zo dient in elk geval rekening worden gehouden met de instructieregels uit het Bkl en de provinciale verordeningen (zie artikel 8.0b Bkl).

Daar waar een nieuwe activiteit milieuruimte inneemt, is aandacht nodig voor de gevolgen van deze activiteit op de omgeving maar ook welke gevolgen de omgeving heeft op deze nieuwe activiteit. De instructieregels uit het Bkl (en provinciale omgevingsverordening) kunnen verplichten tot het verbinden van voorschriften aan het Omgevingsplan. Hiervoor dient extra aandacht te zijn bij het onderzoek naar de gevolgen van een activiteit voor de fysieke leefomgeving.

5.1 Mer-beoordeling

5.1.1 Wettelijk kader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke activiteiten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Activiteiten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een plan, de locatie van een plan en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W (artikel 16.45, lid 1 van de Omgevingswet). In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob).

5.1.2 Toetsing

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van circa 190 woningen en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen' (Bijlage V Ob). Op basis van kolom 2 geldt dat de mer-plicht voor deze categorie niet van toepassing is. De mer-beoordelingsplicht uit kolom 3 is wel van toepassing. Om te beoordelen of de activiteiten aanzienlijke milieueffecten kunnen veroorzaken, is een aanmeldingsnotitie project-mer-beoordeling opgesteld (bijlage 5).

5.1.3 Conclusie

Uit de informatie in de project-mer-beoordeling blijkt dat de kenmerken van het stedelijk ontwikkelingsproject, de plaats en de kenmerken van de milieueffecten geen aanleiding vormen voor het doorlopen van een mer-procedure. Er worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht .

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.2.1 Wettelijk kader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

5.2.2 Toetsing

De woningbouwontwikkeling aan de Koesteeg is een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaande stedelijk gebied aan de westzijde van Borger. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de doelstellingen uit de Woonvisie 2022+. Deze visie constateert een duidelijke woningbouwbehoefte en stelt dat tussen 2022 en 2030 100 tot 500 nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden.

Met de realisatie van circa 190 woningen wordt substantieel bijgedragen aan deze doelstelling. De ontwikkeling speelt in op de woningbouwbehoefte in de regio, met een mix van betaalbare huur- en koopwoningen, sociale huurwoningen, tiny houses en zorgappartementen. Ook sluit de ontwikkeling aan bij de Woonagenda van de provincie Drenthe door woningen te realiseren voor urgente doelgroepen, bijvoorbeeld de zorgwoningen.

Door de locatie binnen het stedelijk gebied te benutten, wordt invulling gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, wat aansluit op de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ontwikkeling bevordert de leefbaarheid en woningvoorraad in Borger, passend binnen de gestelde beleidskaders.

5.2.3 Conclusie

Het voornemen is niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking en voorziet in een concrete behoefte.

5.3 Beschermingszones radioastronomie

5.3.1 Wettelijk kader

Rijk
In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft het Rijk 21 nationale belangen geformuleerd (zie ook)Dit zijn belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau ontstijgen en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. Eén van die belangen is het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. Voor dit vestigingsklimaat is de radioastronomie van belang. De NOVI geeft hierover aan: "Nederland wil in verschillende vakgebieden (onder andere radio-astronomie) tot de wereldtop blijven behoren. De opgave in deze is om essentiële grootschalige wetenschappelijke infrastructuur, die voor haar functioneren afhankelijk is van een storingsvrije omgeving, te beschermen door een storingsvrije omgeving te waarborgen." Het Rijk ziet erop toe dat de kwaliteit van deze infrastructuur binnen de leefomgeving gewaarborgd blijft.

Provincie
De provincie wil garanderen dat de radioastronomie zich kan blijven ontwikkelen en dat verstoring van activiteiten die daarmee samenhangen wordt voorkomen. Om dat te bewerkstelligen, liggen er beschermingszones rondom de LOFAR-radiotelescoop, waar beperkingen gelden inzake de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden ter voorkoming van elektromagnetische straling. Een kernbegrip hierbij is het begrip 'verstoring'. Elektrische en elektronische apparatuur zendt, onbedoeld, radiogolven uit en kan de systemen van het Nederlands Instituut voor Radio Astronomie (ASTRON) storen. Deze soort storing valt in de categorie Elektro-Magnetische Compatibiliteit (EMC). Ook al voldoet de apparatuur aan de geldende EMC emissie normen, toch kunnen ze zwakke signalen uit het heelal storen. Echter, voor dit soort zwakke signalen heeft LOFAR nu juist zijn grote gevoeligheid gekregen. Deze zeer zwakke signalen uit het heelal worden dan als het ware overstemd door de, op aarde geaccepteerde, signalen. Vanwege genoemd effect is er een veilige minimumafstand nodig radiogolven uitzendende apparatuur en LOFAR. De mate van verstoring is dus gekoppeld aan elektromagnetische straling van een bron. Er is sprake van twee zones met elk een verschillend beschermingsniveau.

• Een ruimtelijk plan kan, voor zover deze gebieden bestrijkt die op de bij de Provinciale omgevingsverordening Drenthe behorende kaart D8 zijn aangeduid als 'Zonering radioastronomie zone I', alleen voorzien in nieuwe bebouwings- en gebruiksmogelijkheden als hierbij geen elektromagnetische straling ontstaat die een storend effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescopen in die gebieden.
• Een ruimtelijk plan kan, voor zover dat gebieden bestrijkt die op de bij de Provinciale omgevingsverordening Drenthe behorende kaart D8 zijn aangeduid als 'Zonering radioastronomie zone II', alleen voorzien in bedrijfsvestiging, -uitbreiding, intensivering van verkeer en andere activiteiten als hierbij geen elektromagnetische straling ontstaat die een storend effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescopen in die gebieden.

Voor een ruimtelijk plan die binnen zone I en II van de LOFAR-radiotelescoop ligt, is een advies van ASTRON nodig. Uit de Provinciale omgevingsverordening Drenthe volgt dat dit ook geldt voor een ruimtelijk plan die voorziet in ontwikkelingen binnen een straal van twee kilometer rondom een LOFAR-buitenstation. De locaties van deze buitenstations en de bijbehorende beschermingszones zijn aangegeven op de website van ASTRON.

ASTRON
ASTRON heeft op haar website tevens kaarten gepubliceerd met normen voor elektromagnetische straling (EMC). Deze zijn relevant voor windparken, zonneparken en kleine windmolens. Er wordt uitgegaan van groene, gele en rode zones. In de rode zones (Elektrische veldsterkte (flux) < 20 dBµV/m) moeten initiatiefnemers extra maatregelen treffen. Inmiddels is veel ervaring opgedaan met zonneparken in rode zones en is een radiostille windturbine ontwikkeld. Van kleine windmolens is bekend dat de meeste types in de rode zones kunnen worden geplaatst. In gele zones (Elektrische veldsterkte (flux) = 30-50 dBµV/m) zijn de maatregelen vaak beperkt. De meeste zonneparken kunnen aan de hier geldende norm voldoen. Voor een windturbine gaat het met name om het toepassen van een radiostille lamp voor de luchtvaartverlichting en eventueel extra afscherming van de sensoren in de nacelle. Van de kleine windmolens voldoen alle types reeds aan de gele norm en een enkele ook aan de rode norm. In de groene zones (Elektrische veldsterkte (flux) = 30-50 dBµV/m) zijn meestal geen of zeer beperkte maatregelen nodig. In alle gevallen geldt dat voor windparken, zonneparken en kleine windmolens een advies van ASTRON nodig is en dat het omgevingsplan moet voorzien in een beschermende regeling.

5.3.2 Toetsing

Het plangebied bevindt zich mogelijk in een beschermde zone voor radioastronomie. Om vast te stellen of dit het geval is, is de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe geraadpleegd. Uit deze verordening blijkt dat het plangebied niet binnen zone I valt. Eveneens ligt het plangebied niet in zone II, zoals weergegeven in onderstaand figuur 9. Er kan worden aangenomen dat de beoogde woningen geen nadelige gevolgen hebben voor de exploitatie van de radiotelescopen.

Figuur 9: Zonering radioastronomie zone II ten opzichte van het plangebied (bron: Omgevingsverordening Drenthe 2023)

5.3.3 Conclusie

Er worden geen belemmeringen verwacht op het gebied van radioastronomie.

5.4 Duurzaamheid

5.4.1 Wettelijk kader

De Omgevingswet biedt geen specifiek toetsingskader voor duurzaamheid. Wel is duurzaamheid een belangrijk thema waar gemeenten bij het opstellen van hun omgevingsplan rekening mee moeten houden. Duurzaamheid is een breed begrip dat verschillende aspecten omvat, zoals de energietransitie, mobiliteit en hergebruik van materialen. Voor klimaatadaptatie gelden de nationale afspraken, met als doel dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is. Nieuwe ontwikkelingen kunnen bijdragen aan dit doel.

De gemeente Borger-Odoorn heeft eigen beleid omtrent duurzaamheid. Zo is de Duurzaamheidsagenda Borger-Odoorn vastgesteld, met als doel om samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties Borger-Odoorn klaar te maken voor een duurzame toekomst. Er staan vijf thema's centraal: energie, klimaat, duurzaam vervoer, circulaire economie en natuur en biodiversiteit.

5.4.2 Toetsing

De te realiseren woningen worden ontwikkeld met duurzaamheid als leidend principe. Allereerst wordt bij de bouw van deze woningen sterk ingezet op isolatie, waardoor een hoge energie-efficiëntie wordt bereikt. Dit draagt niet alleen bij aan het comfort voor de bewoners, maar ook aan een aanzienlijke vermindering van het energieverbruik en daarmee de CO2-uitstoot. Bovendien worden de woningen gebouwd zonder gasaansluiting, waardoor ze toekomst bestendig zijn en bijdragen aan de transitie naar duurzame energiebronnen.

Daarnaast wordt binnen het plangebied ruimte gecreëerd voor groen, wat bijdraagt aan klimaatadaptatie en het behoud en de bevordering van lokale ecosystemen. Door voldoende groenvoorzieningen wordt de biodiversiteit bevorderd en ontstaat er een aangename leefomgeving. De groene elementen dragen bovendien bij aan het verminderen van hittestress en het opvangen van overtollig regenwater, wat essentieel is in het kader van klimaatadaptatie.

De ontwikkeling van 190 woningen in Borger richt zich op duurzaamheid en natuurinclusief bouwen. De woningen worden ingepast binnen de bestaande landschappelijke structuren om de unieke kenmerken van het gebied te behouden. Daarnaast wordt de relatie tussen de bebouwing en de natuurlijke omgeving versterkt door het integreren van inheemse beplanting.

Een centraal parkeerterrein met zonnepanelen zorgt voor duurzame energieopwekking en ondersteunt emissievrije mobiliteit, zoals elektrisch laden.

5.4.3 Conclusie

Er is rekening gehouden met het thema duurzaamheid.

5.5 Gezondheid

5.5.1 Wettelijk kader

Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. De wet benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), in ieder geval rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

5.5.2 Toetsing

Het is nodig om in de motivering van het nieuwe planologische besluit een paragraaf gezondheid op te nemen, waarin wordt gemotiveerd op welke wijze binnen het plan invulling wordt gegeven aan de gezonde leefomgeving.

Het plangebied wordt groen ingericht. Dit heeft op verschillende niveaus positieve effecten. Het helpt de stedelijke omgeving op hete zomerdagen koeler te houden wat hittestress vermindert. Daarnaast draagt groen bij aan een schonere lucht en zorgt het voor psychologisch welzijn, zoals minder stress en een gevoel van rust. Bovendien draagt het bij aan de biodiversiteit, wat een veerkrachtig ecosysteem ondersteunt.

Een andere belangrijke bijdrage aan de gezonde leefomgeving is de doorfietsroute die door het plangebied loopt. Deze route bevordert actieve mobiliteit, zoals fietsen en wandelen, wat direct bijdraagt aan een betere fysieke gezondheid van bewoners. Tegelijkertijd heeft bewegen in een groene omgeving bewezen mentale gezondheidsvoordelen, zoals een vermindering van stress en een verbetering van het algemene welzijn.

5.5.3 Conclusie

Door groen en infrastructuur voor actieve mobiliteit te integreren, draagt het plan bij aan de uitgangspunten van een gezonde leefomgeving en biedt het bewoners een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving.

5.6 Mobiliteit en parkeren

5.6.1 Wettelijk kader

De Omgevingswet en het Bkl stellen geen specifieke regels op het gebied van verkeer & parkeren. Wel dienen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties inzicht te worden gegeven in de mobiliteitskeuzes en -strategie die zijn afgestemd op de doelgroepen, de kenmerken van de locatie en de te verwachten effecten. Ook dient te worden aangetoond dat het extra verkeer op een goede manier kan worden afgewikkeld en dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. De CROW-richtlijnen blijven net als in de huidige praktijk belangrijk bij de beoordeling van verkeer en parkeren.

5.6.2 Toetsing

Toetsing verkeer

De ontwikkeling leidt tot extra verkeersbewegingen, welke ontsloten dient te worden op de Nuisveen (en direct daarna op de Rolderstraat). Voor de ontwikkeling is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 6. De ontwikkeling leidt tot circa 1.418 extra verkeersbewegingen per etmaal. De Koesteeglocatie wordt ontsloten op de nog te realiseren rotonde ter plaatse van het kruispunt Turfmaadsweg – N857 – Nuisveen. Via deze rotonde wordt het verkeer verder afgewikkeld over de Nuisveen en de Rolderstraat. De huidige verkeersintensiteit op de Nuisveen bedraagt circa 627 motorvoertuigen per etmaal, en op de Rolderstraat circa 4.200 motorvoertuigen per etmaal. De integrale verkeersanalyse laat zien dat de beoogde rotonde voldoende capaciteit heeft om het verkeer ook op de lange termijn (prognosejaar 2035) goed af te wikkelen. De maximale verzadigingsgraad blijft in zowel de ochtend- als de avondspits ruim onder de kritische grens van 0,80. Hiermee is de verkeersontsluiting van de nieuwe woonwijk robuust en verkeerskundig verantwoord.

Toetsing parkeren

De parkeerbehoefte welke ontstaat door de ontwikkeling van het plan, dient volledig binnen het plan te worden oplost. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn de parkeernormen die zijn opgenomen in de CROW-publicatie 744 gehanteerd. Op basis van deze normen is per raatakker de parkeerbehoefte berekend, zie bijlage 6. In totaal dienen circa 361 parkeerplaatsen binnen het plan te worden gerealiseerd. In het plan is het aantal benodigde parkeerplaatsen opgenomen.

5.6.3 Conclusie

De verkeerstoename kan veilig worden afgewikkeld, zonder dat dit leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Daarnaast wordt binnen het plangebied voorzien in de parkeerbehoefte. Er zijn geen belemmeringen op het gebied van verkeer.

5.7 Ecologie (Natuur)

5.7.1 Ecologie: soortenbescherming

5.7.1.1 Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot soortenbescherming. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond te worden dat de ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar is. Daarom zijn de effecten van de ontwikkeling op flora en fauna onderzocht. Het toelaten van een nieuwe ontwikkeling kan immers hinder en schade opleveren voor bepaalde soorten.

5.7.1.2 Toetsing

Om aan te tonen of de beoogde ontwikkeling invloed heeft op flora en fauna is een quickscan uitgevoerd. Uit de quickscan natuurbescherming Omgevingswet (zie bijlage 7) wordt het volgende geconcludeerd:

Bomeninspectie nesten en holtes

Verscheidene bomen binnen het plangebied bevatten holtes, welke mogelijk geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen of eekhoorn bevatten. Ook kunnen hoog in de boomkronen nesten aanwezig zijn van boomvalk, rode wouw of eekhoorn die gedurende het veldbezoek niet vanaf het maaiveld zichtbaar waren.

Om te bepalen of er als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden sprake is van schadelijke handelingen van de Omgevingswet, moeten de te kappen bomen geïnspecteerd worden op nestplaatsen en/of holtes. Dit kan onder andere nader soortgericht onderzoek naar boombewonende vleermuizen betreffen.

Soortgericht nader onderzoek gierzwaluw, huismus, ringmus, vleermuizen, kleine marterachtigen en steenmarter

Om te bepalen of er nestplaatsen van gierzwaluwen, huismussen of ringmus, of verblijfplaatsen van vleermuizen, kleine marterachtigen of steenmarter in de bebouwing en de omgeving aanwezig zijn, is aanvullend onderzoek nodig.

Mogelijke vervolgstappen

Afhankelijk van de resultaten wordt bepaald of maatregelen getroffen kunnen worden om negatieve effecten te voorkomen of dat een vergunning voor een flora- en fauna activiteit in het kader van de Omgevingswet nodig is. Ter onderbouwing van een vergunning dient een activiteitenplan (inclusief ecologisch werkprotocol) te worden opgesteld met daarin ondermeer toepassing van mitigerende en compenserende maatregelen, onderbouwing van het wettelijk belang en een alternatievenafweging.

Overige broedvogels

Binnen en in de omgeving van het projectgebied kunnen diverse (niet jaarrond beschermde) vogels tot broeden komen. Voor alle inheemse vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die soorten, nesten, eieren of vaste rust- of verblijfplaatsen beschadigen.

Tijdens het broedseizoen zijn alle broedende vogels en hun nesten beschermd. Daarom heeft het zin om zoveel mogelijk werkzaamheden buiten het broedseizoen te laten plaatsvinden. Voor het broedseizoen wordt in principe de periode van 1 maart tot 1 september aangehouden, maar dit zijn geen harde grenzen. Bepalend is of er broedgevallen aanwezig zijn, en dit is afhankelijk van de soort en van klimatologische omstandigheden, die van jaar tot jaar verschillen.

Het is vaak niet mogelijk alle werkzaamheden buiten het broedseizoen te laten plaatsvinden. Dat betekent dat er voorafgaand en/of tijdens de werkzaamheden rekening gehouden moet worden met de aanwezigheid van deze nesten. Er zijn verschillende mogelijkheden om hier invulling aan te geven. Het is altijd maatwerk en ter beoordeling aan een deskundig ecoloog, en het kan niet uitgevoerd worden zonder ecologische begeleiding. Opties kunnen zijn:

• Voorafgaand aan het broedseizoen potentiële nestlocaties ongeschikt maken en houden;
• Voorafgaand aan het broedseizoen het werk opstarten en zorgen dat er continu doorgewerkt wordt;
• Ander maatwerk (locatiespecifiek) op basis van ecologische begeleiding.

In alle gevallen is het noodzakelijk dat een ecologisch werkprotocol wordt opgesteld en dat een deskundig ecoloog de projectlocatie vrijgeeft voor de werkzaamheden.

Natuurinclusief bouwen

Het plangebied met de te realiseren nieuwbouw en in te richten buitenruimte biedt mogelijkheden voor het realiseren van verblijfplaatsen en leefgebied voor onder andere vleermuizen, gierzwaluw en huismus. Hiervoor zijn vele mogelijkheden.

(Specifieke) zorgplicht

De zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze zorg geldt voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of deze soort beschermd is en ongeacht of vergunning of vrijstelling is verleend.

In het werkplan dient aandacht besteed te worden aan het minimaliseren van negatieve effecten op Rode Lijst steenanjer en rapunzelklokje en de potentieel aanwezige Rode Lijst geleedpotigen.

5.7.1.3 Conclusie

Aanvullend onderzoek is noodzakelijk, mogelijk in combinatie met bijbehorende maatregelen. Gezien de langdurige aard van deze onderzoeken, de verschillende periodes waarin ze moeten worden uitgevoerd en de eventuele aanvraag van een vergunning voor flora- en fauna-activiteiten, zullen deze onderzoeken tijdig worden opgestart. De vervolgstappen zullen in een later stadium worden vastgesteld. Dit staat de 'niet evident onuitvoerbaarheid' van het plan niet in de weg. Daarnaast worden nog eventuele afspraken omtrent natuurinclusief bouwen gemaakt.

5.7.2 Ecologie: gebiedsbescherming

5.7.2.1 Wettelijk kader

Er zijn gebieden in Nederland die voor flora en fauna van groot belang zijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland-gebieden en andere bijzondere natuurgebieden en landschappen. Hiermee moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden. Bij de beoordeling kan blijken dat sprake is van Natura 2000-activiteiten: dit zijn activiteiten die significant nadelige gevolgen kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied. Deze zijn meestal vergunningplichtig. Wanneer hiervan sprake is dienen deze direct te worden aangevraagd om vroegtijdig te kunnen beoordelen of er sprake is van een Evenwichtige Toedeling Van Functies Aan Locaties.

Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) wijst de Natura 2000-gebieden aan. Hiervoor gelden instandhoudingsdoelstellingen. De instandhouding moet zijn gericht op behoud. Het gaat ook om herstel dat moet worden nagestreefd om een habitattype of -soort weer in een gunstige staat te brengen. Nederland kent 162 Natura 2000-gebieden.

Natuurnetwerk Nederland-gebieden (NNN-gebieden)

Het NNN is een samenhangend landelijk ecologisch netwerk. Het is gericht op de bescherming, de instandhouding en zo nodig het herstel van een gunstige staat van instandhouding van:

• aanwezige dier- en plantensoorten;
• typen natuurlijke habitats;
• leefgebieden van soorten die van nature in Nederland voorkomen.

Bijna alle aangewezen Natura 2000-gebieden zijn onderdeel van het NNN. De provincie heeft in de omgevingsverordening de NNN-gebieden opgenomen.

Bijzondere natuurgebieden en landschappen

Naast de Natura 2000-gebieden kan de Minister van LNV bijzondere nationale natuurgebieden aanwijzen. De provincie kan in de omgevingsverordening bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen aanwijzen.

Houtopstanden (bos)

Mocht het plan gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal). Als de rijksregels voor vellen van toepassing zijn, is het vellen van houtopstanden verboden zonder eerst een melding te doen.

5.7.2.2 Toetsing

Natura 2000-gebieden

Het plangebied ligt buiten Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde gebied ligt op 3,7 kilometer afstand. Vanwege deze afstand, de potentiële effecten, bekende dosis-effectrelaties en de aard/omvang van de voorgenomen ontwikkeling, zijn negatieve effecten, met uitzondering van stikstofdepositie, op voorhand uitgesloten. Er liggen verscheidene Natura 2000-gebieden met stikstofgevoelige leefgebieden en habitattypen binnen een straal van 25 km van het plangebied. Om deze reden is een stikstofonderzoek uitgevoerd zie bijlage 8. Er is door inzet van interne saldering geen sprake van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar.

Door interne saldering met de bestaande agrarische emissies is er per saldo geen depositietoename op Natura 2000. Een dergelijke interne saldering verplicht echter tot het optellen van een passende beoordeling, alsmede een additionaliteitstoets. Daarmee wordt getoetst of de uit te geven stikstofruimte niet nodig is om verslechtering van Natura 2000-gebieden te voorkomen en om perspectief te houden op herstel ervan. Voor het plan is een passende beoordeling gemaakt. Zie daarvoor bijlage 9 Uit de passende beoordeling blijkt dat de bijdrage van het stikstofsaldo zeer beperkt is en binnen een dag wordt gecompenseerd door de autonome daling in het gebied. De inzet van het saldo is daarmee niet noodzakelijk voor natuurherstel en voldoet aan het additionaliteitsvereiste. Realisatie van het plan leidt dus tot een netto verbetering van de stikstofsituatie.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland en natuur buiten het NNN. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Het voorgenomen plan heeft gezien de afstand tot deze gebieden (>één kilometer) en de aard en omvang van de plannen geen effect op deze gebieden. Vervolgstappen ten aanzien van het NNN zijn niet aan de orde, blijkt uit het ecologisch onderzoek (zie bijlage 7)

Houtopstanden

Er worden 14 bomen binnen het plangebied gekapt. Deze bomen liggen buiten de bebouwingscontour houtkap. Voor de voorgenomen kap van de bomen geldt mogelijk een meld- en herplantplicht in het kader van de Omgevingswet. Dit is afhankelijk van de exacte (grootte van de) bomen die gekapt worden. De melding dient minimaal vier weken en maximaal één jaar voorafgaand aan de kap te worden ingediend. Ook is mogelijk een vergunning vanuit gemeentelijk beleid aan de orde.

5.7.2.3 Conclusie

Er zullen vervolgstappen worden ondernomen met betrekking tot ecologie en soortenbescherming. Wat betreft gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Luchtkwaliteit

5.8.1 Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.4.1 instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht. In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient rekening te worden gehouden met de kwaliteit van de buitenlucht. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling moet in een aantal situaties worden getoetst aan omgevingswaarden voor lucht. De geldt vooral in de zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Daarnaast dient voor een milieubelastende activiteit, het aanleggen van een wegtunnel, autoweg of een autosnelweg de luchtkwaliteit beoordeeld te worden.

Onderzoek is ook niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als PM10 van 1,2 µg/m³ of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering.

5.8.2 Toetsing

De beoogde ontwikkeling ligt niet binnen het volgende toepassingsbereik: de aanleg of wijziging van een autoweg, autosnelweg of tunnel voor het wegverkeer. Daarnaast is de gemeente Borger-Odoorn niet aangewezen als aandachtsgebied voor stikstofdioxide en fijnstof. Een toets aan de omgevingswaarden voor de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient een afweging van de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling plaats te vinden. Aan de hand van de Atlas Leefomgeving is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven:

• NO2: 7,58 µg/m3 

• PM10: 12,84 µg/m3 

• PM2,5: 6,58 µg/m3 

De jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof liggen ruimschoots onder de grenswaarden.

5.8.3 Conclusie

De luchtkwaliteit ter plaatse van de planlocatie is aanvaardbaar. Nader onderzoek is niet nodig.

5.9 Geluid

5.9.1 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

5.9.1.1 Wettelijk kader

Wanneer een geluidgevoelig object mogelijk wordt gemaakt zal bij het wijzigen van het omgevingsplan rekening gehouden moeten worden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied. Dit betekent dat bij het toelaten van een geluidgevoelig object in een geluidaandachtsgebied een belangenafweging zal moeten worden gemaakt en deze goed zal moeten worden gemotiveerd.

Daarnaast zal de wijziging van het omgevingsplan erin moeten voorzien dat het geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein op geluidgevoelige gebouwen binnen een aandachtsgebied aanvaardbaar is (artikel 5.78s, tweede lid, Bkl). Het geluid op de gevel van een geluidgevoelig object door een weg, spoorweg of industrieterrein is in ieder geval aanvaardbaar als dit niet hoger is dan de standaardwaarde uit tabel 5.78t uit het Bkl. Ook moet de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde geluid op een geluidgevoelig gebouw moeten worden beoordeeld (artikel 5.78s, derde lid jo. 5.78ac Bkl).

Tabel 3.1: Standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort

Geluidbronsoort			Standaardwaarde Lden [dB]2,3	Grenswaarde Lden[dB]	Grenswaarde Lden[dB]
				Vaststellen geluidproductieplafonds Aanleg/wijziging wegen/lokale spoorwegen zonder geluidproductieplafonds	Nieuw geluidgevoelig gebouw
Provinciale wegen Rijkswegen			50	651	60
Gemeentewegen Waterschapswegen			53	70	70
Lokale spoorwegen Hoofdspoorwegen			55	70	65
Industrieterreinen			50 Lden/40 Lnight	60 Lden/50 Lnight	55 Lden/45 Lnigh

5.9.1.2 Toetsing

Met het voorgenomen plan worden geluidgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied liggen de volgende provinciale wegen: N857, N374 en N34. Daarnaast bevindt zich in de omgeving van het plangebied de gemeentelijke weg De Koesteeg. Gezien de verschillende bronsoorten in de omgeving van het plangebied is akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 10.

Vanwege het feit dat de voor de provinciale wegen nog geen geluidsproductie- plafonds zijn vastgesteld is de oude Wet geluidshinder van toepassing. Dit blijkt uit artikel 3.5 van de Aanvullingswet geluid.

Onderstaand zijn de resultaten uiteengezet.

N34: De geluidsbelasting op de woningen aan de oostzijde van het plangebied overschrijdt de voorkeurswaarde van 48 dB. Bij sommige appartementen wordt ook de grenswaarde van 53 dB overschreden. Om dit te beperken, is een geluidswal van 4,5 meter (aarden wal van 3 meter met een schanskorf van 1,5 meter) opgenomen in het plan. De oostgevel van het appartementencomplex moet worden uitgevoerd als 'niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen'.

N374: Ook hier wordt de voorkeurswaarde overschreden, maar de geluidsbelasting blijft onder de grenswaarde van 63 dB. Omdat de weg onderdeel wordt van de bebouwde kom, wordt de maximumsnelheid verlaagd van 80 naar 50 km/uur, wat bijdraagt aan geluidsreductie. Een geluidswal wordt hier uit stedenbouwkundige en landschappelijke overwegingen niet wenselijk geacht.

N857: Uit het onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de N857 beneden de voorkeurswaarde van 48 dB blijft.

Gemeentelijke weg Nuisveen-Koesteeg: Uit het onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Nuisveen-Koesteeg ruim beneden de standaardwaarde van 53 dB blijft.

Maatregelen om geluidbelasting te beperken

Onderzoek is uitgevoerd naar maatregelen om de geluidsbelasting te beperken. In het plan is rekening gehouden met de volgende maatregelen:

Snelheidsbeperking 

Vanwege de nieuwbouw zal de bebouwde kom opschuiven en zullen de wegdelen van de N374 en de N857 langs het plangebied een snelheidsregime van 50 km/uur krijgen. Deze snelheidsbeperking van 80 naar 50 km/uur geeft geluidsreductie. Hiervoor zal de gemeente Borger-Odoorn een verkeersbesluit te nemen.

Afscherming 

In het plan is een afscherming voorzien in de vorm van een aarden wal van 3,0 meter met daarop een schanskorf van 1,5 meter hoogte langs de afrit van de N34. De totale hoogte is daarmee 4,5 meter ten opzichte van het maaiveld.

Geluidsluwe gevels

Het overgrote deel van de woningen in het plangebied heeft een geluidsluwe gevel.

Niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen

De naar de provinciale weg (N34) gekeerde gevel van het gebouw dient te worden uitgevoerd als niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen als bedoeld in artikel 5.78.y. Besluit kwaliteit leefomgeving, tenzij kan worden aangetoond dat met maatregelen aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB kan worden voldaan.

Hogere waarden

Om het woningbouwplan mogelijk te maken moeten er hogere waarden geluid worden

vastgesteld voor de N34 en de N374. De geluidswaarden per woning en gevel zijn

opgenomen in bijlage H.

Gecumuleerd/gezamenlijk geluid

Het gecumuleerde geluid is berekend. Geluid vanwege wegen is de enige relevante geluidbron voor dit plan. Het gecumuleerde en gezamenlijke geluid is daarom gelijk aan elkaar. Het geluid van de brandweerkazerne (paragraaf 5.9.2) is ondergeschikt aan de geluidbijdrage van de omliggende wegen en is daarom buiten beschouwing gelaten voor de berekening van het gezamenlijk/gecumuleerd geluid. De gezamenlijke geluidbelasting vormt de basis voor de benodigde gevelisolatie. Daarmee wordt een goed binnenklimaat gewaarborgd. De geluidsbelastingen zijn opgenomen in bijlage J van het onderzoek.

5.9.1.3 Conclusie

Het plan De Koesteeg kan met de voorgestelde maatregelen worden gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

5.9.2 Geluid door activiteiten

5.9.2.1 Wettelijk kader

Het geluid van activiteiten buiten het plangebied op nieuwe geluidgevoelige gebouwen moet worden beoordeeld in het kader van een evenwichtige toedeling en mogelijke belemmeringen voor die activiteiten. Momenteel zijn de regels van de Bruidsschat van toepassing op de activiteit(en).

5.9.2.2 Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden geluidgevoelige gebouwen gerealiseerd. Er worden geen geluidveroorzakende activiteiten mogelijk gemaakt. In onderstaande uitwerking wordt ingegaan op de activiteiten in de omgeving van het plangebied.

In de omgeving zitten enkele individuele bedrijven. Het betreft een mechanisatiebedrijf (milieucategorie 2) aan de noordzijde van het plangebied en ligt op ruim 150 meter afstand. Aan de noordwestzijde is op circa 30 meter afstand van het plangebied een sportschool gevestigd met horeca milieucategorie 2. Verder ten westen ligt een cluster van bedrijven van milieucategorie 1 en 2 op ruim 100 meter van het plangebied. Aan de zuidwestzijde ligt een ontwikkelgebied waarbij sportactiviteiten met horeca milieucategorie 2 mogelijk worden gemaakt op ruim 10 meter afstand van het plangebied. Aan de zuidzijde van het plangebied, op circa 40 meter, is een school (Esdal College) en een brandweerkazerne aanwezig. De op- en afritten van de N34 bevinden zich direct ten oosten van het plangebied, met bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 op verdere afstand in oostelijke richting. De individuele bedrijfsactiviteiten moeten voldoen aan de regels van de Bruidsschat (voorheen het Activiteitenbesluit).

De VNG-afstandentabel uit 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) biedt een indicatie of het aannemelijk is dat de geluidwaarden van de Bruidsschat in acht genomen kunnen worden. Het plangebied kan getypeerd worden als gemengd gebied, gezien de omliggende bedrijven, de school en brandweerkazerne.

Het mechanisatiebedrijf, sportfuncties met bijbehorende horeca en overige bedrijven vallen allemaal onder milieucategorie 1 of 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Er kan worden voldaan aan deze richtafstand. Voor de school geldt ook een richtafstand van 10 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Het is aannemelijk dat de geluidwaarden uit de Bruidsschat in acht genomen kunnen worden en de woningen dus voldoende worden beschermd. Daarnaast wordt de bedrijfsvoering van de bedrijven niet belemmerd door de aanwezigheid van woningen die zich op een kortere afstand bevinden dan de geplande woningen.

Brandweerkazerne

Voor een brandweerkazerne geldt een richtafstand van 30 meter. De afstand tot het plangebied is circa 40 meter; ook hier wordt voldaan aan de richtafstand.

Conform artikel 5.73 lid 1 sub a hoeft het geluid door inzet van motorvoertuigen voor spoedeisende medische hulpverlening niet te worden beoordeeld. In het kader van ETFAL is desondanks akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidemissies van de brandweerkazerne inzichtelijk te maken, zie bijlage 11. Het onderzoek maakt de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te realiseren woningen inzichtelijk als gevolg van het uitrukken van de brandweer en als gevolg van de oefeningen.

De brandweer rukt gemiddeld één keer per dag uit. Uit het onderzoek blijkt dat kan worden voldaan aan de geluidnormen m.b.t het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,Lt). Het maximale geluidniveau (LAmax) bedraagt ten hoogste 65 dB(A) in zowel de dag-, avond-, als nachtperiode. Dit wordt veroorzaakt door piekgeluiden vanwege het ontluchten van de remmen van de vrachtwagens. In het rapport wordt gesteld dat niet kan worden voldaan aan de geluidnormen. Getoetst is aan de VNG-brochure met 'oude' geluidnormen. Conform het Bkl mag het maximale geluidniveau in de avond- en nachtperiode 65 dB(A) bedragen als gevolg door piekgeluiden anders dan aandrijfgeluid van transportmiddelen. Hier kan aan worden voldaan. Zodoende kan gesteld worden dat conform het Bkl sprake is van ETFAL.

De oefeningen vinden 1 keer per 3 weken plaats op donderdagavond. Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidnormen, zoals vastgesteld in het Bkl en de Bruidsschat, niet worden overschreden. Het uitrukken van de brandweer en de oefeningen zullen geen belemmering vormen ten aanzien van het milieuaspect geluid.

Ambulancepost

Naast de brandweerkazerne bevindt zich een ambulancestandplaats aan de IJzerstraat 3. Hiervoor is geen afzonderlijk akoestisch onderzoek uitgevoerd. De enige relevante activiteit betreft het uitrukken van de ambulance. Aangenomen kan worden dat dit vergelijkbare geluidseffecten met zich meebrengt als het uitrukken van de brandweer. Op basis van het voorgaande en de conclusies met betrekking tot het uitrukken van de brandweer kan worden gesteld dat de ambulancestandplaats geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling en dat er sprake is van ETFAL.

Warmtepompen

Het plan maakt het toepassen van individuele warmtepompen mogelijk. Voor het geluid van warmtepompen geldt het normenkader uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze normen zijn gericht op de geluidbelasting van een individuele installatie op de perceelsgrens. Indien wordt voldaan aan deze normen, mag er in beginsel van worden uitgegaan dat geen sprake is van een onaanvaardbare geluidbelasting ter plaatse van omliggende woningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat in dat geval geen afzonderlijk onderzoek naar cumulatie van geluid van warmtepompen is vereist, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is in dit geval geen sprake. Het plan voorziet niet in een uitzonderlijke concentratie van warmtepompen, noch in een situering die leidt tot een structureel verhoogde geluidsbelasting. Daarmee is voldoende geborgd dat het woon- en leefklimaat van omwonenden niet onevenredig wordt aangetast.

5.9.2.3 Conclusie

Er is een aanvaardbare situatie ter plaatse. Vanuit het aspect geluid door activiteiten is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.10 Geur

5.10.1 Wettelijk kader

De gemeente moet in het omgevingsplan rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit is een invulling van een plicht die al geldt vanuit de Omgevingswet. In de Omgevingswet staat dat de overheid bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet houden met het belang van het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1 lid 4 Omgevingswet). Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar burgers (artikel 2.1 en 2.4 Omgevingswet).

Een geurgevoelig gebouw is in ieder geval een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

5.10.2 Toetsing

Woningen zijn geurgevoelige gebouwen. De woningbouwlocatie ligt aan de rand van Borger. Aan de noordzijde en de zuidwestzijde van het plangebied ligt landelijk gebied. In de directe omgeving zijn geen geurveroorzakende activiteiten, zoals veehouderijen, aanwezig. De dichtstbijzijnde veehouderij ligt op ruim 500 meter afstand. Daarnaast bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen geurveroorzakende bedrijven, en worden dergelijke bedrijven ook niet mogelijk gemaakt. Het is aannemelijk dat er sprake is van een aanvaardbare situatie wat betreft geur.

Op korte afstand van het plangebied liggen geen intensieve veehouderijen, maar er zijn wel meerdere intensieve veehouderijen binnen een afstand van 2 kilometer:

• Strengenweg 3, Strengenweg 7 (ca.1,9-2,0 km)
• Borgerveldweg 40 (ca. 1,6 km)
• Borgerderstraat 8 Westdorp (ca. 1,85 km)

Ten aanzien van de aanvaardbaarheid van geur is het ook van belang om de cumulatie van geur te bepalen. Hiervoor is een indicatieve berekening uitgevoerd (Omgevingsdienst Drenthe). Uit de berekening blijkt dat aan de norm van 2 ouE wordt voldaan. Dit betekent dat sprake is van een aanvaardbaar geurhinderniveau.

5.10.3 Conclusie

Vanuit het aspect geur is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.11 Omgevingsveiligheid

5.11.1 Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid omvat de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor externe veiligheidsrisico's zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan.

Verder dient op grond van artikel 5.2 van het Bkl voor de risico's van branden, rampen en crises als bedoeld in artikel 10, onder a en b, van de Wet veiligheidsregio's, rekening te worden gehouden met het belang van:

• 1. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• 2. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• 3. de geneeskundige hulpverlening, bedoeld in artikel 1 van die wet.

5.11.2 Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling wordt een kwetsbaar gebouw mogelijk gemaakt. Op basis van de gegevens uit de Register Externe Veiligheidsrisico's (REV) zijn de risicobronnen en aandachtsgebieden in de omgeving bepaald. De uitsnede van deze kaart is in onderstaand figuur 10 weergegeven. Het plangebied ligt buiten een brand-, explosie- of gifwolkaandachtgebied. Ook ligt het plangebied niet in een PR 10-6-contour.

Figuur 10: Externe veiligheid (i is locatie plangebied) (bron: Register externe veiligheid)

Branden, rampen, crisis en vluchtroutes
Voor zowel dagelijkse incidenten (zoals brand of wateroverlast) als calamiteiten op het gebied van externe veiligheid is een goede bereikbaarheid voor hulpdiensten essentieel. Het plangebied wordt ontsloten via de Koesteeg en Nuisveen. De ontsluitingsroutes bieden directe toegang tot de N857 en N374, wat zorgt voor een snelle aanrijtijd. De nabijgelegen brandweerkazerne aan de zuidzijde kan via deze routes snel ter plaatse zijn. Daarnaast is er voldoende bluswater beschikbaar in en rond het gebied. Met de beoogde ontwikkeling worden circa 190 woningen mogelijk gemaakt, inclusief woningen met zorgvoorzieningen. Het grootste deel van de aanwezigen zal zelfredzaam zijn. Kinderen en ouderen worden wel als verminderd zelfredzaam beschouwd. In geval van nood wordt ervan uitgegaan dat ouders, verzorgers of andere aanwezigen hen kunnen begeleiden bij evacuatie.

De woningen zullen voldoen aan de reguliere bouw- en brandveiligheidseisen. De woningen en appartementen hebben meerdere uitgangen, waardoor evacuatie via verschillende routes mogelijk is. In de appartementengebouwen worden duidelijke vluchtroutes aangegeven. De directe aansluiting op de N-wegen biedt een snelle evacuatieroute.

5.11.3 Conclusie

Vanuit het aspect omgevingsveiligheid is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.12 Trilling

5.12.1 Wettelijk kader

In § 5.1.4.4 van het Bkl zijn de instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaakt door een activiteit. Deze instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. Gemeenten kunnen in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de beoordeling van trillingen kan bijvoorbeeld de SBR-richtlijn en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen worden gebruikt. De instructieregels van het Bkl zijn overigens wel van toepassing als in het omgevingsplan een trillingaandachtsgebied langs het spoor is vastgelegd. Daarvan is vooralsnog nog geen sprake.

5.12.2 Toetsing

Woningen zijn trillinggevoelige gebouwen. In de directe omgeving bevinden zich geen functies die trilling veroorzaken. Het plangebied bevindt zich niet in een trillingsaandachtsgebied van een spoor.

5.12.3 Conclusie

Vanuit het aspect trillingen is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.13 Slagschaduw en windhinder

5.13.1 Wettelijk kader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties te worden aangetoond dat geen sprake is van onaanvaardbare gevolgen voor het windklimaat in de directe omgeving en de bezonningssituatie ter plaatse van eventueel aanwezige bestaande woningen. De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen.

5.13.2 Toetsing

Dit milieuaspect speelt vooral bij hoogbouw. Gezien de bouwhoogte en de afstand tot de omliggende bebouwing zal het omgevingsaspect schaduwhinder en windhinder geen belemmeringen opleveren.

5.13.3 Conclusie

Vanuit het aspect schaduw- en windhinder is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.14 Cultureel Erfgoed (archeologie, cultuurhistorie en landschap)

5.14.1 Wettelijk kader

Onder cultureel erfgoed valt onder andere archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen en landschap. Voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

5.14.2 Toetsing

Archeologie

De beoogde woningbouw heeft mogelijk invloed op archeologische waarden binnen het plangebied. In het gebied ten zuiden van het plangebied zijn sinds 1994, tijdens verschillende opgraafcampagnes, resten van een prehistorische nederzetting aangetroffen. Uit proefsleuvenonderzoeken binnen het huidige plangebied (zie bijlage 12) blijkt dat deze nederzetting zich naar het noorden uitstrekt over vrijwel het gehele plangebied. De archeologische resten, die zich in de top van het dekzand bevinden, zijn afgedekt door een (plaatselijk dun) esdek en zullen naar verwachting gaaf bewaard zijn gebleven. De archeologische sporen en het vondstmaterieel zijn redelijk geconserveerd. De sporen hebben te lijden gehad van de aanleg van de Borger es (esgreppels) en, meer recent, van ploegactiviteiten. Het vondstmateriaal bestaat vooral uit anorganisch materiaal, dat vrij goed is geconserveerd, en uit geringe aantallen verbrand/verkoold organisch materiaal. De voormalige Rolderstraat met bermsloten liep door het plangebied. Uit het booronderzoek blijkt dat de bodem onder de weg relatief weinig verstoord is en dat hier net als de rest van het terrein archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Op de locatie van de bestaande bebouwing aan de noordwestzijde van het plangebied zijn lokale verstoringen aanwezig. In hoeverre de bodem hier verstoord is onder de nog aanwezige bebouwing is onbekend.

Omdat het niet mogelijk is de resten van deze vindplaats duurzaam in de ondergrond te behouden, heeft de bevoegde overheid besloten dat de aanwezige archeologische resten moeten worden opgegraven (zie figuur 12). De planlocatie maakt deel uit van een es, die volgens de Omgevingsvisie en Verordening Drenthe van provinciaal archeologisch belang is. Deze status is doorvertaald naar het gemeentelijke archeologiebeleid. Binnen het plangebied bevindt zich een terrein van archeologische waarde (AMK-terrein 14315), dat een nederzetting uit de bronstijd-ijzertijd omvat.

De gemeente heeft aangegeven dit voorjaar zelf de Europese aanbestedingsprocedure uit te voeren. Bureau RAAP heeft het Programma van Eisen (PvE) opgesteld ten behoeve van deze aanbesteding (zie bijlage 13).

Tussen eind augustus en eind november 2025 is het vlakdekkend onderzoek uitgevoerd waarbij alle vondsten zorgvuldig zijn verwijderd en veiliggesteld.

Zoals verwacht werden hier, net als in Daalkampen, resten gevonden van de uitgestrekte prehistorische nederzetting. Deze dateert uit het einde van de Bronstijd en loopt door tot aan het begin van de jaartelling. De archeologische resten bestonden onder andere uit plattegronden van boerderijen en een groot aantal spiekers (graanschuurtjes). Opmerkelijk was ook de vondst van een erf uit de vroege Middeleeuwen. Figuur 13 laat een (voorlopig) overzicht zien van alle gebouwstructuren die binnen het plangebied zijn aangetroffen.

De uitwerking en analyse van alle sporen en vondsten zal nog geruime tijd in beslag nemen. De rapportage van het onderzoek wordt in 2027verwacht.

Aangezien het plangebied vlakdekkend is opgegraven en alle archeologische sporen zijn gedocumenteerd en vondsten zijn verzameld, kan het plangebied nu worden vrijgegeven voor de woningbouw.

Figuur 12: De ligging van het plangebied Koesteeg en het op te graven deel (bron: Raap)

Figuur 13: Structuren opgraving vlakdekkend onderzoek

Cultuurhistorie en landschap

De Koesteeg-locatie ligt op de overgang tussen de hoge gronden van de ijsstroomheuvelrug en de lager gelegen beekdalgronden. De belangrijkste aardkundige kernkwaliteit is het hoogteverschil tussen de hoge gronden in het oosten en de lagere gronden in het westen. Dit hoogteverschil is zichtbaar verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp, onder andere door de variërende hoogtes van de verschillende raatakkers. Daarnaast wordt het contrast extra geaccentueerd door de getrapte waterberging langs de N374, waardoor de natuurlijke hoogteverschillen nog beter tot hun recht komen.

Ook de bestaande Koesteeg (veedrift) maakt die aardkundige waarde zichtbaar door het hoogteverloop en is geïntegreerd in het ontwerp. Daarnaast vormt de scherpe landschappelijke doorsnijding van de Koesteeg door de N34 een belangrijke aardkundige, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit, die in het plan wordt versterkt.

Bij de vormgeving van de geluidwal is bewust gekozen voor een oriëntatie die aansluit op de richting van de Hondsrug en de ijsstroomheuvelrug. Er is juist geen geluidwal langs de N374 gepland, omdat dit niet zou passen binnen de bestaande landschappelijke en aardkundige structuur. Door deze keuze blijft het hoogteverschil tussen de hoge gronden en het beekdal zichtbaar en beleefbaar.

Elke woning krijgt een specifiek bouwpeil dat nauw aansluit op het terrein, waardoor het oorspronkelijke landschap herkenbaar blijft. De woningbouwvelden zijn ontworpen op basis van de historische raatakkers uit de bronstijd en ijzertijd. Deze velden worden omrand met aardewallen en beplanting, zoals uitgewerkt in het groenplan, om de historische landschapsstructuren te benadrukken. Het thema "wonen op oergrond" vormt de rode draad in het stedenbouwkundig ontwerp. Straatnamen en andere verwijzingen naar het verleden versterken het karakter van het plan en maken de geschiedenis van de plek voelbaar voor toekomstige bewoners.

5.14.3 Conclusie

Tijdens het vlakdekkend onderzoek worden alle vondsten zorgvuldig verwijderd en veiliggesteld. Na afronding van dit onderzoek wordt het terrein vrijgegeven voor de woningbouw. Daarnaast wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied. De ontwikkeling vormt geen belemmeringen wat betreft archeologie, cultuurhistorie en landschap.

5.15 Bodem

5.15.1 Wettelijk kader

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. In dit geval zijn de interventiewaarden van toepassing die zijn opgenomen in bijlage IIA bij het Besluit activiteiten leefomgeving. De instructieregels schrijven voor dat het bouwen van een bodemgevoelig gebouw ofwel vergunningplichtig ofwel meldingsplichtig moet worden gemaakt op grond van het omgevingsplan.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

Daarnaast moet met het omgevingsplan het ambtsgebied worden ingedeeld in bodemfunctieklassen.

5.15.2 Toetsing

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Wonen is een bodemgevoelige functie.

Verkennend bodemonderzoek

Er is een verkennend (water- en asbest)bodemonderzoek verricht, waarbij getoetst is aan de geldende grenswaarden. Het bodemonderzoek, conform NEN 5740, is opgenomen in bijlage 14.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat het grootste deel van de locatie niet verontreinigd is en geschikt voor de ontwikkeling tot woningbouw. Alleen op het perceel aan de Nuisveen 1-5 is in een deel van de bovengrond klasse industrie grond aanwezig en op een meetpunt aan de noordwestzijde van het plangebied (Nuisveen 1) is asbesthoudend materiaal aangetroffen in de grond waarbij de hergebruiksnorm wordt overschreden.

Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er, uitgezonderd het perceel aan de Nuisveen 1-5, geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie voor nieuwbouw van woningen.

Indien grond van de locatie wordt afgevoerd voor toepassing elders, volstaan de resultaten van het onderliggende bodemonderzoek mogelijk niet. Om definitief vast te stellen of de grond buiten de locatie kan worden hergebruikt, kan het bevoegd gezag (gemeente waar de grond zal worden toegepast) verzoeken om een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit.

Nader asbestbodemonderzoek

Op de locatie Nuisveen 1-5, waar asbestverontreiniging is aangetroffen, is nader onderzoek gedaan om de omvang en ernst te bepalen. In bijlage 15 is dit onderzoek opgenomen. Uit de resultaten van het nader bodemonderzoek is gebleken dat er geen asbesthoudende materialen zijn aangetroffen in de gegraven sleuven in de kern en de omliggende sleuven. Gezien de onderzoeksinspanning naar het voorkomen van asbest in grond kan worden gesteld dat de in het verleden aangetoonde interventiewaarde-overschrijding van asbest een toevalstreffer was. Het is niet aannemelijk dat er op de locatie sprake is van een locatiespecifieke verontreiniging met asbest in de grond.

Daarnaast kan op basis van de onderzoeksresultaten worden geconcludeerd dat in de grond en het grondwater (bovengrond en ter plaatse van de OBAS) geen verhoogde gehalten of concentraties ten opzichte van de interventiewaarde zijn vastgesteld.

Concluderend kan worden gesteld dat er ter plaatse van Nuisveen 1 (noordwestzijde plangebied) geen sprake is van een asbestverontreiniging in de grond, daar er bij het nader onderzoek nergens meer asbest is aangetroffen. Hiermee bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkelingen van de locatie.

Indien grond van de locatie wordt afgevoerd voor toepassing elders, volstaan de resultaten van het onderliggende bodemonderzoek mogelijk niet. Om definitief vast te stellen of de grond buiten de locatie kan worden hergebruikt, kan het bevoegd gezag (de gemeente waar de grond zal worden toegepast) verzoeken om een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit.

Verder geldt dat volgens artikel 3.48d van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) het graven in bodem met een kwaliteit onder of gelijk aan de interventiewaarde, met een bodemvolume van meer dan 25 m³, wordt gezien als een 'milieubelastende activiteit (Mba)'. Deze Mba dient ten minste één week voorafgaand aan de start te worden gemeld via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).

5.15.3 Conclusie

Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.16 Water

5.16.1 Wettelijk kader

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

5.16.2 Toetsing

Wateradvies

Met behulp van het wateradvies is aan de hand van de locatie van het plangebied en een aantal vragen getoetst of de belangen van het waterschap Hunze en Aa's geraakt worden bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (bijlage 16). Op basis van de check worden geen hoofdwatergangen, bergingsgebieden, zeekeringen, rioolgemalen, persleidingen, sifons/zinkers geraakt. Er worden wel schouwsloten geraakt. Uit het advies blijkt dat een normale procedure nodig is. Aandachtspunten zijn hierbij: toename aan verharding en schouwsloten. In de volgende subparagraaf wordt ingegaan op de waterhuishouding binnen het plangebied.

Waterhuishoudkundig plan

Er is een waterhuishoudkundig plan opgesteld om de mogelijke effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding in kaart te brengen, zie bijlage 17. Hierbij is rekening gehouden met de Europese, nationale, provinciale en regionale beleidskaders. In overleg met het waterschap zijn de uitgangspunten voor het waterhuishoudkundig plan bepaald.

De uitgangspunten voor de inrichting van het toekomstig watersysteem in het plangebied zijn:

• Het rioolstelsel dient uitgevoerd te worden als gescheiden stelsel. Binnen het ontwerp dient er geen hemelwater afgevoerd te worden naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
• Voor de afvoer van hemelwater wordt gebruik gemaakt van de aanwezige waterhuishouding.
• Indien een rioolgemaal noodzakelijk is dient deze te voldoen aan de uitgangspunten voor rioolgemalen zoals verstrekt door de gemeente.
• Er dient met een factor van 1,3 over het dakoppervlak gecompenseerd te worden.
• Het riool dient gedimensioneerd te worden op een bui 9 en geen water op straat.

De benodigde berging is 90 l/m2. De bergingsopgave voor het plangebied Koesteeglocatie is hiermee circa 2.560 m3. Door de aanleg van wadi's en hemelwatervoorzieningen wordt voldaan aan de benodigde waterberging. Omdat sprake is van volledige berging, vindt er geen afvoer plaats en is er geen negatieve invloed op het KRW-waterlichaam ‘Hunze’.

Binnen het plangebied is er geen riolering aanwezig. In de te ontwikkelen situatie wordt een HWA (hemelwaterafvoer), IT (infiltratie- en transportriool) en VWA (vuilwaterafvoer) vormgegeven. Ten zuiden van het gebied, ter hoogte van Nuisveen 15, ligt een duiker Ø250 waarop de afwatering van het plangebied aangesloten zal worden. Daarnaast ligt aan de Rolderstraat, tegenover Nuisveen 11, een Ø400 afvoer.

Er zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd om de infiltratiecapaciteit en doorlatendheid van de bodem te bepalen. Het ontwerp van het watersysteem richt zich op een robuust en duurzaam systeem, waarbij de waterkwaliteit niet negatief wordt beïnvloed.

De in het waterhuishoudkundig plan beschreven uitgangspunten zijn door het waterschap beoordeeld. Het waterschap kan instemmen met de voorgestelde analyse en oplossingen. Voor de aanleg van enkele voorzieningen is op een later moment nog een omgevingsvergunning water vereist, of dient voldaan te worden aan de 'Algemene regels' uit de waterschapsverordening van Waterschap Hunze en Aa’s.

5.16.3 Conclusie

Er zal worden voldaan aan de uitgangspunten in het waterhuishoudkundig plan. Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.17 Gebruik gewasbeschermingsmiddelen

5.17.1 Wettelijk kader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zal bij ontwikkelingen in de omgeving van agrarisch gronden waar gewasbeschermingsmiddelen (kunnen) worden gebruikt, moeten worden aangetoond dat geen sprake is van onaanvaardbare gezondheidsgevolgen. De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, niet onredelijk wordt geacht. Op grond van diezelfde rechtspraak is het mogelijk om deze afstand te verkleinen indien daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt. Die motivering moet gebaseerd zijn op zorgvuldig locatiespecifiek onderzoek.

5.17.2 Toetsing

Het plangebied grenst niet direct aan agrarische gronden, maar in de nabije omgeving zijn deze wel aanwezig. Hierdoor is het aspect blootstelling aan drift van gewasbeschermingsmiddelen relevant. Op basis van gegevens van Boer & Bunder is de feitelijke situatie en het agrarisch gebruik door de jaren heen in kaart gebracht. Hieronder volgt een uitwerking van de agrarische gronden en de afstand tot de toekomstige woonactiviteiten.

Aan de noordzijde van de toekomstige woningen bevindt zich een houtwal, gevolgd door een weg en een tweede houtwal. Daarachter ligt agrarisch land, waar de afgelopen jaren graszoden zijn verbouwd. De afstand tussen de woonactiviteiten aan de noordkant van het plangebied en de agrarische gronden bedraagt circa 80 meter. Met een afstand van minimaal 50 meter en de aanwezigheid van beschermende houtwallen worden geen negatieve effecten door gewasbeschermingsmiddelen verwacht.

De toekomstige zorgwoningen aan de noordwestzijde van het plangebied liggen eveneens op ongeveer 80 meter afstand van agrarisch grasland. De 'kleine huussies' aan de zuidwestzijde bevinden zich op ruim 70 meter afstand van agrarisch grasland. Ook hier worden geen negatieve effecten door drift van gewasbeschermingsmiddelen verwacht.

Aan de zuidzijde liggen de toekomstige woningen op circa 30 meter afstand van grasland met de hoofdfunctie natuur. Dit natuurgrasland is volledig omgeven door bomen en er worden geen gewassen geteeld, waardoor er geen gebruik is van gewasbeschermingsmiddelen. Daarnaast is het van belang om de maximale functiemogelijkheden van deze grond te beoordelen. Gezien de groenbestemming is het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen planologisch niet toegestaan. Er zijn ook geen gronden nabij de toekomstige woningen waar op kortere afstand (binnen 50 meter) planologisch agrarische activiteiten met gewasbeschermingsmiddelen zijn toegestaan.

5.17.3 Conclusie

Door de afstanden tot agrarische gronden, de aanwezigheid van beschermende houtwallen en de bestemming van omliggende gronden wordt blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen uitgesloten. Negatieve effecten op de toekomstige woningen en bewoners zijn dan ook niet te verwachten.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Toepassingsbereik

Met deze wijziging van het omgevingsplan worden de bestaande juridisch planologische mogelijkheden en de regels uit het Omgevingsplan gemeente Borger-Odoorn vervangen door deze wijziging van het omgevingsplan. Deze wijziging voldoet aan de Omgevingswet, de instructies vanuit het Rijk en van de provincie Drenthe.

In het toepassingsbereik, zoals opgenomen in artikel 2 van de planregels, is opgenomen welke regels worden gewijzigd met dit wijzigingsbesluit om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt niet alle regels die onderdeel uitmaken van het Omgevingsplan gemeente Borger - Odoorn zoals dat op 1 januari 2024 geldt. De bruidsschat (inclusief vangnetregeling) en de gemeentelijke verordeningen die onderdeel uitmaken van het tijdelijk omgevingsplan worden niet gewijzigd. Vergunningplichten voor bouwactiviteiten voor het bouwen van een bouwwerk en het bouwwerken in stand te houden en te gebruiken zijn niet opgenomen, dit is al geregeld in de bruidsschat.

Wel heeft afstemming plaatsgevonden op de bruidsschat en waar nodig zijn bruidsschatregels opgenomen die niet van toepassing zijn op het nieuwe deel van het omgevingsplan, maar ook op deze wijziging van toepassing zijn. Deze regels waren alleen van toepassing op het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Om ze ook van toepassing te laten zijn op deze wijziging moeten ze worden opgenomen, de bruidsschat (dus het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor dit deel) zelf wordt hiermee dus niet gewijzigd. Het is deels wel een verplichting om deze regels uit de bruidsschat ook voor deze wijziging en locatie te laten gelden, en voor zover het geen verplichting is, geldt de regeling ook voor deze wijziging van het omgevingsplan om uniformiteit in de regeling te behouden voor de gemeente.

Dit geldt voor:

• aanvraagvereisten voor de omgevingsplanactiviteit: uitvoeren van een werk, niet zijnde bouwwerk, of werkzaamheid (artikel 22.284 van de bruidsschat), geen verplichting;
• de vrijstelling van archeologisch onderzoek voor activiteiten met een oppervlakte van minder dan 100 m² (artikel 22.22 van de bruidsschat), wel een verplichting.

De gemeente moet projecten kleiner dan 100 m2 in beginsel vrijstellen van de archeologische onderzoeksplicht (artikel 5.130 lid 4 Bkl). Maar de gemeente kan in een omgevingsplan een grotere of kleinere vrijstellingsgrens vastleggen. Bij de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' is de vrijstellingsgrens op 0 gelegd conform de bestaande regeling. Voor de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' is gekozen voor een grotere vrijgestelde oppervlakte van 1.000 m² geldt op basis van gemeentelijke beleidsadvieskaart. De mate van vrijstelling is dus afhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde van een gebied.

6.2 Begrippen

De begripsbepalingen uit de bijlage van de Omgevingswet zijn van rechtswege van toepassing op het wijzigingsbesluit en hoeven dus niet bij de begrippen te worden opgenomen. De begripsbepalingen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en de Omgevingsregeling zijn niet van rechtswege van toepassing op het TAM-omgevingsplan. Daarom is in de begrippen hierop aangesloten door deze van toepassing te verklaren. Tevens zijn de aanvullende begrippen opgenomen die nodig zijn voor dit TAM-omgevingsplan.

 

In de begripsbepalingen zijn daarom geen begrippen meer opgenomen voor gebouw, bijbehorend bouwwerk, hoofdgebouw en erf. Deze begrippen komen terug in het Bbl.

Hetzelfde geldt voor het begrip bouwen, bouwwerk en gebouw, deze zijn opgenomen in de begripsbepalingen bij de Ow.

6.3 Algemeen verbod

In het algemene verbod is opgenomen dat alle functies en activiteiten die niet zijn genoemd en in strijd zijn met het TAM-omgevingsplan, verboden zijn. Er is echter een uitzondering voor binnenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verleend, en voor bestaande functies en activiteiten. Dit betekent dat als een activiteit niet in het plan staat, deze in principe niet mag, tenzij het een binnenplanse activiteit is die vergunningplichtig is, of als het een bestaande situatie betreft. Het begrip bestaand is opgenomen in de begripsbepalingen, waarbij het gaat om legale situaties ten tijde van het inwerking treden van dit TAM-omgevingsplan.

6.4 Functies en activiteiten

Een omgevingsplan moet technisch voldoen aan de Omgevingswet standaarden STOP/TPOD. De wetgever heeft tot 1 januari 2026 gemeenten de mogelijkheid geboden om een omgevingsplan onder de Omgevingswet op te stellen op basis van de RO standaarden 2012 en te publiceren via www.ruimtelijkeplannen.nl en de overbruggingsfunctie van het Informatiehuis Ruimte naar het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Het omgevingsplan conform TAM maakt juridisch onderdeel uit van het omgevingsplan, maar wordt technisch in de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst.

Bij het opstellen van een TAM-omgevingsplan, waarbij gebruik wordt gemaakt van de RO standaarden 2012 kan nog gebruik worden gemaakt van bestemmingen. Dit voorliggend TAM-omgevingsplan bevat bestemmingen. Voor de inhoud van de juridische regeling wordt deels aangesloten op de systematiek en regels uit het bestemmingsplan Borger - Borger Dorp.

De bestemmingen bevatten gebruiksregels, bouwregels en aanlegregels (dit zijn de vergunningplichten voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Groen

De bestemming 'Groen' zorgt voor een groene en bebouwingsvrije zone tussen het omliggende gebied. In paragraaf 2.2.2 ruimtelijk inpassing wordt hierop wordt hierop ingegaan. De wijk krijgt een inrichting waarin groen en water een centrale rol spelen. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk natuurlijke oevers bij wadi’s, gecombineerd met speelmogelijkheden die aansluiten bij de natuurlijke omgeving.

Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Maatschappelijk

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 6) is zorgwonen mogelijk en maatschappelijke voorzieningen uitsluitend in de vorm van sociaal-culturele en sociaal-medische voorzieningen dit worden gerealiseerd in een woon-zorgcomplex. De zorgappartementen worden gesitueerd in de noordoosthoek van de wijk, waar momenteel een boerderij met bijgebouwen staat (Nuisveen 1). In paragraaf 2.2.2 en 2.2.3 wordt hier op ingegaan. Het gebouw of de gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en het maximaal aantal zorgwoningen mag niet meer bedragen dan 24. Binnen het bouwvlak is een bebouwingspercentage opgenomen van 60%. De bouw vindt plaats in twee bouwlagen met een kap, waarbij een maximum goothoogte van 6 meter en maximum bouwhoogte is opgenomen van 10 meter. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden nagenoeg dezelfde regels als binnen de bestemming 'Woongebied' waarbij voor de bouwhoogte van perceel- en erfafscheidingen aanvullend is opgenomen dat tot 1 m voor de naar het openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde hiervan geldt.

Verkeer

De gronden zijn binnen de bestemming 'Verkeer' (artikel 7) bedoeld voor de aansluiting van de nieuwe woonwijk op de bestaande wegenstructuur. De bouw van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan.

Perceel- en erfafscheidingen zijn toegestaan tot een hoogte van maximaal 2 m en overige bouwwerken tot een hoogte van maximaal 8 m.

Verkeer - Verblijf

De gronden zijn binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' (artikel 8) bedoeld voor wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen paden, bermen, bushaltes, parkeervoorzieningen en dergelijke.

De bouw van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan.

Perceel- en erfafscheidingen zijn toegestaan tot een hoogte van maximaal 2 m en overige bouwwerken tot een hoogte van maximaal 8 m.

Woongebied

De bestemming 'Woongebied' (artikel 10) maakt het grondgebonden wonen mogelijk binnen het bestemmingsvlak conform de gewenste woningbouwontwikkeling en met inachtname van de uitgangspunten ten aanzien van de ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit zoals opgenomen in paragraaf 2.2.2 en 2.2.3. Tevens is het ondergeschikte gebruik voor een aan de woning gebonden beroep of bedrijf toegestaan. De goot- en bouwhoogtes, dakhellingen zijn conform de uitgangspunten van de kavelindeling en met inachtname van het beeldkwaliteitsplan opgenomen op de verbeelding en regels. Alle woningtypen zijn mogelijk. Enkel wanneer de hoofdgebouwen aaneen wordt gebouwd, mogen niet meer dan 6 woningen aaneen worden gebouwd. Een uitzondering hierop vormt het deel van de ontwikkeling waar de 'kleine huussies' gerealiseerd worden, hier is de aanduiding 'vrijstaand' opgenomen zodat deze vrijstaand moeten worden gebouwd. De maximum oppervlakte per woning is 60 m². De hoofdgebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd en het aantal woningen bedraagt per bestemmingsvlak niet meer dan het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal.

Voor alle woningen is een bijbehorende bouwwerken regeling opgenomen. Er is zoveel mogelijk aangesloten op de bijbehorende bouwwerken regeling zoals in de gemeente gebruikelijk is. De bijbehorende bouwwerken regeling ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' wijkt af, omdat hier geen vergunningplichtige vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogelijk zijn. Wel zijn maximaal twee gezamenlijke bergingen mogelijk met een oppervlakte van maximaal 25 m² per berging en een totale oppervlakte van maximaal 50 m².

De regeling die is opgenomen voor de erf- en perceelafscheidingen sluit ook aan op de regeling die in de gemeente gebruikelijk is. De bouwhoogte van perceel- en erfafscheidingen bedraagt niet meer dan 1 m indien deze voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde hiervan worden opgericht en de bouwhoogte van perceel- en erfafscheidingen bedraagt in overige gevallen niet meer dan 2 m. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 8 m.

Wonen - Woongebouw

Binnen de bestemming 'Wonen - Woongebouw' is de bouw van appartementen (appartementengebouwen) mogelijk conform de gewenste woningbouwontwikkeling en met inachtname van de uitgangspunten ten aanzien van de ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit zoals opgenomen in paragraaf 2.2.2 en 2.2.3. Tevens is het ondergeschikte gebruik voor een aan de woning gebonden beroep of bedrijf toegestaan. Tevens zijn maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van educatieve en religieuze voorzieningen en/of kantoren met een maximum oppervlakte van 150 m² op de eerste bouwlaag toegestaan binnen het woongebouw aan de meest oostelijke zijde van het plangebied. Een woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, het aantal bouwlagen is maximaal drie en ter hoogte van de in het BKP opgenomen raatakker M zijn maximaal vier bouwlagen met een plat dak toegestaan, hierop zijn de bouw- en goothoogtes afgestemd.

De regeling ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde komt overeen met de regeling binnen de bestemming 'Woongebied'.

6.5 Algemene regels

Binnen de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregels opgenomen. In het Bkl is geen plicht opgenomen tot het opnemen van een anti-dubbeltelregeling. Deze hoeft dus niet te worden opgenomen in dit TAM-omgevingsplan. De keuze is om deze wel mee te nemen om ongewenste bebouwingsmogelijkheden te creëren (voor bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken).

De aanvraagvereisten voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, niet zijnde een bouwwerk of een werkzaamheid zijn opgenomen in artikel 11.

In de algemene bouwregels (artikel 13.1) zijn de regels over het uiterlijk van bouwwerken opgenomen, waarbij het beeldkwaliteitsplan Borger- Koesteeg, zoals dat is vastgesteld op .. de basis biedt. In de regels is hiernaar verwezen.

Om aan artikel 5.89l van het Bkl te voldoen moeten regels worden opgenomen ten aanzien van een melding voor een bouwactiviteit die niet bouwvergunningplichtig is. Deze zijn opgenomen in artikel 14 .

In de algemene afwijkingsregels is de standaard 10% regeling conserverend overgenomen uit de bestaande regels.

In de algemene regels zijn de parkeerregels opgenomen en een voorwaardelijke verplichtingen. De parkeerregels zorgen ervoor dat in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien bij het verlenen van de omgevingsvergunningen. Hierbij worden de CROW-normen gehanteerd uit de CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering'.

De voorwaardelijke verplichting voor de groenwal zorgt ervoor dat bij de realisatie en ingebruikneming van de woningen binnen de bestemming 'Woongebied', 'Wonen - Woongebouw' en 'Maatschappelijk' dit uitsluitend is toegestaan voor zover binnen de bestemming 'Groen' een groene wal gerealiseerd en in stand gehouden wordt, met een breedte van ten minste 3 m en een hoogte van ten minste 3 m en dat voldoet aan de uitgangspunten zoals opgenomen in bijlage 1 bij de planregels.

De voorwaardelijk verplichting voor de geluidswal zorgt ervoor dat bijrealisatie en ingebruikneming van de woningen binnen de bestemming 'Woongebied', 'Wonen - Woongebouw en 'Maatschappelijk' dit uitsluitend is toegestaan indien en voor zover binnen de bestemming 'Groen' een geluidswal gerealiseerd en in stand gehouden wordt ter plaatse van de aanduiding 'geluidswal', met een hoogte van de aarden wal van ten minste 3,0 m met daarop een schanskorf van tenminste 1,5 m.

6.6 Overgangsregels

Het opnemen van overgangsrecht is niet meer verplicht onder de Omgevingswet. In verband met de rechtszekerheid van bestaande rechten is ervoor gekozen om overgangsregels op te nemen. Deze overgangsregels zijn zowel voor bouwwerken als gebruik.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

Financiële uitvoerbaarheid

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de bouw van een woonwijk voor ongeveer 190 woningen. De gemeente is grondeigenaar en geeft de kavels uit aan de ontwikkelende partijen. De gemeente is de initiatiefnemer en realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De gemeente heeft middelen beschikbaar om de ontwikkeling te realiseren. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan.

Kostenverhaal

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling ziet toe op de bouw van 190 woningen. De bouw van één of meer gebouwen met een woonfunctie is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

In dit geval is de gemeente Borger-Odoorn eigenaar van de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteit plaatsvindt. Omdat de gemeente zelf alle gronden waarop de kostenverhaalplichtige activiteit mogelijk wordt gemaakt in eigendom heeft, is kostenverhaal niet aan de orde. In het geval dat de gemeente zelf exploitant is, blijven de kosten voor rekening van de gemeente. De gemaakte kosten worden bij grondverkoop via de grondprijs verhaald. Hiermee is ook aan de tweede vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of deze wijziging van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de deze wijziging van het omgevingsplan, nader onderzocht in deze motivering.

Afweging

Met de beoogde ontwikkeling wordt door de gemeente de bouw van ongeveer 190 woningen mogelijk gemaakt. Deze wijziging van het omgevingsplan is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten / instructieregels op provinciaal en gemeentelijk niveau en veroorzaakt het geen conflicten met de instructieregels vanuit het Bkl. In hoofdstuk 5.7.1.3 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de geldende milieu wet- en regelgeving.

In de beoordeling is gebleken voor de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.