TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Exloo, De Gloep

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan De Gloep te Exloo geldt het bestemmingsplan Exloo - Fabrieksstraat vastgesteld op 17-12-2020. Dit bestemmingsplan is sinds 1 januari 2024 opgenomen in het Omgevingsplan Borger-Odoorn. Vanwege een veranderde opzet van de kavels wordt het bestemmingsplan Exloo - Fabrieksstraat gedeeltelijk vervangen door het voorliggende TAM-omgevingsplan. Het gedeelte dat al wordt ontwikkeld, wordt niet herzien. De reden voor de herziening van het overige deel is dat de bestemde woningen niet meer aansluiten op de veranderde woningbehoefte in Exloo. De planontwikkeling bestaat uit twee fases. Voorliggende TAM-omgevingsplan is alleen van toepassing op fase 1. In deze eerste fase worden 4 aaneengesloten woningen in een rij, 8 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrije kavels mogelijk gemaakt. De bouw van de woningen past niet binnen het omgevingsplan. Om de realisatie van de woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is dit TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van Exloo. Rondom wordt het gebied begrensd door bestaande bebouwing, bestaande uit woningen en één bedrijf aan de zuidzijde van het plangebied.

Figuur 1.1 Ligging Projectgebied (Bron: PDOK viewer)

1.3 Het omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking gegaan. Daarmee zijn alle geldende en in procedure zijnde bestemmingsplannen opgegaan in het 'Omgevingsplan van rechtswege'. Dit betekent niet dat de bestemmingsplannen hun geldigheid verliezen.

Voor de locaties die onderdeel zijn van het voorliggende TAM-omgevingsplan geldt het volgende bestemmingsplan:

• Exloo - Fabrieksstraat (vastgesteld 17 december 2020)

De Bruidsschatregels zijn opgenomen in Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Ook deze regels gelden van rechtswege.

1.4 Leeswijzer

Dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Na de inleiding in hoofdstuk 1 wordt in hoofdstuk 2 zowel de huidige als de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Alleen het beleid dat van toepassing is op het voorliggende initiatief wordt in dit hoofdstuk benoemd en toegelicht. Specifiek beleid (Rijk, provincie, regio en gemeente) voor omgevingsaspecten zoals archeologie, cultuurhistorie en natuur worden in hoofdstuk 4 (aspecten fysieke leefomgeving en milieu) besproken. In hoofdstuk 5 wordt specifieker ingegaan op de werking van een TAM-omgevingsplan en worden de regels juridisch toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financieel-economische uitvoerbaarheid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de voorbereiding en participatie.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied wordt aan de west- en noordzijde grotendeels begrensd door de woningen aan de Fabrieksstraat. Aan de oostzijde ligt de Buinerweg. Deze weg verbindt de dorpen Exloo en Buinen. Langs de Buinerweg ligt een oude spoordijk, waardoor de Buinerweg vanuit het plangebied niet zichtbaar is. Het kleinschalig woonwagenkamp langs de Buinerweg verwijst met zijn naam, de Wissel, ook naar het historische verleden van deze plek.

Het gebied ten westen van het plangebied ligt hoog en behoort tot de rand van de Noorder Esch. Het plangebied zelf behoorde oorspronkelijk tot een ontgonnen veengebied. De ligging in een voormalig veengebied verklaart de lagere ligging van de locatie.

Door de aanleg van de spoorweg, het station en de Buinerweg is het plangebied geen onderdeel meer van het open gebied. Het plangebied is hierdoor bij het dorp getrokken. Opvallend zijn de goed waarneembare hoogteverschillen in het terrein. De randen van het plangebied liggen relatief hoog, terwijl het middendeel relatief laag ligt. Het meest noordelijke deel van het plangebied ligt duidelijk hoger.

Afbeelding 2.1 Hoogtekaart en historische kaart locatie

Het projectgebied is in de huidige situatie onbebouwd. De eerder aanwezige (bedrijfs)bebouwing is inmiddels gesloopt en gesaneerd. Ten behoeve van de woning- en kavelverkoop is het terrein ontdaan van begroeiing, deels geëgaliseerd en er is een nieuwe straat aangelegd inclusief riolering. Dit is ook goed te zien op afbeelding 2.2 en 2.3.

Afbeelding 2.2 Huidige situatie: zicht op Fabrieksstraat

Afbeelding 2.3 Huidige situatie: zicht op De Gloep

2.2 Voorgenomen ontwikkeling

2.2.1 Stedenbouwkundig plan

Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan sluit aan op de bestaande wegen en verbindt de Fabrieksstraat met De Gloep. De ontwikkeling van dit woningbouwproject gebeurt in twee fases.

Voor de eerste fase is het voorliggende TAM-omgevingsplan opgesteld. In deze fase worden er 15 woningen toegevoegd. Er komt één rij van in totaal 4 woningen, 8 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrije kavels. Het stedenbouwkundig ontwerp sluit aan bij het dorpse en groene karakter van Exloo en wordt een aantrekkelijke woonlocatie. Daarbij wordt ingezet op een dorpse mix van woningen met zowel een lage als een hoge goothoogte met verschillende bouwhoogtes, maar altijd met een kap wat kenmerkend is in Exloo. De variëteit helpt om een speels en aantrekkelijk straatbeeld te creëren.

De natuurlijke inrichting en hoogteverschillen van het binnengebied en het stevig begroeide (verhoogde) tracé van de naastliggende voormalige spoorlijn zijn aantrekkelijke kenmerken. Het plangebied heeft een waterbufferend vermogen door de aanleg van wadi's en afvoer van hemelwater vanaf het verhard oppervlak richting en vanaf de wadi. De waterhuishouding wordt integraal meegenomen in het omgevingsontwerp. Het groene karakter in het midden van het plan zorgt voor ontmoeting en waterinfiltratie door het gebruik van de wadi. Binnen het plan zijn verschillende parkeerkoffers, zodat parkeren niet opvalt in het straatbeeld. Op sommige plekken in het plangebied is er ruimte om op grasbetonstroken langs de straat te parkeren.

Aan de noordzijde van de locatie wordt op de plaats van de voormalige melkfabriek een appartementencomplex met 12 appartementen gerealiseerd. Omdat dit appartementencomplex nog steeds binnen het bouwvlak van het bestemmingsplan Exloo - Fabrieksstraat valt, ligt dit appartementencomplex buiten de scope van het voorliggende TAM-omgevingsplan. Dit geldt ook voor de kavels die al verkocht zijn. Wel zijn de te realiseren bergingen voor dit appartementencomplex aan de locatie toegevoegd. Deze bergingen krijgen een natuurlijke uitstraling.

De ontwikkeling in het zuiden valt buiten het plangebied van dit TAM-Omgevingsplan. In een latere fase worden hier zeven woningen gerealiseerd. In het ontwerp van de openbare ruimte is al wel rekening gehouden met de bouw van deze 7 woningen.

2.3 Beeldkwaliteitsplan

Voor het gehele fabrieksterrein is in 2020 het beeldkwaliteitsplan 'Woningbouw fabrieksterrein De Gloep Exloo' opgesteld en vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is in 2020 vastgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan 'Exloo - Fabrieksstraat'. Een deel van het woningbouwplan is inmiddels gerealiseerd of wordt in de toekomst gerealiseerd. Voor het nog niet ontwikkelde deel is een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld. Aangezien het stedenbouwkundig plan is aangepast, is voor dit deel ook een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan wordt de variatie in de woningen verder uitgebreid door verschillende gevelmaterialen en kleuren te gebruiken die goed aansluiten bij de natuurlijke omgeving. Het gebruik van hout en natuursteen benadrukt de verbinding met de natuur. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1 bij dit TAM-omgevingsplan. Dit beeldkwaliteitsplan zal parallel aan de besluitvorming over voorliggend TAM-omgevingsplan, als onderdeel van het welstandsbeleid van de gemeente Borger-Odoorn worden vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Beleid en regelgeving

3.1 Rijk

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van de gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing

Dit TAM-omgevingsplan raakt geen Rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in de NOVI. Met dit woningbouwproject worden 15 woningen in het bestaand stedelijk gebied toegevoegd. De huidige en de toekomstige aangewezen functie en activiteit is wonen.

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB's)

3.1.2.1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

In hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan instructieregels voor een omgevingsplan. Het grootste deel heeft betrekking op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1 Bkl). Deze instructieregels zijn van toepassing op het stellen van regels in het omgevingsplan als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van de Omgevingswet. Aan deze regels mogen geen economische motieven ten grondslag liggen, die leiden tot strijd met de dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl).

Het Bkl bevat instructieregels voor de volgende hoofdonderwerpen:

• Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);
• Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3);
• Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
• Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

Instructieregels van afdeling 5.1 Bkl gelden alleen voor de omgevingsplanregels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het grootste deel van de Bkl-instructieregels is dus niet van toepassing op omgevingsplanregels met een ander oogmerk. Over de onderwerpen waarvoor het Bkl geen instructieregels heeft opgenomen (onderwerpen die buiten het toepassingsbereik van de instructieregels vallen) is de gemeente vrij om regels te stellen, mits dat past binnen de andere kaders natuurlijk.

Het Rijk hanteert verschillende typen instructieregels, die meer of minder afwegingsruimte bieden:

• 1. Betrekken bij: de gemeente moet aandacht schenken aan feiten of verwachtingen over feiten, maar heeft daarbij veel keuzeruimte;
• 2. Rekening houden met: deze formulering stuurt inhoudelijk de belangenafweging; als de gemeente daar goede redenen voor heeft, is afwijken gemotiveerd toegestaan;
• 3. In acht nemen of een vergelijkbare dwingende formulering: de gemeente moet zich bij de uitoefening van de bevoegdheid aan de achterliggende norm houden.

Een belangrijke verbeterdoelstelling van de Omgevingswet is dat decentrale overheden meer bestuurlijke afwegingsruimte krijgen. Deze afwegingsruimte is in de instructieregels van het Bkl vormgegeven door voor een aantal thema´s (geluid, geur en trillingen) standaardwaarden en grenswaarden op te nemen. Overname van de standaardwaarde kan in beginsel zonder aanvullende motivering. Gebruikmaking van de ruimte tussen standaard- en grenswaarde vergt wel een aanvullende motivering. Samenvattend is de afwegings- of beslisruimte afhankelijk van:

• 1. het type instructieregel (zie hierboven);
• 2. de aard van de norm (open of gesloten); en
• 3. flexibiliteitsopties die binnen de instructieregel worden geboden.

Toetsing

De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Voor het realiseren van 15 woningen op deze nieuwbouwlocatie zijn geen Rijksinstructieregels van toepassing die niet zijn gedecentraliseerd via Provinciale instructieregels in de Provinciale omgevingsverordening of in het gemeentelijk beleid.

3.1.3 Conclusie

Voorliggend plan raakt geen Rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in de NOVI. Gelet op de aard, omvang en locatie is het project niet in strijd met het Bkl.

3.2 Provincie

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

De Omgevingsvisie provincie Drenthe 2022 (geactualiseerd d.d. 28 september 2022) is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de provincie Drenthe. Op het moment dat de Omgevingswet in werking is getreden, is deze Omgevingsvisie van rechtswege aangemerkt als omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. Dit volgt uit artikel 4.10, tweede lid, van de Invoeringswet Omgevingswet.

Met de Omgevingsvisie zet de provincie in op "het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten." De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het gaat om: rust, ruimte, natuur en landschap; oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen); noaberschap; kleinschaligheid (Drentse schaal); menselijke maat; veiligheid. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar concrete indicatoren gemaakt, namelijk voor landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur. Aanvullend geeft de provincie aan dat 'zuinig ruimtegebruik' en het bewaken van een goede 'milieu- en leefomgevingskwaliteit' van provinciaal belang zijn.

3.2.2 Omgevingsverordening provincie Drenthe

In de Omgevingsverordening provincie Drenthe (20 februari 2025) is het beleid uit de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2022 vertaald naar juridische regels. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang.

Op het voorliggende initiatief zijn de aspecten aardkundige waarden, cultuurhistorie en radioastronomie van toepassing. Ook dient dit TAM-omgevingsplan getoetst te worden aan het provinciale woonbeleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten aardkundige waarden en cultuurhistorie.

Toets provinciaal woonbeleid
Het woningbouwproject ligt in het bestaand stedelijk gebied. Het voorliggende TAM omgevingsplan vervangt een deel van het op 17 december 2020 vastgesteld bestemmingsplan 'Exloo - Fabrieksstraat'. Dit bestemmingsplan voorzag al in woningbouw. Door de veranderde markt is er meer behoefte aan andere type woningen. Dit is afgestemd met de gemeente en conform het gemeentelijk woonbeleid.

Toets Zonering radioastronomie

Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangewezen als 'Zonering radioastronomie zone II'. Conform de bepalingen in de verordening is per mail op 10 augustus 2023 ASTRON gevraagd om een reactie te geven op dit woningbouwproject. ASTRON heeft op 11 augustus 2023 per mail aangegeven dat zij geen bezwaren tegen dit project hebben.

Conclusie

Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied en speelt in op de gewijzigde woningbouwbehoefte. Het woningbouwproject conflicteert niet met belangen van ASTRON. Op de kernkwaliteiten aardkundige waarden en cultuurhistorie wordt in hoofdstuk 4 verder ingegaan.

3.3 Gemeente

3.3.1 Omgevingsvisie BuitenGewoon Borger-Odoorn

De Omgevingsvisie BuitenGewoon Borger-Odoorn (vastgesteld 19 oktober 2023) is de visie op de fysieke leefomgeving van de gemeente Borger-Odoorn. De visie bestaat uit de volgende vijf onderdelen:

• 1. Het deel 'Visie'. Hierin is het toekomstbeeld voor 2040 opgenomen, evenals de ambities voor de korte en lange termijn en de manier waarop er onder de Omgevingswet wordt (samen)gewerkt.
• 2. Het deel 'Gebiedskompassen en leefgebieden'. In dit deel zijn de ambities verder uitgewerkt en zijn de belangrijkste gebiedswaarden omschreven. Daarvoor is de gemeente opgedeeld in drie deelgebieden: Het grootse Veen; Hart van het Hunzedal; De oorspronkelijke Hondsrug. Voor elk deelgebied is een gebiedskompas opgesteld, bestaande uit een beschrijving van het karakter, aanduiding van de meest bijzondere waarden en een overzicht van verwachte ontwikkelingen.
• 3. Het deel 'Van idee naar plan'. Hierin is een stappenplan opgenomen aan de hand waarvan initiatiefnemers van een eerste idee naar een concreet plan kunnen toewerken.
• 4. Het deel 'Achtergronden'. Hierin wordt ingegaan op de vier milieubeginselen en de uitgangspunten voor milieukwaliteit die bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie zijn gehanteerd.
• 5. Het deel 'Uitvoering en bijsturing'. In dit deel wordt ingegaan op de beleidscyclus en op de manier waarop de Omgevingsvisie wordt uitgewerkt en bijgestuurd.

Toetsing

De algemene geformuleerde doelstellingen uit de Omgevingsvisie zijn toegepast op het voorliggende TAM-omgevingsplan. Het woningbouwprogramma dat met dit TAM-omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt, voldoet beter aan de woningbouwbehoefte die voor Exloo geldt. Ook is rekening gehouden met een goede openbare inrichting en is door het aanleggen van een wadi een watervoorziening in het plangebied aangelegd.

3.3.2 Programma's

3.3.2.1 Woonvisie 2022+

Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is met de Woonvisie 2022+ een programma ontwikkeld gericht op de woningvoorraad. Er is in Borger-Odoorn veel ruimte voor toevoeging van nieuwbouw. Tot 2030 kunnen wel 500 huishoudens bijkomen, mits tijdig aan de huidige woonvraag kan worden voldaan. Flexibiliteit en kwaliteit van het aanbod zijn in deze tijd doorslaggevend. De nieuwbouw moet iets toevoegen aan het bestaande aanbod. Er is vooral vraag naar betaalbare en naar toekomstbestendige koopwoningen. Flexibel levensloopbestendige woningen bijvoorbeeld, met een bad- en slaapkamer beneden. Of beschutte woonvormen, voor ouderen of voor andere kwetsbare doelgroepen. Met deze toevoegingen is Borger-Odoorn op woongebied klaar voor een gezonde toekomst.

Toetsing

Voor Exloo geldt dat de potentie voor nieuwbouw hoog is. De combinatie van voorzieningen en bereikbaarheid in levendige dorpen omringd door groen is aantrekkelijk. Inbreiding en vervanging op maat dragen daaraan bij. Borger heeft een hoge groeipotentie, gevolgd door Odoorn en Exloo. Het historische onderscheid tussen bebouwde essen en omliggend groen blijft kenmerkend voor deze streek.

Er is in Exloo voornamelijk vraag naar koopwoningen. Daarnaast is er een beperkte vraag naar sociale huurwoningen. Volgens de woonvisie blijkt dat in Exloo op basis van het scenario 'Hoog' de vraag naar koopwoningen rond de 30 tot 40 woningen bedraagt. In Exloo geldt dat de voorkeur uitgaat naar vrijstaand, rij (nadruk prijsklasse tot €250.000) en 2 onder 1 kap. Patio heeft de voorkeur boven appartementen.

Met dit woningbouwproject worden (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd. In het aangepaste stedenbouwkundig plan worden 4 rijwoningen, 8 twee-onder-een-kapwoningen en 3 vrijstaande woningen gerealiseerd. Dit sluit aan op de behoefte zoals die beschreven is in de Woonvisie.

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1 Mer-beoordeling

4.1.1 Wettelijk kader

De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (mer) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V van het Omgevingsbesluit. Of een besluit over een project mer-plichtig of me-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V van het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project. In de vierde kolom staan de besluiten genoemd waarvoor mer-verplichtingen gelden. Het gaat om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is dat het omgevingsplan.

Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van de tweede kolom, geldt een mer-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in de derde kolom voorwaarden staan.

4.1.2 Toetsing

Een stedelijk ontwikkelingsproject is onder J11 opgenomen in bijlage V van het Omgevingsbesluit. In het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het project. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant. Als een ontwikkeling negatieve milieugevolgen heeft dan is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Aangezien met dit TAM-omgevingsplan 15 woningen worden bestemd, is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het aantal verkeersbewegingen en de oppervlakteverharding neemt toe.

Om te bepalen of voor dit ontwikkelingsproject aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten, is een mer-beoordelingsnotitie (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze mededeling staat de informatie die het bevoegd gezag nodig heeft om te bepalen of de initiatiefnemer een MER moet maken. Deze mer-beoordelingsnotitie is als bijlage 2 bij deze motivering opgenomen.

4.1.3 Conclusie

In de mer-beoordelingsnotitie is aangetoond dat gelet op de aard, omvang en de milieugevolgen voor dit woningbouwproject geen MER hoef te worden opgesteld.

4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

4.2.1 Wettelijk kader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel voorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is."

Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien.

4.2.2 Toetsing

Stedelijke ontwikkeling

Voordat de Ladder van de duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Met dit TAM-omgevingsplan wordt de realisatie van 15 woningen mogelijk gemaakt. Hiermee kan gesteld worden dat dit nieuwbouwproject een stedelijke ontwikkeling is.

Nieuwe Stedelijke ontwikkeling

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hiervoor moet beoordeeld worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Dus of het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan het geldende omgevingsplan toestaat. Dit gaat over bestaande bebouwing, maar ook over de bebouwing die nog kan worden gebouwd volgens het omgevingsplan, mits hiervoor de Ladder is toegepast.

Het aangepaste stedenbouwkundig plan voorziet in een groter beslag op de ruimte. Er worden meer woningen toegestaan. Deze woningen worden toegestaan op locaties die nu zijn aangewezen met de functie 'Groen'. Dit nieuwbouwproject is daarom aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Behoefte

Het voorliggende nieuwbouwproject maakt de bouw van 15 kwalitatief hoogwaardige woningen mogelijk, die levensloopbestendig zijn en voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. De nieuwbouw past binnen het regionale en gemeentelijke beleid zoals beschreven in paragraaf 3.3. Het bouwproject voorziet in de vraag naar dit type woningen. Gesteld kan worden dat het project voorziet in een behoefte.

Bestaand stedelijke gebied

De omgevingsplanlocatie is in 2020 al bestemd als woningbouwlocatie. De locatie bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied en is inmiddels al bouwrijp gemaakt.

4.2.3 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden die in het kader van toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking relevant zijn. Het initiatief is dan ook in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Beschermingszones radioastronomie

4.3.1 Wettelijk kader

Rijk

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft het Rijk 21 nationale belangen geformuleerd (zie ook paragraaf 3.1.1). Dit zijn belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau ontstijgen en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. Eén van die belangen is het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. Voor dit vestigingsklimaat is de radioastronomie van belang. De NOVI geeft hierover aan: "Nederland wil in verschillende vakgebieden (onder andere radioastronomie) tot de wereldtop blijven behoren. De opgave in deze is om essentiële grootschalige wetenschappelijke infrastructuur, die voor haar functioneren afhankelijk is van een storingsvrije omgeving, te beschermen door een storingsvrije omgeving te waarborgen." Het Rijk ziet erop toe dat de kwaliteit van deze infrastructuur binnen de leefomgeving gewaarborgd blijft.

Provincie

De provincie wil garanderen dat de radioastronomie zich kan blijven ontwikkelen en dat verstoring van activiteiten die daarmee samenhangen wordt voorkomen. Om dat te bewerkstelligen, liggen er beschermingszones rondom de LOFAR-radiotelescoop, waar beperkingen gelden inzake de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden ter voorkoming van elektromagnetische straling. Een kernbegrip hierbij is het begrip 'verstoring'. Elektrische en elektronische apparatuur zendt, onbedoeld, radiogolven uit en kan de systemen van het Nederlands Instituut voor Radio Astronomie (ASTRON) storen. Deze soort storing valt in de categorie Elektro-Magnetische Compatibiliteit (EMC). Ook al voldoet de apparatuur aan de geldende EMC-emissie normen, toch kunnen ze zwakke signalen uit het heelal storen. Echter, voor dit soort zwakke signalen heeft LOFAR nu juist zijn grote gevoeligheid gekregen. Deze zeer zwakke signalen uit het heelal worden dan als het ware overstemd door de, op aarde geaccepteerde, signalen. Vanwege genoemd effect is er een veilige minimumafstand nodig tot radiogolven uitzendende apparatuur en LOFAR. De mate van verstoring is dus gekoppeld aan elektromagnetische straling van een bron. Er is sprake van twee zones met elk een verschillend beschermingsniveau.

• Een ruimtelijk plan kan, voor zover deze locaties bestrijkt die op de bij de Provinciale omgevingsverordening Drenthe behorende werkingsgebied aangewezen zijn als 'Zonering radioastronomie zone I', alleen voorzien in nieuwe bebouwings- en gebruiksmogelijkheden als hierbij geen elektromagnetische straling ontstaat die een storend effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescopen in die gebieden.
• Een ruimtelijk plan kan, voor zover dat locaties bestrijkt die op de bij de Provinciale omgevingsverordening Drenthe behorende werkingsgebied aangewezen zijn als 'Zonering radioastronomie zone II', alleen voorzien in bedrijfsvestiging, -uitbreiding, intensivering van verkeer en andere activiteiten als hierbij geen elektromagnetische straling ontstaat die een storend effect heeft op de waarnemingen van de radiotelescopen in die gebieden.

Voor een ontwikkeling die binnen zone I en II van de LOFAR-radiotelescoop ligt, is een advies van ASTRON nodig. Uit de Provinciale omgevingsverordening Drenthe volgt dat dit ook geldt voor een ruimtelijk plan die voorziet in ontwikkelingen binnen een straal van twee kilometer rondom een LOFAR-buitenstation. De locaties van deze buitenstations en de bijbehorende beschermingszones zijn aangegeven op de website van ASTRON.

ASTRON

ASTRON heeft op haar website tevens kaarten gepubliceerd met normen voor elektromagnetische straling (EMC). Deze zijn relevant voor windparken, zonneparken en kleine windmolens. Er wordt uitgegaan van groene, gele en rode zones. In de rode zones (Elektrische veldsterkte (flux) < 20 dBµV/m) moeten initiatiefnemers extra maatregelen treffen. Inmiddels is veel ervaring opgedaan met zonneparken in rode zones en is een radiostille windturbine ontwikkeld. Van kleine windmolens is bekend dat de meeste types in de rode zones kunnen worden geplaatst. In gele zones (Elektrische veldsterkte (flux) = 30-50 dBµV/m) zijn de maatregelen vaak beperkt. De meeste zonneparken kunnen aan de hier geldende norm voldoen. Voor een windturbine gaat het met name om het toepassen van een radiostille lamp voor de luchtvaartverlichting en eventueel extra afscherming van de sensoren in de nacelle. Van de kleine windmolens voldoen alle types reeds aan de gele norm en een enkele ook aan de rode norm. In de groene zones (Elektrische veldsterkte (flux) = 30-50 dBµV/m) zijn meestal geen of zeer beperkte maatregelen nodig. In alle gevallen geldt dat voor windparken, zonneparken en kleine windmolens een advies van ASTRON nodig is en dat het omgevingsplan moet voorzien in een beschermende regeling.

4.3.2 Toetsing

Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangeduid als 'Zonering radioastronomie zone II'. Conform de bepalingen in de verordening is per e-mail op 10 augustus 2023 ASTRON gevraagd om een reactie te geven op dit woningbouwproject. ASTRON heeft op 11 augustus 2023 per mail aangegeven dat zij geen bezwaren tegen dit project hebben.

4.3.3 Conclusie

Initiatiefnemers hebben goed rekening gehouden met de belangen van ASTRON. Dit woningbouwproject conflicteert niet met belangen van ASTRON.

4.4 Duurzaamheid

4.4.1 Wettelijk kader

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord:

"Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften."

Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld.

Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd. Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

4.4.2 Toetsing

Het stedenbouwkundig plan sluit zo veel mogelijk aan op de reeds bouwrijp gemaakte situatie. Hierdoor is de aanleg van nieuwe ontsluitingswegen tot een minimum beperkt. In het plangebied is veel groen aanwezig. De bestaande bomen zijn in het ontwerp ingepast. Door de aanleg van groen wordt de biodiversiteit bevorderd. Tevens hebben de percelen een groene terreinafscheiding en is het meubilair in het gebied van natuurlijke materialen. De daken van de te realiseren woningen worden voorzien van een sedumdak, zodat hemelwater geleidelijker wordt afgevoerd.

4.4.3 Conclusie

Het aspect duurzaamheid wordt/is betrokken bij het bouw- en woonrijp maken. Dit geldt eveneens voor de gebruiksfase nadat de woningen zijn opgeleverd en betrokken door de nieuwe bewoners.

4.5 Gezondheid

4.5.1 Wettelijk kader

Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet (Ow) is een gezonde fysieke leefomgeving (artikel 1:3 Ow, zie ook 4.4.1). In artikel 2.1 lid 4 Ow is bepaald dat het bevoegd gezag bij de evenwichtige toedeling van functies (in het omgevingsplan) in ieder geval rekening houdt met het belang van het beschermen van de gezondheid. Voorzorg kan daarbij een rol spelen. Naast de gezondheidsbescherming kan het bevoegd gezag het belang van gezondheidsbevordering meewegen. Zo heeft de fysieke leefomgeving positieve gezondheidseffecten als deze uitnodigt tot gezond gedrag en mensen stimuleert tot meer bewegen, gezonder eten en elkaar ontmoeten. De GGD kan hierbij adviseren.

Het Rijk stelt ondergrenzen voor de bescherming van de gezondheid. Bijvoorbeeld via instructieregels of omgevingswaarden voor geluid, luchtkwaliteit, geur en waterkwaliteit. In het omgevingsplan werken deze randvoorwaarden door.

4.5.2 Toetsing

In het plangebied blijft een waterbufferend vermogen door de aanleg van wadi's en afvoer richting lagergelegen gebied. De waterhuishouding wordt integraal meegenomen in het omgevingsontwerp en is tevens een kans voor een karakteristiek ogend landschap. Door de royale groenstructuur en het aanleggen van de parkeerplaatsen met grasbetonblokken zal in het plangebied weinig sprake zijn van hittestress.

Advies GGD Drenthe

De gemeente heeft de GGD Drenthe tijdens het vooroverleg gevraagd om advies te geven op het voorliggende TAM-omgevingsplan. De reactie van de GGD Drenthe is verwoord in de Nota van Beantwoording (zie bijlage 3). De gemeente heeft deze reactie gedeeld met de projectontwikkelaar zodat bij het bouw- en woonrijp maken van het plangebied rekening gehouden kan worden met het advies van de GGD.

4.5.3 Conclusie

Het advies van de GGD wordt betrokken bij het bouw- en woonrijp maken van het gebied.

4.6 Verkeer en parkeren

4.6.1 Wettelijk kader

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied. Het kader voor die beoordeling wordt gevormd door het Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan Borger-Odoorn 2019-2029, de parkeernormen die in het omgevingsplan zijn opgenomen en/of de kencijfers van de CROW.

4.6.2 Toetsing

De CROW deelt plaatsen in vier stedelijke zones in; centrum, schil/overloopgebied, rest bebouwde kom en buitengebied. Het onderscheid tussen de zones wordt gemaakt door het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen. Vanuit Exloo is er een busverbinding naar Emmen, Gieten en Stadskanaal (inclusief tussenliggende plaatsen). Per uur rijdt er één bus. Exloo is hierdoor in te delen als 'rest bebouwde kom'. Voor de typering van de locatie van de woningen wordt er gekeken naar de omgevingsadressendichtheid) Exloo heeft een omgevingsadressendichtheid van 186 adressen per km2 (bron allecijfers.nl). Dit houdt in dat Exloo volgens de CBS indeling in de klasse 'niet stedelijk' valt.

Op grond van de CROW – publicatie 'Parkeerkerncijfers 2024, Basis voor parkeernormering' (augustus 2024) geldt voor een koophuis twee-onder-een-kap in de rest bebouwde kom in niet stedelijk gebied een maximale verkeersgeneratie van 8,2 vervoersbewegingen per woning. De maximale verkeersgeneratie voor een koophuis tussen/hoek bedraagt 7,8 verkeersbewegingen per woning. De maximale verkeersgeneratie voor een koophuis vrijstaand bedraagt 8,6 verkeersbewegingen per woning. Voor dit TAM-omgevingsplan neemt de verkeersgeneratie met 126 verkeersbewegingen (alleen fase 1) per weekdag toe.

Het plangebied wordt op meerdere punten aangesloten op het dorp en de directe omgeving. Het noordelijk deel is ontsloten via de Fabrieksstraat. Het zuidelijke deel is ontsloten op De Gloep. Gezien de verkeersintensiteiten op de wegen in de omgeving van het plangebied, zorgt de ontwikkeling daarmee niet voor een onevenredige toename van de hoeveelheid verkeer. De voertuigbewegingen gaan op in het heersende verkeersbeeld.

Op basis van CROW – publicatie 'Parkeerkerncijfers 2024 geldt een parkeernorm van 55 parkeerplaatsen voor het totale plan (fase 1 en 2). Het totale plan bestaat uit 22 woningen. De woningen zijn van het volgende type:

• 3 vrijstaande woningen
• 10 2-onder-1-kap woningen
• 4 hoekwoningen (van een rijtje)
• 5 tussenwoningen (van een rijtje)

Buiten het plangebied worden 12 appartementen gerealiseerd. Met de gemeente is afgesproken dat een deel van de voor dit appartementencomplex benodigde parkeerplaatsen in het plangebied behorende bij dit TAM-omgevingsplan worden gerealiseerd.

Op basis van CROW – publicatie 'Parkeerkerncijfers 2024 geldt een parkeernorm van 24 parkeerplaatsen voor het appartementencomplex.

De vrijstaande woningen en 2-onder-1-kap woningen krijgen allen twee parkeerplaatsen op eigen terrein. De hoekwoningen krijgen 1 parkeerplaats op eigen terrein. In totaal worden 30 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

In het openbare domein worden 49 parkeerplaatsen gerealiseerd:

• Een parkeerkoffer met 6 parkeerplaatsen in de zuidoosthoek van het plangebied
• Langsparkeren met 2 + 2 + 6 parkeerplaatsen ter hoogte van de rijtjeswoningen
• Een vak haaks parkeren met 4 parkeerplaatsen aan de noordoostzijde van het plangebied
• Twee parkeerstroken met 3 + 9 parkeerplaatsen in de noordwesthoek van het plangebied.
• Een vak 5 haakse parkeerplaatsen in het noorden naast de bergingen.
• Een parkeerstrook met 12 parkeerplaatsen ten noorden van het appartementencomplex (buiten het plangebied)

Figuur 4.1 Parkeervoorzieningen Exloo De Gloep ((bron beeldkwaliteitsplan Ad fontum, bewerkt door Buro Hollema)

4.6.3 Conclusie

In deze gebiedsontwikkeling is rekening gehouden met de gemeentelijke parkeernormen. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het voorliggend initiatief.

4.7 Natuur

4.7.1 Wettelijk kader

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn diverse regels ter bescherming van de natuur opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van plant- en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermen Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet stelt de minister ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze in kaart te worden gebracht en te worden beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. De provincies zijn verantwoordelijk voor het Natuurnetwerk Nederland op het land.

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

4.7.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Toets Natura 2000 gebieden en Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in of grenst niet aan een Natura 2000 gebied of een NNN-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is Drouwenerzand. Dit gebied ligt op een afstand van ongeveer 9 kilometer ten noorden van de locatie. De bos- en heidegebieden om Exloo zijn onderdeel van het NNN en liggen op meer dan 900 meter afstand van het plangebied.

Onderzoek stikstof

Nabij het plangebied liggen meerdere stikstofgevoelige gebieden. Het meest nabijgelegen stikstofgevoelig gebied is op circa 9 kilometer het 'Drouwenerzand'. Met dit TAM-omgevingsplan wordt de realisatie van 15 woningen planologisch mogelijk gemaakt. In de stikstofberekening is ook rekening gehouden met de ontwikkeling van fase 2. Hierdoor is inzicht gekregen in de ontwikkeling van het gehele woningbouwproject.

Voor de realisatie van dit woningbouwproject wordt er gewerkt met meerdere werktuigen op de bouwplaats. Vanuit de verbrandingsmotoren van deze werktuigen ontstaan stikstofoxiden (NOx). De uitstoot is afhankelijk van factoren als het type werktuig, het vermogen, het percentage belasting en het aantal draaiuren. Deze variabelen zijn ingevoerd in het AERIUS-model van het RIVM (versie 2025.0.1). De basisinformatie ten aanzien van de uitgangspunten voor het gebruik en type materieel zijn berekend op basis van het stedenbouwkundig ontwerp. Na invoer van de gegevens van de mobiele werktuigen zijn ook de gegevens met betrekking tot de vervoersbewegingen van en naar de bouwplaats en de vervoersgegevens tijdens de gebruiksfase in de AERIUS calculator ingevoerd. Vervolgens is door de AERIUS calculator de totale stikstofdepositie van de aanleg- en de gebruiksfase in stikstofgevoelige gebieden als gevolg van deze emissies berekend. Het stikstofonderzoek is als bijlage 4 toegevoegd bij deze motivering.

Soortenbescherming

Onderzoek Quickscan flora en fauna

Natuurbank Overijssel heeft op 2 juli 2024 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De resultaten van het veldbezoek zijn verwerkt in de quickscan Flora en fauna. Dit onderzoek is als bijlage 5 toegevoegd aan deze motivering. Uit het veldonderzoek is gebleken dat de inrichting van de locatie en het gevoerde beheer het plangebied ongeschikt maakt als groeiplaats voor beschermde plantensoorten maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. De locatie wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels en bezetten grondgebonden zoogdieren en amfibieën er een vaste (winter)rust- of voortplantingsplaats. Het plangebied wordt door vleermuizen uitsluitend benut als foerageergebied. Er hoeft hierdoor geen vervolgonderzoek te worden uitgevoerd.

4.7.3 Conclusie

Gezien de ligging van de locatie in de bebouwde kom van Exloo, de ligging ten opzichte van beschermde natuurgebieden, de huidige inrichting en de aard van het woningbouwplan, kunnen negatieve effecten op in het kader van de Bkl en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid beschermde natuurgebieden op voorhand worden uitgesloten. Door het toevoegen van 22 woningen neemt de stikstofdepositie op het dichtstbijzijnde stikstofgevoelig gebied niet toe.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Wettelijk kader

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen voor luchtkwaliteit. Deze regels zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid. In paragraaf 5.1.4.1 Bkl zijn omgevingswaarden voor onder andere stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) opgenomen. Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan is het mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Soms kan de zogeheten NIBM-tool gebruikt worden, eventueel aangevuld met detailberekeningen.

In artikel 5.51 lid 2 Bkl zijn aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn locaties met hoge concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De gemeente Borger-Odoorn is niet aangewezen als concentratiegebied.

4.8.2 Toetsing

Met dit woningbouwproject worden er 15 woningen toegestaan. Op grond van de CROW – publicatie 'Parkeercijfers 2024, Basis voor parkeernormering' (augustus 2024) is de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie berekend. Op basis van deze parkeernormen neemt voor dit TAM-omgevingsplan de verkeersgeneratie met 126 vervoersbewegingen per weekdag toe.

4.8.3 Conclusie

Het woningbouwproject draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit.

4.9 Geluid

4.9.1 Wettelijk kader

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidsgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS);
• Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

De instructieregels uit afdeling 3.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidsbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt geluid van deze bronnen bij geluidsgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl).

Het rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels. Deze instructieregels van het Bkl voor geluid zijn gericht op aangewezen geluidsgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl) en stiltegebieden (artikel 7.11 Bkl). In de aanwijzing van geluidsgevoelige gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg) bepalend (artikel 3.20 Bkl). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

4.9.2 Toetsing

Voor dit TAM omgevingsplan is door Geluidmeesters een akoestisch onderzoek naar zowel wegverkeerslawaai als naar industrielawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd aan deze toelichting.

Wegverkeerslawaai

De planlocatie is gelegen aan De Gloep en in de nabijheid van de Hoofdstraat en de Buinerweg, allemaal gemeente wegen. De verkeersintensiteit op De Gloep bedraagt minder dan 300 mvt/etmaal. Gelet op de lage intensiteit en de toegestane snelheid van 30 km/uur is de geluidbelasting van deze weg akoestisch gezien niet relevant en niet nader beschouwd.

De geluidsbelasting van de Hoofdstraat en de Buinerweg bedraagt op de nieuw te realiseren woningen ten hoogste 50 dB Lden. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB Lden uit het Bkl. Het geluid is daarmee aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Gesteld kan dan ook worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Industrielawaai

Aan De Gloep 4, ten zuiden van het plangebied, is een bedrijfslocatie (milieubelastende activiteit) gelegen. De maximale (geluid) invulling van de bedrijfslocatie is vastgesteld op basis van de bestaande omliggende woningen. Met de maximale (geluid) invulling is de geluidbelasting vastgesteld op de voorgenomen nieuwbouw.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT)

Ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen wordt voldaan aan grenswaarden voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau uit zowel het Omgevingsplan van de gemeente Borger-Odoorn als uit de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering. Met betrekking tot het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau is er dan ook sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en wordt de bedrijfslocatie niet beperkt ten opzichte van de bestaande situatie.

Maximale geluidniveaus (LAmax)

Ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen wordt voldaan aan grenswaarden voor de optredende maximale geluidniveaus uit zowel het Omgevingsplan van de gemeente Borger-Odoorn als uit de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering. Met betrekking tot de maximale geluidniveaus is er dan ook sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en wordt de bedrijfslocatie niet beperkt ten opzichte van de bestaande situatie.

4.9.3 Conclusie

Het realiseren van dit woningbouwproject voldoet aan de bepalingen uit het Bkl.

4.10 Geur

4.10.1 Wettelijk kader

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat moet worden beoordeeld of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.
• Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Hiervoor staan instructieregels in het Bkl. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties (rwzi's), het houden van landbouwhuisdieren en andere agrarische activiteiten. Voor andere geurveroorzakende activiteiten kan de gemeente kiezen welke geurregels zij in het omgevingsplan geurregels stelt. De locatiekeuze bepaalt welke regels moeten gelden.

Als in het omgevingsplan regels over geur vanwege rwzi's of agrarische activiteiten zijn opgenomen, dan moet er ook een bebouwingscontour geur worden vastgelegd. Binnen de bebouwingscontour geldt een 'hoge bescherming', daarbuiten een 'lage bescherming' (artikel 5.97 Bkl). De gemeente wijst in ieder geval een bebouwingscontour aan rond het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Het gaat hierbij om bebouwing voor:

• wonen;
• dienstverlening;
• bedrijvigheid;
• detailhandel;
• horeca.

Ook de openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur die bij deze bebouwing horen, vallen onder dit samenstel.

Zolang het tijdelijke omgevingsplan geldt, zijn voor 'geur' de regels uit de Bruidsschat (BS) van toepassing. En dus ook de regels over de bebouwde kom (paragraaf 22.3.6 BS), in plaats van een bebouwingscontour geur. De Bruidsschat bevat regels over:

• Geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf (par. 22.3.6.2 BS);
• Geur door het houden van fokteven van nertsen (par. 22.3.6.3 BS);
• Geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a. het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval (par. 22.3.6.4 BS);
• Geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken (par. 22.3.6.5 BS). Voor een aantal milieubelastende activiteiten geldt een vergunningplicht op basis van hoofdstuk 3 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). In afdeling 8.5 'Omgevingsvergunning milieubelastende activiteit' van het (Bkl) staan beoordelingsregels. Het bevoegd gezag gebruikt deze beoordelingsregels bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. In het Bkl staan algemene beoordelingsregels en specifieke beoordelingsregels voor geur (par. 8.5.1).

4.10.2 Toetsing

Aan de overzijde van de Buinerweg (afstand minimaal 30 tot 50 m) zijn agrarische gronden (onbebouwd) en een niet in gebruik zijnde waterzuivering gesitueerd. Deze omliggende functies vormen, gezien de afstand, geen belemmering voor de bouw van de woningen. Omgekeerd belemmert de bouw van de milieugevoelige woningen het functioneren van de omliggende functies niet.

4.10.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor het voorliggend plan.

4.11 Omgevingsveiligheid

4.11.1 Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake er van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Het gaat om ongevallen vanwege brand, explosie en een gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl.) Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingshuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan de gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Overige bepalingen

Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten: par. 5.1.2.5 Bkl;
• Veiligheid rond luchthavens: par. 5.1.2.6 Bkl.

4.11.2 Toetsing

Op ruim 3 kilometer ten oosten van de locatie ligt een buisleiding van de NAM. Het dichtstbijzijnde object betreft zwembad De Leewal (opslag chloorbleekloog), op circa 1.700 m ten zuidwesten van het plangebied.

Figuur 4.2 Uitsnede signaleringskaart EV (bron www.signaleringskaartev.nl)

De locatie ligt gezien de genoemde afstanden niet in het risicogebied van risicovolle inrichtingen en leidingen. Het stedenbouwkundig plan leidt, gezien de bouw van 15 woningen, tot een toename van het aantal mensen in het gebied. Dit leidt naar verwachting echter niet tot een overschrijding van het groepsrisico. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie.

Door de brandweer is aangegeven dat er geen opmerkingen zijn ten aanzien van het op 17 december 2020 vastgestelde bestemmingsplan 'Exloo - Fabrieksstraat'. Wel heeft de brandweer destijds aandacht gevraagd voor de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid van hulpdiensten. Hierover wordt voorafgaand aan het bouwtraject overleg gevoerd met de brandweer. Dit advies blijft nu vanzelfsprekend ook gelden.

4.11.3 Conclusie

Initiatiefnemers hebben aangegeven rekening te houden met het advies van de brandweer. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van dit omgevingsplan.

4.12 Trilling

4.12.1 Wettelijk kader

Het aspect 'trillingen' is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat (BS). Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.87 en 5.87a BS.

4.12.2 Toetsing

Een onderzoek naar trillingen is voor dit plan niet relevant. In de nabijheid van het plangebied zijn geen bronnen die trillingen veroorzaken aanwezig.

4.12.3 Conclusie

Het aspect trilling vormt geen belemmering voor de doorgang van het voorliggend plan.

4.13 Welstand

4.13.1 Wettelijk kader

Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen. Denk hierbij aan vorm, kleur of gebruik van materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot repressief welstandstoezicht (art. 22.6), oftewel de excessenregeling en de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (art. 22.28 bruidsschat).

Artikel 22.28 lid 1 onder b bruidsschat bepaalt dat een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerken alleen wordt verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Tijdelijke bouwwerken, niet zijnde seizoensgebonden werken zijn uitgesloten van deze welstandstoets.

De excessenregeling ziet erop toe dat de gemeente een eigenaar kan verplichten om aanpassingen aan het bouwwerk te verrichten waarmee de ernstige strijd met redelijke eisen van welstand wordt opgeheven. Onder de Omgevingswet gebeurt dit middels een maatwerkvoorschrift (art. 22.4 bruidsschat).

4.13.2 Toetsing

De doelstelling van het welstandsbeleid is het veiligstellen van een basiskwaliteit van de gebouwde omgeving. Daar waar dit gewenst en mogelijk is, zal een verbetering van de kwaliteit van de gebouwde omgeving het doel zijn.

In het Omgevingsplan is bepaald dat een omgevingsvergunning moet worden getoetst aan het uiterlijk van bouwwerken. Stedenbouwkundige criteria kunnen niet in het kader van de welstand worden getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. De reden hiervoor is dat het beeldkwaliteitsplan alleen gaat over het uiterlijk van bouwwerken. Daarom zijn de stedenbouwkundige criteria zoveel mogelijk rechtstreeks verwerkt als beoordelingsregels in het TAM-omgevingsplan. Bijvoorbeeld de regels over de maximum goot- en bouwhoogtes voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Hoe er moet worden getoetst is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan 'Fabrieksstraat (De Gloep) Exloo'. Dit beeldkwaliteitsplan wordt tevens vastgesteld als beleidsregels zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet.

4.13.3 Conclusie

Bij het beoordelen van bouwplannen binnen het plangebied aan redelijke eisen van welstand zal aan het nieuwe (aangepaste) beeldkwaliteitsplan worden getoetst. Hierdoor is een goede ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd.

4.14 Archeologie, cultuurhistorie en landschap

4.14.1 Wettelijk kader

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van een rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen, opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

4.14.2 Toetsing

Toets archeologisch beleid

In de Provinciale Omgevingsverordening is het plangebied niet aangeduid als archeologisch waardevol. Dit betekent dat het gemeentelijk archeologisch beleid leidend is. In 2011 heeft de gemeente, met ondersteuning van de provincie, een archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart laten maken. In 2014 is deze archeologische beleidsadvieskaart gewijzigd vastgesteld. Het plangebied is op de beleidsadvieskaart grotendeels aangeduid als een bebouwd, vrijgegeven gebied waar geen onderzoek noodzakelijk is. Voor de oostrand van het plangebied geldt een (middel)hoge verwachtingswaarde. Hier geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 1.000 m2.

In 2020 heeft De Steekproef een archeologisch bureauonderzoek & inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Aangezien op het meest kansrijke deel van het plangebied eventuele archeologische resten sterk zullen zijn aangetast, heeft het archeologisch bureau destijds geadviseerd om geen nader archeologisch onderzoek te ondernemen en het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ingrepen. Wel wijst het bureau erop dat voor al het graafwerk geldt dat als archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dat daarvan direct melding dient te worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10. Het archeologisch bureau adviseert dit te doen bij de gemeente Borger-Odoorn. Het archeologisch onderzoek is als bijlage 7 toegevoegd aan dit TAM omgevingsplan.

Toets (provinciaal) beleid landschap

De locatie ligt in bestaand stedelijk gebied en tast geen essen of beekdalen aan. Voor de locatie is daarnaast het behouden en versterken van de karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden van belang. Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Uitgangspunt is dat de bestaande hoogteverschillen behouden blijven. De kernkwaliteit Landschap is dan ook niet in het geding.

Toets cultuurhistorisch beleid

Met betrekking tot de provinciale kernkwaliteit Cultuurhistorie geldt dat richtinggevend voor dit deelgebied het herkenbaar houden van de overgangen en de grenzen tussen de drie parallelle structuren van de Hondsrug, het Hunzedal en het lint van de randveenontginningen is. Binnen de drie structuren stuurt de provincie specifiek op:

• Het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Bovendien kent het esdorpenlandschap een grote tijdsdiepte, wat blijkt uit vele zichtbare en onzichtbare (pre)historische bewoningssporen als nederzettingen, grafmonumenten en celtic fields;
• Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug;
• Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes (in het bijzonder de brinken) en doorzichten naar het omliggende buitengebied;
• Het onbebouwd en onbeplant houden van het Hunzedal, waarin de nu aanwezige gehuchten uitzonderingen en verbijzonderingen zijn;
• Het herkenbaar houden van de lintstructuur van de randveenontginningen met een variatie aan woningen langs de slingerende noord-zuid georiënteerde weg en doorzichten naar het achterland.

Het plangebied ligt aan de rand van Exloo. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich het tracé van de voormalige spoorlijn Zwolle-Stadskanaal. Het deel van de spoorlijn dat door Exloo heeft gelopen is alleen nog herkenbaar in de verkaveling van percelen. Het voormalige stationsgebouw bestaat nog wel en bevindt zich ten zuidoosten van het plangebied. Het plangebied behoort niet tot het cultuurhistorisch, waardevolle esdorp. Tot voorheen heeft in het plangebied bedrijfsbebouwing gestaan.

4.14.3 Conclusie

Conclusie Archeologie

Vanuit de Erfgoedwet zijn er, voor wat betreft archeologie, geen belemmeringen geconstateerd om de woningen te realiseren.

Conclusie Landschap

Het woningbouwproject houdt rekening met de aanwezige landschappelijke waarden en is daardoor niet strijdig met het provinciaal belang landschap.

Conclusie Cultuurhistorie

Het TAM omgevingsplan is niet in strijd met het gemeentelijk en het provinciaal cultuurhistorisch beleid. Dit gold overigens ook al bij het, op 17 december 2020 vastgestelde, bestemmingsplan.

4.15 Bodem

4.15.1 Wettelijk kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreiningen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Artikel 5.89i Bkl bepaalt dat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, opgenomen worden in het definitieve omgevingsplan. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 AbO).

Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het AbO en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal):

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Bal, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2 AbO);
• Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 AbO en 3.2.22 Bal);
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4 AbO).

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

4.15.2 Toetsing

De locatie is in 2018 onderzocht door Wiertsema & Partners (bijlage 8).In het plangebied zijn geen verontreinigingen aangetoond die een belemmering vormen voor de geplande toedeling van functies. De in 2018 aangetroffen verontreiniging net ten noorden van het plangebied is recent gesaneerd. Deze locatie is verder niet meer van invloed op de plannen. 

In het plangebied heeft een sanering plaatsgevonden. De sanering is na een periode van monitoring van de kwaliteit van het grondwater afgerond en afgesloten met een evaluatierapportage. Op 30 januari 2025 is door de Omgevingsdienst Drenthe een ontwerpbeschikking genomen (bijlage 9). Uit de ontwerpbeschikking blijkt dat de sanering volgens het saneringsplan is uitgevoerd en voldoet aan de wettelijke normen. Uit het evaluatieverslag (2024) blijkt dat een restverontreiniging is achtergebleven in het grondwater (bijlage 10). Hierdoor geldt een beperking voor het gebruik van het grondwater. De restverontreiniging bevindt zich onder de geplande infrastructuur in openbaar gebied. De beperking leidt niet tot belemmeringen in het gebruik van de bodem passend bij de geplande functies. De restverontreiniging leidt niet tot onaanvaardbare risico's.

Daarmee is de beperking goed beheersbaar.

4.15.3 Conclusie

De door Wiertsema & Partners uitgevoerde bodemonderzoeken zijn conform de normen en richtlijnen uitgevoerd. Geconstateerd kan worden dat de met dit TAM-omgevingsplan aangewezen woongebieden voldoen aan de bodemkwaliteit behorend bij de functie en dat er daarmee geen belemmeringen zijn voor het beoogde gebruik. Voor de saneringslocatie in het plangebied geldt dat de door het bevoegd gezag opgelegde beperking van het gebruik van het grondwater geen beperking vormt voor de geplande functie en geen sprake is van een risico voor gezondheid en milieu.

4.16 Water

4.16.1 Wettelijk kader

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie.

4.16.2 Toetsing

Het voorliggende TAM-omgevingsplan is op 14 augustus 2023 in het kader van de watertoets voorgelegd aan het Waterschap Hunze en Aa's. Dit is gebeurd via de digitale watertoets. De aanmelding heeft ertoe geleid dat het waterschap op dezelfde dag per e-mail een eerste reactie heeft gegeven.

Het waterschap geeft aan dat in het algemeen gebruik gemaakt kan worden van het in het Bestemmingsplan Exloo – Fabrieksstraat (vastgesteld 17 december 2020) aangegeven wateradvies en de uitwerking daarvan in het water- en rioleringsplan. Na dit advies zijn er meerdere overleggen geweest tussen het waterschap, de gemeente en de initiatiefnemers. Dit heeft geleid tot het hieronder beschreven voorstel.

• Bestaande situatie

Het plangebied is op dit moment bouwrijp gemaakt voor de ontwikkeling van het eerder voorziene bouwplan. Door het plangebied ligt een bouwweg. De voormalige bedrijfsbebouwing is afgebroken. De grond is gesaneerd. Het plangebied ligt in de bebouwde kom (aan de rand van) Exloo. De schouwsloot die door het plangebied liep is inmiddels verwijderd.

Figuur 4.3 Huidige inrichting plangebied

In het plangebied zijn grote hoogteverschillen aanwezig. Het grootste deel van het plangebied ligt in een kom tussen hoger gelegen gronden. De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en voorjaarsgrondwaterstand laat zien dat er mogelijk natte plekken in deze kom kunnen ontstaan. Overigens ligt het plangebied wel in een gebied met goed doorlatende zandgrond.

Figuur 4.4: Hoogteligging plangebied

In het hoger gelegen noordelijk deel is een wadi aangelegd. Deze wadi zorgt voor de geleidelijke afwatering van het hemelwater in dit deel van het plangebied.

• Toekomstig watersysteem

Het stedenbouwkundig ontwerp bestaat uit een dorpse mix van verschillende woningbouwtypes. De ontsluitingsroute loopt door het midden van het terrein, waarbij ook een ruime groene ruimte is gesitueerd. Deze route is tevens belangrijk voor het afvoeren van regenwater in extreme situaties. Om de waterhuishouding op orde te krijgen bij extreme regenbuien is een doorbraak van de voormalige spoordijk nodig. Dit levert landschappelijke kwaliteit op, een 'vizier' naar het lager gelegen buitengebied. Er dient met respect omgegaan te worden met de historische spoordijk. Het groene gebieden in het stedenbouwkundig plan zijn geschikt voor waterinfiltratie door het gebruik van een wadi. Deze hydrologische oplossing is besproken met het waterschap en met de provincie. Beide partijen hebben aangegeven in te kunnen stemmen met deze oplossing.

Verwerking hemelwater

Het voorliggend TAM-omgevingsplan maakt de realisatie van 15 woningen mogelijk (fase 1). Op een later moment worden nog 7 extra woningen toegevoegd (fase 2). Voor deze tweede fase wordt een aparte procedure doorlopen. Voor het berekenen van de bergingsopgave is wel rekening gehouden met deze tweede fase.

De totale oppervlakte verharding neemt met 3431 m2 toe. Uitgaande van een bui van 90 mm betekent dit dat er 309 m3 hemelwater moet worden geborgen. In het plangebied worden twee wadi's aangelegd. De bergingscapaciteit van deze wadi's is 1.050 m3. Bovendien worden de vloerpeilen van de nieuw te bouwen woningen ten minste 0,30 m boven de nieuwe rijbaan gerealiseerd. De toename van verharding door het realiseren van dit woonplan wordt ruimschoots in het plangebied gecompenseerd. Binnen het plangebied kan dus worden voldaan aan de gestelde eisen voor waterberging.

Naast de wateropgave in het plangebied is er ook een wateropgave op dorpsniveau. Het plangebied is lager gelegen dan de rest van de bebouwde kom en omliggende essen. Uit bergingsberekeningen is gebleken dat bij een bui van 90 mm, een piekafvoer van 6 m³/s richting De Gloep afwatert. De aanwezigheid van een voormalige spoordijk onderbreekt bovendien de natuurlijke doorstroming van het water richting het landelijke buitengebied. Door aanvullende maatregelen te treffen kan de waterberging en -afvoer in het plangebied worden verbeterd zodat er geen sprake is van wateroverlast in de nieuw te realiseren woningen. Een doorbraak in de voormalige spoordijk kan eraan bijdragen dat het oorspronkelijke beekdal in ere wordt hersteld. Dit levert ook landschappelijke kwaliteit op als een 'vizier' naar het lager gelegen buitengebied. Een duikerverbinding kan fungeren als noodafvoer door ervoor te zorgen dat overtollig water zonder verdere obstakels afgevoerd kan worden richting het landelijk gebied. Deze hydrologische oplossingen zijn besproken met het waterschap en de provincie.

Waterkwaliteit

Het waarborgen van de waterkwaliteit in de projectlocatie is een kwestie van preventie. Bij de nieuwbouw moet de invloed van diffuse bronnen op hemelwater zoveel mogelijk worden beperkt door het hanteren van de beleidsuitgangspunten in het landelijk emissiebeleid. Dit gaat volgens de trits voorkomen, scheiden en zuiveren. Door het gebruik van preventieve/brongerichte maatregelen komt hemelwater met zo weinig mogelijk vervuilende stoffen of uitlogende materialen in aanraking en blijft het zo schoon mogelijk. Bij nieuwbouw dienen zo weinig mogelijk uitlogende materialen zoals zink, koper en lood gebruikt te worden. Het gebruik van alternatieven heeft de voorkeur. De nationale pakketten duurzaam bouwen geven handvatten voor alternatieven.

4.16.3 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het voorliggend initiatief.

4.17 Aardkundige waarden

Aardkundige waarden zijn natuurlijke variaties in het aardoppervlak van geomorfologische, geologische en bodemkundige verschijnselen en/of processen die onder andere onder invloed van wind en water gebeuren. Onder aardkundige waarden vallen bijvoorbeeld veentjes, pingoruïnes, stuwwallen, zandkoppen en (micro- en macro-)reliëf. Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en waar mogelijk herstellen zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Voor de aardkundige waarden worden drie beschermingsniveaus onderscheiden, die verschillen in de mate van inzet van de provincie. Het hoge en het gemiddelde beschermingsniveau zijn van provinciaal belang.

Toets beleid aardkundige waarden

In de provinciale omgevingsverordening is het plangebied aangewezen als een gebied met een hoog beschermingsniveau. Ook ligt het plangebied in een macrogradiënt. Met het voorliggende TAM-omgevingsplan wordt een op 17 december 2020 vastgesteld bestemmingsplan ten gunste van woningbouw gedeeltelijk herzien. Bij de bestemmingsplanherziening in 2020 is aangegeven dat er geen sprake is van een significante aantasting van de aardkundige waarden. De reden hiervoor is dat ingrepen in de bodem in het verleden de bodem al verstoord hebben. Na de vaststelling van het vorige bestemmingsplan is het plangebied bouwrijp gemaakt door het aanleggen van rioleringen. Ook is er al een wadi in het plangebied gerealiseerd.

Conclusie

Gelet op de eerdere verstoring van de bodem en de beperkte aanpassingen van het al voor woning bestemde en bouwrijp gemaakte plangebied is er geen sprake van werkzaamheden die aardkundige waarden kunnen aantasten.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Wijziging omgevingsplan

5.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

5.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

5.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie De Gloep, Exloo, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1681.TAMH22b.VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

5.2 Artikelsgewijze toelichting

Preambule

De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Algemene begripsbepalingen

In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de algemeen geldende begrippen.

Artikel 2 Aanvullende begripsbepalingen

In dit artikel zijn begrippen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-omgevingsplan.

Artikel 3 Toepassingsbereik

In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-omgevingsplan is opgesteld. In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-omgevingsplan. In het derde lid worden de regels uit het TAM-omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.23 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-omgevingsplan.

HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN

Artikel 5 Groen

Binnen de functieomschrijving Groen zijn de volgende functies toegestaan: groenvoorzieningen, wegen, bermen, parkeervoorzieningen, paden, sport- en speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen.

Artikel 6 Woongebied

De gemeente Borger-Odoorn maakte in de bestemmingsplannen voor dorpen onderscheidt in solitaire woonbebouwing en meer seriematige uitbreidingen van de woonbebouwing. Voor seriematige uitbreidingen werd de bestemming 'Woongebied' gehanteerd. Binnen deze bestemming zijn woningen, tuinen, groenvoorzieningen, erfontsluitingswegen, parkeerplaatsen en andere voorzieningen toegestaan. Bij het opstellen van dit TAM-omgevingsplan is gekozen om de bestemming 'Woongebied' uit de bestaande plannen over te nemen.

In totaal worden er 15 woningen bestemd. De woningen worden vrijstaand, twee-onder-een-kap of in een rij gebouwd. De goot- en bouwhoogte van de woningen bedragen respectievelijk ten hoogste 4 meter en 9 meter of ten hoogste 6 meter en 10,5 meter. Op de verbeelding is aangegeven welke goot- en bouwhoogte van toepassing is.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Artikel 8 Algemene regels voor functies en activiteiten

In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele plangebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden.

Artikel 9 Overige regels

In dit artikel is een juridisch link gelegd met het opgestelde beeldkwaltieitsplan 'Fabriekstraat (De Gloep) Exloo. Ook is zijn in dit artikel regels voor parkeren opgenomen. Tevens bevat dit artikel een verwijzing naar de aanvraagvereisten uit paragraaf 22.5.2 van de Bruidsschat.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS

Artikel 10 Overgangsrecht

In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

Hoofdstuk 6 Financieel-economische uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijke kaders

Economische uitvoerbaarheid

In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan van rechtsweg een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit.

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Omgevingsbesluit worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie. Voor de gemeente Borger-Odoorn is dit uitgewerkt in de Verordening nadeelcompensatie Borger-Odoorn 2024.

6.2 Toetsing

Economische uitvoerbaarheid

De initiatiefnemers hebben met de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst afgesloten. De exploitatiekosten zijn hiermee anderszins verzekerd.

Hoofdstuk 7 Voorbereiding & Participatie

7.1 Verkennen initiatief (vooroverleg)

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het stedenbouwkundig plan is meermaals in een vroegtijdig stadium met omwonenden en andere belanghebbenden gedeeld tijdens informatiebijeenkomsten. Daarnaast is met een aantal direct omwonenden meerdere keren mondeling overleg geweest. Over het algemeen is men positief over de nieuwbouwontwikkeling op deze locatie.

7.2 Intake- en omgevingstafel

Met dit TAM omgevingsplan wordt een op 17 december 2020 vastgesteld bestemmingsplan gewijzigd. De wijzigingen zijn kleinschalig van aard. Aangezien het al een langlopend plan is en een kleine aanpassing op de bestaande bestemde situatie, is het nieuwe bouwplan niet besproken aan de omgevingstafel.

7.3 Vooroverleg ketenpartners

In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft de gemeente Borger-Odoorn in 2023 het voorontwerpbestemmingsplan naar de provincie Drenthe, waterschap Hunze en Aa's, VRD brandweer, Gasunie, ASTRON, GGD Drenthe en de Omgevingsdienst Drenthe (ODD) gestuurd.

Provincie Drenthe
De provincie Drenthe geeft in haar overlegreactie aan dat het plan geen reden geeft tot het maken van opmerkingen. Indien het plan overeenkomstig dit voorontwerp in procedure wordt gebracht, kan de gemeente er vanuit gaan dat Gedeputeerde Staten geen reden zal zien om vanuit provinciaal belang in te grijpen in de verdere procedure. Op woensdag 8 oktober 2025 is de provincie per mail geïnformeerd over de ter inzage legging van het TAM-omgevingsplan en de wijzigingen ten opzichte van het eerdere voorontwerp uit 2023. Naar aanleiding hiervan heeft de provincie geen nieuwe opmerkingen gedeeld.

Waterschap Hunze en Aa's
Het waterschap geeft in haar overlegreactie aan dat de uitgangspunten met betrekking tot de wateraspecten van het eerder vastgestelde bestemmingsplan De Gloep uit 2020 zijn van toepassing. Op de inrichtingsschets wordt dit plangebied gewijzigd ingevuld. In de toelichting zijn de effecten daarvan en benodigde aanpassingen beschreven. In dit TAM-omgevingsplanzijn de wateraspecten daarmee voldoende geborgd en we kunnen hiermee instemmen.  

VRD-brandweer
De VRD geeft aan dat hetgeen is omschreven ten aanzien van Externe – en Fysieke Veiligheid correct is. De VRD heeft geen verdere opmerkingen. Door de brandweer is aangegeven dat er geen opmerkingen zijn ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Wel vraagt ze aandacht voor de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid van hulpdiensten. Hierover wordt voorafgaand aan het bouwtraject overleg gevoerd met de brandweer. Dit advies blijft nu vanzelfsprekend ook gelden.

Gasunie
Op grond van deze toetsing komt de Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

ASTRON
Geen bezwaren.

GGD Drenthe
Zie bijlage 3.

Omgevingsdienst Drenthe (ODD)
De opmerkingen van de ODD zijn verwerkt in hoofdstuk 4.

7.4 Participatie

Op 14 juli 2023 is er een informatiebijeenkomst georganiseerd waarbij de bouwplannen voor de Gloep gepresenteerd werden. Voor deze bijeenkomst zijn de omwonenden en belangstellenden voor een woning uitgenodigd. Tijdens deze avond heeft men de kans gekregen om een formulier in te vullen en daarin aan te geven wat men niet mooi/ goed aan het project vindt, en wat men wel mooi/goed aan het project vindt. In totaal zijn er 23 formulieren ingevuld.

Uit de formulieren is gebleken dat men veelal enthousiast is over het project. Het wordt gewaardeerd dat de ontwikkeling kleinschalig is, dat de indeling van het project goed is en daar het om een mooie locatie gaat. Mensen vinden het fijn dat de woningen energieneutraal zijn. De moderne en strakke uitstraling wordt gewaardeerd. Wel zijn er zorgen over de achterliggende doorgaande weg van Exloo naar Buinen. De weg zou mogelijk geluidsoverlast op kunnen leveren. Over het uiterlijk heeft iemand de opmerking gemaakt dat de oranje dakpannen/bakstenen niet mooi zijn. Tot slot zijn er nog een aantal vragen gesteld. Gevraagd wordt of de woningen een eigen parkeerplaats hebben.

Reactie ontwikkelaar

De ligging ten opzichte van omliggende wegen is onderzocht. Uit dat onderzoek blijkt dat geluid geen knelpunt is. Wat betreft het uiterlijk van de woningen geldt dat de woningen getoetst worden aan het gemeentelijk welstandsbeleid. Voor dit project is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is opgenomen in het ontwerp TAM-omgevingsplan. Wat betreft parkeren geldt dat in overleg met de gemeente een parkeernorm is vastgesteld. In totaal worden er 37 in het openbaar gebied aangelegd. ook worden er nog 30 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd.

7.5 Ter visielegging

Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft van woensdag 8 oktober tot en met dinsdag 18 november 2025 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode had iedereen de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend. Daarnaast zijn er gedurende deze periode adviezen gedeeld door de GGD Drenthe en de VRD. De adviezen hebben niet geleid tot wijziging van het TAM-omgevingsplan. De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing in de stedenbouwkundige opzet van het plan en privaatrechtelijke afspraken tussen de indiener en de ontwikkelaar. Er is een 'Nota van zienswijzen' opgesteld waarin de ingekomen reacties inhoudelijk zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. In de nota van zienswijzen is ook een lijst met ambtshalve wijzigingen opgenomen. De 'Nota van zienswijzen' is als bijlage 11 bij de toelichting gevoegd.

Bijlagen

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2 Aanmeldnotitie mer-beoordelingsnotitie

Bijlage 3 Advies GGD Drenthe

Bijlage 4 Stikstofonderzoek

Bijlage 5 Quickscan flora en fauna

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek wegverkeer en industriegeluid

Bijlage 7 Archeologisch onderzoek

Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 9 Ontwerpbeschikking ODD

Bijlage 10 Evaluatieverslag Fabrieksstraat te Exloo

Bijlage 11 Nota van zienswijzen