Mariastraat 21-23, Mariahout

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De aanleiding en doel van dit bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling op het perceel Mariastraat 21-23 te Mariahout. De gemeente Laarbeek is voornemens medewerking te verlenen aan de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van een klein appartementengebouw. Uitgangspunt is dat er op de begane grond een kleine horecavoorziening terugkeert. Omdat daar op dit moment nog onvoldoende duidelijkheid over is, is in het voorliggende bestemmingsplan ook een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om op de begane grond appartementen te realiseren.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, zodat het noodzakelijk is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de realisatie van de woningen en horeca mogelijk te maken en bevat een verantwoording van de omgevingsaspecten.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het zuidoosten van Mariahout, op de hoek Mariastraat/Bernadettestraat (zie afbeelding 1.1). De kadastrale percelen LHT00-C-1652 en LHT00-C-1761 liggen volledig binnen het plangebied. De grens wordt verder bepaald door de contouren van de bestaande bebouwing, hetgeen betekent dat het plangebied op de hoek iets ruimer is dan deze twee percelen.
De oppervlakte van het plangebied is 1.165 m².

De grens van het plangebied wordt aan twee zijden gevormd door de bestaande wegen Mariastraat en Bernadettestraat. Aan de west- en zuidzijde grenst het plangebied aan twee bestaande woonpercelen.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied in Mariahout (bron: kadastralekaart.com)

Afbeelding 1.2 Begrenzing plangebied (ondergrond: kadastralekaart.com)

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen:

• Mariahout
• Herziening Komplannen
• Parkeernormen Laarbeek
• Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek

1.3.1 Bestemmingsplan Mariahout

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Mariahout', zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 oktober 2009. Bijgaande afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Mariahout' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In dit bestemmingsplan is voor het overgrote deel van het plangebied de bestemming 'Dienstverlening' van toepassing. Daarnaast is de aanduiding 'horeca van categorie 2' opgenomen. Het bestaande gebouw is voorzien van een bouwvlak waarbinnen een maximum goot- en bouwhoogte geldt van ten hoogste 6,5 respectievelijk 10,5 meter. Voor het hoekpuntje van het bestaande gebouw buiten de percelen LHT00-C-1652 en LHT00-C-1761 geldt een verkeersbestemming.

1.3.2 Bestemmingsplan Herziening Komplannen

Op 6 juli 2017 is het bestemmingsplan 'Herziening Komplannen' vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan voorziet in het aanpassen van enkele onvolkomenheden in de geldende bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen van Laarbeek. Voor het voorliggende bestemmingsplan is alleen van belang dat de begripsbepaling 'wonen/wooneenheid' is herzien. Hier is in het voorliggende bestemmingsplan rekening mee gehouden.

1.3.3 Bestemmingsplan Parkeernormen Laarbeek

Op 7 juni 2018 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parkeernormen Laarbeek' vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt in bestaande ruimtelijke plannen, waaronder dus ook het bestemmingsplan 'Mariahout' het gemeentelijke parkeerbeleid verankerd.

De regels uit het bestemmingsplan 'Parkeernormen Laarbeek' zijn verwerkt in de regels van het voorliggende bestemmingsplan.

1.3.4 Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek

Op 29 december 2022 is het bestemmingsplan 'Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek' vastgesteld door de gemeenteraad. Voor een groot deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5.1' opgenomen. Deze gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de op of in de grond aanwezige hoge archeologische waarden. Voor bodemingrepen met een diepte van maximaal 30 cm is geen vergunning vereist. Voor de oppervlakte geldt een vrijstellingsgrens van 500 m². Wanneer wordt gebouwd binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk is de vergunningplicht niet van toepassing.

1.4 Opzet en inhoud

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen. Een verbeelding waarop de bestemmingen van het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde (dubbel)bestemmingen en aanduidingen zijn opgenomen.

Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting is globaal opgedeeld in vier delen.

Inleiding en beschrijving plangebied

In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding van het plan, de ligging en het geldende planologische regime beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.

Verantwoording

Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving

In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid

Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en bevat daarnaast een toelichting op de handhaving van het bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Binnen het plangebied staat momenteel nog de bebouwing van horecagelegenheid De Pelgrim (zie foto). Het pand bestaat aan de zijde van de Bernadettestraat over de hele lengte uit één bouwlaag. Aansluitend is het gebouw - eveneens over de hele lengte - voorzien van een kap. Het gedeelte met huisnummer 21 bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Daar is op de verdieping een woning aanwezig.

De Pelgrim was een volwaardig restaurant met cafetaria, café en feestzaal. Jarenlang was er daarmee op de hoek van de Mariastraat en Bernadettestraat volop leven in de brouwerij. Totdat eind 2019 een brand roet in het eten gooide: op eerste kerstdag kwam er een einde aan het horecaverhaal. Sinds de zomer van 2022 is De Pelgrim weer open. De feestzaal wordt af en toe gebruikt en van woensdag tot en met zondag is De Pelgrim geopend voor een drankje aan de bar. In het voorjaar en de zomer is het terras geopend voor koffie met gebak of een kleine lunch.

Dat neemt niet weg dat een groot deel van het pand nog steeds beperkt wordt gebruikt en verder in verval raakt. Er is geen behoefte meer aan een horecagelegenheid van deze omvang.

2.2 Toekomstige situatie

Binnen het plangebied zal een gebouw worden opgericht, dat aan beide straatzijden bestaat uit twee bouwlagen met een steile bewoonbare kap. Aan de Mariastraat wordt gebouwd in de huidige rooilijn en aan de Bernadettestraat wordt met kleine verspringingen een logische overgang gemaakt naar de rooilijn van de bestaande woning Bernadettestraat 60.

Situatie begane grond bij een invulling met horeca

De oppervlakte van de bebouwing op de begane grond is afhankelijk van de toekomstige functie. De initiatiefnemer spant zich maximaal in om hier een horecagelegenheid te laten landen.

Aangezien achter het gebouw aan de Bernadettestraat op eigen terrein parkeerplaatsen worden aangelegd voor de bewoners, blijft dit deel van het perceel onbebouwd. Door de sloop van de bestaande bebouwing grenzend aan de achtertuinen van de omliggende woonpercelen ontstaat een meer open gebied.

De entree tot de woningen is ook aan de parkeerzijde voorzien. Het gebouw wordt eventueel voorzien van een lift. Binnen het bouwvlak wordt ook voorzien in een gezamenlijke fietsenberging.

Gevelaanzicht Mariastraat met horeca d.d.19 juni 2023

Gevelaanzicht Bernadettestraat met horeca d.d.19 juni 2023

3d-impressie met horeca op de begane grond d.d.19 juni 2023

De bovenstaande afbeeldingen zijn sfeerimpressies, en geven aan hoe het pand er ongeveer komt uit te zien. Het is uitdrukkelijk geen exacte weergave van het toekomstige pand.

Voor de invulling van de locatie is deze beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld als aanvulling op de Welstandsnota Laarbeek 2012. De criteria hierin zijn bedoeld om het plangebied te integreren met de bestaande, dorpse en groene omgeving, en om recht te doen aan de historische context van het gebied.

De locatie
De locatie langs de Mariastraat, tegenover het processiepark met de Lourdesgrot en de kerk, is een belangrijk herkenningspunt aan de lintbebouwing. De functie van pleisterplaats werd jarenlang vervuld door het café De Pelgrim. Een nieuwe bebouwing op deze hoek zal opnieuw een herkenningspunt worden.

Het ontwerp
Het plan bestaat uit een bouwmassa in twee lagen met daarboven een steile kapvorm, die zich duidelijk onderscheidt van de omliggende grondgebonden woningen. De bouwmassa is geleed in een tweetal hoofdonderdelen: een massa aan de Mariastraat en een massa aan de Bernadettestraat, die met een verspringing de lijn van de Bernadettestraat volgt. De hoek wordt op een duidelijke manier gemarkeerd en geaccentueerd.

In het gebouw is op de begane grond ruimte voor een horecafunctie. Op de 1e en 2e verdieping bevinden zich twaalf appartementen, die aan de achterzijde worden ontsloten. De woonfunctie richt zich naar de Mariastraat en de Bernadettestraat.

Architectuur en materialisatie
Het gebouw is gedacht in natuurlijke materialen: baksteen voor de gevels en dakpannen voor het dak. Voor de gevels is dit metselwerk in een roodbruine kleur voor de hoofdmassa's, die zal harmoniëren met de omliggende bebouwing, en een witte baksteen, die het accent op de hoek zal versterken. Het metselwerk zal zorgvuldig gedetailleerd worden om een duurzaam en hoogwaardig beeld te bereiken. De steile kap zal worden uitgevoerd in vlakke, antraciet grijze dakpannen. De kapvorm wordt voortgezet aan de kopgevels grenzend aan de belendende panden, zodat hier een vriendelijke overgang naar de tweelaagse woningen met kap wordt bereikt.

De kap wordt voorzien van een aantal dakkapellen die voor de lichttoetreding in de appartementen op de bovenste laag zorgen en tevens het gebouw een karakteristiek uiterlijk geven. De dakkapellen worden uitgevoerd in zink, net als de goot.

De woningen en de begane grond worden voorzien van grote gevelopeningen met Franse balkons, zodat een open en levendig beeld zal ontstaan, zowel aan de Mariastraat als aan de Bernadettestraat.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Beoordeling en conclusie

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toetsingskader

Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, compleet. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen, worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met één of meer belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten.

Beoordeling en conclusie

Voor het plangebied zijn de volgende aspecten relevant, in die zin dat ze direct dienen door te werken in ruimtelijke plannen:

• radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen, enkel voor het oprichten van windturbines met een tiphoogte van de wieken van meer dan 90 meter boven NAP;
• radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel, enkel voor het oprichten van windturbines met een tiphoogte van de wieken van meer dan 114 meter boven NAP.

De maximaal toelaatbare hoogtes worden met de bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan niet overschreden. De beoogde ontwikkeling past binnen het Barro.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Toetsingskader

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis bij het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

In de gewijzigde ladder is alleen bij stedelijke ontwikkelingen buiten stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig. Hierbij spelen twee vragen een belangrijke rol:

• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

Beoordeling en conclusie

Om te beoordelen of een ontwikkeling ladderplichtig is, wordt gekeken naar nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling op het gebied voor wonen wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is.

Deze ontwikkeling voorziet in de bouw van 12 tot 18 woningen waarmee er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder.

Kwantitatief

Op 9 maart 2023 is de regionale woondeal ondertekend. In de provincie Noord-Brabant ligt een gezamenlijke opgave om 130.600 woningen te bouwen. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor de bouw van 45.135 woningen in de periode tot en met 2030. Om dit te bereiken, is met de woondeal een minimale opgave per gemeente vastgelegd. Voor de gemeente Laarbeek geldt in deze periode een netto opgave van minimaal 735 woningen.

Gezien de druk op de woningmarkt en de afspraken in regionaal verband kan worden geconcludeerd dat er voldoende kwantitatieve behoefte bestaat aan de beoogde woningbouwontwikkeling.

Kwalitatief

Met het voorliggende plan worden 12 tot 18 huurappartementen met voorrang voor de starters gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de prioriteiten die zijn gesteld in het gemeentelijke woonbeleid, waaronder het bouwen van extra woningen waarmee ook starters weer toegang krijgen tot de woningmarkt.

In het Beleidskader Wonen 2023 zijn de doelstellingen uit de eerdere woonvisies niet wezenlijk veranderd:

• Een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen dat aansluit op de vraag;
• Voldoende aanbod betaalbare koopwoningen, sociale en middeldure huurwoningen;
• Verduurzaming van de woningvoorraad;
• Het toegankelijk en betaalbaar houden van de woningmarkt in Laarbeek;
• Aandacht voor vergrijzing en wonen met zorg;
• Het dorpse karakter behouden, zodat het goed wonen blijft in een groen en vitaal Laarbeek.

In het Beleidskader Wonen 2023 is daarnaast vastgelegd dat bij een planontwikkeling minimaal tweederde deel van de woningen betaalbaar moet zijn met een minimum van 30% sociale huur.

Aangezien er 12 tot 18 betaalbare huurwoningen worden gebouwd, wordt met het voorliggende plan voldaan aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De gemeente Laarbeek zal elders binnen de gemeente voorzien in sociale woningbouw.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Toetsingskader

De Omgevingsvisie is in december 2018 in werking getreden. De Omgevingsvisie heeft een wettelijke basis in het Omgevingsrecht (komende Omgevingswet) en vervangt uiteindelijk de strategische elementen van huidige provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu-en waterplan en de natuurvisie.

Hoofddoelstellingen van de Omgevingsvisie Noord-Brabant (en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant) zijn 'zuinig ruimtegebruik' met daaraan gekoppeld de 'concentratie van verstedelijking'. De accenten moeten hierbij liggen op 'inbreiding' en 'herstructurering'. Daarbij stuurt de provincie aan op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in 'concentratiegebieden' en 'overig stedelijk gebied'. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden.

Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
• betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
• versterking van de economische kennisclusters.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied houdt rekening met de provinciale Omgevingsvisie door in te spelen op het 'zorgvuldig ruimtegebruik' en 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit'.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen. Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet.

Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor burgers en bedrijven (de zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten) en regels voor bestuursorganen. Dit zijn de zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Het uitgangspunt is het bevorderen van de omgevingskwaliteit van Brabant in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Beoordeling en conclusie  

Mariahout is aangewezen als Landelijke kern in het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut.

De beoogde ontwikkeling aan de Mariastraat past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw (zie par. 3.1.3) en door het benutten van een locatie in het 'Stedelijk gebied' is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Laarbeek 2010-2020

Op 16 september 2010 is de Structuurvisie 'Groei in Balans' vastgesteld door de gemeenteraad van Laarbeek. De Structuurvisie omvat het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen van de gemeente Laarbeek tot 2020. In deze structuurvisie wordt, na een beleidsinventarisatie en trendbeschrijving, op basis van acht kernkwaliteiten de visie op hoofdlijnen weergegeven. Op basis van de visie worden twaalf speerpunten benoemd voor de ontwikkeling van de gemeente Laarbeek. In 2020 wil de gemeente Laarbeek een krachtige zelfbewuste gemeente zijn die haar landelijke positie op korte afstand van Helmond en Eindhoven benut door de aansluiting op snelle verbindingen met het stedelijk gebied, in combinatie met een aantrekkelijk buitengebied en woon- en leefklimaat. Aantrekkelijk voor zowel de inwoner als de (stedelijke) recreant en de in Laarbeek wonende forens en kenniswerker, die rust en ruimte ambieert. Om dit te bereiken, focust Laarbeek zich op behoud en versterking van een gevarieerd, goed ontsloten en rustiek buitengebied voor de extensieve, routegebonden recreatie. Ook behoud en versterking van de cultuurhistorie en contrastrijkdom binnen de vier kernen, zijn van wezenlijk belang.

In de structuurvisie staat dat Mariahout stedenbouwkundig kan worden gekenschetst als een kern met een donutstructuur. Een geregisseerd ontginningsdorp - dus zonder organische groei - met een open hart is uitermate bijzonder. Deze karaktereigenschap moet worden bewaard en bewaakt. Intensivering van de randen van het open hart en vervangende nieuwbouw is wél bespreekbaar, maar het binnengebied (park + Oranjeplein) dient vrij te blijven van nieuwbouw.

Ook in het dorpsontwikkelingsprogramma Mariahout uit 2006 staat al geschreven dat het noodzakelijk is om er nu én in de toekomst voor te zorgen dat Mariahout zich kan ontwikkelen en dat inwoners in alle leeftijdsgroepen in Mariahout kunnen blijven wonen en leven. Het realiseren van voldoende starters- en seniorenwoningen voor de eigen vraag is een absolute voorwaarde hiervoor.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan maakt betaalbare (starters)woningen mogelijk. Omdat sprake is van een herontwikkeling op een nu al intensief bebouwd perceel blijft het beschreven open hart vrij van bebouwing.

3.3.2 Beleidskader Wonen 2023

Toetsingskader

De afgelopen 2 jaar is er veel veranderd: bouwkosten zijn enorm gestegen en de woningnood is verder toegenomen. Daarnaast is er een Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld en is in maart 2023 de Woondeal Zuidoost-Brabant ondertekend. De komende jaren moeten er minstens 735 woningen worden gebouwd in de gemeente Laarbeek.

Naast de landelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Laarbeek te maken met de economische voorspoed in de Brainport-regio. Buiten de grote voordelen brengt deze schaalsprong ook diverse uitdagingen met zich mee. Zo wordt de druk op de lokale woningmarkt nog groter.

Vanwege bovenstaande is op 12 oktober 2023 het Beleidskader Wonen 2023 vastgesteld. Met het Beleidskader Wonen 2023 wordt ingezet op betaalbaarheid, zorg en een passend woningaanbod. Het Beleidskader Wonen is dynamisch en beoogt het volbrengen van de taakstelling en het optimaal presteren op belangrijke, kwalitatieve pijlers. Realistische planvorming is daarbij het doel.
Met dit beleidskader heeft de gemeente Laarbeek een instrument in handen waarmee kan worden gestuurd op de gemeentelijke woningbouwopgave en waaraan projecten kunnen worden getoetst. Omwille van de best mogelijke oplossing kunnen locatie- en soms zelfs projectafhankelijk keuzes worden gemaakt.

De differentiatie voor de nieuwbouwopgave bestaat uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 37% betaalbare koop en middeldure huur- en koopwoningen en maximaal 33% in het dure segment. De differentiatie is in beginsel van toepassing op alle projecten vanaf 4 woningen. Voor woningbouwontwikkelingen van 4 tot en met 14 woningen, geldt een inspanningsverplichting om de mogelijkheden tot het realiseren van sociale huur en middeldure huur- en koopwoningen te onderzoeken. Voor projecten vanaf 15 woningen is differentiatie de norm.
Voor alle projecten geldt een focus op levensloopbestendige woningen.

De kwalitatieve opgave wordt bepaald door een drietal pijlers: bouwen naar behoefte, leefbaarheid en maat en schaal.
De dilemma's die hierdoor ontstaan, zijn in het beleidskader benoemd en vertaald in richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave. Hiermee ontstaat een dynamiek waarbinnen realistische en haalbare plannen kunnen ontstaan.

Het Beleidskader Wonen 2023 bevat ook een Visie op Wonen, Welzijn en Zorg. Aan de hand van een aantal thema's worden de ambities van de gemeente Laarbeek beschreven. In de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg komen drie speerpunten nadrukkelijk aan bod:

• Bewustwording: hierbij zetten we inwoners in hun kracht om zelf regie te voeren.
• Doorstroming bevorderen: door de juiste woningen bij te bouwen, komen bestaande woningen vrij.
• Stimuleren van gemeenschapskracht: waardoor inwoners zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor elkaar.

Wat betreft zelfstandig (langer thuis) wonen is er sprake van verschillende typen woningen: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen.

Beoordeling en conclusie

Met het voorliggende plan worden 12 tot 18 huurappartementen met voorrang voor de starters gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid. Er wordt gebouwd naar behoefte en de leefbaarheid in Mariahout wordt bevorderd. Het gebouw past bij de maat en schaal van Mariahout en de woningen zijn betaalbaar.

Aangezien er betaalbare huurwoningen worden gebouwd, wordt met het voorliggende plan voldaan aan het Beleidskader Wonen 2023. Met de gemeente Laarbeek is afgestemd dat op de locatie van De Pelgrim niet hoeft te worden voorzien in sociale woningbouw.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

4.1 MER beoordeling

4.1.1 Algemeen

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij.

4.1.2 Onderzoek en conclusie

De nieuwbouw van 12 tot 18 woningen kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het project valt ruimschoots binnen de gestelde drempelwaarden. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Kenmerken van het project

Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing. Er worden opnieuw woningen gebouwd, bij voorkeur met een kleine horecagelegenheid op de begane grond. Het bouwplan voorziet in de bouw van 12 tot 18 appartementen, met de aanleg van waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen. Er is geen sprake van cumulatie met andere projecten en de ontwikkeling heeft geen gevolgen voor natuurlijke hulpbronnen. Er wordt bijvoorbeeld geen grondwater onttrokken of grondstoffen in de omgeving gedolven. Er is geen sprake van de productie van afvalstoffen, anders dan regulier huishoudelijk afval.

Plaats van het project

Het plan wordt gerealiseerd op een locatie die in de huidige situatie al bebouwd is. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1.165 m² in de bebouwde kom van Mariahout, op de hoek Mariastraat/Bernadettestraat. De overige grenzen worden gevormd door het openbaar gebied en omliggende woonpercelen.

Kenmerken van het potentiële effect

De effecten van het bouwplan blijven, zoals ook blijkt uit de volgende paragrafen, vooral beperkt tot het plangebied en de directe omgeving daarvan. De effecten buiten de plangrenzen worden voornamelijk veroorzaakt door een zeer beperkte toename van verkeer op de wegen rond het plangebied. De effecten zijn niet significant en de realisatie van het beoogde bouwplan stuit niet op bezwaren. Er is geen sprake van 'belangrijke nadelige' milieueffecten.

Met voorgaande onderbouwing en de resultaten van de beoordeling van de omgevingsaspecten in dit hoofdstuk is in voldoende mate inzicht gekregen in de milieugevolgen van de ontwikkelingen. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, wordt geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van 'belangrijke nadelige milieugevolgen'. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure, zoals ook door het college is besloten.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Wet- en regelgeving

Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van inrichtingen en/of bedrijven worden gerealiseerd, zal een milieukundig onderzoek uit moeten wijzen in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige inrichtingen en of bedrijven. Maar ook andersom dient aandacht te worden besteed aan de rechten van de aanwezige inrichtingen en/of bedrijven. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering in de directe omgeving zullen beperken.

Voor het vaststellen van de genoemde minimale richtafstanden tussen inrichtingen en milieugevoelige functies worden in de regel de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Daarbij wordt o.a. gekeken naar de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar en zo nodig naar het risico op bodem- of luchtverontreiniging. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. Deze hinder wordt weergegeven in richtafstanden, in de basis voor het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Indien er sprake is van een kortere afstand dan de richtafstand, is onderzoek noodzakelijk.

Gebiedstypering

De publicatie maakt voor de beoordeling onderscheid in twee gebiedstypen. Een rustige woonwijk is een woonwijk, die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen dan vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is ook weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.
Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

4.2.2 Onderzoek en conclusie

Aan de overzijde van de Mariastraat is de bestemming 'Centrum' toegekend aan de percelen. Naast woningen zijn maatschappelijke en zakelijke dienstverlening toegestaan. Op de hoek is een horecabedrijf van categorie 1 toegestaan en achter de woningen Mariastraat 16 en 18 is een bedrijf toegestaan. Daar komt nog bij dat vanwege de verkeersintensiteit op de Mariastraat sprake is van een geluidbelaste locatie. Om deze reden wordt het plangebied aangemerkt als 'gemengd gebied'.
Voor maatschappelijke en zakelijke dienstverlening geldt een richtafstand van 0 m en voor horeca en het bedrijf een richtafstand van 10 meter. De afstand tot de percelen met een centrumbestemming is minimaal 15 meter en tot de aanduiding 'bedrijf' minimaal 55 meter. Hiermee wordt ruim voldaan aan de richtafstanden.

Op de hoek aan de overzijde van de Bernadettestraat staat een kerkgebouw met daarachter een begraafplaats. Voor een kerkgebouw wordt een aan te houden richtafstand van 30 meter geadviseerd, voor begraafplaatsen geldt een richtafstand van 10 meter. De afstand tussen het bouwvlak binnen het plangebied en het kerkgebouw en de begraafplaats is ten minste 50 meter, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de grootste richtafstand van 30 meter.

Op het adres Mariastraat 15 is een agrarisch bedrijf toegestaan. De kortste afstand tot de nieuwe woningen is circa 30 meter. Er vinden geen activiteiten meer plaats en de vestiging van een nieuwe agrarisch bedrijf is niet mogelijk. Bestaande opstallen die op basis van de milieuvergunning als dierverblijven mogen worden gebruikt staan op iets grotere afstand. In deze vergunning is rekening gehouden met de bestaande woningen aan de Mariastraat en Bernadettestraat die op dezelfde afstand van de bestaande schuren binnen het agrarisch bouwblok staan.

Bij de realisatie van horeca op de begane grond zullen bouwkundige maatregelen worden getroffen waarmee de woningen op de verdieping geen overlast ervaren en er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het omgevingsaspect 'Bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouw binnen het plangebied.

 

4.3 Bodem

4.3.1 Wet- en regelgeving

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid.

Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet.

Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een bouwvergunning kan worden verleend.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/herzien van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de realisering hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld omdat de kosten van de sanering te hoog zijn. Bij een wijziging van de bestemming of van de functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht, indien deze wijziging tevens een meer gevoelige vorm van bodemgebruik inhoudt.

4.3.2 Onderzoek en conclusie

Econsultancy heeft in juni 2023 een milieuhygiënisch vooronderzoek bodem uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1.

Het onderzoek heeft tot doel te bepalen of er aanleiding bestaat voor het uitvoeren van een bodemonderzoek.

Uit het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem blijkt, dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de aanwezigheid van een puinverharding en de brand die in 2019 ter plaatse heeft gewoed, waarbij blusschuim is gebruikt. Verwacht wordt, dat er verspreid over het plangebied wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen.

Uit de asbestinventarisatie blijkt dat er in het deel van het pand waar brand gewoed heeft, asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Ook de puinverharding onder de verharding aan de zijde van de Bernadettestraat kan asbesthoudend zijn.

Tot slot is de plek waar de ondergrondse olie/vetafscheider en een bovengrondse tank met frituurolie aanwezig zijn, aangemerkt als verdachte locatie.

Er is aanvullend onderzoek nodig om de bodem- en grondwaterkwaliteit beter in kaart te brengen. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd voordat wordt aangevangen met de bouwwerkzaamheden.

4.4 Geluid

4.4.1 Wet- en regelgeving

Het toetsingskader wordt voor het akoestisch onderzoek gevormd door de Wet geluidhinder.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat, met uitzondering van een weg binnen een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur, elke weg van rechtswege een zone heeft. De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg. Indien de zone van de weg overlapt met het plangebied, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk en moet de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting in acht worden genomen. Een overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting is na afweging van geluidreducerende maatregelen toegestaan tot de maximaal te ontheffen geluidsbelasting.

Wanneer op basis van overwegende bezwaren de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige bestemming onvoldoende of niet kan worden gereduceerd, kan het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen. Bij ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting kan een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn ten behoeve van het woon- en leefklimaat in de woning(en).

In de directe omgeving van het plan zijn ook wegen met een toegestane maximumsnelheid van 30 km/uur gelegen. Dergelijke wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is echter een akoestisch onderzoek naar het woon- en leefklimaat ten gevolge van deze wegen benodigd. De beoordeling van het woon- en leefklimaat zal plaatsvinden op basis van de Wet geluidhinder. Voor de nabijgelegen 30 km/uur wegen kunnen vanwege het ontbreken van een zone geen hogere waarden worden vastgesteld.

4.4.2 Onderzoek en conclusie

Door K+ is een onderzoek naar de optredende geluidbelasting op de gevels uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen.

De geluidsgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidszone van de Mariastraat. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de nabijgelegen niet-gezoneerde wegen (Bernadettestraat en Wilhelminastraat) in het onderzoek betrokken. In het onderzoek is de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemmingen inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de Bernadettestraat en Wilhelminastraat niet meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De geluidbelasting ten gevolge van de Mariastraat bedraagt maximaal 60 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

Daarbij wordt opgemerkt dat de beoogde nieuwbouw wordt gebouwd ter vervanging van bestaande bebouwing. Het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding zou kunnen worden overwogen. Hiermee is een geluidreductie van maximaal 5 dB te realiseren. De geluidbelasting kan daarmee niet worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De kosten voor dergelijke maatregelen worden geraamd op € 60.000,- en stuiten daarmee tevens op bezwaren van financiële aard. Het reduceren van de geluidbelasting door een voorziening in het overgangsgebied is in stedenbouwkundig-ruimtelijk opzicht ongewenst.

Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen op bezwaren stuiten, heeft het college een hogere waarde vastgesteld (zie Bijlage 1 bij de regels). Bij de vaststelling van hogere waarden, moet bij de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen van de nieuwe woningen worden aangetoond dat geluidwerende maatregelen worden toegepast waarmee wordt voldaan aan de minimaal vereiste geluidwering (het verschil in geluidbelasting (zonder aftrek artikel 110g Wgh) en een binnenniveau van 33 dB).

4.5 Luchtkwaliteit

4.5.1 Wet- en regelgeving

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen deze eisen in beginsel geen belemmering voor ruimtelijke plannen:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

De regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate' en de 'Regeling niet in betekenende mate'. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate'

Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zeer fijn stof (PM2,5), fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 3% van 25 µg/m3 oftewel 0,75 µg/m3 voor zeer fijn stof en 3% van 40 µg/m3 oftewel 1,2 µg/m3 voor zowel fijn stof als NO2.

In het Besluit NIBM is geregeld dat binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling een project altijd NIBM is. Er zijn immers alleen categorieën van gevallen aangewezen, waarvan aannemelijk is dat de toename van de concentraties in de betreffende gevallen niet de 3% grens overschrijdt. Wanneer een categorie eenmaal is aangewezen, mag er zonder meer van worden uitgegaan dat deze bijdrage NIBM is. Indien een project boven de getalsmatige grenzen uitkomt, is een project in betekenende mate (IBM), tenzij alsnog aannemelijk te maken is dat de bron minder dan 3% bijdraagt aan de concentratie. behoort een project tot een niet in de regeling NIBM genoemde categorie, dan zal steeds met behulp van onderzoek dienen te worden aangetoond op het project NIBM is.

De Regeling NIBM geeft vooralsnog invulling aan de volgende relevante categorieën:

• woningbouw- en kantoorlocaties, alsmede een combinatie daarvan.

In de Regeling NIBM is opgenomen dat een plan van maximaal 1.500 woningen niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Naast toetsing aan de NIBM, moet er ook worden beoordeeld of initiatieven voorzien in een goede ruimtelijke ordening.

4.5.2 Onderzoek en conclusie

Dit bestemmingsplan betreft een ruimtelijke ontwikkeling die vele malen kleiner is dan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. De ontwikkeling zal dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

4.6.1 Wet- en regelgeving

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten.

In Nederland worden twee maten gehanteerd voor externe veiligheidsrisico's, namelijk het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij het plaatsgebonden risico (PR) gaat het om de kans per jaar dat een denkbeeldig persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen als deze persoon zich onafgebroken en onbeschermd in de nabijheid van een risicovolle inrichting of transportas bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven als een contour rondom de risicovolle inrichting of de transportas.

Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans dat een (werkelijk) aanwezige groep van 10, 100 of 1.000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico moet verantwoord worden voor het gebied waarbinnen zich de gevolgen van een incident met gevaarlijke stoffen voordoen. Dit is de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens; de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf (invloedsgebied).

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Het besluit is op 27 oktober 2004 in werking getreden.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Daarin wordt geregeld hoe een gemeente moet omgaan met risico’s langs relevante buisleidingen. De hogedruk gasleidingen van de Gasunie zijn het meest relevant.

Op 1 april 2015 is de regeling ‘Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Het Basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van infrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

4.6.2 Onderzoek en conclusie

Ten noordwesten van Mariahout ligt een hogedruk gasleiding. Het plangebied (rode stip op onderstaande afbeelding) ligt ver buiten de daaraan verbonden PR-contour (blauwe zone op onderstaande afbeelding) en het brandaandachtsgebied (gebied met rode streeparcering onderstaande afbeelding). Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding 4.1 Uitsnede kaart Veiligheid van de Atlas Leefomgeving

4.7 Natuur

4.7.1 Wet- en regelgeving

De Wet natuurbescherming ziet op de bescherming van waardevolle gebieden (waaronder de Natura 2000-gebieden) en de bescherming van planten- en diersoorten. Voor gebieden die deel uitmaken van het NatuurNetwerk Nederland (NNN, voorheen de ecologische hoofdstructuur) is daarnaast sprake van planologische bescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde planten- en diersoorten. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

4.7.2 Onderzoek en conclusie

Soortenbescherming

Door ecologisch adviesbureau Kruidbos is in 2023 een QuickScan flora & fauna uitgevoerd (zie notitie in Bijlage 3).

Uit het onderzoek is gebleken dat er in het pand géén sporen van beschermde soorten aanwezig zijn. Ook zijn er geen aanwijzingen op een gebruik van het pand door beschermde soorten zoals huismus, gierzwaluw of vleermuizen. Beschermde flora is evenmin aangetroffen en wordt hier niet verwacht.

Vervolgonderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Gebiedsbescherming

Het plan is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebieden ‘Strabrechtse Heide & Beuven’ en ‘Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux’ liggen op circa 15 kilometer afstand. Er dient te worden nagegaan of er geen significante stikstofdepositie zal plaatsvinden op Natura 2000-gebieden.

Door Agron is in november 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie (zie Bijlage 4).

Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden als gevolg van zowel de realisatie- als gebruiksfase is kleiner of gelijk aan 0,00 N/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof.

Het dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant (NNB) ligt op ruim 500 meter afstand ten noordwesten van het plangebied. Vanwege deze afstand is het niet te verwachten dat de voorgenomen ontwikkeling een negatief effect zal hebben op de natuurwaarden in het NNB.

4.8 Water

4.8.1 Wet- en regelgeving

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterschap Aa en Maas is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Laarbeek. In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in de periode 2022-2027 uitvoert. In het Waterbeheerprogramma neemt het waterschap de kerntaken als uitgangspunt. Die taken zijn: bescherming tegen overstromingen en zorgen voor schoon en gezond water dat voldoende voorhanden is.

Daarnaast beschikt het waterschap over de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

De Keur

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd. Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen.

Gemeentelijk beleid

Het waterbeheerbeleid van de gemeente Laarbeek voor de planperiode 2019 tot en met 2023 is opgenomen in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP). De gemeente hanteert de wettelijke voorkeursvolgorde voor het verwerken van hemelwater (vertragen, bergen, afvoeren).

In het beleid geeft de gemeente aan dat de eigenaar van het terrein waarop het hemelwater valt primair zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater. De gemeente hoeft het hemelwater afkomstig van particulier terrein niet te ontvangen. Alleen als de houder van het verzamelde hemelwater dit redelijkerwijs niet kan afvoeren.

Normale buien, komen een à twee keer per jaar voor, probeert de gemeente zoveel mogelijk ondergronds te bergen en af te voeren. Extreme buien, komen eenmaal per 10 – 100 jaar voor, wil de gemeente vanuit economisch oogpunt bovengronds verwerken op locaties met een laag/gemiddeld risicoprofiel zoals bijvoorbeeld verlaagde groenvoorzieningen.

De gemeente geeft de voorkeur om bij nieuwe bouwlocaties of vitale/belangrijke infrastructuur het te vermijden om te bouwen op lager gelegen (grond)wateroverlastgevoelige locaties. Bij nieuwbouw heeft het de voorkeur om het water te bergen en de openbare ruimte waterproof in te richten. Waarbij het regenwater bij voorkeur wordt geïnfiltreerd in de bodem en overtollig hemelwater bovengronds verwerkt.

Op plaatsen waar infiltratie in de bodem mogelijk is, zijn de beleidsregels van de gemeente leidend. Dit geldt zowel voor particulier terrein als de openbare ruimte. Als er sprake is van afvoeren naar oppervlaktewater met een belangrijke functie voor de waterhuishouding zijn de beleidsregels van het waterschap van toepassing. Los van deze beleidsregels toetst de gemeente altijd aan een bui die eenmaal per 100 jaar voorkomt. Als ontwerpnorm hanteert de gemeente net als de Brabantse waterschappen 60 mm berging van regenwater. Deze hemelwaterberging dient op eigen terrein te worden gerealiseerd.

4.8.2 Onderzoek en conclusie

Bij een verhardingspercentage van 90% van het plangebied geldt op basis van het gemeentelijk beleid een waterbergingsopgave van in totaal circa 63 m3 (1.165 m² x 90% x 0,06 m). Het hemelwater wordt op een duurzame wijze verwerkt en gescheiden van het vuilwater.

Binnen het plangebied is geen ruimte beschikbaar om hemelwater bovengronds te bergen. Hierdoor zal moeten worden gezocht naar een ondergrondse voorziening. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt de exacte bergingsopgave bepaald en wordt aangegeven hoe hier invulling aan wordt gegeven.

Hemelwater en afvalwater

Bij nieuwbouw dient hemelwater en afvalwater gescheiden te worden ingezameld, verwerkt en aangeleverd. Door de ontwikkeling op de hoek Mariastraat/Bernadettestraat zal het aanbod van vuilwater naar verwachting beperkt toenemen. Het vuilwater is en blijft aangesloten op het ter plaatse aanwezige rioleringsstelsel.

Conclusie

Op basis van het oogpunt van de waterhuishouding worden geen belemmeringen verwacht voor de beoogde woningbouwontwikkeling. In de planregels is opgenomen dat het bouwen van gebouwen op hydrologisch neutrale wijze dient plaats te vinden en bij gereedmelding van nieuwe bebouwing binnen het plangebied een waterbergingsvoorziening van ten minste 60 mm per m² verhard oppervlak moet zijn gerealiseerd.

 

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

4.9.1 Wet- en regelgeving

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet en gemeentes hebben dit in hun bestemmingsplannen opgenomen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Bij de opstelling en uitvoering van ruimtelijke plannen moet met de cultuurhistorische (landschaps)waarden van bovenlokaal belang rekening worden gehouden. De provincie heeft hiertoe in haar Verordening, zogeheten cultuurhistorische vlakken aangeduid. Deze vlakken verdienen specifieke aandacht vanwege de onvervangbaarheid van de aanwezige waarden. Gemeenten dienen de cultuurhistorische waarden en kenmerken van deze gebieden te behouden, herstellen en/of duurzaam te ontwikkelen. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hier enkel worden toegestaan, indien zij de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied niet aantasten. De cultuurhistorische waarden van een gebied zijn in kaart gebracht in de zogenaamde cultuurhistorische waardenkaart.

Erfgoedkaart Zuidoost-Brabant

Tussen 2009 en 2012 heeft de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant voor 11 gemeenten in Zuidoost-Brabant, waaronder Laarbeek, een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een gemeentelijke Erfgoedkaart opgesteld, waarin zowel de archeologische waarden en verwachtingen als de cultuurhistorische waarden zijn opgenomen. In 2013 is de Erfgoedkaart Laarbeek vastgesteld.

In 2020-2021 zijn de archeologische verwachtingen- en waardenkaarten en de cultuurhistorische waardenkaarten van onder andere de gemeente Laarbeek verder verfijnd.

4.9.2 Onderzoek en conclusie

Archeologie

Econsultancy heeft in mei 2023 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. De rapportage (december 2023) van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5.

Op basis van het bureauonderzoek heeft het plangebied een hoge verwachting op het aantreffen van resten uit het Paleolithicum tot en met het Mesolithicum, een middelhoge verwachting voor de perioden Neolithicum tot en met de Vroege-Middeleeuwen, een lage verwachting voor de Late-Middeleeuwen en een lage verwachting op resten uit de Nieuwe tijd.

Gelet op het bovenstaande is binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk om de verwachtingswaarde te toetsen. Het vervolgonderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Er wordt geadviseerd om de proefsleuven aan te leggen na de bovengrondse sloop (inclusief vloer). De funderingen kunnen pas worden verwijderd na het proefsleuvenonderzoek om verdere verstoring van de bodem te voorkomen.

Aangezien de bebouwing pas op een later moment zal worden gesloopt is in het voorliggende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5.1' uit het bestemmingsplan 'Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek' opnieuw opgenomen.

Cultuurhistorie

De hoek van de Mariastraat en de Bernadettestraat is in Mariahout een bijzondere locatie met cultuurhistorische betekenis, vooral vanwege de ligging tegenover voorplein van de kerk en de Lourdesgrot. Op de cultuurhistorische beleidskaart is het plangebied daarom voorzien van de aanduiding 'hoge cultuurhistorische waarde'. Deze gebieden worden gezien als belangrijke elementen van de lokale identiteit. Deze cultuurhistorische waarden verdienen het om te worden behouden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De bestaande bebouwing binnen het plangebied is niet aangemerkt als monument noch als cultuurhistorisch waardevol of beeldbepalend pand, maar weerspiegelt in de naam 'De Pelgrim' wel de historische betekenis. De bebouwing is daarmee wel van lokale betekenis, maar voldoet helaas bouwtechnisch en functioneel niet aan de hedendaagse eisen. Om deze reden is besloten tot sloop en nieuwbouw.

De nieuwe bebouwing vormt een waardevolle toevoeging op deze bijzondere locatie in Mariahout. Stedenbouwkundig markeert de nieuwe bebouwing de hoek van de Mariastraat en de Bernadettestraat door de vorm, omvang en positie van de bouwmassa, die zich onderscheidt van de omliggende bebouwing. De geleding van de bouwmassa, zowel verticaal als horizontaal, waarborgt de aansluiting op de dorpse schaal van Mariahout. Ook in de architectuur wordt de bijzondere positie benadrukt, door de witte kleurstelling van de hoek en de onderscheidende materialisering.

De beoogde nieuwbouw vormt daarmee een versterking van de ruimtelijke structuur en lokale identiteit.

4.10 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen kabels en leidingen.

4.11 Verkeer en parkeren

Het aantal verkeersbewegingen neemt op een doordeweekse dag naar verwachting toe met maximaal 81 verkeersbewegingen per weekdag (zie Bijlage 4). De inrichting van de omliggende wegen is voldoende om de toename van het aantal verkeersbewegingen te verwerken.

Wat betreft het parkeren dient het plan te voldoen aan de Nota Parkeernomen 2023. Door Tritium is hiervoor een parkeeronderzoek uitgevoerd. De rapportage daarvan is als Bijlage 6 opgenomen.

Omdat de exacte invulling van de horecaplint nog niet duidelijk is, wordt uitgegaan van het horecatype de functie 'restaurant' omdat daarvoor de hoogste parkeernorm geldt: per 100 m² bvo maximaal 11 parkeerplaatsen.

In de nieuwe situatie is sprake van een horecafunctie met een oppervlakte van circa 440 m² bvo en 12 appartementen op de verdieping. Voor de appartementen is aangesloten bij de parkeernorm voor een huurappartement in het midden/goedkope segment: 1,1 parkeerplaatsen per appartement (waarvan 0,3 bezoekersdeel). De parkeerbehoefte komt hiermee op 61,6 parkeerplaatsen. Omdat er in de nieuwe situatie sprake is van meerdere functies met een verschillende parkeerbehoefte, kan dubbelgebruik worden toegepast. Op basis van de parkeernormen en aanwezigheidspercentages uit de gemeentelijke parkeernota, is de parkeervraag voor verschillende momneten in de week bepaald. De parkeerbehoefte is het grootst op een zaterdagavond als het restaurant de parkeerbehoefte 100% is en de meeste bewoners van de appartementen thuis zijn. Omdat in de bestaande situatie een restaurant van 800 m² aanwezig was mag de parkeerbehoefte daarvan (88 pp) worden verdisconteerd. De verschilberekening wijst uit dat in een doordeweekse nacht de parkeerbehoefte het grootst is: 12,54 parkeerplaatsen.

Wanneer ook op de begane grond appartementen worden gerealiseerd, komt het aantal benodigde parkeerplaatsen in de verschilberekening met toepassing van de aanwezigheidspercentages op 19 parkeerplaatsen.

Omdat in beide gevallen op eigen terrein één parkeerplaats per woning wordt aangelegd, is onderzocht of voor bezoekers voldoende parkeerruimte beschikbaar is in de openbare ruimte. Met een parkeerdrukmeting is aangetoond dat er in de openbare ruimte voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. De bezettingsgraad blijft onder het maximaal acceptabele bezettingsgraad van 85%, zelfs rekening houdende met de volledige parkeerbehoefte (dus zonder aftrek van de parkeerbehoefte van de bestaande horeca-oppervlakte).

Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende stallingsmogelijkheden voor fietsen.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels dienen te worden gehanteerd, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de nu geldende bestemmingsplannen (zie paragraaf 1.3). Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Opbouw bestemmingen

In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

Centrum

Voor het hele plangebied is de bestemming 'Centrum' met de aanduiding 'horeca' opgenomen. Alle bebouwing moet binnen het bouwvlak worden opgericht. Hiervoor gelden de maximale goot- en bouwhoogten zoals aangeduid op de verbeelding. Deze zijn afgestemd op het beoogde bouwplan (zie ook par. 2.2). Op de begane grond is alleen een horecafunctie toegestaan. Via afwijking kan het college in plaats van horeca woningen toestaan op de begane grond.

Waarde - Archeologie 5.1

Het plangebied is mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. Bij het bouwen van bouwwerken of grondwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm beneden maaiveld, dient middels een archeologisch onderzoek te worden aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden verloren gaan.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.

Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande afwijkende maten, ondergronds bouwen en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen. Ook de parkeerregels zijn onderdeel van dit artikel.

Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemming. Het betreft het afwijken van de voorgeschreven maatvoering ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten en bebouwde oppervlakten wanneer door het toepassen van de afwijking een betere bouwkundige en/of stedenbouwkundige aansluiting ontstaat met bestaande direct aansluitende bouwwerken.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Slotregel

In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen.

Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:

6.1.1 Artikel 6.2.1

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

• a. de bouw van één of meer woningen;
• b. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
• d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een in het betreffende artikel genoemde bouwplan, namelijk de realisatie van maximaal 18 woningen. Er dient een exploitatieplan te worden opgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Voor de beoogde herontwikkeling aan de Mariastraat is het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente Laarbeek en de initiatiefnemer. De kosten die worden gemaakt voor het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer en heeft voor de gemeente Laarbeek geen financiële gevolgen.

Het bestemmingsplan is gelet op het voorgaande financieel uitvoerbaar. De vaststelling van een exploitatieplan kan achterwege blijven.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan betreft een bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling op de hoek Mariastraat/Bernadettestraat. Bestemmingsplannen worden opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de termijn voor inzage in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt, wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen, op de gemeentelijke website en in het Gemeenteblad. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Omgevingsdialoog

In de eerste helft van 2022 zijn de directe buren, Zorg om het Dorp en Kommekeer geïnformeerd over de plannen binnen het plangebied. In juni 2022 heeft een informatieavond plaatsgevonden waarvoor alle inwoners van Mariahout waren uitgenodigd. De plannen zijn enthousiast ontvangen.

In maart 2023 zijn de laatste ontwerpen gepresenteerd aan de buren en daarna alle inwoners van Mariahout. De directe buren zijn op de hoogte gebracht van het plan dat de basis vormt voor het voorliggende bestemmingsplan.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het concept ontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan enkele vooroverleginstanties. Het waterschap Aa en Maas heeft geen opmerkingen en de provincie Noord-Brabant heeft geen reactie gegeven omdat er geen provinciale belangen in het geding zijn.

Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren kunnen brengen bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

Het bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld vanwege enkele amtshalve wijzigingen, zie Bijlage 7.