Emmerblok

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De ontwikkeling van het bedrijvenpark Borchwerf II was in 2003 een gezamenlijk initiatief van de gemeente Halderberge, gemeente Roosendaal en Heijmans Vastgoed B.V. De ontwikkeling van Borchwerf II omvat in totaal zo’n 250 ha. In 2004 is bestemmingsplan "Bedrijventerrein Borchwerf II" opgesteld. In 2013 is het bestemmingsplan integraal herzien om meer flexibiliteit te creëren als ook de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Hiervoor is in 2013 een nieuw bestemmingsplan "Borchwerf II" vastgesteld.

Gr8 Investments is voornemens op een locatie op Borchwerf II, aan de Emmerblok een hotel met casino te realiseren.

De gemeente Halderberge staat positief tegenover deze plannen. De locatie heeft echter, op grond van het geldende bestemmingsplan, een bedrijfsbestemming waarin de ontwikkeling niet mogelijk is. Om de ontwikkeling ook juridisch en planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op het bedrijventerrein Borchwerf II in de gemeente Halderberge langs de afrit 21 Oud-Gastel. Het bedrijventerrein ligt ten zuiden van de kern Oud Gastel. Ten zuiden van het bedrijventerrein ligt Borchwerf I. Dit bedrijventerrein is een gemengd bedrijventerrein gelegen in de gemeente Roosendaal.

Het bedrijventerrein Borchwerf II is verdeeld in meerdere velden, veld A t/m F. Voorliggende locatie is gesitueerd in Veld F. De plangrens wordt aan de noordwestzijde is de groenzone langs de Rijksweg A17 met bijbehorende voorzieningen als sloten, taluds en dergelijke. De zuidoostelijke grens wordt gevormd door de Emmerblok. Aan de noordoostgrens van het plangebied bevindt zich enkele eetgelegenheden zoals McDonald's, Delifrance en eetcafé De Beren. Aan de zuidwest zijde bevindt zich nog een stukje onbebouwd perceel met daarnaast het bedrijf BOM engineering.

Het plangebied betreft de kadastrale percelen, Gemeente Oud en Nieuw Gastel, H2800, H2651, H2646 en H958 en heeft een oppervlakte van bijna 9.000 m2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron luchtfoto: kadastralekaart.nl)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De gronden liggen binnen het vigerend bestemmingsplan 'Borchwerf II', welke is vastgesteld op 20 juni 2013.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Oud-Gastel'

De gronden zijn bestemd als 'Bedrijf' met een functieaanduiding 'bedrijf van categorie 3.1' en functieaanduiding 'kantoor'. Op het perceel is een bouwvlak opgenomen wat tevens is aangeduid als verplichte bouwgrens.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' mogen bedrijven worden opgericht in de milieucategorie 3.1 waarbij de bedrijven ontsloten moeten worden op de reguliere ontsluitingswegen en niet op de hoofdontsluitingswegen (zoals de Roosendaalsebaan). De bebouwing moet in de verplichte bouwgrens gerealiseerd worden met een maximale bouwhoogte van 15 meter.

Bij de bedrijven moet voldoende laad- en losgelegenheid zijn op eigen terrein om het openbaar gebied daarmee niet te belasten. Tevens dienen er voldoende parkeergelegenheid te zijn op eigen terrein als ook een inpandige fietsvoorziening.

Toets bestemmingsplan

De realisatie van een horecafunctie alsmede een casino is niet mogelijk binnen de bestemming 'bedrijf' en is daarmee functioneel gezien in strijd met het bestemmingsplan.

De hoogte bedraagt grotendeels circa 23 meter. Een deel van het pand heeft een hoogte van circa 27,5 meter en is daarmee ook in strijd met de maximale bouwhoogte van het bestemmingsplan.

Vanwege deze strijdigheden wordt voor onderhavige locatie een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. De omgevingsaspecten worden behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 komen de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan de orde. En tot slot wordt in hoofdstuk 7 de gehanteerde plansystematiek beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het bedrijventerrein Borchwerf II wordt door de van oorsprong aanwezige ruimtelijke dragers opgedeeld in verschillende velden. De ruimtelijke dragers zijn de Roosendaalse Vliet, de nationale Buisleidingenstraat, de A17, de geprojecteerde omleiding A58, de Roosendaalsebaan/Gastelseweg en de Bakkersberg.

Veld F, waar onderhavige locatie zich bevindt, bestaat uit kleinere kavels rondom een groen middengebied. De kavels in veld F worden ontsloten door een verkeerslus die aansluit op de hoofdontsluitingsweg Roosendaalsebaan. De bebouwingsstrook langs de A17 wordt afgescheiden door een groene strook welke functioneert als retentiegebied en sluit aan op de ecologische zone.

Het plangebied zelf is momenteel een braakliggend grasland zonder bebouwing, bomen en/of struiken.

Figuur 2.1 Weergave Velden Borchwerf II

Figuur 2.2. Luchtfoto bestaande situatie

Figuur 2.3. Streetview vanaf Emmerblok in de richting van de Rijksweg

2.2 Beschrijving nieuwe situatie

Het plan bestaat uit de realisatie van een hotel met restaurant en een casino. Vanwege de ligging langs Rijksweg zal de locatie bij uitstek geschikt zijn voor het geven van seminars in de aanwezige zalen, waarbij dan een overnachtingsmogelijkheid is. Deze functies sluiten goed aan op de reeds ernaast aanwezige horecafuncties ten noordwesten en zullen elkaar onderling versterken.

De kavel maakt onderdeel uit van een lange reeks met bedrijfskavels die evenwijdig aan de A17 zijn gelegen en zich ook presenteren naar deze snelweg. De bebouwing moet aan deze zijde dan ook representatief zijn. In het kader van externe veiligheid, is op verzoek van de brandweer en veiligheidsregio het gebouw verder van de naar de Rijksweg gekeerde perceelsgrens af geplaatst. Dit in tegenstelling tot de in het vigerend bestemmingsplan opgenomen 'verplichte bouwgrens' waardoor eigenlijk op de perceelsgrens gebouwd moest worden.

Op de begane grond komt enerzijds het casino met een oppervlakte van 1.000 m2 als ook een restaurant van 400 m2 bvo. De gehele eerste verdieping wordt ingericht met deelbare verhuurbare zalen. In totaal beslaat dit een oppervlakte van circa 1.150 m2 bvo. Omdat de huidige marktvraag continue wijzigt is in de regels een bepaalde flexibiliteit opgenomen waarbij deze 1e verdieping ook ingericht kan worden ten behoeve van zelfstandige kantoorruimten, als ook extra hotelkamers.

Op de 2e tot en met 5e verdiepingen worden in totaal 124 tweepersoons hotelkamers gerealiseerd. Een hotelkamer heeft een oppervlakte van circa 32 m2. Figuur 2.4 Situatietekening (bron: BIAS Architecten, februari 2023)

Figuur 2.5 Gevel parkeerterreinzijde (bron: BIAS Architecten, februari 2023)

Figuur 2.6 Gevel noordoost (bron: BIAS Architecten, februari 2023)

Figuur 2.7 Visualisatie (Rijksweg-zijde) inclusief reclamemast (bron: BIAS Architecten, februari 2023)

Architectuur

De bouwmassa van het hotel zal met circa 25 meter en plaatselijk circa 27 meter duidelijk hoger zijn dan de bebouwing op de andere kavels in de rij, die merendeels een hoogte hebben tussen 7 en 12 meter.

De bovenbouw ligt enkele meters terug ten op zichte van de rooilijn. Door de bijzondere positie als eerste gebouw in de rij, en door de afwijkende functie doet dit geen afbreuk aan het beoogde effect. De voorgevel heeft wel een representatieve uitstraling richting de rijksweg. Op maaiveldniveau is de voorgevel wel in de rooilijn gelegen.

In de opbouw van het gebouw zullen de diverse functies goed afleesbaar zijn. Het langgerekte basement met de grote luifels en deels grote glasvlakken is als publiekstoegankelijke functie open en uitnodigend. Ook in de avonduren wanneer, met verlichting aan, de passant op de A17 goed zicht heeft in het gebouw.

Het zalencentrum op de 1e verdieping heeft z'n eigen gevelritmiek, die past bij de maatsystematiek van de zalen. De kozijnafmetingen zijn hier breed en hoog, de glasvlakken groot.

De logiesfuncties daarboven heeft een veel kortere maatsystematiek in de gevel met afwisselend dichte penanten en open glasvlakken. De kamergevels worden rondom omkaderd met een metalen gevelbeplating waardoor de beide langsgevels als schijf afleesbaar zijn. De beide trappenhuizen vormen aan beide zijden een verticaal accent.

Omdat het gebouw reeds van grotere afstand zichtbaar zal zijn, zijn ook verstoringen van de daklijn door eventuele dakinstallaties erg in beeld. Dat wordt voorkomen door de installaties zoveel mogelijk uit het zicht te plaatsen. De grote installaties van de horecaruimtes worden ondergebracht in de dakopbouw in een van beide trappenhuizen. De kleinere installatieboxen van de kamers zullen wegvallen achter een opgehoogde dakrand.

De materiaal- en kleurkeuze past bij de beoogde beeldkwaliteit voor Borchwerf. Het kleurgebruik in dit deel van Borchwerf is overwegend donker. Materialen passen bij de utilitaire uitstraling van de bedrijfsgebouwen. Om het horecagebouw ook toegankelijk en uitnodigend te houden wordt op diverse geveldelen een houtkleur toegepast.

Het basement van het gebouw heeft een zwarte betonnen gevel afgewisseld met grote glazen puien en luifels die bekleed zijn met een metalen beplating. De luifelkolommen in houtlook verzachten de stoere betongevel.

Het tussenlid van de zalen heeft een eigen materiaal- en kleurgebruik. De houtkleur overheerst hier. De bovenbouw en trappenhuizen hebben een omkadering in donkere metalen gevelbekleding en daarbinnen een combinatie van glazen puien en lichte metalen beplating.

Naast het hotel zal een reclamemast worden geplaatst. Binnen het bedrijvenpark zijn reeds diverse masten aanwezig. De mast is alleen gericht op de snelweg en zal in hoogte gelijk zijn aan het horecagebouw.

Er wordt binnen de ontwikkeling optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden van gebruik en productie van duurzame energie. Op het dak worden zonnepanelen aangebracht.

Parkeren en verkeer

Parkeren

Op het maaiveld worden 210 parkeerplaatsen aangelegd. Tevens wordt een parkeerdek gerealiseerd met 71 plaatsen. In totaal kan worden voorzien in 281 parkeerplaatsen. In het gebouw bevindt zich een inpandige fietsenstalling van circa 75 m2. Het laden en lossen vindt plaats op eigen terrein.

Figuur 2.8 weergave parkeerplaatsen (bron: BIAS Architecten, februari 2022)

Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen is een separate notitie opgesteld. Deze is als Bijlage 1 opgenomen in de bijlagen. In eerste instantie is uitgegaan van de indeling met 1.150 m2 zalen/vergaderruimte op de 1e verdieping. In deze parkeerbalans zijn de parkeernormen onderbouwd, rekening houdend met dubbelgebruik. Hieruit is gebleken dat 278 parkeerplaatsen benodigd zijn om de parkeerbehoefte te kunnen faciliteren. Met de bouw van een parkeerdek zal het parkeren op maaiveld (210 plaatsen) aangevuld worden met 71 parkeerplaatsen op het parkeerdek. Dit maakt dat op de locatie er in totaal 281 parkeerplaatsen te realiseren zijn.

Omdat de 1e verdieping flexibel in te richten is, zijn diverse scenario's berekend. Het maximaal benodigde aantal parkeerplaatsen komt uit op 281 parkeerplaatsen. Zoals hiervoor aangegeven kan hierin worden voorzien. (Nb. In de notitie is ook een aantal van 293 parkeerplaatsen benoemd. Dit is nog afkomstig uit een eerste verkenning op zoek naar mogelijkheden ten aanzien van een parkeerdek. Bij de latere uitwerking en detaillering is een parkeerdek met maximaal 71 parkeerplaatsen tot stand gekomen. Met 210 parkeerplaatsen op maaiveld levert dit een aanbod op van 281. Dit is overeenkomstig met de hoogste behoefte op basis van diverse scenario's).

Omdat de ontwikkellocatie gelegen is op een bedrijventerrein, waar niet gewoond wordt en geen openbare parkeercapaciteit aanwezig is, is het risico op parkeeroverlast zeer beperkt. Bedrijven in de directe omgeving hebben op eigen terrein parkeerplaatsen achter hekwerken of slagbomen.

Er is met de initiatiefnemers overeengekomen dat een jaar na ingebruikname het aspect parkeren met de gemeente geëvalueerd wordt. Als sprake blijkt te zijn van een tekort aan parkeerplaatsen zal gezocht worden naar een oplossing voor dit tekort.

Verkeer

Er is een verkeersanalyse uitgevoerd. Deze is als Bijlage 2 aan het bestemmingsplan toegevoegd. De verkeersanalyse geeft inzicht in de verkeersaantrekkende werking van het hotel met haar voorzieningen. Daarnaast is gekeken naar de verkeersproductie van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan. Beide situaties zijn met elkaar vergeleken.

De verkeersproductie van een ontwikkeling conform het vigerende bestemmingsplan bedraagt 3.831 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie als gevolg de nieuwe ontwikkeling bedraagt 1.022 mvt/etmaal. Per dag genereert het hotel met voorzieningen 2.808 mvt/etmaal minder (-27%) dan wat er momenteel planologisch mogelijk is (volledige bouwvlak gebruikt voor bedrijf, arbeidsintensief/bezoekersextensief).

Een hotel inclusief voorzieningen trekt dus minder verkeer dan de hoeveelheid waar bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan rekening mee gehouden is. De infrastructuur van het bedrijventerrein is ontworpen op basis van het vigerende bestemmingsplan. Door de bestemming van het te ontwikkelen perceel te wijzigen en de ontwikkeling van een hotel inclusief voorzieningen toe te staan, heeft een positief effect op de intensiteiten op het bedrijventerrein.

Hoofdstuk 3 Beleid

In het voorliggende hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende relevante beleidstukken. Allereerst wordt ingegaan op het relevante rijksbeleid, vervolgens het provinciaal beleid en tot slot het gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (WRO). Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities en de daarbij horende nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten.

De vier prioriteiten zijn:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonden steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes weloverwogen te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling. De ontwikkeling past wel binnen het eerste afwegingsprincipe aangezien er inpandig meerdere functies gehuisvest worden, zoals hotel, restaurant, casino en zalen voor seminarmogelijkheden.

De (boven)lokale afstemming wordt verder overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Conclusie

Het plangebied heeft geen directe relatie met één van de thema's of bepalingen uit het Barro en/of Rarro. Voor het plan zijn ten aanzien van dit beleidsonderdeel geen knelpunten te verwachten.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het besluit ruimtelijke ordening is een Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) opgenomen die bij elk bestemmingsplan in acht moet worden genomen. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder in werking getreden. De Ladder is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. In het vigerende bestemmingsplan 'Borchwerf II' (2013) heeft het gebied de enkelbestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn (zelfstandige) kantoren al mogelijk. Voor de volgende functies is aangegeven of deze kunnen worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' conform de ladder voor duurzame verstedelijking:

• Hotel: Het hotel is niet mogelijk op basis van de vigerende planologische regeling. Het gaat ook om een toevoeging van meer dan 500 m2 (bvo) aan voorzieningen. Deze functie wordt daarom aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.
• Casino: Het casino is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan en de beoogde ontwikkeling is groter dan 500 m2 (bvo). Het casino is aan te merken als stedelijke ontwikkeling.
• Horeca: Het restaurant wordt gelet op de beperkte omvang en ruimtelijke uitstraling ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Het restaurant is vooral een ondersteunende functie bij de andere functies.
• Zalenverhuur: Zalenverhuur/vergaderruimte is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast wordt er meer dan 500 m2 (bvo) aan zalenverhuur toegevoegd. De zalenverhuur is aan te merken als stedelijke ontwikkeling.

De benodigde buitenruimte ten behoeve van parkeren en infrastructuur is onderdeel van de stedelijke ontwikkeling, omdat deze ruimte specifiek bedoeld is voor de beoogde functies.

Voor bovenstaande functies die zijn aangemerkt als stedelijke ontwikkeling is in Bijlage 3 van het bestemmingsplan de behoefte beschreven volgens de ladder voor duurzame verstedelijking.

De planlocatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is een motivering van de locatieafweging niet nodig.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling past bij nationaal en provinciaal beleid om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Er is sprake van duurzaam ruimtegebruik door verschillende functies te combineren in één gebouw. De verschillende functies in het gebouw dragen ook bij aan een versterking van de regionale economie.

De gemeente Halderberge heeft geen horecabeleid waar het restaurantconcept, de zalenverhuur en het hotelconcept aan te toetsen zijn. Voor de casinofunctie is in de gemeente Halderberge nog één vergunning beschikbaar.

De beoogde ontwikkeling op Borchwerf II bestaat uit verschillende functies die elkaar kunnen versterken en van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor reizigers langs de A17, werknemers en bezoekers van het bedrijventerrein, voor inwoners uit Roosendaal en Halderberge en toeristen die een bezoek aan de Outlet kunnen verbreden tot een compleet weekendje weg. Door de combinatie van het hotel met casino, restaurant en zalenverhuur wordt echt iets nieuws toevoegt in de regio rondom Roosendaal. De functies spelen in op de behoeften van zowel de zakelijke als de recreatieve reiziger in de regio. De ontwikkeling past binnen het geldende beleid en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie

De verschillende functies in de beoogde ontwikkeling voldoen aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat ze voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

1. Werken aan de Brabantse energietransitie;

Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.

Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.

2. Werken aan een klimaatproof Brabant;

Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.

Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.

3. Werken aan de slimme netwerkstad;

Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.

Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.

4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;

Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.

Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Conclusie

Basisuitgangspunt is een aanvaardbaar leefomgevingskwaliteit. In hoofdstuk 4 van voorliggend bestemmingsplan wordt middels enkele onderzoeken aangetoond dat aan een aanvaardbaar leefomgevingsklimaat kan worden voldaan en de ontwikkeling past binnen de geldende wet- en regelgeving.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde kaart 1 oktober 2021 en regels 16 november 2021)

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim omgevingsverordening (hierna: IOV). Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Onderhavige ruimtelijke ontwikkeling moet worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling waar artikel 3.42 IOV op van toepassing is.

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Lid 3

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over:

• a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang;
• b. het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder:
  • 1. bedrijfswoningen;
  • 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden;
  • 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

Beoordeling

De ontwikkeling speelt in op de consumentenbehoefte. Het hotel richt zich op de zakelijke markt en de werkers op het Borchwerf-terrein. Dit bevindt zich in het midden-hoge marktsegement. Dit segment is, gelet op de (landelijke en internationale) consumentenvraag, sterk in opkomst. In combinatie met het onderscheidende vestigingsmilieu biedt het hotel ook in kwalitatief opzicht een duidelijke meerwaarde bovenop het bestaande aanbod. Vanwege de solitaire ligging op het bedrijventerrein, het unieke concept (hotel in combinatie met een casino op het bedrijventerrein) en de potentiële synergie met het (naastgelegen) horecacluster onderscheidt het hotel zich immers duidelijk van het overige hotelaanbod in de regio.

Tevens bestaat er zowel landelijk als in de regio een groeiende vraag naar goed bereikbare vergaderruimten en flexplekken, zowel vanuit bedrijven als sociaal-maatschappelijke geledingen. Door de ligging en de bereikbaarheid biedt het beoogd initiatief meerwaarde ten opzichte van het bestaande aanbod.

Daarnaast is voor de onderhavige locatie reeds eerder (2017) een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betrof eveneens een hotelontwikkeling. De hoeveelheid vierkante meters kantoren zijn dus reeds eerder uit de markt genomen. De gewenste casino functie is op deze locatie wel een toevoeging. Hierbij gaat het echter niet om de uitbreiding van het aantal locaties binnen de gemeente waarbinnen de uitoefening van een casino mogelijk is, maar om een herschikking van de bestaande locaties, met in achtneming van de geldende regelgeving inzake schaarse vergunningen. Regionale afstemming over een hotelfunctie op deze locatie heeft dan ook reeds in 2017 plaatsgevonden. De ontwikkeling zal nog wel ter kennisname in de regionale overleggen worden aangeboden.

Conclusie

Het plangebied betreft een locatie binnen stedelijk gebied wat is gereserveerd voor een bedrijventerrein. De strategisch liggende locatie nabij de Rijksweg leent zich uitstekend voor de realisatie van een hotel, restaurant met zaalhuur mogelijkheid.

Het plan past binnen de kaders van de interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Halderberge 2025

Op 20 juni 2013 is de Structuurvisie Halderberge 2025 vastgesteld. Een structuurvisie is een integrale beleidsvisie. Hierin staan de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden. Het geeft een beeld van de ruimtelijke ambities van en in de gemeente. In de structuurvisie zijn afwegingen gemaakt voor het toekomstig ruimtelijk beleid binnen de gemeente.

Daarbij zijn de ambities van Halderberge met betrekking tot de ruimtelijke structuur voor de functies wonen, economie, mobiliteit, welzijn, groen, water, milieu, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit in deze visie samengebracht. In de structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied voor de periode tot 2025 verwoord en verbeeld.

Bij locatieontwikkelingen wordt sterker dan voorheen gebruik gemaakt van bestaand vastgoed. Als het vastgoed technisch en economisch verouderd is herontwikkeling aan de orde. Eventuele cultuurhistorische waarden dienen bij de herontwikkeling zoveel mogelijk ingepast worden, met het oog op versterking van de identiteit van de kernen. In het gebruik is echter veel flexibiliteit geboden; binnen de wettelijke normen van geluid, lucht en externe veiligheid wordt een sterkere menging van functies voorgestaan.

Figuur 3.1 overzicht strategieën Oud-Gastel (plangebied rood omcirkeld)

Verordening speelautomatenhal Gemeente Halderberge

Op 1 januari In 2012 is de gewijzigde Verordening speelautomatenhallen Halderberge in werking getreden. Hierin is aangegeven dat uitsluitend voor maximaal twee speelautomatenhallen een vergunning verleend kan worden voor die delen van de gemeente die op de bij deze verordening behorende kaarten zijn aangegeven.

Op de kaart is hiervoor enerzijds de Varkensmarkt aangewezen en anderzijds recreatiepark Bosbadhoeven. Het casino aan de Varkensmarkt is reeds aanwezig. Het casino op recreatiepark Bosbadhoeven is nog niet als zodanig vergund.

In overleg met de exploitant en gemeente Halderberge is overeengekomen het casino op recreatiepark te laten vervallen, waardoor er ruimte beschikbaar komt om de locatie op Borchwerf II aan te wijzen als nieuwe casino-locatie.

Conclusie

In de structuurvisie is de locatie aangeduid als 'behouden'. Het bedrijventerrein Borchwerf is ook nog steeds in ontwikkeling. De locatie is thans een braakliggend grasveld waar bedrijven zijn voorzien.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In het voorliggende hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan relevante omgevingsaspecten.

4.1 Bodem

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat.

In 2016 is in het kader van een specifiek planvoornemen (logies Emmerblok), wat beoogd was op voorliggend perceel, ook een bodemonderzoek uitgevoerd (AGEL Adviseurs; Verkennend bodemonderzoek Emmerblok; september 2016 (kenmerk 20160355). Dit rapport is als Bijlage 4 aan het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie

Op basis van de resultaten van dit uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• In het mengmonster van de zandige bovengrond met sporen puin en baksteen zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie en PAK aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden.
• In de mengmonsters van de zintuiglijk niet verontreinigde zandige bovengrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan lood en minerale olie aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden.
• In verband met een in het verleden aangetoonde verontreiniging met OCB nabij de onderzoekslocatie, is aanvullend op het standaard analysepakket de bovengrond geanalyseerd op de aanwezigheid van OCB. In de mengmonsters van de bovengrond zijn geen overschrijdingen aan OCB aangetoond.
• In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium, nikkel en zink aangetoond.
• De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten.

Aanbevelingen en opmerkingen

Indien bij de voorgenomen bouwactiviteiten grond van de locatie vrijkomt, dient er rekening te worden gehouden met beperkingen ten aanzien van hergebruik en afzet van de grond. Opgemerkt wordt dat dit onderzoek geen bewijsmiddel is zoals bedoeld in het Besluit bodemkwaliteit voor toepassing van grond elders. Voor de definitieve kwaliteitsbepaling van grond die vrijkomt van de onderzoekslocatie kan afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond een partijkeuring noodzakelijk zijn. De gemeente is bevoegd gezag inzake grondverzet en toepassing van grond binnen de restricties en voorwaarden van de bodemkwaliteitskaart. Hiervoor geldt een meldingsprocedure.

Conclusie

Uit de rapportage blijkt dat de resultaten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen. In de tussentijd hebben zich ook geen andere activiteiten voorgedaan op deze locatie welke mogelijk kunnen leiden tot een andere conclusie. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Beoordeling

Een horeca functie is een milieubelastende functie. Op grond van de VNG-brochure 'bedrijven en milieuzonering' worden hotels, conferentieoorden en congrescentra ingeschaald in milieucategorie 1. Hiervoor dient een afstand aangehouden te worden van minimaal 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies, waaronder woningen. Binnen 10 meter van het plangebied zijn geen milieugevoelige functies aanwezig.

Een horeca functie wordt daarnaast zelf niet gezien als een milieugevoelige bestemming in de de zin van de Wet Geluidhinder. Het is echter, in het kader van goede ruimtelijke ordening wel gewenst inzicht te geven in de eventuele milieueffecten van andere bedrijven op het hotel.

Binnen het bestemmingsplan Borchweff II is in de directe nabijheid van het plangebied uitsluitend maximaal milieucategorie 3.1 toegestaan. Voorliggende locatie kan worden beschouwd als een gemengd gebied vanwege de aanwezigheid van bedrijvigheid als ook de Rijksweg. Voor milieucategorie 3.1 is, in een gemengd gebied, een afstand van 30 meter van toepassing. De afstand vanaf het hotel tot aan omliggende bedrijven bedraagt minimaal 30 meter.

Aan de overzijde van de Roosendaalsebaan zijn bedrijven mogelijk binnen de milieucategorie 4 en 5 (veld a). De afstand tot aan het hotel bedraagt circa 200 meter. In het vigerende bestemmingsplan is voor deze bedrijven een geluidzone - industrie opgenomen. Een dergelijke geluidzone betekent dat alle bedrijven, in dat geval degene die gevestigd zijn op veld a (overzijde Roosendaalsebaan) buiten deze geluidszone gezamenlijk niet meer geluid mogen produceren dan 50 dB(A). Onderhavige plangebied is gelegen aan de rand van deze zone. Het is dan ook aannemelijk dat de geluidsbelasting niet hoger dan 50 dB(A) of 51 dB(A) zal zijn. Dit is een acceptabele geluidsbelasting voor een hotelfunctie. Daarnaast zijn er nog andere bedrijven gelegen tussen het hotel en veld a, welke voor een afschermende werking zorgen.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Anderzijds kan sprake zijn van realisatie van geluidproducerende functies in de nabijheid van geluidsgevoelige object danwel aanpassing van een weg/ontsluiting.

Er zijn geen gevoelige objecten in de omgeving van het hotel. Het hotel zelf is ook geen gevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. Echter in het kader van goede ruimtelijke ordening en het kunnen garanderen van een goed verblijfklimaat in de hotelkamers is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 5 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Beoordeling en conclusie

De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de gevels van het planvoornemen bedraagt maximaal 68 dB op de aan de snelweg gelegen gevel. In het kader van het realiseren van een goed verblijfsklimaat dienen eisen te worden gesteld aan de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies van het restaurant, het casino, de zalen en de hotelkamers. Hierbij kan bijvoorbeeld aansluiting worden gezocht bij de nieuwbouweisen die gelden voor woningen, volgens artikel 3.1 tot en met 3.3 van Bouwbesluit 2012. De volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke geluidwering mag in dat geval niet kleiner zijn dan het verschil tussen de (gecumuleerde) geluidgevelbelasting en 33 dB.

4.4 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen of kantoorlocaties met minder dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte. Een hotelfunctie is niet als zodanig aangeduid.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 en NO2. Of een plan NIBM is kan met de NIBM-tool berekend worden.

Beoordeling

Met behulp van de NIBM-tool (versie 2021) is bepaald of sprake is van een bijdrage op de luchtkwaliteit. Op basis van de CROW-kentallen is uitgegaan van de volgende verkeersgeneratie:

• Casino: 16,05 mvt per 100m2 = 160,50 mvt / etmaal
• Restaurant: 15 mvt per 100 m2 = 150 mvt / etmaal
• Hotel: 21,65 mvt per 10 kamers = 268,46 mvt / etmaal
• Zalen: 8,5 mvt per 100 m2 = 96,05 mvt / etmaal

In totaal 675,01 mvt per etmaal

Uitgaande van 1,0% vrachtverkeer (laden en lossen) is er geen sprake van een bijdrage op de luchtkwaliteit.

Er is ook een worst-case scenario inzichtelijk gemaakt. Daaruit blijkt dat bij meer dan 1500 mvt en 1,0% vrachtverkeer pas sprake is van een negatieve bijdrage. Bij toepassing van 1000 mvt/etmaal en 7% vrachtverkeer is geen sprake van een negatieve bijdrage. Hieruit blijkt dat zowel ten aanzien van het extra verkeer (motorvoertuigen) als vrachtverkeer een marge is alvorens sprake is van een negatieve bijdrage op de luchtkwaliteit.

Blootstellingscritirium

Daarnaast dient de blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

In het kader van het blootstellingscriterium zijn volledigheidshalve via de NSL-Monitoringstool de concentraties van nabijgelegen rekenpunten (A17) voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. Hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 voor de jaren 2020 en 2030 ter plaatse niet worden overschreden en zelfs in 2030 afnemen.

Tabel 1. Concentraties NSL-monitoringstool (afgelezen 15 maart 2022)

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven), transportroutes en vliegvelden. Externe veiligheidsbeleid is vastgelegd in verschillende wet- en regelgeving:

• bij risicovolle inrichtingen: Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• bij rijks-, spoor- en waterwegen: Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• bij buisleidingen: Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• bij vliegvelden: Regeling Burger- en Militaire Luchthavens (RBML).

Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal; het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren; lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde. Bij vliegvelden is bebouwing binnen de PR 10-6 contour alleen toegestaan wanneer een verklaring van geen bezwaar wordt afgegeven door het bevoegd gezag.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt van een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N); de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Verantwoordingsplicht

In het externe veiligheidsbeleid is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht.

Bij risicovolle inrichtingen en buisleidingen is groepsrisicoverantwoording altijd verplicht wanneer binnen het invloedsgebied een ruimtelijk besluit genomen wordt. Bij rijks- spoor - en waterwegen is groepsrisicoverantwoording alleen verplicht wanneer sprake is van toename van het groepsrisico of overschrijding van de oriëntatiewaarde.

Beoordeling

Om inzichtelijk te maken of sprake is van risicobronnen in de nabije omgeving van het hotel is een quickscan externe veiligheid opgesteld. Deze is als Bijlage 6 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Hieruit is gebleken dat de locatie is gelegen binnen het invloedsgebied van enkele wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Hiervoor dient de hoogte van het groepsrisico te worden bepaald met behulp van een RBMII-berekening. Deze is als Bijlage 7 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Ook is de locatie gelegen binnen het invloedsgebied van diverse buisleidingen. Hiervoor dient de hoogte van het groepsrisico te worden bepaald met behulp van een CAROLA-berekening. Deze is als Bijlage 8 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

De locatie is tevens gelegen binnen het invloedsgebied van spoorlijnen. Uit de quikcscan blijkt echter dat hiervoor geen berekening van het groepsrisico nodig is. Het toxisch scenario dient echter wel meegenomen te worden in de verantwoording van het groepsrisico.

RBMII- berekening

Aangetoond is dat te rplaatse van het plangebied zowel in de huidige als de toekomstige situatie de hoogte van het groepsrisico lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Als gevolg van de planontwikkeling neemt de personendichtheid toe. De gewijzigde populatieaantallen resulteren in een geringe toename van het groepsrisico. Er kan derhalve worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

CAROLA-berekening

Uit de berekening blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen een plaatsgebonden 10-6 risicocontour. Het plangebied ligt wel binnen de 1% letaliteitsafstand van een buisleiding waardoor de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico is bepaald.

Voor de buisleiding geldt dat het planvoornemen leidt tot een geringe toename van de hoogte van het groepsrisico. Het groepsiriso ligt zowel in de huidige als de toekomstige situatie onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde, de toename bedraagt minder dan 10%. Ook hiervoor geldt dat volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoording groepsrisico

Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, waardoor zij verplicht zijn het externe veiligheidsaspect mee te laten wegen bij het maken van ruimtelijke keuzes. De regionale brandweer / Veiligheidsregio hebben een wettelijke adviestaak bij het invullen van de verantwoordingsplicht.

Op basis van dit advies is het gebouw 5 meter verplaatst zodat deze buiten de plasbrandaandachtsgebied ligt. Bij de uitwerking van het gebouw zal verder aandacht worden geschonken aan de brandwerendheid.

In Bijlage 9 is een beperkte verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Hierin wordt advies gegeven over het verhogen van de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en beheersbaarheid. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen en aanvraag omgevingsvergunning dient rekening te worden gehouden met deze punten en advies.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Ten aanzien van de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en beheersbaarheid zijn in de beperkte verantwoording aandachtspunten opgenomen waar bij de verdere uitwerking rekening mee dient te worden gehouden.

4.6 Flora en fauna

Voor de bescherming van diersoorten is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) in werking getreden. In deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 98, Flora en faunawet en Boswet geïntegreerd tot één wet. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten en diersoorten.

Beoordeling

In het kader van de ontwikkeling van Borchwerf II is reeds een uitgebreid natuuronderzoek gedaan. In zijn algemeenheid kon destijds worden gesteld dat de locatie Borchwerf II ten aanzien van flora en fauna als minder waardevol tot matig waardevol kan worden beschouwd.

Inmiddels bestaat het plangebied uit grasland, dat regelmatig wordt onderhouden. Ruigtes en poelen komen derhalve niet voor, waardoor geconcludeerd kan worden dat er geen beschermde flora of fauna in het plangebied voor komt. Belemmeringen zijn derhalve niet aan de orde.

Daarnaast is gekeken naar eventuele effecten op omliggende natuurgebieden. Op circa 12 km is een Natura 2000-gebied gelegen. Er is dan ook een stikstofdepositieberekening uitgevoerd om de effecten op het Natura 2000-gebied inzichtelijk te maken.

Stikstofdepositieberekening

Er is zowel ten aanzien van toekomstige gebruik is als de aanlegfase een berekening uitgevoerd met behulp van de Aerius calculator 2022. De berekening is als Bijlage 10 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieruit blijkt dat er geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt.

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

4.7 Cultureel erfgoed

Vanaf 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden rekening is gehouden. Het doel hiervan is om het 'bodemarchief' zoveel mogelijk te beschermen. De archeologische resten in de bodem vormen een belangrijke bron van informatie over het verleden. In het bijzonder voor die perioden of aspecten van het verleden waarvan geen of weinig schriftelijke bronnen bewaard zijn gebleven of waarover niet of nauwelijks is geschreven.

Beleid provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) 2010, herziening 2016. Hierop staan de bepalende cultuurhistorische en archeologische elementen aangegeven.

Binnen onderhavig plangebied is een een cultuurhistorisch element aangegeven. Dit betreft de voormalige boerderij Jagersweg Zuid 2. Deze is niet meer aanwezig. Verder zijn er geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Figuur 4.2 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Provincie Noord-Brabant

Beleidsnota cultureel erfgoed gemeente Halderberge 'Inspirerend verleden'

Een belangrijke pijler van de gemoderniseerde monumentenzorg is de verankering van de zorg voor het cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Die verankering is noodzakelijk voor een zorgvuldige omgang met het erfgoed binnen de snelle en omvangrijke veranderingen in de inrichting van stad en land. De gemeente heeft op 22 september 2011 een beleid vastgesteld waarin sprake is van zorgvuldig omgaan met de aanwezige cultuurhistorische waarden binnen Halderberge.

De Cultuurhistoriekaart vormt een basisinstrument dat ertoe kan dienen dat de waarden op het gebied van cultuurhistorie in de vroegste fase van ruimtelijke planvorming kunnen worden ingebracht en meegewogen. In navolgende figuur is een uitsnede van deze kaart opgenomen. De kaart is gebaseerd op en sluit aan bij de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. De Halderbergse kaart is toegespitst op het gemeentelijk grondgebied en is daardoor meer gedetailleerd en bruikbaar voor de gemeentelijke praktijk.

Op deze kaart is te zien dat aan de noordoostzijde van het plangebied een 'historische weg' aangeduid is. Dit betreft het open gedeelte tussen het onderhavig plangebied en de parkeerplaats van de naastgelegen horeca-gelegenheden. De 'historische weg' blijft dan ook onbebouwd en behouden als zichtlijn.

Figuur 4.3 Uitsnede cultuurhistorie kaart gemeente Halderberge (plangebied rood omlijnd)

Beleidsnota archeologie gemeente Halderberge 'Ons ongeschreven verleden'

Het archeologiebeleid van de gemeente Halderberge heeft tot doel haar archeologische erfgoed te beschermen en ontsluiten als bron van het 'gemeenschappelijke geheugen en als middel voor wetenschappelijke studie, zonder meer maatschappelijke lasten in het leven te roepen dan strikt noodzakelijk. Bij alle ruimtelijke plannen en ruimtelijke ontwikkelingen, op structuur-, bestemmings- en vergunningsniveau, dienen de archeologische waarden volwaardig te worden meegewogen.

De locatie is aangeduid met een lage archeologische verwachting. Daarnaast is in het verleden ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Borchwerf II aan archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van het onderzoek en de constatering dat grote delen van het plangebied verstoord zijn, waaronder ook veld F is geen nader onderzoek verplicht gesteld.

Figuur 4.4. Uitsnede archeologische advieskaart gemeente Halderberge (plangebied rood omcirkelt)

Conclusie

Op basis van bovengenoemde bevindingen wordt geconcludeerd dat er geen cultureel erfgoed aanwezig is dan wel geschaad wordt.

4.8 Waterhuishouding / watertoets

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeleid in en om de gemeente Halderberge. Het waterschap zorgt ervoor dat er voldoende water is en dat dit water een goede kwaliteit heeft. Om deze taak goed uit te voeren, zijn wettelijke regels nodig, ook op en langs het water. Deze regels staan in de Keur van het waterschap en gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap Brabantse Delta. Het waterschap stelt ter concretisering van het waterhuishoudkundig beleid kaartmateriaal vast.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde Keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme Keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015.

Borchwerf II

In juni 2008 is door Breijn B.V., Stedelijke Infra een Rioleringsplan voor het bedrijverterrein opgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat op basis van de berekeningsexercities, de velden C, D, A, en F zodanig zijn ontworpen dat er geen water op straat zal optreden en het water afdoende wordt afgevoerd. Voor veld D, A en F geldt dat extremere buien met een herhalingstijd 1x per 5 jaar of groter daarentegen wel lokaal tot 'water op straat' situaties kunnen leiden. Opgemerkt dient te worden, dat dit niet per definitie wateroverlast betekent. De retentievoorzieningen binnen Borchwerf II zijn zodanig gedimensioneerd dat hemelwater onder het niveau van de overlopen naar de Omloopleiding, Bakkersberg en De Riet kan worden vastgehouden tot een overschrijdingsfrequentie van een per 100 jaar (T=100). Deze retentievoorzieningen zijn inmiddels ook al gerealiseerd. Ook de waterloop, tussen het plangebied en de A17, maakt onderdeel uit van het waterhuishoudkundig systeem op Borchwerf II. Gelet hierop is er sprake van een groot systeem aan Wadi's en retentievijvers. De onderhavige ontwikkeling doet hier niet aan af. De hoeveelheid verhard oppervlakte wordt niet groter dat waarmee in het bestemmingsplan Borchwerf II reeds rekening is gehouden.

Hemelwater

Het plangebied betreft momenteel een stuk braakliggend bedrijventerrein. Ten tijde van droge of natte perioden zal het regenwater infiltreren dan wel verdampen binnen het plangebied. In de toekomstige situatie wordt het terrein grotendeels verhard, waardoor het water zal afstromen richting de aanwezige retentievoorzieningen. Uit onderzoeken blijkt dat de gerealiseerde retentievoorzieningen voldoende capaciteit hebben voor de ontwikkeling van Borchwerf II. Hierin is een ontwikkeling binnen het plangebied reeds meegenomen in de berekeningen.

Ten aanzien van het materiaalgebruik dienen aandacht te worden geschonken aan het gebruik van milieuvriendelijk materialen. Verder mogen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Vuil water

De accommodatie dient aangesloten te worden op het gemengd stelsel in Emmerblok. De verdere uitwerking hiervan en exacte aansluit locatie dient in samenspraak met de gemeente te worden uitgevoerd. Geacht wordt dat de aanwezige riolering voldoende capaciteit heeft om de hoeveelheid vuil water te verwerken.

4.9 Beoordeling Milieueffectrapportage

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Bepalend hierbij is de activiteit (of zijn de activiteiten) waarop het plan of besluit betrekking heeft. Het betreft de volgende drie stappen:

• 1. Toetsing aan het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Hiermee wordt getoetst of het plan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
  • a. Het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig.
  • b. Het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r., en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan als bedoeld in kolom 3 ‘plannen' geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht.
  • c. Het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D: er moet beoordeeld worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd.
  • d. De activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit wordt niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
• 2. In het geval van een plan: toetsing of het uitvoeren van een passende beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming voor dit plan verplicht is vanwege de hierin opgenomen activiteit(en). In dat geval is het plan mogelijk m.e.r.-plichtig.
• 3. Toetsing aan de provinciale milieuverordening. Door Provinciale Staten kunnen hierin aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Beoordeling

De activiteit die met voorliggend plan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van een hotel op een bestaand bedrijventerrein. Deze activiteit valt binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Er is geen definitie gegeven voor een 'stedelijk ontwikkelingsproject'.

Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard, de omvang en het ruimtebeslag van belang zijn.

In voorliggende situatie is de bestemming Bedrijf aanwezig. Het perceel kent een bebouwingspercentage van 80%, waardoor circa 6.800 m2 aan bebouwing gerealiseerd zou mogen worden. In de nieuwe situatie wordt een hotel gerealiseerd met een oppervlakte van circa 1.130 m2 wat ruim minder ruimtebeslag betekent dan op grond van het bestemmingsplan was toegestaan.

Er is dan ook geen sprake van extra bebouwd ruimtebeslag. Er is derhalve geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject.

Er hoeft dan ook geen m.e.r.-beoordeling te worden verricht. Ook op grond van de stappen 2 en 3 is geen directe aanleiding voor een m.e.r.-plicht.

Daarnaast zijn in voorgaande paragrafen de mogelijke effecten ten aanzien voor de diverse (milieu)aspecten reeds beoordeeld. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatsen. Er is dan ook geen sprake van een m.e.r.-plicht.

Conclusie

Er bestaat geen noodzaak tot het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

Hoofdstuk 5 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan is niet verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd (artikel 6.12, lid 2 sub a Wro). 

De gemeente sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. De voorgestane ontwikkelingen worden op eigen risico door de initiatiefnemer ontwikkeld, investeringen vanuit de gemeente zijn niet noodzakelijk. Omdat de plankosten anderszins zijn verzekerd is een exploitatieplan niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Vooroverleg

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening jo artikel 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht is overleg voorgeschreven met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Tijdens het vooroverleg zijn een aantal reacties ingediend, waaronder een reactie van:

• 4. Hydreco
• 5. Veiligheidsregio / Brandweer
• 6. Provincie

De reacties hebben geleid tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan op de volgende punten:

Hydreco

Door Hydreco wordt aangegeven dat het hotel niet wordt aangesloten op de warmte-koude opslag zoals deze is aangelegd voor de kantorenstrook van veld F. Dit is in strijd met de met Borchwerf II BV/CV gemaakte afspraken. Hierdoor lijdt Hydreco aanzienlijke schade, waarbij deze schade verhaald zal worden op de gemeente en/of Borchwerf II. Hydreco vraagt dan ook om aanpassing van het plan, waarbij warmte-koude opslag alsnog mogelijk gemaakt wordt.

Reactie

De afspraken zoals deze zijn neergelegd tussen Borchwerf II BV/CV en Hydreco zijn privaatrechtelijk vastgelegd. Warmte-koude opslag is voor een ontwikkeling als het onderhavige niet wenselijk, omdat hiermee niet het gewenste comfortniveau bereikt kan worden. Daarnaast is het systeem achterhaald, er is niet met nieuwe technische ontwikkelingen rekening gehouden. Met Hydreco zijn eerder afspraken gemaakt over andere ontwikkelingen welke ook niet aangesloten zijn op dit systeem. Het is aan Hydreco en aan Borchwerf II BV/CV om ook hier dergelijke afspraken over te maken. Deze privaatrechtelijke afspraken staan los van de mogelijkheden van een bestemmingsplan.

De vooroverlegreactie leidt dan ook niet tot aanpassing van het plan.

Veiligheidsregio / Brandweer

Door de Veiligheidsregio wordt aangegeven dat de gewenste locatie gelegen is binnen het plasbrandaandachtsgebied van de Buisleidingenstraat en de snelweg. Daarnaast is bij het ontwerp van het exterieur van het hotel onvoldoende rekening gehouden met de externe veiligheid. Tenslotte wordt er aandacht gevraagd om in de verdere uitwerking rekening te houden met de langere aanrijdtijden voor deze locatie.

Reactie 

Het plan is op een aantal punten aangepast. De locatie van het hotel is vijf meter naar het oosten opgeschoven, zodat deze buiten het plasbrandaandachtsgebied valt. De veiligheidsregio heeft inmiddels aangegeven met deze nieuwe locatie in te kunnen stemmen. Daarnaast zal bij de verdere uitwerking rekening gehouden worden met voldoende brandwerendheid. Bij het verder uitwerken van het exterieur zal daarnaast ook voldoende rekening gehouden worden met de externe veiligheid.

Provincie

Door de provincie wordt aangegeven dat de ontwikkeling in principe voorstelbaar is, maar dat hiervoor afstemming met de regio voor nodig is.

Daarnaast wijst de provincie erop dat het plan geen onderbouwing biedt voor de wijze waarop 'optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie' en 'rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water'. In de planregels staat bij (voormalig) 3.3.1 sub j als strijdig gebruik, het gebruik van gronden ten behoeve van amusementshallen. Dit lijkt niet in overeenstemming met het gebruik van (deels) als casino. In artikel 3.4 (afwijken gebruiksregel) zijn regels opgenomen voor andere bedrijfsvormen van horeca. Het lijkt logisch om daarbij tevens bedrijven tot categorie 3.1 en/of kantoren op te nemen en de voorwaarde van regionale afstemming.

Reactie

Voor de onderhavige locatie is reeds eerder een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betrof eveneens een hotelontwikkeling. De hoeveelheid vierkante meters kantoren zijn dus reeds eerder uit de markt genomen. De gewenste casino functie is op deze locatie wel een toevoeging. Hierbij gaat het echter niet om de uitbreiding van het aantal locaties binnen de gemeente waarbinnen de uitoefening van een casino mogelijk is, maar een herschikking van de bestaande locaties, met in achtneming van de geldende regelgeving inzake schaarse vergunningen. Regionale afstemming over een hotelfunctie op deze locatie heeft dan ook reeds in 2017 plaatsgevonden. Ten overvloede zal de ontwikkeling ook nog ter kennisname in de regionale overleggen worden aangeboden.

De toelichting is op een aantal punten aangevuld:

Er wordt binnen de ontwikkeling optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden van gebruik en productie van duurzame energie. Zo worden er op het dak van het hotel zonnepanelen aangebracht.

De onderhavige locatie is gelegen binnen het gebied van bedrijventerrein Borchwerf II. Bij de ontwikkeling en realisatie van het bedrijventerrein is veel rekening gehouden met de waterhuishouding. De velden C, D A en F zodanig zijn ontworpen dat er geen water op straat zal optreden en het water afdoende wordt afgevoerd. Voor veld D, A en F geldt dat extremere buien met een herhalingstijd 1x per 5 jaar of groter daarentegen wel lokaal tot 'water op straat' situaties kunnen leiden. Opgemerkt dient te worden, dat dit niet per definitie wateroverlast betekent. De retentievoorzieningen binnen het plangebied zijn zodanig gedimensioneerd dat hemelwater onder het niveau van de overlopen naar de Omloopleiding Bakkersberg en De Riet kan worden vastgehouden tot een overschrijdingsfrequentie van eens per 100 jaar (T=100). Gelet hierop is er sprake van een groot systeem aan Wadi's en retentievijvers. De onderhavige ontwikkeling doet hier niet aan af. De hoeveelheid verhard oppervlakte wordt niet groter dat waarmee in het bestemmingsplan Borchwerf II reeds rekening is gehouden.

Inzake de planregels is de met betrekking tot het strijdig gebruik hersteld. Voormalig artikel 3.3.1. sub j is dan ook verwijderd. De suggesties met betrekking tot de andere bedrijfsvormen dan horeca is overgenomen.

Deze vooroverleg reactie leidt tot aanpassing van de toelichting en de planregels.

6.2 Ontwerpbestemmingsplan

Na het vooroverleg en de verwerking van de eventuele reacties wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. Ook moeten de stukken met de kennisgeving aan de eerder genoemde diensten en instanties worden toegezonden (artikel 3:13 Awb), of er moet worden aangegeven waar de (digitale) stukken te vinden zijn (elektronische kennisgeving).

Binnen de gestelde termijn is een tweetal zienswijzen ontvangen. Deze zijn in de Nota van zienswijze samengevat en voorzien van een reactie. De Nota van zienswijze is als Bijlage 11 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

6.3 Vaststelling

De gemeenteraad heeft op 13 april 2023 besloten het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het Vaststellingsbesluit is aan het bestemmingsplan toegevoegd. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

7.1 Planverbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en opmaak van de regels en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehoren kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen en dergelijken. 

Op de planverbeelding zijn de volgende onderdelen opgenomen:

• de plangrens;
• de verschillende bestemmingen;
• bouwvlakken;
• maatvoeringsvlakken;
• functie- en bouwaanduidingen;

De gronden gelegen binnen de grens van het plangebied zijn geregeld binnen dit bestemmingsplan. De kleuraanduiding op de planverbeelding geeft aan om welke bestemming het gaat. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De overige aanduidingen geven een specifieke situatie weer, waarvoor in de regels een aparte regeling is opgenomen.

7.2 Regels

Indeling planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel dat de wijze van meten regelt. 
• Hoofdstuk 2 bevat de bepalingen die direct verband houden met de bestemmingen die op de planverbeelding zijn aangegeven. Bij een bestemming geldt in beginsel het volgende stramien:
  • 1. een bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gronden worden gebruikt?;
  • 2. bouwregels: waaraan moet worden voldaan op de gronden? Voorbeelden zijn regels over soort bebouwing, hoogte, oppervlakte, bebouwingsdichtheid;
• Hoofdstuk 3 bevat een aantal bepalingen, te weten:
  • 1. anti-dubbeltelregel: met dit artikel dient voorkomen te worden dat situaties ontstaan welke niet in overeenstemming zijn met de bedoeling van het plan. Grond die al eerder moest worden meegeteld bij de beoordeling van een bouwplan mag niet nog eens worden meegeteld bij een nieuwe bouwaanvraag;
  • 2. algemene bouw- en gebruiksregels: hierin is een aanvullende regeling voor het gebruik van gronden (anders dan bouwen) en opstallen opgenomen;
  • 3. algemene afwijkingsregels: deze bepaling geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid een omgevingsvergunning voor het afwijken te verlenen;
  • 4. algemene wijzigingsregels: in het bestemmingsplan is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
  • 5. Overige regels; regeling ten behoeve van het parkeren.
• Hoofdstuk 4 omvat twee artikelen:
  • 1. overgangsregels: deze bepaling houdt in dat bouwwerken, die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of die op grond van de Woningwet mogen worden gebouwd) mogen blijven bestaan hoewel zij strijdig zijn met de bebouwingsregels van het plan. Bovendien bepaalt de overgangsrechtbepaling dat het gebruik van de gronden en opstallen dat afwijkt van de regels zoals die gelden op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt gehandhaafd mag blijven. De overgangsregels zijn uiteraard niet van toepassing op bouwwerken en gebruik waarvoor geen vergunning is verleend;
  • 2. slotregel: hierin is de titel van het bestemmingsplan opgenomen.

Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per artikel uiteengezet op welke wijze het beleid, de regelgeving is vertaald in de regels.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aansloten bij het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden. In de regels is bepaald dat alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming mogen worden opgericht. Een aantal meetwijzen is door de SVBP 2012 voorgeschreven. 

Artikel 3 Horeca  

De voor horeca bestemde gronden zijn bestemd voor een logies, casino, restaurant en zalenverhuur, met dien verstande dat het aantal kamers als ook beschikbare m2 per functie is gemaximaliseerd. Om een bepaalde flexibiliteit te behouden in verband met de continue wijzigende vraag/aanbod op de markt is er voor gekozen om 1 verdieping van maximaal 1.150 m2 flexibel in te vullen. Zo kan deze verdieping volledig ingericht worden ten behoeve van zalen/vergaderruimte-verhuur. Maar de mogelijkheid wordt ook geboden om deze in te zetten voor zelfstandige kantoorruimtes en/of extra logiesverblijven.

Daarnaast zijn ondergeschikte functies toegestaan, inclusief een receptiegebouw. ten behoeve van de situering van de bebouwing en de reclamemast is een bouwvlak opgenomen.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel  

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning tot bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Op deze wijze wordt het bijvoorbeeld onmogelijk om percelen te splitsen en een tweede woning te bouwen. Dit artikel is door artikel 3.2.4 Bro voorgeschreven.

Artikel 5 Algemene bouwregels  

In dit artikel is een afwijkingenregeling, een regeling voor ondergeschikte bouwdelen en een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en (raam- en straat-)prostitutie is expliciet uitgesloten.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en (raam- en straat-)prostitutie is expliciet uitgesloten.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels  

In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen, zoals een afwijking van de maatvoering van 10 %.

Artikel 9 Overgangsrecht  

Dit artikel betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. Daarnaast is een regeling t.b.v. bestaande maten opgenomen.

Artikel 10 Slotregel  

Dit is de Slotregel met de titel; Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Emmerblok" van de gemeente Halderberge.