Gemert Komweg Haageijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Initiatiefnemer is voornemens om op de hoek Komweg / Haageijk te Gemert 67 appartementen te realiseren. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw in de vorm van drie bouwblokken met een onderliggende halfverdiepte parkeergarage. Het planvoornemen past niet in het geldende bestemmingsplan 'Centrumgebied Gemert 2012' (zie paragraaf 1.3). Om de realisatie van de appartementen mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

De ontwikkeling vindt plaats in het noorden van het centrum van Gemert. Het plangebied is gelegen op de hoek Komweg 2 en Haageijk 12-18, 20 en 26. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Gemert sectie N, perceelnummers 200, 201, 452, 1530 en 1717. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.852 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied binnen Gemert weergegeven. In figuur 1.2 is het plangebied aangeduid.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

Figuur 1.2. Begrenzing plangebied, rood omlijnd

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Centrumgebied Gemert 2012' (figuur 1.3). Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Gemert-Bakel vastgesteld op 5 juli 2012. Tevens is het paraplubestemmingsplan 'Parkeren' (vastgesteld op 23 januari 2018) van toepassing.

Het plangebied heeft volgens het geldende bestemmingsplan 'Centrumgebied Gemert 2012' de volgende bestemmingen en aanduidingen:

• enkelbestemmingen 'Centrum -A' en 'Wonen';
• dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3';
• bouwvlak.

Binnen de enkelbestemming 'Centrum - A' zijn detailhandel, winkelondersteunende dienstverlening en daghoreca op de begane grondlaag toegestaan. Op de verdiepingen boven de begane grondlaag is wonen toegestaan. Binnen de bestemming 'Wonen' is het bestaand aanwezige gebruik als wonen toegestaan.

Ter plaatse van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Rondom de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen waarbinnen bouwwerken zijn toegestaan.

De beoogde ontwikkeling is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Een bouwvlak ter plaatse van de beoogde woningen ontbreekt deels en de maximale maatvoeringen worden overschreden. Binnen de bestemming Centrum-A is de functie wonen op de verdiepingen weliswaar toegestaan, maar de beoogde ontwikkeling ziet tevens op wonen op de begane grond. Middels voorliggende bestemmingsplan wordt aangetoond dat met het planvoornemen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Figuur 1.3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplannen (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

• In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden.
• In hoofdstuk 4 is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten.
• In hoofdstuk 5, 6 en 7 wordt ingegaan op de financiële, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt op de hoek Komweg en Haageijk. Binnen het plangebied liggen twee woningen en winkelpanden met bovenwoningen. Op de hoek met de Komweg stonden twee woningen, Komweg 2 en Haageijk 26, die inmiddels zijn gesloopt ten behoeve van het archeologisch onderzoek (zie paragraaf 4.3). Door brand was Haageijk 26 onbewoonbaar geworden. Het woonwinkelpand Haageijk 12-18 is nog in gebruik en het pand Haageijk 20 staat leeg. De grond tussen Haageijk 26 en de winkelpand Haageijk 20 is onbebouwd.

Figuur 2.1 Overzicht huidige situatie (bron: architecten|en|en)

Figuur 2.2 Zicht vanaf de Komweg (bron: google.streetview, mei 2022)

Figuur 2.3 Zicht vanaf de Haageijk (bron: google.streetview, maart 2022)

2.2 Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 67 huurappartementen. De bestaande bebouwing wordt gesloopt ten behoeve van deze nieuwbouw. Het stedenbouwkundig plan is als bijlage 1 opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan.

Uitgangspunten in relatie tot het nieuwe centrumplan

In het nieuwe centrumplan van Gemert speelt de locatie van het project Eyckenhage een zijdelingse belangrijke rol. Op de locatie worden door de gemeente Gemert-Bakel een ingreep voorgesteld om de rotonde te transformeren tot een haakse kruising, waarin het profiel van de Haageijk als traditioneel lint wordt benadrukt. Hoewel dit een plan voor de lange termijn is, wordt het stedenbouwkundig herstellen van het lint als uitgangspunt voor het plan gesteld. Beide voorstellen tezamen zorgen voor een stedenbouwkundig kader waarin de locatie meerzijdig wordt en de Elisabethplaats kan transformeren in een volwaardig nieuw gebied.

Stedenbouw

De meerzijdigheid die voor de locatie in centrumplan wordt geïntroduceerd vormt de basis voor het ontwerp voor de beoogde ontwikkeling, waarin twee losse appartementenblokken in een groene parkachtige setting worden gesitueerd. Deze zogenoemde 'urban blocks' hebben beiden een footprint van ongeveer 20 bij 20 meter en maken een front naar zowel de Komweg/Haageijk als naar de nieuwe Elisabethplaats. Om het ensemble aan de Haageijk te rijgen wordt tenslotte nog een derde blokje geïntroduceerd, namelijk een kleiner "pasblokje" wat de maat en schaal van de winkelstraat aldaar overneemt. De situeringstekening is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 Situeringstekening beoogde ontwikkeling (bron: architecten|en|en, november 2023)

De drie bouwblokken zijn alzijdig en verschillend van grootte. Ze introduceren ieder op hun eigen manier een kwaliteit in het gebied. Het blok aan de Komweg/ Haageijk kent vier bouwlagen en vormt een straatfront naar beide linten. Niet alleen de hoofdentree is hier gepland, maar ook hebben alle begane grond appartementen hier een voordeur aan de straat.

Het blok aan de Elisabethplaats kent vijf bouwlagen en situeert op een half verdiepte parkeergarage. Deze verhoogde plint zorgt voor privacy bij de appartementen op de eerste laag. Het wat hogere blok vormt een monumentaal front naar de Elisabethhof. Een gebied wat deze kwaliteit wel kan gebruiken.

Tenslotte is er nog het kleine blokje van drie bouwlagen dat grenst aan de bebouwing van het Haageijk. Dit blokje markeert het begin van het commerciële lint, maar is omgekeerd ook het einde ervan vanuit het centrum. De situering van de bebouwing met bijbehorende bouwhoogtes is weergegeven in figuur 2.5.

Figuur 2.5 Stedenbouwkundige situering bebouwing (bron: architecten|en|en, november 2023)

De vorm van de drie blokken wordt gedefinieerd door hun opbouw en materialisatie waarin hoofdmassa en dakvorm de belangrijkste ingrediënten zijn. Gezamenlijk vormen ze een ensemble in maat, schaal, materiaal en vorm; een stedenbouwkundige kwaliteit die vooral in de parktuin die ze opsluiten optimaal ervaren kan worden. De verdeling in de compositie van de blokken in de horizontale opbouw van de plint en het dak over meerdere verdiepingen maakt dat je het project als een stedenbouwkundige eenheid zal gaan ervaren.

De drie blokken oriënteren zich op hun eigen wijze op twee verschillende gebieden, door middel van de hoofdentrees. De hoofdentrees zijn een duidelijke architectonisch articulatie in de verder alzijdige hoofdvorm van de urban blocks.

De drie blokken sluiten een parkachtige ruimte in, die groen en doorwaadbaar wordt als een Franse parktuin. Het parkje is een verbreding van het straatprofiel van Haageijk maar definieert het straatprofiel met lage muurtjes en heggen. Door de tuin kan de voetganger wandelen over paadjes en straatjes van Haageijk naar de nieuwe Elisabethplaats. De beoogde verbindingszones binnen het plangebied zijn weergegeven in figuur 2.6.

Figuur 2.6 Doorwaadbaarheid (bron: architecten|en|en, november 2023)

Beeldkwaliteit

Wat betreft beeldkwaliteit wordt aangesloten bij de herontwikkeling van Kasteel Gemert. Het kasteel kenmerkt zich in hoofdvorm door een tweelaagse, bakstenen plint. Deze plint geeft het kasteel zijn oriëntatie en (visuele) schaal. Boven op de plint ligt, gescheiden door een duidelijke overgang, een tweelaags dominant dak met dubbele helling. Bij de vormgeving van de urban blocks stond het principe plint – dak centraal in de oplossing van een aantal stedenbouwkundige uitganspunten. Door de plint te verdraaien voegen de blokken zicht naar de context, zowel in richting als schaal. Met name op de kruising Komweg – Haageijk biedt dit de mogelijkheid aansluiting te zoeken op beide straatprofielen.

De (bakstenen) plint dient zich aan als tussenstap tussen de kleinschalige lintbebouwing van de Komweg en de grovere structuur van de hoge bouwblokken van de Haageijk. Tegelijkertijd zorgt het terugliggende dak dat het blok zich in schaal kan meten met de hogere bebouwing aan de Haageijk, wat voor een passende entree van het centrum zorgt.

Naast de bakstenen plint en het leien dak heeft het kasteel een binnenzijde van wit gekeimde baksteen. Dit geeft een duidelijk contrast tussen buiten en binnenzijde. De buitenzijde van het kasteel sluit hierbij aan op de andere (oudere) vleugels terwijl aan de binnenzijde een veel vriendelijkere sfeer wordt bereikt. Dit principe wordt in het plan teruggebracht om het ensemble van de 3 blokken met elkaar te verbinden. De gevels van de blokken welke naar aan de grenzen van het plan gericht zijn krijgen allen een rood-bruine baksteen. Samen met de lage, bakstenen muurtjes welke de tuin omkaderen geeft dit het plan een duidelijke contour en samenhang. De gevels welke naar de gemeenschappelijke binnentuin gericht zijn, worden wit gekeimd. De witte kleur geeft een mooi contrast met het groen van de binnentuin. Het groen en de witte gevels creëren samen een zachtere, vriendelijkere sfeer, waardoor de binnentuin een prettige verblijfsplaats wordt.

Figuur 2.7 t/m 2.10 worden diverse sfeerimpressies van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.7 Beeld vanuit Haageijk (bron: architecten|en|en, november 2023)

Figuur 2.8 Beeld vanuit de Komweg (bron: architecten|en|en, november 2023)

Figuur 2.9 Beeld vanuit de Elisabethplaats (bron: architecten|en|en, november 2023)

Figuur 2.10 Beeld vanuit Haageijk (bron: architecten|en|en, november 2023)

Woningbouwprogramma:

De planontwikkeling omvat de realisatie van 67 woningen. Het plan omvat 21 goedkope huurappartementen, 38 middeldure huurappartementen en 8 dure huurappartementen. Met de realisatie van de 67 woningen worden de bestaande woningen en winkels (totale oppervlakte van 2.720 m2) gesloopt, waardoor tevens de functie komt te vervallen.

Van deze appartementen hebben 59 appartementen een bruto vloeroppervlakte tussen de 50 m2 en 85 m2. 8 appartementen hebben een woonoppervlakte groter dan 100 m2. Voor de doelgroepen wordt gedacht aan starters, ouderen en alleenstaanden.

Verkeer en parkeren

De woningen in Blok A worden direct ontsloten via de reeds bestaande trottoirs aan de Komweg en Haageijk. De woningen in Blok B worden ontsloten via de Elisabethplaats. Blok C is georiënteerd aan het bestaande profiel van de Haageijk.

Parkeren is in het plan opgenomen middels een half verdiepte parkeergarage. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is de (technische) uitvoerbaarheid van een parkeergarage onderzocht middels het geotechnisch onderzoek en bemalingsadvies (bijlage 2). Een halfverdiepte parkeergarage bleek daarbij haalbaar.

De halfverdiepte parkeergarage wordt ontsloten voor auto's aan de Elisabethplaats. Bewoners van blok B kunnen direct via de centrale ontsluiting naar de parkeergarage, bewoners van blok A kunnen via de entree van blok B de parkeergarage bereiken.

Het plan voorziet in 62 ondergrondse (privé) parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit houdt in dat in basis bijna iedere woning één parkeerplaats toegewezen kan krijgen. Echter, naar verwachting heeft niet ieder huishouden een auto aangezien wordt ingezet op een relatief jongere doelgroep. Met de realisatie van 62 ondergrondse parkeerplaatsen wordt voldaan aan de Nota parkeernormen 2017. Het aspect verkeer en parkeren wordt nader uitgewerkt in paragraaf 4.2.

Groen en water

De Komweg en Haageijk maken onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur conform de Groene kaart Gemert-Bakel (figuur 2.11). Aan de straatzijde van het plangebied staan echter geen bomen. Bij de nieuwe inrichting wordt groen toegevoegd. Met de realisatie van een groene inrichting aan de straatzijde wordt de hoofdgroenstructuur derhalve versterkt. Voor de invulling van de buitenruimte is een beplantingsplan opgesteld. In paragraaf 3.4.7 vindt de toets plaats ten aanzien van de Groennorm van de Gemeente Gemert-Bakel. In paragraaf 4.1 wordt nader in gegaan op het aspect water.

Figuur 2.11 Overzicht waardevolle bomen en groenstructuren (bron: https://gemertbakel.cobra360.nl/?@groenekaart)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• b. Duurzaam economisch groeipotentieel
• c. Sterke en gezonde steden en regio's
• d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• a. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• b. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• c. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Eén van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan. Voor het overige is geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

3.2.3 De ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval is wonen op de woonbestemming en op de verdiepingen binnen de bestemming Centrum - A al mogelijk. Per saldo worden planologisch meer dan 11 woningen toegevoegd. Daarom is sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte

De relevante regio voor wonen is De Peel binnen de regio Zuidoost-Brabant.

Figuur 3.1 Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)

De woningbehoefte in de gemeente Gemert-Bakel blijkt uit diverse onderzoeken.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020

Doordat het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Gemert-Bakel is 1.280 woningen in de periode 2020-2030. De tabel in figuur 3.2 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.2 Indicatie toename woningvoorraad

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2031

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage staat dat er in de regio Zuidoost Brabant in de periode 2021-2031 nog 43.500 woningen nodig zijn, waarvan 23.300 woningen is opgenomen als harde plancapaciteit.

Figuur 3.3 Woningbouwcapaciteit en opgaven

Binnen deze regio zijn de Woonafspraken De Peel gemaakt. Deze woonafspraken zijn nu in uitvoering en vormen de leidraad waarlangs gewerkt wordt. Plannen worden onderling gedeeld en er vindt afstemming plaats over de woningbouw. De afspraken gaan o.a. over afstemming van uitbreidingslocaties, niet-traditionele woonvormen en de huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten en doelgroepen die 'claims' leggen op Wmo-budget.

Gemert-Bakel kan op basis van de provinciale prognose 2020 in de periode 2020-2030 1.280 woningen bijbouwen. Voor de periode 2022-2023 is volgens de prognose behoefte aan 1.265 woningen. Dat betekent dat er noodzaak is om woningen aan de voorraad toe te voegen. De groei dient zeker 120 woningen per jaar te zijn om 'gaten' in de verkoop te voorkomen.

In het woningbouwprogramma zijn 2.521 woningen opgenomen. Van de totale plancapaciteit vallen 450 woningen onder harde plancapaciteit, deze zijn niet meer beïnvloedbaar. Overige woningen vallen onder plannen die nog beïnvloedbaar zijn, deze plannen zijn nog “zacht”.

De beoogde ontwikkeling is een van de bekende zachte plannen, die invulling moeten geven aan de grote kwantitatieve woningbehoefte.

Kwalitatieve behoefte

De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke woonvisie Gemert-Bakel 2020-2024 (vastgesteld op 9 juli 2020). Ook zijn twee verordeningen vastgesteld waarin regels zijn opgenomen voor sociale woningbouw en middenhuur.

Er wordt bij de realisatie van de totale plancapaciteit gestreefd naar de een verdeling over de verschillende marktsegmenten. De naamgeving en prijsgrenzen zijn geactualiseerd op basis van de vastgestelde regionale begrippenlijst wonen.

Met het planvoornemen wordt een mix met 21 goedkope huurappartementen, 38 middeldure huurappartementen en 8 dure huurappartementen mogelijk gemaakt. Hiermee wordt voldaan aan de beleidsuitgangspunten in de bovengenoemde woonvisie (zie ook paragraaf 3.4.6) en verordeningen.

Conclusie

Er zijn nog onvoldoende harde plannen en er is sprake van een grote woningbehoefte. In het plan worden appartementen mogelijk gemaakt. Herinvulling van een binnenstedelijke locatie in de kern Gemert draagt bovendien bij aan de leefbaarheid binnen het stedelijk gebied.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Bij ruimtelijke ontwikkelingen ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand (cultuurhistorisch waardevol) bebouwd en onbebouwd gebied om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. De initiatiefnemer wenst appartementen binnen het bestaand bebouwd gebied te realiseren. Deze transformatie van het cultuurhistorisch waardevolle pand is noodzakelijk om deze waarden voor de toekomst in stand te kunnen houden. De beoogde ontwikkeling speelt in op een goede omgevingskwaliteit en een duurzame economie. Hierdoor kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie 2022)

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: Iov N-B) vastgesteld. Deze verordening is per 5 november 2019 in werking getreden.

Voorafgaand op de inwerkingtreding van de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Iov N-B is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening, waaronder de huidige Verordening ruimte.

De Iov N-B is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van Iov N-B zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Hierin staan de regels die nu nog zijn opgenomen in de Verordening ruimte. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Toetsing

In de Iov N-B zijn regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen. Het plangebied ligt binnen het werkgebied 'stedelijk gebied'.

De ontwikkeling betreft de toevoeging van woningen binnen het werkgebied 'stedelijk gebied'. De toedeling van functies vindt plaats binnen bestaand ruimtebeslag. De ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3.3 Brabantse Agenda Wonen

In het kader van een duurzaam verstedelijkingsbeleid en in lijn met (de principes van) de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is het van belang de mogelijkheden om het woningbouwprogramma in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed optimaal te benutten. Of, zoals in het 'Bestuursakkoord Noord-Brabant 2015-2019' verwoord: “herbestemmen wordt meer en meer het nieuwe bouwen”. Vaak wordt in het licht van de transformatieopgaven gekeken naar wonen als nieuwe bestemming. Omdat er in veel andere vastgoedmarkten (per saldo) niet veel meer hoeft te worden toegevoegd aan vierkante meters of zelfs sprake is van krimp. Veelal zal het dan ook gaan om het transformeren van locaties naar een tweede leven, waarin wonen de boventoon voert. Hierbij zijn vooral de eerstkomende jaren (tot 2030) cruciaal. Urgentie is geboden. Samenhangend met de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens zal in deze periode immers het leeuwendeel van de benodigde woonruimte moeten worden gerealiseerd. Zoals uit onze actuele bevolkings- en woningbehoefteprognose blijkt, zal van de ca. 160 duizend toe te voegen woningen tot 2050, liefst driekwart (120 duizend woningen) voor 2030 moeten worden gerealiseerd. Na 2030 neemt de groei van de woningbehoefte sterk af.

Toetsing

Uit de Brabantse Agenda Wonen blijkt dat de provincie in lijn met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking ruim baan wil geven bij herontwikkeling. Er moeten snel meer woningen worden gebouwd. Plannen voor herbestemming van leegstaande locaties of plannen voor inbreiding krijgen voorrang op uitbreidingslocaties. De sloop en herontwikkeling op deze inbreidingslocatie hier op in. Het planvoornemen past zodoende binnen de uitgangspunten van de Brabantse Agenda Wonen.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Plus Gemert-Bakel 2011-2021

De structuurvisie is een instrument, dat door het gemeentebestuur wordt gehanteerd om veranderingen in de juiste richting te sturen. De structuurvisie is geen statisch eindbeeld, maar een beoordelingskader voor wensen en ontwikkelingen. Het doel is uiteindelijk oplossingen te creëren voor de vraagstukken die spelen in de gemeente op het gebied van wonen, werken, landbouw, recreëren, welzijn en natuur. De gewenste ontwikkelingen uit deze visie zijn als volgt samen te vatten: De gemeente streeft naar het duurzaam verbinden van mens, ruimte en middelen. De locatie is gelegen binnen het stedelijk gebied van Gemert.

De beoogde ontwikkeling raakt de volgende thema's uit de structuurvisie:

• Archeologie en cultuurhistorie
• Wonen

Figuur 3.4.1 Uitsnede structuurvisiekaart

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de woningbouwbehoefte en wonen in het centrum. Het toepassen van appartementen voor een specifieke doelgroep sluit aan bij de uitgangspunten van het thema wonen uit de structuurvisie.

3.4.2 Omgevingsvisie Gemert

De omgevingsvisie van de gemeente Gemert-Bakel is momenteel in voorbereiding. Op 22 april 2021 is het koersdocument door de raad worden vastgesteld, waarna een verdiepingsslag per kern zal worden uitgewerkt. In het koersdocument is als thematische visie voor de ontwikkeling van het grondbeleid opgenomen dat in elke kern woningen worden gebouwd. Binnen de kernen wordt zo veel mogelijk verdicht en dorpsranden worden beschermd of afgerond met nieuwe woonwijken. Lopende ontwikkelingen zoals de ontwikkeling van het centrum, zie paragraaf 3.4.3, worden in de omgevingsvisie verankerd. Dit geldt ook voor de locatie Eyckenhage specifiek.

3.4.3 Centrumvisie

Op 18 maart 2021 heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel de centrumvisie vastgesteld. De nieuwe centrumvisie is een meerjarenplan 2022-2032 en is de opvolger van de huidige centrumvisie. De centrumvisie is een ruimtelijke visie waarin wordt vastgelegd wat de wensen zijn voor de functie van het centrum en bijbehorende voorzieningen. Het borduurt voort op de ambitie in de visie om cultureel erfgoed ook voor de toekomst beleefbaar en bruikbaar te houden. Daarin actuele waarden van nu als klimaatadaptatie en hittestress verweven. Belangrijk zijn:

• Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid per auto en bijbehorend parkeergemak.
• Naast retail en horeca is een prettig verblijfsklimaat belangrijk door de belevingswaarde van onder andere cultuurhistorisch waardevolle elementen zoals gebouwen en groen.
• Door het herstellen van historische verbindingen worden ook de cultuurhistorisch waardevolle elementen aan de westkant van de Komweg aan het centrum verbonden.

Waar de visie zich in detail meer richt op de openbare ruimte is in de stedenbouwkundige randvoorwaarden onderhavig plangebied als ontwikkellocatie aangemerkt. In de visie is herstel van historische wegen beoogd, waaronder de Komweg en tevens de afwaardering van de Komweg. Daarnaast wordt een verbetering van de verbinding aan de zuidzijde van de ontwikkellocatie beoogd.

Figuur 3.5 Uitsnede Randvoorwaarden en uitgangspunten centrumvisie

Toetsing

De locatie Eyckenhage is in de centrumvisie opgenomen. Op deze locatie is een nieuwe stedelijke functie beoogd, zoals woningbouw. In de visie is verder opgenomen dat de hoofdontsluiting wordt verlegd en dat de Komweg wordt afgewaardeerd. Met de totstandkoming van voorliggend plan is, zoals eerder beschreven in paragraaf 2.2, getracht om op diverse punten aansluiting te zoeken op de genoemde Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden, te weten:

• Doorsnijding Komweg middels doorgaand verkeer;
• Ontwikkeling/initiatief moet fungeren als herkenbaar startpunt van het Centrum;
• Duidelijkere verbinding tussen parkeren en het winkelgebied;
• Toevoegen van groen als prettig verblijfsklimaat en belevingswaarde voor retail en horeca.

3.4.4 Bestemmingsplan Centrumgebied Gemert 2012

Op 5 juli 2012 heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel het bestemmingsplan 'Centrumgebied Gemert 2012' vastgesteld en op 19 juni 2013 onherroepelijk. Het plangebied heeft volgens dit bestemmingsplan onder andere de bestemmingen 'Centrum - A' en 'Wonen', zie ook paragraaf 1.3.

Toetsing

De transformatie van het plangebied is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Het toevoegen van nieuwe woningen past niet binnen de geldende bestemmingen 'Centrum - A' en 'Wonen'. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt dit bestemmingsplan opgesteld.

3.4.5 Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017

Met de Nota Parkeernormen biedt de gemeente een toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in de gemeente Gemert-Bakel om daarmee de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Met behulp van dit toetsingskader moet worden voorkomen dat als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen of wijzigingen parkeerproblemen in de openbare ruimte ontstaan.

Om deze doelstelling te halen wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• 1. De parkeernormen moeten een positieve invloed hebben op de leefbaarheid en bereikbaarheid van de gemeente Gemert-Bakel;
• 2. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen is verantwoordelijk voor het aanleveren van een berekening voor zijn eigen parkeeropgave en het realiseren van de eigen parkeeroplossing;
• 3. Een bouwinitiatief of wijziging van een functie van een locatie mag geen parkeerproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten;
• 4. Er bestaat de mogelijkheid om maatwerk te leveren.

Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeren Gemert-Bakel' vastgesteld. De parkeernormen uit de nota zijn vertaald in dit bestemmingsplan en dienen toegepast te worden bij het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Toetsing

De toetsing aan de gemeentelijke parkeernormen vindt plaats in paragraaf 4.2. Hieruit blijkt met de beoogde ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden en aan de behoefte wordt voldaan. De algemene parkeerregeling uit het paraplubestemmingsplan wordt overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

3.4.6 Woonvisie Gemert-Bakel 2020-2024

De gemeente heeft een actuele woonvisie met bijbehorend uitvoeringsprogramma, zodat er gezorgd kan worden voor een goed functionerende woningmarkt en er prestatieafspraken gemaakt kunnen worden met Goed Wonen Gemert. De woonvisie 2020-2024 gaat vooral over de woningbouwaantallen en verdeling per doelgroepen.

Deze woonvisie dient daarmee als basis voor afspraken met Goed Wonen (prestatieafspraken) en ontwikkelaars (exploitatieovereenkomsten).

Tegelijk met de vaststelling van de woonvisie zijn ook de Verordening middenhuur en de Verordening sociale huur en koop vastgesteld. Deze instrumenten geven de gemeente de mogelijkheid om binnen een exploitatieovereenkomst de locatie en aantallen af te dwingen bij een ontwikkelaar wanneer anterieur hierover geen of onvoldoende afspraken kunnen worden gemaakt.

De verwachting is dat het aantal huishoudens de komende jaren toeneemt. Dat betekent dat er noodzaak is om woningen aan onze voorraad toe te voegen. De groei dient circa 120 woningen per jaar te zijn om ‘gaten’ in de verkoop te voorkomen. Op dit moment is er voldoende harde en zachte plancapaciteit om de groei tot 2040 op te vangen. Hierbij is het wel zaak om de woningen voor de juiste doelgroepen te bouwen.

Het aantal kwetsbare groepen op de woningmarkt is de afgelopen jaren toegenomen, denk aan mensen met een zorgvraag, lage inkomens en eenoudergezinnen. Belangrijk is dat er een flexibel woonconcept wordt gecreëerd dat ook voor deze doelgroepen ingezet kan worden.

De gemeente wil betaalbare woningen voor iedere doelgroep en zet in op:

Starters/jongeren

Voor beide groepen zal meer aanbod moeten komen in de middenhuur (tussen 750 en 1000 euro /mnd) en betaalbare koop. In alle kernen wil de gemeente meer experimenteren met tijdelijke woonvormen en gemengde woonvormen, voor bijvoorbeeld jongeren en ouderen aansluitend bij de provinciale lijn nieuwe woonvormen en zelfbouw.

Ouderen

Ook onder ouderen is de behoefte het grootst naar grondgebonden koopwoningen, maar is er ook een vraag naar koopappartementen (betaalbaar en middelduur). Er is behoefte aan meer nultredenwoningen, zoals bungalows. Ook hier wordt ingezet op de segmenten middenkoop en middenhuur. En door tevens levensloopbestendig te bouwen, zodat deze woningen tegelijkertijd ook voor de jongeren beschikbaar zijn. Gemengd wonen van doelgroepen wordt niet als een belemmering gezien, maar als een kans, zeker in de kleine kernen.

Gezinnen

Op dit moment ziet de gemeente een groot aanbod in het dure segment > €350.000. Veel gezinnen zijn juist op zoek naar de middeldure huizen € 275.000 – € 350.000. Om deze groep goed te faciliteren zal ook deze categorie de komende jaren extra aandacht krijgen.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van appartementen. Dit betreffen 21 goedkope huurappartementen, 38 middeldure huurappartementen en 8 dure huurappartementen. De behoefte van met name alleenstaanden, ouderen en starters wordt hiermee ingevuld. Herinvulling van deze wordt overigens beschouwd als een project met een strategisch belang voor de gemeente.

3.4.7 Groennorm Gemert-Bakel

De gemeente Gemert-Bakel heeft de ambitie een groene gemeente te willen zijn. Het streven is om een goede balans te vinden tussen ruimte, economie en leefbaarheid. De te respecteren uitgangspunten zijn cultuurhistorie, natuurvriendelijkheid en duurzaamheid. Bij nieuwe ontwikkelingen wil de gemeente de kwaliteit en de kwantiteit van het ruimtebeslag garanderen en waarborgen. Bij initiatieven met het toevoegen van woningen wordt als tegenprestatie 75 m2 extra groen per woning vereist. De groennorm wordt toegepast voor alle initiatieven die een uitbreiding van het bestand aan woningen en appartementen tot doel hebben. De toepassing van de groennorm is uitgewerkt in 'Uitwerking groennorm Gemert-Bakel'.

Per wooneenheid dient 'fysiek' 75 m2 groen met de eigenschap 'permanent openbaar toegankelijk' gerealiseerd te worden. Dit heeft vergaande consequenties voor de wijze van vormgeving en inrichting van het groen. Het te realiseren groen heeft door deze kwalificatie een blijvend, tenminste (semi-) openbaar karakter. Het groen hoeft niet per definitie eigendom van de gemeente te zijn (of te worden). Bij herontwikkelingen waar reeds veel bebouwing aanwezig is, is de aanleg van 'fysiek' groen niet dwingend. Het is dan mogelijk om een bedrag te storten in het Groenfonds. De mogelijkheid om geld te storten in het fonds dient als uitweg voor het geval dat een (gehele of gedeeltelijke) fysieke invulling van de groennorm onlogisch of onmogelijk is. Dit op basis van het beleid en afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Toetsing

Initiatieven voor sloop-/nieuwbouwlocaties in bestaand stedelijk gebied kunnen het te slopen bebouwd oppervlak verrekenen met de groennorm. Voorwaarde is dat voldaan wordt aan de drempelwaarde die uitgaat van een bebouwing van >50% van het perceel. Het huidige initiatief voldoet ruimschoots aan die drempelwaarde.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 67 appartementen op een herstructureringslocatie. Dat houdt in dat bestaand bebouwd oppervlak plaats zal maken voor nieuw te bebouwen oppervlak en dat bestaande woningen verdwijnen.

Figuur 3.5 Oppervlakteverdeling (bron: beplantingsplan - Buro Lubbers)

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.852 m2. Hiervan is momenteel 2.582 m2 bebouwd, ca 67%. Hiermee voldoet de herontwikkeling aan de vereiste van minimaal 50% volgebouwde locatie en is het fysiek aanleggen van groen om te voldoen aan de groennorm niet vereist.

Ten behoeve van de realisatie van 67 appartementen is 67 * 75m2 = 5.025 m2 nieuw groen noodzakelijk. Minus de bestaande drie woningen bedraagt dit 5.025 m2 - (3 * 75m2) = 4.800 m2. De definitieve groennorm bedraagt 4.800 m2 - 2.582 m2 te slopen bebouwing = 2.218 m2.

In het ontwerp wordt 1.747 m2 nieuw openbaar groen aangelegd. Dat betekent dat ongeveer 37% van het plangebied een groene invulling krijgt.

Hiermee komt de resterende groennorm op 2.218 – 1.747 = 471 m2. Dit zou in eerste instantie leiden tot een bijdrage in het groenfonds. Het plan voorziet in de situering van 11 bomen van de 2e orde. Hiermee kan een korting worden verkregen op de bijdrage in het groenfonds. Over de resterende bijdrage worden door initiatiefnemer met de gemeente Gemert-Bakel nadere anterieure afspraken gemaakt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Waterhuishouding

Beleid

Waterschap Aa en Maas

In het gebied van het project is waterschap Aa en Maas de waterbeheerder. In het Waterbeheerplan beschrijft het waterschap haar strategische keuzes, de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Het waterbeheer is gericht op het duurzaam beheren van het watersysteem, waarbij uitgegaan wordt van een watersysteembenadering. In het 'Waterbeheerplan 2016-2021 Werken met water, Voor nu en later' beschrijft het waterschap de hoofdlijnen van haar beleid uitgewerkt in verschillende thema's. Het huidige waterbeheerplan beschrijft de plannen voor de periode 2016 – 2021. De langetermijnstrategie uit het voorgaande beheerplan wordt voortgezet voor de verschillende thema's, zoals waterkwaliteitsverbetering, vermindering van de kans op wateroverlast en verdrogingsbestrijding.

Middels de Keur van Waterschap Aa en Maas is bepaald bij welke ontwikkelingen mitigerende maatregen getroffen moeten worden. De Keur schrijft voor dat voor een toename van minder dan 500 m² verhard oppervlak geen mitigerende maatregelen nodig zijn. Deze mitigerende maatregelen zijn wel van toepassing bij elke toename van het verhard oppervlak, indien de locatie is gelegen in een

keurbeschermingsgebied.

Gemeentelijk Watertakenplan

Op 14 december 2018 heeft de gemeenteraad van de gemeente Gemert-Bakel het nieuwe Gemeentelijk Watertakenplan (GWTP) vastgesteld. Dit wordt gebruikt om nu en in de toekomst aan de gemeentelijke zorgplichten te kunnen voldoen en als toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met dit waterbeleid.

Het veranderende klimaat en de verstedelijking brengen grote uitdagingen met zich mee. Regenbuien worden steeds extremer en komen vaker voor, met veel overlast en schade tot gevolg. Ook het vasthouden van het gewenste grondwaterpeil wordt moeilijker tijdens extreem lange droge of natte perioden. Omdat het aantal warme dagen toeneemt wordt hittestress ook een probleem, vooral in een bebouwde omgeving met weinig groen en veel verharding.

De zorg voor riolering draagt bij aan een gezonde leefomgeving. In het GWTP zijn de gemeente zorgplichten voor afvalwater, hemelwater (regenwater) en grondwater uitgewerkt. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen. Er dient rekening gehouden te worden met de verwerking van extreme neerslaghoeveelheden. Hemelwater moet zo lokaal mogelijk verwerkt worden. Dat betekent het volgende:

• regenwater gebruiken daar waar het valt;
• de inrichting van de openbare ruimte benutten voor de opvang van overtollig hemelwater;
• streven naar efficiënte en robuuste (collectieve) voorzieningen;
• communiceren met inwoners over de gezamenlijke verantwoordelijkheid die er is om wateroverlast te voorkomen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met het volgende:

• 1. Waterbergingsvoorziening binnen een ontwikkeling;;
• 2. Opnemen gebruiksregel waterbergingsvoorziening in bestemmingsplan;
• 3. Aandachtspunten rondom lozing op de riolering;
• 4. Aandachtspunten rondom aansluiting op de riolering.

Opnemen gebruiksregel waterbergingsvoorziening in bestemmingsplan

Voor (ver)nieuwbouw neemt de gemeente Gemert-Bakel bij bestemmingsplanwijzigingen een voorwaardelijke gebruiksregel in het bestemmingsplan op waarin de realisatie en instandhouding van een minimale hoeveelheid waterberging wordt voorgeschreven. Dit compenseert de versnelde afvoer van hemelwater naar de openbare ruimte of riolering vanaf verhard oppervlak. Alleen voor inbreidingslocaties is het mogelijk om af te wijken van deze gebruiksregel, als het redelijkerwijs niet mogelijk is om de vereiste waterberging binnen het plangebied te realiseren. Daarbij moet aangetoond worden dat de kans op wateroverlast niet toeneemt door het plan.

Aandachtspunten rondom lozing op de riolering

Om een doelmatige werking te kunnen garanderen hanteert de gemeente de volgende beleidsregels:

• Al het huishoudelijk afvalwater op de vrijverval- en drukriolering wordt geaccepteerd.
• Bestaande bedrijfsafvalwaterlozingen op de vrijvervalriolering worden geaccepteerd.
• Bij nieuwe bedrijfsafvalwaterlozingen wordt getoetst of de voorziene nieuwe situatie de doelmatige werking van zuivering en transportsysteem belemmert (in hoeveelheid en in samenstelling).
• Nieuwe (of bestaande) aansluitingen van bedrijven die de waterketen onevenredig zwaar belasten kunnen worden geweigerd.
• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf krijgt toestemming voor maximaal één aansluiting op de drukriolering.
• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf mag maximaal 0,5 m3 per uur afvalwater op de drukriolering lozen.
• Bij een aanbod groter dan 0,5 m3 per uur dient het afvalwater op eigen terrein te worden gebufferd. Wanneer buffering niet mogelijk is, wordt onderzocht of de capaciteit van de drukriolering kan worden vergroot. De voortkomende uitvoeringskosten hiervan zijn voor de perceeleigenaar, van huisaansluiting tot lozingspunt in de vrijvervalriolering.
• Lozing van hemelwater op drukriolering is niet toegestaan.

Aandachtspunten rondom aansluiting op de riolering

Voor het realiseren van de aansluiting op de gemeentelijke riolering moet rekening gehouden worden met een aantal voorwaarden. Zo dient het vuilwater en (de overstort van) regenwater gescheiden te worden aangeboden op de perceelgrens. Daarnaast gelden nog een aantal technische eisen voor de rioolaansluiting.

Onderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling, specifiek de realisatie van een traditionele bouwput voor de realisatie van de voorgenomen parkeerkelder, is een geotechnisch onderzoek bemaling uitgevoerd. Bijbehorende rapportage is weergegeven als bijlage 2 bij voorliggend bestemmingsplan.

De realisatie van een halfverdiepte kelder wordt voor wat betreft het totale waterbezwaar haalbaar geacht indien de grondwaterverontreiniging op ca. 100 m van de projectlocatie geen belemmering vormt. Voor het plan is een relatief beperkte onttrekking nodig tijdens de GHG. De invloed op de bodemverontreinigingen in de omgeving zal zeer waarschijnlijk nihil zijn. Uiteindelijk zal er wel een Blbi melding gedaan worden en dan komt het bemalingsadvies bij de ODZOB te liggen. Er zal dan gekeken worden naar de invloed van de bemaling op eventuele verontreinigingen.

Hierop volgend is een watertoets uitgevoerd, weergegeven als bijlage 3. In de rapportage zijn de waterhuishoudkundige randvoorwaarden, uitgangspunten en ontwerpgrondslagen voor het plan gegeven. Middels de rapportage is invulling gegeven aan de verplichte watertoets en is gegarandeerd dat specifieke eisen van de waterbeheerders op een goede wijze in het ontwerp worden verwerkt. Aan de hand van de beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en ontwerpgrondslagen, kan op eenduidige wijze, later het waterhuishoudkundig(inrichtings)plan worden opgesteld.

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten is de ontwikkeling in zowel ruimte als tijd hydrologisch positief uit te voeren. Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de ruimtelijke procedure en uitvoering van het plan.

In het plangebied worden daken (1.624 m2) en verharding (480m2) gerealiseerd, zie figuur 3.5. In het ontwerp wordt in totaal (maximaal) 2.104 m2 verharding gerealiseerd. Uitgaande van een waterbergingsnorm van 60 mm per m2 kan de bergingsopgave voor het initiatief berekend worden.

• Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,060
• Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = 2.104 m2 x 1,0 x 0,06
• Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = 126,2m3 

In het stedenbouwkundig plan is in de bloementuin een ondergrondse waterberging voorzien. Uitgangspunt voor de waterberging is de toepassing van een Watershells. De Watershells hebben een bergingscapaciteit van 0,9 m3/m2. In het plan wordt voor 141 m2 aan Watershells gerealiseerd. Dit betekent een bergingscapaciteit van 126,9 m3. Daarmee wordt aan de bergingseis van 126,2 m3 voldaan.

Conclusie

Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

4.2 Verkeersaspecten

Beleid en normstelling

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017). Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het te hanteren kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het 'centrum' aangehouden, de gemeente heeft een 'matig stedelijk karakter' op basis van de adressendichtheid.

Onderzoek

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

In de omgeving van het plangebied liggen de Haageijk, Komweg, Vondellaan en de Kruiseind. De Haageijk is gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De Komweg, Vondellaan n de Kruiseind zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur.

Fietsverkeer

Op de erftoegangswegen rondom het plangebied deelt de fietser de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer en zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. Op de gebiedsontsluitingswegen rondom het plangebied, zoals de Komweg en de Vondellaan, deelt het fietsverkeer ook de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer en zijn fietssuggestiestroken aanwezig.

Openbaar vervoer

Op circa 500 meter loopafstand van het plangebied ligt langs de Vondellaan de bushalte Pastoor Poellplein waar de volgende buslijnen halteren:

• Buslijn 268 halteert elk 1,5 uur tussen Medisch Centrum Elsendorp en Ziekenhuis Deurne;
• Buslijn 322 halteert elk halfuur tussen Busstation Uden en Eindhoven Station.

Verkeersgeneratie

Bij het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van CROW publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit voor de kengetallen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de locatie 'centrum' en een stedelijkheidsgraad van 'weinig stedelijk'.

De verkeersgeneratie is bepaald voor een gemiddelde weekdag en een gemiddelde werkdag. De CROW-kentallen gaan uit van weekdagintensiteiten. De gemiddelde werkdagintensiteit is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 welke CROW-381 noemt voor woonfuncties.

Bestaande situatie

Binnen het plangebied staan twee woningen en twee winkels. De woning Haageijk 26 is reeds dusdanig lang niet meer in gebruik dat de verkeersgeneratie van deze woning niet meer als 'bestaand' kan worden aangemerkt.

Met de realisatie van het plan wordt één vrijstaande woning (Komweg 2) en een woonwinkel met een totale oppervlakte van 2.720 m2 gesloopt. Met het vervallen van de woning en woonwinkel kan de verkeersgeneratie van deze bestaande functies in mindering worden gebracht op de verkeersgeneratie van de toekomstige situatie.

Tabel 4.2.1 Verkeersgeneratie bestaande situatie

functie					CROW categorie	aantal / m2	kengetal	Weekdagintensiteit mvt/etmaal	Werkdagintensiteit mvt/etmaal
Vrijstaande woning					Koop, huis, vrijstaand	1	7,9 per woning	7,9	8,8
Woonwinkel					Woonwarenhuis/ woonwinkel	2.720	6,5 per 100 m2 bvo	176,8	176,8
Totaal								185	186

Toekomstige situatie

De planontwikkeling omvat de realisatie van 67 woningen, bestaande uit 21 goedkope huurappartementen, 38 middeldure huurappartementen en 8 dure huurappartementen.

Tabel 4.2.2 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

functie					CROW categorie	aantal	kencijfer	Weekdagintensiteit mvt/etmaal	Werkdagintensiteit mvt/etmaal
appartement (<100 m2 bvo)					Huur, appartement, midden/goedkoop	21	4,1 per woning	86,1	95,6
appartement (<100 m2 bvo)					Huur, appartement, midden/goedkoop	38	4,1 per woning	155,8	172,9
appartement (>100 m2 bvo)					Huur, appartement, duur	8	5,8 per woning	46,4	51,5
Totaal						67		289	321

De verkeersgeneratie voor een gemiddelde werkdag is bepaald door de weekdagintensiteit te vermenigvuldigen met factor 1,11 (CROW publicatie 381).

De toename van de verkeersgeneratie na planontwikkeling kan worden bepaald door de verkeersgeneratie van de bestaande te slopen bebouwing (186 mvt/etmaal) in mindering te brengen op de verkeersgeneratie van de toekomstige ontwikkeling (321 mvt/etmaal). Per saldo leidt dit tot een toename van de verkeersgeneratie van 135 (321 - 186) mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag.

Verkeerstoedeling

Het plan wordt via twee aansluiting ontsloten op de Komweg. Op basis van de navigatietool van Google Maps is een inschatting gemaakt van de toedeling van het verkeer vanaf het plangebied, zie figuur 4.2.1.

Figuur 4.2.1 Verkeerstoedeling plangebied

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Voor beoordeling van de verkeersafwikkeling is de verkeersgeneratie tijdens het maatgevende uur van belang. Als vuistregel geldt dat de verkeersomvang tijdens het maatgegevens uur circa 10% van de etmaalwaarde bedraagt. In dit geval gaat het in het drukste uur op werkdagen dan om (135*10%) om 14 voertuigen. Deze geringe toename van verkeer kan zonder problemen worden afgewikkeld op de omliggende kruispunten en wegen en zal niet leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling.

Voor de beoordeling van de verkeersveiligheid kan gesteld worden dat met de geringe toename van het verkeer na planontwikkeling (14 motorvoertuigen in het drukste uur) dit geen effect heeft op de verkeersveiligheid. De verkeersveiligheid wordt dan ook niet negatief beïnvloed als gevolg van het plan.

Parkeren

Bestaande situatie

De parkeerbehoefte is berekend aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. Volgens deze normen kan de parkeerbehoefte van bestaande functies worden gesaldeerd met de toekomstige parkeerboete. Het gaat hierbij om:

• vrijstaande koopwoningen (lint a/d Komweg);
• winkelen en boodschappen (woonwinkel a/d Haageijk).

De huidige winkelpanden hebben een totaal oppervlak van 2.720 m2 BVO. Aan de Komweg zijn twee bestaande woningen gesitueerd. Hiermee kan de huidige parkeerbehoefte worden herleid, welke in tabel 4.2.3 weergegeven is. Hieruit volgt een parkeerbehoefte van 39 parkeerplaatsen waarvan 33 parkeerplaatsen in het openbaar gebied zijn gesitueerd.

Tabel 4.2.3 Parkeerbehoefte huidige situatie

Toekomstige situatie

Binnen het plangebied worden huurappartementen gerealiseerd. Voor kleine appartementen met een woonoppervlakte tot 100 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) binnen het centrum geldt een parkeernorm van 1,1 parkeerplaatsen per woning. Voor de acht grote appartementen (> 100 m2 BVO) geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaatsen per woning. De parkeernormen zijn inclusief 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers. De totale parkeerbehoefte conform de huidige situatie is weergegeven in tabel 4.2.4.

Tabel 4.2.4 Parkeerbehoefte toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling heeft conform de tabel een parkeerbehoefte van afgerond 76 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 62 ondergrondse parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit houdt in dat in basis bijna iedere woning één parkeerplaats toegewezen kan krijgen op eigen terrein.

Doordat de woonwinkel vervalt komen 33 parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar. De 62 te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein gecombineerd met de 33 parkeerplaatsen in de openbare ruimte zorgen voor een totaal van 95 beschikbare parkeerplaatsen. Daarmee ontstaat overcapaciteit en wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte van 76 als gevolg van onderhavige ontwikkeling.

Bovendien heeft naar verwachting niet ieder huishouden een auto aangezien wordt ingezet op een relatief jongere doelgroep. Met de realisatie van 62 ondergrondse parkeerplaatsen wordt voorzien in de volledige parkeerbehoefte.

Conclusie

Ten aanzien van de verkeersaspecten zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Archeologie

Beleid en normstelling

Het cultureel erfgoed van Nederland wordt beschermt met de Erfgoedwet. Om te voorkomen dat de archeologische informatie ongezien verloren gaat, is het noodzakelijk dat gemeenten in het ruimtelijk beleid waarborgen voor de omgang met dit bodemarchief. Dit is een uitvloeisel van het Verdrag van Malta dan in 1992 door Nederland werd ondertekend. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening houden met de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt. Deze waarden krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan, wordt begrensd in de verbeelding (plankaart) en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

Archeologiebeleid Gemert-Bakel

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. De gemeente beschikt over een vastgestelde beleidsplan archeologie.

Onderzoek

Het beleidsplan archeologie van de gemeente is vertaald in de diverse bestemmingsplannen, zo ook in het voor het plangebied geldende bestemmingsplan 'Centrumgebied Gemert 2012'. Hierin is voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen. Voor een smalle strook aan de westzijde van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3', zie paragraaf 1.3. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' mogen alleen bouwwerken gebouwd worden tot een oppervlakte van maximaal 250 m2 of een oppervlakte van meer dan 250 m2, mits niet dieper dan 0,40 meter. Binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' geldt een oppervlakte van maximaal 2.500 m2.

Het beoogde planvoornemen voorziet in bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 0,40 meter. Derhalve is een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd, zoals weergegeven als bijlage 4. Op basis van dit onderzoek wordt aangeraden om in eerste instantie alleen tot op het maaiveld te slopen, dat wil zeggen funderingen en kelders te laten zitten. Die kunnen dan meer gecontroleerd tijdens het in dit onderzoek geadviseerde proefsleuvenonderzoek worden verwijderd. Hierbij is het van belang dat er zo min mogelijk wordt verstoord (omringende grond zo min mogelijk verstoren/afvoeren).

Na de sloop mag de bodem niet meer betreden worden met zwaar materiaal. Ook mag de bodem na de sloop niet geëgaliseerd of geroerd worden. Als deze werkwijze technisch niet goed mogelijk is, wordt aangeraden om de sloop vanaf het vloerniveau van de gebouwen archeologisch te begeleiden. Ook hier geldt dat na de sloop de omringende grond niet meer betreden worden met zwaar materiaal. Ook mag de bodem na de sloop niet geëgaliseerd of geroerd worden.

Na de sloop van de bovengrondse structuren tot op vloerniveau, of na de sloop van ondergrondse structuren onder archeologische begeleiding, wordt er voor het hele plangebied een proefsleuvenonderzoek geadviseerd. Een begeleiding en proefsleuvenonderzoek dient te zijn gebaseerd op een door de gemeente goedgekeurd Programma van Eisen (PvE).

Dit vervolgonderzoek heeft deels (op het noordelijke deel van het plangebied) plaatsgevonden waarbij een vindplaats is aangetroffen en is opgegraven, zie bijlage 5. Binnen het onderzoeksgebied is een vindplaats aangetroffen met een hoge spoordichtheid en een redelijke hoeveelheid aan vondstmateriaal. Uit het gevonden aardewerk blijkt dat de aanvangsdatum van de vindplaats in de 13de eeuw te plaatsen is. Uit historische bronnen is bekend dat het historisch lint, waarbinnen de locatie is gelegen, minstens terug gaat tot het einde van de 15de eeuw.

In het zuidelijk deel van het plangebied heeft nog geen vervolgonderzoek plaatsgevonden. Dit was tot op heden niet mogelijk vanwege de aanwezigheid van de bestaande bebouwing. Gezien de vondsten op het noordelijk deel van het plangebied is het realistisch dat ook op het zuidelijke deel een vindplaats kan worden verwacht. De uitvoering van dit vervolgonderzoek in de toekomst wordt middels dit bestemmingsplan geborgd. Om de veiligheid van de aanwezige archeologische resten te borgen conform gemeentelijk beleid wordt de vrijstellingsnorm naar 100m2 gesteld.

In alle gevallen blijft onverminderd van kracht dat indien bij toekomstig graafwerk archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, deze direct gemeld dienen te worden bij de minister conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 & 5.11.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' blijft behouden.

4.4 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur dient bepaald te worden.

Onderzoek

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen, ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) 2010, herziening 2016 (figuur 4.4.1). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven.

Figuur 4.1.1 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart (bron: Provincie Noord-Brabant)

Conform het figuur zijn in het plangebied geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel maakt het zuidelijk deel van het plangebied onderdeel uit van de hoog gewaardeerde 'oude dorpskern Gemert'. Hierin zijn de karakteristieken beschreven van de dorpskern, namelijk oude bebouwing en lintbebouwing. Van deze karakteristieken wordt met het voorliggende plan deels afgeweken. Het blok aan de Komweg/ Haageijk vormt echter een straatfront naar de historische linten van de Komweg en Haagedijk. Niet alleen de hoofdentree is hier gepland, maar ook hebben appartementen op de begane grond hier een voordeur aan de straat. Een kleine blokje van drie bouwlagen grenst aan de bebouwing van het Haageijk. Dit deel van de nieuwbouw sluit daarmee aan bij het historische lint en valt bovendien binnen de 'oude dorpskern Gemert'. Dit blokje markeert tevens het begin van het commerciële lint, maar is omgekeerd ook het einde ervan vanuit het centrum.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bodemkwaliteit

Beleid en normstelling

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Om de bodemkwaliteit van het plangebied te bepalen is een verkennend bodemonderzoek en onderzoek asbest in grondonderzoek conform NEN5740 en NEN5707 uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is weergegeven als bijlage 6. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming, niet lijnvormig" (VED-HE-NL).

Voorts blijkt dat ter plaatse van het perceel Haageijk 12 een (voormalige) ondergrondse HBO-tank is geregistreerd, waardoor sprake is van een voormalige en/of huidige bodembelasting, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging met minerale olie en/of aromaten aanwezig is. Geconcludeerd is dat dit deel van de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met plaatselijk bodembelasting, één of meer ondergrondse opslagtanks" (VEP-OO). De exacte ligging van de verwachte brandstoftank is vooralsnog echter niet duidelijk; mogelijk ligt de tank onder de bestaande bebouwing op het zuidelijk deel van de locatie.

Het onderzoek ter plaatse van het zuidelijk bebouwde terreindeel en de (voormalige) HBO-tank is vooralsnog niet uitgevoerd aangezien op dit gedeelte van het terrein nog een woonwinkel is gevestigd. De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot matig siltig, matig fijn tot matig grof zand. De grond is bovendien zwak tot matig humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak grindig, oer- en/of gleyhoudend. De bovengrond is plaatselijk zwak tot matig baksteen- of zwak puinhoudend. Verder is de bovengrond plaatselijk zwak beton-, kolengruis-, of slakhoudend.

Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 (fase 1)

De (boven)grond tot maximaal 1,0 m -mv is in meerdere of mindere mate heterogeen verontreinigd met puin(resten), baksteen-, beton- en kolengruis. De verdachte laag (0,0-1,0 m-mv) is licht verontreinigd met cadmium, koper, kwik, lood, zink en/of PAK. In de zintuiglijk schone ondergrond (0,5 -1,5 m -mv) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen.

Voor de lichte molybdeenverontreiniging is vooralsnog geen verklaring. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" dient te worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, zoals die tot dit moment bekend is, bestaat er vooralsnog géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vooralsnog géén belemmeringen voor bestemmingsplanwijziging van en nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

In de rapportage wordt geadviseerd om na beëindiging van het gebruik van de bebouwing een aanvullend onderzoek uit te voeren ter plaatse van het zuidelijk bebouwde deel van de locatie, inclusief de ondergrondse tank.

Mogelijk dat hierbij verontreinigingen in de bodem worden aangetroffen. Eventuele bodemverontreiningen als gevolg van dit aanvullend onderzoek dienen gesaneerd te worden voorafgaand aan de start van de bouw.

Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707 (fase 1)

Er zijn op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem geen concrete aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten. Tijdens de terreininspectie is op het maaiveld plaatselijk asbesthoudend materiaal aangetroffen.

In de verdachte bodemlaag (0-0,5 m-mv) is visueel (in de fractie > 20 mm) vooralsnog geen asbestverdacht materiaal aangetroffen en is analytisch evenmin asbest aangetoond in de gezeefde fractie (< 20 mm) van de opgegraven grond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er vooralsnog geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin.

Algemeen

Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het “Handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie” of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging. Na beëindiging van het gebruik van de bebouwing dient een aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden ter plaatse van het zuidelijk bebouwde deel van de locatie, inclusief de ondergrondse tank. Eventuele bodemverontreinigingen die naar voren komen uit dit onderzoek dienen gesaneerd te worden.

4.6 Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning).

Aftrek ex artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh. In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van een aftrek van 5 dB.

Onderzoek

Het plangebied valt in het kader van de Wet geluidhinder binnen de zone van de Komweg en het Kruiseind (beide 50 km/u). Het gedeelte van de Komweg ten oosten van de rotonde bij het plangebied zal op korte termijn worden gereconstrueerd als een 30 km/u-weg. Om deze reden is dit wegdeel samen met enkele andere relevante wegen binnen de 30 km/uur zone alleen meegenomen in het kader van de cumulatieve geluidbelasting. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is opgenomen als bijlage 7.

Hogere waarden

Conform het onderzoek wordt gesteld dat een hogere waarde nodig is door het wegverkeersgeluid afkomstig van de Komweg en het Kruiseind. De berekende geluidbelasting van deze wegen bedraagt respectievelijk maximaal 60 en 52 dB. Maatregelen worden niet doelmatig geacht. Het verlenen van hogere waarden wordt mogelijk geacht. Het aanvraagformulier is als bijlage 8 opgenomen.

Benodigde gevelwering (wegverkeerslawaai)

De gecumuleerde geluidbelasting bij het appartementencomplex bedraagt ten hoogste 65 dB ter plaatse van de noordwestelijke gevel van blok A op de begane grond en eerste verdieping.

De vereiste karakteristieke geluidwering bedraagt dan maximaal 65 - 33 = 32 dB. Het bevoegd gezag zal bepalen of er nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels dient

te worden gedaan.

Voor de verschillende woningen zijn maatwerkoplossingen aan de gevel mogelijk. Dit is nader uitgewerkt in de Notitie wegverkeerslawaai, zie bijlage 9. Hieruit blijkt dat voor de betreffende woningen (diverse) maatregelen mogelijk zijn. De toe te passen maatregel wordt uitgewerkt bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen.

Woon- en leefklimaat

De milieukwaliteit wordt geclassificeerd als 'Zeer Goed' tot 'Slecht'. Het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van de appartementen kan evenwel als acceptabel worden aangemerkt. Op basis van de toelichting in het onderzoeksrapport kan gesteld worden dat de cumulatieve geluidbelasting (wegverkeer) een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat niet in de weg staat.

Conclusie

De gewenste woningen kunnen gerealiseerd worden binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. Hiervoor is hogere waarden aangevraagd. Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

4.7 Milieuhinder en bedrijven

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven".

Onderzoek

In de beoogde situatie worden 67 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. Het plangebied is gelegen binnen het centrum van Gemert, met diverse verschillende functies in de directe omgeving. Tevens is de ontwikkeling gelegen aan de ontsluitingsweg Komweg. De omgeving van het plangebied wordt daardoor getypeerd als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. In de omgeving van het plangebied liggen bedrijven die een mogelijke invloed kunnen hebben op de ontwikkeling.

Ten oosten en zuiden bevindt zich de bestemming 'Centrum - A'. Hier zijn detailhandel, winkelondersteunende dienstverlening en daghoreca mogelijk. Dit zijn functies die volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1 en 2 vallen.

Aan de overzijde van de Haagedijk ligt aan de Haagedijk 11 een fitness school. Dit bedrijf valt binnen milieucategorie 2 valt en heeft een richtafstand van 10 meter binnen gemengd gebied. De afstand van de fitness school tot het plangebied bedraagt circa 7,5 meter. De afstand tot de nieuwe beoogde woningen bedraagt circa 11 meter.

De bouwwinkel, hoewel van beperkte omvang, aan de Haagedijk 25 valt eveneens binnen milieucategorie 2 en ligt op circa 15 meter van het plangebied.

De overige functies aan de overzijde van de Haagedijk, o.a. telecommunicatiewinkel, podopraktijk en apotheek vallen binnen milieucategorie 1. Hierbij bedraagt de richtafstand binnen gemengd gebied 0 meter.

Ten zuiden van het plangebied liggen verzorgende functies/diensten zoals een verloskundigen praktijk en een kapper. Deze vallen binnen milieucategorie 1 met een richtafstand van 0 meter.

Aan de richtafstanden kan worden voldaan. De beoogde woningen worden voor onder andere de aspecten geluid en geur dan ook niet belemmert door bedrijven uit de directe omgeving.

De aanwezige meubelwinkel en telecommunicatiewinkel binnen het plangebied komen met het planvoornemen te vervallen en zijn daarom niet relevant voor de toetsing van de nieuwe beoogde woningen op die locatie.

In een gemengd gebied kunnen de benoemde functies naast woningen gerealiseerd worden. Tevens zijn er in de huidige situatie binnen het plangebied al woningen mogelijk. Binnen de bestemming 'Centrum - A' zijn eveneens woningen mogelijk en aanwezig waardoor deze maatgevend zijn voor de betreffende bedrijven. De bedrijven worden vanwege de beoogde woningen binnen het plangebied niet verder beperkt in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.8 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.8.1. weergegeven.

Tabel 4.8.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof			toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2))			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
			24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
Fijn stof (PM2,5)			jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Besluit gevoelige bestemmingen

In het Besluit gevoelige bestemmingen zijn bestemmingen opgenomen waarvoor beperkingen gelden bij de vestiging nabij provinciale- en rijkswegen. Het Besluit richt zich op de bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Hiervoor zijn onderzoekszones vastgesteld. Voor rijkswegen geldt een afstand van 300 meter en voor provinciale wegen 50 meter.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 67 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De woningen die binnen het plangebied worden ontwikkeld zijn volgens het 'Besluit gevoelige bestemmingen' géén gevoelige bestemming. De afstand van het plangebied tot de provinciale wegen bedraagt bovendien meer dan 50 meter. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen' vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van woningen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de CIMLK-monitoringstool 2022 (www.cimlk.nl/kaart) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Komweg ten noordwesten van het plangebied. Uit de CIMLK-monitoringstool (figuur 4.8.1) blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2021; 15,7 µg/m³ voor NO2, 18,1 µg/m³ voor PM10 en 10,7 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.8.1 Uitsnede NSL tool

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet belemmert. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.9 Gezondheid

Beleid en normstelling

De gemeente Gemert-Bakel heeft in 2017 het beleid "Toetsen Volksgezondheid bij procedures voor veehouderijen" vastgesteld. Indien er een pluimveehouderij binnen 1 kilometer van beoogde woningbouw is gelegen moet worden bepaald op welke afstand de adviesnorm van 30 EU/m3 wordt overschreden. Afhankelijk van dit onderzoek moet er advies gevraagd worden bij de GGD.

Onderzoek

Van belang zijn de afstand van het plangebied tot de pluimveehouderij en de totale uitstoot van fijn stof van de pluimveehouderij. In figuur 4.9.1 is de afstand van de pluimveehouderij tot het plangebied weergegeven. De pluimveehouderij is op een afstand van circa 830 meter van het plangebied gelegen. Op basis van de vigerende omgevingsvergunning milieu van de pluimveehouderij gelegen aan De Kampen 12 wordt 1.260 kg/jaar fijn stof (PM10) per jaar uitgestoten.

Figuur 4.9.1 Afstand pluimveehouderij (De Kampen 12) tot plangebied welke rood omkaderd is

Figuur 4.9.2 Relatie bronsterkte fijn stof en aan te houden afstand (vleeskuikens)

Uit figuur 4.9.2 blijkt dat vanaf een afstand van 217 meter vanaf de pluimveehouderij voldaan wordt aan de adviesgrenswaarde van de Gezondheidsraad van 30 EU/m3. Er wordt ruimschoots aan deze afstand voldaan.

Conclusie

Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Geur

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor het geuronderzoek wordt gevormd door de Wet geurhinder en veehouderij. Het bevoegd gezag, het college van burgemeester en wethouders van Gemert-Bakel, heeft een geurverordening opgesteld.

De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door veehouderijen. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In de Wet geurhinder en veehouderij zijn in artikel 3 grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting van die veehouderij op een geurgevoelig object. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de ligging binnen of buiten concentratiegebieden en de bebouwde kom.

Onderzoek

De geurbelasting van een individuele veehouderij wordt 'voorgrondbelasting' genoemd. De maximaal toegestane geurbelasting van veehouderijen op geurgevoelige objecten is afhankelijk van de ligging (concentratiegebied of geen concentratiegebied en binnen of buiten de bebouwde kom). Uit de Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Gemert-Bakel 2013 (figuur 4.10.1) blijkt dat het plangebied in 'overige kernen' is gelegen. In de Verordening is bepaald dat de maximale waarde voor de geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object voor 'overige kernen' 2,0 Ou is.

Figuur 4.10.1 Uitsnede Gemeentelijke normstelling behorende bij Geurverordening en geurbeleid 2013 met het plangebied zwart omlijnd

Naast geurnormen stelt de Wgv ook eisen aan de (vaste) afstanden van veehouderijen tot geurgevoelige objecten. De afstanden gelden voor dieren waarvoor in de Rgv geen omrekeningsfactoren zijn vastgesteld, zoals melkrundvee, vrouwelijk jongvee en paarden. De minimaal aan te houden afstand bedraagt 50 meter tot een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom en 100 meter tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom. Deze afstanden gelden ongeacht het aantal dieren dat er gehouden wordt en worden gemeten vanaf het dichtstbijzijnde emissiepunt van een stal waarin de betreffende dieren worden gehouden. De geldende wettelijke afstanden zijn 100 meter in de bebouwde kom. Hier wordt aan voldaan. De dichtstbijzijnde veehouderij bevindt zich aan de Pandelaar 30 op circa 330 meter afstand. De geurbelasting van alle veehouderijen samen op enige locatie wordt 'achtergrondbelasting' genoemd. De Wgv kent geen normen voor de achtergrondbelasting of de mogelijkheid dergelijke normen te stellen. Een uitsnede van de kaart achtergrondbelasting is weergegeven in figuur 4.10.2.

Figuur 4.10.2 Uitsnede kaart achtergrondbelasting geur met het plangebied blauw omkaderd

De achtergrondbelasting die optreedt of op kan treden is dan ook een gevolg van de aanwezige veehouderijen en de individuele geurbelasting. Zoals eerder beschreven is de dichtstbijzijnde veehouderij op minimaal 330 meter gelegen van het plangebied. Andere veehouderijen zijn op nog grotere afstand gelegen. Tussen het plangebied en de veehouderij zijn momenteel al meerdere geurgevoelige objecten gelegen die maatgevend zijn voor de veehouderij. Er worden derhalve geen veehouderijen belemmerd in hun bedrijfsvoering. In figuur 4.6 is een uitsnede van de achtergrondbelasting geur van Noord-Brabant weergegeven. Hieruit blijkt dat ter plaatse van het plangebied de kwaliteit van de leefomgeving zeer goed is.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

In de huidige wetgeving zijn de begrippen risicobron, (beperkt) kwetsbaar object, plaatsgebonden risico (PR)  en groepsrisico van belang. Het plaatsgebonden risico (PR) is een maat voor de kans per jaar dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. Het groepsrisico GR is de kans per jaar dat een groep personen van een bepaalde grootte tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) is van toepassing op het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar, bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het groepsrisico, maar wel geldt hiervoor een verantwoordingsplicht in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Op het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet van toepassing; het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden.

Onderzoek

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking op de beoogde ontwikkeling (figuur 4.11.1). Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via de weg, het spoor of het water.

Figuur 4.11.1 Fragment risicokaart met relevante inrichtingen en transportroutes (bron: risicokaart)

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich de buisleiding Z-542-08 met een diameter van 6 inch en een werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied bedraagt hiermee 70 meter. De afstand tussen de buisleiding en plangebied bedraagt circa 700 meter. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting of transport van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Ecologie

Beleid en normstelling

Met de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming 

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en;
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming 

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Deurnsche Peel & Mariapeel bedraagt circa 12 kilometer. De afstand tot het meest dichtstbijzijnde NNN bedraagt circa 300 meter. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de grote afstand tot natuurgebieden kunnen ook effecten zoals verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Voor de berekening van stikstofdepositie op stikstofgevoelige gebieden wordt onderscheidt gemaakt in de gebruiksfase en in de realisatiefase. De Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) regelt een vrijstelling van de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de realisatiefase van bouwwerkzaamheden. Deze vrijstelling geldt alleen voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie en niet voor eventuele andere effecten als gevolg van het project op Natura-2000 gebieden. De vrijstelling is verder uitgewerkt in het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn). De Wsn en Bsn zijn per 1 juli 2021 in werking getreden. Een berekening voor de realisatiefase is derhalve niet nodig. Deze vrijstelling geldt niet voor de gebruiksfase. Worst-case is ervoor gekozen om voor de realisatie- en gebruiksfase een AERIUS-berekening uit te voeren om negatieve effecten op Natura 2000 uit te sluiten. Zie bijlage 10 voor de memo, bijlage 11 voor de berekening van de realisatiefase en bijlage 12 voor de gebruiksfase. Uit de berekeningen blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor de realisatie- en gebruiksfase van de ontwikkeling.

Soortenbescherming

In het kader van de bestemmingsplanwijziging is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (bijlage 13). De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel 4.12.1. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningstrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel 4.12.1 Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Op basis van de onderhavige quickscan Wet natuurbescherming dient voorafgaand aan de werkzaamheden middels aanvullend ecologisch onderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de functie van de onderzoekslocatie voor huismus, gierzwaluw, vleermuizen en steenmarter. Ten aanzien van vleermuizen dienen de zolders van de woningen, indien mogelijk, geïnspecteerd te worden op sporen/geschiktheid voor vleermuizen. Ten aanzien van de teunisbloempijlstaart is een extra inspectie benodigd tijdens de bloeiperiode van de waardplanten. Overtredingen ten aanzien van de roek kunnen worden voorkomen door verstorende werkzaamheden (sloop/bouwrijp maken en start bouw) buiten de kwetsbare periode (buiten januari tot en met juli) uit te voeren.

Gelet op de bebouwing rondom de onderzoekslocatie, zijn overtredingen van de Wet natuurbescherming ten aanzien van vleermuizen te vermijden indien potentiële verblijfplaatsen functioneel en duurzaam behouden blijven. Additionele (bouw)verlichting richting deze bebouwing tijdens de werkzaamheden en eindfase dient te worden voorkomen. Indien een verlichtingstoename niet te voorkomen is, dienen maatregelen genomen te worden om de toename tot een minimum te beperken. Overtredingen ten aanzien van algemene broedvogels kunnen worden voorkomen door te werken buiten het broedseizoen (globaal van maart tot half augustus). Daarnaast wordt geadviseerd het snoeiafval buiten het broedseizoen te verwijderen.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat/verblijfsmogelijkheden, op basis van de verspreidingsgegevens, de aanwezigheid van voldoende alternatieven en/of gezien de aard van de ingreep niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Op basis van de resultaten van de quickscan is een nader onderzoek beschermde soorten uitgevoerd (bijlage 14). Uit dit nader onderzoek volgt dat in/nabij het plangebied vleermuizen (gewone dwergvleermuis) en de roek aanwezig zijn. Met het nemen van onderstaande maatregelen kunnen ongewenste effecten en/of overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen worden:

• voorkom dat verblijfplaatsen van vleermuizen rond het plangebied verstoord worden. Verstoring kan optreden door bijvoorbeeld verlichting en/of trillingen tijdens de werkzaamheden;
• voer de werkzaamheden uit buiten het broedseizoen van de roek (1 februari tot 1 augustus);
• werk volgens een ecologisch werkprotocol en laat deze opstellen door een deskundig ecoloog. In dit werkprotocol dienen de maatregelen uit het nader onderzoeksrapport en de quickscan gebundeld te worden.

Het mitigatie- en compensatieplan ecologisch werkprotocol is opgesteld en als bijlage 15 toegevoegd. Hierin zijn de betreffende maatregelen opgenomen. In het verlichtingsplan, dat onderdeel is van het beplantingsplan, wordt rekening gehouden met de in de gebouwen aan te brengen vleermuis- en vogelvoorzieningen. De realisatie en instandhouding van het beplantingsplan is in de regels vastgelegd.

Conclusie

Conform de quickscan Wet natuurbescherming wordt gesteld dat nader onderzoek naar de gierzwaluw, huismus, vleermuis en de steenmarter noodzakelijk is. Het nader onderzoek is gedeeltelijk afgebroken omdat er met sloopwerkzaamheden gestart is. Het onderzoek is verder vervolgd en met te nemen maatregelen voor de gewone dwergvleermuis en de roek worden ongewenste effecten en/of overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen.

4.13 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

Onderzoek en conclusie

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Voor deze leidingen zal nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

4.14 Duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie

Beleid en normstelling

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe gebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij kan op verschillende manieren omgegaan worden met energie zuinigheid.

Onderzoek en conclusie

Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Per 1 juli 2018 is het daarnaast verplicht gasloos te bouwen. De nieuwbouw zal hieraan voldoen.

4.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleid en normstelling
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een milieueffectrapportage nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan, ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft, mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een 'vormvrije' mer-beoordeling.

Toetsing en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 67 wooneenheden.

Gezien de omvang van het project wordt de ontwikkeling gezien als een stedelijke ontwikkelingsproject (categorie D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m2 of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling van 67 wooneenheden geen sprake. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan, zie bijlage 16.

Voor dit plan is dan ook geen uitgebreide plan-of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wel dient door het bevoegd gezag voorafgaand op het besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning een besluit genomen moeten worden op de m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Het plangebied is eigendom van de initiatiefnemer. De kosten van deze ontwikkeling zijn derhalve volledig voor rekening van de initiatiefnemer. Met de gemeente Gemert-Bakel wordt een anterieure overeenkomst gesloten.

Hoofdstuk 6 Juridische uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijk kader

In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

6.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Verbeelding

Eisen aan de verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Op de verbeelding wordt met bestemmingen en aanduidingen aangegeven welk gebruik is toegestaan en of er ten behoeve van die bestemmingen mag worden gebouwd. De bestemmingen worden door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Met aanduidingen kan het gebruik nader worden gespecificeerd en het bouwen worden gereguleerd. Een veel voorkomende bouwaanduiding is die voor de maximum goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen; deze worden aangegeven door middel van een matrix. Naast enkelbestemmingen die met een kleur worden aangeduid, zijn er dubbelbestemmingen die op de verbeelding herkenbaar zijn aan arceringen.

De gehanteerde bestemming

Voor het plangebied is een woonbestemming opgenomen. Voor deze bestemmingsregeling is aangesloten bij het bestemmingsplan 'stedelijk gebied'. Naast deze enkelbestemming komen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' te vervallen, omdat de locatie is vrijgegeven op verstoring van de aanwezigheid van archeologische sporen, zie paragraaf 4.3.

Regels

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling.
• Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

6.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Wonen (Artikel 3)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Woningen, van het type gestapeld, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en de aangegeven maatvoeringen.

Waarde - Archeologie 1 (Artikel 4)

Met deze bestemming wordt voorkomen dat eventuele aanwezige archeologische waarden worden verstoord. Ten aanzien van het bouwen in deze gebieden en het uitvoeren van werken en werkzaamheden zijn zodanige voorschriften opgenomen dat eventuele verstoringen kunnen worden voorkomen of dat via voorafgaand archeologisch onderzoek de eventuele archeologische waarden in beeld worden gebracht. Iedere afwijking van de dubbelbestemming dient te gebeuren door middel van een selectiebesluit.

6.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld als (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 6)

Dit artikel bevat één lid, namelijk 'overschrijding bouwgrenzen' (lid: Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

Algemene gebruiksregels (Artikel 7)

In dit artikel zijn de algemene gebruiksregels voor dit bestemmingsplan opgenomen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het wjzigen van bestemmingsgrenzen.

Algemene procedureregels (Artikel 10)

In dit artikel is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Overige regels (Artikel 11)

Dit artikel bevat twee bepalingen, namelijk een parkeerregeling en een regeling voor waterberging. In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel hiervoor op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor hoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het Staatsblad. De parkeerregeling is gelijk aan degene opgenomen in de Parapluherziening Parkeren Gemert-Bakel zoals vastgesteld op 23 januari 2018.

6.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

In artikel 12 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 12.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 12.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Artikel 13 bevat de slotregel.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De resultaten van het vooroverleg worden verwerkt in onderstaande paragraaf.

7.2 Omgevingsdialoog

De gemeente Gemert-Bakel stelt de omgevingsdialoog verplicht. In dat kader heeft op 19 oktober 2022 een bijeenkomst voor omwonenden plaats gevonden. Op 21 november 2022 is nog met een aantal indivuele bewoners gesproken. Tijdens deze presentatie c.q. informatiebijeenkomst hebben bewoners de mogelijkheid gehad te reageren op het planvoornemen. Het gehele verslag van deze bijeenkomst is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd, zie bijlage 17.

Vanuit de omgeving is positief gereageerd op de plannen. De direct omwonenden waren minder positief en zijn vragen gesteld over privacy, zonlichttoetreding en overlast (van de auto's in de parkeergarage). Toegezegd is om een zonnestudie uit te voeren. De aspecten privacy en overlast worden meegenomen in het uitwerking van het ontwerp. Initiatiefnemer heeft in 2023 diverse gesprekken gevoerd met de direct omwonenden van het plan om afspraken te maken om de privacy in de toekomst zoveel als mogelijk te behouden en zorgen weg te nemen. Daarbij heeft initiatiefnemer voorstellen gedaan om landschappelijke en bouwkundige elementen te plaatsen op de percelen van de omwonenden. Nadere afspraken hierover heeft initiatiefnemer met de omwonenden vastgelegd.

7.3 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.