Dwarsweg 69, Overberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Landgoed De Laan ligt even ten zuiden van de rijksweg A12 tussen Leersum en Veenendaal in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het landgoed is opgedeeld in twee complexen en bestaat uit een afwisseling van verschillende natuurterreinen, zoals bos, heide, houtwallen en houtsingels, een eendenplas, landbouwgrond en een aantal boerderijen en woningen. Landgoed De Laan is volledig gerangschikt onder de Natuurschoonwet en grotendeels opengesteld voor publiek. Eén van de doelstellingen van Landgoed De Laan is versterking van natuur en landschap en daarmee de ruimtelijke kwaliteit.

Het complex ligt op de noordelijke flank van de Utrechtse Heuvelrug en is ongeveer 365 hectare groot, waarvan 190ha bos en natuurterrein en 170ha landbouwgrond. Het oostelijke complex ligt tegen de woonkern Veenendaal aan en wordt doorsneden door de Dwarsweg en de spoorverbinding Rhenen- Utrecht. Het westelijke complex wordt doorkruist door de Haarweg en de Bovenhaarweg. Zie afbeelding 1 voor een overzichtskaart van het landgoed.

Afbeelding 1: Begrenzing Landgoed De Laan met de twee deelgebieden in Leersum (links) en Overberg (rechts)

Bron: www.topokaartnederland.nl

Het perceel Dwarsweg 69 in Overberg ligt op het oostelijke deel van de Landgoed De Laan. Met het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel Dwarsweg 69, zijn ook de inkomsten voor Landgoed De Laan teruggelopen. Met het oog op de duurzame instandhouding heeft het Landgoed daarom de mogelijkheden onderzocht om een nieuwe (vervangende) economische drager te ontwikkelen. Daarbij zijn verschillende opties verkend. Naar aanleiding van de reactie van de gemeente op het Vooroverlegplan (d.d. 30 maart 2022), zoals verwoord in de Eindbrief d.d. 20 april 2023 (kenmerk WABO_VO_22-1165), heeft het Landgoed gekozen om de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing die hoort bij het perceel Dwarsweg 69 (totaal 1.181m²) te slopen in ruil voor één nieuwe woning met een inhoud van 600m³. De voormalige bedrijfswoning in de hoeve blijft behouden als ‘reguliere’ woning.

Om de functieverandering mogelijk te maken, is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het perceel Dwarsweg 69 ligt in Overberg (gemeente Utrechtse Heuvelrug) op ongeveer zeshonderd meter ten westen van de grens van de bebouwde kom van Veenendaal (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2: Locatie plangebied

Bron: www.topotijdreis.nl

Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Amerongen, sectie B, nummers 93, 324, 327, 412 en 500. Het grootste deel van het plangebied ligt aan de zuidzijde van de Dwarsberg. Aan de noordzijde ligt echter ook een perceel met een opstal (kadastraal bekend als gemeente Amerongen, sectie B, nummer 412) die hoorde bij het agrarisch bedrijf op nummer 69. Zie afbeelding 3 voor een luchtfoto.

Afbeelding 3: Luchtfoto met plangebied, onder het erf Dwarsweg 69, in de witte cirkel de voormalige stal aan de overzijde van de weg

Bron: www.topotijdreis.nl

1.3 Geldende plannen

1.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen

Het perceel Dwarsweg 69 in Overberg ligt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' (vastgesteld 3 juli 2019).

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming “Agrarisch met waarden”, met een bouwvlak en de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Daarnaast heeft het perceel de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie 4' en 'Waarde-Ecologie' en de aanduidingen 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - half-open landschap', 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - reliëf' en 'reconstructiewet extensiveringsgebied'. Door middel van de figuur 'relatie' zijn de twee afzonderlijk weergegeven delen van het bouwperceel met elkaar verbonden, zodat sprake is van één bouwperceel. Het gedeelte ten noorden van de Dwarsweg heeft alleen een andere archeologische dubbelbestemming, namelijk 'Waarde - Archeologie 3'. Zie afbeelding 4 voor een uitsnede van de verbeelding.

Afbeelding 4: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Agrarisch met waarden

Op het perceel ligt de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’, met een bouwvlak en de aanduiding ‘intensieve veehouderij’. Een bouwvlak ten noorden van de Dwarsweg hoort bij het bouwvlak. Dit is op de verbeelding door middel van een zwarte lijn (figuur ‘relatie’) weergegeven. Dit bouwvlak heeft niet de aanduiding ‘intensieve veehouderij’.

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 

Het deel van het perceel ten zuiden van de Dwarsweg heeft de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’. Deze dubbelbestemming geldt voor zones met een middelhoge of lage archeologische verwachtingswaarde. Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1.000m2 en dieper dan 30cm onder maaiveld moet een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Het deel van het perceel ten noorden van de Dwarsweg heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemming geldt voor zones met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150m2 en dieper dan 30cm onder maaiveld moet een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde - Ecologie 

Het perceel heeft verder de dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’. Deze dubbelbestemming is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen.

Deze bestemming geldt naast de onderliggende bestemming ‘Agrarisch met waarden’ en is van toepassing op gebieden die binnen het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur) vallen.

 Functieaanduiding specifieke vorm van agrarisch met waarden – half-open landschap

Ter bescherming van de aanwezige natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden is voor een aantal werken en werkzaamheden, voor zover deze plaatsvinden buiten het agrarische bouwvlak, een omgevingsvergunningplicht van toepassing. Hiertoe is op de verbeelding en in de planregels een functieaanduiding opgenomen. Op deze manier kunnen, voordat een gevraagde omgevingsvergunning al dan niet wordt verleend, die werkzaamheden eerst worden getoetst.

In de agrarische gebieden die met de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – halfopen landschap’ zijn aangeduid, zijn de houtopstanden in de vorm van bosjes, houtwallen, houtsingels en weg- en erfbeplanting (mede) beeldbepalend. Al deze houtopstanden geven het landschap een bijzonder karakter, dat beschermd moet worden. Om die reden is het vellen en rooien van deze houtopstanden gekoppeld aan een omgevingsvergunning.

Het vellen van houtopstanden is uitsluitend toegestaan indien het speciale karakter van het half-open landschap daardoor niet wordt aangetast. Om dezelfde reden is een omgevingsvergunning ook vereist voor het bebossen en het beplanten met houtopstanden. Deze gebieden hebben een kenmerkende landschapsstructuur, doordat er verspreid in het landschap houtopstanden voorkomen. Het in belangrijke mate bebossen van deze gebieden kan de landschapscultuur aantasten en dient dus vooraf te worden getoetst op de landschappelijke gevolgen.

Functieaanduiding specifieke vorm van agrarisch met waarden – reliëf

Waar aan de agrarische bestemming de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - reliëf' is gekoppeld, wordt gedoeld op de aanwezigheid van kenmerkende hoogteverschillen en aardkundige waarden, zoals onder andere steilranden en dekzandruggen. Die gaan vaak gepaard met de aanwezigheid van bijzondere plant- en diersoorten. Daarnaast zijn reliëfrijke gebieden ook in landschappelijk opzicht waardevol. In het plangebied gaat het veelal om de overgangsgebieden vanaf de Heuvelrug naar de Gelderse Vallei en het Rivierengebied.

In de betreffende gebieden is - buiten het bouwvlak - het egaliseren, afgraven en ophogen aan een omgevingsvergunning gekoppeld; dit ter bescherming van de daar aanwezige hoogteverschillen. Daarnaast moet in de reliëfrijke gebieden een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het aanbrengen van leidingen. Het gaat daarbij vooral om de aanleg van ondergrondse leidingen, omdat dit veelal gepaard gaat met het afgraven van gronden. De aanleg mag niet leiden tot het verdwijnen van de karakteristieke hoogteverschillen.

Gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone - Extensiveringsgebied

De extensiveringsgebieden zijn aangewezen om de functie natuur of wonen te beschermen tegen de invloeden van de intensieve veehouderij. Terugdringen van de aantasting van natuurwaarden staat voorop in de extensiveringsgebieden. Verbreding van de bestaande landbouw en functieverandering van landbouw naar wonen worden gestimuleerd. Ook extensieve recreatie en particulier natuurbeheer kunnen bijdragen aan de gewenste verandering in deze gebieden.

Toets

Het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere woning en het realiseren van een extra woning is niet toegestaan. In paragraaf 3.3.1 wordt nader ingegaan op de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan is opgenomen voor het omzetten van een agrarische bestemming in een woonbestemming, waarbij één extra woning wordt gerealiseerd.

1.3.2 Paraplubestemming Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

Voor de gronden van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is ook paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen op het perceel van toepassing. Het paraplubestemmingsplan bevat een dynamische parkeerregeling en een bepaling voor de maximaal toegestane bouwhoogte. Voorliggend plan houdt, voor zover nodig, rekening met de bepalingen in het paraplubestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Het wijzigingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting (inclusief bijlagen). De onderhavige toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.

De toelichting bij dit wijzigingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid dat ten grondslag ligt aan het wijzigingsplan geformuleerd. De verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke ontwikkeling komen aan bod in hoofdstuk 4. Een toelichting op de juridische aspecten en bestemmingen van dit wijzigingsplan wordt gegeven in hoofdstuk 5. Afgesloten wordt met hoofdstuk 6 waarin de focus op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (de procedure) ligt.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Landgoed De Laan ligt tussen Veenendaal en Leersum in het kleinschalige overgangslandschap tussen het aaneengesloten bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug in het zuiden en het halfopen tot open landschap van de Gelderse Vallei in het noorden.

De Heuvelrug vormt het westelijk deel van een uitgebreid stuwwallencomplex waar ook de Veluwe deel van uitmaakt. Het zuidelijke deel van de Heuvelrug (onder andere tussen Overberg en Amerongen) bestaat uit een aaneenschakeling van toppen. In het patroon van de bodemkaart is de ontwikkelingsgeschiedenis duidelijk af te lezen: zandgronden (podzolgronden en stuifzanden) tekenen zich duidelijk af tegen de aangrenzende zavelige en lemige gronden van de rivieren en beken (zie afbeelding 5). Op de flanken van de Stuwwallen zijn door plaggenmest verrijkte enkeerdgronden ontstaan. Het perceel Dwarsweg 69 ligt op de zandgronden.

Afbeelding 5: Vereenvoudigde bodemkaart

Bron: Atlas Provincie Utrecht

Het overgangslandschap langs de noord/oost flank van de Heuvelrug vormt een hydrologisch, landschappelijk en natuurwetenschappelijk waardevol overgangsgebied. Het huidige gebruik wordt gekenmerkt door een grote menging van functies: agrarisch, semi-agrarisch, niet-agrarisch, recreatief, horeca, natuur, wonen en aanverwante gebruiksvormen. De landschappelijke structuur bestaat uit een lange opstrekkende verkaveling, die is ontstaan na de ontginning van dit natte (veen)gebied. Dit landschapstype wordt ook wel slagenlandschap genoemd.

Landgoed de Laan is begin 20e eeuw ontstaan als jachtterrein voor de grondlegger van het Landgoed, de heer C. Bos uit Den Haag. Deze liet in de eerste helft van de 20e eeuw op het Landgoed niet alleen een hertenkamp aanleggen, maar bouwde ook nieuwe boerderijen, woningen en creëerde nieuwe natuurterreinen zoals bijvoorbeeld ”het Hart” in het Amerongse deel. Na het overlijden van de heer Bos in 1963, is het Landgoed beheerd door zijn zuster, mevrouw A. Groote-Bos. Vervolgens is het landgoed via vererving overgegaan naar de huidige eigenaren.

Het landgoed is vernoemd naar de drie lanen die op het landgoed aanwezig zijn, met een totale lengte van 1.585m. Centraal punt van het landgoed is ’t Jachthuis (Dwarsweg 67), gelegen in het Amerongse deel en gebouwd in het begin van de vorige eeuw. Het Jachthuis is in gebruik bij de familie, die het landgoed in eigendom heeft.

Hoewel de meeste percelen in het gebied een open karakter hebben en agrarisch in gebruik zijn, bevindt zich ter plaatse van Dwarsweg 69 juist een bosperceel. Dit perceel is als bosperceel al zichtbaar op de topografische kaart van 1850 (zie afbeelding 6). De kavel lijkt relatief breed ten opzichte van de kavels die ten noorden en ten oosten van het perceel zijn gelegen. Het perceel lijkt op een soort overgang te liggen naar hogere (drogere) gronden. Opmerkelijk is dat in de loop van de tijd rond het perceel steeds meer bospercelen zijn ontstaan en dat deze tot op de dag van vandaag behouden zijn gebleven. Vermoedelijk is dit het gevolg van het bestendig beheer van het landgoed waar ook het plangebied deel van uitmaakt en waar naast landbouw, ook bosbouw en de jacht een bron van inkomsten vormen. Dit gebruik heeft geleid tot een kenmerkend, kleinschalig landschapsbeeld.

Rond 1870 maakt een deel van het bos plaats voor een gebouw op deze plek. De bijbehorende gronden worden gebruikt als bouwland dat wordt omzoomd door twee lange, smalle bospercelen. Daaromheen bevindt zich heide. Rond 1900 verschijnt de bebouwing van het Jachthuis, het hoofdhuis van Landgoed De Laan op de kaart. Vermoedelijk heeft de ontwikkeling van het Landgoed De Laan er aan bijgedragen dat het perceel nog altijd overwegend uit bosaanplant bestaat. In deze periode verschijnt op de kaart ook een tweede gebouw even ten zuiden van het gebouw dat aan de Dwarsweg staat. Het gebouw aan de weg is georiënteerd op de weg en staat iets gedraaid ten opzichte van het ten zuiden daarvan gelegen tweede gebouw dat qua positionering de lengterichting van de kavel volgt.

Pas rond 1930 ontwikkelt de bebouwing op deze kavel zich verder. Opvallend daarbij is dat er een soort grotere boskamer ontstaat met daarbinnen 3 gebouwen die georiënteerd lijken te zijn op de weg en daardoor gedraaid staat ten opzichte van de kavelrichting. Het perceel wordt vanaf die tijd via twee inritten ontsloten. Verder is opvallend dat nieuwe bebouwing niet in de lengterichting van het kavel, maar juist op de aangrenzende kavel aan de westkant wordt gebouwd. Daarbij lijkt een deel van het bosperceel te zijn omgevormd naar een boomgaard.

In de tweede helft van de jaren ’50 neemt de bebouwing verder toe en wordt de boskamer op het westelijke deel van het kavel vergroot. Op het perceel verschijnt in het westelijk gelegen bosperceel een nieuw gebouw dat in de noordoosthoek van een kleine boomgaard lijkt te staan. Rond 1965 wordt de bebouwing verder uitgebreid. De boomgaard lijkt omgevormd naar een wei met twee gebouwen. Ook op het erf zelf is de bebouwing uitgebreid naar drie gebouwen. Rond 1970 wordt het weideperceel bij het erf getrokken en verschijnen er grote stalgebouwen. In 2000 staan er vijf gebouwen en is het erf ook in oostelijke richting uitgebreid. De uitbreiding in zowel westelijke als oostelijke richting verklaren de bijzondere vorm van het agrarisch bouwvlak. Het erf vormt als het ware één grote boskamer.

Afbeelding 6: Topografische kaarten Dwarsweg 69 tussen 1815 en 2022

Bron: www.topotijdreis.nl

2.2 Huidige situatie

Op het perceel Dwarsweg 69 was tot voor kort een intensieve veehouderij gevestigd. De (intensieve) agrarische bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels gestaakt. Voor het agrarische bedrijf is geen bedrijfsopvolging. Ook zijn de gronden niet optimaal gesitueerd voor de landbouw. Het bedrijf heeft daardoor geen toekomst als (intensief) agrarisch bedrijf.

Afbeelding 7: Bestaande boerderij Dwarsweg 69

Bron: www.google.maps

Het perceel ligt in het halfopen landschap van de overgangsgebieden tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. In dit landschap wordt het bebouwingsbeeld in grote mate bepaald door de agrarische bebouwing. In mindere mate komen historische boerderijen voor. Dit zijn veelal boerderijen van het hallenhuis- of langhuistype.

De bestaande hoeve aan de Dwarsweg 69 is van het hallenhuistype (zie afbeelding 7). Kenmerkend voor deze boerderijen is dat het woongedeelte, het voorhuis, en het werkgedeelte, het achterhuis, onder één doorlopende kap zijn geplaatst, waarvan de lengteas meestal evenwijdig aan de verkavelingsrichting ligt. Het voorhuis is op de weg georiënteerd en kent aan de voor- en zijkant meestal geen uitbouwen. De stallen en opslagruimte bevinden zich onder een groot dak met lage zijbeuken. Door deze lage zijbeuken komt hier het dak van een hallenhuisboerderij tot dicht aan de grond. Dit beeld is ook aanwezig op de Dwarsweg 69.

Het erf van een boerderij is onder te verdelen in een voor- en achtererf die (oorspronkelijk) sterk van karakter verschillen. Het voorerf met zijn (moes)tuin en/of boomgaard had een representatief karakter en was veelal het terrein van de boerin. Geschoren heggen en hagen beschermden het voorerf tegen vee, terwijl leibomen als zonnescherm dienden. Nam de rijkdom van de boer toe dan verhuisden moestuin en boomgaard naar de zijkant van het erf en ontstond er aan de voorzijde van de hoeve ruimte voor een siertuin. Op het achtererf werd gewerkt; dit was het terrein van de boer en integraal verbonden met het omringende landschap. Veel boerderijen hebben naast stallen en schuren ook een of twee hooibergen.

Meerdere boerderijen hebben een apart bakhuis, boenhok of een zomerhuis, waar ´s zomers het wring- en karnhuis en een stalruimte voor jongvee en varkens werd ondergebracht. Op het erf Dwarsweg 69 ontbreken een dergelijk bakhuis of boenhok echter. De uitstraling van een complex van agrarische gebouwen met bedrijfswoningen is vaak te danken aan de opzet van de kavel en de onderlinge schakering van de gebouwen.

Op het perceel staat diverse agrarische bebouwing. Op afbeelding 8 is deze bebouwing weergegeven. Behalve de hoeve wordt alle bebouwing gesloopt.

De opstal op het weiland aan de noordzijde van de Dwarsweg hoort tevens bij het perceel. In de onderstaande tabel staan de oppervlaktes van de bebouwing.

69-1	188m2
69-2	263m2
69-3	216m2
69-4	207m2
69-5	72m2
69-6	235m2
Totaal	1.181m2

Afbeelding 8: Locatie te slopen bebouwing Dwarsweg 69

Bron: maps.google.nl

2.3 Planbeschrijving

Vanwege de centrale ligging van het perceel binnen de grenzen van het Landgoed De Laan, is dit perceel zeer geschikt voor een functie ten behoeve van het beheer van het landgoed. Met dit wijzigingsplan wordt de bestaande bedrijfswoning in de hoeve (met de deel) omgezet in een reguliere woonbestemming.

Met het oog op de duurzame instandhouding van het landgoed wordt een tweede woning toegevoegd. Op grond van de regels van het functieveranderingsbeleid zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' (artikel 4.7.7) kan na beëindiging van het agrarische bedrijf de bestemming worden gewijzigd naar 'Wonen'. Tevens kunnen daarbij – onder voorwaarden en in ruil voor het slopen van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing - extra woningen worden toegestaan (zie paragraaf 3.3.1).

Er wordt 1.181m2 aan vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. In ruil hiervoor wordt één nieuwe woning (met een inhoud van 600m³) op het erf van Dwarsweg 69 gerealiseerd. Het plan is dan ook in overeenstemming met het provinciaal functieveranderingsbeleid waarbij op grond van het bepaalde in artikel 9.11 IOV in ruil voor sloop van 750m² tot 2500m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing de bouw van één nieuwe woning mogelijk kan worden gemaakt. Met betrekking tot de inhoud van de woning kan worden opgemerkt dat uit de toelichting op artikel 9.4 lid 2 onder a IOV volgt dat de maximale inhoud van een woning in het landelijk gebied landschappelijk goed inpasbaar moet zijn en dat daarbij moet worden gedacht aan 600-800m³.

Inrichtingsvoorstel

Voor de positionering van de nieuwe woning is van belang dat het bestaande bouwvlak/erf min of meer uit 3 delen of ‘kamers’ bestaat; in lijn met de in paragraaf 2.1 beschreven ontwikkelingsgeschiedenis van het erf. In de Eindbrief van de gemeente en het aanvullende advies dat op 21 augustus jl. werd toegezonden wordt opgemerkt dat het belangrijk is dat het plan landschappelijke kwaliteitswinst oplevert. Daarbij wordt aangegeven dat het één erf principe op deze locatie het best tot uitdrukking komt door uit te gaan van een erf met één centrale (bestaande) toegang.

In de bestaande situatie heeft het erf twee inritten: één formele toegang direct naast de bestaande boerderij. De tweede (informele) toegang bevindt zich circa 100m naar het noordoosten. Beide blijven behouden. Aangezien de bestaande bebouwing zich centraal op het erf en ten westen daarvan bevindt en het erf dient te worden ontsloten via de bestaande toegang, is voor de locatie van de nieuwe woning gekozen voor de boskamer ten zuidwesten van de boerderij. Beide kavels bieden voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren.

De bestaande houtwal aan de westzijde van het perceel is kenmerkend voor de boskamer en dient behouden te blijven. De nieuwe woning is daarom in de noordoosthoek van de boskamer geprojecteerd buiten de milieucontour van het loonwerk- en grondverzetbedrijf dat aan de Dwarsweg 62 is gevestigd. Ten noordoosten van de hoeve wordt een boomgaard teruggebracht. De kavelgrenzen worden gemarkeerd door houtwallen en (laan)bomen. Het open karakter van de boskamer aan de oostzijde van de boerderij blijft behouden.

Als onderdeel van het ecologisch onderzoek dat ten behoeve van dit plan is uitgevoerd, is tevens een aantal aanbevelingen gedaan om de natuurwaarden op het perceel te versterken en te verhogen (natuurinclusief bouwen). Ondanks dat er geen sporen zijn aangetroffen die wijzen op het gebruik van de te slopen schuren op het perceel als vaste rust- of voortplantingsplaats, is de locatie in beginsel wel geschikt als leefgebied voor soorten als: vleermuis, huismus, kerkuil en steenuil.

Met het oog op deze soorten is daarom voorgesteld om ter vervanging van de te slopen schuur nieuwe mogelijke verblijfplaatsen aan te bieden. Totaal gaat het om 8 platte vleermuiskasten, 8 vogelnestkasten en 4 huismussenkasten. Daarnaast wordt voorgesteld om 4 kerkuilenkasten op te hangen en 6 steenuilenkasten. Het landgoed heeft deze adviezen opgevolgd en deze voorzieningen vooruitlopend op de vaststelling van dit wijzigingsplan reeds aangebracht. De boskamer ten oosten van de boerderij biedt ruimte voor ruigtes, takkenrillen en stapels dood hout ter verdere versterking van het plangebied als leefgebied voor kleine zoogdieren en insecten.

 Afbeelding 9: Inrichtingsschets

Bron: Adviesbureau Haver Droeze

Afbeelding 10: Plan in vogelvlucht

Bron: Adviesbureau Haver Droeze

Om tot een logische indeling en hiërarchie binnen het erf te komen, krijgt de nieuwe woning het karakter van een schuurwoning. Daarmee is de nieuwe woning ruimtelijk ondergeschikt aan het hoofdmoment op het erf: de boerderij. De inhoud van de nieuw te bouwen woning bedraagt maximaal 600m³, conform de regeling van de bestemming Wonen – B1 uit het bestemmingsplan. De goothoogte bedraagt maximaal 4,5m en de bouwhoogte bedraagt maximaal 10m. De boerderij krijgt eveneens en woonbestemming waarbij voorhuis en deel worden samengevoegd tot 1 woning binnen het bestaande volume.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.7.7 onder c bedraagt de oppervlakte van het bestemmingsvlak met de bestemming ‘Wonen’ per woning maximaal 1.000m². Ten slotte is van belang dat het plan niet alleen voorziet in de bouw van een extra woning, maar ook in de bouw van een nieuw bijgebouw; deze heeft een geluidwerende functie voor de nieuwe woning en dient daarom als zodanig planologisch te worden verankerd.

2.4 Beeldkwaliteit

Woonbebouwing in het buitengebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is de laatste jaren toegenomen. Op sommige plekken is van oudsher al woonbebouwing aanwezig. De laatste jaren veranderen agrarische functies in woonfuncties bij bijvoorbeeld beëindiging van het bedrijf. Vooral vlakbij de kernen is een concentratie van woonbebouwing.

De solitaire en enigszins geclusterde woningen in het buitengebied zijn erg populair. Vooral de gebieden dicht bij de kernen van de gemeente hebben met hun goede ligging een grote aantrekkingskracht. De waarde van dit soort bebouwing zit vooral in de ruimte op de kavels en de extensieve bebouwingsdichtheid. De gemeente streeft enerzijds naar het behouden van het extensieve karakter van het buitengebied; anderzijds geldt bij functieverandering als uitgangspunt dat nieuwe bebouwing wordt ingepast binnen de grenzen van het agrarisch bouwvlak waarbij het bouwvlak tevens wordt verkleind van ruim 9.000m² naar 2x1.000m².

De omgeving van het perceel wordt gekenmerkt door kleinere en grotere (voormalige) agrarische kavels. Daarnaast zijn in de directe omgeving ook verschillende bungalow-/vakantieparken te vinden. Het 'Jachthuis’ vormt een zelfstandig en centraal element binnen het landgoed en ligt op in een soort (ruime) boskavel. Gelet op de bijzondere vorm van het agrarisch bouwvlak en de ligging in een langgerekt bosperceel, gecombineerd met het feit dat deze gronden deel uitmaken van het Landgoed De Laan, is voor de nieuwe erfopzet gekozen om binnen de erfstructuur de bestaande boskamers te behouden en te versterken door het aanvullen van de houtwallen langs de perceelsgrenzen.

Om te voorkomen dat ter plaatse van Dwarsweg 69 een erf ontstaat met twee hoeves, wordt voor de nieuwe woning gedacht aan een ‘schuurwoning’. De nieuwe woning is opgebouwd uit 1 à 1,5 bouwlaag met een kap. De gevels kunnen worden opgetrokken in (gepotdekseld donker) hout al dan niet met een stenen plint. De dakbedekking met antracietkleurige pannen, net als de bestaande schuren op het erf. Ook kan worden gedacht aan het bouwen van een bijgebouw in de vorm van een kapschuur of hooimijt (zie afbeelding 11 voor referentiebeelden).

Afbeelding 11: Referentiebeelden schuurwoning

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat ruimtelijk/functioneel relevant is voor het plangebied en de hier beoogde ontwikkeling. Het betreft hier zowel ruimtelijk beleid als facet- en sectorbeleid op de verschillende beleidsniveaus.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie, Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving (NOVI), 11 september 2020

De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en beschrijft op nationaal niveau een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving. De NOVI beschrijft de manier waarop men op rijksniveau wil werken aan de volgende 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en als laatste toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Als uitgangspunt geldt dat Nederland mooier en sterker wordt gemaakt door voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is daarbij een kernbegrip en omvat zowel ruimtelijke kwaliteit als de milieukwaliteit.

In de NOVI wordt uitgegaan van een integrale aanpak tussen overheden en maatschappelijke organisaties met meer regie vanuit het Rijk. In de NOVI geeft het Rijk de kaders en de richting aan voor zowel nationale als decentrale keuzes. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel boven- als ondergronds voorop. De NOVI onderscheidt daarbij 3 afwegingsprincipes: 1) combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) afwentelen wordt voorkomen. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, die waar nodig jaarlijks wordt geactualiseerd, en waarin is aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. Tevens staat hierin een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op verschillende beleidsterreinen.

Met het oog op de klimaatbestendigheid van Nederland moeten functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving meer worden afgesteld op de eigenschappen van het bodem-watersysteem. Ook dient de infrastructuur voor energie beter te worden afgestemd op de toename van transport en opslag van duurzame energie. Daarnaast is er een opgave voor het realiseren van bronnen van duurzame energie. In de NOVI worden richtingen meegegeven die bij de inpassing van energie-infrastructuur aandacht vragen met het oog op de kwaliteit van de leefomgeving.

Vanuit de wens om de economie en energievoorziening duurzaam en circulair te maken en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken, wordt ingezet op het actief clusteren van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (intern)nationale corridors. Om de steden sterk, aantrekkelijk en gezond te houden wordt gewerkt aan een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's. Om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte is een pakket aan maatregelen voorgesteld; ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden dienen daarbij hun groene karakter te behouden. Tegelijkertijd moet het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad worden verbeterd.

Toets

Voor onderhavig plan is van belang dat de waarde van de natuur, het landschap en de toekomst van de landbouw onder druk staan. Daarbij is het verbeteren van de biodiversiteit niet alleen een ecologische maar ook economische uitdaging. Het plan sluit aan bij de wens om (op lange termijn) te komen tot een geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied met kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap.

Door ook andere passende functies toe te staan in het landelijk gebied en deze te combineren met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en de biodiversiteit, ontstaat een aantrekkelijk landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Door het plan wordt een (voormalige) agrarische functie omgezet in een woonfunctie. Het initiatief is in overeenstemming met het nationaal ruimtelijk beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken, bevat het Barro regels ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen waar andere overheden rekening mee dienen te houden. Voor onderhavig plan is van belang dat in titel 2.10 Barro regels zijn opgenomen met betrekking tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

In artikel 2.10.4 is bepaald dat in de Provinciale verordening regels dienen te worden gesteld die bewerkstelligen dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied dat behoort tot het NNN geen activiteiten mogelijk maken ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van de geldende bestemmingsplan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte die gebieden of van de samenhang tussen die gebieden.

Hierop kan alleen een uitzondering worden gemaakt (nee, tenzij) als:

• a. er sprake is van een groot openbaar belang;
• b. er geen reële alternatieven zijn, en
• c. de negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte en samenhang worden beperkt en de overblijvende effecten gelijkwaardig worden gecompenseerd.

Toets

Deze bepalingen met betrekking tot het NNN zijn in dit plan doorvertaald en uitgewerkt in paragraaf 3.2.1 en 4.6. Daarmee is voldaan aan het Barro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Artikel 3.1.6, tweede lid Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel 1.1.1, eerste lid, onder i van het Bro).'

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt op grond van jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:2015:9221 en ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953)) dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd.

De voorziene ontwikkeling ziet op het omzetten van een bedrijfswoning in een reguliere woning en het realiseren van één extra woning en wordt daarom niet aangemerkt als een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in die bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

Toets

Op basis van de voorgaande beschrijving blijkt dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de 'ladder van duurzame verstedelijking' niet aan de orde is.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie (vastgesteld 10 maart 2021) zijn op Provinciaal niveau de keuzes op lange termijn (tot 2050) verwoord om ruimte te maken voor ontwikkelingen en tegelijkertijd de Utrechtse kwaliteiten te behouden. In de Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in samenhang met elkaar bezien. Doel is ruimte te bieden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, sociale samenhang met behoud of verbetering van de kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. De regels die horen bij de Omgevingsvisie staan in de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht (IOV) (vastgesteld 10 maart 2021). De Omgevingsverordening heeft een interim status tot het moment waarop de Omgevingswet in werking zal treden (1 januari 2024).

De sturingsfilosofie van de Provincie gaat uit van het bieden van ruimte voor ontwikkelingen die passen bij de Utrechtse kwaliteiten. Deze kwaliteiten bieden kansen om opgaven te realiseren, maar stellen ook voorwaarden. Via plussen en minnen maakt de provincie een integrale afweging zodat elke ontwikkeling per saldo bijdraagt aan kwaliteitsverbetering.

De beoogde ontwikkelingsrichting is uitgewerkt in 7 beleidsthema's:

• 1. Stad en land gezond;
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust;
• 3. Plek voor duurzame energie;
• 4. Vitale steden en dorpen;
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Deze thema's staan niet op zichzelf maar hebben onderlinge samenhang, zowel boven als onder de grond. De gewenste ontwikkeling verschilt per gebied en is afhankelijk van de specifieke kenmerken en identiteit. De beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie en Interim Verordening Provincie Utrecht hebben deels ook gevolgen voor het plangebied. Deze punten worden hier nader toegelicht.

Toets
Verbod op nieuwe verstedelijking in landelijk gebied

Voor het plan is van belang dat het perceel zich in het Landelijk Gebied bevindt waar op grond van artikel 9.2 IOV nieuwe stedelijke functies in beginsel niet zijn toegestaan. 'Verstedelijking' is in bijlage 1 van de Interim Verordening gedefinieerd als: een ruimtelijk besluit dat ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies.

Het begrip 'stedelijke functie' is in datzelfde artikel gedefinieerd als 'een functie die door de intensiteit van de bebouwing en gebruik, door afhankelijkheid van geconcentreerde infrastructuur en door de intensieve wisselwerking met andere functies primair is aangewezen op of verbonden is met aaneengesloten bebouwd gebied'. Woningen en woongebieden worden in de Interim Verordening expliciet benoemd als 'stedelijke functie'. Nieuwe woningen worden zodoende gezien als nieuwe verstedelijking, hetgeen in het buitengebied in beginsel niet is toegestaan.

Uitzonderingen verstedelijkingsverbod

In Hoofdstuk 9 is ook een aantal uitzonderingen benoemd op grond waarvan nieuwe verstedelijking in het landelijk gebied onder voorwaarden wel kan worden toegestaan. Het betreft situaties waarbij nieuwe bebouwing voor stedelijke functies in plaats komt van bestaande bebouwing (agrarisch of anderszins), waarbij nieuwe stedelijke functies tot stand komen in samenhang met de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit of waarbij nieuwe stedelijke bebouwing is vereist om te voorzien in de behoefte van woningen en bedrijven.

Voor het perceel Dwarsweg 69 zijn de artikelen 9.10 en 9.11 IOV relevant. Op grond van artikel 9.10 IOV kan, indien sprake is van bedrijfsbeëindiging, een (reguliere) woonbestemming worden toegekend aan de voormalig agrarische bedrijfswoning. Ook splitsing van het gebouw (hoeve met deel) in meerdere wooneenheden is denkbaar net als de uitoefening van een kantoor of bedrijf aan huis, mits dit ruimtelijk en functioneel ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. In artikel 9.11 IOV is bepaald dat bij beëindiging van het agrarisch bedrijfsperceel de bouw van één of meer nieuwe woningen kan worden toegestaan.

Als voorwaarden gelden daarbij (o.a.) dat:

• Het bouwperceel niet optimaal moet zijn gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw en het bouwperceel niet in een concentratiegebied voor glastuinbouw ligt;
• Alle bedrijfsbebouwing op het perceel wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. Dergelijke bebouwing dient een passende functie te krijgen die bijdraagt aan het behoud. Als voorwaarde geldt dat voor de bouw van 1 woning ten minste 750m² aan vrijgekomen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt (artikel 9.11 lid 1 onder b IOV).

Verder geldt dat de nieuwe woning binnen het voormalige bedrijfsperceel wordt gesitueerd, in samenhang met de te handhaven boerderij. Ook moet het betrokken bouwperceel worden verkleind en dient de woning landschappelijk goed te worden ingepast. Als laatste voorwaarde geldt dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering mogen worden belemmerd.

Het plan gaat uit van beëindigen van een intensief veehouderijbedrijf in het Natuurnetwerk Nederland. Als onderdeel daarvan wordt op het perceel Dwarsweg 69 1.181m² aan vrijgekomen (deels vervallen) bedrijfsbebouwing gesloopt. In ruil hiervoor wordt de bouw van één nieuwe woning op het perceel mogelijk gemaakt met een inhoud van 600m³. Met de sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing wordt op het landgoed de ruimtelijke kwaliteit in het gebied versterkt. De beoogde landschappelijke inpassing en aanvullende natuur- en landschapsmaatregelen dragen daar verder aan bij. Het provinciaal beleid biedt ruimte voor dergelijke maatwerkoplossingen.

Cultuurhistorische hoofdstructuur

Daarnaast is van belang dat het perceel in een zone ligt die is aangewezen als 'Cultuurhistorische Hoofdstructuur (artikel 7.5 en 7.7 IOV, zie afbeelding 12)'. Het perceel is aangewezen vanwege de (mogelijke aanwezigheid van) archeologische waarden. Deze historische gelaagdheid houdt verband met het feit dat de Utrechtse Heuvelrug 150.000 jaar geleden is ontstaan tijdens het Saalien. Het stuwwallen landschap was een aantrekkelijk vestigingsgebied en bezit daardoor een grote diversiteit aan archeologische waarden uit verschillende tijdlagen; van de Steentijd tot de Tweede Wereldoorlog. Het perceel ligt buiten de zonering van de Grebbelinie (CHS - militair erfgoed).

Deze gelaagdheid is het sterkst aanwezig op de flanken; in dit overgangsgebied bevinden zich diverse concentraties van prehistorische grafheuvels, celtic fields en vroegmiddeleeuwse grafvelden. Ook worden hier nederzettingen aangetroffen uit de Brons- en IJzertijd. In paragraaf 4.8 wordt nader op het aspect archeologie ingegaan.

Afbeelding 12: Uitsnede kaart Provincie - Cultuurhistorie

Bron: Interim Omgevingsverordening Utrecht

Natuur Netwerk Nederland

Het perceel Dwarsweg 69 ligt in Natuur Netwerk Nederland (zie afbeelding 13).

Afbeelding 13: Uitsnede kaart Provincie - Natuurnetwerk Nederland

Bron: Interim Omgevingsverordening Utrecht

Ontwikkelingen en ingrepen die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) zijn niet toegestaan, tenzij sprake is van een groot maatschappelijk belang en reële alternatieven hiervoor ontbreken (artikel 6.3 IOV).

Ontwikkelingen die betrekking hebben op locaties binnen het NNN mogen nadelige gevolgen hebben voor de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Het uitgangspunt is dat de kwaliteit en de oppervlakte van het NNN niet achteruit gaat en dat de samenhang tussen de gebieden van het NNN worden behouden.

Onder de oppervlakte van het NNN wordt de bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen niet begrepen (zie artikel 6.3 lid 2 IOV). Het perceel Dwarsweg 69 betreft een agrarisch bouwvlak. Daarbinnen is sprake van bestaande legale bebouwing, erven en verharding. Door de voorgenomen ontwikkeling zal de oppervlakte aan bebouwing afnemen. Er wordt weliswaar een nieuwe woning met een bijgebouw gerealiseerd, maar er wordt 1.181m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Er is zodoende geen sprake van oppervlakteverlies binnen het NNN. Evenmin leidt het plan tot een andere aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

Het onderwerp Natuur Netwerk Nederland is verder uitgewerkt in paragraaf 4.6.

Landschap Utrechtse Heuvelrug

Tenslotte is van belang dat het perceel deel uitmaakt van het landschap van de ‘Utrechtse Heuvelrug’. In de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen van de provincie Utrecht is het beleid verder uitgewerkt. Het beleid in dit gebied is gericht op behoud, herstel en uitbouw van bestaande boscomplexen, waar gewenst het terugbrengen van heide en versterking van de ecologische samenhang tussen de natuur- en bosgebieden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden van artikel 9.11 IOV voor functiewijziging van (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met een extra woning in ruil voor sloop van vrijgekomen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De ligging in NNN is geen belemmering, omdat er sprake is van een bestaande situatie met een agrarisch bouwperceel. De oppervlakte aan bebouwing en verharding wordt teruggebracht ten opzichte van de bestaande situatie zodat ook geen sprake is van aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN, zie hiervoor 4.6. De ligging in de cultuurhistorische zone is relevant voor het aspect archeologie, dat nader wordt uitwerkt in paragraaf 4.8.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen

In paragraaf 1.3 is aangegeven dat het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere woning en het realiseren van een extra woning volgens het geldende bestemmingsplan niet (bij recht) is toegestaan. Als uitwerking van het provinciaal beleid zoals vervat in artikel 9.11 IOV, voorziet het bestemmingsplan in artikel 4.7.7 echter in de mogelijkheid om via een wijzigingsprocedure de agrarische bestemming om te zetten in een woonbestemming en daarbij een extra woning toe te staan. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• het betreffende bouwvlak aantoonbaar niet voor de landbouw nodig is en de locatie geen landbouwontwikkelingsperspectief meer heeft;
• het betreffende bouwvlak wordt verwijderd;
• ter plaatse van en aansluitend aan elke bestaande woning en de extra woning(en) een bouwvlak tot een oppervlakte van ten hoogste 1000 m² wordt aangewezen met de bestemming als bedoeld in artikel 16 (Wonen - B1) dan wel artikel 17 (Wonen - B2);
• de overige gronden binnen het voormalig bouwvlak de betreffende agrarische bestemming houden;
• alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak in de bestemming als bedoeld in artikel 16 worden gebracht dan wel artikel 17 indien er sprake is van bestaande aaneengebouwde woningen;
• geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• vooraf vaststaat dat alle voormalige bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarden, worden gesloopt met dien verstande dat een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 50% van de oppervlakte van de bestaande, niet voor bewoning bestemde gebouwen, tot een maximum van 200 m² is toegestaan;
• voor de bouw van maximaal één extra woning vooraf vaststaat dat binnen het betreffende bouwvlak minimaal 1000 m2 aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt;
• aan het bepaalde in artikel 16 dan wel artikel 17 wordt voldaan;
• op geen van de gevels van de extra woning(en), bij voltooiing, de geluidbelasting de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder overschrijdt.
• de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij eisen kunnen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins;

Toets

Het agrarische bedrijf is beëindigd en er is geen bedrijfsopvolging beschikbaar. Dit betekent dat het bouwvlak niet langer voor de landbouw nodig is. Het agrarisch bouwvlak wordt met dit wijzigingsplan opgeheven. Binnen de grenzen van het voormalige agrarische bouwvlak worden twee bestemmingsvlakken van elk maximaal 1000m2 mogelijk gemaakt met de bestemming Wonen - B1; deze bestemming ziet zowel op de bestaande boerderij als op de nieuw te bouwen woning. Daarbij wordt het totale volume van de boerderij als woning bestemd. De nieuw te bouwen woning krijgt een maximaal volume van 600m³. Een en ander conform het bepaalde in artikel 16 (Wonen - B1).

De overige gronden houden de huidige agrarische bestemming. Alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel, met uitzondering van de boerderij wordt gesloopt. De gezamenlijke oppervlakte daarvan bedraagt 1181m². Voor de nieuwe inrichting is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat als bijlage 2 deel uitmaakt van de planregels van dit wijzigingsplan. Uit de toetsing aan de omgevingsaspecten in Hoofdstuk 4 blijkt dat de wijziging van een agrarische bestemming naar de bestemming Wonen - B1 niet leidt tot een onevenredige aantasting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op omliggende percelen of een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat met het oog op het wegverkeerslawaai. Daarmee is voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.7.7 (extra woning in ruil voor sloop) en 4.7.6 (vergroten volume van de woning binnen de bestaande karakteristieke boerderij).

3.3.2 Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft op 3 juli 2023 de omgevingsvisie vastgesteld.

De Omgevingsvisie is de opvolger van de Structuurvisie 'Groen dus vitaal' en beschrijft hoe de gemeente de fysieke leefomgeving wil inrichten. In de Omgevingsvisie wordt ingegaan op de identiteit van de gemeente en de ambities en de keuzes die de gemeente per deelgebied heeft geformuleerd voor de leefomgeving in zijn algemeenheid, de dorpen en duurzaamheidsthema’s.

De ambities en keuzes ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn ingedeeld in de drie kernprincipes: kwalitatief hoogwaardige leefomgeving, vitale dorpen en toekomstgericht. Met het kernprincipe kwalitatief hoofwaardige natuur wordt gedoeld op de combinatie van de unieke groene omgeving die Utrechtse Heuvelrug biedt met bijzondere natuur en diverse landschappen. De ambitie van de gemeente is erop gericht om deze kenmerken te behouden en bij voorkeur te versterken. Nieuwe opgaven worden beschouwd als kans en dienen zoveel mogelijk te worden ingepast in het verlengde van de groene, historische uitstraling van de gemeente. Uitgangspunt is dat er wordt gewerkt aan het landschap van de toekomst waarin nieuwe elementen zo worden ingepast dat deze geen afbreuk doen aan de identiteit en basiskwaliteiten van een gebied. Bij voorkeur dragen deze bij aan de identiteit en basiskwaliteiten van een gebied.

Een belangrijke ambitie ten aanzien van de algemene leefomgeving is de versterking van de biodiversiteit. Door de toenemende verstedelijking staan de natuur steeds verder onder druk. Bij ontwikkelingen en beheer wordt daarom ingezet op een natuurinclusieve aanpak; de ontwikkeling draagt bij aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Voor dit Vooroverlegplan is van belang dat groen en landschapsopgaven gekoppeld zijn aan bouwontwikkelingen, zowel lokaal als in de regio. Buiten de bebouwde kom gaat het om de versterking van de kwaliteit (groen en blauw) van het landschap. Daarbij streeft men ook naar het versterken van de historische kwaliteit van het landschap door de aanleg van kleine landschapselementen; dit draagt tevens bij aan de biodiversiteit.

Met betrekking tot water wordt gestreefd naar een robuust en veerkrachtig watersysteem, waarbij water optimaal wordt vastgehouden in het bodem- en watersysteem. Men streeft daarbij naar het herstel van de natuurlijke grondwaterstanden en kwelzones op de Heuvelrug. Voor landgoederen en buitenplaatsen wordt het beleid voortgezet. Juist voor deze waardevolle ensembles is voldoende economische draagkracht van belang om deze in stand te kunnen houden. Daarom wil men flexibel omgaan met de bestemmingen van gebouwen, zodat relatief eenvoudig een passende functie kan worden gevonden als economische drager.

In zijn algemeenheid streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving.

De ambities en keuzes worden verder uitgewerkt per gebied. Het perceel ligt in het gebied 'de Noordelijke flank'. Het plan sluit aan bij de verschillende ambities van het gebied. Zo wordt in dit gebied door het creëren van nieuwe ecologische verbindingszones en het terugbrengen van kleine landschapselementen de biodiversiteit versterkt, waarbij oog wordt gehouden voor de kwel vanwege de bijzondere natuur. Die kwetsbare natuur mag niet onder druk komen te staan. Het plan draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit door de realisatie/versterking van houtwallen en een takkenril.

Daarnaast wordt in dit gebied ingezet op behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden in het gebied. Hier wordt in het plan rekening mee gehouden door behoud van de karakteristieke hoeve en het realiseren van een bijpassende schuurwoningen.

De gemeente werkt aan de verbetering van de luchtkwaliteit nabij Overberg. Het beëindigen van een intensieve veehouderij zal de luchtkwaliteit ten goede komen.

In de Omgevingsvisie aangegeven is dat in dit gebied ruimte is voor woningbouw ter vervanging van vrijkomende agrarische bebouwing. Het voorliggende plan heeft betrekking op functieverandering van agrarisch naar wonen.

Ten slotte wil de gemeente het water zo lang mogelijk vasthouden als buffer voor tijden van droogte. Door het plan zal de oppervlakte aan verharding afnemen.

Kortom, het plan sluit aan bij de ambities uit de Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug.

3.3.3 Woonvisie 2018-2022

De actuele gemeentelijke Woonvisie is op 29 november 2018 vastgesteld door de gemeenteraad en bouwt voort op de daarvoor geldende visie 'Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013-2020'.

Voor de verschillende kernen binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug (Amerongen, Overberg, Doorn, Driebergen, Leersum, Maarn en Maarsbergen) zijn de drie hoofdthema's uit de vorige visie nog onverminderd van kracht:

• 1. Woningmarkt in beweging: Er is doorstroming in de bestaande woonvoorraad nodig en het aanbod moet beter afgestemd worden op de vraag.
• 2. Levensloopbestendig wonen: 'Thuis in wijk' staat voor de ambitie om alle inwoners een toereikende woonsituatie te kunnen bieden, waarbij naar passende nieuwe mogelijkheden en woonvormen wordt gezocht.
• 3. Duurzaam wonen: Grote stappen in de verduurzaming van de gehele woningvoorraad zijn nodig waarbij ook nieuwe woning duurzaam dienen te worden gebouwd.

Centraal daarin staat de visie dat de inwoners moeten kunnen wonen in een veilige en prettige omgeving, een duurzame woning die past bij hun huishouden, inkomen en zorgvraag.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied ziet op de ontwikkeling van het omzetten van een bedrijfswoning in een reguliere woning en het toevoegen van één extra woning. Hierdoor zal het plan een bijdrage leveren aan het op gang brengen van dynamiek van de woningmarkt (doorstroming). Tevens is sprake van een aardgasloze ontwikkeling. Derhalve sluit de voorgestane ontwikkeling van het plangebied aan op het gemeentelijk beleid, zoals dat in de Woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug geformuleerd is.

3.3.4 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

Het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. De Nota dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van een omgevingsvergunning 'bouwen'. De Nota Ruimtelijke kwaliteit bevat naast algemene welstandscriteria ook criteria voor 'kleine bouwwerken', specifieke objecten en gebieden.

Het perceel Dwarsweg 69 in Overberg ligt in het buitengebied van de gemeente in het overgangsgebied ten noorden van de Utrechtse Heuvelrug in het overgangsgebied Gelderse Vallei dat van oorsprong bestond uit hoogveen, maar tegenwoordig kan worden getypeerd als 'half open agrarisch landschap met bosstroken'. In dit gebied werden elzen houtsingels langs de kavels geplant als veekering. Het bebouwingsbeeld wordt in grote mate bepaald door agrarische bebouwing. Er zijn relatief weinig historische boerderijen; dit zijn veelal hallenhuis of langhuisboerderijen. Ook krukhuis- en dwarshuisboerderijen komen echter voor. Naast historische agrarische bebouwing komt er ook modernere bebouwing voor die dateert van na de Tweede Wereldoorlog. De scheiding tussen hoofdgebouw en (agrarische) bijgebouwen is hiervoor kenmerkend.

In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt met betrekking tot locaties waar functieverandering plaatsvindt opgemerkt dat het van belang is dat het bebouwingsbeeld, de architectonische karakteristieken en het kleur- en materiaalgebruik worden gehandhaafd en dat het uiterlijk niet wordt aangetast. Dit betekent dat de dakvorm, de gevels en de gevelopeningen bij een verbouwing moeten worden gehandhaafd. De oorspronkelijke bebouwing vormt het kader voor de welstandstoets.

Met betrekking tot (voormalige) landgoederen en buitenplaatsen wordt opgemerkt dat dit waardevolle elementen zijn binnen de gemeente; deze zijn sterk bepalend voor het karakter van de gemeente en versterken het cultuurhistorische karakter. De bouwwerken staan grotendeels verscholen in de bossen of parken, waarbij het hoofdgebouw een prominente plaatsing op de kavel inneemt. De rijke en verschillende vormen van architectuur geven de bouwwerken een eigen statig karakter. De combinatie van cultuurlandschappen, groenelementen en gebouwen is uniek. Veel van de bouwwerken genieten een monumentstatus terwijl vaak ook het omringende park beschermd is als monument. Het beleid van de gemeente is gericht op het in stand houden van de bestaande cultuurhistorische waarden.

Toets

Zoals aangegeven, ligt het perceel Dwarsweg 69 in Overberg in het overgangsgebied Gelderse Vallei. Het perceel maakt onderdeel uit van het Landgoed De Laan. Dit landgoed wordt niet genoemd in het overzicht met historische buitenplaatsen in de gemeente die als bijlage c deel uitmaakt van de Nota. Evenmin is de bestaande, te handhaven boerderij, aangewezen als monument. Er is wel sprake van een relatief oude boerderij van het hallenhuis of langhuistype.

Voor de nieuwe woning is zorgvuldig gekeken naar de situering van de bebouwing op de kavel, de schaal en vormgeving van de bestaande bebouwing. Daarbij is ervoor gekozen om de bestaande hiërarchie te handhaven. Dat houdt in dat de bestaande en te handhaven hoeve wordt gezien als hoofdgebouw; de overige bebouwing is hieraan ondergeschikt. Aangezien de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing weinig ruimtelijke kwaliteit heeft, wordt deze gesloopt. Voor de nieuwe woning geldt dat deze ruimtelijk ondergeschikt dient te zijn aan de hoeve en dient een logische plaats in te nemen binnen het erf.

De nieuwe woning is voorzien van een kap. Aan- of uitbouwen zijn in massa ondergeschikt aan het hoofdvolume en worden terughoudend vorm gegeven. De massa en gevels zijn opgebouwd uit enkelvoudige en geometrische vormen. Het materiaal- en kleurgebruik is afgestemd om die van de hoeve. De volgende hoofdmaterialen kunnen worden gebruikt: steen, hout, dakpannen, riet. Er is sprake van een sobere detaillering en uitstraling. Een moderne vormgeving is toegestaan. Deze principes zijn uitgewerkt in paragraaf 2.4. De aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de nieuwe woning dient met deze principes in overeenstemming te zijn.

Hoofdstuk 4 Specifieke regelgeving en beleid

In het kader van een ruimtelijke procedure dient voor diverse milieu- en omgevingsaspecten te worden aangetoond dat het plan uitvoerbaar is. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de directe omgeving en de beoogde ontwikkeling zelf. In dit hoofdstuk wordt voor de beoogde ontwikkeling nader ingegaan op de verschillende aspecten; indien noodzakelijk is aanvullend onderzoek uitgevoerd. De betreffende rapportages zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

4.1 Verkeer en parkeren

4.1.1 Verkeer

Bereikbaarheid

Het plangebied wordt bereikt via de Dwarsweg, een weg met een 60 km/u-regime buiten de bebouwde kom. In de huidige situatie doen zich op deze weg geen problemen voor met betrekking tot de verkeersintensiteiten en de afwikkeling van het verkeer. Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een halte voor openbaar vervoer.

Toename verkeersintensiteiten

Bij voorliggende ontwikkeling is het van belang dat er geen onevenredige toename van het gemotoriseerde verkeer mag plaatsvinden. Het aantal verkeersbewegingen mag in beginsel niet meer toenemen dan door het gebied, zonder structurele aanpassingen, kan worden verwerkt.

Rekening houdend met het verdwijnen van de agrarische bedrijfsfunctie is het aannemelijk te veronderstellen dat de nieuwe verkeerssituatie als gevolg van de extra woning zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de bestaande omliggende wegen. De ontsluiting van beide percelen vindt plaats via de bestaande inrit(ten).

De gemeentelijke parkeernota geeft geen cijfers over verkeersgeneratie. Op basis van publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381, december 2018' van het CROW is de verkeersgeneratie per woning minimaal 7,8 verkeersbewegingen en maximaal 8,6 verkeersbewegingen per etmaal (voor weinig stedelijk gebied en buitengebied).

Gezien de beperkte verkeersaantrekkende werking van de woning, en het verdwijnen van de agrarische bedrijfsfunctie en het feit dat gebruik wordt gemaakt van de bestaande inrit(ten), is het aannemelijk te veronderstellen dat het verkeer als gevolg van deze ontwikkeling zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de bestaande omliggende wegen.

4.1.2 Parkeren

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. De gemeente Utrechtse Heuvelrug beschikt over een eigen parkeerbeleid (Parkeerbeleidsnota GUH). In dit beleidsstuk wordt gebruik gemaakt van de kencijfers zoals opgenomen in de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381, december 2018' van het CROW.

In de parkeerbeleidsnota is opgenomen dat bij nieuwe ontwikkelingen de stedelijkheidsgraad voor een weinig stedelijk gebied, zoals opgenomen in de CROW-publicatie, wordt gehanteerd. Voor het plangebied geldt verder het gebiedstype 'buitengebied'.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt één nieuwe woning toegevoegd. De parkeernorm bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Op het perceel is voldoende ruimte op parkeren op eigen terrein te laten plaatsvinden.

4.1.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

Bij een ontwikkeling in een gebied dient te worden beoordeeld of de uiteindelijke bodemkwaliteit binnen dit gebied uit oogpunt van volksgezondheid en milieu aan zekere kwaliteitsnormen voldoet. Tevens moet worden voorkomen dat op verontreinigde grond wordt gebouwd. Het wettelijk kader hiervoor is de Wet bodembescherming (Wbb). Om de bodemkwaliteit te kunnen beoordelen, is een bodemonderzoek volgens de NEN 5740 nodig.

In 2020 is een bodemonderzoek (zie bijlage 1 Greenhouse Advies, Verkennend bodemonderzoek, 19 mei 2020) uitgevoerd op de locatie Dwarsweg 69 in Overberg. Hierbij is op drie plaatsen een verontreiniging aangetoond. Dit betreft de voormalige wasplaats, waar in de bovengrond een sterk (>interventiewaarde) verhoogd gehalte aan minerale olie is aangetoond. Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank en een schuur met asbesthoudend dak is een verontreiniging met asbest vastgesteld.

De aangetroffen verontreiniging bij de wasplaats ligt binnen het plangebied voor de nieuwe woonbestemming. De verontreiniging met asbest bij de voormalige bovengrondse tank en de schuur met asbesthoudend dak valt buiten de toekomstige woonbestemming. Ondanks het feit dat er geen verplichting geldt om de aangetroffen verontreiniging met asbest te saneren, is vanuit de Omgevingsdienst wel geadviseerd om de grondverontreiniging te laten saneren om (onbedoelde) verspreiding en gezondheidsrisico's te voorkomen.

Aangezien de verontreiniging met minerale olie onder de wasplaats wordt afgedekt door een betonplaat en daardoor moeilijk bereikbaar is voor nader onderzoek, is toestemming gevraagd om het nader onderzoek uit te voeren nadat de opstallen zijn gesloopt en het terrein is opgeschoond van onnodige verharding. Zodoende zal na de sloop en voorafgaand aan de herinrichtingswerkzaamheden nader onderzoek worden uitgevoerd. Aangezien de wasplaats niet eerder is onderzocht op de overige stoffen uit de NEN5740 zullen in dit nader onderzoek naast minerale olie ook de overige parameters worden meegenomen.

Indien uit het nader onderzoek blijkt dat daadwerkelijk sprake is van bodemverontreiniging moeten aanvullende maatregelen worden getroffen. Het nader onderzoek en de eventuele maatregelen vormen echter geen belemmering voor de beoogde wijziging van de bestemming en herinrichting van het gebied. De verplichting om nader onderzoek te doen is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels.

In het Omgevingstafeloverleg d.d. 26 september 2023 is erop gewezen dat van 1989 tot circa 1957 een boomgaard aanwezig was op het perceel. In het maaiveld van voormalige boomgaarden kunnen tot 30cm onder het maaiveld organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB) aanwezig zijn. Daarom is in oktober 2023 de locatie van de voormalige boomgaard aanvullend onderzocht op OCB. De resultaten van het aanvullende onderzoek zijn verwerkt in het bodemonderzoek dat als bijlage 1 deel uitmaakt van dit plan. Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat geen verhoogde gehaltes OCB boven de achtergrondwaarde zijn aangetroffen.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

4.2.2 Geluid

In beginsel bevindt zich langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30 km/uur een geluidzone. Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen. Voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48 dB.

Voor de nieuwe woning op het perceel Dwarsweg 69 geldt dat deze binnen de geluidszone (250m) van de Dwarsweg ligt.

Met het oog op onderhavig plan is in 2020 door een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai ter plaatse van de gevels van de nieuw te bouwen woning (zie bijlage 2, Econsultancy, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Dwarsweg te Overberg, 22 april 2020). Alle resultaten zijn inclusief aftrek conform artikel 110g Wet geluidhinder. De geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woning bedraagt maximaal 48 dB en voldoet daarmee aan de voorkeurgrenswaarde. Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen die uitvoering van het plan in de weg staan.

Als kanttekening daarbij moet worden opgemerkt dat een eerder inrichtingsvoorstel als uitgangspunt voor het akoestisch onderzoek is gebruikt. Ondertussen is het inrichtingsvoorstel aangepast. De woning is op iets ruimere afstand van de Dwarsweg gelegen. Gelet hierop is het uitgangspunt dat de akoestische situatie is verbeterd ten opzichte van de situatie waar in het onderzoek van uit is gegaan. Daarnaast is relevant dat in het plan rekening is gehouden met het bijgebouw dat in het inrichtingsplan en de verbeelding is opgenomen. Deze biedt een akoestisch relevante afscherming voor de achterliggende woning. In de regels en op de verbeelding is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat dit bijgebouw gerealiseerd moet zijn om de woning te kunnen gebruiken.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.3 Luchtkwaliteit

Een slechte luchtkwaliteit kan gezondheidseffecten veroorzaken. De wettelijke normen (grenswaarden) voor de luchtkwaliteit zijn door de Europese Unie bepaald. In Nederland zijn de regels met betrekking tot luchtkwaliteit opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007, welke als titel 5.2 deel uitmaakt van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitsregels hebben gevolgen voor het uitvoeren van (ruimtelijke) projecten. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Als er wel een overschrijding is, dan mag een project de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' (NIBM) verslechteren.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Bij woningbouw geldt dat een bouwplan met minder dan 1.500 woningen, gelegen aan één ontsluitingsweg, niet in betekenende mate bijdraagt. Deze gevallen kunnen als gezegd zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Onderhavig plan gaat uit van de bouw van één nieuwe woning. Daarmee staat vast dat geen sprake is van een ontwikkeling die ‘in betekenende mate bijdraagt’ aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit aangezien dit aantal ruim onder de norm van 1.500 woningen blijft.

Voorts is van belang dat om de realisatie van een of meer nieuwe woningen mogelijk te maken, moet worden getoetst in hoeverre de huidige en toekomstige luchtkwaliteit voldoet aan de eisen zoals opgenomen in Hoofdstuk 5, titel 5.2 Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 lid 1 Wm is bepaald dat een (luchtvervuilend) project toelaatbaar is indien:

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project per saldo niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt alleen 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkings Programma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Voor ruimtelijke projecten geldt uiteraard dat sprake moet zijn van 'een goede ruimtelijke ordening'. Voor luchtkwaliteit kan dit betekenen: de meest kwetsbare groep op de minst vervuilde plek met als doel om gevoelige groepen te beschermen tegen luchtverontreiniging boven de grenswaarden. Zie hiervoor het Besluit gevoelige bestemmingen. In bijlage 2 Wm zijn de volgende grenswaarden opgenomen:

	Jaargemiddelde concentratie	Daggemiddelde / uurgemiddelde
NO2	40µg/m³	200µg/m³ (uurgemiddelde); overschrijding is op maximaal 24 uur / jaar toegestaan
PM10	40µg/m³	50µg/m³, overschrijding max 35 dgn/jaar toegestaan
PM2.5	25µg/m³

 

Naast de wettelijke normen heeft de World Health Organisation (WHO) heeft gezondheidskundige advieswaarden voor fijnstof vastgesteld. Het gaat hier om waarden waarop het beleid zich zou moeten richten (inspanningsplicht) om schadelijke gevolgen voor de volksgezondheid en/of het milieu te vermijden, te voorkomen of te verminderen. De WHO gaat daarom uit van advieswaarden die lager liggen dan de wettelijke grenswaarden:

	Jaargemiddelde
NO2	10µg/m³
PM10	15µg/m³
PM2.5	5µg/m³

Afbeelding 14: kaart luchtkwaliteit NO2 per 2018 (links) en 2030 (rechts) 

Bron: https://www.odru.nl/geoloket/

Afbeelding 15: uitsnede kaart Luchtkwaliteit PM 10 (fijn stof) in 2018 (links) en 2030 (rechts)

Bron: https://www.odru.nl/geoloket/

Afbeelding 16: uitsnede kaart Luchtkwaliteit PM2.5 (zeer fijn stof)

Bron: https://www.odru.nl/geoloket/

Raadpleging van het Geoloket van de Omgevingsdienst Regio Utrecht leert verder dat de huidige en toekomstige luchtkwaliteit voldoet aan de eisen zoals opgenomen in de Wm (zie afbeeldingen 14, 15 en 16). De waarde voor NO2 bedroeg in 2018 14µg/m³ en lag daarmee dus onder de grenswaarde. In 2030 bedraagt de waarde voor NO2 naar verwachting 8µg/m³. Voor PM 10 bedroeg de waarde in 2018 20µg/m³ en in 2030 naar verwachting 17µg/m³. Voor PM2,5 bedroeg de waarde in 2018 12µg/m³ en in 2030 10µg/m³. Daarmee is aangetoond dat de luchtkwaliteit voldoet aan de daarvoor geldende richtwaarden. De WHO heeft op 22 september 2021de advieswaarden voor zowel NO2, PM10 en PM2,5 fors verlaagd. Hoewel naar verwachting de lucht in de komende jaren een stuk schoner zal worden, kunnen de advieswaarden van de WHO in de nabije toekomst niet worden gehaald.

Ten slotte is van belang dat in de GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid aanbevolen wordt om nieuwe gevoelige bestemmingen, inclusief woningen en ziekenhuizen, bij voorkeur niet binnen 150m van een snelweg en (buiten de bebouwde kom) niet binnen 50m van een drukke weg (meer dan 10.000 motorvoertuigen/etmaal) te bouwen, onafhankelijk van de vraag of de grenswaarden worden overschreden of niet. Het plangebied ligt op ruimere afstand tot drukke weten zodat ook aan de richtlijnen van de GGD wordt voldaan. Er zijn daardoor met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten.

Luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor uitvoering van het plan.

4.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Om hinder tussen (agrarische) bedrijven en woningen te voorkomen is een goede afstemming noodzakelijk. Milieuzonering zorgt ervoor dat bij de bouw van nieuwe woningen voldoende afstand in acht wordt genomen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). Zo worden hinder en gevaar voorkomen en kunnen bedrijven zich binnen aanvaardbare voorwaarden in een gebied vestigen en activiteiten (blijven) uitoefenen.

Agrarische bedrijven 

Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van landbouwbedrijven, en dan met name veehouderijbedrijven, dient rekening gehouden te worden met het aspect geur. Hiervoor is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) van belang, alsook het vanaf 1 januari 2013 geldende Activiteitenbesluit.

In de omgeving van het perceel zijn geen agrarische bedrijven gevestigd.

Overige bedrijven

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens een inventarisatie gemaakt van de bedrijven in de omgeving van de percelen. Voor een beoordeling van de vraag in hoeverre de functieverandering van Agrarisch naar Wonen ter plaatse van Dwarsweg 69 gevolgen heeft voor de omliggende bedrijven en vice versa is aan de hand van de algemene richtafstanden uit de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009) een inschatting gemaakt van de milieucontouren van de bedrijven in de omgeving van het perceel.

De richtafstanden uit de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteiten zoals die worden nagestreefd voor gebieden die zijn ingericht volgens het principe van functiescheiding. Voor het perceel is sprake van ‘rustig buitengebied’.

In de directe omgeving van het plangebied is aan de Dwarsweg 62 een loon- en grondverzetbedrijf (categorie 3.1) gevestigd met een richtafstand van 50m (in verband met geluid). Deze afstand dient te worden gemeten vanaf de bestemmingsgrens van de bedrijfsbestemming en de gevel van een nieuw te bouwen woning. Het bouwvlak waarbinnen de nieuwe woning mag worden gebouwd ligt daarom op een afstand van 50m van het betreffende bedrijf.

In de nabije omgeving liggen geen andere (agrarische) bedrijven die hinder kunnen ondervinden van de functiewijziging naar wonen en vice versa. Het aspect bedrijven en milieuzonering leidt zodoende niet tot belemmeringen die uitvoering van het plan in de weg staan.

4.2.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico’s die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. In het kader van dit plan is met het oog op de nieuw te bouwen woning overeenkomstig de bepalingen van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) aan de hand van de risicokaart (Atlas Leefomgeving) een verkenning uitgevoerd gedaan naar het aspect externe veiligheid. Woningen worden in het BEVI aangemerkt als (beperkt) kwetsbaar object.

Afbeelding 17: Quickscan externe veiligheid

Bron: www.atlasleefomgeving.nl

Toets

Zoals op afbeelding 17 te zien is, zijn in de ruime omgeving (>4km) van het plangebied geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren de plangrens overschrijden. De enige risicobron in dit gebied is Rijksweg A12 op circa 1700m afstand. Deze vormt geen belemmering omdat het invloedsgebied van de gevaarlijke stoffen die over de rijksweg worden vervoerd (brandbare vloeistoffen, toxische vloeistoffen en brandbare gassen) geen overlap hebben met het plangebied.

Ook de inrichtingen die op de uitsnede te zien zijn, liggen op ruim voldoende afstand. Er liggen geen transportroutes van gevaarlijke stoffen of buisleidingen in de nabijheid.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.3 Duurzaamheid

Bij nieuwbouw van woningen zijn er vanuit het Rijk, de Provincie en de Gemeente regels opgesteld met betrekking tot duurzaam bouwen. Vanuit het Rijk worden vanuit het Bouwbesluit een BENG-berekening en een MPG-berekening gevraagd. BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) gaat over de energieprestatie van de woning en MPG (MilieuPrestatie Gebouwen) gaat over de milieuimpact van de gebruikte materialen.

Provincie Utrecht heeft in het Convenant Duurzame Woningbouw de belangrijkste duurzaamheidsthema's samen gebracht. De thema's waar het convenant zich op richt zijn: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en gezondheid. Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een van de partners die het Convenant onderschrijft.

Door de gemeente is aangegeven dat voor onderhavig plan ten minste niveau 'brons' gehaald moet worden. Voor onderhavig plan betekent dat het volgende:

• De maximale energiebehoefte voor verwarming en koeling is kleiner dan of gelijk aan 65 kWh/m²/ jaar;
• het aandeel hernieuwbare energie bedraagt ten minste 100%;
• de MPG-score zijn 0,75 €/m²/BVO/jaar
• het massapercentage van grondstoffen is non-virgin en/of biobased bedraagt ten minste 30%;
• 90% van de toegepaste materialen is vrij van giftige stoffen van de Banned List of Chemical C2C Certified CM Product;
• elke nieuwbouw woning met een oprit heeft een loze leiding voor het aanleggen van een laadpaal voor elektrisch rijden;
• de temperatuuroverstijging in de woning tegengaan 1,2;
• de waterberging op eigen terrein heeft voldoende capaciteit om een bui van 70mm/uur (eens per 250 jaar) op te kunnen vangen zonder dat schade ontstaat in of aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen;
• bij langdurige droogte (potentieel maximaal neerslagtekort 300mm, eens per 10 jaar) wordt schade aan bebouwing, wegen, groen en vitale en kwetsbare functies voorkomen;
• het plan voorziet in hoogwaardige habitat voor ten minste gebouwbewonende soorten -> het plan voorziet in het ophangen van uilenkasten, vleermuiskasten, vogelnestkasten en huismuskasten ten behoeve van verschillende gebouwbewonende soorten. Aanvullend wordt voorgesteld om in het terrein zoveel mogelijk natuurlijke begroeiing te behouden met inlandse soorten. Daarnaast wordt voorgesteld om takkenrillen aan te leggen en/of stapels dood hout neer te leggen die aantrekkelijk zijn voor marterachtigen en kleine zoogdieren.

4.4 Kabels en leidingen

Uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen blijkt dat ter plaatse van het plangebied geen buis- en of transportleidingen aanwezig zijn die planologisch relevant zijn. Ook uit de risicokaart komen dergelijke leidingen niet naar voren.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Water

Uit artikel 3.1.1 Bro volgt dat water vanaf het begin moet worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Op basis van het inrichtingsvoorstel voor het perceel Dwarsweg 69 is daarom op 24 april 2023 een digitale watertoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen belangrijk oppervlaktewater, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging in het plangebied liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap Vallei en Veluwe voor het plan een positief wateradvies gegeven. De samenvatting van de digitale watertoets maakt als bijlage 3 deel uit van dit plan.

Het waterschap heeft wel enkele algemene aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking van het plan:

Vasthouden – bergen – afvoeren 

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Het hemelwater zal worden geïnfiltreerd in de bodem.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Bij de woningen wordt gestreefd naar het toepassen van duurzame materialen en zal geen gebruik gemaakt worden van uitlogende materialen zoals (onbehandeld) zink, lood of koper.

De nieuwe woning zal daarom via een eigen aansluiting op de riolering worden aangesloten. Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen. Het hemelwater wordt afgekoppeld en op eigen terrein geïnfiltreerd. Hier is voldoende ruimte voor. Bovendien neemt het verhard / bebouwd oppervlak neemt fors af ten opzichte van de bestaande situatie doordat op het perceel alleen al 1182m² aan bebouwing wordt gesloopt en overtollige bestaande verhardingen in de vorm van onder meer kuilplaten etc. worden verwijderd.

In plaats daarvan worden één woning met een footprint van circa 100m² en een bijgebouw met een footprint van maximaal 150m² mogelijk gemaakt. De oppervlakte van het bestemmingsvlak bedraagt 1000m² het is niet aannemelijk dat dit volledig verhard zal worden. Bovendien geldt op grond van het bepaalde in artikel 27.5.1 een vergunningplicht voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen.

Om wateroverlast en / of waterschade in de woning te voorkomen zal bij het uitwerken van de aanvraag omgevingsvergunning voor de woning het vloerpeil 0,3m in beginsel boven het hoogste punt van de weg worden aangelegd. In de huidige situatie is er geen sprake van wateroverlast of schade.

Mits bij de uitvoering van het plan rekening wordt gehouden met deze principes, voldoet het plan aan de uitgangspunten voor duurzaam waterbeheer.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Groen, natuur en landschap

De bescherming van plant- en diersoorten alsmede de bescherming van bepaalde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden) is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Daarnaast is de gebiedsbescherming vastgelegd in provinciale verordeningen, waaronder de bescherming van Natuurnetwerk Nederland. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden nagegaan of als gevolg van de ontwikkeling sprake is van overtreding van de geldende natuurwet- en regelgeving. Hierbij moet worden aangetoond dat van een negatief effect op beschermde natuurgebieden en -soorten geen sprake is of dat daarvoor een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Gebiedsbescherming

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen aangewezen worden als Europese Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden (Natura 2000). De verplichtingen uit de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn in Nederland opgenomen in hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming. Op grond van deze wet is het verboden projecten of andere handelingen te realiseren of te verrichten die, gelet op de instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Het plangebied ligt niet in en niet in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn Binnenveld en Rijntakken (zie afbeelding 18). Beide gebieden liggen op meer dan 3km afstand tot de locatie, zodat significante effecten op voorhand kunnen worden uitgesloten.

Afbeelding 18: Ligging ten opzichte van Natura 2000-gebieden

Bron: Webkaart provincie Utrecht

De enige factor die op grotere afstand werkzaam is en op basis van zijn reikwijdte van invloed kan zijn, betreft stikstofdepositie. De bouw en het gebruik van de nieuwe woning kan uitstoot van stikstof tot gevolg hebben, met name vanwege de inzet van bouwmaterieel en de extra verkeersbewegingen in de gebruiksfase. Uit bijlagen 4, 5 en 6 blijkt dat noch als gevolg van de aanlegfase, noch in de gebruiksfase sprake is van een toename van stikstofdepositie c.q. negatief effect op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Aangezien de Aerius-berekening gebaseerd was op een kental (3,03kg NOx) voor de bouw van een grondgebonden woning en dit sinds de nieuwste versie van Aerius achterhaald is, is door de Omgevingsdienst Regio Utrecht een aanvullende Aerius-berekening uitgevoerd. De aanvullende berekening is gebaseerd op een uitstoot van mobiele werktuigen en gaat uit van een uitstoot van meer dan 150kg NOx. Deze aanvullende Aerius-berekening toont aan dat ook bij deze zeer hoge uitstoot geen sprake is van een toename van depositie op Natura 2000. Hiermee staat vast dat stikstof geen belemmering vormt voor de uitvoering van het plan. De aanvullende Aerius-berekening maakt als bijlage 7 deel uit van dit plan.

Een andere vorm van gebiedsbescherming komt voort uit aanwijzing van een gebied als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN (nee, tenzij-beginsel). Anders dan bij gebieds- en soortenbescherming is de status als Natuurnetwerk Nederland niet verankerd in de Wet natuurbescherming, maar dient het belang in de planologische afweging een rol te spelen. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de Provincie.

Het plangebied maakt deel uit van het NNN (zie paragraaf 3.2.1). In de quickscan Flora en fauna is tevens gekeken naar de gevolgen van het plan in relatie tot het NNN. Uit de toetsing volgt dat de plannen met zekerheid niet zullen leiden tot (significante) aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Op het erf van Dwarsweg 69 zijn geen natuurlijke ecosystemen aanwezig die aangetast kunnen worden. Evenmin heeft het erf van Dwarsweg 69 een belangrijke verbindende functie die door de plannen zou kunnen worden aangetast.

De bouw van een extra woning zou mogelijk wel kunnen leiden tot aantasting van de robuustheid van het NNN en tot een afname van het oppervlak van NNN. Echter, de bouw van de woning zal plaatsvinden binnen het agrarische bouwvlak. Daarnaast wordt 1.181m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarom zal de robuustheid van het NNN niet worden aangetast en zal ook de oppervlakte van het NNN niet afnemen.

De sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen zou kunnen leiden tot aantasting van bijzondere soorten in het NNN. Het gaat hierbij om soorten die zich voortplanten of verblijven in gebouwen. Door het treffen van functionele mitigerende maatregelen, die mogelijk toch al vereist zijn om een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wet Natuurbescherming te verkrijgen, kan worden voorkomen dat bijzondere soorten van de planlocaties verdwijnen of in aantal achteruitgaan. De bijzondere soorten in het NNN zullen dan niet significant worden aangetast.

Al met al lijkt het niet aannemelijk dat de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN als gevolg van de plannen significant zullen worden aangetast.

Soortenbescherming

Soortenbescherming is altijd aan de orde. Hiervoor is hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming bepalend. Soortenbescherming is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Er wordt onderscheid gemaakt tussen internationaal beschermde soorten en nationaal beschermde soorten. Van de nationaal beschermde soorten kan de beschermde status per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor (algemeen voorkomende) soorten. Het beschermingsregime is verschillend voor zowel de internationaal beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn soorten) als de nationaal beschermde soorten. Tevens kent de Wet natuurbescherming een zorgplicht (artikel 1.11 Wnb), zowel voor soorten als hun (beschermde) leefgebied.

In het kader van de zorgplicht zoals opgenomen in de Wet Natuurbescherming is een quickscan Flora en fauna uitgevoerd naar de aanwezigheid en de effecten van het plan voor beschermde soorten. Daarbij is onderzocht of het voorgenomen project in overeenstemming is, dan wel kan worden gebracht met de wettelijke bepalingen voor de bescherming van natuurwaarden. Het onderzoek is uitgevoerd in de vorm van een Quickscan die als zie bijlage 8 deel uitmaakt van het plan. Uit het onderzoek komt naar voren dat sommige (te slopen) schuren in potentie geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen en/of als rust- en nestplaats voor uilen en huismussen. Ook in de beplanting op de erven nestelen mogelijk enkele algemene soorten die alleen tijdens het broedseizoen bescherming genieten. Het is niet aannemelijk dat in het plangebied, behalve vleermuizen en vogels nog andere beschermde en bijzondere soorten voorkomen.

Aangezien het aannemelijk is dat in sommige te slopen agrarische bedrijfsgebouwen verblijf- en/of voortplantingsplaatsen aanwezig zijn voor soorten die beschermd zijn op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) en sloop van die gebouwen kan leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb, is nader onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van die vaste verblijfs- en/of voortplantingsplaatsen (zie bijlage 9, Van den Bijtel ecologisch onderzoek, Natuurwaardenonderzoek, Sloop agrarische bedrijfsgebouwen, nieuwbouw woningen en natuurontwikkeling Landgoed de Laan, januari 2020).

4.6.1 Quickscan ecologie (2018) en Natuurwaardenonderzoek (2019)

Met het oog op de plannen voor functieverandering in combinatie met sloop van agrarische bedrijfsbebouwing door de gemeente aangegeven dat voorafgaand aan het indienen van een principeverzoek een Quickscan flora en fauna uitgevoerd diende te worden. Daartoe is in januari 2018 een Quickscan flora en fauna uitgevoerd door H.J.V. van den Bijtel Ecologisch Advies. Daarbij is de potentiële geschiktheid van het gebied beoordeeld en is gekeken naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten in de te slopen bebouwing gelet op de constructie van de gebouwen en de aanwezigheid van geschikte invliegopeningen en/of nestplaatsen.

Uit de Quickscan is naar voren gekomen dat sommige schuren op het erf Dwarsweg 69 geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen en / of als rust- en nestplaats voor uilen en huismussen, is nader onderzoek uitgevoerd. Tevens dient op basis van het nader veldonderzoek een volwaardige toetsing van de plannen aan het beschermingsregime van het NNN te worden uitgevoerd.

Op grond van de inrichting en het gebruik van de planlocaties is het niet aannemelijk dat er verblijfplaatsen van andere beschermde en bijzondere diersoorten voorkomen. Ook is op grond van de inrichting en het gebruik van het plangebied het niet aannemelijk dat er groeiplaatsen van beschermde en bijzondere plantensoorten voorkomen. Deze soorten hoeven daarom niet nader te worden onderzocht.

In navolging op de Quickscan is in 2019 een uitgebreid natuurwaardenonderzoek uitgevoerd om vast te stellen of in de te slopen schuren inderdaad verblijfplaatsen van vleermuizen en/of rust en nestplaatsen van uilen en huismussen aanwezig zijn. Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende protocollen en richtlijnen. Het natuurwaardenonderzoek maakt als bijlage 9 deel uit van dit plan.

Conclusie uit het nader onderzoek is dat geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd voor de soorten: vleermuis, steenuil, huismus. Gelet op de aangetroffen sporen van kerkuil wordt geconcludeerd dat sloop van stal 69-1 leidt tot vernietiging en beschadiging van een vaste roestplaats van kerkuilen waarvoor een ontheffing op grond van de Wnb dient te worden aangevraagd.

De sloop van schuren leidt voorts tot het opzettelijk vernietigen en beschadigen van nesten van algemene soorten. Deze nesten zijn beschermd zolang er gebroed wordt. Ontheffing is niet mogelijk. Overtreding van de verbodsbepalingen kan echter worden voorkomen door de schuren buiten het broedseizoen te slopen; dat wil zeggen tussen begin september en eind februari.

4.6.2 Actualisering ecologisch onderzoek

Aangezien het natuurwaardenonderzoek in 2019 is uitgevoerd en het wijzigingsplan in september 2023 in procedure is gebracht, is op verzoek van de gemeente het natuurwaardenonderzoek in de zomer van 2023 geactualiseerd. Deze actualisatie is uitgevoerd door Hopman & Peters BV. Gelet op de periode die is verstreken tussen het natuurwaardenonderzoek en het actualiserend onderzoek is ervoor gekozen om een veldbezoek af te leggen waarbij de conclusies uit het natuurwaardenonderzoek ter plaatse zijn geverifieerd. Ten slotte zijn de conclusies uit de eerdere onderzoeken vergeleken met het actuele provinciale natuurbeleid. De QuickScan, het natuurwaardenonderzoek en het actualiserende onderzoek maken als bijlage 8, 9 en 10 deel uit van dit plan.

Vleermuizen

In navolging op de Quickscan is in 2019 een uitgebreid natuurwaardenonderzoek uitgevoerd om vast te stellen of in de te slopen schuren inderdaad verblijfplaatsen van vleermuizen en/of rust en nestplaatsen van uilen en huismussen aanwezig zijn. Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende protocollen en richtlijnen. Uit het nader onderzoek is naar voren gekomen dat op grond van de uitkomsten van het veldonderzoek geconcludeerd mag worden dat in de te slopen schuren op het perceel Dwarsweg 69 én in de schuur aan de overzijde van de weg geen verblijfplaatsen (rust- en voortplantingsplaatsen) van vleermuizen aanwezig zijn.

Het is niet aannemelijk dat de schuren in gebruik zijn genomen als (vaste) rust- en/of voortplantingsplaats door vleermuizen. De reden hiervoor is dat de schuren open en tochtig zodat deze ongeschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen.

Uilen

Tijdens het veldbezoek in 2019 werden geen sporen van de kerkuil aangetroffen in schuur 69-3, maar wel in schuur 69-4 en vooral in schuur 69-1. Volgens de bewoner was de uil pas sinds enkele weken (vanaf eind oktober / begin november) in de schuur 69-1 aanwezig. Het ging, te oordelen op basis van de sporen, vermoedelijk om één exemplaar die af te toe ook gebruik maakt van stal 69-4.

In het voorjaar en zomer zijn geen kerkuilen gehoord en evenmin hebben bewoners sporen van kerkuilen hebben gevonden, is het waarschijnlijk dat de kerkuil die nu in de schuur huist een overwinterend exemplaar of een jonge vogel van elders is. In dat geval is het goed mogelijk dat de vogel de schuur eind februari of in maart weer verlaat.

Tijdens het actualiserend onderzoek zijn geen (verse) sporen gevonden van kerkuil. Het is daarom aannemelijk dat het afgelopen jaar (of de afgelopen jaren) geen kerkuil in de schuren heeft gezeten. Ook met betrekking tot de steenuil geldt dat tijdens het actualiserend onderzoek geen sporen zijn aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van deze soort in de schuren op het erf.

Met betrekking tot de bosuil wordt volledigheidshalve nog opgemerkt dat in de omgeving voldoende geschikt habitat te vinden is voor de bosuil én dat het daarom aannemelijk is dat deze soort eerder een vaste rust of voorplantingsplaats zal hebben in het bos in plaats van op het erf.

Huismus

Tijdens het veldbezoek zijn geen huismussen gehoord of gezien op het perceel Dwarsweg 69. Bij de inspectie van de schuren werden geen sporen (oude nesten) van huismussen aangetroffen. Op grond van de uitkomsten van het veldonderzoek is in het kader van het nader onderzoek geconcludeerd dat in de te slopen schuren op het perceel Dwarsweg 69 en in de schuur aan de overzijde van de weg geen rust- of voortplantingsplaatsen van de huismus aanwezig zijn.

Huismus is ook tijdens het aanvullend onderzoek niet waargenomen. Als deze al voorkomt in het plangebied is het aannemelijk dat de verblijfplaatsen zich onder het dak van de te handhaven boerderij bevinden zodat geen sprake zal zijn van overtreding van de verbodsbepalingen. Voor andere soorten, waaronder Boerenzwaluw, geldt dat de nesten alleen tijdens het broedseizoen bescherming genieten.

Algemene vogelsoorten

Wel zijn in vrijwel alle schuren op het perceel Dwarsweg, inclusief de schuur aan de overzijde van de weg, vogelnesten aangetroffen die in 2019 in gebruik waren. Het gaat om nesten van verschillende vogelsoorten, waarvan de boerenzwaluw de enige soort is die voor zijn nestgelegenheid gebonden is aan gebouwen. Deze soort heeft in 2019 in schuur 69-2 gebroed. Deze nesten zijn beschermd zolang er gebroed wordt. Overtreding van de verbodsbepalingen kan worden voorkomen door de schuren buiten het broedseizoen te slopen; dat wil zeggen tussen begin september en eind februari. Ontheffing is niet mogelijk.

Conclusie actualiserend onderzoek

Uit het aanvullend en actualiserend onderzoek komt naar voren dat - in tegenstelling tot de conclusie uit het eerdere natuurwaardenonderzoek - geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd voor kerkuil. Er is geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren naar vleermuizen en /of de andere beschermde soorten die zijn beschreven in het natuurwaardenonderzoek.

Aanvullend onderzoek - das, boommarter en steenmarter

Conform het verzoek van de gemeente heeft tevens een beoordeling plaatsgevonden voor de geschiktheid van de schuren als vaste voortplantings- of rustplaats voor de boommarter, steenmarter, das en hazelworm. Daarbij zijn de te slopen schuren grondig onderzocht op sporen als uitwerpselen, krabsporen, plukken vacht, prooiresten én de typerende geur.

Voor dassen geldt dat het plangebied in beginsel geschikt is als habitat. Er zijn echter geen aanwijzingen gevonden die duiden op de aanwezigheid van de das en/of een dassenburcht in of in de directe nabijheid van het plangebied. Het lijkt waarschijnlijk dat de das zich verder van de menselijke bebouwing ophoudt; temeer daar er voldoende geschikt leefgebied aanwezig is in de directe omgeving en op het erf zelf sprake is van verstoring door honden. Ook zijn er meer geluids- en visuele verstoringen door menselijke invloed.

Met betrekking tot de geschiktheid van het plangebied en de te slopen schuren als verblijfplaats voor steenmarter en boommarter wordt aangegeven dat in het plangebied, ondanks gericht zoeken in een periode dat deze soorten wel actief zijn, geen enkel spoor van deze soorten is waargenomen. Sloop van de schuren en uitvoering van de plannen zal dan ook naar verwachting niet leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen. Nader onderzoek naar deze soorten kan achterwege blijven.

Hazelworm

Met betrekking tot hazelworm is vastgesteld dat de locatie van de nieuw te bouwen woning en de begroeiing rond de schuren geschikt leefgebied vormt voor de hazelworm. Omdat deze soort geen sporen achterlaat, is het lastig om de aanwezigheid van deze soort in het plangebied uit te sluiten. Hazelwormen zijn in de Wet natuurbescherming beschermd via artikel 3.10 Wnb ('andere soorten').

Op grond van dit artikel is het verboden om hazelwormen opzettelijk te doden of de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen opzettelijk te beschadigen of te vernielen. Om vast te stellen of de plannen zullen leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming is in 2024 nader onderzoek verricht naar de hazelworm. Het nader onderzoek maakt als bijlage 11 deel uit van dit wijzigingsplan.

Tijdens het onderzoek zijn geen hazelwormen aangetroffen zodat concluderend kan worden gesteld dat het plangebied geen essentieel leefgebied (zomerbiotoop, voortplanting en overwintering) vormt voor de hazelworm. Omdat er altijd sprake kan zijn van onverhoopte aanwezigheid van een dier, wordt met het oog op de zorgplicht wel geadviseerd om tijdens (sloop)werkzaamheden zorgvuldig te handelen en bij maaiwerkzaamheden in 1 richting te werken zodat reptielen de tijd krijgen om een veilig heenkomen te vinden.

Daarmee staat het aspect flora en fauna de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

Actueel natuurbeleid

De beoordeling van de effecten van het plan voor de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN heeft in de Quickscan plaats gevonden aan de hand van het toenmalige beleidskader. Op 10 maart 2021 hebben PS de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is geldig tot het moment waarop de Omgevingswet in werking zal treden, namelijk 1 januari 2024.

In de Interim Omgevingsverordening wordt vooruitgelopen op het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl) waarin de regels met betrekking tot de bescherming van het NNN zijn aangescherpt. Het Bkl schrijft voor dat in de Omgevingsverordening regels worden opgenomen die verzekeren dat:

• de kwaliteit en oppervlakte van het NNN-gebied niet achteruit gaan;
• de samenhang tussen de gebieden van het NNN niet wordt aangetast;
• tijdige compensatie plaatsvindt van een bepaalde activiteit die negatieve gevolgen heeft.

Dit betekent dat niet meer getoetst wordt of activiteiten per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN maar dat bestemmingsplannen geen nieuwe bestemmingen en regels mogen bevatten die ruimtelijke ontwikkelingen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN of die kunnen leiden tot een vermindering van de kwaliteit, de oppervlakte of de samenhang van het NNN (artikel 6.3 lid 1 Interim Omgevingsverordening).

Tot de wezenlijke waarden en kenmerken worden onderstaande aspecten gerekend:

• de bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem waaronder begrepen de vereiste omgevingsfactoren zoals donkerte, bodem, water en milieu;
• de robuustheid en aaneengeslotenheid van het NNN;
• de aanwezigheid van bijzondere soorten;
• de verbindingsfunctie van het gebied voor soorten en ecosystemen;
• behoud van oppervlakte, en
• behoud van samenhang.

In de Quickscan wordt geconcludeerd dat de plannen van Landgoed De Laan met zekerheid niet zullen leiden tot aantasting van de bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem en van de verbindingsfunctie van het gebied. Met name op het erf van Dwarsweg 69 zijn geen natuurlijke ecosystemen aanwezig die aangetast kunnen worden. Evenmin heeft het erf een belangrijke verbindende functie die door de plannen zou kunnen worden aangetast. Deze conclusie kan worden gehandhaafd.

In de Quickscan wordt verder gesteld dat de bouw van extra woningen mogelijk zou kunnen leiden tot aantasting van de robuustheid van het NNN en tot een afname van het oppervlak van het NNN. Hierover kan worden opgemerkt dat de beoordeling in de Quickscan nog uitgaat van 2 woningen terwijl de nu voorliggende plannen uitgaan van 1 extra woning op het erf. Deze woning wordt binnen het voormalig agrarisch bouwvlak gebouwd en om de bouw van de woning mogelijk te maken wordt ruim 1000m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. In dat kader is van belang dat op grond van het bepaalde in artikel 6.3 lid 2 IOV onder de oppervlakte van het NNN in ieder geval niet de bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen worden begrepen. Zodoende kan worden geconcludeerd dat aangezien de woning binnen de grenzen van het voormalig agrarisch bouwvlak wordt gebouwd op een deel van het erf waar verharding / bebouwing aanwezig is, de bouw van de woning niet leidt tot oppervlakteverlies.

Voorts is van belang dat de intensieve veehouderijactiviteiten permanent worden gestaakt en dat het bouwvlak wordt verwijderd zodat geen nieuwe agrarische bedrijfsbebouwing kan worden teruggebouwd. De vrijgekomen gronden buiten de woonpercelen, worden niet verhard of bebouwd zodat de oppervlakte van het NNN toeneemt. De conclusie dat dientengevolge de robuustheid van het NNN niet wordt aangetast en dat de oppervlakte van het NNN toeneemt, kan dan ook worden gehandhaafd.

Met betrekking tot het feit dat de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen zou kunnen leiden tot aantasting van bijzondere soorten in het NNN het volgende. Het gaat hierbij in de eerste plaats om soorten die zich voortplanten of verblijven in gebouwen.

Het natuurwaardenonderzoek en het actualiserend onderzoek hebben uitgewezen dat de gebouwen niet of nauwelijks worden gebruikt door bijzondere soorten. Daarnaast leiden de (reeds aangebrachte) maatregelen in het kader van 'natuurinclusief bouwen' ertoe dat het plangebied aantrekkelijker wordt voor bijzondere soorten en deze dus niet uit het plangebied zullen verdwijnen of in aantal achteruit zullen gaan door de ingrepen.

De conclusie dat de ingreep niet leidt tot een aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN kan dan ook worden gehandhaafd.

4.6.3 Natuurinclusief bouw- en inrichtingsadvies

Conform de wens van de gemeente bevat het ecologisch onderzoek (bijlage 10) ook een aantal voorstellen voor maatregelen die genomen kunnen worden in het kader van natuurinclusief bouwen en inrichten van het terrein.

De adviezen bevatten maatregelen voor de volgende soortgroepen: uilen, marters, kleine zoogdieren, vleermuizen en huismussen omdat het plangebied in potentie geschikt is als habitat voor de genoemde soorten. Om het plangebied als leefgebied te verbeteren, worden in lijn met het eerdere advies van de heer Van den Bijtel en het beleid om met name voorzieningen te realiseren voor gebouwbewonende soorten uilenkasten, vleermuiskasten, vogelnestkasten en huismuskasten geplaatst/ opgehangen.

Aanvullend wordt voorgesteld om in het terrein zoveel mogelijk natuurlijke begroeiing te behouden met inlandse soorten. Daarnaast wordt voorgesteld om takkenrillen aan te leggen en/of stapels dood hout neer te leggen die aantrekkelijk zijn voor marterachtigen en kleine zoogdieren. Hiervoor is ruimte langs de rand van het perceel en op de boskamer aan de oostzijde van de boerderij.

Deze maatregelen dienen te worden uitgewerkt in een natuurversterkingsplan dat als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woning moet worden gevoegd.

4.7 Cultuurhistorie

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Cultuurhistorie omvat vele aspecten zoals het archeologisch erfgoed, (archeologische) monumenten, landschappelijke elementen en structuren, stedenbouwkundige structuren en delen van de infrastructuur. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is om het binnen een gebied aanwezige cultuurhistorische erfgoed te behouden.

Toets

Op het perceel Dwarsweg 69 staan geen monumenten. De boerderij is wel aan te merken als karakteristiek, maar niet als zodanig aangewezen of beschermd. Wel is op het perceel Dwarsweg 69 de gebiedsaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – half-open landschap’ van toepassing. Deze aanduiding is relevant voor werken en werkzaamheden buiten het agrarische bouwvlak. De aanduiding dient ter bescherming van houtopstanden in de vorm van bosjes, houtwallen, houtsingels en weg- en erfbeplanting. Deze blijven echter behouden en worden met het inrichtingsplan versterkt.

Uitvoering van het plan leidt zodoende niet tot aantasting van cultuurhistorische waarden.

4.8 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet bundelt de daarvoor bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Het is een integrale wet die betrekking heeft op de museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Om het archeologisch erfgoed beter te beschermen, dient de gemeente bij het vaststellen van een ruimtelijk plan rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachte monumenten.

Als behoud in de bodem geen optie is, dan worden archeologische resten opgegraven. De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dat bodemverstoring tot gevolg heeft, is verantwoordelijk voor de planologische en financiële inpassing van het archeologisch onderzoek. Een bouwplan dient te voorzien in maatregelen om archeologische overblijfselen volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie te documenteren en de informatie en vondsten te behouden.

Toets

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt het perceel Dwarsweg 69 in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (zie afbeelding 19).

Afbeelding 19: Archeologische verwachtingswaarde

Bron: Archeologische beleidskaart 2019

Bij een middelhoge verwachtingswaarde dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden wanneer de drempelwaarde van 1.000m2 en 30 cm diep wordt overschreden.

Ter plaatse van de opstallen is de grond reeds verstoord. Bij de sloop zal niet dieper dan 30cm worden afgegraven ten opzichte van de bestaande fundering. Dit betekent dat voor de sloop van de opstallen archeologisch onderzoek achterwege kan blijven. Het bouwen van bouwwerken overschrijdt de drempelwaarde van 1000m² niet, waardoor tevens geen archeologisch onderzoek nodig is. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Trillingen

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Hierin is de zorg voor een goede ruimtelijke ordening voorgeschreven. Om aan te kunnen tonen of er voor een beoogd plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk om mogelijke trillingshinder inzichtelijk te maken. Er is een aantal richtlijnen en beleidsregels die hiervoor worden gebruikt, namelijk:

• SBR-richtlijn;
• Beleidsregel trillingshinder spoor;
• Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen;
• Handreiking Industrielawaai en vergunningverlening.

De gebruikelijke gehanteerde afstand waarbinnen trillingshinder door spoor wordt getoetst is een zone tot 100 meter van het spoor. Uit verschillende trillinghinderonderzoeken blijkt dat buiten deze afstand tot het spoor meestal geen trillingsniveaus optreden boven de streefwaarde van Vmax van 0,1. Binnen een afstand van 100 meter tot het spoor moet bij nieuwbouw rekening worden gehouden met spoortrillingen en het voorkomen van hinder hierdoor.

Toets

Het plangebied ligt op meer dan 100m afstand van het spoor, waardoor voor het aspect trillingen geen belemmeringen bestaan om het plan vast te stellen.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit wijzigingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.OVBDwarsweg69-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

5.2 Methodiek

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

5.2.2 Regels

De regels van het wijzigingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 7) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 8 tot en met 13) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 9 en 10) bevat de overgangs- en slotregel.

Dit wijzigingsplan maakt gebruik van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 4.7.6 (inhoud bestaande boerderij) en 4.7.7 (tweede woning in ruil voor sloop) van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen'. In dit artikel is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om het plan (onder voorwaarden) te wijzigen. In paragraaf 3.3.1 is reeds aangetoond dat dit plan aan de gestelde voorwaarden voldoet en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug toepassing kan geven aan de wijzigingsbevoegdheid.

De regels van dit wijzigingsplan maken in juridische zin deel uit van het bestemmingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt immers dat een wijziging deel uitmaakt van het (bestemmings)plan en, zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe wijziging. Het wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het bestemmingsplan ''Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen'.

In artikel 4.7.7 van bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' is onder lid l aangegeven dat op geen van de gevels van de extra woning(en), bij voltooiing, de geluidbelasting de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder mag overschrijden. In paragraaf 4.2.2 is aangegeven dat het bijgebouw akoestisch relevant is. Dit is door middel van een voorwaardelijke verplichting vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Ook is in de regels opgenomen dat in afwijking van artikel 4.2.3 lid d onder 1 het bijgebouw vóór de voorgevel mag worden gesitueerd.

Volgens vaste jurisprudentie (onder meer ABRvS d.d. 25 mei 2022, ECLI"NL:RVS:2022:1484) valt het stellen van voorwaarden bij het vaststellen van een wijzigingsplan binnen de aan het College toegekende bevoegdheid, zodat de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan Buitengebied OMMA zich hiertegen niet verzetten.

In de regels van het wijzigingsplan is verder een aantal algemene regels opgenomen. Er is een eigen,antidubbeltelbepaling (artikel 8) opgenomen en eigen overgangsrecht (artikel 9). Het opnemen van deze bepalingen is volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor elk plan verplicht, dus ook voor een wijzigingsplan. Het wijzigingsplan is van later datum dan het bestemmingsplan, waardoor niet teruggevallen kan worden op de soortgelijke bepalingen uit dat plan. De citeertitel staat tenslotte in artikel 10.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming.

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten van de gemeente worden verhaald door middel van leges. Het plan is verzekerd van kostendekking, waardoor het opstellen van een exploitatieplan daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig is. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen.

De economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan is hiermee aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg en inspraak

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg gevoerd met, het waterschap en de provincie.

Algemeen

De initiatiefnemer heeft gelijktijdig met het toesturen van ontwerpbestemmingsplan de directe omwonenden geïnformeerd over het initiatief.

Vooroverleg

Het plan is als concept ontwerpbestemmingsplan doorgestuurd aan de verschillende vooroverlegpartners en besproken aan de Omgevingstafel van 26 september 2023. Er zijn reacties binnen gekomen van: Provincie Utrecht, Waterschap Vallei en Veluwe, Veiligheidsregio Utrecht (VRU).

Provincie Utrecht

In haar reactie vraagt de Provincie aandacht voor de landschappelijke inpassing. De geplaatste opmerkingen hebben met name betrekking op de manier waarop invulling wordt gegeven aan het één erfprincipe. Verder wordt gevraagd hoe de gesloopte oppervlakte (1182m²) zich verhoudt tot de inhoud van de woning en in hoeverre de uitstraling (licht en geluid) in de toekomst verbetert.

Voorts geeft de Provincie aan dat vanaf 1 september 2024 de soorten wezel, haas, bunzing, hermelijn en konijn niet meer onder de algemene vrijstelling vallen waardoor - in het geval de werkzaamheden starten na die datum - ontheffing moet worden aangevraagd voor die soorten als de verbodsbepalingen van de Wnb worden overtreden. Ten slotte is gevraagd de toetsing te actualiseren en te toetsen aan de Interim Omgevingsverordening en Omgevingsvisie. Daarbij wijst de Provincie erop dat mogelijk aanvullende vergunningen moeten worden aangevraagd bij de Provincie voor onder meer het dempen, storten, ophogen, ontgronden en voor kleine landschapselementen.

Reactie

Het erfinrichtingsplan is ter advisering voorgelegd aan de gemeente, waarbij is gevraagd enkele aanpassingen door te voeren in het plan zodat de één erfgedachte beter tot uitdrukking zou komen met name door voor de ontsluiting van de woningen gebruik te maken van één gezamenlijke inrit en het laten vervallen van de hagen. Over de aanpassingen in het erfinrichtingsplan heeft tevens afstemming plaatsgevonden met de Provincie, die heeft aangegeven zich in de voorgestelde aanpassingen te kunnen vinden. Het aangepaste erfinrichtingsplan vormt de basis voor dit plan.

De te slopen oppervlakte en woninginhoud zijn in overeenstemming met het Provinciaal beleid (artikel 9.4 lid 2 onder a IOV en artikel 9.11 IOV) en de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid (artikel 4.7.7) in het bestemmingsplan Buitengebied OMMA.

Gelet op de tijd die inmiddels was verstreken sinds het ecologisch onderzoek was uitgevoerd, is ten behoeve van dit plan actualiserend en aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd. Hierin wordt ook ingegaan op het actuele beleidskader van de Provincie. Verder is initiatiefnemer geïnformeerd over het feit dat de algemene vrijstelling voor de soorten wezel, haas, bunzing, hermelijn en konijn per 1 september 2024 komt te vervallen, zodat als de werkzaamheden na die datum starten er nader onderzoek plaats zal moeten vinden. Dit is ook in de toelichting op het plan benoemd. De vooroverlegreactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

Waterschap Vallei en Veluwe

Het waterschap heeft voor het plan een positief wateradvies afgegeven. De vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het plan.

VRU

VRU heeft aandacht gevraagd voor de aandachtspunten uit het Bouwbesluit 2012 in relatie tot brandveiligheid. Deze voorschriften zullen bij de verdere uitwerking van het bouwplan in acht worden genomen. Tevens is aandacht gevraagd voor bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid. Verder is door de VRU aangegeven dat er op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen zijn die uitvoering van het plan in de weg staan. Het plangebied ligt niet in een invloedgebied van een risicobron. De vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het plan.

Ambtelijke wijzigingen

In reactie op het ontwerpwijzigingsplan is ambtelijk geadviseerd om nader onderzoek te doen naar de mogelijke aanwezigheid van de hazelworm in het plangebied. Aangezien het nader onderzoek seizoengebonden is en op het moment van adviseren niet meer kon worden uitgevoerd, heeft het nader onderzoek in 2024 plaatsgevonden. De conclusies en resultaten van het nader onderzoek zijn verwerkt in paragraaf 4.6.2 van de toelichting op het wijzigingsplan. Het onderzoek maakt als bijlage 11 deel uit van de toelichting op het wijzigingsplan.

6.3 Zienswijzen

Het wijzigingsplan heeft met in gang van 8 december 2023 tot en met 18 januari 2024 gedurende een periode van 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende die periode kon iedereen zienswijzen naar voren brengen tegen het ontwerpwijzigingsplan. Naar aanleiding van het plan zijn geen zienswijzen ontvangen, zodat het plan kan worden vastgesteld.

6.4 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen en is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom is bij het opstellen van dit wijzigingsplan voorafgaand, waar mogelijk en nodig, een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- /afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen/omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen wijzigingsplan. Het is om die reden dat in het wijzigingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek."

Ad voetnoot 1:

Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.