Landgoed 't Stort - stationsgebouw en hondenkennel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aan de Amersfoortseweg 7-9 in Maarn, gemeente Utrechtse Heuvelrug, ligt Landgoed 't Stort (afbeelding 1). Het landgoed bestaat uit een hoofdhuis, een koetshuis en een hondenkennel / houtopslagloods met bijbehorende tuin en park. De hondenkennel / houtopslagloods is door de eigenaar van het Landgoed recent opgeknapt (zie afbeelding 2 en 3). Het hoofdhuis en koetshuis zijn beide verhuurd als kantoorruimte en vormen daarmee de economische dragers onder het landgoed. Met het oog op de duurzame instandhouding van het landgoed is het de wens om ook de hondenkennel een bij het landgoed passende functie te geven, die tevens inkomsten kan genereren.

Afbeelding 1: ligging plangebied

Bron: www.topotijdreis.nl

Afbeelding 2: foto noordzijde hondenkennel na restauratie

Bron: Luuk van Doeveren

Afbeelding 3: foto zuidzijde hondenkennel na restauratie

Bron: Adviesbureau Haver Droeze BNT

Kantoorbestemming historische hondenkennel en voormalig Station Maarn

In 2015 zijn door NV Landgoed Anderstein het ten zuiden van Landgoed 't Stort gelegen voormalige stationsgebouw en het bijbehorende toiletgebouw (zie afbeelding 4 en 5) aangekocht. De stationshal en bijgebouwen werden lange tijd gebruikt als atelierruimte. In het vigerende bestemmingsplan hebben de voormalige stationshal en het toiletgebouw daarom de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. Met de verkoop van het station kwam een einde aan dit gebruik; sindsdien stond het atelier leeg. De voormalige stationschefwoning werd tot voor kort bewoond (anti-kraak). Het stationsgebouw met daarin de voormalige stationschefwoning is aangewezen als gemeentelijk monument en in 2019 geheel gerestaureerd. In 2020 is - vooruitlopend op deze herziening - een tijdelijke omgevingsvergunning aangevraagd om het voormalige stationsgebouw en de monumentale hondenkennel in gebruik te mogen nemen als kantoorruimte.

De eigenaar van het stationsgebouw, BV Landgoed 't Stort, wil met het oog op de duurzame instandhouding van het landgoed zowel de hondenkennel, als het voormalige stationsgebouw en het bijbehorende toiletgebouw een permanente kantoorfunctie geven. De inkomsten die worden gegenereerd met de verhuur dragen bij aan de instandhouding van het historische landgoed. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het stationsgebouw geen onderdeel is van het historische landgoed 't Stort.

Afbeelding 4: foto noordzijde stationsgebouw, rechts de voormalige dienstwoning en links de entree naar de voormalige stationshal

Bron: Adviesbureau Haver Droeze BNT

Afbeelding 5: foto voormalige toiletgebouw

Bron: Adviesbureau Haver Droeze BNT

Herinrichting voorterrein, inclusief compensatiemaatregelen NNN

Als onderdeel van de restauratie van het stationsgebouw is tevens het voorterrein aan de noordzijde van het gebouw heringericht (zie afbeelding 4). Tevens is een nieuwe parkeerplaats aangelegd met bijbehorende (nieuwe) toegangsweg. Aangezien deze herinrichting heeft geleid tot oppervlakteverlies binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN), is een compensatieplan uitgewerkt dat voorziet in maatregelen die het oppervlakteverlies volledig compenseren; deze maatregelen worden met dit plan planologisch verankerd.

Zonneveld

Vanuit de wens om gebruik te maken van duurzame energiebronnen is door BV Landgoed 't Stort in juli 2019 een principeverzoek ingediend voor de aanleg van een zonneveld met 48 zonnepanelen. Deze zullen ten westen van het stationsgebouw worden aangelegd in een strook van 40x3m direct langs het spoor. Hiermee kan worden voorzien in de energiebehoefte van het Stationsgebouw. De aanleg van dit zonneveld wordt eveneens met dit plan geregeld.

Telecommunicatiemast

Ten slotte voorziet dit plan in de verplaatsing van de bestaande telecommunicatiemast direct ten noorden van het voormalige stationsgebouw. De bestaande mast is verouderd en dient te worden vervangen; door deze te verplaatsen naar de locatie van de voormalige politiehondenkennel ten westen van het voormalige stationsgebouw, is geen sprake van een aantasting van het NNN terwijl wel sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst. Deze locatie is bovendien minder vandalisme gevoelig.

Eén plan

Hoewel het vigerende bestemmingsplan Buitengebied OMMA voorziet in de mogelijkheid om de bestemming van de, als rijksmonument aangewezen historische hondenkennel via een wijzigingsprocedure om te zetten naar een kantoorbestemming, om slechts één procedure te hoeven doorlopen, is ervoor gekozen alle beschreven ontwikkelingen in één plan te regelen. Daarom is gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied OMMA.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plan heeft betrekking op zowel de hondenkennel op landgoed 't Stort (Amersfoortseweg 7-9), als op de bebouwing van het voormalige station aan Stationsweg 1-3 in Maarn. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de grenzen van de aanduiding 'opslag' ter plaatse van de hondenkennel. Voor het stationsgebouw komt de begrenzing van het plan overeen met de begrenzing van de bestemming 'Cultuur en ontspanning' zoals opgenomen in "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" (vastgesteld 12 oktober 2017) en de bestemming 'Wonen'.

Deze bestemmingen omvatten het gehele voormalige station en het naastgelegen toiletgebouw (zie afbeelding 6), alsmede het voorterrein -inclusief de telecommunicatiemast- en de gronden van de voormalige 'tuin' bij de stationschefwoning. Ten slotte maakt ook het aanduidingsgebied van de voormalige politiehondenkennel, even ten westen van het stationsgebouw, deel van het plangebied.

Afbeelding 6: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Buitengebied OMMA

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Zoals aangegeven, is er vanuit de wens om één procedure te doorlopen voor gekozen om deze aanpassingen in één plan te vervatten. De reden hiervoor is dat de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats', die een wijzigingsbevoegdheid bevat waarmee de bestemming van gebouwen kan worden gewijzigd, niet van toepassing is op de gronden rond het voormalige Station Maarn. Daarnaast voorziet dit plan in de aanleg van een veld met grondgebonden zonne-panelen en de verplaatsing van een telecommunicatiemast; ook deze onderdelen kunnen niet via de wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt.

1.3 Geldende plannen

1.3.1 Vigerend bestemmingsplan Buitengebied OMMA

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" (vastgesteld 12 oktober 2017).

Hondenkennel

De historische hondenkennel is in het bestemmingsplan aangeduid door middel van een bouwvlak met aanduiding 'opslag' in de bestemming 'Natuur' (artikel 10), zie afbeelding 7. De gronden zijn tevens voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' (artikel 28), 'Waarde - Ecologie' (artikel 27) en de 'Gebiedsaanduiding milieuzone - infiltratiegebied' (artikel 35.5).

Afbeelding 7: uitsnede verbeelding ter plaatse van de hondenkennel (rood omcirkeld)

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De gronden met de bestemming 'Natuur' zijn bestemd voor de instandhouding, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden, bos en bosbouw, agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding en extensief dagrecreatief en educatief medegebruik. Tevens zijn de gronden bestemd voor de daarbij behorende paden, in- en uitritten, onverharde en halfverharde wegen, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna zoals faunapassages, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'opslag' zijn de gronden mede bestemd voor opslag binnen gebouwen.

De gronden van landgoed 't Stort zijn daarnaast voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' (art. 28) met bijbehorende functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - buitenplaats'. De voor 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang, welke met name bestaan uit paden-, lanen- en groenstructuur en bijzondere landschappelijke elementen.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - buitenplaats' zijn de gronden tevens mede bestemd voor de instandhouding van de historische buitenplaats met de daarbij behorende voorzieningen welke met name bestaan uit cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, zoals landhuizen en koetshuizen, cultuurhistorisch waardevolle overige bouwwerken, zoals entreehekken en bruggen, waterpartijen. Volledigheidshalve wordt opmerkt dat de gronden ook zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Ecologie' en gebiedsaanduiding 'Milieuzone - Infiltratiegebied'.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' verwijst artikel 29.5 naar de wijzigingsregels van het plan die zijn opgenomen in artikel 37. Artikel 37.1 ziet op de wijzigingsmogelijkheden voor landgoederen en buitenplaatsen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - buitenplaats'. Op grond van het bepaalde in artikel 37.1.2 zijn Burgemeester en wethouders bevoegd om de bestemming ter plaatse van het daarvoor geldende bouwvlak te wijzigen en daarbij onder meer gebruik als kantoor toe te staan in zowel het hoofdhuis als in de op de buitenplaats voorkomende overige hoofdgebouwen. De bestemming dient vervolgens te worden gewijzigd in de bestemming 'Kantoor' (artikel 8).

Stationsgebouw

Het voormalige stationsgebouw en het toiletgebouw hebben de bestemming 'Cultuur en ontspanning' (art. 6) met daarbij de functieaanduiding 'Atelier' en bouwvlak (zie afbeelding 8). De gronden zijn tevens voorzien van dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' (artikel 27) en 'Gebiedsaanduiding milieuzone - infiltratiegebied' (artikel 35.5).

Afbeelding 8: uitsnede verbeelding ter plaatse van stationsgebouw (roze / rode vlak)

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De gronden (en gebouwen) met de bestemming 'Cultuur en ontspanning' zijn ter plaatse van de aanduiding 'Atelier' uitsluitend bestemd voor een atelier met de daarbij behorende tuinen en erven, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen. Tevens is 'ondergeschikte horeca' toegestaan. Ter plaatse van het stationsgebouw is een bouwvlak aangegeven dat volledig mag worden bebouwd. De grenzen van het bouwvlak zijn gelijk aan die van het bestemmingsvlak. De maximale goothoogte van gebouwen mag 3m en de bouwhoogte mag maximaal 7m bedragen.

Alle gronden zijn tevens voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - infiltratiegebied' zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit.

Bestemmingsplan "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" biedt buiten de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' geen mogelijkheden om een kantoorfunctie toe te staan middels een wijzigingsbevoegdheid of afwijkingsbevoegdheid. Om beide gebouwen te kunnen gebruiken als kantoor is herziening dan ook noodzakelijk.

kantoorfunctie

Gelet op het gemeentelijk en provinciaal beleid met betrekking tot omvorming naar kantoorfuncties - in de planregels vertaald in artikel 37.1 - op grond waarvan de totale bruto vloeroppervlakte ten behoeve van een functie 'kantoor' niet groter mag zijn dan 1500m², wordt hierna inzichtelijk gemaakt in hoeverre onderhavig plan hiermee in overeenstemming is. Daarbij is relevant dat het hoofdhuis en het koetshuis reeds de bestemming 'Kantoor' hebben.

Van het hoofdhuis zijn geen tekeningen beschikbaar. De footprint van het hoofdhuis beslaat echter een oppervlakte van circa 320m². Het hoofdhuis bestaat uit een gebouw van 2 bouwlagen met een kap. Alleen de begane grond en eerste verdieping zijn in gebruik als kantoor. Uitgaande van een footprint van circa 320m², beslaat het BVO dat wordt gebruikt als kantoor circa 640m². Het koetshuis wordt geheel verhuurd als kantoor en beslaat een bruto vloeroppervlakte van 375m². Het gezamenlijk BVO aan kantoorruimte bedraagt daarmee 640m² + 375m² = 1015m².

Het BVO van de hondenkennel bedraagt nog geen 100m². Het BVO van het stationsgebouw en het toiletgebouw bedragen samen 91+25=116m². Daarmee staat vast dat de totale bruto vloeroppervlakte ten behoeve van de functie kantoor binnen het plan(gebied) niet meer dan 1500m² bedraagt.

Het plan is zodoende in overeenstemming met het gemeentelijk en provinciaal beleid met betrekking tot omvorming naar kantoorfuncties.

1.3.2 Paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen

Op 7 juni 2018 is het paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan regelt de overheveling van de stedenbouwkundige bepalingen, te weten parkeerbeleid en maximale bouwhoogtes uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen voor de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Voor onderhavige plan is artikel 5 'parkeren' relevant. Daarin is bepaald dat tot strijdig gebruik in ieder geval wordt gerekend een functiewijziging van een bouwwerk in een functie met een grotere parkeerbehoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien. Voldoende parkeergelegenheid wordt gerekend aan de hand van de normen die zijn neergelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP).

In paragraaf 4.1.4 wordt ingegaan op de parkeernormen zoals gesteld in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan. Hieruit blijkt dat op eigen terrein kan worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Het plan is in overeenstemming met het ontwerp paraplubestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Met onderhavige herziening wordt het bestemmingsplan "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" (Buitengebied OMMA) voor de gronden van het plangebied herzien. Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een verbeelding (plankaart). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de RO standaarden 2012. Ook voldoet het plan aan de eisen uit de Wro inzake digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen.

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven. Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd. In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Geomorfologie en bodem

De Utrechtse Heuvelrug is 150.000 jaar geleden ontstaan door verschuivend landijs dat opgestuwd werd. De stuwwal is door het "overschuiven" van ijs hier en daar afgetopt waardoor een soort 'tafelbergen' zijn ontstaan. Afsmelting deed op verschillende plaatsen smeltwaterdalen en -waaiers ontstaan. Later zijn dekzandruggen gevormd door aanstuiving (afbeelding 9).

Bewoning aan de oostzijde van de Heuvelrug begon op de hogere delen. Later, met het uitdrogen van de Heuvelrug, ontstond ook bewoning in de lagere overgangszones met de Gelderse Vallei. Al vroeg waren er landgoederen op of bij de heuvelrug, zoals Kasteel Maarsbergen – hooggelegen – en huize Den Treek – laaggelegen. Het dorp Maarn is rond 1900 ontstaan na de aanleg van de spoorweg Utrecht - Arnhem. Hierbij zijn in diezelfde tijd enkele villa's als buitenplaatsen aangelegd, waaronder landgoed 't Stort. De bodem bestaat deels uit gestuwde keileemafzettingen en deels uit dekzand.

Afbeelding 9: Bodemkaart met roodomcirkeld de aanwezige buitenplaatsen.

Bron: Stiboka

2.1.2 Ontstaansgeschiedenis landgoed 't Stort

Landgoed 't Stort ligt aan de Amersfoortseweg 7-9 in Maarn. Geografisch gezien ligt het in de noordwest hoek van de kruising van de Provinciale weg (N237) en de spoorlijn Utrecht-Arnhem, direct naast de A12 (zie afbeelding 1). Het landgoed beslaat een oppervlakte van circa 4,5ha. De bebouwing bestaat uit een hoofdhuis met de naam 't Stort, het koetshuis en de voormalige hondenkennel met eromheen een parktuin (allen aangewezen als rijksmonument, monumentnrs. 508980-509983). Rondom de villa is een parktuin aanwezig met een Zwitserse rotstuin, een serpentinevijver achter het huis en een weide voor het huis. De rest van het terrein is overwegend bebost.

Het landgoed is aangewezen als beschermd buitenplaatscomplex (monumentnr. 508979) en maakt deel uit van een noord-zuid georiënteerde sub-reeks op de Utrechtse Heuvelrug met de buitenplaatsen van Berghuisje, De Hoogt, Stameren en Zonneheuvel. Tezamen met buitenplaats De Hoogt vormt 't Stort ruimtelijk gezien, de grens van de bebouwde kom aan de westzijde van Maarn.

Buitenplaats 't Stort werd in 1903 aangelegd in opdracht van Daniel David Stuten, directeur van de Ontvang- en Betaalkas te Amsterdam (zie afbeelding 10). Het hoofdhuis werd opgetrokken in chaletstijl en kreeg een centrale entree met daarachter een markante traptoren, waarnaast twee vleugels van ongelijke hoogte. Het hoofdhuis kwam te staan op een kunstmatige verhoging. Rond het huis kwam een park in late landschapsstijl, met onder meer een rotstuin met een waterval en een trappartij.

Stuten gaf in 1909 opdracht voor een uitbreiding van het hoofdhuis ter plaatse van de vleugel links van de entree, naar ontwerp van de architect Hamer. In 1916 verkocht hij de buitenplaats aan de heer S.P. van Eeghen, die 't Stort verwierf voor zijn dochter en schoonzoon en hun vijf kinderen. In hetzelfde jaar liet Van Eeghen het hoofdhuis door D. Appels aan de achterkant uitbreiden. In de uitbreiding werden een keuken en een bijkeuken, met daarboven een slaapkamer en een zolderverdieping gerealiseerd. In 1925 volgde weer een uitbreiding onder leiding van L. van Lunteren. Niet bekend is welke wijzigingen onder zijn leiding aan het pand zijn aangebracht. In 1937 werd het huis opnieuw gewijzigd. Onder leiding van de architecten D. Jansen en C. Bos kreeg het huis een uitbreiding aan de achterzijde en een eetzaal aan de noordgevelzijde.

Op 't Stort werden tevens een koetshuis en een hondenkennel annex houtopslag gebouwd, beide in een stijl die aansluit bij het hoofdgebouw. De voormalige hondenkennel bevindt zich ten noorden van de villa en is in feite samenvoeging van een tweetal hondenhokken met buitenren, een bergschuur en een houtopslagplaats. Het is niet duidelijk of de hondenkennel dateert van de eerste aanleg van de buitenplaats in 1903 dan wel dat deze later is gebouwd. Opvallend is dat de bergschuur en de hondenhokken in verschillende steensoorten zijn opgetrokken. De bergschuur is namelijk opgetrokken in kalkzandsteen, de hondenhokken in een wit geschilderde baksteen. Het is daarom zeer goed denkbaar dat de bergschuur later is toegevoegd aan de hondenkennel.

Over zowel de bergschuur als de hondenkennel en de houtopslagplaats is één flauw hellend dak gelegd, bekleed met een bitumineuze bedekking. Blijkens de redengevende omschrijving behorende bij het aanwijzingsbesluit tot rijksmonument is de hondenkennel annex houtopslagloods van cultuurhistorische waarde als zeldzaam voorbeeld van een dierenverblijf bij een buitenplaats en is deze tevens van ensemble waarde in combinatie met het hoofdgebouw en de tuin(aanleg) van 't Stort.

Sinds aankoop van het landgoed in 2005 heeft de BV Landgoed 't Stort het koetshuis laten verbouwen en verhogen ten behoeve van de verhuur als kantoor. Recent zijn ook de hondenkennel annex houtopslagloods opgeknapt, met behoud van de kenmerken van het object. Het geheel heeft een kwalitatief hoogwaardige uitstraling. Het hoofdhuis en koetshuis zijn thans in gebruik als kantoor. Eind 2015 heeft BV Landgoed 't Stort ook het voormalige stationsgebouw en bijbehorende gronden aangekocht ter 'afronding' van het landgoed.

Afbeelding 10: topografische tijdreis Landgoed 't Stort en Station Maarn

Bron: www.topotijdreis.nl

2.1.3 Historische Hondenkennel

De hondenkennel annex houtopslagloods is, zoals reeds vermeld, aangewezen als rijksmonument. Lange tijd heeft het gebouw alleen een opslagfunctie en een verwaarloosd uiterlijk gehad. Het gebouw was verscholen geraakt achter bosschages en bomen. Tevens was sprake van achterstallig onderhoud. Recent is ook de hondenkennel opgeknapt. De bijzondere waarden en kenmerken van de hondenkennel zijn daarbij behouden gebleven.

De oppervlakte van de hondenkennel bedraagt (zonder ren) circa 75m². Met de renovatie zijn tevens voorzieningen zoals een toilet en een pantry aangebracht in het gebouw. Ook zijn met extra ramen geplaatst voor daglicht toetreding (zie afbeelding 2). Ook het terrein waar de hondenkennel staat, is opgeschoond. In de directe omgeving is gedund. Dit zorgt ervoor dat opnieuw vrij zicht op de hondenkennel is ontstaan. De ingangen van de hondenhokken en de overige architectonische elementen zijn hierdoor ook weer zichtbaar (zie afbeelding 11).

Afbeelding 11: hondenkennel voor en na renovatie / restauratie

Bron: Adviesbureau Haver Droeze BNT

2.1.4 Geschiedenis stationsgebouw

Het voormalige Station Maarn ligt aan Stationsweg 1-3 in Maarn. Geografisch gezien ligt het station ten noordwesten van de kruising van de Provinciale weg (N227) en A12, aan de spoorlijn Utrecht-Arnhem. Het voormalige stationsgebouw werd in 1910 gebouwd ter vervanging van een klein haltegebouwtje uit 1875, dat aan de overkant van het spoor lag. Het oude station van Maarn vormt onderdeel van de Rhijnspoorweg; het tracé tussen Amsterdam-Utrecht-Arnhem-Keulen. In 1843 werd het traject Amsterdam-Utrecht geopend, in 1844 werd het traject Utrecht-Driebergen in gebruik genomen. Om een kostbare doorgraving van de Utrechtse Heuvelrug te voorkomen, werd de spoorlijn via Maarn geprojecteerd waar de Heuvelrug het minst hoog was. De ontgravingen vergden veel mankracht. Voor de Amsterdamse arbeiders werden er in Maarn woningen gebouwd en kreeg het gebied een eigen station.

Bij het afgraven van het zand voor de spoorlijn, bleek het zand bruikbaar te zijn voor de aanleg van andere spoorwerken in Nederland. De Maarnse Zanderij startte officieel met zandwinning in 1865 en stopte begin jaren '90 van de vorige eeuw. Op dit moment is het zandwinningsgat gevuld met water. De opgegraven zwerfstenen zijn verzameld op het 'zwerfsteneneiland'. In 1901 werd ter hoogte van het huidige zandwinningsgat een uitgestrekt rangeeremplacement aangelegd; dit bleef slechts tot 1934 in gebruik (zie afbeelding 12). Het rangeeremplacement werd in 1994 volledig ontmanteld.

In 1972 is het station gesloten toen in het centrum van Maarn een nieuw station werd geopend. De aangebouwde dienstwoning (voor de stationschef) is steeds bewoond gebleven. Het stationsgebouw heeft vervolgens dienst gedaan als trainingscentrum voor diensthonden van de spoorwegpolitie. Daarna heeft het tot april 2016 gediend als atelier- en galerieruimte.

Afbeelding 12: spoorwegemplacement nabij Station Maarn.

Bron: http://fotos.serc.nl/utrecht/maarn/maarn-59221/

2.1.5 Architectuur stationsgebouw

Het stationsgebouw is aangewezen als gemeentelijk monument. Het gebouw kenmerkt zich door zijn rechthoekige plattegrond. Aan de westzijde van het station is eveneens een rechthoekige dienst / stationschefswoning aangebouwd. Het stationsgebouw staat parallel aan het spoor geprojecteerd, waarbij de nok van de stationschefswoning haaks op het spoor staat (zie afbeeldingen 4 en 12). De overstekende zadeldaken, voorzien van geprofileerde brede goten op klossen en verschillende steekkappen met ongelijke voet- en nokhoogten, zijn gedekt met rode kruispannen.

De kopgevels hebben elk in de top een rood- met geel tegeltableau met de tekst 'Maarn'. Het tableau aan de westzijde is overschilderd; met de restauratie van het gebouw in 2018 is dit hersteld en teruggebracht in de oude toestand. Het gebouw aan de oostzijde fungeerde als toiletgebouw en staat eveneens parallel aan het spoor. Het toiletgebouw is voorzien van een schilddak eveneens met geprofileerde goten op klossen. Het middelste gebouw is recent afgebroken (zie afbeelding 13).

In 2017 / 2018 is vergunning gevraagd en verkregen voor grootschalig onderhoud / restauratie van het stationsgebouw en het voormalige toiletgebouw. Nu de werkzaamheden zijn afgerond, is het de wens van de eigenaar om de oude stationshal van het stationsgebouw en het oostelijke toiletgebouw te verhuren als kantoorruimte. De stationshal omvat 91m² BVO en het voormalige toiletgebouw 25m² BVO. De totale oppervlakte aan nieuw te realiseren kantoorruimte bedraagt daarmee 116m² BVO.

Afbeelding 13: Station vanaf de zuidzijde met links een woning. De rechterzijde, met de stationshal en de wachtruimte, wordt omgevormd tot kantoor. Rechts op de foto zijn 2 dienstgebouwen zichtbaar, het linker dienstgebouw (middelste op de foto) is inmiddels afgebroken. Het meest rechter gebouw is het voormalige toiletgebouw dat eveneens een kantoorfunctie krijgt.

2.2 Projectbeschrijving

Eind 2015 heeft BV Landgoed 't Stort het stationsgebouw en bijbehorende gronden gekocht van NS Vastgoed. De aankoop van het stationsgebouw en omliggende gronden is gedaan ter afronding van het aangrenzend gelegen landgoed 't Stort. De aankoop en restauratie van het stationsgebouw en de wensen met betrekking tot functieverandering zijn opgenomen in het KAMM-convenant dat ziet op behoud van de natuurwaarden en de duurzame instandhouding van het cultureel erfgoed dat de landgoederen en buitenplaatsen vertegenwoordigen.

Het landgoed heeft het stationsgebouw en het bijbehorende toiletgebouw, net als de historische hondenkennel op het terrein van het landgoed, inmiddels in oude glorie hersteld. In beginsel zijn deze aanpassingen gedaan en voorzieningen gemaakt met het oog op het beheer van het landgoed. Deze maken echter dat het voormalige stationsgebouw en de voormalige hondenkennel (ook) geschikt zijn geworden om te worden gebruikt voor een andere functie, zoals kantoor. Overigens zonder dat hiervoor (ingrijpende) wijzigingen of nieuwe verbouwingen nodig zijn.

Functieverandering ten behoeve van gebruik als kantoor

Met het oog op de duurzame instandhouding van het landgoed wil de eigenaar zowel de historische hondenkennel als het voormalige stationsgebouw en het bijbehorende toiletgebouw daarom gaan verhuren als kantoorruimte. Hiervoor is in 2020 een tijdelijke omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. Met dit plan wordt de gewenste functieverandering planologisch verankerd in het bestemmingsplan. De inkomsten die worden gegenereerd met de verhuur, vloeien terug naar het landgoed en dragen zodoende bij aan de instandhouding van de als (beschermd complex) rijksmonument aangewezen buitenplaats.

Parkeerplaats en toegangsweg

Als onderdeel van de restauratie van het voormalige stationsgebouw, is ook het voorterrein ten noorden van het stationsgebouw heringericht. Op de plaats van de tuin ten westen van de voormalige (inpandige) dienstwoning is een parkeerplaats aangelegd met hagen en grind. Tevens is de bestaande weg in noordelijke richting verlegd naar een bestaand bospad dat is verhard met klinkers. Deze nieuwe weg leidt bezoekers via de bestaande Stationsweg, om het voorterrein heen, naar de nieuwe parkeerplaats. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd als beheerwerkzaamheden; waarbij de eigenaar zich niet (tijdig) heeft gerealiseerd dat hiervoor een omgevingsvergunning moest worden aangevraagd.

Hoewel beide voorzieningen gedeeltelijk zijn aangelegd binnen het NNN, worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de regels van dit nieuwe bestemmingsplan niet uitgebreid ten opzichte van de regels van het geldende bestemmingsplan. Hierdoor is geen sprake van nieuwe bestemmingen en regels in de zin van artikel 6.3 Interimverordening. De bescherming van het NNN wordt voldoende geborgd doordat er geen nieuwe ontwikkelingen worden toegelaten en de gerealiseerde voorzieningen zijn begrensd door middel van een aanduidingsvlak. Daarnaast is in het bestemmingsplan geborgd dat de gesloopte voormalige politiehondenkennel niet kan worden herbouwd zodat de natuur zich hier kan herstellen.

Zonneveld

Daarnaast voorziet het plan in de aanleg van een zonneveld. Deze voorziening komt voot uit de wens van de eigenaar om voor de energievoorziening gebruik te maken van duurzame energiebronnen. Aangezien toepassing van zonnepanelen op het dak van het stationsgebouw afbreuk zou doen aan de monumentale waarde van het gebouw, is in juli 2019 een principeverzoek ingediend voor de aanleg van grondgebonden zonnepanelen. Het principeverzoek maakt als bijlage 1 deel uit van dit plan.

Het zonneveld is voorzien in een strook grond tussen het spoor en de nieuw aangelegde parkeerplaats direct ten westen van het voormalige stationsgebouw. Door aan de noordzijde van deze strook een haag aan te planten, worden de zonnepanelen grotendeels aan het zicht onttrokken. Ook deze ontwikkeling wordt met dit plan planologisch verankerd.

Ook voor het zonneveld geldt dat dit is voorzien op de gronden die in het geldende bestemmingsplan een woonbestemming hebben en deel uitmaken van het NNN. In het geldende bestemmingsplan hebben de gronden waarop het zonneveld is voorzien een woonbestemming. Deze bestemming wordt met dit nieuwe bestemmingsplan gewijzigd in de bestemming 'Natuur'. Hierdoor kan worden gesteld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de regels van dit nieuwe bestemmingsplan niet uitgebreid ten opzichte van de regels van het geldende bestemmingsplan. Hierdoor is geen sprake van nieuwe bestemmingen en regels in de zin van artikel 6.3 Interimverordening. De bescherming van het NNN wordt voldoende geborgd doordat er geen nieuwe ontwikkelingen worden toegelaten en de gerealiseerde voorzieningen zijn begrensd door middel van een aanduidingsvlak.

Verplaatsing Zendmast

Op verzoek van KPN wordt de bestaande telecommunicatiemast binnen het plangebied verplaatst. De bestaande locatie van de zendmast ligt in het voorterrein van het stationsgebouw en buiten het NNN. De nieuwe locatie van de zendmast is voorzien op de plek van de voormalige politiehondenkennel. Door de zendmast op een grotere afstand van het recent gerestaureerde stationsgebouw te plaatsen, is sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst. Bovendien ligt deze locatie minder 'in de loop' waardoor de zendmast minder gevoelig is voor vandalisme.

De gronden van de voormalige politiehondenkennel zijn weliswaar aangewezen als onderdeel van het NNN, maar op grond van het bepaalde in artikel 6.3 lid 2 IOV worden bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen niet gerekend tot de oppervlakte van het NNN. Voor de voormalige politiehondenkennel is een bouwvergunning verleend én de politiehondenkennel is door middel van een aanduiding positief bestemd in het bestemmingsplan OMMA, zodat de verplaatsing van de zendmast niet leidt tot een aantasting van het NNN in de vorm van oppervlakteverlies.

Doordat voor de verplaatsing van de telecommunicatiemast geen bomen hoeven te worden gekapt en deze locatie dichter bij het spoor en de A12 ligt en voor de ontsluiting gebruik wordt gemaakt leidt verplaatsing evenmin tot een aantasting van de kwaliteit of samenhang van het NNN. Bovendien komen de bebouwing van de hondenkennel en het gebruik van het omliggende terrein door de hondensportvereniging te vervallen. De betreffende aanduidingen komen eveneens te vervallen.

Verder zal in onderhavig plan de oude telecommunicatiemast, na gereedkoming van de nieuwe telecommunicatiemast, volledig worden ontmanteld. De telecommunicatiemast zal naar verwachting binnen 2 jaar worden verplaatst. Het is niet mogelijk om de bestaande mast eerder te slopen, omdat de dekking dan niet kan worden gegarandeerd. De vrijkomende gronden worden ingericht conform de omliggende (bos)gronden en toegevoegd aan het NNN. De betreffende gronden houden de bestemming 'Natuur'. De aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - hondenkennel' komt te vervallen en de bouwaanduiding 'antennemast' wordt verplaatst. Het aanduidingsvlak op de verbeelding van het bestemmingsplan wordt daarbij tevens verplaatst. Daarmee is geborgd dat de mast niet op de oude locatie kan worden herbouwd.

De gronden houden de bestemming 'Natuur'. Daarmee strekt óók de nieuwe regeling tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van het NNN staat vast dat het behoud van de wezenlijke kenmerken en waarden, de samenhang van het NNN zijn geborgd en is dit onderdeel in overeenstemming met het gemeentelijke en provinciale natuurbeleid. Dit aspect is verder uitgewerkt in paragraaf 4.5.2.

Voor de toetsing aan de relevante omgevingsaspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

2.3 Laddertoets

Sinds oktober 2012 geldt op grond van de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking'. Doel van de 'laddertoets' is om de planning van stedelijk ruimtegebruik efficiënter te maken. Gezien de constante stroom aan jurisprudentie heeft het Rijk in juli 2017 de 'laddertoets' vereenvoudigd.

In artikel 3.1.6 lid 2 Barro is bepaald dat de toelichting op een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten bestaand stedelijk gebied, een toelichting dient te bevatten waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Uit de jurisprudentie (bijv. ABRvS 28 juni 2017, ECL":NL:RVS:2017:1724) blijkt dat bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' een vergelijking wordt gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het vorige bestemmingsplan. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als 'stedelijke ontwikkeling' kan worden aangemerkt, is de Laddertoets niet van toepassing.

Uiteraard moet in dat geval wel worden getoetst in hoeverre het plan in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'. Ook in dat kader dient immers een beoordeling plaats te vinden of de in het plan voorziene bestemmingen passend zijn en of de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen wordt voorzien in een behoefte. Voor de toetsing aan de relevante omgevingsaspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

De 'Laddertoets' is uitgewerkt in deze paragraaf. Onderhavig plan gaat weliswaar niet uit van het toevoegen van nieuwe bebouwing, maar wel van functieverandering. Op grond van de jurisprudentie kan functieverandering in sommige gevallen worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De vraag in hoeverre bij functieverandering sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' wordt beantwoord aan de hand van de aard en de omvang van de functiewijziging. Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat een functiewijziging zonder nieuw ruimtebeslag in beginsel niet wordt gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Dit kan anders zijn als er sprake is van een naar aard en omvang substantiële functiewijziging. Ook in geval van functiewijziging en totale nieuwbouw na sloop kan sprake zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Zie hiervoor onder meer de overzichtsuitspraak d.d. 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) r.o. 7. 7.1 en 7.2.

Hoewel uit de jurisprudentie niet precies kan worden afgeleid wanneer een functieverandering een zodanige omvang heeft dat toch sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' is aannemelijk dat onderhavige funtieverandering voor een functieverandering in 3 gebouwen naar kantoor met bijbehorende parkeervoorzieningen met een gezamenlijke ruimtebeslag van totaal circa 191m² niet kan worden aangemerkt als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De Laddertoets is om die reden niet verder uitgewerkt.

Met betrekking tot de aanleg van het zonneveld kan worden opgemerkt dat uit de jurisprudentie (ABRvS 23 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:178) volgt dat ondanks een ruimtebeslag van circa 9ha een zonnepark niet kan worden aangemerkt als 'andere stedelijke voorziening' als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omdat dergelijke voorzieningen, net als een windturbinepark, naar hun aard niet kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Toepassing van de Laddertoets zou gelet op het doel en de strekking van de Ladder voor duurzame verstedelijking onlogisch zijn. De Laddertoets is daarom niet van toepassing op zonneparken en dus ook niet op het zonneveld.

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid - Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en beschrijft op nationaal niveau een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving. De NOVI beschrijft de manier waarop men op rijksniveau wil werken aan de volgende 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en als laatste toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Als uitgangspunt geldt dat Nederland mooier en sterker wordt gemaakt door voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is daarbij een kernbegrip en omvat zowel ruimtelijke kwaliteit als de milieukwaliteit.

In de NOVI wordt uitgegaan van een integrale aanpak tussen overheden en maatschappelijke organisaties met meer regie vanuit het Rijk. In de NOVI geeft het Rijk de kaders en de richting aan voor zowel nationale als decentrale keuzes. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel boven- als ondergronds voorop. De NOVI onderscheidt daarbij 3 afwegingsprincipes: 1) combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) afwentelen wordt voorkomen. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, die waar nodig jaarlijks wordt geactualiseerd, en waarin is aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. Tevens staat hierin een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op verschillende beleidsterreinen.

Met het oog op de klimaatbestendigheid van Nederland moeten functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving meer worden afgesteld op de eigenschappen van het bodem-watersysteem. Ook dient de infrastructuur voor energie beter te worden afgestemd op de toename van transport en opslag van duurzame energie. Daarnaast is er een opgave voor het realiseren van bronnen van duurzame energie. In de NOVI worden richtingen meegegeven die bij de inpassing van energie-infrastructuur aandacht vragen met het oog op de kwaliteit van de leefomgeving.

Vanuit de wens om de economie en energievoorziening duurzaam en circulair te maken en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken, wordt ingezet op het actief clusteren van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (intern)nationale corridors. Om de steden sterk, aantrekkelijk en gezond te houden wordt gewerkt aan een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's. Om te voorzien in de grote actuele woonbehoefte is een pakket aan maatregelen voorgesteld; ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden dienen daarbij hun groene karakter te behouden. Tegelijkertijd moet het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad worden verbeterd.

De waarde van de natuur, het landschap en de toekomst van de landbouw staan onder druk, waarbij het verbeteren van de biodiversiteit niet alleen een ecologische maar ook economische uitdaging is. Voor de lange termijn wordt gewerkt aan een geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied, gericht op kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap. Op deze manier ontstaat een aantrekkelijk landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Anderzijds blijft op deze manier ook ruimte voor economisch vitale landbouw als belangrijkste drager van het platteland. De concrete uitwerking van deze ambities vindt op plan- en projectniveau plaats.

Onderhavig plan is gericht op de instandhouding van cultuurhistorisch erfgoed in de vorm van een (opengesteld) landgoed, herstel en instandhouding van monumenten door deze gebouwen een nieuwe gebruiksfunctie te geven. Daarbij is nadrukkelijk rekening gehouden met de gevolgen van het plan en de daarbij behorende inrichtingsmaatregelen op de natuur en zijn maatregelen genomen ter versterking van het Natuur Netwerk Nederland. Op deze manier draagt het plan bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Ten slotte draagt het plan bij aan het bereiken van de doelstellingen met betrekking tot de opgave om duurzame energiebronnen te creëren. Het plan is dan ook in overeenstemming met het ruimtelijk beleid op Rijksniveau.

3.2 Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels aan de inhoud van bestemmingsplannen en vergelijkbare besluiten. Het Barro is uitgewerkt in de onderliggende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De regels van het Barro moeten ervoor zorgen dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voor onderhavig plan zijn de bepalingen uit artikel 3.1.6 lid 2 Bro van belang waarin is bepaald dat in de toelichting op een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Deze motivering wordt wel de Laddertoets genoemd. De Laddertoets voor dit plan is verder uitgewerkt in paragraaf 2.3.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld (POVI). In de POVI zijn op provinciaal niveau de keuzes op lange termijn (tot 2050) verwoord om ruimte te maken voor ontwikkelingen en tegelijkertijd de Utrechtse kwaliteiten te behouden. De Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in samenhang met elkaar bezien. Doel is ruimte te bieden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, sociale samenhang met behoud of verbetering van de kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving.

De sturingsfilosofie van de Provincie gaat uit van het bieden van ruimte voor ontwikkelingen die passen bij de Utrechtse kwaliteiten. Deze kwaliteiten bieden kansen om opgaven te realiseren, maar stellen ook voorwaarden. Via plussen en minnen maakt de provincie een integrale afweging zodat elke ontwikkeling per saldo bijdraagt aan kwaliteitsverbetering. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Bij uitbreiding dient te worden gezocht naar grootschalige locaties waar nieuwe ontwikkelingen kunnen worden geconcentreerd en gecombineerd met oplossingen voor andere opgaven. Voor lokale opgaven blijft echter ook ruimte.

De beoogde ontwikkelingsrichting is uitgewerkt in 7 beleidsthema's:

• 1. Stad en land gezond;
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust;
• 3. Plek voor duurzame energie;
• 4. Vitale steden en dorpen;
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Deze thema's staan niet op zichzelf maar hebben onderlinge samenhang, zowel boven als onder de grond. De gewenste ontwikkeling verschilt per gebied en is afhankelijk van de specifieke kenmerken en identiteit. Om maatwerk te kunnen bieden is maatwerk aangebracht op regionaal niveau voor de regio's U16, Amersfoort en Foodvalley. Verdieping is uitgewerkt in beleidsuitwerkingen, visies, programma's en plannen. Per beleidsthema is aangegeven welke provinciale belangen hierbij relevant zijn.

Voor onderhavig plan zijn met name de beleidsthema's 'levend landschap, erfgoed en cultuur' en 'toekostbestendige natuur en landbouw relevant'. Aangezien het beleid van de Omgevingsvisie in de Omgevingsverordening is uitgewerkt in regels, is de toetsing van deze thema's hierna verder uitgewerkt aan de hand van de Omgevingsverordening.

3.3.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Interim Omgevingsverordening voor de Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn instrumenten die zijn vastgelegd in de Omgevingswet. De inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld tot - voor zover nu bekend - 1 juli 2022. Hoewel de Omgevingsvisie onder de huidige wetgeving kan worden vastgesteld, kan de Omgevingsverordening niet worden vastgesteld zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden.

Om eerder dan 2022 uitvoering te kunnen geven aan de ambities uit de Omgevingsvisie is een ontwerp-interim Omgevingsverordening vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening zal een looptijd hebben tot 1 juli 2022 omdat op die datum de Omgevingswet in werking zal treden. De Interim Omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de Interim Verordening direct werkende regels.

Voor onderhavige plangebieden zijn de volgende bepalingen relevant:

• verstedelijkingsverbod Landelijk Gebied

Algemeen geldt dat het beleid van de provincie is gericht op het behouden van de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied. Stedelijke ontwikkeling dient daarom primair in het bestaande verstedelijkte gebied plaats te vinden. Op grond van artikel 9.2 mag een bestemmingsplan op locaties in het Landelijk gebied geen verstelijking toestaan, tenzij in de Verordening anders is bepaald. Uitzonderingen zijn opgenomen in Hoofdstuk 9 van de Verordening. Gedacht kan worden aan:

• 1. (tijdelijke) energielandschappen;
• 2. functieverandering in de plaats van bestaande bebouwing (agrarisch of anders);
• 3. nieuwe stedelijke ontwikkeling in samenhang met verhoging van de ruimtelijke kwaliteit (bebouwingsenclaves en -linten, kernrandzones);
• 4. rood voor groen-constructies;
• 5. nieuwe stedelijke bebouwing nodig is om te voorzien in de behoefte aan woningen en bedrijven;
• 6. ten behoeve van de instandhouding van historische buitenplaatsen en militair erfgoed;
• 7. voorzieningen ten behoeve van bovenlokale recreatieterreinen en kleinschalige recreatieve voorzieningen om de recreatiedoelstellingen te realiseren.

• grondwaterbeschermingszones

Grondwaterbeschermingszone en boringsvrijezones liggen als een schil rond waterwingebieden. De grens van deze gebieden is de lijn vanaf waar het grondwater een periode van 95 aar nodig heeft om de pompputten te bereiken (25-jaarszone). Het onderscheid tussen deze zones hangt af van het antwoord op de vraag of het grondwater waaruit gewonnen wordt direct vanaf het oppervlak beïnvloed kan worden (grondwaterbeschermingsgebieden), of dat tussen maaiveld en het grondwaterpakket met de winning nog een voldoende afschermende kleilaag aanwezig is (boringsvrije zones). Voor onderhavig plan is relevant dat op grond van het bepaalde in artikel 3.37 bij het lozen van afstromend hemelwater de mogelijke verontreiniging van hemelwater zoveel mogelijk dient te worden beperkt. Hier wordt in ieder geval aan voldaan als de Leidraad Afkoppelen van de Provincie Utrecht wordt gevolgd; de Leidraad is ook relevant bij het aanleggen van een parkeerplaats (artikel 3.38).

• bereikbaarheid en mobiliteit

Bij nieuwe ontwikkelingen mogen de knelpunten in de bereikbaar niet toenemen; bij voorkeur nemen de problemen af. In de toelichting op een bestemmingplan dat nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een motivering bevatten met een beschrijving van de ontsluiting van het plangebied en het aantal te verwachten verkeersbewegingen met een analyse van de gevolgen voor de bereikbaarheid in relatie tot knelpunten. Dit gebeurt door middel van een 'mobiliteitsscan'.

Afbeelding 14: uitsnede kaart Natuur 1 - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Bron:https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA01

• natuurnetwerk Nederland (NNN)

Binnen het NNN moet in ieder geval de bestemming 'Natuur' worden toegekend (zie afbeelding 14). In die gevallen waarbij er in het van kracht zijnde bestemmingsplan sprake is van een andere bestemming dan 'Natuur' (ingesloten functies) mag ter bescherming van de bestaande activiteiten ook deze andere bestemming worden toegekend. Uitgangspunt is dat een bestemmingsplan geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt die de wezenlijke kenmerken en waarden, kwaliteit, oppervlakte en samenhang van het NNN aantasten. Het beperken van de aantasting geldt met name voor aantasting van moeilijk vervangbare natuurtypen.

Hierop kan een uitzondering worden gemaakt voor:

• 1. ruimtelijke ontwikkelingen die nodig zijn in verband met groot openbaar belang;
• 2. situaties waarbij op gebiedsniveau sprake is van het ontstaan van meerwaarde (meerwaarde- of saldobenadering). Het gaat hierbij om een verbetering van de wezenlijke kenmerken en waarden, kwaliteit, oppervlakte en samenhang waarbij aantasting ruim wordt gecompenseerd. Een en ander volgens de Bijlage Berekenen compensatieopgave ontwikkeling van groot openbaar belang.
• 3. situaties waarbij sprake is van een beperkte uitbreiding van bestaande ruimtelijke ontwikkelingen (ingesloten functies) als deze aantasting op dezelfde locatie wordt gecompenseerd. De vraag in hoeverre een uitbreiding of toevoeging als 'beperkt' wordt gezien, is afhankelijk van de situatie.

De term 'compensatie' wordt in de verordening gebruikt voor alle situaties waarbij natuurwaarden moeten worden verhoogd of gecreëerd, als tegenwicht voor aangetaste of verloren natuur. De regels hiervoor zijn uitgewerkt in de bijlage 'Berekening compensatieopgave ontwikkeling van groot openbaar belang'. Compensatie dient te worden uitgewerkt in een inrichting- en beheerplan. De uitvoering van de maatregelen moet door middel van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan worden geborgd. Tevens dienen de gemaakte afspraken met betrekking tot beheer te worden vastgelegd in een overeenkomst door middel van een 'kwalitatieve verplichting'.

In de Interim Omgevingsverordening zijn tevens instructieregels opgenomen met betrekking tot houtopstanden en kleine landschapselementen (artikel 6.17 e.v.). Onder waardevolle houtopstanden vallen 'oude bosgroeiplaatsen', oude boskernen, A-locaties en bosreservaten. Het gaat om houtopstanden buiten de bebouwde komgrenzen. De kleine landschapselementen zijn aangegeven in het informatie object 'Beschermd klein landschapselement'; naast houtwallen kunnen dit ook poelen zijn. De bescherming van deze waardevolle houtopstanden en het behoud van de kwaliteit, oppervlakte en samenhang dient in het bestemmingsplan te worden geborgd. Voor het vellen van houtopstanden en/of het aantasten van een klein landschapselement geldt op grond van artikel 4.2 Wnb een meldingsplicht. In de Interim Omgevingsverordening worden eisen gesteld aan herbeplanting.

Afbeelding 15: uitsnede kaart Cultuurhistorie en landschap 1 - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA01

• Cultuurhistorische Hoofdstructuur - historische buitenplaatsenzone en landschap

De beschrijving van een bestemmingsplan dient een beschrijving te bevatten van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden en de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden (zie afbeelding 15). Door het volgen van het principe 'behoud door ontwikkeling' zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Ook kunnen kleine aantastingen van waarden acceptabel zijn als op structuurniveau de cultuurhistorische waarden worden versterkt. Deze kernkwaliteiten van deze waarden zijn beschreven in de bijlagen 'Cultuurhistorie' en de 'Kernkwaliteiten Landschap'.

Voor buitenplaatsen geldt de 'Leidraad behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen, een handreiking voor proces en realisatie' als houvast voor gemeenten en initiatiefnemers voor het ontwikkelen van plannen die bijdragen aan de duurzame instandhouding van historische buitenplaatsen. Een aantasting is onevenredig als het belang van de nieuwe ontwikkeling niet opweegt tegen de aantasting van kernkwaliteiten. Een goede locatiekeuze beperkt de schade voor het landschap; een goede landschappelijke inpassing geldt als voorwaarde voor ontwikkeling. Deze dient in het bestemmingsplan te worden geborgd.

Conclusie

Dit plan gaat uit van functieverandering in bestaande bebouwing. Het voormalige stationsgebouw en ook de voormalige (monumentale) hondenkennel krijgen een functie als kantoor. De huurinkomsten die hiermee kunnen worden gegenereerd, worden gebruikt voor de instandhouding van Landgoed 't Stort waar beide gebouwen deel van uitmaken. Het plan sluit daarmee aan bij de principes 'behoud door ontwikkeling', zodat gebruik kan worden gemaakt van de uitzonderingsregels voor nieuwe verstedelijking in het landelijk gebied.

Het hemelwater van de gebouwen is afgekoppeld en infiltreert in de bodem. Afstromend hemelwater is in principe schoon, maar kan verontreinigd raken zodra het op verhard oppervlak terecht komt. Voor de weg en de parkeerplaatsen die zijn/worden aangelegd kan worden opgemerkt, dat het risico op lekkage en afspoelen van schadelijke stoffen van motorvoertuigen tegenwoordig beperkt is. Het risico hier bestaat uit mogelijke verontreiniging met minerale oliën. Deze hechten aan bodemdeeltjes en worden afgebroken wanneer deze in kleine hoeveelheden infiltreren in de bodem. Door de diepe ligging van het grondwater, zijn de oliën veelal afgebroken voordat deze het grondwater bereiken. Het risico op verspreiding van minerale olie naar het grondwater is derhalve klein. Desalniettemin gaat de Interim Verordening ervan uit dat parkeren op onverharde terreinen (gras, grind en steengranulaat) onwenselijk is en dat parkeerplekken voorzien zouden moeten worden van een vloeistofdichte bodemvoorziening (asfalt / strak gelegde klinkers). Het is aan initiatiefnemers om hier een goede voorziening voor te treffen. De weg en de parkeerplaatsen bij de monumentale hondenkennel zijn voorzien van klinkerverharding en voldoen dus aan deze uitgangspunten. De parkeerplaats bij het stationsgebouw is uitgevoerd in grind, maar wordt extensief gebruikt.

De met de functieverandering gepaard gaande verkeersbewegingen zijn vergelijkbaar met de verkeersbewegingen in de bestaande situatie. Het plangebied ligt aan een Provinciale weg en in de directe nabijheid van rijksweg A12 en is zodoende goed ontsloten voor autoverkeer. De capaciteit van de Amersfoortsestraatweg (N227) is ruim voldoende om de verkeersbewegingen van en naar de nieuwe kantoorfuncties zonder problemen af te wikkelen. Station Maarn ligt op iets meer dan 1km afstand, zodat kan worden gesteld dat het plangebied ook goed ontsloten is met het openbaar vervoer. Functieverandering leidt niet tot nieuwe knelpunten in relatie tot het aspect mobiliteit.

Naast restauratie van twee monumenten, voorziet het plan in de herinrichting van de directe omgeving van het stationsgebouw en de restauratie van de voormalige hondenkennel. Niet alleen worden hierdoor de cultuurhistorische waarden van beide gebouwen versterkt; ook wordt met de herinrichting een bijdrage geleverd aan het ontwikkelen van een robuuste natuur. De gerealiseerde weg (uitbreiding bestaande ingesloten functie) wordt binnen het plangebied gecompenseerd door de sloop van de voormalige politiehondenkennel. Deze maatregelen zijn geborgd in het bestemmingsplan doordat het aanduidingsvlak van de politiehondenkennel vervalt, zodat deze na sloop niet meer terug gebouwd kan worden.

Ten slotte voorzien de plannen in de aanleg van een zonneveld direct langs het spoor. Hiermee kan het stationsgebouw volledig worden voorzien van energie op basis van een duurzame energiebron. Door deze voorziening te bundelen aan bestaande infrastructuur (spoorlijn), is de ruimtelijke en landschappelijke impact minimaal. Het plan is in overeenstemming met het toekomstige provinciale beleid zoals vervat in de Provinciale Ontwerp Omgevingsvisie en de Provinciale Ontwerp - Interim Omgevingsverordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 'Groen dus vitaal'

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in 2010 de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente in de periode tot 2030 vastgelegd in de Structuurvisie. De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: 'Groen dus vitaal'. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn samen met de sociale kwaliteit van de dorpen het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van de gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema's en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid.

Op de structuurvisiekaart worden vier hoofdkeuzes (kleuren) voor het beleid onderscheiden, namelijk:

• Donkergroen – hoofdaccent op natuur
• Lichtgroen – gemengde zone met duurzame menging van functies
• Blauw – gemengde zone met een flink aandeel van de agrarische sector en rivierzone
• Grijs – bestaande dorpskernen en overige gebieden binnen de 'rode' contour

Zowel het stationscomplex als de hondenkennel ligt in de donkergroene zone met het hoofdaccent op natuurzone (zone 1.1) (zie afbeelding 16). Relevant voor het gebied is de natuurfunctie. Deze zone is het reliëfrijke deel van de Utrechtse Heuvelrug. Het is bijna helemaal bebost, niet dicht bebouwd en aantrekkelijk voor natuur en recreatie. Bestaande bebouwing moet zo min mogelijk uitstralingseffecten van geluid, onrust en licht hebben. Een kantoorfunctie heeft een minimale uitstraling van geluid, onrust en licht. Bovendien kan een kantoorfunctie worden gezien als een passende functie om inkomsten te genereren ten behoeve van de duurzame instandhouding van het landgoed en de cultuurhistorische en natuurwaarden die het landgoed vertegenwoordigt. Het plan is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten en ambities van de gemeentelijke structuurvisie.

Afbeelding 16: Structuurvisie 'Groen dus vitaal'

Bron:https://www.heuvelrug.nl/gemeente/beleidsnotas_46716/item/structuurvisie-utrechtse-heuve lrug_67249.html

3.4.2 Programma Duurzaam en klimaatneutraal 2017

Het Programma Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal bevat de strategische milieubeleidsdoelen van de gemeente met de daarbij voorgestane aanpak en een programma om die doelen te bereiken. Het uitvoeringprogramma wordt jaarlijks geactualiseerd; het algemene deel is geldig tot en met 2022. De routekaart 'klimaatneutraal grondgebied 2035 is een uitwerking van het speerpunt 'Klimaatneutraal in 2035'. De algemene ambitie is erop gericht om in 2035 klimaatneutraal te zijn.

Het programma richt zich op de volgende 5 doelen:

• 1. in 2035 is de gemeente klimaatneutraal en wordt er even veel duurzame energie opgewekt als er gebruikt wordt;
• 2. een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving voor de huidige en toekomstige inwoners;
• 3. in 2035 wordt in de mobiliteit zoveel mogelijk gebruik gemaakt van hernieuwbare duurzame grondstoffen;
• 4. een gezonde duurzame en klimaatvriendelijke economie;
• 5. het realiseren van een CO2- neutrale organisatie.

Onderhavig plan draagt bij aan deze doelen door de aanleg van een zonneveld met 48 zonnepanelen en een warmtepomp waarmee het stationsgebouw, inclusief de inpandige dienstwoning en het voormalige toiletgebouw worden voorzien van duurzame energie. Met de sloop van de voormalige politiehondenkennel is bovendien een groot oppervlak met asbesthoudend materiaal gesaneerd. In het stationsgebouw zijn aanvullende geluidwerende maatregelen getroffen met het oog op een prettig woon- en werkklimaat voor de toekomstige gebruikers. Bij het toepassen van buitenverlichting is rekening gehouden met de ligging binnen de grenzen van het NNN. Verlichting is beperkt tot het hoogst noodzakelijke met het oog op de sociale veiligheid. Het plan is zodoende in overeenstemming met het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid.

3.5 Conclusie

De functiewijziging die met voorliggende herziening mogelijk worden gemaakt, is in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van (hogere) overheden dat uitgaat van een behoud en passend functioneel gebruik van cultuurhistorisch erfgoed en bestaande bebouwing. Ook is voorliggende herziening in overeenstemming met de wens vanuit de gemeente om de natuur- en cultuurhistorische waarden in de gemeente op de juiste wijze te waarderen en te behouden.

Een kantoorfunctie kan gelet op de (beperkte) uitstralingseffecten worden gezien als een passende gebruiksfunctie. Bovendien vloeien de inkomsten uit de verhuur van de gebouwen terug naar het landgoed. Zodoende draagt de nieuwe (kantoor)functie bij aan de duurzame instandhouding van het landgoed en de natuurwaarden en de cultuurhistorische waarden die het landgoed vertegenwoordigt.

Het plan draagt bij aan de klimaatdoelsstellingen van de gemeente doordat asbesthoudende bebouwing wordt gesloopt en wordt voorzien in de aanleg van een zonneveld met 48 panelen en een warmtepomp die het stationsgebouw voorziet van duurzame energie.

Om het beoogde gebruik als kantoor mogelijk te maken is gekozen voor herziening van het bestemmingsplan Buitengebied OMMA. Het plan voldoet aan de in het bestemmingsplan OMMA opgenomen voorwaarde dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte van een plan dat ziet op functieverandering naar 'kantoor' niet groter is dan 1500m². Het plan is daarmee in overeenstemming met het ruimtelijk beleid van de gemeente, Provincie en Rijk.

Hoofdstuk 4 Specifieke regelgeving en beleid

4.1 Verkeer en parkeren

4.1.1 Provinciale Ruimtelijke Verordening - mobiliteitstoets

Artikel 1.6 PRV schrijft voor dat de toelichting op ruimtelijke besluiten die voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling, een beschrijving moet bevatten van:

• het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg zal hebben,
• de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerswijzen en een analyse of het aantal verplaatsingen kan leiden tot knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk voor de verschillende vervoerswijzen.

De mobiliteitstoets is uitgewerkt in paragraaf 4.1.3.

4.1.2 Gemeente Verkeers- en vervoerplan (GVVP)

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in het kader van haar zorgplicht een Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) opgesteld. Het doel van het GVVP is drieledig:

• 1. het GVVP biedt een beleidskader voor het optreden van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer;
• 2. het GVVP geeft de prioritering aan voor investeringen van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer;
• 3. het GVVP brengt samenhang tussen de verschillende onderdelen van het verkeers- en vervoersbeleid en overige relevante beleidsterreinen.

Voor een goede bereikbaarheid is het van belang om te beschikken over een degelijk wegennet, goed openbaar vervoer, goede fietsinfrastructuur en efficiënt goederenvervoer. De gemeente heeft zich daarbij tevens ten doel gesteld dat het gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleid moet leiden tot een duurzaam (schonere lucht, minder energieverbruik, minder lawaai en meer gebruik van groene energiebronnen) verkeers- en vervoersysteem.

Het GVVP bevat ook regels ten aanzien van parkeren. Hierbij worden de minimale parkeernormen voor een weinig stedelijk gebied gehanteerd van de CROW. Het GVVP bevat tevens normen voor fietsparkeren. Alle fiets parkeerplaatsen in de openbare ruimte moeten voldoen aan het 'fietsparkeur'.

Het aspect parkeren is uitgewerkt in paragraaf 4.1.4.

4.1.3 Mobiliteitstoets

Op grond van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie dient een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd om de verkeerseffecten van het beoogde gebruik inzichtelijk te maken. Doel van het onderzoek is vast te stellen of de bestaande wegenstructuur van Maarn is toegerust om het extra verkeer van het kantoor op een goede en veilige wijze af te wikkelen.

Het plangebied is bereikbaar via de Stationsweg die middels een kruising met een (eigen) verkeerslicht is aangesloten op de N227. Vanuit het landgoed kan tevens een oversteek kan worden gemaakt naar de kern van Maarn via Poortse Bos. De hondenkennel is bereikbaar via de bestaande (deel verharde) route die langs de noordrand van 't Stort ook naar de buitenplaats De Hoogt leidt. Het voormalige stationsgebouw is bereikbaar via de (eveneens deels verharde) Stationsweg die aan de zuidgrens van 't Stort loopt. Deze weg biedt in beginsel ruimte voor 1 auto; wel is er ruimte om enkele passeervakken te maken.

Om te bepalen of er geen onevenredige toename plaatsvindt van verkeersintensiteiten ten opzichte van de verkeersbewegingen in de huidige toegestane activiteiten is gebruik gemaakt van de CROW uitgave Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 381) en Verkeersgeneratie voorzieningen, kengetallen gemotoriseerd verkeer (publicatie 272). De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een omgevingsadressendichtheid van 760 adressen / km². Bij het maken van de berekeningen is daarom uitgegaan van de volgende basisgegevens: weinig stedelijk en buitengebied. Voor een kantoor zonder baliefunctie dient op basis van de CROW - kencijfers te worden uitgegaan van gemiddeld 7,9 - 9,6 verkeersbewegingen per 100m² BVO per dag.

Voor de hondenkennel betekent dat het volgende :

• BVO van 75m² leidt tot 5,9 - 7,2 verkeersbewegingen per dag.

Voor het stationsgebouw betekent dat het volgende:

• gezamenlijk BVO van 116m² (91m² en 25m²) leidt tot 7,9 -,9,6 * 1,16 = 9,2 - 11,1 verkeersbewegingen per dag.

De toename van het aantal verkeersbewegingen is zodanig beperkt dat dit, gelet op de verkeersbewegingen en de capaciteit van de N227 als verwaarloosbaar kan worden beschouwd. Concluderend kan worden gesteld dat geen onevenredige toename plaatsvindt van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande situatie.

Met betrekking tot de ontsluiting van het stationscomplex kan worden opgemerkt dat de Stationsweg een breedte heeft van 2,4m; dit is vrij smal voor de ontsluiting van een kantoor. De Stationsweg is echter recht en goed te overzien. Tevens is er een keerlus bij het stationsgebouw en zijn langs de Stationsweg pad enkele passeerhavens aanwezig zodat tegemoetkomend verkeer elkaar veilig kan passeren.

Mobiliteit vormt daarmee geen belemmering van de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.1.4 Parkeren

In juli 2010 is het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP) vastgesteld voor gemeente Utrechtse Heuvelrug. Binnen dit plan is vastgelegd dat de gemeente bij nieuwbouw uitgaat van de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied als opgenomen door het CROW. Als kanttekening wordt daarbij geplaatst dat wanneer het CROW haar normen actualiseert, er dient te worden uitgegaan van de nieuwe normen. De meest recente CROW-normen zijn opgenomen in CROW-publicatie 317 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie uit oktober 2012. Het plan is aan deze normen getoetst. Deze toetsing is hierna uitgewerkt:

De gemeente Utrechtse Heuvelrug had volgens de gegevens van het CBS in 2016 een omgevingsadressendichtheid van 760 adressen per km² en moet daarom worden aangemerkt als 'weinig stedelijk gebied'. Station Maarn ligt in het buitengebied. Hiervan uitgaande geldt voor een kantoor zonder baliefunctie een (minimale) parkeernorm 2,3 parkeerplaatsen per 100m² BVO. Op beide locaties (stationsgebouw en monumentale hondenkennel) is voldoende ruimte om op eigen terrein te kunnen parkeren.

Voor de hondenkennel leidt dat tot de volgende parkeerbehoefte:

• BVO 75m² * 2,3 = 1,7= 2 parkeerplaatsen

Voor het stationsgebouw leidt dat tot de volgende parkeerbehoefte:

• BVO 116m² (91+25 = 116) -> 1,16 * 2,3 = 2,7 = 3 parkeerplaatsen
• dienstwoning 1 * 2,1 = 2 parkeerplaatsen

Bij het station is een parkeerplaats aangelegd die ruimte biedt aan 12 parkeerplaatsen (met 2 oplaadpalen voor elektrische auto's). De reden hiervoor is dat deze parkeerplaats niet alleen wordt gebruik door de kantoormedewerkers en de bewoners van de dienstwoning, maar ook door recreanten.

Het parkbos van Landgoed 't Stort is namelijk opengesteld voor wandelaars die (overdag) gebruik kunnen maken van deze parkeerplaats. Hiermee wordt parkeeroverlast op en rond het hoofdhuis en koetshuis in het niet open gestelde deel van landgoed 't Stort tegengegaan. Zodoende zijn hier meer parkeerplaatsen aangelegd, dan op grond van gebruik als woonhuis en kantoor strikt genomen vereist is.

Als norm voor het aantal te realiseren fiets parkeerplaatsen geldt voor kantoren zonder baliefunctie een norm van 2,5 fietsparkeerplaats per 100m² BVO. Binnen het plangebied is meer dan voldoende ruimte om deze voorzieningen op eigen terrein te realiseren.

In onderstaande afbeeldingen 17 en 18 is aangegeven waar de parkeerplaatsen zijn voorzien. Voor het aanleggen van de parkeerplaats bij het stationsgebouw is reeds een vergunning aangevraagd. Bij de hondenkennel worden geen (formele) parkeerplaatsen aangelegd.

Afbeelding 17: parkeren bij het stationsgebouw en het toiletgebouw, de locaties zijn aangegeven door middel van de letter 'P'

Bron: BV Landgoed 't Stort

Afbeelding 18: parkeren bij hondenkennel de locatie voor het parkeren is aangegeven door middel van de letter 'P'

Bron: BV Landgoed 't Stort

Concluderend kan worden gesteld dat op eigen terrein kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn parkeervoorzieningen (op eigen terrein) in beginsel reeds toegestaan. Wel dient voor de aanleg een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Een aanvraag hiervoor is reeds ingediend door initiatiefnemer.

Parkeren vormt daarmee geen belemmering voor uitvoering het plan.

4.2 Milieu

4.2.1 M.e.r. beoordelingsplicht

In het kader van voorliggend plan is wel een (vormvrije) een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. (2011/92/EU) aangegeven bij welke activiteiten zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten zijn overgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten geldt direct een m.e.r.-plicht.

Ook zijn in het Besluit m.e.r. activiteiten aangewezen waarvan het niet zeker is of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen; deze zijn vermeld in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Als activiteiten uit onderdeel D mogelijk worden gemaakt in een zogenaamd 'kaderstellend plan', zoals een bestemmingsplan, geldt altijd en direct een (plan)m.e.r.-plicht. Hiervoor dient per geval een m.e.r. beoordeling te worden uitgevoerd.

Sinds 1 april 2011 is een belangrijk nieuw element in het Besluit m.e.r. het indicatief maken van de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst. Gevolg daarvan is dat het bevoegd gezag nu ook in het geval de drempelwaarden niet worden bereikt, moet motiveren waarom geen m.e.r. (beoordeling) hoeft te worden uitgevoerd. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r-beoordeling' gehanteerd. In onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. staat onder D11.2 vermeld in kolom 1: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In kolom 2 staat als drempelwaarde vermeld:

1. een oppervlakte van 100ha of meer,

2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m² of meer.

Onderhavig plan heeft betrekking op het gebruiken van een monumentale hondenkennel en een voormalige station als kantoorruimte. Hoewel sprake is van een (beperkte) verruiming van de gebruiksmogelijkheden. Deze functieverandering gaat niet gepaard met uitbreiding van de bebouwde oppervlakte. De opzet en vormgeving van de bebouwing binnen het landgoed zullen nauwelijks wijzigen. Daarnaast kan worden gesteld dat het plan niet zal leiden tot (belangrijke) nadelige gevolgen voor het milieu. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak d.d. 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348 en ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) kan worden gesteld dat geen sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in onderdeel 11.2 bijlage D Besluit mer; een (plan)m.e.r. hoeft daarom niet te worden opgesteld.

4.2.2 Bodem

Het is wettelijk geregeld in de Bouwverordening dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag in beginsel niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een vastgestelde informatie kwaliteit bieden (NEN5740). Als aan die voorwaarden niet wordt voldaan, is aanvullend onderzoek vereist. Wanneer blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken of dient de omgevingsvergunning voor het bouwen te worden geweigerd.

Dergelijk onderzoek mag in beginsel niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een vastgestelde informatie kwaliteit bieden (NEN5740). Als aan die voorwaarden niet wordt voldaan is aanvullend onderzoek vereist. Wanneer blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken of dient de omgevingsvergunning voor het bouwen te worden geweigerd.

Hondenkennel

In 2010 is met het oog op de ontwikkeling van nieuwbouw op het landgoed door Aveco de Bondt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige bodemonderzoek is opgenomen als bijlage 2. Eén van de onderzochte locaties is het gebied tussen de hondenkennel en het hoofdhuis. Uit dit onderzoek zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen die kunnen wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is de bodem geschikt bevonden voor wonen.

Aangezien het onderzoek ouder is dan 5 jaar, is Aveco de Bondt gevraagd om een aanvullend advies inzake de bruikbaarheid van de onderzoeksresultaten uit het eerdere rapport. Hieruit blijkt dat de eigendomssituatie en ook het gebruik zijn in de tussenliggende periode niet zijn gewijzigd. Ook hebben er geen andere activiteiten plaatsgevonden, die ertoe zouden kunnen leiden dat de bodem tussentijds verontreinigd is. Er zijn dan geen redenen om aan te nemen dat nieuw onderzoek tot een andere uitkomst zou kunnen leiden. Het aanvullend advies maakt als bijlage 3 deel uit van dit plan.

Stationsgebouw

Ter plaatse van het stationsgebouw staat het vigerende bestemmingsplan verblijfsfuncties in de vorm van Wonen en Atelierruimte reeds toe. Functieverandering naar kantoor brengt geen zwaarder regime mee ten aanzien van de bodemkwaliteit. Daarom is ten behoeve van de beoogde functieverandering van het stationsgebouw geen bodemonderzoek vereist.

Zonneveld en zendmast

Het plaatsen van zonnepanelen en het verplaatsen van een telecommunicatie zendmast brengen geen zwaarder regime mee ten aanzien van de bodemkwaliteit. Daarom is ten behoeve van de beoogde functieverandering van het stationsgebouw geen bodemonderzoek vereist.

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor uitvoering van dit plan.

4.2.3 Geluid

Binnen de geluidzone moet voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidsbelasting. Als deze wordt overschreden, moet onderzocht worden of geluidreducerende maatregelen getroffen kunnen worden.

Een kantoor is in de Wet Geluidhinder niet als geluidgevoelige functie aangewezen, zodat er geen verplichting is om akoestisch onderzoek uit te (laten) voeren. Wel is met het oog op de hoge geluidbelasting en het beoogde gebruik als kantoorruimte extra geluidwerend glas aangebracht in de zuidgevel van het gebouw.

Het aantal verkeersbewegingen en de geluidsproductie die de beoogde nieuwe kantoorfuncties meebrengen van een zodanig geringe omvang (zie paragraaf 4.1) dat de gevolgen hiervan verwaarloosbaar zijn ten opzichte van het geluidsniveau dat het spoor en de A12 meebrengt voor de omgeving.

Om die redenen is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Geluid vormt echter geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.2.4 Luchtkwaliteit

In Nederland gelden regels voor luchtkwaliteit; deze zijn opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007 die op 15 november 2007 in werking is getreden en als titel 5.2 deel uitmaakt van de Wet milieubeheer (Wmb). Hiermee is het Besluit Luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. In de Wet Luchtkwaliteit zijn grenswaarden opgenomen ter bescherming van het milieu en de leefkwaliteit. In 'artikel 5.16' is geregeld op welke wijze het aspect luchtkwaliteit in acht dient te worden genomen bij planvorming. Indien één of meerdere grenswaarden niet worden overschreden na realisatie van het plan, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor realisatie van het plan, zelfs niet als het plan leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Indien één of meerdere grenswaarden reeds worden overschreden voor realisatie van het plan, moet worden onderzocht in hoeverre het voorgenomen plan "in betekenende mate bijdraagt" aan de concentraties van de stof waarvoor de grenswaarden worden overschreden.

De Uitvoeringsregels voor het bepalen van de luchtkwaliteit en de bijdrage van een plan daarin zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur "Niet in Betekenende Mate Bijdragen" en de Ministeriële regelingen: "Beoordeling Luchtkwaliteit 2007" en "Projectsaldering luchtkwaliteit 2007". Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het NSL is de definitie van "niet in betekenende mate" verschoven van 1% naar 3%.

Indien een voorgenomen plan "niet in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alsnog doorgang vinden. Indien het plan wel "in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alleen doorgang vinden, indien de positieve effecten van dat plan -en/of de met het plan samenhangende maatregelen- zodanig verbeteren dat per saldo geen verslechtering optreedt. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Bij kantoorfuncties geldt dat een plan met <100.000 m2 bruto vloeroppervlakte, gelegen aan één ontsluitingsweg, niet in betekenende mate bijdraagt. Deze gevallen kunnen als gezegd zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De (gezamenlijke) omvang van de hondenkennel en het stationsgebouw blijft ruim onder de norm en draagt daarbij niet in betekenende mate bij.

Kantoren zijn niet aangewezen in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Dit besluit richt zich op bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is achterwege gelaten.

Volledigheidshalve is wel een verkenning uitgevoerd naar de luchtkwaliteit in de bestaande en toekomstige situatie. In de Wmb zijn in titel 5.2 luchtkwaliteitseisen opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide (NO2), stikstofoxiden, fijn stof (PM10), koolmonoxie, benzeen, benzo(a)pyreen, lood en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen overschrijdingen geconstateerd voor NO2 en PM10. Voor NO2 geldt een grenswaarde van 40 µg/ m³ en een uurgemiddelde grenswaarde van 200µg/m³ dat maximaal 18 dagen per jaar mag worden overschreden .Voor PM10 geldt als norm een jaargemiddelde van 40µg/m³ en een 24-uurs gemiddelde van 50µg/m³ dat maximaal 35 dagen per jaar mag worden overschreden. Sinds 1 januari 2015 is voor PM2,5 een grenswaarde van 25µg/m³ van kracht. Daarnaast is een indicatieve grenswaarde van 20µg/m³ van kracht, die naar aanleiding van een evaluatie in 2013 zouden worden herzien. Deze evaluatie heeft echter nog niet plaatsgevonden.

Uit recent luchtkwaliteitsonderzoek van het RIVM (Atlas voor de Leefomgeving) blijkt dat in het plangebied geen overschrijding van grenswaarden plaatsvindt, zie afbeeldingen 19, 20 en 21).

De concentratie NO2 varieert tussen 14-16µg/m³. Daarmee liggen de concentraties (ruim) onder de Europese grenswaarde van 40µg/m³ per jaar. De WHO hanteert echter een strengere norm van 10µg/m³ per jaar. Hier wordt niet aan voldaan.

Afbeelding 19: uitsnede kaart luchtkwaliteit NO2 2020

Bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten

De concentratie PM10 varieert tussen 16-17µg/m³. Daarmee liggen de concentraties ruim onder de EU-normen voor fijn stof, die uitgaan van 40µg/m³ per jaar. De WHO advieswaarde voor PM10 is 15µg/m³. De concentratie PM10 ligt op dit moment nog hoger dan de advieswaarde van de WHO.

Afbeelding 20: uitsnede kaart luchtkwaliteit 2020 PM10

Bron:https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten

De concentratie Pm2,5 varieert tussen 8-9µg/m³. Daarmee wordt voldaan aan de Europese grenswaarde van 25µg/m³ per jaar. De advieswaarden van de WHO voor PM 2,5 is 5µg/m³. Hoewel de luchtkwaliteit is verbeterd ten opzichte van 2017 wordt nog niet voldaan aan de WHO advieswaarden voor PM 2,5. Dit is echter geen belemmering voor uitvoering van het plan.

Afbeelding 21: uitsnede kaart luchtkwaliteit 2020 PM2,5

Bron:https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor uitvoering van dit plan.

4.2.5 Bedrijven en milieuzonering

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie "Bedrijven en Milieuzonering" (2009) een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende richtafstanden tot gevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van bedrijven en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden hangen samen met de gebiedskenmerken en eventuele functiemenging. In het kader van een goede ruimtelijke ordening met het oog op het toestaan van een nieuwe functie is in dit bestemmingsplan een nadere uitwerking gemaakt van de milieuzonering.

Voor de uitwerking is gebruik gemaakt van de in de VNG uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" (2009) opgenomen richtafstanden. Voor de onderhavige plannen is uitgegaan van de omgevingskwaliteit van een buitengebied. De richtafstanden zijn daarbij als volgt:

Categorie	Richtafstanden in meters
1	10
2	30
3.1	50
3.2	100
4.1	200
4.2	300
5.1	500

De beoogde kantoorfunctie kan wat milieucategorie betreft, worden geschaard onder de functie overige zakelijke dienstverlening 'kantoren' (SBI-code 63, 69 t/m 71, 73, 74, 77, 78, 80 t/m 82) met een maximale hindercontour van 10m. Tussen een kantoorfunctie en omliggende gevoelige functies, zoals omliggende woningen, dient een afstand aan te worden gehouden van 10m in een rustige woonwijk of buitengebied. In 'gemengde gebieden' kunnen de richtafstanden met 1 stap worden verkleind. De aan te houden afstand bij een kantoorfunctie bedraagt in dat geval 0m. Omdat de plangebieden in de directe omgeving van een snelweg liggen en omdat in de omgeving van de plangebieden meerdere functies toegestaan zijn, kan worden uitgegaan van een 'gemengd gebied'. Voor zowel het Stationsgebouw als de hondenkennel bedraagt de richtafstand in dat geval 0m. Zodoende kan worden gesteld dat wordt voldaan aan de richtafstanden van de VNG.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd, dat het beoogde plan geen negatieve invloed heeft op naastliggende woningen of andere gebouwen wanneer er rekening wordt gehouden met de eisen uit het Bouwbesluit. De bedrijven in de directe omgeving liggen op ruime afstand en hebben geen dusdanige hindercontour dat zij negatieve invloed hebben op de kantoorfunctie en vice versa.

Het beoogde plan leidt daarmee niet tot beperkingen in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven / functies en vice versa. Concluderend kan worden gesteld dat milieuzonering geen belemmering die uitvoering van het bestemmingplan in de weg staat.

4.2.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico's, transportrisico's en risico's die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

In het Besluit Externe Veiligheid zijn de risiconormen voor bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Het besluit heeft tot doel om zowel individuele burgers, als groepen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Gemeenten en provincies moeten de normen uit het besluit naleven bij het opstellen en wijzigen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van milieuvergunningen.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden. Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet overschreden mag worden. Voor kwetsbare objecten wordt in zowel bestaande als nieuwe situaties het niveau van 10-6 per jaar als grenswaarde gehanteerd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn alleen toegestaan onder een gewichtige motivering. Bestaande beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan binnen de PR 10-6 contour.

Het GR kan worden beschouwd als maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit (en drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal 10 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Desondanks hebben overheden en betrokken private instellingen een inspanningsverplichting om te voldoen aan deze oriënterende waarde en dient een toename van het GR bestuurlijk te worden verantwoord.

Raadpleging van de Risicokaart (zie afbeelding 22) leert dat voor onderhavig plan relevant is dat het plangebied aan de zuidzijde direct grenst aan de spoorlijn Utrecht - Arnhem en de A12. Direct ten noorden daarvan ligt een buisleiding van defensie (olie). De afstand tussen de buisleiding en de hondenkennel bedraagt circa 140m. De afstand tot de spoorlijn bedraagt bijna 160m. De afstand tussen het stationsgebouw en de buisleiding bedraagt 0m.

Door het transport van toxische stoffen over de snelweg reikt het invloedsgebied van de A12 over het plangebied van zowel het stationsgebouw als de hondenkennel. Het invloedsgebied van de buisleiding van Defensie Pijpleiding Organisatie strekt zich alleen uit over het plangebied van het Stationsgebouw. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat hoewel de Risicokaart dit wel suggereert, de spoorlijn Utrecht - Arnhem geen onderdeel is van het Basisnet spoor als bedoeld in Bijlage II van de Regeling Basisnet.

Een kantoorgebouw wordt in het kader van 'externe veiligheid' aangemerkt als een 'beperkt kwetsbaar object'; dit is een gebouw waarin minder grote aantallen personen een groot deel van de dag verblijven. In de bestaande situatie heeft de hondenkennel een opslagfunctie. In de nieuwe situatie biedt de hondenkennel volgens de NEN 1824:2010 ruimte aan maximaal 14 personen (100:7=14). Het stationsgebouw biedt ruimte aan maximaal (91:7= 13 en 25:7= 3) = 16 personen. In de huidige situatie heeft het stationsgebouw een atelierfunctie; deze functie is wat groepsrisico betreft vergelijkbaar met een kantoorfunctie.

Vanwege de ligging van het stationsgebouw in het invloedsgebied van zowel de DPO buisleiding en de ligging van het stationsgebouw en de hondenkennel binnen de 200m zone van de A12, is gevraagd een beperkte risicoverantwoording op te stellen van het groepsrisico. Deze 'beperkte verantwoording' is opgesteld door AVIV en maakt als bijlage 4 deel uit van dit plan. Hieruit blijkt dat het groepsrisico zeer beperkt is en dat onderhavig plan geen wijziging meebrengt in het aantal personen dat gevaar loopt. Het groepsrisico vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Concluderend kan worden gesteld dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen meebrengt die uitvoering van de plannen in de weg staan.

Afbeelding 22: Risicokaart

Bron: www.risicokaart.nl

4.2.7 Duurzaamheid

Het wettelijk kader ten aanzien van het aspect duurzaamheid is vastgelegd in het Bouwbesluit. Toetsing hieraan vindt plaats bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Ook in de Provinciale Ruimtelijke Verordening is bepaald dat in de toelichting op een plan inzichtelijk dient te worden gemaakt op welke wijze rekening wordt gehouden met energiebesparing en de toepassing van duurzame energiebronnen.

Het algemene kader voor het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het Milieubeleidsplan. Algemeen uitgangspunt is dat de gemeente streeft naar een 25% verscherpte EPC. Bij nieuwbouw maakt de gemeente gebruik van GPR-gebouw. Dit is een (digitaal) instrument waarmee het niveau van duurzaamheid voor de thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde kan worden bepaald. Het instrument kan worden gebruik bij nieuwbouw van woningen, kantoren en scholen. GPR-scores worden uitgedrukt in een 'rapportcijfer' waardoor duurzaamheid meetbaar wordt.

Overeenkomstig de per 1 juli 2018 in werking getreden Wet Voortgang Energietransitie worden nieuwbouwwoningen niet meer (verplicht) aangesloten op het gasnet. Toetsing voor het aspect duurzaamheid vindt plaats in het kader van de toetsing van de omgevingsvergunning aan het Bouwbesluit.

In onderhavig plan is voorzien in de volgende duurzaamheidsmaatregelen: isolatie, dubbele beglazing, een warmtepomp en een zonneveld met 48 zonnepanelen om grotendeels te kunnen voorzien in de energiebehoefte van het stationsgebouw en het voormalige toiletgebouw. Deze duurzaamheidsmaatregelen wordt via de omgevingsvergunning geïntegreerd in het plan.

4.3 Kabels, leidingen en zendmast

In vigerend bestemmingsplan en op de Risicokaart (afbeelding 24) is in de nabijheid van het plangebied een buisleiding (olie) van defensie opgenomen. Ter plaatse van de leiding is in vigerend bestemmingsplan "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" de dubbelbestemming 'leiding - olie' toegekend waarbinnen zowel een hartlijn als een zone van 3m aan beide zijden is opgenomen. Voor de gronden buiten deze bestemming gelden geen nadere eisen vanuit het bestemmingsplan. Het risico en externe veiligheidsaspect is nader toegelicht in paragraaf 4.2.6. De buis- en transportleidingen vormen geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Op ruim 1km ten westen van het plangebied bevindt zich nog een gasleiding. Aangezien het plangebied ruim buiten de risico-contour van deze leiding ligt, heeft deze leiding geen gevolgen voor dit plan.

Ten noorden van het plangebied staat op een afstand van 7m een zendmast voorzien van de bouwaanduiding 'antenne'. Er gelden geen aanvullende regels of beperkingen. De zendmast vormt daardoor geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Deze wordt bovendien verplaatst.

4.4 Water

4.4.1 Kaderrichtlijn Water

In 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) in werking getreden. De KRW geeft het kader voor de bescherming van de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. In de KRW zijn afspraken gemaakt om uiterlijk in 2027 het water in alle Europese landen voldoende schoon en gezond te laten zijn. Om deze doelen te bereiken, moeten landen maatregelen nemen. Alle waterbeheerders in Nederland (waterschappen, provincies en gemeenten) hebben de opgave om de richtlijn goed en doelmatig en in samenwerking uit te voeren.

4.4.2 Detltaplan Ruimtelijke adaptatie

In 2018 is het Deltaprogramma opgesteld met daarin het 'Deltaplan Ruimtelijke adaptatie'. In het Deltaplan staan voorstellen om de bescherming tegen overstromingen en de zoetwatervoorziening in Nederland toekomstbestendig te maken. Op basis van een risicobenadering krijgt iedereen in Nederland een basisbeschermingsniveau tegen overstromingen. Het Deltaplan bevat daartoe 7 ambities en een actieplan met concrete acties en maatregelen.

De kern is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. Hiertoe dient in 2020 op alle overheidsniveaus klimaatbestendig handelen en waterrobuust inrichten een vanzelfsprekend onderdeel van beleid en handelen te zijn. Hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen moeten zo min mogelijk toenemen en verdient daarom aandacht bij de aanleg van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen, het opknappen van bestaande bebouwing, vervanging van rioleringen en wegonderhoud.

4.4.3 Natuurlijk ontwikkelen

In 2015 heeft Waterschap Vallei en Veluwe in overleg met de gemeenten in hun beheersgebied de Visie 'Natuurlijk ontwikkelen' vastgesteld. De essentie van 'natuurlijk ontwikkelen' is dat aan de hand van concrete voorbeelden wezenlijke veranderingen worden doorgevoerd in het omgaan met hemelwater en gebruikt water. De visie bevat daartoe een beschrijving van de ontwikkelingen in stedelijk water geschetst en wordt de gewenste omgang met hemel- en gebruikt water beschreven. Tevens bevat de visie 'gidsprincipes' en handelingsperspectieven die afgeleid zijn van de natuurlijke hydrologische kringloop.

4.4.4 Waterbeheerprogramma 2016 - 2021

Het Waterbeheerplan sluit aan bij het Bestuursakkoord Water en beschrijft binnen de kaders van de Waterwet, de Europese Kaderrichtlijn Water en de Deltabeslissingen op welke wijze Waterschap Vallei en Veluwe invulling geeft aan de wateropgaven. Voor het landelijk gebied, waar het plangebied deel van uitmaakt is de opgave gericht op het hebben van voldoende en schoon oppervlaktewater.

Daarnaast dienen de inrichting, het beheer en het onderhoud van de oppervlaktewateren ook in de toekomst afgestemd te blijven op de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve oppervlaktesituatie, passend bij de functie. Daarnaast wordt bij het beheer en projecten rekening gehouden met de aanwezige gebieds- en waterfuncties en de ruimtelijke kwaliteit.

Voor dit plan is van belang dat het beleid is op het voorkomen van wateroverlast en het voorkomen van verontreiniging door bijvoorbeeld grote ongezuiverde lozingen bij hevige regenval. Door samen met gemeenten schoon hemelwater en afvalwater zoveel mogelijk aan de bron te scheiden, kunnen deze negatieve effecten grotendeels worden voorkomen. Ook bij droogte biedt het scheiden van schoon en vuil water aan de bron mogelijkheden om problemen met de waterkwaliteit en hittestress te verminderen.

Om de doelen uit het Waterbeheerprogramma te bereiken zijn regels gesteld in de Keur. De verbodsbepalingen van de Keur gelden alleen binnen de in de legger vastgestelde begrenzing van het waterstaatswerk dan wel de beschermingszone van bijvoorbeeld een waterkering.

In onderhavig plangebied zijn geen watergangen aanwezig, noch zijn er andere waterbelangen die worden geraakt.

4.4.5 Gemeentelijk rioleringsplan (2017)

De gemeente heeft in het Gemeentelijk Rioleringsplan vastgelegd op welke wijze zij invulling geeft aan haar taken op het gebied van volksgezondheid, milieu en het voorkomen van wateroverlast. Alle gemeenten zijn verplicht om een rioleringsplan op te stellen waarin de zorgplichten voor de inzameling en transport van stedelijk afvalwater, de zorgplicht voor het afvloeiend hemelwater en het grondwater zijn opgenomen.

De gemeente heeft in het Rioleringsplan de volgende doelen gesteld:

stedelijk afvalwater:

• 1. inzameling van stedelijk afvalwater dat binnen het gebied is geproduceerd;
• 2. transport van ingezameld stedelijk afvalwater naar de zuiveringsinstallatie;
• 3. voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

hemelwater:

• 1. inzameling van het afvloeiend hemelwater afkomstig van:
  • a. verhard oppervlak in de openbare ruimte;
  • b. dak- en terreinverharding van bestaande bebouwde percelen;
  • c. dakoppervlak van nieuwbouw en herbouw voor zover hemelwater redelijkerwijs niet op eigen terrein kan worden verwerkt;
• 2. verwerking van het ingezameld hemelwater;
• 3. voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

grondwater:

Op grond van de Waterwet hebben gemeentes een inspanningsverplichting om maatregelen te treffen om structureel nadelige gevolgen voor de aan de grond gegeven bestemmingen van de grondwaterstand zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Dit gebeurt op basis van doelmatige maatregelen.

Voor bestaande bouw geldt dat een eigenaar zelf de vereiste (waterhuishoudkundige en/of bouwkundige) maatregelen dient te nemen om grondwaterproblemen te voorkomen of te bestrijden, tenzij deze problemen aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig handelen of nalaten van een ander (particulier of overheid).Deze verantwoordelijkheid is met name relevant bij het bouwen van kelders omdat op grond van de bouwwetgeving geen eisen zijn gesteld aan de vochtdichtheid van kelders. De gemeente heeft hierbij slechts een adviserende rol. Voor het onttrekken van grondwater (bronneren) is het Waterschap het bevoegde gezag.

Voor onderhavig plan is van belang dat alle bebouwing is aangesloten op de riolering. Het hemelwater dat vrijkomt van de daken en de verhardingen infiltreert in de bodem. Er worden geen kelders gebouwd en er is geen sprake van grondoverlast. Daarmee is het plan in lijn met het gemeentelijk waterbeleid.

4.4.6 Watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht en er worden derhalve geen uitlogende materialen toegevoegd. Evenmin worden er watergangen gedempt of aangelegd en er is ten behoeve van de toegangsweg slechts beperkt (ondoorlaatbare) verharding aangebracht. De parkeerplaatsen zijn voorzien van grind en leiden zodoende niet tot een toename van het verhard oppervlak. Het gebied heeft ten slotte ook geen waterkerende functie. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt. Ook betekent dit dat er geen waterbergingsopgave ontstaat. Het waterschap geeft op basis daarvan een positief wateradvies.

De volledige watertoets is als Bijlage 5 toegevoegd.

4.4.7 Riolering

De bestaande bebouwing is aangesloten op het bestaande rioolstelsel. Het is niet aannemelijk dat het waterverbruik een kantoorfunctie aanzienlijk zal verschillen ten opzichte van de atelierfunctie en vroegere stationsfunctie. Bovendien had het meest oostelijk gelegen gebouw in het verleden de functie van (openbaar) toiletgebouw bij het station.

De oppervlakte van de hondenkennel is zodanig dat hier slechts een beperkt aantal mensen werkzaam kan zijn. Het is zodoende aannemelijk dat voldoende rioolcapaciteit aanwezig is.

4.4.8 Conclusie

Voor onderhavig project zijn de wateraspecten beschreven en is er een watertoets uitgevoerd. Vanuit deze aspecten volgen geen belemmeringen die het bestemmingsplan in de weg staan.

4.5 Groen, natuur en landschap

4.5.1 Rijk

4.5.1.1 Wet natuurbescherming - algemeen

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, samen met de Boswet en de Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wn). Met de invoering van de nieuwe Wn is ook het bevoegd gezag verlegd van het Rijk naar de Provincie. De Wn maakt onderscheid tussen soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn en soorten die bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Beide categorieën vallen onder een strikt beschermingsregime. Daarnaast voorziet de wet in een algemener beschermingsregime voor andere (nationale) soorten (bijlage A van de Wet natuurbescherming). Aanvullend kunnen provincies een eigen lijst aanleggen van beschermde soorten. Ieder beschermingsregime kent een eigen afwegingskader waarmee wordt bepaald of een activiteit vergunningplichtig is en of, en zo ja onder welke voorwaarden, ontheffing kan worden verleend.

De zorgplicht zoals die gold op grond van de Flora- en faunawet blijft inhoudelijk ongewijzigd. Deze is opgenomen in artikel 1.11 Wn dat voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000 gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten in hun directe leefomgeving.

Het uitgangspunt van de zorgplicht is dat burgers, ondernemers en overheden alle handelingen die een nadelig effect zouden kunnen hebben op dieren en planten achterwege laten. Degene die een bepaalde handeling wil verrichten moet zich daarom vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvan voor zijn handelen. De zorgplicht dient (mede) als vangnet voor de bescherming van soorten waarvoor op grond van de Wn geen specifiek verbod geldt.

Net als de Flora en Faunawet bevat de Wn verbodsbepalingen. Deze zijn neergelegd in artikel 2.7 (Natura 2000), artikel 3.1 (Vogelrichtlijn), artikel 3.5 (Habitatrichtlijn) en 3.10 (nationale soorten) Wn. In de wet is ook bepaald in welke gevallen GS ontheffing of vrijstelling kunnen verlenen. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn of de Habitatrichtlijn zijn in de wet de wet de toetsingsgronden overgenomen uit die richtlijnen. Voor die soorten kan ontheffing of vrijstelling uitsluitend worden verleend, indien is voldaan aan elk van de volgende voorwaarden:

• er bestaat geen andere bevredigende oplossing;
• de ontheffing is nodig in het kader van een groot maatschappelijk belang, waarbij voor soorten uit de Habitatrichtlijn ook ontheffing mogelijk is vanwege redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijk gunstige effecten. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn is dat niet mogelijk;
• er wordt geen afbreuk gedaan aan het streven van de populaties van de betrokken soort in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan.

Voor de algemene soorten geldt een lichter beschermingsregime en kan ook ontheffing worden verleend in het kader van onder meer ruimtelijk inrichting of ontwikkeling van gebieden.

4.5.1.2 Wet natuurbescherming - gebiedsbescherming

Met de voormalige Natuurbeschermingswet zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie omgezet in nationale regelgeving. Dit heeft geresulteerd in de aanwijzing van 126 Europees beschermde natuurgebieden, de zogeheten Natura 2000-gebieden. Op grond van deze wetgeving is het in en in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingdoelstellingen van het gebied, die de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Dit verbod is niet gewijzigd ten opzichte van vigerende regelgeving.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is "Kolland en Overlangbroek" in Langbroek. Dit gebied ligt op ruim 8km afstand. Gelet op deze afstand, de omvang van het plan en de te verwachten verkeerseffecten ten opzichte van de bestaande (planologische) situatie kunnen significant negatieve effecten als gevolg van het plan op het Natura 2000 gebied "Kolland en Overlangbroek" op voorhand worden uitgesloten.

Sinds juli 2001 is ook de Europese richtlijn Strategische Milieubeoordeling (21-7-2001) van toepassing. De omzetting naar Nederlands recht (Wet milieubeheer) heeft plaatsgevonden in de Natuurbeschermingswet (Nbw). Een Strategische Milieu Beoordeling (SMB) of Plan-m.e.r. is verplicht bij wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plannen die mogelijk belangrijke gevolgen voor het milieu hebben (aanzienlijke effecten). Daarbij moet worden gedacht aan structuurplannen, bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen.

Als een dergelijk plan aan de orde is, dient te worden onderzocht of het een plan is dat het kader vormt voor toekomstige m.e.r.-plichtige activiteiten zoals vermeld in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit MER, zo ja dan dient er een Plan-m.e.r. te worden gemaakt. Voorliggend bouwplan kan weliswaar worden gezien als de ontwikkeling van een stedelijk ontwikkelingsproject maar blijft zeer ruim onder de in onderdeel D 11.2 genoemde drempelwaarden (aaneengesloten gebied met oppervlakte van meer dan 100ha of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m²). Het plan is dan ook niet van een zodanige omvang of impact dat de (milieu)gevolgen inzichtelijk zouden moeten worden gemaakt in een Plan-m.e.r. Dat betekent dat in beginsel geen milieurapport hoeft te worden gemaakt, tenzij op grond van de Habitatrichtlijn of de Vogelrichtlijn een passende beoordeling zou moeten worden gemaakt.

Gelet op het gestelde in de voorgaande paragraaf is ook een 'passende beoordeling' niet aan de orde.

4.5.1.3 Wet natuurbescherming - soortenbescherming

Om de effecten van een plan op beschermde soorten inzichtelijk te maken, is onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde soorten in een gebied en de wijze waarop deze soorten gebruik maken van dat plangebied.

volledig onderzoek - 2009

Ten behoeve van eerdere plannen is reeds in 2009 door H.J.V. van den Bijtel een (volledige) natuurtoets inclusief nee, tenzij toets opgesteld. Hoewel dit onderzoek al in 2009 is uitgevoerd, vormt deze volledige natuurtoets nog altijd de basis voor onderhavig plan. Daartoe is het natuurwaardenonderzoek wel geactualiseerd en aangevuld. Het onderzoek uit 2009 maakt als bijlage 6 deel uit van dit plan.

Van belang om te vermelden is dat de plannen in 2009 uitgingen een veel ingrijpender plan waarbij de monumentale hondenkennel zou worden gesloopt en verplaatst. In plaats daarvan zou op de locatie van de hondenkennel of iets ten oosten daarvan een nieuwe woning worden gebouwd. Ondanks dat sprake was van ingrijpende plannen, was de conclusie van het onderzoek uit 2009 dat de plannen niet zouden leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet omdat er geen rust- of verblijfplaatsen van beschermde soorten (vleermuizen en vogels) zouden worden aangetast.

Met betrekking tot het uitgevoerde 'nee, tenzij onderzoek' naar de effecten op de Ecologische Hoofdstructuur (thans: NNN) werd op basis van de toenmalige plannen geconcludeerd dat de plannen wel negatieve effecten konden hebben voor beschermde soorten doordat de nieuwbouw het leefgebied van de hazelworm in beperkte mate zou aantasten.

actualisering onderzoek

Het huidige plan gaat uit van het behoud van de bestaande bebouwing en ziet uitsluitend op functieverandering van de monumentale hondenkennel en het voormalige stationsgebouw. De daarvoor benodigde bouwkundige aanpassingen zijn reeds (met vergunning) uitgevoerd. Er is - in tegenstelling tot de eerdere plannen - geen nieuwbouw voorzien en daarmee geen sprake van overtreding van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming en evenmin van aantasting van leefgebied van (strikter) beschermde soorten.

Zoals hiervoor reeds opgemerkt, is het volledige natuurwaardenonderzoek in 2019 geactualiseerd met een memo waarbij is gevraagd in hoeverre de conclusies van het onderzoek uit 2009 nog voldoende actueel waren gelet op de gewijzigde plannen en de in 2018 gewijzigde wetgeving. De actualisatie is uitgevoerd door dezelfde ecoloog (H.J.V. van den Bijtel) die het onderzoek in 2009 heeft uitgevoerd. Het aanvullende memo maakt als bijlage 7 deel uit van dit plan.

Uit dit memo blijkt dat na het volledige onderzoek uit 2009 nog een aantal kleinschaliger onderzoeken is uitgevoerd waaronder een quickscan ten behoeve van de verbouwing van het stationscomplex in 2017. Voor de aanleg van het zonneveld is in 2019 een quickscan uitgevoerd door Ecogroen (zie bijlage 8). Verder blijkt uit het memo dat onder de soorten die in 2009 op het landgoed zijn aangetroffen, zich geen soorten bevonden die onder de Ff-wet niet en onder de Wnb wèl zijn beschermd. Gelet op de aanwezige habitat is het ook niet aannemelijk dat dergelijke soorten zich op het landgoed nieuw hebben gevestigd. De conclusies met betrekking tot beschermde soorten zijn daarom nog voldoende actueel en bruikbaar.

geen noodzaak meer voor ontheffing

Met betrekking tot de conclusie uit het rapport van 2009 dat mogelijk ontheffing diende te worden aangevraagd van de verbodsbepalingen van de Ff-wet, te weten voor ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis en hazelworm kan worden opgemerkt dat dit alleen aan de orde was als bij met sloop van de monumentale hondenkennel vaste verblijfplaatsen verloren zouden gaan. Gelet op het feit dat de monumentale hondenkennel niet is gesloopt, is in relatie tot deze soorten geen sprake meer van het vernietigen van vaste verblijfplaatsen, zodat geen ontheffing benodigd is.

Met betrekking tot de hazelworm kan worden opgemerkt dat een ontheffing mogelijk was vereist vanwege het feit dat bij uitvoering van de veel uitgebreidere plannen uit 2009 leefgebied verloren zou gaan. Anderzijds zou het risico op verkeersslachtoffers wezenlijk toenemen omdat de plannen meer verkeer aantrokken. Deze negatieve effecten konden echter worden voorkomen door het treffen van gerichte maatregelen. De thans voorliggende plannen zien op een veel geringer aantal verkeersbewegingen, zodat de kans op verkeersslachtoffers vrijwel nihil is. Om die reden hoeft ook voor de hazelworm geen ontheffing meer te worden aangevraagd.

Uit het quickscan onderzoek dat in 2017 is uitgevoerd met het oog op de restauratie van het stationsgebouw blijkt dat in het stationscomplex geen zomerverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig waren en dat het pand ongeschikt was en is als kraam en winterverblijf voor vleermuizen. In de gebouwen zijn evenmin nestplaatsen van vogels met jaarrond beschermde nesten (gierzwaluw, huismus) vastgesteld.

Op basis van de uitkomsten van het quickscan onderzoek van het stationscomplex in 2017 is zodoende geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat de restauratie zal leiden tot het vernielen of beschadigen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van vleermuizen of tot het vernielen of beschadigen van de jaarrond beschermde nest(plaats)en. Een ontheffing hoeft daarom niet te worden aangevraagd.

gebruik

De plannen die met de actualisatie zijn beoordeeld, hebben betrekking op het in gebruik nemen als kantoor van de inmiddels gerestaureerde monumentale hondenkennel en het eveneens gerestaureerde stationscomplex. Deze verandering in gebruik heeft alleen gevolgen voor de binnenzijde van de bebouwing. Als gevolg van het nieuwe gebruik zullen volgens schatting op weekdagen gemiddeld 17 verkeersbewegingen over de bestaande (halfverharde) paden / toegangswegen naar de hondenkennel c.q. het stationscomplex plaatsvinden.

De bestaande paden/wegen hoeven niet te worden verbreed zodat geen sprake is van oppervlakte verlies van het NNN. Evenmin zal nieuwe verlichting worden aangebracht zodat ook geen sprake is van een toename van de lichtverstoring naar de omgeving (NNN). De aanleg van de 2 parkeerplaatsen bij de monumentale hondenkennel vindt zoveel mogelijk plaats binnen de bestaande verharding.

Voor het gebruik als kantoor hoeft evenmin een ontheffing als bedoeld in de Wnb te worden aangevraagd omdat in de gebouwen en op de omringende gronden geen vaste rust- en voortplantingsplaatsen van beschermde soorten (vleermuizen, vogels) aanwezig zijn. Omdat er bovendien geen nieuwe verlichting zal worden aangebracht en de verkeersintensiteiten op de toegangsweg niet wezenlijk zal toenemen ten opzichte van de bestaande situatie, is het niet aannemelijk dat de wijziging van de bestemming zal leiden tot aantasting van de functionaliteit van vaste rust- en verblijfplaatsen in de directe omgeving van het stationscomplex, aldus Van den Bijtel.

4.5.2 Provincie

De provincie Utrecht heeft in de Interim Verordening uitwerking gegeven aan het contouren beleid en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur of EHS). Op ingrepen in het Natuur Netwerk Nederland (NNN) is een "nee, tenzij regime" van toepassing.

Afbeelding 23: uitsnede kaart Natuur 1 uit de Interim Verordening Provincie Utrecht

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA01

Hondenkennel

Landgoed 't Stort is volledig aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (zie afbeelding 23). Binnen het NNN is het 'nee, tenzij beginsel' van toepassing. De monumentale hondenkennel ligt zodoende binnen het NNN. Het plan ziet echter alleen op het veranderen van de gebruiksfunctie van de hondenkennel van opslag naar kantoor en leidt zodoende niet tot oppervlakteverlies binnen het NNN.

Ook de met het gebruik als kantoor samenhangende neveneffecten zoals verstoring door geluid en verkeer zijn zeer beperkt. Immers op grond van de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering dient voor een kantoorfunctie rekening te worden gehouden met een milieucontour van 10m in verband met geluid. Verder zijn, gelet op het bruto vloeroppervlak van de hondenkennel, de met het gebruik gepaard gaande verkeersbewegingen eveneens zeer beperkt (gemiddeld 10 per dag op weekdagen). Het is aannemelijk is dat deze functiewijziging niet een zodanige betredingsdruk meebrengt dat dit leidt tot een grotere verstoring dan in de huidige situatie reeds het geval is. Op voorhand kan derhalve worden gesteld dat het plan niet leidt tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan binnen de bestaande (halfverharding) worden aangelegd. Voor zover aan de orde wordt nog opgemerkt dat de aanleg van parkeerplaatsen op grond van de vigerende (dubbel)bestemming reeds is toegestaan (wel is voor het aanleggen van parkeervoorzieningen op grond van de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden vereist). De aanleg van parkeerplaatsen past daarmee binnen het vigerende bestemmingsplan en hoeft daarom in beginsel niet te worden getoetst aan het 'Nee, tenzij beginsel'. De noodzakelijke omgevingsvergunning is aangevraagd.

Ten slotte kan worden gesteld dat de beoogde functieverandering kan worden aangemerkt als 'kleinschalige ontwikkeling' als bedoeld in de EHS-wijzer. Gelet op het feit dat het hoofdhuis en het koetshuis reeds worden gebruikt als kantoor én het feit dat met de functieverandering geen sprake is van toename van bebouwd oppervlak, kan worden gesteld dat wordt voldaan aan de in de EHS-wijzer opgenomen voorwaarden. In dat geval is ook zonder nader onderzoek aannemelijk dat significant negatieve effecten op het NNN redelijkerwijs niet te verwachten zijn.

Stationsgebouw

Het Stationsgebouw en het bijbehorende 'voorterrein' bevinden zich buiten het NNN (zie afbeelding 24). Het nee, tenzij beginsel geldt alleen voor ingrepen in het NNN en is daarom niet van toepassing op onderhavig plangebied. Aanvullend kan worden opgemerkt dat als onderdeel van de afspraken in het KAMM-convenant ecologisch onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Provincie Utrecht om inzicht te krijgen van de effecten van de in het convenant voorziene ontwikkelingen op het NNN.

Hieruit blijkt dat de restauratie en beoogde functieverandering van het stationsgebouw naar verwachting geen effecten zal hebben op het NNN; dit wordt anders indien het bouwvlak wordt aangepast of indien gronden zouden worden onttrokken aan het NNN. Onderhavig plan laat het bouwvlak intact en ziet niet op gronden die deel uitmaken van het NNN. Een 'nee, tenzij toets' voor functieverandering in het stationsgebouw c.q. het voormalige toiletgebouw is om die reden verder niet aan de orde.

Voorterrein en toegangsweg

Naast het stationsgebouw zelf zijn ook het voorterrein van het station en de tuin van de voormalige dienstwoning als onderdeel van de restauratie opnieuw ingericht met verharding en beplanting. Daarbij is een (deels) bestaand onverhard pad verbreed en voorzien van klinkerverharding.

De parkeerplaats bevindt zich binnen de contouren van de voormalige woonbestemming en is uitgevoerd in halfverharding (grind). Verder is de parkeerplaats omzoomd met beukenhagen. Zowel deze nieuwe weg als de parkeerplaats maken deel uit van het NNN. De strook waar de parkeerplaats is voorzien, heeft thans een woonbestemming en maakt deel uit van het NNN. De toegangsweg die is verhard, ligt op gronden met de bestemming 'Natuur'.

Om aantasting van het NNN te voorkomen, geldt als uitgangspunt dat een bestemmingsplan geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt die de wezenlijke kenmerken en waarden, kwaliteit, oppervlakte en samenhang van het NNN aantasten. Daarbij dient een vergelijking te worden gemaakt met de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. De oppervlakte van de parkeerplaats is begrensd door middel van de aanduiding 'speciale vorm van maatschappelijk - zonneveld'. De gronden waarop de verharde toegangsweg ligt, hebben de aanduiding 'verblijfsgebied'.

Voor de gronden van de parkeerplaats geldt dat de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van deze gronden met het voorliggende bestemmingsplan beperkter worden in vergelijking tot de mogelijkheden die de vigerende woonbestemming biedt. De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de gronden van de toegangsweg houden de bestemming 'Natuur'. Zodoende kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van nieuwe bestemmingen en regels als bedoeld in artikel 6.3 Interimverordening. Hierdoor hoeft er niet te worden gekeken naar de uitzonderingen en is compensatie niet aan de orde.

Zendmast

De bestaande locatie van de zendmast ligt in het voorterrein van het stationsgebouw en buiten het NNN. De nieuwe locatie van de zendmast is voorzien op de plek van de voormalige politiehondenkennel. Door de zendmast op een grotere afstand van het recent gerestaureerde stationsgebouw te plaatsen, is sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst. Bovendien ligt deze locatie minder 'in de loop' waardoor de zendmast minder gevoelig is voor vandalisme. De ruimte die vrijkomt doordat de oude mast geheel wordt ontmanteld, wordt ingericht en beheerd conform de omliggende bosgronden.

De gronden van de voormalige politiehondenkennel zijn weliswaar aangewezen als onderdeel van het NNN, maar op grond van het bepaalde in artikel 6.3 lid 2 IOV worden bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen niet gerekend tot de oppervlakte van het NNN. Voor de voormalige politiehondenkennel is een bouwvergunning verleend én de politiehondenkennel is door middel van een aanduiding positief bestemd in het bestemmingsplan OMMA, zodat de verplaatsing van de zendmast niet leidt tot een aantasting van het NNN in de vorm van oppervlakteverlies.

Voor de verplaatsing hoeven geen nieuwe wegen te worden aangelegd of bomen te worden gekapt. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de hondenkennel op 15 april 2020 afgebrand als gevolg van vandalisme. Daarbij is asbest vrijgekomen uit onder meer het dak. Vanwege de hiermee gepaard gaande gezondheidsrisico's is het gebouw toen direct geheel gesloopt. Tevens is het omliggende terrein vrijgemaakt (gesaneerd) van het asbest dat bij de brand was vrijgekomen. Aangezien voor de voormalige politiehondenkennel een bouwvergunning is verleend én deze positief is bestemd in het bestemmingsplan, wordt de voormalige politiehondenkennel toch aangemerkt als 'bestaande legale bebouwing'. Nu bestaande legale bebouwing niet wordt gerekend tot het oppervlak van het NNN kan worden gesteld dat de verplaatsing van de voormalige hondenkennel niet leidt tot aantasting van het NNN in de vorm van oppervlakteverlies. Deze vrijkomende gronden kunnen te zijner tijd worden toegevoegd aan het NNN.

De nieuwe locatie ligt op een open plek dichter bij het spoor en de A12 met daardoor een grotere verstoring (licht en geluid) en dus lagere natuurwaarden. Afgezien van het feit dat de nieuwe plek dichter bij het spoor ligt en daardoor een grotere verstoring kent dan de huidige locatie, wordt met het wegbestemmen van de politiehondenkennel ook het gebruik van het omliggende terrein ten behoeve van de hondensport beëindigd. Zodoende leidt verplaatsing ook tot een (veel) lagere vestoring en daarmee tot kwaliteitsverbetering binnen het NNN.

Aangezien de nieuwe telecommunicatiemast is voorzien op een open plek, hoeven er evenmin bomen te worden gekapt om de mast te verplaatsen. De ontsluiting geschiedt via de bestaande wegen en er is geen sprake van extra verkeersbewegingen of extra verstoring door licht of geluid ten opzichte van de bestaande situatie. Bovendien vallen de verkeersbewegingen en verstoring binnen het NNN ten gevolge van het gebruik van de hondenkennel weg, zodat ook in dat opzicht sprake is van een geringere verstoring in vergelijking met de bestaande situatie. Verplaatsing leidt zodoende ook niet tot een aantasting van de kwaliteit, aaneengeslotenheid en/of de samenhang van het NNN.

De nieuwe telecommunicatiemast zal naar verwachting binnen 2 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan worden gebouwd. Vervolgens zal de oude/bestaande telecommunicatiemast volledig worden ontmanteld. Het is niet mogelijk om de bestaande mast eerder te slopen, omdat de dekking dan niet kan worden gegarandeerd. De betreffende gronden houden de bestemming 'Natuur'. De aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - hondenkennel' komt te vervallen en de bouwaanduiding 'antennemast' wordt verplaatst. Het aanduidingsvlak op de verbeelding van het bestemmingsplan wordt daarbij tevens verplaatst. Daarmee is geborgd dat de mast niet op de oude locatie kan worden herbouwd.

Oók de nieuwe regeling strekt tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van het NNN zodat vaststaat dat het behoud van de wezenlijke kenmerken en waarden, de samenhang van het NNN zijn geborgd en ook dit onderdeel in overeenstemming is met het gemeentelijke en provinciale natuurbeleid.

Zonneveld

De strook waar het zonneveld is voorzien, heeft thans een woonbestemming en maakt deel uit van het NNN.

Om aantasting van het NNN te voorkomen geldt als uitgangspunt dat een bestemmingsplan geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt die de wezenlijke kenmerken en waarden, kwaliteit, oppervlakte en samenhang van het NNN aantasten. Daarbij dient een vergelijking te worden gemaakt met de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Met betrekking tot het zonneveld geldt deze gronden de bestemming 'Natuur' krijgen. De oppervlakte van het zonneveld is begrensd door middel van de aanduiding 'speciale vorm van Natuur - zonneveld'. Hieruit volgt dat de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden met het voorliggende bestemmingsplan beperkter worden in vergelijking tot de mogelijkheden die de vigerende woonbestemming biedt. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van nieuwe bestemmingen en regels als bedoeld in artikel 6.3 Interimverordening. Hierdoor hoeft er niet te worden gekeken naar de uitzonderingen en is compensatie niet aan de orde.

Het plan is daarom in overeenstemming met het provinciale natuurbeleid.

4.5.3 Conclusie

Het gebied ligt niet in of in de nabijheid van een speciale beschermingszone (Natura 2000). De voorgenomen activiteiten komen niet voor op de lijst met activiteiten zoals vermeld in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit MER en blijft ruim onder de drempelwaarden voor een (plan)MER.

Gelet op de afstand tot Natura 2000 gebieden (meer dan 8km), de omvang en de te verwachten effecten van het plan in vergelijking tot de bestaande (planologische) situatie, kunnen significant negatieve effecten op voorhand worden uitgesloten. Een strategische milieubeoordeling en ook een plan-m.e.r. zijn om die reden achterwege gelaten. De overige relevante milieueffecten zijn beschreven, onder meer in Hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Er is zodoende geen noodzaak om een passende beoordeling uit te voeren. Evenmin hoeft een plan-MER te worden opgesteld.

In 2009 is een volledig ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2018 geactualiseerd waarbij een herbeoordeling heeft plaatsgevonden op basis van de huidige plannen. Hieruit blijkt dat de nieuwe plannen minder ingrijpend zijn en daardoor niet leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wnb. Er hoeft zodoende geen ontheffing te worden aangevraagd. Mits de aanleg van het zonneveld en de verplaatsing van de zendmast plaatsvindt buiten het broedseizoen, leiden deze werkzaamheden niet tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb.

Het zonneveld, de nieuwe parkeerplaats en de bijbehorende toegangsweg bij het station liggen binnen het NNN. Voor al deze voorzieningen geldt echter dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de betreffende gronden binnen de regels van het nieuwe bestemmingsplan niet worden uitgebreid ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor is geen sprake van nieuwe bestemmingen en regels in de zin van artikel 6.3 Interimverordening; compensatie is daarom niet aan de orde.

De telecommunicatiezendmast wordt verplaatst van een locatie buiten het NNN naar de locatie van de voormalige politiehondenkennel. Deze locatie ligt weliswaar binnen het NNN maar wordt vanwege de bestaande legale bebouwing niet wordt gerekend tot de oppervlakte van het NNN. Verplaatsing leidt daardoor niet tot oppervlakteverlies.

Evenmin leidt verplaatsing van de zendmast naar deze locatie tot een aantasting van de kwaliteit en/of samenhang van het NNN. De betreffende gronden houden in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming 'Natuur'. De bescherming van het NNN is voldoende geborgd door middel van aanduidingen en het feit dat - buiten de verplaatsing van de zendmast - er geen nieuwe ontwikkelingen worden toegelaten. Doordat de voormalige politiehondenkennel is gesloopt en de natuur zich op deze plek kan herstellen, neemt de oppervlakte aan NNN toe. Het slopen van de voormalige politiehondenkennel leidt bovendien tot een betere situatie vanuit milieu-oogpunt en de volksgezondheid omdat het gebouw veel asbest bevatte dat met sloop is gesaneerd.

Concluderend kan worden gesteld dat ecologie geen belemmering vormt die uitvoering van het plan in de weg staat. De sloop van de voormalige politiehondenkennel heeft in 2020 plaatsgevonden en de aanleg van de parkeerplaats, het zonneveld, de herinrichting van het voorterrein met toegangsweg en de verplaatsing van de telecommunicatiemast worden met dit plan planologisch verankerd. De voor de aanleg benodigde vergunning kan vervolgens worden verleend.

4.6 Cultuurhistorie

Teneinde inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarde van het plangebied is een korte inventarisatie uitgevoerd naar de in het plangebied voorkomende cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren aan de hand van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Utrecht, de Rijksmonumentenlijst en de monumentenlijst van gemeente Utrechtse Heuvelrug.

4.6.1 PRV Cultuurhistorische hoofdstructuur - Historische buitenplaatszone

Landgoed 't Stort maakt zoals reeds beschreven in paragraaf 3.3 onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een buitenplaatsengordel op de zuidzijde van de Utrechtse Heuvelrug tussen Utrecht en Amerongen. Oorspronkelijk zijn er 115 buitenplaatsen aangelegd op deze gordel, daarvan zijn er nog 72 aanwezig. 't Stort is één van deze buitenplaatsen als onderdeel van een noord-zuid georiënteerde sub-reeks buitenplaatsen op de Heuvelrug bestaande uit 'Berghuisje', 'De Hoogt', 'Stameren' en 'Zonneheuvel'.

Binnen de historische buitenplaatszone is behoud door ontwikkeling het uitgangspunt. Er is ruimte voor ontwikkelingen, inclusief verstedelijking, gericht op het creëren van economische kostendragers indien deze bijdragen aan het herstel van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Deze kan op de buitenplaats of, indien zo een betere inpassing mogelijk is, in de nabijheid van de buitenplaats worden gerealiseerd.

De cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone ligt met name besloten in de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen, de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving en de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap.

4.6.2 Cultuurhistorische Atlas

De digitale Cultuurhistorische Atlas van de Provincie Utrecht (CHAT) presenteert de ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Utrecht van de prehistorie tot heden (zie afbeelding 24). Rondom 't Stort zijn met name de historisch waardevolle en als Rijksmonument aangewezen bebouwing en tuin- en parkaanleg van belang. Als aanvulling daarop zijn belangrijke zichtlijnen in de Cultuurhistorische Atlas opgenomen. De zichtlijnen richten zich op de serpentinevijver, het voormalige station, het koetshuis en naar de Amersfoortseweg. De functiewijziging van de hondenkennel naar een kantoorfunctie heeft geen invloed op de aanwezige zichtlijnen.

Afbeelding 24: uitsnede kaart CHAT - buitenplaatsen

Bron: http://utrecht.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=03e97a76cff941b49762c2e2 d61fd67d

4.6.3 Monumenten

Landgoed 't Stort is aangewezen als complex beschermde buitenplaats (complexnr. 508979). Daarbinnen zijn het hoofdhuis en het koetshuis, de hondenkennel en de historische (park)aanleg ook zelfstandig aangewezen als rijksmonument. Het voormalige stationsgebouw is aangewezen als gemeentelijk monument.

Hondenkennel

Zoals hiervoor aangegeven, is de hondenkennel binnen de als complex beschermde buitenplaats ook zelfstandig aangewezen als rijksmonument (monumentnr. 508983). De hondenkennel bevindt zich ten noorden van het hoofdhuis. De plattegrond van de hondenkennel is rechthoekig onder een flauw hellend zadeldak met ongelijke dakschilden. De voorgevel is deels open, deels gesloten en heeft in het bepleisterde muurwerk twee rondboogvormige openingen, waarin smeedijzeren hekjes zijn aangebracht. Deze dienen als toegang tot de kennel en de hokken. Voor een deel van de gevel is een omheining aangebracht bestaande uit een ijzeren hekwerk. De linkerzij- en achtergevel bestaan uit verticale houten delen die met kieren tegen elkaar zijn geplaatst. De rechter gevel is grotendeels uit steen opgetrokken en bevat een deur met een klein venster met luiken ter weerszijden.

De hondenkennel annex houtopslagloods is als rijksmonument aangewezen vanwege de cultuurhistorische waarde als zeldzaam voorbeeld van een dierenverblijf bij een buitenplaats. Daarnaast heeft de kennel ensemblewaarde in combinatie met het hoofdgebouw en de tuin van `t Stort.

In het kader van het monumenten inventarisatie project zijn het hoofdhuis (nr. 1007002) en het koetshuis (nr. 1007003) beide als zelfstandig object aangewezen. De hondenkennel is niet separaat aangewezen als MIP-object, maar als bijgebouw bij het hoofdhuis. Ook de tuin is in het kader van MIP niet zelfstandig beschreven.

Stationsgebouw

Het stationsgebouw met stationschefswoning uit 1910 is aangewezen als gemeentelijk monument. Ook is het stationsgebouw in het kader met Monumenten Inventarisatie Project (MIP) geïnventariseerd. Het stationsgebouw is als monument aangewezen vanwege de architectuur-historische waarde als eerste Maarns stationsgebouw en heeft door zijn gave hoofdvorm en detaillering architectonische waarde. Door de ligging van het object en zijn oorspronkelijke functie heeft het gebouw ook stedenbouwkundige en stedenbouwkundig-historische waarde.

De (inpandige) verbouwing / renovatie zijn voor zowel de hondenkennel als het stationsgebouw reeds vergund. Voor het gebruik als kantoorruimte zijn geen nieuwe aanpassingen nodig. De beoogde functieverandering draagt bij aan de instandhouding van deze cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en het landgoed als geheel. Voor de renovatie is reeds een vergunning verleend. Voor het gebruik als kantoorruimte zijn geen aanvullende bouwkundige aanpassingen nodig. De beoogde functieverandering draagt bij aan de instandhouding van deze cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Concluderend kan worden gesteld dat het aspect cultuurhistorie de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

4.7 Archeologie

Het Verdrag van Malta (ook wel het verdrag van Valletta genoemd) regelt de omgang met Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en sinds 2007 is het verdrag omgezet in Nederlandse regelgeving: de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet is per 1 juli 2016 vervangen door de Erfgoedwet. Belangrijkste doel van de wet is het borgen van een zorgvuldige omgang met archeologische waarden door het archeologisch belang van meet af aan te laten meewegen in de besluitvorming.

Uitgangspunt van het verdrag is het zoveel mogelijk ter plekke (in situ) bewaren van het archeologisch erfgoed en het nemen van beheersmaatregelen om dit te bewerkstelligen. Daar waar behoud in situ niet mogelijk is, dienen de bodemverstoorders archeologisch onderzoek te laten verrichten. De kosten daarvan komen voor rekening van de initiatiefnemer.

4.7.1 Gemeentelijk archeologie beleid

Sinds de invoering van de Wamz ligt de verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed bij gemeenten. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet en het Besluit ruimtelijke ordening verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden en de cultuurhistorie van een gebied.

De archeologische waarden zijn vastgelegd op een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Raadpleging van de Archeologische beleidskaart Utrechtse Heuvelrug (zie afbeelding 25) laat zien dat voor de omgeving van de hondenkennel een zeer hoge archeologische verwachting geldt. Zodoende geldt voor ingrepen die een grotere oppervlakte beslaan dan 50m² en die dieper de grond in gaan dan 30cm een onderzoeksplicht. Voor de omgeving van het stationsgebouw geldt geen archeologische verwachtingswaarde (grijze gebieden).

De archeologische verwachting is conform de gemeentelijke beleidsadvieskaart in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Overbergen, Maarn, Maarsbergen, Amerongen" opgenomen. Aangezien deze herziening alleen betrekking heeft op het toestaan van een ander gebruik in bestaande bebouwing, vinden geen ingrepen in de bodem. In het kader van dit bestemmingsplan hoeft zodoende geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, wel zijn conform het gemeentelijk archeologiebeleid de archeologische verwachtingswaarden vertaald naar de verbeelding en de planregels.

Afbeelding 25: Archeologische beleidskaart Utrechtse Heuvelrug

Bron: http://odru.gispubliek.nl/mdzou_basis/client/client.jsp?context=mdzou&guiconfig=mdzou

In het kader van de invulling van haar verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug een archeologische beleidskaart vastgesteld. Volgens de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt het stationsgebouw binnen een zone zonder verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek. De hondenkennel bevindt zich in een gebied waarvoor een 'zeer hoge' verwachtingswaarde geldt. Hier geldt dat voor ingrepen die over een grotere oppervlakte dan 50m² dieper dan 0,3m de bodem ingaan, een archeologisch onderzoek moet worden overgelegd dat inzicht geeft in de effecten van die ingrepen op eventueel aanwezig archeologisch erfgoed in de bodem.

Ten behoeve van het beoogde gebruik als kantoor vinden geen ingrepen in de bodem plaats. Ook de zonnepanelen worden op de grond geplaatst, zonder dat ingrepen dieper dan 0,5m onder maaiveld noodzakelijk zijn. Archeologisch onderzoek kan daarom achterwege blijven. De beoogde parkeerplaats bij het stationsgebouw ligt in een gebied waarvoor geen onderzoeksplicht geldt. Ook hiervoor geldt dus dat archeologisch onderzoek achterwege kan blijven.

Concluderend kan worden gesteld dat het aspect archeologie de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen één geheel. Tevens vormen de regels met de daaraan gekoppelde verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voor de gemeente is het bestemmingsplan het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om doelstellingen te realiseren. In onderhavig plangebied legt het bestemmingsplan de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied voorzien van een bestemming waarin tevens regels zijn gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden op en de gebruiksmogelijkheden van die gronden. De toelichting heeft geen juridische bindingskracht, maar vormt wel en belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de beweegredenen, onderzoeksresultaten en de (beleids)uitgangspunten zijn verwoord, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Daarmee is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie van het bestemmingsplan en de wijze waarop de daarin opgenomen bepalingen moeten worden toegepast.

5.2 Methodiek

Bij het opzetten van dit bestemmingsplan is ervoor gekozen het bestemmingsplan inhoudelijk zoveel mogelijk te laten aansluiten op het bestemmingsplan "Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen". Onderhavig plan betreft een (zeer beperkte) herziening van dit bestemmingsplan dat als 'moederplan' kan worden beschouwd. Aangezien het een zelfstandige herziening betreft, is ervoor gekozen om in dit plan een eigen planregeling op te nemen en alleen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 15.1) te verwijzen naar het moederplan.

Het bestemmingsplan wordt digitaal vastgesteld en digitaal (via internet) raadpleegbaar gepubliceerd. Daarnaast wordt het bestemmingsplan afgedrukt zodat het ook analoog kan worden geraadpleegd. Bij inhoudelijke verschillen tussen het digitale en het analoge bestemmingsplan, geldt het digitale bestemmingsplan.

Op de verbeelding, ook wel plankaart genoemd, is de bestemming van de betreffende percelen aangegeven. De (digitale) verbeelding bestaat uit een verzameling van geografisch bepaalde objecten, die tezamen met de regels zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. De plangrens komt ter plaatse van het stationsgebouw overeen met de grens van het bestemmingsvlak van de bestemming 'Cultuur en ontspanning' zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Ter plaatse van de hondenkennel komt de plangrens overeen met de grens van het aanduidingsvlak van de functieaanduiding 'opslag'.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bebouwingsmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen en de raadpleegbaarheid te verbeteren.

5.3 Bestemmingen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemmingsregeling. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald. Dit bestemmingsplan bevat de enkelbestemmingen 'Kantoor' en 'Natuur'. Daarnaast kent het plan de dubbelbestemmingen 'Leiding - Olie', 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 3', 'Waarde - Ecologie' en 'Waarde - Landgoed en buitenplaats'.

Kantoor

De hondenkennel, het betreffende deel van het stationsgebouw en het voormalige toiletgebouw krijgen de bestemming 'Kantoor'. De voormalige stationschefwoning houdt zijn woonbestemming. Hiertoe is een specifieke regeling opgenomen. Voor het stationsgebouw is voor de begrenzing aangesloten bij de begrenzing van de vigerende bestemming 'Cultuur en ontspanning'. De zelfstandige woonbestemming is vervallen en verkleind. De begrenzing van het bestemmingsvlak en het bouwvlak voor de hondenkennel zijn gelijk aan die van het functieaanduidingsvlak 'opslag' ter plaatse van de hondenkennel.

Binnen de bestemming 'Kantoor' zijn kantoren toegestaan met bijbehorende tuinen en erven, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het is niet toegestaan om binnen de kantoorbestemming een bedrijfswoning op te richten. De bouwmogelijkheden zoals opgenomen in vigerend bestemmingsplan zijn zonder wijzigingen overgenomen.

Natuur

De gronden rondom het stationsgebouw zijn bestemd als 'Natuur'. De gerealiseerde parkeerplaats is voorzien van een aanduiding 'parkeerterrein'. Naast de parkeerplaats is even ten noorden van het stationsgebouw een klinkerweg aangelegd. Om het hierdoor ontstane verlies aan oppervlakte binnen het NNN op te heffen, is de even ten westen van het stationsgebouw aanwezige voormalige politiehondenkennel gesloopt. Deze mitigerende maatregel is in de planregels geborgd doordat het aanduidingsvlak ter plaatse van de voormalige politiehondenkennel is vervallen. De begrenzing van het plangebied is hierop aangepast.

Het heringerichte voormalige 'stationsplein' is binnen de bestemming 'Natuur' aangeduid als 'verblijfsgebied'. Hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Daarnaast mag het terrein worden voorzien van beplanting en worden verhard, voor parkeervoorzieningen, wegen en paden.

5.4 Dubbelbestemmingen

Voor zover in het vigerende bestemmingsplan (Buitengebied OMMA, vastgesteld 12 oktober 2017) dubbelbestemmingen zijn toegekend aan de betreffende gronden, zijn deze overgenomen in onderhavig plan. Een belangrijke dubbelbestemming betreft de bestaande olie-leiding, die is voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Olie'.

5.5 Algemene regels

5.5.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

5.5.2 Algemene bouwregels

5.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

5.5.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

5.5.2.3 Maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken

Dit artikel is opgenomen indien op de verbeelding of in de regels abusievelijk een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt, waardoor onbeperkt in de hoogte gebouwd zou mogen worden.

Dit kan naast stedenbouwkundige bezwaren ook bezwaren ten aanzien van licht- en luchttoetreding voor de omgeving opleveren.

Om dit te voorkomen was voorheen hier een bepaling voor opgenomen in de bouwverordening, maar die is geschrapt. Om deze reden wordt voor bovengenoemde gevallen met dit artikel een maximum bouwhoogte bepaald. De regeling is van toepassing voor die gevallen waar het wel toegestaan is om te bouwen, maar waar helemaal geen hoogtebeperkingen zijn opgenomen of indien bijvoorbeeld alleen een maximum goothoogte is aangegeven. De bepalingen gelden dan als aanvulling op de bouwregels.

De hoogte van bouwwerken wordt in dit artikel bepaald op basis van de afstand tussen twee tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 meter. De hoogte mag echter nooit meer dan 15 m bedragen. Deze hoogte komt overeen met de hoogte uit de voormalige bouwverordening. Bij bouwwerken die op basis van overgangsrecht of een geldende vergunning een hogere bouwhoogte dan 15 meter hebben, wordt de bestaande hoogte als ten hoogste toelaatbaar aangehouden. Het artikel volgt hiermee in hoofdzaak de regeling uit de bouwverordening.

5.5.2.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties

Hierin is bepaald dat het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan een aantal regels. De oppervlakte mag bijvoorbeeld maximaal 50 m2 bedragen en er gelden verschillende bouwhoogtes voor het voorerf en het achtererf.

5.5.3 Algemene gebruiksregels

5.5.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

5.5.3.2 Uitoefening Bed&Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

5.5.4 Algemene afwijkingsregels

5.5.4.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

5.5.4.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

Op grond van het bepaalde in artikel 14.2 kan ook omgevingsvergunning worden verleend voor het overschrijden van de in het plan aangegeven bouwgrenzen, goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen indien is aangetoond dat dit noodzakelijk is voor het isoleren van een gebouw (bijvoorbeeld in het kader van “nul op de meter”).

5.5.4.3 Afwijking bergingen voor de voorgevel

Voor verschillende bestemmingen kan het bevoegd gezag van de bouwregels afwijken om het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 meter achter de voorgevel of voor de voorgevel mogelijk te maken.

5.5.4.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepanelen voor wko

Op grond van de huidige regeling in het bestemmingsplan OMMA en het functieveranderingsbeleid van de gemeente kunnen kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties worden reeds bij recht worden toegestaan tot een maximum oppervlak van 50 m2. De 'Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko' maakt het mogelijk om nogmaals maximaal 50 m2 te realiseren indien aangetoond kan worden dat deze nodig zijn in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko) of warmtepompinstallatie.

5.5.5 Overige regels

5.5.5.1 Parkeergelegenheid

Deze bepaling verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), vastgesteld door de raad op 2 februari 2010. Het parkeernormenbeleid is een dynamisch document en bijstelling van het beleid is met enige regelmaat noodzakelijk. Omdat het niet doelmatig is hiervoor telkens een nieuw bestemmingsplan op te stellen voorziet de regeling in een dynamische verwijzing naar de parkeernormen. Dit houdt in dat het GVVP van toepassing wordt verklaard en tevens rekening wordt gehouden met de opvolger van dit beleid.

In het GVVP staat het beleid ten aanzien van parkeren. Het betreft bijvoorbeeld hoe om te gaan met parkeren, hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, de manier waarop in deze parkeerplaatsen kan worden voorzien en welke eisen aan de verschillende parkeerplaatsen worden gesteld.

Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van vergunningplichtige nieuwbouw of vergroting en/of wanneer er sprake is van een functiewijziging. Bij een functiewijziging kan het daarbij ook gaan om een bestemming waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan, bijvoorbeeld binnen een bestemming 'Centrum ' of 'Gemengd'. De regeling werkt aanvullend voor functiewijzigingen binnen een dergelijke bestemming, indien een omgevingsvergunning is vereist en sprake is van een behoefte aan parkeergelegenheid. Bij het realiseren van voldoende parkeergelegenheid hoeven geen bestaande tekorten te worden opgelost. De te realiseren parkeergelegenheid moet voldoende zijn voor het bouwwerk en/of gewijzigde gebruik waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht.

De regeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• Bouwplannen (nieuwbouw of vergroting);
• Functiewijzigingen;
• Afwijkingsmogelijkheid.

Van de verplichting om voldoende parkeergelegenheid te realiseren op grond van de gemeentelijke parkeernormen zoals gesteld in het GVVP kan in bijzondere gevallen worden afgeweken. Ook in de gemeentelijke bouwverordening is een dergelijke bepaling opgenomen. Het is echter niet de bedoeling dat deze bevoegdheid lichtvaardig wordt toegepast. Daarom dient de aanvrager van een omgevingsvergunning in dergelijke gevallen door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

5.5.6 Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In het laatste artikel van de regels is de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gronden waarop de voorgenomen functieverandering is geprojecteerd, zijn eigendom van BV Landgoed 't Stort. De realisatie van de kantoorfunctie vindt plaats voor rekening en risico van de eigenaar. Daarnaast is een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten met initiatiefnemer. Het plan kent derhalve geen financiële risico's voor de gemeente.

Aangezien geen sprake is van een 'bouwplan' als bedoeld artikel 6.12 lid 1 Wro io artikel 6.2.1 Bro, is alleen de legesverordening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug van toepassing.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan is volgens de daarvoor geldende procedures gepubliceerd en ter inzage gelegd. Alle omwonenden en gebruikers landgoed 't Stort zijn rechtstreeks over de plannen geïnformeerd door de eigenaar BV Landgoed 't Stort. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 23 december 2022 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ontvangen van ProRail.

In de zienswijze wijst ProRail er op dat voor het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van de spoortbaan rekening dient te worden gehouden met het bepaalde in artikel 19 van de Spoorwegenwet. Dit betekent dat vóór het verlenen van een omgevingsvergunning voor het oprichten van bouwwerken en/of het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van de spoorbaan, de gemeente ProRail om advies en toestemming moet vragen. Bij enkelevoudige aanvragen blijft de Minister bevoegd gezag en zal ProRail namens deze vergunning verlenen.

De gemeente bevestigt dat in het kader van vergunningverlening voor het oprichten van bouwwerken of het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van het spoor, ProRail vroegtijdig om advies zal worden gevraagd. De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Repressief toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.

6.4 Gewijzigde vaststelling

Bij de beelvormende raadsvergadering d.d. 15 mei 2023 bleek dat als gevolg van een de aanduiding 'parkeerterrein' niet zichtbaar was op de digitale verbeelding. De aanduiding stond wel vermeld op de pdf versie van het plan. Dit betreft een technische fout die bij de vaststelling van het plan is hersteld. Het plan is bij besluit van 1 juni 2023 daarom gewijzigd vastgesteld.