Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, Leersum

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De initiatiefnemer heeft het plan om de locatie aan de Koningin Julianalaan 48/50 in Leersum, waar in het verleden het 'Groene Kruisgebouw' was gevestigd, te wijzigen naar een woonlocatie. Het perceel is kadastraal bekend als LSM00C 2160. Binnen het plangebied zullen 2 kleinschalige woongebouwen met 6 appartementen aan de Meester Bosweg en 8 appartementen aan de Koningin Julianalaan worden gerealiseerd. De bestaande bebouwing binnen het plangebied wordt volledig gesloopt.

De ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Leersum in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Leersum ligt, net als de dorpen Amerongen, Elst en Doorn, aan de zuidkant van het nationale park De Utrechtse Heuvelrug. Ten zuiden van Leersum liggen de uiterwaarden van de rivier de Nederrijn.

De locatie van het plangebied (rode stip) en de omgeving (bron: OpenStreetMaps)

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kern van Leersum, op de hoek van de Koningin Julianalaan met de Meester Bosweg. De Meester Bosweg is een zijstraat van de Rijksstraatweg. De Rijksstraatweg is de doorgaande weg van Leersum en verbindt het dorp met Amerongen en Doorn.

In de omgeving van het plangebied staan voornamelijk woningen. Verder heeft de omgeving een groen karakter.

Luchtfoto van het plangebied (bron: google maps)

1.3 Geldende plannen

Het plangebied maakt onderdeel uit van de beheersverordening 'Woongebied Leersum 1e herziening', vastgesteld op 27 oktober 2017. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze beheersverordening.

Het plangebied heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarbij geldt voor het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' voor het behoud van de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op de planlocatie is ook een bouwvlak opgenomen. Binnen dit bouwvlak geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 9 en 14 meter en een maximum bebouwingspercentage van 80%.

Uitsnede van de beheersverordening Woongebied Leersum 1e herziening

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven. Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd. In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

De verschillende onderzoeksrapporten zijn opgenomen in de bijlage.

Hoofdstuk 2 Het plan

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de toekomstige situatie en de ruimtelijke gevolgen van de nieuwe ontwikkeling.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie staat er binnen het plangebied het voormalige 'Groene Kruisgebouw'. Het Groene Kruis was een landelijke vereniging voor wijkverpleging. Het pand staat echter al geruime tijd leeg en oogt, net als de rest van het plangebied, verloederd. Het huidige pand betreft een L-vormig gebouw, bestaande uit één bouwlaag met een kap. Aan het hoofdgebouw zijn een aantal kleinere bijgebouwen aangebouwd in dezelfde stijl als het hoofdgebouw.

Het plangebied wordt aan de oost- en zuidkant begrensd door wegen. Aan de noord- en westkant staan groene hagen die dienen als afscheiding met de omliggende woonpercelen.

Navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de huidige situatie.

Luchtfoto van het plangebied (bron: google maps)

Vooraanzicht op het plangebied vanaf de Koningin Julianalaan

Aanzicht op de achterkant van het bestaande pand

2.2 Projectbeschrijving

Het plan is om binnen het plangebied 2 kleinschalige woongebouwen met respectievelijk 6 appartementen aan de Meester Bosweg en 8 appartementen aan de Koningin Julianalaan te bouwen. Het bestaande pand wordt daarbij volledig gesloopt.

De kleinschalige woongebouwen bestaan uit twee delen en wordt grofweg gebouwd op de L-vormige footprint van het huidige pand. Door de bebouwing op te delen in twee afzonderlijke delen oogt het geheel niet massaal, waardoor het beter past in de buurt. Daarnaast zorgt de centrale ligging van de panden voor voldoende afstand tussen de nieuwe bebouwing en de omliggende woonpercelen.

Het zuidelijk deel wordt parallel aan de Koningin Julianalaan gebouwd. Het noordelijk deel komt parallel aan de Meester Bosweg te staan. Beide gebouwen bestaan in totaal uit twee bouwlagen met een kap. Om het pand stedenbouwkundig goed in te passen in de omgeving, bedraagt de bouwhoogte maximaal 10 meter.

De appartementen zelf krijgen een grootte variërend tussen de 50 m² en 65 m². De zeven appartementen op de begane grond beschikken over een tuintje. De zeven appartementen op de eerste verdieping beschikken over een extra ruimte op de tweede verdieping.

De gronden rondom de nieuwe bebouwing krijgen een groene uitstraling. De bestaande bomen die net ten oosten van het plangebied staan, blijven behouden. Op die manier doet het plan geen afbreuk aan het groene laankarakter van de Meester Bosweg.

Navolgende afbeeldingen tonen impressies van de toekomstige situatie van het plangebied.

Toekomstige inrichting plangebied (Ter Braak Architecten BV)

3D impressies toekomstige situatie (Ter Braak Architecten BV)

Het plangebied wordt middels een inrit ontsloten op de Koningin Julianalaan. Deze inrit leidt naar een 'binnenplaats', waar een aantal parkeerplaatsen en de bergingen zijn gelegen. De overige parkeerplaatsen worden haaks op de Meester Bosweg gerealiseerd. Een nadere toelichting op het aantal parkeerplaatsen volgt in paragraaf 4.3.

2.3 Ruimtelijke gevolgen

Realisering van dit plan heeft tot gevolg dat binnen het plangebied de bebouwing in volume toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. Over de nieuwe hoogte van het gebouw is afstemming bereikt met de buurt (zie paragraaf 6.2.1 voor een nadere toelichting op de inspraak van omwonenden).

Het plan biedt een goede gelegenheid om het plangebied weer toekomst bestendig te maken. De appartementen zijn geschikt voor starters en senioren. Daarmee speelt in het plan in op een actuele vraag naar woningen voor beide doelgroepen. Daarnaast wordt door het plan de verloederde uitstraling van het gebied aangepakt, wat ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Naast de bouw van de nieuwe woningen worden de omliggende gronden met groen aangekleed.

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het Europese, nationale, provinciale en gemeentelijke beleid behandeld ten aanzien van de ruimtelijke en de functionele structuur, voor zover deze relevant zijn voor dit plan. Dit zijn:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).
• Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
• Provinciale Structuurvisie 2013-2028.
• Provinciale ruimtelijke verordening 2013.
• Gemeentelijke Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Planspecifiek

De SVIR en het Barro zijn niet specifiek van toepassing op het plangebied.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

De ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarbij jurisprudentie aanvult dat er sprake moet zijn van een plan dat voorziet in 11 nieuwe woningen of meer. Hiervan is bij voorliggend plan sprake. Bij het bepalen of en hoe de ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang:

• Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Ja, het plan omvat 14 woningen en betreft daarom een stedelijke ontwikkeling.
• Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Ja, de ontwikkeling is nieuw, er is geen bouwrecht aanwezig voor het initiatief.
• Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Het verzorgingsgebied betreft Leersum, het plan past in het jaarlijkse woningbouwcontingent zoals de provincie Utrecht en de gemeente zijn overeengekomen, zie ook paragraaf 4.2.1.
• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ja, er is behoefte, met name in de categorie starters en senioren is veel vraag naar woningen, zie ook paragraaf 4.2.1.
• Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Ja, de ontwikkeling ligt in bestaand stedelijk gebied.

Het rijksbeleid vanuit de ladder duurzame verstedelijking staat de uitvoer van voorliggend plan niet in de weg. In paragraaf 4.2.1 wordt nader toegelicht hoe het plan past binnen het woonbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de afspraken met de provincie Utrecht.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016) (PRS)

In de PRS (herijking 2016) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (herijking 2016) (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016) (PRV)

In de PRV (herijking 2016) zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De volgende artikelen zijn voor deze ontwikkeling van belang:

Planspecifiek

In de PRV worden een aantal beleidsaspecten benoemd waaraan regels zijn verbonden die mogelijk van belang zijn bij voorliggende planontwikkeling.

Artikel 1.7 Cultuurhistorische hoofdstructuur

Het plangebied ligt binnen het thema 'Archeologie' in het deelgebied 'Utrechtse Heuvelrug'. De Utrechtse Heuvelrug is 150.000 jaar geleden ontstaan tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saalien. Het stuwwallenlandschap bezit een grote diversiteit aan archeologische waarden uit verschillende perioden, van de Steentijd tot de Tweede Wereldoorlog. Juist de stapeling van tijdlagen maakt de Utrechtse Heuvelrug zo bijzonder. Deze is het sterkst op de zuidelijke flanken. Op deze gradiënt (overgangszone naar de lagere kleigronden) bevinden zich diverse concentraties van prehistorische grafheuvels, celtic fields en vroegmiddeleeuwse grafvelden. Ook treffen we hier nederzettingsterreinen uit de Brons- en IJzertijd aan als voorlopers van de middeleeuwse esdorpen met hun bouwgronden (engen), alsmede middeleeuwse wegenpatronen en tabaksvelden uit de Nieuwe Tijd.

In paragraaf 4.9 wordt ingegaan of er archeologische waarden binnen het plangebied aanwezig zijn en zo ja, op welke wijze voorliggend plan rekening houdt met deze waarden.

Artikel 1.8 Landschap

Het plangebied ligt binnen het landschap 'Utrechtse Heuvelrug'. Voor dit gebied vindt de provincie het van belang om bij ontwikkelingen aandacht te vragen voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex.

Voorliggend plan ligt binnen een groene woonwijk aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug. Parallel aan de Meester Bosweg staan ter hoogte van het plangebied een aantal volwassen bomen die de laanstructuur van de straat benadrukken. Deze bomen blijven behouden. Daarnaast krijgen de gronden binnen het plangebied een groene uitstraling. Op deze wijze zorgt het plan voor een bestendiging van het groene karakter van de buurt.

Artikel 4.1 Stedelijk gebied

De ontwikkeling vindt plaats binnen het stedelijk gebied. De verordening stelt daarnaast dat in een toelichting van een ontwikkeling van een stedelijke ontwikkeling zoals wonen dat aangegeven dient te worden op welke wijze de ontwikkeling rekening houdt met duurzaamheid. In paragraaf 4.4.7 volgt een toelichting op welke wijze voorliggend plan rekening houdt met het thema duurzaamheid.

Conclusie

Het initiatief past binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. De gemeente wil met deze visie de 'kwaliteit van de leefomgeving' en de 'groene positie in de regio' van de gemeente behouden en versterken. Deze ambities zijn themagericht en gebiedsgericht uitgewerkt.

Uitsnede structuurvisiekaart

Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met de volgende thema's:

• Natuur over de heuvels;
• Op de schouders van ons erfgoed;
• Duurzaam bereikbaar;
• Leefbare dorpen;
• Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
• Maatwerk voor wonen en werken.

Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met dekkende zoneringen ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande en de hieraan gekoppelde gemeentebrede thema's.

Op de kaart zijn de hoofdaccenten verbeeld in kleuren:

• Donkergroen - hoofdaccent op natuur.
• Lichtgroen - gemengde zone met duurzame menging van functies.
• Blauw - rivierzone.
• Grijs - gemgende zone met landbouw.
• Rood - bestaande dorpskernen en overige gebieden binnen de 'rode' contour.

Planspecifiek

Voorgaande afbeelding toont de structuurvisiekaart. Hierop is zichtbaar dat het plangebied, welke is aangegeven met de blauwe stip, ligt binnen de rode contour. De visie geeft aan dat binnen deze contour ruimte is voor maatwerk voor wonen. Nieuwe woningbouwpgrogramma's worden daarbij uitgevoerd op inbreidingslocaties. Voorliggend plan sluit hier op aan. De planlocatie heeft haar voormalige maatschappelijke functie verloren. Door het plan wordt deze inbreidingslocatie toekomstbestendig gemaakt door er een woonfunctie van te maken.

Conclusie

De voorgestelde ontwikkeling aan de Koningin Julianalaan wordt gerealiseerd op een inbreidingslocatie. Het initiatief sluit daarmee aan op de structuurvisie.

Hoofdstuk 4 Specifieke regelgeving en beleid

4.1 Beeldkwaliteit

4.1.1 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit ''bouwen''. In de welstandsnota is de gemeente opgedeeld in verschillende deelgebieden. Voor elk deelgebied gelden specifieke welstandscriteria.

Het doel van het welstandsbeleid is het leveren van een bijdrage aan de schoonheid en aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. De welstandsnota legt vast op welke wijze welstandstoezicht plaatsvindt, op grond van welke uitgangspunten en criteria.

Voor de kern Leersum karakteriseert het welstandsbeleid de kern in vijf deelgebieden. Het plangebied ligt op de grens van het 'Wonen in het bos', waar het voornamelijk de noordelijke wijken van het dorp betreft, en de 'Dorpsbebouwing met een individueel karkater'.

Planspecifiek

Voorliggend plan is op 5 februari 2018 ter beoordeling voorgelegd aan de Welstandscommissie. De welstandscommissie is akkoord met het plan.

4.2 Wonen

4.2.1 Woonbeleid

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in 2014 onder de naam 'Woonbeleid in een nieuwe realiteit' een geactualiseerde woonvisie gepubliceerd. De woonvisie is in 2018 onder naam 'Woonvisie 2018-2022' herzien. In de actualisatie schakelt de gemeente in haar beleid vanwege de veranderende omstandigheden op de woningmarkt. De gemeente verandert daardoor naar een focus die ligt op de bestaande woningvoorraad. De komende jaren focust de gemeente zich op 4 speerpunten, namelijk:

• 1. Het inzetten op doorstroming in de voorraad sociale woningen (huur en koop);
• 2. meer betaalbare huur- en koopwoningen (ver)bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van €34.085,- tot € 50.000,- (de scheefwoners);
• 3. Levensloopbestendig wonen en wonen in combinatie met welzijn en/of zorg bevorderen en realiseren in alle dorpen;
• 4. klimaatbewust en duurzaam (ver)bouwen stimuleren.

Deze vier speerpunten worden vertaald naar zo concreet mogelijke doelen en acties waarbij de horizon ligt tot op 2022, met een doorkijk op onderdelen naar de jaren daarna. Daarbij stelt de gemeente nadrukkelijk dat haar invloed beperkt is.

Planspecifiek

Door het plan worden er 14 woningen aan het plangebied toegevoegd. Met betrekking tot de kwantitatieve inpassing heeft de gemeente met de provincie Utrecht afgestemd om de 14 woningen op te nemen in het jaarlijkse woningbouwcontingent. De woningen passen daarmee binnen de kwantitatieve woningbouwopgave van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Met betrekking tot de kwalitatieve inpassing voorziet het plan in 14 appartementen. Van de in totaal 14 woningen zijn er 5 sociale koopappartementen en 9 (middeldure) huurappartementen overeenkomstig de herziene woonvisie 2018-2022. Met de realisatie van de 14 appartementen wordt tevens voldaan aan de verplichting (uit de woonvisie 2014) van minimaal 35% in de sociale sector, waarbij voor sociale koop een maximale vrij-op-naamprijs geldt van €181.512,= (prijspeil 2013).

In de visie staat verder aangegeven dat een belangrijk deel van de vraag naar woningen afkomt van starters. Specifiek voor senioren beschrijft de visie dat voor deze groep voldoende geschikte woningen beschikbaar zijn, voornamelijk vanuit het argument om doorstroming op de woningmarkt mogelijk te maken. Het initiatief speelt daarmee in op woningen voor doelgroepen die volgens de visie aandacht vragen op de lokale woningmarkt.

Conclusie

De voorgestelde ontwikkeling past in het woonbeleid van de gemeente.

4.3 Verkeer en parkeren

Provinciale ruimtelijke verordening (PRV mobiliteitstoets)

De provincie vindt het van belang dat bij alle ruimtelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) voor alle verkeersvormen sprake is van een goede en tijdige ontsluiting. De provincie wijst er daarbij op dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een verstorend effect kunnen hebben op het functioneren van het verkeersnetwerk in de directe nabijheid. In dat geval zullen er extra maatregelen nodig zijn om deze verstoring niet op te laten treden. Om het bovenstaande te bewerkstelligen stelt de provincie bij elk ruimtelijke ontwikkeling een mobiliteitsscan verplicht. Dit betekent dat in een vroegtijdig stadium (bij voorkeur al in de planvormingsfase) wordt nagegaan of de ontwikkeling leidt tot een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk. Indien dit het geval is, is op grond van artikel 3.7 PRV het verplicht de zogenaamde mobiliteitstoets te doen.

Gemeentelijke Verkeers- en vervoersplan (GVVP)

Op 28 januari 2010 heeft de gemeente het gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan vastgesteld (GVVP). In het GVVP dat verwijst naar publicatie 317 CROW, is het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid opgenomen. Doelstelling van het GVVP is te zorgen voor een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economische gezonde gemeente. Blijkens het GVVP kunnen in principe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen van enige omvang nog maar plaatsvinden op goed bereikbare plaatsen. Iedere ruimtelijke ontwikkeling dient dan ook getoetst te worden aan het GVVP. De gemeente gebruikt het GVVP bij het bepalen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Verkeersgeneratie en Parkeren

In het GVVP zijn de parkeernormen die gehanteerd worden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug opgenomen. Bij nieuwbouw worden de CROW-normen gehanteerd. Hierbij wordt de minimale parkeernorm voor een weinig stedelijk gebied gehanteerd. Uitgangspunt van de gemeente is dat parkeren binnen het te ontwikkelen gebied, lees plangebied, worden gerealiseerd.

Planspecifiek 

Het plangebied wordt ontsloten op de Koningin Julianalaan middels een inrit. De verkeersgeneratie neemt, vergeleken met de maatschappelijke functie die het plangebied in het verleden had, door voorliggend plan niet toe. De omliggende wegen kunnen de verkeersgeneratie goed aan. Van een verstoring van het functioneren van het verkeersnetwerk is dan ook geen sprake.

Door het plan worden 14 appartementen binnen het plangebied gerealiseerd voor de doelgroepen starters en senioren. De gemiddelde parkeernorm voor deze woningtypen bedraagt 1,25 parkeerplaats per woning (senioren 1,0 + starters 1,5 / 2). Uitgaande van 14 x 1,25 dient het totaal aantal parkeerplaatsen uit te komen op 18 stuks.

Op de inrichtingsschets van de toekomstige situatie van het plangebied, zoals weergegeven in paragraaf 2.2, is zichtbaar dat binnen het plangebied 18 parkeerplaatsen worden opgenomen. Daarmee is er binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid om de parkeerbehoefte door het initiatief op te vangen.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer en parkeren.

4.4 Milieu

4.4.1 Milieu algemeen

Milieubeleidsplan 'Duurzaam en klimaatneutraal' programma 2017-2022

Het milieubeleidsplan 'Duurzaam en klimaatneutraal', programma 2017-2022 bevat de strategische milieubeleidsdoelen van de gemeente, de aanpak en het uitvoeringsprogramma 2017. Het algemene deel is geldend van 2017 t/m 2022, het uitvoeringsprogramma wordt jaarlijks geactualiseerd.

In het plan zet de gemeente uiteen dat het streeft naar een leidende positie in duurzame ontwikkelingen en steeds opzoek gaat naar de meest waardevolle duurzaamheidsambities. De volgende vijf doelen zijn opgesteld om dit te bereiken:

• 1. Klimaatneutrale gemeente in 2035.
• 2. Kwaliteit leefomgeving (water, geluid, lucht, licht, geur, trilling, straling, bodem en externe veiligheid).
• 3. Duurzame mobiliteit.
• 4. Duurzame economie.
• 5. Duurzame en klimaatneutrale organisatie.

Het milieubeleidsplan stelt onder andere eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds op gebouwniveau door het streven naar een verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw(r). GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR-score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde 'kansrijke' projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt een GPR-score van minimaal 8. Anderzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitprofielen toegepast.

4.4.2 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In het kader van voorliggend plan wordt het plangebied van een nieuwe functie voorzien. Tevens worden er bouw- en sloopwerkzaamheden uitgevoerd. Daarom is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het gehele rapport is als bijlage 4.4.2 toegevoegd. De belangrijkste uitkomst van het onderzoek is dat er geen vervolgonderzoek nodig wordt geacht. De kwaliteit van de bodem is in overeenstemming met de toekomstige woonfunctie van het plangebied.

Wel zijn ter plaatse van boring 1 in de ondergrond (1,0-2,2 m-mv) bodemvreemde materialen aangetroffen (puin, grind en baksteen). Het betreft vermoedelijk een stortgat. Graafwerkzaamheden ter plaatse van boring 1 kunnen pas plaatsvinden nadat de Omgevingsdienst heeft ingestemd met het "Plan van aanpak" voor de aanwezige bodemverontreiniging. Het plan van aanpak moet minimaal tien werkdagen voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden bij de Omgevingsdienst regio Utrecht worden ingediend.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bodem.

4.4.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan de Koningin Julianalaan in de bebouwde kom van Leersum. Op deze weg en omliggende straten rondom het plangebied geldt een maximum snelheid van 30 km/u. Het betreffen rustige wegen zonder doorgaand (transport) verkeer. Van geluidshinder is geen sprake. Wel ligt het plangebied binnen de geluidszone behorende bij de N225, die ten zuiden van de locatie ligt. Navolgende afbeelding toont de contouren van de geluidsbelasting van de N225 op de omgeving. Het plangebied is op deze kaart aangegeven met het paarse kader.

Gecumuleerde geluidsbelasting wegverkeerlawaai N225 (Geoloket)

Uit de kaart kan opgemaakt worden dat het zuidelijk deel van de planlocatie ligt binnen de donkergroene zone, met een daarbij horend aantal dB tussen de 38 t/m 43. Voor de overige gronden zijn geen metingen verricht, maar omdat deze gronden nog verder van de N225 afliggen dan het zuidelijk deel, kan aangenomen worden dat het aantal dB lager is.

Het maximaal gemeten aantal dB van 43 binnen het plangebied ligt ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er is daarmee geen onaanvaardbare geluidsbelasting, waardoor binnen het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat op basis van het wegverkeerlawaai.

In de omgeving van het plangebied zijn geen geluidsbronnen aanwezig m.b.t. industrie- en spoorweglawaai.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.

4.4.4 Luchtkwaliteit

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' is het van belang te bepalen wat de bijdrage van het plan is aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 29925 (aan de Rijksstraatweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2 (stikstofdioxide)	PM10 (Fijn stof)	PM2,5
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2015 (µg/m3)	22,2 µg/m3	19,4 µg/m3	12,0 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden.

In aanvulling op de voorgaande genoemde wettelijke waarden hanteren de WHO en de GGD aanvullende normen om te kunnen bepalen of sprake is van acceptabele concentraties. Het gaat om de advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub en 10 microgram per kuub voor PM2,5. Op basis van bovenstaande tabel kan wat betreft de gemeten PM10 waarde de conclusie worden getrokken dat deze waarde (19,4 µg/m3 ) ook voldoet aan de norm van de WHO en de GGD. Voor de PM2,5 geldt dat de gemeten waarden iets hoger liggen dan de aanvullende norm. Echter, het meetpunt ligt op 200 meter van de planlocatie langs een drukke weg en ook zullen de auto's in de toekomst steeds minder fijnstof gaan uitstoten. Aangenomen kan daarom worden dat in de (nabije) toekomst de norm van de WHO en de GGD ook op het punt van de PM2,5 waarde wordt gehaald.

Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Door het plan worden er 14 appartementen aan het plangebied toegevoegd. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.4.5 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek:

In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woningen gelegen. Een aantal percelen hebben een maatschappelijk functie. Aan de andere kant van de Meester Bosweg ligt op 18 meter van het plangebied een fysiotherapiepraktijk. De publicatie Bedrijven en Milieuzonering hanteert voor deze inrichting (persoonlijke dienstverlening) een richtafstand van 10 meter. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de fysiotherapiepraktijk op een verdere afstand van het plangebied gelegen is dan de richafstand.

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen andere bedrijven en/of inrichtingen die vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering van belang zijn. In die zin kan worden gesteld dat bedrijven en/of inrichtingen door het plan niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering is daarbij sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.4.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Door het plan worden er 14 kwetsbare objecten aan het plangebied toegevoegd. Om die reden is het van belang te kijken naar mogelijke risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen in de omgeving van het plangebied. Om dat te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de website risicokaart.nl, waar navolgende afbeelding een uitsnede van toont.

Uitsnede risicokaart, waarbij de locatie van het plangebied is aangegeven met de zwarte pijl.

Op voorgaande afbeelding is zichtbaar dat aan de oostkant van het dorp Leersum een gasleiding loopt. Het betreft een aardgasleiding van de Nederlandse Gasunie met een diameter van 8 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. De dichtstbijzijnde afstand tussen deze leiding en het plangebied bedraagt 450 meter, waarmee de leiding vanuit het aspect externe veiligheid geen risico vormt voor de woningen binnen het plangebied.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle bedrijven en/of transportroutes gelegen die mogelijk een negatief effect hebben op de planlocatie.

Ook zijn er in de directe omgeving geen zendmasten en/of hoogspanningsleidingen (i.v.m. elektromagnetische straling) aanwezig die mogelijk van invloed zijn op het plan.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.4.7 Duurzaamheid

De Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een groot voorstander van duurzame ontwikkeling / bouwen en wil dit graag actief ondersteunen in haar ruimtelijke beleid. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. Dit kan door bijvoorbeeld meer flexibiliteit in gebruik in te bouwen of door een beter op het gebruik afgestemde materiaalkeuze.

In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. De gemeente wil hierbij het goede voorbeeld geven en streeft er daarom naar om een klimaatneutrale organisatie te zijn met lokale compensatie en wil in 2035 een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie zonder compensatie zijn.

Wetgevend kader

De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 1 januari 2015 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. De wettelijke eisen voor energiezuinigheid en milieu staan vermeld in hoofdstuk 5 van het Bouwbesluit. Deze hebben betrekking op thermische isolatie, de energieprestatie (EPC) en milieuprestatie (MPG). Bij de aanvraag voor een bouwvergunning dienen een EPC en een MPG berekening worden aangeleverd. Daarnaast zijn er eisen omtrent de thermische isolatie van verschillende bouwdelen.

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1 lid 3). Het voorliggende plan is gelegen binnen het stedelijk gebied zodat bovengenoemde beschrijving formeel noodzakelijk is in deze toelichting op het bestemmingsplan.

Toepassing duurzaamheid in de planontwikkeling

Ingrijpende renovaties en uitbreidingen van bestaande gebouwen, ongeacht hun omvang, vormen een gelegenheid om kostenefficiënte maatregelen te nemen ter verbetering van de energieprestatie. De basis van een energiezuinige woning is te vinden in de isolatie en kierafdichting. Door in het ontwerp rekening te houden met extra isolatie en verbeterde kierafdichting, kunnen energieverliezen beperkt worden. Belangrijk hierbij is de keuze voor beide tegelijkertijd aangezien het rendement van de investering flink doet stijgen. Duurzame energiesystemen zoals PV-panelen of een warmtepomp bieden mogelijkheden. Uiteraard moeten eisen aan het pand de toepassing niet in de weg staan. Ook de toepassing van een douche-warmteterugwin-systeem (douche-wtw) is interessant om in de afweging mee te nemen. Hiermee kan ‘verloren’ warmte van het afvalwater deels hergebruikt worden (rendement (40-60%).

Vanaf 1 juli 2018 mogen geen vergunningen meer worden afgegeven voor nieuwbouw die aangesloten wordt op een gasnet, tenzij de gemeente hiervoor om zwaar wegende redenen ontheffing voor verleent. Om deze en andere redenen is het uiterst raadzaam om huidige ontwerpen zonder gasaansluiting te ontwikkelen.

Planspecifiek

Bij het ontwerp van de 2 kleinschalige woongebouwen met respectievelijk 6 appartementen aan de Meester Bosweg en 8 appartementen aan de Koningin Julianalaan worden duurzame materialen gebruikt. Dit komt de isolatie van het pand ten goede. Het is raadzaam toepassing van duurzame energiesystemen te overwegen, bijvoorbeeld PV-panelen of een warmepomp alsmede een douche-warteterugwinsysteem (douche-wtw). De twee nieuwe woongebouwen worden niet aangesloten op het gasnet. Het plan sluit daarmee aan op het gemeentelijke streven van 'gasloos bouwen'.

Het initiatief is uitvoerbaar op basis van het aspect duurzaamheid.

4.5 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

Gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen; aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch; defensiebrandstoffen; warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Planspecifiek

In de paragraaf externe veiligheid en de bijbehorende kaart uit die paragraaf (4.4.6) is ingegaan op de gasleiding die aan de oostkant van de bebouwde kom van Leersum loopt. Binnen of in de directe omgeving van het plangebied zijn naast deze leiding geen andere planologisch relevante leidingen gelegen. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.6 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Gemeentelijk Rioleringsplan 2017-2020

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in maart 2017 het Gemeentelijk Rioleringsplan 2017-2020 gepubliceerd. In het rapport wordt o.a. ingegaan op de wijze hoe moet worden omgegaan met de verwerking van hemelwater. De volgende doelen zijn hiervoor opgesteld:

• 1. Inzameling van het afvloeiend hemelwater afkomstig van:

• a. verhard oppervlak in de openbare ruimte;
• b. dak- en terrein verharding van bestaande bebouwde percelen;
• c. dak oppervlak van nieuwbouw en herbouw, voor zover hemelwater redelijkerwijs niet op eigen terrein kan worden verwerkt;

• 2. verwerking van het ingezameld hemelwater;
• 3. Voorkomen van ongewenste vuil emissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

Bij nieuwbouwprojecten dient hemelwater opgevangen te worden op het eigen perceel of te worden afgevoerd naar oppervlaktewater in de nabije omgeving. Het is niet de bedoeling hemelwater aan te sluiten op drukriolering en het gemengde stelsel.

Planspecifiek

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan en watertoetsproces doorlopen (zie bijlage Watertoets).

Uitkomsten digitale watertoets

Door het uitvoeren van de watertoets is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden op de hoogte gesteld van de planontwikkeling. Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: ''het standstil beginsel''. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat.

Verhouding verhard oppervlak

De bouw van twee kleinschalige woongebouwen heeft een wijziging van de fysieke inrichting van het plangebied als gevolg. Navolgende tabel geeft een overzicht van de omvang van de verharding in de bestaande- en nieuwe situatie. Per saldo neemt het verhard oppervlak door het plan beperkt toe, met (1263-1047) ca. 216 m². Daarmee blijft de toename onder de gestelde norm van 500 m² die het Hoogheemraadschap hanteert. Van watercompensatie is bij dit plan geen sprake.

	Huidige situatie (m²)	Toekomstige situatie (m² )
Bebouwing (100%)	387	515
overig verhard (100%)	90	393
Tuin (50%)	570	355
Totaal opp.	1618	1618
Totaal verhard opp.	1047	1263

Tabel 1: verhard oppervlak bestaande en nieuwe situatie

Waterafvoer

In de toekomstige situatie zal hemelwater binnen het plangebied worden opgevangen. Hiervoor worden op eigen terrein infiltratie voorzieningen gerealiseerd (bijv. infiltratie kratten). Daarnaast zijn ook in de openbare ruimte van Leersum voorzieningen getroffen (o.a. IT-riool en aanvullende voorzieningen) ten behoeve van de opvang en het afvoeren van hemelwater.

De vuilwaterafvoer afkomstig van de kleinschalige woongebouwen zal worden aangesloten op het openbaar riool. Vanuit waterafvoer sluit het plan daarmee aan op het gemeentelijk waterbeleid.

Conclusie

Het aspect water levert geen beperkingen op voor de voorziene planontwikkeling.

4.7 Groen, natuur en landschap

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Groenstructuurplan

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een eigen groenstructuurplan. In het plan is het belangrijkste groen binnen de gemeente in kaart gebracht. Dat betekent dat niet al het openbare groen in de kaart terug te vinden is, maar alleen de groene elementen die een belangrijke waarde hebben. Dat kan cultuurhistorische, ecologische of stedenbouwkundige waarde zijn, of misschien wel alle drie. Samen vormen die elementen de hoofdgroenstructuur.

Doel van het plan is om het belangrijkste groen in stand te houden en zo de hoge kwaliteit van de leefomgeving te behouden en te versterken. Daarbij is het behoud van de eigen identiteit van de kernen een belangrijk uitgangspunt.

Het plangebied ligt binnen het gebiedstype 'Stichtse Lustwarande'. Het betreft een zone van historische landgoederen en buitenplaatsen, met vaak grote parkachtige tuinen in particulier eigendom. Het beleid is om de cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden in stand te houden.

Het plangebied behoort tevens tot de 'omgeving Scherpenzeelseweg'. Kenmerkend voor deze omgeving is dat veel straten zijn voorzien van bermen in wisselende breedtes en wisselende invulling: gras, gras met heesters, gras met laanbomen en laanbomen met hagen.

Planspecifiek

Om er zeker van te zijn dat door de plannen geen natuurwaarden worden aangetast is op 14 augustus 2018 een Quickscan Flora en fauna uitgevoerd door 'Aveco de Bondt'. De conclusies uit het onderzoek worden onderstaand kort verwoord. Het gehele rapport is als bijlage 3 toegevoegd.

Gebiedsbescherming

Voorgenomen ontwikkeling zorgt niet voor een significant effect op gebieden die behoren tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Om het effect van stikstofuitstoot door het plan op beschermde Natura 2000-gebieden te bepalen is in aanvulling op de quickscan flora en fauna een 'Voortoets stikstofdepositie' uitgevoerd, zie bijlage 4. Uit de voortoets blijkt dat de stikstofuitstoot als gevolg van het toekomstig gebruik en de aanlegfase niet leidt tot een stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden hoger dan 0,00 mol/ha/j. Voorliggende ontwikkeling heeft daarmee geen significante effecten op beschermde Natura 2000-gebieden tot gevolg. Het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

Soortenbescherming

De volgende conclusies op basis van de soortenbescherming zijn van toepassing:

• De voorgenomen ontwikkeling heeft geen effect op de soortgroepen: Vaatplanten, Broedvogels, Amfibieën, Reptielen, Vissen, Vlinders en overige soorten.
• Er is mogelijk sprake van verstoring van verblijfplaatsen en vliegroutes van de soortgroep Vleermuizen.
• Op basis van de mogelijke verstoring van vliegroutes voor de soortgroep vleermuizen dient uitstraling van verlichting naar de omgeving, zowel in de tijdelijke als de definitieve situatie, te worden voorkomen.
• Om de exacte effecten op de mogelijke verstoring van verblijfplaatsen voor de soorten 'gewone dwergvleermuis', 'laatvlieger' en 'gewone grootoorvleermuis' te onderzoeken, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden.

Aanvullend onderzoek vleermuizen

Het aanvullende onderzoek voor de soorten 'gewone dwergvleermuis', 'laatvlieger' en 'gewone grootoorvleermuis' is op 26 juni 2019 door 'Aveco de Bondt' gepubliceerd. Het onderzoek en een begeleidende memo zijn toegevoegd als bijlagen 5 en 6. Van de soort 'gewone dwergvleermuis' zijn binnen het plangebied twee verblijfplaatsen aangetroffen: één zomerverblijfplaats en één paarverblijfplaats. Voorliggende ontwikkeling heeft een negatief effect op deze verblijfplaatsen, beiden gaan verloren. Omdat de ontwikkeling bij uitvoering daarmee de verbodsbepaling van artikel 3.5, lid 4 Wnb overtreedt, is een ontheffing Wet natuurbescherming noodzakelijk. De provincie Utrecht heeft daaropvolgend op 15 juli 2019 een besluit tot ontheffing genomen. Dit besluit is toegevoegd als bijlage 7. Aan de ontheffing zijn enkele algemene en specifieke voorschriften verbonden, zie bijlage 1 van het besluit. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zullen deze voorschriften in acht worden genomen. Het plan is daarmee uitvoerbaar vanuit de gebieds- en soortenbescherming.

Groenstructuurplan

Het initiatief gaat uit van de sloop van het huidige gebouw. In de nieuwbouwplannen worden de voortuinen groen ingericht (gras). De bestaande bomen langs de Meester Bosweg blijven behouden en worden ruimtelijk ingepast. Langs de parkeerplaatsen en de Kon. Julianalaan worden lage hagen toegepast in combinatie met leilindes. Ook op de grens met de westelijke woning worden hagen en leilindes toegepast. Voorgaande punten dragen bij aan het behoud en het versterken van de groene identiteit van de omgeving. De ontwikkeling is daarmee passend binnen het groenstructuurplan.

Conclusie 

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect groen, natuur en landschap.

4.8 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, art. 3.1.6 lid 5 sub a. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Planspecifiek

De buurt waarin het plangebied ligt is een woonwijk met een sterk groen karakter die is ontstaan in de Wederopbouwperiode en bestaat voornamelijk uit vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen.

Voorliggend plan speelt in op het groene karakter uit de buurt door de appartementen te voorzien van een 'groene rand' rondom de woningen, bestaande uit hagen en leilindes. Daarbij blijven de bomen aan de oostkant behouden, waardoor de laanstrucuur van de Meester Bosweg intact blijft.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn verder geen cultuurhistorische waarden aanwezig waarop voorliggend plan mogelijk een negatief effect op heeft.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie.

4.9 Archeologie

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Uitsnede archeologische beleidskaart

Planspecifiek

Het plangebied ligt volgens de gemeentelijke acheologische beleidskaart in een gebied met een zeer hoge archeologische verwachting. Om die reden is door Transect een 'Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek' uitgevoerd. De conclusies uit het onderzoek worden onderstaand kort verwoord. Het gehele rapport is als bijlage 8 toegevoegd.

Op basis van het vooronderzoek is vastgesteld dat het plangebied een zeer hoge verwachting heeft op de aanwezigheid van archeologische resten. Dit is gebaseerd op de aanwezigheid van een relatief gave bodemopbouw en het aantreffen van archeologische indicatoren in de boringen.

De zeer hoge verwachting leidt ertoe dat in het plangebied vanaf een diepte van 30 cm –Mv met de aanwezigheid van archeologische resten rekening gehouden moet worden. Om deze reden is door Transect een vervolgonderzoek, genaamd 'Archeologisch Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven (IVO-P)' uitgevoerd. Het gehele rapport is als bijlage 9 toegevoegd. De belangrijkste conclusie van het vervolgonderzoek is dat het onderzoeksgebied weinig archeologische sporen en vondsten bevat. Het plangebied is daarom archeologisch gezien grotendeels niet behoudenswaardig bevonden. Ter plaatse van werkput 3 (zie ook bijlage 2 van het onderzoek) zijn mogelijke behoudenswaardige archeologische restanten gevonden, maar mogelijk is de ondergrond vanwege de bestaande bebouwing hier al geroerd.

Het bevoegd gezag heeft advies uitgebracht op het vervolgonderzoek. Het advies luidt dat de conclusie dat er geen behoudenswaardige resten aanwezig zijn, voor het gehele plangebied getrokken kan worden. Dit heeft als gevolg dat de gehele locatie kan worden vrijgegeven en de bestaande archeologische waardeaanduiding kan komen te vervallen.

De archeologische onderzoeken en het advies van de gemeente staan de uitvoer van het bestemmingsplan niet in de weg. Indien er tijdens de bouwwerkzaamheden archeologisch waardevolle resten worden aangetroffen dan blijft de meldingsplicht van toepassing. De initiatiefnemer dient de bevoegde overheid dan op de hoogte te brengen van de aangetroffen resten.

Conclusie

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect archeologie.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.LSMkonjulianaln50-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

5.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 4) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn in dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 5 tot en met 8) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 9 en 10) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

5.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn 3 enkelbestemmingen weergegeven te weten 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen - S3' Hieronder volgt een korte beschouwing van deze bestemmingen.

5.3.1 Tuin

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

5.3.2 Verkeer

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Ook groenvoorzieningen zijn mogelijk binnen deze bestemming.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

5.3.3 Wonen - S3

Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3.

De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken geen gebouw zijnde en geen overkapping zijnde, worden gebouwd op de voor Wonen - S 3 aangewezen gronden. Bijgebouwen zijn mogelijk ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. De bouw- en goothoogtes van hoofd- en bijgebouwen zijn vastgelegd middels de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m). Ter plaatse van de hoofdgebouwen is tevens met de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het maximum aantal woningen per bouwvlak vastgelegd.

5.4 Algemene regels

5.4.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

5.4.2 Algemene bouwregels

5.4.2.1 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

5.4.3 Algemene gebruiksregels

5.4.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

5.4.3.2 Uitoefening Bed & Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

5.4.4 Algemene afwijkingsregels

5.4.4.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

5.4.4.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

5.4.4.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.

5.4.5 Overgangs- en slotregel

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De volgende zaken komen aan bod:

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan op het vigerende ruimtelijke ordeningsbeleid van de gemeente.

6.2.1 Inspraak en overleg met omwonenden

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een plan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak.

Voorliggend plan heeft een voorgeschiedenis waarbij omwonenden op verschillende momenten al bij de ontwikkeling zijn betrokken. Het originele plan was om binnen het plangebied 22 huurwoningen te realiseren. Vanuit de buurt ontstond weerstand tegen dit plan. De opmerkingen van omwonenden waren dat:

• het plan te grootschalig zou zijn;
• de parkeerdruk in de wijk teveel toe zou nemen;
• de verkeerssituatie ter plaatse tot onveilige situaties zou leiden;
• de privacy van omwonende te veel zou worden aangetast en;
• dat het te ontwikkelen pand te hoog zou worden waardoor er sprake zou zijn van zon/daglicht vermindering.

De ontwikkelaar heeft de reacties uit de omgeving mee genomen en er is opnieuw overleg gevoerd met de gemeente en Heuvelrug Wonen. De gesprekken hebben geleid tot een nieuw plan waar voorliggend document het resultaat van is. Het nieuwe plan is vervolgens in een buurtcomité, besproken. Het buurtcomité vormt de vertegenwoordiging van een grote groep bewoners uit de directe omgeving van de planlocatie. Het oordeel van het buurtcomité op de nieuwe plannen is op grote lijnen positief. Aangegeven is dat goed is geluisterd naar de bezwaren die op het originele plan zijn gegeven. Belangrijke redenen hiervoor is dat het aantal woningen naar beneden is bijgesteld en de bouwhoogte naar beneden is aangepast.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zullen worden geïnformeerd.

De provincie Utrecht heeft in het kader van het vooroverleg gereageerd op het plan en aangegeven geen opmerkingen te hebben op voorliggende ontwikkeling. Het Hoogheemraadschap heeft in een reactie gevraagd om een aantal aspecten uit de waterparagraaf (4.6) nader te onderbouwen. Naar aanleiding van deze vraag is in de paragraaf uitgebreider ingegaan op de omvang van het verhard oppervlakte en de manier waarop het plan omgaat met het afvoeren en de opvang van vuil- en hemelwater.

6.2.3 Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van vrijdag 16 november 2018 tot en met dinsdag 31 december 2018 gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen tegen het plan ingediend.

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek."

Ad voetnoot 1:

Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.