2e partiële herziening bedrijventerrein Strijthagen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Van Cranenbroek is sinds 2010 gevestigd aan de Minckelersstraat 1 te Landgraaf. De oppervlakte van het bestaande winkelgebouw bedraagt 15.000 m², waarvan 10.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en 5.000 m² (afhaal/opslag)magazijn. Van Cranenbroek heeft geconstateerd dat de omvang van de bestaande winkelvestiging niet langer toereikend is om de bedrijfsactiviteiten nu en in de toekomst goed te kunnen continueren en ontwikkelen. Van Cranenbroek wenst de bestaande winkelvestiging dan ook uit te breiden.

Ten behoeve van deze toekomstige uitbreiding heeft Van Cranenbroek recentelijk het bedrijfsperceel aan de Minckelersstraat 2a, tegenover de huidige vestiging, aangekocht. Van Cranenbroek wenst de bestaande winkel van 10.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) naar dit perceel te verplaatsen en uit te breiden met maximaal 12.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) detailhandel volumineus. Hiervoor wordt op dit bedrijfsperceel een nieuw winkelpand met magazijn en een grootschalige (maaiveld)parkeervoorziening gerealiseerd. Daartoe zijn twee voormalige (leegstaande, vervallen) kantoorgebouwen op dit bedrijfsperceel gesloopt. De nog bestaande (maar verouderde) bedrijfsgebouwen op dit bedrijfsperceel, die momenteel door Van Cranenbroek als (opslag)magazijn worden gebruikt, zullen eveneens worden gesloopt. De oppervlakte van het na sloop te realiseren nieuwe winkelgebouw op de Minckelersstraat 2a zal circa 25.000 m² bvo bedragen waarvan maximaal 22.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) met bijbehorende bedrijfsruimten. Het bestaande winkelpand op de Minckelersstraat 1 wordt volledig omgebouwd tot (afhaal)magazijn (15.000 m²). Het bestaande parkeerterrein zal worden gehandhaafd.

In de huidige situatie is op piekmomenten al sprake van problemen met betrekking tot verkeersafwikkeling op het kruispunt Minckelersstraat-Einsteinstraat. Daarnaast zal de uitbreiding van Van Cranenbroek zorgen voor een toename van de verkeersintensiteiten op het omliggend wegennet. Hierdoor biedt het huidige kruispunt niet voldoende afwikkelingscapaciteit. In de toekomstige situatie wordt deze opgelost door aanleg van een rotonde.

De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken zal de bestemming op de nieuwe en bestaande locatie gewijzigd moeten worden. De voorliggende bestemmingsplanherziening van het bestemmingsplan bedrijventerrein Strijthagen omvat een toelichting waarin de ontwikkeling wordt afgewogen en het juridisch planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied met de huidige winkel en beoogde uitbreidingslocatie is gelegen op het bedrijventerrein Strijthagen in de kern Landgraaf. De ligging van het plangebied is aangeduid in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Situering Van Cranenbroek Landgraaf

Het plangebied omvat de locatie van Van Cranenbroek aan de zuidzijde van de Minckelersstraat, het huidige (afhaal)magazijn I en II en het kruispunt Minckelersstraat-Einsteinstraat . Op het noordelijk gelegen bedrijfsperceel staan een aantal bedrijfspanden welke voorheen in gebruik waren door Essent. Recentelijk heeft Van Cranenbroek in deze panden (afhaal)magazijn II gerealiseerd.

Figuur 1.2: Ligging plangebied (plangrens in rood)

1.3 Doel bestemmingsplan

Ten behoeve van de bestaande winkelvestiging van Van Cranenbroek heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Landgraaf op 2 augustus 2005 een bouwvergunning, en op 15 juli 2008 een bouwvergunning en vrijstelling van het (vorige) bestemmingsplan ex artikel 19, lid 3 WRO verleend. Deze vergunningen zijn onherroepelijk. Bij uitspraak van 5 december 2007, zaaknr. 200703140/1, van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) is de bouwvergunning van 2 augustus 2005 onherroepelijk geworden. In deze uitspraak heeft de ABRvS Van Cranenbroek aangemerkt als detailhandel in volumineuze goederen, omdat het assortiment naar haar aard en omvang voor de uitstalling een relatief groot oppervlak nodig heeft. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 27 mei 2010 het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Strijthagen' vastgesteld, waarin de bestaande winkelvestiging van Van Cranenbroek een positieve bestemming heeft gekregen. Het bestemmingsplan is bij uitspraak van 28 september 2011, zaaknr. 201009623/1/R1, van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden en is daarmee het vigerende bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied (Minckelersstraat 1 en 2a):

Minckelersstraat 1

De gronden van het plangebied zijn bestemd als 'Bedrijventerrein', 'Verkeer' en 'Groen'. Op het perceel van de huidige winkel (Minckelersstraat 1) is de bestemming 'Bedrijventerrein' nader gespecificeerd met de functieaanduidingen, 'bedrijf tot en met categorie 4.1 (b<4.1)', 'detailhandel (dh)' en 'detailhandel volumineus (dhv)'. Vanwege de aanduiding 'detailhandel (dh)' is ter plaatse een detailhandelsbedrijf toegestaan met een winkelverkoopvloeroppervlak (wvo) van maximaal 10.000 m² ten behoeve van een tuin- en agri-detailhandelsformule. Vanwege de aanduiding 'detailhandel volumineus (dhv)' is ter plaatse tevens detailhandel in volumineuze artikelen toegestaan, zonder oppervlaktebeperking. Daarnaast zijn ter plaatse, voor zover hier van belang, magazijnen, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen en groothandel toegestaan, één en ander zonder oppervlaktebeperkingen.

Het ter plaatse geldende bouwvlak (op de Minckelersstraat 1) mag voor maximaal 70% worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 meter, in meerdere bouwlagen. Ondergrondse bebouwing is voor alle gebruiksfuncties toegestaan. Er geldt geen beperking voor de bouwdiepte.

Binnen het bouwvlak met voornoemde aanduidingen, is een bebouwd oppervlakte van ca. 18.500 m² (footprint) toegestaan. Indien zou worden uitgegaan van 2 bouwlagen, dan zou een winkelgebouw van ca. 37.000 m² bvo zijn toegestaan.

Minckelersstraat 2a

Op het beoogde nieuwe winkelperceel (Minckelersstraat 2a), aan de noordzijde van de Minckelersstraat, gelden de functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 3.1 (b<3.1)', 'detailhandel volumineus (dhv)' en 'specifieke vorm van bedrijf – magazijn (sb-mag)'. Vanwege de aanduiding 'detailhandel volumineus (dhv)' is ter plaatse detailhandel in volumineuze artikelen toegestaan, zonder oppervlaktebeperking. Vanwege de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – magazijn (sb-mag)' is ter plaatse een magazijn toegestaan ten behoeve van de volumineuze detailhandel en/of de tuin- en agri-detailhandelsformule en/of daarbij behorende groothandel, zonder oppervlaktebeperking. Daarnaast zijn ter plaatse, voor zover hier van belang, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen en groothandel toegestaan, één en ander zonder oppervlaktebeperkingen.

Het ter plaatse geldende bouwvlak (op de Minckelersstraat 2a) mag voor maximaal 80% worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 meter, in meerdere bouwlagen. Ondergrondse bebouwing is voor alle gebruiksfuncties toegestaan. Er geldt geen beperking voor de bouwdiepte.

Binnen het bouwvlak met voornoemde aanduidingen, is een bebouwd oppervlakte van max. ca. 28.000 m² (footprint) toegestaan. Indien zou worden uitgegaan van 2 bouwlagen, dan zou een winkelgebouw van max. ca. 56.000 m² bvo zijn toegestaan.

Het nieuwbouwproject is weliswaar in strijd met het geldende bestemmingsplan, echter deze afwijking is beperkt. De afwijking komt er kort gezegd op neer dat een tuin- en agri-detailhandelsformule niet meer op Minckelersstraat 1 wordt toegestaan, maar voortaan op Minckelersstraat 2a. Dit wordt bewerkstelligd door op de verbeelding de functieaanduiding 'detailhandel (dh)' met dezelfde oppervlakte wvo (10.000 m²) en gebruiksregels te verplaatsen van de Minckelersstraat 1 naar de Minckelersstraat 2a. In verband hiermee zal op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – magazijn (sb-mag)' in tegenovergestelde richting worden verplaatst: van de Minckelersstraat 2a naar de Minckelersstraat 1. De uitbreiding van de winkelfunctie van maximaal 12.000 m² wvo op Minckelersstraat 2a betreft enkel de detailhandel in volumineuze artikelen en is nu al rechtstreeks en in onbeperkte mate toegestaan middels de functieaanduiding 'detailhandel volumineus (dhv)' ter plaatse.

Dit betekent dat met deze bestemmingsplanherziening het aantal rechtstreeks toegestane detailhandelsmeters ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wordt teruggebracht van ca. 93.000 m² wvo (37.000 m² + 56.000 m²) op beide locaties (Minckelersstraat 1 en 2a) naar maximaal 22.000 m² wvo op alleen Minckelersstraat 2a. Een afname derhalve van 71.000 m² w.v.o aan detailhandelsmeters.

Van Cranenbroek is bereid mee te werken aan deze omvangrijke vermindering van de bestaande planvoorraad mits de door Van Cranenbroek voorgestane verplaatsing en uitbreiding van zijn bestaande winkelvestiging in dit bestemmingsplan positief wordt bestemd en dit bestemmingsplan rechtens onaantastbaar wordt. In dat geval zal Van Cranenbroek ook geen planschade ondervinden als gevolg van het vervallen van zijn bestaande rechten. Reden waarom in de planregels is gewaarborgd dat de bestaande planologische rechten, zoals verankerd in het geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Strijthagen”, niet komen te vervallen wanneer dit bestemmingsplan, althans de voor de beoogde ontwikkeling wezenlijke onderdelen daarvan, (partieel) zou worden vernietigd. Eén en ander zal ook in het vaststellingsbesluit van de raad worden gewaarborgd.

Figuur 1.3: Vigerende bestemmingsplan (Ruimtelijke plannen, 2016)

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de bestaande situatie en de beoogde planontwikkeling beschreven. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt ingegaan op het relevante ruimtelijk-planologisch beleidskader en (de resultaten van) de sectorale onderzoeken. Hoofdstuk 5 omvat een toelichting op de nieuwe bestemmingsregeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheidsaspecten van het bestemmingsplan en hoofdstuk 7 gaat in op de resultaten van het vooroverleg en de zienswijzenprocedure.

Hoofdstuk 2 Omschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is opgedeeld in twee locaties, gelegen aan de rand van het bedrijventerrein 'Strijthagen' en grenzend aan en ontsloten op de Minckelersstraat. Op beide percelen zijn momenteel gebouwen aanwezig, welke in gebruik zijn door Van Cranenbroek als winkel van 10.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en 5.000 m²  afhaalmagazijn I (nr. 1 figuur 2.1) en afhaalmagazijn II (nr. 2 figuur 2.1). Beide percelen zijn grotendeels verhard, waarbij voor de huidige winkel een groot parkeerterrein is gelegen.

Het gebouw ten oosten van de nieuwe winkellocatie blijft in gebruik door Meander Thuiszorg.

De twee locaties worden primair ontsloten door de Minckelersstraat en Einsteinstraat. De omgeving bestaat voornamelijk uit bedrijventerrein aan de zuid- zuidwestzijde. Aan de noord- en westzijde ligt de woonwijk 'Schaesberg'. Aan de oostzijde grenst het landelijk gebied. Ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich 'Wereldtuinen Mondo Verde'. Dit is een thema- en attractiepark gericht op verschillende internationale tuinen met de bijbehorende cultuur.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied

2.2 Nieuwe situatie

De ontwikkeling bestaat uit een transformatie van beide locaties. Hiervoor wordt op het perceel Minckelersstraat 2a een nieuw winkelgebouw van circa 25.000 m² bvo gerealiseerd waarvan maximaal 22.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) met bijbehorende bedrijfsruimten en een grootschalige (maaiveld)parkeervoorziening. De bestaande voormalige kantoor- en bedrijfsgebouwen op dit perceel zijn of worden daarvoor gesloopt. De bestaande winkel van 10.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) wordt naar dit perceel verplaatst en uitgebreid met maximaal 12.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) detailhandel volumineus. Het bestaande winkelpand (15.000 m² bvo) op de Minckelersstraat 1 wordt volledig omgebouwd tot (afhaal)magazijn. Daarnaast wordt in deze planherziening ook het bouwvlak op het perceel van het bestaande winkelpand enigszins opgeschoven, zodat deze overeenkomt met de feitelijk bestaande en vergunde situatie, en dus met de op 15 juli 2008 verleende bouwvergunning en vrijstelling ex art. 19 WRO voor het bestaande winkelpand. Het bestaande parkeerterrein zal worden gehandhaafd. Hiervoor is door Van Cranenbroek een nieuwbouw plan vervaardigd, zie figuur 2.2.

Figuur 2.2: Toekomstige situatie locaties Van Cranenbroek Landgraaf (Architektenburo De Jonge bv, 2017)

Figuur 2.3: Impressies nieuwe winkelruimte met magazijn Van Cranenbroek en loopburg (Architektenburo De Jonge bv, 2017)

Met de beoogde ontwikkeling speelt Van Cranenbroek in op de actuele behoeften van de consument die is gericht op doelgerichte aankopen. Het hoofdassortiment van Van Cranenbroek grotendeels bestaat uit volumineuze niet-levende tuin- en agri-artikelen. Om dit assortiment goed te kunnen presenteren hebben de vestigingen van Van Cranenbroek een grootschalige omvang.

De hedendaagse consument heeft behoefte aan 'comfort' in de winkel. Hiervoor is een ruimer winkeloppervlak benodigd. Door Van Cranenbroek worden namelijk de gangpaden verbreed en de schappen verlaagd. Ook wordt ingezet op een ruimere presentatie van de producten, want de consument wenst vrijwel alle uitvoeringen, kleuren en maten van de (volumineuze) artikelen in de winkel te kunnen zien/proberen. Verder wordt de koffiehoek in de winkel gehandhaafd, waar de klant een rustmoment kan hebben.

Het assortiment wordt niet vergroot (niet in breedte noch in diepte), maar een veel groter deel van het assortiment zal worden uitgestald in de winkel. Klanten hoeven de aankopen minder vaak af te halen bij het magazijn, hetgeen verder bijdraagt aan het comfort voor de klanten. Ook wordt hiermee het aantal verkeersbewegingen in de omgeving van de winkel verkleind. Voor bovengenoemde zaken is een ruimer winkeloppervlak benodigd.

Ook wordt ingespeeld op de behoefte van de consument door het optimaliseren van de parkeer- en verkeerssituatie. Er wordt een nieuw parkeerterrein voor de nieuwe winkel gerealiseerd, wat in verbinding staat met het huidige parkeerterrein door een loopbrug over de Minckelersstraat, die ook toegankelijk is voor winkelwagens. De loopbrug krijgt een doorrijhoogte van minimaal 4.60 m waardoor de toegankelijkheid van het bedrijventerrein voor vrachtwagens is gewaarborgd. Hiermee wordt ruim voorzien in de parkeerbehoefte. Door herinrichting van het kruispunt Einsteinstraat-Minckelersstraat met een rotonde wordt de verkeersafwikkeling geoptimaliseerd. Hierdoor wordt in een toekomst vast verkeerssysteem voorzien met voldoende capaciteit om verkeersveilig de toename van de verkeersintensiteiten op het omliggend wegennet op te vangen en de reeds in de huidige situatie bestaande verkeersproblematiek met opstopping en files op Minckelersstraat en toeleidende wegen op te lossen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

SVIR, Barro en Rarro

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk past een decentrale aanpak toe, taken zijn overgedragen aan gemeenten en provincies en de burgers en bedrijven staan centraal.

In de SVIR staan de drie principes 'concurrerend', 'bereikbaar' en 'leefbaar en veilig' centraal:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De drie principes van de structuurvisie zijn verder vertaald in een dertiental nationale belangen:

Versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland

• Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.
• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie.
• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen.
• Efficiënt gebruik van de ondergrond.

Verbeteren bereikbaarheid: Slim Investeren, Innoveren en Instandhouden

• Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.
• Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen.
• Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen.

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

• Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
• Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.
• Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.
• Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Deze belangen hebben een wettelijke verankering gekregen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en deels ook in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De onderwerpen in het Barro en Rarro betreffen o.a. mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van (rijks)infrastructuur. Daarbij wordt geacht dat de overheden zorgvuldige afwegingen maken en tot transparante besluitvorming komen.

Toetsing en conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan zijn geen nationale belangen zoals opgenomen in de Structuurvisie in het geding. Er zal zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro)

Op 1 oktober 2012 is middels artikel 3.1.6 van het Bro de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder zoals genoemd in artikel 3.1.6 Bro bestaat uit 3 tredes:

• in trede 1 wordt de actuele regionale behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling bepaald. Een belangrijk onderdeel - voorafgaand aan het bepalen van de actuele behoefte - is het bepalen van de regio, danwel het verzorgingsgebied, voor de betreffende functie;
• in trede 2 wordt beoordeeld of in de bij stap 1 geconstateerde behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• mocht uit trede 2 blijken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, dan moet de locatie multimodaal ontsloten worden.

Toetsing

Omdat ten opzichte van het geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Strijthagen” de bebouwingsmogelijkheden niet toenemen, maar aanzienlijk afnemen, en bovendien de gebruiksfuncties ongewijzigd blijven, is er formeel-juridisch gezien (conform de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in 3.1.6 van het Bro. Zorgvuldigheidshalve is onderstaand wél getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

• 1. Van Cranenbroek voert een in omvang en samenstelling uniek assortiment aan volumineuze artikelen in de branches 'plant & dier' en 'doe-het-zelf'. De beoogde ontwikkeling van Van Cranenbroek in Landgraaf is gericht op het verbeteren van het 'comfort' in de winkel voor de huidige klanten. Hiertoe wordt het primaire assortiment in niet-levende tuin- en doe-het-zelfartikelen ruimer gepresenteerd, worden meer afmetingen/kleuren van hetzelfde product in de winkel opgesteld, worden de gangpaden verbreed en worden de schappen verruimd. Daarnaast wordt de parkeer- en verkeersituatie verbeterd, waarbij in een toekomst vast verkeerssysteem wordt voorzien met voldoende capaciteit om verkeersveilig de toename van de verkeersintensiteiten op het omliggend wegennet op te vangen en de reeds in de huidige situatie bestaande verkeersproblematiek met opstopping en files op Minckelersstraat en toeleidende wegen op te lossen. Op basis van het ruimtelijk-economisch onderzoek (bijlage 1) wordt geconcludeerd dat zowel sprake is van een kwalitatieve – als kwantitatieve behoefte aan de uitbreiding van Van Cranenbroek in Landgraaf.

De uitbreiding van de winkel heeft louter betrekking op detailhandel in volumineuze goederen, die niet concurreren met de (niet-volumineuze) detailhandelsbranches in de centra van de gemeenten binnen het verzorgingsgebied. Hierdoor zijn er geen economische (omzeteffecten) - en daardoor ook geen leegstandseffecten - in de centrumgebieden te verwachten.

Uit het ruimtelijk-economisch onderzoek (bijlage 1) blijkt dat de omzetclaim binnen het verzorgingsgebied slechts beperkt zal toenemen na de winkeluitbreiding. De potentiële leegstandseffecten zijn derhalve zeer gering en beperken zich, zoals gezegd, tot de perifere detailhandelsstructuur (meer in het bijzonder de volumineuze branches in de sfeer van tuincentra en bouwmarkt). Bovendien heeft de winkelvestiging van Van Cranenbroek een relatief groot regionaal verzorgingsgebied (waaronder een deel in Duitsland), waardoor economische (omzet)effecten over een groot gebied plaatsvinden en dus snel 'verwateren'.

Het bestaande winkelaanbod is in de huidige situatie bekend met de formule van Van Cranenbroek als sterke aanbieder binnen de gemeente en de regio. De opzet en assortiment van de huidige Van Cranenbroek winkel onderscheidt zich al sterk van het winkelaanbod binnen de gemeente Landgraaf en de betrokken regio. Door de beoogde ontwikkeling verandert de positie van deze winkel binnen de gemeente en binnen de regio dan ook nauwelijks. Het verzorgingsgebied van Van Cranenbroek is (boven)regionaal van aard, waardoor de te verwachten effecten binnen de (volumineuze, perifere) branches ook verspreid worden over de regio (en daarbuiten). De omzet van Van Cranenbroek komt slechts voor een klein deel uit de gemeente Landgraaf zelf.

Hoewel de concurrentie in de perifere detailhandelsstructuur van dit (boven)regionale verzorgingsgebied enigszins zal toenemen, zal er geen sprake zijn van onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemingsklimaat in de gemeente Landgraaf en evenmin elders in de betrokken regio en daarbuiten. Er zullen dan ook in beginsel geen winkels de deuren hoeven te sluiten, waardoor de leegstand niet zal toenemen. Daarbij komt dat de leegstand in het primaire verzorgingsgebied van Van Cranenbroek (beperkt) lager is dan het provinciale gemiddelde.

Geconcludeerd kan dan ook worden dat de verplaatsing en uitbreiding van de bestaande winkelvestiging voorzien in een actuele regionale behoefte, zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin, zodat voldaan wordt aan trede 1 van de 'ladder'.

• 2. De behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. De uitbreiding van Van Cranenbroek wordt namelijk volledig gerealiseerd door herstructurering en intensivering van bestaande gebouwen en/of bestaand stedelijk gebied, zodat tevens wordt voldaan aan trede 2 van de 'ladder'. Ten overvloede kan worden opgemerkt dat deze vestiging op het bedrijventerrein Strijthagen gepast is, omdat het een verplaatsing betreft van een winkel die al in de nabijheid, op hetzelfde bedrijventerrein, is gevestigd en gezien de grootschalige opzet van Van Cranenbroek en de daarmee gepaard gaande verkeersaantrekkende werking. Ook overigens is de bestaande leegstand in de regio overwegend kleinschalig en verspreid, zodat er ook geen reële alternatieve locatie beschikbaar is voor verplaatsing en uitbreiding van Van Cranenbroek, ook niet in andere gemeenten binnen de regio. Daarbij komt dat uitwijken naar een andere locatie elders tot een zodanige kapitaalvernietiging zou leiden (Van Cranenbroek is eigenaar van de beide bedrijfspercelen op Strijthagen en kan het bestaande winkelgebouw als afhaalmagazijn benutten), dat deze optie bedrijfseconomisch en financieel niet uitvoerbaar is.
• 3. De beoogde uitbreiding kan worden gerealiseerd door intensivering in bestaand stedelijk gebied, daarom hoeft trede 3 niet te worden doorlopen. Overigens is de locatie passend ontsloten een zeer goed bereikbaar met de auto.

Leegstand

In het ruimtelijk-economische onderzoek is geconcludeerd dat de leegstand in het primaire verzorgingsgebied van Van Cranenbroek (beperkt) lager is dan het provinciale gemiddelde. In algemene zin is de leegstand overwegend kleinschalig en verspreid, waardoor niet direct een alternatieve locatie voor Van Cranenbroek beschikbaar is, ook niet in de buurgemeenten.

Conclusie

Omdat ten opzichte van het geldende bestemmingsplan de toegestane bebouwingsmogelijkheden afnemen en de toegestane gebruiksfuncties ongewijzigd blijven, is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in 3.1.6 van het Bro. Zorgvuldigheidshalve is wél getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een actuele regionale behoefte die wordt gefaciliteerd binnen het bestaand stedelijk gebied. Er wordt optimaal (zorgvuldig en duurzaam) gebruik gemaakt van de ruimte door hergebruik van bestaande opstallen en herstructurering van bedrijfspercelen, zodat deze een duurzame nieuwe invulling krijgen. Aan de 'ladder' wordt dan ook voldaan.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014, vastgesteld 12 december 2014

POL2014 is een plan op hoofdlijnen. In samenhang met POL2014 zijn er programmatische beleidsdocumenten, een omgevingsverordening met bijbehorende beleidsregels, en inpassingsplannen. Voor een aantal van de thema’s, waarvoor in POL2014 op hoofdlijnen de ambities, opgaven, opvatting en aanpak zijn vastgelegd, zijn nadere regionale afspraken nodig voor de verdere operationalisatie van de aanpak.

In het POL2014 staan de twee principes 'kwaliteit' en 'uitnodigen' centraal. Verder zijn er verschillende visies gemaakt voor Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. Tenslotte zijn er vijf thematische vraagstukken, ambities en opgaven uitgewerkt:

• een duurzame economische structuur;
• aantrekkelijke woon- en leefomgeving;
• aantrekkelijk landelijk gebied;
• ondergrond;
• dynamisch en flexibel POL-stelsel.

De beoogde ontwikkeling heeft voornamelijk overlap met het thema 'een duurzame economische structuur'. In onderstaande figuur is te zien dat het bedrijventerrein waarop de ontwikkeling is beoogd, is aangemerkt als 'overig bedrijventerrein' binnen het bestaand stedelijk gebied. De provincie geeft aan dat met name de bedrijventerreinen in stedelijk gebied kansen bieden voor meer functiemenging. De beoogde ontwikkeling sluit hierop aan.

Figuur 3.1: Bedrijventerrein en bestaand stedelijk gebied

Detailhandel

In paragraaf 6.3.3 van de visie geeft de provincie aan dat winkels in principe niet op bedrijventerreinen thuis horen, behalve als het gaat om verkoop van volumineuze goederen die zich bij uitstek lenen voor vestiging op zo'n terrein. Het hoofdassortiment van Van Cranenbroek (tuin- , agri- en doe-het-zelf-artikelen) kan als volumineus (tot zeer volumineus) worden aangemerkt. Ook de ABRvS heeft Van Cranenbroek in de uitspraak van 5 december 2007 als detailhandel in volumineuze goederen aangemerkt omdat het assortiment naar haar aard en omvang voor de uitstalling een relatief groot oppervlak nodig heeft. Het assortiment van Van Cranenbroek is niet veranderd waardoor Van Cranenbroek bij uitstek (qua assortiment, maar ook qua ontsluiting) geschikt is voor deze locatie.

Omgevingsverordening Limburg 2014, vastgesteld 12 december 2014

De Omgevingsverordening is vanuit juridisch-bestuurlijk oogpunt het belangrijkste instrument voor de provincie Limburg om haar provinciale belangen te bewaken. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De regels in de verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Hierna is getoetst aan de voor dit bestemmingsplan relevante artikelen.

2.2 Duurzame verstedelijking

Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

• 1. Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
• 2. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht.
• 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid.

Artikel 2.2.3 Herbenutting leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen

• 1. Een ruimtelijk plan dat voorziet in het toestaan van nieuwe functies(s) betrekt daarbij tevens de mogelijkheid om deze functies(s) in leegstaande monumentale gebouwen onder te brengen.
• 2. Wanneer herbenutting van leegstaande monumentale gebouwen zoals bedoeld in het eerste lid niet mogelijk blijkt, wordt bij de beoordeling van het toestaan van nieuwe functie(s) ook de mogelijkheid van herbenutting van leegstaande beeldbepalende gebouwen betrokken.
• 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid.

Toetsing

In paragraaf 3.1 is geconcludeerd dat formeel geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling conform art. 3.1.6 lid 2 Bro, waardoor dit ook niet het geval is voor artikel 2.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014. In het kader van een zorgvuldige ruimtelijke afweging is in bijlage 1 een ruimtelijk-economisch onderzoek opgenomen. Eerder is in paragraaf 3.1 geconcludeerd dat behoefte bestaat aan de beoogde ontwikkeling en dat de effecten van de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar zijn.

Er zijn geen leegstaande monumentale of beeldbepalende panden beschikbaar op het bedrijventerrein, of elders die invulling kunnen geven aan de gewenste grootschalige ontwikkeling met een grote verkeersaantrekkende werking en parkeerbehoefte.

Retailstructuurvisie 2010-2020 Parkstad Limburg

Op 21 februari 2011 heeft de Raad van de stadsregio Parkstad Limburg de 'Retailstructuurvisie 2010-2020 Parkstad Limburg' vastgesteld. Deze retailstructuurvisie geeft de hoofdlijnen aan van de in Parkstad Limburg gewenste retailstructuur.

In de retailstructuurvisie is voor perifere detailhandel als 'opgave' geformuleerd dat "perifere clusters zich in toenemende mate moeten richten op het positioneren van het eigen centrum. Het aanbod van winkels groeit en dit leidt tot concurrentie tussen winkelgebieden. Zich onderscheiden, door branding en thematisering, wordt steeds belangrijker. Daarnaast moeten gemeenten zich, met het oog op de consumentenbestedingen en de krimp van de bevolking, steeds weer de vraag stellen in hoeverre de uitbreiding met nieuwe perifere locaties gewenst is. Het versterken van de huidige structuur, eventuele gepaard gaande met schaalvergroting, is ook een mogelijkheid."

In dit geval is sprake van versterking en schaalvergroting van een al bestaande grootschalige winkelvestiging op een bedrijventerrein. Deze winkeluitbreiding zal geen onaanvaardbare gevolgen hebben voor het centrum van Landgraaf en evenmin voor de bestaande detailhandelsstructuur in de regio. Het bedrijventerrein 'Strijthagen' is geen perifeer cluster, zodat deze bestemmingsplanherziening niet in een nieuwe perifere locatie voorziet.

In de retailstructuurvisie wordt tevens ingezet op het, waar mogelijk, terugdringen van ongewenste of onbenutte detailhandelsmeters, bijvoorbeeld door aan het toestaan van nieuwe meters de voorwaarde te koppelen dat bestaande meters worden geschrapt. Zoals gezegd staat deze bestemmingsplanherziening niet meer detailhandelsmeters toe dan het vigerende bestemmingsplan. Integendeel, de resterende, onbenutte detailhandelsmeters in het vigerende bestemmingsplan zullen met deze bestemmingsplanherziening worden geschrapt, zodat er per saldo sprake zal zijn van een zeer aanzienlijke sanering van onbenutte detailhandelsmeters, zowel op het bestaande bedrijfsperceel Minckelersstraat 1 ( - 37.000 m²) als op het bedrijfsperceel Minckelersstraat 2a ( + 22.000 m² - 56.000 m² = - 34.000 m²), dus in totaal 71.000 m². Hiermee wordt in zeer ruime mate tegemoet gekomen aan de retailstructuurvisie.

Regionale toetsing

Plannen met een oppervlakte van meer dan 1.000 m² bvo moeten in beginsel regionaal worden afgestemd door het plan voor te leggen aan de toetsingscommissie van Parkstad Limburg. Hierbij wordt het onderstaande toetsingsschema gehanteerd.

Figuur 3.2: Toetsingsschema Parkstad Limburg

Zoals hiervoor in paragraaf 3.1 is opgemerkt zijn er geen reële gemeentegrensoverschrijdende effecten te verwachten. Daarbij komt dat de afwijking van het geldende bestemmingsplan zeer gering is. Van Cranenbroek zou hetzelfde aantal winkelmeters ook kunnen realiseren middels een alternatief bouwplan waarvoor geen bestemmingsplanwijziging is vereist. De gemeente Landgraaf heeft dan ook overeenkomstig de retailstructuurvisie het initiatief van Van Cranenbroek bij de stadsregio gemeld. Deze melding is door het Dagelijks Bestuur van Parkstad Limburg bij brief van 8 november 2014 in overeenstemming met de retailstructuurvisie bevonden.

Structuurvisiebesluit Wonen en Retail (oktober 2011)

Op 31 oktober 2011 heeft de Raad van de stadsregio Parkstad Limburg het "Structuurvisiebesluit Wonen en Retail" vastgesteld, waarin staat vermeld:

"Zoals geschetst in het regionale retailbeleid (Retailstructuurvisie 2010-2020, Parkstad Limburg) is het, mede uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gezien de voorziene ontwikkelingen van het aantal huishoudens in Parkstad Limburg en de daarmee samenhangende afname van het bestedingspotentieel, niet gewenst om de regionale retailvoorraad nu verder te laten toenemen om het (toekomstige) overschot aan winkelvloeroppervlak niet nog verder te laten toenemen. Echter, ondanks het teruglopen van het omzetpotentieel dient er wel ruimte geboden te worden aan uitbreiding van winkelaanbod op bepaalde locaties. Door deze structuurbepalende gebieden als uitgangspunt te nemen, wordt uitval aan de onderkant van de markt in werking gezet en ontstaat er zodoende schaarste die noodzakelijk is om wenselijke ontwikkelingen ook op wenselijke locaties te laten plaatsvinden.

Geen verdere toename van de omvang van de regionale retailvoorraad betekent dat het wenselijk is dat nog beschikbare vigerende plancapaciteiten die leiden tot een toename van de regionale retailvoorraad niet per definitie moeten worden gerealiseerd en dat in voorbereiding zijnde uitbreidingen van de regionale retailvoorraad niet altijd worden omgezet in daadwerkelijke additionele plancapaciteit."

Dit betekent volgens het beleidsbesluit dat vigerende detailhandelsbestemmingen die nog onbenut zijn gebleven bij de actualisatie van het ter plaatse geldende bestemmingsplan moeten worden herzien, tenzij deze onbenutte detailhandelsbestemmingen passen binnen de regionale afsprakenkaders (o.a. de beslisboom uit de Intergemeentelijke structuurvisie. Zoals hiervoor gezegd voorziet deze bestemmingsplanherziening per saldo in het schrappen van in totaal meer dan 70.000 m2 aan onbenutte detailhandelsmeters, waarmee in zeer ruime mate tegemoet wordt gekomen aan het structuurvisiebesluit.

Conclusie

Deze bestemmingsplanherziening is niet in strijd met provinciale en regionale belangen. Het POL2014 ziet kansen voor functiemenging op overige bedrijventerreinen en geeft aan dat vestiging van detailhandel in volumineuze goederen op bedrijventerreinen mogelijk is. De verordening staat de ontwikkeling niet in de weg. Het plan is regionaal afgestemd.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'slank en groen' 2030 (december 2011)

In de structuurvisie voor de gemeente Landgraaf wordt een toekomstperspectief geschetst dat verdeeld wordt over negen thema's:

• 1. identiteit en cultuurhistorie; 6. verkeer en mobiliteit;
• 2. bevolking, huisvesting en wonen; 7. duurzaamheid;
• 3. sociaal economisch beleid; 8. water;
• 4. voorzieningen en welzijn; 9. herstructurerings- en ontwikkelingslocaties.
• 5. natuur en landschap;

Hierbij is voornamelijk thema 3: 'sociaal economisch beleid' van belang voor de beoogde ontwikkeling. De gemeente wil economische vernieuwing in Landgraaf en de regio verder stimuleren. Verder wil de gemeente enerzijds de bestaande bedrijvigheid consolideren en anderzijds anticiperen op nieuwe ontwikkelingen, die naast kansen te vaak worden gezien als een bedreiging voor bestaande structuren. De gemeente heeft door een intensieve acquisitie en bemiddeling en het bevorderen van de bestaande bedrijvigheid, mede impulsen kunnen geven aan de werkgelegenheid. In de structuurvisie wordt hierbij onder andere de nieuwbouw van Van Cranenbroek als voorbeeld genoemd. Tenslotte heeft het bedrijfsterrein Strijthagen een 'upgrade' gekregen waardoor de kwaliteit van het bedrijfsterrein is verbeterd voor de lange termijn.

De beoogde ontwikkeling helpt mee aan het kwalitatief verbeteren van het bedrijventerrein Strijthagen. De buitenruimtes worden heringedeeld, waardoor de ruimtes een netter beeld vormen en de bebouwing op de noordelijke locatie wordt vernieuwd. Verder zorgt de uitbreiding voor toevoeging van de werkgelegenheid.

Sociaal economisch beleid (uit: Structuurvisie 'slank en groen' 2030)

Algemeen

Landgraaf wil het vermogen adequaat te reageren op nieuwe ontwikkelingen en veranderingen verder vergroten om zo de zo ondernemingszin en de economische vernieuwing in Landgraaf en de regio verder te stimuleren. Het faciliteren van deze ondernemerszin en het vertalen van ontwikkelingen en veranderingen in concrete projecten zijn de speerpunten van het economisch beleid.

Ondernemen

Landgraaf wil enerzijds de bestaande bedrijvigheid consolideren en anderzijds anticiperen op nieuwe ontwikkelingen, die naast kansen te vaak worden gezien als een bedreiging voor bestaande structuren. Het is opmerkelijk dat in Landgraaf, in de afgelopen periode, het aantal bedrijven fors is gestegen en de werkgelegenheid relatief stabiel is gebleven.

Landgraaf heeft door een intensieve acquisitie en bemiddeling en het bevorderen van de bestaande bedrijvigheid, mede impulsen kunnen geven aan de werkgelegenheid. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan de nieuwbouw van Van Cranenbroek. Actieve marktbeïnvloeding, snel handelen en betrouwbaarheid als zakenpartner, zijn sleutelbegrippen voor een succesvolle samenwerking.

Bedrijventerreinen

De upgrading van bedrijventerrein Strijthagen is onlangs afgerond, waaronder de kwaliteit van het bedrijventerrein een nieuwe houdbaarheidsdatum heeft gekregen. Als kennisdrager en onafhankelijk intermediair kan de gemeente door het goed benutten van netwerken de economische activiteiten in Landgraaf stimuleren.

Economische structuur

De versterking van de economische sector moet ook bijdragen aan de verbetering van de sociale structuur; dit wil zeggen dat een vergroting van de participatiegraad, de werkgelegenheidsgraad en de inkomenspositie van de inwoners. De werkloosheid in Landgraaf is nog steeds hoog en dat geldt ook voor de totale regio Parkstad Limburg. De bevolking daalt, vergrijsd en ontgroend, met alle consequenties van dien voor de werkgelegenheid en het imago van de regio. In Landgraaf en de regio is een groot gedeelte van de werklozen moeilijk bemiddelbaar en daardoor al lange tijd werkloos. Met de samenvoeging van de sociale diensten is bureau Re - Integratie opgericht. Doel van dit bureau is zo min mogelijk mensen afhankelijke te laten zijn van een uitkering en de werkloosheid binnen de doelgroep in de gemeenten op korte termijn verminderen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

De vestiging van Van Cranenbroek (Minckelersstraat 1) en het perceel aan de noordzijde van de Minckelersstraat liggen op het bedrijventerrein Strijthagen. Dit bedrijventerrein ligt aan de zuidoostzijde van de kern van Landgraaf. Het perceel van de bestaande vestiging wordt ontsloten op de Minckelersstraat (inrit) en Marconistraat (uitrit). Het nieuwbouwperceel aan de noordzijde van de Minckelersstraat ontsluit op de Minckelersstraat. Hierbij zijn de inrit (gelegen aan de oostzijde van het kruispunt met de Marconistraat) en de uitrit (gelegen aan de westzijde Marconistraat) van elkaar gesplitst. Vanaf de Minckelersstraat vindt de ontsluiting voornamelijk plaats richting de Einsteinstraat, gelegen ten oosten van beide locaties. Vanaf hier vindt de afwikkeling plaats richting de N299 (via de Mensheggerweg), richting Heerlen en de N281/A76 (via de Euregioweg, te bereiken via de Einsteinstraat en Hofstraat) en richting de noordelijk gelegen kernen (via de Doctor Calsstraat). De wegen op het bedrijventerrein (Minckelersstraat en Marconistraat) zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom. Er geldt een maximum snelheid van 30 km/u. De Einsteinstraat, Mensheggerweg, Euregioweg, Hofstraat en Doctor Calsstraat zijn alle gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen. De Einsteinstraat ligt ter hoogte van de kruising met de Minckelersstraat buiten de bebouwde kom. Ook de Mensheggerweg ligt buiten de bebouwde kom. Hier geldt zodoende een maximum snelheid van 80 km/u. De Einsteinstraat leidt in noordelijke richting naar de Doctor Calsstraat en in zuidelijke richting naar de kruising met de Hofstraat. Voor de kruisingen met deze wegen rijdt men de bebouwde kom binnen. Binnen de kom geldt op de Einsteinstraat, de Doctor Calsstraat en de Hofstraat een maximum snelheid van 50 km/u. In de toekomst zal de verkeersstructuur rondom de N299 wijzigen. De N299 zal ten noorden van de aansluiting van de Mensheggerweg op de Dentgenbachweg onderdeel uitmaken van de aan te leggen Buitenring Parkstad Limburg. Deze ringweg loopt in zuidelijke richting over het tracé van de Dentgenbachweg. Ter hoogte van het bestaande kruispunt Mensheggerweg – Dentgenbachweg zal de Mensheggerweg in de toekomstige situatie een aansluiting krijgen op de te realiseren Buitenring. De aanleg van de Buitenring zal in de toekomst zorgen voor een verschuiving van de verkeersstromen. De gemeente Landgraaf heeft aangegeven dat de situatie met Buitenring gehanteerd dient te worden als autonome situatie (exclusief ontwikkelingen rondom de vestiging van Van Cranenbroek).

De wegen op bedrijventerrein Strijthagen zelf zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen met een maximum snelheid van 30 km/h. Hier zijn voor het fietsverkeer geen aparte voorzieningen aanwezig. Het gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer worden gemengd afgewikkeld. Rondom het perceel van de bestaande vestiging van Van Cranenbroek is een trottoir aanwezig ten behoeve van voetgangers. Ter hoogte van het kruispunt Minckelersstraat – Einsteinstraat wordt aangesloten op vrijliggende (brom)fietspaden parallel aan de Einsteinstraat. Deze (brom)fietspaden volgen de verdere ontsluitingsstructuur van het gemotoriseerd verkeer.

Mobiliteitstoets

Ten behoeve van de ontwikkeling is, met betrekking tot het aspect verkeer en parkeren, een mobiliteitstoets opgesteld. Binnen deze toets wordt onderbouwd dat op een zorgvuldige wijze naar de mobiliteitsaspecten is gekeken, er tijdig en voldoende maatregelen worden genomen om een goede ontsluiting, bereikbaarheid en verkeersveiligheid te garanderen voor gemotoriseerd en langzaam verkeer.

De resultaten van de mobiliteitstoets ('Mobiliteitstoets uitbreiding vestiging Van Cranenbroek', Rho adviseurs voor leefruimte 2016) is opgenomen in bijlage X. Achtereenvolgens zijn binnen de toets inzichtelijke gemaakt:

• de verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling op verschillende maatgevende momenten;
• de verdeling van dit verkeer over het omliggend wegennet;
• de verkeersafwikkeling op verschillende maatgevende kruispunten en wegvakken, rekening houdend met de toename van de verkeersintensiteit als gevolg van de ontwikkeling;
• de parkeerbehoefte van de vestiging in de toekomstige situatie en een onderbouwing van de parkeercapaciteit.

Naar aanleiding van de uitgevoerde mobiliteitstoets is geconstateerd dat de vestiging van Van Cranenbroek zal zorgen voor een toename van de verkeersintensiteiten op het omliggend wegennet. Uit analyse blijkt dat de huidige vormgeving van het kruispunt Minckelersstraat – Einsteinstraat niet voldoende afwikkelingscapaciteit biedt. Daarom is onderzocht welke kruispuntvorm nodig is voor een goede verkeersafwikkeling op dit kruispunt. Aanpassing van het bestaande kruispunt met opstelstroken voor afslaand verkeer biedt, al dan niet in combinatie met het plaatsen van verkeerslichten, niet de gewenste verruiming van de afwikkelingscapaciteit en/of voldoende robuustheid voor een toekomstvast verkeerssysteem. Uit de analyse blijkt dat aanpassing tot een enkelstrooksrotonde wel volstaat. Dit biedt tevens de meest verkeersveilige kruispuntvorm. Door de gemeente Landgraaf is een ontwerp voor deze rotonde uitgewerkt. Hieruit blijkt dat deze oplossing ook ruimtelijk inpasbaar is. De verdere uitwerking van het ontwerp en de aanleg van de rotonde worden uitgevoerd door of in opdracht van de gemeente Landgraaf.

De overige kruispunten/rotondes beschikken over voldoende capaciteit om het verkeersaanbod ook in de toekomstige situatie te kunnen verwerken. Verder blijkt dat de oversteekbaarheid van de Minckelersstraat, na realisatie van de uitbreiding en de vestiging van de winkel aan de noordzijde van de Minckelersstraat, onvoldoende is. In het ontwerp is daarom een voetgangersbrug voorzien tussen de beide locaties over de Minckelersstraat. Hiermee is de oversteekbaarheid in de toekomstige situatie gewaarborgd.

Ten aanzien van de parkeersituatie is geconcludeerd dat binnen het toekomstige parkeerareaal voldoende capaciteit aanwezig is om de parkeerbehoefte van bezoekers en werknemers op het drukste moment op te kunnen vangen. Daarnaast is voldoende restcapaciteit aanwezig om fluctuaties in de parkeerdruk op te kunnen vangen.

4.2 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt in bestemmingsplannen in het algemeen gebruik gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (editie 2009). Hierin is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De VNG-uitgave gaat uit van het aanhouden van richtafstanden tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek en conclusie

De huidige en toekomstige vestiging van Van Cranenbroek is gelegen op het bedrijventerrein Strijthagen. In het noordelijke, westelijke en zuidelijke deel van het bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen en burgerwoningen aanwezig. De dichtstbijzijnde bedrijfswoningen zijn op circa 35 meter afstand gelegen. De dichtstbijzijnde burgerwoningen zijn op circa 38 meter afstand gelegen. Gelet op de ligging van de bedrijfswoningen, op het bedrijventerrein, kan gesteld worden dat er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Bedrijfswoningen betreffen overigens een specifiek type woningen waar andere eisen aan het woon- en leefklimaat mogen worden gesteld, dan bij reguliere woningen. Bedrijfswoningen zijn immers per definitie aan bedrijvigheid gelieerd, waarbij ten opzichte van het eigen bedrijf geen milieunormen gelden, en liggen doorgaans op bedrijventerreinen.

Voor de woningen wordt gesteld dat er sprake is van een rustige woonwijk, daar alle woningen onderdeel vormen van één woonwijk. De rand van deze woonwijk kan als gemengd gebied aangeduid worden daar hier sprake kan zijn van de milieuhinder van het bedrijventerrein.

De milieubelasting en uitstraling richting de omgeving van een grootschalige detailhandel als Van Cranenbroek is qua milieuhinder vergelijkbaar met een bouwmarkt/tuincentrum. Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) geldt hiervoor een richtafstand van 30 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk, en 10 m ten opzichte voor woningen in het omgevingstype 'gemengd gebied'. Aan deze richtafstanden wordt ten opzichte van zowel de bedrijfswoningen, als de burgerwoningen in de noordelijk gelegen woonwijk voldaan. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van deze (bedrijfs)woningen. Het aspect 'bedrijven en milieuhinder' staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.3 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Daarbij geldt een kans van 10-6 als de grenswaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang (minstens 10, 100 etc.) overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Externe veiligheid inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Voor het PR geldt volgens het Bevi een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Binnen de 10-6 -contour mogen dan ook geen nieuwe kwetsbare functies mogelijk worden gemaakt. Uitsluitend om gewichtige redenen mogen nieuwe beperkt kwetsbare objecten binnen de 10-6 -contour gerealiseerd worden. Daarnaast bevat het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR rondom deze inrichtingen.

Ook bedrijven waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR, op basis van de Nota Omgaan met risico's, in principe een norm van 10-6 per jaar en voor bestaande situaties 10-5 per jaar. Voor het GR noemt deze Nota als norm:

• 10-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;
• 10-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers;
• 10-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers;
• enz. (een lijn door deze punten bepaalt de norm).

Basisnet en Besluit Transportroutes Externe Veiligheid

Per 1 april 2015 is het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid (BTEV) worden vastgesteld. In dat Besluit en het bijbehorende basisnet (voor wegen, spoorwegen en vaarwegen) worden veiligheidszones aangegeven waarbinnen geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd (en beperkte kwetsbare objecten slechts onder voorwaarden). Daarnaast worden in de omgeving van deze transportroutes beperkingen opgelegd in verband met de mogelijke effecten van een optredende plasbrand (plasbrandaandachtsgebieden).

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de eerder genoemde Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen relevant. Met het Bevb wordt aangesloten bij de risiconormering uit het Bevi (PR). Ook geldt een oriënterende waarde voor het GR. Tevens dient rekening te worden gehouden met belemmeringenzones.

Onderzoek 

In de nabije omgeving is één risicovolle inrichting aanwezig, een buisleiding en een spoortraject waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Risicovolle inrichting

Op circa 350 m afstand vanaf het plangebied is een LPG-tankstation aanwezig. De PR10-6 risicocontour van 45 meter, en het invloedsgebied van 150 meter reiken niet tot aan het plangebied. Hierdoor vormt het LPG-tankstation geen belemmering.

Buisleiding

Ten oosten van het plangebied op circa 350 meter afstand ligt buisleiding Z-503-12. Door deze buisleiding worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 95 m. Daarmee ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van de leiding.

Spoorlijn

Ten noorden van het plangebied is op circa 300 m afstand een spoorlijn gelegen. Deze spoorlijn is onderdeel van Route 380, Sittard aansl. – Herzogenrath (D), waarover brandbare gassen (stofcategorie A) worden vervoerd. Volgens het basisnet is er bij deze route geen sprake van een veiligheidsafstand (PR10-6 risicocontour) en plasbrandaandachtsgebied. Ten gevolge van het vervoer van brandbare gassen bedraagt het invloedsgebied 460 m vanaf de buitenste spoorstaaf. Het plangebied ligt op 290 meter afstand van de spoorlijn en daarom binnen het invloedsgebied. Volgens het BEVT is geen onderzoek naar het groepsrisico nodig omdat de afstand tot het spoor meer dan 200 meter bedraagt. De afstand tussen het plangebied en het spoor is dermate groot dat de ontwikkeling niet van invloed is op de hoogte van het groepsrisico. Hierdoor geldt dat er geen ruimtelijke verplichtingen gesteld kunnen worden aan de ontwikkeling. Vanwege de gedeeltelijke ligging binnen het invloedsgebied van 460 m is het volgens het BEVT wel noodzakelijk aandacht te besteden aan de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Voor het plangebied geldt dat er sprake is van zowel zelfredzame personen, als niet zelfredzame personen. De aanwezige niet zelfredzame personen (kinderen, ouderen en minder validen) zijn ten alle tijden onder begeleiding van zelfredzame personen en zijn daarom ook in staat te ontvluchten in het geval van een calamiteit. Daarnaast is het plangebied goed bereikbaar en te ontvluchten via de Minckelersstraat en de Einsteinstraat. Deze wegen staan loodrecht op de Spoorlijn en daarom is haaks vluchten van de bron af mogelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de aanwezigheid van de risicobronnen in de nabije omgeving geen belemmeringen opleveren voor de beoogde ontwikkeling. Het aspect externe veiligheid staat de boogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Bij de beoordeling van bestemmingsplannen wordt de richtlijn gehanteerd dat bij nieuwe bestemmingen voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan ten minste onderzoek conform NEN5725 wordt verricht bij deze nieuwe bestemmingen, met name wanneer in de toekomst de functie gevoeliger zal zijn dan in het verleden (bijvoorbeeld woningbouw in plaats van bedrijventerrein). De bodemkwaliteit dient geschikt te zijn of te worden gemaakt voor de toekomstige functie.

Onderzoek en conclusie

Gezien het feit dat er geen sprake is van een functiewijziging is er conform het Besluit ruimtelijke ordening geen noodzaak tot bodemonderzoek. De bodemgesteldheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het plan/realisatie van de ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

In paragraaf 4.1 is de extra verkeersgeneratie berekend. Door de ontwikkeling is er een toename va verkeer van 799 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt (worst case) uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 0,1%. Uit de Nimb-tool (zie de onderstaande figuur) blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,76 µg/m³ en van fijn stof van 0,15 µg/m³. Beide toenames blijven beneden de 1,2 µg/m³. Het project draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.1: NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.1 .

Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 18,1 µg/m³, voor fijnstof(PM10) bedraagt dit maximaal 22,3 µg/m³, en voor fijnstof (PM2,5) bedraagt dit maximaal 14,1 µg/m³. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 11 dagen.

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ook ter plaatse van de ontwikkeling het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.6 Geluid

Industrielawaai en railverkeerslawaai zijn niet relevant. De locatie maakt geen deel uit van een terrein dat op grond van de Wet geluidhinder is gezoneerd. Daarnaast zijn de beoogde functies geen geluidgevoelige bestemmingen. De beoogde ontwikkeling heeft geen verkeerstoename van >20% op omliggende wegen tot gevolg, derhalve is ook akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai (uitstralingseffecten) niet noodzakelijk.

4.7 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Roer en Overmaas, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Het waterschap Limburg heeft per e-mail van Lara Savelkoul op 17-01-2017 ingestemd met de waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Het algemeen bestuur van het Waterschap Roer en Overmaas heeft op 29 september 2009 het waterbeheersplan 2010 – 2015 vastgesteld. Samenwerking, draagvlak, haalbaarheid en betaalbaarheid zijn de kernwoorden die het bestuur voor ogen stonden bij de discussies over het plan. Het waterbeheersplan met de bijbehorende bijlagen bevat concrete maatregelen die het waterschap de komende zes jaar gaat aanpakken. Denk daarbij aan investeringen voor bescherming tegen wateroverlast en verbetering van de waterkwaliteit, de visie van het waterschap op het waterbeheer in Zuid- en Midden-Limburg en beslissingen over de uitvoering van nieuwe projecten. De maatregelen op het gebied van het verbeteren van de waterkwaliteit en de natuurlijke toestand van de beken maken onderdeel uit van het internationale stroomgebiedbeheerplan Maas.

Gemeentelijk beleid

Het Integraal Stedelijk Waterplan (ISW) vormt de gemeenschappelijke visie van gemeente, waterschap, provincie Limburg en andere actoren en belanghebbenden, over het integraal omgaan met afval- en hemelwater en grondwater. Om de watervisie te realiseren zijn er voor de planperiode (2011-2015) 4 doelen geformuleerd:

• 1. Zorgdragen voor de inzameling en het transport van stedelijk afvalwater.
• 2. Zorgdragen voor de inzameling en transport van hemelwater in stedelijk gebied.
• 3. Zorgdragen voor een grondwaterregime dat de bestemming van een gebied niet belemmert.
• 4. Beperken van vuilemissie naar oppervlaktewater en bodem vanuit de riolering.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden. Op het zuidelijk deelgebied bevindt zich momenteel de huidige detailhandelslocatie van Van Cranenbroek (winkel en (afhaal)magazijn) en een parkeerplaats. Op het noordelijk plangebied bevindt zich momenteel een aantal bedrijfspanden en verhardingen. Het zuidelijke deelgebied is vrijwel volledig verhard. Op het noordelijke deelgebied zijn nog diverse onverharde delen aanwezig.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit Leem en mijnsteen. Er is sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,4 en 0,8 m beneden het maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

In de directe omgeving van het plangebied is geen waterkering aanwezig. Het plangebied ligt dan ook niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Op beide deellocaties vinden er ontwikkelingen plaats. Het noordelijke gebied betreft de uitbreidingslocatie waar de bestaande bedrijfspanden worden gesloopt, waarna de locatie nagenoeg volledig wordt verhard met de nieuwe winkel, (afhaal)magazijn en parkeerterrein. Op het zuidelijke terrein veranderd de interne functie van de bestaande bebouwing gedeeltelijk van winkel in (afhaal)magazijn en blijft het parkeerterrein ook in tact.

Ten gevolge van de ontwikkeling is er een toename in verharding van circa 7.500 m².

Waterschap Roer en Overmaas heeft in december 2009 een notitie bestuurlijk vastgesteld, waarin staat onderbouwd hoe het waterschap haar taakinvulling voor het watersysteem ziet. Hierbij heeft het waterschap nieuwe normen voor de compensatie voor de toename van het verharde oppervlak benoemd. De compensatie voor de toename van het verharde oppervlak heeft als doel dat nieuwe ontwikkelingen geen (water)problemen veroorzaken in andere tijden of op andere plaatsen. Het hemelwater wordt opgevangen in buffers waar het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem of vertraagd wordt afgevoerd naar oppervlaktewater.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient voldoende opvangcapaciteit aanwezig te zijn voor een neerslaggebeurtenis van eens per 25 jaar (T=25). Dit is in het beheersgebied van waterschap Roer en Overmaas 35 mm in 45 minuten. Daarnaast wordt getoetst of een neerslaggebeurtenis van eens per 100 jaar (T=100) geen wateroverlast mag veroorzaken. T=100 komt overeen met 45 mm in 30 minuten. Voor de leegloop van de buffer wordt de regel gehanteerd dat ze in principe binnen 24 uur geledigd zijn en weer beschikbaar voor een volgende neerslaggebeurtenis. Wanneer de buffer voorzien is van een afvoer naar oppervlaktewater, dient de afvoercapaciteit te zijn afgestemd op de afvoercapaciteit van het ontvangende oppervlaktewater.

De toename in verharding is 7.500 m², dit houdt in dat er minimaal 7.500 *0,045= 338 m3 water(berging) gerealiseerd moet worden. Het plangebied wordt in de toekomstige situatie volledig verhard waardoor er geen mogelijkheden zijn voor het realiseren van oppervlakte water en ook infiltratie is vanwege de aanwezigheid van mijnsteen in de ondergrond niet mogelijk. In het kader van de verdere planuitwerking zullen daarom technische maatregelen worden geïntegreerd die zorgen voor voldoende buffer/bergingscapaciteit voor toename van de verharding, zijnde 338 m3 waterberging. Het hemelwater afkomstig van het nieuw te realiseren winkelpand dient te worden aangesloten op de bestaande hemelwaterafvoer. Het hemelwater afkomstig van de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen wordt opgevangen in de nieuw aan te leggen waterberging met een minimale capaciteit van 338 m³. De gemeente wordt bij de verdere uitwerking van dit afwateringssysteem betrokken.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Er ligt in de huidige situatie al een gescheiden rioleringsstelsel. Afvalwater en hemelwater worden dus ook gescheiden aangeboden en afgevoerd. Afvalwater wordt aangesloten op het bestaande gemeentelijke gescheiden rioleringsstelsel. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.8 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur mogen de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

De nieuwbouwlocatie en de locatie van de rotonde maken geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 of beschermd natuurmonument.

Het plangebied is gelegen in de omgeving van de Natura 2000-gebieden Brunssumerheide, Geleenbeekdal, Kunderberg, Wurmtal nördlich Herzogenrath (D), Wurmtal südlich Herzogenrath (D) en Teverener Heide (D) (zie figuur 4.2.). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft de Brunssummerheide op circa 2,3 kilometer afstand. Effecten als vernietiging/areaalverlies en versnippering zijn dan ook niet aan de orde. Vanwege de grote afstand zullen ook effecten als verandering van de waterhuishouding of verstoring door geluid of licht niet optreden. Het enige mogelijk relevante ecologische effect betreft de emissie van stikstof door de extra verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Om de stikstofdepositie van de beoogde ontwikkeling in beeld te brengen, zijn berekeningen uitgevoerd met Aerius ter plaatse van toetsingspunten op relevante locaties binnen de Natura 2000-gebieden. Uit het stikstofdepositieonderzoek (Bijlage 6) blijkt dat zowel in de Nederlandse Natura 2000-gebieden als de Duitse Natura 2000-gebieden de depositie 0,00 mol N/ha/jr bedraagt. In de Nederlandse en Duitse Natura 2000-gebieden kunnen significant negatieve effecten dan ook worden uitgesloten. Omdat het voorliggende project leidt tot neutrale effecten, is een cumulatietoets niet aan de orde. Geconcludeerd wordt dan ook dat het behalen van de instandhoudingsdoelen voor geen van de omliggende Natura 2000-gebieden door de ontwikkeling van Van Cranenbroek wordt belemmerd. Dit wordt tevens bevestigd door de provincie Limburg in haar reactie op de vergunningsaanvraag ingevolge artikel 19d van de Natuurbeschermingswet 1998 (Bijlage 7). De uitkomst van het ontwerpbesluit van Gedeputeerde Staten van Limburg natuurbeschermingswet zaaknummer 2015-1791 van 1 december 2016 is geweigerd. De reden hiervoor is dat de vergunning als bedoeld in artikel 19d van de Natuurbeschermingswet 1998 niet noodzakelijk is.

Figuur 4.2: Ligging Natura 2000-gebieden t.o.v. plangebied (rode cirkel)

De locaties maken geen deel uit van de goudgroene natuurzone (GGN), de Bronsgroene landschapszone of het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Er is dan ook geen sprake van een compensatieplicht. Het plangebied ligt buiten de bebouwde kom van Landgraaf, hier geldt de Boswet. Aangezien de mogelijk te vellen bomen geen rijbeplanting betreft en niet groter is dan 1.000 vierkante meter, hoeft er tevens geen kapmelding te worden gedaan.

Soortenbescherming

Nieuwbouwlocatie Van Cranenbroek

Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de panden op de noordelijke locatie gesloopt en het terrein opnieuw ingedeeld. Deze activiteit zou samen kunnen gaan met effecten op planten- en diersoorten die beschermd zijn via de Flora- en faunawet. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten in 2013 (zie bijlage 4). Dit onderzoek is geactualiseerd in 2015 en is bijgevoegd in bijlage 2.

Uit de onderzoeken blijkt dat het plangebied niet behoort tot essentieel leefgebied of groeiplaats van matig tot strikt beschermde soorten. Verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en eekhoorn zijn niet aangetroffen in of in directe nabijheid van het plangebied. Het voorkomen van vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten kan eveneens worden uitgesloten. Algemeen voorkomende zoogdiersoorten als mol en huisspitsmuis kunnen voorkomen in en direct rond het gebied, voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet.

Locatie te realiseren rotonde

De aanleg van een rotonde heeft gevolgen voor de aanwezige natuur. Ten behoeve van de rotonde zal het talud van het bestaande fietspad worden verstevigd. Hiervoor dienen mogelijk bomen die tegen het bestaande talud staan te worden geveld. Dit betreffen jonge bomen die als ongeschikt worden beoordeeld als verblijfplaats voor vleermuizen en nestlocatie voor vogels met jaarrond beschermde nesten. Mogelijk fungeert de rand van het bos als vliegroute voor vleermuizen, deze functie zal tijdens en na de realisatie van de rotonde behouden blijven. De ligging naast de weg maakt de bomen, door de hoge verstoring, eveneens ongeschikt voor de rode eekhoorn. Aangezien er slechts enkele bomen worden geveld, zal het vellen van de bomen niet leiden tot negatieve effecten op het leefgebied van de rode eekhoorn.

Het voorkomen van beschermde vaatplanten kon niet op voorhand worden uitgesloten. In 2015 is daarom een flora onderzoek uitgevoerd, dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5. Tijdens veldonderzoek zijn groeiplaatsen van de tongvaren en grote keverorchis gevonden. De groeiplaatsen liggen buiten het ruimtebeslag voor de rotonde en kunnen behouden blijven.

Maatregelen

Bij (aanvang van) de werkzaamheden dient er rekening te worden gehouden met het volgende:

• er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving;
• vanwege het voorkomen van algemene broedvogels dienen de werkzaamheden buiten de broedperiode te worden uitgevoerd. Verstoring van broedende vogels is verboden op grond van de Ffw. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming);
• indien bij de aanleg van de rotonde de groeiplaats in het geding komt, dienen de exemplaren worden verplaatst naar een locatie die voldoet aan de standplaatseisen. Hiervoor dient te worden gewerkt aan de hand van een goedgekeurde gedragscode.

Op grond van de bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde plant- en diersoorten uitgesloten. De realisatie en uitvoering van de beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ecologie de realisatie van het plan niet in de weg staat.

4.9 Archeologie

Toetsingskader

Binnen het kader van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg uit 2007 (WAMZ), voortvloeiend uit het Verdrag van Malta uit 1992, is het verplicht om een voorafgaand archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek uit te voeren. Een dusdanig onderzoek is noodzakelijk om te kunnen vaststellen of er sprake is van archeologische of cultuurhistorische waarden binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen (bodem) ingrepen kunnen worden aangetast.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop, (interne) verbouwing van de huidige panden, nieuwbouw op de noordelijke locatie en de aanleg van de rotonde. Op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (2014) van de gemeente Landgraaf is te zien dat een deel van het plangebied bij de noordelijke locatie een 'middelhoge verwachtingswaarde' en ter plaatse van de rotonde deels een 'hoge verwachtingswaarde' heeft. De rest heeft een 'lage verwachtingswaarde'. Dit is te zien in figuur 4.3. Hierbij zijn drie gebieden binnen het plangebied te zien:

• Categorie 3: Gebieden met een hoge verwachtingswaarde: alleen bodemingrepen dieper dan 40 cm én met een verstoringsoppervlakte groter dan 250 m² zijn onderzoeksplichtig.

• Categorie 4: Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde: alleen bodemingrepen dieper dan 40 cm én met een verstoringsoppervlakte groter dan 2.500 m² zijn onderzoeksplichtig.
• Categorie 5: Gebieden met een lage verwachtingswaarde: alleen bodemingrepen dieper dan 40 cm beneden maaiveld en met een verstoringsoppervlakte groter dan 10.000 m² zijn onderzoeksplichtig.

Figuur 4.3: Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart Landgraaf 2014

Rotonde

De locatie van de nieuwe rotonde valt gedeeltelijk in categorieën met een lage, een middelhoge en een hoge verwachtingswaarde. De verstoring van het oppervlak is vanwege het reeds aanwezige kruispunt minimaal en zal met name in de gebieden met een lage verwachtingswaarde plaatsvinden. Archeologisch onderzoek is voor deze deellocatie niet noodzakelijk.

Noordelijke locatie

De noordelijke locatie valt gedeeltelijk in categorie met een lage en middelhoge verwachtingswaarde.

Het gebouw wordt gebouwd met kolommen op een puntfunderingen en afgewerkt met wandpanelen op een strookfundering. Deze funderingen gaan dieper dan 40 cm beneden maaiveld. Voor het gedeelte van de locatie met een middelhoge verwachtingswaarde is ter plaatse van de gronden buiten de te slopen bebouwing waar de ondergrond reeds is verstoord bepaald wat de verstoringsoppervlakte dieper dan 40 cm is. Zie figuur 4.4 en bijbehorende onderstaande berekening.

Figuur 4.4: Locatie verstoring door punt- en strookfundering en laadkuil.

Berekening verstoring

• Fundering: 2,2 x 2,2 m x 43 = 208 m²
• Fundering: 2,2 x 0,6 m x 48 = 63 m²
• Wandpaneel: 236 m x 0,8 m = 189 m² *
• Laadkuil: 360 m²

Totaal = 820 m²

* inclusief puntfundering kolommen in de wand

Het oppervlak van de verstoring dieper dan 40 cm is maximaal 820 m² ter plaatse van het gebied met een middelhoge verwachtingswaarde. Daarmee blijft de verstoring ruim onder de ondergrens van 2.500 m². Op basis van deze berekening kan eenvoudig worden geconcludeerd dat voor het gedeelte van de locatie met een lage verwachtingswaarde het verstoringsoppervlak ook ruim onder de ondergrens van 10.000 m² blijft. Archeologisch onderzoek is voor de noordelijke locatie niet noodzakelijk.

Zuidelijke locatie

De zuidelijke locatie ligt bijna volledig in de gebieden met een lage verwachtingswaarde. Op deze locatie vinden geen bouw- en/of aanlegactiviteiten plaats waarbij de ondergrond wordt geroerd. Het betreft enkel een interne verbouwing. Archeologisch onderzoek is voor de zuidelijke locatie niet noodzakelijk.

Conclusie

Archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Op gemeentelijk niveau is de 'Inventarisatie Cultuurhistorisch Erfgoed Landgraaf 2012-2014' vastgesteld in februari 2015. In deze inventarisatie zijn cultuurhistorisch waardevolle gebieden en objecten vastgelegd. Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt een advies gegeven of vervolgstappen noodzakelijk zijn. De Inventarisatie Cultuurhistorisch Erfgoed Landgraaf vormt hierbij het uitgangspunt.

Onderzoek

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart, zoals afgebeeld in figuur 4.5, blijkt dat het plangebied geen cultuurhistorische elementen bevat. Verder onderzoek is daarom ook niet noodzakelijk.

Figuur 4.5: Cultuurhistorische waardenkaart (gemeente Landgraaf, 2015)

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de cultuurhistorische waarde die in het plangebied aanwezig kunnen zijn. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.11 Duurzaamheid

Voor de nieuwbouw en de verbouwing van de bestaande panden wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met constructies die het verlies van warmte in de winter beperken en in de zomermaanden zorgen dat de warmte buiten blijft. Het nieuwe winkelpand wordt uitgevoerd in beton met geïsoleerde betonnen wanden en betonnen dak, die zorgen voor een zeer goede isolatie.

Het gehele gebouw wordt voorzien van ledverlichting die niet 100% maar maximaal 70% van de capaciteit verbruiken. Met behulp van bewegingsensoren wordt in de magazijnen bij onbruik van de verschillende deelruimten het lichtniveau automatisch teruggezet naar 10%.

Daarnaast worden de afvalstromen optimaal gerecycled. Het afvalijzer wordt gemalen en hergebruikt. Verpakkingsmaterialen als karton, piepschuim en folie worden hergebruikt. De pallets worden verzaagd en verkocht als kachelhout.

Ook qua vormgeving en materialisatie is ook ingezet op duurzaamheid zowel qua beleving als onderhoud. De vormgeving is tijdloos en passend in de omgeving. Materialen als baksteen, beton, glas en aluminium zijn zeer onderhoudsarm.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Het voorliggend bestemmingsplan omvat een 2e partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Strijthagen' zoals vastgesteld op 27 mei 2010. Voor de inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangsrecht is aangesloten bij de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijthagen.

5.2 Bestemmingsregels en verbeelding

Op de verbeelding is de grens van het plangebied opgenomen, de geldende bestemmingen, bouwvlakken en overige functieaanduidingen waarnaar in de planregels wordt verwezen.

De bestemmingsregels omvatten regels gekoppeld aan de betreffende bestemming zoals op de verbeelding aangegeven.

Bedrijventerrein

Op de gronden met bestemming 'Bedrijventerrein' zijn bestaande bedrijven toegestaan en is nieuwvestiging van bedrijven mogelijk. Per perceel is aangegeven welke maximaal toelaatbare milieubelasting van de bedrijfsactiviteiten op de omgeving is.

Specifiek gebruik ten behoeve van detailhandel is alleen toegestaan ter plaatse van de in de verbeelding aangeduide locaties. Bedrijfswoningen zijn binnen het voorliggend plan niet toegestaan. De uiterste bouwgrenzen zijn door middel van bouwvlakken aangeduid. Daarmee zijn de minimale afstanden van de bedrijfsbebouwing tot de omliggende functies vastgelegd. Het bouwvlak mag per bouwperceel (per bedrijf), niet meer dan met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven percentage worden bebouwd. De maximale bouwhoogte van gebouwen bedraagt 15 m. In afwijking van het bepaalde in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijthagen is, enerzijds, de toelaatbare oppervlakten voor de verkoop van het (hoofd- en neven)assortiment van de tuin- en agri-detailhandelsformule verruimd en, anderzijds, de in totaal toelaatbare oppervlakte aan detailhandel, die onbegrensd was, beperkt.

In aanvulling op het bepaalde in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijthagen is een regeling voor het minimaal aantal benodigd aantal parkeerplaatsen opgenomen. Hierbij wordt verwezen naar de Parkeernota van de gemeente Landgraaf.

Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting voor de in gebruik name van de nieuwe winkel opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan. De loopbrug is vanuit verkeersveiligheid noodzakelijk. De winkel mag niet open zolang er geen loopbrug onder de door de gemeente gestelde voorwaarden is gerealiseerd.

Verkeer

Binnen deze bestemming is ruimte voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen. Er mogen gebouwen van beperkte omvang en bouwwerken geen gebouwen zijnde gebouwd. In de regels zijn de maximaal toegestane hoogte en oppervlak opgenomen.

In aanvulling op het bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijthagen mag eveneens een loopbrug worden gebouwd.

Waarde – Archeologie 4 (Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde)

De bestemming Waarde – Archeologie 4 (Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde) is toegekend aan de gronden waar op basis van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvies kaart sprake is van een middelhoge verwachtingswaarde, categorie 4.

Op deze gronden geldt ter bescherming van de archeologische waarden een bouwverbod. Dit verbod is niet van toepassing indien de verstoringsdiepte niet meer dan 40 cm onder maaiveld bedraagt en de grootte van de bodemingreep niet meer dan 2.500 m² bedraagt. Andere uitzonderingen op dit verbod gelden voor bebouwing ten behoeve van archeologisch onderzoek en de vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, mits de bestaande fundering weer wordt gebruikt en de bestaande oppervlakte niet wordt vergroot.

Van het bouwverbod kan middels het verlenen van een omgevingsvergunning worden afgeweken als op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarde van het plangebied voldoende is vastgesteld, er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad, de schade door bouwactiviteiten beperkt kan worden door voorschriften aan de vergunning te verbinden, dan wel indien door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden zijn veiliggesteld.

Daarnaast geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden ter de bescherming van de archeologische waarden. Alleen als op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, de archeologische waarden niet worden verstoord of dat deze voldoende kunnen worden beschermd door voorschriften aan de vergunning te verbinden, kan de omgevingsvergunning worden verleend. De voorschriften betreffen hetzelfde soort voorschriften als die aan een omgevingsvergunning voor een afwijken van het bouwverbod kunnen worden verbonden. Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn onder meer werken en werkzaamheden die behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden, die het archeologisch onderzoek betreffen, die niet dieper reiken dan 40 cm onder het bestaande maaiveld of een oppervlakte hebben van niet meer dan 2.500 m², of die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend.

Ook geldt er een sloopverbod. Van het sloopverbod kan middels het verlenen van een omgevingsvergunning worden afgeweken als op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarde van het plangebied voldoende is vastgesteld, er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad, de schade door sloopactiviteiten beperkt kan worden door voorschriften aan de vergunning te verbinden, dan wel indien door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden zijn veiliggesteld. De voorschriften betreffen hetzelfde soort voorschriften als die aan de andere omgevingsvergunning kunnen worden verbonden. Uitgezonderd van het sloopverbod zijn sloopwerkzaamheden ten behoeve van het archeologisch onderzoek, of indien de grootte van de bodemingreep niet meer dan 2.500 m² bedraagt of de verstoringsdiepte niet meer dan 40 cm bedraagt.

Indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen waarden (meer) aanwezig zijn kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming Waarde – Archeologie te doen vervallen. Ook kunnen burgemeester en wethouders middels een wijziging van het bestemmingsplan een andere archeologische waarde toekennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bestemming aanpassing behoeft.

Waarde – Archeologie 3 (Gebieden met een hoge verwachtingswaarde)

De bestemming Waarde – Archeologie 3 (Gebieden met een hoge verwachtingswaarde) is toegekend aan de gronden waar op basis van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart sprake is van een hoge verwachtingswaarde, categorie 3. Binnen de bestemming Waarde – Archeologie 3 gelden dezelfde regels als in de bestemming Waarde – Archeologie 4, met dien verstande dat in de bestemming Waarde – Archeologie 3 een oppervlaktegrens geldt van 250 m².

Waarde – Archeologie 5 (Gebieden met een lage verwachtingswaarde)

De bestemming Waarde – Archeologie 5 (Gebieden met een lage verwachtingswaarde) is toegekend aan de gronden waar op basis van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart sprake is van een lage verwachtingswaarde, categorie 5. Binnen de bestemming Waarde – Archeologie 5 (Gebieden met een lage verwachtingswaarde) gelden dezelfde regels als in de bestemming Waarde – Archeologie 4, met dien verstande dat in de bestemming Waarde – Archeologie 5 een oppervlaktegrens geldt van 10.000 m².

5.3 Algemene regels

De algemene regels zijn planregels van algemeen en administratief karakter, welke onontbeerlijk zijn voor een bestemmingsplan. Het betreft de anti-dubbeltelregel, algemene regels met betrekking tot bouwen, gebruik, afwijken en wijzigen, procedures en overige regels. Hierbij zo veel mogelijk aangesloten bij de modelregels van de gemeente Landgraaf.

5.4 Overgangsrecht en slotregels

Het geldend overgangsrecht is opgenomen in het bestemmingsplan bedrijventerrein Strijthagen. In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze verwezen kan worden naar de regels zoals opgenomen in het voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

“Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situaties een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buitentoepassingverklaring van een beheersverordening zijn. De regeling van afdeling 6.4 Wro heeft mede betrekking op de bouwmogelijkheden, die in vorige bestemmingsplannen nog niet benut waren. Wanneer voor bestaande, nog onbenutte bouwmogelijkheden nog sprake is van de noodzaak van locatie-eisen of kostenverhaal, kan dat in het nieuwe bestemmingsplan ook worden meegenomen.

De gemeente kan afzien van het opstellen van een exploitatieplan in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.”

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling voorzien die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Aangezien het kostenverhaal geregeld is via een anterieure overeenkomst tussen Van Cranenbroek (de eigenaar van de gronden) en de gemeente, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overeenkomstig artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de gemeente op 23 september 2015 kennis gegeven dat zij het bestemmingsplan voorbereiden.

6.2.1 Overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners waaronder de provincie en het waterschap. Daarop volgend is op 12 april een mondeling vooroverleg geweest met de gemeente, provincie Limburg, en stadsregio Parkstad Limburg. Het verslag van dit overleg is opgenomen in Bijlage 8 enBijlage 9.

6.2.2 Vaststellingsprocedure

6.2.3 Beroep

Hoofdstuk 7 Handhaving

Een bestemmingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen.

Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde wijze daadwerkelijk aan het plan te worden gehouden.

In dit bestemmingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels. Hoe groter de eenvoud en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid, hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van de verordening. Hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien.

In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning verlenen.

Gebruiksregels worden opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging.

De doelstellingen van het ruimtelijke beleid kunnen slechts verwezenlijkt worden, indien de regels van het bestemmingsplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en vervolgens dient de gemeente er zorg voor te dragen dat anderen deze regels naleven.”